spb/uqo-imm1003

1WEBVTT2Kind: captions3Language: fr451600:09:04.000 --> 00:09:05.4007Merci.8921000:11:55.620 --> 00:11:58.82011On va commencer dans deux minutes.121331400:12:00.820 --> 00:12:02.76015Je vais attendre que tout le monde arrive.161741800:12:03.160 --> 00:12:03.96019Oui.202152200:12:36.520 --> 00:12:37.92023Merci.242562600:13:02.600 --> 00:13:03.78027...282973000:13:27.540 --> 00:13:29.68031Il est 19h, donc on va pouvoir commencer.323383400:13:29.880 --> 00:13:35.22035Bonjour tout le monde. J'espère que vous avez passé une belle semaine jusqu'à363793800:13:35.240 --> 00:13:36.70039maintenant. On est juste mercredi.4041104200:13:37.420 --> 00:13:39.00043Est-ce que vous m'entendez bien, premièrement ?4445114600:13:41.400 --> 00:13:43.58047Oui, parfait. C'est pas merveilleux.4849125000:13:45.340 --> 00:13:47.80051Est-ce que vous avez des questions pour le moment sur le TP ?5253135400:13:48.340 --> 00:13:53.00055Si vous l'avez commencé ou avant qu'on passe à la matière.5657145800:13:56.880 --> 00:13:58.50059Donc, je suppose que c'était bon.6061156200:13:58.640 --> 00:14:02.18063Sinon, après la séance, on pourra en discuter plus en profondeur.6465166600:14:02.880 --> 00:14:06.82067Ce ne sera pas une grosse séance, mais en soi, on va couvrir le plus de matière6869177000:14:06.840 --> 00:14:11.30071possible. Mais c'est de quoi de moins, un peu moins technique maintenant au niveau7273187400:14:11.320 --> 00:14:14.70075de l'évaluation. On va voir vraiment le marché québécois,7677197800:14:14.800 --> 00:14:18.34079puis les données qu'on peut les trouver, et quel type de données,8081208200:14:18.380 --> 00:14:24.42083dans le fond, extrairent dans le contexte d'une évaluation de biens immobiliers.8485218600:14:27.180 --> 00:14:30.52087Ensuite, après ça, les séances qui vont s'en venir, ça va vraiment être,8889229000:14:31.240 --> 00:14:36.58091on va revenir un peu sur le TP, puis aussi la préparation pour l'examen en soi qui9293239400:14:36.600 --> 00:14:39.78095va être fait à la maison, puis vous allez avoir une fenêtre de 72 heures,9697249800:14:39.820 --> 00:14:40.62099comme déjà discuté.1001012510200:14:42.980 --> 00:14:45.100103Ici, donc tout ce qu'on va voir aujourd'hui, c'est vraiment,1041052610600:14:45.340 --> 00:14:48.400107c'est plus des principes macro, t'es maintenant le marché québécois,1081092711000:14:48.580 --> 00:14:54.620111c'est tout ce qui touche par exemple à la particularité du marché1121132811400:14:54.640 --> 00:14:57.560115québécois, mais aussi dans le fond tout ce qui touche à l'immobilier,1161172911800:14:57.660 --> 00:14:58.800119donc on va commencer ça.1201213012200:15:01.660 --> 00:15:04.420123Donc, structure et composante de marché, c'est relativement simple.1241253112600:15:05.520 --> 00:15:08.020127Un marché immobilier, c'est un ensemble de mécanismes par lesquels les droits de1281293213000:15:08.040 --> 00:15:10.020131propriété en immobilier sont échangés.1321333313400:15:10.700 --> 00:15:15.060135Quand on passe sur le notaire et tout ça, et qu'il y a un prix qui est déterminé,1361373413800:15:15.580 --> 00:15:19.980139un espace qui est alloué entre différents usages concurrents.1401413514200:15:21.600 --> 00:15:24.100143Ici, c'est simplement pour dire que le marché immobilier,1441453614600:15:24.200 --> 00:15:27.240147c'est l'endroit où on peut échanger un titre de propriété.1481493715000:15:29.360 --> 00:15:31.720151On dirait qu'on vient un peu en arrière au niveau des définitions,1521533815400:15:31.860 --> 00:15:35.200155mais bon, ça fait partie de ce qui est demandé dans cette séance-là.1561573915800:15:36.320 --> 00:15:38.840159Puis la particularité de l'immobilier, qu'est-ce qui est intéressant,1601614016200:15:38.920 --> 00:15:42.060163puis qu'est-ce qui fait que c'est unique, c'est que c'est hétérogène.1641654116600:15:42.500 --> 00:15:44.940167Donc, c'est-à-dire que, par exemple, si admettons vous achetez une action d'une1681694217000:15:44.960 --> 00:15:48.820171compagnie en coté en bourse, admettons Apple ou peu importe,1721734317400:15:48.960 --> 00:15:52.920175ou n'importe quel, admettons, vous achetez donc un titre.1761774417800:15:53.360 --> 00:15:55.680179Mais ce titre-là, il est homogène.1801814518200:15:55.700 --> 00:15:58.480183C'est-à-dire que si quelqu'un d'autre a un titre d'Apple,1841854618600:15:58.600 --> 00:16:00.480187il a la même chose que vous, il a les mêmes droits que vous,1881894719000:16:01.560 --> 00:16:04.440191à moins que ce soit par exemple une action privilégiée ou autre.1921934819400:16:05.020 --> 00:16:08.640195Donc la particularité de l'immobilier, c'est vraiment, tous les biens sont1961974919800:16:08.660 --> 00:16:11.620199différents. Il y en a qui peuvent s'en approcher évidemment,2002015020200:16:11.980 --> 00:16:14.720203mais en soi, un titre de propriété, c'est unique.2042055120600:16:14.740 --> 00:16:18.460207C'est-à-dire que votre maison, votre condominium que vous avez,2082095221000:16:18.540 --> 00:16:22.920211vous avez un titre de propriété, puis il est unique à cet emplacement-là,2122135321400:16:23.140 --> 00:16:25.060215il a ses particularités et tout.2162175421800:16:25.860 --> 00:16:31.040219Et ça, ça rend justement le travail d'un évaluateur agréé plus complexe,2202215522200:16:31.060 --> 00:16:34.840223par exemple, que quelqu'un qui évalue un titre financier où tout est homogène et2242255622600:16:34.860 --> 00:16:35.660227tout.2282295723000:16:37.320 --> 00:16:41.060231Qu'est-ce qui caractérise aussi, c'est l'immobilité du bien,2322335823400:16:41.160 --> 00:16:43.480235c'est-à-dire que c'est une localisation qui est fixe.2362375923800:16:43.880 --> 00:16:46.600239Donc, ça a des avantages, mais des inconvénients.2402416024200:16:46.740 --> 00:16:50.080243Donc, c'est-à-dire que contrairement à d'autres outils financiers ou d'autres titres2442456124600:16:50.100 --> 00:16:53.640247qu'on peut avoir, l'immobilité, c'est probablement un des désavantages de l2482496225000:16:53.660 --> 00:16:57.080251'immobilier. Donc, c'est-à-dire que vous ne pouvez pas le déplacer puis l'amener2522536325400:16:57.100 --> 00:16:59.320255avec vous. Donc, contrairement par exemple à de l'or ou,2562576425800:16:59.580 --> 00:17:02.920259je ne sais pas moi, de l'argent comptant ou peu importe,2602616526200:17:03.080 --> 00:17:08.100263ou simplement une créance bancaire, bien ça, ça peut se déplacer relativement2642656626600:17:08.120 --> 00:17:10.500267facilement, alors que l'immobilier, il faut le vendre pour être capable de le2682696727000:17:10.520 --> 00:17:14.300271déplacer. Donc, si on veut déplacer la valeur, il faut être capable de le vendre à2722736827400:17:14.320 --> 00:17:19.940275quelqu'un d'autre. Et c'est un des avantages en soi de l'immobilier.2762776927800:17:20.520 --> 00:17:24.580279Bon, au Québec, c'est moins un enjeu, par exemple, important.2802817028200:17:25.840 --> 00:17:30.720283Ce n'est pas un risque en soi, étant donné qu'on est quand même dans un pays où les2842857128600:17:30.740 --> 00:17:32.760287droits de propriété sont respectés.2882897229000:17:33.040 --> 00:17:37.720291Mais si on pense, par exemple, à certains pays où les droits de propriété sont des2922937329400:17:37.740 --> 00:17:42.940295fois un peu bafoués par les gouvernements en place, ça peut devenir une béquille de2962977429800:17:42.960 --> 00:17:46.580299l'immobilier dans le sens où, si par exemple il y a un changement de gouvernement,3003017530200:17:46.860 --> 00:17:50.600303puis là il y a des mesures qui sont, ça s'est déjà vu dans certains pays,3043057630600:17:52.840 --> 00:17:55.460307où c'est un petit peu plus maintenant la mentalité marxiste et tout ça,3083097731000:17:55.560 --> 00:17:57.820311donc c'est-à-dire que ça tend un peu vers le communisme,3123137831400:17:57.880 --> 00:18:01.360315donc ça s'est déjà vu par exemple en Amérique du Sud, donc les gouvernements des3163177931800:18:01.380 --> 00:18:04.980319fois peuvent ne pas respecter les droits de propriété, et là avoir de l'immobilier c3203218032200:18:05.000 --> 00:18:06.900323'est un petit peu moins le fun.3243258132600:18:08.280 --> 00:18:11.700327Sinon aussi, transactions peu fréquentes, donc c'est-à-dire que contrairement au3283298233000:18:11.720 --> 00:18:14.060331marché financier où les titres sont échangés en continu,3323338333400:18:14.180 --> 00:18:17.920335puis même maintenant à l'échelle des microsolones, l'immobilier,3363378433800:18:18.040 --> 00:18:19.680339c'est pas de quoi qu'il est échangé.3403418534200:18:20.280 --> 00:18:24.980343C'est échangé plus souvent qu'avant, mais ça reste quand même très limité,3443458634600:18:25.060 --> 00:18:28.520347par exemple, la fréquence auquel on peut vendre un bien immobilier à cause justement3483498735000:18:28.540 --> 00:18:32.800351de toute la paperasse, le notaire, l'échange, donc des droits de propriété,3523538835400:18:33.120 --> 00:18:35.040355le fait qu'il faut financer souvent la transaction.3563578935800:18:35.980 --> 00:18:39.960359puis il y a de l'information qui est imparfaite c'est-à-dire que vous n'avez pas3603619036200:18:39.980 --> 00:18:44.160363accès à toute l'information nécessairement parce que le vendeur lui-même n'a pas3643659136600:18:44.180 --> 00:18:48.920367nécessairement toute l'information concernant par exemple les vis cachés des fois un3683699237000:18:48.940 --> 00:18:54.000371vis caché il n'est pas si caché que ça c'est-à-dire qu'il est caché mais le vendeur3723739337400:18:54.020 --> 00:18:57.540375ne le savait pas c'est-à-dire qu'on peut parler à un terrain qui est plus ou moins3763779437800:18:57.560 --> 00:19:02.560379adapté qui est on pourrait dire un risque de lissement terrain des fois il y a comme3803819538200:19:02.580 --> 00:19:06.580383des citrons qu'on pourrait appeler, c'est pour les autos,3843859638600:19:06.660 --> 00:19:08.740387les citrons, mais il y en a en immobilier également.3883899739000:19:08.900 --> 00:19:12.260391L'information est parfaite, ça fait partie justement de tout ce qui fait que le3923939839400:19:12.280 --> 00:19:13.380395marché immobilier est unique.3963979939800:19:16.240 --> 00:19:20.240399Donc, comme on a dit, c'est un marché qui est inefficace par nature.40040110040200:19:22.580 --> 00:19:26.760403Aussi, c'est un marché que l'offre est limitée et l'offre s'ajuste très lentement à40440510140600:19:26.780 --> 00:19:29.460407cause des droits, à cause des délais de construction et tout.40840910241000:19:29.480 --> 00:19:33.160411Donc, ça, c'est une grosse conséquence qui fait en sorte que l'immobilier,41241310341400:19:33.300 --> 00:19:36.160415c'est souvent de quoi qu'est…41641710441800:19:36.180 --> 00:19:39.420419ou ce que les prix vont bouger souvent plus dans un centre que l'autre.42042110542200:19:39.640 --> 00:19:40.800423Des coûts de transaction élevés.42442510642600:19:40.900 --> 00:19:43.260427Donc, c'est-à-dire que contrairement, par exemple, à des actions,42842910743000:19:43.560 --> 00:19:47.940431des obligations ou même à des commodités sur le marché des futures,43243310843400:19:49.100 --> 00:19:51.720435vendre une maison, vendre un bien immobilier, ça a lien avec des coûts.43643710943800:19:51.800 --> 00:19:56.500439Puis, cette proportion de coûts-là en pourcentage de toute la valeur donnée est44044111044200:19:56.520 --> 00:19:57.460443quand même relativement élevée.44444511144600:19:58.140 --> 00:20:04.400447si on pense à les frais de courtage et tout ça c'est quand même important quand on44844911245000:20:04.420 --> 00:20:08.780451échange une action qu'on t'embourse, on parle aux alentours il y a certains brokers45245311345400:20:08.800 --> 00:20:15.440455qui sont rendus gratuits mais on peut parler de 5$, 9$ et 95$ en certains cas donc45645711445800:20:15.460 --> 00:20:20.620459c'est même pas un pourcentage de la valeur, c'est simplement un frais fixe en46046111546200:20:20.640 --> 00:20:23.640463immobilier c'est pas ça, c'est-à-dire que vous pouvez vendre seul par exemple sur46446511646600:20:23.660 --> 00:20:27.040467des plateformes mais ça vient quand même avec des frais quand même relativement46846911747000:20:27.060 --> 00:20:29.920471élevé malgré tout. Donc, il n'y a pas un coût pilonataire.47247311847400:20:30.160 --> 00:20:33.360475Donc, pour faire un échange, dans le fond, de type de propriété,47647711947800:20:33.500 --> 00:20:36.580479puis vendre une propriété, ça devient avec des coûts relativement élevés.48048112048200:20:38.120 --> 00:20:41.260483C'est aussi un marché que la segmentation locale est forte.48448512148600:20:41.420 --> 00:20:43.460487Donc, c'est-à-dire que dépendamment où vous êtes dans la ville,48848912249000:20:44.080 --> 00:20:49.800491il va y avoir des changements assez importants au niveau des types de construction,49249312349400:20:50.140 --> 00:20:53.380495de la valeur également. Et c'est pour ça que, justement,49649712449800:20:53.540 --> 00:20:56.540499l'expertise de certains professionnels est primordial.50050112550200:20:56.660 --> 00:20:59.820503C'est-à-dire le courtier, l'évaluateur agréé, l'inspecteur.50450512650600:21:00.780 --> 00:21:04.680507Donc, on ne parle pas non plus d'acheter une voiture, c'est important.50850912751000:21:05.600 --> 00:21:08.600511Mais l'immobilier, c'est encore plus important dans le sens où les gens qui vont51251312851400:21:08.620 --> 00:21:11.800515acheter une maison, ils s'engagent.51651712951800:21:13.300 --> 00:21:14.520519On pourrait dire, c'est l'achat d'une vie.52052113052200:21:14.720 --> 00:21:17.060523Donc, c'est en fait d'importance.52452513152600:21:18.180 --> 00:21:20.300527Sur tout l'argent que vous allez gagner au cours de votre vie,52852913253000:21:20.880 --> 00:21:22.740531la propriété que vous allez acheter, elle va représenter.53253313353400:21:23.820 --> 00:21:27.920535C'est la chose que vous allez acheter qui va représenter une plus grosse proportion53653713453800:21:27.940 --> 00:21:31.840539de toute votre revenu. Donc, c'est bien en moyenne.54054113554200:21:32.720 --> 00:21:34.580543Je ne suis pas au courant de votre situation personnellement.54454513654600:21:34.820 --> 00:21:39.060547Ça se peut très bien que vous achetez des Rolex ou je ne sais pas quoi,54854913755000:21:39.300 --> 00:21:41.480551que ça va être beaucoup plus important qu'une maison.55255313855400:21:41.600 --> 00:21:44.380555Mais bon, en moyenne, les gens, c'est la chose le plus important de leur vie.55655713955800:21:46.300 --> 00:21:50.320559Donc, c'est ça qui fait justement que l'évaluateur agréé et le conseil est56056114056200:21:50.340 --> 00:21:51.140563important.56456514156600:21:52.360 --> 00:21:56.400567Maintenant aussi, le marché immobilier québécois, on prédit que c'est séparé en cinq56856914257000:21:56.420 --> 00:22:03.580571grands groupes. Ici, en tant qu'évaluateur agréé, vous allez surtout être concentré57257314357400:22:03.600 --> 00:22:06.640575dans le résidentiel. C'est-à-dire qu'au Québec, on a une particularité aussi qui est57657714457800:22:06.660 --> 00:22:07.460579relativement58058114558200:22:09.760 --> 00:22:11.140583constante. Ça ne change pas vraiment.58458514658600:22:11.700 --> 00:22:15.420587Le poids du résidentiel dans tout l'immobilier global est vraiment important.58858914759000:22:15.880 --> 00:22:17.080591Ce n'est pas comme ça partout.59259314859400:22:17.900 --> 00:22:21.560595Donc, si on pense au marché américain, Il y a beaucoup de commercial versus ici,59659714959800:22:22.460 --> 00:22:25.340599beaucoup d'industriels. Il y a beaucoup de terrains vacants également.60060115060200:22:25.540 --> 00:22:29.200603Ici, les terrains vacants sont, on pourrait dire, sont plus rares.60460515160600:22:29.380 --> 00:22:34.620607Il y en a. Mais le désonage ne se fait pas si rapidement que ça comparé,60860915261000:22:34.640 --> 00:22:39.820611mettons, à certains pays où il y a des terres arabes, donc pas des terres arabes,61261315361400:22:39.860 --> 00:22:43.920615mais des terres non exploitées qui pourraient être désonées,61661715461800:22:44.040 --> 00:22:45.540619donc c'est-à-dire zonées résidentielles et tout.62062115562200:22:45.900 --> 00:22:49.140623Ici, dès qu'il y a un changement de zonage qui se fait,62462515662600:22:49.500 --> 00:22:53.380627habituellement, il y a un promoteur qui est là, qui attend et qui veut justement62862915763000:22:53.400 --> 00:22:56.500631exploiter ça. Donc, c'est ça ici.63263315863400:22:56.680 --> 00:22:58.200635Donc, c'est les cinq catégories.63663715963800:22:59.260 --> 00:23:03.600639Le locatif en soi, donc, c'est simplement, ça peut être logement commercial et mix.64064116064200:23:03.720 --> 00:23:07.120643Donc, le logement qui est dans le fond d'un plex avec des appartements.64464516164600:23:07.140 --> 00:23:13.300647Le commercial, c'est une entreprise de gestion64864916265000:23:13.320 --> 00:23:17.680651immobilière qui loue, par exemple, un centre d'achat ou simplement un mix des deux.65265316365400:23:17.820 --> 00:23:19.700655Donc, on voit souvent ça maintenant dans les nouvelles constructions,65665716465800:23:20.080 --> 00:23:24.680659c'est-à-dire un mix de locatifs de logements avec, au premier étage,66066116566200:23:24.740 --> 00:23:28.380663un commercial. C'est les cinq grandes catégories.66466516666600:23:28.840 --> 00:23:32.260667Ils sont interconnectés, c'est-à-dire que le locatif influence les résidentiels.66866916767000:23:33.100 --> 00:23:36.040671Maintenant, le locatif et le résidentiel influencent le commercial.67267316867400:23:36.060 --> 00:23:40.200675Pourquoi ? Parce que, bon, s'il n'y a aucun résidentiel à côté de votre commerce,67667716967800:23:40.380 --> 00:23:41.240679ça ne va pas se parvenir d'aller.68068117068200:23:41.400 --> 00:23:45.020683Donc, tout ça, c'est… Et le commercial, donc, les bureaux,68468517168600:23:45.220 --> 00:23:48.740687le détail est alimenté par souvent, donc, de l'industriel,68868917269000:23:48.880 --> 00:23:53.460691des entrepôts et tout. Et le terrain, en soi, les terrains qui restent,69269317369400:23:53.540 --> 00:23:55.940695donc, c'est influencé par la quantité de construction qui a déjà été faite,69669717469800:23:55.960 --> 00:23:57.640699donc, dans l'environnement. Donc, on peut voir à quel point,70070117570200:23:57.720 --> 00:24:00.340703un peu, c'est interconnecté tout ensemble.70470517670600:24:03.120 --> 00:24:08.740707Maintenant, bon, de l'unifamilial détaché, donc quand on parle de ça ici,70870917771000:24:09.140 --> 00:24:14.560711l'unifamilial détaché, c'est aux alentours, c'est tout ce qui est bungalow et maison71271317871400:24:14.580 --> 00:24:18.100715deux étages. Pour être considéré comme un détaché, il faut vraiment être une maison,71671717971800:24:18.180 --> 00:24:24.340719pas un jumelé, c'est vraiment une entité, un titre de propriété qui72072118072200:24:24.360 --> 00:24:29.320723est une maison. Donc, c'est aux alentours de 45 % du parc immobilier québécois.72472518172600:24:29.400 --> 00:24:30.420727Donc, c'est relativement important.72872918273000:24:32.760 --> 00:24:34.420731Ça, c'est quand même la même chose dans les autres pays.73273318373400:24:35.860 --> 00:24:39.760735Après ça, ensuite, ce qui est à l'automne, c'est que c'est une bonne proportion de73673718473800:24:39.780 --> 00:24:40.860739tout l'immobilier qui est disponible.74074118574200:24:42.360 --> 00:24:45.120743Tout ce qui est copropriété, divise, les condos et tout,74474518674600:24:45.380 --> 00:24:47.340747il y a une croissance ultra rapide.74874918775000:24:47.440 --> 00:24:50.660751Donc, c'est-à-dire que le 45 % est voué à un peu diminuer à travers le temps.75275318875400:24:51.420 --> 00:24:57.540755parce que justement, l'unifamilial détaché est de plus en plus inaccessible pour l75675718975800:24:57.560 --> 00:25:03.700759'acheteur moyen. Les revenus d'emploi sont76076119076200:25:03.720 --> 00:25:09.460763de moins en moins suffisants pour être capable d'avoir accès à un unifamilial ou du76476519176600:25:09.480 --> 00:25:10.700767moins comme première propriété.76876919277000:25:10.840 --> 00:25:12.140771Donc, la solution, c'est quoi ?77277319377400:25:12.240 --> 00:25:13.780775C'est d'y aller avec des copropriétés.77677719477800:25:13.960 --> 00:25:15.860779C'est pour ça qu'il y a une croissance rapide en ce moment-là.78078119578200:25:17.420 --> 00:25:22.500783Les plexes, deux et cinq logements, ça, je ne sais pas si c'est très rare aux États78478519678600:25:22.520 --> 00:25:27.820787-Unis, vous allez voir, quand vous regardez dans les mollots à Québec ou peu78878919779000:25:27.840 --> 00:25:31.840791importe, il y a soit des constructions des six plexes ou des cinq plexes,79279319879400:25:32.060 --> 00:25:34.420795ça, c'est vraiment une particularité du Québec.79679719979800:25:34.440 --> 00:25:40.660799C'est-à-dire que le petit building avec ces appartements dedans,80080120080200:25:41.340 --> 00:25:46.960803c'est surtout ici que ça existe ailleurs, mais en grande majorité,80480520180600:25:47.060 --> 00:25:48.440807on voit surtout ça au Québec.80880920281000:25:49.800 --> 00:25:53.140811Ça a des certains avantages. Je ne sais pas à quel point,81281320381400:25:53.200 --> 00:25:57.620815maintenant qu'on a la capacité de construire des logements beaucoup plus vastes,81681720481800:25:57.660 --> 00:26:01.460819des 60 logements, 120 logements, à quel point c'est efficient de faire ça.82082120582200:26:01.480 --> 00:26:03.620823Maintenant, ça doit revenir très cher par unité.82482520682600:26:04.780 --> 00:26:08.420827Il y a également aussi des maisons jumelées en rangée, des immeubles d'appartements82882920783000:26:08.440 --> 00:26:12.700831plus, on pourrait dire, pas commerciales, mais de six logements et plus,83283320883400:26:13.000 --> 00:26:14.640835et des maisons mobiles et usinées.83683720983800:26:14.840 --> 00:26:17.740839Donc, ça, c'est un nouveau créneau qui va être probablement très exploité dans le84084121084200:26:17.760 --> 00:26:22.700843futur, étant donné le coût justement de l'unifamilial actuellement qui est84484521184600:26:22.720 --> 00:26:23.520847exorbitant.84884921285000:26:25.420 --> 00:26:27.480851Pourquoi ça va probablement donner une avenue ?85285321385400:26:27.700 --> 00:26:30.720855C'est que les maisons mobiles, ça peut être déplacé et tout.85685721485800:26:31.200 --> 00:26:34.080859Ça vient avec un certain groupe de problèmes.86086121586200:26:34.240 --> 00:26:38.560863Il y a beaucoup de parcs de maisons mobiles où les terrains sont pas...86486521686600:26:40.140 --> 00:26:44.640867En soi, vous êtes propriétaire de la maison mobile, mais vous avez un bail pour le86886921787000:26:44.660 --> 00:26:50.800871terrain. En soi, vous avez le sentiment d'être chez87287321887400:26:50.820 --> 00:26:52.720875vous, mais vous n'êtes pas propriétaire du terrain.87687721987800:26:52.980 --> 00:26:55.640879L'avantage de l'immobilier, c'est souvent que le terrain est à vous.88088122088200:26:56.400 --> 00:26:59.580883C'est un peu un non-sens, mais pour certaines personnes,88488522188600:26:59.900 --> 00:27:06.260887Ça permet donc d'avoir accès à une maison à un prix qui est plus faible.88888922289000:27:06.480 --> 00:27:09.660891Même si en ce moment, les maisons mobiles, ça explose également un petit peu.89289322389400:27:10.580 --> 00:27:12.480895Usiner, donc, c'est tout ce qui est profable et tout ça.89689722489800:27:12.620 --> 00:27:17.400899Donc, les maisons qui sont construites en usine et que les composantes sont amenées90090122590200:27:17.420 --> 00:27:19.780903par la suite pour assembler la maison.90490522690600:27:20.440 --> 00:27:22.160907Pourquoi ça peut être une avenue qui est intéressante ?90890922791000:27:22.180 --> 00:27:24.660911c'est qu'en ce moment, avec la commission de la construction,91291322891400:27:24.760 --> 00:27:28.520915le CCQ, donc c'est les employés, par exemple, de rénovation,91691722991800:27:28.700 --> 00:27:35.060919de construction, plus de construction neuve, leur salaire est réglementé par un92092123092200:27:35.080 --> 00:27:39.000923syndicat. Et ça fait en sorte que construire, par exemple,92492523192600:27:39.080 --> 00:27:41.120927une maison, les coûts ont explosé.92892923293000:27:42.240 --> 00:27:44.940931Une grosse partie des coûts, c'est des salaires et tout.93293323393400:27:45.520 --> 00:27:47.660935Une des solutions, c'est d'y aller avec des maisons usinées.93693723493800:27:48.800 --> 00:27:51.980939Pourquoi ? Parce que dans une usine, on n'a pas besoin de respecter les mêmes normes.94094123594200:27:52.180 --> 00:27:54.840943que sur un chantier, par exemple, de construction neuve.94494523694600:27:56.100 --> 00:28:00.440947Ça a des désavantages. Les maisons sont beaucoup moins personnalisées étant donné qu94894923795000:28:00.460 --> 00:28:04.480951'elles sont construites en usine, donc une sorte de chaîne de montage ou peu95295323895400:28:04.500 --> 00:28:11.260955importe. Ça peut quand même se personnaliser un peu, mais c'est moins habituellement95695723995800:28:11.280 --> 00:28:13.360959qu'on voit que dans un quartier, il y a beaucoup de maisons usinées.96096124096200:28:13.520 --> 00:28:14.440963Ils s'en semblent un petit peu toutes.96496524196600:28:14.920 --> 00:28:18.120967Et ça a une limite au niveau, par exemple, de revêtement et tout.96896924297000:28:18.140 --> 00:28:18.940971Donc,97297324397400:28:20.220 --> 00:28:23.940975c'est ça. Au niveau, maintenant, un petit peu des repères en chiffres,97697724497800:28:23.980 --> 00:28:25.020979donc pour 2026,98098124598200:28:26.780 --> 00:28:31.80098360 % des ménages au Québec sont propriétaires et 40 % sont locataires.98498524698600:28:32.400 --> 00:28:36.000987Donc, ça, c'est à peu près. Ça l'a changé un petit peu.98898924799000:28:36.220 --> 00:28:39.220991Ça l'a diminué. Donc, c'est-à-dire que le 60 % est probablement un petit peu plus99299324899400:28:39.240 --> 00:28:41.060995faible. Qu'est-ce que ça veut dire ça ?99699724999800:28:41.260 --> 00:28:48.160999C'est que 60% des gens ne paient pas de loyer et10001001250100200:28:48.180 --> 00:28:51.2001003ils sont soit dans un condo, une maison, un duplex qui leur appartient.10041005251100600:28:51.320 --> 00:28:56.7601007C'est-à-dire qu'ils n'ont pas de dépenses mensuelles au niveau des loyers.10081009252101000:28:56.920 --> 00:28:58.1401011Donc, ils ont une hypothèque probablement à payer.10121013253101400:28:58.160 --> 00:29:04.0401015mais bon, le 40% qui reste, c'est des locataires, c'est-à-dire qui sont dans un10161017254101800:29:04.060 --> 00:29:08.5401019appartement ou dans une maison qu'ils louent à un propriétaire.10201021255102200:29:10.380 --> 00:29:12.5401023Au niveau des transactions, donc pour chacune des années,10241025256102600:29:12.660 --> 00:29:16.0801027c'est relativement impressionnant, donc il y a aux alentours de 110 000,10281029257103000:29:16.300 --> 00:29:20.2801031en tout cas entre 80 et 110 000, en ce moment, on est plus aux alentours de 90 00010321033258103400:29:20.300 --> 00:29:23.8401035environ transactions par année au Québec, donc ça veut dire qu'il y a un échange de10361037259103800:29:23.860 --> 00:29:27.4801039titres de propriétés, que ce soit commercial, résidentiel et autres.10401041260104200:29:28.540 --> 00:29:31.9401043Le commercial représente une infime fraction de ce chiffre-là.10441045261104600:29:32.840 --> 00:29:35.5801047Quand un centre d'achat change de main, c'est une transaction.10481049262105000:29:36.320 --> 00:29:39.1601051Donc, ça ne fait pas augmenter beaucoup ce chiffre-là et ça en prend des centres d10521053263105400:29:39.180 --> 00:29:44.1001055'achat qui changent de main pour pouvoir être une partie importante de 90 000 et10561057264105800:29:44.120 --> 00:29:48.2201059autres. C'est surtout surreprésenté par l'unifamilial.10601061265106200:29:49.180 --> 00:29:51.7201063Au niveau des prix médians, ce qui est intéressant, Donc,10641065266106600:29:51.800 --> 00:29:56.4201067on est aux alentours de 519 000 du prix médian de l'unifamilial au Québec.10681069267107000:29:56.580 --> 00:29:59.1401071Donc, ça, ça veut dire que c'est bungalows et les maisons du étage.10721073268107400:29:59.400 --> 00:30:03.6201075C'est quand même important. Étant donné qu'on parle de prix médian,10761077269107800:30:03.820 --> 00:30:05.0201079c'est-à-dire que là, ce n'est pas le prix moyen.10801081270108200:30:05.100 --> 00:30:06.8001083Le prix moyen est pas mal plus élevé que ça.10841085271108600:30:07.620 --> 00:30:12.0201087Ça, ça veut dire que si vous prenez dans le fond tous les prix de toutes les10881089272109000:30:12.040 --> 00:30:17.8801091propriétés de l'unifamilial au Québec, la propriété qui est au milieu,10921093273109400:30:18.120 --> 00:30:20.4201095elle vaut aux alentours de 519 000.10961097274109800:30:21.180 --> 00:30:25.3801099quand on parle d'une maison. Maintenant, le prix médian d'une copropriété,11001101275110200:30:25.560 --> 00:30:26.9801103c'est ce chiffre-là qui est le plus augmenté.11041105276110600:30:27.120 --> 00:30:30.9401107Moi, je dirais dans les deux dernières années, l'unifamilial,11081109277111000:30:31.060 --> 00:30:35.3001111ça s'est stabilisé, mais les copropriétés, ça l'a augmenté quand même de façon11121113278111400:30:35.320 --> 00:30:38.8401115importante parce que 403 000 de valeur médiane, c'est quand même assez élevé pour11161117279111800:30:38.860 --> 00:30:43.7001119des copropriétés. Selon vous, la raison pourquoi dans les dernières années,11201121280112200:30:43.820 --> 00:30:45.3001123c'est les copropriétés qui ont augmenté rapidement ?11241125281112600:30:46.280 --> 00:30:49.1001127L'explication est logique. Après un petit coup ?11281129282113000:30:49.940 --> 00:30:54.4601131À cause du coût ? Oui, un coût moins élevé, plus de possibilité d'acheter si c'est le11321133283113400:30:54.480 --> 00:30:57.0801135coût moins élevé. Je t'en plains ça, exactement.11361137284113800:30:57.320 --> 00:30:59.8801139Donc, c'est-à-dire que là, au départ, il y a eu une suranchante dans l'unité11401141285114200:30:59.900 --> 00:31:04.4201143familiale des maisons. Et là, beaucoup de ménages se sont ramassés dans une11441145286114600:31:04.440 --> 00:31:07.0801147situation où ils ne pouvaient pas être propriétaires par cette avenue-là.11481149287115000:31:07.460 --> 00:31:10.1801151Donc, c'est-à-dire que c'était juste impossible.11521153288115400:31:10.800 --> 00:31:13.0801155Ils arrivent à la banque, ils calculent, ils ne fonctionnent pas.11561157289115800:31:14.160 --> 00:31:16.1401159Ils ne veulent pas payer le loyer, et surtout qu'en ce moment,11601161290116200:31:16.240 --> 00:31:19.5401163avec tout ce qui s'est passé avec les loyers, les gens ont vu qu'ils étaient pas mal11641165291116600:31:19.560 --> 00:31:20.3601167plus vulnérables.11681169292117000:31:22.580 --> 00:31:26.2201171Historiquement, pour ceux-là qui viennent du Québec, qui sont nés ici,11721173293117400:31:28.560 --> 00:31:30.8601175vous avez un petit repas de comment c'était les loyers,11761177294117800:31:30.940 --> 00:31:34.0801179mais pour ceux-là qui viennent d'ailleurs, pour vous mettre en contexte,11801181295118200:31:34.540 --> 00:31:38.0801183au Québec, les loyers, ça n'a pas toujours été aussi dispendieux.11841185296118600:31:38.180 --> 00:31:41.9801187Si on remonte par exemple à il y a 10 ans, les loyers étaient très stables.11881189297119000:31:42.120 --> 00:31:45.3801191C'est-à-dire que c'était pratiquement un désavantage d'être propriétaire.11921193298119400:31:45.500 --> 00:31:46.7001195Ce n'est pas comme aujourd'hui.11961197299119800:31:46.720 --> 00:31:50.2801199Donc, ça a déjà été historiquement pas un bon choix d'avoir une maison et tout ça.12001201300120200:31:51.480 --> 00:31:54.1401203Ça se demandait si c'est un bon choix en ce moment d'acheter une maison également,12041205301120600:31:54.440 --> 00:31:58.9801207avec les prix actuels. Mais c'est vraiment dans les dernières années que ça allait12081209302121000:31:59.000 --> 00:32:00.4801211exploser au niveau des loyers.12121213303121400:32:01.840 --> 00:32:05.0601215Donc, ça, ça a comme mis un… il y a beaucoup de gens qui se sont dit « ouais,12161217304121800:32:05.300 --> 00:32:08.2001219je vais avoir un petit peu le contrôle sur mes dépenses ».12201221305122200:32:08.220 --> 00:32:11.7201223Donc, ça a amené beaucoup de gens à justement faire le pas pour devenir12241225306122600:32:11.740 --> 00:32:16.5601227propriétaire. Et là, ça a fait augmenter les prix de l'unifamilial.12281229307123000:32:16.760 --> 00:32:20.1401231Et là, ce qui arrive à ce moment-là, c'est qu'il y a une bonne partie de la12321233308123400:32:20.160 --> 00:32:23.5401235population qui ne pouvait pas accéder à la propriété du côté unifamilial.12361237309123800:32:23.640 --> 00:32:26.4801239Donc, ils sont dirigés vers tout ce qui est copropriété.12401241310124200:32:27.300 --> 00:32:28.4201243Puis là, c'est la même chose.12441245311124600:32:28.560 --> 00:32:29.9801247C'est le même mécanisme qui est arrivé.12481249312125000:32:30.120 --> 00:32:31.5401251Donc, c'est pour ça que ça monte en ce moment.12521253313125400:32:32.980 --> 00:32:36.9401255C'est la raison pourquoi au Québec, ça semble vraiment exploser beaucoup l12561257314125800:32:36.960 --> 00:32:39.1001259'immobilier. Donc, c'est encore un mystère, honnêtement.12601261315126200:32:39.880 --> 00:32:42.6601263parce qu'en ce moment, si on regarde le marché américain,12641265316126600:32:42.780 --> 00:32:49.9801267il y a eu la baisse de 2008. Il y en a eu une aux alentours des années 2019.12681269317127000:32:50.380 --> 00:32:54.4201271Puis là, il y a un troisième cycle de baisse qui commence en ce moment sur le marché12721273318127400:32:54.440 --> 00:32:57.8201275américain. Donc, les maisons, ils chutent relativement rapidement.12761277319127800:32:58.500 --> 00:32:59.6401279Ici, ça ne semble pas être le cas.12801281320128200:32:59.760 --> 00:33:03.8601283C'est-à-dire qu'ici, on est vraiment dans un marché où dans le meilleur des mondes,12841285321128600:33:03.940 --> 00:33:07.4401287ça va se stabiliser. Ça ne semble pas baisser nécessairement au niveau des prix.12881289322129000:33:07.980 --> 00:33:12.1201291les ventes peuvent diminuer mais le marché ne semble pas capituler dans le sens où12921293323129400:33:12.140 --> 00:33:18.1801295les gens ne vont pas se rendre jusqu'à diminuer le prix demandé en ce moment il12961297324129800:33:18.200 --> 00:33:23.0201299y a des baisses de prix on regarde sur du proprio centré mais ça reste une minorité13001301325130200:33:24.180 --> 00:33:24.9801303habituellement les gens13041305326130600:33:27.500 --> 00:33:33.5801307et aussi on va le voir dans la chaîne de causal des faits sur les prix13081309327131000:33:33.600 --> 00:33:36.5401311pour avoir une baisse de prix habituellement ça prend des13121313328131400:33:38.200 --> 00:33:39.5201315un délai de vente très élevé.13161317329131800:33:39.640 --> 00:33:44.2801319C'est-à-dire qu'en ce moment, dans l'unifamilial, à moins vraiment que vous ayez un13201321330132200:33:44.300 --> 00:33:45.1001323citron,13241325331132600:33:47.060 --> 00:33:50.2601327vous allez avoir des offres. Relativement rapidement.13281329332133000:33:50.500 --> 00:33:54.8201331C'est-à-dire que ça serait surprenant qu'une maison reste sur le marché plus que 5013321333333133400:33:54.840 --> 00:33:56.7401335jours, si le prix demandé est quand même13361337334133800:33:58.500 --> 00:33:59.3001339relativement raisonnable.13401341335134200:34:01.320 --> 00:34:04.5601343Maintenant, au niveau du prix médian pour les Plex, de 2 à 5 logements,13441345336134600:34:04.720 --> 00:34:06.3201347on est aux alentours de 685 000.13481349337135000:34:07.200 --> 00:34:11.4201351Ça ici, ce qui est intéressant, c'est que contrairement à l'immobilier unifamilial,13521353338135400:34:12.160 --> 00:34:15.0001355les PLEX, c'est plus fonction des taux d'intérêt.13561357339135800:34:15.160 --> 00:34:18.4401359C'est-à-dire que qu'est-ce qui drive un peu la valeur des PLEX,13601361340136200:34:18.560 --> 00:34:21.3401363c'est le revenu locatif. Donc, ce n'est pas évalué de la même façon.13641365341136600:34:22.340 --> 00:34:28.3401367Et aussi, donc, les gens, dépendamment de c'est quoi, c'est comment les gens13681369342137000:34:28.360 --> 00:34:31.4601371achètent leurs PLEX, la mise de fonds est plus importante.13721373343137400:34:31.480 --> 00:34:35.7001375Donc, historiquement, ça se situe aux alentours de 125 à 150 000 $ la porte,13761377344137800:34:36.180 --> 00:34:39.7001379à peu près. Donc, si on fait le 5 logements divisé par 5,13801381345138200:34:41.080 --> 00:34:45.8401383on est aux alentours justement 125-150 000 $ par logement.13841385346138600:34:47.280 --> 00:34:49.2601387En prenant pour hypothèse que c'est tous des 5 logements,13881389347139000:34:49.340 --> 00:34:51.8401391mais ce qui n'est pas le cas, mais c'est à peu près ça.13921393348139400:34:52.560 --> 00:34:54.1601395Ça a monté, donc ça n'a pas toujours été ça.13961397349139800:34:55.260 --> 00:34:57.6401399Il y a eu une époque où c'était aux alentours de 100 000,14001401350140200:34:57.740 --> 00:35:00.3601403même des fois 90 000 $ par logement.14041405351140600:35:00.540 --> 00:35:01.6001407Ça dépend également de la ville.14081409352141000:35:03.020 --> 00:35:06.3201411Les loyers tendent vraiment à s'aplatir à travers toutes les municipalités du14121413353141400:35:06.340 --> 00:35:09.5401415Québec. C'est-à-dire qu'historiquement, il y avait des loyers.14161417354141800:35:09.860 --> 00:35:12.1801419Montréal a toujours été un endroit où les loyers étaient relativement élus.14201421355142200:35:12.820 --> 00:35:15.9601423Mais là maintenant, même les villes comme Trois-Rivières et autres,14241425356142600:35:16.320 --> 00:35:19.4801427les loyers montent. C'est-à-dire que des 4,5 en bas de 1 000 $,14281429357143000:35:19.560 --> 00:35:20.3801431ça devient de plus en plus rare.14321433358143400:35:22.260 --> 00:35:27.6001435C'est possible encore d'en avoir, mais bon, surtout dans des grosses villes,14361437359143800:35:27.720 --> 00:35:30.9401439mais même dans des endroits comme Trois-Vueurs et autres,14401441360144200:35:31.320 --> 00:35:35.0401443c'est possible. Ça va être surtout des sessions de bail,14441445361144600:35:35.140 --> 00:35:38.5201447c'est-à-dire que ça va être quelqu'un qui va vous céder son bail et vous allez14481449362145000:35:38.540 --> 00:35:43.2001451continuer le processus parce que sinon, s'il y a un terme qui est mis au bail,14521453363145400:35:43.320 --> 00:35:48.5601455le propriétaire va simplement augmenter le loyer pour justement se mettre au niveau14561457364145800:35:48.580 --> 00:35:49.3801459du marché.14601461365146200:35:51.440 --> 00:35:57.6801463c'est comme ça c'est le marché québécois qui fait comme ça maintenant14641465366146600:35:59.480 --> 00:36:04.2001467au niveau du marché commercial il y a trois types il y a ce qu'on appelle des14681469367147000:36:04.220 --> 00:36:10.2001471classes A, B et C on va plus en détail dans le restant14721473368147400:36:10.220 --> 00:36:13.8601475de la séance c'est quoi exactement mais ce qui est important c'est qu'il y a des14761477369147800:36:13.880 --> 00:36:19.2001479bureaux des commerces de détail donc tout ce qui est centres commerciaux et autres,14801481370148200:36:19.400 --> 00:36:23.3001483hôtels et hébergements, et des propriétés à usage mixte,14841485371148600:36:23.380 --> 00:36:24.8401487c'est-à-dire commercial et résidentiel.14881489372149000:36:25.740 --> 00:36:29.2801491C'est relativement rare au Québec, donc c'est plus à Montréal que ça existe.14921493373149400:36:30.840 --> 00:36:33.1801495Maintenant, l'usage mixte, qu'est-ce que ça veut dire ?14961497374149800:36:33.320 --> 00:36:37.7401499C'est que vous pouvez faire soit un logement dans l'édifice,15001501375150200:36:37.940 --> 00:36:42.8001503ou un commerce. C'est souvent, par exemple, on voit dans certaines régions15041505376150600:36:44.460 --> 00:36:50.6601507des mini-dépendants ou un mini-commerce, dans un quartier15081509377151000:36:50.680 --> 00:36:52.8401511où il y a simplement des logements.15121513378151400:36:53.260 --> 00:36:54.3601515C'est un peu long, justement.15161517379151800:36:54.500 --> 00:36:55.6201519C'est des propriétés à usage mixte.15201521380152200:36:56.680 --> 00:37:03.0001523Ce ne sont pas des zonages, mais c'est comme des acquis qui perdurent15241525381152600:37:03.020 --> 00:37:06.2401527et qui font en sorte que cette propriété-là a ce droit-là,15281529382153000:37:06.320 --> 00:37:10.1801531mais pas les autres. Ça remonte probablement à plusieurs années ces droits-là15321533383153400:37:10.200 --> 00:37:11.0001535acquis.15361537384153800:37:12.760 --> 00:37:14.0201539Qu'est-ce qui est important également ?15401541385154200:37:14.280 --> 00:37:19.4601543Le marché de bureaux. C'est vraiment un qui subit la plus importante transformation15441545386154600:37:19.480 --> 00:37:24.2201547en ce moment. Donc, télétravail, la COVID, ça a amené beaucoup de changements à ce15481549387155000:37:24.240 --> 00:37:26.9801551niveau-là. Et donc, ça fait grepper.15521553388155400:37:27.080 --> 00:37:28.9601555Donc, en ce moment-là, un marché qui ne va pas bien d'immobilier,15561557389155800:37:29.000 --> 00:37:34.4401559c'est les bureaux. Si vous connaissez quelqu'un qui a un parc immobilier de15601561390156200:37:34.460 --> 00:37:37.0001563location, par exemple, de bureaux pour les entreprises,15641565391156600:37:37.240 --> 00:37:38.4801567il ne doit pas être très, très, très content.15681569392157000:37:38.940 --> 00:37:42.8201571Ça ne va vraiment pas bien. La raison est simple, c'est que les gens sont en15721573393157400:37:42.840 --> 00:37:47.2601575télétravail. pourquoi les entreprises continueraient à payer pour des loyers pour un15761577394157800:37:47.280 --> 00:37:54.3001579espace de bureau. Même le gouvernement commence à envisager de céder15801581395158200:37:54.320 --> 00:37:59.3201583certaines propriétés qui sont propriétaires à des promoteurs immobiliers ou même15841585396158600:37:59.340 --> 00:38:03.6001587pour renouveler leur loyer si, par exemple, ils louaient un espace de bureau.15881589397159000:38:04.380 --> 00:38:07.7001591Ce que ça fait en sorte, c'est que ça fait monter le taux d'inoccupation.15921593398159400:38:08.000 --> 00:38:09.4601595Qu'est-ce que ça va amener, évidemment ?15961597399159800:38:09.900 --> 00:38:12.9401599Une retransformation de l'espace locatique.16001601400160200:38:12.960 --> 00:38:17.8601603C'est-à-dire que les propriétaires de ces espaces commerciaux vont en usager16041605401160600:38:17.880 --> 00:38:22.1001607complètement de changer la vocation de l'étifice.16081609402161000:38:22.740 --> 00:38:25.2601611Comme on peut voir, il y en a…16121613403161400:38:25.280 --> 00:38:26.9601615Qu'est-ce qui est très fait en ce moment ?16161617404161800:38:27.200 --> 00:38:28.6801619Les centres commerciaux, c'est moins le cas.16201621405162200:38:28.860 --> 00:38:34.4401623On sent que ça change. L'impact de la COVID sur l'immobilier de bureau a été16241625406162600:38:34.460 --> 00:38:37.7401627vraiment violent. Très, très violent.16281629407163000:38:38.180 --> 00:38:41.9801631L'impact d'Amazon sur les centres commerciaux et tout ça se fait lentement.16321633408163400:38:42.000 --> 00:38:46.0201635Donc, c'est-à-dire qu'on sent que ça va de moins en moins bien pour les centres16361637409163800:38:46.040 --> 00:38:52.1201639commerciaux, mais ce n'est pas non plus un impact qui est si violent que16401641410164200:38:52.140 --> 00:38:54.7801643ça. Donc, on voit qu'il y a des changements, mais de plus en plus,16441645411164600:38:54.880 --> 00:38:59.1601647ce qu'on voit, c'est que c'est converti en immobilier résidentiel pour justement16481649412165000:38:59.180 --> 00:39:03.7801651aider à la punirie de logement et autres.16521653413165400:39:04.760 --> 00:39:08.1601655Le gouvernement autorise ces transformations-là de vocation.16561657414165800:39:10.600 --> 00:39:13.5201659Au niveau, donc, pour vous donner une petite idée, le taux d'inoccupation16601661415166200:39:13.540 --> 00:39:16.6601663actuellement à Montréal des bureaux, il est aux alentours de 18 %,16641665416166600:39:16.680 --> 00:39:18.6201667donc c'est élevé, c'est très élevé.16681669417167000:39:19.140 --> 00:39:22.6001671Donc, c'est-à-dire que si vous avez un espace commercial de bureaux,16721673418167400:39:22.700 --> 00:39:27.2201675il y a 18 % de tout l'espace que c'est vacant, donc c'est-à-dire qu'il n'y a rien16761677419167800:39:27.240 --> 00:39:30.5401679dedans. À Québec, excusez-moi, c'est 12 %.16801681420168200:39:31.540 --> 00:39:36.1401683Et au niveau du prix pour un loyer moyen, donc pour un bureau classe A à Montréal,16841685421168600:39:36.360 --> 00:39:38.8601687c'est aux alentours de 22 à 28 $ le pied carré.16881689422169000:39:39.240 --> 00:39:42.4001691Donc, c'est très cher par mois, évidemment.16921693423169400:39:43.800 --> 00:39:47.2001695Et le taux de capitalisation, c'est-à-dire le rendement qui est attendu par ces16961697424169800:39:47.220 --> 00:39:49.2601699investisseurs-là, c'est aux alentours de 5 à 7 %.17001701425170200:39:49.280 --> 00:39:51.9801703Donc, c'est assez impressionnant.17041705426170600:39:53.340 --> 00:39:56.2601707D'un côté, on a vraiment des taux d'inoccupation qui sont très élevés.17081709427171000:39:56.280 --> 00:39:58.9201711Mais de l'autre côté, on a vraiment de quoi qui est inabordable.17121713428171400:39:59.020 --> 00:40:00.5201715C'est-à-dire que c'est extrêmement cher.17161717429171800:40:01.140 --> 00:40:02.9801719Pour vous donner une idée, un pied carré, ce n'est pas gros.17201721430172200:40:04.460 --> 00:40:08.0401723Si vous avez un espace de nombre de bureaux qui est...17241725431172600:40:08.760 --> 00:40:14.9401727Vous prenez juste l'exemple, par exemple, du campus de l'UQO à Gatineau.17281729432173000:40:16.020 --> 00:40:19.0201731Avoir l'équivalent de ça dans de quoi, mettons, au centre-ville,17321733433173400:40:19.220 --> 00:40:26.6401735ce serait rare de prix. C'est pour ça que, justement, les entreprises c17361737434173800:40:26.660 --> 00:40:30.2201739'est un avantage des employés de télétravail, mais aussi des entreprises,17401741435174200:40:30.280 --> 00:40:35.5401743parce que ça leur permet d'économiser énormément d'argent au niveau des loyers de17441745436174600:40:35.560 --> 00:40:37.3201747bureaux. Mais ça a un impact.17481749437175000:40:37.580 --> 00:40:40.4601751C'est-à-dire que ça a un impact sur les commerces environnables.17521753438175400:40:40.620 --> 00:40:43.0801755C'est-à-dire que tout ce qui est, maintenant, exemple, restauration,17561757439175800:40:45.240 --> 00:40:47.2801759commerce de détail, c'est impacté par ça.17601761440176200:40:47.380 --> 00:40:49.9601763Parce qu'avant, il y avait des gens qui venaient prendre leur café le matin parce qu17641765441176600:40:49.980 --> 00:40:52.8401767'ils allaient au travail. C'était à côté de leur bureau.17681769442177000:40:53.120 --> 00:40:55.4801771Tout ça, s'impacter également, donc ça a un effet cascade.17721773443177400:40:56.200 --> 00:40:57.4801775Mais c'est quand même très limité.17761777444177800:40:57.700 --> 00:41:02.6201779Donc, pour le moment, ça ne semble pas vraiment se déferler sur tous les autres17801781445178200:41:02.640 --> 00:41:05.3001783types. Donc, la restauration, c'est quand même résilient.17841785446178600:41:06.360 --> 00:41:10.5201787Mais pour l'immobilier de bureau, ce n'est pas une belle période.17881789447179000:41:11.000 --> 00:41:12.3001791Je ne crois pas que ça va s'améliorer17921793448179400:41:14.400 --> 00:41:18.8801795parce qu'il y a beaucoup de trafic, donc la congestion c'est assez majeur.17961797449179800:41:20.060 --> 00:41:22.6201799Une des solutions, c'est justement de favoriser le télétravail.18001801450180200:41:23.380 --> 00:41:25.2401803Donc, ça, ça ne va pas aider les mobiles de bureau.18041805451180600:41:26.060 --> 00:41:32.0401807Maintenant, au niveau du marché industriel, on va voir qu'il y a deux segments qui18081809452181000:41:32.060 --> 00:41:34.5801811sont vraiment en forte demande.18121813453181400:41:35.500 --> 00:41:36.9601815Les entrepôts et la logistique.18161817454181800:41:37.360 --> 00:41:38.8201819Pourquoi les entrepôts et la logistique ?18201821455182200:41:38.960 --> 00:41:44.7401823C'est que, par exemple, Amazon, lorsque vous avez commandé avec Amazon Prime et18241825456182600:41:44.760 --> 00:41:48.1001827autres, ça prend beaucoup d'entrepôts à beaucoup d'endroits.18281829457183000:41:48.500 --> 00:41:52.9401831Donc, pour la simple et bonne raison que c'est les camions qui sortent,18321833458183400:41:52.960 --> 00:41:57.3201835par exemple, vous devez avoir vu les camions Intelcom, donc eux autres qui ont des18361837459183800:41:57.340 --> 00:42:00.9201839entrepôts un peu partout au Québec, pour justement desservir tous les clients d18401841460184200:42:00.940 --> 00:42:04.5001843'Amazon. Donc, étant donné que ce n'est pas Amazon qui livre directement au Québec,18441845461184600:42:04.640 --> 00:42:09.3401847c'est Intelcom. Donc, ça amène beaucoup de demandes au niveau des entrepôts et18481849462185000:42:09.360 --> 00:42:10.8801851justement tout ce qui est logistique.18521853463185400:42:14.040 --> 00:42:18.5401855je pense que un investisseur qui voudrait vraiment cibler qui voudrait investir dans18561857464185800:42:18.560 --> 00:42:23.3401859des Real Estate Investment Trust donc c'est vraiment des bons créneaux c'est-à-dire18601861465186200:42:23.360 --> 00:42:27.8601863qu'un REIT pour ceux qui ne le savent pas c'est un titre qui est coté en bourse qui18641865466186600:42:27.880 --> 00:42:32.2201867a comme sous-jacent de l'immobilier donc ça vous permet un peu en quelque sorte d18681869467187000:42:32.240 --> 00:42:36.0401871'investir dans l'immobilier mais dans les marchés financiers donc il y a des REIT18721873468187400:42:36.060 --> 00:42:40.4401875qui sont spécialisés et je crois vraiment que ces deux créneaux-là c'est très bon en18761877469187800:42:40.460 --> 00:42:44.8401879ce moment Et lui qui est le plus émergent, ça reste donc les centres de données.18801881470188200:42:45.920 --> 00:42:49.7401883C'est vraiment le marché industriel et c'est en émergence de façon importante.18841885471188600:42:49.940 --> 00:42:52.1801887C'est-à-dire qu'on va avoir de plus en plus de centres de données dans les18881889472189000:42:52.200 --> 00:42:55.5001891prochaines années. Il va y avoir même des centres de données qui sont spécialisés.18921893473189400:42:55.660 --> 00:43:00.0201895Donc, tout ce qui est centres de calcul au niveau de l'intelligence artificielle,18961897474189800:43:00.100 --> 00:43:03.2801899donc ils sont plus axés sur ce qui est GPU et autres.19001901475190200:43:03.480 --> 00:43:05.2001903Et des centres de données de stockage classique.19041905476190600:43:05.420 --> 00:43:08.2401907Donc, le coût va varier également.19081909477191000:43:08.880 --> 00:43:12.9001911Donc, tout ça, ça va amener justement une demande au niveau de l'évaluation19121913478191400:43:12.920 --> 00:43:17.7601915spécialisée. C'est-à-dire que la municipalité qui va avoir ce centre de données-là19161917479191800:43:17.780 --> 00:43:23.5001919dans la municipalité, il va falloir qu'elle détermine c'est quoi la valeur justement19201921480192200:43:23.520 --> 00:43:25.2401923de ce centre de données-là pour la taxation.19241925481192600:43:26.120 --> 00:43:29.2801927Et ce n'est pas nécessairement facile de pouvoir aller sur un centre de données19281929482193000:43:29.300 --> 00:43:33.3001931comme il le faut. Puis, il y a une des raisons du pourquoi que c'est comme ça.19321933483193400:43:33.420 --> 00:43:36.5001935Le commerce en ligne, la demande va exploser probablement encore.19361937484193800:43:36.520 --> 00:43:39.3601939Donc, elle a déjà explosé, mais ça va encore plus exploser.19401941485194200:43:40.220 --> 00:43:43.5801943Et c'est justement, donc, tout ce qui est entrepôt et autres,19441945486194600:43:43.740 --> 00:43:45.9201947c'est des taux d'inoccupation qui sont très bas.19481949487195000:43:47.340 --> 00:43:51.8801951Et pourquoi les entrepôts ? C'est probablement un des marchés qui est très,19521953488195400:43:54.680 --> 00:43:56.1001955je pourrais dire, qui va être en forte demande.19561957489195800:43:56.180 --> 00:43:59.3001959Il faut continuer de l'aide. C'est que les gens vont faire des concessions.19601961490196200:43:59.400 --> 00:44:01.9401963Donc, ils vont accepter d'avoir une maison plus petite,19641965491196600:44:02.060 --> 00:44:06.4801967un condo plus petit. et en contrepartie, ils vont avoir un entrepôt pour stocker19681969492197000:44:06.500 --> 00:44:08.0801971certaines choses qu'ils ne peuvent pas garder.19721973493197400:44:08.480 --> 00:44:09.8601975On voit de plus en plus ça maintenant.19761977494197800:44:10.280 --> 00:44:12.4201979C'est une des raisons pour eux.19801981495198200:44:13.240 --> 00:44:15.4001983Selon moi, le marché industriel va très bien aller dans les prochaines années.19841985496198600:44:16.540 --> 00:44:21.5401987Mais ça reste à voir. Aussi, le marché des terrains, il y a tout ce qui est terrain19881989497199000:44:21.560 --> 00:44:25.7201991résidentiel constructible. Ça, c'est vraiment un terrain qu'on peut acheter et qu'on19921993498199400:44:25.740 --> 00:44:29.1201995peut construire sans faire aucune demande de changement de zonage.19961997499199800:44:29.580 --> 00:44:32.6401999Il y a des terrains qui sont dits commerciaux et industriels.20002001500200200:44:33.200 --> 00:44:37.6202003des terrains agricoles, des terrains boisés et des terrains développés avec un20042005501200600:44:37.640 --> 00:44:40.9002007potentiel de lotissement. Donc, ça veut dire qu'on va le séparer en lots pour que ça20082009502201000:44:40.920 --> 00:44:43.1402011devienne tous des lots résidentiels.20122013503201400:44:44.800 --> 00:44:49.7602015C'est les terrains qui sont les plus bien évalués en ce moment.20162017504201800:44:49.880 --> 00:44:52.8202019Donc, si vous achetez un terrain qui a un potentiel de lotissement,20202021505202200:44:53.000 --> 00:44:55.7602023ça veut dire que vous êtes capable de séparer ça en lots et de construire de lignes20242025506202600:44:55.780 --> 00:45:00.8602027familiales dessus et de vendre ça à une très grosse valeur par la suite.20282029507203000:45:01.620 --> 00:45:04.4202031encore une fois, ce n'est pas possible de prendre un terrain agricole puis de le20322033508203400:45:04.440 --> 00:45:06.4402035changer en terrain à développer avec des lots20362037509203800:45:08.240 --> 00:45:10.4602039nécessairement automatiques. C'est-à-dire que ça prend plusieurs années.20402041510204200:45:10.820 --> 00:45:13.1402043Il faut que justement l'étalement urbain évolue.20442045511204600:45:14.060 --> 00:45:14.8602047Donc,20482049512205000:45:16.460 --> 00:45:20.5202051ça peut être une bonne décision d'investissement d'acheter des terrains agricoles20522053513205400:45:20.540 --> 00:45:23.9802055dans des régions relativement éloignées de la ville, mais pas trop.20562057514205800:45:24.800 --> 00:45:27.9802059Parce qu'éventuellement, l'étalement urbain va faire en sorte que les zones aux20602061515206200:45:28.000 --> 00:45:29.6202063alentours vont toutes être saturées.20642065516206600:45:30.060 --> 00:45:32.8202067Et là, les gouvernements pourraient décider de faire un changement de zonage.20682069517207000:45:32.940 --> 00:45:36.8802071Et là, c'est vraiment le jackpot au niveau de l'investissement.20722073518207400:45:37.020 --> 00:45:41.8002075Donc, si vous avez un terrain agricole, que vous avez payé un prix ridicule par20762077519207800:45:41.820 --> 00:45:44.5002079rapport, par exemple, à un terrain résidentiel.20802081520208200:45:44.760 --> 00:45:46.3602083C'est-à-dire que là, il y a une plus-value qui était énorme.20842085521208600:45:46.460 --> 00:45:51.8802087Mais ça vient avec une durée où le terrain est inutile ou sert simplement pour des20882089522209000:45:51.900 --> 00:45:52.7602091exploitations agricoles.20922093523209400:45:55.840 --> 00:45:59.4202095Donc, les enjeux, donc, la rarification en zone urbaine.20962097524209800:45:59.620 --> 00:46:03.1802099zonage et réglementation, protection du territoire agricole.21002101525210200:46:03.300 --> 00:46:07.1402103Il y a aussi beaucoup d'enjeux, c'est-à-dire qu'il y a des groupes qui vont s21042105526210600:46:07.160 --> 00:46:12.5002107'opposer également au changement de zonage pour protéger justement la nature et donc21082109527211000:46:12.520 --> 00:46:13.6202111toutes les…21122113528211400:46:15.380 --> 00:46:19.7402115C'est déjà vu, il y a beaucoup de projets en immobilier qui sont très critiqués,21162117529211800:46:20.300 --> 00:46:25.5202119surtout lorsqu'on parle par exemple de prendre une terre agricole puis de la changer21202121530212200:46:25.540 --> 00:46:27.7202123en lot de construction résidentielle.21242125531212600:46:29.120 --> 00:46:31.6602127Ça dépend c'est qui, mais il y a certains groupes qui sont en dehors.21282129532213000:46:33.660 --> 00:46:38.3602131Aussi, donc, au niveau du marché locatif au Québec, il y a une particularité qui s21322133533213400:46:38.380 --> 00:46:40.2802135'appelle le tribunal administratif du logement.21362137534213800:46:40.440 --> 00:46:44.6802139Donc, ça a été beaucoup dans les médias récemment à cause de la crise du logement21402141535214200:46:44.700 --> 00:46:48.1602143qui a eu lieu dans les dernières années et qui a encore lieu,21442145536214600:46:48.220 --> 00:46:50.0802147selon certains.21482149537215000:46:52.660 --> 00:46:58.7002151le tribunal administratif du logement est là pour représenter le locataire mais pour21522153538215400:46:58.720 --> 00:47:02.3402155être un intermédiaire entre les propriétaires et les locataires pour régler leurs21562157539215800:47:02.360 --> 00:47:08.0202159enjeux les problèmes de non-paiement de loyer et autres c'est eux qui ont le pouvoir21602161540216200:47:08.040 --> 00:47:14.7202163de dire tel propriétaire a raison je te demande de quitter le loyer et de21642165541216600:47:14.740 --> 00:47:20.9002167payer maintenant tel frais aussi pour les litiges et autres donc c'est Et ça21682169542217000:47:20.920 --> 00:47:23.1602171a encore dans le soi, donc, tout ce qui est en augmentation de loyer,21722173543217400:47:23.760 --> 00:47:29.7602175les reprises de logement, les litiges et ça a donc, ça a21762177544217800:47:29.780 --> 00:47:34.2402179aussi, il y a des indicateurs, donc, que les propriétaires sont fortement21802181545218200:47:34.260 --> 00:47:37.9802183recommandés, sont fortement encouragés à suivre, donc, au niveau des taux d21842185546218600:47:38.000 --> 00:47:38.8002187'augmentation de loyer.21882189547219000:47:41.000 --> 00:47:43.7202191Encore une fois, ça dépend s'il y a des améliorations ou autres.21922193548219400:47:45.660 --> 00:47:47.5802195Dans les dernières années, ça a montré ses limites, donc,21962197549219800:47:47.680 --> 00:47:51.2002199c'est-à-dire c'est que, bon, historiquement, les loyers étaient quand même stables.22002201550220200:47:51.620 --> 00:47:53.7602203Dans les dernières années, il y a eu un rattrapage qui s'est fait,22042205551220600:47:55.060 --> 00:47:57.7602207et il y a beaucoup de propriétaires qui ont été capables de faire des ajouts aux22082209552221000:47:57.780 --> 00:48:00.8202211immeubles et de monter les loyers, donc, beaucoup plus rapidement que ce que le TAL22122213553221400:48:00.840 --> 00:48:06.3002215recommandait. Encore une fois, c'était le locataire a le droit,22162217554221800:48:06.340 --> 00:48:12.3402219donc, d'aller en cours pour, justement, dire qu22202221555222200:48:12.360 --> 00:48:13.6002223'il n'est pas d'accord avec la hausse et autres.22242225556222600:48:14.860 --> 00:48:18.3402227il y a beaucoup de mécanismes qui ne semblent pas nécessairement fonctionner dans le22282229557223000:48:18.360 --> 00:48:22.8402231sens où malheureusement tout ce qui est fait au tribunal administratif du logement22322233558223400:48:22.860 --> 00:48:25.3802235si par exemple vous êtes un locataire c'est bon à savoir aussi,22362237559223800:48:25.440 --> 00:48:29.8602239si vous êtes locataire et que vous faites une plainte autale pour un propriétaire ça22402241560224200:48:29.880 --> 00:48:33.0002243c'est public, c'est-à-dire qu'il y a un juge qui va aller faire un rapport et ça,22442245561224600:48:33.080 --> 00:48:37.5402247ça va être disponible publiquement, donc maintenant il y a des entreprises qui22482249562225000:48:37.560 --> 00:48:42.6802251offrent un service justement pour savoir, lorsque vous êtes propriétaire et que vous22522253563225400:48:43.040 --> 00:48:47.3402255voulez louer à quelqu'un un logement, il y a des entreprises qui offrent le service22562257564225800:48:47.360 --> 00:48:50.3402259d'aller voir au TAL, dans toutes les documentations du TAL,22602261565226200:48:50.480 --> 00:48:53.2202263est-ce que la personne qui veut louer mon loyer, est-ce qu'elle a déjà fait une22642265566226600:48:53.240 --> 00:48:55.9202267plainte ? Ça fait en sorte que22682269567227000:48:57.720 --> 00:48:59.5802271si vous allez au TAL pour justement22722273568227400:49:01.320 --> 00:49:04.0402275critiquer une augmentation de loyer et autre, ça se peut que ça aille une22762277569227800:49:04.060 --> 00:49:07.4602279répercussion, donc éventuellement sur votre capacité à louer un prochain logement.22802281570228200:49:08.160 --> 00:49:11.8402283Je ne dis pas que c'est une bonne chose, mais c'est important de le comprendre parce22842285571228600:49:11.860 --> 00:49:13.8002287qu'il y en a beaucoup dans cette situation au Québec.22882289572229000:49:14.060 --> 00:49:16.7602291C'est-à-dire que les propriétaires sont capables de le savoir.22922293573229400:49:17.540 --> 00:49:23.6802295Et malheureusement, c'est pas parce que c'est pas tout le monde qui fait22962297574229800:49:23.700 --> 00:49:26.5402299une diligence assez importante dans le sens, même si vous avez raison,23002301575230200:49:26.700 --> 00:49:28.7202303ça ne veut pas dire que ça va vous aider dans le futur.23042305576230600:49:30.640 --> 00:49:35.3202307Encore une fois, c'est la liberté de chacun de faire ce qu'il veut maintenant avec23082309577231000:49:35.340 --> 00:49:40.8202311ça. Mais il y a des évidences que le temps a une certaine limite au Québec.23122313578231400:49:40.840 --> 00:49:42.9402315en ce moment. Ce qui n'a pas toujours été le cas.23162317579231800:49:44.360 --> 00:49:46.5002319Puis encore une fois, il y a eu aussi des histoires de rire.23202321580232200:49:47.540 --> 00:49:50.2802323Les locataires au Québec ont été souvent, et même longtemps,23242325581232600:49:51.800 --> 00:49:54.0002327les propriétaires étaient comme pris en otage à un certain moment.23282329582233000:49:54.200 --> 00:49:55.8602331Donc là, sa chambre s'inversait un petit peu.23322333583233400:49:56.360 --> 00:49:58.6602335C'est des cycles. C'est comme ça.23362337584233800:50:00.060 --> 00:50:03.1202339Bon, maintenant, au niveau des trois marchés qui sont contractés,23402341585234200:50:03.320 --> 00:50:08.9402343il y a trois grands marchés, donc le RMA, donc la région de Montréal.23442345586234600:50:08.960 --> 00:50:11.8802347En ce moment, on est aux alentours de 2,1 % d'inoccupation.23482349587235000:50:12.560 --> 00:50:17.5202351Donc, c'est relativement faible au niveau du résidentiel.23522353588235400:50:17.920 --> 00:50:22.4002355Et là, si on parle vraiment de données qui sont d'octobre 2025,23562357589235800:50:22.620 --> 00:50:26.2002359on peut avoir des données alternatives pour savoir les taux d'inoccupation,23602361590236200:50:26.280 --> 00:50:31.0602363par exemple, avec les gestions immobilières qui, certaines acceptent de partager23642365591236600:50:31.080 --> 00:50:34.1202367leurs données, mais la SHL, malheureusement, ne met pas à jour les données si23682369592237000:50:34.140 --> 00:50:37.7202371souvent que ça. Donc, ça remonte à 2025, ces chiffres-là.23722373593237400:50:38.920 --> 00:50:41.9202375On voyait clairement qu'à ce moment-là, il y avait potentiellement une crise de23762377594237800:50:41.940 --> 00:50:44.6802379logement. C'est-à-dire que lorsqu'on est à 2,1 % d'inoccupation,23802381595238200:50:45.100 --> 00:50:49.3802383ce n'est pas beaucoup. Il y a seulement tout le parc d'immobilier résidentiel à23842385596238600:50:49.400 --> 00:50:52.7202387Montréal. Il y avait simplement 2,1 % des logements qui étaient vacants.23882389597239000:50:53.780 --> 00:50:58.6402391Donc, le loyer moyen de deux chambres était de 1175.23922393598239400:50:59.120 --> 00:51:00.8402395Encore une fois, ça, c'est des données de la SHL.23962397599239800:51:02.300 --> 00:51:08.2402399je suis un peu sceptique des chocs de l'esthé honnêtement mais ça inclut aussi24002401600240200:51:08.260 --> 00:51:10.0602403beaucoup les loyers donc qui n'ont pas encore été24042405601240600:51:12.140 --> 00:51:15.0402407ou ce qu'il n'y a pas eu de changement donc de locataire donc lorsqu'un changement24082409602241000:51:15.060 --> 00:51:17.3002411de locataire ça devient comme les nouveaux prix qui rentrent donc ce ne sont plus24122413603241400:51:17.320 --> 00:51:23.3402415les anciens les anciens loyers donc c'est-à-dire que c'est plus facile pour un24162417604241800:51:23.360 --> 00:51:26.8202419promoteur pour un propriétaire de changer le prix d'un logement lorsqu'il y a un24202421605242200:51:26.840 --> 00:51:30.9202423changement de locataire que lorsque c'est le même locataire et qu'il y a simplement24242425606242600:51:30.940 --> 00:51:34.9002427un nouveau bac ici pour justement des raisons de tal et tout ça.24282429607243000:51:36.320 --> 00:51:39.6202431Au Québec, donc, dans la région de Québec, on était aux endroits de 0,9.24322433608243400:51:39.740 --> 00:51:41.6602435Donc, c'est là que la crise du logement vraiment frappait fort.24362437609243800:51:42.360 --> 00:51:46.3202439Donc, ça veut dire que 1 % des logements étaient disponibles uniquement.24402441610244200:51:46.760 --> 00:51:49.7002443Et c'est là également que les loyers ont augmenté vraiment rapidement.24442445611244600:51:50.220 --> 00:51:51.6002447Donc, si on parle, par exemple,24482449612245000:51:53.620 --> 00:51:57.4002451de tout ce qui est, mettons, de la Ville de Québec, Québec,24522453613245400:51:58.060 --> 00:52:00.7002455on ne s'attend pas à ce que les loyers de la Ville-Québec soient proches de celui de24562457614245800:52:00.720 --> 00:52:03.0202459Montréal, mais ça a été le cas en 2025.24602461615246200:52:05.600 --> 00:52:11.8602463Également à Gatineau, 3,8 % d'inoccupation et donc les24642465616246600:52:11.880 --> 00:52:14.0202467loyers très élevés à ce niveau-là.24682469617247000:52:15.240 --> 00:52:18.4202471La LCHL, c'est une source de données qui est respectable et tout,24722473618247400:52:18.740 --> 00:52:22.3602475mais des fois, donc leurs données semblent un peu déconnectées par rapport à la24762477619247800:52:22.380 --> 00:52:26.3602479réalité, donc de ce qu'on des fois, il y a beaucoup plus,24802481620248200:52:26.580 --> 00:52:27.7002483il y a des données plus à jour.24842485621248600:52:27.840 --> 00:52:29.8802487C'est-à-dire que lorsque les données de la SCHL arrivent,24882489622249000:52:30.400 --> 00:52:34.6602491elles sont souvent un peu dépassées ou elles ne reflètent pas réellement les24922493623249400:52:34.680 --> 00:52:35.4802495conditions du marché.24962497624249800:52:37.400 --> 00:52:42.2602499C'est une bonne question de savoir pourquoi la SCHL leur donner sans mettre,25002501625250200:52:44.220 --> 00:52:46.6202503ne pas refléter la réalité du marché.25042505626250600:52:47.220 --> 00:52:50.1202507Honnêtement, j'avoue que j'ai un peu la misère à croire leurs chiffres,25082509627251000:52:50.200 --> 00:52:56.1802511mais c'est comme ça. Au niveau donc maintenant de la répartition du parc immobilier,25122513628251400:52:56.940 --> 00:53:01.5602515ça c'est la valeur en milliards, donc ça c'est vraiment 2024-2026,25162517629251800:53:01.840 --> 00:53:04.4002519c'est des valeurs qui viennent des municipalités.25202521630252200:53:04.740 --> 00:53:09.4402523L'immobilier résidentiel domine, c'est-à-dire que le plus gros de la valeur est dans25242525631252600:53:09.460 --> 00:53:13.6402527l'immobilier résidentiel, quasiment un trillion de dollars à ce niveau-là.25282529632253000:53:14.080 --> 00:53:19.0802531Ensuite, le commercial institutionnel et industriel, à peu près égal.25322533633253400:53:19.100 --> 00:53:23.5802535et les terrains aux alentours de 100 milliards.25362537634253800:53:23.740 --> 00:53:28.9202539Ça, c'est une idée approximative de la valeur, elle est où,25402541635254200:53:29.080 --> 00:53:30.9802543dans les différents segments de marché au Québec.25442545636254600:53:33.220 --> 00:53:38.4602547Bon, maintenant, on va voir en détail le cycle immobilier.25482549637255000:53:38.580 --> 00:53:41.0002551Donc, comme en économie, il y a des cycles.25522553638255400:53:42.320 --> 00:53:45.5202555Contrairement, par contre, à un cycle économique traditionnel,25562557639255800:53:46.500 --> 00:53:51.0602559récession, expansion, En immobilier, ce n'est pas toujours respecté dans la même25602561640256200:53:51.080 --> 00:53:55.1202563rigueur. C'est-à-dire que c'est très possible qu'il y ait une phase d'expansion,25642565641256600:53:55.220 --> 00:54:00.8802567mais que la phase de refroidissement soit beaucoup plus modeste et que ça reparte25682569642257000:54:00.900 --> 00:54:02.2602571pour une autre phase d'expansion.25722573643257400:54:02.280 --> 00:54:05.7002575Ça ne veut pas dire que ça suit forcément le cycle économique l'entier.25762577644257800:54:07.620 --> 00:54:11.7802579La définition d'un cycle économique, un cycle mobile, c'est une fluctuation25802581645258200:54:11.800 --> 00:54:16.8402583récurrente de l'activité des prix qui est suivie par des phases successives d25842585646258600:54:16.860 --> 00:54:19.4402587'expansion, sommet, contraction et creux.25882589647259000:54:20.900 --> 00:54:23.1002591Historiquement, c'est aux alentours de 7 à 12 ans.25922593648259400:54:23.980 --> 00:54:28.7802595Donc, on peut dire que la durée totale de la phase d'expansion,25962597649259800:54:28.960 --> 00:54:33.4602599le sommet de contraction et de creux dure aux alentours de 7 à 12 ans.26002601650260200:54:33.900 --> 00:54:36.3202603Donc, ça vous donne une petite idée à quoi s'attendre.26042605651260600:54:36.900 --> 00:54:38.4802607Pourquoi c'est important pour un évaluateur ?26082609652261000:54:38.500 --> 00:54:44.1202611c'est que ça permet de comprendre justement pour quelles raisons les prix changent à26122613653261400:54:44.140 --> 00:54:49.4602615travers le temps et quoi s'attendre en fait de mécanisme pour le futur.26162617654261800:54:50.880 --> 00:54:54.4202619Une évaluation qui va être faite dans une phase de creux ou dans une phase d26202621655262200:54:54.440 --> 00:54:59.6802623'expansion va être faite, pas différemment, mais les commentaires que vous allez26242625656262600:54:59.700 --> 00:55:02.2802627mettre sur justement la durée.26282629657263000:55:03.180 --> 00:55:03.9802631de...26322633658263400:55:05.980 --> 00:55:08.0802635On ne fait pas l'évaluation de la même façon lorsqu'on est26362637659263800:55:09.700 --> 00:55:12.2402639au sommet ou lorsqu'on est au cru pour la saine et de bonnes raisons que ça va26402641660264200:55:12.260 --> 00:55:13.7202643changer en récent ou dans l'autre.26442645661264600:55:15.640 --> 00:55:19.4802647Les critères que vous allez utiliser et surtout les anticipations vont être26482649662265000:55:19.500 --> 00:55:20.3002651complètement différentes.26522653663265400:55:22.080 --> 00:55:24.7002655Vous allez contextualiser aussi les données décomparables également.26562657664265800:55:26.020 --> 00:55:31.0002659C'est le travail d'un évaluateur de montrer un petit peu le risque actuel du marché.26602661665266200:55:31.020 --> 00:55:34.9002663Donc, c'est important de savoir qu'on se situe exactement dans ce cycle-là.26642665666266600:55:37.180 --> 00:55:43.2602667Ici, donc, aussi également, c'est possible que ce soit des phases qui soient26682669667267000:55:43.280 --> 00:55:47.9002671locales. C'est-à-dire que c'est peu probable qu'il y ait un cycle complet maintenant26722673668267400:55:47.920 --> 00:55:50.9202675qui se passe dans une région donnée et que dans l'autre,26762677669267800:55:51.020 --> 00:55:51.8802679ça soit complètement l'inverse.26802681670268200:55:52.400 --> 00:55:53.4802683Habituellement, il y a un décalage.26842685671268600:55:54.100 --> 00:56:00.1202687C'est-à-dire que, par exemple, Montréal semble être surtout le leader dans tout ce26882689672269000:56:00.140 --> 00:56:01.8202691qui touche au cycle immobilier.26922693673269400:56:02.580 --> 00:56:06.6602695Par exemple, en ce moment, l'immobilier à Montréal a commencé à refroidir un petit26962697674269800:56:06.680 --> 00:56:08.6402699peu, mais les régions, eux autres, non.27002701675270200:56:09.220 --> 00:56:13.3402703Pour la seule plus bonne raison qu'habituellement, il y a un retard d'à peu près 1 à27042705676270600:56:13.360 --> 00:56:19.46027072 années. Donc, c'est pour ça que justement, c'est important de comprendre le cycle27082709677271000:56:19.480 --> 00:56:24.1602711et de voir donc on est où dans ce cycle-là pour toutes les différentes régions de la27122713678271400:56:24.180 --> 00:56:24.9802715province de Québec.27162717679271800:56:29.200 --> 00:56:33.3002719Donc, maintenant, les causes de pourquoi il y a un cycle immobilier,27202721680272200:56:33.320 --> 00:56:36.2002723pourquoi ça ne peut pas toujours être stable et qu'il n'y ait pas de problème,27242725681272600:56:36.500 --> 00:56:37.8202727parce que c'est une bonne question.27282729682273000:56:38.760 --> 00:56:43.5402731Pourquoi on n'empêche pas justement la demande exagérée pour éviter justement qu'il27322733683273400:56:43.560 --> 00:56:45.8802735y ait un problème dans le sens contraire ensuite qui cause une crise ?27362737684273800:56:47.000 --> 00:56:48.3002739c'est l'économie, c'est comme ça.27402741685274200:56:50.060 --> 00:56:55.4802743Depuis toujours, il y a des bulles dans tous les différents secteurs de l'économie.27442745686274600:56:56.380 --> 00:56:57.5802747Ça remonte, je crois, au tulip.27482749687275000:56:57.720 --> 00:57:00.9202751Donc, il faut vraiment remonter très loin pour voir les premières bulles apparaître.27522753688275400:57:01.100 --> 00:57:02.2802755Puis l'immobilier, ce n'est pas une exception.27562757689275800:57:02.640 --> 00:57:05.1202759Ça fait en ça qu'il y a des cycles à travers le temps.27602761690276200:57:05.660 --> 00:57:09.1002763Mais il y a des raisons aussi qui sont propres à l'immobilier.27642765691276600:57:10.080 --> 00:57:14.7002767Le décalage entre l'offre et la demande, c'est une des raisons les plus probablement27682769692277000:57:14.720 --> 00:57:16.0202771les plus probables de tout ça.27722773693277400:57:16.320 --> 00:57:18.3802775C'est-à-dire que la demande peut changer à tout moment,27762777694277800:57:19.020 --> 00:57:21.5402779mais l'offre ne va pas nécessairement suivre aussi rapidement.27802781695278200:57:22.380 --> 00:57:27.5002783Donc, la construction réagit en retard pour des raisons soit mécaniques parce que ce27842785696278600:57:27.520 --> 00:57:32.0602787n'est pas possible de partir à une construction d'un logement d'un matin sans permis27882789697279000:57:32.080 --> 00:57:35.0602791et autres. Il y a aussi la politique monétaire.27922793698279400:57:35.180 --> 00:57:39.6202795C'est-à-dire que comme au Canada, aux États-Unis, les taux d'intérêt sont déterminés27962797699279800:57:39.640 --> 00:57:43.5002799par un organisme gouvernemental fédéral.28002801700280200:57:43.520 --> 00:57:47.9002803Donc, au Canada, c'est la Banque du Canada qui détermine le taux de financement des28042805701280600:57:47.920 --> 00:57:51.6802807banques. Donc, lorsque vous voyez la Banque du Canada qui détermine les taux d28082809702281000:57:51.700 --> 00:57:55.1202811'intérêt à chaque rencontre, donc, il organise une rencontre aux alentours à tous28122813703281400:57:55.140 --> 00:57:58.8002815les deux mois. C'est ce qu'on appelle donc le taux de financement un jour.28162817704281800:57:58.960 --> 00:58:02.8002819Donc, c'est ça qui permet aux banques de se financer donc entre eux autres.28202821705282200:58:03.080 --> 00:58:07.8202823Donc, ce taux-là va ensuite impacter le taux de financement que les banques vont28242825706282600:58:07.840 --> 00:58:11.3002827accorder aux gens qui veulent acheter des maisons et autres.28282829707283000:58:11.400 --> 00:58:13.0402831Donc, c'est pour ça que ça l'affecte le cycle économique.28322833708283400:58:14.440 --> 00:58:17.7602835le cycle économique, excusez-moi, le cycle immobilier, mais je me trompe tout le28362837709283800:58:17.780 --> 00:58:22.6602839temps. Il y a également donc aussi les cycles économiques généraux qui vont impacter28402841710284200:58:22.680 --> 00:58:26.3802843le cycle immobilier. Donc, pour la simple et bonne raison que s'il y a des pertes d28442845711284600:58:26.400 --> 00:58:30.9402847'emploi, s'il y a une contraction du PIB, ça va impacter la capacité des acheteurs28482849712285000:58:30.960 --> 00:58:35.6202851et de fait même, ça va changer donc où se constitue dans le cycle immobilier en28522853713285400:58:35.640 --> 00:58:36.4402855question.28562857714285800:58:37.500 --> 00:58:39.6402859Il y a également la psychologie du marché.28602861715286200:58:41.100 --> 00:58:45.9402863malheureusement des fois tous les grands boom tous les grands crashs sont causés par28642865716286600:58:45.960 --> 00:58:52.1602867des facteurs psychologiques c'est à dire qu'il y a un changement de psychologie chez28682869717287000:58:52.180 --> 00:58:58.3002871les gens et c'est accentué souvent par l'effet28722873718287400:58:58.320 --> 00:59:01.5202875de mouton les médias sociaux c'est probablement une des raisons pourquoi c'est28762877719287800:59:01.540 --> 00:59:06.0602879encore plus puissant en ce moment c'est que toute psychologie de marché est28802881720288200:59:06.080 --> 00:59:07.2402883accentuée par les médias sociaux28842885721288600:59:09.180 --> 00:59:10.7602887et les politiques gouvernementales également.28882889722289000:59:11.440 --> 00:59:15.6802891Si le marché devient pessimiste subitement, c'est très possible que le marché baisse28922893723289400:59:15.700 --> 00:59:18.0402895pas mal plus que la réalité du pessimisme.28962897724289800:59:20.440 --> 00:59:22.9002899Souvent, c'est ça. C'est une surréaction dans les deux sens.29002901725290200:59:26.680 --> 00:59:29.1402903Un petit peu comme avec l'abus d'Internet.29042905726290600:59:29.240 --> 00:59:32.1802907Les gens, pendant l'abus d'Internet, étaient très optimistes.29082909727291000:59:32.420 --> 00:59:35.1202911Tout le monde voulait acheter des actions technologiques.29122913728291400:59:35.240 --> 00:59:36.2202915Un peu comme avec l'air en ce moment.29162917729291800:59:37.240 --> 00:59:38.2402919Et là, tout le monde exagère.29202921730292200:59:39.540 --> 00:59:43.4802923Tout le monde exagère. Puis là, un moment donné, le réalisme arrive.29242925731292600:59:43.820 --> 00:59:48.7402927Oui, c'est révolutionnaire à l'Internet, mais pas de là à valoriser les entreprises29282929732293000:59:48.760 --> 00:59:51.2402931à ce niveau-là. Et là, il y a un vent de pessimisme qui arrive.29322933733293400:59:51.840 --> 00:59:55.0202935Puis là, ça fait justement un cycle complet à ce niveau-là.29362937734293800:59:56.260 --> 00:59:57.3002939Donc, l'immobilier n'est pas différent.29402941735294201:00:00.140 --> 01:00:02.8402943Mais ce n'est pas aussi violent que dans les marchés financiers.29442945736294601:00:02.920 --> 01:00:06.8202947Dans le sens que des crises, par exemple, comme la crise de 2008,29482949737295001:00:07.760 --> 01:00:12.4402951c'est pas de quoi qui arrive si fréquemment que ça puis surtout c'est pas de quoi29522953738295401:00:12.460 --> 01:00:17.0202955qui serait arrivé normalement dans le marché où il n'y avait pas eu de la fraude ou29562957739295801:00:17.040 --> 01:00:17.8402959des29602961740296201:00:19.000 --> 01:00:23.1602963certains mécanismes donc, comment on pourrait dire systémiques,29642965741296601:00:23.220 --> 01:00:26.8402967donc c'est-à-dire que qu'est-ce qui cause la crise de 2008 c'est pas nécessairement29682969742297001:00:26.860 --> 01:00:30.6202971de quoi qui va se reproduire dans le futur c'est possible,29722973743297401:00:30.840 --> 01:00:36.8002975mais en soi donc c'est un problème relié au financement hypothécaire qui ont29762977744297801:00:36.820 --> 01:00:43.2202979engendré une crise financière, qui ont engendré une crise immobilière qui était29802981745298201:00:43.240 --> 01:00:44.3802983à la base causée par l'immobilier.29842985746298601:00:44.880 --> 01:00:47.8802987Donc, c'est probablement des pires crises immobilières qu'il y a eu.29882989747299001:00:49.260 --> 01:00:52.2002991Il y a eu certains pays qui ont été exposés à des baisses comme il y a eu en 2008,29922993748299401:00:52.220 --> 01:00:56.4802995mais habituellement, les baisses qu'on peut voir sur les marchés financiers,29962997749299801:00:56.600 --> 01:00:59.4002999ce n'est pas la même ordre d'idée qu'on peut voir en immobilier.30003001750300201:01:00.400 --> 01:01:02.8203003Donc, dans les marchés financiers, une baisse de 50 %, c'est possible.30043005751300601:01:02.840 --> 01:01:05.4403007Même si en ce moment, ça semble plus rare.30083009752301001:01:05.600 --> 01:01:07.6003011C'est-à-dire qu'il faut encore remonter à 2008.30123013753301401:01:12.600 --> 01:01:14.4803015Disons que là, en ce moment, ça fait une bonne période.30163017754301801:01:14.580 --> 01:01:16.6603019On est dans une phase où tout monte.30203021755302201:01:19.800 --> 01:01:24.4203023Les gens qui s'en tiennent, il y a certains économistes qui pensent que ça va30243025756302601:01:24.440 --> 01:01:28.3203027cracher. Il y a plusieurs écoles de pensée à ce niveau-là.30283029757303001:01:29.300 --> 01:01:30.7603031Ça fait quand même longtemps qu'il n'y a pas eu de crise.30323033758303401:01:30.780 --> 01:01:35.9803035Donc, c'est soit qu'il y a eu des changements dans les fondamentaux des marchés ou30363037759303801:01:36.000 --> 01:01:36.9403039autre.30403041760304201:01:38.900 --> 01:01:43.4003043Donc, ici, c'est une représentation des quatre phases dont on vient de parler.30443045761304601:01:43.760 --> 01:01:48.4003047Vous avez donc l'expansion ici qui est là, un pic qui est atteint ici,30483049762305001:01:48.920 --> 01:01:51.8203051une contraction et le creux. Et ensuite, ça va pas.30523053763305401:01:52.680 --> 01:01:57.7203055Donc, ici dans l'expansion, il y a certains facteurs qui sont plus omniprésents à ce30563057764305801:01:57.740 --> 01:02:02.4803059niveau-là. Donc, si on regarde, lorsqu'il y a une expansion,30603061765306201:02:02.640 --> 01:02:04.1603063donc ça veut dire que les ventes sont en hausse.30643065766306601:02:05.060 --> 01:02:06.5203067Il y a un inventaire qui augmente également.30683069767307001:02:06.720 --> 01:02:08.5003071Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de...30723073768307401:02:09.520 --> 01:02:10.3203075Excusez-moi.30763077769307801:02:11.580 --> 01:02:13.9403079L'inventaire descend. Donc, c'est-à-dire que lorsqu'il y a une expansion,30803081770308201:02:14.180 --> 01:02:17.1603083c'est qu'il y a des ventes, mais l'inventaire n'augmente pas au même rythme.30843085771308601:02:17.280 --> 01:02:20.5003087Donc, c'est-à-dire que tout ce qui est surcentré, par exemple,30883089772309001:02:20.620 --> 01:02:24.7803091ça diminue. Donc, l'inventaire accessible diminue à travers le temps.30923093773309401:02:25.860 --> 01:02:27.0203095Les délais diminuent également.30963097774309801:02:27.560 --> 01:02:31.9203099donc le délai pour vendre une propriété dans cette zone-là ici diminue et les prix31003101775310201:02:31.940 --> 01:02:36.2803103augmentent. Donc, c'est ce qui caractérise ici en soi cette zone-là.31043105776310601:02:36.520 --> 01:02:38.4603107Et les mises en chantier augmentent également.31083109777311001:02:42.240 --> 01:02:43.0403111Donc,31123113778311401:02:48.160 --> 01:02:53.1603115ici, la zone qui est là, je vais juste l'écrire, donc les ventes sont en hausse.31163117779311801:02:53.180 --> 01:02:57.3003119Donc, ça, c'est quand même très important pour vente en hausse.31203121780312201:02:57.460 --> 01:03:01.6603123L'inventeur, ici, donc, diminue.31243125781312601:03:04.240 --> 01:03:05.8403127Le délai, donc, de vente.31283129782313001:03:09.740 --> 01:03:13.0603131Le délai de vente diminue également.31323133783313401:03:16.460 --> 01:03:18.9203135Je vais essayer de… J'aimerais ça mettre…31363137784313801:03:18.940 --> 01:03:20.2203139Le prix augmente.31403141785314201:03:24.580 --> 01:03:27.0803143et finalement, les mises en chantier augmentent également,31443145786314601:03:27.740 --> 01:03:29.0403147mais avec un certain retard.31483149787315001:03:34.720 --> 01:03:37.7603151Je vais essayer de diminuer la police de tout ça ici.31523153788315401:03:38.200 --> 01:03:40.8003155Désolé, c'est un peu proche à fond, mon enfant, mais merde.31563157789315801:03:47.340 --> 01:03:48.1403159Ici.31603161790316201:03:59.040 --> 01:04:00.9803163et les mises en chantier également.31643165791316601:04:01.700 --> 01:04:05.1603167Donc ça, c'est ce qui caractérise justement le cycle ici,31683169792317001:04:05.280 --> 01:04:10.6403171donc l'expansion, et donc soit une reprise d'un ancien creux qu'on a ici.31723173793317401:04:11.940 --> 01:04:14.8803175Maintenant, lorsqu'on atteint un sommet, là, ça change un petit peu.31763177794317801:04:15.580 --> 01:04:18.7403179Lorsqu'on atteint un sommet, c'est que là, les délais sont extrêmement courts,31803181795318201:04:20.100 --> 01:04:22.1803183mais il y a un inventaire qui est très bas également.31843185796318601:04:22.320 --> 01:04:25.7003187C'est-à-dire que là, on ne peut plus nécessairement les prix continuent de monter,31883189797319001:04:28.080 --> 01:04:31.6003191mais il n'y a comme plus de marge à ce que ça puisse continuer de monter.31923193798319401:04:31.680 --> 01:04:32.9203195Donc, c'est sensiblement la même chose.31963197799319801:04:33.520 --> 01:04:37.0403199Mais maintenant, il y a un ralentissement qui se fait toujours à ce niveau-là.32003201800320201:04:37.520 --> 01:04:40.4803203La raison est simple, c'est qu'on a dit tantôt qu'il y a des mises en chantier.32043205801320601:04:41.020 --> 01:04:44.4003207Donc, les mises en chantier, éventuellement, arrivent avec un certain retard,32083209802321001:04:44.860 --> 01:04:46.4403211mais ça amène des nouvelles constructions.32123213803321401:04:47.060 --> 01:04:51.3603215et là justement, donc la demande était absorbée complètement par la force d32163217804321801:04:51.380 --> 01:04:55.1403219'expansion. C'est-à-dire que là, toute la demande qu'il y avait excédentaire,32203221805322201:04:55.220 --> 01:04:58.7203223elle a été couverte. Et là, ça amène une contraction, un cycle de déclin.32243225806322601:04:59.220 --> 01:05:01.5803227Et là, ça ici, les ventes sont en baisse.32283229807323001:05:01.680 --> 01:05:03.8203231C'est-à-dire que si on...32323233808323401:05:08.180 --> 01:05:11.5003235Au niveau de la contraction, donc les ventes ici deviennent en baisse.32363237809323801:05:12.840 --> 01:05:16.1403239Maintenant, au niveau de l'inventeur, ça augmente, c'est logique.32403241810324201:05:17.700 --> 01:05:20.0603243et le délai de vente augmente.32443245811324601:05:20.840 --> 01:05:21.9003247Donc, c'est l'opposé en soi.32483249812325001:05:24.800 --> 01:05:26.7003251Et les prix, ici, donc, ça, c'est particulier.32523253813325401:05:26.840 --> 01:05:30.9203255Les prix, ça diminue, mais ce n'est pas toujours automatique qu'ils vont diminuer32563257814325801:05:30.940 --> 01:05:31.7403259dans ce cas-là.32603261815326201:05:34.420 --> 01:05:37.2203263Donc, les prix diminuent, mais peuvent rester stables, des fois,32643265816326601:05:37.260 --> 01:05:38.9403267dans certains cas. Stables.32683269817327001:05:40.580 --> 01:05:44.4603271Et là, les mises en chantier, donc, il y a un achetement qui sont faits dans32723273818327401:05:44.480 --> 01:05:49.0603275certains projets. Dans ce cas-là ici, les mises en chantier vont soit arrêtées ou32763277819327801:05:49.080 --> 01:05:50.5403279vont soit diminuées. Pourquoi ?32803281820328201:05:50.680 --> 01:05:53.0603283Parce que là, la prévision c'est que les prix vont baisser.32843285821328601:05:53.720 --> 01:05:57.2603287C'est vraiment donc les deux composants du cycle.32883289822329001:05:57.840 --> 01:06:01.2603291Et là éventuellement, vous l'aurez compris, les ventes sont en baisse,32923293823329401:06:01.780 --> 01:06:05.7803295l'inventaire augmente, bien là il arrive une phase de stabilisation.32963297824329801:06:07.940 --> 01:06:10.9003299Pourquoi ? Parce que justement le fait que les prix diminuent,33003301825330201:06:10.980 --> 01:06:12.6603303ça fait en sorte que les mises en chantier arrêtent.33043305826330601:06:12.680 --> 01:06:15.0203307c'est-à-dire que les mises en chantier ralentissent ici33083309827331001:06:17.220 --> 01:06:19.2203311donc qu'est-ce qui se passe dans la phase de creux bien là,33123313828331401:06:19.460 --> 01:06:23.2803315il n'y a plus de mise en chantier donc l'inventaire va forcément y condamner à33163317829331801:06:23.300 --> 01:06:27.5203319rediminuer éventuellement dans une nouvelle phase de reprise donc c'est pour ça qu33203321830332201:06:27.540 --> 01:06:29.0003323'on dit que c'est l'incénieur est-ce que ça a l'air avec ça ici ?33243325831332601:06:29.680 --> 01:06:31.1003327c'est quand même intuitif33283329832333001:06:33.460 --> 01:06:39.0803331ouais parfait, super, merveilleux donc on continue donc ici,33323333833333401:06:39.380 --> 01:06:44.7803335c'est ça, pour vraiment la reprise et le sommet Donc, les prix sont en hausse au33363337834333801:06:44.800 --> 01:06:48.5203339niveau de la reprise, une hausse modérée, puis après ça,33403341835334201:06:48.540 --> 01:06:50.4403343une accélération. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?33443345836334601:06:50.580 --> 01:06:52.2603347C'est que là, il y a une demande qui est super à l'offre.33483349837335001:06:52.680 --> 01:06:56.3403351Donc, il y a plus de gens qui veulent avoir une propriété qu'il y en a qui veulent33523353838335401:06:56.360 --> 01:06:59.9403355la vendre. Donc, le stock pèse, c'est-à-dire que l'inventaire diminue.33563357839335801:07:00.340 --> 01:07:03.7003359C'est logique. C'est-à-dire que si une personne souhaite vendre sa propriété,33603361840336201:07:04.160 --> 01:07:07.8803363elle va contribuer en augmentant dans un inventaire de propriété avant.33643365841336601:07:08.640 --> 01:07:12.5003367les personnes qui la demandent, veut-elle retirer une propriété de cet inventaire33683369842337001:07:12.520 --> 01:07:13.3203371-là.33723373843337401:07:14.420 --> 01:07:17.0803375Maintenant, qu'est-ce que ça fait en sorte, c'est que les ventes sont en hausse et33763377844337801:07:17.100 --> 01:07:18.0603379les délais de vente sont courts.33803381845338201:07:19.820 --> 01:07:23.8203383Le pic, le point où on est en hausse, c'est que là, si on atteint une hausse qui est33843385846338601:07:23.840 --> 01:07:26.0203387maximale, ça va suivre un ralentissement.33883389847339001:07:26.900 --> 01:07:28.7203391C'est-à-dire que l'offre-là rattrape la demande.33923393848339401:07:29.140 --> 01:07:31.7003395Donc, beaucoup de construction, ou soit qu'il y a moins,33963397849339801:07:32.200 --> 01:07:34.2203399ceux-là qui souhaitent avoir une propriété, il n'y en a plus.34003401850340201:07:34.340 --> 01:07:37.5603403C'est-à-dire qu'on a passé tout le monde.34043405851340601:07:38.760 --> 01:07:41.2003407C'est habituellement à des moments où les prix sont les plus élevés.34083409852341001:07:41.680 --> 01:07:43.5803411C'est-à-dire que des fois, c'est un faux signal.34123413853341401:07:44.420 --> 01:07:46.8603415On pense que les prix sont extrêmement élevés.34163417854341801:07:47.020 --> 01:07:51.4203419Des fois, ce n'est pas signe que ça ne va pas cracher dans les mois à venir.34203421855342201:07:52.440 --> 01:07:54.7203423Forcément, avant un crash, il y avait un pic.34243425856342601:07:55.980 --> 01:07:58.0803427C'est pour ça que quand on atteint des sommets assez hauts,34283429857343001:07:58.980 --> 01:08:02.1003431les gens se mettent aussi un peu le facteur psychologique qu'on parlait de tantôt.34323433858343401:08:02.520 --> 01:08:05.4603435C'est-à-dire que plus les prix sont élevés, plus le facteur psychologique embarque.34363437859343801:08:05.980 --> 01:08:08.3403439et à ce niveau-là, donc c'est beaucoup34403441860344201:08:11.020 --> 01:08:14.2603443éventuellement ça pourrait jouer probablement dans l'immobilier québécois le34443445861344601:08:14.280 --> 01:08:19.1803447psychologique, pourquoi ? Parce que si vous pensez par exemple à prenez juste votre34483449862345001:08:19.200 --> 01:08:23.3803451exemple à vous mettez-vous dans une situation où vous êtes un baby boomer où vous34523453863345401:08:23.400 --> 01:08:28.7403455avez acheté une propriété à 40 000 $ mettons il y a 30 ans ou 40 ans,34563457864345801:08:28.860 --> 01:08:34.8803459et là elle vaut 900 000 puis là vous voyez là, on commence à voir qu'on34603461865346201:08:34.900 --> 01:08:38.0403463est dans un pic ou que dans le fond, il se met à avoir une mini-baisse.34643465866346601:08:39.280 --> 01:08:42.7403467Bien là, la psychologie peut embarquer à ce niveau-là, puis là,34683469867347001:08:43.200 --> 01:08:45.5403471certains vont comme capituler, ils vont dire, bon, moi,34723473868347401:08:45.620 --> 01:08:49.1203475j'aime mieux prendre la valeur que dans ma propriété, puis je vais la vendre.34763477869347801:08:50.020 --> 01:08:51.1603479Parce qu'il y a un risque que ça baisse.34803481870348201:08:51.960 --> 01:08:52.9203483Donc, ça, c'est psychologique.34843485871348601:08:53.820 --> 01:08:55.0603487C'est rationnel également un peu.34883489872349001:08:57.400 --> 01:09:01.8003491Maintenant, ce qui peut aussi contrebalancer ça, c'est que c'est la peur aussi de34923493873349401:09:01.820 --> 01:09:02.8203495continuer à manquer la haute.34963497874349801:09:02.840 --> 01:09:04.9803499Donc, c'est-à-dire que la psychologie va dans les deux sens.35003501875350201:09:06.020 --> 01:09:07.4403503En ce moment, au Québec, il y a beaucoup,35043505876350601:09:09.120 --> 01:09:14.1603507dans les médias sociaux, ils parlent de « fear of missing out »,35083509877351001:09:14.180 --> 01:09:16.1803511donc c'est-à-dire la peur de manquer quelque chose.35123513878351401:09:16.200 --> 01:09:21.1403515mais en immobilier, c'est un phénomène qui est quand même relativement important.35163517879351801:09:21.380 --> 01:09:23.8003519Donc, c'est-à-dire que la non-exposition à l'immobilier,35203521880352201:09:23.860 --> 01:09:26.4803523c'est un risque, comme l'exposition également l'est.35243525881352601:09:27.200 --> 01:09:31.1203527Mais t'imaginer par exemple une personne, comparé à deux personnes,35283529882353001:09:31.240 --> 01:09:33.1603531une qui est exposée à l'immobilier puis une qui ne l'est pas,35323533883353401:09:34.560 --> 01:09:37.0203535bien la personne, dans les cinq dernières années, qui n'était pas exposée à l35363537884353801:09:37.040 --> 01:09:42.0203539'immobilier, son pouvoir d'achat a plus diminué que la personne qui est exposée.35403541885354201:09:42.040 --> 01:09:45.0003543pour la simple et bonne raison que l'immobilier a augmenté de façon disproportionnée35443545886354601:09:45.020 --> 01:09:46.9603547par rapport aux salaires et autres.35483549887355001:09:48.460 --> 01:09:51.5603551Mais si ça s'inverse, donc là, c'est un phénomène contraire.35523553888355401:09:52.800 --> 01:09:58.0403555C'est aussi un… qu'est-ce qui détermine un peu également,35563557889355801:09:58.060 --> 01:10:03.5003559donc, tous ces cycles-là, c'est que tout ce qui est inflation également est35603561890356201:10:03.520 --> 01:10:07.6403563important dans ça. On peut soit être dans un environnement qui est inflationniste,35643565891356601:10:07.780 --> 01:10:09.3603567puis dans un environnement qui est déflationniste.35683569892357001:10:09.820 --> 01:10:12.8803571C'est plus fréquent quand on est dans un environnement qui est inflationniste.35723573893357401:10:13.540 --> 01:10:18.8603575Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que les prix augmentent à travers le temps de35763577894357801:10:18.880 --> 01:10:22.0003579façon positive. C'est-à-dire que tout coûte plus cher d'un matin.35803581895358201:10:22.920 --> 01:10:26.1803583Aujourd'hui, une chose a un certain prix et demain, le prix est plus élevé.35843585896358601:10:27.340 --> 01:10:30.5603587C'est la même chose. Qu'est-ce qui fait qu'il immobilise un avantage dans ce35883589897359001:10:30.580 --> 01:10:36.5003591phénomène-là ? C'est que vous achetez une propriété, la banque vous passe un certain35923593898359401:10:36.520 --> 01:10:38.0603595montant d'argent pour acheter cette propriété-là.35963597899359801:10:38.520 --> 01:10:39.9403599Et cette propriété-là prendra la valeur.36003601900360201:10:41.220 --> 01:10:45.1803603Donc, c'est beau. Vous avez un prêt qui est fixe, c'est-à-dire un montant qui est36043605901360601:10:45.200 --> 01:10:48.6203607fugé, vous devez ce montant-là, mais la valeur de la propriété augmente.36083609902361001:10:49.460 --> 01:10:53.1003611Donc, ça semble être un très bon phénomène.36123613903361401:10:53.660 --> 01:10:57.0403615C'est une façon de s'enrichir, à pouvoir en parler, dans un monde où il y a de l36163617904361801:10:57.060 --> 01:11:00.5803619'inflation. Mais c'est un couteau de loi de l'achat dans le sens que le phénomène36203621905362201:11:00.600 --> 01:11:03.5003623contraire est possible. Donc, s'il y a de la déflation,36243625906362601:11:03.680 --> 01:11:06.2203627comme c'est déjà arrivé dans les années 1920 et autres,36283629907363001:11:06.560 --> 01:11:07.3603631ça fait longtemps qu'il n'y en a pas eu.36323633908363401:11:08.660 --> 01:11:11.8603635Imaginez un monde où il y a beaucoup de déflation, le montant que vous avez comme36363637909363801:11:11.880 --> 01:11:13.6803639hypothèque, lui, est constant.36403641910364201:11:13.960 --> 01:11:15.8203643C'est-à-dire que la banque vous a passé un montant nominal.36443645911364601:11:16.800 --> 01:11:19.8803647Et là, imaginez que les salaires baissent, on est dans une grosse dépression36483649912365001:11:19.900 --> 01:11:24.2603651économique. Mais là, vous allez encore avoir un montant qui n'a pas déflationné.36523653913365401:11:24.280 --> 01:11:28.4203655Donc, c'est-à-dire que, oui, vous profitez lorsqu'il y a de l'inflation avec un36563657914365801:11:28.440 --> 01:11:31.8203659financement hypothécaire, mais c'est l'opposé également dans un environnement36603661915366201:11:31.840 --> 01:11:34.5203663déflationniste. Donc, les salaires baissent, tout baisse.36643665916366601:11:35.620 --> 01:11:41.8403667Là, le ménage perd son emploi, ses revenus diminuent, mais36683669917367001:11:41.860 --> 01:11:43.9803671le prix hypothécaire, lui, il reste constant.36723673918367401:11:44.660 --> 01:11:47.5803675Et en plus, sa maison vaut moins, supposons cette situation-là.36763677919367801:11:47.660 --> 01:11:49.8803679Donc, ça peut devenir éventuellement une situation comme ça.36803681920368201:11:50.500 --> 01:11:52.7803683Peu probable. Il y a plus de chances que ça continue à monter.36843685921368601:11:54.080 --> 01:11:55.2203687mais ce n'est pas impossible.36883689922369001:11:55.400 --> 01:11:58.8603691C'est-à-dire que ça fait partie des choses qui ont déjà été observées.36923693923369401:12:00.760 --> 01:12:02.5003695Maintenant, stagnation des prix, le deadline.36963697924369801:12:04.340 --> 01:12:10.0803699La contraction, c'est ça. Après le pic, là, on est dans une situation où l'offre37003701925370201:12:10.100 --> 01:12:14.0603703surpasse la demande. Les stocks augmentent et les ventes sont en baisse.37043705926370601:12:14.200 --> 01:12:16.2803707C'est-à-dire qu'il y a des délais très longs pour vendre.37083709927371001:12:17.000 --> 01:12:19.9603711Et c'est justement dans les moments où il y a un délai de vente qui est plus élevé37123713928371401:12:20.480 --> 01:12:24.4803715que les gens acceptent de baisser le prix affichées de leur propriété.37163717929371801:12:25.480 --> 01:12:27.9603719Donc, ça fait 100 jours que votre propriété est sur les marchés.37203721930372201:12:28.820 --> 01:12:33.3003723Si on remonte, mettons, il y a 15 ans peut-être, il y avait des maisons qui étaient37243725931372601:12:33.320 --> 01:12:36.3203727en vente pendant deux ans. Ce serait impensable de voir ça.37283729932373001:12:37.320 --> 01:12:41.1803731Mais ça a déjà été le cas. Donc, ça peut rentrer jusqu'à deux ans avant de vendre37323733933373401:12:41.200 --> 01:12:46.6003735une propriété. Puis, ça a changé beaucoup la profession de courtier immobilier.37363737934373801:12:46.700 --> 01:12:51.0003739Pourquoi ? Parce qu'avant un courtier immobilier, quand ça prenait,37403741935374201:12:51.020 --> 01:12:54.1803743un contrat,37443745936374601:12:56.620 --> 01:12:59.1403747elle avait le contrat, par exemple, de vendre une propriété,37483749937375001:12:59.920 --> 01:13:01.5203751il y avait l'enjeu, est-ce que je vais être capable de la vendre ?37523753938375401:13:02.680 --> 01:13:04.6403755Il y avait comme deux phases dans le travail.37563757939375801:13:04.960 --> 01:13:05.7603759Elle est capable d'avoir37603761940376201:13:08.440 --> 01:13:12.6403763le deal, puis aussi être capable de réussir à vendre la propriété.37643765941376601:13:12.860 --> 01:13:13.9203767Aujourd'hui, c'est moins le cas.37683769942377001:13:14.060 --> 01:13:17.6803771C'est surtout convaincre le vendeur, est-ce que ça va être moi qui te représente37723773943377401:13:17.700 --> 01:13:21.2203775comme courtier ? Dans la mesure où c'est fait, si c'est une maison infamiliale,37763777944377801:13:22.280 --> 01:13:25.4403779à moins vraiment que ça soit un citron, il va réussir à la bonne.37803781945378201:13:25.900 --> 01:13:32.1203783Donc, ça a changé un petit peu le métier de courtier, dans la mesure37843785946378601:13:32.140 --> 01:13:34.3603787où le gros du travail, c'est la prospection et autres.37883789947379001:13:38.900 --> 01:13:43.1603791Maintenant, au niveau des six indicateurs pour identifier la force du cycle37923793948379401:13:43.180 --> 01:13:46.8003795immobilier, c'est super important ici, le nombre de transactions.37963797949379801:13:47.240 --> 01:13:49.3403799Le nombre de transactions va fluctuer à travers le temps.38003801950380201:13:49.500 --> 01:13:56.3003803C'est publié également par plusieurs organismes concernant38043805951380601:13:56.320 --> 01:14:03.1803807ça ici. Habituellement, c'est un lag indicator, c'est-à-dire que le38083809952381001:14:03.200 --> 01:14:06.0203811nombre de transactions va commencer à changer et ça va avoir un impact sur les prix38123813953381401:14:06.040 --> 01:14:10.6803815après. Le ratio également d'inscription et vente.38163817954381801:14:11.000 --> 01:14:15.7003819C'est-à-dire que ça, ce que ça veut dire, c'est que c'est le ratio d'inscription,38203821955382201:14:15.720 --> 01:14:18.7803823c'est les nouvelles propriétés en vente pour une période donnée.38243825956382601:14:19.500 --> 01:14:21.3803827et ceux-là qui sont vendus sur la même période.38283829957383001:14:22.100 --> 01:14:26.7803831Donc, si on a un ratio qui est super à 1, par exemple, bien là,38323833958383401:14:26.840 --> 01:14:32.7803835ça nous dit, dans le fond, excusez-moi, désolé, le ratio inscription-vente,38363837959383801:14:32.920 --> 01:14:36.2403839c'est le nombre de mois d'inventaire, c'est-à-dire que c'est tous les propriétés qui38403841960384201:14:36.260 --> 01:14:39.6203843sont en vente, par exemple sur Centrice et autres, comme en ce moment,38443845961384601:14:39.760 --> 01:14:42.1003847c'est aux alentours de 75 000 dans la province de Québec,38483849962385001:14:42.740 --> 01:14:44.7603851sur le nombre de ventes qu'il y a par mois.38523853963385401:14:45.340 --> 01:14:46.8003855Donc, ça vous donne le mois d'inventaire.38563857964385801:14:46.820 --> 01:14:50.2803859C'est-à-dire qu'en ce moment, s'il n'y avait pas de nouvelles inscriptions qui s38603861965386201:14:50.300 --> 01:14:53.5403863'ajoutaient, ça parait tant de mois liquider tout le marché,38643865966386601:14:53.940 --> 01:14:54.7403867donc toutes les propriétaires.38683869967387001:14:56.080 --> 01:14:59.3403871Il y a également le délai moyen de vente, toujours sur le marché.38723873968387401:14:59.540 --> 01:15:03.7603875Donc, c'est possible d'obtenir ces données-là de centriste ou de les mesurer vous38763877969387801:15:03.780 --> 01:15:10.1003879-même en mesurant directement sur les différentes plateformes où les propriétaires38803881970388201:15:10.120 --> 01:15:13.5803883sont listées. le ratio prix vendu-prix demandé.38843885971388601:15:14.260 --> 01:15:19.0403887Parce que oui, c'est possible d'avoir un ratio qui est plus grand qu'un.38883889972389001:15:19.540 --> 01:15:24.0803891Donc d'ailleurs, un ratio moyen de prix vendu sur prix demandé qui est super rare,38923893973389401:15:24.620 --> 01:15:26.8003895ça signale ici.38963897974389801:15:28.880 --> 01:15:31.8603899Habituellement, lorsque le ratio est plus grand qu'un, ça veut dire qu'il y a un39003901975390201:15:31.880 --> 01:15:33.7203903délai de vente aux alentours de...39043905976390601:15:33.740 --> 01:15:36.3403907Ça, je vais l'écrire ici. C'est quand même...39083909977391001:15:41.200 --> 01:15:47.0803911Donc, ici, on va appeler ça un marché qui est plus chaud.39123913978391401:15:48.300 --> 01:15:53.4203915Donc, un marché chaud, ça veut dire qu'il y a un délai de vente aux alentours de 1539163917979391801:15:53.440 --> 01:15:58.8403919à 45 jours par propriété.39203921980392201:16:03.200 --> 01:16:08.1803923et on est dans une situation où on a un ratio de prix vendu,39243925981392601:16:08.320 --> 01:16:14.4003927prix demandé, je vais l'appeler prix vendu sur prix demandé,39283929982393001:16:14.800 --> 01:16:20.8803931qui est supérieur à 1. Maintenant, dans un marché qu39323933983393401:16:20.900 --> 01:16:27.9003935'on va dire froid, on va être dans un ordre aux alentours de 9039363937984393801:16:27.920 --> 01:16:32.1803939à 180 jours pour le délai de vente.39403941985394201:16:36.380 --> 01:16:45.4203943Et le ratio va être prix vendu sur prix demandé, il39443945986394601:16:45.440 --> 01:16:47.9203947va être soit donc il va être FR1.39483949987395001:16:50.580 --> 01:16:53.8403951Maintenant, c'est de quel ordre ?39523953988395401:16:54.280 --> 01:16:57.1003955Donc, c'est-à-dire que c'est possible que ce soit FR1, mais qu'on ne soit pas dans39563957989395801:16:57.120 --> 01:16:58.3803959un marché si froid que ça.39603961990396201:17:02.460 --> 01:17:06.0403963Aussi, donc, au niveau des indicateurs, donc, qui est important,39643965991396601:17:06.080 --> 01:17:08.0803967donc, de tenir en compte, c'est les mises en chantier.39683969992397001:17:08.720 --> 01:17:12.5203971Donc, ça, ça vous permet de voir, donc, à quel point il va avoir des nouvelles,39723973993397401:17:12.580 --> 01:17:16.6403975potentiellement, inscriptions si c'est des promoteurs qui font ces mises argentier39763977994397801:17:16.660 --> 01:17:19.5603979-là et aussi donc le taux d'inoccupation locatif.39803981995398201:17:22.460 --> 01:17:32.6203983À ce niveau-là, ici, dans le marché39843985996398601:17:32.640 --> 01:17:35.3203987qui est dit, je trouve que l'on pourrait dire, les nouvelles inscriptions sont en39883989997399001:17:35.340 --> 01:17:38.6803991baisse et l'inventaire total diminue.39923993998399401:17:40.600 --> 01:17:41.7803995Nouvelle inscription.39963997999399801:17:44.140 --> 01:17:49.3003999En baisse. Et l'inventaire diminue.400040011000400201:17:49.820 --> 01:17:53.2404003En baisse. Et c'est le contraire pour ici.400440051001400601:17:53.560 --> 01:17:54.9804007Donc, si on copie ça comme ça.400840091002401001:18:03.240 --> 01:18:06.4404011Comme ça ici. Donc, les venteurs augmentent et les nouvelles inscriptions,401240131003401401:18:06.520 --> 01:18:10.4004015il y en a de plus en plus. Donc, c'est ça ici pour ça.401640171004401801:18:14.640 --> 01:18:17.6404019Maintenant, là, lorsqu'on… Ah bien, c'est ça.402040211005402201:18:18.200 --> 01:18:22.8804023Ici, donc, j'aurais dû… C'était écrit là sur la slide, ça va avoir reçu.402440251006402601:18:23.160 --> 01:18:25.8204027Bon, bref, on va la couvrir quand même.402840291007403001:18:27.520 --> 01:18:30.8804031un marché chaud donc on pourrait appeler un marché ici de vendeur,403240331008403401:18:31.040 --> 01:18:34.9204035un marché froid c'est le marché d'acheteur ici au niveau d'un marché de vendeur c403640371009403801:18:34.940 --> 01:18:39.8404039'est lorsque par exemple on a à peu près 4 mois d'inventaire donc ça qu'est-ce que404040411010404201:18:39.860 --> 01:18:43.4604043ça veut dire c'est que si vous prenez toutes les propriétés qui sont à vendre en ce404440451011404601:18:43.480 --> 01:18:48.3804047moment et que vous divisez par le nombre de ventes qu'il y a environ à chaque mois404840491012405001:18:49.580 --> 01:18:55.8804051on est aux endroits de 4 c'est-à-dire que en ce moment par exemple sur Centris ou405240531013405401:18:55.900 --> 01:18:58.5804055mettons toutes les comptes, il y a aux alentours de 75 000 propriétés.405640571014405801:18:58.720 --> 01:19:01.2004059Donc, ça veut dire que pour qu'on soit dans un marché de vendeurs,406040611015406201:19:01.260 --> 01:19:04.1004063il faudrait qu'il y ait aux alentours de 20 000 ventes par mois.406440651016406601:19:04.660 --> 01:19:05.7404067Ce qui est quand même logique.406840691017407001:19:05.900 --> 01:19:07.3204071Donc, en ce moment, on est à peu près à ça.407240731018407401:19:08.000 --> 01:19:10.3404075Donc, on n'est pas nécessairement dans un marché d'acheteurs en ce moment.407640771019407801:19:11.000 --> 01:19:14.4004079Et au niveau, donc, on passe dans un marché d'acheteurs lorsqu'il y a eu 8 mois d408040811020408201:19:14.420 --> 01:19:18.2804083'inventaire. C'est-à-dire que, en ce moment, pour le niveau de vente qu'il y a en ce408440851021408601:19:18.300 --> 01:19:21.6204087moment, il faudrait qu'il y ait aux alentours de 120 000,408840891022409001:19:21.640 --> 01:19:25.2404091130 000 propriétés à vente. Donc, on est encore loin de là.409240931023409401:19:25.400 --> 01:19:30.4604095Et on est plus aux alentours d'un délai de vente de 45 jours et moins,409640971024409801:19:31.300 --> 01:19:34.3404099qui confirme encore une fois le marché de vente.410041011025410201:19:34.920 --> 01:19:38.7004103Un marché d'acheteur, c'est que là, on serait dans une situation où le prix vendu410441051026410601:19:38.720 --> 01:19:42.5404107sur le prix demandé est inférieur à 95 ou inférieur à 1.410841091027411001:19:43.160 --> 01:19:47.4604111Pour que ce soit un marché d'acheteur réellement, il faut quand même que…411241131028411401:19:47.480 --> 01:19:49.0204115Ça ici, qu'est-ce que ça veut dire ?411641171029411801:19:49.240 --> 01:19:53.9404119Le plus bas 95, ça veut dire que des fois, lorsqu'une personne fait un offre d412041211030412201:19:53.960 --> 01:19:57.4204123'achat, elle fait un offre d'achat qui est inférieur au prix demandé et que c'est412441251031412601:19:57.440 --> 01:20:02.1804127accepté. Donc, c'est-à-dire que le vendeur accepte de baisser son prix et de vendre412841291032413001:20:02.200 --> 01:20:04.8604131la propriété à l'acheteur à un prix plus faible que ce qu'il a demandé.413241331033413401:20:06.060 --> 01:20:08.7804135Donc, c'est possible aujourd'hui, ça arrive, c'est rare,413641371034413801:20:08.860 --> 01:20:09.7004139mais bon, c'est possible.414041411035414201:20:12.240 --> 01:20:15.6204143Mais là, c'est que dans ce cas-là ici, quand on est en moyenne,414441451036414601:20:15.780 --> 01:20:21.2404147donc le ratio, s'il est en moyenne en bas de 95%, ça veut dire que c'est devenu une414841491037415001:20:21.260 --> 01:20:24.2204151norme. C'est-à-dire que vous demandez un prix et que ça va sortir forcément plus415241531038415401:20:24.240 --> 01:20:28.8804155bas. Donc, ça fait longtemps qu'on n'a pas vu ça au niveau du marché ici.415641571039415801:20:31.260 --> 01:20:34.7804159L'inoccupation locative. Pour être aussi dans un marché de vendeurs,416041611040416201:20:35.180 --> 01:20:36.5204163qu'est-ce qui est caractéristique en ce moment ?416441651041416601:20:36.720 --> 01:20:39.4204167C'est qu'habituellement, on a un gros taux d'inoccupation.416841691042417001:20:39.520 --> 01:20:42.9404171C'est-à-dire qu'un faible taux d'inoccupation, donc il n'y a pas beaucoup de417241731043417401:20:42.960 --> 01:20:48.5004175logements non plus. Donc, ça favorise encore plus justement la demande à ce niveau417641771044417801:20:48.520 --> 01:20:52.9004179-là. Donc, ça, ça confirmerait, donc, ici, le marché d'acheteurs,418041811045418201:20:52.980 --> 01:20:55.7204183donc, c'est habituellement avec des taux d'inoccupation qui sont plus élevés.418441851046418601:20:56.800 --> 01:20:59.9604187Donc, en ce moment, les taux d'inoccupation augmentent,418841891047419001:21:00.020 --> 01:21:04.6404191donc, potentiellement que s'il y a un lag entre cette mesure-là et celle-là ici,419241931048419401:21:04.940 --> 01:21:06.4204195peut-être que c'est un marché d'acheteurs qui s'en vient.419641971049419801:21:06.760 --> 01:21:09.9204199C'est possible. Il y a plusieurs personnes qui commencent,420042011050420201:21:09.980 --> 01:21:13.9404203donc, à penser qu'on va potentiellement rentrer dans un marché d'acheteurs au niveau420442051051420601:21:13.960 --> 01:21:16.8404207de l'immobilier résidentiel, mais ça reste encore à voir.420842091052421001:21:18.040 --> 01:21:21.7004211Il y a plusieurs facteurs qui pourraient justement faire en sorte qu'on a aussi la421242131053421401:21:21.720 --> 01:21:24.6204215crainte d'une augmentation des taux d'intérêt par la Banque du Canada dans les421642171054421801:21:24.640 --> 01:21:29.9004219prochains mois. Étant donné qu'aux États-Unis, les taux d'intérêt ont augmenté à422042211055422201:21:29.920 --> 01:21:32.3804223cause de l'inflation. Donc, un taux d'inflation plus élevé,422442251056422601:21:32.400 --> 01:21:35.8604227ça requiert qu'on augmente les taux d'intérêt sur les marchés pour justement422842291057423001:21:35.880 --> 01:21:39.3604231ralentir l'économie et arrêter la hausse fulgurante des prix.423242331058423401:21:39.980 --> 01:21:42.6204235Et habituellement, quand les Américains augmentent les taux d'intérêt,423642371059423801:21:42.740 --> 01:21:47.6204239le Canada est obligé de suivre pour justement qu'il n'y ait pas d'empitrage possible424042411060424201:21:47.640 --> 01:21:50.3404243entre les deux pays et que notre monnaie soit trop dévaluée par rapport au dollar424442451061424601:21:50.360 --> 01:21:53.6804247américain. Donc, on peut s'attendre à une hausse des taux d'intérêt au Canada dans424842491062425001:21:53.700 --> 01:21:55.3004251les prochains mois ou années.425242531063425401:21:56.800 --> 01:21:59.9004255Mais encore une fois, est-ce que ça va être suffisant pour faire en sorte qu'on va425642571064425801:21:59.920 --> 01:22:01.0804259tomber dans un marché d'acheteurs ?426042611065426201:22:02.040 --> 01:22:06.2204263C'est une bonne question. Il y a déjà une hausse des taux dans les dernières années,426442651066426601:22:06.320 --> 01:22:12.2204267donc après la COVID. ça ne l'avait pas nécessairement fait changer un marché d426842691067427001:22:12.240 --> 01:22:14.7004271'acheteurs. Puis il y a eu une très grosse hausse.427242731068427401:22:14.800 --> 01:22:16.4804275C'est-à-dire que s'il y a une hausse dans les prochains mois,427642771069427801:22:16.560 --> 01:22:17.7404279ça va être une hausse beaucoup plus modeste.428042811070428201:22:20.080 --> 01:22:22.6004283Et la dernière hausse qu'il y avait eu, ça n'avait pas suffi,428442851071428601:22:22.640 --> 01:22:27.3004287donc ralentit le marché. Mais il y a d'autres facteurs qui s'ajoutent aussi en ce428842891072429001:22:27.320 --> 01:22:30.1804291moment, c'est qu'il y a eu des nouvelles constructions,429242931073429401:22:30.420 --> 01:22:31.5204295il y a beaucoup de logements.429642971074429801:22:32.260 --> 01:22:36.1604299Donc on s'en va dans un monde où les logements, ils vont en avoir pas mal plus.430043011075430201:22:36.180 --> 01:22:37.8004303Les taux d'éducation vont augmenter.430443051076430601:22:38.320 --> 01:22:43.5204307Mais est-ce que ça va engendrer une baisse de prix sur le marché de l'unifamilial ?430843091077431001:22:45.260 --> 01:22:47.5404311Je pense que c'est la question que beaucoup de gens se posent.431243131078431401:22:48.320 --> 01:22:49.4804315Est-ce que ça va baisser un jour ?431643171079431801:22:52.600 --> 01:22:54.9404319Il y a 10 ans, j'aurais dit que forcément, ça va baisser.432043211080432201:22:55.240 --> 01:22:59.5604323Mais il y a plusieurs facteurs qui pourraient potentiellement faire en sorte que ça432443251081432601:22:59.580 --> 01:23:00.3804327ne baisse pas.432843291082433001:23:02.620 --> 01:23:09.0404331il y en a certains qui voient il y a plusieurs phénomènes433243331083433401:23:09.060 --> 01:23:13.6804335macroéconomiques c'est important de comprendre ça également mais par exemple tout ce433643371084433801:23:13.700 --> 01:23:19.2404339qui touche à l'intelligence artificielle il y en a plusieurs qui voient un434043411085434201:23:19.260 --> 01:23:22.8004343environnement déflationniste à cause de ça donc c'est à dire que si beaucoup d434443451086434601:23:22.820 --> 01:23:24.5004347'emplois sont remplacés par des434843491087435001:23:28.000 --> 01:23:33.0004351je n'aime pas le terme remplacer mais pour une entreprise donnée,435243531088435401:23:33.100 --> 01:23:36.7604355il y a une diminution du nombre d'employés parce que c'est plus efficient avec l435643571089435801:23:36.780 --> 01:23:39.7004359'intelligence artificielle. Ça fait en sorte que les salaires pourraient436043611090436201:23:39.720 --> 01:23:42.3604363potentiellement baisser dans certains domaines.436443651091436601:23:42.960 --> 01:23:48.7404367Et bon, si les salaires baissent dans une situation où ils pourraient436843691092437001:23:48.760 --> 01:23:51.1404371potentiellement avoir de la déflation, mais ce n'est pas automatique que ça va se437243731093437401:23:51.160 --> 01:23:52.1804375refléter sur le marché immobilier.437643771094437801:23:54.840 --> 01:23:59.2004379Ça reste encore à voir. Donc, c'est pour la simple et bonne raison que ce n'est pas438043811095438201:23:59.220 --> 01:24:01.5804383de quoi qui peut nécessairement être fait.438443851096438601:24:02.580 --> 01:24:05.7204387Les services vont être plus difficiles, c'est-à-dire que le coût des services risque438843891097439001:24:05.740 --> 01:24:08.3204391de diminuer, mais l'immobilier, ça risque de quoi de physique.439243931098439401:24:08.600 --> 01:24:10.2204395Il y a une quantité de terrain limitée.439643971099439801:24:10.880 --> 01:24:15.0204399Les matières premières ne seront pas nécessairement plus abondantes à cause de l440044011100440201:24:15.040 --> 01:24:18.7204403'intelligence artificielle. Donc, ça reste à voir.440444051101440601:24:18.740 --> 01:24:21.6204407Mais ça prend à engendrer une crise au niveau du crédit,440844091102441001:24:21.700 --> 01:24:25.2004411donc hypothécaire. C'est-à-dire que si on…441244131103441401:24:26.120 --> 01:24:32.4604415Juste une petite parenthèse, je vais prendre le441644171104441801:24:32.480 --> 01:24:36.2604419cas le plus extrême. Un radiologue, par exemple, qui ne peut pas dire que les442044211105442201:24:36.280 --> 01:24:37.8604423radiologues vont être remplacés par l'intelligence artificielle,442444251106442601:24:37.940 --> 01:24:41.0204427mais encore une fois, admettons qu'ils le sont.442844291107443001:24:41.400 --> 01:24:43.5804431C'est-à-dire que là, maintenant, tout ce qui analyse l'imagerie,443244331108443401:24:43.660 --> 01:24:47.9804435donc ça se fait plus efficacement, c'est des gens qui ont des très bons salaires.443644371109443801:24:48.000 --> 01:24:51.5404439C'est-à-dire que s'ils perdent leurs revenus, ils ont probablement une hypothèque444044411110444201:24:51.560 --> 01:24:55.3004443financée sur 25 ans, par exemple.444444451111444601:24:56.300 --> 01:24:58.8404447Donc, c'est un risque. C'est-à-dire que s'il y a plusieurs personnes dans cette444844491112445001:24:58.860 --> 01:25:03.2804451situation-là qui se ramassent sans emploi, bien là, ça peut causer un risque au445244531113445401:25:03.300 --> 01:25:04.5004455niveau du crédit hypothécaire et tout.445644571114445801:25:04.660 --> 01:25:06.4204459Donc, ça va impacter les banques, ça va impacter pleinement.446044611115446201:25:06.900 --> 01:25:10.6804463Mais encore là, c'est un scenario qui est probablement dans plusieurs années.446444651116446601:25:10.840 --> 01:25:13.9604467Donc, avant que ce soit la réalité, qu'il y ait des pertes d'emploi de façon446844691117447001:25:13.980 --> 01:25:17.7804471importante à cause de l'intelligence artificielle, Il faut encore une fois qu'il y447244731118447401:25:17.800 --> 01:25:21.3604475ait plusieurs années, ce n'est pas une décennie à passer.447644771119447801:25:21.560 --> 01:25:23.3004479Donc, ça reste à voir.448044811120448201:25:25.020 --> 01:25:27.9604483Parce qu'il y a toujours une séance entre la capacité et l'implémentation dans le448444851121448601:25:27.980 --> 01:25:29.5804487monde réel. C'est une des raisons.448844891122449001:25:31.120 --> 01:25:35.1004491Maintenant, ici, historique des cycles au Québec.449244931123449401:25:36.380 --> 01:25:40.7604495C'est un exemple. Vous voyez que là, on est dans…449644971124449801:25:40.780 --> 01:25:44.4604499c'est incroyable. Il y a eu un cru dans les années 95.450045011125450201:25:45.020 --> 01:25:49.5004503une reprise, donc ici on peut parler d'un cycle complet et là on semble être dans450445051126450601:25:49.520 --> 01:25:52.3204507une hausse, donc on pourrait dire450845091127451001:25:54.080 --> 01:25:55.9004511perpétuelle depuis ce temps-là.451245131128451401:25:56.120 --> 01:25:59.5804515Il y a eu un creux ici, donc vous voyez donc la hausse des taux a quand même eu un451645171129451801:25:59.600 --> 01:26:02.1204519impact malgré tout sur les données.452045211130452201:26:02.920 --> 01:26:07.1604523Ça ne semble pas être reflété nécessairement dans la vie des gens en soi,452445251131452601:26:07.340 --> 01:26:10.7404527donc une mini-baisse de l'immobilier, mais rien de majeur.452845291132453001:26:10.940 --> 01:26:14.7204531Mais ce qui est important de voir, c'est qu'en soi, il y a des cycles,453245331133453401:26:14.880 --> 01:26:18.7204535mais ces cycles-là sont dans une hausse.453645371134453801:26:18.840 --> 01:26:22.1604539Donc, c'est-à-dire que la baisse est beaucoup moins importante que la hausse qui l'a454045411135454201:26:22.180 --> 01:26:24.5404543précédée. Donc, un peu comme les marchés financiers.454445451136454601:26:24.720 --> 01:26:28.9404547Donc, c'est de long run, l'immobilier, c'est quoi de gagner.454845491137455001:26:31.120 --> 01:26:34.5004551Mais bon, c'est pas mal ça. Mais encore une fois, le Québec,455245531138455401:26:34.520 --> 01:26:36.0804555c'est un petit peu une exception à ce niveau-là.455645571139455801:26:36.100 --> 01:26:38.4204559Si on regarde, par exemple, aux États-Unis, c'est beaucoup plus,456045611140456201:26:40.500 --> 01:26:43.3204563les montagnes russes sont plus importantes.456445651141456601:26:44.760 --> 01:26:50.1204567Donc, maintenant, au niveau des phases qui ont dominé le marché immobilier,456845691142457001:26:52.500 --> 01:26:56.3604571sont présentées ici. C'est-à-dire qu'il y a déjà eu des phases d'expansion forte.457245731143457401:26:56.480 --> 01:27:01.1804575Donc, par exemple, de 1997 à 2007, une phase de 150 à 200 %.457645771144457801:27:03.060 --> 01:27:06.6604579c'est logique c'est un peu avant la crise de 2000 puis ça c'est458045811145458201:27:08.360 --> 01:27:09.1604583ici458445851146458601:27:12.680 --> 01:27:18.0604587donc ouais ici de 1997 à 2007 il y a eu une expansion comme il y a eu dans tous les458845891147459001:27:18.080 --> 01:27:21.2604591autres pays donc de l'immobilier, aux États-Unis ça a été plus catastrophique à ce459245931148459401:27:21.280 --> 01:27:24.0604595niveau-là et il y a eu une légère baisse, c'est-à-dire que pendant que les459645971149459801:27:24.080 --> 01:27:28.6004599Américains l'immobilier ça a chuté d'à peu près 30 à 40% donc dans certains dans460046011150460201:27:28.620 --> 01:27:32.9604603certains états au Canada et au Québec, ça a été de l'ordre de 3 à 5 %,460446051151460601:27:32.980 --> 01:27:38.3404607donc rien de majeur. Et ensuite, après ça, donc après la crise de 2008-2009,460846091152461001:27:38.420 --> 01:27:42.8604611il y a eu une expansion modérée pendant 7 ans, donc sur la période combinée dans son461246131153461401:27:42.880 --> 01:27:49.0204615entièreté, 25 à 40 %, et là, de 2018 à 2022,461646171154461801:27:49.180 --> 01:27:53.3604619une expansion rapide, donc proche de 60 % sur cette période-là.462046211155462201:27:54.840 --> 01:27:58.7804623en soi de 2018 à 2020, je dirais, à aujourd'hui.462446251156462601:27:58.920 --> 01:28:00.4004627En ce moment, c'est que là, c'est ça.462846291157463001:28:00.680 --> 01:28:06.0604631La reprise est depuis 2024, mais la correction est modeste.463246331158463401:28:06.180 --> 01:28:07.7404635Donc, 5 à 10 %, c'est très modeste.463646371159463801:28:07.900 --> 01:28:09.2404639Puis, ce n'est pas toutes les villes qui ont été touchées.464046411160464201:28:10.060 --> 01:28:11.7004643C'est un petit portrait, donc, de la situation.464446451161464601:28:12.560 --> 01:28:15.3604647Mais ce qui est important de comprendre, c'est que les baisses sont souvent très464846491162465001:28:15.380 --> 01:28:17.9604651légères et les hausses sont plus importantes.465246531163465401:28:19.000 --> 01:28:23.1604655Et encore une fois, ici, de 1997 à 2017, ça a l'air important,465646571164465801:28:23.360 --> 01:28:25.0804659mais en soi, c'était sur des prix qui étaient beaucoup plus faibles.466046611165466201:28:25.220 --> 01:28:30.0204663C'est-à-dire que lorsqu'une maison vaut 100 000, c'est facile d'avoir une hausse de466446651166466601:28:30.040 --> 01:28:34.3604667100 %. Ce n'est pas encore nécessairement problématique parce que le pourcentage d466846691167467001:28:34.380 --> 01:28:39.1404671'augmentation est malgré tout en dollars plus faible.467246731168467401:28:39.980 --> 01:28:45.5204675Mais aujourd'hui, un 5 % additionnel, on est proche de...467646771169467801:28:45.940 --> 01:28:48.4604679Éventuellement, les propriétés vont être en moyenne d'à peu près 1 000.468046811170468201:28:48.480 --> 01:28:51.1004683mettons qu'on parle de maison des étages à 1 million, bien là,468446851171468601:28:51.160 --> 01:28:55.22046875 %, c'est 50 000. Donc, c'est le salaire moyen augmentant,468846891172469001:28:55.280 --> 01:28:58.7204691mais pas autant pour justifier justement ces hausses-là.469246931173469401:29:01.760 --> 01:29:07.7404695Maintenant, au niveau des facteurs macroéconomiques qui influencent469646971174469801:29:07.760 --> 01:29:13.0404699justement tout ça ici, c'est important de comprendre que c'est tout ça le grand470047011175470201:29:13.060 --> 01:29:16.0204703portrait. Il y en a probablement d'autres également, mais dans l'ensemble.470447051176470601:29:16.160 --> 01:29:19.7204707C'est-à-dire que, de façon globale, qu'est-ce qui influence le prix d'immobilier en470847091177471001:29:19.740 --> 01:29:22.1604711moyenne au Québec, c'est les taux d'intérêt de la Banque du Canada ici.471247131178471401:29:22.740 --> 01:29:27.7204715Donc là, on pense que ça a un impact sur les taux de financement hypothécaire.471647171179471801:29:28.300 --> 01:29:34.4204719Les politiques gouvernementales, c'est-à-dire on pourrait parler par exemple de la472047211180472201:29:34.440 --> 01:29:37.7004723démographie, donc les politiques gouvernementales, des fois tout ce qui touche aux472447251181472601:29:37.720 --> 01:29:39.5204727nouveaux arrivants également.472847291182473001:29:39.980 --> 01:29:44.3004731Donc même si ça reste très limité en fait, porter donc d'impact sur la valeur de l473247331183473401:29:44.320 --> 01:29:45.7604735'immobilier, mais ça peut avoir des impacts.473647371184473801:29:45.780 --> 01:29:52.2604739Également, tout ce qui est les mesures pour assoupler, donc justement pour aider474047411185474201:29:52.280 --> 01:29:56.7004743les nouveaux propriétaires, donc l'exemption de la taxe de bienvenue.474447451186474601:29:56.880 --> 01:29:58.0604747Donc, tout ça, ça rentre là-dedans.474847491187475001:29:58.800 --> 01:30:00.7804751Démographie et immigration, donc le facteur également.475247531188475401:30:01.040 --> 01:30:04.8004755Confiance des ménages, donc c'est-à-dire que les ménages ont une confiance et ça,475647571189475801:30:04.860 --> 01:30:09.6204759ça se reflète dans justement les valeurs immobilières.476047611190476201:30:10.160 --> 01:30:14.3004763Pourquoi ? Parce que si vous êtes confiant que vous allez avoir un emploi encore dans476447651191476601:30:14.320 --> 01:30:18.66047675 ans, que cet emploi-là va vous donner un revenu qui est plus important à travers476847691192477001:30:18.680 --> 01:30:22.5004771le temps, vous allez être plus entrain à vous embarquer dans une hypothèque qui est477247731193477401:30:22.520 --> 01:30:29.3604775plus élevée. C'est-à-dire que vous allez probablement contribuer à faire477647771194477801:30:29.380 --> 01:30:31.5204779monter les prix parce que vous êtes confiant.478047811195478201:30:31.860 --> 01:30:36.4204783C'est un peu ça le mécanisme derrière, mais c'est une façon bizarre de le dire,478447851196478601:30:36.560 --> 01:30:38.4604787mais reste que c'est ça malgré tout.478847891197479001:30:39.060 --> 01:30:42.7804791Donc, la confiance des ménages a un impact, l'inflation et les salaires.479247931198479401:30:42.920 --> 01:30:46.5404795Donc, c'est-à-dire que si les salaires augmentent, l'immobilier va augmenter parce479647971199479801:30:46.560 --> 01:30:48.3204799que la capacité d'un ménage augmente.480048011200480201:30:48.860 --> 01:30:51.2404803Il est capable d'avoir une hypothèque qui est plus élevée.480448051201480601:30:51.340 --> 01:30:55.1204807Donc, ça veut dire qu'il peut acheter une propriété avec un prix plus élevé à taux d480848091202481001:30:55.140 --> 01:30:57.9804811'intérêt réel. Et également, donc, emploi et PIB.481248131203481401:30:58.100 --> 01:31:02.2404815Donc, c'est tous des facteurs qui peuvent influencer, justement,481648171204481801:31:02.580 --> 01:31:07.2404819les valeurs immobilières. Maintenant, au niveau de…482048211205482201:31:07.260 --> 01:31:10.6004823ici, je ne sais pas si on en…482448251206482601:31:10.620 --> 01:31:14.1404827c'est ça, maintenant. Le mécanisme de transmission, donc ça,482848291207483001:31:14.240 --> 01:31:17.6004831c'est un… on va en parler rapidement, mais il est relativement important.483248331208483401:31:19.400 --> 01:31:23.8804835En ce moment, au 15 juillet 2026, les taux étaient à 2,25.483648371209483801:31:24.040 --> 01:31:28.3604839Donc, le taux de financement à un jour, c'est-à-dire le taux auquel les banques se484048411210484201:31:28.380 --> 01:31:30.1004843passent entre eux et la Banque du Canada.484448451211484601:31:30.280 --> 01:31:33.9804847Donc, le taux auquel la Banque du Canada rénumère les banques,484848491212485001:31:34.220 --> 01:31:36.7204851donc la Banque des banques, comme on dit, c'est 2,25.485248531213485401:31:36.860 --> 01:31:38.9604855Donc, ça veut dire que le taux hypothécaire est forcément plus élevé que ça.485648571214485801:31:40.460 --> 01:31:45.6004859Il y a aussi le taux des banques achats, qui est affiché également à tous les mois,486048611215486201:31:46.460 --> 01:31:48.6204863qui est un petit peu plus élevé que ça, mais par exemple,486448651216486601:31:49.420 --> 01:31:52.9604867c'est impossible qu'il y ait un taux hypothécaire qui soit en bas du taux de486848691217487001:31:52.980 --> 01:31:54.4004871financement un jour de la Banque du Canada.487248731218487401:31:55.220 --> 01:31:56.3004875Donc, c'est comme le plancher.487648771219487801:31:56.680 --> 01:31:58.4804879Si ce taux-là change, ça a un impact.488048811220488201:31:59.480 --> 01:32:02.1004883Donc, le mécanisme de transmission, c'est le suivant.488448851221488601:32:02.320 --> 01:32:05.4404887La Banque du Canada peut soit augmenter ou diminuer ses taux ou les maintenir.488848891222489001:32:06.020 --> 01:32:10.8004891Donc, s'il y a un changement, le taux préférentiel des banques ici s'ajuste.489248931223489401:32:11.800 --> 01:32:13.4404895Les taux variables suivent également.489648971224489801:32:16.600 --> 01:32:20.9604899c'est pour ça que justement certains recommandent de prendre des taux variables au490049011225490201:32:20.980 --> 01:32:25.1204903niveau de l'hypothèque et d'autres des taux fixes vous l'aurez compris,490449051226490601:32:25.240 --> 01:32:29.1604907ça dépend de la situation aussi c'est à dire que si on est dans une situation où on490849091227491001:32:29.180 --> 01:32:33.9204911est avec des taux d'intérêt très élevés habituellement prendre un taux variable c491249131228491401:32:33.940 --> 01:32:34.7404915'est la meilleure chose pourquoi ?491649171229491801:32:34.900 --> 01:32:39.0004919parce que les taux vont baisser et là vous allez pouvoir vous prendre un taux fixe492049211230492201:32:39.020 --> 01:32:43.8004923ensuite parce que vous n'êtes pas bloqué dans un bloc de 50 taux fixes Mais si par492449251231492601:32:43.820 --> 01:32:47.4204927contre, vous êtes dans une situation où les taux sont faibles,492849291232493001:32:48.480 --> 01:32:50.6404931bien là, des fois, c'est une bonne idée d'y aller avec un taux fixe,493249331233493401:32:50.660 --> 01:32:53.0604935parce que oui, ça va être plus élevé qu'un taux variable,493649371234493801:32:53.200 --> 01:32:54.5604939au moins, vous allez le geler pour 5 ans.494049411235494201:32:55.560 --> 01:32:58.0004943Et là, vous allez voir les taux augmenter, et là, vous allez être content avec votre494449451236494601:32:58.020 --> 01:33:00.4004947taux fixe qui était initialement peut-être élevé, mais qui là,494849491237495001:33:00.460 --> 01:33:03.2804951maintenant, s'est rendu rien par rapport au nouveau taux.495249531238495401:33:05.620 --> 01:33:07.5204955Ça, c'est des choses que les banques ont compris, malheureusement.495649571239495801:33:08.080 --> 01:33:11.0204959Donc, ils font souvent tout ce qu'il faut pour essayer d'être le gagnant le plus496049611240496201:33:11.040 --> 01:33:13.6004963possible à travers ça. Donc, comme par exemple, en ce moment,496449651241496601:33:13.700 --> 01:33:18.3604967si vous regardez bien, les CPG, donc des banques canadiennes,496849691242497001:33:18.800 --> 01:33:22.0404971ils sont quand même élevés. Donc, c'est-à-dire que pourtant,497249731243497401:33:22.120 --> 01:33:25.7404975le taux d'intérêt n'a pas encore augmenté, mais les banques donnent du bon rendement497649771244497801:33:25.760 --> 01:33:30.3204979sur des CPG, par exemple. Les CPG, ça, c'est des investissements que les ménages498049811245498201:33:30.340 --> 01:33:34.1604983peuvent prendre. Donc, ils acceptent de geler l'argent qu'ils ont pour un taux de498449851246498601:33:34.180 --> 01:33:35.2204987rendement donné sur 5 ans.498849891247499001:33:38.080 --> 01:33:40.1204991Mais le gros problème avec ça, c'est que pendant 5 ans,499249931248499401:33:40.180 --> 01:33:40.9804995vous ne pouvez pas y toucher.499649971249499801:33:40.780 --> 01:33:43.7404999Il y a des CPG de 4 ans, 3 ans et ainsi de suite.500050011250500201:33:44.520 --> 01:33:46.2405003Et en ce moment, les taux augmentent.500450051251500601:33:46.900 --> 01:33:48.0805007Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?500850091252501001:33:48.200 --> 01:33:51.2205011C'est que les banques veulent comme…501250131253501401:33:51.240 --> 01:33:57.2805015C'est un peu un piège en soi parce qu'eux,501650171254501801:33:57.320 --> 01:34:00.9805019ils offrent des meilleures rendements pour que les gens placent leur argent parce qu502050211255502201:34:01.000 --> 01:34:03.6605023'ils anticipent une augmentation des taux d'intérêt dans le futur.502450251256502601:34:04.240 --> 01:34:09.5805027C'est une façon d'attirer des investisseurs, d'attirer des ménages pour avoir leur502850291257503001:34:09.600 --> 01:34:12.8005031argent et ensuite, lorsque les taux vont augmenter,503250331258503401:34:15.200 --> 01:34:18.4005035les gens qui vont avoir joué leur argent pour 5 ans, ne pourront pas profiter de503650371259503801:34:18.420 --> 01:34:24.9605039cette hausse-là. En soi, c'est un jeu d'anticipation si504050411260504201:34:24.980 --> 01:34:27.5405043ça ne se réfète pas. C'est-à-dire que les banques à chartes n'ont pas le contrôle504450451261504601:34:27.560 --> 01:34:30.0205047sur le taux directeur. Ça, c'est la Banque du Canada qui le décide.504850491262505001:34:31.200 --> 01:34:35.4405051C'est un comité de, je crois, c'est 12 économistes qui se rencontrent à tous les 12505250531263505401:34:35.460 --> 01:34:37.7205055mois et qui déterminent en fonction de plusieurs chiffres,505650571264505801:34:37.760 --> 01:34:42.1605059l'inflation et autres. est-ce qu'on monte les taux ou non pour contrôler justement506050611265506201:34:42.180 --> 01:34:45.7605063ce chiffre-là. Maintenant, quand le taux préférentiel des banques s'ajuste,506450651266506601:34:47.080 --> 01:34:49.9005067les taux variavent suivent et les taux réagissent via le marché obligatoire.506850691267507001:34:50.020 --> 01:34:52.7805071C'est-à-dire que ça, c'est un mécanisme de transmission.507250731268507401:34:53.400 --> 01:34:58.7405075Et ça, ça impacte justement la capacité des ménages à emprunter.507650771269507801:34:58.920 --> 01:35:02.7405079C'est-à-dire que si, par exemple, le taux fixe augmente énormément,508050811270508201:35:03.300 --> 01:35:08.1605083un ménage va juste pouvoir prendre un financement pas d'écart de tant de dollars,508450851271508601:35:08.220 --> 01:35:11.2205087par exemple, à un salaire donné.508850891272509001:35:12.060 --> 01:35:16.0405091Ici, on suppose que tout est constant sauf le taux.509250931273509401:35:16.800 --> 01:35:18.9205095La personne a le même emploi, le même salaire.509650971274509801:35:19.120 --> 01:35:20.6605099Le marché immobilier est identique.510051011275510201:35:20.780 --> 01:35:21.6605103Donc, il n'y a pas de changement.510451051276510601:35:22.220 --> 01:35:27.3005107Mais les taux changent. Pour un même salaire donné, une personne va pouvoir acheter510851091277511001:35:27.320 --> 01:35:31.1405111une maison beaucoup moins chère si les taux d'intérêt augmentent parce que son511251131278511401:35:31.160 --> 01:35:33.4805115paiement hypothécaire va être plus élevé à un prix donné.511651171279511801:35:34.360 --> 01:35:37.8005119Donc, c'est le mécanisme. Et là, c'est que c'est censé se propager.512051211280512201:35:37.820 --> 01:35:42.5005123Donc, la capacité d'emprunt de ménage change et la demande va changer.512451251281512601:35:43.320 --> 01:35:45.5605127Et là, logiquement, si on l'offrait la demande, ça devrait s'ajouter.512851291282513001:35:46.940 --> 01:35:51.5805131Oui, c'est vrai dans le papier, mais bon, est-ce que ça se réflechait vraiment de513251331283513401:35:51.600 --> 01:35:53.9005135façon aussi claire dans la réalité ?513651371284513801:35:54.020 --> 01:35:57.2405139Non, parce qu'il y a certaines choses qui peuvent être faites pour justement514051411285514201:35:57.260 --> 01:35:59.7405143ralentir ce mécanisme de transmission-là,514451451286514601:36:02.180 --> 01:36:03.5605147dont augmenter les périodes d'amortissement.514851491287515001:36:03.720 --> 01:36:04.8005151Donc, il y a beaucoup de choses qui sont faites.515251531288515401:36:06.280 --> 01:36:11.6005155Mais c'est le mécanisme de transmission des taux d'intérêt vers le marché mobile.515651571289515801:36:12.500 --> 01:36:15.7005159Vous l'aurez compris, si les taux augmentent, ici, donc,516051611290516201:36:15.880 --> 01:36:19.4005163si le taux ici augmente, les taux préférentiels des banques s'ajustent également à516451651291516601:36:19.420 --> 01:36:22.8605167la hausse. Ça fait en sorte que les taux fixes sur les hypothèques augmentent516851691292517001:36:22.880 --> 01:36:28.3605171également. La capacité d'emprunt de ménage diminue et le prix devrait logiquement517251731293517401:36:28.380 --> 01:36:31.7405175baisser éventuellement. C'est la même chose dans l'autre sens.517651771294517801:36:31.760 --> 01:36:34.2605179C'est-à-dire que si la Banque du Canada diminue ses taux,518051811295518201:36:34.760 --> 01:36:39.6405183ici, le taux préférentiel des banques va s'ajuster à la baisse.518451851296518601:36:40.680 --> 01:36:44.2005187Le taux fixe sur l'hypothèque va éventuellement baisser,518851891297519001:36:44.500 --> 01:36:48.6205191ce qui va faire en sorte que la capacité d'emprunt de ménage va augmenter.519251931298519401:36:49.360 --> 01:36:52.9605195Donc, ça, ça veut dire que pour un salaire donné, elle peut emprunter plus et ça va519651971299519801:36:52.980 --> 01:36:56.6405199faire en sorte que les prix de l'immobilier vont s'ajuster à la hausse,520052011300520201:36:56.900 --> 01:36:57.7005203logiquement.520452051301520601:37:01.240 --> 01:37:02.0405207Bon,520852091302521001:37:04.700 --> 01:37:10.3205211maintenant ici donc un impact concret donc une hausse du taux hypothécaire donc de521252131303521401:37:10.340 --> 01:37:11.6005215je crois que je l'ai noté ici.521652171304521801:37:21.920 --> 01:37:25.8405219Ici un prêt hypothécaire de 400 000 avec un amortissement de 25 ans,522052211305522201:37:27.340 --> 01:37:30.6605223c'est un paiement d'envient. Ça en soit ici, ce qu'on pourrait faire,522452251306522601:37:30.900 --> 01:37:34.4805227c'est aller le… je vais ouvrir Excel.522852291307523001:37:35.740 --> 01:37:41.3205231Après ça, c'est… c'est quand même très facile à calculer.523252331308523401:37:41.700 --> 01:37:45.1605235Mais supposons qu'on a un prix hypothécaire qui est de 400 000.523652371309523801:37:47.120 --> 01:37:50.2205239C'est-tu bien 400 000 ? Oui, merveilleux.524052411310524201:37:50.880 --> 01:37:55.3205243Donc, supposons ici qu'on a un taux qui est un taux de 3 %.524452451311524601:37:56.840 --> 01:38:00.1205247donc ici et une période d'amortissement donc de 25 ans.524852491312525001:38:00.680 --> 01:38:04.6205251Donc on va aller calculer ici donc le taux.525252531313525401:38:05.360 --> 01:38:11.3805255Qu'est-ce qu'on pourrait même faire c'est ici enlever ça comme ça525652571314525801:38:11.400 --> 01:38:17.4605259et aller simplement faire un526052611315526201:38:17.480 --> 01:38:23.7005263tableau ici avec par exemple si on prend une situation ce qui est très à 2.5% et526452651316526601:38:23.720 --> 01:38:26.6405267là on va aller calculer le paiement hypothécaire pour un montant de 400 000.526852691317527001:38:27.360 --> 01:38:33.3805271Ici c'est valeur paiement. Je vais essayer527252731318527401:38:33.400 --> 01:38:34.4005275de grossir un petit peu.527652771319527801:38:36.140 --> 01:38:40.2205279Donc là le taux c'est ici maintenant c'est ça divisé par 12.528052811320528201:38:41.000 --> 01:38:44.4005283Le nombre de paiements c'est le 25 ans fois le 12 mois.528452851321528601:38:45.160 --> 01:38:49.6005287La valeur actualisée c'est le moins, le montant du prêt.528852891322529001:38:50.920 --> 01:38:54.2805291La valeur terminale, c'est 0 étant donné qu'on va avoir payé notre hypothèque à la529252931323529401:38:54.300 --> 01:38:59.1805295fin logiquement et une valeur annulée de début de période,529652971324529801:38:59.880 --> 01:39:00.6805299de fin de période.530053011325530201:39:03.780 --> 01:39:06.5805303Donc ici, ça va nous donner le paiement hypothécaire.530453051326530601:39:06.720 --> 01:39:12.2405307Qu'est-ce qu'on va faire ? Le 25 ans ici ne devrait pas changer et le montant non530853091327531001:39:12.260 --> 01:39:14.5005311plus de l'hypothèque, on va le garder constant pour voir l'impact.531253131328531401:39:15.880 --> 01:39:21.9405315Donc, on est aux alentours d'un paiement donc ici de 1695 par mois dans le cas531653171329531801:39:21.960 --> 01:39:24.6205319d'une hypothèque de 400 000 donc.532053211330532201:39:25.440 --> 01:39:31.4605323Si on prend ça ici, on va y aller jusqu'à 10 juste pour voir à532453251331532601:39:31.480 --> 01:39:32.5005327quel point que ce serait horrible.532853291332533001:39:35.640 --> 01:39:39.5805331Donc, c'est ça. Vous voyez ça va être ça va être de quoi être convexe si on fait un533253331333533401:39:39.600 --> 01:39:40.4005335graphique.533653371334533801:39:44.120 --> 01:39:46.3605339Ça va être de quoi être convexe, c'est-à-dire que le montant,534053411335534201:39:46.500 --> 01:39:49.5205343la perte de tissu, c'est de quoi être quand même très linéaire malgré tout,534453451336534601:39:49.680 --> 01:39:52.6205347mais il y a certains paramètres qui vont pouvoir changer et qui pourraient impacter.534853491337535001:39:52.900 --> 01:39:54.9205351Donc, si par exemple,535253531338535401:40:01.940 --> 01:40:06.6405355en soi, il faut vraiment y aller avec des plus petites variations,535653571339535801:40:06.660 --> 01:40:09.8205359mais en soi, il y a un peu de convexité dans chacun des variations ici.536053611340536201:40:10.080 --> 01:40:14.6805363Ça dépend aussi de ce qu'on est situé dans le terme.536453651341536601:40:14.900 --> 01:40:17.9205367Mais de façon générale, vous voyez que ça va avoir un impact.536853691342537001:40:18.960 --> 01:40:23.6005371Supposons maintenant qu'on dit que la personne qui initialement était ici,537253731343537401:40:24.000 --> 01:40:29.9605375par exemple 3 %, elle pouvait emprunter 1 800, elle avait un paiement de 1 896.537653771344537801:40:30.900 --> 01:40:34.0405379Tu vois ce qui détermine le montant qui est ici, c'est simplement ce qu'on est538053811345538201:40:34.060 --> 01:40:38.9005383capable de payer. Et donc, dans le cas ici, si, par exemple,538453851346538601:40:39.180 --> 01:40:43.1205387les taux d'intérêt augmentent, la personne qui était déjà,538853891347539001:40:43.440 --> 01:40:46.4205391elle pouvait acheter à 3 %, mais maintenant, ça change à 5 %,539253931348539401:40:46.440 --> 01:40:48.2205395mais là, elle ne peut plus avoir la propriété de 400 000.539653971349539801:40:48.720 --> 01:40:50.2005399Donc, c'est ça ici, qu'est-ce que ça…540054011350540201:40:50.220 --> 01:40:55.3405403ça fait en fait que la capacité pour une propriété donnée change dépendamment du540454051351540601:40:55.360 --> 01:40:56.1605407ménage.540854091352541001:40:58.240 --> 01:41:03.8005411ici on est dans un cas où ici c'est pratiquement impossible que ça arrive mais on541254131353541401:41:03.820 --> 01:41:05.6205415est aux alentours de ça ici541654171354541801:41:07.960 --> 01:41:09.8405419ici pourquoi il y a 5%542054211355542201:41:15.680 --> 01:41:20.5005423bref c'est très bizarre peu importe, en tout cas vous comprenez le principe c'est542454251356542601:41:20.520 --> 01:41:26.5005427pas les taux d'intérêt impacte le paiement hypothécaire et542854291357543001:41:26.520 --> 01:41:30.8005431ça fait en sorte que justement le montant qu'une personne peut emprunter est543254331358543401:41:30.820 --> 01:41:33.3005435beaucoup moins élevé lorsque les taux augmentent.543654371359543801:41:38.300 --> 01:41:42.6005439Maintenant, ça ici, c'est une représentation graphique du taux d'être directeur de544054411360544201:41:42.620 --> 01:41:47.3805443la Banque du Canada et le prix résidentiel au Québec.544454451361544601:41:49.100 --> 01:41:51.0205447C'est pas nécessairement de...544854491362545001:41:51.040 --> 01:41:56.0205451Vous voyez qu'il y a ici une phase qui pourrait s'apparenter à une phase d'expansion545254531363545401:41:56.040 --> 01:41:57.5805455qui serait peut-être causée par une baisse des taux.545654571364545801:41:57.940 --> 01:42:00.4405459C'est probablement le cas, mais ce n'est pas automatique,546054611365546201:42:00.560 --> 01:42:03.1205463donc ce n'est pas nécessairement une corrélation qui est parfaite.546454651366546601:42:03.700 --> 01:42:07.7005467C'est-à-dire que comme ici, on peut voir, le taux baisse.546854691367547001:42:09.220 --> 01:42:13.4805471On peut voir que la hausse des taux a ralenti, donc la hausse est prise.547254731368547401:42:14.440 --> 01:42:16.4205475Vous voyez ici le plateau qu'il y a là.547654771369547801:42:16.840 --> 01:42:19.3605479Elle a été probablement causée par l'augmentation des taux d'intérêt.548054811370548201:42:20.220 --> 01:42:24.7605483Et là, lorsqu'on recommence à diminuer les taux, il y a une petite attention qui se548454851371548601:42:24.780 --> 01:42:30.9205487dessine. Donc, oui, ça a un impact, mais ça prend une petite diminution,548854891372549001:42:31.240 --> 01:42:37.6405491a un impact beaucoup plus important qu'une augmentation549254931373549401:42:37.660 --> 01:43:06.9405495sur la baisse des prix. C'est549654971374549801:43:06.960 --> 01:43:12.4805499ça. par exemple 2 à 2,5 %. Donc, c'est ce qu'on appelle la convexité.550055011375550201:43:13.680 --> 01:43:16.6005503Mais encore une fois, bon, ce n'est pas nécessairement important pour un évaluateur550455051376550601:43:16.620 --> 01:43:19.9805507d'aller jusque-là. Mais en soi, c'est ce qui explique le mécanisme des taux d550855091377551001:43:20.000 --> 01:43:21.2005511'intérêt sur l'immobilier.551255131378551401:43:23.380 --> 01:43:24.5205515Démographie et immigration maintenant.551655171379551801:43:25.560 --> 01:43:29.9005519La population. On est aux alentours de 9 millions, peut-être un 9,5 en ce moment.552055211380552201:43:30.320 --> 01:43:34.0005523Donc, il y a une croissance qui est exceptionnelle entre 2023 et 2024.552455251381552601:43:35.300 --> 01:43:37.2205527Il y a un ralentissement depuis 2025, par contre.552855291382553001:43:37.800 --> 01:43:40.0205531Donc, il y a eu un restant Sincèrement des seuils et tout ça.553255331383553401:43:40.320 --> 01:43:41.9605535Donc, est-ce que ça va impacter l'immobilier ?553655371384553801:43:42.500 --> 01:43:43.3005539Peut-être.554055411385554201:43:45.520 --> 01:43:47.2805543Il y a également le vieillissement de la population.554455451386554601:43:47.520 --> 01:43:51.7605547C'est-à-dire que la population peut changer, soit parce qu'il y a l'immigration,554855491387555001:43:52.020 --> 01:43:56.9805551soit parce qu'il y a des naissances, mais aussi parce qu'il y a d'autres phénomènes555255531388555401:43:57.000 --> 01:43:58.7405555comme le vieillissement de la population, des décès également.555655571389555801:43:59.420 --> 01:44:05.7405559Donc, c'est un facteur. Maintenant, au niveau de la pression556055611390556201:44:05.760 --> 01:44:12.8005563sur… Chaque ménage additionnel demande un logement, donc ça peut être une556455651391556601:44:12.820 --> 01:44:15.6805567des raisons pourquoi des fois il y a des hausses, il y a une pression sur la556855691392557001:44:15.700 --> 01:44:20.6805571demande. Mais ce n'est pas automatique, donc c'est un facteur qui s'est important.557255731393557401:44:21.560 --> 01:44:27.6005575Bon, maintenant, au niveau des idées,557655771394557801:44:27.720 --> 01:44:33.8005579au niveau de l'ordre de grandeur, le PIB au Québec est aux alentours de 100558055811395558201:44:33.820 --> 01:44:36.4005583milliards, donc le taux de chômage d'à peu près 5 à 6 %.558455851396558601:44:36.420 --> 01:44:41.2805587Ce n'est pas tant important de savoir ça, mais de façon simple,558855891397559001:44:41.360 --> 01:44:46.3205591un ménage en moyenne de médian 72 000 et le taux d'inflation,559255931398559401:44:46.440 --> 01:44:52.0405595c'est entre 2 à 3 %. L'immobilier, c'est aux alentours de 260 000 emplois.559655971399559801:44:52.180 --> 01:44:55.3205599Donc, c'est un gros, gros, gros, gros secteur de l'économie québécoise.560056011400560201:44:55.380 --> 01:44:56.4205603L'immobilier, c'est assez important.560456051401560601:44:58.500 --> 01:45:01.5405607On avait dit tantôt que l'immobilier résidentiel, c'était aux alentours d'un560856091402561001:45:01.560 --> 01:45:04.0405611trillion d'hommes. C'est plus grand que le PIB du Québec.561256131403561401:45:05.400 --> 01:45:07.7805615C'est pas vraiment important.561656171404561801:45:09.280 --> 01:45:11.5405619Mais bon, c'était dans les...562056211405562201:45:11.560 --> 01:45:16.5205623En soi, je le présente, mais est-ce que ça peut être utile pour interpréter ce qui562456251406562601:45:16.540 --> 01:45:22.6205627se passe ? L'inflation est très importante pour562856291407563001:45:22.640 --> 01:45:24.0205631anticiper les changements des taux d'intérêt.563256331408563401:45:24.220 --> 01:45:29.9405635C'est-à-dire que la Banque du Canada doit garder ses taux aux alentours d'une563656371409563801:45:29.960 --> 01:45:36.6205639fourchette de 2 %. Donc, si le taux d'inflation dépasse 3 %,564056411410564201:45:36.640 --> 01:45:39.8805643ça sort de la fourchette raisonnable d'inflation que la Banque du Canada s'est564456451411564601:45:39.900 --> 01:45:41.7805647ciblée. Qu'est-ce que ça veut dire ?564856491412565001:45:41.860 --> 01:45:43.8405651Ça veut dire qu'ils vont probablement être obligés d'augmenter les taux d'intérêt.565256531413565401:45:45.360 --> 01:45:50.7205655au contraire, si les taux passent, si le taux d'inflation passe en bas de 1%,565656571414565801:45:50.740 --> 01:45:54.1805659bien là, on est dans une situation où l'inflation est trop faible et là,566056611415566201:45:54.260 --> 01:45:55.1405663on est probablement566456651416566601:45:56.980 --> 01:45:58.6405667en train de ralentir trop l'économie.566856691417567001:45:58.700 --> 01:45:59.8405671Donc là, les taux d'intérêt vont baisser.567256731418567401:45:59.960 --> 01:46:01.8805675Donc, ils vont stimuler l'économie en baissant les taux d'intérêt.567656771419567801:46:03.460 --> 01:46:06.0605679Donc, ce qui est bien, c'est que pour un évolateur agréé,568056811420568201:46:06.340 --> 01:46:12.1005683l'inflation est comme une sorte de leading indicator, de lagging indicator des taux568456851421568601:46:12.120 --> 01:46:16.1805687d'intérêt. Lorsque vous voyez que l'inflation augmente au-dessus de 3 %,568856891422569001:46:16.200 --> 01:46:18.1005691habituellement, qu'est-ce qui s'en vient ?569256931423569401:46:18.220 --> 01:46:22.7405695C'est probablement une augmentation des taux, donc un resserrement des prix en569656971424569801:46:22.760 --> 01:46:24.3005699immobilier et le contraire est vrai.570057011425570201:46:25.360 --> 01:46:28.8405703Encore une fois, l'ordre de grandeur sur lequel ça va se produire,570457051426570601:46:28.960 --> 01:46:32.3005707c'est bien différent et ça dépend de beaucoup d'autres choses.570857091427571001:46:35.040 --> 01:46:41.1005711Maintenant, l'emploi, ça détermine la capacité d571257131428571401:46:41.120 --> 01:46:43.6605715'emprunt des ménages. Donc, une personne qui va acheter un immobilier,571657171429571801:46:43.720 --> 01:46:46.8605719ça va prendre un emploi stable qu'elle a depuis un certain nombre d'années.572057211430572201:46:46.880 --> 01:46:51.2405723donc habituellement on parle de deux ans pour avoir un emprunt hypothécaire572457251431572601:46:51.260 --> 01:46:56.9005727maintenant le PIB pourquoi c'est important même si c'est une mesure qui est572857291432573001:46:56.920 --> 01:47:00.8405731tellement générale qu'elle ne veut rien dire pour mettons un particulier573257331433573401:47:02.700 --> 01:47:07.5805735pour l'immobilier en soi ça ne nous dit pas de quoi sur l'immobilier mais c'est un573657371434573801:47:07.600 --> 01:47:11.7605739indicateur de santé économique surtout la croissance du PIB plus il y a une bonne574057411435574201:47:11.780 --> 01:47:18.5405743croissance plus l'économie est en santé plus potentiellement le marché immobilier574457451436574601:47:18.560 --> 01:47:21.6405747dans la santé également. Il y a aussi l'endettement, donc,574857491437575001:47:21.740 --> 01:47:23.7005751c'est-à-dire que les ratios d'endettement, c'est important.575257531438575401:47:24.500 --> 01:47:27.3405755Même si ce n'est pas des ratios d'endettement propres à l'immobilier,575657571439575801:47:27.640 --> 01:47:31.9405759par exemple, des données sur les cartes de crédit des ménages,576057611440576201:47:32.040 --> 01:47:36.2805763c'est quand même très important parce que si on remarque qu'il y a un changement,576457651441576601:47:36.400 --> 01:47:39.1605767donc les cartes de crédit des ménages sont de plus en plus pleines,576857691442577001:47:39.300 --> 01:47:41.1605771donc ils sont proches de leur capacité d'emprunt maximale,577257731443577401:47:41.820 --> 01:47:45.6205775bien ça peut signaler qu'il s'en vient des petites turbulences sur le marché577657771444577801:47:45.640 --> 01:47:50.2405779immobilier. Même si l'endettement, tout ce qui touche par exemple au niveau des578057811445578201:47:50.260 --> 01:47:54.5805783cartes de crédit ou l'emprunt qui est hypothécaire reste très minime par rapport au578457851446578601:47:54.600 --> 01:47:56.5405787montant emprunté avec un pré-hypothécaire.578857891447579001:47:57.840 --> 01:48:01.1405791Ici, quand on regarde l'endettement d'un ménage classique au Canada,579257931448579401:48:01.420 --> 01:48:02.9005795on est aux alentours de 175 %.579657971449579801:48:02.920 --> 01:48:07.6405799C'est-à-dire que toutes les dettes qu'une personne a, ça représente aux alentours de580058011450580201:48:07.660 --> 01:48:10.1805803175 % de son salaire, son revenu annuel.580458051451580601:48:10.780 --> 01:48:16.8405807Donc, c'est relativement élevé, même si ça inclut en580858091452581001:48:16.860 --> 01:48:20.7605811soi l'emprunt hypothécaire. C'est-à-dire que ce n'est pas si pératé de nouveau.581258131453581401:48:23.560 --> 01:48:29.0805815Maintenant, au niveau des ratios prix-revenus, Montréal est aux alentours de 8,581658171454581801:48:29.400 --> 01:48:32.8005819Gatineau 6.5 et la moyenne historique, c'est 4 à 5.582058211455582201:48:32.960 --> 01:48:33.8805823Donc, on voit que ça augmente.582458251456582601:48:33.900 --> 01:48:39.8205827C'est-à-dire que le prix d'une propriété sur le revenu d'un ménage moyen,582858291457583001:48:40.080 --> 01:48:41.4205831ça augmente à travers le temps.583258331458583401:48:41.540 --> 01:48:44.8205835C'est-à-dire que c'est de plus en plus difficile pour une personne d'acheter une583658371459583801:48:44.840 --> 01:48:48.2005839propriété, étant donné que ça représente une plus grande proportion de son revenu.584058411460584201:48:49.840 --> 01:48:53.4605843Donc, l'accessibilité de façon globale se détériore par rapport aux normes584458451461584601:48:53.480 --> 01:48:57.1405847historiques. Donc, au Québec, l'accès à la propriété se dégrade.584858491462585001:48:57.320 --> 01:48:58.1205851C'est un fait établi.585258531463585401:49:00.260 --> 01:49:01.0605855Maintenant585658571464585801:49:03.200 --> 01:49:06.7605859Politique Bon c'est ça, ici il y a eu des Il y a eu des mesures qui ont été faites586058611465586201:49:06.780 --> 01:49:12.2405863Pour un peu aider les potentiels propriétaires Même si c'est quand même jugé586458651466586601:49:12.260 --> 01:49:15.2205867insuffisant par les économistes Puis il y a quand même un consensus à ce niveau-là586858691467587001:49:16.220 --> 01:49:22.6605871Il y a le CELIAP qui a été mis en vigueur Il y a le Taxe sur les logements587258731468587401:49:22.680 --> 01:49:25.6005875sous-utilisés Donc en tout cas c'est un C'est presque ça.587658771469587801:49:26.840 --> 01:49:30.7805879Une des raisons pourquoi, et c'est important de bien le comprendre,588058811470588201:49:31.020 --> 01:49:34.6605883c'est que pourquoi le CELIAP, c'est une mesure qui est quand même limitée en fait de588458851471588601:49:34.680 --> 01:49:39.9005887portée, c'est qu'on l'a vu tantôt, donc lorsque l'immobilier puis les actifs comme588858891472589001:49:39.920 --> 01:49:43.9605891les maisons et tout ça se mettent à progresser plus rapidement que les salaires,589258931473589401:49:45.180 --> 01:49:48.8405895ça devient un petit peu impossible pour une personne, maintenant,589658971474589801:49:48.900 --> 01:49:52.0605899de 20 ans, d'économiser assez.590059011475590201:49:52.080 --> 01:49:54.6005903Donc, au Québec, il faut qu'on mette une mise de fonds.590459051476590601:49:54.980 --> 01:49:57.5405907C'est ça qui est problématique en ce moment avec le marché immobilier.590859091477591001:49:57.660 --> 01:50:01.0005911C'est que supposons que vous économisez la mise de fonds.591259131478591401:50:01.060 --> 01:50:04.5805915Le temps que vous fixez une mise de fonds pour une propriété donnée,591659171479591801:50:04.700 --> 01:50:06.3405919mais le temps que vous allez prendre pour l'économiser,592059211480592201:50:07.240 --> 01:50:09.1605923l'immobilier va tellement avoir augmenté de prix que là,592459251481592601:50:09.600 --> 01:50:13.4605927la mise de fonds sera plus cohérente avec la propriété que vous souhaitiez à ce592859291482593001:50:13.480 --> 01:50:17.4005931moment-là. Donc, il devient comme un décalage qui est impossible à rattraper,593259331483593401:50:17.520 --> 01:50:18.9005935dans la mesure où il n'y a pas une correction.593659371484593801:50:21.240 --> 01:50:23.8205939Donc, ici, c'est un peu le phénomène où on est en ce moment.594059411485594201:50:24.000 --> 01:50:29.1405943C'est-à-dire qu'il y a de plus en plus de nouveaux acheteurs qui sont sortis de la594459451486594601:50:29.160 --> 01:50:30.6205947capacité d'acheter une propriété.594859491487595001:50:30.980 --> 01:50:33.6405951Ça devient même très difficile juste avec un salaire.595259531488595401:50:33.920 --> 01:50:36.9805955Et même des fois, on coupe avec deux bons salaires sans l'aide,595659571489595801:50:37.040 --> 01:50:41.3605959par exemple, d'une tierce personne, un parent ou autre,596059611490596201:50:41.400 --> 01:50:43.2005963qui vient de réaider. C'est de plus en plus difficile.596459651491596601:50:44.300 --> 01:50:48.6405967Donc, ça fait en sorte qu'il y a comme une sorte de détachement entre deux groupes.596859691492597001:50:48.660 --> 01:50:49.9805971donc les propriétaires et les locataires.597259731493597401:50:50.960 --> 01:50:53.3605975Historiquement, ce n'est pas bon pour l'économie parce que ça crée beaucoup d597659771494597801:50:53.380 --> 01:50:58.3005979'inégalités qui ne sont pas nécessairement bénéfiques pour l'ensemble de l'économie.598059811495598201:51:00.300 --> 01:51:03.6005983Mais c'est pour ça que ces mesures-là sont limitées en fait d'impact.598459851496598601:51:06.940 --> 01:51:07.7405987Maintenant,598859891497599001:51:09.340 --> 01:51:12.9605991c'est ça ici. Encore vraiment de l'achat par des non-résidents,599259931498599401:51:13.140 --> 01:51:18.5005995ça a déjà été fait dans les deux dernières années par l'ancien gouvernement fédéral599659971499599801:51:18.520 --> 01:51:20.4005999qu'il y avait, ça n'a pas marché.600060011500600201:51:22.000 --> 01:51:23.3006003Ça n'a pas ralenti les prix600460051501600601:51:24.900 --> 01:51:27.5606007nécessairement. Donc, c'est probablement des mesures qui sont beaucoup trop600860091502601001:51:29.500 --> 01:51:33.3006011ciblées et qui ne touchent pas vraiment en soi à l'essence même du problème,601260131503601401:51:34.040 --> 01:51:34.8406015qui est601660171504601801:51:36.560 --> 01:51:38.0206019probablement plus une question monétaire.602060211505602201:51:38.160 --> 01:51:41.7806023C'est-à-dire qu'on peut maintenant dire que c'est les constructions le problème,602460251506602601:51:41.880 --> 01:51:42.9606027il n'y a pas assez de nouvelles constructions,602860291507603001:51:45.320 --> 01:51:48.4806031mais il y a une des raisons pourquoi il y a une crise en ce moment avec l'immobilier603260331508603401:51:48.500 --> 01:51:55.6606035au Québec, c'est parce que les gens, tout le monde, l603660371509603801:51:55.680 --> 01:51:58.2606039'immobilier monte parce que les gens voient que l'immobilier,604060411510604201:51:58.280 --> 01:52:00.0006043c'est une bonne chose pour se protéger contre l'inflation.604460451511604601:52:00.100 --> 01:52:03.4206047Ça fait justement une sorte de surenchère perpétuelle.604860491512605001:52:04.200 --> 01:52:06.3606051Un jour, ça va probablement arrêter, mais c'est une des raisons.605260531513605401:52:06.620 --> 01:52:09.7806055C'est-à-dire que tant que les gouvernements ne contrôlent pas la hausse des prix de605660571514605801:52:09.800 --> 01:52:12.0206059tous les biens, ça risque de continuer.606060611515606201:52:12.160 --> 01:52:15.0406063Même si logiquement, on pourrait s'attendre au contraire,606460651516606601:52:15.120 --> 01:52:17.6606067étant donné que l'inflation, les taux d'intérêt vont monter.606860691517607001:52:18.140 --> 01:52:22.5006071Donc, l'immobilier devrait baisser, mais des fois, la psychologie fait en sorte qu607260731518607401:52:22.520 --> 01:52:27.9006075'il s'agisse un peu cet effet-là parce que les gens sont beaucoup plus informés607660771519607801:52:27.920 --> 01:52:30.8406079aussi au niveau de l'économie.608060811520608201:52:30.940 --> 01:52:34.1206083Donc, maintenant, avec tout l'Internet et tout, les gens comprennent mieux l608460851521608601:52:34.140 --> 01:52:39.1606087'économie. Donc, ils comprennent qu'ils pour se protéger contre des hausses de prix.608860891522609001:52:39.880 --> 01:52:41.6606091Un compte épargne, ce n'est pas nécessairement le plus adapté.609260931523609401:52:41.680 --> 01:52:47.1806095Donc, c'est pas des… historiquement, c'était pas toujours compris,609660971524609801:52:47.300 --> 01:52:50.9606099mais en soi, lorsqu'il y a une période d'inflation importante,610061011525610201:52:51.220 --> 01:52:53.1606103une personne qui a de l'immobilier est beaucoup plus protégée,610461051526610601:52:53.420 --> 01:52:56.7006107même si on pourrait s'attendre à une baisse de prix par la suite à cause de la haute610861091527611001:52:56.720 --> 01:52:57.5206111et tout.611261131528611401:53:01.020 --> 01:53:05.5406115Maintenant, ici donc, les politiques gouvernementales, donc les droits de mutation,611661171529611801:53:05.900 --> 01:53:11.3406119les programmes SHQ, donc logements abordables, donc ça a été beaucoup mis,612061211530612201:53:11.460 --> 01:53:14.0406123donc APH, CELEC également au niveau des promoteurs immobiliers,612461251531612601:53:14.100 --> 01:53:16.4806127donc ça leur permet de construire des logements abordables.612861291532613001:53:17.880 --> 01:53:21.9406131Le TAL qui a encore aussi tout ça, donc le zonage également.613261331533613401:53:22.560 --> 01:53:24.7406135Donc tout ça, ça c'est des choses qui impactent l'immobilier.613661371534613801:53:27.620 --> 01:53:29.3406139Donc impact des politiques sur la valeur.614061411535614201:53:29.540 --> 01:53:33.8606143Donc ici, resserrement donc du test de résistance, donc ça qu'est-ce que ça veut614461451536614601:53:33.880 --> 01:53:38.3406147dire, c'est qu'il y a un suest test qui est fait donc sur les taux d'intérêt que614861491537615001:53:38.360 --> 01:53:41.2006151vous êtes capable donc de payer, donc c'est-à-dire que si vous empruntez à une615261531538615401:53:41.220 --> 01:53:44.1006155banque un montant donné pour vous acheter une propriété,615661571539615801:53:44.820 --> 01:53:47.2206159bien eux ils vont faire une simulation pour voir est-ce que vous allez être capable616061611540616201:53:47.240 --> 01:53:50.9206163de payer s'il y a une augmentation des taux par exemple de 2 %.616461651541616601:53:50.940 --> 01:53:54.7006167Donc, le SWEST-Test, je crois que c'est aux alentours de 5 % en ce moment.616861691542617001:53:54.900 --> 01:53:57.2006171Donc, ils testent jusqu'à 5 % ce que vous êtes capable de payer.617261731543617401:53:57.380 --> 01:54:00.3806175Si vous ne l'êtes pas capable de payer malgré ça, bien là,617661771544617801:54:00.520 --> 01:54:02.7006179ils ne vont pas vous passer l'argent, même si en ce moment-là,618061811545618201:54:02.760 --> 01:54:04.7406183vous avez la capacité de payer avec le taux que vous empruntez.618461851546618601:54:05.300 --> 01:54:08.7006187C'est vraiment un test de résistance à ce niveau-là.618861891547619001:54:09.120 --> 01:54:12.6806191L'impact attendu de ça, c'est une pression à la baisse.619261931548619401:54:14.220 --> 01:54:16.5206195Habituellement, ce que ça fait, c'est que ça réduit la capacité.619661971549619801:54:16.640 --> 01:54:20.4006199Donc, une personne qui pourrait potentiellement acheter cette propriété-là à un taux620062011550620201:54:20.420 --> 01:54:25.0206203donné, elle ne peut pas avec le souvestest, donc ça enlève un acheteur potentiel et620462051551620601:54:25.040 --> 01:54:26.7806207ça fait une pression à la baisse sur les prix.620862091552621001:54:28.300 --> 01:54:29.1006211Le CELIAP,621262131553621401:54:30.640 --> 01:54:40.0206215c'est une mesure qui est là pour stimuler la première propriété621662171554621801:54:40.040 --> 01:54:43.0006219que vous achetez. Donc, ça, qu'est-ce que ça fait ?622062211555622201:54:43.100 --> 01:54:47.5006223C'est que ça vous permet donc de mettre de l'argent à l'abri en soi d'impôt en tant622462251556622601:54:47.520 --> 01:54:51.0406227que premier acheteur pour justement acheter une première propriété pour fournir le622862291557623001:54:51.060 --> 01:54:55.6606231cash down et ensuite vous pouvez le remettre dans ce produit de placement-là.623262331558623401:54:56.340 --> 01:54:59.9006235L'impact qui va être attendu sur la valeur, ça va être une hausse étant donné que ça623662371559623801:54:59.920 --> 01:55:01.5606239va augmenter la quantité d'acheteurs potentiel.624062411560624201:55:03.780 --> 01:55:09.9206243Encadrement des achats par les étrangers, donc des personnes qui investissent de624462451561624601:55:09.940 --> 01:55:13.4006247l'extérieur au Québec. Ça réduit la demande spéculative,624862491562625001:55:13.540 --> 01:55:18.5806251c'est ce qui est attendu, et ça n'a pas d'impact sur la valeur ou une légère baisse.625262531563625401:55:20.300 --> 01:55:23.9406255Logement abordable, ça augmente l'offre, donc c'est censé stabiliser les prix.625662571564625801:55:24.860 --> 01:55:30.9806259Et hausse des droits de mutation, ça freine les transactions et c'est censé avoir626062611565626201:55:31.000 --> 01:55:33.7006263un légère impact à la baisse sur les prix.626462651566626601:55:34.020 --> 01:55:39.0606267Donc, ça fait en sorte que le fait que chaque transaction a un coût plus important,626862691567627001:55:39.280 --> 01:55:41.5806271donc tu imagines qu'il n'y aurait pas de droits de mutation,627262731568627401:55:41.740 --> 01:55:43.9606275bien là, il y aurait beaucoup plus de spéculation.627662771569627801:55:44.960 --> 01:55:45.9406279Donc, c'est ça.628062811570628201:55:48.980 --> 01:55:55.0006283Ici, maintenant, au niveau donc des, ça c'est le prix628462851571628601:55:55.020 --> 01:55:58.1406287donc de l'immobilier, OK, ce n'est pas tant important.628862891572629001:56:06.540 --> 01:56:09.7406291Donc, ça, c'est plus des chiffres, maintenant, qui sont plus ou moins,629262931573629401:56:10.180 --> 01:56:12.5206295pas nécessairement à jour. Donc,629662971574629801:56:14.400 --> 01:56:20.4406299ici, ça, je vais vous laisser regarder, ce n630063011575630201:56:20.460 --> 01:56:23.4606303'est pas nécessairement pertinent, soit pour l'examen ou pour la profession,630463051576630601:56:23.560 --> 01:56:28.6606307donc l'évaluateur. C'est plus la particularité de Gatineau.630863091577631001:56:35.440 --> 01:56:38.8606311Bon, je vais prendre les questions pour le TP, je crois,631263131578631401:56:39.000 --> 01:56:42.4006315en ce moment. Donc, s'il y en avait, mais ça couvre pas mal,631663171579631801:56:42.440 --> 01:56:44.7606319donc, tout ce qui touche aux facteurs, donc, qui impactent,632063211580632201:56:44.780 --> 01:56:49.4606323donc, les prix. Donc, c'est une plus petite séance, mais ça couvre de façon quand632463251581632601:56:49.480 --> 01:56:53.5206327même approfondie en soi, donc, tout l'impact sur la valeur,632863291582633001:56:53.540 --> 01:56:56.6406331donc, de l'immobilier, tous les impacts exogènes qu'il peut y avoir.633263331583633401:56:59.860 --> 01:57:02.5606335Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière d'aujourd'hui ?633663371584633801:57:07.520 --> 01:57:10.2606339Ça va bien ? Ça va bien ? Super, merveilleux.634063411585634201:57:10.800 --> 01:57:11.9606343Est-ce qu'il y avait des questions sur le TP ?634463451586634601:57:17.240 --> 01:57:20.0606347Je commence tantôt. La semaine prochaine, je vais en avoir.634863491587635001:57:20.580 --> 01:57:23.3406351Parfait, c'est bon. Je ne sais pas comment c'est.635263531588635401:57:23.700 --> 01:57:26.8406355ok, bon ben super, bon il n'y a pas de problème regardez,635663571589635801:57:26.860 --> 01:57:28.7406359vous avez besoin d'un mal de temps pour le faire de toute façon,636063611590636201:57:28.840 --> 01:57:34.1206363c'était juste pour s'il y avait des questions mais sinon on va arrêter ça pour636463651591636601:57:34.140 --> 01:57:37.5606367aujourd'hui, donc ça va terminer la séance aujourd'hui il va rester donc une séance636863691592637001:57:37.580 --> 01:57:41.4206371de matière avant l'examen ça va être tout ce qui touche à la collègue des données637263731593637401:57:43.960 --> 01:57:48.4406375fait que s'il n'y a pas de questions additionnelles je vous dis à la semaine637663771594637801:57:48.460 --> 01:57:49.2606379prochaine638063811595638201:57:50.580 --> 01:57:52.2206383bonne soirée, merci merci6384