spb/uqo-imm1003

1WEBVTT2Kind: captions3Language: fr451600:06:02.180 --> 00:06:03.5807Merci.8921000:08:12.240 --> 00:08:16.04011Nous allons commencer dans quelques minutes, même pas une minute.121331400:08:21.820 --> 00:08:23.00015Est-ce que vous m'entendez bien ?161741800:08:26.300 --> 00:08:30.12019Oui, on m'entend bien. Comment ça a été l'examen intra ?202152200:08:30.520 --> 00:08:31.32023Est-ce que ça a bien été ?242562600:08:36.120 --> 00:08:37.52027Pour ma part, ça a bien été.282973000:08:42.760 --> 00:08:45.70031Donc, vous allez avoir le TP2 remis aujourd'hui.323383400:08:45.880 --> 00:08:48.88035Donc, j'ai décidé de devancer un petit peu la remise du TP2 pour que vous ayez plus363793800:08:48.900 --> 00:08:50.18039de temps pour le compléter.4041104200:08:52.940 --> 00:08:55.30043Donc, j'ai vraiment su la méthode des comparables.4445114600:08:55.320 --> 00:08:59.46047Donc, on va voir en détail aujourd'hui cette méthode-là.4849125000:08:59.620 --> 00:09:01.22051Donc, on avance un petit peu.5253135400:09:01.400 --> 00:09:03.36055Donc, on approche tranquillement de la fin.5657145800:09:04.200 --> 00:09:08.22059Donc, est-ce qu'il y avait des questions, mettons, sur ce qu'on a vu jusqu'à6061156200:09:08.240 --> 00:09:12.44063présent ? Donc, pour l'examen final, ça va être vraiment à partir de la science-lite.6465166600:09:12.580 --> 00:09:16.10067Donc, la méthode est comparable, méthode de comparaison.6869177000:09:20.940 --> 00:09:21.74071Non.7273187400:09:26.580 --> 00:09:27.74075Parfait, donc on va commencer.7677197800:09:29.020 --> 00:09:32.58079Est-ce que vous aviez tous vu vos résultats de l'examètre sur Modo,8081208200:09:32.740 --> 00:09:35.72083juste pour être sûr, juste pour me confirmer que quelqu'un l'a eu.8485218600:09:38.360 --> 00:09:40.72087Moi, je vais m'aller voir, je n'ai pas le résultat.8889229000:09:41.320 --> 00:09:42.12091Moi non plus.9293239400:09:52.400 --> 00:09:54.14095Moi, pour ma part, je l'ai vu.9697249800:09:55.700 --> 00:09:59.90099OK. Parfait. Ça devrait être disponible, c'est bizarre.1001012510200:10:10.320 --> 00:10:13.120103Je vais...1041052610600:10:29.960 --> 00:10:32.080107Ok, moi je la vois. Ok, parfait.1081092711000:10:33.160 --> 00:10:34.680111Donc ça, il y avait un petit délai dans le fond.1121132811400:10:35.300 --> 00:10:39.400115Vous devriez tout l'avoir, donc votre résultat pour l'examen intra.1161172911800:10:40.700 --> 00:10:44.820119Si vous avez des questions, donc il y a vraiment un PDF qui détaille la correction.1201213012200:10:47.720 --> 00:10:49.900123Ce n'est pas une correction ultra sévère, honnêtement.1241253112600:10:52.640 --> 00:10:55.040127Je suis conscient que l'examen est un peu long, donc pour le final,1281293213000:10:55.100 --> 00:10:56.940131je vais ajouter ça, puis ça va être un petit peu plus court.1321333313400:10:58.460 --> 00:11:02.800135l'objectif c'était pas vraiment que ça vous prenne 15 heures désolé c'était un petit1361373413800:11:02.820 --> 00:11:06.160139peu long comparé aux examens que vous avez déjà eu donc c'est vraiment la première1401413514200:11:06.180 --> 00:11:10.460143fois que cet examen là est fait donc vous êtes un petit peu des cobayes mais en soi1441453614600:11:11.560 --> 00:11:17.220147pour la majorité des résultats c'est très bon donc ça il n'y a pas vraiment eu de1481493715000:11:17.240 --> 00:11:18.680151copie catastrophique1521533815400:11:22.360 --> 00:11:26.720155en soi la majorité des questions a été répondu Si, mettons,1561573915800:11:26.860 --> 00:11:31.160159un des éléments, c'est qu'il y en a certains qui mettaient des réponses beaucoup1601614016200:11:31.180 --> 00:11:39.400163trop générales, comme si, mettons, ils détaillaient pas leur réponse1641654116600:11:39.420 --> 00:11:41.620167en fonction des données et tout.1681694217000:11:41.720 --> 00:11:45.500171Donc, c'est vraiment ça un des seuls éléments qui était problématique.1721734317400:11:46.060 --> 00:11:49.320175Mais sinon, est-ce que vous avez tout reçu le résultat de l'examen étrône ?1761774417800:11:51.880 --> 00:11:53.140179Oui, moi, ça vient d'apparaître.1801814518200:11:53.520 --> 00:11:56.920183Parfait. Super. On va commencer la matière d'aujourd'hui.1841854618600:11:57.060 --> 00:12:01.240187Donc, méthode de comparaison, en soi, c'est le cœur du cours.1881894719000:12:03.860 --> 00:12:08.480191Ici, c'est vraiment la méthode qui permet de changer les comparables pour déterminer1921934819400:12:08.500 --> 00:12:10.160195la valeur marchande d'un bien immobilier.1961974919800:12:10.300 --> 00:12:14.100199C'est vraiment le cœur du cours et là, on commence.2002015020200:12:14.880 --> 00:12:19.900203Donc, à la fin de la séance, vous allez devoir être capable de distinguer les prix,2042055120600:12:20.020 --> 00:12:21.260207coût et valeur, je le sais déjà.2082095221000:12:21.280 --> 00:12:24.660211justifier la méthode par le principe de substitution, etc.2122135321400:12:25.480 --> 00:12:28.620215Et donc, appliquer et produire une grille d'ajustement pour les comparables.2162175421800:12:29.180 --> 00:12:33.600219On va faire un petit exemple avec Excel et on va y aller avec ça.2202215522200:12:34.500 --> 00:12:38.940223Donc, on va revenir encore une fois, on va reparler.2242255622600:12:39.720 --> 00:12:43.980227La valeur marchande d'un bien immobilier, c'est déterminé avec la comparaison,2282295723000:12:44.140 --> 00:12:46.640231donc la vente d'un bien substitut ajusté.2322335823400:12:46.880 --> 00:12:50.100235Il y a aussi la méthode des revenus et la méthode des coûts.2362375923800:12:50.120 --> 00:12:53.520239Donc, aujourd'hui, on est vraiment concentré sur la méthode des comparables.2402416024200:12:54.180 --> 00:13:00.480243En soi, c'est la norme numéro un de OERQ, donc c'est vraiment la méthode qui suggère2442456124600:13:00.500 --> 00:13:04.600247pour faire une évaluation d'un bien immobilier résidentiel au Québec.2482496225000:13:05.640 --> 00:13:09.480251Les autres méthodes sont utiles, mais en soi, c'est vraiment la méthode qui est2522536325400:13:09.500 --> 00:13:13.920255privilégiée lors des évaluateurs agréés pour de l'immobilier résidentiel classique,2562576425800:13:14.100 --> 00:13:18.800259dans la mesure où il n'y a pas nécessairement de particularité à ce niveau-là.2602616526200:13:21.200 --> 00:13:24.220263Donc, au niveau de la définition, la méthode d'évaluation,2642656626600:13:24.500 --> 00:13:27.820267la méthode des comparables, c'est vraiment une méthode d'évaluation qui estime la2682696727000:13:27.840 --> 00:13:32.460271valeur d'un bien en la comparant à des biens similaires récemment vendus.2722736827400:13:33.820 --> 00:13:35.900275Pas des biens affichés, donc, mettons, sur l'entreprise,2762776927800:13:36.020 --> 00:13:39.080279vraiment des biens réellement vendus, donc, pour lesquels il y a eu une transaction2802817028200:13:39.100 --> 00:13:43.120283sur le même marché, donc. Les prix de vente, les comparables sont ajustés pour2842857128600:13:43.140 --> 00:13:45.600287refléter les différences, parce qu'on n'aura jamais vraiment,2882897229000:13:45.620 --> 00:13:48.120291donc, des comparables qui sont identiques, donc, c'est ça le problème.2922937329400:13:49.500 --> 00:13:52.800295et c'est ça. En soi, le cœur même de la méthode des comparables,2962977429800:13:52.860 --> 00:13:59.120299c'est faire l'ajustement ensuite pour être capable de bien faire l'apparemment entre3003017530200:13:59.140 --> 00:14:01.280303les comparables qu'on a et le sujet qu'on cherche à évaluer.3043057630600:14:03.620 --> 00:14:07.220307Ici, c'est ce que le textbook de l'OE a pu dire.3083097731000:14:07.480 --> 00:14:11.060311C'est le prix sincère le plus probable pour la valeur marchande.3123137831400:14:11.700 --> 00:14:14.260315En soi, dans un marché libre et ouvert, la méthode des comparables,3163177931800:14:14.300 --> 00:14:19.580319c'est la plus adaptée pour déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier au3203218032200:14:19.600 --> 00:14:20.400323Québec.3243258132600:14:22.980 --> 00:14:26.300327Ici, donc, encore une fois, ça se répète un petit peu.3283298233000:14:30.180 --> 00:14:31.360331Ici, ça, c'est quand même important.3323338333400:14:31.700 --> 00:14:37.300335Donc, dans le cas où on aurait, par exemple, il y a eu des études qui ont été3363378433800:14:37.320 --> 00:14:40.760339faites. Si je vois, par exemple, ici, Northcraft et Nell,3403418534200:14:40.820 --> 00:14:42.2003431987, qu'est-ce qu'ils ont fait ?3443458634600:14:42.220 --> 00:14:48.220347c'est qu'ils se sont rendus compte que les évaluateurs3483498735000:14:48.240 --> 00:14:53.020351pour travailler d'évaluer un bien immobilier résidentiel qui était à vendre étaient3523538835400:14:53.040 --> 00:14:56.340355biaisés par le prix de vente qui était affiché de cette propriété-là.3563578935800:14:56.460 --> 00:15:00.980359C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un mandat, vous évaluez une propriété3603619036200:15:01.000 --> 00:15:02.160363qui est en ce moment en vente.3643659136600:15:03.340 --> 00:15:05.100367Mais en soi, qu'est-ce que ça dit de cette étude-là ?3683699237000:15:05.200 --> 00:15:09.180371C'est que les évaluateurs étaient biaisés en fonction du prix qui était affiché.3723739337400:15:09.820 --> 00:15:13.820375C'est-à-dire que normalement, il était censé tenir compte des comparables autour,3763779437800:15:14.160 --> 00:15:19.160379mais pas en soi du prix de vente actuel de la propriété pour laquelle ils ont le3803819538200:15:19.180 --> 00:15:22.060383mandat. Donc, c'est ça ici que cette étude-là a donné.3843859638600:15:22.200 --> 00:15:24.420387Donc, c'est une erreur qui est fréquente, c'est à éviter.3883899739000:15:24.600 --> 00:15:28.780391Donc, en soi, ce n'est pas censé dicter la valeur marchande d'un bien immobilier,3923939839400:15:28.880 --> 00:15:32.420395le prix actuellement en vente d'un bien immobilier.3963979939800:15:37.560 --> 00:15:42.140399Donc ici, les mécanismes de marché, une offre rigide, comme on a dit,40040110040200:15:42.660 --> 00:15:45.480403en soi l'offre en immobilier, c'est la demande qui bouge.40440510140600:15:45.780 --> 00:15:46.580407Donc,40840910241000:15:47.860 --> 00:15:51.000411ici, en soi, c'est un peu la réponse.41241310341400:15:51.260 --> 00:15:53.100415Est-ce qu'il y avait des questions justement pour le moment ?41641710441800:15:53.200 --> 00:15:54.520419Donc, je te montre si c'est quoi la méthode des comparables,42042110542200:15:54.560 --> 00:15:56.740423on l'avait déjà un petit peu vu dans la première partie du cours.42442510642600:15:59.780 --> 00:16:05.720427Ici en soi, pourquoi il faut ajuster pour un bien immobilier selon vous,42842910743000:16:05.800 --> 00:16:12.300431pourquoi on ne peut pas simplement utiliser les comparables de divers transactions43243310843400:16:12.320 --> 00:16:13.740435qui ont lieu autour de notre sujet.43643710943800:16:14.060 --> 00:16:18.200439C'est parce qu'en soi, les propriétés sont uniques, c'est-à-dire que peu importe la44044111044200:16:18.220 --> 00:16:20.500443maison que vous avez, que vous cherchez évaluer ou autre,44444511144600:16:22.960 --> 00:16:24.680447ils n'auront pas une localisation qui vont être uniques,44844911245000:16:24.760 --> 00:16:26.440451donc c'est-à-dire qu'ils ne seront pas à la même place exactement,45245311345400:16:26.620 --> 00:16:27.700455donc ça, ça va impacter la valeur.45645711445800:16:28.420 --> 00:16:31.520459Ils n'ont pas la même durabilité, donc c'est-à-dire que le comparable que vous allez46046111546200:16:31.540 --> 00:16:35.900463utiliser est peut-être plus âgé, plus récent, il a peut-être été des rénovations,46446511646600:16:36.520 --> 00:16:39.720467donc dépendamment de tout ça, ça va impacter la valeur de façon différente.46846911747000:16:40.500 --> 00:16:43.700471Et aussi, donc, c'est indivisible, donc ça veut dire qu'on achète un tout,47247311847400:16:43.800 --> 00:16:46.660475donc vous achetez vraiment un package qui est le terrain,47647711947800:16:46.980 --> 00:16:49.200479le bâtiment et aussi l'environnement.48048112048200:16:50.440 --> 00:16:54.020483Donc, c'est peu probable que vous ayez en soi un comparable qui soit exactement48448512148600:16:54.040 --> 00:16:56.240487identique au sujet que vous cherchez à évaluer.48848912249000:16:57.400 --> 00:17:00.400491Donc, ici aussi, le marché local, il est mince.49249312349400:17:00.500 --> 00:17:02.500495Donc, il y a peu de ventes par signe et par trimestre.49649712449800:17:02.900 --> 00:17:07.980499En soi, il n'existe jamais des comparables qui sont identiques au sujet.50050112550200:17:09.660 --> 00:17:12.600503Donc, en soi, le travail en soi dans la méthode des comparables,50450512650600:17:12.700 --> 00:17:14.380507c'est vraiment de mesurer les différences.50850912751000:17:14.520 --> 00:17:18.720511On est capable de voir vraiment en fonction des critères établis quelle différence51251312851400:17:18.740 --> 00:17:23.120515il y a entre le sujet et le comparable qu'on a dans notre méthode.51651712951800:17:24.420 --> 00:17:27.440519Donc, ça va être le but du CO en ce moment, donc ça va être vraiment de déterminer c52052113052200:17:27.460 --> 00:17:30.880523'est quoi les huit critères, comment ça impacte la valeur et comment faire ces52452513152600:17:30.900 --> 00:17:34.100527ajustements-là donc de façon correcte et juste.52852913253000:17:37.080 --> 00:17:41.400531Donc, ici en soi, donc, on l'avait déjà vu, donc le principe de substitution,53253313353400:17:41.680 --> 00:17:47.660535c'est vraiment le principe Maitre donc qui dit que la53653713453800:17:47.680 --> 00:17:53.660539méthode est comparable. Pourquoi qu'on acheteur donc qui est rationnel et informé,54054113554200:17:53.800 --> 00:17:55.580543donc c'est important, de quoi ce n'est pas toujours le cas,54454513654600:17:55.640 --> 00:17:59.500547mais bon, il ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un54854913755000:17:59.520 --> 00:18:02.420551substitut, donc c'est là que tout prend son sens, équivalent,55255313855400:18:02.520 --> 00:18:06.260555offrant la même utilité. Donc c'est pour ça que la méthode est comparable,55655713955800:18:07.220 --> 00:18:10.560559bien donc en soi de ce principe de substitution-là, c'est à cause du substitut,56056114056200:18:10.700 --> 00:18:14.400563donc c'est-à-dire que si on a des substituts proches qui ont été vendus à tel prix,56456514156600:18:15.100 --> 00:18:20.100567bien pourquoi aujourd'hui une personne paierait plus cher pour un bien immobilier56856914257000:18:20.120 --> 00:18:23.200571dont le substitut par exemple a été vendu une semaine avant à tel prix.57257314357400:18:23.860 --> 00:18:28.360575Donc, l'hypothèse sous-jacente, c'est qu'il y a un marché actif avec des57657714457800:18:28.380 --> 00:18:31.220579transactions récentes. Donc, ça prend ça pour la méthode des comparables.58058114558200:18:32.580 --> 00:18:36.220583Aussi, donc, il y a des acheteurs et vendeurs rationnels et informés.58458514658600:18:37.360 --> 00:18:38.900587Biens substituables disponibles.58858914759000:18:39.020 --> 00:18:42.420591Donc, c'est-à-dire qu'on a vraiment des biens semblables quand même malgré tout.59259314859400:18:42.860 --> 00:18:46.460595Ça va prendre des ajustements, mais il y a des biens quand même similaires qui ont59659714959800:18:46.480 --> 00:18:49.920599été vendus récemment, absence de contraintes inhabituelles,60060115060200:18:50.420 --> 00:18:56.480603donc par exemple faillite, peu importe donc vente de feu et un délai60460515160600:18:56.500 --> 00:18:59.760607de mise en marché raisonnable, ça veut dire simplement que la propriété était en60860915261000:18:59.780 --> 00:19:04.660611vente sur un site de courtage immobilier de façon relative,61261315361400:19:04.960 --> 00:19:08.580615ça a été mis en vente et ça n'a pas été aperçu par quand même une grande quantité d61661715461800:19:08.600 --> 00:19:11.580619'acheteurs potentiels, donc ça n'a pas été acheté vraiment directement ou une62062115562200:19:11.600 --> 00:19:16.000623transaction de gré à gré. On va voir toutes ces hypothèses-là plus en détail,62462515662600:19:16.020 --> 00:19:19.860627mais donc de façon simple, qu'est-ce qui disait que la méthode des comparables et l62862915763000:19:19.880 --> 00:19:22.020631'utilisation de la méthode des comparables, c'est vraiment le principe de63263315863400:19:22.040 --> 00:19:24.700635substitution. On avait déjà parlé, je pense, dans les dernières services.63663715963800:19:30.060 --> 00:19:34.560639En soi, ici, on voudrait vraiment remettre ça avec l'intuition d'un acheteur qui64064116064200:19:34.580 --> 00:19:41.100643magazine. Un acheteur, par exemple, qui visite plusieurs bungalows de Hall,64464516164600:19:41.540 --> 00:19:46.080647dans sa gamme de prix, il compare celui à un garage, mais mettons qu'il n'y aurait64864916265000:19:46.100 --> 00:19:51.100651pas du seul fini, il va refuser donc de payer 460 000 pour ce que le voisin a payé65265316365400:19:51.120 --> 00:19:55.420655435 000 la semaine dernière. Deux choses donc à peu près équivalentes.65665716465800:19:56.520 --> 00:20:01.120659Donc en soi, c'est ça ici un petit peu, c'est un peu une sorte d'absence d66066116566200:20:01.140 --> 00:20:04.100663'arbitrage, c'est-à-dire que ce ne serait pas logique à moins que le marché ait66466516666600:20:04.120 --> 00:20:05.780667changé en une semaine, ce qui est peu probable.66866916767000:20:07.620 --> 00:20:11.700671Et là, le rôle de l'évaluateur ici, c'est vraiment de reconstituer ce raisonnement67267316867400:20:11.720 --> 00:20:16.000675-là à partir des ventes conclues, pas des impressions, donc les comparables sont les67667716967800:20:16.020 --> 00:20:18.560679substituts que l'acheteur type aurait réellement considéré.68068117068200:20:19.540 --> 00:20:22.040683C'est vraiment, les comparables qu'on utilise c'est en soi,68468517168600:20:22.420 --> 00:20:25.420687si l'acheteur n'aurait pas pu être intéressé par ce comparable-là,68868917269000:20:26.860 --> 00:20:29.740691il y a bien des chances que le comparable qu'on utilise n'est pas très adapté.69269317369400:20:30.420 --> 00:20:32.800695Mais ce n'est pas toujours le cas, c'est-à-dire que c'est possible qu'il y ait des69669717469800:20:32.820 --> 00:20:36.340699comparables qu'on utilise dans la mesure qu'on fait énormément d'ajustements que l70070117570200:20:36.360 --> 00:20:38.900703'acheteur n'aurait pas réellement considéré mais qu'on peut utiliser malgré tout.70470517670600:20:40.540 --> 00:20:42.180707Est-ce que ça va jusqu'à maintenant ?70870917771000:20:44.480 --> 00:20:45.940711Oui. Oui, parfait.71271317871400:20:53.900 --> 00:20:59.720715Bon, évidemment, on ne peut pas utiliser la méthode des comparables parce que la71671717971800:20:59.740 --> 00:21:01.680719substitution n'est pas toujours possible.72072118072200:21:01.700 --> 00:21:04.560723Donc, c'est-à-dire que des fois, il y a des marchés qui sont minces,72472518172600:21:04.660 --> 00:21:07.620727donc trop de trois ventes en deux ans dans un village.72872918273000:21:08.500 --> 00:21:11.760731En soi, la méthode est comparable, mais pas nécessairement possible dans ce cas-là.73273318373400:21:12.360 --> 00:21:14.380735Un bien unique, donc c'est-à-dire qu'il y a une église,73673718473800:21:14.480 --> 00:21:17.300739un aréna, une maison patrimoniale, il n'y a pas de substitut réel.74074118574200:21:17.440 --> 00:21:19.280743Donc, la méthode est comparable, elle ne marche pas.74474518674600:21:20.340 --> 00:21:23.520747Le marché en transition rapide, donc les ventes d'il y a six mois,74874918775000:21:23.660 --> 00:21:24.720751donc décrivent un autre marché.75275318875400:21:24.820 --> 00:21:27.720755Donc, ça, c'est possible. un marché qui est très, très,75675718975800:21:27.780 --> 00:21:31.520759très chaud, donc c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de ventes et que les acheteurs sont76076119076200:21:31.540 --> 00:21:34.560763très impatients et les prix montrent rapidement, en soi,76476519176600:21:34.640 --> 00:21:35.880767la méthode est comparable dans ce cas-là.76876919277000:21:37.100 --> 00:21:39.880771Impossible, mais les ajustements qu'il va falloir qu'on fasse pour le temps sont77277319377400:21:39.900 --> 00:21:43.080775vraiment importants et la marge d'erreur va être de plus en plus élevée.77677719477800:21:43.200 --> 00:21:44.920779Donc, c'est-à-dire que les marchés à croissance rapide,78078119578200:21:45.460 --> 00:21:47.300783la méthode est comparable, c'est moins78478519678600:21:49.360 --> 00:21:53.360787intéressant de l'utiliser. Mais maintenant, quelle méthode utiliser dans un marché78878919779000:21:53.380 --> 00:21:55.240791en transition rapide, c'est là la question.79279319879400:21:56.420 --> 00:21:59.780795Aussi, les informations fermées, c'est-à-dire que des fois,79679719979800:21:59.880 --> 00:22:03.440799il y a certaines municipalités ou certains endroits que bizarrement,80080120080200:22:03.600 --> 00:22:07.480803toutes les conditions de vente ne sont pas nécessairement connues et le prix est non80480520180600:22:07.500 --> 00:22:11.880807vérifiable. Dans ce cas-là, la méthode des comparables n'est pas utilisable.80880920281000:22:14.500 --> 00:22:20.960811Ici, en soi, l'ordre des évaluateurs exige de justifier la raison81281320381400:22:20.980 --> 00:22:23.180815du pourquoi vous n'allez pas utiliser la méthode des comparables.81681720481800:22:23.280 --> 00:22:26.480819Donc, en soi, c'est pas, c'est pourquoi utiliser les comparables,82082120582200:22:26.580 --> 00:22:28.640823c'est vraiment, si vous ne les utilisez pas, pourquoi ?82482520682600:22:29.460 --> 00:22:33.600827Mais dans tous les cas, pour le résidentiel classique, la méthode des comparables,82882920783000:22:33.720 --> 00:22:38.540831c'est vraiment le singulier. C'est de base, donc c'est vraiment la méthode à83283320883400:22:38.560 --> 00:22:41.500835utiliser dans un premier temps, lorsque vous faites une évaluation immobilière.83683720983800:22:44.880 --> 00:22:48.740839Ici, donc maintenant, avant d'y aller un petit peu plus dans le début du sujet,84084121084200:22:48.760 --> 00:22:55.000843les principes qui sont mobilisés ou qui sont incorporés en soi dans l'intuition84484521184600:22:55.020 --> 00:22:56.120847de la méthode des comparables.84884921285000:22:57.140 --> 00:23:01.800851Comme on a dit, la contribution, c'est-à-dire qu'un élément qu'on ajoute,85285321385400:23:01.860 --> 00:23:02.820855par exemple, une piscine,85685721485800:23:04.960 --> 00:23:08.240859la contribution de la piscine, ce n'est pas nécessairement le coût de l'ajouter.86086121586200:23:08.360 --> 00:23:12.800863Cette piscine-là, c'est vraiment la plus d'alli qu'elle va avoir sur la valeur86486521686600:23:12.820 --> 00:23:14.220867marchande de cette propriété-là.86886921787000:23:14.640 --> 00:23:17.940871Donc, c'est pour ça qu'on dit qu'un élément vaut ce qu'il ajoute à la valeur du tout87287321887400:23:17.960 --> 00:23:19.800875et non son coût. Donc, c'est ça.87687721987800:23:20.080 --> 00:23:24.220879La valeur du tout étant le paquet, soit la propriété avec le terrain et tout le88088122088200:23:24.240 --> 00:23:27.120883reste. Maintenant aussi l'anticipation.88488522188600:23:27.280 --> 00:23:29.760887Donc, la valeur reflète les bénéfices futurs attendus.88888922289000:23:29.960 --> 00:23:31.300891Donc, ça c'est relativement simple.89289322389400:23:32.320 --> 00:23:37.620895Donc, ça peut être soit la jouissance qu'une personne va avoir à utiliser sa maison,89689722489800:23:37.700 --> 00:23:40.340899par exemple, pendant 20 ans dans un quartier paisible.90090122590200:23:40.420 --> 00:23:42.760903Donc, elle s'attend à ce que le quartier soit paisible encore pendant 20 ans.90490522690600:23:43.780 --> 00:23:49.280907Le changement, donc les marchés bougent et donc la valeur de tout le bien immobilier90890922791000:23:49.300 --> 00:23:53.400911qu'on détermine est datée, donc c'est-à-dire cette valeur-là est vraiment apposée à91291322891400:23:53.420 --> 00:23:57.100915une date donnée et non, ce n'est pas une valeur qui va être valable pour par exemple91691722991800:23:57.120 --> 00:23:58.640919deux ans, trois ans dans le futur.92092123092200:24:00.180 --> 00:24:04.240923Aussi donc conformité, un bien conforme à son milieu maximise sa valeur,92492523192600:24:04.380 --> 00:24:08.640927donc c'est-à-dire qu'une maison bungalow dans un quartier où je dis bungalow,92892923293000:24:08.820 --> 00:24:13.400931on maximise la valeur de ce bungalow-là, alors que le contraire serait satisfaire.93293323393400:24:14.280 --> 00:24:16.580935Et aussi donc le principe des rendements des croissants.93693723493800:24:16.920 --> 00:24:20.100939Chaque unité supplémentaire, surtout pour le terrain, apporte de moins en moins de94094123594200:24:20.120 --> 00:24:21.300943valeur. Donc, ça on l'avait déjà vu.94494523694600:24:22.540 --> 00:24:25.640947Donc, ça en soit, c'est vraiment tous les principes qui sont mobilisés dans la94894923795000:24:25.660 --> 00:24:26.460951méthode.95295323895400:24:29.320 --> 00:24:32.580955Mais bon, ça reste donc des principes qui sont observés,95695723995800:24:32.680 --> 00:24:36.820959qui sont plus mécaniques que les gens appliquent sans un petit peu trop le savoir.96096124096200:24:36.980 --> 00:24:38.180963Donc, c'est vraiment ça un peu l'économie.96496524196600:24:38.200 --> 00:24:41.800967Donc, c'est vraiment la réunion entre l'offre et la demande pour des biens mobiliers96896924297000:24:41.820 --> 00:24:44.900971qui font en sorte qu'intuitivement, tous les gens qui transigent des biens mobiliers97297324397400:24:44.920 --> 00:24:47.400975vont un peu appliquer ces principes-là sans le savoir.97697724497800:24:50.220 --> 00:24:51.020979Donc,98098124598200:24:52.260 --> 00:24:55.640983ici, pourquoi la valeur contributive n'est pas égale au coût ?98498524698600:24:55.740 --> 00:24:59.900987Donc, l'exemple de la piscine creusée, c'est vraiment l'exemple le plus répandu et98898924799000:24:59.920 --> 00:25:02.100991qui est probablement le reflet.99299324899400:25:02.120 --> 00:25:05.960995Donc, ce n'est pas nécessairement parce qu'on a un coût d'une amélioration qui est99699724999800:25:05.980 --> 00:25:08.520999de 40 000 que notre propriété va prendre 40 000 de valeur.10001001250100200:25:09.540 --> 00:25:14.2201003Donc, le montant dont la présence d'une composante augmente le prix qu'un acheteur10041005251100600:25:14.240 --> 00:25:16.0601007type est prêt à payer pour le tout.10081009252101000:25:16.240 --> 00:25:18.0401011Donc, c'est-à-dire l'ensemble de la propriété.10121013253101400:25:18.380 --> 00:25:22.4401015C'est-à-dire qu'on ne va pas évaluer vraiment juste la piscine qui est ajoutée,10161017254101800:25:22.500 --> 00:25:23.9601019mais vraiment l'ensemble de la propriété.10201021255102200:25:24.080 --> 00:25:26.6801023Donc, comment la propriété va prendre de valeur suite à l'ajout de cette piscine.10241025256102600:25:27.900 --> 00:25:33.4001027Donc, c'est pas en soi, donc c'est important de se rappeler ça parce que des fois,10281029257103000:25:33.480 --> 00:25:37.1201031donc, on peut penser, donc, que les coûts des travaux qu'on engendre,10321033258103400:25:37.240 --> 00:25:39.4201035ça va être vraiment sur l'augmentation de valeur, mais c'est pas nécessairement ça.10361037259103800:25:40.460 --> 00:25:44.1801039La plupart du temps, certains travaux vont même ajouter plus de valeur que le coût,10401041260104200:25:44.400 --> 00:25:45.7001043mais c'est également vrai dans le sens.10441045261104600:25:46.000 --> 00:25:47.1001047Et la piscine, c'est un bon écran.10481049262105000:25:49.100 --> 00:25:50.1801051Est-ce que ça l'a fait pour le moment ?10521053263105400:25:50.780 --> 00:25:51.6801055Donc, là, on va10561057264105800:25:53.300 --> 00:25:59.6001059passer, donc, avec la méthode édonique, qui est vraiment en soi la base même de10601061265106200:25:59.620 --> 00:26:03.7401063la méthode des comparables. Si on présume la méthode statistique qui est derrière la10641065266106600:26:03.760 --> 00:26:05.0401067méthode des comparables, c'est ça ici.10681069267107000:26:06.600 --> 00:26:09.8001071Pas besoin nécessairement d'être capable d'appliquer cette façon de faire-là.10721073268107400:26:10.900 --> 00:26:13.2201075La méthode des données, c'est quand même très simple.10761077269107800:26:13.360 --> 00:26:17.1001079C'est Rosen en 1974 qui a amené ça pour la première fois et en soi,10801081270108200:26:17.200 --> 00:26:18.7601083ça peut être appliqué pour bien d'autres choses.10841085271108600:26:19.120 --> 00:26:23.0001087Là, c'est l'immobilier, mais pensez à n'importe quoi, donc les voitures usagées.10881089272109000:26:24.160 --> 00:26:27.5401091on peut appliquer donc une sorte d'équivalent donc de cette façon de faire.10921093273109400:26:28.320 --> 00:26:32.3601095Ici vous avez donc le prix de vente du bien I, donc ici ce sera une maison.10961097274109800:26:33.620 --> 00:26:37.7601099Vous avez donc ici un coefficient 0, donc bêta 0 plus la somme de tous les11001101275110200:26:37.780 --> 00:26:42.1601103coefficients, multiplié par chacune des caractéristiques donc un prix implicite11041105276110600:26:42.180 --> 00:26:44.5601107marginal donc de toutes les caractéristiques de votre propriété.11081109277111000:26:45.740 --> 00:26:48.8401111Ici c'est un terme d'erreur donc ça c'est parce que ça va être un modèle qui va être11121113278111400:26:48.860 --> 00:26:51.5601115estimé ici donc il va y avoir une erreur pour chacune des propriétés qu'on va11161117279111800:26:51.580 --> 00:26:57.8001119estimer. Mais en soi, l'idée de Rosen, c'est qu'un bien différencié est un panier11201121280112200:26:57.820 --> 00:27:00.1401123de caractéristiques. C'est-à-dire que quand on achète une maison,11241125281112600:27:00.360 --> 00:27:04.9401127on achète en soi un ensemble de caractéristiques propres à cette maison-là.11281129282113000:27:05.920 --> 00:27:11.0401131Et ça, on le fait, bon c'est un peu capoté, mais on s'en va déterminer une valeur11321133283113400:27:11.060 --> 00:27:13.6001135implicite à chacune de ces caractéristiques-là lorsqu'on dit un prix,11361137284113800:27:13.640 --> 00:27:15.2201139par exemple, d'achat qu'on fait pour une propriété.11401141285114200:27:15.360 --> 00:27:19.6201143Ou lorsqu'on on va à notre propriété, on s'en va en quelque sorte pricer chacune de11441145286114600:27:19.640 --> 00:27:22.0201147ces valeurs-là individuellement.11481149287115000:27:22.700 --> 00:27:26.2201151Donc, par exemple, ici, si on aurait, je ne sais pas moi,11521153288115400:27:27.100 --> 00:27:30.6001155la première valeur de X, ça serait le nombre de salles de bain,11561157289115800:27:30.700 --> 00:27:33.3001159bien là, on aurait une valeur de X qui serait égale à trois salles de bain,11601161290116200:27:33.360 --> 00:27:34.2401163si on a trois salles de bain.11641165291116600:27:34.960 --> 00:27:38.3601167Donc, vous l'aurez compris ici, le BK va capturer, donc si maintenant,11681169292117000:27:38.780 --> 00:27:42.7601171c'est une coefficient qui est attachée, ça va être la valeur en soi de l'ajout d'une11721173293117400:27:42.780 --> 00:27:44.3001175salle de bain à une propriété.11761177294117800:27:45.700 --> 00:27:48.3001179Et ça, pourquoi c'est important ?11801181295118200:27:48.820 --> 00:27:53.1801183C'est que ça permet d'isoler uniquement la valeur d'une salle de bain,11841185296118600:27:53.280 --> 00:27:55.2801187indépendamment de toutes les autres caractéristiques.11881189297119000:27:56.860 --> 00:27:58.7801191En soi, les valeurs...11921193298119400:28:01.780 --> 00:28:02.9201195Qu'est-ce que ça permet de faire ?11961197299119800:28:03.040 --> 00:28:07.6401199Donc, c'est que ces valeurs de bêta-là ici vont être les ajustements qu'on va12001201300120200:28:07.660 --> 00:28:09.4001203pouvoir faire lorsqu'on fait la méthode des comparables.12041205301120600:28:11.680 --> 00:28:13.8401207Donc, ici, c'est vraiment le...12081209302121000:28:13.860 --> 00:28:15.1601211Si on regarde, par exemple,12121213303121400:28:18.580 --> 00:28:21.8201215lecture des coefficients, par exemple, un bêta qui serait un bêta A,12161217304121800:28:21.920 --> 00:28:24.4601219donc ici, maintenant qu'on aurait, je ne sais pas moi, l'air habitable de la12201221305122200:28:24.480 --> 00:28:27.3401223propriété, on va être prêt à payer telle valeur pour l'air habitable.12241225306122600:28:28.180 --> 00:28:32.3801227Donc, ici, si le coefficient est égal à 150, ça veut dire que notre propriété,12281229307123000:28:32.440 --> 00:28:35.9001231elle a 150 $ par pied carré, donc d'air habitable.12321233308123400:28:37.000 --> 00:28:43.1801235Donc, 50 pieds carré additionnel, c'est aux alentours de 7500 $12361237309123800:28:43.200 --> 00:28:44.0001239de plus.12401241310124200:28:45.280 --> 00:28:48.7401243garage, donc là on aurait un coefficient de 30 000, donc un garage simple,12441245311124600:28:49.020 --> 00:28:51.0601247ajoute 30 000 $ de valeur.12481249312125000:28:53.140 --> 00:28:57.7601251Et ainsi de suite, donc on pourrait avoir également un coefficient temporel,12521253313125400:28:57.960 --> 00:29:04.1201255et là ça rajouterait donc 17,7 % de plus par mois de transaction12561257314125800:29:04.140 --> 00:29:07.9801259reculée. Ici, c'est un peu ça l'intuition, donc d'ailleurs la méthode des12601261315126200:29:08.000 --> 00:29:11.4201263comparables, c'est vraiment d'aller ajuster chacune des différences entre les12641265316126600:29:11.440 --> 00:29:15.4001267comparables et notre sujet, avec, donc, justement, les coefficients ici qui sont,12681269317127000:29:15.740 --> 00:29:18.2001271donc, c'est des conventions qui sont déjà établies, mais en soi,12721273318127400:29:18.560 --> 00:29:21.8401275pour trouver, donc, ces conventions-là, c'est des modèles,12761277319127800:29:21.880 --> 00:29:23.4601279donc, de régression comme ça qui sont utilisés.12801281320128200:29:25.500 --> 00:29:29.2001283Et, en soi ici, donc, comment on utilise les données, donc,12841285321128600:29:29.300 --> 00:29:31.7001287des ventes réellement survenues dans le passé pour aller déterminer,12881289322129000:29:31.720 --> 00:29:35.0201291donc, les coefficients. Et, donc, c'est ça qui nous permet,12921293323129400:29:35.080 --> 00:29:38.6801295donc, justement, de faire les ajustements sur les comparables qu'on va avoir.12961297324129800:29:40.420 --> 00:29:41.4601299Est-ce que c'était clair pour ça ?13001301325130200:29:44.940 --> 00:29:50.5401303Oui. Oui, parfait. Donc, en soi, mettons le modèle qui est ici,13041305326130600:29:51.400 --> 00:29:54.4401307qui est estimé, c'est par les moindres carrés ordinaires,13081309327131000:29:54.540 --> 00:29:56.8401311donc c'est-à-dire qu'on s'en va minimiser ici le terme d'erreur.13121313328131400:29:57.120 --> 00:30:00.0801315Donc, c'est-à-dire que c'est l'erreur que le modèle fait à prévoir le prix13161317329131800:30:00.100 --> 00:30:01.8201319réellement donc de la transaction.13201321330132200:30:03.040 --> 00:30:06.3401323Donc, si à notre temps on aurait, je ne sais pas moi, 10 000 ventes réellement13241325331132600:30:06.360 --> 00:30:09.9401327survenues, bien on va aller donc minimiser le terme d'erreur ici,13281329332133000:30:10.040 --> 00:30:13.1601331donc la somme de tous les termes d'erreur de toutes les propriétés et ça nous permet13321333333133400:30:13.180 --> 00:30:15.6601335donc d'avoir une valeur unique pour chacun des coefficients.13361337334133800:30:16.520 --> 00:30:19.6401339Et ça, ce qui est incroyable, c'est que ça nous permet donc de déterminer13401341335134200:30:20.380 --> 00:30:25.0201343indépendamment de l'emplacement, indépendamment donc de l'ange de la propriété,13441345336134600:30:26.000 --> 00:30:30.9201347indépendamment du moment de la vente, combien vaut une salle de bain ?13481349337135000:30:32.980 --> 00:30:33.9801351Combien vaut deux salles de bain ?13521353338135400:30:34.340 --> 00:30:37.1801355Donc, c'est ça un petit peu l'intuition de ça, c'est que ça permet donc de13561357339135800:30:37.200 --> 00:30:41.1201359déterminer une valeur pour chacune des caractéristiques de la propriété,13601361340136200:30:41.220 --> 00:30:47.0801363indépendamment des autres. C'est quand même très bien pensé comme façon de faire.13641365341136600:30:48.400 --> 00:30:52.8001367Ça a des limites, parce qu'en soi, il y en a qui argumentent sur le fait qu'une13681369342137000:30:52.820 --> 00:30:58.5601371salle de bain, par exemple, dans un secteur plus économiquement développé,13721373343137400:30:58.620 --> 00:31:02.5601375comme on pourrait dire, il va y avoir plus de luxe à l'intérieur.13761377344137800:31:02.740 --> 00:31:04.7401379Donc, il faudrait tenir compte du luxe d'une autre façon.13801381345138200:31:05.300 --> 00:31:06.6801383Mais en soi, si on ne corrige pas.13841385346138600:31:07.720 --> 00:31:10.7401387Oui, M. Bissonette. Oui, en fait, j'ai une question.13881389347139000:31:10.980 --> 00:31:14.4001391On parle peu importe la chambre de bain, mais est-ce que c'est en lien avec la13921393348139400:31:14.420 --> 00:31:17.4801395valeur de la chambre de bain dans un secteur bien précis ou c'est générique ?13961397349139800:31:18.200 --> 00:31:19.3001399Non, c'est vraiment générique.14001401350140200:31:19.640 --> 00:31:23.7801403Donc, c'est sûr que l'avantage de ce modèle-là, c'est que peu importe,14041405351140600:31:23.800 --> 00:31:28.6801407mettons, l'emplacement, l'emplacement, on en tient compte dans une des variables14081409352141000:31:28.700 --> 00:31:30.5601411ici. C'est-à-dire qu'il y aurait une variable, par exemple,14121413353141400:31:30.700 --> 00:31:32.7601415qui serait, est-ce que la propriété est située à Montréal ?14161417354141800:31:32.900 --> 00:31:34.8001419Donc, ça prendrait une valeur de 1 ou de 0 si c'est à Montréal.14201421355142200:31:35.680 --> 00:31:38.8001423Et là, on aurait un coefficient qui serait estimé pour,14241425356142600:31:39.140 --> 00:31:40.2601427est-ce que la propriété est à Montréal ou non ?14281429357143000:31:40.720 --> 00:31:43.3601431Donc, on s'en va vraiment corrigé pour toutes les caractéristiques possibles.14321433358143400:31:43.540 --> 00:31:47.4201435Comme ça, ça nous permet d'avoir un coefficient qui est vraiment propre à la valeur14361437359143800:31:47.440 --> 00:31:50.2401439de ce qu'on mesure. Donc, est-ce que c'est une salle de bain ?14401441360144200:31:50.320 --> 00:31:54.5601443Comment ça vaut ? Indépendamment de l'emplacement, de la taille de la propriété et de14441445361144600:31:54.580 --> 00:31:56.3601447la période de vente. Parfait.14481449362145000:31:56.480 --> 00:31:57.2801451Merci. Merci.14521453363145400:32:00.220 --> 00:32:04.8401455Donc, ici c'est ça un petit peu l'intuition derrière les ajustements qu'on ferait14561457364145800:32:04.860 --> 00:32:06.1801459dans la méthode des comparables.14601461365146200:32:07.400 --> 00:32:12.6601463Et là vous avez donc ici un petit peu l'intuition de comment que ça serait estimé.14641465366146600:32:13.080 --> 00:32:16.2201467En soit, ici si vous regardez, c'est un modèle qui est linéaire,14681469367147000:32:16.320 --> 00:32:19.5201471c'est-à-dire que c'est des additions de coefficients qu'on multiplie à des14721473368147400:32:19.540 --> 00:32:21.7201475variables. Donc, c'est une pente.14761477369147800:32:21.980 --> 00:32:25.4601479Si mettons, il va simplement avec deux dimensions, c'est-à-dire par exemple l'air14801481370148200:32:25.480 --> 00:32:26.7601483habitable et le prix de vente.14841485371148600:32:26.940 --> 00:32:30.4801487Donc, le prix de vente est ici et supposons Donc, on aurait simplement une variable,14881489372149000:32:30.580 --> 00:32:31.7401491donc juste pour la représentation.14921493373149400:32:32.680 --> 00:32:36.1801495Ça serait ça ici. Et là, quand on dit qu'on s'en va minimiser le terme d'erreur,14961497374149800:32:36.300 --> 00:32:38.9601499c'est qu'ici, vous voyez, il y a le petit point là, le petit point là,15001501375150200:32:39.080 --> 00:32:42.4001503on s'en va vraiment minimiser la différence entre chaque point et la ligne.15041505376150600:32:43.900 --> 00:32:48.8201507Et la ligne, donc, qui passe et qui permet de minimiser toute la distance entre15081509377151000:32:48.840 --> 00:32:52.9001511chacun des points et la ligne, c'est cette ligne-là qu'on va retenir comme étant l15121513378151400:32:52.920 --> 00:32:54.1201515'estimateur de nos coefficients.15161517379151800:32:55.320 --> 00:33:00.3801519Et là, extrapoler ça donc en trois dimensions, si maintenant on rajoute l'année de15201521380152200:33:00.400 --> 00:33:04.6001523la vente, le nombre de salles de bain et tout ça, bien là ça devient de quoi en15241525381152600:33:04.620 --> 00:33:08.7601527plusieurs dimensions, donc ça ne serait pas représentable dans un graphique,15281529382153000:33:08.980 --> 00:33:10.6201531mais en soit le principe est le même.15321533383153400:33:12.020 --> 00:33:15.8401535Et donc dépendamment, donc plus on augmente la quantité de propriétés qu'on a15361537384153800:33:15.860 --> 00:33:19.9001539vendues réellement dans notre échantillon, plus ces coefficients-là deviennent15401541385154200:33:19.920 --> 00:33:26.0001543précis. Et là donc ici, si vous regardez bien, on aurait donc une pente qui va15441545386154600:33:26.020 --> 00:33:29.6401547croiser en quelque sorte ici l'axe des Y à 400 000.15481549387155000:33:29.980 --> 00:33:33.5001551Donc ça veut dire que le bêta 0 ici serait de 400 000 donc dans ce cas-là.15521553388155400:33:34.520 --> 00:33:37.6601555Mais bon, en soit donc ça c'est vraiment pour expliquer un peu l'intuition derrière15561557389155800:33:37.680 --> 00:33:41.7801559la méthode incomparable. Mais bon, vous n'aurez pas à faire donc cette estimation15601561390156200:33:41.800 --> 00:33:46.3201563-là, mais malgré tout ça serait faisable sur Excel avec l'analyse statistique donc15641565391156600:33:46.340 --> 00:33:47.9001567qui est disponible dans le solvard Excel.15681569392157000:33:50.560 --> 00:33:55.0201571Ici donc aussi une des choses importantes, vous voyez ici,15721573393157400:33:55.180 --> 00:33:58.3801575il disait bêta 240 000, donc probablement que la pente descendrait.15761577394157800:33:59.560 --> 00:34:04.3401579Le R² donc ça c'est une mesure donc ça veut dire c'est à quel point 81 ici,15801581395158200:34:04.500 --> 00:34:08.7801583ça veut dire que 81 % des variations dans notre prix de vente est expliqué par les15841585396158600:34:08.800 --> 00:34:10.2401587variations dans l'air habitable.15881589397159000:34:11.020 --> 00:34:15.0001591Dans le cas d'un modèle hedonique complet où on aurait toutes les caractéristiques d15921593398159400:34:15.020 --> 00:34:18.6201595'une propriété, un modèle les données qu'atteint des fois,15961597399159800:34:18.860 --> 00:34:24.0401599en tenant compte des effets de géographie, du temps, de la sphérosité de la16001601400160200:34:24.060 --> 00:34:28.2401603propriété, de l'environnement, de toutes les caractéristiques par exemple de luxe de16041605401160600:34:28.260 --> 00:34:31.3001607la propriété, un modèle hedonique peut aller jusqu'à 96%,16081609402161000:34:31.320 --> 00:34:33.4801611même 98% de pouvoir explicatif.16121613403161400:34:35.580 --> 00:34:38.5601615Évidemment, plus qu'on met des propriétés avec un luxe extrême,16161617404161800:34:38.680 --> 00:34:41.5401619c'est-à-dire des propriétés qui ont un prix de vente qui dépasse par exemple 1016201621405162200:34:41.560 --> 00:34:43.6601623millions ou un prix de transaction au-delà de 10 millions,16241625406162600:34:43.800 --> 00:34:48.1401627le modèle va être moins capable de bien prévoir donc les prix de propriétés16281629407163000:34:48.160 --> 00:34:54.1801631extrêmement luxueuses. C'est ça un petit peu le trade-off on pourrait dire donc en16321633408163400:34:54.200 --> 00:34:57.5601635quelque sorte. Mais c'est très bon donc pour les propriétés de type moyenne gamme.16361637409163800:35:01.000 --> 00:35:05.8201639Bon maintenant, donc ça on a dit que c'était vraiment la base donc pour l16401641410164200:35:05.840 --> 00:35:08.2001643'application de la méthode des comparables.16441645411164600:35:08.360 --> 00:35:10.6801647Tout ce qui nous permet donc de faire les ajustements pour les comparables,16481649412165000:35:10.760 --> 00:35:16.0801651c'est déterminé en quelque sorte avec des fondamentaux qu'on tire donc de ces bêtas16521653413165400:35:16.100 --> 00:35:16.9001655-là ici.16561657414165800:35:18.700 --> 00:35:21.5401659Il y a beaucoup de conventions, donc c'est-à-dire que c'est des estimations qui sont16601661415166200:35:21.560 --> 00:35:24.7801663faites relativement souvent, donc les documents de référence mentionnent les valeurs16641665416166600:35:24.800 --> 00:35:27.4401667à utiliser, donc vous n'avez pas nécessairement besoin d'aller estimer ce modèle-là16681669417167000:35:27.460 --> 00:35:28.3601671réellement dans la pratique.16721673418167400:35:32.200 --> 00:35:35.8401675Donc, la méthode donc des comparables, quand est-ce qu'on l'utilise et que c'est16761677419167800:35:35.860 --> 00:35:38.8001679favorable, c'est lorsqu'on a un marché qui est actif.16801681420168200:35:40.000 --> 00:35:44.2001683Il faut forcément que le marché soit très actifs pour que ça soit donc adapté,16841685421168600:35:44.280 --> 00:35:47.2801687puis pour qu'on ait une quantité comparable assez importante.16881689422169000:35:48.680 --> 00:35:51.6401691Il faut que les biens soient relativement homogènes aussi,16921693423169400:35:51.720 --> 00:35:55.5001695donc c'est-à-dire qu'il faut que les comparables qu'on utilise,16961697424169800:35:55.540 --> 00:35:58.8401699donc dans un quartier, il faut qu'ils soient quand même très sans semblables,17001701425170200:35:59.020 --> 00:36:01.4401703donc c'est-à-dire qu'on ne peut pas comparer, je ne sais pas moi,17041705426170600:36:01.980 --> 00:36:04.4601707un château avec un bungalow, ça ne fait aucun sens.17081709427171000:36:05.380 --> 00:36:07.7201711Il faut aussi donc que les données de vente disponible,17121713428171400:36:07.820 --> 00:36:09.3401715soit disponible et vérifiable.17161717429171800:36:10.540 --> 00:36:13.2801719Il faut que les conditions de marché soient stables ou ajustables.17201721430172200:36:13.440 --> 00:36:15.5001723Donc, c'est-à-dire que même si ce n'est pas nécessairement super stable,17241725431172600:36:15.620 --> 00:36:17.7201727il faut être capable de faire un ajustement qui est relativement précis.17281729432173000:36:19.220 --> 00:36:20.4801731Et il faut que ce soit des biens standards.17321733433173400:36:20.780 --> 00:36:22.6601735Donc, pour des usages uniques.17361737434173800:36:22.940 --> 00:36:25.5201739Pour un usage, donc pas pour un usage spécialisé, excusez-moi.17401741435174200:36:27.380 --> 00:36:30.8401743Maintenant, qu'est-ce qu'on constate comme étant des conditions défavorables ?17441745436174600:36:31.640 --> 00:36:32.9801747C'est peu ou pas de vente comparable.17481749437175000:36:33.480 --> 00:36:37.7401751Donc, si mettons que vous êtes dans un quartier où il n'y a aucune vente récente,17521753438175400:36:37.920 --> 00:36:42.1801755bien là, on ne peut pas réellement utiliser la méthode des comparables dans ce cas17561757439175800:36:42.200 --> 00:36:46.7001759-là. Un bien unique ou spécialisé, on ne peut pas utiliser la méthode des17601761440176200:36:46.720 --> 00:36:49.8601763comparables également, donc si on parle d'un église ou d'un hôpital,17641765441176600:36:50.100 --> 00:36:50.9001767ce n'est pas possible.17681769442177000:36:53.660 --> 00:36:57.1201771Donner donc de ventes non fiables, c'est-à-dire si vous n'avez pas vraiment les17721773443177400:36:57.140 --> 00:36:59.7201775conditions de ventes et autres, ça ne pourra pas être possible d'appliquer la17761777444177800:36:59.740 --> 00:37:01.3601779méthode des comparables dans ce cas-là.17801781445178200:37:01.560 --> 00:37:04.2401783Et aussi donc, nombreuses conditions de ventes aspect.17841785446178600:37:05.440 --> 00:37:09.5201787Donc, on va voir dans le cours aujourd'hui huit critères qui vont être importants de17881789447179000:37:10.040 --> 00:37:14.4401791passer un par un pour déterminer est-ce que mon comparable est vraiment solidé,17921793448179400:37:14.520 --> 00:37:17.9601795est-ce qu'il est vraiment adapté à l'utilisation de cette méthode-là.17961797449179800:37:22.300 --> 00:37:24.1801799Donc, on vient de finir le bloc 1.18001801450180200:37:25.420 --> 00:37:28.6001803La méthode de comparaison, c'est la mesure de la valeur marchande telle qu'elle est18041805451180600:37:28.620 --> 00:37:30.5401807définie, donc c'est le prix le plus probable.18081809452181000:37:31.300 --> 00:37:36.2201811C'est vraiment basé sur, on détermine la valeur marchande d'une propriété en18121813453181400:37:36.240 --> 00:37:39.1201815fonction des comparables qu'on choisit avec des ajustements donnés.18161817454181800:37:39.820 --> 00:37:43.2801819Les ajustements sont faits à partir de bêta-côts, comme on a mentionné,18201821455182200:37:43.360 --> 00:37:45.2001823qui proviennent d'un modèle statistique plus avancé.18241825456182600:37:46.560 --> 00:37:49.1801827Ça, c'est vraiment la première partie.18281829457183000:37:49.660 --> 00:37:53.1601831Maintenant, qu'est-ce qu'on va faire, c'est que la recherche et la sélection de nos18321833458183400:37:53.180 --> 00:37:53.9801835comparables.18361837459183800:37:57.360 --> 00:38:01.5201839Pour les choisir nos comparables, il va falloir se fier sur des bases de données18401841460184200:38:01.540 --> 00:38:05.6201843externes. C'est-à-dire qu'on ne pourra pas simplement les chercher,18441845461184600:38:05.660 --> 00:38:07.4201847par exemple, en se promenant dans la vue.18481849462185000:38:08.180 --> 00:38:10.7601851Il va falloir pouvoir les trouver en consultant des données.18521853463185400:38:12.100 --> 00:38:16.6601855On va voir parmi tout ça. Ça, c'est vraiment le processus de la méthode en cette18561857464185800:38:16.680 --> 00:38:20.6201859étape. On commence par définir le sujet.18601861465186200:38:21.440 --> 00:38:22.6801863Ça, ça devrait être déjà choisi.18641865466186600:38:22.760 --> 00:38:24.4601867Vous avez un mandat, c'est le sujet.18681869467187000:38:25.540 --> 00:38:28.9601871Il faut donc premièrement déterminer la date d'évaluation,18721873468187400:38:29.560 --> 00:38:33.0601875quel type de rapport vous allez faire et c'est quoi les droits qui sont évalués.18761877469187800:38:33.160 --> 00:38:37.2601879C'est-à-dire que le sujet que vous allez évaluer, est-ce que c'est une propriété18801881470188200:38:37.280 --> 00:38:43.3201883dont les droits sont pleins ? Est-ce que vous avez des servitudes sur la propriété ?18841885471188600:38:43.620 --> 00:38:45.6001887Est-ce qu'il y a un bail amphithéotique sur la propriété ?18881889472189000:38:46.160 --> 00:38:48.4601891Est-ce que c'est vraiment une propriété avec des droits standards ?18921893473189400:38:49.960 --> 00:38:52.7601895Ensuite, lorsque ça s'est fait, vous allez faire une analyse.18961897474189800:38:53.180 --> 00:38:54.5201899Vous allez analyser le marché.19001901475190200:38:54.640 --> 00:38:56.6801903C'est-à-dire qu'on est dans quel segment de marché ?19041905476190600:38:57.580 --> 00:38:59.7201907Le type, la gamme, le prix et le secteur.19081909477191000:38:59.740 --> 00:39:03.7201911Et là, vous allez choisir une unité de comparaison, donc ça c'est quand même très19121913478191400:39:03.740 --> 00:39:08.6401915important. Et là, ça lorsque c'est fait, là vous allez chercher les comparables.19161917479191800:39:09.540 --> 00:39:13.3001919Et là, la recherche donc des comparables, ça se fait à partir des ventes réellement19201921480192200:39:13.320 --> 00:39:17.8001923survenues, donc dans le registre foncier, vous allez pouvoir utiliser également JLR,19241925481192600:39:18.760 --> 00:39:21.2401927le rôle, les dossiers du bureau et Centris.19281929482193000:39:22.480 --> 00:39:25.2601931On va voir pourquoi Centris est important ici dans cette colonne.19321933483193400:39:26.380 --> 00:39:29.6201935Ensuite, vous allez vérifier pour chacun des comparables que vous allez19361937484193800:39:29.640 --> 00:39:33.6001939sélectionner, donc le prix réel, les conditions de financement,19401941485194200:39:33.820 --> 00:39:36.6401943les conditions, le financement, les inclusions et l'exposition.19441945486194600:39:37.680 --> 00:39:40.8001947Donc, le prix réel, c'est le prix auquel la transaction est survenue,19481949487195000:39:40.900 --> 00:39:45.8401951donc le prix de vente. Les conditions, c'est vraiment, est-ce que c'est une19521953488195400:39:45.860 --> 00:39:49.9401955transaction qui est vraiment le résultat de l'offre et la demande ?19561957489195800:39:50.060 --> 00:39:51.4001959Est-ce que c'est une succession ?19601961490196200:39:51.860 --> 00:39:53.6601963Est-ce que c'est une vente dans la famille ?19641965491196600:39:53.680 --> 00:39:57.6401967Puis, si c'est le cas, bien, ce n'est pas une condition de vente standard.19681969492197000:39:58.660 --> 00:40:02.2401971Le financement. Est-ce que le taux d'intérêt du financement est vraiment un taux qui19721973493197400:40:02.260 --> 00:40:05.0201975reflète le marché ? Parce que si c'est un taux de financement qui est trop faible,19761977494197800:40:07.700 --> 00:40:10.5801979habituellement, ça peut faire en sorte que la propriété va être plus réévaluée,19801981495198200:40:10.620 --> 00:40:13.7201983étant donné que si on veut y savoir un financement qui a un taux plus faible que,19841985496198600:40:13.780 --> 00:40:17.8801987mettons, la majorité des gens sur le marché, bien, ça peut engendrer une explosion19881989497199000:40:17.900 --> 00:40:20.3201991de la valeur de la propriété du prix de vente.19921993498199400:40:22.340 --> 00:40:25.5401995Les inclusions. Est-ce que, par exemple, il y a eu des meubles qui sont inclus ?19961997499199800:40:25.760 --> 00:40:30.1601999Est-ce qu'il y a certaines choses qui ont été ajoutées dans la vente qui font en20002001500200200:40:30.180 --> 00:40:32.1002003sorte que le prix de vente est artificiellement gonflé ?20042005501200600:40:33.260 --> 00:40:37.3602007Et aussi l'exposition. Est-ce que la propriété était en vente assez longtemps sur le20082009502201000:40:37.380 --> 00:40:41.3002011marché ? Donc, c'est là que Centris intervient ici dans ce cas-là.20122013503201400:40:41.980 --> 00:40:45.6202015Parce qu'il faut vraiment savoir que si c'est une transaction qui s'est faite de gré20162017504201800:40:45.640 --> 00:40:50.1802019à gré, donc si on n'est même pas passé par Centris, il y a bien des chances que le20202021505202200:40:50.200 --> 00:40:54.5202023prix ne soit pas vraiment le résultat d'une transaction éclairée.20242025506202600:40:55.300 --> 00:40:58.8402027Et là, lorsque tout ça s'est fait, en fonction de tous ces critères-là que vous20282029507203000:40:58.860 --> 00:41:05.1402031allez vérifier, vous allez sélectionner 3 à 5 comparables que vous allez filtrer et20322033508203400:41:05.160 --> 00:41:07.2802035donc que vous allez filtrer à l'aide d'un score de similarité.20362037509203800:41:07.840 --> 00:41:10.0802039Donc, vous allez prendre vraiment les comparables les plus adaptés,20402041510204200:41:10.160 --> 00:41:11.8802043les plus proches donc du sujet que vous étudiez.20442045511204600:41:13.720 --> 00:41:18.1402047Et là, évidemment, l'échantillon initial peut être beaucoup plus gros que ça.20482049512205000:41:18.240 --> 00:41:21.4402051Donc, vous allez faire un filtre à partir d'un échantillon plus vaste et vous allez20522053513205400:41:21.460 --> 00:41:23.4402055donc en classer. Donc, vous allez en amener quelques-uns.20562057514205800:41:24.300 --> 00:41:26.2602059Des fois, vous n'allez même pas pouvoir faire ça parce qu'il n'y aura pas assez de20602061515206200:41:26.280 --> 00:41:27.0802063comparables.20642065516206600:41:29.140 --> 00:41:31.2802067Ça dépend vraiment du cas précisément.20682069517207000:41:32.000 --> 00:41:35.2402071Et là, lorsque que vous avez sélectionné vos trois à cinq comparables en question,20722073518207400:41:36.140 --> 00:41:39.6002075vous allez ajuster selon les huit critères qu'on va voir,20762077519207800:41:40.060 --> 00:41:44.9602079chacun des comparables pour avoir une valeur ajustée à la fin.20802081520208200:41:46.600 --> 00:41:51.6802083Et là, lorsque ça s'est fait, vous allez réconcilier toutes ces valeurs-là avec des20842085521208600:41:51.700 --> 00:41:55.9202087pondérations que vous allez choisir pour avoir une valeur d'estimation.20882089522209000:41:58.020 --> 00:42:02.7802091Oui. Qu'est-ce que tu faisais par unité de comparaison ?20922093523209400:42:04.540 --> 00:42:05.7402095Unité de comparaison ?20962097524209800:42:07.540 --> 00:42:12.0802099Oui, analyser le marché, segment et unité de comparaison.21002101525210200:42:12.360 --> 00:42:16.0202103Donc, c'est vraiment, par exemple, si on regarde le prix d'une maison,21042105526210600:42:16.120 --> 00:42:17.3402107on va la ramener en pieds carrés.21082109527211000:42:18.500 --> 00:42:24.0802111Ou maintenant, c'est un terrain, on va le ramener en dollars par R de terrain.21122113528211400:42:24.220 --> 00:42:26.3802115Donc, le superficiel du terrain par pieds carrés, mettons,21162117529211800:42:26.460 --> 00:42:30.3002119de terrain. Mais là, on va voir que dans le cas des comparables classiques21202121530212200:42:30.320 --> 00:42:33.6802123résidentiels, on n'a pas nécessaire besoin d'y ramener par unité de comparaison.21242125531212600:42:35.420 --> 00:42:36.5002127Mais c'est ça que ça veut dire.21282129532213000:42:36.640 --> 00:42:41.0202131Donc, c'est vraiment une unité qui ramène sur des bases comparables la valeur d'une21322133533213400:42:41.040 --> 00:42:41.8402135propriété.21362137534213800:42:43.840 --> 00:42:44.8802139Je ne sais pas si c'est clair.21402141535214200:42:45.760 --> 00:42:46.9202143Oui, merci.21442145536214600:43:14.880 --> 00:43:18.8802147tout ce qui est nécessaire. Donc, c'est vraiment 1,50$ par document demandé,21482149537215000:43:18.920 --> 00:43:22.5002151donc depuis avril 2026. Avant, c'était 1$.21522153538215400:43:23.120 --> 00:43:24.7402155Donc, ils ont monté ça, malheureusement.21562157539215800:43:26.260 --> 00:43:32.5402159Centris, donc Centris offre une plateforme où vous avez accès vraiment à toutes21602161540216200:43:32.560 --> 00:43:37.7402163les propriétés qui ont été en vente sur la plateforme, avec tout le temps d21642165541216600:43:37.760 --> 00:43:40.3402167'inscription, comment le temps que ça a été affiché.21682169542217000:43:41.720 --> 00:43:45.1802171Ça a été quoi, par exemple, toutes les caractéristiques,21722173543217400:43:45.240 --> 00:43:47.8602175parce que Centrisse récolte vraiment beaucoup de données sur les propriétés.21762177544217800:43:48.660 --> 00:43:51.2402179Donc, en soi, vraiment, vous n'allez pas nécessairement juste utiliser le registre21802181545218200:43:51.260 --> 00:43:53.1202183foncier, vous allez utiliser le registre foncier et ensuite,21842185546218600:43:53.200 --> 00:43:57.5402187allez voir sur Centrisse, ça a été quoi, l'annonce qui a été faite.21882189547219000:43:57.800 --> 00:44:00.5402191C'est pour ça que Centrisse garde vraiment toutes les inscriptions qu'ils ont eues21922193548219400:44:00.560 --> 00:44:03.7002195depuis les 20 dernières années, je pense.21962197549219800:44:04.180 --> 00:44:06.0602199Donc, vous avez le cas de faire un matching entre les deux.22002201550220200:44:06.500 --> 00:44:08.5402203Et ça, c'est important parce que c'est là que vous allez voir,22042205551220600:44:08.880 --> 00:44:14.0402207est-ce que la propriété a été affichée assez longtemps pour être vraiment une vente22082209552221000:44:14.060 --> 00:44:16.3202211éclairée. Donc, c'est tout ça que ça va vous permettre de faire.22122213553221400:44:18.000 --> 00:44:20.9002215JLR, donc ça, c'est compilation des actes publiés.22162217554221800:44:21.000 --> 00:44:22.6802219Donc, c'est les 10 millions de transactions.22202221555222200:44:23.440 --> 00:44:25.5602223En soi, donc, c'est un abonnement qui est privé.22242225556222600:44:26.720 --> 00:44:28.7202227C'est plus réservé, je crois, pour les courtiers.22282229557223000:44:28.900 --> 00:44:31.1802231Mais en soi, c'est possible d'avoir un abonnement pour les professionnels.22322233558223400:44:31.380 --> 00:44:34.1202235Il y a le rôle d'évaluation également, donc qui est vraiment disponible22362237559223800:44:34.140 --> 00:44:36.3402239gratuitement. Ça, c'est la valeur au rôle.22402241560224200:44:36.440 --> 00:44:37.3202243Donc, ce n'est pas la même chose.22442245561224600:44:38.240 --> 00:44:40.8602247Ça vous donne donc l'année de construction, la matricule et tout ce qui est22482249562225000:44:40.880 --> 00:44:44.7602251information du zonage. Important, ce n'est pas la valeur marchande.22522253563225400:44:45.360 --> 00:44:47.6402255Il faut vraiment faire attention de ne pas comparer les deux.22562257564225800:44:49.820 --> 00:44:54.5802259Maintenant, ici, lorsqu'on veut aller dans les données complémentaires,22602261565226200:44:55.340 --> 00:44:58.9602263donc SCHL, ça vous donne vraiment des rapports sur l'état du marché.22642265566226600:45:00.360 --> 00:45:01.5602267Pourquoi ça peut être intéressant ?22682269567227000:45:01.700 --> 00:45:05.4402271Donc, c'est que ça vous permet de savoir l'ajustement temporel,22722273568227400:45:05.720 --> 00:45:07.1002275qu'est-ce que je dois mettre comme ajoutement ?22762277569227800:45:07.560 --> 00:45:12.2402279Et là, la SHL intervient dans le sens où la SHL vous donne vraiment le taux de22802281570228200:45:12.260 --> 00:45:17.4002283croissance des prix dans toutes les régions pour tel type de propriété et à chaque22842285571228600:45:17.420 --> 00:45:20.3202287mois. Donc, si par exemple dans les cinq derniers mois,22882289572229000:45:20.460 --> 00:45:25.3202291ça a été une croissance de 0,17 % des prix par mois, bien là,22922293573229400:45:25.920 --> 00:45:28.2602295vous pouvez savoir que l'ajustement temporel que vous allez faire,22962297574229800:45:28.400 --> 00:45:33.9402299ça va être 0,17 % pour chacun des mois séparant votre sujet et la vente de votre23002301575230200:45:33.960 --> 00:45:39.0602303comparable. Il y a aussi donc les données des courtiers immobiliers,23042305576230600:45:39.200 --> 00:45:41.9402307donc c'est un peu les mêmes données qui sont sur Centris.23082309577231000:45:43.280 --> 00:45:46.0202311Il y a également donc l'inspection physique que vous allez pouvoir faire,23122313578231400:45:46.140 --> 00:45:50.0602315donc l'état des lieux. Et là donc le dossier du bureau,23162317579231800:45:50.160 --> 00:45:53.6202319donc c'est l'évaluation intérieure, paire de vente donc déjà analysée,23202321580232200:45:53.700 --> 00:45:58.9002323donc ça c'est vraiment tout ce qui est évaluation commerciale et autres.23242325581232600:46:01.160 --> 00:46:04.7602327En soi, donc, c'est vraiment important de croiser les données et non juste d23282329582233000:46:04.780 --> 00:46:07.9002331'utiliser une source. Mais bon, la source la plus importante,23322333583233400:46:07.940 --> 00:46:10.6802335c'est vraiment le registre foncier et je dirais, par exemple,23362337584233800:46:10.780 --> 00:46:15.2202339centriste. Avec ces deux-là, vous êtes quand même capable de faire une bonne partie23402341585234200:46:15.240 --> 00:46:19.0202343du travail. Ça ici, c'est automatique que vous l'avez parce que c'est gratuit,23442345586234600:46:19.140 --> 00:46:20.8002347donc c'est vraiment super simple à aller voir.23482349587235000:46:21.940 --> 00:46:25.3602351Dans la mesure que la propriété est quand même construite depuis un certain temps,23522353588235400:46:25.480 --> 00:46:27.2002355donc si c'est vraiment le quoi qui est nouveau complètement,23562357589235800:46:27.400 --> 00:46:30.4602359bien là, ça va peut-être peut-être juste un terrain qui va être là dans le rôle d23602361590236200:46:30.480 --> 00:46:34.0002363'évaluation. Et c'est important de garder à l'esprit que le rôle d'évaluation,23642365591236600:46:34.020 --> 00:46:39.5002367c'est vraiment qu'est-ce qui a été fait, donc c'est pour trois années basées sur 1823682369592237000:46:39.520 --> 00:46:41.9202371mois avant, donc c'est vraiment pas une valeur qui peut être retenue,23722373593237400:46:42.020 --> 00:46:48.4202375donc la valeur du rôle ne doit pas être un déterminant dans votre façon23762377594237800:46:48.440 --> 00:46:50.7602379de déterminer la valeur marchande du bien immobilier.23802381595238200:46:55.360 --> 00:47:01.3602383Ici donc, le registre foncier comme on a dit c'est vraiment 1,50$ par document23842385596238600:47:01.380 --> 00:47:04.5202387donc ça donne l'index acte, les plans donc de la propriété.23882389597239000:47:05.700 --> 00:47:11.1402391L'acte donne dans le fond en soi le prix déclaré et la date donc rien sur l'état ni23922393598239400:47:11.160 --> 00:47:16.1602395les inclusions donc c'est vraiment juste le prix auquel donc la transaction a eu23962397599239800:47:16.180 --> 00:47:19.2202399lieu et c'est un prix qui est déclaré Donc, ça a ses limites également.24002401600240200:47:21.120 --> 00:47:25.9802403C'est pour ça qu'ici, JLR peut être vraiment quand même très important,24042405601240600:47:26.120 --> 00:47:29.3802407étant donné qu'eux, ils vont vraiment aller faire un travail plus approfondi pour24082409602241000:47:29.400 --> 00:47:31.9402411aller vraiment chercher les conditions de vente et autres.24122413603241400:47:33.060 --> 00:47:38.3802415donc c'est vraiment donc c'est comme si en soi ils vont vraiment faire un GLR c'est24162417604241800:47:38.400 --> 00:47:42.8002419un peu un mélange donc de centristes du registre foncier donc ils vont vraiment tout24202421605242200:47:42.820 --> 00:47:48.1802423agréger pour fournir donc un document pour une propriété détaillée donc24242425606242600:47:52.980 --> 00:47:54.1402427ici ça c'est correct24282429607243000:47:57.000 --> 00:47:57.8002431bon24322433608243400:47:59.380 --> 00:48:04.8602435pour vérifier une vente donc Donc, ici en soi, donc, c'est les questions que vous24362437609243800:48:04.880 --> 00:48:09.3402439allez devoir vous poser pour vérifier si une vente est réellement admissible pour24402441610244200:48:09.360 --> 00:48:11.5602443être incomparable. C'est-à-dire que la propriété qui est vendue,24442445611244600:48:12.020 --> 00:48:14.5602447est-ce que la vente en question est légitime ?24482449612245000:48:14.700 --> 00:48:18.2802451Même pas légitime, mais est-ce qu'elle remplit toutes les conditions pour être24522453613245400:48:18.300 --> 00:48:23.9802455jugée, donc, une vente qui répond à un principe d'offre et demande ?24562457614245800:48:24.940 --> 00:48:27.4802459Premièrement, est-ce que le critère, donc, c'est plein gré ?24602461615246200:48:27.600 --> 00:48:30.8002463Est-ce que c'est un vendeur et un acheteur libre de conclure ou non ?24642465616246600:48:30.900 --> 00:48:34.1002467Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de saisie, de faillite ou d'expropriation.24682469617247000:48:35.560 --> 00:48:38.8602471Parce que s'il y a une faillite, bon, mais là, ça veut dire que la personne qui va24722473618247400:48:38.880 --> 00:48:40.3202475aller vendre la propriété, c'est une banque.24762477619247800:48:40.480 --> 00:48:44.0002479Et les banques, habituellement, bon, sont pressées, ils vendent souvent en bas de la24802481620248200:48:44.020 --> 00:48:45.6802483valeur réelle marchande, donc de la propriété.24842485621248600:48:46.680 --> 00:48:49.3802487Est-ce qu'il y a un lien de dépendance, donc, entre le vendeur et l'acheteur.24882489622249000:48:50.300 --> 00:48:53.4802491Donc, partie sans lien familial, donc ça c'est important,24922493623249400:48:53.920 --> 00:48:57.5202495d'affaires ou de société. Donc, si par exemple, c'est une société qui vend à une de24962497624249800:48:57.540 --> 00:49:00.7602499ses filiales une propriété, bien là, c'est très possible qu'il y ait un prix qui25002501625250200:49:00.780 --> 00:49:04.0402503soit artificiellement, soit conflé ou soit à la baisse.25042505626250600:49:04.880 --> 00:49:05.8602507Donc, ça peut aller dans les deux ans.25082509627251000:49:06.700 --> 00:49:08.8202511Et ici en soi, donc, qu'est-ce qui est important de se rappeler,25122513628251400:49:08.920 --> 00:49:12.9402515c'est que bon, ici, certaines conditions, donc certains critères,25162517629251800:49:13.060 --> 00:49:14.9602519s'ils ne sont pas tous remplis, on peut faire un ajustement.25202521630252200:49:16.120 --> 00:49:18.3802523Mais il y a certaines choses qu'on ne pourra pas faire d'ajoutement.25242525631252600:49:18.400 --> 00:49:23.4202527C'est-à-dire que si on voit qu'il y a un lien de dépendance familial ou autre,25282529632253000:49:23.980 --> 00:49:25.5002531il faut écarter le comparable.25322533633253400:49:26.380 --> 00:49:32.3202535C'est-à-dire qu'on ne peut pas quantifier vraiment, si par exemple un lien de25362537634253800:49:32.340 --> 00:49:36.1802539parenté, c'est-à-dire qu'un père vend à son enfant sa maison,25402541635254200:49:37.120 --> 00:49:41.7802543comment savoir quel discount a été fait pour son enfant,25442545636254600:49:41.820 --> 00:49:45.8402547le prix partiellement soit trop haut ou trop bas, mais on n'a aucune idée,25482549637255000:49:45.920 --> 00:49:49.9402551donc on ne peut pas savoir dans le fond à quel point ça va impacter le prix de25522553638255400:49:49.960 --> 00:49:51.4602555vente, donc ce lien de dépendance-là.25562557639255800:49:53.440 --> 00:49:55.7402559Conditions de marché également, donc ça, on peut l'ajouter,25602561640256200:49:55.860 --> 00:49:59.0802563c'est-à-dire une vente conclue dans des conditions de marché de l'époque sans25642565641256600:49:59.100 --> 00:50:03.1602567circonstances exceptionnelles, donc c'est-à-dire qu'on peut ajuster pour le moment25682569642257000:50:03.180 --> 00:50:05.8402571où la vente est survenue, donc si par exemple, c'est il y a six mois,25722573643257400:50:06.440 --> 00:50:07.5002575mais là, c'est possible pour un ajoutement.25762577644257800:50:09.000 --> 00:50:12.9202579Le financement aussi, c'est-à-dire un paiement au comptant ou un financement aux25802581645258200:50:12.940 --> 00:50:14.6802583conditions du marché. Donc, il faut vraiment que ce soit ça,25842585646258600:50:14.720 --> 00:50:17.9002587donc, les conditions. Mais on peut ajouter, donc, si, par exemple,25882589647259000:50:18.760 --> 00:50:22.2402591il y a un paiement qui est fait au comptant, donc, par rapport à un financement25922593648259400:50:22.260 --> 00:50:23.0602595normal.25962597649259800:50:24.220 --> 00:50:27.0202599et exposition au marché, c'est-à-dire que si on voit que sur Centris,26002601650260200:50:27.120 --> 00:50:29.8802603la propriété n'a pas été affichée ou elle a été affichée pendant une journée,26042605651260600:50:30.880 --> 00:50:34.9402607il va falloir aller voir, ajuster le prix pour le fait qu'elle s'est vendue très26082609652261000:50:34.960 --> 00:50:37.1802611rapidement et qu'il n'y aura pas nécessairement eu26122613653261400:50:39.460 --> 00:50:42.5602615une interaction si importante entre le vendeur et l'acheteur.26162617654261800:50:43.120 --> 00:50:47.9002619Ce n'est pas nécessairement une entente éclairée, dans le sens où c'est pour rester26202621655262200:50:47.920 --> 00:50:48.8402623assez longtemps sur le marché.26242625656262600:50:50.060 --> 00:50:53.7802627Tout ça, c'est des critères important et c'est vraiment en soi,26282629657263000:50:53.860 --> 00:50:57.1602631donc, qu'est-ce qui fait en sorte qu'une vente illégitime ou non va être incorporée26322633658263400:50:57.180 --> 00:51:00.4202635dans vos comparables. S'il y a certains critères qui ne sont pas remplis,26362637659263800:51:00.760 --> 00:51:02.2802639il va falloir aller faire un ajustement.26402641660264200:51:03.340 --> 00:51:05.4602643Dans certains cas, donc, un ajustement ne peut pas être fait,26442645661264600:51:05.960 --> 00:51:08.3402647comme le lien de dépendance.26482649662265000:51:15.120 --> 00:51:19.4402651Transactions, donc, à exclure ou à ajuster, donc, cela qu'une vente rentre un26522653663265400:51:19.460 --> 00:51:23.5402655particulier, donc familial, famille associée, c'est à exclure.26562657664265800:51:23.780 --> 00:51:26.2202659Une vente sous contrainte, donc c'est-à-dire faillite saisie,26602661665266200:51:26.540 --> 00:51:27.4602663succession pressée.26642665666266600:51:29.160 --> 00:51:33.5402667Vente avec financement non conventionnel, donc c'est-à-dire une balance de26682669667267000:51:33.560 --> 00:51:36.2802671financement. Souvent il y en a des qui disent « je te cède mon financement,26722673668267400:51:36.880 --> 00:51:39.7402675en soit je te cède la propriété, tu paies juste la balance de l'hypothèque,26762677669267800:51:39.820 --> 00:51:43.8002679donc en soit tu cèdes pour réellement un prix de marché réel.26802681670268200:51:43.920 --> 00:51:48.2402683 » Donc tout ça c'est soit des transactions à exclure ou à ajuster.26842685671268600:51:49.460 --> 00:51:52.6802687Vente avec inclusion, donc c'est-à-dire des fois il y en a qui vendent leur26882689672269000:51:52.700 --> 00:51:57.3002691propriété avec les deux autos, donc en soi le prix est artificiellement gonflé,26922693673269400:51:57.560 --> 00:52:01.1002695c'est la personne qui achète la propriété valorise quand même le fait qu'il y ait26962697674269800:52:01.120 --> 00:52:02.3602699deux autos qui viennent avec la propriété.27002701675270200:52:03.800 --> 00:52:08.6802703Donc avant d'être utilisé incomparable, il faut confirmer donc le prix réel donc27042705676270600:52:08.700 --> 00:52:14.5802707versus le prix affiché ou demandé, donc c'est-à-dire vraiment donc le prix qui est27082709677271000:52:14.600 --> 00:52:17.5802711affiché, par exemple, sur Centris, c'est quoi par rapport au prix de transaction ?27122713678271400:52:18.500 --> 00:52:20.2802715Les conditions de vente, est-ce que c'est libre ?27162717679271800:52:20.560 --> 00:52:23.2202719Est-ce qu'il y a un lien de dépendance ou est-ce que c'est forcé comme transaction ?27202721680272200:52:23.940 --> 00:52:26.7202723Le financement, est-ce que c'est selon les conditions de marché ?27242725681272600:52:26.840 --> 00:52:29.4602727Donc, est-ce que le taux hypothécaire est logique étant donné,27282729682273000:52:29.540 --> 00:52:31.7402731donc, en ce moment, les conditions de financement ?27322733683273400:52:32.660 --> 00:52:34.0602735Est-ce que c'est une reprise de balance ?27362737684273800:52:34.220 --> 00:52:38.2002739Si c'est le cas, bien, ce n'est pas une transaction normale.27402741685274200:52:38.680 --> 00:52:42.0002743Est-ce qu'il y a des inclusions qui affectent le prix de façon disproportionnée,27442745686274600:52:42.100 --> 00:52:45.4202747donc, pas des rideaux, mais des meubles ou des équipements,27482749687275000:52:45.720 --> 00:52:51.7602751ou encore d'autres choses qui augmenteraient de27522753688275400:52:51.780 --> 00:52:52.8802755façon de se proportionner la valeur.27562757689275800:52:53.640 --> 00:52:58.3002759Et la motivation des parties, est-ce que c'est une raison normale de vendre la27602761690276200:52:58.320 --> 00:52:59.1202763propriété ?27642765691276600:53:00.640 --> 00:53:03.3602767Honnêtement, ce n'est pas possible de tout vérifier ça nécessairement.27682769692277000:53:04.740 --> 00:53:08.3202771Mais bon, la motivation des parties, c'est bien dur vraiment à vérifier,27722773693277400:53:08.420 --> 00:53:10.9802775mais bon, les quatre premiers, c'est quand même vérifiable facilement.27762777694277800:53:13.060 --> 00:53:19.4402779Bon, maintenant, un comparable qui est dit idéal, c'est une27802781695278200:53:19.460 --> 00:53:25.5402783propriété qui est identique au bien sujet, vendue récemment dans des conditions27842785696278600:53:25.560 --> 00:53:27.5402787de marché normales dans le même secteur.27882789697279000:53:29.560 --> 00:53:33.2802791Donc, en pratique, ce n'est pas possible d'avoir exactement ça.27922793698279400:53:33.780 --> 00:53:38.7002795Donc, on n'aura pas exactement la même propriété dans le même secteur avec les mêmes27962797699279800:53:38.720 --> 00:53:41.4602799caractéristiques physiques qui étaient vendues, par exemple,28002801700280200:53:41.540 --> 00:53:43.4202803il y a une semaine. Ce ne sera pas possible.28042805701280600:53:43.440 --> 00:53:48.4002807Mais on peut quand même avoir des propriétés qui sont quand même relativement28082809702281000:53:48.420 --> 00:53:50.3802811similaires. En soi, qu'est-ce que ça veut dire ?28122813703281400:53:50.560 --> 00:53:52.7602815C'est une proximité géographique.28162817704281800:53:53.840 --> 00:53:57.1402819Donc, le même quartier ou secteur comparable.28202821705282200:53:57.440 --> 00:53:59.2402823Donc, un voisinage similaire.28242825706282600:53:59.460 --> 00:54:00.9202827C'est ça en soi qui doit être retenu.28282829707283000:54:00.940 --> 00:54:03.6002831une date de vente qui est relativement récente.28322833708283400:54:03.900 --> 00:54:09.8402835Donc, moins de 6 mois idéalement, mais on peut quand même aller jusqu'à 12 et 1828362837709283800:54:09.860 --> 00:54:11.7002839mois dans un marché qui est dit stable.28402841710284200:54:12.600 --> 00:54:18.4202843Donc, par exemple, si on remonterait à 2021-2022, 12 à 18 mois pour incomparable,28442845711284600:54:18.620 --> 00:54:21.1202847c'est énorme. Les prix ont pratiquement fait28482849712285000:54:22.840 --> 00:54:28.6402851x1.5. Donc, la nuance, c'est vraiment dans un marché stable,28522853713285400:54:28.800 --> 00:54:30.4002855on peut aller jusqu'à 12 à 18 mois.28562857714285800:54:31.440 --> 00:54:32.9002859mais idéalement, c'est en bas de six mois.28602861715286200:54:33.200 --> 00:54:35.0002863Donc, c'est-à-dire qu'elle est comparable que vous allez utiliser.28642865716286600:54:35.640 --> 00:54:40.9002867Il faut que la transaction soit survenue dans les six mois à peu près par rapport au28682869717287000:54:40.920 --> 00:54:42.2402871sujet, donc c'est-à-dire par rapport à maintenant.28722873718287400:54:44.040 --> 00:54:46.9002875Mais dans un marché qui est ditable, on peut aller jusqu'à 12 à 18 mois.28762877719287800:54:48.020 --> 00:54:51.5002879Il faut qu'il y ait une similarité physique, donc c'est-à-dire qu'il faut que le28802881720288200:54:51.520 --> 00:54:56.9002883type, la taille, l'âge, l'état, donc l'état des lieux et le nombre de pièces soient28842885721288600:54:56.920 --> 00:55:01.1202887relativement similaires. Mais ça, encore une fois, on peut ajuster dépendamment s'il28882889722289000:55:01.140 --> 00:55:05.4802891y a une différence. Le type, bon, un bungalow, idéalement,28922893723289400:55:05.540 --> 00:55:06.4802895on devrait avoir un bungalow.28962897724289800:55:07.160 --> 00:55:09.1202899Mais encore une fois, si c'est une maison de deux étages,29002901725290200:55:09.140 --> 00:55:13.5802903on peut aller faire un ajoutement dans la mesure où est-ce qu'on a vraiment d'autres29042905726290600:55:13.600 --> 00:55:14.7202907critères qui sont très similaires.29082909727291000:55:14.880 --> 00:55:16.6002911Mais là, tu sais, c'est vraiment toutes des différences.29122913728291400:55:16.740 --> 00:55:19.5402915Donc, c'est-à-dire la taille est différente, l'âge n'est pas en tout la même.29162917729291800:55:19.880 --> 00:55:21.9002919L'état, bon, il y en a un qui est magané et l'autre non.29202921730292200:55:22.080 --> 00:55:24.8802923Mais là, peut-être que votre comparable n'est pas tant adapté.29242925731292600:55:26.020 --> 00:55:30.9402927Mais bon, ce n'est pas donc des différences qui sont, comment on pourrait dire,29282929732293000:55:31.020 --> 00:55:32.6202931fatales. Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas comme, par exemple,29322933733293400:55:32.700 --> 00:55:35.2002935un lien de dépendance entre l'acheteur et le vendeur que l'on ne peut juste pas29362937734293800:55:35.220 --> 00:55:37.1402939réconcilier. Ce comparable-là, on ne peut pas l'utiliser.29402941735294200:55:38.420 --> 00:55:42.0802943Condition de vente, donc transaction libre sans lien de dépendance.29442945736294600:55:42.520 --> 00:55:45.7602947Et finalement, un usage qui est similaire, donc même type d'utilisation.29482949737295000:55:45.880 --> 00:55:47.9602951Donc, c'est-à-dire que la personne qui va acheter un bungalow,29522953738295400:55:48.420 --> 00:55:50.4402955qui est maintenant une personne avec une maison, je ne sais pas moi,29562957739295800:55:50.880 --> 00:55:52.2402959où elle vivait avec ses deux enfants.29602961740296200:55:53.700 --> 00:55:59.2402963si la personne achète ça pour faire de quoi, de complètement autre que par exemple29642965741296600:56:00.820 --> 00:56:04.3002967habiter comme une propriété résidentielle, bien là, ça c'est pas le même type d29682969742297000:56:04.320 --> 00:56:06.2402971'utilisation, donc c'est pas un usage qui est dissimilaire.29722973743297400:56:07.180 --> 00:56:10.4402975Donc c'est possible donc dans certains cas où on aurait un zonage qui soit29762977744297800:56:10.460 --> 00:56:12.2002979résidentiel et commercial.29802981745298200:56:14.060 --> 00:56:17.5402983Donc c'est plus rare. Habituellement une maison, c'est pas acheté par exemple pour29842985746298600:56:17.560 --> 00:56:22.1602987faire un centre de données ou autre, mais on ne sait jamais maintenant,29882989747299000:56:22.300 --> 00:56:25.3002991donc c'est un usage similaire, donc c'est préférable.29922993748299400:56:31.880 --> 00:56:36.8602995Donc, maintenant, la méthode de sélection, donc c'est vraiment un entonnoir,29962997749299800:56:36.960 --> 00:56:39.2602999donc on peut le voir comme un entonnoir, comme quand on met des,30003001750300200:56:39.700 --> 00:56:45.6603003pour remplir un pot de lessive, vraiment on va aller faire un filtre,30043005751300600:56:46.180 --> 00:56:49.8203007donc c'est-à-dire qu'on fait un premier filtre, donc sur les propriétés qu'on a,30083009752301000:56:49.860 --> 00:56:53.6803011donc potentielles, donc les comparables potentielles, pour savoir est-ce que c'est30123013753301400:56:53.700 --> 00:56:56.3603015le même type, le même droit, une vente libre et vérifiée.30163017754301800:56:56.640 --> 00:56:57.9203019Donc ça, c'est le premier filtre.30203021755302200:56:58.460 --> 00:57:03.4803023Parce que si ce n'est pas le cas, donc même type, on ne peut pas comparer par30243025756302600:57:03.500 --> 00:57:09.5803027exemple un centre commercial comme étant incomparable d'un30283029757303000:57:09.600 --> 00:57:13.3203031bungalow. Le filtre dure, c'est vraiment lui qui filtre,30323033758303400:57:13.520 --> 00:57:16.1203035bon, est-ce que c'est légal en soi d'incorporer cette comparable ?30363037759303800:57:18.880 --> 00:57:21.9803039habituellement vous allez en avoir quand même pas mal de comparables qui peuvent30403041760304200:57:22.000 --> 00:57:22.8003043être admissibles.30443045761304600:57:25.100 --> 00:57:26.5203047Mais c'est les critères qui vont être retenus.30483049762305000:57:26.800 --> 00:57:28.4803051Est-ce que c'est une vente qui est libre et vérifiée ?30523053763305400:57:28.580 --> 00:57:29.6203055Est-ce que c'est les mêmes droits ?30563057764305800:57:29.960 --> 00:57:30.9203059Est-ce que c'est le même type ?30603061765306200:57:31.740 --> 00:57:32.7603063Supposons qu'il en resterait 40.30643065766306600:57:33.920 --> 00:57:36.0603067Ensuite, il va y avoir le filtre de proximité.30683069767307000:57:37.140 --> 00:57:41.2603071Supposons que par exemple, ça c'était dans toute la ville de Gatineau.30723073768307400:57:41.660 --> 00:57:45.1803075Là, vous allez faire un filtre ensuite maintenant pour la proximité,30763077769307800:57:45.300 --> 00:57:48.7403079donc c'est-à-dire un secteur, la date, la taille et l'âge.30803081770308200:57:50.480 --> 00:57:55.1603083Donc, comme on a dit, on élargit le secteur, par exemple,30843085771308600:57:55.280 --> 00:57:59.4803087ça va être le même secteur, six mois, et là, lorsqu'on est filtré pour tous ces30883089772309000:57:59.500 --> 00:58:02.3403091critères-là, on serait peut-être à 12 propriétés qui restent.30923093773309400:58:03.680 --> 00:58:08.6403095Et là, ensuite, on va appliquer une sorte de score, donc toutes les différences,30963097774309800:58:08.740 --> 00:58:10.2203099tous les ajustements qu'on va devoir faire.31003101775310200:58:11.020 --> 00:58:14.0003103Donc, on va aller vraiment exclure ceux-là qu'il y a trop d'ajustements à faire.31043105776310600:58:14.100 --> 00:58:16.7003107Et là, on va en retenir, par exemple, de 3 à 5.31083109777311000:58:17.660 --> 00:58:20.4003111Et là, ça, c'est important. Donc, ceux-là que vous allez retenir,31123113778311400:58:20.620 --> 00:58:23.7003115c'est vraiment ceux-là qu'il y a des ajustements qui sont limités.31163117779311800:58:23.780 --> 00:58:25.5803119Donc, c'est-à-dire que la quantité d'ajustements.31203121780312200:58:25.980 --> 00:58:29.5203123Parce que chaque ajustement additionnel, c'est un risque d'erreur.31243125781312600:58:30.480 --> 00:58:34.2803127Donc, c'est vraiment de quoi vous allez ajouter ou soustraire à la valeur.31283129782313000:58:34.520 --> 00:58:37.1203131Donc, plus qu'on en a, plus qu'il y a un risque d'erreur important.31323133783313400:58:38.260 --> 00:58:43.3803135donc compter les décors à ajuster et leur ampleur probable donc moins d'ajustement c31363137784313800:58:43.400 --> 00:58:47.9403139'est égal à un meilleur rang donc c'est pour ça qu'on dit donc un ajustement par31403141785314200:58:47.960 --> 00:58:51.6603143exemple c'est un ajustement pour la date donc un ajustement temporel ça compte pour31443145786314600:58:51.680 --> 00:58:55.22031471 un ajustement pour la taille ça compte pour 1 plus qu'on en a,31483149787315000:58:55.360 --> 00:58:59.8003151moins que c'est favorable et là ça c'est vraiment lorsqu'on a fini donc ici on va31523153788315400:58:59.820 --> 00:59:05.9603155appuyer vraiment ce filtre là en ordre donc sur les 12 et là donc c'est c'est31563157789315800:59:05.980 --> 00:59:07.5003159un peu ça la mécanique.31603161790316200:59:09.180 --> 00:59:14.2603163Encore une fois, si vous devez faire un ajustement sur tous les critères,31643165791316600:59:14.860 --> 00:59:17.5203167vous vous dites, Colin, ce n'est peut-être pas un si bon comparable que ça.31683169792317000:59:18.360 --> 00:59:22.8203171C'est pour ça qu'à la fin, on est capable d'arriver avec environ 3 à 5 comparables31723173793317400:59:22.840 --> 00:59:25.5003175qui sont retenus et qui nécessitent le moins d'ajustement,31763177794317800:59:25.660 --> 00:59:31.2203179mais qui remplissent malgré tout toutes les conditions du filtre dur et le filtre de31803181795318200:59:31.240 --> 00:59:32.0403183proximité.31843185796318600:59:44.240 --> 00:59:49.0003187Bon. En soi, donc, dans la mesure où il y a des données qui sont suffisantes et que31883189797319000:59:49.020 --> 00:59:53.2603191vous êtes capable, donc, d'avoir cette quantité de comparables-là,31923193798319400:59:53.820 --> 00:59:56.8803195la loi, donc, dit trois comparables au minimum.31963197799319800:59:57.080 --> 00:59:58.4603199Donc, ça exige trois comparables.32003201800320201:00:00.140 --> 01:00:01.3803203Mais ici, qu'est-ce que ça dit ?32043205801320601:00:01.580 --> 01:00:05.4603207Donc, il faut, donc, vous ne pouvez pas, donc, choisir moins de comparables parce qu32083209802321001:00:05.480 --> 01:00:08.3203211'il n'y en a pas. C'est-à-dire que si vous n'êtes pas capable de choisir trois32123213803321401:00:08.340 --> 01:00:12.2603215comparables qui satisfont les conditions nécessaires, c'est juste que la méthode,32163217804321801:00:12.360 --> 01:00:13.1603219vous ne pouvez pas l'appliquer.32203221805322201:00:14.400 --> 01:00:18.2003223Mais bon, ça dépend. Dans le résidentiel standard, ce serait peu probable que vous n32243225806322601:00:18.220 --> 01:00:19.1403227'ayez pas assez de comparables.32283229807323001:00:19.840 --> 01:00:23.6403231Mais bon, règle du cours, c'est trois à cinq comparables pondérés selon leur32323233808323401:00:23.660 --> 01:00:24.4603235qualité.32363237809323801:00:27.340 --> 01:00:30.2003239Bon, maintenant ici, les unités de comparaison courantes,32403241810324201:00:30.260 --> 01:00:34.9603243donc si on les a déjà vues, vous pouvez faire la méthode des comparables avec le32443245811324601:00:34.980 --> 01:00:37.3403247prix total. Donc, c'est-à-dire le prix de vente global.32483249812325001:00:37.540 --> 01:00:39.8403251Donc, ça va être l'exemple qu'on va faire tantôt, ça va être avec ça.32523253813325401:00:40.960 --> 01:00:44.0803255Vous pouvez le faire, donc, si, par exemple, c'est pour comparer,32563257814325801:00:44.100 --> 01:00:47.8403259donc, la valeur, donc, par unité, donc, de superficie habitable.32603261815326201:00:48.300 --> 01:00:52.0603263Donc, pour le résidentiel, c'est ça aussi, le dollar par pi carré.32643265816326601:00:52.320 --> 01:00:54.6203267Pour les terrains, dollar par pi carré de terrain.32683269817327001:00:55.160 --> 01:00:57.5603271Pour un logement, par exemple, un plex ou un immeuble, bien sûr,32723273818327401:00:57.580 --> 01:00:58.5203275on ne verra pas un cas du cours.32763277819327801:00:58.660 --> 01:01:01.2803279C'est un dollar par logement, donc, par unité, donc, locatif.32803281820328201:01:02.240 --> 01:01:04.3403283Un hôtel, ce serait dollar par chambre, etc.32843285821328601:01:05.580 --> 01:01:09.8203287Bon, dans le cadre du cours, donc ça va être vraiment le prix total et le dollar par32883289822329001:01:09.840 --> 01:01:12.9603291pied carré, donc habitable, qu'on va utiliser dans la méthode des comparables pour32923293823329401:01:12.980 --> 01:01:13.9803295de l'immobilier résidentiel.32963297824329801:01:17.880 --> 01:01:18.6803299Bon,33003301825330201:01:22.020 --> 01:01:27.4203303ici donc, en soi, donc pour déterminer, donc c'est une valeur qui est aberrante,33043305826330601:01:27.740 --> 01:01:31.3403307donc c'est une mini-règle, donc c'est pour ça qu'on va quand même ramener chacun des33083309827331001:01:31.360 --> 01:01:36.4803311comparable à une valeur ici, donc, on dit la règle des 3 %,33123313828331401:01:36.500 --> 01:01:41.2403315donc, c'est une façon, donc, en soi d'explo, par exemple,33163317829331801:01:41.740 --> 01:01:45.0203319un comparable qui serait jugé trop aberrant par rapport aux autres,33203321830332201:01:45.180 --> 01:01:48.8403323par rapport à son prix. Donc, supposons qu'on aurait des comparables ici.33243325831332601:01:49.100 --> 01:01:52.6003327Qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on ramène le prix de chacun des comparables par33283329832333001:01:52.620 --> 01:01:54.8003331rapport à l'air habitable, donc, en pieds carrés.33323333833333401:01:55.360 --> 01:01:58.7403335On fait la moyenne, donc, de ces dollars par pieds carrés-là,33363337834333801:01:58.780 --> 01:02:01.6803339et on s'en va calculer des quarts en pourcentage par rapport à la moyenne.33403341835334201:02:02.940 --> 01:02:04.9203343Habituellement, si vous avez fait des bons choix comparables,33443345836334601:02:05.140 --> 01:02:09.8403347on ne devrait pas sortir plus ou moins 3 % par rapport à la moyenne.33483349837335001:02:10.220 --> 01:02:14.0203351Donc ici, 351. Donc ici, ils sont tous corrects.33523353838335401:02:14.100 --> 01:02:15.7403355Donc ils sont tous à l'intérieur de 3 %.33563357839335801:02:15.760 --> 01:02:19.2203359Donc là, vous voyez la fourchette, c'est 341 à 361.33603361840336201:02:26.300 --> 01:02:30.7403363Maintenant, ça ici, c'est toutes les données qui vont vous permettre en soi de faire33643365841336601:02:30.760 --> 01:02:35.1603367les bons choix au niveau des ajustements temporels et de savoir est-ce que les33683369842337001:02:35.180 --> 01:02:36.5403371conditions de vente sont correctes.33723373843337401:02:36.620 --> 01:02:41.7803375Tout ça, c'est des données qui proviennent de Centris, de l'APCIQ et de la SHL.33763377844337801:02:42.720 --> 01:02:46.3003379Par exemple, c'est quoi le délai de vente moyen d'une propriété pour savoir est-ce33803381845338201:02:46.320 --> 01:02:48.5603383que les conditions de ma vente sont normales à ce moment-là ?33843385846338601:02:48.980 --> 01:02:52.6603387Il faut aller voir c'est quoi les délais de vente moyen parce que ça change à33883389847339001:02:52.680 --> 01:02:57.2603391travers le temps. Le délai de des années 2000, c'était peut-être deux ans.33923393848339401:02:57.940 --> 01:02:59.3803395Ça avait déjà été deux ans pour un bungalow.33963397849339801:03:00.220 --> 01:03:01.4203399Maintenant, c'est peut-être 30 jours.34003401850340201:03:01.660 --> 01:03:02.4603403Donc, ça change.34043405851340601:03:03.960 --> 01:03:05.2203407Maintenant, deux ans, j'exagère peut-être.34083409852341001:03:05.400 --> 01:03:10.1603411Mettons un an. Dans les années 2000, un bungalow, c'était au moins un an.34123413853341401:03:15.160 --> 01:03:21.1803415Bon. Ici, donc, c'est ça. On va appliquer vraiment une convention pour le34163417854341801:03:21.200 --> 01:03:23.5003419TP et pour le bien-être des exemples.34203421855342201:03:23.520 --> 01:03:26.0003423On va appliquer vraiment des conventions pour chacun des ajustements.34243425856342601:03:27.440 --> 01:03:33.4203427En soi, il y a plusieurs guides qui existent en34283429857343001:03:33.440 --> 01:03:37.9003431fonction des périodes. C'est quoi les ajustements qui sont nécessaires de faire pour34323433858343401:03:37.920 --> 01:03:42.1403435tel critère. Mais bon, pour le bien-être du cours, on va choisir en fonction des34363437859343801:03:42.160 --> 01:03:45.0203439valeurs actuelles du marché, c'est quoi les ajustements donnés,34403441860344201:03:45.060 --> 01:03:47.9403443mais ça ne va pas être vraiment valable dans un an ou dans deux ans.34443445861344601:03:48.560 --> 01:03:52.1203447Donc, dans un an, les conditions du marché vont changer et les ajustements typiques34483449862345001:03:52.140 --> 01:03:52.9403451vont changer également.34523453863345401:03:56.800 --> 01:04:00.7203455Donc, première petite petite cas.34563457864345801:04:01.360 --> 01:04:05.1803459Ici, bon, c'est facile, ceux-là qui ne sont pas bons sont pas mal les derniers,34603461865346201:04:05.200 --> 01:04:10.4803463mais pourquoi ici, donc, on pourrait directement exclure quatre comparables dans ce34643465866346601:04:10.500 --> 01:04:14.2003467décollage-ci ? Sachant que notre sujet, c'est un bon galop de hall,34683469867347001:04:15.200 --> 01:04:20.90034712008, 2200 pieds carrés, trois chambres, garage simple,34723473868347401:04:21.160 --> 01:04:23.8403475un bon état, et évalué au 1er novembre 2026.34763477869347801:04:24.160 --> 01:04:29.0403479C'est-à-dire qu'on cherche à évaluer cette propriété-là en date de 2026,34803481870348201:04:29.180 --> 01:04:29.9803483donc du 1er novembre.34843485871348601:04:31.860 --> 01:04:32.6603487Selon vous ?34883489872349001:04:35.140 --> 01:04:36.4203491On enlève la F. C'est la Elmer.34923493873349401:04:37.640 --> 01:04:41.6003495Exactement. Donc, on enlève la F parce que, bon, ce n'est pas le même secteur.34963497874349801:04:42.320 --> 01:04:46.3003499Très bonne édition. Parfait. La H, ça fait deux ans.35003501875350201:04:47.180 --> 01:04:48.7003503Plus de deux ans. Exactement.35043505876350601:04:50.420 --> 01:04:52.9603507La E parce qu'il y a une vente entre parents.35083509877351001:04:53.900 --> 01:04:56.0803511Exactement. Puis la dernière.35123513878351401:04:59.640 --> 01:05:04.6603515Si maintenant on aurait en enlevé 4, on enlèverait aussi la G parce que le type est35163517879351801:05:04.680 --> 01:05:05.4803519différent.35203521880352201:05:07.020 --> 01:05:08.8603523Donc c'est-à-dire que là on aurait un 2 étage.35243525881352601:05:09.380 --> 01:05:13.3403527Si on veut en prendre 4 parmi 8, ça ne veut pas nécessairement dire qu'on l35283529882353001:05:13.360 --> 01:05:17.4803531'exclurait. si on n'aurait pas les quatre premiers choix qui sont plus légitimes.35323533883353401:05:18.280 --> 01:05:21.8803535Mais bon, dans ce cas-là, on enlèverait donc la G aussi,35363537884353801:05:21.980 --> 01:05:23.2403539c'est-à-dire les quatre derniers.35403541885354201:05:23.420 --> 01:05:25.3003543Et là, c'est vraiment ce qui est retenu ici.35443545886354601:05:26.020 --> 01:05:29.4003547Donc, on écarte la E, comme vous avez dit, le lien de dépendance.35483549887355001:05:31.160 --> 01:05:33.8203551L'écor en soi ici n'est pas quantifiable nécessairement.35523553888355401:05:35.440 --> 01:05:38.8203555Maintenant aussi, on écarte la F parce qu'elle meurt.35563557889355801:05:38.900 --> 01:05:40.6603559Donc, c'est une localisation non comparable.35603561890356201:05:41.420 --> 01:05:43.0003563Ce n'est pas nécessairement adapté.35643565891356601:05:43.800 --> 01:05:46.7803567Aussi, le type, bon, les tailles différentes.35683569892357001:05:47.000 --> 01:05:49.8403571Donc, c'est-à-dire qu'ici, en plus, il y avait la taille qui était relativement35723573893357401:05:49.860 --> 01:05:50.8203575différente par rapport aux autres.35763577894357801:05:50.900 --> 01:05:54.4603579On voit 1700 pieds carrés dérabitable par rapport aux autres qui oscillent entre35803581895358201:05:54.480 --> 01:05:59.74035831100 et 1300 pieds carrés. Donc, c'est ça qui fait en sorte qu'on exclut la G35843585896358601:05:59.760 --> 01:06:05.4203587également. Et finalement, la H, qui est vraiment, bon, une vente qui est trop datée.35883589897359001:06:05.520 --> 01:06:07.5803591Donc, c'est-à-dire qu'il y a deux ans, c'est beaucoup trop éloigné.35923593898359401:06:07.980 --> 01:06:12.2403595Donc, on parle de 25 mois. Donc, l'ajustement de temps dominerait complètement la35963597899359801:06:12.260 --> 01:06:15.8003599grille d'ajustement. C'est-à-dire que ça serait vraiment une composante trop36003601900360201:06:15.820 --> 01:06:18.0203603importante. Puis, s'il y a une erreur dans cette composante-là,36043605901360601:06:18.100 --> 01:06:19.5603607toute notre évaluation tombe à l'eau.36083609902361001:06:20.800 --> 01:06:24.9403611Donc, c'est pour ça qu'il faut limiter les comparables qui vont nécessiter des36123613903361401:06:24.960 --> 01:06:27.3803615ajustements très importants. Et là, c'est ce qu'on a fait ici.36163617904361801:06:28.500 --> 01:06:31.0803619Mais ça ne veut pas dire pour autant qu'on n'aura pas besoin d'ajuster.36203621905362201:06:31.500 --> 01:06:34.0803623C'est-à-dire qu'ici, il va falloir ajuster pour la période malgré tout.36243625906362601:06:34.760 --> 01:06:38.0203627Mais ça va être un ajustement de quelques mois et non 25 mois.36283629907363001:06:38.900 --> 01:06:42.4603631Ici, maintenant, l'ajustement pour l'air habitable, on va le faire également.36323633908363401:06:43.120 --> 01:06:44.7803635mais ça va être quand même très limité.36363637909363801:06:44.920 --> 01:06:47.3803639Donc, c'est-à-dire que là, notre sujet, il y a 1200 p².36403641910364201:06:47.860 --> 01:06:51.7603643Et là, nos comparables, ils ont 1250, 1150, 1350.36443645911364601:06:51.940 --> 01:06:53.4603647Ça reste quand même très gérable.36483649912365001:06:53.860 --> 01:06:57.5803651Le type, aucun ajustement. Le secteur, aucun ajustement.36523653913365401:06:58.400 --> 01:07:01.2003655Donc, vous voyez ici, une vente libre, ça c'est correct,36563657914365801:07:01.800 --> 01:07:05.4003659inclut les électroménagers. Donc, ici, on aurait besoin de faire un ajustement pour36603661915366201:07:05.420 --> 01:07:07.0603663le fait que les électroménagers ont été inclus.36643665916366601:07:07.240 --> 01:07:09.1803667Et ces électroménagers-là ont une valeur de 4000.36683669917367001:07:09.360 --> 01:07:12.2003671Donc, logiquement, on enlèverait potentiellement 4000.36723673918367401:07:13.160 --> 01:07:16.6403675Dans la mesure où l'acheteur a valorisé ces électroménagers-là,36763677919367801:07:16.700 --> 01:07:19.1403679ce n'est pas si évident que ça à faire, mais bon, ça se fait.36803681920368201:07:21.160 --> 01:07:25.1003683Ici, donc, secteur supérieur et là, ici, l'état de vente qui est moyen.36843685921368601:07:25.300 --> 01:07:29.1203687Donc, tout ça, ça va être des ajustements qu'on va devoir faire,36883689922369001:07:29.280 --> 01:07:31.3803691mais c'est des ajustements qui sont dits corrects.36923693923369401:07:31.580 --> 01:07:36.2803695Maintenant, c'est ordonné, c'est-à-dire que ce n'est pas parce qu'il y a des36963697924369801:07:36.300 --> 01:07:37.7003699ajustements à faire que ce n'est pas un bon comparable,37003701925370201:07:37.980 --> 01:07:40.8203703mais il y en a, maintenant, quand on les classe, il y en a que ce sont des37043705926370601:07:40.840 --> 01:07:42.2003707ajustements qui sont trop importants.37083709927371001:07:47.960 --> 01:07:52.7003711Ici par exemple, une des erreurs donc, il y en a une qui était dans la même rue,37123713928371401:07:52.920 --> 01:07:57.7803715quartier donc la E, donc c'était pas écrit que c'était dans la même rue,37163717929371801:07:57.900 --> 01:08:00.9403719mais bon. Si par exemple c'est dans la même rue, mais que là il y a un lien de37203721930372201:08:00.960 --> 01:08:03.7603723parenté, en soit dès qu'il y a un lien entre le vendeur et l'acheteur,37243725931372601:08:03.840 --> 01:08:08.3603727il faut l'explorer, donc c'est pas vraiment de quoi qui est négociable.37283729932373001:08:11.140 --> 01:08:11.9403731Bon,37323733933373401:08:13.560 --> 01:08:16.5603735qu'est-ce qu'on doit maintenant retenir en soi de ce bloc-là ici ?37363737934373801:08:16.720 --> 01:08:22.0003739C'est qu'aucune source seule ne suffit à faire l'analyse des comparables.37403741935374201:08:22.980 --> 01:08:24.9203743Il faut vérifier avant de comparer.37443745936374601:08:25.020 --> 01:08:30.5603747Il y a cinq critères au niveau de la transaction en soi.37483749937375001:08:30.820 --> 01:08:36.2403751Il faut sélectionner en entonneur en fonction des filtres Et il faut que le marché,37523753938375401:08:36.280 --> 01:08:39.8803755il faut qu'on le date comme du monde pour vraiment adapter en fonction de quel37563757939375801:08:39.900 --> 01:08:40.9003759moment la transaction a été faite.37603761940376201:08:43.040 --> 01:08:44.4003763Maintenant, les huit critères.37643765941376601:08:44.720 --> 01:08:48.0003767Donc, ça, c'est vraiment les huit critères qui vont nécessiter des ajustements.37683769942377001:08:49.120 --> 01:08:52.4603771En soi, ici, ce n'est pas compliqué.37723773943377401:08:52.700 --> 01:08:53.9203775C'est huit critères très logiques.37763777944377801:08:54.180 --> 01:08:55.8803779C'est vraiment très intuitif.37803781945378201:08:55.980 --> 01:08:57.6203783Donc, vous allez voir, il n'y a pas de…37843785946378601:08:58.160 --> 01:09:01.7003787Donc, il faut être capable de nommer les critères parce qu'ils sont importants.37883789947379001:09:02.180 --> 01:09:07.7603791Et c'est ça qui permet en soi de reconnaître, c'est ça qui va driver en quelque37923793948379401:09:07.780 --> 01:09:10.3403795sorte les ajustements qu'on va faire dans la méthode des comparables.37963797949379801:09:11.700 --> 01:09:16.1203799Il faut utiliser un catalogue d'ajustements pour faire ces ajustements-là et38003801950380201:09:16.140 --> 01:09:20.4403803appliquer les ajustements dans le bon ordre parce que ça change tout.38043805951380601:09:21.020 --> 01:09:23.4603807Dans la mesure qu'on ne le fait pas dans le bon ordre, ça peut impacter la valeur.38083809952381001:09:23.620 --> 01:09:27.8203811C'est-à-dire que l'ajustement temporel doit être fait habituellement à la fin d'un38123813953381401:09:27.840 --> 01:09:28.8603815certain groupe d'ajustements.38163817954381801:09:28.880 --> 01:09:34.8803819pour que dans le fond, il y ait certaines choses qui doivent évoluer avec38203821955382201:09:34.900 --> 01:09:37.1603823l'ajustement temporel avant. C'est pour ça.38243825956382601:09:38.900 --> 01:09:44.7003827Bon, maintenant, les huit critères, si on les regarde simplement,38283829957383001:09:45.080 --> 01:09:49.6603831il y a les ajustements transactionnels et les ajustements de propriété.38323833958383401:09:50.660 --> 01:09:54.1003835La première ligne ici que vous voyez, c'est vraiment tout ce qui concerne la38363837959383801:09:54.120 --> 01:09:59.4803839transaction. Donc, c'est-à-dire vraiment un ajustement qu'on va faire à cause des38403841960384201:09:59.500 --> 01:10:03.7403843particularités qui touchent à la transaction de la maison ou de la propriété.38443845961384601:10:04.200 --> 01:10:07.8203847Donc, la première chose, c'est le droit de propriété transféré.38483849962385001:10:08.260 --> 01:10:11.7203851Donc, est-ce que c'est vraiment un droit de propriété qui est standard ?38523853963385401:10:12.000 --> 01:10:13.4003855Donc, est-ce qu'il y a des servitudes ?38563857964385801:10:14.300 --> 01:10:15.4203859On va le voir tout en détail.38603861965386201:10:15.600 --> 01:10:18.4603863Donc, on va voir chacun des huit points ici, donc très détaillés.38643865966386601:10:19.740 --> 01:10:23.0203867Ensuite, est-ce qu'il y a des conditions de financement particulières ?38683869967387001:10:25.240 --> 01:10:26.3803871Ensuite, conditions de vente.38723873968387401:10:28.100 --> 01:10:30.2803875Est-ce qu'il y a des dépenses qui ont été faites après l'achat ?38763877969387801:10:30.360 --> 01:10:34.5603879C'est-à-dire, est-ce que l'acheteur a acheté la propriété en sachant très bien qu'il38803881970388201:10:34.580 --> 01:10:36.0403883va devoir débourser un gros montant après ?38843885971388601:10:36.820 --> 01:10:39.9603887Si c'est le cas, la transaction est artificiellement basse.38883889972389001:10:40.620 --> 01:10:45.3203891Et aussi, est-ce que c'est les conditions de marché qui sont relativement récentes ?38923893973389401:10:45.380 --> 01:10:48.4603895Donc, ça rentre dans l'ajustement temporel.38963897974389801:10:48.760 --> 01:10:52.1203899Et là, si on est d'accord, ça touche vraiment tout ce qui touche à la vente.39003901975390201:10:52.140 --> 01:10:55.9603903donc le moment de la vente de la propriété, tout ça, c'est des ajustements qui sont39043905976390601:10:55.980 --> 01:10:59.9803907dits transactionnels. Maintenant, après ça, il y a des ajustements qui sont propres39083909977391001:11:00.000 --> 01:11:04.1003911à la propriété, c'est-à-dire que ça ne change pas nécessairement,39123913978391401:11:04.680 --> 01:11:08.5203915peu importe, dépendamment du type de transaction, ça ne va pas changer ces39163917979391801:11:08.540 --> 01:11:10.6803919ajustements-là. Donc, on parle de la localisation.39203921980392201:11:11.460 --> 01:11:14.1403923Donc, est-ce que notre comparable, dépendamment de où est-ce qui est localisé,39243925981392601:11:14.360 --> 01:11:17.8603927il va y avoir un ajustement. Ensuite, les caractéristiques physiques,39283929982393001:11:18.420 --> 01:11:22.9403931bon ça, c'est le nombre de chambres, l'air habitable, toutes des composantes qui39323933983393401:11:22.960 --> 01:11:27.5803935sont propres à la maison en soi, le bâtiment, le terrain et autres.39363937984393801:11:27.760 --> 01:11:30.4803939Et aussi les composantes non immobilières.39403941985394201:11:30.640 --> 01:11:34.5803943Donc ça, c'est vraiment est-ce que les meubles ont été laissés dans la propriété ?39443945986394601:11:35.000 --> 01:11:38.9203947Ça aurait pu être de quoi transactionnel, mais bon, c'est dans la propriété.39483949987395001:11:39.760 --> 01:11:42.5603951Des fois, c'est que maintenant, il y a certaines choses qui ont été laissées,39523953988395401:11:42.620 --> 01:11:47.7603955par exemple un spot ou des choses comme ça, ça la biaise artificiellement la valeur39563957989395801:11:47.780 --> 01:11:52.0203959de la propriété à la hausse. Donc, ça, c'est vraiment les huit étapes qui doivent39603961990396201:11:52.040 --> 01:11:53.4203963être faites pour faire l'ajustement.39643965991396601:11:54.360 --> 01:11:56.1403967Et donc, c'est sous huit critères.39683969992397001:11:56.400 --> 01:11:57.2003971Donc,39723973993397401:11:58.960 --> 01:12:01.8003975c'est ça qu'on va voir, chacun des critères plus détaillés.39763977994397801:12:01.980 --> 01:12:08.7203979Et après ça, on va faire un exemple comparable avec un cas d'un39803981995398201:12:08.740 --> 01:12:09.5803983bungalow standard.39843985996398601:12:11.240 --> 01:12:13.5803987L'ajustement pour les droits de propriété.39883989997399001:12:15.540 --> 01:12:19.7003991Donc, il faut ajuster donc dépendamment de, est-ce que c'est une pleine propriété,39923993998399401:12:19.800 --> 01:12:22.9403995donc c'est-à-dire est-ce que tous les droits ont été cédés sans restriction.39963997999399801:12:23.540 --> 01:12:25.9003999Donc, ça, ça va avoir un impact maximal sur la valeur.400040011000400201:12:26.100 --> 01:12:29.8804003Donc, par exemple, est-ce que vous avez le droit de louer la propriété ?400440051001400601:12:30.100 --> 01:12:32.5804007Est-ce que vous avez le droit donc d'hypothéquer la propriété ?400840091002401001:12:34.000 --> 01:12:36.5404011Il y a également donc un type de propriété, propriété avec bail.401240131003401401:12:37.100 --> 01:12:38.5404015Donc, c'est-à-dire que le terrain, il est loué.401640171004401801:12:39.140 --> 01:12:42.1204019Vous avez une propriété, mais en soi, le terrain sur lequel vous êtes,402040211005402201:12:42.220 --> 01:12:44.7004023il ne vous appartient pas. C'est un bail amphithéotique,402440251006402601:12:44.800 --> 01:12:46.7404027on l'appelle. C'est-à-dire que c'est un bail de 100 ans.402840291007403001:12:47.240 --> 01:12:50.2804031Et après 100 ans, le gouvernement peut reprendre la propriété.403240331008403401:12:50.620 --> 01:12:51.9204035Il peut reprendre le terrain, excusez-moi.403640371009403801:12:52.260 --> 01:12:54.1204039Mais malheureusement, souvent quand il reprend le terrain,404040411010404201:12:54.580 --> 01:12:55.6204043il reprend la propriété en même temps.404440451011404601:12:57.960 --> 01:13:00.2204047Il y a des cas des maisons aussi mobiles.404840491012405001:13:00.540 --> 01:13:02.8404051Des fois, c'est un terrain qui est loué.405240531013405401:13:02.960 --> 01:13:05.2604055La maison mobile est dessus. Mais au moins, elle peut se déplacer un petit peu.405640571014405801:13:05.820 --> 01:13:11.3204059Par exemple, des fois, au centre-ville, tous les bâtiments qui sont construits sur406040611015406201:13:11.340 --> 01:13:14.2404063les bouches de métro à Montréal, c'est des bails amphithéotiques,406440651016406601:13:14.300 --> 01:13:18.5404067donc c'est-à-dire que dans 100 ans, à partir du moment où le bail a été signé,406840691017407001:13:18.620 --> 01:13:21.0604071donc de 100 ans, le gouvernement peut reprendre le terrain,407240731018407401:13:21.180 --> 01:13:24.1204075étant donné qu'il peut y avoir des maintenances qui doivent être faites en dessous407640771019407801:13:24.140 --> 01:13:25.3204079pour les bouches de métro et autres.408040811020408201:13:27.200 --> 01:13:32.5804083Copropriétés divises, donc ça c'est vraiment des copropriétés,408440851021408601:13:32.660 --> 01:13:35.1604087donc une partie privative et une cote-part commune.408840891022409001:13:36.340 --> 01:13:38.0004091Dans le cas du condominium, c'est beaucoup ça.409240931023409401:13:38.660 --> 01:13:41.7804095Et il y a des propriétés qui sont dites grévées, c'est-à-dire qu'il y a des409640971024409801:13:41.800 --> 01:13:44.4204099servitudes, des droits de passage, Donc, ça a une réduction de prix,410041011025410201:13:44.560 --> 01:13:47.8204103donc de valeur de la propriété, dépendamment de la gravité de la servitude.410441051026410601:13:49.840 --> 01:13:52.7204107Souvent, donc, il y a un exemple de servitude classique,410841091027411001:13:52.900 --> 01:13:55.7204111c'est les propriétés qui ont un santé entre les deux.411241131028411401:13:56.340 --> 01:13:57.8004115Maintenant, vous avez donc une…411641171029411801:13:57.820 --> 01:14:00.3604119Habituellement, il y a la rue qui est maintenant d'un côté.412041211030412201:14:01.420 --> 01:14:04.5404123Maintenant, vous avez un quartier où les propriétés sont…412441251031412601:14:05.240 --> 01:14:08.2404127Si dans votre cour arrière, vous avez une autre propriété,412841291032413001:14:08.780 --> 01:14:12.5404131donc avec la cour arrière aussi également du même côté,413241331033413401:14:13.780 --> 01:14:16.1804135et qu'il y a un sentier qui sépare ces deux propriétés-là,413641371034413801:14:16.540 --> 01:14:20.3604139habituellement, il y a des servitudes qui vont au-delà du sentier pour permettre l414041411035414201:14:20.380 --> 01:14:21.4204143'entretien des sentiers hauts.414441451036414601:14:21.500 --> 01:14:24.2804147Donc, ça, c'est une partie de votre terrain qui est greffée.414841491037415001:14:24.400 --> 01:14:27.3404151Donc, ça, on dit que c'est une servitude ou un droit de passage qui est soit415241531038415401:14:27.360 --> 01:14:29.1404155appliqué par la municipalité ou les gouvernements.415641571039415801:14:30.260 --> 01:14:33.3604159Aussi, dans certains cas où il y a des lignes de transformation électrique,416041611040416201:14:33.660 --> 01:14:36.3804163peu importe, donc, ça dépend de plein de facteurs, mais habituellement,416441651041416601:14:36.400 --> 01:14:41.0204167ces servitudes-là, c'est soit le gouvernement qui va les exploiter ou encore des416841691042417001:14:41.040 --> 01:14:45.5204171vieux droits de passage notariés, Donc, des fois, c'est une personne qui avait417241731043417401:14:45.540 --> 01:14:48.8404175acheté une propriété et qui avait un droit de passage sur les autres terrains.417641771044417801:14:48.920 --> 01:14:50.2404179Donc, c'est vraiment un peu très complexe.418041811045418201:14:50.360 --> 01:14:55.3004183Ça, c'est rendu aussi tutoieur, mais ça impacte la valeur de toutes les propriétés418441851046418601:14:55.320 --> 01:14:56.4404187en soi, donc des qu'il y a une servitude.418841891047419001:14:58.100 --> 01:15:03.6404191Mais bon, en soi, on espère que le sujet qu'on a, c'est une propriété de pleine419241931048419401:15:03.660 --> 01:15:06.0604195propriété. Mais c'est ça, c'est que l'ajustement peut être fait dans les deux sens.419641971049419801:15:06.080 --> 01:15:09.9204199C'est-à-dire que si on a une propriété, donc un bail amphibéotique,420042011050420201:15:10.420 --> 01:15:13.4204203bien là, qu'on utilise des comparables qui sont dites pleines propriétés,420442051051420601:15:13.540 --> 01:15:15.3804207bien là, il va falloir faire un ajustement.420842091052421001:15:15.580 --> 01:15:20.3004211Donc, dépendamment de c'est qui que donc la servitude ou par exemple le bail,421242131053421401:15:20.940 --> 01:15:22.4204215bien l'ajustement va être négatif ou positif.421642171054421801:15:25.580 --> 01:15:28.0404219Maintenant, le contexte québécois ici, donc c'est ça.422042211055422201:15:28.220 --> 01:15:30.9404223C'est-à-dire une propriété qui est une pleine propriété,422442251056422601:15:31.020 --> 01:15:32.6004227donc ça réunit les trois attributs.422842291057423001:15:33.180 --> 01:15:36.9204231Donc, en soi, un petit cours de droit, crash course de droit.423242331058423401:15:37.440 --> 01:15:40.8804235Le droit d'user du bien, c'est-à-dire le droit de l'occuper.423642371059423801:15:41.840 --> 01:15:45.9404239Ensuite, le droit d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers.424042411060424201:15:46.600 --> 01:15:49.9004243Et le droit d'en disposer, c'est-à-dire de vendre et d'hypothéquer.424442451061424601:15:51.780 --> 01:15:54.9604247Si ce n'est pas ces trois-là qui sont remplis, si vous n'avez pas ces trois droits424842491062425001:15:54.980 --> 01:15:59.4804251-là, on considère que ce n'est pas une propriété qui est dite de pleine propriété.425242531063425401:16:00.100 --> 01:16:03.3604255En soi, ça réduit la valeur. Donc, c'est logique.425642571064425801:16:09.400 --> 01:16:14.1604259Bon, maintenant, condition de financement, c'est le deuxième critère.426042611065426201:16:14.360 --> 01:16:17.8404263Donc, c'est vraiment, si incomparable a été vendu avec un financement qui est dit426442651066426601:16:17.860 --> 01:16:22.8204267non conventionnel, qui a influencé donc le prix, un achetement va être nécessaire.426842691067427001:16:23.260 --> 01:16:28.4204271Donc, c'est-à-dire que, par exemple, s'il y a une reprise de balance,427242731068427401:16:28.600 --> 01:16:32.4604275donc des fois, il y en a qui vont reprendre la balance comme étant la transaction,427642771069427801:16:32.480 --> 01:16:35.9004279C'est-à-dire que vous allez payer artificiellement la propriété base.428042811070428201:16:36.280 --> 01:16:39.6804283Un financement créatif. Le vendeur finance une partie du prix.428442851071428601:16:40.080 --> 01:16:43.9404287C'est-à-dire que ça ne passe pas nécessairement devant le notaire.428842891072429001:16:44.040 --> 01:16:46.4004291C'est-à-dire que vous allez rembourser.429242931073429401:16:46.720 --> 01:16:54.1404295Il y a plusieurs choses qui peuvent être faites pour impacter le prix de429642971074429801:16:54.160 --> 01:16:57.4204299transaction réelle. le crédit au vendeur pour réparation,430043011075430201:16:57.500 --> 01:17:02.5004303c'est-à-dire, il y a des fois, il y a une hypothèque qui a un taux qui est en bas430443051076430601:17:02.520 --> 01:17:04.0604307des conditions actuelles du marché.430843091077431001:17:04.400 --> 01:17:09.1404311Tout ça, ça l'impact, le prix de transaction du comparable et vous devez l'ajuster431243131078431401:17:09.160 --> 01:17:14.8804315en conséquence. Par exemple, un acheteur qui a financé à 2% quand le marché est à431643171079431801:17:14.900 --> 01:17:17.82043195%, donc au niveau des taux hypothécaires, on est d'accord qu'il reçoit un cadeau.432043211080432201:17:18.680 --> 01:17:23.1804323Donc, ça, ça veut dire que un vendeur qui est éclairé, qui saurait,432443251081432601:17:23.280 --> 01:17:24.8604327par exemple, les conditions de financement, on va dire,432843291082433001:17:24.920 --> 01:17:28.2204331bien là, même si ça ne fait pas vraiment de sens, mais il pourrait donc demander un433243331083433401:17:28.240 --> 01:17:30.4004335prix plus élevé. Bon, ce n'est pas toujours le cas.433643371084433801:17:31.260 --> 01:17:33.5404339Vous n'êtes pas obligé de révéler le taux hypothécaire.434043411085434201:17:33.900 --> 01:17:37.5604343Mais habituellement, une personne, par exemple, qui aurait un taux de financement de434443451086434601:17:37.580 --> 01:17:40.24043472 %, va être capable de payer plus cher à une propriété.434843491087435001:17:40.860 --> 01:17:43.7404351Vu que le paiement hypothécaire va être plus faible, donc on peut financer un plus435243531088435401:17:43.760 --> 01:17:49.2204355gros montant. Et là, ça va faire en sorte que, bon, ça peut augmenter de façon435643571089435801:17:49.240 --> 01:17:51.3204359artificielle le prix payé pour une propriété donnée.436043611090436201:17:51.340 --> 01:17:54.4804363Donc, c'est pour ça que c'est important de regarder est-ce que le taux de436443651091436601:17:54.500 --> 01:17:59.5604367financement est pointé qu'à une transaction et dans les taux qui sont sur le marché,436843691092437001:17:59.680 --> 01:18:00.5004371qui sont conventionnels.437243731093437401:18:03.680 --> 01:18:06.0804375Bon, ça c'est un exemple, donc pas besoin de faire ça ici.437643771094437801:18:06.960 --> 01:18:09.6404379Donc, c'est vraiment le critère de financement important.438043811095438201:18:12.340 --> 01:18:13.4004383Maintenant, conditions de vente.438443851096438601:18:13.580 --> 01:18:18.7604387Donc, ça c'est tout ce qui touche aux liens, comme on dit,438843891097439001:18:18.840 --> 01:18:20.4804391les conditions, c'est lien de dépendance.439243931098439401:18:20.500 --> 01:18:22.5404395Donc, une vente entre familles et associées.439643971099439801:18:22.680 --> 01:18:25.9604399Donc, c'est à l'impact. C'est non quantifiable.440044011100440201:18:26.080 --> 01:18:28.4604403C'est-à-dire qu'on ne va pas essayer d'ajuster pour ça.440444051101440601:18:29.020 --> 01:18:31.9804407Mais c'est important d'exclure qu'on n'ait pas cette condition-là.440844091102441001:18:32.060 --> 01:18:34.3204411Il ne faut pas qu'il y ait de lien entre le vendeur et l'acheteur.441244131103441401:18:35.120 --> 01:18:39.8604415Une vente forcée. C'est-à-dire une vente qui est faite lors d'une saison d'une441644171104441801:18:39.880 --> 01:18:41.9804419faillite. Donc, c'est souvent vendu sous le marché.442044211105442201:18:43.860 --> 01:18:45.8004423Il faut l'exclure ou l'ajuster à la hausse.442444251106442601:18:46.000 --> 01:18:49.0204427C'est-à-dire que ça va impacter le comparable à la base.442844291107443001:18:49.680 --> 01:18:53.4604431et là, il va falloir donc faire un ajustement qui est positif pour pouvoir que ça443244331108443401:18:53.480 --> 01:18:56.4604435refait donc un marché, une transaction qui aurait été faite dans les conditions443644371109443801:18:56.480 --> 01:19:03.5604439normales. La motivation donc spéciale, c'est-à-dire une urgence de vente ou un444044411110444201:19:03.580 --> 01:19:07.3804443achat. Donc, si par exemple, il y aurait une motivation qui serait hors de norme,444444451111444601:19:07.620 --> 01:19:11.0204447bien là, il faut faire un ajustement ou l'exprimer idéalement.444844491112445001:19:11.620 --> 01:19:13.3404451Ou encore une fois, une vente en bloc.445244531113445401:19:13.480 --> 01:19:17.7804455Donc, c'est-à-dire que si par exemple, une propriété faisait partie d'un package qui445644571114445801:19:17.800 --> 01:19:21.5004459étaient vendus. Bien souvent, il y a un esconde pour le volume.446044611115446201:19:21.860 --> 01:19:25.1004463Donc, comme en ce moment, à Montréal, on voit des condos qui sont vendus en volume446444651116446601:19:25.120 --> 01:19:29.2004467assez important. Bien ça, ça va impacter le prix.446844691117447001:19:29.340 --> 01:19:31.1604471Donc, c'est-à-dire que la personne qui va acheter ça, elle va se dire,447244731118447401:19:31.220 --> 01:19:34.1004475bien là, moi, je t'en achète un condo, bien j'aimerais ça avoir un discount.447644771119447801:19:35.800 --> 01:19:38.0804479Mais le problème, c'est que ça, ça ne reflète pas une transaction normale,448044811120448201:19:38.320 --> 01:19:40.2804483ça reflète un discount de volume.448444851121448601:19:41.080 --> 01:19:43.0204487Donc, tout ça, c'est important d'en tenir compte et ça,448844891122449001:19:43.100 --> 01:19:43.9004491c'est le troisième critère.449244931123449401:19:47.780 --> 01:19:54.2004495Bon, ici, donc c'est ça. Maintenant, ici, donc, dépenses engagées,449644971124449801:19:54.240 --> 01:19:57.0004499donc, juste après l'achat, donc c'est lorsqu'un acheteur,450045011125450201:19:57.320 --> 01:20:00.9204503lorsque l'acheteur d'un comparable savait au moment de la vente qu'il devait450445051126450601:20:00.940 --> 01:20:02.5604507engager, donc, des dépenses immédiates.450845091127451001:20:02.860 --> 01:20:05.2404511Donc, c'est-à-dire, toi, tu as remplacé des contaminations,451245131128451401:20:05.360 --> 01:20:06.1604515des démolitions.451645171129451801:20:07.680 --> 01:20:10.3804519Bien, ça, il faudrait idéalement qu'on en tient compte.452045211130452201:20:10.600 --> 01:20:12.5004523Donc, c'est-à-dire que, pourquoi ?452445251131452601:20:12.680 --> 01:20:14.9604527C'est que, par exemple, s'il y a une décontamination à faire,452845291132453001:20:15.440 --> 01:20:19.6004531bien, en soi, ça ne reflète pas réellement le prix de transaction.453245331133453401:20:19.760 --> 01:20:22.9004535Donc, si on n'en tient pas compte en soi, donc dans les caractéristiques,453645371134453801:20:23.460 --> 01:20:27.3604539le fait qu'il y ait une décontamination à faire et que l'acheteur va aller faire ses454045411135454201:20:27.380 --> 01:20:30.4204543dépenses-là immédiatement après l'achat, bien, dans des conditions normales,454445451136454601:20:30.500 --> 01:20:31.4604547il aurait payé pas mal plus cher.454845491137455001:20:32.040 --> 01:20:33.3804551Donc, il faut aller ajuster pour ça.455245531138455401:20:33.640 --> 01:20:36.9604555Donc, c'est pour ça. Donc, les critères 4, c'est vraiment toutes les dépenses qui455645571139455801:20:36.980 --> 01:20:42.8804559auraient lieu après l'achat. En soi, donc, c'est très dur de corriger pour ça ici,456045611140456201:20:43.060 --> 01:20:47.9604563parce que bon, comme ici l'acheteur, donc le comparable vendu à 410 000,456445651141456601:20:48.040 --> 01:20:52.3004567donc l'acheteur savait devoir remplacer la toiture, donc on a juste de 15 000,456845691142457001:20:52.340 --> 01:20:55.8204571donc on doit augmenter le prix du comparable de 15 000.457245731143457401:20:58.080 --> 01:21:00.3404575Édialement, c'est à éviter, donc ces types de comparables-là,457645771144457801:21:00.440 --> 01:21:03.5604579mais bon, c'est possible de l'ajouter, dans la mesure où on a l'information.458045811145458201:21:07.720 --> 01:21:11.7804583Maintenant, le temps. Donc, ça, c'est la dernière condition des critères458445851146458601:21:11.800 --> 01:21:15.1204587transactionnels. Donc, les conditions de marché évoluent dans le temps.458845891147459001:21:15.300 --> 01:21:18.6004591Si incomparable s'est vendu il y a plusieurs mois, son prix doit être ajusté pour459245931148459401:21:18.620 --> 01:21:24.5404595refléter l'évolution du marché entre la date de vente du comparable et la date d459645971149459801:21:24.560 --> 01:21:25.6804599'évaluation de notre sujet.460046011150460201:21:35.460 --> 01:21:38.5204603Bon, on va faire un exemple détail de ça après.460446051151460601:21:38.840 --> 01:21:43.3004607Maintenant, ensuite, les critères 6, 7 et 8, comme on a dit,460846091152461001:21:43.440 --> 01:21:45.7004611c'est vraiment des critères qui sont propres à la propriété maintenant.461246131153461401:21:46.540 --> 01:21:49.8204615Donc, l'ajustement pour la localisation, donc la localisation est souvent le facteur461646171154461801:21:49.840 --> 01:21:51.7804619le plus déterminant de la valeur immobilière.462046211155462201:21:51.900 --> 01:21:55.1804623Donc, l'ajustement reflète les différences d'emplacement entre notre sujet puis462446251156462601:21:55.200 --> 01:21:59.4804627notre comparable. En pourcentage du prix ajusté transactionnel,462846291157463001:21:59.580 --> 01:22:02.1004631donc quand l'emplacement agit sur toute la propriété.463246331158463401:22:02.120 --> 01:22:05.5804635Donc, au lieu d'être un ajustement en dollars, on va aller vraiment ajuster la463646371159463801:22:05.600 --> 01:22:06.8004639propriété avec un pourcentage.464046411160464201:22:07.640 --> 01:22:10.7204643Donc, les éléments qu'on aurait à considérer dans ce cas-là ici,464446451161464601:22:10.900 --> 01:22:12.4204647c'est le quartier de voisinage.464846491162465001:22:12.720 --> 01:22:16.2804651Bon, est-ce que c'est la même réputation, la même qualité ?465246531163465401:22:16.500 --> 01:22:18.1604655La proximité des services, est-ce que c'est la même ?465646571164465801:22:19.020 --> 01:22:25.1004659Bon, ici en soi, c'est vraiment tous des éléments qui sont vrais dans les466046611165466201:22:25.120 --> 01:22:28.1004663comparables qu'on a. Est-ce que c'est les mêmes critères,466446651166466601:22:28.220 --> 01:22:31.7604667les mêmes éléments ici qu'on considère dans les comparables qu'on a ?466846691167467001:22:32.180 --> 01:22:37.8404671Si, par exemple, on aurait, je ne sais pas moi, un comparable qu'on a,467246731168467401:22:37.980 --> 01:22:41.1204675il y a la vie sur l'eau. Mais le sujet qu'on cherche à évaluer,467646771169467801:22:41.220 --> 01:22:45.2004679lui, il n'y a pas la vie, par exemple, sur un lac ou un fleuve.468046811170468201:22:45.980 --> 01:22:49.3404683Il faut ajuster pour ça. Parce qu'en soi, on peut être dans le même quartier.468446851171468601:22:50.200 --> 01:22:54.6204687Le fait qu'il y en a un qui a la vie sur l'eau, ça hausse sa valeur artificiellement468846891172469001:22:54.640 --> 01:23:00.5404691par rapport au ciel. Donc, il faudrait venir réduire pour justement ce critère469246931173469401:23:00.560 --> 01:23:04.0604695additionnel qui a le comparable par rapport au sujet.469646971174469801:23:09.540 --> 01:23:11.0804699Maintenant, caractéristiques physiques.470047011175470201:23:11.440 --> 01:23:17.8604703Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui touche ici aux caractéristiques470447051176470601:23:17.880 --> 01:23:19.5604707physiques, donc terrain et bâtiment.470847091177471001:23:20.000 --> 01:23:22.5204711Donc, les éléments du terrain, c'est la superficie.471247131178471401:23:22.660 --> 01:23:24.9404715Donc, plus grand, c'est plus de valeur.471647171179471801:23:25.420 --> 01:23:27.2404719malgré que ce soit un rendement qui est décroissant.472047211180472201:23:27.760 --> 01:23:32.0004723La forme, une forme rectangulaire, donc c'est optimal, versus une forme irrégulière.472447251181472601:23:33.040 --> 01:23:34.8204727Topographie, donc façade, orientation, etc.472847291182473001:23:35.120 --> 01:23:38.2204731Et les services, donc est-ce qu'il y a les mêmes services au niveau des égouts473247331183473401:23:38.240 --> 01:23:42.9204735aqueducs et électricités. Bon, ça rentre dans les éléments du terrain,473647371184473801:23:43.000 --> 01:23:45.8604739même si ça a choisi l'impact de la propriété dans son ensemble.474047411185474201:23:46.140 --> 01:23:48.7204743Mais bon. Maintenant, le type de bâtiment.474447451186474601:23:49.200 --> 01:23:53.1004747Donc, ça rentre donc, on prédit dans le filtre qui est très dur.474847491187475001:23:53.120 --> 01:23:55.3004751Donc, est-ce que c'est un bungalow, un deux étage ou un palier ?475247531188475401:23:55.840 --> 01:23:58.1204755Maintenant, est-ce que c'est la même superficie habitable,475647571189475801:23:58.700 --> 01:24:04.1404759pieds carrés hors sol, l'âge de la propriété, donc c'est-à-dire l'année donc auquel476047611190476201:24:04.160 --> 01:24:08.4804763ça a été construit et l'année donc de certaines des rénovations,476447651191476601:24:09.080 --> 01:24:10.6804767évidemment, et l'état de la qualité.476847691192477001:24:10.800 --> 01:24:12.7204771Donc, est-ce que c'est une propriété qui est dans un bon état ?477247731193477401:24:13.280 --> 01:24:15.0804775Est-ce que c'est dans un état qui est moyen ou autre ?477647771194477801:24:15.260 --> 01:24:19.1004779Le nombre de chambres de bain, excusez-moi, le nombre de chambres et le nombre de478047811195478201:24:19.120 --> 01:24:25.2004783salles de bain. Est-ce que le garage est simple, double ?478447851196478601:24:25.440 --> 01:24:27.1604787Est-ce que le sol est fini ou partiel ?478847891197479001:24:28.100 --> 01:24:30.7204791Et est-ce qu'il y a une piscine, un foyer, une climatisation ?479247931198479401:24:30.880 --> 01:24:33.6204795Donc, toutes des choses qui sont propres au bâtiment ou au terrain.479647971199479801:24:37.680 --> 01:24:41.3404799Et finalement, composantes qui sont dits non immobilières,480048011200480201:24:41.440 --> 01:24:46.0604803c'est-à-dire vraiment, donc, certaines transactions incluent des éléments qui ne480448051201480601:24:46.080 --> 01:24:47.4004807font pas partie en soi de l'immeuble.480848091202481001:24:47.520 --> 01:24:51.8804811Donc, c'est vraiment, souvent, c'est des électroménagers comme il est mentionné ici,481248131203481401:24:52.360 --> 01:24:54.8404815ce n'est pas piscine, sauna, rideau, store.481648171204481801:24:55.020 --> 01:24:56.6404819Donc, des fois, c'est laissé dans la transaction.482048211205482201:24:56.760 --> 01:24:59.8804823C'est-à-dire que lorsque la propriété est vendue, c'est des choses qui sont laissées482448251206482601:24:59.900 --> 01:25:03.2404827en cadeau. mais ce n'est pas réellement des cadeaux dans la mesure où,482848291207483001:25:03.540 --> 01:25:07.2404831des fois, lorsque c'est dans l'annonce, ça fait en sorte que les gens vont payer483248331208483401:25:07.260 --> 01:25:09.5204835plus cher. Donc, c'est-à-dire que aujourd'hui, battons des rideaux,483648371209483801:25:10.280 --> 01:25:11.6204839tout ça, ça coûte quand même très cher.484048411210484201:25:11.740 --> 01:25:15.9604843Donc, les gens vont être, sans le savoir, ils vont aller mettre un prix plus élevé484448451211484601:25:15.980 --> 01:25:19.3404847pour ça et le vendeur, le prix de vente qu'il va afficher va être plus élevé à cause484848491212485001:25:19.360 --> 01:25:23.4404851de ça également. Donc, ça, il faut venir le réduire, donc l'enlever,485248531213485401:25:23.480 --> 01:25:28.7804855pas nécessairement toute la valeur de ce qui est ajouté,485648571214485801:25:28.840 --> 01:25:31.3804859mais bon, Ça dépend vraiment des conditions du marché.486048611215486201:25:32.680 --> 01:25:38.8404863Bon, ici donc c'est vraiment l'ordre486448651216486601:25:38.860 --> 01:25:42.3404867applicable. On a donc le prix de vente du comparable.486848691217487001:25:42.920 --> 01:25:47.5004871On va faire un premier ajustement pour les droits de propriété.487248731218487401:25:48.700 --> 01:25:54.5004875Ensuite, on va aller faire un ajustement dépendamment de s'il y a des conditions de487648771219487801:25:54.520 --> 01:25:57.5804879financement qui sont avantageuses ou non.488048811220488201:25:58.600 --> 01:26:00.3604883Ensuite, les conditions de vente plus ou moins.488448851221488601:26:01.400 --> 01:26:03.8204887Et là, ici, donc, c'est vraiment le financement.488848891222489001:26:03.920 --> 01:26:06.6204891Donc, c'est parce que souvent, il y en a qui ont des financements qui sont dits489248931223489401:26:06.640 --> 01:26:11.7604895avantageux. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas nécessairement de restrictions sur le489648971224489801:26:11.780 --> 01:26:15.1404899financement. Donc, c'est-à-dire qu'il y en a qui ont des taux plus avantageux.490049011225490201:26:15.220 --> 01:26:16.9404903Donc, c'est pour ça que là, on va aller faire une subtraction,490449051226490601:26:17.000 --> 01:26:18.6604907étant donné qu'on va réduire la valeur.490849091227491001:26:19.700 --> 01:26:22.6404911C'est comparable, étant donné que le prix est probablement gonflé artificiellement.491249131228491401:26:23.600 --> 01:26:25.9204915Maintenant aussi, ensuite, on va aller ajouter ou sustra,491649171229491801:26:25.980 --> 01:26:27.3804919donc en fonction des conditions de vente.492049211230492201:26:28.420 --> 01:26:30.8204923Ajouter donc les dépenses qui sont faites après achat.492449251231492601:26:30.940 --> 01:26:33.6004927Donc, dépendamment de si une toiture a à faire, bien là,492849291232493001:26:34.180 --> 01:26:37.3204931ça va venir donc baisser la valeur du comparable de façon artificielle.493249331233493401:26:38.280 --> 01:26:42.9804935Et on va aller multiplier maintenant aussi par 1 plus le taux qu'on va avoir de493649371234493801:26:43.000 --> 01:26:47.0404939croissance pour chacun des mois qui sépare le comparable et notre sujet,494049411235494201:26:47.160 --> 01:26:50.6204943donc la date d'évaluation. Et on multiplie par mois ici.494449451236494601:26:50.760 --> 01:26:51.8404947Donc, ça, c'est vraiment l'ajouté un peu de temps.494849491237495001:26:51.920 --> 01:26:54.3404951Et là, ça, c'est le prix ajusté transactionnel ensuite.495249531238495401:26:54.360 --> 01:26:59.5404955Donc, c'est vraiment le prix de notre comparable qui est ajusté pour tous les495649571239495801:26:59.560 --> 01:27:01.3804959critères propres à la transaction.496049611240496201:27:02.240 --> 01:27:08.4204963Et là, on prend ce prix d'ajusté transactionnel et on va aller ajouter l496449651241496601:27:08.440 --> 01:27:09.8004967'ajustement pour la localisation.496849691242497001:27:11.560 --> 01:27:14.2604971Positif ou négatif, donc dépendamment c'est quoi, ça va impacter.497249731243497401:27:15.060 --> 01:27:17.8804975Ensuite, les caractéristiques physiques plus ou moins également,497649771244497801:27:18.000 --> 01:27:20.7804979donc ça c'est l'étape 7. Et finalement, et là ici c'est important,498049811245498201:27:21.360 --> 01:27:23.9404983l'ajustement pour la localisation, c'est un pourcentage.498449851246498601:27:24.480 --> 01:27:27.1804987Ce n'est pas un ajustement plus ou moins de dollars, c'est vraiment un ajustement498849891247499001:27:27.200 --> 01:27:29.8604991qui est sur l'ensemble de la propriété en pourcentage.499249931248499401:27:30.820 --> 01:27:35.3004995Ici, c'est additif, c'est-à-dire qu'on va aller à la valeur d'une salle de bain ou d499649971249499801:27:35.320 --> 01:27:38.3004999'additionnel ou la valeur d'un garage simple par rapport à un garage double.500050011250500201:27:38.440 --> 01:27:40.0205003Ça va être des ajustements de dollars additifs.500450051251500601:27:41.100 --> 01:27:46.3005007Et finalement, on s'en va soustraire les composants non immobilières dans l'étape 8.500850091252501001:27:46.780 --> 01:27:49.7605011Donc, dépendamment de si, par exemple, la personne n'est,501250131253501401:27:49.980 --> 01:27:53.5805015je ne sais pas moi, la veille sécheuse, les stores ou autres,501650171254501801:27:54.140 --> 01:27:56.2805019ça a gonflé artificiellement la valeur du comparable.502050211255502201:27:56.520 --> 01:27:59.5405023Donc, on va aller soustraire avec les composantes non immobilières.502450251256502601:28:00.280 --> 01:28:04.4605027Et là, ça nous donne donc l'indication de valeur du comparable.502850291257503001:28:07.840 --> 01:28:09.7405031Donc, est-ce qu'il y avait des questions sur ça pour le moment ?503250331258503401:28:10.900 --> 01:28:12.3205035On va aller faire l'exemple.503650371259503801:28:21.200 --> 01:28:22.0005039Pas de questions ?504050411260504201:28:24.080 --> 01:28:27.6605043Je pense en le faisant, ça va être un peu plus clair.504450451261504601:28:28.160 --> 01:28:28.9605047Ok, parfait.504850491262505001:28:30.520 --> 01:28:31.3205051Super.505250531263505401:28:33.940 --> 01:28:38.7805055Donc, là, on va y aller vraiment avec le code du Bungary.505650571264505801:28:38.940 --> 01:28:41.9005059Je vais fermer ça. Je vais aller dans l'Excel.506050611265506201:28:42.260 --> 01:28:43.6405063Désolé. Ici.506450651266506601:28:47.540 --> 01:28:49.5605067Est-ce que vous voyez tout l'excel sur l'écran ?506850691267507001:28:49.680 --> 01:28:50.4805071Oui, je pense que oui.507250731268507401:28:53.240 --> 01:28:54.5205075Donc, qu'est-ce qu'on va faire ici ?507650771269507801:28:54.660 --> 01:28:58.5405079Donc, c'est que là, on va avoir vraiment des hypothèses de dévore.508050811270508201:28:58.640 --> 01:29:00.3005083Donc, ça, c'est un catalogue d'ajustements ici.508450851271508601:29:02.760 --> 01:29:07.1605087En soi, c'est quoi ? C'est qu'on a donc les paramètres d'ajustement ici qu'on va508850891272509001:29:07.180 --> 01:29:12.0205091aller appliquer. Par exemple, le temps dont on va faire un ajustement pour chaque509250931273509401:29:12.040 --> 01:29:16.5005095mois qui sépare donc en soi la vente du comparable et notre sujet,509650971274509801:29:16.660 --> 01:29:19.3005099donc 0,17 % par mois.510051011275510201:29:21.380 --> 01:29:25.8805103Ensuite, un écart de localisation, donc ça va être un pourcentage de 5 %,510451051276510601:29:25.900 --> 01:29:32.6205107donc un secteur supérieur, donc on va aller pénaliser de 5 % similaire,510851091277511001:29:32.720 --> 01:29:37.4005111donc ça va être 0, et un secteur inférieur, donc ça va être plus 5 %.511251131278511401:29:37.980 --> 01:29:42.4205115Donc là, vous l'aurez compris, un secteur inférieur, ça veut dire que là,511651171279511801:29:42.540 --> 01:29:48.1205119on aurait par exemple un comparable qui aurait un secteur qui serait inférieur par512051211280512201:29:48.140 --> 01:29:52.2405123rapport à notre sujet, on va aller faire un ajustement de plus 5% pour que le512451251281512601:29:52.260 --> 01:29:57.7205127comparable ait fait vraiment la localisation de notre sujet et vice-versa,512851291282513001:29:57.800 --> 01:30:03.0405131donc moins 5% ici. Ensuite, R habitable, donc valeur contributive marginale,513251331283513401:30:03.140 --> 01:30:06.6405135c'est-à-dire que là, ici, on aurait 150 $ par…513651371284513801:30:08.800 --> 01:30:12.9205139unité de plus. C'est-à-dire que là, dépendamment, ça va être combien.514051411285514201:30:13.180 --> 01:30:15.0005143On va aller l'ajuster de 150.514451451286514601:30:15.260 --> 01:30:17.4005147Le terrain en pieds carrés, 6 $.514851491287515001:30:18.960 --> 01:30:22.4805151Ici, il y a un seuil d'écor minimal de 1000 $ pour le terrain.515251531288515401:30:22.640 --> 01:30:26.5205155C'est-à-dire que toute différence entre le sujet et le comparable,515651571289515801:30:27.860 --> 01:30:32.9205159qui n'est pas dans le fond de 2000 pieds carrés, on n'en tiendra pas compte.516051611290516201:30:33.300 --> 01:30:37.4405163C'est-à-dire qu'on ne va pas l'ajuster énormément.516451651291516601:30:39.560 --> 01:30:45.7005167Ensuite, âge effectif, c'est par année d'écart, c'est-à-dire que 2000 $ par516851691292517001:30:45.720 --> 01:30:50.4205171année d'écart entre l'âge de la propriété du comparable et du sujet,517251731293517401:30:50.560 --> 01:30:51.9205175c'est-à-dire le moment où il est déconstruit.517651771294517801:30:53.160 --> 01:30:59.7605179L'état, bon ici, comparable en très bon état par rapport à518051811295518201:30:59.780 --> 01:31:03.2405183un sujet qui est bon, là c'est un ajustement ici de moins 8 000.518451851296518601:31:03.420 --> 01:31:06.6805187Donc, c'est-à-dire que là, notre comparable est en très bon état par rapport au518851891297519001:31:06.700 --> 01:31:09.3005191sujet. Que lui, il est juste dans un bon état.519251931298519401:31:09.400 --> 01:31:10.2005195Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?519651971299519801:31:10.180 --> 01:31:12.2005199Ça veut dire que le prix de notre comparable est trop haut.520052011300520201:31:13.120 --> 01:31:17.0005203Oui, Geneviève ? Par quoi ils sont déterminés, ces valeurs-là ?520452051301520601:31:18.180 --> 01:31:22.2605207Ça, en ce moment, c'est vraiment, donc, c'est les valeurs,520852091302521001:31:22.320 --> 01:31:23.8005211dans le fond, qui sont prises dans le...521252131303521401:31:23.820 --> 01:31:28.4605215Mais en soi, ils changent. Donc, ce catalogue-là, il est donné par le...521652171304521801:31:28.480 --> 01:31:30.3405219Je pourrais vous donner, dans le fond, c'est plus des valeurs,522052211305522201:31:30.420 --> 01:31:34.2405223maintenant, qui sont logiques en fonction des données du marché en ce moment,522452251306522601:31:35.100 --> 01:31:36.8605227mais ce n'est pas nécessairement ce que vous allez devoir appliquer.522852291307523001:31:36.940 --> 01:31:38.6205231Donc, c'est vraiment plus un exemple dans ce cas-là ici.523252331308523401:31:39.680 --> 01:31:43.3605235C'est vraiment, mais comment ils sont déterminés, c'est le modèle que je vous ai523652371309523801:31:43.380 --> 01:31:48.3205239montré tantôt, les bêtas. Donc, c'est vraiment, c'est comme ça qu'on les trouve.524052411310524201:31:48.440 --> 01:31:52.1405243Donc, en soi, c'est vraiment, c'est les modèles qui drivent donc un peu en fonction524452451311524601:31:52.160 --> 01:31:54.8805247de l'état du marché, des transactions qui sont survenues.524852491312525001:31:54.960 --> 01:31:58.3405251On trouve une valeur, par exemple, pour un comparable donc qui est en bon état.525252531313525401:31:58.440 --> 01:32:00.6005255Donc, c'est vraiment les coefficients qu'on a déterminés.525652571314525801:32:00.620 --> 01:32:04.3405259Mais ce n'est pas nécessairement les vraies valeurs d'ajustement.526052611315526201:32:04.460 --> 01:32:07.8405263C'est vraiment basé sur… c'est plus pour le bien-là de l'exemple.526452651316526601:32:08.580 --> 01:32:12.4405267OK, parfait. Donc, c'est des valeurs qui se retrouvent dans des catalogues dont on n526852691317527001:32:12.460 --> 01:32:15.1605271'a pas besoin de calculer à chaque fois pour chaque propriété.527252731318527401:32:15.180 --> 01:32:17.6205275Totalement. Non, non, non. Ce serait trop.527652771319527801:32:18.340 --> 01:32:20.3405279Ce serait vraiment laborieux d'être obligé de faire ça à chaque fois.528052811320528201:32:20.560 --> 01:32:23.5405283Donc, ça, pas besoin en soi de calculer.528452851321528601:32:23.560 --> 01:32:26.9805287Donc, c'est donné. Il y a vraiment des guides, des catalogues qui sont donnés.528852891322529001:32:28.020 --> 01:32:34.2005291En soi, il y a le groupe Altus, je crois, qui en fournit un catalogue,529252931323529401:32:34.280 --> 01:32:39.1805295donc CPM. Ils fournissent donc des dollars d'ajustement pour chacune des529652971324529801:32:39.200 --> 01:32:41.2405299composantes, mais vous n'avez pas besoin de les déterminer.530053011325530201:32:41.320 --> 01:32:45.0405303Donc, il y a vraiment des ajustements pour chacune des composantes qu'ils vous ont530453051326530601:32:45.060 --> 01:32:48.8205307donnés. Donc là, j'ai pris des valeurs un petit peu plus profiteuses.530853091327531001:32:49.160 --> 01:32:51.9605311Ça réfle quand même la réalité, mais bon, ce n'est pas nécessairement les vraies531253131328531401:32:51.980 --> 01:32:55.4205315valeurs que vous auriez utilisées dans une évaluation réelle.531653171329531801:32:56.240 --> 01:32:57.5605319C'est plus sur le bien-être dans l'électroche.532053211330532201:32:59.480 --> 01:33:01.7205323Parfait ? Parfait, merci. Super.532453251331532601:33:03.320 --> 01:33:09.4405327Donc ici en soi, donc si on retourne, état comparable532853291332533001:33:09.460 --> 01:33:11.9605331en très bon état par rapport à un sujet qui est bon.533253331333533401:33:12.140 --> 01:33:13.8005335Donc là, on viendrait enlever 8000.533653371334533801:33:13.820 --> 01:33:17.4405339Maintenant, un comparable en moyen état par rapport à un sujet qui est bon,534053411335534201:33:18.860 --> 01:33:23.8205343ça c'est vraiment ces données, donc ça serait vraiment plus 12 000.534453451336534601:33:23.940 --> 01:33:29.6005347Là, on pénalise quand même un petit peu de façon le nom qui est venu.534853491337535001:33:29.620 --> 01:33:35.9205351Donc, c'est vraiment le fait que le comparable535253531338535401:33:35.940 --> 01:33:39.7605355soit dans un moyen état. C'est comme si la différence, dans le fond,535653571339535801:33:39.840 --> 01:33:44.1405359entre très bon état et bon état, il y a un impact qui est moins important que,536053611340536201:33:44.240 --> 01:33:46.6205363par exemple, de passer de bon état à moyen état.536453651341536601:33:47.540 --> 01:33:51.7405367C'est pour refléter un peu la réalité, mais bon, regardez ça avec un grain de sel.536853691342537001:33:52.320 --> 01:33:56.6005371Ensuite, chambre à coucher. Donc, ça, c'est une valeur par chambre à coucher de537253731343537401:33:56.620 --> 01:33:58.7805375différence du comparable et du sujet.537653771344537801:33:58.800 --> 01:34:04.5205379Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, votre comparable a deux chambres à coucher,538053811345538201:34:04.820 --> 01:34:08.8205383mais que votre sujet en a trois, bien là, vous allez venir,538453851346538601:34:09.140 --> 01:34:12.6605387donc là, on est d'accord, si votre comparable en a moins,538853891347539001:34:12.820 --> 01:34:15.1805391ça veut dire que son prix est plus faible.539253931348539401:34:15.480 --> 01:34:20.4605395Donc, vous allez venir ajuster ce comparable-là en additionnant 10 000 parce qu'il y539653971349539801:34:20.480 --> 01:34:23.0005399a une différence d'une chambre à coucher de plus de 10 000.540054011350540201:34:23.560 --> 01:34:26.6805403Donc, c'est ça l'intuition. Même chose pour le salle de bain,540454051351540601:34:26.800 --> 01:34:27.6005407donc 12 000.540854091352541001:34:29.780 --> 01:34:31.5405411Salle d'eau, donc dans la mesure que c'est une salle d'eau,541254131353541401:34:31.620 --> 01:34:37.5605415ça veut dire qu'il n'y a pas de douche ou de bain.541654171354541801:34:37.700 --> 01:34:39.3205419Donc, c'est vraiment juste un endroit où il y a un évier.542054211355542201:34:39.420 --> 01:34:41.5805423Des fois, c'est là où il y a la veste sécheuse.542454251356542601:34:43.060 --> 01:34:46.6205427Sous-sol fini versus non fini, c'est-à-dire que là, ça c'est 20 000.542854291357543001:34:46.780 --> 01:34:51.2805431C'est-à-dire que par exemple, si vous avez un comparable qui a un sous-sol fini,543254331358543401:34:52.940 --> 01:34:55.6605435mais que vous avez un sujet qui a un sous-sol non fini,543654371359543801:34:57.420 --> 01:35:01.0805439le fait que dans le fond le comparable il y a un solde fini ça veut dire qu'il y a544054411360544201:35:01.100 --> 01:35:03.7605443une valeur qui est artificiellement élevée donc vous allez soustraire 20 000 au544454451361544601:35:03.780 --> 01:35:08.8005447comparable donc c'est toujours dans l'autre sens qu'on en voit la valeur garage544854491362545001:35:08.820 --> 01:35:13.7005451simple versus aucun garage donc c'est 30 000 donc c'est à dire que si votre545254531363545401:35:13.720 --> 01:35:17.7205455comparable a un garage simple mais que votre sujet n'a pas de garage vous allez545654571364545801:35:17.740 --> 01:35:22.9805459soustraire au comparable 30 000 étant donné que votre sujet n'a pas de garage mais546054611365546201:35:23.000 --> 01:35:27.4205463par contre la différence donc Donc, entre un garage double versus un garage simple,546454651366546601:35:27.540 --> 01:35:29.6805467ça, c'est vraiment pour refléter l'état réel de la littérature,546854691367547001:35:29.800 --> 01:35:31.9605471c'est-à-dire que le deuxième garage n'apporte pas autant de valeur que le premier.547254731368547401:35:32.520 --> 01:35:36.7405475Donc, un garage double versus un garage simple, c'est simplement 15 000 de plus.547654771369547801:35:36.880 --> 01:35:41.9405479Donc, c'est-à-dire que là, si votre comparable a un garage double et que votre sujet548054811370548201:35:41.960 --> 01:35:46.1405483a un garage simple, bien là, vous allez soustraire de 15 000 le comparable pour qu548454851371548601:35:46.160 --> 01:35:48.6205487'il reflète réellement l'état du sujet.548854891372549001:35:49.480 --> 01:35:54.9005491mais c'est important donc si on prend l'exemple de on a un comparable qui aurait un549254931373549401:35:54.920 --> 01:35:57.1005495garage qui serait549654971374549801:35:58.980 --> 01:36:04.0005499un comparable qui n'aurait pas de garage mais que votre sujet ait un garage double550055011375550201:36:06.280 --> 01:36:07.4805503quel ajustement qu'on fait ?550455051376550601:36:14.040 --> 01:36:20.0805507On ajoute 45 000 ? On ajoute 45 000 étant donné que l'ajustement va dans550855091377551001:36:20.100 --> 01:36:24.1005511l'autre sens. C'est-à-dire que notre comparable, il n'est pas assez,551255131378551401:36:24.220 --> 01:36:26.7805515donc il n'y a pas de garage, donc la valeur n'est pas vraie.551655171379551801:36:26.960 --> 01:36:28.1405519Il faut vraiment faire un ajustement.552055211380552201:36:28.240 --> 01:36:29.7005523Et là, il faut faire l'ajustement, donc, les deux combinés,552455251381552601:36:29.760 --> 01:36:32.3405527donc, c'est-à-dire que l'ajustement pour le premier garage et pour le deuxième dans552855291382553001:36:32.360 --> 01:36:33.9005531l'autre sens. Donc, on ajoute, comme M.553255331383553401:36:33.940 --> 01:36:38.2205535dit, le 45 000 pour refléter le fait que le sujet a deux garages.553655371384553801:36:39.480 --> 01:36:43.1205539Et là, finalement, donc, piscine creusée, donc, 25 000,554055411385554201:36:43.160 --> 01:36:46.4605543donc, de valeur, donc, par rapport à pas de piscine.554455451386554601:36:48.140 --> 01:36:50.5805547Ici, donc, c'est ça. Donc, les tables correspondantes, donc,554855491387555001:36:50.640 --> 01:36:58.2005551valeur cumulée, 0 pour aucun garage, 30, 45 000 pour 2,555255531388555401:36:58.280 --> 01:37:02.3605555donc ici, simple et double. Et ça, ici, en soi, donc, comment que c'est,555655571389555801:37:02.500 --> 01:37:05.1605559c'est comme ça, donc, que c'est un peu déterminé.556055611390556201:37:05.280 --> 01:37:07.8005563Donc, tout ça ici, ce serait, donc, font les variables que vous auriez dans le556455651391556601:37:07.820 --> 01:37:09.2405567modèle et données qu'on a parlé tantôt.556855691392557001:37:09.340 --> 01:37:12.9005571Donc, tout ça, par exemple, il y a une variable sous-sol finie,557255731393557401:37:13.120 --> 01:37:15.7805575sous-sol non fini. Et là, c'est les coefficients qui sont estimés.557655771394557801:37:15.900 --> 01:37:17.3605579C'est là que la valeur est tirée.558055811395558201:37:18.260 --> 01:37:21.5605583Et ça, c'est bien parce que ça permet vraiment d'avoir une valeur pour chacun des558455851396558601:37:21.580 --> 01:37:25.0205587achetants. Donc, ici, vous avez tous les achetements potentiels.558855891397559001:37:25.160 --> 01:37:25.9605591Donc, ici,559255931398559401:37:27.780 --> 01:37:29.3405595l'état. Donc, ça, c'est quoi ici ?559655971399559801:37:29.700 --> 01:37:33.0805599C'est l'état. Donc, très bon, bon, moyen, les achetements.560056011400560201:37:33.220 --> 01:37:35.1005603Donc, si c'est un état qui est bon, c'est zéro, la base.560456051401560601:37:35.800 --> 01:37:36.6005607Et ainsi de suite.560856091402561001:37:38.560 --> 01:37:40.0405611Maintenant, donc ça, c'est ça.561256131403561401:37:40.360 --> 01:37:45.5005615Là, on va faire le sujet. Donc, le sujet, c'est, dans cet exemple-là,561656171404561801:37:45.600 --> 01:37:50.9805619donc, on veut déterminer, donc, la valeur marchande pour une propriété,562056211405562201:37:51.060 --> 01:37:52.6205623donc, qui est de pleine propriété.562456251406562601:37:52.760 --> 01:37:56.2405627Donc, là, on dit aucune servitude, aucun bail comparable,562856291407563001:37:56.500 --> 01:38:03.1605631aussi en pleine propriété. date d'évaluation le 1er novembre 2026 exigence563256331408563401:38:03.180 --> 01:38:06.5405635du prêteur donc c'est au moins 3 ventes closes donc c'est à dire que là c'est un563656371409563801:38:06.560 --> 01:38:10.5405639prêteur qui vous demande de faire cette évaluation là et il veut absolument donc 3564056411410564201:38:10.560 --> 01:38:13.0005643ventes donc on va retenir donc564456451411564601:38:15.640 --> 01:38:21.28056474 par rapport parmi 8 donc les 4 ici on va en choisir 4 mais en soit le prêteur il564856491412565001:38:21.300 --> 01:38:26.8805651en veut 3 au moins l'unité de comparaison donc pour la finalité donc ça va être le565256531413565401:38:26.900 --> 01:38:31.8205655prix total et le dollar par pied carré habitable pour repérer.565656571414565801:38:32.680 --> 01:38:35.5405659Donc, en soi, les ajustements, ça va être vraiment fait sur le prix total dans ce566056611415566201:38:35.560 --> 01:38:38.5205663cas-là ici, étant donné que les hypothèses, on les a fait en dollars.566456651416566601:38:40.280 --> 01:38:44.2405667Le type de propriété, c'est un bungalow qui a été construit en 2008.566856691417567001:38:45.020 --> 01:38:48.5405671La superficie habitable hors sol, c'est 1200 pieds carré.567256731418567401:38:49.000 --> 01:38:50.7205675Le terrain fait 6000 pieds carré.567656771419567801:38:51.360 --> 01:38:53.3205679Il y a trois chambres à coucher dans cette propriété-là.568056811420568201:38:53.520 --> 01:38:56.4205683Une salle de bain complète, donc c'est-à-dire avec douche et baignoire.568456851421568601:38:57.020 --> 01:38:59.4205687Il y a une salle d'eau, une seule.568856891422569001:38:59.820 --> 01:39:06.3405691Il y a une seule qui est partiellement finie, donc 400 p² niveau569256931423569401:39:06.360 --> 01:39:08.8605695à mi non fini. En soi, on retient partiellement fini.569656971424569801:39:09.240 --> 01:39:12.6805699Un garage qui est simple, qui est un simple attaché.570057011425570201:39:12.840 --> 01:39:16.4205703Donc ici, l'état, c'est un état qui est bon, donc une propriété qui est dans un bon570457051426570601:39:16.440 --> 01:39:18.4805707état. La localisation, c'est hall.570857091427571001:39:19.140 --> 01:39:22.0605711Le chauffage, c'est un bien énergé et aucune piscine creusée.571257131428571401:39:26.160 --> 01:39:29.7205715Bon. Conditions de marché ici, donc là, on peut passer donc aux comparables.571657171429571801:39:31.980 --> 01:39:37.8805719Donc, ici, on a donc les comparables qu'on voit ici en quelque sorte,572057211430572201:39:37.940 --> 01:39:44.5205723donc retenir. Donc, ici, la sélection parmi les, c'est celle-là qu'on a fait tantôt,572457251431572601:39:44.620 --> 01:39:46.1205727donc en soi, c'est la même chose.572857291432573001:39:46.840 --> 01:39:49.4205731Donc, c'est les quatre comparables qu'on retient, c'est ceux-là ici.573257331433573401:39:50.720 --> 01:39:53.2005735Et là, si on va voir donc les comparables qu'on a choisis,573657371434573801:39:53.320 --> 01:39:54.3205739donc ça, c'est les caractéristiques.574057411435574201:39:54.420 --> 01:40:02.0405743Donc, vous avez les prix de vente, les574457451436574601:40:02.060 --> 01:40:04.4605747prix de vente, la date de la vente qui est importante ici,574857491437575001:40:04.560 --> 01:40:09.4005751donc par rapport au 1er novembre 2026, les conditions de vente et de financement,575257531438575401:40:09.480 --> 01:40:12.5805755donc c'est une vente libre, comptant, acte vérifiée, vente libre,575657571439575801:40:12.680 --> 01:40:15.7405759financement conventionnel, ventre libre comptant et ventre libre comptant.576057611440576201:40:15.900 --> 01:40:20.3405763Donc, en soi ici, il n'y a pas grand-chose de problématique et les sources de576457651441576601:40:20.360 --> 01:40:21.7405767vérification sont mentionnées ici.576857691442577001:40:23.320 --> 01:40:28.1605771Maintenant, la localisation, c'est dit similaire, donc les quatre CA,577257731443577401:40:28.320 --> 01:40:31.7605775donc c'est parfait. Ici maintenant, le type, c'est quatre bungalows.577657771444577801:40:33.260 --> 01:40:36.2405779L'année de construction, donc là, diffère quand même un petit peu.578057811445578201:40:36.740 --> 01:40:41.1805783Notre sujet, il y a 2008 et ça, c'est les années de construction des comparables.578457851446578601:40:41.640 --> 01:40:45.6605787la superficie, le terrain, donc le terrain est légèrement différent.578857891447579001:40:46.080 --> 01:40:51.5205791Et là, au niveau des chambres 3, il y a juste le comparable 3 qui a 4 chambres.579257931448579401:40:52.080 --> 01:40:54.8205795Salle de bain, donc le comparable 3, il y a 2 chambres par rapport aux autres.579657971449579801:40:55.620 --> 01:40:58.8005799Et les salles d'eau, il y a juste le comparable 1 et 4 qui en ont.580058011450580201:40:59.240 --> 01:41:00.9005803Le comparable 2 et 3, il n'y en a pas.580458051451580601:41:02.060 --> 01:41:05.7805807Maintenant, sous-sol, le sujet, c'est partiel.580858091452581001:41:06.020 --> 01:41:07.4205811Le comparable 1, il est fini.581258131453581401:41:07.560 --> 01:41:10.0405815Non fini, fini, partiel. et ainsi de suite.581658171454581801:41:10.220 --> 01:41:13.2005819Donc, c'est-à-dire qu'il y a juste le comparable 3 qui est très bon au niveau de l582058211455582201:41:13.220 --> 01:41:14.9205823'état. Les deux premiers, c'est bon.582458251456582601:41:15.360 --> 01:41:17.6005827Et il y a le comparable 4, donc, qui est dans un état moyen.582858291457583001:41:18.100 --> 01:41:21.1005831Et ils n'ont toutes aucune piscine creusée comme le sujet.583258331458583401:41:23.680 --> 01:41:28.0405835Donc, maintenant, si on commence donc avec la grille du premier,583658371459583801:41:30.920 --> 01:41:35.8805839le prix de vente, donc, comme on a dit, c'était 435 000 pour le premier comparable.584058411460584201:41:36.560 --> 01:41:42.6405843Donc, ici en soi, on va aller faire un ajustement qui est dit584458451461584601:41:42.660 --> 01:41:46.0605847ici dans ce cas-là.584858491462585001:41:48.240 --> 01:41:52.6005851Il n'y a aucun ajustement qui est fait sauf pour la période de temps et conditions585258531463585401:41:52.620 --> 01:41:55.1205855du marché. C'est-à-dire qu'ici, tous les ajustements, c'est zéro.585658571464585801:41:55.880 --> 01:41:58.5605859La seule chose qu'on va venir faire ici, c'est qu'on va aller ajuster.586058611465586201:41:58.660 --> 01:42:01.7205863C'est-à-dire que la vente s'est faite le 1er juillet 2026 et là,586458651466586601:42:01.920 --> 01:42:07.4005867c'est en novembre 2026. donc juillet à août, septembre,586858691467587001:42:07.520 --> 01:42:13.6005871octobre, novembre donc 4 mois donc 435 000 qu'on va aller multiplier par le 0.17587258731468587401:42:13.620 --> 01:42:19.5805875multiplié par le 4 mois qui va nous donner un montant additionnel de 2958 dû à la587658771469587801:42:19.600 --> 01:42:25.5805879différence de temps et là ça ici on l'ajoute donc au prix de vente du588058811470588201:42:25.600 --> 01:42:30.3605883comparable étant donné que bon on considère que cette propriété là aujourd'hui elle588458851471588601:42:30.380 --> 01:42:34.9805887se vendrait 2958 plus cher étant donné que, bon, c'est une vente qui date des 4588858891472589001:42:35.000 --> 01:42:40.1805891mois. Donc là, ça, ça nous donne donc l'ajustement ici de plus 2958 et là,589258931473589401:42:40.200 --> 01:42:42.1405895ça nous donne donc le prix ajusté transactionnel.589658971474589801:42:43.760 --> 01:42:45.0005899Et là, maintenant, qu'est-ce qu'on fait ?590059011475590201:42:45.140 --> 01:42:47.8805903C'est qu'on va aller faire donc les ajustements des propriétés donc qui sont dites590459051476590601:42:47.900 --> 01:42:48.7005907additifs.590859091477591001:42:50.900 --> 01:42:54.0605911Localisation, c'est la même chose, c'est zéro ajustement.591259131478591401:42:54.680 --> 01:42:57.7805915Ici, donc l'air habitable, donc c'est-à-dire que là, notre sujet,591659171479591801:42:57.960 --> 01:43:01.4205919il y a 1200, le comparable, il y a 1250.592059211480592201:43:01.700 --> 01:43:06.0605923Donc, là, c'est-à-dire qu'on a un sujet qui a une superficie plus petite.592459251481592601:43:06.460 --> 01:43:09.5005927Donc, là, on va vraiment aller faire un ajustement qui est négatif,592859291482593001:43:09.580 --> 01:43:13.9405931fonction donc d'ajustement les 50 pieds carrés de différence,593259331483593401:43:14.220 --> 01:43:17.1005935modifiés par 150 par pieds carrés d'ajustement.593659371484593801:43:17.340 --> 01:43:19.6205939Et c'est un ajustement qui est négatif, donc de 7500.594059411485594201:43:20.640 --> 01:43:23.6605943Même chose pour le terrain, mais là, attention, le terrain,594459451486594601:43:23.700 --> 01:43:28.0405947on avait mentionné que on considère un ajustement nécessaire lorsqu'il y a une594859491487595001:43:28.060 --> 01:43:30.8405951différence qui est supérieure à 1 000 pieds carrés.595259531488595401:43:31.080 --> 01:43:32.4005955Et là, ça ne remplit aucunement la condition.595659571489595801:43:32.880 --> 01:43:34.6005959Donc, il n'y a pas d'ajustement qui est fait pour le terrain.596059611490596201:43:35.520 --> 01:43:40.7205963L'année de construction, on avait dit que c'était grosso modo 2 000 $ par différence596459651491596601:43:40.740 --> 01:43:42.6005967d'année de construction d'âge.596859691492597001:43:42.680 --> 01:43:45.6205971Donc, 2008-2007, donc là, on a juste de 2 000.597259731493597401:43:45.860 --> 01:43:49.4605975Là, c'est le sujet qui est plus récent par rapport au comparable.597659771494597801:43:50.420 --> 01:43:55.5005979Donc, on doit augmenter la valeur du comparable pour qu'il se reflète le côté plus598059811495598201:43:55.520 --> 01:43:57.8205983récent du sujet. Donc, c'est pour ça qu'ici, on fait plus 2 000 $,598459851496598601:43:57.840 --> 01:43:59.2205987donc 2 000 $ par année de différence.598859891497599001:44:00.480 --> 01:44:03.5805991Ensuite, l'état, c'est le même état, donc aucun ajustement.599259931498599401:44:04.700 --> 01:44:06.3805995Le nombre de chambres, pas d'ajustement non plus.599659971499599801:44:07.040 --> 01:44:11.9405999Bon, une salle de bain complète et une salle d'eau.600060011500600201:44:12.040 --> 01:44:14.7406003Donc, les deux sont identiques à ce niveau-là, donc il n'y a pas d'ajustement.600460051501600601:44:14.840 --> 01:44:20.4806007Mais en soi, ça serait 12 000 $ par salle de bain et 6 000 $ par salle d'eau.600860091502601001:44:20.560 --> 01:44:22.5206011Mais là, la différence ici, c'est zéro, donc ça reste zéro.601260131503601401:44:23.460 --> 01:44:25.9606015Maintenant, le sous-sol partiel par rapport à fini.601660171504601801:44:25.980 --> 01:44:30.5006019Donc, la valeur partielle, on l'avait vu, c'était 10 000 et la valeur finie,602060211505602201:44:30.640 --> 01:44:33.8406023c'est 20 000. Et là, on sait que là, c'est le sujet qui est partiel.602460251506602601:44:33.940 --> 01:44:37.7406027Donc, il faut venir pénaliser le comparable vu que lui est fini.602860291507603001:44:38.480 --> 01:44:40.4406031Donc, de 10 000. Donc, moins 10 000 ici.603260331508603401:44:40.660 --> 01:44:42.8206035Et là, ça, c'est simple. Les valeurs qui sont ici finies,603660371509603801:44:42.920 --> 01:44:44.6806039c'est ceux-là qui sont dans les hypothèses ici.604060411510604201:44:47.300 --> 01:44:48.8606043Donc, valeurs finies, partiel.604460451511604601:44:49.000 --> 01:44:51.6006047Donc, c'est vraiment les valeurs qui sont utilisées pour faire la grille d604860491512605001:44:51.620 --> 01:44:52.4206051'ajoutement.605260531513605401:45:00.720 --> 01:45:02.8406055Donc, ici, c'est ça. Sous-sol partiel fini.605660571514605801:45:03.100 --> 01:45:06.2406059Et là, le garage qui est simple, simple, donc pas d'ajustement à ce niveau-là.606060611515606201:45:06.300 --> 01:45:08.0406063Mais en soi, c'est parce que là, c'est la valeur simple,606460651516606601:45:08.200 --> 01:45:11.4606067moins valeur simple. Donc, c'est 30 000 moins 30 000 qui donne 0 $ d'ajustement.606860691517607001:45:12.780 --> 01:45:16.3206071Et là, ici, maintenant, est-ce qu'il y a une piscine creusée ?607260731518607401:45:16.520 --> 01:45:18.8606075Les deux n'ont aucune piscine creusée, donc pas d'ajustement.607660771519607801:45:19.140 --> 01:45:21.5806079Et là, ça nous donne la composante non immobilière.608060811520608201:45:21.640 --> 01:45:24.7206083Il n'y a aucune composante qui a été mise lors de la vente.608460851521608601:45:24.840 --> 01:45:28.8206087Donc, aucun ajoutement. à ce niveau-là et là, ça nous donne donc justement une608860891522609001:45:28.840 --> 01:45:34.3206091valeur de 422 458 donc de total.609260931523609401:45:46.680 --> 01:45:49.1806095Donc, la valeur est réduite à cause de la différence.609660971524609801:45:49.620 --> 01:45:53.2406099Ici, le comparable donc sa valeur Donc, l'indication de valeur du comparable,610061011525610201:45:53.360 --> 01:45:58.0206103c'est 422 458. Et là, qu'est-ce qu'on doit faire maintenant à ce niveau-là ?610461051526610601:45:58.560 --> 01:46:03.4606107C'est que tous les ajustements, donc ici, le net, donc qu'on appelle,610861091527611001:46:03.520 --> 01:46:05.6606111c'est la somme algébrique de tous les ajustements.611261131528611401:46:05.780 --> 01:46:07.5406115Donc, c'est-à-dire, c'est la sommation de tous les ajustements.611661171529611801:46:08.540 --> 01:46:14.1006119C'est moins 12 542. Donc, ici, c'est simplement la somme de tout ça ici.612061211530612201:46:15.280 --> 01:46:19.2806123Et ça, ici, on le calcule en faisant simplement le...612461251531612601:46:19.300 --> 01:46:20.7206127Donc, là, ici, c'est H6.612861291532613001:46:22.820 --> 01:46:24.4806131Donc, H6, on va voir, c'est ça.613261331533613401:46:24.560 --> 01:46:25.4006135Donc, c'est le prix de vente.613661371534613801:46:25.520 --> 01:46:29.5806139Donc, c'est-à-dire que c'est l'ajustement par rapport au prix de vente.614061411535614201:46:29.880 --> 01:46:31.4806143C'est quoi en pourcentage ? Donc, ça, c'est le net.614461451536614601:46:31.920 --> 01:46:33.0206147Et là, qu'est-ce que ça nous dit ?614861491537615001:46:33.060 --> 01:46:38.2806151C'est qu'en soi, le net, si on va avoir un comparable, donc qu'on n'ajuste pas trop,615261531538615401:46:38.360 --> 01:46:39.8806155il faut que ce soit inférieur à 15 %.615661571539615801:46:39.900 --> 01:46:44.4006159Donc, c'est-à-dire que si ça ici, ça dépasserait 15 %, bien,616061611540616201:46:44.520 --> 01:46:47.1006163ça dépasse un peu, donc, le repas qu'on pourrait accepter,616461651541616601:46:47.140 --> 01:46:50.3006167donc, en fait, l'ajustement. Donc, ça permet donc de limiter certains ajustements616861691542617001:46:50.320 --> 01:46:56.4606171trop importants. Le brut, c'est simplement donc la somme des valeurs absolues617261731543617401:46:56.480 --> 01:46:59.7006175donc des ajustements. C'est-à-dire que là, on prend tous les ajustements qu'on a,617661771544617801:46:59.780 --> 01:47:01.3006179on les ramène positifs et on fait la somme.618061811545618201:47:01.460 --> 01:47:06.3406183Et là, ça nous donne 22 000 et on divise par la même chose,618461851546618601:47:06.440 --> 01:47:10.3206187donc c'est-à-dire ici le prix de vente donc comparable et ça nous permet donc de618861891547619001:47:10.340 --> 01:47:14.2206191voir que la somme donc des valeurs absolues donc de tous les ajustements,619261931548619401:47:14.460 --> 01:47:16.9206195ça représente 5,2 % donc du prix de vente.619661971549619801:47:17.960 --> 01:47:22.3806199Et ça, ça doit donc au-delà de 25 %, c'est problématique.620062011550620201:47:25.520 --> 01:47:27.6006203Et ici, donc, ça nous donne un sujet.620462051551620601:47:28.120 --> 01:47:30.7806207Donc, ici, le nombre d'ajustements qui sont non nuls, c'est 4.620862091552621001:47:31.380 --> 01:47:36.4006211Et le dollar par pied carré de l'indication, donc c'est 352 dollars.621262131553621401:47:38.020 --> 01:47:42.0206215Ici, donc, dépendamment de c'est quoi les autres ajoutements,621662171554621801:47:42.040 --> 01:47:47.4806219Donc, vous pouvez vraiment classer la qualité des ajustements ici en fonction de ces622062211555622201:47:47.500 --> 01:47:50.4206223critères-là. Et c'est comme ça, donc, avec ça ici qu'on va déterminer la622462251556622601:47:50.440 --> 01:47:55.5006227pondération, dépendamment du nombre d'ajustements qu'on va avoir fait et de plein d622862291557623001:47:55.520 --> 01:47:57.5006231'autres facteurs. Mais en soi, le comparable est viable.623262331558623401:47:58.060 --> 01:48:01.4006235Et là, ici, donc, on irait faire la même chose.623662371559623801:48:01.540 --> 01:48:04.0606239C'est-à-dire que là, on aurait, par exemple,624062411560624201:48:07.320 --> 01:48:09.0606243une propriété, donc c'est la même chose.624462451561624601:48:09.340 --> 01:48:12.9006247Ici, c'est correct. avec, là, c'est novembre et là, c'est 1er mai,624862491562625001:48:12.980 --> 01:48:16.3006251donc, 2026, le comparable. Donc, là, c'est six mois de différence.625262531563625401:48:16.500 --> 01:48:18.2006255Donc, on va aller faire un ajustement de six mois ici.625662571564625801:48:18.340 --> 01:48:19.9406259Donc, l'ajustement temporel qui est le plus important.626062611565626201:48:22.020 --> 01:48:23.5606263La localisation, c'est similaire.626462651566626601:48:23.740 --> 01:48:25.1606267Une différence, donc, au niveau de l'air.626862691567627001:48:25.280 --> 01:48:27.6406271Donc, ça, ici, en soi, c'est sensiblement la même chose.627262731568627401:48:27.760 --> 01:48:30.9606275Donc, vous voyez qu'ici, l'ajustement, il n'y a aucune salle d'eau.627662771569627801:48:31.100 --> 01:48:34.0006279Donc, on va aller faire, donc, cet ajustement-là.628062811570628201:48:35.860 --> 01:48:37.0606283Est-ce que c'était clair, donc, pour ça ?628462851571628601:48:37.440 --> 01:48:39.5406287Voulez-vous que je pense que ce n'est pas...628862891572629001:48:42.740 --> 01:48:44.2406291Oui, c'est clair. C'est clair.629262931573629401:48:44.600 --> 01:48:46.7006295Donc, on refait ça pour les quatre comparables en soi.629662971574629801:48:46.940 --> 01:48:49.6206299C'est pour ça que c'est important d'avoir bien les hypothèses spécifiées.630063011575630201:48:52.260 --> 01:48:55.4406303Ici, admettons, on prendrait, c'est une dernière fois, le garage.630463051576630601:48:55.980 --> 01:49:00.5406307Le sujet, c'est simple. Et le comparable, donc, il n'y a aucun garage.630863091577631001:49:00.760 --> 01:49:04.9406311Donc là, c'est-à-dire que là, notre sujet, il faut qu'on ajuste le comparable,631263131578631401:49:05.040 --> 01:49:08.0006315donc ici, à la hausse, pour te rendre compte du fait que notre sujet a un garage631663171579631801:49:08.020 --> 01:49:10.1006319simple. Donc, on va aller prendre la valeur simple.632063211580632201:49:10.580 --> 01:49:12.7806323moins la valeur d'aucun garage, donc on ajoute 30 000.632463251581632601:49:12.980 --> 01:49:15.8806327On avait dit, par rapport à aucun garage, un garage simple,632863291582633001:49:15.980 --> 01:49:18.1406331c'est 30 000 de valeur, donc on va ajouter un comparable de 30 000.633263331583633401:49:19.380 --> 01:49:21.3006335Et là, à la fin, on arrive à la réconciliation.633663371584633801:49:22.280 --> 01:49:26.3206339Et là, ici, qu'est-ce qui nous permet de…634063411585634201:49:26.340 --> 01:49:30.1806343Bon, là, on a utilisé la méthode 40, 35, 25.634463451586634601:49:30.440 --> 01:49:36.6806347Donc, dépendamment de quel scénario vous utilisez, il n'y a pas nécessairement634863491587635001:49:36.700 --> 01:49:39.4606351de… Mais il faut forcément donc ranker les comparables,635263531588635401:49:39.580 --> 01:49:42.1606355donc du plus adapté au moins adapté.635663571589635801:49:43.420 --> 01:49:48.6606359Donc ici, en soi, donc pourquoi on prend le premier ?636063611590636201:49:48.780 --> 01:49:52.0806363Donc le premier, c'est qu'ils sont très similaires, donc c'est très récent.636463651591636601:49:52.580 --> 01:49:58.8806367Et là, si vous regardez donc l'ajustement donc ici,636863691592637001:50:00.500 --> 01:50:07.0006371est de... Donc, c'est ça. Dépendamment de la quantité de la637263731593637401:50:07.020 --> 01:50:10.7206375valeur du pourcentage du net, vous allez ranker les comparables dans l'ordre comme637663771594637801:50:10.740 --> 01:50:13.5406379ça ici. Aussi, de la quantité d'ajoutements.638063811595638201:50:13.660 --> 01:50:16.7606383Il n'y a pas nécessaire de règles claires, mais qu'est-ce qui vous permet ici,638463851596638601:50:16.840 --> 01:50:20.4606387c'est que la valeur que vous allez avoir ici pour l'indication,638863891597639001:50:20.580 --> 01:50:23.6206391qui est la valeur ici après tous les ajustements que vous allez avoir fait,639263931598639401:50:24.100 --> 01:50:26.1406395vous allez les pondérer par639663971599639801:50:27.780 --> 01:50:30.160639940%, 35%, 20% ou 5%, dépendamment de ce que vous utilisez,640064011600640201:50:30.240 --> 01:50:32.3406403parce que vous pouvez utiliser, par exemple, une pondération égale.640464051601640601:50:32.860 --> 01:50:34.7006407Et là, on voit que ça l'influence à la valeur quand même beaucoup.640864091602641001:50:36.080 --> 01:50:38.4806411Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire, il faut juste l'expliquer.641264131603641401:50:38.620 --> 01:50:41.7806415Donc, ça ici, c'est quand même conservateur dans la mesure où vous pondérez un bon641664171604641801:50:42.780 --> 01:50:44.2206419comparable de façon plus importante.642064211605642201:50:44.520 --> 01:50:46.9006423Le deuxième meilleur, vous le pondérez aussi quand même important.642464251606642601:50:47.020 --> 01:50:51.2006427Puis le dernier, en supposant qu'il est moins bon, vous le pondérez de façon plus642864291607643001:50:51.220 --> 01:50:53.7606431faible. Donc, comme là ici, on voit, il y a un net de moins 20%.643264331608643401:50:53.780 --> 01:50:55.6206435Donc, C'est au-delà du repère.643664371609643801:50:56.140 --> 01:50:58.3206439Donc, là, on pourrait donc appliquer une méthode de 5 %.644064411610644201:50:58.340 --> 01:51:03.9406443Donc, dans ce cas-là ici, dépendamment de c'est quoi, vous pourriez donc,644464451611644601:51:06.740 --> 01:51:08.4406447c'est vraiment le choix.644864491612645001:51:10.800 --> 01:51:13.5606451Si on prend pour hypothèse, mettons que vous avez un seul comparable qui est très645264531613645401:51:13.580 --> 01:51:15.2006455bon, bon, le prudent peut être adapté.645664571614645801:51:15.740 --> 01:51:17.1206459Donc, il n'y a pas vraiment de règles.646064611615646201:51:17.940 --> 01:51:20.1206463Je pense que 40, 35, 25, c'est bien.646464651616646601:51:20.460 --> 01:51:24.0406467Mais encore une fois, on peut y aller avec des, si elles sont toutes de bonne646864691617647001:51:24.060 --> 01:51:26.5806471qualité, par exemple, elles auraient toutes le même net et le même brut,647264731618647401:51:26.880 --> 01:51:30.9206475donc qualité haute, bien 25, 25, 25, 25, ça pourrait être adapté également.647664771619647801:51:31.900 --> 01:51:35.7206479Et là, ça ici, ça vous permet donc de calculer la contribution à la valeur648064811620648201:51:35.740 --> 01:51:39.4206483marchande, donc du comparable 1, 40 % fois l'indication,648464851621648601:51:40.240 --> 01:51:44.0806487ensuite 35 % fois l'indication et ainsi de suite.648864891622649001:51:44.240 --> 01:51:49.1806491Et là, ça vous permet donc d'avoir la contribution totale de 435 000.649264931623649401:51:50.740 --> 01:51:53.9006495Et là, ici, vous ramenez ça, donc, en pied carré, donc,649664971624649801:51:54.060 --> 01:51:59.3006499et ça vous donne, donc, une valeur de 363 $, donc, de valeur marchande par pied650065011625650201:51:59.320 --> 01:52:04.9406503carré, donc, d'adaptable. Donc, c'est ça ici.650465051626650601:52:05.140 --> 01:52:08.5006507Et là, vous pouvez, donc, aller mesurer aussi, donc, la cohérence,650865091627651001:52:08.580 --> 01:52:09.6406511donc, ici, dans ce cas-là.651265131628651401:52:11.480 --> 01:52:15.6006515Donc ici, on voit que la valeur conclue, donc c'est 363.651665171629651801:52:16.160 --> 01:52:18.8006519Le comparable minimum, c'est 341.652065211630652201:52:18.980 --> 01:52:20.7206523Le comparable maximum, c'est 361.652465251631652601:52:21.480 --> 01:52:26.3006527Donc la moyenne, c'est 351. Donc on est plus 3,4 %.652865291632653001:52:27.580 --> 01:52:29.9406531Donc c'est collé avec un sujet qui est en meilleur état.653265331633653401:52:30.060 --> 01:52:31.0806535Donc ici, il n'y a rien d'anormal.653665371634653801:52:35.140 --> 01:52:37.4006539Vous pouvez faire donc des analyses de sensibilité aussi.654065411635654201:52:37.420 --> 01:52:41.9206543mettez en soi vraiment le… qu'est-ce qui est important donc c'est que vous accordez654465451636654601:52:41.940 --> 01:52:44.5406547une pondération qui est appropriée dépendamment du comparable que vous avez.654865491637655001:52:47.080 --> 01:52:50.8206551Ça ici, je vais le mettre sur le module après le Excel qui est ici.655265531638655401:52:50.980 --> 01:52:53.1006555En soi, c'est vraiment le cas donc qui est détaillé dans les slides.655665571639655801:52:54.600 --> 01:52:58.2206559Est-ce qu'il y avait des questions sur ça donc, ce serait la première partie donc656065611640656201:52:58.240 --> 01:53:01.9206563des comparables. Donc en soi, dans le TP, c'est ça qui est appliqué également.656465651641656601:53:07.640 --> 01:53:12.4406567S'il n'y a pas d'autres questions, vous allez avoir le TP sur le module.656865691642657001:53:12.600 --> 01:53:16.0406571Je vais vous l'envoyer aussi par courriel après le cours avec l'énoncé.657265731643657401:53:16.980 --> 01:53:18.4606575Vous allez voir, il est plus court que le premier.657665771644657801:53:20.220 --> 01:53:22.4606579J'ai vu comment faire. Comme quoi, c'était un petit peu trop long.658065811645658201:53:22.580 --> 01:53:24.1206583J'ai ajusté un petit peu en conséquence.658465851646658601:53:25.420 --> 01:53:27.7606587C'est la première fois que le cours est donné comme ça.658865891647659001:53:29.480 --> 01:53:31.9606591Vous allez voir aussi l'examen final va être plus court également.659265931648659401:53:33.060 --> 01:53:35.3006595S'il n'y a pas d'autres questions, je vais terminer la séance.659665971649659801:53:35.320 --> 01:53:37.8806599là. Mais une petite question, moi c'était quand même de revenir pour,660066011650660201:53:37.920 --> 01:53:40.9606603mettons, sur une comparable si possible, mettons, comparable 1.660466051651660601:53:41.640 --> 01:53:45.7206607Est-ce que dans le travail, il va falloir aussi inscrire,660866091652661001:53:45.820 --> 01:53:46.6206611mettons, toutes661266131653661401:53:48.140 --> 01:53:50.5606615les formules de texte, parce que, mettons, le calcul littéral,661666171654661801:53:50.700 --> 01:53:53.6006619c'est bon, je comprends, pour citer, mettons, nos sources exactement,662066211655662201:53:53.820 --> 01:53:54.6206623puis nos ajustements, mais...662466251656662601:53:54.620 --> 01:53:57.9206627En soi, c'est juste pour une indication, ça, là.662866291657663001:53:58.340 --> 01:54:02.2206631Ok, c'est ça. En soi, mettons, dans le TP, dans le temps de traité,663266331658663401:54:02.320 --> 01:54:07.0206635ce serait ça ici, la première, l'ajustement réel, donc c'est-à-dire la formule663666371659663801:54:07.040 --> 01:54:11.3806639Excel, puis tu sais, maintenant, à la limite, peut-être un mini-texte de664066411660664201:54:11.400 --> 01:54:13.1006643raisonnement, mais tu as en soi juste cette colonne-là,664466451661664601:54:13.260 --> 01:54:14.3406647puis cette colonne-là serait correct.664866491662665001:54:15.000 --> 01:54:17.8006651OK. Et à la fin, tu mets le prix ajusté transactionnel ici.665266531663665401:54:17.900 --> 01:54:19.8606655Oui. OK, merci. C'est bon, parfait, merci.665666571664665801:54:20.080 --> 01:54:24.2206659Parfait, yes. Puis, en fait, pour le TP, on a deux semaines,666066611665666201:54:24.440 --> 01:54:28.1406663c'est bien. Oui, c'est ça, donc je le donne aujourd'hui pour que vous ayez deux666466651666666601:54:28.160 --> 01:54:30.3806667semaines, donc c'est ça. Vous allez voir, il est pas mal plus court,666866691667667001:54:30.480 --> 01:54:35.5206671donc il est pas aussi long que le premier, donc ça devrait bien aller parfait on667266731668667401:54:35.540 --> 01:54:39.2406675peut le remettre par courriel aussi toujours comme la première fois parfait super667666771669667801:54:39.260 --> 01:54:43.2406679bien certain merci bon ben bonne soirée merci beaucoup bonne soirée6680