Repository Public
1WEBVTT2Kind: chapters3400:00:00.000 --> 00:08:12.0005Avant le cours : accueil des participants (le cours commence à 8:12)6700:08:12.000 --> 00:09:27.0008Ouverture : retour sur l’examen intra, TP2 remis plus tôt, plan de la séance91000:09:27.000 --> 00:11:54.00011Question : les résultats de l’examen intra sont-ils visibles sur Moodle ?121300:11:54.000 --> 00:12:40.00014Objectifs : distinguer prix, coût et valeur ; justifier la méthode ; produire une grille d’ajustements151600:12:40.000 --> 00:13:21.00017La méthode de comparaison parmi les trois méthodes : la norme no 1 de l’OEAQ181900:13:21.000 --> 00:14:38.00020Définition : des biens similaires réellement vendus, ajustés pour les différences212200:14:38.000 --> 00:15:38.00023L’ancrage sur le prix demandé : Northcraft et Neale (1987)242500:15:38.000 --> 00:17:42.00026Offre rigide, demande mobile ; pourquoi il faut ajuster : unicité, durabilité, indivisibilité, marché mince272800:17:42.000 --> 00:19:30.00029Le principe de substitution et ses hypothèses303100:19:30.000 --> 00:20:38.00032L’intuition de l’acheteur qui magasine : refuser 460 000 $ quand le voisin a payé 435 000 $333400:20:38.000 --> 00:22:49.00035Quand la substitution manque : marché mince, bien unique, transition rapide, information fermée363700:22:49.000 --> 00:24:50.00038Les autres principes mobilisés : contribution, anticipation, changement, conformité, rendements décroissants394000:24:50.000 --> 00:25:55.00041Valeur contributive ≠ coût : la piscine creusée424300:25:55.000 --> 00:28:14.00044Le modèle hédonique (Rosen, 1974) : la formule, symbole par symbole454600:28:14.000 --> 00:31:08.00047Lire les coefficients : 150 $/pi² d’aire habitable, 30 000 $ pour un garage, effet temporel par mois484900:31:08.000 --> 00:32:11.00050Question : la valeur d’une salle de bain dépend-elle du secteur ?515200:32:11.000 --> 00:35:32.00053Moindres carrés, droite d’ajustement et R² : douze unifamiliales de Hull545500:35:32.000 --> 00:38:14.00056Conditions favorables et défavorables à la méthode ; synthèse du bloc 1575800:38:14.000 --> 00:42:00.00059Bloc 2 — Le processus en sept étapes : sujet, marché, unité, recherche, vérification, sélection, ajustement, réconciliation606100:42:00.000 --> 00:43:16.00062Question : qu’est-ce qu’une unité de comparaison ?636400:43:16.000 --> 00:44:51.00065Sources québécoises : Registre foncier (1,50 $ par document depuis avril 2026), Centris, JLR, rôle d’évaluation666700:44:51.000 --> 00:47:59.00068Sources complémentaires : SCHL (taux de croissance mensuel pour l’ajustement temporel), courtiers, inspection, dossiers du bureau697000:47:59.000 --> 00:51:15.00071Vérifier une vente : plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition727300:51:15.000 --> 00:53:13.00074Transactions à exclure ou à ajuster : famille, contrainte, financement non conventionnel, inclusions, motivation757600:53:13.000 --> 00:56:32.00077Le comparable idéal : même secteur, vente de moins de 6 mois (12 à 18 en marché stable), similarité physique, vente libre, même usage787900:56:32.000 --> 00:59:54.00080L’entonnoir de sélection : filtre dur, filtre de proximité, score d’ajustements818200:59:54.000 --> 01:00:27.00083Combien de comparables ? Trois au minimum ; règle du cours : trois à cinq pondérés selon leur qualité848501:00:27.000 --> 01:02:29.00086Unités de comparaison courantes et règle des 3 % : le $/pi² des quatre comparables878801:02:29.000 --> 01:03:57.00089Repères de marché (Centris, APCIQ, SCHL) et conventions d’ajustement du cours909101:03:57.000 --> 01:05:26.00092Exercice « 4 parmi 8 » : huit ventes candidates à Hull939401:05:26.000 --> 01:08:11.00095Décisions : écarter E (lien de dépendance), F (secteur), G (deux étages, 1 700 pi²), H (ajustement temporel dominant)969701:08:11.000 --> 01:08:43.00098Synthèse du bloc 2 : aucune source ne suffit seule, vérifier avant de comparer, sélectionner en entonnoir, dater le marché9910001:08:43.000 --> 01:12:11.000101Bloc 3 — Les huit critères : cinq transactionnels en séquence, trois de propriété additifs10210301:12:11.000 --> 01:15:26.000104Critère 1 : droits de propriété — pleine propriété, bail emphytéotique, copropriété divise, servitudes10510601:15:26.000 --> 01:16:09.000107Le contexte québécois : user, percevoir les fruits, disposer10810901:16:09.000 --> 01:18:12.000110Critère 2 : conditions de financement — reprise de balance, financement créatif, crédit vendeur, taux sous le marché11111201:18:12.000 --> 01:19:48.000113Critère 3 : conditions de vente — lien de dépendance (exclure), vente forcée (exclure ou ajuster à la hausse), motivation spéciale, vente en bloc11411501:19:48.000 --> 01:21:08.000116Critère 4 : dépenses à engager immédiatement après l’achat11711801:21:08.000 --> 01:21:47.000119Critère 5 : le temps (conditions de marché)12012101:21:47.000 --> 01:23:10.000122Critère 6 : la localisation, en pourcentage du prix ajusté transactionnel12312401:23:10.000 --> 01:24:38.000125Critère 7 : caractéristiques physiques du terrain et du bâtiment12612701:24:38.000 --> 01:25:30.000128Critère 8 : composantes non immobilières (électroménagers, rideaux, stores, spa)12913001:25:30.000 --> 01:28:40.000131L’ordre d’application : la cascade du prix de vente à l’indication de valeur13213301:28:40.000 --> 01:30:34.000134Bloc 4 — Le cas du bungalow de Hull dans Excel : le catalogue d’ajustements13513601:30:34.000 --> 01:31:13.000137Âge effectif (2 000 $ par année d’écart) et état (très bon −8 000 $, moyen +12 000 $ par rapport à bon)13813901:31:13.000 --> 01:33:52.000140Question : d’où viennent les valeurs du catalogue d’ajustements ?14114201:33:52.000 --> 01:37:40.000143Chambres 10 000 $, salle de bain 12 000 $, salle d’eau 6 000 $, sous-sol fini 20 000 $, garage simple 30 000 $ et double 45 000 $, piscine creusée 25 000 $14414501:37:40.000 --> 01:39:26.000146Le mandat et le sujet : bungalow 2008 de 1 200 pi² à Hull, pleine propriété, évalué au 1er novembre 2026, prêteur exigeant trois ventes closes14714801:39:26.000 --> 01:41:24.000149Les quatre comparables retenus : prix, dates, conditions de vente et de financement, caractéristiques15015101:41:24.000 --> 01:42:55.000152Grille du comparable 1 : 435 000 $, seul ajustement transactionnel = 4 mois × 0,17 % (+2 958 $)15315401:42:55.000 --> 01:45:58.000155Ajustements de propriété : aire habitable −7 500 $, terrain sous le seuil, âge +2 000 $, sous-sol fini −10 000 $ → indication 422 458 $15615701:45:58.000 --> 01:47:28.000158Ajustement net (−12 542 $, −2,9 %) et brut (5,2 %) : seuils de 15 % et 25 %15916001:47:28.000 --> 01:49:19.000161Nombre d’ajustements non nuls (4), $/pi² de l’indication (352 $) ; comparables 2 à 4 : six mois, salle d’eau manquante, garage +30 000 $16216301:49:19.000 --> 01:52:02.000164Réconciliation : pondération 40 / 35 / 20 / 5 ou égale ; valeur conclue 435 000 $, soit 363 $/pi²16516601:52:02.000 --> 01:52:48.000167Vérifier la cohérence : 363 $/pi² contre 341–361 (moyenne 351, +3,4 %), cohérent avec un sujet en meilleur état ; sensibilité16816901:52:48.000 --> 01:53:35.000170Clôture : gabarit Excel et énoncé du TP2 sur Moodle et par courriel ; TP et examen final raccourcis17117201:53:35.000 --> 01:54:55.211173Question : faut-il inscrire les formules dans la grille du TP2 ? Remise dans deux semaines, par courriel174