spb/uqo-imm1003

Co-Authored-By: Claude Fable 5.1 <noreply@anthropic.com>

modified README.md +9 −9

				@@ -14,7 +14,7 @@
14	| **Santé** | `GET /api/health` → `{"ok":true,"started":…,"root":…,"uptime":…}` |	14	| **Santé** | `GET /api/health` → `{"ok":true,"started":…,"root":…,"uptime":…}` |
15	| **Dépôt** | `gitsrv:~/srv/git/uqo-imm1003.git` (spbgit, git.spboucher.ai) |	15	| **Dépôt** | `gitsrv:~/srv/git/uqo-imm1003.git` (spbgit, git.spboucher.ai) |
16	| **Auteur / contact** | **Simon-Pierre Boucher** — contact@spboucher.ai |	16	| **Auteur / contact** | **Simon-Pierre Boucher** — contact@spboucher.ai |
17	−| **Version publiée** | v2 « refonte majeure » — build du 2026-09-23 18:25:03, déployée le 2026-09-05 23:37 |	17	+| **Version publiée** | v2 « refonte majeure » — build du 2026-09-23 23:14:52, déployée le 2026-09-05 23:37 |
18		18
19	---	19	---
20		20
				@@ -60,7 +60,7 @@ généré à la main : on modifie le LaTeX, on reconstruit, on redéploie (voir
60		60
61	## 2. Ce que contient le site	61	## 2. Ce que contient le site
62		62
63	−Statistiques du build publié (`dist/data/meta.json`, build `2026-09-23 18:25:03`) :	63	+Statistiques du build publié (`dist/data/meta.json`, build `2026-09-23 23:14:52`) :
64		64
65	| Indicateur | Valeur |	65	| Indicateur | Valeur |
66	|---|---|	66	|---|---|
				@@ -77,11 +77,11 @@ Statistiques du build publié (`dist/data/meta.json`, build `2026-09-23 18:25:03
77	| Explorateurs interactifs insérés dans les séances | 9 |	77	| Explorateurs interactifs insérés dans les séances | 9 |
78	| Générateurs de problèmes d'entraînement | 13 |	78	| Générateurs de problèmes d'entraînement | 13 |
79	| Séquences (jeu de remise en ordre) | 6 |	79	| Séquences (jeu de remise en ordre) | 6 |
80	−| Entrées de l'index de recherche plein texte | 2 345 |	80	+| Entrées de l'index de recherche plein texte | 2 406 |
81	| Diapositives (PDF, une par séance) | 14 |	81	| Diapositives (PDF, une par séance) | 14 |
82	| Travaux pratiques publiés (énoncé PDF + gabarit Excel) | 3 |	82	| Travaux pratiques publiés (énoncé PDF + gabarit Excel) | 3 |
83	| Rapport marché de l'habitation | 21 sections · 67 figures SVG · 28 tableaux |	83	| Rapport marché de l'habitation | 21 sections · 67 figures SVG · 28 tableaux |
84	−| Fichiers dans `dist/` | 456 (≈ 520 Mo) |	84	+| Fichiers dans `dist/` | 591 (≈ 831 Mo) |
85		85
86	**Publié** : notes intégrales des 14 séances, annexes, bibliographie, plan de cours (PDF), notes complètes (PDF),	86	**Publié** : notes intégrales des 14 séances, annexes, bibliographie, plan de cours (PDF), notes complètes (PDF),
87	diapositives (PDF), énoncés des TP et gabarits Excel, rapport marché (HTML + PDF + données HPI ACI xlsx + script	87	diapositives (PDF), énoncés des TP et gabarits Excel, rapport marché (HTML + PDF + données HPI ACI xlsx + script
				@@ -126,7 +126,7 @@ Le générateur ne les copie pas ; ne pas les ajouter à la main dans `dist/`.
126	annexes `A` … `F`), 67 figures SVG, 28 tableaux, valeurs clés, **explorateurs HPI ACI** (`data/hpi.json`) et	126	annexes `A` … `F`), 67 figures SVG, 28 tableaux, valeurs clés, **explorateurs HPI ACI** (`data/hpi.json`) et
127	**FRED** (`data/fred.json`), PDF complet et données sources dans `files/rapport/`.	127	**FRED** (`data/fred.json`), PDF complet et données sources dans `files/rapport/`.
128	- `/bibliographie` : bibliographie fusionnée du manuel et du rapport.	128	- `/bibliographie` : bibliographie fusionnée du manuel et du rapport.
129	−- `/recherche` : recherche plein texte côté client (`data/search.json`, 2 345 entrées).	129	+- `/recherche` : recherche plein texte côté client (`data/search.json`, 2 406 entrées).
130		130
131	### 3.5 Transversal	131	### 3.5 Transversal
132	- Thème clair UQO par défaut, thème sombre, taille de texte réglable, navigation clavier.	132	- Thème clair UQO par défaut, thème sombre, taille de texte réglable, navigation clavier.
				@@ -236,7 +236,7 @@ Ce qui est volontairement exclu : `cache/` du générateur (SVG TikZ et figures
236	| `recherche/` | 1 | 25 Ko | Recherche plein texte |	236	| `recherche/` | 1 | 25 Ko | Recherche plein texte |
237	| `ressources/` | 1 | 38 Ko | Téléchargements |	237	| `ressources/` | 1 | 38 Ko | Téléchargements |
238	| `seance/` | 14 | 3 Mo | Les 14 séances (`seance/01` … `seance/14`) |	238	| `seance/` | 14 | 3 Mo | Les 14 séances (`seance/01` … `seance/14`) |
239	−| `videos/` | 180 | 464 Mo | Séances vidéo : enregistrements Zoom (mp4/m4a hors git), sous-titres VTT, transcription synchronisée, chapitres, storyboard |	239	+| `videos/` | 315 | 775 Mo | Séances vidéo : enregistrements Zoom (mp4/m4a hors git), sous-titres VTT, transcription synchronisée, chapitres, storyboard |
240	| `index.html` | 1 | — | Accueil : héros, parties, calendrier, évaluations, accès rapides |	240	| `index.html` | 1 | — | Accueil : héros, parties, calendrier, évaluations, accès rapides |
241	| `404.html` | 1 | — | Page introuvable (servie avec le statut 404) |	241	| `404.html` | 1 | — | Page introuvable (servie avec le statut 404) |
242	| `manifest.webmanifest` | 1 | — | PWA (`name`, `short_name`, icônes, `theme_color #0f6180`) |	242	| `manifest.webmanifest` | 1 | — | PWA (`name`, `short_name`, icônes, `theme_color #0f6180`) |
				@@ -373,7 +373,7 @@ curl -s https://www.uqo-imm1003.app/api/health # uptime
373		373
374	- PM2 est configuré au démarrage (`pm2 startup`) sur tous les nœuds d'apps : l'app revient après un redémarrage.	374	- PM2 est configuré au démarrage (`pm2 startup`) sur tous les nœuds d'apps : l'app revient après un redémarrage.
375	- Le site est aussi surveillé par l'app MacLustr (macOS / iOS) via le registre `mld` (santé loopback + PM2).	375	- Le site est aussi surveillé par l'app MacLustr (macOS / iOS) via le registre `mld` (santé loopback + PM2).
376	−- Emplacement disque sur le nœud : `~/apps/uqo-imm1003/` (`server.mjs`, `package.json`, `README.md`, `dist/`, ≈ 520 Mo).	376	+- Emplacement disque sur le nœud : `~/apps/uqo-imm1003/` (`server.mjs`, `package.json`, `README.md`, `dist/`, ≈ 831 Mo).
377	- Si `mld status` montre `stale`/`offline` : `ssh <nœud> pm2 ls`, puis `mld deploy uqo-imm1003` (idempotent).	377	- Si `mld status` montre `stale`/`offline` : `ssh <nœud> pm2 ls`, puis `mld deploy uqo-imm1003` (idempotent).
378		378
379	## 11. Mettre à jour le contenu	379	## 11. Mettre à jour le contenu
				@@ -402,7 +402,7 @@ indexe le HTML de `dist/<cours>/seance/NN` pour son RAG.
402	- Polices servies localement ou via le CSS du site ; KaTeX pré-rendu (pas de CDN mathématique au chargement).	402	- Polices servies localement ou via le CSS du site ; KaTeX pré-rendu (pas de CDN mathématique au chargement).
403	- En-têtes de sécurité posés par `server.mjs` (§7) ; ngrok termine le TLS (`https://www.uqo-imm1003.app`).	403	- En-têtes de sécurité posés par `server.mjs` (§7) ; ngrok termine le TLS (`https://www.uqo-imm1003.app`).
404	- Performance : HTML < 300 Ko par séance avant compression, SVG compressés à la volée, cache long sur `/assets/` et	404	- Performance : HTML < 300 Ko par séance avant compression, SVG compressés à la volée, cache long sur `/assets/` et
405	− `/files/`, `ETag`/`304`. Un site complet pèse ≈ 520 Mo dont ≈ 18 Mo de PDF.	405	+ `/files/`, `ETag`/`304`. Un site complet pèse ≈ 831 Mo dont ≈ 18 Mo de PDF.
406	- Accessibilité : contrastes du thème UQO vérifiés, navigation clavier, `lang="fr-CA"`, lecture audio.	406	- Accessibilité : contrastes du thème UQO vérifiés, navigation clavier, `lang="fr-CA"`, lecture audio.
407		407
408	## 13. Identité visuelle	408	## 13. Identité visuelle
				@@ -420,7 +420,7 @@ indexe le HTML de `dist/<cours>/seance/NN` pour son RAG.
420	|---|---|	420	|---|---|
421	| 2026-08-28 | Manuels LaTeX IMM1003 / IMM1033 (`uqo-notes.sty`, `latexmk`) — base du contenu |	421	| 2026-08-28 | Manuels LaTeX IMM1003 / IMM1033 (`uqo-notes.sty`, `latexmk`) — base du contenu |
422	| 2026-09-04 → 05 (nuit) | v1 : générateur `_Site_web` (latex2html, TikZ→SVG, KaTeX, quiz, outils), `server.mjs`, premier déploiement `mld` |	422	| 2026-09-04 → 05 (nuit) | v1 : générateur `_Site_web` (latex2html, TikZ→SVG, KaTeX, quiz, outils), `server.mjs`, premier déploiement `mld` |
423	−| 2026-09-05 (soir) | **v2 « refonte majeure »** : thème UQO, brand.py, 9 explorateurs par cours, entraînement, jeux, carte, progression, notes/audio, rapport marché intégré (HPI + FRED) ; build `2026-09-23 18:25:03`, déployé à 23:37 sur M4M64b |	423	+| 2026-09-05 (soir) | **v2 « refonte majeure »** : thème UQO, brand.py, 9 explorateurs par cours, entraînement, jeux, carte, progression, notes/audio, rapport marché intégré (HPI + FRED) ; build `2026-09-23 23:14:52`, déployé à 23:37 sur M4M64b |
424	| 2026-09-06 | UQO-Chat (tuteur IA) indexe ce site pour son RAG (714 passages pour les deux cours) |	424	| 2026-09-06 | UQO-Chat (tuteur IA) indexe ce site pour son RAG (714 passages pour les deux cours) |
425	| 2026-09-06 | Dépôt spbgit `uqo-imm1003.git` créé : artefact déployé + instantané du générateur + ce README |	425	| 2026-09-06 | Dépôt spbgit `uqo-imm1003.git` créé : artefact déployé + instantané du générateur + ce README |
426		426

modified dist/data/meta.json +2 −2

				@@ -2,7 +2,7 @@
2	"course": "IMM1003",	2	"course": "IMM1003",
3	"title": "Éléments d’évaluation immobilière",	3	"title": "Éléments d’évaluation immobilière",
4	"term": "Automne 2026",	4	"term": "Automne 2026",
5	− "built": "2026-09-23T18:25:03",	5	+ "built": "2026-09-23T23:14:52",
6	"stats": {	6	"stats": {
7	"def": 87,	7	"def": 87,
8	"form": 27,	8	"form": 27,
				@@ -12,7 +12,7 @@
12	"quiz": 109,	12	"quiz": 109,
13	"words": 110717,	13	"words": 110717,
14	"gloss": 81,	14	"gloss": 81,
15	− "videos": 2,	15	+ "videos": 3,
16	"cards": 195,	16	"cards": 195,
17	"widgets": 9	17	"widgets": 9
18	},	18	},

modified dist/data/search.json +1 −1

				@@ -1 +1 @@
1	−[{"id": "p1-1", "url": "/seance/01/#p1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Combien vaut une maison? La question paraît banale — elle est en réalité redoutable. Le prix affiché sur une fiche Centris n'est qu'une demande du vendeur; le prix payé n'est qu'un fait ponctuel, parfois le fruit d'une surenchère émotive ou d'une vente pressée; le coût de construction, lui, ne garantit rien du tout. Entre ces trois notions — prix, coût, valeur — il existe des écarts que seule une démarche professionnelle rigoureuse permet de mesurer et d'expliquer. C'est précisément le métier de l'évaluateur agréé, et c'est l'objet de ce cours. Cette première séance pose les fondations : ce qu'est l'évaluation immobilière, qui a le droit de la pratiquer au Québec, dans quels contextes elle est requise, et à quoi ressemble le marché immobilier québécois dans lequel elle s'exerce.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-2", "url": "/seance/01/#p1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Définir l'évaluation immobilière et en dégager les caractéristiques essentielles (objectivité, indépendance, opinion motivée);", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-3", "url": "/seance/01/#p1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Décrire le rôle, les fonctions et le parcours de formation de l'évaluateur agréé au Québec, et le distinguer des autres professionnels de l'immobilier;", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-4", "url": "/seance/01/#p1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Identifier les contextes privés, publics et juridiques qui exigent une évaluation professionnelle;", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-5", "url": "/seance/01/#p1-5", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Expliquer l'importance économique de l'évaluation, notamment dans le financement hypothécaire et la fiscalité municipale;", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-6", "url": "/seance/01/#p1-6", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Nommer les principaux types de valeurs et de rapports d'évaluation, et situer les trois méthodes dans le processus en sept étapes;", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-7", "url": "/seance/01/#p1-7", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Dresser un panorama du marché immobilier québécois et de ses particularités, en particulier le marché de Gatineau–Ottawa.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-8", "url": "/seance/01/#p1-8", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Commençons par la définition qui servira d'assise à tout le cours.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-9", "url": "/seance/01/#p1-9", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "L'évaluation immobilière est l'acte de déterminer la valeur d'un droit de propriété immobilière à une date donnée, en tenant compte des conditions du marché, par un professionnel qualifié et indépendant.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "def-1-1", "url": "/seance/01/#def-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "definition", "title": "Définition 1.1 — évaluation immobilière", "text": "L'évaluation immobilière est l'acte de déterminer la valeur d'un droit de propriété immobilière à une date donnée, en tenant compte des conditions du marché, par un professionnel qualifié et indépendant.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-10", "url": "/seance/01/#p1-10", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Chaque mot de cette définition mérite qu'on s'y arrête, car chacun sera développé au fil des quatorze séances.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-11", "url": "/seance/01/#p1-11", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "D'abord, on évalue un droit de propriété◆On évalue un droit, pas seulement un objet physique., et non simplement un objet physique. La maison de brique que l'on visite n'est que le support matériel d'un faisceau de droits : le droit d'occuper, de louer, de vendre, d'hypothéquer, de léguer. Deux immeubles physiquement identiques peuvent avoir des valeurs très différentes si l'un est grevé d'une servitude de passage, d'un bail à long terme désavantageux ou d'une restriction d'usage. Cette manière de voir a une conséquence pratique immédiate : avant même de mesurer un bâtiment, l'évaluateur doit se demander quel droit on lui demande d'évaluer. Le droit évalué est le plus souvent la pleine propriété, mais il peut s'agir d'un droit démembré ou partiel — usufruit, emphytéose, copropriété divise ou indivise — et nous y reviendrons à la séance 4.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-12", "url": "/seance/01/#p1-12", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Ensuite, l'évaluation est rattachée à une date donnée, appelée date effective de l'évaluation. La valeur n'est jamais intemporelle : elle est la photographie d'un marché à un instant précis. Une maison de Gatineau évaluée à 380 000 $ en janvier 2020 pouvait légitimement valoir 520 000 $ deux ans plus tard, sans qu'aucune des deux conclusions ne soit erronée. La pandémie n'avait pas changé la maison d'un seul clou; elle avait changé le marché. Le principe de changement, étudié à la séance 3, formalise cette idée, et la date effective deviendra l'un des paramètres contractuels du mandat — elle peut d'ailleurs être passée (évaluation rétrospective, fréquente dans les litiges et les successions) ou, exceptionnellement, future (évaluation prospective d'un projet à construire).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-13", "url": "/seance/01/#p1-13", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Enfin, l'évaluation tient compte des conditions du marché et elle est produite par un professionnel qualifié et indépendant. Ces deux attributs distinguent l'évaluation professionnelle de l'estimation profane : l'opinion d'un voisin, d'un courtier pressé de conclure ou d'un algorithme en ligne ne constitue pas une évaluation au sens professionnel du terme. Le marché regorge pourtant d'« estimations » de toutes provenances, et une part du travail de l'évaluateur consiste justement à expliquer à son client pourquoi la sienne pèse davantage : parce qu'elle est indépendante, méthodique et engagée sous sa responsabilité professionnelle.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-15", "url": "/seance/01/#p1-15", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Les modèles d'évaluation automatisée (AVM, pour automated valuation models) — ceux qui affichent une « valeur estimée » sur les sites immobiliers — produisent des estimations statistiques instantanées à partir des ventes enregistrées. Ils sont utiles pour dégrossir un marché, et certains prêteurs les emploient pour des dossiers à faible risque. Mais ils ne voient ni l'état réel de l'immeuble, ni ses servitudes, ni la qualité de ses rénovations, et ils se dégradent vite dès que le bien est atypique ou le marché mince. L'AVM est un outil; l'évaluation est un acte professionnel. La distinction fera partie des débats de la profession pendant toute votre carrière.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "remarque-1-14", "url": "/seance/01/#remarque-1-14", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "remarque", "title": "Et les évaluations automatisées?", "text": "Les modèles d'évaluation automatisée (AVM, pour automated valuation models) — ceux qui affichent une « valeur estimée » sur les sites immobiliers — produisent des estimations statistiques instantanées à partir des ventes enregistrées. Ils sont utiles pour dégrossir un marché, et certains prêteurs les emploient pour des dossiers à faible risque. Mais ils ne voient ni l'état réel de l'immeuble, ni ses servitudes, ni la qualité de ses rénovations, et ils se dégradent vite dès que le bien est atypique ou le marché mince. L'AVM est un outil; l'évaluation est un acte professionnel. La distinction fera partie des débats de la profession pendant toute votre carrière.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-16", "url": "/seance/01/#p1-16", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une opinion motivée, pas un calcul mécanique", "text": "Le produit final du travail de l'évaluateur n'est pas un chiffre sorti d'une formule, mais une opinion motivée de la valeur◆Le livrable : une opinion motivée, appuyée sur des données vérifiables.. Le mot « opinion » ne signifie pas que le résultat est arbitraire; il signifie que la valeur n'est pas un fait observable directement, mais une conclusion professionnelle tirée d'un raisonnement structuré. Le mot « motivée » signifie que cette conclusion doit être justifiée, documentée et reproductible : un autre évaluateur compétent, disposant des mêmes données, devrait aboutir à une conclusion voisine.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-17", "url": "/seance/01/#p1-17", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une opinion motivée, pas un calcul mécanique", "text": "Quatre traits définissent cette démarche, et il vaut la peine de les expliciter dès maintenant parce qu'ils reviendront comme des exigences concrètes dans tout le cours. La démarche est d'abord analytique : plutôt que de procéder par intuition globale — « cette maison m'a l'air de valoir 450 000 » —, l'évaluateur décompose le problème en étapes successives : identification précise du bien et du droit, analyse du marché pertinent, application des méthodes, puis réconciliation des résultats. Elle est ensuite rigoureuse : chaque donnée mobilisée — une vente comparable, un taux de capitalisation, un coût de construction — doit être vérifiée à la source, car une conclusion ne vaut jamais mieux que la pire de ses données. Elle est aussi objective : l'évaluateur n'a aucun intérêt dans le résultat, ne représente ni l'acheteur ni le vendeur, et son honoraire ne dépend jamais de la conclusion. Elle s'appuie enfin sur des méthodes reconnues et des normes professionnelles qui fixent le contenu minimal du travail et du rapport — ce qui protège à la fois le public et l'évaluateur lui-même, puisque le respect des normes est sa première ligne de défense en cas de contestation.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-19", "url": "/seance/01/#p1-19", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une opinion motivée, pas un calcul mécanique", "text": "On décrit souvent l'évaluation comme « une science et un art ». La science, ce sont les données, les méthodes et les calculs; l'art, c'est le jugement professionnel qui intervient dans la sélection des comparables, le calibrage des ajustements et la réconciliation finale. Tout le cours vise à discipliner ce jugement : le rendre explicite, documenté et défendable — jamais à le remplacer par des recettes appliquées aveuglément.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "remarque-1-18", "url": "/seance/01/#remarque-1-18", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "remarque", "title": "Science ou art?", "text": "On décrit souvent l'évaluation comme « une science et un art ». La science, ce sont les données, les méthodes et les calculs; l'art, c'est le jugement professionnel qui intervient dans la sélection des comparables, le calibrage des ajustements et la réconciliation finale. Tout le cours vise à discipliner ce jugement : le rendre explicite, documenté et défendable — jamais à le remplacer par des recettes appliquées aveuglément.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-20", "url": "/seance/01/#p1-20", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Valeur, prix et coût : trois notions à ne pas confondre", "text": "Dès cette première séance, il faut installer une distinction que nous approfondirons à la séance 4, car elle est la source d'innombrables confusions — chez les clients, dans les médias, et trop souvent dans les copies d'examen.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-22", "url": "/seance/01/#p1-22", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Valeur, prix et coût : trois notions à ne pas confondre", "text": "Le prix est un fait historique : le montant effectivement payé lors d'une transaction. Le coût est le total des dépenses requises pour créer le bien (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit). La valeur est une opinion sur le prix le plus probable dans des conditions de marché normales. Un acheteur émotif peut payer un prix supérieur à la valeur; une piscine intérieure peut coûter 150 000 $ et n'ajouter que 40 000 $ de valeur. L'évaluateur estime la valeur — il constate les prix et analyse les coûts.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "attention-1-21", "url": "/seance/01/#attention-1-21", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "attention", "title": "Valeur, prix et coût ne sont pas synonymes", "text": "Le prix est un fait historique : le montant effectivement payé lors d'une transaction. Le coût est le total des dépenses requises pour créer le bien (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit). La valeur est une opinion sur le prix le plus probable dans des conditions de marché normales. Un acheteur émotif peut payer un prix supérieur à la valeur; une piscine intérieure peut coûter 150 000 $ et n'ajouter que 40 000 $ de valeur. L'évaluateur estime la valeur — il constate les prix et analyse les coûts.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-23", "url": "/seance/01/#p1-23", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Valeur, prix et coût : trois notions à ne pas confondre", "text": "Cette distinction n'est pas un raffinement de vocabulaire : elle structure les trois méthodes d'évaluation. La méthode de comparaison part des prix observés pour inférer la valeur; la méthode du coût part des coûts de production et les corrige de la dépréciation; la méthode du revenu contourne prix et coûts pour interroger directement la capacité du bien à produire un revenu. Trois chemins, une même destination : l'opinion de valeur.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-24", "url": "/seance/01/#p1-24", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Un titre réservé", "text": "Au Québec, l'évaluation immobilière professionnelle est l'affaire d'un professionnel désigné : l'évaluateur agréé.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-25", "url": "/seance/01/#p1-25", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Un titre réservé", "text": "L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), seul autorisé à porter ce titre et à émettre une opinion professionnelle sur la valeur d'un bien immobilier.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "def-1-2", "url": "/seance/01/#def-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "definition", "title": "Définition 1.2 — évaluateur agréé", "text": "L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), seul autorisé à porter ce titre et à émettre une opinion professionnelle sur la valeur d'un bien immobilier.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-26", "url": "/seance/01/#p1-26", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Un titre réservé", "text": "◆OEAQ Ordre des évaluateurs agréés du Québec, fondé en 1969; environ 1 100 membres.Le titre « évaluateur agréé » est un titre réservé : l'OEAQ est un ordre professionnel régi par le Code des professions (RLRQ, c. C-26), au même titre que le Barreau ou l'Ordre des CPA. Fondé en 1969, l'Ordre compte environ 1 100 membres, un effectif modeste au regard de l'impact économique de la profession — mille personnes, en somme, pour veiller sur la mesure d'un parc immobilier de plus de mille cinq cents milliards de dollars. Sa mission première n'est pas la défense des intérêts de ses membres, mais la protection du public — une nuance capitale que la séance 2 développera en détail (Québec, 1973; Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2026).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-27", "url": "/seance/01/#p1-27", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Un titre réservé", "text": "Cette réserve de titre distingue nettement l'évaluation du courtage immobilier : le courtier est encadré par un organisme d'autoréglementation (l'OACIQ), mais il n'appartient pas à un ordre professionnel. L'évaluateur, lui, est soumis à un code de déontologie ayant force de règlement, à l'inspection professionnelle et à un processus disciplinaire complet. La différence n'est pas théorique : elle détermine qui peut témoigner comme expert devant un tribunal, qui engage sa responsabilité professionnelle sur une opinion de valeur, et vers qui le public peut se tourner lorsqu'une évaluation est mal faite.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-28", "url": "/seance/01/#p1-28", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le parcours pour devenir évaluateur agréé", "text": "◆Parcours : baccalauréat stage de 48 semaines examen (65 %) permis.Le chemin vers le titre est long, et c'est voulu. Tout commence par un baccalauréat reconnu — typiquement en administration avec concentration en évaluation immobilière, ou une formation jugée équivalente après analyse du dossier par l'Ordre. Le diplôme en poche, le candidat doit effectuer un stage professionnel supervisé de 48 semaines à temps complet auprès d'un maître de stage, au cours duquel il participe à de véritables mandats : inspections, recherches de titres, grilles de comparables, projets de rapports. Vient ensuite l'examen d'admission de l'OEAQ, offert une fois l'an, dont la note de passage est de 65 % — un examen réputé exigeant, qui porte autant sur le jugement professionnel que sur la technique. La délivrance du permis n'est d'ailleurs pas la fin du parcours, mais le début d'une obligation permanente de formation continue (30 heures par période de deux ans, comme nous le verrons à la séance 2) : le droit, les normes et les marchés changent, et la compétence de l'évaluateur doit suivre.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-30", "url": "/seance/01/#p1-30", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le parcours pour devenir évaluateur agréé", "text": "Le stage de 48 semaines n'est pas une formalité : c'est là que se transmet le véritable savoir-faire — comment inspecter un bâtiment, interroger un registre, téléphoner à un courtier pour vérifier les circonstances d'une vente, rédiger un rapport qui résistera à la contestation. Les étudiants qui visent le titre ont intérêt à choisir leur milieu de stage avec soin : un cabinet privé expose au financement et aux litiges, un service municipal d'évaluation à l'évaluation de masse, une institution financière au crédit hypothécaire. Ce premier choix oriente souvent toute une carrière.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "terrain-1-29", "url": "/seance/01/#terrain-1-29", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Le stage de 48 semaines n'est pas une formalité : c'est là que se transmet le véritable savoir-faire — comment inspecter un bâtiment, interroger un registre, téléphoner à un courtier pour vérifier les circonstances d'une vente, rédiger un rapport qui résistera à la contestation. Les étudiants qui visent le titre ont intérêt à choisir leur milieu de stage avec soin : un cabinet privé expose au financement et aux litiges, un service municipal d'évaluation à l'évaluation de masse, une institution financière au crédit hypothécaire. Ce premier choix oriente souvent toute une carrière.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-31", "url": "/seance/01/#p1-31", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les fonctions de l'évaluateur", "text": "Le cœur du métier est l'estimation de la valeur marchande, mais réduire l'évaluateur à cette seule tâche serait mal comprendre la profession. Autour de l'estimation gravitent le conseil — éclairer un client sur une décision d'achat, de vente, de financement ou de planification fiscale —, la rédaction de rapports conformes aux normes de pratique, le témoignage d'expert devant les tribunaux (expropriation, contestation d'évaluation foncière, litige familial, vices cachés) et l'analyse de marché au sens large : études de faisabilité, analyses d'utilisation optimale, suivis de portefeuilles immobiliers. Un même professionnel passera, dans la même semaine, d'un bungalow de Hull à un entrepôt logistique, puis à une salle d'audience.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-32", "url": "/seance/01/#p1-32", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les fonctions de l'évaluateur", "text": "Ces fonctions exigent un profil particulier. L'indépendance et l'objectivité viennent en tête : l'évaluateur ne représente personne et son opinion ne doit être influencée ni par le client, ni par le montant de la transaction. S'y ajoutent la rigueur analytique, la compétence technique — un peu de construction, de droit, de finance, d'urbanisme et de statistique à la fois —, une connaissance approfondie du marché local — une évaluation à Gatineau ne se fait pas avec des réflexes montréalais — et une aptitude à communiquer clairement, à l'écrit comme à l'oral, car le rapport d'évaluation est un document destiné à convaincre.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-33", "url": "/seance/01/#p1-33", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Ne pas confondre : l'écosystème des professions immobilières", "text": "Autour d'une même transaction immobilière gravitent plusieurs professionnels dont les rôles sont complémentaires mais distincts. Le tableau @@REF{ch01:tab:professions}@@ les situe les uns par rapport aux autres.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-professions", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-professions", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.1", "text": "L'évaluateur agréé parmi les professions immobilières ProfessionRôle principalDistinction cléÉvaluateur agrééDéterminer la valeurOpinion indépendante, sans lien avec la transactionCourtier immobilierFaciliter la vente ou l'achatRémunéré à commission; représente une partieInspecteur en bâtimentÉvaluer l'état physiqueNe se prononce pas sur la valeurArpenteur-géomètreDélimiter les propriétésMesures, bornage, certificat de localisationNotaireInstrumenter", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-34", "url": "/seance/01/#p1-34", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Ne pas confondre : l'écosystème des professions immobilières", "text": "La lecture du tableau appelle deux commentaires. Premièrement, ces professions collaborent constamment : l'évaluateur s'appuie sur le certificat de localisation de l'arpenteur-géomètre pour connaître les limites et les servitudes, sur l'acte notarié pour vérifier les conditions d'une vente, et il recommandera une inspection lorsque l'état du bâtiment soulève des doutes qui dépassent son examen visuel. Deuxièmement, la frontière la plus sensible est celle qui sépare l'évaluateur du courtier, parce que leurs livrables se ressemblent en surface.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-36", "url": "/seance/01/#p1-36", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Ne pas confondre : l'écosystème des professions immobilières", "text": "Le courtier produit souvent une « analyse comparative de marché » pour fixer un prix de mise en vente. Cet exercice ressemble à une évaluation, mais il n'en est pas une : le courtier est rémunéré à commission sur la transaction qu'il cherche à conclure, il représente une partie, et son analyse n'engage pas sa responsabilité professionnelle de la même manière. Aux examens comme dans la pratique, ne confondez jamais l'avis d'un intermédiaire intéressé avec l'opinion d'un professionnel indépendant.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "attention-1-35", "url": "/seance/01/#attention-1-35", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "attention", "title": "Le piège de la « valeur » du courtier", "text": "Le courtier produit souvent une « analyse comparative de marché » pour fixer un prix de mise en vente. Cet exercice ressemble à une évaluation, mais il n'en est pas une : le courtier est rémunéré à commission sur la transaction qu'il cherche à conclure, il représente une partie, et son analyse n'engage pas sa responsabilité professionnelle de la même manière. Aux examens comme dans la pratique, ne confondez jamais l'avis d'un intermédiaire intéressé avec l'opinion d'un professionnel indépendant.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-37", "url": "/seance/01/#p1-37", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Quand faut-il une évaluation?", "text": "Les mandats d'évaluation naissent dans deux grandes sphères : la sphère privée, où l'évaluation éclaire des décisions économiques, et la sphère publique et juridique, où elle sert de fondement à des décisions administratives ou judiciaires. Passer ces contextes en revue, c'est aussi dresser la carte des futurs employeurs et clients de l'évaluateur.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-38", "url": "/seance/01/#p1-38", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La sphère privée", "text": "◆Client le plus fréquent : le prêteur hypothécaire.Le contexte le plus fréquent est le financement hypothécaire : avant de prêter des centaines de milliers de dollars garantis par un immeuble, le prêteur exige une évaluation indépendante de sa garantie. C'est un mandat en apparence routinier, mais dont dépend la solidité de tout le système de crédit — nous y reviendrons dans un instant. Vient ensuite l'appui à la négociation : un acheteur ou un vendeur peut mandater un évaluateur pour objectiver sa position avant ou pendant une transaction, surtout pour des biens atypiques où les repères manquent. L'assurance fournit un troisième courant d'affaires : la couverture doit être fondée sur le coût de remplacement du bâtiment — et non sur la valeur marchande —, ce qui exige un calcul spécifique que la méthode du coût (séance 10) permettra de comprendre. S'y ajoutent enfin les besoins comptables et fiscaux — états financiers, transferts d'actifs entre sociétés liées, réorganisations, gel successoral — et les analyses d'investissement et de développement : un promoteur qui hésite entre deux usages d'un terrain a besoin d'une analyse de valeur avant de couler la moindre fondation.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-39", "url": "/seance/01/#p1-39", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La sphère publique et juridique", "text": "L'État est un grand consommateur d'évaluations. La fiscalité municipale repose entièrement sur la valeur des immeubles : la confection du rôle d'évaluation — et sa contestation par les contribuables — occupe une part importante de la profession, au point que l'évaluation municipale constitue un véritable sous-métier, avec ses méthodes de masse et son contentieux propre. En matière d'expropriation, l'évaluation établit la juste indemnité due au propriétaire dépossédé : ici, l'opinion de valeur se défend devant un tribunal, contre une contre-expertise. Les successions exigent des évaluations à la date du décès, souvent rétrospectives; le divorce et la liquidation du patrimoine familial imposent d'évaluer la résidence à des dates précises fixées par le Code civil; et les litiges de toute nature — vices cachés, troubles de voisinage, dommages, servitudes contestées — requièrent des évaluations qui serviront de preuve d'expert. Dans tous ces contextes, la valeur n'est pas un renseignement : c'est une pièce au dossier, exposée à la contradiction.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-41", "url": "/seance/01/#p1-41", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La sphère publique et juridique", "text": "Au Québec, plusieurs de ces contextes ont une saveur juridique propre : le patrimoine familial et son partage sont régis par le Code civil du Québec, la fiscalité municipale par la Loi sur la fiscalité municipale (RLRQ, c. F-2.1) et le rôle triennal, l'expropriation par une loi récente qui a réformé le calcul de l'indemnité. L'évaluateur québécois travaille dans un écosystème de droit civil, distinct de la common law du reste du Canada (Québec, 1991; Québec, 1979).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "quebec-1-40", "url": "/seance/01/#quebec-1-40", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Au Québec, plusieurs de ces contextes ont une saveur juridique propre : le patrimoine familial et son partage sont régis par le Code civil du Québec, la fiscalité municipale par la Loi sur la fiscalité municipale (RLRQ, c. F-2.1) et le rôle triennal, l'expropriation par une loi récente qui a réformé le calcul de l'indemnité. L'évaluateur québécois travaille dans un écosystème de droit civil, distinct de la common law du reste du Canada (Québec, 1991; Québec, 1979).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-42", "url": "/seance/01/#p1-42", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le poids du parc immobilier québécois", "text": "Pourquoi consacrer un ordre professionnel entier à la valeur des immeubles? Parce que l'immobilier est, de très loin, le premier réservoir de richesse des ménages et une assiette fiscale essentielle. Le tableau @@REF{ch01:tab:parc}@@ donne les ordres de grandeur à connaître.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-parc", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-parc", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.2", "text": "Le parc immobilier québécois — ordres de grandeur IndicateurOrdre de grandeurValeur totale du parc immobilierplus de 1 500 milliards $Propriétés résidentielles 3 600 000Part de l'habitation et de l'immobilier dans le PIB québécois 13 à 15 %Transactions résidentielles par année 85 000 à 110 000Ménages locataires 40 %", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-43", "url": "/seance/01/#p1-43", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le poids du parc immobilier québécois", "text": "Ces ordres de grandeur, compilés à partir des publications de l'Institut de la statistique du Québec, de la SCHL et de l'APCIQ (Institut de la statistique du Québec, 2025; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025; Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026), montrent qu'une erreur systématique d'évaluation, même de quelques points de pourcentage, se chiffrerait en dizaines de milliards de dollars à l'échelle de la province. La fiabilité des évaluations est un bien public : elle conditionne le juste partage de l'impôt foncier entre contribuables, la prudence du crédit hypothécaire et la confiance des ménages dans le principal actif de leur patrimoine.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-44", "url": "/seance/01/#p1-44", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La chaîne de valeur immobilière", "text": "L'évaluation n'est pas une activité périphérique : elle irrigue l'ensemble du cycle immobilier, du développement au litige. La figure @@REF{ch01:fig:chaine}@@ en donne une vue d'ensemble.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "fig-ch01-fig-chaine", "url": "/seance/01/#fig-ch01-fig-chaine", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "fig", "title": "Figure 1.1", "text": "L'évaluation professionnelle au cœur de la chaîne de valeur immobilière @@TIKZ0@@", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-45", "url": "/seance/01/#p1-45", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La chaîne de valeur immobilière", "text": "Dans le secteur financier, l'évaluation est l'assise des décisions de crédit hypothécaire et, par agrégation, de la stabilité du système financier : les crises immobilières — celle des États-Unis en 2008 en tête — ont toutes comporté un volet de défaillance des évaluations, où des valeurs complaisantes ont permis des prêts que les immeubles ne pouvaient pas garantir. Dans le secteur public, la taxe foncière représente environ 60 à 70 % des revenus des municipalités québécoises : sans évaluation foncière crédible, pas de finances municipales — et pas d'équité entre contribuables, puisque chacun paie au prorata de la valeur de son immeuble. Dans le secteur privé, l'évaluation permet des transactions éclairées, des états financiers fiables et des couvertures d'assurance adéquates. Dans le secteur juridique, enfin, elle fournit la preuve chiffrée des litiges, partages et expropriations. Quatre sphères, un même besoin : une mesure crédible de la valeur.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-46", "url": "/seance/01/#p1-46", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Le lien entre évaluation et crédit mérite un développement, car c'est le mécanisme que vous rencontrerez le plus souvent.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-47", "url": "/seance/01/#p1-47", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Le ratio prêt/valeur (RPV) est le rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur retenue de la propriété :", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "def-1-3", "url": "/seance/01/#def-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "definition", "title": "Définition 1.3 — ratio prêt/valeur", "text": "Le ratio prêt/valeur (RPV) est le rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur retenue de la propriété :", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-48", "url": "/seance/01/#p1-48", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "La valeur retenue est la moindre du prix d'achat et de la valeur d'évaluation.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "form-1-1", "url": "/seance/01/#form-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "formule", "title": "Formule 1.1 — ratio prêt/valeur", "text": "La valeur retenue est la moindre du prix d'achat et de la valeur d'évaluation.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-49", "url": "/seance/01/#p1-49", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "◆RPV Ratio prêt/valeur : prêt valeur retenue. Seuil clé : 80 %.Le RPV gouverne les conditions du prêt : jusqu'à 80 %, le prêt est dit conventionnel; au-delà de 80 %, la loi impose une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty), dont la prime s'ajoute au coût du crédit. S'ajoute le test de résistance : l'emprunteur doit se qualifier non pas au taux de son contrat, mais au plus élevé du taux contractuel majoré de 2 points et du taux admissible minimal de 5,25 % fixé par le BSIF (Bureau du surintendant des institutions financières, 2025). Ce mécanisme réduit la capacité d'emprunt et, par ricochet, la demande de logements — un lien direct entre réglementation financière et valeurs immobilières que nous retrouverons à la séance 5.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-50", "url": "/seance/01/#p1-50", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Un couple fait accepter une offre de 450 000 $ sur une maison du secteur Aylmer. L'évaluation exigée par le prêteur conclut à 430 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-51", "url": "/seance/01/#p1-51", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Étape 1 — valeur retenue. Le prêteur retient la moindre des deux : 430 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-52", "url": "/seance/01/#p1-52", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Étape 2 — prêt maximal conventionnel.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-53", "url": "/seance/01/#p1-53", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Étape 3 — mise de fonds requise. L'acheteur doit financer la différence entre le prix payé et le prêt :", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-54", "url": "/seance/01/#p1-54", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "S'il avait compté verser 20 % du prix (90 000 $), il doit maintenant trouver 16 000 $ de plus — ou renégocier le prix, ou accepter un prêt assuré. L'écart de 20 000 $ entre prix et valeur se répercute entièrement sur la mise de fonds : voilà pourquoi l'évaluation est souvent le moment de vérité d'une transaction.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "ex-1-1", "url": "/seance/01/#ex-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.1 — évaluation inférieure au prix accepté, Gatineau", "text": "Un couple fait accepter une offre de 450 000 $ sur une maison du secteur Aylmer. L'évaluation exigée par le prêteur conclut à 430 000 $. Étape 1 — valeur retenue. Le prêteur retient la moindre des deux : 430 000 $. Étape 2 — prêt maximal conventionnel. Étape 3 — mise de fonds requise. L'acheteur doit financer la différence entre le prix payé et le prêt : S'il avait compté verser 20 % du prix (90 000 $), il doit maintenant trouver 16 000 $ de plus — ou renégocier le prix, ou accepter un prêt assuré. L'écart de 20 000 $ entre prix et valeur se répercute entièrement sur la mise de fonds : voilà pourquoi l'évaluation est souvent le moment de vérité d'une transaction.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-56", "url": "/seance/01/#p1-56", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Dans la pratique, l'évaluateur mandaté par le prêteur ne connaît pas toujours le prix accepté — et c'est voulu : certains prêteurs masquent le prix pour éviter que l'évaluation ne soit « aimantée » par lui. Ce biais, appelé ancrage, est un des risques déontologiques les plus étudiés de la profession.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "terrain-1-55", "url": "/seance/01/#terrain-1-55", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans la pratique, l'évaluateur mandaté par le prêteur ne connaît pas toujours le prix accepté — et c'est voulu : certains prêteurs masquent le prix pour éviter que l'évaluation ne soit « aimantée » par lui. Ce biais, appelé ancrage, est un des risques déontologiques les plus étudiés de la profession.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-57", "url": "/seance/01/#p1-57", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Plusieurs valeurs pour un même bien", "text": "Une même propriété n'a pas une valeur unique : elle a plusieurs valeurs, selon la question posée. Le tableau @@REF{ch01:tab:valeurs}@@ présente les cinq types que vous devez savoir distinguer dès maintenant; la séance 4 les approfondira.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-valeurs", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-valeurs", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.3", "text": "Principaux types de valeurs et leurs usages Type de valeurDéfinitionUtilisationValeur marchandePrix le plus probable sur un marché libre et ouvertFinancement, transaction, litigeValeur d'assuranceCoût de remplacement du bâtiment (excluant le terrain)Couverture d'assuranceValeur fiscaleValeur inscrite au rôle d'évaluation municipalTaxation foncièreValeur liquidativeValeur en vente forcée, délai de mise en marché réduitFaillite, saisie, repri", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-59", "url": "/seance/01/#p1-59", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Plusieurs valeurs pour un même bien", "text": "La valeur fiscale (celle du compte de taxes) n'est pas une estimation de la valeur marchande actuelle : elle reflète les conditions du marché à une date de référence antérieure (18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle triennal) et résulte d'une évaluation de masse. Utiliser la valeur au rôle comme preuve de valeur marchande courante est une erreur de débutant — et un grand classique des mauvaises argumentations devant les tribunaux.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "attention-1-58", "url": "/seance/01/#attention-1-58", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La valeur fiscale (celle du compte de taxes) n'est pas une estimation de la valeur marchande actuelle : elle reflète les conditions du marché à une date de référence antérieure (18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle triennal) et résulte d'une évaluation de masse. Utiliser la valeur au rôle comme preuve de valeur marchande courante est une erreur de débutant — et un grand classique des mauvaises argumentations devant les tribunaux.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-60", "url": "/seance/01/#p1-60", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Types de rapports", "text": "Le résultat de l'évaluation se communique dans un rapport, dont l'ampleur varie selon l'usage (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024). Au sommet de la gamme, le rapport complet (dit narratif) expose en détail les données, les analyses et les raisonnements sur 30 à 60 pages et parfois davantage; c'est le format des litiges, des expropriations et des mandats complexes, où chaque affirmation doit pouvoir être défendue en contre-interrogatoire. Le rapport abrégé, formulaire normalisé d'une dizaine de pages, est le standard du financement hypothécaire résidentiel : il condense la même démarche dans un format que les prêteurs peuvent traiter en volume. Le rapport restreint, enfin, tient en une lettre d'opinion de quelques pages, réservée à un usage interne par un client averti qui connaît déjà le bien et le marché. Le format change; la démarche sous-jacente, elle, reste la même, et c'est elle que sanctionnent les normes. La structure détaillée des rapports selon les normes de l'OEAQ fera l'objet de la séance 13.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-61", "url": "/seance/01/#p1-61", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les trois méthodes : un premier regard", "text": "◆Trois méthodes : comparaison, coût, revenu — puis réconciliation.Le cœur technique du cours (séances 8 à 12) sera l'étude des trois méthodes d'évaluation reconnues, et il vaut la peine d'en saisir la logique dès aujourd'hui. La méthode de comparaison (ou de parité) estime la valeur à partir des prix de vente de biens comparables récemment transigés, ajustés pour leurs différences : si trois bungalows semblables au vôtre se sont vendus autour de 460 000 $ dans le même quartier ces derniers mois, la valeur du vôtre ne peut pas en être très éloignée. C'est la méthode reine du résidentiel, parce que les ventes y abondent. La méthode du coût reconstruit la valeur par l'offre : elle additionne la valeur du terrain et le coût de remplacement du bâtiment, puis retranche la dépréciation accumulée; elle convient aux constructions neuves et aux immeubles spécialisés — écoles, églises, usines — pour lesquels les ventes comparables font défaut. La méthode du revenu, enfin, regarde l'immeuble comme un placement : elle convertit les revenus futurs en valeur présente, par capitalisation ou actualisation; c'est la méthode naturelle des immeubles à revenus, du sixplex au centre commercial.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-62", "url": "/seance/01/#p1-62", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les trois méthodes : un premier regard", "text": "Aucune méthode n'est « la bonne » dans l'absolu : chacune éclaire la valeur sous un angle différent — les prix des acheteurs, les coûts des producteurs, les revenus des investisseurs — et l'évaluateur réconcilie leurs indications en pondérant selon la fiabilité des données disponibles. Cette réconciliation, qui est tout sauf une moyenne arithmétique, fera l'objet de la séance 14.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-63", "url": "/seance/01/#p1-63", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le processus d'évaluation en sept étapes", "text": "Toute évaluation, du bungalow au centre commercial, suit la même démarche ordonnée, illustrée à la figure @@REF{ch01:fig:processus}@@.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "fig-ch01-fig-processus", "url": "/seance/01/#fig-ch01-fig-processus", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "fig", "title": "Figure 1.2", "text": "Le processus d'évaluation en sept étapes @@TIKZ1@@", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-64", "url": "/seance/01/#p1-64", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le processus d'évaluation en sept étapes", "text": "Ce processus est le squelette du cours : les séances 4 à 6 couvrent les étapes 1 à 4 (mandat, données, marché, utilisation optimale), les séances 8 à 12 l'étape 5 (les méthodes), et les séances 13 et 14 les étapes 6 et 7 (réconciliation et rapport). Remarquez que l'application des méthodes — l'étape que les débutants imaginent être tout le métier — n'arrive qu'en cinquième position : une évaluation se gagne ou se perd d'abord dans la définition du mandat et la qualité des données.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-65", "url": "/seance/01/#p1-65", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les segments du marché", "text": "Le « marché immobilier » n'existe pas au singulier : il se décompose en segments aux dynamiques propres, que l'évaluateur doit connaître pour situer chaque mandat.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-66", "url": "/seance/01/#p1-66", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les segments du marché", "text": "Le marché résidentiel comprend les maisons unifamiliales, les copropriétés divises (condos), les plex (2 à 5 logements) — une spécialité québécoise — les immeubles d'appartements (6 logements et plus) et les terrains résidentiels. Le marché locatif est particulièrement important au Québec : environ 40 % des ménages sont locataires, une proportion nettement supérieure à la moyenne canadienne, et les rapports locateur-locataire sont encadrés par le Tribunal administratif du logement (TAL). Après des années de rareté extrême, ce marché est en détente depuis 2024–2025 grâce à une offre locative accrue.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-67", "url": "/seance/01/#p1-67", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les segments du marché", "text": "Le marché commercial (bureaux, commerce de détail, centres commerciaux, hôtellerie), le marché industriel (entrepôts, logistique, usines) et les terrains (agricoles, boisés, à développer) complètent le tableau. Chacun mobilise des méthodes et des données différentes — le commercial et l'industriel relèvent surtout de la méthode du revenu, les terrains de la comparaison. Pour l'évaluateur, la première question d'un mandat est toujours : dans quel segment, et dans quel sous-marché local, ce bien se transige-t-il?", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-prix", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-prix", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.4", "text": "Prix médians des unifamiliales, régions choisies (APCIQ, 2026) RégionPrix médianRMR de Montréal 645 000 $Ensemble du Québec 519 000 $RMR de Gatineau 477 000 $RMR de Québec 477 000 $", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-68", "url": "/seance/01/#p1-68", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les prix : ordres de grandeur 2026", "text": "◆Repère 2026 : unifamiliale médiane à Gatineau 477 000 $. Ces chiffres, tirés des statistiques Centris de l'APCIQ (cumul janvier–juin 2026) (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026), serviront de repères tout au long du cours. Notez l'écart Montréal–reste du Québec, d'environ 35 % : le marché québécois est fortement hétérogène, et toute analyse doit être ancrée dans le marché local.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-70", "url": "/seance/01/#p1-70", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les particularités juridiques et réglementaires du Québec", "text": "Le Québec est la seule juridiction nord-américaine de tradition civiliste. Pour l'évaluateur, cela signifie : le Code civil du Québec plutôt que la common law; la copropriété divise régie par les articles 1038 et suivants C.c.Q.; la publicité des droits au Registre foncier, registre public consultable en ligne; des droits de mutation perçus à chaque transfert (la « taxe de bienvenue »); le TAL et l'encadrement des loyers résidentiels; la Loi sur la fiscalité municipale et son rôle d'évaluation triennal (Québec, 1991; Québec, 1979; Québec, 1976).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "quebec-1-69", "url": "/seance/01/#quebec-1-69", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "quebec", "title": "Un cadre juridique distinct en Amérique du Nord", "text": "Le Québec est la seule juridiction nord-américaine de tradition civiliste. Pour l'évaluateur, cela signifie : le Code civil du Québec plutôt que la common law; la copropriété divise régie par les articles 1038 et suivants C.c.Q.; la publicité des droits au Registre foncier, registre public consultable en ligne; des droits de mutation perçus à chaque transfert (la « taxe de bienvenue »); le TAL et l'encadrement des loyers résidentiels; la Loi sur la fiscalité municipale et son rôle d'évaluation triennal (Québec, 1991; Québec, 1979; Québec, 1976).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-71", "url": "/seance/01/#p1-71", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les particularités juridiques et réglementaires du Québec", "text": "Les droits de mutation immobilière illustrent bien l'utilité de connaître le cadre fiscal. Le barème de base 2026 (hors Montréal) est progressif par tranches : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $, et 1,5 % au-delà de 315 000 $. Les tranches sont indexées annuellement; une municipalité peut imposer jusqu'à 3 % sur les tranches excédant 500 000 $, et Montréal applique son propre barème atteignant 4 % au sommet (Gouvernement du Québec, 2026).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-72", "url": "/seance/01/#p1-72", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les particularités juridiques et réglementaires du Québec", "text": "Calculons les droits pour un achat au prix médian gatinois de 477 000 $ (barème de base 2026) :", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-73", "url": "/seance/01/#p1-73", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les particularités juridiques et réglementaires du Québec", "text": "L'acheteur devra donc prévoir environ 5266 $ de droits de mutation — un coût de transaction que l'évaluateur doit connaître, car il influence le comportement des acheteurs et, à la marge, les prix observés. Notez que l'assiette des droits est la plus élevée du prix payé et de la valeur au rôle pondérée par le facteur comparatif : encore une rencontre entre évaluation et fiscalité.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "ex-1-2", "url": "/seance/01/#ex-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.2 — droits de mutation sur une maison de 477 000 $ à Gatineau", "text": "Calculons les droits pour un achat au prix médian gatinois de 477 000 $ (barème de base 2026) : L'acheteur devra donc prévoir environ 5266 $ de droits de mutation — un coût de transaction que l'évaluateur doit connaître, car il influence le comportement des acheteurs et, à la marge, les prix observés. Notez que l'assiette des droits est la plus élevée du prix payé et de la valeur au rôle pondérée par le facteur comparatif : encore une rencontre entre évaluation et fiscalité.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-74", "url": "/seance/01/#p1-74", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le marché de Gatineau–Ottawa : notre terrain d'étude", "text": "La région servira de référence principale pour les études de cas du cours, et elle le mérite : c'est un laboratoire unique en Amérique du Nord. La rivière des Outaouais y sépare deux régimes juridiques — droit civil d'un côté, common law de l'autre —, deux fiscalités et deux marchés du logement pourtant intégrés dans une même région métropolitaine d'environ 1,5 million d'habitants. Un ménage peut travailler à Ottawa le jour et dormir à Gatineau le soir; les deux rives se font concurrence pour l'attirer, et l'écart de prix persistant entre elles — l'unifamiliale gatinoise se vend nettement moins cher que son équivalente ontarienne — entretient une migration résidentielle de l'Ontario vers le Québec qui soutient structurellement la demande locale.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-75", "url": "/seance/01/#p1-75", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le marché de Gatineau–Ottawa : notre terrain d'étude", "text": "Le poids de la fonction publique fédérale constitue la seconde singularité : il stabilise l'emploi et les revenus de la région, amortissant les cycles économiques qui secouent des marchés plus dépendants du secteur privé. Il en résulte un marché moins volatil que la moyenne, mais sensible aux politiques fédérales d'embauche et de présence au bureau — le télétravail des fonctionnaires, par exemple, a redistribué la demande vers la périphérie après 2020. Retenez enfin deux repères chiffrés pour 2026 : un prix médian d'unifamiliale d'environ 477 000 $ et un taux d'inoccupation locatif d'environ 3,8 % selon la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025) — des chiffres que nos études de cas réutiliseront constamment.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-76", "url": "/seance/01/#p1-76", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Tendances et acteurs", "text": "Le marché québécois de 2026 est tiraillé entre des facteurs de soutien — croissance démographique soutenue, pénurie persistante de logements, détente des taux d'intérêt depuis 2024, demande en région alimentée par le télétravail — et des facteurs de pression : accessibilité dégradée, endettement record des ménages, test de résistance hypothécaire et coûts de construction élevés. La trajectoire des prix résidentiels des dernières années en porte la marque : forte poussée 2020–2022, pause en 2023, reprise graduelle depuis 2024.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-77", "url": "/seance/01/#p1-77", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Tendances et acteurs", "text": "L'évaluateur doit enfin savoir à qui s'adresser. Le tableau @@REF{ch01:tab:acteurs}@@ recense les organismes dont les noms reviendront sans cesse dans le cours.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-acteurs", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-acteurs", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.5", "text": "Acteurs clés du marché immobilier québécois ActeurRôleOEAQOrdre professionnel des évaluateurs agréésOACIQEncadrement du courtage immobilierAPCIQ / CentrisAssociation des courtiers — statistiques MLSSCHLSociété canadienne d'hypothèques et de logement : données, assurance prêtTALTribunal administratif du logementRegistre foncierPublicité des droits immobiliersMunicipalitésRôle d'évaluation, zonage, permis", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-79", "url": "/seance/01/#p1-79", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Tendances et acteurs", "text": "Prenez l'habitude, dès cette semaine, de consulter ces sources : le site de l'OEAQ (parcours d'admission, normes), les statistiques mensuelles de l'APCIQ pour la RMR de Gatineau, et le portail de données de la SCHL. Un bon évaluateur lit son marché comme un analyste financier lit les cours de bourse : régulièrement, et avec un œil critique sur la méthodologie des chiffres.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "terrain-1-78", "url": "/seance/01/#terrain-1-78", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Prenez l'habitude, dès cette semaine, de consulter ces sources : le site de l'OEAQ (parcours d'admission, normes), les statistiques mensuelles de l'APCIQ pour la RMR de Gatineau, et le portail de données de la SCHL. Un bon évaluateur lit son marché comme un analyste financier lit les cours de bourse : régulièrement, et avec un œil critique sur la méthodologie des chiffres.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-80", "url": "/seance/01/#p1-80", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez si le montant mentionné est un prix, un coût ou une valeur. a) Une maison d'Aylmer s'est vendue 462 000 $ après une guerre d'offres impliquant sept acheteurs. b) Un entrepreneur estime à 385 000 $ les dépenses totales (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit) pour construire un bungalow équivalent. c) Un évaluateur agréé conclut que le prix le plus probable de la même maison, dans des conditions normales de marché, est de 440 000 $. d) Le rôle d'évaluation municipal inscrit la propriété à 398 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-1", "url": "/seance/01/#exo-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.1 — valeur, prix ou coût?", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez si le montant mentionné est un prix, un coût ou une valeur. a) Une maison d'Aylmer s'est vendue 462 000 $ après une guerre d'offres impliquant sept acheteurs. b) Un entrepreneur estime à 385 000 $ les dépenses totales (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit) pour construire un bungalow équivalent. c) Un évaluateur agréé conclut que le prix le plus probable de la même maison, dans des conditions normales de marché, est de 440 000 $. d) Le rôle d'évaluation municipal inscrit la propriété à 398 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-81", "url": "/seance/01/#p1-81", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Un prix : c'est un fait historique, le montant effectivement payé — possiblement gonflé par la surenchère. b) Un coût : la somme des dépenses de production du bien, qui ne préjuge ni du prix ni de la valeur. c) Une valeur (marchande) : une opinion professionnelle sur le prix le plus probable. L'écart avec le prix payé (22 000 $) illustre qu'un prix particulier peut s'écarter de la valeur. d) Une valeur également, mais de type fiscal : établie par évaluation de masse à une date de référence antérieure, elle ne constitue pas une preuve de la valeur marchande actuelle.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-82", "url": "/seance/01/#p1-82", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une acheteuse fait accepter une offre de 520 000 $ sur une propriété de Hull. L'évaluation mandatée par le prêteur conclut à 495 000 $. L'acheteuse souhaite un prêt conventionnel (sans assurance). a) Quelle valeur le prêteur retiendra-t-il? b) Quel est le prêt maximal conventionnel? c) Quelle mise de fonds l'acheteuse doit-elle verser? d) Quel pourcentage du prix cette mise de fonds représente-t-elle?", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-2", "url": "/seance/01/#exo-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.2 — ratio prêt/valeur et mise de fonds", "text": "Une acheteuse fait accepter une offre de 520 000 $ sur une propriété de Hull. L'évaluation mandatée par le prêteur conclut à 495 000 $. L'acheteuse souhaite un prêt conventionnel (sans assurance). a) Quelle valeur le prêteur retiendra-t-il? b) Quel est le prêt maximal conventionnel? c) Quelle mise de fonds l'acheteuse doit-elle verser? d) Quel pourcentage du prix cette mise de fonds représente-t-elle?", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-83", "url": "/seance/01/#p1-83", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) La moindre du prix et de l'évaluation : 495 000 $. b) . c) Le prix payé moins le prêt : . d) . Bien que le seuil conventionnel soit de 20 %, l'écart entre prix et évaluation force une mise de fonds effective de 23,8 % du prix. C'est la conséquence directe de la règle de la moindre valeur retenue.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-84", "url": "/seance/01/#p1-84", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez les droits de mutation exigibles (barème de base 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $; 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $; 1,5 % au-delà) pour : a) un condo de Gatineau acquis 299 000 $; b) une résidence de luxe acquise 815 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-3", "url": "/seance/01/#exo-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.3 — droits de mutation", "text": "Calculez les droits de mutation exigibles (barème de base 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $; 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $; 1,5 % au-delà) pour : a) un condo de Gatineau acquis 299 000 $; b) une résidence de luxe acquise 815 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-85", "url": "/seance/01/#p1-85", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Tranche 1 : . Tranche 2 : . Il n'y a pas de tranche 3 puisque le prix est inférieur à 315 000 $. Total : . b) Tranche 1 : . Tranche 2 : . Tranche 3 : . Total : . Remarque : si la municipalité avait adopté un taux majoré de 3 % sur l'excédent de 500 000 $, il faudrait scinder la dernière tranche — vérifiez toujours le règlement municipal applicable.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-86", "url": "/seance/01/#p1-86", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacun des besoins suivants, identifiez le professionnel approprié (évaluateur agréé, courtier immobilier, inspecteur en bâtiment, arpenteur-géomètre ou notaire) et justifiez en une phrase. a) Établir la juste indemnité pour un immeuble exproprié par la Ville. b) Vérifier si la toiture et les fondations présentent des défauts. c) Certifier l'emplacement exact des limites du terrain et des bâtiments. d) Recevoir l'acte de vente et publier le transfert au Registre foncier. e) Mettre la propriété en marché et négocier avec les acheteurs.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-4", "url": "/seance/01/#exo-1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.4 — choisir le bon professionnel", "text": "Pour chacun des besoins suivants, identifiez le professionnel approprié (évaluateur agréé, courtier immobilier, inspecteur en bâtiment, arpenteur-géomètre ou notaire) et justifiez en une phrase. a) Établir la juste indemnité pour un immeuble exproprié par la Ville. b) Vérifier si la toiture et les fondations présentent des défauts. c) Certifier l'emplacement exact des limites du terrain et des bâtiments. d) Recevoir l'acte de vente et publier le transfert au Registre foncier. e) Mettre la propriété en marché et négocier avec les acheteurs.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-87", "url": "/seance/01/#p1-87", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Évaluateur agréé : l'indemnité d'expropriation repose sur une opinion de valeur indépendante, souvent débattue devant le tribunal. b) Inspecteur en bâtiment : il se prononce sur l'état physique, jamais sur la valeur. c) Arpenteur-géomètre : le certificat de localisation et le bornage relèvent de son monopole professionnel. d) Notaire : au Québec, la vente immobilière est reçue en minute devant notaire, qui en assure la publicité foncière. e) Courtier immobilier : intermédiaire de mise en marché, encadré par l'OACIQ, rémunéré à commission.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-88", "url": "/seance/01/#p1-88", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dans chaque scénario, quel type de valeur (marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement) l'évaluateur doit-il estimer? a) Une banque veut connaître ce qu'elle récupérerait en cas de reprise et de revente rapide de l'immeuble. b) Un assureur veut fixer le montant de la garantie « bâtiment » d'une police habitation. c) Un fonds immobilier évalue ce que vaut un immeuble pour lui, compte tenu de son coût de capital de 6 % et de synergies avec ses autres actifs. d) Un tribunal doit trancher la valeur d'une résidence dans un partage de patrimoine familial.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-5", "url": "/seance/01/#exo-1-5", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.5 — type de valeur approprié", "text": "Dans chaque scénario, quel type de valeur (marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement) l'évaluateur doit-il estimer? a) Une banque veut connaître ce qu'elle récupérerait en cas de reprise et de revente rapide de l'immeuble. b) Un assureur veut fixer le montant de la garantie « bâtiment » d'une police habitation. c) Un fonds immobilier évalue ce que vaut un immeuble pour lui, compte tenu de son coût de capital de 6 % et de synergies avec ses autres actifs. d) Un tribunal doit trancher la valeur d'une résidence dans un partage de patrimoine familial.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-89", "url": "/seance/01/#p1-89", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Valeur liquidative : délai de vente réduit, conditions de vente forcée — typiquement inférieure à la valeur marchande. b) Valeur d'assurance : coût de remplacement du bâtiment, excluant le terrain (le terrain ne brûle pas). c) Valeur d'investissement : propre à cet investisseur et à ses critères; elle peut différer de la valeur marchande sans que personne n'ait tort. d) Valeur marchande : le standard des litiges civils — prix le plus probable entre parties non liées, informées et non contraintes.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-90", "url": "/seance/01/#p1-90", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un promoteur offre à un évaluateur agréé le mandat d'évaluer les 40 condos de son nouveau projet, en précisant : « J'ai besoin que chaque unité s'évalue au moins au prix de vente, sinon mes acheteurs perdront leur financement. » Identifiez les enjeux professionnels et la réponse appropriée.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-6", "url": "/seance/01/#exo-1-6", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.6 — réflexion — l'indépendance de l'évaluateur", "text": "Un promoteur offre à un évaluateur agréé le mandat d'évaluer les 40 condos de son nouveau projet, en précisant : « J'ai besoin que chaque unité s'évalue au moins au prix de vente, sinon mes acheteurs perdront leur financement. » Identifiez les enjeux professionnels et la réponse appropriée.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-91", "url": "/seance/01/#p1-91", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le promoteur tente de dicter la conclusion de l'évaluation, ce qui heurte de front l'exigence d'indépendance et d'objectivité : l'opinion de valeur ne se négocie pas. L'évaluateur peut accepter le mandat — évaluer 40 condos est légitime — mais il doit préciser par écrit que ses conclusions seront celles que les données de marché supportent, sans égard aux besoins de financement du client. Si le promoteur conditionne le mandat (ou les honoraires) à l'atteinte des prix de vente, l'évaluateur doit refuser. Comme nous le verrons à la séance 2, lier la rémunération ou l'obtention du mandat à une conclusion prédéterminée contrevient au Code de déontologie et expose à des sanctions disciplinaires.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-92", "url": "/seance/01/#p1-92", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'évaluation immobilière est la détermination de la valeur d'un droit de propriété à une date donnée, par un professionnel qualifié et indépendant; son livrable est une opinion motivée, documentée et défendable.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-93", "url": "/seance/01/#p1-93", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "On évalue un droit, non un simple objet; la valeur est toujours rattachée à une date effective.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-94", "url": "/seance/01/#p1-94", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur (opinion sur le prix le plus probable), prix (fait historique) et coût (dépenses de production) sont trois notions distinctes.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-95", "url": "/seance/01/#p1-95", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'évaluateur agréé porte un titre réservé, encadré par l'OEAQ (fondé en 1969, 1 100 membres) en vertu du Code des professions; parcours : baccalauréat, stage de 48 semaines, examen (65 %), formation continue.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-96", "url": "/seance/01/#p1-96", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ne pas confondre l'évaluateur avec le courtier (intermédiaire à commission), l'inspecteur (état physique), l'arpenteur-géomètre (limites) ou le notaire (actes juridiques).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-97", "url": "/seance/01/#p1-97", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Contextes de mandat : financement hypothécaire, transactions, assurance, comptabilité (sphère privée); fiscalité municipale, expropriation, successions, divorces, litiges (sphère publique et juridique).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-98", "url": "/seance/01/#p1-98", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le RPV (prêt moindre du prix et de l'évaluation) gouverne le crédit : conventionnel, assurance obligatoire; test de résistance au plus élevé de (taux + 2 %) et 5,25 %.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-99", "url": "/seance/01/#p1-99", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq types de valeurs à distinguer : marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement; trois types de rapports : complet, abrégé, restreint.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-100", "url": "/seance/01/#p1-100", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois méthodes d'évaluation — comparaison, coût, revenu — convergent vers une conclusion unique par réconciliation; le processus d'évaluation compte sept étapes.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-101", "url": "/seance/01/#p1-101", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le marché québécois : parc de plus de 1 500 milliards $, 40 % de locataires, cadre civiliste distinct (C.c.Q., Registre foncier, droits de mutation, TAL, rôle triennal); Gatineau–Ottawa, marché interprovincial d'étude, unifamiliale médiane 477 000 $ en 2026.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/01/#synthese", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "L'évaluation immobilière est la détermination de la valeur d'un droit de propriété à une date donnée, par un professionnel qualifié et indépendant; son livrable est une opinion motivée, documentée et défendable.On évalue un droit, non un simple objet; la valeur est toujours rattachée à une date effective.Valeur (opinion sur le prix le plus probable), prix (fait historique) et coût (dépenses de production) sont trois notions distinctes.L'évaluateur agréé porte un titre réservé, encadré par l'OEAQ (fondé en 1969, 1 100 membres) en vertu du Code des professions; parcours : baccalauréat, stage de 48 semaines, examen (65 %), formation continue.Ne pas confondre l'évaluateur avec le courtier (intermédiaire à commission), l'inspecteur (état physique), l'arpenteur-géomètre (limites) ou le notaire (actes juridiques).Contextes de mandat : financement hypothécaire, transactions, assurance, comptabilité (sphère privée); fiscalité municipale, expropriation, successions, divorces, litiges (sphère publique et juridique).Le RPV (prêt moindre du prix et de l'évaluation) gouverne le crédit : conventionnel, assurance obligatoire; test de résistance au plus élevé de (taux + 2 %) et 5,25 %.Cinq types de valeurs à distinguer : marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement; trois types de rapports : complet, abrégé, restreint.Trois méthodes d'évaluation — comparaison, coût, revenu — convergent vers une conclusion unique par réconciliation; le processus d'évaluation compte sept étapes.Le marché québécois : parc de plus de 1 500 milliards $, 40 % de locataires, cadre civiliste distinct (C.c.Q., Registre foncier, droits de mutation, TAL, rôle triennal); Gatineau–Ottawa, marché interprovincial d'étude, unifamiliale médiane 477 000 $ en 2026.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p2-1", "url": "/seance/02/#p2-1", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "À la séance précédente, nous avons vu que l'évaluateur agréé porte un titre réservé et que son opinion engage sa responsabilité. Cette séance ouvre le capot de cette machinerie institutionnelle : comment l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec protège-t-il le public? Quelles obligations le Code de déontologie impose-t-il, et que risque le professionnel qui y manque? Quelles responsabilités civile, disciplinaire et pénale pèsent sur lui? Et selon quelles normes — québécoises, canadiennes, américaines — son travail est-il jugé? Ces questions ne sont pas décoratives : elles structurent chaque geste professionnel, du premier appel du client jusqu'à l'archivage du dossier. Un évaluateur techniquement brillant mais déontologiquement négligent est un évaluateur fini; l'inverse n'existe pas, car la compétence est elle-même une obligation déontologique.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-2", "url": "/seance/02/#p2-2", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Décrire la mission, les fonctions réglementaires et la structure de l'OEAQ;", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-3", "url": "/seance/02/#p2-3", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Expliquer le processus d'admission à la profession et les exigences de formation continue;", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-4", "url": "/seance/02/#p2-4", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Distinguer l'inspection professionnelle (préventive) de la discipline (punitive);", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-5", "url": "/seance/02/#p2-5", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Énoncer les principales obligations du Code de déontologie et reconnaître les actes interdits;", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-6", "url": "/seance/02/#p2-6", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Différencier les responsabilités civile, disciplinaire et pénale, et appliquer la triade faute–préjudice–causalité à des cas concrets;", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-7", "url": "/seance/02/#p2-7", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Situer les trois référentiels de normes — OEAQ, CUSPAP et USPAP — et leur champ d'application respectif.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-8", "url": "/seance/02/#p2-8", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La mission : protéger le public", "text": "L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec a pour mission première la protection du public. Il s'assure que ses membres exercent leur profession avec compétence, intégrité et conformément aux normes établies.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-1", "url": "/seance/02/#def-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.1 — mission de l'OEAQ", "text": "L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec a pour mission première la protection du public. Il s'assure que ses membres exercent leur profession avec compétence, intégrité et conformément aux normes établies.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-9", "url": "/seance/02/#p2-9", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La mission : protéger le public", "text": "◆Titre réservé Seul un membre de l'OEAQ peut se dire « évaluateur agréé »; l'activité elle-même n'est pas exclusive.Cette mission découle du Code des professions (RLRQ, c. C-26), la loi-cadre du système professionnel québécois qui régit les 46 ordres professionnels sous la supervision de l'Office des professions du Québec (Québec, 1973). Ce système, mis en place lors de la grande réforme de 1973, repose sur une idée simple : lorsque le public n'est pas en mesure de juger lui-même la qualité d'un service spécialisé — une chirurgie, un plan d'ingénieur, une opinion de valeur —, l'État délègue à un ordre le pouvoir de contrôler l'accès à la profession et la qualité de son exercice. L'OEAQ est un ordre à titre réservé : seul un membre peut porter le titre d'évaluateur agréé (É.A.), mais l'activité d'estimation n'est pas, en soi, un acte exclusif — ce qui rend le titre d'autant plus précieux comme signal de compétence et d'encadrement.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-10", "url": "/seance/02/#p2-10", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La mission : protéger le public", "text": "Il faut marteler la nuance : protection du public ne signifie pas défense des intérêts des membres. L'Ordre n'est ni un syndicat ni une association de promotion; quand l'intérêt d'un membre entre en conflit avec celui du public, l'Ordre tranche pour le public. C'est le contrat social qui justifie le privilège du titre réservé.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-11", "url": "/seance/02/#p2-11", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La mission : protéger le public", "text": "◆Fondé en 1969 1 100 membres Siège : Montréal. Quelques repères factuels : l'Ordre a été fondé en 1969, son siège social est à Montréal et il compte environ 1 100 membres (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2026). Cet effectif restreint — comparez aux dizaines de milliers de CPA ou d'ingénieurs — reflète une profession spécialisée, mais dont l'impact économique (financement, fiscalité, litiges) est sans commune mesure avec sa taille.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-12", "url": "/seance/02/#p2-12", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les cinq fonctions réglementaires", "text": "Pour accomplir sa mission, l'Ordre exerce cinq fonctions que le Code des professions lui délègue, et qui forment un système cohérent de contrôle du berceau à la retraite professionnelle. L'admission contrôle la porte d'entrée : diplômes, stage, examen, délivrance des permis. Une fois le professionnel en exercice, l'inspection professionnelle vérifie de façon préventive la qualité de sa pratique — on y reviendra, car sa logique est trop souvent confondue avec celle de la discipline. La discipline, justement, prend le relais lorsque la prévention ne suffit plus : réception des plaintes, enquête du syndic, sanction des manquements. La formation continue obligatoire assure le maintien de la compétence tout au long de la carrière, parce qu'un savoir de 1995 ne suffit pas au marché de 2026. L'élaboration des normes de pratique, enfin, fixe l'étalon technique auquel toutes les autres fonctions se réfèrent : on inspecte, on juge et on forme par rapport aux normes.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-13", "url": "/seance/02/#p2-13", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les cinq fonctions réglementaires", "text": "Ces fonctions sont portées par une structure organisationnelle classique d'ordre professionnel, illustrée à la figure @@REF{ch02:fig:structure}@@ : un conseil d'administration élu, une présidence, une direction générale, et des organes spécialisés — comité d'admission, service d'inspection professionnelle, bureau du syndic, comité de formation continue.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "fig-ch02-fig-structure", "url": "/seance/02/#fig-ch02-fig-structure", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 2.1", "text": "Structure organisationnelle type de l'OEAQ @@TIKZ2@@", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-14", "url": "/seance/02/#p2-14", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'admission : le contrôle d'entrée", "text": "Le processus d'admission, déjà esquissé à la séance 1, mérite d'être détaillé car chacune de ses étapes est un mécanisme de protection du public. Tout commence par le diplôme universitaire reconnu — un baccalauréat avec concentration en évaluation immobilière, ou une équivalence évaluée au dossier —, filtre qui garantit le socle théorique en droit, finance, construction et statistique. Le candidat dépose ensuite sa demande d'admission; l'Ordre analyse le dossier académique et prononce l'admissibilité au stage. S'ouvre alors le stage professionnel de 48 semaines à temps complet auprès d'un maître de stage, lui-même évaluateur agréé en règle : le stagiaire tient un journal de mandats, est évalué périodiquement, et c'est là — au contact des dossiers réels — que la théorie devient un métier. Vient ensuite l'examen d'admission, offert une fois l'an en septembre, avec une note de passage de 65 %; il porte sur la pratique professionnelle réelle : méthodes, normes, déontologie. La réussite entraîne la délivrance du permis et l'inscription au tableau de l'Ordre — le candidat devient É.A. Mais l'admission n'est pas un aboutissement : elle ouvre une carrière entière d'obligations, à commencer par la formation continue.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-15", "url": "/seance/02/#p2-15", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'admission : le contrôle d'entrée", "text": "Tout évaluateur agréé doit accumuler 30 heures de formation continue par période de référence de deux ans, conformément au Règlement sur la formation continue obligatoire des membres de l'OEAQ (RLRQ, c. C-26, r. 127.1) (Québec, 2023).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-2", "url": "/seance/02/#def-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.2 — formation continue obligatoire", "text": "Tout évaluateur agréé doit accumuler 30 heures de formation continue par période de référence de deux ans, conformément au Règlement sur la formation continue obligatoire des membres de l'OEAQ (RLRQ, c. C-26, r. 127.1) (Québec, 2023).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-16", "url": "/seance/02/#p2-16", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'admission : le contrôle d'entrée", "text": "Les activités admissibles comprennent cours, colloques et formations en ligne. L'objectif est le maintien de la compétence face à l'évolution du marché, des lois et des normes; le défaut de s'y conformer peut mener à la radiation administrative — perte du droit d'exercer sans même passer par le processus disciplinaire.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-17", "url": "/seance/02/#p2-17", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'inspection professionnelle : le contrôle continu", "text": "L'inspection professionnelle est le mécanisme préventif par lequel l'Ordre vérifie la qualité de la pratique de ses membres. Elle vise à corriger et améliorer, non à punir.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-3", "url": "/seance/02/#def-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.3 — inspection professionnelle", "text": "L'inspection professionnelle est le mécanisme préventif par lequel l'Ordre vérifie la qualité de la pratique de ses membres. Elle vise à corriger et améliorer, non à punir.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-18", "url": "/seance/02/#p2-18", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'inspection professionnelle : le contrôle continu", "text": "◆Inspection = préventif; discipline = punitif. Distinction d'examen classique!L'inspection peut être générale (vérification globale de la pratique d'un membre), particulière (ciblée sur un aspect précis, souvent à la suite d'un signalement) ou thématique (portant sur un sujet d'actualité pour l'ensemble des membres). Chaque membre est inspecté périodiquement. Les inspecteurs vérifient la qualité des rapports, le respect des normes de pratique, la tenue de dossiers, la conformité déontologique, la compétence technique et l'indépendance. Pour le membre, l'inspection est un exercice exigeant mais bienveillant : la plupart se concluent par des recommandations d'amélioration, parfois par un cours ou un stage de perfectionnement imposé, et la profession y gagne un mécanisme d'apprentissage collectif.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-20", "url": "/seance/02/#p2-20", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'inspection professionnelle : le contrôle continu", "text": "L'inspection est préventive : elle débouche normalement sur des recommandations, au besoin sur un stage ou un cours de perfectionnement. La discipline est punitive : elle sanctionne un manquement déontologique après plainte et audience. L'inspection peut toutefois alimenter la discipline si elle révèle des manquements graves — les deux mécanismes communiquent. Cette distinction est une question d'examen récurrente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "attention-2-19", "url": "/seance/02/#attention-2-19", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "attention", "title": "Ne confondez pas inspection et discipline", "text": "L'inspection est préventive : elle débouche normalement sur des recommandations, au besoin sur un stage ou un cours de perfectionnement. La discipline est punitive : elle sanctionne un manquement déontologique après plainte et audience. L'inspection peut toutefois alimenter la discipline si elle révèle des manquements graves — les deux mécanismes communiquent. Cette distinction est une question d'examen récurrente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-21", "url": "/seance/02/#p2-21", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Nature et portée", "text": "Le Code de déontologie des membres de l'OEAQ établit les obligations éthiques et professionnelles de tout évaluateur agréé envers le public, ses clients et la profession (RLRQ, c. C-26, r. 123) (Québec, 2012).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-4", "url": "/seance/02/#def-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.4 — Code de déontologie", "text": "Le Code de déontologie des membres de l'OEAQ établit les obligations éthiques et professionnelles de tout évaluateur agréé envers le public, ses clients et la profession (RLRQ, c. C-26, r. 123) (Québec, 2012).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-22", "url": "/seance/02/#p2-22", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Nature et portée", "text": "Ce n'est pas un guide de bonnes intentions : c'est un règlement adopté en vertu du Code des professions, ayant force obligatoire. Tout manquement peut mener au processus disciplinaire. Le Code s'articule en deux grands volets : les devoirs généraux (envers le public et la profession) et les devoirs envers le client.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-23", "url": "/seance/02/#p2-23", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les devoirs généraux", "text": "Cinq piliers soutiennent l'édifice déontologique, et il vaut la peine de comprendre non seulement leur énoncé, mais leur raison d'être.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-24", "url": "/seance/02/#p2-24", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les devoirs généraux", "text": "L'intégrité et l'objectivité viennent en premier : ne jamais travestir les faits, les données ou les analyses. Une évaluation est un exercice de vérité factuelle — si l'on peut « arranger » une donnée, tout l'édifice de confiance s'écroule. L'indépendance professionnelle en est le corollaire actif : l'opinion de valeur ne se laisse dicter par personne, ni client, ni prêteur, ni employeur. Là où l'intégrité interdit de mentir, l'indépendance interdit de se laisser influencer — deux facettes d'une même exigence. La compétence impose de n'accepter que les mandats que l'on peut exécuter selon les règles de l'art et de maintenir ses connaissances à jour : accepter un mandat qu'on ne maîtrise pas est en soi une faute, avant même la première erreur technique. La disponibilité et la diligence obligent à exécuter le mandat avec le soin et la célérité raisonnables — un rapport parfait remis six mois trop tard peut causer autant de tort qu'un rapport bâclé. Le secret professionnel, enfin, protège l'information confidentielle obtenue dans l'exercice de la profession; il est d'ailleurs consacré par l'article 9 de la Charte des droits et libertés de la personne du Québec, ce qui lui donne un statut quasi constitutionnel.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-25", "url": "/seance/02/#p2-25", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les devoirs envers le client", "text": "Envers son client, l'évaluateur doit notamment : l'informer adéquatement et obtenir un consentement éclairé sur la nature et l'étendue du mandat; préserver la confidentialité des données; facturer des honoraires justes et raisonnables, convenus d'avance; éviter et divulguer les conflits d'intérêts; et remettre au client les documents auxquels il a droit. Le tableau @@REF{ch02:tab:obligations}@@ traduit ces obligations en gestes concrets.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "tab-ch02-tab-obligations", "url": "/seance/02/#tab-ch02-tab-obligations", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "tab", "title": "Tableau 2.1", "text": "Obligations déontologiques et application pratique ObligationApplication pratiqueIntégritéNe jamais falsifier ni maquiller des données de marchéIndépendanceRefuser toute pression du client sur la conclusion de valeurCompétenceNe pas accepter un mandat hors de son champ d'expertiseSecret professionnelNe pas divulguer le rapport à des tiers non autorisésHonorairesNe jamais lier les honoraires à la valeur conclueConflits d'intérêtsDivulguer tout inté", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-26", "url": "/seance/02/#p2-26", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les actes interdits", "text": "Certains comportements sont si contraires à l'essence de la profession qu'ils sont formellement proscrits. Au sommet de la liste trône l'interdit cardinal : lier les honoraires à la valeur conclue. Cet interdit mérite son rang, car il détruit l'indépendance à la racine — un évaluateur payé au pourcentage de sa conclusion est structurellement incité à conclure haut, quelles que soient ses qualités morales. Viennent ensuite l'évaluation d'un bien dans lequel on détient un intérêt sans le divulguer — le conflit d'intérêts dissimulé —, la surévaluation ou la sous-évaluation intentionnelle — le mensonge professionnel pur —, l'acceptation d'un mandat au-delà de sa compétence, le manquement au secret professionnel, et enfin la sollicitation abusive de clientèle ou la publicité fausse ou trompeuse, qui minent la confiance du public envers l'ensemble de la profession. On remarquera que chacun de ces interdits protège l'un des cinq piliers vus plus haut : l'architecture du Code est cohérente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-27", "url": "/seance/02/#p2-27", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les actes interdits", "text": "Un client offre à une évaluatrice des honoraires égaux à 1 % de la valeur qu'elle conclura. Doit-elle accepter? Non, catégoriquement. Le calcul est simple : si elle conclut à 400 000 $, elle touche 4000 $; si elle conclut à 500 000 $, elle touche 5000 $. Sa rémunération croît avec la valeur conclue — elle a un intérêt financier direct dans sa propre conclusion, ce qui anéantit son indépendance. Les honoraires doivent être justes et raisonnables, convenus d'avance, sous forme de forfait ou de taux horaire, et totalement décorrélés du résultat. La même règle se retrouve dans l'USPAP (Management de l'Ethics Rule) et dans les normes CUSPAP : c'est un invariant international de la profession.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "ex-2-1", "url": "/seance/02/#ex-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.1 — les honoraires conditionnels", "text": "Un client offre à une évaluatrice des honoraires égaux à 1 % de la valeur qu'elle conclura. Doit-elle accepter? Non, catégoriquement. Le calcul est simple : si elle conclut à 400 000 $, elle touche 4000 $; si elle conclut à 500 000 $, elle touche 5000 $. Sa rémunération croît avec la valeur conclue — elle a un intérêt financier direct dans sa propre conclusion, ce qui anéantit son indépendance. Les honoraires doivent être justes et raisonnables, convenus d'avance, sous forme de forfait ou de taux horaire, et totalement décorrélés du résultat. La même règle se retrouve dans l'USPAP (Management de l'Ethics Rule) et dans les normes CUSPAP : c'est un invariant international de la profession.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-29", "url": "/seance/02/#p2-29", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les actes interdits", "text": "La pression ne prend presque jamais la forme caricaturale d'une enveloppe. Elle est feutrée : un courtier qui « rappelle » le prix accepté, un prêteur qui mentionne le montant « nécessaire » au dossier, un client qui évoque de « nombreux mandats futurs ». L'évaluateur d'expérience documente ces communications au dossier — si le mandat tourne mal, cette trace écrite vaudra de l'or devant le syndic ou le tribunal.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "terrain-2-28", "url": "/seance/02/#terrain-2-28", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La pression ne prend presque jamais la forme caricaturale d'une enveloppe. Elle est feutrée : un courtier qui « rappelle » le prix accepté, un prêteur qui mentionne le montant « nécessaire » au dossier, un client qui évoque de « nombreux mandats futurs ». L'évaluateur d'expérience documente ces communications au dossier — si le mandat tourne mal, cette trace écrite vaudra de l'or devant le syndic ou le tribunal.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-30", "url": "/seance/02/#p2-30", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le processus disciplinaire", "text": "Quand la prévention échoue, la discipline prend le relais. Le processus, illustré à la figure @@REF{ch02:fig:discipline}@@, est quasi judiciaire.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "fig-ch02-fig-discipline", "url": "/seance/02/#fig-ch02-fig-discipline", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 2.2", "text": "Le processus disciplinaire @@TIKZ3@@", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-31", "url": "/seance/02/#p2-31", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le processus disciplinaire", "text": "◆Syndic Enquêteur de l'Ordre : reçoit les signalements, enquête et porte plainte au conseil de discipline s'il y a lieu.Le syndic est la pierre angulaire : il reçoit les signalements du public, enquête avec des pouvoirs étendus (le membre est tenu de collaborer — refuser de répondre au syndic est en soi une infraction) et décide de porter ou non plainte devant le conseil de discipline, un tribunal composé d'un président avocat et de pairs. Toute personne peut porter plainte : un client mécontent, un confrère, un prêteur, voire le syndic de sa propre initiative lorsqu'une situation vient à sa connaissance — par les médias, par une inspection, par une décision judiciaire. La décision du conseil est susceptible d'appel au Tribunal des professions, ce qui complète la judiciarisation du processus : fardeau de preuve, droit d'être entendu, motivation des décisions.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-32", "url": "/seance/02/#p2-32", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les sanctions", "text": "L'éventail des sanctions va du symbolique au terminal. Dans les dossiers courants, le conseil impose une réprimande, une amende, une limitation du droit d'exercice ou un stage de perfectionnement; dans les dossiers graves — malhonnêteté, récidive, atteinte sérieuse à la protection du public —, il prononce la radiation temporaire ou permanente, assortie de la publication de la décision, qui ajoute la sanction réputationnelle à la sanction juridique. Les décisions disciplinaires sont d'ailleurs publiques et consultables : les lire est un excellent moyen, pour l'étudiant, d'apprendre par les erreurs des autres.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-34", "url": "/seance/02/#p2-34", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les sanctions", "text": "Le Code des professions (art. 156) fixe les amendes disciplinaires de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction. Un même dossier comportant plusieurs chefs peut donc coûter très cher — sans compter les frais, la publicité de la décision et la perte de clientèle. Retenez ces bornes : elles sont fréquemment demandées à l'examen.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "attention-2-33", "url": "/seance/02/#attention-2-33", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "attention", "title": "Le tarif des amendes", "text": "Le Code des professions (art. 156) fixe les amendes disciplinaires de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction. Un même dossier comportant plusieurs chefs peut donc coûter très cher — sans compter les frais, la publicité de la décision et la perte de clientèle. Retenez ces bornes : elles sont fréquemment demandées à l'examen.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-35", "url": "/seance/02/#p2-35", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les sanctions", "text": "Reconstituons un scénario représentatif des décisions publiées. Un évaluateur signe, pour un prêteur, un rapport abrégé sur un triplex en utilisant trois « comparables » qu'il n'a jamais vérifiés : deux proviennent d'une base de données périmée et le troisième est une vente entre personnes liées, à un prix hors marché. La valeur conclue — 610 000 $ — excède de 20 % ce que des ventes fiables auraient indiqué. Le prêt est consenti; l'emprunteur fait défaut; le prêteur revend à perte et porte plainte. Le syndic reproche trois manquements : défaut de vérifier ses données (compétence et diligence), rapport non conforme aux normes de pratique, et collaboration tardive à l'enquête. Issue plausible : amendes sur chaque chef, stage de perfectionnement en méthode de comparaison, et publication de la décision. Le même dossier alimente en parallèle une réclamation civile du prêteur, que le FARP prendra en charge. Une seule négligence méthodologique, trois régimes de responsabilité mobilisés — c'est exactement la mécanique que ce chapitre décrit.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "ex-2-2", "url": "/seance/02/#ex-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.2 — anatomie d'un dossier disciplinaire type", "text": "Reconstituons un scénario représentatif des décisions publiées. Un évaluateur signe, pour un prêteur, un rapport abrégé sur un triplex en utilisant trois « comparables » qu'il n'a jamais vérifiés : deux proviennent d'une base de données périmée et le troisième est une vente entre personnes liées, à un prix hors marché. La valeur conclue — 610 000 $ — excède de 20 % ce que des ventes fiables auraient indiqué. Le prêt est consenti; l'emprunteur fait défaut; le prêteur revend à perte et porte plainte. Le syndic reproche trois manquements : défaut de vérifier ses données (compétence et diligence), rapport non conforme aux normes de pratique, et collaboration tardive à l'enquête. Issue plausible : amendes sur chaque chef, stage de perfectionnement en méthode de comparaison, et publication de la décision. Le même dossier alimente en parallèle une réclamation civile du prêteur, que le FARP prendra en charge. Une seule négligence méthodologique, trois régimes de responsabilité mobilisés — c'est exactement la mécanique que ce chapitre décrit.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-36", "url": "/seance/02/#p2-36", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les normes de pratique professionnelle", "text": "Parallèlement au Code de déontologie (qui régit la conduite), les normes de pratique professionnelle de l'OEAQ régissent le contenu technique du travail (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-37", "url": "/seance/02/#p2-37", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les normes de pratique professionnelle", "text": "Les normes de pratique établissent les exigences minimales que doit respecter tout évaluateur agréé, notamment quant au contenu et à la qualité des rapports.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-5", "url": "/seance/02/#def-2-5", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.5 — normes de pratique de l'OEAQ", "text": "Les normes de pratique établissent les exigences minimales que doit respecter tout évaluateur agréé, notamment quant au contenu et à la qualité des rapports.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-38", "url": "/seance/02/#p2-38", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les normes de pratique professionnelle", "text": "Cinq normes principales structurent le référentiel : la norme générale (applicable à toute évaluation), la norme sur les rapports (contenu minimal selon le type de rapport), la norme sur la consultation (services-conseils), la norme sur la révision (examen critique du rapport d'un autre évaluateur) et la norme sur l'évaluation de masse (rôles d'évaluation foncière). La séance 13 détaillera la norme sur les rapports.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-39", "url": "/seance/02/#p2-39", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Trois régimes distincts et cumulables", "text": "Un même geste fautif peut engager l'évaluateur sur trois fronts à la fois, comme le montre la figure @@REF{ch02:fig:responsabilites}@@ : le client lésé le poursuit au civil, le syndic le traduit en discipline, et — dans les cas de fraude — l'État le poursuit au pénal. Les trois régimes sont indépendants : un acquittement sur un front n'immunise pas sur les autres, car chacun poursuit une fin propre — réparer (civil), protéger le public (disciplinaire), punir (pénal).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "fig-ch02-fig-responsabilites", "url": "/seance/02/#fig-ch02-fig-responsabilites", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 2.3", "text": "Les trois régimes de responsabilité de l'évaluateur @@TIKZ4@@", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-40", "url": "/seance/02/#p2-40", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La responsabilité civile : faute, préjudice, causalité", "text": "Le régime civil est celui que l'évaluateur côtoie le plus concrètement, via son assurance. Pour obtenir condamnation, le demandeur doit prouver trois éléments cumulatifs (art. 1457 C.c.Q.) (Québec, 1991) : une faute, c'est-à-dire un manquement au comportement du professionnel prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances; un préjudice, soit un dommage réel subi par le client ou un tiers; et un lien de causalité — il faut que ce soit la faute, et non un autre facteur, qui ait causé le préjudice. Que l'un des trois fasse défaut, et le recours échoue : une faute sans dommage ne donne rien, un dommage sans faute non plus, et un dommage causé par la chute du marché plutôt que par le rapport ne se rattache pas à l'évaluateur.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-41", "url": "/seance/02/#p2-41", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La responsabilité civile : faute, préjudice, causalité", "text": "L'évaluateur est tenu à une obligation de moyens, non de résultat : il ne garantit pas que sa valeur sera « la bonne », mais il s'engage à agir comme un professionnel prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Une valeur qui s'avère erronée n'est fautive que si la démarche pour y parvenir était déficiente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-6", "url": "/seance/02/#def-2-6", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.6 — obligation de moyens", "text": "L'évaluateur est tenu à une obligation de moyens, non de résultat : il ne garantit pas que sa valeur sera « la bonne », mais il s'engage à agir comme un professionnel prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Une valeur qui s'avère erronée n'est fautive que si la démarche pour y parvenir était déficiente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-42", "url": "/seance/02/#p2-42", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La responsabilité civile : faute, préjudice, causalité", "text": "◆Erreur de conclusion faute. C'est la démarche qui est jugée.Cette nuance est essentielle : deux évaluateurs compétents peuvent conclure à des valeurs différentes sans qu'aucun ne soit fautif. Les fautes typiques sont ailleurs : erreur méthodologique grave (capitaliser un revenu brut avec un taux de revenu net, par exemple), omission de données pertinentes (ne pas vérifier le zonage, ignorer une vente comparable évidente), négligence dans la vérification des données, ou non-respect des normes de pratique — les normes servant précisément d'étalon du comportement diligent devant les tribunaux : le juge qui doit décider si l'évaluateur a été prudent commence par se demander s'il a respecté les normes de sa profession.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-43", "url": "/seance/02/#p2-43", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La responsabilité civile : faute, préjudice, causalité", "text": "Un évaluateur conclut à 350 000 $ pour un terrain en se fondant sur un potentiel de développement de six logements, sans vérifier le règlement de zonage. L'acheteur paie 340 000 $, puis découvre que le zonage R-1 ne permet qu'une unifamiliale : le terrain ne vaut en réalité que 180 000 $. Faute? Oui : vérifier le zonage est un geste élémentaire du professionnel diligent; les normes de pratique l'exigent. Préjudice? Oui : l'acheteur a payé 340 000 $ un bien qui en vaut 180 000 $, soit 160 000 $ de perte. Causalité? Oui : c'est en se fiant à l'évaluation erronée que l'acheteur a payé ce prix. Les trois éléments étant réunis, la responsabilité civile est engagée — et le dossier prendra vraisemblablement aussi le chemin du syndic.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "ex-2-3", "url": "/seance/02/#ex-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.3 — le zonage oublié", "text": "Un évaluateur conclut à 350 000 $ pour un terrain en se fondant sur un potentiel de développement de six logements, sans vérifier le règlement de zonage. L'acheteur paie 340 000 $, puis découvre que le zonage R-1 ne permet qu'une unifamiliale : le terrain ne vaut en réalité que 180 000 $. Faute? Oui : vérifier le zonage est un geste élémentaire du professionnel diligent; les normes de pratique l'exigent. Préjudice? Oui : l'acheteur a payé 340 000 $ un bien qui en vaut 180 000 $, soit 160 000 $ de perte. Causalité? Oui : c'est en se fiant à l'évaluation erronée que l'acheteur a payé ce prix. Les trois éléments étant réunis, la responsabilité civile est engagée — et le dossier prendra vraisemblablement aussi le chemin du syndic.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-44", "url": "/seance/02/#p2-44", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'assurance responsabilité : le FARP", "text": "Tout évaluateur agréé doit souscrire au Fonds d'assurance de la responsabilité professionnelle (FARP) de l'OEAQ, sauf dispense réglementaire (RLRQ, c. C-26, r. 131). La garantie est de 2 000 000 $ par sinistre et pour l'ensemble des sinistres d'une période de garantie.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-7", "url": "/seance/02/#def-2-7", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.7 — FARP", "text": "Tout évaluateur agréé doit souscrire au Fonds d'assurance de la responsabilité professionnelle (FARP) de l'OEAQ, sauf dispense réglementaire (RLRQ, c. C-26, r. 131). La garantie est de 2 000 000 $ par sinistre et pour l'ensemble des sinistres d'une période de garantie.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-45", "url": "/seance/02/#p2-45", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'assurance responsabilité : le FARP", "text": "Le FARP est administré par l'Ordre, titulaire d'un permis d'assureur de l'AMF. Il protège doublement : le public, assuré d'être indemnisé si la faute est prouvée, et le professionnel, dont le patrimoine personnel n'est pas anéanti par une condamnation. L'assurance obligatoire est ainsi un rouage de la protection du public au même titre que l'inspection — une opinion de valeur sans assureur derrière elle serait une promesse sans garantie.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-46", "url": "/seance/02/#p2-46", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Prescription et conservation des dossiers", "text": "Deux horloges gouvernent l'après-mandat, et elles ne battent pas au même rythme. La prescription civile éteint le recours en responsabilité trois ans après la connaissance du préjudice (art. 2925 C.c.Q.); le point de départ est « mobile » : le délai court de la découverte du dommage, et non de la date du rapport — un rapport ancien peut donc fonder un recours récent. La plainte disciplinaire, elle, n'est soumise à aucun délai formel de prescription dans le Code des professions : un manquement ancien peut toujours être reproché, car la protection du public ne se prescrit pas. Quant aux dossiers, le Règlement sur la tenue des dossiers et des cabinets (RLRQ, c. C-26, r. 133) impose leur conservation pendant au moins cinq ans — rapport, données brutes, notes de calcul et correspondance, sur support papier ou technologique avec confidentialité assurée.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-48", "url": "/seance/02/#p2-48", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Prescription et conservation des dossiers", "text": "Les praticiens prudents conservent leurs dossiers bien au-delà de cinq ans. Pourquoi? Parce que la prescription civile de trois ans court de la connaissance du préjudice : un rapport signé en 2026 peut fonder une poursuite en 2033 si le préjudice n'est découvert qu'en 2030. Le dossier complet — avec les notes montrant ce qui a été vérifié et pourquoi — est alors la meilleure défense du professionnel : il prouve la démarche diligente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "terrain-2-47", "url": "/seance/02/#terrain-2-47", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Les praticiens prudents conservent leurs dossiers bien au-delà de cinq ans. Pourquoi? Parce que la prescription civile de trois ans court de la connaissance du préjudice : un rapport signé en 2026 peut fonder une poursuite en 2033 si le préjudice n'est découvert qu'en 2030. Le dossier complet — avec les notes montrant ce qui a été vérifié et pourquoi — est alors la meilleure défense du professionnel : il prouve la démarche diligente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-49", "url": "/seance/02/#p2-49", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Qui applique quoi?", "text": "La mondialisation des capitaux immobiliers a fait émerger plusieurs corpus de normes, qu'il faut savoir situer. Un fonds de pension torontois qui finance un immeuble à Gatineau, une banque américaine qui titrise des hypothèques canadiennes, un tribunal québécois qui compare deux expertises : chacun a besoin que le mot « évaluation » désigne un travail aux exigences connues et vérifiables. C'est le rôle des référentiels de normes — et comme les capitaux circulent, l'évaluateur québécois croisera tôt ou tard les trois.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-50", "url": "/seance/02/#p2-50", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Qui applique quoi?", "text": "Au Québec, les normes applicables aux évaluateurs agréés sont les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. Le CUSPAP (Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) de l'Institut canadien des évaluateurs (AIC) s'applique aux membres de l'AIC partout au Canada, Québec inclus. L'USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) est la référence américaine (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Institute of Canada, 2026; Appraisal Standards Board, 2024).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-8", "url": "/seance/02/#def-2-8", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.8 — les trois référentiels", "text": "Au Québec, les normes applicables aux évaluateurs agréés sont les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. Le CUSPAP (Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) de l'Institut canadien des évaluateurs (AIC) s'applique aux membres de l'AIC partout au Canada, Québec inclus. L'USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) est la référence américaine (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Institute of Canada, 2026; Appraisal Standards Board, 2024).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-51", "url": "/seance/02/#p2-51", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Qui applique quoi?", "text": "◆AIC Institut canadien des évaluateurs; titres CRA (résidentiel) et AACI (tous immeubles).Un professionnel qui cumule le titre d'É.A. et une désignation de l'AIC (CRA pour le résidentiel, AACI pour tous les immeubles) est soumis aux deux référentiels simultanément — il doit satisfaire au plus exigeant des deux sur chaque point. Les éditions en vigueur : CUSPAP 2026 (depuis le 1er avril 2026) et USPAP 2024, ce dernier étant désormais sans date d'expiration (cycle de mise à jour ouvert).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-52", "url": "/seance/02/#p2-52", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'USPAP en bref", "text": "L'USPAP, développé par The Appraisal Foundation (Washington), a historiquement servi de matrice aux autres référentiels. Sa structure : des règles transversales — définitions, Ethics Rule, Competency Rule — suivies de standards numérotés : Standards 1–2 (évaluation immobilière : développement et communication), 3–4 (révision d'évaluation), 5–10 (évaluation de masse, biens meubles, entreprises), complétés d'énoncés consultatifs (Advisory Opinions).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-53", "url": "/seance/02/#p2-53", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'USPAP en bref", "text": "La règle d'éthique comporte quatre volets qu'on retrouve, sous d'autres noms, dans tous les référentiels : la conduite, qui commande d'agir sans partialité ni complaisance; la gestion, qui interdit toute rémunération conditionnelle à la conclusion — l'écho direct de notre interdit cardinal québécois; la confidentialité, qui protège l'information du client; et la tenue de dossiers, qui impose de conserver le workfile — données et travail — pendant la durée requise. La règle de compétence, elle, impose une auto-évaluation avant d'accepter tout mandat : ai-je la compétence requise? Sinon, trois issues seulement — acquérir la compétence, s'associer à un évaluateur compétent, ou refuser le mandat. Un évaluateur résidentiel qui reçoit un mandat de centre commercial fait face exactement à ce trilemme.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-54", "url": "/seance/02/#p2-54", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'USPAP en bref", "text": "Un prêteur demande à l'évaluateur « d'atteindre » une valeur minimale de 500 000 $ pour approuver le prêt. Sous l'USPAP, accepter violerait la règle de conduite (partialité) et de gestion (résultat prédéterminé). Sous le Code de déontologie québécois, le même geste heurte l'indépendance et l'interdiction de lier la rémunération à la conclusion. La leçon : les référentiels diffèrent dans la forme, mais convergent sur le fond — l'indépendance de l'opinion est partout la valeur cardinale.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "ex-2-4", "url": "/seance/02/#ex-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.4 — pression du prêteur, lecture croisée", "text": "Un prêteur demande à l'évaluateur « d'atteindre » une valeur minimale de 500 000 $ pour approuver le prêt. Sous l'USPAP, accepter violerait la règle de conduite (partialité) et de gestion (résultat prédéterminé). Sous le Code de déontologie québécois, le même geste heurte l'indépendance et l'interdiction de lier la rémunération à la conclusion. La leçon : les référentiels diffèrent dans la forme, mais convergent sur le fond — l'indépendance de l'opinion est partout la valeur cardinale.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "tab-ch02-tab-referentiels", "url": "/seance/02/#tab-ch02-tab-referentiels", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "tab", "title": "Tableau 2.2", "text": "Comparaison des trois référentiels de normes AspectNormes OEAQCUSPAP (AIC)USPAPOrganismeOEAQ (ordre professionnel)Institut canadien des évaluateursThe Appraisal FoundationChampQuébecCanada, toutes provincesÉtats-UnisObligatoire pourTout évaluateur agrééMembres AIC (CRA, AACI)Variable selon l'ÉtatÉthiqueCode de déontologie (C-26, r. 123)Ethics StandardEthics RuleCompétenceFormation continue 30 h / 2 ansPerfectionnement professionnel continuCo", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-56", "url": "/seance/02/#p2-56", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Tableau comparatif", "text": "Pourquoi le Québec a-t-il son propre référentiel plutôt que d'adopter le CUSPAP? Parce que l'encadrement professionnel y passe par le système des ordres — une architecture de droit public unique au Canada, où le Code des professions confère à l'OEAQ le pouvoir (et le devoir) réglementaire. L'AIC, elle, est une association volontaire pancanadienne. Les deux logiques coexistent : plusieurs évaluateurs québécois détiennent les deux affiliations pour travailler avec des clients institutionnels pancanadiens.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "quebec-2-55", "url": "/seance/02/#quebec-2-55", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Pourquoi le Québec a-t-il son propre référentiel plutôt que d'adopter le CUSPAP? Parce que l'encadrement professionnel y passe par le système des ordres — une architecture de droit public unique au Canada, où le Code des professions confère à l'OEAQ le pouvoir (et le devoir) réglementaire. L'AIC, elle, est une association volontaire pancanadienne. Les deux logiques coexistent : plusieurs évaluateurs québécois détiennent les deux affiliations pour travailler avec des clients institutionnels pancanadiens.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-57", "url": "/seance/02/#p2-57", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque situation, indiquez si elle relève de l'inspection professionnelle ou du processus disciplinaire, et justifiez. a) L'Ordre vérifie périodiquement la tenue de dossiers d'un membre choisi au programme annuel. b) Une cliente allègue que son évaluateur a divulgué son rapport à un tiers sans autorisation. c) À la suite d'une vague d'erreurs observées sur les évaluations de terrains contaminés, l'Ordre lance une vérification ciblée sur ce thème chez plusieurs membres. d) Le syndic reçoit une dénonciation selon laquelle un membre facture des honoraires calculés en pourcentage de la valeur conclue.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-1", "url": "/seance/02/#exo-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.1 — inspection ou discipline?", "text": "Pour chaque situation, indiquez si elle relève de l'inspection professionnelle ou du processus disciplinaire, et justifiez. a) L'Ordre vérifie périodiquement la tenue de dossiers d'un membre choisi au programme annuel. b) Une cliente allègue que son évaluateur a divulgué son rapport à un tiers sans autorisation. c) À la suite d'une vague d'erreurs observées sur les évaluations de terrains contaminés, l'Ordre lance une vérification ciblée sur ce thème chez plusieurs membres. d) Le syndic reçoit une dénonciation selon laquelle un membre facture des honoraires calculés en pourcentage de la valeur conclue.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-58", "url": "/seance/02/#p2-58", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Inspection (générale) : démarche préventive et périodique, sans allégation de faute. b) Discipline : allégation d'un manquement au secret professionnel — plainte au bureau du syndic, enquête, et éventuellement conseil de discipline. c) Inspection (thématique) : vérification préventive sur un sujet d'actualité, visant l'amélioration des pratiques. d) Discipline : les honoraires conditionnels à la conclusion sont un acte interdit; le syndic enquêtera en vue d'une plainte disciplinaire.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-59", "url": "/seance/02/#p2-59", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une évaluatrice omet de mentionner, dans son rapport sur un duplex de Hull, que le sous-sol a subi des infiltrations d'eau récurrentes — fait notoire dans le quartier et visible lors de l'inspection (cernes, odeur). Se fiant au rapport concluant à 540 000 $, l'acheteur paie ce prix. Deux ans plus tard, il découvre les dommages : la valeur réelle au moment de l'achat était de 465 000 $. Analysez la responsabilité civile de l'évaluatrice en identifiant la faute, le préjudice et le lien de causalité, puis indiquez le délai dont dispose l'acheteur pour poursuivre.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-2", "url": "/seance/02/#exo-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.2 — la triade de la responsabilité civile", "text": "Une évaluatrice omet de mentionner, dans son rapport sur un duplex de Hull, que le sous-sol a subi des infiltrations d'eau récurrentes — fait notoire dans le quartier et visible lors de l'inspection (cernes, odeur). Se fiant au rapport concluant à 540 000 $, l'acheteur paie ce prix. Deux ans plus tard, il découvre les dommages : la valeur réelle au moment de l'achat était de 465 000 $. Analysez la responsabilité civile de l'évaluatrice en identifiant la faute, le préjudice et le lien de causalité, puis indiquez le délai dont dispose l'acheteur pour poursuivre.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-60", "url": "/seance/02/#p2-60", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Faute : un professionnel prudent et diligent devait constater les indices d'infiltration lors de l'inspection et en tenir compte (ou, à tout le moins, les signaler et recommander une expertise). L'omission constitue un manquement à l'obligation de moyens et aux normes de pratique. Préjudice : l'acheteur a payé 540 000 $ un immeuble valant 465 000 $, soit 75 000 $ de perte (plus, le cas échéant, les frais de réparation non reflétés dans la valeur). Causalité : le rapport a directement fondé la décision d'achat au prix payé; sans l'omission, l'acheteur aurait payé moins ou renoncé. Prescription : trois ans à compter de la connaissance du préjudice (art. 2925 C.c.Q.) — ici, à partir de la découverte des dommages, et non de la date du rapport. L'acheteur a donc jusqu'à trois ans après la découverte pour intenter son recours; le FARP de l'évaluatrice couvrira l'indemnité si la responsabilité est retenue (garantie de 2 M$ par sinistre).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-61", "url": "/seance/02/#p2-61", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Parmi les comportements suivants, identifiez ceux qui contreviennent au Code de déontologie et nommez l'obligation violée. a) Facturer un forfait de 650 $ convenu avant le mandat. b) Évaluer l'immeuble de sa belle-sœur sans le mentionner au client prêteur. c) Refuser un mandat d'évaluation d'une usine de transformation alimentaire faute d'expérience dans ce type d'actif. d) Transmettre une copie du rapport au courtier du vendeur « pour information », sans autorisation du client. e) Publier une publicité affirmant « valeurs garanties acceptées par toutes les banques ».", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-3", "url": "/seance/02/#exo-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.3 — actes interdits — repérage", "text": "Parmi les comportements suivants, identifiez ceux qui contreviennent au Code de déontologie et nommez l'obligation violée. a) Facturer un forfait de 650 $ convenu avant le mandat. b) Évaluer l'immeuble de sa belle-sœur sans le mentionner au client prêteur. c) Refuser un mandat d'évaluation d'une usine de transformation alimentaire faute d'expérience dans ce type d'actif. d) Transmettre une copie du rapport au courtier du vendeur « pour information », sans autorisation du client. e) Publier une publicité affirmant « valeurs garanties acceptées par toutes les banques ».", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-62", "url": "/seance/02/#p2-62", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Conforme : honoraires forfaitaires convenus d'avance, indépendants de la conclusion. b) Interdit : conflit d'intérêts non divulgué — lien personnel avec la propriétaire du bien évalué. c) Conforme, et même exemplaire : c'est l'application de l'obligation de compétence (refuser, s'associer ou se former). d) Interdit : violation du secret professionnel et de la confidentialité — le rapport appartient au client et ne circule qu'avec son autorisation. e) Interdit : publicité trompeuse (aucune valeur n'est « garantie »; l'évaluateur a une obligation de moyens) et atteinte à la dignité de la profession.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-63", "url": "/seance/02/#p2-63", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une évaluatrice de Gatineau détient le titre d'É.A. (OEAQ) et la désignation AACI (AIC). Elle accepte un mandat d'évaluation d'un immeuble de bureaux à Ottawa pour une banque pancanadienne. a) Quels référentiels de normes s'appliquent à son travail? b) L'immeuble étant en Ontario, le Code de déontologie de l'OEAQ cesse-t-il de s'appliquer à elle? c) Quelle édition du CUSPAP doit-elle respecter en 2026?", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-4", "url": "/seance/02/#exo-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.4 — référentiels croisés", "text": "Une évaluatrice de Gatineau détient le titre d'É.A. (OEAQ) et la désignation AACI (AIC). Elle accepte un mandat d'évaluation d'un immeuble de bureaux à Ottawa pour une banque pancanadienne. a) Quels référentiels de normes s'appliquent à son travail? b) L'immeuble étant en Ontario, le Code de déontologie de l'OEAQ cesse-t-il de s'appliquer à elle? c) Quelle édition du CUSPAP doit-elle respecter en 2026?", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-64", "url": "/seance/02/#p2-64", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Les deux : les normes de l'OEAQ (elle est É.A.) et le CUSPAP (elle est membre de l'AIC). En cas de divergence, elle satisfait à l'exigence la plus stricte. b) Non : les obligations déontologiques suivent le professionnel, pas l'immeuble. Membre de l'OEAQ, elle demeure soumise à son code de déontologie où qu'elle exerce; s'y ajoutent les exigences applicables en Ontario et celles de l'AIC. c) Le CUSPAP 2026, en vigueur depuis le 1er avril 2026 (il remplace l'édition 2024).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-65", "url": "/seance/02/#p2-65", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sans consulter vos notes, complétez : durée du stage professionnel; note de passage de l'examen d'admission; heures de formation continue et période de référence; garantie du FARP; fourchette des amendes disciplinaires; délai de prescription civile; durée minimale de conservation des dossiers.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-5", "url": "/seance/02/#exo-2-5", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.5 — chiffres clés du cadre professionnel", "text": "Sans consulter vos notes, complétez : durée du stage professionnel; note de passage de l'examen d'admission; heures de formation continue et période de référence; garantie du FARP; fourchette des amendes disciplinaires; délai de prescription civile; durée minimale de conservation des dossiers.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-66", "url": "/seance/02/#p2-66", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Stage : 48 semaines à temps complet. Examen : note de passage de 65 %. Formation continue : 30 heures par période de deux ans. FARP : 2 000 000 $ par sinistre et par période de garantie. Amendes : 2 500 $ à 62 500 $ par infraction (art. 156, Code des professions). Prescription civile : 3 ans de la connaissance du préjudice (art. 2925 C.c.Q.). Conservation des dossiers : au moins 5 ans. Ces sept chiffres constituent l'ossature factuelle de la séance — sachez-les parfaitement.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-67", "url": "/seance/02/#p2-67", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'OEAQ (1969, 1 100 membres) a pour mission la protection du public, non la défense des membres; il est régi par le Code des professions et supervisé par l'Office des professions.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-68", "url": "/seance/02/#p2-68", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq fonctions réglementaires : admission, inspection professionnelle, discipline, formation continue, normes de pratique.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-69", "url": "/seance/02/#p2-69", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Admission : baccalauréat reconnu stage de 48 semaines examen (passage à 65 %) permis; puis 30 h de formation continue par 2 ans.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-70", "url": "/seance/02/#p2-70", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Inspection = préventive (générale, particulière, thématique); discipline = punitive (syndic conseil de discipline Tribunal des professions).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-71", "url": "/seance/02/#p2-71", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Code de déontologie (C-26, r. 123) : intégrité, indépendance, compétence, diligence, secret professionnel; envers le client : information, confidentialité, honoraires justes et raisonnables, gestion des conflits d'intérêts.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-72", "url": "/seance/02/#p2-72", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Acte interdit cardinal : lier les honoraires à la valeur conclue; autres interdits : intérêt non divulgué, sur/sous-évaluation intentionnelle, mandat hors compétence, bris de confidentialité, publicité trompeuse.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-73", "url": "/seance/02/#p2-73", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sanctions disciplinaires : réprimande à radiation permanente; amendes de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-74", "url": "/seance/02/#p2-74", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Responsabilité civile : faute + préjudice + causalité (art. 1457 C.c.Q.); l'évaluateur a une obligation de moyens — c'est la démarche qui est jugée, pas l'exactitude du chiffre.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-75", "url": "/seance/02/#p2-75", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "FARP obligatoire : 2 M$ par sinistre; prescription civile de 3 ans (connaissance du préjudice); conservation des dossiers : 5 ans minimum.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-76", "url": "/seance/02/#p2-76", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois référentiels : Normes OEAQ (tout É.A., Québec), CUSPAP 2026 (membres AIC, tout le Canada), USPAP 2024 (États-Unis); le cumul de titres soumet aux deux référentiels; partout, l'indépendance est la valeur cardinale.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/02/#synthese", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "L'OEAQ (1969, 1 100 membres) a pour mission la protection du public, non la défense des membres; il est régi par le Code des professions et supervisé par l'Office des professions.Cinq fonctions réglementaires : admission, inspection professionnelle, discipline, formation continue, normes de pratique.Admission : baccalauréat reconnu stage de 48 semaines examen (passage à 65 %) permis; puis 30 h de formation continue par 2 ans.Inspection = préventive (générale, particulière, thématique); discipline = punitive (syndic conseil de discipline Tribunal des professions).Code de déontologie (C-26, r. 123) : intégrité, indépendance, compétence, diligence, secret professionnel; envers le client : information, confidentialité, honoraires justes et raisonnables, gestion des conflits d'intérêts.Acte interdit cardinal : lier les honoraires à la valeur conclue; autres interdits : intérêt non divulgué, sur/sous-évaluation intentionnelle, mandat hors compétence, bris de confidentialité, publicité trompeuse.Sanctions disciplinaires : réprimande à radiation permanente; amendes de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction.Responsabilité civile : faute + préjudice + causalité (art. 1457 C.c.Q.); l'évaluateur a une obligation de moyens — c'est la démarche qui est jugée, pas l'exactitude du chiffre.FARP obligatoire : 2 M$ par sinistre; prescription civile de 3 ans (connaissance du préjudice); conservation des dossiers : 5 ans minimum.Trois référentiels : Normes OEAQ (tout É.A., Québec), CUSPAP 2026 (membres AIC, tout le Canada), USPAP 2024 (États-Unis); le cumul de titres soumet aux deux référentiels; partout, l'indépendance est la valeur cardinale.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p3-1", "url": "/seance/03/#p3-1", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Les méthodes d'évaluation que nous étudierons aux séances 8 à 12 ne sont pas des recettes tombées du ciel : ce sont des applications de principes économiques anciens et robustes. Pourquoi un acheteur refuse-t-il de payer 500 000 $ une maison quand sa voisine identique s'est vendue 450 000 $? Substitution. Pourquoi un terrain du centre-ville vaut-il dix fois celui d'un rang agricole? Utilisation optimale. Pourquoi une piscine de 80 000 $ n'ajoute-t-elle que 20 000 $ de valeur? Contribution. L'évaluateur qui maîtrise ces principes comprend pourquoi ses méthodes fonctionnent — et surtout quand elles cessent de fonctionner. Cette séance présente d'abord les quatre grands principes (offre et demande, substitution, utilisation optimale, anticipation et changement), puis six principes complémentaires qui reviendront sans cesse dans les analyses.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-2", "url": "/seance/03/#p3-2", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Expliquer comment l'offre et la demande déterminent les prix immobiliers et pourquoi l'offre est inélastique à court terme;", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-3", "url": "/seance/03/#p3-3", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Énoncer le principe de substitution et montrer qu'il fonde les trois méthodes d'évaluation;", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-4", "url": "/seance/03/#p3-4", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Appliquer les quatre critères séquentiels de l'utilisation optimale à un terrain vacant et à un terrain amélioré;", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-5", "url": "/seance/03/#p3-5", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Distinguer les principes d'anticipation et de changement et leurs conséquences (valeur datée, cycle de vie);", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-6", "url": "/seance/03/#p3-6", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Mobiliser les principes de contribution, de conformité, d'équilibre, des rendements décroissants, des externalités et de la concurrence dans l'analyse d'un bien;", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-7", "url": "/seance/03/#p3-7", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Relier chaque principe à la méthode d'évaluation qui s'en nourrit.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-8", "url": "/seance/03/#p3-8", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé et sa portée", "text": "La valeur d'un bien immobilier est déterminée par l'interaction entre l'offre (quantité de biens disponibles) et la demande (désir et capacité des acheteurs d'acquérir ces biens) sur un marché donné, à un moment donné.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-1", "url": "/seance/03/#def-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.1 — principe de l'offre et de la demande", "text": "La valeur d'un bien immobilier est déterminée par l'interaction entre l'offre (quantité de biens disponibles) et la demande (désir et capacité des acheteurs d'acquérir ces biens) sur un marché donné, à un moment donné.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-9", "url": "/seance/03/#p3-9", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé et sa portée", "text": "Ce principe est le fondement économique de tous les autres : la substitution, la contribution, la concurrence n'en sont que des déclinaisons. Les auteurs classiques de l'évaluation — de l'école de The Appraisal of Real Estate aux manuels québécois — présentent d'ailleurs les principes comme un système : l'offre et la demande décrivent le mécanisme des prix, la substitution décrit le comportement de l'acheteur dans ce mécanisme, et les autres principes précisent comment ce comportement se module selon le voisinage, l'usage et le temps. Deux précisions d'emblée. Premièrement, l'analyse se fait toujours dans un marché local et un segment précis◆Toujours : quel marché? quel segment? quelle date? : l'offre de condos au centre-ville de Hull ne dit rien du marché des fermettes de la Petite-Nation. Deuxièmement, la demande économique n'est pas le simple désir : elle exige la capacité de payer — revenus, accès au crédit, taux hypothécaires. Mille ménages qui rêvent d'une maison sans pouvoir se qualifier ne créent aucune demande effective.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-10", "url": "/seance/03/#p3-10", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé et sa portée", "text": "Du côté de l'offre, on compte les propriétés existantes mises en vente, les constructions neuves, les terrains disponibles et les conversions d'usage. Du côté de la demande : le nombre d'acheteurs potentiels, leur capacité financière et la démographie. Une asymétrie fondamentale les sépare : l'offre est relativement inélastique à court terme (on ne bâtit pas un quartier en six mois), tandis que la demande peut basculer en quelques semaines au gré des taux d'intérêt et de la confiance.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-11", "url": "/seance/03/#p3-11", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Équilibre et déséquilibres", "text": "Le prix d'équilibre () est celui auquel la quantité offerte égale la quantité demandée. C'est le prix vers lequel tend le marché en l'absence de perturbations externes.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-2", "url": "/seance/03/#def-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.2 — prix d'équilibre", "text": "Le prix d'équilibre () est celui auquel la quantité offerte égale la quantité demandée. C'est le prix vers lequel tend le marché en l'absence de perturbations externes.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-12", "url": "/seance/03/#p3-12", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Équilibre et déséquilibres", "text": "La figure @@REF{ch03:fig:equilibre}@@ donne la représentation classique : la demande décroît avec le prix, l'offre croît avec lui, et leur rencontre définit l'équilibre au couple .", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-equilibre", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-equilibre", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.1", "text": "Offre, demande et équilibre du marché immobilier @@TIKZ5@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-13", "url": "/seance/03/#p3-13", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Équilibre et déséquilibres", "text": "En pratique, les marchés immobiliers sont rarement en équilibre parfait — les frictions (délais de construction, coûts de transaction, information imparfaite) les maintiennent en déséquilibre chronique. Deux situations types se rencontrent. En excès de demande (), les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs : les surenchères et les guerres d'offres se multiplient, les propriétés se vendent sans condition, et la pression sur les prix est à la hausse — le marché montréalais de 2020–2022 en est l'exemple pédagogique parfait. En excès d'offre (), à l'inverse, les vendeurs s'accumulent : les délais de vente s'allongent, les réductions de prix demandé se banalisent, et la pression est à la baisse — comme dans le segment des condos montréalais de 2017–2019, localement surdesservi. Le même immeuble, dans ces deux mondes, ne s'évalue pas avec les mêmes réflexes : le choix des comparables, les ajustements de temps et la prudence de la conclusion en dépendent.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-15", "url": "/seance/03/#p3-15", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Équilibre et déséquilibres", "text": "Comment l'évaluateur « lit »-il l'état du marché sans observer les courbes, qui sont des abstractions? Par des indicateurs de tension : le délai de vente moyen (des jours qui raccourcissent signalent un marché de vendeurs), le ratio inscriptions/ventes (le nombre de mois requis pour écouler le stock au rythme courant), l'écart entre prix demandé et prix obtenu, et la fréquence des ventes sans condition. Ces indicateurs, publiés par l'APCIQ, figurent dans toute bonne analyse de marché — et dans votre TP1.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "terrain-3-14", "url": "/seance/03/#terrain-3-14", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Comment l'évaluateur « lit »-il l'état du marché sans observer les courbes, qui sont des abstractions? Par des indicateurs de tension : le délai de vente moyen (des jours qui raccourcissent signalent un marché de vendeurs), le ratio inscriptions/ventes (le nombre de mois requis pour écouler le stock au rythme courant), l'écart entre prix demandé et prix obtenu, et la fréquence des ventes sans condition. Ces indicateurs, publiés par l'APCIQ, figurent dans toute bonne analyse de marché — et dans votre TP1.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-16", "url": "/seance/03/#p3-16", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Déplacements des courbes", "text": "Il faut distinguer le mouvement le long d'une courbe (réaction au prix) du déplacement de la courbe entière (changement des conditions sous-jacentes). Quand la demande se déplace vers la droite — plus d'acheteurs à chaque niveau de prix — l'équilibre migre vers un prix et une quantité plus élevés, comme l'illustre la figure @@REF{ch03:fig:deplacement}@@.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-deplacement", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-deplacement", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.2", "text": "Une hausse de la demande () déplace l'équilibre de à : prix et quantité augmentent @@TIKZ6@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-17", "url": "/seance/03/#p3-17", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Déplacements des courbes", "text": "◆Taux directeur (Banque du Canada) : 2,25 % au 15 juillet 2026. Qu'est-ce qui déplace les courbes? Côté demande : les taux d'intérêt (le taux directeur de la Banque du Canada s'établit à 2,25 % depuis sa décision du 15 juillet 2026), l'immigration et la migration interne, la croissance des revenus, la confiance des consommateurs. Côté offre : les coûts de construction et de main-d'œuvre, la disponibilité des terrains, la réglementation et les délais de permis, et les mises en chantier antérieures — l'offre d'aujourd'hui est la décision de construire d'il y a deux ou trois ans.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-18", "url": "/seance/03/#p3-18", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'élasticité de l'offre : la clé des cycles", "text": "L'élasticité mesure la sensibilité de la quantité offerte (ou demandée) à une variation du prix. En immobilier, l'offre est généralement inélastique à court terme, car la construction prend du temps.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-3", "url": "/seance/03/#def-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.3 — élasticité", "text": "L'élasticité mesure la sensibilité de la quantité offerte (ou demandée) à une variation du prix. En immobilier, l'offre est généralement inélastique à court terme, car la construction prend du temps.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "tab-ch03-tab-elasticite", "url": "/seance/03/#tab-ch03-tab-elasticite", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "tab", "title": "Tableau 3.1", "text": "Élasticité de l'offre immobilière selon l'horizon HorizonÉlasticité de l'offreConséquenceCourt terme ( 1 an)Très inélastiqueLes prix absorbent tout choc de demandeMoyen terme (1–3 ans)Modérément élastiqueLes nouvelles constructions arriventLong terme ( 3 ans)Plus élastiqueL'offre s'ajuste, les prix se stabilisent", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-19", "url": "/seance/03/#p3-19", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'élasticité de l'offre : la clé des cycles", "text": "Cette inélasticité de court terme est la raison pour laquelle les prix immobiliers peuvent flamber (ou chuter) rapidement : quand la demande bondit et que l'offre ne peut suivre, tout l'ajustement passe par les prix. C'est aussi pourquoi l'analyse des mises en chantier et des projets approuvés est indispensable : elle annonce l'offre de demain.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-20", "url": "/seance/03/#p3-20", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'élasticité de l'offre : la clé des cycles", "text": "Appliquons le cadre à notre région d'étude. Demande en forte hausse : télétravail libérant les ménages de la proximité du bureau, migration Ontario Québec attirée par des prix inférieurs, immigration soutenue. Offre contrainte : rareté des terrains viabilisés, délais de construction, pénurie de main-d'œuvre. Résultat : une hausse des prix d'environ 40 à 50 % entre 2020 et 2022 (APCIQ), suivie d'une pause en 2023 avec la remontée des taux, puis d'une reprise graduelle depuis 2024. L'offre ne s'ajustant que lentement, la pression de fond demeure. Voilà le principe de l'offre et de la demande, l'élasticité et le principe de changement à l'œuvre simultanément (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-1", "url": "/seance/03/#ex-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.1 — le marché de Gatineau, 2020–2025", "text": "Appliquons le cadre à notre région d'étude. Demande en forte hausse : télétravail libérant les ménages de la proximité du bureau, migration Ontario Québec attirée par des prix inférieurs, immigration soutenue. Offre contrainte : rareté des terrains viabilisés, délais de construction, pénurie de main-d'œuvre. Résultat : une hausse des prix d'environ 40 à 50 % entre 2020 et 2022 (APCIQ), suivie d'une pause en 2023 avec la remontée des taux, puis d'une reprise graduelle depuis 2024. L'offre ne s'ajustant que lentement, la pression de fond demeure. Voilà le principe de l'offre et de la demande, l'élasticité et le principe de changement à l'œuvre simultanément (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-22", "url": "/seance/03/#p3-22", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'élasticité de l'offre : la clé des cycles", "text": "Pour l'évaluateur, ce principe n'est pas un décor théorique : les normes exigent une analyse des conditions de marché (équilibré, favorable aux vendeurs, favorable aux acheteurs) dans chaque rapport, car cette qualification influence le choix des comparables, les ajustements de temps et la réconciliation finale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "attention-3-21", "url": "/seance/03/#attention-3-21", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Pour l'évaluateur, ce principe n'est pas un décor théorique : les normes exigent une analyse des conditions de marché (équilibré, favorable aux vendeurs, favorable aux acheteurs) dans chaque rapport, car cette qualification influence le choix des comparables, les ajustements de temps et la réconciliation finale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-23", "url": "/seance/03/#p3-23", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé", "text": "Un acheteur prudent et informé ne paiera pas plus pour un bien immobilier que le coût d'acquisition d'un bien substitut offrant une utilité équivalente, que ce soit par achat, construction ou location.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-4", "url": "/seance/03/#def-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.4 — principe de substitution", "text": "Un acheteur prudent et informé ne paiera pas plus pour un bien immobilier que le coût d'acquisition d'un bien substitut offrant une utilité équivalente, que ce soit par achat, construction ou location.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-24", "url": "/seance/03/#p3-24", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé", "text": "◆Substitution = le principe unificateur des trois méthodes. Le fondement est la rationalité économique : face à des alternatives, l'acheteur choisit la moins coûteuse à utilité égale. Ce principe apparemment banal est le plus important du cours, car il est le fondement commun des trois méthodes d'évaluation — chacune n'étant qu'une manière différente de chiffrer le substitut. Dans la méthode de comparaison, le substitut est l'achat d'un bien comparable existant : l'acheteur qui trouve l'équivalent moins cher à trois rues de là s'y reporte, et c'est ce comportement qui rend les prix des comparables probants. Dans la méthode du coût, le substitut est la construction d'un bien équivalent neuf — terrain plus bâtiment : personne ne paie durablement pour de l'existant plus que ce que coûterait le neuf équivalent. Dans la méthode du revenu, enfin, le substitut est un investissement procurant un rendement similaire : l'investisseur compare l'immeuble aux autres occasions de placer son capital, et le rendement des substituts fixe le taux auquel il capitalise les revenus. Trois lectures du même réflexe économique — se rabattre sur l'alternative la moins chère à utilité égale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-25", "url": "/seance/03/#p3-25", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Trois illustrations", "text": "Une unifamiliale de Gatineau est offerte à 500 000 $. Des maisons comparables du même quartier se sont récemment vendues entre 430 000 $ et 460 000 $. Un acheteur informé ne paiera pas 500 000 $ : il se rabattra sur un substitut à 460 000 $ ou moins. Le prix demandé devra converger vers la fourchette des comparables — c'est exactement le raisonnement que formalisera la méthode de comparaison (séances 8 et 9).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-2", "url": "/seance/03/#ex-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.2 — acheter un comparable", "text": "Une unifamiliale de Gatineau est offerte à 500 000 $. Des maisons comparables du même quartier se sont récemment vendues entre 430 000 $ et 460 000 $. Un acheteur informé ne paiera pas 500 000 $ : il se rabattra sur un substitut à 460 000 $ ou moins. Le prix demandé devra converger vers la fourchette des comparables — c'est exactement le raisonnement que formalisera la méthode de comparaison (séances 8 et 9).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-26", "url": "/seance/03/#p3-26", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Trois illustrations", "text": "Un terrain vaut 120 000 $ et la construction d'une maison équivalente coûterait 350 000 $, soit 470 000 $ au total. Si une maison existante comparable est offerte à 520 000 $, l'acheteur rationnel envisagera de construire : le coût du substitut neuf plafonne le prix de l'existant (aux délais et inconvénients près). C'est le germe de la méthode du coût (séance 10).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-3", "url": "/seance/03/#ex-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.3 — construire l'équivalent", "text": "Un terrain vaut 120 000 $ et la construction d'une maison équivalente coûterait 350 000 $, soit 470 000 $ au total. Si une maison existante comparable est offerte à 520 000 $, l'acheteur rationnel envisagera de construire : le coût du substitut neuf plafonne le prix de l'existant (aux délais et inconvénients près). C'est le germe de la méthode du coût (séance 10).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-27", "url": "/seance/03/#p3-27", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Trois illustrations", "text": "Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 60 000 $. Si des immeubles comparables se transigent à un taux de capitalisation de 5,5 %, un investisseur ne paiera pas plus que :", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-28", "url": "/seance/03/#p3-28", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Trois illustrations", "text": "Au-delà de ce prix, son rendement tomberait sous celui des placements substituts. Cette logique de capitalisation sera développée aux séances 11 et 12.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-4", "url": "/seance/03/#ex-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.4 — investir ailleurs", "text": "Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 60 000 $. Si des immeubles comparables se transigent à un taux de capitalisation de 5,5 %, un investisseur ne paiera pas plus que : Au-delà de ce prix, son rendement tomberait sous celui des placements substituts. Cette logique de capitalisation sera développée aux séances 11 et 12.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-29", "url": "/seance/03/#p3-29", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Définition et importance", "text": "L'utilisation optimale (highest and best use) est l'utilisation raisonnablement probable d'un bien immobilier qui est légalement permise, physiquement possible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée (maximalement productive).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-5", "url": "/seance/03/#def-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.5 — utilisation optimale", "text": "L'utilisation optimale (highest and best use) est l'utilisation raisonnablement probable d'un bien immobilier qui est légalement permise, physiquement possible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée (maximalement productive).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-30", "url": "/seance/03/#p3-30", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Définition et importance", "text": "L'analyse de l'utilisation optimale n'est pas une étape facultative : c'est un préalable à toute évaluation, exigé par les normes de l'OEAQ comme par l'USPAP (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Standards Board, 2024). Elle détermine la prémisse de la valeur à estimer et guide le choix des comparables : on ne compare pas un terrain dont l'usage optimal est un immeuble de six logements avec des ventes de terrains unifamiliaux. Elle se mène à deux niveaux — le terrain comme s'il était vacant, et la propriété telle qu'améliorée — que nous verrons plus loin.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-31", "url": "/seance/03/#p3-31", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "◆L-P-F-M : Légal, Physique, Faisable, Maximal — dans cet ordre. L'analyse procède par un filtre séquentiel en quatre questions (figure @@REF{ch03:fig:filtre}@@) :", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-32", "url": "/seance/03/#p3-32", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Légalement permis? Zonage municipal, règlements d'urbanisme et schéma d'aménagement (MRC), servitudes et restrictions publiées au Registre foncier, normes environnementales. Un usage interdit est éliminé d'emblée — inutile d'examiner sa faisabilité.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-33", "url": "/seance/03/#p3-33", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Physiquement possible? Taille, forme et dimensions du terrain; topographie et drainage; capacité portante du sol et contamination; accès et desserte; services publics (aqueduc, égout, électricité).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-34", "url": "/seance/03/#p3-34", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Financièrement faisable? Les revenus anticipés (ou la valeur créée) excèdent-ils les coûts de développement et d'exploitation, avec un rendement acceptable? Un usage permis et possible peut être non rentable.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-35", "url": "/seance/03/#p3-35", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Maximalement productif? Parmi les usages ayant franchi les trois premiers filtres, lequel produit la valeur résiduelle du terrain la plus élevée?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-filtre", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-filtre", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.3", "text": "Le filtre séquentiel de l'utilisation optimale @@TIKZ7@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-36", "url": "/seance/03/#p3-36", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Un terrain zoné résidentiel unifamilial (R-1) à Gatineau ne peut légalement accueillir un immeuble de douze logements, même si ce serait l'usage le plus rentable. L'analyse s'arrête au critère 1 pour cet usage. Nuance : un changement de zonage raisonnablement probable — démarche entamée, politique municipale de densification documentée — peut être pris en compte, mais il doit être solidement étayé au rapport, jamais présumé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-5", "url": "/seance/03/#ex-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.5 — le zonage d'abord", "text": "Un terrain zoné résidentiel unifamilial (R-1) à Gatineau ne peut légalement accueillir un immeuble de douze logements, même si ce serait l'usage le plus rentable. L'analyse s'arrête au critère 1 pour cet usage. Nuance : un changement de zonage raisonnablement probable — démarche entamée, politique municipale de densification documentée — peut être pris en compte, mais il doit être solidement étayé au rapport, jamais présumé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-37", "url": "/seance/03/#p3-37", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Départager les usages faisables : un exemple complet", "text": "Supposons un terrain pour lequel trois usages franchissent les critères 1 et 2 : un quadruplex, un petit commercial et un immeuble de six logements. L'analyse de faisabilité (critère 3) puis de productivité maximale (critère 4) se mène au moyen de la valeur résiduelle du terrain : la valeur totale du projet, moins le coût de construction, mesure ce que chaque usage « laisse » au terrain.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-38", "url": "/seance/03/#p3-38", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Départager les usages faisables : un exemple complet", "text": "Les trois usages sont financièrement faisables (résiduel positif et rendement adéquat), mais le 6-plex laisse au terrain la valeur résiduelle la plus élevée (270 000 $ contre 250 000 $). L'utilisation optimale est donc le 6-plex, et la valeur du terrain à retenir est 270 000 $. Remarquez le piège déjoué : le commercial affiche la plus grande valeur totale (1 150 000 $), mais son coût de construction élevé en fait un usage moins productif pour le terrain. C'est le résiduel qui tranche, pas la valeur brute.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-6", "url": "/seance/03/#ex-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.6 — quel usage est maximalement productif?", "text": "Élément4-plexCommercial6-plexValeur totale estimée du projet850 000 $1 150 000 $1 050 000 $Coût de construction600 000 $900 000 $780 000 $Valeur résiduelle du terrain250 000 $250 000 $270 000 $ Les trois usages sont financièrement faisables (résiduel positif et rendement adéquat), mais le 6-plex laisse au terrain la valeur résiduelle la plus élevée (270 000 $ contre 250 000 $). L'utilisation optimale est donc le 6-plex, et la valeur du terrain à retenir est 270 000 $. Remarquez le piège déjoué : le commercial affiche la plus grande valeur totale (1 150 000 $), mais son coût de construction élevé en fait un usage moins productif pour le terrain. C'est le résiduel qui tranche, pas la valeur brute.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-39", "url": "/seance/03/#p3-39", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Terrain vacant et terrain amélioré", "text": "L'analyse se dédouble systématiquement. On analyse d'abord le terrain comme s'il était vacant : quel serait le meilleur usage du sol nu, abstraction faite de ce qui s'y trouve? Cette première analyse fixe la valeur du terrain, donnée essentielle à la méthode du coût et à plusieurs calculs fiscaux. On analyse ensuite la propriété telle qu'améliorée : l'usage actuel du bâtiment est-il encore optimal, ou faudrait-il rénover, convertir, agrandir — voire démolir? La question centrale est toujours la même : les améliorations ajoutent-elles de la valeur au terrain nu, et combien? Lorsque la réponse devient « presque rien », le bâtiment a atteint la fin de sa vie économique, quel que soit son état physique.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-40", "url": "/seance/03/#p3-40", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Terrain vacant et terrain amélioré", "text": "Un bungalow des années 1960 occupe un terrain zoné haute densité au centre-ville de Gatineau. Le terrain nu vaut 300 000 $; la propriété telle quelle (bungalow inclus) ne trouverait preneur qu'à environ 310 000 $. Le bâtiment ne contribue que 10 000 $ — moins que le coût de démolition évité. L'utilisation optimale de la propriété améliorée est vraisemblablement la démolition et le redéveloppement en immeuble à logements : le bungalow, pourtant habitable, a atteint la fin de sa vie économique. Garder, modifier ou remplacer? La réponse dépend toujours de la contribution des améliorations à la valeur totale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-7", "url": "/seance/03/#ex-3-7", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.7 — le bungalow condamné", "text": "Un bungalow des années 1960 occupe un terrain zoné haute densité au centre-ville de Gatineau. Le terrain nu vaut 300 000 $; la propriété telle quelle (bungalow inclus) ne trouverait preneur qu'à environ 310 000 $. Le bâtiment ne contribue que 10 000 $ — moins que le coût de démolition évité. L'utilisation optimale de la propriété améliorée est vraisemblablement la démolition et le redéveloppement en immeuble à logements : le bungalow, pourtant habitable, a atteint la fin de sa vie économique. Garder, modifier ou remplacer? La réponse dépend toujours de la contribution des améliorations à la valeur totale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-41", "url": "/seance/03/#p3-41", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'anticipation : la valeur regarde devant", "text": "La valeur d'un bien immobilier est fonction des bénéfices futurs anticipés (revenus, jouissance, plus-value) que le propriétaire s'attend à en retirer. La valeur est tournée vers l'avenir, non vers le passé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-6", "url": "/seance/03/#def-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.6 — principe d'anticipation", "text": "La valeur d'un bien immobilier est fonction des bénéfices futurs anticipés (revenus, jouissance, plus-value) que le propriétaire s'attend à en retirer. La valeur est tournée vers l'avenir, non vers le passé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-42", "url": "/seance/03/#p3-42", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'anticipation : la valeur regarde devant", "text": "◆La valeur = somme actualisée des bénéfices futurs.Les bénéfices anticipés prennent plusieurs formes : revenus de location futurs, plus-value à la revente, jouissance personnelle du propriétaire-occupant, avantages fiscaux, potentiel de développement. Le corollaire est important : les dépenses passées du propriétaire (le prix qu'il a payé, les rénovations qu'il a faites) ne créent pas de valeur en elles-mêmes — seuls comptent les bénéfices que le marché anticipe désormais.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-43", "url": "/seance/03/#p3-43", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'anticipation : la valeur regarde devant", "text": "La méthode du revenu repose entièrement sur ce principe : la capitalisation directe () et l'actualisation des flux monétaires (DCF) ne font que convertir des bénéfices futurs en valeur présente. Nous y consacrerons les séances 11 et 12.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-44", "url": "/seance/03/#p3-44", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'anticipation : la valeur regarde devant", "text": "L'anticipation explique aussi des phénomènes qui déroutent les débutants. Pourquoi la valeur d'un immeuble bondit-elle dès l'annonce d'un projet de transport structurant, des années avant le premier coup de pelle? Parce que le marché capitalise immédiatement les bénéfices futurs attendus — c'est l'annonce qui change les anticipations, pas le chantier. Pourquoi un immeuble loué à des loyers très inférieurs au marché se vend-il parfois au-dessus de ce que ses revenus actuels justifieraient? Parce que les acheteurs anticipent le rattrapage des loyers au fil des départs de locataires. Dans les deux cas, le présent observable est un mauvais guide; c'est le futur anticipé qui gouverne le prix, et l'évaluateur doit apprendre à raisonner comme le marché : vers l'avant.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-45", "url": "/seance/03/#p3-45", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le changement : la valeur est datée", "text": "Les conditions du marché immobilier sont en constante évolution. La valeur d'un bien reflète les conditions existantes et anticipées à une date précise. Les forces qui influencent la valeur changent continuellement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-7", "url": "/seance/03/#def-3-7", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.7 — principe de changement", "text": "Les conditions du marché immobilier sont en constante évolution. La valeur d'un bien reflète les conditions existantes et anticipées à une date précise. Les forces qui influencent la valeur changent continuellement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-46", "url": "/seance/03/#p3-46", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le changement : la valeur est datée", "text": "Aucune valeur n'est permanente : elle est datée. C'est pourquoi tout rapport précise sa date effective, pourquoi une même propriété peut légitimement recevoir des valeurs différentes à des dates différentes, et pourquoi les comparables doivent refléter les conditions de marché à la date d'évaluation (d'où les ajustements de temps que nous verrons à la séance 9). L'évaluation est une photographie datée du marché : l'évaluateur repère les tendances, mais il conclut à une date.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-47", "url": "/seance/03/#p3-47", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le cycle de vie des quartiers", "text": "Le changement s'organise souvent en cycle de vie : tout quartier, toute propriété traverse des phases (figure @@REF{ch03:fig:cycle}@@).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-cycle", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-cycle", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.4", "text": "Le cycle de vie d'un quartier @@TIKZ8@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-48", "url": "/seance/03/#p3-48", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le cycle de vie des quartiers", "text": "Identifier la phase actuelle du quartier est un réflexe d'analyse : un même bungalow ne s'évalue pas de la même façon dans un quartier en gentrification (renouveau) et dans un secteur en déclin. Les indices se lisent sur le terrain et dans les données : la multiplication des permis de rénovation et des chantiers privés annonce le renouveau bien avant que les prix ne l'enregistrent; l'arrivée de commerces de destination (cafés, microbrasseries, épiceries fines) signale un changement de clientèle; les investissements publics — une bibliothèque, une piste cyclable, une station — agissent comme catalyseurs; et l'évolution du profil des acheteurs (âge, revenus, provenance) confirme la trajectoire. Le Vieux-Hull en offre un cas d'école : longtemps en déclin, il illustre depuis quelques années la phase de renouveau, portée par les investissements publics et le retour d'une population jeune — avec les hausses de valeurs, et de taxes, qui l'accompagnent.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-49", "url": "/seance/03/#p3-49", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le cycle de vie des quartiers", "text": "Les forces du changement se classent en quatre familles, à passer systématiquement en revue : économiques (taux d'intérêt, emploi, inflation, PIB), démographiques (croissance de la population, immigration, vieillissement, taille des ménages), gouvernementales (zonage, réglementation, fiscalité, investissements publics — pensez au Rapibus ou à un futur tramway) et technologiques et sociales (télétravail, commerce en ligne, préférences résidentielles, développement durable).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-50", "url": "/seance/03/#p3-50", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La contribution", "text": "La valeur d'une composante d'un bien se mesure par sa contribution à la valeur totale du bien, et non par son coût de construction ou d'installation.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-8", "url": "/seance/03/#def-3-8", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.8 — principe de contribution", "text": "La valeur d'une composante d'un bien se mesure par sa contribution à la valeur totale du bien, et non par son coût de construction ou d'installation.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-51", "url": "/seance/03/#p3-51", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La contribution", "text": "C'est le principe le plus opérationnel de la liste : il fonde les ajustements de la méthode de comparaison et l'analyse de la dépréciation fonctionnelle dans la méthode du coût.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-52", "url": "/seance/03/#p3-52", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La contribution", "text": "Un garage double coûte 45 000 $ à construire, mais les ventes comparables montrent qu'il n'augmente la valeur que de 35 000 $ : sa contribution est de 35 000 $, et c'est ce montant — pas le coût — qui servira d'ajustement. Plus frappant : une piscine creusée chauffée coûte 80 000 $ et n'ajoute que 20 000 $ de valeur. Contribution très inférieure au coût : c'est un suréquipement (superadequacy), notion que la méthode du coût traitera comme une forme de dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-8", "url": "/seance/03/#ex-3-8", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.8 — garage et piscine à Gatineau", "text": "Un garage double coûte 45 000 $ à construire, mais les ventes comparables montrent qu'il n'augmente la valeur que de 35 000 $ : sa contribution est de 35 000 $, et c'est ce montant — pas le coût — qui servira d'ajustement. Plus frappant : une piscine creusée chauffée coûte 80 000 $ et n'ajoute que 20 000 $ de valeur. Contribution très inférieure au coût : c'est un suréquipement (superadequacy), notion que la méthode du coût traitera comme une forme de dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-53", "url": "/seance/03/#p3-53", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La conformité, la progression et la régression", "text": "Un bien atteint sa valeur maximale dans un environnement où les usages sont homogènes et compatibles. La conformité au voisinage favorise la stabilité et la croissance de la valeur.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-9", "url": "/seance/03/#def-3-9", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.9 — principe de conformité", "text": "Un bien atteint sa valeur maximale dans un environnement où les usages sont homogènes et compatibles. La conformité au voisinage favorise la stabilité et la croissance de la valeur.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-54", "url": "/seance/03/#p3-54", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La conformité, la progression et la régression", "text": "L'homogénéité rassure le marché — c'est d'ailleurs la raison d'être du zonage. Deux effets dérivés en découlent◆Progression : le petit gagne. Régression : le gros perd.. Par progression, un bien inférieur bénéficie de la valeur des biens supérieurs qui l'entourent : la petite maison d'un quartier cossu se vend plus cher que sa jumelle parfaite située dans un quartier modeste, parce que l'acheteur achète aussi l'adresse, les écoles et le prestige du voisinage. Par régression, à l'inverse, un bien supérieur est tiré vers le bas par un environnement plus modeste : la résidence luxueuse construite dans un quartier moyen ne récupère jamais son coût, le marché de ce quartier n'étant tout simplement pas disposé à payer pour ce niveau de luxe. Ces deux effets sont la traduction spatiale du principe de conformité, et ils justifieront plus tard un réflexe de la méthode de comparaison : choisir des comparables dans le même voisinage chaque fois que possible.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-55", "url": "/seance/03/#p3-55", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'équilibre et les quatre agents de production", "text": "La valeur maximale est atteinte lorsqu'il y a équilibre optimal entre les quatre agents de production immobilière : le terrain, le travail (main-d'œuvre), le capital et la gestion (coordination, entrepreneuriat).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-10", "url": "/seance/03/#def-3-10", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.10 — principe d'équilibre", "text": "La valeur maximale est atteinte lorsqu'il y a équilibre optimal entre les quatre agents de production immobilière : le terrain, le travail (main-d'œuvre), le capital et la gestion (coordination, entrepreneuriat).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-56", "url": "/seance/03/#p3-56", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'équilibre et les quatre agents de production", "text": "Trop ou trop peu d'un agent détruit de la valeur : un bâtiment trop coûteux pour son terrain (capital excessif), un immeuble mal géré (gestion déficiente), un site sous-exploité (terrain gaspillé). Ce principe éclaire la méthode du coût : l'écart entre coût et valeur signale un déséquilibre des agents.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-57", "url": "/seance/03/#p3-57", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'équilibre et les quatre agents de production", "text": "Premier visage : sur un terrain de 90 000 $ d'un quartier ouvrier de Gatineau, un propriétaire construit une résidence de 750 000 $. Le marché du quartier plafonne autour de 500 000 $ : le capital investi excède ce que le terrain et son environnement peuvent porter, et la différence est perdue (régression et déséquilibre combinés). Second visage : au centre-ville, un terrain de 600 000 $ supporte un modeste stationnement de surface rapportant 25 000 $ nets par an. Ici, c'est le terrain qui est gaspillé — l'agent « capital » est insuffisant par rapport à l'agent « terrain ». Dans les deux cas, la valeur maximale exige de rétablir le dosage : c'est précisément ce que l'analyse d'utilisation optimale formalise.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-9", "url": "/seance/03/#ex-3-9", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.9 — l'équilibre rompu, deux visages", "text": "Premier visage : sur un terrain de 90 000 $ d'un quartier ouvrier de Gatineau, un propriétaire construit une résidence de 750 000 $. Le marché du quartier plafonne autour de 500 000 $ : le capital investi excède ce que le terrain et son environnement peuvent porter, et la différence est perdue (régression et déséquilibre combinés). Second visage : au centre-ville, un terrain de 600 000 $ supporte un modeste stationnement de surface rapportant 25 000 $ nets par an. Ici, c'est le terrain qui est gaspillé — l'agent « capital » est insuffisant par rapport à l'agent « terrain ». Dans les deux cas, la valeur maximale exige de rétablir le dosage : c'est précisément ce que l'analyse d'utilisation optimale formalise.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-58", "url": "/seance/03/#p3-58", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les rendements décroissants", "text": "Au-delà d'un certain point, des investissements additionnels dans un bien produisent des augmentations de valeur de plus en plus faibles, puis éventuellement des rendements négatifs (suréquipement).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-11", "url": "/seance/03/#def-3-11", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.11 — rendements décroissants", "text": "Au-delà d'un certain point, des investissements additionnels dans un bien produisent des augmentations de valeur de plus en plus faibles, puis éventuellement des rendements négatifs (suréquipement).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-59", "url": "/seance/03/#p3-59", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les rendements décroissants", "text": "La figure @@REF{ch03:fig:rendements}@@ illustre la trajectoire : les premiers dollars investis (rénover une cuisine vétuste) rapportent plus qu'ils ne coûtent; les suivants rapportent de moins en moins; les derniers (le marbre italien dans un bungalow) détruisent de la valeur relative. Le point optimal d'investissement est atteint quand le dollar marginal investi ajoute exactement un dollar de valeur.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-rendements", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-rendements", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.5", "text": "Rendements décroissants de l'investissement immobilier @@TIKZ9@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-60", "url": "/seance/03/#p3-60", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les externalités", "text": "La valeur d'un bien est influencée par des facteurs extérieurs au bien lui-même, positifs (ils augmentent la valeur) ou négatifs (ils la diminuent).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-12", "url": "/seance/03/#def-3-12", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.12 — principe des externalités", "text": "La valeur d'un bien est influencée par des facteurs extérieurs au bien lui-même, positifs (ils augmentent la valeur) ou négatifs (ils la diminuent).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-61", "url": "/seance/03/#p3-61", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les externalités", "text": "Externalités positives typiques : un nouveau parc, l'arrivée du transport en commun structurant (Rapibus, STO), une école, un développement commercial de qualité, l'amélioration des infrastructures publiques. Négatives : un site contaminé voisin, le bruit d'une autoroute ou d'un aéroport, une industrie polluante, une ligne à haute tension. Le rôle de l'évaluateur n'est pas de déplorer ou de célébrer ces facteurs, mais de les quantifier à partir du marché : comparer des ventes de biens affectés et non affectés, toutes choses égales par ailleurs — la technique de l'analyse par paires que nous verrons à la séance 9.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-62", "url": "/seance/03/#p3-62", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La concurrence", "text": "Lorsque les profits d'un segment de marché sont élevés, ils attirent de nouveaux développeurs et investisseurs, ce qui augmente l'offre et finit par réduire les profits et stabiliser les prix.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-13", "url": "/seance/03/#def-3-13", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.13 — principe de la concurrence", "text": "Lorsque les profits d'un segment de marché sont élevés, ils attirent de nouveaux développeurs et investisseurs, ce qui augmente l'offre et finit par réduire les profits et stabiliser les prix.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-63", "url": "/seance/03/#p3-63", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La concurrence", "text": "(1) 2015–2018 : profits élevés dans le segment des condos de luxe du centre-ville. (2) 2018–2020 : la rentabilité attire de nombreux projets; l'offre en construction explose. (3) 2020–2022 : surplus localisé, ralentissement des ventes. (4) Résultat : pression sur les prix dans le segment surdesservi. Le mécanisme concurrentiel a fait son œuvre — les profits excédentaires se sont autodétruits. Moralité pour l'évaluateur : surveiller les projets en cours et approuvés, qui annoncent l'offre future et le sort des marges actuelles.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-10", "url": "/seance/03/#ex-3-10", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.10 — les condos de luxe montréalais, chronologie stylisée", "text": "(1) 2015–2018 : profits élevés dans le segment des condos de luxe du centre-ville. (2) 2018–2020 : la rentabilité attire de nombreux projets; l'offre en construction explose. (3) 2020–2022 : surplus localisé, ralentissement des ventes. (4) Résultat : pression sur les prix dans le segment surdesservi. Le mécanisme concurrentiel a fait son œuvre — les profits excédentaires se sont autodétruits. Moralité pour l'évaluateur : surveiller les projets en cours et approuvés, qui annoncent l'offre future et le sort des marges actuelles.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "tab-ch03-tab-synthese", "url": "/seance/03/#tab-ch03-tab-synthese", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "tab", "title": "Tableau 3.2", "text": "Synthèse des principes fondamentaux et méthodes associées PrincipeÉnoncé cléMéthode liéeOffre et demandeInteraction entre acheteurs et vendeursToutesSubstitutionNe pas payer plus qu'un substitut équivalentToutes (les trois)Utilisation optimaleUsage le plus productif parmi ceux permisPréalable à toutAnticipationValeur = bénéfices futursRevenu (DCF)ChangementLes marchés évoluent; la valeur est datéeAnalyse de marchéContributionValeur ajoutée coûtComparaiso", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-64", "url": "/seance/03/#p3-64", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Identifiez le principe illustré par chaque situation. a) Une maison de 900 000 $ construite dans un quartier où tout se vend 400 000 $ ne trouve preneur qu'à 650 000 $. b) Un investisseur refuse de payer plus de 1 090 000 $ pour un immeuble dont le RNE est de 60 000 $, car les immeubles comparables rapportent 5,5 %. c) L'annonce d'une nouvelle station de transport structurant fait grimper les valeurs dans un rayon de 800 mètres. d) Après trois années de marges records dans les mini-entrepôts, douze projets concurrents sont annoncés dans la même ville. e) Un spa de 30 000 $ installé dans un jumelé n'augmente sa valeur que de 8000 $.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-1", "url": "/seance/03/#exo-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.1 — quel principe est à l'œuvre?", "text": "Identifiez le principe illustré par chaque situation. a) Une maison de 900 000 $ construite dans un quartier où tout se vend 400 000 $ ne trouve preneur qu'à 650 000 $. b) Un investisseur refuse de payer plus de 1 090 000 $ pour un immeuble dont le RNE est de 60 000 $, car les immeubles comparables rapportent 5,5 %. c) L'annonce d'une nouvelle station de transport structurant fait grimper les valeurs dans un rayon de 800 mètres. d) Après trois années de marges records dans les mini-entrepôts, douze projets concurrents sont annoncés dans la même ville. e) Un spa de 30 000 $ installé dans un jumelé n'augmente sa valeur que de 8000 $.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-65", "url": "/seance/03/#p3-65", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Conformité (effet de régression) : le bien supérieur est tiré vers le bas par son voisinage. b) Substitution (et anticipation) : l'investisseur compare aux rendements des placements substituts — . c) Externalités (positives), amplifiées par l'anticipation : le marché capitalise dès l'annonce des bénéfices futurs. d) Concurrence : les profits excédentaires attirent l'offre nouvelle, qui les érodera. e) Contribution (et rendements décroissants) : la valeur ajoutée (8000 $) est très inférieure au coût (30 000 $) — suréquipement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-66", "url": "/seance/03/#p3-66", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un terrain de 1400 m² au centre de Hull fait l'objet de quatre hypothèses d'usage. Le zonage actuel permet le résidentiel jusqu'à huit logements (pas de commercial). Les études montrent :", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-67", "url": "/seance/03/#p3-67", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le sol présente une capacité portante limitée rendant impossible toute structure de plus de trois étages; l'immeuble de 8 logements exigerait quatre étages, mais une variante de trois étages n'est pas réalisable sur ce terrain. Déterminez l'utilisation optimale en appliquant les quatre critères dans l'ordre.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-2", "url": "/seance/03/#exo-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.2 — utilisation optimale — le filtre complet", "text": "Un terrain de 1400 m² au centre de Hull fait l'objet de quatre hypothèses d'usage. Le zonage actuel permet le résidentiel jusqu'à huit logements (pas de commercial). Les études montrent : Usage envisagéValeur totale du projetCoût de constructionUnifamiliale de prestige780 000 $620 000 $Triplex940 000 $720 000 $8 logements1 650 000 $1 430 000 $Petit immeuble commercial1 900 000 $1 500 000 $ Le sol présente une capacité portante limitée rendant impossible toute structure de plus de trois étages; l'immeuble de 8 logements exigerait quatre étages, mais une variante de trois étages n'est pas réalisable sur ce terrain. Déterminez l'utilisation optimale en appliquant les quatre critères dans l'ordre.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-68", "url": "/seance/03/#p3-68", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Critère 1 — légalement permis : le commercial est éliminé (zonage résidentiel seulement), malgré sa valeur résiduelle apparente de 400 000 $. Restent : unifamiliale, triplex, 8 logements. Critère 2 — physiquement possible : le 8 logements exige quatre étages, impossibles vu la capacité portante; éliminé. Restent : unifamiliale et triplex. Critère 3 — financièrement faisable : résiduel de l'unifamiliale ; du triplex : . Les deux sont positifs et faisables. Critère 4 — maximalement productif : le triplex laisse 220 000 $ au terrain contre 160 000 $ pour l'unifamiliale. Conclusion : l'utilisation optimale est le triplex, et la valeur du terrain à retenir est 220 000 $. Le piège de l'exercice : conclure au commercial (critère 1) ou au 8 logements (critère 2) en sautant des étapes du filtre séquentiel.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-69", "url": "/seance/03/#p3-69", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un sixplex de Gatineau produit un RNE de 78 000 $. Les transactions récentes d'immeubles comparables révèlent des taux de capitalisation entre 5,8 % et 6,2 %. a) Dans quelle fourchette de valeurs le principe de substitution borne-t-il le prix? b) Le vendeur demande 1 500 000 $. Qu'en conclure?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-3", "url": "/seance/03/#exo-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.3 — capitalisation et substitution", "text": "Un sixplex de Gatineau produit un RNE de 78 000 $. Les transactions récentes d'immeubles comparables révèlent des taux de capitalisation entre 5,8 % et 6,2 %. a) Dans quelle fourchette de valeurs le principe de substitution borne-t-il le prix? b) Le vendeur demande 1 500 000 $. Qu'en conclure?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-70", "url": "/seance/03/#p3-70", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Borne haute : . Borne basse : . La fourchette est d'environ 1 258 000 $ à 1 345 000 $. b) À 1 500 000 $, le taux implicite serait , nettement sous le rendement des substituts (5,8–6,2 %). Un investisseur rationnel placerait plutôt son capital dans un immeuble comparable offrant un meilleur rendement : le prix demandé excède la valeur marchande indiquée par le marché, sauf attributs exceptionnels à documenter (potentiel de densification, loyers nettement sous-optimaux, etc.).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-71", "url": "/seance/03/#p3-71", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une propriétaire de Buckingham envisage trois travaux avant la mise en vente : réfection de la cuisine (coût 40 000 $, contribution estimée 48 000 $), ajout d'une salle de bain au sous-sol (coût 25 000 $, contribution 22 000 $), aménagement paysager haut de gamme (coût 18 000 $, contribution 7000 $). a) Quels travaux sont justifiés du strict point de vue de la valeur? b) Quel principe gouverne l'analyse, et quel phénomène illustre le troisième projet?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-4", "url": "/seance/03/#exo-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.4 — contribution et décision de rénovation", "text": "Une propriétaire de Buckingham envisage trois travaux avant la mise en vente : réfection de la cuisine (coût 40 000 $, contribution estimée 48 000 $), ajout d'une salle de bain au sous-sol (coût 25 000 $, contribution 22 000 $), aménagement paysager haut de gamme (coût 18 000 $, contribution 7000 $). a) Quels travaux sont justifiés du strict point de vue de la valeur? b) Quel principe gouverne l'analyse, et quel phénomène illustre le troisième projet?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-72", "url": "/seance/03/#p3-72", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Seule la cuisine crée une valeur nette positive (). La salle de bain détruit 3000 $ et l'aménagement paysager 11 000 $ : à éviter dans une optique de revente. b) Le principe de contribution : chaque composante vaut ce qu'elle ajoute à la valeur totale, non ce qu'elle coûte. Le paysager illustre les rendements décroissants et le suréquipement : un investissement dont la contribution est très inférieure au coût, typique des améliorations excédant les attentes du marché local (principe de conformité en toile de fond).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-73", "url": "/seance/03/#p3-73", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Au premier trimestre, le marché des unifamiliales d'un secteur de Gatineau affiche : délai de vente moyen passé de 45 à 21 jours en un an, ratio inscriptions/ventes passé de 8 à 3 mois de stock, 40 % des ventes conclues au-dessus du prix demandé. a) Qualifiez l'état du marché et son déséquilibre. b) Quels facteurs pourraient avoir déplacé la courbe de demande vers la droite? c) Pourquoi les prix réagissent-ils si vite, alors que les quantités vendues augmentent peu?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-5", "url": "/seance/03/#exo-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.5 — offre, demande et lecture du marché", "text": "Au premier trimestre, le marché des unifamiliales d'un secteur de Gatineau affiche : délai de vente moyen passé de 45 à 21 jours en un an, ratio inscriptions/ventes passé de 8 à 3 mois de stock, 40 % des ventes conclues au-dessus du prix demandé. a) Qualifiez l'état du marché et son déséquilibre. b) Quels facteurs pourraient avoir déplacé la courbe de demande vers la droite? c) Pourquoi les prix réagissent-ils si vite, alors que les quantités vendues augmentent peu?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-74", "url": "/seance/03/#p3-74", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Marché de vendeurs en excès de demande : délais courts, stock faible, surenchères fréquentes — le prix courant est sous le prix d'équilibre et monte. b) Baisse des taux hypothécaires, migration interprovinciale et immigration, hausse des revenus, regain de confiance — tout facteur augmentant le nombre d'acheteurs qualifiés à chaque niveau de prix. c) Parce que l'offre est inélastique à court terme : le stock de maisons ne peut croître rapidement (construction longue, terrains rares). L'ajustement passe donc presque entièrement par les prix, peu par les quantités — c'est la signature des marchés immobiliers.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-75", "url": "/seance/03/#p3-75", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "En mars, un évaluateur conclut à 455 000 $ pour une maison de Gatineau. En novembre de la même année, après deux baisses du taux directeur et l'annonce d'un important employeur s'installant à proximité, une consœur conclut à 489 000 $ pour la même propriété, inchangée. Les deux rapports peuvent-ils être simultanément corrects? Expliquez à l'aide de deux principes.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-6", "url": "/seance/03/#exo-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.6 — anticipation et date effective", "text": "En mars, un évaluateur conclut à 455 000 $ pour une maison de Gatineau. En novembre de la même année, après deux baisses du taux directeur et l'annonce d'un important employeur s'installant à proximité, une consœur conclut à 489 000 $ pour la même propriété, inchangée. Les deux rapports peuvent-ils être simultanément corrects? Expliquez à l'aide de deux principes.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-76", "url": "/seance/03/#p3-76", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Oui. Le principe de changement rappelle que la valeur est datée : chaque rapport photographie le marché à sa date effective, et les conditions (taux, emploi local) ont changé entre mars et novembre. Le principe d'anticipation explique le mécanisme de la hausse : le marché capitalise immédiatement les bénéfices futurs attendus de la baisse des taux (capacité d'emprunt accrue) et de l'arrivée de l'employeur (demande future de logements). Aucune contradiction : deux photographies exactes d'un sujet qui a bougé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-77", "url": "/seance/03/#p3-77", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Offre et demande : la valeur naît de leur interaction dans un marché local et un segment précis; le prix d'équilibre égalise quantités offertes et demandées, mais les marchés immobiliers sont rarement à l'équilibre.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-78", "url": "/seance/03/#p3-78", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'offre immobilière est inélastique à court terme : les chocs de demande se traduisent d'abord par des mouvements de prix — clé des cycles (Gatineau 2020–2022 : +40 à 50 %).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-79", "url": "/seance/03/#p3-79", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Indicateurs de tension à connaître : délai de vente, ratio inscriptions/ventes, écart prix demandé/obtenu.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-80", "url": "/seance/03/#p3-80", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Substitution : nul ne paie plus qu'un substitut équivalent (acheter, construire ou investir) — fondement commun des trois méthodes d'évaluation.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-81", "url": "/seance/03/#p3-81", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Utilisation optimale : usage raisonnablement probable, Légalement permis, Physiquement possible, Financièrement faisable, Maximalement productif — critères appliqués dans l'ordre; départage par la valeur résiduelle du terrain; analyse en deux volets (terrain vacant / propriété améliorée).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-82", "url": "/seance/03/#p3-82", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Anticipation : la valeur capitalise les bénéfices futurs (base de la méthode du revenu); changement : la valeur est datée (date effective), les quartiers suivent un cycle croissance–stabilité–déclin–renouveau.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-83", "url": "/seance/03/#p3-83", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Contribution : une composante vaut ce qu'elle ajoute, non ce qu'elle coûte (base des ajustements); le suréquipement en est le cas limite.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-84", "url": "/seance/03/#p3-84", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conformité : l'homogénéité maximise la valeur; effets de progression (le modeste profite) et de régression (le luxueux écope).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-85", "url": "/seance/03/#p3-85", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Équilibre : dosage optimal des quatre agents (terrain, travail, capital, gestion); rendements décroissants : au-delà du point optimal, chaque dollar investi rapporte moins d'un dollar.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-86", "url": "/seance/03/#p3-86", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Externalités : facteurs externes positifs ou négatifs, à quantifier par le marché; concurrence : les profits élevés attirent l'offre qui les érode — surveiller les projets en développement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/03/#synthese", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Offre et demande : la valeur naît de leur interaction dans un marché local et un segment précis; le prix d'équilibre égalise quantités offertes et demandées, mais les marchés immobiliers sont rarement à l'équilibre.L'offre immobilière est inélastique à court terme : les chocs de demande se traduisent d'abord par des mouvements de prix — clé des cycles (Gatineau 2020–2022 : +40 à 50 %).Indicateurs de tension à connaître : délai de vente, ratio inscriptions/ventes, écart prix demandé/obtenu.Substitution : nul ne paie plus qu'un substitut équivalent (acheter, construire ou investir) — fondement commun des trois méthodes d'évaluation.Utilisation optimale : usage raisonnablement probable, Légalement permis, Physiquement possible, Financièrement faisable, Maximalement productif — critères appliqués dans l'ordre; départage par la valeur résiduelle du terrain; analyse en deux volets (terrain vacant / propriété améliorée).Anticipation : la valeur capitalise les bénéfices futurs (base de la méthode du revenu); changement : la valeur est datée (date effective), les quartiers suivent un cycle croissance–stabilité–déclin–renouveau.Contribution : une composante vaut ce qu'elle ajoute, non ce qu'elle coûte (base des ajustements); le suréquipement en est le cas limite.Conformité : l'homogénéité maximise la valeur; effets de progression (le modeste profite) et de régression (le luxueux écope).Équilibre : dosage optimal des quatre agents (terrain, travail, capital, gestion); rendements décroissants : au-delà du point optimal, chaque dollar investi rapporte moins d'un dollar.Externalités : facteurs externes positifs ou négatifs, à quantifier par le marché; concurrence : les profits élevés attirent l'offre qui les érode — surveiller les projets en développement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p4-1", "url": "/seance/04/#p4-1", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Demandez à cinq personnes « combien vaut cette maison? » et vous obtiendrez probablement cinq réponses différentes — toutes défendables. Le propriétaire pensera au prix qu'il en demanderait, l'assureur au coût de la reconstruire, la municipalité au montant inscrit au rôle d'évaluation, le banquier au montant qu'il accepterait de prêter, et l'investisseur au rendement qu'il pourrait en tirer. Aucune de ces réponses n'est fausse : chacune répond simplement à une question différente. Toute la rigueur de l'évaluation immobilière commence ici, dans la capacité à distinguer ces questions et à nommer précisément le type de valeur recherché. Ce chapitre pose ce vocabulaire fondamental : la valeur marchande et ses conditions, les autres types de valeurs, la distinction capitale entre valeur, prix et coût, puis les grandes familles de facteurs qui font monter ou descendre la valeur d'un immeuble.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-2", "url": "/seance/04/#p4-2", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Énoncer et expliquer la définition de la valeur marchande et ses conditions essentielles;", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-3", "url": "/seance/04/#p4-3", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Comparer les définitions de la valeur marchande selon l'OEAQ, les normes USPAP/NUPPEC, les IVS et la Loi sur la fiscalité municipale;", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-4", "url": "/seance/04/#p4-4", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Distinguer les principaux types de valeurs (assurance, fiscale, liquidative, investissement, utilisation, hypothécaire) et identifier le type approprié selon le mandat;", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-5", "url": "/seance/04/#p4-5", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Différencier rigoureusement la valeur, le prix et le coût;", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-6", "url": "/seance/04/#p4-6", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Analyser les facteurs qui influencent la valeur à l'aide de la grille PEGS (physiques, économiques, gouvernementaux, sociaux);", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-7", "url": "/seance/04/#p4-7", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Situer la notion de valeur dans le cadre juridique québécois (Code civil, LFM, normes internationales).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-8", "url": "/seance/04/#p4-8", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "La valeur marchande est le concept central de toute la discipline. C'est elle que visent la grande majorité des mandats d'évaluation : achat ou vente, financement hypothécaire, litige matrimonial, expropriation, contestation fiscale. Avant d'en décortiquer la définition, il faut comprendre sa nature profonde : la valeur marchande est une opinion motivée, et non un fait observé.◆La valeur marchande est une opinion motivée, toujours rattachée à une date précise.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-9", "url": "/seance/04/#p4-9", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, sous toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur agissant chacun de manière prudente, informée et sans contrainte, et en supposant que le prix n'est pas affecté par un financement ou une condition de vente particulière.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-1", "url": "/seance/04/#def-4-1", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.1 — valeur marchande (OEAQ)", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, sous toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur agissant chacun de manière prudente, informée et sans contrainte, et en supposant que le prix n'est pas affecté par un financement ou une condition de vente particulière.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-10", "url": "/seance/04/#p4-10", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "Chaque mot de cette définition a été pesé, et chacun sera potentiellement exigé à l'examen. Trois idées structurent l'ensemble.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-11", "url": "/seance/04/#p4-11", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "Premièrement, la valeur marchande est un prix probable, non un prix certain. Le marché immobilier n'est pas une bourse où un titre identique s'échange mille fois par jour : chaque immeuble est unique et se transige rarement. L'évaluateur ne peut donc pas « lire » la valeur quelque part; il doit l'inférer à partir d'indices de marché. Sa conclusion est le centre d'une distribution de prix possibles — le prix le plus probable — et non une vérité révélée. C'est pourquoi deux évaluateurs compétents peuvent arriver à des conclusions légèrement différentes sans qu'aucun ne soit fautif, pourvu que chacune soit rigoureusement motivée.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-12", "url": "/seance/04/#p4-12", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "Deuxièmement, la valeur marchande est toujours rattachée à une date d'évaluation précise. La valeur d'un immeuble au 1er juillet 2024 et au 1er mai 2026 sont deux questions distinctes, qui peuvent appeler des réponses fort différentes si le marché a bougé. Un rapport d'évaluation sans date d'évaluation est un rapport invalide : le chiffre n'a de sens que daté.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-13", "url": "/seance/04/#p4-13", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "Troisièmement, la définition décrit une transaction hypothétique dans des conditions idéalisées. On ne demande pas ce que M. Tremblay paierait pour la maison de sa mère, mais ce qu'un acheteur typique paierait à un vendeur typique, tous deux informés, prudents et libres. Ce caractère hypothétique est ce qui rend la valeur marchande objective : elle ne dépend pas des circonstances particulières des parties réelles.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-15", "url": "/seance/04/#p4-15", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les conditions essentielles", "text": "La définition suppose que toutes les conditions suivantes sont réunies simultanément. L'acheteur et le vendeur doivent être bien informés — chacun connaît l'état du bien, les prix récents du secteur et ses propres intérêts, et agit en conséquence. Le bien doit avoir bénéficié d'un délai raisonnable de mise en marché, c'est-à-dire d'une exposition suffisante pour que les acheteurs potentiels aient réellement pu se manifester. Aucune contrainte anormale ne doit peser sur l'une ou l'autre des parties : ni urgence financière, ni obligation familiale, ni pression judiciaire. Le paiement s'entend en argent comptant ou son équivalent, et le prix ne doit être gonflé ni déprimé par un financement ou une concession spéciale — balance de prix de vente à taux de faveur, meubles inclus, travaux promis par le vendeur. Si une seule de ces conditions manque dans une transaction réelle, le prix observé peut s'écarter de la valeur marchande — et le comparable devra être ajusté ou rejeté (nous y reviendrons au chapitre @@REF{ch:06}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "attention-4-14", "url": "/seance/04/#attention-4-14", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "attention", "title": "Conditions essentielles de la valeur marchande", "text": "La définition suppose que toutes les conditions suivantes sont réunies simultanément. L'acheteur et le vendeur doivent être bien informés — chacun connaît l'état du bien, les prix récents du secteur et ses propres intérêts, et agit en conséquence. Le bien doit avoir bénéficié d'un délai raisonnable de mise en marché, c'est-à-dire d'une exposition suffisante pour que les acheteurs potentiels aient réellement pu se manifester. Aucune contrainte anormale ne doit peser sur l'une ou l'autre des parties : ni urgence financière, ni obligation familiale, ni pression judiciaire. Le paiement s'entend en argent comptant ou son équivalent, et le prix ne doit être gonflé ni déprimé par un financement ou une concession spéciale — balance de prix de vente à taux de faveur, meubles inclus, travaux promis par le vendeur. Si une seule de ces conditions manque dans une transaction réelle, le prix observé peut s'écarter de la valeur marchande — et le comparable devra être ajusté ou rejeté (nous y reviendrons au chapitre @@REF{ch:06}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-16", "url": "/seance/04/#p4-16", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les conditions essentielles", "text": "Ces conditions dessinent en creux tout ce que la valeur marchande n'est pas. Une vente de succession conclue en dix jours pour régler rapidement un dossier ne respecte pas le délai raisonnable. Une vente entre un père et sa fille n'est pas exempte de contrainte affective ni conclue entre parties agissant chacune dans leur propre intérêt. Une vente où le vendeur consent une balance de prix à 2 % d'intérêt incorpore un avantage de financement dans le prix. Dans chacun de ces cas, le prix existe, mais il ne témoigne pas fidèlement de la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-17", "url": "/seance/04/#p4-17", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La doctrine résume habituellement les hypothèses implicites de la valeur marchande en cinq points, qu'il est utile de mémoriser comme une grille de lecture.◆5 hypothèses : transaction hypothétique, date précise, acheteur typique, mise en marché adéquate, conditions normales.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-18", "url": "/seance/04/#p4-18", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La première hypothèse est celle de la transaction hypothétique : on modélise une vente qui n'a pas nécessairement lieu. L'immeuble n'a pas besoin d'être à vendre pour avoir une valeur marchande — la résidence familiale qu'on n'a aucune intention de céder possède néanmoins, à tout moment, un prix le plus probable. C'est ce qui permet d'évaluer aux fins d'un partage matrimonial, d'une planification successorale ou d'un bilan, sans qu'aucune pancarte n'apparaisse jamais sur la pelouse.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-19", "url": "/seance/04/#p4-19", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La deuxième hypothèse fixe une date précise : la valeur est un instantané. Elle vaut à la date d'évaluation et à aucune autre, exactement comme la température relevée par un thermomètre. Dire « cette maison vaut 450 000 $ » sans préciser la date revient à annoncer « il fait 20 degrés » sans dire où ni quand.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-20", "url": "/seance/04/#p4-20", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La troisième hypothèse raisonne sur l'acheteur typique du segment de marché considéré, et non sur un acheteur particulier avec ses goûts, ses moyens ou ses attachements propres. L'acheteur typique d'un bungalow du secteur Aylmer est un ménage aux revenus moyens de la région qui compare plusieurs propriétés semblables — pas le collectionneur excentrique prêt à tout pour la maison de son enfance.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-21", "url": "/seance/04/#p4-21", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La quatrième hypothèse suppose une mise en marché adéquate : une exposition d'une durée et d'une publicité suffisantes pour que le marché ait réellement pu réagir. Une vente conclue en vingt-quatre heures sur simple bouche-à-oreille n'a pas testé le marché.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-22", "url": "/seance/04/#p4-22", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La cinquième hypothèse, enfin, exige des conditions normales de marché : pas de panique généralisée, pas de vente de feu, pas de circonstances extraordinaires. Lorsque le marché lui-même traverse un épisode anormal, l'évaluateur doit le documenter et en tenir compte dans son interprétation des indices de prix.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-23", "url": "/seance/04/#p4-23", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Définitions comparées : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS et LFM", "text": "Le Québec vit au confluent de plusieurs corpus normatifs, et l'étudiant doit savoir situer chaque définition dans son contexte d'application. Le tableau suivant compare les quatre formulations principales.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-24", "url": "/seance/04/#p4-24", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Définitions comparées : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS et LFM", "text": "Malgré des vocabulaires différents, ces définitions convergent vers le même noyau conceptuel : prix le plus probable, marché ouvert, parties informées et libres, date précise. Les nuances comptent toutefois. La formulation des IVS insiste sur l'absence de lien de dépendance (arm's length), notion clé lorsqu'on vérifie des comparables. La LFM parle de « valeur réelle », terme propre à la fiscalité municipale québécoise, qu'il ne faut pas confondre avec une quelconque valeur « vraie » : c'est simplement le nom que le législateur donne à la valeur d'échange aux fins du rôle.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-26", "url": "/seance/04/#p4-26", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Définitions comparées : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS et LFM", "text": "Fait notable : le Code civil du Québec ne contient aucune définition de la valeur marchande. La notion y est précisée par la jurisprudence et la doctrine. En matière de fiscalité municipale, c'est l'article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale qui définit la « valeur réelle ». L'évaluateur québécois doit donc jongler avec un cadre hybride : normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC), lois particulières (LFM, Loi sur l'expropriation) et jurisprudence civile.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "quebec-4-25", "url": "/seance/04/#quebec-4-25", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "quebec", "title": "Le Code civil ne définit pas la valeur marchande", "text": "Fait notable : le Code civil du Québec ne contient aucune définition de la valeur marchande. La notion y est précisée par la jurisprudence et la doctrine. En matière de fiscalité municipale, c'est l'article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale qui définit la « valeur réelle ». L'évaluateur québécois doit donc jongler avec un cadre hybride : normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC), lois particulières (LFM, Loi sur l'expropriation) et jurisprudence civile.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-27", "url": "/seance/04/#p4-27", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les quatre éléments constitutifs de la valeur", "text": "Pourquoi un bien a-t-il de la valeur? L'analyse économique classique répond que quatre conditions doivent être réunies simultanément pour qu'une valeur marchande existe.◆DURP Moyen mnémotechnique : Désir, Utilité, Rareté, Pouvoir d'achat.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-28", "url": "/seance/04/#p4-28", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les quatre éléments constitutifs de la valeur", "text": "L'utilité est la capacité du bien à satisfaire un besoin : se loger, produire un revenu, exploiter un commerce. Un bâtiment condamné, sans usage possible, perd l'essentiel de son utilité — et donc de sa valeur. La rareté traduit l'offre limitée : l'air est éminemment utile mais sans valeur d'échange parce qu'il n'est pas rare; un terrain riverain dans un secteur recherché est rare, donc précieux. Le désir est la volonté d'acquisition : il ne suffit pas qu'un bien soit utile et rare, encore faut-il que des acheteurs le veuillent (pensons à une usine ultra-spécialisée que personne ne souhaite exploiter). Enfin, le pouvoir d'achat rend le désir effectif : une demande sans capacité de payer ne crée aucune valeur. C'est précisément par ce canal que les taux d'intérêt influencent les prix immobiliers, comme nous le verrons à la section @@REF{ch04:sec:pegs}@@.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-30", "url": "/seance/04/#p4-30", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les quatre éléments constitutifs de la valeur", "text": "Ces quatre éléments expliquent élégamment des situations en apparence paradoxales. Pourquoi une maison identique vaut-elle 40 % de moins dans une petite municipalité en déclin démographique? L'utilité est la même, la rareté est moindre (offre abondante, demande faible), le désir est plus faible et le pouvoir d'achat local est inférieur. La valeur n'est jamais une propriété intrinsèque du bien : elle naît de la rencontre entre le bien et son marché.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "remarque-4-29", "url": "/seance/04/#remarque-4-29", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "remarque", "title": "Remarque", "text": "Ces quatre éléments expliquent élégamment des situations en apparence paradoxales. Pourquoi une maison identique vaut-elle 40 % de moins dans une petite municipalité en déclin démographique? L'utilité est la même, la rareté est moindre (offre abondante, demande faible), le désir est plus faible et le pouvoir d'achat local est inférieur. La valeur n'est jamais une propriété intrinsèque du bien : elle naît de la rencontre entre le bien et son marché.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-31", "url": "/seance/04/#p4-31", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "L'erreur la plus fréquente du débutant — et du grand public — est de confondre la valeur marchande avec l'un des nombreux autres chiffres qui gravitent autour d'un immeuble.◆VM prix demandé prix payé valeur au rôle coût valeur d'assurance.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-32", "url": "/seance/04/#p4-32", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "La valeur marchande n'est pas le prix demandé. Le prix affiché sur Centris est l'espoir du vendeur, et souvent une stratégie : gonflé pour laisser place à la négociation dans un marché lent, ou délibérément réduit pour provoquer une surenchère dans un marché tendu. Un immeuble affiché à 599 000 $ « pour créer de l'action » peut valoir 650 000 $; un autre affiché au même montant depuis huit mois n'en vaut peut-être que 540 000.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-33", "url": "/seance/04/#p4-33", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "Elle n'est pas davantage le prix payé. Chaque transaction est le résultat d'une négociation particulière, avec ses émotions, son rapport de force et ses circonstances : le coup de cœur qui fait dépasser le budget, le vendeur pressé qui cède trop vite, la surenchère à cinq offres. Le prix est un fait; il témoigne de la valeur seulement lorsque les conditions de la définition étaient réunies.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-34", "url": "/seance/04/#p4-34", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "Elle n'est pas la valeur au rôle, qui est une valeur de masse établie par modèles statistiques, à une date de référence antérieure, aux seules fins de la taxation — nous y reviendrons en détail à la section @@REF{ch04:sec:types}@@. Elle n'est pas le coût de construction : ce que le bâtiment a coûté ne garantit en rien ce que le marché le paiera, comme le découvre à ses dépens quiconque suréquipe une propriété dans un quartier modeste. Elle n'est pas la valeur d'assurance, laquelle exclut le terrain et vise la reconstruction à neuf. Et elle n'est pas la valeur pour un investisseur particulier, qui dépend des critères subjectifs — financement, fiscalité, synergies — propres à cet investisseur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-35", "url": "/seance/04/#p4-35", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "Considérons une maison unifamiliale du secteur Hull, à Gatineau, pour laquelle on observe simultanément :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-36", "url": "/seance/04/#p4-36", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "Quatre chiffres différents pour le même bien — et aucun n'est « faux ». La valeur au rôle date de la date de référence du rôle (18 mois avant son entrée en vigueur) et provient d'une évaluation de masse. Le prix payé excède la valeur marchande de 15 000 $ : l'acheteur a surenchéri dans un marché de vendeurs. La valeur d'assurance ne couvre que la reconstruction du bâtiment, terrain exclu. L'opinion de l'évaluateur, elle, répond à la question précise : « quel est le prix le plus probable aujourd'hui, dans des conditions normales? »", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-1", "url": "/seance/04/#ex-4-1", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.1 — un même bien, quatre chiffres — secteur Hull, Gatineau", "text": "Considérons une maison unifamiliale du secteur Hull, à Gatineau, pour laquelle on observe simultanément : Chiffre observéMontantValeur au rôle (rôle triennal en vigueur)320 000 $Prix payé par l'acheteur465 000 $Valeur d'assurance (bâtiment seulement)280 000 $Valeur marchande estimée par l'évaluateur450 000 $ Quatre chiffres différents pour le même bien — et aucun n'est « faux ». La valeur au rôle date de la date de référence du rôle (18 mois avant son entrée en vigueur) et provient d'une évaluation de masse. Le prix payé excède la valeur marchande de 15 000 $ : l'acheteur a surenchéri dans un marché de vendeurs. La valeur d'assurance ne couvre que la reconstruction du bâtiment, terrain exclu. L'opinion de l'évaluateur, elle, répond à la question précise : « quel est le prix le plus probable aujourd'hui, dans des conditions normales? »", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-37", "url": "/seance/04/#p4-37", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les autres types de valeurs", "text": "La valeur marchande est la référence, mais elle ne répond pas à toutes les questions. Le premier réflexe professionnel, à la réception d'un mandat, est d'identifier quel type de valeur le client recherche réellement.◆Première question de tout mandat : quel type de valeur? Un rapport techniquement impeccable qui répond à la mauvaise question est un rapport inutile — et une faute professionnelle.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-38", "url": "/seance/04/#p4-38", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'assurance", "text": "La valeur d'assurance est le coût de remplacement ou de reconstruction des améliorations (bâtiments) uniquement, à neuf, en cas de sinistre. Elle exclut le terrain, puisque celui-ci n'est pas détruit par un incendie ou une catastrophe.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-2", "url": "/seance/04/#def-4-2", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.2 — valeur d'assurance", "text": "La valeur d'assurance est le coût de remplacement ou de reconstruction des améliorations (bâtiments) uniquement, à neuf, en cas de sinistre. Elle exclut le terrain, puisque celui-ci n'est pas détruit par un incendie ou une catastrophe.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-39", "url": "/seance/04/#p4-39", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'assurance", "text": "La logique de l'assurance est indemnitaire : remettre l'assuré dans la situation où il se trouvait avant le sinistre. Ce qui brûle, c'est le bâtiment; le terrain demeure. La valeur d'assurance repose donc sur le coût de construction — soit le coût de remplacement (un bâtiment de qualité et d'utilité équivalentes, aux normes actuelles), soit le coût de reproduction (une réplique identique, pertinente pour les bâtiments patrimoniaux). Elle inclut les frais accessoires souvent oubliés : plans d'architecte, permis, honoraires professionnels, déblaiement des débris.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-40", "url": "/seance/04/#p4-40", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'assurance", "text": "Considérons une propriété du secteur Aylmer dont la valeur marchande s'établit à 520 000 $, la valeur attribuable au terrain à 180 000 $, et la valeur d'assurance — c'est-à-dire le coût de reconstruction à neuf du bâtiment — à 400 000 $. Remarquez que . La valeur d'assurance du bâtiment excède ici la portion de la valeur marchande attribuable au bâtiment (). Rien d'anormal : reconstruire à neuf coûte souvent plus cher que ce que le marché paie pour un bâtiment usagé. C'est un premier aperçu du rôle central de la dépréciation, au cœur de la méthode du coût (chapitre @@REF{ch:10}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-2", "url": "/seance/04/#ex-4-2", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.2 — valeur d'assurance — secteur Aylmer, Gatineau", "text": "Considérons une propriété du secteur Aylmer dont la valeur marchande s'établit à 520 000 $, la valeur attribuable au terrain à 180 000 $, et la valeur d'assurance — c'est-à-dire le coût de reconstruction à neuf du bâtiment — à 400 000 $. Remarquez que . La valeur d'assurance du bâtiment excède ici la portion de la valeur marchande attribuable au bâtiment (). Rien d'anormal : reconstruire à neuf coûte souvent plus cher que ce que le marché paie pour un bâtiment usagé. C'est un premier aperçu du rôle central de la dépréciation, au cœur de la méthode du coût (chapitre @@REF{ch:10}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-42", "url": "/seance/04/#p4-42", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'assurance", "text": "Ne jamais estimer la valeur d'assurance en soustrayant mécaniquement la « valeur du terrain au rôle » de la valeur marchande. Le coût de reconstruction se calcule à partir des coûts de construction actuels, pas par résidu. Une couverture d'assurance insuffisante expose le propriétaire à la règle proportionnelle en cas de sinistre partiel.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "attention-4-41", "url": "/seance/04/#attention-4-41", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Ne jamais estimer la valeur d'assurance en soustrayant mécaniquement la « valeur du terrain au rôle » de la valeur marchande. Le coût de reconstruction se calcule à partir des coûts de construction actuels, pas par résidu. Une couverture d'assurance insuffisante expose le propriétaire à la règle proportionnelle en cas de sinistre partiel.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-43", "url": "/seance/04/#p4-43", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "La valeur fiscale est la valeur réelle d'un immeuble inscrite au rôle d'évaluation foncière municipal, servant de base au calcul des taxes foncières. Au Québec, elle est établie conformément à la Loi sur la fiscalité municipale (art. 43 LFM).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-3", "url": "/seance/04/#def-4-3", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.3 — valeur fiscale", "text": "La valeur fiscale est la valeur réelle d'un immeuble inscrite au rôle d'évaluation foncière municipal, servant de base au calcul des taxes foncières. Au Québec, elle est établie conformément à la Loi sur la fiscalité municipale (art. 43 LFM).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-44", "url": "/seance/04/#p4-44", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "Le régime québécois présente des particularités que tout évaluateur doit maîtriser.◆Rôle triennal Rôle d'évaluation déposé pour trois exercices financiers consécutifs. Le rôle est triennal : il vaut pour trois exercices (par exemple 2026–2027–2028). Les valeurs qui y figurent sont établies à une date de référence fixée à 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle : pour un rôle entrant en vigueur le 1er janvier 2026, la date de référence est le 1er juillet 2024. Il s'agit d'une évaluation de masse : environ 3,5 millions d'unités d'évaluation sont traitées au Québec par des modèles statistiques appliqués à des catégories d'immeubles, et non par des évaluations individuelles. Enfin, le contribuable dispose d'un droit de contestation — demande de révision, puis recours au Tribunal administratif du Québec (TAQ) — dont le délai usuel expire le 30 avril suivant le dépôt du rôle.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-45", "url": "/seance/04/#p4-45", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "Une résidence de Gatineau est inscrite au rôle 2026–2027–2028 pour 380 000 $ (valeurs à la date de référence du 1er juillet 2024). Avec un taux global de taxation illustratif de 1,1 % :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-46", "url": "/seance/04/#p4-46", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "Ce taux est fictif et purement pédagogique : depuis 2024, Gatineau applique des taux par unité de voisinage, de sorte qu'il n'existe plus un taux résidentiel unique. Retenez la mécanique : assiette (valeur au rôle) taux = taxes.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-3", "url": "/seance/04/#ex-4-3", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.3 — calcul des taxes foncières", "text": "Une résidence de Gatineau est inscrite au rôle 2026–2027–2028 pour 380 000 $ (valeurs à la date de référence du 1er juillet 2024). Avec un taux global de taxation illustratif de 1,1 % : Ce taux est fictif et purement pédagogique : depuis 2024, Gatineau applique des taux par unité de voisinage, de sorte qu'il n'existe plus un taux résidentiel unique. Retenez la mécanique : assiette (valeur au rôle) taux = taxes.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-48", "url": "/seance/04/#p4-48", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "Trois causes structurelles de décalage : (1) la date de référence — en marché haussier, un rôle fondé sur des valeurs vieilles de 18 mois à 4 ans et demi sous-évalue systématiquement; (2) l'évaluation de masse — un modèle statistique ne capte pas les particularités d'un immeuble (rénovations non déclarées, vices, vue exceptionnelle); (3) les conditions du marché local qui évoluent différemment selon les secteurs. Le ratio prix de vente / valeur au rôle est d'ailleurs un outil de détection d'anomalies dans l'analyse des comparables (chapitre @@REF{ch:06}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "quebec-4-47", "url": "/seance/04/#quebec-4-47", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "quebec", "title": "Pourquoi la valeur au rôle diffère de la valeur marchande", "text": "Trois causes structurelles de décalage : (1) la date de référence — en marché haussier, un rôle fondé sur des valeurs vieilles de 18 mois à 4 ans et demi sous-évalue systématiquement; (2) l'évaluation de masse — un modèle statistique ne capte pas les particularités d'un immeuble (rénovations non déclarées, vices, vue exceptionnelle); (3) les conditions du marché local qui évoluent différemment selon les secteurs. Le ratio prix de vente / valeur au rôle est d'ailleurs un outil de détection d'anomalies dans l'analyse des comparables (chapitre @@REF{ch:06}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-49", "url": "/seance/04/#p4-49", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "La valeur liquidative est le prix qu'un bien immobilier est susceptible d'atteindre lors d'une vente forcée, dans un délai restreint, souvent dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire ou d'une succession urgente.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-4", "url": "/seance/04/#def-4-4", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.4 — valeur liquidative", "text": "La valeur liquidative est le prix qu'un bien immobilier est susceptible d'atteindre lors d'une vente forcée, dans un délai restreint, souvent dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire ou d'une succession urgente.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-50", "url": "/seance/04/#p4-50", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "La valeur liquidative viole délibérément deux conditions de la valeur marchande : le délai raisonnable de mise en marché et l'absence de contrainte sur le vendeur. Elle est donc, par construction, toujours inférieure à la valeur marchande. La décote dépend du délai imposé, de la liquidité du segment de marché et de l'état du bien; en pratique, on observe des décotes typiques de 15 à 35 %.◆Valeur liquidative VM, décote typique de 15 à 35 %.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-51", "url": "/seance/04/#p4-51", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "Les contextes d'utilisation sont nombreux : saisie hypothécaire (le prêteur veut connaître son scénario pessimiste), faillite (le syndic doit réaliser l'actif), vente sous contrôle de justice, succession à liquider rapidement, analyse de garantie bancaire.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-52", "url": "/seance/04/#p4-52", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "Un triplex a une valeur marchande de 750 000 $. Le créancier hypothécaire demande la valeur liquidative dans l'hypothèse d'une vente en 60 jours. L'évaluateur, s'appuyant sur les ventes forcées observées dans le secteur, estime une décote de 17 à 27 % :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-53", "url": "/seance/04/#p4-53", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "La valeur liquidative est donc estimée entre 550 000 $ et 620 000 $. Notez la présentation en fourchette : l'incertitude est plus grande que pour une valeur marchande, et il est légitime de la refléter.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-4", "url": "/seance/04/#ex-4-4", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.4 — décote de liquidation d'un triplex", "text": "Un triplex a une valeur marchande de 750 000 $. Le créancier hypothécaire demande la valeur liquidative dans l'hypothèse d'une vente en 60 jours. L'évaluateur, s'appuyant sur les ventes forcées observées dans le secteur, estime une décote de 17 à 27 % : La valeur liquidative est donc estimée entre 550 000 $ et 620 000 $. Notez la présentation en fourchette : l'incertitude est plus grande que pour une valeur marchande, et il est légitime de la refléter.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-54", "url": "/seance/04/#p4-54", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "La valeur d'investissement est la valeur d'un bien immobilier pour un investisseur spécifique, fondée sur ses critères personnels de rendement, sa situation fiscale, son financement et ses objectifs. Elle est subjective et peut différer de la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-5", "url": "/seance/04/#def-4-5", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.5 — valeur d'investissement", "text": "La valeur d'investissement est la valeur d'un bien immobilier pour un investisseur spécifique, fondée sur ses critères personnels de rendement, sa situation fiscale, son financement et ses objectifs. Elle est subjective et peut différer de la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-55", "url": "/seance/04/#p4-55", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "Là où la valeur marchande raisonne sur l'acheteur typique, la valeur d'investissement raisonne sur un acheteur particulier. Deux investisseurs regardant le même immeuble avec des exigences de rendement différentes lui attribueront des valeurs différentes — et tous deux auront raison, de leur point de vue.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-56", "url": "/seance/04/#p4-56", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 60 000 $ par année. Sa valeur marchande, établie par comparaison avec les taux du marché (), est d'environ 1 200 000 $. Deux investisseurs l'examinent, chacun capitalisant le RNE à son taux de rendement exigé :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-57", "url": "/seance/04/#p4-57", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "L'investisseur A, qui se contente d'un rendement de 4,5 % (financement avantageux, horizon long, synergies avec un immeuble voisin qu'il possède déjà), est prêt à payer plus que la valeur marchande. L'investisseur B, plus exigeant, trouvera l'immeuble « trop cher ». La transaction se réalise en général lorsque la valeur d'investissement de l'acheteur est supérieure ou égale à la valeur marchande : A achètera, B passera son tour.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-5", "url": "/seance/04/#ex-4-5", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.5 — deux investisseurs, deux valeurs — Sherbrooke", "text": "Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 60 000 $ par année. Sa valeur marchande, établie par comparaison avec les taux du marché (), est d'environ 1 200 000 $. Deux investisseurs l'examinent, chacun capitalisant le RNE à son taux de rendement exigé : L'investisseur A, qui se contente d'un rendement de 4,5 % (financement avantageux, horizon long, synergies avec un immeuble voisin qu'il possède déjà), est prêt à payer plus que la valeur marchande. L'investisseur B, plus exigeant, trouvera l'immeuble « trop cher ». La transaction se réalise en général lorsque la valeur d'investissement de l'acheteur est supérieure ou égale à la valeur marchande : A achètera, B passera son tour.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-58", "url": "/seance/04/#p4-58", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "Les facteurs propres à l'investisseur incluent son taux de rendement exigé, sa structure de financement, son taux d'imposition, son horizon de détention et les synergies avec ses autres actifs. L'évaluateur peut être mandaté pour estimer une valeur d'investissement — mais il doit alors l'annoncer clairement et ne jamais la présenter comme une valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-59", "url": "/seance/04/#p4-59", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'utilisation", "text": "La valeur d'utilisation est la valeur d'un bien pour un usage spécifique, qui peut différer de l'utilisation optimale reconnue par le marché. Elle s'applique surtout aux biens à usage unique ou spécialisé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-6", "url": "/seance/04/#def-4-6", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.6 — valeur d'utilisation", "text": "La valeur d'utilisation est la valeur d'un bien pour un usage spécifique, qui peut différer de l'utilisation optimale reconnue par le marché. Elle s'applique surtout aux biens à usage unique ou spécialisé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-60", "url": "/seance/04/#p4-60", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'utilisation", "text": "Une église convertie en résidence, une école reconvertie en bureaux, une ferme exploitée en agrotourisme, une usine construite sur mesure pour un procédé industriel unique, un immeuble patrimonial protégé : dans tous ces cas, la valeur du bien pour son usage actuel peut s'écarter sensiblement de sa valeur d'échange sur le marché. La notion dialogue étroitement avec le principe de l'utilisation optimale (highest and best use) vu au chapitre @@REF{ch:03}@@ : la valeur d'utilisation mesure la valeur dans un usage donné, l'utilisation optimale cherche l'usage qui maximise la valeur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-61", "url": "/seance/04/#p4-61", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur hypothécaire", "text": "La valeur hypothécaire (ou valeur prêtable) est la valeur retenue par le prêteur pour établir le montant maximal du prêt garanti par l'immeuble. Elle est généralement conservatrice par rapport à la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-7", "url": "/seance/04/#def-4-7", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.7 — valeur hypothécaire", "text": "La valeur hypothécaire (ou valeur prêtable) est la valeur retenue par le prêteur pour établir le montant maximal du prêt garanti par l'immeuble. Elle est généralement conservatrice par rapport à la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-62", "url": "/seance/04/#p4-62", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur hypothécaire", "text": "Le prêteur ne s'intéresse pas au prix le plus probable aujourd'hui, mais à la valeur durable de sa garantie sur toute la durée du prêt. La valeur hypothécaire sert de dénominateur au ratio prêt-valeur (RPV) : un prêt de 360 000 $ sur une valeur retenue de 450 000 $ donne un RPV de 80 %. Elle peut exclure des éléments jugés non durables (mobilier, équipements) et adopte une lecture prudente du marché. Les assureurs hypothécaires — SCHL, Sagen, Canada Guaranty — l'exigent pour les prêts à ratio élevé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-64", "url": "/seance/04/#p4-64", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Tableau synthèse des types de valeurs", "text": "Tous ces types de valeurs incluent le terrain, sauf la valeur d'assurance, qui vise le bâtiment seulement. C'est une question d'examen classique — et une source d'erreurs coûteuses en pratique.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "attention-4-63", "url": "/seance/04/#attention-4-63", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "attention", "title": "Le terrain est-il inclus?", "text": "Tous ces types de valeurs incluent le terrain, sauf la valeur d'assurance, qui vise le bâtiment seulement. C'est une question d'examen classique — et une source d'erreurs coûteuses en pratique.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-66", "url": "/seance/04/#p4-66", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Tableau synthèse des types de valeurs", "text": "En pratique, l'identification du type de valeur se joue dès le premier appel du client, et elle est consignée dans la lettre de mandat. Un client qui dit « je veux savoir combien vaut mon immeuble » peut vouloir vendre (valeur marchande), s'assurer (valeur d'assurance), contester son compte de taxes (valeur réelle au sens de la LFM, à la date de référence du rôle!) ou convaincre son banquier (valeur hypothécaire). Reformuler le besoin avec le client avant d'accepter le mandat évite des rapports inutilisables — et des plaintes déontologiques.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "terrain-4-65", "url": "/seance/04/#terrain-4-65", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "En pratique, l'identification du type de valeur se joue dès le premier appel du client, et elle est consignée dans la lettre de mandat. Un client qui dit « je veux savoir combien vaut mon immeuble » peut vouloir vendre (valeur marchande), s'assurer (valeur d'assurance), contester son compte de taxes (valeur réelle au sens de la LFM, à la date de référence du rôle!) ou convaincre son banquier (valeur hypothécaire). Reformuler le besoin avec le client avant d'accepter le mandat évite des rapports inutilisables — et des plaintes déontologiques.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-67", "url": "/seance/04/#p4-67", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La distinction fondamentale", "text": "Dans le langage courant, « ça vaut », « ça coûte » et « ça s'est vendu » s'emploient indifféremment. En évaluation, cette confusion est disqualifiante. Les trois concepts se distinguent par leur nature, leur perspective et leur temporalité.◆Valeur = opinion (marché); prix = fait (transaction); coût = dépense (production).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-68", "url": "/seance/04/#p4-68", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La distinction fondamentale", "text": "La valeur est une estimation : une opinion motivée sur le montant le plus probable, formulée à une date d'évaluation, dans la perspective du marché. Le prix est un fait historique : le montant effectivement payé lors d'une transaction donnée, à une date donnée, issu d'une négociation particulière. Le coût est une dépense de production : ce qu'il a fallu (ou faudrait) débourser en matériaux, main-d'œuvre et frais pour créer le bien.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-69", "url": "/seance/04/#p4-69", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Si toutes les conditions de la valeur marchande étaient toujours réunies, prix et valeur coïncideraient en moyenne. Mais les transactions réelles sont imparfaites, dans les deux directions.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-70", "url": "/seance/04/#p4-70", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le prix peut excéder la valeur lorsque l'acheteur est émotif (le « coup de cœur » qui fait déraper l'enchère), lorsqu'il entretient un lien particulier avec le bien (le voisin qui veut agrandir son terrain, l'enfant qui rachète la maison familiale), en situation de surenchère dans un marché de vendeurs, en présence d'information asymétrique au détriment de l'acheteur, ou quand un financement avantageux est incorporé au prix.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-71", "url": "/seance/04/#p4-71", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Inversement, le prix peut être inférieur à la valeur en cas de vente forcée (faillite, succession pressée), de vendeur mal informé sur son marché, de vente entre personnes liées, de mise en marché insuffisante (aucune inscription, aucune publicité) ou de contrainte de temps.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-73", "url": "/seance/04/#p4-73", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "C'est exactement pour cela que la vérification des comparables (chapitre @@REF{ch:06}@@) est incontournable : chaque prix observé doit être interrogé — ce prix témoigne-t-il de la valeur, ou des circonstances particulières de cette transaction? Un évaluateur qui utilise un prix de complaisance entre parties liées comme comparable contamine toute son analyse.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "terrain-4-72", "url": "/seance/04/#terrain-4-72", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "C'est exactement pour cela que la vérification des comparables (chapitre @@REF{ch:06}@@) est incontournable : chaque prix observé doit être interrogé — ce prix témoigne-t-il de la valeur, ou des circonstances particulières de cette transaction? Un évaluateur qui utilise un prix de complaisance entre parties liées comme comparable contamine toute son analyse.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-74", "url": "/seance/04/#p4-74", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le réflexe « ça m'a coûté X, donc ça vaut au moins X » est économiquement faux. Le coût peut excéder la valeur : suréquipement que le marché ne paie pas (piscine intérieure, finitions ultra-luxueuses dans un quartier modeste — nous verrons au chapitre @@REF{ch:10}@@ la notion de sur-amélioration), construction dans un marché faible, design non fonctionnel, obsolescence dès la livraison. Le coût peut être inférieur à la valeur : construction ancienne dont le terrain s'est fortement apprécié, localisation exceptionnelle, rareté du produit, plus-value générale du marché.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-76", "url": "/seance/04/#p4-76", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Trois questions pour se tester — répondez avant de lire les réponses.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-77", "url": "/seance/04/#p4-77", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le montant de 485 000 $ versé par l'acheteur en mars 2024 : valeur, prix ou coût?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-78", "url": "/seance/04/#p4-78", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le montant de 420 000 $ nécessaire pour reconstruire la maison aujourd'hui : valeur, prix ou coût?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-79", "url": "/seance/04/#p4-79", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "L'opinion de l'évaluateur, soit 460 000 $, au 1er mai 2026 : valeur, prix ou coût?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-80", "url": "/seance/04/#p4-80", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Réponses : (1) un prix — fait historique daté; (2) un coût — perspective de production; (3) une valeur — opinion motivée et datée.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "remarque-4-75", "url": "/seance/04/#remarque-4-75", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "remarque", "title": "le mini-test des trois concepts", "text": "Trois questions pour se tester — répondez avant de lire les réponses. Le montant de 485 000 $ versé par l'acheteur en mars 2024 : valeur, prix ou coût?Le montant de 420 000 $ nécessaire pour reconstruire la maison aujourd'hui : valeur, prix ou coût?L'opinion de l'évaluateur, soit 460 000 $, au 1er mai 2026 : valeur, prix ou coût? Réponses : (1) un prix — fait historique daté; (2) un coût — perspective de production; (3) une valeur — opinion motivée et datée.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-81", "url": "/seance/04/#p4-81", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le tableau suivant réunit, pour une même maison de Gatineau, six montants qui coexistent sans contradiction :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-82", "url": "/seance/04/#p4-82", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "L'étudiant qui sait expliquer pourquoi chacun de ces montants diffère des autres a assimilé l'essentiel du chapitre.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-6", "url": "/seance/04/#ex-4-6", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.6 — cas intégrateur — maison unifamiliale, secteur Hull", "text": "Le tableau suivant réunit, pour une même maison de Gatineau, six montants qui coexistent sans contradiction : ConceptMontantExplicationCoût de construction (1998)185 000 $Ce qu'il en a coûté à l'époqueCoût de remplacement (2026)420 000 $Reconstruire aujourd'huiValeur au rôle (2026–2028)355 000 $Valeurs à la date de référence (1er juillet 2024)Prix payé (mars 2024)485 000 $Surenchère en marché de vendeursValeur marchande (2026)460 000 $Opinion motivée de l'évaluateurValeur d'assurance330 000 $Bâtiment seulement, à neuf L'étudiant qui sait expliquer pourquoi chacun de ces montants diffère des autres a assimilé l'essentiel du chapitre.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-83", "url": "/seance/04/#p4-83", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La grille PEGS", "text": "D'où vient la valeur, et pourquoi change-t-elle? L'analyse classique regroupe les forces qui agissent sur la valeur en quatre grandes familles, mémorisées par l'acronyme PEGS : facteurs Physiques, Économiques, Gouvernementaux et Sociaux.◆PEGS Physiques, Économiques, Gouvernementaux, Sociaux : les quatre familles de facteurs de la valeur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-84", "url": "/seance/04/#p4-84", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La grille PEGS", "text": "Cette grille n'est pas un simple aide-mémoire : c'est un protocole d'analyse. Devant tout mandat, l'évaluateur balaie systématiquement les quatre familles pour identifier les forces à l'œuvre dans le marché local et sur le bien lui-même.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-85", "url": "/seance/04/#p4-85", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs physiques (P)", "text": "Les facteurs physiques se déclinent en deux volets : le site et le bâtiment.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-86", "url": "/seance/04/#p4-86", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs physiques (P)", "text": "Du côté du site : la localisation et l'emplacement (le facteur roi — « location, location, location »), la superficie et les dimensions du terrain, la topographie, le drainage et la nature du sol (capacité portante, remblai), la contamination environnementale éventuelle, la vue, l'ensoleillement et l'orientation, ainsi que la disponibilité des services publics (aqueduc, égout, électricité, fibre).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-87", "url": "/seance/04/#p4-87", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs physiques (P)", "text": "Du côté du bâtiment : l'âge et l'état physique, la superficie habitable, le nombre de pièces et d'étages, la qualité de construction, le design et la fonctionnalité, les rénovations et mises à jour, l'efficacité énergétique.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-88", "url": "/seance/04/#p4-88", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs physiques (P)", "text": "Deux maisons rigoureusement identiques, construites au même coût par le même entrepreneur. L'une est située près du lac Leamy à Gatineau; l'autre borde une autoroute. La différence de valeur peut atteindre 50 000 $ à 100 000 $ — pour un coût de production identique. La localisation est un attribut du site que ni le propriétaire ni l'entrepreneur ne peuvent modifier : c'est pourquoi les facteurs physiques du site pèsent plus lourd et plus durablement que ceux du bâtiment, lesquels peuvent être corrigés par des rénovations.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-7", "url": "/seance/04/#ex-4-7", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.7 — le poids de la localisation", "text": "Deux maisons rigoureusement identiques, construites au même coût par le même entrepreneur. L'une est située près du lac Leamy à Gatineau; l'autre borde une autoroute. La différence de valeur peut atteindre 50 000 $ à 100 000 $ — pour un coût de production identique. La localisation est un attribut du site que ni le propriétaire ni l'entrepreneur ne peuvent modifier : c'est pourquoi les facteurs physiques du site pèsent plus lourd et plus durablement que ceux du bâtiment, lesquels peuvent être corrigés par des rénovations.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-89", "url": "/seance/04/#p4-89", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques (É)", "text": "Les facteurs économiques opèrent à deux échelles. À l'échelle macroéconomique : les taux d'intérêt hypothécaires, l'inflation, la croissance du PIB, le taux de chômage et la politique monétaire de la Banque du Canada. À l'échelle microéconomique (le marché local) : les revenus des ménages, l'emploi régional, l'offre de logements disponibles, le taux d'inoccupation et les coûts de construction.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-90", "url": "/seance/04/#p4-90", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques (É)", "text": "Le canal de transmission le plus puissant est celui des taux d'intérêt◆Règle de pouce : point de taux de capacité d'emprunt., parce qu'il agit directement sur le quatrième élément constitutif de la valeur : le pouvoir d'achat effectif. En 2026, le taux directeur de la Banque du Canada se situe à 2,25 % (maintenu le 15 juillet 2026). La règle de pouce à retenir : une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire réduit la capacité d'emprunt des ménages d'environ 10 %.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-91", "url": "/seance/04/#p4-91", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques (É)", "text": "Un ménage gagnant 100 000 $ par année magasine une propriété. À un taux hypothécaire de 4 % (taux illustratif), son prêt maximal est d'environ 450 000 $; à un taux de 6 %, il chute à environ 370 000 $. L'écart de 80 000 $ de pouvoir d'achat se répercute directement sur les prix que ce ménage — et tous les ménages semblables — peuvent offrir. Multipliez par des milliers d'acheteurs : voilà comment la politique monétaire déplace tout un marché. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF, qui qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux contractuel.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-8", "url": "/seance/04/#ex-4-8", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.8 — taux d'intérêt et capacité d'emprunt", "text": "Un ménage gagnant 100 000 $ par année magasine une propriété. À un taux hypothécaire de 4 % (taux illustratif), son prêt maximal est d'environ 450 000 $; à un taux de 6 %, il chute à environ 370 000 $. L'écart de 80 000 $ de pouvoir d'achat se répercute directement sur les prix que ce ménage — et tous les ménages semblables — peuvent offrir. Multipliez par des milliers d'acheteurs : voilà comment la politique monétaire déplace tout un marché. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF, qui qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux contractuel.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-92", "url": "/seance/04/#p4-92", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "L'action publique façonne la valeur par trois canaux principaux.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-93", "url": "/seance/04/#p4-93", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "La réglementation municipale : zonage et usages permis, règlements de construction, densité maximale autorisée, normes de stationnement, délais de permis, plan d'urbanisme. Un changement de zonage peut créer — ou détruire — une part importante de la valeur d'un terrain du jour au lendemain.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-94", "url": "/seance/04/#p4-94", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "La taxation : taxes foncières municipales et scolaires, droits de mutation immobilière (la « taxe de bienvenue »), crédits d'impôt à la rénovation ou à la première accession.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-95", "url": "/seance/04/#p4-95", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "Les lois provinciales et fédérales : le Code civil du Québec (propriété, servitudes), la Loi sur la fiscalité municipale, la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (CPTAQ), l'encadrement du crédit hypothécaire (ligne directrice B-20 du BSIF, assurance SCHL et assureurs privés), le Tribunal administratif du logement (TAL) pour le locatif, et la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-97", "url": "/seance/04/#p4-97", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "Depuis le 15 décembre 2024, deux assouplissements majeurs sont en vigueur au Canada : l'amortissement sur 30 ans est offert aux premiers acheteurs (toutes propriétés) ainsi qu'à tous les acheteurs de constructions neuves; et le plafond du prix admissible à l'assurance hypothécaire est passé de 1 M$ à 1,5 M$. Effet attendu et observé : hausse du pouvoir d'achat, donc de la demande — une illustration en temps réel du facteur G agissant sur la valeur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "quebec-4-96", "url": "/seance/04/#quebec-4-96", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "quebec", "title": "Assouplissements hypothécaires fédéraux de décembre 2024", "text": "Depuis le 15 décembre 2024, deux assouplissements majeurs sont en vigueur au Canada : l'amortissement sur 30 ans est offert aux premiers acheteurs (toutes propriétés) ainsi qu'à tous les acheteurs de constructions neuves; et le plafond du prix admissible à l'assurance hypothécaire est passé de 1 M$ à 1,5 M$. Effet attendu et observé : hausse du pouvoir d'achat, donc de la demande — une illustration en temps réel du facteur G agissant sur la valeur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-98", "url": "/seance/04/#p4-98", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs sociaux (S)", "text": "Les facteurs sociaux regroupent la démographie — croissance de la population, immigration et migration interne, taille et composition des ménages, vieillissement, pyramide des âges — et les préférences collectives : qualité des écoles du quartier, criminalité, vie communautaire, modes de vie, télétravail, perception du secteur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-99", "url": "/seance/04/#p4-99", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs sociaux (S)", "text": "Le Québec a connu une croissance démographique exceptionnelle en 2023–2024, portée surtout par l'immigration temporaire, suivie d'un net ralentissement depuis 2025 (resserrement des seuils et des programmes, selon l'ISQ). La demande s'est concentrée à Montréal avec un débordement vers Gatineau, Sherbrooke et Québec, exerçant une pression sur les prix et sur les taux d'inoccupation — pression aujourd'hui en voie d'atténuation. Pour l'évaluateur, la leçon est double : la démographie est un moteur puissant de la demande, et elle peut changer de régime rapidement au gré des politiques migratoires (interaction S G).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-9", "url": "/seance/04/#ex-4-9", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.9 — la démographie québécoise récente", "text": "Le Québec a connu une croissance démographique exceptionnelle en 2023–2024, portée surtout par l'immigration temporaire, suivie d'un net ralentissement depuis 2025 (resserrement des seuils et des programmes, selon l'ISQ). La demande s'est concentrée à Montréal avec un débordement vers Gatineau, Sherbrooke et Québec, exerçant une pression sur les prix et sur les taux d'inoccupation — pression aujourd'hui en voie d'atténuation. Pour l'évaluateur, la leçon est double : la démographie est un moteur puissant de la demande, et elle peut changer de régime rapidement au gré des politiques migratoires (interaction S G).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-100", "url": "/seance/04/#p4-100", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "L'interaction des facteurs", "text": "Le piège de la grille PEGS serait de la traiter comme quatre colonnes étanches. En réalité, les facteurs interagissent en chaîne, et c'est leur effet combiné qui détermine la direction et l'amplitude des mouvements de valeur. L'épisode québécois récent l'illustre parfaitement :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-102", "url": "/seance/04/#p4-102", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "L'interaction des facteurs", "text": "Dans un rapport d'évaluation professionnel, la section « analyse du marché » est essentiellement une analyse PEGS appliquée au marché local à la date d'évaluation. À l'examen, sachez : (1) nommer les quatre familles; (2) donner deux ou trois facteurs concrets par famille; (3) illustrer une interaction entre familles par un exemple québécois.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "aretenir-4-101", "url": "/seance/04/#aretenir-4-101", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "Dans un rapport d'évaluation professionnel, la section « analyse du marché » est essentiellement une analyse PEGS appliquée au marché local à la date d'évaluation. À l'examen, sachez : (1) nommer les quatre familles; (2) donner deux ou trois facteurs concrets par famille; (3) illustrer une interaction entre familles par un exemple québécois.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-103", "url": "/seance/04/#p4-103", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Le Code civil du Québec et les biens immeubles", "text": "Avant de parler de valeur, encore faut-il savoir ce qui est évalué. Le Code civil du Québec organise la distinction entre meubles et immeubles aux articles 899 à 907.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-104", "url": "/seance/04/#p4-104", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Le Code civil du Québec et les biens immeubles", "text": "L'architecture du Code procède par étages. L'article 899 pose la division fondamentale : tous les biens sont soit immeubles, soit meubles. L'article 900 définit le cœur de la catégorie immobilière : les fonds de terre, ainsi que les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent — la maison, le garage détaché, la piscine creusée. L'article 901 y rattache les biens incorporés : les meubles qui, intégrés à l'immeuble, perdent leur individualité et assurent l'utilité du tout, comme la tuyauterie, le câblage électrique ou la fournaise. L'article 903 traite du cas intermédiaire des meubles attachés à demeure sans perdre leur individualité — le lave-vaisselle encastré, les stores intégrés — qui demeurent immeubles tant qu'ils restent en place. L'article 907, enfin, ferme le système par une catégorie résiduelle : tout ce qui n'est pas immeuble est meuble.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-105", "url": "/seance/04/#p4-105", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Le Code civil du Québec et les biens immeubles", "text": "Ces distinctions ont des conséquences très concrètes en évaluation : le chauffe-eau incorporé fait partie de l'immeuble; les électroménagers « inclus dans la vente » sont des meubles dont la valeur doit être retranchée du prix avant d'utiliser la transaction comme comparable (chapitre @@REF{ch:06}@@).◆Meubles inclus dans un prix de vente = ajustement à faire sur le comparable.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-106", "url": "/seance/04/#p4-106", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La « valeur réelle » de la Loi sur la fiscalité municipale", "text": "« La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter, sans y être forcés, et agissent avec prudence. »", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-8", "url": "/seance/04/#def-4-8", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.8 — valeur réelle (art. 43 LFM)", "text": "« La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter, sans y être forcés, et agissent avec prudence. »", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-107", "url": "/seance/04/#p4-107", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La « valeur réelle » de la Loi sur la fiscalité municipale", "text": "On reconnaît immédiatement la parenté avec la valeur marchande : marché libre et ouvert, prix le plus probable, parties libres et prudentes. La valeur réelle est le fondement du rôle d'évaluation foncière : environ 3,5 millions d'unités d'évaluation au Québec, évaluées en masse, sur un cycle triennal. Le contribuable insatisfait peut demander une révision à l'évaluateur municipal puis exercer un recours devant le TAQ, le fardeau de preuve reposant sur lui, dans le délai usuel du 30 avril suivant le dépôt du rôle.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-108", "url": "/seance/04/#p4-108", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les normes internationales (IVS)", "text": "Les International Valuation Standards (IVS), publiées par l'International Valuation Standards Council (IVSC) — édition en vigueur depuis le 31 janvier 2025 — visent l'harmonisation mondiale des pratiques. Elles définissent plusieurs bases de valeur : la valeur de marché (Market Value), la valeur d'investissement (Investment Value), la juste valeur (Fair Value, notion comptable des IFRS), la valeur synergétique et la valeur de liquidation. Leur pertinence au Québec est bien réelle : sociétés cotées (IFRS 13), transactions internationales, harmonisation avec les référentiels de l'ICE et de l'OEAQ, convergence progressive USPAP–IVS.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-110", "url": "/seance/04/#p4-110", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les normes internationales (IVS)", "text": "Retenez l'architecture : lois québécoises (C.c.Q., LFM) pour le cadre juridique; normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP) pour la pratique canadienne et québécoise; normes internationales (IVS) pour l'harmonisation mondiale et la comptabilité. Selon le mandat, une ou plusieurs de ces couches s'appliquent simultanément.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "remarque-4-109", "url": "/seance/04/#remarque-4-109", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "remarque", "title": "trois étages normatifs", "text": "Retenez l'architecture : lois québécoises (C.c.Q., LFM) pour le cadre juridique; normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP) pour la pratique canadienne et québécoise; normes internationales (IVS) pour l'harmonisation mondiale et la comptabilité. Selon le mandat, une ou plusieurs de ces couches s'appliquent simultanément.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-112", "url": "/seance/04/#p4-112", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Vers le TP1 : le tableau de bord du marché", "text": "À compter de cette séance, le premier travail pratique est lancé. Mis en situation comme analyste d'une firme d'évaluation de Gatineau, vous produirez le tableau de bord trimestriel du marché résidentiel : six indicateurs de marché calculés (séance 5), diagnostic de phase de cycle, portrait du locatif, effet des taux d'intérêt (fonction VPM d'Excel) et note de synthèse d'une page. Les données sont réelles (APCIQ, Banque du Canada, SCHL) et le secteur d'analyse est personnalisé selon votre code permanent. Les notions du présent chapitre y sont directement mobilisées : distinction prix demandé / prix vendu / valeur, lecture des facteurs économiques, prudence dans l'interprétation des chiffres. Remise à la séance 6; l'utilisation de l'IA est tolérée mais doit être déclarée, et toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "terrain-4-111", "url": "/seance/04/#terrain-4-111", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "terrain", "title": "Travail pratique 1 — Tableau de bord du marché de Gatineau (10 pour cent)", "text": "À compter de cette séance, le premier travail pratique est lancé. Mis en situation comme analyste d'une firme d'évaluation de Gatineau, vous produirez le tableau de bord trimestriel du marché résidentiel : six indicateurs de marché calculés (séance 5), diagnostic de phase de cycle, portrait du locatif, effet des taux d'intérêt (fonction VPM d'Excel) et note de synthèse d'une page. Les données sont réelles (APCIQ, Banque du Canada, SCHL) et le secteur d'analyse est personnalisé selon votre code permanent. Les notions du présent chapitre y sont directement mobilisées : distinction prix demandé / prix vendu / valeur, lecture des facteurs économiques, prudence dans l'interprétation des chiffres. Remise à la séance 6; l'utilisation de l'IA est tolérée mais doit être déclarée, et toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-113", "url": "/seance/04/#p4-113", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes, identifiez le type de valeur requis et justifiez en une phrase : (a) un syndic de faillite doit réaliser rapidement un entrepôt; (b) une compagnie d'assurance établit la couverture d'un duplex; (c) un contribuable conteste son compte de taxes; (d) une caisse populaire évalue la garantie d'un prêt; (e) un promoteur calcule ce qu'il peut payer pour un terrain compte tenu de son propre coût de financement.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-1", "url": "/seance/04/#exo-4-1", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.1 — identifier le type de valeur", "text": "Pour chacune des situations suivantes, identifiez le type de valeur requis et justifiez en une phrase : (a) un syndic de faillite doit réaliser rapidement un entrepôt; (b) une compagnie d'assurance établit la couverture d'un duplex; (c) un contribuable conteste son compte de taxes; (d) une caisse populaire évalue la garantie d'un prêt; (e) un promoteur calcule ce qu'il peut payer pour un terrain compte tenu de son propre coût de financement.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-114", "url": "/seance/04/#p4-114", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Valeur liquidative : vente forcée dans un délai restreint. (b) Valeur d'assurance : coût de reconstruction du bâtiment seulement, terrain exclu. (c) Valeur réelle au sens de l'art. 43 LFM, à la date de référence du rôle (18 mois avant son entrée en vigueur) — et non la valeur marchande actuelle. (d) Valeur hypothécaire : lecture prudente et durable de la garantie, base du ratio prêt-valeur. (e) Valeur d'investissement : critères propres à cet investisseur (financement, rendement exigé), qui peut différer de la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-115", "url": "/seance/04/#p4-115", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classez chaque montant comme valeur, prix ou coût, et précisez la temporalité : (a) 312 000 $ déboursés en 2021 pour construire un jumelé; (b) 529 000 $ conclus chez le notaire le 12 mars 2026; (c) 545 000 $, opinion d'un évaluateur au 1er septembre 2026; (d) 560 000 $, montant affiché sur Centris depuis 45 jours; (e) 498 000 $, montant qu'exigerait aujourd'hui un entrepreneur pour reconstruire le même jumelé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-2", "url": "/seance/04/#exo-4-2", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.2 — valeur, prix ou coût", "text": "Classez chaque montant comme valeur, prix ou coût, et précisez la temporalité : (a) 312 000 $ déboursés en 2021 pour construire un jumelé; (b) 529 000 $ conclus chez le notaire le 12 mars 2026; (c) 545 000 $, opinion d'un évaluateur au 1er septembre 2026; (d) 560 000 $, montant affiché sur Centris depuis 45 jours; (e) 498 000 $, montant qu'exigerait aujourd'hui un entrepreneur pour reconstruire le même jumelé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-116", "url": "/seance/04/#p4-116", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Coût historique (production, 2021). (b) Prix — fait transactionnel daté du 12 mars 2026. (c) Valeur — opinion motivée au 1er septembre 2026. (d) Ni l'un ni l'autre au sens strict : c'est un prix demandé, une intention du vendeur — ce n'est ni un fait transactionnel ni une opinion d'évaluation. (e) Coût de remplacement actuel (production, 2026). L'écart entre (c) et (e) s'explique notamment par la valeur du terrain et la dépréciation du bâtiment existant.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-117", "url": "/seance/04/#p4-117", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble de bureaux a une valeur marchande de 2 400 000 $. Le créancier demande une valeur liquidative sous l'hypothèse d'une vente en 90 jours. Les données de marché suggèrent une décote de 20 à 30 % pour ce segment. (a) Calculez la fourchette de valeur liquidative. (b) Expliquez quelles conditions de la valeur marchande sont violées dans ce scénario. (c) Le créancier détient une hypothèque de 1 900 000 $ : commentez sa position.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-3", "url": "/seance/04/#exo-4-3", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.3 — décote de liquidation", "text": "Un immeuble de bureaux a une valeur marchande de 2 400 000 $. Le créancier demande une valeur liquidative sous l'hypothèse d'une vente en 90 jours. Les données de marché suggèrent une décote de 20 à 30 % pour ce segment. (a) Calculez la fourchette de valeur liquidative. (b) Expliquez quelles conditions de la valeur marchande sont violées dans ce scénario. (c) Le créancier détient une hypothèque de 1 900 000 $ : commentez sa position.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-118", "url": "/seance/04/#p4-118", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Borne haute : ; borne basse : . Fourchette : 1 680 000 $ à 1 920 000 $. (b) Deux conditions tombent : le délai raisonnable de mise en marché (90 jours imposés) et l'absence de contrainte (vendeur forcé). (c) La créance de 1 900 000 $ se situe dans la fourchette : en scénario défavorable, le produit de la vente forcée ( 1 680 000 $) ne couvrirait pas la créance — il manquerait environ 220 000 $. Le prêteur est exposé; il pourrait exiger des garanties additionnelles ou privilégier une vente ordonnée sur un délai plus long.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-119", "url": "/seance/04/#p4-119", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble locatif de Gatineau génère un RNE de 78 000 $. Le marché transige ce type d'actif à un taux global de capitalisation d'environ 5,5 %. L'investisseur X exige 5,0 %; l'investisseur Y exige 7,0 %. (a) Estimez la valeur marchande. (b) Calculez la valeur d'investissement de chacun. (c) Lequel est susceptible d'acheter, et pourquoi?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-4", "url": "/seance/04/#exo-4-4", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.4 — valeur d'investissement et capitalisation", "text": "Un immeuble locatif de Gatineau génère un RNE de 78 000 $. Le marché transige ce type d'actif à un taux global de capitalisation d'environ 5,5 %. L'investisseur X exige 5,0 %; l'investisseur Y exige 7,0 %. (a) Estimez la valeur marchande. (b) Calculez la valeur d'investissement de chacun. (c) Lequel est susceptible d'acheter, et pourquoi?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-120", "url": "/seance/04/#p4-120", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) , arrondie à 1 420 000 $. (b) ; . (c) X est susceptible d'acheter : sa valeur d'investissement (1 560 000 $) excède la valeur marchande ( 1 420 000 $); il peut payer le prix du marché tout en atteignant son rendement cible. Y ne peut offrir qu'environ 1 114 000 $ sans sacrifier son exigence de 7 % : il sera systématiquement devancé par des acheteurs comme X.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-121", "url": "/seance/04/#p4-121", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La municipalité de votre secteur annonce simultanément : (i) un nouveau règlement permettant les triplex dans les zones auparavant réservées à l'unifamiliale; (ii) une hausse de 8 % des taxes foncières; (iii) l'arrivée confirmée d'un employeur de 1 200 emplois; et (iv) la Banque du Canada abaisse son taux directeur de 50 points de base. Classez chaque événement dans la grille PEGS et analysez l'effet net probable sur la valeur des terrains unifamiliaux du secteur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-5", "url": "/seance/04/#exo-4-5", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.5 — analyse PEGS d'un scénario", "text": "La municipalité de votre secteur annonce simultanément : (i) un nouveau règlement permettant les triplex dans les zones auparavant réservées à l'unifamiliale; (ii) une hausse de 8 % des taxes foncières; (iii) l'arrivée confirmée d'un employeur de 1 200 emplois; et (iv) la Banque du Canada abaisse son taux directeur de 50 points de base. Classez chaque événement dans la grille PEGS et analysez l'effet net probable sur la valeur des terrains unifamiliaux du secteur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-122", "url": "/seance/04/#p4-122", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(i) Facteur G (zonage) : effet haussier marqué sur les terrains, dont le potentiel de densification augmente (l'utilisation optimale peut passer de l'unifamiliale au triplex). (ii) Facteur G (taxation) : effet légèrement baissier — coût de détention accru. (iii) Facteur S/É (emploi et démographie locale) : effet haussier sur la demande résidentielle. (iv) Facteur É (taux) : effet haussier via le pouvoir d'achat ( de capacité d'emprunt pour 50 pb, selon la règle de pouce). Effet net : nettement haussier pour les terrains unifamiliaux bien situés — trois forces haussières convergentes (dont une spécifique au foncier) contre une force baissière modeste. L'exercice illustre l'interaction des familles : c'est la combinaison, non chaque facteur isolé, qui détermine le mouvement.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-123", "url": "/seance/04/#p4-123", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) La valeur au rôle est une bonne approximation de la valeur marchande actuelle. (b) La valeur d'assurance inclut toujours le terrain. (c) Un prix payé supérieur à la valeur marchande implique une erreur de l'évaluateur. (d) La valeur marchande existe même si le propriétaire n'a aucune intention de vendre. (e) Le Code civil du Québec définit la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-6", "url": "/seance/04/#exo-4-6", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.6 — vrai ou faux, avec justification", "text": "(a) La valeur au rôle est une bonne approximation de la valeur marchande actuelle. (b) La valeur d'assurance inclut toujours le terrain. (c) Un prix payé supérieur à la valeur marchande implique une erreur de l'évaluateur. (d) La valeur marchande existe même si le propriétaire n'a aucune intention de vendre. (e) Le Code civil du Québec définit la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-124", "url": "/seance/04/#p4-124", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Faux : la valeur au rôle est établie en masse, à une date de référence antérieure de 18 mois à l'entrée en vigueur du rôle; en marché mouvant, l'écart peut être important. (b) Faux : la valeur d'assurance vise le bâtiment seulement — le terrain ne brûle pas. (c) Faux : le prix est le résultat d'une négociation particulière (émotion, surenchère, lien entre parties); un écart prix–valeur est normal et documenté. (d) Vrai : la valeur marchande modélise une transaction hypothétique; aucune mise en vente réelle n'est requise. (e) Faux : le C.c.Q. est muet sur la valeur marchande; la notion relève de la jurisprudence et de la doctrine, et l'art. 43 LFM définit la « valeur réelle » aux fins municipales.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-125", "url": "/seance/04/#p4-125", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable dans un marché ouvert et concurrentiel, entre parties prudentes, informées et sans contrainte — une opinion motivée, toujours datée.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-126", "url": "/seance/04/#p4-126", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conditions essentielles : parties informées, délai de mise en marché raisonnable, aucune contrainte, paiement comptant ou équivalent, aucun financement ou concession spéciale.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-127", "url": "/seance/04/#p4-127", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre définitions à savoir situer : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS (arm's length) et art. 43 LFM (« valeur réelle »); le C.c.Q. ne définit pas la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-128", "url": "/seance/04/#p4-128", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre éléments constitutifs de la valeur : utilité, rareté, désir, pouvoir d'achat — tous requis simultanément.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-129", "url": "/seance/04/#p4-129", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Types de valeurs : assurance (bâtiment seul, coût à neuf), fiscale (rôle triennal, date de référence 18 mois avant, évaluation de masse), liquidative (vente forcée, décote 15–35 %), investissement (subjective), utilisation (usage spécifique), hypothécaire (prudente, base du RPV).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-130", "url": "/seance/04/#p4-130", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur prix coût : opinion de marché vs fait transactionnel vs dépense de production. Chacun a sa temporalité propre.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-131", "url": "/seance/04/#p4-131", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Grille PEGS : facteurs physiques, économiques, gouvernementaux et sociaux — qui agissent en interaction, jamais isolément.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-132", "url": "/seance/04/#p4-132", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règle de pouce : point de taux hypothécaire de capacité d'emprunt.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-133", "url": "/seance/04/#p4-133", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Premier réflexe de tout mandat : identifier le type de valeur recherché et le consigner dans la lettre de mandat.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/04/#synthese", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable dans un marché ouvert et concurrentiel, entre parties prudentes, informées et sans contrainte — une opinion motivée, toujours datée.Conditions essentielles : parties informées, délai de mise en marché raisonnable, aucune contrainte, paiement comptant ou équivalent, aucun financement ou concession spéciale.Quatre définitions à savoir situer : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS (arm's length) et art. 43 LFM (« valeur réelle »); le C.c.Q. ne définit pas la valeur marchande.Quatre éléments constitutifs de la valeur : utilité, rareté, désir, pouvoir d'achat — tous requis simultanément.Types de valeurs : assurance (bâtiment seul, coût à neuf), fiscale (rôle triennal, date de référence 18 mois avant, évaluation de masse), liquidative (vente forcée, décote 15–35 %), investissement (subjective), utilisation (usage spécifique), hypothécaire (prudente, base du RPV).Valeur prix coût : opinion de marché vs fait transactionnel vs dépense de production. Chacun a sa temporalité propre.Grille PEGS : facteurs physiques, économiques, gouvernementaux et sociaux — qui agissent en interaction, jamais isolément.Règle de pouce : point de taux hypothécaire de capacité d'emprunt.Premier réflexe de tout mandat : identifier le type de valeur recherché et le consigner dans la lettre de mandat.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p5-1", "url": "/seance/05/#p5-1", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "L'évaluateur n'évalue jamais un immeuble « dans l'absolu » : il l'évalue dans un marché, à un moment précis de l'histoire de ce marché. Or le marché immobilier québécois n'est pas un bloc homogène : c'est une mosaïque de segments (résidentiel, commercial, industriel, terrains, locatif) et de territoires (Montréal, Québec, Gatineau, les régions) qui évoluent chacun à leur rythme, traversés par des cycles de plusieurs années et secoués par les grandes forces macroéconomiques — taux d'intérêt, démographie, politiques publiques. Ce chapitre construit la culture de marché sans laquelle aucune donnée comparable ne peut être interprétée correctement. Il fournit aussi la matière première directe du TP1, le tableau de bord du marché de Gatineau.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-2", "url": "/seance/05/#p5-2", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Décrire la structure du marché immobilier et ses cinq grands segments, ainsi que leurs caractéristiques distinctives;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-3", "url": "/seance/05/#p5-3", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Expliquer pourquoi le marché immobilier est un marché inefficient et ce que cela implique pour l'évaluateur;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-4", "url": "/seance/05/#p5-4", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Décrire les quatre phases du cycle immobilier et identifier la phase courante d'un marché à l'aide de six indicateurs;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-5", "url": "/seance/05/#p5-5", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Analyser l'effet des facteurs macroéconomiques (taux d'intérêt, démographie, emploi, politiques publiques) sur les valeurs;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-6", "url": "/seance/05/#p5-6", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Caractériser les particularités régionales des marchés de Montréal, Québec, Gatineau et des régions;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-7", "url": "/seance/05/#p5-7", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Utiliser les sources statistiques (SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada) et interpréter le baromètre des conditions de marché.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-8", "url": "/seance/05/#p5-8", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un marché immobilier?", "text": "Le marché immobilier est l'ensemble des mécanismes par lesquels des droits de propriété immobilière sont échangés, des prix sont établis et l'espace est alloué entre différents usages concurrents.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "def-5-1", "url": "/seance/05/#def-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "definition", "title": "Définition 5.1 — marché immobilier", "text": "Le marché immobilier est l'ensemble des mécanismes par lesquels des droits de propriété immobilière sont échangés, des prix sont établis et l'espace est alloué entre différents usages concurrents.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-9", "url": "/seance/05/#p5-9", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un marché immobilier?", "text": "Cette définition mérite qu'on s'y arrête. Un marché n'est pas un lieu : c'est un mécanisme de coordination. Trois fonctions s'y accomplissent simultanément. D'abord, l'échange de droits : ce qui se transige n'est pas la brique et le bois, mais des droits de propriété — pleine propriété, copropriété divise, emphytéose, servitudes. Ensuite, la formation des prix : la confrontation décentralisée de milliers d'offres et de demandes produit l'information de prix que l'évaluateur recueille et interprète. Enfin, l'allocation de l'espace : le jeu des prix décide, à terme, si un coin de rue accueillera un immeuble de bureaux, des logements ou un stationnement.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-10", "url": "/seance/05/#p5-10", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "Par rapport au marché idéal des manuels d'économie — biens homogènes, information parfaite, transactions instantanées et sans frictions — le marché immobilier accumule les imperfections, et ces imperfections sont précisément la raison d'être de la profession d'évaluateur.◆Les imperfections du marché sont la raison d'être de l'évaluateur.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-11", "url": "/seance/05/#p5-11", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "La première imperfection est l'hétérogénéité : chaque propriété est unique, par sa localisation à tout le moins. Deux maisons jumelles construites sur le même plan diffèrent déjà par leur orientation, leur voisin immédiat et leur numéro civique. Il n'existe donc jamais deux immeubles parfaitement identiques — et jamais de prix directement observable pour le bien sujet : tout doit être inféré.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-12", "url": "/seance/05/#p5-12", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "S'y ajoutent l'immobilité et la durabilité du bien. Un immeuble ne peut être déplacé vers la demande : quand les acheteurs affluent à Gatineau, on ne peut pas y expédier les maisons invendues de la Gaspésie. Le marché est donc spatialement segmenté, et comme le bâtiment dure des décennies, chaque marché local traîne le poids d'un stock ancien qui ne correspond plus nécessairement aux préférences du jour.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-13", "url": "/seance/05/#p5-13", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "Troisième imperfection, la rareté des transactions : une propriété donnée se vend en moyenne une fois tous les 10 à 15 ans. L'information de prix est rare, clairsemée dans le temps, et elle vieillit vite — un prix de deux ans est déjà un document d'histoire dans un marché mouvant.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-14", "url": "/seance/05/#p5-14", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "Enfin, l'information est imparfaite. Les conditions réelles des ventes — inclusions, liens entre les parties, financement consenti par le vendeur — ne sont pas toujours publiques, et les participants eux-mêmes sont le plus souvent des non-professionnels qui transigent deux ou trois fois dans leur vie.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-15", "url": "/seance/05/#p5-15", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "Les conséquences pratiques pour l'évaluateur sont directes : le marché est inefficient (les prix ne reflètent pas instantanément toute l'information), l'offre s'ajuste avec lenteur (concevoir, autoriser et construire prend des années — d'où les cycles), les coûts de transaction sont élevés (droits de mutation, courtage, notaire, déménagement), et la segmentation locale est forte : le marché des condos du Plateau n'est pas celui des unifamiliales d'Aylmer. Dans un tel environnement, l'expertise professionnelle — la capacité à recueillir, vérifier et interpréter une information rare et bruitée — a une valeur économique considérable.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-16", "url": "/seance/05/#p5-16", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les cinq grands segments", "text": "Ces segments sont interconnectés : une hausse des coûts de construction (industriel, matériaux) renchérit le neuf résidentiel, ce qui soutient les prix de l'existant; une détente du locatif réduit la pression sur l'accession. L'évaluateur se spécialise généralement dans un ou deux segments, mais doit comprendre l'ensemble.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-17", "url": "/seance/05/#p5-17", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment résidentiel", "text": "Le résidentiel domine massivement le marché québécois, tant en nombre de transactions qu'en valeur de parc. On y distingue les unifamiliales détachées (environ 45 % du parc), les copropriétés divises (condos), en croissance rapide dans les centres urbains, les plex (2 à 5 logements) — une véritable spécificité québécoise, héritée du développement urbain de Montréal et présente dans toutes les villes de la province —, les jumelées et maisons en rangée, les immeubles d'appartements (6 logements et plus) et les maisons mobiles ou usinées.◆Plex Immeuble de 2 à 5 logements, souvent avec propriétaire occupant; forme urbaine typiquement québécoise.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-19", "url": "/seance/05/#p5-19", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment résidentiel", "text": "Quelques ordres de grandeur à connaître (APCIQ par le système Centris, cumul janvier–juin 2026; Recensement de 2021 pour le mode d'occupation) :", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-20", "url": "/seance/05/#p5-20", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment résidentiel", "text": "La proportion de locataires () est nettement plus élevée que dans le reste du Canada — une donnée structurante pour le segment locatif et pour la politique du logement québécoise.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "quebec-5-18", "url": "/seance/05/#quebec-5-18", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "quebec", "title": "Repères chiffrés du résidentiel (2026)", "text": "Quelques ordres de grandeur à connaître (APCIQ par le système Centris, cumul janvier–juin 2026; Recensement de 2021 pour le mode d'occupation) : Indicateur (ensemble du Québec)ValeurMénages propriétaires 60 %Ménages locataires 40 %Transactions résidentielles par année 85 000 à 110 000Prix médian — unifamiliale519 000 $Prix médian — copropriété403 000 $Prix médian — plex (2–5 logements)685 000 $ La proportion de locataires () est nettement plus élevée que dans le reste du Canada — une donnée structurante pour le segment locatif et pour la politique du logement québécoise.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-21", "url": "/seance/05/#p5-21", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment commercial", "text": "Le commercial regroupe les bureaux (hiérarchisés en classes A, B et C, au centre-ville ou en banlieue), le commerce de détail (centres commerciaux régionaux, artères commerciales, locaux de proximité), l'hôtellerie et les propriétés à usage mixte. La tendance de fond depuis 2020 est la transformation du marché des bureaux : le télétravail hybride a fait grimper l'inoccupation des tours des grandes villes — environ 18 % au centre-ville de Montréal, environ 12 % à Québec (ordres de grandeur tirés des rapports de courtage, 2025). Les loyers des bureaux de classe A à Montréal se situent autour de 22 à 28 $ le pied carré, et les taux de capitalisation typiques du commercial oscillent entre 5,5 et 7,5 %.◆Bureaux : inoccupation structurellement plus élevée depuis le télétravail hybride.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-22", "url": "/seance/05/#p5-22", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment industriel", "text": "L'industriel — entrepôts et logistique, usines, parcs industriels, et le segment émergent des centres de données — a connu une décennie exceptionnelle : l'essor du commerce en ligne a fait exploser la demande logistique, comprimant les taux d'inoccupation sous les 3 % et propulsant les loyers depuis 2020. C'est un exemple frappant de segment dont le cycle s'est désynchronisé de celui des bureaux : même économie, mêmes taux d'intérêt, trajectoires opposées.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-23", "url": "/seance/05/#p5-23", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment des terrains", "text": "Les terrains se déclinent en constructibles (résidentiels, commerciaux, industriels), agricoles, boisés et « à développer » (potentiel de lotissement). Deux enjeux dominent : la raréfaction du foncier constructible en zone urbaine, et l'encadrement réglementaire — zonage municipal et, surtout, la protection du territoire agricole par la CPTAQ, qui verrouille une part importante du territoire périurbain québécois.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-25", "url": "/seance/05/#p5-25", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment locatif", "text": "Le Québec encadre son marché locatif résidentiel comme nulle part ailleurs au Canada. Le TAL (Tribunal administratif du logement) encadre les augmentations de loyer, les reprises de logement et les litiges propriétaire–locataire. Les indices d'augmentation qu'il publie influencent directement les revenus futurs — donc la valeur — des immeubles à revenus. L'évaluateur d'immeubles locatifs québécois travaille toujours avec le TAL en toile de fond.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "quebec-5-24", "url": "/seance/05/#quebec-5-24", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "quebec", "title": "Un encadrement unique : le Tribunal administratif du logement", "text": "Le Québec encadre son marché locatif résidentiel comme nulle part ailleurs au Canada. Le TAL (Tribunal administratif du logement) encadre les augmentations de loyer, les reprises de logement et les litiges propriétaire–locataire. Les indices d'augmentation qu'il publie influencent directement les revenus futurs — donc la valeur — des immeubles à revenus. L'évaluateur d'immeubles locatifs québécois travaille toujours avec le TAL en toile de fond.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-26", "url": "/seance/05/#p5-26", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment locatif", "text": "Le locatif québécois n'est pas un marché mais plusieurs. Les trois grandes régions métropolitaines affichaient, à l'enquête locative de la SCHL d'octobre 2025, des situations contrastées :", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-27", "url": "/seance/05/#p5-27", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment locatif", "text": "Fait remarquable : Gatineau affiche à la fois le taux d'inoccupation le plus élevé et le loyer moyen 2 chambres le plus élevé du Québec. Les deux réalités coexistent : les loyers élevés reflètent la proximité d'Ottawa et un parc neuf abondant, dont la livraison récente a précisément détendu le marché.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-28", "url": "/seance/05/#p5-28", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le poids relatif des segments", "text": "Ces ordres de grandeur, estimés à partir des rôles d'évaluation municipaux et des données de l'ISQ (2024–2026), montrent l'écrasante domination du résidentiel : près d'un billion de dollars, soit plus que tous les autres segments réunis. C'est pourquoi les débats de politique publique sur l'habitation ont une portée macroéconomique au Québec.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-29", "url": "/seance/05/#p5-29", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Pourquoi le marché est-il cyclique?", "text": "Le cycle immobilier est la fluctuation récurrente de l'activité et des prix, composée de phases successives d'expansion, de sommet, de contraction et de creux. Au Canada, un cycle complet dure en moyenne 7 à 12 ans.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "def-5-2", "url": "/seance/05/#def-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "definition", "title": "Définition 5.2 — cycle immobilier", "text": "Le cycle immobilier est la fluctuation récurrente de l'activité et des prix, composée de phases successives d'expansion, de sommet, de contraction et de creux. Au Canada, un cycle complet dure en moyenne 7 à 12 ans.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-30", "url": "/seance/05/#p5-30", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Pourquoi le marché est-il cyclique?", "text": "La cause première des cycles tient à un fait technique : l'offre réagit avec retard. Entre la décision de construire et la livraison des logements s'écoulent deux à cinq ans (conception, zonage, permis, financement, chantier). Quand la demande monte, l'offre ne suit pas tout de suite : les prix flambent, ce qui déclenche une vague de mises en chantier — lesquelles arrivent sur le marché des années plus tard, souvent au moment où la demande s'essouffle, provoquant l'excédent d'offre qui nourrit la phase de contraction. À ce mécanisme structurel s'ajoutent la politique monétaire (les taux), les cycles économiques généraux (emploi, PIB), la psychologie du marché (euphorie et pessimisme s'auto-renforcent) et les interventions gouvernementales.◆Moteur du cycle : le décalage entre la demande (rapide) et l'offre (lente).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-31", "url": "/seance/05/#p5-31", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Pourquoi le marché est-il cyclique?", "text": "Pour l'évaluateur, l'analyse du cycle n'est pas un exercice académique. Elle sert à : comprendre les tendances de valeur et anticiper leur direction; contextualiser les comparables (un prix de 2021, au sommet de l'euphorie, ne s'interprète pas comme un prix de 2023, en pleine correction); et évaluer le risque pour les clients investisseurs et prêteurs.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-32", "url": "/seance/05/#p5-32", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "Phase 1 — Reprise (expansion). Les prix montent d'abord modérément, puis accélèrent. La demande excède l'offre, les stocks d'inscriptions fondent, les ventes augmentent et les délais de vente raccourcissent. C'est la phase où les acheteurs précoces réalisent les meilleures affaires — et où le pessimisme ambiant hérité du creux retarde la prise de conscience collective.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-33", "url": "/seance/05/#p5-33", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "Phase 2 — Sommet (pic). La hausse atteint son maximum puis ralentit. L'offre, stimulée par des années de prix croissants, rattrape enfin la demande : la construction bat son plein. Les prix atteignent des records et la spéculation s'installe — achat sur plans pour revendre, surenchères systématiques. Le sommet ne s'observe avec certitude que rétrospectivement.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-34", "url": "/seance/05/#p5-34", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "Phase 3 — Contraction (déclin). Les prix stagnent puis reculent. L'offre excède désormais la demande, les stocks gonflent, les ventes chutent et les délais s'allongent. Les projets lancés au sommet continuent d'être livrés, aggravant l'excédent.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-35", "url": "/seance/05/#p5-35", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "Phase 4 — Creux (stabilisation). Les prix touchent leur plancher. L'offre nouvelle s'est tarie (les promoteurs ont cessé de lancer des projets), la demande latente s'accumule. L'inventaire est élevé, les occasions d'achat abondent — pour qui a les liquidités et le courage d'acheter à contre-courant.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-37", "url": "/seance/05/#p5-37", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "L'erreur classique consiste à utiliser des comparables d'une autre phase du cycle sans ajustement temporel. Un prix payé au sommet de 2022 surestime la valeur en creux de 2023; un prix de creux sous-estime la valeur en reprise. L'identification de la phase courante n'est pas décorative : elle conditionne l'ajustement pour la date de vente de la méthode de comparaison (chapitres @@REF{ch:08}@@ et @@REF{ch:09}@@).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "attention-5-36", "url": "/seance/05/#attention-5-36", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "attention", "title": "Le cycle et les comparables", "text": "L'erreur classique consiste à utiliser des comparables d'une autre phase du cycle sans ajustement temporel. Un prix payé au sommet de 2022 surestime la valeur en creux de 2023; un prix de creux sous-estime la valeur en reprise. L'identification de la phase courante n'est pas décorative : elle conditionne l'ajustement pour la date de vente de la méthode de comparaison (chapitres @@REF{ch:08}@@ et @@REF{ch:09}@@).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-38", "url": "/seance/05/#p5-38", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "Comment savoir où l'on se trouve dans le cycle? Six indicateurs, tous disponibles dans les statistiques APCIQ/Centris et SCHL, forment le tableau de bord standard :◆Les 6 indicateurs : transactions, mois d'inventaire, délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-39", "url": "/seance/05/#p5-39", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le nombre de transactions (volume de ventes);", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-40", "url": "/seance/05/#p5-40", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le ratio inscriptions/ventes, exprimé en mois d'inventaire : combien de mois faudrait-il pour écouler le stock d'inscriptions au rythme de vente actuel;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-41", "url": "/seance/05/#p5-41", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le délai moyen de vente (jours sur le marché);", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-42", "url": "/seance/05/#p5-42", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le ratio prix vendu / prix demandé : au-dessus de 100 %, les surenchères dominent;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-43", "url": "/seance/05/#p5-43", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "les mises en chantier (SCHL);", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-44", "url": "/seance/05/#p5-44", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le taux d'inoccupation locatif.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-45", "url": "/seance/05/#p5-45", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "Un marché équilibré se situe généralement entre 5 et 7 mois d'inventaire. Aucun indicateur ne suffit isolément : c'est leur convergence qui fonde le diagnostic. C'est exactement l'exercice demandé au TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-46", "url": "/seance/05/#p5-46", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "Il faut aussi apprendre à se méfier des indicateurs pris un à un, car chacun a ses angles morts. Le volume de transactions baisse aussi bien quand la demande s'effondre que quand l'offre se tarit — deux situations aux effets opposés sur les prix. Le délai moyen de vente est tiré vers le haut par quelques inscriptions surévaluées qui traînent depuis des mois, alors que le cœur du marché tourne vite; le délai médian est plus honnête. Le ratio prix vendu/demandé, lui, est faussé par les stratégies d'affichage : dans les secteurs où les courtiers inscrivent volontairement bas pour provoquer des surenchères, un ratio de 105 % est la norme et non le signe d'une frénésie. D'où la règle du métier : jamais de diagnostic sur un indicateur unique, jamais de diagnostic sur un seul trimestre, et toujours la même question — les autres indicateurs racontent-ils la même histoire?", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-47", "url": "/seance/05/#p5-47", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "Au trimestre le plus récent, un secteur affiche : 3,2 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 31 jours; ratio prix vendu/demandé de 101,5 %; transactions en hausse de 6 % sur un an; mises en chantier en baisse; inoccupation locative de 3,8 %. Diagnostic : les quatre premiers indicateurs pointent vers un marché de vendeurs encore actif (inventaire mois, délais courts, surenchères légères), mais l'inoccupation locative élevée et le recul des mises en chantier suggèrent une détente amorcée — probablement une fin de phase d'expansion, en transition vers l'équilibre. L'évaluateur en tirera : des ajustements temporels positifs mais décroissants sur les comparables récents, et de la prudence dans toute projection de croissance des loyers.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "ex-5-1", "url": "/seance/05/#ex-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.1 — diagnostic de phase — secteur fictif de Gatineau", "text": "Au trimestre le plus récent, un secteur affiche : 3,2 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 31 jours; ratio prix vendu/demandé de 101,5 %; transactions en hausse de 6 % sur un an; mises en chantier en baisse; inoccupation locative de 3,8 %. Diagnostic : les quatre premiers indicateurs pointent vers un marché de vendeurs encore actif (inventaire mois, délais courts, surenchères légères), mais l'inoccupation locative élevée et le recul des mises en chantier suggèrent une détente amorcée — probablement une fin de phase d'expansion, en transition vers l'équilibre. L'évaluateur en tirera : des ajustements temporels positifs mais décroissants sur les comparables récents, et de la prudence dans toute projection de croissance des loyers.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-48", "url": "/seance/05/#p5-48", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "L'histoire cyclique du Québec", "text": "L'histoire récente du marché québécois se lit comme une succession de phases bien typées (amplitudes indicatives, compilées à partir des données APCIQ/Centris, SCHL et Teranet) :", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-49", "url": "/seance/05/#p5-49", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "L'histoire cyclique du Québec", "text": "Deux observations. D'abord, le Québec a historiquement connu des cycles moins volatils que l'Ontario ou la Colombie-Britannique — la correction de 2022–2023 y a été plus douce que dans le Grand Toronto. Ensuite, remarquez l'asymétrie des phases : les expansions durent 4 à 10 ans, les corrections 1 à 2 ans. Le marché immobilier monte par l'escalier et descend par l'ascenseur — mais il passe beaucoup plus de temps dans l'escalier.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-50", "url": "/seance/05/#p5-50", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant", "text": "Le taux directeur de la Banque du Canada est le taux d'intérêt cible auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds pour une durée d'un jour. Il influence directement les taux hypothécaires. Au 15 juillet 2026, il est maintenu à 2,25 %.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "def-5-3", "url": "/seance/05/#def-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "definition", "title": "Définition 5.3 — taux directeur", "text": "Le taux directeur de la Banque du Canada est le taux d'intérêt cible auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds pour une durée d'un jour. Il influence directement les taux hypothécaires. Au 15 juillet 2026, il est maintenu à 2,25 %.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-51", "url": "/seance/05/#p5-51", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant", "text": "Le mécanisme de transmission, à connaître par cœur, comporte cinq maillons.◆Transmission : taux directeur taux hypothécaires capacité d'emprunt demande prix. Tout part de la Banque du Canada, qui modifie son taux directeur huit fois par année à dates fixes. Le taux préférentiel des banques commerciales s'ajuste dans les heures qui suivent, entraînant immédiatement les taux hypothécaires variables, qui y sont contractuellement arrimés. Les taux fixes, eux, ne répondent pas directement au taux directeur : ils suivent le marché obligataire — essentiellement les rendements des obligations du Canada de 5 ans — qui intègre les anticipations de politique monétaire, si bien que les taux fixes bougent souvent avant même la décision officielle. Le quatrième maillon est la capacité d'emprunt des ménages, qui se dilate ou se contracte avec les taux; le cinquième, la demande effective, puis les prix, qui s'ajustent avec quelques trimestres de retard. L'évaluateur qui suit ce canal de bout en bout peut anticiper la direction du marché plusieurs mois avant qu'elle n'apparaisse dans les statistiques de prix.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-52", "url": "/seance/05/#p5-52", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant", "text": "Pour un prêt de 400 000 $ amorti sur 25 ans, une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire alourdit le paiement mensuel d'environ 215 $. À budget mensuel constant, le même ménage ne peut plus porter le même capital : sa capacité d'emprunt recule d'environ 10 %. Agrégé sur l'ensemble des acheteurs d'un marché, ce recul se traduit par une pression à la baisse sur les prix. Une baisse de 1 point produit l'effet inverse. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF : l'emprunteur doit se qualifier à un taux supérieur au taux contractuel, si bien que les mouvements de taux modifient l'admissibilité même des acheteurs marginaux — ceux qui, précisément, font les prix dans un marché tendu.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "ex-5-2", "url": "/seance/05/#ex-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.2 — l'effet d'une hausse de 1 point", "text": "Pour un prêt de 400 000 $ amorti sur 25 ans, une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire alourdit le paiement mensuel d'environ 215 $. À budget mensuel constant, le même ménage ne peut plus porter le même capital : sa capacité d'emprunt recule d'environ 10 %. Agrégé sur l'ensemble des acheteurs d'un marché, ce recul se traduit par une pression à la baisse sur les prix. Une baisse de 1 point produit l'effet inverse. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF : l'emprunteur doit se qualifier à un taux supérieur au taux contractuel, si bien que les mouvements de taux modifient l'admissibilité même des acheteurs marginaux — ceux qui, précisément, font les prix dans un marché tendu.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-53", "url": "/seance/05/#p5-53", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant", "text": "L'histoire récente offre une expérience naturelle spectaculaire du lien taux–prix : taux d'urgence pandémiques de 0,25 % en 2020–2021 (accompagnés d'une flambée des prix de à ), remontée brutale jusqu'à 5,00 % en 2023 (correction de à ), puis assouplissement graduel vers 2,25 % en 2025–2026 (reprise puis rééquilibrage). La corrélation inverse est manifeste — mais imparfaite : l'immigration et la rareté de l'offre ont soutenu les prix pendant le resserrement, rappelant que les facteurs agissent toujours en interaction.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-54", "url": "/seance/05/#p5-54", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "La démographie", "text": "La population du Québec approche les 9,0 millions d'habitants (ISQ, 2025). Les années 2023–2024 ont connu une croissance démographique exceptionnelle, portée principalement par l'immigration temporaire (étudiants, travailleurs), suivie d'un net ralentissement depuis 2025 avec le resserrement des seuils et des programmes. L'immigration permanente s'établit autour de 50 000 admissions par année. À plus long terme, le vieillissement de la population et la réduction de la taille des ménages modifient la composition de la demande (plus de petits logements, de plain-pied, de résidences pour aînés).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-56", "url": "/seance/05/#p5-56", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "La démographie", "text": "La demande de logements ne dépend pas du nombre de personnes mais du nombre de ménages. Le Québec forme environ 45 000 à 55 000 nouveaux ménages par année, alors que la construction livre environ 40 000 à 50 000 mises en chantier : le déficit structurel de logements s'accumule, surtout dans les grands centres (Montréal, Québec, Gatineau). Ce déséquilibre offre–demande est le grand facteur haussier de fond du marché québécois actuel.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "attention-5-55", "url": "/seance/05/#attention-5-55", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "attention", "title": "La démographie agit par les ménages, pas par les têtes", "text": "La demande de logements ne dépend pas du nombre de personnes mais du nombre de ménages. Le Québec forme environ 45 000 à 55 000 nouveaux ménages par année, alors que la construction livre environ 40 000 à 50 000 mises en chantier : le déficit structurel de logements s'accumule, surtout dans les grands centres (Montréal, Québec, Gatineau). Ce déséquilibre offre–demande est le grand facteur haussier de fond du marché québécois actuel.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-57", "url": "/seance/05/#p5-57", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Emploi, revenus et endettement", "text": "Quelques repères (ISQ et Statistique Canada, ordres de grandeur 2025–2026) : PIB nominal du Québec d'environ 550 à 600 milliards de dollars; taux de chômage de 5 à 6 %; revenu médian des ménages d'environ 72 000 $; inflation de 2 à 3 %; environ 260 000 emplois liés à l'immobilier. L'emploi détermine la capacité d'emprunt des ménages; le PIB signale la santé économique générale.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-58", "url": "/seance/05/#p5-58", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Emploi, revenus et endettement", "text": "Deux ratios de tension méritent surveillance : le ratio dette/revenu des ménages canadiens ( 175 %) et le ratio prix/revenu — environ 8 à Montréal et 6,5 à Gatineau, contre une moyenne historique de 4 à 5. L'accessibilité s'est détériorée par rapport aux normes historiques : c'est la contrainte qui, à terme, borne la croissance des prix.◆Ratio prix/revenu Prix médian divisé par le revenu médian des ménages; thermomètre de l'accessibilité.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-59", "url": "/seance/05/#p5-59", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les politiques publiques", "text": "Chaque palier de gouvernement dispose de leviers propres.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-60", "url": "/seance/05/#p5-60", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les politiques publiques", "text": "Fédéral — volet monétaire et prudentiel : taux directeur (Banque du Canada), assurance hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty), test de résistance (BSIF); volet fiscal et accession : RAP (retrait REER porté à 60 000 $), CELIAPP (en vigueur depuis le 1er avril 2023), taxe sur les logements sous-utilisés, encadrement de l'achat par des non-résidents.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-61", "url": "/seance/05/#p5-61", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les politiques publiques", "text": "Provincial : droits de mutation immobilière, programmes de la SHQ (logement abordable), CPTAQ (territoire agricole), TAL (encadrement locatif).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-62", "url": "/seance/05/#p5-62", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les politiques publiques", "text": "Municipal : rôle d'évaluation triennal, taxes foncières, zonage et urbanisme, programmes de rénovation.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-63", "url": "/seance/05/#p5-63", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble des prix", "text": "Prix médians des unifamiliales, APCIQ/Centris, cumul janvier–juin 2026 (Gatineau : T1 2026). Hors des grandes RMR, les prix médians sont nettement inférieurs — de l'ordre de 300 000 $ à 420 000 $ selon les régions.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-64", "url": "/seance/05/#p5-64", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Montréal : le marché dominant", "text": "La RMR de Montréal ( 4,3 millions d'habitants) concentre environ la moitié des transactions du Québec. Le marché y est le plus diversifié : unifamiliales de banlieue, copropriétés du centre, et le plus grand parc de plex au pays. Prix médians (janvier–juin 2026) : unifamiliale 645 000 $, copropriété 429 000 $, plex 870 000 $. Inoccupation locative : 2,1 % (SCHL, octobre 2025). L'enjeu structurel est l'accessibilité : avec un ratio prix/revenu au-delà de 8, le Grand Montréal exclut de l'accession une part croissante des ménages — ce qui alimente en retour la demande locative et le débordement vers les couronnes et les autres régions.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-65", "url": "/seance/05/#p5-65", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Québec : le marché stable au locatif tendu", "text": "La RMR de Québec ( 840 000 habitants) est dominée par l'unifamiliale, adossée à une économie stable (fonction publique provinciale, assurances, technologies). Prix médian de l'unifamiliale : 477 000 $ (janvier–juin 2026); loyer moyen 2 chambres : 1 160 $/mois. Fait saillant : avec une inoccupation de 0,9 % (SCHL, octobre 2025), c'est le marché locatif le plus tendu des grandes RMR québécoises — l'offre n'y a simplement pas suivi. Le ratio prix/revenu y demeure plus favorable qu'à Montréal.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-67", "url": "/seance/05/#p5-67", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Gatineau : le marché interprovincial", "text": "Gatineau ( 300 000 habitants) appartient à la RMR d'Ottawa–Gatineau ( 1,5 million), la seule grande région métropolitaine canadienne à cheval sur deux provinces. Les conséquences sont profondes. La fonction publique fédérale représente environ 30 % des emplois de la région : une demande stable, solvable et peu sensible aux cycles économiques régionaux. Les prix gatinois suivent la dynamique d'Ottawa autant que celle du Québec, alimentés par une migration résidentielle active de l'Ontario vers le Québec — des ménages qui traversent la rivière pour s'acheter, au même budget, une propriété plus grande. Enfin, le marché est structurellement bilingue, et les comparables pertinents peuvent se trouver des deux côtés de la rivière — moyennant de grandes précautions, car la fiscalité, le droit civil et l'encadrement locatif diffèrent d'une rive à l'autre.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "quebec-5-66", "url": "/seance/05/#quebec-5-66", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "quebec", "title": "Gatineau, un cas unique", "text": "Gatineau ( 300 000 habitants) appartient à la RMR d'Ottawa–Gatineau ( 1,5 million), la seule grande région métropolitaine canadienne à cheval sur deux provinces. Les conséquences sont profondes. La fonction publique fédérale représente environ 30 % des emplois de la région : une demande stable, solvable et peu sensible aux cycles économiques régionaux. Les prix gatinois suivent la dynamique d'Ottawa autant que celle du Québec, alimentés par une migration résidentielle active de l'Ontario vers le Québec — des ménages qui traversent la rivière pour s'acheter, au même budget, une propriété plus grande. Enfin, le marché est structurellement bilingue, et les comparables pertinents peuvent se trouver des deux côtés de la rivière — moyennant de grandes précautions, car la fiscalité, le droit civil et l'encadrement locatif diffèrent d'une rive à l'autre.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-68", "url": "/seance/05/#p5-68", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Gatineau : le marché interprovincial", "text": "La comparaison Gatineau–Ottawa illustre l'arbitrage des ménages : prix médian d'environ 477 000 $ à Gatineau (T1 2026) contre un niveau nettement supérieur à Ottawa (écart indicatif de 20 à 30 %); taxes foncières généralement plus élevées et impôt sur le revenu plus lourd côté québécois; frais de garde historiquement plus bas au Québec (écart réduit depuis les ententes fédérales). Au net, le coût global d'habitation demeure inférieur à Gatineau pour la plupart des familles — l'avantage compétitif qui alimente la migration interprovinciale.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-69", "url": "/seance/05/#p5-69", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Gatineau : le marché interprovincial", "text": "Côté locatif, Gatineau présente le profil déjà évoqué : inoccupation de 3,8 % (la plus élevée des grandes RMR québécoises) et loyer moyen 2 chambres d'environ 1 420 $/mois (le plus élevé au Québec), sous l'effet d'une offre neuve abondante. Pour l'évaluateur d'immeubles à revenus, la conséquence est immédiate : pression sur les loyers du neuf, concessions possibles (mois gratuits), et prudence dans la projection des revenus — un loyer affiché n'est pas un loyer encaissé.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-70", "url": "/seance/05/#p5-70", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les régions : croissance, défis et effet télétravail", "text": "Hors des trois grandes RMR, les trajectoires divergent fortement. En croissance rapide : Laurentides et Lanaudière (exode urbain, télétravail), l'Estrie (attractivité auprès des télétravailleurs), l'Outaouais rural (débordement de Gatineau) et Chaudière-Appalaches (industrie manufacturière). À surveiller : le Bas-Saint-Laurent (prix encore abordables), le Centre-du-Québec (croissance industrielle) et l'Abitibi (cycle minier favorable). En défi : la Gaspésie (déclin démographique), la Côte-Nord (dépendance aux ressources) et le Nord-du-Québec (marché très restreint).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-71", "url": "/seance/05/#p5-71", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les régions : croissance, défis et effet télétravail", "text": "Depuis 2020, les régions situées à une ou deux heures de route des grands centres — précisément la couronne où l'on peut accepter de se rendre au bureau deux jours par semaine — ont connu des hausses de prix supérieures à la moyenne provinciale : de l'ordre de à en trois ans (estimation). C'est un déplacement structurel de la demande (facteur S de la grille PEGS du chapitre @@REF{ch:04}@@) : le télétravail a redéfini la notion même de « localisation », en substituant l'accessibilité hebdomadaire à l'accessibilité quotidienne.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "ex-5-3", "url": "/seance/05/#ex-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.3 — l'effet télétravail", "text": "Depuis 2020, les régions situées à une ou deux heures de route des grands centres — précisément la couronne où l'on peut accepter de se rendre au bureau deux jours par semaine — ont connu des hausses de prix supérieures à la moyenne provinciale : de l'ordre de à en trois ans (estimation). C'est un déplacement structurel de la demande (facteur S de la grille PEGS du chapitre @@REF{ch:04}@@) : le télétravail a redéfini la notion même de « localisation », en substituant l'accessibilité hebdomadaire à l'accessibilité quotidienne.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-73", "url": "/seance/05/#p5-73", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les régions : croissance, défis et effet télétravail", "text": "L'implication professionnelle de cette mosaïque régionale : un comparable pertinent à Montréal ne l'est pas nécessairement en région. En marché peu liquide (petite municipalité, segment spécialisé), l'évaluateur devra élargir sa zone de recherche, remonter plus loin dans le temps, ajuster davantage — et le divulguer honnêtement dans son rapport. La liquidité du marché conditionne aussi le délai de vente raisonnable, donc l'écart entre valeur marchande et valeur liquidative (chapitre @@REF{ch:04}@@).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "terrain-5-72", "url": "/seance/05/#terrain-5-72", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "L'implication professionnelle de cette mosaïque régionale : un comparable pertinent à Montréal ne l'est pas nécessairement en région. En marché peu liquide (petite municipalité, segment spécialisé), l'évaluateur devra élargir sa zone de recherche, remonter plus loin dans le temps, ajuster davantage — et le divulguer honnêtement dans son rapport. La liquidité du marché conditionne aussi le délai de vente raisonnable, donc l'écart entre valeur marchande et valeur liquidative (chapitre @@REF{ch:04}@@).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-74", "url": "/seance/05/#p5-74", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les sources institutionnelles", "text": "Quatre familles de sources alimentent l'analyse de marché — elles seront étudiées en détail au chapitre @@REF{ch:06}@@ sous l'angle de la collecte de données sur les biens; on les présente ici sous l'angle de l'analyse macro.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-75", "url": "/seance/05/#p5-75", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les sources institutionnelles", "text": "La SCHL publie les rapports sur le marché de l'habitation, les mises en chantier et, surtout, l'incontournable Enquête sur les logements locatifs : chaque automne, elle mesure l'inoccupation et les loyers de toutes les RMR canadiennes — c'est la référence absolue du segment locatif. L'APCIQ, par son système Centris, est la référence du résidentiel québécois : ventes, prix médians, inscriptions, délais de vente et baromètre des conditions de marché, publiés mensuellement par région et par type de propriété. L'ISQ fournit l'arrière-plan structurel — démographie, économie, statistiques régionales. Viennent enfin les sources complémentaires : la Banque du Canada (taux directeur, rapports de stabilité financière), Statistique Canada (recensement, IPC), le Registre foncier (transactions publiées), les rôles d'évaluation municipaux, et les compilateurs privés JLR et Teranet, dont les indices de prix par ventes répétées permettent de suivre les tendances sans le biais de composition des prix médians.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-77", "url": "/seance/05/#p5-77", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les sources institutionnelles", "text": "Savoir lire une statistique de prix est aussi important que la trouver. Le prix moyen est sensible aux extrêmes : trois ventes de luxe dans un petit secteur suffisent à le gonfler. Le prix médian — celui qui partage les ventes en deux moitiés — résiste aux extrêmes, mais souffre du biais de composition : si, un trimestre donné, il se vend surtout des petites propriétés, le médian baisse sans qu'aucune maison n'ait perdu de valeur. L'indice de ventes répétées (Teranet) neutralise ce biais en ne comparant que les reventes d'un même immeuble — c'est la meilleure mesure de tendance, mais elle ne dit rien du niveau des prix. L'évaluateur rigoureux cite le médian pour situer le niveau, l'indice pour mesurer la tendance, et ne conclut jamais d'un seul trimestre : trois points de données font une anecdote, huit trimestres font une tendance.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "remarque-5-76", "url": "/seance/05/#remarque-5-76", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "remarque", "title": "médiane, moyenne et indice : trois lectures du même marché", "text": "Savoir lire une statistique de prix est aussi important que la trouver. Le prix moyen est sensible aux extrêmes : trois ventes de luxe dans un petit secteur suffisent à le gonfler. Le prix médian — celui qui partage les ventes en deux moitiés — résiste aux extrêmes, mais souffre du biais de composition : si, un trimestre donné, il se vend surtout des petites propriétés, le médian baisse sans qu'aucune maison n'ait perdu de valeur. L'indice de ventes répétées (Teranet) neutralise ce biais en ne comparant que les reventes d'un même immeuble — c'est la meilleure mesure de tendance, mais elle ne dit rien du niveau des prix. L'évaluateur rigoureux cite le médian pour situer le niveau, l'indice pour mesurer la tendance, et ne conclut jamais d'un seul trimestre : trois points de données font une anecdote, huit trimestres font une tendance.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-78", "url": "/seance/05/#p5-78", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le baromètre des conditions de marché", "text": "Rapport entre les ventes et les nouvelles inscriptions d'une période, utilisé pour qualifier l'état du marché : marché d'acheteurs (ratio 40 %), marché équilibré (40–60 %), marché de vendeurs (ratio 60 %).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "def-5-4", "url": "/seance/05/#def-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "definition", "title": "Définition 5.4 — indice des conditions de marché (APCIQ/Centris)", "text": "Rapport entre les ventes et les nouvelles inscriptions d'une période, utilisé pour qualifier l'état du marché : marché d'acheteurs (ratio 40 %), marché équilibré (40–60 %), marché de vendeurs (ratio 60 %).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-79", "url": "/seance/05/#p5-79", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Où en est le marché en 2026?", "text": "Le portrait au moment d'écrire ces notes (mi-2026) : inscriptions en nette hausse ( sur un an en juin 2026), ventes en légère baisse (), passage graduel de conditions de « vendeurs » (2025) à un rééquilibrage; les prix progressent encore, mais à rythme modéré. C'est un exemple type de transition de phase — l'occasion de mettre en pratique la grille des six indicateurs.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-81", "url": "/seance/05/#p5-81", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Où en est le marché en 2026?", "text": "Dans un rapport d'évaluation professionnel, l'analyse de marché n'est pas un étalage de statistiques : c'est un argument. La structure gagnante tient en quatre mouvements. D'abord situer le contexte macro en deux ou trois phrases (taux directeur, tendance provinciale). Ensuite caractériser le marché local avec les indicateurs pertinents — mois d'inventaire, délais, ratio vendu/demandé — en citant la source et la période. Puis qualifier la phase (marché de vendeurs en détente, marché équilibré, etc.) en montrant la convergence des indicateurs. Enfin, tirer la conséquence opérationnelle : ce que ces conditions impliquent pour les ajustements temporels, le délai de vente raisonnable et la fiabilité relative des comparables. Un lecteur — client, prêteur, tribunal — doit pouvoir suivre le fil : contexte, données, diagnostic, conséquence. C'est exactement la note de synthèse demandée au TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "terrain-5-80", "url": "/seance/05/#terrain-5-80", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "terrain", "title": "La section « conditions de marché » d'un rapport", "text": "Dans un rapport d'évaluation professionnel, l'analyse de marché n'est pas un étalage de statistiques : c'est un argument. La structure gagnante tient en quatre mouvements. D'abord situer le contexte macro en deux ou trois phrases (taux directeur, tendance provinciale). Ensuite caractériser le marché local avec les indicateurs pertinents — mois d'inventaire, délais, ratio vendu/demandé — en citant la source et la période. Puis qualifier la phase (marché de vendeurs en détente, marché équilibré, etc.) en montrant la convergence des indicateurs. Enfin, tirer la conséquence opérationnelle : ce que ces conditions impliquent pour les ajustements temporels, le délai de vente raisonnable et la fiabilité relative des comparables. Un lecteur — client, prêteur, tribunal — doit pouvoir suivre le fil : contexte, données, diagnostic, conséquence. C'est exactement la note de synthèse demandée au TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-83", "url": "/seance/05/#p5-83", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Où en est le marché en 2026?", "text": "Consultez les statistiques Centris les plus récentes de votre région et répondez : votre marché est-il un marché d'acheteurs, équilibré ou de vendeurs? Quels indicateurs appuient votre diagnostic? C'est exactement le cœur du TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "remarque-5-82", "url": "/seance/05/#remarque-5-82", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "remarque", "title": "à vous de jouer", "text": "Consultez les statistiques Centris les plus récentes de votre région et répondez : votre marché est-il un marché d'acheteurs, équilibré ou de vendeurs? Quels indicateurs appuient votre diagnostic? C'est exactement le cœur du TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-84", "url": "/seance/05/#p5-84", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un secteur affiche les indicateurs suivants : 9,5 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 104 jours; ratio prix vendu/demandé de 93 %; transactions en baisse de 12 % sur un an; mises en chantier au plus bas depuis 8 ans; inoccupation locative de 4,6 %. (a) Qualifiez le marché et la phase du cycle. (b) Quelles conséquences pour la sélection et l'ajustement des comparables? (c) Un client vous demande si c'est « le bon moment d'acheter » : que répondez-vous, dans les limites de votre rôle?", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-1", "url": "/seance/05/#exo-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.1 — diagnostic de phase", "text": "Un secteur affiche les indicateurs suivants : 9,5 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 104 jours; ratio prix vendu/demandé de 93 %; transactions en baisse de 12 % sur un an; mises en chantier au plus bas depuis 8 ans; inoccupation locative de 4,6 %. (a) Qualifiez le marché et la phase du cycle. (b) Quelles conséquences pour la sélection et l'ajustement des comparables? (c) Un client vous demande si c'est « le bon moment d'acheter » : que répondez-vous, dans les limites de votre rôle?", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-85", "url": "/seance/05/#p5-85", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Tous les indicateurs convergent : inventaire mois, délais jours, ratio , volume en baisse, inoccupation — c'est un marché d'acheteurs, en phase de contraction avancée, possiblement à l'approche du creux (les mises en chantier au plancher annoncent le tarissement de l'offre future). (b) Les comparables récents reflètent un marché baissier : ajustements temporels négatifs pour les ventes plus anciennes conclues en marché plus fort; privilégier les ventes les plus récentes; se méfier des prix demandés (systématiquement au-dessus des prix de vente). (c) L'évaluateur n'est pas conseiller en placement : il peut décrire objectivement l'état du marché (conditions favorables aux acheteurs, inventaire élevé, pouvoir de négociation) sans recommander une décision. La frontière déontologique entre informer et conseiller l'investissement doit être respectée.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-86", "url": "/seance/05/#p5-86", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "En juin, un secteur compte 640 inscriptions en vigueur et il s'y est vendu 80 propriétés dans le mois. (a) Calculez les mois d'inventaire. (b) Qualifiez le marché. (c) Trois mois plus tard, les inscriptions montent à 780 et les ventes mensuelles tombent à 65 : recalculez et interprétez la trajectoire.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-2", "url": "/seance/05/#exo-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.2 — mois d'inventaire", "text": "En juin, un secteur compte 640 inscriptions en vigueur et il s'y est vendu 80 propriétés dans le mois. (a) Calculez les mois d'inventaire. (b) Qualifiez le marché. (c) Trois mois plus tard, les inscriptions montent à 780 et les ventes mensuelles tombent à 65 : recalculez et interprétez la trajectoire.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-87", "url": "/seance/05/#p5-87", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Mois d'inventaire mois. (b) À la frontière du marché d'acheteurs ( mois); le pouvoir de négociation bascule vers les acheteurs. (c) mois : le marché s'enfonce nettement en territoire d'acheteurs. La détérioration vient des deux côtés (offre , demande ) — signature d'une phase de contraction. L'évaluateur devra intégrer une tendance de prix baissière dans ses ajustements temporels et documenter l'évolution rapide des conditions dans son rapport.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-88", "url": "/seance/05/#p5-88", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un ménage peut consacrer 2400 $ par mois au service de son prêt hypothécaire (amortissement 25 ans). En utilisant la règle de pouce du cours ( point de taux de capacité), et sachant qu'à 4,5 % ce ménage peut emprunter environ 432 000 $ : (a) estimez sa capacité à 5,5 % et à 3,5 %; (b) expliquez pourquoi le test de résistance du BSIF amplifie l'effet des mouvements de taux; (c) reliez ce mécanisme aux quatre éléments constitutifs de la valeur (chapitre 4).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-3", "url": "/seance/05/#exo-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.3 — effet des taux sur la capacité d'emprunt", "text": "Un ménage peut consacrer 2400 $ par mois au service de son prêt hypothécaire (amortissement 25 ans). En utilisant la règle de pouce du cours ( point de taux de capacité), et sachant qu'à 4,5 % ce ménage peut emprunter environ 432 000 $ : (a) estimez sa capacité à 5,5 % et à 3,5 %; (b) expliquez pourquoi le test de résistance du BSIF amplifie l'effet des mouvements de taux; (c) reliez ce mécanisme aux quatre éléments constitutifs de la valeur (chapitre 4).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-89", "url": "/seance/05/#p5-89", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) À 5,5 % : ( 389 000 $). À 3,5 % : ( 475 000 $). (b) Le test de résistance qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux contractuel : toute hausse du taux contractuel déplace aussi le taux de qualification, excluant des acheteurs marginaux du marché — l'effet sur la demande dépasse donc le simple effet mécanique sur le paiement. (c) Les taux agissent sur le pouvoir d'achat effectif, quatrième élément constitutif de la valeur : l'utilité, la rareté et le désir peuvent être intacts, mais si le pouvoir d'achat se contracte, la valeur marchande fléchit.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-90", "url": "/seance/05/#p5-90", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Votre bureau reçoit trois mandats simultanés : (i) un immeuble locatif de 12 logements à Québec; (ii) un immeuble locatif neuf de 12 logements à Gatineau; (iii) une unifamiliale dans une municipalité gaspésienne de 2 000 habitants. Pour chaque mandat, identifiez le principal facteur de marché régional dont il faudra tenir compte et son effet sur l'analyse.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-4", "url": "/seance/05/#exo-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.4 — lecture régionale", "text": "Votre bureau reçoit trois mandats simultanés : (i) un immeuble locatif de 12 logements à Québec; (ii) un immeuble locatif neuf de 12 logements à Gatineau; (iii) une unifamiliale dans une municipalité gaspésienne de 2 000 habitants. Pour chaque mandat, identifiez le principal facteur de marché régional dont il faudra tenir compte et son effet sur l'analyse.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-91", "url": "/seance/05/#p5-91", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(i) Québec : inoccupation de 0,9 % — marché locatif très tendu. Revenus stables et prévisibles, risque locatif faible : les taux de capitalisation exigés y sont comprimés, et les loyers courants sont probablement inférieurs aux loyers de marché (potentiel encadré par le TAL). (ii) Gatineau : inoccupation de 3,8 % et offre neuve abondante — prudence dans la projection des revenus du neuf : concessions (mois gratuits), délais d'absorption, écart loyer affiché / loyer encaissé. (iii) Gaspésie : marché peu liquide en contexte de déclin démographique — comparables rares (élargir le territoire et la période de recherche), délais de vente longs, incertitude accrue de l'opinion de valeur à divulguer dans le rapport.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-92", "url": "/seance/05/#p5-92", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vous évaluez une unifamiliale de Gatineau à la date du 1er mars 2023, dans un contexte où le marché vient de corriger d'environ 6 % depuis son sommet de mars 2022. Vous disposez de trois ventes comparables par ailleurs identiques : A vendue 465 000 $ en février 2022; B vendue 452 000 $ en septembre 2022; C vendue 438 000 $ en janvier 2023. (a) Pourquoi ne pas simplement faire la moyenne des trois prix? (b) Quel comparable est le plus fiable et pourquoi? (c) Esquissez l'ajustement temporel du comparable A.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-5", "url": "/seance/05/#exo-5-5", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.5 — cycle et comparables", "text": "Vous évaluez une unifamiliale de Gatineau à la date du 1er mars 2023, dans un contexte où le marché vient de corriger d'environ 6 % depuis son sommet de mars 2022. Vous disposez de trois ventes comparables par ailleurs identiques : A vendue 465 000 $ en février 2022; B vendue 452 000 $ en septembre 2022; C vendue 438 000 $ en janvier 2023. (a) Pourquoi ne pas simplement faire la moyenne des trois prix? (b) Quel comparable est le plus fiable et pourquoi? (c) Esquissez l'ajustement temporel du comparable A.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-93", "url": "/seance/05/#p5-93", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Les trois prix datent de phases différentes d'un marché en mouvement : une moyenne brute mélangerait des niveaux de marché différents et surestimerait la valeur au 1er mars 2023. (b) C, vendue en janvier 2023 : la plus proche de la date d'évaluation, donc le moindre ajustement temporel — et l'on sait qu'un comparable est d'autant plus fiable qu'il exige moins d'ajustements. (c) A a été vendue près du sommet (février 2022). Si le marché a reculé d'environ 6 % entre mars 2022 et mars 2023, l'ajustement temporel est d'environ : — remarquablement cohérent avec le prix de C, ce qui conforte le diagnostic de tendance.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-94", "url": "/seance/05/#p5-94", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Le marché immobilier est efficient : les prix intègrent immédiatement toute l'information disponible. (b) Au Québec, environ 40 % des ménages sont locataires. (c) Un taux d'inoccupation élevé implique nécessairement des loyers bas. (d) Les phases d'expansion et de contraction des cycles immobiliers québécois ont des durées à peu près égales. (e) Le baromètre Centris qualifie de « marché de vendeurs » un ratio ventes/nouvelles inscriptions supérieur à 60 %.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-6", "url": "/seance/05/#exo-5-6", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.6 — vrai ou faux, avec justification", "text": "(a) Le marché immobilier est efficient : les prix intègrent immédiatement toute l'information disponible. (b) Au Québec, environ 40 % des ménages sont locataires. (c) Un taux d'inoccupation élevé implique nécessairement des loyers bas. (d) Les phases d'expansion et de contraction des cycles immobiliers québécois ont des durées à peu près égales. (e) Le baromètre Centris qualifie de « marché de vendeurs » un ratio ventes/nouvelles inscriptions supérieur à 60 %.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-95", "url": "/seance/05/#p5-95", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Faux : hétérogénéité, transactions rares, information imparfaite — le marché immobilier est structurellement inefficient; c'est la raison d'être de l'évaluateur. (b) Vrai : , une proportion nettement supérieure à la moyenne canadienne. (c) Faux : Gatineau le démontre — inoccupation la plus élevée des grandes RMR québécoises (3,8 %) et loyer moyen 2 chambres le plus élevé au Québec ( 1 420 $) : le niveau des loyers dépend aussi du parc (neuf), des revenus locaux et du marché voisin (Ottawa). (d) Faux : les expansions durent historiquement 4 à 10 ans, les corrections 1 à 2 ans — le cycle est asymétrique. (e) Vrai : = vendeurs; 40–60 % = équilibré; = acheteurs.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-96", "url": "/seance/05/#p5-96", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le marché immobilier est un mécanisme d'échange de droits, de formation des prix et d'allocation de l'espace — profondément imparfait : hétérogénéité, immobilité, transactions rares, information incomplète.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-97", "url": "/seance/05/#p5-97", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq segments interconnectés : résidentiel (dominant, 60 % propriétaires / 40 % locataires), commercial (bureaux transformés par le télétravail), industriel (logistique en plein essor, inoccupation ), terrains (CPTAQ, raréfaction urbaine) et locatif (encadré par le TAL).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-98", "url": "/seance/05/#p5-98", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le cycle immobilier (7–12 ans) : reprise sommet contraction creux; moteur principal : le décalage offre–demande.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-99", "url": "/seance/05/#p5-99", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Six indicateurs de phase : transactions, mois d'inventaire ( vendeurs, acheteurs, 5–7 équilibré), délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-100", "url": "/seance/05/#p5-100", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Taux directeur 2026 : 2,25 %; transmission taux capacité d'emprunt demande prix; règle de pouce : point de capacité.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-101", "url": "/seance/05/#p5-101", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Démographie : la demande se compte en ménages (45–55 mille/an) contre 40–50 mille mises en chantier — déficit structurel de logements.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-102", "url": "/seance/05/#p5-102", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Marchés régionaux contrastés : Montréal (gros volume, accessibilité critique), Québec (stable, locatif ultra-tendu à 0,9 %), Gatineau (interprovincial, fonction publique fédérale, locatif en détente à 3,8 % mais loyers les plus élevés du Québec).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-103", "url": "/seance/05/#p5-103", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Baromètre Centris : ventes/nouvelles inscriptions — acheteurs, 40–60 % équilibré, vendeurs; 2026 = année de rééquilibrage.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-104", "url": "/seance/05/#p5-104", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sources à maîtriser : SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada, Statistique Canada, JLR/Teranet.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/05/#synthese", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Le marché immobilier est un mécanisme d'échange de droits, de formation des prix et d'allocation de l'espace — profondément imparfait : hétérogénéité, immobilité, transactions rares, information incomplète.Cinq segments interconnectés : résidentiel (dominant, 60 % propriétaires / 40 % locataires), commercial (bureaux transformés par le télétravail), industriel (logistique en plein essor, inoccupation ), terrains (CPTAQ, raréfaction urbaine) et locatif (encadré par le TAL).Le cycle immobilier (7–12 ans) : reprise sommet contraction creux; moteur principal : le décalage offre–demande.Six indicateurs de phase : transactions, mois d'inventaire ( vendeurs, acheteurs, 5–7 équilibré), délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.Taux directeur 2026 : 2,25 %; transmission taux capacité d'emprunt demande prix; règle de pouce : point de capacité.Démographie : la demande se compte en ménages (45–55 mille/an) contre 40–50 mille mises en chantier — déficit structurel de logements.Marchés régionaux contrastés : Montréal (gros volume, accessibilité critique), Québec (stable, locatif ultra-tendu à 0,9 %), Gatineau (interprovincial, fonction publique fédérale, locatif en détente à 3,8 % mais loyers les plus élevés du Québec).Baromètre Centris : ventes/nouvelles inscriptions — acheteurs, 40–60 % équilibré, vendeurs; 2026 = année de rééquilibrage.Sources à maîtriser : SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada, Statistique Canada, JLR/Teranet.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p6-1", "url": "/seance/06/#p6-1", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Une évaluation vaut ce que valent ses données. On peut maîtriser parfaitement les trois méthodes d'évaluation et produire un rapport sans valeur si les intrants sont faux : une superficie erronée, une vente entre parties liées prise pour un comparable de plein gré, une servitude ignorée. Ce chapitre est donc le chapitre « artisanal » du cours : où trouver l'information au Québec, quoi collecter sur le bien à évaluer, comment sélectionner des comparables, et surtout — car c'est là que se joue la responsabilité professionnelle — comment vérifier chaque donnée avant de s'en servir. C'est aussi le dernier chapitre de matière avant l'examen de mi-session : sa fiche synthèse récapitule les réflexes à maîtriser.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-2", "url": "/seance/06/#p6-2", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Identifier les principales sources d'information au Québec (Registre foncier, Centris/MLS, rôle d'évaluation, RDPRM, cadastre, géoportails) et leur contenu respectif;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-3", "url": "/seance/06/#p6-3", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Constituer la fiche du bien-fonds : description légale, caractéristiques du terrain et du bâtiment, servitudes, certificat de localisation;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-4", "url": "/seance/06/#p6-4", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Appliquer les cinq critères de sélection des comparables et justifier ses choix;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-5", "url": "/seance/06/#p6-5", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Mettre en œuvre un processus rigoureux de vérification et de validation des données (confirmation des ventes, tests de cohérence);", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-6", "url": "/seance/06/#p6-6", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Reconnaître les conditions particulières qui disqualifient ou font ajuster un comparable;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-7", "url": "/seance/06/#p6-7", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Situer ces obligations dans les normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-8", "url": "/seance/06/#p6-8", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "La qualité d'une évaluation repose directement sur la qualité, la pertinence et la fiabilité des données recueillies. L'évaluateur doit collecter des données suffisantes pour appuyer chacune de ses analyses et conclusions.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-1", "url": "/seance/06/#def-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.1 — principe fondamental de la collecte", "text": "La qualité d'une évaluation repose directement sur la qualité, la pertinence et la fiabilité des données recueillies. L'évaluateur doit collecter des données suffisantes pour appuyer chacune de ses analyses et conclusions.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-9", "url": "/seance/06/#p6-9", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Cinq familles de données alimentent tout dossier d'évaluation.◆5 familles : bien-fonds, marché, voisinage, économie, juridique. Au centre, les données sur le bien-fonds — le sujet lui-même : c'est ce qu'on évalue, et toute erreur à ce niveau se propage à l'ensemble de l'analyse. Autour de lui gravitent les données de marché — les comparables, c'est-à-dire ce à quoi on le compare — puis les données de voisinage et de localisation, qui décrivent le contexte immédiat dans lequel le bien s'insère : la rue, le quartier, les services, les nuisances. Viennent ensuite les données économiques et démographiques, le contexte macro étudié au chapitre @@REF{ch:05}@@, et enfin les données juridiques et réglementaires : les droits qui composent la propriété, les servitudes qui la grèvent, le zonage qui en borne les usages. Un dossier complet couvre les cinq familles; un dossier faible en néglige toujours au moins une — le plus souvent la dernière.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-10", "url": "/seance/06/#p6-10", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Chaque donnée doit satisfaire six critères de qualité : fiabilité (source officielle et vérifiable), pertinence (lien direct avec le mandat), actualité (donnée récente), suffisance (quantité adéquate), exactitude (donnée vérifiée) et objectivité (source indépendante des parties).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-12", "url": "/seance/06/#p6-12", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Une donnée non vérifiée n'est qu'une hypothèse : elle doit être confirmée avant de fonder une conclusion de valeur. Cette phrase résume tout le chapitre — et une bonne partie de la déontologie de la profession.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-11", "url": "/seance/06/#attention-6-11", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Une donnée non vérifiée n'est qu'une hypothèse : elle doit être confirmée avant de fonder une conclusion de valeur. Cette phrase résume tout le chapitre — et une bonne partie de la déontologie de la profession.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-13", "url": "/seance/06/#p6-13", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Le processus de collecte suit six étapes, de l'identification des besoins à l'analyse :", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-14", "url": "/seance/06/#p6-14", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Notez la distinction entre données primaires — recueillies directement par l'évaluateur (inspection du bien, mesurage, entrevues avec les parties ou les courtiers) — et données secondaires — puisées dans les registres et bases de données. Les premières sont plus coûteuses mais contrôlées; les secondes sont abondantes mais héritent des erreurs de leurs auteurs.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-15", "url": "/seance/06/#p6-15", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "Le Registre foncier du Québec (Bureau de la publicité des droits, aujourd'hui sous la responsabilité du ministère des Ressources naturelles et des Forêts) est le registre public qui assure la publicité des droits réels immobiliers. C'est la source primaire pour confirmer les droits de propriété et les conditions des transactions.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-2", "url": "/seance/06/#def-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.2 — Registre foncier", "text": "Le Registre foncier du Québec (Bureau de la publicité des droits, aujourd'hui sous la responsabilité du ministère des Ressources naturelles et des Forêts) est le registre public qui assure la publicité des droits réels immobiliers. C'est la source primaire pour confirmer les droits de propriété et les conditions des transactions.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-16", "url": "/seance/06/#p6-16", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "Le principe de la publicité des droits est simple et puissant : pour être opposable aux tiers, un droit réel immobilier doit être publié. Le registre contient donc l'essentiel de la vie juridique d'un immeuble : les actes de vente (avec prix et conditions), les actes hypothécaires (montants et créanciers), les servitudes et charges, les droits réels démembrés (usufruit, emphytéose), les avis (préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, saisies), les baux publiés (surtout les baux commerciaux de longue durée, que la publication rend opposables aux tiers) et les déclarations de copropriété.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-17", "url": "/seance/06/#p6-17", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "Côté pratique : accès en ligne (registrefoncier.gouv.qc.ca), recherche par lot (numéro cadastral) ou par nom (index des noms); l'index des immeubles donne l'historique complet des inscriptions d'un lot. La consultation d'un document coûte 1,50 $ depuis le 1er avril 2026 (elle était à 1 $ de 2002 à mars 2026; le tarif est désormais indexé annuellement), certains renseignements de la carte interactive étant gratuits. Les documents sont numérisés depuis environ 1985.◆Index des immeubles Historique de toutes les inscriptions (ventes, hypothèques, servitudes) visant un lot donné.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-18", "url": "/seance/06/#p6-18", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "La lecture professionnelle du registre va au-delà de la dernière vente : elle reconstitue la chaîne de titres. En remontant l'index des immeubles, l'évaluateur voit défiler la vie de la propriété : la vente de 2019, le refinancement de 2021, la servitude consentie à Hydro-Québec en 1987, la déclaration de copropriété de 1995. Cette lecture révèle des indices précieux — un immeuble revendu trois fois en deux ans suggère de la spéculation ou un problème caché; une hypothèque récente d'un montant élevé documente l'opinion qu'un prêteur s'est faite de la valeur; un préavis d'exercice annonce une vente sous pression imminente. Quelques dollars de consultations bien choisies valent souvent une heure d'entrevues.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-20", "url": "/seance/06/#p6-20", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "L'évaluateur doit consulter le Registre foncier pour confirmer les droits sur le bien sujet et les conditions de vente de ses comparables. Ne pas le faire constitue un manquement aux règles de l'art : le prix inscrit à l'acte est la donnée officielle, celle qui prévaut sur toute autre source.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-19", "url": "/seance/06/#attention-6-19", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Consultation obligatoire", "text": "L'évaluateur doit consulter le Registre foncier pour confirmer les droits sur le bien sujet et les conditions de vente de ses comparables. Ne pas le faire constitue un manquement aux règles de l'art : le prix inscrit à l'acte est la donnée officielle, celle qui prévaut sur toute autre source.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-21", "url": "/seance/06/#p6-21", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Centris : le MLS québécois", "text": "Centris est la plateforme de mise en marché des propriétés au Québec, gérée par l'APCIQ — l'équivalent québécois du système MLS (Multiple Listing Service). C'est la source la plus complète de données transactionnelles résidentielles.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-3", "url": "/seance/06/#def-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.3 — Centris", "text": "Centris est la plateforme de mise en marché des propriétés au Québec, gérée par l'APCIQ — l'équivalent québécois du système MLS (Multiple Listing Service). C'est la source la plus complète de données transactionnelles résidentielles.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-22", "url": "/seance/06/#p6-22", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Centris : le MLS québécois", "text": "Centris documente ce que le Registre foncier ignore : le contexte commercial de la transaction. On y trouve les inscriptions actives et historiques, le prix demandé et le prix vendu, les dates de mise en marché et de vente (donc le délai d'exposition), l'historique des baisses de prix, les caractéristiques physiques détaillées, les photos et les conditions de vente. L'évaluateur y accède par les outils professionnels (Centris.ca, plateforme Matrix), avec des historiques de plus de dix ans et des rapports statistiques par secteur.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-23", "url": "/seance/06/#p6-23", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Centris : le MLS québécois", "text": "La lecture critique d'une fiche Centris est un savoir-faire en soi. Le rapport entre le prix demandé initial, les baisses successives et le prix final raconte la négociation : une propriété affichée à 479 000 $, réduite à 459 000 $ après six semaines et vendue 448 000 $ après 84 jours décrit un vendeur qui courait après le marché — son prix final est probablement une bonne mesure de la valeur, mais son prix initial n'en était pas une. À l'inverse, une vente conclue en cinq jours à 104 % du prix demandé signale une mise en marché sous-évaluée ou une surenchère; le prix reflète alors la tension du marché autant que le bien lui-même. Les photos, enfin, sont une source d'information matérielle à part entière : elles datent les finitions, révèlent l'état réel des pièces et permettent de comparer ce que les descriptions verbales uniformisent (« rénové » ne veut pas dire la même chose pour tous les courtiers).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-25", "url": "/seance/06/#p6-25", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Centris : le MLS québécois", "text": "Centris ne contient pas les ventes privées (sans courtier), estimées à environ 15 à 20 % des transactions. Dans certains segments (plex détenus de longue date, immeubles commerciaux, terrains), cette proportion est encore plus élevée. Le Registre foncier, lui, capte toutes les ventes publiées — mais sans le contexte commercial. Les deux sources se complètent : Centris raconte l'histoire de la vente, le Registre foncier en certifie le prix et les parties.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-24", "url": "/seance/06/#attention-6-24", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "L'angle mort de Centris", "text": "Centris ne contient pas les ventes privées (sans courtier), estimées à environ 15 à 20 % des transactions. Dans certains segments (plex détenus de longue date, immeubles commerciaux, terrains), cette proportion est encore plus élevée. Le Registre foncier, lui, capte toutes les ventes publiées — mais sans le contexte commercial. Les deux sources se complètent : Centris raconte l'histoire de la vente, le Registre foncier en certifie le prix et les parties.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-26", "url": "/seance/06/#p6-26", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière", "text": "Le rôle d'évaluation est le document officiel préparé par les municipalités (ou les MRC) qui attribue une valeur foncière à chaque propriété aux fins de la taxation municipale. Il est révisé tous les trois ans au Québec.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-4", "url": "/seance/06/#def-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.4 — rôle d'évaluation", "text": "Le rôle d'évaluation est le document officiel préparé par les municipalités (ou les MRC) qui attribue une valeur foncière à chaque propriété aux fins de la taxation municipale. Il est révisé tous les trois ans au Québec.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-27", "url": "/seance/06/#p6-27", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière", "text": "Pour l'évaluateur, le rôle est une mine de données descriptives gratuites : valeur du terrain, valeur du bâtiment, valeur totale, numéro de matricule, dimensions du lot et du bâtiment, année de construction, usage et zonage. L'accès se fait sur le site de la municipalité ou par des portails spécialisés (p. ex. evalweb.ca), gratuitement dans la plupart des cas.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-29", "url": "/seance/06/#p6-29", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière", "text": "Rappel du chapitre @@REF{ch:04}@@ : la valeur au rôle est établie en masse, à une date de référence fixée 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle. Elle peut s'écarter fortement de la valeur marchande actuelle. Le rôle sert à documenter (dimensions, année, usage) et à tester la cohérence (ratio prix/rôle), jamais à conclure une valeur marchande.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-28", "url": "/seance/06/#attention-6-28", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "La valeur au rôle n'est pas la valeur marchande", "text": "Rappel du chapitre @@REF{ch:04}@@ : la valeur au rôle est établie en masse, à une date de référence fixée 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle. Elle peut s'écarter fortement de la valeur marchande actuelle. Le rôle sert à documenter (dimensions, année, usage) et à tester la cohérence (ratio prix/rôle), jamais à conclure une valeur marchande.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-30", "url": "/seance/06/#p6-30", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "RDPRM, cadastre et registres complémentaires", "text": "Le RDPRM (Registre des droits personnels et réels mobiliers) renseigne sur les droits mobiliers pouvant toucher un immeuble : hypothèques mobilières sur des équipements intégrés, baux d'équipements (chauffe-eau, thermopompes louées), droits des créanciers sur les meubles. Il permet de vérifier ce qui est réellement inclus dans une vente — en lien direct avec les articles 901 à 907 C.c.Q. vus au chapitre @@REF{ch:04}@@.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-31", "url": "/seance/06/#p6-31", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "RDPRM, cadastre et registres complémentaires", "text": "Le cadastre du Québec fournit les plans cadastraux officiels : numéros de lots, limites et superficies. Le Registre des entreprises (REQ) identifie les propriétaires corporatifs et les liens entre sociétés — indispensable pour détecter les ventes entre parties liées. S'y ajoutent, selon le mandat : le répertoire des avis d'expropriation, le registre des lobbyistes (projets de développement en gestation) et le plumitif (litiges en cours visant la propriété ou les parties).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-32", "url": "/seance/06/#p6-32", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Géoportails et outils cartographiques", "text": "Les géoportails publics documentent les contraintes physiques et réglementaires du site : le Géoportail du Québec (cartes topographiques, orthophotos), le SIGAT (aménagement du territoire), Géo-Index du MERN (zones inondables, zones de glissement de terrain, contraintes naturelles) et la cartographie fédérale des risques d'inondation. Les municipalités publient en ligne leurs cartes de zonage, plans d'urbanisme, permis délivrés et contraintes environnementales.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-33", "url": "/seance/06/#p6-33", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Géoportails et outils cartographiques", "text": "Avant même l'inspection, quinze minutes de géoportails permettent de : vérifier si le bien est en zone inondable (0–20 ans ou 20–100 ans — impact majeur sur la valeur et l'assurabilité), repérer les servitudes apparentes (lignes hydroélectriques), confirmer le zonage et les usages permis, analyser le voisinage (proximité d'une voie ferrée, d'un site industriel) et mesurer les distances aux services et aux nuisances. Une zone inondable non détectée est l'une des erreurs les plus coûteuses de la pratique.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-1", "url": "/seance/06/#ex-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.1 — usage pratique des géoportails", "text": "Avant même l'inspection, quinze minutes de géoportails permettent de : vérifier si le bien est en zone inondable (0–20 ans ou 20–100 ans — impact majeur sur la valeur et l'assurabilité), repérer les servitudes apparentes (lignes hydroélectriques), confirmer le zonage et les usages permis, analyser le voisinage (proximité d'une voie ferrée, d'un site industriel) et mesurer les distances aux services et aux nuisances. Une zone inondable non détectée est l'une des erreurs les plus coûteuses de la pratique.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-34", "url": "/seance/06/#p6-34", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Synthèse des sources", "text": "Les sources sont complémentaires : aucune ne suffit à elle seule à constituer le dossier d'évaluation.◆Aucune source unique ne suffit : croiser, toujours.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-35", "url": "/seance/06/#p6-35", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "L'identification et la description légale", "text": "La description légale du bien-fonds est son identification officielle et unique dans les registres publics, suffisamment précise pour le distinguer de tout autre immeuble.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-5", "url": "/seance/06/#def-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.5 — description légale", "text": "La description légale du bien-fonds est son identification officielle et unique dans les registres publics, suffisamment précise pour le distinguer de tout autre immeuble.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-36", "url": "/seance/06/#p6-36", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "L'identification et la description légale", "text": "Elle comporte : le numéro de lot au cadastre du Québec, la circonscription foncière, la municipalité et l'adresse civique, le numéro de matricule au rôle, et le cas échéant la fraction de copropriété.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-37", "url": "/seance/06/#p6-37", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "L'identification et la description légale", "text": "Lot 1 234 567 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Hull, Ville de Gatineau. Adresse : 123, rue Principale, Gatineau (Québec) J8X 1A1. Matricule : 7503-21-1234-0-000-0000. C'est le numéro de lot — et non l'adresse — qui identifie juridiquement l'immeuble : une adresse peut changer, un lot est unique.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-2", "url": "/seance/06/#ex-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.2 — description légale type", "text": "Lot 1 234 567 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Hull, Ville de Gatineau. Adresse : 123, rue Principale, Gatineau (Québec) J8X 1A1. Matricule : 7503-21-1234-0-000-0000. C'est le numéro de lot — et non l'adresse — qui identifie juridiquement l'immeuble : une adresse peut changer, un lot est unique.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-38", "url": "/seance/06/#p6-38", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le terrain", "text": "La fiche du terrain documente : la superficie (au Québec, l'usage résidentiel courant s'exprime encore en pieds carrés — 1 000 pi2 93 m2), les dimensions (largeur profondeur) et la façade sur rue (frontage), la forme (régulière, irrégulière, triangulaire), la topographie (plat, en pente, accidenté), la nature du sol (qualité, capacité portante, remblai), le drainage, et l'accès (rue, ruelle, enclavement).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-39", "url": "/seance/06/#p6-39", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le terrain", "text": "S'y ajoutent les éléments environnementaux — zone inondable (0–20 ans, 20–100 ans), contamination potentielle des sols, milieux humides protégés, érosion des berges, radon — et les services publics : aqueduc municipal ou puits, égout sanitaire ou fosse septique, électricité, gaz, fibre optique.◆Terrain : superficie, forme, topographie, sol, contraintes, services.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-40", "url": "/seance/06/#p6-40", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le bâtiment et les améliorations", "text": "La fiche de collecte type du bâtiment retient : année de construction, superficie habitable, nombre de pièces (chambres, salles de bain), nombre d'étages, type de fondation et de structure, revêtement extérieur, toiture, système de chauffage, entrée électrique (100 A, 200 A), état général — puis les « extras » : garage (attaché/détaché), sous-sol (fini, semi-fini, non fini), piscine (creusée, hors terre), terrasse, foyer, climatisation centrale, thermopompe, panneaux solaires, domotique et rénovations récentes avec dates et coûts.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-41", "url": "/seance/06/#p6-41", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le bâtiment et les améliorations", "text": "Un mot sur la donnée la plus litigieuse de toutes : la superficie habitable. Selon la convention retenue, le même bungalow peut afficher des superficies sensiblement différentes — mesure aux murs extérieurs (convention usuelle du résidentiel), superficie de plancher intérieure, avec ou sans le sous-sol aménagé, avec ou sans les pièces sous combles à hauteur réduite. Le rôle d'évaluation, la fiche Centris et le certificat de localisation n'utilisent pas nécessairement la même convention, ce qui explique bien des divergences apparentes. La règle professionnelle est double : d'abord, retenir une convention et l'appliquer uniformément au sujet et à tous les comparables (comparer du mesuré-extérieur avec du mesuré-extérieur); ensuite, ne jamais inclure le sous-sol dans la superficie habitable principale — il se traite comme un attribut distinct, car le marché ne paie pas le pied carré de sous-sol au prix du pied carré hors-sol.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-43", "url": "/seance/06/#p6-43", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le bâtiment et les améliorations", "text": "L'évaluateur doit effectuer une inspection physique suffisante du bien-fonds pour appuyer ses analyses, et décrire dans le rapport la nature et l'étendue de l'inspection effectuée. Une évaluation « sans visite » (au dossier) est possible dans certains mandats, mais elle doit être divulguée comme telle, avec ses limites.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-42", "url": "/seance/06/#attention-6-42", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Norme OEAQ — inspection", "text": "L'évaluateur doit effectuer une inspection physique suffisante du bien-fonds pour appuyer ses analyses, et décrire dans le rapport la nature et l'étendue de l'inspection effectuée. Une évaluation « sans visite » (au dossier) est possible dans certains mandats, mais elle doit être divulguée comme telle, avec ses limites.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-44", "url": "/seance/06/#p6-44", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Servitudes, charges et droits réels", "text": "Une servitude est une charge imposée sur un immeuble (le fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (le fonds dominant). Elle peut être réelle (liée au terrain) ou personnelle (liée à une personne).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-6", "url": "/seance/06/#def-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.6 — servitude (art. 1177 C.c.Q.)", "text": "Une servitude est une charge imposée sur un immeuble (le fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (le fonds dominant). Elle peut être réelle (liée au terrain) ou personnelle (liée à une personne).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-45", "url": "/seance/06/#p6-45", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Servitudes, charges et droits réels", "text": "Les types courants : droit de passage, servitude de vue, servitude de non-construction, servitude d'utilité publique (Hydro-Québec, gaz, égouts collecteurs), servitude de stationnement, droits d'usage de l'eau. L'impact sur la valeur dépend du côté où l'on se trouve : une servitude d'utilité publique ampute la superficie utilisable du fonds servant; un droit de passage rogne l'intimité; une servitude de non-construction stérilise un potentiel de développement; à l'inverse, le fonds dominant d'une servitude avantageuse (accès au lac, par exemple) peut y gagner de la valeur.◆Fonds servant : subit la charge. Fonds dominant : en profite.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-46", "url": "/seance/06/#p6-46", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Servitudes, charges et droits réels", "text": "Deux terrains contigus de 8 000 pi2 chacun, dans le même secteur de Gatineau où le terrain constructible se transige autour de 25 $/pi2. Le terrain A est libre de charges; le terrain B est traversé, en fond de lot, par une servitude de lignes de transport d'Hydro-Québec de 3 m de largeur sur toute la largeur du lot (18 m), soit environ 580 pi2 inconstructibles. L'effet dépasse la simple superficie perdue : la bande grevée interdit piscine creusée, garage et agrandissement en fond de cour, et les pylônes visibles affectent l'attrait. L'analyse des ventes de terrains grevés du secteur montre un escompte global d'environ 8 à 12 % — bien supérieur au ratio des superficies (7 %). L'évaluateur retiendra pour B : , moins un escompte de 10 % 20 000 $, soit environ 180 000 $. La servitude ne se lit ni dans Centris ni au rôle : seuls le Registre foncier et le certificat de localisation la révèlent.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-3", "url": "/seance/06/#ex-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.3 — l'effet d'une servitude d'Hydro-Québec", "text": "Deux terrains contigus de 8 000 pi2 chacun, dans le même secteur de Gatineau où le terrain constructible se transige autour de 25 $/pi2. Le terrain A est libre de charges; le terrain B est traversé, en fond de lot, par une servitude de lignes de transport d'Hydro-Québec de 3 m de largeur sur toute la largeur du lot (18 m), soit environ 580 pi2 inconstructibles. L'effet dépasse la simple superficie perdue : la bande grevée interdit piscine creusée, garage et agrandissement en fond de cour, et les pylônes visibles affectent l'attrait. L'analyse des ventes de terrains grevés du secteur montre un escompte global d'environ 8 à 12 % — bien supérieur au ratio des superficies (7 %). L'évaluateur retiendra pour B : , moins un escompte de 10 % 20 000 $, soit environ 180 000 $. La servitude ne se lit ni dans Centris ni au rôle : seuls le Registre foncier et le certificat de localisation la révèlent.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-47", "url": "/seance/06/#p6-47", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le certificat de localisation", "text": "Le certificat de localisation est un document d'arpentage, préparé par un arpenteur-géomètre, qui montre l'état actuel d'un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre et aux règlements municipaux.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-7", "url": "/seance/06/#def-6-7", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.7 — certificat de localisation", "text": "Le certificat de localisation est un document d'arpentage, préparé par un arpenteur-géomètre, qui montre l'état actuel d'un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre et aux règlements municipaux.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-48", "url": "/seance/06/#p6-48", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le certificat de localisation", "text": "Il comprend un plan (limites du lot, position des bâtiments, empiétements, servitudes apparentes, distances aux lignes de lot) et un rapport écrit (conformité au zonage, non-conformités). L'évaluateur y lit : la confirmation des dimensions, les empiétements (le cabanon du voisin qui déborde, le garage construit à cheval sur la ligne), le respect des marges de recul, la conformité au zonage et la présence de servitudes. Sa durée de validité pratique : tant que la situation de l'immeuble n'a pas changé — en usage, un maximum d'environ dix ans, les prêteurs et notaires exigeant un certificat « à jour ».", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-50", "url": "/seance/06/#p6-50", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le certificat de localisation", "text": "Sur le terrain, le trio gagnant de la collecte est : rôle d'évaluation (première esquisse gratuite : dimensions, année, valeurs), Registre foncier (les droits et le prix officiel), certificat de localisation (l'état réel des lieux). L'inspection vient ensuite confirmer — ou infirmer — le tout. Beaucoup d'anomalies se détectent en croisant ces trois documents avant de se déplacer : une superficie habitable au rôle qui ne correspond pas à la fiche Centris, par exemple, annonce un agrandissement sans permis ou une erreur à élucider.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "terrain-6-49", "url": "/seance/06/#terrain-6-49", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Sur le terrain, le trio gagnant de la collecte est : rôle d'évaluation (première esquisse gratuite : dimensions, année, valeurs), Registre foncier (les droits et le prix officiel), certificat de localisation (l'état réel des lieux). L'inspection vient ensuite confirmer — ou infirmer — le tout. Beaucoup d'anomalies se détectent en croisant ces trois documents avant de se déplacer : une superficie habitable au rôle qui ne correspond pas à la fiche Centris, par exemple, annonce un agrandissement sans permis ou une erreur à élucider.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-51", "url": "/seance/06/#p6-51", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "Un comparable est une propriété ayant fait l'objet d'une transaction récente et possédant des caractéristiques similaires au bien-fonds évalué, permettant d'en tirer des indications de valeur par comparaison.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-8", "url": "/seance/06/#def-6-8", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.8 — vente comparable", "text": "Un comparable est une propriété ayant fait l'objet d'une transaction récente et possédant des caractéristiques similaires au bien-fonds évalué, permettant d'en tirer des indications de valeur par comparaison.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-52", "url": "/seance/06/#p6-52", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "La sélection repose sur cinq critères, à connaître par cœur :◆5 critères : proximité, récence, similarité, conditions de vente, usage.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-53", "url": "/seance/06/#p6-53", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "proximité géographique — même quartier ou secteur équivalent;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-54", "url": "/seance/06/#p6-54", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "récence de la vente — idéalement moins de 6 mois, maximum 12 à 18 mois;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-55", "url": "/seance/06/#p6-55", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "similarité physique — taille, âge, style, état;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-56", "url": "/seance/06/#p6-56", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "conditions de vente — transaction de plein gré (arm's length);", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-57", "url": "/seance/06/#p6-57", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "usage similaire — même type de propriété.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-58", "url": "/seance/06/#p6-58", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "Combien en faut-il? Le minimum professionnel est de trois comparables; l'idéal se situe entre cinq et sept. En marché actif, on peut se montrer sélectif; en marché limité, on élargit la zone de recherche et la fenêtre temporelle — en le divulguant. La norme OEAQ exige que l'évaluateur justifie le choix de ses comparables et explique en quoi ils sont représentatifs du marché.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-60", "url": "/seance/06/#p6-60", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Les fourchettes de pratique", "text": "Ces fourchettes sont des règles de pratique usuelles, non des normes officielles. Le principe directeur, lui, est ferme : plus un comparable exige d'ajustements, moins il est fiable. À qualité égale, privilégier toujours ceux qui en demandent le moins — ce principe guidera la pondération des indications de valeur aux chapitres @@REF{ch:08}@@ et @@REF{ch:09}@@.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "remarque-6-59", "url": "/seance/06/#remarque-6-59", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "remarque", "title": "des règles de pratique, pas des normes", "text": "Ces fourchettes sont des règles de pratique usuelles, non des normes officielles. Le principe directeur, lui, est ferme : plus un comparable exige d'ajustements, moins il est fiable. À qualité égale, privilégier toujours ceux qui en demandent le moins — ce principe guidera la pondération des indications de valeur aux chapitres @@REF{ch:08}@@ et @@REF{ch:09}@@.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-61", "url": "/seance/06/#p6-61", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Où trouver les comparables", "text": "Les sources principales : Centris/MLS (le contexte commercial : prix, délais, caractéristiques), le Registre foncier (le prix officiel et les parties — les deux se recoupent et se confirment mutuellement), JLR/Teranet (compilations transactionnelles) et le rôle d'évaluation (données descriptives). Les sources complémentaires : le réseau professionnel (collègues, courtiers), les banques de données privées (Altus, CBRE, Colliers — surtout en commercial), les annonces et ventes publiques, et les entrevues terrain (voisins, acheteurs, vendeurs) — particulièrement utiles pour capter les ventes privées absentes de Centris.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-63", "url": "/seance/06/#p6-63", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Où trouver les comparables", "text": "Le Québec est le champion canadien de la vente sans intermédiaire, portée notamment par la plateforme DuProprio. Selon les segments et les années, de 15 à 20 % des ventes résidentielles se concluent sans courtier — et donc sans trace dans Centris. Le phénomène n'est pas uniforme : il est plus marqué pour les plex détenus de longue date, en région, et dans les segments où les vendeurs sont expérimentés. Pour l'évaluateur, deux conséquences. D'une part, un échantillon purement Centris peut être biaisé : les ventes privées se concluent parfois à des prix légèrement différents (économie de la commission partagée entre les parties). D'autre part, le Registre foncier devient l'outil de rattrapage : une recherche par secteur y révèle les ventes publiées absentes de Centris, qu'un appel aux parties permet ensuite de contextualiser.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "quebec-6-62", "url": "/seance/06/#quebec-6-62", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "quebec", "title": "Le phénomène de la vente sans courtier", "text": "Le Québec est le champion canadien de la vente sans intermédiaire, portée notamment par la plateforme DuProprio. Selon les segments et les années, de 15 à 20 % des ventes résidentielles se concluent sans courtier — et donc sans trace dans Centris. Le phénomène n'est pas uniforme : il est plus marqué pour les plex détenus de longue date, en région, et dans les segments où les vendeurs sont expérimentés. Pour l'évaluateur, deux conséquences. D'une part, un échantillon purement Centris peut être biaisé : les ventes privées se concluent parfois à des prix légèrement différents (économie de la commission partagée entre les parties). D'autre part, le Registre foncier devient l'outil de rattrapage : une recherche par secteur y révèle les ventes publiées absentes de Centris, qu'un appel aux parties permet ensuite de contextualiser.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-64", "url": "/seance/06/#p6-64", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La fiche de comparable", "text": "Chaque comparable retenu fait l'objet d'une fiche structurée, dont voici un exemple complet.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-65", "url": "/seance/06/#p6-65", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La fiche de comparable", "text": "Volet identification et vente :", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-66", "url": "/seance/06/#p6-66", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La fiche de comparable", "text": "Volet caractéristiques physiques :", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-67", "url": "/seance/06/#p6-67", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La fiche de comparable", "text": "Remarquez la ligne « Source » : la fiche indique et la source commerciale (Centris) et la confirmation officielle (Registre foncier). C'est la signature d'un dossier bien tenu.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-4", "url": "/seance/06/#ex-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.4 — fiche de comparable — 456, rue des Érables, Gatineau", "text": "Volet identification et vente : Adresse456, rue des Érables, Gatineau (secteur Hull)TypeUnifamiliale détachéeDate de vente15 juin 2026Prix vendu445 000 $Délai sur le marché22 joursConditionsPlein gré, aucune condition particulièreSourceCentris no 12345678, confirmée au Registre foncier Volet caractéristiques physiques : Année de construction1998Superficie habitable1 350 pi2Terrain 7 000 pi2 (650 m2)Chambres / salles de bain3 / 2Sous-solFini (800 pi2)GarageAttaché, 1 véhiculeChauffageGaz naturelÉtat généralBonParticularitésCuisine rénovée en 2022; pas de piscine Remarquez la ligne « Source » : la fiche indique et la source commerciale (Centris) et la confirmation officielle (Registre foncier). C'est la signature d'un dossier bien tenu.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-68", "url": "/seance/06/#p6-68", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Au-delà des comparables : marché et voisinage", "text": "La collecte inclut aussi les indicateurs de marché du chapitre @@REF{ch:05}@@ — tendances de prix, volume de transactions, inventaire et mois d'inventaire, ratio prix vendu/demandé, délais de vente, inoccupation et loyers — et les données de voisinage : qualité du secteur, services (écoles, transports, commerces), nuisances (bruit, pollution), développements prévus, démographie, criminalité, zonage local et taxes du secteur. L'analyse du voisinage est une étape distincte du processus d'évaluation, mais les données se collectent souvent en même temps.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-70", "url": "/seance/06/#p6-70", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Une obligation professionnelle", "text": "L'évaluateur a l'obligation de vérifier les informations sur lesquelles il fonde son opinion de valeur. Des données non vérifiées l'exposent à des erreurs, à des plaintes déontologiques et à des poursuites en responsabilité professionnelle.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-69", "url": "/seance/06/#attention-6-69", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Principe déontologique — OEAQ", "text": "L'évaluateur a l'obligation de vérifier les informations sur lesquelles il fonde son opinion de valeur. Des données non vérifiées l'exposent à des erreurs, à des plaintes déontologiques et à des poursuites en responsabilité professionnelle.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-71", "url": "/seance/06/#p6-71", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Une obligation professionnelle", "text": "Les risques concrets des données non vérifiées : prix de vente inexact ou incomplet, conditions de vente non divulguées, superficies erronées, caractéristiques mal décrites, transactions entre parties liées prises pour des ventes de plein gré, données obsolètes. Les conséquences s'enchaînent : valeur erronée et préjudice au client, perte de crédibilité, plainte à l'OEAQ, poursuite en responsabilité civile, invalidation du rapport devant les tribunaux, perte d'assurabilité professionnelle.◆Donnée non vérifiée = risque professionnel direct.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-72", "url": "/seance/06/#p6-72", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La confirmation des ventes", "text": "La confirmation des ventes consiste à vérifier les détails d'une transaction auprès de sources fiables pour s'assurer que les données sont exactes et que la vente reflète les conditions normales du marché.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-9", "url": "/seance/06/#def-6-9", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.9 — confirmation des ventes", "text": "La confirmation des ventes consiste à vérifier les détails d'une transaction auprès de sources fiables pour s'assurer que les données sont exactes et que la vente reflète les conditions normales du marché.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-73", "url": "/seance/06/#p6-73", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La confirmation des ventes", "text": "Huit éléments à confirmer pour chaque comparable : le prix réel, la date exacte, les conditions de la vente, les inclusions et exclusions (meubles, équipements), tout financement particulier (balance de prix de vente), le lien éventuel entre les parties, les motivations de l'acheteur et du vendeur, et la durée d'exposition sur le marché.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-74", "url": "/seance/06/#p6-74", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La confirmation des ventes", "text": "Les méthodes, par ordre d'autorité : (1) le Registre foncier — l'acte de vente publié; (2) Centris — la fiche de vente; (3) le courtier impliqué; (4) les parties elles-mêmes; (5) le notaire si accessible; (6) le recoupement avec le rôle et JLR.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-76", "url": "/seance/06/#p6-76", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La confirmation des ventes", "text": "La confirmation téléphonique auprès du courtier inscripteur est la méthode la plus riche — et la plus négligée par les débutants. Un appel de cinq minutes révèle ce qu'aucun registre ne contient : « la vente s'est conclue à cinq offres, deux au-dessus du prix demandé »; « les vendeurs divorçaient et voulaient régler avant l'été »; « le spa et le mobilier de la terrasse étaient inclus, comptez 12 000 $ ». L'approche professionnelle a ses codes : se présenter comme évaluateur, préciser que la donnée servira de comparable anonyme, poser des questions ouvertes (« comment la vente s'est-elle déroulée? ») avant les questions fermées, et consigner immédiatement la conversation au dossier avec la date et le nom de l'interlocuteur. Les courtiers collaborent volontiers : ils auront besoin, un jour, que l'évaluateur au bout du fil retourne la politesse.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "terrain-6-75", "url": "/seance/06/#terrain-6-75", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "terrain", "title": "L'appel au courtier : un art en soi", "text": "La confirmation téléphonique auprès du courtier inscripteur est la méthode la plus riche — et la plus négligée par les débutants. Un appel de cinq minutes révèle ce qu'aucun registre ne contient : « la vente s'est conclue à cinq offres, deux au-dessus du prix demandé »; « les vendeurs divorçaient et voulaient régler avant l'été »; « le spa et le mobilier de la terrasse étaient inclus, comptez 12 000 $ ». L'approche professionnelle a ses codes : se présenter comme évaluateur, préciser que la donnée servira de comparable anonyme, poser des questions ouvertes (« comment la vente s'est-elle déroulée? ») avant les questions fermées, et consigner immédiatement la conversation au dossier avec la date et le nom de l'interlocuteur. Les courtiers collaborent volontiers : ils auront besoin, un jour, que l'évaluateur au bout du fil retourne la politesse.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-78", "url": "/seance/06/#p6-78", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Les conditions particulières qui contaminent un prix", "text": "Seules les ventes de plein gré (arm's length), conclues entre parties indépendantes et bien informées, devraient servir de comparables sans ajustement majeur. On reconnaît ici, en négatif, les conditions de la valeur marchande du chapitre @@REF{ch:04}@@ : tout ce qui viole ces conditions contamine le prix observé.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-77", "url": "/seance/06/#attention-6-77", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Règle d'or", "text": "Seules les ventes de plein gré (arm's length), conclues entre parties indépendantes et bien informées, devraient servir de comparables sans ajustement majeur. On reconnaît ici, en négatif, les conditions de la valeur marchande du chapitre @@REF{ch:04}@@ : tout ce qui viole ces conditions contamine le prix observé.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-79", "url": "/seance/06/#p6-79", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Les tests de cohérence", "text": "Une fois la vente confirmée, cinq tests de cohérence permettent de débusquer les anomalies résiduelles.◆Tests : $/pi2, ratio prix/rôle, tendance temporelle, cohérence interne, recoupement des sources. Le premier est celui du prix au pied carré : rapporté à la superficie, le prix doit s'inscrire dans la fourchette du secteur — tout écart marqué appelle une explication. Le deuxième compare le ratio prix de vente / valeur au rôle de la transaction à celui des autres ventes du secteur : comme toutes les propriétés d'un même rôle partagent la même date de référence, ce ratio devrait être relativement homogène localement, et un ratio aberrant trahit soit une vente hors marché, soit une propriété transformée depuis le dépôt du rôle. Le troisième test situe la vente sur la tendance temporelle : un prix qui contredit la trajectoire connue du marché (une vente 10 % au-dessus du marché en pleine correction, par exemple) mérite investigation. Le quatrième examine la cohérence interne entre les caractéristiques et le prix : une maison décrite comme « à rénover » vendue au prix du rénové cache quelque chose — dans la description ou dans le prix. Le cinquième, enfin, vérifie que les sources concordent entre elles : Centris, Registre foncier et rôle doivent raconter la même histoire; toute divergence (superficie, prix, date) se résout en remontant à la source la plus autorisée.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-80", "url": "/seance/06/#p6-80", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Les tests de cohérence", "text": "Un comparable pressenti affiche : prix vendu 280 000 $, superficie 1 500 pi2, soit 187 $/pi2 — alors que la moyenne du secteur est de 310 $/pi2. Le test 1 sonne l'alarme : écart de près de 40 % sous le marché. La vérification au Registre foncier et auprès du courtier révèle une vente entre père et fils. Verdict : comparable rejeté. Sans le test, ce prix de complaisance aurait tiré toute l'analyse vers le bas.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-5", "url": "/seance/06/#ex-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.5 — détection d'une anomalie", "text": "Un comparable pressenti affiche : prix vendu 280 000 $, superficie 1 500 pi2, soit 187 $/pi2 — alors que la moyenne du secteur est de 310 $/pi2. Le test 1 sonne l'alarme : écart de près de 40 % sous le marché. La vérification au Registre foncier et auprès du courtier révèle une vente entre père et fils. Verdict : comparable rejeté. Sans le test, ce prix de complaisance aurait tiré toute l'analyse vers le bas.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-81", "url": "/seance/06/#p6-81", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le processus complet et les listes de contrôle", "text": "Avant d'utiliser un comparable, la liste de contrôle « vente » : prix confirmé au Registre foncier; vente de plein gré vérifiée; aucun lien entre les parties; aucune condition spéciale; inclusions/exclusions identifiées; financement à conditions normales; délai d'exposition raisonnable; prix/pi2 cohérent; ratio prix/rôle raisonnable; caractéristiques physiques confirmées.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-82", "url": "/seance/06/#p6-82", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le processus complet et les listes de contrôle", "text": "Et la liste de contrôle « propriété » : superficie mesurée ou vérifiée; nombre de pièces confirmé; année de construction exacte; rénovations documentées; systèmes mécaniques vérifiés; servitudes identifiées; zonage confirmé; certificat de localisation consulté; conformité des agrandissements vérifiée; état observé.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-83", "url": "/seance/06/#p6-83", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le processus complet et les listes de contrôle", "text": "Reste la question de l'organisation du dossier. La vérification ne vaut que si elle laisse des traces : chaque donnée du dossier doit porter sa source, sa date de consultation et, le cas échéant, la mention de sa confirmation croisée. En pratique, le dossier numérique type comprend un répertoire par mandat — documents officiels (actes, certificat, rôle), fiches de comparables avec leurs pièces justificatives, notes d'entrevues datées, photographies d'inspection horodatées, et le journal de bord des démarches. Cette discipline paraît bureaucratique jusqu'au jour où le rapport est contesté : devant le TAQ ou en cour, l'évaluateur capable de produire la trace de chaque vérification transforme une confrontation en formalité. L'évaluateur qui « se souvient » d'avoir vérifié, sans trace, est un témoin fragile.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-84", "url": "/seance/06/#p6-84", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le cadre normatif", "text": "Les normes de l'OEAQ exigent de collecter des données suffisantes, de les vérifier auprès de sources fiables, de divulguer les limites de la collecte, d'énoncer clairement les hypothèses et de documenter les sources. Les NUPPEC (normes canadiennes, CUSPAP en anglais) ajoutent la diligence raisonnable, la divulgation de toute information non vérifiable, un niveau de vérification proportionnel à l'importance de la donnée, la conservation des dossiers (plusieurs années selon la norme en vigueur) et la traçabilité de chaque donnée utilisée.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-85", "url": "/seance/06/#p6-85", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Vous devez évaluer une maison unifamiliale du 123, rue Principale, Gatineau (secteur Hull) : construction 2005, 3 chambres, 2 salles de bain, garage attaché, sous-sol fini, terrain d'environ 6 500 pi2 (600 m2). Le plan de travail de collecte se déroule ainsi :", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-86", "url": "/seance/06/#p6-86", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Sources documentaires d'abord : rôle d'évaluation (dimensions, année, valeurs), Registre foncier (titres, servitudes, dernière vente), cartes de zonage et géoportails (zone inondable? contraintes?), certificat de localisation fourni par le client.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-87", "url": "/seance/06/#p6-87", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Fiche du bien-fonds : description légale complète, fiche terrain, fiche bâtiment avec extras, servitudes relevées.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-88", "url": "/seance/06/#p6-88", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Recherche de comparables : extraction Centris des ventes d'unifamiliales du secteur Hull ( 12 mois, superficie 20 %), objectif de 5 fiches; recoupement de chaque prix au Registre foncier.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-89", "url": "/seance/06/#p6-89", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Vérification : listes de contrôle « vente » et « propriété » pour chaque comparable; tests de cohérence ($/pi2, ratio prix/rôle, tendance).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-90", "url": "/seance/06/#p6-90", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Documentation : chaque donnée du dossier porte sa source et sa date de consultation.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-91", "url": "/seance/06/#p6-91", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Ce déroulé — sources, fiche sujet, comparables, vérification, documentation — est exactement celui attendu dans les ateliers et à l'examen.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-6", "url": "/seance/06/#ex-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.6 — mandat type — 123, rue Principale, Gatineau", "text": "Vous devez évaluer une maison unifamiliale du 123, rue Principale, Gatineau (secteur Hull) : construction 2005, 3 chambres, 2 salles de bain, garage attaché, sous-sol fini, terrain d'environ 6 500 pi2 (600 m2). Le plan de travail de collecte se déroule ainsi : Sources documentaires d'abord : rôle d'évaluation (dimensions, année, valeurs), Registre foncier (titres, servitudes, dernière vente), cartes de zonage et géoportails (zone inondable? contraintes?), certificat de localisation fourni par le client.Fiche du bien-fonds : description légale complète, fiche terrain, fiche bâtiment avec extras, servitudes relevées.Recherche de comparables : extraction Centris des ventes d'unifamiliales du secteur Hull ( 12 mois, superficie 20 %), objectif de 5 fiches; recoupement de chaque prix au Registre foncier.Vérification : listes de contrôle « vente » et « propriété » pour chaque comparable; tests de cohérence ($/pi2, ratio prix/rôle, tendance).Documentation : chaque donnée du dossier porte sa source et sa date de consultation. Ce déroulé — sources, fiche sujet, comparables, vérification, documentation — est exactement celui attendu dans les ateliers et à l'examen.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-92", "url": "/seance/06/#p6-92", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque information recherchée, nommez la source québécoise la plus autorisée : (a) le prix officiel d'une vente conclue il y a 4 mois; (b) le délai d'exposition sur le marché de cette même vente; (c) l'existence d'une servitude de passage; (d) l'année de construction et les dimensions du bâtiment, sans frais; (e) la présence du bien en zone inondable; (f) le fait que le vendeur et l'acheteur sont des sociétés ayant le même actionnaire.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-1", "url": "/seance/06/#exo-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.1 — choisir la bonne source", "text": "Pour chaque information recherchée, nommez la source québécoise la plus autorisée : (a) le prix officiel d'une vente conclue il y a 4 mois; (b) le délai d'exposition sur le marché de cette même vente; (c) l'existence d'une servitude de passage; (d) l'année de construction et les dimensions du bâtiment, sans frais; (e) la présence du bien en zone inondable; (f) le fait que le vendeur et l'acheteur sont des sociétés ayant le même actionnaire.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-93", "url": "/seance/06/#p6-93", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Le Registre foncier (acte de vente publié — la donnée officielle). (b) Centris (dates de mise en marché et de vente — information commerciale absente du Registre). (c) Le Registre foncier (servitudes publiées), complété par le certificat de localisation (servitudes apparentes). (d) Le rôle d'évaluation (gratuit : année, dimensions, valeurs). (e) Les géoportails (Géo-Index du MERN, cartographie fédérale, cartes municipales). (f) Le Registre des entreprises (REQ) — liens corporatifs entre les parties.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-94", "url": "/seance/06/#p6-94", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dans un secteur où les unifamiliales se vendent en moyenne 295 $/pi2 et où le ratio prix/valeur au rôle des ventes récentes tourne autour de 1,30, vous examinez trois ventes : A — 455 000 $, 1 540 pi2, valeur au rôle 350 000 $; B — 368 000 $, 1 490 pi2, valeur au rôle 352 000 $; C — 610 000 $, 1 610 pi2, valeur au rôle 365 000 $. Calculez pour chacune le prix au pied carré et le ratio prix/rôle, identifiez les ventes suspectes et formulez une hypothèse à investiguer pour chacune.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-2", "url": "/seance/06/#exo-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.2 — tests de cohérence", "text": "Dans un secteur où les unifamiliales se vendent en moyenne 295 $/pi2 et où le ratio prix/valeur au rôle des ventes récentes tourne autour de 1,30, vous examinez trois ventes : A — 455 000 $, 1 540 pi2, valeur au rôle 350 000 $; B — 368 000 $, 1 490 pi2, valeur au rôle 352 000 $; C — 610 000 $, 1 610 pi2, valeur au rôle 365 000 $. Calculez pour chacune le prix au pied carré et le ratio prix/rôle, identifiez les ventes suspectes et formulez une hypothèse à investiguer pour chacune.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-95", "url": "/seance/06/#p6-95", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "A : $/pi2; ratio . Parfaitement dans les normes du secteur : aucun signal d'alarme. B : $/pi2 ( sous le marché); ratio , nettement sous le 1,30 attendu. Suspecte à la baisse : hypothèses — vente entre parties liées, vente sous pression (succession, saisie), état déficient non documenté. C : $/pi2 (); ratio . Suspecte à la hausse : hypothèses — rénovations majeures non reflétées au rôle, inclusions inhabituelles (meubles, spa), surenchère émotive, ou erreur de superficie. Dans les deux cas : confirmer au Registre foncier et auprès du courtier avant d'utiliser ou de rejeter.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-96", "url": "/seance/06/#p6-96", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque situation, indiquez le traitement approprié (utiliser tel quel, ajuster, ou exclure) et justifiez : (a) vente incluant un tracteur et les meubles du chalet, valeur estimée 18 000 $; (b) vente d'une maison par une succession, conclue en 3 semaines à un prix 12 % sous les ventes similaires; (c) vente où le vendeur consent une balance de prix de 100 000 $ à 2 % alors que le marché est à 5 %; (d) vente d'un terrain au propriétaire du lot voisin, 25 % au-dessus du marché; (e) vente de plein gré, exposée 45 jours, sans condition, confirmée au Registre.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-3", "url": "/seance/06/#exo-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.3 — conditions particulières", "text": "Pour chaque situation, indiquez le traitement approprié (utiliser tel quel, ajuster, ou exclure) et justifiez : (a) vente incluant un tracteur et les meubles du chalet, valeur estimée 18 000 $; (b) vente d'une maison par une succession, conclue en 3 semaines à un prix 12 % sous les ventes similaires; (c) vente où le vendeur consent une balance de prix de 100 000 $ à 2 % alors que le marché est à 5 %; (d) vente d'un terrain au propriétaire du lot voisin, 25 % au-dessus du marché; (e) vente de plein gré, exposée 45 jours, sans condition, confirmée au Registre.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-97", "url": "/seance/06/#p6-97", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Ajuster : déduire la valeur des inclusions () pour isoler la composante immobilière. (b) Exclure (ou n'utiliser qu'à titre indicatif avec décote documentée) : vente sous pression — délai anormalement court et prix décoté cohérents avec une liquidation successorale. (c) Ajuster : le financement avantageux a une valeur que l'acheteur a payée dans le prix; il faut estimer l'équivalent comptant (cash equivalency) en actualisant l'avantage de taux. (d) Exclure ou ajuster fortement : motivation particulière (assemblage/voisinage) — la prime de convenance ne reflète pas le marché. (e) Utiliser tel quel : toutes les conditions de la valeur marchande sont réunies; c'est le comparable idéal.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-98", "url": "/seance/06/#p6-98", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le certificat de localisation d'un bien sujet révèle : (i) un cabanon du voisin empiétant de 0,8 m sur le lot; (ii) une servitude d'Hydro-Québec de 3 m le long de la ligne arrière; (iii) un agrandissement du bâtiment principal à 1,2 m de la ligne latérale alors que le règlement exige 1,5 m. Pour chaque constat, expliquez la nature du problème et son incidence possible sur la valeur ou sur le mandat.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-4", "url": "/seance/06/#exo-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.4 — le certificat de localisation", "text": "Le certificat de localisation d'un bien sujet révèle : (i) un cabanon du voisin empiétant de 0,8 m sur le lot; (ii) une servitude d'Hydro-Québec de 3 m le long de la ligne arrière; (iii) un agrandissement du bâtiment principal à 1,2 m de la ligne latérale alors que le règlement exige 1,5 m. Pour chaque constat, expliquez la nature du problème et son incidence possible sur la valeur ou sur le mandat.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-99", "url": "/seance/06/#p6-99", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(i) Empiétement subi : le voisin occupe une partie du lot; à régulariser (déplacement, servitude conventionnelle ou vente de parcelle). Incidence : nuisance juridique, incertitude — effet modérément négatif et obstacle possible au financement. (ii) Servitude d'utilité publique : bande arrière inconstructible; réduit la superficie utilisable et le potentiel (piscine, agrandissement). Effet négatif à quantifier selon l'usage du terrain. (iii) Non-conformité au zonage (marge latérale insuffisante) : selon le cas, droits acquis, dérogation mineure à demander, ou risque d'ordonnance. Incidence : incertitude juridique à divulguer au rapport; peut retarder ou compromettre une vente. Dans les trois cas, le certificat démontre son rôle : aucune de ces informations n'était visible dans Centris ni au rôle.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-100", "url": "/seance/06/#p6-100", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "On vous confie l'évaluation d'un triplex de 1965 dans le Vieux-Hull, acheté par le client en 2019, avec locataires en place. Dressez, en six points, le plan de collecte complet : sources à consulter (dans l'ordre), données spécifiques au locatif à recueillir, et vérifications particulières qu'impose ce type de bien.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-5", "url": "/seance/06/#exo-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.5 — monter un plan de collecte", "text": "On vous confie l'évaluation d'un triplex de 1965 dans le Vieux-Hull, acheté par le client en 2019, avec locataires en place. Dressez, en six points, le plan de collecte complet : sources à consulter (dans l'ordre), données spécifiques au locatif à recueillir, et vérifications particulières qu'impose ce type de bien.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-101", "url": "/seance/06/#p6-101", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(1) Rôle d'évaluation : dimensions, année, valeurs, matricule. (2) Registre foncier : titres, acte d'achat 2019, hypothèques, servitudes, déclarations. (3) Zonage et géoportails : usages permis (le triplex est-il conforme?), zone inondable (Vieux-Hull : vigilance particulière — proximité des ruisseaux et de la rivière). (4) Données locatives : baux en vigueur, loyers réels, échéances, historique des augmentations (encadrement TAL), dépenses d'exploitation — taxes, assurances, énergie, entretien. (5) Inspection : état des trois logements, systèmes (électricité d'époque? plomberie galvanisée?), conformité incendie. (6) Comparables : ventes de plex du secteur (Centris + Registre foncier + entrevues, les ventes privées étant fréquentes pour les plex), avec confirmation systématique. Vérifications particulières du locatif : concordance loyers déclarés / baux; logements vacants ou loyers de complaisance (parenté); dossiers TAL en cours.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-102", "url": "/seance/06/#p6-102", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Centris capte la totalité des transactions résidentielles du Québec. (b) Le prix inscrit à l'acte de vente publié au Registre foncier prévaut sur le prix affiché dans Centris en cas de divergence. (c) Un ratio prix de vente / valeur au rôle très différent de celui des ventes voisines est un motif automatique de rejet du comparable. (d) Les NUPPEC exigent un niveau de vérification proportionnel à l'importance de la donnée. (e) Un certificat de localisation demeure valide indéfiniment.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-6", "url": "/seance/06/#exo-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.6 — vrai ou faux, avec justification", "text": "(a) Centris capte la totalité des transactions résidentielles du Québec. (b) Le prix inscrit à l'acte de vente publié au Registre foncier prévaut sur le prix affiché dans Centris en cas de divergence. (c) Un ratio prix de vente / valeur au rôle très différent de celui des ventes voisines est un motif automatique de rejet du comparable. (d) Les NUPPEC exigent un niveau de vérification proportionnel à l'importance de la donnée. (e) Un certificat de localisation demeure valide indéfiniment.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-103", "url": "/seance/06/#p6-103", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Faux : les ventes privées (sans courtier), environ 15 à 20 % des transactions, y échappent. (b) Vrai : l'acte publié est la donnée officielle et opposable; Centris reflète la saisie du courtier. (c) Faux : c'est un motif d'investigation, pas de rejet automatique — l'écart peut s'expliquer (rénovations majeures, erreur au rôle) et la vente demeurer utilisable, éventuellement avec ajustement. (d) Vrai : diligence raisonnable et vérification proportionnelle — plus la donnée pèse dans la conclusion, plus la vérification doit être poussée. (e) Faux : il vaut tant que la situation de l'immeuble n'a pas changé; en pratique, on exige un certificat d'au plus une dizaine d'années, et à jour de toute modification.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-104", "url": "/seance/06/#p6-104", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq familles de données : bien-fonds, marché, voisinage, économie, juridique; six critères de qualité : fiabilité, pertinence, actualité, suffisance, exactitude, objectivité.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-105", "url": "/seance/06/#p6-105", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Registre foncier : la source officielle des droits et des prix (consultation obligatoire; 1,50 $ par document depuis avril 2026). Centris : le contexte commercial (prix demandé/vendu, délais) — mais 15–20 % de ventes privées lui échappent. Rôle d'évaluation : données descriptives gratuites, jamais une preuve de valeur marchande.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-106", "url": "/seance/06/#p6-106", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Compléments : RDPRM (charges mobilières), cadastre (lots, superficies), REQ (liens corporatifs), géoportails (zones inondables, zonage).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-107", "url": "/seance/06/#p6-107", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fiche du bien-fonds : description légale (lot, circonscription, matricule), terrain, bâtiment et extras, servitudes (art. 1177 C.c.Q. : fonds servant / fonds dominant), certificat de localisation (empiétements, marges, conformité).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-108", "url": "/seance/06/#p6-108", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Comparables — cinq critères : proximité, récence ( 6 mois idéalement), similarité, conditions de plein gré, usage; minimum 3, idéal 5–7; moins un comparable exige d'ajustements, plus il est fiable.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-109", "url": "/seance/06/#p6-109", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Confirmation des ventes : prix, date, conditions, inclusions, financement, lien entre parties, motivations, délai d'exposition — au Registre foncier d'abord.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-110", "url": "/seance/06/#p6-110", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conditions qui contaminent un prix : parties liées, vente sous pression, financement spécial, inclusions, reprise de bail, motivation particulière ajuster ou exclure.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-111", "url": "/seance/06/#p6-111", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq tests de cohérence : $/pi2, ratio prix/rôle, tendance temporelle, cohérence interne, recoupement des sources.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-112", "url": "/seance/06/#p6-112", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Normes OEAQ et NUPPEC : données suffisantes, vérifiées, traçables; divulgation des limites et hypothèses; conservation des dossiers.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-113", "url": "/seance/06/#p6-113", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Mantra du chapitre : une donnée non vérifiée n'est qu'une hypothèse.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/06/#synthese", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Cinq familles de données : bien-fonds, marché, voisinage, économie, juridique; six critères de qualité : fiabilité, pertinence, actualité, suffisance, exactitude, objectivité.Registre foncier : la source officielle des droits et des prix (consultation obligatoire; 1,50 $ par document depuis avril 2026). Centris : le contexte commercial (prix demandé/vendu, délais) — mais 15–20 % de ventes privées lui échappent. Rôle d'évaluation : données descriptives gratuites, jamais une preuve de valeur marchande.Compléments : RDPRM (charges mobilières), cadastre (lots, superficies), REQ (liens corporatifs), géoportails (zones inondables, zonage).Fiche du bien-fonds : description légale (lot, circonscription, matricule), terrain, bâtiment et extras, servitudes (art. 1177 C.c.Q. : fonds servant / fonds dominant), certificat de localisation (empiétements, marges, conformité).Comparables — cinq critères : proximité, récence ( 6 mois idéalement), similarité, conditions de plein gré, usage; minimum 3, idéal 5–7; moins un comparable exige d'ajustements, plus il est fiable.Confirmation des ventes : prix, date, conditions, inclusions, financement, lien entre parties, motivations, délai d'exposition — au Registre foncier d'abord.Conditions qui contaminent un prix : parties liées, vente sous pression, financement spécial, inclusions, reprise de bail, motivation particulière ajuster ou exclure.Cinq tests de cohérence : $/pi2, ratio prix/rôle, tendance temporelle, cohérence interne, recoupement des sources.Normes OEAQ et NUPPEC : données suffisantes, vérifiées, traçables; divulgation des limites et hypothèses; conservation des dossiers.Mantra du chapitre : une donnée non vérifiée n'est qu'une hypothèse.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p7-1", "url": "/seance/07/#p7-1", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "La septième séance est consacrée à l'examen mi-session, qui compte pour 30 % de la note finale et porte sur la matière des séances 1 à 6. Ce chapitre n'introduit aucune notion nouvelle : il organise, condense et met en perspective tout ce qui a été vu depuis le début du trimestre. Il est conçu comme un véritable guide de préparation : vous y trouverez le format détaillé de l'épreuve, une synthèse structurée de chaque séance, un tableau récapitulatif des définitions exigibles, la liste des pièges les plus fréquents, puis un examen blanc complet avec corrigé détaillé. Travaillez-le crayon en main : la révision efficace est active, pas contemplative.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-2", "url": "/seance/07/#p7-2", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Connaître le format, la pondération et les modalités de l'examen mi-session;", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-3", "url": "/seance/07/#p7-3", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Consolider les acquis du bloc 1 : profession d'évaluateur, cadre professionnel québécois et principes fondamentaux de l'évaluation;", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-4", "url": "/seance/07/#p7-4", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Consolider les acquis du bloc 2 : concepts de valeur, marché immobilier québécois et collecte de données;", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-5", "url": "/seance/07/#p7-5", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Réciter et appliquer les définitions clés attendues aux examens (valeur marchande, utilisation optimale, évaluateur agréé);", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-6", "url": "/seance/07/#p7-6", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Identifier les confusions classiques (OEAQ/OACIQ, valeur/prix/coût, valeur marchande/valeur fiscale) et savoir les éviter;", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-7", "url": "/seance/07/#p7-7", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Se tester en conditions réelles à l'aide d'un examen blanc corrigé.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-8", "url": "/seance/07/#p7-8", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Structure de l'épreuve", "text": "L'examen mi-session dure deux heures, se déroule à livre fermé◆2 heures, livre fermé, calculatrice simple permise. Matière : séances 1 à 6. et couvre exclusivement la matière des séances 1 à 6. Une calculatrice simple est permise; aucun appareil connecté n'est toléré. L'épreuve est notée sur 100 points, répartis en quatre sections de nature différente, ce qui exige de votre part des habiletés variées : la mémorisation précise (QCM), le jugement critique (vrai ou faux justifié), la capacité de synthèse (développement court) et l'application intégrée (cas pratique).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-9", "url": "/seance/07/#p7-9", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Structure de l'épreuve", "text": "Le budget de temps suggéré laisse environ cinq minutes de marge pour la relecture. La discipline du chronomètre est essentielle : la première cause d'échec n'est pas l'ignorance de la matière, mais le développement interminable des premières questions au détriment du cas pratique, qui vaut pourtant 20 points. Le phénomène est bien documenté : sous stress, on s'accroche aux questions que l'on maîtrise — elles rassurent — et l'on « sur-répond », ajoutant des détails que le barème ne récompense pas. Un QCM vaut 2 points, qu'on y consacre 40 secondes ou 4 minutes. La parade est mécanique : notez au début de chaque section l'heure limite de sortie (par exemple « QCM : terminé à 9 h 25 ») et respectez-la même si deux questions restent en suspens; on y revient avec la marge de relecture, l'œil souvent plus clair qu'au premier passage.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-10", "url": "/seance/07/#p7-10", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Structure de l'épreuve", "text": "Un mot sur la lecture des questions, car elle fait perdre plus de points que l'ignorance : au QCM, lisez les quatre choix avant de répondre — les distracteurs sont construits sur les confusions répertoriées plus bas, et le premier choix « plausible » n'est pas toujours le meilleur; au vrai ou faux, traquez les quantificateurs (toujours, jamais, chaque année) qui rendent faux un énoncé presque vrai; au développement, repérez le verbe de commande — « nommez » appelle une liste, « expliquez » appelle un mécanisme, « analysez » appelle un jugement — et calibrez la longueur en conséquence.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-12", "url": "/seance/07/#p7-12", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Structure de l'épreuve", "text": "Dans la section « vrai ou faux justifié », une réponse correcte sans justification ne rapporte aucun point. La justification attendue tient en une ou deux phrases : nommer le concept exact, corriger l'énoncé s'il est faux. Exemple : « Faux — le rôle d'évaluation foncière est déposé en règle générale tous les trois ans (rôle triennal), et non chaque année. »", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "attention-7-11", "url": "/seance/07/#attention-7-11", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "attention", "title": "Le vrai ou faux non justifié vaut zéro", "text": "Dans la section « vrai ou faux justifié », une réponse correcte sans justification ne rapporte aucun point. La justification attendue tient en une ou deux phrases : nommer le concept exact, corriger l'énoncé s'il est faux. Exemple : « Faux — le rôle d'évaluation foncière est déposé en règle générale tous les trois ans (rôle triennal), et non chaque année. »", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-13", "url": "/seance/07/#p7-13", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "La recherche en sciences cognitives est sans ambiguïté : relire ses notes passivement est la méthode la moins efficace qui soit, parce qu'elle produit une illusion de maîtrise — le texte devient familier, et le cerveau confond familiarité et savoir. Privilégiez la révision active◆Se tester relire. L'examen blanc de la section @@REF{ch07:sec:examenblanc}@@ est votre meilleur outil. : chaque minute de révision doit vous placer en situation de production, pas de reconnaissance.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-14", "url": "/seance/07/#p7-14", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "Concrètement, la démarche gagnante se déroule en trois temps. Commencez par la récitation : les définitions de la valeur marchande, de l'utilisation optimale et de l'évaluateur agréé doivent sortir à voix haute, sans support, avec tous leurs éléments constitutifs — si vous butez sur le troisième élément de la valeur marchande, vous le savez immédiatement, ce qu'une relecture n'aurait jamais révélé. Enchaînez avec la reconstruction : fermez le manuel et redessinez de mémoire les tableaux synthèses (types de valeurs, contextes d'évaluation, sources de données), puis comparez avec les originaux; les cases vides sont votre programme de révision, dressé par vos propres lacunes. Complétez par l'application : pour chaque principe économique, inventez un exemple gatinois différent de ceux du cours — si vous savez illustrer la progression avec un duplex du Vieux-Hull plutôt qu'avec l'exemple du manuel, le principe est réellement acquis, car transférer un concept à un cas neuf est précisément ce que l'examen mesure.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-15", "url": "/seance/07/#p7-15", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "Vient enfin la répétition générale : faites l'examen blanc de la section @@REF{ch07:sec:examenblanc}@@ en conditions réelles — deux heures, livre fermé, calculatrice simple — avant de consulter le corrigé. Le résultat vous donnera une prédiction honnête de votre note et, surtout, la carte de vos faiblesses : retournez alors aux chapitres 1 à 6, mais uniquement pour les notions échouées. Réviser ce qu'on sait déjà est agréable; réviser ce qu'on rate est rentable.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-17", "url": "/seance/07/#p7-17", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "Cette discipline de révision reproduit celle de l'examen d'admission de l'OEAQ : les candidats au titre d'évaluateur agréé affrontent un examen où la note de passage est de 65 % et où les définitions normalisées doivent être maîtrisées mot à mot. Les bonnes habitudes prises au baccalauréat paient directement dans le parcours professionnel.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "terrain-7-16", "url": "/seance/07/#terrain-7-16", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Cette discipline de révision reproduit celle de l'examen d'admission de l'OEAQ : les candidats au titre d'évaluateur agréé affrontent un examen où la note de passage est de 65 % et où les définitions normalisées doivent être maîtrisées mot à mot. Les bonnes habitudes prises au baccalauréat paient directement dans le parcours professionnel.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-19", "url": "/seance/07/#p7-19", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "La veille au soir, on ne découvre plus rien : on consolide. Relisez uniquement vos fiches de définitions et la marge de ces notes — les repères marginaux ont été conçus pour cela : les parcourir redonne le squelette de chaque chapitre en quelques minutes. Préparez la calculatrice et la carte étudiante, puis dormez : la consolidation mnésique se fait pendant le sommeil, et une heure de sommeil vaut davantage, la veille d'un examen, qu'une heure de relecture anxieuse.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "remarque-7-18", "url": "/seance/07/#remarque-7-18", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "remarque", "title": "La veille de l'examen", "text": "La veille au soir, on ne découvre plus rien : on consolide. Relisez uniquement vos fiches de définitions et la marge de ces notes — les repères marginaux ont été conçus pour cela : les parcourir redonne le squelette de chaque chapitre en quelques minutes. Préparez la calculatrice et la carte étudiante, puis dormez : la consolidation mnésique se fait pendant le sommeil, et une heure de sommeil vaut davantage, la veille d'un examen, qu'une heure de relecture anxieuse.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-20", "url": "/seance/07/#p7-20", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les pièges classiques", "text": "Année après année, les mêmes erreurs reviennent dans les copies — et ce n'est pas un hasard. Chacune correspond à une paire de concepts que le langage courant confond (l'ordre des évaluateurs et celui des courtiers, la valeur et le prix) ou à une simplification tentante (retenir trois critères du HBU sur quatre parce que le quatrième semble redondant). Le correcteur les connaît; les distracteurs du QCM sont littéralement construits dessus. Les voici, explicitement, pour que vous ne les commettiez pas :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-21", "url": "/seance/07/#p7-21", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Synthèse du bloc 1 — La profession et son cadre (séances 1–2)", "text": "Avant de plonger dans le détail, retrouvez le fil conducteur du bloc, car c'est lui que les questions de développement cherchent à vérifier : l'évaluation existe parce que le marché immobilier est imparfait — biens hétérogènes, transactions rares, information asymétrique — et que des décisions lourdes (prêter, taxer, exproprier, partager) exigent malgré tout une mesure crédible de la valeur. La société confie cette mesure à un professionnel dont l'indépendance est garantie par un ordre, un code de déontologie et des normes de pratique; et ce professionnel raisonne à l'aide de principes économiques qui relient le comportement des acheteurs à la valeur des biens. Profession, encadrement, principes : les trois étages du bloc 1 s'emboîtent, et une bonne copie montre qu'elle l'a compris.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-22", "url": "/seance/07/#p7-22", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'évaluateur agréé et ses mandats", "text": "L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), autorisé à émettre une opinion indépendante et motivée sur la valeur d'un bien immobilier. Son titre est réservé en vertu du Code des professions (RLRQ, c. C-26).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "def-7-1", "url": "/seance/07/#def-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "definition", "title": "Définition 7.1 — l'évaluateur agréé", "text": "L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), autorisé à émettre une opinion indépendante et motivée sur la valeur d'un bien immobilier. Son titre est réservé en vertu du Code des professions (RLRQ, c. C-26).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-23", "url": "/seance/07/#p7-23", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'évaluateur agréé et ses mandats", "text": "Ses cinq fonctions principales méritent d'être récitées : estimer la valeur marchande, rédiger des rapports d'évaluation, conseiller les clients, témoigner à titre d'expert devant les tribunaux et analyser les marchés immobiliers. Le parcours d'accès au titre◆Parcours É.A. Bac reconnu + stage de 48 semaines + examen OEAQ (65 %) + formation continue 30 h/2 ans. comprend un baccalauréat reconnu, un stage professionnel supervisé de 48 semaines, l'examen d'admission de l'OEAQ (note de passage : 65 %) et une obligation de formation continue de 30 heures par période de deux ans.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-24", "url": "/seance/07/#p7-24", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'évaluateur agréé et ses mandats", "text": "L'évaluation intervient dans des contextes variés, chacun avec son demandeur typique — une question d'appariement classique à l'examen :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-26", "url": "/seance/07/#p7-26", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'évaluateur agréé et ses mandats", "text": "Seul l'évaluateur agréé émet une opinion de valeur à titre professionnel. Le courtier immobilier produit une analyse comparative de marché (outil de mise en marché, pas une opinion professionnelle de valeur), l'inspecteur en bâtiment se prononce sur l'état physique, l'arpenteur-géomètre sur les limites de la propriété et le notaire sur les actes juridiques. Cette grille de distinctions est un grand classique du QCM.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "attention-7-25", "url": "/seance/07/#attention-7-25", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "attention", "title": "Qui se prononce sur la valeur?", "text": "Seul l'évaluateur agréé émet une opinion de valeur à titre professionnel. Le courtier immobilier produit une analyse comparative de marché (outil de mise en marché, pas une opinion professionnelle de valeur), l'inspecteur en bâtiment se prononce sur l'état physique, l'arpenteur-géomètre sur les limites de la propriété et le notaire sur les actes juridiques. Cette grille de distinctions est un grand classique du QCM.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-27", "url": "/seance/07/#p7-27", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "L'OEAQ◆1969 Fondation de l'OEAQ, ordre professionnel régi par le Code des professions. a été fondé en 1969 et regroupe environ 1100 membres. Sa mission première n'est pas de défendre ses membres mais d'assurer la protection du public : il encadre l'admission, la formation continue, l'inspection professionnelle et la discipline. Les amendes disciplinaires vont de 2500 $ à 62 500 $ par chef d'infraction, et l'assurance responsabilité professionnelle est obligatoire.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-28", "url": "/seance/07/#p7-28", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "Le code de déontologie (C-26, r. 123) repose sur sept principes que l'on peut regrouper en trois familles : l'attitude analytique (objectivité, compétence, diligence), la posture morale (intégrité, confidentialité) et la position vis-à-vis du résultat (indépendance, impartialité).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-30", "url": "/seance/07/#p7-30", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "L'évaluateur ne peut jamais lier sa rémunération au résultat de l'évaluation. Un honoraire conditionnel crée un conflit d'intérêts direct qui détruit l'indépendance de l'opinion. Devant une pression du client (« visez haut »), la conduite attendue est : refuser la pression, expliquer le rôle protecteur de l'évaluation, documenter la demande au dossier et, si le client insiste, refuser le mandat.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "attention-7-29", "url": "/seance/07/#attention-7-29", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "attention", "title": "L'interdiction cardinale : les honoraires conditionnels", "text": "L'évaluateur ne peut jamais lier sa rémunération au résultat de l'évaluation. Un honoraire conditionnel crée un conflit d'intérêts direct qui détruit l'indépendance de l'opinion. Devant une pression du client (« visez haut »), la conduite attendue est : refuser la pression, expliquer le rôle protecteur de l'évaluation, documenter la demande au dossier et, si le client insiste, refuser le mandat.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-31", "url": "/seance/07/#p7-31", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "Trois référentiels de normes coexistent◆OEAQ = Québec; CUSPAP (AIC) = Canada; USPAP = États-Unis. : les Normes de pratique de l'OEAQ (première référence de l'É.A. québécois), les CUSPAP de l'Institut canadien des évaluateurs (édition 2026, en vigueur le 1er avril 2026, applicables aux membres de l'AIC partout au Canada) et l'USPAP américain (édition 2024, référence conceptuelle nord-américaine). Tous trois partagent la même architecture : règles d'éthique, règles de compétence et normes de rapport.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-33", "url": "/seance/07/#p7-33", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "La ligne directrice B-20 du BSIF encadre la souscription hypothécaire des banques fédérales. Ce n'est pas une norme d'évaluation — une confusion tentante en QCM.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "remarque-7-32", "url": "/seance/07/#remarque-7-32", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "remarque", "title": "Ne pas confondre", "text": "La ligne directrice B-20 du BSIF encadre la souscription hypothécaire des banques fédérales. Ce n'est pas une norme d'évaluation — une confusion tentante en QCM.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-34", "url": "/seance/07/#p7-34", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux (séance 3)", "text": "Les cinq grands principes forment l'ossature théorique des trois méthodes d'évaluation. Le tableau suivant, à savoir reconstruire de mémoire, associe chaque principe à son implication pratique :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-35", "url": "/seance/07/#p7-35", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux (séance 3)", "text": "S'y ajoutent les principes secondaires, en deux familles : ceux liés au bien lui-même (contribution, rendements décroissants, équilibre, conformité) et ceux liés à son environnement (progression et régression, concurrence, externalités, cohérence). À l'examen, on vous demandera moins de les réciter que de les reconnaître dans une mise en situation : une piscine de 60 000 $ qui n'ajoute que 30 000 $ de valeur illustre la contribution; un bungalow modeste qui se valorise dans un quartier cossu illustre la progression.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-36", "url": "/seance/07/#p7-36", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux (séance 3)", "text": "L'utilisation optimale (highest and best use) est l'usage qui satisfait cumulativement quatre critères : (1) légalement permis; (2) physiquement possible; (3) financièrement faisable; (4) maximalement productif parmi les usages admissibles.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "def-7-2", "url": "/seance/07/#def-7-2", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "definition", "title": "Définition 7.2 — l'utilisation optimale (HBU)", "text": "L'utilisation optimale (highest and best use) est l'usage qui satisfait cumulativement quatre critères : (1) légalement permis; (2) physiquement possible; (3) financièrement faisable; (4) maximalement productif parmi les usages admissibles.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-37", "url": "/seance/07/#p7-37", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux (séance 3)", "text": "Terrain vacant de Gatineau zoné résidentiel haute densité. (1) Légal : le zonage permet le multilogement. (2) Physique : la superficie et les services municipaux le permettent. (3) Faisable : la demande locative du secteur justifie l'investissement. (4) Maximalement productif : un immeuble de 12 logements dégage une valeur résiduelle de terrain supérieure à celle d'une unifamiliale. Conclusion : l'utilisation optimale est le multilogement — même si une unifamiliale serait possible, elle ne serait pas optimale. C'est exactement le format de réponse attendu au cas pratique.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "ex-7-1", "url": "/seance/07/#ex-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exemple", "title": "Exemple 7.1 — appliquer le HBU en quatre lignes", "text": "Terrain vacant de Gatineau zoné résidentiel haute densité. (1) Légal : le zonage permet le multilogement. (2) Physique : la superficie et les services municipaux le permettent. (3) Faisable : la demande locative du secteur justifie l'investissement. (4) Maximalement productif : un immeuble de 12 logements dégage une valeur résiduelle de terrain supérieure à celle d'une unifamiliale. Conclusion : l'utilisation optimale est le multilogement — même si une unifamiliale serait possible, elle ne serait pas optimale. C'est exactement le format de réponse attendu au cas pratique.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-38", "url": "/seance/07/#p7-38", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Synthèse du bloc 2 — Valeur, marché et données (séances 4–6)", "text": "Le bloc 2 répond à trois questions en cascade, et la cascade elle-même est matière d'examen. Que mesure-t-on? — une valeur, dont il existe plusieurs espèces selon la question posée et le contexte du mandat. Dans quel environnement? — un marché immobilier cyclique, sensible aux taux et à la démographie, encastré dans un cadre juridique proprement québécois. Avec quelles matières premières? — des données, dont la qualité conditionne tout ce qui suivra dans les méthodes du bloc 3. Une question de développement qui semble porter sur la « collecte de données » appelle donc souvent, en toile de fond, les deux étages précédents : on collecte des données pour estimer une valeur dans un marché donné.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-39", "url": "/seance/07/#p7-39", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable qu'un bien devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, entre un acheteur et un vendeur consentants, informés et prudents, agissant dans leur meilleur intérêt, sans pression indue, après un délai de mise en marché raisonnable.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "def-7-3", "url": "/seance/07/#def-7-3", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "definition", "title": "Définition 7.3 — la valeur marchande — formulation exigible", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable qu'un bien devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, entre un acheteur et un vendeur consentants, informés et prudents, agissant dans leur meilleur intérêt, sans pression indue, après un délai de mise en marché raisonnable.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-40", "url": "/seance/07/#p7-40", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "Cette définition contient cinq éléments constitutifs — marché ouvert, parties consentantes et informées, prudence, absence de pression, délai raisonnable — et le correcteur les compte◆Cinq éléments constitutifs : apprenez-les comme une liste de vérification.. Une définition qui en omet deux ne vaut pas la moitié des points : elle démontre que le concept n'est pas maîtrisé.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-41", "url": "/seance/07/#p7-41", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "La triade valeur / prix / coût est l'autre incontournable de la séance 4 : la valeur est une opinion analytique estimée par un professionnel; le prix◆Prix Fait observé : le montant réellement payé lors d'une transaction. est un fait observé, le montant réellement payé; le coût est la dépense requise pour produire ou remplacer le bien. Une maison peut avoir coûté 400 000 $ à construire, s'être vendue 452 500 $ sous pression d'une surenchère, et valoir 435 000 $ selon l'analyse : les trois nombres coexistent sans contradiction.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-42", "url": "/seance/07/#p7-42", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "Les types de valeurs se distinguent par leur contexte d'utilisation :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-44", "url": "/seance/07/#p7-44", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "La valeur d'assurance couvre le bâtiment (coût de remplacement) : le terrain ne brûle pas. Affirmer qu'on assure la valeur marchande complète est une erreur de QCM récurrente.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "attention-7-43", "url": "/seance/07/#attention-7-43", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "attention", "title": "La valeur d'assurance exclut le terrain", "text": "La valeur d'assurance couvre le bâtiment (coût de remplacement) : le terrain ne brûle pas. Affirmer qu'on assure la valeur marchande complète est une erreur de QCM récurrente.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-45", "url": "/seance/07/#p7-45", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "Enfin, les facteurs qui influencent la valeur se classent en quatre familles : physiques (localisation, superficies, âge, état, qualité), juridiques (zonage, servitudes, titres, conformité), économiques (taux d'intérêt, emploi, offre et demande locales, coûts de construction) et sociaux-environnementaux (démographie, écoles, transports, nuisances). Savoir donner deux exemples par famille suffit amplement.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-46", "url": "/seance/07/#p7-46", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois (séance 5)", "text": "Le Québec se distingue du reste du Canada par un cadre juridique civiliste :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-48", "url": "/seance/07/#p7-48", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois (séance 5)", "text": "Quatre particularités reviennent systématiquement à l'examen : (1) le Code civil du Québec régit le droit privé (le reste du Canada relève de la common law); (2) la publicité des droits passe par le Registre foncier (consultation en ligne tarifée : 1,50 $ par document depuis avril 2026); (3) les droits de mutation immobilière — la « taxe de bienvenue » — frappent l'acquéreur; (4) le rôle d'évaluation foncière est, en règle générale, triennal (Loi sur la fiscalité municipale). S'y ajoutent le TAL pour le locatif et la CPTAQ pour les terres agricoles.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "quebec-7-47", "url": "/seance/07/#quebec-7-47", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Quatre particularités reviennent systématiquement à l'examen : (1) le Code civil du Québec régit le droit privé (le reste du Canada relève de la common law); (2) la publicité des droits passe par le Registre foncier (consultation en ligne tarifée : 1,50 $ par document depuis avril 2026); (3) les droits de mutation immobilière — la « taxe de bienvenue » — frappent l'acquéreur; (4) le rôle d'évaluation foncière est, en règle générale, triennal (Loi sur la fiscalité municipale). S'y ajoutent le TAL pour le locatif et la CPTAQ pour les terres agricoles.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-49", "url": "/seance/07/#p7-49", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois (séance 5)", "text": "Le cycle immobilier comporte quatre phases — expansion, sommet, contraction, creux — et son lien avec l'évaluation passe par le principe de changement : la date d'évaluation situe le bien dans le cycle, et les comparables doivent refléter la même phase de marché. Côté macroéconomie, sachez opposer les facteurs de hausse (baisse des taux, croissance démographique, pénurie de logements) aux facteurs de baisse (hausse des taux, surplus de construction, récession), et retenez les repères 2026◆Repères 2026 : taux directeur 2,25 %; test de résistance : max(taux + 2 %; 5,25 %). : taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 % et test de résistance hypothécaire au maximum de (taux contractuel + 2 points; 5,25 %).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-50", "url": "/seance/07/#p7-50", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La collecte et la validation des données (séance 6)", "text": "Les sources québécoises constituent une matière d'appariement idéale pour le QCM. Retenez la spécialité de chacune :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-51", "url": "/seance/07/#p7-51", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La collecte et la validation des données (séance 6)", "text": "La règle d'or de la séance 6 : toujours valider une donnée avant de l'utiliser. La distinction prix confirmé (acte publié) et prix demandé (inscription) est fondamentale, tout comme le dépistage des conditions de vente atypiques : lien de dépendance, vente forcée, délai de mise en marché anormal. Une seule donnée erronée peut fausser toute l'analyse en aval.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-53", "url": "/seance/07/#p7-53", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La collecte et la validation des données (séance 6)", "text": "SCHL (octobre 2025) : taux d'inoccupation locative à Gatineau 3,8 % (marché en détente), loyer moyen d'un logement de deux chambres 1420 $. Ces ordres de grandeur peuvent servir d'ancrage dans un cas pratique — les citer démontre la maîtrise du contexte local.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "quebec-7-52", "url": "/seance/07/#quebec-7-52", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "quebec", "title": "Repères de marché à connaître", "text": "SCHL (octobre 2025) : taux d'inoccupation locative à Gatineau 3,8 % (marché en détente), loyer moyen d'un logement de deux chambres 1420 $. Ces ordres de grandeur peuvent servir d'ancrage dans un cas pratique — les citer démontre la maîtrise du contexte local.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-54", "url": "/seance/07/#p7-54", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Tableau récapitulatif des concepts exigibles", "text": "Le tableau qui suit rassemble, séance par séance, les notions dont la maîtrise est non négociable. Utilisez-le en fin de révision comme liste de contrôle : chaque ligne que vous ne pouvez pas expliquer à voix haute en trente secondes signale un retour au chapitre concerné.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-56", "url": "/seance/07/#p7-56", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Tableau récapitulatif des concepts exigibles", "text": "Si vous ne deviez retenir qu'une page de ce chapitre, ce serait celle-ci. L'examen se gagne d'abord sur trois définitions récitées mot à mot : la valeur marchande et ses cinq éléments constitutifs, l'utilisation optimale et ses quatre critères cumulatifs, l'évaluateur agréé — membre de l'OEAQ, opinion indépendante et motivée, titre réservé. Il se gagne ensuite sur trois distinctions que les distracteurs exploitent sans relâche : l'OEAQ n'est pas l'OACIQ, la valeur n'est ni le prix ni le coût, et la valeur marchande n'est pas la valeur fiscale. Il se gagne encore sur trois correspondances entre principes et méthodes : la substitution fonde la comparaison, l'anticipation fonde le revenu, le changement impose la date d'évaluation. Il se gagne enfin sur le réflexe québécois : Code civil, Registre foncier, rôle triennal, TAL et CPTAQ doivent surgir spontanément dès qu'une question touche le cadre juridique. Douze ancrages en tout — c'est peu, et c'est l'essentiel.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "aretenir-7-55", "url": "/seance/07/#aretenir-7-55", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "Si vous ne deviez retenir qu'une page de ce chapitre, ce serait celle-ci. L'examen se gagne d'abord sur trois définitions récitées mot à mot : la valeur marchande et ses cinq éléments constitutifs, l'utilisation optimale et ses quatre critères cumulatifs, l'évaluateur agréé — membre de l'OEAQ, opinion indépendante et motivée, titre réservé. Il se gagne ensuite sur trois distinctions que les distracteurs exploitent sans relâche : l'OEAQ n'est pas l'OACIQ, la valeur n'est ni le prix ni le coût, et la valeur marchande n'est pas la valeur fiscale. Il se gagne encore sur trois correspondances entre principes et méthodes : la substitution fonde la comparaison, l'anticipation fonde le revenu, le changement impose la date d'évaluation. Il se gagne enfin sur le réflexe québécois : Code civil, Registre foncier, rôle triennal, TAL et CPTAQ doivent surgir spontanément dès qu'une question touche le cadre juridique. Douze ancrages en tout — c'est peu, et c'est l'essentiel.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-57", "url": "/seance/07/#p7-57", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faites cet examen blanc en conditions réelles : deux heures, livre fermé, calculatrice simple. Le barème miniature reproduit la structure de l'épreuve : QCM (exercices @@REF{ch07:sec:examenblanc}@@.1 à 4), vrai ou faux justifié (5 et 6), développement court (7 à 9), cas pratique (10). Ne lisez les solutions qu'après avoir tout terminé.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-58", "url": "/seance/07/#p7-58", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quel organisme encadre la profession d'évaluateur agréé au Québec?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-59", "url": "/seance/07/#p7-59", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'OACIQ", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-60", "url": "/seance/07/#p7-60", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'OEAQ", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-61", "url": "/seance/07/#p7-61", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La SCHL", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-62", "url": "/seance/07/#p7-62", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'AIC", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-1", "url": "/seance/07/#exo-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.1 — QCM — encadrement professionnel", "text": "Quel organisme encadre la profession d'évaluateur agréé au Québec? L'OACIQL'OEAQLa SCHLL'AIC", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-63", "url": "/seance/07/#p7-63", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "B) L'OEAQ. L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec est l'ordre professionnel (Code des professions, RLRQ, c. C-26) dont la mission est la protection du public. Les distracteurs sont soigneusement choisis : l'OACIQ encadre les courtiers immobiliers, la SCHL est la société d'État fédérale du logement, et l'AIC est l'institut canadien des évaluateurs, un organisme d'adhésion volontaire qui publie les CUSPAP mais n'a pas de pouvoir réglementaire au Québec.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-64", "url": "/seance/07/#p7-64", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quel principe stipule qu'un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'un substitut équivalent?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-65", "url": "/seance/07/#p7-65", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Principe d'anticipation", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-66", "url": "/seance/07/#p7-66", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Principe de l'offre et de la demande", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-67", "url": "/seance/07/#p7-67", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Principe de substitution", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-68", "url": "/seance/07/#p7-68", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Principe de l'utilisation optimale", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-2", "url": "/seance/07/#exo-7-2", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.2 — QCM — principes", "text": "Quel principe stipule qu'un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'un substitut équivalent? Principe d'anticipationPrincipe de l'offre et de la demandePrincipe de substitutionPrincipe de l'utilisation optimale", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-69", "url": "/seance/07/#p7-69", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "C) Le principe de substitution. C'est le fondement direct de la méthode de comparaison, que nous aborderons dès la séance 8 : parmi des biens comparables, l'acheteur choisit celui qui offre le meilleur rapport utilité-prix, ce qui borne la valeur du sujet par les prix des substituts. Réflexe à cultiver : substitution comparaison; anticipation revenu.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-70", "url": "/seance/07/#p7-70", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quelle est la distinction fondamentale entre valeur et prix?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-71", "url": "/seance/07/#p7-71", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Ce sont des synonymes", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-72", "url": "/seance/07/#p7-72", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La valeur est toujours supérieure au prix", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-73", "url": "/seance/07/#p7-73", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La valeur est une opinion estimée; le prix est un montant réellement payé", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-74", "url": "/seance/07/#p7-74", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le prix est déterminé par l'évaluateur", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-3", "url": "/seance/07/#exo-7-3", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.3 — QCM — valeur, prix, coût", "text": "Quelle est la distinction fondamentale entre valeur et prix? Ce sont des synonymesLa valeur est toujours supérieure au prixLa valeur est une opinion estimée; le prix est un montant réellement payéLe prix est déterminé par l'évaluateur", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-75", "url": "/seance/07/#p7-75", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "C). La valeur est une opinion analytique formulée par un professionnel; le prix est un fait observé, issu d'une négociation réelle; le coût est la dépense requise pour produire ou remplacer le bien. Les trois peuvent différer sans contradiction — une surenchère peut porter le prix au-dessus de la valeur, et un bâtiment sur-personnalisé peut coûter plus qu'il ne vaut.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-76", "url": "/seance/07/#p7-76", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Parmi les critères suivants, lequel ne fait pas partie de l'analyse de l'utilisation optimale?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-77", "url": "/seance/07/#p7-77", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Légalement permis", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-78", "url": "/seance/07/#p7-78", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Physiquement possible", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-79", "url": "/seance/07/#p7-79", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Esthétiquement supérieur", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-80", "url": "/seance/07/#p7-80", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Maximalement productif", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-4", "url": "/seance/07/#exo-7-4", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.4 — QCM — utilisation optimale", "text": "Parmi les critères suivants, lequel ne fait pas partie de l'analyse de l'utilisation optimale? Légalement permisPhysiquement possibleEsthétiquement supérieurMaximalement productif", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-81", "url": "/seance/07/#p7-81", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "C) Esthétiquement supérieur. Les quatre critères, cumulatifs et appliqués dans l'ordre, sont : légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et maximalement productif. L'esthétique peut influencer la valeur par le jeu du marché, mais elle n'est pas un critère de l'analyse HBU.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-82", "url": "/seance/07/#p7-82", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Répondez par vrai ou faux et justifiez en une ou deux phrases — la justification est obligatoire pour obtenir les points.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-83", "url": "/seance/07/#p7-83", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le rôle d'évaluation foncière au Québec est déposé chaque année.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-84", "url": "/seance/07/#p7-84", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Un évaluateur agréé peut accepter des honoraires proportionnels à la valeur conclue si le client y consent par écrit.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-85", "url": "/seance/07/#p7-85", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La valeur d'assurance d'une résidence inclut la valeur du terrain.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-86", "url": "/seance/07/#p7-86", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le Québec est régi par la common law en matière de propriété immobilière.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-5", "url": "/seance/07/#exo-7-5", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.5 — Vrai ou faux justifié", "text": "Répondez par vrai ou faux et justifiez en une ou deux phrases — la justification est obligatoire pour obtenir les points. Le rôle d'évaluation foncière au Québec est déposé chaque année.Un évaluateur agréé peut accepter des honoraires proportionnels à la valeur conclue si le client y consent par écrit.La valeur d'assurance d'une résidence inclut la valeur du terrain.Le Québec est régi par la common law en matière de propriété immobilière.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-87", "url": "/seance/07/#p7-87", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. En règle générale, le rôle est triennal (déposé tous les trois ans) en vertu de la Loi sur la fiscalité municipale.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-88", "url": "/seance/07/#p7-88", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. Les honoraires conditionnels sont strictement interdits par le Code de déontologie (C-26, r. 123), avec ou sans consentement du client : l'indépendance de l'opinion n'est pas négociable.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-89", "url": "/seance/07/#p7-89", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. La valeur d'assurance correspond au coût de remplacement du bâtiment; le terrain, qui ne peut être détruit par un sinistre, en est exclu.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-90", "url": "/seance/07/#p7-90", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. Le Québec est la seule province de tradition civiliste : le Code civil du Québec régit le droit privé, dont la propriété immobilière.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-91", "url": "/seance/07/#p7-91", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le prix affiché sur Centris constitue un prix confirmé utilisable sans vérification.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-92", "url": "/seance/07/#p7-92", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Une vente entre un père et sa fille doit être exclue ou ajustée dans une analyse de comparables.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-93", "url": "/seance/07/#p7-93", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La SCHL est la source à privilégier pour vérifier les servitudes grevant une propriété.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-6", "url": "/seance/07/#exo-7-6", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.6 — Vrai ou faux justifié — données de marché", "text": "Le prix affiché sur Centris constitue un prix confirmé utilisable sans vérification.Une vente entre un père et sa fille doit être exclue ou ajustée dans une analyse de comparables.La SCHL est la source à privilégier pour vérifier les servitudes grevant une propriété.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-94", "url": "/seance/07/#p7-94", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. Le prix affiché est un prix demandé; seul l'acte publié au Registre foncier (ou une confirmation JLR/courtier) établit le prix confirmé.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-95", "url": "/seance/07/#p7-95", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Vrai. Il s'agit d'une vente avec lien de dépendance : elle ne reflète généralement pas les conditions du marché libre et doit être exclue ou, exceptionnellement, ajustée avec justification.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-96", "url": "/seance/07/#p7-96", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. Les servitudes sont publiées au Registre foncier. La SCHL fournit des données macro (mises en chantier, inoccupation, loyers).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-97", "url": "/seance/07/#p7-97", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Expliquez en quoi le principe de substitution est le fondement de la méthode de comparaison, puis donnez un exemple chiffré.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-7", "url": "/seance/07/#exo-7-7", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.7 — Développement court — substitution", "text": "Expliquez en quoi le principe de substitution est le fondement de la méthode de comparaison, puis donnez un exemple chiffré.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-98", "url": "/seance/07/#p7-98", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Structure de réponse attendue (10 points). (1) Énoncé du principe : un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent offrant la même utilité. (2) Lien avec la méthode : la méthode de comparaison opérationnalise ce principe en recherchant des ventes récentes de biens similaires, en ajustant leurs prix pour les différences avec le sujet, et en déduisant la valeur de ce que le marché paie effectivement pour des substituts. Les prix des comparables bornent la valeur du sujet. (3) Exemple chiffré : trois bungalows comparables du secteur Hull se sont vendus entre 400 000 $ et 420 000 $ au cours des six derniers mois; un acheteur informé ne paiera pas 500 000 $ pour un quatrième bungalow équivalent, puisque des substituts à 410 000 $ sont disponibles. Une réponse sans exemple chiffré plafonne autour de 7/10.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-99", "url": "/seance/07/#p7-99", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Nommez et expliquez quatre facteurs ayant contribué à la hausse des prix immobiliers au Québec entre 2020 et 2025.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-8", "url": "/seance/07/#exo-7-8", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.8 — Développement court — facteurs de marché", "text": "Nommez et expliquez quatre facteurs ayant contribué à la hausse des prix immobiliers au Québec entre 2020 et 2025.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-100", "url": "/seance/07/#p7-100", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quatre facteurs bien développés, à raison de 2,5 points chacun : (1) l'immigration forte (plus de 100 000 personnes par année au Québec), qui accroît directement la demande de logements; (2) la pénurie de logements, les mises en chantier demeurant insuffisantes face à la formation de ménages; (3) les taux d'intérêt historiquement bas de 2020–2022, qui ont gonflé le pouvoir d'achat, suivis d'une hausse en 2022–2023 puis d'une détente en 2024–2025; (4) le travail à distance, qui a déplacé la demande vers les régions et soutenu les prix hors des grands centres. Autres réponses acceptées : inflation des coûts de construction, investissement étranger, transferts intergénérationnels. La clé du barème : expliquer le mécanisme (facteur demande ou offre prix), pas seulement nommer le facteur.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-101", "url": "/seance/07/#p7-101", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Une même propriété peut porter simultanément une valeur marchande de 450 000 $, une valeur au rôle de 385 000 $ et une valeur d'assurance de 320 000 $. Expliquez pourquoi ces trois montants peuvent coexister sans contradiction.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-9", "url": "/seance/07/#exo-7-9", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.9 — Développement court — types de valeurs", "text": "Une même propriété peut porter simultanément une valeur marchande de 450 000 $, une valeur au rôle de 385 000 $ et une valeur d'assurance de 320 000 $. Expliquez pourquoi ces trois montants peuvent coexister sans contradiction.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-102", "url": "/seance/07/#p7-102", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Chaque valeur répond à une question différente, posée dans un contexte différent, souvent à une date différente. La valeur marchande (450 000 $) estime le prix le plus probable sur le marché libre à la date d'évaluation actuelle. La valeur fiscale (385 000 $) provient du rôle triennal : elle a été établie à une date de référence antérieure (souvent 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle), à des fins de répartition de la charge fiscale — dans un marché haussier, elle accuse mécaniquement un retard sur le marché. La valeur d'assurance (320 000 $) mesure le coût de remplacement du bâtiment seulement, terrain exclu. Trois questions, trois réponses : aucune contradiction. Conclure en rappelant qu'utiliser la valeur au rôle comme preuve de valeur marchande est une erreur méthodologique.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-103", "url": "/seance/07/#p7-103", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Vous êtes mandaté par une institution financière pour évaluer un bungalow du 123, rue de l'Érable, Gatineau (secteur Hull), dans le cadre d'un refinancement hypothécaire. Caractéristiques : 3 chambres, 1 salle de bain, construit en 2005, 1100 pi habitables, terrain de 5500 pi, garage simple attaché, bon état général, zonage résidentiel, valeur au rôle : 310 000 $.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-104", "url": "/seance/07/#p7-104", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quel type de valeur devez-vous estimer et quel type de rapport est approprié? Justifiez.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-105", "url": "/seance/07/#p7-105", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quels principes d'évaluation sont les plus pertinents pour ce mandat? Pourquoi?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-106", "url": "/seance/07/#p7-106", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quelles sources de données consulterez-vous? Nommez-en au moins cinq.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-107", "url": "/seance/07/#p7-107", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'utilisation actuelle est-elle l'utilisation optimale? Analysez selon les quatre critères.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-108", "url": "/seance/07/#p7-108", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le propriétaire vous demande de « viser haut » pour maximiser son refinancement. Comment réagissez-vous?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-10", "url": "/seance/07/#exo-7-10", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.10 — Cas pratique intégrateur — bungalow à Gatineau", "text": "Vous êtes mandaté par une institution financière pour évaluer un bungalow du 123, rue de l'Érable, Gatineau (secteur Hull), dans le cadre d'un refinancement hypothécaire. Caractéristiques : 3 chambres, 1 salle de bain, construit en 2005, 1100 pi habitables, terrain de 5500 pi, garage simple attaché, bon état général, zonage résidentiel, valeur au rôle : 310 000 $. Quel type de valeur devez-vous estimer et quel type de rapport est approprié? Justifiez.Quels principes d'évaluation sont les plus pertinents pour ce mandat? Pourquoi?Quelles sources de données consulterez-vous? Nommez-en au moins cinq.L'utilisation actuelle est-elle l'utilisation optimale? Analysez selon les quatre critères.Le propriétaire vous demande de « viser haut » pour maximiser son refinancement. Comment réagissez-vous?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-109", "url": "/seance/07/#p7-109", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "1. Mandat (4 points). Type de valeur : la valeur marchande, puisque le contexte est un financement hypothécaire — le prêteur veut connaître le prix le plus probable en cas de revente. Type de rapport : le rapport abrégé (formulaire standard, 10 à 15 pages), la norme du financement résidentiel; un rapport complet serait disproportionné, un rapport restreint insuffisant pour un tiers prêteur. 2. Principes pertinents (4 points). La substitution (l'évaluation reposera sur les ventes récentes de bungalows comparables du secteur Hull); l'offre et la demande (l'état du marché local détermine le niveau des prix); l'utilisation optimale (à confirmer avant toute analyse); le changement (les données doivent refléter les conditions à la date d'évaluation). 3. Sources (4 points). Centris/MLS pour les comparables; JLR ou Registrex pour les prix confirmés; le Registre foncier pour le titre et les servitudes; le rôle d'évaluation municipal pour les données descriptives et fiscales; l'inspection sur place pour l'état réel et les mesures; la Ville de Gatineau pour le zonage et les permis. (Cinq sources suffisent; six démontrent l'aisance.) 4. Utilisation optimale (4 points). Légalement permis : oui, le zonage est résidentiel et l'usage est conforme. Physiquement possible : oui, le terrain de 5500 pi supporte adéquatement le bungalow. Financièrement faisable : oui, la demande résidentielle à Gatineau est soutenue. Maximalement productif : oui, le bungalow est conforme au voisinage; aucun indice qu'un autre usage dégagerait davantage de valeur. Conclusion : l'usage actuel est l'utilisation optimale — la conclusion explicite est exigée. 5. Déontologie (4 points). Refuser toute pression sur le résultat : l'indépendance et l'objectivité sont imposées par le Code de déontologie (C-26, r. 123). Expliquer au client que l'évaluation protège toutes les parties, y compris lui-même (un refinancement surévalué l'endetterait au-delà de la valeur réelle de son actif). Documenter la demande au dossier. Si le client insiste, refuser le mandat. Rappeler l'interdiction absolue des honoraires conditionnels complète la réponse.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-110", "url": "/seance/07/#p7-110", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Examen mi-session : 30 % de la note, deux heures, livre fermé, séances 1 à 6; quatre sections : QCM (30), vrai ou faux justifié (20), développement court (30), cas pratique (20).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-111", "url": "/seance/07/#p7-111", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Un vrai ou faux sans justification vaut zéro; un développement sans exemple concret plafonne aux deux tiers des points.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-112", "url": "/seance/07/#p7-112", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Trois définitions à réciter intégralement : valeur marchande (5 éléments constitutifs), utilisation optimale (4 critères cumulatifs), évaluateur agréé (OEAQ, opinion indépendante et motivée, titre réservé).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-113", "url": "/seance/07/#p7-113", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'OEAQ (fondé en 1969, 1100 membres) protège le public; les honoraires conditionnels sont strictement interdits; amendes disciplinaires de 2500 $ à 62 500 $ par chef.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-114", "url": "/seance/07/#p7-114", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Trois référentiels : Normes OEAQ (Québec), CUSPAP 2026 (Canada, AIC), USPAP 2024 (États-Unis); la B-20 du BSIF n'est pas une norme d'évaluation.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-115", "url": "/seance/07/#p7-115", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Correspondances principes–méthodes : substitution comparaison; anticipation revenu; changement date d'évaluation.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-116", "url": "/seance/07/#p7-116", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Valeur = opinion; prix = fait; coût = dépense — les trois peuvent légitimement différer.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-117", "url": "/seance/07/#p7-117", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Contexte québécois réflexe : Code civil, Registre foncier (1,50 $ par document en ligne), droits de mutation, rôle triennal, TAL, CPTAQ.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-118", "url": "/seance/07/#p7-118", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Données : prix confirmé prix demandé; exclure ou ajuster les ventes avec lien de dépendance, ventes forcées et financements atypiques.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-119", "url": "/seance/07/#p7-119", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Stratégie d'épreuve : respecter le budget de temps par section et garder 25 minutes pour le cas pratique — il vaut 20 points.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/07/#synthese", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Examen mi-session : 30 % de la note, deux heures, livre fermé, séances 1 à 6; quatre sections : QCM (30), vrai ou faux justifié (20), développement court (30), cas pratique (20).Un vrai ou faux sans justification vaut zéro; un développement sans exemple concret plafonne aux deux tiers des points.Trois définitions à réciter intégralement : valeur marchande (5 éléments constitutifs), utilisation optimale (4 critères cumulatifs), évaluateur agréé (OEAQ, opinion indépendante et motivée, titre réservé).L'OEAQ (fondé en 1969, 1100 membres) protège le public; les honoraires conditionnels sont strictement interdits; amendes disciplinaires de 2500 $ à 62 500 $ par chef.Trois référentiels : Normes OEAQ (Québec), CUSPAP 2026 (Canada, AIC), USPAP 2024 (États-Unis); la B-20 du BSIF n'est pas une norme d'évaluation.Correspondances principes–méthodes : substitution comparaison; anticipation revenu; changement date d'évaluation.Valeur = opinion; prix = fait; coût = dépense — les trois peuvent légitimement différer.Contexte québécois réflexe : Code civil, Registre foncier (1,50 $ par document en ligne), droits de mutation, rôle triennal, TAL, CPTAQ.Données : prix confirmé prix demandé; exclure ou ajuster les ventes avec lien de dépendance, ventes forcées et financements atypiques.Stratégie d'épreuve : respecter le budget de temps par section et garder 25 minutes pour le cas pratique — il vaut 20 points.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p8-1", "url": "/seance/08/#p8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Avec cette séance s'ouvre le bloc consacré aux trois méthodes d'évaluation. Nous commençons par la plus intuitive et la plus utilisée d'entre elles : la méthode de comparaison, dite aussi méthode de parité. Son idée maîtresse tient en une phrase : un bien vaut ce que le marché paie pour des biens semblables. Toute la technique — sélection des comparables, vérification des ventes, critères de comparaison, ajustements — ne fait que discipliner ce raisonnement naturel, celui-là même qu'adopte spontanément un acheteur qui « magasine ». Ce chapitre pose les fondements : le principe de substitution, les conditions d'application, la sélection et la vérification des comparables, puis les huit critères de comparaison et leur ordre d'application, illustrés par une étude de cas complète dans le secteur Hull de Gatineau. La séance 9 approfondira le calcul des ajustements et la réconciliation.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-2", "url": "/seance/08/#p8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Définir la méthode de comparaison et la rattacher au principe de substitution;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-3", "url": "/seance/08/#p8-3", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Reconnaître les conditions de marché favorables et défavorables à son application;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-4", "url": "/seance/08/#p8-4", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Sélectionner des ventes comparables selon des critères rigoureux et les vérifier auprès des sources québécoises;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-5", "url": "/seance/08/#p8-5", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Distinguer les huit critères de comparaison et le rôle de chacun;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-6", "url": "/seance/08/#p8-6", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Appliquer les ajustements dans le bon ordre : transactionnels en séquence, puis ajustements de propriété additifs;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-7", "url": "/seance/08/#p8-7", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Choisir l'unité de comparaison appropriée au type de bien;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-8", "url": "/seance/08/#p8-8", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Compléter une grille d'ajustement simple et en tirer une conclusion de valeur motivée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-9", "url": "/seance/08/#p8-9", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Définition et appellations", "text": "La méthode de comparaison (Sales Comparison Approach) estime la valeur d'un bien en le comparant à des biens similaires récemment vendus sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter leurs différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une indication de valeur.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "def-8-1", "url": "/seance/08/#def-8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "definition", "title": "Définition 8.1 — méthode de comparaison", "text": "La méthode de comparaison (Sales Comparison Approach) estime la valeur d'un bien en le comparant à des biens similaires récemment vendus sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter leurs différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une indication de valeur.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-10", "url": "/seance/08/#p8-10", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Définition et appellations", "text": "La littérature emploie plusieurs appellations équivalentes◆Parité = comparaison = SCA = DCA : quatre noms, une seule méthode. : méthode de parité, approche par comparaison directe, Sales Comparison Approach (SCA) ou Direct Comparison Approach (DCA). C'est la méthode privilégiée pour les propriétés résidentielles, les terrains vacants et, plus généralement, tout bien disposant d'un marché actif de transactions comparables.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-11", "url": "/seance/08/#p8-11", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "def-8-2", "url": "/seance/08/#def-8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "definition", "title": "Définition 8.2 — principe de substitution appliqué à la comparaison", "text": "Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-12", "url": "/seance/08/#p8-12", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "Ce principe, déjà rencontré à la séance 3, devient ici opérationnel. La logique économique se déroule en quatre temps : le marché fixe les prix par le jeu de l'offre et de la demande; les transactions passées révèlent le comportement effectif des acheteurs (et non leurs intentions déclarées); les ajustements mesurent la valeur marginale que le marché attribue à chaque différence entre le sujet et un comparable; enfin, la réconciliation des indications produit l'opinion de valeur. La méthode ne demande pas à l'évaluateur ce que vaut le bien : elle le demande au marché, et l'évaluateur traduit.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-13", "url": "/seance/08/#p8-13", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "La validité du raisonnement repose toutefois sur des hypothèses qu'il faut savoir énoncer, car chacune, si elle est violée, fragilise la conclusion◆Cinq hypothèses : marché actif, parties rationnelles, substituts disponibles, pas de contraintes inhabituelles, délai raisonnable. : un marché actif générant des transactions récentes; des acheteurs et vendeurs rationnels et informés; des biens substituables effectivement disponibles; l'absence de contraintes inhabituelles; un délai de mise en marché raisonnable. On reconnaît là, presque mot pour mot, les éléments constitutifs de la définition de la valeur marchande — ce n'est pas un hasard : la méthode de comparaison est la traduction la plus directe de cette définition.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-14", "url": "/seance/08/#p8-14", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "Il vaut la peine de s'arrêter un instant sur ce que la méthode suppose du marché, car c'est ce qui fait sa force épistémologique. Un prix de vente n'est pas une opinion : c'est une préférence révélée, le point où un acheteur réel a engagé son propre argent et où un vendeur réel a accepté de se départir de son bien. Chaque transaction condense ainsi des dizaines de jugements individuels — sur le quartier, sur l'état du bâtiment, sur l'avenir des taux — que personne, pas même l'évaluateur le plus expérimenté, ne saurait reconstituer par introspection. La théorie économique parle de prix hédoniques : le prix d'un bien hétérogène se décompose en prix implicites de ses caractéristiques (tant pour un pied carré, tant pour un garage, tant pour la tranquillité d'une rue). L'évaluateur qui ajuste une grille fait, sans le formaliser, de l'économétrie hédonique artisanale : il estime les prix implicites à partir d'un petit échantillon local, là où le statisticien les estimerait par régression sur des milliers d'observations. Garder cette parenté en tête aide à comprendre à la fois la légitimité des ajustements — ils existent réellement dans les prix — et leur fragilité — un petit échantillon les mesure avec bruit.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-16", "url": "/seance/08/#p8-16", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "La même mécanique sert deux usages de tempérament opposé. Dans un mandat d'évaluation, elle produit une opinion de valeur prudente et documentée. Dans la négociation courante, acheteurs et courtiers la pratiquent intuitivement — « la maison d'à côté s'est vendue tant » — mais sans vérification des ventes ni discipline des signes. La différence entre les deux n'est pas l'idée, c'est la rigueur : tout ce chapitre peut se lire comme l'ensemble des garde-fous qui séparent l'impression de marché d'une preuve de marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "remarque-8-15", "url": "/seance/08/#remarque-8-15", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "remarque", "title": "Une méthode, deux tempéraments", "text": "La même mécanique sert deux usages de tempérament opposé. Dans un mandat d'évaluation, elle produit une opinion de valeur prudente et documentée. Dans la négociation courante, acheteurs et courtiers la pratiquent intuitivement — « la maison d'à côté s'est vendue tant » — mais sans vérification des ventes ni discipline des signes. La différence entre les deux n'est pas l'idée, c'est la rigueur : tout ce chapitre peut se lire comme l'ensemble des garde-fous qui séparent l'impression de marché d'une preuve de marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-18", "url": "/seance/08/#p8-18", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Quand la méthode s'applique-t-elle bien?", "text": "Lorsque la méthode de comparaison ne peut s'appliquer efficacement, on se tourne vers la méthode du coût (biens spécialisés sans marché) ou la méthode du revenu (immeubles locatifs, où l'acheteur raisonne en rendement). Le choix de la méthode dominante découle toujours de la façon dont le marché lui-même raisonne pour le type de bien évalué.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "remarque-8-17", "url": "/seance/08/#remarque-8-17", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "remarque", "title": "Quand la comparaison cède le pas", "text": "Lorsque la méthode de comparaison ne peut s'appliquer efficacement, on se tourne vers la méthode du coût (biens spécialisés sans marché) ou la méthode du revenu (immeubles locatifs, où l'acheteur raisonne en rendement). Le choix de la méthode dominante découle toujours de la façon dont le marché lui-même raisonne pour le type de bien évalué.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-19", "url": "/seance/08/#p8-19", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le processus en six étapes", "text": "Chaque étape conditionne la suivante : des comparables mal choisis (étape 1) ou mal vérifiés (étape 2) ne peuvent être rachetés par des ajustements raffinés (étape 4). En pratique professionnelle, la moitié du temps d'un mandat résidentiel se passe aux étapes 1 et 2 — et c'est du temps bien investi.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-20", "url": "/seance/08/#p8-20", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Un comparable idéal est une propriété identique au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. Comme il n'existe à peu près jamais, on recherche en pratique les biens les plus similaires possible, en acceptant que chaque différence résiduelle devra être ajustée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "def-8-3", "url": "/seance/08/#def-8-3", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "definition", "title": "Définition 8.3 — comparable idéal", "text": "Un comparable idéal est une propriété identique au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. Comme il n'existe à peu près jamais, on recherche en pratique les biens les plus similaires possible, en acceptant que chaque différence résiduelle devra être ajustée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-21", "url": "/seance/08/#p8-21", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Six critères guident la sélection :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-23", "url": "/seance/08/#p8-23", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Trois points de données permettent de dégager une tendance et réduisent le risque qu'une transaction atypique isolée dicte la conclusion. Les CUSPAP (édition 2026) n'imposent pas de nombre magique : elles exigent un nombre suffisant pour appuyer la conclusion — c'est un standard de preuve, pas un quota.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "remarque-8-22", "url": "/seance/08/#remarque-8-22", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "remarque", "title": "Pourquoi trois comparables au minimum?", "text": "Trois points de données permettent de dégager une tendance et réduisent le risque qu'une transaction atypique isolée dicte la conclusion. Les CUSPAP (édition 2026) n'imposent pas de nombre magique : elles exigent un nombre suffisant pour appuyer la conclusion — c'est un standard de preuve, pas un quota.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-24", "url": "/seance/08/#p8-24", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Quand les comparables se font rares, on applique une hiérarchie de qualité◆Hiérarchie : même quartier récent quartier similaire même quartier plus ancien secteur élargi inscriptions actives. : d'abord les ventes récentes du même quartier; puis les ventes récentes d'un quartier similaire; puis les ventes un peu plus anciennes du même quartier; puis le secteur élargi comparable; enfin, à titre de données secondaires seulement, les inscriptions actives et offres refusées — qui indiquent un plafond (le marché n'a pas encore accepté ce prix), jamais une valeur.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-25", "url": "/seance/08/#p8-25", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "En pratique, la recherche procède en entonnoir : on part d'une requête large, puis on resserre tant que le bassin de candidats le permet, et l'on relâche un critère à la fois — en le documentant — dès que le bassin s'assèche. L'ordre de relâchement n'est pas arbitraire : on élargit d'abord la période (de 6 à 12, puis 18 mois, en sachant que l'ajustement temporel compensera), ensuite le périmètre (du quartier au secteur comparable), et seulement en dernier recours la similarité physique, car c'est elle qui engendre les ajustements les plus incertains.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-26", "url": "/seance/08/#p8-26", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Sujet : bungalow de 1200 pi dans le Vieux-Gatineau. Requête initiale — bungalows vendus, même district, 6 derniers mois, 1000–1400 pi : 2 résultats. Insuffisant. Élargissement no 1 — période portée à 12 mois : 5 résultats, dont une vente de succession (exclue après vérification) : 4 candidats. Élargissement no 2 (non nécessaire ici, mais préparé) : districts limitrophes comparables. La note au dossier consigne l'entonnoir : « bassin initial insuffisant (2 ventes); période étendue à 12 mois avec ajustement temporel au prorata; une vente exclue pour condition de succession ». Le lecteur du rapport peut ainsi reconstituer — et contester s'il y a lieu — chaque décision de sélection.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-1", "url": "/seance/08/#ex-8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.1 — recherche en entonnoir dans Centris", "text": "Sujet : bungalow de 1200 pi dans le Vieux-Gatineau. Requête initiale — bungalows vendus, même district, 6 derniers mois, 1000–1400 pi : 2 résultats. Insuffisant. Élargissement no 1 — période portée à 12 mois : 5 résultats, dont une vente de succession (exclue après vérification) : 4 candidats. Élargissement no 2 (non nécessaire ici, mais préparé) : districts limitrophes comparables. La note au dossier consigne l'entonnoir : « bassin initial insuffisant (2 ventes); période étendue à 12 mois avec ajustement temporel au prorata; une vente exclue pour condition de succession ». Le lecteur du rapport peut ainsi reconstituer — et contester s'il y a lieu — chaque décision de sélection.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-28", "url": "/seance/08/#p8-28", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les sources de données québécoises", "text": "Les sources principales : Centris (le système MLS de l'APCIQ — inscriptions, ventes, prix et conditions), JLR / Registrex (prix de vente confirmés par acte notarié), le Registre foncier (actes de vente, hypothèques, servitudes; consultation en ligne tarifée) et le rôle d'évaluation municipal (valeur foncière, dimensions, année de construction). En complément : les rapports de la SCHL, les banques de données internes du bureau, le dossier municipal (permis, zonage), les courtiers (conditions de vente) et, si possible, l'inspection physique des comparables.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "quebec-8-27", "url": "/seance/08/#quebec-8-27", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "quebec", "title": "Où trouve-t-on les comparables au Québec?", "text": "Les sources principales : Centris (le système MLS de l'APCIQ — inscriptions, ventes, prix et conditions), JLR / Registrex (prix de vente confirmés par acte notarié), le Registre foncier (actes de vente, hypothèques, servitudes; consultation en ligne tarifée) et le rôle d'évaluation municipal (valeur foncière, dimensions, année de construction). En complément : les rapports de la SCHL, les banques de données internes du bureau, le dossier municipal (permis, zonage), les courtiers (conditions de vente) et, si possible, l'inspection physique des comparables.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-30", "url": "/seance/08/#p8-30", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La vérification : l'étape non négociable", "text": "Avant d'intégrer un comparable à la grille, l'évaluateur doit confirmer cinq choses : (1) le prix réel de la transaction (et non le prix demandé); (2) les conditions de vente — vente libre, lien de dépendance, vente forcée; (3) le financement — conditions de marché normales ou reprise de balance; (4) les inclusions et exclusions — meubles, équipements, crédits au vendeur; (5) la motivation des parties. Une seule vente mal vérifiée contamine l'analyse entière.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "attention-8-29", "url": "/seance/08/#attention-8-29", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "attention", "title": "Vérifier avant d'utiliser", "text": "Avant d'intégrer un comparable à la grille, l'évaluateur doit confirmer cinq choses : (1) le prix réel de la transaction (et non le prix demandé); (2) les conditions de vente — vente libre, lien de dépendance, vente forcée; (3) le financement — conditions de marché normales ou reprise de balance; (4) les inclusions et exclusions — meubles, équipements, crédits au vendeur; (5) la motivation des parties. Une seule vente mal vérifiée contamine l'analyse entière.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-31", "url": "/seance/08/#p8-31", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La vérification : l'étape non négociable", "text": "Certaines transactions doivent être exclues d'office ou lourdement ajustées◆Vente avec lien de dépendance Transaction entre parties liées (famille, associés) : prix généralement hors marché. : ventes entre parties liées, ventes sous contrainte (faillite, saisie, succession pressée), ventes à financement non conventionnel (balance de prix significative), ventes avec inclusions inhabituelles. Au Québec, la promesse d'achat — le formulaire de courtage — précise les inclusions et exclusions : c'est une pièce à vérifier systématiquement.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-33", "url": "/seance/08/#p8-33", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La vérification : l'étape non négociable", "text": "Comment vérifie-t-on concrètement une vente? On croise Centris (prix de vente déclaré, délai de mise en marché, remarques de l'inscription), l'acte publié au Registre foncier (prix officiel, identité des parties — un même nom de famille de part et d'autre met la puce à l'oreille) et, au besoin, un appel au courtier inscripteur : « La vente s'est-elle conclue avec des inclusions particulières? Y avait-il un contexte de succession? » Les courtiers collaborent volontiers : ils auront besoin de l'évaluateur au dossier suivant.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "terrain-8-32", "url": "/seance/08/#terrain-8-32", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Comment vérifie-t-on concrètement une vente? On croise Centris (prix de vente déclaré, délai de mise en marché, remarques de l'inscription), l'acte publié au Registre foncier (prix officiel, identité des parties — un même nom de famille de part et d'autre met la puce à l'oreille) et, au besoin, un appel au courtier inscripteur : « La vente s'est-elle conclue avec des inclusions particulières? Y avait-il un contexte de succession? » Les courtiers collaborent volontiers : ils auront besoin de l'évaluateur au dossier suivant.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-34", "url": "/seance/08/#p8-34", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les huit critères de comparaison", "text": "Toute différence entre le sujet et un comparable se range dans l'une de huit familles, que la doctrine ordonne en deux groupes : les ajustements transactionnels (critères 1 à 5), qui corrigent la transaction elle-même et s'appliquent en séquence, et les ajustements de propriété (critères 6 à 8), qui corrigent les caractéristiques du bien et sont additifs.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-35", "url": "/seance/08/#p8-35", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 1 : les droits de propriété transférés", "text": "Le prix d'un comparable dépend de la nature des droits transférés : comparer une pleine propriété à un droit démembré, c'est comparer deux marchandises différentes.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-37", "url": "/seance/08/#p8-37", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 1 : les droits de propriété transférés", "text": "Au Québec, le droit de propriété est régi par le Code civil (art. 947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs : l'usus (le droit d'user du bien — l'occuper, s'en servir), le fructus (le droit d'en percevoir les fruits — loyers, revenus) et l'abusus (le droit d'en disposer — vendre, hypothéquer, démolir). Tout démembrement — usufruit, emphytéose, servitude — retire un ou plusieurs attributs et réduit la valeur du droit évalué.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "quebec-8-36", "url": "/seance/08/#quebec-8-36", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "quebec", "title": "Usus, fructus, abusus", "text": "Au Québec, le droit de propriété est régi par le Code civil (art. 947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs : l'usus (le droit d'user du bien — l'occuper, s'en servir), le fructus (le droit d'en percevoir les fruits — loyers, revenus) et l'abusus (le droit d'en disposer — vendre, hypothéquer, démolir). Tout démembrement — usufruit, emphytéose, servitude — retire un ou plusieurs attributs et réduit la valeur du droit évalué.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-38", "url": "/seance/08/#p8-38", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 1 : les droits de propriété transférés", "text": "En pratique : la pleine propriété commande la valeur maximale; une propriété sur terrain loué (bail emphytéotique) vaut moins; une copropriété divise se compare à des fractions équivalentes (en tenant compte des charges communes); une propriété grevée d'une servitude se déprécie selon l'impact de celle-ci.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-39", "url": "/seance/08/#p8-39", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 1 : les droits de propriété transférés", "text": "Parmi les candidats retenus pour évaluer une maison en pleine propriété, une vente à 365 000 $ détonne : la vérification au Registre foncier révèle une emphytéose — le terrain appartient à un tiers, et il reste 22 ans au bail. L'acheteur n'a acquis ni l'abusus complet ni la perpétuité : il a payé un droit différent, structurellement moins cher qu'une pleine propriété équivalente (souvent de 15 à 25 % selon la durée résiduelle et la rente). Deux traitements sont défendables : exclure la vente — le plus prudent, car chiffrer l'écart exige une analyse actuarielle du bail — ou, si les données du bail le permettent, la convertir en équivalent pleine propriété avec démonstration à l'appui. Ce qu'on ne peut pas faire : la glisser telle quelle dans la grille. C'est exactement le genre de piège que le critère 1 est chargé d'attraper, et la raison pour laquelle il s'applique en premier.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-2", "url": "/seance/08/#ex-8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.2 — le comparable emphytéotique", "text": "Parmi les candidats retenus pour évaluer une maison en pleine propriété, une vente à 365 000 $ détonne : la vérification au Registre foncier révèle une emphytéose — le terrain appartient à un tiers, et il reste 22 ans au bail. L'acheteur n'a acquis ni l'abusus complet ni la perpétuité : il a payé un droit différent, structurellement moins cher qu'une pleine propriété équivalente (souvent de 15 à 25 % selon la durée résiduelle et la rente). Deux traitements sont défendables : exclure la vente — le plus prudent, car chiffrer l'écart exige une analyse actuarielle du bail — ou, si les données du bail le permettent, la convertir en équivalent pleine propriété avec démonstration à l'appui. Ce qu'on ne peut pas faire : la glisser telle quelle dans la grille. C'est exactement le genre de piège que le critère 1 est chargé d'attraper, et la raison pour laquelle il s'applique en premier.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-40", "url": "/seance/08/#p8-40", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 2 : les conditions de financement", "text": "Un financement non conventionnel peut gonfler le prix payé : l'acheteur « achète » à la fois l'immeuble et un avantage financier.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-41", "url": "/seance/08/#p8-41", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 2 : les conditions de financement", "text": "Un comparable s'est vendu 425 000 $ avec une reprise de balance de 100 000 $ consentie par le vendeur à 2 %, alors que le taux du marché est de 5 %. L'acheteur économise environ 3 points d'intérêt sur 100 000 $ pendant la durée de la balance — un avantage dont la valeur actualisée avoisine 10 000 $. Ce montant a vraisemblablement été payé en sus de la valeur de l'immeuble. Ajustement : , ramenant le comparable à un prix « comptant équivalent » de 415 000 $. C'est toujours l'objectif de ce critère : retrouver le prix qu'aurait commandé la transaction en financement de marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-3", "url": "/seance/08/#ex-8-3", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.3 — reprise de balance à taux avantageux", "text": "Un comparable s'est vendu 425 000 $ avec une reprise de balance de 100 000 $ consentie par le vendeur à 2 %, alors que le taux du marché est de 5 %. L'acheteur économise environ 3 points d'intérêt sur 100 000 $ pendant la durée de la balance — un avantage dont la valeur actualisée avoisine 10 000 $. Ce montant a vraisemblablement été payé en sus de la valeur de l'immeuble. Ajustement : , ramenant le comparable à un prix « comptant équivalent » de 415 000 $. C'est toujours l'objectif de ce critère : retrouver le prix qu'aurait commandé la transaction en financement de marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-42", "url": "/seance/08/#p8-42", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 2 : les conditions de financement", "text": "Les situations à dépister : reprise de balance à taux avantageux, financement partiel par le vendeur, crédit au vendeur pour réparations, taux sous le marché assumé par l'acheteur.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-43", "url": "/seance/08/#p8-43", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 3 : les conditions de vente", "text": "Ce critère filtre les transactions dont les circonstances ont écarté le prix du marché◆La transaction libre est l'étalon : c'est elle qui incarne la définition de la valeur marchande. :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-44", "url": "/seance/08/#p8-44", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 4 : les dépenses à engager immédiatement après l'achat", "text": "Lorsque l'acheteur d'un comparable savait, au moment de la vente, qu'il devrait engager des dépenses immédiates — toiture en fin de vie, décontamination, démolition d'une dépendance —, le prix négocié en tient compte. Pour retrouver l'équivalent d'un bien sans ces travaux, on ajoute le coût connu au prix de vente.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-45", "url": "/seance/08/#p8-45", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 4 : les dépenses à engager immédiatement après l'achat", "text": "Un comparable s'est vendu 410 000 $; les deux parties savaient que la toiture devait être remplacée (coût estimé : 15 000 $), et l'inspection préachat l'avait documenté. Prix équivalent « toiture en bon état » : . Sans cette correction, le comparable paraîtrait artificiellement bon marché et tirerait la valeur du sujet vers le bas.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-4", "url": "/seance/08/#ex-8-4", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.4 — la toiture escomptée", "text": "Un comparable s'est vendu 410 000 $; les deux parties savaient que la toiture devait être remplacée (coût estimé : 15 000 $), et l'inspection préachat l'avait documenté. Prix équivalent « toiture en bon état » : . Sans cette correction, le comparable paraîtrait artificiellement bon marché et tirerait la valeur du sujet vers le bas.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-46", "url": "/seance/08/#p8-46", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "L'ajustement temporel corrige le prix d'un comparable pour refléter l'évolution du marché entre sa date de vente et la date d'évaluation. C'est un ajustement transactionnel, appliqué avant les ajustements de propriété.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "def-8-4", "url": "/seance/08/#def-8-4", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "definition", "title": "Définition 8.4 — ajustement temporel", "text": "L'ajustement temporel corrige le prix d'un comparable pour refléter l'évolution du marché entre sa date de vente et la date d'évaluation. C'est un ajustement transactionnel, appliqué avant les ajustements de propriété.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-47", "url": "/seance/08/#p8-47", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "Pour un taux d'évolution annuel du marché et un délai de mois entre la vente du comparable et la date d'évaluation :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-48", "url": "/seance/08/#p8-48", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "où est le prix de vente (après les critères 1 à 4).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "form-8-1", "url": "/seance/08/#form-8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "formule", "title": "Formule 8.1 — ajustement temporel au prorata", "text": "Pour un taux d'évolution annuel du marché et un délai de mois entre la vente du comparable et la date d'évaluation : où est le prix de vente (après les critères 1 à 4).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-49", "url": "/seance/08/#p8-49", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "Un comparable s'est vendu 400 000 $ il y a 12 mois; le marché du secteur progresse de 5 % par année. Ajustement : ; prix ajusté : 420 000 $. Pour une vente d'il y a 6 mois : .", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-5", "url": "/seance/08/#ex-8-5", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.5 — marché gatinois en hausse de 5 % par année", "text": "Un comparable s'est vendu 400 000 $ il y a 12 mois; le marché du secteur progresse de 5 % par année. Ajustement : ; prix ajusté : 420 000 $. Pour une vente d'il y a 6 mois : .", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-50", "url": "/seance/08/#p8-50", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "Le taux ne s'invente pas : il s'extrait du marché local par l'analyse des reventes (le même bien vendu deux fois), la tendance des prix médians, les indices de prix (Teranet, APCIQ) ou une régression temporelle. Jamais une moyenne provinciale : le marché d'Aylmer n'évolue pas comme celui de Baie-Comeau.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-51", "url": "/seance/08/#p8-51", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "Trois propriétés du secteur, vendues deux fois sans rénovation majeure entre les deux ventes : la première, 365 000 $ puis 402 000 $ sur 24 mois (soit en deux ans, par année); la deuxième, 410 000 $ puis 429 000 $ sur 11 mois (, annualisé); la troisième, 298 000 $ puis 312 000 $ sur 12 mois (). La convergence des trois indications autour de 5 % par année autorise ce taux pour l'ajustement temporel — et la note au dossier cite les trois reventes. Si l'une des trois avait montré , il aurait fallu la vérifier (rénovations entre les ventes? première vente hors marché?) plutôt que de la moyenner aveuglément : la technique des reventes n'est fiable que si le bien est resté le même entre les deux transactions.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-6", "url": "/seance/08/#ex-8-6", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.6 — extraire le taux par reventes appariées", "text": "Trois propriétés du secteur, vendues deux fois sans rénovation majeure entre les deux ventes : la première, 365 000 $ puis 402 000 $ sur 24 mois (soit en deux ans, par année); la deuxième, 410 000 $ puis 429 000 $ sur 11 mois (, annualisé); la troisième, 298 000 $ puis 312 000 $ sur 12 mois (). La convergence des trois indications autour de 5 % par année autorise ce taux pour l'ajustement temporel — et la note au dossier cite les trois reventes. Si l'une des trois avait montré , il aurait fallu la vérifier (rénovations entre les ventes? première vente hors marché?) plutôt que de la moyenner aveuglément : la technique des reventes n'est fiable que si le bien est resté le même entre les deux transactions.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-53", "url": "/seance/08/#p8-53", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "En marché volatil, l'ajustement temporel est souvent le plus important de toute la grille : le négliger fausse tous les calculs en aval. En marché stable, il peut être faible, voire nul — mais il doit tout de même être analysé et documenté. « Aucun ajustement requis » est une conclusion d'analyse, pas une omission.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "attention-8-52", "url": "/seance/08/#attention-8-52", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "attention", "title": "Le piège du marché volatil", "text": "En marché volatil, l'ajustement temporel est souvent le plus important de toute la grille : le négliger fausse tous les calculs en aval. En marché stable, il peut être faible, voire nul — mais il doit tout de même être analysé et documenté. « Aucun ajustement requis » est une conclusion d'analyse, pas une omission.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-54", "url": "/seance/08/#p8-54", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 6 : la localisation", "text": "La localisation est souvent le facteur le plus déterminant de la valeur immobilière — d'où l'adage du courtage, location, location, location. L'ajustement compare l'emplacement du comparable à celui du sujet : quartier et voisinage (réputation, homogénéité, tendance), proximité des services (écoles, commerces, transports en commun), accès routier, environnement (vue, calme, espaces verts, bord de l'eau), nuisances (bruit d'autoroute ou d'aéroport, industrie, lignes à haute tension), et même le secteur fiscal, puisque les taux de taxation varient d'une municipalité à l'autre.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-55", "url": "/seance/08/#p8-55", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 6 : la localisation", "text": "L'analyse gagne à distinguer deux échelles. La macro-localisation◆Macro : le quartier. Micro : la rue, le côté de la rue, le voisin. compare des quartiers entiers — Aylmer contre Hull, le Plateau contre Buckingham — et se chiffre volontiers en pourcentage, car l'écart affecte l'ensemble du panier de caractéristiques. La micro-localisation compare des positions à l'intérieur d'un même quartier : rue passante ou cul-de-sac, terrain adossé à un parc ou à un stationnement commercial, voisinage immédiat soigné ou négligé; elle se chiffre plutôt en dollars, par paires de ventes de la même rue. Les deux échelles peuvent jouer en sens contraire — un excellent emplacement dans un quartier moyen, ou l'inverse — et une grille rigoureuse les évalue séparément avant de les combiner. C'est aussi la micro-localisation qui échappe le plus aux données publiques : elle se constate à pied, lors de l'inspection, carnet en main.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-57", "url": "/seance/08/#p8-57", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 6 : la localisation", "text": "À titre d'illustration : le prix médian d'une unifamiliale s'établissait à environ 477 000 $ dans la RMR de Gatineau contre 519 000 $ pour l'ensemble du Québec (APCIQ, juin 2026) — et, à l'intérieur même de Gatineau, les écarts entre le Plateau, le Vieux-Hull et Buckingham dépassent souvent 20 %. La localisation explique une large part de ces différences, ce qui justifie qu'on lui consacre un critère d'ajustement à part entière.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "quebec-8-56", "url": "/seance/08/#quebec-8-56", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "quebec", "title": "L'écart de localisation en chiffres", "text": "À titre d'illustration : le prix médian d'une unifamiliale s'établissait à environ 477 000 $ dans la RMR de Gatineau contre 519 000 $ pour l'ensemble du Québec (APCIQ, juin 2026) — et, à l'intérieur même de Gatineau, les écarts entre le Plateau, le Vieux-Hull et Buckingham dépassent souvent 20 %. La localisation explique une large part de ces différences, ce qui justifie qu'on lui consacre un critère d'ajustement à part entière.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-58", "url": "/seance/08/#p8-58", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 7 : les caractéristiques physiques", "text": "C'est la famille la plus fournie : elle couvre le terrain (superficie, forme — rectangulaire optimale —, topographie, façade, orientation, services) et le bâtiment (type, superficie habitable, âge effectif, état et qualité, chambres, salles de bain, sous-sol, garage, extras).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-59", "url": "/seance/08/#p8-59", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 7 : les caractéristiques physiques", "text": "Sujet : terrain de 5500 pi. Comparable : 7000 pi, soit 1500 pi de plus. Valeur marginale du pied carré de terrain dans le secteur : 10 $/pi. Le comparable est supérieur au sujet sur ce point : on réduit son prix de pour le ramener au niveau du sujet. Remarquez le mot marginal : le pied carré excédentaire d'un grand terrain ne vaut pas le prix moyen du pied carré — principe des rendements décroissants.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-7", "url": "/seance/08/#ex-8-7", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.7 — ajustement de terrain", "text": "Sujet : terrain de 5500 pi. Comparable : 7000 pi, soit 1500 pi de plus. Valeur marginale du pied carré de terrain dans le secteur : 10 $/pi. Le comparable est supérieur au sujet sur ce point : on réduit son prix de pour le ramener au niveau du sujet. Remarquez le mot marginal : le pied carré excédentaire d'un grand terrain ne vaut pas le prix moyen du pied carré — principe des rendements décroissants.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-60", "url": "/seance/08/#p8-60", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 8 : les composantes non immobilières", "text": "L'évaluation porte sur le droit immobilier seulement. Si la vente d'un comparable incluait des biens meubles — électroménagers, mobilier, équipement de piscine, luminaires haut de gamme —, leur valeur doit être retranchée du prix avant toute comparaison.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-61", "url": "/seance/08/#p8-61", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 8 : les composantes non immobilières", "text": "Comparable vendu 440 000 $ incluant des électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8000 $) et un mobilier de terrasse (2000 $). Prix immobilier : . Une inclusion importante non retranchée surestime le comparable — et, par ricochet, la valeur du sujet.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-8", "url": "/seance/08/#ex-8-8", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.8 — inclusions à retrancher", "text": "Comparable vendu 440 000 $ incluant des électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8000 $) et un mobilier de terrasse (2000 $). Prix immobilier : . Une inclusion importante non retranchée surestime le comparable — et, par ricochet, la valeur du sujet.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-62", "url": "/seance/08/#p8-62", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "L'ordre d'application des ajustements", "text": "Pourquoi cet ordre? Parce que les ajustements transactionnels redéfinissent la base sur laquelle les suivants se calculent. Tant que le prix n'a pas été ramené à une transaction libre, en financement de marché, à la date d'évaluation, il ne représente pas un « prix de marché » comparable : ajuster la superficie d'un prix encore gonflé par un financement avantageux, c'est mesurer avec une règle faussée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-63", "url": "/seance/08/#p8-63", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "L'ordre d'application des ajustements", "text": "Comparable vendu 400 000 $ il y a un an, marché à /an, et avantage de financement de 3 % du prix. Bon ordre : on retire d'abord le financement (), puis on applique le temps (). Mauvais ordre : , puis … identique ici parce que les deux sont multiplicatifs, mais si le financement est un montant fixe (12 000 $), le bon ordre donne et le mauvais : 600 $ d'écart par simple inversion. Multiplié par cinq comparables et des ajustements plus lourds, le désordre devient une source d'erreur systématique.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-9", "url": "/seance/08/#ex-8-9", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.9 — l'ordre change le résultat", "text": "Comparable vendu 400 000 $ il y a un an, marché à /an, et avantage de financement de 3 % du prix. Bon ordre : on retire d'abord le financement (), puis on applique le temps (). Mauvais ordre : , puis … identique ici parce que les deux sont multiplicatifs, mais si le financement est un montant fixe (12 000 $), le bon ordre donne et le mauvais : 600 $ d'écart par simple inversion. Multiplié par cinq comparables et des ajustements plus lourds, le désordre devient une source d'erreur systématique.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-64", "url": "/seance/08/#p8-64", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "L'ordre d'application des ajustements", "text": "Les ajustements de propriété, eux, sont additifs : on les somme, et leur ordre interne n'affecte pas le résultat. C'est pourquoi la grille les présente en bloc, après le « prix ajusté transactionnel ».", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-66", "url": "/seance/08/#p8-66", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "L'ordre d'application des ajustements", "text": "Dans les bureaux, la grille vit dans un chiffrier dont la structure épouse exactement cet ordre : un bloc de lignes transactionnelles qui aboutit à une ligne en gras « prix ajusté aux conditions du marché », puis un bloc de lignes de propriété, puis la valeur indiquée, le net et le brut calculés automatiquement. Cette architecture n'est pas un choix cosmétique : elle rend l'ordre matériellement impossible à violer, car chaque bloc se calcule sur la ligne totalisatrice du précédent. Construisez votre gabarit du TP de la même façon — vous éliminerez d'un coup toute une famille d'erreurs, et le correcteur reconnaîtra immédiatement une grille professionnelle.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "terrain-8-65", "url": "/seance/08/#terrain-8-65", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans les bureaux, la grille vit dans un chiffrier dont la structure épouse exactement cet ordre : un bloc de lignes transactionnelles qui aboutit à une ligne en gras « prix ajusté aux conditions du marché », puis un bloc de lignes de propriété, puis la valeur indiquée, le net et le brut calculés automatiquement. Cette architecture n'est pas un choix cosmétique : elle rend l'ordre matériellement impossible à violer, car chaque bloc se calcule sur la ligne totalisatrice du précédent. Construisez votre gabarit du TP de la même façon — vous éliminerez d'un coup toute une famille d'erreurs, et le correcteur reconnaîtra immédiatement une grille professionnelle.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-67", "url": "/seance/08/#p8-67", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "Comparer exige une unité commune. Le choix n'appartient pas à l'évaluateur mais au marché : on retient l'unité dans laquelle les acheteurs du type de bien concerné raisonnent effectivement.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-68", "url": "/seance/08/#p8-68", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "Pour le résidentiel québécois, le prix total et le prix au pied carré habitable dominent. Calculer la même unité pour tous les comparables a une vertu supplémentaire : elle fait ressortir immédiatement les valeurs aberrantes. Si quatre comparables s'établissent entre 330 et 355 $/pi et qu'un cinquième affiche 260 $/pi, c'est lui qu'il faut réexaminer avant de bâtir la grille.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-69", "url": "/seance/08/#p8-69", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "Cinq ventes candidates de bungalows du même secteur : 408 000 $ pour 1180 pi (346 $/pi); 435 000 $ pour 1250 (348 $/pi); 422 000 $ pour 1210 (349 $/pi); 451 000 $ pour 1330 (339 $/pi); et 372 000 $ pour 1400 pi — soit 266 $/pi, à 23 % sous la bande des quatre autres. Avant de rejeter cette cinquième vente, on l'explique : la vérification révèle ici une vente intrafamiliale publiée sans mention sur Centris. Le prix unitaire n'a pas mesuré la valeur : il a servi de détecteur d'anomalies, ce qui est son second métier. Une donnée aberrante expliquée vaut mieux qu'une donnée aberrante supprimée en silence — le dossier doit garder la trace des deux gestes.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-10", "url": "/seance/08/#ex-8-10", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.10 — le tamis du prix unitaire", "text": "Cinq ventes candidates de bungalows du même secteur : 408 000 $ pour 1180 pi (346 $/pi); 435 000 $ pour 1250 (348 $/pi); 422 000 $ pour 1210 (349 $/pi); 451 000 $ pour 1330 (339 $/pi); et 372 000 $ pour 1400 pi — soit 266 $/pi, à 23 % sous la bande des quatre autres. Avant de rejeter cette cinquième vente, on l'explique : la vérification révèle ici une vente intrafamiliale publiée sans mention sur Centris. Le prix unitaire n'a pas mesuré la valeur : il a servi de détecteur d'anomalies, ce qui est son second métier. Une donnée aberrante expliquée vaut mieux qu'une donnée aberrante supprimée en silence — le dossier doit garder la trace des deux gestes.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-70", "url": "/seance/08/#p8-70", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étude de cas : bungalow du secteur Hull", "text": "Déroulons maintenant la méthode de bout en bout sur un cas réaliste. Cette étude de cas sera reprise et raffinée à la séance 9; assurez-vous d'en maîtriser chaque calcul. Le cas est volontairement « propre » — ventes libres, financement conventionnel, aucune inclusion — pour isoler la mécanique des ajustements de propriété et de temps; le TP, lui, réintroduira les frottements du réel. Notez au passage la posture de travail : avant tout calcul, l'évaluateur formule des attentes qualitatives (quel comparable devrait remonter, lequel devrait redescendre), puis laisse la grille les confirmer ou les démentir. C'est le rangement par encadrement, que la séance 9 formalisera.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-71", "url": "/seance/08/#p8-71", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le mandat et le sujet", "text": "Mandat : estimer la valeur marchande, aux fins de financement hypothécaire (rapport abrégé), de la propriété du 456, rue des Érables, Gatineau (secteur Hull). Date d'évaluation : 15 septembre 2026. Sujet : bungalow détaché construit en 2008; 1200 pi habitables hors sol; terrain de 6000 pi; 3 chambres; 1 salle de bain complète et 1 salle d'eau; sous-sol partiellement fini (400 pi); garage simple attaché; bon état; chauffage bi-énergie. Contexte de marché : hausse d'environ 5 % par année dans le secteur (APCIQ). Quatre ventes comparables ont été retenues dans Hull, conclues entre mars et août 2026, toutes vérifiées : transactions libres, financement conventionnel, aucune inclusion significative.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-11", "url": "/seance/08/#ex-8-11", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.11 — présentation du mandat", "text": "Mandat : estimer la valeur marchande, aux fins de financement hypothécaire (rapport abrégé), de la propriété du 456, rue des Érables, Gatineau (secteur Hull). Date d'évaluation : 15 septembre 2026. Sujet : bungalow détaché construit en 2008; 1200 pi habitables hors sol; terrain de 6000 pi; 3 chambres; 1 salle de bain complète et 1 salle d'eau; sous-sol partiellement fini (400 pi); garage simple attaché; bon état; chauffage bi-énergie. Contexte de marché : hausse d'environ 5 % par année dans le secteur (APCIQ). Quatre ventes comparables ont été retenues dans Hull, conclues entre mars et août 2026, toutes vérifiées : transactions libres, financement conventionnel, aucune inclusion significative.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-72", "url": "/seance/08/#p8-72", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les comparables", "text": "Un survol qualitatif avant tout calcul — excellente habitude : C1 et C4 sont presque jumeaux du sujet; C2 lui est globalement inférieur (pas de garage, sous-sol non fini, une seule salle de bain, localisation moindre) et devrait « remonter » après ajustements; C3 lui est globalement supérieur (plus grand, quatre chambres, double garage, très bon état) et devrait « redescendre ». Si la grille ne confirme pas ces intuitions, une erreur de signe s'y cache probablement.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-73", "url": "/seance/08/#p8-73", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 1 : les ajustements transactionnels", "text": "Les ventes étant toutes libres, à financement conventionnel, en pleine propriété et sans dépense immédiate connue, les critères 1 à 4 ne requièrent aucun ajustement. Reste le temps : le marché progresse de 5 % par année, et l'on applique le prorata mensuel jusqu'au 15 septembre 2026.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-74", "url": "/seance/08/#p8-74", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 1 : les ajustements transactionnels", "text": "Vérifions un calcul en détail — celui de C4, le plus ancien : vendu en mars 2026, soit 6 mois avant la date d'évaluation, à 425 000 $ :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-75", "url": "/seance/08/#p8-75", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 1 : les ajustements transactionnels", "text": "De même pour C1 : ; pour C2 : ; pour C3 : . Les montants sont arrondis à la centaine — la précision au dollar près serait illusoire.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-76", "url": "/seance/08/#p8-76", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 2 : les ajustements de propriété", "text": "Chaque ajustement s'appuie sur une valeur unitaire extraite du marché local : 100 $/pi pour la superficie habitable marginale, 10 $/pi pour le terrain excédentaire, 20 000 $ pour la présence d'un garage simple (18 000 $ pour l'écart simple/double, coût déprécié), et des montants d'analyse par paires pour les chambres, salles de bain et l'état. Le critère « âge / état » combine l'année de construction et l'état constaté à l'inspection — c'est l'âge effectif qui compte, non le millésime.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-77", "url": "/seance/08/#p8-77", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 2 : les ajustements de propriété", "text": "Suivons le raisonnement de quelques lignes clés. Superficie : C1 a 50 pi de plus que le sujet (, signe négatif car C1 est supérieur); C2 a 50 pi de moins (); C3, 150 pi de plus (). Terrain : C1 a 200 pi de plus (); C2, 500 de moins (); C3, 1000 de plus (). Garage : C2 n'en a pas (); C3 a un double (). Âge / état : C4, de même année que le sujet mais en état moyen, exige environ 10 000 $ de mise à niveau (); C1, bien que d'un an plus vieux, présente des mises à jour récentes qui abaissent son âge effectif sous celui du sujet (); C2, malgré son millésime 2010, offre des finitions d'origine de qualité économique () — deux illustrations du primat de l'âge effectif constaté à l'inspection sur l'année de construction. Chambres : seule C3 diffère (4 contre 3 : ).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-78", "url": "/seance/08/#p8-78", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 3 : l'ampleur des ajustements et la fiabilité", "text": "Pour un comparable dont le prix de vente est et les ajustements (incluant l'ajustement temporel) :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-79", "url": "/seance/08/#p8-79", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 3 : l'ampleur des ajustements et la fiabilité", "text": "Repères de pratique usuels (The Appraisal of Real Estate) : net , brut .", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "form-8-2", "url": "/seance/08/#form-8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "formule", "title": "Formule 8.2 — ajustements net et brut", "text": "Pour un comparable dont le prix de vente est et les ajustements (incluant l'ajustement temporel) : Repères de pratique usuels (The Appraisal of Real Estate) : net , brut .", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-80", "url": "/seance/08/#p8-80", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 3 : l'ampleur des ajustements et la fiabilité", "text": "Pour C1, par exemple : net , soit de 435 000 $; brut , soit . Les comparables 2 et 3 dépassent le seuil net de 15 % : ils ne sont pas disqualifiés — ce sont des repères de fiabilité, non des règles codifiées — mais leur poids dans la réconciliation devra être réduit d'autant.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-81", "url": "/seance/08/#p8-81", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 4 : la réconciliation et la conclusion", "text": "Les indications s'étendent de 369 900 $ (C3) à 481 900 $ (C2); la moyenne arithmétique serait de 431 250 $ — mais la réconciliation n'est pas une moyenne◆Réconcilier = pondérer par la fiabilité. Jamais une moyenne arithmétique. : c'est une pondération par la fiabilité. C1 (peu d'ajustements, très similaire) et C4 (jumeau du sujet, ajustements modestes) sont les indications les plus solides; C2 et C3, aux ajustements nets supérieurs à 15 %, servent de balises encadrant la fourchette sans dicter la conclusion.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-82", "url": "/seance/08/#p8-82", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 4 : la réconciliation et la conclusion", "text": "En accordant le plus de poids aux comparables 1 (424 600 $) et 4 (448 600 $), la valeur marchande estimée du 456, rue des Érables au 15 septembre 2026 est de 435 000 $ (arrondie au 5000 $ près). La conclusion est cohérente avec le marché : le prix médian de la RMR de Gatineau avoisine 477 000 $ (APCIQ, juin 2026) pour l'ensemble des unifamiliales, et le sujet est un bungalow modeste.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-12", "url": "/seance/08/#ex-8-12", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.12 — conclusion de valeur", "text": "En accordant le plus de poids aux comparables 1 (424 600 $) et 4 (448 600 $), la valeur marchande estimée du 456, rue des Érables au 15 septembre 2026 est de 435 000 $ (arrondie au 5000 $ près). La conclusion est cohérente avec le marché : le prix médian de la RMR de Gatineau avoisine 477 000 $ (APCIQ, juin 2026) pour l'ensemble des unifamiliales, et le sujet est un bungalow modeste.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-84", "url": "/seance/08/#p8-84", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 4 : la réconciliation et la conclusion", "text": "Dans un rapport réel, chaque nombre de cette grille serait accompagné de sa source : « ajustement de superficie fondé sur une analyse par paires de six ventes du secteur (annexe C) », « taux d'évolution du marché extrait des statistiques Centris du district Hull, T2–T3 2026 ». Le correcteur — et plus tard le réviseur de l'OEAQ — ne juge pas seulement le résultat : il juge la piste de vérification (audit trail) qui y mène.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "terrain-8-83", "url": "/seance/08/#terrain-8-83", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans un rapport réel, chaque nombre de cette grille serait accompagné de sa source : « ajustement de superficie fondé sur une analyse par paires de six ventes du secteur (annexe C) », « taux d'évolution du marché extrait des statistiques Centris du district Hull, T2–T3 2026 ». Le correcteur — et plus tard le réviseur de l'OEAQ — ne juge pas seulement le résultat : il juge la piste de vérification (audit trail) qui y mène.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-85", "url": "/seance/08/#p8-85", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 5 : la contre-vérification par sensibilité", "text": "Une conclusion solide doit survivre à la question : « et si mes ajustements unitaires étaient un peu faux? ». Testons-le. Si la valeur marginale de la superficie passe de 100 à 110 $/pi, les indications de C1 et C3 baissent respectivement de 500 $ et 1500 $, celle de C2 monte de 500 $ : l'effet sur la conclusion, portée par C1 et C4, est inférieur à 1000 $. Si la contribution du garage passe de 20 000 $ à 25 000 $, seuls C2 () et C3 ( pour l'écart simple-double) bougent — or ce sont précisément les comparables à faible poids. La conclusion de 435 000 $ se déplace, dans tous ces scénarios, à l'intérieur de la bande d'arrondi de : elle est robuste◆Sensibilité : faire varier les ajustements unitaires de et vérifier que la conclusion tient.. Si au contraire un déplacement de 10 % d'un seul ajustement unitaire faisait basculer la conclusion de 10 000 $ ou plus, ce serait le signal que la grille repose trop sur cet ajustement — et qu'il faut soit le documenter davantage, soit revoir le poids des comparables qui en dépendent. Cette contre-vérification coûte cinq minutes et transforme une opinion en opinion testée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-86", "url": "/seance/08/#p8-86", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le code de conduite de la grille d'ajustement", "text": "Les bonnes pratiques de la grille tiennent en trois disciplines, chacune répondant à une tentation identifiable. La discipline des données d'abord : jamais moins de trois comparables, chaque vente vérifiée — prix confirmé, conditions, financement, inclusions —, les ventes les plus récentes et les plus proches d'abord. La tentation qu'elle combat est la paresse de recherche : la grille bâtie sur les trois premières ventes venues, dont une non vérifiée, a l'apparence de la méthode sans en avoir la substance. La discipline du raisonnement ensuite : chaque ajustement appuyé par des données de marché, sa source et sa technique d'extraction consignées, l'ordre séquentiel respecté. Elle combat la tentation du chiffre commode — l'ajustement « d'expérience » qu'on ne saurait défendre devant un réviseur. La discipline du terrain enfin : visiter le sujet, et les comparables au moins de l'extérieur; l'état réel, la micro-localisation et le voisinage ne se lisent dans aucune base de données.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-87", "url": "/seance/08/#p8-87", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le code de conduite de la grille d'ajustement", "text": "Les fautes symétriques se déduisent d'elles-mêmes, mais trois méritent d'être nommées parce qu'elles sont les plus fréquentes dans les copies comme dans les dossiers disciplinaires : la moyenne arithmétique déguisée en réconciliation, qui abdique le jugement professionnel au profit d'un calcul; l'oubli de l'ajustement temporel en marché volatil, qui importe dans la conclusion des prix d'un marché disparu; et la tolérance silencieuse aux dépassements de seuils — conserver un comparable à 20 % net n'est pas une faute, le conserver sans le dire ni réduire son poids en est une.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-88", "url": "/seance/08/#p8-88", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les limites intrinsèques", "text": "Aucune méthode n'est parfaite, et l'examen attend de vous une vision critique. Six limites structurent la discussion : (1) la dépendance aux données — sans marché actif, pas de comparables; (2) les biens uniques — propriétés spécialisées, historiques ou atypiques échappent à la comparaison; (3) la subjectivité des ajustements — deux évaluateurs compétents peuvent différer; (4) les marchés en transition — les données passées reflètent mal un marché qui bascule; (5) les conditions atypiques difficiles à filtrer exhaustivement; (6) les données incomplètes — au Québec, certaines informations (conditions fines de la transaction) ne sont pas publiques.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-90", "url": "/seance/08/#p8-90", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les limites intrinsèques", "text": "C'est précisément pour ces raisons que les normes recommandent d'employer plus d'une méthode lorsque c'est possible et de réconcilier les résultats : la convergence de la comparaison, du coût et du revenu vers une même zone de valeur est le meilleur indice de robustesse d'une conclusion.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "remarque-8-89", "url": "/seance/08/#remarque-8-89", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "remarque", "title": "La parade professionnelle", "text": "C'est précisément pour ces raisons que les normes recommandent d'employer plus d'une méthode lorsque c'est possible et de réconcilier les résultats : la convergence de la comparaison, du coût et du revenu vers une même zone de valeur est le meilleur indice de robustesse d'une conclusion.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-91", "url": "/seance/08/#p8-91", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La comparaison à l'ère des évaluations automatisées", "text": "Impossible aujourd'hui de clore ce chapitre sans un mot des modèles d'évaluation automatisée (Automated Valuation Models, AVM), ces algorithmes qui estiment la valeur d'un bien en quelques secondes à partir de bases de données massives — les prêteurs en utilisent pour trier les dossiers, et des sites publics en offrent des versions grand public. Ils appliquent, à l'échelle industrielle, la logique hédonique décrite en début de chapitre : régression ou apprentissage automatique sur des milliers de ventes. Leurs forces sont réelles — vitesse, couverture, absence de fatigue — et leurs faiblesses sont exactement les angles morts de leurs données : l'état intérieur qu'ils n'ont jamais visité, les rénovations non déclarées, la micro-localisation, les conditions de vente non codées, les segments minces où l'échantillon s'effondre. La leçon pour l'étudiante ou l'étudiant n'est pas « l'algorithme remplacera l'évaluateur », ni son contraire rassurant : c'est que la valeur ajoutée du professionnel se déplace précisément vers ce que la machine ne voit pas — l'inspection, la vérification des ventes, le jugement de fiabilité, la responsabilité professionnelle engagée. Autrement dit : vers tout ce que ce chapitre a enseigné d'autre que l'arithmétique.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-92", "url": "/seance/08/#p8-92", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La comparaison à l'ère des évaluations automatisées", "text": "Au terme de cette première moitié du parcours, mesurez le chemin : partis d'une intuition d'acheteur — « la maison d'à côté s'est vendue tant » —, nous disposons désormais d'un protocole complet, du choix des ventes jusqu'à la conclusion motivée, avec ses garde-fous à chaque étape. Il reste à approfondir le cœur quantitatif de la machine : d'où viennent exactement les montants d'ajustement, et comment passe-t-on rigoureusement de quatre indications à un seul chiffre. Ce sera l'objet de la séance 9 — que les exercices qui suivent préparent directement.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-93", "url": "/seance/08/#p8-93", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vous envisagez d'utiliser comme comparable une vente conclue à 392 000 $ entre M. Tremblay et sa belle-sœur, incluant les électroménagers (valeur : 6000 $). Le prix demandé sur Centris était de 429 000 $ et le délai de mise en marché de 9 jours seulement. Identifiez les indices qui commandent la prudence et indiquez le traitement approprié.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-1", "url": "/seance/08/#exo-8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.1 — vérification d'une vente", "text": "Vous envisagez d'utiliser comme comparable une vente conclue à 392 000 $ entre M. Tremblay et sa belle-sœur, incluant les électroménagers (valeur : 6000 $). Le prix demandé sur Centris était de 429 000 $ et le délai de mise en marché de 9 jours seulement. Identifiez les indices qui commandent la prudence et indiquez le traitement approprié.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-94", "url": "/seance/08/#p8-94", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois signaux d'alarme. (1) Lien de dépendance : la transaction entre membres d'une même famille ne reflète généralement pas le marché libre — c'est le motif d'exclusion le plus fort. (2) Écart marqué entre prix demandé (429 000 $) et prix payé (392 000 $) combiné à un délai très court : cohérent avec un prix de faveur plutôt qu'avec une négociation de marché. (3) Inclusions : les électroménagers (6000 $) devraient de toute façon être retranchés. Traitement : exclure ce comparable. On ne « répare » pas un lien de dépendance par un ajustement, car l'écart au marché est inconnu; on ne le conserverait, lourdement documenté, qu'en l'absence totale d'autres ventes — situation exceptionnelle.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-95", "url": "/seance/08/#p8-95", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le marché d'un secteur de Gatineau progresse de 6 % par année. Un comparable s'est vendu 380 000 $ il y a 10 mois. Calculez l'ajustement temporel et le prix ajusté. Que devient le résultat si le marché avait plutôt reculé de 4 % par année?", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-2", "url": "/seance/08/#exo-8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.2 — ajustement temporel", "text": "Le marché d'un secteur de Gatineau progresse de 6 % par année. Un comparable s'est vendu 380 000 $ il y a 10 mois. Calculez l'ajustement temporel et le prix ajusté. Que devient le résultat si le marché avait plutôt reculé de 4 % par année?", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-96", "url": "/seance/08/#p8-96", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Marché haussier : ajustement ; prix ajusté . Marché baissier : ajustement ; prix ajusté . L'ajustement temporel joue dans les deux sens : en marché baissier, un comparable ancien surestime la valeur actuelle et doit être ajusté à la baisse.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-97", "url": "/seance/08/#p8-97", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez le signe de l'ajustement à appliquer au comparable : (a) le comparable possède une piscine creusée, pas le sujet; (b) le sujet a un garage double, le comparable un garage simple; (c) le comparable est situé sur une artère bruyante, le sujet dans une rue calme; (d) le comparable s'est vendu avec une balance de prix de vente à taux avantageux.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-3", "url": "/seance/08/#exo-8-3", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.3 — sens des ajustements", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez le signe de l'ajustement à appliquer au comparable : (a) le comparable possède une piscine creusée, pas le sujet; (b) le sujet a un garage double, le comparable un garage simple; (c) le comparable est situé sur une artère bruyante, le sujet dans une rue calme; (d) le comparable s'est vendu avec une balance de prix de vente à taux avantageux.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-98", "url": "/seance/08/#p8-98", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Négatif : le comparable est supérieur (piscine), on retranche sa contribution marchande. (b) Positif : le comparable est inférieur (garage simple contre double), on ajoute l'écart de valeur. (c) Positif : la localisation du comparable est inférieure (nuisance sonore), on le remonte au niveau du sujet. (d) Négatif : l'avantage de financement a gonflé le prix; on le retranche pour retrouver le prix comptant équivalent. Règle cardinale : on ajuste toujours le comparable vers le sujet — comparable supérieur ajustement négatif; comparable inférieur ajustement positif.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-99", "url": "/seance/08/#p8-99", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sujet : plain-pied de 1100 pi, terrain de 5000 pi, garage simple, bon état, secteur Aylmer. Comparable : vendu 402 000 $ il y a 4 mois (marché : /an), 1180 pi, terrain de 5400 pi, aucun garage, bon état, même secteur; vente libre, financement conventionnel; électroménagers inclus pour 4000 $. Valeurs unitaires : superficie 95 $/pi; terrain 8 $/pi; garage simple 18 000 $. Calculez l'indication de valeur, puis les pourcentages net et brut, et commentez la fiabilité.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-4", "url": "/seance/08/#exo-8-4", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.4 — mini grille complète", "text": "Sujet : plain-pied de 1100 pi, terrain de 5000 pi, garage simple, bon état, secteur Aylmer. Comparable : vendu 402 000 $ il y a 4 mois (marché : /an), 1180 pi, terrain de 5400 pi, aucun garage, bon état, même secteur; vente libre, financement conventionnel; électroménagers inclus pour 4000 $. Valeurs unitaires : superficie 95 $/pi; terrain 8 $/pi; garage simple 18 000 $. Calculez l'indication de valeur, puis les pourcentages net et brut, et commentez la fiabilité.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-100", "url": "/seance/08/#p8-100", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Transactionnel. Composantes non immobilières : (électroménagers) — on peut le traiter d'emblée avec les vérifications transactionnelles : . Temps : ; base ajustée . Propriété. Superficie : le comparable a pi de plus : . Terrain : pi de plus : . Garage : le comparable n'en a pas : . Ajustement net de propriété . Indication de valeur . Seuils (sur le prix de vente de 402 000 $) : net , soit ; brut , soit . Les deux seuils sont largement respectés : comparable de haute fiabilité, qui mériterait un poids fort dans la réconciliation.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-101", "url": "/seance/08/#p8-101", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre comparables ajustés donnent : 424 600 $ (net ), 481 900 $ (net ), 369 900 $ (net ) et 448 600 $ (net ). Un collègue propose de conclure à la moyenne, 431 250 $. Critiquez cette approche et proposez une conclusion mieux fondée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-5", "url": "/seance/08/#exo-8-5", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.5 — réconciliation critique", "text": "Quatre comparables ajustés donnent : 424 600 $ (net ), 481 900 $ (net ), 369 900 $ (net ) et 448 600 $ (net ). Un collègue propose de conclure à la moyenne, 431 250 $. Critiquez cette approche et proposez une conclusion mieux fondée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-102", "url": "/seance/08/#p8-102", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La moyenne arithmétique accorde le même poids à chaque indication, alors que leur fiabilité diffère radicalement : les comparables à 481 900 $ et 369 900 $ excèdent le repère de 15 % net — leurs indications sont les plus incertaines — tandis que ceux à 424 600 $ et 448 600 $ sont très fiables. La moyenne se trouve de surcroît tirée vers le bas par l'indication la plus faible (369 900 $). Une réconciliation professionnelle pondère fortement les deux comparables fiables, dont les indications encadrent 424 600 $–448 600 $, et conclut autour de 435 000 $, en mentionnant que les deux autres indications, quoique faibles individuellement, confirment que la valeur se situe bien dans l'étendue observée. La justification écrite du raisonnement fait partie intégrante de la conclusion.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-103", "url": "/seance/08/#p8-103", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La méthode de comparaison estime la valeur à partir des prix ajustés de ventes récentes similaires; elle opérationnalise le principe de substitution et constitue la méthode privilégiée du résidentiel et des terrains.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-104", "url": "/seance/08/#p8-104", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Six étapes : rechercher vérifier choisir l'unité ajuster réconcilier conclure.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-105", "url": "/seance/08/#p8-105", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Comparables : minimum 3, recommandé 3 à 5; proximité, vente récente, similarité physique, transaction libre; hiérarchie de qualité quand les données se raréfient.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-106", "url": "/seance/08/#p8-106", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vérification obligatoire : prix confirmé, conditions de vente, financement, inclusions, motivation; exclure les ventes avec lien de dépendance et les ventes forcées.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-107", "url": "/seance/08/#p8-107", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Huit critères : droits de propriété, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps (transactionnels, en séquence); localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières (propriété, additifs).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-108", "url": "/seance/08/#p8-108", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajustement temporel : , taux extrait du marché local; c'est souvent l'ajustement dominant en marché volatil.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-109", "url": "/seance/08/#p8-109", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règle cardinale des signes : comparable supérieur ajustement négatif; comparable inférieur ajustement positif; on ajuste toujours le comparable vers le sujet.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-110", "url": "/seance/08/#p8-110", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Repères de fiabilité : net , brut du prix du comparable — lignes directrices, pas des règles absolues.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-111", "url": "/seance/08/#p8-111", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La réconciliation pondère les indications selon la fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données) — jamais une moyenne.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-112", "url": "/seance/08/#p8-112", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étude de cas Hull : indications de 369 900 $ à 481 900 $; poids aux comparables 1 et 4; conclusion 435 000 $.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/08/#synthese", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "La méthode de comparaison estime la valeur à partir des prix ajustés de ventes récentes similaires; elle opérationnalise le principe de substitution et constitue la méthode privilégiée du résidentiel et des terrains.Six étapes : rechercher vérifier choisir l'unité ajuster réconcilier conclure.Comparables : minimum 3, recommandé 3 à 5; proximité, vente récente, similarité physique, transaction libre; hiérarchie de qualité quand les données se raréfient.Vérification obligatoire : prix confirmé, conditions de vente, financement, inclusions, motivation; exclure les ventes avec lien de dépendance et les ventes forcées.Huit critères : droits de propriété, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps (transactionnels, en séquence); localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières (propriété, additifs).Ajustement temporel : , taux extrait du marché local; c'est souvent l'ajustement dominant en marché volatil.Règle cardinale des signes : comparable supérieur ajustement négatif; comparable inférieur ajustement positif; on ajuste toujours le comparable vers le sujet.Repères de fiabilité : net , brut du prix du comparable — lignes directrices, pas des règles absolues.La réconciliation pondère les indications selon la fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données) — jamais une moyenne.Étude de cas Hull : indications de 369 900 $ à 481 900 $; poids aux comparables 1 et 4; conclusion 435 000 $.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p9-1", "url": "/seance/09/#p9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "La séance 8 a posé l'architecture de la méthode de comparaison; celle-ci en livre le moteur. Trois questions structurent le chapitre. D'où viennent les ajustements? — des techniques d'extraction fondées sur le marché : analyse par paires, régression, analyse graphique, coût déprécié, capitalisation d'une différence de loyer. Comment s'appliquent-ils? — dans un ordre séquentiel précis, sous la surveillance des seuils de prudence net et brut. Comment passe-t-on de plusieurs indications à une seule conclusion? — par la réconciliation, qui est un jugement professionnel de fiabilité et jamais une moyenne. Le tout culmine dans un exemple guidé complet à cinq comparables, celui-là même qui sert de modèle au travail pratique de la méthode de comparaison.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-2", "url": "/seance/09/#p9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Appliquer la règle cardinale des ajustements et distinguer ajustements quantitatifs et qualitatifs;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-3", "url": "/seance/09/#p9-3", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Dérouler l'ordre séquentiel des six étapes d'ajustement et comprendre pourquoi cet ordre importe;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-4", "url": "/seance/09/#p9-4", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Extraire un ajustement du marché par cinq techniques : paires, régression, graphique, coût déprécié, capitalisation de loyer;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-5", "url": "/seance/09/#p9-5", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Calculer et interpréter les ajustements net et brut d'un comparable et réagir au dépassement des seuils;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-6", "url": "/seance/09/#p9-6", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Conduire une réconciliation professionnelle : critères de pondération, fourchette et valeur ponctuelle;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-7", "url": "/seance/09/#p9-7", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Compléter de bout en bout une grille à cinq comparables et rédiger la conclusion motivée exigée au travail pratique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-8", "url": "/seance/09/#p9-8", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Aucun comparable n'est identique au sujet. Un ajustement transforme le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu s'il avait été identique au sujet à la date d'évaluation.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "def-9-1", "url": "/seance/09/#def-9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.1 — le rôle d'un ajustement", "text": "Aucun comparable n'est identique au sujet. Un ajustement transforme le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu s'il avait été identique au sujet à la date d'évaluation.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-10", "url": "/seance/09/#p9-10", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "La règle cardinale de toute la méthode◆Supérieur on retire. Inférieur on ajoute. Toujours sur le comparable. : on ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-11", "url": "/seance/09/#p9-11", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Comparable supérieur au sujet ajustement négatif (on retire l'avantage);", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-12", "url": "/seance/09/#p9-12", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Comparable inférieur au sujet ajustement positif (on ajoute ce qui manque).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-13", "url": "/seance/09/#p9-13", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Inverser les signes est l'erreur la plus dévastatrice des copies : elle fausse chaque ligne de la grille, dans le mauvais sens, deux fois plutôt qu'une.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "attention-9-9", "url": "/seance/09/#attention-9-9", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "attention", "title": "On ajuste le comparable, jamais le sujet", "text": "La règle cardinale de toute la méthode◆Supérieur on retire. Inférieur on ajoute. Toujours sur le comparable. : on ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse. Comparable supérieur au sujet ajustement négatif (on retire l'avantage);Comparable inférieur au sujet ajustement positif (on ajoute ce qui manque). Inverser les signes est l'erreur la plus dévastatrice des copies : elle fausse chaque ligne de la grille, dans le mauvais sens, deux fois plutôt qu'une.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-14", "url": "/seance/09/#p9-14", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Un moyen simple de ne jamais se tromper : se demander « que faudrait-il faire au prix du comparable pour qu'il décrive le sujet? ». Si le comparable a un garage double et le sujet un garage simple, il faut lui enlever l'excédent : ajustement négatif.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-15", "url": "/seance/09/#p9-15", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Pourquoi cette asymétrie — toujours le comparable, jamais le sujet? Parce que les deux objets n'ont pas le même statut logique. Le prix du comparable est un fait : il peut être corrigé, décomposé, ramené à d'autres conditions, précisément parce qu'il existe. Le sujet, lui, n'a pas de prix : c'est l'inconnue de l'équation. « Ajuster le sujet » reviendrait à modifier l'inconnue pour la rapprocher des données — l'inverse exact de la démarche scientifique, qui ajuste les observations vers l'objet mesuré. La règle des signes découle ensuite du principe de contribution : chaque ajustement chiffre ce que le marché paie en plus ou accepte en moins pour une caractéristique, et l'on retire du prix du comparable la contribution des avantages qu'il possède et que le sujet n'a pas, comme on lui ajoute la contribution de ce qui lui manque. L'ajustement n'est donc jamais « le coût du garage » : c'est ce que le garage change au prix, une nuance qui resurgira dans la technique du coût déprécié.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-16", "url": "/seance/09/#p9-16", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "Les ajustements quantitatifs s'expriment en dollars — montant fixe ajouté ou retranché, adapté aux éléments discrets (garage : ) — ou en pourcentage du prix — adapté aux effets de marché et transactionnels (conditions de marché : ). Le choix n'est pas esthétique : les écarts physiques se chiffrent surtout en dollars, les effets de marché en pourcentage, parce que ces derniers croissent proportionnellement au prix du bien.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-17", "url": "/seance/09/#p9-17", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "Les ajustements qualitatifs◆Ajustement qualitatif Classement du comparable (supérieur / similaire / inférieur) quand les données ne permettent pas de chiffrer. procèdent par classement — supérieur, similaire, inférieur, avec l'échelle usuelle / / / / — lorsque les données ne permettent pas de quantifier. Ils ne remplacent pas la grille chiffrée : ils la complètent et orientent la réconciliation (un comparable « globalement similaire » à faible ajustement net inspirera davantage confiance).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-18", "url": "/seance/09/#p9-18", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "La forme la plus utile de l'analyse qualitative est le rangement par encadrement (bracketing) : classer chaque comparable comme globalement supérieur ou inférieur au sujet, puis vérifier que la valeur conclue tombe bien entre les prix des inférieurs et ceux des supérieurs.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-19", "url": "/seance/09/#p9-19", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "Trois ventes pour un jumelé de Gatineau. Vente A, globalement supérieure au sujet (garage, cour plus grande) : 462 000 $. Vente B, globalement inférieure (pas de garage, état moyen) : 431 000 $. Vente C, très similaire : 447 000 $. Avant tout calcul, l'encadrement dit déjà : la valeur du sujet se situe entre 431 000 $ et 462 000 $, probablement près de 447 000 $. Si la grille chiffrée conclut ensuite à 470 000 $ — au-dessus du comparable supérieur —, une erreur de signe ou d'ampleur s'y cache nécessairement : un sujet ne peut pas valoir plus qu'un bien qui lui est supérieur en tout. L'encadrement est ainsi le filet de sécurité logique de la grille : il ne produit pas la valeur, il interdit les valeurs impossibles.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-1", "url": "/seance/09/#ex-9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.1 — encadrer avant de chiffrer", "text": "Trois ventes pour un jumelé de Gatineau. Vente A, globalement supérieure au sujet (garage, cour plus grande) : 462 000 $. Vente B, globalement inférieure (pas de garage, état moyen) : 431 000 $. Vente C, très similaire : 447 000 $. Avant tout calcul, l'encadrement dit déjà : la valeur du sujet se situe entre 431 000 $ et 462 000 $, probablement près de 447 000 $. Si la grille chiffrée conclut ensuite à 470 000 $ — au-dessus du comparable supérieur —, une erreur de signe ou d'ampleur s'y cache nécessairement : un sujet ne peut pas valoir plus qu'un bien qui lui est supérieur en tout. L'encadrement est ainsi le filet de sécurité logique de la grille : il ne produit pas la valeur, il interdit les valeurs impossibles.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-20", "url": "/seance/09/#p9-20", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "La doctrine (The Appraisal of Real Estate) prescrit une séquence stricte, car les premières corrections modifient la base de calcul des suivantes :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-21", "url": "/seance/09/#p9-21", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "Les étapes 1 à 4 s'appliquent typiquement en pourcentage, sur une base cumulée : chaque correction s'applique au prix issu de la précédente. Les étapes 5 et 6 s'appliquent ensuite, en dollars ou en pourcentage, sur le prix ajusté aux conditions du marché.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-22", "url": "/seance/09/#p9-22", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "La logique de cette répartition mérite d'être explicitée, car elle revient à l'examen sous forme de « pourquoi ». Les quatre premières corrections portent sur la transaction : un droit amoindri, un financement de faveur, une pression sur les parties ou un marché qui a bougé affectent le prix proportionnellement — une emphytéose ne retire pas 50 000 $ à tout bien indistinctement, elle retire un pourcentage de sa valeur, quel que soit son niveau de prix; d'où le pourcentage et la base cumulée. Les corrections de propriété, elles, chiffrent des composantes matérielles : un garage, des pieds carrés, un sous-sol fini ont une contribution en dollars relativement stable à l'intérieur d'un segment de marché — le garage du bungalow de 400 000 $ et celui du bungalow de 450 000 $ valent sensiblement la même chose; d'où le montant fixe, additif. Mélanger les régimes — appliquer la localisation en pourcentage du prix brut, ou le temps en dollars forfaitaires — brouille cette correspondance entre la nature de l'écart et la forme de sa mesure.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-23", "url": "/seance/09/#p9-23", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "Si désignent les taux d'ajustement des étapes 1 à 4 et le prix de vente, la base d'application des ajustements de propriété (en dollars) est :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-24", "url": "/seance/09/#p9-24", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "La composition multiplicative des étapes 1 à 4 explique pourquoi leur ordre — et leur séparation d'avec les étapes 5 et 6 — n'est pas une coquetterie : un même ajustement en pourcentage ne produit pas le même montant selon la base sur laquelle il s'applique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "form-9-1", "url": "/seance/09/#form-9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.1 — composition des ajustements transactionnels", "text": "Si désignent les taux d'ajustement des étapes 1 à 4 et le prix de vente, la base d'application des ajustements de propriété (en dollars) est : La composition multiplicative des étapes 1 à 4 explique pourquoi leur ordre — et leur séparation d'avec les étapes 5 et 6 — n'est pas une coquetterie : un même ajustement en pourcentage ne produit pas le même montant selon la base sur laquelle il s'applique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-25", "url": "/seance/09/#p9-25", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "Un comparable s'est vendu 400 000 $ avec une hypothèque assumable à 2 % (marché à 5 %), avantage évalué à 12 000 $. Étapes 1–3 : — le prix « comptant équivalent ». La vente date de 12 mois et le marché a crû de 6 % : étape 4 : , soit — que la présentation en classe arrondissait à pour un avantage de financement légèrement supérieur. Si l'on avait appliqué le temps avant de retirer le financement : — un écart de plusieurs centaines de dollars créé par la seule inversion des étapes. L'ordre protège la cohérence : l'avantage de financement appartient à la transaction d'origine, pas au marché qui a évolué depuis.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-2", "url": "/seance/09/#ex-9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.2 — financement puis marché, pas l'inverse", "text": "Un comparable s'est vendu 400 000 $ avec une hypothèque assumable à 2 % (marché à 5 %), avantage évalué à 12 000 $. Étapes 1–3 : — le prix « comptant équivalent ». La vente date de 12 mois et le marché a crû de 6 % : étape 4 : , soit — que la présentation en classe arrondissait à pour un avantage de financement légèrement supérieur. Si l'on avait appliqué le temps avant de retirer le financement : — un écart de plusieurs centaines de dollars créé par la seule inversion des étapes. L'ordre protège la cohérence : l'avantage de financement appartient à la transaction d'origine, pas au marché qui a évolué depuis.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-27", "url": "/seance/09/#p9-27", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "Pour la localisation : quartier supérieur, à ; similaire, ; inférieur, à . Pour les caractéristiques physiques : garage double, à ; chambre supplémentaire, à . Ces fourchettes sont des repères de pratique, jamais des barèmes : chaque ajustement doit être appuyé par des données du marché local.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "remarque-9-26", "url": "/seance/09/#remarque-9-26", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "remarque", "title": "Ordres de grandeur usuels — étapes 5 et 6", "text": "Pour la localisation : quartier supérieur, à ; similaire, ; inférieur, à . Pour les caractéristiques physiques : garage double, à ; chambre supplémentaire, à . Ces fourchettes sont des repères de pratique, jamais des barèmes : chaque ajustement doit être appuyé par des données du marché local.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-28", "url": "/seance/09/#p9-28", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Extraire les ajustements du marché", "text": "Un ajustement qui ne provient pas du marché n'est qu'une opinion déguisée en chiffre. Cinq techniques permettent de l'ancrer dans les données.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-29", "url": "/seance/09/#p9-29", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'analyse par paires", "text": "L'analyse par paires (paired sales analysis) isole la valeur d'un élément en comparant deux ventes identiques en tout sauf cet élément : l'écart de prix mesure la contribution marchande de l'élément.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "def-9-2", "url": "/seance/09/#def-9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.2 — analyse par paires", "text": "L'analyse par paires (paired sales analysis) isole la valeur d'un élément en comparant deux ventes identiques en tout sauf cet élément : l'écart de prix mesure la contribution marchande de l'élément.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-30", "url": "/seance/09/#p9-30", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'analyse par paires", "text": "Vente A : bungalow avec garage, 420 000 $. Vente B : bungalow identique (secteur, taille, état, date) sans garage, 395 000 $. Contribution du garage . Force de la technique : simple, intuitive, directement issue du comportement des acheteurs. Faiblesse : les paires parfaites sont rares — en pratique on travaille avec des « quasi-paires » dont il faut neutraliser les différences résiduelles, ce qui ajoute une couche d'incertitude. D'où l'intérêt de constituer plusieurs paires et de retenir la tendance centrale.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-3", "url": "/seance/09/#ex-9-3", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.3 — la valeur d'un garage par paires", "text": "Vente A : bungalow avec garage, 420 000 $. Vente B : bungalow identique (secteur, taille, état, date) sans garage, 395 000 $. Contribution du garage . Force de la technique : simple, intuitive, directement issue du comportement des acheteurs. Faiblesse : les paires parfaites sont rares — en pratique on travaille avec des « quasi-paires » dont il faut neutraliser les différences résiduelles, ce qui ajoute une couche d'incertitude. D'où l'intérêt de constituer plusieurs paires et de retenir la tendance centrale.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-31", "url": "/seance/09/#p9-31", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La régression multiple", "text": "La régression modélise le prix comme fonction de plusieurs caractéristiques simultanément :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-32", "url": "/seance/09/#p9-32", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La régression multiple", "text": "où est le prix de vente, les les caractéristiques (superficie, âge, terrain, garage…) et chaque coefficient s'interprète directement comme l'ajustement unitaire de la caractéristique , toutes choses égales par ailleurs. Avantages : objectivité, traitement simultané de plusieurs variables, mesure de la précision. Limites : il faut un échantillon substantiel (règle de pouce : ventes), des données propres et une réelle compétence statistique — un modèle mal spécifié produit des coefficients absurdes avec une assurance trompeuse.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-33", "url": "/seance/09/#p9-33", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La régression multiple", "text": "Sur 42 ventes de bungalows d'un secteur de Gatineau, une régression donne : constante ; superficie $/pi (écart-type 14); garage $ (écart-type 6 100); âge $ par année (écart-type 700); . Lecture professionnelle : le coefficient de superficie, précis (l'écart-type est huit fois plus petit que lui), peut servir d'ajustement unitaire; celui du garage confirme l'ordre de grandeur obtenu par paires (25 000 $) — convergence rassurante; celui de l'âge s'interprète comme un effet combiné d'âge et d'état, à ne pas cumuler avec un ajustement d'état distinct sous peine de compter deux fois la même chose. Et deux réserves de méthode : un de 0,84 laisse 16 % du prix inexpliqué — la micro-localisation et l'état intérieur, absents du modèle —, et les coefficients ne valent que pour le domaine des données (extrapoler à un bungalow de 2400 pi quand l'échantillon plafonne à 1700 est une faute). La régression outille le jugement; elle ne le remplace pas.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-4", "url": "/seance/09/#ex-9-4", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.4 — lire une sortie de régression en évaluateur", "text": "Sur 42 ventes de bungalows d'un secteur de Gatineau, une régression donne : constante ; superficie $/pi (écart-type 14); garage $ (écart-type 6 100); âge $ par année (écart-type 700); . Lecture professionnelle : le coefficient de superficie, précis (l'écart-type est huit fois plus petit que lui), peut servir d'ajustement unitaire; celui du garage confirme l'ordre de grandeur obtenu par paires (25 000 $) — convergence rassurante; celui de l'âge s'interprète comme un effet combiné d'âge et d'état, à ne pas cumuler avec un ajustement d'état distinct sous peine de compter deux fois la même chose. Et deux réserves de méthode : un de 0,84 laisse 16 % du prix inexpliqué — la micro-localisation et l'état intérieur, absents du modèle —, et les coefficients ne valent que pour le domaine des données (extrapoler à un bungalow de 2400 pi quand l'échantillon plafonne à 1700 est une faute). La régression outille le jugement; elle ne le remplace pas.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-34", "url": "/seance/09/#p9-34", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'analyse graphique", "text": "Tracer le prix de vente contre une caractéristique continue (la superficie, typiquement) : la pente de la tendance estime l'ajustement unitaire.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-35", "url": "/seance/09/#p9-35", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'analyse graphique", "text": "L'outil est modeste mais précieux : il visualise la tendance, révèle les valeurs aberrantes d'un coup d'œil et fournit une contre-vérification rapide des coefficients de régression. Sur le graphique ci-dessus, l'œil accomplit en deux secondes trois vérifications que les chiffres seuls rendent laborieuses : la relation est-elle réellement linéaire sur la plage utile (une courbure trahirait des rendements décroissants de la superficie, et un ajustement unitaire constant serait alors trop simple)? les points s'écartent-ils de la droite de façon homogène (un nuage qui s'évase aux grandes superficies signale que d'autres facteurs — terrain, gamme de finition — entrent en jeu dans ce segment)? enfin, un point isolé loin de la droite mérite-t-il l'enquête (revoilà notre détecteur d'anomalies)? Tracer ce nuage devrait être un réflexe dès que l'on dispose de plus de six ou sept ventes : c'est l'analyse exploratoire la moins chère de toute la boîte à outils.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-36", "url": "/seance/09/#p9-36", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "Le coût déprécié évalue la contribution d'un élément par son coût de construction, diminué de la dépréciation et de l'écart entre coût et valeur marchande : une piscine creusée coûte 60 000 $, mais sa contribution au prix de revente se situe plutôt entre 25 000 $ et 35 000 $ — le marché ne rembourse pas les goûts personnels (principe de contribution).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-37", "url": "/seance/09/#p9-37", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "La capitalisation d'une différence de loyer convertit un supplément de revenu attribuable à l'élément en valeur :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-38", "url": "/seance/09/#p9-38", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "Si un élément permet un loyer mensuel supplémentaire et que le taux global du marché est :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-39", "url": "/seance/09/#p9-39", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "Exemple : un garage loué 150 $ de plus par mois, à : .", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "form-9-2", "url": "/seance/09/#form-9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.2 — capitalisation d'une différence de loyer", "text": "Si un élément permet un loyer mensuel supplémentaire et que le taux global du marché est : Exemple : un garage loué 150 $ de plus par mois, à : .", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-41", "url": "/seance/09/#p9-41", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "La meilleure pratique consiste à trianguler : un même ajustement de garage estimé à 25 000 $ par paires, 25 700 $ par capitalisation et 27 000 $ par coût déprécié est un ajustement solide; trois techniques qui divergent du simple au double signalent au contraire un élément mal compris — et une note explicative à prévoir au rapport.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "terrain-9-40", "url": "/seance/09/#terrain-9-40", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La meilleure pratique consiste à trianguler : un même ajustement de garage estimé à 25 000 $ par paires, 25 700 $ par capitalisation et 27 000 $ par coût déprécié est un ajustement solide; trois techniques qui divergent du simple au double signalent au contraire un élément mal compris — et une note explicative à prévoir au rapport.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-42", "url": "/seance/09/#p9-42", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Quelle technique pour quel élément?", "text": "Le choix de la technique n'est pas affaire de goût : chaque famille d'éléments a sa voie d'extraction naturelle. Les éléments discrets et fréquents — garage, sous-sol fini, salle de bain supplémentaire — relèvent d'abord de l'analyse par paires, car le marché en offre régulièrement des quasi-paires, et du coût déprécié en contre-vérification. Les caractéristiques continues — superficie habitable, superficie de terrain, âge — appellent la régression ou l'analyse graphique, qui exploitent toute l'étendue de l'échantillon plutôt que deux points. Les effets de marché — temps, conditions de financement — s'extraient de l'analyse des reventes et des indices de prix, jamais du coût. Enfin, les éléments producteurs de revenu — garage locatif, logement d'appoint, espace commercial accessoire — se prêtent à la capitalisation de la différence de loyer, qui parle le langage même de l'acheteur investisseur. Quand un élément n'offre aucune voie fiable — une vue exceptionnelle, un cachet patrimonial —, mieux vaut l'admettre et le traiter en ajustement qualitatif assumé que de lui inventer un chiffre : un classement honnête « supérieur, non quantifiable » informe davantage le lecteur qu'un montant sorti de nulle part.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-43", "url": "/seance/09/#p9-43", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "L'ajustement net d'un comparable est la somme algébrique de ses ajustements (les signes se compensent); l'ajustement brut est la somme des valeurs absolues (rien ne se compense). Tous deux s'expriment en pourcentage du prix de vente. Repères usuels : net , brut .", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "def-9-3", "url": "/seance/09/#def-9-3", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.3 — ajustements net et brut", "text": "L'ajustement net d'un comparable est la somme algébrique de ses ajustements (les signes se compensent); l'ajustement brut est la somme des valeurs absolues (rien ne se compense). Tous deux s'expriment en pourcentage du prix de vente. Repères usuels : net , brut .", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-44", "url": "/seance/09/#p9-44", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "Le net mesure l'écart global entre comparable et sujet; le brut mesure le volume total de corrections — donc d'incertitude — injecté dans l'indication. Un net faible peut masquer un brut énorme : et se compensent presque (net ) mais représentent 78 000 $ de manipulations. D'où la double surveillance.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-45", "url": "/seance/09/#p9-45", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "Le fondement du seuil brut est au fond statistique, et le comprendre le rend mémorable. Chaque ajustement est une estimation entachée d'une erreur : le garage vaut « environ » 25 000 $, la superficie « environ » 100 $/pi. Ces erreurs ne se compensent pas comme les signes : elles s'accumulent — en première approximation, l'incertitude totale croît avec la somme des ajustements manipulés, donc avec le brut. Un comparable à 24 % brut n'est pas « faux » : il est simplement porteur d'une indication dont la marge d'erreur est devenue trop large pour ancrer une conclusion. Voilà pourquoi le brut plafonne plus haut que le net (25 contre 15 %) mais se surveille tout autant : le net dit « ce comparable ressemble-t-il au sujet? », le brut dit « combien de fois ai-je dû intervenir pour le lui faire ressembler? ». Les deux questions sont distinctes, et une grille professionnelle répond aux deux.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-46", "url": "/seance/09/#p9-46", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "Prix de vente : 410 000 $. Ajustements de propriété : , , , , . Net ✓. Brut ✓. Le comparable conserve une bonne fiabilité. (Convention à déclarer dans la grille : ces pourcentages sont calculés ici sur les ajustements de propriété; certains praticiens incluent aussi l'ajustement temporel — l'essentiel est d'appliquer la même convention à tous les comparables et de la documenter.)", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-5", "url": "/seance/09/#ex-9-5", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.5 — vérification des seuils — comparable C1", "text": "Prix de vente : 410 000 $. Ajustements de propriété : , , , , . Net ✓. Brut ✓. Le comparable conserve une bonne fiabilité. (Convention à déclarer dans la grille : ces pourcentages sont calculés ici sur les ajustements de propriété; certains praticiens incluent aussi l'ajustement temporel — l'essentiel est d'appliquer la même convention à tous les comparables et de la documenter.)", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-48", "url": "/seance/09/#p9-48", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "Un comparable à 20 % net n'est pas automatiquement rejeté : si le marché n'offre rien de mieux et que chaque ajustement est solidement documenté, il peut être conservé — avec un poids réduit et une justification explicite. La démarche en cas de dépassement : (1) réévaluer la pertinence du comparable; (2) vérifier la fiabilité de chaque ajustement; (3) chercher un meilleur comparable; (4) réduire le poids dans la réconciliation; (5) documenter. Ce que les seuils interdisent vraiment, c'est de traiter une indication lourdement ajustée comme si elle était fiable.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "attention-9-47", "url": "/seance/09/#attention-9-47", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "attention", "title": "Les seuils sont des balises, pas des couperets", "text": "Un comparable à 20 % net n'est pas automatiquement rejeté : si le marché n'offre rien de mieux et que chaque ajustement est solidement documenté, il peut être conservé — avec un poids réduit et une justification explicite. La démarche en cas de dépassement : (1) réévaluer la pertinence du comparable; (2) vérifier la fiabilité de chaque ajustement; (3) chercher un meilleur comparable; (4) réduire le poids dans la réconciliation; (5) documenter. Ce que les seuils interdisent vraiment, c'est de traiter une indication lourdement ajustée comme si elle était fiable.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-49", "url": "/seance/09/#p9-49", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Définition et critères de pondération", "text": "La réconciliation est le processus par lequel l'évaluateur analyse les indications de valeur des comparables ajustés et formule une conclusion finale — valeur ponctuelle ou fourchette. Ce n'est pas une moyenne arithmétique : c'est un jugement professionnel fondé sur la fiabilité relative de chaque indication.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "def-9-4", "url": "/seance/09/#def-9-4", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.4 — réconciliation", "text": "La réconciliation est le processus par lequel l'évaluateur analyse les indications de valeur des comparables ajustés et formule une conclusion finale — valeur ponctuelle ou fourchette. Ce n'est pas une moyenne arithmétique : c'est un jugement professionnel fondé sur la fiabilité relative de chaque indication.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-50", "url": "/seance/09/#p9-50", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Définition et critères de pondération", "text": "Trois comparables donnent 452 000 $, 460 000 $ et 448 000 $. Moyenne : 453 333 $. Mais si l'indication à 460 000 $ provient du comparable le plus semblable, vendu le plus récemment, avec les ajustements les plus faibles, la conclusion motivée pourrait être 455 000 $ — plus près de l'indication la plus fiable que du centre de gravité arithmétique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-6", "url": "/seance/09/#ex-9-6", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.6 — la moyenne n'est pas la conclusion", "text": "Trois comparables donnent 452 000 $, 460 000 $ et 448 000 $. Moyenne : 453 333 $. Mais si l'indication à 460 000 $ provient du comparable le plus semblable, vendu le plus récemment, avec les ajustements les plus faibles, la conclusion motivée pourrait être 455 000 $ — plus près de l'indication la plus fiable que du centre de gravité arithmétique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-51", "url": "/seance/09/#p9-51", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Définition et critères de pondération", "text": "Six critères hiérarchisent la fiabilité◆Fiabilité = peu d'ajustements, faibles, comparable semblable, vente récente, données vérifiées, transaction libre. :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-52", "url": "/seance/09/#p9-52", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Fourchette ou valeur ponctuelle?", "text": "La fourchette — usuellement à autour de la conclusion — reconnaît honnêtement l'incertitude inhérente à toute évaluation; elle est acceptable dans certains rapports. La valeur ponctuelle, exigée par la plupart des mandats (prêteurs, tribunaux), résulte de la réconciliation finale et s'arrondit de façon appropriée — au 5000 $ près pour du résidentiel courant. Un arrondi fin (452 380 $) afficherait une précision que la méthode ne possède pas : l'arrondi est aussi une déclaration d'humilité analytique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-53", "url": "/seance/09/#p9-53", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Rédiger la justification : la phrase qui vaut des points", "text": "La réconciliation ne s'achève pas dans le chiffre : elle s'achève dans le paragraphe qui le porte. Une justification professionnelle — celle qu'exigent le TP comme les normes — contient toujours les mêmes quatre éléments, dans un ordre naturel. D'abord l'étendue : rappeler la fourchette des indications, car une conclusion qui tait la dispersion de ses propres données paraît cacher quelque chose. Ensuite la hiérarchie : nommer les comparables dominants et dire pourquoi ils dominent (net faible, vente récente, similarité), en une proposition par comparable. Puis le sort des indications faibles : écartées, ou conservées à titre de balises — on ne fait pas simplement disparaître une indication gênante. Enfin la conclusion située : le chiffre retenu, son arrondi, et sa position dans la fourchette (« dans le tiers supérieur, compte tenu de… »). Quatre à six phrases suffisent; au-delà, on délaye. L'étudiant qui prend l'habitude de rédiger ce paragraphe avant de choisir le chiffre final découvre souvent que l'exercice d'écriture corrige le chiffre : ce qu'on ne parvient pas à justifier par écrit n'était pas une conclusion, c'était une envie.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-54", "url": "/seance/09/#p9-54", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Rédiger la justification : la phrase qui vaut des points", "text": "Indications : 448 000 $, 455 000 $, 460 000 $, 452 000 $. Fourchette : 448 000 $–460 000 $. Les deux indications les plus fiables encadrant 452 000 $–455 000 $, la conclusion réconciliée s'établit à 455 000 $ (arrondie au 5000 $).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-7", "url": "/seance/09/#ex-9-7", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.7 — de la fourchette à la valeur ponctuelle", "text": "Indications : 448 000 $, 455 000 $, 460 000 $, 452 000 $. Fourchette : 448 000 $–460 000 $. Les deux indications les plus fiables encadrant 452 000 $–455 000 $, la conclusion réconciliée s'établit à 455 000 $ (arrondie au 5000 $).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-55", "url": "/seance/09/#p9-55", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Illustration — cinq ventes ajustées (V1 à V5)", "text": "Cet exemple, indépendant de l'exemple guidé qui suit (d'où les étiquettes V plutôt que C), montre la mécanique complète de pondération :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-56", "url": "/seance/09/#p9-56", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Illustration — cinq ventes ajustées (V1 à V5)", "text": "V5 cumule tous les défauts : net supérieur à 15 %, sept ajustements, vente de 14 mois — elle est écartée. V2 et V4, les plus fiables, resserrent la fourchette utile à 448 000 $–456 000 $; V1 et V3 confirment sans peser. Conclusion : 455 000 $. Remarquez que la conclusion s'écarte de la moyenne des cinq (458 200 $) : la pondération a fait son travail.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-57", "url": "/seance/09/#p9-57", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Illustration — cinq ventes ajustées (V1 à V5)", "text": "Écarter n'est pas effacer. V5 demeure au dossier, avec la raison de son écartement, pour deux motifs. Le premier est déontologique : les normes exigent que le rapport permette de reconstituer l'analyse, y compris ses chemins abandonnés — une vente qui disparaît sans trace ressemble à une vente qui dérangeait. Le second est analytique : même écartée, V5 apporte une information de second ordre; son indication de 470 000 $, au-dessus de la fourchette retenue, confirme que la conclusion ne surestime pas le sujet. Une indication faible est un mauvais pilier mais un témoin acceptable : elle ne porte pas la conclusion, elle l'accompagne.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-58", "url": "/seance/09/#p9-58", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Fiabilité selon le contexte et limites", "text": "La méthode n'offre pas la même solidité partout — une lucidité que l'examen valorise. Le déterminant commun de toutes les lignes du tableau qui suit est le même : la fiabilité de la comparaison croît avec l'homogénéité du bassin et la fréquence des transactions, parce que ces deux facteurs réduisent ensemble le nombre et l'ampleur des ajustements nécessaires. À l'extrême favorable, deux condominiums du même projet ne diffèrent que par l'étage et l'orientation : la grille est presque vide, l'indication presque brute de marché. À l'extrême défavorable, une propriété à usage spécial n'a pas de substituts : la grille devrait tout réinventer, et la méthode s'efface au profit du coût ou du revenu.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-59", "url": "/seance/09/#p9-59", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Fiabilité selon le contexte et limites", "text": "Les limites de fond, complémentaires de celles de la séance 8 : l'effet cumulatif (chaque ajustement porte sa propre erreur, et les erreurs s'additionnent — c'est le fondement statistique du seuil brut), les marchés volatils (les données d'hier décrivent mal le marché d'aujourd'hui), les facteurs non mesurables (ambiance, prestige, historique d'un bien) et l'asymétrie d'information inhérente à un marché imparfait. La méthode reste néanmoins, au Québec, la référence du résidentiel unifamilial : nulle autre ne colle d'aussi près au comportement observable des acheteurs.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-60", "url": "/seance/09/#p9-60", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Fiabilité selon le contexte et limites", "text": "Prenons un peu de hauteur pour finir, car les deux chapitres de la méthode de comparaison enseignent quelque chose qui dépasse la méthode elle-même. La grille d'ajustement est, au fond, un appareil à discipliner le jugement : chaque règle rencontrée — vérifier avant d'utiliser, ajuster le comparable et jamais le sujet, respecter l'ordre, surveiller le net et le brut, pondérer au lieu de moyenner, documenter chaque geste — vise le même adversaire, le raisonnement motivé, cette pente naturelle qui fait trouver des arguments à la conclusion qu'on espère. L'évaluateur qui « sent » que la maison vaut 460 000 $ et construit sa grille pour y arriver commet la faute inverse de la méthode; celui qui laisse la grille le surprendre — et accepte qu'elle contredise son intuition initiale — pratique l'évaluation. Cette posture, acquise ici sur des bungalows de Hull, servira telle quelle dans la méthode du coût et la méthode du revenu : les techniques changeront, l'adversaire restera le même.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-61", "url": "/seance/09/#p9-61", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exemple guidé complet : unifamiliale du secteur Hull", "text": "Cet exemple, travaillé en classe, constitue le modèle méthodologique du travail pratique. Suivez chaque calcul : la grille du TP en reprend exactement la mécanique. Une suggestion de lecture active : avant de consulter chaque grille, tentez de prédire le signe de chaque ajustement à partir du tableau descriptif des comparables — C1 a un sous-sol non fini là où le sujet l'a fini, donc… — puis vérifiez. L'exercice prend dix minutes et vaut une heure de relecture passive : à l'examen comme au TP, c'est la prédiction du signe, bien plus que l'arithmétique, qui départage les copies.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-62", "url": "/seance/09/#p9-62", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le sujet et les données", "text": "Mandat : estimer la valeur marchande d'une unifamiliale de Gatineau (secteur Hull) par la méthode de comparaison directe. Date d'évaluation : 1er octobre 2026. Sujet : unifamiliale détachée à deux étages, construite en 2005; 1500 pi habitables; 3 chambres, 2 salles de bain complètes; sous-sol fini (salle familiale); terrain de 5500 pi; garage double attaché; stationnement asphalté; chauffage au gaz naturel; terrasse de bois et clôture; bon état, entretien normal. Évaluation municipale (rôle 2025) : 385 000 $ (terrain 95 000 $, bâtiment 290 000 $). Marché : hausse d'environ 5 % par année dans le secteur; cinq ventes comparables vérifiées auprès des courtiers (conditions normales, financement conventionnel).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-8", "url": "/seance/09/#ex-9-8", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.8 — présentation du mandat", "text": "Mandat : estimer la valeur marchande d'une unifamiliale de Gatineau (secteur Hull) par la méthode de comparaison directe. Date d'évaluation : 1er octobre 2026. Sujet : unifamiliale détachée à deux étages, construite en 2005; 1500 pi habitables; 3 chambres, 2 salles de bain complètes; sous-sol fini (salle familiale); terrain de 5500 pi; garage double attaché; stationnement asphalté; chauffage au gaz naturel; terrasse de bois et clôture; bon état, entretien normal. Évaluation municipale (rôle 2025) : 385 000 $ (terrain 95 000 $, bâtiment 290 000 $). Marché : hausse d'environ 5 % par année dans le secteur; cinq ventes comparables vérifiées auprès des courtiers (conditions normales, financement conventionnel).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-63", "url": "/seance/09/#p9-63", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les comparables et les ajustements unitaires", "text": "Les ajustements unitaires, tous documentés par leur technique d'extraction — c'est le standard attendu au TP :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-64", "url": "/seance/09/#p9-64", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Grilles d'ajustement détaillées — C1 et C2", "text": "Comparable C1 (vendu 410 000 $ en février 2026, soit 8 mois avant la date d'évaluation). Transactions et financement normaux : étapes 1–3 nulles. Temps : ; base de marché : 423 667 $. Propriété : superficie pi (); âge 2003, deux ans plus vieux (); sous-sol non fini contre fini (); terrain pi (); garage simple contre double (); localisation, chambres, salles de bain et état similaires (0).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-65", "url": "/seance/09/#p9-65", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Grilles d'ajustement détaillées — C1 et C2", "text": "Comparable C2 (vendu 445 000 $ en juillet 2026, 3 mois). Temps : ; base : 450 563 $. Propriété : superficie pi (); âge 2006, un an plus récent (); une salle de bain en moins (); terrain pi (); état très bon (); le reste similaire.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-66", "url": "/seance/09/#p9-66", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Grilles résumées — C3, C4 et C5", "text": "Les mêmes règles s'appliquent; les délais de marché sont respectivement de 6, 2 et 5 mois :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-67", "url": "/seance/09/#p9-67", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Grilles résumées — C3, C4 et C5", "text": "Deux calculs méritent le détail. C4, localisation : Aylmer étant jugé supérieur de 5 % à Hull pour ce type de bien, l'ajustement s'applique sur la base de marché : — un ajustement en pourcentage se calcule toujours sur le prix ajusté transactionnel, pas sur le prix de vente brut. C5, état : état moyen contre bon (coût des travaux de remise à niveau), auquel s'ajoutent le sous-sol partiel () et le garage simple () : C5 était globalement inférieur au sujet, et la grille le remonte logiquement.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-68", "url": "/seance/09/#p9-68", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Seuils, pondération et conclusion", "text": "Les deux indications de poids fort, C2 (454 663 $) et C3 (430 125 $), délimitent la zone crédible; C1 la corrobore par le haut, C5 par l'extérieur, et C4 est écarté. Fourchette retenue : 440 000 $–455 000 $. Valeur marchande estimée : 450 000 $ (arrondie au 5000 $). On notera la cohérence externe : le rôle municipal (385 000 $, date de référence antérieure dans un marché haussier) se situe logiquement sous la conclusion.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-70", "url": "/seance/09/#p9-70", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Seuils, pondération et conclusion", "text": "Les deux meilleurs comparables divergent de 24 500 $ — environ 5 % — ce qui est normal, mais doit être commenté : « les indications les plus fiables encadrent la conclusion, qui se situe dans le tiers supérieur de la fourchette compte tenu de la corroboration de C1 ». Une conclusion qui ne discute pas la dispersion de ses propres indications est incomplète.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "attention-9-69", "url": "/seance/09/#attention-9-69", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "attention", "title": "L'écart C2–C3 mérite une phrase au rapport", "text": "Les deux meilleurs comparables divergent de 24 500 $ — environ 5 % — ce qui est normal, mais doit être commenté : « les indications les plus fiables encadrent la conclusion, qui se situe dans le tiers supérieur de la fourchette compte tenu de la corroboration de C1 ». Une conclusion qui ne discute pas la dispersion de ses propres indications est incomplète.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-71", "url": "/seance/09/#p9-71", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Validation externe et sensibilité de la conclusion", "text": "Avant de signer, l'évaluateur confronte sa conclusion à trois repères externes◆Trois recoupements : rôle municipal, médiane du secteur, prix unitaire implicite.. Le rôle municipal d'abord : 385 000 $ à une date de référence antérieure, dans un marché qui progresse d'environ 5 % par année — l'écart de 17 % avec la conclusion est cohérent avec deux à trois années de hausse et l'écart usuel rôle-marché; un écart de 40 % aurait exigé une explication. La médiane du secteur ensuite : le sujet, unifamiliale de 1500 pi avec garage double et sous-sol fini, se situe légèrement au-dessus du bien médian de Hull — une conclusion à 450 000 $, au-dessus d'une médiane d'environ 430 000 $, raconte une histoire plausible. Le prix unitaire implicite enfin : $/pi, dans la bande observée des comparables une fois leurs différences neutralisées.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-72", "url": "/seance/09/#p9-72", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Validation externe et sensibilité de la conclusion", "text": "Reste la sensibilité. Les deux poids forts, C2 et C3, dépendent peu des ajustements unitaires contestables : C2 n'a que 4100 $ d'ajustements de propriété, C3 en a 5500 $. Faire varier de les valeurs unitaires du tableau déplace leurs indications de moins de 1000 $ chacune — la conclusion de 450 000 $ est insensible aux hypothèses fragiles, précisément parce que la pondération a favorisé les comparables peu ajustés. C'est la récompense méthodologique de toute la démarche : bien choisir ses comparables rend la conclusion robuste par construction, là où une grille aux ajustements lourds resterait à la merci de chaque valeur unitaire.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-73", "url": "/seance/09/#p9-73", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Le travail pratique (pondération : 10 %, remise à la séance 10) transpose intégralement la démarche de ce chapitre à un dossier réel du secteur Aylmer : la propriété du 53, rue du Tropique, inscrite à 649 900 $ et sous promesse d'achat au prix demandé. Un prêteur vous mandate : votre grille d'ajustement complète dira si ce prix reflète la valeur marchande. Le dossier fournit des inscriptions et ventes réelles (Realtor.ca, MLS), la médiane du secteur (572 750 $, APCIQ T2 2026) et des conventions d'ajustement ancrées; le prix de la vente no 1 est personnalisé selon votre code étudiant.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-74", "url": "/seance/09/#p9-74", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Le rapport attendu suit huit sections, dans l'ordre : page titre; description du sujet; analyse du marché du secteur; sélection et justification des comparables; grille d'ajustement complète (calculs détaillés pour chaque comparable); vérification des seuils net et brut; réconciliation avec analyse de fiabilité; conclusion de valeur ponctuelle motivée — puis l'avis au prêteur. Barème : grille 40 %, calculs 25 %, réconciliation 25 %, présentation 10 %.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-75", "url": "/seance/09/#p9-75", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Un conseil d'organisation, tiré de l'expérience des corrections passées : travaillez le dossier en deux passes séparées d'au moins une journée. La première passe construit — sélection, vérifications, grille, calculs; la seconde audite : refaites chaque calcul à la calculatrice sans regarder le premier résultat, vérifiez chaque signe avec la question-réflexe (« que faudrait-il faire au prix du comparable pour qu'il décrive le sujet? »), relisez la justification de réconciliation comme si vous étiez le prêteur. La quasi-totalité des erreurs relevées au barème — signes inversés, ordre violé, moyenne déguisée — survivent à la première passe et meurent à la seconde. Enfin, gardez la trace de tout : la note qui explique pourquoi une vente a été écartée vaut des points; la vente écartée en silence en coûte.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-77", "url": "/seance/09/#p9-77", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "(1) Faire une moyenne simple au lieu de réconcilier; (2) ajuster le sujet au lieu du comparable; (3) ignorer l'ordre séquentiel; (4) omettre la vérification des seuils; (5) ne pas justifier les ajustements par une source; (6) utiliser des ajustements arbitraires sans appui de marché. Chacune a son antidote dans ce chapitre.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "attention-9-76", "url": "/seance/09/#attention-9-76", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "attention", "title": "Les six erreurs qui coûtent le plus de points", "text": "(1) Faire une moyenne simple au lieu de réconcilier; (2) ajuster le sujet au lieu du comparable; (3) ignorer l'ordre séquentiel; (4) omettre la vérification des seuils; (5) ne pas justifier les ajustements par une source; (6) utiliser des ajustements arbitraires sans appui de marché. Chacune a son antidote dans ce chapitre.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-79", "url": "/seance/09/#p9-79", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Réflexe professionnel à cultiver dès le TP : recouper la conclusion avec le rôle municipal et la médiane du secteur. Une conclusion à 650 000 $ dans un secteur dont la médiane est 572 750 $ n'est pas nécessairement fausse — le sujet peut être supérieur au bien médian — mais l'écart de 13 % doit être expliqué, sans quoi le lecteur du rapport le fera à votre place.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "terrain-9-78", "url": "/seance/09/#terrain-9-78", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Réflexe professionnel à cultiver dès le TP : recouper la conclusion avec le rôle municipal et la médiane du secteur. Une conclusion à 650 000 $ dans un secteur dont la médiane est 572 750 $ n'est pas nécessairement fausse — le sujet peut être supérieur au bien médian — mais l'écart de 13 % doit être expliqué, sans quoi le lecteur du rapport le fera à votre place.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-80", "url": "/seance/09/#p9-80", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Le contexte du mandat mérite enfin une lecture attentive, car il est subtilement piégé : la propriété est déjà sous promesse d'achat au prix demandé. La tentation — pour l'étudiant comme pour l'évaluateur pressé — est de considérer ce prix accepté comme la réponse : « le marché a parlé ». Or c'est précisément la situation que la définition de la valeur marchande oblige à examiner : un acheteur a accepté ce prix, mais rien ne garantit encore qu'il soit le prix le plus probable — l'acheteur peut être mal informé, pressé, ou en surenchère émotive. Le prêteur vous mandate exactement pour cela : dire si la promesse d'achat reflète le marché ou un cas particulier. Une grille qui conclut sous le prix accepté n'est donc pas une grille « ratée » : c'est peut-être la seule information utile que le dossier produira.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-81", "url": "/seance/09/#p9-81", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un comparable vendu 350 000 $ reçoit trois ajustements : , et . Calculez ses ajustements net et brut, en dollars et en pourcentage, et vérifiez les seuils.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-1", "url": "/seance/09/#exo-9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.1 — quiz éclair — seuils", "text": "Un comparable vendu 350 000 $ reçoit trois ajustements : , et . Calculez ses ajustements net et brut, en dollars et en pourcentage, et vérifiez les seuils.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-82", "url": "/seance/09/#p9-82", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Net , soit ✓. Brut , soit ✓. Les deux seuils sont respectés : le comparable conserve une bonne fiabilité. Noter le contraste entre le net (les signes se compensent) et le brut (rien ne se compense) : c'est le brut qui révèle le volume réel de corrections.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-83", "url": "/seance/09/#p9-83", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vous disposez de deux ventes pour estimer la contribution d'un sous-sol fini. Vente A (sous-sol fini) : 432 000 $. Vente B (sous-sol non fini, mais terrain plus grand de 600 pi à 8 $/pi) : 412 000 $. Estimez la contribution du sous-sol fini.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-2", "url": "/seance/09/#exo-9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.2 — analyse par paires imparfaites", "text": "Vous disposez de deux ventes pour estimer la contribution d'un sous-sol fini. Vente A (sous-sol fini) : 432 000 $. Vente B (sous-sol non fini, mais terrain plus grand de 600 pi à 8 $/pi) : 412 000 $. Estimez la contribution du sous-sol fini.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-84", "url": "/seance/09/#p9-84", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La paire est imparfaite : il faut d'abord neutraliser la différence de terrain. Avantage terrain de B : . Prix de B « à terrain égal » : . Contribution du sous-sol fini . La démarche générale : purger la paire de ses différences secondaires avant d'isoler l'élément cible; chaque purge ajoutant de l'incertitude, on privilégie les paires exigeant le moins de corrections et l'on confirme par une seconde technique (coût déprécié : un aménagement de sous-sol d'environ 35 000 $ contribuant à 70 % donnerait — convergence rassurante).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-85", "url": "/seance/09/#p9-85", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un comparable s'est vendu 500 000 $ il y a 6 mois. Analyse : vente avec légère pression du vendeur ( pour ramener aux conditions libres), marché en hausse de 4 % par année, localisation supérieure au sujet (), garage inférieur (). Calculez l'indication de valeur en respectant l'ordre séquentiel.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-3", "url": "/seance/09/#exo-9-3", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.3 — grille chaînée en pourcentages", "text": "Un comparable s'est vendu 500 000 $ il y a 6 mois. Analyse : vente avec légère pression du vendeur ( pour ramener aux conditions libres), marché en hausse de 4 % par année, localisation supérieure au sujet (), garage inférieur (). Calculez l'indication de valeur en respectant l'ordre séquentiel.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-86", "url": "/seance/09/#p9-86", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 3 (conditions de vente) : . Étape 4 (marché, 6 mois à /an) : . Étape 5 (localisation, sur la base de marché) : ; base . Étape 6 (garage) : . Indication . Contre-exemple du désordre : appliquer la localisation sur le prix brut () aurait sous-corrigé de 1212 $ — l'erreur d'ordre est silencieuse mais systématique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-87", "url": "/seance/09/#p9-87", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre comparables ajustés : A 512 000 $ (net 2 %, vente de 2 mois); B 498 000 $ (net 4 %, 5 mois); C 535 000 $ (net 18 %, 4 mois); D 489 000 $ (net 6 %, 13 mois). Attribuez un poids à chaque indication, proposez une fourchette et une valeur ponctuelle, et rédigez la justification en trois phrases.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-4", "url": "/seance/09/#exo-9-4", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.4 — réconciliation complète", "text": "Quatre comparables ajustés : A 512 000 $ (net 2 %, vente de 2 mois); B 498 000 $ (net 4 %, 5 mois); C 535 000 $ (net 18 %, 4 mois); D 489 000 $ (net 6 %, 13 mois). Attribuez un poids à chaque indication, proposez une fourchette et une valeur ponctuelle, et rédigez la justification en trois phrases.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-88", "url": "/seance/09/#p9-88", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Poids. A : fort (net minimal, vente très récente). B : fort (net faible, délai raisonnable). C : faible ou écarté (net — conserver à titre de balise haute seulement). D : moyen-faible (net correct mais vente de 13 mois : l'ajustement temporel domine son indication). Fourchette utile (A–B) : 498 000 $–512 000 $. Conclusion : 505 000 $ (arrondie au 5000 $). Justification type : « Les indications les plus fiables (A et B), aux ajustements nets de 2 et 4 % et aux ventes les plus récentes, encadrent la conclusion. L'indication C, dont l'ajustement net excède le repère de 15 %, n'a servi que de balise supérieure; l'indication D corrobore le bas de la fourchette malgré son ancienneté. La valeur retenue de 505 000 $ reflète le poids prépondérant accordé à A, la vente la plus récente et la plus semblable au sujet. »", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-89", "url": "/seance/09/#p9-89", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un étudiant remet la grille suivante pour un comparable vendu 420 000 $ il y a 9 mois (marché /an) : localisation inférieure au sujet : ; temps : appliqué après les ajustements physiques; superficie du sujet supérieure de 100 pi : ajustement au sujet de ; conclusion : moyenne des trois comparables. Relevez les quatre erreurs et corrigez la logique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-5", "url": "/seance/09/#exo-9-5", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.5 — détecter les erreurs d'une grille", "text": "Un étudiant remet la grille suivante pour un comparable vendu 420 000 $ il y a 9 mois (marché /an) : localisation inférieure au sujet : ; temps : appliqué après les ajustements physiques; superficie du sujet supérieure de 100 pi : ajustement au sujet de ; conclusion : moyenne des trois comparables. Relevez les quatre erreurs et corrigez la logique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-90", "url": "/seance/09/#p9-90", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(1) Signe de localisation inversé : un comparable inférieur en localisation reçoit un ajustement positif (, pour le remonter au niveau du sujet), non . (2) Ordre violé : l'ajustement temporel est transactionnel et s'applique avant les ajustements physiques, sur le prix corrigé des étapes 1 à 3 (, appliqué en premier). (3) Ajustement au sujet : on n'ajuste jamais le sujet; si le sujet a 100 pi de plus, le comparable est inférieur et reçoit (à 100 $/pi). (4) Moyenne en guise de réconciliation : la conclusion doit pondérer les indications selon leur fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données), avec justification écrite.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-91", "url": "/seance/09/#p9-91", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règle cardinale : on ajuste le comparable vers le sujet — supérieur négatif, inférieur positif; ajuster le sujet est une faute de méthode.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-92", "url": "/seance/09/#p9-92", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajustements quantitatifs ($ pour les écarts physiques, % pour les effets de marché) et qualitatifs (classement supérieur / similaire / inférieur).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-93", "url": "/seance/09/#p9-93", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ordre séquentiel : droits financement conditions de vente marché (temps) localisation physique; les étapes 1–4 composent multiplicativement la base des étapes 5–6.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-94", "url": "/seance/09/#p9-94", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un ajustement en % se calcule sur le prix ajusté transactionnel, jamais sur le prix de vente brut.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-95", "url": "/seance/09/#p9-95", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq techniques d'extraction : paires (simple, paires parfaites rares), régression ( = ajustement unitaire, exige ), graphique (pente = ajustement), coût déprécié (coût contribution), capitalisation de loyer (); trianguler quand c'est possible.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-96", "url": "/seance/09/#p9-96", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Seuils de prudence : net (somme algébrique), brut (somme des valeurs absolues) — balises de fiabilité, pas des couperets; dépassement poids réduit et justification.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-97", "url": "/seance/09/#p9-97", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réconciliation = pondération par la fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données, conditions de vente) — jamais une moyenne; conclusion ponctuelle arrondie (au 5000 $ en résidentiel) ou fourchette –.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-98", "url": "/seance/09/#p9-98", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Exemple guidé Hull : indications de 389 141 $ à 484 125 $; C2 et C3 en poids fort, C4 écarté (net 16,2 %); conclusion 450 000 $.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-99", "url": "/seance/09/#p9-99", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fiabilité maximale : condos d'un même projet, résidentiel en marché actif; minimale : usages spéciaux et marchés inactifs — où le coût et le revenu prennent le relais.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-100", "url": "/seance/09/#p9-100", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Au TP : grille complète justifiée, seuils vérifiés, réconciliation motivée, conclusion recoupée avec le rôle et la médiane du secteur.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/09/#synthese", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Règle cardinale : on ajuste le comparable vers le sujet — supérieur négatif, inférieur positif; ajuster le sujet est une faute de méthode.Ajustements quantitatifs ($ pour les écarts physiques, % pour les effets de marché) et qualitatifs (classement supérieur / similaire / inférieur).Ordre séquentiel : droits financement conditions de vente marché (temps) localisation physique; les étapes 1–4 composent multiplicativement la base des étapes 5–6.Un ajustement en % se calcule sur le prix ajusté transactionnel, jamais sur le prix de vente brut.Cinq techniques d'extraction : paires (simple, paires parfaites rares), régression ( = ajustement unitaire, exige ), graphique (pente = ajustement), coût déprécié (coût contribution), capitalisation de loyer (); trianguler quand c'est possible.Seuils de prudence : net (somme algébrique), brut (somme des valeurs absolues) — balises de fiabilité, pas des couperets; dépassement poids réduit et justification.Réconciliation = pondération par la fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données, conditions de vente) — jamais une moyenne; conclusion ponctuelle arrondie (au 5000 $ en résidentiel) ou fourchette –.Exemple guidé Hull : indications de 389 141 $ à 484 125 $; C2 et C3 en poids fort, C4 écarté (net 16,2 %); conclusion 450 000 $.Fiabilité maximale : condos d'un même projet, résidentiel en marché actif; minimale : usages spéciaux et marchés inactifs — où le coût et le revenu prennent le relais.Au TP : grille complète justifiée, seuils vérifiés, réconciliation motivée, conclusion recoupée avec le rôle et la médiane du secteur.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p10-1", "url": "/seance/10/#p10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Après la méthode de comparaison, voici la deuxième des trois grandes méthodes reconnues en évaluation immobilière : la méthode du coût. Son intuition tient en une phrase : personne ne paiera pour une propriété existante plus que ce qu'il en coûterait pour en construire une équivalente. Le coût de construction à neuf fixe donc un plafond à la valeur ; la dépréciation vient éroder ce plafond, et la valeur du terrain — qui, elle, ne se déprécie pas — vient s'y ajouter. Cette séance développe chacun de ces trois blocs : l'estimation du coût à neuf, la mesure de la dépréciation sous toutes ses formes, et l'évaluation du terrain comme s'il était vacant. Un cas complet, mené de bout en bout sur une résidence de Gatineau, montre comment ces morceaux s'assemblent en une conclusion de valeur défendable.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-2", "url": "/seance/10/#p10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Énoncer le principe de substitution appliqué au coût et les hypothèses qui conditionnent la fiabilité de la méthode;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-3", "url": "/seance/10/#p10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Distinguer le coût de remplacement du coût de reproduction et choisir le bon concept selon le mandat;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-4", "url": "/seance/10/#p10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Estimer un coût à neuf complet : coûts directs, coûts indirects et profit de l'entrepreneur, à partir des sources de données reconnues;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-5", "url": "/seance/10/#p10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Identifier et mesurer les trois catégories de dépréciation (physique, fonctionnelle, économique) et distinguer le curable de l'incurable;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-6", "url": "/seance/10/#p10-6", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Appliquer la méthode âge/vie modifiée et interpréter l'âge effectif;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-7", "url": "/seance/10/#p10-7", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Évaluer le terrain séparément par les cinq méthodes reconnues;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-8", "url": "/seance/10/#p10-8", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Conduire une évaluation complète par la méthode du coût et situer son résultat par rapport aux autres méthodes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-9", "url": "/seance/10/#p10-9", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution appliqué au coût", "text": "La méthode du coût est l'application la plus directe du principe de substitution étudié à la séance 3◆Séance 3 : le principe de substitution fonde aussi la méthode de comparaison.. En comparaison, le substitut est une autre propriété existante ; en méthode du coût, le substitut est une propriété à construire.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-10", "url": "/seance/10/#p10-10", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution appliqué au coût", "text": "Un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour une propriété existante que le coût de construire un substitut équivalent, à condition que le délai de construction soit acceptable et qu'aucune perte d'opportunité ne soit encourue.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-1", "url": "/seance/10/#def-10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.1 — principe de substitution appliqué au coût", "text": "Un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour une propriété existante que le coût de construire un substitut équivalent, à condition que le délai de construction soit acceptable et qu'aucune perte d'opportunité ne soit encourue.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-11", "url": "/seance/10/#p10-11", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution appliqué au coût", "text": "Deux réserves de cette définition méritent qu'on s'y arrête, car elles expliquent pourquoi, en marché haussier, des propriétés existantes se vendent parfois au-dessus de leur coût de construction. La première est le délai de construction. Construire une résidence prend de douze à vingt-quatre mois entre l'achat du terrain et la livraison — davantage encore lorsque le zonage exige des dérogations ou que la main-d'œuvre se fait rare, comme ce fut le cas au Québec au sortir de la pandémie. Or un acheteur pressé — la famille mutée à Gatineau qui doit être installée avant la rentrée scolaire, l'entreprise qui doit ouvrir un point de service avant sa saison forte — accepte de payer une prime pour la disponibilité immédiate. Cette prime n'a rien d'irrationnel : elle est le prix du temps, au même titre que l'intérêt est le prix de l'argent. La seconde réserve est la perte d'opportunité encourue pendant le chantier : celui qui choisit de construire paie un loyer ailleurs pendant les travaux, immobilise son capital dans un actif qui ne produit encore aucun service, et supporte seul le risque de dépassement de coûts et d'échéancier. Ces frais implicites, qui n'apparaissent sur aucune soumission d'entrepreneur, s'ajoutent au coût contractuel de construction et rapprochent d'autant le « vrai » coût du substitut du prix demandé pour la propriété existante.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-12", "url": "/seance/10/#p10-12", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution appliqué au coût", "text": "Une fois ces réserves posées, la logique fondamentale de la méthode se déploie en quatre temps qui structurent tout le chapitre : le coût de construction neuve fixe un plafond à la valeur ; la dépréciation réduit ce plafond à mesure que le bâtiment s'éloigne de l'état neuf ; le terrain, qui ne s'use pas, s'évalue séparément comme s'il était vacant ; la somme des deux composantes donne la valeur par le coût. Chaque maillon de cette chaîne est une estimation distincte, avec ses sources, ses techniques et ses marges d'erreur propres — et la qualité de la conclusion finale est celle du maillon le plus faible.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-13", "url": "/seance/10/#p10-13", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "Comme toute méthode, celle du coût repose sur des hypothèses qu'il faut vérifier avant de lui accorder du poids dans la réconciliation finale◆À vérifier avant de pondérer la méthode dans la réconciliation (séance 14).. La première est que le marché de la construction soit actif : la méthode suppose qu'on puisse réellement observer des coûts de construction courants — des soumissions, des permis, des projets livrés récemment. Dans une petite municipalité où personne n'a construit depuis des années, le « coût courant » devient une extrapolation. La deuxième hypothèse est plus subtile : l'équation coût valeur n'est rigoureusement vraie qu'au moment de la livraison d'un bâtiment neuf et conforme à l'utilisation optimale de son site. Dès le lendemain, l'usure commence, et si le bâtiment n'était pas la meilleure réponse au marché — trop grand, mal configuré, mal situé —, l'écart entre son coût et sa valeur existe dès le premier jour. La troisième hypothèse est que la dépréciation soit mesurable : exercice raisonnable sur un bâtiment de quinze ans, de plus en plus conjectural à mesure que le bâtiment vieillit, car les causes de perte de valeur s'entremêlent et les témoins de marché se raréfient. La quatrième, enfin, est que le terrain ait une valeur distincte et estimable — ce qui suppose des ventes de terrains vacants observables ou, à défaut, des techniques indirectes dont la section @@REF{ch10:sec:terrain}@@ montrera les limites.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-15", "url": "/seance/10/#p10-15", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "Si l'une de ces hypothèses ne tient pas — marché de la construction inactif, dépréciation difficile à mesurer sur un bâtiment centenaire, terrain impossible à isoler —, la fiabilité de la méthode diminue d'autant. C'est la première chose que l'examinateur (et le tribunal, en cas de litige) vérifiera dans un rapport : la méthode retenue était-elle appropriée aux circonstances?", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "attention-10-14", "url": "/seance/10/#attention-10-14", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "attention", "title": "quand les hypothèses ne tiennent plus", "text": "Si l'une de ces hypothèses ne tient pas — marché de la construction inactif, dépréciation difficile à mesurer sur un bâtiment centenaire, terrain impossible à isoler —, la fiabilité de la méthode diminue d'autant. C'est la première chose que l'examinateur (et le tribunal, en cas de litige) vérifiera dans un rapport : la méthode retenue était-elle appropriée aux circonstances?", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-16", "url": "/seance/10/#p10-16", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "où est la valeur estimée de la propriété, le coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, la dépréciation totale cumulée et la valeur du terrain, évalué comme s'il était vacant.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-1", "url": "/seance/10/#form-10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.1 — méthode du coût", "text": "où est la valeur estimée de la propriété, le coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, la dépréciation totale cumulée et la valeur du terrain, évalué comme s'il était vacant.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-17", "url": "/seance/10/#p10-17", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "Une propriété présente les paramètres suivants : coût de remplacement à neuf de 350 000 $, dépréciation cumulée de 85 000 $ et valeur de terrain de 110 000 $.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-18", "url": "/seance/10/#p10-18", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "Lecture : le bâtiment vaut son coût à neuf moins l'usure et l'obsolescence accumulées; on y ajoute la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-1", "url": "/seance/10/#ex-10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.1 — premier survol de la formule", "text": "Une propriété présente les paramètres suivants : coût de remplacement à neuf de 350 000 $, dépréciation cumulée de 85 000 $ et valeur de terrain de 110 000 $. Lecture : le bâtiment vaut son coût à neuf moins l'usure et l'obsolescence accumulées; on y ajoute la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-19", "url": "/seance/10/#p10-19", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "Cette formule d'apparence comptable cache une idée économique profonde, qu'il faut garder en tête pour ne pas appliquer la méthode mécaniquement : le coût ne crée pas la valeur, il la borne. La séance 4 l'a établi — on peut dépenser 600 000 $ pour construire une maison que le marché ne paiera jamais plus de 450 000 $, et inversement une propriété peut valoir davantage que son coût lorsque l'offre est contrainte. La méthode du coût ne dit donc pas « la valeur, c'est le coût » ; elle dit qu'un marché concurrentiel, laissé à lui-même, ramène progressivement les prix vers le coût de production du substitut le plus économique, parce que tout écart durable attire les constructeurs (si les prix dépassent les coûts) ou les fait fuir (dans le cas contraire). C'est le même mécanisme qui, en économie industrielle, arrime le prix de long terme au coût marginal. L'évaluateur qui comprend cela sait aussi quand la méthode déraille : dans les marchés où la construction ne peut pas répondre — zonage verrouillé, terrains épuisés, main-d'œuvre indisponible —, le rappel vers le coût peut prendre des années, et l'écart entre coût déprécié et prix de marché devient une donnée d'analyse plutôt qu'une anomalie.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-20", "url": "/seance/10/#p10-20", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la méthode du coût?", "text": "◆Usage spécial Propriété conçue pour un usage si particulier qu'elle n'a ni comparables ni revenus : église, école, aréna, usine sur mesure.La méthode du coût brille là où les deux autres méthodes échouent, et la carte de ses usages privilégiés se lit précisément comme la carte des angles morts de la comparaison et du revenu. Son terrain de prédilection est d'abord la construction neuve ou quasi neuve : la dépréciation y est minimale, donc la principale source d'erreur de la méthode disparaît, et le coût réel du projet — contrats, soumissions, décomptes progressifs — est souvent documenté au dollar près. Viennent ensuite les propriétés à usage spécial : l'église, l'école, l'hôpital, l'aréna, l'usine construite sur mesure autour d'un procédé industriel. Ces immeubles ne se vendent à peu près jamais sur un marché ouvert et ne produisent aucun revenu locatif observable ; faute de comparables et de flux à capitaliser, le coût déprécié est fréquemment la seule méthode applicable, et les tribunaux l'admettent comme telle en matière d'expropriation et de fiscalité municipale.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-21", "url": "/seance/10/#p10-21", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la méthode du coût?", "text": "L'évaluation d'assurance constitue un troisième usage, imposé cette fois par la nature même du mandat : la police couvre le coût de reconstruction du bâtiment — jamais le terrain, qui survit au sinistre. L'évaluateur y calcule un coût à neuf sans même passer par la dépréciation ni par la valeur marchande, ce qui fait de ce mandat un cas d'école de la distinction coût–valeur étudiée à la séance 4. La méthode rend aussi service dans les marchés inactifs, où les ventes comparables sont trop rares pour soutenir une grille d'ajustements ; dans l'analyse des rénovations majeures, où elle permet de confronter le coût des travaux projetés à la valeur qu'ils ajouteront réellement — confrontation dont le résultat, on le verra, fonde le test curable/incurable ; et pour les propriétés publiques, qui n'ont ni revenu ni marché de revente mais qu'il faut bien porter aux livres et assurer.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-22", "url": "/seance/10/#p10-22", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la méthode du coût?", "text": "À l'inverse, la méthode est moins appropriée pour les bâtiments très anciens, dont la dépréciation cumulée devient largement conjecturale — sur un triplex centenaire du Vieux-Hull, qui oserait défendre un ratio âge/vie au point de pourcentage près? Elle l'est aussi pour le résidentiel unifamilial courant, où la comparaison est plus directe et plus fiable ; pour les immeubles à revenus, où la méthode du revenu épouse le raisonnement réel des acheteurs ; et pour les propriétés dont la valeur du terrain domine le bien — un cottage modeste sur un grand terrain riverain de l'Outaouais —, puisque la méthode ne fait alors que répercuter l'estimation du terrain, avec peu de valeur ajoutée analytique.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-24", "url": "/seance/10/#p10-24", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la méthode du coût?", "text": "Dans la pratique québécoise courante, la méthode du coût sert très souvent de méthode de vérification : l'évaluateur conclut par la comparaison ou par le revenu, puis vérifie que sa conclusion est plausible au regard du coût. Un écart énorme entre la valeur conclue et le coût déprécié signale soit une erreur, soit un phénomène de marché qu'il faut expliquer dans le rapport (pénurie, surchauffe, terrain dominant).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "terrain-10-23", "url": "/seance/10/#terrain-10-23", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "terrain", "title": "la méthode de vérification", "text": "Dans la pratique québécoise courante, la méthode du coût sert très souvent de méthode de vérification : l'évaluateur conclut par la comparaison ou par le revenu, puis vérifie que sa conclusion est plausible au regard du coût. Un écart énorme entre la valeur conclue et le coût déprécié signale soit une erreur, soit un phénomène de marché qu'il faut expliquer dans le rapport (pénurie, surchauffe, terrain dominant).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-25", "url": "/seance/10/#p10-25", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le processus en cinq étapes", "text": "Les sections qui suivent développent chaque étape : le coût à neuf (section @@REF{ch10:sec:cout}@@), la dépréciation (section @@REF{ch10:sec:depreciation}@@), puis le terrain (section @@REF{ch10:sec:terrain}@@). Le cas complet de la section @@REF{ch10:sec:cas}@@ les assemble.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-26", "url": "/seance/10/#p10-26", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "La première décision de l'évaluateur est le choix du concept de coût. Elle n'est pas anodine : elle change à la fois le montant estimé et le traitement ultérieur de la dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-27", "url": "/seance/10/#p10-27", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "Coût de construire un bâtiment ayant la même utilité que le sujet, en utilisant les matériaux, normes et techniques actuels.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-2", "url": "/seance/10/#def-10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.2 — coût de remplacement", "text": "Coût de construire un bâtiment ayant la même utilité que le sujet, en utilisant les matériaux, normes et techniques actuels.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-28", "url": "/seance/10/#p10-28", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "Coût de construire une réplique exacte du bâtiment sujet, avec les mêmes matériaux, le même design et les mêmes techniques de construction.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-3", "url": "/seance/10/#def-10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.3 — coût de reproduction", "text": "Coût de construire une réplique exacte du bâtiment sujet, avec les mêmes matériaux, le même design et les mêmes techniques de construction.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-29", "url": "/seance/10/#p10-29", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "◆Remplacement Même utilité, moyens actuels. Concept courant.◆Reproduction Réplique exacte. Patrimoine et assurance spécialisée.Le coût de remplacement est le concept de travail courant : il élimine d'emblée une partie de l'obsolescence fonctionnelle (on ne « remplacerait » jamais les plafonds de sept pieds ni le filage d'époque), il se mesure sur le marché actuel de la construction, et il correspond à ce qu'un acheteur envisagerait réellement de construire. Le coût de reproduction, lui, reproduit fidèlement le bâtiment — défauts et qualités compris. Il est réservé aux bâtiments patrimoniaux, aux édifices historiques et à certaines évaluations d'assurance où la police exige une reconstruction à l'identique.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-31", "url": "/seance/10/#p10-31", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "Le choix du concept engage la suite du calcul. Si l'on part du coût de reproduction, la réplique contient les défauts fonctionnels du sujet : il faudra donc les déduire en dépréciation fonctionnelle. Si l'on part du coût de remplacement, une partie de cette obsolescence a déjà disparu du coût : la déduire à nouveau serait un double comptage. C'est une erreur classique à l'examen.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "attention-10-30", "url": "/seance/10/#attention-10-30", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "attention", "title": "cohérence coût–dépréciation", "text": "Le choix du concept engage la suite du calcul. Si l'on part du coût de reproduction, la réplique contient les défauts fonctionnels du sujet : il faudra donc les déduire en dépréciation fonctionnelle. Si l'on part du coût de remplacement, une partie de cette obsolescence a déjà disparu du coût : la déduire à nouveau serait un double comptage. C'est une erreur classique à l'examen.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-32", "url": "/seance/10/#p10-32", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre méthodes d'estimation du coût à neuf", "text": "La méthode comparative domine la pratique résidentielle : on multiplie la superficie habitable par un coût unitaire tiré des manuels de coûts, ajusté pour la qualité, le nombre d'étages et la région. La méthode de ventilation décompose le bâtiment en grandes composantes et attribue un coût à chacune — elle sera approfondie dans le cours IMM1033, entièrement consacré à la méthode du coût. La méthode quantitative refait littéralement la soumission de l'entrepreneur, poste par poste : c'est la plus précise et, de loin, la plus coûteuse en temps. L'indice temporel revalorise un coût historique connu (le coût réel de construction d'il y a cinq ans, par exemple) par un indice de coûts de construction : utile en vérification, trop grossier comme méthode principale.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-33", "url": "/seance/10/#p10-33", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Quel que soit le procédé d'estimation, le coût à neuf complet comprend trois blocs.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-34", "url": "/seance/10/#p10-34", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Coûts directement liés à la construction physique du bâtiment : main-d'œuvre (au Québec, encadrée par les conventions de la CCQ), matériaux, équipement de chantier, sous-traitants spécialisés, excavation et fondations, branchements aux services (eau, égout, électricité). Ils représentent typiquement 65 à 80 % du coût total.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-4", "url": "/seance/10/#def-10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.4 — coûts directs (durs)", "text": "Coûts directement liés à la construction physique du bâtiment : main-d'œuvre (au Québec, encadrée par les conventions de la CCQ), matériaux, équipement de chantier, sous-traitants spécialisés, excavation et fondations, branchements aux services (eau, égout, électricité). Ils représentent typiquement 65 à 80 % du coût total.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-35", "url": "/seance/10/#p10-35", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Coûts non liés directement à la construction physique : honoraires professionnels (architecte, ingénieur), permis, frais légaux et notariaux, financement intérimaire, taxes et assurances durant le chantier, gestion de projet. Typiquement 10 à 25 % du coût total.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-5", "url": "/seance/10/#def-10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.5 — coûts indirects (mous)", "text": "Coûts non liés directement à la construction physique : honoraires professionnels (architecte, ingénieur), permis, frais légaux et notariaux, financement intérimaire, taxes et assurances durant le chantier, gestion de projet. Typiquement 10 à 25 % du coût total.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-36", "url": "/seance/10/#p10-36", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Rémunération du risque et de la coordination du projet, ajoutée aux coûts directs et indirects. Typiquement 5 à 15 %, selon le marché et le type de projet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-6", "url": "/seance/10/#def-10-6", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.6 — profit de l'entrepreneur / du promoteur", "text": "Rémunération du risque et de la coordination du projet, ajoutée aux coûts directs et indirects. Typiquement 5 à 15 %, selon le marché et le type de projet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-38", "url": "/seance/10/#p10-38", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Le profit de l'entrepreneur est présenté séparément des coûts indirects, et chaque exemple énonce explicitement ses hypothèses (par exemple : « coûts indirects 15 %, profit 10 %, tous deux calculés sur les coûts directs »). Dans la littérature, certains auteurs intègrent le profit aux indirects; l'important est d'annoncer sa convention et de s'y tenir — c'est aussi ce qu'on attend de vous à l'examen.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "remarque-10-37", "url": "/seance/10/#remarque-10-37", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "convention du cours", "text": "Le profit de l'entrepreneur est présenté séparément des coûts indirects, et chaque exemple énonce explicitement ses hypothèses (par exemple : « coûts indirects 15 %, profit 10 %, tous deux calculés sur les coûts directs »). Dans la littérature, certains auteurs intègrent le profit aux indirects; l'important est d'annoncer sa convention et de s'y tenir — c'est aussi ce qu'on attend de vous à l'examen.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-39", "url": "/seance/10/#p10-39", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "L'estimation vaut ce que valent ses données, et l'évaluateur chevronné croise systématiquement deux familles de références◆Règle d'or : une table nord-américaine s'ajuste toujours au Québec par un facteur de localisation.. La première famille est celle des grands manuels nord-américains. Marshall & Swift (CoreLogic), le standard de la profession, publie des coûts unitaires par type de bâtiment, par classe de qualité et par région, sous forme de tables en $/pi mises à jour plusieurs fois par année — c'est l'outil naturel de la méthode comparative. RSMeans (Gordian) descend d'un cran dans le détail : ses coûts par poste (bétonnage, charpente, électricité, heure de grutier) alimentent la méthode quantitative et la ventilation, et servent de référence dans les litiges de construction.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-40", "url": "/seance/10/#p10-40", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "La seconde famille est québécoise, et elle joue un double rôle : ancrer les tables continentales dans la réalité locale et fournir des contre-preuves. La CCQ (Commission de la construction du Québec) publie les taux horaires des conventions collectives par métier — donnée essentielle, puisque la main-d'œuvre représente environ la moitié des coûts directs et que son encadrement québécois n'a pas d'équivalent nord-américain. La SCHL suit les indices de coûts de construction résidentielle et leurs tendances, ce qui permet de dater et d'actualiser une estimation. Les soumissions récentes d'entrepreneurs locaux demeurent la validation ultime : rien ne vaut trois soumissions réelles pour tester une table. Enfin, les municipalités compilent les coûts déclarés dans les permis de construction — une source imparfaite (les coûts déclarés sont souvent sous-estimés pour réduire les droits), mais utile en ordre de grandeur.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-42", "url": "/seance/10/#p10-42", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "Les tables Marshall & Swift et RSMeans sont bâties sur des moyennes nord-américaines : elles doivent être ajustées au contexte québécois par un facteur de localisation qui capte les écarts de coûts de main-d'œuvre (conventions CCQ), de matériaux et de normes (Code de construction du Québec, exigences d'efficacité énergétique). Dans les exemples du cours, ce facteur est de l'ordre de 1,05 pour Gatineau. Omettre ce facteur est une erreur systématique — et systématiquement pénalisée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "quebec-10-41", "url": "/seance/10/#quebec-10-41", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "quebec", "title": "le facteur de localisation", "text": "Les tables Marshall & Swift et RSMeans sont bâties sur des moyennes nord-américaines : elles doivent être ajustées au contexte québécois par un facteur de localisation qui capte les écarts de coûts de main-d'œuvre (conventions CCQ), de matériaux et de normes (Code de construction du Québec, exigences d'efficacité énergétique). Dans les exemples du cours, ce facteur est de l'ordre de 1,05 pour Gatineau. Omettre ce facteur est une erreur systématique — et systématiquement pénalisée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-43", "url": "/seance/10/#p10-43", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "Une dernière précaution concerne la date des données de coûts. Les années 2020–2023 ont rappelé brutalement que les coûts de construction ne sont pas une variable tranquille : la pénurie de matériaux et de main-d'œuvre a fait bondir les coûts résidentiels de plusieurs dizaines de points de pourcentage en quelques trimestres, avant que le rythme ne se normalise. Une table de coûts vieille de dix-huit mois peut donc être matériellement fausse. La règle professionnelle est simple : utiliser l'édition la plus récente du manuel, noter sa date dans le rapport, et corriger tout décalage résiduel par l'indice de coûts approprié. À l'examen comme en pratique, un coût unitaire sans date est un coût inutilisable.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-44", "url": "/seance/10/#p10-44", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemple complet d'un coût à neuf", "text": "Résidence unifamiliale de deux étages, secteur de Gatineau, automne 2026 : superficie habitable de 1500 pi; coût unitaire de 185 $/pi (Marshall & Swift, qualité bonne, deux étages); facteur de localisation Québec de 1,05. S'ajoutent un garage double de 480 pi à 75 $/pi, un sous-sol fini de 750 pi à 55 $/pi et une terrasse de bois (forfait de 5500 $).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-45", "url": "/seance/10/#p10-45", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemple complet d'un coût à neuf", "text": "Avec les hypothèses du cas — coûts indirects de 15 % et profit de l'entrepreneur de 10 %, tous deux sur les coûts directs :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-46", "url": "/seance/10/#p10-46", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemple complet d'un coût à neuf", "text": "Ce montant servira de point de départ au cas complet de la section @@REF{ch10:sec:cas}@@.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-2", "url": "/seance/10/#ex-10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.2 — coût à neuf d'une résidence de Gatineau", "text": "Résidence unifamiliale de deux étages, secteur de Gatineau, automne 2026 : superficie habitable de 1500 pi; coût unitaire de 185 $/pi (Marshall & Swift, qualité bonne, deux étages); facteur de localisation Québec de 1,05. S'ajoutent un garage double de 480 pi à 75 $/pi, un sous-sol fini de 750 pi à 55 $/pi et une terrasse de bois (forfait de 5500 $). ComposanteCalculMontantCoût de base291 375 $Garage double (480 pi)36 000 $Sous-sol fini (750 pi)41 250 $Terrasse de boisforfait5 500 $Total des coûts directs374 125 $ Avec les hypothèses du cas — coûts indirects de 15 % et profit de l'entrepreneur de 10 %, tous deux sur les coûts directs : Ce montant servira de point de départ au cas complet de la section @@REF{ch10:sec:cas}@@.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-47", "url": "/seance/10/#p10-47", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Définition et taxonomie", "text": "La dépréciation est la perte de valeur d'un bâtiment par rapport à son coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, quelle qu'en soit la cause.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-7", "url": "/seance/10/#def-10-7", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.7 — dépréciation", "text": "La dépréciation est la perte de valeur d'un bâtiment par rapport à son coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, quelle qu'en soit la cause.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-48", "url": "/seance/10/#p10-48", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Définition et taxonomie", "text": "Le mot recouvre trois phénomènes très différents, que l'évaluateur doit estimer séparément◆Trois causes distinctes : l'usure, le design, l'environnement. :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-2", "url": "/seance/10/#form-10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.2 — décomposition de la dépréciation", "text": "", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-49", "url": "/seance/10/#p10-49", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Définition et taxonomie", "text": "La dépréciation physique est la plus intuitive : c'est l'usure, le vieillissement, la détérioration des matériaux sous l'action du temps, du climat et de l'occupation — le toit qui arrive en fin de vie, le bardage fatigué, la mécanique qui s'essouffle. Elle frapperait même un bâtiment parfaitement conçu et idéalement situé. La dépréciation fonctionnelle, elle, ne doit rien au temps qui passe et tout au design : c'est l'obsolescence interne du bâtiment, l'écart entre ce qu'il est et ce que le marché attend aujourd'hui — configuration inadéquate, cuisine d'origine, plafonds bas, plan de plancher qui condamne une chambre à servir de couloir. Un bâtiment peut être fonctionnellement déprécié dès sa livraison, s'il a été mal conçu. La dépréciation économique (ou externe), enfin, prend sa source hors de la propriété : l'autoroute qu'on prolonge à deux cents mètres, l'employeur majeur qui ferme, le zonage qui bascule. Le bâtiment n'y est pour rien — et c'est précisément pourquoi, on le verra, on ne peut jamais la « réparer ». Distinguer ces trois causes n'est pas un raffinement académique : chacune se mesure par une technique différente, et les confondre conduit presque toujours à compter deux fois la même perte.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-50", "url": "/seance/10/#p10-50", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "Chacune des deux premières catégories se subdivise selon un critère purement économique — et non technique.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-51", "url": "/seance/10/#p10-51", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "La correction est économiquement justifiable : le coût de la réparation est inférieur ou égal à la valeur qu'elle ajoute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-8", "url": "/seance/10/#def-10-8", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.8 — dépréciation curable", "text": "La correction est économiquement justifiable : le coût de la réparation est inférieur ou égal à la valeur qu'elle ajoute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-52", "url": "/seance/10/#p10-52", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "La correction n'est pas économiquement justifiable : le coût de la réparation dépasse la valeur ajoutée, ou la réparation est matériellement impossible.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-9", "url": "/seance/10/#def-10-9", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.9 — dépréciation incurable", "text": "La correction n'est pas économiquement justifiable : le coût de la réparation dépasse la valeur ajoutée, ou la réparation est matériellement impossible.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-53", "url": "/seance/10/#p10-53", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "◆Test curable Coût de correction valeur ajoutée curable. Sinon : incurable.Une peinture défraîchie, une toiture à refaire, une cuisine à mettre à jour : le coût des travaux est généralement récupéré (et au-delà) dans le prix de vente — curable. Une fondation majeure compromise, une structure inadéquate, des plafonds de sept pieds : corriger coûterait plus que la valeur récupérée, quand c'est seulement possible — incurable. La distinction n'est pas académique : elle détermine la méthode de calcul. Le curable se mesure par le coût de la correction; l'incurable, par la perte de valeur résiduelle (ratio âge/vie, perte de revenu capitalisée ou analyse de paires).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-55", "url": "/seance/10/#p10-55", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "Un élément est curable dès que sa correction serait rentable, même si le propriétaire actuel n'a aucune intention de faire les travaux. Inversement, un propriétaire peut s'entêter à réparer un élément incurable — cela ne le rend pas curable pour autant. Le test est celui de l'acteur économique rationnel, pas celui du propriétaire en place.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "attention-10-54", "url": "/seance/10/#attention-10-54", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "attention", "title": "curable ne veut pas dire « réparé »", "text": "Un élément est curable dès que sa correction serait rentable, même si le propriétaire actuel n'a aucune intention de faire les travaux. Inversement, un propriétaire peut s'entêter à réparer un élément incurable — cela ne le rend pas curable pour autant. Le test est celui de l'acteur économique rationnel, pas celui du propriétaire en place.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-56", "url": "/seance/10/#p10-56", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique curable : l'entretien différé", "text": "La dépréciation physique curable correspond à l'entretien différé : les travaux de réparation nécessaires et économiquement justifiables au jour de l'évaluation. Elle se mesure par le coût de la réparation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-10", "url": "/seance/10/#def-10-10", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.10 — entretien différé", "text": "La dépréciation physique curable correspond à l'entretien différé : les travaux de réparation nécessaires et économiquement justifiables au jour de l'évaluation. Elle se mesure par le coût de la réparation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-57", "url": "/seance/10/#p10-57", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique curable : l'entretien différé", "text": "L'inspection en dresse la liste : peinture extérieure (8000 $), remplacement de la toiture (12 000 $), réparation des fenêtres (5000 $), remplacement du système de chauffage (6000 $)... Chaque poste est chiffré au coût courant des travaux, soumissions ou manuels de coûts à l'appui.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-58", "url": "/seance/10/#p10-58", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique incurable : l'usure du temps", "text": "La dépréciation physique incurable couvre l'usure normale des composantes non visées par l'entretien différé. On distingue les composantes à courte vie (revêtements, peinture intérieure, appareils mécaniques : 15 à 25 ans) des composantes à longue vie (structure, fondation, charpente : 50 à 100 ans). Sa mesure passe par trois notions d'âge qu'il faut distinguer soigneusement.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-59", "url": "/seance/10/#p10-59", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique incurable : l'usure du temps", "text": "L'âge chronologique est le nombre d'années écoulées depuis la construction. L'âge effectif est l'âge apparent du bâtiment compte tenu de son état réel et de son entretien — il peut être inférieur, égal ou supérieur à l'âge chronologique. La vie utile restante est la vie utile totale moins l'âge effectif.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-11", "url": "/seance/10/#def-10-11", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.11 — âge chronologique, âge effectif, vie utile", "text": "L'âge chronologique est le nombre d'années écoulées depuis la construction. L'âge effectif est l'âge apparent du bâtiment compte tenu de son état réel et de son entretien — il peut être inférieur, égal ou supérieur à l'âge chronologique. La vie utile restante est la vie utile totale moins l'âge effectif.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-60", "url": "/seance/10/#p10-60", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique incurable : l'usure du temps", "text": "Deux maisons de Gatineau illustrent l'écart entre les deux âges. La première, construite en 2000 (26 ans d'âge chronologique) mais rénovée en profondeur en 2018, présente un âge effectif d'environ 12 ans : toiture, fenêtres, cuisine et mécanique ont été remis à neuf. La seconde, construite en 2010 (16 ans) mais jamais entretenue — toiture d'origine qui coule, bardage fendillé, mécanique en fin de course —, présente un âge effectif d'environ 25 ans. C'est l'âge effectif, jamais l'âge chronologique, qui entre dans le calcul de la dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-3", "url": "/seance/10/#ex-10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.3 — l'âge effectif en pratique", "text": "Deux maisons de Gatineau illustrent l'écart entre les deux âges. La première, construite en 2000 (26 ans d'âge chronologique) mais rénovée en profondeur en 2018, présente un âge effectif d'environ 12 ans : toiture, fenêtres, cuisine et mécanique ont été remis à neuf. La seconde, construite en 2010 (16 ans) mais jamais entretenue — toiture d'origine qui coule, bardage fendillé, mécanique en fin de course —, présente un âge effectif d'environ 25 ans. C'est l'âge effectif, jamais l'âge chronologique, qui entre dans le calcul de la dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-62", "url": "/seance/10/#p10-62", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique incurable : l'usure du temps", "text": "Ordres de grandeur de la vie utile totale : résidentiel à ossature de bois, 50 à 60 ans; résidentiel de brique, 60 à 80 ans; commercial, 40 à 50 ans; industriel, 30 à 45 ans. La vie utile économique retenue varie selon le type de bâtiment et la source — chaque exercice du cours énonce donc explicitement son hypothèse (par exemple « vie utile économique de 60 ans »). Faites de même dans vos travaux.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "quebec-10-61", "url": "/seance/10/#quebec-10-61", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "quebec", "title": "vies utiles typiques au Québec", "text": "Ordres de grandeur de la vie utile totale : résidentiel à ossature de bois, 50 à 60 ans; résidentiel de brique, 60 à 80 ans; commercial, 40 à 50 ans; industriel, 30 à 45 ans. La vie utile économique retenue varie selon le type de bâtiment et la source — chaque exercice du cours énonce donc explicitement son hypothèse (par exemple « vie utile économique de 60 ans »). Faites de même dans vos travaux.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-3", "url": "/seance/10/#form-10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.3 — méthode âge/vie modifiée", "text": "", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-63", "url": "/seance/10/#p10-63", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode âge/vie modifiée", "text": "La logique de la version « modifiée » : on retire d'abord l'entretien différé (curable) de la base de calcul, puis on applique le ratio âge effectif / vie utile au reste. Retirer les curables d'abord évite de déprécier deux fois les mêmes éléments — une fois par leur coût de réparation, une seconde fois par le ratio d'usure.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-64", "url": "/seance/10/#p10-64", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode âge/vie modifiée", "text": "Hypothèses : coût de remplacement à neuf de 467 657 $; entretien différé (physique curable) de 15 000 $; âge effectif de 18 ans; vie utile économique de 60 ans.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-4", "url": "/seance/10/#ex-10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.4 — âge/vie modifiée, chiffres du cas", "text": "Hypothèses : coût de remplacement à neuf de 467 657 $; entretien différé (physique curable) de 15 000 $; âge effectif de 18 ans; vie utile économique de 60 ans.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-65", "url": "/seance/10/#p10-65", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle", "text": "Obsolescence interne dont la correction est économiquement justifiable. Mesure : coût de la mise à jour, moins la valeur récupérable de ce qui est enlevé.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-12", "url": "/seance/10/#def-10-12", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.12 — fonctionnelle curable", "text": "Obsolescence interne dont la correction est économiquement justifiable. Mesure : coût de la mise à jour, moins la valeur récupérable de ce qui est enlevé.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-66", "url": "/seance/10/#p10-66", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle", "text": "Exemples québécois typiques : cuisine non rénovée depuis trente ans, salle de bain désuète, absence de salle d'eau au rez-de-chaussée, fenêtres à simple vitrage (efficacité énergétique), panneau électrique de 100 A quand l'usage moderne en exige 200 (chauffage électrique, borne de recharge).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-67", "url": "/seance/10/#p10-67", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle", "text": "Obsolescence interne dont la correction n'est pas justifiable économiquement. Mesure : perte de revenu ou de valeur capitalisée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-13", "url": "/seance/10/#def-10-13", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.13 — fonctionnelle incurable", "text": "Obsolescence interne dont la correction n'est pas justifiable économiquement. Mesure : perte de revenu ou de valeur capitalisée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-68", "url": "/seance/10/#p10-68", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle", "text": "Exemples : plafonds de sept pieds au lieu de huit, plan de plancher inadéquat (chambres en enfilade), escalier étroit, chauffage à l'huile sans conversion raisonnable — et le cas particulier de la sur-amélioration (superadequacy) : la piscine intérieure dans un secteur modeste, dont le coût ne sera jamais récupéré au marché. La sur-amélioration est une dépréciation fonctionnelle même si l'élément est neuf et en parfait état : le marché refuse simplement de la payer.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-69", "url": "/seance/10/#p10-69", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation économique (externe)", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs au bâtiment et au terrain, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle. Elle est, par nature, toujours incurable : on ne « répare » pas une autoroute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-14", "url": "/seance/10/#def-10-14", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.14 — dépréciation économique", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs au bâtiment et au terrain, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle. Elle est, par nature, toujours incurable : on ne « répare » pas une autoroute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-70", "url": "/seance/10/#p10-70", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation économique (externe)", "text": "Les facteurs se rangent en deux familles◆Externe toujours incurable. Aucune exception.. Les facteurs environnementaux tiennent à l'emplacement physique : la proximité d'une autoroute ou d'une voie ferrée, un site contaminé voisin, une ligne à haute tension, des nuisances sonores ou olfactives, la localisation en zone inondable — autant de réalités que l'acheteur perçoit dès la première visite et qu'il escompte dans son offre. Les facteurs économiques et réglementaires sont moins visibles mais tout aussi réels : un changement de zonage défavorable, une récession locale, la fermeture d'un employeur majeur qui vide un quartier de sa demande, la surconstruction d'un secteur qui noie l'offre, ou encore un encadrement des loyers (TAL) qui comprime durablement les revenus qu'un immeuble peut produire. Dans tous les cas, le canal est le même : l'environnement du bien altère les bénéfices que le marché s'attend à en tirer, et la valeur s'ajuste — quelle que soit la qualité intrinsèque du bâtiment.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-71", "url": "/seance/10/#p10-71", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation économique (externe)", "text": "Une maison se trouve près de la nouvelle bretelle de l'autoroute 50. L'analyse de paires — comparaison de ventes semblables avant et après l'annonce, ou entre le secteur touché et un secteur témoin — indique un escompte d'environ 5 % de la valeur. Sur une propriété de 400 000 $, la dépréciation externe s'établit donc à .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-5", "url": "/seance/10/#ex-10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.5 — mesure par analyse de paires — Gatineau", "text": "Une maison se trouve près de la nouvelle bretelle de l'autoroute 50. L'analyse de paires — comparaison de ventes semblables avant et après l'annonce, ou entre le secteur touché et un secteur témoin — indique un escompte d'environ 5 % de la valeur. Sur une propriété de 400 000 $, la dépréciation externe s'établit donc à .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-72", "url": "/seance/10/#p10-72", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Assembler la dépréciation totale", "text": "Chaque composante est estimée séparément, puis additionnée. L'ordre importe : les curables sont retirés avant le calcul âge/vie.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-4", "url": "/seance/10/#form-10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.4 — dépréciation totale, forme développée", "text": "Chaque composante est estimée séparément, puis additionnée. L'ordre importe : les curables sont retirés avant le calcul âge/vie.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-73", "url": "/seance/10/#p10-73", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Assembler la dépréciation totale", "text": "Sur un bâtiment dont le coût à neuf est de 467 657 $ :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-74", "url": "/seance/10/#p10-74", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Assembler la dépréciation totale", "text": "Le taux global : du coût à neuf.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-6", "url": "/seance/10/#ex-10-6", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.6 — récapitulatif de dépréciation", "text": "Sur un bâtiment dont le coût à neuf est de 467 657 $ : TypeSous-typeMontantPhysiqueCurable (entretien différé)15 000 $PhysiqueIncurable (âge/vie : 18/60 ans)135 797 $FonctionnelleCurable (cuisine à rénover)12 000 $FonctionnelleIncurable (plafonds bas)8 000 $ÉconomiqueExterne (proximité d'autoroute)15 000 $Dépréciation totale185 797 $ Le taux global : du coût à neuf.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-76", "url": "/seance/10/#p10-76", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les méthodes de mesure — panorama", "text": "La méthode de ventilation (breakdown method) est la plus complète et la plus fiable : c'est celle qu'exigent les rapports complets d'évaluation conformes aux normes de l'OEAQ. L'extraction de marché, elle, joue un rôle de garde-fou : si les comparables impliquent une dépréciation de 25 % et que votre ventilation en donne 45, l'un des deux calculs se trompe — et le rapport doit expliquer lequel et pourquoi.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "terrain-10-75", "url": "/seance/10/#terrain-10-75", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "terrain", "title": "recommandation professionnelle", "text": "La méthode de ventilation (breakdown method) est la plus complète et la plus fiable : c'est celle qu'exigent les rapports complets d'évaluation conformes aux normes de l'OEAQ. L'extraction de marché, elle, joue un rôle de garde-fou : si les comparables impliquent une dépréciation de 25 % et que votre ventilation en donne 45, l'un des deux calculs se trompe — et le rapport doit expliquer lequel et pourquoi.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-77", "url": "/seance/10/#p10-77", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Pourquoi évaluer le terrain séparément?", "text": "Dans la méthode du coût, le terrain est évalué comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale. Le terrain ne se déprécie pas : seules les améliorations (bâtiments) se déprécient.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-15", "url": "/seance/10/#def-10-15", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.15 — postulat du terrain vacant", "text": "Dans la méthode du coût, le terrain est évalué comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale. Le terrain ne se déprécie pas : seules les améliorations (bâtiments) se déprécient.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-78", "url": "/seance/10/#p10-78", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Pourquoi évaluer le terrain séparément?", "text": "La séparation n'est pas un caprice comptable◆Le terrain a une durée de vie infinie : il n'entre jamais dans la dépréciation. : le terrain a une durée de vie infinie, si bien que la dépréciation ne peut s'appliquer qu'au bâtiment. C'est aussi la structure même de la formule (@@REF{ch10:eq:fondamentale}@@), et une exigence des normes de l'OEAQ et de l'USPAP. La valeur du terrain dépend de sa superficie et de ses dimensions, de la localisation et du zonage, des services publics disponibles, de la topographie et du drainage, de l'accès et de la visibilité — le tout filtré par l'analyse de l'utilisation optimale (highest and best use) vue à la séance 3, qui guide le choix des comparables.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-79", "url": "/seance/10/#p10-79", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La comparaison directe, méthode reine", "text": "Terrain sujet : 5500 pi, secteur Hull (Gatineau), zonage résidentiel, services complets. Trois ventes récentes de terrains vacants du même secteur :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-80", "url": "/seance/10/#p10-80", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La comparaison directe, méthode reine", "text": "La logique des ajustements est celle de la séance 8 : on ajuste le comparable vers le sujet (temps écoulé depuis la vente, écart de superficie, désavantage du lot de coin pour le terrain C). Le terrain B — vente la plus récente, le moins ajusté en proportion — reçoit le plus de poids : .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-7", "url": "/seance/10/#ex-10-7", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.7 — terrain de Hull par comparaison directe", "text": "Terrain sujet : 5500 pi, secteur Hull (Gatineau), zonage résidentiel, services complets. Trois ventes récentes de terrains vacants du même secteur : Terrain ATerrain BTerrain CPrix de vente105 000 $120 000 $98 000 $Superficie (pi)5 0006 2005 500Prix/pi21,00 $19,35 $17,82 $Date de vente6 mois2 mois9 moisLocalisationHullHullHull (coin)Ajustement tempsAjustement superficie0Ajustement localisation00Valeur indiquée111 000 $116 100 $106 675 $ La logique des ajustements est celle de la séance 8 : on ajuste le comparable vers le sujet (temps écoulé depuis la vente, écart de superficie, désavantage du lot de coin pour le terrain C). Le terrain B — vente la plus récente, le moins ajusté en proportion — reçoit le plus de poids : .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-5", "url": "/seance/10/#form-10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.5 — méthode d'extraction du terrain", "text": "", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-81", "url": "/seance/10/#p10-81", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'extraction", "text": "Une propriété bâtie s'est vendue 450 000 $. Le coût à neuf de son bâtiment est de 400 000 $ et sa dépréciation, de 40 % :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-82", "url": "/seance/10/#p10-82", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'extraction", "text": "La méthode dépend entièrement de la qualité de l'estimation de la dépréciation : elle hérite de toutes ses incertitudes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-8", "url": "/seance/10/#ex-10-8", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.8 — extraction", "text": "Une propriété bâtie s'est vendue 450 000 $. Le coût à neuf de son bâtiment est de 400 000 $ et sa dépréciation, de 40 % : La méthode dépend entièrement de la qualité de l'estimation de la dépréciation : elle hérite de toutes ses incertitudes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-83", "url": "/seance/10/#p10-83", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La répartition (allocation)", "text": "où est le ratio terrain/valeur totale typique du secteur.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-6", "url": "/seance/10/#form-10-6", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.6 — méthode de répartition", "text": "où est le ratio terrain/valeur totale typique du secteur.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-85", "url": "/seance/10/#p10-85", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La répartition (allocation)", "text": "Ordres de grandeur au Québec : résidentiel unifamilial, 20 à 30 %; condominiums urbains, 15 à 25 %; commercial de centre-ville, 30 à 50 %; rural et agricole, 40 à 60 %. Exemple : sur une propriété de 450 000 $ en secteur résidentiel où le ratio typique est de 25 %, . La répartition reste une méthode d'approximation et de vérification : les rôles d'évaluation municipaux, qui ventilent terrain et bâtiment, en fournissent une lecture rapide.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "quebec-10-84", "url": "/seance/10/#quebec-10-84", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "quebec", "title": "ratios terrain/total typiques", "text": "Ordres de grandeur au Québec : résidentiel unifamilial, 20 à 30 %; condominiums urbains, 15 à 25 %; commercial de centre-ville, 30 à 50 %; rural et agricole, 40 à 60 %. Exemple : sur une propriété de 450 000 $ en secteur résidentiel où le ratio typique est de 25 %, . La répartition reste une méthode d'approximation et de vérification : les rôles d'évaluation municipaux, qui ventilent terrain et bâtiment, en fournissent une lecture rapide.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-86", "url": "/seance/10/#p10-86", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La répartition (allocation)", "text": "Les deux dernières méthodes sont plus spécialisées : la capitalisation du loyer foncier s'applique aux terrains loués (baux emphytéotiques, terrains de centres commerciaux), et la méthode résiduelle aux terrains à développer, dont la valeur découle de ce qu'un promoteur peut se permettre de payer une fois ses coûts et son profit couverts. Toutes deux sont approfondies dans IMM1033.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-87", "url": "/seance/10/#p10-87", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Cas complet : une unifamiliale de Gatineau", "text": "Assemblons maintenant les cinq étapes sur un cas unique — celui-là même qui a fourni les chiffres des sections précédentes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-88", "url": "/seance/10/#p10-88", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 1 — Le coût de remplacement à neuf", "text": "Hypothèses : méthode comparative (Marshall & Swift, facteur Québec 1,05), coûts indirects de 15 % et profit de l'entrepreneur de 10 %, tous deux sur les coûts directs.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-89", "url": "/seance/10/#p10-89", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "a) Physique curable (entretien différé). L'inspection relève : remplacement du bardage (8500 $), peinture extérieure complète (4500 $), réparation de l'asphalte du stationnement (2000 $) — total : 15 000 $.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-90", "url": "/seance/10/#p10-90", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "b) Physique incurable (âge/vie modifiée).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-91", "url": "/seance/10/#p10-91", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "c) Fonctionnelle et économique. La fonctionnelle curable comprend la cuisine d'origine à rénover (10 000 $) et la mise à niveau du panneau électrique de 100 A à 200 A (2500 $), soit 12 500 $. Aucune obsolescence fonctionnelle incurable n'est identifiée, ni aucune dépréciation économique significative dans le secteur : 0 $ pour ces deux postes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-92", "url": "/seance/10/#p10-92", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "d) Récapitulatif.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-93", "url": "/seance/10/#p10-93", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "Le taux global : .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-95", "url": "/seance/10/#p10-95", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "Décomposons le taux global en pourcentage du coût à neuf : physique incurable, ; entretien différé, ; fonctionnelle curable, — total 34,9 %. Le ratio âge/vie seul donne 30 % : c'est l'ajout de l'entretien différé et de la dépréciation fonctionnelle qui porte le taux global à près de 35 % — ordre de grandeur cohérent pour un bâtiment de 21 ans bien entretenu. Prenez l'habitude de ce type de contre-vérification : un taux global de 60 % sur un bâtiment récent, ou de 10 % sur un bâtiment cinquantenaire jamais rénové, doit vous alerter.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "remarque-10-94", "url": "/seance/10/#remarque-10-94", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "vérification de cohérence", "text": "Décomposons le taux global en pourcentage du coût à neuf : physique incurable, ; entretien différé, ; fonctionnelle curable, — total 34,9 %. Le ratio âge/vie seul donne 30 % : c'est l'ajout de l'entretien différé et de la dépréciation fonctionnelle qui porte le taux global à près de 35 % — ordre de grandeur cohérent pour un bâtiment de 21 ans bien entretenu. Prenez l'habitude de ce type de contre-vérification : un taux global de 60 % sur un bâtiment récent, ou de 10 % sur un bâtiment cinquantenaire jamais rénové, doit vous alerter.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-96", "url": "/seance/10/#p10-96", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 3 — La valeur du terrain", "text": "La comparaison directe des trois ventes de terrains vacants (section @@REF{ch10:sec:terrain}@@) conclut à . Vérification par répartition : au rôle d'évaluation, le terrain (95 000 $) représente 24,7 % du total (385 000 $); appliquer 25 % à la valeur estimée () donne 112 500 $ — cohérent.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-97", "url": "/seance/10/#p10-97", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 4 — La conclusion", "text": "Valeur estimée par la méthode du coût : environ 415 000 $ (arrondie au 5 000 $ le plus proche — la précision au dollar serait illusoire).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-7", "url": "/seance/10/#form-10-7", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.7 — conclusion du cas", "text": "Valeur estimée par la méthode du coût : environ 415 000 $ (arrondie au 5 000 $ le plus proche — la précision au dollar serait illusoire).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-98", "url": "/seance/10/#p10-98", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Mise en perspective", "text": "Un résultat de méthode ne se juge jamais isolément : trois indicateurs encadrent celui-ci◆Toujours situer le résultat d'une méthode par rapport aux autres indications disponibles.. L'évaluation municipale (2025) s'établit à 385 000 $ : la valeur par le coût lui est supérieure d'environ 8 %, ce qui est attendu — le rôle, figé pour un cycle triennal à partir de conditions de marché antérieures, est structurellement conservateur en marché montant. La méthode de comparaison, appliquée à la même propriété dans l'exemple guidé de la séance 9, indiquait environ 450 000 $, au cœur d'une fourchette de comparables ajustés allant de 430 000 à 484 000 $. La valeur par le coût se situe donc sous l'indication de marché, avec un écart de — assez faible pour confirmer que les deux analyses parlent de la même propriété, assez net pour mériter une explication dans le rapport.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-100", "url": "/seance/10/#p10-100", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Mise en perspective", "text": "Cet écart de 8 % est normal et instructif : la méthode du coût tend à sous-estimer les propriétés existantes en marché actif, car elle capte mal la dynamique d'offre et de demande — la rareté des maisons disponibles, la prime de disponibilité immédiate, la valeur d'un quartier établi. La séance 14 montrera comment la réconciliation pondère ces indications selon leur fiabilité relative.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "remarque-10-99", "url": "/seance/10/#remarque-10-99", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "pourquoi le coût sous-estime-t-il souvent?", "text": "Cet écart de 8 % est normal et instructif : la méthode du coût tend à sous-estimer les propriétés existantes en marché actif, car elle capte mal la dynamique d'offre et de demande — la rareté des maisons disponibles, la prime de disponibilité immédiate, la valeur d'un quartier établi. La séance 14 montrera comment la réconciliation pondère ces indications selon leur fiabilité relative.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-101", "url": "/seance/10/#p10-101", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Forces et faiblesses de la méthode", "text": "Ce bilan explique la place particulière de la méthode dans la boîte à outils de l'évaluateur québécois : rarement la vedette en résidentiel courant, jamais absente pour autant. Elle est la méthode de dernier recours là où le marché se tait (usages spéciaux, marchés inactifs), la méthode obligée de l'assurance, et la méthode témoin partout ailleurs — celle qui force l'évaluateur à décomposer la propriété en ses éléments constitutifs et, ce faisant, à comprendre pourquoi elle vaut ce qu'elle vaut. Le cours IMM1033, entièrement consacré à la méthode du coût, en reprendra chaque maillon — terrain, coûts, dépréciation — avec la profondeur qu'exige la pratique professionnelle ; les exercices qui suivent consolident d'abord les réflexes essentiels.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-102", "url": "/seance/10/#p10-102", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment industriel léger présente un coût de remplacement à neuf de 1 250 000 $, une dépréciation totale estimée à 42 % du coût à neuf et un terrain évalué à 310 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût, puis indiquez deux raisons pour lesquelles cette méthode est particulièrement pertinente pour ce type de propriété.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-1", "url": "/seance/10/#exo-10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.1 — formule fondamentale", "text": "Un bâtiment industriel léger présente un coût de remplacement à neuf de 1 250 000 $, une dépréciation totale estimée à 42 % du coût à neuf et un terrain évalué à 310 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût, puis indiquez deux raisons pour lesquelles cette méthode est particulièrement pertinente pour ce type de propriété.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-103", "url": "/seance/10/#p10-103", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépréciation en dollars : .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-104", "url": "/seance/10/#p10-104", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur arrondie : environ 1 035 000 $. Pertinence pour l'industriel : (1) les ventes comparables d'immeubles industriels sont souvent rares (marché mince), ce qui affaiblit la méthode de comparaison; (2) plusieurs bâtiments industriels sont adaptés sur mesure à leur occupant (quasi-usage spécial), de sorte que ni les comparables ni les revenus ne reflètent bien leur valeur pour l'utilisateur.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-105", "url": "/seance/10/#p10-105", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un plain-pied de 1350 pi doit être évalué. Données : coût unitaire de 172 $/pi (qualité moyenne), facteur de localisation de 1,04, garage simple de 280 pi à 70 $/pi, sous-sol fini de 900 pi à 52 $/pi. Hypothèses : coûts indirects de 14 % et profit de l'entrepreneur de 8 %, tous deux sur les coûts directs. Calculez le coût de remplacement à neuf complet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-2", "url": "/seance/10/#exo-10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.2 — coût à neuf complet", "text": "Un plain-pied de 1350 pi doit être évalué. Données : coût unitaire de 172 $/pi (qualité moyenne), facteur de localisation de 1,04, garage simple de 280 pi à 70 $/pi, sous-sol fini de 900 pi à 52 $/pi. Hypothèses : coûts indirects de 14 % et profit de l'entrepreneur de 8 %, tous deux sur les coûts directs. Calculez le coût de remplacement à neuf complet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-106", "url": "/seance/10/#p10-106", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coûts directs :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-107", "url": "/seance/10/#p10-107", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Indirects et profit :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-108", "url": "/seance/10/#p10-108", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Soit environ 376 000 $. Remarquez la structure du calcul : les pourcentages d'indirects et de profit s'appliquent aux coûts directs totaux, extras compris — pas seulement au coût de base de la résidence.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-109", "url": "/seance/10/#p10-109", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une résidence présente un coût de remplacement à neuf de 520 000 $. L'inspection révèle : toiture à remplacer (14 000 $), peinture extérieure (6000 $), salle de bain principale désuète dont la mise à jour est rentable (9000 $), et des plafonds de sept pieds au sous-sol dont la perte de valeur au marché est estimée à 11 000 $. Le bâtiment a 24 ans d'âge chronologique, mais un entretien exemplaire lui confère un âge effectif de 15 ans; la vie utile économique retenue est de 60 ans. Aucune dépréciation externe. Calculez la dépréciation totale et le taux global de dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-3", "url": "/seance/10/#exo-10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.3 — âge/vie modifiée et ventilation", "text": "Une résidence présente un coût de remplacement à neuf de 520 000 $. L'inspection révèle : toiture à remplacer (14 000 $), peinture extérieure (6000 $), salle de bain principale désuète dont la mise à jour est rentable (9000 $), et des plafonds de sept pieds au sous-sol dont la perte de valeur au marché est estimée à 11 000 $. Le bâtiment a 24 ans d'âge chronologique, mais un entretien exemplaire lui confère un âge effectif de 15 ans; la vie utile économique retenue est de 60 ans. Aucune dépréciation externe. Calculez la dépréciation totale et le taux global de dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-110", "url": "/seance/10/#p10-110", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classons d'abord chaque élément. La toiture (14 000 $) et la peinture (6000 $) relèvent de l'entretien différé — physique curable, pour un total de 20 000 $. La salle de bain (9000 $) est une obsolescence de design dont la correction est rentable : fonctionnelle curable. Les plafonds bas (11 000 $) sont une obsolescence de design impossible à corriger économiquement : fonctionnelle incurable. Aucune dépréciation économique n'est signalée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-111", "url": "/seance/10/#p10-111", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Physique incurable par âge/vie modifiée — la base exclut l'entretien différé (mais pas la fonctionnelle, qui ne fait pas partie de l'usure physique) :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-112", "url": "/seance/10/#p10-112", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépréciation totale :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-113", "url": "/seance/10/#p10-113", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "C'est bien l'âge effectif (15 ans) qui entre dans le ratio, et non l'âge chronologique (24 ans) : utiliser 24/60 aurait gonflé la dépréciation physique incurable à 200 000 $, soit une erreur de 75 000 $.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-114", "url": "/seance/10/#p10-114", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dans un secteur où presque aucun terrain vacant ne se vend, vous relevez la vente récente d'une propriété bâtie à 610 000 $. Vous estimez le coût à neuf de son bâtiment à 560 000 $ et sa dépréciation à 35 %. a) Estimez la valeur du terrain par extraction. b) Le rôle d'évaluation du secteur indique un ratio terrain/total typique de 28 % : vérifiez votre résultat par répartition et commentez l'écart.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-4", "url": "/seance/10/#exo-10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.4 — valeur du terrain par extraction et répartition", "text": "Dans un secteur où presque aucun terrain vacant ne se vend, vous relevez la vente récente d'une propriété bâtie à 610 000 $. Vous estimez le coût à neuf de son bâtiment à 560 000 $ et sa dépréciation à 35 %. a) Estimez la valeur du terrain par extraction. b) Le rôle d'évaluation du secteur indique un ratio terrain/total typique de 28 % : vérifiez votre résultat par répartition et commentez l'écart.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-115", "url": "/seance/10/#p10-115", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Extraction.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-116", "url": "/seance/10/#p10-116", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "b) Répartition. . L'écart est important (75 200 $, soit environ 44 % de plus par extraction). Deux lectures possibles : soit la dépréciation de 35 % est sous-estimée (chaque point de dépréciation en plus réduit la valeur extraite du terrain de 5600 $), soit le ratio de 28 % du rôle est dépassé — fréquent dans les secteurs où la valeur des terrains monte plus vite que celle des bâtiments. L'évaluateur documenterait les deux hypothèses et chercherait une troisième indication (vente de terrain vacant même éloignée, méthode résiduelle) avant de conclure. L'exercice illustre la fragilité de l'extraction : elle hérite de toute l'incertitude de la dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-117", "url": "/seance/10/#p10-117", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un duplex de Gatineau (secteur Aylmer) doit être évalué par la méthode du coût au 1er septembre 2026. Données : superficie totale de 2100 pi à 178 $/pi (facteur de localisation déjà inclus); aucun garage; coûts indirects de 15 % et profit de 10 % (sur les coûts directs); entretien différé de 18 000 $; âge effectif de 22 ans; vie utile de 55 ans; cuisine des deux logements à mettre à jour pour 16 000 $ (rentable); proximité d'une voie ferrée dont l'analyse de paires indique un escompte de 4 % sur la valeur des propriétés du secteur, estimé ici à 17 000 $; terrain évalué à 125 000 $ par comparaison directe. Calculez la valeur par la méthode du coût, en présentant le bordereau complet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-5", "url": "/seance/10/#exo-10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.5 — cas intégrateur — méthode complète", "text": "Un duplex de Gatineau (secteur Aylmer) doit être évalué par la méthode du coût au 1er septembre 2026. Données : superficie totale de 2100 pi à 178 $/pi (facteur de localisation déjà inclus); aucun garage; coûts indirects de 15 % et profit de 10 % (sur les coûts directs); entretien différé de 18 000 $; âge effectif de 22 ans; vie utile de 55 ans; cuisine des deux logements à mettre à jour pour 16 000 $ (rentable); proximité d'une voie ferrée dont l'analyse de paires indique un escompte de 4 % sur la valeur des propriétés du secteur, estimé ici à 17 000 $; terrain évalué à 125 000 $ par comparaison directe. Calculez la valeur par la méthode du coût, en présentant le bordereau complet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-118", "url": "/seance/10/#p10-118", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 1 — Coût à neuf.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-119", "url": "/seance/10/#p10-119", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 2 — Dépréciation. Physique curable : 18 000 $. Physique incurable (âge/vie modifiée) :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-120", "url": "/seance/10/#p10-120", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fonctionnelle curable (cuisines) : 16 000 $. Économique (voie ferrée) : 17 000 $.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-121", "url": "/seance/10/#p10-121", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Taux global : — élevé mais plausible pour un bâtiment d'âge effectif 22/55 avec obsolescence et nuisance externe.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-122", "url": "/seance/10/#p10-122", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étapes 3 et 4 — Terrain et conclusion.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-123", "url": "/seance/10/#p10-123", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur par la méthode du coût : environ 360 000 $ (arrondie au 5 000 $). Dans un rapport réel, ce duplex — un immeuble à revenus — serait évalué principalement par la méthode du revenu (séances 11 et 12) et par comparaison; la méthode du coût jouerait le rôle de vérification.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-124", "url": "/seance/10/#p10-124", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formule fondamentale : — le coût plafonne la valeur, la dépréciation l'érode, le terrain s'ajoute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-125", "url": "/seance/10/#p10-125", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Remplacement (même utilité, moyens actuels — concept courant) reproduction (réplique exacte — patrimoine, assurance). Le choix engage le traitement de l'obsolescence fonctionnelle : attention au double comptage.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-126", "url": "/seance/10/#p10-126", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût à neuf coûts directs (65–80 %) coûts indirects (10–25 %) profit de l'entrepreneur (5–15 %); toujours énoncer ses hypothèses et appliquer le facteur de localisation aux tables nord-américaines (Marshall & Swift, RSMeans).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-127", "url": "/seance/10/#p10-127", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois dépréciations : physique (usure), fonctionnelle (obsolescence interne), économique (externe — toujours incurable).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-128", "url": "/seance/10/#p10-128", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Test curable/incurable : la correction est-elle rentable (coût valeur ajoutée)? Curable coût de correction; incurable perte de valeur résiduelle.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-129", "url": "/seance/10/#p10-129", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Âge/vie modifiée : retirer l'entretien différé de la base, puis appliquer âge effectif vie utile au reste. C'est l'âge effectif qui compte, jamais l'âge chronologique.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-130", "url": "/seance/10/#p10-130", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Terrain : évalué séparément, comme vacant, à son utilisation optimale — comparaison directe d'abord; extraction, répartition, capitalisation du loyer foncier et méthode résiduelle en appoint.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-131", "url": "/seance/10/#p10-131", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vérifications systématiques : cohérence du taux global de dépréciation avec l'âge du bâtiment; recoupement de la valeur du terrain (rôle municipal); mise en perspective avec les autres méthodes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-132", "url": "/seance/10/#p10-132", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Usage privilégié : neuf, usages spéciaux, assurance, marchés inactifs; rôle courant : méthode de vérification. Elle tend à sous-estimer en marché actif.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-133", "url": "/seance/10/#p10-133", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Arrondir la conclusion (au 5 000 $ près) : la précision au dollar est illusoire.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/10/#synthese", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Formule fondamentale : — le coût plafonne la valeur, la dépréciation l'érode, le terrain s'ajoute.Remplacement (même utilité, moyens actuels — concept courant) reproduction (réplique exacte — patrimoine, assurance). Le choix engage le traitement de l'obsolescence fonctionnelle : attention au double comptage.Coût à neuf coûts directs (65–80 %) coûts indirects (10–25 %) profit de l'entrepreneur (5–15 %); toujours énoncer ses hypothèses et appliquer le facteur de localisation aux tables nord-américaines (Marshall & Swift, RSMeans).Trois dépréciations : physique (usure), fonctionnelle (obsolescence interne), économique (externe — toujours incurable).Test curable/incurable : la correction est-elle rentable (coût valeur ajoutée)? Curable coût de correction; incurable perte de valeur résiduelle.Âge/vie modifiée : retirer l'entretien différé de la base, puis appliquer âge effectif vie utile au reste. C'est l'âge effectif qui compte, jamais l'âge chronologique.Terrain : évalué séparément, comme vacant, à son utilisation optimale — comparaison directe d'abord; extraction, répartition, capitalisation du loyer foncier et méthode résiduelle en appoint.Vérifications systématiques : cohérence du taux global de dépréciation avec l'âge du bâtiment; recoupement de la valeur du terrain (rôle municipal); mise en perspective avec les autres méthodes.Usage privilégié : neuf, usages spéciaux, assurance, marchés inactifs; rôle courant : méthode de vérification. Elle tend à sous-estimer en marché actif.Arrondir la conclusion (au 5 000 $ près) : la précision au dollar est illusoire.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p11-1", "url": "/seance/11/#p11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Troisième et dernière grande méthode : la méthode du revenu. Elle change radicalement de point de vue. La comparaison regardait ce que paient les acheteurs; le coût regardait ce que coûterait un substitut; le revenu regarde ce que l'immeuble rapporte. Pour un investisseur, un immeuble locatif n'est pas d'abord un assemblage de briques : c'est une machine à produire des flux monétaires, et sa valeur est la valeur présente de ces flux. Cette première séance construit le numérateur de la méthode : le revenu net d'exploitation (RNE), obtenu en partant du revenu brut potentiel, en passant par le revenu brut effectif, puis en soustrayant les dépenses d'exploitation. Le tout est ancré dans le contexte locatif québécois — où le Tribunal administratif du logement (TAL) façonne les loyers d'une manière qu'aucun manuel américain ne décrit. La séance 12 s'occupera du dénominateur : le taux.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-2", "url": "/seance/11/#p11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Énoncer le fondement de la méthode du revenu et la formule de capitalisation directe ;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-3", "url": "/seance/11/#p11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Distinguer capitalisation directe et actualisation des flux (DCF), et savoir quand chacune s'impose;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-4", "url": "/seance/11/#p11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Calculer le revenu brut potentiel (RBP) aux loyers du marché et justifier ce choix face aux loyers contractuels;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-5", "url": "/seance/11/#p11-5", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Construire le revenu brut effectif (RBE) : inoccupation, mauvaises créances, revenus accessoires;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-6", "url": "/seance/11/#p11-6", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Classer les dépenses d'exploitation (fixes, variables, réserve) et identifier les exclusions absolues (dette, amortissement, impôt);", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-7", "url": "/seance/11/#p11-7", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Reconstruire, normaliser et stabiliser un RNE à partir des états du propriétaire;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-8", "url": "/seance/11/#p11-8", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Mener le calcul complet sur un 6-plex de Gatineau et situer chaque hypothèse dans le cadre québécois (TAL, SCHL, bail résidentiel).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-9", "url": "/seance/11/#p11-9", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le principe d'anticipation", "text": "La valeur d'un immeuble à revenus correspond à la valeur présente des bénéfices futurs que cet immeuble peut générer pour son propriétaire. Un investisseur rationnel paie en fonction de la capacité de l'immeuble à produire des revenus nets.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-1", "url": "/seance/11/#def-11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.1 — principe fondamental de la méthode du revenu", "text": "La valeur d'un immeuble à revenus correspond à la valeur présente des bénéfices futurs que cet immeuble peut générer pour son propriétaire. Un investisseur rationnel paie en fonction de la capacité de l'immeuble à produire des revenus nets.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-10", "url": "/seance/11/#p11-10", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le principe d'anticipation", "text": "La méthode repose sur le principe d'anticipation vu à la séance 3◆Séance 3 : la valeur naît de l'anticipation des bénéfices futurs. : l'acheteur d'un immeuble locatif acquiert un flux de revenus futurs, pas seulement un bâtiment. C'est la méthode privilégiée pour tout ce qui se loue — plex, multilogements, immeubles de bureaux, commerces — parce qu'elle reproduit le raisonnement réel des acheteurs de ces immeubles.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-11", "url": "/seance/11/#p11-11", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "où est la valeur de l'immeuble ($), RNE le revenu net d'exploitation ($/an) et TGA le taux global d'actualisation (aussi appelé taux de capitalisation).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "form-11-1", "url": "/seance/11/#form-11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "formule", "title": "Formule 11.1 — capitalisation directe", "text": "où est la valeur de l'immeuble ($), RNE le revenu net d'exploitation ($/an) et TGA le taux global d'actualisation (aussi appelé taux de capitalisation).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-12", "url": "/seance/11/#p11-12", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "Un immeuble génère un RNE de 60 000 $ par année. Le TGA observé sur le marché pour ce type d'immeuble est de 5,5 %.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-13", "url": "/seance/11/#p11-13", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "Une division — mais chacun des deux termes condense un travail d'analyse considérable. Ce chapitre construit le numérateur; le chapitre 12, le dénominateur.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "ex-11-1", "url": "/seance/11/#ex-11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.1 — première capitalisation", "text": "Un immeuble génère un RNE de 60 000 $ par année. Le TGA observé sur le marché pour ce type d'immeuble est de 5,5 %. Une division — mais chacun des deux termes condense un travail d'analyse considérable. Ce chapitre construit le numérateur; le chapitre 12, le dénominateur.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-14", "url": "/seance/11/#p11-14", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "Les étudiants qui ont suivi un cours de finance reconnaîtront la parenté : est la formule de la perpétuité — la valeur présente d'un flux constant qui se répète indéfiniment, égale au flux divisé par le taux d'actualisation. L'immobilier s'y prête mieux que la plupart des actifs : un immeuble bien entretenu produit des loyers sur des décennies, et la réserve pour remplacement (on y viendra) sert justement à rendre ce flux perpétuel en finançant le renouvellement des composantes. La même parenté éclaire le rôle du taux : comme le rendement exigé d'une action ou d'une obligation, le TGA prix le risque du flux — un RNE fragile (locataires précaires, immeuble vieillissant, marché en détente) se capitalise à un taux plus élevé, donc à une valeur moindre, qu'un RNE solide. La séance 12 fera de cette intuition un outil de calcul ; pour l'instant, elle suffit à comprendre pourquoi la qualité de l'analyse du RNE — l'objet de ce chapitre — conditionne tout le reste.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-15", "url": "/seance/11/#p11-15", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "Les trois variables de l'équation forment un triangle : connaissant deux d'entre elles, on déduit toujours la troisième.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-16", "url": "/seance/11/#p11-16", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "L'évaluateur estime le RNE et le TGA pour en déduire la valeur; l'analyste de marché, à l'inverse, extrait le TGA des ventes où prix et RNE sont connus — c'est l'extraction directe de la séance 12.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-17", "url": "/seance/11/#p11-17", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Deux techniques mettent ce principe en œuvre.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-18", "url": "/seance/11/#p11-18", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Convertit le RNE stabilisé d'une seule année en valeur : . Simple et rapide, elle suppose des revenus et des dépenses stables et s'appuie sur des comparables fiables (ventes d'immeubles à revenus dont on connaît le RNE).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-2", "url": "/seance/11/#def-11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.2 — capitalisation directe", "text": "Convertit le RNE stabilisé d'une seule année en valeur : . Simple et rapide, elle suppose des revenus et des dépenses stables et s'appuie sur des comparables fiables (ventes d'immeubles à revenus dont on connaît le RNE).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-19", "url": "/seance/11/#p11-19", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Actualise chaque flux futur sur une période de détention (5 à 10 ans), plus la valeur de revente :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-20", "url": "/seance/11/#p11-20", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Plus complexe mais plus flexible, elle admet des revenus et des dépenses variables d'une année à l'autre.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-3", "url": "/seance/11/#def-11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.3 — actualisation des flux monétaires (DCF)", "text": "Actualise chaque flux futur sur une période de détention (5 à 10 ans), plus la valeur de revente : Plus complexe mais plus flexible, elle admet des revenus et des dépenses variables d'une année à l'autre.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-21", "url": "/seance/11/#p11-21", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "◆Cap. directe Une année stabilisée, un taux. Marché actif requis.◆DCF Flux année par année revente. Trajectoires atypiques.En première approximation : immeuble stabilisé dans un marché actif capitalisation directe; flux en transition (loyers sous le marché à rattraper, repositionnement, baux commerciaux échelonnés) DCF. La séance 12 développe le DCF en détail.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-22", "url": "/seance/11/#p11-22", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Il faut comprendre que les deux techniques ne s'opposent pas : elles répondent à des questions différentes posées au même principe. La capitalisation directe demande au marché « combien payez-vous, aujourd'hui, pour un dollar de RNE stabilisé de ce type d'immeuble? » — et la réponse, le TGA, absorbe implicitement toutes les anticipations de croissance et de risque que les acheteurs partagent. Elle est donc redoutablement fiable quand l'immeuble sujet ressemble aux immeubles dont on extrait le taux, et muette dès qu'il s'en écarte. Le DCF, lui, rend ces anticipations explicites : croissance des loyers année par année, rattrapage des baux sous le marché, travaux prévus, revente en fin d'horizon. Cette transparence a un prix — chaque hypothèse explicite est une hypothèse contestable, et un DCF mal discipliné devient une machine à justifier n'importe quel prix. La sagesse professionnelle québécoise tient en une phrase : capitalisation directe comme méthode principale dès que le marché la permet, DCF comme méthode d'appoint lorsque la trajectoire des flux s'écarte du profil stabilisé.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-23", "url": "/seance/11/#p11-23", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut potentiel (RBP)", "text": "Le revenu brut potentiel (RBP) est le revenu total que l'immeuble pourrait générer si tous les logements étaient loués à 100 % aux loyers du marché, sans aucune perte.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-4", "url": "/seance/11/#def-11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.4 — revenu brut potentiel", "text": "Le revenu brut potentiel (RBP) est le revenu total que l'immeuble pourrait générer si tous les logements étaient loués à 100 % aux loyers du marché, sans aucune perte.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-24", "url": "/seance/11/#p11-24", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut potentiel (RBP)", "text": "Trois précisions font toute la différence entre un RBP correct et un RBP d'examen raté◆RBP : loyers du marché, occupation pleine, revenus accessoires exclus (ils entrent au RBE).. D'abord, le RBP se calcule aux loyers du marché, et non aux loyers des baux en vigueur — distinction capitale au Québec, que la sous-section suivante développe. Ensuite, il suppose une occupation de 100 % : non pas que l'évaluateur croie à la pleine occupation perpétuelle, mais parce que la méthode isole d'abord le potentiel brut de l'immeuble avant d'en retrancher, à l'étape suivante et à un taux de marché documenté, la perte d'inoccupation normale. Séparer les deux estimations rend chacune vérifiable ; les fusionner (« je mets les loyers un peu plus bas pour tenir compte des logements vides ») rend le calcul incontrôlable. Enfin, les revenus accessoires — stationnement, buanderie, entreposage — ne figurent pas au RBP : ils s'ajoutent plus loin, dans le calcul du RBE, parce qu'ils obéissent à une dynamique propre et ne subissent pas l'inoccupation de la même manière que les loyers.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-25", "url": "/seance/11/#p11-25", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Le loyer du marché est celui qu'obtiendrait chaque logement s'il était mis en location aujourd'hui, établi à partir des comparables; il reflète l'offre et la demande actuelles. Le loyer contractuel est celui que paie réellement le locataire selon le bail en vigueur.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-5", "url": "/seance/11/#def-11-5", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.5 — loyer du marché vs loyer contractuel", "text": "Le loyer du marché est celui qu'obtiendrait chaque logement s'il était mis en location aujourd'hui, établi à partir des comparables; il reflète l'offre et la demande actuelles. Le loyer contractuel est celui que paie réellement le locataire selon le bail en vigueur.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-26", "url": "/seance/11/#p11-26", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Dans un marché sans friction, les deux convergeraient au fil des renouvellements. Au Québec, ils divergent durablement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-28", "url": "/seance/11/#p11-28", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Le Tribunal administratif du logement encadre les hausses de loyer résidentiel : le locataire peut refuser une augmentation, et le TAL fixe alors le loyer selon ses critères. Résultat : les loyers de locataires de longue date peuvent être significativement inférieurs au marché — des écarts de 20 à 30 % ne sont pas rares après dix ans d'occupation continue. L'évaluateur québécois vit donc en permanence avec deux grilles de loyers : celle des baux et celle du marché.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "quebec-11-27", "url": "/seance/11/#quebec-11-27", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "quebec", "title": "l'effet TAL sur les loyers contractuels", "text": "Le Tribunal administratif du logement encadre les hausses de loyer résidentiel : le locataire peut refuser une augmentation, et le TAL fixe alors le loyer selon ses critères. Résultat : les loyers de locataires de longue date peuvent être significativement inférieurs au marché — des écarts de 20 à 30 % ne sont pas rares après dix ans d'occupation continue. L'évaluateur québécois vit donc en permanence avec deux grilles de loyers : celle des baux et celle du marché.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-29", "url": "/seance/11/#p11-29", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Aperçu du cas complet de la section @@REF{ch11:sec:cas}@@ — un 6-plex de Gatineau :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-30", "url": "/seance/11/#p11-30", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Écart total : 850 $/mois, soit 10 200 $ par année — la trace directe de l'encadrement des loyers. Notez la corrélation parfaite entre l'ancienneté du locataire et la profondeur de l'écart.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "ex-11-2", "url": "/seance/11/#ex-11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.2 — l'écart contractuel–marché sur le 6-plex du chapitre", "text": "Aperçu du cas complet de la section @@REF{ch11:sec:cas}@@ — un 6-plex de Gatineau : LogementContractuelMarchéÉcart4½ (locataire depuis 8 ans)950 $/mois1 150 $/mois $4½ (nouveau bail)1 100 $/mois1 150 $/mois $4½ (locataire depuis 12 ans)800 $/mois1 150 $/mois $3½ (locataire depuis 9 ans)750 $/mois950 $/mois $3½ (locataire depuis 4 ans)900 $/mois950 $/mois $3½ (nouveau bail)950 $/mois950 $/mois0 $ Écart total : 850 $/mois, soit 10 200 $ par année — la trace directe de l'encadrement des loyers. Notez la corrélation parfaite entre l'ancienneté du locataire et la profondeur de l'écart.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-32", "url": "/seance/11/#p11-32", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Utiliser les loyers du marché au RBP ne nie pas l'existence des baux : cela établit le potentiel de l'immeuble, que le roulement naturel des locataires permet de rattraper graduellement. Un acheteur paie pour ce potentiel — en l'escomptant selon la vitesse de rattrapage attendue. Dans une analyse fine (DCF, séance 12), l'écart contractuel–marché se modélise explicitement; en capitalisation directe, on capitalise le RNE au marché et l'on discute l'écart dans la réconciliation. Ce qui est fautif, c'est de mélanger : un RBP mi-contractuel mi-marché ne mesure plus rien.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "attention-11-31", "url": "/seance/11/#attention-11-31", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "attention", "title": "pourquoi le marché, alors que les baux sont opposables?", "text": "Utiliser les loyers du marché au RBP ne nie pas l'existence des baux : cela établit le potentiel de l'immeuble, que le roulement naturel des locataires permet de rattraper graduellement. Un acheteur paie pour ce potentiel — en l'escomptant selon la vitesse de rattrapage attendue. Dans une analyse fine (DCF, séance 12), l'écart contractuel–marché se modélise explicitement; en capitalisation directe, on capitalise le RNE au marché et l'on discute l'écart dans la réconciliation. Ce qui est fautif, c'est de mélanger : un RBP mi-contractuel mi-marché ne mesure plus rien.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-33", "url": "/seance/11/#p11-33", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les baux au Québec : le cadre juridique", "text": "◆Bail résidentiel C.c.Q., art. 1851–2000; reconduction automatique; TAL.Le bail résidentiel est régi par le Code civil du Québec (art. 1851–2000, « Du louage »), et ses traits distinctifs n'ont pas d'équivalent dans le reste de l'Amérique du Nord. Le premier est la reconduction automatique : à l'échéance, le bail se renouvelle de plein droit, et le locataire peut refuser la hausse proposée sans perdre son logement — ce qui renverse le rapport de force qu'on observe ailleurs, où le refus d'une hausse équivaut à un préavis de départ. En cas de désaccord, c'est le TAL qui fixe le loyer selon ses critères réglementaires : le locateur ne peut ni imposer sa hausse ni évincer le locataire récalcitrant. S'y ajoute la clause G du bail obligatoire, qui contraint le locateur à divulguer le loyer le plus bas payé au cours des douze derniers mois — un mécanisme de transparence renforcé en 2024 (PL 31) qui freine les remises à niveau abruptes entre deux locataires. Enfin, la durée typique de douze mois avec échéance concentrée au 30 juin produit le folklore bien réel du « bail du 1er juillet » : un marché locatif dont tout le roulement se joue sur quelques semaines d'été, ce que l'évaluateur doit garder en tête lorsqu'il interprète des taux d'inoccupation saisonniers.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-34", "url": "/seance/11/#p11-34", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les baux au Québec : le cadre juridique", "text": "Le bail commercial, lui, relève du même Code civil mais sans encadrement du TAL : liberté contractuelle complète. On y rencontre les types brut, net, net net et triple net — le locataire assumant de plus en plus de charges à mesure qu'on avance dans la liste —, des durées de trois à dix ans avec options de renouvellement, des clauses d'indexation (IPC, pourcentage des ventes) et aucune reconduction automatique. La nature du bail change donc complètement l'analyse des revenus et des dépenses : un triple net transfère presque toutes les dépenses au locataire, ce qui gonfle mécaniquement le ratio RNE/RBE.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-36", "url": "/seance/11/#p11-36", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La fixation des loyers : le régime 2026 du TAL", "text": "Le critère de base est désormais la moyenne de l'IPC des trois dernières années, appliquée au loyer : pour 2026, cet ajustement de base s'établit à 3,1 % (baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027). À ce socle s'ajoutent les variations réelles des taxes municipales et scolaires et des assurances — répercutées au dollar près, à la hausse comme à la baisse —, ainsi que les travaux majeurs admissibles, transférés au loyer à raison de 5 % par année des dépenses engagées. La partie du loyer liée aux services à la personne (résidences pour aînés) suit un régime distinct, indexée à 6,7 %. Le locataire conserve dans tous les cas le droit de refuser la hausse, le TAL tranchant alors selon ces critères. L'ancien régime — le calcul poste par poste des dépenses d'énergie, d'entretien et de services de la « Section G » — ne s'applique plus qu'aux avis donnés avant 2026.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "quebec-11-35", "url": "/seance/11/#quebec-11-35", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "quebec", "title": "nouvelle méthode de fixation depuis le 1<sup>er</sup> janvier 2026", "text": "Le critère de base est désormais la moyenne de l'IPC des trois dernières années, appliquée au loyer : pour 2026, cet ajustement de base s'établit à 3,1 % (baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027). À ce socle s'ajoutent les variations réelles des taxes municipales et scolaires et des assurances — répercutées au dollar près, à la hausse comme à la baisse —, ainsi que les travaux majeurs admissibles, transférés au loyer à raison de 5 % par année des dépenses engagées. La partie du loyer liée aux services à la personne (résidences pour aînés) suit un régime distinct, indexée à 6,7 %. Le locataire conserve dans tous les cas le droit de refuser la hausse, le TAL tranchant alors selon ces critères. L'ancien régime — le calcul poste par poste des dépenses d'énergie, d'entretien et de services de la « Section G » — ne s'applique plus qu'aux avis donnés avant 2026.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-37", "url": "/seance/11/#p11-37", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La fixation des loyers : le régime 2026 du TAL", "text": "Pour l'évaluateur, trois conséquences : la croissance des revenus résidentiels devient plus prévisible, ancrée sur l'IPC; les travaux majeurs se répercutent graduellement (5 %/an) plutôt qu'en bloc; et ces paramètres balisent directement les hypothèses de croissance du DCF (séance 12). Un rapport qui projette 6 % de croissance annuelle des loyers résidentiels au Québec devra expliquer comment il contourne le régime du TAL — roulement de locataires, logements neufs exemptés, ou optimisme injustifiable.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-38", "url": "/seance/11/#p11-38", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'inoccupation : les données SCHL", "text": "Chaque octobre, la SCHL publie son Rapport sur le marché locatif, la référence pour les taux d'inoccupation des immeubles de trois logements et plus. Repères d'octobre 2025◆SCHL, oct. 2025 : Montréal 2,1 %; Québec 0,9 %; Gatineau 3,8 %. Équilibre 3 %. :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-39", "url": "/seance/11/#p11-39", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'inoccupation : les données SCHL", "text": "Le seuil d'environ 3 % marque l'équilibre du marché locatif : en dessous, la pénurie pousse loyers et valeurs à la hausse; au-dessus, le marché se détend. Montréal (2,1 %) et surtout Québec (0,9 %) demeurent sous l'équilibre; Gatineau, à 3,8 %, est en détente — une donnée qui pèsera sur le choix du taux d'inoccupation du cas complet.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-40", "url": "/seance/11/#p11-40", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les revenus accessoires", "text": "Au-delà des loyers, l'immeuble génère des revenus accessoires qu'il faut recenser exhaustivement : stationnement (typiquement 50 à 150 $/mois par place à Gatineau), buanderie payante, entreposage (casiers), baux d'antennes de télécommunications sur le toit, distributrices, panneaux publicitaires sur la façade. Sur un immeuble de taille moyenne, ils représentent souvent 3 à 6 % du revenu total — les oublier, c'est sous-évaluer d'autant.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-41", "url": "/seance/11/#p11-41", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les revenus accessoires", "text": "Deux nuances de traitement méritent l'attention. D'une part, tous les revenus accessoires ne se valent pas en qualité : un bail d'antenne de télécommunications signé pour dix ans avec un opérateur national est un flux quasi obligataire, tandis que les recettes de distributrices fluctuent avec l'occupation. Dans une analyse fine, on peut capitaliser séparément un bail d'antenne à un taux plus bas que le reste de l'immeuble. D'autre part, il faut se garder de compter en revenu accessoire ce qui est déjà dans le loyer : si les baux incluent une place de stationnement, la « louer » une seconde fois dans le calcul gonfle fictivement le RBE. La règle est la même que partout ailleurs dans la méthode : chaque dollar de revenu doit avoir une source contractuelle ou de marché identifiable, et n'être compté qu'une fois.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "form-11-2", "url": "/seance/11/#form-11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "formule", "title": "Formule 11.2 — revenu brut effectif", "text": "", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-42", "url": "/seance/11/#p11-42", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut effectif (RBE)", "text": "Ordres de grandeur des pertes : inoccupation, 2 à 5 % du RBP selon la région et le segment; mauvaises créances (loyers impayés, frais de recouvrement), 0,5 à 2 %; total des pertes, 3 à 7 % du RBP. Deux réflexes professionnels : le taux d'inoccupation retenu est un taux de marché à long terme (même si l'immeuble est plein aujourd'hui — la pleine occupation permanente n'existe pas), et il se justifie par une source (SCHL, enquêtes locales).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-43", "url": "/seance/11/#p11-43", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut effectif (RBE)", "text": "Immeuble dont le RBP est de 72 000 $; inoccupation de 3 %, mauvaises créances de 1 %, revenus accessoires de 3600 $ :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-44", "url": "/seance/11/#p11-44", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut effectif (RBE)", "text": "Les pertes se calculent sur le RBP (les loyers), jamais sur les revenus accessoires — une place de stationnement ne fait pas de mauvaise créance distincte de celle du logement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "ex-11-3", "url": "/seance/11/#ex-11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.3 — du RBP au RBE en cascade", "text": "Immeuble dont le RBP est de 72 000 $; inoccupation de 3 %, mauvaises créances de 1 %, revenus accessoires de 3600 $ : Les pertes se calculent sur le RBP (les loyers), jamais sur les revenus accessoires — une place de stationnement ne fait pas de mauvaise créance distincte de celle du logement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-45", "url": "/seance/11/#p11-45", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les dépenses d'exploitation", "text": "Si les revenus se laissent lire dans les baux, les dépenses, elles, se cachent partout : dans les avis d'imposition, les polices d'assurance, les factures d'Hydro-Québec, les contrats de déneigement — et parfois nulle part, quand le propriétaire fait lui-même le travail sans se payer. La définition de référence est pourtant simple : les dépenses d'exploitation sont les débours récurrents et nécessaires pour maintenir les revenus de l'immeuble. Chaque mot compte. Récurrents : la dépense revient d'année en année, au moins en espérance — ce qui exclut le remplacement ponctuel d'une toiture, mais inclut la provision annuelle qui l'anticipe. Nécessaires pour maintenir les revenus : sans entretien, sans assurance, sans déneigement, les loyers finissent par s'effondrer — alors que l'immeuble produirait exactement les mêmes loyers sans hypothèque et sans l'impôt personnel du propriétaire, ce qui annonce déjà les exclusions absolues traitées plus loin dans cette section. La classification standard range ces dépenses en trois blocs, du plus prévisible au plus discrétionnaire.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-46", "url": "/seance/11/#p11-46", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Trois blocs : fixes, variables, réserve", "text": "Dépenses qui ne varient pas (ou peu) avec le taux d'occupation : taxes foncières (municipales et scolaires) et assurances (immeuble et responsabilité civile).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-6", "url": "/seance/11/#def-11-6", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.6 — dépenses fixes", "text": "Dépenses qui ne varient pas (ou peu) avec le taux d'occupation : taxes foncières (municipales et scolaires) et assurances (immeuble et responsabilité civile).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-47", "url": "/seance/11/#p11-47", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Trois blocs : fixes, variables, réserve", "text": "Dépenses qui fluctuent avec l'occupation ou l'utilisation : entretien et réparations, énergie des espaces communs, gestion immobilière, conciergerie, déneigement, entretien paysager, publicité et mise en location.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-7", "url": "/seance/11/#def-11-7", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.7 — dépenses variables", "text": "Dépenses qui fluctuent avec l'occupation ou l'utilisation : entretien et réparations, énergie des espaces communs, gestion immobilière, conciergerie, déneigement, entretien paysager, publicité et mise en location.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-48", "url": "/seance/11/#p11-48", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Trois blocs : fixes, variables, réserve", "text": "Provision annuelle pour le remplacement des composantes à durée de vie limitée (toiture, fenêtres, chauffe-eau, électroménagers). Typiquement 2 à 5 % du RBE. Aussi appelée « réserve structurale ».", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-8", "url": "/seance/11/#def-11-8", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.8 — réserve pour remplacement", "text": "Provision annuelle pour le remplacement des composantes à durée de vie limitée (toiture, fenêtres, chauffe-eau, électroménagers). Typiquement 2 à 5 % du RBE. Aussi appelée « réserve structurale ».", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-49", "url": "/seance/11/#p11-49", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les dépenses fixes de plus près", "text": "Les taxes foncières reposent sur la valeur inscrite au rôle d'évaluation (cycle triennal), multipliée par les taux de la municipalité — à Gatineau, la taxation se fait par unité de voisinage depuis 2024, avec un taux effectif variant selon la catégorie et le secteur (hypothèse illustrative du cas : environ 1,3 % de la valeur au rôle). Les assurances couvrent l'immeuble (incendie, dégâts d'eau, vandalisme) et la responsabilité civile; elles sont en forte hausse au Québec depuis 2020 et représentent typiquement 0,3 à 0,6 % de la valeur du bâtiment.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-51", "url": "/seance/11/#p11-51", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les dépenses fixes de plus près", "text": "Pour les deux dépenses fixes, l'évaluateur ne devine pas : il demande les avis d'imposition et les polices d'assurance. Ce sont des documents objectifs, disponibles, vérifiables — les utiliser (et le mentionner au rapport) est une exigence élémentaire de diligence.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "terrain-11-50", "url": "/seance/11/#terrain-11-50", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "terrain", "title": "valider plutôt qu'estimer", "text": "Pour les deux dépenses fixes, l'évaluateur ne devine pas : il demande les avis d'imposition et les polices d'assurance. Ce sont des documents objectifs, disponibles, vérifiables — les utiliser (et le mentionner au rapport) est une exigence élémentaire de diligence.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-53", "url": "/seance/11/#p11-53", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les dépenses variables : ordres de grandeur québécois", "text": "Beaucoup de petits immeubles québécois sont autogérés par leur propriétaire, qui ne se verse aucun salaire. Le RNE économique doit quand même imputer des frais de gestion ( 5 % du RBE) : le travail de gestion a une valeur de marché, et l'acheteur — qui devra gérer ou faire gérer — l'intégrera à son calcul. Omettre la gestion gonfle artificiellement le RNE, donc la valeur. C'est l'un des ajustements de normalisation les plus fréquents.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "attention-11-52", "url": "/seance/11/#attention-11-52", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "attention", "title": "la gestion « gratuite » n'existe pas", "text": "Beaucoup de petits immeubles québécois sont autogérés par leur propriétaire, qui ne se verse aucun salaire. Le RNE économique doit quand même imputer des frais de gestion ( 5 % du RBE) : le travail de gestion a une valeur de marché, et l'acheteur — qui devra gérer ou faire gérer — l'intégrera à son calcul. Omettre la gestion gonfle artificiellement le RNE, donc la valeur. C'est l'un des ajustements de normalisation les plus fréquents.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-54", "url": "/seance/11/#p11-54", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La réserve pour remplacement, composante par composante", "text": "Estimation des composantes à durée de vie limitée d'un 6-plex :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-55", "url": "/seance/11/#p11-55", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La réserve pour remplacement, composante par composante", "text": "Le principe : diviser le coût de chaque composante par sa durée de vie, puis sommer. La réserve maintient le potentiel de revenu de l'immeuble — sans elle, le RNE d'aujourd'hui se paie en effondrement du RNE de demain.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "ex-11-4", "url": "/seance/11/#ex-11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.4 — réserve annuelle d'un 6-plex", "text": "Estimation des composantes à durée de vie limitée d'un 6-plex : ComposanteCoût estiméDurée de vieToiture25 000–40 000 $20–25 ansFenêtres20 000–35 000 $25–30 ansChauffe-eau (par logement)1 500–2 500 $10–12 ansÉlectroménagers (par logement)3 000–5 000 $10–15 ansRevêtement extérieur15 000–30 000 $25–35 ansSystème de chauffage10 000–20 000 $20–25 ansTotal estimé 120 000 $—Réserve annuelle 5 000–6 000 $/an— Le principe : diviser le coût de chaque composante par sa durée de vie, puis sommer. La réserve maintient le potentiel de revenu de l'immeuble — sans elle, le RNE d'aujourd'hui se paie en effondrement du RNE de demain.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-56", "url": "/seance/11/#p11-56", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La réserve pour remplacement, composante par composante", "text": "La réserve est aussi le poste le plus débattu de l'état des dépenses, car peu de propriétaires la provisionnent réellement : elle n'existe souvent que dans le calcul de l'évaluateur. Certains praticiens l'omettent et compensent par un TGA plus élevé ; d'autres — c'est la position de ce cours — l'incluent systématiquement, parce qu'un RNE qui ignore l'usure programmée des composantes n'est pas un revenu durable, et que la cohérence avec les comparables l'exige : si le TGA a été extrait de ventes analysées avec réserve, il doit s'appliquer à un RNE calculé avec réserve. Mélanger les conventions — RNE sans réserve du sujet, TGA extrait de RNE avec réserve — produit une erreur silencieuse de 5 à 10 % de la valeur, indétectable dans le rapport final. Encore une fois : annoncez votre convention, et tenez-la d'un bout à l'autre du calcul.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-58", "url": "/seance/11/#p11-58", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "le service de la dette (paiements hypothécaires);", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-59", "url": "/seance/11/#p11-59", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "l'amortissement comptable;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-60", "url": "/seance/11/#p11-60", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "l'impôt sur le revenu du propriétaire;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-61", "url": "/seance/11/#p11-61", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "les dépenses en capital (améliorations majeures).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-62", "url": "/seance/11/#p11-62", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "C'est l'erreur la plus fréquente — et la plus coûteuse — des débutants.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "attention-11-57", "url": "/seance/11/#attention-11-57", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "attention", "title": "à ne JAMAIS inclure dans les dépenses d'exploitation", "text": "le service de la dette (paiements hypothécaires);l'amortissement comptable;l'impôt sur le revenu du propriétaire;les dépenses en capital (améliorations majeures). C'est l'erreur la plus fréquente — et la plus coûteuse — des débutants.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-63", "url": "/seance/11/#p11-63", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "Le raisonnement mérite d'être maîtrisé, pas seulement mémorisé. Le RNE mesure la performance économique de l'immeuble, indépendamment de la structure de financement et de la situation fiscale du propriétaire◆Le RNE appartient à l'immeuble; la dette et l'impôt appartiennent au propriétaire.. La dette, d'abord, est un choix de l'investisseur et non une caractéristique de l'immeuble : le même 6-plex vaut la même chose qu'il soit acheté comptant ou financé à 80 %, et deux acheteurs aux montages financiers opposés doivent aboutir à la même valeur marchande. Inclure l'hypothèque dans les dépenses rendrait la « valeur » dépendante du financement particulier de chaque acheteur — un non-sens conceptuel, et la source de l'erreur chiffrée à l'exercice 11.5. L'impôt sur le revenu, de même, dépend du contribuable : particulier, société par actions, fonds de placement immobilier — chacun paie un taux différent sur le même flux, et l'amortissement fiscal est un avantage propre à chacun. L'immeuble, lui, génère le même RNE pour tout propriétaire, et c'est précisément cette invariance qui fait du RNE la bonne mesure de sa performance. Les dépenses en capital, enfin, ne sont pas des charges récurrentes d'exploitation : refaire une toiture n'appauvrit pas l'année du chantier de 34 000 $ — c'est un investissement dont bénéficieront vingt années d'exploitation, et qui entre donc dans le calcul lissé, par la réserve pour remplacement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-64", "url": "/seance/11/#p11-64", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les ratios de contrôle", "text": "Ces ratios sont des guides de vraisemblance, pas des normes : chaque immeuble s'analyse individuellement. Chauffage inclus ou conciergerie sur place tirent le ratio vers le haut; le climat québécois y ajoute structurellement le chauffage et le déneigement. Un état des dépenses qui sort de la fourchette de son segment appelle une explication — ou une correction.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-65", "url": "/seance/11/#p11-65", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les ratios de contrôle", "text": "L'écart spectaculaire du bail commercial triple net (5 à 15 % de dépenses seulement) mérite un mot : il ne signifie pas que ces immeubles coûtent moins cher à exploiter, mais que le locataire assume directement taxes, assurances et entretien. Le RNE du propriétaire s'en trouve mécaniquement rapproché du revenu brut — et le risque, transféré : si le locataire fait défaut, le propriétaire récupère non seulement un local vide, mais toutes les charges qu'il avait externalisées. C'est pourquoi les immeubles triple net se capitalisent souvent à des taux qui reflètent davantage la solidité financière du locataire (son « covenant », dans le jargon) que la brique elle-même : évaluer un commerce loué vingt ans à une chaîne nationale, c'est presque évaluer une obligation de cette chaîne. Le réflexe à retenir : avant de comparer deux ratios de dépenses — ou deux TGA —, toujours vérifier que les baux mettent les mêmes charges du même côté.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "form-11-3", "url": "/seance/11/#form-11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "formule", "title": "Formule 11.3 — chaîne du RNE", "text": "", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-66", "url": "/seance/11/#p11-66", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La chaîne complète", "text": "Le RNE est le numérateur de la capitalisation directe : toute erreur s'y répercute directement sur la valeur, amplifiée par la division. À un TGA de 5,5 %, chaque dollar de RNE erroné déplace la valeur d'environ 18 $◆ : le multiplicateur d'erreur du RNE..", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-67", "url": "/seance/11/#p11-67", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Pourquoi « reconstruire » le RNE?", "text": "Les états financiers du propriétaire ne reflètent pas nécessairement le RNE économique de l'immeuble : ils mélangent loyers contractuels et marché, incluent l'hypothèque et l'amortissement, omettent la gestion autogérée et la réserve, et charrient des dépenses ponctuelles. L'évaluateur reconstruit donc le RNE en ajustant les données comptables des deux côtés de l'état des résultats. Côté revenus, il remplace les loyers contractuels par les loyers du marché, applique un taux d'inoccupation de marché même si l'immeuble affiche complet, estime les mauvaises créances au taux normal du segment et recense un à un les revenus accessoires que la comptabilité du propriétaire agrège ou oublie. Côté dépenses, il retire ce qui n'appartient pas à l'exploitation — la dette, l'impôt, l'amortissement —, ajoute ce que la comptabilité omet — les frais de gestion d'un immeuble autogéré, la réserve pour remplacement —, écarte les dépenses non récurrentes et ramène aux valeurs de marché les montants atypiques, qu'ils trahissent la négligence (entretien famélique d'un propriétaire qui laisse dépérir) ou la générosité comptable (salaire du conjoint passé en conciergerie). Le résultat n'est plus l'état des résultats du propriétaire : c'est l'état des résultats de l'immeuble.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-68", "url": "/seance/11/#p11-68", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Pourquoi « reconstruire » le RNE?", "text": "Normaliser : ajuster revenus et dépenses pour refléter ce qui est typique du marché et de l'immeuble (éliminer le non-récurrent, corriger le sous- ou surestimé, appliquer les taux de marché, recouper avec les ratios). Stabiliser : projeter un RNE représentatif d'une année typique — ni la meilleure ni la pire —, à taux d'occupation normal et à dépenses normales. C'est ce RNE stabilisé, et lui seul, que capitalise la méthode directe.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-9", "url": "/seance/11/#def-11-9", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.9 — normalisation et stabilisation", "text": "Normaliser : ajuster revenus et dépenses pour refléter ce qui est typique du marché et de l'immeuble (éliminer le non-récurrent, corriger le sous- ou surestimé, appliquer les taux de marché, recouper avec les ratios). Stabiliser : projeter un RNE représentatif d'une année typique — ni la meilleure ni la pire —, à taux d'occupation normal et à dépenses normales. C'est ce RNE stabilisé, et lui seul, que capitalise la méthode directe.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-70", "url": "/seance/11/#p11-70", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Pourquoi « reconstruire » le RNE?", "text": "En pratique, l'évaluateur demande trois à cinq années d'états financiers. Une seule année peut être trompeuse : un toit refait gonfle les dépenses, un logement vacant six mois creuse les revenus. La série révèle les tendances et permet de distinguer le structurel du ponctuel. Elle révèle aussi, parfois, ce qu'on préférerait ne pas voir : un entretien qui décroît d'année en année pendant que l'immeuble vieillit est le signe classique du propriétaire qui « habille » son RNE avant la mise en vente — et la raison pour laquelle le réviseur expérimenté lit la trajectoire des postes autant que leur niveau.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "terrain-11-69", "url": "/seance/11/#terrain-11-69", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "terrain", "title": "trois à cinq ans d'états financiers", "text": "En pratique, l'évaluateur demande trois à cinq années d'états financiers. Une seule année peut être trompeuse : un toit refait gonfle les dépenses, un logement vacant six mois creuse les revenus. La série révèle les tendances et permet de distinguer le structurel du ponctuel. Elle révèle aussi, parfois, ce qu'on préférerait ne pas voir : un entretien qui décroît d'année en année pendant que l'immeuble vieillit est le signe classique du propriétaire qui « habille » son RNE avant la mise en vente — et la raison pour laquelle le réviseur expérimenté lit la trajectoire des postes autant que leur niveau.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-71", "url": "/seance/11/#p11-71", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Cas complet : un 6-plex à Gatineau", "text": "Il est temps d'assembler la chaîne entière sur un immeuble unique — celui dont les loyers ont déjà servi d'illustration à la section @@REF{ch11:sec:revenus}@@. Le cas est construit pour concentrer les situations types du marché québécois : des baux d'ancienneté variable qui creusent l'écart contractuel–marché, une autogestion qui masque le coût réel de la gestion, une hypothèque bien visible qu'il faudra ignorer, et des documents officiels (avis d'imposition, police d'assurance) qui ancrent les dépenses fixes. Suivez chaque étape avec le réflexe du réviseur : d'où vient ce chiffre, et pourrais-je le défendre?", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-72", "url": "/seance/11/#p11-72", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 1 — Le RBP aux loyers du marché", "text": "Les loyers contractuels totalisent 65 400 $ par année, contre 75 600 $ au marché : un écart de 10 200 $ (13,5 %), conséquence directe de l'encadrement des loyers sur des baux anciens.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-74", "url": "/seance/11/#p11-74", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 2 — Du RBP au RBE", "text": "Inoccupation : la SCHL observe 3,8 % à Gatineau (octobre 2025); l'hypothèse retenue est de 3,0 % à long terme, le taux d'équilibre — le 3,8 % courant reflète une détente que rien n'indique comme permanente. Mauvaises créances : 1,0 %, pratique standard. Chaque taux est sourcé et motivé : c'est exactement le niveau de justification attendu à l'examen et dans un rapport.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "remarque-11-73", "url": "/seance/11/#remarque-11-73", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "remarque", "title": "justification des taux — à imiter dans vos travaux", "text": "Inoccupation : la SCHL observe 3,8 % à Gatineau (octobre 2025); l'hypothèse retenue est de 3,0 % à long terme, le taux d'équilibre — le 3,8 % courant reflète une détente que rien n'indique comme permanente. Mauvaises créances : 1,0 %, pratique standard. Chaque taux est sourcé et motivé : c'est exactement le niveau de justification attendu à l'examen et dans un rapport.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-75", "url": "/seance/11/#p11-75", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 3 — Les dépenses d'exploitation", "text": "Remarquez ce qui ne figure pas au tableau : l'hypothèque de 2 800 $/mois (33 600 $ par année!). L'inclure aurait presque doublé les « dépenses » et détruit le calcul.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "form-11-4", "url": "/seance/11/#form-11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "formule", "title": "Formule 11.4 — RNE du cas", "text": "", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-76", "url": "/seance/11/#p11-76", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 4 — Le RNE et sa vérification", "text": "Contrôle par les ratios : dépenses/RBE et RNE/RBE — au cœur de la fourchette de marché d'un immeuble de cette taille (35–45 % de dépenses). Le calcul est vraisemblable.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-77", "url": "/seance/11/#p11-77", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 4 — Le RNE et sa vérification", "text": "Valeur indicative : si le TGA de marché est de 5,5 % (il sera extrait rigoureusement à la séance 12),", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-78", "url": "/seance/11/#p11-78", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 4 — Le RNE et sa vérification", "text": "Prenez un instant pour mesurer le chemin parcouru : partis d'une liasse de baux, d'un avis d'imposition, d'une police d'assurance et des états financiers d'un propriétaire autogéré, nous avons produit un RNE économique dont chaque ligne est sourcée, normalisée et défendable. C'est ce travail — et non la division finale — qui distingue l'évaluation professionnelle du calcul de coin de table. Notez aussi ce que la valeur indicative de 851 000 $ dit du marché : rapportée au RBP de 75 600 $, elle représente un multiplicateur d'environ 11,3 fois le revenu brut — un ordre de grandeur que les courtiers en immeubles multirésidentiels de l'Outaouais manient quotidiennement, et qui servira de recoupement à la séance 12 quand les multiplicateurs bruts (MRB) seront formellement introduits.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-79", "url": "/seance/11/#p11-79", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le TAL en bref", "text": "Le TAL (anciennement la Régie du logement, jusqu'en 2020) encadre les relations entre locateurs et locataires pour les logements résidentiels au Québec. Il fixe les augmentations de loyer en cas de désaccord, autorise ou refuse les reprises de logement, tranche les litiges, ordonne des réparations et autorise les résiliations de bail.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-10", "url": "/seance/11/#def-11-10", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.10 — Tribunal administratif du logement", "text": "Le TAL (anciennement la Régie du logement, jusqu'en 2020) encadre les relations entre locateurs et locataires pour les logements résidentiels au Québec. Il fixe les augmentations de loyer en cas de désaccord, autorise ou refuse les reprises de logement, tranche les litiges, ordonne des réparations et autorise les résiliations de bail.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-80", "url": "/seance/11/#p11-80", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le TAL en bref", "text": "Son impact sur l'évaluation se déploie en cascade. Parce que le locataire peut refuser une hausse sans perdre son logement, les loyers contractuels des locataires de longue date glissent sous le marché — premier effet. Parce que l'ajustement de base est désormais arrimé à l'IPC de trois ans, la croissance des revenus résidentiels est balisée et prévisible — deuxième effet, qui discipline les projections. La combinaison des deux creuse un écart durable entre le RBP contractuel et le RBP au marché, écart qui pèse sur la valeur à court terme : l'acheteur paie pour des revenus qu'il ne touchera pas immédiatement. Mais cet écart n'est pas une perte sèche — il se résorbe graduellement, au rythme du roulement naturel des locataires, et c'est précisément cette trajectoire de rattrapage que le DCF de la séance 12 saura modéliser là où la capitalisation directe ne peut que la constater.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-81", "url": "/seance/11/#p11-81", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le marché locatif, tendances 2024–2026", "text": "Le marché québécois combine une croissance démographique soutenue, des coûts de construction élevés et une offre locative accrue qui produit une détente graduelle depuis 2024–2025, après l'épisode de taux d'intérêt 2022–2024 qui avait comprimé la rentabilité. Repères SCHL (octobre 2025) : Montréal, inoccupation 2,1 % et loyer moyen deux chambres 1 175 $; Québec, 0,9 % et 1 160 $; Gatineau, 3,8 % et 1 420 $ — marché en détente, mais loyer moyen le plus élevé au Québec, effet de la proximité d'Ottawa.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-82", "url": "/seance/11/#p11-82", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le marché locatif, tendances 2024–2026", "text": "Ce dernier chiffre surprend toujours les étudiants et mérite explication. Le marché locatif de Gatineau vit en symbiose avec celui d'Ottawa : une partie substantielle des locataires travaille de l'autre côté de la rivière, où les salaires fédéraux sont élevés et les loyers ontariens — non encadrés de la même manière — nettement supérieurs. Gatineau offre donc aux ménages de la capitale fédérale un arbitrage loyer–navettage qui soutient ses loyers au-dessus de la moyenne québécoise, tout en les maintenant sous les niveaux d'Ottawa. Pour l'évaluateur, cette situation frontalière a deux conséquences pratiques : les comparables de loyers doivent rester du côté québécois (le cadre juridique ontarien rend les loyers d'Ottawa non comparables), mais la conjoncture de l'emploi fédéral — embauches, télétravail, compressions — est une variable d'analyse de marché aussi importante à Gatineau que l'économie locale elle-même.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-84", "url": "/seance/11/#p11-84", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La liste de vigilance de l'évaluateur québécois", "text": "Devant tout immeuble locatif québécois, six réflexes. Un : reconstituer le RBP aux loyers du marché et chiffrer l'écart contractuel–marché — il y en a presque toujours un. Deux : vérifier qui paie le chauffage, car la réponse déplace 800 à 1 500 $/logement/an d'un côté ou de l'autre de l'état des dépenses. Trois : se rappeler le « bail du 1er juillet » — échéances concentrées au 30 juin, roulement et remise en location saisonniers, taux d'inoccupation à interpréter en conséquence. Quatre : intégrer l'encadrement du TAL, dont l'ajustement de base (moyenne de l'IPC sur trois ans; 3,1 % pour 2026) balise toute projection de croissance des loyers. Cinq : tenir compte de la clause G — la divulgation du loyer le plus bas des douze derniers mois (PL 31, 2024) freine les remises à niveau espérées. Six : sourcer chaque hypothèse — loyers, inoccupation et dépenses se valident avec la SCHL et les associations de propriétaires, pas au jugé.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "aretenir-11-83", "url": "/seance/11/#aretenir-11-83", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "aretenir", "title": "six points de vigilance — immeubles locatifs au Québec", "text": "Devant tout immeuble locatif québécois, six réflexes. Un : reconstituer le RBP aux loyers du marché et chiffrer l'écart contractuel–marché — il y en a presque toujours un. Deux : vérifier qui paie le chauffage, car la réponse déplace 800 à 1 500 $/logement/an d'un côté ou de l'autre de l'état des dépenses. Trois : se rappeler le « bail du 1er juillet » — échéances concentrées au 30 juin, roulement et remise en location saisonniers, taux d'inoccupation à interpréter en conséquence. Quatre : intégrer l'encadrement du TAL, dont l'ajustement de base (moyenne de l'IPC sur trois ans; 3,1 % pour 2026) balise toute projection de croissance des loyers. Cinq : tenir compte de la clause G — la divulgation du loyer le plus bas des douze derniers mois (PL 31, 2024) freine les remises à niveau espérées. Six : sourcer chaque hypothèse — loyers, inoccupation et dépenses se valident avec la SCHL et les associations de propriétaires, pas au jugé.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-85", "url": "/seance/11/#p11-85", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La liste de vigilance de l'évaluateur québécois", "text": "Le chapitre s'arrête volontairement au numérateur. Nous disposons d'un RNE stabilisé de 46 807 $ pour le 6-plex de Hull, et d'une valeur indicative obtenue avec un taux posé en hypothèse. Tout l'enjeu de la séance 12 sera de remplacer cette hypothèse par une mesure : extraire le TGA de ventes réelles, le décomposer en bande d'investissement pour en comprendre les ressorts, puis, quand la trajectoire des flux l'exige, déployer l'actualisation complète. Les exercices qui suivent verrouillent d'abord la mécanique du RNE — car aucun raffinement de taux ne rattrape un numérateur mal construit.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-86", "url": "/seance/11/#p11-86", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Un immeuble affiche un RNE stabilisé de 84 500 $ et le marché indique un TGA de 6,2 % : quelle est sa valeur? b) Un immeuble s'est vendu 1 450 000 $ avec un RNE de 78 300 $ : quel TGA cette vente exprime-t-elle? c) Un acheteur exige un TGA de 5,75 % et dispose de 900 000 $ : quel RNE minimal doit-il trouver?", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-1", "url": "/seance/11/#exo-11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.1 — triangle valeur–RNE–TGA", "text": "a) Un immeuble affiche un RNE stabilisé de 84 500 $ et le marché indique un TGA de 6,2 % : quelle est sa valeur? b) Un immeuble s'est vendu 1 450 000 $ avec un RNE de 78 300 $ : quel TGA cette vente exprime-t-elle? c) Un acheteur exige un TGA de 5,75 % et dispose de 900 000 $ : quel RNE minimal doit-il trouver?", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-87", "url": "/seance/11/#p11-87", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) . b) . c) par année. Les trois questions sont les trois faces du même triangle : , et .", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-88", "url": "/seance/11/#p11-88", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un 8-plex de Gatineau compte 4 logements de 4½ (loyer du marché : 1 175 $/mois) et 4 logements de 3½ (marché : 975 $/mois). Les baux en vigueur totalisent 8 150 $/mois. L'immeuble offre 6 places de stationnement à 70 $/mois et une buanderie rapportant environ 1400 $/an. Hypothèses : inoccupation de 3,0 %, mauvaises créances de 1,0 %. a) Calculez le RBP. b) Calculez le RBE. c) Chiffrez l'écart annuel contractuel–marché et donnez-en la cause probable.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-2", "url": "/seance/11/#exo-11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.2 — RBP et RBE d'un 8-plex", "text": "Un 8-plex de Gatineau compte 4 logements de 4½ (loyer du marché : 1 175 $/mois) et 4 logements de 3½ (marché : 975 $/mois). Les baux en vigueur totalisent 8 150 $/mois. L'immeuble offre 6 places de stationnement à 70 $/mois et une buanderie rapportant environ 1400 $/an. Hypothèses : inoccupation de 3,0 %, mauvaises créances de 1,0 %. a) Calculez le RBP. b) Calculez le RBE. c) Chiffrez l'écart annuel contractuel–marché et donnez-en la cause probable.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-89", "url": "/seance/11/#p11-89", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) RBP aux loyers du marché :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-90", "url": "/seance/11/#p11-90", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "b) RBE :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-91", "url": "/seance/11/#p11-91", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "c) Loyers contractuels annuels : ; écart : /an (5,2 %). Cause probable : l'encadrement des loyers par le TAL, qui maintient sous le marché les loyers des locataires en place — l'écart se rattrapera au rythme du roulement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-92", "url": "/seance/11/#p11-92", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'état des résultats fourni par le propriétaire d'un 12-logements contient les postes suivants. Pour chacun, indiquez s'il entre dans les dépenses d'exploitation du RNE (tel quel, ajusté, ou exclu) et pourquoi : taxes foncières 16 500 $; assurances 6800 $; intérêts hypothécaires 38 200 $; amortissement 21 000 $; déneigement 3500 $; remplacement complet de la toiture 34 000 $ (fait cette année); aucune gestion (autogéré); électricité des communs 3600 $.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-3", "url": "/seance/11/#exo-11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.3 — tri des dépenses admissibles", "text": "L'état des résultats fourni par le propriétaire d'un 12-logements contient les postes suivants. Pour chacun, indiquez s'il entre dans les dépenses d'exploitation du RNE (tel quel, ajusté, ou exclu) et pourquoi : taxes foncières 16 500 $; assurances 6800 $; intérêts hypothécaires 38 200 $; amortissement 21 000 $; déneigement 3500 $; remplacement complet de la toiture 34 000 $ (fait cette année); aucune gestion (autogéré); électricité des communs 3600 $.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-93", "url": "/seance/11/#p11-93", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les taxes foncières, les assurances, le déneigement et l'électricité des communs sont admissibles tels quels — total 30 400 $ —, en validant taxes et assurances sur les documents officiels. Les intérêts hypothécaires (38 200 $) sont exclus : service de la dette, choix de financement du propriétaire. L'amortissement (21 000 $) est exclu : écriture comptable et fiscale, sans sortie de fonds d'exploitation. La toiture (34 000 $) est exclue comme dépense de l'année : dépense en capital non récurrente, elle entre lissée par la réserve pour remplacement (par exemple ans 1 545 $/an dans la réserve globale). À l'inverse, la gestion est à ajouter même si l'immeuble est autogéré — environ 5 % du RBE, valeur de marché du travail de gestion — et il faudra ajouter une réserve pour remplacement complète si l'état n'en contient pas. L'exercice reproduit la reconstruction type : les états du propriétaire mélangent exploitation, financement, fiscalité et capital — le RNE économique ne garde que l'exploitation.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-94", "url": "/seance/11/#p11-94", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reconstituez le RNE économique d'un 10-logements de Hull : 6 4½ au marché à 1 125 $/mois, 4 3½ au marché à 925 $/mois; 8 stationnements à 65 $/mois; buanderie 1500 $/an; inoccupation 3,0 %; mauvaises créances 1,0 %; taxes 13 200 $; assurances 5400 $; entretien 4,5 % du RBE; énergie des communs 2600 $; gestion 5,0 % du RBE; conciergerie 3600 $; déneigement 3000 $; paysager 1200 $; réserve 6500 $. Calculez RBP, RBE, dépenses totales, RNE, puis les ratios dépenses/RBE et RNE/RBE, et commentez leur vraisemblance.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-4", "url": "/seance/11/#exo-11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.4 — reconstruction complète d'un RNE", "text": "Reconstituez le RNE économique d'un 10-logements de Hull : 6 4½ au marché à 1 125 $/mois, 4 3½ au marché à 925 $/mois; 8 stationnements à 65 $/mois; buanderie 1500 $/an; inoccupation 3,0 %; mauvaises créances 1,0 %; taxes 13 200 $; assurances 5400 $; entretien 4,5 % du RBE; énergie des communs 2600 $; gestion 5,0 % du RBE; conciergerie 3600 $; déneigement 3000 $; paysager 1200 $; réserve 6500 $. Calculez RBP, RBE, dépenses totales, RNE, puis les ratios dépenses/RBE et RNE/RBE, et commentez leur vraisemblance.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-95", "url": "/seance/11/#p11-95", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "RBP : ; ; RBP . RBE :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-96", "url": "/seance/11/#p11-96", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépenses : entretien ; gestion ;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-97", "url": "/seance/11/#p11-97", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "RNE : . Ratios : dépenses/RBE ; RNE/RBE . Pour un multilogements de 10 unités, chauffage aux locataires, la fourchette de marché est de 35–45 % : le calcul est vraisemblable. À un TGA de 5,5 %, la valeur indicative serait .", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-98", "url": "/seance/11/#p11-98", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un étudiant évalue le 6-plex du chapitre en incluant l'hypothèque (2 800 $/mois) dans les dépenses d'exploitation. a) Recalculez son « RNE » et la « valeur » qu'il obtient à un TGA de 5,5 %. b) Chiffrez l'erreur de valeur. c) Expliquez en deux phrases pourquoi le raisonnement est fautif.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-5", "url": "/seance/11/#exo-11-5", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.5 — l'erreur du service de la dette", "text": "Un étudiant évalue le 6-plex du chapitre en incluant l'hypothèque (2 800 $/mois) dans les dépenses d'exploitation. a) Recalculez son « RNE » et la « valeur » qu'il obtient à un TGA de 5,5 %. b) Chiffrez l'erreur de valeur. c) Expliquez en deux phrases pourquoi le raisonnement est fautif.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-99", "url": "/seance/11/#p11-99", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Dette annuelle : . « RNE » fautif : ; « valeur » : . b) Erreur : — la « valeur » fautive ne représente que 28 % de la vraie. La division par le taux transforme une erreur de dépense en catastrophe d'évaluation. c) Le financement est un choix de l'investisseur, pas une caractéristique de l'immeuble : le même 6-plex génère le même RNE qu'il soit payé comptant ou financé à 80 %. Inclure la dette ferait dépendre la « valeur marchande » de la situation bancaire d'un propriétaire particulier, ce qui contredit la définition même de la valeur marchande.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-100", "url": "/seance/11/#p11-100", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fondement : principe d'anticipation — l'acheteur d'un immeuble locatif achète un flux de revenus. Capitalisation directe : ; DCF pour les flux variables (séance 12).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-101", "url": "/seance/11/#p11-101", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Chaîne du revenu : RBP (loyers du marché, occupation pleine) inoccupation mauvaises créances revenus accessoires RBE dépenses d'exploitation RNE.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-102", "url": "/seance/11/#p11-102", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Loyers du marché loyers contractuels : au Québec, le TAL creuse un écart durable (13,5 % sur le cas du chapitre); le RBP se reconstruit toujours au marché, l'écart se discute ensuite.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-103", "url": "/seance/11/#p11-103", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Régime TAL 2026 : ajustement de base moyenne IPC 3 ans (3,1 % en 2026) variations réelles taxes/assurances travaux majeurs à 5 %/an — balises des projections de croissance.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-104", "url": "/seance/11/#p11-104", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Inoccupation : taux de marché justifié par la SCHL (Gatineau 3,8 % en oct. 2025; équilibre 3 %), même si l'immeuble est plein.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-105", "url": "/seance/11/#p11-105", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépenses : fixes (taxes, assurances — valider sur documents) variables (entretien, énergie, gestion, conciergerie, déneigement...) réserve pour remplacement (2–5 % du RBE).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-106", "url": "/seance/11/#p11-106", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Exclusions absolues : service de la dette, amortissement, impôt du propriétaire, dépenses en capital. Imputer la gestion même en autogestion ( 5 % du RBE).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-107", "url": "/seance/11/#p11-107", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reconstruire–normaliser–stabiliser : partir de 3–5 ans d'états financiers, éliminer le non-récurrent, appliquer les taux de marché, viser l'année typique.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-108", "url": "/seance/11/#p11-108", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Contrôle de vraisemblance : ratios dépenses/RBE par segment (plex 30–40 %; 6–24 logements 35–45 %; triple net 5–15 %).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-109", "url": "/seance/11/#p11-109", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas du chapitre : RBP 75 600 $ RBE 77 376 $ dépenses 30 569 $ (39,5 %) RNE 46 807 $ à 5,5 % : 851 000 $.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/11/#synthese", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Fondement : principe d'anticipation — l'acheteur d'un immeuble locatif achète un flux de revenus. Capitalisation directe : ; DCF pour les flux variables (séance 12).Chaîne du revenu : RBP (loyers du marché, occupation pleine) inoccupation mauvaises créances revenus accessoires RBE dépenses d'exploitation RNE.Loyers du marché loyers contractuels : au Québec, le TAL creuse un écart durable (13,5 % sur le cas du chapitre); le RBP se reconstruit toujours au marché, l'écart se discute ensuite.Régime TAL 2026 : ajustement de base moyenne IPC 3 ans (3,1 % en 2026) variations réelles taxes/assurances travaux majeurs à 5 %/an — balises des projections de croissance.Inoccupation : taux de marché justifié par la SCHL (Gatineau 3,8 % en oct. 2025; équilibre 3 %), même si l'immeuble est plein.Dépenses : fixes (taxes, assurances — valider sur documents) variables (entretien, énergie, gestion, conciergerie, déneigement...) réserve pour remplacement (2–5 % du RBE).Exclusions absolues : service de la dette, amortissement, impôt du propriétaire, dépenses en capital. Imputer la gestion même en autogestion ( 5 % du RBE).Reconstruire–normaliser–stabiliser : partir de 3–5 ans d'états financiers, éliminer le non-récurrent, appliquer les taux de marché, viser l'année typique.Contrôle de vraisemblance : ratios dépenses/RBE par segment (plex 30–40 %; 6–24 logements 35–45 %; triple net 5–15 %).Cas du chapitre : RBP 75 600 $ RBE 77 376 $ dépenses 30 569 $ (39,5 %) RNE 46 807 $ à 5,5 % : 851 000 $.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p12-1", "url": "/seance/12/#p12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "La séance précédente a construit le numérateur de la capitalisation directe : le RNE. Voici le dénominateur — et il est encore plus sensible. À RNE égal, passer d'un TGA de 5,0 % à 6,0 % retranche le sixième de la valeur : le choix du taux est la décision la plus lourde de toute la méthode du revenu. Ce chapitre étudie d'abord ce qu'est le taux global d'actualisation (TGA) et ce qu'il exprime — un prix du risque fixé par le marché —, puis les méthodes pour l'estimer : extraction directe, bande d'investissement, taux construit. Il développe ensuite l'actualisation des flux monétaires (DCF), qui remplace l'année stabilisée unique par une projection année par année et une valeur de revente. Les multiplicateurs (MRB, MRN) complètent la trousse. Le tout se referme sur le TP3 et sur l'exemple guidé d'un immeuble de douze logements.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-2", "url": "/seance/12/#p12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Définir le TGA et expliquer sa relation au risque et au rendement exigé;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-3", "url": "/seance/12/#p12-3", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Extraire un TGA de ventes comparables et connaître les fourchettes québécoises par type d'immeuble;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-4", "url": "/seance/12/#p12-4", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Appliquer la bande d'investissement : constante hypothécaire et rendement des fonds propres ;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-5", "url": "/seance/12/#p12-5", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Construire un DCF complet : projection des RNE, valeur de réversion, actualisation, et le vérifier par capitalisation directe;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-6", "url": "/seance/12/#p12-6", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Distinguer taux d'actualisation () et taux de capitalisation (TGA) et utiliser la relation ;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-7", "url": "/seance/12/#p12-7", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Mener une analyse de sensibilité et en tirer des conclusions;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-8", "url": "/seance/12/#p12-8", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Utiliser (et ne pas surutiliser) les multiplicateurs MRB et MRN.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-9", "url": "/seance/12/#p12-9", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Définition et lecture économique", "text": "Le TGA (aussi appelé taux de capitalisation ou cap rate) est le ratio entre le revenu net d'exploitation (RNE) et le prix de vente (ou la valeur) d'un immeuble à revenus :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "def-12-1", "url": "/seance/12/#def-12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "definition", "title": "Définition 12.1 — taux global d'actualisation (TGA)", "text": "Le TGA (aussi appelé taux de capitalisation ou cap rate) est le ratio entre le revenu net d'exploitation (RNE) et le prix de vente (ou la valeur) d'un immeuble à revenus :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-10", "url": "/seance/12/#p12-10", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Définition et lecture économique", "text": "Un immeuble de 24 logements à Gatineau se vend 2 400 000 $. Son RNE stabilisé est de 132 000 $ par année.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-11", "url": "/seance/12/#p12-11", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Définition et lecture économique", "text": "Lecture : les acheteurs de ce marché acceptent un rendement courant de 5,5 % sur ce type d'actif — le reste de leur rendement viendra de la croissance des loyers et de l'appréciation.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-1", "url": "/seance/12/#ex-12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.1 — lire un TGA dans une vente", "text": "Un immeuble de 24 logements à Gatineau se vend 2 400 000 $. Son RNE stabilisé est de 132 000 $ par année. Lecture : les acheteurs de ce marché acceptent un rendement courant de 5,5 % sur ce type d'actif — le reste de leur rendement viendra de la croissance des loyers et de l'appréciation.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-12", "url": "/seance/12/#p12-12", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Le TGA reflète le rendement exigé par le marché pour un type d'immeuble donné : plus le risque perçu est élevé, plus le TGA exigé est élevé — et plus la valeur est basse à RNE égal◆TGA élevé risque élevé valeur basse. Le taux et la valeur bougent en sens inverse..", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-13", "url": "/seance/12/#p12-13", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Cette relation inverse entre taux et valeur — la même qui gouverne le prix des obligations — déroute au premier abord, puis devient une seconde nature. Un TGA de 5 % signifie que les acheteurs paient vingt fois le RNE ; un TGA de 8 %, douze fois et demie seulement. Entre les deux, il n'y a pas une différence de qualité de calcul, mais une différence de confiance : le marché paie cher les flux dont il ne doute pas, et escompte lourdement ceux qu'il juge fragiles. Trois familles de facteurs alimentent ce jugement. Le risque propre à l'immeuble d'abord : âge, état, qualité des locataires, stabilité de l'historique de revenus. La liquidité ensuite : un immeuble de centre-ville métropolitain, revendable en quelques semaines à des dizaines d'acheteurs potentiels, se capitalise plus bas qu'un actif équivalent dans un marché mince où la revente peut prendre un an. Le coût de l'argent enfin : le TGA vit au-dessus des taux obligataires, dont il suit les grands mouvements avec retard et amortissement — l'épisode 2022–2024, où la remontée brutale des taux directeurs a décomprimé les TGA et gelé les transactions multirésidentielles, en a fourni la démonstration grandeur nature. Le tableau suivant résume les déterminants dans les deux directions.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-15", "url": "/seance/12/#p12-15", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Fourchettes indicatives compilées d'enquêtes SCHL et de rapports de courtage commerciaux — variables selon la qualité, la localisation et les locataires :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-16", "url": "/seance/12/#p12-16", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Pour les multilogements de 6 logements et plus, les moyennes régionales s'étagent d'environ 4,8 % à Montréal à 6,5 % au Saguenay, Gatineau se situant autour de 5,3 % : le gradient de risque et de liquidité entre métropoles et régions se lit directement dans les taux.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "quebec-12-14", "url": "/seance/12/#quebec-12-14", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "quebec", "title": "fourchettes de TGA au Québec, 2024–2026", "text": "Fourchettes indicatives compilées d'enquêtes SCHL et de rapports de courtage commerciaux — variables selon la qualité, la localisation et les locataires : Type d'immeubleMétropolesRégionsPlex (2–5 logements)4,0–5,5 %5,5–7,5 %Multilogements (6–24 logements)4,5–5,5 %5,5–7,0 %Multilogements (25+ logements)4,0–5,0 %5,0–6,5 %Bureau (classe A)5,5–7,0 %7,0–9,0 %Bureau (classes B–C)7,0–9,0 %8,0–11,0 %Commerce de détail5,5–7,5 %7,0–9,5 %Industriel / entrepôt5,0–6,5 %6,5–8,5 % Pour les multilogements de 6 logements et plus, les moyennes régionales s'étagent d'environ 4,8 % à Montréal à 6,5 % au Saguenay, Gatineau se situant autour de 5,3 % : le gradient de risque et de liquidité entre métropoles et régions se lit directement dans les taux.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-17", "url": "/seance/12/#p12-17", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Un avertissement sur l'usage de ces fourchettes : elles servent à situer un taux, jamais à le choisir. L'évaluateur qui écrit « j'ai retenu 5,25 % car la fourchette des multilogements est de 4,5 à 5,5 % » n'a rien démontré — n'importe quel point de la fourchette aurait la même (absence de) justification, et l'écart entre les deux bornes représente souvent 20 % de la valeur. Le taux se mesure sur des ventes comparables, par les méthodes de la section suivante ; les fourchettes publiées ne font que vérifier, après coup, que la mesure est plausible. La nuance paraît fine ; à l'examen comme devant un tribunal, elle sépare l'opinion motivée de l'opinion décorée.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-18", "url": "/seance/12/#p12-18", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Estimer le taux : les méthodes d'extraction", "text": "Cinq familles de méthodes coexistent; leur hiérarchie est claire : le marché d'abord, les constructions théoriques ensuite — et seulement comme contre-vérification. Cette hiérarchie n'est pas une convention d'école, elle découle de la définition même du TGA : puisque le taux est un rapport observé entre des RNE et des prix payés, la meilleure façon de le connaître est de l'observer. Les méthodes indirectes — bande d'investissement, taux construit — reconstituent ce que le taux devrait être si les investisseurs raisonnaient comme le modèle le suppose ; elles sont précieuses quand les ventes manquent, et comme grille de lecture des écarts, mais elles ne remplacent jamais une extraction bien faite.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-19", "url": "/seance/12/#p12-19", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Estimer le taux : les méthodes d'extraction", "text": "Deux mots sur les méthodes que ce chapitre ne développe pas en détail. Les enquêtes auprès des investisseurs — sondages trimestriels où gestionnaires de fonds et acheteurs institutionnels déclarent leurs taux cibles par segment — fournissent une lecture rapide des attentes du marché ; leur limite est qu'elles mesurent ce que les répondants disent vouloir, pas ce qu'ils paient réellement, et l'écart entre les deux se creuse justement dans les marchés qui tournent. Le TRI implicite, plus sophistiqué, inverse le DCF : connaissant le prix payé et les projections de flux d'une transaction, on résout pour le taux de rendement interne que l'acheteur a implicitement accepté — robuste, mais exigeant en données. Quant au taux construit, on le verra plus loin, il n'est jamais utilisé seul : ses primes ne s'observent nulle part.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-20", "url": "/seance/12/#p12-20", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "Cinq ventes récentes d'immeubles à revenus comparables dans le marché de Gatineau :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-21", "url": "/seance/12/#p12-21", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "La fourchette est serrée (30 points de base) et les ventes sont récentes : le TGA retenu est 5,50 %. Appliqué au RNE de 46 807 $ du chapitre 11 : .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-2", "url": "/seance/12/#ex-12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.2 — extraction du TGA pour le 6-plex sujet", "text": "Cinq ventes récentes d'immeubles à revenus comparables dans le marché de Gatineau : ComparablePrix de venteRNE estiméTGA1. 8-plex, Hull920 000 $50 600 $5,50 %2. 6-plex, Hull810 000 $43 740 $5,40 %3. 10-plex, Aylmer1 150 000 $63 250 $5,50 %4. 6-plex, Gatineau780 000 $44 460 $5,70 %5. 8-plex, Hull950 000 $51 300 $5,40 %Moyenne / médiane5,50 %Fourchette5,40–5,70 % La fourchette est serrée (30 points de base) et les ventes sont récentes : le TGA retenu est 5,50 %. Appliqué au RNE de 46 807 $ du chapitre 11 : .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-22", "url": "/seance/12/#p12-22", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "Observez ce qui fait la force de cette extraction — et ce qu'il faudrait vérifier avant de s'y fier. La force : cinq ventes du même segment (plex de 6 à 10 logements), du même marché (Gatineau, majoritairement Hull), et une dispersion de 30 points de base seulement, signe que les acheteurs de ce micro-marché partagent une lecture commune du risque. Les vérifications : que chaque RNE a été reconstruit selon les conventions du chapitre 11 (et non recopié d'une fiche de courtier, où le « net » omet souvent gestion et réserve), que chaque vente est de pleine concurrence (pas de vente entre parties liées ni de vente forcée), et que les dates sont assez récentes pour le régime de taux courant. Une extraction dont la fourchette s'étale sur 150 points de base ne dit pas « le taux est incertain » : elle dit que les comparables mélangent des segments ou des conventions — et qu'il faut retourner aux données.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-24", "url": "/seance/12/#p12-24", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "Un TGA extrait n'est valide que si le RNE des comparables a été calculé avec les mêmes conventions que celui du sujet : mêmes règles sur la gestion imputée, la réserve pour remplacement, les loyers marché ou contractuels. Un TGA extrait de RNE sans réserve appliqué à un RNE avec réserve mélange deux définitions et fausse la valeur. En pratique : reconstruire soi-même le RNE des comparables plutôt que de prendre les chiffres des fiches de courtiers.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "attention-12-23", "url": "/seance/12/#attention-12-23", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "attention", "title": "cohérence du RNE entre sujet et comparables", "text": "Un TGA extrait n'est valide que si le RNE des comparables a été calculé avec les mêmes conventions que celui du sujet : mêmes règles sur la gestion imputée, la réserve pour remplacement, les loyers marché ou contractuels. Un TGA extrait de RNE sans réserve appliqué à un RNE avec réserve mélange deux définitions et fausse la valeur. En pratique : reconstruire soi-même le RNE des comparables plutôt que de prendre les chiffres des fiches de courtiers.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-26", "url": "/seance/12/#p12-26", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "L'extraction suppose de connaître le RNE des ventes — une information que le Registre foncier ne donne pas. Les évaluateurs actifs en multirésidentiel constituent leur banque de taux au fil des mandats : états financiers obtenus lors d'évaluations antérieures, confirmations de ventes auprès des courtiers et des parties, dossiers de financement. S'y ajoutent les enquêtes publiées — rapports trimestriels des grandes agences de courtage commercial, enquêtes SCHL sur les taux des multilogements — qui donnent le niveau et la tendance du marché, à défaut du détail de chaque transaction. La qualité d'une pratique d'évaluation commerciale se mesure largement à la qualité de cette banque de données interne : c'est elle qui transforme la formule TGA RNEprix en outil réellement opérationnel.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "terrain-12-25", "url": "/seance/12/#terrain-12-25", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "terrain", "title": "d'où viennent réellement les données de taux", "text": "L'extraction suppose de connaître le RNE des ventes — une information que le Registre foncier ne donne pas. Les évaluateurs actifs en multirésidentiel constituent leur banque de taux au fil des mandats : états financiers obtenus lors d'évaluations antérieures, confirmations de ventes auprès des courtiers et des parties, dossiers de financement. S'y ajoutent les enquêtes publiées — rapports trimestriels des grandes agences de courtage commercial, enquêtes SCHL sur les taux des multilogements — qui donnent le niveau et la tendance du marché, à défaut du détail de chaque transaction. La qualité d'une pratique d'évaluation commerciale se mesure largement à la qualité de cette banque de données interne : c'est elle qui transforme la formule TGA RNEprix en outil réellement opérationnel.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-27", "url": "/seance/12/#p12-27", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "où est le ratio prêt/valeur, la constante hypothécaire annuelle (paiement annuel solde initial du prêt) et le rendement exigé sur les fonds propres (equity dividend rate).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-1", "url": "/seance/12/#form-12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.1 — bande d'investissement", "text": "où est le ratio prêt/valeur, la constante hypothécaire annuelle (paiement annuel solde initial du prêt) et le rendement exigé sur les fonds propres (equity dividend rate).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-28", "url": "/seance/12/#p12-28", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "L'idée : le TGA doit rémunérer les deux fournisseurs de capital de l'acheteur typique — le prêteur (à hauteur de ) et l'investisseur (à hauteur de ) — chacun à son taux. Les étudiants en finance reconnaîtront un cousin du coût moyen pondéré du capital : la bande d'investissement transpose à l'immeuble le raisonnement qui fait d'une entreprise la somme de sa dette et de ses fonds propres. Sa force est d'ancrer le taux dans des paramètres observables — les conditions hypothécaires du moment, publiées et vérifiables, pèsent pour 65 à 80 % du calcul via et . Sa faiblesse est le dernier terme : le rendement exigé sur les fonds propres () ne s'observe nulle part directement et provient d'enquêtes ou du jugement. La méthode est donc précise sur la portion financée et approximative sur le reste — ce qui suffit amplement pour le rôle de diagnostic qu'on lui confie.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-29", "url": "/seance/12/#p12-29", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Pour un prêt à taux nominal annuel , paiements mensuels et amortissement de mois :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-2", "url": "/seance/12/#form-12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.2 — constante hypothécaire", "text": "Pour un prêt à taux nominal annuel , paiements mensuels et amortissement de mois :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-30", "url": "/seance/12/#p12-30", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Taux nominal de 5,5 %, amortissement de 25 ans ( mois) :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-31", "url": "/seance/12/#p12-31", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Vérification intuitive : le paiement mensuel par tranche de 100 000 $ empruntée est d'environ 614 $, soit 7 369 $ par année — 7,37 % du capital initial. La constante dépasse toujours le taux d'intérêt, puisqu'elle inclut le remboursement du capital.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-3", "url": "/seance/12/#ex-12-3", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.3 — constante hypothécaire à 5,5 %, 25 ans", "text": "Taux nominal de 5,5 %, amortissement de 25 ans ( mois) : Vérification intuitive : le paiement mensuel par tranche de 100 000 $ empruntée est d'environ 614 $, soit 7 369 $ par année — 7,37 % du capital initial. La constante dépasse toujours le taux d'intérêt, puisqu'elle inclut le remboursement du capital.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-32", "url": "/seance/12/#p12-32", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Hypothèses de marché : ratio prêt/valeur ; (taux 5,5 %, 25 ans); rendement exigé sur les fonds propres .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-33", "url": "/seance/12/#p12-33", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Interprétation : le coût pondéré du capital de l'investisseur typique est d'environ 7,6 %. Si les TGA observés sur le marché sont nettement plus bas (5,5 % dans nos ventes), les prix payés impliquent un effet de levier défavorable à court terme — les acheteurs parient sur l'appréciation et la croissance des loyers. La bande d'investissement sert ainsi de diagnostic, pas de substitut au marché.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-4", "url": "/seance/12/#ex-12-4", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.4 — bande d'investissement complète", "text": "Hypothèses de marché : ratio prêt/valeur ; (taux 5,5 %, 25 ans); rendement exigé sur les fonds propres . Interprétation : le coût pondéré du capital de l'investisseur typique est d'environ 7,6 %. Si les TGA observés sur le marché sont nettement plus bas (5,5 % dans nos ventes), les prix payés impliquent un effet de levier défavorable à court terme — les acheteurs parient sur l'appréciation et la croissance des loyers. La bande d'investissement sert ainsi de diagnostic, pas de substitut au marché.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-3", "url": "/seance/12/#form-12-3", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.3 — taux construit", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-34", "url": "/seance/12/#p12-34", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le taux construit (built-up rate)", "text": "Avec un taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 % (annonce du 15 juillet 2026) et des obligations du Canada 10 ans autour de 3,5 % :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-35", "url": "/seance/12/#p12-35", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le taux construit (built-up rate)", "text": "Les primes ne s'observent pas directement : la méthode reste théorique et sert surtout à valider un taux extrait du marché — ici, elle conforte le 5,5 % de l'extraction directe.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-5", "url": "/seance/12/#ex-12-5", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.5 — taux construit, contexte de la mi-2026", "text": "Avec un taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 % (annonce du 15 juillet 2026) et des obligations du Canada 10 ans autour de 3,5 % : Taux sans risque (Canada 10 ans)3,5 % prime de risque immobilier2,0 % prime de non-liquidité1,0 % prime de gestion0,5 % croissance anticipée des revenus %TGA estimé5,5 % Les primes ne s'observent pas directement : la méthode reste théorique et sert surtout à valider un taux extrait du marché — ici, elle conforte le 5,5 % de l'extraction directe.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-36", "url": "/seance/12/#p12-36", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le taux construit (built-up rate)", "text": "Malgré son caractère théorique, le taux construit rend un service que les autres méthodes ne rendent pas : il explique. Décomposer un TGA de 5,5 % en un taux sans risque, trois primes et une déduction pour croissance, c'est rendre visible ce que l'extraction directe laisse implicite — et c'est l'outil naturel pour raisonner les mouvements du marché. Quand les obligations du Canada gagnent un point, la décomposition dit immédiatement dans quel sens et dans quel ordre de grandeur les TGA devraient suivre ; quand un secteur devient plus liquide (arrivée d'acheteurs institutionnels, par exemple), c'est la prime de non-liquidité qui se comprime. À l'examen, on attendra de vous non pas que vous choisissiez un taux par cette méthode, mais que vous sachiez lire une décomposition et diagnostiquer l'incohérence d'un taux proposé.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-37", "url": "/seance/12/#p12-37", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'actualisation des flux monétaires (DCF)", "text": "La capitalisation directe condense toute l'analyse en une année stabilisée et un taux. Le DCF fait le pari inverse : dérouler explicitement le film de l'investissement — chaque année de revenus, les travaux, le refinancement éventuel, puis la revente — et ramener chaque image à sa valeur d'aujourd'hui. La technique vient de la finance d'entreprise, où elle évalue projets et sociétés depuis un siècle ; l'immobilier institutionnel l'a adoptée pour les actifs dont les flux ne ressemblent pas à une perpétuité tranquille : tours de bureaux aux baux échelonnés, immeubles à repositionner, portefeuilles en transition. Sa grammaire tient en deux notions — la valeur temps de l'argent et la valeur de réversion — que cette section met en place avant le cas complet.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-38", "url": "/seance/12/#p12-38", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La valeur temps de l'argent", "text": "Un dollar reçu aujourd'hui vaut plus qu'un dollar reçu demain, car il peut être investi et générer un rendement. L'actualisation ramène les flux futurs à leur valeur présente :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "def-12-2", "url": "/seance/12/#def-12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "definition", "title": "Définition 12.2 — valeur temps de l'argent", "text": "Un dollar reçu aujourd'hui vaut plus qu'un dollar reçu demain, car il peut être investi et générer un rendement. L'actualisation ramène les flux futurs à leur valeur présente :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-39", "url": "/seance/12/#p12-39", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La valeur temps de l'argent", "text": "L'actualisation n'est que la capitalisation lue à rebours : si 100 $ placés à 8 % deviennent 108 $ dans un an, alors 108 $ promis dans un an ne valent que 100 $ aujourd'hui pour qui exige 8 %. Toute la mécanique du DCF tient dans cet aller-retour, et son effet se creuse vite avec l'horizon — c'est lui qui expliquera, plus loin, pourquoi les flux des premières années pèsent si peu face à la revente. Quelques facteurs d'actualisation pour fixer les ordres de grandeur◆À 8 %, un dollar dans 10 ans ne vaut que 46 cents aujourd'hui. :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-40", "url": "/seance/12/#p12-40", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La formule DCF et ses paramètres", "text": "où est le flux net (RNE) de l'année , le taux d'actualisation, la période de détention et la valeur de réversion (revente nette en fin de période).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-4", "url": "/seance/12/#form-12-4", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.4 — DCF immobilier", "text": "où est le flux net (RNE) de l'année , le taux d'actualisation, la période de détention et la valeur de réversion (revente nette en fin de période).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-41", "url": "/seance/12/#p12-41", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La formule DCF et ses paramètres", "text": "Quatre paramètres sont à fixer — et surtout à documenter, car un DCF vaut exactement ce que valent ses hypothèses. La période de détention , d'abord : typiquement 5 à 10 ans — cinq pour les multilogements, sept à dix pour le commercial et l'institutionnel. Elle doit refléter l'horizon de l'investisseur typique du segment, pas un chiffre commode ; allonger l'horizon dilue le poids de la réversion, le raccourcir l'accroît, et ce choix n'est donc jamais neutre. La projection des revenus, ensuite : au Québec, la croissance des loyers résidentiels se projette à 2–4 % par année, balisée par le régime du TAL (moyenne de l'IPC sur trois ans), et la projection doit intégrer l'inoccupation prévue, le calendrier des renouvellements de baux et, le cas échéant, le rattrapage graduel des loyers sous le marché — c'est précisément ce que le DCF sait modéliser et que la capitalisation directe ne peut pas. La projection des dépenses, symétriquement : croissance générale de 2–3 % (IPC), taxes selon les tendances municipales, assurances en trajectoire haussière depuis 2020, réserve constante ou indexée — en veillant à ce que revenus et dépenses ne racontent pas deux histoires macroéconomiques contradictoires. Reste la valeur de réversion , l'hypothèse la plus lourde de toutes, à laquelle la sous-section suivante est consacrée.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-5", "url": "/seance/12/#form-12-5", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.5 — valeur de réversion", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-42", "url": "/seance/12/#p12-42", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La valeur de réversion", "text": "Trois conventions gouvernent ce calcul◆Réversion : RNE de l'an , TGA de sortie majoré, frais de vente déduits., et chacune a sa logique. On capitalise le RNE de l'année — et non celui de l'année — parce que l'acheteur de la fin d'horizon paiera, comme tout acheteur, pour les revenus qui l'attendent : la première année de son exploitation, pas la dernière du vendeur. Le TGA de sortie est supérieur ou égal au TGA d'entrée, typiquement de à point : l'immeuble aura vieilli de années, sa vie économique résiduelle aura raccourci, et supposer qu'il se revendra au même taux qu'aujourd'hui revient à parier que le temps ne passe pas — l'hypothèse optimiste la plus fréquente (et la plus coûteuse) des DCF complaisants. Enfin, les frais de vente — courtage, honoraires juridiques — retranchent 2 à 4 % du prix brut de revente : la valeur de réversion est ce que le vendeur encaisse, pas ce que l'acheteur paie.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-43", "url": "/seance/12/#p12-43", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Taux d'actualisation et taux de capitalisation : ne pas confondre", "text": "La confusion entre les deux taux est l'erreur conceptuelle la plus répandue chez les débutants — et elle est compréhensible, puisque les deux se disent « taux » et interviennent dans la même méthode. La distinction tient pourtant en une phrase : le TGA est un prix observé (le rapport entre un revenu d'une année et un prix payé), tandis que le taux d'actualisation est un rendement exigé sur tout l'horizon, croissance et revente comprises. Un immeuble acheté à un TGA de 5,5 % dont les loyers croissent de 2,5 % par année procure, si le taux de revente ne bouge pas, un rendement total d'environ 8 % — et c'est ce 8 % qui actualise les flux du DCF. Utiliser le TGA comme taux d'actualisation reviendrait à compter la croissance deux fois : une fois dans les flux projetés, une fois dans le taux qui, sur le marché, l'incorpore déjà.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-44", "url": "/seance/12/#p12-44", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Taux d'actualisation et taux de capitalisation : ne pas confondre", "text": "Si la croissance annuelle anticipée des RNE est :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-6", "url": "/seance/12/#form-12-6", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.6 — relation entre , TGA et croissance", "text": "Si la croissance annuelle anticipée des RNE est :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-45", "url": "/seance/12/#p12-45", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Taux d'actualisation et taux de capitalisation : ne pas confondre", "text": "TGA de marché de 5,5 % et croissance anticipée : . Le taux d'actualisation rémunère le rendement courant plus la croissance. Exigence de cohérence : , et le TGA de sortie doivent raconter la même histoire — projeter 4 % de croissance avec un de 7 % et un TGA de sortie inchangé, c'est cumuler des hypothèses optimistes incompatibles.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-6", "url": "/seance/12/#ex-12-6", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.6 — du TGA au taux d'actualisation", "text": "TGA de marché de 5,5 % et croissance anticipée : . Le taux d'actualisation rémunère le rendement courant plus la croissance. Exigence de cohérence : , et le TGA de sortie doivent raconter la même histoire — projeter 4 % de croissance avec un de 7 % et un TGA de sortie inchangé, c'est cumuler des hypothèses optimistes incompatibles.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-46", "url": "/seance/12/#p12-46", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "DCF complet : un 24 logements à Gatineau", "text": "Passons de la grammaire à la phrase complète. L'immeuble choisi est celui de l'exemple d'ouverture du chapitre — le 24 logements de Hull vendu 2 400 000 $ à un TGA de 5,5 % — que nous évaluons cette fois par DCF, comme le ferait un acheteur institutionnel qui veut voir la trajectoire plutôt que l'instantané. Toutes les hypothèses sont posées d'entrée de jeu et cohérentes entre elles : croissance de 3,0 % conforme au régime TAL majoré d'un léger rattrapage, taux d'actualisation de 8,0 % obtenu par , TGA de sortie majoré d'un quart de point pour les cinq années de vieillissement. C'est cette cohérence d'ensemble — davantage que chaque chiffre pris isolément — qu'un correcteur ou un réviseur regardera en premier.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-47", "url": "/seance/12/#p12-47", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Étape 1 — Actualiser les flux annuels", "text": "Le RNE croît de 3,0 % par année à partir de 132 000 $ :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-48", "url": "/seance/12/#p12-48", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Étape 1 — Actualiser les flux annuels", "text": "Deux détails de métier : l'exposant de la croissance est (le RNE de l'année 1 est déjà donné), tandis que celui de l'actualisation est ; et les facteurs affichés sont arrondis à quatre décimales, mais les calculs se font en pleine précision — arrondir en cascade accumule des écarts.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-7", "url": "/seance/12/#ex-12-7", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.7 — calcul détaillé de l'année 3", "text": "Le RNE croît de 3,0 % par année à partir de 132 000 $ : Deux détails de métier : l'exposant de la croissance est (le RNE de l'année 1 est déjà donné), tandis que celui de l'actualisation est ; et les facteurs affichés sont arrondis à quatre décimales, mais les calculs se font en pleine précision — arrondir en cascade accumule des écarts.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-7", "url": "/seance/12/#form-12-7", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.7 — valeur par DCF", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-49", "url": "/seance/12/#p12-49", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Étape 3 — La conclusion et sa lecture", "text": "La réversion représente ici environ 76 % de la valeur totale — d'où l'importance cruciale du TGA de sortie et des frais de vente : les hypothèses les plus lourdes du DCF sont celles qui portent sur l'année la plus lointaine. La valeur finale est arrondie : la précision au dollar d'une projection quinquennale serait illusoire.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-50", "url": "/seance/12/#p12-50", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Étape 3 — La conclusion et sa lecture", "text": "Cette domination de la réversion est un trait structurel des DCF immobiliers à horizon court, pas une particularité du cas : cinq années de RNE, même croissants, ne pèsent jamais lourd face à un actif qui se revend vingt fois son revenu. Il faut en tirer la leçon méthodologique — le DCF à cinq ans n'est pas tant une projection de flux qu'une projection de prix de revente habillée de flux intermédiaires. C'est pourquoi les praticiens sérieux traitent le TGA de sortie avec plus de soin encore que le taux d'actualisation, et c'est pourquoi la vérification par capitalisation directe, qui suit, n'est pas une formalité : si les deux techniques divergeaient fortement, c'est presque toujours du côté des hypothèses de sortie qu'il faudrait chercher l'erreur.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-51", "url": "/seance/12/#p12-51", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Vérification par capitalisation directe", "text": "En capitalisation directe : , au TGA de marché de 5,50 %. L'écart avec le DCF est d'environ 3,6 % — normal, compte tenu des hypothèses de taux, de croissance et d'horizon. Un écart de cet ordre (moins de 5 %) valide les deux calculs ; un écart de 15 % ou plus signalerait une incohérence entre le trio ––TGA de sortie et le taux d'entrée observé — le premier endroit où chercher étant presque toujours la relation , qu'un paramètre choisi isolément a pu briser.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-53", "url": "/seance/12/#p12-53", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Vérification par capitalisation directe", "text": "Deux cas de figure guident la pondération. (a) Si les cinq TGA comparables sont récents et très serrés (notre extraction : 5,40–5,70 %), le marché parle clairement : poids dominant à la capitalisation directe. (b) Si l'immeuble a des baux sous le marché avec un fort potentiel de rattrapage — ou tout autre flux en transition —, le DCF capte mieux la trajectoire : poids au DCF. L'évaluateur pondère selon la fiabilité des données, jamais mécaniquement.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "remarque-12-52", "url": "/seance/12/#remarque-12-52", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "remarque", "title": "quelle valeur retenir?", "text": "Deux cas de figure guident la pondération. (a) Si les cinq TGA comparables sont récents et très serrés (notre extraction : 5,40–5,70 %), le marché parle clairement : poids dominant à la capitalisation directe. (b) Si l'immeuble a des baux sous le marché avec un fort potentiel de rattrapage — ou tout autre flux en transition —, le DCF capte mieux la trajectoire : poids au DCF. L'évaluateur pondère selon la fiabilité des données, jamais mécaniquement.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-54", "url": "/seance/12/#p12-54", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'analyse de sensibilité", "text": "Lecture du graphique◆Sensibilité : borner la valeur, exposer les hypothèses qui pèsent. : à TGA de sortie fixe, un point de pourcentage de plus sur le taux d'actualisation retranche environ 4 à 5 % de la valeur. Mais en pratique, une hausse des taux déplace aussi le TGA de sortie : l'effet combiné atteint environ 7 à 8 % par point. Le scénario central (8,0 %; 5,75 %) donne 2,31 M$, cohérent avec le calcul détaillé; passer d'un TGA de sortie de 5,50 % à 6,00 % retranche environ 150 000 $. L'analyse de sensibilité est obligatoire dans tout DCF sérieux : elle borne la valeur et révèle les hypothèses critiques.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-55", "url": "/seance/12/#p12-55", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'analyse de sensibilité", "text": "Dans un rapport professionnel, la sensibilité se présente généralement sous deux formes complémentaires. La matrice croise les deux hypothèses dominantes — taux d'actualisation en lignes, TGA de sortie en colonnes — et affiche la valeur à chaque intersection : le lecteur voit d'un coup d'œil la plage plausible et où se situe le scénario central. Le commentaire, lui, hiérarchise : quelles hypothèses font réellement bouger la conclusion (ici, le TGA de sortie et ), lesquelles sont secondaires (la croissance des dépenses, par exemple, dont l'effet se mesure en fractions de point). Cette hiérarchie n'est pas cosmétique : elle dit au lecteur où concentrer son scepticisme, et elle protège l'évaluateur — une conclusion présentée avec ses bornes et ses hypothèses critiques est défendable même quand le marché tourne ; un chiffre unique ne l'est jamais.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-8", "url": "/seance/12/#form-12-8", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.8 — multiplicateur du revenu brut", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-56", "url": "/seance/12/#p12-56", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu brut (MRB)", "text": "Le MRB (Gross Revenue Multiplier) est un ratio de filtrage rapide : il compare des immeubles semblables sans reconstituer les dépenses. Ordres de grandeur observés (2024–2026) : plex de Montréal, 14–18; plex de Gatineau, 11–15; plex en région, 8–12; multilogements des métropoles, 13–17; en région, 9–13.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-57", "url": "/seance/12/#p12-57", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu brut (MRB)", "text": "Son succès pratique tient à sa frugalité : le revenu brut d'un plex se lit dans l'annonce ou dans les baux, alors que le RNE exige la reconstruction complète du chapitre 11. Les courtiers et les acheteurs du marché des plex de l'Outaouais raisonnent couramment « en fois le brut » — « il est parti à treize fois » —, et l'évaluateur doit parler cette langue, ne serait-ce que pour trier rapidement dix inscriptions et repérer celle qui mérite l'analyse complète. Mais frugalité signifie aveuglement : le MRB suppose implicitement que tous les immeubles comparés supportent le même ratio de dépenses, et l'exemple qui suit montre combien cette hypothèse silencieuse peut coûter.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-9", "url": "/seance/12/#form-12-9", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.9 — multiplicateur du revenu net", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-58", "url": "/seance/12/#p12-58", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu net (MRN)", "text": "Contrairement au MRB, le MRN intègre les dépenses : un MRN de 20 équivaut exactement à un TGA de 5,0 %. Les deux notions sont la même information sous deux habits — le MRN parle en « années de revenu net pour récupérer le prix », le TGA en « rendement courant par dollar investi » —, et le choix de l'un ou de l'autre est affaire d'auditoire : l'investisseur particulier comprend spontanément « vingt fois le net », le lecteur institutionnel attend « cinq pour cent ». L'évaluateur doit manier les deux et convertir sans y penser.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-59", "url": "/seance/12/#p12-59", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu net (MRN)", "text": "Deux immeubles vendus le même prix, avec le même revenu brut :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-60", "url": "/seance/12/#p12-60", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu net (MRN)", "text": "Même MRB — mais des structures de dépenses différentes (chauffage inclus, conciergerie) donnent des TGA et des MRN très différents. Le MRB filtre; le MRN (donc le TGA) évalue. Ne jamais conclure une valeur sur le seul MRB.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-8", "url": "/seance/12/#ex-12-8", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.8 — pourquoi le MRB peut tromper", "text": "Deux immeubles vendus le même prix, avec le même revenu brut : Immeuble AImmeuble BPrix de vente1 200 000 $1 200 000 $RBE96 000 $96 000 $RNE60 000 $48 000 $MRB (prix RBE)12,512,5TGA (RNE prix)5,0 %4,0 %MRN (TGA)20,025,0 Même MRB — mais des structures de dépenses différentes (chauffage inclus, conciergerie) donnent des TGA et des MRN très différents. Le MRB filtre; le MRN (donc le TGA) évalue. Ne jamais conclure une valeur sur le seul MRB.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-61", "url": "/seance/12/#p12-61", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TP3 — méthode du revenu (10 %)", "text": "Le troisième travail pratique applique la chaîne complète de la méthode du revenu à un cas réel : le 44, rue Jumonville (Hull), un triplex réellement en vente à 849 900 $. Un investisseur hésite; vous établissez la valeur par la méthode du revenu — RBP RBE RNE capitalisation —, avec extraction du TGA et analyse de sensibilité. Le choix d'un triplex n'est pas anodin : c'est le segment où la méthode du revenu rencontre ses conditions les plus réalistes pour un étudiant — des données accessibles, un marché actif, mais aussi tous les pièges du chapitre 11 (baux sous le marché, autogestion, dépenses incomplètes) grandeur nature. Le barème récompense la justification des hypothèses au moins autant que l'exactitude des calculs : deux copies peuvent conclure à des valeurs différentes et obtenir toutes deux d'excellentes notes, si chacune tient debout de bout en bout.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-62", "url": "/seance/12/#p12-62", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Travaillé en classe (non noté), cet exemple intègre capitalisation directe et DCF sur un même immeuble. Les données complètes :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-63", "url": "/seance/12/#p12-63", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Loyers : les 4½ s'échelonnent de 950 à 1 150 $/mois en contractuel, tous à 1 150 $ au marché; les 3½, de 800 à 950 $ en contractuel, tous à 950 $ au marché. Dépenses fournies : taxes 16 500 $; assurances 6 800 $; entretien 7 200 $; énergie des communs 3 600 $; gestion 5 % du RBE (à calculer); conciergerie 5 400 $; déneigement 3 500 $; paysager 1 800 $; réserve 8 500 $. Hypothèses : inoccupation 3,0 %; mauvaises créances 1,0 %; croissance des revenus 3,0 %/an et des dépenses 2,5 %/an; TGA marché 5,50 %; ; TGA de sortie 5,75 %; détention 5 ans; frais de vente 3,0 %.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-64", "url": "/seance/12/#p12-64", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Le travail se décompose en trois parties : A) capitalisation directe — RBP aux loyers du marché, RBE, dépenses, RNE, capitalisation (40 %); B) DCF sur 5 ans — projection année par année, réversion nette, actualisation (40 %); C) réconciliation — comparaison, pondération justifiée, conclusion (20 %).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-65", "url": "/seance/12/#p12-65", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "RBP aux loyers du marché :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-66", "url": "/seance/12/#p12-66", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Autres revenus : stationnement ; buanderie . RBE :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-67", "url": "/seance/12/#p12-67", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "La suite (gestion à 5 % du RBE , total des dépenses, RNE, capitalisation, puis DCF) suit exactement les gabarits des sections @@REF{ch11:sec:cas}@@ et @@REF{ch12:sec:casdcf}@@ — c'est l'objet de l'exercice @@REF{ch12:sec:exercices}@@.5 ci-dessous. Présentez vos calculs en tableaux clairs, justifiez chaque hypothèse et citez vos sources (SCHL, TAL, notes de cours); le tableau DCF doit montrer chaque année séparément.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-9", "url": "/seance/12/#ex-12-9", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.9 — démarrage de la partie A — calculs préliminaires résolus", "text": "RBP aux loyers du marché : Autres revenus : stationnement ; buanderie . RBE : La suite (gestion à 5 % du RBE , total des dépenses, RNE, capitalisation, puis DCF) suit exactement les gabarits des sections @@REF{ch11:sec:cas}@@ et @@REF{ch12:sec:casdcf}@@ — c'est l'objet de l'exercice @@REF{ch12:sec:exercices}@@.5 ci-dessous. Présentez vos calculs en tableaux clairs, justifiez chaque hypothèse et citez vos sources (SCHL, TAL, notes de cours); le tableau DCF doit montrer chaque année séparément.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-68", "url": "/seance/12/#p12-68", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Au terme de ces deux séances, la méthode du revenu est complète : un numérateur construit ligne à ligne (chapitre 11), un dénominateur mesuré sur le marché et contre-vérifié par la bande d'investissement et le taux construit, un DCF pour les trajectoires que l'année stabilisée ne sait pas dire, et des multiplicateurs pour trier vite sans conclure vite. Avec la comparaison (séances 8–9) et le coût (séance 10), les trois méthodes sont désormais en place : la séance 13 les mettra au service du rapport d'évaluation, et la séance 14 apprendra à les réconcilier — car trois méthodes bien menées donnent trois chiffres différents, et c'est le jugement de l'évaluateur, non une moyenne, qui en fait une conclusion.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-69", "url": "/seance/12/#p12-69", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois ventes récentes de multilogements comparables : un 8 logements vendu 1 040 000 $ (RNE 57 200 $); un 12 logements vendu 1 585 000 $ (RNE 85 600 $); un 10 logements vendu 1 310 000 $ (RNE 73 400 $). a) Extrayez le TGA de chaque vente. b) Quel TGA retenez-vous pour un immeuble sujet semblable, et pourquoi? c) Appliquez-le à un RNE stabilisé de 66 500 $.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-1", "url": "/seance/12/#exo-12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.1 — extraction directe", "text": "Trois ventes récentes de multilogements comparables : un 8 logements vendu 1 040 000 $ (RNE 57 200 $); un 12 logements vendu 1 585 000 $ (RNE 85 600 $); un 10 logements vendu 1 310 000 $ (RNE 73 400 $). a) Extrayez le TGA de chaque vente. b) Quel TGA retenez-vous pour un immeuble sujet semblable, et pourquoi? c) Appliquez-le à un RNE stabilisé de 66 500 $.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-70", "url": "/seance/12/#p12-70", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) ; ; . b) Fourchette de 5,40 à 5,60 %, médiane 5,50 % : les trois indications sont serrées (20 points de base), donc fiables; on retient 5,50 %, en donnant éventuellement plus de poids à la vente la plus semblable au sujet. c) .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-71", "url": "/seance/12/#p12-71", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le financement typique du marché : ratio prêt/valeur de 75 %, prêt à 5,0 % amorti sur 25 ans (constante hypothécaire ), rendement exigé sur les fonds propres de 8,5 %. a) Calculez le TGA par la bande d'investissement. b) Les ventes du secteur s'échangent à un TGA de 5,6 % : que concluez-vous? c) Recalculez le TGA si le taux hypothécaire monte et porte à 7,9 % — commentez.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-2", "url": "/seance/12/#exo-12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.2 — bande d'investissement", "text": "Le financement typique du marché : ratio prêt/valeur de 75 %, prêt à 5,0 % amorti sur 25 ans (constante hypothécaire ), rendement exigé sur les fonds propres de 8,5 %. a) Calculez le TGA par la bande d'investissement. b) Les ventes du secteur s'échangent à un TGA de 5,6 % : que concluez-vous? c) Recalculez le TGA si le taux hypothécaire monte et porte à 7,9 % — commentez.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-72", "url": "/seance/12/#p12-72", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) . b) Le marché paie des prix correspondant à 5,6 %, bien au-dessous du coût pondéré du capital (7,36 %) : le rendement courant ne couvre pas le financement — les acheteurs acceptent un levier défavorable à court terme en pariant sur la croissance des loyers et l'appréciation. Signal de prudence pour l'évaluateur : vérifier que les hypothèses de croissance justifient cet écart. c) . Une hausse d'environ un point de la constante hypothécaire déplace le TGA de bande de 70 points de base : le canal par lequel les taux d'intérêt se transmettent aux valeurs immobilières est direct et rapide.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-73", "url": "/seance/12/#p12-73", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble affiche un RNE de 95 000 $ à l'année 1, en croissance de 2,5 %/an. Détention de 5 ans, , TGA de sortie de 6,0 %, frais de vente de 3,0 %. a) Calculez le RNE de l'année 6 et la valeur nette de réversion. b) Actualisez la réversion. c) La VA des cinq RNE s'élève à 404 000 $ : concluez sur la valeur totale et sur la part de la réversion.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-3", "url": "/seance/12/#exo-12-3", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.3 — réversion et part de la valeur", "text": "Un immeuble affiche un RNE de 95 000 $ à l'année 1, en croissance de 2,5 %/an. Détention de 5 ans, , TGA de sortie de 6,0 %, frais de vente de 3,0 %. a) Calculez le RNE de l'année 6 et la valeur nette de réversion. b) Actualisez la réversion. c) La VA des cinq RNE s'élève à 404 000 $ : concluez sur la valeur totale et sur la part de la réversion.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-74", "url": "/seance/12/#p12-74", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) . Valeur brute : ; frais de vente : ; réversion nette : . b) ; VA . c) . La réversion représente de la valeur : les hypothèses de sortie (TGA de sortie, frais de vente) dominent la conclusion — l'analyse de sensibilité doit porter d'abord sur elles.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-75", "url": "/seance/12/#p12-75", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un triplex de Hull est offert à 815 000 $; son RBE est de 58 000 $ et son RNE de 36 500 $. Les transactions récentes du segment indiquent des MRB de 12 à 14 et des TGA de 4,6 à 5,0 %. a) Calculez le MRB et le TGA implicites du prix demandé. b) Le prix demandé est-il dans le marché? c) Donnez la fourchette de valeurs impliquée par les TGA du marché et expliquez pourquoi elle prime sur celle du MRB.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-4", "url": "/seance/12/#exo-12-4", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.4 — MRB, MRN et TGA", "text": "Un triplex de Hull est offert à 815 000 $; son RBE est de 58 000 $ et son RNE de 36 500 $. Les transactions récentes du segment indiquent des MRB de 12 à 14 et des TGA de 4,6 à 5,0 %. a) Calculez le MRB et le TGA implicites du prix demandé. b) Le prix demandé est-il dans le marché? c) Donnez la fourchette de valeurs impliquée par les TGA du marché et expliquez pourquoi elle prime sur celle du MRB.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-76", "url": "/seance/12/#p12-76", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) MRB ; TGA . b) Le MRB est à la limite haute (14) et le TGA implicite (4,48 %) est sous la fourchette du marché (4,6–5,0 %) : le prix demandé est légèrement au-dessus du marché — l'acheteur paierait un rendement courant inférieur à ce que le segment offre. c) Par les TGA : à , soit une fourchette d'environ 730 000 à 795 000 $. Elle prime parce que le TGA intègre les dépenses réelles de l'immeuble, alors que le MRB suppose implicitement un ratio de dépenses identique à celui des comparables — une hypothèse jamais vérifiée. Le MRB filtre, le TGA conclut.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-77", "url": "/seance/12/#p12-77", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Complétez l'exemple guidé du 12 logements (section @@REF{ch12:sec:tp}@@) : A) RNE et capitalisation directe; B) DCF sur 5 ans; C) réconciliation. Utilisez les données et hypothèses fournies (RBE déjà établi : 159 360 $).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-5", "url": "/seance/12/#exo-12-5", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.5 — cas intégrateur — l'exemple guidé mené à terme", "text": "Complétez l'exemple guidé du 12 logements (section @@REF{ch12:sec:tp}@@) : A) RNE et capitalisation directe; B) DCF sur 5 ans; C) réconciliation. Utilisez les données et hypothèses fournies (RBE déjà établi : 159 360 $).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-78", "url": "/seance/12/#p12-78", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "A) Capitalisation directe. Gestion : . Dépenses totales :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-79", "url": "/seance/12/#p12-79", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "soit 38,4 % du RBE — dans la fourchette 35–45 % d'un multilogements.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-80", "url": "/seance/12/#p12-80", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "B) DCF sur 5 ans. RNE en croissance de 3,0 %/an, actualisation à 8,0 % :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-81", "url": "/seance/12/#p12-81", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réversion : ; valeur brute ; frais de vente (3 %) ; réversion nette ; VA .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-82", "url": "/seance/12/#p12-82", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(Selon les arrondis intermédiaires, un résultat entre 1 715 000 et 1 725 000 $ est acceptable.) C) Réconciliation. Écart : — normal. Le TGA de marché (5,50 %) provient de ventes récentes et serrées, et l'immeuble est stabilisé (chauffage aux locataires, bon état, loyers proches du marché après reconstruction) : poids dominant à la capitalisation directe, le DCF servant de borne prudente. Conclusion type : valeur marchande d'environ 1 770 000 $, en expliquant la pondération (p. ex. deux tiers capitalisation directe, un tiers DCF). Toute pondération motivée par la fiabilité relative des données est recevable — une moyenne mécanique non justifiée ne l'est pas.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-83", "url": "/seance/12/#p12-83", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TGA RNE prix : le prix du risque fixé par le marché — il monte avec le risque et fait baisser la valeur. Fourchettes québécoises 2024–2026 : multilogements 4,5–7 %; gradient métropoles régions.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-84", "url": "/seance/12/#p12-84", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Extraction directe méthode reine : TGA calculé sur des ventes comparables, avec des RNE reconstruits selon les mêmes conventions que le sujet. Bande d'investissement () et taux construit servent de validation et de diagnostic.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-85", "url": "/seance/12/#p12-85", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Constante hypothécaire : paiement annuel solde initial — toujours supérieure au taux d'intérêt (elle inclut le capital); à 5,5 % sur 25 ans : 7,37 %.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-86", "url": "/seance/12/#p12-86", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "DCF : ; réversion frais de vente; TGA de sortie entrée 0,25 à 0,50 point; frais de vente 2–4 %.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-87", "url": "/seance/12/#p12-87", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TGA : le taux d'actualisation rémunère le rendement total (courant croissance); relation . Cohérence obligatoire entre , et TGA de sortie.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-88", "url": "/seance/12/#p12-88", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La réversion domine (souvent 70–80 % de la valeur d'un DCF à 5 ans) : les hypothèses de sortie sont les plus lourdes — l'analyse de sensibilité est obligatoire ( 7–8 % de valeur par point de taux, effet combiné).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-89", "url": "/seance/12/#p12-89", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cap. directe ou DCF? Marché actif et immeuble stabilisé capitalisation directe; flux en transition (rattrapage TAL, repositionnement, baux échelonnés) DCF. Pondérer selon la fiabilité des données, jamais mécaniquement.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-90", "url": "/seance/12/#p12-90", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Multiplicateurs : MRB (prixRBE) filtre rapide, aveugle aux dépenses; MRN (prixRNE TGA) fiable. Même MRB peut cacher des TGA très différents.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-91", "url": "/seance/12/#p12-91", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas de référence : 24 logements — VA des RNE 557 086 $ VA de la réversion 1 756 892 $ 2 315 000 $; vérification par capitalisation directe : 2 400 000 $ (écart 3,6 %, normal).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-92", "url": "/seance/12/#p12-92", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TP3 (10 %, remise séance 13) : triplex réel de Hull — chaîne complète, extraction du TGA, sensibilité, cadre TAL 2026; chaque hypothèse sourcée.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/12/#synthese", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "TGA RNE prix : le prix du risque fixé par le marché — il monte avec le risque et fait baisser la valeur. Fourchettes québécoises 2024–2026 : multilogements 4,5–7 %; gradient métropoles régions.Extraction directe méthode reine : TGA calculé sur des ventes comparables, avec des RNE reconstruits selon les mêmes conventions que le sujet. Bande d'investissement () et taux construit servent de validation et de diagnostic.Constante hypothécaire : paiement annuel solde initial — toujours supérieure au taux d'intérêt (elle inclut le capital); à 5,5 % sur 25 ans : 7,37 %.DCF : ; réversion frais de vente; TGA de sortie entrée 0,25 à 0,50 point; frais de vente 2–4 %. TGA : le taux d'actualisation rémunère le rendement total (courant croissance); relation . Cohérence obligatoire entre , et TGA de sortie.La réversion domine (souvent 70–80 % de la valeur d'un DCF à 5 ans) : les hypothèses de sortie sont les plus lourdes — l'analyse de sensibilité est obligatoire ( 7–8 % de valeur par point de taux, effet combiné).Cap. directe ou DCF? Marché actif et immeuble stabilisé capitalisation directe; flux en transition (rattrapage TAL, repositionnement, baux échelonnés) DCF. Pondérer selon la fiabilité des données, jamais mécaniquement.Multiplicateurs : MRB (prixRBE) filtre rapide, aveugle aux dépenses; MRN (prixRNE TGA) fiable. Même MRB peut cacher des TGA très différents.Cas de référence : 24 logements — VA des RNE 557 086 $ VA de la réversion 1 756 892 $ 2 315 000 $; vérification par capitalisation directe : 2 400 000 $ (écart 3,6 %, normal).TP3 (10 %, remise séance 13) : triplex réel de Hull — chaîne complète, extraction du TGA, sensibilité, cadre TAL 2026; chaque hypothèse sourcée.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p13-1", "url": "/seance/13/#p13-1", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Après douze séances consacrées aux fondements, au marché et aux trois méthodes d'évaluation, il reste à franchir l'étape qui transforme une analyse en un acte professionnel : la rédaction du rapport d'évaluation. Le rapport est le produit livrable de l'évaluateur agréé — le seul document que le client verra, conservera et, le cas échéant, produira devant un tribunal. Une analyse brillante mal communiquée perd toute sa valeur ; à l'inverse, un rapport limpide et rigoureux protège à la fois le client et l'évaluateur. Ce chapitre présente la structure normalisée du rapport selon les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ, les trois types de rapports et leurs usages, les règles de rédaction, puis le cadre déontologique et légal qui encadre le tout. Il se lit comme un guide de rédaction professionnel : pour chaque composante du rapport, nous verrons à quoi elle sert, ce qu'elle doit contenir, les erreurs qui s'y glissent le plus souvent et les formulations qui distinguent un rapport d'expert d'un simple document administratif.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-2", "url": "/seance/13/#p13-2", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Décrire la structure type d'un rapport d'évaluation conforme aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-3", "url": "/seance/13/#p13-3", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Distinguer les trois types de rapports (complet, abrégé, restreint) et choisir le type approprié selon l'usage prévu ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-4", "url": "/seance/13/#p13-4", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Appliquer les qualités rédactionnelles attendues : clarté, objectivité, précision et cohérence ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-5", "url": "/seance/13/#p13-5", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Reconnaître les erreurs de contenu et de forme les plus fréquentes et utiliser une liste de contrôle avant la remise ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-6", "url": "/seance/13/#p13-6", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Expliquer les obligations déontologiques de l'évaluateur : indépendance, impartialité, divulgation, conservation des dossiers ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-7", "url": "/seance/13/#p13-7", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Situer les référentiels normatifs (OEAQ, CUSPAP, USPAP) et les régimes de responsabilité civile et disciplinaire.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-8", "url": "/seance/13/#p13-8", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Le rapport d'évaluation est le document écrit par lequel l'évaluateur agréé communique à son client les résultats de son analyse, son opinion motivée de la valeur et les fondements sur lesquels elle repose, conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "def-13-1", "url": "/seance/13/#def-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 13.1 — rapport d'évaluation", "text": "Le rapport d'évaluation est le document écrit par lequel l'évaluateur agréé communique à son client les résultats de son analyse, son opinion motivée de la valeur et les fondements sur lesquels elle repose, conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-9", "url": "/seance/13/#p13-9", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Le rapport n'est pas une formalité administrative qui suivrait le « vrai » travail : il en fait partie intégrante. C'est par lui que l'évaluateur ◆Le rapport engage la responsabilité professionnelle de son signataire. démontre sa démarche, expose ses données et justifie sa conclusion. Quatre caractéristiques le définissent, et chacune mérite qu'on s'y arrête.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-10", "url": "/seance/13/#p13-10", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "La première est qu'il engage la responsabilité professionnelle de celui ou celle qui le signe. Cette responsabilité est d'abord civile — le client ou un tiers autorisé qui subit un préjudice en se fiant à un rapport fautif peut en demander réparation —, ensuite déontologique — le syndic de l'Ordre peut être saisi d'une plainte —, et dans certains contextes exceptionnels, pénale, par exemple lorsqu'un rapport de complaisance sert sciemment une fraude hypothécaire. La signature au bas de la certification n'est donc pas un geste protocolaire : c'est l'acte par lequel un professionnel engage son permis.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-11", "url": "/seance/13/#p13-11", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "La deuxième caractéristique tient en quatre adjectifs que les normes répètent comme un mantra : le rapport doit être complet, clair, exact et non trompeur. La norme n'exige pas la perfection stylistique ; elle exige l'absence de toute présentation susceptible d'induire le lecteur en erreur. Un rapport peut être élégant et trompeur — en passant sous silence une servitude gênante — comme il peut être maladroit et parfaitement conforme. C'est le second qui survivra à l'inspection professionnelle.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-12", "url": "/seance/13/#p13-12", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Troisièmement, le rapport constitue la preuve tangible du travail effectué. Des années après la remise, lorsque la mémoire des visites et des conversations se sera effacée, c'est le rapport — et le dossier de travail qui le soutient — qui témoignera de la diligence de l'évaluateur. Dans un litige de responsabilité professionnelle, le document est littéralement la pièce maîtresse : on ne juge pas ce que l'évaluateur a pensé, on juge ce qu'il a écrit.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-13", "url": "/seance/13/#p13-13", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Enfin, le rapport doit permettre au lecteur de comprendre la démarche et de vérifier les conclusions sans recourir à aucune information extérieure. Cette exigence d'autosuffisance est le critère le plus opérationnel des quatre : elle se teste concrètement, page par page, en se demandant si un lecteur compétent mais étranger au dossier pourrait refaire le chemin.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-15", "url": "/seance/13/#p13-15", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Dans la pratique, le rapport est souvent relu par des non-spécialistes : un directeur de comptes bancaire, un notaire, un juge, un couple qui vend sa maison. Le test le plus utile avant la remise est simple : une personne raisonnablement informée, mais étrangère au dossier, pourrait-elle suivre le raisonnement du début à la fin et reconstituer la conclusion? Si la réponse est non, le rapport n'est pas prêt.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "terrain-13-14", "url": "/seance/13/#terrain-13-14", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans la pratique, le rapport est souvent relu par des non-spécialistes : un directeur de comptes bancaire, un notaire, un juge, un couple qui vend sa maison. Le test le plus utile avant la remise est simple : une personne raisonnablement informée, mais étrangère au dossier, pourrait-elle suivre le raisonnement du début à la fin et reconstituer la conclusion? Si la réponse est non, le rapport n'est pas prêt.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-16", "url": "/seance/13/#p13-16", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Le rapport arrive en dernière position du processus d'évaluation en sept étapes vu à la séance 1 : identification du mandat, collecte des données, analyse du marché, analyse de l'utilisation optimale, application des méthodes, réconciliation, puis rédaction. Chaque section du rapport correspond d'ailleurs à l'une de ces étapes — le document reproduit, dans l'ordre, le cheminement intellectuel de l'évaluateur. C'est ce parallélisme qui rend la structure normalisée si naturelle une fois qu'on l'a comprise : le rapport n'est rien d'autre que le processus d'évaluation couché sur papier.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-17", "url": "/seance/13/#p13-17", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "La structure type selon les normes de l'OEAQ", "text": "La figure ci-dessous présente les douze grandes composantes d'un rapport narratif complet. L'ordre peut varier légèrement d'une firme à l'autre, mais la logique demeure : on identifie d'abord le mandat et le bien, on expose ensuite les analyses, on conclut, puis on encadre le tout d'hypothèses, d'une certification et d'annexes probantes.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-18", "url": "/seance/13/#p13-18", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Page titre", "text": "La page titre identifie sans ambiguïté quoi, quand et qui. Le quoi, c'est d'abord le type de rapport — complet, abrégé ou restreint — et le type de valeur estimée : marchande, d'assurance, fiscale ou autre. Annoncer ces deux informations dès la couverture évite au lecteur toute méprise sur la nature du document qu'il tient. C'est ensuite l'identification matérielle du bien : l'adresse civique complète, le numéro de lot du cadastre du Québec, la municipalité et, s'il y a lieu, l'arrondissement. L'adresse civique seule ne suffit pas — elle change au gré des fusions municipales et des renumérotations, tandis que le numéro de lot désigne l'immeuble sans équivoque dans le Registre foncier.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-19", "url": "/seance/13/#p13-19", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Page titre", "text": "Le quand exige deux dates distinctes : la date d'évaluation, c'est-à-dire la date à laquelle s'applique l'opinion de valeur, et la date du rapport, celle de sa signature. Le qui, enfin, identifie le professionnel : nom et titre (É.A.), numéro de permis OEAQ, nom de la firme et coordonnées complètes. Un lecteur doit pouvoir vérifier en quelques minutes, au tableau de l'Ordre, que le signataire est bel et bien membre en règle.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-21", "url": "/seance/13/#p13-21", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Page titre", "text": "La date d'évaluation◆Date d'évaluation date du rapport : la première est celle à laquelle l'opinion de valeur s'applique. et la date du rapport sont souvent différentes. La date d'évaluation est celle à laquelle l'opinion de valeur s'applique — elle peut même être rétrospective (succession, litige) ou prospective (valeur à l'achèvement des travaux). La confondre avec la date de signature du rapport est une erreur classique d'examen… et de pratique.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-20", "url": "/seance/13/#attention-13-20", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La date d'évaluation◆Date d'évaluation date du rapport : la première est celle à laquelle l'opinion de valeur s'applique. et la date du rapport sont souvent différentes. La date d'évaluation est celle à laquelle l'opinion de valeur s'applique — elle peut même être rétrospective (succession, litige) ou prospective (valeur à l'achèvement des travaux). La confondre avec la date de signature du rapport est une erreur classique d'examen… et de pratique.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-22", "url": "/seance/13/#p13-22", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Lettre de transmission", "text": "La lettre de transmission est le premier point de contact entre l'évaluateur et le client : elle présente formellement le rapport et en résume les conclusions principales. Une lettre complète contient la date et le destinataire, l'objet du mandat, l'adresse et une description sommaire du bien, la date d'évaluation et la date d'inspection, la conclusion de valeur (le montant), la référence aux hypothèses et conditions limitatives, l'usage prévu du rapport et les utilisateurs visés, la signature de l'évaluateur et le numéro de dossier. Sa tonalité est celle d'une correspondance d'affaires soignée : on remercie le client de sa confiance, on rappelle le mandat en une phrase, on livre la conclusion, on renvoie au corps du rapport pour le détail.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-24", "url": "/seance/13/#p13-24", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Lettre de transmission", "text": "La lettre de transmission répète volontairement des informations qui figurent ailleurs dans le rapport. Cette redondance est voulue : la lettre circule parfois seule (agrafée à une télécopie de banque, jointe à un courriel), et elle doit alors se suffire à elle-même tout en renvoyant explicitement au rapport complet.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "remarque-13-23", "url": "/seance/13/#remarque-13-23", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "remarque", "title": "Remarque", "text": "La lettre de transmission répète volontairement des informations qui figurent ailleurs dans le rapport. Cette redondance est voulue : la lettre circule parfois seule (agrafée à une télécopie de banque, jointe à un courriel), et elle doit alors se suffire à elle-même tout en renvoyant explicitement au rapport complet.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-25", "url": "/seance/13/#p13-25", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Table des matières et sommaire de l'évaluation", "text": "La table des matières énumère les sections avec leurs numéros de pages ; elle doit être mise à jour après la rédaction finale — une table des matières périmée est l'un des signes les plus visibles d'un contrôle de qualité déficient. Le sommaire de l'évaluation, quant à lui, condense en une page les caractéristiques du bien et la conclusion. C'est la section la plus consultée du rapport : le banquier pressé, l'avocat qui prépare un contre-interrogatoire, le client lui-même y reviendront dix fois avant de lire une seule ligne des analyses. Elle mérite donc un soin particulier — et une vérification scrupuleuse de la concordance entre chaque chiffre du sommaire et le corps du rapport.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "ex-13-1", "url": "/seance/13/#ex-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.1 — sommaire type d'une unifamiliale à Gatineau", "text": "ÉlémentInformationAdresse123, rue Principale, Gatineau (Qc) J8X 2T5Type de propriétéUnifamiliale isoléeLot1 234 567, cadastre du QuébecSuperficie du terrain7000 pi2 (env. 650 m2)Année de construction2005Superficie habitable1776 pi2Date d'évaluation15 septembre 2026Date d'inspection10 septembre 2026Type de valeurValeur marchandeConclusion de valeur435 000 $", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-26", "url": "/seance/13/#p13-26", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "Cette section fixe le périmètre juridique et méthodologique du travail — elle est au rapport ce que l'acte constitutif est à une société. Tout commence par l'identification du client : son nom, ses coordonnées et surtout sa qualité — propriétaire, prêteur, avocat, syndic de faillite. La qualité du client colore tout le mandat, car elle détermine à qui l'évaluateur doit ses explications et devant qui il engage sa responsabilité contractuelle.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-27", "url": "/seance/13/#p13-27", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "Viennent ensuite les utilisateurs visés, c'est-à-dire les personnes autorisées à se fier au rapport, et l'usage prévu : financement hypothécaire, litige, achat ou vente, succession, expropriation, assurance. Ces deux mentions forment ensemble la clôture juridique du document. Un rapport n'est pas une opinion erga omnes, valable envers tous et pour tout usage ; il est une opinion donnée à des personnes déterminées pour une fin déterminée. C'est cette clause qui permet à l'évaluateur de répondre, au tiers imprévu qui prétend s'être fié au rapport : « ce document ne vous était pas destiné ».", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-28", "url": "/seance/13/#p13-28", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "L'identification du mandat précise également le type de valeur recherché — marchande, d'assurance, fiscale, liquidative ou d'investissement, notions étudiées au chapitre @@REF{ch:04}@@ — ainsi que les droits évalués◆Pleine propriété, copropriété divise, emphytéose : le droit évalué change la valeur. : pleine propriété, copropriété divise, bail emphytéotique, usufruit. Évaluer la pleine propriété d'un immeuble et évaluer les droits du locateur dans le même immeuble grevé d'un bail de vingt ans sont deux mandats différents qui produisent deux valeurs différentes ; la section du mandat est l'endroit où cette distinction se scelle.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-29", "url": "/seance/13/#p13-29", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "Restent la date d'évaluation, l'étendue des travaux — inspection réalisée ou non, recherches effectuées, analyses omises et pourquoi — et, le cas échéant, les hypothèses extraordinaires ou conditions spéciales. L'étendue des travaux est une mention trop souvent expédiée : c'est pourtant elle qui distingue l'évaluation avec inspection complète de l'évaluation « au bureau » (desktop appraisal) et qui protège l'évaluateur lorsqu'une limite du mandat — l'impossibilité de visiter un logement occupé, par exemple — l'a empêché de constater un fait.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-31", "url": "/seance/13/#p13-31", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "L'omission de l'usage prévu et des utilisateurs visés est une non-conformité grave : c'est cette clause qui limite la responsabilité de l'évaluateur envers les tiers. Un rapport préparé pour un refinancement et réutilisé à son insu dans un litige expose son auteur si la restriction d'usage n'est pas écrite noir sur blanc.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-30", "url": "/seance/13/#attention-13-30", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "L'omission de l'usage prévu et des utilisateurs visés est une non-conformité grave : c'est cette clause qui limite la responsabilité de l'évaluateur envers les tiers. Un rapport préparé pour un refinancement et réutilisé à son insu dans un litige expose son auteur si la restriction d'usage n'est pas écrite noir sur blanc.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-32", "url": "/seance/13/#p13-32", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Description de la propriété", "text": "La description procède du général au particulier : le voisinage, puis le terrain, puis les améliorations. Ce mouvement en entonnoir n'est pas qu'une convention esthétique — il reproduit l'ordre dans lequel les facteurs de valeur agissent, du contexte urbain jusqu'au fini des planchers.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-33", "url": "/seance/13/#p13-33", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le voisinage", "text": "Le rapport décrit la localisation géographique, les usages prédominants, les services et commodités, le transport et l'accessibilité, les tendances du quartier — stabilité, revitalisation ou déclin — ainsi que les nuisances et facteurs externes : axe routier bruyant, zone inondable, proximité industrielle. Cette sous-section prépare le terrain à l'analyse de la dépréciation économique et au choix des comparables. Une description de voisinage réussie se lit comme un portrait, pas comme un inventaire : elle donne au lecteur qui n'a jamais mis les pieds dans le secteur une image juste de ce qu'il verrait en s'y promenant, et elle annonce déjà — sans les trancher — les questions d'analyse qui suivront.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-34", "url": "/seance/13/#p13-34", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le voisinage", "text": "« Le secteur du Vieux-Hull, délimité au nord par le boulevard Saint-Joseph et au sud par la rivière des Outaouais, présente une trame urbaine ancienne à vocation mixte : résidentielle sur les rues locales, commerciale et institutionnelle sur les artères. La proximité du centre-ville d'Ottawa (pont du Portage à moins de deux kilomètres) et des immeubles fédéraux soutient une demande locative constante. Le secteur connaît depuis une dizaine d'années une revitalisation graduelle, marquée par la conversion de bâtiments anciens et l'arrivée de projets de moyenne densité ; les ventes y sont régulières et les délais de mise en marché, inférieurs à la moyenne de Gatineau. Aucune nuisance particulière n'affecte l'emplacement du sujet, sinon la circulation de transit aux heures de pointe sur la rue Montcalm. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "ex-13-2", "url": "/seance/13/#ex-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.2 — description de voisinage rédigée", "text": "« Le secteur du Vieux-Hull, délimité au nord par le boulevard Saint-Joseph et au sud par la rivière des Outaouais, présente une trame urbaine ancienne à vocation mixte : résidentielle sur les rues locales, commerciale et institutionnelle sur les artères. La proximité du centre-ville d'Ottawa (pont du Portage à moins de deux kilomètres) et des immeubles fédéraux soutient une demande locative constante. Le secteur connaît depuis une dizaine d'années une revitalisation graduelle, marquée par la conversion de bâtiments anciens et l'arrivée de projets de moyenne densité ; les ventes y sont régulières et les délais de mise en marché, inférieurs à la moyenne de Gatineau. Aucune nuisance particulière n'affecte l'emplacement du sujet, sinon la circulation de transit aux heures de pointe sur la rue Montcalm. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-35", "url": "/seance/13/#p13-35", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le terrain", "text": "Le rapport consigne les dimensions et la superficie, la configuration et la topographie, le zonage et les règlements d'urbanisme applicables, les services municipaux disponibles — aqueduc, égout — ainsi que les servitudes et autres droits réels. La conformité au zonage est vérifiée ici, car elle conditionne l'analyse d'utilisation optimale : un usage dérogatoire protégé par droits acquis ne se décrit pas de la même façon qu'un usage pleinement conforme, et la nuance peut valoir des dizaines de milliers de dollars.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-36", "url": "/seance/13/#p13-36", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les améliorations", "text": "La description couvre le type de bâtiment et son architecture, l'année de construction et les rénovations majeures, les dimensions et superficies, la structure et les fondations, les revêtements extérieurs, la toiture — type, âge, état —, les systèmes mécaniques de chauffage, plomberie et électricité, l'aménagement intérieur, l'état général et les désuétudes observées, sans oublier les bâtiments accessoires : garage, remise, piscine. Rien de tout cela n'est décoratif : chaque élément décrit ici sera réutilisé — dans la grille de comparaison, dans le calcul du coût, dans l'estimation de la dépréciation. Une désuétude passée sous silence dans la description ne pourra pas être invoquée plus loin dans le calcul sans créer une incohérence que le lecteur attentif relèvera aussitôt.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-38", "url": "/seance/13/#p13-38", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les améliorations", "text": "La description des améliorations se rédige à partir des notes et photographies d'inspection. Bonne pratique : décrire l'état constaté, pas l'état supposé. « Toiture d'apparence récente, réfection déclarée en 2020 par le propriétaire, non vérifiée documentairement » est une phrase d'évaluateur ; « toiture neuve » est une phrase de courtier.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "terrain-13-37", "url": "/seance/13/#terrain-13-37", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La description des améliorations se rédige à partir des notes et photographies d'inspection. Bonne pratique : décrire l'état constaté, pas l'état supposé. « Toiture d'apparence récente, réfection déclarée en 2020 par le propriétaire, non vérifiée documentairement » est une phrase d'évaluateur ; « toiture neuve » est une phrase de courtier.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-39", "url": "/seance/13/#p13-39", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'analyse du marché comporte deux volets. Le volet macroéconomique couvre les conditions économiques générales, les taux d'intérêt et la politique monétaire, les tendances démographiques, l'emploi et les revenus, l'équilibre offre-demande et les délais de vente moyens. Le volet segment de marché circonscrit le type de propriété évalué, le territoire pertinent, le volume de transactions, l'évolution des prix, le taux d'absorption et l'inventaire disponible, et les prévisions à court terme. La règle d'or rédactionnelle : chaque affirmation de tendance doit s'appuyer sur une donnée citée. « Le marché est en hausse » ne vaut rien ; « le prix médian des unifamiliales du secteur a progressé de 4,2 % sur douze mois selon les statistiques Centris du troisième trimestre » vaut preuve.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-41", "url": "/seance/13/#p13-41", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'évaluateur doit démontrer sa connaissance du marché par des données vérifiables et des sources identifiées. Au Québec, les sources usuelles sont les statistiques APCIQ/Centris pour le marché de revente, les rapports et enquêtes de la SCHL (marché locatif, mises en chantier), l'Institut de la statistique du Québec pour la démographie et l'économie régionale, ainsi que le rôle d'évaluation et le Registre foncier pour les transactions (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025; Institut de la statistique du Québec, 2025).", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "quebec-13-40", "url": "/seance/13/#quebec-13-40", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "L'évaluateur doit démontrer sa connaissance du marché par des données vérifiables et des sources identifiées. Au Québec, les sources usuelles sont les statistiques APCIQ/Centris pour le marché de revente, les rapports et enquêtes de la SCHL (marché locatif, mises en chantier), l'Institut de la statistique du Québec pour la démographie et l'économie régionale, ainsi que le rôle d'évaluation et le Registre foncier pour les transactions (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025; Institut de la statistique du Québec, 2025).", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-42", "url": "/seance/13/#p13-42", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'analyse d'utilisation optimale suit immédiatement.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-43", "url": "/seance/13/#p13-43", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'utilisation optimale est l'usage raisonnablement probable et légalement permis d'un bien, qui est physiquement possible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "def-13-2", "url": "/seance/13/#def-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 13.2 — utilisation optimale (highest and best use)", "text": "L'utilisation optimale est l'usage raisonnablement probable et légalement permis d'un bien, qui est physiquement possible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-45", "url": "/seance/13/#p13-45", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'analyse d'utilisation optimale se fait toujours en deux temps : (1) le terrain comme s'il était vacant, puis (2) la propriété telle qu'améliorée. Les deux conclusions peuvent différer — un bungalow des années 1950 sur un boulevard commercial peut avoir une utilisation optimale « telle qu'améliorée » résidentielle à court terme, mais « comme si vacant » commerciale, ce qui annonce une valeur de terrain dominante et une démolition probable.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "remarque-13-44", "url": "/seance/13/#remarque-13-44", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "remarque", "title": "double analyse", "text": "L'analyse d'utilisation optimale se fait toujours en deux temps : (1) le terrain comme s'il était vacant, puis (2) la propriété telle qu'améliorée. Les deux conclusions peuvent différer — un bungalow des années 1950 sur un boulevard commercial peut avoir une utilisation optimale « telle qu'améliorée » résidentielle à court terme, mais « comme si vacant » commerciale, ce qui annonce une valeur de terrain dominante et une démolition probable.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-46", "url": "/seance/13/#p13-46", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "Le rapport présente ensuite chaque méthode appliquée — comparaison, coût, revenu — avec ses données, ses calculs et son indication de valeur. Deux règles gouvernent cette section. La première : chaque méthode appliquée doit être détaillée et justifiée, de la source de chaque donnée jusqu'au raisonnement soutenant chaque ajustement et chaque taux. Le lecteur ne doit jamais se demander « d'où sort ce chiffre? ». La seconde : l'évaluateur n'est pas obligé d'appliquer les trois méthodes, mais il doit justifier toute omission. Écarter la méthode du revenu pour une unifamiliale non locative est parfaitement défendable — à condition de l'écrire, en une ou deux phrases, plutôt que de laisser le lecteur deviner.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-47", "url": "/seance/13/#p13-47", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "Vient enfin la réconciliation, étape où l'évaluateur pondère les indications de valeur pour formuler une conclusion unique et motivée. Les critères de pondération sont la pertinence de chaque méthode pour le type de bien, la qualité et la quantité des données, la fiabilité des ajustements, la cohérence des résultats entre méthodes et le comportement des acheteurs typiques du segment. La rédaction de la réconciliation est un exercice d'argumentation : on n'y aligne pas des pourcentages, on y explique pourquoi telle méthode mérite la confiance dominante pour ce bien, sur ce marché, avec ces données.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-48", "url": "/seance/13/#p13-48", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "Indications de valeur : comparaison 435 000 $, coût 445 000 $. L'évaluateur retient une pondération de 80 % pour la comparaison (marché actif, comparables solides) et 20 % pour le coût (vérification) :", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-49", "url": "/seance/13/#p13-49", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "Conclusion de valeur : 437 000 $.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "ex-13-3", "url": "/seance/13/#ex-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.3 — réconciliation d'une unifamiliale à Gatineau", "text": "Indications de valeur : comparaison 435 000 $, coût 445 000 $. L'évaluateur retient une pondération de 80 % pour la comparaison (marché actif, comparables solides) et 20 % pour le coût (vérification) : Conclusion de valeur : 437 000 $.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-51", "url": "/seance/13/#p13-51", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "La réconciliation n'est jamais une simple moyenne. Une moyenne arithmétique non argumentée revient à dire que toutes les méthodes sont également fiables pour ce bien — ce qui est presque toujours faux. La pondération doit être argumentée dans le texte du rapport.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-50", "url": "/seance/13/#attention-13-50", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La réconciliation n'est jamais une simple moyenne. Une moyenne arithmétique non argumentée revient à dire que toutes les méthodes sont également fiables pour ce bien — ce qui est presque toujours faux. La pondération doit être argumentée dans le texte du rapport.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-52", "url": "/seance/13/#p13-52", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Hypothèses et conditions limitatives", "text": "Les hypothèses sont les faits que l'évaluateur tient pour acquis sans les avoir vérifiés de façon indépendante ; les conditions limitatives bornent l'usage du rapport. Le lecteur non initié saute volontiers cette section, qu'il prend pour du texte standard sans conséquence. C'est une erreur : ces clauses délimitent précisément ce que l'évaluateur affirme et ce qu'il n'affirme pas.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-53", "url": "/seance/13/#p13-53", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Hypothèses et conditions limitatives", "text": "Les clauses usuelles se regroupent en trois familles. La première protège l'évaluateur contre ce qu'il ne peut pas savoir : les informations fournies par des tiers sont présumées exactes ; aucune responsabilité n'est assumée pour les vices cachés ; le bien est présumé libre de contamination environnementale ; le titre de propriété est présumé bon et valable ; le zonage actuel est présumé conforme ; les superficies proviennent de sources réputées fiables — certificat de localisation, rôle d'évaluation — sans vérification par arpentage. La deuxième famille borne la portée de l'opinion : le rapport est destiné exclusivement à l'usage et aux utilisateurs identifiés, et la conclusion de valeur n'est valable qu'à la date d'évaluation — ni avant, ni après. La troisième famille encadre la diffusion et la responsabilité : la responsabilité de l'évaluateur est limitée, le plus souvent au montant des honoraires, et aucune partie du rapport ne peut être citée hors contexte ni reproduite sans autorisation écrite.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-55", "url": "/seance/13/#p13-55", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Hypothèses et conditions limitatives", "text": "Il faut distinguer les hypothèses ordinaires (la liste type ci-dessus, présente dans tous les rapports) des hypothèses extraordinaires, propres au mandat : « on suppose que le permis de construction sera délivré », « on suppose le locataire principal solvable ». Les hypothèses extraordinaires doivent être divulguées de façon proéminente, car la conclusion de valeur s'écroule si elles se révèlent fausses.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "remarque-13-54", "url": "/seance/13/#remarque-13-54", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "remarque", "title": "hypothèses ordinaires et extraordinaires", "text": "Il faut distinguer les hypothèses ordinaires (la liste type ci-dessus, présente dans tous les rapports) des hypothèses extraordinaires, propres au mandat : « on suppose que le permis de construction sera délivré », « on suppose le locataire principal solvable ». Les hypothèses extraordinaires doivent être divulguées de façon proéminente, car la conclusion de valeur s'écroule si elles se révèlent fausses.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-56", "url": "/seance/13/#p13-56", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "La certification est la déclaration solennelle signée par l'évaluateur. Elle comprend huit éléments obligatoires — une liste, cette fois, par nature. L'évaluateur certifie que :", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-57", "url": "/seance/13/#p13-57", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "les faits énoncés sont vrais et exacts au meilleur de sa connaissance ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-58", "url": "/seance/13/#p13-58", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "les analyses et conclusions sont personnelles, impartiales et objectives, limitées aux hypothèses et conditions déclarées ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-59", "url": "/seance/13/#p13-59", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "il n'a aucun intérêt, présent ou futur, dans le bien évalué ni d'intérêt personnel envers les parties ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-60", "url": "/seance/13/#p13-60", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "ses honoraires ne dépendent pas de la conclusion de valeur ni d'un événement lié au résultat ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-61", "url": "/seance/13/#p13-61", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "il a effectué une inspection personnelle du bien (ou il précise la portée exacte de l'inspection réalisée) ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-62", "url": "/seance/13/#p13-62", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "personne d'autre n'a fourni d'aide professionnelle significative (sinon, les collaborateurs sont nommés et leur rôle décrit) ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-63", "url": "/seance/13/#p13-63", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "le rapport est conforme aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ (et au CUSPAP, le cas échéant) ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-64", "url": "/seance/13/#p13-64", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "il est dûment autorisé à exercer la profession au Québec.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-65", "url": "/seance/13/#p13-65", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "Chacun de ces huit points correspond à un risque professionnel précis : les points 3 et 4 verrouillent l'indépendance, le point 5 empêche de faire passer une évaluation « au bureau » pour une inspection en règle, le point 6 interdit la signature de complaisance sur le travail d'autrui. À l'examen comme en pratique, il faut savoir les restituer — et surtout comprendre ce que chacun protège.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-66", "url": "/seance/13/#p13-66", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "« Je soussignée, [Nom], É.A., certifie que : à ma connaissance, les faits énoncés dans ce rapport sont vrais et exacts ; les analyses, opinions et conclusions présentées sont limitées aux hypothèses et conditions limitatives déclarées et représentent mes analyses, opinions et conclusions personnelles, impartiales et objectives ; je n'ai aucun intérêt, présent ou futur, dans le bien faisant l'objet de ce rapport ; ma rémunération n'est pas conditionnelle à la conclusion de valeur ; j'ai effectué une inspection personnelle de la propriété le [date] ; ce rapport a été préparé conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. Signature, date, numéro de permis. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "ex-13-4", "url": "/seance/13/#ex-13-4", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.4 — extrait de certification type", "text": "« Je soussignée, [Nom], É.A., certifie que : à ma connaissance, les faits énoncés dans ce rapport sont vrais et exacts ; les analyses, opinions et conclusions présentées sont limitées aux hypothèses et conditions limitatives déclarées et représentent mes analyses, opinions et conclusions personnelles, impartiales et objectives ; je n'ai aucun intérêt, présent ou futur, dans le bien faisant l'objet de ce rapport ; ma rémunération n'est pas conditionnelle à la conclusion de valeur ; j'ai effectué une inspection personnelle de la propriété le [date] ; ce rapport a été préparé conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. Signature, date, numéro de permis. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-67", "url": "/seance/13/#p13-67", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Annexes", "text": "Les annexes apportent la preuve documentaire. Annexes usuelles, sinon obligatoires : photographies datées de la propriété (extérieur, intérieur, comparables), plan de localisation et carte du voisinage, certificat de localisation si disponible, fiches détaillées des ventes comparables, certification signée, qualifications et curriculum de l'évaluateur. S'y ajoutent au besoin : plan d'étage et croquis, extraits du rôle d'évaluation et du Registre foncier, données d'offres de location, données de coûts de construction, études environnementales, rapports d'inspection et documents juridiques pertinents. Le critère de sélection est simple : une annexe doit prouver quelque chose d'affirmé dans le corps du rapport. Une annexe que rien ne cite est du remplissage ; une affirmation qu'aucune annexe ne soutient est une faiblesse.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-68", "url": "/seance/13/#p13-68", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les trois types de rapports", "text": "Les normes reconnaissent trois formats, du plus étoffé au plus succinct : le rapport complet (narratif), le rapport abrégé (formulaire) et le rapport restreint (lettre d'opinion). Le choix dépend de l'usage prévu — jamais du budget seul.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-69", "url": "/seance/13/#p13-69", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport complet (narratif)", "text": "Toutes les sections y sont détaillées : analyses, données et calculs présentés intégralement, raisonnement exposé pas à pas, photographies exhaustives, annexes volumineuses. C'est le format exigé pour le litige devant les tribunaux, l'expropriation, la contestation de l'évaluation municipale, les transactions complexes ou atypiques et les dossiers de financement majeurs. La norme de référence : le lecteur doit pouvoir suivre et comprendre l'intégralité du raisonnement sans aucune information supplémentaire. Devant un tribunal, le rapport complet devient le fondement du témoignage d'expert : l'évaluateur sera contre-interrogé ligne par ligne, et toute affirmation non soutenue deviendra une brèche.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-70", "url": "/seance/13/#p13-70", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport abrégé (formulaire)", "text": "Format standardisé — le plus répandu en volume — utilisé pour le financement hypothécaire résidentiel, le refinancement, l'assurance prêt (SCHL), les transferts entre apparentés, les successions simples et les révisions de portefeuille. Il résume les analyses : grille de comparaison synthétique, données clés, photographies essentielles. Sa standardisation fait sa force — le prêteur retrouve chaque information à la même place d'un dossier à l'autre — mais aussi son piège : le formulaire invite au remplissage machinal, alors que chaque case engage exactement la même responsabilité qu'une page de rapport narratif.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-72", "url": "/seance/13/#p13-72", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport abrégé (formulaire)", "text": "Abréger le rapport n'abrège pas le travail. L'évaluateur conserve exactement le même devoir de diligence : l'analyse complète doit exister au dossier, même si le document remis n'en présente que la synthèse. En cas de plainte, c'est le dossier — pas seulement le rapport — qui sera examiné.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-71", "url": "/seance/13/#attention-13-71", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Abréger le rapport n'abrège pas le travail. L'évaluateur conserve exactement le même devoir de diligence : l'analyse complète doit exister au dossier, même si le document remis n'en présente que la synthèse. En cas de plainte, c'est le dossier — pas seulement le rapport — qui sera examiné.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-73", "url": "/seance/13/#p13-73", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport restreint (lettre d'opinion)", "text": "Lettre de deux à cinq pages : identification sommaire du bien, conclusion de valeur, référence aux méthodes utilisées, hypothèses essentielles, sans détail des calculs. Usages légitimes : décision interne préliminaire, mise à jour de valeur, conseil rapide, pré-analyse d'investissement.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-75", "url": "/seance/13/#p13-75", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport restreint (lettre d'opinion)", "text": "Le rapport restreint doit indiquer clairement son usage limité : il ne peut être transmis à des tiers sans autorisation et ne convient ni à un litige ni à un financement. Omettre cette restriction transforme un produit d'appel légitime en risque professionnel majeur.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-74", "url": "/seance/13/#attention-13-74", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Le rapport restreint doit indiquer clairement son usage limité : il ne peut être transmis à des tiers sans autorisation et ne convient ni à un litige ni à un financement. Omettre cette restriction transforme un produit d'appel légitime en risque professionnel majeur.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-76", "url": "/seance/13/#p13-76", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Choisir le bon type", "text": "Le type de rapport se convient avec le client avant le début des travaux et se documente dans la lettre de mandat. Changer de format en cours de route (p. ex. un client qui veut soudainement produire une lettre d'opinion en preuve) exige une nouvelle entente — et souvent un nouveau rapport.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-77", "url": "/seance/13/#p13-77", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre qualités essentielles", "text": "Quatre qualités◆Clarté, objectivité, précision, cohérence : les quatre qualités à réciter à l'examen. résument tout ce que les normes attendent de la prose d'un rapport : la clarté, l'objectivité, la précision et la cohérence. Elles paraissent évidentes ; elles sont pourtant le fruit d'une discipline de chaque paragraphe.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-78", "url": "/seance/13/#p13-78", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre qualités essentielles", "text": "La clarté commande un vocabulaire précis mais accessible, des phrases courtes et directes, une structure logique aux titres explicites, et un jargon limité au strict nécessaire. Le rapport s'adresse à un lecteur intelligent qui n'est pas évaluateur : chaque terme technique employé sans être défini est un péage que ce lecteur devra payer. La objectivité impose un ton neutre et impartial, des faits vérifiables et sourcés, et une présentation équilibrée des forces et des faiblesses du bien — un rapport qui ne trouve au sujet que des qualités trahit son parti pris aussi sûrement qu'un rapport à charge. La précision exige des données exactes et vérifiées, des sources identifiées, des calculs reproductibles, des superficies et des dates justes : c'est la qualité qui se contrôle, chiffre par chiffre, à la relecture. La cohérence, enfin, veille à ce que la terminologie reste uniforme d'un bout à l'autre, que les chiffres concordent entre les sections, que la progression suive une logique et que le format demeure constant. L'incohérence est le défaut le plus corrosif des quatre : une seule superficie qui change entre le sommaire et la grille de comparaison suffit à jeter le doute sur tout le reste.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-79", "url": "/seance/13/#p13-79", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les erreurs courantes", "text": "Les erreurs de contenu les plus fréquentes : données incohérentes entre les sections (une superficie qui change entre le sommaire et la grille), comparables non pertinents ou trop anciens, ajustements non justifiés, omission de l'analyse d'utilisation optimale, réconciliation réduite à une moyenne, absence de données de marché récentes.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-80", "url": "/seance/13/#p13-80", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les erreurs courantes", "text": "Les erreurs de forme : fautes d'orthographe et de grammaire, adresse ou description erronée, photographies incorrectes ou manquantes, pagination défaillante, restes de copier-coller d'un ancien rapport (le nom d'un autre client au détour d'un paragraphe…), certification non signée, date d'évaluation manquante.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-82", "url": "/seance/13/#p13-82", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les erreurs courantes", "text": "Le copier-coller est statistiquement la première source d'erreurs de forme en cabinet. Réflexe professionnel : après tout réemploi d'un gabarit, faire une recherche plein texte sur l'adresse et le nom de client du dossier précédent. Trente secondes qui évitent une plainte embarrassante.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "terrain-13-81", "url": "/seance/13/#terrain-13-81", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Le copier-coller est statistiquement la première source d'erreurs de forme en cabinet. Réflexe professionnel : après tout réemploi d'un gabarit, faire une recherche plein texte sur l'adresse et le nom de client du dossier précédent. Trente secondes qui évitent une plainte embarrassante.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-83", "url": "/seance/13/#p13-83", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Formulations à privilégier, formulations à proscrire", "text": "Le style de l'évaluateur se reconnaît à des choix de mots récurrents. Le tableau suivant en donne quelques exemples — moins pour les mémoriser que pour saisir le principe : l'évaluateur affirme ce qu'il a constaté, attribue ce qu'on lui a déclaré, et qualifie son opinion sans la diluer.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-84", "url": "/seance/13/#p13-84", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Présentation visuelle", "text": "Mise en page : police lisible de 11–12 points, marges uniformes (environ un pouce), pagination continue, en-tête portant le numéro de dossier et pied de page au nom de la firme. Photographies : qualité HD, datées et légendées — façade, arrière, côtés, pièces principales, déficiences observées, façade des comparables. Tableaux : grille des comparables et tableaux de calcul lisibles, graphiques de tendances, carte de localisation annotée, plan d'étage si disponible. Organisation : sections délimitées, numérotation cohérente, renvois internes exacts, annexes numérotées et référencées. La présentation n'ajoute rien à la justesse de l'analyse, mais elle conditionne la confiance du lecteur : un document négligé invite au soupçon, un document soigné prédispose à l'adhésion.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-85", "url": "/seance/13/#p13-85", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le contrôle de qualité avant remise", "text": "La relecture finale ne s'improvise pas : elle suit une liste de contrôle, la même pour chaque dossier, cochée méthodiquement. La routine efficace se déroule en trois passes. La première vérifie l'exactitude des données : adresse et description exactes, dates correctes — évaluation, inspection, rapport —, nom du client et usage conformes au mandat, données cohérentes d'une section à l'autre, calculs refaits et reproductibles, sources identifiées, photographies correctes et datées. La deuxième passe interroge l'analyse : comparables pertinents et récents, ajustements justifiés, réconciliation argumentée, utilisation optimale traitée, hypothèses et conditions complètes. La troisième passe traque la forme : certification signée, table des matières à jour, orthographe et grammaire, mise en page uniforme, annexes complètes et référencées. Dans les cabinets structurés, cette troisième passe est confiée à un réviseur qui n'a pas travaillé au dossier — l'œil neuf voit ce que l'auteur ne voit plus.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-86", "url": "/seance/13/#p13-86", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le Code de déontologie de l'OEAQ", "text": "Le Code de déontologie des membres de l'OEAQ (RLRQ, c. C-26, r. 123) est le socle des obligations professionnelles (Québec, 2012). Il commande d'abord d'exercer avec compétence, intégrité et objectivité — trois mots qui résument l'essentiel : ne pas accepter un mandat qui dépasse ses compétences, ne jamais travestir les faits, ne jamais laisser un intérêt colorer une opinion. Il impose ensuite de s'abstenir d'exercer dans les situations de conflit d'intérêts, et — disposition cardinale — de ne jamais fixer les honoraires en fonction de la valeur conclue : l'évaluateur payé au résultat n'est plus un expert, c'est un intéressé. Le Code oblige encore le professionnel à informer le client de tout facteur susceptible d'affecter la valeur — y compris ceux que le client préférerait ignorer —, à ne pas permettre que son rapport soit utilisé de façon trompeuse, et à préserver le secret professionnel : les informations du dossier n'appartiennent qu'au client et ne se partagent ni au golf ni dans une infolettre.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-87", "url": "/seance/13/#p13-87", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Divulgation, indépendance, impartialité", "text": "L'évaluateur doit divulguer : tout intérêt personnel dans le bien ou le résultat ; toute relation d'affaires avec les parties ; les limites de sa compétence relativement au mandat ; les hypothèses extraordinaires ; toute aide professionnelle significative reçue ; tout écart par rapport aux normes ; les évaluations antérieures du même bien réalisées dans les trois dernières années. La logique de la divulgation est préventive : ce qui est déclaré à l'avance ne pourra pas être reproché ensuite comme dissimulation.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-88", "url": "/seance/13/#p13-88", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Divulgation, indépendance, impartialité", "text": "L'indépendance exige d'être libre de toute pression du client, de tout intérêt financier dans le bien et de toute influence sur la conclusion — indépendant du courtier, du prêteur, du vendeur et de l'acheteur. Les honoraires ne doivent jamais être conditionnels à la conclusion de valeur.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-89", "url": "/seance/13/#p13-89", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Divulgation, indépendance, impartialité", "text": "L'impartialité se manifeste concrètement : analyse objective des données, présentation équilibrée des forces et faiblesses, aucune prédétermination du résultat, données vérifiables, conclusion cohérente avec l'analyse, aucune « complaisance » envers le client.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-91", "url": "/seance/13/#p13-91", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Divulgation, indépendance, impartialité", "text": "La pression de complaisance est réelle : un client qui « a besoin » d'une valeur de 500 000 $ pour son refinancement le fera savoir, parfois lourdement. La réponse professionnelle tient en une phrase : « Mon opinion de valeur découle de l'analyse ; si elle ne convient pas à votre projet, elle demeure mon opinion. » Céder une fois, c'est engager sa signature — et son permis.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "terrain-13-90", "url": "/seance/13/#terrain-13-90", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La pression de complaisance est réelle : un client qui « a besoin » d'une valeur de 500 000 $ pour son refinancement le fera savoir, parfois lourdement. La réponse professionnelle tient en une phrase : « Mon opinion de valeur découle de l'analyse ; si elle ne convient pas à votre projet, elle demeure mon opinion. » Céder une fois, c'est engager sa signature — et son permis.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-92", "url": "/seance/13/#p13-92", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Conservation des dossiers", "text": "Le dossier d'évaluation doit être conservé au moins cinq ans (Règlement sur la tenue des dossiers et des cabinets de consultation de l'OEAQ), sur support papier ou électronique sécurisé. Le CUSPAP prescrit également sa propre durée minimale pour les membres de l'AIC.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "def-13-3", "url": "/seance/13/#def-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 13.3 — obligation de conservation", "text": "Le dossier d'évaluation doit être conservé au moins cinq ans (Règlement sur la tenue des dossiers et des cabinets de consultation de l'OEAQ), sur support papier ou électronique sécurisé. Le CUSPAP prescrit également sa propre durée minimale pour les membres de l'AIC.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-93", "url": "/seance/13/#p13-93", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Conservation des dossiers", "text": "Le dossier complet comprend : la copie intégrale signée du rapport, les notes de travail, calculs et analyses, les données brutes (fiches de comparables, données de marché), la correspondance avec le client et les tiers, les photographies d'inspection et la lettre de mandat signée. La distinction entre rapport et dossier est capitale : le rapport est ce qu'on remet, le dossier est ce qu'on garde — et c'est le dossier, bien plus que le rapport, qui sauvera l'évaluateur diligent le jour où sa conclusion sera contestée.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-94", "url": "/seance/13/#p13-94", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les référentiels : OEAQ, CUSPAP, USPAP", "text": "Trois référentiels normatifs se côtoient dans la pratique nord-américaine, et il importe de savoir lequel s'applique à qui. Au sommet, pour tout évaluateur agréé exerçant au Québec, se trouvent les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ et le Code de déontologie de l'Ordre : c'est le droit professionnel québécois, d'application obligatoire (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024). Vient ensuite le CUSPAP (Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice), les normes de l'Appraisal Institute of Canada dont l'édition 2026 est en vigueur depuis le 1er avril 2026 : règles obligatoires et lignes directrices couvrant tous les types de biens, elles s'imposent aux membres de l'AIC (Appraisal Institute of Canada, 2026). Enfin, l'USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice), les normes américaines de The Appraisal Foundation — édition 2024 à cycle ouvert — dont les Standards 1 et 2 traitent respectivement de l'analyse et du rapport en évaluation immobilière ; on les rencontre au Québec dans les mandats transfrontaliers ou exigés par des institutions américaines (Appraisal Standards Board, 2024).", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-96", "url": "/seance/13/#p13-96", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les référentiels : OEAQ, CUSPAP, USPAP", "text": "Hiérarchie pratique au Québec : le membre de l'OEAQ est d'abord tenu à ses propres normes et à son Code de déontologie (C-26, r. 123). Un évaluateur détenant la double appartenance OEAQ/AIC doit satisfaire aux deux référentiels — en cas de divergence, on applique l'exigence la plus stricte.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "quebec-13-95", "url": "/seance/13/#quebec-13-95", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Hiérarchie pratique au Québec : le membre de l'OEAQ est d'abord tenu à ses propres normes et à son Code de déontologie (C-26, r. 123). Un évaluateur détenant la double appartenance OEAQ/AIC doit satisfaire aux deux référentiels — en cas de divergence, on applique l'exigence la plus stricte.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-97", "url": "/seance/13/#p13-97", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Responsabilité civile et disciplinaire", "text": "Sur le plan civil, l'évaluateur est tenu à une obligation de moyens : il ne garantit pas la valeur, il garantit la diligence raisonnable. Sa responsabilité peut être engagée pour les dommages causés par négligence, une erreur fautive d'estimation, une information incomplète ou erronée. L'assurance responsabilité professionnelle est obligatoire. La nuance entre obligation de moyens et obligation de résultat est décisive : un marché qui se retourne et rend caduque une conclusion de valeur n'engage pas la responsabilité de l'évaluateur diligent ; une grille d'ajustements bâclée, si.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-98", "url": "/seance/13/#p13-98", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Responsabilité civile et disciplinaire", "text": "Sur le plan disciplinaire, une plainte est déposée au syndic de l'OEAQ, qui enquête ; le dossier peut être porté devant le conseil de discipline. Sanctions possibles : réprimande, amende (montants prévus par le Code des professions), suspension temporaire, radiation (Québec, 1973). Les deux régimes sont indépendants : un même rapport fautif peut valoir à son auteur une condamnation civile et une sanction disciplinaire, l'une n'excluant pas l'autre.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-100", "url": "/seance/13/#p13-100", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Responsabilité civile et disciplinaire", "text": "Le rapport est le produit livrable de l'évaluateur : complet, clair, exact et non trompeur, il doit permettre au lecteur de reconstituer toute la démarche. Sa structure OEAQ compte douze composantes, de la page titre aux annexes, verrouillées par une certification signée en huit points. Il existe en trois formats — complet pour le litige, abrégé pour le financement, restreint pour l'usage interne — choisis selon l'usage prévu et convenus avant les travaux. Sa rédaction obéit à quatre qualités : clarté, objectivité, précision, cohérence. Et la déontologie qui l'encadre ne se négocie pas : indépendance, impartialité, divulgation, honoraires jamais conditionnels au résultat, dossier conservé au moins cinq ans.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "aretenir-13-99", "url": "/seance/13/#aretenir-13-99", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "Le rapport est le produit livrable de l'évaluateur : complet, clair, exact et non trompeur, il doit permettre au lecteur de reconstituer toute la démarche. Sa structure OEAQ compte douze composantes, de la page titre aux annexes, verrouillées par une certification signée en huit points. Il existe en trois formats — complet pour le litige, abrégé pour le financement, restreint pour l'usage interne — choisis selon l'usage prévu et convenus avant les travaux. Sa rédaction obéit à quatre qualités : clarté, objectivité, précision, cohérence. Et la déontologie qui l'encadre ne se négocie pas : indépendance, impartialité, divulgation, honoraires jamais conditionnels au résultat, dossier conservé au moins cinq ans.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-101", "url": "/seance/13/#p13-101", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez le type de rapport approprié et justifiez en une phrase : a) une banque finance l'achat d'un bungalow à Gatineau ; b) un propriétaire conteste son évaluation municipale devant le Tribunal administratif du Québec ; c) un gestionnaire immobilier veut une idée de la valeur d'un immeuble de son portefeuille avant de planifier son budget ; d) le ministère des Transports exproprie une bande de terrain.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-1", "url": "/seance/13/#exo-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.1 — choix du type de rapport", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez le type de rapport approprié et justifiez en une phrase : a) une banque finance l'achat d'un bungalow à Gatineau ; b) un propriétaire conteste son évaluation municipale devant le Tribunal administratif du Québec ; c) un gestionnaire immobilier veut une idée de la valeur d'un immeuble de son portefeuille avant de planifier son budget ; d) le ministère des Transports exproprie une bande de terrain.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-102", "url": "/seance/13/#p13-102", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Rapport abrégé : financement hypothécaire résidentiel courant, format formulaire accepté par les prêteurs. b) Rapport complet : preuve d'expert devant un tribunal, le raisonnement intégral doit être exposé. c) Rapport restreint : usage interne, décision préliminaire, aucune diffusion à des tiers. d) Rapport complet : l'expropriation est un contexte contentieux exigeant le format narratif détaillé.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-103", "url": "/seance/13/#p13-103", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une évaluatrice inspecte une propriété le 3 novembre 2026, signe son rapport le 17 novembre 2026, et le mandat demande la valeur au 30 juin 2026 (date d'un décès, pour une succession). Identifiez la date d'inspection, la date du rapport et la date d'évaluation, puis expliquez pourquoi cette évaluation est dite « rétrospective ».", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-2", "url": "/seance/13/#exo-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.2 — dates", "text": "Une évaluatrice inspecte une propriété le 3 novembre 2026, signe son rapport le 17 novembre 2026, et le mandat demande la valeur au 30 juin 2026 (date d'un décès, pour une succession). Identifiez la date d'inspection, la date du rapport et la date d'évaluation, puis expliquez pourquoi cette évaluation est dite « rétrospective ».", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-104", "url": "/seance/13/#p13-104", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Date d'inspection : 3 novembre 2026. Date du rapport : 17 novembre 2026. Date d'évaluation : 30 juin 2026. L'évaluation est rétrospective parce que l'opinion de valeur s'applique à une date antérieure à celle de l'analyse : l'évaluatrice ne doit utiliser que les données de marché disponibles au 30 juin 2026 (ventes antérieures à cette date), même si elle travaille en novembre.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-105", "url": "/seance/13/#p13-105", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour un duplex de Gatineau, vos indications sont : comparaison 512 000 $, coût 540 000 $, revenu 505 000 $. Le marché des duplex est actif (quatre ventes récentes très semblables), le bâtiment a 35 ans (dépréciation difficile à cerner) et les acheteurs de duplex dans ce secteur sont surtout des propriétaires-occupants. Proposez une pondération, calculez la conclusion et rédigez la justification en trois phrases.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-3", "url": "/seance/13/#exo-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.3 — réconciliation argumentée", "text": "Pour un duplex de Gatineau, vos indications sont : comparaison 512 000 $, coût 540 000 $, revenu 505 000 $. Le marché des duplex est actif (quatre ventes récentes très semblables), le bâtiment a 35 ans (dépréciation difficile à cerner) et les acheteurs de duplex dans ce secteur sont surtout des propriétaires-occupants. Proposez une pondération, calculez la conclusion et rédigez la justification en trois phrases.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-106", "url": "/seance/13/#p13-106", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pondération proposée : comparaison 60 %, revenu 30 %, coût 10 %.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-107", "url": "/seance/13/#p13-107", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conclusion arrondie : 513 000 $. Justification : la méthode de comparaison domine car le marché est actif et les comparables excellents, ce qui reflète le comportement des propriétaires-occupants qui achètent par comparaison. La méthode du revenu conserve un poids significatif puisque le bien génère des loyers, mais les acheteurs types ne raisonnent pas d'abord en rendement. La méthode du coût reçoit un poids minimal : à 35 ans d'âge, l'estimation de la dépréciation est trop subjective pour être déterminante.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-108", "url": "/seance/13/#p13-108", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un client offre à un évaluateur des honoraires de 2500 $, « plus une prime de 1000 $ si la valeur atteint 800 000 $, parce que mon refinancement en dépend ». L'évaluateur peut-il accepter : a) la totalité de l'offre ; b) les 2500 $ en refusant la prime ; c) rien du tout? Justifiez au regard du Code de déontologie.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-4", "url": "/seance/13/#exo-13-4", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.4 — déontologie", "text": "Un client offre à un évaluateur des honoraires de 2500 $, « plus une prime de 1000 $ si la valeur atteint 800 000 $, parce que mon refinancement en dépend ». L'évaluateur peut-il accepter : a) la totalité de l'offre ; b) les 2500 $ en refusant la prime ; c) rien du tout? Justifiez au regard du Code de déontologie.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-109", "url": "/seance/13/#p13-109", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réponse : b). Le Code de déontologie (C-26, r. 123) interdit tout honoraire conditionnel à la conclusion de valeur : la prime de 1000 $ est donc irrecevable, et le seul fait de l'accepter compromettrait l'indépendance et l'impartialité de l'opinion. Rien n'interdit toutefois d'accepter le mandat à honoraires fixes de 2500 $, pourvu que l'évaluateur avise clairement le client que la conclusion découlera de l'analyse, quel que soit le besoin de refinancement. Si le client insiste sur la condition, l'évaluateur doit refuser le mandat.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-110", "url": "/seance/13/#p13-110", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Relevez au moins cinq manquements dans la situation suivante : « Un évaluateur remet un rapport restreint pour un litige, sans y indiquer de restriction d'usage. La date d'évaluation n'apparaît nulle part ; la table des matières renvoie à des pages inexistantes. La réconciliation indique : \"moyenne des deux méthodes\". Le rapport mentionne que la superficie provient \"du propriétaire\". L'évaluateur a évalué le même immeuble il y a deux ans pour l'autre partie, sans le mentionner. Il détruit ses notes de travail après la remise. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-5", "url": "/seance/13/#exo-13-5", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.5 — détection de non-conformités", "text": "Relevez au moins cinq manquements dans la situation suivante : « Un évaluateur remet un rapport restreint pour un litige, sans y indiquer de restriction d'usage. La date d'évaluation n'apparaît nulle part ; la table des matières renvoie à des pages inexistantes. La réconciliation indique : \"moyenne des deux méthodes\". Le rapport mentionne que la superficie provient \"du propriétaire\". L'évaluateur a évalué le même immeuble il y a deux ans pour l'autre partie, sans le mentionner. Il détruit ses notes de travail après la remise. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-111", "url": "/seance/13/#p13-111", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(1) Type de rapport inadéquat : un litige exige un rapport complet, non restreint — et toute restriction d'usage devait de toute façon être écrite. (2) Date d'évaluation manquante : élément obligatoire de la page titre et de la certification. (3) Table des matières périmée : défaut de contrôle de qualité (forme). (4) Réconciliation par simple moyenne non argumentée : contraire aux normes. (5) Source de superficie non vérifiée présentée sans hypothèse explicite : il fallait une clause d'hypothèse ou une vérification (certificat de localisation, rôle). (6) Défaut de divulgation de l'évaluation antérieure du même bien (moins de trois ans). (7) Destruction des notes de travail : violation de l'obligation de conservation du dossier pendant au moins cinq ans.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-112", "url": "/seance/13/#p13-112", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réécrivez chacune des phrases suivantes dans le style attendu d'un rapport d'évaluation, en expliquant en une phrase ce qui clochait : a) « La cuisine est magnifique, refaite au goût du jour. » ; b) « Le vendeur nous a dit que le sous-sol n'a jamais eu d'infiltration. » ; c) « Vu le marché de fou actuellement, la valeur pourrait être plus haute dans six mois. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-6", "url": "/seance/13/#exo-13-6", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.6 — rédaction professionnelle", "text": "Réécrivez chacune des phrases suivantes dans le style attendu d'un rapport d'évaluation, en expliquant en une phrase ce qui clochait : a) « La cuisine est magnifique, refaite au goût du jour. » ; b) « Le vendeur nous a dit que le sous-sol n'a jamais eu d'infiltration. » ; c) « Vu le marché de fou actuellement, la valeur pourrait être plus haute dans six mois. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-113", "url": "/seance/13/#p13-113", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) « Cuisine rénovée (armoires, comptoirs de quartz, électroménagers encastrés) ; qualité des matériaux supérieure à la moyenne du segment. » — l'original exprimait un jugement esthétique subjectif au lieu de faits observables. b) « Selon la déclaration du vendeur, aucune infiltration d'eau n'est survenue au sous-sol ; aucun indice contraire n'a été observé lors de l'inspection visuelle. Cette information n'a pas fait l'objet d'une vérification indépendante. » — l'original rapportait une déclaration de tiers comme un fait établi, sans réserve ni attribution. c) « La conclusion de valeur s'applique à la date d'évaluation du [date]. Le marché du segment affiche une tendance haussière (données Centris, T3) ; aucune opinion n'est émise quant à la valeur future. » — l'original spéculait sur une valeur future dans un registre familier, hors du mandat.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-114", "url": "/seance/13/#p13-114", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Rapport d'évaluation : document écrit, complet, clair, exact et non trompeur ; il communique l'opinion motivée de valeur et engage la responsabilité de l'É.A.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-115", "url": "/seance/13/#p13-115", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Douze composantes : page titre, lettre de transmission, table des matières, sommaire, mandat, description (voisinage, terrain, améliorations), analyse du marché et utilisation optimale, méthodes, réconciliation, hypothèses et conditions, certification (8 points), annexes.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-116", "url": "/seance/13/#p13-116", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Types : complet (litige, expropriation), abrégé (financement hypothécaire), restreint (usage interne, restriction d'usage obligatoire) ; choix convenu avant les travaux.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-117", "url": "/seance/13/#p13-117", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Rédaction : clarté, objectivité, précision, cohérence ; décrire l'état constaté, attribuer les déclarations de tiers, sourcer chaque tendance ; contrôle de qualité en trois passes avant remise.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-118", "url": "/seance/13/#p13-118", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Déontologie : indépendance et impartialité ; honoraires jamais conditionnels ; divulgations obligatoires ; dossier conservé au moins 5 ans ; sanctions civiles (obligation de moyens, assurance obligatoire) et disciplinaires (syndic, conseil de discipline).", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-119", "url": "/seance/13/#p13-119", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Référentiels : Normes OEAQ et Code de déontologie d'abord ; CUSPAP 2026 (AIC) et USPAP 2024 selon l'appartenance et le mandat.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/13/#synthese", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Rapport d'évaluation : document écrit, complet, clair, exact et non trompeur ; il communique l'opinion motivée de valeur et engage la responsabilité de l'É.A.Douze composantes : page titre, lettre de transmission, table des matières, sommaire, mandat, description (voisinage, terrain, améliorations), analyse du marché et utilisation optimale, méthodes, réconciliation, hypothèses et conditions, certification (8 points), annexes.Types : complet (litige, expropriation), abrégé (financement hypothécaire), restreint (usage interne, restriction d'usage obligatoire) ; choix convenu avant les travaux.Rédaction : clarté, objectivité, précision, cohérence ; décrire l'état constaté, attribuer les déclarations de tiers, sourcer chaque tendance ; contrôle de qualité en trois passes avant remise.Déontologie : indépendance et impartialité ; honoraires jamais conditionnels ; divulgations obligatoires ; dossier conservé au moins 5 ans ; sanctions civiles (obligation de moyens, assurance obligatoire) et disciplinaires (syndic, conseil de discipline).Référentiels : Normes OEAQ et Code de déontologie d'abord ; CUSPAP 2026 (AIC) et USPAP 2024 selon l'appartenance et le mandat.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p14-1", "url": "/seance/14/#p14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Cette dernière séance boucle la boucle. Tout le cours converge ici vers un seul exercice : évaluer un immeuble réel de A à Z — description, données financières, application des trois méthodes, puis réconciliation pondérée vers une conclusion unique et motivée. Le chapitre déroule d'abord ce grand cas intégrateur (un immeuble mixte de Gatineau) avec tous les calculs intermédiaires et, surtout, avec le raisonnement qui relie chaque étape à la suivante : pourquoi on vérifie telle donnée, pourquoi on retient tel comparable, pourquoi tel taux plutôt que la moyenne. Il propose ensuite une révision systématique des quatre blocs du cours et un plan de préparation à l'examen final. À la fin de ce chapitre, vous devriez pouvoir prendre n'importe quel immeuble courant du marché québécois et en produire une évaluation défendable — ce qui est, précisément, l'objectif du cours.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-2", "url": "/seance/14/#p14-2", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Appliquer les trois méthodes d'évaluation à un même immeuble et produire trois indications de valeur cohérentes ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-3", "url": "/seance/14/#p14-3", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Extraire un taux global d'actualisation (TGA) et un multiplicateur de revenu brut (MRB) à partir de ventes comparables ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-4", "url": "/seance/14/#p14-4", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Réconcilier les indications par une pondération argumentée et formuler une conclusion de valeur ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-5", "url": "/seance/14/#p14-5", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Réviser les concepts clés des quatre blocs du cours (fondements, bases théoriques, méthodes, synthèse) ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-6", "url": "/seance/14/#p14-6", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Mobiliser les formules essentielles dans des mini-cas de format examen ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-7", "url": "/seance/14/#p14-7", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Planifier efficacement l'étude en vue de l'examen final (40 % de la note).", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-8", "url": "/seance/14/#p14-8", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Le processus complet : rappel en sept étapes", "text": "Avant d'entrer dans le cas, resituons la démarche d'ensemble apprise à la séance 1 — chaque étape correspond à un bloc du cours et à une section du rapport étudié au chapitre @@REF{ch:13}@@.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-9", "url": "/seance/14/#p14-9", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Le processus complet : rappel en sept étapes", "text": "Le cas intégrateur qui suit couvre les étapes 2 à 6 ; l'étape 7 a fait l'objet du chapitre précédent. Gardez ce schéma en tête pendant toute la lecture : à chaque section du cas, demandez-vous à quelle étape du processus nous sommes, et ce que le rapport final devra en dire.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-10", "url": "/seance/14/#p14-10", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Le mandat", "text": "Notre cliente, une société de gestion familiale, envisage de vendre l'immeuble qu'elle détient depuis 2015 et veut connaître sa valeur marchande avant de rencontrer des courtiers. Le mandat est donc clair : estimer la valeur marchande de la pleine propriété en date de décembre 2026, à l'usage exclusif de la cliente pour sa décision de mise en marché. Il s'agit d'un rapport complet, avec inspection, et le mandat prévoit l'application des trois méthodes suivie d'une réconciliation — exactement le programme du cours. Notez au passage que chaque terme de ce paragraphe mobilise une notion étudiée : le type de valeur (chapitre @@REF{ch:04}@@), les droits évalués et l'usage prévu (chapitre @@REF{ch:13}@@), la date d'évaluation. Rien, dans un mandat bien rédigé, n'est décoratif.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-11", "url": "/seance/14/#p14-11", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "Immeuble mixte sis au 250, boulevard Saint-Joseph, Gatineau (Québec) ; lot 2 345 678 du cadastre du Québec ; zonage C-2 (commercial et résidentiel). Terrain de 800 m2 (20 m 40 m) ; superficie totale brute de 980 m2 ; construction 2008, bon état, entretien régulier ; valeur au rôle 2026–2028 : 1 450 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "def-14-1", "url": "/seance/14/#def-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "definition", "title": "Définition 14.1 — immeuble sujet du cas", "text": "Immeuble mixte sis au 250, boulevard Saint-Joseph, Gatineau (Québec) ; lot 2 345 678 du cadastre du Québec ; zonage C-2 (commercial et résidentiel). Terrain de 800 m2 (20 m 40 m) ; superficie totale brute de 980 m2 ; construction 2008, bon état, entretien régulier ; valeur au rôle 2026–2028 : 1 450 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-12", "url": "/seance/14/#p14-12", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "L'immeuble◆Immeuble mixte : commerces au RDC, logements aux étages — un classique des artères de Gatineau. est un mixte classique des artères commerciales de Gatineau. Le rez-de-chaussée abrite deux locaux commerciaux totalisant 220 m2 : le local A, 120 m2, est occupé par une clinique dentaire bien établie ; le local B, 100 m2, par un bureau comptable. Les deux profitent de vitrines sur le boulevard et d'entrées indépendantes — un atout locatif réel, car chaque commerce contrôle son image et ses heures. Le deuxième étage compte quatre logements 4 ½ de 80 m2 chacun, le troisième, quatre logements 3 ½ de 65 m2. Un stationnement arrière de 12 places, une buanderie commune et des rangements au sous-sol complètent l'ensemble.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-13", "url": "/seance/14/#p14-13", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "Côté bâti, l'inspection révèle un immeuble sain : fondations en béton coulé, structure acier et béton, revêtement de brique, membrane élastomère refaite en 2020, fenêtres de PVC d'origine (2008) — à surveiller —, chauffage au gaz naturel avec chaudière remplacée en 2018, plomberie de cuivre, entrée électrique de 600 A conforme et ventilation commerciale fonctionnelle. Les baux résidentiels sont encadrés par le Tribunal administratif du logement (TAL), ce qui borne la vitesse à laquelle un acquéreur pourrait rapprocher les loyers du marché — un fait dont la méthode du revenu devra tenir compte.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-15", "url": "/seance/14/#p14-15", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "Comment un investisseur visite-t-il réellement un immeuble comme celui-ci? Rarement comme un futur occupant. Il commence par le sous-sol — l'état des fondations, de l'entrée électrique et de la chaudière en dit plus long que n'importe quelle cuisine rénovée —, monte par les espaces communs (leur tenue trahit la qualité de la gestion), demande à voir le logement le plus défraîchi plutôt que le plus beau, et termine sur le toit ou, à défaut, avec la facture de la dernière réfection. Côté papier, il exigera les baux, les relevés de taxes, les factures d'énergie et l'historique des travaux — exactement les pièces dont l'évaluateur a besoin pour normaliser revenus et dépenses. L'inspection d'évaluation et la vérification diligente de l'acheteur se ressemblent : ce n'est pas un hasard, les deux cherchent la même chose — la vérité économique de l'immeuble derrière sa façade.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "terrain-14-14", "url": "/seance/14/#terrain-14-14", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Comment un investisseur visite-t-il réellement un immeuble comme celui-ci? Rarement comme un futur occupant. Il commence par le sous-sol — l'état des fondations, de l'entrée électrique et de la chaudière en dit plus long que n'importe quelle cuisine rénovée —, monte par les espaces communs (leur tenue trahit la qualité de la gestion), demande à voir le logement le plus défraîchi plutôt que le plus beau, et termine sur le toit ou, à défaut, avec la facture de la dernière réfection. Côté papier, il exigera les baux, les relevés de taxes, les factures d'énergie et l'historique des travaux — exactement les pièces dont l'évaluateur a besoin pour normaliser revenus et dépenses. L'inspection d'évaluation et la vérification diligente de l'acheteur se ressemblent : ce n'est pas un hasard, les deux cherchent la même chose — la vérité économique de l'immeuble derrière sa façade.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-17", "url": "/seance/14/#p14-17", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "Le cas est présenté en unités métriques (1 m2 10,76 pi2), alors que les ateliers du cours utilisaient les pieds carrés : les deux systèmes coexistent dans la pratique québécoise, et l'examen peut employer l'un ou l'autre. Vérifiez toujours l'unité avant de calculer un taux unitaire.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "remarque-14-16", "url": "/seance/14/#remarque-14-16", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "remarque", "title": "unités du cas", "text": "Le cas est présenté en unités métriques (1 m2 10,76 pi2), alors que les ateliers du cours utilisaient les pieds carrés : les deux systèmes coexistent dans la pratique québécoise, et l'examen peut employer l'un ou l'autre. Vérifiez toujours l'unité avant de calculer un taux unitaire.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-18", "url": "/seance/14/#p14-18", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Marché et utilisation optimale du sujet", "text": "Avant tout calcul, deux analyses qualitatives cadrent le dossier. L'analyse de marché d'abord : le segment des immeubles mixtes de Gatineau est actif en 2026 — les taux d'intérêt ont reflué, les investisseurs recherchent les artères en revitalisation, et cinq ventes comparables ont été conclues dans les six derniers mois, ce qui est abondant pour ce segment. Le marché locatif résidentiel demeure tendu (inoccupation bien sous les 3 %), et la demande de petits locaux commerciaux de services — santé, services professionnels — est soutenue sur Saint-Joseph. Autrement dit : de bonnes données pour la comparaison, des revenus stables pour la méthode du revenu.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-19", "url": "/seance/14/#p14-19", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Marché et utilisation optimale du sujet", "text": "L'utilisation optimale ensuite. Comme si vacant, le terrain zoné C-2 supporterait un immeuble mixte de gabarit semblable — le zonage, la profondeur du lot et la demande convergent vers l'usage actuel. Telle qu'améliorée, la propriété exploite déjà cette utilisation : aucun usage alternatif ne produirait une valeur supérieure nette des coûts de conversion. Conclusion : l'utilisation optimale est la continuation de l'usage mixte actuel. Cette conclusion, banale en apparence, est la charnière du dossier : elle autorise à évaluer l'immeuble tel qu'il est, avec ses revenus actuels, et elle valide le choix des comparables mixtes.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-20", "url": "/seance/14/#p14-20", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Revenus normalisés (année 2026)", "text": "Deux remarques de méthode sur ce tableau. D'abord, ces revenus sont normalisés : les loyers commerciaux ont été confrontés aux taux de location demandés sur l'artère (17 à 19 $/m2/mois pour des locaux comparables), et les loyers résidentiels aux données SCHL du secteur — ils se situent légèrement sous le marché, ce qui est cohérent avec des baux encadrés par le TAL. Ensuite, seules 8 des 12 places de stationnement génèrent un revenu : les quatre autres sont incluses dans les baux commerciaux. Ce genre de détail — qui paie quoi — se vérifie dans les baux, jamais dans les annonces.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-21", "url": "/seance/14/#p14-21", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Dépenses d'exploitation normalisées", "text": "Là encore, la normalisation a fait son œuvre : la gestion est comptée à 5 % du RBE même si la propriétaire gère elle-même (un acheteur, lui, paiera ce service ou son propre temps), et une réserve de remplacement de 5000 $ est provisionnée même si aucun remplacement n'est prévu cette année. À l'inverse, on a exclu des états financiers de la cliente une dépense de rénovation exceptionnelle de 2025 (non récurrente) et, bien entendu, le service de la dette et l'amortissement comptable, qui n'ont rien à faire dans un RNE.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-22", "url": "/seance/14/#p14-22", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Du RBE au RNE", "text": "Ratio de dépenses : .", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-1", "url": "/seance/14/#ex-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.1 — revenu net d'exploitation du sujet", "text": "Ratio de dépenses : .", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-24", "url": "/seance/14/#p14-24", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Du RBE au RNE", "text": "Un ratio de dépenses de 46,9 % dépasse la fourchette usuelle de 35–45 % des multilogements québécois. Faut-il rejeter les données? Non — il faut expliquer l'écart : ici, le chauffage au gaz des parties communes est à la charge du propriétaire, l'immeuble est énergivore et la composante commerciale alourdit l'entretien. Un écart documenté est acceptable ; un écart inexpliqué est un signal d'alarme (dépenses gonflées ou revenus sous-déclarés).", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "attention-14-23", "url": "/seance/14/#attention-14-23", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Un ratio de dépenses de 46,9 % dépasse la fourchette usuelle de 35–45 % des multilogements québécois. Faut-il rejeter les données? Non — il faut expliquer l'écart : ici, le chauffage au gaz des parties communes est à la charge du propriétaire, l'immeuble est énergivore et la composante commerciale alourdit l'entretien. Un écart documenté est acceptable ; un écart inexpliqué est un signal d'alarme (dépenses gonflées ou revenus sous-déclarés).", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-25", "url": "/seance/14/#p14-25", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Les comparables", "text": "Cinq ventes d'immeubles mixtes conclues à Gatineau entre juillet et novembre 2026 (marché en hausse) forment l'échantillon. Chacune a été vérifiée au Registre foncier, et les caractéristiques physiques confirmées au rôle d'évaluation et par observation extérieure — le réflexe de validation appris à la séance 6. Aucune n'est une vente entre personnes liées ni une vente sous contrainte ; toutes sont des transactions de marché.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-26", "url": "/seance/14/#p14-26", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Les comparables", "text": "Le sujet (8 logements, 220 m2 commerciaux, terrain de 800 m2, construction 2008, bon état, 12 places) se situe au cœur de cet échantillon — exactement ce qu'on recherche. Un sujet qui occuperait l'extrémité de l'échantillon (le plus grand, le plus vieux, le mieux situé) obligerait à extrapoler ; un sujet au centre permet d'interpoler, ce qui est toujours plus fiable.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-27", "url": "/seance/14/#p14-27", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La grille d'ajustements", "text": "Rappel de la règle d'or◆Ajustements : toujours du comparable vers le sujet. Supérieur négatif ; inférieur positif. : on ajuste le prix du comparable pour le rendre semblable au sujet. Un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif ; un comparable inférieur, un ajustement positif. Le marché étant en hausse, toutes les ventes reçoivent un ajustement temporel positif, décroissant avec la proximité de la date d'évaluation (décembre 2026). Les montants d'ajustement ci-dessous ne sortent pas d'un chapeau : l'ajustement temporel reflète la progression observée des prix du segment (environ 0,5 % par mois), l'ajustement de localisation provient de paires de ventes entre artères comparables, et les ajustements physiques s'appuient sur le coût déprécié des attributs — techniques d'extraction vues au chapitre @@REF{ch:09}@@.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-28", "url": "/seance/14/#p14-28", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La grille d'ajustements", "text": "Prenons le temps de lire cette grille comme le ferait un réviseur. C2, le plus petit immeuble de l'échantillon avec ses 6 logements, exige l'ajustement total le plus lourd : $, soit plus de 11 % de son prix de vente. Son indication est donc la moins fiable — non pas fausse, mais fragile, puisque chaque ajustement empile sa propre marge d'erreur. À l'autre extrême, C5 est quasi identique au sujet : même nombre de logements, même superficie commerciale, terrain équivalent, un an d'écart de construction. Il ne requiert que l'ajustement temporel et un léger ajustement d'état : c'est le comparable vedette, celui dont l'indication pèsera le plus. C4 intrigue à première vue — sa valeur ajustée de 1 430 000 $ est nettement sous les autres. Avant de l'écarter, on vérifie : la vente date de juillet (le plus vieux prix de l'échantillon) et l'immeuble, très bon état de 2012, se situe sur un tronçon moins passant. Les ajustements le rapprochent du sujet, mais son indication demeure basse ; l'évaluateur le conserve à titre de borne inférieure tout en pondérant sa contribution à la baisse.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-29", "url": "/seance/14/#p14-29", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La grille d'ajustements", "text": "Les valeurs ajustées s'étendent de 1 430 000 $ à 1 610 000 $. En accordant plus de poids aux comparables les moins ajustés et les plus semblables (C5, puis C1 et C3), l'évaluateur retient :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-2", "url": "/seance/14/#ex-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.2 — conclusion de la méthode de comparaison", "text": "Les valeurs ajustées s'étendent de 1 430 000 $ à 1 610 000 $. En accordant plus de poids aux comparables les moins ajustés et les plus semblables (C5, puis C1 et C3), l'évaluateur retient :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-30", "url": "/seance/14/#p14-30", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Méthode 2 : le coût", "text": "La méthode du coût suit sa formule canonique :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "form-14-1", "url": "/seance/14/#form-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "formule", "title": "Formule 14.1 — méthode du coût", "text": "", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-31", "url": "/seance/14/#p14-31", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Méthode 2 : le coût", "text": "Pour un immeuble de 2008, la méthode du coût n'est pas la voie royale — on le sait avant même de commencer, et c'est un savoir qui vaut de l'or à la réconciliation. On l'applique néanmoins, pour deux raisons : elle fournit une vérification indépendante des deux autres méthodes, et son calcul force à examiner le bâtiment composant par composant, ce qui affine la compréhension du bien.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-32", "url": "/seance/14/#p14-32", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Le coût de remplacement à neuf", "text": "Les pourcentages de coûts indirects (12 %) et de profit (8 %) sont des hypothèses du cas, appliquées aux coûts directs de 1 933 000 $ ; en pratique on les tire de manuels de coûts comme Marshall & Swift (Marshall &amp; Swift, 2025) et de l'observation des projets locaux. Notez que les taux unitaires distinguent la structure commerciale (2200 $/m2, finis et mécanique plus exigeants) de la structure résidentielle (1800 $/m2) : appliquer un taux unique moyen à un immeuble mixte est une approximation qui coûte cher en précision.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-33", "url": "/seance/14/#p14-33", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La dépréciation et le terrain", "text": "L'immeuble de 2008 a un âge effectif estimé à 18 ans (l'entretien régulier et la toiture de 2020 compensent en partie l'âge chronologique) et une vie utile économique estimée à 50 ans — deux hypothèses du cas, sans valeur universelle. Un mot, au passage, sur la valeur au rôle de 1 450 000 $ mentionnée dans la description : elle ne constitue ni un plancher ni une cible. Le rôle d'évaluation vise l'équité fiscale à une date de référence antérieure, par des méthodes de masse ; qu'il se trouve environ 9 % sous nos indications est plausible pour un marché en hausse depuis la date du rôle, et ne prouve rien dans un sens ni dans l'autre. On le cite comme point de repère, jamais comme preuve.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-34", "url": "/seance/14/#p14-34", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La dépréciation et le terrain", "text": "La dépréciation fonctionnelle de 35 000 $ correspond au coût de remplacement des fenêtres d'origine, moins la portion de vie utile qu'il leur reste — une désuétude curable, puisque le coût de correction est inférieur à la valeur qu'elle rendrait. Aucune dépréciation économique n'est retenue : le voisinage est en revitalisation, non en déclin, et aucune nuisance externe nouvelle n'affecte l'emplacement.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-36", "url": "/seance/14/#p14-36", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La dépréciation et le terrain", "text": "À 18 ans d'âge effectif, plus du tiers du coût à neuf part en dépréciation — et chaque année d'âge effectif supplémentaire déplace l'indication d'environ 46 000 $. C'est précisément cette sensibilité aux hypothèses de dépréciation qui limitera le poids de la méthode du coût dans la réconciliation.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "attention-14-35", "url": "/seance/14/#attention-14-35", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "À 18 ans d'âge effectif, plus du tiers du coût à neuf part en dépréciation — et chaque année d'âge effectif supplémentaire déplace l'indication d'environ 46 000 $. C'est précisément cette sensibilité aux hypothèses de dépréciation qui limitera le poids de la méthode du coût dans la réconciliation.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-37", "url": "/seance/14/#p14-37", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe", "text": "Le RNE du sujet est établi : 82 155 $ (section @@REF{ch14:cas}@@). Reste à extraire le taux global d'actualisation (TGA) des ventes comparables dont on connaît le RNE. C'est l'un des grands avantages de ce dossier : les mêmes ventes servent deux fois — leurs prix alimentent la grille de comparaison, leurs RNE livrent des taux. C3 est écarté de l'extraction : son état moyen laisse soupçonner un RNE gonflé par un entretien différé, ce qui fausserait le taux.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-38", "url": "/seance/14/#p14-38", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe", "text": "Le taux retenu (5,20 %) pondère davantage C2 et C4, dont la composition mixte est la plus proche du sujet, plutôt que la moyenne simple — choisir un taux est un jugement, pas une moyenne. Remarquez aussi l'étroitesse de la fourchette extraite : 22 points centésimaux entre le plus bas et le plus haut. Quand les taux extraits s'éparpillent, c'est le signe que les immeubles ne se ressemblent pas autant qu'on le croyait, ou que certains RNE sont mal normalisés ; ici, la cohérence des taux valide rétroactivement la qualité de l'échantillon.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-3", "url": "/seance/14/#ex-14-3", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.3 — capitalisation directe du sujet", "text": "", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-39", "url": "/seance/14/#p14-39", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Vérification par le MRB", "text": "Le multiplicateur de revenu brut (MRB) offre un recoupement rapide, précieux justement parce qu'il ne dépend pas de la normalisation des dépenses : si une erreur s'était glissée dans le calcul des dépenses du sujet, la capitalisation directe en souffrirait, mais pas le MRB.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-40", "url": "/seance/14/#p14-40", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Vérification par le MRB", "text": "Écart de 2,5 % avec la capitalisation directe : le MRB confirme l'ordre de grandeur de l'indication par le revenu.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-4", "url": "/seance/14/#ex-14-4", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.4 — vérification MRB", "text": "Écart de 2,5 % avec la capitalisation directe : le MRB confirme l'ordre de grandeur de l'indication par le revenu.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-41", "url": "/seance/14/#p14-41", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Vérification par le MRB", "text": "L'écart de 2,5 % s'explique d'ailleurs sans mystère : le ratio de dépenses du sujet (46,9 %) est un peu plus lourd que celui des comparables, de sorte que le MRB — aveugle aux dépenses — surestime légèrement la part du revenu brut qui se rend au propriétaire. C'est exactement le genre de lecture croisée qu'un correcteur d'examen (et un réviseur de rapport) aime voir : non seulement les chiffres, mais la raison de leur écart.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-42", "url": "/seance/14/#p14-42", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Les trois indications", "text": "La convergence est remarquable : les trois indications tiennent dans une fourchette de 1,9 %. C'est le signe d'analyses cohérentes — mais la réconciliation demeure nécessaire, car la convergence n'est pas toujours au rendez-vous, et surtout parce qu'une conclusion doit être motivée même quand les chiffres s'entendent entre eux.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-43", "url": "/seance/14/#p14-43", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Pondération et calcul", "text": "Conclusion de valeur arrondie : 1 585 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-5", "url": "/seance/14/#ex-14-5", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.5 — calcul de la valeur pondérée", "text": "Conclusion de valeur arrondie : 1 585 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-44", "url": "/seance/14/#p14-44", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Justifier la pondération", "text": "La pondération retenue — 45 % au revenu, 40 % à la comparaison, 15 % au coût — se défend en trois arguments, dans l'ordre où un rapport les présenterait.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-45", "url": "/seance/14/#p14-45", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Justifier la pondération", "text": "La méthode du revenu domine parce que le sujet est un bien de placement : ses acheteurs probables sont des investisseurs qui raisonnent en rendement, le RNE est stable et vérifiable, et le TGA a été extrait de ventes fiables du même segment. Quand la méthode épouse le raisonnement de l'acheteur type, elle mérite la première place — c'est le critère du comportement du marché, le plus puissant des critères de pondération. La comparaison suit de très près : cinq ventes récentes sur un marché actif, des ajustements nets faibles, une belle convergence des valeurs ajustées ; si l'échantillon avait compté un ou deux comparables de plus de la qualité de C5, elle aurait pu prétendre au premier rang. Le coût, enfin, se contente d'un rôle de vérification : à 18 ans d'âge effectif, l'estimation de la dépréciation comporte trop de subjectivité pour peser davantage — mais le fait que son indication tombe à 1,9 % des deux autres est en soi une information rassurante, qu'un bon rapport prend la peine de souligner.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-47", "url": "/seance/14/#p14-47", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Justifier la pondération", "text": "La pondération n'est jamais mécanique : elle reflète la qualité des données de chaque méthode et le comportement des acheteurs sur le marché du bien évalué. Trois questions guident le choix des poids : quelle méthode ce type d'acheteur utilise-t-il réellement? Quelles données sont les plus solides? Quelle indication a exigé le moins d'hypothèses fragiles?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "aretenir-14-46", "url": "/seance/14/#aretenir-14-46", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "La pondération n'est jamais mécanique : elle reflète la qualité des données de chaque méthode et le comportement des acheteurs sur le marché du bien évalué. Trois questions guident le choix des poids : quelle méthode ce type d'acheteur utilise-t-il réellement? Quelles données sont les plus solides? Quelle indication a exigé le moins d'hypothèses fragiles?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-48", "url": "/seance/14/#p14-48", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Tester la robustesse : l'analyse de sensibilité", "text": "Une conclusion de valeur bien construite doit survivre à de petites variations de ses intrants. Avant de signer, l'évaluateur prudent se demande : et si mon TGA était légèrement différent? Et si la pondération changeait? Le tableau suivant fait varier le TGA de 25 points centésimaux autour du taux retenu et recalcule l'indication par le revenu, puis la conclusion pondérée (poids constants).", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-49", "url": "/seance/14/#p14-49", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Tester la robustesse : l'analyse de sensibilité", "text": "Lecture : un quart de point de TGA déplace la conclusion d'environ 2,2 % dans chaque direction — une amplitude modeste, contenue par le fait que le revenu ne pèse que 45 % de la conclusion. Si la même variation avait fait basculer la conclusion de 8 ou 10 %, il aurait fallu soit resserrer l'estimation du taux (plus de ventes, meilleure vérification des RNE des comparables), soit réduire le poids de la méthode. L'analyse de sensibilité ne change pas la conclusion : elle mesure la confiance qu'on peut lui accorder — et cette mesure, dans un rapport complet, vaut la peine d'être montrée.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-50", "url": "/seance/14/#p14-50", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Ce que le cas enseigne", "text": "Au terme de l'exercice, quelques leçons dépassent le dossier du 250, boulevard Saint-Joseph et méritent d'être formulées pour elles-mêmes.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-51", "url": "/seance/14/#p14-51", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Ce que le cas enseigne", "text": "La première : les méthodes ne sont pas des silos. Les cinq mêmes ventes ont nourri la grille de comparaison, l'extraction du TGA et celle du MRB ; la description du bâtiment a servi le calcul du coût et l'estimation de la dépréciation fonctionnelle ; l'analyse de marché a justifié à la fois l'ajustement temporel et l'absence de dépréciation économique. Une évaluation bien menée est un tissu, pas trois calculs juxtaposés — et c'est exactement ce que le correcteur du cas intégrateur d'examen cherche à voir.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-52", "url": "/seance/14/#p14-52", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Ce que le cas enseigne", "text": "La deuxième : la convergence se construit. Si les trois indications finissent à moins de 2 % l'une de l'autre, ce n'est pas un hasard heureux — c'est le produit de données vérifiées, de normalisations rigoureuses et d'hypothèses cohérentes entre les méthodes (le même marché, la même date, le même immeuble). Des indications divergentes ne se « réconcilient » pas à coups de pondération : elles signalent une erreur ou une incohérence qu'il faut retourner chercher.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-53", "url": "/seance/14/#p14-53", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Ce que le cas enseigne", "text": "La troisième : chaque chiffre a une provenance. Du taux de location au m2 jusqu'au pourcentage de profit de l'entrepreneur, pas un seul nombre du cas n'est arbitraire — chacun se rattache à une source (bail, manuel de coûts, vente vérifiée) ou à une hypothèse déclarée. C'est la différence entre une opinion professionnelle et une estimation au jugé, et c'est ce qui rend le rapport défendable trois ans plus tard devant un réviseur, un juge ou un syndic.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-54", "url": "/seance/14/#p14-54", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 1 — Introduction et fondements (séances 1 à 3)", "text": "Le premier bloc a posé le décor. La séance 1 a défini l'évaluation immobilière comme la formulation d'une opinion motivée de valeur, présenté le rôle et les champs de pratique de l'évaluateur agréé (É.A.) et déroulé le processus en sept étapes qui structure encore ce chapitre. La séance 2 a installé le cadre professionnel : l'OEAQ et son millier de membres, le Code des professions (C-26) qui chapeaute le système professionnel québécois, le Code de déontologie (C-26, r. 123), les référentiels CUSPAP 2026 et USPAP 2024, et les mécanismes d'inspection professionnelle et de discipline. La séance 3, enfin, a fourni la boîte à outils conceptuelle : l'offre et la demande, la substitution — le principe fondateur de la méthode de comparaison —, l'utilisation optimale, l'anticipation — qui fonde la méthode du revenu —, le changement, la contribution — qui fonde chaque ajustement de la grille —, la conformité et l'équilibre. À l'examen, ce bloc se présente surtout en questions de définition et d'association : savoir quel principe fonde quelle méthode est un incontournable.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-55", "url": "/seance/14/#p14-55", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 2 — Bases théoriques (séances 4 à 6)", "text": "Le deuxième bloc a précisé l'objet de la mesure et son contexte. De la séance 4, retenez la définition de la valeur marchande et ses conditions (marché libre, parties consentantes et informées, délai raisonnable), la famille des autres valeurs — assurance, fiscale, liquidative, d'investissement — et la distinction cardinale entre valeur, prix et coût : trois nombres qui coïncident rarement et qu'aucun rapport ne doit confondre. De la séance 5, gardez la structure du marché québécois, le cycle immobilier en quatre phases (expansion, surchauffe, contraction, reprise), les moteurs macroéconomiques — taux d'intérêt, démographie, emploi — et les particularités du marché Gatineau–Ottawa, où l'économie fédérale amortit les cycles. De la séance 6, conservez la carte des sources québécoises — Registre foncier, MLS/Centris, SCHL, ISQ, rôle d'évaluation — et le réflexe de vérification croisée des données.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-56", "url": "/seance/14/#p14-56", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 2 — Bases théoriques (séances 4 à 6)", "text": "Deux repères chiffrés◆Repères 2026 : mutations 0,5 / 1,0 / 1,5 % ; RPV conventionnel 80 %. de ce bloc reviennent sans cesse dans les calculs d'examen. Les droits de mutation 2026 se calculent par tranches : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1,0 % de 62 900 à 315 000 $, 1,5 % au-delà — tranches indexées annuellement, et Montréal applique son propre barème qui grimpe jusqu'à 4 % (Gouvernement du Québec, 2026). Le ratio prêt/valeur se calcule en divisant le prêt par la valeur : un prêt est conventionnel jusqu'à 80 % ; au-delà, l'assurance hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) devient obligatoire.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-57", "url": "/seance/14/#p14-57", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 3 — Les méthodes (séances 8 à 12)", "text": "Les formules essentielles (voir l'annexe @@REF{annA}@@ pour l'aide-mémoire complet) :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "form-14-2", "url": "/seance/14/#form-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "formule", "title": "Formule 14.2 — les quatre formules cardinales du cours", "text": "", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-58", "url": "/seance/14/#p14-58", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 3 — Les méthodes (séances 8 à 12)", "text": "Trois règles pratiques complètent ces formules pour la méthode de comparaison : les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet ; un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif ; et les seuils usuels de pratique — ajustement net d'au plus 15 %, ajustement brut d'au plus 25 % — servent de test de recevabilité d'un comparable. Ces trois règles, à elles seules, règlent la moitié des questions de calcul du bloc 3.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-59", "url": "/seance/14/#p14-59", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 4 — Synthèse et application (séances 13 et 14)", "text": "Le dernier bloc a transformé le calculateur en professionnel. La séance 13 a montré que le rapport d'évaluation n'est pas l'emballage du travail mais son aboutissement : une structure OEAQ en douze composantes, trois formats — complet pour le litige, abrégé pour le financement, restreint pour l'usage interne —, une certification en huit points qui engage le signataire, des hypothèses et conditions limitatives qui délimitent ce qui est affirmé, et un cadre déontologique où l'indépendance et l'interdiction des honoraires conditionnels ne souffrent aucune exception. La présente séance a assemblé le tout dans un cas intégrateur mené de bout en bout, dont la leçon centrale tient en une phrase : les trois méthodes ne valent que réunies par une réconciliation argumentée. À l'examen, ce bloc alimente surtout le développement court — expliquer, justifier, critiquer — et la portion rédactionnelle du cas intégrateur : c'est ici que se gagnent les points de jugement, ceux qui distinguent la copie excellente de la copie simplement juste.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-60", "url": "/seance/14/#p14-60", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Format et matière", "text": "La matière couvre les séances 1 à 13, avec un accent marqué sur les séances 8 à 13 (les trois méthodes, la réconciliation et le rapport). Répartition indicative par bloc : bloc 1 : 15 % ; bloc 2 : 20 % ; bloc 3 : 45 % ; bloc 4 : 20 %. Matériel autorisé : calculatrice non programmable seulement, aucune documentation. Cette contrainte dicte la préparation : puisque l'aide-mémoire n'entre pas dans la salle, les formules cardinales doivent être sues par cœur — mais « par cœur » signifie ici reconstructibles : qui comprend que la capitalisation directe divise un revenu annuel par un taux de rendement n'a pas besoin de mémoriser comme une incantation, il peut la retrouver. La mémoire des formules se teste d'ailleurs très bien à deux : chacun énonce une situation, l'autre écrit la formule applicable et ses conditions d'emploi.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-61", "url": "/seance/14/#p14-61", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Stratégie d'étude", "text": "La préparation efficace suit un ordre précis, du passif vers l'actif. On commence par relire ces notes et les diaporamas, chapitre par chapitre — une passe de réactivation, pas d'apprentissage. On enchaîne en refaisant tous les exercices des chapitres et les trois travaux pratiques : refaire, crayon en main, pas relire les solutions en hochant la tête — la différence entre les deux est exactement la différence entre reconnaître et savoir. On mémorise ensuite les formules de l'aide-mémoire (annexe @@REF{annA}@@), en s'assurant de comprendre le principe derrière chacune, car l'examen teste le jugement autant que le calcul : savoir que ne sert à rien si l'on capitalise un revenu brut. On pratique enfin des cas complets avec les trois méthodes, chronomètre en main — le cas intégrateur de ce chapitre est le gabarit idéal —, et l'on cible pour finir ses points faibles repérés dans l'auto-diagnostic ci-dessous.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-62", "url": "/seance/14/#p14-62", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Stratégie d'étude", "text": "Le jour de l'examen : lire toutes les questions avant de commencer ; débuter par les plus faciles ; allouer le temps au prorata des points ; montrer tous les calculs (des points partiels sont accordés) ; vérifier les unités (m2, pi2, $, %) ; répondre à toutes les questions.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-63", "url": "/seance/14/#p14-63", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Chaque composante de l'examen appelle sa propre tactique, et les confondre gaspille des points.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-64", "url": "/seance/14/#p14-64", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Les choix multiples testent la précision des définitions et des associations : quel principe fonde quelle méthode, quelle date s'applique à quoi, quel organisme fait quoi. La tactique : lire les quatre choix avant de répondre, car les distracteurs sont construits sur les confusions classiques — OEAQ/OACIQ, valeur/prix/coût, âge effectif/âge chronologique. Une réponse qui vous semble évidente en trois secondes mérite tout de même la relecture des trois autres choix : c'est là que se cachent les nuances.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-65", "url": "/seance/14/#p14-65", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Les questions à développement court évaluent la capacité à expliquer — pas à réciter. « Expliquez pourquoi la réconciliation n'est pas une moyenne » appelle trois phrases construites : l'affirmation, la raison, un exemple. La structure vaut autant que le contenu : une réponse organisée en deux ou trois idées clairement séparées récolte systématiquement plus de points qu'un paragraphe touffu qui dit pourtant la même chose.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-66", "url": "/seance/14/#p14-66", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Les problèmes de calcul récompensent la méthode visible. Écrivez la formule avant d'y insérer les nombres, alignez les étapes, encadrez le résultat, indiquez l'unité. Même avec une erreur d'arithmétique, une démarche limpide conserve l'essentiel des points ; un résultat juste sans démarche peut n'en valoir que la moitié — et un résultat faux sans démarche ne vaut rien.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-67", "url": "/seance/14/#p14-67", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Le cas intégrateur, enfin, se gère comme un chantier : cinq minutes de lecture pour inventorier les données fournies (quels revenus? quelles ventes? quel coût?), puis un plan — quelle méthode avec quelles données, dans quel ordre —, puis l'exécution méthode par méthode, et en dernier la réconciliation rédigée. L'erreur fatale est de se jeter sur le premier calcul venu : le cas est conçu pour que les données se répondent, et c'est la vue d'ensemble qui fait gagner du temps.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-68", "url": "/seance/14/#p14-68", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Les erreurs qui coûtent le plus de points", "text": "L'expérience des corrections passées permet de dresser le palmarès des erreurs évitables. En tête : capitaliser le mauvais revenu — appliquer le TGA au RBP ou au RBE plutôt qu'au RNE, ce qui gonfle la valeur de 40 à 50 %. Suivent l'inversion du sens des ajustements (ajuster le sujet au lieu du comparable), l'inclusion du service de la dette dans les dépenses d'exploitation, la confusion entre âge chronologique et âge effectif dans le calcul de dépréciation, la moyenne simple présentée comme réconciliation, et l'oubli des unités — un taux unitaire en pieds carrés appliqué à une superficie en mètres carrés produit un résultat dix fois trop petit, que trop de copies livrent sans sourciller. Chacune de ces erreurs a un antidote simple : une seconde de vérification d'ordre de grandeur. Une conclusion de 150 000 $ pour un immeuble de huit logements à Gatineau devrait faire sonner une alarme intérieure.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-69", "url": "/seance/14/#p14-69", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Auto-diagnostic éclair", "text": "Quinze questions de style examen — répondez avant de consulter les réponses en fin de paragraphe. (1) Quel organisme réglemente la profession d'évaluateur agréé au Québec? (2) Quel principe fonde la méthode de comparaison? (3) Comment se définit la valeur marchande? (4) RNE de 100 000 $, TGA de 5,0 % : valeur? (5) Bâtiment de 20 ans, vie utile de 50 ans : dépréciation physique (âge/vie)? (6) Le comparable a un garage, pas le sujet : sens de l'ajustement? (7) Pour quel type de bien la méthode du coût est-elle la plus appropriée? (8) Formule du MRB? (9) Durée minimale de conservation des dossiers? (10) Type de rapport pour un litige? (11) RPV maximal d'un prêt conventionnel? (12) Cause de la dépréciation fonctionnelle? (13) Lequel n'est pas un critère d'utilisation optimale : légal, physique, historique, financier? (14) Prix 1 200 000 $, RBE 120 000 $ : MRB? (15) Honoraires conditionnels à la valeur : permis?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-71", "url": "/seance/14/#p14-71", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Auto-diagnostic éclair", "text": "(1) L'OEAQ — l'OACIQ encadre le courtage. (2) La substitution. (3) Prix le plus probable, marché libre, parties consentantes et informées, sans contrainte. (4) . (5) . (6) Négatif : comparable supérieur, on ajuste du comparable vers le sujet. (7) Biens à vocation spéciale (école, hôpital) : ni marché actif ni revenus. (8) . (9) Au moins 5 ans. (10) Rapport complet. (11) 80 %. (12) Inadéquations de conception ou d'équipements — internes au bâtiment. (13) « Historiquement justifié » n'existe pas ; le quatrième critère est « maximalement productif ». (14) . (15) Jamais : interdit par le Code de déontologie.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "remarque-14-70", "url": "/seance/14/#remarque-14-70", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "remarque", "title": "réponses", "text": "(1) L'OEAQ — l'OACIQ encadre le courtage. (2) La substitution. (3) Prix le plus probable, marché libre, parties consentantes et informées, sans contrainte. (4) . (5) . (6) Négatif : comparable supérieur, on ajuste du comparable vers le sujet. (7) Biens à vocation spéciale (école, hôpital) : ni marché actif ni revenus. (8) . (9) Au moins 5 ans. (10) Rapport complet. (11) 80 %. (12) Inadéquations de conception ou d'équipements — internes au bâtiment. (13) « Historiquement justifié » n'existe pas ; le quatrième critère est « maximalement productif ». (14) . (15) Jamais : interdit par le Code de déontologie.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-72", "url": "/seance/14/#p14-72", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble de 12 logements à Gatineau : 6 logements 4 ½ à 1100 $/mois et 6 logements 3 ½ à 950 $/mois ; inoccupation estimée à 4 % ; dépenses d'exploitation de 45 % du RBE ; TGA du marché de 5,5 %. Calculez la valeur par capitalisation directe.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-1", "url": "/seance/14/#exo-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.1 — capitalisation directe — 12 logements", "text": "Un immeuble de 12 logements à Gatineau : 6 logements 4 ½ à 1100 $/mois et 6 logements 3 ½ à 950 $/mois ; inoccupation estimée à 4 % ; dépenses d'exploitation de 45 % du RBE ; TGA du marché de 5,5 %. Calculez la valeur par capitalisation directe.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-73", "url": "/seance/14/#p14-73", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment commercial à Gatineau : coût de remplacement à neuf de 1 800 000 $ ; âge effectif de 15 ans et vie utile économique de 45 ans ; dépréciation fonctionnelle de 40 000 $ (système CVAC inadéquat) ; dépréciation économique de 25 000 $ (route en construction) ; valeur du terrain de 250 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-2", "url": "/seance/14/#exo-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.2 — méthode du coût — bâtiment commercial", "text": "Un bâtiment commercial à Gatineau : coût de remplacement à neuf de 1 800 000 $ ; âge effectif de 15 ans et vie utile économique de 45 ans ; dépréciation fonctionnelle de 40 000 $ (système CVAC inadéquat) ; dépréciation économique de 25 000 $ (route en construction) ; valeur du terrain de 250 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-74", "url": "/seance/14/#p14-74", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Unifamiliale à Gatineau. Un comparable vendu 425 000 $ il y a 8 mois présente les différences suivantes par rapport au sujet : garage double (sujet : simple) ; terrain de 600 m2 (sujet : 750 m2) ; sous-sol non aménagé (sujet : aménagé) ; marché en hausse de 0,5 % par mois. Calculez la valeur ajustée du comparable, puis vérifiez les seuils d'ajustement net et brut.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-3", "url": "/seance/14/#exo-14-3", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.3 — ajustement de comparables", "text": "Unifamiliale à Gatineau. Un comparable vendu 425 000 $ il y a 8 mois présente les différences suivantes par rapport au sujet : garage double (sujet : simple) ; terrain de 600 m2 (sujet : 750 m2) ; sous-sol non aménagé (sujet : aménagé) ; marché en hausse de 0,5 % par mois. Calculez la valeur ajustée du comparable, puis vérifiez les seuils d'ajustement net et brut.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-75", "url": "/seance/14/#p14-75", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajustement temporel : $. Total des ajustements : $. Valeur ajustée : $. Vérification des seuils : ajustement brut ( ✓) ; ajustement net ( ✓). Le comparable est utilisable.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-76", "url": "/seance/14/#p14-76", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reprenez le cas intégrateur du chapitre, mais supposez qu'une vérification tardive révèle que le RNE du sujet est en réalité de 78 000 $ (bail commercial renégocié à la baisse). Recalculez l'indication par le revenu (TGA inchangé à 5,20 %), puis la conclusion pondérée (mêmes poids : 40 % comparaison à 1 580 000 $, 15 % coût à 1 610 000 $, 45 % revenu). Que remarquez-vous sur la sensibilité de la conclusion?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-4", "url": "/seance/14/#exo-14-4", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.4 — réconciliation complète", "text": "Reprenez le cas intégrateur du chapitre, mais supposez qu'une vérification tardive révèle que le RNE du sujet est en réalité de 78 000 $ (bail commercial renégocié à la baisse). Recalculez l'indication par le revenu (TGA inchangé à 5,20 %), puis la conclusion pondérée (mêmes poids : 40 % comparaison à 1 580 000 $, 15 % coût à 1 610 000 $, 45 % revenu). Que remarquez-vous sur la sensibilité de la conclusion?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-77", "url": "/seance/14/#p14-77", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Nouvelle indication par le revenu : $. Conclusion pondérée :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-78", "url": "/seance/14/#p14-78", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une baisse de 5,1 % du RNE fait reculer la conclusion d'environ 2,2 % (36 500 $) : parce que la méthode du revenu pèse 45 %, toute variation du RNE se transmet presque à moitié dans la conclusion. D'où l'importance de normaliser et vérifier les revenus avant de capitaliser — et de réexaminer la pondération si une donnée dominante devient incertaine.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-79", "url": "/seance/14/#p14-79", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un client vous demande d'évaluer un ancien cinéma de quartier à Gatineau, vacant depuis trois ans, zoné commercial, dans un secteur où la demande porte sur les espaces de bureaux et les commerces de services. Le bâtiment de 1962 nécessiterait des travaux majeurs pour tout usage. a) Décrivez la démarche d'utilisation optimale que vous mèneriez (les deux volets et les quatre tests). b) Indiquez laquelle ou lesquelles des trois méthodes seraient applicables et avec quelles difficultés. c) Formulez en deux phrases la mise en garde que vous inscririez au mandat.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-5", "url": "/seance/14/#exo-14-5", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.5 — utilisation optimale et choix des méthodes", "text": "Un client vous demande d'évaluer un ancien cinéma de quartier à Gatineau, vacant depuis trois ans, zoné commercial, dans un secteur où la demande porte sur les espaces de bureaux et les commerces de services. Le bâtiment de 1962 nécessiterait des travaux majeurs pour tout usage. a) Décrivez la démarche d'utilisation optimale que vous mèneriez (les deux volets et les quatre tests). b) Indiquez laquelle ou lesquelles des trois méthodes seraient applicables et avec quelles difficultés. c) Formulez en deux phrases la mise en garde que vous inscririez au mandat.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-80", "url": "/seance/14/#p14-80", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Analyse en deux volets. Comme si vacant : le terrain commercial supporterait vraisemblablement un usage de bureaux ou de commerce de services — on applique les quatre tests (légalement permis par le zonage, physiquement possible sur ce lot, financièrement faisable au vu des loyers du secteur, maximalement productif parmi les usages admissibles). Telle qu'améliorée : on compare la valeur du bien converti (moins les coûts de conversion) à la valeur du terrain nu (moins la démolition) ; si la seconde l'emporte, l'utilisation optimale est la démolition-reconstruction. b) La comparaison est fragile : les ventes d'anciens cinémas sont rarissimes — on élargirait aux bâtiments commerciaux à convertir. Le revenu ne s'applique qu'au bien après conversion, en déduisant coûts et risques du projet (approche résiduelle). Le coût est pertinent pour le volet terrain (valeur du terrain moins démolition) mais la dépréciation d'un bâtiment de 1962 vacant est massive et difficile à ventiler. c) Mise en garde type : « L'évaluation repose sur une analyse d'utilisation optimale dont la conclusion (conversion ou démolition) détermine la valeur ; toute hypothèse relative aux coûts de conversion et à l'obtention des permis constitue une hypothèse extraordinaire divulguée au rapport. »", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-81", "url": "/seance/14/#p14-81", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un investisseur exige un rendement de 8 % sur un immeuble dont le RNE de l'année 1 est de 132 000 $, croissant de 3 % par année. Il prévoit revendre à la fin de l'année 3. Calculez : a) le RNE de l'année 3 ; b) sa valeur actualisée ; c) la valeur de revente à la fin de l'année 3 si le TGA de sortie est de 5,75 % (appliqué au RNE de l'année 4), avant frais de vente.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-6", "url": "/seance/14/#exo-14-6", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.6 — mini-DCF", "text": "Un investisseur exige un rendement de 8 % sur un immeuble dont le RNE de l'année 1 est de 132 000 $, croissant de 3 % par année. Il prévoit revendre à la fin de l'année 3. Calculez : a) le RNE de l'année 3 ; b) sa valeur actualisée ; c) la valeur de revente à la fin de l'année 3 si le TGA de sortie est de 5,75 % (appliqué au RNE de l'année 4), avant frais de vente.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-82", "url": "/seance/14/#p14-82", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) $. b) $. c) $ ; valeur de revente $ $ (avant frais de vente). Pour obtenir la valeur nette, on déduirait ensuite les frais de vente, puis on actualiserait à .", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-83", "url": "/seance/14/#p14-83", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas intégrateur (immeuble mixte, Gatineau) : comparaison 1 580 000 $ ; coût 1 610 000 $ ; revenu 1 580 000 $ (TGA 5,20 %, vérifié par MRB 9,95) ; conclusion pondérée 40/15/45 1 585 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-84", "url": "/seance/14/#p14-84", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réconciliation : jamais une moyenne ; pondérer selon la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-85", "url": "/seance/14/#p14-85", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formules cardinales : prix ajustements ; ; ; DCF avec réversion .", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-86", "url": "/seance/14/#p14-86", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règles de pratique : ajustements du comparable vers le sujet ; net 15 %, brut 25 % ; ratio de dépenses usuel 35–45 % du RBE ; RPV conventionnel 80 %.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-87", "url": "/seance/14/#p14-87", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Erreurs coûteuses : capitaliser le RBP ou le RBE au lieu du RNE ; inverser le sens des ajustements ; inclure le service de la dette ; confondre âge chronologique et âge effectif ; négliger les unités.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-88", "url": "/seance/14/#p14-88", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Examen final (40 %, 3 heures) : QCM 20 %, développement 30 %, calculs 30 %, cas intégrateur 20 % ; accent sur les séances 8 à 13 ; calculatrice non programmable, aucune documentation.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/14/#synthese", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Cas intégrateur (immeuble mixte, Gatineau) : comparaison 1 580 000 $ ; coût 1 610 000 $ ; revenu 1 580 000 $ (TGA 5,20 %, vérifié par MRB 9,95) ; conclusion pondérée 40/15/45 1 585 000 $.Réconciliation : jamais une moyenne ; pondérer selon la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.Formules cardinales : prix ajustements ; ; ; DCF avec réversion .Règles de pratique : ajustements du comparable vers le sujet ; net 15 %, brut 25 % ; ratio de dépenses usuel 35–45 % du RBE ; RPV conventionnel 80 %.Erreurs coûteuses : capitaliser le RBP ou le RBE au lieu du RNE ; inverser le sens des ajustements ; inclure le service de la dette ; confondre âge chronologique et âge effectif ; négliger les unités.Examen final (40 %, 3 heures) : QCM 20 %, développement 30 %, calculs 30 %, cas intégrateur 20 % ; accent sur les séances 8 à 13 ; calculatrice non programmable, aucune documentation.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "pA-1", "url": "/aide-memoire/#pA-1", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Aide-mémoire des formules", "text": "Cette annexe regroupe toutes les formules du cours, classées par thème, avec la définition de chaque variable et les repères chiffrés utiles. C'est l'outil de révision par excellence : chaque formule doit pouvoir être écrite et expliquée de mémoire à l'examen final.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-1", "url": "/aide-memoire/#form-A-1", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.1 — valeur par comparaison", "text": "Indication de valeur du bien évaluéPrix du comparablePrix de vente réel et vérifié du bien comparableAjustementsCorrections (en $ ou en %) pour chaque différence pertinente", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-2", "url": "/aide-memoire/#form-A-2", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.2 — ajustement en pourcentage", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-3", "url": "/aide-memoire/#form-A-3", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.3 — ajustement temporel (conditions de marché)", "text": "Taux de variation mensuel du marché (p. ex. 0,5 %/mois)Nombre de mois entre la vente et la date d'évaluation", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-3", "url": "/aide-memoire/#pA-3", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Méthode de comparaison", "text": "Les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet : comparable supérieur ajustement négatif ; comparable inférieur ajustement positif. Seuils usuels : ajustement net 15 % et brut 25 % du prix de vente ; au-delà, le comparable perd sa fiabilité.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "remarque-A-2", "url": "/aide-memoire/#remarque-A-2", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "remarque", "title": "règles de pratique — comparaison", "text": "Les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet : comparable supérieur ajustement négatif ; comparable inférieur ajustement positif. Seuils usuels : ajustement net 15 % et brut 25 % du prix de vente ; au-delà, le comparable perd sa fiabilité.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-4", "url": "/aide-memoire/#form-A-4", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.4 — valeur par la méthode du coût", "text": "Coût de remplacement (ou de reproduction) à neufDépréciation totale (physique + fonctionnelle + économique)Valeur du terrain comme s'il était vacant", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-5", "url": "/aide-memoire/#form-A-5", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.5 — coût de remplacement à neuf", "text": "Coûts directsMatériaux, main-d'œuvre, équipements (taux unitaires superficies)Coûts indirectsHonoraires professionnels, permis, financement de chantier, assurances (souvent 10–15 % des coûts directs)ProfitProfit de l'entrepreneur (souvent 8–10 % des coûts directs)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-6", "url": "/aide-memoire/#form-A-6", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.6 — dépréciation physique — méthode âge/vie", "text": "Âge effectifÂge apparent compte tenu de l'entretien et des rénovations (peut différer de l'âge chronologique)Vie utile économiqueDurée totale pendant laquelle le bâtiment contribue à la valeur", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-4", "url": "/aide-memoire/#pA-4", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Méthode du coût", "text": "Lorsque des éléments curables sont chiffrés d'abord, la dépréciation physique incurable se calcule sur la base résiduelle : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-7", "url": "/aide-memoire/#form-A-7", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.7 — dépréciation totale ventilée", "text": "Lorsque des éléments curables sont chiffrés d'abord, la dépréciation physique incurable se calcule sur la base résiduelle : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-6", "url": "/aide-memoire/#pA-6", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Méthode du coût", "text": "Coût de remplacement : bâtiment d'utilité équivalente, matériaux et normes modernes — la base usuelle. Coût de reproduction : réplique exacte, mêmes matériaux et mêmes défauts — réservé aux bâtiments patrimoniaux ou à certains litiges.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "remarque-A-5", "url": "/aide-memoire/#remarque-A-5", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "remarque", "title": "remplacement ou reproduction", "text": "Coût de remplacement : bâtiment d'utilité équivalente, matériaux et normes modernes — la base usuelle. Coût de reproduction : réplique exacte, mêmes matériaux et mêmes défauts — réservé aux bâtiments patrimoniaux ou à certains litiges.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-8", "url": "/aide-memoire/#form-A-8", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.8 — cascade des revenus", "text": "RBPRevenu brut potentielRBERevenu brut effectifRNERevenu net d'exploitation (avant service de la dette et impôts)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-9", "url": "/aide-memoire/#form-A-9", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.9 — capitalisation directe", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-7", "url": "/aide-memoire/#pA-7", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Méthode du revenu", "text": "Retenir un taux jugé à partir des extractions — pondérer les comparables les plus semblables, ne pas faire une moyenne aveugle.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-10", "url": "/aide-memoire/#form-A-10", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.10 — extraction du TGA sur ventes comparables", "text": "Retenir un taux jugé à partir des extractions — pondérer les comparables les plus semblables, ne pas faire une moyenne aveugle.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-11", "url": "/aide-memoire/#form-A-11", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.11 — TGA par bande d'investissement (hypothèque–équité)", "text": "Ratio prêt/valeur (part hypothécaire du financement)Constante hypothécaire annuelle (service de la dette montant du prêt)Taux de rendement exigé sur l'équitéTaux d'intérêt nominal annuel ; : nombre de mensualités", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-12", "url": "/aide-memoire/#form-A-12", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.12 — construction du TGA par sommation", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-13", "url": "/aide-memoire/#form-A-13", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.13 — multiplicateurs de revenu", "text": "MRBMultiplicateur de revenu brut (sur le RBE)MRNMultiplicateur de revenu net — l'inverse du TGA", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-14", "url": "/aide-memoire/#form-A-14", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.14 — valeur future et valeur présente", "text": ", Valeur présente ; valeur futureTaux d'intérêt ou d'actualisation par périodeNombre de périodes", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-15", "url": "/aide-memoire/#form-A-15", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.15 — actualisation des flux monétaires (DCF)", "text": "Valeur actuelle de l'immeubleRevenu net d'exploitation de l'année Taux d'actualisation (rendement exigé par l'investisseur)Période de détention (typiquement 5–10 ans)Valeur de réversion (revente) à la fin de l'année Taux de capitalisation à la revente (souvent TGA d'entrée)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-8", "url": "/aide-memoire/#pA-8", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Mathématiques financières et DCF", "text": "où est le taux de croissance anticipé des revenus. Un TGA contient implicitement les attentes de croissance ; un taux d'actualisation les isole.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-16", "url": "/aide-memoire/#form-A-16", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.16 — lien entre taux d'actualisation et TGA", "text": "où est le taux de croissance anticipé des revenus. Un TGA contient implicitement les attentes de croissance ; un taux d'actualisation les isole.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-9", "url": "/aide-memoire/#pA-9", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Mathématiques financières et DCF", "text": "où est l'indication de la méthode et son poids, justifié par la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-17", "url": "/aide-memoire/#form-A-17", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.17 — réconciliation pondérée", "text": "où est l'indication de la méthode et son poids, justifié par la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-10", "url": "/aide-memoire/#pA-10", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Ratios de marché et de financement", "text": "Prêt conventionnel si RPV 80 % ; au-delà, assurance prêt obligatoire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-18", "url": "/aide-memoire/#form-A-18", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.18 — ratio prêt/valeur (RPV)", "text": "Prêt conventionnel si RPV 80 % ; au-delà, assurance prêt obligatoire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-11", "url": "/aide-memoire/#pA-11", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Ratios de marché et de financement", "text": "Fourchette usuelle des multilogements québécois : 35–45 % du RBE (chauffage à la charge du propriétaire, immeubles mixtes ou énergivores : davantage — documenter tout écart).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-19", "url": "/aide-memoire/#form-A-19", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.19 — ratio de dépenses d'exploitation", "text": "Fourchette usuelle des multilogements québécois : 35–45 % du RBE (chauffage à la charge du propriétaire, immeubles mixtes ou énergivores : davantage — documenter tout écart).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-12", "url": "/aide-memoire/#pA-12", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Ratios de marché et de financement", "text": "Barème général par tranches du plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande :", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-13", "url": "/aide-memoire/#pA-13", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Ratios de marché et de financement", "text": "Tranches indexées annuellement ; Montréal applique son propre barème (jusqu'à 4 % pour les tranches supérieures) (Gouvernement du Québec, 2026; Québec, 1976).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-20", "url": "/aide-memoire/#form-A-20", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.20 — droits de mutation immobilière (Québec, 2026)", "text": "Barème général par tranches du plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande : Tranche de la base d'impositionTauxJusqu'à 62 900 $0,5 %De 62 900 $ à 315 000 $1,0 %Au-delà de 315 000 $1,5 % Tranches indexées annuellement ; Montréal applique son propre barème (jusqu'à 4 % pour les tranches supérieures) (Gouvernement du Québec, 2026; Québec, 1976).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-15", "url": "/aide-memoire/#pA-15", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Fourchettes indicatives", "text": "Ces fourchettes sont des repères pédagogiques tirés des cas du cours, pas des normes : à l'examen, utilisez toujours les données de l'énoncé ; en pratique, extrayez toujours les taux du marché du bien évalué.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "attention-A-14", "url": "/aide-memoire/#attention-A-14", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Ces fourchettes sont des repères pédagogiques tirés des cas du cours, pas des normes : à l'examen, utilisez toujours les données de l'énoncé ; en pratique, extrayez toujours les taux du marché du bien évalué.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "g-age-chronologique", "url": "/glossaire/#g-age-chronologique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Âge chronologique", "text": "Nombre d'années écoulées depuis la construction du bâtiment. Il se distingue de l'âge effectif : un immeuble de 40 ans rénové de fond en comble peut présenter un âge effectif de 15 ans (actual age).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-age-effectif", "url": "/glossaire/#g-age-effectif", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Âge effectif", "text": "Âge apparent du bâtiment compte tenu de son entretien, de ses rénovations et de sa désuétude. C'est l'âge effectif — et non l'âge chronologique — qui entre dans la méthode âge/vie du calcul de la dépréciation (effective age).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ajustement", "url": "/glossaire/#g-ajustement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Ajustement", "text": "Correction, en dollars ou en pourcentage, apportée au prix de vente d'un comparable pour tenir compte d'une différence avec le bien évalué. Les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet (adjustment).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ameliorations", "url": "/glossaire/#g-ameliorations", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Améliorations", "text": "Ensemble des constructions et aménagements ajoutés au terrain : bâtiment principal, garage, piscine, aménagement paysager. Le couple terrain + améliorations forme la propriété (improvements).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-anticipation-principe-d", "url": "/glossaire/#g-anticipation-principe-d", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Anticipation (principe d')", "text": "Principe économique selon lequel la valeur découle des avantages futurs attendus de la propriété. C'est le fondement de la méthode du revenu (principle of anticipation).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-apciq", "url": "/glossaire/#g-apciq", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "APCIQ", "text": "Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Elle publie les statistiques de revente du réseau Centris, source majeure de données de marché résidentielles.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-bail-emphyteotique", "url": "/glossaire/#g-bail-emphyteotique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Bail emphytéotique", "text": "Voir Emphytéose.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-bien-fonds", "url": "/glossaire/#g-bien-fonds", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Bien-fonds", "text": "Terme juridique désignant l'immeuble au sens physique : le terrain et ce qui y est incorporé à demeure (real estate).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cadastre-du-quebec", "url": "/glossaire/#g-cadastre-du-quebec", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Cadastre du Québec", "text": "Registre public identifiant chaque parcelle du territoire québécois par un numéro de lot unique. La désignation cadastrale est obligatoire dans le rapport d'évaluation.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-capitalisation-directe", "url": "/glossaire/#g-capitalisation-directe", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Capitalisation directe", "text": "Technique de la méthode du revenu qui convertit le revenu net d'exploitation d'une seule année en valeur au moyen d'un taux global d'actualisation : (direct capitalization).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-centris", "url": "/glossaire/#g-centris", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Centris", "text": "Système interagences des courtiers immobiliers québécois (équivalent du MLS canadien). Source première de comparables résidentiels.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-certificat-de-localisation", "url": "/glossaire/#g-certificat-de-localisation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Certificat de localisation", "text": "Document d'arpenteur-géomètre décrivant l'état actuel d'un immeuble : dimensions, empiètements, servitudes, conformité au zonage. Source privilégiée des superficies de terrain.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-certification", "url": "/glossaire/#g-certification", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Certification", "text": "Déclaration solennelle signée par l'évaluateur à la fin du rapport, attestant notamment l'exactitude des faits, l'impartialité des conclusions, l'absence d'intérêt et la conformité aux normes (certification).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-comparable", "url": "/glossaire/#g-comparable", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Comparable", "text": "Propriété vendue récemment, semblable au bien évalué, utilisée comme point de référence dans la méthode de comparaison (comparable sale).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-conditions-limitatives", "url": "/glossaire/#g-conditions-limitatives", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Conditions limitatives", "text": "Clauses du rapport qui restreignent l'usage de l'opinion de valeur : utilisateurs autorisés, date de validité, limite de responsabilité (limiting conditions).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-conformite-principe-de", "url": "/glossaire/#g-conformite-principe-de", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Conformité (principe de)", "text": "Principe selon lequel la valeur est maximisée lorsque la propriété s'harmonise avec son environnement. Une résidence surdimensionnée dans un quartier modeste en souffre (principle of conformity).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-contribution-principe-de", "url": "/glossaire/#g-contribution-principe-de", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Contribution (principe de)", "text": "La valeur d'une composante correspond à ce qu'elle ajoute à la valeur totale, non à son coût. Une piscine de 60 000 $ peut n'ajouter que 20 000 $ à la valeur marchande (principle of contribution).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-remplacement", "url": "/glossaire/#g-cout-de-remplacement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de remplacement", "text": "Coût de construction, aux prix actuels, d'un bâtiment d'utilité équivalente avec des matériaux et des normes modernes (replacement cost).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-reproduction", "url": "/glossaire/#g-cout-de-reproduction", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de reproduction", "text": "Coût de construction, aux prix actuels, d'une réplique exacte du bâtiment, mêmes matériaux et mêmes défauts (reproduction cost).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-couts-directs", "url": "/glossaire/#g-couts-directs", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coûts directs", "text": "Coûts de construction proprement dits : matériaux, main-d'œuvre, équipements (direct costs, hard costs).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-couts-indirects", "url": "/glossaire/#g-couts-indirects", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coûts indirects", "text": "Frais accessoires au chantier : honoraires professionnels, permis, financement intérimaire, assurances, taxes pendant la construction (indirect costs, soft costs).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cuspap", "url": "/glossaire/#g-cuspap", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "CUSPAP", "text": "Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — normes uniformes canadiennes de l'Appraisal Institute of Canada (AIC), édition 2026.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-date-d-evaluation", "url": "/glossaire/#g-date-d-evaluation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Date d'évaluation", "text": "Date à laquelle l'opinion de valeur s'applique. Elle peut être actuelle, rétrospective (succession, litige) ou prospective (valeur à l'achèvement) (effective date).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-dcf", "url": "/glossaire/#g-dcf", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "DCF", "text": "Discounted Cash Flow — actualisation des flux monétaires. Technique de la méthode du revenu qui actualise les RNE prévisionnels et la valeur de réversion au taux de rendement exigé.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depenses-d-exploitation", "url": "/glossaire/#g-depenses-d-exploitation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépenses d'exploitation", "text": "Dépenses nécessaires au fonctionnement de l'immeuble : taxes, assurances, énergie, entretien, gestion, réserve de remplacement. Elles excluent le service de la dette et l'amortissement fiscal (operating expenses).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation", "url": "/glossaire/#g-depreciation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation", "text": "Perte de valeur des améliorations par rapport à leur coût à neuf, toutes causes confondues : physique, fonctionnelle et économique (depreciation).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-economique-externe", "url": "/glossaire/#g-depreciation-economique-externe", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété : nuisance voisine, déclin du secteur, conjoncture (external obsolescence).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-fonctionnelle", "url": "/glossaire/#g-depreciation-fonctionnelle", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Perte de valeur due aux inadéquations de conception ou d'équipements du bâtiment lui-même : plan démodé, plafonds trop bas, systèmes dépassés (functional obsolescence).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-physique", "url": "/glossaire/#g-depreciation-physique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation physique", "text": "Perte de valeur due à l'usure et à la détérioration des matériaux. Elle se ventile en éléments curables et incurables (physical deterioration).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-droits-de-mutation", "url": "/glossaire/#g-droits-de-mutation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Droits de mutation", "text": "Taxe municipale perçue lors du transfert d'un immeuble (« taxe de bienvenue »), calculée par tranches sur le plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande (land transfer tax).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-droits-evalues", "url": "/glossaire/#g-droits-evalues", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Droits évalués", "text": "Nature du droit de propriété visé par l'évaluation : pleine propriété, copropriété divise ou indivise, emphytéose, usufruit (property rights appraised).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-e-a", "url": "/glossaire/#g-e-a", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "É.A.", "text": "Évaluateur agréé — titre réservé aux membres de l'OEAQ (chartered appraiser).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-emphyteose", "url": "/glossaire/#g-emphyteose", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Emphytéose", "text": "Droit réel de longue durée (10 à 100 ans au Québec) permettant au preneur de jouir d'un immeuble à charge d'y faire des constructions ou améliorations qui reviennent au propriétaire à l'échéance (emphyteusis, ground lease).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-equilibre-principe-d", "url": "/glossaire/#g-equilibre-principe-d", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Équilibre (principe d')", "text": "La valeur est maximisée lorsque les facteurs de production (terrain, bâtiment, capital, gestion) sont proportionnés. Trop de bâtiment sur trop peu de terrain crée une sur-amélioration (principle of balance).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-evaluation-municipale", "url": "/glossaire/#g-evaluation-municipale", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Évaluation municipale", "text": "Valeur inscrite au rôle d'évaluation foncière, établie en masse à des fins de taxation. Elle ne constitue pas une opinion de valeur marchande à la date courante (assessed value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-hypotheque", "url": "/glossaire/#g-hypotheque", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Hypothèque", "text": "Droit réel accessoire garantissant une créance sur un immeuble. Le financement hypothécaire est le premier usage des rapports d'évaluation en volume (mortgage).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-hypotheses-extraordinaires", "url": "/glossaire/#g-hypotheses-extraordinaires", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Hypothèses extraordinaires", "text": "Hypothèses propres au mandat portant sur des faits incertains dont dépend la conclusion : permis à venir, décontamination supposée complétée (extraordinary assumptions).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-inoccupation-provision-pour", "url": "/glossaire/#g-inoccupation-provision-pour", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Inoccupation (provision pour)", "text": "Pourcentage du RBP retranché pour refléter les logements vacants et les mauvaises créances — typiquement 3 à 5 % selon le marché (vacancy and credit loss).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-inspection", "url": "/glossaire/#g-inspection", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Inspection", "text": "Examen visuel de la propriété par l'évaluateur. Sa date et sa portée (complète, extérieure seulement, sans visite) doivent être divulguées au rapport (inspection).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-lettre-de-mandat", "url": "/glossaire/#g-lettre-de-mandat", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Lettre de mandat", "text": "Entente écrite préalable entre l'évaluateur et le client : objet, usage prévu, type de rapport, honoraires, délais (letter of engagement).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-lettre-de-transmission", "url": "/glossaire/#g-lettre-de-transmission", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Lettre de transmission", "text": "Lettre d'accompagnement du rapport, adressée au client, résumant le mandat et la conclusion de valeur (letter of transmittal).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-lot", "url": "/glossaire/#g-lot", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Lot", "text": "Parcelle identifiée par un numéro unique au cadastre du Québec (lot).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-mauvaises-creances", "url": "/glossaire/#g-mauvaises-creances", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Mauvaises créances", "text": "Loyers facturés mais irrécouvrables ; provisionnées avec l'inoccupation dans le passage du RBP au RBE (credit loss).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-mrb", "url": "/glossaire/#g-mrb", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "MRB", "text": "Multiplicateur de revenu brut : prix de vente divisé par le revenu brut effectif. Outil de recoupement rapide de la méthode du revenu (gross income multiplier, GIM).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-mrn", "url": "/glossaire/#g-mrn", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "MRN", "text": "Multiplicateur de revenu net : prix de vente divisé par le RNE — l'inverse du TGA (net income multiplier).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-normalisation", "url": "/glossaire/#g-normalisation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Normalisation", "text": "Retraitement des revenus et dépenses déclarés pour refléter une exploitation typique : loyers du marché, dépenses stabilisées, provision de gestion et réserve de remplacement même si le propriétaire ne les paie pas (stabilization).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-normes-de-pratique-professionnelle", "url": "/glossaire/#g-normes-de-pratique-professionnelle", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Normes de pratique professionnelle", "text": "Règles de l'OEAQ encadrant la réalisation des mandats et la rédaction des rapports d'évaluation au Québec.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-obligation-de-moyens", "url": "/glossaire/#g-obligation-de-moyens", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Obligation de moyens", "text": "Régime de responsabilité de l'évaluateur : il garantit une démarche diligente et conforme aux normes, non l'exactitude absolue de la valeur (duty of care).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-oeaq", "url": "/glossaire/#g-oeaq", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "OEAQ", "text": "Ordre des évaluateurs agréés du Québec — ordre professionnel régissant l'exercice de l'évaluation au Québec en vertu du Code des professions.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-offre-et-demande-principe-de-l", "url": "/glossaire/#g-offre-et-demande-principe-de-l", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Offre et demande (principe de l')", "text": "La valeur résulte de l'interaction entre la quantité de biens offerts et la demande solvable. Un déséquilibre déplace les prix jusqu'au nouvel équilibre (supply and demand).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-pleine-propriete", "url": "/glossaire/#g-pleine-propriete", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Pleine propriété", "text": "Droit de propriété complet et non démembré, libre de baux ou de droits réels particuliers (fee simple).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-prix", "url": "/glossaire/#g-prix", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Prix", "text": "Montant effectivement payé lors d'une transaction donnée. Le prix constate un fait ; la valeur exprime une opinion (price).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rapport-abrege", "url": "/glossaire/#g-rapport-abrege", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rapport abrégé", "text": "Rapport sous forme de formulaire normalisé résumant les analyses ; format courant du financement hypothécaire résidentiel (short form report).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rapport-complet", "url": "/glossaire/#g-rapport-complet", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rapport complet", "text": "Rapport narratif détaillé exposant l'intégralité des données, analyses et raisonnements ; exigé en litige et en expropriation (narrative report).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rapport-restreint", "url": "/glossaire/#g-rapport-restreint", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rapport restreint", "text": "Lettre d'opinion de quelques pages, à usage strictement limité et interne (restricted report).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rbe", "url": "/glossaire/#g-rbe", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "RBE", "text": "Revenu brut effectif : RBP moins inoccupation et mauvaises créances, plus autres revenus (effective gross income).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rbp", "url": "/glossaire/#g-rbp", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "RBP", "text": "Revenu brut potentiel : somme des loyers du marché à pleine occupation (potential gross income).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-reconciliation", "url": "/glossaire/#g-reconciliation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Réconciliation", "text": "Étape finale où l'évaluateur pondère les indications de valeur des méthodes appliquées pour formuler une conclusion unique et motivée — jamais une simple moyenne (reconciliation).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-registre-foncier", "url": "/glossaire/#g-registre-foncier", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Registre foncier", "text": "Registre public québécois des droits immobiliers : ventes, hypothèques, servitudes. Source officielle des transactions (land register).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-reserve-de-remplacement", "url": "/glossaire/#g-reserve-de-remplacement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Réserve de remplacement", "text": "Provision annuelle pour le remplacement périodique des composantes à durée de vie limitée (toiture, appareils) — incluse dans les dépenses normalisées (replacement reserve).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rne", "url": "/glossaire/#g-rne", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "RNE", "text": "Revenu net d'exploitation : RBE moins dépenses d'exploitation, avant service de la dette et impôts. Le numérateur de la capitalisation directe (net operating income, NOI).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-role-d-evaluation", "url": "/glossaire/#g-role-d-evaluation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rôle d'évaluation", "text": "Inventaire triennal des immeubles d'une municipalité avec leur valeur aux fins de taxation foncière (assessment roll).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rpv", "url": "/glossaire/#g-rpv", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "RPV", "text": "Ratio prêt/valeur : montant du prêt divisé par la valeur. Seuil conventionnel : 80 % (loan-to-value ratio, LTV).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-schl", "url": "/glossaire/#g-schl", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "SCHL", "text": "Société canadienne d'hypothèques et de logement : assureur hypothécaire public et source majeure de données sur le marché locatif et les mises en chantier (CMHC).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-servitude", "url": "/glossaire/#g-servitude", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Servitude", "text": "Charge imposée à un immeuble (fonds servant) au profit d'un autre (fonds dominant) : passage, vue, utilité publique. Elle peut affecter la valeur (easement).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-substitution-principe-de", "url": "/glossaire/#g-substitution-principe-de", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Substitution (principe de)", "text": "Un acheteur prudent ne paie pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent. Fondement de la méthode de comparaison et de la méthode du coût (principle of substitution).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-syndic", "url": "/glossaire/#g-syndic", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Syndic", "text": "Officier de l'ordre professionnel chargé de recevoir les plaintes et d'enquêter sur les manquements déontologiques des membres (syndic).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-tal", "url": "/glossaire/#g-tal", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "TAL", "text": "Tribunal administratif du logement — tribunal québécois compétent en matière de baux résidentiels (fixation de loyer, reprise, résiliation).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-taux-d-actualisation", "url": "/glossaire/#g-taux-d-actualisation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Taux d'actualisation", "text": "Taux de rendement exigé par l'investisseur, utilisé pour actualiser les flux futurs dans un DCF. Il excède généralement le TGA du montant de la croissance anticipée (discount rate).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-tga", "url": "/glossaire/#g-tga", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "TGA", "text": "Taux global d'actualisation (taux de capitalisation global) : rapport du RNE au prix de vente. Convertit un revenu annuel en valeur (overall capitalization rate, cap rate).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-terrain-excedentaire", "url": "/glossaire/#g-terrain-excedentaire", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Terrain excédentaire", "text": "Portion de terrain non nécessaire à l'utilisation optimale des améliorations existantes et pouvant être détachée et vendue séparément (excess land).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-uspap", "url": "/glossaire/#g-uspap", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "USPAP", "text": "Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — normes américaines de The Appraisal Foundation, référence historique des normes canadiennes.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-utilisation-optimale", "url": "/glossaire/#g-utilisation-optimale", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Utilisation optimale", "text": "Usage raisonnablement probable, légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et maximalement productif d'un bien. S'analyse « comme si vacant » puis « tel qu'amélioré » (highest and best use).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-d-assurance", "url": "/glossaire/#g-valeur-d-assurance", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur d'assurance", "text": "Coût de reconstruction des améliorations aux fins d'indemnisation, excluant la valeur du terrain (insurable value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-d-investissement", "url": "/glossaire/#g-valeur-d-investissement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur d'investissement", "text": "Valeur d'un bien pour un investisseur donné, selon ses critères propres de rendement et de financement ; elle peut différer de la valeur marchande (investment value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-fiscale", "url": "/glossaire/#g-valeur-fiscale", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur fiscale", "text": "Valeur retenue aux fins de taxation foncière, inscrite au rôle d'évaluation (assessment value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-liquidative", "url": "/glossaire/#g-valeur-liquidative", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur liquidative", "text": "Valeur probable dans un contexte de vente forcée ou de délai restreint, inférieure à la valeur marchande (liquidation value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-marchande", "url": "/glossaire/#g-valeur-marchande", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur marchande", "text": "Prix le plus probable qu'un bien devrait rapporter sur un marché libre et concurrentiel, entre parties consentantes, bien informées et sans contrainte, après une mise en marché raisonnable (market value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-vie-utile-economique", "url": "/glossaire/#g-vie-utile-economique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Vie utile économique", "text": "Durée pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété. Dénominateur de la méthode âge/vie (economic life).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-vices-caches", "url": "/glossaire/#g-vices-caches", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Vices cachés", "text": "Défauts non apparents lors d'un examen ordinaire. Les hypothèses du rapport excluent expressément la responsabilité de l'évaluateur à leur égard (latent defects).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-zonage", "url": "/glossaire/#g-zonage", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Zonage", "text": "Réglementation municipale déterminant les usages permis sur chaque partie du territoire. Premier critère de l'analyse d'utilisation optimale (zoning).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "video-01-c1", "url": "/videos/01/?t=0", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil et admission des participants", "text": "Le professeur attend 19 h ; discussion informelle avec un étudiant qui a testé l’outil UQO Éval (700 000 ventes réelles, 3,5 M de propriétés évaluées, onglet Coût expérimental). Bonjour, donc je vais simplement vous dire on va commencer à 19 heures, donc dans 20 Merci. Bonjour tout le monde. donc on va commencer dans environ 7 minutes à 19 heures. C'est relativement tard des cours à 19 heures. Donc on se voit dans 7 minutes. Nous allons commencer dans trois minutes, mais je pense que pas mal tout le monde est là. Neuf participants. Bonjour. Est-ce que c'est toujours comme ça à l'UQO, les cours à 19h ? Il me semble qu'il y en a beaucoup. C'est ma première session à l'UQO, donc c'est la première fois qui m'a frappé, c'est que 19 heures, c'est relativement tard. Je pense", "where": "Séance vidéo 1 — 0:00:00"}, {"id": "video-01-c2", "url": "/videos/01/?t=1415", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Plan de cours : évaluations, TP et examens à la maison", "text": "Trois TP (seul ou en équipe), deux examens à la maison avec une fenêtre de 72 h ; l’intelligence artificielle n’est pas proscrite, mais l’étudiant reste responsable de ce qu’il remet. Premièrement, bienvenue au cours d'évaluation, l'introduction à l'évaluation immobilière. donc c'est pas un cours qui est tant laborieux au niveau du au niveau de la difficulté donc c'est relativement un cours que tout le monde aurait réussi au niveau des évaluations c'est classique c'est des TP 3 TP à faire en équipe ou seul donc vous avez vraiment la liberté de choisir bon les équipes sont pas grosses je pense quelqu'un je vais admettre Parfait. J'ai admis le 11e participant. Désolé. Donc, c'est ça. Comme je le disais, au niveau des éragarations, c'est vraiment 3TP à faire en équipe pour seu", "where": "Séance vidéo 1 — 0:23:35"}, {"id": "video-01-c3", "url": "/videos/01/?t=1573", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Calendrier, cas réels de Gatineau, examen de l’OEAQ et lien avec IMM1033", "text": "Les 14 séances suivent le plan de cours ; les cas des TP sont à Gatineau ; le cours a été monté pour préparer l’examen de l’Ordre ; IMM1033 approfondit la méthode du coût. On va vraiment tout couvrir les méthodes d'évaluation immobilière, pas en détail, mais quand même de façon assez complète. Vous avez également les évaluations, l'annonce du TP qui sont ici, donc dans la troisième colonne. Donc, à ce niveau-là, donc ça, c'est super bien détaillé. Et vous avez donc les TP avec les pondérations et donc également les dates de remise et tout. Comme je vous le disais, pour l'examen, ce n'est pas une fenêtre de trois heures habituelle, donc c'est vraiment 72 heures. Donc, ce n'est pas des examens qui sont en lien avec les méthodes d'évaluation immobilière. C'est des", "where": "Séance vidéo 1 — 0:26:13"}, {"id": "video-01-c4", "url": "/videos/01/?t=1718", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Plan de la séance et définition de l’évaluation immobilière", "text": "Déterminer la valeur d’une propriété à une date donnée ; au Québec, seul un évaluateur agréé peut produire l’évaluation exigée par une banque ; indépendance et rigueur. Bon, donc le plan de la séance, ce ne sera pas une séance de trois heures aujourd'hui. On ne fera pas trois heures sur c'est quoi dans le fond le rôle de Noël à l'agréé et donc l'importance de cette profession-là. On va voir aussi sommairement c'est quoi les trois méthodes. Puis il y a un petit peu le panorama du marché immobilier québécois. Donc, il est un marché qui est vraiment unique. Donc, à ce niveau-là, c'est plus que jamais vrai que c'est un marché qui est unique. Donc, l'évaluateur agréé, de façon simple, c'est quoi ? C'est... Pas l'évaluateur agréé, mais qu'est-ce que l'évaluation im", "where": "Séance vidéo 1 — 0:28:38"}, {"id": "video-01-c5", "url": "/videos/01/?t=1833", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Devenir évaluateur agréé : le parcours de l’OEAQ et tour de table", "text": "Baccalauréat reconnu, stage supervisé de 48 semaines, examen d’admission (65 %). Les étudiants présentent leur cheminement (certificat, baccalauréat, techniciens en évaluation). Il faut faire un stage supervisé de 48 semaines auprès d'un mètre de stage. L'examen est ici, qui s'apprend 65 % pour passer. En soi, c'est ça le parcours qui est écrit sur le site de l'Ordre des évoluateurs agréés. Est-ce qu'il y en a qui sont avancés beaucoup dans leur programme ou par curiosité ? Je sais qu'il y a un monsieur Tantot qui disait qu'il était déjà sur le marché de l'emploi. Moi, je suis technicien, mais je me formais en même temps. C'est mon deuxième cours du certificat, donc deuxième et troisième cours. Ah, parfait. Au début, disons. Au début, OK, parfait. Puis, pour les autre", "where": "Séance vidéo 1 — 0:30:33"}, {"id": "video-01-c6", "url": "/videos/01/?t=2015", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Fonctions, qualités et poids de la profession", "text": "Déterminer la valeur marchande, conseiller, rédiger des rapports conformes aux normes, témoigner devant les tribunaux, analyser le marché. Environ 1 100 évaluateurs agréés contre 20 000 courtiers. C'est pas, mettons, les courtiers, je crois, sont à l'entour de 20 000. Donc, c'est sûr qu'on a beaucoup moins besoin d'un évaluateur agréé que d'un courtier. Mais reste que quand même, c'est pas une profession qui est saturée au niveau de l'offre. Donc, c'est vraiment encadré au niveau du code de profession par le lot E-A-Q. Donc, c'est très discipliné à ce niveau. Bon, maintenant, les fonctions d'un évaluateur agréé. c'est relativement simple, ça détermine la valeur marchande d'un bien immobilier. Ça peut conseiller les clients, donc sur l'achat et la vente, et ça résige les rapports. Lorsqu", "where": "Séance vidéo 1 — 0:33:35"}, {"id": "video-01-c7", "url": "/videos/01/?t=2125", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Professions connexes : courtier, inspecteur, arpenteur-géomètre, notaire", "text": "Ce qui distingue l’évaluateur agréé des autres acteurs de la transaction immobilière. Au niveau des professions connectées à l'immobilier, il y a le valetur agréé, ce que vous souhaitez faire comme profession plus tard. Mais vous allez devoir, j'enlève avec d'autres acteurs du marché. On peut penser donc aux courtiers immobiliers qui, eux, sont rémunérés avec une commission. Puis, il fait 6 litres dans le fonds, la vente et l'achat en rédigeant les offres d'achat, en communiquant des fois avec le notaire. C'est beaucoup plus large comme profession courtier. Il y a l'inspecteur en bâtiment qui, lui, touche plus à ce qui est l'évaluation de l'état physique de la propriété. L'éval", "where": "Séance vidéo 1 — 0:35:25"}, {"id": "video-01-c8", "url": "/videos/01/?t=2205", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Quand faut-il une évaluation ? Sphère privée et sphère publique", "text": "Financement hypothécaire (valeur marchande → méthode de comparaison), achat-vente, assurance (coût de reconstruction → méthode du coût), états financiers ; fiscalité municipale, expropriation, succession, divorce, litiges. Donc, quand est-ce qu'il faut une évaluation immobilière, c'est là que ça devient très intéressant. Au niveau de la sphère privée, donc quand je dis sphère privée, c'est vraiment société privée au niveau du financement hypothécaire. Ce qui est bien, c'est que des fois, ce n'est pas automatiquement que pour un financement hypothécaire, la banque demande une évaluation immobilière. Mais si elle le demande, il faut que ce soit fait absolument par un évaluateur agréé. C'est là que ça devient intéressant pour vous si c'est la profession que vous souhaitez faire. Donc ça permet aussi à l'achat ou à", "where": "Séance vidéo 1 — 0:36:45"}, {"id": "video-01-c9", "url": "/videos/01/?t=2416", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "L’immobilier dans l’économie québécoise : les ordres de grandeur", "text": "Parc résidentiel d’environ 2 000 G$ (3,1 fois le PIB, +43 % depuis 2021, ≈ 220 000 $ par Québécois), 3,6 M de propriétés, 85 000 à 110 000 transactions par année, 40 % de ménages locataires. Donc, l'importance de l'évaluation immobilière dans l'économie québécoise. Je pense que c'est un des arguments les plus importants pour revendre la profession d'évaluateur agréé. L'immobilier au Québec, ce n'est pas comme, par exemple, aux États-Unis, où l'investissement immobilier est vu comme étant beaucoup plus volatile aux États-Unis. La perception de l'immobilier est très différente d'un pays à l'autre, mais au Québec, c'est vu vraiment comme de quoi être solide. C'est-à-dire que ça a une importance qui est capitale. Quand on regarde maintenant la proportion de l'économie totale du Québec", "where": "Séance vidéo 1 — 0:40:16"}, {"id": "video-01-c10", "url": "/videos/01/?t=2597", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Secteur financier, public, privé et juridique", "text": "Stabilité du système financier et ratio prêt-valeur ; les municipalités comme grands employeurs ; assurance des syndicats de copropriété par la méthode du coût. Donc, maintenant, au niveau du secteur financier et public. Pour le crédit hypothécaire, c'est là que ça prend… Selon moi, c'est l'aspect le plus important de l'évaluation immobilière, c'est que le petit ratio que les banques utilisent soit respecté et que ça ne soit pas basé sur une valeur qui est étonnée. Ça permet donc une stabilité du système financier, ça amène beaucoup de liens. Est-ce que c'est nécessairement toutes les banques qui demandent absolument ce qu'il y a à un évaluateur agréé, à chaque fois qu'une personne demande un crédit immobilier, C'est sûr que non. Mais ça pourrait deve", "where": "Séance vidéo 1 — 0:43:17"}, {"id": "video-01-c11", "url": "/videos/01/?t=2764", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "La chaîne de valeur immobilière", "text": "Du développement-construction au financement, à la transaction, aux taxes foncières, à l’assurance et aux litiges : où intervient l’évaluateur. Donc, en tout cas, maintenant, au niveau de la chaîne de valeur en immobilier, une bonne évaluation, ça peut vraiment toucher à beaucoup de choses. Donc, lorsqu'il y a une propriété qui est construite, par exemple, on part d'ici, développement et construction, à quel moment que l'évaluateur agréé ou l'évaluation professionnelle est demandée ? Lorsque, supposons, mettons, qu'il y a un constructeur, lui veut vendre la propriété qu'il a construite. Bon, bien, s'il y a un acheteur potentiel, ça lui prend un financement hypothécaire. Et là, l'évaluateur est appelé. Et là, si le financement est acco", "where": "Séance vidéo 1 — 0:46:04"}, {"id": "video-01-c12", "url": "/videos/01/?t=2825", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Le ratio prêt-valeur : exemple d’une propriété à Gatineau", "text": "Prêt conventionnel si RPV < 80 % ; au-delà, assurance SCHL obligatoire (jusqu’à 95 %). Prix accepté 450 000 $, valeur estimée 430 000 $ : le prêteur retient la moindre des deux et l’acheteur doit combler l’écart. Maintenant, au niveau, donc, de l'évaluation et du financement hypothécaire, le ratio pré-valeur, c'est, comme on a dit, c'est central à l'immobilier. Supposons que, je crois qu'il y a un exemple après, Donc, les banques exigent absolument que, donc ici, le ratio pré-valeur soit inférieur à 80 % pour que ce soit un prêt conventionnel. Donc, ça, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que vous ne faites pas affaire avec la SHL pour avoir une assurance hypothécaire. Donc, comment qu'on fait pour déterminer ce ratio-là ? Bien, c'est un peu avec l'évaluateur agréé intervient où ? Au niveau du chiffre qui", "where": "Séance vidéo 1 — 0:47:05"}, {"id": "video-01-c13", "url": "/videos/01/?t=3045", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Les types de valeur : marchande, d’assurance, fiscale, liquidative, d’investissement", "text": "Valeur au rôle foncier souvent 20 % sous le marché ; modèles hédoniques des grandes villes ; valeur liquidative en vente forcée ; valeur d’investissement par la méthode du revenu. On va commencer par les valeurs qui sont estimées. La valeur marchande, donc, c'est le prix le plus probable sur un marché qui est libre. C'est souvent la méthode des comparables qui est utilisée. Au niveau de la valeur de l'assurance, bien là, ça, c'est le coût de remplacement du bâtiment. Donc, c'est-à-dire que le terrain n'est pas inclus dans ça. Et là, c'est là aussi que beaucoup de gens, ils se ramassent un petit peu. Le coût de remplacement du bâtiment, c'est le coût avec une valeur de dépréciation. Mais souvent, les assurances, il y a souvent vraiment une valeur à neuf, donc c'est moins", "where": "Séance vidéo 1 — 0:50:45"}, {"id": "video-01-c14", "url": "/videos/01/?t=3325", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Les trois types de rapports d’évaluation", "text": "Rapport complet (expropriation, litiges), rapport normalisé (financement hypothécaire), rapport restreint (opinion rapide). Détails à la séance 13. Maintenant, les types de rapports qu'un évaluateur a gré, Ça fait, il y a comme trois sur l'OEAQ, donc, mentionne qu'il y a trois types de rapports. Le complet est rarement donc demandé, sauf dans des cas d'expropriation et de litige. C'est vraiment très complet, ça. Donc, c'est-à-dire que c'est toutes les méthodes qui doivent être couvertes et il y a un narratif détaillé qui doit être fait. Pour le financement hypothécaire, c'est plutôt la méthode, donc, de… C'est certaines des méthodes, c'est pas toutes les méthodes qui doivent être appliquées, puis c'est vraiment très normalisé. Il n'y a pa", "where": "Séance vidéo 1 — 0:55:25"}, {"id": "video-01-c15", "url": "/videos/01/?t=3381", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Les trois méthodes : comparaison, coût, revenu — forces et faiblesses", "text": "La comparaison suit le marché (et sa surenchère) ; le coût donne souvent une valeur plus basse et exige beaucoup de données ; le revenu réagit aux loyers. Séances 8 à 12. Bon, maintenant, c'est là que ça devient intéressant. Les méthodes. On va les voir en détail, donc à la séance 8 à 12. La méthode de comparaison, donc la méthode des comparables. Ça, comment ça fonctionne ? C'est que vous déterminez la valeur d'une propriété basée sur les comparables qui ont été des environs. Donc, vous sélectionnez les comparables. Et ensuite, vous allez faire des ajustements assez comparables. Et ça vous permet donc de déterminer, donc, la juste valeur marchande, comme on pourrait dire, de la propriété que vous souhaitez, donc, déterminer une valeur. C'est quoi les faiblesse", "where": "Séance vidéo 1 — 0:56:21"}, {"id": "video-01-c16", "url": "/videos/01/?t=3545", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Le processus d’évaluation en sept étapes", "text": "Mandat (client, usage, type de valeur, date), collecte de données adaptée à la date, analyse du marché et du voisinage, utilisation optimale, application des méthodes, réconciliation, rédaction. Vous allez identifier l'identification du mandat. Le client, c'est quoi l'usage, le type de valeur qui est le plus adapté pour lui. Et c'est quoi la date de référence. C'est vraiment ça qu'on présente, c'est une fonction. C'est ça les paramètres qui sont importants pour un évaluateur. Ensuite, il y a la collecte de données. La collecte de données doit toujours être adaptée à la date. C'est super important. Parce que si vous prenez des comparables qui ne sont pas récents ou qui sont complètement déconnectés, bien là, ça ne va pas être de quoi qu'il va. La valeur va être vraiment, elle ne va pas", "where": "Séance vidéo 1 — 0:59:05"}, {"id": "video-01-c17", "url": "/videos/01/?t=3695", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Panorama du marché québécois : segments et prix médians", "text": "Résidentiel, locatif (40 % des ménages, encadré par le TAL, marché en détente), commercial, industriel, agricole. Prix médians APCIQ (juin 2026) : Québec 519 000 $, RMR de Gatineau 477 000 $, Montréal 645 000 $. Donc, ça c'est vraiment ce qui va maintenant au-delà du plexe classique 2 à 5 logements. Et il y a des terrains résidentiels. Donc, ça c'est le marché résidentiel. Puis, il y a le marché locatif. Le marché locatif, c'est 40 % des ménages québécois qui sont locataires. C'est important de savoir que c'est encadré par le TAL, même si c'est vraiment en lien avec l'évaluation immobilière. C'est important de connaître cet organisme. Bon, le marché locatif est en détente. Ça veut dire quoi ? C'est que là, en ce moment, il y a un changement structurel important au Québec. Le marché locatif, bon, même", "where": "Séance vidéo 1 — 1:01:35"}, {"id": "video-01-c18", "url": "/videos/01/?t=3826", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Particularités juridiques et le duo Gatineau–Ottawa", "text": "Code civil du Québec, publicité des droits, droits de mutation (séance 2). La croissance des prix est plus forte à Gatineau qu’à Ottawa ; inoccupation locative élevée, surtout à Québec. Bon, maintenant, la particularité du marché québécois, c'est régi par plusieurs codes juridiques très spécifiés dans le Code civil du Québec. Donc, c'est ça qui est appliqué. Au niveau des copropriétés, c'est cet article également. On ne rentre pas trop en détail dans ça. Donc, les droits foncés, donc, c'est tout public au Québec. Droits de mutation, etc. Donc, au niveau de l'OTAL, tout ça. De toute façon, on va revoir, donc, la prochaine séance. C'est vraiment le cadre juridique pour les évaluateurs agréés. On va rentrer en détail, donc, dans tout ça ici. Donc, le droit de mutation immobilièr", "where": "Séance vidéo 1 — 1:03:46"}, {"id": "video-01-c19", "url": "/videos/01/?t=3961", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Pourquoi les prix montent : moteurs et freins", "text": "Démographie, détente des taux, télétravail en région (Victoriaville, Trois-Rivières) ; freins : endettement des ménages, tests de résistance, coûts de construction. Indice des prix sur 10 ans. Qu'est-ce qu'il y a donc au niveau des… pourquoi il y a une tendance qui est à la hausse au niveau maintenant du marché au niveau des prix résidentiels ? Parce qu'il faut vraiment séparer deux choses. Le marché locatif, les prix baissent, mais au niveau des immobiliers, par exemple, le prix d'une propriété, tout ce qui est droit de propriété, ça, il y a une tendance qui est claire depuis près de six ans. Le marché monte. Oui, des fois, il y a des petites corrections mineures, mais c'est assez incroyable la stabilité et la croissance du marché immobilier québécois. Pourquoi c'est comme ça ? C'e", "where": "Séance vidéo 1 — 1:06:01"}, {"id": "video-01-c20", "url": "/videos/01/?t=4173", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Les acteurs clés : OEAQ, OACIQ, Centris et MLS, SCHL, TAL, registre foncier, municipalités", "text": "Le MLS est un identifiant d’annonce géré par Centris ; la SCHL gère le risque hypothécaire et la titrisation ; le TAL arbitre les litiges locatifs ; les rôles d’évaluation sont publiés dans une base agrégée. L'ordre ici, la deuxième, le OACIQ, c'est l'ordre qui encadre, par exemple, tout ce qui est courtage immobilier. Et également, tout ce qui est courtier hypothécaire. Donc, c'est vraiment le courtier hypothécaire et le courtier immobilier, c'est la même ordre professionnel qui est chapeau, comme on prédit. Maintenant, l'association des courtiers. Ça, c'est quand même important à comprendre. Sur une fiche de propriété, vous avez ce qu'on appelle un MLS. Donc, un MLS, c'est quoi ? C'est un identifiant pour une annonce immobilière. Donc, c'est un identifiant vraiment qui est géré par Centris. Au C", "where": "Séance vidéo 1 — 1:09:33"}, {"id": "video-01-c21", "url": "/videos/01/?t=4355", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Résumé de la séance et lectures complémentaires", "text": "Profession et réglementation, importance économique, types de valeur et méthodes, particularités québécoises. Les lectures des guides de l’OEAQ sont complémentaires, non obligatoires. Bon, on peut résumer son avis. Ça, c'est pour la séance d'aujourd'hui. Après ça, on va aller présenter l'outil d'évaluation pour que vous n'allez pas réutiliser tout le long des séances pour valider soit l'évaluation que vous allez faire dans le cadre d'un TP ou simplement si ça vous intéresse de l'utiliser. Qu'est-ce qu'on a vu aujourd'hui ? On a vu c'était quoi donc la profession et la réglementation d'un évaluateur agréable. Pourquoi c'est central dans l'économie au Québec ? Les types de valeurs qui peuvent exister et les types de méthodes. Une méthode permet de déterminer un type de valeur", "where": "Séance vidéo 1 — 1:12:35"}, {"id": "video-01-c22", "url": "/videos/01/?t=4447", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Démonstration de UQO Éval : comparables, annonces à vendre, méthode du coût par photos, modèle hédonique", "text": "Comparables choisis dans un rayon de 2 km avec ajustements automatiques ; 70 000 annonces à vendre comparées à la valeur estimée ; profil technique inféré par IA à partir des photos pour la méthode du coût ; régression hédonique. Ça ne fait pas qu'un évaluateur agréé fait, mais ça montre comment une évaluation d'une propriété peut être faite avec les comparables. Ici, il y a une partie aussi modèle et donnique, donc ça c'est plus une évaluation qui est statistique. Et il y a la méthode des coûts ici. Et c'est détaillé comment la méthode de léger est faite. Au niveau d'analyser, c'est vraiment la méthode est comparable étant donné que c'est central dans l'évaluation immobilière. Au niveau, pour présenter l'outil, je vais prendre une adresse qui est... Maintenant qu'on prend... Je vais prendre de quoi à Québec. Il ne fau", "where": "Séance vidéo 1 — 1:14:07"}, {"id": "video-01-c23", "url": "/videos/01/?t=4760", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Question : l’IA va-t-elle remplacer l’évaluateur agréé ?", "text": "Réponse : la profession réglementée ne sera pas remplacée mais transformée ; l’IA est complémentaire et la visite de la propriété reste indispensable. Est-ce que vous avez des questions pour le moment ? Bon, donc, moi, j'en arrive peut-être une. Oui. En fait, on regarde tout ça, on passe un peu plus long terme ou quoi que ce soit. Est-ce que la profession peut venir à à être remplacé ou... Oui, c'est ça. C'est une profession qui est réglementée. C'est-à-dire que, par exemple, Ta question est valable. Il valable vraiment, je pense, pour tous les métiers. L'avancée de l'IA, c'est relativement impressionnant dans les dernières années, surtout cette année. Je te dirais, Moi, ce que je te dirais, c'est que pas remplacé, mais elle va changer. C'es", "where": "Séance vidéo 1 — 1:19:20"}, {"id": "video-01-c24", "url": "/videos/01/?t=5048", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Notes interactives et question sur les rénovations dans la méthode de comparaison", "text": "Le site du cours réunit diapositives, quiz et calculateurs. Les rénovations sont prises en compte par les ajustements de chaque comparable, cœur du travail de l’évaluateur (séance 9). Bon maintenant aussi qu'est-ce que vous avez comme ça c'est le premier outil, sinon vous avez le cours de façon interactif ici je vous ai envoyé le lien donc par courriel s'il y en a qui sont toujours tannés de se connecter sur le site de l'UQO vous allez avoir les diapositives ici donc tout est en une place et donc c'est pas mal ça pour aujourd'hui donc ce n'est pas une grosse séance mais est-ce qu'il y a des questions ? Non. Parfait. Oui, moi j'ai une question, monsieur. Oui, je vous écoute. Vous avez parlé de l'évaluation par la méthode du coût. Qu'en est-il, par exemple, d'une maison qui a", "where": "Séance vidéo 1 — 1:24:08"}, {"id": "video-01-c25", "url": "/videos/01/?t=5195", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Mot de la fin", "text": "Séance plus courte que les suivantes ; l’enregistrement est mis en ligne ; questions par le forum ou par courriel. Vous avez vraiment les remises des TP, tout ça, c'est quand ? et donc s'il n'y a pas d'autres questions, on va s'arrêter là, je vais mettre le lien du Zoom, donc le MP4 en ligne, donc vous allez pouvoir écouter la séance au besoin mais bon, vous avez tous été pas mal là, donc je ne crois pas que c'est nécessaire mais ça va être en ligne quand même donc si vous avez des questions, vous pouvez m'écrire sur le forum ou par courriel, je réponds relativement rapidement il n'y a pas de problème ça devrait être une très belle session il n'y a pas Ça devrait très bien aller donc s'il n'y a pas de ques", "where": "Séance vidéo 1 — 1:26:35"}, {"id": "video-02-c1", "url": "/videos/02/?t=0", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil et admission des participants", "text": "Le professeur attend 19 h ; discussion informelle avec les premiers arrivés. Merci. ... je Merci. ... Merci. non mais il demande le visa pour la europe bon après un pays je parle bien Attends il demande le visa ceux qui sont canadiens déjà ceux qui sont canadiens ils pourraient aller sans visa Ils puissent vivre là-bas et travailler en europe avec moi ou les européens parce que beaucoup d'européens viennent ici les français fuient je suis chez les dorados ici on veut chasser les canadiens C'est un peu de... C'est un peu de trompe. Je pense que c'est un peu plus facile. Bonjour. Bonjour. Donc, on va commencer dans quatre minutes. On va attendre qu'il soit 19 heures. Bon", "where": "Séance vidéo 2 — 0:00:00"}, {"id": "video-02-c2", "url": "/videos/02/?t=836", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Ouverture : l’onglet Vidéos du site du cours", "text": "Dix participants. L’enregistrement de la séance 1 est en ligne sur uqo-imm1003.app (onglet Vidéos) avec chapitres cliquables et liens vers les notes de cours. Premièrement, je vais faire un petit check parfait, merveilleux parfait, super, donc sur le site donc ici que vous pouvez trouver donc UQO avec le stick du cours vous allez avoir un onglet vidéo ici donc c'est la séance donc la séance qu'on a eu la semaine passée donc vous avez vraiment tout ce qu'on a couvert vous pouvez maintenant aller retourner par exemple aux sections qui sont devenus évaluateurs agréés donc c'est vraiment bien trié ici donc je trouvais ça mieux que vous pouvez le retrouver sur Zoom également mais pour vraiment retrouver les points qu'on a abordés donc ça va être comme ça", "where": "Séance vidéo 2 — 0:13:56"}, {"id": "video-02-c3", "url": "/videos/02/?t=915", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Plan de la séance : le cadre professionnel au Québec", "text": "L’OEAQ et tout ce qui l’entoure occupent la première moitié du cours ; la seconde amorce la séance 3. Pratiquer sans être membre de l’Ordre expose à des poursuites civiles et criminelles. Donc, c'est vraiment, on ne peut pas bypasser cet ordre-là. Il faut vraiment être membre et avoir réussi l'examen et être autorisé par cet ordre-là pour pouvoir pratiquer l'évaluation immobilière. Le fait de ne pas être membre de cet ordre-là, c'est une infraction au Code civil et au Code criminel s'il en découle des conséquences. Par exemple, vous n'êtes pas évaluateur agréé et vous décidez de faire une évaluation pour une propriété donnée. Puis, si ça a des conséquences sur, par exemple, le fait qu'il y a des pertes financières d'un tiers quelconque, vous risquez des poursuites aux civils et", "where": "Séance vidéo 2 — 0:15:15"}, {"id": "video-02-c4", "url": "/videos/02/?t=1014", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’OEAQ : la mission de protéger le public", "text": "Ordre régi par le Code des professions et supervisé par l’Office des professions ; seul habilité à décerner le titre. Protéger le public n’est pas défendre les intérêts des membres. Sa première mission, c'est ça, donc, c'est de protéger les gens qui vont faire affaire avec les évaluateurs agréés pour être sûr que, justement, ces membres-là, donc, qui offrent, donc, les services d'évaluation, ils ont les compétences, ils sont intègres, ils sont capables, donc, justement, de faire l'évaluation, la plus juste et la plus impartiale possible. Donc, c'est vraiment... C'est le mandat en soi de cet ordre-là, c'est ça. C'est un ordre qui est régi par les codes de profession, comme on a vu dans la séance. Et c'est un ordre qui... C'est seulement les valeurs agréés, c'est juste cet", "where": "Séance vidéo 2 — 0:16:54"}, {"id": "video-02-c5", "url": "/videos/02/?t=1100", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les cinq fonctions réglementaires", "text": "Admission, inspection professionnelle (rare en pratique), discipline (bureau du syndic), formation continue (30 h par deux ans) et normes de pratique. Donc, ici maintenant, les fonctions réglementaires, c'est quand même très large. C'est-à-dire, premièrement, il y a l'admission, donc le contrôle des conditions d'accès et de délivrance des permis des délérateurs agréés. C'est eux qui sont responsables de ça. Ensuite, une inspection professionnelle. Donc, ça, c'est une des rares professions où il y a des vérifications sur le terrain. Donc, ça peut agruer. Je ne dirais pas que c'est fréquent. Sur leur site, ils disent qu'il y en faut régulièrement. Mais bon, la réalité, je crois que c'est toute autre chose. C'est-à-dire qu'il n'y a pas des insp", "where": "Séance vidéo 2 — 0:18:20"}, {"id": "video-02-c6", "url": "/videos/02/?t=1200", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Chiffres clés et structure de l’OEAQ", "text": "Fondé en 1969, environ 1 100 membres contre 15 000 courtiers actifs, siège à Montréal, un des 46 ordres professionnels ; conseil d’administration, comité d’admission, direction générale (inspection, syndic, formation). Non, mais oui. Donc, c'est un organisme qui a été fondé en 1969, donc ce n'est pas récent. Contrairement à beaucoup d'autres organismes ou organismes réglementaires, par exemple, si on pense à ce des cours immobiliers, il y a simplement 1100 membres au Québec. Donc, le siège social, c'est à Montréal et c'est une des 46 hors professionnels du système de profession québécois. Avec celle-là, il y en a 45 autres. Donc, c'est un effectif qui est restreint par rapport aux autres hors. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas nécessairement énormément de compétition, c'est-à-dire qu'il y a en masse d'ouvra", "where": "Séance vidéo 2 — 0:20:00"}, {"id": "video-02-c7", "url": "/videos/02/?t=1366", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le processus d’admission : diplôme, stage de 48 semaines, examen à 65 %", "text": "Analyse du dossier académique, stage auprès d’un maître de stage, examen d’admission à note de passage fixe (pas de quota), délivrance du permis, puis formation continue à vie. Donc, ça vous prend un diplôme universitaire, donc reconnu, baccalauréat, concentration et valetation immobilière, donc ce que vous faites en ce moment. Ensuite, après ça, vous allez faire une demande à l'OEAQ, donc pour une analyse de dossier académique. Est-ce que vous remplissez les conditions ? Oui ou non ? De façon simple, c'est ça. Si vous avez un diplôme universitaire qui est reconnu par l'OEAQ, donc il n'y a aucun problème, vous allez donc pouvoir faire un stage de 48 semaines à temps complet auprès de 1 mètre de stage. Lorsque ce stage-là va être fait, là, ça va être l'examen d'admiss", "where": "Séance vidéo 2 — 0:22:46"}, {"id": "video-02-c8", "url": "/videos/02/?t=1501", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Question : peut-on commencer le stage avant la fin du baccalauréat ?", "text": "Oui : les 48 semaines à temps complet sont un indicatif cumulable à temps partiel ; l’expérience pertinente peut être créditée. Ouvrir son dossier à l’OEAQ dès maintenant. Puis, après que j'arrête, je recommence la session. Puis, vu que c'est à temps complet, j'imagine que ça ne va pas pouvoir fonctionner ou disons que je fais du temps partiel. Mais, tu sais, que... En tout cas, est-ce qu'il y a... Oui, ça compte. Le temps complet, c'est un indicatif. Vous n'êtes pas obligé de le faire à temps maintenant. C'est que c'est environ 48 semaines à temps complet, mais vous pouvez le faire à temps partiel. OK. Donc, ce n'est pas obligé d'être dans un 40-minute. En soi, c'est comptabilisé ensuite lors de l'admission. Puis, même exemple, au niveau des stages professionne", "where": "Séance vidéo 2 — 0:25:01"}, {"id": "video-02-c9", "url": "/videos/02/?t=1773", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Formation continue obligatoire : 30 heures par période de deux ans", "text": "Cours, colloques, formations en ligne ; beaucoup moins exigeant que pour les ingénieurs. Défaut de conformité : risque de radiation administrative. Maintenant, concernant les exigences réglementaires, les 30 heures de formation, ça, c'est la règle sur la formation continue obligatoire pour les membres. Comme je vous ai dit, ça peut être des cours, colloques, formation en ligne. Donc, c'est vraiment très... Ça, c'est beaucoup plus... C'est beaucoup moins rigide que, par exemple, la formation initiale. Donc, l'objectif, c'est maintenir les compétences face à l'évaluation du marché et des normes. Si vous ne la faites pas, il y a un risque de radiance administrative. Mais comme je vous ai dit, 30 heures de formation, ce n'est pas non plus éno", "where": "Séance vidéo 2 — 0:29:33"}, {"id": "video-02-c10", "url": "/videos/02/?t=1823", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’inspection professionnelle : un contrôle préventif", "text": "Qualité des rapports, respect des normes, tenue des dossiers (conserver cinq ans), déontologie, compétences et indépendance, notamment une facturation jamais conditionnelle à la valeur. C'est vraiment un mécanisme qui est préventif. C'est plus vérification globale de la pratique. C'est ciblé sur des aspects précis. Admettons qu'il y aura un sujet d'actualité, par exemple, quelconque, il peut y avoir des inspections qui vont être faites. Admettons qu'il y aurait un litige en cours, tout ça. Chaque membre est censé être inspecté périodiquement. C'est-à-dire que ça peut être soit sur le terrain ou ça peut être aussi sur la… Quand vous faites par exemple une évaluation, vous avez une obligation de garder toutes ce qui est documentation, données pendant une période déterminée. Hab", "where": "Séance vidéo 2 — 0:30:23"}, {"id": "video-02-c11", "url": "/videos/02/?t=2000", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le Code de déontologie : nature et devoirs généraux", "text": "Règlement adopté en vertu du Code des professions ; intégrité, objectivité, indépendance, compétence, disponibilité, diligence et secret professionnel. Donc, c'est des règlements adoptés en vertu du Code des professions. Donc, c'est tout manquement, ça peut mener à des mesures disciplinaires. Et il y a deux grands volets, donc qui sont soit les volets généraux, donc envers la société, puis envers l'ordre des évaluateurs agréés, et envers votre client. Si on veut voir, donc au niveau des devoirs qui sont généraux, il y a l'intégrité et l'objectivité. Ça, qu'est-ce que ça veut dire en soi ? c'est que votre évaluation doit être objective, puis elle doit être donc intègre, donc c'est-à-dire qu'il ne doit pas avoir, par exemple, de parti pris, don", "where": "Séance vidéo 2 — 0:33:20"}, {"id": "video-02-c12", "url": "/videos/02/?t=2074", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les devoirs envers le client et l’exemple des médias sociaux", "text": "Information et consentement éclairé, confidentialité, honoraires justes et raisonnables, conflits d’intérêts, remise des documents. Le cas d’un courtier hypothécaire qui raconte ses dossiers en direct. Confidentialité des données, ça c'est probablement un point qui est le plus débattu en cours. Il y a d'autres professions. Si je peux faire un parallèle, par exemple, honoraire juste et raisonnable, éviter les conflits d'intérêts, évidemment, et remettre les documents au client. Vous devez connaître le je crois que c'est un bon courtier hypothécaire et tout, mais est-ce que vous connaissez le cas de Pierre-Charles-Jolicoeur c'est un gars qui est sur les médias sociaux donc c'est un courtier hypothécaire donc c'est-à-dire que lui il raconte souvent des histoires dans des lives sur les médias so", "where": "Séance vidéo 2 — 0:34:34"}, {"id": "video-02-c13", "url": "/videos/02/?t=2190", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Intégrité et compétence en pratique", "text": "Ne jamais maquiller les données de marché ; refuser toute pression du client sur la conclusion de valeur. Un mandat hors de son champ d’expertise exige de se former ou de s’associer. Maintenant, au niveau, donc, du code de déontologie, intégrité, c'est ne jamais falsifier ni maquiller des données de marché. Donc, c'est-à-dire que vous devez tenir compte de l'intégralité de l'état du marché aux alentours. Donc, vous ne devez pas frauduleusement cacher les données qui vont affecter, par exemple, l'évaluation. Pour faire plaisir à un client ou, je ne sais pas moi, pour que, dans le fond, l'évaluation plaise à un parti ou à une autre. Donc, ça doit être intègre. Et surtout, vous devez refuser toute pression d'un client sur la conclusion de la valeur. Donc, malheureusement, mêm", "where": "Séance vidéo 2 — 0:36:30"}, {"id": "video-02-c14", "url": "/videos/02/?t=2381", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Secret professionnel, honoraires et conflits d’intérêts", "text": "Ne pas divulguer un rapport à des tiers non autorisés ; honoraires jamais liés à la valeur conclue ; on peut évaluer un bien dans lequel on a un intérêt à condition de le divulguer. J'en ai pas vu encore pour le moment sur les médias sociaux des évaluateurs agréés, mais je suis à peu près sûr que ça va arriver un jour, parce que c'est quand même rendu ou non, c'est rendu une façon de se vendre. Mais bon, c'est un couture de nouveau penchant comme je vous dis. Honorat, donc, ça ne doit jamais être lié à la valeur conclue. Donc, c'est-à-dire que vous ne pouvez pas charger 1 % de la valeur de la propriété comme honorat pour évaluer cette propriété-là. Conflit d'intérêt, donc, c'est très important. Si vous êtes un évaluateur agréé, ce qui est spécial, c'est que vous pouvez év", "where": "Séance vidéo 2 — 0:39:41"}, {"id": "video-02-c15", "url": "/videos/02/?t=2482", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les actes interdits", "text": "Lier les honoraires à la valeur conclue, évaluer un bien où l’on a un intérêt sans le divulguer, surévaluer ou sous-évaluer intentionnellement, accepter un mandat au-delà de sa compétence sans s’outiller. Comme on a dit, au niveau des actes qui sont interdits, lier les honoraires à la valeur conclue. Donc, ce qu'on entend par là, c'est, par exemple, lorsque vous allez remettre un rapport, vous déterminez que la valeur d'une propriété, c'est, je ne sais pas moi, 400 000 $, que l'isonnoreur que vous chargez, il soit une fonction quelconque de ce 400 000 $. Ça, c'est interdit. Ça peut être proportionnel à la grosseur de la propriété. C'est-à-dire que si c'est un château, par rapport à un bungalow, c'est normal que le coût ne soit pas le même. Mais dans ce cas-là, la fonction, ça ne doit pas être l", "where": "Séance vidéo 2 — 0:41:22"}, {"id": "video-02-c16", "url": "/videos/02/?t=2643", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Question : que signifie « lier les honoraires à la valeur conclue » ?", "text": "Exemple : 1 % d’une valeur de 450 000 $ = 4 500 $, interdit. Contraste avec la commission du courtier, tempérée par le risque de ne pas vendre. Monsieur, par rapport au premier tiré, lier les honoraires à la valeur conclue. Je ne comprends pas bien ce que vous pouvez répéter. Oui, tout à fait, oui. Supposons que vous avez un client qui vous demande d'évaluer, par exemple, sa maison ou son condominium, peu importe, et que là, vous arrivez avec l'évaluation. Vous dites, bon, bien, voici mon rapport. La valeur marchande de votre propriété, c'est 450 000 $. Maintenant, vous chargez vos honoraires de la façon suivante. Au lieu d'être un montant forfaitaire qui est déterminé, par exemple, par rapport à la taille de la propriété ou par rappo", "where": "Séance vidéo 2 — 0:44:03"}, {"id": "video-02-c17", "url": "/videos/02/?t=2809", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Information et image ; minute quiz sur les honoraires à 1 %", "text": "Sollicitation abusive et publicité trompeuse interdites. Réponse au quiz : refuser ; les honoraires doivent être justes, raisonnables et convenus d’avance (forfait ou taux horaire). Maintenant, au niveau donc des informations et de l'image, donc manqués aux secrets professionnels, sollicitations donc des clients abusés, donc vous avez besoin par exemple de faire une sollicitation qui est, comment on pourrait dire, qui est exagérée donc c'est-à-dire de l'harcèlement ou autre chose comme ça ou des publicités qui sont fausses et trompeuses. Donc, par exemple, de dire que vous allez faire de la publicité qui ment sur le travail que vous allez faire ou par exemple indiquer que vous chargez simplement 1% de la valeur conclue et que le client fait juste mettre la valeur qu'il ve", "where": "Séance vidéo 2 — 0:46:49"}, {"id": "video-02-c18", "url": "/videos/02/?t=2923", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les sanctions disciplinaires", "text": "Réprimande, amendes de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction, limitation du droit d’exercice, radiation temporaire ou permanente : une gradation selon la gravité et la récidive. Maintenant, au niveau, donc, des sanctions disciplinaires, il y en a quand même, c'est très rare que, maintenant, ça se rend aux mesures graves. Bon, bien, il y a la réprimande, donc, des amendes. Les amendes, ça peut être relativement élevé, donc, si on parle des amendes entre 2 500 et 62 500 $, donc, ça, c'est vraiment, c'est pour toutes les professions, le cas des professions. Il y a vraiment, ça dépend aussi de la gravité de l'infraction. Si par exemple, je ne sais pas moi, on pourrait dire, il n'y a pas beaucoup de cas, il y a moins d'éventails de jurisprudence à ce niveau-là, mais quand", "where": "Séance vidéo 2 — 0:48:43"}, {"id": "video-02-c19", "url": "/videos/02/?t=3027", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le processus disciplinaire", "text": "Plainte au bureau du syndic, enquête, classement ou plainte disciplinaire, audience du conseil de discipline, décision et sanction, appel possible au Tribunal des professions. Ils vont vérifier, ils vont faire une vérification, vous demander les documents nécessaires. Et là, décider, est-ce que, bon, il y a de quoi, donc, à classer le dossier. Donc, c'est-à-dire que ça se peut que la plainte soit non fondée, donc, c'est pas nécessairement... Des fois, il y en a des gens qui font une plainte parce qu'ils ne sont juste pas contents, puis que, dans le fond, il n'y a aucune raison de faire une plainte. Mais là, dans ce cas-là, il va y avoir un classement. Donc, c'est-à-dire que le dossier va être classé, puis vous êtes... Ça ne va pas aller plus loin. Mais là, ça se peu", "where": "Séance vidéo 2 — 0:50:27"}, {"id": "video-02-c20", "url": "/videos/02/?t=3184", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les normes de pratique de l’OEAQ, dont l’évaluation de masse", "text": "Exigences minimales : normes générales, contenu des rapports, consultation, révision du rapport d’un confrère et évaluation de masse pour les rôles fonciers municipaux. On va le voir, il y a un chapitre qui est une section du cours qui est juste pour ça, donc comment le rapport doit être rédigé et tout. Les normes de consultation, donc comment vous faites appel aussi à, parce que ça se peut que dans des dossiers plus compliqués, vous allez faire appel à des experts, donc comment que la rémunération fonctionne et tout, vous allez être aussi appelé à faire une révision d'un rapport d'un autre évaluateur. Donc, ça, c'est très possible. Ça va être surtout dans le cas des évaluations qui sont plus larges, soit dans le cas d'un litige dans les tribunaux et tout ça.", "where": "Séance vidéo 2 — 0:53:04"}, {"id": "video-02-c21", "url": "/videos/02/?t=3311", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Trois régimes de responsabilité : civile, disciplinaire, pénale", "text": "Réparer le préjudice (couvert par l’assurance obligatoire), sanctions de l’Ordre (que l’assurance ne couvre pas), poursuites pour exercice illégal ou fraude préméditée. Donc, c'est-à-dire que vous êtes obligé de prendre une assurance pour exercer votre profession. Et s'il y a une faute qui est faite, c'est l'assurance qui va s'occuper de faire la réparation du préjudice causé. Maintenant, la responsabilité disciplinaire, c'est les sanctions à l'ordre pour manquement au cas de déontologie. Donc, malheureusement, l'assurance ne peut pas vous enlever les sanctions, la radiation et tout. C'est au niveau du cas des professions. Et là non plus, au niveau des... C'est vraiment la première partie. L'assurance, c'est vraiment pour la première partie ici. Maintenant, a", "where": "Séance vidéo 2 — 0:55:11"}, {"id": "video-02-c22", "url": "/videos/02/?t=3520", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Responsabilité civile : faute, préjudice et lien de causalité", "text": "Obligation de moyens : l’évaluateur ne garantit pas le résultat. Les trois éléments doivent être prouvés ; exemple du zonage non vérifié et analogie de la conduite avec facultés affaiblies. Maintenant, au niveau des trois éléments qui doivent être prouvés, pour qu'il y ait une responsabilité civile, il faut qu'il y ait une faute. C'est-à-dire que, premièrement, il faut que vous ayez manqué à votre obligation de moyens. C'est-à-dire que vous faites une faute dans le cadre de votre travail même. Mais le fait de faire une faute, ce n'est pas suffisant. C'est-à-dire que si, par exemple, lors de ce rencontre, que vos rapports vous omettez, par exemple, de faire une vérification et tout, puis que le rapport est mal fait, ils peuvent vous sanctionner et vous avertir, mais vous n'allez p", "where": "Séance vidéo 2 — 0:58:40"}, {"id": "video-02-c23", "url": "/videos/02/?t=3740", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les fautes typiques", "text": "Erreur méthodologique grave, omission de données pertinentes, surévaluation ou sous-évaluation, non-respect des normes. Les aléas du marché ne sont pas une faute si la méthode a été appliquée rigoureusement. Maintenant, les fautes typiques qui peuvent être faites, c'est une erreur méthodologique grave. Par exemple, je ne sais pas moi, un évaluateur n'élige de vérifier le zonage d'un terrain. L'acheteur découvre après l'achat que son projet est impossible. Bon, ça c'est une erreur méthodologique grave ou une omission d'aller chercher les données pertinentes. Le préjudice c'est quoi ? C'est la différence entre le prix payé et la valeur réelle du terrain compte tenu des restrictions. Ça c'est un exemple, et là ça pourrait clairement être démontré que c'est l'évaluateur agréé qui a fait une erreur mét", "where": "Séance vidéo 2 — 1:02:20"}, {"id": "video-02-c24", "url": "/videos/02/?t=3853", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’assurance responsabilité : le FARP et la garantie de 2 M$", "text": "Fonds d’assurance administré par l’Ordre ; 2 M$ par sinistre et par période de couverture. Protège le professionnel (comme le médecin) et le public, qui ne pourrait pas être dédommagé autrement. Je suis recommandé de l'avoir parce que ça vous garantit 2 millions de dollars par cynisme. C'est-à-dire que pour l'ensemble des cynisme qui arrive sur la période de couverture de votre assurance. C'est-à-dire que s'il arrive un incident, que malheureusement vous avez fait une erreur méthodologique et que là, ça a entraîné un préjudice et que là, le lien de causalité est prouvé, bien là, vous êtes couvert jusqu'à 2 millions de dollars. Donc, maintenant, au-delà du 2 millions de dollars, c'est là que ça peut devenir plus problématique. Est-ce que, si la poursuite est plus élevée que ça ? Bon, j", "where": "Séance vidéo 2 — 1:04:13"}, {"id": "video-02-c25", "url": "/videos/02/?t=4036", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Question : la prime d’assurance et la cotisation à l’Ordre sont-elles la même chose ?", "text": "Non : deux paiements distincts ; la prime peut augmenter si des sinistres s’accumulent. Est-ce que c'est le même que l'assurance ou c'est vraiment différent ? C'est différent, c'est-à-dire que vous avez un montant pour l'assurance, puis vous avez un frais pour vous maintenir dans l'ordre des évaluces agréables. OK. Donc, c'est vraiment ces deux choses. Parce que dans le fond, l'assurance est obligatoire. Puis contrairement maintenant au montant, la cotisation que vous payez pour l'ordre des évaluateurs agréés, l'assurance est variable. C'est-à-dire qu'en tant que nouvel évaluateur agréé, probablement que le montant est le même pour tout le monde, mais au fur et à mesure que vous", "where": "Séance vidéo 2 — 1:07:16"}, {"id": "video-02-c26", "url": "/videos/02/?t=4108", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Prescription de trois ans et conservation des dossiers cinq ans", "text": "Recours civil dans les trois ans des faits ; aucun délai pour les plaintes disciplinaires. Conserver rapports, données brutes, notes et correspondances (courriels, textos) dans un dossier par client. Ça, c'est dans le cas civil. Civil, ça implique souvent d'autres parties que juste l'organisme des évaluateurs agréés. C'est-à-dire que l'organisme des évaluateurs agréés ne peut jamais implanter des recourses civils contre vous. Eux, c'est plus tout ce qui touche au niveau des plaintes disciplinaires. Et ça, il n'y a aucun délai. C'est-à-dire que l'organisme se réserve le droit d'appliquer des sanctions professionnelles, peu importe le délai. Il n'y a pas de délai de prescription à ces gros-là. Mais maintenant, pour vos clients ou les autres acteurs, eux, ils ont trois ans par rapport au mome", "where": "Séance vidéo 2 — 1:08:28"}, {"id": "video-02-c27", "url": "/videos/02/?t=4274", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Trois référentiels : OEAQ, CUSPAP (AIC) et USPAP (Appraisal Foundation)", "text": "Normes québécoises, canadiennes et américaines ; la méthodologie nord-américaine s’inspire largement de la référence américaine (dernière mise à jour 2024). Fin de la séance prévue vers 21 h 30. Bon, maintenant. Ici, donc, là, on touche tout ce qui touche au niveau des normes de pratiques. Parce qu'en soi, il y a l'organisme des évaluateurs agréés, mais il y a aussi tout ce qui est l'organisme canadien et américain. Donc, on va juste couvrir ça. Après ça, on va prendre une pause de 10 minutes avant de passer à la section 3. Donc, on va faire une plus longue séance aujourd'hui. On devrait prendre deux heures et demie. Mais comme ça, on va être plus en avance pour les autres semaines. Vous avez ici, donc, c'est ça. Ici, il y a l'évaluateur agréé. Donc, c'est vraiment les normes au Québe", "where": "Séance vidéo 2 — 1:11:14"}, {"id": "video-02-c28", "url": "/videos/02/?t=4423", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "La règle d’éthique de l’USPAP : conduite, gestion, confidentialité, tenue de dossiers", "text": "Impartialité, refus de toute rémunération conditionnelle, protection des informations du client, conservation des données et des comparables datés. C'est-à-dire que vous devez être impartial, c'est-à-dire que vous ne devez pas favoriser, par exemple, le client que vous représentez, par exemple, s'il vous demande une évaluation de PSP, vous ne devez pas faire ça. Ça, ça touche à tout ce qui est le volet de la conduite. Maintenant, au niveau de la gestion, vous devez refuser toute rémunération qui est conditionnelle à la conclusion, donc la valeur des révaluations. Finalement, confidentialité, protéger les formations confidentielles du client, donc faire attention aux médias sociaux et tout, c'est surtout là que ça peut agréer. Et tenue de", "where": "Séance vidéo 2 — 1:13:43"}, {"id": "video-02-c29", "url": "/videos/02/?t=4512", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Exemple de violation : un prêteur exige une valeur minimale de 500 000 $", "text": "Accepter viole la règle de conduite (impartialité envers l’acheteur et la banque) et la règle de gestion (rémunération conditionnelle). Parallèle québécois : indépendance et honoraires. L'évaluateur qui accepte viole la règle de conduite. Pourquoi ? Parce qu'il n'est pas impartial. C'est-à-dire que là, il favorise qui ? Il favorise l'acheteur par rapport à la banque. La banque, elle, demande une évaluation qui est impartiale. elle veut vraiment que la propriété soit justement évaluée puis le fait que l'évaluateur agréé décide de mettre une valeur de 500 000, bien là, ça permet que le prêt soit trouvé. Donc, il n'est pas impartial par rapport aux deux parties, c'est-à-dire l'acheteur puis la banque. Et aussi donc, par rapport au point 2, c'est-à-dire la gestion. Donc, c'est-à-", "where": "Séance vidéo 2 — 1:15:12"}, {"id": "video-02-c30", "url": "/videos/02/?t=4600", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "La règle de compétence", "text": "Avant d’accepter : ai-je les compétences ? Sinon, les acquérir, s’associer à un évaluateur compétent ou refuser. Exemple de l’évaluateur résidentiel qui reçoit un centre commercial ; niches comme les centres de données. Ensuite, est-ce que si, par exemple, je ne les ai pas, est-ce qu'il faut vous entier les connaissances et l'expertise requises ? Et si vous ne l'avez pas, vous devez acquérir les compétences, comme on a dit, s'associer à un évaluateur qui est compétent ou refuser le mandat. c'est pas nécessairement obligé de refuser le mandat donc je dirais que le plus simple c'est soit d'acquérir les compétences dans la mesure que c'est faisable je crois qu'aujourd'hui c'est très possible d'acquérir les compétences pour tous les mandats donc dans la mesure que vous le faites sérieusement vous ne serez pas cen", "where": "Séance vidéo 2 — 1:16:40"}, {"id": "video-02-c31", "url": "/videos/02/?t=4694", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Tableau comparatif des référentiels et résumé de la séance", "text": "Champ d’application, éthique, compétence (30 h de formation continue, garder ses preuves), contrôle par l’inspection ; normes courantes sur le site de l’OEAQ. Maintenant, ici, donc, ça, c'est le résumé, donc, des organismes. Donc, à gauche complètement, vous avez pour le Québec, donc, c'est le champ d'application sur le Québec. Ici, tout évaluateur agréé. Maintenant, l'organisation canadienne AIC, donc, c'est l'Institut canadien des évaluateurs. Ça régit tout le Canada, toutes les provinces. Puis maintenant, aux États-Unis, c'est l'Iraple of the Foundation et c'est variable selon les états, le caractère obligatoire de cette porte-là. C'est-à-dire qu'il y a une particularité à chaque état aux États-Unis pour le droit d'évaluation et autres. Maintenan", "where": "Séance vidéo 2 — 1:18:14"}, {"id": "video-02-c32", "url": "/videos/02/?t=4798", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Pause de dix minutes", "text": "Donc, je propose de prendre 10 minutes de pause, puis on revient dans 10 minutes puis on commence donc la séance 3. Ça vous va ? Oui. Merveilleux. Donc, on se revoit dans 10 minutes. Merci. Nous allons pouvoir reprendre. Donc, pour finir la séance 2, on va commencer à couvrir le principe d'offre et de la demande en immobilier. Donc, ça va permettre déjà un peu la prochaine séance.", "where": "Séance vidéo 2 — 1:19:58"}, {"id": "video-02-c33", "url": "/videos/02/?t=5252", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Reprise : le principe de l’offre et de la demande (début de la séance 3)", "text": "La méthode de comparaison est la plus proche de l’offre et de la demande. Offre = biens disponibles ; demande = désir et capacité d’acheter ; l’analyse est toujours locale. L'offre et la demande en soi, c'est comme vous avez déjà vu dans les cours de micro, macro, peu importe. C'est le principe, donc, qu'est-ce qui régit le prix sur les marchés. C'est simplement l'équilibre qu'il peut avoir entre l'offre de biens et de services et la demande. Dans le cas de l'immobilier, c'est la même chose. L'offre et la demande, c'est ce qui guide en soi fondamentalement les prix à l'équilibre. On va voir qu'en soi, il y a la méthode des coûts et tout ça, Mais quelle méthode qui est vraiment plus proche d'être, la méthode des comparables, c'est celle-là qu'on pourrait dire qui", "where": "Séance vidéo 2 — 1:27:32"}, {"id": "video-02-c34", "url": "/videos/02/?t=5390", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Marché équilibré, favorable aux vendeurs ou aux acheteurs", "text": "L’unifamilial québécois est presque toujours en excès de demande ; le condo montréalais a connu deux épisodes opposés et se vend aujourd’hui parfois en lots, signe d’un marché d’acheteurs. C'est le cas surtout, par exemple, dans l'immobilier résidentiel ni familial. Donc, quand on parle, par exemple, des maisons bungalows, des cottages deux étages, c'est très rarement équilibré. Donc, on résiste à l'éducation pratiquement jamais. Au niveau des condominiums, c'est plus tempéré. À Montréal, par exemple, il y a eu deux épisodes où c'était très déséquilibré. C'est-à-dire qu'il y a eu une demande folle pour les condominiums. Puis après ça, il y a eu le contrat qui est agréé. C'est-à-dire qu'il y avait trop d'offres. En ce moment, on pourrait dire que le marché des condominiums à Mont", "where": "Séance vidéo 2 — 1:29:50"}, {"id": "video-02-c35", "url": "/videos/02/?t=5508", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les composantes de l’offre et son inélasticité à court terme", "text": "Propriétés existantes à vendre, constructions neuves, terrains disponibles. L’offre est figée à court terme ; c’est la demande qui bouge vite. C'est-à-dire une propriété existante qui est en vente par une personne qui l'a habité à un certain temps. Ça rentre dans l'offre immobilière. Les nouvelles constructions également. C'est-à-dire que supposons qu'il y a 10 maisons qui sont construites par un promoteur. Il va les mettre en vente. Ça rentre dans tout ce qui est offre immobilière. Donc, c'est vraiment la possibilité de tout ce qui est surcentré, ça rentre dans tout ce qui est propriété qui contribue à l'offre. Les terrains disponibles également, ça fait partie de l'offre immobilière. Pourquoi ? Parce qu'un terrain, c'est potentiell", "where": "Séance vidéo 2 — 1:31:48"}, {"id": "video-02-c36", "url": "/videos/02/?t=5615", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Ce qui influence la demande : capacité financière, taux, démographie, revenus", "text": "Une baisse des taux augmente le nombre d’acheteurs face à une offre fixe : les prix montent jusqu’à retrouver le même paiement mensuel. Premièrement, la capacité financière donc, c'est-à-dire qu'une hausse donc du revenu, les taux hypothécaires donc c'est-à-dire que si, par exemple quand on dit est-ce que c'est vrai qu'une baisse des taux hypothécaires favorise nécessairement les acheteurs ? C'est plus ou moins vrai. Pourquoi ? Parce que malheureusement, les taux hypothécaires, quand ils baissent, qu'est-ce que ça fait comme mécanisme ? L'offre ne bouge pas. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas plus de propriétés en manque. Donc, qu'est-ce que ça va faire ? C'est que la quantité plus d'acheteurs qu'ils vont avoir sur le marché,", "where": "Séance vidéo 2 — 1:33:35"}, {"id": "video-02-c37", "url": "/videos/02/?t=5745", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le graphique offre-demande : courbes, quantités et déséquilibres", "text": "Plus le prix est élevé, plus de vendeurs et moins d’acheteurs ; l’équilibre P*, Q* est à la jonction des courbes. Le point d’équilibre est-il atteignable en immobilier ? Presque jamais. On est d'accord ? C'est l'offre. Donc, l'équilibre se fait à la jonction entre les deux. Donc, c'est-à-dire qu'à un prix très faible, par exemple, si on est ici, on pourrait maintenant mettre, je vais essayer d'utiliser ça pour voir si ça va fonctionner. Donc, mettons ici le prix Q1. À ce prix-là, il va simplement avoir une quantité Q1 de personnes qui est prêt à vendre sa propriété. Par rapport, par exemple, ici à Q2, où là, on aurait beaucoup plus de gens qui sont prêts à vendre leur propriété à un prix plus élevé. C'est logique, c'est là que la demande. Plus le prix est élevé, plus la quant", "where": "Séance vidéo 2 — 1:35:45"}, {"id": "video-02-c38", "url": "/videos/02/?t=6026", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Prix d’équilibre, surenchère et excès d’offre", "text": "Prix de vente souvent supérieur au prix affiché ; l’évaluateur doit quantifier la surenchère. Condos montréalais : excès d’offre 2017-2019 (offres à 30-40 % sous le prix), excès de demande 2020-2022. Je vous invite à aller voir l'exemple de Montréal, comme on a parlé tantôt. En 2020 et 2022, il y avait un excès de demandes au niveau des condos. Cette situation-là a résulté aussi d'un phénomène, il y avait un excès d'offres en 2017-2019. Donc, si vous allez voir vraiment ces deux situations vraiment exceptionnelles, c'est-à-dire qu'en 2017 jusqu'en 2019, à Montréal, les condos se donnaient. C'est-à-dire qu'il y avait tellement d'offres que vous pourriez, donc, vous allez visiter le condo, vous faisiez une offre, par exemple, de 40%, peut-être même 30% en bas du prix demandé, puis c'était po", "where": "Séance vidéo 2 — 1:40:26"}, {"id": "video-02-c39", "url": "/videos/02/?t=6204", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Déplacement de la demande : l’effet d’une baisse des taux", "text": "De D1 à D2, l’équilibre passe de E1 à E2. Mécanique du taux directeur, du taux 5 ans et de la capacité d’emprunt pour un paiement constant ; la fenêtre d’accessibilité se referme vite. C'est aussi simple que ça. Et ça, comme on a dit, ça peut être dû à quoi ? Ça peut être une augmentation de la quantité d'acheteur, une augmentation, excusez-moi, une baisse des taux d'intérêt. S'il y a une baisse des taux d'intérêt, les gens sont prêts à payer plus. Donc, il y a un déplacement de la demande vers la droite. Donc, ça, c'est clair ici. En soi, c'est pas de quoi ? Donc, un évaluateur agréé va pouvoir aller mettre ça dans son rapport avec ces courbes-là. C'est plus le mécanisme qui en résulte. C'est pour ça que c'est important aussi de comprendre un peu la macro derrière. C'est-à-", "where": "Séance vidéo 2 — 1:43:24"}, {"id": "video-02-c40", "url": "/videos/02/?t=6318", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Pourquoi la hausse des taux de 2022-2023 n’a-t-elle pas fait baisser les prix ?", "text": "Réponse multifactorielle : offre insuffisante et permis limités, vendeurs qui ne capitulent pas, baby-boomers peu endettés. Contraste avec les États-Unis, où les prix suivent les taux dans les deux sens. Maintenant, pourquoi lorsqu'il y a une hausse des taux d'intérêt, le mécanisme n'est pas clairement aussi évident dans l'autre sens ? C'est une bonne question. Il n'y a rien qu'une petite idée sur la… En ce moment, il n'y a pas nécessairement de bonne réponse à ça. Mais pourquoi, par exemple, après la période d'inflation qu'il y a eu pendant la COVID, les taux d'intérêt ont monté et ça ne semble pas avoir nécessairement exercé une pression à la baisse sur les prix ? Il y a une petite idée. La réponse à cette question-là est probablement multifactorielle, mais une des raisons, c'est l'offre. L'", "where": "Séance vidéo 2 — 1:45:18"}, {"id": "video-02-c41", "url": "/videos/02/?t=6502", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Facteurs de déplacement de la demande : immigration, revenus, confiance", "text": "Croissance démographique comme argument politique, hausse des salaires 2020-2025, transferts de richesse des parents vers les jeunes acheteurs, confiance dans la stabilité de l’emploi face à l’IA. Maintenant, donc ici, qu'est-ce que… donc les facteurs de déplacement donc de la courbe des taux d'intérêt, déplacement de la demande, taux d'intérêt, c'est la première chose qui impacte donc la demande des propriétés. C'est vraiment un demand driver, donc c'est-à-dire que si les taux d'intérêt baissent, plus de gens ont les moyens donc d'accéder à une première propriété, donc c'est-à-dire que si par exemple les taux d'intérêt étaient à 5% et que là ils diminuent à 3%, bien la propriété d'entrée par exemple, bien mais là, à 3%, il y a beaucoup de gens qui vont être capables de la payer. Mais c", "where": "Séance vidéo 2 — 1:48:22"}, {"id": "video-02-c42", "url": "/videos/02/?t=6797", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Déplacement de l’offre : coûts de construction, permis, terrains", "text": "Construire coûte parfois plus que le prix de vente ; délais de permis et de chantier, surtout à Montréal ; risque de retournement du marché avant la livraison. Maintenant, au niveau aussi du déplacement de l'offre, il y a les coûts de construction et de la main-d'oeuvre. Donc, c'est-à-dire que, qu'est-ce qui fait en sorte qu'il y a des mises en chantier qui sont faites, c'est les coûts de construction. Si, par exemple, comme en ce moment, c'est relativement spécial, mais on trouve tout que l'immobilier est quand même élevé au Québec, mais pourtant, une des raisons pourquoi il n'y a pas de mise en chantier, c'est que les constructeurs savent que s'ils construisent une maison, les prix en ce moment ne sont pas assez élevés pour justifier la constructio", "where": "Séance vidéo 2 — 1:53:17"}, {"id": "video-02-c43", "url": "/videos/02/?t=6928", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’immobilier comme protection contre l’inflation : la masse monétaire", "text": "Création monétaire (M2) depuis la COVID et politiques d’endettement : pourquoi une baisse durable des prix paraît improbable au professeur. La macro affecte tous les marchés, le local ajuste. Donc, ça, c'est une autre chose aussi qui est importante de comprendre, c'est que l'immobilier, c'est un bien qui est contraire, maintenant, par exemple, à son prétendant préféré parallèle. Lorsque vous achetez l'immobilier, vous avez une sorte de protection contre l'inflation. C'est-à-dire que les gouvernements contrôlent l'offre de monnaie. C'est-à-dire que, par exemple, le dollar canadien, il y en a tant en circulation. C'est-à-dire que les banques, comme la Banque nationale et tout ça, peuvent faire des crédits et ça, ça crée la monnaie qu'on dit scripturale. C'est-à-dire que c'est la quan", "where": "Séance vidéo 2 — 1:55:28"}, {"id": "video-02-c44", "url": "/videos/02/?t=7195", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Élasticité de l’offre : court, moyen et long terme", "text": "À court terme, les prix absorbent tout le choc de la demande ; de un à trois ans, offre modérément élastique ; à long terme l’offre devrait suivre, mais le déséquilibre dure depuis plus de trois ans. C'est-à-dire que ça va être la demande qui va bouger et non l'offre. Comme on a dit, supposons que les prix changent. Même si la construction devient rentable, ce ne sera pas instantané qu'il va y avoir une offre de nouvelles constructions qui va apparaître par magie. Alors que la demande, elle, elle bouge rapidement. Une personne, si on baisse les taux, elle est directement capable d'acheter une propriété alors qu'avant, elle ne l'était pas. C'est pour ça qu'on dit que la demande est élastique et l'offre est très inélastique. Les prix absorbent tout le choc de la demande. Donc, s'il y a un ch", "where": "Séance vidéo 2 — 1:59:55"}, {"id": "video-02-c45", "url": "/videos/02/?t=7378", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le cas de Gatineau et l’effet COVID-télétravail", "text": "Revalorisation du chez-soi, migration de fonctionnaires d’Ottawa, hausse de 40 à 50 % en 2020-2022 (bungalows doublés), pause en 2023, reprise depuis 2024. Régions : Trois-Rivières et Saguenay ont triplé. Bon, maintenant, si on prend un exemple, par exemple, ici au niveau du marché de Gatineau, une des raisons, c'est ça, une des raisons aussi qui justifie la hausse qu'il y a eu, Donc, c'est un cas incroyable qui est arrivé en 2020 et 2022. Si on prend l'exemple, par exemple, de la COVID. Avant la COVID, le marché immobilier était relativement équilibré. C'est-à-dire que les maisons étaient à un prix donné. Si on suppose qu'une bonne partie des ménages, quand ils achetaient une propriété, ils l'achetaient à un prix qu'ils étaient capables de mettre plus. C'est-à-dire qu'on pouvait acheter une ma", "where": "Séance vidéo 2 — 2:02:58"}, {"id": "video-02-c46", "url": "/videos/02/?t=7733", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Implications pour l’évaluateur : lire les conditions de marché", "text": "Réconciliation et prime de surenchère (près de dix acheteurs par vendeur en 2021-2022) ; scepticisme sur la « vague » de ventes des baby-boomers, qui lèguent plutôt à leurs enfants. Ça permet donc de, ça va influencer premièrement la valeur de réconciliation, c'est-à-dire la valeur marchande de cette propriété-là. Un des meilleurs exemples, c'est pendant la COVID, les prix, lorsqu'ils montaient énormément. C'était bien dur de déterminer. La valeur marchande de votre propriété était probablement plus élevée que ce que l'évaluation. Il fallait ajouter un premium pour le fait que le marché est en surenchère et qu'il y a une demande qui est vraiment incroyablement élevée par rapport à l'offre. Donc, pour vous donner une idée, en 2021-2022, on était aux alentours, je crois, de", "where": "Séance vidéo 2 — 2:08:53"}, {"id": "video-02-c47", "url": "/videos/02/?t=7909", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Amortissement sur 30 ans : une fausse bonne idée pour stabiliser les prix ?", "text": "Même mécanisme qu’une baisse de taux : paiement égal, prix plus élevé ; la mesure favorise surtout les vendeurs. On a l'exemple d'augmenter le terme pour les nouveaux acheteurs, de leur permettre d'amortir la propriété sur 30 ans au lieu de 25 ans. Je suppose que vous avez entendu ça, le gouvernement propose cette mesure-là. Pourquoi c'est une fausse bonne idée ? Pour stabiliser les prix, en tout cas. C'est le même mécanisme que les taux d'intérêt. En soi, si on baisse les taux d'intérêt, ça fait en sorte qu'une personne va avoir, pour un prix donné, un paiement plus faible. Donc, c'est-à-dire que si on peut avoir une propriété avec un prix plus élevé pour le même paiement, bien, ça ne va pas stabiliser", "where": "Séance vidéo 2 — 2:11:49"}, {"id": "video-02-c48", "url": "/videos/02/?t=8032", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Statistiques du marché : taux, inflation et croissance des prix par province", "text": "Baisse des taux en 2020 → boom ; hausse 2022-2023 → simple plateau. Québec : +9,5 % par an de 2020 à 2026 après un plateau 2015-2020, soit un rattrapage des régions ; la hausse en pourcentage pèse de plus en plus lourd. Donc, ici, vous avez ça sur le CEDUCO. Ça va un peu avec ce qu'on vient de voir ici. C'est les statistiques du marché immobilier. Donc, on va terminer avec ça. Si on descend un petit peu. Simplement pour finir avec ça. Donc, ici, vous avez justement les taux à court terme et les taux des obligations. Donc, vous voyez vraiment ici ce qui est spécial. Donc, c'est que l'augmentation, donc ici, des taux. Donc, c'est-à-dire là, ici, vous avez la période de la COVID. Il y a une baisse des taux. Donc, c'est de l'argent gratuit, mais vraiment très gratuit, comme au même niveau 2008. Et ensuite, il y a", "where": "Séance vidéo 2 — 2:13:52"}, {"id": "video-02-c49", "url": "/videos/02/?t=8373", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’indice des prix MLS (HPI) de l’ACI", "text": "Fichiers XLSX par ville : composite Canada à 100 en janvier 2005, 285 en 2026 ; Ottawa 273. Publication mensuelle, utile pour suivre la tendance d’un marché. Est-ce qu'on peut les obtenir ? Désolé, j'essaie juste de… Je vais mettre… Je crois que c'est ici. « MLS index » « learn more » Ici, je ne me trompe pas. Dans tous les cas, c'est sur le site ici, vous les avez ici donc en fichier XLSX, donc c'est vraiment ces indices-là, donc c'est pour toutes les villes canadiennes. Ça permet donc de voir un peu c'est quoi les tendances du marché, donc c'est vraiment séparé donc en unifamilial, si on va voir un peu à quoi ça ressemble, donc ça va peut-être vous être utile, donc si vous voulez justement avoir une idée donc de la tendance certaines villes. Alle", "where": "Séance vidéo 2 — 2:19:33"}, {"id": "video-02-c50", "url": "/videos/02/?t=8575", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Mot de la fin : le TP1 sera remis la semaine prochaine", "text": "L’enregistrement sera mis en ligne ; le TP1 sera distribué et expliqué à la séance 3.", "where": "Séance vidéo 2 — 2:22:55"}, {"id": "video-02-c51", "url": "/videos/02/?t=8611", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Question : les TP se font-ils en équipe ? Date de remise", "text": "Individuellement ou en équipe, au choix, sans prévenir le professeur ; le TP1 est à remettre le 21 octobre, un mois après sa distribution. Donc, il n'y a pas de problème à ce niveau-là. OK, parce que j'ai vu sur le plan de cours, comme c'est par groupe et tout. Oui, sur le plan de cours, c'est ça, mais en soi, c'est possible de le faire. Donc, comment dire ? Individuellement. Individuellement, mais c'est vrai que je ne sais pas si vous avez accès, donc comment vous pouvez communiquer entre vous. Est-ce que vous avez accès à une sorte de ce que vous voyez, c'est qui les autres membres du cours oui je vais pouvoir les autres participants c'est ça donc si vous voulez le faire en équipe c'est possible donc de de leur écrire, mais com", "where": "Séance vidéo 2 — 2:23:31"}, {"id": "p1-1", "url": "/rapport/1/#p1-1", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Introduction", "text": "Le logement est à la fois le principal actif des ménages québécois, un canal central de transmission de la politique monétaire (Iacoviello, 2005; Piazzesi et Schneider, 2016) et un déterminant majeur du cycle économique lui-même — au point que Leamer (2007) a pu soutenir que « le logement est le cycle économique ». C'est aussi un enjeu social de premier plan, la pénurie d'offre étant désormais documentée à l'échelle canadienne (Société canadienne d'hypoth\\`eques et de logement, 2022). Or, le débat public s'appuie trop souvent sur des prix moyens ou médians, sensibles à la composition des ventes : un trimestre où se vendent davantage de copropriétés qu'à l'habitude fera mécaniquement « baisser » le prix moyen sans qu'aucune propriété n'ait perdu de valeur.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-2", "url": "/rapport/1/#p1-2", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Introduction", "text": "L'indice des prix des propriétés MLS® corrige ce biais : fondé sur une approche hédonique — dont les fondements théoriques remontent à Rosen (1974) —, il mesure l'évolution du prix d'une propriété de qualité constante (annexe @@REF{annexe:methodo}@@). Il appartient à la même famille d'outils que les indices à ventes répétées développés par Bailey et al. (1963) puis popularisés par Case et Shiller (1987), et constitue l'outil de référence pour analyser la dynamique des prix de l'habitation au Canada (Association canadienne de l'immobilier, 2024).", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-3", "url": "/rapport/1/#p1-3", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Ce document mobilise l'IPP MLS® mensuel, trimestriel et annuel, désaisonnalisé et non désaisonnalisé, ainsi que les grandes séries macroéconomiques canadiennes tirées de FRED, pour répondre à six questions :", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-4", "url": "/rapport/1/#p1-4", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Dans quel environnement de taux, d'inflation, d'activité et de démographie le marché a-t-il évolué (chapitre @@REF{sec:macro}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-5", "url": "/rapport/1/#p1-5", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment le Québec se compare-t-il aux autres grands marchés canadiens sur vingt ans, et comment le cycle récent a-t-il redistribué les cartes (chapitres @@REF{sec:canada}@@ à @@REF{sec:cycle}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-6", "url": "/rapport/1/#p1-6", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment le choc de taux de 2022 s'est-il transmis aux prix, et que reste-t-il de la hausse une fois l'inflation déduite (chapitre @@REF{sec:reel}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-7", "url": "/rapport/1/#p1-7", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Quelles dynamiques propres caractérisent chacun des six marchés québécois — la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec (chapitre @@REF{sec:regions}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-8", "url": "/rapport/1/#p1-8", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment les segments — unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement — et les saisons structurent-ils les prix (chapitres @@REF{sec:types}@@ et @@REF{sec:saison}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-9", "url": "/rapport/1/#p1-9", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Quel est le profil de risque du marché québécois et comment co-varie-t-il avec les autres grands marchés canadiens (chapitres @@REF{sec:risque}@@ et @@REF{sec:roc}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-10", "url": "/rapport/1/#p1-10", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Structure du document", "text": "Le document progresse du général au particulier. Les chapitres @@REF{sec:macro}@@ à @@REF{sec:reel}@@ plantent le décor : environnement macroéconomique, position du Québec dans le paysage canadien, cycle récent et transmission monétaire. Le chapitre @@REF{sec:regions}@@ — le cœur du document — dresse le profil détaillé de chacun des six marchés québécois. Les chapitres @@REF{sec:types}@@ à @@REF{sec:roc}@@ traitent des dimensions transversales : segments de propriété, saisonnalité, risque et co-mouvements, marchés de comparaison hors Québec. Le chapitre @@REF{sec:afford}@@ traduit les prix en charge hypothécaire ; le chapitre @@REF{sec:faits}@@ condense l'ensemble en dix faits stylisés ; le chapitre @@REF{sec:synthese}@@ conclut. Suivent la bibliographie et six annexes : méthodologie, tableaux statistiques, glossaire, chronologie, notes bibliographiques et questions de révision.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-11", "url": "/rapport/1/#p1-11", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Comment lire ce document", "text": "Chaque chapitre s'ouvre sur le constat principal et se referme, lorsque la matière s'y prête, sur un encadré « Points clés ». Les figures adoptent des conventions constantes : les bandes grisées repèrent trois épisodes (crise financière, sept. 2008–juin 2009 ; choc pandémique, mars–août 2020 ; resserrement monétaire, mars 2022–juillet 2023) ; les étiquettes en fin de courbe donnent la dernière valeur ; la source figure sous chaque graphique. Les tableaux détaillés par marché et par année sont regroupés à l'annexe @@REF{annexe:tableaux}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p2-1", "url": "/rapport/2/#p2-1", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Sources", "text": "Deux familles de données sont mobilisées.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-2", "url": "/rapport/2/#p2-2", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS® de l'ACI", "text": "Les fichiers officiels de l'ACI (Association canadienne de l'immobilier, 2024) couvrent 60 marchés canadiens de janvier 2005 à juin 2026 (base 100 = janvier 2005), en quatre déclinaisons : mensuelle brute, mensuelle désaisonnalisée, trimestrielle et annuelle. Pour le Québec, six agrégats sont disponibles : la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec. Chaque marché est décrit par un indice composite et jusqu'à cinq indices sectoriels (unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement), assortis des prix de référence correspondants en dollars courants. Les marchés de l'Estrie, de la Mauricie et du Centre-du-Québec ne publient pas le segment « en rangée », trop peu profond.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-3", "url": "/rapport/2/#p2-3", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Les séries macroéconomiques FRED", "text": "FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2026) rediffuse pour le Canada les données de l'OCDE et de Statistique Canada. Sont utilisés : le taux interbancaire à 3 mois (approximation du taux directeur), le rendement obligataire fédéral à 10 ans, l'IPC (niveau et glissement annuel), le PIB réel trimestriel, le taux de chômage, la population totale et le taux de change CA/US. Les identifiants exacts des séries figurent à l'annexe @@REF{annexe:methodo}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-4", "url": "/rapport/2/#p2-4", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "L'ensemble des calculs est réalisé en Python (pandas, NumPy, Matplotlib) à partir d'un script unique et reproductible. Six familles de mesures sont mobilisées :", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-5", "url": "/rapport/2/#p2-5", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Variations : glissement annuel (variation sur 12 mois) et croissance annuelle moyenne composée (CAM) par sous-période ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-6", "url": "/rapport/2/#p2-6", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Cycle : écart au sommet historique (drawdown) calculé sur les séries désaisonnalisées, avec datation des épisodes (sommet, creux, durée, récupération) ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-7", "url": "/rapport/2/#p2-7", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Prix réels : IPP déflaté par l'IPC canadien (2015 = 100) ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-8", "url": "/rapport/2/#p2-8", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Risque : volatilité annualisée sur fenêtre mobile de 24 mois ; distribution des variations mensuelles et annuelles ; bêta mobile (60 mois) du Québec sur le Canada ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-9", "url": "/rapport/2/#p2-9", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Co-mouvements : corrélations fixes et mobiles (60 mois) des variations entre marchés ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-10", "url": "/rapport/2/#p2-10", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Saisonnalité : écart moyen entre séries brutes et désaisonnalisées, par mois et par marché.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-11", "url": "/rapport/2/#p2-11", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Sauf mention contraire, les graphiques utilisent les séries mensuelles non désaisonnalisées et les prix sont en dollars courants (non déflatés). Les mesures de cycle et de risque s'appuient sur les séries désaisonnalisées afin de ne pas confondre saisonnalité et correction.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p3-1", "url": "/rapport/3/#p3-1", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le contexte macroéconomique canadien", "text": "Aucun marché du logement ne s'analyse hors de son environnement financier et réel. Ce chapitre fixe le décor : taux, inflation, activité, emploi, démographie et change.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-2", "url": "/rapport/3/#p3-2", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "La figure @@REF{fig:taux}@@ résume l'environnement financier dans lequel le marché de l'habitation a évolué. Après la crise financière de 2008, le taux court canadien passe sous 1 % et y demeure — à un bref épisode près — pendant plus d'une décennie, culminant avec les taux planchers de la pandémie (0,1 %). Le renversement de 2022 est le plus brutal de la période : environ 450 points de base en dix-huit mois, portant le taux court au-delà de 5 %. Depuis 2024, la détente est engagée : taux court à 2,3 % en juin 2026, obligations 10 ans à 3,4 %. La courbe des taux, inversée en 2023, s'est repentifiée — configuration typique de fin de cycle restrictif.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-3", "url": "/rapport/3/#p3-3", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "@@IMG0@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-taux", "url": "/rapport/3/#fig-fig-taux", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.1", "text": "Taux interbancaire 3 mois et rendement obligataire 10 ans, Canada, 2005–2026. @@IMG0@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-4", "url": "/rapport/3/#p3-4", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "Pour le marché hypothécaire, deux lectures complémentaires : le taux court gouverne les prêts à taux variable et le coût de refinancement des prêteurs ; le 10 ans ancre les taux fixes de plus longue durée. Le choc de 2022 a frappé les deux extrémités à la fois — une rareté historique — ce qui explique la violence de la correction dans les marchés les plus endettés (chapitre @@REF{sec:reel}@@). Le rôle des périodes prolongées de taux bas dans la formation des booms immobiliers fait l'objet d'une littérature abondante et contrastée : Taylor (2007) y voit la cause première de la bulle américaine des années 2000, quand Kuttner (2013) conclut que les taux seuls n'expliquent qu'une fraction des hausses observées — le crédit et les anticipations faisant le reste.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-5", "url": "/rapport/3/#p3-5", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022–2023", "text": "Ce choc de taux répond à la poussée d'inflation de 2021–2022 (figure @@REF{fig:inflation}@@) : sortie de la fourchette cible de 1–3 % au printemps 2021, l'inflation culmine à plus de 8 % à l'été 2022 — un sommet de quarante ans — avant de revenir dans la cible (2,3 % à la dernière observation disponible, mars 2025), au prix du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada (Banque du Canada, 2023). Pour le marché de l'habitation, la séquence est déterminante : c'est l'inflation qui déclenche le resserrement, et c'est le resserrement qui casse le cycle immobilier canadien — mais pas le québécois, comme le montrera le chapitre @@REF{sec:reel}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-6", "url": "/rapport/3/#p3-6", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022–2023", "text": "@@IMG1@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-inflation", "url": "/rapport/3/#fig-fig-inflation", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.2", "text": "Inflation de l'IPC d'ensemble, Canada, glissement annuel, 2005–2025. @@IMG1@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-7", "url": "/rapport/3/#p3-7", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "Les figures @@REF{fig:pib}@@ et @@REF{fig:chomage}@@ complètent le tableau. L'économie canadienne n'a connu que deux contractions marquées en vingt ans (2009 et 2020) ; le resserrement de 2022–2023 a produit un ralentissement prolongé (croissance du PIB autour de -0,1 % sur quatre trimestres début 2026) sans récession déclarée, et une remontée graduelle du chômage vers 6,5 %. Autrement dit, la correction immobilière canadienne de 2022–2026 est une correction de taux, pas une correction d'emploi — une configuration historiquement moins destructrice pour les prix, car elle ne génère ni vagues de défauts ni ventes forcées massives. C'est précisément la combinaison inverse — endettement élevé et choc d'emploi — qui avait rendu la crise américaine de 2007–2009 si profonde (Mian et Sufi, 2014). Le niveau d'endettement des ménages canadiens, parmi les plus élevés du G7, demeure néanmoins le facteur de vulnérabilité structurel du système (Crawford et Faruqui, 2012).", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-8", "url": "/rapport/3/#p3-8", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "@@IMG2@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-pib", "url": "/rapport/3/#fig-fig-pib", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.3", "text": "PIB réel du Canada, variation sur quatre trimestres, 2005–2026. @@IMG2@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-9", "url": "/rapport/3/#p3-9", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "@@IMG3@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-chomage", "url": "/rapport/3/#fig-fig-chomage", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.4", "text": "Taux de chômage, Canada, mensuel désaisonnalisé, 2005–2026. @@IMG3@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-10", "url": "/rapport/3/#p3-10", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "La démographie : le choc de demande de 2022–2024", "text": "La figure @@REF{fig:population}@@ met en évidence un déterminant fondamental trop souvent omis : la croissance démographique. Stable autour de 1 % par an pendant quinze ans, elle bondit à 1,9 % en 2022, 2,8 % en 2023 et 3,0 % en 2024 — des rythmes sans précédent depuis les années 1950, portés par l'immigration permanente et temporaire — avant de retomber sous 1 % en 2025 avec le resserrement des cibles migratoires. Ce choc de demande, survenu alors même que les taux montaient, aide à comprendre pourquoi les prix canadiens n'ont pas baissé davantage, et pourquoi les loyers et les marchés abordables (dont le Québec) ont été particulièrement sollicités.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-11", "url": "/rapport/3/#p3-11", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "La démographie : le choc de demande de 2022–2024", "text": "@@IMG4@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-population", "url": "/rapport/3/#fig-fig-population", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.5", "text": "Croissance annuelle de la population canadienne, 2005–2025. @@IMG4@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-12", "url": "/rapport/3/#p3-12", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "Enfin, la figure @@REF{fig:fx}@@ rappelle la trajectoire du huard : parité avec le dollar américain durant le super-cycle des matières premières (2007–2011), puis glissement vers une fourchette de 1,35 à 1,45 $ CA par $ US. Un dollar faible renchérit les intrants de construction importés et soutient, à la marge, la demande étrangère d'actifs immobiliers canadiens.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-13", "url": "/rapport/3/#p3-13", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "@@IMG5@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-fx", "url": "/rapport/3/#fig-fig-fx", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.6", "text": "Taux de change, dollars canadiens par dollar américain, moyenne mensuelle, 2005–2026. @@IMG5@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-14", "url": "/rapport/3/#p3-14", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "Le tableau @@REF{tab:macro}@@ rassemble les valeurs de référence de ces indicateurs.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "tab-tab-macro", "url": "/rapport/3/#tab-tab-macro", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "tab", "title": "Tableau 3.1", "text": "Tableau de bord macroéconomique du Canada. Source : FRED ; calculs de l'auteur. Indicateur (Canada)Dernière valeurJanv. 2020Il y a 5 ansObservationTaux court 3 mois2,3 %1,6 %0,1 %juin 2026Rendement obligataire 10 ans3,4 %1,5 %1,4 %juin 2026Inflation IPC (glissement annuel)2,3 %2,4 %0,9 %mars 2025Taux de chômage6,5 %5,5 %7,9 %juin 2026PIB réel (variation sur 4 trim.)-0,1 %-0,3 %0,6 %janv. 2026", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-16", "url": "/rapport/3/#p3-16", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "L'environnement 2024–2026 — inflation revenue dans la cible, taux courts autour de 2¼ %, chômage contenu, croissance démographique en net ralentissement — est celui d'un assouplissement graduel. Il est cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur des années 2022–2024.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "pointscles-3-15", "url": "/rapport/3/#pointscles-3-15", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'environnement 2024–2026 — inflation revenue dans la cible, taux courts autour de 2¼ %, chômage contenu, croissance démographique en net ralentissement — est celui d'un assouplissement graduel. Il est cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur des années 2022–2024.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p4-1", "url": "/rapport/4/#p4-1", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "La littérature canadienne a établi de longue date que le pays ne forme pas un marché du logement unique, mais une mosaïque de marchés régionaux segmentés, aux dynamiques propres (Allen et al., 2009). Les cycles de prix y présentent en outre une forte dépendance de durée — plus un boom dure, plus sa probabilité de retournement augmente — documentée conjointement pour le Canada et les États-Unis par Cunningham et Kolet (2011). La période 2005–2026 en offre une illustration exemplaire.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-2", "url": "/rapport/4/#p4-2", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "La figure @@REF{fig:provinces}@@ retrace l'IPP composite des quatre grandes provinces et du Canada. Trois régimes s'y dessinent. Jusqu'en 2015, le Québec est un marché lent : il progresse régulièrement mais moins vite que l'Ouest, porté d'abord par le boom pétrolier albertain (2005–2008), puis par l'envolée de Vancouver et Toronto (2015–2017). Entre 2020 et 2022, la pandémie synchronise tous les marchés à la hausse. Depuis 2022, l'inversion est spectaculaire : l'Ontario et la Colombie-Britannique corrigent sous l'effet du resserrement monétaire, tandis que le Québec poursuit sa progression et dépasse, pour la première fois de la période, l'indice canadien (318,9 contre 285,3 en juin 2026).", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-3", "url": "/rapport/4/#p4-3", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "@@IMG6@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-provinces", "url": "/rapport/4/#fig-fig-provinces", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.1", "text": "IPP MLS® composite, Canada et grandes provinces, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG6@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-4", "url": "/rapport/4/#p4-4", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "La trajectoire relative : de 68 à 112", "text": "La figure @@REF{fig:ratio}@@ isole ce mouvement relatif : le ratio de l'indice québécois sur l'indice canadien tombe de 100 à 68 entre 2005 et 2017 — douze années de sous-performance relative, creusées par les booms successifs de l'Ouest — avant une remontée presque ininterrompue qui le porte à 112 en juin 2026, le croisement de la parité survenant en mars 2025. En vingt ans, le marché québécois aura donc été successivement le retardataire puis le meneur du pays, sans jamais changer de rythme propre : c'est surtout le dénominateur canadien qui s'est emballé puis dégonflé. Cette faible synchronisation interrégionale n'a rien d'anormal en soi — les cycles immobiliers restent des phénomènes essentiellement locaux, même à l'ère de la finance globalisée (Hirata et al., 2013) — mais son ampleur au sein d'un même pays, avec une union monétaire et bancaire complète, est remarquable.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-5", "url": "/rapport/4/#p4-5", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "La trajectoire relative : de 68 à 112", "text": "@@IMG7@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-ratio", "url": "/rapport/4/#fig-fig-ratio", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.2", "text": "Ratio de l'IPP composite du Québec sur celui du Canada (100), 2005–2026. @@IMG7@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-6", "url": "/rapport/4/#p4-6", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme", "text": "L'indice masque toutefois les niveaux : la figure @@REF{fig:benchmark}@@ montre les prix de référence en dollars. Malgré une croissance plus rapide en fin de période, la propriété composite type demeure moins chère au Québec (550 400 $) et même dans la RMR de Montréal (596 300 $) qu'à l'échelle canadienne (665 600 $) — l'écart s'étant toutefois fortement resserré depuis 2022 : il était encore de près de 200 000 $ entre le Canada et le Québec au sommet de 2022, il n'est plus que d'environ 115 000 $. La RMR de Québec (444 600 $) demeure l'un des grands marchés les plus abordables au pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-7", "url": "/rapport/4/#p4-7", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme", "text": "@@IMG8@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-benchmark", "url": "/rapport/4/#fig-fig-benchmark", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.3", "text": "Prix de référence composite, en milliers de dollars courants, 2005–2026. @@IMG8@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-8", "url": "/rapport/4/#p4-8", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Croissance comparée par sous-période", "text": "Le tableau @@REF{tab:cagr}@@ décompose la croissance annuelle moyenne en quatre sous-périodes, et la figure @@REF{fig:cagr}@@ classe les seize marchés sur l'ensemble de la période. La lecture par ligne est éclairante : le Québec est le seul grand marché dont la croissance s'accélère de période en période, quand l'Ontario et la Colombie-Britannique voient la leur devenir négative après 2020. L'Alberta suit le chemin inverse du Québec : première en 2005–2010, dernière sur l'ensemble.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "tab-tab-cagr", "url": "/rapport/4/#tab-tab-cagr", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "tab", "title": "Tableau 4.1", "text": "Croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite (%), par sous-période. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. Marché2005–20102010–20152015–20202020–2026EnsembleCanada+6,4 %+4,5 %+5,9 %+3,7 %+5,0 %Québec (province)+5,4 %+2,8 %+5,2 %+8,3 %+5,6 %RMR de Montréal+5,1 %+2,7 %+5,8 %+8,0 %+5,6 %RMR de Québec+9,0 %+3,7 %+1,4 %+9,5 %+6,1 %Estrie+4,3 %+2,0 %+3,0 %+14,0 %+6,3 %Mauricie+6,7 %+1,8 %+1,9 %+14,6 %+6,7 %Centre-du-Québec+5,9 %+3,5 %+3,0 %+13,9 %+7,0 %Ontario+4,7 %+5,3 %+7,6 %+3,7 %+5,2 %Grand Toronto+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-9", "url": "/rapport/4/#p4-9", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Croissance comparée par sous-période", "text": "@@IMG9@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-cagr", "url": "/rapport/4/#fig-fig-cagr", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.4", "text": "Croissance annuelle moyenne de l'IPP composite, 2005–2026, seize marchés canadiens. @@IMG9@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-10", "url": "/rapport/4/#p4-10", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "Le nuage de points de la figure @@REF{fig:scatter}@@ croise la croissance d'avant 2020 (abscisse) et d'après 2020 (ordonnée). Tous les marchés québécois se situent loin au-dessus de la diagonale — leur croissance 2020–2026 excède largement leur croissance 2005–2019, jusqu'à quadrupler en Estrie et en Mauricie — tandis que Toronto, Vancouver, l'Ontario et la Colombie-Britannique, champions d'avant 2020, se retrouvent sous la diagonale. Halifax est le seul grand marché hors Québec à partager le profil québécois, pour des raisons voisines : prix de départ bas, migration interprovinciale, télétravail.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-11", "url": "/rapport/4/#p4-11", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "@@IMG10@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-scatter", "url": "/rapport/4/#fig-fig-scatter", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.5", "text": "Croissance annuelle moyenne avant (2005–2019) et après (2020–2026) la pandémie, seize marchés. @@IMG10@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-13", "url": "/rapport/4/#p4-13", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "Sur l'ensemble 2005–2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand Toronto (5,2 % par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne (5,0 %). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "pointscles-4-12", "url": "/rapport/4/#pointscles-4-12", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Sur l'ensemble 2005–2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand Toronto (5,2 % par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne (5,0 %). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p5-1", "url": "/rapport/5/#p5-1", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Le récit en une courbe", "text": "La figure @@REF{fig:evenements}@@ condense l'histoire du marché québécois : traversée sans dommage de la crise financière (simple pause, quand l'Ouest recule de 9 %), décennie lente à environ +3 % par an (2011–2016), flambée pandémique, plateau — et non correction — lors du resserrement de 2022–2023, puis reprise vers le sommet historique de juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-2", "url": "/rapport/5/#p5-2", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Le récit en une courbe", "text": "@@IMG11@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "fig-fig-evenements", "url": "/rapport/5/#fig-fig-evenements", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 5.1", "text": "IPP composite du Québec : épisodes clés, 2005–2026. @@IMG11@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-3", "url": "/rapport/5/#p5-3", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "La figure @@REF{fig:regions}@@ compare les six agrégats québécois. Jusqu'en 2020, Montréal domine la dynamique provinciale — la corrélation quasi parfaite (0,99) entre la RMR et la province reflète d'ailleurs son poids dans l'agrégat — et la RMR de Québec mène brièvement après son mini-boom de 2008–2012. La pandémie rebat les cartes : les marchés régionaux — Mauricie, Centre-du-Québec, Estrie — connaissent des hausses annuelles de 20 à 30 % en 2021–2022, nourries par le télétravail et la recherche d'espace, et conservent ensuite l'essentiel de ces gains. Ce déplacement de la demande du centre vers la périphérie est un phénomène continental, documenté aux États-Unis sous le nom d'« effet beigne » (Ramani et Bloom, 2021) et confirmé sur les prix des grandes métropoles par Gupta et al. (2022) ; sa diffusion du marché principal vers les marchés satellites rappelle l'« effet de vague » (ripple effect) analysé par Meen (1999). Depuis 2023, la RMR de Québec et l'Estrie prennent le relais avec des hausses parmi les plus fortes au pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-4", "url": "/rapport/5/#p5-4", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "@@IMG12@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "fig-fig-regions", "url": "/rapport/5/#fig-fig-regions", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 5.2", "text": "IPP MLS® composite, marchés québécois, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG12@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-5", "url": "/rapport/5/#p5-5", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "Le tableau @@REF{tab:apercu}@@ synthétise la situation en juin 2026. Tous les marchés québécois affichent une variation positive sur 12 mois — de +3,6 % dans la RMR de Montréal à +11,8 % en Estrie — alors que l'indice canadien recule de 3,6 %.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "tab-tab-apercu", "url": "/rapport/5/#tab-tab-apercu", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "tab", "title": "Tableau 5.1", "text": "Vue d'ensemble des marchés en juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéPrix deréférenceIPPcompositeVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026RMR de Montréal596 300 $318,4+3,6 %+4,6 %+7,4 %+5,6 %RMR de Québec444 600 $353,7+6,5 %+8,9 %+6,6 %+6,1 %Estrie492 300 $368,8+11,8 %+11,3 %+10,4 %+6,3 %Mauricie324 800 $399,0+4,1 %+11,4 %+10,2 %+6,7 %Centre-du-Québec356 000 $421,8+8,2 %+11,6 %+10,0 %+7,0 %Québec (province)550 400 $318,9+4,4 %+5,2 %+", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-7", "url": "/rapport/5/#p5-7", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016–2026 au Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec – Mauricie – Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre @@REF{sec:regions}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "pointscles-5-6", "url": "/rapport/5/#pointscles-5-6", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016–2026 au Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec – Mauricie – Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre @@REF{sec:regions}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p6-1", "url": "/rapport/6/#p6-1", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables", "text": "La figure @@REF{fig:depuis2020}@@ rebase tous les indices à 100 en janvier 2020. L'écart est saisissant : +66,4 % pour la province en six ans et demi — et jusqu'à +139 % en Mauricie — contre +26,4 % pour le Canada. Aucun marché québécois n'a durablement corrigé après 2022 ; la hausse des taux a tout au plus imposé un plateau de dix-huit mois avant la reprise. Ce plateau sans baisse est cohérent avec la rigidité à la baisse des prix immobiliers : les vendeurs, averses aux pertes, préfèrent retirer leur propriété du marché plutôt que d'accepter un prix inférieur à leur référence d'achat (Genesove et Mayer, 2001) — l'ajustement passe alors par les volumes, non par les prix.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-2", "url": "/rapport/6/#p6-2", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables", "text": "@@IMG13@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-depuis2020", "url": "/rapport/6/#fig-fig-depuis2020", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.1", "text": "IPP composite rebasé à 100 en janvier 2020, marchés québécois et Canada. @@IMG13@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-3", "url": "/rapport/6/#p6-3", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "La figure @@REF{fig:yoy}@@ superpose les variations sur 12 mois du Québec et du Canada, et la figure @@REF{fig:smallmult}@@ détaille les six marchés québécois face à la référence canadienne. Trois observations : (i) le cycle canadien est nettement plus ample, avec des pointes à +23 % (2021) suivies de replis sous % ; (ii) le Québec n'a connu que deux brefs épisodes de glissement annuel négatif en vingt ans (2009 et 2023) ; (iii) depuis 2024, les courbes divergent durablement — hausse au Québec, baisse au Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-4", "url": "/rapport/6/#p6-4", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "@@IMG14@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-yoy", "url": "/rapport/6/#fig-fig-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.2", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite, Québec et Canada (%), 2006–2026. @@IMG14@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-5", "url": "/rapport/6/#p6-5", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "@@IMG15@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-smallmult", "url": "/rapport/6/#fig-fig-smallmult", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.3", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite, par marché québécois, face à la référence canadienne. @@IMG15@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-6", "url": "/rapport/6/#p6-6", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le pouls trimestriel", "text": "La lecture trimestrielle (figure @@REF{fig:trimestres}@@, tableau @@REF{tab:trimestres}@@) confirme la persistance du régime : sur les douze derniers trimestres, la variation trimestrielle canadienne n'a été positive qu'à quatre reprises, quand la variation québécoise n'a été négative que deux fois — et encore, marginalement, au creux saisonnier. La divergence n'est donc pas un artefact de quelques mois exceptionnels : elle est installée dans la fréquence trimestrielle depuis la mi-2023.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-7", "url": "/rapport/6/#p6-7", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le pouls trimestriel", "text": "@@IMG16@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-trimestres", "url": "/rapport/6/#fig-fig-trimestres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.4", "text": "Variation trimestrielle de l'IPP composite, Québec et Canada, douze derniers trimestres. @@IMG16@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "tab-tab-trimestres", "url": "/rapport/6/#tab-tab-trimestres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "tab", "title": "Tableau 6.1", "text": "IPP composite trimestriel, Canada et marchés québécois, quatorze derniers trimestres. Source : ACI/CREA. TrimestreCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-Qc2023Q1300,0260,8266,3252,5261,3282,4301,02023Q2315,0267,6273,0260,7262,4300,0309,82023Q3313,3269,6275,2260,9268,7304,5316,22023Q4301,2267,2272,1265,5270,5315,1322,12024Q1302,2274,1279,5271,6272,7320,2333,92024Q2306,3279,7284,5281,1285,9332,6345,42024Q3300,7282,1286,4288,0294,1339,0353,82024Q4295,7285,6289,7295,3298,0345,5360,22025Q", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-8", "url": "/rapport/6/#p6-8", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue", "text": "La mesure du repli depuis le sommet historique (figure @@REF{fig:drawdown}@@, séries désaisonnalisées) résume le cycle 2022–2026 : le Grand Toronto reste -26,1 % sous son pic, le Canada -20,5 %, le Grand Vancouver -12,2 % — tandis que le Québec établit un nouveau sommet en juin 2026. Pour un prêteur ou un investisseur, cette asymétrie du risque de baisse est probablement la statistique la plus importante du document ; elle est détaillée et datée au chapitre @@REF{sec:risque}@@ (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-9", "url": "/rapport/6/#p6-9", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue", "text": "@@IMG17@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-drawdown", "url": "/rapport/6/#fig-fig-drawdown", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.5", "text": "Écart au sommet historique de l'IPP composite désaisonnalisé (%), 2005–2026. @@IMG17@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-10", "url": "/rapport/6/#p6-10", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "La figure @@REF{fig:yoybarres}@@ classe les seize marchés selon leur variation sur 12 mois en juin 2026 : les six marchés québécois occupent six des sept premières places (Winnipeg s'intercale), tandis que l'Ontario, la Colombie-Britannique et leurs métropoles sont en territoire négatif. La carte thermique de la figure @@REF{fig:heatmap}@@ replace cette photographie dans vingt ans d'histoire : boom albertain de 2006–2007 (+41 %), crise de 2008–2009, épisode Vancouver–Toronto de 2016–2017, flambée générale de 2021–2022 — plus persistante dans les régions québécoises, qui alignent deux années à plus de 20 % — puis divergence 2023–2025 : bleu à l'ouest de l'Outaouais, rouge à l'est.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-11", "url": "/rapport/6/#p6-11", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "@@IMG18@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-yoybarres", "url": "/rapport/6/#fig-fig-yoybarres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.6", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite en juin 2026, seize marchés. @@IMG18@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-12", "url": "/rapport/6/#p6-12", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "@@IMG19@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-heatmap", "url": "/rapport/6/#fig-fig-heatmap", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.7", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite par marché, 2006–2025 (%). @@IMG19@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-14", "url": "/rapport/6/#p6-14", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "Le cycle 2020–2026 se résume en trois chiffres : +66 % au Québec, +26 % au Canada, % pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "pointscles-6-13", "url": "/rapport/6/#pointscles-6-13", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Le cycle 2020–2026 se résume en trois chiffres : +66 % au Québec, +26 % au Canada, % pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p7-1", "url": "/rapport/7/#p7-1", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Mêmes taux, réponses opposées", "text": "La figure @@REF{fig:transmission}@@ met en regard le taux court canadien et la croissance des prix au Québec et au Canada. La flambée de 2021 répond partout aux taux planchers ; mais lorsque le taux court bondit de 0 à 5 % en 2022, les deux marchés se séparent : le glissement annuel canadien s'effondre de +30 % à %, quand le glissement québécois ne fait que revenir vers zéro avant de repartir. Trois mécanismes principaux expliquent cette asymétrie : des prix — donc des mises de fonds et des ratios d'endettement — initialement plus faibles au Québec ; une moindre présence d'investisseurs à effet de levier, surreprésentés dans la copropriété torontoise ; et un déficit d'offre régional aggravé par la migration interrégionale post-pandémique. Ce résultat rejoint la littérature théorique et empirique : le canal du crédit amplifie la réponse des prix immobiliers aux taux d'autant plus que les contraintes d'endettement mordent (Iacoviello, 2005; Ortalo-Magné et Rady, 2006), et les épisodes de boom-bust les plus violents sont ceux où le levier des ménages est le plus élevé (Mian et Sufi, 2014; Kaplan et al., 2020). L'asymétrie observée a aussi des conséquences macroéconomiques de second tour, via l'effet de richesse immobilière sur la consommation (Guren et al., 2021) : soutien au Québec, frein en Ontario.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-2", "url": "/rapport/7/#p7-2", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Mêmes taux, réponses opposées", "text": "@@IMG20@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "fig-fig-transmission", "url": "/rapport/7/#fig-fig-transmission", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "fig", "title": "Figure 7.1", "text": "Transmission du choc de taux : taux court (haut) et croissance des prix de l'habitation (bas), 2005–2026. @@IMG20@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-3", "url": "/rapport/7/#p7-3", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "La hausse québécoise n'est pas qu'une illusion nominale. Déflaté par l'IPC canadien (figure @@REF{fig:reel}@@), l'IPP du Québec vaut encore 1,9 fois son niveau de 2005 — une progression réelle de 3,3 % par an. On note toutefois que le pouvoir d'achat immobilier s'est érodé par à-coups : en termes réels, les prix stagnent de 2011 à 2016 et reculent brièvement en 2022–2023, lorsque l'inflation dépasse la croissance des prix nominaux. La série réelle s'arrête en mars 2025, dernière observation de l'IPC dans FRED au moment de l'extraction. Rappelons avec Himmelberg et al. (2005) qu'un niveau de prix réel élevé n'est pas, en soi, la preuve d'une bulle : le coût d'usage du logement — qui dépend des taux, de la fiscalité et des anticipations (Poterba, 1984) — peut justifier des multiples durablement supérieurs à leurs moyennes historiques lorsque les taux réels sont bas.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-4", "url": "/rapport/7/#p7-4", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "@@IMG21@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "fig-fig-reel", "url": "/rapport/7/#fig-fig-reel", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "fig", "title": "Figure 7.2", "text": "IPP composite du Québec, nominal et réel (déflaté par l'IPC), 2005–2026. @@IMG21@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-6", "url": "/rapport/7/#p7-6", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "À choc de taux identique, la réponse des prix va de % (Grand Toronto) à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double de son prix réel de 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "pointscles-7-5", "url": "/rapport/7/#pointscles-7-5", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "À choc de taux identique, la réponse des prix va de % (Grand Toronto) à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double de son prix réel de 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p8-1", "url": "/rapport/8/#p8-1", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "text": "Ce chapitre constitue le cœur du document : pour chacun des six marchés québécois, quatre figures (indices par segment, prix de référence, rythme annuel face au Canada, résistance aux corrections) et un tableau de bord complet. Cette lecture désagrégée s'impose : un « marché » du logement est en réalité un emboîtement de sous-marchés — géographiques et typologiques — dont la délimitation conditionne la justesse de toute évaluation (Bourassa et al., 1999; Goodman et Thibodeau, 2003). Un fil conducteur : plus le marché était petit et abordable en 2019, plus la décennie 2020 l'a transformé — la mobilité résidentielle jouant ici le rôle d'arbitrage spatial que la théorie lui prête (Head et Lloyd-Ellis, 2012).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-2", "url": "/rapport/8/#p8-2", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "L'agrégat provincial — dominé par le poids de Montréal — établit son sommet historique en juin 2026 à 318,9 (+4,4 % sur 12 mois), un prix de référence de 550 400 $ et une croissance annuelle moyenne de 8,3 % depuis 2020, contre 4,0 % sur 2005–2019. La figure @@REF{fig:regqc-types}@@ montre la hiérarchie des segments : le bloc « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évolue de concert autour de l'indice composite, tandis que l'appartement décroche à partir de 2012 — son indice relatif à l'unifamiliale est aujourd'hui de 80. Les prix de référence (figure @@REF{fig:regqc-bench}@@) s'étagent de 424 600 $ (appartement) à 742 800 $ (maison à étages).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-3", "url": "/rapport/8/#p8-3", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "Le rythme annuel (figure @@REF{fig:regqc-yoy}@@) illustre la régularité du marché : hormis 2009 et 2023, jamais de glissement annuel négatif, et une amplitude bien moindre que celle du Canada. Quant aux corrections (figure @@REF{fig:regqc-dd}@@), la pire de la période — % entre mai 2022 et février 2023 — a été effacée en un peu plus d'un an, quand le Canada demeure 20 % sous son pic.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-4", "url": "/rapport/8/#p8-4", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG22@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.1", "text": "Québec (province) : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG22@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-5", "url": "/rapport/8/#p8-5", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG23@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.2", "text": "Québec (province) : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG23@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-6", "url": "/rapport/8/#p8-6", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG24@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.3", "text": "Québec (province) : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG24@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-7", "url": "/rapport/8/#p8-7", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG25@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.4", "text": "Québec (province) : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG25@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regqc", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regqc", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.1", "text": "Québec (province) : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite318,9550 400 $+4,4 %+5,2 %+7,4 %+5,6 %Unifamiliale348,9623 200 $+4,3 %+5,5 %+8,1 %+6,0 %Plain-pied357,4520 000 $+5,4 %+6,6 %+8,4 %+6,1 %À étages337,2742 800 $+4,6 %+5,2 %+7,7 %+5,8 %En rangée319,8582 000 $+1,1 %+3,4 %+5,9 %+5,6 %Appartement280,8424 600 $+5,7 %+5,2 %+6,5 %+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-8", "url": "/rapport/8/#p8-8", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "Première place financière et démographique de la province, la RMR de Montréal (indice 318, prix de référence 596 300 $) a longtemps été le marché québécois : sa corrélation de 0,99 avec l'agrégat provincial en témoigne. Sa trajectoire est celle d'une grande métropole nord-américaine sage : croissance annuelle moyenne de 5,6 % sur vingt ans — identique à celle de la province —, accélération à 8,0 % par an depuis 2020, et une seule correction notable ( % en 2022–2023, récupérée en août 2024).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-9", "url": "/rapport/8/#p8-9", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "Les segments racontent la rareté du sol (figures @@REF{fig:regmtl-types}@@ et @@REF{fig:regmtl-bench}@@) : la maison à étages atteint 840 800 $ et l'unifamiliale 708 400 $, quand l'appartement plafonne à 446 700 $ — son indice relatif à l'unifamiliale, 78, est le plus faible des grands marchés après la RMR de Québec. Fait notable en juin 2026 : la maison en rangée est le seul segment de la province en baisse sur 12 mois ( %), signe d'un segment intermédiaire devenu cher. Le rythme annuel (figure @@REF{fig:regmtl-yoy}@@) montre l'épisode 2017–2019, où Montréal, déjà en accélération, ignore le mini-cycle baissier de Toronto — première manifestation du découplage documenté au chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-10", "url": "/rapport/8/#p8-10", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG26@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.5", "text": "RMR de Montréal : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG26@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-11", "url": "/rapport/8/#p8-11", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG27@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.6", "text": "RMR de Montréal : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG27@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-12", "url": "/rapport/8/#p8-12", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG28@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.7", "text": "RMR de Montréal : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG28@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-13", "url": "/rapport/8/#p8-13", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG29@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.8", "text": "RMR de Montréal : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG29@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regmtl", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regmtl", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.2", "text": "RMR de Montréal : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite318,4596 300 $+3,6 %+4,6 %+7,4 %+5,6 %Unifamiliale360,5708 400 $+3,7 %+4,9 %+8,4 %+6,2 %Plain-pied367,7582 000 $+4,3 %+5,7 %+8,7 %+6,3 %À étages348,4840 800 $+5,0 %+4,9 %+8,0 %+6,0 %En rangée323,4608 600 $-1,0 %+2,6 %+5,8 %+5,6 %Appartement280,6446 700 $+5,4 %+5,0 %+6,6 %+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-14", "url": "/rapport/8/#p8-14", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "La capitale nationale présente le profil cyclique le plus singulier de la province. Son histoire en trois temps : un boom précoce en 2008–2012 — quand le reste du pays digère la crise financière, l'indice de Québec progresse de plus de 60 % —, une décennie de quasi-stagnation (2013–2020), puis un réveil spectaculaire : +9,5 % par an depuis 2020, et les hausses annuelles les plus fortes du pays en 2024–2025 (jusqu'à +16 %). L'indice atteint 354 — au-dessus de Montréal — pour un prix de référence de 444 600 $, ce qui en fait toujours l'un des grands marchés les plus abordables au Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-15", "url": "/rapport/8/#p8-15", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "Sa résistance aux corrections est remarquable (figure @@REF{fig:regqcc-dd}@@) : repli maximal de % seulement en 2022, récupéré en douze mois. Tous les segments participent à la hausse en juin 2026 (+4,2 % à +8,5 % selon le type), et l'appartement — 310 000 $, indice relatif de 73, le plus déprécié de la province — y voit même l'une des plus fortes progressions (+7,8 %), signe d'un rattrapage par le bas alimenté par la contrainte d'abordabilité.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-16", "url": "/rapport/8/#p8-16", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG30@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.9", "text": "RMR de Québec : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG30@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-17", "url": "/rapport/8/#p8-17", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG31@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.10", "text": "RMR de Québec : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG31@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-18", "url": "/rapport/8/#p8-18", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG32@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.11", "text": "RMR de Québec : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG32@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-19", "url": "/rapport/8/#p8-19", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG33@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.12", "text": "RMR de Québec : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG33@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regqcc", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regqcc", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.3", "text": "RMR de Québec : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite353,7444 600 $+6,5 %+8,9 %+6,6 %+6,1 %Unifamiliale390,2508 100 $+5,9 %+9,1 %+7,2 %+6,6 %Plain-pied389,1462 200 $+7,3 %+9,5 %+7,3 %+6,6 %À étages379,9560 000 $+4,2 %+8,5 %+6,9 %+6,4 %En rangée330,1437 400 $+8,5 %+10,0 %+6,8 %+5,7 %Appartement283,9310 000 $+7,8 %+9,7 %+5,5 %+5,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-20", "url": "/rapport/8/#p8-20", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "Portée par Sherbrooke, la villégiature et la proximité de Montréal, l'Estrie est le marché le plus dynamique du pays en juin 2026 : +11,8 % sur 12 mois, tous segments entre +9,1 % et +12,7 %. Son indice (369) a plus que doublé depuis janvier 2020 (+14,1 % par an), pour un prix de référence de 492 300 $ — désormais supérieur à celui de la RMR de Québec, du jamais vu avant la pandémie.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-21", "url": "/rapport/8/#p8-21", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "La figure @@REF{fig:regest-types}@@ montre un marché longtemps plat — l'indice ne gagne que 35 points de 2010 à 2019 — littéralement propulsé par le télétravail : deux années consécutives à plus de 20 % (2021–2022), un plateau court, puis une réaccélération dès 2024. Le repli de 2022–2023 ( %) est effacé en dix-huit mois. L'absence de segment « en rangée » — non publié faute de profondeur — rappelle qu'il s'agit d'un marché de maisons : l'appartement n'y pèse que marginalement, avec un prix de référence de 333 800 $.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-22", "url": "/rapport/8/#p8-22", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG34@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.13", "text": "Estrie : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG34@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-23", "url": "/rapport/8/#p8-23", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG35@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.14", "text": "Estrie : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG35@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-24", "url": "/rapport/8/#p8-24", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG36@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.15", "text": "Estrie : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG36@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-25", "url": "/rapport/8/#p8-25", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG37@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.16", "text": "Estrie : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG37@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regest", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regest", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.4", "text": "Estrie : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite368,8492 300 $+11,8 %+11,3 %+10,4 %+6,3 %Unifamiliale378,3513 000 $+11,5 %+11,5 %+10,7 %+6,4 %Plain-pied373,7452 900 $+9,6 %+11,3 %+10,5 %+6,4 %À étages374,9580 000 $+12,7 %+11,7 %+10,6 %+6,4 %Appartement298,3333 800 $+9,1 %+8,6 %+7,8 %+5,2 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-26", "url": "/rapport/8/#p8-26", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "Avec un indice de 399 — près de quadruplé depuis 2005 — la Mauricie détient la plus forte croissance post-pandémique de la province (+14,6 % par an depuis 2020) tout en restant son marché le plus abordable : 324 800 $ de prix de référence composite, moins que Winnipeg. C'est l'archétype du rattrapage : parti dernier, propulsé par des acheteurs montréalais en quête d'espace, le marché trifluvien a aligné des hausses annuelles de 24 à 29 % en 2021–2022.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-27", "url": "/rapport/8/#p8-27", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "Son profil récent est toutefois le plus heurté des six marchés : après une nouvelle pointe à +20 % début 2025, le glissement annuel est retombé à +4,1 % et l'indice se situe 4,4 % sous son sommet d'automne 2025 (figure @@REF{fig:regmau-dd}@@) — la seule « mini-correction » en cours au Québec, dans un marché étroit où quelques transactions suffisent à faire bouger l'indice. Sur vingt ans, sa croissance annuelle moyenne (6,7 %) reste la deuxième du pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-28", "url": "/rapport/8/#p8-28", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG38@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.17", "text": "Mauricie : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG38@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-29", "url": "/rapport/8/#p8-29", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG39@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.18", "text": "Mauricie : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG39@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-30", "url": "/rapport/8/#p8-30", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG40@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.19", "text": "Mauricie : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG40@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-31", "url": "/rapport/8/#p8-31", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG41@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.20", "text": "Mauricie : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG41@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regmau", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regmau", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.5", "text": "Mauricie : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite399,0324 800 $+4,1 %+11,4 %+10,2 %+6,7 %Unifamiliale403,5326 800 $+3,9 %+11,3 %+10,3 %+6,7 %Plain-pied415,4311 100 $+2,4 %+10,9 %+10,1 %+6,9 %À étages379,5362 400 $+7,8 %+12,4 %+10,4 %+6,4 %Appartement327,3301 400 $+7,0 %+13,2 %+9,6 %+5,7 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-32", "url": "/rapport/8/#p8-32", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Drummondville, Victoriaville et leur région détiennent deux records nationaux discrets : l'indice le plus élevé des seize marchés analysés (422, soit une multiplication par 4,2 depuis 2005) et la meilleure croissance annuelle moyenne du pays sur vingt ans (7,0 %). Le tout pour un prix de référence de 356 000 $ — un paradoxe apparent qui illustre le niveau de départ extraordinairement bas de ce marché en 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-33", "url": "/rapport/8/#p8-33", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Sa trajectoire récente est aussi la plus robuste des régions : +13,9 % par an depuis 2020, un repli maximal de % seulement en 2022–2023 — le plus faible de la province — et un nouveau sommet en juin 2026 (+8,2 % sur 12 mois, plain-pied à +9,8 %). La maison à étages, segment étroit ici, est le seul type en croissance modérée (+2,9 %). Comme en Estrie, le segment « en rangée » n'est pas publié.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-34", "url": "/rapport/8/#p8-34", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG42@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.21", "text": "Centre-du-Québec : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG42@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-35", "url": "/rapport/8/#p8-35", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG43@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.22", "text": "Centre-du-Québec : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG43@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-36", "url": "/rapport/8/#p8-36", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG44@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.23", "text": "Centre-du-Québec : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG44@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-37", "url": "/rapport/8/#p8-37", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG45@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.24", "text": "Centre-du-Québec : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG45@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regcdq", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regcdq", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.6", "text": "Centre-du-Québec : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite421,8356 000 $+8,2 %+11,6 %+10,0 %+7,0 %Unifamiliale424,1357 900 $+8,2 %+11,6 %+10,1 %+7,0 %Plain-pied442,7367 900 $+9,8 %+11,8 %+10,2 %+7,2 %À étages374,6327 800 $+2,9 %+10,7 %+9,6 %+6,4 %Appartement344,5284 200 $+6,3 %+10,6 %+8,5 %+5,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-39", "url": "/rapport/8/#p8-39", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6 % par an sur vingt ans ; Québec, 6,1 %) et trois régions transformées par la décennie 2020 (Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0 % par an, avec des croissances post-2020 de 14 à 15 % par an). La seule fragilité récente est mauricienne — un marché étroit en consolidation après son doublement express — tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore des sommets.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "pointscles-8-38", "url": "/rapport/8/#pointscles-8-38", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6 % par an sur vingt ans ; Québec, 6,1 %) et trois régions transformées par la décennie 2020 (Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0 % par an, avec des croissances post-2020 de 14 à 15 % par an). La seule fragilité récente est mauricienne — un marché étroit en consolidation après son doublement express — tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore des sommets.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p9-1", "url": "/rapport/9/#p9-1", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "La figure @@REF{fig:types}@@ décompose l'indice québécois par segment. La hiérarchie est restée remarquablement stable : les segments « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évoluent en bloc, tandis que l'appartement en copropriété, structurellement moins dynamique depuis 2012, accuse un retard cumulé d'environ 60 points d'indice sur l'unifamiliale. La figure @@REF{fig:ratioapp}@@ suit directement ce décrochage : le ratio appartement/unifamiliale glisse de 100 à 80 dans la province, et à 78 dans la RMR de Montréal, l'essentiel de la baisse survenant après 2019 — quand la demande pandémique s'est reportée massivement sur l'espace. Cette prime croissante aux segments avec terrain est le symptôme classique d'une offre foncière contrainte : là où le sol est rare ou difficile à développer, la demande se capitalise dans les prix plutôt qu'elle ne suscite des mises en chantier (Saiz, 2010; Glaeser et Gyourko, 2018).", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-2", "url": "/rapport/9/#p9-2", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "@@IMG46@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-types", "url": "/rapport/9/#fig-fig-types", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.1", "text": "IPP MLS® par type de propriété, Québec, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG46@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-3", "url": "/rapport/9/#p9-3", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "@@IMG47@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-ratioapp", "url": "/rapport/9/#fig-fig-ratioapp", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.2", "text": "Ratio de l'IPP appartement sur l'IPP unifamiliale (100), 2005–2026. @@IMG47@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-4", "url": "/rapport/9/#p9-4", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "Les figures @@REF{fig:tunifam}@@ à @@REF{fig:tapp}@@ comparent, segment par segment, le Québec, ses deux RMR et le Canada. Trois enseignements :", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-5", "url": "/rapport/9/#p9-5", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "Les maisons québécoises ont désormais surclassé le Canada. Pour l'unifamiliale, le plain-pied et la maison à étages, les courbes québécoises passent au-dessus de la courbe canadienne en 2024–2025 — la RMR de Québec (plain-pied à 389) menant le mouvement.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-6", "url": "/rapport/9/#p9-6", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "La maison en rangée raconte la même inversion : longtemps tirée par Toronto et Vancouver, la version canadienne du segment recule depuis 2022, quand les versions québécoises continuent de croître.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-7", "url": "/rapport/9/#p9-7", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "L'appartement demeure l'exception. C'est le seul segment où le Canada (269) et le Québec (281–284) restent proches : la copropriété, surconstruite dans les métropoles canadiennes et moins demandée au Québec, est partout le maillon faible — mais c'est aussi le seul segment canadien où la correction post-2022 a été aussi brutale qu'à Toronto (l'indice canadien du segment perd un cinquième de sa valeur).", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-8", "url": "/rapport/9/#p9-8", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG48@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tunifam", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tunifam", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.3", "text": "L'unifamiliale : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG48@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-9", "url": "/rapport/9/#p9-9", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG49@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tplain", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tplain", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.4", "text": "Le plain-pied : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG49@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-10", "url": "/rapport/9/#p9-10", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG50@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tetages", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tetages", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.5", "text": "La maison à étages : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG50@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-11", "url": "/rapport/9/#p9-11", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG51@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-trangee", "url": "/rapport/9/#fig-fig-trangee", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.6", "text": "La maison en rangée : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG51@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-12", "url": "/rapport/9/#p9-12", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG52@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tapp", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tapp", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.7", "text": "L'appartement en copropriété : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG52@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-13", "url": "/rapport/9/#p9-13", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "En dollars, la figure @@REF{fig:typesmtl}@@ illustre l'éventail montréalais en juin 2026 : environ 708 000 $ pour l'unifamiliale (et 841 000 $ pour la maison à étages) contre 447 000 $ pour l'appartement. Le tableau @@REF{tab:types}@@ détaille les niveaux et variations par marché, et le tableau @@REF{tab:cagrtypes}@@ dresse le bilan de long terme : dans tous les marchés québécois, l'appartement est le segment le moins performant sur vingt ans, avec un écart de 0,7 à 1,3 point de pourcentage de croissance annuelle par rapport à l'unifamiliale.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-14", "url": "/rapport/9/#p9-14", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "@@IMG53@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-typesmtl", "url": "/rapport/9/#fig-fig-typesmtl", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.8", "text": "Prix de référence par type de propriété, RMR de Montréal, milliers de dollars courants. @@IMG53@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "tab-tab-types", "url": "/rapport/9/#tab-tab-types", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.1", "text": "Prix de référence et variation sur 12 mois par type de propriété, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. RMR de MontréalRMR de QuébecQuébec (province)TypePrix réf.Var. 12 m.Prix réf.Var. 12 m.Prix réf.Var. 12 m.Unifamiliale708 400 $+3,7 %508 100 $+5,9 %623 200 $+4,3 %Plain-pied582 000 $+4,3 %462 200 $+7,3 %520 000 $+5,4 %À étages840 800 $+5,0 %560 000 $+4,2 %742 800 $+4,6 %En rangée608 600 $-1,0 %437 400 $+8,5 %582 000 $+1,1 %Appartement446 700 $+5,4 %310 000 $+7,8 %424 600 $+5,7 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "tab-tab-cagrtypes", "url": "/rapport/9/#tab-tab-cagrtypes", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.2", "text": "Croissance annuelle moyenne 2005–2026 par segment et par marché (%). Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcUnifamiliale+5,2 %+6,0 %+6,2 %+6,6 %+6,4 %+6,7 %+7,0 %Plain-pied+5,2 %+6,1 %+6,3 %+6,6 %+6,4 %+6,9 %+7,2 %À étages+5,2 %+5,8 %+6,0 %+6,4 %+6,4 %+6,4 %+6,4 %En rangée+5,4 %+5,6 %+5,6 %+5,7 %———Appartement+4,7 %+4,9 %+4,9 %+5,0 %+5,2 %+5,7 %+5,9 %Composite+5,0 %+5,6 %+5,6 %+6,1 %+6,3 %+6,7 %+7,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-16", "url": "/rapport/9/#p9-16", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "L'écart croissant entre maisons et copropriétés — visible dans tous les marchés québécois — traduit une prime de rareté du foncier. Pour la politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo (indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel, pas une anomalie passagère.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "pointscles-9-15", "url": "/rapport/9/#pointscles-9-15", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'écart croissant entre maisons et copropriétés — visible dans tous les marchés québécois — traduit une prime de rareté du foncier. Pour la politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo (indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel, pas une anomalie passagère.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p10-1", "url": "/rapport/10/#p10-1", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Le rythme annuel du marché provincial", "text": "L'écart moyen entre l'indice brut et l'indice désaisonnalisé (figure @@REF{fig:saison}@@) quantifie le « rythme annuel » du marché québécois : les prix culminent au printemps (avril : 1,2 % au-dessus de la tendance) et creusent en fin d'année (décembre : -1,1 %). L'amplitude totale, d'environ 2,3 points de pourcentage, n'est pas anecdotique : elle est du même ordre qu'une demi-année de croissance tendancielle. Cette saisonnalité des prix — et non seulement des volumes — est un fait stylisé robuste des marchés du logement : au Royaume-Uni comme aux États-Unis, Ngai et Tenreyro (2014) documentent des « saisons chaudes » où prix et transactions augmentent de concert, et l'expliquent par l'épaisseur du marché — au printemps, l'abondance simultanée d'acheteurs et de vendeurs améliore la qualité des appariements, ce que les acheteurs paient.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-2", "url": "/rapport/10/#p10-2", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Le rythme annuel du marché provincial", "text": "@@IMG54@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saison", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saison", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.1", "text": "Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite québécois, par mois, 2005–2026. @@IMG54@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-3", "url": "/rapport/10/#p10-3", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "La carte thermique de la figure @@REF{fig:saisheat}@@ et le tableau @@REF{tab:saison}@@ (annexe) révèlent que cette saisonnalité est fortement différenciée : discrète dans les grands marchés liquides (amplitude d'environ 2 points à Montréal et dans la province), elle est deux fois plus marquée dans les marchés de villégiature et les petits marchés — jusqu'à 3,9 points en Estrie (+2,6 en juin, hors saison) et 4,1 points au Centre-du-Québec. La comparaison des deux RMR (figure @@REF{fig:saisrmr}@@) montre par ailleurs un printemps plus précoce et plus ample à Québec qu'à Montréal, et un creux de décembre nettement plus profond dans la métropole.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-4", "url": "/rapport/10/#p10-4", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "@@IMG55@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saisheat", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saisheat", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.2", "text": "Facteur saisonnier moyen par mois et par marché québécois, 2005–2026. @@IMG55@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-5", "url": "/rapport/10/#p10-5", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "@@IMG56@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saisrmr", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saisrmr", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.3", "text": "Facteur saisonnier moyen, RMR de Montréal et RMR de Québec. @@IMG56@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-7", "url": "/rapport/10/#p10-7", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "Deux implications pratiques : (i) toute comparaison de prix entre saisons doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées — une « hausse » d'avril et une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii) pour un même bien, l'écart vendeur–acheteur entre avril et décembre représente 2 à 4 % du prix selon le marché — plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "pointscles-10-6", "url": "/rapport/10/#pointscles-10-6", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Deux implications pratiques : (i) toute comparaison de prix entre saisons doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées — une « hausse » d'avril et une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii) pour un même bien, l'écart vendeur–acheteur entre avril et décembre représente 2 à 4 % du prix selon le marché — plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p11-1", "url": "/rapport/11/#p11-1", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "La volatilité dans le temps", "text": "La volatilité mobile (figure @@REF{fig:vol}@@) établit le premier fait : les grands emballements — 2009, 2018, 2022–2023 (plus de 7 % annualisé) — sont canadiens, la volatilité québécoise restant historiquement contenue entre 1 et 2 %, hormis l'épisode pandémique. Le renversement récent mérite d'être noté : depuis 2025, c'est le Québec, en pleine accélération, qui affiche la volatilité la plus élevée des deux (2,0 % contre 1,0 %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-2", "url": "/rapport/11/#p11-2", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "La volatilité dans le temps", "text": "@@IMG57@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-vol", "url": "/rapport/11/#fig-fig-vol", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.1", "text": "Volatilité annualisée des variations mensuelles désaisonnalisées, fenêtre de 24 mois, 2007–2026. @@IMG57@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-3", "url": "/rapport/11/#p11-3", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "Les histogrammes de la figure @@REF{fig:hist}@@ comparent les 257 variations mensuelles désaisonnalisées : moyennes voisines (0,45 % au Québec, 0,40 % au Canada) mais dispersions très différentes (écart-type de 0,66 % contre 0,95 %) et queues bien plus lourdes côté canadien ( % à +4,6 %, contre % à +3,8 %). À rendement de long terme comparable, le « voyage » québécois a donc été nettement moins cahoteux. On notera que dans les deux cas, les variations mensuelles sont fortement autocorrélées — la persistance (momentum) des prix immobiliers, documentée dès Case et Shiller (1989), est l'écart le plus célèbre de cette classe d'actifs à l'efficience des marchés. Les boîtes à moustaches des variations annuelles (figure @@REF{fig:box}@@) confirment à l'échelle des marchés : médianes québécoises parmi les plus élevées, étendues interquartiles étroites à Montréal et pour la province, années extrêmes (points) concentrées dans l'Ouest et en Ontario — à l'exception des années pandémiques des régions québécoises.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-4", "url": "/rapport/11/#p11-4", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "@@IMG58@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-hist", "url": "/rapport/11/#fig-fig-hist", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.2", "text": "Distribution des variations mensuelles désaisonnalisées, Québec et Canada, 2005–2026. @@IMG58@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-5", "url": "/rapport/11/#p11-5", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "@@IMG59@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-box", "url": "/rapport/11/#fig-fig-box", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.3", "text": "Distribution des variations annuelles de l'IPP composite par marché, 2006–2026. @@IMG59@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-6", "url": "/rapport/11/#p11-6", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "L'anatomie des corrections", "text": "Le tableau @@REF{tab:drawdowns}@@ date les pires épisodes de repli de chaque marché. La lecture est édifiante : les corrections québécoises sont courtes (3 à 9 mois du sommet au creux), peu profondes ( % à %) et récupérées en un à deux ans ; les corrections canadiennes hors Québec sont longues et profondes — 51 mois et % pour Toronto, toujours en cours, 19 mois et % pour le Calgary de 2008 (six ans pour récupérer) comme pour le Vancouver de 2017–2019. L'asymétrie boom long / correction lente est générale sur les marchés du logement — les expansions y durent en moyenne beaucoup plus longtemps que les contractions (Cunningham et Kolet, 2011) — et la lenteur des baisses tient largement au comportement des vendeurs (Genesove et Mayer, 2001) : le marché « gèle » avant de baisser, comme l'illustrent les épisodes britanniques analysés par Muellbauer et Murphy (1997).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "tab-tab-drawdowns", "url": "/rapport/11/#tab-tab-drawdowns", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.1", "text": "Le pire épisode de repli de chaque marché (séries désaisonnalisées), 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéReplimaximalSommet(pré-repli)CreuxDurée(mois)Sommetrécupéré enÉcart actuelau sommetCanada-20,5 %févr. 2022mai 202651non récupéré-20,5 %Québec (province)-7,0 %mai 2022févr. 20239juin 20240,0 %RMR de Montréal-7,5 %mai 2022févr. 20239août 20240,0 %RMR de Québec-4,8 %mai 2022août 20223août 2023-2,0 %Grand Toronto-26,3 %févr. 2022mai 202651non récupéré-26,1 %Grand Vancouver-16,7 %déc. 2017juill. ", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-7", "url": "/rapport/11/#p11-7", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Le bêta du Québec sur le Canada", "text": "La figure @@REF{fig:beta}@@ formalise la sensibilité du marché québécois au marché canadien : la pente de la régression mobile des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada est en moyenne de 0,26 depuis 2010 — un marché qui n'« encaisse » en moyenne qu'un quart des mouvements canadiens. Ce bêta devient même légèrement négatif en 2018–2020 (Montréal accélère quand Toronto corrige), avant de remonter vers 0,4–0,6 après l'épisode pandémique, qui a synchronisé tous les marchés.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-8", "url": "/rapport/11/#p11-8", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Le bêta du Québec sur le Canada", "text": "@@IMG60@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-beta", "url": "/rapport/11/#fig-fig-beta", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.4", "text": "Bêta mobile (60 mois) des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada, 2010–2026. @@IMG60@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-9", "url": "/rapport/11/#p11-9", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "La matrice de la figure @@REF{fig:corr}@@ présente les corrélations des glissements annuels entre douze marchés. Elle fait ressortir deux blocs : un bloc « Ontario–Colombie-Britannique–Canada » (corrélations de 0,75 à 0,98 entre eux) et un bloc québécois cohérent (0,63 à 0,99 entre les marchés de la province). Entre les deux, les liens sont faibles : la RMR de Montréal n'est corrélée qu'à 0,54 avec le Grand Toronto, et la RMR de Québec est pratiquement orthogonale au cycle torontois (). L'Alberta, arrimée au cycle des matières premières, ne co-varie avec presque rien.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-10", "url": "/rapport/11/#p11-10", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "@@IMG61@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-corr", "url": "/rapport/11/#fig-fig-corr", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.5", "text": "Corrélations des variations sur 12 mois de l'IPP composite, 2006–2026. @@IMG61@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-11", "url": "/rapport/11/#p11-11", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "La corrélation mobile sur cinq ans (figure @@REF{fig:corrmobile}@@) précise la chronologie : le co-mouvement Montréal–Toronto s'effondre entre 2014 et 2017 — jusqu'à devenir négatif quand Montréal ignore le mini-cycle torontois de 2017–2019 — puis remonte après 2021, l'épisode pandémique (boom puis plateau simultanés) resynchronisant mécaniquement les fenêtres de calcul, sans dépasser 0,55 en fin de période. Même au plus haut, le lien Montréal–Toronto reste très inférieur à la cohésion interne du bloc Ontario–Colombie-Britannique (0,96–0,98).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-12", "url": "/rapport/11/#p11-12", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "@@IMG62@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-corrmobile", "url": "/rapport/11/#fig-fig-corrmobile", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.6", "text": "Corrélation mobile (60 mois) des variations mensuelles désaisonnalisées, 2010–2026. @@IMG62@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-14", "url": "/rapport/11/#p11-14", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à 0,93–0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir des manchettes nationales — ou l'inverse — revient à commettre une erreur d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc Ontario–Colombie-Britannique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "pointscles-11-13", "url": "/rapport/11/#pointscles-11-13", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à 0,93–0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir des manchettes nationales — ou l'inverse — revient à commettre une erreur d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc Ontario–Colombie-Britannique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p12-1", "url": "/rapport/12/#p12-1", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Les grands marchés du reste du Canada", "text": "Pour situer les résultats québécois, ce chapitre passe en revue six grands marchés hors Québec (figures @@REF{fig:rocgrid}@@ à @@REF{fig:rocbench}@@, tableau @@REF{tab:roc}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-2", "url": "/rapport/12/#p12-2", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "L'épicentre de la correction : 940 800 $ de prix de référence malgré un repli de 26 % depuis février 2022, toujours en cours ( % sur 12 mois). Sur vingt ans, sa croissance (5,2 % par an) est désormais inférieure à celle de tous les marchés québécois.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-3", "url": "/rapport/12/#p12-3", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le marché le plus cher du pays (1 099 100 $) cumule deux corrections : celle de 2017–2019 ( %, liée aux taxes sur les acheteurs étrangers et au resserrement hypothécaire) et celle, inachevée, d'après 2022 ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-4", "url": "/rapport/12/#p12-4", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Un cycle de matières premières : boom jusqu'en 2007, correction de 16 % (six ans pour récupérer), décennie blanche, puis rattrapage vigoureux en 2023–2024 — le seul grand marché de l'Ouest proche de son sommet ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-5", "url": "/rapport/12/#p12-5", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Un profil « ontarien atténué » : boom pandémique, correction de 14,6 % en 2022, récupération incomplète ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-6", "url": "/rapport/12/#p12-6", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le jumeau atlantique du Québec : prix bas, explosion pandémique (+10 % par an depuis 2020), quasi-retour au sommet ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-7", "url": "/rapport/12/#p12-7", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le marché le plus « québécois » hors Québec : abordable (403 200 $), régulier (5,9 % par an sur vingt ans, meilleure performance hors Québec), au sommet historique et en hausse (+3,8 %) en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-8", "url": "/rapport/12/#p12-8", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG63@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocgrid", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocgrid", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.1", "text": "Six grands marchés hors Québec : IPP composite face au Canada, 2005–2026. @@IMG63@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-9", "url": "/rapport/12/#p12-9", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG64@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocdd", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocdd", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.2", "text": "Six grands marchés hors Québec : écart au sommet historique, 2005–2026. @@IMG64@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-10", "url": "/rapport/12/#p12-10", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG65@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocbench", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocbench", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.3", "text": "Prix de référence composite, six grands marchés hors Québec, milliers de dollars. @@IMG65@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "tab-tab-roc", "url": "/rapport/12/#tab-tab-roc", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "tab", "title": "Tableau 12.1", "text": "Vue d'ensemble des six grands marchés hors Québec, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéPrix deréférenceIPPcompositeVar.12 moisCroiss. ann.2005–2026Écart ausommetReplimaximalGrand Toronto940 800 $298,4-5,4 %+5,2 %-26,1 %-26,3 %Grand Vancouver1 099 100 $314,4-6,0 %+5,5 %-12,2 %-16,7 %Calgary576 200 $277,8-0,8 %+4,9 %-2,7 %-16,0 %Ottawa632 200 $273,0-1,3 %+4,8 %-9,2 %-14,6 %Halifax-Dartmouth561 300 $322,8-1,4 %+5,6 %-3,2 %-11,3 %Winnipeg403 200 $339,4+3,8 %+5,9 %0,0 %-9,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-11", "url": "/rapport/12/#p12-11", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Note régionale : Ottawa et l'Outaouais", "text": "Le cas d'Ottawa mérite un mot particulier pour le lecteur de l'Outaouais, dont le marché — Gatineau et sa région — n'est pas publié séparément dans les fichiers utilisés ici, mais gravite autour de la capitale fédérale. Ottawa présente un profil hybride instructif : structurellement plus stable que Toronto (emploi public dominant, moins d'investisseurs), il a néanmoins suivi le cycle ontarien lors du resserrement — correction de 14,6 % en 2022, récupération incomplète ( % en juin 2026) — quand les marchés québécois voisins établissaient de nouveaux sommets. La rivière des Outaouais matérialise ainsi, à l'échelle d'une même agglomération transfrontalière, la frontière entre les deux régimes documentés dans ce rapport : côté ontarien, le cycle national ; côté québécois, le régime provincial. Pour l'analyse du marché gatinois, la prudence commande donc de croiser les deux références — Ottawa pour la demande locale (navettage, revenus), le bloc québécois pour la dynamique des prix.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-13", "url": "/rapport/12/#p12-13", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Note régionale : Ottawa et l'Outaouais", "text": "La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest que les marchés chers et endettés (Toronto, Vancouver, Ottawa), en correction prolongée, aux marchés abordables (Québec, Winnipeg, Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le niveau de prix initial — donc l'endettement nécessaire pour y accéder — apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction 2022–2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "pointscles-12-12", "url": "/rapport/12/#pointscles-12-12", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest que les marchés chers et endettés (Toronto, Vancouver, Ottawa), en correction prolongée, aux marchés abordables (Québec, Winnipeg, Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le niveau de prix initial — donc l'endettement nécessaire pour y accéder — apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction 2022–2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p13-1", "url": "/rapport/13/#p13-1", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "text": "Les indices mesurent des variations ; l'acheteur, lui, paie un versement mensuel. Ce chapitre traduit les prix de référence de juin 2026 en charge hypothécaire — l'angle le plus concret de l'abordabilité, et celui par lequel la politique monétaire atteint les ménages. Le calcul suit la logique du coût d'usage (Poterba, 1984; Himmelberg et al., 2005) dans sa composante la plus visible : le service de la dette.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-2", "url": "/rapport/13/#p13-2", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "La figure @@REF{fig:afford}@@ et le tableau @@REF{tab:afford}@@ présentent le paiement mensuel d'un prêt standard (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence de huit marchés, pour des taux de 2 à 7 %. Trois lectures :", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-3", "url": "/rapport/13/#p13-3", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "L'écart interrégional est massif. Au taux de 5 %, la propriété type coûte environ 4 380 $ par mois dans le Grand Toronto, 2 780 $ à Montréal, 2 070 $ dans la RMR de Québec et 1 510 $ en Mauricie : l'éventail va du simple au triple à l'intérieur d'un même pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-4", "url": "/rapport/13/#p13-4", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "La sensibilité au taux croît avec le prix. Chaque point de pourcentage de taux ajoute environ 450 $ par mois à Toronto, mais 155 $ en Mauricie : le risque de taux est, lui aussi, géographiquement concentré — c'est le mécanisme même de la divergence documentée au chapitre @@REF{sec:reel}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-5", "url": "/rapport/13/#p13-5", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "Le « rattrapage » québécois a un coût. À taux constant de 5 %, la mensualité type de la RMR de Québec égale aujourd'hui celle de la propriété montréalaise type de 2020 : l'avantage d'abordabilité demeure, mais il s'érode à grande vitesse.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-6", "url": "/rapport/13/#p13-6", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "@@IMG66@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "fig-fig-afford", "url": "/rapport/13/#fig-fig-afford", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "fig", "title": "Figure 13.1", "text": "Paiement hypothécaire mensuel sur la propriété de référence, selon le taux, huit marchés, juin 2026. @@IMG66@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "tab-tab-afford", "url": "/rapport/13/#tab-tab-afford", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "tab", "title": "Tableau 13.1", "text": "Paiement hypothécaire mensuel (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. Paiement mensuel selon le tauxMarchéPrix deréférence3 %4 %5 %6 %7 %Grand Toronto940 800 $3 569 $3 973 $4 400 $4 849 $5 320 $Canada665 600 $2 525 $2 811 $3 113 $3 431 $3 763 $RMR de Montréal596 300 $2 262 $2 518 $2 789 $3 074 $3 372 $Québec (province)550 400 $2 088 $2 324 $2 574 $2 837 $3 112 $Estrie492 300 $1 868 $2 079 $2 302 $2 538 $2 784 $RMR de Québec444 600 $1 687 $1 877 $2 079 $2 292 $2 514 ", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-8", "url": "/rapport/13/#p13-8", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût d'opportunité de la mise de fonds — ils sous-estiment donc le coût complet de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada, l'abordabilité est d'abord une variable géographique, avant d'être une variable de taux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "pointscles-13-7", "url": "/rapport/13/#pointscles-13-7", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût d'opportunité de la mise de fonds — ils sous-estiment donc le coût complet de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada, l'abordabilité est d'abord une variable géographique, avant d'être une variable de taux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p14-1", "url": "/rapport/14/#p14-1", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Avant la synthèse, ce chapitre condense l'analyse en dix faits stylisés — des régularités empiriques suffisamment robustes pour servir de points d'ancrage à l'analyse, à l'enseignement et à la décision.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-2", "url": "/rapport/14/#p14-2", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le Québec est un marché de faible bêta. Sur 2010–2026, le bêta des variations mensuelles québécoises sur les variations canadiennes est en moyenne de 0,26 (figure @@REF{fig:beta}@@) : le Québec n'encaisse qu'un quart des mouvements du marché national.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-3", "url": "/rapport/14/#p14-3", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les corrections québécoises sont courtes et peu profondes. Pire épisode en vingt et un ans : % sur neuf mois (RMR de Montréal, 2022–2023), récupéré en deux ans ; contre % sur 51 mois, toujours ouvert, pour le Grand Toronto (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-4", "url": "/rapport/14/#p14-4", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La croissance québécoise est plus régulière, pas plus faible. Sur vingt ans, la CAM québécoise (5,6 %) dépasse la canadienne (5,0 %) avec un écart-type mensuel inférieur d'un tiers (0,66 % contre 0,95 %, figure @@REF{fig:hist}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-5", "url": "/rapport/14/#p14-5", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les quatre meilleurs marchés canadiens sur vingt ans sont québécois — Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie, RMR de Québec (figure @@REF{fig:cagr}@@) — un fait presque toujours ignoré du discours public, focalisé sur Toronto et Vancouver.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-6", "url": "/rapport/14/#p14-6", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La pandémie a inversé la hiérarchie spatiale. Avant 2020, la croissance décroissait du centre vers la périphérie ; depuis, c'est l'inverse, au Québec (figure @@REF{fig:scatter}@@) comme dans le reste de l'Amérique du Nord (Ramani et Bloom, 2021; Gupta et al., 2022).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-7", "url": "/rapport/14/#p14-7", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le choc de taux de 2022 n'a pas d'effet uniforme : il est proportionnel au prix initial. De % (Toronto) à un plateau (Québec), la sévérité de la correction suit le niveau d'endettement qu'impose le prix d'entrée (chapitres @@REF{sec:reel}@@ et @@REF{sec:afford}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-8", "url": "/rapport/14/#p14-8", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La copropriété sous-performe structurellement. Ratio appartement/unifamiliale : de 100 à 78–81 selon le marché en vingt ans (figure @@REF{fig:ratioapp}@@) ; c'est le seul segment où le Québec ne domine pas nettement le Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-9", "url": "/rapport/14/#p14-9", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les prix québécois ont un rythme saisonnier de 2 à 4 points d'amplitude, culminant en avril–juin et creusant en novembre–décembre, deux fois plus marqué dans les marchés de villégiature (figure @@REF{fig:saisheat}@@) — cohérent avec la théorie de l'épaisseur de marché (Ngai et Tenreyro, 2014).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-10", "url": "/rapport/14/#p14-10", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le cycle québécois n'est pas le cycle canadien. Corrélation Montréal–Toronto : 0,54 ; RMR de Québec–Toronto : ; cohésion interne du bloc québécois : 0,63 à 0,99 (figure @@REF{fig:corr}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-11", "url": "/rapport/14/#p14-11", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La hausse québécoise est réelle. Déflaté par l'IPC, l'indice provincial vaut 1,9 fois son niveau de 2005 (3,3 % par an en termes réels, figure @@REF{fig:reel}@@) — il ne s'agit pas d'une illusion monétaire.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p15-1", "url": "/rapport/15/#p15-1", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Synthèse et implications", "text": "Au terme de cette analyse, le marché québécois de l'habitation apparaît comme un marché en régime de croissance autonome : historiquement moins volatil que les grands marchés de l'Ouest et de l'Ontario (écart-type mensuel de 0,66 % contre 0,95 %), faiblement arrimé à leur cycle (bêta moyen de 0,26 ; corrélation Montréal–Toronto de 0,54), épargné par la correction de 2022–2023 malgré un choc de taux identique (repli maximal de % contre % à Toronto), et porté depuis 2020 par un rattrapage régional (RMR de Québec, Estrie, Mauricie, Centre-du-Québec) sans précédent dans la période étudiée. Cette vigueur est réelle et non purement nominale : déflatés par l'IPC, les prix québécois ont presque doublé depuis 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-2", "url": "/rapport/15/#p15-2", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "La divergence Québec–Canada depuis 2022 démontre que la transmission de la politique monétaire au marché du logement est fortement hétérogène dans l'espace : à choc de taux identique (chapitre @@REF{sec:macro}@@), la réponse des prix va de % (Toronto) à un simple plateau (Québec). Les niveaux initiaux de prix et d'endettement — et la composition maison/copropriété du parc — en conditionnent l'impact. Toute modélisation « pancanadienne » du canal du logement est, au mieux, une moyenne trompeuse.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-3", "url": "/rapport/15/#p15-3", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "L'avantage québécois se comprime rapidement : avec des hausses de 3,5 à 12 % sur un an contre des baisses ailleurs, l'écart de prix avec le reste du pays se referme par les deux bouts, et les marchés régionaux ont déjà perdu leur statut de refuge bon marché (l'Estrie dépasse désormais la RMR de Québec). Le débat sur l'offre — notamment de segments avec terrain, dont la prime ne cesse de croître (chapitre @@REF{sec:types}@@) — en sort renforcé.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-4", "url": "/rapport/15/#p15-4", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "La faible corrélation entre le bloc québécois et le bloc Ontario–Colombie-Britannique (chapitre @@REF{sec:risque}@@), la brièveté des corrections québécoises (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@) et la régularité des distributions de rendement constituent un argument empirique de diversification géographique intracanadienne — avec la réserve de liquidité propre aux petits marchés régionaux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-5", "url": "/rapport/15/#p15-5", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "Les signaux d'accélération récents — volatilité québécoise repassée au-dessus de la volatilité canadienne, hausses à deux chiffres en Estrie, mini-correction mauricienne après un doublement express — rappellent que le rattrapage peut devenir surchauffe : l'histoire des marchés d'actifs enseigne que les récits d'exception régionale (« ici, c'est différent ») accompagnent souvent les phases d'exubérance (Shiller, 2015; Case et Shiller, 2003). Le freinage démographique de 2025 (figure @@REF{fig:population}@@) retire par ailleurs au marché un soutien majeur. Le suivi des fondamentaux locaux (revenus, migration interrégionale, mises en chantier) s'impose, en gardant à l'esprit qu'un niveau de prix élevé ne suffit pas à diagnostiquer une bulle (Himmelberg et al., 2005).", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-6", "url": "/rapport/15/#p15-6", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Limites et précautions d'usage", "text": "Quatre limites bornent la portée de ces résultats. Couverture : l'IPP MLS® ne voit que les transactions passant par les systèmes MLS® ; les ventes directes, le neuf vendu par les promoteurs et le marché locatif lui échappent. Agrégation : même à l'échelle d'une RMR, l'indice moyenne des sous-marchés hétérogènes (Bourassa et al., 1999) — un quartier peut corriger quand sa RMR progresse. Étroitesse : dans les petits marchés (Mauricie, Centre-du-Québec), un faible volume de transactions rend l'indice mensuel bruité ; les mesures annuelles y sont plus fiables. Révisions : l'ACI révise les mois récents ; les dernières observations doivent être lues comme provisoires. Enfin, rappelons qu'aucune des mesures présentées — pas même vingt ans de surperformance — n'a de valeur prédictive mécanique : les prix immobiliers sont persistants à court terme (Case et Shiller, 1989), mais les retournements de régime, comme celui de 2020, restent largement imprévisibles.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-7", "url": "/rapport/15/#p15-7", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Prolongements", "text": "Les prolongements naturels de ce travail : relier les trajectoires régionales aux fondamentaux (démographie régionale, migration interrégionale, mises en chantier, revenus disponibles) ; modéliser économétriquement la vitesse de transmission des taux hypothécaires aux prix régionaux (modèles à correction d'erreur par marché) ; construire des indicateurs d'abordabilité intégrant revenus et charges d'intérêts, dans l'esprit du coût d'usage (Poterba, 1984; Himmelberg et al., 2005) ; et étendre l'analyse de saisonnalité aux volumes de transactions, que l'IPP ne couvre pas (Ngai et Tenreyro, 2014). Le cadre d'ensemble — le logement comme actif, comme garantie de crédit et comme moteur du cycle — est synthétisé par Davis et Van Nieuwerburgh (2015) et Piazzesi et Schneider (2016), dont ce document constitue, à l'échelle québécoise, une application empirique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "pA-1", "url": "/rapport/A/#pA-1", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "L'IPP MLS® est produit par l'ACI à partir des transactions enregistrées dans les systèmes MLS® des chambres immobilières (Association canadienne de l'immobilier, 2024). Deux grandes familles de méthodes existent pour construire un indice de prix « à qualité constante » : les ventes répétées (Bailey et al., 1963; Case et Shiller, 1987), qui suivent les reventes d'un même bien, et l'approche hédonique (Rosen, 1974), qui modélise le prix comme une fonction des attributs du bien. L'IPP MLS® relève de la seconde. Ses principales propriétés :", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-2", "url": "/rapport/A/#pA-2", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Approche hédonique. L'indice suit le prix d'une propriété de référence aux attributs constants (superficie, âge, nombre de pièces, localisation, etc.), estimé par régression ; il neutralise ainsi les effets de composition qui polluent prix moyens et médians.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-3", "url": "/rapport/A/#pA-3", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Prix de référence. Le benchmark price traduit l'indice en dollars : c'est la valeur estimée de la propriété de référence du marché considéré.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-4", "url": "/rapport/A/#pA-4", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Base et fréquence. Base 100 en janvier 2005 ; publication mensuelle, avec agrégats trimestriels et annuels, en versions brute et désaisonnalisée.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-5", "url": "/rapport/A/#pA-5", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Limites. Dollars courants ; couverture limitée aux transactions MLS® ; révisions possibles des données récentes ; le composite provincial pondère fortement les grands marchés (Montréal pour le Québec) ; certains segments ne sont pas publiés dans les petits marchés (« en rangée » en Estrie, Mauricie et Centre-du-Québec).", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-6", "url": "/rapport/A/#pA-6", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Les séries FRED", "text": "Les séries macroéconomiques proviennent de FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis), qui rediffuse les données de l'OCDE et de Statistique Canada :", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-7", "url": "/rapport/A/#pA-7", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Les séries FRED", "text": "Les séries d'IPC s'arrêtent en mars 2025 au moment de l'extraction ; les mesures réelles s'arrêtent donc à cette date. Le taux interbancaire 3 mois sert d'approximation du taux directeur de la Banque du Canada, dont la série FRED dédiée s'interrompt en 2023.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-8", "url": "/rapport/A/#pA-8", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Mesures dérivées", "text": "Le glissement annuel est le rapport de l'indice à sa valeur douze mois plus tôt, moins un. La croissance annuelle moyenne composée entre deux dates vaut , où est l'écart en années. L'écart au sommet vaut , sur séries désaisonnalisées. La volatilité annualisée est l'écart-type des variations mensuelles désaisonnalisées sur 24 mois, multiplié par . Le bêta mobile est le rapport de la covariance mobile (60 mois) des variations Québec–Canada à la variance mobile des variations canadiennes. Le facteur saisonnier du mois est la moyenne, sur toutes les années, de l'écart relatif entre indice brut et indice désaisonnalisé au mois .", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "tab-tab-annexe1", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.1", "text": "IPP composite annuel (moyenne des mois), Canada, marchés québécois et Ontario, 2005–2025. Source : ACI/CREA. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcOntario2005104,3102,0101,7103,0105,4105,898,7103,52006116,4106,2105,4110,5110,8112,8101,6109,22007129,1113,5112,4120,7116,1123,6117,5115,52008133,1120,7119,4133,5117,6129,9128,1119,52009128,7124,3122,9143,7118,2134,2131,1118,92010139,5133,7131,7159,8126,1142,4138,0129,42011147,2141,0139,0170,1129,3146,9142,2136,72012154,4146,5144,2177,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe2", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe2", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.2", "text": "IPP composite annuel (moyenne des mois), grands marchés hors Québec, 2005–2025. Source : ACI/CREA. AnnéeTorontoOttawaC.-B.VancouverAlbertaCalgaryHalifaxWinnipeg2005103,6102,0106,6105,6106,5107,4102,8106,12006109,2106,1125,1123,8149,9152,6108,1118,02007115,8112,7141,8140,1190,5184,5114,3135,02008119,3120,7150,6149,5181,1178,1121,5152,42009118,2125,2141,7141,6167,5164,1125,3157,82010129,8135,7156,3160,3177,6173,6133,2173,42011138,4142,6169,8180,3176,7172,6140,3186,12012149,1146,2173,6187,4182,317", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe5a", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe5a", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.3", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite (%), Canada, marchés québécois et Ontario, 2006–2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcOntario2006+11,6 %+4,1 %+3,6 %+7,3 %+5,1 %+6,6 %+2,9 %+5,5 %2007+10,9 %+6,9 %+6,6 %+9,2 %+4,8 %+9,6 %+15,6 %+5,8 %2008+3,1 %+6,3 %+6,2 %+10,6 %+1,3 %+5,1 %+9,0 %+3,5 %2009-3,3 %+3,0 %+2,9 %+7,6 %+0,5 %+3,3 %+2,3 %-0,5 %2010+8,4 %+7,6 %+7,2 %+11,2 %+6,7 %+6,1 %+5,3 %+8,8 %2011+5,5 %+5,5 %+5,5 %+6,4 %+2,5 %+3,2 %+3,0 %+5,6 %2012+4,9 %+3,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe5b", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe5b", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.4", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite (%), grands marchés hors Québec, 2006–2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeTorontoOttawaC.-B.VancouverAlbertaCalgaryHalifaxWinnipeg2006+5,4 %+4,0 %+17,4 %+17,2 %+40,8 %+42,1 %+5,2 %+11,2 %2007+6,0 %+6,2 %+13,3 %+13,2 %+27,1 %+20,9 %+5,7 %+14,4 %2008+3,0 %+7,1 %+6,2 %+6,7 %-4,9 %-3,5 %+6,3 %+12,9 %2009-0,9 %+3,7 %-5,9 %-5,3 %-7,5 %-7,9 %+3,1 %+3,5 %2010+9,8 %+8,4 %+10,3 %+13,2 %+6,0 %+5,8 %+6,3 %+9,9 %2011+6,6 %+5,1 %+8,6 %+12,5 %-0,5 %-0,6 %+5,3 %+7,3 %2012+7,7 %+2,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe3", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe3", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.5", "text": "Prix de référence composite, moyenne annuelle, en milliers de dollars courants, 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-Qc2005244176190130141868320062721841981391489286200730119721115215510199200830820822416815710610820093002152301811581091112010325231247201169116117201134324426021417311912020123592532702231761221252013367255272230180122129201438725727423218212413420154172612802331811221342016480269290233181122136201753528330823418412513920185292993262381", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-saison", "url": "/rapport/B/#tab-tab-saison", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.6", "text": "Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite (écart brut / désaisonnalisé, %), par mois et par marché, 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcJanv.-0,15-0,21-0,100,96-0,48-0,16Févr.0,780,711,021,230,920,92Mars1,111,051,331,491,431,55Avr.1,201,131,571,781,572,19Mai1,091,031,201,951,232,40Juin0,870,751,082,641,702,31Juill.0,350,240,482,150,382,01Août0,080,01-0,291,79-0,281,42Sept.-0,02-0,06-0,351,61-0,381,13Oct.-0,21-0,23-0,231,03-1,660,63Nov.-0,55-0,63-0,401,34-1,760,04Déc.-1,10-1,2", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-benchseg", "url": "/rapport/B/#tab-tab-benchseg", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.7", "text": "Prix de référence par segment et par marché, en milliers de dollars, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcComposite666550596445492325356Unifamiliale741623708508513327358Plain-pied581520582462453311368À étages874743841560580362328En rangée601582609437———Appartement465425447310334301284", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "pB-1", "url": "/rapport/B/#pB-1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "p", "title": "Données mensuelles récentes, marché par marché", "text": "Les tableaux @@REF{tab:m1}@@ à @@REF{tab:m6}@@ donnent, pour chaque marché québécois, les vingt-quatre dernières observations mensuelles : indice composite, prix de référence et glissement annuel.", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m1", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.8", "text": "Québec (province) : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024280,1483 500 $+4,0 %août 2024281,5485 900 $+4,1 %sept. 2024284,4490 800 $+5,8 %oct. 2024285,4492 600 $+6,3 %nov. 2024285,9493 500 $+7,0 %déc. 2024285,4492 600 $+7,5 %janv. 2025289,3499 400 $+7,3 %févr. 2025296,9512 500 $+8,6 %mars 2025300,9519 300 $+8,4 %avr. 2025303,8524 400 $+9,2 %mai 2025306,7529 300 $+9,8 %juin 2025305,6527 500 $+8,4 %ju", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m2", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m2", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.9", "text": "RMR de Montréal : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024284,0531 900 $+3,2 %août 2024285,5534 700 $+3,4 %sept. 2024289,6542 400 $+5,5 %oct. 2024290,1543 300 $+6,1 %nov. 2024289,7542 600 $+6,4 %déc. 2024289,2541 600 $+7,2 %janv. 2025292,8548 500 $+6,6 %févr. 2025299,6561 200 $+7,6 %mars 2025303,0567 500 $+7,0 %avr. 2025306,4573 900 $+8,3 %mai 2025309,1578 900 $+8,6 %juin 2025307,3575 500 $+7,3 %ju", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m3", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m3", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.10", "text": "RMR de Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024286,8360 500 $+10,6 %août 2024290,1364 700 $+10,4 %sept. 2024287,1360 900 $+10,1 %oct. 2024290,9365 600 $+8,9 %nov. 2024299,0375 800 $+13,6 %déc. 2024296,5372 700 $+11,5 %janv. 2025303,1381 000 $+14,1 %févr. 2025318,5400 300 $+16,6 %mars 2025325,4409 000 $+18,5 %avr. 2025326,7410 600 $+16,7 %mai 2025332,2417 600 $+19,3 %juin 2025332,2417 600", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m4", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m4", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.11", "text": "Estrie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024294,6393 300 $+9,6 %août 2024293,8392 200 $+8,0 %sept. 2024294,0392 500 $+10,8 %oct. 2024297,5397 100 $+11,1 %nov. 2024299,1399 300 $+9,7 %déc. 2024297,5397 200 $+9,6 %janv. 2025303,4405 100 $+12,2 %févr. 2025307,8410 900 $+14,1 %mars 2025319,7426 800 $+15,5 %avr. 2025318,4425 000 $+12,8 %mai 2025322,0429 900 $+12,5 %juin 2025329,9440 400 $+", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m5", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m5", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.12", "text": "Mauricie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024340,8277 400 $+13,1 %août 2024337,1274 400 $+12,3 %sept. 2024338,8275 800 $+8,6 %oct. 2024347,1282 500 $+8,3 %nov. 2024339,4276 300 $+10,3 %déc. 2024350,5285 300 $+10,6 %janv. 2025350,6285 400 $+11,2 %févr. 2025368,8300 200 $+14,2 %mars 2025367,0298 700 $+14,3 %avr. 2025376,7306 600 $+14,6 %mai 2025373,5304 000 $+13,2 %juin 2025383,3312 000 ", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m6", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m6", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.13", "text": "Centre-du-Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024351,3296 500 $+11,3 %août 2024353,8298 600 $+12,5 %sept. 2024355,8300 300 $+11,6 %oct. 2024355,6300 100 $+11,5 %nov. 2024359,8303 700 $+10,9 %déc. 2024367,3310 000 $+12,9 %janv. 2025367,2309 900 $+12,6 %févr. 2025372,9314 700 $+11,9 %mars 2025382,1322 500 $+13,0 %avr. 2025387,1326 700 $+12,9 %mai 2025388,6328 000 $+13,1 %juin 2025390,0329 20", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "pC-1", "url": "/rapport/C/#pC-1", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Méthode statistique estimant la contribution de chaque attribut d'un bien (superficie, localisation, âge…) à son prix, ce qui permet de suivre le prix d'un bien de qualité constante.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-2", "url": "/rapport/C/#pC-2", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Pente de la régression des variations d'un marché sur celles d'un marché de référence ; un bêta de 0,25 signifie qu'une hausse canadienne de 1 % s'accompagne en moyenne d'une hausse québécoise de 0,25 %.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-3", "url": "/rapport/C/#pC-3", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Taux de croissance constant qui, appliqué chaque année, reproduit la variation totale observée entre deux dates.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-4", "url": "/rapport/C/#pC-4", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Retrait des régularités calendaires (le « printemps immobilier ») d'une série, afin d'isoler tendance et cycle.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-5", "url": "/rapport/C/#pC-5", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Pourcentage séparant le niveau courant d'un indice de son maximum historique ; 0 % signifie que le marché est à son sommet.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-6", "url": "/rapport/C/#pC-6", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Variation d'un indice par rapport à sa valeur douze mois plus tôt.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-7", "url": "/rapport/C/#pC-7", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Indice des prix des propriétés fondé sur les transactions des systèmes MLS®, produit par l'ACI.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-8", "url": "/rapport/C/#pC-8", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Valeur estimée, en dollars, de la propriété de référence d'un marché ; traduction monétaire de l'IPP.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-9", "url": "/rapport/C/#pC-9", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Région métropolitaine de recensement (Statistique Canada) ; les RMR de Montréal et de Québec débordent largement les villes centrales.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-10", "url": "/rapport/C/#pC-10", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Écart-type des variations mensuelles ramené à une échelle annuelle (multiplication par ) ; mesure standard de l'ampleur des fluctuations.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pD-1", "url": "/rapport/D/#pD-1", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Boom des matières premières : l'Alberta s'envole (+41 % en 2006), le huard atteint la parité avec le dollar américain ; le Québec croît sagement à 4–8 % par an.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-2", "url": "/rapport/D/#pD-2", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Faillite de Lehman Brothers ; la crise financière mondiale atteint le Canada. Les prix corrigent dans l'Ouest ( % à Calgary) ; simple pause au Québec.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-3", "url": "/rapport/D/#pD-3", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "La Banque du Canada porte son taux directeur à 0,25 %, plancher historique ; l'amortissement maximal assuré, porté à 40 ans en 2006, est ramené à 35 ans (2008) — premier d'une série de resserrements macroprudentiels.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-4", "url": "/rapport/D/#pD-4", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Resserrements successifs des règles hypothécaires (amortissement 35 30 25 ans pour les prêts assurés) ; mini-boom de la RMR de Québec, qui gagne plus de 60 % entre 2008 et 2012.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-5", "url": "/rapport/D/#pD-5", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "« Décennie lente » québécoise : environ +3 % par an ; chute du pétrole en 2014–2015, l'Alberta cale ; Toronto et Vancouver accélèrent.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-6", "url": "/rapport/D/#pD-6", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Vancouver impose une taxe de 15 % aux acheteurs étrangers ; l'indice y culmine puis fléchit ; l'argent se déplace vers Toronto.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-7", "url": "/rapport/D/#pD-7", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Fair Housing Plan ontarien (avril) : Toronto corrige de 9 % ; Montréal, pour la première fois, ne suit pas — premier signe du découplage documenté au chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-8", "url": "/rapport/D/#pD-8", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Entrée en vigueur du test de tension hypothécaire (ligne directrice B-20) pour les prêts non assurés ; Vancouver entame une correction de 17 % (2017–2019).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-9", "url": "/rapport/D/#pD-9", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Pandémie de COVID-19 : taux directeur ramené à 0,25 %, assouplissement quantitatif, confinements. Après deux mois de gel, les prix repartent violemment partout.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-10", "url": "/rapport/D/#pD-10", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Année record : +23 % au Canada, +20 à +30 % dans les régions québécoises ; télétravail et « effet beigne » (Ramani et Bloom, 2021) redessinent la géographie de la demande ; l'inflation sort de la cible au printemps.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-11", "url": "/rapport/D/#pD-11", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Sommet des prix canadiens (février) ; première hausse de taux (mars) : début du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada (+425 points de base en 2022).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-12", "url": "/rapport/D/#pD-12", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Correction : % de glissement annuel au Canada au creux ; plateau de neuf mois au Québec ( %) ; entrée en vigueur (janv. 2023) de l'interdiction d'achat par des non-résidents ; taux directeur culminant à 5 % (juill. 2023).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-13", "url": "/rapport/D/#pD-13", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Choc démographique : croissance de la population de 2,8 % puis 3,0 % — record depuis les années 1950 ; les loyers s'envolent ; les prix québécois repartent dès la mi-2023.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-14", "url": "/rapport/D/#pD-14", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Détente monétaire graduelle ; réduction des cibles d'immigration (la croissance démographique retombe sous 1 % en 2025) ; le Québec mène les hausses canadiennes (RMR de Québec : +16 % en 2025) ; en mars 2025, l'IPP québécois dépasse l'IPP canadien pour la première fois.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-15", "url": "/rapport/D/#pD-15", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Taux court autour de 2¼ % ; sommets historiques au Québec (province, Montréal, Estrie, Centre-du-Québec) ; le Canada demeure 20 % sous son pic, Toronto 26 %.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pE-1", "url": "/rapport/E/#pE-1", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Pour l'étudiant qui souhaite approfondir, voici les lectures structurantes de chaque partie du document.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-2", "url": "/rapport/E/#pE-2", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Les textes fondateurs sont Bailey et al. (1963) pour les ventes répétées, Rosen (1974) pour l'approche hédonique et Case et Shiller (1987) pour la mise en œuvre moderne ; la documentation officielle de l'indice utilisé ici est Association canadienne de l'immobilier (2024).", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-3", "url": "/rapport/E/#pE-3", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Leamer (2007) sur le logement comme cycle économique ; Davis et Van Nieuwerburgh (2015) et Piazzesi et Schneider (2016) pour les synthèses de référence ; Mian et Sufi (2014) sur le rôle de l'endettement des ménages dans les crises ; Crawford et Faruqui (2012) pour le cas canadien.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-4", "url": "/rapport/E/#pE-4", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Le débat classique oppose Taylor (2007) à Kuttner (2013) ; Iacoviello (2005) fournit le cadre théorique du canal du crédit ; Kaplan et al. (2020) la quantification moderne ; Guren et al. (2021) les effets de richesse.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-5", "url": "/rapport/E/#pE-5", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Poterba (1984) et Himmelberg et al. (2005) pour le coût d'usage ; Case et Shiller (2003) et Shiller (2015) pour le diagnostic des bulles.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-6", "url": "/rapport/E/#pE-6", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Allen et al. (2009) sur la segmentation des villes canadiennes ; Meen (1999) sur l'effet de vague ; Bourassa et al. (1999) et Goodman et Thibodeau (2003) sur les sous-marchés ; Head et Lloyd-Ellis (2012) sur mobilité et liquidité ; Hirata et al. (2013) sur la (dé)synchronisation internationale ; Cunningham et Kolet (2011) sur la durée des cycles canadiens.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-7", "url": "/rapport/E/#pE-7", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Ramani et Bloom (2021) sur l'« effet beigne » ; Gupta et al. (2022) sur la revalorisation des périphéries.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-8", "url": "/rapport/E/#pE-8", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Saiz (2010) et Glaeser et Gyourko (2018) sur les contraintes d'offre ; Société canadienne d'hypoth\\`eques et de logement (2022) pour l'estimation canadienne des besoins.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-9", "url": "/rapport/E/#pE-9", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Genesove et Mayer (2001) sur l'aversion aux pertes des vendeurs ; Ortalo-Magné et Rady (2006) sur revenus, crédit et dynamique des prix ; Ngai et Tenreyro (2014) sur la saisonnalité ; Case et Shiller (1989) et Muellbauer et Murphy (1997) sur persistance et cycles.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pF-1", "url": "/rapport/F/#pF-1", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de révision et exercices", "text": "Cette annexe propose des questions de compréhension et des exercices calculables à partir des données du document, regroupés par thème. Les chapitres pertinents sont indiqués entre parenthèses.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-2", "url": "/rapport/F/#pF-2", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi un prix moyen ou médian peut-il baisser alors même qu'aucune propriété n'a perdu de valeur ? En quoi l'approche hédonique de l'IPP MLS® corrige-t-elle ce problème ? (chap. 1–2)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-3", "url": "/rapport/F/#pF-3", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Distinguez indice à ventes répétées et indice hédonique. Citez une limite propre à chacun. (annexe @@REF{annexe:methodo}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-4", "url": "/rapport/F/#pF-4", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Décrivez la séquence macroéconomique 2021–2023 : inflation, réaction de la Banque du Canada, effet sur la courbe des taux. (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-5", "url": "/rapport/F/#pF-5", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi dit-on que la correction canadienne de 2022–2026 est une correction « de taux » et non « d'emploi » ? Quelle différence cela fait-il pour les prix ? (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-6", "url": "/rapport/F/#pF-6", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Expliquez le rôle du choc démographique de 2022–2024 dans la résistance des prix canadiens, puis l'effet attendu de son inversion en 2025. (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-7", "url": "/rapport/F/#pF-7", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Le ratio IPP Québec / IPP Canada est passé de 100 à 68 puis à 112. Racontez cette trajectoire en identifiant les épisodes moteurs. (chap. @@REF{sec:canada}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-8", "url": "/rapport/F/#pF-8", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Qu'est-ce que l'« effet de vague » (ripple effect) et comment s'est-il manifesté au Québec après 2020 ? (chap. @@REF{sec:quebec}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-9", "url": "/rapport/F/#pF-9", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi l'ajustement d'un marché immobilier au resserrement monétaire passe-t-il souvent par les volumes plutôt que par les prix ? Quel biais comportemental est en jeu ? (chap. @@REF{sec:cycle}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-10", "url": "/rapport/F/#pF-10", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Expliquez pourquoi la transmission d'un même choc de taux produit % à Toronto et un simple plateau au Québec. (chap. @@REF{sec:reel}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-11", "url": "/rapport/F/#pF-11", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Un doublement des prix nominaux implique-t-il un doublement des prix réels ? Illustrez avec les chiffres du Québec 2005–2025. (chap. @@REF{sec:reel}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-12", "url": "/rapport/F/#pF-12", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Comparez les profils de la RMR de Québec et de la RMR de Montréal : cycle, segments, abordabilité. (chap. @@REF{sec:regions}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-13", "url": "/rapport/F/#pF-13", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi la sous-performance de la copropriété est-elle qualifiée de « structurelle » ? Quelles en sont les implications pour la politique de l'offre ? (chap. @@REF{sec:types}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-14", "url": "/rapport/F/#pF-14", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi les prix immobiliers montent-ils au printemps même après désaisonnalisation des volumes ? Résumez l'explication par l'épaisseur du marché. (chap. @@REF{sec:saison}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-15", "url": "/rapport/F/#pF-15", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Que signifie un bêta de 0,26 ? En quoi ce chiffre justifie-t-il une stratégie de diversification géographique intracanadienne ? (chap. @@REF{sec:risque}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-16", "url": "/rapport/F/#pF-16", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Identifiez deux marchés hors Québec au profil « québécois » et justifiez votre choix. (chap. @@REF{sec:roc}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-17", "url": "/rapport/F/#pF-17", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe1}@@, calculez la croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite de l'Estrie entre 2010 et 2020, puis entre 2020 et 2025. Commentez.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-18", "url": "/rapport/F/#pF-18", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe3}@@, calculez la variation cumulée du prix de référence de la Mauricie entre 2019 et 2026, en dollars et en pourcentage.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-19", "url": "/rapport/F/#pF-19", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À l'aide du tableau @@REF{tab:saison}@@, estimez l'écart de prix attendu, en dollars, entre une vente en avril et une vente en décembre pour la propriété de référence de la RMR de Québec.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-20", "url": "/rapport/F/#pF-20", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "Reproduisez le calcul du tableau @@REF{tab:afford}@@ pour un taux de 4,5 % et la propriété de référence de l'Estrie (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans).", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-21", "url": "/rapport/F/#pF-21", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe5a}@@, calculez l'écart-type des variations annuelles du Québec et de l'Ontario sur 2006–2025 et interprétez la différence à la lumière du chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-22", "url": "/rapport/F/#pF-22", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "En utilisant les mensualités du tableau @@REF{tab:afford}@@, calculez le revenu brut annuel minimal requis pour respecter un ratio d'amortissement brut de la dette de 32 % dans la RMR de Montréal au taux de 5 %.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-23", "url": "/rapport/F/#pF-23", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "\\", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}]
	\ No newline at end of file
		1	+[{"id": "p1-1", "url": "/seance/01/#p1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Combien vaut une maison? La question paraît banale — elle est en réalité redoutable. Le prix affiché sur une fiche Centris n'est qu'une demande du vendeur; le prix payé n'est qu'un fait ponctuel, parfois le fruit d'une surenchère émotive ou d'une vente pressée; le coût de construction, lui, ne garantit rien du tout. Entre ces trois notions — prix, coût, valeur — il existe des écarts que seule une démarche professionnelle rigoureuse permet de mesurer et d'expliquer. C'est précisément le métier de l'évaluateur agréé, et c'est l'objet de ce cours. Cette première séance pose les fondations : ce qu'est l'évaluation immobilière, qui a le droit de la pratiquer au Québec, dans quels contextes elle est requise, et à quoi ressemble le marché immobilier québécois dans lequel elle s'exerce.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-2", "url": "/seance/01/#p1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Définir l'évaluation immobilière et en dégager les caractéristiques essentielles (objectivité, indépendance, opinion motivée);", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-3", "url": "/seance/01/#p1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Décrire le rôle, les fonctions et le parcours de formation de l'évaluateur agréé au Québec, et le distinguer des autres professionnels de l'immobilier;", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-4", "url": "/seance/01/#p1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Identifier les contextes privés, publics et juridiques qui exigent une évaluation professionnelle;", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-5", "url": "/seance/01/#p1-5", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Expliquer l'importance économique de l'évaluation, notamment dans le financement hypothécaire et la fiscalité municipale;", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-6", "url": "/seance/01/#p1-6", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Nommer les principaux types de valeurs et de rapports d'évaluation, et situer les trois méthodes dans le processus en sept étapes;", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-7", "url": "/seance/01/#p1-7", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Introduction à l'évaluation immobilière", "text": "Dresser un panorama du marché immobilier québécois et de ses particularités, en particulier le marché de Gatineau–Ottawa.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-8", "url": "/seance/01/#p1-8", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Commençons par la définition qui servira d'assise à tout le cours.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-9", "url": "/seance/01/#p1-9", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "L'évaluation immobilière est l'acte de déterminer la valeur d'un droit de propriété immobilière à une date donnée, en tenant compte des conditions du marché, par un professionnel qualifié et indépendant.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "def-1-1", "url": "/seance/01/#def-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "definition", "title": "Définition 1.1 — évaluation immobilière", "text": "L'évaluation immobilière est l'acte de déterminer la valeur d'un droit de propriété immobilière à une date donnée, en tenant compte des conditions du marché, par un professionnel qualifié et indépendant.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-10", "url": "/seance/01/#p1-10", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Chaque mot de cette définition mérite qu'on s'y arrête, car chacun sera développé au fil des quatorze séances.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-11", "url": "/seance/01/#p1-11", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "D'abord, on évalue un droit de propriété◆On évalue un droit, pas seulement un objet physique., et non simplement un objet physique. La maison de brique que l'on visite n'est que le support matériel d'un faisceau de droits : le droit d'occuper, de louer, de vendre, d'hypothéquer, de léguer. Deux immeubles physiquement identiques peuvent avoir des valeurs très différentes si l'un est grevé d'une servitude de passage, d'un bail à long terme désavantageux ou d'une restriction d'usage. Cette manière de voir a une conséquence pratique immédiate : avant même de mesurer un bâtiment, l'évaluateur doit se demander quel droit on lui demande d'évaluer. Le droit évalué est le plus souvent la pleine propriété, mais il peut s'agir d'un droit démembré ou partiel — usufruit, emphytéose, copropriété divise ou indivise — et nous y reviendrons à la séance 4.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-12", "url": "/seance/01/#p1-12", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Ensuite, l'évaluation est rattachée à une date donnée, appelée date effective de l'évaluation. La valeur n'est jamais intemporelle : elle est la photographie d'un marché à un instant précis. Une maison de Gatineau évaluée à 380 000 $ en janvier 2020 pouvait légitimement valoir 520 000 $ deux ans plus tard, sans qu'aucune des deux conclusions ne soit erronée. La pandémie n'avait pas changé la maison d'un seul clou; elle avait changé le marché. Le principe de changement, étudié à la séance 3, formalise cette idée, et la date effective deviendra l'un des paramètres contractuels du mandat — elle peut d'ailleurs être passée (évaluation rétrospective, fréquente dans les litiges et les successions) ou, exceptionnellement, future (évaluation prospective d'un projet à construire).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-13", "url": "/seance/01/#p1-13", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Enfin, l'évaluation tient compte des conditions du marché et elle est produite par un professionnel qualifié et indépendant. Ces deux attributs distinguent l'évaluation professionnelle de l'estimation profane : l'opinion d'un voisin, d'un courtier pressé de conclure ou d'un algorithme en ligne ne constitue pas une évaluation au sens professionnel du terme. Le marché regorge pourtant d'« estimations » de toutes provenances, et une part du travail de l'évaluateur consiste justement à expliquer à son client pourquoi la sienne pèse davantage : parce qu'elle est indépendante, méthodique et engagée sous sa responsabilité professionnelle.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-15", "url": "/seance/01/#p1-15", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une définition en apparence simple", "text": "Les modèles d'évaluation automatisée (AVM, pour automated valuation models) — ceux qui affichent une « valeur estimée » sur les sites immobiliers — produisent des estimations statistiques instantanées à partir des ventes enregistrées. Ils sont utiles pour dégrossir un marché, et certains prêteurs les emploient pour des dossiers à faible risque. Mais ils ne voient ni l'état réel de l'immeuble, ni ses servitudes, ni la qualité de ses rénovations, et ils se dégradent vite dès que le bien est atypique ou le marché mince. L'AVM est un outil; l'évaluation est un acte professionnel. La distinction fera partie des débats de la profession pendant toute votre carrière.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "remarque-1-14", "url": "/seance/01/#remarque-1-14", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "remarque", "title": "Et les évaluations automatisées?", "text": "Les modèles d'évaluation automatisée (AVM, pour automated valuation models) — ceux qui affichent une « valeur estimée » sur les sites immobiliers — produisent des estimations statistiques instantanées à partir des ventes enregistrées. Ils sont utiles pour dégrossir un marché, et certains prêteurs les emploient pour des dossiers à faible risque. Mais ils ne voient ni l'état réel de l'immeuble, ni ses servitudes, ni la qualité de ses rénovations, et ils se dégradent vite dès que le bien est atypique ou le marché mince. L'AVM est un outil; l'évaluation est un acte professionnel. La distinction fera partie des débats de la profession pendant toute votre carrière.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-16", "url": "/seance/01/#p1-16", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une opinion motivée, pas un calcul mécanique", "text": "Le produit final du travail de l'évaluateur n'est pas un chiffre sorti d'une formule, mais une opinion motivée de la valeur◆Le livrable : une opinion motivée, appuyée sur des données vérifiables.. Le mot « opinion » ne signifie pas que le résultat est arbitraire; il signifie que la valeur n'est pas un fait observable directement, mais une conclusion professionnelle tirée d'un raisonnement structuré. Le mot « motivée » signifie que cette conclusion doit être justifiée, documentée et reproductible : un autre évaluateur compétent, disposant des mêmes données, devrait aboutir à une conclusion voisine.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-17", "url": "/seance/01/#p1-17", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une opinion motivée, pas un calcul mécanique", "text": "Quatre traits définissent cette démarche, et il vaut la peine de les expliciter dès maintenant parce qu'ils reviendront comme des exigences concrètes dans tout le cours. La démarche est d'abord analytique : plutôt que de procéder par intuition globale — « cette maison m'a l'air de valoir 450 000 » —, l'évaluateur décompose le problème en étapes successives : identification précise du bien et du droit, analyse du marché pertinent, application des méthodes, puis réconciliation des résultats. Elle est ensuite rigoureuse : chaque donnée mobilisée — une vente comparable, un taux de capitalisation, un coût de construction — doit être vérifiée à la source, car une conclusion ne vaut jamais mieux que la pire de ses données. Elle est aussi objective : l'évaluateur n'a aucun intérêt dans le résultat, ne représente ni l'acheteur ni le vendeur, et son honoraire ne dépend jamais de la conclusion. Elle s'appuie enfin sur des méthodes reconnues et des normes professionnelles qui fixent le contenu minimal du travail et du rapport — ce qui protège à la fois le public et l'évaluateur lui-même, puisque le respect des normes est sa première ligne de défense en cas de contestation.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-19", "url": "/seance/01/#p1-19", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Une opinion motivée, pas un calcul mécanique", "text": "On décrit souvent l'évaluation comme « une science et un art ». La science, ce sont les données, les méthodes et les calculs; l'art, c'est le jugement professionnel qui intervient dans la sélection des comparables, le calibrage des ajustements et la réconciliation finale. Tout le cours vise à discipliner ce jugement : le rendre explicite, documenté et défendable — jamais à le remplacer par des recettes appliquées aveuglément.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "remarque-1-18", "url": "/seance/01/#remarque-1-18", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "remarque", "title": "Science ou art?", "text": "On décrit souvent l'évaluation comme « une science et un art ». La science, ce sont les données, les méthodes et les calculs; l'art, c'est le jugement professionnel qui intervient dans la sélection des comparables, le calibrage des ajustements et la réconciliation finale. Tout le cours vise à discipliner ce jugement : le rendre explicite, documenté et défendable — jamais à le remplacer par des recettes appliquées aveuglément.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-20", "url": "/seance/01/#p1-20", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Valeur, prix et coût : trois notions à ne pas confondre", "text": "Dès cette première séance, il faut installer une distinction que nous approfondirons à la séance 4, car elle est la source d'innombrables confusions — chez les clients, dans les médias, et trop souvent dans les copies d'examen.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-22", "url": "/seance/01/#p1-22", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Valeur, prix et coût : trois notions à ne pas confondre", "text": "Le prix est un fait historique : le montant effectivement payé lors d'une transaction. Le coût est le total des dépenses requises pour créer le bien (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit). La valeur est une opinion sur le prix le plus probable dans des conditions de marché normales. Un acheteur émotif peut payer un prix supérieur à la valeur; une piscine intérieure peut coûter 150 000 $ et n'ajouter que 40 000 $ de valeur. L'évaluateur estime la valeur — il constate les prix et analyse les coûts.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "attention-1-21", "url": "/seance/01/#attention-1-21", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "attention", "title": "Valeur, prix et coût ne sont pas synonymes", "text": "Le prix est un fait historique : le montant effectivement payé lors d'une transaction. Le coût est le total des dépenses requises pour créer le bien (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit). La valeur est une opinion sur le prix le plus probable dans des conditions de marché normales. Un acheteur émotif peut payer un prix supérieur à la valeur; une piscine intérieure peut coûter 150 000 $ et n'ajouter que 40 000 $ de valeur. L'évaluateur estime la valeur — il constate les prix et analyse les coûts.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-23", "url": "/seance/01/#p1-23", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Valeur, prix et coût : trois notions à ne pas confondre", "text": "Cette distinction n'est pas un raffinement de vocabulaire : elle structure les trois méthodes d'évaluation. La méthode de comparaison part des prix observés pour inférer la valeur; la méthode du coût part des coûts de production et les corrige de la dépréciation; la méthode du revenu contourne prix et coûts pour interroger directement la capacité du bien à produire un revenu. Trois chemins, une même destination : l'opinion de valeur.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-24", "url": "/seance/01/#p1-24", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Un titre réservé", "text": "Au Québec, l'évaluation immobilière professionnelle est l'affaire d'un professionnel désigné : l'évaluateur agréé.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-25", "url": "/seance/01/#p1-25", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Un titre réservé", "text": "L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), seul autorisé à porter ce titre et à émettre une opinion professionnelle sur la valeur d'un bien immobilier.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "def-1-2", "url": "/seance/01/#def-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "definition", "title": "Définition 1.2 — évaluateur agréé", "text": "L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), seul autorisé à porter ce titre et à émettre une opinion professionnelle sur la valeur d'un bien immobilier.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-26", "url": "/seance/01/#p1-26", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Un titre réservé", "text": "◆OEAQ Ordre des évaluateurs agréés du Québec, fondé en 1969; environ 1 100 membres.Le titre « évaluateur agréé » est un titre réservé : l'OEAQ est un ordre professionnel régi par le Code des professions (RLRQ, c. C-26), au même titre que le Barreau ou l'Ordre des CPA. Fondé en 1969, l'Ordre compte environ 1 100 membres, un effectif modeste au regard de l'impact économique de la profession — mille personnes, en somme, pour veiller sur la mesure d'un parc immobilier de plus de mille cinq cents milliards de dollars. Sa mission première n'est pas la défense des intérêts de ses membres, mais la protection du public — une nuance capitale que la séance 2 développera en détail (Québec, 1973; Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2026).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-27", "url": "/seance/01/#p1-27", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Un titre réservé", "text": "Cette réserve de titre distingue nettement l'évaluation du courtage immobilier : le courtier est encadré par un organisme d'autoréglementation (l'OACIQ), mais il n'appartient pas à un ordre professionnel. L'évaluateur, lui, est soumis à un code de déontologie ayant force de règlement, à l'inspection professionnelle et à un processus disciplinaire complet. La différence n'est pas théorique : elle détermine qui peut témoigner comme expert devant un tribunal, qui engage sa responsabilité professionnelle sur une opinion de valeur, et vers qui le public peut se tourner lorsqu'une évaluation est mal faite.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-28", "url": "/seance/01/#p1-28", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le parcours pour devenir évaluateur agréé", "text": "◆Parcours : baccalauréat stage de 48 semaines examen (65 %) permis.Le chemin vers le titre est long, et c'est voulu. Tout commence par un baccalauréat reconnu — typiquement en administration avec concentration en évaluation immobilière, ou une formation jugée équivalente après analyse du dossier par l'Ordre. Le diplôme en poche, le candidat doit effectuer un stage professionnel supervisé de 48 semaines à temps complet auprès d'un maître de stage, au cours duquel il participe à de véritables mandats : inspections, recherches de titres, grilles de comparables, projets de rapports. Vient ensuite l'examen d'admission de l'OEAQ, offert une fois l'an, dont la note de passage est de 65 % — un examen réputé exigeant, qui porte autant sur le jugement professionnel que sur la technique. La délivrance du permis n'est d'ailleurs pas la fin du parcours, mais le début d'une obligation permanente de formation continue (30 heures par période de deux ans, comme nous le verrons à la séance 2) : le droit, les normes et les marchés changent, et la compétence de l'évaluateur doit suivre.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-30", "url": "/seance/01/#p1-30", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le parcours pour devenir évaluateur agréé", "text": "Le stage de 48 semaines n'est pas une formalité : c'est là que se transmet le véritable savoir-faire — comment inspecter un bâtiment, interroger un registre, téléphoner à un courtier pour vérifier les circonstances d'une vente, rédiger un rapport qui résistera à la contestation. Les étudiants qui visent le titre ont intérêt à choisir leur milieu de stage avec soin : un cabinet privé expose au financement et aux litiges, un service municipal d'évaluation à l'évaluation de masse, une institution financière au crédit hypothécaire. Ce premier choix oriente souvent toute une carrière.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "terrain-1-29", "url": "/seance/01/#terrain-1-29", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Le stage de 48 semaines n'est pas une formalité : c'est là que se transmet le véritable savoir-faire — comment inspecter un bâtiment, interroger un registre, téléphoner à un courtier pour vérifier les circonstances d'une vente, rédiger un rapport qui résistera à la contestation. Les étudiants qui visent le titre ont intérêt à choisir leur milieu de stage avec soin : un cabinet privé expose au financement et aux litiges, un service municipal d'évaluation à l'évaluation de masse, une institution financière au crédit hypothécaire. Ce premier choix oriente souvent toute une carrière.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-31", "url": "/seance/01/#p1-31", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les fonctions de l'évaluateur", "text": "Le cœur du métier est l'estimation de la valeur marchande, mais réduire l'évaluateur à cette seule tâche serait mal comprendre la profession. Autour de l'estimation gravitent le conseil — éclairer un client sur une décision d'achat, de vente, de financement ou de planification fiscale —, la rédaction de rapports conformes aux normes de pratique, le témoignage d'expert devant les tribunaux (expropriation, contestation d'évaluation foncière, litige familial, vices cachés) et l'analyse de marché au sens large : études de faisabilité, analyses d'utilisation optimale, suivis de portefeuilles immobiliers. Un même professionnel passera, dans la même semaine, d'un bungalow de Hull à un entrepôt logistique, puis à une salle d'audience.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-32", "url": "/seance/01/#p1-32", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les fonctions de l'évaluateur", "text": "Ces fonctions exigent un profil particulier. L'indépendance et l'objectivité viennent en tête : l'évaluateur ne représente personne et son opinion ne doit être influencée ni par le client, ni par le montant de la transaction. S'y ajoutent la rigueur analytique, la compétence technique — un peu de construction, de droit, de finance, d'urbanisme et de statistique à la fois —, une connaissance approfondie du marché local — une évaluation à Gatineau ne se fait pas avec des réflexes montréalais — et une aptitude à communiquer clairement, à l'écrit comme à l'oral, car le rapport d'évaluation est un document destiné à convaincre.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-33", "url": "/seance/01/#p1-33", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Ne pas confondre : l'écosystème des professions immobilières", "text": "Autour d'une même transaction immobilière gravitent plusieurs professionnels dont les rôles sont complémentaires mais distincts. Le tableau @@REF{ch01:tab:professions}@@ les situe les uns par rapport aux autres.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-professions", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-professions", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.1", "text": "L'évaluateur agréé parmi les professions immobilières ProfessionRôle principalDistinction cléÉvaluateur agrééDéterminer la valeurOpinion indépendante, sans lien avec la transactionCourtier immobilierFaciliter la vente ou l'achatRémunéré à commission; représente une partieInspecteur en bâtimentÉvaluer l'état physiqueNe se prononce pas sur la valeurArpenteur-géomètreDélimiter les propriétésMesures, bornage, certificat de localisationNotaireInstrumenter", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-34", "url": "/seance/01/#p1-34", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Ne pas confondre : l'écosystème des professions immobilières", "text": "La lecture du tableau appelle deux commentaires. Premièrement, ces professions collaborent constamment : l'évaluateur s'appuie sur le certificat de localisation de l'arpenteur-géomètre pour connaître les limites et les servitudes, sur l'acte notarié pour vérifier les conditions d'une vente, et il recommandera une inspection lorsque l'état du bâtiment soulève des doutes qui dépassent son examen visuel. Deuxièmement, la frontière la plus sensible est celle qui sépare l'évaluateur du courtier, parce que leurs livrables se ressemblent en surface.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-36", "url": "/seance/01/#p1-36", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Ne pas confondre : l'écosystème des professions immobilières", "text": "Le courtier produit souvent une « analyse comparative de marché » pour fixer un prix de mise en vente. Cet exercice ressemble à une évaluation, mais il n'en est pas une : le courtier est rémunéré à commission sur la transaction qu'il cherche à conclure, il représente une partie, et son analyse n'engage pas sa responsabilité professionnelle de la même manière. Aux examens comme dans la pratique, ne confondez jamais l'avis d'un intermédiaire intéressé avec l'opinion d'un professionnel indépendant.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "attention-1-35", "url": "/seance/01/#attention-1-35", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "attention", "title": "Le piège de la « valeur » du courtier", "text": "Le courtier produit souvent une « analyse comparative de marché » pour fixer un prix de mise en vente. Cet exercice ressemble à une évaluation, mais il n'en est pas une : le courtier est rémunéré à commission sur la transaction qu'il cherche à conclure, il représente une partie, et son analyse n'engage pas sa responsabilité professionnelle de la même manière. Aux examens comme dans la pratique, ne confondez jamais l'avis d'un intermédiaire intéressé avec l'opinion d'un professionnel indépendant.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-37", "url": "/seance/01/#p1-37", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Quand faut-il une évaluation?", "text": "Les mandats d'évaluation naissent dans deux grandes sphères : la sphère privée, où l'évaluation éclaire des décisions économiques, et la sphère publique et juridique, où elle sert de fondement à des décisions administratives ou judiciaires. Passer ces contextes en revue, c'est aussi dresser la carte des futurs employeurs et clients de l'évaluateur.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-38", "url": "/seance/01/#p1-38", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La sphère privée", "text": "◆Client le plus fréquent : le prêteur hypothécaire.Le contexte le plus fréquent est le financement hypothécaire : avant de prêter des centaines de milliers de dollars garantis par un immeuble, le prêteur exige une évaluation indépendante de sa garantie. C'est un mandat en apparence routinier, mais dont dépend la solidité de tout le système de crédit — nous y reviendrons dans un instant. Vient ensuite l'appui à la négociation : un acheteur ou un vendeur peut mandater un évaluateur pour objectiver sa position avant ou pendant une transaction, surtout pour des biens atypiques où les repères manquent. L'assurance fournit un troisième courant d'affaires : la couverture doit être fondée sur le coût de remplacement du bâtiment — et non sur la valeur marchande —, ce qui exige un calcul spécifique que la méthode du coût (séance 10) permettra de comprendre. S'y ajoutent enfin les besoins comptables et fiscaux — états financiers, transferts d'actifs entre sociétés liées, réorganisations, gel successoral — et les analyses d'investissement et de développement : un promoteur qui hésite entre deux usages d'un terrain a besoin d'une analyse de valeur avant de couler la moindre fondation.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-39", "url": "/seance/01/#p1-39", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La sphère publique et juridique", "text": "L'État est un grand consommateur d'évaluations. La fiscalité municipale repose entièrement sur la valeur des immeubles : la confection du rôle d'évaluation — et sa contestation par les contribuables — occupe une part importante de la profession, au point que l'évaluation municipale constitue un véritable sous-métier, avec ses méthodes de masse et son contentieux propre. En matière d'expropriation, l'évaluation établit la juste indemnité due au propriétaire dépossédé : ici, l'opinion de valeur se défend devant un tribunal, contre une contre-expertise. Les successions exigent des évaluations à la date du décès, souvent rétrospectives; le divorce et la liquidation du patrimoine familial imposent d'évaluer la résidence à des dates précises fixées par le Code civil; et les litiges de toute nature — vices cachés, troubles de voisinage, dommages, servitudes contestées — requièrent des évaluations qui serviront de preuve d'expert. Dans tous ces contextes, la valeur n'est pas un renseignement : c'est une pièce au dossier, exposée à la contradiction.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-41", "url": "/seance/01/#p1-41", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La sphère publique et juridique", "text": "Au Québec, plusieurs de ces contextes ont une saveur juridique propre : le patrimoine familial et son partage sont régis par le Code civil du Québec, la fiscalité municipale par la Loi sur la fiscalité municipale (RLRQ, c. F-2.1) et le rôle triennal, l'expropriation par une loi récente qui a réformé le calcul de l'indemnité. L'évaluateur québécois travaille dans un écosystème de droit civil, distinct de la common law du reste du Canada (Québec, 1991; Québec, 1979).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "quebec-1-40", "url": "/seance/01/#quebec-1-40", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Au Québec, plusieurs de ces contextes ont une saveur juridique propre : le patrimoine familial et son partage sont régis par le Code civil du Québec, la fiscalité municipale par la Loi sur la fiscalité municipale (RLRQ, c. F-2.1) et le rôle triennal, l'expropriation par une loi récente qui a réformé le calcul de l'indemnité. L'évaluateur québécois travaille dans un écosystème de droit civil, distinct de la common law du reste du Canada (Québec, 1991; Québec, 1979).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-42", "url": "/seance/01/#p1-42", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le poids du parc immobilier québécois", "text": "Pourquoi consacrer un ordre professionnel entier à la valeur des immeubles? Parce que l'immobilier est, de très loin, le premier réservoir de richesse des ménages et une assiette fiscale essentielle. Le tableau @@REF{ch01:tab:parc}@@ donne les ordres de grandeur à connaître.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-parc", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-parc", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.2", "text": "Le parc immobilier québécois — ordres de grandeur IndicateurOrdre de grandeurValeur totale du parc immobilierplus de 1 500 milliards $Propriétés résidentielles 3 600 000Part de l'habitation et de l'immobilier dans le PIB québécois 13 à 15 %Transactions résidentielles par année 85 000 à 110 000Ménages locataires 40 %", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-43", "url": "/seance/01/#p1-43", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le poids du parc immobilier québécois", "text": "Ces ordres de grandeur, compilés à partir des publications de l'Institut de la statistique du Québec, de la SCHL et de l'APCIQ (Institut de la statistique du Québec, 2025; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025; Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026), montrent qu'une erreur systématique d'évaluation, même de quelques points de pourcentage, se chiffrerait en dizaines de milliards de dollars à l'échelle de la province. La fiabilité des évaluations est un bien public : elle conditionne le juste partage de l'impôt foncier entre contribuables, la prudence du crédit hypothécaire et la confiance des ménages dans le principal actif de leur patrimoine.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-44", "url": "/seance/01/#p1-44", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La chaîne de valeur immobilière", "text": "L'évaluation n'est pas une activité périphérique : elle irrigue l'ensemble du cycle immobilier, du développement au litige. La figure @@REF{ch01:fig:chaine}@@ en donne une vue d'ensemble.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "fig-ch01-fig-chaine", "url": "/seance/01/#fig-ch01-fig-chaine", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "fig", "title": "Figure 1.1", "text": "L'évaluation professionnelle au cœur de la chaîne de valeur immobilière @@TIKZ0@@", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-45", "url": "/seance/01/#p1-45", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "La chaîne de valeur immobilière", "text": "Dans le secteur financier, l'évaluation est l'assise des décisions de crédit hypothécaire et, par agrégation, de la stabilité du système financier : les crises immobilières — celle des États-Unis en 2008 en tête — ont toutes comporté un volet de défaillance des évaluations, où des valeurs complaisantes ont permis des prêts que les immeubles ne pouvaient pas garantir. Dans le secteur public, la taxe foncière représente environ 60 à 70 % des revenus des municipalités québécoises : sans évaluation foncière crédible, pas de finances municipales — et pas d'équité entre contribuables, puisque chacun paie au prorata de la valeur de son immeuble. Dans le secteur privé, l'évaluation permet des transactions éclairées, des états financiers fiables et des couvertures d'assurance adéquates. Dans le secteur juridique, enfin, elle fournit la preuve chiffrée des litiges, partages et expropriations. Quatre sphères, un même besoin : une mesure crédible de la valeur.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-46", "url": "/seance/01/#p1-46", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Le lien entre évaluation et crédit mérite un développement, car c'est le mécanisme que vous rencontrerez le plus souvent.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-47", "url": "/seance/01/#p1-47", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Le ratio prêt/valeur (RPV) est le rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur retenue de la propriété :", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "def-1-3", "url": "/seance/01/#def-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "definition", "title": "Définition 1.3 — ratio prêt/valeur", "text": "Le ratio prêt/valeur (RPV) est le rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur retenue de la propriété :", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-48", "url": "/seance/01/#p1-48", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "La valeur retenue est la moindre du prix d'achat et de la valeur d'évaluation.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "form-1-1", "url": "/seance/01/#form-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "formule", "title": "Formule 1.1 — ratio prêt/valeur", "text": "La valeur retenue est la moindre du prix d'achat et de la valeur d'évaluation.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-49", "url": "/seance/01/#p1-49", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "◆RPV Ratio prêt/valeur : prêt valeur retenue. Seuil clé : 80 %.Le RPV gouverne les conditions du prêt : jusqu'à 80 %, le prêt est dit conventionnel; au-delà de 80 %, la loi impose une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty), dont la prime s'ajoute au coût du crédit. S'ajoute le test de résistance : l'emprunteur doit se qualifier non pas au taux de son contrat, mais au plus élevé du taux contractuel majoré de 2 points et du taux admissible minimal de 5,25 % fixé par le BSIF (Bureau du surintendant des institutions financières, 2025). Ce mécanisme réduit la capacité d'emprunt et, par ricochet, la demande de logements — un lien direct entre réglementation financière et valeurs immobilières que nous retrouverons à la séance 5.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-50", "url": "/seance/01/#p1-50", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Un couple fait accepter une offre de 450 000 $ sur une maison du secteur Aylmer. L'évaluation exigée par le prêteur conclut à 430 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-51", "url": "/seance/01/#p1-51", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Étape 1 — valeur retenue. Le prêteur retient la moindre des deux : 430 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-52", "url": "/seance/01/#p1-52", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Étape 2 — prêt maximal conventionnel.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-53", "url": "/seance/01/#p1-53", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Étape 3 — mise de fonds requise. L'acheteur doit financer la différence entre le prix payé et le prêt :", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-54", "url": "/seance/01/#p1-54", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "S'il avait compté verser 20 % du prix (90 000 $), il doit maintenant trouver 16 000 $ de plus — ou renégocier le prix, ou accepter un prêt assuré. L'écart de 20 000 $ entre prix et valeur se répercute entièrement sur la mise de fonds : voilà pourquoi l'évaluation est souvent le moment de vérité d'une transaction.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "ex-1-1", "url": "/seance/01/#ex-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.1 — évaluation inférieure au prix accepté, Gatineau", "text": "Un couple fait accepter une offre de 450 000 $ sur une maison du secteur Aylmer. L'évaluation exigée par le prêteur conclut à 430 000 $. Étape 1 — valeur retenue. Le prêteur retient la moindre des deux : 430 000 $. Étape 2 — prêt maximal conventionnel. Étape 3 — mise de fonds requise. L'acheteur doit financer la différence entre le prix payé et le prêt : S'il avait compté verser 20 % du prix (90 000 $), il doit maintenant trouver 16 000 $ de plus — ou renégocier le prix, ou accepter un prêt assuré. L'écart de 20 000 $ entre prix et valeur se répercute entièrement sur la mise de fonds : voilà pourquoi l'évaluation est souvent le moment de vérité d'une transaction.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-56", "url": "/seance/01/#p1-56", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "L'évaluation et le financement hypothécaire", "text": "Dans la pratique, l'évaluateur mandaté par le prêteur ne connaît pas toujours le prix accepté — et c'est voulu : certains prêteurs masquent le prix pour éviter que l'évaluation ne soit « aimantée » par lui. Ce biais, appelé ancrage, est un des risques déontologiques les plus étudiés de la profession.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "terrain-1-55", "url": "/seance/01/#terrain-1-55", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans la pratique, l'évaluateur mandaté par le prêteur ne connaît pas toujours le prix accepté — et c'est voulu : certains prêteurs masquent le prix pour éviter que l'évaluation ne soit « aimantée » par lui. Ce biais, appelé ancrage, est un des risques déontologiques les plus étudiés de la profession.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-57", "url": "/seance/01/#p1-57", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Plusieurs valeurs pour un même bien", "text": "Une même propriété n'a pas une valeur unique : elle a plusieurs valeurs, selon la question posée. Le tableau @@REF{ch01:tab:valeurs}@@ présente les cinq types que vous devez savoir distinguer dès maintenant; la séance 4 les approfondira.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-valeurs", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-valeurs", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.3", "text": "Principaux types de valeurs et leurs usages Type de valeurDéfinitionUtilisationValeur marchandePrix le plus probable sur un marché libre et ouvertFinancement, transaction, litigeValeur d'assuranceCoût de remplacement du bâtiment (excluant le terrain)Couverture d'assuranceValeur fiscaleValeur inscrite au rôle d'évaluation municipalTaxation foncièreValeur liquidativeValeur en vente forcée, délai de mise en marché réduitFaillite, saisie, repri", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-59", "url": "/seance/01/#p1-59", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Plusieurs valeurs pour un même bien", "text": "La valeur fiscale (celle du compte de taxes) n'est pas une estimation de la valeur marchande actuelle : elle reflète les conditions du marché à une date de référence antérieure (18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle triennal) et résulte d'une évaluation de masse. Utiliser la valeur au rôle comme preuve de valeur marchande courante est une erreur de débutant — et un grand classique des mauvaises argumentations devant les tribunaux.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "attention-1-58", "url": "/seance/01/#attention-1-58", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La valeur fiscale (celle du compte de taxes) n'est pas une estimation de la valeur marchande actuelle : elle reflète les conditions du marché à une date de référence antérieure (18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle triennal) et résulte d'une évaluation de masse. Utiliser la valeur au rôle comme preuve de valeur marchande courante est une erreur de débutant — et un grand classique des mauvaises argumentations devant les tribunaux.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-60", "url": "/seance/01/#p1-60", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Types de rapports", "text": "Le résultat de l'évaluation se communique dans un rapport, dont l'ampleur varie selon l'usage (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024). Au sommet de la gamme, le rapport complet (dit narratif) expose en détail les données, les analyses et les raisonnements sur 30 à 60 pages et parfois davantage; c'est le format des litiges, des expropriations et des mandats complexes, où chaque affirmation doit pouvoir être défendue en contre-interrogatoire. Le rapport abrégé, formulaire normalisé d'une dizaine de pages, est le standard du financement hypothécaire résidentiel : il condense la même démarche dans un format que les prêteurs peuvent traiter en volume. Le rapport restreint, enfin, tient en une lettre d'opinion de quelques pages, réservée à un usage interne par un client averti qui connaît déjà le bien et le marché. Le format change; la démarche sous-jacente, elle, reste la même, et c'est elle que sanctionnent les normes. La structure détaillée des rapports selon les normes de l'OEAQ fera l'objet de la séance 13.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-61", "url": "/seance/01/#p1-61", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les trois méthodes : un premier regard", "text": "◆Trois méthodes : comparaison, coût, revenu — puis réconciliation.Le cœur technique du cours (séances 8 à 12) sera l'étude des trois méthodes d'évaluation reconnues, et il vaut la peine d'en saisir la logique dès aujourd'hui. La méthode de comparaison (ou de parité) estime la valeur à partir des prix de vente de biens comparables récemment transigés, ajustés pour leurs différences : si trois bungalows semblables au vôtre se sont vendus autour de 460 000 $ dans le même quartier ces derniers mois, la valeur du vôtre ne peut pas en être très éloignée. C'est la méthode reine du résidentiel, parce que les ventes y abondent. La méthode du coût reconstruit la valeur par l'offre : elle additionne la valeur du terrain et le coût de remplacement du bâtiment, puis retranche la dépréciation accumulée; elle convient aux constructions neuves et aux immeubles spécialisés — écoles, églises, usines — pour lesquels les ventes comparables font défaut. La méthode du revenu, enfin, regarde l'immeuble comme un placement : elle convertit les revenus futurs en valeur présente, par capitalisation ou actualisation; c'est la méthode naturelle des immeubles à revenus, du sixplex au centre commercial.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-62", "url": "/seance/01/#p1-62", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les trois méthodes : un premier regard", "text": "Aucune méthode n'est « la bonne » dans l'absolu : chacune éclaire la valeur sous un angle différent — les prix des acheteurs, les coûts des producteurs, les revenus des investisseurs — et l'évaluateur réconcilie leurs indications en pondérant selon la fiabilité des données disponibles. Cette réconciliation, qui est tout sauf une moyenne arithmétique, fera l'objet de la séance 14.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-63", "url": "/seance/01/#p1-63", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le processus d'évaluation en sept étapes", "text": "Toute évaluation, du bungalow au centre commercial, suit la même démarche ordonnée, illustrée à la figure @@REF{ch01:fig:processus}@@.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "fig-ch01-fig-processus", "url": "/seance/01/#fig-ch01-fig-processus", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "fig", "title": "Figure 1.2", "text": "Le processus d'évaluation en sept étapes @@TIKZ1@@", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-64", "url": "/seance/01/#p1-64", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le processus d'évaluation en sept étapes", "text": "Ce processus est le squelette du cours : les séances 4 à 6 couvrent les étapes 1 à 4 (mandat, données, marché, utilisation optimale), les séances 8 à 12 l'étape 5 (les méthodes), et les séances 13 et 14 les étapes 6 et 7 (réconciliation et rapport). Remarquez que l'application des méthodes — l'étape que les débutants imaginent être tout le métier — n'arrive qu'en cinquième position : une évaluation se gagne ou se perd d'abord dans la définition du mandat et la qualité des données.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-65", "url": "/seance/01/#p1-65", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les segments du marché", "text": "Le « marché immobilier » n'existe pas au singulier : il se décompose en segments aux dynamiques propres, que l'évaluateur doit connaître pour situer chaque mandat.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-66", "url": "/seance/01/#p1-66", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les segments du marché", "text": "Le marché résidentiel comprend les maisons unifamiliales, les copropriétés divises (condos), les plex (2 à 5 logements) — une spécialité québécoise — les immeubles d'appartements (6 logements et plus) et les terrains résidentiels. Le marché locatif est particulièrement important au Québec : environ 40 % des ménages sont locataires, une proportion nettement supérieure à la moyenne canadienne, et les rapports locateur-locataire sont encadrés par le Tribunal administratif du logement (TAL). Après des années de rareté extrême, ce marché est en détente depuis 2024–2025 grâce à une offre locative accrue.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-67", "url": "/seance/01/#p1-67", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les segments du marché", "text": "Le marché commercial (bureaux, commerce de détail, centres commerciaux, hôtellerie), le marché industriel (entrepôts, logistique, usines) et les terrains (agricoles, boisés, à développer) complètent le tableau. Chacun mobilise des méthodes et des données différentes — le commercial et l'industriel relèvent surtout de la méthode du revenu, les terrains de la comparaison. Pour l'évaluateur, la première question d'un mandat est toujours : dans quel segment, et dans quel sous-marché local, ce bien se transige-t-il?", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-prix", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-prix", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.4", "text": "Prix médians des unifamiliales, régions choisies (APCIQ, 2026) RégionPrix médianRMR de Montréal 645 000 $Ensemble du Québec 519 000 $RMR de Gatineau 477 000 $RMR de Québec 477 000 $", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-68", "url": "/seance/01/#p1-68", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les prix : ordres de grandeur 2026", "text": "◆Repère 2026 : unifamiliale médiane à Gatineau 477 000 $. Ces chiffres, tirés des statistiques Centris de l'APCIQ (cumul janvier–juin 2026) (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026), serviront de repères tout au long du cours. Notez l'écart Montréal–reste du Québec, d'environ 35 % : le marché québécois est fortement hétérogène, et toute analyse doit être ancrée dans le marché local.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-70", "url": "/seance/01/#p1-70", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les particularités juridiques et réglementaires du Québec", "text": "Le Québec est la seule juridiction nord-américaine de tradition civiliste. Pour l'évaluateur, cela signifie : le Code civil du Québec plutôt que la common law; la copropriété divise régie par les articles 1038 et suivants C.c.Q.; la publicité des droits au Registre foncier, registre public consultable en ligne; des droits de mutation perçus à chaque transfert (la « taxe de bienvenue »); le TAL et l'encadrement des loyers résidentiels; la Loi sur la fiscalité municipale et son rôle d'évaluation triennal (Québec, 1991; Québec, 1979; Québec, 1976).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "quebec-1-69", "url": "/seance/01/#quebec-1-69", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "quebec", "title": "Un cadre juridique distinct en Amérique du Nord", "text": "Le Québec est la seule juridiction nord-américaine de tradition civiliste. Pour l'évaluateur, cela signifie : le Code civil du Québec plutôt que la common law; la copropriété divise régie par les articles 1038 et suivants C.c.Q.; la publicité des droits au Registre foncier, registre public consultable en ligne; des droits de mutation perçus à chaque transfert (la « taxe de bienvenue »); le TAL et l'encadrement des loyers résidentiels; la Loi sur la fiscalité municipale et son rôle d'évaluation triennal (Québec, 1991; Québec, 1979; Québec, 1976).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-71", "url": "/seance/01/#p1-71", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les particularités juridiques et réglementaires du Québec", "text": "Les droits de mutation immobilière illustrent bien l'utilité de connaître le cadre fiscal. Le barème de base 2026 (hors Montréal) est progressif par tranches : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $, et 1,5 % au-delà de 315 000 $. Les tranches sont indexées annuellement; une municipalité peut imposer jusqu'à 3 % sur les tranches excédant 500 000 $, et Montréal applique son propre barème atteignant 4 % au sommet (Gouvernement du Québec, 2026).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-72", "url": "/seance/01/#p1-72", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les particularités juridiques et réglementaires du Québec", "text": "Calculons les droits pour un achat au prix médian gatinois de 477 000 $ (barème de base 2026) :", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-73", "url": "/seance/01/#p1-73", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Les particularités juridiques et réglementaires du Québec", "text": "L'acheteur devra donc prévoir environ 5266 $ de droits de mutation — un coût de transaction que l'évaluateur doit connaître, car il influence le comportement des acheteurs et, à la marge, les prix observés. Notez que l'assiette des droits est la plus élevée du prix payé et de la valeur au rôle pondérée par le facteur comparatif : encore une rencontre entre évaluation et fiscalité.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "ex-1-2", "url": "/seance/01/#ex-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exemple", "title": "Exemple 1.2 — droits de mutation sur une maison de 477 000 $ à Gatineau", "text": "Calculons les droits pour un achat au prix médian gatinois de 477 000 $ (barème de base 2026) : L'acheteur devra donc prévoir environ 5266 $ de droits de mutation — un coût de transaction que l'évaluateur doit connaître, car il influence le comportement des acheteurs et, à la marge, les prix observés. Notez que l'assiette des droits est la plus élevée du prix payé et de la valeur au rôle pondérée par le facteur comparatif : encore une rencontre entre évaluation et fiscalité.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-74", "url": "/seance/01/#p1-74", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le marché de Gatineau–Ottawa : notre terrain d'étude", "text": "La région servira de référence principale pour les études de cas du cours, et elle le mérite : c'est un laboratoire unique en Amérique du Nord. La rivière des Outaouais y sépare deux régimes juridiques — droit civil d'un côté, common law de l'autre —, deux fiscalités et deux marchés du logement pourtant intégrés dans une même région métropolitaine d'environ 1,5 million d'habitants. Un ménage peut travailler à Ottawa le jour et dormir à Gatineau le soir; les deux rives se font concurrence pour l'attirer, et l'écart de prix persistant entre elles — l'unifamiliale gatinoise se vend nettement moins cher que son équivalente ontarienne — entretient une migration résidentielle de l'Ontario vers le Québec qui soutient structurellement la demande locale.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-75", "url": "/seance/01/#p1-75", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Le marché de Gatineau–Ottawa : notre terrain d'étude", "text": "Le poids de la fonction publique fédérale constitue la seconde singularité : il stabilise l'emploi et les revenus de la région, amortissant les cycles économiques qui secouent des marchés plus dépendants du secteur privé. Il en résulte un marché moins volatil que la moyenne, mais sensible aux politiques fédérales d'embauche et de présence au bureau — le télétravail des fonctionnaires, par exemple, a redistribué la demande vers la périphérie après 2020. Retenez enfin deux repères chiffrés pour 2026 : un prix médian d'unifamiliale d'environ 477 000 $ et un taux d'inoccupation locatif d'environ 3,8 % selon la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025) — des chiffres que nos études de cas réutiliseront constamment.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-76", "url": "/seance/01/#p1-76", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Tendances et acteurs", "text": "Le marché québécois de 2026 est tiraillé entre des facteurs de soutien — croissance démographique soutenue, pénurie persistante de logements, détente des taux d'intérêt depuis 2024, demande en région alimentée par le télétravail — et des facteurs de pression : accessibilité dégradée, endettement record des ménages, test de résistance hypothécaire et coûts de construction élevés. La trajectoire des prix résidentiels des dernières années en porte la marque : forte poussée 2020–2022, pause en 2023, reprise graduelle depuis 2024.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-77", "url": "/seance/01/#p1-77", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Tendances et acteurs", "text": "L'évaluateur doit enfin savoir à qui s'adresser. Le tableau @@REF{ch01:tab:acteurs}@@ recense les organismes dont les noms reviendront sans cesse dans le cours.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "tab-ch01-tab-acteurs", "url": "/seance/01/#tab-ch01-tab-acteurs", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "tab", "title": "Tableau 1.5", "text": "Acteurs clés du marché immobilier québécois ActeurRôleOEAQOrdre professionnel des évaluateurs agréésOACIQEncadrement du courtage immobilierAPCIQ / CentrisAssociation des courtiers — statistiques MLSSCHLSociété canadienne d'hypothèques et de logement : données, assurance prêtTALTribunal administratif du logementRegistre foncierPublicité des droits immobiliersMunicipalitésRôle d'évaluation, zonage, permis", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-79", "url": "/seance/01/#p1-79", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Tendances et acteurs", "text": "Prenez l'habitude, dès cette semaine, de consulter ces sources : le site de l'OEAQ (parcours d'admission, normes), les statistiques mensuelles de l'APCIQ pour la RMR de Gatineau, et le portail de données de la SCHL. Un bon évaluateur lit son marché comme un analyste financier lit les cours de bourse : régulièrement, et avec un œil critique sur la méthodologie des chiffres.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "terrain-1-78", "url": "/seance/01/#terrain-1-78", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Prenez l'habitude, dès cette semaine, de consulter ces sources : le site de l'OEAQ (parcours d'admission, normes), les statistiques mensuelles de l'APCIQ pour la RMR de Gatineau, et le portail de données de la SCHL. Un bon évaluateur lit son marché comme un analyste financier lit les cours de bourse : régulièrement, et avec un œil critique sur la méthodologie des chiffres.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-80", "url": "/seance/01/#p1-80", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez si le montant mentionné est un prix, un coût ou une valeur. a) Une maison d'Aylmer s'est vendue 462 000 $ après une guerre d'offres impliquant sept acheteurs. b) Un entrepreneur estime à 385 000 $ les dépenses totales (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit) pour construire un bungalow équivalent. c) Un évaluateur agréé conclut que le prix le plus probable de la même maison, dans des conditions normales de marché, est de 440 000 $. d) Le rôle d'évaluation municipal inscrit la propriété à 398 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-1", "url": "/seance/01/#exo-1-1", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.1 — valeur, prix ou coût?", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez si le montant mentionné est un prix, un coût ou une valeur. a) Une maison d'Aylmer s'est vendue 462 000 $ après une guerre d'offres impliquant sept acheteurs. b) Un entrepreneur estime à 385 000 $ les dépenses totales (terrain, matériaux, main-d'œuvre, profit) pour construire un bungalow équivalent. c) Un évaluateur agréé conclut que le prix le plus probable de la même maison, dans des conditions normales de marché, est de 440 000 $. d) Le rôle d'évaluation municipal inscrit la propriété à 398 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-81", "url": "/seance/01/#p1-81", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Un prix : c'est un fait historique, le montant effectivement payé — possiblement gonflé par la surenchère. b) Un coût : la somme des dépenses de production du bien, qui ne préjuge ni du prix ni de la valeur. c) Une valeur (marchande) : une opinion professionnelle sur le prix le plus probable. L'écart avec le prix payé (22 000 $) illustre qu'un prix particulier peut s'écarter de la valeur. d) Une valeur également, mais de type fiscal : établie par évaluation de masse à une date de référence antérieure, elle ne constitue pas une preuve de la valeur marchande actuelle.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-82", "url": "/seance/01/#p1-82", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une acheteuse fait accepter une offre de 520 000 $ sur une propriété de Hull. L'évaluation mandatée par le prêteur conclut à 495 000 $. L'acheteuse souhaite un prêt conventionnel (sans assurance). a) Quelle valeur le prêteur retiendra-t-il? b) Quel est le prêt maximal conventionnel? c) Quelle mise de fonds l'acheteuse doit-elle verser? d) Quel pourcentage du prix cette mise de fonds représente-t-elle?", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-2", "url": "/seance/01/#exo-1-2", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.2 — ratio prêt/valeur et mise de fonds", "text": "Une acheteuse fait accepter une offre de 520 000 $ sur une propriété de Hull. L'évaluation mandatée par le prêteur conclut à 495 000 $. L'acheteuse souhaite un prêt conventionnel (sans assurance). a) Quelle valeur le prêteur retiendra-t-il? b) Quel est le prêt maximal conventionnel? c) Quelle mise de fonds l'acheteuse doit-elle verser? d) Quel pourcentage du prix cette mise de fonds représente-t-elle?", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-83", "url": "/seance/01/#p1-83", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) La moindre du prix et de l'évaluation : 495 000 $. b) . c) Le prix payé moins le prêt : . d) . Bien que le seuil conventionnel soit de 20 %, l'écart entre prix et évaluation force une mise de fonds effective de 23,8 % du prix. C'est la conséquence directe de la règle de la moindre valeur retenue.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-84", "url": "/seance/01/#p1-84", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Calculez les droits de mutation exigibles (barème de base 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $; 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $; 1,5 % au-delà) pour : a) un condo de Gatineau acquis 299 000 $; b) une résidence de luxe acquise 815 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-3", "url": "/seance/01/#exo-1-3", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.3 — droits de mutation", "text": "Calculez les droits de mutation exigibles (barème de base 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $; 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $; 1,5 % au-delà) pour : a) un condo de Gatineau acquis 299 000 $; b) une résidence de luxe acquise 815 000 $.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-85", "url": "/seance/01/#p1-85", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Tranche 1 : . Tranche 2 : . Il n'y a pas de tranche 3 puisque le prix est inférieur à 315 000 $. Total : . b) Tranche 1 : . Tranche 2 : . Tranche 3 : . Total : . Remarque : si la municipalité avait adopté un taux majoré de 3 % sur l'excédent de 500 000 $, il faudrait scinder la dernière tranche — vérifiez toujours le règlement municipal applicable.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-86", "url": "/seance/01/#p1-86", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacun des besoins suivants, identifiez le professionnel approprié (évaluateur agréé, courtier immobilier, inspecteur en bâtiment, arpenteur-géomètre ou notaire) et justifiez en une phrase. a) Établir la juste indemnité pour un immeuble exproprié par la Ville. b) Vérifier si la toiture et les fondations présentent des défauts. c) Certifier l'emplacement exact des limites du terrain et des bâtiments. d) Recevoir l'acte de vente et publier le transfert au Registre foncier. e) Mettre la propriété en marché et négocier avec les acheteurs.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-4", "url": "/seance/01/#exo-1-4", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.4 — choisir le bon professionnel", "text": "Pour chacun des besoins suivants, identifiez le professionnel approprié (évaluateur agréé, courtier immobilier, inspecteur en bâtiment, arpenteur-géomètre ou notaire) et justifiez en une phrase. a) Établir la juste indemnité pour un immeuble exproprié par la Ville. b) Vérifier si la toiture et les fondations présentent des défauts. c) Certifier l'emplacement exact des limites du terrain et des bâtiments. d) Recevoir l'acte de vente et publier le transfert au Registre foncier. e) Mettre la propriété en marché et négocier avec les acheteurs.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-87", "url": "/seance/01/#p1-87", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Évaluateur agréé : l'indemnité d'expropriation repose sur une opinion de valeur indépendante, souvent débattue devant le tribunal. b) Inspecteur en bâtiment : il se prononce sur l'état physique, jamais sur la valeur. c) Arpenteur-géomètre : le certificat de localisation et le bornage relèvent de son monopole professionnel. d) Notaire : au Québec, la vente immobilière est reçue en minute devant notaire, qui en assure la publicité foncière. e) Courtier immobilier : intermédiaire de mise en marché, encadré par l'OACIQ, rémunéré à commission.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-88", "url": "/seance/01/#p1-88", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dans chaque scénario, quel type de valeur (marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement) l'évaluateur doit-il estimer? a) Une banque veut connaître ce qu'elle récupérerait en cas de reprise et de revente rapide de l'immeuble. b) Un assureur veut fixer le montant de la garantie « bâtiment » d'une police habitation. c) Un fonds immobilier évalue ce que vaut un immeuble pour lui, compte tenu de son coût de capital de 6 % et de synergies avec ses autres actifs. d) Un tribunal doit trancher la valeur d'une résidence dans un partage de patrimoine familial.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-5", "url": "/seance/01/#exo-1-5", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.5 — type de valeur approprié", "text": "Dans chaque scénario, quel type de valeur (marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement) l'évaluateur doit-il estimer? a) Une banque veut connaître ce qu'elle récupérerait en cas de reprise et de revente rapide de l'immeuble. b) Un assureur veut fixer le montant de la garantie « bâtiment » d'une police habitation. c) Un fonds immobilier évalue ce que vaut un immeuble pour lui, compte tenu de son coût de capital de 6 % et de synergies avec ses autres actifs. d) Un tribunal doit trancher la valeur d'une résidence dans un partage de patrimoine familial.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-89", "url": "/seance/01/#p1-89", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Valeur liquidative : délai de vente réduit, conditions de vente forcée — typiquement inférieure à la valeur marchande. b) Valeur d'assurance : coût de remplacement du bâtiment, excluant le terrain (le terrain ne brûle pas). c) Valeur d'investissement : propre à cet investisseur et à ses critères; elle peut différer de la valeur marchande sans que personne n'ait tort. d) Valeur marchande : le standard des litiges civils — prix le plus probable entre parties non liées, informées et non contraintes.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-90", "url": "/seance/01/#p1-90", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un promoteur offre à un évaluateur agréé le mandat d'évaluer les 40 condos de son nouveau projet, en précisant : « J'ai besoin que chaque unité s'évalue au moins au prix de vente, sinon mes acheteurs perdront leur financement. » Identifiez les enjeux professionnels et la réponse appropriée.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "exo-1-6", "url": "/seance/01/#exo-1-6", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "exercice", "title": "Exercice 1.6 — réflexion — l'indépendance de l'évaluateur", "text": "Un promoteur offre à un évaluateur agréé le mandat d'évaluer les 40 condos de son nouveau projet, en précisant : « J'ai besoin que chaque unité s'évalue au moins au prix de vente, sinon mes acheteurs perdront leur financement. » Identifiez les enjeux professionnels et la réponse appropriée.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-91", "url": "/seance/01/#p1-91", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le promoteur tente de dicter la conclusion de l'évaluation, ce qui heurte de front l'exigence d'indépendance et d'objectivité : l'opinion de valeur ne se négocie pas. L'évaluateur peut accepter le mandat — évaluer 40 condos est légitime — mais il doit préciser par écrit que ses conclusions seront celles que les données de marché supportent, sans égard aux besoins de financement du client. Si le promoteur conditionne le mandat (ou les honoraires) à l'atteinte des prix de vente, l'évaluateur doit refuser. Comme nous le verrons à la séance 2, lier la rémunération ou l'obtention du mandat à une conclusion prédéterminée contrevient au Code de déontologie et expose à des sanctions disciplinaires.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-92", "url": "/seance/01/#p1-92", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'évaluation immobilière est la détermination de la valeur d'un droit de propriété à une date donnée, par un professionnel qualifié et indépendant; son livrable est une opinion motivée, documentée et défendable.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-93", "url": "/seance/01/#p1-93", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "On évalue un droit, non un simple objet; la valeur est toujours rattachée à une date effective.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-94", "url": "/seance/01/#p1-94", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur (opinion sur le prix le plus probable), prix (fait historique) et coût (dépenses de production) sont trois notions distinctes.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-95", "url": "/seance/01/#p1-95", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'évaluateur agréé porte un titre réservé, encadré par l'OEAQ (fondé en 1969, 1 100 membres) en vertu du Code des professions; parcours : baccalauréat, stage de 48 semaines, examen (65 %), formation continue.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-96", "url": "/seance/01/#p1-96", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ne pas confondre l'évaluateur avec le courtier (intermédiaire à commission), l'inspecteur (état physique), l'arpenteur-géomètre (limites) ou le notaire (actes juridiques).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-97", "url": "/seance/01/#p1-97", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Contextes de mandat : financement hypothécaire, transactions, assurance, comptabilité (sphère privée); fiscalité municipale, expropriation, successions, divorces, litiges (sphère publique et juridique).", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-98", "url": "/seance/01/#p1-98", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le RPV (prêt moindre du prix et de l'évaluation) gouverne le crédit : conventionnel, assurance obligatoire; test de résistance au plus élevé de (taux + 2 %) et 5,25 %.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-99", "url": "/seance/01/#p1-99", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq types de valeurs à distinguer : marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement; trois types de rapports : complet, abrégé, restreint.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-100", "url": "/seance/01/#p1-100", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois méthodes d'évaluation — comparaison, coût, revenu — convergent vers une conclusion unique par réconciliation; le processus d'évaluation compte sept étapes.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p1-101", "url": "/seance/01/#p1-101", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le marché québécois : parc de plus de 1 500 milliards $, 40 % de locataires, cadre civiliste distinct (C.c.Q., Registre foncier, droits de mutation, TAL, rôle triennal); Gatineau–Ottawa, marché interprovincial d'étude, unifamiliale médiane 477 000 $ en 2026.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/01/#synthese", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "L'évaluation immobilière est la détermination de la valeur d'un droit de propriété à une date donnée, par un professionnel qualifié et indépendant; son livrable est une opinion motivée, documentée et défendable.On évalue un droit, non un simple objet; la valeur est toujours rattachée à une date effective.Valeur (opinion sur le prix le plus probable), prix (fait historique) et coût (dépenses de production) sont trois notions distinctes.L'évaluateur agréé porte un titre réservé, encadré par l'OEAQ (fondé en 1969, 1 100 membres) en vertu du Code des professions; parcours : baccalauréat, stage de 48 semaines, examen (65 %), formation continue.Ne pas confondre l'évaluateur avec le courtier (intermédiaire à commission), l'inspecteur (état physique), l'arpenteur-géomètre (limites) ou le notaire (actes juridiques).Contextes de mandat : financement hypothécaire, transactions, assurance, comptabilité (sphère privée); fiscalité municipale, expropriation, successions, divorces, litiges (sphère publique et juridique).Le RPV (prêt moindre du prix et de l'évaluation) gouverne le crédit : conventionnel, assurance obligatoire; test de résistance au plus élevé de (taux + 2 %) et 5,25 %.Cinq types de valeurs à distinguer : marchande, d'assurance, fiscale, liquidative, d'investissement; trois types de rapports : complet, abrégé, restreint.Trois méthodes d'évaluation — comparaison, coût, revenu — convergent vers une conclusion unique par réconciliation; le processus d'évaluation compte sept étapes.Le marché québécois : parc de plus de 1 500 milliards $, 40 % de locataires, cadre civiliste distinct (C.c.Q., Registre foncier, droits de mutation, TAL, rôle triennal); Gatineau–Ottawa, marché interprovincial d'étude, unifamiliale médiane 477 000 $ en 2026.", "where": "Séance 1 — Introduction à l'évaluation immobilière"}, {"id": "p2-1", "url": "/seance/02/#p2-1", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "À la séance précédente, nous avons vu que l'évaluateur agréé porte un titre réservé et que son opinion engage sa responsabilité. Cette séance ouvre le capot de cette machinerie institutionnelle : comment l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec protège-t-il le public? Quelles obligations le Code de déontologie impose-t-il, et que risque le professionnel qui y manque? Quelles responsabilités civile, disciplinaire et pénale pèsent sur lui? Et selon quelles normes — québécoises, canadiennes, américaines — son travail est-il jugé? Ces questions ne sont pas décoratives : elles structurent chaque geste professionnel, du premier appel du client jusqu'à l'archivage du dossier. Un évaluateur techniquement brillant mais déontologiquement négligent est un évaluateur fini; l'inverse n'existe pas, car la compétence est elle-même une obligation déontologique.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-2", "url": "/seance/02/#p2-2", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Décrire la mission, les fonctions réglementaires et la structure de l'OEAQ;", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-3", "url": "/seance/02/#p2-3", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Expliquer le processus d'admission à la profession et les exigences de formation continue;", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-4", "url": "/seance/02/#p2-4", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Distinguer l'inspection professionnelle (préventive) de la discipline (punitive);", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-5", "url": "/seance/02/#p2-5", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Énoncer les principales obligations du Code de déontologie et reconnaître les actes interdits;", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-6", "url": "/seance/02/#p2-6", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Différencier les responsabilités civile, disciplinaire et pénale, et appliquer la triade faute–préjudice–causalité à des cas concrets;", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-7", "url": "/seance/02/#p2-7", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le cadre professionnel au Québec", "text": "Situer les trois référentiels de normes — OEAQ, CUSPAP et USPAP — et leur champ d'application respectif.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-8", "url": "/seance/02/#p2-8", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La mission : protéger le public", "text": "L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec a pour mission première la protection du public. Il s'assure que ses membres exercent leur profession avec compétence, intégrité et conformément aux normes établies.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-1", "url": "/seance/02/#def-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.1 — mission de l'OEAQ", "text": "L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec a pour mission première la protection du public. Il s'assure que ses membres exercent leur profession avec compétence, intégrité et conformément aux normes établies.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-9", "url": "/seance/02/#p2-9", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La mission : protéger le public", "text": "◆Titre réservé Seul un membre de l'OEAQ peut se dire « évaluateur agréé »; l'activité elle-même n'est pas exclusive.Cette mission découle du Code des professions (RLRQ, c. C-26), la loi-cadre du système professionnel québécois qui régit les 46 ordres professionnels sous la supervision de l'Office des professions du Québec (Québec, 1973). Ce système, mis en place lors de la grande réforme de 1973, repose sur une idée simple : lorsque le public n'est pas en mesure de juger lui-même la qualité d'un service spécialisé — une chirurgie, un plan d'ingénieur, une opinion de valeur —, l'État délègue à un ordre le pouvoir de contrôler l'accès à la profession et la qualité de son exercice. L'OEAQ est un ordre à titre réservé : seul un membre peut porter le titre d'évaluateur agréé (É.A.), mais l'activité d'estimation n'est pas, en soi, un acte exclusif — ce qui rend le titre d'autant plus précieux comme signal de compétence et d'encadrement.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-10", "url": "/seance/02/#p2-10", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La mission : protéger le public", "text": "Il faut marteler la nuance : protection du public ne signifie pas défense des intérêts des membres. L'Ordre n'est ni un syndicat ni une association de promotion; quand l'intérêt d'un membre entre en conflit avec celui du public, l'Ordre tranche pour le public. C'est le contrat social qui justifie le privilège du titre réservé.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-11", "url": "/seance/02/#p2-11", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La mission : protéger le public", "text": "◆Fondé en 1969 1 100 membres Siège : Montréal. Quelques repères factuels : l'Ordre a été fondé en 1969, son siège social est à Montréal et il compte environ 1 100 membres (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2026). Cet effectif restreint — comparez aux dizaines de milliers de CPA ou d'ingénieurs — reflète une profession spécialisée, mais dont l'impact économique (financement, fiscalité, litiges) est sans commune mesure avec sa taille.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-12", "url": "/seance/02/#p2-12", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les cinq fonctions réglementaires", "text": "Pour accomplir sa mission, l'Ordre exerce cinq fonctions que le Code des professions lui délègue, et qui forment un système cohérent de contrôle du berceau à la retraite professionnelle. L'admission contrôle la porte d'entrée : diplômes, stage, examen, délivrance des permis. Une fois le professionnel en exercice, l'inspection professionnelle vérifie de façon préventive la qualité de sa pratique — on y reviendra, car sa logique est trop souvent confondue avec celle de la discipline. La discipline, justement, prend le relais lorsque la prévention ne suffit plus : réception des plaintes, enquête du syndic, sanction des manquements. La formation continue obligatoire assure le maintien de la compétence tout au long de la carrière, parce qu'un savoir de 1995 ne suffit pas au marché de 2026. L'élaboration des normes de pratique, enfin, fixe l'étalon technique auquel toutes les autres fonctions se réfèrent : on inspecte, on juge et on forme par rapport aux normes.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-13", "url": "/seance/02/#p2-13", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les cinq fonctions réglementaires", "text": "Ces fonctions sont portées par une structure organisationnelle classique d'ordre professionnel, illustrée à la figure @@REF{ch02:fig:structure}@@ : un conseil d'administration élu, une présidence, une direction générale, et des organes spécialisés — comité d'admission, service d'inspection professionnelle, bureau du syndic, comité de formation continue.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "fig-ch02-fig-structure", "url": "/seance/02/#fig-ch02-fig-structure", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 2.1", "text": "Structure organisationnelle type de l'OEAQ @@TIKZ2@@", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-14", "url": "/seance/02/#p2-14", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'admission : le contrôle d'entrée", "text": "Le processus d'admission, déjà esquissé à la séance 1, mérite d'être détaillé car chacune de ses étapes est un mécanisme de protection du public. Tout commence par le diplôme universitaire reconnu — un baccalauréat avec concentration en évaluation immobilière, ou une équivalence évaluée au dossier —, filtre qui garantit le socle théorique en droit, finance, construction et statistique. Le candidat dépose ensuite sa demande d'admission; l'Ordre analyse le dossier académique et prononce l'admissibilité au stage. S'ouvre alors le stage professionnel de 48 semaines à temps complet auprès d'un maître de stage, lui-même évaluateur agréé en règle : le stagiaire tient un journal de mandats, est évalué périodiquement, et c'est là — au contact des dossiers réels — que la théorie devient un métier. Vient ensuite l'examen d'admission, offert une fois l'an en septembre, avec une note de passage de 65 %; il porte sur la pratique professionnelle réelle : méthodes, normes, déontologie. La réussite entraîne la délivrance du permis et l'inscription au tableau de l'Ordre — le candidat devient É.A. Mais l'admission n'est pas un aboutissement : elle ouvre une carrière entière d'obligations, à commencer par la formation continue.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-15", "url": "/seance/02/#p2-15", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'admission : le contrôle d'entrée", "text": "Tout évaluateur agréé doit accumuler 30 heures de formation continue par période de référence de deux ans, conformément au Règlement sur la formation continue obligatoire des membres de l'OEAQ (RLRQ, c. C-26, r. 127.1) (Québec, 2023).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-2", "url": "/seance/02/#def-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.2 — formation continue obligatoire", "text": "Tout évaluateur agréé doit accumuler 30 heures de formation continue par période de référence de deux ans, conformément au Règlement sur la formation continue obligatoire des membres de l'OEAQ (RLRQ, c. C-26, r. 127.1) (Québec, 2023).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-16", "url": "/seance/02/#p2-16", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'admission : le contrôle d'entrée", "text": "Les activités admissibles comprennent cours, colloques et formations en ligne. L'objectif est le maintien de la compétence face à l'évolution du marché, des lois et des normes; le défaut de s'y conformer peut mener à la radiation administrative — perte du droit d'exercer sans même passer par le processus disciplinaire.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-17", "url": "/seance/02/#p2-17", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'inspection professionnelle : le contrôle continu", "text": "L'inspection professionnelle est le mécanisme préventif par lequel l'Ordre vérifie la qualité de la pratique de ses membres. Elle vise à corriger et améliorer, non à punir.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-3", "url": "/seance/02/#def-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.3 — inspection professionnelle", "text": "L'inspection professionnelle est le mécanisme préventif par lequel l'Ordre vérifie la qualité de la pratique de ses membres. Elle vise à corriger et améliorer, non à punir.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-18", "url": "/seance/02/#p2-18", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'inspection professionnelle : le contrôle continu", "text": "◆Inspection = préventif; discipline = punitif. Distinction d'examen classique!L'inspection peut être générale (vérification globale de la pratique d'un membre), particulière (ciblée sur un aspect précis, souvent à la suite d'un signalement) ou thématique (portant sur un sujet d'actualité pour l'ensemble des membres). Chaque membre est inspecté périodiquement. Les inspecteurs vérifient la qualité des rapports, le respect des normes de pratique, la tenue de dossiers, la conformité déontologique, la compétence technique et l'indépendance. Pour le membre, l'inspection est un exercice exigeant mais bienveillant : la plupart se concluent par des recommandations d'amélioration, parfois par un cours ou un stage de perfectionnement imposé, et la profession y gagne un mécanisme d'apprentissage collectif.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-20", "url": "/seance/02/#p2-20", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'inspection professionnelle : le contrôle continu", "text": "L'inspection est préventive : elle débouche normalement sur des recommandations, au besoin sur un stage ou un cours de perfectionnement. La discipline est punitive : elle sanctionne un manquement déontologique après plainte et audience. L'inspection peut toutefois alimenter la discipline si elle révèle des manquements graves — les deux mécanismes communiquent. Cette distinction est une question d'examen récurrente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "attention-2-19", "url": "/seance/02/#attention-2-19", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "attention", "title": "Ne confondez pas inspection et discipline", "text": "L'inspection est préventive : elle débouche normalement sur des recommandations, au besoin sur un stage ou un cours de perfectionnement. La discipline est punitive : elle sanctionne un manquement déontologique après plainte et audience. L'inspection peut toutefois alimenter la discipline si elle révèle des manquements graves — les deux mécanismes communiquent. Cette distinction est une question d'examen récurrente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-21", "url": "/seance/02/#p2-21", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Nature et portée", "text": "Le Code de déontologie des membres de l'OEAQ établit les obligations éthiques et professionnelles de tout évaluateur agréé envers le public, ses clients et la profession (RLRQ, c. C-26, r. 123) (Québec, 2012).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-4", "url": "/seance/02/#def-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.4 — Code de déontologie", "text": "Le Code de déontologie des membres de l'OEAQ établit les obligations éthiques et professionnelles de tout évaluateur agréé envers le public, ses clients et la profession (RLRQ, c. C-26, r. 123) (Québec, 2012).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-22", "url": "/seance/02/#p2-22", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Nature et portée", "text": "Ce n'est pas un guide de bonnes intentions : c'est un règlement adopté en vertu du Code des professions, ayant force obligatoire. Tout manquement peut mener au processus disciplinaire. Le Code s'articule en deux grands volets : les devoirs généraux (envers le public et la profession) et les devoirs envers le client.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-23", "url": "/seance/02/#p2-23", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les devoirs généraux", "text": "Cinq piliers soutiennent l'édifice déontologique, et il vaut la peine de comprendre non seulement leur énoncé, mais leur raison d'être.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-24", "url": "/seance/02/#p2-24", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les devoirs généraux", "text": "L'intégrité et l'objectivité viennent en premier : ne jamais travestir les faits, les données ou les analyses. Une évaluation est un exercice de vérité factuelle — si l'on peut « arranger » une donnée, tout l'édifice de confiance s'écroule. L'indépendance professionnelle en est le corollaire actif : l'opinion de valeur ne se laisse dicter par personne, ni client, ni prêteur, ni employeur. Là où l'intégrité interdit de mentir, l'indépendance interdit de se laisser influencer — deux facettes d'une même exigence. La compétence impose de n'accepter que les mandats que l'on peut exécuter selon les règles de l'art et de maintenir ses connaissances à jour : accepter un mandat qu'on ne maîtrise pas est en soi une faute, avant même la première erreur technique. La disponibilité et la diligence obligent à exécuter le mandat avec le soin et la célérité raisonnables — un rapport parfait remis six mois trop tard peut causer autant de tort qu'un rapport bâclé. Le secret professionnel, enfin, protège l'information confidentielle obtenue dans l'exercice de la profession; il est d'ailleurs consacré par l'article 9 de la Charte des droits et libertés de la personne du Québec, ce qui lui donne un statut quasi constitutionnel.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-25", "url": "/seance/02/#p2-25", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les devoirs envers le client", "text": "Envers son client, l'évaluateur doit notamment : l'informer adéquatement et obtenir un consentement éclairé sur la nature et l'étendue du mandat; préserver la confidentialité des données; facturer des honoraires justes et raisonnables, convenus d'avance; éviter et divulguer les conflits d'intérêts; et remettre au client les documents auxquels il a droit. Le tableau @@REF{ch02:tab:obligations}@@ traduit ces obligations en gestes concrets.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "tab-ch02-tab-obligations", "url": "/seance/02/#tab-ch02-tab-obligations", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "tab", "title": "Tableau 2.1", "text": "Obligations déontologiques et application pratique ObligationApplication pratiqueIntégritéNe jamais falsifier ni maquiller des données de marchéIndépendanceRefuser toute pression du client sur la conclusion de valeurCompétenceNe pas accepter un mandat hors de son champ d'expertiseSecret professionnelNe pas divulguer le rapport à des tiers non autorisésHonorairesNe jamais lier les honoraires à la valeur conclueConflits d'intérêtsDivulguer tout inté", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-26", "url": "/seance/02/#p2-26", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les actes interdits", "text": "Certains comportements sont si contraires à l'essence de la profession qu'ils sont formellement proscrits. Au sommet de la liste trône l'interdit cardinal : lier les honoraires à la valeur conclue. Cet interdit mérite son rang, car il détruit l'indépendance à la racine — un évaluateur payé au pourcentage de sa conclusion est structurellement incité à conclure haut, quelles que soient ses qualités morales. Viennent ensuite l'évaluation d'un bien dans lequel on détient un intérêt sans le divulguer — le conflit d'intérêts dissimulé —, la surévaluation ou la sous-évaluation intentionnelle — le mensonge professionnel pur —, l'acceptation d'un mandat au-delà de sa compétence, le manquement au secret professionnel, et enfin la sollicitation abusive de clientèle ou la publicité fausse ou trompeuse, qui minent la confiance du public envers l'ensemble de la profession. On remarquera que chacun de ces interdits protège l'un des cinq piliers vus plus haut : l'architecture du Code est cohérente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-27", "url": "/seance/02/#p2-27", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les actes interdits", "text": "Un client offre à une évaluatrice des honoraires égaux à 1 % de la valeur qu'elle conclura. Doit-elle accepter? Non, catégoriquement. Le calcul est simple : si elle conclut à 400 000 $, elle touche 4000 $; si elle conclut à 500 000 $, elle touche 5000 $. Sa rémunération croît avec la valeur conclue — elle a un intérêt financier direct dans sa propre conclusion, ce qui anéantit son indépendance. Les honoraires doivent être justes et raisonnables, convenus d'avance, sous forme de forfait ou de taux horaire, et totalement décorrélés du résultat. La même règle se retrouve dans l'USPAP (Management de l'Ethics Rule) et dans les normes CUSPAP : c'est un invariant international de la profession.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "ex-2-1", "url": "/seance/02/#ex-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.1 — les honoraires conditionnels", "text": "Un client offre à une évaluatrice des honoraires égaux à 1 % de la valeur qu'elle conclura. Doit-elle accepter? Non, catégoriquement. Le calcul est simple : si elle conclut à 400 000 $, elle touche 4000 $; si elle conclut à 500 000 $, elle touche 5000 $. Sa rémunération croît avec la valeur conclue — elle a un intérêt financier direct dans sa propre conclusion, ce qui anéantit son indépendance. Les honoraires doivent être justes et raisonnables, convenus d'avance, sous forme de forfait ou de taux horaire, et totalement décorrélés du résultat. La même règle se retrouve dans l'USPAP (Management de l'Ethics Rule) et dans les normes CUSPAP : c'est un invariant international de la profession.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-29", "url": "/seance/02/#p2-29", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les actes interdits", "text": "La pression ne prend presque jamais la forme caricaturale d'une enveloppe. Elle est feutrée : un courtier qui « rappelle » le prix accepté, un prêteur qui mentionne le montant « nécessaire » au dossier, un client qui évoque de « nombreux mandats futurs ». L'évaluateur d'expérience documente ces communications au dossier — si le mandat tourne mal, cette trace écrite vaudra de l'or devant le syndic ou le tribunal.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "terrain-2-28", "url": "/seance/02/#terrain-2-28", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La pression ne prend presque jamais la forme caricaturale d'une enveloppe. Elle est feutrée : un courtier qui « rappelle » le prix accepté, un prêteur qui mentionne le montant « nécessaire » au dossier, un client qui évoque de « nombreux mandats futurs ». L'évaluateur d'expérience documente ces communications au dossier — si le mandat tourne mal, cette trace écrite vaudra de l'or devant le syndic ou le tribunal.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-30", "url": "/seance/02/#p2-30", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le processus disciplinaire", "text": "Quand la prévention échoue, la discipline prend le relais. Le processus, illustré à la figure @@REF{ch02:fig:discipline}@@, est quasi judiciaire.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "fig-ch02-fig-discipline", "url": "/seance/02/#fig-ch02-fig-discipline", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 2.2", "text": "Le processus disciplinaire @@TIKZ3@@", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-31", "url": "/seance/02/#p2-31", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Le processus disciplinaire", "text": "◆Syndic Enquêteur de l'Ordre : reçoit les signalements, enquête et porte plainte au conseil de discipline s'il y a lieu.Le syndic est la pierre angulaire : il reçoit les signalements du public, enquête avec des pouvoirs étendus (le membre est tenu de collaborer — refuser de répondre au syndic est en soi une infraction) et décide de porter ou non plainte devant le conseil de discipline, un tribunal composé d'un président avocat et de pairs. Toute personne peut porter plainte : un client mécontent, un confrère, un prêteur, voire le syndic de sa propre initiative lorsqu'une situation vient à sa connaissance — par les médias, par une inspection, par une décision judiciaire. La décision du conseil est susceptible d'appel au Tribunal des professions, ce qui complète la judiciarisation du processus : fardeau de preuve, droit d'être entendu, motivation des décisions.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-32", "url": "/seance/02/#p2-32", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les sanctions", "text": "L'éventail des sanctions va du symbolique au terminal. Dans les dossiers courants, le conseil impose une réprimande, une amende, une limitation du droit d'exercice ou un stage de perfectionnement; dans les dossiers graves — malhonnêteté, récidive, atteinte sérieuse à la protection du public —, il prononce la radiation temporaire ou permanente, assortie de la publication de la décision, qui ajoute la sanction réputationnelle à la sanction juridique. Les décisions disciplinaires sont d'ailleurs publiques et consultables : les lire est un excellent moyen, pour l'étudiant, d'apprendre par les erreurs des autres.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-34", "url": "/seance/02/#p2-34", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les sanctions", "text": "Le Code des professions (art. 156) fixe les amendes disciplinaires de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction. Un même dossier comportant plusieurs chefs peut donc coûter très cher — sans compter les frais, la publicité de la décision et la perte de clientèle. Retenez ces bornes : elles sont fréquemment demandées à l'examen.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "attention-2-33", "url": "/seance/02/#attention-2-33", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "attention", "title": "Le tarif des amendes", "text": "Le Code des professions (art. 156) fixe les amendes disciplinaires de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction. Un même dossier comportant plusieurs chefs peut donc coûter très cher — sans compter les frais, la publicité de la décision et la perte de clientèle. Retenez ces bornes : elles sont fréquemment demandées à l'examen.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-35", "url": "/seance/02/#p2-35", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les sanctions", "text": "Reconstituons un scénario représentatif des décisions publiées. Un évaluateur signe, pour un prêteur, un rapport abrégé sur un triplex en utilisant trois « comparables » qu'il n'a jamais vérifiés : deux proviennent d'une base de données périmée et le troisième est une vente entre personnes liées, à un prix hors marché. La valeur conclue — 610 000 $ — excède de 20 % ce que des ventes fiables auraient indiqué. Le prêt est consenti; l'emprunteur fait défaut; le prêteur revend à perte et porte plainte. Le syndic reproche trois manquements : défaut de vérifier ses données (compétence et diligence), rapport non conforme aux normes de pratique, et collaboration tardive à l'enquête. Issue plausible : amendes sur chaque chef, stage de perfectionnement en méthode de comparaison, et publication de la décision. Le même dossier alimente en parallèle une réclamation civile du prêteur, que le FARP prendra en charge. Une seule négligence méthodologique, trois régimes de responsabilité mobilisés — c'est exactement la mécanique que ce chapitre décrit.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "ex-2-2", "url": "/seance/02/#ex-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.2 — anatomie d'un dossier disciplinaire type", "text": "Reconstituons un scénario représentatif des décisions publiées. Un évaluateur signe, pour un prêteur, un rapport abrégé sur un triplex en utilisant trois « comparables » qu'il n'a jamais vérifiés : deux proviennent d'une base de données périmée et le troisième est une vente entre personnes liées, à un prix hors marché. La valeur conclue — 610 000 $ — excède de 20 % ce que des ventes fiables auraient indiqué. Le prêt est consenti; l'emprunteur fait défaut; le prêteur revend à perte et porte plainte. Le syndic reproche trois manquements : défaut de vérifier ses données (compétence et diligence), rapport non conforme aux normes de pratique, et collaboration tardive à l'enquête. Issue plausible : amendes sur chaque chef, stage de perfectionnement en méthode de comparaison, et publication de la décision. Le même dossier alimente en parallèle une réclamation civile du prêteur, que le FARP prendra en charge. Une seule négligence méthodologique, trois régimes de responsabilité mobilisés — c'est exactement la mécanique que ce chapitre décrit.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-36", "url": "/seance/02/#p2-36", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les normes de pratique professionnelle", "text": "Parallèlement au Code de déontologie (qui régit la conduite), les normes de pratique professionnelle de l'OEAQ régissent le contenu technique du travail (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-37", "url": "/seance/02/#p2-37", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les normes de pratique professionnelle", "text": "Les normes de pratique établissent les exigences minimales que doit respecter tout évaluateur agréé, notamment quant au contenu et à la qualité des rapports.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-5", "url": "/seance/02/#def-2-5", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.5 — normes de pratique de l'OEAQ", "text": "Les normes de pratique établissent les exigences minimales que doit respecter tout évaluateur agréé, notamment quant au contenu et à la qualité des rapports.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-38", "url": "/seance/02/#p2-38", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Les normes de pratique professionnelle", "text": "Cinq normes principales structurent le référentiel : la norme générale (applicable à toute évaluation), la norme sur les rapports (contenu minimal selon le type de rapport), la norme sur la consultation (services-conseils), la norme sur la révision (examen critique du rapport d'un autre évaluateur) et la norme sur l'évaluation de masse (rôles d'évaluation foncière). La séance 13 détaillera la norme sur les rapports.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-39", "url": "/seance/02/#p2-39", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Trois régimes distincts et cumulables", "text": "Un même geste fautif peut engager l'évaluateur sur trois fronts à la fois, comme le montre la figure @@REF{ch02:fig:responsabilites}@@ : le client lésé le poursuit au civil, le syndic le traduit en discipline, et — dans les cas de fraude — l'État le poursuit au pénal. Les trois régimes sont indépendants : un acquittement sur un front n'immunise pas sur les autres, car chacun poursuit une fin propre — réparer (civil), protéger le public (disciplinaire), punir (pénal).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "fig-ch02-fig-responsabilites", "url": "/seance/02/#fig-ch02-fig-responsabilites", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 2.3", "text": "Les trois régimes de responsabilité de l'évaluateur @@TIKZ4@@", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-40", "url": "/seance/02/#p2-40", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La responsabilité civile : faute, préjudice, causalité", "text": "Le régime civil est celui que l'évaluateur côtoie le plus concrètement, via son assurance. Pour obtenir condamnation, le demandeur doit prouver trois éléments cumulatifs (art. 1457 C.c.Q.) (Québec, 1991) : une faute, c'est-à-dire un manquement au comportement du professionnel prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances; un préjudice, soit un dommage réel subi par le client ou un tiers; et un lien de causalité — il faut que ce soit la faute, et non un autre facteur, qui ait causé le préjudice. Que l'un des trois fasse défaut, et le recours échoue : une faute sans dommage ne donne rien, un dommage sans faute non plus, et un dommage causé par la chute du marché plutôt que par le rapport ne se rattache pas à l'évaluateur.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-41", "url": "/seance/02/#p2-41", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La responsabilité civile : faute, préjudice, causalité", "text": "L'évaluateur est tenu à une obligation de moyens, non de résultat : il ne garantit pas que sa valeur sera « la bonne », mais il s'engage à agir comme un professionnel prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Une valeur qui s'avère erronée n'est fautive que si la démarche pour y parvenir était déficiente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-6", "url": "/seance/02/#def-2-6", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.6 — obligation de moyens", "text": "L'évaluateur est tenu à une obligation de moyens, non de résultat : il ne garantit pas que sa valeur sera « la bonne », mais il s'engage à agir comme un professionnel prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Une valeur qui s'avère erronée n'est fautive que si la démarche pour y parvenir était déficiente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-42", "url": "/seance/02/#p2-42", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La responsabilité civile : faute, préjudice, causalité", "text": "◆Erreur de conclusion faute. C'est la démarche qui est jugée.Cette nuance est essentielle : deux évaluateurs compétents peuvent conclure à des valeurs différentes sans qu'aucun ne soit fautif. Les fautes typiques sont ailleurs : erreur méthodologique grave (capitaliser un revenu brut avec un taux de revenu net, par exemple), omission de données pertinentes (ne pas vérifier le zonage, ignorer une vente comparable évidente), négligence dans la vérification des données, ou non-respect des normes de pratique — les normes servant précisément d'étalon du comportement diligent devant les tribunaux : le juge qui doit décider si l'évaluateur a été prudent commence par se demander s'il a respecté les normes de sa profession.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-43", "url": "/seance/02/#p2-43", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "La responsabilité civile : faute, préjudice, causalité", "text": "Un évaluateur conclut à 350 000 $ pour un terrain en se fondant sur un potentiel de développement de six logements, sans vérifier le règlement de zonage. L'acheteur paie 340 000 $, puis découvre que le zonage R-1 ne permet qu'une unifamiliale : le terrain ne vaut en réalité que 180 000 $. Faute? Oui : vérifier le zonage est un geste élémentaire du professionnel diligent; les normes de pratique l'exigent. Préjudice? Oui : l'acheteur a payé 340 000 $ un bien qui en vaut 180 000 $, soit 160 000 $ de perte. Causalité? Oui : c'est en se fiant à l'évaluation erronée que l'acheteur a payé ce prix. Les trois éléments étant réunis, la responsabilité civile est engagée — et le dossier prendra vraisemblablement aussi le chemin du syndic.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "ex-2-3", "url": "/seance/02/#ex-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.3 — le zonage oublié", "text": "Un évaluateur conclut à 350 000 $ pour un terrain en se fondant sur un potentiel de développement de six logements, sans vérifier le règlement de zonage. L'acheteur paie 340 000 $, puis découvre que le zonage R-1 ne permet qu'une unifamiliale : le terrain ne vaut en réalité que 180 000 $. Faute? Oui : vérifier le zonage est un geste élémentaire du professionnel diligent; les normes de pratique l'exigent. Préjudice? Oui : l'acheteur a payé 340 000 $ un bien qui en vaut 180 000 $, soit 160 000 $ de perte. Causalité? Oui : c'est en se fiant à l'évaluation erronée que l'acheteur a payé ce prix. Les trois éléments étant réunis, la responsabilité civile est engagée — et le dossier prendra vraisemblablement aussi le chemin du syndic.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-44", "url": "/seance/02/#p2-44", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'assurance responsabilité : le FARP", "text": "Tout évaluateur agréé doit souscrire au Fonds d'assurance de la responsabilité professionnelle (FARP) de l'OEAQ, sauf dispense réglementaire (RLRQ, c. C-26, r. 131). La garantie est de 2 000 000 $ par sinistre et pour l'ensemble des sinistres d'une période de garantie.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-7", "url": "/seance/02/#def-2-7", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.7 — FARP", "text": "Tout évaluateur agréé doit souscrire au Fonds d'assurance de la responsabilité professionnelle (FARP) de l'OEAQ, sauf dispense réglementaire (RLRQ, c. C-26, r. 131). La garantie est de 2 000 000 $ par sinistre et pour l'ensemble des sinistres d'une période de garantie.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-45", "url": "/seance/02/#p2-45", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'assurance responsabilité : le FARP", "text": "Le FARP est administré par l'Ordre, titulaire d'un permis d'assureur de l'AMF. Il protège doublement : le public, assuré d'être indemnisé si la faute est prouvée, et le professionnel, dont le patrimoine personnel n'est pas anéanti par une condamnation. L'assurance obligatoire est ainsi un rouage de la protection du public au même titre que l'inspection — une opinion de valeur sans assureur derrière elle serait une promesse sans garantie.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-46", "url": "/seance/02/#p2-46", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Prescription et conservation des dossiers", "text": "Deux horloges gouvernent l'après-mandat, et elles ne battent pas au même rythme. La prescription civile éteint le recours en responsabilité trois ans après la connaissance du préjudice (art. 2925 C.c.Q.); le point de départ est « mobile » : le délai court de la découverte du dommage, et non de la date du rapport — un rapport ancien peut donc fonder un recours récent. La plainte disciplinaire, elle, n'est soumise à aucun délai formel de prescription dans le Code des professions : un manquement ancien peut toujours être reproché, car la protection du public ne se prescrit pas. Quant aux dossiers, le Règlement sur la tenue des dossiers et des cabinets (RLRQ, c. C-26, r. 133) impose leur conservation pendant au moins cinq ans — rapport, données brutes, notes de calcul et correspondance, sur support papier ou technologique avec confidentialité assurée.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-48", "url": "/seance/02/#p2-48", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Prescription et conservation des dossiers", "text": "Les praticiens prudents conservent leurs dossiers bien au-delà de cinq ans. Pourquoi? Parce que la prescription civile de trois ans court de la connaissance du préjudice : un rapport signé en 2026 peut fonder une poursuite en 2033 si le préjudice n'est découvert qu'en 2030. Le dossier complet — avec les notes montrant ce qui a été vérifié et pourquoi — est alors la meilleure défense du professionnel : il prouve la démarche diligente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "terrain-2-47", "url": "/seance/02/#terrain-2-47", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Les praticiens prudents conservent leurs dossiers bien au-delà de cinq ans. Pourquoi? Parce que la prescription civile de trois ans court de la connaissance du préjudice : un rapport signé en 2026 peut fonder une poursuite en 2033 si le préjudice n'est découvert qu'en 2030. Le dossier complet — avec les notes montrant ce qui a été vérifié et pourquoi — est alors la meilleure défense du professionnel : il prouve la démarche diligente.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-49", "url": "/seance/02/#p2-49", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Qui applique quoi?", "text": "La mondialisation des capitaux immobiliers a fait émerger plusieurs corpus de normes, qu'il faut savoir situer. Un fonds de pension torontois qui finance un immeuble à Gatineau, une banque américaine qui titrise des hypothèques canadiennes, un tribunal québécois qui compare deux expertises : chacun a besoin que le mot « évaluation » désigne un travail aux exigences connues et vérifiables. C'est le rôle des référentiels de normes — et comme les capitaux circulent, l'évaluateur québécois croisera tôt ou tard les trois.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-50", "url": "/seance/02/#p2-50", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Qui applique quoi?", "text": "Au Québec, les normes applicables aux évaluateurs agréés sont les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. Le CUSPAP (Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) de l'Institut canadien des évaluateurs (AIC) s'applique aux membres de l'AIC partout au Canada, Québec inclus. L'USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) est la référence américaine (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Institute of Canada, 2026; Appraisal Standards Board, 2024).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "def-2-8", "url": "/seance/02/#def-2-8", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "definition", "title": "Définition 2.8 — les trois référentiels", "text": "Au Québec, les normes applicables aux évaluateurs agréés sont les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. Le CUSPAP (Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) de l'Institut canadien des évaluateurs (AIC) s'applique aux membres de l'AIC partout au Canada, Québec inclus. L'USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) est la référence américaine (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Institute of Canada, 2026; Appraisal Standards Board, 2024).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-51", "url": "/seance/02/#p2-51", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Qui applique quoi?", "text": "◆AIC Institut canadien des évaluateurs; titres CRA (résidentiel) et AACI (tous immeubles).Un professionnel qui cumule le titre d'É.A. et une désignation de l'AIC (CRA pour le résidentiel, AACI pour tous les immeubles) est soumis aux deux référentiels simultanément — il doit satisfaire au plus exigeant des deux sur chaque point. Les éditions en vigueur : CUSPAP 2026 (depuis le 1er avril 2026) et USPAP 2024, ce dernier étant désormais sans date d'expiration (cycle de mise à jour ouvert).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-52", "url": "/seance/02/#p2-52", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'USPAP en bref", "text": "L'USPAP, développé par The Appraisal Foundation (Washington), a historiquement servi de matrice aux autres référentiels. Sa structure : des règles transversales — définitions, Ethics Rule, Competency Rule — suivies de standards numérotés : Standards 1–2 (évaluation immobilière : développement et communication), 3–4 (révision d'évaluation), 5–10 (évaluation de masse, biens meubles, entreprises), complétés d'énoncés consultatifs (Advisory Opinions).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-53", "url": "/seance/02/#p2-53", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'USPAP en bref", "text": "La règle d'éthique comporte quatre volets qu'on retrouve, sous d'autres noms, dans tous les référentiels : la conduite, qui commande d'agir sans partialité ni complaisance; la gestion, qui interdit toute rémunération conditionnelle à la conclusion — l'écho direct de notre interdit cardinal québécois; la confidentialité, qui protège l'information du client; et la tenue de dossiers, qui impose de conserver le workfile — données et travail — pendant la durée requise. La règle de compétence, elle, impose une auto-évaluation avant d'accepter tout mandat : ai-je la compétence requise? Sinon, trois issues seulement — acquérir la compétence, s'associer à un évaluateur compétent, ou refuser le mandat. Un évaluateur résidentiel qui reçoit un mandat de centre commercial fait face exactement à ce trilemme.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-54", "url": "/seance/02/#p2-54", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "L'USPAP en bref", "text": "Un prêteur demande à l'évaluateur « d'atteindre » une valeur minimale de 500 000 $ pour approuver le prêt. Sous l'USPAP, accepter violerait la règle de conduite (partialité) et de gestion (résultat prédéterminé). Sous le Code de déontologie québécois, le même geste heurte l'indépendance et l'interdiction de lier la rémunération à la conclusion. La leçon : les référentiels diffèrent dans la forme, mais convergent sur le fond — l'indépendance de l'opinion est partout la valeur cardinale.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "ex-2-4", "url": "/seance/02/#ex-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exemple", "title": "Exemple 2.4 — pression du prêteur, lecture croisée", "text": "Un prêteur demande à l'évaluateur « d'atteindre » une valeur minimale de 500 000 $ pour approuver le prêt. Sous l'USPAP, accepter violerait la règle de conduite (partialité) et de gestion (résultat prédéterminé). Sous le Code de déontologie québécois, le même geste heurte l'indépendance et l'interdiction de lier la rémunération à la conclusion. La leçon : les référentiels diffèrent dans la forme, mais convergent sur le fond — l'indépendance de l'opinion est partout la valeur cardinale.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "tab-ch02-tab-referentiels", "url": "/seance/02/#tab-ch02-tab-referentiels", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "tab", "title": "Tableau 2.2", "text": "Comparaison des trois référentiels de normes AspectNormes OEAQCUSPAP (AIC)USPAPOrganismeOEAQ (ordre professionnel)Institut canadien des évaluateursThe Appraisal FoundationChampQuébecCanada, toutes provincesÉtats-UnisObligatoire pourTout évaluateur agrééMembres AIC (CRA, AACI)Variable selon l'ÉtatÉthiqueCode de déontologie (C-26, r. 123)Ethics StandardEthics RuleCompétenceFormation continue 30 h / 2 ansPerfectionnement professionnel continuCo", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-56", "url": "/seance/02/#p2-56", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Tableau comparatif", "text": "Pourquoi le Québec a-t-il son propre référentiel plutôt que d'adopter le CUSPAP? Parce que l'encadrement professionnel y passe par le système des ordres — une architecture de droit public unique au Canada, où le Code des professions confère à l'OEAQ le pouvoir (et le devoir) réglementaire. L'AIC, elle, est une association volontaire pancanadienne. Les deux logiques coexistent : plusieurs évaluateurs québécois détiennent les deux affiliations pour travailler avec des clients institutionnels pancanadiens.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "quebec-2-55", "url": "/seance/02/#quebec-2-55", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Pourquoi le Québec a-t-il son propre référentiel plutôt que d'adopter le CUSPAP? Parce que l'encadrement professionnel y passe par le système des ordres — une architecture de droit public unique au Canada, où le Code des professions confère à l'OEAQ le pouvoir (et le devoir) réglementaire. L'AIC, elle, est une association volontaire pancanadienne. Les deux logiques coexistent : plusieurs évaluateurs québécois détiennent les deux affiliations pour travailler avec des clients institutionnels pancanadiens.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-57", "url": "/seance/02/#p2-57", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque situation, indiquez si elle relève de l'inspection professionnelle ou du processus disciplinaire, et justifiez. a) L'Ordre vérifie périodiquement la tenue de dossiers d'un membre choisi au programme annuel. b) Une cliente allègue que son évaluateur a divulgué son rapport à un tiers sans autorisation. c) À la suite d'une vague d'erreurs observées sur les évaluations de terrains contaminés, l'Ordre lance une vérification ciblée sur ce thème chez plusieurs membres. d) Le syndic reçoit une dénonciation selon laquelle un membre facture des honoraires calculés en pourcentage de la valeur conclue.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-1", "url": "/seance/02/#exo-2-1", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.1 — inspection ou discipline?", "text": "Pour chaque situation, indiquez si elle relève de l'inspection professionnelle ou du processus disciplinaire, et justifiez. a) L'Ordre vérifie périodiquement la tenue de dossiers d'un membre choisi au programme annuel. b) Une cliente allègue que son évaluateur a divulgué son rapport à un tiers sans autorisation. c) À la suite d'une vague d'erreurs observées sur les évaluations de terrains contaminés, l'Ordre lance une vérification ciblée sur ce thème chez plusieurs membres. d) Le syndic reçoit une dénonciation selon laquelle un membre facture des honoraires calculés en pourcentage de la valeur conclue.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-58", "url": "/seance/02/#p2-58", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Inspection (générale) : démarche préventive et périodique, sans allégation de faute. b) Discipline : allégation d'un manquement au secret professionnel — plainte au bureau du syndic, enquête, et éventuellement conseil de discipline. c) Inspection (thématique) : vérification préventive sur un sujet d'actualité, visant l'amélioration des pratiques. d) Discipline : les honoraires conditionnels à la conclusion sont un acte interdit; le syndic enquêtera en vue d'une plainte disciplinaire.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-59", "url": "/seance/02/#p2-59", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une évaluatrice omet de mentionner, dans son rapport sur un duplex de Hull, que le sous-sol a subi des infiltrations d'eau récurrentes — fait notoire dans le quartier et visible lors de l'inspection (cernes, odeur). Se fiant au rapport concluant à 540 000 $, l'acheteur paie ce prix. Deux ans plus tard, il découvre les dommages : la valeur réelle au moment de l'achat était de 465 000 $. Analysez la responsabilité civile de l'évaluatrice en identifiant la faute, le préjudice et le lien de causalité, puis indiquez le délai dont dispose l'acheteur pour poursuivre.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-2", "url": "/seance/02/#exo-2-2", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.2 — la triade de la responsabilité civile", "text": "Une évaluatrice omet de mentionner, dans son rapport sur un duplex de Hull, que le sous-sol a subi des infiltrations d'eau récurrentes — fait notoire dans le quartier et visible lors de l'inspection (cernes, odeur). Se fiant au rapport concluant à 540 000 $, l'acheteur paie ce prix. Deux ans plus tard, il découvre les dommages : la valeur réelle au moment de l'achat était de 465 000 $. Analysez la responsabilité civile de l'évaluatrice en identifiant la faute, le préjudice et le lien de causalité, puis indiquez le délai dont dispose l'acheteur pour poursuivre.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-60", "url": "/seance/02/#p2-60", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Faute : un professionnel prudent et diligent devait constater les indices d'infiltration lors de l'inspection et en tenir compte (ou, à tout le moins, les signaler et recommander une expertise). L'omission constitue un manquement à l'obligation de moyens et aux normes de pratique. Préjudice : l'acheteur a payé 540 000 $ un immeuble valant 465 000 $, soit 75 000 $ de perte (plus, le cas échéant, les frais de réparation non reflétés dans la valeur). Causalité : le rapport a directement fondé la décision d'achat au prix payé; sans l'omission, l'acheteur aurait payé moins ou renoncé. Prescription : trois ans à compter de la connaissance du préjudice (art. 2925 C.c.Q.) — ici, à partir de la découverte des dommages, et non de la date du rapport. L'acheteur a donc jusqu'à trois ans après la découverte pour intenter son recours; le FARP de l'évaluatrice couvrira l'indemnité si la responsabilité est retenue (garantie de 2 M$ par sinistre).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-61", "url": "/seance/02/#p2-61", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Parmi les comportements suivants, identifiez ceux qui contreviennent au Code de déontologie et nommez l'obligation violée. a) Facturer un forfait de 650 $ convenu avant le mandat. b) Évaluer l'immeuble de sa belle-sœur sans le mentionner au client prêteur. c) Refuser un mandat d'évaluation d'une usine de transformation alimentaire faute d'expérience dans ce type d'actif. d) Transmettre une copie du rapport au courtier du vendeur « pour information », sans autorisation du client. e) Publier une publicité affirmant « valeurs garanties acceptées par toutes les banques ».", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-3", "url": "/seance/02/#exo-2-3", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.3 — actes interdits — repérage", "text": "Parmi les comportements suivants, identifiez ceux qui contreviennent au Code de déontologie et nommez l'obligation violée. a) Facturer un forfait de 650 $ convenu avant le mandat. b) Évaluer l'immeuble de sa belle-sœur sans le mentionner au client prêteur. c) Refuser un mandat d'évaluation d'une usine de transformation alimentaire faute d'expérience dans ce type d'actif. d) Transmettre une copie du rapport au courtier du vendeur « pour information », sans autorisation du client. e) Publier une publicité affirmant « valeurs garanties acceptées par toutes les banques ».", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-62", "url": "/seance/02/#p2-62", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Conforme : honoraires forfaitaires convenus d'avance, indépendants de la conclusion. b) Interdit : conflit d'intérêts non divulgué — lien personnel avec la propriétaire du bien évalué. c) Conforme, et même exemplaire : c'est l'application de l'obligation de compétence (refuser, s'associer ou se former). d) Interdit : violation du secret professionnel et de la confidentialité — le rapport appartient au client et ne circule qu'avec son autorisation. e) Interdit : publicité trompeuse (aucune valeur n'est « garantie »; l'évaluateur a une obligation de moyens) et atteinte à la dignité de la profession.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-63", "url": "/seance/02/#p2-63", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une évaluatrice de Gatineau détient le titre d'É.A. (OEAQ) et la désignation AACI (AIC). Elle accepte un mandat d'évaluation d'un immeuble de bureaux à Ottawa pour une banque pancanadienne. a) Quels référentiels de normes s'appliquent à son travail? b) L'immeuble étant en Ontario, le Code de déontologie de l'OEAQ cesse-t-il de s'appliquer à elle? c) Quelle édition du CUSPAP doit-elle respecter en 2026?", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-4", "url": "/seance/02/#exo-2-4", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.4 — référentiels croisés", "text": "Une évaluatrice de Gatineau détient le titre d'É.A. (OEAQ) et la désignation AACI (AIC). Elle accepte un mandat d'évaluation d'un immeuble de bureaux à Ottawa pour une banque pancanadienne. a) Quels référentiels de normes s'appliquent à son travail? b) L'immeuble étant en Ontario, le Code de déontologie de l'OEAQ cesse-t-il de s'appliquer à elle? c) Quelle édition du CUSPAP doit-elle respecter en 2026?", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-64", "url": "/seance/02/#p2-64", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Les deux : les normes de l'OEAQ (elle est É.A.) et le CUSPAP (elle est membre de l'AIC). En cas de divergence, elle satisfait à l'exigence la plus stricte. b) Non : les obligations déontologiques suivent le professionnel, pas l'immeuble. Membre de l'OEAQ, elle demeure soumise à son code de déontologie où qu'elle exerce; s'y ajoutent les exigences applicables en Ontario et celles de l'AIC. c) Le CUSPAP 2026, en vigueur depuis le 1er avril 2026 (il remplace l'édition 2024).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-65", "url": "/seance/02/#p2-65", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sans consulter vos notes, complétez : durée du stage professionnel; note de passage de l'examen d'admission; heures de formation continue et période de référence; garantie du FARP; fourchette des amendes disciplinaires; délai de prescription civile; durée minimale de conservation des dossiers.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "exo-2-5", "url": "/seance/02/#exo-2-5", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "exercice", "title": "Exercice 2.5 — chiffres clés du cadre professionnel", "text": "Sans consulter vos notes, complétez : durée du stage professionnel; note de passage de l'examen d'admission; heures de formation continue et période de référence; garantie du FARP; fourchette des amendes disciplinaires; délai de prescription civile; durée minimale de conservation des dossiers.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-66", "url": "/seance/02/#p2-66", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Stage : 48 semaines à temps complet. Examen : note de passage de 65 %. Formation continue : 30 heures par période de deux ans. FARP : 2 000 000 $ par sinistre et par période de garantie. Amendes : 2 500 $ à 62 500 $ par infraction (art. 156, Code des professions). Prescription civile : 3 ans de la connaissance du préjudice (art. 2925 C.c.Q.). Conservation des dossiers : au moins 5 ans. Ces sept chiffres constituent l'ossature factuelle de la séance — sachez-les parfaitement.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-67", "url": "/seance/02/#p2-67", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'OEAQ (1969, 1 100 membres) a pour mission la protection du public, non la défense des membres; il est régi par le Code des professions et supervisé par l'Office des professions.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-68", "url": "/seance/02/#p2-68", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq fonctions réglementaires : admission, inspection professionnelle, discipline, formation continue, normes de pratique.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-69", "url": "/seance/02/#p2-69", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Admission : baccalauréat reconnu stage de 48 semaines examen (passage à 65 %) permis; puis 30 h de formation continue par 2 ans.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-70", "url": "/seance/02/#p2-70", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Inspection = préventive (générale, particulière, thématique); discipline = punitive (syndic conseil de discipline Tribunal des professions).", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-71", "url": "/seance/02/#p2-71", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Code de déontologie (C-26, r. 123) : intégrité, indépendance, compétence, diligence, secret professionnel; envers le client : information, confidentialité, honoraires justes et raisonnables, gestion des conflits d'intérêts.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-72", "url": "/seance/02/#p2-72", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Acte interdit cardinal : lier les honoraires à la valeur conclue; autres interdits : intérêt non divulgué, sur/sous-évaluation intentionnelle, mandat hors compétence, bris de confidentialité, publicité trompeuse.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-73", "url": "/seance/02/#p2-73", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sanctions disciplinaires : réprimande à radiation permanente; amendes de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-74", "url": "/seance/02/#p2-74", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Responsabilité civile : faute + préjudice + causalité (art. 1457 C.c.Q.); l'évaluateur a une obligation de moyens — c'est la démarche qui est jugée, pas l'exactitude du chiffre.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-75", "url": "/seance/02/#p2-75", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "FARP obligatoire : 2 M$ par sinistre; prescription civile de 3 ans (connaissance du préjudice); conservation des dossiers : 5 ans minimum.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p2-76", "url": "/seance/02/#p2-76", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois référentiels : Normes OEAQ (tout É.A., Québec), CUSPAP 2026 (membres AIC, tout le Canada), USPAP 2024 (États-Unis); le cumul de titres soumet aux deux référentiels; partout, l'indépendance est la valeur cardinale.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/02/#synthese", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "L'OEAQ (1969, 1 100 membres) a pour mission la protection du public, non la défense des membres; il est régi par le Code des professions et supervisé par l'Office des professions.Cinq fonctions réglementaires : admission, inspection professionnelle, discipline, formation continue, normes de pratique.Admission : baccalauréat reconnu stage de 48 semaines examen (passage à 65 %) permis; puis 30 h de formation continue par 2 ans.Inspection = préventive (générale, particulière, thématique); discipline = punitive (syndic conseil de discipline Tribunal des professions).Code de déontologie (C-26, r. 123) : intégrité, indépendance, compétence, diligence, secret professionnel; envers le client : information, confidentialité, honoraires justes et raisonnables, gestion des conflits d'intérêts.Acte interdit cardinal : lier les honoraires à la valeur conclue; autres interdits : intérêt non divulgué, sur/sous-évaluation intentionnelle, mandat hors compétence, bris de confidentialité, publicité trompeuse.Sanctions disciplinaires : réprimande à radiation permanente; amendes de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction.Responsabilité civile : faute + préjudice + causalité (art. 1457 C.c.Q.); l'évaluateur a une obligation de moyens — c'est la démarche qui est jugée, pas l'exactitude du chiffre.FARP obligatoire : 2 M$ par sinistre; prescription civile de 3 ans (connaissance du préjudice); conservation des dossiers : 5 ans minimum.Trois référentiels : Normes OEAQ (tout É.A., Québec), CUSPAP 2026 (membres AIC, tout le Canada), USPAP 2024 (États-Unis); le cumul de titres soumet aux deux référentiels; partout, l'indépendance est la valeur cardinale.", "where": "Séance 2 — Le cadre professionnel au Québec"}, {"id": "p3-1", "url": "/seance/03/#p3-1", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Les méthodes d'évaluation que nous étudierons aux séances 8 à 12 ne sont pas des recettes tombées du ciel : ce sont des applications de principes économiques anciens et robustes. Pourquoi un acheteur refuse-t-il de payer 500 000 $ une maison quand sa voisine identique s'est vendue 450 000 $? Substitution. Pourquoi un terrain du centre-ville vaut-il dix fois celui d'un rang agricole? Utilisation optimale. Pourquoi une piscine de 80 000 $ n'ajoute-t-elle que 20 000 $ de valeur? Contribution. L'évaluateur qui maîtrise ces principes comprend pourquoi ses méthodes fonctionnent — et surtout quand elles cessent de fonctionner. Cette séance présente d'abord les quatre grands principes (offre et demande, substitution, utilisation optimale, anticipation et changement), puis six principes complémentaires qui reviendront sans cesse dans les analyses.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-2", "url": "/seance/03/#p3-2", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Expliquer comment l'offre et la demande déterminent les prix immobiliers et pourquoi l'offre est inélastique à court terme;", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-3", "url": "/seance/03/#p3-3", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Énoncer le principe de substitution et montrer qu'il fonde les trois méthodes d'évaluation;", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-4", "url": "/seance/03/#p3-4", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Appliquer les quatre critères séquentiels de l'utilisation optimale à un terrain vacant et à un terrain amélioré;", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-5", "url": "/seance/03/#p3-5", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Distinguer les principes d'anticipation et de changement et leurs conséquences (valeur datée, cycle de vie);", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-6", "url": "/seance/03/#p3-6", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Mobiliser les principes de contribution, de conformité, d'équilibre, des rendements décroissants, des externalités et de la concurrence dans l'analyse d'un bien;", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-7", "url": "/seance/03/#p3-7", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "text": "Relier chaque principe à la méthode d'évaluation qui s'en nourrit.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-8", "url": "/seance/03/#p3-8", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé et sa portée", "text": "La valeur d'un bien immobilier est déterminée par l'interaction entre l'offre (quantité de biens disponibles) et la demande (désir et capacité des acheteurs d'acquérir ces biens) sur un marché donné, à un moment donné.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-1", "url": "/seance/03/#def-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.1 — principe de l'offre et de la demande", "text": "La valeur d'un bien immobilier est déterminée par l'interaction entre l'offre (quantité de biens disponibles) et la demande (désir et capacité des acheteurs d'acquérir ces biens) sur un marché donné, à un moment donné.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-9", "url": "/seance/03/#p3-9", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé et sa portée", "text": "Ce principe est le fondement économique de tous les autres : la substitution, la contribution, la concurrence n'en sont que des déclinaisons. Les auteurs classiques de l'évaluation — de l'école de The Appraisal of Real Estate aux manuels québécois — présentent d'ailleurs les principes comme un système : l'offre et la demande décrivent le mécanisme des prix, la substitution décrit le comportement de l'acheteur dans ce mécanisme, et les autres principes précisent comment ce comportement se module selon le voisinage, l'usage et le temps. Deux précisions d'emblée. Premièrement, l'analyse se fait toujours dans un marché local et un segment précis◆Toujours : quel marché? quel segment? quelle date? : l'offre de condos au centre-ville de Hull ne dit rien du marché des fermettes de la Petite-Nation. Deuxièmement, la demande économique n'est pas le simple désir : elle exige la capacité de payer — revenus, accès au crédit, taux hypothécaires. Mille ménages qui rêvent d'une maison sans pouvoir se qualifier ne créent aucune demande effective.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-10", "url": "/seance/03/#p3-10", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé et sa portée", "text": "Du côté de l'offre, on compte les propriétés existantes mises en vente, les constructions neuves, les terrains disponibles et les conversions d'usage. Du côté de la demande : le nombre d'acheteurs potentiels, leur capacité financière et la démographie. Une asymétrie fondamentale les sépare : l'offre est relativement inélastique à court terme (on ne bâtit pas un quartier en six mois), tandis que la demande peut basculer en quelques semaines au gré des taux d'intérêt et de la confiance.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-11", "url": "/seance/03/#p3-11", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Équilibre et déséquilibres", "text": "Le prix d'équilibre () est celui auquel la quantité offerte égale la quantité demandée. C'est le prix vers lequel tend le marché en l'absence de perturbations externes.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-2", "url": "/seance/03/#def-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.2 — prix d'équilibre", "text": "Le prix d'équilibre () est celui auquel la quantité offerte égale la quantité demandée. C'est le prix vers lequel tend le marché en l'absence de perturbations externes.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-12", "url": "/seance/03/#p3-12", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Équilibre et déséquilibres", "text": "La figure @@REF{ch03:fig:equilibre}@@ donne la représentation classique : la demande décroît avec le prix, l'offre croît avec lui, et leur rencontre définit l'équilibre au couple .", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-equilibre", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-equilibre", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.1", "text": "Offre, demande et équilibre du marché immobilier @@TIKZ5@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-13", "url": "/seance/03/#p3-13", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Équilibre et déséquilibres", "text": "En pratique, les marchés immobiliers sont rarement en équilibre parfait — les frictions (délais de construction, coûts de transaction, information imparfaite) les maintiennent en déséquilibre chronique. Deux situations types se rencontrent. En excès de demande (), les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs : les surenchères et les guerres d'offres se multiplient, les propriétés se vendent sans condition, et la pression sur les prix est à la hausse — le marché montréalais de 2020–2022 en est l'exemple pédagogique parfait. En excès d'offre (), à l'inverse, les vendeurs s'accumulent : les délais de vente s'allongent, les réductions de prix demandé se banalisent, et la pression est à la baisse — comme dans le segment des condos montréalais de 2017–2019, localement surdesservi. Le même immeuble, dans ces deux mondes, ne s'évalue pas avec les mêmes réflexes : le choix des comparables, les ajustements de temps et la prudence de la conclusion en dépendent.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-15", "url": "/seance/03/#p3-15", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Équilibre et déséquilibres", "text": "Comment l'évaluateur « lit »-il l'état du marché sans observer les courbes, qui sont des abstractions? Par des indicateurs de tension : le délai de vente moyen (des jours qui raccourcissent signalent un marché de vendeurs), le ratio inscriptions/ventes (le nombre de mois requis pour écouler le stock au rythme courant), l'écart entre prix demandé et prix obtenu, et la fréquence des ventes sans condition. Ces indicateurs, publiés par l'APCIQ, figurent dans toute bonne analyse de marché — et dans votre TP1.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "terrain-3-14", "url": "/seance/03/#terrain-3-14", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Comment l'évaluateur « lit »-il l'état du marché sans observer les courbes, qui sont des abstractions? Par des indicateurs de tension : le délai de vente moyen (des jours qui raccourcissent signalent un marché de vendeurs), le ratio inscriptions/ventes (le nombre de mois requis pour écouler le stock au rythme courant), l'écart entre prix demandé et prix obtenu, et la fréquence des ventes sans condition. Ces indicateurs, publiés par l'APCIQ, figurent dans toute bonne analyse de marché — et dans votre TP1.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-16", "url": "/seance/03/#p3-16", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Déplacements des courbes", "text": "Il faut distinguer le mouvement le long d'une courbe (réaction au prix) du déplacement de la courbe entière (changement des conditions sous-jacentes). Quand la demande se déplace vers la droite — plus d'acheteurs à chaque niveau de prix — l'équilibre migre vers un prix et une quantité plus élevés, comme l'illustre la figure @@REF{ch03:fig:deplacement}@@.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-deplacement", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-deplacement", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.2", "text": "Une hausse de la demande () déplace l'équilibre de à : prix et quantité augmentent @@TIKZ6@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-17", "url": "/seance/03/#p3-17", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Déplacements des courbes", "text": "◆Taux directeur (Banque du Canada) : 2,25 % au 15 juillet 2026. Qu'est-ce qui déplace les courbes? Côté demande : les taux d'intérêt (le taux directeur de la Banque du Canada s'établit à 2,25 % depuis sa décision du 15 juillet 2026), l'immigration et la migration interne, la croissance des revenus, la confiance des consommateurs. Côté offre : les coûts de construction et de main-d'œuvre, la disponibilité des terrains, la réglementation et les délais de permis, et les mises en chantier antérieures — l'offre d'aujourd'hui est la décision de construire d'il y a deux ou trois ans.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-18", "url": "/seance/03/#p3-18", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'élasticité de l'offre : la clé des cycles", "text": "L'élasticité mesure la sensibilité de la quantité offerte (ou demandée) à une variation du prix. En immobilier, l'offre est généralement inélastique à court terme, car la construction prend du temps.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-3", "url": "/seance/03/#def-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.3 — élasticité", "text": "L'élasticité mesure la sensibilité de la quantité offerte (ou demandée) à une variation du prix. En immobilier, l'offre est généralement inélastique à court terme, car la construction prend du temps.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "tab-ch03-tab-elasticite", "url": "/seance/03/#tab-ch03-tab-elasticite", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "tab", "title": "Tableau 3.1", "text": "Élasticité de l'offre immobilière selon l'horizon HorizonÉlasticité de l'offreConséquenceCourt terme ( 1 an)Très inélastiqueLes prix absorbent tout choc de demandeMoyen terme (1–3 ans)Modérément élastiqueLes nouvelles constructions arriventLong terme ( 3 ans)Plus élastiqueL'offre s'ajuste, les prix se stabilisent", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-19", "url": "/seance/03/#p3-19", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'élasticité de l'offre : la clé des cycles", "text": "Cette inélasticité de court terme est la raison pour laquelle les prix immobiliers peuvent flamber (ou chuter) rapidement : quand la demande bondit et que l'offre ne peut suivre, tout l'ajustement passe par les prix. C'est aussi pourquoi l'analyse des mises en chantier et des projets approuvés est indispensable : elle annonce l'offre de demain.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-20", "url": "/seance/03/#p3-20", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'élasticité de l'offre : la clé des cycles", "text": "Appliquons le cadre à notre région d'étude. Demande en forte hausse : télétravail libérant les ménages de la proximité du bureau, migration Ontario Québec attirée par des prix inférieurs, immigration soutenue. Offre contrainte : rareté des terrains viabilisés, délais de construction, pénurie de main-d'œuvre. Résultat : une hausse des prix d'environ 40 à 50 % entre 2020 et 2022 (APCIQ), suivie d'une pause en 2023 avec la remontée des taux, puis d'une reprise graduelle depuis 2024. L'offre ne s'ajustant que lentement, la pression de fond demeure. Voilà le principe de l'offre et de la demande, l'élasticité et le principe de changement à l'œuvre simultanément (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-1", "url": "/seance/03/#ex-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.1 — le marché de Gatineau, 2020–2025", "text": "Appliquons le cadre à notre région d'étude. Demande en forte hausse : télétravail libérant les ménages de la proximité du bureau, migration Ontario Québec attirée par des prix inférieurs, immigration soutenue. Offre contrainte : rareté des terrains viabilisés, délais de construction, pénurie de main-d'œuvre. Résultat : une hausse des prix d'environ 40 à 50 % entre 2020 et 2022 (APCIQ), suivie d'une pause en 2023 avec la remontée des taux, puis d'une reprise graduelle depuis 2024. L'offre ne s'ajustant que lentement, la pression de fond demeure. Voilà le principe de l'offre et de la demande, l'élasticité et le principe de changement à l'œuvre simultanément (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-22", "url": "/seance/03/#p3-22", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'élasticité de l'offre : la clé des cycles", "text": "Pour l'évaluateur, ce principe n'est pas un décor théorique : les normes exigent une analyse des conditions de marché (équilibré, favorable aux vendeurs, favorable aux acheteurs) dans chaque rapport, car cette qualification influence le choix des comparables, les ajustements de temps et la réconciliation finale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "attention-3-21", "url": "/seance/03/#attention-3-21", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Pour l'évaluateur, ce principe n'est pas un décor théorique : les normes exigent une analyse des conditions de marché (équilibré, favorable aux vendeurs, favorable aux acheteurs) dans chaque rapport, car cette qualification influence le choix des comparables, les ajustements de temps et la réconciliation finale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-23", "url": "/seance/03/#p3-23", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé", "text": "Un acheteur prudent et informé ne paiera pas plus pour un bien immobilier que le coût d'acquisition d'un bien substitut offrant une utilité équivalente, que ce soit par achat, construction ou location.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-4", "url": "/seance/03/#def-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.4 — principe de substitution", "text": "Un acheteur prudent et informé ne paiera pas plus pour un bien immobilier que le coût d'acquisition d'un bien substitut offrant une utilité équivalente, que ce soit par achat, construction ou location.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-24", "url": "/seance/03/#p3-24", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'énoncé", "text": "◆Substitution = le principe unificateur des trois méthodes. Le fondement est la rationalité économique : face à des alternatives, l'acheteur choisit la moins coûteuse à utilité égale. Ce principe apparemment banal est le plus important du cours, car il est le fondement commun des trois méthodes d'évaluation — chacune n'étant qu'une manière différente de chiffrer le substitut. Dans la méthode de comparaison, le substitut est l'achat d'un bien comparable existant : l'acheteur qui trouve l'équivalent moins cher à trois rues de là s'y reporte, et c'est ce comportement qui rend les prix des comparables probants. Dans la méthode du coût, le substitut est la construction d'un bien équivalent neuf — terrain plus bâtiment : personne ne paie durablement pour de l'existant plus que ce que coûterait le neuf équivalent. Dans la méthode du revenu, enfin, le substitut est un investissement procurant un rendement similaire : l'investisseur compare l'immeuble aux autres occasions de placer son capital, et le rendement des substituts fixe le taux auquel il capitalise les revenus. Trois lectures du même réflexe économique — se rabattre sur l'alternative la moins chère à utilité égale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-25", "url": "/seance/03/#p3-25", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Trois illustrations", "text": "Une unifamiliale de Gatineau est offerte à 500 000 $. Des maisons comparables du même quartier se sont récemment vendues entre 430 000 $ et 460 000 $. Un acheteur informé ne paiera pas 500 000 $ : il se rabattra sur un substitut à 460 000 $ ou moins. Le prix demandé devra converger vers la fourchette des comparables — c'est exactement le raisonnement que formalisera la méthode de comparaison (séances 8 et 9).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-2", "url": "/seance/03/#ex-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.2 — acheter un comparable", "text": "Une unifamiliale de Gatineau est offerte à 500 000 $. Des maisons comparables du même quartier se sont récemment vendues entre 430 000 $ et 460 000 $. Un acheteur informé ne paiera pas 500 000 $ : il se rabattra sur un substitut à 460 000 $ ou moins. Le prix demandé devra converger vers la fourchette des comparables — c'est exactement le raisonnement que formalisera la méthode de comparaison (séances 8 et 9).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-26", "url": "/seance/03/#p3-26", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Trois illustrations", "text": "Un terrain vaut 120 000 $ et la construction d'une maison équivalente coûterait 350 000 $, soit 470 000 $ au total. Si une maison existante comparable est offerte à 520 000 $, l'acheteur rationnel envisagera de construire : le coût du substitut neuf plafonne le prix de l'existant (aux délais et inconvénients près). C'est le germe de la méthode du coût (séance 10).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-3", "url": "/seance/03/#ex-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.3 — construire l'équivalent", "text": "Un terrain vaut 120 000 $ et la construction d'une maison équivalente coûterait 350 000 $, soit 470 000 $ au total. Si une maison existante comparable est offerte à 520 000 $, l'acheteur rationnel envisagera de construire : le coût du substitut neuf plafonne le prix de l'existant (aux délais et inconvénients près). C'est le germe de la méthode du coût (séance 10).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-27", "url": "/seance/03/#p3-27", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Trois illustrations", "text": "Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 60 000 $. Si des immeubles comparables se transigent à un taux de capitalisation de 5,5 %, un investisseur ne paiera pas plus que :", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-28", "url": "/seance/03/#p3-28", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Trois illustrations", "text": "Au-delà de ce prix, son rendement tomberait sous celui des placements substituts. Cette logique de capitalisation sera développée aux séances 11 et 12.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-4", "url": "/seance/03/#ex-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.4 — investir ailleurs", "text": "Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 60 000 $. Si des immeubles comparables se transigent à un taux de capitalisation de 5,5 %, un investisseur ne paiera pas plus que : Au-delà de ce prix, son rendement tomberait sous celui des placements substituts. Cette logique de capitalisation sera développée aux séances 11 et 12.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-29", "url": "/seance/03/#p3-29", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Définition et importance", "text": "L'utilisation optimale (highest and best use) est l'utilisation raisonnablement probable d'un bien immobilier qui est légalement permise, physiquement possible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée (maximalement productive).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-5", "url": "/seance/03/#def-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.5 — utilisation optimale", "text": "L'utilisation optimale (highest and best use) est l'utilisation raisonnablement probable d'un bien immobilier qui est légalement permise, physiquement possible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée (maximalement productive).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-30", "url": "/seance/03/#p3-30", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Définition et importance", "text": "L'analyse de l'utilisation optimale n'est pas une étape facultative : c'est un préalable à toute évaluation, exigé par les normes de l'OEAQ comme par l'USPAP (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024; Appraisal Standards Board, 2024). Elle détermine la prémisse de la valeur à estimer et guide le choix des comparables : on ne compare pas un terrain dont l'usage optimal est un immeuble de six logements avec des ventes de terrains unifamiliaux. Elle se mène à deux niveaux — le terrain comme s'il était vacant, et la propriété telle qu'améliorée — que nous verrons plus loin.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-31", "url": "/seance/03/#p3-31", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "◆L-P-F-M : Légal, Physique, Faisable, Maximal — dans cet ordre. L'analyse procède par un filtre séquentiel en quatre questions (figure @@REF{ch03:fig:filtre}@@) :", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-32", "url": "/seance/03/#p3-32", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Légalement permis? Zonage municipal, règlements d'urbanisme et schéma d'aménagement (MRC), servitudes et restrictions publiées au Registre foncier, normes environnementales. Un usage interdit est éliminé d'emblée — inutile d'examiner sa faisabilité.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-33", "url": "/seance/03/#p3-33", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Physiquement possible? Taille, forme et dimensions du terrain; topographie et drainage; capacité portante du sol et contamination; accès et desserte; services publics (aqueduc, égout, électricité).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-34", "url": "/seance/03/#p3-34", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Financièrement faisable? Les revenus anticipés (ou la valeur créée) excèdent-ils les coûts de développement et d'exploitation, avec un rendement acceptable? Un usage permis et possible peut être non rentable.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-35", "url": "/seance/03/#p3-35", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Maximalement productif? Parmi les usages ayant franchi les trois premiers filtres, lequel produit la valeur résiduelle du terrain la plus élevée?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-filtre", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-filtre", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.3", "text": "Le filtre séquentiel de l'utilisation optimale @@TIKZ7@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-36", "url": "/seance/03/#p3-36", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre critères, dans l'ordre", "text": "Un terrain zoné résidentiel unifamilial (R-1) à Gatineau ne peut légalement accueillir un immeuble de douze logements, même si ce serait l'usage le plus rentable. L'analyse s'arrête au critère 1 pour cet usage. Nuance : un changement de zonage raisonnablement probable — démarche entamée, politique municipale de densification documentée — peut être pris en compte, mais il doit être solidement étayé au rapport, jamais présumé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-5", "url": "/seance/03/#ex-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.5 — le zonage d'abord", "text": "Un terrain zoné résidentiel unifamilial (R-1) à Gatineau ne peut légalement accueillir un immeuble de douze logements, même si ce serait l'usage le plus rentable. L'analyse s'arrête au critère 1 pour cet usage. Nuance : un changement de zonage raisonnablement probable — démarche entamée, politique municipale de densification documentée — peut être pris en compte, mais il doit être solidement étayé au rapport, jamais présumé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-37", "url": "/seance/03/#p3-37", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Départager les usages faisables : un exemple complet", "text": "Supposons un terrain pour lequel trois usages franchissent les critères 1 et 2 : un quadruplex, un petit commercial et un immeuble de six logements. L'analyse de faisabilité (critère 3) puis de productivité maximale (critère 4) se mène au moyen de la valeur résiduelle du terrain : la valeur totale du projet, moins le coût de construction, mesure ce que chaque usage « laisse » au terrain.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-38", "url": "/seance/03/#p3-38", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Départager les usages faisables : un exemple complet", "text": "Les trois usages sont financièrement faisables (résiduel positif et rendement adéquat), mais le 6-plex laisse au terrain la valeur résiduelle la plus élevée (270 000 $ contre 250 000 $). L'utilisation optimale est donc le 6-plex, et la valeur du terrain à retenir est 270 000 $. Remarquez le piège déjoué : le commercial affiche la plus grande valeur totale (1 150 000 $), mais son coût de construction élevé en fait un usage moins productif pour le terrain. C'est le résiduel qui tranche, pas la valeur brute.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-6", "url": "/seance/03/#ex-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.6 — quel usage est maximalement productif?", "text": "Élément4-plexCommercial6-plexValeur totale estimée du projet850 000 $1 150 000 $1 050 000 $Coût de construction600 000 $900 000 $780 000 $Valeur résiduelle du terrain250 000 $250 000 $270 000 $ Les trois usages sont financièrement faisables (résiduel positif et rendement adéquat), mais le 6-plex laisse au terrain la valeur résiduelle la plus élevée (270 000 $ contre 250 000 $). L'utilisation optimale est donc le 6-plex, et la valeur du terrain à retenir est 270 000 $. Remarquez le piège déjoué : le commercial affiche la plus grande valeur totale (1 150 000 $), mais son coût de construction élevé en fait un usage moins productif pour le terrain. C'est le résiduel qui tranche, pas la valeur brute.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-39", "url": "/seance/03/#p3-39", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Terrain vacant et terrain amélioré", "text": "L'analyse se dédouble systématiquement. On analyse d'abord le terrain comme s'il était vacant : quel serait le meilleur usage du sol nu, abstraction faite de ce qui s'y trouve? Cette première analyse fixe la valeur du terrain, donnée essentielle à la méthode du coût et à plusieurs calculs fiscaux. On analyse ensuite la propriété telle qu'améliorée : l'usage actuel du bâtiment est-il encore optimal, ou faudrait-il rénover, convertir, agrandir — voire démolir? La question centrale est toujours la même : les améliorations ajoutent-elles de la valeur au terrain nu, et combien? Lorsque la réponse devient « presque rien », le bâtiment a atteint la fin de sa vie économique, quel que soit son état physique.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-40", "url": "/seance/03/#p3-40", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Terrain vacant et terrain amélioré", "text": "Un bungalow des années 1960 occupe un terrain zoné haute densité au centre-ville de Gatineau. Le terrain nu vaut 300 000 $; la propriété telle quelle (bungalow inclus) ne trouverait preneur qu'à environ 310 000 $. Le bâtiment ne contribue que 10 000 $ — moins que le coût de démolition évité. L'utilisation optimale de la propriété améliorée est vraisemblablement la démolition et le redéveloppement en immeuble à logements : le bungalow, pourtant habitable, a atteint la fin de sa vie économique. Garder, modifier ou remplacer? La réponse dépend toujours de la contribution des améliorations à la valeur totale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-7", "url": "/seance/03/#ex-3-7", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.7 — le bungalow condamné", "text": "Un bungalow des années 1960 occupe un terrain zoné haute densité au centre-ville de Gatineau. Le terrain nu vaut 300 000 $; la propriété telle quelle (bungalow inclus) ne trouverait preneur qu'à environ 310 000 $. Le bâtiment ne contribue que 10 000 $ — moins que le coût de démolition évité. L'utilisation optimale de la propriété améliorée est vraisemblablement la démolition et le redéveloppement en immeuble à logements : le bungalow, pourtant habitable, a atteint la fin de sa vie économique. Garder, modifier ou remplacer? La réponse dépend toujours de la contribution des améliorations à la valeur totale.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-41", "url": "/seance/03/#p3-41", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'anticipation : la valeur regarde devant", "text": "La valeur d'un bien immobilier est fonction des bénéfices futurs anticipés (revenus, jouissance, plus-value) que le propriétaire s'attend à en retirer. La valeur est tournée vers l'avenir, non vers le passé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-6", "url": "/seance/03/#def-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.6 — principe d'anticipation", "text": "La valeur d'un bien immobilier est fonction des bénéfices futurs anticipés (revenus, jouissance, plus-value) que le propriétaire s'attend à en retirer. La valeur est tournée vers l'avenir, non vers le passé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-42", "url": "/seance/03/#p3-42", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'anticipation : la valeur regarde devant", "text": "◆La valeur = somme actualisée des bénéfices futurs.Les bénéfices anticipés prennent plusieurs formes : revenus de location futurs, plus-value à la revente, jouissance personnelle du propriétaire-occupant, avantages fiscaux, potentiel de développement. Le corollaire est important : les dépenses passées du propriétaire (le prix qu'il a payé, les rénovations qu'il a faites) ne créent pas de valeur en elles-mêmes — seuls comptent les bénéfices que le marché anticipe désormais.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-43", "url": "/seance/03/#p3-43", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'anticipation : la valeur regarde devant", "text": "La méthode du revenu repose entièrement sur ce principe : la capitalisation directe () et l'actualisation des flux monétaires (DCF) ne font que convertir des bénéfices futurs en valeur présente. Nous y consacrerons les séances 11 et 12.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-44", "url": "/seance/03/#p3-44", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'anticipation : la valeur regarde devant", "text": "L'anticipation explique aussi des phénomènes qui déroutent les débutants. Pourquoi la valeur d'un immeuble bondit-elle dès l'annonce d'un projet de transport structurant, des années avant le premier coup de pelle? Parce que le marché capitalise immédiatement les bénéfices futurs attendus — c'est l'annonce qui change les anticipations, pas le chantier. Pourquoi un immeuble loué à des loyers très inférieurs au marché se vend-il parfois au-dessus de ce que ses revenus actuels justifieraient? Parce que les acheteurs anticipent le rattrapage des loyers au fil des départs de locataires. Dans les deux cas, le présent observable est un mauvais guide; c'est le futur anticipé qui gouverne le prix, et l'évaluateur doit apprendre à raisonner comme le marché : vers l'avant.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-45", "url": "/seance/03/#p3-45", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le changement : la valeur est datée", "text": "Les conditions du marché immobilier sont en constante évolution. La valeur d'un bien reflète les conditions existantes et anticipées à une date précise. Les forces qui influencent la valeur changent continuellement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-7", "url": "/seance/03/#def-3-7", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.7 — principe de changement", "text": "Les conditions du marché immobilier sont en constante évolution. La valeur d'un bien reflète les conditions existantes et anticipées à une date précise. Les forces qui influencent la valeur changent continuellement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-46", "url": "/seance/03/#p3-46", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le changement : la valeur est datée", "text": "Aucune valeur n'est permanente : elle est datée. C'est pourquoi tout rapport précise sa date effective, pourquoi une même propriété peut légitimement recevoir des valeurs différentes à des dates différentes, et pourquoi les comparables doivent refléter les conditions de marché à la date d'évaluation (d'où les ajustements de temps que nous verrons à la séance 9). L'évaluation est une photographie datée du marché : l'évaluateur repère les tendances, mais il conclut à une date.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-47", "url": "/seance/03/#p3-47", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le cycle de vie des quartiers", "text": "Le changement s'organise souvent en cycle de vie : tout quartier, toute propriété traverse des phases (figure @@REF{ch03:fig:cycle}@@).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-cycle", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-cycle", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.4", "text": "Le cycle de vie d'un quartier @@TIKZ8@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-48", "url": "/seance/03/#p3-48", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le cycle de vie des quartiers", "text": "Identifier la phase actuelle du quartier est un réflexe d'analyse : un même bungalow ne s'évalue pas de la même façon dans un quartier en gentrification (renouveau) et dans un secteur en déclin. Les indices se lisent sur le terrain et dans les données : la multiplication des permis de rénovation et des chantiers privés annonce le renouveau bien avant que les prix ne l'enregistrent; l'arrivée de commerces de destination (cafés, microbrasseries, épiceries fines) signale un changement de clientèle; les investissements publics — une bibliothèque, une piste cyclable, une station — agissent comme catalyseurs; et l'évolution du profil des acheteurs (âge, revenus, provenance) confirme la trajectoire. Le Vieux-Hull en offre un cas d'école : longtemps en déclin, il illustre depuis quelques années la phase de renouveau, portée par les investissements publics et le retour d'une population jeune — avec les hausses de valeurs, et de taxes, qui l'accompagnent.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-49", "url": "/seance/03/#p3-49", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Le cycle de vie des quartiers", "text": "Les forces du changement se classent en quatre familles, à passer systématiquement en revue : économiques (taux d'intérêt, emploi, inflation, PIB), démographiques (croissance de la population, immigration, vieillissement, taille des ménages), gouvernementales (zonage, réglementation, fiscalité, investissements publics — pensez au Rapibus ou à un futur tramway) et technologiques et sociales (télétravail, commerce en ligne, préférences résidentielles, développement durable).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-50", "url": "/seance/03/#p3-50", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La contribution", "text": "La valeur d'une composante d'un bien se mesure par sa contribution à la valeur totale du bien, et non par son coût de construction ou d'installation.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-8", "url": "/seance/03/#def-3-8", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.8 — principe de contribution", "text": "La valeur d'une composante d'un bien se mesure par sa contribution à la valeur totale du bien, et non par son coût de construction ou d'installation.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-51", "url": "/seance/03/#p3-51", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La contribution", "text": "C'est le principe le plus opérationnel de la liste : il fonde les ajustements de la méthode de comparaison et l'analyse de la dépréciation fonctionnelle dans la méthode du coût.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-52", "url": "/seance/03/#p3-52", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La contribution", "text": "Un garage double coûte 45 000 $ à construire, mais les ventes comparables montrent qu'il n'augmente la valeur que de 35 000 $ : sa contribution est de 35 000 $, et c'est ce montant — pas le coût — qui servira d'ajustement. Plus frappant : une piscine creusée chauffée coûte 80 000 $ et n'ajoute que 20 000 $ de valeur. Contribution très inférieure au coût : c'est un suréquipement (superadequacy), notion que la méthode du coût traitera comme une forme de dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-8", "url": "/seance/03/#ex-3-8", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.8 — garage et piscine à Gatineau", "text": "Un garage double coûte 45 000 $ à construire, mais les ventes comparables montrent qu'il n'augmente la valeur que de 35 000 $ : sa contribution est de 35 000 $, et c'est ce montant — pas le coût — qui servira d'ajustement. Plus frappant : une piscine creusée chauffée coûte 80 000 $ et n'ajoute que 20 000 $ de valeur. Contribution très inférieure au coût : c'est un suréquipement (superadequacy), notion que la méthode du coût traitera comme une forme de dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-53", "url": "/seance/03/#p3-53", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La conformité, la progression et la régression", "text": "Un bien atteint sa valeur maximale dans un environnement où les usages sont homogènes et compatibles. La conformité au voisinage favorise la stabilité et la croissance de la valeur.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-9", "url": "/seance/03/#def-3-9", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.9 — principe de conformité", "text": "Un bien atteint sa valeur maximale dans un environnement où les usages sont homogènes et compatibles. La conformité au voisinage favorise la stabilité et la croissance de la valeur.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-54", "url": "/seance/03/#p3-54", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La conformité, la progression et la régression", "text": "L'homogénéité rassure le marché — c'est d'ailleurs la raison d'être du zonage. Deux effets dérivés en découlent◆Progression : le petit gagne. Régression : le gros perd.. Par progression, un bien inférieur bénéficie de la valeur des biens supérieurs qui l'entourent : la petite maison d'un quartier cossu se vend plus cher que sa jumelle parfaite située dans un quartier modeste, parce que l'acheteur achète aussi l'adresse, les écoles et le prestige du voisinage. Par régression, à l'inverse, un bien supérieur est tiré vers le bas par un environnement plus modeste : la résidence luxueuse construite dans un quartier moyen ne récupère jamais son coût, le marché de ce quartier n'étant tout simplement pas disposé à payer pour ce niveau de luxe. Ces deux effets sont la traduction spatiale du principe de conformité, et ils justifieront plus tard un réflexe de la méthode de comparaison : choisir des comparables dans le même voisinage chaque fois que possible.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-55", "url": "/seance/03/#p3-55", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'équilibre et les quatre agents de production", "text": "La valeur maximale est atteinte lorsqu'il y a équilibre optimal entre les quatre agents de production immobilière : le terrain, le travail (main-d'œuvre), le capital et la gestion (coordination, entrepreneuriat).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-10", "url": "/seance/03/#def-3-10", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.10 — principe d'équilibre", "text": "La valeur maximale est atteinte lorsqu'il y a équilibre optimal entre les quatre agents de production immobilière : le terrain, le travail (main-d'œuvre), le capital et la gestion (coordination, entrepreneuriat).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-56", "url": "/seance/03/#p3-56", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'équilibre et les quatre agents de production", "text": "Trop ou trop peu d'un agent détruit de la valeur : un bâtiment trop coûteux pour son terrain (capital excessif), un immeuble mal géré (gestion déficiente), un site sous-exploité (terrain gaspillé). Ce principe éclaire la méthode du coût : l'écart entre coût et valeur signale un déséquilibre des agents.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-57", "url": "/seance/03/#p3-57", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "L'équilibre et les quatre agents de production", "text": "Premier visage : sur un terrain de 90 000 $ d'un quartier ouvrier de Gatineau, un propriétaire construit une résidence de 750 000 $. Le marché du quartier plafonne autour de 500 000 $ : le capital investi excède ce que le terrain et son environnement peuvent porter, et la différence est perdue (régression et déséquilibre combinés). Second visage : au centre-ville, un terrain de 600 000 $ supporte un modeste stationnement de surface rapportant 25 000 $ nets par an. Ici, c'est le terrain qui est gaspillé — l'agent « capital » est insuffisant par rapport à l'agent « terrain ». Dans les deux cas, la valeur maximale exige de rétablir le dosage : c'est précisément ce que l'analyse d'utilisation optimale formalise.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-9", "url": "/seance/03/#ex-3-9", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.9 — l'équilibre rompu, deux visages", "text": "Premier visage : sur un terrain de 90 000 $ d'un quartier ouvrier de Gatineau, un propriétaire construit une résidence de 750 000 $. Le marché du quartier plafonne autour de 500 000 $ : le capital investi excède ce que le terrain et son environnement peuvent porter, et la différence est perdue (régression et déséquilibre combinés). Second visage : au centre-ville, un terrain de 600 000 $ supporte un modeste stationnement de surface rapportant 25 000 $ nets par an. Ici, c'est le terrain qui est gaspillé — l'agent « capital » est insuffisant par rapport à l'agent « terrain ». Dans les deux cas, la valeur maximale exige de rétablir le dosage : c'est précisément ce que l'analyse d'utilisation optimale formalise.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-58", "url": "/seance/03/#p3-58", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les rendements décroissants", "text": "Au-delà d'un certain point, des investissements additionnels dans un bien produisent des augmentations de valeur de plus en plus faibles, puis éventuellement des rendements négatifs (suréquipement).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-11", "url": "/seance/03/#def-3-11", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.11 — rendements décroissants", "text": "Au-delà d'un certain point, des investissements additionnels dans un bien produisent des augmentations de valeur de plus en plus faibles, puis éventuellement des rendements négatifs (suréquipement).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-59", "url": "/seance/03/#p3-59", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les rendements décroissants", "text": "La figure @@REF{ch03:fig:rendements}@@ illustre la trajectoire : les premiers dollars investis (rénover une cuisine vétuste) rapportent plus qu'ils ne coûtent; les suivants rapportent de moins en moins; les derniers (le marbre italien dans un bungalow) détruisent de la valeur relative. Le point optimal d'investissement est atteint quand le dollar marginal investi ajoute exactement un dollar de valeur.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "fig-ch03-fig-rendements", "url": "/seance/03/#fig-ch03-fig-rendements", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "fig", "title": "Figure 3.5", "text": "Rendements décroissants de l'investissement immobilier @@TIKZ9@@", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-60", "url": "/seance/03/#p3-60", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les externalités", "text": "La valeur d'un bien est influencée par des facteurs extérieurs au bien lui-même, positifs (ils augmentent la valeur) ou négatifs (ils la diminuent).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-12", "url": "/seance/03/#def-3-12", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.12 — principe des externalités", "text": "La valeur d'un bien est influencée par des facteurs extérieurs au bien lui-même, positifs (ils augmentent la valeur) ou négatifs (ils la diminuent).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-61", "url": "/seance/03/#p3-61", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Les externalités", "text": "Externalités positives typiques : un nouveau parc, l'arrivée du transport en commun structurant (Rapibus, STO), une école, un développement commercial de qualité, l'amélioration des infrastructures publiques. Négatives : un site contaminé voisin, le bruit d'une autoroute ou d'un aéroport, une industrie polluante, une ligne à haute tension. Le rôle de l'évaluateur n'est pas de déplorer ou de célébrer ces facteurs, mais de les quantifier à partir du marché : comparer des ventes de biens affectés et non affectés, toutes choses égales par ailleurs — la technique de l'analyse par paires que nous verrons à la séance 9.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-62", "url": "/seance/03/#p3-62", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La concurrence", "text": "Lorsque les profits d'un segment de marché sont élevés, ils attirent de nouveaux développeurs et investisseurs, ce qui augmente l'offre et finit par réduire les profits et stabiliser les prix.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "def-3-13", "url": "/seance/03/#def-3-13", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 3.13 — principe de la concurrence", "text": "Lorsque les profits d'un segment de marché sont élevés, ils attirent de nouveaux développeurs et investisseurs, ce qui augmente l'offre et finit par réduire les profits et stabiliser les prix.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-63", "url": "/seance/03/#p3-63", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "La concurrence", "text": "(1) 2015–2018 : profits élevés dans le segment des condos de luxe du centre-ville. (2) 2018–2020 : la rentabilité attire de nombreux projets; l'offre en construction explose. (3) 2020–2022 : surplus localisé, ralentissement des ventes. (4) Résultat : pression sur les prix dans le segment surdesservi. Le mécanisme concurrentiel a fait son œuvre — les profits excédentaires se sont autodétruits. Moralité pour l'évaluateur : surveiller les projets en cours et approuvés, qui annoncent l'offre future et le sort des marges actuelles.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "ex-3-10", "url": "/seance/03/#ex-3-10", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 3.10 — les condos de luxe montréalais, chronologie stylisée", "text": "(1) 2015–2018 : profits élevés dans le segment des condos de luxe du centre-ville. (2) 2018–2020 : la rentabilité attire de nombreux projets; l'offre en construction explose. (3) 2020–2022 : surplus localisé, ralentissement des ventes. (4) Résultat : pression sur les prix dans le segment surdesservi. Le mécanisme concurrentiel a fait son œuvre — les profits excédentaires se sont autodétruits. Moralité pour l'évaluateur : surveiller les projets en cours et approuvés, qui annoncent l'offre future et le sort des marges actuelles.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "tab-ch03-tab-synthese", "url": "/seance/03/#tab-ch03-tab-synthese", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "tab", "title": "Tableau 3.2", "text": "Synthèse des principes fondamentaux et méthodes associées PrincipeÉnoncé cléMéthode liéeOffre et demandeInteraction entre acheteurs et vendeursToutesSubstitutionNe pas payer plus qu'un substitut équivalentToutes (les trois)Utilisation optimaleUsage le plus productif parmi ceux permisPréalable à toutAnticipationValeur = bénéfices futursRevenu (DCF)ChangementLes marchés évoluent; la valeur est datéeAnalyse de marchéContributionValeur ajoutée coûtComparaiso", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-64", "url": "/seance/03/#p3-64", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Identifiez le principe illustré par chaque situation. a) Une maison de 900 000 $ construite dans un quartier où tout se vend 400 000 $ ne trouve preneur qu'à 650 000 $. b) Un investisseur refuse de payer plus de 1 090 000 $ pour un immeuble dont le RNE est de 60 000 $, car les immeubles comparables rapportent 5,5 %. c) L'annonce d'une nouvelle station de transport structurant fait grimper les valeurs dans un rayon de 800 mètres. d) Après trois années de marges records dans les mini-entrepôts, douze projets concurrents sont annoncés dans la même ville. e) Un spa de 30 000 $ installé dans un jumelé n'augmente sa valeur que de 8000 $.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-1", "url": "/seance/03/#exo-3-1", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.1 — quel principe est à l'œuvre?", "text": "Identifiez le principe illustré par chaque situation. a) Une maison de 900 000 $ construite dans un quartier où tout se vend 400 000 $ ne trouve preneur qu'à 650 000 $. b) Un investisseur refuse de payer plus de 1 090 000 $ pour un immeuble dont le RNE est de 60 000 $, car les immeubles comparables rapportent 5,5 %. c) L'annonce d'une nouvelle station de transport structurant fait grimper les valeurs dans un rayon de 800 mètres. d) Après trois années de marges records dans les mini-entrepôts, douze projets concurrents sont annoncés dans la même ville. e) Un spa de 30 000 $ installé dans un jumelé n'augmente sa valeur que de 8000 $.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-65", "url": "/seance/03/#p3-65", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Conformité (effet de régression) : le bien supérieur est tiré vers le bas par son voisinage. b) Substitution (et anticipation) : l'investisseur compare aux rendements des placements substituts — . c) Externalités (positives), amplifiées par l'anticipation : le marché capitalise dès l'annonce des bénéfices futurs. d) Concurrence : les profits excédentaires attirent l'offre nouvelle, qui les érodera. e) Contribution (et rendements décroissants) : la valeur ajoutée (8000 $) est très inférieure au coût (30 000 $) — suréquipement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-66", "url": "/seance/03/#p3-66", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un terrain de 1400 m² au centre de Hull fait l'objet de quatre hypothèses d'usage. Le zonage actuel permet le résidentiel jusqu'à huit logements (pas de commercial). Les études montrent :", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-67", "url": "/seance/03/#p3-67", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le sol présente une capacité portante limitée rendant impossible toute structure de plus de trois étages; l'immeuble de 8 logements exigerait quatre étages, mais une variante de trois étages n'est pas réalisable sur ce terrain. Déterminez l'utilisation optimale en appliquant les quatre critères dans l'ordre.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-2", "url": "/seance/03/#exo-3-2", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.2 — utilisation optimale — le filtre complet", "text": "Un terrain de 1400 m² au centre de Hull fait l'objet de quatre hypothèses d'usage. Le zonage actuel permet le résidentiel jusqu'à huit logements (pas de commercial). Les études montrent : Usage envisagéValeur totale du projetCoût de constructionUnifamiliale de prestige780 000 $620 000 $Triplex940 000 $720 000 $8 logements1 650 000 $1 430 000 $Petit immeuble commercial1 900 000 $1 500 000 $ Le sol présente une capacité portante limitée rendant impossible toute structure de plus de trois étages; l'immeuble de 8 logements exigerait quatre étages, mais une variante de trois étages n'est pas réalisable sur ce terrain. Déterminez l'utilisation optimale en appliquant les quatre critères dans l'ordre.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-68", "url": "/seance/03/#p3-68", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Critère 1 — légalement permis : le commercial est éliminé (zonage résidentiel seulement), malgré sa valeur résiduelle apparente de 400 000 $. Restent : unifamiliale, triplex, 8 logements. Critère 2 — physiquement possible : le 8 logements exige quatre étages, impossibles vu la capacité portante; éliminé. Restent : unifamiliale et triplex. Critère 3 — financièrement faisable : résiduel de l'unifamiliale ; du triplex : . Les deux sont positifs et faisables. Critère 4 — maximalement productif : le triplex laisse 220 000 $ au terrain contre 160 000 $ pour l'unifamiliale. Conclusion : l'utilisation optimale est le triplex, et la valeur du terrain à retenir est 220 000 $. Le piège de l'exercice : conclure au commercial (critère 1) ou au 8 logements (critère 2) en sautant des étapes du filtre séquentiel.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-69", "url": "/seance/03/#p3-69", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un sixplex de Gatineau produit un RNE de 78 000 $. Les transactions récentes d'immeubles comparables révèlent des taux de capitalisation entre 5,8 % et 6,2 %. a) Dans quelle fourchette de valeurs le principe de substitution borne-t-il le prix? b) Le vendeur demande 1 500 000 $. Qu'en conclure?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-3", "url": "/seance/03/#exo-3-3", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.3 — capitalisation et substitution", "text": "Un sixplex de Gatineau produit un RNE de 78 000 $. Les transactions récentes d'immeubles comparables révèlent des taux de capitalisation entre 5,8 % et 6,2 %. a) Dans quelle fourchette de valeurs le principe de substitution borne-t-il le prix? b) Le vendeur demande 1 500 000 $. Qu'en conclure?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-70", "url": "/seance/03/#p3-70", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Borne haute : . Borne basse : . La fourchette est d'environ 1 258 000 $ à 1 345 000 $. b) À 1 500 000 $, le taux implicite serait , nettement sous le rendement des substituts (5,8–6,2 %). Un investisseur rationnel placerait plutôt son capital dans un immeuble comparable offrant un meilleur rendement : le prix demandé excède la valeur marchande indiquée par le marché, sauf attributs exceptionnels à documenter (potentiel de densification, loyers nettement sous-optimaux, etc.).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-71", "url": "/seance/03/#p3-71", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une propriétaire de Buckingham envisage trois travaux avant la mise en vente : réfection de la cuisine (coût 40 000 $, contribution estimée 48 000 $), ajout d'une salle de bain au sous-sol (coût 25 000 $, contribution 22 000 $), aménagement paysager haut de gamme (coût 18 000 $, contribution 7000 $). a) Quels travaux sont justifiés du strict point de vue de la valeur? b) Quel principe gouverne l'analyse, et quel phénomène illustre le troisième projet?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-4", "url": "/seance/03/#exo-3-4", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.4 — contribution et décision de rénovation", "text": "Une propriétaire de Buckingham envisage trois travaux avant la mise en vente : réfection de la cuisine (coût 40 000 $, contribution estimée 48 000 $), ajout d'une salle de bain au sous-sol (coût 25 000 $, contribution 22 000 $), aménagement paysager haut de gamme (coût 18 000 $, contribution 7000 $). a) Quels travaux sont justifiés du strict point de vue de la valeur? b) Quel principe gouverne l'analyse, et quel phénomène illustre le troisième projet?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-72", "url": "/seance/03/#p3-72", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Seule la cuisine crée une valeur nette positive (). La salle de bain détruit 3000 $ et l'aménagement paysager 11 000 $ : à éviter dans une optique de revente. b) Le principe de contribution : chaque composante vaut ce qu'elle ajoute à la valeur totale, non ce qu'elle coûte. Le paysager illustre les rendements décroissants et le suréquipement : un investissement dont la contribution est très inférieure au coût, typique des améliorations excédant les attentes du marché local (principe de conformité en toile de fond).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-73", "url": "/seance/03/#p3-73", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Au premier trimestre, le marché des unifamiliales d'un secteur de Gatineau affiche : délai de vente moyen passé de 45 à 21 jours en un an, ratio inscriptions/ventes passé de 8 à 3 mois de stock, 40 % des ventes conclues au-dessus du prix demandé. a) Qualifiez l'état du marché et son déséquilibre. b) Quels facteurs pourraient avoir déplacé la courbe de demande vers la droite? c) Pourquoi les prix réagissent-ils si vite, alors que les quantités vendues augmentent peu?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-5", "url": "/seance/03/#exo-3-5", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.5 — offre, demande et lecture du marché", "text": "Au premier trimestre, le marché des unifamiliales d'un secteur de Gatineau affiche : délai de vente moyen passé de 45 à 21 jours en un an, ratio inscriptions/ventes passé de 8 à 3 mois de stock, 40 % des ventes conclues au-dessus du prix demandé. a) Qualifiez l'état du marché et son déséquilibre. b) Quels facteurs pourraient avoir déplacé la courbe de demande vers la droite? c) Pourquoi les prix réagissent-ils si vite, alors que les quantités vendues augmentent peu?", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-74", "url": "/seance/03/#p3-74", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Marché de vendeurs en excès de demande : délais courts, stock faible, surenchères fréquentes — le prix courant est sous le prix d'équilibre et monte. b) Baisse des taux hypothécaires, migration interprovinciale et immigration, hausse des revenus, regain de confiance — tout facteur augmentant le nombre d'acheteurs qualifiés à chaque niveau de prix. c) Parce que l'offre est inélastique à court terme : le stock de maisons ne peut croître rapidement (construction longue, terrains rares). L'ajustement passe donc presque entièrement par les prix, peu par les quantités — c'est la signature des marchés immobiliers.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-75", "url": "/seance/03/#p3-75", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "En mars, un évaluateur conclut à 455 000 $ pour une maison de Gatineau. En novembre de la même année, après deux baisses du taux directeur et l'annonce d'un important employeur s'installant à proximité, une consœur conclut à 489 000 $ pour la même propriété, inchangée. Les deux rapports peuvent-ils être simultanément corrects? Expliquez à l'aide de deux principes.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "exo-3-6", "url": "/seance/03/#exo-3-6", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 3.6 — anticipation et date effective", "text": "En mars, un évaluateur conclut à 455 000 $ pour une maison de Gatineau. En novembre de la même année, après deux baisses du taux directeur et l'annonce d'un important employeur s'installant à proximité, une consœur conclut à 489 000 $ pour la même propriété, inchangée. Les deux rapports peuvent-ils être simultanément corrects? Expliquez à l'aide de deux principes.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-76", "url": "/seance/03/#p3-76", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Oui. Le principe de changement rappelle que la valeur est datée : chaque rapport photographie le marché à sa date effective, et les conditions (taux, emploi local) ont changé entre mars et novembre. Le principe d'anticipation explique le mécanisme de la hausse : le marché capitalise immédiatement les bénéfices futurs attendus de la baisse des taux (capacité d'emprunt accrue) et de l'arrivée de l'employeur (demande future de logements). Aucune contradiction : deux photographies exactes d'un sujet qui a bougé.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-77", "url": "/seance/03/#p3-77", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Offre et demande : la valeur naît de leur interaction dans un marché local et un segment précis; le prix d'équilibre égalise quantités offertes et demandées, mais les marchés immobiliers sont rarement à l'équilibre.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-78", "url": "/seance/03/#p3-78", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'offre immobilière est inélastique à court terme : les chocs de demande se traduisent d'abord par des mouvements de prix — clé des cycles (Gatineau 2020–2022 : +40 à 50 %).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-79", "url": "/seance/03/#p3-79", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Indicateurs de tension à connaître : délai de vente, ratio inscriptions/ventes, écart prix demandé/obtenu.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-80", "url": "/seance/03/#p3-80", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Substitution : nul ne paie plus qu'un substitut équivalent (acheter, construire ou investir) — fondement commun des trois méthodes d'évaluation.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-81", "url": "/seance/03/#p3-81", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Utilisation optimale : usage raisonnablement probable, Légalement permis, Physiquement possible, Financièrement faisable, Maximalement productif — critères appliqués dans l'ordre; départage par la valeur résiduelle du terrain; analyse en deux volets (terrain vacant / propriété améliorée).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-82", "url": "/seance/03/#p3-82", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Anticipation : la valeur capitalise les bénéfices futurs (base de la méthode du revenu); changement : la valeur est datée (date effective), les quartiers suivent un cycle croissance–stabilité–déclin–renouveau.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-83", "url": "/seance/03/#p3-83", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Contribution : une composante vaut ce qu'elle ajoute, non ce qu'elle coûte (base des ajustements); le suréquipement en est le cas limite.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-84", "url": "/seance/03/#p3-84", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conformité : l'homogénéité maximise la valeur; effets de progression (le modeste profite) et de régression (le luxueux écope).", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-85", "url": "/seance/03/#p3-85", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Équilibre : dosage optimal des quatre agents (terrain, travail, capital, gestion); rendements décroissants : au-delà du point optimal, chaque dollar investi rapporte moins d'un dollar.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p3-86", "url": "/seance/03/#p3-86", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Externalités : facteurs externes positifs ou négatifs, à quantifier par le marché; concurrence : les profits élevés attirent l'offre qui les érode — surveiller les projets en développement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/03/#synthese", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Offre et demande : la valeur naît de leur interaction dans un marché local et un segment précis; le prix d'équilibre égalise quantités offertes et demandées, mais les marchés immobiliers sont rarement à l'équilibre.L'offre immobilière est inélastique à court terme : les chocs de demande se traduisent d'abord par des mouvements de prix — clé des cycles (Gatineau 2020–2022 : +40 à 50 %).Indicateurs de tension à connaître : délai de vente, ratio inscriptions/ventes, écart prix demandé/obtenu.Substitution : nul ne paie plus qu'un substitut équivalent (acheter, construire ou investir) — fondement commun des trois méthodes d'évaluation.Utilisation optimale : usage raisonnablement probable, Légalement permis, Physiquement possible, Financièrement faisable, Maximalement productif — critères appliqués dans l'ordre; départage par la valeur résiduelle du terrain; analyse en deux volets (terrain vacant / propriété améliorée).Anticipation : la valeur capitalise les bénéfices futurs (base de la méthode du revenu); changement : la valeur est datée (date effective), les quartiers suivent un cycle croissance–stabilité–déclin–renouveau.Contribution : une composante vaut ce qu'elle ajoute, non ce qu'elle coûte (base des ajustements); le suréquipement en est le cas limite.Conformité : l'homogénéité maximise la valeur; effets de progression (le modeste profite) et de régression (le luxueux écope).Équilibre : dosage optimal des quatre agents (terrain, travail, capital, gestion); rendements décroissants : au-delà du point optimal, chaque dollar investi rapporte moins d'un dollar.Externalités : facteurs externes positifs ou négatifs, à quantifier par le marché; concurrence : les profits élevés attirent l'offre qui les érode — surveiller les projets en développement.", "where": "Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation"}, {"id": "p4-1", "url": "/seance/04/#p4-1", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Demandez à cinq personnes « combien vaut cette maison? » et vous obtiendrez probablement cinq réponses différentes — toutes défendables. Le propriétaire pensera au prix qu'il en demanderait, l'assureur au coût de la reconstruire, la municipalité au montant inscrit au rôle d'évaluation, le banquier au montant qu'il accepterait de prêter, et l'investisseur au rendement qu'il pourrait en tirer. Aucune de ces réponses n'est fausse : chacune répond simplement à une question différente. Toute la rigueur de l'évaluation immobilière commence ici, dans la capacité à distinguer ces questions et à nommer précisément le type de valeur recherché. Ce chapitre pose ce vocabulaire fondamental : la valeur marchande et ses conditions, les autres types de valeurs, la distinction capitale entre valeur, prix et coût, puis les grandes familles de facteurs qui font monter ou descendre la valeur d'un immeuble.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-2", "url": "/seance/04/#p4-2", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Énoncer et expliquer la définition de la valeur marchande et ses conditions essentielles;", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-3", "url": "/seance/04/#p4-3", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Comparer les définitions de la valeur marchande selon l'OEAQ, les normes USPAP/NUPPEC, les IVS et la Loi sur la fiscalité municipale;", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-4", "url": "/seance/04/#p4-4", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Distinguer les principaux types de valeurs (assurance, fiscale, liquidative, investissement, utilisation, hypothécaire) et identifier le type approprié selon le mandat;", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-5", "url": "/seance/04/#p4-5", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Différencier rigoureusement la valeur, le prix et le coût;", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-6", "url": "/seance/04/#p4-6", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Analyser les facteurs qui influencent la valeur à l'aide de la grille PEGS (physiques, économiques, gouvernementaux, sociaux);", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-7", "url": "/seance/04/#p4-7", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur : concepts et types", "text": "Situer la notion de valeur dans le cadre juridique québécois (Code civil, LFM, normes internationales).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-8", "url": "/seance/04/#p4-8", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "La valeur marchande est le concept central de toute la discipline. C'est elle que visent la grande majorité des mandats d'évaluation : achat ou vente, financement hypothécaire, litige matrimonial, expropriation, contestation fiscale. Avant d'en décortiquer la définition, il faut comprendre sa nature profonde : la valeur marchande est une opinion motivée, et non un fait observé.◆La valeur marchande est une opinion motivée, toujours rattachée à une date précise.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-9", "url": "/seance/04/#p4-9", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, sous toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur agissant chacun de manière prudente, informée et sans contrainte, et en supposant que le prix n'est pas affecté par un financement ou une condition de vente particulière.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-1", "url": "/seance/04/#def-4-1", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.1 — valeur marchande (OEAQ)", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, sous toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur agissant chacun de manière prudente, informée et sans contrainte, et en supposant que le prix n'est pas affecté par un financement ou une condition de vente particulière.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-10", "url": "/seance/04/#p4-10", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "Chaque mot de cette définition a été pesé, et chacun sera potentiellement exigé à l'examen. Trois idées structurent l'ensemble.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-11", "url": "/seance/04/#p4-11", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "Premièrement, la valeur marchande est un prix probable, non un prix certain. Le marché immobilier n'est pas une bourse où un titre identique s'échange mille fois par jour : chaque immeuble est unique et se transige rarement. L'évaluateur ne peut donc pas « lire » la valeur quelque part; il doit l'inférer à partir d'indices de marché. Sa conclusion est le centre d'une distribution de prix possibles — le prix le plus probable — et non une vérité révélée. C'est pourquoi deux évaluateurs compétents peuvent arriver à des conclusions légèrement différentes sans qu'aucun ne soit fautif, pourvu que chacune soit rigoureusement motivée.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-12", "url": "/seance/04/#p4-12", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "Deuxièmement, la valeur marchande est toujours rattachée à une date d'évaluation précise. La valeur d'un immeuble au 1er juillet 2024 et au 1er mai 2026 sont deux questions distinctes, qui peuvent appeler des réponses fort différentes si le marché a bougé. Un rapport d'évaluation sans date d'évaluation est un rapport invalide : le chiffre n'a de sens que daté.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-13", "url": "/seance/04/#p4-13", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Une opinion, pas un fait", "text": "Troisièmement, la définition décrit une transaction hypothétique dans des conditions idéalisées. On ne demande pas ce que M. Tremblay paierait pour la maison de sa mère, mais ce qu'un acheteur typique paierait à un vendeur typique, tous deux informés, prudents et libres. Ce caractère hypothétique est ce qui rend la valeur marchande objective : elle ne dépend pas des circonstances particulières des parties réelles.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-15", "url": "/seance/04/#p4-15", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les conditions essentielles", "text": "La définition suppose que toutes les conditions suivantes sont réunies simultanément. L'acheteur et le vendeur doivent être bien informés — chacun connaît l'état du bien, les prix récents du secteur et ses propres intérêts, et agit en conséquence. Le bien doit avoir bénéficié d'un délai raisonnable de mise en marché, c'est-à-dire d'une exposition suffisante pour que les acheteurs potentiels aient réellement pu se manifester. Aucune contrainte anormale ne doit peser sur l'une ou l'autre des parties : ni urgence financière, ni obligation familiale, ni pression judiciaire. Le paiement s'entend en argent comptant ou son équivalent, et le prix ne doit être gonflé ni déprimé par un financement ou une concession spéciale — balance de prix de vente à taux de faveur, meubles inclus, travaux promis par le vendeur. Si une seule de ces conditions manque dans une transaction réelle, le prix observé peut s'écarter de la valeur marchande — et le comparable devra être ajusté ou rejeté (nous y reviendrons au chapitre @@REF{ch:06}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "attention-4-14", "url": "/seance/04/#attention-4-14", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "attention", "title": "Conditions essentielles de la valeur marchande", "text": "La définition suppose que toutes les conditions suivantes sont réunies simultanément. L'acheteur et le vendeur doivent être bien informés — chacun connaît l'état du bien, les prix récents du secteur et ses propres intérêts, et agit en conséquence. Le bien doit avoir bénéficié d'un délai raisonnable de mise en marché, c'est-à-dire d'une exposition suffisante pour que les acheteurs potentiels aient réellement pu se manifester. Aucune contrainte anormale ne doit peser sur l'une ou l'autre des parties : ni urgence financière, ni obligation familiale, ni pression judiciaire. Le paiement s'entend en argent comptant ou son équivalent, et le prix ne doit être gonflé ni déprimé par un financement ou une concession spéciale — balance de prix de vente à taux de faveur, meubles inclus, travaux promis par le vendeur. Si une seule de ces conditions manque dans une transaction réelle, le prix observé peut s'écarter de la valeur marchande — et le comparable devra être ajusté ou rejeté (nous y reviendrons au chapitre @@REF{ch:06}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-16", "url": "/seance/04/#p4-16", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les conditions essentielles", "text": "Ces conditions dessinent en creux tout ce que la valeur marchande n'est pas. Une vente de succession conclue en dix jours pour régler rapidement un dossier ne respecte pas le délai raisonnable. Une vente entre un père et sa fille n'est pas exempte de contrainte affective ni conclue entre parties agissant chacune dans leur propre intérêt. Une vente où le vendeur consent une balance de prix à 2 % d'intérêt incorpore un avantage de financement dans le prix. Dans chacun de ces cas, le prix existe, mais il ne témoigne pas fidèlement de la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-17", "url": "/seance/04/#p4-17", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La doctrine résume habituellement les hypothèses implicites de la valeur marchande en cinq points, qu'il est utile de mémoriser comme une grille de lecture.◆5 hypothèses : transaction hypothétique, date précise, acheteur typique, mise en marché adéquate, conditions normales.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-18", "url": "/seance/04/#p4-18", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La première hypothèse est celle de la transaction hypothétique : on modélise une vente qui n'a pas nécessairement lieu. L'immeuble n'a pas besoin d'être à vendre pour avoir une valeur marchande — la résidence familiale qu'on n'a aucune intention de céder possède néanmoins, à tout moment, un prix le plus probable. C'est ce qui permet d'évaluer aux fins d'un partage matrimonial, d'une planification successorale ou d'un bilan, sans qu'aucune pancarte n'apparaisse jamais sur la pelouse.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-19", "url": "/seance/04/#p4-19", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La deuxième hypothèse fixe une date précise : la valeur est un instantané. Elle vaut à la date d'évaluation et à aucune autre, exactement comme la température relevée par un thermomètre. Dire « cette maison vaut 450 000 $ » sans préciser la date revient à annoncer « il fait 20 degrés » sans dire où ni quand.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-20", "url": "/seance/04/#p4-20", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La troisième hypothèse raisonne sur l'acheteur typique du segment de marché considéré, et non sur un acheteur particulier avec ses goûts, ses moyens ou ses attachements propres. L'acheteur typique d'un bungalow du secteur Aylmer est un ménage aux revenus moyens de la région qui compare plusieurs propriétés semblables — pas le collectionneur excentrique prêt à tout pour la maison de son enfance.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-21", "url": "/seance/04/#p4-21", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La quatrième hypothèse suppose une mise en marché adéquate : une exposition d'une durée et d'une publicité suffisantes pour que le marché ait réellement pu réagir. Une vente conclue en vingt-quatre heures sur simple bouche-à-oreille n'a pas testé le marché.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-22", "url": "/seance/04/#p4-22", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "La cinquième hypothèse, enfin, exige des conditions normales de marché : pas de panique généralisée, pas de vente de feu, pas de circonstances extraordinaires. Lorsque le marché lui-même traverse un épisode anormal, l'évaluateur doit le documenter et en tenir compte dans son interprétation des indices de prix.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-23", "url": "/seance/04/#p4-23", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Définitions comparées : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS et LFM", "text": "Le Québec vit au confluent de plusieurs corpus normatifs, et l'étudiant doit savoir situer chaque définition dans son contexte d'application. Le tableau suivant compare les quatre formulations principales.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-24", "url": "/seance/04/#p4-24", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Définitions comparées : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS et LFM", "text": "Malgré des vocabulaires différents, ces définitions convergent vers le même noyau conceptuel : prix le plus probable, marché ouvert, parties informées et libres, date précise. Les nuances comptent toutefois. La formulation des IVS insiste sur l'absence de lien de dépendance (arm's length), notion clé lorsqu'on vérifie des comparables. La LFM parle de « valeur réelle », terme propre à la fiscalité municipale québécoise, qu'il ne faut pas confondre avec une quelconque valeur « vraie » : c'est simplement le nom que le législateur donne à la valeur d'échange aux fins du rôle.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-26", "url": "/seance/04/#p4-26", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Définitions comparées : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS et LFM", "text": "Fait notable : le Code civil du Québec ne contient aucune définition de la valeur marchande. La notion y est précisée par la jurisprudence et la doctrine. En matière de fiscalité municipale, c'est l'article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale qui définit la « valeur réelle ». L'évaluateur québécois doit donc jongler avec un cadre hybride : normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC), lois particulières (LFM, Loi sur l'expropriation) et jurisprudence civile.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "quebec-4-25", "url": "/seance/04/#quebec-4-25", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "quebec", "title": "Le Code civil ne définit pas la valeur marchande", "text": "Fait notable : le Code civil du Québec ne contient aucune définition de la valeur marchande. La notion y est précisée par la jurisprudence et la doctrine. En matière de fiscalité municipale, c'est l'article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale qui définit la « valeur réelle ». L'évaluateur québécois doit donc jongler avec un cadre hybride : normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC), lois particulières (LFM, Loi sur l'expropriation) et jurisprudence civile.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-27", "url": "/seance/04/#p4-27", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les quatre éléments constitutifs de la valeur", "text": "Pourquoi un bien a-t-il de la valeur? L'analyse économique classique répond que quatre conditions doivent être réunies simultanément pour qu'une valeur marchande existe.◆DURP Moyen mnémotechnique : Désir, Utilité, Rareté, Pouvoir d'achat.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-28", "url": "/seance/04/#p4-28", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les quatre éléments constitutifs de la valeur", "text": "L'utilité est la capacité du bien à satisfaire un besoin : se loger, produire un revenu, exploiter un commerce. Un bâtiment condamné, sans usage possible, perd l'essentiel de son utilité — et donc de sa valeur. La rareté traduit l'offre limitée : l'air est éminemment utile mais sans valeur d'échange parce qu'il n'est pas rare; un terrain riverain dans un secteur recherché est rare, donc précieux. Le désir est la volonté d'acquisition : il ne suffit pas qu'un bien soit utile et rare, encore faut-il que des acheteurs le veuillent (pensons à une usine ultra-spécialisée que personne ne souhaite exploiter). Enfin, le pouvoir d'achat rend le désir effectif : une demande sans capacité de payer ne crée aucune valeur. C'est précisément par ce canal que les taux d'intérêt influencent les prix immobiliers, comme nous le verrons à la section @@REF{ch04:sec:pegs}@@.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-30", "url": "/seance/04/#p4-30", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les quatre éléments constitutifs de la valeur", "text": "Ces quatre éléments expliquent élégamment des situations en apparence paradoxales. Pourquoi une maison identique vaut-elle 40 % de moins dans une petite municipalité en déclin démographique? L'utilité est la même, la rareté est moindre (offre abondante, demande faible), le désir est plus faible et le pouvoir d'achat local est inférieur. La valeur n'est jamais une propriété intrinsèque du bien : elle naît de la rencontre entre le bien et son marché.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "remarque-4-29", "url": "/seance/04/#remarque-4-29", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "remarque", "title": "Remarque", "text": "Ces quatre éléments expliquent élégamment des situations en apparence paradoxales. Pourquoi une maison identique vaut-elle 40 % de moins dans une petite municipalité en déclin démographique? L'utilité est la même, la rareté est moindre (offre abondante, demande faible), le désir est plus faible et le pouvoir d'achat local est inférieur. La valeur n'est jamais une propriété intrinsèque du bien : elle naît de la rencontre entre le bien et son marché.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-31", "url": "/seance/04/#p4-31", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "L'erreur la plus fréquente du débutant — et du grand public — est de confondre la valeur marchande avec l'un des nombreux autres chiffres qui gravitent autour d'un immeuble.◆VM prix demandé prix payé valeur au rôle coût valeur d'assurance.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-32", "url": "/seance/04/#p4-32", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "La valeur marchande n'est pas le prix demandé. Le prix affiché sur Centris est l'espoir du vendeur, et souvent une stratégie : gonflé pour laisser place à la négociation dans un marché lent, ou délibérément réduit pour provoquer une surenchère dans un marché tendu. Un immeuble affiché à 599 000 $ « pour créer de l'action » peut valoir 650 000 $; un autre affiché au même montant depuis huit mois n'en vaut peut-être que 540 000.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-33", "url": "/seance/04/#p4-33", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "Elle n'est pas davantage le prix payé. Chaque transaction est le résultat d'une négociation particulière, avec ses émotions, son rapport de force et ses circonstances : le coup de cœur qui fait dépasser le budget, le vendeur pressé qui cède trop vite, la surenchère à cinq offres. Le prix est un fait; il témoigne de la valeur seulement lorsque les conditions de la définition étaient réunies.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-34", "url": "/seance/04/#p4-34", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "Elle n'est pas la valeur au rôle, qui est une valeur de masse établie par modèles statistiques, à une date de référence antérieure, aux seules fins de la taxation — nous y reviendrons en détail à la section @@REF{ch04:sec:types}@@. Elle n'est pas le coût de construction : ce que le bâtiment a coûté ne garantit en rien ce que le marché le paiera, comme le découvre à ses dépens quiconque suréquipe une propriété dans un quartier modeste. Elle n'est pas la valeur d'assurance, laquelle exclut le terrain et vise la reconstruction à neuf. Et elle n'est pas la valeur pour un investisseur particulier, qui dépend des critères subjectifs — financement, fiscalité, synergies — propres à cet investisseur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-35", "url": "/seance/04/#p4-35", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "Considérons une maison unifamiliale du secteur Hull, à Gatineau, pour laquelle on observe simultanément :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-36", "url": "/seance/04/#p4-36", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Ce que la valeur marchande n'est pas", "text": "Quatre chiffres différents pour le même bien — et aucun n'est « faux ». La valeur au rôle date de la date de référence du rôle (18 mois avant son entrée en vigueur) et provient d'une évaluation de masse. Le prix payé excède la valeur marchande de 15 000 $ : l'acheteur a surenchéri dans un marché de vendeurs. La valeur d'assurance ne couvre que la reconstruction du bâtiment, terrain exclu. L'opinion de l'évaluateur, elle, répond à la question précise : « quel est le prix le plus probable aujourd'hui, dans des conditions normales? »", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-1", "url": "/seance/04/#ex-4-1", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.1 — un même bien, quatre chiffres — secteur Hull, Gatineau", "text": "Considérons une maison unifamiliale du secteur Hull, à Gatineau, pour laquelle on observe simultanément : Chiffre observéMontantValeur au rôle (rôle triennal en vigueur)320 000 $Prix payé par l'acheteur465 000 $Valeur d'assurance (bâtiment seulement)280 000 $Valeur marchande estimée par l'évaluateur450 000 $ Quatre chiffres différents pour le même bien — et aucun n'est « faux ». La valeur au rôle date de la date de référence du rôle (18 mois avant son entrée en vigueur) et provient d'une évaluation de masse. Le prix payé excède la valeur marchande de 15 000 $ : l'acheteur a surenchéri dans un marché de vendeurs. La valeur d'assurance ne couvre que la reconstruction du bâtiment, terrain exclu. L'opinion de l'évaluateur, elle, répond à la question précise : « quel est le prix le plus probable aujourd'hui, dans des conditions normales? »", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-37", "url": "/seance/04/#p4-37", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les autres types de valeurs", "text": "La valeur marchande est la référence, mais elle ne répond pas à toutes les questions. Le premier réflexe professionnel, à la réception d'un mandat, est d'identifier quel type de valeur le client recherche réellement.◆Première question de tout mandat : quel type de valeur? Un rapport techniquement impeccable qui répond à la mauvaise question est un rapport inutile — et une faute professionnelle.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-38", "url": "/seance/04/#p4-38", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'assurance", "text": "La valeur d'assurance est le coût de remplacement ou de reconstruction des améliorations (bâtiments) uniquement, à neuf, en cas de sinistre. Elle exclut le terrain, puisque celui-ci n'est pas détruit par un incendie ou une catastrophe.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-2", "url": "/seance/04/#def-4-2", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.2 — valeur d'assurance", "text": "La valeur d'assurance est le coût de remplacement ou de reconstruction des améliorations (bâtiments) uniquement, à neuf, en cas de sinistre. Elle exclut le terrain, puisque celui-ci n'est pas détruit par un incendie ou une catastrophe.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-39", "url": "/seance/04/#p4-39", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'assurance", "text": "La logique de l'assurance est indemnitaire : remettre l'assuré dans la situation où il se trouvait avant le sinistre. Ce qui brûle, c'est le bâtiment; le terrain demeure. La valeur d'assurance repose donc sur le coût de construction — soit le coût de remplacement (un bâtiment de qualité et d'utilité équivalentes, aux normes actuelles), soit le coût de reproduction (une réplique identique, pertinente pour les bâtiments patrimoniaux). Elle inclut les frais accessoires souvent oubliés : plans d'architecte, permis, honoraires professionnels, déblaiement des débris.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-40", "url": "/seance/04/#p4-40", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'assurance", "text": "Considérons une propriété du secteur Aylmer dont la valeur marchande s'établit à 520 000 $, la valeur attribuable au terrain à 180 000 $, et la valeur d'assurance — c'est-à-dire le coût de reconstruction à neuf du bâtiment — à 400 000 $. Remarquez que . La valeur d'assurance du bâtiment excède ici la portion de la valeur marchande attribuable au bâtiment (). Rien d'anormal : reconstruire à neuf coûte souvent plus cher que ce que le marché paie pour un bâtiment usagé. C'est un premier aperçu du rôle central de la dépréciation, au cœur de la méthode du coût (chapitre @@REF{ch:10}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-2", "url": "/seance/04/#ex-4-2", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.2 — valeur d'assurance — secteur Aylmer, Gatineau", "text": "Considérons une propriété du secteur Aylmer dont la valeur marchande s'établit à 520 000 $, la valeur attribuable au terrain à 180 000 $, et la valeur d'assurance — c'est-à-dire le coût de reconstruction à neuf du bâtiment — à 400 000 $. Remarquez que . La valeur d'assurance du bâtiment excède ici la portion de la valeur marchande attribuable au bâtiment (). Rien d'anormal : reconstruire à neuf coûte souvent plus cher que ce que le marché paie pour un bâtiment usagé. C'est un premier aperçu du rôle central de la dépréciation, au cœur de la méthode du coût (chapitre @@REF{ch:10}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-42", "url": "/seance/04/#p4-42", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'assurance", "text": "Ne jamais estimer la valeur d'assurance en soustrayant mécaniquement la « valeur du terrain au rôle » de la valeur marchande. Le coût de reconstruction se calcule à partir des coûts de construction actuels, pas par résidu. Une couverture d'assurance insuffisante expose le propriétaire à la règle proportionnelle en cas de sinistre partiel.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "attention-4-41", "url": "/seance/04/#attention-4-41", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Ne jamais estimer la valeur d'assurance en soustrayant mécaniquement la « valeur du terrain au rôle » de la valeur marchande. Le coût de reconstruction se calcule à partir des coûts de construction actuels, pas par résidu. Une couverture d'assurance insuffisante expose le propriétaire à la règle proportionnelle en cas de sinistre partiel.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-43", "url": "/seance/04/#p4-43", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "La valeur fiscale est la valeur réelle d'un immeuble inscrite au rôle d'évaluation foncière municipal, servant de base au calcul des taxes foncières. Au Québec, elle est établie conformément à la Loi sur la fiscalité municipale (art. 43 LFM).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-3", "url": "/seance/04/#def-4-3", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.3 — valeur fiscale", "text": "La valeur fiscale est la valeur réelle d'un immeuble inscrite au rôle d'évaluation foncière municipal, servant de base au calcul des taxes foncières. Au Québec, elle est établie conformément à la Loi sur la fiscalité municipale (art. 43 LFM).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-44", "url": "/seance/04/#p4-44", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "Le régime québécois présente des particularités que tout évaluateur doit maîtriser.◆Rôle triennal Rôle d'évaluation déposé pour trois exercices financiers consécutifs. Le rôle est triennal : il vaut pour trois exercices (par exemple 2026–2027–2028). Les valeurs qui y figurent sont établies à une date de référence fixée à 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle : pour un rôle entrant en vigueur le 1er janvier 2026, la date de référence est le 1er juillet 2024. Il s'agit d'une évaluation de masse : environ 3,5 millions d'unités d'évaluation sont traitées au Québec par des modèles statistiques appliqués à des catégories d'immeubles, et non par des évaluations individuelles. Enfin, le contribuable dispose d'un droit de contestation — demande de révision, puis recours au Tribunal administratif du Québec (TAQ) — dont le délai usuel expire le 30 avril suivant le dépôt du rôle.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-45", "url": "/seance/04/#p4-45", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "Une résidence de Gatineau est inscrite au rôle 2026–2027–2028 pour 380 000 $ (valeurs à la date de référence du 1er juillet 2024). Avec un taux global de taxation illustratif de 1,1 % :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-46", "url": "/seance/04/#p4-46", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "Ce taux est fictif et purement pédagogique : depuis 2024, Gatineau applique des taux par unité de voisinage, de sorte qu'il n'existe plus un taux résidentiel unique. Retenez la mécanique : assiette (valeur au rôle) taux = taxes.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-3", "url": "/seance/04/#ex-4-3", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.3 — calcul des taxes foncières", "text": "Une résidence de Gatineau est inscrite au rôle 2026–2027–2028 pour 380 000 $ (valeurs à la date de référence du 1er juillet 2024). Avec un taux global de taxation illustratif de 1,1 % : Ce taux est fictif et purement pédagogique : depuis 2024, Gatineau applique des taux par unité de voisinage, de sorte qu'il n'existe plus un taux résidentiel unique. Retenez la mécanique : assiette (valeur au rôle) taux = taxes.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-48", "url": "/seance/04/#p4-48", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur fiscale (valeur au rôle)", "text": "Trois causes structurelles de décalage : (1) la date de référence — en marché haussier, un rôle fondé sur des valeurs vieilles de 18 mois à 4 ans et demi sous-évalue systématiquement; (2) l'évaluation de masse — un modèle statistique ne capte pas les particularités d'un immeuble (rénovations non déclarées, vices, vue exceptionnelle); (3) les conditions du marché local qui évoluent différemment selon les secteurs. Le ratio prix de vente / valeur au rôle est d'ailleurs un outil de détection d'anomalies dans l'analyse des comparables (chapitre @@REF{ch:06}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "quebec-4-47", "url": "/seance/04/#quebec-4-47", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "quebec", "title": "Pourquoi la valeur au rôle diffère de la valeur marchande", "text": "Trois causes structurelles de décalage : (1) la date de référence — en marché haussier, un rôle fondé sur des valeurs vieilles de 18 mois à 4 ans et demi sous-évalue systématiquement; (2) l'évaluation de masse — un modèle statistique ne capte pas les particularités d'un immeuble (rénovations non déclarées, vices, vue exceptionnelle); (3) les conditions du marché local qui évoluent différemment selon les secteurs. Le ratio prix de vente / valeur au rôle est d'ailleurs un outil de détection d'anomalies dans l'analyse des comparables (chapitre @@REF{ch:06}@@).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-49", "url": "/seance/04/#p4-49", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "La valeur liquidative est le prix qu'un bien immobilier est susceptible d'atteindre lors d'une vente forcée, dans un délai restreint, souvent dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire ou d'une succession urgente.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-4", "url": "/seance/04/#def-4-4", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.4 — valeur liquidative", "text": "La valeur liquidative est le prix qu'un bien immobilier est susceptible d'atteindre lors d'une vente forcée, dans un délai restreint, souvent dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire ou d'une succession urgente.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-50", "url": "/seance/04/#p4-50", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "La valeur liquidative viole délibérément deux conditions de la valeur marchande : le délai raisonnable de mise en marché et l'absence de contrainte sur le vendeur. Elle est donc, par construction, toujours inférieure à la valeur marchande. La décote dépend du délai imposé, de la liquidité du segment de marché et de l'état du bien; en pratique, on observe des décotes typiques de 15 à 35 %.◆Valeur liquidative VM, décote typique de 15 à 35 %.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-51", "url": "/seance/04/#p4-51", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "Les contextes d'utilisation sont nombreux : saisie hypothécaire (le prêteur veut connaître son scénario pessimiste), faillite (le syndic doit réaliser l'actif), vente sous contrôle de justice, succession à liquider rapidement, analyse de garantie bancaire.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-52", "url": "/seance/04/#p4-52", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "Un triplex a une valeur marchande de 750 000 $. Le créancier hypothécaire demande la valeur liquidative dans l'hypothèse d'une vente en 60 jours. L'évaluateur, s'appuyant sur les ventes forcées observées dans le secteur, estime une décote de 17 à 27 % :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-53", "url": "/seance/04/#p4-53", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur liquidative", "text": "La valeur liquidative est donc estimée entre 550 000 $ et 620 000 $. Notez la présentation en fourchette : l'incertitude est plus grande que pour une valeur marchande, et il est légitime de la refléter.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-4", "url": "/seance/04/#ex-4-4", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.4 — décote de liquidation d'un triplex", "text": "Un triplex a une valeur marchande de 750 000 $. Le créancier hypothécaire demande la valeur liquidative dans l'hypothèse d'une vente en 60 jours. L'évaluateur, s'appuyant sur les ventes forcées observées dans le secteur, estime une décote de 17 à 27 % : La valeur liquidative est donc estimée entre 550 000 $ et 620 000 $. Notez la présentation en fourchette : l'incertitude est plus grande que pour une valeur marchande, et il est légitime de la refléter.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-54", "url": "/seance/04/#p4-54", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "La valeur d'investissement est la valeur d'un bien immobilier pour un investisseur spécifique, fondée sur ses critères personnels de rendement, sa situation fiscale, son financement et ses objectifs. Elle est subjective et peut différer de la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-5", "url": "/seance/04/#def-4-5", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.5 — valeur d'investissement", "text": "La valeur d'investissement est la valeur d'un bien immobilier pour un investisseur spécifique, fondée sur ses critères personnels de rendement, sa situation fiscale, son financement et ses objectifs. Elle est subjective et peut différer de la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-55", "url": "/seance/04/#p4-55", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "Là où la valeur marchande raisonne sur l'acheteur typique, la valeur d'investissement raisonne sur un acheteur particulier. Deux investisseurs regardant le même immeuble avec des exigences de rendement différentes lui attribueront des valeurs différentes — et tous deux auront raison, de leur point de vue.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-56", "url": "/seance/04/#p4-56", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 60 000 $ par année. Sa valeur marchande, établie par comparaison avec les taux du marché (), est d'environ 1 200 000 $. Deux investisseurs l'examinent, chacun capitalisant le RNE à son taux de rendement exigé :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-57", "url": "/seance/04/#p4-57", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "L'investisseur A, qui se contente d'un rendement de 4,5 % (financement avantageux, horizon long, synergies avec un immeuble voisin qu'il possède déjà), est prêt à payer plus que la valeur marchande. L'investisseur B, plus exigeant, trouvera l'immeuble « trop cher ». La transaction se réalise en général lorsque la valeur d'investissement de l'acheteur est supérieure ou égale à la valeur marchande : A achètera, B passera son tour.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-5", "url": "/seance/04/#ex-4-5", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.5 — deux investisseurs, deux valeurs — Sherbrooke", "text": "Un immeuble à revenus de Sherbrooke génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 60 000 $ par année. Sa valeur marchande, établie par comparaison avec les taux du marché (), est d'environ 1 200 000 $. Deux investisseurs l'examinent, chacun capitalisant le RNE à son taux de rendement exigé : L'investisseur A, qui se contente d'un rendement de 4,5 % (financement avantageux, horizon long, synergies avec un immeuble voisin qu'il possède déjà), est prêt à payer plus que la valeur marchande. L'investisseur B, plus exigeant, trouvera l'immeuble « trop cher ». La transaction se réalise en général lorsque la valeur d'investissement de l'acheteur est supérieure ou égale à la valeur marchande : A achètera, B passera son tour.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-58", "url": "/seance/04/#p4-58", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'investissement", "text": "Les facteurs propres à l'investisseur incluent son taux de rendement exigé, sa structure de financement, son taux d'imposition, son horizon de détention et les synergies avec ses autres actifs. L'évaluateur peut être mandaté pour estimer une valeur d'investissement — mais il doit alors l'annoncer clairement et ne jamais la présenter comme une valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-59", "url": "/seance/04/#p4-59", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'utilisation", "text": "La valeur d'utilisation est la valeur d'un bien pour un usage spécifique, qui peut différer de l'utilisation optimale reconnue par le marché. Elle s'applique surtout aux biens à usage unique ou spécialisé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-6", "url": "/seance/04/#def-4-6", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.6 — valeur d'utilisation", "text": "La valeur d'utilisation est la valeur d'un bien pour un usage spécifique, qui peut différer de l'utilisation optimale reconnue par le marché. Elle s'applique surtout aux biens à usage unique ou spécialisé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-60", "url": "/seance/04/#p4-60", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur d'utilisation", "text": "Une église convertie en résidence, une école reconvertie en bureaux, une ferme exploitée en agrotourisme, une usine construite sur mesure pour un procédé industriel unique, un immeuble patrimonial protégé : dans tous ces cas, la valeur du bien pour son usage actuel peut s'écarter sensiblement de sa valeur d'échange sur le marché. La notion dialogue étroitement avec le principe de l'utilisation optimale (highest and best use) vu au chapitre @@REF{ch:03}@@ : la valeur d'utilisation mesure la valeur dans un usage donné, l'utilisation optimale cherche l'usage qui maximise la valeur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-61", "url": "/seance/04/#p4-61", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur hypothécaire", "text": "La valeur hypothécaire (ou valeur prêtable) est la valeur retenue par le prêteur pour établir le montant maximal du prêt garanti par l'immeuble. Elle est généralement conservatrice par rapport à la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-7", "url": "/seance/04/#def-4-7", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.7 — valeur hypothécaire", "text": "La valeur hypothécaire (ou valeur prêtable) est la valeur retenue par le prêteur pour établir le montant maximal du prêt garanti par l'immeuble. Elle est généralement conservatrice par rapport à la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-62", "url": "/seance/04/#p4-62", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La valeur hypothécaire", "text": "Le prêteur ne s'intéresse pas au prix le plus probable aujourd'hui, mais à la valeur durable de sa garantie sur toute la durée du prêt. La valeur hypothécaire sert de dénominateur au ratio prêt-valeur (RPV) : un prêt de 360 000 $ sur une valeur retenue de 450 000 $ donne un RPV de 80 %. Elle peut exclure des éléments jugés non durables (mobilier, équipements) et adopte une lecture prudente du marché. Les assureurs hypothécaires — SCHL, Sagen, Canada Guaranty — l'exigent pour les prêts à ratio élevé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-64", "url": "/seance/04/#p4-64", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Tableau synthèse des types de valeurs", "text": "Tous ces types de valeurs incluent le terrain, sauf la valeur d'assurance, qui vise le bâtiment seulement. C'est une question d'examen classique — et une source d'erreurs coûteuses en pratique.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "attention-4-63", "url": "/seance/04/#attention-4-63", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "attention", "title": "Le terrain est-il inclus?", "text": "Tous ces types de valeurs incluent le terrain, sauf la valeur d'assurance, qui vise le bâtiment seulement. C'est une question d'examen classique — et une source d'erreurs coûteuses en pratique.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-66", "url": "/seance/04/#p4-66", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Tableau synthèse des types de valeurs", "text": "En pratique, l'identification du type de valeur se joue dès le premier appel du client, et elle est consignée dans la lettre de mandat. Un client qui dit « je veux savoir combien vaut mon immeuble » peut vouloir vendre (valeur marchande), s'assurer (valeur d'assurance), contester son compte de taxes (valeur réelle au sens de la LFM, à la date de référence du rôle!) ou convaincre son banquier (valeur hypothécaire). Reformuler le besoin avec le client avant d'accepter le mandat évite des rapports inutilisables — et des plaintes déontologiques.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "terrain-4-65", "url": "/seance/04/#terrain-4-65", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "En pratique, l'identification du type de valeur se joue dès le premier appel du client, et elle est consignée dans la lettre de mandat. Un client qui dit « je veux savoir combien vaut mon immeuble » peut vouloir vendre (valeur marchande), s'assurer (valeur d'assurance), contester son compte de taxes (valeur réelle au sens de la LFM, à la date de référence du rôle!) ou convaincre son banquier (valeur hypothécaire). Reformuler le besoin avec le client avant d'accepter le mandat évite des rapports inutilisables — et des plaintes déontologiques.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-67", "url": "/seance/04/#p4-67", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La distinction fondamentale", "text": "Dans le langage courant, « ça vaut », « ça coûte » et « ça s'est vendu » s'emploient indifféremment. En évaluation, cette confusion est disqualifiante. Les trois concepts se distinguent par leur nature, leur perspective et leur temporalité.◆Valeur = opinion (marché); prix = fait (transaction); coût = dépense (production).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-68", "url": "/seance/04/#p4-68", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La distinction fondamentale", "text": "La valeur est une estimation : une opinion motivée sur le montant le plus probable, formulée à une date d'évaluation, dans la perspective du marché. Le prix est un fait historique : le montant effectivement payé lors d'une transaction donnée, à une date donnée, issu d'une négociation particulière. Le coût est une dépense de production : ce qu'il a fallu (ou faudrait) débourser en matériaux, main-d'œuvre et frais pour créer le bien.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-69", "url": "/seance/04/#p4-69", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Si toutes les conditions de la valeur marchande étaient toujours réunies, prix et valeur coïncideraient en moyenne. Mais les transactions réelles sont imparfaites, dans les deux directions.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-70", "url": "/seance/04/#p4-70", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le prix peut excéder la valeur lorsque l'acheteur est émotif (le « coup de cœur » qui fait déraper l'enchère), lorsqu'il entretient un lien particulier avec le bien (le voisin qui veut agrandir son terrain, l'enfant qui rachète la maison familiale), en situation de surenchère dans un marché de vendeurs, en présence d'information asymétrique au détriment de l'acheteur, ou quand un financement avantageux est incorporé au prix.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-71", "url": "/seance/04/#p4-71", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Inversement, le prix peut être inférieur à la valeur en cas de vente forcée (faillite, succession pressée), de vendeur mal informé sur son marché, de vente entre personnes liées, de mise en marché insuffisante (aucune inscription, aucune publicité) ou de contrainte de temps.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-73", "url": "/seance/04/#p4-73", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le prix s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "C'est exactement pour cela que la vérification des comparables (chapitre @@REF{ch:06}@@) est incontournable : chaque prix observé doit être interrogé — ce prix témoigne-t-il de la valeur, ou des circonstances particulières de cette transaction? Un évaluateur qui utilise un prix de complaisance entre parties liées comme comparable contamine toute son analyse.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "terrain-4-72", "url": "/seance/04/#terrain-4-72", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "C'est exactement pour cela que la vérification des comparables (chapitre @@REF{ch:06}@@) est incontournable : chaque prix observé doit être interrogé — ce prix témoigne-t-il de la valeur, ou des circonstances particulières de cette transaction? Un évaluateur qui utilise un prix de complaisance entre parties liées comme comparable contamine toute son analyse.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-74", "url": "/seance/04/#p4-74", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le réflexe « ça m'a coûté X, donc ça vaut au moins X » est économiquement faux. Le coût peut excéder la valeur : suréquipement que le marché ne paie pas (piscine intérieure, finitions ultra-luxueuses dans un quartier modeste — nous verrons au chapitre @@REF{ch:10}@@ la notion de sur-amélioration), construction dans un marché faible, design non fonctionnel, obsolescence dès la livraison. Le coût peut être inférieur à la valeur : construction ancienne dont le terrain s'est fortement apprécié, localisation exceptionnelle, rareté du produit, plus-value générale du marché.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-76", "url": "/seance/04/#p4-76", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Trois questions pour se tester — répondez avant de lire les réponses.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-77", "url": "/seance/04/#p4-77", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le montant de 485 000 $ versé par l'acheteur en mars 2024 : valeur, prix ou coût?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-78", "url": "/seance/04/#p4-78", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le montant de 420 000 $ nécessaire pour reconstruire la maison aujourd'hui : valeur, prix ou coût?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-79", "url": "/seance/04/#p4-79", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "L'opinion de l'évaluateur, soit 460 000 $, au 1er mai 2026 : valeur, prix ou coût?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-80", "url": "/seance/04/#p4-80", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Réponses : (1) un prix — fait historique daté; (2) un coût — perspective de production; (3) une valeur — opinion motivée et datée.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "remarque-4-75", "url": "/seance/04/#remarque-4-75", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "remarque", "title": "le mini-test des trois concepts", "text": "Trois questions pour se tester — répondez avant de lire les réponses. Le montant de 485 000 $ versé par l'acheteur en mars 2024 : valeur, prix ou coût?Le montant de 420 000 $ nécessaire pour reconstruire la maison aujourd'hui : valeur, prix ou coût?L'opinion de l'évaluateur, soit 460 000 $, au 1er mai 2026 : valeur, prix ou coût? Réponses : (1) un prix — fait historique daté; (2) un coût — perspective de production; (3) une valeur — opinion motivée et datée.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-81", "url": "/seance/04/#p4-81", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "Le tableau suivant réunit, pour une même maison de Gatineau, six montants qui coexistent sans contradiction :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-82", "url": "/seance/04/#p4-82", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Pourquoi le coût s'écarte-t-il de la valeur?", "text": "L'étudiant qui sait expliquer pourquoi chacun de ces montants diffère des autres a assimilé l'essentiel du chapitre.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-6", "url": "/seance/04/#ex-4-6", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.6 — cas intégrateur — maison unifamiliale, secteur Hull", "text": "Le tableau suivant réunit, pour une même maison de Gatineau, six montants qui coexistent sans contradiction : ConceptMontantExplicationCoût de construction (1998)185 000 $Ce qu'il en a coûté à l'époqueCoût de remplacement (2026)420 000 $Reconstruire aujourd'huiValeur au rôle (2026–2028)355 000 $Valeurs à la date de référence (1er juillet 2024)Prix payé (mars 2024)485 000 $Surenchère en marché de vendeursValeur marchande (2026)460 000 $Opinion motivée de l'évaluateurValeur d'assurance330 000 $Bâtiment seulement, à neuf L'étudiant qui sait expliquer pourquoi chacun de ces montants diffère des autres a assimilé l'essentiel du chapitre.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-83", "url": "/seance/04/#p4-83", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La grille PEGS", "text": "D'où vient la valeur, et pourquoi change-t-elle? L'analyse classique regroupe les forces qui agissent sur la valeur en quatre grandes familles, mémorisées par l'acronyme PEGS : facteurs Physiques, Économiques, Gouvernementaux et Sociaux.◆PEGS Physiques, Économiques, Gouvernementaux, Sociaux : les quatre familles de facteurs de la valeur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-84", "url": "/seance/04/#p4-84", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La grille PEGS", "text": "Cette grille n'est pas un simple aide-mémoire : c'est un protocole d'analyse. Devant tout mandat, l'évaluateur balaie systématiquement les quatre familles pour identifier les forces à l'œuvre dans le marché local et sur le bien lui-même.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-85", "url": "/seance/04/#p4-85", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs physiques (P)", "text": "Les facteurs physiques se déclinent en deux volets : le site et le bâtiment.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-86", "url": "/seance/04/#p4-86", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs physiques (P)", "text": "Du côté du site : la localisation et l'emplacement (le facteur roi — « location, location, location »), la superficie et les dimensions du terrain, la topographie, le drainage et la nature du sol (capacité portante, remblai), la contamination environnementale éventuelle, la vue, l'ensoleillement et l'orientation, ainsi que la disponibilité des services publics (aqueduc, égout, électricité, fibre).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-87", "url": "/seance/04/#p4-87", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs physiques (P)", "text": "Du côté du bâtiment : l'âge et l'état physique, la superficie habitable, le nombre de pièces et d'étages, la qualité de construction, le design et la fonctionnalité, les rénovations et mises à jour, l'efficacité énergétique.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-88", "url": "/seance/04/#p4-88", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs physiques (P)", "text": "Deux maisons rigoureusement identiques, construites au même coût par le même entrepreneur. L'une est située près du lac Leamy à Gatineau; l'autre borde une autoroute. La différence de valeur peut atteindre 50 000 $ à 100 000 $ — pour un coût de production identique. La localisation est un attribut du site que ni le propriétaire ni l'entrepreneur ne peuvent modifier : c'est pourquoi les facteurs physiques du site pèsent plus lourd et plus durablement que ceux du bâtiment, lesquels peuvent être corrigés par des rénovations.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-7", "url": "/seance/04/#ex-4-7", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.7 — le poids de la localisation", "text": "Deux maisons rigoureusement identiques, construites au même coût par le même entrepreneur. L'une est située près du lac Leamy à Gatineau; l'autre borde une autoroute. La différence de valeur peut atteindre 50 000 $ à 100 000 $ — pour un coût de production identique. La localisation est un attribut du site que ni le propriétaire ni l'entrepreneur ne peuvent modifier : c'est pourquoi les facteurs physiques du site pèsent plus lourd et plus durablement que ceux du bâtiment, lesquels peuvent être corrigés par des rénovations.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-89", "url": "/seance/04/#p4-89", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques (É)", "text": "Les facteurs économiques opèrent à deux échelles. À l'échelle macroéconomique : les taux d'intérêt hypothécaires, l'inflation, la croissance du PIB, le taux de chômage et la politique monétaire de la Banque du Canada. À l'échelle microéconomique (le marché local) : les revenus des ménages, l'emploi régional, l'offre de logements disponibles, le taux d'inoccupation et les coûts de construction.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-90", "url": "/seance/04/#p4-90", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques (É)", "text": "Le canal de transmission le plus puissant est celui des taux d'intérêt◆Règle de pouce : point de taux de capacité d'emprunt., parce qu'il agit directement sur le quatrième élément constitutif de la valeur : le pouvoir d'achat effectif. En 2026, le taux directeur de la Banque du Canada se situe à 2,25 % (maintenu le 15 juillet 2026). La règle de pouce à retenir : une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire réduit la capacité d'emprunt des ménages d'environ 10 %.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-91", "url": "/seance/04/#p4-91", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs économiques (É)", "text": "Un ménage gagnant 100 000 $ par année magasine une propriété. À un taux hypothécaire de 4 % (taux illustratif), son prêt maximal est d'environ 450 000 $; à un taux de 6 %, il chute à environ 370 000 $. L'écart de 80 000 $ de pouvoir d'achat se répercute directement sur les prix que ce ménage — et tous les ménages semblables — peuvent offrir. Multipliez par des milliers d'acheteurs : voilà comment la politique monétaire déplace tout un marché. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF, qui qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux contractuel.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-8", "url": "/seance/04/#ex-4-8", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.8 — taux d'intérêt et capacité d'emprunt", "text": "Un ménage gagnant 100 000 $ par année magasine une propriété. À un taux hypothécaire de 4 % (taux illustratif), son prêt maximal est d'environ 450 000 $; à un taux de 6 %, il chute à environ 370 000 $. L'écart de 80 000 $ de pouvoir d'achat se répercute directement sur les prix que ce ménage — et tous les ménages semblables — peuvent offrir. Multipliez par des milliers d'acheteurs : voilà comment la politique monétaire déplace tout un marché. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF, qui qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux contractuel.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-92", "url": "/seance/04/#p4-92", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "L'action publique façonne la valeur par trois canaux principaux.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-93", "url": "/seance/04/#p4-93", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "La réglementation municipale : zonage et usages permis, règlements de construction, densité maximale autorisée, normes de stationnement, délais de permis, plan d'urbanisme. Un changement de zonage peut créer — ou détruire — une part importante de la valeur d'un terrain du jour au lendemain.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-94", "url": "/seance/04/#p4-94", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "La taxation : taxes foncières municipales et scolaires, droits de mutation immobilière (la « taxe de bienvenue »), crédits d'impôt à la rénovation ou à la première accession.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-95", "url": "/seance/04/#p4-95", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "Les lois provinciales et fédérales : le Code civil du Québec (propriété, servitudes), la Loi sur la fiscalité municipale, la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (CPTAQ), l'encadrement du crédit hypothécaire (ligne directrice B-20 du BSIF, assurance SCHL et assureurs privés), le Tribunal administratif du logement (TAL) pour le locatif, et la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-97", "url": "/seance/04/#p4-97", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs gouvernementaux (G)", "text": "Depuis le 15 décembre 2024, deux assouplissements majeurs sont en vigueur au Canada : l'amortissement sur 30 ans est offert aux premiers acheteurs (toutes propriétés) ainsi qu'à tous les acheteurs de constructions neuves; et le plafond du prix admissible à l'assurance hypothécaire est passé de 1 M$ à 1,5 M$. Effet attendu et observé : hausse du pouvoir d'achat, donc de la demande — une illustration en temps réel du facteur G agissant sur la valeur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "quebec-4-96", "url": "/seance/04/#quebec-4-96", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "quebec", "title": "Assouplissements hypothécaires fédéraux de décembre 2024", "text": "Depuis le 15 décembre 2024, deux assouplissements majeurs sont en vigueur au Canada : l'amortissement sur 30 ans est offert aux premiers acheteurs (toutes propriétés) ainsi qu'à tous les acheteurs de constructions neuves; et le plafond du prix admissible à l'assurance hypothécaire est passé de 1 M$ à 1,5 M$. Effet attendu et observé : hausse du pouvoir d'achat, donc de la demande — une illustration en temps réel du facteur G agissant sur la valeur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-98", "url": "/seance/04/#p4-98", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs sociaux (S)", "text": "Les facteurs sociaux regroupent la démographie — croissance de la population, immigration et migration interne, taille et composition des ménages, vieillissement, pyramide des âges — et les préférences collectives : qualité des écoles du quartier, criminalité, vie communautaire, modes de vie, télétravail, perception du secteur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-99", "url": "/seance/04/#p4-99", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les facteurs sociaux (S)", "text": "Le Québec a connu une croissance démographique exceptionnelle en 2023–2024, portée surtout par l'immigration temporaire, suivie d'un net ralentissement depuis 2025 (resserrement des seuils et des programmes, selon l'ISQ). La demande s'est concentrée à Montréal avec un débordement vers Gatineau, Sherbrooke et Québec, exerçant une pression sur les prix et sur les taux d'inoccupation — pression aujourd'hui en voie d'atténuation. Pour l'évaluateur, la leçon est double : la démographie est un moteur puissant de la demande, et elle peut changer de régime rapidement au gré des politiques migratoires (interaction S G).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "ex-4-9", "url": "/seance/04/#ex-4-9", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exemple", "title": "Exemple 4.9 — la démographie québécoise récente", "text": "Le Québec a connu une croissance démographique exceptionnelle en 2023–2024, portée surtout par l'immigration temporaire, suivie d'un net ralentissement depuis 2025 (resserrement des seuils et des programmes, selon l'ISQ). La demande s'est concentrée à Montréal avec un débordement vers Gatineau, Sherbrooke et Québec, exerçant une pression sur les prix et sur les taux d'inoccupation — pression aujourd'hui en voie d'atténuation. Pour l'évaluateur, la leçon est double : la démographie est un moteur puissant de la demande, et elle peut changer de régime rapidement au gré des politiques migratoires (interaction S G).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-100", "url": "/seance/04/#p4-100", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "L'interaction des facteurs", "text": "Le piège de la grille PEGS serait de la traiter comme quatre colonnes étanches. En réalité, les facteurs interagissent en chaîne, et c'est leur effet combiné qui détermine la direction et l'amplitude des mouvements de valeur. L'épisode québécois récent l'illustre parfaitement :", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-102", "url": "/seance/04/#p4-102", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "L'interaction des facteurs", "text": "Dans un rapport d'évaluation professionnel, la section « analyse du marché » est essentiellement une analyse PEGS appliquée au marché local à la date d'évaluation. À l'examen, sachez : (1) nommer les quatre familles; (2) donner deux ou trois facteurs concrets par famille; (3) illustrer une interaction entre familles par un exemple québécois.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "aretenir-4-101", "url": "/seance/04/#aretenir-4-101", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "Dans un rapport d'évaluation professionnel, la section « analyse du marché » est essentiellement une analyse PEGS appliquée au marché local à la date d'évaluation. À l'examen, sachez : (1) nommer les quatre familles; (2) donner deux ou trois facteurs concrets par famille; (3) illustrer une interaction entre familles par un exemple québécois.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-103", "url": "/seance/04/#p4-103", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Le Code civil du Québec et les biens immeubles", "text": "Avant de parler de valeur, encore faut-il savoir ce qui est évalué. Le Code civil du Québec organise la distinction entre meubles et immeubles aux articles 899 à 907.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-104", "url": "/seance/04/#p4-104", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Le Code civil du Québec et les biens immeubles", "text": "L'architecture du Code procède par étages. L'article 899 pose la division fondamentale : tous les biens sont soit immeubles, soit meubles. L'article 900 définit le cœur de la catégorie immobilière : les fonds de terre, ainsi que les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent — la maison, le garage détaché, la piscine creusée. L'article 901 y rattache les biens incorporés : les meubles qui, intégrés à l'immeuble, perdent leur individualité et assurent l'utilité du tout, comme la tuyauterie, le câblage électrique ou la fournaise. L'article 903 traite du cas intermédiaire des meubles attachés à demeure sans perdre leur individualité — le lave-vaisselle encastré, les stores intégrés — qui demeurent immeubles tant qu'ils restent en place. L'article 907, enfin, ferme le système par une catégorie résiduelle : tout ce qui n'est pas immeuble est meuble.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-105", "url": "/seance/04/#p4-105", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Le Code civil du Québec et les biens immeubles", "text": "Ces distinctions ont des conséquences très concrètes en évaluation : le chauffe-eau incorporé fait partie de l'immeuble; les électroménagers « inclus dans la vente » sont des meubles dont la valeur doit être retranchée du prix avant d'utiliser la transaction comme comparable (chapitre @@REF{ch:06}@@).◆Meubles inclus dans un prix de vente = ajustement à faire sur le comparable.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-106", "url": "/seance/04/#p4-106", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La « valeur réelle » de la Loi sur la fiscalité municipale", "text": "« La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter, sans y être forcés, et agissent avec prudence. »", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "def-4-8", "url": "/seance/04/#def-4-8", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "definition", "title": "Définition 4.8 — valeur réelle (art. 43 LFM)", "text": "« La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter, sans y être forcés, et agissent avec prudence. »", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-107", "url": "/seance/04/#p4-107", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "La « valeur réelle » de la Loi sur la fiscalité municipale", "text": "On reconnaît immédiatement la parenté avec la valeur marchande : marché libre et ouvert, prix le plus probable, parties libres et prudentes. La valeur réelle est le fondement du rôle d'évaluation foncière : environ 3,5 millions d'unités d'évaluation au Québec, évaluées en masse, sur un cycle triennal. Le contribuable insatisfait peut demander une révision à l'évaluateur municipal puis exercer un recours devant le TAQ, le fardeau de preuve reposant sur lui, dans le délai usuel du 30 avril suivant le dépôt du rôle.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-108", "url": "/seance/04/#p4-108", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les normes internationales (IVS)", "text": "Les International Valuation Standards (IVS), publiées par l'International Valuation Standards Council (IVSC) — édition en vigueur depuis le 31 janvier 2025 — visent l'harmonisation mondiale des pratiques. Elles définissent plusieurs bases de valeur : la valeur de marché (Market Value), la valeur d'investissement (Investment Value), la juste valeur (Fair Value, notion comptable des IFRS), la valeur synergétique et la valeur de liquidation. Leur pertinence au Québec est bien réelle : sociétés cotées (IFRS 13), transactions internationales, harmonisation avec les référentiels de l'ICE et de l'OEAQ, convergence progressive USPAP–IVS.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-110", "url": "/seance/04/#p4-110", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Les normes internationales (IVS)", "text": "Retenez l'architecture : lois québécoises (C.c.Q., LFM) pour le cadre juridique; normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP) pour la pratique canadienne et québécoise; normes internationales (IVS) pour l'harmonisation mondiale et la comptabilité. Selon le mandat, une ou plusieurs de ces couches s'appliquent simultanément.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "remarque-4-109", "url": "/seance/04/#remarque-4-109", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "remarque", "title": "trois étages normatifs", "text": "Retenez l'architecture : lois québécoises (C.c.Q., LFM) pour le cadre juridique; normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP) pour la pratique canadienne et québécoise; normes internationales (IVS) pour l'harmonisation mondiale et la comptabilité. Selon le mandat, une ou plusieurs de ces couches s'appliquent simultanément.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-112", "url": "/seance/04/#p4-112", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Vers le TP1 : le tableau de bord du marché", "text": "À compter de cette séance, le premier travail pratique est lancé. Mis en situation comme analyste d'une firme d'évaluation de Gatineau, vous produirez le tableau de bord trimestriel du marché résidentiel : six indicateurs de marché calculés (séance 5), diagnostic de phase de cycle, portrait du locatif, effet des taux d'intérêt (fonction VPM d'Excel) et note de synthèse d'une page. Les données sont réelles (APCIQ, Banque du Canada, SCHL) et le secteur d'analyse est personnalisé selon votre code permanent. Les notions du présent chapitre y sont directement mobilisées : distinction prix demandé / prix vendu / valeur, lecture des facteurs économiques, prudence dans l'interprétation des chiffres. Remise à la séance 6; l'utilisation de l'IA est tolérée mais doit être déclarée, et toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "terrain-4-111", "url": "/seance/04/#terrain-4-111", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "terrain", "title": "Travail pratique 1 — Tableau de bord du marché de Gatineau (10 pour cent)", "text": "À compter de cette séance, le premier travail pratique est lancé. Mis en situation comme analyste d'une firme d'évaluation de Gatineau, vous produirez le tableau de bord trimestriel du marché résidentiel : six indicateurs de marché calculés (séance 5), diagnostic de phase de cycle, portrait du locatif, effet des taux d'intérêt (fonction VPM d'Excel) et note de synthèse d'une page. Les données sont réelles (APCIQ, Banque du Canada, SCHL) et le secteur d'analyse est personnalisé selon votre code permanent. Les notions du présent chapitre y sont directement mobilisées : distinction prix demandé / prix vendu / valeur, lecture des facteurs économiques, prudence dans l'interprétation des chiffres. Remise à la séance 6; l'utilisation de l'IA est tolérée mais doit être déclarée, et toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-113", "url": "/seance/04/#p4-113", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes, identifiez le type de valeur requis et justifiez en une phrase : (a) un syndic de faillite doit réaliser rapidement un entrepôt; (b) une compagnie d'assurance établit la couverture d'un duplex; (c) un contribuable conteste son compte de taxes; (d) une caisse populaire évalue la garantie d'un prêt; (e) un promoteur calcule ce qu'il peut payer pour un terrain compte tenu de son propre coût de financement.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-1", "url": "/seance/04/#exo-4-1", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.1 — identifier le type de valeur", "text": "Pour chacune des situations suivantes, identifiez le type de valeur requis et justifiez en une phrase : (a) un syndic de faillite doit réaliser rapidement un entrepôt; (b) une compagnie d'assurance établit la couverture d'un duplex; (c) un contribuable conteste son compte de taxes; (d) une caisse populaire évalue la garantie d'un prêt; (e) un promoteur calcule ce qu'il peut payer pour un terrain compte tenu de son propre coût de financement.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-114", "url": "/seance/04/#p4-114", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Valeur liquidative : vente forcée dans un délai restreint. (b) Valeur d'assurance : coût de reconstruction du bâtiment seulement, terrain exclu. (c) Valeur réelle au sens de l'art. 43 LFM, à la date de référence du rôle (18 mois avant son entrée en vigueur) — et non la valeur marchande actuelle. (d) Valeur hypothécaire : lecture prudente et durable de la garantie, base du ratio prêt-valeur. (e) Valeur d'investissement : critères propres à cet investisseur (financement, rendement exigé), qui peut différer de la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-115", "url": "/seance/04/#p4-115", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classez chaque montant comme valeur, prix ou coût, et précisez la temporalité : (a) 312 000 $ déboursés en 2021 pour construire un jumelé; (b) 529 000 $ conclus chez le notaire le 12 mars 2026; (c) 545 000 $, opinion d'un évaluateur au 1er septembre 2026; (d) 560 000 $, montant affiché sur Centris depuis 45 jours; (e) 498 000 $, montant qu'exigerait aujourd'hui un entrepreneur pour reconstruire le même jumelé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-2", "url": "/seance/04/#exo-4-2", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.2 — valeur, prix ou coût", "text": "Classez chaque montant comme valeur, prix ou coût, et précisez la temporalité : (a) 312 000 $ déboursés en 2021 pour construire un jumelé; (b) 529 000 $ conclus chez le notaire le 12 mars 2026; (c) 545 000 $, opinion d'un évaluateur au 1er septembre 2026; (d) 560 000 $, montant affiché sur Centris depuis 45 jours; (e) 498 000 $, montant qu'exigerait aujourd'hui un entrepreneur pour reconstruire le même jumelé.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-116", "url": "/seance/04/#p4-116", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Coût historique (production, 2021). (b) Prix — fait transactionnel daté du 12 mars 2026. (c) Valeur — opinion motivée au 1er septembre 2026. (d) Ni l'un ni l'autre au sens strict : c'est un prix demandé, une intention du vendeur — ce n'est ni un fait transactionnel ni une opinion d'évaluation. (e) Coût de remplacement actuel (production, 2026). L'écart entre (c) et (e) s'explique notamment par la valeur du terrain et la dépréciation du bâtiment existant.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-117", "url": "/seance/04/#p4-117", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble de bureaux a une valeur marchande de 2 400 000 $. Le créancier demande une valeur liquidative sous l'hypothèse d'une vente en 90 jours. Les données de marché suggèrent une décote de 20 à 30 % pour ce segment. (a) Calculez la fourchette de valeur liquidative. (b) Expliquez quelles conditions de la valeur marchande sont violées dans ce scénario. (c) Le créancier détient une hypothèque de 1 900 000 $ : commentez sa position.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-3", "url": "/seance/04/#exo-4-3", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.3 — décote de liquidation", "text": "Un immeuble de bureaux a une valeur marchande de 2 400 000 $. Le créancier demande une valeur liquidative sous l'hypothèse d'une vente en 90 jours. Les données de marché suggèrent une décote de 20 à 30 % pour ce segment. (a) Calculez la fourchette de valeur liquidative. (b) Expliquez quelles conditions de la valeur marchande sont violées dans ce scénario. (c) Le créancier détient une hypothèque de 1 900 000 $ : commentez sa position.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-118", "url": "/seance/04/#p4-118", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Borne haute : ; borne basse : . Fourchette : 1 680 000 $ à 1 920 000 $. (b) Deux conditions tombent : le délai raisonnable de mise en marché (90 jours imposés) et l'absence de contrainte (vendeur forcé). (c) La créance de 1 900 000 $ se situe dans la fourchette : en scénario défavorable, le produit de la vente forcée ( 1 680 000 $) ne couvrirait pas la créance — il manquerait environ 220 000 $. Le prêteur est exposé; il pourrait exiger des garanties additionnelles ou privilégier une vente ordonnée sur un délai plus long.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-119", "url": "/seance/04/#p4-119", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble locatif de Gatineau génère un RNE de 78 000 $. Le marché transige ce type d'actif à un taux global de capitalisation d'environ 5,5 %. L'investisseur X exige 5,0 %; l'investisseur Y exige 7,0 %. (a) Estimez la valeur marchande. (b) Calculez la valeur d'investissement de chacun. (c) Lequel est susceptible d'acheter, et pourquoi?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-4", "url": "/seance/04/#exo-4-4", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.4 — valeur d'investissement et capitalisation", "text": "Un immeuble locatif de Gatineau génère un RNE de 78 000 $. Le marché transige ce type d'actif à un taux global de capitalisation d'environ 5,5 %. L'investisseur X exige 5,0 %; l'investisseur Y exige 7,0 %. (a) Estimez la valeur marchande. (b) Calculez la valeur d'investissement de chacun. (c) Lequel est susceptible d'acheter, et pourquoi?", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-120", "url": "/seance/04/#p4-120", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) , arrondie à 1 420 000 $. (b) ; . (c) X est susceptible d'acheter : sa valeur d'investissement (1 560 000 $) excède la valeur marchande ( 1 420 000 $); il peut payer le prix du marché tout en atteignant son rendement cible. Y ne peut offrir qu'environ 1 114 000 $ sans sacrifier son exigence de 7 % : il sera systématiquement devancé par des acheteurs comme X.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-121", "url": "/seance/04/#p4-121", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La municipalité de votre secteur annonce simultanément : (i) un nouveau règlement permettant les triplex dans les zones auparavant réservées à l'unifamiliale; (ii) une hausse de 8 % des taxes foncières; (iii) l'arrivée confirmée d'un employeur de 1 200 emplois; et (iv) la Banque du Canada abaisse son taux directeur de 50 points de base. Classez chaque événement dans la grille PEGS et analysez l'effet net probable sur la valeur des terrains unifamiliaux du secteur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-5", "url": "/seance/04/#exo-4-5", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.5 — analyse PEGS d'un scénario", "text": "La municipalité de votre secteur annonce simultanément : (i) un nouveau règlement permettant les triplex dans les zones auparavant réservées à l'unifamiliale; (ii) une hausse de 8 % des taxes foncières; (iii) l'arrivée confirmée d'un employeur de 1 200 emplois; et (iv) la Banque du Canada abaisse son taux directeur de 50 points de base. Classez chaque événement dans la grille PEGS et analysez l'effet net probable sur la valeur des terrains unifamiliaux du secteur.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-122", "url": "/seance/04/#p4-122", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(i) Facteur G (zonage) : effet haussier marqué sur les terrains, dont le potentiel de densification augmente (l'utilisation optimale peut passer de l'unifamiliale au triplex). (ii) Facteur G (taxation) : effet légèrement baissier — coût de détention accru. (iii) Facteur S/É (emploi et démographie locale) : effet haussier sur la demande résidentielle. (iv) Facteur É (taux) : effet haussier via le pouvoir d'achat ( de capacité d'emprunt pour 50 pb, selon la règle de pouce). Effet net : nettement haussier pour les terrains unifamiliaux bien situés — trois forces haussières convergentes (dont une spécifique au foncier) contre une force baissière modeste. L'exercice illustre l'interaction des familles : c'est la combinaison, non chaque facteur isolé, qui détermine le mouvement.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-123", "url": "/seance/04/#p4-123", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) La valeur au rôle est une bonne approximation de la valeur marchande actuelle. (b) La valeur d'assurance inclut toujours le terrain. (c) Un prix payé supérieur à la valeur marchande implique une erreur de l'évaluateur. (d) La valeur marchande existe même si le propriétaire n'a aucune intention de vendre. (e) Le Code civil du Québec définit la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "exo-4-6", "url": "/seance/04/#exo-4-6", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "exercice", "title": "Exercice 4.6 — vrai ou faux, avec justification", "text": "(a) La valeur au rôle est une bonne approximation de la valeur marchande actuelle. (b) La valeur d'assurance inclut toujours le terrain. (c) Un prix payé supérieur à la valeur marchande implique une erreur de l'évaluateur. (d) La valeur marchande existe même si le propriétaire n'a aucune intention de vendre. (e) Le Code civil du Québec définit la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-124", "url": "/seance/04/#p4-124", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Faux : la valeur au rôle est établie en masse, à une date de référence antérieure de 18 mois à l'entrée en vigueur du rôle; en marché mouvant, l'écart peut être important. (b) Faux : la valeur d'assurance vise le bâtiment seulement — le terrain ne brûle pas. (c) Faux : le prix est le résultat d'une négociation particulière (émotion, surenchère, lien entre parties); un écart prix–valeur est normal et documenté. (d) Vrai : la valeur marchande modélise une transaction hypothétique; aucune mise en vente réelle n'est requise. (e) Faux : le C.c.Q. est muet sur la valeur marchande; la notion relève de la jurisprudence et de la doctrine, et l'art. 43 LFM définit la « valeur réelle » aux fins municipales.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-125", "url": "/seance/04/#p4-125", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable dans un marché ouvert et concurrentiel, entre parties prudentes, informées et sans contrainte — une opinion motivée, toujours datée.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-126", "url": "/seance/04/#p4-126", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conditions essentielles : parties informées, délai de mise en marché raisonnable, aucune contrainte, paiement comptant ou équivalent, aucun financement ou concession spéciale.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-127", "url": "/seance/04/#p4-127", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre définitions à savoir situer : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS (arm's length) et art. 43 LFM (« valeur réelle »); le C.c.Q. ne définit pas la valeur marchande.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-128", "url": "/seance/04/#p4-128", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre éléments constitutifs de la valeur : utilité, rareté, désir, pouvoir d'achat — tous requis simultanément.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-129", "url": "/seance/04/#p4-129", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Types de valeurs : assurance (bâtiment seul, coût à neuf), fiscale (rôle triennal, date de référence 18 mois avant, évaluation de masse), liquidative (vente forcée, décote 15–35 %), investissement (subjective), utilisation (usage spécifique), hypothécaire (prudente, base du RPV).", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-130", "url": "/seance/04/#p4-130", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur prix coût : opinion de marché vs fait transactionnel vs dépense de production. Chacun a sa temporalité propre.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-131", "url": "/seance/04/#p4-131", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Grille PEGS : facteurs physiques, économiques, gouvernementaux et sociaux — qui agissent en interaction, jamais isolément.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-132", "url": "/seance/04/#p4-132", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règle de pouce : point de taux hypothécaire de capacité d'emprunt.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p4-133", "url": "/seance/04/#p4-133", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Premier réflexe de tout mandat : identifier le type de valeur recherché et le consigner dans la lettre de mandat.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/04/#synthese", "ch": "04", "chTitle": "La valeur : concepts et types", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable dans un marché ouvert et concurrentiel, entre parties prudentes, informées et sans contrainte — une opinion motivée, toujours datée.Conditions essentielles : parties informées, délai de mise en marché raisonnable, aucune contrainte, paiement comptant ou équivalent, aucun financement ou concession spéciale.Quatre définitions à savoir situer : OEAQ, USPAP/NUPPEC, IVS (arm's length) et art. 43 LFM (« valeur réelle »); le C.c.Q. ne définit pas la valeur marchande.Quatre éléments constitutifs de la valeur : utilité, rareté, désir, pouvoir d'achat — tous requis simultanément.Types de valeurs : assurance (bâtiment seul, coût à neuf), fiscale (rôle triennal, date de référence 18 mois avant, évaluation de masse), liquidative (vente forcée, décote 15–35 %), investissement (subjective), utilisation (usage spécifique), hypothécaire (prudente, base du RPV).Valeur prix coût : opinion de marché vs fait transactionnel vs dépense de production. Chacun a sa temporalité propre.Grille PEGS : facteurs physiques, économiques, gouvernementaux et sociaux — qui agissent en interaction, jamais isolément.Règle de pouce : point de taux hypothécaire de capacité d'emprunt.Premier réflexe de tout mandat : identifier le type de valeur recherché et le consigner dans la lettre de mandat.", "where": "Séance 4 — La valeur : concepts et types"}, {"id": "p5-1", "url": "/seance/05/#p5-1", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "L'évaluateur n'évalue jamais un immeuble « dans l'absolu » : il l'évalue dans un marché, à un moment précis de l'histoire de ce marché. Or le marché immobilier québécois n'est pas un bloc homogène : c'est une mosaïque de segments (résidentiel, commercial, industriel, terrains, locatif) et de territoires (Montréal, Québec, Gatineau, les régions) qui évoluent chacun à leur rythme, traversés par des cycles de plusieurs années et secoués par les grandes forces macroéconomiques — taux d'intérêt, démographie, politiques publiques. Ce chapitre construit la culture de marché sans laquelle aucune donnée comparable ne peut être interprétée correctement. Il fournit aussi la matière première directe du TP1, le tableau de bord du marché de Gatineau.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-2", "url": "/seance/05/#p5-2", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Décrire la structure du marché immobilier et ses cinq grands segments, ainsi que leurs caractéristiques distinctives;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-3", "url": "/seance/05/#p5-3", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Expliquer pourquoi le marché immobilier est un marché inefficient et ce que cela implique pour l'évaluateur;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-4", "url": "/seance/05/#p5-4", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Décrire les quatre phases du cycle immobilier et identifier la phase courante d'un marché à l'aide de six indicateurs;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-5", "url": "/seance/05/#p5-5", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Analyser l'effet des facteurs macroéconomiques (taux d'intérêt, démographie, emploi, politiques publiques) sur les valeurs;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-6", "url": "/seance/05/#p5-6", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Caractériser les particularités régionales des marchés de Montréal, Québec, Gatineau et des régions;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-7", "url": "/seance/05/#p5-7", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois", "text": "Utiliser les sources statistiques (SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada) et interpréter le baromètre des conditions de marché.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-8", "url": "/seance/05/#p5-8", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un marché immobilier?", "text": "Le marché immobilier est l'ensemble des mécanismes par lesquels des droits de propriété immobilière sont échangés, des prix sont établis et l'espace est alloué entre différents usages concurrents.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "def-5-1", "url": "/seance/05/#def-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "definition", "title": "Définition 5.1 — marché immobilier", "text": "Le marché immobilier est l'ensemble des mécanismes par lesquels des droits de propriété immobilière sont échangés, des prix sont établis et l'espace est alloué entre différents usages concurrents.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-9", "url": "/seance/05/#p5-9", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un marché immobilier?", "text": "Cette définition mérite qu'on s'y arrête. Un marché n'est pas un lieu : c'est un mécanisme de coordination. Trois fonctions s'y accomplissent simultanément. D'abord, l'échange de droits : ce qui se transige n'est pas la brique et le bois, mais des droits de propriété — pleine propriété, copropriété divise, emphytéose, servitudes. Ensuite, la formation des prix : la confrontation décentralisée de milliers d'offres et de demandes produit l'information de prix que l'évaluateur recueille et interprète. Enfin, l'allocation de l'espace : le jeu des prix décide, à terme, si un coin de rue accueillera un immeuble de bureaux, des logements ou un stationnement.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-10", "url": "/seance/05/#p5-10", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "Par rapport au marché idéal des manuels d'économie — biens homogènes, information parfaite, transactions instantanées et sans frictions — le marché immobilier accumule les imperfections, et ces imperfections sont précisément la raison d'être de la profession d'évaluateur.◆Les imperfections du marché sont la raison d'être de l'évaluateur.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-11", "url": "/seance/05/#p5-11", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "La première imperfection est l'hétérogénéité : chaque propriété est unique, par sa localisation à tout le moins. Deux maisons jumelles construites sur le même plan diffèrent déjà par leur orientation, leur voisin immédiat et leur numéro civique. Il n'existe donc jamais deux immeubles parfaitement identiques — et jamais de prix directement observable pour le bien sujet : tout doit être inféré.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-12", "url": "/seance/05/#p5-12", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "S'y ajoutent l'immobilité et la durabilité du bien. Un immeuble ne peut être déplacé vers la demande : quand les acheteurs affluent à Gatineau, on ne peut pas y expédier les maisons invendues de la Gaspésie. Le marché est donc spatialement segmenté, et comme le bâtiment dure des décennies, chaque marché local traîne le poids d'un stock ancien qui ne correspond plus nécessairement aux préférences du jour.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-13", "url": "/seance/05/#p5-13", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "Troisième imperfection, la rareté des transactions : une propriété donnée se vend en moyenne une fois tous les 10 à 15 ans. L'information de prix est rare, clairsemée dans le temps, et elle vieillit vite — un prix de deux ans est déjà un document d'histoire dans un marché mouvant.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-14", "url": "/seance/05/#p5-14", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "Enfin, l'information est imparfaite. Les conditions réelles des ventes — inclusions, liens entre les parties, financement consenti par le vendeur — ne sont pas toujours publiques, et les participants eux-mêmes sont le plus souvent des non-professionnels qui transigent deux ou trois fois dans leur vie.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-15", "url": "/seance/05/#p5-15", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Un marché profondément imparfait", "text": "Les conséquences pratiques pour l'évaluateur sont directes : le marché est inefficient (les prix ne reflètent pas instantanément toute l'information), l'offre s'ajuste avec lenteur (concevoir, autoriser et construire prend des années — d'où les cycles), les coûts de transaction sont élevés (droits de mutation, courtage, notaire, déménagement), et la segmentation locale est forte : le marché des condos du Plateau n'est pas celui des unifamiliales d'Aylmer. Dans un tel environnement, l'expertise professionnelle — la capacité à recueillir, vérifier et interpréter une information rare et bruitée — a une valeur économique considérable.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-16", "url": "/seance/05/#p5-16", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les cinq grands segments", "text": "Ces segments sont interconnectés : une hausse des coûts de construction (industriel, matériaux) renchérit le neuf résidentiel, ce qui soutient les prix de l'existant; une détente du locatif réduit la pression sur l'accession. L'évaluateur se spécialise généralement dans un ou deux segments, mais doit comprendre l'ensemble.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-17", "url": "/seance/05/#p5-17", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment résidentiel", "text": "Le résidentiel domine massivement le marché québécois, tant en nombre de transactions qu'en valeur de parc. On y distingue les unifamiliales détachées (environ 45 % du parc), les copropriétés divises (condos), en croissance rapide dans les centres urbains, les plex (2 à 5 logements) — une véritable spécificité québécoise, héritée du développement urbain de Montréal et présente dans toutes les villes de la province —, les jumelées et maisons en rangée, les immeubles d'appartements (6 logements et plus) et les maisons mobiles ou usinées.◆Plex Immeuble de 2 à 5 logements, souvent avec propriétaire occupant; forme urbaine typiquement québécoise.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-19", "url": "/seance/05/#p5-19", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment résidentiel", "text": "Quelques ordres de grandeur à connaître (APCIQ par le système Centris, cumul janvier–juin 2026; Recensement de 2021 pour le mode d'occupation) :", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-20", "url": "/seance/05/#p5-20", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment résidentiel", "text": "La proportion de locataires () est nettement plus élevée que dans le reste du Canada — une donnée structurante pour le segment locatif et pour la politique du logement québécoise.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "quebec-5-18", "url": "/seance/05/#quebec-5-18", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "quebec", "title": "Repères chiffrés du résidentiel (2026)", "text": "Quelques ordres de grandeur à connaître (APCIQ par le système Centris, cumul janvier–juin 2026; Recensement de 2021 pour le mode d'occupation) : Indicateur (ensemble du Québec)ValeurMénages propriétaires 60 %Ménages locataires 40 %Transactions résidentielles par année 85 000 à 110 000Prix médian — unifamiliale519 000 $Prix médian — copropriété403 000 $Prix médian — plex (2–5 logements)685 000 $ La proportion de locataires () est nettement plus élevée que dans le reste du Canada — une donnée structurante pour le segment locatif et pour la politique du logement québécoise.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-21", "url": "/seance/05/#p5-21", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment commercial", "text": "Le commercial regroupe les bureaux (hiérarchisés en classes A, B et C, au centre-ville ou en banlieue), le commerce de détail (centres commerciaux régionaux, artères commerciales, locaux de proximité), l'hôtellerie et les propriétés à usage mixte. La tendance de fond depuis 2020 est la transformation du marché des bureaux : le télétravail hybride a fait grimper l'inoccupation des tours des grandes villes — environ 18 % au centre-ville de Montréal, environ 12 % à Québec (ordres de grandeur tirés des rapports de courtage, 2025). Les loyers des bureaux de classe A à Montréal se situent autour de 22 à 28 $ le pied carré, et les taux de capitalisation typiques du commercial oscillent entre 5,5 et 7,5 %.◆Bureaux : inoccupation structurellement plus élevée depuis le télétravail hybride.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-22", "url": "/seance/05/#p5-22", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment industriel", "text": "L'industriel — entrepôts et logistique, usines, parcs industriels, et le segment émergent des centres de données — a connu une décennie exceptionnelle : l'essor du commerce en ligne a fait exploser la demande logistique, comprimant les taux d'inoccupation sous les 3 % et propulsant les loyers depuis 2020. C'est un exemple frappant de segment dont le cycle s'est désynchronisé de celui des bureaux : même économie, mêmes taux d'intérêt, trajectoires opposées.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-23", "url": "/seance/05/#p5-23", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment des terrains", "text": "Les terrains se déclinent en constructibles (résidentiels, commerciaux, industriels), agricoles, boisés et « à développer » (potentiel de lotissement). Deux enjeux dominent : la raréfaction du foncier constructible en zone urbaine, et l'encadrement réglementaire — zonage municipal et, surtout, la protection du territoire agricole par la CPTAQ, qui verrouille une part importante du territoire périurbain québécois.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-25", "url": "/seance/05/#p5-25", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment locatif", "text": "Le Québec encadre son marché locatif résidentiel comme nulle part ailleurs au Canada. Le TAL (Tribunal administratif du logement) encadre les augmentations de loyer, les reprises de logement et les litiges propriétaire–locataire. Les indices d'augmentation qu'il publie influencent directement les revenus futurs — donc la valeur — des immeubles à revenus. L'évaluateur d'immeubles locatifs québécois travaille toujours avec le TAL en toile de fond.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "quebec-5-24", "url": "/seance/05/#quebec-5-24", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "quebec", "title": "Un encadrement unique : le Tribunal administratif du logement", "text": "Le Québec encadre son marché locatif résidentiel comme nulle part ailleurs au Canada. Le TAL (Tribunal administratif du logement) encadre les augmentations de loyer, les reprises de logement et les litiges propriétaire–locataire. Les indices d'augmentation qu'il publie influencent directement les revenus futurs — donc la valeur — des immeubles à revenus. L'évaluateur d'immeubles locatifs québécois travaille toujours avec le TAL en toile de fond.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-26", "url": "/seance/05/#p5-26", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment locatif", "text": "Le locatif québécois n'est pas un marché mais plusieurs. Les trois grandes régions métropolitaines affichaient, à l'enquête locative de la SCHL d'octobre 2025, des situations contrastées :", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-27", "url": "/seance/05/#p5-27", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le segment locatif", "text": "Fait remarquable : Gatineau affiche à la fois le taux d'inoccupation le plus élevé et le loyer moyen 2 chambres le plus élevé du Québec. Les deux réalités coexistent : les loyers élevés reflètent la proximité d'Ottawa et un parc neuf abondant, dont la livraison récente a précisément détendu le marché.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-28", "url": "/seance/05/#p5-28", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le poids relatif des segments", "text": "Ces ordres de grandeur, estimés à partir des rôles d'évaluation municipaux et des données de l'ISQ (2024–2026), montrent l'écrasante domination du résidentiel : près d'un billion de dollars, soit plus que tous les autres segments réunis. C'est pourquoi les débats de politique publique sur l'habitation ont une portée macroéconomique au Québec.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-29", "url": "/seance/05/#p5-29", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Pourquoi le marché est-il cyclique?", "text": "Le cycle immobilier est la fluctuation récurrente de l'activité et des prix, composée de phases successives d'expansion, de sommet, de contraction et de creux. Au Canada, un cycle complet dure en moyenne 7 à 12 ans.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "def-5-2", "url": "/seance/05/#def-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "definition", "title": "Définition 5.2 — cycle immobilier", "text": "Le cycle immobilier est la fluctuation récurrente de l'activité et des prix, composée de phases successives d'expansion, de sommet, de contraction et de creux. Au Canada, un cycle complet dure en moyenne 7 à 12 ans.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-30", "url": "/seance/05/#p5-30", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Pourquoi le marché est-il cyclique?", "text": "La cause première des cycles tient à un fait technique : l'offre réagit avec retard. Entre la décision de construire et la livraison des logements s'écoulent deux à cinq ans (conception, zonage, permis, financement, chantier). Quand la demande monte, l'offre ne suit pas tout de suite : les prix flambent, ce qui déclenche une vague de mises en chantier — lesquelles arrivent sur le marché des années plus tard, souvent au moment où la demande s'essouffle, provoquant l'excédent d'offre qui nourrit la phase de contraction. À ce mécanisme structurel s'ajoutent la politique monétaire (les taux), les cycles économiques généraux (emploi, PIB), la psychologie du marché (euphorie et pessimisme s'auto-renforcent) et les interventions gouvernementales.◆Moteur du cycle : le décalage entre la demande (rapide) et l'offre (lente).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-31", "url": "/seance/05/#p5-31", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Pourquoi le marché est-il cyclique?", "text": "Pour l'évaluateur, l'analyse du cycle n'est pas un exercice académique. Elle sert à : comprendre les tendances de valeur et anticiper leur direction; contextualiser les comparables (un prix de 2021, au sommet de l'euphorie, ne s'interprète pas comme un prix de 2023, en pleine correction); et évaluer le risque pour les clients investisseurs et prêteurs.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-32", "url": "/seance/05/#p5-32", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "Phase 1 — Reprise (expansion). Les prix montent d'abord modérément, puis accélèrent. La demande excède l'offre, les stocks d'inscriptions fondent, les ventes augmentent et les délais de vente raccourcissent. C'est la phase où les acheteurs précoces réalisent les meilleures affaires — et où le pessimisme ambiant hérité du creux retarde la prise de conscience collective.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-33", "url": "/seance/05/#p5-33", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "Phase 2 — Sommet (pic). La hausse atteint son maximum puis ralentit. L'offre, stimulée par des années de prix croissants, rattrape enfin la demande : la construction bat son plein. Les prix atteignent des records et la spéculation s'installe — achat sur plans pour revendre, surenchères systématiques. Le sommet ne s'observe avec certitude que rétrospectivement.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-34", "url": "/seance/05/#p5-34", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "Phase 3 — Contraction (déclin). Les prix stagnent puis reculent. L'offre excède désormais la demande, les stocks gonflent, les ventes chutent et les délais s'allongent. Les projets lancés au sommet continuent d'être livrés, aggravant l'excédent.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-35", "url": "/seance/05/#p5-35", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "Phase 4 — Creux (stabilisation). Les prix touchent leur plancher. L'offre nouvelle s'est tarie (les promoteurs ont cessé de lancer des projets), la demande latente s'accumule. L'inventaire est élevé, les occasions d'achat abondent — pour qui a les liquidités et le courage d'acheter à contre-courant.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-37", "url": "/seance/05/#p5-37", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les quatre phases", "text": "L'erreur classique consiste à utiliser des comparables d'une autre phase du cycle sans ajustement temporel. Un prix payé au sommet de 2022 surestime la valeur en creux de 2023; un prix de creux sous-estime la valeur en reprise. L'identification de la phase courante n'est pas décorative : elle conditionne l'ajustement pour la date de vente de la méthode de comparaison (chapitres @@REF{ch:08}@@ et @@REF{ch:09}@@).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "attention-5-36", "url": "/seance/05/#attention-5-36", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "attention", "title": "Le cycle et les comparables", "text": "L'erreur classique consiste à utiliser des comparables d'une autre phase du cycle sans ajustement temporel. Un prix payé au sommet de 2022 surestime la valeur en creux de 2023; un prix de creux sous-estime la valeur en reprise. L'identification de la phase courante n'est pas décorative : elle conditionne l'ajustement pour la date de vente de la méthode de comparaison (chapitres @@REF{ch:08}@@ et @@REF{ch:09}@@).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-38", "url": "/seance/05/#p5-38", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "Comment savoir où l'on se trouve dans le cycle? Six indicateurs, tous disponibles dans les statistiques APCIQ/Centris et SCHL, forment le tableau de bord standard :◆Les 6 indicateurs : transactions, mois d'inventaire, délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-39", "url": "/seance/05/#p5-39", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le nombre de transactions (volume de ventes);", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-40", "url": "/seance/05/#p5-40", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le ratio inscriptions/ventes, exprimé en mois d'inventaire : combien de mois faudrait-il pour écouler le stock d'inscriptions au rythme de vente actuel;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-41", "url": "/seance/05/#p5-41", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le délai moyen de vente (jours sur le marché);", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-42", "url": "/seance/05/#p5-42", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le ratio prix vendu / prix demandé : au-dessus de 100 %, les surenchères dominent;", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-43", "url": "/seance/05/#p5-43", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "les mises en chantier (SCHL);", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-44", "url": "/seance/05/#p5-44", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "le taux d'inoccupation locatif.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-45", "url": "/seance/05/#p5-45", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "Un marché équilibré se situe généralement entre 5 et 7 mois d'inventaire. Aucun indicateur ne suffit isolément : c'est leur convergence qui fonde le diagnostic. C'est exactement l'exercice demandé au TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-46", "url": "/seance/05/#p5-46", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "Il faut aussi apprendre à se méfier des indicateurs pris un à un, car chacun a ses angles morts. Le volume de transactions baisse aussi bien quand la demande s'effondre que quand l'offre se tarit — deux situations aux effets opposés sur les prix. Le délai moyen de vente est tiré vers le haut par quelques inscriptions surévaluées qui traînent depuis des mois, alors que le cœur du marché tourne vite; le délai médian est plus honnête. Le ratio prix vendu/demandé, lui, est faussé par les stratégies d'affichage : dans les secteurs où les courtiers inscrivent volontairement bas pour provoquer des surenchères, un ratio de 105 % est la norme et non le signe d'une frénésie. D'où la règle du métier : jamais de diagnostic sur un indicateur unique, jamais de diagnostic sur un seul trimestre, et toujours la même question — les autres indicateurs racontent-ils la même histoire?", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-47", "url": "/seance/05/#p5-47", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Diagnostiquer la phase : six indicateurs", "text": "Au trimestre le plus récent, un secteur affiche : 3,2 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 31 jours; ratio prix vendu/demandé de 101,5 %; transactions en hausse de 6 % sur un an; mises en chantier en baisse; inoccupation locative de 3,8 %. Diagnostic : les quatre premiers indicateurs pointent vers un marché de vendeurs encore actif (inventaire mois, délais courts, surenchères légères), mais l'inoccupation locative élevée et le recul des mises en chantier suggèrent une détente amorcée — probablement une fin de phase d'expansion, en transition vers l'équilibre. L'évaluateur en tirera : des ajustements temporels positifs mais décroissants sur les comparables récents, et de la prudence dans toute projection de croissance des loyers.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "ex-5-1", "url": "/seance/05/#ex-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.1 — diagnostic de phase — secteur fictif de Gatineau", "text": "Au trimestre le plus récent, un secteur affiche : 3,2 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 31 jours; ratio prix vendu/demandé de 101,5 %; transactions en hausse de 6 % sur un an; mises en chantier en baisse; inoccupation locative de 3,8 %. Diagnostic : les quatre premiers indicateurs pointent vers un marché de vendeurs encore actif (inventaire mois, délais courts, surenchères légères), mais l'inoccupation locative élevée et le recul des mises en chantier suggèrent une détente amorcée — probablement une fin de phase d'expansion, en transition vers l'équilibre. L'évaluateur en tirera : des ajustements temporels positifs mais décroissants sur les comparables récents, et de la prudence dans toute projection de croissance des loyers.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-48", "url": "/seance/05/#p5-48", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "L'histoire cyclique du Québec", "text": "L'histoire récente du marché québécois se lit comme une succession de phases bien typées (amplitudes indicatives, compilées à partir des données APCIQ/Centris, SCHL et Teranet) :", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-49", "url": "/seance/05/#p5-49", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "L'histoire cyclique du Québec", "text": "Deux observations. D'abord, le Québec a historiquement connu des cycles moins volatils que l'Ontario ou la Colombie-Britannique — la correction de 2022–2023 y a été plus douce que dans le Grand Toronto. Ensuite, remarquez l'asymétrie des phases : les expansions durent 4 à 10 ans, les corrections 1 à 2 ans. Le marché immobilier monte par l'escalier et descend par l'ascenseur — mais il passe beaucoup plus de temps dans l'escalier.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-50", "url": "/seance/05/#p5-50", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant", "text": "Le taux directeur de la Banque du Canada est le taux d'intérêt cible auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds pour une durée d'un jour. Il influence directement les taux hypothécaires. Au 15 juillet 2026, il est maintenu à 2,25 %.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "def-5-3", "url": "/seance/05/#def-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "definition", "title": "Définition 5.3 — taux directeur", "text": "Le taux directeur de la Banque du Canada est le taux d'intérêt cible auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds pour une durée d'un jour. Il influence directement les taux hypothécaires. Au 15 juillet 2026, il est maintenu à 2,25 %.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-51", "url": "/seance/05/#p5-51", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant", "text": "Le mécanisme de transmission, à connaître par cœur, comporte cinq maillons.◆Transmission : taux directeur taux hypothécaires capacité d'emprunt demande prix. Tout part de la Banque du Canada, qui modifie son taux directeur huit fois par année à dates fixes. Le taux préférentiel des banques commerciales s'ajuste dans les heures qui suivent, entraînant immédiatement les taux hypothécaires variables, qui y sont contractuellement arrimés. Les taux fixes, eux, ne répondent pas directement au taux directeur : ils suivent le marché obligataire — essentiellement les rendements des obligations du Canada de 5 ans — qui intègre les anticipations de politique monétaire, si bien que les taux fixes bougent souvent avant même la décision officielle. Le quatrième maillon est la capacité d'emprunt des ménages, qui se dilate ou se contracte avec les taux; le cinquième, la demande effective, puis les prix, qui s'ajustent avec quelques trimestres de retard. L'évaluateur qui suit ce canal de bout en bout peut anticiper la direction du marché plusieurs mois avant qu'elle n'apparaisse dans les statistiques de prix.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-52", "url": "/seance/05/#p5-52", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant", "text": "Pour un prêt de 400 000 $ amorti sur 25 ans, une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire alourdit le paiement mensuel d'environ 215 $. À budget mensuel constant, le même ménage ne peut plus porter le même capital : sa capacité d'emprunt recule d'environ 10 %. Agrégé sur l'ensemble des acheteurs d'un marché, ce recul se traduit par une pression à la baisse sur les prix. Une baisse de 1 point produit l'effet inverse. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF : l'emprunteur doit se qualifier à un taux supérieur au taux contractuel, si bien que les mouvements de taux modifient l'admissibilité même des acheteurs marginaux — ceux qui, précisément, font les prix dans un marché tendu.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "ex-5-2", "url": "/seance/05/#ex-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.2 — l'effet d'une hausse de 1 point", "text": "Pour un prêt de 400 000 $ amorti sur 25 ans, une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire alourdit le paiement mensuel d'environ 215 $. À budget mensuel constant, le même ménage ne peut plus porter le même capital : sa capacité d'emprunt recule d'environ 10 %. Agrégé sur l'ensemble des acheteurs d'un marché, ce recul se traduit par une pression à la baisse sur les prix. Une baisse de 1 point produit l'effet inverse. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF : l'emprunteur doit se qualifier à un taux supérieur au taux contractuel, si bien que les mouvements de taux modifient l'admissibilité même des acheteurs marginaux — ceux qui, précisément, font les prix dans un marché tendu.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-53", "url": "/seance/05/#p5-53", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant", "text": "L'histoire récente offre une expérience naturelle spectaculaire du lien taux–prix : taux d'urgence pandémiques de 0,25 % en 2020–2021 (accompagnés d'une flambée des prix de à ), remontée brutale jusqu'à 5,00 % en 2023 (correction de à ), puis assouplissement graduel vers 2,25 % en 2025–2026 (reprise puis rééquilibrage). La corrélation inverse est manifeste — mais imparfaite : l'immigration et la rareté de l'offre ont soutenu les prix pendant le resserrement, rappelant que les facteurs agissent toujours en interaction.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-54", "url": "/seance/05/#p5-54", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "La démographie", "text": "La population du Québec approche les 9,0 millions d'habitants (ISQ, 2025). Les années 2023–2024 ont connu une croissance démographique exceptionnelle, portée principalement par l'immigration temporaire (étudiants, travailleurs), suivie d'un net ralentissement depuis 2025 avec le resserrement des seuils et des programmes. L'immigration permanente s'établit autour de 50 000 admissions par année. À plus long terme, le vieillissement de la population et la réduction de la taille des ménages modifient la composition de la demande (plus de petits logements, de plain-pied, de résidences pour aînés).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-56", "url": "/seance/05/#p5-56", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "La démographie", "text": "La demande de logements ne dépend pas du nombre de personnes mais du nombre de ménages. Le Québec forme environ 45 000 à 55 000 nouveaux ménages par année, alors que la construction livre environ 40 000 à 50 000 mises en chantier : le déficit structurel de logements s'accumule, surtout dans les grands centres (Montréal, Québec, Gatineau). Ce déséquilibre offre–demande est le grand facteur haussier de fond du marché québécois actuel.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "attention-5-55", "url": "/seance/05/#attention-5-55", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "attention", "title": "La démographie agit par les ménages, pas par les têtes", "text": "La demande de logements ne dépend pas du nombre de personnes mais du nombre de ménages. Le Québec forme environ 45 000 à 55 000 nouveaux ménages par année, alors que la construction livre environ 40 000 à 50 000 mises en chantier : le déficit structurel de logements s'accumule, surtout dans les grands centres (Montréal, Québec, Gatineau). Ce déséquilibre offre–demande est le grand facteur haussier de fond du marché québécois actuel.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-57", "url": "/seance/05/#p5-57", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Emploi, revenus et endettement", "text": "Quelques repères (ISQ et Statistique Canada, ordres de grandeur 2025–2026) : PIB nominal du Québec d'environ 550 à 600 milliards de dollars; taux de chômage de 5 à 6 %; revenu médian des ménages d'environ 72 000 $; inflation de 2 à 3 %; environ 260 000 emplois liés à l'immobilier. L'emploi détermine la capacité d'emprunt des ménages; le PIB signale la santé économique générale.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-58", "url": "/seance/05/#p5-58", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Emploi, revenus et endettement", "text": "Deux ratios de tension méritent surveillance : le ratio dette/revenu des ménages canadiens ( 175 %) et le ratio prix/revenu — environ 8 à Montréal et 6,5 à Gatineau, contre une moyenne historique de 4 à 5. L'accessibilité s'est détériorée par rapport aux normes historiques : c'est la contrainte qui, à terme, borne la croissance des prix.◆Ratio prix/revenu Prix médian divisé par le revenu médian des ménages; thermomètre de l'accessibilité.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-59", "url": "/seance/05/#p5-59", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les politiques publiques", "text": "Chaque palier de gouvernement dispose de leviers propres.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-60", "url": "/seance/05/#p5-60", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les politiques publiques", "text": "Fédéral — volet monétaire et prudentiel : taux directeur (Banque du Canada), assurance hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty), test de résistance (BSIF); volet fiscal et accession : RAP (retrait REER porté à 60 000 $), CELIAPP (en vigueur depuis le 1er avril 2023), taxe sur les logements sous-utilisés, encadrement de l'achat par des non-résidents.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-61", "url": "/seance/05/#p5-61", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les politiques publiques", "text": "Provincial : droits de mutation immobilière, programmes de la SHQ (logement abordable), CPTAQ (territoire agricole), TAL (encadrement locatif).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-62", "url": "/seance/05/#p5-62", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les politiques publiques", "text": "Municipal : rôle d'évaluation triennal, taxes foncières, zonage et urbanisme, programmes de rénovation.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-63", "url": "/seance/05/#p5-63", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Vue d'ensemble des prix", "text": "Prix médians des unifamiliales, APCIQ/Centris, cumul janvier–juin 2026 (Gatineau : T1 2026). Hors des grandes RMR, les prix médians sont nettement inférieurs — de l'ordre de 300 000 $ à 420 000 $ selon les régions.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-64", "url": "/seance/05/#p5-64", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Montréal : le marché dominant", "text": "La RMR de Montréal ( 4,3 millions d'habitants) concentre environ la moitié des transactions du Québec. Le marché y est le plus diversifié : unifamiliales de banlieue, copropriétés du centre, et le plus grand parc de plex au pays. Prix médians (janvier–juin 2026) : unifamiliale 645 000 $, copropriété 429 000 $, plex 870 000 $. Inoccupation locative : 2,1 % (SCHL, octobre 2025). L'enjeu structurel est l'accessibilité : avec un ratio prix/revenu au-delà de 8, le Grand Montréal exclut de l'accession une part croissante des ménages — ce qui alimente en retour la demande locative et le débordement vers les couronnes et les autres régions.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-65", "url": "/seance/05/#p5-65", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Québec : le marché stable au locatif tendu", "text": "La RMR de Québec ( 840 000 habitants) est dominée par l'unifamiliale, adossée à une économie stable (fonction publique provinciale, assurances, technologies). Prix médian de l'unifamiliale : 477 000 $ (janvier–juin 2026); loyer moyen 2 chambres : 1 160 $/mois. Fait saillant : avec une inoccupation de 0,9 % (SCHL, octobre 2025), c'est le marché locatif le plus tendu des grandes RMR québécoises — l'offre n'y a simplement pas suivi. Le ratio prix/revenu y demeure plus favorable qu'à Montréal.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-67", "url": "/seance/05/#p5-67", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Gatineau : le marché interprovincial", "text": "Gatineau ( 300 000 habitants) appartient à la RMR d'Ottawa–Gatineau ( 1,5 million), la seule grande région métropolitaine canadienne à cheval sur deux provinces. Les conséquences sont profondes. La fonction publique fédérale représente environ 30 % des emplois de la région : une demande stable, solvable et peu sensible aux cycles économiques régionaux. Les prix gatinois suivent la dynamique d'Ottawa autant que celle du Québec, alimentés par une migration résidentielle active de l'Ontario vers le Québec — des ménages qui traversent la rivière pour s'acheter, au même budget, une propriété plus grande. Enfin, le marché est structurellement bilingue, et les comparables pertinents peuvent se trouver des deux côtés de la rivière — moyennant de grandes précautions, car la fiscalité, le droit civil et l'encadrement locatif diffèrent d'une rive à l'autre.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "quebec-5-66", "url": "/seance/05/#quebec-5-66", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "quebec", "title": "Gatineau, un cas unique", "text": "Gatineau ( 300 000 habitants) appartient à la RMR d'Ottawa–Gatineau ( 1,5 million), la seule grande région métropolitaine canadienne à cheval sur deux provinces. Les conséquences sont profondes. La fonction publique fédérale représente environ 30 % des emplois de la région : une demande stable, solvable et peu sensible aux cycles économiques régionaux. Les prix gatinois suivent la dynamique d'Ottawa autant que celle du Québec, alimentés par une migration résidentielle active de l'Ontario vers le Québec — des ménages qui traversent la rivière pour s'acheter, au même budget, une propriété plus grande. Enfin, le marché est structurellement bilingue, et les comparables pertinents peuvent se trouver des deux côtés de la rivière — moyennant de grandes précautions, car la fiscalité, le droit civil et l'encadrement locatif diffèrent d'une rive à l'autre.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-68", "url": "/seance/05/#p5-68", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Gatineau : le marché interprovincial", "text": "La comparaison Gatineau–Ottawa illustre l'arbitrage des ménages : prix médian d'environ 477 000 $ à Gatineau (T1 2026) contre un niveau nettement supérieur à Ottawa (écart indicatif de 20 à 30 %); taxes foncières généralement plus élevées et impôt sur le revenu plus lourd côté québécois; frais de garde historiquement plus bas au Québec (écart réduit depuis les ententes fédérales). Au net, le coût global d'habitation demeure inférieur à Gatineau pour la plupart des familles — l'avantage compétitif qui alimente la migration interprovinciale.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-69", "url": "/seance/05/#p5-69", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Gatineau : le marché interprovincial", "text": "Côté locatif, Gatineau présente le profil déjà évoqué : inoccupation de 3,8 % (la plus élevée des grandes RMR québécoises) et loyer moyen 2 chambres d'environ 1 420 $/mois (le plus élevé au Québec), sous l'effet d'une offre neuve abondante. Pour l'évaluateur d'immeubles à revenus, la conséquence est immédiate : pression sur les loyers du neuf, concessions possibles (mois gratuits), et prudence dans la projection des revenus — un loyer affiché n'est pas un loyer encaissé.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-70", "url": "/seance/05/#p5-70", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les régions : croissance, défis et effet télétravail", "text": "Hors des trois grandes RMR, les trajectoires divergent fortement. En croissance rapide : Laurentides et Lanaudière (exode urbain, télétravail), l'Estrie (attractivité auprès des télétravailleurs), l'Outaouais rural (débordement de Gatineau) et Chaudière-Appalaches (industrie manufacturière). À surveiller : le Bas-Saint-Laurent (prix encore abordables), le Centre-du-Québec (croissance industrielle) et l'Abitibi (cycle minier favorable). En défi : la Gaspésie (déclin démographique), la Côte-Nord (dépendance aux ressources) et le Nord-du-Québec (marché très restreint).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-71", "url": "/seance/05/#p5-71", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les régions : croissance, défis et effet télétravail", "text": "Depuis 2020, les régions situées à une ou deux heures de route des grands centres — précisément la couronne où l'on peut accepter de se rendre au bureau deux jours par semaine — ont connu des hausses de prix supérieures à la moyenne provinciale : de l'ordre de à en trois ans (estimation). C'est un déplacement structurel de la demande (facteur S de la grille PEGS du chapitre @@REF{ch:04}@@) : le télétravail a redéfini la notion même de « localisation », en substituant l'accessibilité hebdomadaire à l'accessibilité quotidienne.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "ex-5-3", "url": "/seance/05/#ex-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exemple", "title": "Exemple 5.3 — l'effet télétravail", "text": "Depuis 2020, les régions situées à une ou deux heures de route des grands centres — précisément la couronne où l'on peut accepter de se rendre au bureau deux jours par semaine — ont connu des hausses de prix supérieures à la moyenne provinciale : de l'ordre de à en trois ans (estimation). C'est un déplacement structurel de la demande (facteur S de la grille PEGS du chapitre @@REF{ch:04}@@) : le télétravail a redéfini la notion même de « localisation », en substituant l'accessibilité hebdomadaire à l'accessibilité quotidienne.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-73", "url": "/seance/05/#p5-73", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les régions : croissance, défis et effet télétravail", "text": "L'implication professionnelle de cette mosaïque régionale : un comparable pertinent à Montréal ne l'est pas nécessairement en région. En marché peu liquide (petite municipalité, segment spécialisé), l'évaluateur devra élargir sa zone de recherche, remonter plus loin dans le temps, ajuster davantage — et le divulguer honnêtement dans son rapport. La liquidité du marché conditionne aussi le délai de vente raisonnable, donc l'écart entre valeur marchande et valeur liquidative (chapitre @@REF{ch:04}@@).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "terrain-5-72", "url": "/seance/05/#terrain-5-72", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "L'implication professionnelle de cette mosaïque régionale : un comparable pertinent à Montréal ne l'est pas nécessairement en région. En marché peu liquide (petite municipalité, segment spécialisé), l'évaluateur devra élargir sa zone de recherche, remonter plus loin dans le temps, ajuster davantage — et le divulguer honnêtement dans son rapport. La liquidité du marché conditionne aussi le délai de vente raisonnable, donc l'écart entre valeur marchande et valeur liquidative (chapitre @@REF{ch:04}@@).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-74", "url": "/seance/05/#p5-74", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les sources institutionnelles", "text": "Quatre familles de sources alimentent l'analyse de marché — elles seront étudiées en détail au chapitre @@REF{ch:06}@@ sous l'angle de la collecte de données sur les biens; on les présente ici sous l'angle de l'analyse macro.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-75", "url": "/seance/05/#p5-75", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les sources institutionnelles", "text": "La SCHL publie les rapports sur le marché de l'habitation, les mises en chantier et, surtout, l'incontournable Enquête sur les logements locatifs : chaque automne, elle mesure l'inoccupation et les loyers de toutes les RMR canadiennes — c'est la référence absolue du segment locatif. L'APCIQ, par son système Centris, est la référence du résidentiel québécois : ventes, prix médians, inscriptions, délais de vente et baromètre des conditions de marché, publiés mensuellement par région et par type de propriété. L'ISQ fournit l'arrière-plan structurel — démographie, économie, statistiques régionales. Viennent enfin les sources complémentaires : la Banque du Canada (taux directeur, rapports de stabilité financière), Statistique Canada (recensement, IPC), le Registre foncier (transactions publiées), les rôles d'évaluation municipaux, et les compilateurs privés JLR et Teranet, dont les indices de prix par ventes répétées permettent de suivre les tendances sans le biais de composition des prix médians.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-77", "url": "/seance/05/#p5-77", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Les sources institutionnelles", "text": "Savoir lire une statistique de prix est aussi important que la trouver. Le prix moyen est sensible aux extrêmes : trois ventes de luxe dans un petit secteur suffisent à le gonfler. Le prix médian — celui qui partage les ventes en deux moitiés — résiste aux extrêmes, mais souffre du biais de composition : si, un trimestre donné, il se vend surtout des petites propriétés, le médian baisse sans qu'aucune maison n'ait perdu de valeur. L'indice de ventes répétées (Teranet) neutralise ce biais en ne comparant que les reventes d'un même immeuble — c'est la meilleure mesure de tendance, mais elle ne dit rien du niveau des prix. L'évaluateur rigoureux cite le médian pour situer le niveau, l'indice pour mesurer la tendance, et ne conclut jamais d'un seul trimestre : trois points de données font une anecdote, huit trimestres font une tendance.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "remarque-5-76", "url": "/seance/05/#remarque-5-76", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "remarque", "title": "médiane, moyenne et indice : trois lectures du même marché", "text": "Savoir lire une statistique de prix est aussi important que la trouver. Le prix moyen est sensible aux extrêmes : trois ventes de luxe dans un petit secteur suffisent à le gonfler. Le prix médian — celui qui partage les ventes en deux moitiés — résiste aux extrêmes, mais souffre du biais de composition : si, un trimestre donné, il se vend surtout des petites propriétés, le médian baisse sans qu'aucune maison n'ait perdu de valeur. L'indice de ventes répétées (Teranet) neutralise ce biais en ne comparant que les reventes d'un même immeuble — c'est la meilleure mesure de tendance, mais elle ne dit rien du niveau des prix. L'évaluateur rigoureux cite le médian pour situer le niveau, l'indice pour mesurer la tendance, et ne conclut jamais d'un seul trimestre : trois points de données font une anecdote, huit trimestres font une tendance.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-78", "url": "/seance/05/#p5-78", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Le baromètre des conditions de marché", "text": "Rapport entre les ventes et les nouvelles inscriptions d'une période, utilisé pour qualifier l'état du marché : marché d'acheteurs (ratio 40 %), marché équilibré (40–60 %), marché de vendeurs (ratio 60 %).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "def-5-4", "url": "/seance/05/#def-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "definition", "title": "Définition 5.4 — indice des conditions de marché (APCIQ/Centris)", "text": "Rapport entre les ventes et les nouvelles inscriptions d'une période, utilisé pour qualifier l'état du marché : marché d'acheteurs (ratio 40 %), marché équilibré (40–60 %), marché de vendeurs (ratio 60 %).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-79", "url": "/seance/05/#p5-79", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Où en est le marché en 2026?", "text": "Le portrait au moment d'écrire ces notes (mi-2026) : inscriptions en nette hausse ( sur un an en juin 2026), ventes en légère baisse (), passage graduel de conditions de « vendeurs » (2025) à un rééquilibrage; les prix progressent encore, mais à rythme modéré. C'est un exemple type de transition de phase — l'occasion de mettre en pratique la grille des six indicateurs.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-81", "url": "/seance/05/#p5-81", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Où en est le marché en 2026?", "text": "Dans un rapport d'évaluation professionnel, l'analyse de marché n'est pas un étalage de statistiques : c'est un argument. La structure gagnante tient en quatre mouvements. D'abord situer le contexte macro en deux ou trois phrases (taux directeur, tendance provinciale). Ensuite caractériser le marché local avec les indicateurs pertinents — mois d'inventaire, délais, ratio vendu/demandé — en citant la source et la période. Puis qualifier la phase (marché de vendeurs en détente, marché équilibré, etc.) en montrant la convergence des indicateurs. Enfin, tirer la conséquence opérationnelle : ce que ces conditions impliquent pour les ajustements temporels, le délai de vente raisonnable et la fiabilité relative des comparables. Un lecteur — client, prêteur, tribunal — doit pouvoir suivre le fil : contexte, données, diagnostic, conséquence. C'est exactement la note de synthèse demandée au TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "terrain-5-80", "url": "/seance/05/#terrain-5-80", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "terrain", "title": "La section « conditions de marché » d'un rapport", "text": "Dans un rapport d'évaluation professionnel, l'analyse de marché n'est pas un étalage de statistiques : c'est un argument. La structure gagnante tient en quatre mouvements. D'abord situer le contexte macro en deux ou trois phrases (taux directeur, tendance provinciale). Ensuite caractériser le marché local avec les indicateurs pertinents — mois d'inventaire, délais, ratio vendu/demandé — en citant la source et la période. Puis qualifier la phase (marché de vendeurs en détente, marché équilibré, etc.) en montrant la convergence des indicateurs. Enfin, tirer la conséquence opérationnelle : ce que ces conditions impliquent pour les ajustements temporels, le délai de vente raisonnable et la fiabilité relative des comparables. Un lecteur — client, prêteur, tribunal — doit pouvoir suivre le fil : contexte, données, diagnostic, conséquence. C'est exactement la note de synthèse demandée au TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-83", "url": "/seance/05/#p5-83", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Où en est le marché en 2026?", "text": "Consultez les statistiques Centris les plus récentes de votre région et répondez : votre marché est-il un marché d'acheteurs, équilibré ou de vendeurs? Quels indicateurs appuient votre diagnostic? C'est exactement le cœur du TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "remarque-5-82", "url": "/seance/05/#remarque-5-82", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "remarque", "title": "à vous de jouer", "text": "Consultez les statistiques Centris les plus récentes de votre région et répondez : votre marché est-il un marché d'acheteurs, équilibré ou de vendeurs? Quels indicateurs appuient votre diagnostic? C'est exactement le cœur du TP1.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-84", "url": "/seance/05/#p5-84", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un secteur affiche les indicateurs suivants : 9,5 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 104 jours; ratio prix vendu/demandé de 93 %; transactions en baisse de 12 % sur un an; mises en chantier au plus bas depuis 8 ans; inoccupation locative de 4,6 %. (a) Qualifiez le marché et la phase du cycle. (b) Quelles conséquences pour la sélection et l'ajustement des comparables? (c) Un client vous demande si c'est « le bon moment d'acheter » : que répondez-vous, dans les limites de votre rôle?", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-1", "url": "/seance/05/#exo-5-1", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.1 — diagnostic de phase", "text": "Un secteur affiche les indicateurs suivants : 9,5 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 104 jours; ratio prix vendu/demandé de 93 %; transactions en baisse de 12 % sur un an; mises en chantier au plus bas depuis 8 ans; inoccupation locative de 4,6 %. (a) Qualifiez le marché et la phase du cycle. (b) Quelles conséquences pour la sélection et l'ajustement des comparables? (c) Un client vous demande si c'est « le bon moment d'acheter » : que répondez-vous, dans les limites de votre rôle?", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-85", "url": "/seance/05/#p5-85", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Tous les indicateurs convergent : inventaire mois, délais jours, ratio , volume en baisse, inoccupation — c'est un marché d'acheteurs, en phase de contraction avancée, possiblement à l'approche du creux (les mises en chantier au plancher annoncent le tarissement de l'offre future). (b) Les comparables récents reflètent un marché baissier : ajustements temporels négatifs pour les ventes plus anciennes conclues en marché plus fort; privilégier les ventes les plus récentes; se méfier des prix demandés (systématiquement au-dessus des prix de vente). (c) L'évaluateur n'est pas conseiller en placement : il peut décrire objectivement l'état du marché (conditions favorables aux acheteurs, inventaire élevé, pouvoir de négociation) sans recommander une décision. La frontière déontologique entre informer et conseiller l'investissement doit être respectée.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-86", "url": "/seance/05/#p5-86", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "En juin, un secteur compte 640 inscriptions en vigueur et il s'y est vendu 80 propriétés dans le mois. (a) Calculez les mois d'inventaire. (b) Qualifiez le marché. (c) Trois mois plus tard, les inscriptions montent à 780 et les ventes mensuelles tombent à 65 : recalculez et interprétez la trajectoire.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-2", "url": "/seance/05/#exo-5-2", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.2 — mois d'inventaire", "text": "En juin, un secteur compte 640 inscriptions en vigueur et il s'y est vendu 80 propriétés dans le mois. (a) Calculez les mois d'inventaire. (b) Qualifiez le marché. (c) Trois mois plus tard, les inscriptions montent à 780 et les ventes mensuelles tombent à 65 : recalculez et interprétez la trajectoire.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-87", "url": "/seance/05/#p5-87", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Mois d'inventaire mois. (b) À la frontière du marché d'acheteurs ( mois); le pouvoir de négociation bascule vers les acheteurs. (c) mois : le marché s'enfonce nettement en territoire d'acheteurs. La détérioration vient des deux côtés (offre , demande ) — signature d'une phase de contraction. L'évaluateur devra intégrer une tendance de prix baissière dans ses ajustements temporels et documenter l'évolution rapide des conditions dans son rapport.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-88", "url": "/seance/05/#p5-88", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un ménage peut consacrer 2400 $ par mois au service de son prêt hypothécaire (amortissement 25 ans). En utilisant la règle de pouce du cours ( point de taux de capacité), et sachant qu'à 4,5 % ce ménage peut emprunter environ 432 000 $ : (a) estimez sa capacité à 5,5 % et à 3,5 %; (b) expliquez pourquoi le test de résistance du BSIF amplifie l'effet des mouvements de taux; (c) reliez ce mécanisme aux quatre éléments constitutifs de la valeur (chapitre 4).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-3", "url": "/seance/05/#exo-5-3", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.3 — effet des taux sur la capacité d'emprunt", "text": "Un ménage peut consacrer 2400 $ par mois au service de son prêt hypothécaire (amortissement 25 ans). En utilisant la règle de pouce du cours ( point de taux de capacité), et sachant qu'à 4,5 % ce ménage peut emprunter environ 432 000 $ : (a) estimez sa capacité à 5,5 % et à 3,5 %; (b) expliquez pourquoi le test de résistance du BSIF amplifie l'effet des mouvements de taux; (c) reliez ce mécanisme aux quatre éléments constitutifs de la valeur (chapitre 4).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-89", "url": "/seance/05/#p5-89", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) À 5,5 % : ( 389 000 $). À 3,5 % : ( 475 000 $). (b) Le test de résistance qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux contractuel : toute hausse du taux contractuel déplace aussi le taux de qualification, excluant des acheteurs marginaux du marché — l'effet sur la demande dépasse donc le simple effet mécanique sur le paiement. (c) Les taux agissent sur le pouvoir d'achat effectif, quatrième élément constitutif de la valeur : l'utilité, la rareté et le désir peuvent être intacts, mais si le pouvoir d'achat se contracte, la valeur marchande fléchit.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-90", "url": "/seance/05/#p5-90", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Votre bureau reçoit trois mandats simultanés : (i) un immeuble locatif de 12 logements à Québec; (ii) un immeuble locatif neuf de 12 logements à Gatineau; (iii) une unifamiliale dans une municipalité gaspésienne de 2 000 habitants. Pour chaque mandat, identifiez le principal facteur de marché régional dont il faudra tenir compte et son effet sur l'analyse.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-4", "url": "/seance/05/#exo-5-4", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.4 — lecture régionale", "text": "Votre bureau reçoit trois mandats simultanés : (i) un immeuble locatif de 12 logements à Québec; (ii) un immeuble locatif neuf de 12 logements à Gatineau; (iii) une unifamiliale dans une municipalité gaspésienne de 2 000 habitants. Pour chaque mandat, identifiez le principal facteur de marché régional dont il faudra tenir compte et son effet sur l'analyse.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-91", "url": "/seance/05/#p5-91", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(i) Québec : inoccupation de 0,9 % — marché locatif très tendu. Revenus stables et prévisibles, risque locatif faible : les taux de capitalisation exigés y sont comprimés, et les loyers courants sont probablement inférieurs aux loyers de marché (potentiel encadré par le TAL). (ii) Gatineau : inoccupation de 3,8 % et offre neuve abondante — prudence dans la projection des revenus du neuf : concessions (mois gratuits), délais d'absorption, écart loyer affiché / loyer encaissé. (iii) Gaspésie : marché peu liquide en contexte de déclin démographique — comparables rares (élargir le territoire et la période de recherche), délais de vente longs, incertitude accrue de l'opinion de valeur à divulguer dans le rapport.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-92", "url": "/seance/05/#p5-92", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vous évaluez une unifamiliale de Gatineau à la date du 1er mars 2023, dans un contexte où le marché vient de corriger d'environ 6 % depuis son sommet de mars 2022. Vous disposez de trois ventes comparables par ailleurs identiques : A vendue 465 000 $ en février 2022; B vendue 452 000 $ en septembre 2022; C vendue 438 000 $ en janvier 2023. (a) Pourquoi ne pas simplement faire la moyenne des trois prix? (b) Quel comparable est le plus fiable et pourquoi? (c) Esquissez l'ajustement temporel du comparable A.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-5", "url": "/seance/05/#exo-5-5", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.5 — cycle et comparables", "text": "Vous évaluez une unifamiliale de Gatineau à la date du 1er mars 2023, dans un contexte où le marché vient de corriger d'environ 6 % depuis son sommet de mars 2022. Vous disposez de trois ventes comparables par ailleurs identiques : A vendue 465 000 $ en février 2022; B vendue 452 000 $ en septembre 2022; C vendue 438 000 $ en janvier 2023. (a) Pourquoi ne pas simplement faire la moyenne des trois prix? (b) Quel comparable est le plus fiable et pourquoi? (c) Esquissez l'ajustement temporel du comparable A.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-93", "url": "/seance/05/#p5-93", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Les trois prix datent de phases différentes d'un marché en mouvement : une moyenne brute mélangerait des niveaux de marché différents et surestimerait la valeur au 1er mars 2023. (b) C, vendue en janvier 2023 : la plus proche de la date d'évaluation, donc le moindre ajustement temporel — et l'on sait qu'un comparable est d'autant plus fiable qu'il exige moins d'ajustements. (c) A a été vendue près du sommet (février 2022). Si le marché a reculé d'environ 6 % entre mars 2022 et mars 2023, l'ajustement temporel est d'environ : — remarquablement cohérent avec le prix de C, ce qui conforte le diagnostic de tendance.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-94", "url": "/seance/05/#p5-94", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Le marché immobilier est efficient : les prix intègrent immédiatement toute l'information disponible. (b) Au Québec, environ 40 % des ménages sont locataires. (c) Un taux d'inoccupation élevé implique nécessairement des loyers bas. (d) Les phases d'expansion et de contraction des cycles immobiliers québécois ont des durées à peu près égales. (e) Le baromètre Centris qualifie de « marché de vendeurs » un ratio ventes/nouvelles inscriptions supérieur à 60 %.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "exo-5-6", "url": "/seance/05/#exo-5-6", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "exercice", "title": "Exercice 5.6 — vrai ou faux, avec justification", "text": "(a) Le marché immobilier est efficient : les prix intègrent immédiatement toute l'information disponible. (b) Au Québec, environ 40 % des ménages sont locataires. (c) Un taux d'inoccupation élevé implique nécessairement des loyers bas. (d) Les phases d'expansion et de contraction des cycles immobiliers québécois ont des durées à peu près égales. (e) Le baromètre Centris qualifie de « marché de vendeurs » un ratio ventes/nouvelles inscriptions supérieur à 60 %.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-95", "url": "/seance/05/#p5-95", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Faux : hétérogénéité, transactions rares, information imparfaite — le marché immobilier est structurellement inefficient; c'est la raison d'être de l'évaluateur. (b) Vrai : , une proportion nettement supérieure à la moyenne canadienne. (c) Faux : Gatineau le démontre — inoccupation la plus élevée des grandes RMR québécoises (3,8 %) et loyer moyen 2 chambres le plus élevé au Québec ( 1 420 $) : le niveau des loyers dépend aussi du parc (neuf), des revenus locaux et du marché voisin (Ottawa). (d) Faux : les expansions durent historiquement 4 à 10 ans, les corrections 1 à 2 ans — le cycle est asymétrique. (e) Vrai : = vendeurs; 40–60 % = équilibré; = acheteurs.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-96", "url": "/seance/05/#p5-96", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le marché immobilier est un mécanisme d'échange de droits, de formation des prix et d'allocation de l'espace — profondément imparfait : hétérogénéité, immobilité, transactions rares, information incomplète.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-97", "url": "/seance/05/#p5-97", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq segments interconnectés : résidentiel (dominant, 60 % propriétaires / 40 % locataires), commercial (bureaux transformés par le télétravail), industriel (logistique en plein essor, inoccupation ), terrains (CPTAQ, raréfaction urbaine) et locatif (encadré par le TAL).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-98", "url": "/seance/05/#p5-98", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le cycle immobilier (7–12 ans) : reprise sommet contraction creux; moteur principal : le décalage offre–demande.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-99", "url": "/seance/05/#p5-99", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Six indicateurs de phase : transactions, mois d'inventaire ( vendeurs, acheteurs, 5–7 équilibré), délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-100", "url": "/seance/05/#p5-100", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Taux directeur 2026 : 2,25 %; transmission taux capacité d'emprunt demande prix; règle de pouce : point de capacité.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-101", "url": "/seance/05/#p5-101", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Démographie : la demande se compte en ménages (45–55 mille/an) contre 40–50 mille mises en chantier — déficit structurel de logements.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-102", "url": "/seance/05/#p5-102", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Marchés régionaux contrastés : Montréal (gros volume, accessibilité critique), Québec (stable, locatif ultra-tendu à 0,9 %), Gatineau (interprovincial, fonction publique fédérale, locatif en détente à 3,8 % mais loyers les plus élevés du Québec).", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-103", "url": "/seance/05/#p5-103", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Baromètre Centris : ventes/nouvelles inscriptions — acheteurs, 40–60 % équilibré, vendeurs; 2026 = année de rééquilibrage.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p5-104", "url": "/seance/05/#p5-104", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sources à maîtriser : SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada, Statistique Canada, JLR/Teranet.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/05/#synthese", "ch": "05", "chTitle": "Le marché immobilier québécois", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Le marché immobilier est un mécanisme d'échange de droits, de formation des prix et d'allocation de l'espace — profondément imparfait : hétérogénéité, immobilité, transactions rares, information incomplète.Cinq segments interconnectés : résidentiel (dominant, 60 % propriétaires / 40 % locataires), commercial (bureaux transformés par le télétravail), industriel (logistique en plein essor, inoccupation ), terrains (CPTAQ, raréfaction urbaine) et locatif (encadré par le TAL).Le cycle immobilier (7–12 ans) : reprise sommet contraction creux; moteur principal : le décalage offre–demande.Six indicateurs de phase : transactions, mois d'inventaire ( vendeurs, acheteurs, 5–7 équilibré), délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.Taux directeur 2026 : 2,25 %; transmission taux capacité d'emprunt demande prix; règle de pouce : point de capacité.Démographie : la demande se compte en ménages (45–55 mille/an) contre 40–50 mille mises en chantier — déficit structurel de logements.Marchés régionaux contrastés : Montréal (gros volume, accessibilité critique), Québec (stable, locatif ultra-tendu à 0,9 %), Gatineau (interprovincial, fonction publique fédérale, locatif en détente à 3,8 % mais loyers les plus élevés du Québec).Baromètre Centris : ventes/nouvelles inscriptions — acheteurs, 40–60 % équilibré, vendeurs; 2026 = année de rééquilibrage.Sources à maîtriser : SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada, Statistique Canada, JLR/Teranet.", "where": "Séance 5 — Le marché immobilier québécois"}, {"id": "p6-1", "url": "/seance/06/#p6-1", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Une évaluation vaut ce que valent ses données. On peut maîtriser parfaitement les trois méthodes d'évaluation et produire un rapport sans valeur si les intrants sont faux : une superficie erronée, une vente entre parties liées prise pour un comparable de plein gré, une servitude ignorée. Ce chapitre est donc le chapitre « artisanal » du cours : où trouver l'information au Québec, quoi collecter sur le bien à évaluer, comment sélectionner des comparables, et surtout — car c'est là que se joue la responsabilité professionnelle — comment vérifier chaque donnée avant de s'en servir. C'est aussi le dernier chapitre de matière avant l'examen de mi-session : sa fiche synthèse récapitule les réflexes à maîtriser.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-2", "url": "/seance/06/#p6-2", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Identifier les principales sources d'information au Québec (Registre foncier, Centris/MLS, rôle d'évaluation, RDPRM, cadastre, géoportails) et leur contenu respectif;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-3", "url": "/seance/06/#p6-3", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Constituer la fiche du bien-fonds : description légale, caractéristiques du terrain et du bâtiment, servitudes, certificat de localisation;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-4", "url": "/seance/06/#p6-4", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Appliquer les cinq critères de sélection des comparables et justifier ses choix;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-5", "url": "/seance/06/#p6-5", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Mettre en œuvre un processus rigoureux de vérification et de validation des données (confirmation des ventes, tests de cohérence);", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-6", "url": "/seance/06/#p6-6", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Reconnaître les conditions particulières qui disqualifient ou font ajuster un comparable;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-7", "url": "/seance/06/#p6-7", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Collecte et analyse des données", "text": "Situer ces obligations dans les normes professionnelles (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-8", "url": "/seance/06/#p6-8", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "La qualité d'une évaluation repose directement sur la qualité, la pertinence et la fiabilité des données recueillies. L'évaluateur doit collecter des données suffisantes pour appuyer chacune de ses analyses et conclusions.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-1", "url": "/seance/06/#def-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.1 — principe fondamental de la collecte", "text": "La qualité d'une évaluation repose directement sur la qualité, la pertinence et la fiabilité des données recueillies. L'évaluateur doit collecter des données suffisantes pour appuyer chacune de ses analyses et conclusions.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-9", "url": "/seance/06/#p6-9", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Cinq familles de données alimentent tout dossier d'évaluation.◆5 familles : bien-fonds, marché, voisinage, économie, juridique. Au centre, les données sur le bien-fonds — le sujet lui-même : c'est ce qu'on évalue, et toute erreur à ce niveau se propage à l'ensemble de l'analyse. Autour de lui gravitent les données de marché — les comparables, c'est-à-dire ce à quoi on le compare — puis les données de voisinage et de localisation, qui décrivent le contexte immédiat dans lequel le bien s'insère : la rue, le quartier, les services, les nuisances. Viennent ensuite les données économiques et démographiques, le contexte macro étudié au chapitre @@REF{ch:05}@@, et enfin les données juridiques et réglementaires : les droits qui composent la propriété, les servitudes qui la grèvent, le zonage qui en borne les usages. Un dossier complet couvre les cinq familles; un dossier faible en néglige toujours au moins une — le plus souvent la dernière.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-10", "url": "/seance/06/#p6-10", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Chaque donnée doit satisfaire six critères de qualité : fiabilité (source officielle et vérifiable), pertinence (lien direct avec le mandat), actualité (donnée récente), suffisance (quantité adéquate), exactitude (donnée vérifiée) et objectivité (source indépendante des parties).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-12", "url": "/seance/06/#p6-12", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Une donnée non vérifiée n'est qu'une hypothèse : elle doit être confirmée avant de fonder une conclusion de valeur. Cette phrase résume tout le chapitre — et une bonne partie de la déontologie de la profession.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-11", "url": "/seance/06/#attention-6-11", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Une donnée non vérifiée n'est qu'une hypothèse : elle doit être confirmée avant de fonder une conclusion de valeur. Cette phrase résume tout le chapitre — et une bonne partie de la déontologie de la profession.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-13", "url": "/seance/06/#p6-13", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Le processus de collecte suit six étapes, de l'identification des besoins à l'analyse :", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-14", "url": "/seance/06/#p6-14", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le socle : des données de qualité", "text": "Notez la distinction entre données primaires — recueillies directement par l'évaluateur (inspection du bien, mesurage, entrevues avec les parties ou les courtiers) — et données secondaires — puisées dans les registres et bases de données. Les premières sont plus coûteuses mais contrôlées; les secondes sont abondantes mais héritent des erreurs de leurs auteurs.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-15", "url": "/seance/06/#p6-15", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "Le Registre foncier du Québec (Bureau de la publicité des droits, aujourd'hui sous la responsabilité du ministère des Ressources naturelles et des Forêts) est le registre public qui assure la publicité des droits réels immobiliers. C'est la source primaire pour confirmer les droits de propriété et les conditions des transactions.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-2", "url": "/seance/06/#def-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.2 — Registre foncier", "text": "Le Registre foncier du Québec (Bureau de la publicité des droits, aujourd'hui sous la responsabilité du ministère des Ressources naturelles et des Forêts) est le registre public qui assure la publicité des droits réels immobiliers. C'est la source primaire pour confirmer les droits de propriété et les conditions des transactions.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-16", "url": "/seance/06/#p6-16", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "Le principe de la publicité des droits est simple et puissant : pour être opposable aux tiers, un droit réel immobilier doit être publié. Le registre contient donc l'essentiel de la vie juridique d'un immeuble : les actes de vente (avec prix et conditions), les actes hypothécaires (montants et créanciers), les servitudes et charges, les droits réels démembrés (usufruit, emphytéose), les avis (préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, saisies), les baux publiés (surtout les baux commerciaux de longue durée, que la publication rend opposables aux tiers) et les déclarations de copropriété.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-17", "url": "/seance/06/#p6-17", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "Côté pratique : accès en ligne (registrefoncier.gouv.qc.ca), recherche par lot (numéro cadastral) ou par nom (index des noms); l'index des immeubles donne l'historique complet des inscriptions d'un lot. La consultation d'un document coûte 1,50 $ depuis le 1er avril 2026 (elle était à 1 $ de 2002 à mars 2026; le tarif est désormais indexé annuellement), certains renseignements de la carte interactive étant gratuits. Les documents sont numérisés depuis environ 1985.◆Index des immeubles Historique de toutes les inscriptions (ventes, hypothèques, servitudes) visant un lot donné.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-18", "url": "/seance/06/#p6-18", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "La lecture professionnelle du registre va au-delà de la dernière vente : elle reconstitue la chaîne de titres. En remontant l'index des immeubles, l'évaluateur voit défiler la vie de la propriété : la vente de 2019, le refinancement de 2021, la servitude consentie à Hydro-Québec en 1987, la déclaration de copropriété de 1995. Cette lecture révèle des indices précieux — un immeuble revendu trois fois en deux ans suggère de la spéculation ou un problème caché; une hypothèque récente d'un montant élevé documente l'opinion qu'un prêteur s'est faite de la valeur; un préavis d'exercice annonce une vente sous pression imminente. Quelques dollars de consultations bien choisies valent souvent une heure d'entrevues.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-20", "url": "/seance/06/#p6-20", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le Registre foncier : la source primaire des droits", "text": "L'évaluateur doit consulter le Registre foncier pour confirmer les droits sur le bien sujet et les conditions de vente de ses comparables. Ne pas le faire constitue un manquement aux règles de l'art : le prix inscrit à l'acte est la donnée officielle, celle qui prévaut sur toute autre source.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-19", "url": "/seance/06/#attention-6-19", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Consultation obligatoire", "text": "L'évaluateur doit consulter le Registre foncier pour confirmer les droits sur le bien sujet et les conditions de vente de ses comparables. Ne pas le faire constitue un manquement aux règles de l'art : le prix inscrit à l'acte est la donnée officielle, celle qui prévaut sur toute autre source.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-21", "url": "/seance/06/#p6-21", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Centris : le MLS québécois", "text": "Centris est la plateforme de mise en marché des propriétés au Québec, gérée par l'APCIQ — l'équivalent québécois du système MLS (Multiple Listing Service). C'est la source la plus complète de données transactionnelles résidentielles.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-3", "url": "/seance/06/#def-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.3 — Centris", "text": "Centris est la plateforme de mise en marché des propriétés au Québec, gérée par l'APCIQ — l'équivalent québécois du système MLS (Multiple Listing Service). C'est la source la plus complète de données transactionnelles résidentielles.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-22", "url": "/seance/06/#p6-22", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Centris : le MLS québécois", "text": "Centris documente ce que le Registre foncier ignore : le contexte commercial de la transaction. On y trouve les inscriptions actives et historiques, le prix demandé et le prix vendu, les dates de mise en marché et de vente (donc le délai d'exposition), l'historique des baisses de prix, les caractéristiques physiques détaillées, les photos et les conditions de vente. L'évaluateur y accède par les outils professionnels (Centris.ca, plateforme Matrix), avec des historiques de plus de dix ans et des rapports statistiques par secteur.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-23", "url": "/seance/06/#p6-23", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Centris : le MLS québécois", "text": "La lecture critique d'une fiche Centris est un savoir-faire en soi. Le rapport entre le prix demandé initial, les baisses successives et le prix final raconte la négociation : une propriété affichée à 479 000 $, réduite à 459 000 $ après six semaines et vendue 448 000 $ après 84 jours décrit un vendeur qui courait après le marché — son prix final est probablement une bonne mesure de la valeur, mais son prix initial n'en était pas une. À l'inverse, une vente conclue en cinq jours à 104 % du prix demandé signale une mise en marché sous-évaluée ou une surenchère; le prix reflète alors la tension du marché autant que le bien lui-même. Les photos, enfin, sont une source d'information matérielle à part entière : elles datent les finitions, révèlent l'état réel des pièces et permettent de comparer ce que les descriptions verbales uniformisent (« rénové » ne veut pas dire la même chose pour tous les courtiers).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-25", "url": "/seance/06/#p6-25", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Centris : le MLS québécois", "text": "Centris ne contient pas les ventes privées (sans courtier), estimées à environ 15 à 20 % des transactions. Dans certains segments (plex détenus de longue date, immeubles commerciaux, terrains), cette proportion est encore plus élevée. Le Registre foncier, lui, capte toutes les ventes publiées — mais sans le contexte commercial. Les deux sources se complètent : Centris raconte l'histoire de la vente, le Registre foncier en certifie le prix et les parties.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-24", "url": "/seance/06/#attention-6-24", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "L'angle mort de Centris", "text": "Centris ne contient pas les ventes privées (sans courtier), estimées à environ 15 à 20 % des transactions. Dans certains segments (plex détenus de longue date, immeubles commerciaux, terrains), cette proportion est encore plus élevée. Le Registre foncier, lui, capte toutes les ventes publiées — mais sans le contexte commercial. Les deux sources se complètent : Centris raconte l'histoire de la vente, le Registre foncier en certifie le prix et les parties.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-26", "url": "/seance/06/#p6-26", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière", "text": "Le rôle d'évaluation est le document officiel préparé par les municipalités (ou les MRC) qui attribue une valeur foncière à chaque propriété aux fins de la taxation municipale. Il est révisé tous les trois ans au Québec.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-4", "url": "/seance/06/#def-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.4 — rôle d'évaluation", "text": "Le rôle d'évaluation est le document officiel préparé par les municipalités (ou les MRC) qui attribue une valeur foncière à chaque propriété aux fins de la taxation municipale. Il est révisé tous les trois ans au Québec.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-27", "url": "/seance/06/#p6-27", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière", "text": "Pour l'évaluateur, le rôle est une mine de données descriptives gratuites : valeur du terrain, valeur du bâtiment, valeur totale, numéro de matricule, dimensions du lot et du bâtiment, année de construction, usage et zonage. L'accès se fait sur le site de la municipalité ou par des portails spécialisés (p. ex. evalweb.ca), gratuitement dans la plupart des cas.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-29", "url": "/seance/06/#p6-29", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le rôle d'évaluation foncière", "text": "Rappel du chapitre @@REF{ch:04}@@ : la valeur au rôle est établie en masse, à une date de référence fixée 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle. Elle peut s'écarter fortement de la valeur marchande actuelle. Le rôle sert à documenter (dimensions, année, usage) et à tester la cohérence (ratio prix/rôle), jamais à conclure une valeur marchande.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-28", "url": "/seance/06/#attention-6-28", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "La valeur au rôle n'est pas la valeur marchande", "text": "Rappel du chapitre @@REF{ch:04}@@ : la valeur au rôle est établie en masse, à une date de référence fixée 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle. Elle peut s'écarter fortement de la valeur marchande actuelle. Le rôle sert à documenter (dimensions, année, usage) et à tester la cohérence (ratio prix/rôle), jamais à conclure une valeur marchande.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-30", "url": "/seance/06/#p6-30", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "RDPRM, cadastre et registres complémentaires", "text": "Le RDPRM (Registre des droits personnels et réels mobiliers) renseigne sur les droits mobiliers pouvant toucher un immeuble : hypothèques mobilières sur des équipements intégrés, baux d'équipements (chauffe-eau, thermopompes louées), droits des créanciers sur les meubles. Il permet de vérifier ce qui est réellement inclus dans une vente — en lien direct avec les articles 901 à 907 C.c.Q. vus au chapitre @@REF{ch:04}@@.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-31", "url": "/seance/06/#p6-31", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "RDPRM, cadastre et registres complémentaires", "text": "Le cadastre du Québec fournit les plans cadastraux officiels : numéros de lots, limites et superficies. Le Registre des entreprises (REQ) identifie les propriétaires corporatifs et les liens entre sociétés — indispensable pour détecter les ventes entre parties liées. S'y ajoutent, selon le mandat : le répertoire des avis d'expropriation, le registre des lobbyistes (projets de développement en gestation) et le plumitif (litiges en cours visant la propriété ou les parties).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-32", "url": "/seance/06/#p6-32", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Géoportails et outils cartographiques", "text": "Les géoportails publics documentent les contraintes physiques et réglementaires du site : le Géoportail du Québec (cartes topographiques, orthophotos), le SIGAT (aménagement du territoire), Géo-Index du MERN (zones inondables, zones de glissement de terrain, contraintes naturelles) et la cartographie fédérale des risques d'inondation. Les municipalités publient en ligne leurs cartes de zonage, plans d'urbanisme, permis délivrés et contraintes environnementales.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-33", "url": "/seance/06/#p6-33", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Géoportails et outils cartographiques", "text": "Avant même l'inspection, quinze minutes de géoportails permettent de : vérifier si le bien est en zone inondable (0–20 ans ou 20–100 ans — impact majeur sur la valeur et l'assurabilité), repérer les servitudes apparentes (lignes hydroélectriques), confirmer le zonage et les usages permis, analyser le voisinage (proximité d'une voie ferrée, d'un site industriel) et mesurer les distances aux services et aux nuisances. Une zone inondable non détectée est l'une des erreurs les plus coûteuses de la pratique.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-1", "url": "/seance/06/#ex-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.1 — usage pratique des géoportails", "text": "Avant même l'inspection, quinze minutes de géoportails permettent de : vérifier si le bien est en zone inondable (0–20 ans ou 20–100 ans — impact majeur sur la valeur et l'assurabilité), repérer les servitudes apparentes (lignes hydroélectriques), confirmer le zonage et les usages permis, analyser le voisinage (proximité d'une voie ferrée, d'un site industriel) et mesurer les distances aux services et aux nuisances. Une zone inondable non détectée est l'une des erreurs les plus coûteuses de la pratique.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-34", "url": "/seance/06/#p6-34", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Synthèse des sources", "text": "Les sources sont complémentaires : aucune ne suffit à elle seule à constituer le dossier d'évaluation.◆Aucune source unique ne suffit : croiser, toujours.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-35", "url": "/seance/06/#p6-35", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "L'identification et la description légale", "text": "La description légale du bien-fonds est son identification officielle et unique dans les registres publics, suffisamment précise pour le distinguer de tout autre immeuble.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-5", "url": "/seance/06/#def-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.5 — description légale", "text": "La description légale du bien-fonds est son identification officielle et unique dans les registres publics, suffisamment précise pour le distinguer de tout autre immeuble.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-36", "url": "/seance/06/#p6-36", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "L'identification et la description légale", "text": "Elle comporte : le numéro de lot au cadastre du Québec, la circonscription foncière, la municipalité et l'adresse civique, le numéro de matricule au rôle, et le cas échéant la fraction de copropriété.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-37", "url": "/seance/06/#p6-37", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "L'identification et la description légale", "text": "Lot 1 234 567 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Hull, Ville de Gatineau. Adresse : 123, rue Principale, Gatineau (Québec) J8X 1A1. Matricule : 7503-21-1234-0-000-0000. C'est le numéro de lot — et non l'adresse — qui identifie juridiquement l'immeuble : une adresse peut changer, un lot est unique.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-2", "url": "/seance/06/#ex-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.2 — description légale type", "text": "Lot 1 234 567 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Hull, Ville de Gatineau. Adresse : 123, rue Principale, Gatineau (Québec) J8X 1A1. Matricule : 7503-21-1234-0-000-0000. C'est le numéro de lot — et non l'adresse — qui identifie juridiquement l'immeuble : une adresse peut changer, un lot est unique.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-38", "url": "/seance/06/#p6-38", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le terrain", "text": "La fiche du terrain documente : la superficie (au Québec, l'usage résidentiel courant s'exprime encore en pieds carrés — 1 000 pi2 93 m2), les dimensions (largeur profondeur) et la façade sur rue (frontage), la forme (régulière, irrégulière, triangulaire), la topographie (plat, en pente, accidenté), la nature du sol (qualité, capacité portante, remblai), le drainage, et l'accès (rue, ruelle, enclavement).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-39", "url": "/seance/06/#p6-39", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le terrain", "text": "S'y ajoutent les éléments environnementaux — zone inondable (0–20 ans, 20–100 ans), contamination potentielle des sols, milieux humides protégés, érosion des berges, radon — et les services publics : aqueduc municipal ou puits, égout sanitaire ou fosse septique, électricité, gaz, fibre optique.◆Terrain : superficie, forme, topographie, sol, contraintes, services.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-40", "url": "/seance/06/#p6-40", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le bâtiment et les améliorations", "text": "La fiche de collecte type du bâtiment retient : année de construction, superficie habitable, nombre de pièces (chambres, salles de bain), nombre d'étages, type de fondation et de structure, revêtement extérieur, toiture, système de chauffage, entrée électrique (100 A, 200 A), état général — puis les « extras » : garage (attaché/détaché), sous-sol (fini, semi-fini, non fini), piscine (creusée, hors terre), terrasse, foyer, climatisation centrale, thermopompe, panneaux solaires, domotique et rénovations récentes avec dates et coûts.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-41", "url": "/seance/06/#p6-41", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le bâtiment et les améliorations", "text": "Un mot sur la donnée la plus litigieuse de toutes : la superficie habitable. Selon la convention retenue, le même bungalow peut afficher des superficies sensiblement différentes — mesure aux murs extérieurs (convention usuelle du résidentiel), superficie de plancher intérieure, avec ou sans le sous-sol aménagé, avec ou sans les pièces sous combles à hauteur réduite. Le rôle d'évaluation, la fiche Centris et le certificat de localisation n'utilisent pas nécessairement la même convention, ce qui explique bien des divergences apparentes. La règle professionnelle est double : d'abord, retenir une convention et l'appliquer uniformément au sujet et à tous les comparables (comparer du mesuré-extérieur avec du mesuré-extérieur); ensuite, ne jamais inclure le sous-sol dans la superficie habitable principale — il se traite comme un attribut distinct, car le marché ne paie pas le pied carré de sous-sol au prix du pied carré hors-sol.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-43", "url": "/seance/06/#p6-43", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le bâtiment et les améliorations", "text": "L'évaluateur doit effectuer une inspection physique suffisante du bien-fonds pour appuyer ses analyses, et décrire dans le rapport la nature et l'étendue de l'inspection effectuée. Une évaluation « sans visite » (au dossier) est possible dans certains mandats, mais elle doit être divulguée comme telle, avec ses limites.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-42", "url": "/seance/06/#attention-6-42", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Norme OEAQ — inspection", "text": "L'évaluateur doit effectuer une inspection physique suffisante du bien-fonds pour appuyer ses analyses, et décrire dans le rapport la nature et l'étendue de l'inspection effectuée. Une évaluation « sans visite » (au dossier) est possible dans certains mandats, mais elle doit être divulguée comme telle, avec ses limites.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-44", "url": "/seance/06/#p6-44", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Servitudes, charges et droits réels", "text": "Une servitude est une charge imposée sur un immeuble (le fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (le fonds dominant). Elle peut être réelle (liée au terrain) ou personnelle (liée à une personne).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-6", "url": "/seance/06/#def-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.6 — servitude (art. 1177 C.c.Q.)", "text": "Une servitude est une charge imposée sur un immeuble (le fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (le fonds dominant). Elle peut être réelle (liée au terrain) ou personnelle (liée à une personne).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-45", "url": "/seance/06/#p6-45", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Servitudes, charges et droits réels", "text": "Les types courants : droit de passage, servitude de vue, servitude de non-construction, servitude d'utilité publique (Hydro-Québec, gaz, égouts collecteurs), servitude de stationnement, droits d'usage de l'eau. L'impact sur la valeur dépend du côté où l'on se trouve : une servitude d'utilité publique ampute la superficie utilisable du fonds servant; un droit de passage rogne l'intimité; une servitude de non-construction stérilise un potentiel de développement; à l'inverse, le fonds dominant d'une servitude avantageuse (accès au lac, par exemple) peut y gagner de la valeur.◆Fonds servant : subit la charge. Fonds dominant : en profite.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-46", "url": "/seance/06/#p6-46", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Servitudes, charges et droits réels", "text": "Deux terrains contigus de 8 000 pi2 chacun, dans le même secteur de Gatineau où le terrain constructible se transige autour de 25 $/pi2. Le terrain A est libre de charges; le terrain B est traversé, en fond de lot, par une servitude de lignes de transport d'Hydro-Québec de 3 m de largeur sur toute la largeur du lot (18 m), soit environ 580 pi2 inconstructibles. L'effet dépasse la simple superficie perdue : la bande grevée interdit piscine creusée, garage et agrandissement en fond de cour, et les pylônes visibles affectent l'attrait. L'analyse des ventes de terrains grevés du secteur montre un escompte global d'environ 8 à 12 % — bien supérieur au ratio des superficies (7 %). L'évaluateur retiendra pour B : , moins un escompte de 10 % 20 000 $, soit environ 180 000 $. La servitude ne se lit ni dans Centris ni au rôle : seuls le Registre foncier et le certificat de localisation la révèlent.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-3", "url": "/seance/06/#ex-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.3 — l'effet d'une servitude d'Hydro-Québec", "text": "Deux terrains contigus de 8 000 pi2 chacun, dans le même secteur de Gatineau où le terrain constructible se transige autour de 25 $/pi2. Le terrain A est libre de charges; le terrain B est traversé, en fond de lot, par une servitude de lignes de transport d'Hydro-Québec de 3 m de largeur sur toute la largeur du lot (18 m), soit environ 580 pi2 inconstructibles. L'effet dépasse la simple superficie perdue : la bande grevée interdit piscine creusée, garage et agrandissement en fond de cour, et les pylônes visibles affectent l'attrait. L'analyse des ventes de terrains grevés du secteur montre un escompte global d'environ 8 à 12 % — bien supérieur au ratio des superficies (7 %). L'évaluateur retiendra pour B : , moins un escompte de 10 % 20 000 $, soit environ 180 000 $. La servitude ne se lit ni dans Centris ni au rôle : seuls le Registre foncier et le certificat de localisation la révèlent.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-47", "url": "/seance/06/#p6-47", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le certificat de localisation", "text": "Le certificat de localisation est un document d'arpentage, préparé par un arpenteur-géomètre, qui montre l'état actuel d'un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre et aux règlements municipaux.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-7", "url": "/seance/06/#def-6-7", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.7 — certificat de localisation", "text": "Le certificat de localisation est un document d'arpentage, préparé par un arpenteur-géomètre, qui montre l'état actuel d'un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre et aux règlements municipaux.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-48", "url": "/seance/06/#p6-48", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le certificat de localisation", "text": "Il comprend un plan (limites du lot, position des bâtiments, empiétements, servitudes apparentes, distances aux lignes de lot) et un rapport écrit (conformité au zonage, non-conformités). L'évaluateur y lit : la confirmation des dimensions, les empiétements (le cabanon du voisin qui déborde, le garage construit à cheval sur la ligne), le respect des marges de recul, la conformité au zonage et la présence de servitudes. Sa durée de validité pratique : tant que la situation de l'immeuble n'a pas changé — en usage, un maximum d'environ dix ans, les prêteurs et notaires exigeant un certificat « à jour ».", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-50", "url": "/seance/06/#p6-50", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le certificat de localisation", "text": "Sur le terrain, le trio gagnant de la collecte est : rôle d'évaluation (première esquisse gratuite : dimensions, année, valeurs), Registre foncier (les droits et le prix officiel), certificat de localisation (l'état réel des lieux). L'inspection vient ensuite confirmer — ou infirmer — le tout. Beaucoup d'anomalies se détectent en croisant ces trois documents avant de se déplacer : une superficie habitable au rôle qui ne correspond pas à la fiche Centris, par exemple, annonce un agrandissement sans permis ou une erreur à élucider.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "terrain-6-49", "url": "/seance/06/#terrain-6-49", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Sur le terrain, le trio gagnant de la collecte est : rôle d'évaluation (première esquisse gratuite : dimensions, année, valeurs), Registre foncier (les droits et le prix officiel), certificat de localisation (l'état réel des lieux). L'inspection vient ensuite confirmer — ou infirmer — le tout. Beaucoup d'anomalies se détectent en croisant ces trois documents avant de se déplacer : une superficie habitable au rôle qui ne correspond pas à la fiche Centris, par exemple, annonce un agrandissement sans permis ou une erreur à élucider.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-51", "url": "/seance/06/#p6-51", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "Un comparable est une propriété ayant fait l'objet d'une transaction récente et possédant des caractéristiques similaires au bien-fonds évalué, permettant d'en tirer des indications de valeur par comparaison.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-8", "url": "/seance/06/#def-6-8", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.8 — vente comparable", "text": "Un comparable est une propriété ayant fait l'objet d'une transaction récente et possédant des caractéristiques similaires au bien-fonds évalué, permettant d'en tirer des indications de valeur par comparaison.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-52", "url": "/seance/06/#p6-52", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "La sélection repose sur cinq critères, à connaître par cœur :◆5 critères : proximité, récence, similarité, conditions de vente, usage.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-53", "url": "/seance/06/#p6-53", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "proximité géographique — même quartier ou secteur équivalent;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-54", "url": "/seance/06/#p6-54", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "récence de la vente — idéalement moins de 6 mois, maximum 12 à 18 mois;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-55", "url": "/seance/06/#p6-55", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "similarité physique — taille, âge, style, état;", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-56", "url": "/seance/06/#p6-56", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "conditions de vente — transaction de plein gré (arm's length);", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-57", "url": "/seance/06/#p6-57", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "usage similaire — même type de propriété.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-58", "url": "/seance/06/#p6-58", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Qu'est-ce qu'un comparable?", "text": "Combien en faut-il? Le minimum professionnel est de trois comparables; l'idéal se situe entre cinq et sept. En marché actif, on peut se montrer sélectif; en marché limité, on élargit la zone de recherche et la fenêtre temporelle — en le divulguant. La norme OEAQ exige que l'évaluateur justifie le choix de ses comparables et explique en quoi ils sont représentatifs du marché.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-60", "url": "/seance/06/#p6-60", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Les fourchettes de pratique", "text": "Ces fourchettes sont des règles de pratique usuelles, non des normes officielles. Le principe directeur, lui, est ferme : plus un comparable exige d'ajustements, moins il est fiable. À qualité égale, privilégier toujours ceux qui en demandent le moins — ce principe guidera la pondération des indications de valeur aux chapitres @@REF{ch:08}@@ et @@REF{ch:09}@@.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "remarque-6-59", "url": "/seance/06/#remarque-6-59", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "remarque", "title": "des règles de pratique, pas des normes", "text": "Ces fourchettes sont des règles de pratique usuelles, non des normes officielles. Le principe directeur, lui, est ferme : plus un comparable exige d'ajustements, moins il est fiable. À qualité égale, privilégier toujours ceux qui en demandent le moins — ce principe guidera la pondération des indications de valeur aux chapitres @@REF{ch:08}@@ et @@REF{ch:09}@@.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-61", "url": "/seance/06/#p6-61", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Où trouver les comparables", "text": "Les sources principales : Centris/MLS (le contexte commercial : prix, délais, caractéristiques), le Registre foncier (le prix officiel et les parties — les deux se recoupent et se confirment mutuellement), JLR/Teranet (compilations transactionnelles) et le rôle d'évaluation (données descriptives). Les sources complémentaires : le réseau professionnel (collègues, courtiers), les banques de données privées (Altus, CBRE, Colliers — surtout en commercial), les annonces et ventes publiques, et les entrevues terrain (voisins, acheteurs, vendeurs) — particulièrement utiles pour capter les ventes privées absentes de Centris.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-63", "url": "/seance/06/#p6-63", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Où trouver les comparables", "text": "Le Québec est le champion canadien de la vente sans intermédiaire, portée notamment par la plateforme DuProprio. Selon les segments et les années, de 15 à 20 % des ventes résidentielles se concluent sans courtier — et donc sans trace dans Centris. Le phénomène n'est pas uniforme : il est plus marqué pour les plex détenus de longue date, en région, et dans les segments où les vendeurs sont expérimentés. Pour l'évaluateur, deux conséquences. D'une part, un échantillon purement Centris peut être biaisé : les ventes privées se concluent parfois à des prix légèrement différents (économie de la commission partagée entre les parties). D'autre part, le Registre foncier devient l'outil de rattrapage : une recherche par secteur y révèle les ventes publiées absentes de Centris, qu'un appel aux parties permet ensuite de contextualiser.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "quebec-6-62", "url": "/seance/06/#quebec-6-62", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "quebec", "title": "Le phénomène de la vente sans courtier", "text": "Le Québec est le champion canadien de la vente sans intermédiaire, portée notamment par la plateforme DuProprio. Selon les segments et les années, de 15 à 20 % des ventes résidentielles se concluent sans courtier — et donc sans trace dans Centris. Le phénomène n'est pas uniforme : il est plus marqué pour les plex détenus de longue date, en région, et dans les segments où les vendeurs sont expérimentés. Pour l'évaluateur, deux conséquences. D'une part, un échantillon purement Centris peut être biaisé : les ventes privées se concluent parfois à des prix légèrement différents (économie de la commission partagée entre les parties). D'autre part, le Registre foncier devient l'outil de rattrapage : une recherche par secteur y révèle les ventes publiées absentes de Centris, qu'un appel aux parties permet ensuite de contextualiser.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-64", "url": "/seance/06/#p6-64", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La fiche de comparable", "text": "Chaque comparable retenu fait l'objet d'une fiche structurée, dont voici un exemple complet.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-65", "url": "/seance/06/#p6-65", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La fiche de comparable", "text": "Volet identification et vente :", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-66", "url": "/seance/06/#p6-66", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La fiche de comparable", "text": "Volet caractéristiques physiques :", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-67", "url": "/seance/06/#p6-67", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La fiche de comparable", "text": "Remarquez la ligne « Source » : la fiche indique et la source commerciale (Centris) et la confirmation officielle (Registre foncier). C'est la signature d'un dossier bien tenu.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-4", "url": "/seance/06/#ex-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.4 — fiche de comparable — 456, rue des Érables, Gatineau", "text": "Volet identification et vente : Adresse456, rue des Érables, Gatineau (secteur Hull)TypeUnifamiliale détachéeDate de vente15 juin 2026Prix vendu445 000 $Délai sur le marché22 joursConditionsPlein gré, aucune condition particulièreSourceCentris no 12345678, confirmée au Registre foncier Volet caractéristiques physiques : Année de construction1998Superficie habitable1 350 pi2Terrain 7 000 pi2 (650 m2)Chambres / salles de bain3 / 2Sous-solFini (800 pi2)GarageAttaché, 1 véhiculeChauffageGaz naturelÉtat généralBonParticularitésCuisine rénovée en 2022; pas de piscine Remarquez la ligne « Source » : la fiche indique et la source commerciale (Centris) et la confirmation officielle (Registre foncier). C'est la signature d'un dossier bien tenu.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-68", "url": "/seance/06/#p6-68", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Au-delà des comparables : marché et voisinage", "text": "La collecte inclut aussi les indicateurs de marché du chapitre @@REF{ch:05}@@ — tendances de prix, volume de transactions, inventaire et mois d'inventaire, ratio prix vendu/demandé, délais de vente, inoccupation et loyers — et les données de voisinage : qualité du secteur, services (écoles, transports, commerces), nuisances (bruit, pollution), développements prévus, démographie, criminalité, zonage local et taxes du secteur. L'analyse du voisinage est une étape distincte du processus d'évaluation, mais les données se collectent souvent en même temps.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-70", "url": "/seance/06/#p6-70", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Une obligation professionnelle", "text": "L'évaluateur a l'obligation de vérifier les informations sur lesquelles il fonde son opinion de valeur. Des données non vérifiées l'exposent à des erreurs, à des plaintes déontologiques et à des poursuites en responsabilité professionnelle.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-69", "url": "/seance/06/#attention-6-69", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Principe déontologique — OEAQ", "text": "L'évaluateur a l'obligation de vérifier les informations sur lesquelles il fonde son opinion de valeur. Des données non vérifiées l'exposent à des erreurs, à des plaintes déontologiques et à des poursuites en responsabilité professionnelle.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-71", "url": "/seance/06/#p6-71", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Une obligation professionnelle", "text": "Les risques concrets des données non vérifiées : prix de vente inexact ou incomplet, conditions de vente non divulguées, superficies erronées, caractéristiques mal décrites, transactions entre parties liées prises pour des ventes de plein gré, données obsolètes. Les conséquences s'enchaînent : valeur erronée et préjudice au client, perte de crédibilité, plainte à l'OEAQ, poursuite en responsabilité civile, invalidation du rapport devant les tribunaux, perte d'assurabilité professionnelle.◆Donnée non vérifiée = risque professionnel direct.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-72", "url": "/seance/06/#p6-72", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La confirmation des ventes", "text": "La confirmation des ventes consiste à vérifier les détails d'une transaction auprès de sources fiables pour s'assurer que les données sont exactes et que la vente reflète les conditions normales du marché.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "def-6-9", "url": "/seance/06/#def-6-9", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "definition", "title": "Définition 6.9 — confirmation des ventes", "text": "La confirmation des ventes consiste à vérifier les détails d'une transaction auprès de sources fiables pour s'assurer que les données sont exactes et que la vente reflète les conditions normales du marché.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-73", "url": "/seance/06/#p6-73", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La confirmation des ventes", "text": "Huit éléments à confirmer pour chaque comparable : le prix réel, la date exacte, les conditions de la vente, les inclusions et exclusions (meubles, équipements), tout financement particulier (balance de prix de vente), le lien éventuel entre les parties, les motivations de l'acheteur et du vendeur, et la durée d'exposition sur le marché.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-74", "url": "/seance/06/#p6-74", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La confirmation des ventes", "text": "Les méthodes, par ordre d'autorité : (1) le Registre foncier — l'acte de vente publié; (2) Centris — la fiche de vente; (3) le courtier impliqué; (4) les parties elles-mêmes; (5) le notaire si accessible; (6) le recoupement avec le rôle et JLR.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-76", "url": "/seance/06/#p6-76", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "La confirmation des ventes", "text": "La confirmation téléphonique auprès du courtier inscripteur est la méthode la plus riche — et la plus négligée par les débutants. Un appel de cinq minutes révèle ce qu'aucun registre ne contient : « la vente s'est conclue à cinq offres, deux au-dessus du prix demandé »; « les vendeurs divorçaient et voulaient régler avant l'été »; « le spa et le mobilier de la terrasse étaient inclus, comptez 12 000 $ ». L'approche professionnelle a ses codes : se présenter comme évaluateur, préciser que la donnée servira de comparable anonyme, poser des questions ouvertes (« comment la vente s'est-elle déroulée? ») avant les questions fermées, et consigner immédiatement la conversation au dossier avec la date et le nom de l'interlocuteur. Les courtiers collaborent volontiers : ils auront besoin, un jour, que l'évaluateur au bout du fil retourne la politesse.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "terrain-6-75", "url": "/seance/06/#terrain-6-75", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "terrain", "title": "L'appel au courtier : un art en soi", "text": "La confirmation téléphonique auprès du courtier inscripteur est la méthode la plus riche — et la plus négligée par les débutants. Un appel de cinq minutes révèle ce qu'aucun registre ne contient : « la vente s'est conclue à cinq offres, deux au-dessus du prix demandé »; « les vendeurs divorçaient et voulaient régler avant l'été »; « le spa et le mobilier de la terrasse étaient inclus, comptez 12 000 $ ». L'approche professionnelle a ses codes : se présenter comme évaluateur, préciser que la donnée servira de comparable anonyme, poser des questions ouvertes (« comment la vente s'est-elle déroulée? ») avant les questions fermées, et consigner immédiatement la conversation au dossier avec la date et le nom de l'interlocuteur. Les courtiers collaborent volontiers : ils auront besoin, un jour, que l'évaluateur au bout du fil retourne la politesse.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-78", "url": "/seance/06/#p6-78", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Les conditions particulières qui contaminent un prix", "text": "Seules les ventes de plein gré (arm's length), conclues entre parties indépendantes et bien informées, devraient servir de comparables sans ajustement majeur. On reconnaît ici, en négatif, les conditions de la valeur marchande du chapitre @@REF{ch:04}@@ : tout ce qui viole ces conditions contamine le prix observé.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "attention-6-77", "url": "/seance/06/#attention-6-77", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "attention", "title": "Règle d'or", "text": "Seules les ventes de plein gré (arm's length), conclues entre parties indépendantes et bien informées, devraient servir de comparables sans ajustement majeur. On reconnaît ici, en négatif, les conditions de la valeur marchande du chapitre @@REF{ch:04}@@ : tout ce qui viole ces conditions contamine le prix observé.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-79", "url": "/seance/06/#p6-79", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Les tests de cohérence", "text": "Une fois la vente confirmée, cinq tests de cohérence permettent de débusquer les anomalies résiduelles.◆Tests : $/pi2, ratio prix/rôle, tendance temporelle, cohérence interne, recoupement des sources. Le premier est celui du prix au pied carré : rapporté à la superficie, le prix doit s'inscrire dans la fourchette du secteur — tout écart marqué appelle une explication. Le deuxième compare le ratio prix de vente / valeur au rôle de la transaction à celui des autres ventes du secteur : comme toutes les propriétés d'un même rôle partagent la même date de référence, ce ratio devrait être relativement homogène localement, et un ratio aberrant trahit soit une vente hors marché, soit une propriété transformée depuis le dépôt du rôle. Le troisième test situe la vente sur la tendance temporelle : un prix qui contredit la trajectoire connue du marché (une vente 10 % au-dessus du marché en pleine correction, par exemple) mérite investigation. Le quatrième examine la cohérence interne entre les caractéristiques et le prix : une maison décrite comme « à rénover » vendue au prix du rénové cache quelque chose — dans la description ou dans le prix. Le cinquième, enfin, vérifie que les sources concordent entre elles : Centris, Registre foncier et rôle doivent raconter la même histoire; toute divergence (superficie, prix, date) se résout en remontant à la source la plus autorisée.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-80", "url": "/seance/06/#p6-80", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Les tests de cohérence", "text": "Un comparable pressenti affiche : prix vendu 280 000 $, superficie 1 500 pi2, soit 187 $/pi2 — alors que la moyenne du secteur est de 310 $/pi2. Le test 1 sonne l'alarme : écart de près de 40 % sous le marché. La vérification au Registre foncier et auprès du courtier révèle une vente entre père et fils. Verdict : comparable rejeté. Sans le test, ce prix de complaisance aurait tiré toute l'analyse vers le bas.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-5", "url": "/seance/06/#ex-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.5 — détection d'une anomalie", "text": "Un comparable pressenti affiche : prix vendu 280 000 $, superficie 1 500 pi2, soit 187 $/pi2 — alors que la moyenne du secteur est de 310 $/pi2. Le test 1 sonne l'alarme : écart de près de 40 % sous le marché. La vérification au Registre foncier et auprès du courtier révèle une vente entre père et fils. Verdict : comparable rejeté. Sans le test, ce prix de complaisance aurait tiré toute l'analyse vers le bas.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-81", "url": "/seance/06/#p6-81", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le processus complet et les listes de contrôle", "text": "Avant d'utiliser un comparable, la liste de contrôle « vente » : prix confirmé au Registre foncier; vente de plein gré vérifiée; aucun lien entre les parties; aucune condition spéciale; inclusions/exclusions identifiées; financement à conditions normales; délai d'exposition raisonnable; prix/pi2 cohérent; ratio prix/rôle raisonnable; caractéristiques physiques confirmées.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-82", "url": "/seance/06/#p6-82", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le processus complet et les listes de contrôle", "text": "Et la liste de contrôle « propriété » : superficie mesurée ou vérifiée; nombre de pièces confirmé; année de construction exacte; rénovations documentées; systèmes mécaniques vérifiés; servitudes identifiées; zonage confirmé; certificat de localisation consulté; conformité des agrandissements vérifiée; état observé.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-83", "url": "/seance/06/#p6-83", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le processus complet et les listes de contrôle", "text": "Reste la question de l'organisation du dossier. La vérification ne vaut que si elle laisse des traces : chaque donnée du dossier doit porter sa source, sa date de consultation et, le cas échéant, la mention de sa confirmation croisée. En pratique, le dossier numérique type comprend un répertoire par mandat — documents officiels (actes, certificat, rôle), fiches de comparables avec leurs pièces justificatives, notes d'entrevues datées, photographies d'inspection horodatées, et le journal de bord des démarches. Cette discipline paraît bureaucratique jusqu'au jour où le rapport est contesté : devant le TAQ ou en cour, l'évaluateur capable de produire la trace de chaque vérification transforme une confrontation en formalité. L'évaluateur qui « se souvient » d'avoir vérifié, sans trace, est un témoin fragile.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-84", "url": "/seance/06/#p6-84", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Le cadre normatif", "text": "Les normes de l'OEAQ exigent de collecter des données suffisantes, de les vérifier auprès de sources fiables, de divulguer les limites de la collecte, d'énoncer clairement les hypothèses et de documenter les sources. Les NUPPEC (normes canadiennes, CUSPAP en anglais) ajoutent la diligence raisonnable, la divulgation de toute information non vérifiable, un niveau de vérification proportionnel à l'importance de la donnée, la conservation des dossiers (plusieurs années selon la norme en vigueur) et la traçabilité de chaque donnée utilisée.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-85", "url": "/seance/06/#p6-85", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Vous devez évaluer une maison unifamiliale du 123, rue Principale, Gatineau (secteur Hull) : construction 2005, 3 chambres, 2 salles de bain, garage attaché, sous-sol fini, terrain d'environ 6 500 pi2 (600 m2). Le plan de travail de collecte se déroule ainsi :", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-86", "url": "/seance/06/#p6-86", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Sources documentaires d'abord : rôle d'évaluation (dimensions, année, valeurs), Registre foncier (titres, servitudes, dernière vente), cartes de zonage et géoportails (zone inondable? contraintes?), certificat de localisation fourni par le client.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-87", "url": "/seance/06/#p6-87", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Fiche du bien-fonds : description légale complète, fiche terrain, fiche bâtiment avec extras, servitudes relevées.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-88", "url": "/seance/06/#p6-88", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Recherche de comparables : extraction Centris des ventes d'unifamiliales du secteur Hull ( 12 mois, superficie 20 %), objectif de 5 fiches; recoupement de chaque prix au Registre foncier.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-89", "url": "/seance/06/#p6-89", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Vérification : listes de contrôle « vente » et « propriété » pour chaque comparable; tests de cohérence ($/pi2, ratio prix/rôle, tendance).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-90", "url": "/seance/06/#p6-90", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Documentation : chaque donnée du dossier porte sa source et sa date de consultation.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-91", "url": "/seance/06/#p6-91", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Mise en situation intégratrice", "text": "Ce déroulé — sources, fiche sujet, comparables, vérification, documentation — est exactement celui attendu dans les ateliers et à l'examen.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "ex-6-6", "url": "/seance/06/#ex-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exemple", "title": "Exemple 6.6 — mandat type — 123, rue Principale, Gatineau", "text": "Vous devez évaluer une maison unifamiliale du 123, rue Principale, Gatineau (secteur Hull) : construction 2005, 3 chambres, 2 salles de bain, garage attaché, sous-sol fini, terrain d'environ 6 500 pi2 (600 m2). Le plan de travail de collecte se déroule ainsi : Sources documentaires d'abord : rôle d'évaluation (dimensions, année, valeurs), Registre foncier (titres, servitudes, dernière vente), cartes de zonage et géoportails (zone inondable? contraintes?), certificat de localisation fourni par le client.Fiche du bien-fonds : description légale complète, fiche terrain, fiche bâtiment avec extras, servitudes relevées.Recherche de comparables : extraction Centris des ventes d'unifamiliales du secteur Hull ( 12 mois, superficie 20 %), objectif de 5 fiches; recoupement de chaque prix au Registre foncier.Vérification : listes de contrôle « vente » et « propriété » pour chaque comparable; tests de cohérence ($/pi2, ratio prix/rôle, tendance).Documentation : chaque donnée du dossier porte sa source et sa date de consultation. Ce déroulé — sources, fiche sujet, comparables, vérification, documentation — est exactement celui attendu dans les ateliers et à l'examen.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-92", "url": "/seance/06/#p6-92", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque information recherchée, nommez la source québécoise la plus autorisée : (a) le prix officiel d'une vente conclue il y a 4 mois; (b) le délai d'exposition sur le marché de cette même vente; (c) l'existence d'une servitude de passage; (d) l'année de construction et les dimensions du bâtiment, sans frais; (e) la présence du bien en zone inondable; (f) le fait que le vendeur et l'acheteur sont des sociétés ayant le même actionnaire.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-1", "url": "/seance/06/#exo-6-1", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.1 — choisir la bonne source", "text": "Pour chaque information recherchée, nommez la source québécoise la plus autorisée : (a) le prix officiel d'une vente conclue il y a 4 mois; (b) le délai d'exposition sur le marché de cette même vente; (c) l'existence d'une servitude de passage; (d) l'année de construction et les dimensions du bâtiment, sans frais; (e) la présence du bien en zone inondable; (f) le fait que le vendeur et l'acheteur sont des sociétés ayant le même actionnaire.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-93", "url": "/seance/06/#p6-93", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Le Registre foncier (acte de vente publié — la donnée officielle). (b) Centris (dates de mise en marché et de vente — information commerciale absente du Registre). (c) Le Registre foncier (servitudes publiées), complété par le certificat de localisation (servitudes apparentes). (d) Le rôle d'évaluation (gratuit : année, dimensions, valeurs). (e) Les géoportails (Géo-Index du MERN, cartographie fédérale, cartes municipales). (f) Le Registre des entreprises (REQ) — liens corporatifs entre les parties.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-94", "url": "/seance/06/#p6-94", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dans un secteur où les unifamiliales se vendent en moyenne 295 $/pi2 et où le ratio prix/valeur au rôle des ventes récentes tourne autour de 1,30, vous examinez trois ventes : A — 455 000 $, 1 540 pi2, valeur au rôle 350 000 $; B — 368 000 $, 1 490 pi2, valeur au rôle 352 000 $; C — 610 000 $, 1 610 pi2, valeur au rôle 365 000 $. Calculez pour chacune le prix au pied carré et le ratio prix/rôle, identifiez les ventes suspectes et formulez une hypothèse à investiguer pour chacune.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-2", "url": "/seance/06/#exo-6-2", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.2 — tests de cohérence", "text": "Dans un secteur où les unifamiliales se vendent en moyenne 295 $/pi2 et où le ratio prix/valeur au rôle des ventes récentes tourne autour de 1,30, vous examinez trois ventes : A — 455 000 $, 1 540 pi2, valeur au rôle 350 000 $; B — 368 000 $, 1 490 pi2, valeur au rôle 352 000 $; C — 610 000 $, 1 610 pi2, valeur au rôle 365 000 $. Calculez pour chacune le prix au pied carré et le ratio prix/rôle, identifiez les ventes suspectes et formulez une hypothèse à investiguer pour chacune.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-95", "url": "/seance/06/#p6-95", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "A : $/pi2; ratio . Parfaitement dans les normes du secteur : aucun signal d'alarme. B : $/pi2 ( sous le marché); ratio , nettement sous le 1,30 attendu. Suspecte à la baisse : hypothèses — vente entre parties liées, vente sous pression (succession, saisie), état déficient non documenté. C : $/pi2 (); ratio . Suspecte à la hausse : hypothèses — rénovations majeures non reflétées au rôle, inclusions inhabituelles (meubles, spa), surenchère émotive, ou erreur de superficie. Dans les deux cas : confirmer au Registre foncier et auprès du courtier avant d'utiliser ou de rejeter.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-96", "url": "/seance/06/#p6-96", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chaque situation, indiquez le traitement approprié (utiliser tel quel, ajuster, ou exclure) et justifiez : (a) vente incluant un tracteur et les meubles du chalet, valeur estimée 18 000 $; (b) vente d'une maison par une succession, conclue en 3 semaines à un prix 12 % sous les ventes similaires; (c) vente où le vendeur consent une balance de prix de 100 000 $ à 2 % alors que le marché est à 5 %; (d) vente d'un terrain au propriétaire du lot voisin, 25 % au-dessus du marché; (e) vente de plein gré, exposée 45 jours, sans condition, confirmée au Registre.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-3", "url": "/seance/06/#exo-6-3", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.3 — conditions particulières", "text": "Pour chaque situation, indiquez le traitement approprié (utiliser tel quel, ajuster, ou exclure) et justifiez : (a) vente incluant un tracteur et les meubles du chalet, valeur estimée 18 000 $; (b) vente d'une maison par une succession, conclue en 3 semaines à un prix 12 % sous les ventes similaires; (c) vente où le vendeur consent une balance de prix de 100 000 $ à 2 % alors que le marché est à 5 %; (d) vente d'un terrain au propriétaire du lot voisin, 25 % au-dessus du marché; (e) vente de plein gré, exposée 45 jours, sans condition, confirmée au Registre.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-97", "url": "/seance/06/#p6-97", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Ajuster : déduire la valeur des inclusions () pour isoler la composante immobilière. (b) Exclure (ou n'utiliser qu'à titre indicatif avec décote documentée) : vente sous pression — délai anormalement court et prix décoté cohérents avec une liquidation successorale. (c) Ajuster : le financement avantageux a une valeur que l'acheteur a payée dans le prix; il faut estimer l'équivalent comptant (cash equivalency) en actualisant l'avantage de taux. (d) Exclure ou ajuster fortement : motivation particulière (assemblage/voisinage) — la prime de convenance ne reflète pas le marché. (e) Utiliser tel quel : toutes les conditions de la valeur marchande sont réunies; c'est le comparable idéal.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-98", "url": "/seance/06/#p6-98", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le certificat de localisation d'un bien sujet révèle : (i) un cabanon du voisin empiétant de 0,8 m sur le lot; (ii) une servitude d'Hydro-Québec de 3 m le long de la ligne arrière; (iii) un agrandissement du bâtiment principal à 1,2 m de la ligne latérale alors que le règlement exige 1,5 m. Pour chaque constat, expliquez la nature du problème et son incidence possible sur la valeur ou sur le mandat.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-4", "url": "/seance/06/#exo-6-4", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.4 — le certificat de localisation", "text": "Le certificat de localisation d'un bien sujet révèle : (i) un cabanon du voisin empiétant de 0,8 m sur le lot; (ii) une servitude d'Hydro-Québec de 3 m le long de la ligne arrière; (iii) un agrandissement du bâtiment principal à 1,2 m de la ligne latérale alors que le règlement exige 1,5 m. Pour chaque constat, expliquez la nature du problème et son incidence possible sur la valeur ou sur le mandat.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-99", "url": "/seance/06/#p6-99", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(i) Empiétement subi : le voisin occupe une partie du lot; à régulariser (déplacement, servitude conventionnelle ou vente de parcelle). Incidence : nuisance juridique, incertitude — effet modérément négatif et obstacle possible au financement. (ii) Servitude d'utilité publique : bande arrière inconstructible; réduit la superficie utilisable et le potentiel (piscine, agrandissement). Effet négatif à quantifier selon l'usage du terrain. (iii) Non-conformité au zonage (marge latérale insuffisante) : selon le cas, droits acquis, dérogation mineure à demander, ou risque d'ordonnance. Incidence : incertitude juridique à divulguer au rapport; peut retarder ou compromettre une vente. Dans les trois cas, le certificat démontre son rôle : aucune de ces informations n'était visible dans Centris ni au rôle.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-100", "url": "/seance/06/#p6-100", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "On vous confie l'évaluation d'un triplex de 1965 dans le Vieux-Hull, acheté par le client en 2019, avec locataires en place. Dressez, en six points, le plan de collecte complet : sources à consulter (dans l'ordre), données spécifiques au locatif à recueillir, et vérifications particulières qu'impose ce type de bien.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-5", "url": "/seance/06/#exo-6-5", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.5 — monter un plan de collecte", "text": "On vous confie l'évaluation d'un triplex de 1965 dans le Vieux-Hull, acheté par le client en 2019, avec locataires en place. Dressez, en six points, le plan de collecte complet : sources à consulter (dans l'ordre), données spécifiques au locatif à recueillir, et vérifications particulières qu'impose ce type de bien.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-101", "url": "/seance/06/#p6-101", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(1) Rôle d'évaluation : dimensions, année, valeurs, matricule. (2) Registre foncier : titres, acte d'achat 2019, hypothèques, servitudes, déclarations. (3) Zonage et géoportails : usages permis (le triplex est-il conforme?), zone inondable (Vieux-Hull : vigilance particulière — proximité des ruisseaux et de la rivière). (4) Données locatives : baux en vigueur, loyers réels, échéances, historique des augmentations (encadrement TAL), dépenses d'exploitation — taxes, assurances, énergie, entretien. (5) Inspection : état des trois logements, systèmes (électricité d'époque? plomberie galvanisée?), conformité incendie. (6) Comparables : ventes de plex du secteur (Centris + Registre foncier + entrevues, les ventes privées étant fréquentes pour les plex), avec confirmation systématique. Vérifications particulières du locatif : concordance loyers déclarés / baux; logements vacants ou loyers de complaisance (parenté); dossiers TAL en cours.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-102", "url": "/seance/06/#p6-102", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Centris capte la totalité des transactions résidentielles du Québec. (b) Le prix inscrit à l'acte de vente publié au Registre foncier prévaut sur le prix affiché dans Centris en cas de divergence. (c) Un ratio prix de vente / valeur au rôle très différent de celui des ventes voisines est un motif automatique de rejet du comparable. (d) Les NUPPEC exigent un niveau de vérification proportionnel à l'importance de la donnée. (e) Un certificat de localisation demeure valide indéfiniment.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "exo-6-6", "url": "/seance/06/#exo-6-6", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "exercice", "title": "Exercice 6.6 — vrai ou faux, avec justification", "text": "(a) Centris capte la totalité des transactions résidentielles du Québec. (b) Le prix inscrit à l'acte de vente publié au Registre foncier prévaut sur le prix affiché dans Centris en cas de divergence. (c) Un ratio prix de vente / valeur au rôle très différent de celui des ventes voisines est un motif automatique de rejet du comparable. (d) Les NUPPEC exigent un niveau de vérification proportionnel à l'importance de la donnée. (e) Un certificat de localisation demeure valide indéfiniment.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-103", "url": "/seance/06/#p6-103", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Faux : les ventes privées (sans courtier), environ 15 à 20 % des transactions, y échappent. (b) Vrai : l'acte publié est la donnée officielle et opposable; Centris reflète la saisie du courtier. (c) Faux : c'est un motif d'investigation, pas de rejet automatique — l'écart peut s'expliquer (rénovations majeures, erreur au rôle) et la vente demeurer utilisable, éventuellement avec ajustement. (d) Vrai : diligence raisonnable et vérification proportionnelle — plus la donnée pèse dans la conclusion, plus la vérification doit être poussée. (e) Faux : il vaut tant que la situation de l'immeuble n'a pas changé; en pratique, on exige un certificat d'au plus une dizaine d'années, et à jour de toute modification.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-104", "url": "/seance/06/#p6-104", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq familles de données : bien-fonds, marché, voisinage, économie, juridique; six critères de qualité : fiabilité, pertinence, actualité, suffisance, exactitude, objectivité.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-105", "url": "/seance/06/#p6-105", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Registre foncier : la source officielle des droits et des prix (consultation obligatoire; 1,50 $ par document depuis avril 2026). Centris : le contexte commercial (prix demandé/vendu, délais) — mais 15–20 % de ventes privées lui échappent. Rôle d'évaluation : données descriptives gratuites, jamais une preuve de valeur marchande.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-106", "url": "/seance/06/#p6-106", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Compléments : RDPRM (charges mobilières), cadastre (lots, superficies), REQ (liens corporatifs), géoportails (zones inondables, zonage).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-107", "url": "/seance/06/#p6-107", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fiche du bien-fonds : description légale (lot, circonscription, matricule), terrain, bâtiment et extras, servitudes (art. 1177 C.c.Q. : fonds servant / fonds dominant), certificat de localisation (empiétements, marges, conformité).", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-108", "url": "/seance/06/#p6-108", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Comparables — cinq critères : proximité, récence ( 6 mois idéalement), similarité, conditions de plein gré, usage; minimum 3, idéal 5–7; moins un comparable exige d'ajustements, plus il est fiable.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-109", "url": "/seance/06/#p6-109", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Confirmation des ventes : prix, date, conditions, inclusions, financement, lien entre parties, motivations, délai d'exposition — au Registre foncier d'abord.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-110", "url": "/seance/06/#p6-110", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conditions qui contaminent un prix : parties liées, vente sous pression, financement spécial, inclusions, reprise de bail, motivation particulière ajuster ou exclure.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-111", "url": "/seance/06/#p6-111", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq tests de cohérence : $/pi2, ratio prix/rôle, tendance temporelle, cohérence interne, recoupement des sources.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-112", "url": "/seance/06/#p6-112", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Normes OEAQ et NUPPEC : données suffisantes, vérifiées, traçables; divulgation des limites et hypothèses; conservation des dossiers.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p6-113", "url": "/seance/06/#p6-113", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Mantra du chapitre : une donnée non vérifiée n'est qu'une hypothèse.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/06/#synthese", "ch": "06", "chTitle": "Collecte et analyse des données", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Cinq familles de données : bien-fonds, marché, voisinage, économie, juridique; six critères de qualité : fiabilité, pertinence, actualité, suffisance, exactitude, objectivité.Registre foncier : la source officielle des droits et des prix (consultation obligatoire; 1,50 $ par document depuis avril 2026). Centris : le contexte commercial (prix demandé/vendu, délais) — mais 15–20 % de ventes privées lui échappent. Rôle d'évaluation : données descriptives gratuites, jamais une preuve de valeur marchande.Compléments : RDPRM (charges mobilières), cadastre (lots, superficies), REQ (liens corporatifs), géoportails (zones inondables, zonage).Fiche du bien-fonds : description légale (lot, circonscription, matricule), terrain, bâtiment et extras, servitudes (art. 1177 C.c.Q. : fonds servant / fonds dominant), certificat de localisation (empiétements, marges, conformité).Comparables — cinq critères : proximité, récence ( 6 mois idéalement), similarité, conditions de plein gré, usage; minimum 3, idéal 5–7; moins un comparable exige d'ajustements, plus il est fiable.Confirmation des ventes : prix, date, conditions, inclusions, financement, lien entre parties, motivations, délai d'exposition — au Registre foncier d'abord.Conditions qui contaminent un prix : parties liées, vente sous pression, financement spécial, inclusions, reprise de bail, motivation particulière ajuster ou exclure.Cinq tests de cohérence : $/pi2, ratio prix/rôle, tendance temporelle, cohérence interne, recoupement des sources.Normes OEAQ et NUPPEC : données suffisantes, vérifiées, traçables; divulgation des limites et hypothèses; conservation des dossiers.Mantra du chapitre : une donnée non vérifiée n'est qu'une hypothèse.", "where": "Séance 6 — Collecte et analyse des données"}, {"id": "p7-1", "url": "/seance/07/#p7-1", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "La septième séance est consacrée à l'examen mi-session, qui compte pour 30 % de la note finale et porte sur la matière des séances 1 à 6. Ce chapitre n'introduit aucune notion nouvelle : il organise, condense et met en perspective tout ce qui a été vu depuis le début du trimestre. Il est conçu comme un véritable guide de préparation : vous y trouverez le format détaillé de l'épreuve, une synthèse structurée de chaque séance, un tableau récapitulatif des définitions exigibles, la liste des pièges les plus fréquents, puis un examen blanc complet avec corrigé détaillé. Travaillez-le crayon en main : la révision efficace est active, pas contemplative.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-2", "url": "/seance/07/#p7-2", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Connaître le format, la pondération et les modalités de l'examen mi-session;", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-3", "url": "/seance/07/#p7-3", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Consolider les acquis du bloc 1 : profession d'évaluateur, cadre professionnel québécois et principes fondamentaux de l'évaluation;", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-4", "url": "/seance/07/#p7-4", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Consolider les acquis du bloc 2 : concepts de valeur, marché immobilier québécois et collecte de données;", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-5", "url": "/seance/07/#p7-5", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Réciter et appliquer les définitions clés attendues aux examens (valeur marchande, utilisation optimale, évaluateur agréé);", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-6", "url": "/seance/07/#p7-6", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Identifier les confusions classiques (OEAQ/OACIQ, valeur/prix/coût, valeur marchande/valeur fiscale) et savoir les éviter;", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-7", "url": "/seance/07/#p7-7", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "text": "Se tester en conditions réelles à l'aide d'un examen blanc corrigé.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-8", "url": "/seance/07/#p7-8", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Structure de l'épreuve", "text": "L'examen mi-session dure deux heures, se déroule à livre fermé◆2 heures, livre fermé, calculatrice simple permise. Matière : séances 1 à 6. et couvre exclusivement la matière des séances 1 à 6. Une calculatrice simple est permise; aucun appareil connecté n'est toléré. L'épreuve est notée sur 100 points, répartis en quatre sections de nature différente, ce qui exige de votre part des habiletés variées : la mémorisation précise (QCM), le jugement critique (vrai ou faux justifié), la capacité de synthèse (développement court) et l'application intégrée (cas pratique).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-9", "url": "/seance/07/#p7-9", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Structure de l'épreuve", "text": "Le budget de temps suggéré laisse environ cinq minutes de marge pour la relecture. La discipline du chronomètre est essentielle : la première cause d'échec n'est pas l'ignorance de la matière, mais le développement interminable des premières questions au détriment du cas pratique, qui vaut pourtant 20 points. Le phénomène est bien documenté : sous stress, on s'accroche aux questions que l'on maîtrise — elles rassurent — et l'on « sur-répond », ajoutant des détails que le barème ne récompense pas. Un QCM vaut 2 points, qu'on y consacre 40 secondes ou 4 minutes. La parade est mécanique : notez au début de chaque section l'heure limite de sortie (par exemple « QCM : terminé à 9 h 25 ») et respectez-la même si deux questions restent en suspens; on y revient avec la marge de relecture, l'œil souvent plus clair qu'au premier passage.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-10", "url": "/seance/07/#p7-10", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Structure de l'épreuve", "text": "Un mot sur la lecture des questions, car elle fait perdre plus de points que l'ignorance : au QCM, lisez les quatre choix avant de répondre — les distracteurs sont construits sur les confusions répertoriées plus bas, et le premier choix « plausible » n'est pas toujours le meilleur; au vrai ou faux, traquez les quantificateurs (toujours, jamais, chaque année) qui rendent faux un énoncé presque vrai; au développement, repérez le verbe de commande — « nommez » appelle une liste, « expliquez » appelle un mécanisme, « analysez » appelle un jugement — et calibrez la longueur en conséquence.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-12", "url": "/seance/07/#p7-12", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Structure de l'épreuve", "text": "Dans la section « vrai ou faux justifié », une réponse correcte sans justification ne rapporte aucun point. La justification attendue tient en une ou deux phrases : nommer le concept exact, corriger l'énoncé s'il est faux. Exemple : « Faux — le rôle d'évaluation foncière est déposé en règle générale tous les trois ans (rôle triennal), et non chaque année. »", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "attention-7-11", "url": "/seance/07/#attention-7-11", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "attention", "title": "Le vrai ou faux non justifié vaut zéro", "text": "Dans la section « vrai ou faux justifié », une réponse correcte sans justification ne rapporte aucun point. La justification attendue tient en une ou deux phrases : nommer le concept exact, corriger l'énoncé s'il est faux. Exemple : « Faux — le rôle d'évaluation foncière est déposé en règle générale tous les trois ans (rôle triennal), et non chaque année. »", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-13", "url": "/seance/07/#p7-13", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "La recherche en sciences cognitives est sans ambiguïté : relire ses notes passivement est la méthode la moins efficace qui soit, parce qu'elle produit une illusion de maîtrise — le texte devient familier, et le cerveau confond familiarité et savoir. Privilégiez la révision active◆Se tester relire. L'examen blanc de la section @@REF{ch07:sec:examenblanc}@@ est votre meilleur outil. : chaque minute de révision doit vous placer en situation de production, pas de reconnaissance.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-14", "url": "/seance/07/#p7-14", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "Concrètement, la démarche gagnante se déroule en trois temps. Commencez par la récitation : les définitions de la valeur marchande, de l'utilisation optimale et de l'évaluateur agréé doivent sortir à voix haute, sans support, avec tous leurs éléments constitutifs — si vous butez sur le troisième élément de la valeur marchande, vous le savez immédiatement, ce qu'une relecture n'aurait jamais révélé. Enchaînez avec la reconstruction : fermez le manuel et redessinez de mémoire les tableaux synthèses (types de valeurs, contextes d'évaluation, sources de données), puis comparez avec les originaux; les cases vides sont votre programme de révision, dressé par vos propres lacunes. Complétez par l'application : pour chaque principe économique, inventez un exemple gatinois différent de ceux du cours — si vous savez illustrer la progression avec un duplex du Vieux-Hull plutôt qu'avec l'exemple du manuel, le principe est réellement acquis, car transférer un concept à un cas neuf est précisément ce que l'examen mesure.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-15", "url": "/seance/07/#p7-15", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "Vient enfin la répétition générale : faites l'examen blanc de la section @@REF{ch07:sec:examenblanc}@@ en conditions réelles — deux heures, livre fermé, calculatrice simple — avant de consulter le corrigé. Le résultat vous donnera une prédiction honnête de votre note et, surtout, la carte de vos faiblesses : retournez alors aux chapitres 1 à 6, mais uniquement pour les notions échouées. Réviser ce qu'on sait déjà est agréable; réviser ce qu'on rate est rentable.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-17", "url": "/seance/07/#p7-17", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "Cette discipline de révision reproduit celle de l'examen d'admission de l'OEAQ : les candidats au titre d'évaluateur agréé affrontent un examen où la note de passage est de 65 % et où les définitions normalisées doivent être maîtrisées mot à mot. Les bonnes habitudes prises au baccalauréat paient directement dans le parcours professionnel.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "terrain-7-16", "url": "/seance/07/#terrain-7-16", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Cette discipline de révision reproduit celle de l'examen d'admission de l'OEAQ : les candidats au titre d'évaluateur agréé affrontent un examen où la note de passage est de 65 % et où les définitions normalisées doivent être maîtrisées mot à mot. Les bonnes habitudes prises au baccalauréat paient directement dans le parcours professionnel.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-19", "url": "/seance/07/#p7-19", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Comment réviser efficacement", "text": "La veille au soir, on ne découvre plus rien : on consolide. Relisez uniquement vos fiches de définitions et la marge de ces notes — les repères marginaux ont été conçus pour cela : les parcourir redonne le squelette de chaque chapitre en quelques minutes. Préparez la calculatrice et la carte étudiante, puis dormez : la consolidation mnésique se fait pendant le sommeil, et une heure de sommeil vaut davantage, la veille d'un examen, qu'une heure de relecture anxieuse.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "remarque-7-18", "url": "/seance/07/#remarque-7-18", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "remarque", "title": "La veille de l'examen", "text": "La veille au soir, on ne découvre plus rien : on consolide. Relisez uniquement vos fiches de définitions et la marge de ces notes — les repères marginaux ont été conçus pour cela : les parcourir redonne le squelette de chaque chapitre en quelques minutes. Préparez la calculatrice et la carte étudiante, puis dormez : la consolidation mnésique se fait pendant le sommeil, et une heure de sommeil vaut davantage, la veille d'un examen, qu'une heure de relecture anxieuse.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-20", "url": "/seance/07/#p7-20", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les pièges classiques", "text": "Année après année, les mêmes erreurs reviennent dans les copies — et ce n'est pas un hasard. Chacune correspond à une paire de concepts que le langage courant confond (l'ordre des évaluateurs et celui des courtiers, la valeur et le prix) ou à une simplification tentante (retenir trois critères du HBU sur quatre parce que le quatrième semble redondant). Le correcteur les connaît; les distracteurs du QCM sont littéralement construits dessus. Les voici, explicitement, pour que vous ne les commettiez pas :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-21", "url": "/seance/07/#p7-21", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Synthèse du bloc 1 — La profession et son cadre (séances 1–2)", "text": "Avant de plonger dans le détail, retrouvez le fil conducteur du bloc, car c'est lui que les questions de développement cherchent à vérifier : l'évaluation existe parce que le marché immobilier est imparfait — biens hétérogènes, transactions rares, information asymétrique — et que des décisions lourdes (prêter, taxer, exproprier, partager) exigent malgré tout une mesure crédible de la valeur. La société confie cette mesure à un professionnel dont l'indépendance est garantie par un ordre, un code de déontologie et des normes de pratique; et ce professionnel raisonne à l'aide de principes économiques qui relient le comportement des acheteurs à la valeur des biens. Profession, encadrement, principes : les trois étages du bloc 1 s'emboîtent, et une bonne copie montre qu'elle l'a compris.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-22", "url": "/seance/07/#p7-22", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'évaluateur agréé et ses mandats", "text": "L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), autorisé à émettre une opinion indépendante et motivée sur la valeur d'un bien immobilier. Son titre est réservé en vertu du Code des professions (RLRQ, c. C-26).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "def-7-1", "url": "/seance/07/#def-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "definition", "title": "Définition 7.1 — l'évaluateur agréé", "text": "L'évaluateur agréé (É.A.) est un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), autorisé à émettre une opinion indépendante et motivée sur la valeur d'un bien immobilier. Son titre est réservé en vertu du Code des professions (RLRQ, c. C-26).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-23", "url": "/seance/07/#p7-23", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'évaluateur agréé et ses mandats", "text": "Ses cinq fonctions principales méritent d'être récitées : estimer la valeur marchande, rédiger des rapports d'évaluation, conseiller les clients, témoigner à titre d'expert devant les tribunaux et analyser les marchés immobiliers. Le parcours d'accès au titre◆Parcours É.A. Bac reconnu + stage de 48 semaines + examen OEAQ (65 %) + formation continue 30 h/2 ans. comprend un baccalauréat reconnu, un stage professionnel supervisé de 48 semaines, l'examen d'admission de l'OEAQ (note de passage : 65 %) et une obligation de formation continue de 30 heures par période de deux ans.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-24", "url": "/seance/07/#p7-24", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'évaluateur agréé et ses mandats", "text": "L'évaluation intervient dans des contextes variés, chacun avec son demandeur typique — une question d'appariement classique à l'examen :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-26", "url": "/seance/07/#p7-26", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'évaluateur agréé et ses mandats", "text": "Seul l'évaluateur agréé émet une opinion de valeur à titre professionnel. Le courtier immobilier produit une analyse comparative de marché (outil de mise en marché, pas une opinion professionnelle de valeur), l'inspecteur en bâtiment se prononce sur l'état physique, l'arpenteur-géomètre sur les limites de la propriété et le notaire sur les actes juridiques. Cette grille de distinctions est un grand classique du QCM.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "attention-7-25", "url": "/seance/07/#attention-7-25", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "attention", "title": "Qui se prononce sur la valeur?", "text": "Seul l'évaluateur agréé émet une opinion de valeur à titre professionnel. Le courtier immobilier produit une analyse comparative de marché (outil de mise en marché, pas une opinion professionnelle de valeur), l'inspecteur en bâtiment se prononce sur l'état physique, l'arpenteur-géomètre sur les limites de la propriété et le notaire sur les actes juridiques. Cette grille de distinctions est un grand classique du QCM.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-27", "url": "/seance/07/#p7-27", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "L'OEAQ◆1969 Fondation de l'OEAQ, ordre professionnel régi par le Code des professions. a été fondé en 1969 et regroupe environ 1100 membres. Sa mission première n'est pas de défendre ses membres mais d'assurer la protection du public : il encadre l'admission, la formation continue, l'inspection professionnelle et la discipline. Les amendes disciplinaires vont de 2500 $ à 62 500 $ par chef d'infraction, et l'assurance responsabilité professionnelle est obligatoire.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-28", "url": "/seance/07/#p7-28", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "Le code de déontologie (C-26, r. 123) repose sur sept principes que l'on peut regrouper en trois familles : l'attitude analytique (objectivité, compétence, diligence), la posture morale (intégrité, confidentialité) et la position vis-à-vis du résultat (indépendance, impartialité).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-30", "url": "/seance/07/#p7-30", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "L'évaluateur ne peut jamais lier sa rémunération au résultat de l'évaluation. Un honoraire conditionnel crée un conflit d'intérêts direct qui détruit l'indépendance de l'opinion. Devant une pression du client (« visez haut »), la conduite attendue est : refuser la pression, expliquer le rôle protecteur de l'évaluation, documenter la demande au dossier et, si le client insiste, refuser le mandat.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "attention-7-29", "url": "/seance/07/#attention-7-29", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "attention", "title": "L'interdiction cardinale : les honoraires conditionnels", "text": "L'évaluateur ne peut jamais lier sa rémunération au résultat de l'évaluation. Un honoraire conditionnel crée un conflit d'intérêts direct qui détruit l'indépendance de l'opinion. Devant une pression du client (« visez haut »), la conduite attendue est : refuser la pression, expliquer le rôle protecteur de l'évaluation, documenter la demande au dossier et, si le client insiste, refuser le mandat.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-31", "url": "/seance/07/#p7-31", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "Trois référentiels de normes coexistent◆OEAQ = Québec; CUSPAP (AIC) = Canada; USPAP = États-Unis. : les Normes de pratique de l'OEAQ (première référence de l'É.A. québécois), les CUSPAP de l'Institut canadien des évaluateurs (édition 2026, en vigueur le 1er avril 2026, applicables aux membres de l'AIC partout au Canada) et l'USPAP américain (édition 2024, référence conceptuelle nord-américaine). Tous trois partagent la même architecture : règles d'éthique, règles de compétence et normes de rapport.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-33", "url": "/seance/07/#p7-33", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "L'OEAQ, la déontologie et les normes", "text": "La ligne directrice B-20 du BSIF encadre la souscription hypothécaire des banques fédérales. Ce n'est pas une norme d'évaluation — une confusion tentante en QCM.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "remarque-7-32", "url": "/seance/07/#remarque-7-32", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "remarque", "title": "Ne pas confondre", "text": "La ligne directrice B-20 du BSIF encadre la souscription hypothécaire des banques fédérales. Ce n'est pas une norme d'évaluation — une confusion tentante en QCM.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-34", "url": "/seance/07/#p7-34", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux (séance 3)", "text": "Les cinq grands principes forment l'ossature théorique des trois méthodes d'évaluation. Le tableau suivant, à savoir reconstruire de mémoire, associe chaque principe à son implication pratique :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-35", "url": "/seance/07/#p7-35", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux (séance 3)", "text": "S'y ajoutent les principes secondaires, en deux familles : ceux liés au bien lui-même (contribution, rendements décroissants, équilibre, conformité) et ceux liés à son environnement (progression et régression, concurrence, externalités, cohérence). À l'examen, on vous demandera moins de les réciter que de les reconnaître dans une mise en situation : une piscine de 60 000 $ qui n'ajoute que 30 000 $ de valeur illustre la contribution; un bungalow modeste qui se valorise dans un quartier cossu illustre la progression.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-36", "url": "/seance/07/#p7-36", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux (séance 3)", "text": "L'utilisation optimale (highest and best use) est l'usage qui satisfait cumulativement quatre critères : (1) légalement permis; (2) physiquement possible; (3) financièrement faisable; (4) maximalement productif parmi les usages admissibles.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "def-7-2", "url": "/seance/07/#def-7-2", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "definition", "title": "Définition 7.2 — l'utilisation optimale (HBU)", "text": "L'utilisation optimale (highest and best use) est l'usage qui satisfait cumulativement quatre critères : (1) légalement permis; (2) physiquement possible; (3) financièrement faisable; (4) maximalement productif parmi les usages admissibles.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-37", "url": "/seance/07/#p7-37", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Les principes fondamentaux (séance 3)", "text": "Terrain vacant de Gatineau zoné résidentiel haute densité. (1) Légal : le zonage permet le multilogement. (2) Physique : la superficie et les services municipaux le permettent. (3) Faisable : la demande locative du secteur justifie l'investissement. (4) Maximalement productif : un immeuble de 12 logements dégage une valeur résiduelle de terrain supérieure à celle d'une unifamiliale. Conclusion : l'utilisation optimale est le multilogement — même si une unifamiliale serait possible, elle ne serait pas optimale. C'est exactement le format de réponse attendu au cas pratique.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "ex-7-1", "url": "/seance/07/#ex-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exemple", "title": "Exemple 7.1 — appliquer le HBU en quatre lignes", "text": "Terrain vacant de Gatineau zoné résidentiel haute densité. (1) Légal : le zonage permet le multilogement. (2) Physique : la superficie et les services municipaux le permettent. (3) Faisable : la demande locative du secteur justifie l'investissement. (4) Maximalement productif : un immeuble de 12 logements dégage une valeur résiduelle de terrain supérieure à celle d'une unifamiliale. Conclusion : l'utilisation optimale est le multilogement — même si une unifamiliale serait possible, elle ne serait pas optimale. C'est exactement le format de réponse attendu au cas pratique.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-38", "url": "/seance/07/#p7-38", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Synthèse du bloc 2 — Valeur, marché et données (séances 4–6)", "text": "Le bloc 2 répond à trois questions en cascade, et la cascade elle-même est matière d'examen. Que mesure-t-on? — une valeur, dont il existe plusieurs espèces selon la question posée et le contexte du mandat. Dans quel environnement? — un marché immobilier cyclique, sensible aux taux et à la démographie, encastré dans un cadre juridique proprement québécois. Avec quelles matières premières? — des données, dont la qualité conditionne tout ce qui suivra dans les méthodes du bloc 3. Une question de développement qui semble porter sur la « collecte de données » appelle donc souvent, en toile de fond, les deux étages précédents : on collecte des données pour estimer une valeur dans un marché donné.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-39", "url": "/seance/07/#p7-39", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable qu'un bien devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, entre un acheteur et un vendeur consentants, informés et prudents, agissant dans leur meilleur intérêt, sans pression indue, après un délai de mise en marché raisonnable.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "def-7-3", "url": "/seance/07/#def-7-3", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "definition", "title": "Définition 7.3 — la valeur marchande — formulation exigible", "text": "La valeur marchande est le prix le plus probable qu'un bien devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, entre un acheteur et un vendeur consentants, informés et prudents, agissant dans leur meilleur intérêt, sans pression indue, après un délai de mise en marché raisonnable.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-40", "url": "/seance/07/#p7-40", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "Cette définition contient cinq éléments constitutifs — marché ouvert, parties consentantes et informées, prudence, absence de pression, délai raisonnable — et le correcteur les compte◆Cinq éléments constitutifs : apprenez-les comme une liste de vérification.. Une définition qui en omet deux ne vaut pas la moitié des points : elle démontre que le concept n'est pas maîtrisé.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-41", "url": "/seance/07/#p7-41", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "La triade valeur / prix / coût est l'autre incontournable de la séance 4 : la valeur est une opinion analytique estimée par un professionnel; le prix◆Prix Fait observé : le montant réellement payé lors d'une transaction. est un fait observé, le montant réellement payé; le coût est la dépense requise pour produire ou remplacer le bien. Une maison peut avoir coûté 400 000 $ à construire, s'être vendue 452 500 $ sous pression d'une surenchère, et valoir 435 000 $ selon l'analyse : les trois nombres coexistent sans contradiction.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-42", "url": "/seance/07/#p7-42", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "Les types de valeurs se distinguent par leur contexte d'utilisation :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-44", "url": "/seance/07/#p7-44", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "La valeur d'assurance couvre le bâtiment (coût de remplacement) : le terrain ne brûle pas. Affirmer qu'on assure la valeur marchande complète est une erreur de QCM récurrente.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "attention-7-43", "url": "/seance/07/#attention-7-43", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "attention", "title": "La valeur d'assurance exclut le terrain", "text": "La valeur d'assurance couvre le bâtiment (coût de remplacement) : le terrain ne brûle pas. Affirmer qu'on assure la valeur marchande complète est une erreur de QCM récurrente.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-45", "url": "/seance/07/#p7-45", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La valeur et ses déclinaisons (séance 4)", "text": "Enfin, les facteurs qui influencent la valeur se classent en quatre familles : physiques (localisation, superficies, âge, état, qualité), juridiques (zonage, servitudes, titres, conformité), économiques (taux d'intérêt, emploi, offre et demande locales, coûts de construction) et sociaux-environnementaux (démographie, écoles, transports, nuisances). Savoir donner deux exemples par famille suffit amplement.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-46", "url": "/seance/07/#p7-46", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois (séance 5)", "text": "Le Québec se distingue du reste du Canada par un cadre juridique civiliste :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-48", "url": "/seance/07/#p7-48", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois (séance 5)", "text": "Quatre particularités reviennent systématiquement à l'examen : (1) le Code civil du Québec régit le droit privé (le reste du Canada relève de la common law); (2) la publicité des droits passe par le Registre foncier (consultation en ligne tarifée : 1,50 $ par document depuis avril 2026); (3) les droits de mutation immobilière — la « taxe de bienvenue » — frappent l'acquéreur; (4) le rôle d'évaluation foncière est, en règle générale, triennal (Loi sur la fiscalité municipale). S'y ajoutent le TAL pour le locatif et la CPTAQ pour les terres agricoles.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "quebec-7-47", "url": "/seance/07/#quebec-7-47", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Quatre particularités reviennent systématiquement à l'examen : (1) le Code civil du Québec régit le droit privé (le reste du Canada relève de la common law); (2) la publicité des droits passe par le Registre foncier (consultation en ligne tarifée : 1,50 $ par document depuis avril 2026); (3) les droits de mutation immobilière — la « taxe de bienvenue » — frappent l'acquéreur; (4) le rôle d'évaluation foncière est, en règle générale, triennal (Loi sur la fiscalité municipale). S'y ajoutent le TAL pour le locatif et la CPTAQ pour les terres agricoles.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-49", "url": "/seance/07/#p7-49", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Le marché immobilier québécois (séance 5)", "text": "Le cycle immobilier comporte quatre phases — expansion, sommet, contraction, creux — et son lien avec l'évaluation passe par le principe de changement : la date d'évaluation situe le bien dans le cycle, et les comparables doivent refléter la même phase de marché. Côté macroéconomie, sachez opposer les facteurs de hausse (baisse des taux, croissance démographique, pénurie de logements) aux facteurs de baisse (hausse des taux, surplus de construction, récession), et retenez les repères 2026◆Repères 2026 : taux directeur 2,25 %; test de résistance : max(taux + 2 %; 5,25 %). : taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 % et test de résistance hypothécaire au maximum de (taux contractuel + 2 points; 5,25 %).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-50", "url": "/seance/07/#p7-50", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La collecte et la validation des données (séance 6)", "text": "Les sources québécoises constituent une matière d'appariement idéale pour le QCM. Retenez la spécialité de chacune :", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-51", "url": "/seance/07/#p7-51", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La collecte et la validation des données (séance 6)", "text": "La règle d'or de la séance 6 : toujours valider une donnée avant de l'utiliser. La distinction prix confirmé (acte publié) et prix demandé (inscription) est fondamentale, tout comme le dépistage des conditions de vente atypiques : lien de dépendance, vente forcée, délai de mise en marché anormal. Une seule donnée erronée peut fausser toute l'analyse en aval.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-53", "url": "/seance/07/#p7-53", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "La collecte et la validation des données (séance 6)", "text": "SCHL (octobre 2025) : taux d'inoccupation locative à Gatineau 3,8 % (marché en détente), loyer moyen d'un logement de deux chambres 1420 $. Ces ordres de grandeur peuvent servir d'ancrage dans un cas pratique — les citer démontre la maîtrise du contexte local.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "quebec-7-52", "url": "/seance/07/#quebec-7-52", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "quebec", "title": "Repères de marché à connaître", "text": "SCHL (octobre 2025) : taux d'inoccupation locative à Gatineau 3,8 % (marché en détente), loyer moyen d'un logement de deux chambres 1420 $. Ces ordres de grandeur peuvent servir d'ancrage dans un cas pratique — les citer démontre la maîtrise du contexte local.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-54", "url": "/seance/07/#p7-54", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Tableau récapitulatif des concepts exigibles", "text": "Le tableau qui suit rassemble, séance par séance, les notions dont la maîtrise est non négociable. Utilisez-le en fin de révision comme liste de contrôle : chaque ligne que vous ne pouvez pas expliquer à voix haute en trente secondes signale un retour au chapitre concerné.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-56", "url": "/seance/07/#p7-56", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Tableau récapitulatif des concepts exigibles", "text": "Si vous ne deviez retenir qu'une page de ce chapitre, ce serait celle-ci. L'examen se gagne d'abord sur trois définitions récitées mot à mot : la valeur marchande et ses cinq éléments constitutifs, l'utilisation optimale et ses quatre critères cumulatifs, l'évaluateur agréé — membre de l'OEAQ, opinion indépendante et motivée, titre réservé. Il se gagne ensuite sur trois distinctions que les distracteurs exploitent sans relâche : l'OEAQ n'est pas l'OACIQ, la valeur n'est ni le prix ni le coût, et la valeur marchande n'est pas la valeur fiscale. Il se gagne encore sur trois correspondances entre principes et méthodes : la substitution fonde la comparaison, l'anticipation fonde le revenu, le changement impose la date d'évaluation. Il se gagne enfin sur le réflexe québécois : Code civil, Registre foncier, rôle triennal, TAL et CPTAQ doivent surgir spontanément dès qu'une question touche le cadre juridique. Douze ancrages en tout — c'est peu, et c'est l'essentiel.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "aretenir-7-55", "url": "/seance/07/#aretenir-7-55", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "Si vous ne deviez retenir qu'une page de ce chapitre, ce serait celle-ci. L'examen se gagne d'abord sur trois définitions récitées mot à mot : la valeur marchande et ses cinq éléments constitutifs, l'utilisation optimale et ses quatre critères cumulatifs, l'évaluateur agréé — membre de l'OEAQ, opinion indépendante et motivée, titre réservé. Il se gagne ensuite sur trois distinctions que les distracteurs exploitent sans relâche : l'OEAQ n'est pas l'OACIQ, la valeur n'est ni le prix ni le coût, et la valeur marchande n'est pas la valeur fiscale. Il se gagne encore sur trois correspondances entre principes et méthodes : la substitution fonde la comparaison, l'anticipation fonde le revenu, le changement impose la date d'évaluation. Il se gagne enfin sur le réflexe québécois : Code civil, Registre foncier, rôle triennal, TAL et CPTAQ doivent surgir spontanément dès qu'une question touche le cadre juridique. Douze ancrages en tout — c'est peu, et c'est l'essentiel.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-57", "url": "/seance/07/#p7-57", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faites cet examen blanc en conditions réelles : deux heures, livre fermé, calculatrice simple. Le barème miniature reproduit la structure de l'épreuve : QCM (exercices @@REF{ch07:sec:examenblanc}@@.1 à 4), vrai ou faux justifié (5 et 6), développement court (7 à 9), cas pratique (10). Ne lisez les solutions qu'après avoir tout terminé.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-58", "url": "/seance/07/#p7-58", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quel organisme encadre la profession d'évaluateur agréé au Québec?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-59", "url": "/seance/07/#p7-59", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'OACIQ", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-60", "url": "/seance/07/#p7-60", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'OEAQ", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-61", "url": "/seance/07/#p7-61", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La SCHL", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-62", "url": "/seance/07/#p7-62", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'AIC", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-1", "url": "/seance/07/#exo-7-1", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.1 — QCM — encadrement professionnel", "text": "Quel organisme encadre la profession d'évaluateur agréé au Québec? L'OACIQL'OEAQLa SCHLL'AIC", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-63", "url": "/seance/07/#p7-63", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "B) L'OEAQ. L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec est l'ordre professionnel (Code des professions, RLRQ, c. C-26) dont la mission est la protection du public. Les distracteurs sont soigneusement choisis : l'OACIQ encadre les courtiers immobiliers, la SCHL est la société d'État fédérale du logement, et l'AIC est l'institut canadien des évaluateurs, un organisme d'adhésion volontaire qui publie les CUSPAP mais n'a pas de pouvoir réglementaire au Québec.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-64", "url": "/seance/07/#p7-64", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quel principe stipule qu'un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'un substitut équivalent?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-65", "url": "/seance/07/#p7-65", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Principe d'anticipation", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-66", "url": "/seance/07/#p7-66", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Principe de l'offre et de la demande", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-67", "url": "/seance/07/#p7-67", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Principe de substitution", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-68", "url": "/seance/07/#p7-68", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Principe de l'utilisation optimale", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-2", "url": "/seance/07/#exo-7-2", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.2 — QCM — principes", "text": "Quel principe stipule qu'un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'un substitut équivalent? Principe d'anticipationPrincipe de l'offre et de la demandePrincipe de substitutionPrincipe de l'utilisation optimale", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-69", "url": "/seance/07/#p7-69", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "C) Le principe de substitution. C'est le fondement direct de la méthode de comparaison, que nous aborderons dès la séance 8 : parmi des biens comparables, l'acheteur choisit celui qui offre le meilleur rapport utilité-prix, ce qui borne la valeur du sujet par les prix des substituts. Réflexe à cultiver : substitution comparaison; anticipation revenu.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-70", "url": "/seance/07/#p7-70", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quelle est la distinction fondamentale entre valeur et prix?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-71", "url": "/seance/07/#p7-71", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Ce sont des synonymes", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-72", "url": "/seance/07/#p7-72", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La valeur est toujours supérieure au prix", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-73", "url": "/seance/07/#p7-73", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La valeur est une opinion estimée; le prix est un montant réellement payé", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-74", "url": "/seance/07/#p7-74", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le prix est déterminé par l'évaluateur", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-3", "url": "/seance/07/#exo-7-3", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.3 — QCM — valeur, prix, coût", "text": "Quelle est la distinction fondamentale entre valeur et prix? Ce sont des synonymesLa valeur est toujours supérieure au prixLa valeur est une opinion estimée; le prix est un montant réellement payéLe prix est déterminé par l'évaluateur", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-75", "url": "/seance/07/#p7-75", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "C). La valeur est une opinion analytique formulée par un professionnel; le prix est un fait observé, issu d'une négociation réelle; le coût est la dépense requise pour produire ou remplacer le bien. Les trois peuvent différer sans contradiction — une surenchère peut porter le prix au-dessus de la valeur, et un bâtiment sur-personnalisé peut coûter plus qu'il ne vaut.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-76", "url": "/seance/07/#p7-76", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Parmi les critères suivants, lequel ne fait pas partie de l'analyse de l'utilisation optimale?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-77", "url": "/seance/07/#p7-77", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Légalement permis", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-78", "url": "/seance/07/#p7-78", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Physiquement possible", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-79", "url": "/seance/07/#p7-79", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Esthétiquement supérieur", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-80", "url": "/seance/07/#p7-80", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Maximalement productif", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-4", "url": "/seance/07/#exo-7-4", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.4 — QCM — utilisation optimale", "text": "Parmi les critères suivants, lequel ne fait pas partie de l'analyse de l'utilisation optimale? Légalement permisPhysiquement possibleEsthétiquement supérieurMaximalement productif", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-81", "url": "/seance/07/#p7-81", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "C) Esthétiquement supérieur. Les quatre critères, cumulatifs et appliqués dans l'ordre, sont : légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et maximalement productif. L'esthétique peut influencer la valeur par le jeu du marché, mais elle n'est pas un critère de l'analyse HBU.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-82", "url": "/seance/07/#p7-82", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Répondez par vrai ou faux et justifiez en une ou deux phrases — la justification est obligatoire pour obtenir les points.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-83", "url": "/seance/07/#p7-83", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le rôle d'évaluation foncière au Québec est déposé chaque année.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-84", "url": "/seance/07/#p7-84", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Un évaluateur agréé peut accepter des honoraires proportionnels à la valeur conclue si le client y consent par écrit.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-85", "url": "/seance/07/#p7-85", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La valeur d'assurance d'une résidence inclut la valeur du terrain.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-86", "url": "/seance/07/#p7-86", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le Québec est régi par la common law en matière de propriété immobilière.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-5", "url": "/seance/07/#exo-7-5", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.5 — Vrai ou faux justifié", "text": "Répondez par vrai ou faux et justifiez en une ou deux phrases — la justification est obligatoire pour obtenir les points. Le rôle d'évaluation foncière au Québec est déposé chaque année.Un évaluateur agréé peut accepter des honoraires proportionnels à la valeur conclue si le client y consent par écrit.La valeur d'assurance d'une résidence inclut la valeur du terrain.Le Québec est régi par la common law en matière de propriété immobilière.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-87", "url": "/seance/07/#p7-87", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. En règle générale, le rôle est triennal (déposé tous les trois ans) en vertu de la Loi sur la fiscalité municipale.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-88", "url": "/seance/07/#p7-88", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. Les honoraires conditionnels sont strictement interdits par le Code de déontologie (C-26, r. 123), avec ou sans consentement du client : l'indépendance de l'opinion n'est pas négociable.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-89", "url": "/seance/07/#p7-89", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. La valeur d'assurance correspond au coût de remplacement du bâtiment; le terrain, qui ne peut être détruit par un sinistre, en est exclu.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-90", "url": "/seance/07/#p7-90", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. Le Québec est la seule province de tradition civiliste : le Code civil du Québec régit le droit privé, dont la propriété immobilière.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-91", "url": "/seance/07/#p7-91", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le prix affiché sur Centris constitue un prix confirmé utilisable sans vérification.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-92", "url": "/seance/07/#p7-92", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Une vente entre un père et sa fille doit être exclue ou ajustée dans une analyse de comparables.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-93", "url": "/seance/07/#p7-93", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "La SCHL est la source à privilégier pour vérifier les servitudes grevant une propriété.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-6", "url": "/seance/07/#exo-7-6", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.6 — Vrai ou faux justifié — données de marché", "text": "Le prix affiché sur Centris constitue un prix confirmé utilisable sans vérification.Une vente entre un père et sa fille doit être exclue ou ajustée dans une analyse de comparables.La SCHL est la source à privilégier pour vérifier les servitudes grevant une propriété.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-94", "url": "/seance/07/#p7-94", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. Le prix affiché est un prix demandé; seul l'acte publié au Registre foncier (ou une confirmation JLR/courtier) établit le prix confirmé.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-95", "url": "/seance/07/#p7-95", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Vrai. Il s'agit d'une vente avec lien de dépendance : elle ne reflète généralement pas les conditions du marché libre et doit être exclue ou, exceptionnellement, ajustée avec justification.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-96", "url": "/seance/07/#p7-96", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Faux. Les servitudes sont publiées au Registre foncier. La SCHL fournit des données macro (mises en chantier, inoccupation, loyers).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-97", "url": "/seance/07/#p7-97", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Expliquez en quoi le principe de substitution est le fondement de la méthode de comparaison, puis donnez un exemple chiffré.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-7", "url": "/seance/07/#exo-7-7", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.7 — Développement court — substitution", "text": "Expliquez en quoi le principe de substitution est le fondement de la méthode de comparaison, puis donnez un exemple chiffré.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-98", "url": "/seance/07/#p7-98", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Structure de réponse attendue (10 points). (1) Énoncé du principe : un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent offrant la même utilité. (2) Lien avec la méthode : la méthode de comparaison opérationnalise ce principe en recherchant des ventes récentes de biens similaires, en ajustant leurs prix pour les différences avec le sujet, et en déduisant la valeur de ce que le marché paie effectivement pour des substituts. Les prix des comparables bornent la valeur du sujet. (3) Exemple chiffré : trois bungalows comparables du secteur Hull se sont vendus entre 400 000 $ et 420 000 $ au cours des six derniers mois; un acheteur informé ne paiera pas 500 000 $ pour un quatrième bungalow équivalent, puisque des substituts à 410 000 $ sont disponibles. Une réponse sans exemple chiffré plafonne autour de 7/10.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-99", "url": "/seance/07/#p7-99", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Nommez et expliquez quatre facteurs ayant contribué à la hausse des prix immobiliers au Québec entre 2020 et 2025.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-8", "url": "/seance/07/#exo-7-8", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.8 — Développement court — facteurs de marché", "text": "Nommez et expliquez quatre facteurs ayant contribué à la hausse des prix immobiliers au Québec entre 2020 et 2025.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-100", "url": "/seance/07/#p7-100", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quatre facteurs bien développés, à raison de 2,5 points chacun : (1) l'immigration forte (plus de 100 000 personnes par année au Québec), qui accroît directement la demande de logements; (2) la pénurie de logements, les mises en chantier demeurant insuffisantes face à la formation de ménages; (3) les taux d'intérêt historiquement bas de 2020–2022, qui ont gonflé le pouvoir d'achat, suivis d'une hausse en 2022–2023 puis d'une détente en 2024–2025; (4) le travail à distance, qui a déplacé la demande vers les régions et soutenu les prix hors des grands centres. Autres réponses acceptées : inflation des coûts de construction, investissement étranger, transferts intergénérationnels. La clé du barème : expliquer le mécanisme (facteur demande ou offre prix), pas seulement nommer le facteur.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-101", "url": "/seance/07/#p7-101", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Une même propriété peut porter simultanément une valeur marchande de 450 000 $, une valeur au rôle de 385 000 $ et une valeur d'assurance de 320 000 $. Expliquez pourquoi ces trois montants peuvent coexister sans contradiction.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-9", "url": "/seance/07/#exo-7-9", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.9 — Développement court — types de valeurs", "text": "Une même propriété peut porter simultanément une valeur marchande de 450 000 $, une valeur au rôle de 385 000 $ et une valeur d'assurance de 320 000 $. Expliquez pourquoi ces trois montants peuvent coexister sans contradiction.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-102", "url": "/seance/07/#p7-102", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Chaque valeur répond à une question différente, posée dans un contexte différent, souvent à une date différente. La valeur marchande (450 000 $) estime le prix le plus probable sur le marché libre à la date d'évaluation actuelle. La valeur fiscale (385 000 $) provient du rôle triennal : elle a été établie à une date de référence antérieure (souvent 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle), à des fins de répartition de la charge fiscale — dans un marché haussier, elle accuse mécaniquement un retard sur le marché. La valeur d'assurance (320 000 $) mesure le coût de remplacement du bâtiment seulement, terrain exclu. Trois questions, trois réponses : aucune contradiction. Conclure en rappelant qu'utiliser la valeur au rôle comme preuve de valeur marchande est une erreur méthodologique.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-103", "url": "/seance/07/#p7-103", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Vous êtes mandaté par une institution financière pour évaluer un bungalow du 123, rue de l'Érable, Gatineau (secteur Hull), dans le cadre d'un refinancement hypothécaire. Caractéristiques : 3 chambres, 1 salle de bain, construit en 2005, 1100 pi habitables, terrain de 5500 pi, garage simple attaché, bon état général, zonage résidentiel, valeur au rôle : 310 000 $.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-104", "url": "/seance/07/#p7-104", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quel type de valeur devez-vous estimer et quel type de rapport est approprié? Justifiez.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-105", "url": "/seance/07/#p7-105", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quels principes d'évaluation sont les plus pertinents pour ce mandat? Pourquoi?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-106", "url": "/seance/07/#p7-106", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Quelles sources de données consulterez-vous? Nommez-en au moins cinq.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-107", "url": "/seance/07/#p7-107", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'utilisation actuelle est-elle l'utilisation optimale? Analysez selon les quatre critères.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-108", "url": "/seance/07/#p7-108", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Le propriétaire vous demande de « viser haut » pour maximiser son refinancement. Comment réagissez-vous?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "exo-7-10", "url": "/seance/07/#exo-7-10", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "exercice", "title": "Exercice 7.10 — Cas pratique intégrateur — bungalow à Gatineau", "text": "Vous êtes mandaté par une institution financière pour évaluer un bungalow du 123, rue de l'Érable, Gatineau (secteur Hull), dans le cadre d'un refinancement hypothécaire. Caractéristiques : 3 chambres, 1 salle de bain, construit en 2005, 1100 pi habitables, terrain de 5500 pi, garage simple attaché, bon état général, zonage résidentiel, valeur au rôle : 310 000 $. Quel type de valeur devez-vous estimer et quel type de rapport est approprié? Justifiez.Quels principes d'évaluation sont les plus pertinents pour ce mandat? Pourquoi?Quelles sources de données consulterez-vous? Nommez-en au moins cinq.L'utilisation actuelle est-elle l'utilisation optimale? Analysez selon les quatre critères.Le propriétaire vous demande de « viser haut » pour maximiser son refinancement. Comment réagissez-vous?", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-109", "url": "/seance/07/#p7-109", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "1. Mandat (4 points). Type de valeur : la valeur marchande, puisque le contexte est un financement hypothécaire — le prêteur veut connaître le prix le plus probable en cas de revente. Type de rapport : le rapport abrégé (formulaire standard, 10 à 15 pages), la norme du financement résidentiel; un rapport complet serait disproportionné, un rapport restreint insuffisant pour un tiers prêteur. 2. Principes pertinents (4 points). La substitution (l'évaluation reposera sur les ventes récentes de bungalows comparables du secteur Hull); l'offre et la demande (l'état du marché local détermine le niveau des prix); l'utilisation optimale (à confirmer avant toute analyse); le changement (les données doivent refléter les conditions à la date d'évaluation). 3. Sources (4 points). Centris/MLS pour les comparables; JLR ou Registrex pour les prix confirmés; le Registre foncier pour le titre et les servitudes; le rôle d'évaluation municipal pour les données descriptives et fiscales; l'inspection sur place pour l'état réel et les mesures; la Ville de Gatineau pour le zonage et les permis. (Cinq sources suffisent; six démontrent l'aisance.) 4. Utilisation optimale (4 points). Légalement permis : oui, le zonage est résidentiel et l'usage est conforme. Physiquement possible : oui, le terrain de 5500 pi supporte adéquatement le bungalow. Financièrement faisable : oui, la demande résidentielle à Gatineau est soutenue. Maximalement productif : oui, le bungalow est conforme au voisinage; aucun indice qu'un autre usage dégagerait davantage de valeur. Conclusion : l'usage actuel est l'utilisation optimale — la conclusion explicite est exigée. 5. Déontologie (4 points). Refuser toute pression sur le résultat : l'indépendance et l'objectivité sont imposées par le Code de déontologie (C-26, r. 123). Expliquer au client que l'évaluation protège toutes les parties, y compris lui-même (un refinancement surévalué l'endetterait au-delà de la valeur réelle de son actif). Documenter la demande au dossier. Si le client insiste, refuser le mandat. Rappeler l'interdiction absolue des honoraires conditionnels complète la réponse.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-110", "url": "/seance/07/#p7-110", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Examen mi-session : 30 % de la note, deux heures, livre fermé, séances 1 à 6; quatre sections : QCM (30), vrai ou faux justifié (20), développement court (30), cas pratique (20).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-111", "url": "/seance/07/#p7-111", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Un vrai ou faux sans justification vaut zéro; un développement sans exemple concret plafonne aux deux tiers des points.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-112", "url": "/seance/07/#p7-112", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Trois définitions à réciter intégralement : valeur marchande (5 éléments constitutifs), utilisation optimale (4 critères cumulatifs), évaluateur agréé (OEAQ, opinion indépendante et motivée, titre réservé).", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-113", "url": "/seance/07/#p7-113", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "L'OEAQ (fondé en 1969, 1100 membres) protège le public; les honoraires conditionnels sont strictement interdits; amendes disciplinaires de 2500 $ à 62 500 $ par chef.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-114", "url": "/seance/07/#p7-114", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Trois référentiels : Normes OEAQ (Québec), CUSPAP 2026 (Canada, AIC), USPAP 2024 (États-Unis); la B-20 du BSIF n'est pas une norme d'évaluation.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-115", "url": "/seance/07/#p7-115", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Correspondances principes–méthodes : substitution comparaison; anticipation revenu; changement date d'évaluation.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-116", "url": "/seance/07/#p7-116", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Valeur = opinion; prix = fait; coût = dépense — les trois peuvent légitimement différer.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-117", "url": "/seance/07/#p7-117", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Contexte québécois réflexe : Code civil, Registre foncier (1,50 $ par document en ligne), droits de mutation, rôle triennal, TAL, CPTAQ.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-118", "url": "/seance/07/#p7-118", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Données : prix confirmé prix demandé; exclure ou ajuster les ventes avec lien de dépendance, ventes forcées et financements atypiques.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p7-119", "url": "/seance/07/#p7-119", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "p", "title": "Examen blanc corrigé", "text": "Stratégie d'épreuve : respecter le budget de temps par section et garder 25 minutes pour le cas pratique — il vaut 20 points.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/07/#synthese", "ch": "07", "chTitle": "Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Examen mi-session : 30 % de la note, deux heures, livre fermé, séances 1 à 6; quatre sections : QCM (30), vrai ou faux justifié (20), développement court (30), cas pratique (20).Un vrai ou faux sans justification vaut zéro; un développement sans exemple concret plafonne aux deux tiers des points.Trois définitions à réciter intégralement : valeur marchande (5 éléments constitutifs), utilisation optimale (4 critères cumulatifs), évaluateur agréé (OEAQ, opinion indépendante et motivée, titre réservé).L'OEAQ (fondé en 1969, 1100 membres) protège le public; les honoraires conditionnels sont strictement interdits; amendes disciplinaires de 2500 $ à 62 500 $ par chef.Trois référentiels : Normes OEAQ (Québec), CUSPAP 2026 (Canada, AIC), USPAP 2024 (États-Unis); la B-20 du BSIF n'est pas une norme d'évaluation.Correspondances principes–méthodes : substitution comparaison; anticipation revenu; changement date d'évaluation.Valeur = opinion; prix = fait; coût = dépense — les trois peuvent légitimement différer.Contexte québécois réflexe : Code civil, Registre foncier (1,50 $ par document en ligne), droits de mutation, rôle triennal, TAL, CPTAQ.Données : prix confirmé prix demandé; exclure ou ajuster les ventes avec lien de dépendance, ventes forcées et financements atypiques.Stratégie d'épreuve : respecter le budget de temps par section et garder 25 minutes pour le cas pratique — il vaut 20 points.", "where": "Séance 7 — Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2"}, {"id": "p8-1", "url": "/seance/08/#p8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Avec cette séance s'ouvre le bloc consacré aux trois méthodes d'évaluation. Nous commençons par la plus intuitive et la plus utilisée d'entre elles : la méthode de comparaison, dite aussi méthode de parité. Son idée maîtresse tient en une phrase : un bien vaut ce que le marché paie pour des biens semblables. Toute la technique — sélection des comparables, vérification des ventes, critères de comparaison, ajustements — ne fait que discipliner ce raisonnement naturel, celui-là même qu'adopte spontanément un acheteur qui « magasine ». Ce chapitre pose les fondements : le principe de substitution, les conditions d'application, la sélection et la vérification des comparables, puis les huit critères de comparaison et leur ordre d'application, illustrés par une étude de cas complète dans le secteur Hull de Gatineau. La séance 9 approfondira le calcul des ajustements et la réconciliation.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-2", "url": "/seance/08/#p8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Définir la méthode de comparaison et la rattacher au principe de substitution;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-3", "url": "/seance/08/#p8-3", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Reconnaître les conditions de marché favorables et défavorables à son application;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-4", "url": "/seance/08/#p8-4", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Sélectionner des ventes comparables selon des critères rigoureux et les vérifier auprès des sources québécoises;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-5", "url": "/seance/08/#p8-5", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Distinguer les huit critères de comparaison et le rôle de chacun;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-6", "url": "/seance/08/#p8-6", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Appliquer les ajustements dans le bon ordre : transactionnels en séquence, puis ajustements de propriété additifs;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-7", "url": "/seance/08/#p8-7", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Choisir l'unité de comparaison appropriée au type de bien;", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-8", "url": "/seance/08/#p8-8", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "text": "Compléter une grille d'ajustement simple et en tirer une conclusion de valeur motivée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-9", "url": "/seance/08/#p8-9", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Définition et appellations", "text": "La méthode de comparaison (Sales Comparison Approach) estime la valeur d'un bien en le comparant à des biens similaires récemment vendus sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter leurs différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une indication de valeur.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "def-8-1", "url": "/seance/08/#def-8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "definition", "title": "Définition 8.1 — méthode de comparaison", "text": "La méthode de comparaison (Sales Comparison Approach) estime la valeur d'un bien en le comparant à des biens similaires récemment vendus sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter leurs différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une indication de valeur.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-10", "url": "/seance/08/#p8-10", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Définition et appellations", "text": "La littérature emploie plusieurs appellations équivalentes◆Parité = comparaison = SCA = DCA : quatre noms, une seule méthode. : méthode de parité, approche par comparaison directe, Sales Comparison Approach (SCA) ou Direct Comparison Approach (DCA). C'est la méthode privilégiée pour les propriétés résidentielles, les terrains vacants et, plus généralement, tout bien disposant d'un marché actif de transactions comparables.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-11", "url": "/seance/08/#p8-11", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "def-8-2", "url": "/seance/08/#def-8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "definition", "title": "Définition 8.2 — principe de substitution appliqué à la comparaison", "text": "Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-12", "url": "/seance/08/#p8-12", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "Ce principe, déjà rencontré à la séance 3, devient ici opérationnel. La logique économique se déroule en quatre temps : le marché fixe les prix par le jeu de l'offre et de la demande; les transactions passées révèlent le comportement effectif des acheteurs (et non leurs intentions déclarées); les ajustements mesurent la valeur marginale que le marché attribue à chaque différence entre le sujet et un comparable; enfin, la réconciliation des indications produit l'opinion de valeur. La méthode ne demande pas à l'évaluateur ce que vaut le bien : elle le demande au marché, et l'évaluateur traduit.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-13", "url": "/seance/08/#p8-13", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "La validité du raisonnement repose toutefois sur des hypothèses qu'il faut savoir énoncer, car chacune, si elle est violée, fragilise la conclusion◆Cinq hypothèses : marché actif, parties rationnelles, substituts disponibles, pas de contraintes inhabituelles, délai raisonnable. : un marché actif générant des transactions récentes; des acheteurs et vendeurs rationnels et informés; des biens substituables effectivement disponibles; l'absence de contraintes inhabituelles; un délai de mise en marché raisonnable. On reconnaît là, presque mot pour mot, les éléments constitutifs de la définition de la valeur marchande — ce n'est pas un hasard : la méthode de comparaison est la traduction la plus directe de cette définition.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-14", "url": "/seance/08/#p8-14", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "Il vaut la peine de s'arrêter un instant sur ce que la méthode suppose du marché, car c'est ce qui fait sa force épistémologique. Un prix de vente n'est pas une opinion : c'est une préférence révélée, le point où un acheteur réel a engagé son propre argent et où un vendeur réel a accepté de se départir de son bien. Chaque transaction condense ainsi des dizaines de jugements individuels — sur le quartier, sur l'état du bâtiment, sur l'avenir des taux — que personne, pas même l'évaluateur le plus expérimenté, ne saurait reconstituer par introspection. La théorie économique parle de prix hédoniques : le prix d'un bien hétérogène se décompose en prix implicites de ses caractéristiques (tant pour un pied carré, tant pour un garage, tant pour la tranquillité d'une rue). L'évaluateur qui ajuste une grille fait, sans le formaliser, de l'économétrie hédonique artisanale : il estime les prix implicites à partir d'un petit échantillon local, là où le statisticien les estimerait par régression sur des milliers d'observations. Garder cette parenté en tête aide à comprendre à la fois la légitimité des ajustements — ils existent réellement dans les prix — et leur fragilité — un petit échantillon les mesure avec bruit.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-16", "url": "/seance/08/#p8-16", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution, fondement théorique", "text": "La même mécanique sert deux usages de tempérament opposé. Dans un mandat d'évaluation, elle produit une opinion de valeur prudente et documentée. Dans la négociation courante, acheteurs et courtiers la pratiquent intuitivement — « la maison d'à côté s'est vendue tant » — mais sans vérification des ventes ni discipline des signes. La différence entre les deux n'est pas l'idée, c'est la rigueur : tout ce chapitre peut se lire comme l'ensemble des garde-fous qui séparent l'impression de marché d'une preuve de marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "remarque-8-15", "url": "/seance/08/#remarque-8-15", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "remarque", "title": "Une méthode, deux tempéraments", "text": "La même mécanique sert deux usages de tempérament opposé. Dans un mandat d'évaluation, elle produit une opinion de valeur prudente et documentée. Dans la négociation courante, acheteurs et courtiers la pratiquent intuitivement — « la maison d'à côté s'est vendue tant » — mais sans vérification des ventes ni discipline des signes. La différence entre les deux n'est pas l'idée, c'est la rigueur : tout ce chapitre peut se lire comme l'ensemble des garde-fous qui séparent l'impression de marché d'une preuve de marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-18", "url": "/seance/08/#p8-18", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Quand la méthode s'applique-t-elle bien?", "text": "Lorsque la méthode de comparaison ne peut s'appliquer efficacement, on se tourne vers la méthode du coût (biens spécialisés sans marché) ou la méthode du revenu (immeubles locatifs, où l'acheteur raisonne en rendement). Le choix de la méthode dominante découle toujours de la façon dont le marché lui-même raisonne pour le type de bien évalué.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "remarque-8-17", "url": "/seance/08/#remarque-8-17", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "remarque", "title": "Quand la comparaison cède le pas", "text": "Lorsque la méthode de comparaison ne peut s'appliquer efficacement, on se tourne vers la méthode du coût (biens spécialisés sans marché) ou la méthode du revenu (immeubles locatifs, où l'acheteur raisonne en rendement). Le choix de la méthode dominante découle toujours de la façon dont le marché lui-même raisonne pour le type de bien évalué.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-19", "url": "/seance/08/#p8-19", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le processus en six étapes", "text": "Chaque étape conditionne la suivante : des comparables mal choisis (étape 1) ou mal vérifiés (étape 2) ne peuvent être rachetés par des ajustements raffinés (étape 4). En pratique professionnelle, la moitié du temps d'un mandat résidentiel se passe aux étapes 1 et 2 — et c'est du temps bien investi.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-20", "url": "/seance/08/#p8-20", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Un comparable idéal est une propriété identique au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. Comme il n'existe à peu près jamais, on recherche en pratique les biens les plus similaires possible, en acceptant que chaque différence résiduelle devra être ajustée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "def-8-3", "url": "/seance/08/#def-8-3", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "definition", "title": "Définition 8.3 — comparable idéal", "text": "Un comparable idéal est une propriété identique au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. Comme il n'existe à peu près jamais, on recherche en pratique les biens les plus similaires possible, en acceptant que chaque différence résiduelle devra être ajustée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-21", "url": "/seance/08/#p8-21", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Six critères guident la sélection :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-23", "url": "/seance/08/#p8-23", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Trois points de données permettent de dégager une tendance et réduisent le risque qu'une transaction atypique isolée dicte la conclusion. Les CUSPAP (édition 2026) n'imposent pas de nombre magique : elles exigent un nombre suffisant pour appuyer la conclusion — c'est un standard de preuve, pas un quota.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "remarque-8-22", "url": "/seance/08/#remarque-8-22", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "remarque", "title": "Pourquoi trois comparables au minimum?", "text": "Trois points de données permettent de dégager une tendance et réduisent le risque qu'une transaction atypique isolée dicte la conclusion. Les CUSPAP (édition 2026) n'imposent pas de nombre magique : elles exigent un nombre suffisant pour appuyer la conclusion — c'est un standard de preuve, pas un quota.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-24", "url": "/seance/08/#p8-24", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Quand les comparables se font rares, on applique une hiérarchie de qualité◆Hiérarchie : même quartier récent quartier similaire même quartier plus ancien secteur élargi inscriptions actives. : d'abord les ventes récentes du même quartier; puis les ventes récentes d'un quartier similaire; puis les ventes un peu plus anciennes du même quartier; puis le secteur élargi comparable; enfin, à titre de données secondaires seulement, les inscriptions actives et offres refusées — qui indiquent un plafond (le marché n'a pas encore accepté ce prix), jamais une valeur.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-25", "url": "/seance/08/#p8-25", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "En pratique, la recherche procède en entonnoir : on part d'une requête large, puis on resserre tant que le bassin de candidats le permet, et l'on relâche un critère à la fois — en le documentant — dès que le bassin s'assèche. L'ordre de relâchement n'est pas arbitraire : on élargit d'abord la période (de 6 à 12, puis 18 mois, en sachant que l'ajustement temporel compensera), ensuite le périmètre (du quartier au secteur comparable), et seulement en dernier recours la similarité physique, car c'est elle qui engendre les ajustements les plus incertains.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-26", "url": "/seance/08/#p8-26", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le portrait du comparable idéal", "text": "Sujet : bungalow de 1200 pi dans le Vieux-Gatineau. Requête initiale — bungalows vendus, même district, 6 derniers mois, 1000–1400 pi : 2 résultats. Insuffisant. Élargissement no 1 — période portée à 12 mois : 5 résultats, dont une vente de succession (exclue après vérification) : 4 candidats. Élargissement no 2 (non nécessaire ici, mais préparé) : districts limitrophes comparables. La note au dossier consigne l'entonnoir : « bassin initial insuffisant (2 ventes); période étendue à 12 mois avec ajustement temporel au prorata; une vente exclue pour condition de succession ». Le lecteur du rapport peut ainsi reconstituer — et contester s'il y a lieu — chaque décision de sélection.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-1", "url": "/seance/08/#ex-8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.1 — recherche en entonnoir dans Centris", "text": "Sujet : bungalow de 1200 pi dans le Vieux-Gatineau. Requête initiale — bungalows vendus, même district, 6 derniers mois, 1000–1400 pi : 2 résultats. Insuffisant. Élargissement no 1 — période portée à 12 mois : 5 résultats, dont une vente de succession (exclue après vérification) : 4 candidats. Élargissement no 2 (non nécessaire ici, mais préparé) : districts limitrophes comparables. La note au dossier consigne l'entonnoir : « bassin initial insuffisant (2 ventes); période étendue à 12 mois avec ajustement temporel au prorata; une vente exclue pour condition de succession ». Le lecteur du rapport peut ainsi reconstituer — et contester s'il y a lieu — chaque décision de sélection.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-28", "url": "/seance/08/#p8-28", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les sources de données québécoises", "text": "Les sources principales : Centris (le système MLS de l'APCIQ — inscriptions, ventes, prix et conditions), JLR / Registrex (prix de vente confirmés par acte notarié), le Registre foncier (actes de vente, hypothèques, servitudes; consultation en ligne tarifée) et le rôle d'évaluation municipal (valeur foncière, dimensions, année de construction). En complément : les rapports de la SCHL, les banques de données internes du bureau, le dossier municipal (permis, zonage), les courtiers (conditions de vente) et, si possible, l'inspection physique des comparables.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "quebec-8-27", "url": "/seance/08/#quebec-8-27", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "quebec", "title": "Où trouve-t-on les comparables au Québec?", "text": "Les sources principales : Centris (le système MLS de l'APCIQ — inscriptions, ventes, prix et conditions), JLR / Registrex (prix de vente confirmés par acte notarié), le Registre foncier (actes de vente, hypothèques, servitudes; consultation en ligne tarifée) et le rôle d'évaluation municipal (valeur foncière, dimensions, année de construction). En complément : les rapports de la SCHL, les banques de données internes du bureau, le dossier municipal (permis, zonage), les courtiers (conditions de vente) et, si possible, l'inspection physique des comparables.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-30", "url": "/seance/08/#p8-30", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La vérification : l'étape non négociable", "text": "Avant d'intégrer un comparable à la grille, l'évaluateur doit confirmer cinq choses : (1) le prix réel de la transaction (et non le prix demandé); (2) les conditions de vente — vente libre, lien de dépendance, vente forcée; (3) le financement — conditions de marché normales ou reprise de balance; (4) les inclusions et exclusions — meubles, équipements, crédits au vendeur; (5) la motivation des parties. Une seule vente mal vérifiée contamine l'analyse entière.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "attention-8-29", "url": "/seance/08/#attention-8-29", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "attention", "title": "Vérifier avant d'utiliser", "text": "Avant d'intégrer un comparable à la grille, l'évaluateur doit confirmer cinq choses : (1) le prix réel de la transaction (et non le prix demandé); (2) les conditions de vente — vente libre, lien de dépendance, vente forcée; (3) le financement — conditions de marché normales ou reprise de balance; (4) les inclusions et exclusions — meubles, équipements, crédits au vendeur; (5) la motivation des parties. Une seule vente mal vérifiée contamine l'analyse entière.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-31", "url": "/seance/08/#p8-31", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La vérification : l'étape non négociable", "text": "Certaines transactions doivent être exclues d'office ou lourdement ajustées◆Vente avec lien de dépendance Transaction entre parties liées (famille, associés) : prix généralement hors marché. : ventes entre parties liées, ventes sous contrainte (faillite, saisie, succession pressée), ventes à financement non conventionnel (balance de prix significative), ventes avec inclusions inhabituelles. Au Québec, la promesse d'achat — le formulaire de courtage — précise les inclusions et exclusions : c'est une pièce à vérifier systématiquement.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-33", "url": "/seance/08/#p8-33", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La vérification : l'étape non négociable", "text": "Comment vérifie-t-on concrètement une vente? On croise Centris (prix de vente déclaré, délai de mise en marché, remarques de l'inscription), l'acte publié au Registre foncier (prix officiel, identité des parties — un même nom de famille de part et d'autre met la puce à l'oreille) et, au besoin, un appel au courtier inscripteur : « La vente s'est-elle conclue avec des inclusions particulières? Y avait-il un contexte de succession? » Les courtiers collaborent volontiers : ils auront besoin de l'évaluateur au dossier suivant.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "terrain-8-32", "url": "/seance/08/#terrain-8-32", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Comment vérifie-t-on concrètement une vente? On croise Centris (prix de vente déclaré, délai de mise en marché, remarques de l'inscription), l'acte publié au Registre foncier (prix officiel, identité des parties — un même nom de famille de part et d'autre met la puce à l'oreille) et, au besoin, un appel au courtier inscripteur : « La vente s'est-elle conclue avec des inclusions particulières? Y avait-il un contexte de succession? » Les courtiers collaborent volontiers : ils auront besoin de l'évaluateur au dossier suivant.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-34", "url": "/seance/08/#p8-34", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les huit critères de comparaison", "text": "Toute différence entre le sujet et un comparable se range dans l'une de huit familles, que la doctrine ordonne en deux groupes : les ajustements transactionnels (critères 1 à 5), qui corrigent la transaction elle-même et s'appliquent en séquence, et les ajustements de propriété (critères 6 à 8), qui corrigent les caractéristiques du bien et sont additifs.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-35", "url": "/seance/08/#p8-35", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 1 : les droits de propriété transférés", "text": "Le prix d'un comparable dépend de la nature des droits transférés : comparer une pleine propriété à un droit démembré, c'est comparer deux marchandises différentes.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-37", "url": "/seance/08/#p8-37", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 1 : les droits de propriété transférés", "text": "Au Québec, le droit de propriété est régi par le Code civil (art. 947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs : l'usus (le droit d'user du bien — l'occuper, s'en servir), le fructus (le droit d'en percevoir les fruits — loyers, revenus) et l'abusus (le droit d'en disposer — vendre, hypothéquer, démolir). Tout démembrement — usufruit, emphytéose, servitude — retire un ou plusieurs attributs et réduit la valeur du droit évalué.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "quebec-8-36", "url": "/seance/08/#quebec-8-36", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "quebec", "title": "Usus, fructus, abusus", "text": "Au Québec, le droit de propriété est régi par le Code civil (art. 947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs : l'usus (le droit d'user du bien — l'occuper, s'en servir), le fructus (le droit d'en percevoir les fruits — loyers, revenus) et l'abusus (le droit d'en disposer — vendre, hypothéquer, démolir). Tout démembrement — usufruit, emphytéose, servitude — retire un ou plusieurs attributs et réduit la valeur du droit évalué.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-38", "url": "/seance/08/#p8-38", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 1 : les droits de propriété transférés", "text": "En pratique : la pleine propriété commande la valeur maximale; une propriété sur terrain loué (bail emphytéotique) vaut moins; une copropriété divise se compare à des fractions équivalentes (en tenant compte des charges communes); une propriété grevée d'une servitude se déprécie selon l'impact de celle-ci.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-39", "url": "/seance/08/#p8-39", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 1 : les droits de propriété transférés", "text": "Parmi les candidats retenus pour évaluer une maison en pleine propriété, une vente à 365 000 $ détonne : la vérification au Registre foncier révèle une emphytéose — le terrain appartient à un tiers, et il reste 22 ans au bail. L'acheteur n'a acquis ni l'abusus complet ni la perpétuité : il a payé un droit différent, structurellement moins cher qu'une pleine propriété équivalente (souvent de 15 à 25 % selon la durée résiduelle et la rente). Deux traitements sont défendables : exclure la vente — le plus prudent, car chiffrer l'écart exige une analyse actuarielle du bail — ou, si les données du bail le permettent, la convertir en équivalent pleine propriété avec démonstration à l'appui. Ce qu'on ne peut pas faire : la glisser telle quelle dans la grille. C'est exactement le genre de piège que le critère 1 est chargé d'attraper, et la raison pour laquelle il s'applique en premier.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-2", "url": "/seance/08/#ex-8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.2 — le comparable emphytéotique", "text": "Parmi les candidats retenus pour évaluer une maison en pleine propriété, une vente à 365 000 $ détonne : la vérification au Registre foncier révèle une emphytéose — le terrain appartient à un tiers, et il reste 22 ans au bail. L'acheteur n'a acquis ni l'abusus complet ni la perpétuité : il a payé un droit différent, structurellement moins cher qu'une pleine propriété équivalente (souvent de 15 à 25 % selon la durée résiduelle et la rente). Deux traitements sont défendables : exclure la vente — le plus prudent, car chiffrer l'écart exige une analyse actuarielle du bail — ou, si les données du bail le permettent, la convertir en équivalent pleine propriété avec démonstration à l'appui. Ce qu'on ne peut pas faire : la glisser telle quelle dans la grille. C'est exactement le genre de piège que le critère 1 est chargé d'attraper, et la raison pour laquelle il s'applique en premier.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-40", "url": "/seance/08/#p8-40", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 2 : les conditions de financement", "text": "Un financement non conventionnel peut gonfler le prix payé : l'acheteur « achète » à la fois l'immeuble et un avantage financier.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-41", "url": "/seance/08/#p8-41", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 2 : les conditions de financement", "text": "Un comparable s'est vendu 425 000 $ avec une reprise de balance de 100 000 $ consentie par le vendeur à 2 %, alors que le taux du marché est de 5 %. L'acheteur économise environ 3 points d'intérêt sur 100 000 $ pendant la durée de la balance — un avantage dont la valeur actualisée avoisine 10 000 $. Ce montant a vraisemblablement été payé en sus de la valeur de l'immeuble. Ajustement : , ramenant le comparable à un prix « comptant équivalent » de 415 000 $. C'est toujours l'objectif de ce critère : retrouver le prix qu'aurait commandé la transaction en financement de marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-3", "url": "/seance/08/#ex-8-3", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.3 — reprise de balance à taux avantageux", "text": "Un comparable s'est vendu 425 000 $ avec une reprise de balance de 100 000 $ consentie par le vendeur à 2 %, alors que le taux du marché est de 5 %. L'acheteur économise environ 3 points d'intérêt sur 100 000 $ pendant la durée de la balance — un avantage dont la valeur actualisée avoisine 10 000 $. Ce montant a vraisemblablement été payé en sus de la valeur de l'immeuble. Ajustement : , ramenant le comparable à un prix « comptant équivalent » de 415 000 $. C'est toujours l'objectif de ce critère : retrouver le prix qu'aurait commandé la transaction en financement de marché.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-42", "url": "/seance/08/#p8-42", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 2 : les conditions de financement", "text": "Les situations à dépister : reprise de balance à taux avantageux, financement partiel par le vendeur, crédit au vendeur pour réparations, taux sous le marché assumé par l'acheteur.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-43", "url": "/seance/08/#p8-43", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 3 : les conditions de vente", "text": "Ce critère filtre les transactions dont les circonstances ont écarté le prix du marché◆La transaction libre est l'étalon : c'est elle qui incarne la définition de la valeur marchande. :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-44", "url": "/seance/08/#p8-44", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 4 : les dépenses à engager immédiatement après l'achat", "text": "Lorsque l'acheteur d'un comparable savait, au moment de la vente, qu'il devrait engager des dépenses immédiates — toiture en fin de vie, décontamination, démolition d'une dépendance —, le prix négocié en tient compte. Pour retrouver l'équivalent d'un bien sans ces travaux, on ajoute le coût connu au prix de vente.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-45", "url": "/seance/08/#p8-45", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 4 : les dépenses à engager immédiatement après l'achat", "text": "Un comparable s'est vendu 410 000 $; les deux parties savaient que la toiture devait être remplacée (coût estimé : 15 000 $), et l'inspection préachat l'avait documenté. Prix équivalent « toiture en bon état » : . Sans cette correction, le comparable paraîtrait artificiellement bon marché et tirerait la valeur du sujet vers le bas.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-4", "url": "/seance/08/#ex-8-4", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.4 — la toiture escomptée", "text": "Un comparable s'est vendu 410 000 $; les deux parties savaient que la toiture devait être remplacée (coût estimé : 15 000 $), et l'inspection préachat l'avait documenté. Prix équivalent « toiture en bon état » : . Sans cette correction, le comparable paraîtrait artificiellement bon marché et tirerait la valeur du sujet vers le bas.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-46", "url": "/seance/08/#p8-46", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "L'ajustement temporel corrige le prix d'un comparable pour refléter l'évolution du marché entre sa date de vente et la date d'évaluation. C'est un ajustement transactionnel, appliqué avant les ajustements de propriété.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "def-8-4", "url": "/seance/08/#def-8-4", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "definition", "title": "Définition 8.4 — ajustement temporel", "text": "L'ajustement temporel corrige le prix d'un comparable pour refléter l'évolution du marché entre sa date de vente et la date d'évaluation. C'est un ajustement transactionnel, appliqué avant les ajustements de propriété.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-47", "url": "/seance/08/#p8-47", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "Pour un taux d'évolution annuel du marché et un délai de mois entre la vente du comparable et la date d'évaluation :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-48", "url": "/seance/08/#p8-48", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "où est le prix de vente (après les critères 1 à 4).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "form-8-1", "url": "/seance/08/#form-8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "formule", "title": "Formule 8.1 — ajustement temporel au prorata", "text": "Pour un taux d'évolution annuel du marché et un délai de mois entre la vente du comparable et la date d'évaluation : où est le prix de vente (après les critères 1 à 4).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-49", "url": "/seance/08/#p8-49", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "Un comparable s'est vendu 400 000 $ il y a 12 mois; le marché du secteur progresse de 5 % par année. Ajustement : ; prix ajusté : 420 000 $. Pour une vente d'il y a 6 mois : .", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-5", "url": "/seance/08/#ex-8-5", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.5 — marché gatinois en hausse de 5 % par année", "text": "Un comparable s'est vendu 400 000 $ il y a 12 mois; le marché du secteur progresse de 5 % par année. Ajustement : ; prix ajusté : 420 000 $. Pour une vente d'il y a 6 mois : .", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-50", "url": "/seance/08/#p8-50", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "Le taux ne s'invente pas : il s'extrait du marché local par l'analyse des reventes (le même bien vendu deux fois), la tendance des prix médians, les indices de prix (Teranet, APCIQ) ou une régression temporelle. Jamais une moyenne provinciale : le marché d'Aylmer n'évolue pas comme celui de Baie-Comeau.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-51", "url": "/seance/08/#p8-51", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "Trois propriétés du secteur, vendues deux fois sans rénovation majeure entre les deux ventes : la première, 365 000 $ puis 402 000 $ sur 24 mois (soit en deux ans, par année); la deuxième, 410 000 $ puis 429 000 $ sur 11 mois (, annualisé); la troisième, 298 000 $ puis 312 000 $ sur 12 mois (). La convergence des trois indications autour de 5 % par année autorise ce taux pour l'ajustement temporel — et la note au dossier cite les trois reventes. Si l'une des trois avait montré , il aurait fallu la vérifier (rénovations entre les ventes? première vente hors marché?) plutôt que de la moyenner aveuglément : la technique des reventes n'est fiable que si le bien est resté le même entre les deux transactions.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-6", "url": "/seance/08/#ex-8-6", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.6 — extraire le taux par reventes appariées", "text": "Trois propriétés du secteur, vendues deux fois sans rénovation majeure entre les deux ventes : la première, 365 000 $ puis 402 000 $ sur 24 mois (soit en deux ans, par année); la deuxième, 410 000 $ puis 429 000 $ sur 11 mois (, annualisé); la troisième, 298 000 $ puis 312 000 $ sur 12 mois (). La convergence des trois indications autour de 5 % par année autorise ce taux pour l'ajustement temporel — et la note au dossier cite les trois reventes. Si l'une des trois avait montré , il aurait fallu la vérifier (rénovations entre les ventes? première vente hors marché?) plutôt que de la moyenner aveuglément : la technique des reventes n'est fiable que si le bien est resté le même entre les deux transactions.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-53", "url": "/seance/08/#p8-53", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 5 : le temps (conditions de marché)", "text": "En marché volatil, l'ajustement temporel est souvent le plus important de toute la grille : le négliger fausse tous les calculs en aval. En marché stable, il peut être faible, voire nul — mais il doit tout de même être analysé et documenté. « Aucun ajustement requis » est une conclusion d'analyse, pas une omission.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "attention-8-52", "url": "/seance/08/#attention-8-52", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "attention", "title": "Le piège du marché volatil", "text": "En marché volatil, l'ajustement temporel est souvent le plus important de toute la grille : le négliger fausse tous les calculs en aval. En marché stable, il peut être faible, voire nul — mais il doit tout de même être analysé et documenté. « Aucun ajustement requis » est une conclusion d'analyse, pas une omission.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-54", "url": "/seance/08/#p8-54", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 6 : la localisation", "text": "La localisation est souvent le facteur le plus déterminant de la valeur immobilière — d'où l'adage du courtage, location, location, location. L'ajustement compare l'emplacement du comparable à celui du sujet : quartier et voisinage (réputation, homogénéité, tendance), proximité des services (écoles, commerces, transports en commun), accès routier, environnement (vue, calme, espaces verts, bord de l'eau), nuisances (bruit d'autoroute ou d'aéroport, industrie, lignes à haute tension), et même le secteur fiscal, puisque les taux de taxation varient d'une municipalité à l'autre.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-55", "url": "/seance/08/#p8-55", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 6 : la localisation", "text": "L'analyse gagne à distinguer deux échelles. La macro-localisation◆Macro : le quartier. Micro : la rue, le côté de la rue, le voisin. compare des quartiers entiers — Aylmer contre Hull, le Plateau contre Buckingham — et se chiffre volontiers en pourcentage, car l'écart affecte l'ensemble du panier de caractéristiques. La micro-localisation compare des positions à l'intérieur d'un même quartier : rue passante ou cul-de-sac, terrain adossé à un parc ou à un stationnement commercial, voisinage immédiat soigné ou négligé; elle se chiffre plutôt en dollars, par paires de ventes de la même rue. Les deux échelles peuvent jouer en sens contraire — un excellent emplacement dans un quartier moyen, ou l'inverse — et une grille rigoureuse les évalue séparément avant de les combiner. C'est aussi la micro-localisation qui échappe le plus aux données publiques : elle se constate à pied, lors de l'inspection, carnet en main.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-57", "url": "/seance/08/#p8-57", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 6 : la localisation", "text": "À titre d'illustration : le prix médian d'une unifamiliale s'établissait à environ 477 000 $ dans la RMR de Gatineau contre 519 000 $ pour l'ensemble du Québec (APCIQ, juin 2026) — et, à l'intérieur même de Gatineau, les écarts entre le Plateau, le Vieux-Hull et Buckingham dépassent souvent 20 %. La localisation explique une large part de ces différences, ce qui justifie qu'on lui consacre un critère d'ajustement à part entière.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "quebec-8-56", "url": "/seance/08/#quebec-8-56", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "quebec", "title": "L'écart de localisation en chiffres", "text": "À titre d'illustration : le prix médian d'une unifamiliale s'établissait à environ 477 000 $ dans la RMR de Gatineau contre 519 000 $ pour l'ensemble du Québec (APCIQ, juin 2026) — et, à l'intérieur même de Gatineau, les écarts entre le Plateau, le Vieux-Hull et Buckingham dépassent souvent 20 %. La localisation explique une large part de ces différences, ce qui justifie qu'on lui consacre un critère d'ajustement à part entière.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-58", "url": "/seance/08/#p8-58", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 7 : les caractéristiques physiques", "text": "C'est la famille la plus fournie : elle couvre le terrain (superficie, forme — rectangulaire optimale —, topographie, façade, orientation, services) et le bâtiment (type, superficie habitable, âge effectif, état et qualité, chambres, salles de bain, sous-sol, garage, extras).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-59", "url": "/seance/08/#p8-59", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 7 : les caractéristiques physiques", "text": "Sujet : terrain de 5500 pi. Comparable : 7000 pi, soit 1500 pi de plus. Valeur marginale du pied carré de terrain dans le secteur : 10 $/pi. Le comparable est supérieur au sujet sur ce point : on réduit son prix de pour le ramener au niveau du sujet. Remarquez le mot marginal : le pied carré excédentaire d'un grand terrain ne vaut pas le prix moyen du pied carré — principe des rendements décroissants.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-7", "url": "/seance/08/#ex-8-7", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.7 — ajustement de terrain", "text": "Sujet : terrain de 5500 pi. Comparable : 7000 pi, soit 1500 pi de plus. Valeur marginale du pied carré de terrain dans le secteur : 10 $/pi. Le comparable est supérieur au sujet sur ce point : on réduit son prix de pour le ramener au niveau du sujet. Remarquez le mot marginal : le pied carré excédentaire d'un grand terrain ne vaut pas le prix moyen du pied carré — principe des rendements décroissants.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-60", "url": "/seance/08/#p8-60", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 8 : les composantes non immobilières", "text": "L'évaluation porte sur le droit immobilier seulement. Si la vente d'un comparable incluait des biens meubles — électroménagers, mobilier, équipement de piscine, luminaires haut de gamme —, leur valeur doit être retranchée du prix avant toute comparaison.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-61", "url": "/seance/08/#p8-61", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Critère 8 : les composantes non immobilières", "text": "Comparable vendu 440 000 $ incluant des électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8000 $) et un mobilier de terrasse (2000 $). Prix immobilier : . Une inclusion importante non retranchée surestime le comparable — et, par ricochet, la valeur du sujet.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-8", "url": "/seance/08/#ex-8-8", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.8 — inclusions à retrancher", "text": "Comparable vendu 440 000 $ incluant des électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8000 $) et un mobilier de terrasse (2000 $). Prix immobilier : . Une inclusion importante non retranchée surestime le comparable — et, par ricochet, la valeur du sujet.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-62", "url": "/seance/08/#p8-62", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "L'ordre d'application des ajustements", "text": "Pourquoi cet ordre? Parce que les ajustements transactionnels redéfinissent la base sur laquelle les suivants se calculent. Tant que le prix n'a pas été ramené à une transaction libre, en financement de marché, à la date d'évaluation, il ne représente pas un « prix de marché » comparable : ajuster la superficie d'un prix encore gonflé par un financement avantageux, c'est mesurer avec une règle faussée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-63", "url": "/seance/08/#p8-63", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "L'ordre d'application des ajustements", "text": "Comparable vendu 400 000 $ il y a un an, marché à /an, et avantage de financement de 3 % du prix. Bon ordre : on retire d'abord le financement (), puis on applique le temps (). Mauvais ordre : , puis … identique ici parce que les deux sont multiplicatifs, mais si le financement est un montant fixe (12 000 $), le bon ordre donne et le mauvais : 600 $ d'écart par simple inversion. Multiplié par cinq comparables et des ajustements plus lourds, le désordre devient une source d'erreur systématique.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-9", "url": "/seance/08/#ex-8-9", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.9 — l'ordre change le résultat", "text": "Comparable vendu 400 000 $ il y a un an, marché à /an, et avantage de financement de 3 % du prix. Bon ordre : on retire d'abord le financement (), puis on applique le temps (). Mauvais ordre : , puis … identique ici parce que les deux sont multiplicatifs, mais si le financement est un montant fixe (12 000 $), le bon ordre donne et le mauvais : 600 $ d'écart par simple inversion. Multiplié par cinq comparables et des ajustements plus lourds, le désordre devient une source d'erreur systématique.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-64", "url": "/seance/08/#p8-64", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "L'ordre d'application des ajustements", "text": "Les ajustements de propriété, eux, sont additifs : on les somme, et leur ordre interne n'affecte pas le résultat. C'est pourquoi la grille les présente en bloc, après le « prix ajusté transactionnel ».", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-66", "url": "/seance/08/#p8-66", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "L'ordre d'application des ajustements", "text": "Dans les bureaux, la grille vit dans un chiffrier dont la structure épouse exactement cet ordre : un bloc de lignes transactionnelles qui aboutit à une ligne en gras « prix ajusté aux conditions du marché », puis un bloc de lignes de propriété, puis la valeur indiquée, le net et le brut calculés automatiquement. Cette architecture n'est pas un choix cosmétique : elle rend l'ordre matériellement impossible à violer, car chaque bloc se calcule sur la ligne totalisatrice du précédent. Construisez votre gabarit du TP de la même façon — vous éliminerez d'un coup toute une famille d'erreurs, et le correcteur reconnaîtra immédiatement une grille professionnelle.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "terrain-8-65", "url": "/seance/08/#terrain-8-65", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans les bureaux, la grille vit dans un chiffrier dont la structure épouse exactement cet ordre : un bloc de lignes transactionnelles qui aboutit à une ligne en gras « prix ajusté aux conditions du marché », puis un bloc de lignes de propriété, puis la valeur indiquée, le net et le brut calculés automatiquement. Cette architecture n'est pas un choix cosmétique : elle rend l'ordre matériellement impossible à violer, car chaque bloc se calcule sur la ligne totalisatrice du précédent. Construisez votre gabarit du TP de la même façon — vous éliminerez d'un coup toute une famille d'erreurs, et le correcteur reconnaîtra immédiatement une grille professionnelle.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-67", "url": "/seance/08/#p8-67", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "Comparer exige une unité commune. Le choix n'appartient pas à l'évaluateur mais au marché : on retient l'unité dans laquelle les acheteurs du type de bien concerné raisonnent effectivement.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-68", "url": "/seance/08/#p8-68", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "Pour le résidentiel québécois, le prix total et le prix au pied carré habitable dominent. Calculer la même unité pour tous les comparables a une vertu supplémentaire : elle fait ressortir immédiatement les valeurs aberrantes. Si quatre comparables s'établissent entre 330 et 355 $/pi et qu'un cinquième affiche 260 $/pi, c'est lui qu'il faut réexaminer avant de bâtir la grille.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-69", "url": "/seance/08/#p8-69", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les unités de comparaison", "text": "Cinq ventes candidates de bungalows du même secteur : 408 000 $ pour 1180 pi (346 $/pi); 435 000 $ pour 1250 (348 $/pi); 422 000 $ pour 1210 (349 $/pi); 451 000 $ pour 1330 (339 $/pi); et 372 000 $ pour 1400 pi — soit 266 $/pi, à 23 % sous la bande des quatre autres. Avant de rejeter cette cinquième vente, on l'explique : la vérification révèle ici une vente intrafamiliale publiée sans mention sur Centris. Le prix unitaire n'a pas mesuré la valeur : il a servi de détecteur d'anomalies, ce qui est son second métier. Une donnée aberrante expliquée vaut mieux qu'une donnée aberrante supprimée en silence — le dossier doit garder la trace des deux gestes.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-10", "url": "/seance/08/#ex-8-10", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.10 — le tamis du prix unitaire", "text": "Cinq ventes candidates de bungalows du même secteur : 408 000 $ pour 1180 pi (346 $/pi); 435 000 $ pour 1250 (348 $/pi); 422 000 $ pour 1210 (349 $/pi); 451 000 $ pour 1330 (339 $/pi); et 372 000 $ pour 1400 pi — soit 266 $/pi, à 23 % sous la bande des quatre autres. Avant de rejeter cette cinquième vente, on l'explique : la vérification révèle ici une vente intrafamiliale publiée sans mention sur Centris. Le prix unitaire n'a pas mesuré la valeur : il a servi de détecteur d'anomalies, ce qui est son second métier. Une donnée aberrante expliquée vaut mieux qu'une donnée aberrante supprimée en silence — le dossier doit garder la trace des deux gestes.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-70", "url": "/seance/08/#p8-70", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étude de cas : bungalow du secteur Hull", "text": "Déroulons maintenant la méthode de bout en bout sur un cas réaliste. Cette étude de cas sera reprise et raffinée à la séance 9; assurez-vous d'en maîtriser chaque calcul. Le cas est volontairement « propre » — ventes libres, financement conventionnel, aucune inclusion — pour isoler la mécanique des ajustements de propriété et de temps; le TP, lui, réintroduira les frottements du réel. Notez au passage la posture de travail : avant tout calcul, l'évaluateur formule des attentes qualitatives (quel comparable devrait remonter, lequel devrait redescendre), puis laisse la grille les confirmer ou les démentir. C'est le rangement par encadrement, que la séance 9 formalisera.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-71", "url": "/seance/08/#p8-71", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le mandat et le sujet", "text": "Mandat : estimer la valeur marchande, aux fins de financement hypothécaire (rapport abrégé), de la propriété du 456, rue des Érables, Gatineau (secteur Hull). Date d'évaluation : 15 septembre 2026. Sujet : bungalow détaché construit en 2008; 1200 pi habitables hors sol; terrain de 6000 pi; 3 chambres; 1 salle de bain complète et 1 salle d'eau; sous-sol partiellement fini (400 pi); garage simple attaché; bon état; chauffage bi-énergie. Contexte de marché : hausse d'environ 5 % par année dans le secteur (APCIQ). Quatre ventes comparables ont été retenues dans Hull, conclues entre mars et août 2026, toutes vérifiées : transactions libres, financement conventionnel, aucune inclusion significative.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-11", "url": "/seance/08/#ex-8-11", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.11 — présentation du mandat", "text": "Mandat : estimer la valeur marchande, aux fins de financement hypothécaire (rapport abrégé), de la propriété du 456, rue des Érables, Gatineau (secteur Hull). Date d'évaluation : 15 septembre 2026. Sujet : bungalow détaché construit en 2008; 1200 pi habitables hors sol; terrain de 6000 pi; 3 chambres; 1 salle de bain complète et 1 salle d'eau; sous-sol partiellement fini (400 pi); garage simple attaché; bon état; chauffage bi-énergie. Contexte de marché : hausse d'environ 5 % par année dans le secteur (APCIQ). Quatre ventes comparables ont été retenues dans Hull, conclues entre mars et août 2026, toutes vérifiées : transactions libres, financement conventionnel, aucune inclusion significative.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-72", "url": "/seance/08/#p8-72", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les comparables", "text": "Un survol qualitatif avant tout calcul — excellente habitude : C1 et C4 sont presque jumeaux du sujet; C2 lui est globalement inférieur (pas de garage, sous-sol non fini, une seule salle de bain, localisation moindre) et devrait « remonter » après ajustements; C3 lui est globalement supérieur (plus grand, quatre chambres, double garage, très bon état) et devrait « redescendre ». Si la grille ne confirme pas ces intuitions, une erreur de signe s'y cache probablement.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-73", "url": "/seance/08/#p8-73", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 1 : les ajustements transactionnels", "text": "Les ventes étant toutes libres, à financement conventionnel, en pleine propriété et sans dépense immédiate connue, les critères 1 à 4 ne requièrent aucun ajustement. Reste le temps : le marché progresse de 5 % par année, et l'on applique le prorata mensuel jusqu'au 15 septembre 2026.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-74", "url": "/seance/08/#p8-74", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 1 : les ajustements transactionnels", "text": "Vérifions un calcul en détail — celui de C4, le plus ancien : vendu en mars 2026, soit 6 mois avant la date d'évaluation, à 425 000 $ :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-75", "url": "/seance/08/#p8-75", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 1 : les ajustements transactionnels", "text": "De même pour C1 : ; pour C2 : ; pour C3 : . Les montants sont arrondis à la centaine — la précision au dollar près serait illusoire.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-76", "url": "/seance/08/#p8-76", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 2 : les ajustements de propriété", "text": "Chaque ajustement s'appuie sur une valeur unitaire extraite du marché local : 100 $/pi pour la superficie habitable marginale, 10 $/pi pour le terrain excédentaire, 20 000 $ pour la présence d'un garage simple (18 000 $ pour l'écart simple/double, coût déprécié), et des montants d'analyse par paires pour les chambres, salles de bain et l'état. Le critère « âge / état » combine l'année de construction et l'état constaté à l'inspection — c'est l'âge effectif qui compte, non le millésime.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-77", "url": "/seance/08/#p8-77", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 2 : les ajustements de propriété", "text": "Suivons le raisonnement de quelques lignes clés. Superficie : C1 a 50 pi de plus que le sujet (, signe négatif car C1 est supérieur); C2 a 50 pi de moins (); C3, 150 pi de plus (). Terrain : C1 a 200 pi de plus (); C2, 500 de moins (); C3, 1000 de plus (). Garage : C2 n'en a pas (); C3 a un double (). Âge / état : C4, de même année que le sujet mais en état moyen, exige environ 10 000 $ de mise à niveau (); C1, bien que d'un an plus vieux, présente des mises à jour récentes qui abaissent son âge effectif sous celui du sujet (); C2, malgré son millésime 2010, offre des finitions d'origine de qualité économique () — deux illustrations du primat de l'âge effectif constaté à l'inspection sur l'année de construction. Chambres : seule C3 diffère (4 contre 3 : ).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-78", "url": "/seance/08/#p8-78", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 3 : l'ampleur des ajustements et la fiabilité", "text": "Pour un comparable dont le prix de vente est et les ajustements (incluant l'ajustement temporel) :", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-79", "url": "/seance/08/#p8-79", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 3 : l'ampleur des ajustements et la fiabilité", "text": "Repères de pratique usuels (The Appraisal of Real Estate) : net , brut .", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "form-8-2", "url": "/seance/08/#form-8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "formule", "title": "Formule 8.2 — ajustements net et brut", "text": "Pour un comparable dont le prix de vente est et les ajustements (incluant l'ajustement temporel) : Repères de pratique usuels (The Appraisal of Real Estate) : net , brut .", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-80", "url": "/seance/08/#p8-80", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 3 : l'ampleur des ajustements et la fiabilité", "text": "Pour C1, par exemple : net , soit de 435 000 $; brut , soit . Les comparables 2 et 3 dépassent le seuil net de 15 % : ils ne sont pas disqualifiés — ce sont des repères de fiabilité, non des règles codifiées — mais leur poids dans la réconciliation devra être réduit d'autant.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-81", "url": "/seance/08/#p8-81", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 4 : la réconciliation et la conclusion", "text": "Les indications s'étendent de 369 900 $ (C3) à 481 900 $ (C2); la moyenne arithmétique serait de 431 250 $ — mais la réconciliation n'est pas une moyenne◆Réconcilier = pondérer par la fiabilité. Jamais une moyenne arithmétique. : c'est une pondération par la fiabilité. C1 (peu d'ajustements, très similaire) et C4 (jumeau du sujet, ajustements modestes) sont les indications les plus solides; C2 et C3, aux ajustements nets supérieurs à 15 %, servent de balises encadrant la fourchette sans dicter la conclusion.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-82", "url": "/seance/08/#p8-82", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 4 : la réconciliation et la conclusion", "text": "En accordant le plus de poids aux comparables 1 (424 600 $) et 4 (448 600 $), la valeur marchande estimée du 456, rue des Érables au 15 septembre 2026 est de 435 000 $ (arrondie au 5000 $ près). La conclusion est cohérente avec le marché : le prix médian de la RMR de Gatineau avoisine 477 000 $ (APCIQ, juin 2026) pour l'ensemble des unifamiliales, et le sujet est un bungalow modeste.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "ex-8-12", "url": "/seance/08/#ex-8-12", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exemple", "title": "Exemple 8.12 — conclusion de valeur", "text": "En accordant le plus de poids aux comparables 1 (424 600 $) et 4 (448 600 $), la valeur marchande estimée du 456, rue des Érables au 15 septembre 2026 est de 435 000 $ (arrondie au 5000 $ près). La conclusion est cohérente avec le marché : le prix médian de la RMR de Gatineau avoisine 477 000 $ (APCIQ, juin 2026) pour l'ensemble des unifamiliales, et le sujet est un bungalow modeste.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-84", "url": "/seance/08/#p8-84", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 4 : la réconciliation et la conclusion", "text": "Dans un rapport réel, chaque nombre de cette grille serait accompagné de sa source : « ajustement de superficie fondé sur une analyse par paires de six ventes du secteur (annexe C) », « taux d'évolution du marché extrait des statistiques Centris du district Hull, T2–T3 2026 ». Le correcteur — et plus tard le réviseur de l'OEAQ — ne juge pas seulement le résultat : il juge la piste de vérification (audit trail) qui y mène.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "terrain-8-83", "url": "/seance/08/#terrain-8-83", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans un rapport réel, chaque nombre de cette grille serait accompagné de sa source : « ajustement de superficie fondé sur une analyse par paires de six ventes du secteur (annexe C) », « taux d'évolution du marché extrait des statistiques Centris du district Hull, T2–T3 2026 ». Le correcteur — et plus tard le réviseur de l'OEAQ — ne juge pas seulement le résultat : il juge la piste de vérification (audit trail) qui y mène.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-85", "url": "/seance/08/#p8-85", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Étape 5 : la contre-vérification par sensibilité", "text": "Une conclusion solide doit survivre à la question : « et si mes ajustements unitaires étaient un peu faux? ». Testons-le. Si la valeur marginale de la superficie passe de 100 à 110 $/pi, les indications de C1 et C3 baissent respectivement de 500 $ et 1500 $, celle de C2 monte de 500 $ : l'effet sur la conclusion, portée par C1 et C4, est inférieur à 1000 $. Si la contribution du garage passe de 20 000 $ à 25 000 $, seuls C2 () et C3 ( pour l'écart simple-double) bougent — or ce sont précisément les comparables à faible poids. La conclusion de 435 000 $ se déplace, dans tous ces scénarios, à l'intérieur de la bande d'arrondi de : elle est robuste◆Sensibilité : faire varier les ajustements unitaires de et vérifier que la conclusion tient.. Si au contraire un déplacement de 10 % d'un seul ajustement unitaire faisait basculer la conclusion de 10 000 $ ou plus, ce serait le signal que la grille repose trop sur cet ajustement — et qu'il faut soit le documenter davantage, soit revoir le poids des comparables qui en dépendent. Cette contre-vérification coûte cinq minutes et transforme une opinion en opinion testée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-86", "url": "/seance/08/#p8-86", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le code de conduite de la grille d'ajustement", "text": "Les bonnes pratiques de la grille tiennent en trois disciplines, chacune répondant à une tentation identifiable. La discipline des données d'abord : jamais moins de trois comparables, chaque vente vérifiée — prix confirmé, conditions, financement, inclusions —, les ventes les plus récentes et les plus proches d'abord. La tentation qu'elle combat est la paresse de recherche : la grille bâtie sur les trois premières ventes venues, dont une non vérifiée, a l'apparence de la méthode sans en avoir la substance. La discipline du raisonnement ensuite : chaque ajustement appuyé par des données de marché, sa source et sa technique d'extraction consignées, l'ordre séquentiel respecté. Elle combat la tentation du chiffre commode — l'ajustement « d'expérience » qu'on ne saurait défendre devant un réviseur. La discipline du terrain enfin : visiter le sujet, et les comparables au moins de l'extérieur; l'état réel, la micro-localisation et le voisinage ne se lisent dans aucune base de données.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-87", "url": "/seance/08/#p8-87", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Le code de conduite de la grille d'ajustement", "text": "Les fautes symétriques se déduisent d'elles-mêmes, mais trois méritent d'être nommées parce qu'elles sont les plus fréquentes dans les copies comme dans les dossiers disciplinaires : la moyenne arithmétique déguisée en réconciliation, qui abdique le jugement professionnel au profit d'un calcul; l'oubli de l'ajustement temporel en marché volatil, qui importe dans la conclusion des prix d'un marché disparu; et la tolérance silencieuse aux dépassements de seuils — conserver un comparable à 20 % net n'est pas une faute, le conserver sans le dire ni réduire son poids en est une.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-88", "url": "/seance/08/#p8-88", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les limites intrinsèques", "text": "Aucune méthode n'est parfaite, et l'examen attend de vous une vision critique. Six limites structurent la discussion : (1) la dépendance aux données — sans marché actif, pas de comparables; (2) les biens uniques — propriétés spécialisées, historiques ou atypiques échappent à la comparaison; (3) la subjectivité des ajustements — deux évaluateurs compétents peuvent différer; (4) les marchés en transition — les données passées reflètent mal un marché qui bascule; (5) les conditions atypiques difficiles à filtrer exhaustivement; (6) les données incomplètes — au Québec, certaines informations (conditions fines de la transaction) ne sont pas publiques.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-90", "url": "/seance/08/#p8-90", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Les limites intrinsèques", "text": "C'est précisément pour ces raisons que les normes recommandent d'employer plus d'une méthode lorsque c'est possible et de réconcilier les résultats : la convergence de la comparaison, du coût et du revenu vers une même zone de valeur est le meilleur indice de robustesse d'une conclusion.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "remarque-8-89", "url": "/seance/08/#remarque-8-89", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "remarque", "title": "La parade professionnelle", "text": "C'est précisément pour ces raisons que les normes recommandent d'employer plus d'une méthode lorsque c'est possible et de réconcilier les résultats : la convergence de la comparaison, du coût et du revenu vers une même zone de valeur est le meilleur indice de robustesse d'une conclusion.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-91", "url": "/seance/08/#p8-91", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La comparaison à l'ère des évaluations automatisées", "text": "Impossible aujourd'hui de clore ce chapitre sans un mot des modèles d'évaluation automatisée (Automated Valuation Models, AVM), ces algorithmes qui estiment la valeur d'un bien en quelques secondes à partir de bases de données massives — les prêteurs en utilisent pour trier les dossiers, et des sites publics en offrent des versions grand public. Ils appliquent, à l'échelle industrielle, la logique hédonique décrite en début de chapitre : régression ou apprentissage automatique sur des milliers de ventes. Leurs forces sont réelles — vitesse, couverture, absence de fatigue — et leurs faiblesses sont exactement les angles morts de leurs données : l'état intérieur qu'ils n'ont jamais visité, les rénovations non déclarées, la micro-localisation, les conditions de vente non codées, les segments minces où l'échantillon s'effondre. La leçon pour l'étudiante ou l'étudiant n'est pas « l'algorithme remplacera l'évaluateur », ni son contraire rassurant : c'est que la valeur ajoutée du professionnel se déplace précisément vers ce que la machine ne voit pas — l'inspection, la vérification des ventes, le jugement de fiabilité, la responsabilité professionnelle engagée. Autrement dit : vers tout ce que ce chapitre a enseigné d'autre que l'arithmétique.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-92", "url": "/seance/08/#p8-92", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "La comparaison à l'ère des évaluations automatisées", "text": "Au terme de cette première moitié du parcours, mesurez le chemin : partis d'une intuition d'acheteur — « la maison d'à côté s'est vendue tant » —, nous disposons désormais d'un protocole complet, du choix des ventes jusqu'à la conclusion motivée, avec ses garde-fous à chaque étape. Il reste à approfondir le cœur quantitatif de la machine : d'où viennent exactement les montants d'ajustement, et comment passe-t-on rigoureusement de quatre indications à un seul chiffre. Ce sera l'objet de la séance 9 — que les exercices qui suivent préparent directement.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-93", "url": "/seance/08/#p8-93", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vous envisagez d'utiliser comme comparable une vente conclue à 392 000 $ entre M. Tremblay et sa belle-sœur, incluant les électroménagers (valeur : 6000 $). Le prix demandé sur Centris était de 429 000 $ et le délai de mise en marché de 9 jours seulement. Identifiez les indices qui commandent la prudence et indiquez le traitement approprié.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-1", "url": "/seance/08/#exo-8-1", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.1 — vérification d'une vente", "text": "Vous envisagez d'utiliser comme comparable une vente conclue à 392 000 $ entre M. Tremblay et sa belle-sœur, incluant les électroménagers (valeur : 6000 $). Le prix demandé sur Centris était de 429 000 $ et le délai de mise en marché de 9 jours seulement. Identifiez les indices qui commandent la prudence et indiquez le traitement approprié.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-94", "url": "/seance/08/#p8-94", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois signaux d'alarme. (1) Lien de dépendance : la transaction entre membres d'une même famille ne reflète généralement pas le marché libre — c'est le motif d'exclusion le plus fort. (2) Écart marqué entre prix demandé (429 000 $) et prix payé (392 000 $) combiné à un délai très court : cohérent avec un prix de faveur plutôt qu'avec une négociation de marché. (3) Inclusions : les électroménagers (6000 $) devraient de toute façon être retranchés. Traitement : exclure ce comparable. On ne « répare » pas un lien de dépendance par un ajustement, car l'écart au marché est inconnu; on ne le conserverait, lourdement documenté, qu'en l'absence totale d'autres ventes — situation exceptionnelle.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-95", "url": "/seance/08/#p8-95", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le marché d'un secteur de Gatineau progresse de 6 % par année. Un comparable s'est vendu 380 000 $ il y a 10 mois. Calculez l'ajustement temporel et le prix ajusté. Que devient le résultat si le marché avait plutôt reculé de 4 % par année?", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-2", "url": "/seance/08/#exo-8-2", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.2 — ajustement temporel", "text": "Le marché d'un secteur de Gatineau progresse de 6 % par année. Un comparable s'est vendu 380 000 $ il y a 10 mois. Calculez l'ajustement temporel et le prix ajusté. Que devient le résultat si le marché avait plutôt reculé de 4 % par année?", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-96", "url": "/seance/08/#p8-96", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Marché haussier : ajustement ; prix ajusté . Marché baissier : ajustement ; prix ajusté . L'ajustement temporel joue dans les deux sens : en marché baissier, un comparable ancien surestime la valeur actuelle et doit être ajusté à la baisse.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-97", "url": "/seance/08/#p8-97", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez le signe de l'ajustement à appliquer au comparable : (a) le comparable possède une piscine creusée, pas le sujet; (b) le sujet a un garage double, le comparable un garage simple; (c) le comparable est situé sur une artère bruyante, le sujet dans une rue calme; (d) le comparable s'est vendu avec une balance de prix de vente à taux avantageux.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-3", "url": "/seance/08/#exo-8-3", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.3 — sens des ajustements", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez le signe de l'ajustement à appliquer au comparable : (a) le comparable possède une piscine creusée, pas le sujet; (b) le sujet a un garage double, le comparable un garage simple; (c) le comparable est situé sur une artère bruyante, le sujet dans une rue calme; (d) le comparable s'est vendu avec une balance de prix de vente à taux avantageux.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-98", "url": "/seance/08/#p8-98", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(a) Négatif : le comparable est supérieur (piscine), on retranche sa contribution marchande. (b) Positif : le comparable est inférieur (garage simple contre double), on ajoute l'écart de valeur. (c) Positif : la localisation du comparable est inférieure (nuisance sonore), on le remonte au niveau du sujet. (d) Négatif : l'avantage de financement a gonflé le prix; on le retranche pour retrouver le prix comptant équivalent. Règle cardinale : on ajuste toujours le comparable vers le sujet — comparable supérieur ajustement négatif; comparable inférieur ajustement positif.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-99", "url": "/seance/08/#p8-99", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Sujet : plain-pied de 1100 pi, terrain de 5000 pi, garage simple, bon état, secteur Aylmer. Comparable : vendu 402 000 $ il y a 4 mois (marché : /an), 1180 pi, terrain de 5400 pi, aucun garage, bon état, même secteur; vente libre, financement conventionnel; électroménagers inclus pour 4000 $. Valeurs unitaires : superficie 95 $/pi; terrain 8 $/pi; garage simple 18 000 $. Calculez l'indication de valeur, puis les pourcentages net et brut, et commentez la fiabilité.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-4", "url": "/seance/08/#exo-8-4", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.4 — mini grille complète", "text": "Sujet : plain-pied de 1100 pi, terrain de 5000 pi, garage simple, bon état, secteur Aylmer. Comparable : vendu 402 000 $ il y a 4 mois (marché : /an), 1180 pi, terrain de 5400 pi, aucun garage, bon état, même secteur; vente libre, financement conventionnel; électroménagers inclus pour 4000 $. Valeurs unitaires : superficie 95 $/pi; terrain 8 $/pi; garage simple 18 000 $. Calculez l'indication de valeur, puis les pourcentages net et brut, et commentez la fiabilité.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-100", "url": "/seance/08/#p8-100", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Transactionnel. Composantes non immobilières : (électroménagers) — on peut le traiter d'emblée avec les vérifications transactionnelles : . Temps : ; base ajustée . Propriété. Superficie : le comparable a pi de plus : . Terrain : pi de plus : . Garage : le comparable n'en a pas : . Ajustement net de propriété . Indication de valeur . Seuils (sur le prix de vente de 402 000 $) : net , soit ; brut , soit . Les deux seuils sont largement respectés : comparable de haute fiabilité, qui mériterait un poids fort dans la réconciliation.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-101", "url": "/seance/08/#p8-101", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre comparables ajustés donnent : 424 600 $ (net ), 481 900 $ (net ), 369 900 $ (net ) et 448 600 $ (net ). Un collègue propose de conclure à la moyenne, 431 250 $. Critiquez cette approche et proposez une conclusion mieux fondée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "exo-8-5", "url": "/seance/08/#exo-8-5", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "exercice", "title": "Exercice 8.5 — réconciliation critique", "text": "Quatre comparables ajustés donnent : 424 600 $ (net ), 481 900 $ (net ), 369 900 $ (net ) et 448 600 $ (net ). Un collègue propose de conclure à la moyenne, 431 250 $. Critiquez cette approche et proposez une conclusion mieux fondée.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-102", "url": "/seance/08/#p8-102", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La moyenne arithmétique accorde le même poids à chaque indication, alors que leur fiabilité diffère radicalement : les comparables à 481 900 $ et 369 900 $ excèdent le repère de 15 % net — leurs indications sont les plus incertaines — tandis que ceux à 424 600 $ et 448 600 $ sont très fiables. La moyenne se trouve de surcroît tirée vers le bas par l'indication la plus faible (369 900 $). Une réconciliation professionnelle pondère fortement les deux comparables fiables, dont les indications encadrent 424 600 $–448 600 $, et conclut autour de 435 000 $, en mentionnant que les deux autres indications, quoique faibles individuellement, confirment que la valeur se situe bien dans l'étendue observée. La justification écrite du raisonnement fait partie intégrante de la conclusion.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-103", "url": "/seance/08/#p8-103", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La méthode de comparaison estime la valeur à partir des prix ajustés de ventes récentes similaires; elle opérationnalise le principe de substitution et constitue la méthode privilégiée du résidentiel et des terrains.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-104", "url": "/seance/08/#p8-104", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Six étapes : rechercher vérifier choisir l'unité ajuster réconcilier conclure.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-105", "url": "/seance/08/#p8-105", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Comparables : minimum 3, recommandé 3 à 5; proximité, vente récente, similarité physique, transaction libre; hiérarchie de qualité quand les données se raréfient.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-106", "url": "/seance/08/#p8-106", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vérification obligatoire : prix confirmé, conditions de vente, financement, inclusions, motivation; exclure les ventes avec lien de dépendance et les ventes forcées.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-107", "url": "/seance/08/#p8-107", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Huit critères : droits de propriété, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps (transactionnels, en séquence); localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières (propriété, additifs).", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-108", "url": "/seance/08/#p8-108", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajustement temporel : , taux extrait du marché local; c'est souvent l'ajustement dominant en marché volatil.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-109", "url": "/seance/08/#p8-109", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règle cardinale des signes : comparable supérieur ajustement négatif; comparable inférieur ajustement positif; on ajuste toujours le comparable vers le sujet.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-110", "url": "/seance/08/#p8-110", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Repères de fiabilité : net , brut du prix du comparable — lignes directrices, pas des règles absolues.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-111", "url": "/seance/08/#p8-111", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La réconciliation pondère les indications selon la fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données) — jamais une moyenne.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p8-112", "url": "/seance/08/#p8-112", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étude de cas Hull : indications de 369 900 $ à 481 900 $; poids aux comparables 1 et 4; conclusion 435 000 $.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/08/#synthese", "ch": "08", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "La méthode de comparaison estime la valeur à partir des prix ajustés de ventes récentes similaires; elle opérationnalise le principe de substitution et constitue la méthode privilégiée du résidentiel et des terrains.Six étapes : rechercher vérifier choisir l'unité ajuster réconcilier conclure.Comparables : minimum 3, recommandé 3 à 5; proximité, vente récente, similarité physique, transaction libre; hiérarchie de qualité quand les données se raréfient.Vérification obligatoire : prix confirmé, conditions de vente, financement, inclusions, motivation; exclure les ventes avec lien de dépendance et les ventes forcées.Huit critères : droits de propriété, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps (transactionnels, en séquence); localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières (propriété, additifs).Ajustement temporel : , taux extrait du marché local; c'est souvent l'ajustement dominant en marché volatil.Règle cardinale des signes : comparable supérieur ajustement négatif; comparable inférieur ajustement positif; on ajuste toujours le comparable vers le sujet.Repères de fiabilité : net , brut du prix du comparable — lignes directrices, pas des règles absolues.La réconciliation pondère les indications selon la fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données) — jamais une moyenne.Étude de cas Hull : indications de 369 900 $ à 481 900 $; poids aux comparables 1 et 4; conclusion 435 000 $.", "where": "Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables"}, {"id": "p9-1", "url": "/seance/09/#p9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "La séance 8 a posé l'architecture de la méthode de comparaison; celle-ci en livre le moteur. Trois questions structurent le chapitre. D'où viennent les ajustements? — des techniques d'extraction fondées sur le marché : analyse par paires, régression, analyse graphique, coût déprécié, capitalisation d'une différence de loyer. Comment s'appliquent-ils? — dans un ordre séquentiel précis, sous la surveillance des seuils de prudence net et brut. Comment passe-t-on de plusieurs indications à une seule conclusion? — par la réconciliation, qui est un jugement professionnel de fiabilité et jamais une moyenne. Le tout culmine dans un exemple guidé complet à cinq comparables, celui-là même qui sert de modèle au travail pratique de la méthode de comparaison.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-2", "url": "/seance/09/#p9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Appliquer la règle cardinale des ajustements et distinguer ajustements quantitatifs et qualitatifs;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-3", "url": "/seance/09/#p9-3", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Dérouler l'ordre séquentiel des six étapes d'ajustement et comprendre pourquoi cet ordre importe;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-4", "url": "/seance/09/#p9-4", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Extraire un ajustement du marché par cinq techniques : paires, régression, graphique, coût déprécié, capitalisation de loyer;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-5", "url": "/seance/09/#p9-5", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Calculer et interpréter les ajustements net et brut d'un comparable et réagir au dépassement des seuils;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-6", "url": "/seance/09/#p9-6", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Conduire une réconciliation professionnelle : critères de pondération, fourchette et valeur ponctuelle;", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-7", "url": "/seance/09/#p9-7", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "text": "Compléter de bout en bout une grille à cinq comparables et rédiger la conclusion motivée exigée au travail pratique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-8", "url": "/seance/09/#p9-8", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Aucun comparable n'est identique au sujet. Un ajustement transforme le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu s'il avait été identique au sujet à la date d'évaluation.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "def-9-1", "url": "/seance/09/#def-9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.1 — le rôle d'un ajustement", "text": "Aucun comparable n'est identique au sujet. Un ajustement transforme le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu s'il avait été identique au sujet à la date d'évaluation.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-10", "url": "/seance/09/#p9-10", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "La règle cardinale de toute la méthode◆Supérieur on retire. Inférieur on ajoute. Toujours sur le comparable. : on ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-11", "url": "/seance/09/#p9-11", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Comparable supérieur au sujet ajustement négatif (on retire l'avantage);", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-12", "url": "/seance/09/#p9-12", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Comparable inférieur au sujet ajustement positif (on ajoute ce qui manque).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-13", "url": "/seance/09/#p9-13", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Inverser les signes est l'erreur la plus dévastatrice des copies : elle fausse chaque ligne de la grille, dans le mauvais sens, deux fois plutôt qu'une.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "attention-9-9", "url": "/seance/09/#attention-9-9", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "attention", "title": "On ajuste le comparable, jamais le sujet", "text": "La règle cardinale de toute la méthode◆Supérieur on retire. Inférieur on ajoute. Toujours sur le comparable. : on ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse. Comparable supérieur au sujet ajustement négatif (on retire l'avantage);Comparable inférieur au sujet ajustement positif (on ajoute ce qui manque). Inverser les signes est l'erreur la plus dévastatrice des copies : elle fausse chaque ligne de la grille, dans le mauvais sens, deux fois plutôt qu'une.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-14", "url": "/seance/09/#p9-14", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Un moyen simple de ne jamais se tromper : se demander « que faudrait-il faire au prix du comparable pour qu'il décrive le sujet? ». Si le comparable a un garage double et le sujet un garage simple, il faut lui enlever l'excédent : ajustement négatif.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-15", "url": "/seance/09/#p9-15", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La règle cardinale", "text": "Pourquoi cette asymétrie — toujours le comparable, jamais le sujet? Parce que les deux objets n'ont pas le même statut logique. Le prix du comparable est un fait : il peut être corrigé, décomposé, ramené à d'autres conditions, précisément parce qu'il existe. Le sujet, lui, n'a pas de prix : c'est l'inconnue de l'équation. « Ajuster le sujet » reviendrait à modifier l'inconnue pour la rapprocher des données — l'inverse exact de la démarche scientifique, qui ajuste les observations vers l'objet mesuré. La règle des signes découle ensuite du principe de contribution : chaque ajustement chiffre ce que le marché paie en plus ou accepte en moins pour une caractéristique, et l'on retire du prix du comparable la contribution des avantages qu'il possède et que le sujet n'a pas, comme on lui ajoute la contribution de ce qui lui manque. L'ajustement n'est donc jamais « le coût du garage » : c'est ce que le garage change au prix, une nuance qui resurgira dans la technique du coût déprécié.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-16", "url": "/seance/09/#p9-16", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "Les ajustements quantitatifs s'expriment en dollars — montant fixe ajouté ou retranché, adapté aux éléments discrets (garage : ) — ou en pourcentage du prix — adapté aux effets de marché et transactionnels (conditions de marché : ). Le choix n'est pas esthétique : les écarts physiques se chiffrent surtout en dollars, les effets de marché en pourcentage, parce que ces derniers croissent proportionnellement au prix du bien.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-17", "url": "/seance/09/#p9-17", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "Les ajustements qualitatifs◆Ajustement qualitatif Classement du comparable (supérieur / similaire / inférieur) quand les données ne permettent pas de chiffrer. procèdent par classement — supérieur, similaire, inférieur, avec l'échelle usuelle / / / / — lorsque les données ne permettent pas de quantifier. Ils ne remplacent pas la grille chiffrée : ils la complètent et orientent la réconciliation (un comparable « globalement similaire » à faible ajustement net inspirera davantage confiance).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-18", "url": "/seance/09/#p9-18", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "La forme la plus utile de l'analyse qualitative est le rangement par encadrement (bracketing) : classer chaque comparable comme globalement supérieur ou inférieur au sujet, puis vérifier que la valeur conclue tombe bien entre les prix des inférieurs et ceux des supérieurs.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-19", "url": "/seance/09/#p9-19", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Ajustements quantitatifs et qualitatifs", "text": "Trois ventes pour un jumelé de Gatineau. Vente A, globalement supérieure au sujet (garage, cour plus grande) : 462 000 $. Vente B, globalement inférieure (pas de garage, état moyen) : 431 000 $. Vente C, très similaire : 447 000 $. Avant tout calcul, l'encadrement dit déjà : la valeur du sujet se situe entre 431 000 $ et 462 000 $, probablement près de 447 000 $. Si la grille chiffrée conclut ensuite à 470 000 $ — au-dessus du comparable supérieur —, une erreur de signe ou d'ampleur s'y cache nécessairement : un sujet ne peut pas valoir plus qu'un bien qui lui est supérieur en tout. L'encadrement est ainsi le filet de sécurité logique de la grille : il ne produit pas la valeur, il interdit les valeurs impossibles.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-1", "url": "/seance/09/#ex-9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.1 — encadrer avant de chiffrer", "text": "Trois ventes pour un jumelé de Gatineau. Vente A, globalement supérieure au sujet (garage, cour plus grande) : 462 000 $. Vente B, globalement inférieure (pas de garage, état moyen) : 431 000 $. Vente C, très similaire : 447 000 $. Avant tout calcul, l'encadrement dit déjà : la valeur du sujet se situe entre 431 000 $ et 462 000 $, probablement près de 447 000 $. Si la grille chiffrée conclut ensuite à 470 000 $ — au-dessus du comparable supérieur —, une erreur de signe ou d'ampleur s'y cache nécessairement : un sujet ne peut pas valoir plus qu'un bien qui lui est supérieur en tout. L'encadrement est ainsi le filet de sécurité logique de la grille : il ne produit pas la valeur, il interdit les valeurs impossibles.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-20", "url": "/seance/09/#p9-20", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "La doctrine (The Appraisal of Real Estate) prescrit une séquence stricte, car les premières corrections modifient la base de calcul des suivantes :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-21", "url": "/seance/09/#p9-21", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "Les étapes 1 à 4 s'appliquent typiquement en pourcentage, sur une base cumulée : chaque correction s'applique au prix issu de la précédente. Les étapes 5 et 6 s'appliquent ensuite, en dollars ou en pourcentage, sur le prix ajusté aux conditions du marché.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-22", "url": "/seance/09/#p9-22", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "La logique de cette répartition mérite d'être explicitée, car elle revient à l'examen sous forme de « pourquoi ». Les quatre premières corrections portent sur la transaction : un droit amoindri, un financement de faveur, une pression sur les parties ou un marché qui a bougé affectent le prix proportionnellement — une emphytéose ne retire pas 50 000 $ à tout bien indistinctement, elle retire un pourcentage de sa valeur, quel que soit son niveau de prix; d'où le pourcentage et la base cumulée. Les corrections de propriété, elles, chiffrent des composantes matérielles : un garage, des pieds carrés, un sous-sol fini ont une contribution en dollars relativement stable à l'intérieur d'un segment de marché — le garage du bungalow de 400 000 $ et celui du bungalow de 450 000 $ valent sensiblement la même chose; d'où le montant fixe, additif. Mélanger les régimes — appliquer la localisation en pourcentage du prix brut, ou le temps en dollars forfaitaires — brouille cette correspondance entre la nature de l'écart et la forme de sa mesure.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-23", "url": "/seance/09/#p9-23", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "Si désignent les taux d'ajustement des étapes 1 à 4 et le prix de vente, la base d'application des ajustements de propriété (en dollars) est :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-24", "url": "/seance/09/#p9-24", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "La composition multiplicative des étapes 1 à 4 explique pourquoi leur ordre — et leur séparation d'avec les étapes 5 et 6 — n'est pas une coquetterie : un même ajustement en pourcentage ne produit pas le même montant selon la base sur laquelle il s'applique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "form-9-1", "url": "/seance/09/#form-9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.1 — composition des ajustements transactionnels", "text": "Si désignent les taux d'ajustement des étapes 1 à 4 et le prix de vente, la base d'application des ajustements de propriété (en dollars) est : La composition multiplicative des étapes 1 à 4 explique pourquoi leur ordre — et leur séparation d'avec les étapes 5 et 6 — n'est pas une coquetterie : un même ajustement en pourcentage ne produit pas le même montant selon la base sur laquelle il s'applique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-25", "url": "/seance/09/#p9-25", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "Un comparable s'est vendu 400 000 $ avec une hypothèque assumable à 2 % (marché à 5 %), avantage évalué à 12 000 $. Étapes 1–3 : — le prix « comptant équivalent ». La vente date de 12 mois et le marché a crû de 6 % : étape 4 : , soit — que la présentation en classe arrondissait à pour un avantage de financement légèrement supérieur. Si l'on avait appliqué le temps avant de retirer le financement : — un écart de plusieurs centaines de dollars créé par la seule inversion des étapes. L'ordre protège la cohérence : l'avantage de financement appartient à la transaction d'origine, pas au marché qui a évolué depuis.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-2", "url": "/seance/09/#ex-9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.2 — financement puis marché, pas l'inverse", "text": "Un comparable s'est vendu 400 000 $ avec une hypothèque assumable à 2 % (marché à 5 %), avantage évalué à 12 000 $. Étapes 1–3 : — le prix « comptant équivalent ». La vente date de 12 mois et le marché a crû de 6 % : étape 4 : , soit — que la présentation en classe arrondissait à pour un avantage de financement légèrement supérieur. Si l'on avait appliqué le temps avant de retirer le financement : — un écart de plusieurs centaines de dollars créé par la seule inversion des étapes. L'ordre protège la cohérence : l'avantage de financement appartient à la transaction d'origine, pas au marché qui a évolué depuis.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-27", "url": "/seance/09/#p9-27", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'ordre séquentiel en six étapes", "text": "Pour la localisation : quartier supérieur, à ; similaire, ; inférieur, à . Pour les caractéristiques physiques : garage double, à ; chambre supplémentaire, à . Ces fourchettes sont des repères de pratique, jamais des barèmes : chaque ajustement doit être appuyé par des données du marché local.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "remarque-9-26", "url": "/seance/09/#remarque-9-26", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "remarque", "title": "Ordres de grandeur usuels — étapes 5 et 6", "text": "Pour la localisation : quartier supérieur, à ; similaire, ; inférieur, à . Pour les caractéristiques physiques : garage double, à ; chambre supplémentaire, à . Ces fourchettes sont des repères de pratique, jamais des barèmes : chaque ajustement doit être appuyé par des données du marché local.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-28", "url": "/seance/09/#p9-28", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Extraire les ajustements du marché", "text": "Un ajustement qui ne provient pas du marché n'est qu'une opinion déguisée en chiffre. Cinq techniques permettent de l'ancrer dans les données.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-29", "url": "/seance/09/#p9-29", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'analyse par paires", "text": "L'analyse par paires (paired sales analysis) isole la valeur d'un élément en comparant deux ventes identiques en tout sauf cet élément : l'écart de prix mesure la contribution marchande de l'élément.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "def-9-2", "url": "/seance/09/#def-9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.2 — analyse par paires", "text": "L'analyse par paires (paired sales analysis) isole la valeur d'un élément en comparant deux ventes identiques en tout sauf cet élément : l'écart de prix mesure la contribution marchande de l'élément.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-30", "url": "/seance/09/#p9-30", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'analyse par paires", "text": "Vente A : bungalow avec garage, 420 000 $. Vente B : bungalow identique (secteur, taille, état, date) sans garage, 395 000 $. Contribution du garage . Force de la technique : simple, intuitive, directement issue du comportement des acheteurs. Faiblesse : les paires parfaites sont rares — en pratique on travaille avec des « quasi-paires » dont il faut neutraliser les différences résiduelles, ce qui ajoute une couche d'incertitude. D'où l'intérêt de constituer plusieurs paires et de retenir la tendance centrale.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-3", "url": "/seance/09/#ex-9-3", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.3 — la valeur d'un garage par paires", "text": "Vente A : bungalow avec garage, 420 000 $. Vente B : bungalow identique (secteur, taille, état, date) sans garage, 395 000 $. Contribution du garage . Force de la technique : simple, intuitive, directement issue du comportement des acheteurs. Faiblesse : les paires parfaites sont rares — en pratique on travaille avec des « quasi-paires » dont il faut neutraliser les différences résiduelles, ce qui ajoute une couche d'incertitude. D'où l'intérêt de constituer plusieurs paires et de retenir la tendance centrale.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-31", "url": "/seance/09/#p9-31", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La régression multiple", "text": "La régression modélise le prix comme fonction de plusieurs caractéristiques simultanément :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-32", "url": "/seance/09/#p9-32", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La régression multiple", "text": "où est le prix de vente, les les caractéristiques (superficie, âge, terrain, garage…) et chaque coefficient s'interprète directement comme l'ajustement unitaire de la caractéristique , toutes choses égales par ailleurs. Avantages : objectivité, traitement simultané de plusieurs variables, mesure de la précision. Limites : il faut un échantillon substantiel (règle de pouce : ventes), des données propres et une réelle compétence statistique — un modèle mal spécifié produit des coefficients absurdes avec une assurance trompeuse.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-33", "url": "/seance/09/#p9-33", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "La régression multiple", "text": "Sur 42 ventes de bungalows d'un secteur de Gatineau, une régression donne : constante ; superficie $/pi (écart-type 14); garage $ (écart-type 6 100); âge $ par année (écart-type 700); . Lecture professionnelle : le coefficient de superficie, précis (l'écart-type est huit fois plus petit que lui), peut servir d'ajustement unitaire; celui du garage confirme l'ordre de grandeur obtenu par paires (25 000 $) — convergence rassurante; celui de l'âge s'interprète comme un effet combiné d'âge et d'état, à ne pas cumuler avec un ajustement d'état distinct sous peine de compter deux fois la même chose. Et deux réserves de méthode : un de 0,84 laisse 16 % du prix inexpliqué — la micro-localisation et l'état intérieur, absents du modèle —, et les coefficients ne valent que pour le domaine des données (extrapoler à un bungalow de 2400 pi quand l'échantillon plafonne à 1700 est une faute). La régression outille le jugement; elle ne le remplace pas.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-4", "url": "/seance/09/#ex-9-4", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.4 — lire une sortie de régression en évaluateur", "text": "Sur 42 ventes de bungalows d'un secteur de Gatineau, une régression donne : constante ; superficie $/pi (écart-type 14); garage $ (écart-type 6 100); âge $ par année (écart-type 700); . Lecture professionnelle : le coefficient de superficie, précis (l'écart-type est huit fois plus petit que lui), peut servir d'ajustement unitaire; celui du garage confirme l'ordre de grandeur obtenu par paires (25 000 $) — convergence rassurante; celui de l'âge s'interprète comme un effet combiné d'âge et d'état, à ne pas cumuler avec un ajustement d'état distinct sous peine de compter deux fois la même chose. Et deux réserves de méthode : un de 0,84 laisse 16 % du prix inexpliqué — la micro-localisation et l'état intérieur, absents du modèle —, et les coefficients ne valent que pour le domaine des données (extrapoler à un bungalow de 2400 pi quand l'échantillon plafonne à 1700 est une faute). La régression outille le jugement; elle ne le remplace pas.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-34", "url": "/seance/09/#p9-34", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'analyse graphique", "text": "Tracer le prix de vente contre une caractéristique continue (la superficie, typiquement) : la pente de la tendance estime l'ajustement unitaire.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-35", "url": "/seance/09/#p9-35", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "L'analyse graphique", "text": "L'outil est modeste mais précieux : il visualise la tendance, révèle les valeurs aberrantes d'un coup d'œil et fournit une contre-vérification rapide des coefficients de régression. Sur le graphique ci-dessus, l'œil accomplit en deux secondes trois vérifications que les chiffres seuls rendent laborieuses : la relation est-elle réellement linéaire sur la plage utile (une courbure trahirait des rendements décroissants de la superficie, et un ajustement unitaire constant serait alors trop simple)? les points s'écartent-ils de la droite de façon homogène (un nuage qui s'évase aux grandes superficies signale que d'autres facteurs — terrain, gamme de finition — entrent en jeu dans ce segment)? enfin, un point isolé loin de la droite mérite-t-il l'enquête (revoilà notre détecteur d'anomalies)? Tracer ce nuage devrait être un réflexe dès que l'on dispose de plus de six ou sept ventes : c'est l'analyse exploratoire la moins chère de toute la boîte à outils.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-36", "url": "/seance/09/#p9-36", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "Le coût déprécié évalue la contribution d'un élément par son coût de construction, diminué de la dépréciation et de l'écart entre coût et valeur marchande : une piscine creusée coûte 60 000 $, mais sa contribution au prix de revente se situe plutôt entre 25 000 $ et 35 000 $ — le marché ne rembourse pas les goûts personnels (principe de contribution).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-37", "url": "/seance/09/#p9-37", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "La capitalisation d'une différence de loyer convertit un supplément de revenu attribuable à l'élément en valeur :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-38", "url": "/seance/09/#p9-38", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "Si un élément permet un loyer mensuel supplémentaire et que le taux global du marché est :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-39", "url": "/seance/09/#p9-39", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "Exemple : un garage loué 150 $ de plus par mois, à : .", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "form-9-2", "url": "/seance/09/#form-9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "formule", "title": "Formule 9.2 — capitalisation d'une différence de loyer", "text": "Si un élément permet un loyer mensuel supplémentaire et que le taux global du marché est : Exemple : un garage loué 150 $ de plus par mois, à : .", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-41", "url": "/seance/09/#p9-41", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le coût déprécié et la capitalisation de loyer", "text": "La meilleure pratique consiste à trianguler : un même ajustement de garage estimé à 25 000 $ par paires, 25 700 $ par capitalisation et 27 000 $ par coût déprécié est un ajustement solide; trois techniques qui divergent du simple au double signalent au contraire un élément mal compris — et une note explicative à prévoir au rapport.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "terrain-9-40", "url": "/seance/09/#terrain-9-40", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La meilleure pratique consiste à trianguler : un même ajustement de garage estimé à 25 000 $ par paires, 25 700 $ par capitalisation et 27 000 $ par coût déprécié est un ajustement solide; trois techniques qui divergent du simple au double signalent au contraire un élément mal compris — et une note explicative à prévoir au rapport.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-42", "url": "/seance/09/#p9-42", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Quelle technique pour quel élément?", "text": "Le choix de la technique n'est pas affaire de goût : chaque famille d'éléments a sa voie d'extraction naturelle. Les éléments discrets et fréquents — garage, sous-sol fini, salle de bain supplémentaire — relèvent d'abord de l'analyse par paires, car le marché en offre régulièrement des quasi-paires, et du coût déprécié en contre-vérification. Les caractéristiques continues — superficie habitable, superficie de terrain, âge — appellent la régression ou l'analyse graphique, qui exploitent toute l'étendue de l'échantillon plutôt que deux points. Les effets de marché — temps, conditions de financement — s'extraient de l'analyse des reventes et des indices de prix, jamais du coût. Enfin, les éléments producteurs de revenu — garage locatif, logement d'appoint, espace commercial accessoire — se prêtent à la capitalisation de la différence de loyer, qui parle le langage même de l'acheteur investisseur. Quand un élément n'offre aucune voie fiable — une vue exceptionnelle, un cachet patrimonial —, mieux vaut l'admettre et le traiter en ajustement qualitatif assumé que de lui inventer un chiffre : un classement honnête « supérieur, non quantifiable » informe davantage le lecteur qu'un montant sorti de nulle part.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-43", "url": "/seance/09/#p9-43", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "L'ajustement net d'un comparable est la somme algébrique de ses ajustements (les signes se compensent); l'ajustement brut est la somme des valeurs absolues (rien ne se compense). Tous deux s'expriment en pourcentage du prix de vente. Repères usuels : net , brut .", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "def-9-3", "url": "/seance/09/#def-9-3", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.3 — ajustements net et brut", "text": "L'ajustement net d'un comparable est la somme algébrique de ses ajustements (les signes se compensent); l'ajustement brut est la somme des valeurs absolues (rien ne se compense). Tous deux s'expriment en pourcentage du prix de vente. Repères usuels : net , brut .", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-44", "url": "/seance/09/#p9-44", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "Le net mesure l'écart global entre comparable et sujet; le brut mesure le volume total de corrections — donc d'incertitude — injecté dans l'indication. Un net faible peut masquer un brut énorme : et se compensent presque (net ) mais représentent 78 000 $ de manipulations. D'où la double surveillance.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-45", "url": "/seance/09/#p9-45", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "Le fondement du seuil brut est au fond statistique, et le comprendre le rend mémorable. Chaque ajustement est une estimation entachée d'une erreur : le garage vaut « environ » 25 000 $, la superficie « environ » 100 $/pi. Ces erreurs ne se compensent pas comme les signes : elles s'accumulent — en première approximation, l'incertitude totale croît avec la somme des ajustements manipulés, donc avec le brut. Un comparable à 24 % brut n'est pas « faux » : il est simplement porteur d'une indication dont la marge d'erreur est devenue trop large pour ancrer une conclusion. Voilà pourquoi le brut plafonne plus haut que le net (25 contre 15 %) mais se surveille tout autant : le net dit « ce comparable ressemble-t-il au sujet? », le brut dit « combien de fois ai-je dû intervenir pour le lui faire ressembler? ». Les deux questions sont distinctes, et une grille professionnelle répond aux deux.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-46", "url": "/seance/09/#p9-46", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "Prix de vente : 410 000 $. Ajustements de propriété : , , , , . Net ✓. Brut ✓. Le comparable conserve une bonne fiabilité. (Convention à déclarer dans la grille : ces pourcentages sont calculés ici sur les ajustements de propriété; certains praticiens incluent aussi l'ajustement temporel — l'essentiel est d'appliquer la même convention à tous les comparables et de la documenter.)", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-5", "url": "/seance/09/#ex-9-5", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.5 — vérification des seuils — comparable C1", "text": "Prix de vente : 410 000 $. Ajustements de propriété : , , , , . Net ✓. Brut ✓. Le comparable conserve une bonne fiabilité. (Convention à déclarer dans la grille : ces pourcentages sont calculés ici sur les ajustements de propriété; certains praticiens incluent aussi l'ajustement temporel — l'essentiel est d'appliquer la même convention à tous les comparables et de la documenter.)", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-48", "url": "/seance/09/#p9-48", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les seuils de prudence : net et brut", "text": "Un comparable à 20 % net n'est pas automatiquement rejeté : si le marché n'offre rien de mieux et que chaque ajustement est solidement documenté, il peut être conservé — avec un poids réduit et une justification explicite. La démarche en cas de dépassement : (1) réévaluer la pertinence du comparable; (2) vérifier la fiabilité de chaque ajustement; (3) chercher un meilleur comparable; (4) réduire le poids dans la réconciliation; (5) documenter. Ce que les seuils interdisent vraiment, c'est de traiter une indication lourdement ajustée comme si elle était fiable.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "attention-9-47", "url": "/seance/09/#attention-9-47", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "attention", "title": "Les seuils sont des balises, pas des couperets", "text": "Un comparable à 20 % net n'est pas automatiquement rejeté : si le marché n'offre rien de mieux et que chaque ajustement est solidement documenté, il peut être conservé — avec un poids réduit et une justification explicite. La démarche en cas de dépassement : (1) réévaluer la pertinence du comparable; (2) vérifier la fiabilité de chaque ajustement; (3) chercher un meilleur comparable; (4) réduire le poids dans la réconciliation; (5) documenter. Ce que les seuils interdisent vraiment, c'est de traiter une indication lourdement ajustée comme si elle était fiable.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-49", "url": "/seance/09/#p9-49", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Définition et critères de pondération", "text": "La réconciliation est le processus par lequel l'évaluateur analyse les indications de valeur des comparables ajustés et formule une conclusion finale — valeur ponctuelle ou fourchette. Ce n'est pas une moyenne arithmétique : c'est un jugement professionnel fondé sur la fiabilité relative de chaque indication.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "def-9-4", "url": "/seance/09/#def-9-4", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "definition", "title": "Définition 9.4 — réconciliation", "text": "La réconciliation est le processus par lequel l'évaluateur analyse les indications de valeur des comparables ajustés et formule une conclusion finale — valeur ponctuelle ou fourchette. Ce n'est pas une moyenne arithmétique : c'est un jugement professionnel fondé sur la fiabilité relative de chaque indication.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-50", "url": "/seance/09/#p9-50", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Définition et critères de pondération", "text": "Trois comparables donnent 452 000 $, 460 000 $ et 448 000 $. Moyenne : 453 333 $. Mais si l'indication à 460 000 $ provient du comparable le plus semblable, vendu le plus récemment, avec les ajustements les plus faibles, la conclusion motivée pourrait être 455 000 $ — plus près de l'indication la plus fiable que du centre de gravité arithmétique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-6", "url": "/seance/09/#ex-9-6", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.6 — la moyenne n'est pas la conclusion", "text": "Trois comparables donnent 452 000 $, 460 000 $ et 448 000 $. Moyenne : 453 333 $. Mais si l'indication à 460 000 $ provient du comparable le plus semblable, vendu le plus récemment, avec les ajustements les plus faibles, la conclusion motivée pourrait être 455 000 $ — plus près de l'indication la plus fiable que du centre de gravité arithmétique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-51", "url": "/seance/09/#p9-51", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Définition et critères de pondération", "text": "Six critères hiérarchisent la fiabilité◆Fiabilité = peu d'ajustements, faibles, comparable semblable, vente récente, données vérifiées, transaction libre. :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-52", "url": "/seance/09/#p9-52", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Fourchette ou valeur ponctuelle?", "text": "La fourchette — usuellement à autour de la conclusion — reconnaît honnêtement l'incertitude inhérente à toute évaluation; elle est acceptable dans certains rapports. La valeur ponctuelle, exigée par la plupart des mandats (prêteurs, tribunaux), résulte de la réconciliation finale et s'arrondit de façon appropriée — au 5000 $ près pour du résidentiel courant. Un arrondi fin (452 380 $) afficherait une précision que la méthode ne possède pas : l'arrondi est aussi une déclaration d'humilité analytique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-53", "url": "/seance/09/#p9-53", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Rédiger la justification : la phrase qui vaut des points", "text": "La réconciliation ne s'achève pas dans le chiffre : elle s'achève dans le paragraphe qui le porte. Une justification professionnelle — celle qu'exigent le TP comme les normes — contient toujours les mêmes quatre éléments, dans un ordre naturel. D'abord l'étendue : rappeler la fourchette des indications, car une conclusion qui tait la dispersion de ses propres données paraît cacher quelque chose. Ensuite la hiérarchie : nommer les comparables dominants et dire pourquoi ils dominent (net faible, vente récente, similarité), en une proposition par comparable. Puis le sort des indications faibles : écartées, ou conservées à titre de balises — on ne fait pas simplement disparaître une indication gênante. Enfin la conclusion située : le chiffre retenu, son arrondi, et sa position dans la fourchette (« dans le tiers supérieur, compte tenu de… »). Quatre à six phrases suffisent; au-delà, on délaye. L'étudiant qui prend l'habitude de rédiger ce paragraphe avant de choisir le chiffre final découvre souvent que l'exercice d'écriture corrige le chiffre : ce qu'on ne parvient pas à justifier par écrit n'était pas une conclusion, c'était une envie.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-54", "url": "/seance/09/#p9-54", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Rédiger la justification : la phrase qui vaut des points", "text": "Indications : 448 000 $, 455 000 $, 460 000 $, 452 000 $. Fourchette : 448 000 $–460 000 $. Les deux indications les plus fiables encadrant 452 000 $–455 000 $, la conclusion réconciliée s'établit à 455 000 $ (arrondie au 5000 $).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-7", "url": "/seance/09/#ex-9-7", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.7 — de la fourchette à la valeur ponctuelle", "text": "Indications : 448 000 $, 455 000 $, 460 000 $, 452 000 $. Fourchette : 448 000 $–460 000 $. Les deux indications les plus fiables encadrant 452 000 $–455 000 $, la conclusion réconciliée s'établit à 455 000 $ (arrondie au 5000 $).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-55", "url": "/seance/09/#p9-55", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Illustration — cinq ventes ajustées (V1 à V5)", "text": "Cet exemple, indépendant de l'exemple guidé qui suit (d'où les étiquettes V plutôt que C), montre la mécanique complète de pondération :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-56", "url": "/seance/09/#p9-56", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Illustration — cinq ventes ajustées (V1 à V5)", "text": "V5 cumule tous les défauts : net supérieur à 15 %, sept ajustements, vente de 14 mois — elle est écartée. V2 et V4, les plus fiables, resserrent la fourchette utile à 448 000 $–456 000 $; V1 et V3 confirment sans peser. Conclusion : 455 000 $. Remarquez que la conclusion s'écarte de la moyenne des cinq (458 200 $) : la pondération a fait son travail.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-57", "url": "/seance/09/#p9-57", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Illustration — cinq ventes ajustées (V1 à V5)", "text": "Écarter n'est pas effacer. V5 demeure au dossier, avec la raison de son écartement, pour deux motifs. Le premier est déontologique : les normes exigent que le rapport permette de reconstituer l'analyse, y compris ses chemins abandonnés — une vente qui disparaît sans trace ressemble à une vente qui dérangeait. Le second est analytique : même écartée, V5 apporte une information de second ordre; son indication de 470 000 $, au-dessus de la fourchette retenue, confirme que la conclusion ne surestime pas le sujet. Une indication faible est un mauvais pilier mais un témoin acceptable : elle ne porte pas la conclusion, elle l'accompagne.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-58", "url": "/seance/09/#p9-58", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Fiabilité selon le contexte et limites", "text": "La méthode n'offre pas la même solidité partout — une lucidité que l'examen valorise. Le déterminant commun de toutes les lignes du tableau qui suit est le même : la fiabilité de la comparaison croît avec l'homogénéité du bassin et la fréquence des transactions, parce que ces deux facteurs réduisent ensemble le nombre et l'ampleur des ajustements nécessaires. À l'extrême favorable, deux condominiums du même projet ne diffèrent que par l'étage et l'orientation : la grille est presque vide, l'indication presque brute de marché. À l'extrême défavorable, une propriété à usage spécial n'a pas de substituts : la grille devrait tout réinventer, et la méthode s'efface au profit du coût ou du revenu.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-59", "url": "/seance/09/#p9-59", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Fiabilité selon le contexte et limites", "text": "Les limites de fond, complémentaires de celles de la séance 8 : l'effet cumulatif (chaque ajustement porte sa propre erreur, et les erreurs s'additionnent — c'est le fondement statistique du seuil brut), les marchés volatils (les données d'hier décrivent mal le marché d'aujourd'hui), les facteurs non mesurables (ambiance, prestige, historique d'un bien) et l'asymétrie d'information inhérente à un marché imparfait. La méthode reste néanmoins, au Québec, la référence du résidentiel unifamilial : nulle autre ne colle d'aussi près au comportement observable des acheteurs.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-60", "url": "/seance/09/#p9-60", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Fiabilité selon le contexte et limites", "text": "Prenons un peu de hauteur pour finir, car les deux chapitres de la méthode de comparaison enseignent quelque chose qui dépasse la méthode elle-même. La grille d'ajustement est, au fond, un appareil à discipliner le jugement : chaque règle rencontrée — vérifier avant d'utiliser, ajuster le comparable et jamais le sujet, respecter l'ordre, surveiller le net et le brut, pondérer au lieu de moyenner, documenter chaque geste — vise le même adversaire, le raisonnement motivé, cette pente naturelle qui fait trouver des arguments à la conclusion qu'on espère. L'évaluateur qui « sent » que la maison vaut 460 000 $ et construit sa grille pour y arriver commet la faute inverse de la méthode; celui qui laisse la grille le surprendre — et accepte qu'elle contredise son intuition initiale — pratique l'évaluation. Cette posture, acquise ici sur des bungalows de Hull, servira telle quelle dans la méthode du coût et la méthode du revenu : les techniques changeront, l'adversaire restera le même.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-61", "url": "/seance/09/#p9-61", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exemple guidé complet : unifamiliale du secteur Hull", "text": "Cet exemple, travaillé en classe, constitue le modèle méthodologique du travail pratique. Suivez chaque calcul : la grille du TP en reprend exactement la mécanique. Une suggestion de lecture active : avant de consulter chaque grille, tentez de prédire le signe de chaque ajustement à partir du tableau descriptif des comparables — C1 a un sous-sol non fini là où le sujet l'a fini, donc… — puis vérifiez. L'exercice prend dix minutes et vaut une heure de relecture passive : à l'examen comme au TP, c'est la prédiction du signe, bien plus que l'arithmétique, qui départage les copies.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-62", "url": "/seance/09/#p9-62", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le sujet et les données", "text": "Mandat : estimer la valeur marchande d'une unifamiliale de Gatineau (secteur Hull) par la méthode de comparaison directe. Date d'évaluation : 1er octobre 2026. Sujet : unifamiliale détachée à deux étages, construite en 2005; 1500 pi habitables; 3 chambres, 2 salles de bain complètes; sous-sol fini (salle familiale); terrain de 5500 pi; garage double attaché; stationnement asphalté; chauffage au gaz naturel; terrasse de bois et clôture; bon état, entretien normal. Évaluation municipale (rôle 2025) : 385 000 $ (terrain 95 000 $, bâtiment 290 000 $). Marché : hausse d'environ 5 % par année dans le secteur; cinq ventes comparables vérifiées auprès des courtiers (conditions normales, financement conventionnel).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "ex-9-8", "url": "/seance/09/#ex-9-8", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 9.8 — présentation du mandat", "text": "Mandat : estimer la valeur marchande d'une unifamiliale de Gatineau (secteur Hull) par la méthode de comparaison directe. Date d'évaluation : 1er octobre 2026. Sujet : unifamiliale détachée à deux étages, construite en 2005; 1500 pi habitables; 3 chambres, 2 salles de bain complètes; sous-sol fini (salle familiale); terrain de 5500 pi; garage double attaché; stationnement asphalté; chauffage au gaz naturel; terrasse de bois et clôture; bon état, entretien normal. Évaluation municipale (rôle 2025) : 385 000 $ (terrain 95 000 $, bâtiment 290 000 $). Marché : hausse d'environ 5 % par année dans le secteur; cinq ventes comparables vérifiées auprès des courtiers (conditions normales, financement conventionnel).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-63", "url": "/seance/09/#p9-63", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Les comparables et les ajustements unitaires", "text": "Les ajustements unitaires, tous documentés par leur technique d'extraction — c'est le standard attendu au TP :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-64", "url": "/seance/09/#p9-64", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Grilles d'ajustement détaillées — C1 et C2", "text": "Comparable C1 (vendu 410 000 $ en février 2026, soit 8 mois avant la date d'évaluation). Transactions et financement normaux : étapes 1–3 nulles. Temps : ; base de marché : 423 667 $. Propriété : superficie pi (); âge 2003, deux ans plus vieux (); sous-sol non fini contre fini (); terrain pi (); garage simple contre double (); localisation, chambres, salles de bain et état similaires (0).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-65", "url": "/seance/09/#p9-65", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Grilles d'ajustement détaillées — C1 et C2", "text": "Comparable C2 (vendu 445 000 $ en juillet 2026, 3 mois). Temps : ; base : 450 563 $. Propriété : superficie pi (); âge 2006, un an plus récent (); une salle de bain en moins (); terrain pi (); état très bon (); le reste similaire.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-66", "url": "/seance/09/#p9-66", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Grilles résumées — C3, C4 et C5", "text": "Les mêmes règles s'appliquent; les délais de marché sont respectivement de 6, 2 et 5 mois :", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-67", "url": "/seance/09/#p9-67", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Grilles résumées — C3, C4 et C5", "text": "Deux calculs méritent le détail. C4, localisation : Aylmer étant jugé supérieur de 5 % à Hull pour ce type de bien, l'ajustement s'applique sur la base de marché : — un ajustement en pourcentage se calcule toujours sur le prix ajusté transactionnel, pas sur le prix de vente brut. C5, état : état moyen contre bon (coût des travaux de remise à niveau), auquel s'ajoutent le sous-sol partiel () et le garage simple () : C5 était globalement inférieur au sujet, et la grille le remonte logiquement.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-68", "url": "/seance/09/#p9-68", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Seuils, pondération et conclusion", "text": "Les deux indications de poids fort, C2 (454 663 $) et C3 (430 125 $), délimitent la zone crédible; C1 la corrobore par le haut, C5 par l'extérieur, et C4 est écarté. Fourchette retenue : 440 000 $–455 000 $. Valeur marchande estimée : 450 000 $ (arrondie au 5000 $). On notera la cohérence externe : le rôle municipal (385 000 $, date de référence antérieure dans un marché haussier) se situe logiquement sous la conclusion.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-70", "url": "/seance/09/#p9-70", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Seuils, pondération et conclusion", "text": "Les deux meilleurs comparables divergent de 24 500 $ — environ 5 % — ce qui est normal, mais doit être commenté : « les indications les plus fiables encadrent la conclusion, qui se situe dans le tiers supérieur de la fourchette compte tenu de la corroboration de C1 ». Une conclusion qui ne discute pas la dispersion de ses propres indications est incomplète.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "attention-9-69", "url": "/seance/09/#attention-9-69", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "attention", "title": "L'écart C2–C3 mérite une phrase au rapport", "text": "Les deux meilleurs comparables divergent de 24 500 $ — environ 5 % — ce qui est normal, mais doit être commenté : « les indications les plus fiables encadrent la conclusion, qui se situe dans le tiers supérieur de la fourchette compte tenu de la corroboration de C1 ». Une conclusion qui ne discute pas la dispersion de ses propres indications est incomplète.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-71", "url": "/seance/09/#p9-71", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Validation externe et sensibilité de la conclusion", "text": "Avant de signer, l'évaluateur confronte sa conclusion à trois repères externes◆Trois recoupements : rôle municipal, médiane du secteur, prix unitaire implicite.. Le rôle municipal d'abord : 385 000 $ à une date de référence antérieure, dans un marché qui progresse d'environ 5 % par année — l'écart de 17 % avec la conclusion est cohérent avec deux à trois années de hausse et l'écart usuel rôle-marché; un écart de 40 % aurait exigé une explication. La médiane du secteur ensuite : le sujet, unifamiliale de 1500 pi avec garage double et sous-sol fini, se situe légèrement au-dessus du bien médian de Hull — une conclusion à 450 000 $, au-dessus d'une médiane d'environ 430 000 $, raconte une histoire plausible. Le prix unitaire implicite enfin : $/pi, dans la bande observée des comparables une fois leurs différences neutralisées.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-72", "url": "/seance/09/#p9-72", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Validation externe et sensibilité de la conclusion", "text": "Reste la sensibilité. Les deux poids forts, C2 et C3, dépendent peu des ajustements unitaires contestables : C2 n'a que 4100 $ d'ajustements de propriété, C3 en a 5500 $. Faire varier de les valeurs unitaires du tableau déplace leurs indications de moins de 1000 $ chacune — la conclusion de 450 000 $ est insensible aux hypothèses fragiles, précisément parce que la pondération a favorisé les comparables peu ajustés. C'est la récompense méthodologique de toute la démarche : bien choisir ses comparables rend la conclusion robuste par construction, là où une grille aux ajustements lourds resterait à la merci de chaque valeur unitaire.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-73", "url": "/seance/09/#p9-73", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Le travail pratique (pondération : 10 %, remise à la séance 10) transpose intégralement la démarche de ce chapitre à un dossier réel du secteur Aylmer : la propriété du 53, rue du Tropique, inscrite à 649 900 $ et sous promesse d'achat au prix demandé. Un prêteur vous mandate : votre grille d'ajustement complète dira si ce prix reflète la valeur marchande. Le dossier fournit des inscriptions et ventes réelles (Realtor.ca, MLS), la médiane du secteur (572 750 $, APCIQ T2 2026) et des conventions d'ajustement ancrées; le prix de la vente no 1 est personnalisé selon votre code étudiant.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-74", "url": "/seance/09/#p9-74", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Le rapport attendu suit huit sections, dans l'ordre : page titre; description du sujet; analyse du marché du secteur; sélection et justification des comparables; grille d'ajustement complète (calculs détaillés pour chaque comparable); vérification des seuils net et brut; réconciliation avec analyse de fiabilité; conclusion de valeur ponctuelle motivée — puis l'avis au prêteur. Barème : grille 40 %, calculs 25 %, réconciliation 25 %, présentation 10 %.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-75", "url": "/seance/09/#p9-75", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Un conseil d'organisation, tiré de l'expérience des corrections passées : travaillez le dossier en deux passes séparées d'au moins une journée. La première passe construit — sélection, vérifications, grille, calculs; la seconde audite : refaites chaque calcul à la calculatrice sans regarder le premier résultat, vérifiez chaque signe avec la question-réflexe (« que faudrait-il faire au prix du comparable pour qu'il décrive le sujet? »), relisez la justification de réconciliation comme si vous étiez le prêteur. La quasi-totalité des erreurs relevées au barème — signes inversés, ordre violé, moyenne déguisée — survivent à la première passe et meurent à la seconde. Enfin, gardez la trace de tout : la note qui explique pourquoi une vente a été écartée vaut des points; la vente écartée en silence en coûte.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-77", "url": "/seance/09/#p9-77", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "(1) Faire une moyenne simple au lieu de réconcilier; (2) ajuster le sujet au lieu du comparable; (3) ignorer l'ordre séquentiel; (4) omettre la vérification des seuils; (5) ne pas justifier les ajustements par une source; (6) utiliser des ajustements arbitraires sans appui de marché. Chacune a son antidote dans ce chapitre.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "attention-9-76", "url": "/seance/09/#attention-9-76", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "attention", "title": "Les six erreurs qui coûtent le plus de points", "text": "(1) Faire une moyenne simple au lieu de réconcilier; (2) ajuster le sujet au lieu du comparable; (3) ignorer l'ordre séquentiel; (4) omettre la vérification des seuils; (5) ne pas justifier les ajustements par une source; (6) utiliser des ajustements arbitraires sans appui de marché. Chacune a son antidote dans ce chapitre.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-79", "url": "/seance/09/#p9-79", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Réflexe professionnel à cultiver dès le TP : recouper la conclusion avec le rôle municipal et la médiane du secteur. Une conclusion à 650 000 $ dans un secteur dont la médiane est 572 750 $ n'est pas nécessairement fausse — le sujet peut être supérieur au bien médian — mais l'écart de 13 % doit être expliqué, sans quoi le lecteur du rapport le fera à votre place.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "terrain-9-78", "url": "/seance/09/#terrain-9-78", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Réflexe professionnel à cultiver dès le TP : recouper la conclusion avec le rôle municipal et la médiane du secteur. Une conclusion à 650 000 $ dans un secteur dont la médiane est 572 750 $ n'est pas nécessairement fausse — le sujet peut être supérieur au bien médian — mais l'écart de 13 % doit être expliqué, sans quoi le lecteur du rapport le fera à votre place.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-80", "url": "/seance/09/#p9-80", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Le travail pratique de la méthode de comparaison", "text": "Le contexte du mandat mérite enfin une lecture attentive, car il est subtilement piégé : la propriété est déjà sous promesse d'achat au prix demandé. La tentation — pour l'étudiant comme pour l'évaluateur pressé — est de considérer ce prix accepté comme la réponse : « le marché a parlé ». Or c'est précisément la situation que la définition de la valeur marchande oblige à examiner : un acheteur a accepté ce prix, mais rien ne garantit encore qu'il soit le prix le plus probable — l'acheteur peut être mal informé, pressé, ou en surenchère émotive. Le prêteur vous mandate exactement pour cela : dire si la promesse d'achat reflète le marché ou un cas particulier. Une grille qui conclut sous le prix accepté n'est donc pas une grille « ratée » : c'est peut-être la seule information utile que le dossier produira.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-81", "url": "/seance/09/#p9-81", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un comparable vendu 350 000 $ reçoit trois ajustements : , et . Calculez ses ajustements net et brut, en dollars et en pourcentage, et vérifiez les seuils.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-1", "url": "/seance/09/#exo-9-1", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.1 — quiz éclair — seuils", "text": "Un comparable vendu 350 000 $ reçoit trois ajustements : , et . Calculez ses ajustements net et brut, en dollars et en pourcentage, et vérifiez les seuils.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-82", "url": "/seance/09/#p9-82", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Net , soit ✓. Brut , soit ✓. Les deux seuils sont respectés : le comparable conserve une bonne fiabilité. Noter le contraste entre le net (les signes se compensent) et le brut (rien ne se compense) : c'est le brut qui révèle le volume réel de corrections.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-83", "url": "/seance/09/#p9-83", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vous disposez de deux ventes pour estimer la contribution d'un sous-sol fini. Vente A (sous-sol fini) : 432 000 $. Vente B (sous-sol non fini, mais terrain plus grand de 600 pi à 8 $/pi) : 412 000 $. Estimez la contribution du sous-sol fini.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-2", "url": "/seance/09/#exo-9-2", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.2 — analyse par paires imparfaites", "text": "Vous disposez de deux ventes pour estimer la contribution d'un sous-sol fini. Vente A (sous-sol fini) : 432 000 $. Vente B (sous-sol non fini, mais terrain plus grand de 600 pi à 8 $/pi) : 412 000 $. Estimez la contribution du sous-sol fini.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-84", "url": "/seance/09/#p9-84", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La paire est imparfaite : il faut d'abord neutraliser la différence de terrain. Avantage terrain de B : . Prix de B « à terrain égal » : . Contribution du sous-sol fini . La démarche générale : purger la paire de ses différences secondaires avant d'isoler l'élément cible; chaque purge ajoutant de l'incertitude, on privilégie les paires exigeant le moins de corrections et l'on confirme par une seconde technique (coût déprécié : un aménagement de sous-sol d'environ 35 000 $ contribuant à 70 % donnerait — convergence rassurante).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-85", "url": "/seance/09/#p9-85", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un comparable s'est vendu 500 000 $ il y a 6 mois. Analyse : vente avec légère pression du vendeur ( pour ramener aux conditions libres), marché en hausse de 4 % par année, localisation supérieure au sujet (), garage inférieur (). Calculez l'indication de valeur en respectant l'ordre séquentiel.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-3", "url": "/seance/09/#exo-9-3", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.3 — grille chaînée en pourcentages", "text": "Un comparable s'est vendu 500 000 $ il y a 6 mois. Analyse : vente avec légère pression du vendeur ( pour ramener aux conditions libres), marché en hausse de 4 % par année, localisation supérieure au sujet (), garage inférieur (). Calculez l'indication de valeur en respectant l'ordre séquentiel.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-86", "url": "/seance/09/#p9-86", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 3 (conditions de vente) : . Étape 4 (marché, 6 mois à /an) : . Étape 5 (localisation, sur la base de marché) : ; base . Étape 6 (garage) : . Indication . Contre-exemple du désordre : appliquer la localisation sur le prix brut () aurait sous-corrigé de 1212 $ — l'erreur d'ordre est silencieuse mais systématique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-87", "url": "/seance/09/#p9-87", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Quatre comparables ajustés : A 512 000 $ (net 2 %, vente de 2 mois); B 498 000 $ (net 4 %, 5 mois); C 535 000 $ (net 18 %, 4 mois); D 489 000 $ (net 6 %, 13 mois). Attribuez un poids à chaque indication, proposez une fourchette et une valeur ponctuelle, et rédigez la justification en trois phrases.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-4", "url": "/seance/09/#exo-9-4", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.4 — réconciliation complète", "text": "Quatre comparables ajustés : A 512 000 $ (net 2 %, vente de 2 mois); B 498 000 $ (net 4 %, 5 mois); C 535 000 $ (net 18 %, 4 mois); D 489 000 $ (net 6 %, 13 mois). Attribuez un poids à chaque indication, proposez une fourchette et une valeur ponctuelle, et rédigez la justification en trois phrases.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-88", "url": "/seance/09/#p9-88", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Poids. A : fort (net minimal, vente très récente). B : fort (net faible, délai raisonnable). C : faible ou écarté (net — conserver à titre de balise haute seulement). D : moyen-faible (net correct mais vente de 13 mois : l'ajustement temporel domine son indication). Fourchette utile (A–B) : 498 000 $–512 000 $. Conclusion : 505 000 $ (arrondie au 5000 $). Justification type : « Les indications les plus fiables (A et B), aux ajustements nets de 2 et 4 % et aux ventes les plus récentes, encadrent la conclusion. L'indication C, dont l'ajustement net excède le repère de 15 %, n'a servi que de balise supérieure; l'indication D corrobore le bas de la fourchette malgré son ancienneté. La valeur retenue de 505 000 $ reflète le poids prépondérant accordé à A, la vente la plus récente et la plus semblable au sujet. »", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-89", "url": "/seance/09/#p9-89", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un étudiant remet la grille suivante pour un comparable vendu 420 000 $ il y a 9 mois (marché /an) : localisation inférieure au sujet : ; temps : appliqué après les ajustements physiques; superficie du sujet supérieure de 100 pi : ajustement au sujet de ; conclusion : moyenne des trois comparables. Relevez les quatre erreurs et corrigez la logique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "exo-9-5", "url": "/seance/09/#exo-9-5", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 9.5 — détecter les erreurs d'une grille", "text": "Un étudiant remet la grille suivante pour un comparable vendu 420 000 $ il y a 9 mois (marché /an) : localisation inférieure au sujet : ; temps : appliqué après les ajustements physiques; superficie du sujet supérieure de 100 pi : ajustement au sujet de ; conclusion : moyenne des trois comparables. Relevez les quatre erreurs et corrigez la logique.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-90", "url": "/seance/09/#p9-90", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(1) Signe de localisation inversé : un comparable inférieur en localisation reçoit un ajustement positif (, pour le remonter au niveau du sujet), non . (2) Ordre violé : l'ajustement temporel est transactionnel et s'applique avant les ajustements physiques, sur le prix corrigé des étapes 1 à 3 (, appliqué en premier). (3) Ajustement au sujet : on n'ajuste jamais le sujet; si le sujet a 100 pi de plus, le comparable est inférieur et reçoit (à 100 $/pi). (4) Moyenne en guise de réconciliation : la conclusion doit pondérer les indications selon leur fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données), avec justification écrite.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-91", "url": "/seance/09/#p9-91", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règle cardinale : on ajuste le comparable vers le sujet — supérieur négatif, inférieur positif; ajuster le sujet est une faute de méthode.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-92", "url": "/seance/09/#p9-92", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajustements quantitatifs ($ pour les écarts physiques, % pour les effets de marché) et qualitatifs (classement supérieur / similaire / inférieur).", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-93", "url": "/seance/09/#p9-93", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ordre séquentiel : droits financement conditions de vente marché (temps) localisation physique; les étapes 1–4 composent multiplicativement la base des étapes 5–6.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-94", "url": "/seance/09/#p9-94", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un ajustement en % se calcule sur le prix ajusté transactionnel, jamais sur le prix de vente brut.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-95", "url": "/seance/09/#p9-95", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cinq techniques d'extraction : paires (simple, paires parfaites rares), régression ( = ajustement unitaire, exige ), graphique (pente = ajustement), coût déprécié (coût contribution), capitalisation de loyer (); trianguler quand c'est possible.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-96", "url": "/seance/09/#p9-96", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Seuils de prudence : net (somme algébrique), brut (somme des valeurs absolues) — balises de fiabilité, pas des couperets; dépassement poids réduit et justification.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-97", "url": "/seance/09/#p9-97", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réconciliation = pondération par la fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données, conditions de vente) — jamais une moyenne; conclusion ponctuelle arrondie (au 5000 $ en résidentiel) ou fourchette –.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-98", "url": "/seance/09/#p9-98", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Exemple guidé Hull : indications de 389 141 $ à 484 125 $; C2 et C3 en poids fort, C4 écarté (net 16,2 %); conclusion 450 000 $.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-99", "url": "/seance/09/#p9-99", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fiabilité maximale : condos d'un même projet, résidentiel en marché actif; minimale : usages spéciaux et marchés inactifs — où le coût et le revenu prennent le relais.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p9-100", "url": "/seance/09/#p9-100", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Au TP : grille complète justifiée, seuils vérifiés, réconciliation motivée, conclusion recoupée avec le rôle et la médiane du secteur.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/09/#synthese", "ch": "09", "chTitle": "La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Règle cardinale : on ajuste le comparable vers le sujet — supérieur négatif, inférieur positif; ajuster le sujet est une faute de méthode.Ajustements quantitatifs ($ pour les écarts physiques, % pour les effets de marché) et qualitatifs (classement supérieur / similaire / inférieur).Ordre séquentiel : droits financement conditions de vente marché (temps) localisation physique; les étapes 1–4 composent multiplicativement la base des étapes 5–6.Un ajustement en % se calcule sur le prix ajusté transactionnel, jamais sur le prix de vente brut.Cinq techniques d'extraction : paires (simple, paires parfaites rares), régression ( = ajustement unitaire, exige ), graphique (pente = ajustement), coût déprécié (coût contribution), capitalisation de loyer (); trianguler quand c'est possible.Seuils de prudence : net (somme algébrique), brut (somme des valeurs absolues) — balises de fiabilité, pas des couperets; dépassement poids réduit et justification.Réconciliation = pondération par la fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données, conditions de vente) — jamais une moyenne; conclusion ponctuelle arrondie (au 5000 $ en résidentiel) ou fourchette –.Exemple guidé Hull : indications de 389 141 $ à 484 125 $; C2 et C3 en poids fort, C4 écarté (net 16,2 %); conclusion 450 000 $.Fiabilité maximale : condos d'un même projet, résidentiel en marché actif; minimale : usages spéciaux et marchés inactifs — où le coût et le revenu prennent le relais.Au TP : grille complète justifiée, seuils vérifiés, réconciliation motivée, conclusion recoupée avec le rôle et la médiane du secteur.", "where": "Séance 9 — La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation"}, {"id": "p10-1", "url": "/seance/10/#p10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Après la méthode de comparaison, voici la deuxième des trois grandes méthodes reconnues en évaluation immobilière : la méthode du coût. Son intuition tient en une phrase : personne ne paiera pour une propriété existante plus que ce qu'il en coûterait pour en construire une équivalente. Le coût de construction à neuf fixe donc un plafond à la valeur ; la dépréciation vient éroder ce plafond, et la valeur du terrain — qui, elle, ne se déprécie pas — vient s'y ajouter. Cette séance développe chacun de ces trois blocs : l'estimation du coût à neuf, la mesure de la dépréciation sous toutes ses formes, et l'évaluation du terrain comme s'il était vacant. Un cas complet, mené de bout en bout sur une résidence de Gatineau, montre comment ces morceaux s'assemblent en une conclusion de valeur défendable.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-2", "url": "/seance/10/#p10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Énoncer le principe de substitution appliqué au coût et les hypothèses qui conditionnent la fiabilité de la méthode;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-3", "url": "/seance/10/#p10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Distinguer le coût de remplacement du coût de reproduction et choisir le bon concept selon le mandat;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-4", "url": "/seance/10/#p10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Estimer un coût à neuf complet : coûts directs, coûts indirects et profit de l'entrepreneur, à partir des sources de données reconnues;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-5", "url": "/seance/10/#p10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Identifier et mesurer les trois catégories de dépréciation (physique, fonctionnelle, économique) et distinguer le curable de l'incurable;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-6", "url": "/seance/10/#p10-6", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Appliquer la méthode âge/vie modifiée et interpréter l'âge effectif;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-7", "url": "/seance/10/#p10-7", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Évaluer le terrain séparément par les cinq méthodes reconnues;", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-8", "url": "/seance/10/#p10-8", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode du coût", "text": "Conduire une évaluation complète par la méthode du coût et situer son résultat par rapport aux autres méthodes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-9", "url": "/seance/10/#p10-9", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution appliqué au coût", "text": "La méthode du coût est l'application la plus directe du principe de substitution étudié à la séance 3◆Séance 3 : le principe de substitution fonde aussi la méthode de comparaison.. En comparaison, le substitut est une autre propriété existante ; en méthode du coût, le substitut est une propriété à construire.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-10", "url": "/seance/10/#p10-10", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution appliqué au coût", "text": "Un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour une propriété existante que le coût de construire un substitut équivalent, à condition que le délai de construction soit acceptable et qu'aucune perte d'opportunité ne soit encourue.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-1", "url": "/seance/10/#def-10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.1 — principe de substitution appliqué au coût", "text": "Un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour une propriété existante que le coût de construire un substitut équivalent, à condition que le délai de construction soit acceptable et qu'aucune perte d'opportunité ne soit encourue.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-11", "url": "/seance/10/#p10-11", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution appliqué au coût", "text": "Deux réserves de cette définition méritent qu'on s'y arrête, car elles expliquent pourquoi, en marché haussier, des propriétés existantes se vendent parfois au-dessus de leur coût de construction. La première est le délai de construction. Construire une résidence prend de douze à vingt-quatre mois entre l'achat du terrain et la livraison — davantage encore lorsque le zonage exige des dérogations ou que la main-d'œuvre se fait rare, comme ce fut le cas au Québec au sortir de la pandémie. Or un acheteur pressé — la famille mutée à Gatineau qui doit être installée avant la rentrée scolaire, l'entreprise qui doit ouvrir un point de service avant sa saison forte — accepte de payer une prime pour la disponibilité immédiate. Cette prime n'a rien d'irrationnel : elle est le prix du temps, au même titre que l'intérêt est le prix de l'argent. La seconde réserve est la perte d'opportunité encourue pendant le chantier : celui qui choisit de construire paie un loyer ailleurs pendant les travaux, immobilise son capital dans un actif qui ne produit encore aucun service, et supporte seul le risque de dépassement de coûts et d'échéancier. Ces frais implicites, qui n'apparaissent sur aucune soumission d'entrepreneur, s'ajoutent au coût contractuel de construction et rapprochent d'autant le « vrai » coût du substitut du prix demandé pour la propriété existante.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-12", "url": "/seance/10/#p10-12", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le principe de substitution appliqué au coût", "text": "Une fois ces réserves posées, la logique fondamentale de la méthode se déploie en quatre temps qui structurent tout le chapitre : le coût de construction neuve fixe un plafond à la valeur ; la dépréciation réduit ce plafond à mesure que le bâtiment s'éloigne de l'état neuf ; le terrain, qui ne s'use pas, s'évalue séparément comme s'il était vacant ; la somme des deux composantes donne la valeur par le coût. Chaque maillon de cette chaîne est une estimation distincte, avec ses sources, ses techniques et ses marges d'erreur propres — et la qualité de la conclusion finale est celle du maillon le plus faible.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-13", "url": "/seance/10/#p10-13", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "Comme toute méthode, celle du coût repose sur des hypothèses qu'il faut vérifier avant de lui accorder du poids dans la réconciliation finale◆À vérifier avant de pondérer la méthode dans la réconciliation (séance 14).. La première est que le marché de la construction soit actif : la méthode suppose qu'on puisse réellement observer des coûts de construction courants — des soumissions, des permis, des projets livrés récemment. Dans une petite municipalité où personne n'a construit depuis des années, le « coût courant » devient une extrapolation. La deuxième hypothèse est plus subtile : l'équation coût valeur n'est rigoureusement vraie qu'au moment de la livraison d'un bâtiment neuf et conforme à l'utilisation optimale de son site. Dès le lendemain, l'usure commence, et si le bâtiment n'était pas la meilleure réponse au marché — trop grand, mal configuré, mal situé —, l'écart entre son coût et sa valeur existe dès le premier jour. La troisième hypothèse est que la dépréciation soit mesurable : exercice raisonnable sur un bâtiment de quinze ans, de plus en plus conjectural à mesure que le bâtiment vieillit, car les causes de perte de valeur s'entremêlent et les témoins de marché se raréfient. La quatrième, enfin, est que le terrain ait une valeur distincte et estimable — ce qui suppose des ventes de terrains vacants observables ou, à défaut, des techniques indirectes dont la section @@REF{ch10:sec:terrain}@@ montrera les limites.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-15", "url": "/seance/10/#p10-15", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les hypothèses sous-jacentes", "text": "Si l'une de ces hypothèses ne tient pas — marché de la construction inactif, dépréciation difficile à mesurer sur un bâtiment centenaire, terrain impossible à isoler —, la fiabilité de la méthode diminue d'autant. C'est la première chose que l'examinateur (et le tribunal, en cas de litige) vérifiera dans un rapport : la méthode retenue était-elle appropriée aux circonstances?", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "attention-10-14", "url": "/seance/10/#attention-10-14", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "attention", "title": "quand les hypothèses ne tiennent plus", "text": "Si l'une de ces hypothèses ne tient pas — marché de la construction inactif, dépréciation difficile à mesurer sur un bâtiment centenaire, terrain impossible à isoler —, la fiabilité de la méthode diminue d'autant. C'est la première chose que l'examinateur (et le tribunal, en cas de litige) vérifiera dans un rapport : la méthode retenue était-elle appropriée aux circonstances?", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-16", "url": "/seance/10/#p10-16", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "où est la valeur estimée de la propriété, le coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, la dépréciation totale cumulée et la valeur du terrain, évalué comme s'il était vacant.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-1", "url": "/seance/10/#form-10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.1 — méthode du coût", "text": "où est la valeur estimée de la propriété, le coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, la dépréciation totale cumulée et la valeur du terrain, évalué comme s'il était vacant.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-17", "url": "/seance/10/#p10-17", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "Une propriété présente les paramètres suivants : coût de remplacement à neuf de 350 000 $, dépréciation cumulée de 85 000 $ et valeur de terrain de 110 000 $.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-18", "url": "/seance/10/#p10-18", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "Lecture : le bâtiment vaut son coût à neuf moins l'usure et l'obsolescence accumulées; on y ajoute la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-1", "url": "/seance/10/#ex-10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.1 — premier survol de la formule", "text": "Une propriété présente les paramètres suivants : coût de remplacement à neuf de 350 000 $, dépréciation cumulée de 85 000 $ et valeur de terrain de 110 000 $. Lecture : le bâtiment vaut son coût à neuf moins l'usure et l'obsolescence accumulées; on y ajoute la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-19", "url": "/seance/10/#p10-19", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La formule fondamentale", "text": "Cette formule d'apparence comptable cache une idée économique profonde, qu'il faut garder en tête pour ne pas appliquer la méthode mécaniquement : le coût ne crée pas la valeur, il la borne. La séance 4 l'a établi — on peut dépenser 600 000 $ pour construire une maison que le marché ne paiera jamais plus de 450 000 $, et inversement une propriété peut valoir davantage que son coût lorsque l'offre est contrainte. La méthode du coût ne dit donc pas « la valeur, c'est le coût » ; elle dit qu'un marché concurrentiel, laissé à lui-même, ramène progressivement les prix vers le coût de production du substitut le plus économique, parce que tout écart durable attire les constructeurs (si les prix dépassent les coûts) ou les fait fuir (dans le cas contraire). C'est le même mécanisme qui, en économie industrielle, arrime le prix de long terme au coût marginal. L'évaluateur qui comprend cela sait aussi quand la méthode déraille : dans les marchés où la construction ne peut pas répondre — zonage verrouillé, terrains épuisés, main-d'œuvre indisponible —, le rappel vers le coût peut prendre des années, et l'écart entre coût déprécié et prix de marché devient une donnée d'analyse plutôt qu'une anomalie.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-20", "url": "/seance/10/#p10-20", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la méthode du coût?", "text": "◆Usage spécial Propriété conçue pour un usage si particulier qu'elle n'a ni comparables ni revenus : église, école, aréna, usine sur mesure.La méthode du coût brille là où les deux autres méthodes échouent, et la carte de ses usages privilégiés se lit précisément comme la carte des angles morts de la comparaison et du revenu. Son terrain de prédilection est d'abord la construction neuve ou quasi neuve : la dépréciation y est minimale, donc la principale source d'erreur de la méthode disparaît, et le coût réel du projet — contrats, soumissions, décomptes progressifs — est souvent documenté au dollar près. Viennent ensuite les propriétés à usage spécial : l'église, l'école, l'hôpital, l'aréna, l'usine construite sur mesure autour d'un procédé industriel. Ces immeubles ne se vendent à peu près jamais sur un marché ouvert et ne produisent aucun revenu locatif observable ; faute de comparables et de flux à capitaliser, le coût déprécié est fréquemment la seule méthode applicable, et les tribunaux l'admettent comme telle en matière d'expropriation et de fiscalité municipale.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-21", "url": "/seance/10/#p10-21", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la méthode du coût?", "text": "L'évaluation d'assurance constitue un troisième usage, imposé cette fois par la nature même du mandat : la police couvre le coût de reconstruction du bâtiment — jamais le terrain, qui survit au sinistre. L'évaluateur y calcule un coût à neuf sans même passer par la dépréciation ni par la valeur marchande, ce qui fait de ce mandat un cas d'école de la distinction coût–valeur étudiée à la séance 4. La méthode rend aussi service dans les marchés inactifs, où les ventes comparables sont trop rares pour soutenir une grille d'ajustements ; dans l'analyse des rénovations majeures, où elle permet de confronter le coût des travaux projetés à la valeur qu'ils ajouteront réellement — confrontation dont le résultat, on le verra, fonde le test curable/incurable ; et pour les propriétés publiques, qui n'ont ni revenu ni marché de revente mais qu'il faut bien porter aux livres et assurer.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-22", "url": "/seance/10/#p10-22", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la méthode du coût?", "text": "À l'inverse, la méthode est moins appropriée pour les bâtiments très anciens, dont la dépréciation cumulée devient largement conjecturale — sur un triplex centenaire du Vieux-Hull, qui oserait défendre un ratio âge/vie au point de pourcentage près? Elle l'est aussi pour le résidentiel unifamilial courant, où la comparaison est plus directe et plus fiable ; pour les immeubles à revenus, où la méthode du revenu épouse le raisonnement réel des acheteurs ; et pour les propriétés dont la valeur du terrain domine le bien — un cottage modeste sur un grand terrain riverain de l'Outaouais —, puisque la méthode ne fait alors que répercuter l'estimation du terrain, avec peu de valeur ajoutée analytique.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-24", "url": "/seance/10/#p10-24", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Quand utiliser la méthode du coût?", "text": "Dans la pratique québécoise courante, la méthode du coût sert très souvent de méthode de vérification : l'évaluateur conclut par la comparaison ou par le revenu, puis vérifie que sa conclusion est plausible au regard du coût. Un écart énorme entre la valeur conclue et le coût déprécié signale soit une erreur, soit un phénomène de marché qu'il faut expliquer dans le rapport (pénurie, surchauffe, terrain dominant).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "terrain-10-23", "url": "/seance/10/#terrain-10-23", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "terrain", "title": "la méthode de vérification", "text": "Dans la pratique québécoise courante, la méthode du coût sert très souvent de méthode de vérification : l'évaluateur conclut par la comparaison ou par le revenu, puis vérifie que sa conclusion est plausible au regard du coût. Un écart énorme entre la valeur conclue et le coût déprécié signale soit une erreur, soit un phénomène de marché qu'il faut expliquer dans le rapport (pénurie, surchauffe, terrain dominant).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-25", "url": "/seance/10/#p10-25", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Le processus en cinq étapes", "text": "Les sections qui suivent développent chaque étape : le coût à neuf (section @@REF{ch10:sec:cout}@@), la dépréciation (section @@REF{ch10:sec:depreciation}@@), puis le terrain (section @@REF{ch10:sec:terrain}@@). Le cas complet de la section @@REF{ch10:sec:cas}@@ les assemble.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-26", "url": "/seance/10/#p10-26", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "La première décision de l'évaluateur est le choix du concept de coût. Elle n'est pas anodine : elle change à la fois le montant estimé et le traitement ultérieur de la dépréciation fonctionnelle.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-27", "url": "/seance/10/#p10-27", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "Coût de construire un bâtiment ayant la même utilité que le sujet, en utilisant les matériaux, normes et techniques actuels.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-2", "url": "/seance/10/#def-10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.2 — coût de remplacement", "text": "Coût de construire un bâtiment ayant la même utilité que le sujet, en utilisant les matériaux, normes et techniques actuels.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-28", "url": "/seance/10/#p10-28", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "Coût de construire une réplique exacte du bâtiment sujet, avec les mêmes matériaux, le même design et les mêmes techniques de construction.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-3", "url": "/seance/10/#def-10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.3 — coût de reproduction", "text": "Coût de construire une réplique exacte du bâtiment sujet, avec les mêmes matériaux, le même design et les mêmes techniques de construction.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-29", "url": "/seance/10/#p10-29", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "◆Remplacement Même utilité, moyens actuels. Concept courant.◆Reproduction Réplique exacte. Patrimoine et assurance spécialisée.Le coût de remplacement est le concept de travail courant : il élimine d'emblée une partie de l'obsolescence fonctionnelle (on ne « remplacerait » jamais les plafonds de sept pieds ni le filage d'époque), il se mesure sur le marché actuel de la construction, et il correspond à ce qu'un acheteur envisagerait réellement de construire. Le coût de reproduction, lui, reproduit fidèlement le bâtiment — défauts et qualités compris. Il est réservé aux bâtiments patrimoniaux, aux édifices historiques et à certaines évaluations d'assurance où la police exige une reconstruction à l'identique.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-31", "url": "/seance/10/#p10-31", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Deux concepts distincts", "text": "Le choix du concept engage la suite du calcul. Si l'on part du coût de reproduction, la réplique contient les défauts fonctionnels du sujet : il faudra donc les déduire en dépréciation fonctionnelle. Si l'on part du coût de remplacement, une partie de cette obsolescence a déjà disparu du coût : la déduire à nouveau serait un double comptage. C'est une erreur classique à l'examen.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "attention-10-30", "url": "/seance/10/#attention-10-30", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "attention", "title": "cohérence coût–dépréciation", "text": "Le choix du concept engage la suite du calcul. Si l'on part du coût de reproduction, la réplique contient les défauts fonctionnels du sujet : il faudra donc les déduire en dépréciation fonctionnelle. Si l'on part du coût de remplacement, une partie de cette obsolescence a déjà disparu du coût : la déduire à nouveau serait un double comptage. C'est une erreur classique à l'examen.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-32", "url": "/seance/10/#p10-32", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les quatre méthodes d'estimation du coût à neuf", "text": "La méthode comparative domine la pratique résidentielle : on multiplie la superficie habitable par un coût unitaire tiré des manuels de coûts, ajusté pour la qualité, le nombre d'étages et la région. La méthode de ventilation décompose le bâtiment en grandes composantes et attribue un coût à chacune — elle sera approfondie dans le cours IMM1033, entièrement consacré à la méthode du coût. La méthode quantitative refait littéralement la soumission de l'entrepreneur, poste par poste : c'est la plus précise et, de loin, la plus coûteuse en temps. L'indice temporel revalorise un coût historique connu (le coût réel de construction d'il y a cinq ans, par exemple) par un indice de coûts de construction : utile en vérification, trop grossier comme méthode principale.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-33", "url": "/seance/10/#p10-33", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Quel que soit le procédé d'estimation, le coût à neuf complet comprend trois blocs.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-34", "url": "/seance/10/#p10-34", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Coûts directement liés à la construction physique du bâtiment : main-d'œuvre (au Québec, encadrée par les conventions de la CCQ), matériaux, équipement de chantier, sous-traitants spécialisés, excavation et fondations, branchements aux services (eau, égout, électricité). Ils représentent typiquement 65 à 80 % du coût total.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-4", "url": "/seance/10/#def-10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.4 — coûts directs (durs)", "text": "Coûts directement liés à la construction physique du bâtiment : main-d'œuvre (au Québec, encadrée par les conventions de la CCQ), matériaux, équipement de chantier, sous-traitants spécialisés, excavation et fondations, branchements aux services (eau, égout, électricité). Ils représentent typiquement 65 à 80 % du coût total.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-35", "url": "/seance/10/#p10-35", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Coûts non liés directement à la construction physique : honoraires professionnels (architecte, ingénieur), permis, frais légaux et notariaux, financement intérimaire, taxes et assurances durant le chantier, gestion de projet. Typiquement 10 à 25 % du coût total.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-5", "url": "/seance/10/#def-10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.5 — coûts indirects (mous)", "text": "Coûts non liés directement à la construction physique : honoraires professionnels (architecte, ingénieur), permis, frais légaux et notariaux, financement intérimaire, taxes et assurances durant le chantier, gestion de projet. Typiquement 10 à 25 % du coût total.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-36", "url": "/seance/10/#p10-36", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Rémunération du risque et de la coordination du projet, ajoutée aux coûts directs et indirects. Typiquement 5 à 15 %, selon le marché et le type de projet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-6", "url": "/seance/10/#def-10-6", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.6 — profit de l'entrepreneur / du promoteur", "text": "Rémunération du risque et de la coordination du projet, ajoutée aux coûts directs et indirects. Typiquement 5 à 15 %, selon le marché et le type de projet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-38", "url": "/seance/10/#p10-38", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'anatomie du coût : directs, indirects, profit", "text": "Le profit de l'entrepreneur est présenté séparément des coûts indirects, et chaque exemple énonce explicitement ses hypothèses (par exemple : « coûts indirects 15 %, profit 10 %, tous deux calculés sur les coûts directs »). Dans la littérature, certains auteurs intègrent le profit aux indirects; l'important est d'annoncer sa convention et de s'y tenir — c'est aussi ce qu'on attend de vous à l'examen.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "remarque-10-37", "url": "/seance/10/#remarque-10-37", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "convention du cours", "text": "Le profit de l'entrepreneur est présenté séparément des coûts indirects, et chaque exemple énonce explicitement ses hypothèses (par exemple : « coûts indirects 15 %, profit 10 %, tous deux calculés sur les coûts directs »). Dans la littérature, certains auteurs intègrent le profit aux indirects; l'important est d'annoncer sa convention et de s'y tenir — c'est aussi ce qu'on attend de vous à l'examen.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-39", "url": "/seance/10/#p10-39", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "L'estimation vaut ce que valent ses données, et l'évaluateur chevronné croise systématiquement deux familles de références◆Règle d'or : une table nord-américaine s'ajuste toujours au Québec par un facteur de localisation.. La première famille est celle des grands manuels nord-américains. Marshall & Swift (CoreLogic), le standard de la profession, publie des coûts unitaires par type de bâtiment, par classe de qualité et par région, sous forme de tables en $/pi mises à jour plusieurs fois par année — c'est l'outil naturel de la méthode comparative. RSMeans (Gordian) descend d'un cran dans le détail : ses coûts par poste (bétonnage, charpente, électricité, heure de grutier) alimentent la méthode quantitative et la ventilation, et servent de référence dans les litiges de construction.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-40", "url": "/seance/10/#p10-40", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "La seconde famille est québécoise, et elle joue un double rôle : ancrer les tables continentales dans la réalité locale et fournir des contre-preuves. La CCQ (Commission de la construction du Québec) publie les taux horaires des conventions collectives par métier — donnée essentielle, puisque la main-d'œuvre représente environ la moitié des coûts directs et que son encadrement québécois n'a pas d'équivalent nord-américain. La SCHL suit les indices de coûts de construction résidentielle et leurs tendances, ce qui permet de dater et d'actualiser une estimation. Les soumissions récentes d'entrepreneurs locaux demeurent la validation ultime : rien ne vaut trois soumissions réelles pour tester une table. Enfin, les municipalités compilent les coûts déclarés dans les permis de construction — une source imparfaite (les coûts déclarés sont souvent sous-estimés pour réduire les droits), mais utile en ordre de grandeur.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-42", "url": "/seance/10/#p10-42", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "Les tables Marshall & Swift et RSMeans sont bâties sur des moyennes nord-américaines : elles doivent être ajustées au contexte québécois par un facteur de localisation qui capte les écarts de coûts de main-d'œuvre (conventions CCQ), de matériaux et de normes (Code de construction du Québec, exigences d'efficacité énergétique). Dans les exemples du cours, ce facteur est de l'ordre de 1,05 pour Gatineau. Omettre ce facteur est une erreur systématique — et systématiquement pénalisée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "quebec-10-41", "url": "/seance/10/#quebec-10-41", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "quebec", "title": "le facteur de localisation", "text": "Les tables Marshall & Swift et RSMeans sont bâties sur des moyennes nord-américaines : elles doivent être ajustées au contexte québécois par un facteur de localisation qui capte les écarts de coûts de main-d'œuvre (conventions CCQ), de matériaux et de normes (Code de construction du Québec, exigences d'efficacité énergétique). Dans les exemples du cours, ce facteur est de l'ordre de 1,05 pour Gatineau. Omettre ce facteur est une erreur systématique — et systématiquement pénalisée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-43", "url": "/seance/10/#p10-43", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les sources de données de coûts", "text": "Une dernière précaution concerne la date des données de coûts. Les années 2020–2023 ont rappelé brutalement que les coûts de construction ne sont pas une variable tranquille : la pénurie de matériaux et de main-d'œuvre a fait bondir les coûts résidentiels de plusieurs dizaines de points de pourcentage en quelques trimestres, avant que le rythme ne se normalise. Une table de coûts vieille de dix-huit mois peut donc être matériellement fausse. La règle professionnelle est simple : utiliser l'édition la plus récente du manuel, noter sa date dans le rapport, et corriger tout décalage résiduel par l'indice de coûts approprié. À l'examen comme en pratique, un coût unitaire sans date est un coût inutilisable.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-44", "url": "/seance/10/#p10-44", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemple complet d'un coût à neuf", "text": "Résidence unifamiliale de deux étages, secteur de Gatineau, automne 2026 : superficie habitable de 1500 pi; coût unitaire de 185 $/pi (Marshall & Swift, qualité bonne, deux étages); facteur de localisation Québec de 1,05. S'ajoutent un garage double de 480 pi à 75 $/pi, un sous-sol fini de 750 pi à 55 $/pi et une terrasse de bois (forfait de 5500 $).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-45", "url": "/seance/10/#p10-45", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemple complet d'un coût à neuf", "text": "Avec les hypothèses du cas — coûts indirects de 15 % et profit de l'entrepreneur de 10 %, tous deux sur les coûts directs :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-46", "url": "/seance/10/#p10-46", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exemple complet d'un coût à neuf", "text": "Ce montant servira de point de départ au cas complet de la section @@REF{ch10:sec:cas}@@.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-2", "url": "/seance/10/#ex-10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.2 — coût à neuf d'une résidence de Gatineau", "text": "Résidence unifamiliale de deux étages, secteur de Gatineau, automne 2026 : superficie habitable de 1500 pi; coût unitaire de 185 $/pi (Marshall & Swift, qualité bonne, deux étages); facteur de localisation Québec de 1,05. S'ajoutent un garage double de 480 pi à 75 $/pi, un sous-sol fini de 750 pi à 55 $/pi et une terrasse de bois (forfait de 5500 $). ComposanteCalculMontantCoût de base291 375 $Garage double (480 pi)36 000 $Sous-sol fini (750 pi)41 250 $Terrasse de boisforfait5 500 $Total des coûts directs374 125 $ Avec les hypothèses du cas — coûts indirects de 15 % et profit de l'entrepreneur de 10 %, tous deux sur les coûts directs : Ce montant servira de point de départ au cas complet de la section @@REF{ch10:sec:cas}@@.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-47", "url": "/seance/10/#p10-47", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Définition et taxonomie", "text": "La dépréciation est la perte de valeur d'un bâtiment par rapport à son coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, quelle qu'en soit la cause.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-7", "url": "/seance/10/#def-10-7", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.7 — dépréciation", "text": "La dépréciation est la perte de valeur d'un bâtiment par rapport à son coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf, quelle qu'en soit la cause.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-48", "url": "/seance/10/#p10-48", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Définition et taxonomie", "text": "Le mot recouvre trois phénomènes très différents, que l'évaluateur doit estimer séparément◆Trois causes distinctes : l'usure, le design, l'environnement. :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-2", "url": "/seance/10/#form-10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.2 — décomposition de la dépréciation", "text": "", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-49", "url": "/seance/10/#p10-49", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Définition et taxonomie", "text": "La dépréciation physique est la plus intuitive : c'est l'usure, le vieillissement, la détérioration des matériaux sous l'action du temps, du climat et de l'occupation — le toit qui arrive en fin de vie, le bardage fatigué, la mécanique qui s'essouffle. Elle frapperait même un bâtiment parfaitement conçu et idéalement situé. La dépréciation fonctionnelle, elle, ne doit rien au temps qui passe et tout au design : c'est l'obsolescence interne du bâtiment, l'écart entre ce qu'il est et ce que le marché attend aujourd'hui — configuration inadéquate, cuisine d'origine, plafonds bas, plan de plancher qui condamne une chambre à servir de couloir. Un bâtiment peut être fonctionnellement déprécié dès sa livraison, s'il a été mal conçu. La dépréciation économique (ou externe), enfin, prend sa source hors de la propriété : l'autoroute qu'on prolonge à deux cents mètres, l'employeur majeur qui ferme, le zonage qui bascule. Le bâtiment n'y est pour rien — et c'est précisément pourquoi, on le verra, on ne peut jamais la « réparer ». Distinguer ces trois causes n'est pas un raffinement académique : chacune se mesure par une technique différente, et les confondre conduit presque toujours à compter deux fois la même perte.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-50", "url": "/seance/10/#p10-50", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "Chacune des deux premières catégories se subdivise selon un critère purement économique — et non technique.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-51", "url": "/seance/10/#p10-51", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "La correction est économiquement justifiable : le coût de la réparation est inférieur ou égal à la valeur qu'elle ajoute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-8", "url": "/seance/10/#def-10-8", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.8 — dépréciation curable", "text": "La correction est économiquement justifiable : le coût de la réparation est inférieur ou égal à la valeur qu'elle ajoute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-52", "url": "/seance/10/#p10-52", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "La correction n'est pas économiquement justifiable : le coût de la réparation dépasse la valeur ajoutée, ou la réparation est matériellement impossible.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-9", "url": "/seance/10/#def-10-9", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.9 — dépréciation incurable", "text": "La correction n'est pas économiquement justifiable : le coût de la réparation dépasse la valeur ajoutée, ou la réparation est matériellement impossible.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-53", "url": "/seance/10/#p10-53", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "◆Test curable Coût de correction valeur ajoutée curable. Sinon : incurable.Une peinture défraîchie, une toiture à refaire, une cuisine à mettre à jour : le coût des travaux est généralement récupéré (et au-delà) dans le prix de vente — curable. Une fondation majeure compromise, une structure inadéquate, des plafonds de sept pieds : corriger coûterait plus que la valeur récupérée, quand c'est seulement possible — incurable. La distinction n'est pas académique : elle détermine la méthode de calcul. Le curable se mesure par le coût de la correction; l'incurable, par la perte de valeur résiduelle (ratio âge/vie, perte de revenu capitalisée ou analyse de paires).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-55", "url": "/seance/10/#p10-55", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Curable ou incurable : le test économique", "text": "Un élément est curable dès que sa correction serait rentable, même si le propriétaire actuel n'a aucune intention de faire les travaux. Inversement, un propriétaire peut s'entêter à réparer un élément incurable — cela ne le rend pas curable pour autant. Le test est celui de l'acteur économique rationnel, pas celui du propriétaire en place.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "attention-10-54", "url": "/seance/10/#attention-10-54", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "attention", "title": "curable ne veut pas dire « réparé »", "text": "Un élément est curable dès que sa correction serait rentable, même si le propriétaire actuel n'a aucune intention de faire les travaux. Inversement, un propriétaire peut s'entêter à réparer un élément incurable — cela ne le rend pas curable pour autant. Le test est celui de l'acteur économique rationnel, pas celui du propriétaire en place.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-56", "url": "/seance/10/#p10-56", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique curable : l'entretien différé", "text": "La dépréciation physique curable correspond à l'entretien différé : les travaux de réparation nécessaires et économiquement justifiables au jour de l'évaluation. Elle se mesure par le coût de la réparation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-10", "url": "/seance/10/#def-10-10", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.10 — entretien différé", "text": "La dépréciation physique curable correspond à l'entretien différé : les travaux de réparation nécessaires et économiquement justifiables au jour de l'évaluation. Elle se mesure par le coût de la réparation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-57", "url": "/seance/10/#p10-57", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique curable : l'entretien différé", "text": "L'inspection en dresse la liste : peinture extérieure (8000 $), remplacement de la toiture (12 000 $), réparation des fenêtres (5000 $), remplacement du système de chauffage (6000 $)... Chaque poste est chiffré au coût courant des travaux, soumissions ou manuels de coûts à l'appui.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-58", "url": "/seance/10/#p10-58", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique incurable : l'usure du temps", "text": "La dépréciation physique incurable couvre l'usure normale des composantes non visées par l'entretien différé. On distingue les composantes à courte vie (revêtements, peinture intérieure, appareils mécaniques : 15 à 25 ans) des composantes à longue vie (structure, fondation, charpente : 50 à 100 ans). Sa mesure passe par trois notions d'âge qu'il faut distinguer soigneusement.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-59", "url": "/seance/10/#p10-59", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique incurable : l'usure du temps", "text": "L'âge chronologique est le nombre d'années écoulées depuis la construction. L'âge effectif est l'âge apparent du bâtiment compte tenu de son état réel et de son entretien — il peut être inférieur, égal ou supérieur à l'âge chronologique. La vie utile restante est la vie utile totale moins l'âge effectif.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-11", "url": "/seance/10/#def-10-11", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.11 — âge chronologique, âge effectif, vie utile", "text": "L'âge chronologique est le nombre d'années écoulées depuis la construction. L'âge effectif est l'âge apparent du bâtiment compte tenu de son état réel et de son entretien — il peut être inférieur, égal ou supérieur à l'âge chronologique. La vie utile restante est la vie utile totale moins l'âge effectif.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-60", "url": "/seance/10/#p10-60", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique incurable : l'usure du temps", "text": "Deux maisons de Gatineau illustrent l'écart entre les deux âges. La première, construite en 2000 (26 ans d'âge chronologique) mais rénovée en profondeur en 2018, présente un âge effectif d'environ 12 ans : toiture, fenêtres, cuisine et mécanique ont été remis à neuf. La seconde, construite en 2010 (16 ans) mais jamais entretenue — toiture d'origine qui coule, bardage fendillé, mécanique en fin de course —, présente un âge effectif d'environ 25 ans. C'est l'âge effectif, jamais l'âge chronologique, qui entre dans le calcul de la dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-3", "url": "/seance/10/#ex-10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.3 — l'âge effectif en pratique", "text": "Deux maisons de Gatineau illustrent l'écart entre les deux âges. La première, construite en 2000 (26 ans d'âge chronologique) mais rénovée en profondeur en 2018, présente un âge effectif d'environ 12 ans : toiture, fenêtres, cuisine et mécanique ont été remis à neuf. La seconde, construite en 2010 (16 ans) mais jamais entretenue — toiture d'origine qui coule, bardage fendillé, mécanique en fin de course —, présente un âge effectif d'environ 25 ans. C'est l'âge effectif, jamais l'âge chronologique, qui entre dans le calcul de la dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-62", "url": "/seance/10/#p10-62", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Physique incurable : l'usure du temps", "text": "Ordres de grandeur de la vie utile totale : résidentiel à ossature de bois, 50 à 60 ans; résidentiel de brique, 60 à 80 ans; commercial, 40 à 50 ans; industriel, 30 à 45 ans. La vie utile économique retenue varie selon le type de bâtiment et la source — chaque exercice du cours énonce donc explicitement son hypothèse (par exemple « vie utile économique de 60 ans »). Faites de même dans vos travaux.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "quebec-10-61", "url": "/seance/10/#quebec-10-61", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "quebec", "title": "vies utiles typiques au Québec", "text": "Ordres de grandeur de la vie utile totale : résidentiel à ossature de bois, 50 à 60 ans; résidentiel de brique, 60 à 80 ans; commercial, 40 à 50 ans; industriel, 30 à 45 ans. La vie utile économique retenue varie selon le type de bâtiment et la source — chaque exercice du cours énonce donc explicitement son hypothèse (par exemple « vie utile économique de 60 ans »). Faites de même dans vos travaux.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-3", "url": "/seance/10/#form-10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.3 — méthode âge/vie modifiée", "text": "", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-63", "url": "/seance/10/#p10-63", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode âge/vie modifiée", "text": "La logique de la version « modifiée » : on retire d'abord l'entretien différé (curable) de la base de calcul, puis on applique le ratio âge effectif / vie utile au reste. Retirer les curables d'abord évite de déprécier deux fois les mêmes éléments — une fois par leur coût de réparation, une seconde fois par le ratio d'usure.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-64", "url": "/seance/10/#p10-64", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La méthode âge/vie modifiée", "text": "Hypothèses : coût de remplacement à neuf de 467 657 $; entretien différé (physique curable) de 15 000 $; âge effectif de 18 ans; vie utile économique de 60 ans.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-4", "url": "/seance/10/#ex-10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.4 — âge/vie modifiée, chiffres du cas", "text": "Hypothèses : coût de remplacement à neuf de 467 657 $; entretien différé (physique curable) de 15 000 $; âge effectif de 18 ans; vie utile économique de 60 ans.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-65", "url": "/seance/10/#p10-65", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle", "text": "Obsolescence interne dont la correction est économiquement justifiable. Mesure : coût de la mise à jour, moins la valeur récupérable de ce qui est enlevé.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-12", "url": "/seance/10/#def-10-12", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.12 — fonctionnelle curable", "text": "Obsolescence interne dont la correction est économiquement justifiable. Mesure : coût de la mise à jour, moins la valeur récupérable de ce qui est enlevé.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-66", "url": "/seance/10/#p10-66", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle", "text": "Exemples québécois typiques : cuisine non rénovée depuis trente ans, salle de bain désuète, absence de salle d'eau au rez-de-chaussée, fenêtres à simple vitrage (efficacité énergétique), panneau électrique de 100 A quand l'usage moderne en exige 200 (chauffage électrique, borne de recharge).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-67", "url": "/seance/10/#p10-67", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle", "text": "Obsolescence interne dont la correction n'est pas justifiable économiquement. Mesure : perte de revenu ou de valeur capitalisée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-13", "url": "/seance/10/#def-10-13", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.13 — fonctionnelle incurable", "text": "Obsolescence interne dont la correction n'est pas justifiable économiquement. Mesure : perte de revenu ou de valeur capitalisée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-68", "url": "/seance/10/#p10-68", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation fonctionnelle", "text": "Exemples : plafonds de sept pieds au lieu de huit, plan de plancher inadéquat (chambres en enfilade), escalier étroit, chauffage à l'huile sans conversion raisonnable — et le cas particulier de la sur-amélioration (superadequacy) : la piscine intérieure dans un secteur modeste, dont le coût ne sera jamais récupéré au marché. La sur-amélioration est une dépréciation fonctionnelle même si l'élément est neuf et en parfait état : le marché refuse simplement de la payer.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-69", "url": "/seance/10/#p10-69", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation économique (externe)", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs au bâtiment et au terrain, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle. Elle est, par nature, toujours incurable : on ne « répare » pas une autoroute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-14", "url": "/seance/10/#def-10-14", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.14 — dépréciation économique", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs au bâtiment et au terrain, sur lesquels le propriétaire n'a aucun contrôle. Elle est, par nature, toujours incurable : on ne « répare » pas une autoroute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-70", "url": "/seance/10/#p10-70", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation économique (externe)", "text": "Les facteurs se rangent en deux familles◆Externe toujours incurable. Aucune exception.. Les facteurs environnementaux tiennent à l'emplacement physique : la proximité d'une autoroute ou d'une voie ferrée, un site contaminé voisin, une ligne à haute tension, des nuisances sonores ou olfactives, la localisation en zone inondable — autant de réalités que l'acheteur perçoit dès la première visite et qu'il escompte dans son offre. Les facteurs économiques et réglementaires sont moins visibles mais tout aussi réels : un changement de zonage défavorable, une récession locale, la fermeture d'un employeur majeur qui vide un quartier de sa demande, la surconstruction d'un secteur qui noie l'offre, ou encore un encadrement des loyers (TAL) qui comprime durablement les revenus qu'un immeuble peut produire. Dans tous les cas, le canal est le même : l'environnement du bien altère les bénéfices que le marché s'attend à en tirer, et la valeur s'ajuste — quelle que soit la qualité intrinsèque du bâtiment.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-71", "url": "/seance/10/#p10-71", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La dépréciation économique (externe)", "text": "Une maison se trouve près de la nouvelle bretelle de l'autoroute 50. L'analyse de paires — comparaison de ventes semblables avant et après l'annonce, ou entre le secteur touché et un secteur témoin — indique un escompte d'environ 5 % de la valeur. Sur une propriété de 400 000 $, la dépréciation externe s'établit donc à .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-5", "url": "/seance/10/#ex-10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.5 — mesure par analyse de paires — Gatineau", "text": "Une maison se trouve près de la nouvelle bretelle de l'autoroute 50. L'analyse de paires — comparaison de ventes semblables avant et après l'annonce, ou entre le secteur touché et un secteur témoin — indique un escompte d'environ 5 % de la valeur. Sur une propriété de 400 000 $, la dépréciation externe s'établit donc à .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-72", "url": "/seance/10/#p10-72", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Assembler la dépréciation totale", "text": "Chaque composante est estimée séparément, puis additionnée. L'ordre importe : les curables sont retirés avant le calcul âge/vie.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-4", "url": "/seance/10/#form-10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.4 — dépréciation totale, forme développée", "text": "Chaque composante est estimée séparément, puis additionnée. L'ordre importe : les curables sont retirés avant le calcul âge/vie.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-73", "url": "/seance/10/#p10-73", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Assembler la dépréciation totale", "text": "Sur un bâtiment dont le coût à neuf est de 467 657 $ :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-74", "url": "/seance/10/#p10-74", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Assembler la dépréciation totale", "text": "Le taux global : du coût à neuf.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-6", "url": "/seance/10/#ex-10-6", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.6 — récapitulatif de dépréciation", "text": "Sur un bâtiment dont le coût à neuf est de 467 657 $ : TypeSous-typeMontantPhysiqueCurable (entretien différé)15 000 $PhysiqueIncurable (âge/vie : 18/60 ans)135 797 $FonctionnelleCurable (cuisine à rénover)12 000 $FonctionnelleIncurable (plafonds bas)8 000 $ÉconomiqueExterne (proximité d'autoroute)15 000 $Dépréciation totale185 797 $ Le taux global : du coût à neuf.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-76", "url": "/seance/10/#p10-76", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Les méthodes de mesure — panorama", "text": "La méthode de ventilation (breakdown method) est la plus complète et la plus fiable : c'est celle qu'exigent les rapports complets d'évaluation conformes aux normes de l'OEAQ. L'extraction de marché, elle, joue un rôle de garde-fou : si les comparables impliquent une dépréciation de 25 % et que votre ventilation en donne 45, l'un des deux calculs se trompe — et le rapport doit expliquer lequel et pourquoi.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "terrain-10-75", "url": "/seance/10/#terrain-10-75", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "terrain", "title": "recommandation professionnelle", "text": "La méthode de ventilation (breakdown method) est la plus complète et la plus fiable : c'est celle qu'exigent les rapports complets d'évaluation conformes aux normes de l'OEAQ. L'extraction de marché, elle, joue un rôle de garde-fou : si les comparables impliquent une dépréciation de 25 % et que votre ventilation en donne 45, l'un des deux calculs se trompe — et le rapport doit expliquer lequel et pourquoi.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-77", "url": "/seance/10/#p10-77", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Pourquoi évaluer le terrain séparément?", "text": "Dans la méthode du coût, le terrain est évalué comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale. Le terrain ne se déprécie pas : seules les améliorations (bâtiments) se déprécient.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "def-10-15", "url": "/seance/10/#def-10-15", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "definition", "title": "Définition 10.15 — postulat du terrain vacant", "text": "Dans la méthode du coût, le terrain est évalué comme s'il était vacant et disponible pour son utilisation optimale. Le terrain ne se déprécie pas : seules les améliorations (bâtiments) se déprécient.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-78", "url": "/seance/10/#p10-78", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Pourquoi évaluer le terrain séparément?", "text": "La séparation n'est pas un caprice comptable◆Le terrain a une durée de vie infinie : il n'entre jamais dans la dépréciation. : le terrain a une durée de vie infinie, si bien que la dépréciation ne peut s'appliquer qu'au bâtiment. C'est aussi la structure même de la formule (@@REF{ch10:eq:fondamentale}@@), et une exigence des normes de l'OEAQ et de l'USPAP. La valeur du terrain dépend de sa superficie et de ses dimensions, de la localisation et du zonage, des services publics disponibles, de la topographie et du drainage, de l'accès et de la visibilité — le tout filtré par l'analyse de l'utilisation optimale (highest and best use) vue à la séance 3, qui guide le choix des comparables.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-79", "url": "/seance/10/#p10-79", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La comparaison directe, méthode reine", "text": "Terrain sujet : 5500 pi, secteur Hull (Gatineau), zonage résidentiel, services complets. Trois ventes récentes de terrains vacants du même secteur :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-80", "url": "/seance/10/#p10-80", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La comparaison directe, méthode reine", "text": "La logique des ajustements est celle de la séance 8 : on ajuste le comparable vers le sujet (temps écoulé depuis la vente, écart de superficie, désavantage du lot de coin pour le terrain C). Le terrain B — vente la plus récente, le moins ajusté en proportion — reçoit le plus de poids : .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-7", "url": "/seance/10/#ex-10-7", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.7 — terrain de Hull par comparaison directe", "text": "Terrain sujet : 5500 pi, secteur Hull (Gatineau), zonage résidentiel, services complets. Trois ventes récentes de terrains vacants du même secteur : Terrain ATerrain BTerrain CPrix de vente105 000 $120 000 $98 000 $Superficie (pi)5 0006 2005 500Prix/pi21,00 $19,35 $17,82 $Date de vente6 mois2 mois9 moisLocalisationHullHullHull (coin)Ajustement tempsAjustement superficie0Ajustement localisation00Valeur indiquée111 000 $116 100 $106 675 $ La logique des ajustements est celle de la séance 8 : on ajuste le comparable vers le sujet (temps écoulé depuis la vente, écart de superficie, désavantage du lot de coin pour le terrain C). Le terrain B — vente la plus récente, le moins ajusté en proportion — reçoit le plus de poids : .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-5", "url": "/seance/10/#form-10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.5 — méthode d'extraction du terrain", "text": "", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-81", "url": "/seance/10/#p10-81", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'extraction", "text": "Une propriété bâtie s'est vendue 450 000 $. Le coût à neuf de son bâtiment est de 400 000 $ et sa dépréciation, de 40 % :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-82", "url": "/seance/10/#p10-82", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "L'extraction", "text": "La méthode dépend entièrement de la qualité de l'estimation de la dépréciation : elle hérite de toutes ses incertitudes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "ex-10-8", "url": "/seance/10/#ex-10-8", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exemple", "title": "Exemple 10.8 — extraction", "text": "Une propriété bâtie s'est vendue 450 000 $. Le coût à neuf de son bâtiment est de 400 000 $ et sa dépréciation, de 40 % : La méthode dépend entièrement de la qualité de l'estimation de la dépréciation : elle hérite de toutes ses incertitudes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-83", "url": "/seance/10/#p10-83", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La répartition (allocation)", "text": "où est le ratio terrain/valeur totale typique du secteur.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-6", "url": "/seance/10/#form-10-6", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.6 — méthode de répartition", "text": "où est le ratio terrain/valeur totale typique du secteur.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-85", "url": "/seance/10/#p10-85", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La répartition (allocation)", "text": "Ordres de grandeur au Québec : résidentiel unifamilial, 20 à 30 %; condominiums urbains, 15 à 25 %; commercial de centre-ville, 30 à 50 %; rural et agricole, 40 à 60 %. Exemple : sur une propriété de 450 000 $ en secteur résidentiel où le ratio typique est de 25 %, . La répartition reste une méthode d'approximation et de vérification : les rôles d'évaluation municipaux, qui ventilent terrain et bâtiment, en fournissent une lecture rapide.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "quebec-10-84", "url": "/seance/10/#quebec-10-84", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "quebec", "title": "ratios terrain/total typiques", "text": "Ordres de grandeur au Québec : résidentiel unifamilial, 20 à 30 %; condominiums urbains, 15 à 25 %; commercial de centre-ville, 30 à 50 %; rural et agricole, 40 à 60 %. Exemple : sur une propriété de 450 000 $ en secteur résidentiel où le ratio typique est de 25 %, . La répartition reste une méthode d'approximation et de vérification : les rôles d'évaluation municipaux, qui ventilent terrain et bâtiment, en fournissent une lecture rapide.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-86", "url": "/seance/10/#p10-86", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "La répartition (allocation)", "text": "Les deux dernières méthodes sont plus spécialisées : la capitalisation du loyer foncier s'applique aux terrains loués (baux emphytéotiques, terrains de centres commerciaux), et la méthode résiduelle aux terrains à développer, dont la valeur découle de ce qu'un promoteur peut se permettre de payer une fois ses coûts et son profit couverts. Toutes deux sont approfondies dans IMM1033.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-87", "url": "/seance/10/#p10-87", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Cas complet : une unifamiliale de Gatineau", "text": "Assemblons maintenant les cinq étapes sur un cas unique — celui-là même qui a fourni les chiffres des sections précédentes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-88", "url": "/seance/10/#p10-88", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 1 — Le coût de remplacement à neuf", "text": "Hypothèses : méthode comparative (Marshall & Swift, facteur Québec 1,05), coûts indirects de 15 % et profit de l'entrepreneur de 10 %, tous deux sur les coûts directs.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-89", "url": "/seance/10/#p10-89", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "a) Physique curable (entretien différé). L'inspection relève : remplacement du bardage (8500 $), peinture extérieure complète (4500 $), réparation de l'asphalte du stationnement (2000 $) — total : 15 000 $.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-90", "url": "/seance/10/#p10-90", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "b) Physique incurable (âge/vie modifiée).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-91", "url": "/seance/10/#p10-91", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "c) Fonctionnelle et économique. La fonctionnelle curable comprend la cuisine d'origine à rénover (10 000 $) et la mise à niveau du panneau électrique de 100 A à 200 A (2500 $), soit 12 500 $. Aucune obsolescence fonctionnelle incurable n'est identifiée, ni aucune dépréciation économique significative dans le secteur : 0 $ pour ces deux postes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-92", "url": "/seance/10/#p10-92", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "d) Récapitulatif.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-93", "url": "/seance/10/#p10-93", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "Le taux global : .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-95", "url": "/seance/10/#p10-95", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 2 — La dépréciation totale", "text": "Décomposons le taux global en pourcentage du coût à neuf : physique incurable, ; entretien différé, ; fonctionnelle curable, — total 34,9 %. Le ratio âge/vie seul donne 30 % : c'est l'ajout de l'entretien différé et de la dépréciation fonctionnelle qui porte le taux global à près de 35 % — ordre de grandeur cohérent pour un bâtiment de 21 ans bien entretenu. Prenez l'habitude de ce type de contre-vérification : un taux global de 60 % sur un bâtiment récent, ou de 10 % sur un bâtiment cinquantenaire jamais rénové, doit vous alerter.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "remarque-10-94", "url": "/seance/10/#remarque-10-94", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "vérification de cohérence", "text": "Décomposons le taux global en pourcentage du coût à neuf : physique incurable, ; entretien différé, ; fonctionnelle curable, — total 34,9 %. Le ratio âge/vie seul donne 30 % : c'est l'ajout de l'entretien différé et de la dépréciation fonctionnelle qui porte le taux global à près de 35 % — ordre de grandeur cohérent pour un bâtiment de 21 ans bien entretenu. Prenez l'habitude de ce type de contre-vérification : un taux global de 60 % sur un bâtiment récent, ou de 10 % sur un bâtiment cinquantenaire jamais rénové, doit vous alerter.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-96", "url": "/seance/10/#p10-96", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 3 — La valeur du terrain", "text": "La comparaison directe des trois ventes de terrains vacants (section @@REF{ch10:sec:terrain}@@) conclut à . Vérification par répartition : au rôle d'évaluation, le terrain (95 000 $) représente 24,7 % du total (385 000 $); appliquer 25 % à la valeur estimée () donne 112 500 $ — cohérent.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-97", "url": "/seance/10/#p10-97", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Étape 4 — La conclusion", "text": "Valeur estimée par la méthode du coût : environ 415 000 $ (arrondie au 5 000 $ le plus proche — la précision au dollar serait illusoire).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "form-10-7", "url": "/seance/10/#form-10-7", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "formule", "title": "Formule 10.7 — conclusion du cas", "text": "Valeur estimée par la méthode du coût : environ 415 000 $ (arrondie au 5 000 $ le plus proche — la précision au dollar serait illusoire).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-98", "url": "/seance/10/#p10-98", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Mise en perspective", "text": "Un résultat de méthode ne se juge jamais isolément : trois indicateurs encadrent celui-ci◆Toujours situer le résultat d'une méthode par rapport aux autres indications disponibles.. L'évaluation municipale (2025) s'établit à 385 000 $ : la valeur par le coût lui est supérieure d'environ 8 %, ce qui est attendu — le rôle, figé pour un cycle triennal à partir de conditions de marché antérieures, est structurellement conservateur en marché montant. La méthode de comparaison, appliquée à la même propriété dans l'exemple guidé de la séance 9, indiquait environ 450 000 $, au cœur d'une fourchette de comparables ajustés allant de 430 000 à 484 000 $. La valeur par le coût se situe donc sous l'indication de marché, avec un écart de — assez faible pour confirmer que les deux analyses parlent de la même propriété, assez net pour mériter une explication dans le rapport.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-100", "url": "/seance/10/#p10-100", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Mise en perspective", "text": "Cet écart de 8 % est normal et instructif : la méthode du coût tend à sous-estimer les propriétés existantes en marché actif, car elle capte mal la dynamique d'offre et de demande — la rareté des maisons disponibles, la prime de disponibilité immédiate, la valeur d'un quartier établi. La séance 14 montrera comment la réconciliation pondère ces indications selon leur fiabilité relative.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "remarque-10-99", "url": "/seance/10/#remarque-10-99", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "remarque", "title": "pourquoi le coût sous-estime-t-il souvent?", "text": "Cet écart de 8 % est normal et instructif : la méthode du coût tend à sous-estimer les propriétés existantes en marché actif, car elle capte mal la dynamique d'offre et de demande — la rareté des maisons disponibles, la prime de disponibilité immédiate, la valeur d'un quartier établi. La séance 14 montrera comment la réconciliation pondère ces indications selon leur fiabilité relative.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-101", "url": "/seance/10/#p10-101", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Forces et faiblesses de la méthode", "text": "Ce bilan explique la place particulière de la méthode dans la boîte à outils de l'évaluateur québécois : rarement la vedette en résidentiel courant, jamais absente pour autant. Elle est la méthode de dernier recours là où le marché se tait (usages spéciaux, marchés inactifs), la méthode obligée de l'assurance, et la méthode témoin partout ailleurs — celle qui force l'évaluateur à décomposer la propriété en ses éléments constitutifs et, ce faisant, à comprendre pourquoi elle vaut ce qu'elle vaut. Le cours IMM1033, entièrement consacré à la méthode du coût, en reprendra chaque maillon — terrain, coûts, dépréciation — avec la profondeur qu'exige la pratique professionnelle ; les exercices qui suivent consolident d'abord les réflexes essentiels.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-102", "url": "/seance/10/#p10-102", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment industriel léger présente un coût de remplacement à neuf de 1 250 000 $, une dépréciation totale estimée à 42 % du coût à neuf et un terrain évalué à 310 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût, puis indiquez deux raisons pour lesquelles cette méthode est particulièrement pertinente pour ce type de propriété.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-1", "url": "/seance/10/#exo-10-1", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.1 — formule fondamentale", "text": "Un bâtiment industriel léger présente un coût de remplacement à neuf de 1 250 000 $, une dépréciation totale estimée à 42 % du coût à neuf et un terrain évalué à 310 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût, puis indiquez deux raisons pour lesquelles cette méthode est particulièrement pertinente pour ce type de propriété.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-103", "url": "/seance/10/#p10-103", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépréciation en dollars : .", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-104", "url": "/seance/10/#p10-104", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur arrondie : environ 1 035 000 $. Pertinence pour l'industriel : (1) les ventes comparables d'immeubles industriels sont souvent rares (marché mince), ce qui affaiblit la méthode de comparaison; (2) plusieurs bâtiments industriels sont adaptés sur mesure à leur occupant (quasi-usage spécial), de sorte que ni les comparables ni les revenus ne reflètent bien leur valeur pour l'utilisateur.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-105", "url": "/seance/10/#p10-105", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un plain-pied de 1350 pi doit être évalué. Données : coût unitaire de 172 $/pi (qualité moyenne), facteur de localisation de 1,04, garage simple de 280 pi à 70 $/pi, sous-sol fini de 900 pi à 52 $/pi. Hypothèses : coûts indirects de 14 % et profit de l'entrepreneur de 8 %, tous deux sur les coûts directs. Calculez le coût de remplacement à neuf complet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-2", "url": "/seance/10/#exo-10-2", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.2 — coût à neuf complet", "text": "Un plain-pied de 1350 pi doit être évalué. Données : coût unitaire de 172 $/pi (qualité moyenne), facteur de localisation de 1,04, garage simple de 280 pi à 70 $/pi, sous-sol fini de 900 pi à 52 $/pi. Hypothèses : coûts indirects de 14 % et profit de l'entrepreneur de 8 %, tous deux sur les coûts directs. Calculez le coût de remplacement à neuf complet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-106", "url": "/seance/10/#p10-106", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coûts directs :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-107", "url": "/seance/10/#p10-107", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Indirects et profit :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-108", "url": "/seance/10/#p10-108", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Soit environ 376 000 $. Remarquez la structure du calcul : les pourcentages d'indirects et de profit s'appliquent aux coûts directs totaux, extras compris — pas seulement au coût de base de la résidence.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-109", "url": "/seance/10/#p10-109", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une résidence présente un coût de remplacement à neuf de 520 000 $. L'inspection révèle : toiture à remplacer (14 000 $), peinture extérieure (6000 $), salle de bain principale désuète dont la mise à jour est rentable (9000 $), et des plafonds de sept pieds au sous-sol dont la perte de valeur au marché est estimée à 11 000 $. Le bâtiment a 24 ans d'âge chronologique, mais un entretien exemplaire lui confère un âge effectif de 15 ans; la vie utile économique retenue est de 60 ans. Aucune dépréciation externe. Calculez la dépréciation totale et le taux global de dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-3", "url": "/seance/10/#exo-10-3", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.3 — âge/vie modifiée et ventilation", "text": "Une résidence présente un coût de remplacement à neuf de 520 000 $. L'inspection révèle : toiture à remplacer (14 000 $), peinture extérieure (6000 $), salle de bain principale désuète dont la mise à jour est rentable (9000 $), et des plafonds de sept pieds au sous-sol dont la perte de valeur au marché est estimée à 11 000 $. Le bâtiment a 24 ans d'âge chronologique, mais un entretien exemplaire lui confère un âge effectif de 15 ans; la vie utile économique retenue est de 60 ans. Aucune dépréciation externe. Calculez la dépréciation totale et le taux global de dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-110", "url": "/seance/10/#p10-110", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Classons d'abord chaque élément. La toiture (14 000 $) et la peinture (6000 $) relèvent de l'entretien différé — physique curable, pour un total de 20 000 $. La salle de bain (9000 $) est une obsolescence de design dont la correction est rentable : fonctionnelle curable. Les plafonds bas (11 000 $) sont une obsolescence de design impossible à corriger économiquement : fonctionnelle incurable. Aucune dépréciation économique n'est signalée.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-111", "url": "/seance/10/#p10-111", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Physique incurable par âge/vie modifiée — la base exclut l'entretien différé (mais pas la fonctionnelle, qui ne fait pas partie de l'usure physique) :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-112", "url": "/seance/10/#p10-112", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépréciation totale :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-113", "url": "/seance/10/#p10-113", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "C'est bien l'âge effectif (15 ans) qui entre dans le ratio, et non l'âge chronologique (24 ans) : utiliser 24/60 aurait gonflé la dépréciation physique incurable à 200 000 $, soit une erreur de 75 000 $.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-114", "url": "/seance/10/#p10-114", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dans un secteur où presque aucun terrain vacant ne se vend, vous relevez la vente récente d'une propriété bâtie à 610 000 $. Vous estimez le coût à neuf de son bâtiment à 560 000 $ et sa dépréciation à 35 %. a) Estimez la valeur du terrain par extraction. b) Le rôle d'évaluation du secteur indique un ratio terrain/total typique de 28 % : vérifiez votre résultat par répartition et commentez l'écart.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-4", "url": "/seance/10/#exo-10-4", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.4 — valeur du terrain par extraction et répartition", "text": "Dans un secteur où presque aucun terrain vacant ne se vend, vous relevez la vente récente d'une propriété bâtie à 610 000 $. Vous estimez le coût à neuf de son bâtiment à 560 000 $ et sa dépréciation à 35 %. a) Estimez la valeur du terrain par extraction. b) Le rôle d'évaluation du secteur indique un ratio terrain/total typique de 28 % : vérifiez votre résultat par répartition et commentez l'écart.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-115", "url": "/seance/10/#p10-115", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Extraction.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-116", "url": "/seance/10/#p10-116", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "b) Répartition. . L'écart est important (75 200 $, soit environ 44 % de plus par extraction). Deux lectures possibles : soit la dépréciation de 35 % est sous-estimée (chaque point de dépréciation en plus réduit la valeur extraite du terrain de 5600 $), soit le ratio de 28 % du rôle est dépassé — fréquent dans les secteurs où la valeur des terrains monte plus vite que celle des bâtiments. L'évaluateur documenterait les deux hypothèses et chercherait une troisième indication (vente de terrain vacant même éloignée, méthode résiduelle) avant de conclure. L'exercice illustre la fragilité de l'extraction : elle hérite de toute l'incertitude de la dépréciation.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-117", "url": "/seance/10/#p10-117", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un duplex de Gatineau (secteur Aylmer) doit être évalué par la méthode du coût au 1er septembre 2026. Données : superficie totale de 2100 pi à 178 $/pi (facteur de localisation déjà inclus); aucun garage; coûts indirects de 15 % et profit de 10 % (sur les coûts directs); entretien différé de 18 000 $; âge effectif de 22 ans; vie utile de 55 ans; cuisine des deux logements à mettre à jour pour 16 000 $ (rentable); proximité d'une voie ferrée dont l'analyse de paires indique un escompte de 4 % sur la valeur des propriétés du secteur, estimé ici à 17 000 $; terrain évalué à 125 000 $ par comparaison directe. Calculez la valeur par la méthode du coût, en présentant le bordereau complet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "exo-10-5", "url": "/seance/10/#exo-10-5", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "exercice", "title": "Exercice 10.5 — cas intégrateur — méthode complète", "text": "Un duplex de Gatineau (secteur Aylmer) doit être évalué par la méthode du coût au 1er septembre 2026. Données : superficie totale de 2100 pi à 178 $/pi (facteur de localisation déjà inclus); aucun garage; coûts indirects de 15 % et profit de 10 % (sur les coûts directs); entretien différé de 18 000 $; âge effectif de 22 ans; vie utile de 55 ans; cuisine des deux logements à mettre à jour pour 16 000 $ (rentable); proximité d'une voie ferrée dont l'analyse de paires indique un escompte de 4 % sur la valeur des propriétés du secteur, estimé ici à 17 000 $; terrain évalué à 125 000 $ par comparaison directe. Calculez la valeur par la méthode du coût, en présentant le bordereau complet.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-118", "url": "/seance/10/#p10-118", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 1 — Coût à neuf.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-119", "url": "/seance/10/#p10-119", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étape 2 — Dépréciation. Physique curable : 18 000 $. Physique incurable (âge/vie modifiée) :", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-120", "url": "/seance/10/#p10-120", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fonctionnelle curable (cuisines) : 16 000 $. Économique (voie ferrée) : 17 000 $.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-121", "url": "/seance/10/#p10-121", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Taux global : — élevé mais plausible pour un bâtiment d'âge effectif 22/55 avec obsolescence et nuisance externe.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-122", "url": "/seance/10/#p10-122", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Étapes 3 et 4 — Terrain et conclusion.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-123", "url": "/seance/10/#p10-123", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Valeur par la méthode du coût : environ 360 000 $ (arrondie au 5 000 $). Dans un rapport réel, ce duplex — un immeuble à revenus — serait évalué principalement par la méthode du revenu (séances 11 et 12) et par comparaison; la méthode du coût jouerait le rôle de vérification.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-124", "url": "/seance/10/#p10-124", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formule fondamentale : — le coût plafonne la valeur, la dépréciation l'érode, le terrain s'ajoute.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-125", "url": "/seance/10/#p10-125", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Remplacement (même utilité, moyens actuels — concept courant) reproduction (réplique exacte — patrimoine, assurance). Le choix engage le traitement de l'obsolescence fonctionnelle : attention au double comptage.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-126", "url": "/seance/10/#p10-126", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Coût à neuf coûts directs (65–80 %) coûts indirects (10–25 %) profit de l'entrepreneur (5–15 %); toujours énoncer ses hypothèses et appliquer le facteur de localisation aux tables nord-américaines (Marshall & Swift, RSMeans).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-127", "url": "/seance/10/#p10-127", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois dépréciations : physique (usure), fonctionnelle (obsolescence interne), économique (externe — toujours incurable).", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-128", "url": "/seance/10/#p10-128", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Test curable/incurable : la correction est-elle rentable (coût valeur ajoutée)? Curable coût de correction; incurable perte de valeur résiduelle.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-129", "url": "/seance/10/#p10-129", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Âge/vie modifiée : retirer l'entretien différé de la base, puis appliquer âge effectif vie utile au reste. C'est l'âge effectif qui compte, jamais l'âge chronologique.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-130", "url": "/seance/10/#p10-130", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Terrain : évalué séparément, comme vacant, à son utilisation optimale — comparaison directe d'abord; extraction, répartition, capitalisation du loyer foncier et méthode résiduelle en appoint.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-131", "url": "/seance/10/#p10-131", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Vérifications systématiques : cohérence du taux global de dépréciation avec l'âge du bâtiment; recoupement de la valeur du terrain (rôle municipal); mise en perspective avec les autres méthodes.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-132", "url": "/seance/10/#p10-132", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Usage privilégié : neuf, usages spéciaux, assurance, marchés inactifs; rôle courant : méthode de vérification. Elle tend à sous-estimer en marché actif.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p10-133", "url": "/seance/10/#p10-133", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Arrondir la conclusion (au 5 000 $ près) : la précision au dollar est illusoire.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/10/#synthese", "ch": "10", "chTitle": "La méthode du coût", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Formule fondamentale : — le coût plafonne la valeur, la dépréciation l'érode, le terrain s'ajoute.Remplacement (même utilité, moyens actuels — concept courant) reproduction (réplique exacte — patrimoine, assurance). Le choix engage le traitement de l'obsolescence fonctionnelle : attention au double comptage.Coût à neuf coûts directs (65–80 %) coûts indirects (10–25 %) profit de l'entrepreneur (5–15 %); toujours énoncer ses hypothèses et appliquer le facteur de localisation aux tables nord-américaines (Marshall & Swift, RSMeans).Trois dépréciations : physique (usure), fonctionnelle (obsolescence interne), économique (externe — toujours incurable).Test curable/incurable : la correction est-elle rentable (coût valeur ajoutée)? Curable coût de correction; incurable perte de valeur résiduelle.Âge/vie modifiée : retirer l'entretien différé de la base, puis appliquer âge effectif vie utile au reste. C'est l'âge effectif qui compte, jamais l'âge chronologique.Terrain : évalué séparément, comme vacant, à son utilisation optimale — comparaison directe d'abord; extraction, répartition, capitalisation du loyer foncier et méthode résiduelle en appoint.Vérifications systématiques : cohérence du taux global de dépréciation avec l'âge du bâtiment; recoupement de la valeur du terrain (rôle municipal); mise en perspective avec les autres méthodes.Usage privilégié : neuf, usages spéciaux, assurance, marchés inactifs; rôle courant : méthode de vérification. Elle tend à sous-estimer en marché actif.Arrondir la conclusion (au 5 000 $ près) : la précision au dollar est illusoire.", "where": "Séance 10 — La méthode du coût"}, {"id": "p11-1", "url": "/seance/11/#p11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Troisième et dernière grande méthode : la méthode du revenu. Elle change radicalement de point de vue. La comparaison regardait ce que paient les acheteurs; le coût regardait ce que coûterait un substitut; le revenu regarde ce que l'immeuble rapporte. Pour un investisseur, un immeuble locatif n'est pas d'abord un assemblage de briques : c'est une machine à produire des flux monétaires, et sa valeur est la valeur présente de ces flux. Cette première séance construit le numérateur de la méthode : le revenu net d'exploitation (RNE), obtenu en partant du revenu brut potentiel, en passant par le revenu brut effectif, puis en soustrayant les dépenses d'exploitation. Le tout est ancré dans le contexte locatif québécois — où le Tribunal administratif du logement (TAL) façonne les loyers d'une manière qu'aucun manuel américain ne décrit. La séance 12 s'occupera du dénominateur : le taux.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-2", "url": "/seance/11/#p11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Énoncer le fondement de la méthode du revenu et la formule de capitalisation directe ;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-3", "url": "/seance/11/#p11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Distinguer capitalisation directe et actualisation des flux (DCF), et savoir quand chacune s'impose;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-4", "url": "/seance/11/#p11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Calculer le revenu brut potentiel (RBP) aux loyers du marché et justifier ce choix face aux loyers contractuels;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-5", "url": "/seance/11/#p11-5", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Construire le revenu brut effectif (RBE) : inoccupation, mauvaises créances, revenus accessoires;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-6", "url": "/seance/11/#p11-6", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Classer les dépenses d'exploitation (fixes, variables, réserve) et identifier les exclusions absolues (dette, amortissement, impôt);", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-7", "url": "/seance/11/#p11-7", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Reconstruire, normaliser et stabiliser un RNE à partir des états du propriétaire;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-8", "url": "/seance/11/#p11-8", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "text": "Mener le calcul complet sur un 6-plex de Gatineau et situer chaque hypothèse dans le cadre québécois (TAL, SCHL, bail résidentiel).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-9", "url": "/seance/11/#p11-9", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le principe d'anticipation", "text": "La valeur d'un immeuble à revenus correspond à la valeur présente des bénéfices futurs que cet immeuble peut générer pour son propriétaire. Un investisseur rationnel paie en fonction de la capacité de l'immeuble à produire des revenus nets.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-1", "url": "/seance/11/#def-11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.1 — principe fondamental de la méthode du revenu", "text": "La valeur d'un immeuble à revenus correspond à la valeur présente des bénéfices futurs que cet immeuble peut générer pour son propriétaire. Un investisseur rationnel paie en fonction de la capacité de l'immeuble à produire des revenus nets.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-10", "url": "/seance/11/#p11-10", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le principe d'anticipation", "text": "La méthode repose sur le principe d'anticipation vu à la séance 3◆Séance 3 : la valeur naît de l'anticipation des bénéfices futurs. : l'acheteur d'un immeuble locatif acquiert un flux de revenus futurs, pas seulement un bâtiment. C'est la méthode privilégiée pour tout ce qui se loue — plex, multilogements, immeubles de bureaux, commerces — parce qu'elle reproduit le raisonnement réel des acheteurs de ces immeubles.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-11", "url": "/seance/11/#p11-11", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "où est la valeur de l'immeuble ($), RNE le revenu net d'exploitation ($/an) et TGA le taux global d'actualisation (aussi appelé taux de capitalisation).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "form-11-1", "url": "/seance/11/#form-11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "formule", "title": "Formule 11.1 — capitalisation directe", "text": "où est la valeur de l'immeuble ($), RNE le revenu net d'exploitation ($/an) et TGA le taux global d'actualisation (aussi appelé taux de capitalisation).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-12", "url": "/seance/11/#p11-12", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "Un immeuble génère un RNE de 60 000 $ par année. Le TGA observé sur le marché pour ce type d'immeuble est de 5,5 %.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-13", "url": "/seance/11/#p11-13", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "Une division — mais chacun des deux termes condense un travail d'analyse considérable. Ce chapitre construit le numérateur; le chapitre 12, le dénominateur.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "ex-11-1", "url": "/seance/11/#ex-11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.1 — première capitalisation", "text": "Un immeuble génère un RNE de 60 000 $ par année. Le TGA observé sur le marché pour ce type d'immeuble est de 5,5 %. Une division — mais chacun des deux termes condense un travail d'analyse considérable. Ce chapitre construit le numérateur; le chapitre 12, le dénominateur.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-14", "url": "/seance/11/#p11-14", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "Les étudiants qui ont suivi un cours de finance reconnaîtront la parenté : est la formule de la perpétuité — la valeur présente d'un flux constant qui se répète indéfiniment, égale au flux divisé par le taux d'actualisation. L'immobilier s'y prête mieux que la plupart des actifs : un immeuble bien entretenu produit des loyers sur des décennies, et la réserve pour remplacement (on y viendra) sert justement à rendre ce flux perpétuel en finançant le renouvellement des composantes. La même parenté éclaire le rôle du taux : comme le rendement exigé d'une action ou d'une obligation, le TGA prix le risque du flux — un RNE fragile (locataires précaires, immeuble vieillissant, marché en détente) se capitalise à un taux plus élevé, donc à une valeur moindre, qu'un RNE solide. La séance 12 fera de cette intuition un outil de calcul ; pour l'instant, elle suffit à comprendre pourquoi la qualité de l'analyse du RNE — l'objet de ce chapitre — conditionne tout le reste.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-15", "url": "/seance/11/#p11-15", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "Les trois variables de l'équation forment un triangle : connaissant deux d'entre elles, on déduit toujours la troisième.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-16", "url": "/seance/11/#p11-16", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'équation fondamentale", "text": "L'évaluateur estime le RNE et le TGA pour en déduire la valeur; l'analyste de marché, à l'inverse, extrait le TGA des ventes où prix et RNE sont connus — c'est l'extraction directe de la séance 12.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-17", "url": "/seance/11/#p11-17", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Deux techniques mettent ce principe en œuvre.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-18", "url": "/seance/11/#p11-18", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Convertit le RNE stabilisé d'une seule année en valeur : . Simple et rapide, elle suppose des revenus et des dépenses stables et s'appuie sur des comparables fiables (ventes d'immeubles à revenus dont on connaît le RNE).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-2", "url": "/seance/11/#def-11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.2 — capitalisation directe", "text": "Convertit le RNE stabilisé d'une seule année en valeur : . Simple et rapide, elle suppose des revenus et des dépenses stables et s'appuie sur des comparables fiables (ventes d'immeubles à revenus dont on connaît le RNE).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-19", "url": "/seance/11/#p11-19", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Actualise chaque flux futur sur une période de détention (5 à 10 ans), plus la valeur de revente :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-20", "url": "/seance/11/#p11-20", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Plus complexe mais plus flexible, elle admet des revenus et des dépenses variables d'une année à l'autre.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-3", "url": "/seance/11/#def-11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.3 — actualisation des flux monétaires (DCF)", "text": "Actualise chaque flux futur sur une période de détention (5 à 10 ans), plus la valeur de revente : Plus complexe mais plus flexible, elle admet des revenus et des dépenses variables d'une année à l'autre.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-21", "url": "/seance/11/#p11-21", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "◆Cap. directe Une année stabilisée, un taux. Marché actif requis.◆DCF Flux année par année revente. Trajectoires atypiques.En première approximation : immeuble stabilisé dans un marché actif capitalisation directe; flux en transition (loyers sous le marché à rattraper, repositionnement, baux commerciaux échelonnés) DCF. La séance 12 développe le DCF en détail.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-22", "url": "/seance/11/#p11-22", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe ou DCF?", "text": "Il faut comprendre que les deux techniques ne s'opposent pas : elles répondent à des questions différentes posées au même principe. La capitalisation directe demande au marché « combien payez-vous, aujourd'hui, pour un dollar de RNE stabilisé de ce type d'immeuble? » — et la réponse, le TGA, absorbe implicitement toutes les anticipations de croissance et de risque que les acheteurs partagent. Elle est donc redoutablement fiable quand l'immeuble sujet ressemble aux immeubles dont on extrait le taux, et muette dès qu'il s'en écarte. Le DCF, lui, rend ces anticipations explicites : croissance des loyers année par année, rattrapage des baux sous le marché, travaux prévus, revente en fin d'horizon. Cette transparence a un prix — chaque hypothèse explicite est une hypothèse contestable, et un DCF mal discipliné devient une machine à justifier n'importe quel prix. La sagesse professionnelle québécoise tient en une phrase : capitalisation directe comme méthode principale dès que le marché la permet, DCF comme méthode d'appoint lorsque la trajectoire des flux s'écarte du profil stabilisé.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-23", "url": "/seance/11/#p11-23", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut potentiel (RBP)", "text": "Le revenu brut potentiel (RBP) est le revenu total que l'immeuble pourrait générer si tous les logements étaient loués à 100 % aux loyers du marché, sans aucune perte.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-4", "url": "/seance/11/#def-11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.4 — revenu brut potentiel", "text": "Le revenu brut potentiel (RBP) est le revenu total que l'immeuble pourrait générer si tous les logements étaient loués à 100 % aux loyers du marché, sans aucune perte.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-24", "url": "/seance/11/#p11-24", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut potentiel (RBP)", "text": "Trois précisions font toute la différence entre un RBP correct et un RBP d'examen raté◆RBP : loyers du marché, occupation pleine, revenus accessoires exclus (ils entrent au RBE).. D'abord, le RBP se calcule aux loyers du marché, et non aux loyers des baux en vigueur — distinction capitale au Québec, que la sous-section suivante développe. Ensuite, il suppose une occupation de 100 % : non pas que l'évaluateur croie à la pleine occupation perpétuelle, mais parce que la méthode isole d'abord le potentiel brut de l'immeuble avant d'en retrancher, à l'étape suivante et à un taux de marché documenté, la perte d'inoccupation normale. Séparer les deux estimations rend chacune vérifiable ; les fusionner (« je mets les loyers un peu plus bas pour tenir compte des logements vides ») rend le calcul incontrôlable. Enfin, les revenus accessoires — stationnement, buanderie, entreposage — ne figurent pas au RBP : ils s'ajoutent plus loin, dans le calcul du RBE, parce qu'ils obéissent à une dynamique propre et ne subissent pas l'inoccupation de la même manière que les loyers.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-25", "url": "/seance/11/#p11-25", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Le loyer du marché est celui qu'obtiendrait chaque logement s'il était mis en location aujourd'hui, établi à partir des comparables; il reflète l'offre et la demande actuelles. Le loyer contractuel est celui que paie réellement le locataire selon le bail en vigueur.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-5", "url": "/seance/11/#def-11-5", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.5 — loyer du marché vs loyer contractuel", "text": "Le loyer du marché est celui qu'obtiendrait chaque logement s'il était mis en location aujourd'hui, établi à partir des comparables; il reflète l'offre et la demande actuelles. Le loyer contractuel est celui que paie réellement le locataire selon le bail en vigueur.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-26", "url": "/seance/11/#p11-26", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Dans un marché sans friction, les deux convergeraient au fil des renouvellements. Au Québec, ils divergent durablement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-28", "url": "/seance/11/#p11-28", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Le Tribunal administratif du logement encadre les hausses de loyer résidentiel : le locataire peut refuser une augmentation, et le TAL fixe alors le loyer selon ses critères. Résultat : les loyers de locataires de longue date peuvent être significativement inférieurs au marché — des écarts de 20 à 30 % ne sont pas rares après dix ans d'occupation continue. L'évaluateur québécois vit donc en permanence avec deux grilles de loyers : celle des baux et celle du marché.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "quebec-11-27", "url": "/seance/11/#quebec-11-27", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "quebec", "title": "l'effet TAL sur les loyers contractuels", "text": "Le Tribunal administratif du logement encadre les hausses de loyer résidentiel : le locataire peut refuser une augmentation, et le TAL fixe alors le loyer selon ses critères. Résultat : les loyers de locataires de longue date peuvent être significativement inférieurs au marché — des écarts de 20 à 30 % ne sont pas rares après dix ans d'occupation continue. L'évaluateur québécois vit donc en permanence avec deux grilles de loyers : celle des baux et celle du marché.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-29", "url": "/seance/11/#p11-29", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Aperçu du cas complet de la section @@REF{ch11:sec:cas}@@ — un 6-plex de Gatineau :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-30", "url": "/seance/11/#p11-30", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Écart total : 850 $/mois, soit 10 200 $ par année — la trace directe de l'encadrement des loyers. Notez la corrélation parfaite entre l'ancienneté du locataire et la profondeur de l'écart.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "ex-11-2", "url": "/seance/11/#ex-11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.2 — l'écart contractuel–marché sur le 6-plex du chapitre", "text": "Aperçu du cas complet de la section @@REF{ch11:sec:cas}@@ — un 6-plex de Gatineau : LogementContractuelMarchéÉcart4½ (locataire depuis 8 ans)950 $/mois1 150 $/mois $4½ (nouveau bail)1 100 $/mois1 150 $/mois $4½ (locataire depuis 12 ans)800 $/mois1 150 $/mois $3½ (locataire depuis 9 ans)750 $/mois950 $/mois $3½ (locataire depuis 4 ans)900 $/mois950 $/mois $3½ (nouveau bail)950 $/mois950 $/mois0 $ Écart total : 850 $/mois, soit 10 200 $ par année — la trace directe de l'encadrement des loyers. Notez la corrélation parfaite entre l'ancienneté du locataire et la profondeur de l'écart.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-32", "url": "/seance/11/#p11-32", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Loyers du marché contre loyers contractuels", "text": "Utiliser les loyers du marché au RBP ne nie pas l'existence des baux : cela établit le potentiel de l'immeuble, que le roulement naturel des locataires permet de rattraper graduellement. Un acheteur paie pour ce potentiel — en l'escomptant selon la vitesse de rattrapage attendue. Dans une analyse fine (DCF, séance 12), l'écart contractuel–marché se modélise explicitement; en capitalisation directe, on capitalise le RNE au marché et l'on discute l'écart dans la réconciliation. Ce qui est fautif, c'est de mélanger : un RBP mi-contractuel mi-marché ne mesure plus rien.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "attention-11-31", "url": "/seance/11/#attention-11-31", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "attention", "title": "pourquoi le marché, alors que les baux sont opposables?", "text": "Utiliser les loyers du marché au RBP ne nie pas l'existence des baux : cela établit le potentiel de l'immeuble, que le roulement naturel des locataires permet de rattraper graduellement. Un acheteur paie pour ce potentiel — en l'escomptant selon la vitesse de rattrapage attendue. Dans une analyse fine (DCF, séance 12), l'écart contractuel–marché se modélise explicitement; en capitalisation directe, on capitalise le RNE au marché et l'on discute l'écart dans la réconciliation. Ce qui est fautif, c'est de mélanger : un RBP mi-contractuel mi-marché ne mesure plus rien.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-33", "url": "/seance/11/#p11-33", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les baux au Québec : le cadre juridique", "text": "◆Bail résidentiel C.c.Q., art. 1851–2000; reconduction automatique; TAL.Le bail résidentiel est régi par le Code civil du Québec (art. 1851–2000, « Du louage »), et ses traits distinctifs n'ont pas d'équivalent dans le reste de l'Amérique du Nord. Le premier est la reconduction automatique : à l'échéance, le bail se renouvelle de plein droit, et le locataire peut refuser la hausse proposée sans perdre son logement — ce qui renverse le rapport de force qu'on observe ailleurs, où le refus d'une hausse équivaut à un préavis de départ. En cas de désaccord, c'est le TAL qui fixe le loyer selon ses critères réglementaires : le locateur ne peut ni imposer sa hausse ni évincer le locataire récalcitrant. S'y ajoute la clause G du bail obligatoire, qui contraint le locateur à divulguer le loyer le plus bas payé au cours des douze derniers mois — un mécanisme de transparence renforcé en 2024 (PL 31) qui freine les remises à niveau abruptes entre deux locataires. Enfin, la durée typique de douze mois avec échéance concentrée au 30 juin produit le folklore bien réel du « bail du 1er juillet » : un marché locatif dont tout le roulement se joue sur quelques semaines d'été, ce que l'évaluateur doit garder en tête lorsqu'il interprète des taux d'inoccupation saisonniers.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-34", "url": "/seance/11/#p11-34", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les baux au Québec : le cadre juridique", "text": "Le bail commercial, lui, relève du même Code civil mais sans encadrement du TAL : liberté contractuelle complète. On y rencontre les types brut, net, net net et triple net — le locataire assumant de plus en plus de charges à mesure qu'on avance dans la liste —, des durées de trois à dix ans avec options de renouvellement, des clauses d'indexation (IPC, pourcentage des ventes) et aucune reconduction automatique. La nature du bail change donc complètement l'analyse des revenus et des dépenses : un triple net transfère presque toutes les dépenses au locataire, ce qui gonfle mécaniquement le ratio RNE/RBE.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-36", "url": "/seance/11/#p11-36", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La fixation des loyers : le régime 2026 du TAL", "text": "Le critère de base est désormais la moyenne de l'IPC des trois dernières années, appliquée au loyer : pour 2026, cet ajustement de base s'établit à 3,1 % (baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027). À ce socle s'ajoutent les variations réelles des taxes municipales et scolaires et des assurances — répercutées au dollar près, à la hausse comme à la baisse —, ainsi que les travaux majeurs admissibles, transférés au loyer à raison de 5 % par année des dépenses engagées. La partie du loyer liée aux services à la personne (résidences pour aînés) suit un régime distinct, indexée à 6,7 %. Le locataire conserve dans tous les cas le droit de refuser la hausse, le TAL tranchant alors selon ces critères. L'ancien régime — le calcul poste par poste des dépenses d'énergie, d'entretien et de services de la « Section G » — ne s'applique plus qu'aux avis donnés avant 2026.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "quebec-11-35", "url": "/seance/11/#quebec-11-35", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "quebec", "title": "nouvelle méthode de fixation depuis le 1<sup>er</sup> janvier 2026", "text": "Le critère de base est désormais la moyenne de l'IPC des trois dernières années, appliquée au loyer : pour 2026, cet ajustement de base s'établit à 3,1 % (baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027). À ce socle s'ajoutent les variations réelles des taxes municipales et scolaires et des assurances — répercutées au dollar près, à la hausse comme à la baisse —, ainsi que les travaux majeurs admissibles, transférés au loyer à raison de 5 % par année des dépenses engagées. La partie du loyer liée aux services à la personne (résidences pour aînés) suit un régime distinct, indexée à 6,7 %. Le locataire conserve dans tous les cas le droit de refuser la hausse, le TAL tranchant alors selon ces critères. L'ancien régime — le calcul poste par poste des dépenses d'énergie, d'entretien et de services de la « Section G » — ne s'applique plus qu'aux avis donnés avant 2026.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-37", "url": "/seance/11/#p11-37", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La fixation des loyers : le régime 2026 du TAL", "text": "Pour l'évaluateur, trois conséquences : la croissance des revenus résidentiels devient plus prévisible, ancrée sur l'IPC; les travaux majeurs se répercutent graduellement (5 %/an) plutôt qu'en bloc; et ces paramètres balisent directement les hypothèses de croissance du DCF (séance 12). Un rapport qui projette 6 % de croissance annuelle des loyers résidentiels au Québec devra expliquer comment il contourne le régime du TAL — roulement de locataires, logements neufs exemptés, ou optimisme injustifiable.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-38", "url": "/seance/11/#p11-38", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'inoccupation : les données SCHL", "text": "Chaque octobre, la SCHL publie son Rapport sur le marché locatif, la référence pour les taux d'inoccupation des immeubles de trois logements et plus. Repères d'octobre 2025◆SCHL, oct. 2025 : Montréal 2,1 %; Québec 0,9 %; Gatineau 3,8 %. Équilibre 3 %. :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-39", "url": "/seance/11/#p11-39", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "L'inoccupation : les données SCHL", "text": "Le seuil d'environ 3 % marque l'équilibre du marché locatif : en dessous, la pénurie pousse loyers et valeurs à la hausse; au-dessus, le marché se détend. Montréal (2,1 %) et surtout Québec (0,9 %) demeurent sous l'équilibre; Gatineau, à 3,8 %, est en détente — une donnée qui pèsera sur le choix du taux d'inoccupation du cas complet.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-40", "url": "/seance/11/#p11-40", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les revenus accessoires", "text": "Au-delà des loyers, l'immeuble génère des revenus accessoires qu'il faut recenser exhaustivement : stationnement (typiquement 50 à 150 $/mois par place à Gatineau), buanderie payante, entreposage (casiers), baux d'antennes de télécommunications sur le toit, distributrices, panneaux publicitaires sur la façade. Sur un immeuble de taille moyenne, ils représentent souvent 3 à 6 % du revenu total — les oublier, c'est sous-évaluer d'autant.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-41", "url": "/seance/11/#p11-41", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les revenus accessoires", "text": "Deux nuances de traitement méritent l'attention. D'une part, tous les revenus accessoires ne se valent pas en qualité : un bail d'antenne de télécommunications signé pour dix ans avec un opérateur national est un flux quasi obligataire, tandis que les recettes de distributrices fluctuent avec l'occupation. Dans une analyse fine, on peut capitaliser séparément un bail d'antenne à un taux plus bas que le reste de l'immeuble. D'autre part, il faut se garder de compter en revenu accessoire ce qui est déjà dans le loyer : si les baux incluent une place de stationnement, la « louer » une seconde fois dans le calcul gonfle fictivement le RBE. La règle est la même que partout ailleurs dans la méthode : chaque dollar de revenu doit avoir une source contractuelle ou de marché identifiable, et n'être compté qu'une fois.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "form-11-2", "url": "/seance/11/#form-11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "formule", "title": "Formule 11.2 — revenu brut effectif", "text": "", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-42", "url": "/seance/11/#p11-42", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut effectif (RBE)", "text": "Ordres de grandeur des pertes : inoccupation, 2 à 5 % du RBP selon la région et le segment; mauvaises créances (loyers impayés, frais de recouvrement), 0,5 à 2 %; total des pertes, 3 à 7 % du RBP. Deux réflexes professionnels : le taux d'inoccupation retenu est un taux de marché à long terme (même si l'immeuble est plein aujourd'hui — la pleine occupation permanente n'existe pas), et il se justifie par une source (SCHL, enquêtes locales).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-43", "url": "/seance/11/#p11-43", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut effectif (RBE)", "text": "Immeuble dont le RBP est de 72 000 $; inoccupation de 3 %, mauvaises créances de 1 %, revenus accessoires de 3600 $ :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-44", "url": "/seance/11/#p11-44", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le revenu brut effectif (RBE)", "text": "Les pertes se calculent sur le RBP (les loyers), jamais sur les revenus accessoires — une place de stationnement ne fait pas de mauvaise créance distincte de celle du logement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "ex-11-3", "url": "/seance/11/#ex-11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.3 — du RBP au RBE en cascade", "text": "Immeuble dont le RBP est de 72 000 $; inoccupation de 3 %, mauvaises créances de 1 %, revenus accessoires de 3600 $ : Les pertes se calculent sur le RBP (les loyers), jamais sur les revenus accessoires — une place de stationnement ne fait pas de mauvaise créance distincte de celle du logement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-45", "url": "/seance/11/#p11-45", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les dépenses d'exploitation", "text": "Si les revenus se laissent lire dans les baux, les dépenses, elles, se cachent partout : dans les avis d'imposition, les polices d'assurance, les factures d'Hydro-Québec, les contrats de déneigement — et parfois nulle part, quand le propriétaire fait lui-même le travail sans se payer. La définition de référence est pourtant simple : les dépenses d'exploitation sont les débours récurrents et nécessaires pour maintenir les revenus de l'immeuble. Chaque mot compte. Récurrents : la dépense revient d'année en année, au moins en espérance — ce qui exclut le remplacement ponctuel d'une toiture, mais inclut la provision annuelle qui l'anticipe. Nécessaires pour maintenir les revenus : sans entretien, sans assurance, sans déneigement, les loyers finissent par s'effondrer — alors que l'immeuble produirait exactement les mêmes loyers sans hypothèque et sans l'impôt personnel du propriétaire, ce qui annonce déjà les exclusions absolues traitées plus loin dans cette section. La classification standard range ces dépenses en trois blocs, du plus prévisible au plus discrétionnaire.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-46", "url": "/seance/11/#p11-46", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Trois blocs : fixes, variables, réserve", "text": "Dépenses qui ne varient pas (ou peu) avec le taux d'occupation : taxes foncières (municipales et scolaires) et assurances (immeuble et responsabilité civile).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-6", "url": "/seance/11/#def-11-6", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.6 — dépenses fixes", "text": "Dépenses qui ne varient pas (ou peu) avec le taux d'occupation : taxes foncières (municipales et scolaires) et assurances (immeuble et responsabilité civile).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-47", "url": "/seance/11/#p11-47", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Trois blocs : fixes, variables, réserve", "text": "Dépenses qui fluctuent avec l'occupation ou l'utilisation : entretien et réparations, énergie des espaces communs, gestion immobilière, conciergerie, déneigement, entretien paysager, publicité et mise en location.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-7", "url": "/seance/11/#def-11-7", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.7 — dépenses variables", "text": "Dépenses qui fluctuent avec l'occupation ou l'utilisation : entretien et réparations, énergie des espaces communs, gestion immobilière, conciergerie, déneigement, entretien paysager, publicité et mise en location.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-48", "url": "/seance/11/#p11-48", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Trois blocs : fixes, variables, réserve", "text": "Provision annuelle pour le remplacement des composantes à durée de vie limitée (toiture, fenêtres, chauffe-eau, électroménagers). Typiquement 2 à 5 % du RBE. Aussi appelée « réserve structurale ».", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-8", "url": "/seance/11/#def-11-8", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.8 — réserve pour remplacement", "text": "Provision annuelle pour le remplacement des composantes à durée de vie limitée (toiture, fenêtres, chauffe-eau, électroménagers). Typiquement 2 à 5 % du RBE. Aussi appelée « réserve structurale ».", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-49", "url": "/seance/11/#p11-49", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les dépenses fixes de plus près", "text": "Les taxes foncières reposent sur la valeur inscrite au rôle d'évaluation (cycle triennal), multipliée par les taux de la municipalité — à Gatineau, la taxation se fait par unité de voisinage depuis 2024, avec un taux effectif variant selon la catégorie et le secteur (hypothèse illustrative du cas : environ 1,3 % de la valeur au rôle). Les assurances couvrent l'immeuble (incendie, dégâts d'eau, vandalisme) et la responsabilité civile; elles sont en forte hausse au Québec depuis 2020 et représentent typiquement 0,3 à 0,6 % de la valeur du bâtiment.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-51", "url": "/seance/11/#p11-51", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les dépenses fixes de plus près", "text": "Pour les deux dépenses fixes, l'évaluateur ne devine pas : il demande les avis d'imposition et les polices d'assurance. Ce sont des documents objectifs, disponibles, vérifiables — les utiliser (et le mentionner au rapport) est une exigence élémentaire de diligence.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "terrain-11-50", "url": "/seance/11/#terrain-11-50", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "terrain", "title": "valider plutôt qu'estimer", "text": "Pour les deux dépenses fixes, l'évaluateur ne devine pas : il demande les avis d'imposition et les polices d'assurance. Ce sont des documents objectifs, disponibles, vérifiables — les utiliser (et le mentionner au rapport) est une exigence élémentaire de diligence.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-53", "url": "/seance/11/#p11-53", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les dépenses variables : ordres de grandeur québécois", "text": "Beaucoup de petits immeubles québécois sont autogérés par leur propriétaire, qui ne se verse aucun salaire. Le RNE économique doit quand même imputer des frais de gestion ( 5 % du RBE) : le travail de gestion a une valeur de marché, et l'acheteur — qui devra gérer ou faire gérer — l'intégrera à son calcul. Omettre la gestion gonfle artificiellement le RNE, donc la valeur. C'est l'un des ajustements de normalisation les plus fréquents.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "attention-11-52", "url": "/seance/11/#attention-11-52", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "attention", "title": "la gestion « gratuite » n'existe pas", "text": "Beaucoup de petits immeubles québécois sont autogérés par leur propriétaire, qui ne se verse aucun salaire. Le RNE économique doit quand même imputer des frais de gestion ( 5 % du RBE) : le travail de gestion a une valeur de marché, et l'acheteur — qui devra gérer ou faire gérer — l'intégrera à son calcul. Omettre la gestion gonfle artificiellement le RNE, donc la valeur. C'est l'un des ajustements de normalisation les plus fréquents.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-54", "url": "/seance/11/#p11-54", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La réserve pour remplacement, composante par composante", "text": "Estimation des composantes à durée de vie limitée d'un 6-plex :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-55", "url": "/seance/11/#p11-55", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La réserve pour remplacement, composante par composante", "text": "Le principe : diviser le coût de chaque composante par sa durée de vie, puis sommer. La réserve maintient le potentiel de revenu de l'immeuble — sans elle, le RNE d'aujourd'hui se paie en effondrement du RNE de demain.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "ex-11-4", "url": "/seance/11/#ex-11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exemple", "title": "Exemple 11.4 — réserve annuelle d'un 6-plex", "text": "Estimation des composantes à durée de vie limitée d'un 6-plex : ComposanteCoût estiméDurée de vieToiture25 000–40 000 $20–25 ansFenêtres20 000–35 000 $25–30 ansChauffe-eau (par logement)1 500–2 500 $10–12 ansÉlectroménagers (par logement)3 000–5 000 $10–15 ansRevêtement extérieur15 000–30 000 $25–35 ansSystème de chauffage10 000–20 000 $20–25 ansTotal estimé 120 000 $—Réserve annuelle 5 000–6 000 $/an— Le principe : diviser le coût de chaque composante par sa durée de vie, puis sommer. La réserve maintient le potentiel de revenu de l'immeuble — sans elle, le RNE d'aujourd'hui se paie en effondrement du RNE de demain.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-56", "url": "/seance/11/#p11-56", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La réserve pour remplacement, composante par composante", "text": "La réserve est aussi le poste le plus débattu de l'état des dépenses, car peu de propriétaires la provisionnent réellement : elle n'existe souvent que dans le calcul de l'évaluateur. Certains praticiens l'omettent et compensent par un TGA plus élevé ; d'autres — c'est la position de ce cours — l'incluent systématiquement, parce qu'un RNE qui ignore l'usure programmée des composantes n'est pas un revenu durable, et que la cohérence avec les comparables l'exige : si le TGA a été extrait de ventes analysées avec réserve, il doit s'appliquer à un RNE calculé avec réserve. Mélanger les conventions — RNE sans réserve du sujet, TGA extrait de RNE avec réserve — produit une erreur silencieuse de 5 à 10 % de la valeur, indétectable dans le rapport final. Encore une fois : annoncez votre convention, et tenez-la d'un bout à l'autre du calcul.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-58", "url": "/seance/11/#p11-58", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "le service de la dette (paiements hypothécaires);", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-59", "url": "/seance/11/#p11-59", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "l'amortissement comptable;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-60", "url": "/seance/11/#p11-60", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "l'impôt sur le revenu du propriétaire;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-61", "url": "/seance/11/#p11-61", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "les dépenses en capital (améliorations majeures).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-62", "url": "/seance/11/#p11-62", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "C'est l'erreur la plus fréquente — et la plus coûteuse — des débutants.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "attention-11-57", "url": "/seance/11/#attention-11-57", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "attention", "title": "à ne JAMAIS inclure dans les dépenses d'exploitation", "text": "le service de la dette (paiements hypothécaires);l'amortissement comptable;l'impôt sur le revenu du propriétaire;les dépenses en capital (améliorations majeures). C'est l'erreur la plus fréquente — et la plus coûteuse — des débutants.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-63", "url": "/seance/11/#p11-63", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les exclusions absolues", "text": "Le raisonnement mérite d'être maîtrisé, pas seulement mémorisé. Le RNE mesure la performance économique de l'immeuble, indépendamment de la structure de financement et de la situation fiscale du propriétaire◆Le RNE appartient à l'immeuble; la dette et l'impôt appartiennent au propriétaire.. La dette, d'abord, est un choix de l'investisseur et non une caractéristique de l'immeuble : le même 6-plex vaut la même chose qu'il soit acheté comptant ou financé à 80 %, et deux acheteurs aux montages financiers opposés doivent aboutir à la même valeur marchande. Inclure l'hypothèque dans les dépenses rendrait la « valeur » dépendante du financement particulier de chaque acheteur — un non-sens conceptuel, et la source de l'erreur chiffrée à l'exercice 11.5. L'impôt sur le revenu, de même, dépend du contribuable : particulier, société par actions, fonds de placement immobilier — chacun paie un taux différent sur le même flux, et l'amortissement fiscal est un avantage propre à chacun. L'immeuble, lui, génère le même RNE pour tout propriétaire, et c'est précisément cette invariance qui fait du RNE la bonne mesure de sa performance. Les dépenses en capital, enfin, ne sont pas des charges récurrentes d'exploitation : refaire une toiture n'appauvrit pas l'année du chantier de 34 000 $ — c'est un investissement dont bénéficieront vingt années d'exploitation, et qui entre donc dans le calcul lissé, par la réserve pour remplacement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-64", "url": "/seance/11/#p11-64", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les ratios de contrôle", "text": "Ces ratios sont des guides de vraisemblance, pas des normes : chaque immeuble s'analyse individuellement. Chauffage inclus ou conciergerie sur place tirent le ratio vers le haut; le climat québécois y ajoute structurellement le chauffage et le déneigement. Un état des dépenses qui sort de la fourchette de son segment appelle une explication — ou une correction.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-65", "url": "/seance/11/#p11-65", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Les ratios de contrôle", "text": "L'écart spectaculaire du bail commercial triple net (5 à 15 % de dépenses seulement) mérite un mot : il ne signifie pas que ces immeubles coûtent moins cher à exploiter, mais que le locataire assume directement taxes, assurances et entretien. Le RNE du propriétaire s'en trouve mécaniquement rapproché du revenu brut — et le risque, transféré : si le locataire fait défaut, le propriétaire récupère non seulement un local vide, mais toutes les charges qu'il avait externalisées. C'est pourquoi les immeubles triple net se capitalisent souvent à des taux qui reflètent davantage la solidité financière du locataire (son « covenant », dans le jargon) que la brique elle-même : évaluer un commerce loué vingt ans à une chaîne nationale, c'est presque évaluer une obligation de cette chaîne. Le réflexe à retenir : avant de comparer deux ratios de dépenses — ou deux TGA —, toujours vérifier que les baux mettent les mêmes charges du même côté.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "form-11-3", "url": "/seance/11/#form-11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "formule", "title": "Formule 11.3 — chaîne du RNE", "text": "", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-66", "url": "/seance/11/#p11-66", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La chaîne complète", "text": "Le RNE est le numérateur de la capitalisation directe : toute erreur s'y répercute directement sur la valeur, amplifiée par la division. À un TGA de 5,5 %, chaque dollar de RNE erroné déplace la valeur d'environ 18 $◆ : le multiplicateur d'erreur du RNE..", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-67", "url": "/seance/11/#p11-67", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Pourquoi « reconstruire » le RNE?", "text": "Les états financiers du propriétaire ne reflètent pas nécessairement le RNE économique de l'immeuble : ils mélangent loyers contractuels et marché, incluent l'hypothèque et l'amortissement, omettent la gestion autogérée et la réserve, et charrient des dépenses ponctuelles. L'évaluateur reconstruit donc le RNE en ajustant les données comptables des deux côtés de l'état des résultats. Côté revenus, il remplace les loyers contractuels par les loyers du marché, applique un taux d'inoccupation de marché même si l'immeuble affiche complet, estime les mauvaises créances au taux normal du segment et recense un à un les revenus accessoires que la comptabilité du propriétaire agrège ou oublie. Côté dépenses, il retire ce qui n'appartient pas à l'exploitation — la dette, l'impôt, l'amortissement —, ajoute ce que la comptabilité omet — les frais de gestion d'un immeuble autogéré, la réserve pour remplacement —, écarte les dépenses non récurrentes et ramène aux valeurs de marché les montants atypiques, qu'ils trahissent la négligence (entretien famélique d'un propriétaire qui laisse dépérir) ou la générosité comptable (salaire du conjoint passé en conciergerie). Le résultat n'est plus l'état des résultats du propriétaire : c'est l'état des résultats de l'immeuble.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-68", "url": "/seance/11/#p11-68", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Pourquoi « reconstruire » le RNE?", "text": "Normaliser : ajuster revenus et dépenses pour refléter ce qui est typique du marché et de l'immeuble (éliminer le non-récurrent, corriger le sous- ou surestimé, appliquer les taux de marché, recouper avec les ratios). Stabiliser : projeter un RNE représentatif d'une année typique — ni la meilleure ni la pire —, à taux d'occupation normal et à dépenses normales. C'est ce RNE stabilisé, et lui seul, que capitalise la méthode directe.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-9", "url": "/seance/11/#def-11-9", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.9 — normalisation et stabilisation", "text": "Normaliser : ajuster revenus et dépenses pour refléter ce qui est typique du marché et de l'immeuble (éliminer le non-récurrent, corriger le sous- ou surestimé, appliquer les taux de marché, recouper avec les ratios). Stabiliser : projeter un RNE représentatif d'une année typique — ni la meilleure ni la pire —, à taux d'occupation normal et à dépenses normales. C'est ce RNE stabilisé, et lui seul, que capitalise la méthode directe.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-70", "url": "/seance/11/#p11-70", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Pourquoi « reconstruire » le RNE?", "text": "En pratique, l'évaluateur demande trois à cinq années d'états financiers. Une seule année peut être trompeuse : un toit refait gonfle les dépenses, un logement vacant six mois creuse les revenus. La série révèle les tendances et permet de distinguer le structurel du ponctuel. Elle révèle aussi, parfois, ce qu'on préférerait ne pas voir : un entretien qui décroît d'année en année pendant que l'immeuble vieillit est le signe classique du propriétaire qui « habille » son RNE avant la mise en vente — et la raison pour laquelle le réviseur expérimenté lit la trajectoire des postes autant que leur niveau.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "terrain-11-69", "url": "/seance/11/#terrain-11-69", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "terrain", "title": "trois à cinq ans d'états financiers", "text": "En pratique, l'évaluateur demande trois à cinq années d'états financiers. Une seule année peut être trompeuse : un toit refait gonfle les dépenses, un logement vacant six mois creuse les revenus. La série révèle les tendances et permet de distinguer le structurel du ponctuel. Elle révèle aussi, parfois, ce qu'on préférerait ne pas voir : un entretien qui décroît d'année en année pendant que l'immeuble vieillit est le signe classique du propriétaire qui « habille » son RNE avant la mise en vente — et la raison pour laquelle le réviseur expérimenté lit la trajectoire des postes autant que leur niveau.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-71", "url": "/seance/11/#p11-71", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Cas complet : un 6-plex à Gatineau", "text": "Il est temps d'assembler la chaîne entière sur un immeuble unique — celui dont les loyers ont déjà servi d'illustration à la section @@REF{ch11:sec:revenus}@@. Le cas est construit pour concentrer les situations types du marché québécois : des baux d'ancienneté variable qui creusent l'écart contractuel–marché, une autogestion qui masque le coût réel de la gestion, une hypothèque bien visible qu'il faudra ignorer, et des documents officiels (avis d'imposition, police d'assurance) qui ancrent les dépenses fixes. Suivez chaque étape avec le réflexe du réviseur : d'où vient ce chiffre, et pourrais-je le défendre?", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-72", "url": "/seance/11/#p11-72", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 1 — Le RBP aux loyers du marché", "text": "Les loyers contractuels totalisent 65 400 $ par année, contre 75 600 $ au marché : un écart de 10 200 $ (13,5 %), conséquence directe de l'encadrement des loyers sur des baux anciens.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-74", "url": "/seance/11/#p11-74", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 2 — Du RBP au RBE", "text": "Inoccupation : la SCHL observe 3,8 % à Gatineau (octobre 2025); l'hypothèse retenue est de 3,0 % à long terme, le taux d'équilibre — le 3,8 % courant reflète une détente que rien n'indique comme permanente. Mauvaises créances : 1,0 %, pratique standard. Chaque taux est sourcé et motivé : c'est exactement le niveau de justification attendu à l'examen et dans un rapport.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "remarque-11-73", "url": "/seance/11/#remarque-11-73", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "remarque", "title": "justification des taux — à imiter dans vos travaux", "text": "Inoccupation : la SCHL observe 3,8 % à Gatineau (octobre 2025); l'hypothèse retenue est de 3,0 % à long terme, le taux d'équilibre — le 3,8 % courant reflète une détente que rien n'indique comme permanente. Mauvaises créances : 1,0 %, pratique standard. Chaque taux est sourcé et motivé : c'est exactement le niveau de justification attendu à l'examen et dans un rapport.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-75", "url": "/seance/11/#p11-75", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 3 — Les dépenses d'exploitation", "text": "Remarquez ce qui ne figure pas au tableau : l'hypothèque de 2 800 $/mois (33 600 $ par année!). L'inclure aurait presque doublé les « dépenses » et détruit le calcul.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "form-11-4", "url": "/seance/11/#form-11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "formule", "title": "Formule 11.4 — RNE du cas", "text": "", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-76", "url": "/seance/11/#p11-76", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 4 — Le RNE et sa vérification", "text": "Contrôle par les ratios : dépenses/RBE et RNE/RBE — au cœur de la fourchette de marché d'un immeuble de cette taille (35–45 % de dépenses). Le calcul est vraisemblable.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-77", "url": "/seance/11/#p11-77", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 4 — Le RNE et sa vérification", "text": "Valeur indicative : si le TGA de marché est de 5,5 % (il sera extrait rigoureusement à la séance 12),", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-78", "url": "/seance/11/#p11-78", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Étape 4 — Le RNE et sa vérification", "text": "Prenez un instant pour mesurer le chemin parcouru : partis d'une liasse de baux, d'un avis d'imposition, d'une police d'assurance et des états financiers d'un propriétaire autogéré, nous avons produit un RNE économique dont chaque ligne est sourcée, normalisée et défendable. C'est ce travail — et non la division finale — qui distingue l'évaluation professionnelle du calcul de coin de table. Notez aussi ce que la valeur indicative de 851 000 $ dit du marché : rapportée au RBP de 75 600 $, elle représente un multiplicateur d'environ 11,3 fois le revenu brut — un ordre de grandeur que les courtiers en immeubles multirésidentiels de l'Outaouais manient quotidiennement, et qui servira de recoupement à la séance 12 quand les multiplicateurs bruts (MRB) seront formellement introduits.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-79", "url": "/seance/11/#p11-79", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le TAL en bref", "text": "Le TAL (anciennement la Régie du logement, jusqu'en 2020) encadre les relations entre locateurs et locataires pour les logements résidentiels au Québec. Il fixe les augmentations de loyer en cas de désaccord, autorise ou refuse les reprises de logement, tranche les litiges, ordonne des réparations et autorise les résiliations de bail.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "def-11-10", "url": "/seance/11/#def-11-10", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "definition", "title": "Définition 11.10 — Tribunal administratif du logement", "text": "Le TAL (anciennement la Régie du logement, jusqu'en 2020) encadre les relations entre locateurs et locataires pour les logements résidentiels au Québec. Il fixe les augmentations de loyer en cas de désaccord, autorise ou refuse les reprises de logement, tranche les litiges, ordonne des réparations et autorise les résiliations de bail.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-80", "url": "/seance/11/#p11-80", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le TAL en bref", "text": "Son impact sur l'évaluation se déploie en cascade. Parce que le locataire peut refuser une hausse sans perdre son logement, les loyers contractuels des locataires de longue date glissent sous le marché — premier effet. Parce que l'ajustement de base est désormais arrimé à l'IPC de trois ans, la croissance des revenus résidentiels est balisée et prévisible — deuxième effet, qui discipline les projections. La combinaison des deux creuse un écart durable entre le RBP contractuel et le RBP au marché, écart qui pèse sur la valeur à court terme : l'acheteur paie pour des revenus qu'il ne touchera pas immédiatement. Mais cet écart n'est pas une perte sèche — il se résorbe graduellement, au rythme du roulement naturel des locataires, et c'est précisément cette trajectoire de rattrapage que le DCF de la séance 12 saura modéliser là où la capitalisation directe ne peut que la constater.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-81", "url": "/seance/11/#p11-81", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le marché locatif, tendances 2024–2026", "text": "Le marché québécois combine une croissance démographique soutenue, des coûts de construction élevés et une offre locative accrue qui produit une détente graduelle depuis 2024–2025, après l'épisode de taux d'intérêt 2022–2024 qui avait comprimé la rentabilité. Repères SCHL (octobre 2025) : Montréal, inoccupation 2,1 % et loyer moyen deux chambres 1 175 $; Québec, 0,9 % et 1 160 $; Gatineau, 3,8 % et 1 420 $ — marché en détente, mais loyer moyen le plus élevé au Québec, effet de la proximité d'Ottawa.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-82", "url": "/seance/11/#p11-82", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Le marché locatif, tendances 2024–2026", "text": "Ce dernier chiffre surprend toujours les étudiants et mérite explication. Le marché locatif de Gatineau vit en symbiose avec celui d'Ottawa : une partie substantielle des locataires travaille de l'autre côté de la rivière, où les salaires fédéraux sont élevés et les loyers ontariens — non encadrés de la même manière — nettement supérieurs. Gatineau offre donc aux ménages de la capitale fédérale un arbitrage loyer–navettage qui soutient ses loyers au-dessus de la moyenne québécoise, tout en les maintenant sous les niveaux d'Ottawa. Pour l'évaluateur, cette situation frontalière a deux conséquences pratiques : les comparables de loyers doivent rester du côté québécois (le cadre juridique ontarien rend les loyers d'Ottawa non comparables), mais la conjoncture de l'emploi fédéral — embauches, télétravail, compressions — est une variable d'analyse de marché aussi importante à Gatineau que l'économie locale elle-même.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-84", "url": "/seance/11/#p11-84", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La liste de vigilance de l'évaluateur québécois", "text": "Devant tout immeuble locatif québécois, six réflexes. Un : reconstituer le RBP aux loyers du marché et chiffrer l'écart contractuel–marché — il y en a presque toujours un. Deux : vérifier qui paie le chauffage, car la réponse déplace 800 à 1 500 $/logement/an d'un côté ou de l'autre de l'état des dépenses. Trois : se rappeler le « bail du 1er juillet » — échéances concentrées au 30 juin, roulement et remise en location saisonniers, taux d'inoccupation à interpréter en conséquence. Quatre : intégrer l'encadrement du TAL, dont l'ajustement de base (moyenne de l'IPC sur trois ans; 3,1 % pour 2026) balise toute projection de croissance des loyers. Cinq : tenir compte de la clause G — la divulgation du loyer le plus bas des douze derniers mois (PL 31, 2024) freine les remises à niveau espérées. Six : sourcer chaque hypothèse — loyers, inoccupation et dépenses se valident avec la SCHL et les associations de propriétaires, pas au jugé.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "aretenir-11-83", "url": "/seance/11/#aretenir-11-83", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "aretenir", "title": "six points de vigilance — immeubles locatifs au Québec", "text": "Devant tout immeuble locatif québécois, six réflexes. Un : reconstituer le RBP aux loyers du marché et chiffrer l'écart contractuel–marché — il y en a presque toujours un. Deux : vérifier qui paie le chauffage, car la réponse déplace 800 à 1 500 $/logement/an d'un côté ou de l'autre de l'état des dépenses. Trois : se rappeler le « bail du 1er juillet » — échéances concentrées au 30 juin, roulement et remise en location saisonniers, taux d'inoccupation à interpréter en conséquence. Quatre : intégrer l'encadrement du TAL, dont l'ajustement de base (moyenne de l'IPC sur trois ans; 3,1 % pour 2026) balise toute projection de croissance des loyers. Cinq : tenir compte de la clause G — la divulgation du loyer le plus bas des douze derniers mois (PL 31, 2024) freine les remises à niveau espérées. Six : sourcer chaque hypothèse — loyers, inoccupation et dépenses se valident avec la SCHL et les associations de propriétaires, pas au jugé.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-85", "url": "/seance/11/#p11-85", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "La liste de vigilance de l'évaluateur québécois", "text": "Le chapitre s'arrête volontairement au numérateur. Nous disposons d'un RNE stabilisé de 46 807 $ pour le 6-plex de Hull, et d'une valeur indicative obtenue avec un taux posé en hypothèse. Tout l'enjeu de la séance 12 sera de remplacer cette hypothèse par une mesure : extraire le TGA de ventes réelles, le décomposer en bande d'investissement pour en comprendre les ressorts, puis, quand la trajectoire des flux l'exige, déployer l'actualisation complète. Les exercices qui suivent verrouillent d'abord la mécanique du RNE — car aucun raffinement de taux ne rattrape un numérateur mal construit.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-86", "url": "/seance/11/#p11-86", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Un immeuble affiche un RNE stabilisé de 84 500 $ et le marché indique un TGA de 6,2 % : quelle est sa valeur? b) Un immeuble s'est vendu 1 450 000 $ avec un RNE de 78 300 $ : quel TGA cette vente exprime-t-elle? c) Un acheteur exige un TGA de 5,75 % et dispose de 900 000 $ : quel RNE minimal doit-il trouver?", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-1", "url": "/seance/11/#exo-11-1", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.1 — triangle valeur–RNE–TGA", "text": "a) Un immeuble affiche un RNE stabilisé de 84 500 $ et le marché indique un TGA de 6,2 % : quelle est sa valeur? b) Un immeuble s'est vendu 1 450 000 $ avec un RNE de 78 300 $ : quel TGA cette vente exprime-t-elle? c) Un acheteur exige un TGA de 5,75 % et dispose de 900 000 $ : quel RNE minimal doit-il trouver?", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-87", "url": "/seance/11/#p11-87", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) . b) . c) par année. Les trois questions sont les trois faces du même triangle : , et .", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-88", "url": "/seance/11/#p11-88", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un 8-plex de Gatineau compte 4 logements de 4½ (loyer du marché : 1 175 $/mois) et 4 logements de 3½ (marché : 975 $/mois). Les baux en vigueur totalisent 8 150 $/mois. L'immeuble offre 6 places de stationnement à 70 $/mois et une buanderie rapportant environ 1400 $/an. Hypothèses : inoccupation de 3,0 %, mauvaises créances de 1,0 %. a) Calculez le RBP. b) Calculez le RBE. c) Chiffrez l'écart annuel contractuel–marché et donnez-en la cause probable.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-2", "url": "/seance/11/#exo-11-2", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.2 — RBP et RBE d'un 8-plex", "text": "Un 8-plex de Gatineau compte 4 logements de 4½ (loyer du marché : 1 175 $/mois) et 4 logements de 3½ (marché : 975 $/mois). Les baux en vigueur totalisent 8 150 $/mois. L'immeuble offre 6 places de stationnement à 70 $/mois et une buanderie rapportant environ 1400 $/an. Hypothèses : inoccupation de 3,0 %, mauvaises créances de 1,0 %. a) Calculez le RBP. b) Calculez le RBE. c) Chiffrez l'écart annuel contractuel–marché et donnez-en la cause probable.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-89", "url": "/seance/11/#p11-89", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) RBP aux loyers du marché :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-90", "url": "/seance/11/#p11-90", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "b) RBE :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-91", "url": "/seance/11/#p11-91", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "c) Loyers contractuels annuels : ; écart : /an (5,2 %). Cause probable : l'encadrement des loyers par le TAL, qui maintient sous le marché les loyers des locataires en place — l'écart se rattrapera au rythme du roulement.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-92", "url": "/seance/11/#p11-92", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "L'état des résultats fourni par le propriétaire d'un 12-logements contient les postes suivants. Pour chacun, indiquez s'il entre dans les dépenses d'exploitation du RNE (tel quel, ajusté, ou exclu) et pourquoi : taxes foncières 16 500 $; assurances 6800 $; intérêts hypothécaires 38 200 $; amortissement 21 000 $; déneigement 3500 $; remplacement complet de la toiture 34 000 $ (fait cette année); aucune gestion (autogéré); électricité des communs 3600 $.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-3", "url": "/seance/11/#exo-11-3", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.3 — tri des dépenses admissibles", "text": "L'état des résultats fourni par le propriétaire d'un 12-logements contient les postes suivants. Pour chacun, indiquez s'il entre dans les dépenses d'exploitation du RNE (tel quel, ajusté, ou exclu) et pourquoi : taxes foncières 16 500 $; assurances 6800 $; intérêts hypothécaires 38 200 $; amortissement 21 000 $; déneigement 3500 $; remplacement complet de la toiture 34 000 $ (fait cette année); aucune gestion (autogéré); électricité des communs 3600 $.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-93", "url": "/seance/11/#p11-93", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Les taxes foncières, les assurances, le déneigement et l'électricité des communs sont admissibles tels quels — total 30 400 $ —, en validant taxes et assurances sur les documents officiels. Les intérêts hypothécaires (38 200 $) sont exclus : service de la dette, choix de financement du propriétaire. L'amortissement (21 000 $) est exclu : écriture comptable et fiscale, sans sortie de fonds d'exploitation. La toiture (34 000 $) est exclue comme dépense de l'année : dépense en capital non récurrente, elle entre lissée par la réserve pour remplacement (par exemple ans 1 545 $/an dans la réserve globale). À l'inverse, la gestion est à ajouter même si l'immeuble est autogéré — environ 5 % du RBE, valeur de marché du travail de gestion — et il faudra ajouter une réserve pour remplacement complète si l'état n'en contient pas. L'exercice reproduit la reconstruction type : les états du propriétaire mélangent exploitation, financement, fiscalité et capital — le RNE économique ne garde que l'exploitation.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-94", "url": "/seance/11/#p11-94", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reconstituez le RNE économique d'un 10-logements de Hull : 6 4½ au marché à 1 125 $/mois, 4 3½ au marché à 925 $/mois; 8 stationnements à 65 $/mois; buanderie 1500 $/an; inoccupation 3,0 %; mauvaises créances 1,0 %; taxes 13 200 $; assurances 5400 $; entretien 4,5 % du RBE; énergie des communs 2600 $; gestion 5,0 % du RBE; conciergerie 3600 $; déneigement 3000 $; paysager 1200 $; réserve 6500 $. Calculez RBP, RBE, dépenses totales, RNE, puis les ratios dépenses/RBE et RNE/RBE, et commentez leur vraisemblance.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-4", "url": "/seance/11/#exo-11-4", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.4 — reconstruction complète d'un RNE", "text": "Reconstituez le RNE économique d'un 10-logements de Hull : 6 4½ au marché à 1 125 $/mois, 4 3½ au marché à 925 $/mois; 8 stationnements à 65 $/mois; buanderie 1500 $/an; inoccupation 3,0 %; mauvaises créances 1,0 %; taxes 13 200 $; assurances 5400 $; entretien 4,5 % du RBE; énergie des communs 2600 $; gestion 5,0 % du RBE; conciergerie 3600 $; déneigement 3000 $; paysager 1200 $; réserve 6500 $. Calculez RBP, RBE, dépenses totales, RNE, puis les ratios dépenses/RBE et RNE/RBE, et commentez leur vraisemblance.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-95", "url": "/seance/11/#p11-95", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "RBP : ; ; RBP . RBE :", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-96", "url": "/seance/11/#p11-96", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépenses : entretien ; gestion ;", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-97", "url": "/seance/11/#p11-97", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "RNE : . Ratios : dépenses/RBE ; RNE/RBE . Pour un multilogements de 10 unités, chauffage aux locataires, la fourchette de marché est de 35–45 % : le calcul est vraisemblable. À un TGA de 5,5 %, la valeur indicative serait .", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-98", "url": "/seance/11/#p11-98", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un étudiant évalue le 6-plex du chapitre en incluant l'hypothèque (2 800 $/mois) dans les dépenses d'exploitation. a) Recalculez son « RNE » et la « valeur » qu'il obtient à un TGA de 5,5 %. b) Chiffrez l'erreur de valeur. c) Expliquez en deux phrases pourquoi le raisonnement est fautif.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "exo-11-5", "url": "/seance/11/#exo-11-5", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "exercice", "title": "Exercice 11.5 — l'erreur du service de la dette", "text": "Un étudiant évalue le 6-plex du chapitre en incluant l'hypothèque (2 800 $/mois) dans les dépenses d'exploitation. a) Recalculez son « RNE » et la « valeur » qu'il obtient à un TGA de 5,5 %. b) Chiffrez l'erreur de valeur. c) Expliquez en deux phrases pourquoi le raisonnement est fautif.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-99", "url": "/seance/11/#p11-99", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Dette annuelle : . « RNE » fautif : ; « valeur » : . b) Erreur : — la « valeur » fautive ne représente que 28 % de la vraie. La division par le taux transforme une erreur de dépense en catastrophe d'évaluation. c) Le financement est un choix de l'investisseur, pas une caractéristique de l'immeuble : le même 6-plex génère le même RNE qu'il soit payé comptant ou financé à 80 %. Inclure la dette ferait dépendre la « valeur marchande » de la situation bancaire d'un propriétaire particulier, ce qui contredit la définition même de la valeur marchande.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-100", "url": "/seance/11/#p11-100", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Fondement : principe d'anticipation — l'acheteur d'un immeuble locatif achète un flux de revenus. Capitalisation directe : ; DCF pour les flux variables (séance 12).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-101", "url": "/seance/11/#p11-101", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Chaîne du revenu : RBP (loyers du marché, occupation pleine) inoccupation mauvaises créances revenus accessoires RBE dépenses d'exploitation RNE.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-102", "url": "/seance/11/#p11-102", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Loyers du marché loyers contractuels : au Québec, le TAL creuse un écart durable (13,5 % sur le cas du chapitre); le RBP se reconstruit toujours au marché, l'écart se discute ensuite.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-103", "url": "/seance/11/#p11-103", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Régime TAL 2026 : ajustement de base moyenne IPC 3 ans (3,1 % en 2026) variations réelles taxes/assurances travaux majeurs à 5 %/an — balises des projections de croissance.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-104", "url": "/seance/11/#p11-104", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Inoccupation : taux de marché justifié par la SCHL (Gatineau 3,8 % en oct. 2025; équilibre 3 %), même si l'immeuble est plein.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-105", "url": "/seance/11/#p11-105", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Dépenses : fixes (taxes, assurances — valider sur documents) variables (entretien, énergie, gestion, conciergerie, déneigement...) réserve pour remplacement (2–5 % du RBE).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-106", "url": "/seance/11/#p11-106", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Exclusions absolues : service de la dette, amortissement, impôt du propriétaire, dépenses en capital. Imputer la gestion même en autogestion ( 5 % du RBE).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-107", "url": "/seance/11/#p11-107", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reconstruire–normaliser–stabiliser : partir de 3–5 ans d'états financiers, éliminer le non-récurrent, appliquer les taux de marché, viser l'année typique.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-108", "url": "/seance/11/#p11-108", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Contrôle de vraisemblance : ratios dépenses/RBE par segment (plex 30–40 %; 6–24 logements 35–45 %; triple net 5–15 %).", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p11-109", "url": "/seance/11/#p11-109", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas du chapitre : RBP 75 600 $ RBE 77 376 $ dépenses 30 569 $ (39,5 %) RNE 46 807 $ à 5,5 % : 851 000 $.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/11/#synthese", "ch": "11", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Fondement : principe d'anticipation — l'acheteur d'un immeuble locatif achète un flux de revenus. Capitalisation directe : ; DCF pour les flux variables (séance 12).Chaîne du revenu : RBP (loyers du marché, occupation pleine) inoccupation mauvaises créances revenus accessoires RBE dépenses d'exploitation RNE.Loyers du marché loyers contractuels : au Québec, le TAL creuse un écart durable (13,5 % sur le cas du chapitre); le RBP se reconstruit toujours au marché, l'écart se discute ensuite.Régime TAL 2026 : ajustement de base moyenne IPC 3 ans (3,1 % en 2026) variations réelles taxes/assurances travaux majeurs à 5 %/an — balises des projections de croissance.Inoccupation : taux de marché justifié par la SCHL (Gatineau 3,8 % en oct. 2025; équilibre 3 %), même si l'immeuble est plein.Dépenses : fixes (taxes, assurances — valider sur documents) variables (entretien, énergie, gestion, conciergerie, déneigement...) réserve pour remplacement (2–5 % du RBE).Exclusions absolues : service de la dette, amortissement, impôt du propriétaire, dépenses en capital. Imputer la gestion même en autogestion ( 5 % du RBE).Reconstruire–normaliser–stabiliser : partir de 3–5 ans d'états financiers, éliminer le non-récurrent, appliquer les taux de marché, viser l'année typique.Contrôle de vraisemblance : ratios dépenses/RBE par segment (plex 30–40 %; 6–24 logements 35–45 %; triple net 5–15 %).Cas du chapitre : RBP 75 600 $ RBE 77 376 $ dépenses 30 569 $ (39,5 %) RNE 46 807 $ à 5,5 % : 851 000 $.", "where": "Séance 11 — La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE"}, {"id": "p12-1", "url": "/seance/12/#p12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "La séance précédente a construit le numérateur de la capitalisation directe : le RNE. Voici le dénominateur — et il est encore plus sensible. À RNE égal, passer d'un TGA de 5,0 % à 6,0 % retranche le sixième de la valeur : le choix du taux est la décision la plus lourde de toute la méthode du revenu. Ce chapitre étudie d'abord ce qu'est le taux global d'actualisation (TGA) et ce qu'il exprime — un prix du risque fixé par le marché —, puis les méthodes pour l'estimer : extraction directe, bande d'investissement, taux construit. Il développe ensuite l'actualisation des flux monétaires (DCF), qui remplace l'année stabilisée unique par une projection année par année et une valeur de revente. Les multiplicateurs (MRB, MRN) complètent la trousse. Le tout se referme sur le TP3 et sur l'exemple guidé d'un immeuble de douze logements.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-2", "url": "/seance/12/#p12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Définir le TGA et expliquer sa relation au risque et au rendement exigé;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-3", "url": "/seance/12/#p12-3", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Extraire un TGA de ventes comparables et connaître les fourchettes québécoises par type d'immeuble;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-4", "url": "/seance/12/#p12-4", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Appliquer la bande d'investissement : constante hypothécaire et rendement des fonds propres ;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-5", "url": "/seance/12/#p12-5", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Construire un DCF complet : projection des RNE, valeur de réversion, actualisation, et le vérifier par capitalisation directe;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-6", "url": "/seance/12/#p12-6", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Distinguer taux d'actualisation () et taux de capitalisation (TGA) et utiliser la relation ;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-7", "url": "/seance/12/#p12-7", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Mener une analyse de sensibilité et en tirer des conclusions;", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-8", "url": "/seance/12/#p12-8", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "text": "Utiliser (et ne pas surutiliser) les multiplicateurs MRB et MRN.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-9", "url": "/seance/12/#p12-9", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Définition et lecture économique", "text": "Le TGA (aussi appelé taux de capitalisation ou cap rate) est le ratio entre le revenu net d'exploitation (RNE) et le prix de vente (ou la valeur) d'un immeuble à revenus :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "def-12-1", "url": "/seance/12/#def-12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "definition", "title": "Définition 12.1 — taux global d'actualisation (TGA)", "text": "Le TGA (aussi appelé taux de capitalisation ou cap rate) est le ratio entre le revenu net d'exploitation (RNE) et le prix de vente (ou la valeur) d'un immeuble à revenus :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-10", "url": "/seance/12/#p12-10", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Définition et lecture économique", "text": "Un immeuble de 24 logements à Gatineau se vend 2 400 000 $. Son RNE stabilisé est de 132 000 $ par année.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-11", "url": "/seance/12/#p12-11", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Définition et lecture économique", "text": "Lecture : les acheteurs de ce marché acceptent un rendement courant de 5,5 % sur ce type d'actif — le reste de leur rendement viendra de la croissance des loyers et de l'appréciation.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-1", "url": "/seance/12/#ex-12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.1 — lire un TGA dans une vente", "text": "Un immeuble de 24 logements à Gatineau se vend 2 400 000 $. Son RNE stabilisé est de 132 000 $ par année. Lecture : les acheteurs de ce marché acceptent un rendement courant de 5,5 % sur ce type d'actif — le reste de leur rendement viendra de la croissance des loyers et de l'appréciation.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-12", "url": "/seance/12/#p12-12", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Le TGA reflète le rendement exigé par le marché pour un type d'immeuble donné : plus le risque perçu est élevé, plus le TGA exigé est élevé — et plus la valeur est basse à RNE égal◆TGA élevé risque élevé valeur basse. Le taux et la valeur bougent en sens inverse..", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-13", "url": "/seance/12/#p12-13", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Cette relation inverse entre taux et valeur — la même qui gouverne le prix des obligations — déroute au premier abord, puis devient une seconde nature. Un TGA de 5 % signifie que les acheteurs paient vingt fois le RNE ; un TGA de 8 %, douze fois et demie seulement. Entre les deux, il n'y a pas une différence de qualité de calcul, mais une différence de confiance : le marché paie cher les flux dont il ne doute pas, et escompte lourdement ceux qu'il juge fragiles. Trois familles de facteurs alimentent ce jugement. Le risque propre à l'immeuble d'abord : âge, état, qualité des locataires, stabilité de l'historique de revenus. La liquidité ensuite : un immeuble de centre-ville métropolitain, revendable en quelques semaines à des dizaines d'acheteurs potentiels, se capitalise plus bas qu'un actif équivalent dans un marché mince où la revente peut prendre un an. Le coût de l'argent enfin : le TGA vit au-dessus des taux obligataires, dont il suit les grands mouvements avec retard et amortissement — l'épisode 2022–2024, où la remontée brutale des taux directeurs a décomprimé les TGA et gelé les transactions multirésidentielles, en a fourni la démonstration grandeur nature. Le tableau suivant résume les déterminants dans les deux directions.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-15", "url": "/seance/12/#p12-15", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Fourchettes indicatives compilées d'enquêtes SCHL et de rapports de courtage commerciaux — variables selon la qualité, la localisation et les locataires :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-16", "url": "/seance/12/#p12-16", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Pour les multilogements de 6 logements et plus, les moyennes régionales s'étagent d'environ 4,8 % à Montréal à 6,5 % au Saguenay, Gatineau se situant autour de 5,3 % : le gradient de risque et de liquidité entre métropoles et régions se lit directement dans les taux.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "quebec-12-14", "url": "/seance/12/#quebec-12-14", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "quebec", "title": "fourchettes de TGA au Québec, 2024–2026", "text": "Fourchettes indicatives compilées d'enquêtes SCHL et de rapports de courtage commerciaux — variables selon la qualité, la localisation et les locataires : Type d'immeubleMétropolesRégionsPlex (2–5 logements)4,0–5,5 %5,5–7,5 %Multilogements (6–24 logements)4,5–5,5 %5,5–7,0 %Multilogements (25+ logements)4,0–5,0 %5,0–6,5 %Bureau (classe A)5,5–7,0 %7,0–9,0 %Bureau (classes B–C)7,0–9,0 %8,0–11,0 %Commerce de détail5,5–7,5 %7,0–9,5 %Industriel / entrepôt5,0–6,5 %6,5–8,5 % Pour les multilogements de 6 logements et plus, les moyennes régionales s'étagent d'environ 4,8 % à Montréal à 6,5 % au Saguenay, Gatineau se situant autour de 5,3 % : le gradient de risque et de liquidité entre métropoles et régions se lit directement dans les taux.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-17", "url": "/seance/12/#p12-17", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TGA comme prix du risque", "text": "Un avertissement sur l'usage de ces fourchettes : elles servent à situer un taux, jamais à le choisir. L'évaluateur qui écrit « j'ai retenu 5,25 % car la fourchette des multilogements est de 4,5 à 5,5 % » n'a rien démontré — n'importe quel point de la fourchette aurait la même (absence de) justification, et l'écart entre les deux bornes représente souvent 20 % de la valeur. Le taux se mesure sur des ventes comparables, par les méthodes de la section suivante ; les fourchettes publiées ne font que vérifier, après coup, que la mesure est plausible. La nuance paraît fine ; à l'examen comme devant un tribunal, elle sépare l'opinion motivée de l'opinion décorée.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-18", "url": "/seance/12/#p12-18", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Estimer le taux : les méthodes d'extraction", "text": "Cinq familles de méthodes coexistent; leur hiérarchie est claire : le marché d'abord, les constructions théoriques ensuite — et seulement comme contre-vérification. Cette hiérarchie n'est pas une convention d'école, elle découle de la définition même du TGA : puisque le taux est un rapport observé entre des RNE et des prix payés, la meilleure façon de le connaître est de l'observer. Les méthodes indirectes — bande d'investissement, taux construit — reconstituent ce que le taux devrait être si les investisseurs raisonnaient comme le modèle le suppose ; elles sont précieuses quand les ventes manquent, et comme grille de lecture des écarts, mais elles ne remplacent jamais une extraction bien faite.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-19", "url": "/seance/12/#p12-19", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Estimer le taux : les méthodes d'extraction", "text": "Deux mots sur les méthodes que ce chapitre ne développe pas en détail. Les enquêtes auprès des investisseurs — sondages trimestriels où gestionnaires de fonds et acheteurs institutionnels déclarent leurs taux cibles par segment — fournissent une lecture rapide des attentes du marché ; leur limite est qu'elles mesurent ce que les répondants disent vouloir, pas ce qu'ils paient réellement, et l'écart entre les deux se creuse justement dans les marchés qui tournent. Le TRI implicite, plus sophistiqué, inverse le DCF : connaissant le prix payé et les projections de flux d'une transaction, on résout pour le taux de rendement interne que l'acheteur a implicitement accepté — robuste, mais exigeant en données. Quant au taux construit, on le verra plus loin, il n'est jamais utilisé seul : ses primes ne s'observent nulle part.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-20", "url": "/seance/12/#p12-20", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "Cinq ventes récentes d'immeubles à revenus comparables dans le marché de Gatineau :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-21", "url": "/seance/12/#p12-21", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "La fourchette est serrée (30 points de base) et les ventes sont récentes : le TGA retenu est 5,50 %. Appliqué au RNE de 46 807 $ du chapitre 11 : .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-2", "url": "/seance/12/#ex-12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.2 — extraction du TGA pour le 6-plex sujet", "text": "Cinq ventes récentes d'immeubles à revenus comparables dans le marché de Gatineau : ComparablePrix de venteRNE estiméTGA1. 8-plex, Hull920 000 $50 600 $5,50 %2. 6-plex, Hull810 000 $43 740 $5,40 %3. 10-plex, Aylmer1 150 000 $63 250 $5,50 %4. 6-plex, Gatineau780 000 $44 460 $5,70 %5. 8-plex, Hull950 000 $51 300 $5,40 %Moyenne / médiane5,50 %Fourchette5,40–5,70 % La fourchette est serrée (30 points de base) et les ventes sont récentes : le TGA retenu est 5,50 %. Appliqué au RNE de 46 807 $ du chapitre 11 : .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-22", "url": "/seance/12/#p12-22", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "Observez ce qui fait la force de cette extraction — et ce qu'il faudrait vérifier avant de s'y fier. La force : cinq ventes du même segment (plex de 6 à 10 logements), du même marché (Gatineau, majoritairement Hull), et une dispersion de 30 points de base seulement, signe que les acheteurs de ce micro-marché partagent une lecture commune du risque. Les vérifications : que chaque RNE a été reconstruit selon les conventions du chapitre 11 (et non recopié d'une fiche de courtier, où le « net » omet souvent gestion et réserve), que chaque vente est de pleine concurrence (pas de vente entre parties liées ni de vente forcée), et que les dates sont assez récentes pour le régime de taux courant. Une extraction dont la fourchette s'étale sur 150 points de base ne dit pas « le taux est incertain » : elle dit que les comparables mélangent des segments ou des conventions — et qu'il faut retourner aux données.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-24", "url": "/seance/12/#p12-24", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "Un TGA extrait n'est valide que si le RNE des comparables a été calculé avec les mêmes conventions que celui du sujet : mêmes règles sur la gestion imputée, la réserve pour remplacement, les loyers marché ou contractuels. Un TGA extrait de RNE sans réserve appliqué à un RNE avec réserve mélange deux définitions et fausse la valeur. En pratique : reconstruire soi-même le RNE des comparables plutôt que de prendre les chiffres des fiches de courtiers.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "attention-12-23", "url": "/seance/12/#attention-12-23", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "attention", "title": "cohérence du RNE entre sujet et comparables", "text": "Un TGA extrait n'est valide que si le RNE des comparables a été calculé avec les mêmes conventions que celui du sujet : mêmes règles sur la gestion imputée, la réserve pour remplacement, les loyers marché ou contractuels. Un TGA extrait de RNE sans réserve appliqué à un RNE avec réserve mélange deux définitions et fausse la valeur. En pratique : reconstruire soi-même le RNE des comparables plutôt que de prendre les chiffres des fiches de courtiers.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-26", "url": "/seance/12/#p12-26", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'extraction directe du marché", "text": "L'extraction suppose de connaître le RNE des ventes — une information que le Registre foncier ne donne pas. Les évaluateurs actifs en multirésidentiel constituent leur banque de taux au fil des mandats : états financiers obtenus lors d'évaluations antérieures, confirmations de ventes auprès des courtiers et des parties, dossiers de financement. S'y ajoutent les enquêtes publiées — rapports trimestriels des grandes agences de courtage commercial, enquêtes SCHL sur les taux des multilogements — qui donnent le niveau et la tendance du marché, à défaut du détail de chaque transaction. La qualité d'une pratique d'évaluation commerciale se mesure largement à la qualité de cette banque de données interne : c'est elle qui transforme la formule TGA RNEprix en outil réellement opérationnel.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "terrain-12-25", "url": "/seance/12/#terrain-12-25", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "terrain", "title": "d'où viennent réellement les données de taux", "text": "L'extraction suppose de connaître le RNE des ventes — une information que le Registre foncier ne donne pas. Les évaluateurs actifs en multirésidentiel constituent leur banque de taux au fil des mandats : états financiers obtenus lors d'évaluations antérieures, confirmations de ventes auprès des courtiers et des parties, dossiers de financement. S'y ajoutent les enquêtes publiées — rapports trimestriels des grandes agences de courtage commercial, enquêtes SCHL sur les taux des multilogements — qui donnent le niveau et la tendance du marché, à défaut du détail de chaque transaction. La qualité d'une pratique d'évaluation commerciale se mesure largement à la qualité de cette banque de données interne : c'est elle qui transforme la formule TGA RNEprix en outil réellement opérationnel.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-27", "url": "/seance/12/#p12-27", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "où est le ratio prêt/valeur, la constante hypothécaire annuelle (paiement annuel solde initial du prêt) et le rendement exigé sur les fonds propres (equity dividend rate).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-1", "url": "/seance/12/#form-12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.1 — bande d'investissement", "text": "où est le ratio prêt/valeur, la constante hypothécaire annuelle (paiement annuel solde initial du prêt) et le rendement exigé sur les fonds propres (equity dividend rate).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-28", "url": "/seance/12/#p12-28", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "L'idée : le TGA doit rémunérer les deux fournisseurs de capital de l'acheteur typique — le prêteur (à hauteur de ) et l'investisseur (à hauteur de ) — chacun à son taux. Les étudiants en finance reconnaîtront un cousin du coût moyen pondéré du capital : la bande d'investissement transpose à l'immeuble le raisonnement qui fait d'une entreprise la somme de sa dette et de ses fonds propres. Sa force est d'ancrer le taux dans des paramètres observables — les conditions hypothécaires du moment, publiées et vérifiables, pèsent pour 65 à 80 % du calcul via et . Sa faiblesse est le dernier terme : le rendement exigé sur les fonds propres () ne s'observe nulle part directement et provient d'enquêtes ou du jugement. La méthode est donc précise sur la portion financée et approximative sur le reste — ce qui suffit amplement pour le rôle de diagnostic qu'on lui confie.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-29", "url": "/seance/12/#p12-29", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Pour un prêt à taux nominal annuel , paiements mensuels et amortissement de mois :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-2", "url": "/seance/12/#form-12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.2 — constante hypothécaire", "text": "Pour un prêt à taux nominal annuel , paiements mensuels et amortissement de mois :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-30", "url": "/seance/12/#p12-30", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Taux nominal de 5,5 %, amortissement de 25 ans ( mois) :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-31", "url": "/seance/12/#p12-31", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Vérification intuitive : le paiement mensuel par tranche de 100 000 $ empruntée est d'environ 614 $, soit 7 369 $ par année — 7,37 % du capital initial. La constante dépasse toujours le taux d'intérêt, puisqu'elle inclut le remboursement du capital.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-3", "url": "/seance/12/#ex-12-3", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.3 — constante hypothécaire à 5,5 %, 25 ans", "text": "Taux nominal de 5,5 %, amortissement de 25 ans ( mois) : Vérification intuitive : le paiement mensuel par tranche de 100 000 $ empruntée est d'environ 614 $, soit 7 369 $ par année — 7,37 % du capital initial. La constante dépasse toujours le taux d'intérêt, puisqu'elle inclut le remboursement du capital.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-32", "url": "/seance/12/#p12-32", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Hypothèses de marché : ratio prêt/valeur ; (taux 5,5 %, 25 ans); rendement exigé sur les fonds propres .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-33", "url": "/seance/12/#p12-33", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La bande d'investissement", "text": "Interprétation : le coût pondéré du capital de l'investisseur typique est d'environ 7,6 %. Si les TGA observés sur le marché sont nettement plus bas (5,5 % dans nos ventes), les prix payés impliquent un effet de levier défavorable à court terme — les acheteurs parient sur l'appréciation et la croissance des loyers. La bande d'investissement sert ainsi de diagnostic, pas de substitut au marché.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-4", "url": "/seance/12/#ex-12-4", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.4 — bande d'investissement complète", "text": "Hypothèses de marché : ratio prêt/valeur ; (taux 5,5 %, 25 ans); rendement exigé sur les fonds propres . Interprétation : le coût pondéré du capital de l'investisseur typique est d'environ 7,6 %. Si les TGA observés sur le marché sont nettement plus bas (5,5 % dans nos ventes), les prix payés impliquent un effet de levier défavorable à court terme — les acheteurs parient sur l'appréciation et la croissance des loyers. La bande d'investissement sert ainsi de diagnostic, pas de substitut au marché.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-3", "url": "/seance/12/#form-12-3", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.3 — taux construit", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-34", "url": "/seance/12/#p12-34", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le taux construit (built-up rate)", "text": "Avec un taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 % (annonce du 15 juillet 2026) et des obligations du Canada 10 ans autour de 3,5 % :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-35", "url": "/seance/12/#p12-35", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le taux construit (built-up rate)", "text": "Les primes ne s'observent pas directement : la méthode reste théorique et sert surtout à valider un taux extrait du marché — ici, elle conforte le 5,5 % de l'extraction directe.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-5", "url": "/seance/12/#ex-12-5", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.5 — taux construit, contexte de la mi-2026", "text": "Avec un taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 % (annonce du 15 juillet 2026) et des obligations du Canada 10 ans autour de 3,5 % : Taux sans risque (Canada 10 ans)3,5 % prime de risque immobilier2,0 % prime de non-liquidité1,0 % prime de gestion0,5 % croissance anticipée des revenus %TGA estimé5,5 % Les primes ne s'observent pas directement : la méthode reste théorique et sert surtout à valider un taux extrait du marché — ici, elle conforte le 5,5 % de l'extraction directe.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-36", "url": "/seance/12/#p12-36", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le taux construit (built-up rate)", "text": "Malgré son caractère théorique, le taux construit rend un service que les autres méthodes ne rendent pas : il explique. Décomposer un TGA de 5,5 % en un taux sans risque, trois primes et une déduction pour croissance, c'est rendre visible ce que l'extraction directe laisse implicite — et c'est l'outil naturel pour raisonner les mouvements du marché. Quand les obligations du Canada gagnent un point, la décomposition dit immédiatement dans quel sens et dans quel ordre de grandeur les TGA devraient suivre ; quand un secteur devient plus liquide (arrivée d'acheteurs institutionnels, par exemple), c'est la prime de non-liquidité qui se comprime. À l'examen, on attendra de vous non pas que vous choisissiez un taux par cette méthode, mais que vous sachiez lire une décomposition et diagnostiquer l'incohérence d'un taux proposé.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-37", "url": "/seance/12/#p12-37", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'actualisation des flux monétaires (DCF)", "text": "La capitalisation directe condense toute l'analyse en une année stabilisée et un taux. Le DCF fait le pari inverse : dérouler explicitement le film de l'investissement — chaque année de revenus, les travaux, le refinancement éventuel, puis la revente — et ramener chaque image à sa valeur d'aujourd'hui. La technique vient de la finance d'entreprise, où elle évalue projets et sociétés depuis un siècle ; l'immobilier institutionnel l'a adoptée pour les actifs dont les flux ne ressemblent pas à une perpétuité tranquille : tours de bureaux aux baux échelonnés, immeubles à repositionner, portefeuilles en transition. Sa grammaire tient en deux notions — la valeur temps de l'argent et la valeur de réversion — que cette section met en place avant le cas complet.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-38", "url": "/seance/12/#p12-38", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La valeur temps de l'argent", "text": "Un dollar reçu aujourd'hui vaut plus qu'un dollar reçu demain, car il peut être investi et générer un rendement. L'actualisation ramène les flux futurs à leur valeur présente :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "def-12-2", "url": "/seance/12/#def-12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "definition", "title": "Définition 12.2 — valeur temps de l'argent", "text": "Un dollar reçu aujourd'hui vaut plus qu'un dollar reçu demain, car il peut être investi et générer un rendement. L'actualisation ramène les flux futurs à leur valeur présente :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-39", "url": "/seance/12/#p12-39", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La valeur temps de l'argent", "text": "L'actualisation n'est que la capitalisation lue à rebours : si 100 $ placés à 8 % deviennent 108 $ dans un an, alors 108 $ promis dans un an ne valent que 100 $ aujourd'hui pour qui exige 8 %. Toute la mécanique du DCF tient dans cet aller-retour, et son effet se creuse vite avec l'horizon — c'est lui qui expliquera, plus loin, pourquoi les flux des premières années pèsent si peu face à la revente. Quelques facteurs d'actualisation pour fixer les ordres de grandeur◆À 8 %, un dollar dans 10 ans ne vaut que 46 cents aujourd'hui. :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-40", "url": "/seance/12/#p12-40", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La formule DCF et ses paramètres", "text": "où est le flux net (RNE) de l'année , le taux d'actualisation, la période de détention et la valeur de réversion (revente nette en fin de période).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-4", "url": "/seance/12/#form-12-4", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.4 — DCF immobilier", "text": "où est le flux net (RNE) de l'année , le taux d'actualisation, la période de détention et la valeur de réversion (revente nette en fin de période).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-41", "url": "/seance/12/#p12-41", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La formule DCF et ses paramètres", "text": "Quatre paramètres sont à fixer — et surtout à documenter, car un DCF vaut exactement ce que valent ses hypothèses. La période de détention , d'abord : typiquement 5 à 10 ans — cinq pour les multilogements, sept à dix pour le commercial et l'institutionnel. Elle doit refléter l'horizon de l'investisseur typique du segment, pas un chiffre commode ; allonger l'horizon dilue le poids de la réversion, le raccourcir l'accroît, et ce choix n'est donc jamais neutre. La projection des revenus, ensuite : au Québec, la croissance des loyers résidentiels se projette à 2–4 % par année, balisée par le régime du TAL (moyenne de l'IPC sur trois ans), et la projection doit intégrer l'inoccupation prévue, le calendrier des renouvellements de baux et, le cas échéant, le rattrapage graduel des loyers sous le marché — c'est précisément ce que le DCF sait modéliser et que la capitalisation directe ne peut pas. La projection des dépenses, symétriquement : croissance générale de 2–3 % (IPC), taxes selon les tendances municipales, assurances en trajectoire haussière depuis 2020, réserve constante ou indexée — en veillant à ce que revenus et dépenses ne racontent pas deux histoires macroéconomiques contradictoires. Reste la valeur de réversion , l'hypothèse la plus lourde de toutes, à laquelle la sous-section suivante est consacrée.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-5", "url": "/seance/12/#form-12-5", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.5 — valeur de réversion", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-42", "url": "/seance/12/#p12-42", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "La valeur de réversion", "text": "Trois conventions gouvernent ce calcul◆Réversion : RNE de l'an , TGA de sortie majoré, frais de vente déduits., et chacune a sa logique. On capitalise le RNE de l'année — et non celui de l'année — parce que l'acheteur de la fin d'horizon paiera, comme tout acheteur, pour les revenus qui l'attendent : la première année de son exploitation, pas la dernière du vendeur. Le TGA de sortie est supérieur ou égal au TGA d'entrée, typiquement de à point : l'immeuble aura vieilli de années, sa vie économique résiduelle aura raccourci, et supposer qu'il se revendra au même taux qu'aujourd'hui revient à parier que le temps ne passe pas — l'hypothèse optimiste la plus fréquente (et la plus coûteuse) des DCF complaisants. Enfin, les frais de vente — courtage, honoraires juridiques — retranchent 2 à 4 % du prix brut de revente : la valeur de réversion est ce que le vendeur encaisse, pas ce que l'acheteur paie.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-43", "url": "/seance/12/#p12-43", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Taux d'actualisation et taux de capitalisation : ne pas confondre", "text": "La confusion entre les deux taux est l'erreur conceptuelle la plus répandue chez les débutants — et elle est compréhensible, puisque les deux se disent « taux » et interviennent dans la même méthode. La distinction tient pourtant en une phrase : le TGA est un prix observé (le rapport entre un revenu d'une année et un prix payé), tandis que le taux d'actualisation est un rendement exigé sur tout l'horizon, croissance et revente comprises. Un immeuble acheté à un TGA de 5,5 % dont les loyers croissent de 2,5 % par année procure, si le taux de revente ne bouge pas, un rendement total d'environ 8 % — et c'est ce 8 % qui actualise les flux du DCF. Utiliser le TGA comme taux d'actualisation reviendrait à compter la croissance deux fois : une fois dans les flux projetés, une fois dans le taux qui, sur le marché, l'incorpore déjà.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-44", "url": "/seance/12/#p12-44", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Taux d'actualisation et taux de capitalisation : ne pas confondre", "text": "Si la croissance annuelle anticipée des RNE est :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-6", "url": "/seance/12/#form-12-6", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.6 — relation entre , TGA et croissance", "text": "Si la croissance annuelle anticipée des RNE est :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-45", "url": "/seance/12/#p12-45", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Taux d'actualisation et taux de capitalisation : ne pas confondre", "text": "TGA de marché de 5,5 % et croissance anticipée : . Le taux d'actualisation rémunère le rendement courant plus la croissance. Exigence de cohérence : , et le TGA de sortie doivent raconter la même histoire — projeter 4 % de croissance avec un de 7 % et un TGA de sortie inchangé, c'est cumuler des hypothèses optimistes incompatibles.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-6", "url": "/seance/12/#ex-12-6", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.6 — du TGA au taux d'actualisation", "text": "TGA de marché de 5,5 % et croissance anticipée : . Le taux d'actualisation rémunère le rendement courant plus la croissance. Exigence de cohérence : , et le TGA de sortie doivent raconter la même histoire — projeter 4 % de croissance avec un de 7 % et un TGA de sortie inchangé, c'est cumuler des hypothèses optimistes incompatibles.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-46", "url": "/seance/12/#p12-46", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "DCF complet : un 24 logements à Gatineau", "text": "Passons de la grammaire à la phrase complète. L'immeuble choisi est celui de l'exemple d'ouverture du chapitre — le 24 logements de Hull vendu 2 400 000 $ à un TGA de 5,5 % — que nous évaluons cette fois par DCF, comme le ferait un acheteur institutionnel qui veut voir la trajectoire plutôt que l'instantané. Toutes les hypothèses sont posées d'entrée de jeu et cohérentes entre elles : croissance de 3,0 % conforme au régime TAL majoré d'un léger rattrapage, taux d'actualisation de 8,0 % obtenu par , TGA de sortie majoré d'un quart de point pour les cinq années de vieillissement. C'est cette cohérence d'ensemble — davantage que chaque chiffre pris isolément — qu'un correcteur ou un réviseur regardera en premier.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-47", "url": "/seance/12/#p12-47", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Étape 1 — Actualiser les flux annuels", "text": "Le RNE croît de 3,0 % par année à partir de 132 000 $ :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-48", "url": "/seance/12/#p12-48", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Étape 1 — Actualiser les flux annuels", "text": "Deux détails de métier : l'exposant de la croissance est (le RNE de l'année 1 est déjà donné), tandis que celui de l'actualisation est ; et les facteurs affichés sont arrondis à quatre décimales, mais les calculs se font en pleine précision — arrondir en cascade accumule des écarts.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-7", "url": "/seance/12/#ex-12-7", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.7 — calcul détaillé de l'année 3", "text": "Le RNE croît de 3,0 % par année à partir de 132 000 $ : Deux détails de métier : l'exposant de la croissance est (le RNE de l'année 1 est déjà donné), tandis que celui de l'actualisation est ; et les facteurs affichés sont arrondis à quatre décimales, mais les calculs se font en pleine précision — arrondir en cascade accumule des écarts.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-7", "url": "/seance/12/#form-12-7", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.7 — valeur par DCF", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-49", "url": "/seance/12/#p12-49", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Étape 3 — La conclusion et sa lecture", "text": "La réversion représente ici environ 76 % de la valeur totale — d'où l'importance cruciale du TGA de sortie et des frais de vente : les hypothèses les plus lourdes du DCF sont celles qui portent sur l'année la plus lointaine. La valeur finale est arrondie : la précision au dollar d'une projection quinquennale serait illusoire.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-50", "url": "/seance/12/#p12-50", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Étape 3 — La conclusion et sa lecture", "text": "Cette domination de la réversion est un trait structurel des DCF immobiliers à horizon court, pas une particularité du cas : cinq années de RNE, même croissants, ne pèsent jamais lourd face à un actif qui se revend vingt fois son revenu. Il faut en tirer la leçon méthodologique — le DCF à cinq ans n'est pas tant une projection de flux qu'une projection de prix de revente habillée de flux intermédiaires. C'est pourquoi les praticiens sérieux traitent le TGA de sortie avec plus de soin encore que le taux d'actualisation, et c'est pourquoi la vérification par capitalisation directe, qui suit, n'est pas une formalité : si les deux techniques divergeaient fortement, c'est presque toujours du côté des hypothèses de sortie qu'il faudrait chercher l'erreur.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-51", "url": "/seance/12/#p12-51", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Vérification par capitalisation directe", "text": "En capitalisation directe : , au TGA de marché de 5,50 %. L'écart avec le DCF est d'environ 3,6 % — normal, compte tenu des hypothèses de taux, de croissance et d'horizon. Un écart de cet ordre (moins de 5 %) valide les deux calculs ; un écart de 15 % ou plus signalerait une incohérence entre le trio ––TGA de sortie et le taux d'entrée observé — le premier endroit où chercher étant presque toujours la relation , qu'un paramètre choisi isolément a pu briser.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-53", "url": "/seance/12/#p12-53", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Vérification par capitalisation directe", "text": "Deux cas de figure guident la pondération. (a) Si les cinq TGA comparables sont récents et très serrés (notre extraction : 5,40–5,70 %), le marché parle clairement : poids dominant à la capitalisation directe. (b) Si l'immeuble a des baux sous le marché avec un fort potentiel de rattrapage — ou tout autre flux en transition —, le DCF capte mieux la trajectoire : poids au DCF. L'évaluateur pondère selon la fiabilité des données, jamais mécaniquement.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "remarque-12-52", "url": "/seance/12/#remarque-12-52", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "remarque", "title": "quelle valeur retenir?", "text": "Deux cas de figure guident la pondération. (a) Si les cinq TGA comparables sont récents et très serrés (notre extraction : 5,40–5,70 %), le marché parle clairement : poids dominant à la capitalisation directe. (b) Si l'immeuble a des baux sous le marché avec un fort potentiel de rattrapage — ou tout autre flux en transition —, le DCF capte mieux la trajectoire : poids au DCF. L'évaluateur pondère selon la fiabilité des données, jamais mécaniquement.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-54", "url": "/seance/12/#p12-54", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'analyse de sensibilité", "text": "Lecture du graphique◆Sensibilité : borner la valeur, exposer les hypothèses qui pèsent. : à TGA de sortie fixe, un point de pourcentage de plus sur le taux d'actualisation retranche environ 4 à 5 % de la valeur. Mais en pratique, une hausse des taux déplace aussi le TGA de sortie : l'effet combiné atteint environ 7 à 8 % par point. Le scénario central (8,0 %; 5,75 %) donne 2,31 M$, cohérent avec le calcul détaillé; passer d'un TGA de sortie de 5,50 % à 6,00 % retranche environ 150 000 $. L'analyse de sensibilité est obligatoire dans tout DCF sérieux : elle borne la valeur et révèle les hypothèses critiques.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-55", "url": "/seance/12/#p12-55", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'analyse de sensibilité", "text": "Dans un rapport professionnel, la sensibilité se présente généralement sous deux formes complémentaires. La matrice croise les deux hypothèses dominantes — taux d'actualisation en lignes, TGA de sortie en colonnes — et affiche la valeur à chaque intersection : le lecteur voit d'un coup d'œil la plage plausible et où se situe le scénario central. Le commentaire, lui, hiérarchise : quelles hypothèses font réellement bouger la conclusion (ici, le TGA de sortie et ), lesquelles sont secondaires (la croissance des dépenses, par exemple, dont l'effet se mesure en fractions de point). Cette hiérarchie n'est pas cosmétique : elle dit au lecteur où concentrer son scepticisme, et elle protège l'évaluateur — une conclusion présentée avec ses bornes et ses hypothèses critiques est défendable même quand le marché tourne ; un chiffre unique ne l'est jamais.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-8", "url": "/seance/12/#form-12-8", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.8 — multiplicateur du revenu brut", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-56", "url": "/seance/12/#p12-56", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu brut (MRB)", "text": "Le MRB (Gross Revenue Multiplier) est un ratio de filtrage rapide : il compare des immeubles semblables sans reconstituer les dépenses. Ordres de grandeur observés (2024–2026) : plex de Montréal, 14–18; plex de Gatineau, 11–15; plex en région, 8–12; multilogements des métropoles, 13–17; en région, 9–13.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-57", "url": "/seance/12/#p12-57", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu brut (MRB)", "text": "Son succès pratique tient à sa frugalité : le revenu brut d'un plex se lit dans l'annonce ou dans les baux, alors que le RNE exige la reconstruction complète du chapitre 11. Les courtiers et les acheteurs du marché des plex de l'Outaouais raisonnent couramment « en fois le brut » — « il est parti à treize fois » —, et l'évaluateur doit parler cette langue, ne serait-ce que pour trier rapidement dix inscriptions et repérer celle qui mérite l'analyse complète. Mais frugalité signifie aveuglement : le MRB suppose implicitement que tous les immeubles comparés supportent le même ratio de dépenses, et l'exemple qui suit montre combien cette hypothèse silencieuse peut coûter.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "form-12-9", "url": "/seance/12/#form-12-9", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "formule", "title": "Formule 12.9 — multiplicateur du revenu net", "text": "", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-58", "url": "/seance/12/#p12-58", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu net (MRN)", "text": "Contrairement au MRB, le MRN intègre les dépenses : un MRN de 20 équivaut exactement à un TGA de 5,0 %. Les deux notions sont la même information sous deux habits — le MRN parle en « années de revenu net pour récupérer le prix », le TGA en « rendement courant par dollar investi » —, et le choix de l'un ou de l'autre est affaire d'auditoire : l'investisseur particulier comprend spontanément « vingt fois le net », le lecteur institutionnel attend « cinq pour cent ». L'évaluateur doit manier les deux et convertir sans y penser.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-59", "url": "/seance/12/#p12-59", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu net (MRN)", "text": "Deux immeubles vendus le même prix, avec le même revenu brut :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-60", "url": "/seance/12/#p12-60", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le multiplicateur du revenu net (MRN)", "text": "Même MRB — mais des structures de dépenses différentes (chauffage inclus, conciergerie) donnent des TGA et des MRN très différents. Le MRB filtre; le MRN (donc le TGA) évalue. Ne jamais conclure une valeur sur le seul MRB.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-8", "url": "/seance/12/#ex-12-8", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.8 — pourquoi le MRB peut tromper", "text": "Deux immeubles vendus le même prix, avec le même revenu brut : Immeuble AImmeuble BPrix de vente1 200 000 $1 200 000 $RBE96 000 $96 000 $RNE60 000 $48 000 $MRB (prix RBE)12,512,5TGA (RNE prix)5,0 %4,0 %MRN (TGA)20,025,0 Même MRB — mais des structures de dépenses différentes (chauffage inclus, conciergerie) donnent des TGA et des MRN très différents. Le MRB filtre; le MRN (donc le TGA) évalue. Ne jamais conclure une valeur sur le seul MRB.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-61", "url": "/seance/12/#p12-61", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Le TP3 — méthode du revenu (10 %)", "text": "Le troisième travail pratique applique la chaîne complète de la méthode du revenu à un cas réel : le 44, rue Jumonville (Hull), un triplex réellement en vente à 849 900 $. Un investisseur hésite; vous établissez la valeur par la méthode du revenu — RBP RBE RNE capitalisation —, avec extraction du TGA et analyse de sensibilité. Le choix d'un triplex n'est pas anodin : c'est le segment où la méthode du revenu rencontre ses conditions les plus réalistes pour un étudiant — des données accessibles, un marché actif, mais aussi tous les pièges du chapitre 11 (baux sous le marché, autogestion, dépenses incomplètes) grandeur nature. Le barème récompense la justification des hypothèses au moins autant que l'exactitude des calculs : deux copies peuvent conclure à des valeurs différentes et obtenir toutes deux d'excellentes notes, si chacune tient debout de bout en bout.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-62", "url": "/seance/12/#p12-62", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Travaillé en classe (non noté), cet exemple intègre capitalisation directe et DCF sur un même immeuble. Les données complètes :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-63", "url": "/seance/12/#p12-63", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Loyers : les 4½ s'échelonnent de 950 à 1 150 $/mois en contractuel, tous à 1 150 $ au marché; les 3½, de 800 à 950 $ en contractuel, tous à 950 $ au marché. Dépenses fournies : taxes 16 500 $; assurances 6 800 $; entretien 7 200 $; énergie des communs 3 600 $; gestion 5 % du RBE (à calculer); conciergerie 5 400 $; déneigement 3 500 $; paysager 1 800 $; réserve 8 500 $. Hypothèses : inoccupation 3,0 %; mauvaises créances 1,0 %; croissance des revenus 3,0 %/an et des dépenses 2,5 %/an; TGA marché 5,50 %; ; TGA de sortie 5,75 %; détention 5 ans; frais de vente 3,0 %.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-64", "url": "/seance/12/#p12-64", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Le travail se décompose en trois parties : A) capitalisation directe — RBP aux loyers du marché, RBE, dépenses, RNE, capitalisation (40 %); B) DCF sur 5 ans — projection année par année, réversion nette, actualisation (40 %); C) réconciliation — comparaison, pondération justifiée, conclusion (20 %).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-65", "url": "/seance/12/#p12-65", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "RBP aux loyers du marché :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-66", "url": "/seance/12/#p12-66", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Autres revenus : stationnement ; buanderie . RBE :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-67", "url": "/seance/12/#p12-67", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "La suite (gestion à 5 % du RBE , total des dépenses, RNE, capitalisation, puis DCF) suit exactement les gabarits des sections @@REF{ch11:sec:cas}@@ et @@REF{ch12:sec:casdcf}@@ — c'est l'objet de l'exercice @@REF{ch12:sec:exercices}@@.5 ci-dessous. Présentez vos calculs en tableaux clairs, justifiez chaque hypothèse et citez vos sources (SCHL, TAL, notes de cours); le tableau DCF doit montrer chaque année séparément.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "ex-12-9", "url": "/seance/12/#ex-12-9", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exemple", "title": "Exemple 12.9 — démarrage de la partie A — calculs préliminaires résolus", "text": "RBP aux loyers du marché : Autres revenus : stationnement ; buanderie . RBE : La suite (gestion à 5 % du RBE , total des dépenses, RNE, capitalisation, puis DCF) suit exactement les gabarits des sections @@REF{ch11:sec:cas}@@ et @@REF{ch12:sec:casdcf}@@ — c'est l'objet de l'exercice @@REF{ch12:sec:exercices}@@.5 ci-dessous. Présentez vos calculs en tableaux clairs, justifiez chaque hypothèse et citez vos sources (SCHL, TAL, notes de cours); le tableau DCF doit montrer chaque année séparément.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-68", "url": "/seance/12/#p12-68", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "L'exemple guidé — un 12 logements à Gatineau", "text": "Au terme de ces deux séances, la méthode du revenu est complète : un numérateur construit ligne à ligne (chapitre 11), un dénominateur mesuré sur le marché et contre-vérifié par la bande d'investissement et le taux construit, un DCF pour les trajectoires que l'année stabilisée ne sait pas dire, et des multiplicateurs pour trier vite sans conclure vite. Avec la comparaison (séances 8–9) et le coût (séance 10), les trois méthodes sont désormais en place : la séance 13 les mettra au service du rapport d'évaluation, et la séance 14 apprendra à les réconcilier — car trois méthodes bien menées donnent trois chiffres différents, et c'est le jugement de l'évaluateur, non une moyenne, qui en fait une conclusion.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-69", "url": "/seance/12/#p12-69", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Trois ventes récentes de multilogements comparables : un 8 logements vendu 1 040 000 $ (RNE 57 200 $); un 12 logements vendu 1 585 000 $ (RNE 85 600 $); un 10 logements vendu 1 310 000 $ (RNE 73 400 $). a) Extrayez le TGA de chaque vente. b) Quel TGA retenez-vous pour un immeuble sujet semblable, et pourquoi? c) Appliquez-le à un RNE stabilisé de 66 500 $.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-1", "url": "/seance/12/#exo-12-1", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.1 — extraction directe", "text": "Trois ventes récentes de multilogements comparables : un 8 logements vendu 1 040 000 $ (RNE 57 200 $); un 12 logements vendu 1 585 000 $ (RNE 85 600 $); un 10 logements vendu 1 310 000 $ (RNE 73 400 $). a) Extrayez le TGA de chaque vente. b) Quel TGA retenez-vous pour un immeuble sujet semblable, et pourquoi? c) Appliquez-le à un RNE stabilisé de 66 500 $.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-70", "url": "/seance/12/#p12-70", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) ; ; . b) Fourchette de 5,40 à 5,60 %, médiane 5,50 % : les trois indications sont serrées (20 points de base), donc fiables; on retient 5,50 %, en donnant éventuellement plus de poids à la vente la plus semblable au sujet. c) .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-71", "url": "/seance/12/#p12-71", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Le financement typique du marché : ratio prêt/valeur de 75 %, prêt à 5,0 % amorti sur 25 ans (constante hypothécaire ), rendement exigé sur les fonds propres de 8,5 %. a) Calculez le TGA par la bande d'investissement. b) Les ventes du secteur s'échangent à un TGA de 5,6 % : que concluez-vous? c) Recalculez le TGA si le taux hypothécaire monte et porte à 7,9 % — commentez.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-2", "url": "/seance/12/#exo-12-2", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.2 — bande d'investissement", "text": "Le financement typique du marché : ratio prêt/valeur de 75 %, prêt à 5,0 % amorti sur 25 ans (constante hypothécaire ), rendement exigé sur les fonds propres de 8,5 %. a) Calculez le TGA par la bande d'investissement. b) Les ventes du secteur s'échangent à un TGA de 5,6 % : que concluez-vous? c) Recalculez le TGA si le taux hypothécaire monte et porte à 7,9 % — commentez.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-72", "url": "/seance/12/#p12-72", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) . b) Le marché paie des prix correspondant à 5,6 %, bien au-dessous du coût pondéré du capital (7,36 %) : le rendement courant ne couvre pas le financement — les acheteurs acceptent un levier défavorable à court terme en pariant sur la croissance des loyers et l'appréciation. Signal de prudence pour l'évaluateur : vérifier que les hypothèses de croissance justifient cet écart. c) . Une hausse d'environ un point de la constante hypothécaire déplace le TGA de bande de 70 points de base : le canal par lequel les taux d'intérêt se transmettent aux valeurs immobilières est direct et rapide.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-73", "url": "/seance/12/#p12-73", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble affiche un RNE de 95 000 $ à l'année 1, en croissance de 2,5 %/an. Détention de 5 ans, , TGA de sortie de 6,0 %, frais de vente de 3,0 %. a) Calculez le RNE de l'année 6 et la valeur nette de réversion. b) Actualisez la réversion. c) La VA des cinq RNE s'élève à 404 000 $ : concluez sur la valeur totale et sur la part de la réversion.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-3", "url": "/seance/12/#exo-12-3", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.3 — réversion et part de la valeur", "text": "Un immeuble affiche un RNE de 95 000 $ à l'année 1, en croissance de 2,5 %/an. Détention de 5 ans, , TGA de sortie de 6,0 %, frais de vente de 3,0 %. a) Calculez le RNE de l'année 6 et la valeur nette de réversion. b) Actualisez la réversion. c) La VA des cinq RNE s'élève à 404 000 $ : concluez sur la valeur totale et sur la part de la réversion.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-74", "url": "/seance/12/#p12-74", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) . Valeur brute : ; frais de vente : ; réversion nette : . b) ; VA . c) . La réversion représente de la valeur : les hypothèses de sortie (TGA de sortie, frais de vente) dominent la conclusion — l'analyse de sensibilité doit porter d'abord sur elles.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-75", "url": "/seance/12/#p12-75", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un triplex de Hull est offert à 815 000 $; son RBE est de 58 000 $ et son RNE de 36 500 $. Les transactions récentes du segment indiquent des MRB de 12 à 14 et des TGA de 4,6 à 5,0 %. a) Calculez le MRB et le TGA implicites du prix demandé. b) Le prix demandé est-il dans le marché? c) Donnez la fourchette de valeurs impliquée par les TGA du marché et expliquez pourquoi elle prime sur celle du MRB.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-4", "url": "/seance/12/#exo-12-4", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.4 — MRB, MRN et TGA", "text": "Un triplex de Hull est offert à 815 000 $; son RBE est de 58 000 $ et son RNE de 36 500 $. Les transactions récentes du segment indiquent des MRB de 12 à 14 et des TGA de 4,6 à 5,0 %. a) Calculez le MRB et le TGA implicites du prix demandé. b) Le prix demandé est-il dans le marché? c) Donnez la fourchette de valeurs impliquée par les TGA du marché et expliquez pourquoi elle prime sur celle du MRB.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-76", "url": "/seance/12/#p12-76", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) MRB ; TGA . b) Le MRB est à la limite haute (14) et le TGA implicite (4,48 %) est sous la fourchette du marché (4,6–5,0 %) : le prix demandé est légèrement au-dessus du marché — l'acheteur paierait un rendement courant inférieur à ce que le segment offre. c) Par les TGA : à , soit une fourchette d'environ 730 000 à 795 000 $. Elle prime parce que le TGA intègre les dépenses réelles de l'immeuble, alors que le MRB suppose implicitement un ratio de dépenses identique à celui des comparables — une hypothèse jamais vérifiée. Le MRB filtre, le TGA conclut.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-77", "url": "/seance/12/#p12-77", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Complétez l'exemple guidé du 12 logements (section @@REF{ch12:sec:tp}@@) : A) RNE et capitalisation directe; B) DCF sur 5 ans; C) réconciliation. Utilisez les données et hypothèses fournies (RBE déjà établi : 159 360 $).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "exo-12-5", "url": "/seance/12/#exo-12-5", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "exercice", "title": "Exercice 12.5 — cas intégrateur — l'exemple guidé mené à terme", "text": "Complétez l'exemple guidé du 12 logements (section @@REF{ch12:sec:tp}@@) : A) RNE et capitalisation directe; B) DCF sur 5 ans; C) réconciliation. Utilisez les données et hypothèses fournies (RBE déjà établi : 159 360 $).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-78", "url": "/seance/12/#p12-78", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "A) Capitalisation directe. Gestion : . Dépenses totales :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-79", "url": "/seance/12/#p12-79", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "soit 38,4 % du RBE — dans la fourchette 35–45 % d'un multilogements.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-80", "url": "/seance/12/#p12-80", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "B) DCF sur 5 ans. RNE en croissance de 3,0 %/an, actualisation à 8,0 % :", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-81", "url": "/seance/12/#p12-81", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réversion : ; valeur brute ; frais de vente (3 %) ; réversion nette ; VA .", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-82", "url": "/seance/12/#p12-82", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(Selon les arrondis intermédiaires, un résultat entre 1 715 000 et 1 725 000 $ est acceptable.) C) Réconciliation. Écart : — normal. Le TGA de marché (5,50 %) provient de ventes récentes et serrées, et l'immeuble est stabilisé (chauffage aux locataires, bon état, loyers proches du marché après reconstruction) : poids dominant à la capitalisation directe, le DCF servant de borne prudente. Conclusion type : valeur marchande d'environ 1 770 000 $, en expliquant la pondération (p. ex. deux tiers capitalisation directe, un tiers DCF). Toute pondération motivée par la fiabilité relative des données est recevable — une moyenne mécanique non justifiée ne l'est pas.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-83", "url": "/seance/12/#p12-83", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TGA RNE prix : le prix du risque fixé par le marché — il monte avec le risque et fait baisser la valeur. Fourchettes québécoises 2024–2026 : multilogements 4,5–7 %; gradient métropoles régions.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-84", "url": "/seance/12/#p12-84", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Extraction directe méthode reine : TGA calculé sur des ventes comparables, avec des RNE reconstruits selon les mêmes conventions que le sujet. Bande d'investissement () et taux construit servent de validation et de diagnostic.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-85", "url": "/seance/12/#p12-85", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Constante hypothécaire : paiement annuel solde initial — toujours supérieure au taux d'intérêt (elle inclut le capital); à 5,5 % sur 25 ans : 7,37 %.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-86", "url": "/seance/12/#p12-86", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "DCF : ; réversion frais de vente; TGA de sortie entrée 0,25 à 0,50 point; frais de vente 2–4 %.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-87", "url": "/seance/12/#p12-87", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TGA : le taux d'actualisation rémunère le rendement total (courant croissance); relation . Cohérence obligatoire entre , et TGA de sortie.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-88", "url": "/seance/12/#p12-88", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "La réversion domine (souvent 70–80 % de la valeur d'un DCF à 5 ans) : les hypothèses de sortie sont les plus lourdes — l'analyse de sensibilité est obligatoire ( 7–8 % de valeur par point de taux, effet combiné).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-89", "url": "/seance/12/#p12-89", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cap. directe ou DCF? Marché actif et immeuble stabilisé capitalisation directe; flux en transition (rattrapage TAL, repositionnement, baux échelonnés) DCF. Pondérer selon la fiabilité des données, jamais mécaniquement.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-90", "url": "/seance/12/#p12-90", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Multiplicateurs : MRB (prixRBE) filtre rapide, aveugle aux dépenses; MRN (prixRNE TGA) fiable. Même MRB peut cacher des TGA très différents.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-91", "url": "/seance/12/#p12-91", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas de référence : 24 logements — VA des RNE 557 086 $ VA de la réversion 1 756 892 $ 2 315 000 $; vérification par capitalisation directe : 2 400 000 $ (écart 3,6 %, normal).", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p12-92", "url": "/seance/12/#p12-92", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "TP3 (10 %, remise séance 13) : triplex réel de Hull — chaîne complète, extraction du TGA, sensibilité, cadre TAL 2026; chaque hypothèse sourcée.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/12/#synthese", "ch": "12", "chTitle": "La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "TGA RNE prix : le prix du risque fixé par le marché — il monte avec le risque et fait baisser la valeur. Fourchettes québécoises 2024–2026 : multilogements 4,5–7 %; gradient métropoles régions.Extraction directe méthode reine : TGA calculé sur des ventes comparables, avec des RNE reconstruits selon les mêmes conventions que le sujet. Bande d'investissement () et taux construit servent de validation et de diagnostic.Constante hypothécaire : paiement annuel solde initial — toujours supérieure au taux d'intérêt (elle inclut le capital); à 5,5 % sur 25 ans : 7,37 %.DCF : ; réversion frais de vente; TGA de sortie entrée 0,25 à 0,50 point; frais de vente 2–4 %. TGA : le taux d'actualisation rémunère le rendement total (courant croissance); relation . Cohérence obligatoire entre , et TGA de sortie.La réversion domine (souvent 70–80 % de la valeur d'un DCF à 5 ans) : les hypothèses de sortie sont les plus lourdes — l'analyse de sensibilité est obligatoire ( 7–8 % de valeur par point de taux, effet combiné).Cap. directe ou DCF? Marché actif et immeuble stabilisé capitalisation directe; flux en transition (rattrapage TAL, repositionnement, baux échelonnés) DCF. Pondérer selon la fiabilité des données, jamais mécaniquement.Multiplicateurs : MRB (prixRBE) filtre rapide, aveugle aux dépenses; MRN (prixRNE TGA) fiable. Même MRB peut cacher des TGA très différents.Cas de référence : 24 logements — VA des RNE 557 086 $ VA de la réversion 1 756 892 $ 2 315 000 $; vérification par capitalisation directe : 2 400 000 $ (écart 3,6 %, normal).TP3 (10 %, remise séance 13) : triplex réel de Hull — chaîne complète, extraction du TGA, sensibilité, cadre TAL 2026; chaque hypothèse sourcée.", "where": "Séance 12 — La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF"}, {"id": "p13-1", "url": "/seance/13/#p13-1", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Après douze séances consacrées aux fondements, au marché et aux trois méthodes d'évaluation, il reste à franchir l'étape qui transforme une analyse en un acte professionnel : la rédaction du rapport d'évaluation. Le rapport est le produit livrable de l'évaluateur agréé — le seul document que le client verra, conservera et, le cas échéant, produira devant un tribunal. Une analyse brillante mal communiquée perd toute sa valeur ; à l'inverse, un rapport limpide et rigoureux protège à la fois le client et l'évaluateur. Ce chapitre présente la structure normalisée du rapport selon les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ, les trois types de rapports et leurs usages, les règles de rédaction, puis le cadre déontologique et légal qui encadre le tout. Il se lit comme un guide de rédaction professionnel : pour chaque composante du rapport, nous verrons à quoi elle sert, ce qu'elle doit contenir, les erreurs qui s'y glissent le plus souvent et les formulations qui distinguent un rapport d'expert d'un simple document administratif.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-2", "url": "/seance/13/#p13-2", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Décrire la structure type d'un rapport d'évaluation conforme aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-3", "url": "/seance/13/#p13-3", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Distinguer les trois types de rapports (complet, abrégé, restreint) et choisir le type approprié selon l'usage prévu ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-4", "url": "/seance/13/#p13-4", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Appliquer les qualités rédactionnelles attendues : clarté, objectivité, précision et cohérence ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-5", "url": "/seance/13/#p13-5", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Reconnaître les erreurs de contenu et de forme les plus fréquentes et utiliser une liste de contrôle avant la remise ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-6", "url": "/seance/13/#p13-6", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Expliquer les obligations déontologiques de l'évaluateur : indépendance, impartialité, divulgation, conservation des dossiers ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-7", "url": "/seance/13/#p13-7", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport d'évaluation", "text": "Situer les référentiels normatifs (OEAQ, CUSPAP, USPAP) et les régimes de responsabilité civile et disciplinaire.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-8", "url": "/seance/13/#p13-8", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Le rapport d'évaluation est le document écrit par lequel l'évaluateur agréé communique à son client les résultats de son analyse, son opinion motivée de la valeur et les fondements sur lesquels elle repose, conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "def-13-1", "url": "/seance/13/#def-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 13.1 — rapport d'évaluation", "text": "Le rapport d'évaluation est le document écrit par lequel l'évaluateur agréé communique à son client les résultats de son analyse, son opinion motivée de la valeur et les fondements sur lesquels elle repose, conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-9", "url": "/seance/13/#p13-9", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Le rapport n'est pas une formalité administrative qui suivrait le « vrai » travail : il en fait partie intégrante. C'est par lui que l'évaluateur ◆Le rapport engage la responsabilité professionnelle de son signataire. démontre sa démarche, expose ses données et justifie sa conclusion. Quatre caractéristiques le définissent, et chacune mérite qu'on s'y arrête.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-10", "url": "/seance/13/#p13-10", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "La première est qu'il engage la responsabilité professionnelle de celui ou celle qui le signe. Cette responsabilité est d'abord civile — le client ou un tiers autorisé qui subit un préjudice en se fiant à un rapport fautif peut en demander réparation —, ensuite déontologique — le syndic de l'Ordre peut être saisi d'une plainte —, et dans certains contextes exceptionnels, pénale, par exemple lorsqu'un rapport de complaisance sert sciemment une fraude hypothécaire. La signature au bas de la certification n'est donc pas un geste protocolaire : c'est l'acte par lequel un professionnel engage son permis.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-11", "url": "/seance/13/#p13-11", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "La deuxième caractéristique tient en quatre adjectifs que les normes répètent comme un mantra : le rapport doit être complet, clair, exact et non trompeur. La norme n'exige pas la perfection stylistique ; elle exige l'absence de toute présentation susceptible d'induire le lecteur en erreur. Un rapport peut être élégant et trompeur — en passant sous silence une servitude gênante — comme il peut être maladroit et parfaitement conforme. C'est le second qui survivra à l'inspection professionnelle.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-12", "url": "/seance/13/#p13-12", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Troisièmement, le rapport constitue la preuve tangible du travail effectué. Des années après la remise, lorsque la mémoire des visites et des conversations se sera effacée, c'est le rapport — et le dossier de travail qui le soutient — qui témoignera de la diligence de l'évaluateur. Dans un litige de responsabilité professionnelle, le document est littéralement la pièce maîtresse : on ne juge pas ce que l'évaluateur a pensé, on juge ce qu'il a écrit.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-13", "url": "/seance/13/#p13-13", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Enfin, le rapport doit permettre au lecteur de comprendre la démarche et de vérifier les conclusions sans recourir à aucune information extérieure. Cette exigence d'autosuffisance est le critère le plus opérationnel des quatre : elle se teste concrètement, page par page, en se demandant si un lecteur compétent mais étranger au dossier pourrait refaire le chemin.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-15", "url": "/seance/13/#p13-15", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Dans la pratique, le rapport est souvent relu par des non-spécialistes : un directeur de comptes bancaire, un notaire, un juge, un couple qui vend sa maison. Le test le plus utile avant la remise est simple : une personne raisonnablement informée, mais étrangère au dossier, pourrait-elle suivre le raisonnement du début à la fin et reconstituer la conclusion? Si la réponse est non, le rapport n'est pas prêt.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "terrain-13-14", "url": "/seance/13/#terrain-13-14", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Dans la pratique, le rapport est souvent relu par des non-spécialistes : un directeur de comptes bancaire, un notaire, un juge, un couple qui vend sa maison. Le test le plus utile avant la remise est simple : une personne raisonnablement informée, mais étrangère au dossier, pourrait-elle suivre le raisonnement du début à la fin et reconstituer la conclusion? Si la réponse est non, le rapport n'est pas prêt.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-16", "url": "/seance/13/#p13-16", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport : aboutissement du processus d'évaluation", "text": "Le rapport arrive en dernière position du processus d'évaluation en sept étapes vu à la séance 1 : identification du mandat, collecte des données, analyse du marché, analyse de l'utilisation optimale, application des méthodes, réconciliation, puis rédaction. Chaque section du rapport correspond d'ailleurs à l'une de ces étapes — le document reproduit, dans l'ordre, le cheminement intellectuel de l'évaluateur. C'est ce parallélisme qui rend la structure normalisée si naturelle une fois qu'on l'a comprise : le rapport n'est rien d'autre que le processus d'évaluation couché sur papier.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-17", "url": "/seance/13/#p13-17", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "La structure type selon les normes de l'OEAQ", "text": "La figure ci-dessous présente les douze grandes composantes d'un rapport narratif complet. L'ordre peut varier légèrement d'une firme à l'autre, mais la logique demeure : on identifie d'abord le mandat et le bien, on expose ensuite les analyses, on conclut, puis on encadre le tout d'hypothèses, d'une certification et d'annexes probantes.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-18", "url": "/seance/13/#p13-18", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Page titre", "text": "La page titre identifie sans ambiguïté quoi, quand et qui. Le quoi, c'est d'abord le type de rapport — complet, abrégé ou restreint — et le type de valeur estimée : marchande, d'assurance, fiscale ou autre. Annoncer ces deux informations dès la couverture évite au lecteur toute méprise sur la nature du document qu'il tient. C'est ensuite l'identification matérielle du bien : l'adresse civique complète, le numéro de lot du cadastre du Québec, la municipalité et, s'il y a lieu, l'arrondissement. L'adresse civique seule ne suffit pas — elle change au gré des fusions municipales et des renumérotations, tandis que le numéro de lot désigne l'immeuble sans équivoque dans le Registre foncier.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-19", "url": "/seance/13/#p13-19", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Page titre", "text": "Le quand exige deux dates distinctes : la date d'évaluation, c'est-à-dire la date à laquelle s'applique l'opinion de valeur, et la date du rapport, celle de sa signature. Le qui, enfin, identifie le professionnel : nom et titre (É.A.), numéro de permis OEAQ, nom de la firme et coordonnées complètes. Un lecteur doit pouvoir vérifier en quelques minutes, au tableau de l'Ordre, que le signataire est bel et bien membre en règle.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-21", "url": "/seance/13/#p13-21", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Page titre", "text": "La date d'évaluation◆Date d'évaluation date du rapport : la première est celle à laquelle l'opinion de valeur s'applique. et la date du rapport sont souvent différentes. La date d'évaluation est celle à laquelle l'opinion de valeur s'applique — elle peut même être rétrospective (succession, litige) ou prospective (valeur à l'achèvement des travaux). La confondre avec la date de signature du rapport est une erreur classique d'examen… et de pratique.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-20", "url": "/seance/13/#attention-13-20", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La date d'évaluation◆Date d'évaluation date du rapport : la première est celle à laquelle l'opinion de valeur s'applique. et la date du rapport sont souvent différentes. La date d'évaluation est celle à laquelle l'opinion de valeur s'applique — elle peut même être rétrospective (succession, litige) ou prospective (valeur à l'achèvement des travaux). La confondre avec la date de signature du rapport est une erreur classique d'examen… et de pratique.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-22", "url": "/seance/13/#p13-22", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Lettre de transmission", "text": "La lettre de transmission est le premier point de contact entre l'évaluateur et le client : elle présente formellement le rapport et en résume les conclusions principales. Une lettre complète contient la date et le destinataire, l'objet du mandat, l'adresse et une description sommaire du bien, la date d'évaluation et la date d'inspection, la conclusion de valeur (le montant), la référence aux hypothèses et conditions limitatives, l'usage prévu du rapport et les utilisateurs visés, la signature de l'évaluateur et le numéro de dossier. Sa tonalité est celle d'une correspondance d'affaires soignée : on remercie le client de sa confiance, on rappelle le mandat en une phrase, on livre la conclusion, on renvoie au corps du rapport pour le détail.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-24", "url": "/seance/13/#p13-24", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Lettre de transmission", "text": "La lettre de transmission répète volontairement des informations qui figurent ailleurs dans le rapport. Cette redondance est voulue : la lettre circule parfois seule (agrafée à une télécopie de banque, jointe à un courriel), et elle doit alors se suffire à elle-même tout en renvoyant explicitement au rapport complet.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "remarque-13-23", "url": "/seance/13/#remarque-13-23", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "remarque", "title": "Remarque", "text": "La lettre de transmission répète volontairement des informations qui figurent ailleurs dans le rapport. Cette redondance est voulue : la lettre circule parfois seule (agrafée à une télécopie de banque, jointe à un courriel), et elle doit alors se suffire à elle-même tout en renvoyant explicitement au rapport complet.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-25", "url": "/seance/13/#p13-25", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Table des matières et sommaire de l'évaluation", "text": "La table des matières énumère les sections avec leurs numéros de pages ; elle doit être mise à jour après la rédaction finale — une table des matières périmée est l'un des signes les plus visibles d'un contrôle de qualité déficient. Le sommaire de l'évaluation, quant à lui, condense en une page les caractéristiques du bien et la conclusion. C'est la section la plus consultée du rapport : le banquier pressé, l'avocat qui prépare un contre-interrogatoire, le client lui-même y reviendront dix fois avant de lire une seule ligne des analyses. Elle mérite donc un soin particulier — et une vérification scrupuleuse de la concordance entre chaque chiffre du sommaire et le corps du rapport.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "ex-13-1", "url": "/seance/13/#ex-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.1 — sommaire type d'une unifamiliale à Gatineau", "text": "ÉlémentInformationAdresse123, rue Principale, Gatineau (Qc) J8X 2T5Type de propriétéUnifamiliale isoléeLot1 234 567, cadastre du QuébecSuperficie du terrain7000 pi2 (env. 650 m2)Année de construction2005Superficie habitable1776 pi2Date d'évaluation15 septembre 2026Date d'inspection10 septembre 2026Type de valeurValeur marchandeConclusion de valeur435 000 $", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-26", "url": "/seance/13/#p13-26", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "Cette section fixe le périmètre juridique et méthodologique du travail — elle est au rapport ce que l'acte constitutif est à une société. Tout commence par l'identification du client : son nom, ses coordonnées et surtout sa qualité — propriétaire, prêteur, avocat, syndic de faillite. La qualité du client colore tout le mandat, car elle détermine à qui l'évaluateur doit ses explications et devant qui il engage sa responsabilité contractuelle.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-27", "url": "/seance/13/#p13-27", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "Viennent ensuite les utilisateurs visés, c'est-à-dire les personnes autorisées à se fier au rapport, et l'usage prévu : financement hypothécaire, litige, achat ou vente, succession, expropriation, assurance. Ces deux mentions forment ensemble la clôture juridique du document. Un rapport n'est pas une opinion erga omnes, valable envers tous et pour tout usage ; il est une opinion donnée à des personnes déterminées pour une fin déterminée. C'est cette clause qui permet à l'évaluateur de répondre, au tiers imprévu qui prétend s'être fié au rapport : « ce document ne vous était pas destiné ».", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-28", "url": "/seance/13/#p13-28", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "L'identification du mandat précise également le type de valeur recherché — marchande, d'assurance, fiscale, liquidative ou d'investissement, notions étudiées au chapitre @@REF{ch:04}@@ — ainsi que les droits évalués◆Pleine propriété, copropriété divise, emphytéose : le droit évalué change la valeur. : pleine propriété, copropriété divise, bail emphytéotique, usufruit. Évaluer la pleine propriété d'un immeuble et évaluer les droits du locateur dans le même immeuble grevé d'un bail de vingt ans sont deux mandats différents qui produisent deux valeurs différentes ; la section du mandat est l'endroit où cette distinction se scelle.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-29", "url": "/seance/13/#p13-29", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "Restent la date d'évaluation, l'étendue des travaux — inspection réalisée ou non, recherches effectuées, analyses omises et pourquoi — et, le cas échéant, les hypothèses extraordinaires ou conditions spéciales. L'étendue des travaux est une mention trop souvent expédiée : c'est pourtant elle qui distingue l'évaluation avec inspection complète de l'évaluation « au bureau » (desktop appraisal) et qui protège l'évaluateur lorsqu'une limite du mandat — l'impossibilité de visiter un logement occupé, par exemple — l'a empêché de constater un fait.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-31", "url": "/seance/13/#p13-31", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Identification du mandat", "text": "L'omission de l'usage prévu et des utilisateurs visés est une non-conformité grave : c'est cette clause qui limite la responsabilité de l'évaluateur envers les tiers. Un rapport préparé pour un refinancement et réutilisé à son insu dans un litige expose son auteur si la restriction d'usage n'est pas écrite noir sur blanc.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-30", "url": "/seance/13/#attention-13-30", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "L'omission de l'usage prévu et des utilisateurs visés est une non-conformité grave : c'est cette clause qui limite la responsabilité de l'évaluateur envers les tiers. Un rapport préparé pour un refinancement et réutilisé à son insu dans un litige expose son auteur si la restriction d'usage n'est pas écrite noir sur blanc.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-32", "url": "/seance/13/#p13-32", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Description de la propriété", "text": "La description procède du général au particulier : le voisinage, puis le terrain, puis les améliorations. Ce mouvement en entonnoir n'est pas qu'une convention esthétique — il reproduit l'ordre dans lequel les facteurs de valeur agissent, du contexte urbain jusqu'au fini des planchers.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-33", "url": "/seance/13/#p13-33", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le voisinage", "text": "Le rapport décrit la localisation géographique, les usages prédominants, les services et commodités, le transport et l'accessibilité, les tendances du quartier — stabilité, revitalisation ou déclin — ainsi que les nuisances et facteurs externes : axe routier bruyant, zone inondable, proximité industrielle. Cette sous-section prépare le terrain à l'analyse de la dépréciation économique et au choix des comparables. Une description de voisinage réussie se lit comme un portrait, pas comme un inventaire : elle donne au lecteur qui n'a jamais mis les pieds dans le secteur une image juste de ce qu'il verrait en s'y promenant, et elle annonce déjà — sans les trancher — les questions d'analyse qui suivront.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-34", "url": "/seance/13/#p13-34", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le voisinage", "text": "« Le secteur du Vieux-Hull, délimité au nord par le boulevard Saint-Joseph et au sud par la rivière des Outaouais, présente une trame urbaine ancienne à vocation mixte : résidentielle sur les rues locales, commerciale et institutionnelle sur les artères. La proximité du centre-ville d'Ottawa (pont du Portage à moins de deux kilomètres) et des immeubles fédéraux soutient une demande locative constante. Le secteur connaît depuis une dizaine d'années une revitalisation graduelle, marquée par la conversion de bâtiments anciens et l'arrivée de projets de moyenne densité ; les ventes y sont régulières et les délais de mise en marché, inférieurs à la moyenne de Gatineau. Aucune nuisance particulière n'affecte l'emplacement du sujet, sinon la circulation de transit aux heures de pointe sur la rue Montcalm. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "ex-13-2", "url": "/seance/13/#ex-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.2 — description de voisinage rédigée", "text": "« Le secteur du Vieux-Hull, délimité au nord par le boulevard Saint-Joseph et au sud par la rivière des Outaouais, présente une trame urbaine ancienne à vocation mixte : résidentielle sur les rues locales, commerciale et institutionnelle sur les artères. La proximité du centre-ville d'Ottawa (pont du Portage à moins de deux kilomètres) et des immeubles fédéraux soutient une demande locative constante. Le secteur connaît depuis une dizaine d'années une revitalisation graduelle, marquée par la conversion de bâtiments anciens et l'arrivée de projets de moyenne densité ; les ventes y sont régulières et les délais de mise en marché, inférieurs à la moyenne de Gatineau. Aucune nuisance particulière n'affecte l'emplacement du sujet, sinon la circulation de transit aux heures de pointe sur la rue Montcalm. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-35", "url": "/seance/13/#p13-35", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le terrain", "text": "Le rapport consigne les dimensions et la superficie, la configuration et la topographie, le zonage et les règlements d'urbanisme applicables, les services municipaux disponibles — aqueduc, égout — ainsi que les servitudes et autres droits réels. La conformité au zonage est vérifiée ici, car elle conditionne l'analyse d'utilisation optimale : un usage dérogatoire protégé par droits acquis ne se décrit pas de la même façon qu'un usage pleinement conforme, et la nuance peut valoir des dizaines de milliers de dollars.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-36", "url": "/seance/13/#p13-36", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les améliorations", "text": "La description couvre le type de bâtiment et son architecture, l'année de construction et les rénovations majeures, les dimensions et superficies, la structure et les fondations, les revêtements extérieurs, la toiture — type, âge, état —, les systèmes mécaniques de chauffage, plomberie et électricité, l'aménagement intérieur, l'état général et les désuétudes observées, sans oublier les bâtiments accessoires : garage, remise, piscine. Rien de tout cela n'est décoratif : chaque élément décrit ici sera réutilisé — dans la grille de comparaison, dans le calcul du coût, dans l'estimation de la dépréciation. Une désuétude passée sous silence dans la description ne pourra pas être invoquée plus loin dans le calcul sans créer une incohérence que le lecteur attentif relèvera aussitôt.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-38", "url": "/seance/13/#p13-38", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les améliorations", "text": "La description des améliorations se rédige à partir des notes et photographies d'inspection. Bonne pratique : décrire l'état constaté, pas l'état supposé. « Toiture d'apparence récente, réfection déclarée en 2020 par le propriétaire, non vérifiée documentairement » est une phrase d'évaluateur ; « toiture neuve » est une phrase de courtier.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "terrain-13-37", "url": "/seance/13/#terrain-13-37", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La description des améliorations se rédige à partir des notes et photographies d'inspection. Bonne pratique : décrire l'état constaté, pas l'état supposé. « Toiture d'apparence récente, réfection déclarée en 2020 par le propriétaire, non vérifiée documentairement » est une phrase d'évaluateur ; « toiture neuve » est une phrase de courtier.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-39", "url": "/seance/13/#p13-39", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'analyse du marché comporte deux volets. Le volet macroéconomique couvre les conditions économiques générales, les taux d'intérêt et la politique monétaire, les tendances démographiques, l'emploi et les revenus, l'équilibre offre-demande et les délais de vente moyens. Le volet segment de marché circonscrit le type de propriété évalué, le territoire pertinent, le volume de transactions, l'évolution des prix, le taux d'absorption et l'inventaire disponible, et les prévisions à court terme. La règle d'or rédactionnelle : chaque affirmation de tendance doit s'appuyer sur une donnée citée. « Le marché est en hausse » ne vaut rien ; « le prix médian des unifamiliales du secteur a progressé de 4,2 % sur douze mois selon les statistiques Centris du troisième trimestre » vaut preuve.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-41", "url": "/seance/13/#p13-41", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'évaluateur doit démontrer sa connaissance du marché par des données vérifiables et des sources identifiées. Au Québec, les sources usuelles sont les statistiques APCIQ/Centris pour le marché de revente, les rapports et enquêtes de la SCHL (marché locatif, mises en chantier), l'Institut de la statistique du Québec pour la démographie et l'économie régionale, ainsi que le rôle d'évaluation et le Registre foncier pour les transactions (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025; Institut de la statistique du Québec, 2025).", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "quebec-13-40", "url": "/seance/13/#quebec-13-40", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "L'évaluateur doit démontrer sa connaissance du marché par des données vérifiables et des sources identifiées. Au Québec, les sources usuelles sont les statistiques APCIQ/Centris pour le marché de revente, les rapports et enquêtes de la SCHL (marché locatif, mises en chantier), l'Institut de la statistique du Québec pour la démographie et l'économie régionale, ainsi que le rôle d'évaluation et le Registre foncier pour les transactions (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, 2026; Société canadienne d'hypothèques et de logement, 2025; Institut de la statistique du Québec, 2025).", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-42", "url": "/seance/13/#p13-42", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'analyse d'utilisation optimale suit immédiatement.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-43", "url": "/seance/13/#p13-43", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'utilisation optimale est l'usage raisonnablement probable et légalement permis d'un bien, qui est physiquement possible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "def-13-2", "url": "/seance/13/#def-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 13.2 — utilisation optimale (highest and best use)", "text": "L'utilisation optimale est l'usage raisonnablement probable et légalement permis d'un bien, qui est physiquement possible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-45", "url": "/seance/13/#p13-45", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Analyse du marché et utilisation optimale", "text": "L'analyse d'utilisation optimale se fait toujours en deux temps : (1) le terrain comme s'il était vacant, puis (2) la propriété telle qu'améliorée. Les deux conclusions peuvent différer — un bungalow des années 1950 sur un boulevard commercial peut avoir une utilisation optimale « telle qu'améliorée » résidentielle à court terme, mais « comme si vacant » commerciale, ce qui annonce une valeur de terrain dominante et une démolition probable.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "remarque-13-44", "url": "/seance/13/#remarque-13-44", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "remarque", "title": "double analyse", "text": "L'analyse d'utilisation optimale se fait toujours en deux temps : (1) le terrain comme s'il était vacant, puis (2) la propriété telle qu'améliorée. Les deux conclusions peuvent différer — un bungalow des années 1950 sur un boulevard commercial peut avoir une utilisation optimale « telle qu'améliorée » résidentielle à court terme, mais « comme si vacant » commerciale, ce qui annonce une valeur de terrain dominante et une démolition probable.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-46", "url": "/seance/13/#p13-46", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "Le rapport présente ensuite chaque méthode appliquée — comparaison, coût, revenu — avec ses données, ses calculs et son indication de valeur. Deux règles gouvernent cette section. La première : chaque méthode appliquée doit être détaillée et justifiée, de la source de chaque donnée jusqu'au raisonnement soutenant chaque ajustement et chaque taux. Le lecteur ne doit jamais se demander « d'où sort ce chiffre? ». La seconde : l'évaluateur n'est pas obligé d'appliquer les trois méthodes, mais il doit justifier toute omission. Écarter la méthode du revenu pour une unifamiliale non locative est parfaitement défendable — à condition de l'écrire, en une ou deux phrases, plutôt que de laisser le lecteur deviner.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-47", "url": "/seance/13/#p13-47", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "Vient enfin la réconciliation, étape où l'évaluateur pondère les indications de valeur pour formuler une conclusion unique et motivée. Les critères de pondération sont la pertinence de chaque méthode pour le type de bien, la qualité et la quantité des données, la fiabilité des ajustements, la cohérence des résultats entre méthodes et le comportement des acheteurs typiques du segment. La rédaction de la réconciliation est un exercice d'argumentation : on n'y aligne pas des pourcentages, on y explique pourquoi telle méthode mérite la confiance dominante pour ce bien, sur ce marché, avec ces données.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-48", "url": "/seance/13/#p13-48", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "Indications de valeur : comparaison 435 000 $, coût 445 000 $. L'évaluateur retient une pondération de 80 % pour la comparaison (marché actif, comparables solides) et 20 % pour le coût (vérification) :", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-49", "url": "/seance/13/#p13-49", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "Conclusion de valeur : 437 000 $.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "ex-13-3", "url": "/seance/13/#ex-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.3 — réconciliation d'une unifamiliale à Gatineau", "text": "Indications de valeur : comparaison 435 000 $, coût 445 000 $. L'évaluateur retient une pondération de 80 % pour la comparaison (marché actif, comparables solides) et 20 % pour le coût (vérification) : Conclusion de valeur : 437 000 $.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-51", "url": "/seance/13/#p13-51", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Application des méthodes et réconciliation", "text": "La réconciliation n'est jamais une simple moyenne. Une moyenne arithmétique non argumentée revient à dire que toutes les méthodes sont également fiables pour ce bien — ce qui est presque toujours faux. La pondération doit être argumentée dans le texte du rapport.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-50", "url": "/seance/13/#attention-13-50", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "La réconciliation n'est jamais une simple moyenne. Une moyenne arithmétique non argumentée revient à dire que toutes les méthodes sont également fiables pour ce bien — ce qui est presque toujours faux. La pondération doit être argumentée dans le texte du rapport.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-52", "url": "/seance/13/#p13-52", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Hypothèses et conditions limitatives", "text": "Les hypothèses sont les faits que l'évaluateur tient pour acquis sans les avoir vérifiés de façon indépendante ; les conditions limitatives bornent l'usage du rapport. Le lecteur non initié saute volontiers cette section, qu'il prend pour du texte standard sans conséquence. C'est une erreur : ces clauses délimitent précisément ce que l'évaluateur affirme et ce qu'il n'affirme pas.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-53", "url": "/seance/13/#p13-53", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Hypothèses et conditions limitatives", "text": "Les clauses usuelles se regroupent en trois familles. La première protège l'évaluateur contre ce qu'il ne peut pas savoir : les informations fournies par des tiers sont présumées exactes ; aucune responsabilité n'est assumée pour les vices cachés ; le bien est présumé libre de contamination environnementale ; le titre de propriété est présumé bon et valable ; le zonage actuel est présumé conforme ; les superficies proviennent de sources réputées fiables — certificat de localisation, rôle d'évaluation — sans vérification par arpentage. La deuxième famille borne la portée de l'opinion : le rapport est destiné exclusivement à l'usage et aux utilisateurs identifiés, et la conclusion de valeur n'est valable qu'à la date d'évaluation — ni avant, ni après. La troisième famille encadre la diffusion et la responsabilité : la responsabilité de l'évaluateur est limitée, le plus souvent au montant des honoraires, et aucune partie du rapport ne peut être citée hors contexte ni reproduite sans autorisation écrite.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-55", "url": "/seance/13/#p13-55", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Hypothèses et conditions limitatives", "text": "Il faut distinguer les hypothèses ordinaires (la liste type ci-dessus, présente dans tous les rapports) des hypothèses extraordinaires, propres au mandat : « on suppose que le permis de construction sera délivré », « on suppose le locataire principal solvable ». Les hypothèses extraordinaires doivent être divulguées de façon proéminente, car la conclusion de valeur s'écroule si elles se révèlent fausses.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "remarque-13-54", "url": "/seance/13/#remarque-13-54", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "remarque", "title": "hypothèses ordinaires et extraordinaires", "text": "Il faut distinguer les hypothèses ordinaires (la liste type ci-dessus, présente dans tous les rapports) des hypothèses extraordinaires, propres au mandat : « on suppose que le permis de construction sera délivré », « on suppose le locataire principal solvable ». Les hypothèses extraordinaires doivent être divulguées de façon proéminente, car la conclusion de valeur s'écroule si elles se révèlent fausses.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-56", "url": "/seance/13/#p13-56", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "La certification est la déclaration solennelle signée par l'évaluateur. Elle comprend huit éléments obligatoires — une liste, cette fois, par nature. L'évaluateur certifie que :", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-57", "url": "/seance/13/#p13-57", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "les faits énoncés sont vrais et exacts au meilleur de sa connaissance ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-58", "url": "/seance/13/#p13-58", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "les analyses et conclusions sont personnelles, impartiales et objectives, limitées aux hypothèses et conditions déclarées ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-59", "url": "/seance/13/#p13-59", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "il n'a aucun intérêt, présent ou futur, dans le bien évalué ni d'intérêt personnel envers les parties ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-60", "url": "/seance/13/#p13-60", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "ses honoraires ne dépendent pas de la conclusion de valeur ni d'un événement lié au résultat ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-61", "url": "/seance/13/#p13-61", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "il a effectué une inspection personnelle du bien (ou il précise la portée exacte de l'inspection réalisée) ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-62", "url": "/seance/13/#p13-62", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "personne d'autre n'a fourni d'aide professionnelle significative (sinon, les collaborateurs sont nommés et leur rôle décrit) ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-63", "url": "/seance/13/#p13-63", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "le rapport est conforme aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ (et au CUSPAP, le cas échéant) ;", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-64", "url": "/seance/13/#p13-64", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "il est dûment autorisé à exercer la profession au Québec.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-65", "url": "/seance/13/#p13-65", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "Chacun de ces huit points correspond à un risque professionnel précis : les points 3 et 4 verrouillent l'indépendance, le point 5 empêche de faire passer une évaluation « au bureau » pour une inspection en règle, le point 6 interdit la signature de complaisance sur le travail d'autrui. À l'examen comme en pratique, il faut savoir les restituer — et surtout comprendre ce que chacun protège.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-66", "url": "/seance/13/#p13-66", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Certification", "text": "« Je soussignée, [Nom], É.A., certifie que : à ma connaissance, les faits énoncés dans ce rapport sont vrais et exacts ; les analyses, opinions et conclusions présentées sont limitées aux hypothèses et conditions limitatives déclarées et représentent mes analyses, opinions et conclusions personnelles, impartiales et objectives ; je n'ai aucun intérêt, présent ou futur, dans le bien faisant l'objet de ce rapport ; ma rémunération n'est pas conditionnelle à la conclusion de valeur ; j'ai effectué une inspection personnelle de la propriété le [date] ; ce rapport a été préparé conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. Signature, date, numéro de permis. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "ex-13-4", "url": "/seance/13/#ex-13-4", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exemple", "title": "Exemple 13.4 — extrait de certification type", "text": "« Je soussignée, [Nom], É.A., certifie que : à ma connaissance, les faits énoncés dans ce rapport sont vrais et exacts ; les analyses, opinions et conclusions présentées sont limitées aux hypothèses et conditions limitatives déclarées et représentent mes analyses, opinions et conclusions personnelles, impartiales et objectives ; je n'ai aucun intérêt, présent ou futur, dans le bien faisant l'objet de ce rapport ; ma rémunération n'est pas conditionnelle à la conclusion de valeur ; j'ai effectué une inspection personnelle de la propriété le [date] ; ce rapport a été préparé conformément aux Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ. Signature, date, numéro de permis. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-67", "url": "/seance/13/#p13-67", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Annexes", "text": "Les annexes apportent la preuve documentaire. Annexes usuelles, sinon obligatoires : photographies datées de la propriété (extérieur, intérieur, comparables), plan de localisation et carte du voisinage, certificat de localisation si disponible, fiches détaillées des ventes comparables, certification signée, qualifications et curriculum de l'évaluateur. S'y ajoutent au besoin : plan d'étage et croquis, extraits du rôle d'évaluation et du Registre foncier, données d'offres de location, données de coûts de construction, études environnementales, rapports d'inspection et documents juridiques pertinents. Le critère de sélection est simple : une annexe doit prouver quelque chose d'affirmé dans le corps du rapport. Une annexe que rien ne cite est du remplissage ; une affirmation qu'aucune annexe ne soutient est une faiblesse.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-68", "url": "/seance/13/#p13-68", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les trois types de rapports", "text": "Les normes reconnaissent trois formats, du plus étoffé au plus succinct : le rapport complet (narratif), le rapport abrégé (formulaire) et le rapport restreint (lettre d'opinion). Le choix dépend de l'usage prévu — jamais du budget seul.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-69", "url": "/seance/13/#p13-69", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport complet (narratif)", "text": "Toutes les sections y sont détaillées : analyses, données et calculs présentés intégralement, raisonnement exposé pas à pas, photographies exhaustives, annexes volumineuses. C'est le format exigé pour le litige devant les tribunaux, l'expropriation, la contestation de l'évaluation municipale, les transactions complexes ou atypiques et les dossiers de financement majeurs. La norme de référence : le lecteur doit pouvoir suivre et comprendre l'intégralité du raisonnement sans aucune information supplémentaire. Devant un tribunal, le rapport complet devient le fondement du témoignage d'expert : l'évaluateur sera contre-interrogé ligne par ligne, et toute affirmation non soutenue deviendra une brèche.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-70", "url": "/seance/13/#p13-70", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport abrégé (formulaire)", "text": "Format standardisé — le plus répandu en volume — utilisé pour le financement hypothécaire résidentiel, le refinancement, l'assurance prêt (SCHL), les transferts entre apparentés, les successions simples et les révisions de portefeuille. Il résume les analyses : grille de comparaison synthétique, données clés, photographies essentielles. Sa standardisation fait sa force — le prêteur retrouve chaque information à la même place d'un dossier à l'autre — mais aussi son piège : le formulaire invite au remplissage machinal, alors que chaque case engage exactement la même responsabilité qu'une page de rapport narratif.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-72", "url": "/seance/13/#p13-72", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport abrégé (formulaire)", "text": "Abréger le rapport n'abrège pas le travail. L'évaluateur conserve exactement le même devoir de diligence : l'analyse complète doit exister au dossier, même si le document remis n'en présente que la synthèse. En cas de plainte, c'est le dossier — pas seulement le rapport — qui sera examiné.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-71", "url": "/seance/13/#attention-13-71", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Abréger le rapport n'abrège pas le travail. L'évaluateur conserve exactement le même devoir de diligence : l'analyse complète doit exister au dossier, même si le document remis n'en présente que la synthèse. En cas de plainte, c'est le dossier — pas seulement le rapport — qui sera examiné.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-73", "url": "/seance/13/#p13-73", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport restreint (lettre d'opinion)", "text": "Lettre de deux à cinq pages : identification sommaire du bien, conclusion de valeur, référence aux méthodes utilisées, hypothèses essentielles, sans détail des calculs. Usages légitimes : décision interne préliminaire, mise à jour de valeur, conseil rapide, pré-analyse d'investissement.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-75", "url": "/seance/13/#p13-75", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le rapport restreint (lettre d'opinion)", "text": "Le rapport restreint doit indiquer clairement son usage limité : il ne peut être transmis à des tiers sans autorisation et ne convient ni à un litige ni à un financement. Omettre cette restriction transforme un produit d'appel légitime en risque professionnel majeur.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "attention-13-74", "url": "/seance/13/#attention-13-74", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Le rapport restreint doit indiquer clairement son usage limité : il ne peut être transmis à des tiers sans autorisation et ne convient ni à un litige ni à un financement. Omettre cette restriction transforme un produit d'appel légitime en risque professionnel majeur.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-76", "url": "/seance/13/#p13-76", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Choisir le bon type", "text": "Le type de rapport se convient avec le client avant le début des travaux et se documente dans la lettre de mandat. Changer de format en cours de route (p. ex. un client qui veut soudainement produire une lettre d'opinion en preuve) exige une nouvelle entente — et souvent un nouveau rapport.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-77", "url": "/seance/13/#p13-77", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre qualités essentielles", "text": "Quatre qualités◆Clarté, objectivité, précision, cohérence : les quatre qualités à réciter à l'examen. résument tout ce que les normes attendent de la prose d'un rapport : la clarté, l'objectivité, la précision et la cohérence. Elles paraissent évidentes ; elles sont pourtant le fruit d'une discipline de chaque paragraphe.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-78", "url": "/seance/13/#p13-78", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les quatre qualités essentielles", "text": "La clarté commande un vocabulaire précis mais accessible, des phrases courtes et directes, une structure logique aux titres explicites, et un jargon limité au strict nécessaire. Le rapport s'adresse à un lecteur intelligent qui n'est pas évaluateur : chaque terme technique employé sans être défini est un péage que ce lecteur devra payer. La objectivité impose un ton neutre et impartial, des faits vérifiables et sourcés, et une présentation équilibrée des forces et des faiblesses du bien — un rapport qui ne trouve au sujet que des qualités trahit son parti pris aussi sûrement qu'un rapport à charge. La précision exige des données exactes et vérifiées, des sources identifiées, des calculs reproductibles, des superficies et des dates justes : c'est la qualité qui se contrôle, chiffre par chiffre, à la relecture. La cohérence, enfin, veille à ce que la terminologie reste uniforme d'un bout à l'autre, que les chiffres concordent entre les sections, que la progression suive une logique et que le format demeure constant. L'incohérence est le défaut le plus corrosif des quatre : une seule superficie qui change entre le sommaire et la grille de comparaison suffit à jeter le doute sur tout le reste.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-79", "url": "/seance/13/#p13-79", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les erreurs courantes", "text": "Les erreurs de contenu les plus fréquentes : données incohérentes entre les sections (une superficie qui change entre le sommaire et la grille), comparables non pertinents ou trop anciens, ajustements non justifiés, omission de l'analyse d'utilisation optimale, réconciliation réduite à une moyenne, absence de données de marché récentes.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-80", "url": "/seance/13/#p13-80", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les erreurs courantes", "text": "Les erreurs de forme : fautes d'orthographe et de grammaire, adresse ou description erronée, photographies incorrectes ou manquantes, pagination défaillante, restes de copier-coller d'un ancien rapport (le nom d'un autre client au détour d'un paragraphe…), certification non signée, date d'évaluation manquante.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-82", "url": "/seance/13/#p13-82", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les erreurs courantes", "text": "Le copier-coller est statistiquement la première source d'erreurs de forme en cabinet. Réflexe professionnel : après tout réemploi d'un gabarit, faire une recherche plein texte sur l'adresse et le nom de client du dossier précédent. Trente secondes qui évitent une plainte embarrassante.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "terrain-13-81", "url": "/seance/13/#terrain-13-81", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Le copier-coller est statistiquement la première source d'erreurs de forme en cabinet. Réflexe professionnel : après tout réemploi d'un gabarit, faire une recherche plein texte sur l'adresse et le nom de client du dossier précédent. Trente secondes qui évitent une plainte embarrassante.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-83", "url": "/seance/13/#p13-83", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Formulations à privilégier, formulations à proscrire", "text": "Le style de l'évaluateur se reconnaît à des choix de mots récurrents. Le tableau suivant en donne quelques exemples — moins pour les mémoriser que pour saisir le principe : l'évaluateur affirme ce qu'il a constaté, attribue ce qu'on lui a déclaré, et qualifie son opinion sans la diluer.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-84", "url": "/seance/13/#p13-84", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Présentation visuelle", "text": "Mise en page : police lisible de 11–12 points, marges uniformes (environ un pouce), pagination continue, en-tête portant le numéro de dossier et pied de page au nom de la firme. Photographies : qualité HD, datées et légendées — façade, arrière, côtés, pièces principales, déficiences observées, façade des comparables. Tableaux : grille des comparables et tableaux de calcul lisibles, graphiques de tendances, carte de localisation annotée, plan d'étage si disponible. Organisation : sections délimitées, numérotation cohérente, renvois internes exacts, annexes numérotées et référencées. La présentation n'ajoute rien à la justesse de l'analyse, mais elle conditionne la confiance du lecteur : un document négligé invite au soupçon, un document soigné prédispose à l'adhésion.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-85", "url": "/seance/13/#p13-85", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le contrôle de qualité avant remise", "text": "La relecture finale ne s'improvise pas : elle suit une liste de contrôle, la même pour chaque dossier, cochée méthodiquement. La routine efficace se déroule en trois passes. La première vérifie l'exactitude des données : adresse et description exactes, dates correctes — évaluation, inspection, rapport —, nom du client et usage conformes au mandat, données cohérentes d'une section à l'autre, calculs refaits et reproductibles, sources identifiées, photographies correctes et datées. La deuxième passe interroge l'analyse : comparables pertinents et récents, ajustements justifiés, réconciliation argumentée, utilisation optimale traitée, hypothèses et conditions complètes. La troisième passe traque la forme : certification signée, table des matières à jour, orthographe et grammaire, mise en page uniforme, annexes complètes et référencées. Dans les cabinets structurés, cette troisième passe est confiée à un réviseur qui n'a pas travaillé au dossier — l'œil neuf voit ce que l'auteur ne voit plus.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-86", "url": "/seance/13/#p13-86", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Le Code de déontologie de l'OEAQ", "text": "Le Code de déontologie des membres de l'OEAQ (RLRQ, c. C-26, r. 123) est le socle des obligations professionnelles (Québec, 2012). Il commande d'abord d'exercer avec compétence, intégrité et objectivité — trois mots qui résument l'essentiel : ne pas accepter un mandat qui dépasse ses compétences, ne jamais travestir les faits, ne jamais laisser un intérêt colorer une opinion. Il impose ensuite de s'abstenir d'exercer dans les situations de conflit d'intérêts, et — disposition cardinale — de ne jamais fixer les honoraires en fonction de la valeur conclue : l'évaluateur payé au résultat n'est plus un expert, c'est un intéressé. Le Code oblige encore le professionnel à informer le client de tout facteur susceptible d'affecter la valeur — y compris ceux que le client préférerait ignorer —, à ne pas permettre que son rapport soit utilisé de façon trompeuse, et à préserver le secret professionnel : les informations du dossier n'appartiennent qu'au client et ne se partagent ni au golf ni dans une infolettre.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-87", "url": "/seance/13/#p13-87", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Divulgation, indépendance, impartialité", "text": "L'évaluateur doit divulguer : tout intérêt personnel dans le bien ou le résultat ; toute relation d'affaires avec les parties ; les limites de sa compétence relativement au mandat ; les hypothèses extraordinaires ; toute aide professionnelle significative reçue ; tout écart par rapport aux normes ; les évaluations antérieures du même bien réalisées dans les trois dernières années. La logique de la divulgation est préventive : ce qui est déclaré à l'avance ne pourra pas être reproché ensuite comme dissimulation.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-88", "url": "/seance/13/#p13-88", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Divulgation, indépendance, impartialité", "text": "L'indépendance exige d'être libre de toute pression du client, de tout intérêt financier dans le bien et de toute influence sur la conclusion — indépendant du courtier, du prêteur, du vendeur et de l'acheteur. Les honoraires ne doivent jamais être conditionnels à la conclusion de valeur.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-89", "url": "/seance/13/#p13-89", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Divulgation, indépendance, impartialité", "text": "L'impartialité se manifeste concrètement : analyse objective des données, présentation équilibrée des forces et faiblesses, aucune prédétermination du résultat, données vérifiables, conclusion cohérente avec l'analyse, aucune « complaisance » envers le client.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-91", "url": "/seance/13/#p13-91", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Divulgation, indépendance, impartialité", "text": "La pression de complaisance est réelle : un client qui « a besoin » d'une valeur de 500 000 $ pour son refinancement le fera savoir, parfois lourdement. La réponse professionnelle tient en une phrase : « Mon opinion de valeur découle de l'analyse ; si elle ne convient pas à votre projet, elle demeure mon opinion. » Céder une fois, c'est engager sa signature — et son permis.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "terrain-13-90", "url": "/seance/13/#terrain-13-90", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "La pression de complaisance est réelle : un client qui « a besoin » d'une valeur de 500 000 $ pour son refinancement le fera savoir, parfois lourdement. La réponse professionnelle tient en une phrase : « Mon opinion de valeur découle de l'analyse ; si elle ne convient pas à votre projet, elle demeure mon opinion. » Céder une fois, c'est engager sa signature — et son permis.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-92", "url": "/seance/13/#p13-92", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Conservation des dossiers", "text": "Le dossier d'évaluation doit être conservé au moins cinq ans (Règlement sur la tenue des dossiers et des cabinets de consultation de l'OEAQ), sur support papier ou électronique sécurisé. Le CUSPAP prescrit également sa propre durée minimale pour les membres de l'AIC.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "def-13-3", "url": "/seance/13/#def-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "definition", "title": "Définition 13.3 — obligation de conservation", "text": "Le dossier d'évaluation doit être conservé au moins cinq ans (Règlement sur la tenue des dossiers et des cabinets de consultation de l'OEAQ), sur support papier ou électronique sécurisé. Le CUSPAP prescrit également sa propre durée minimale pour les membres de l'AIC.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-93", "url": "/seance/13/#p13-93", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Conservation des dossiers", "text": "Le dossier complet comprend : la copie intégrale signée du rapport, les notes de travail, calculs et analyses, les données brutes (fiches de comparables, données de marché), la correspondance avec le client et les tiers, les photographies d'inspection et la lettre de mandat signée. La distinction entre rapport et dossier est capitale : le rapport est ce qu'on remet, le dossier est ce qu'on garde — et c'est le dossier, bien plus que le rapport, qui sauvera l'évaluateur diligent le jour où sa conclusion sera contestée.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-94", "url": "/seance/13/#p13-94", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les référentiels : OEAQ, CUSPAP, USPAP", "text": "Trois référentiels normatifs se côtoient dans la pratique nord-américaine, et il importe de savoir lequel s'applique à qui. Au sommet, pour tout évaluateur agréé exerçant au Québec, se trouvent les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ et le Code de déontologie de l'Ordre : c'est le droit professionnel québécois, d'application obligatoire (Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024). Vient ensuite le CUSPAP (Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice), les normes de l'Appraisal Institute of Canada dont l'édition 2026 est en vigueur depuis le 1er avril 2026 : règles obligatoires et lignes directrices couvrant tous les types de biens, elles s'imposent aux membres de l'AIC (Appraisal Institute of Canada, 2026). Enfin, l'USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice), les normes américaines de The Appraisal Foundation — édition 2024 à cycle ouvert — dont les Standards 1 et 2 traitent respectivement de l'analyse et du rapport en évaluation immobilière ; on les rencontre au Québec dans les mandats transfrontaliers ou exigés par des institutions américaines (Appraisal Standards Board, 2024).", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-96", "url": "/seance/13/#p13-96", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Les référentiels : OEAQ, CUSPAP, USPAP", "text": "Hiérarchie pratique au Québec : le membre de l'OEAQ est d'abord tenu à ses propres normes et à son Code de déontologie (C-26, r. 123). Un évaluateur détenant la double appartenance OEAQ/AIC doit satisfaire aux deux référentiels — en cas de divergence, on applique l'exigence la plus stricte.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "quebec-13-95", "url": "/seance/13/#quebec-13-95", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "quebec", "title": "Contexte québécois", "text": "Hiérarchie pratique au Québec : le membre de l'OEAQ est d'abord tenu à ses propres normes et à son Code de déontologie (C-26, r. 123). Un évaluateur détenant la double appartenance OEAQ/AIC doit satisfaire aux deux référentiels — en cas de divergence, on applique l'exigence la plus stricte.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-97", "url": "/seance/13/#p13-97", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Responsabilité civile et disciplinaire", "text": "Sur le plan civil, l'évaluateur est tenu à une obligation de moyens : il ne garantit pas la valeur, il garantit la diligence raisonnable. Sa responsabilité peut être engagée pour les dommages causés par négligence, une erreur fautive d'estimation, une information incomplète ou erronée. L'assurance responsabilité professionnelle est obligatoire. La nuance entre obligation de moyens et obligation de résultat est décisive : un marché qui se retourne et rend caduque une conclusion de valeur n'engage pas la responsabilité de l'évaluateur diligent ; une grille d'ajustements bâclée, si.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-98", "url": "/seance/13/#p13-98", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Responsabilité civile et disciplinaire", "text": "Sur le plan disciplinaire, une plainte est déposée au syndic de l'OEAQ, qui enquête ; le dossier peut être porté devant le conseil de discipline. Sanctions possibles : réprimande, amende (montants prévus par le Code des professions), suspension temporaire, radiation (Québec, 1973). Les deux régimes sont indépendants : un même rapport fautif peut valoir à son auteur une condamnation civile et une sanction disciplinaire, l'une n'excluant pas l'autre.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-100", "url": "/seance/13/#p13-100", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Responsabilité civile et disciplinaire", "text": "Le rapport est le produit livrable de l'évaluateur : complet, clair, exact et non trompeur, il doit permettre au lecteur de reconstituer toute la démarche. Sa structure OEAQ compte douze composantes, de la page titre aux annexes, verrouillées par une certification signée en huit points. Il existe en trois formats — complet pour le litige, abrégé pour le financement, restreint pour l'usage interne — choisis selon l'usage prévu et convenus avant les travaux. Sa rédaction obéit à quatre qualités : clarté, objectivité, précision, cohérence. Et la déontologie qui l'encadre ne se négocie pas : indépendance, impartialité, divulgation, honoraires jamais conditionnels au résultat, dossier conservé au moins cinq ans.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "aretenir-13-99", "url": "/seance/13/#aretenir-13-99", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "Le rapport est le produit livrable de l'évaluateur : complet, clair, exact et non trompeur, il doit permettre au lecteur de reconstituer toute la démarche. Sa structure OEAQ compte douze composantes, de la page titre aux annexes, verrouillées par une certification signée en huit points. Il existe en trois formats — complet pour le litige, abrégé pour le financement, restreint pour l'usage interne — choisis selon l'usage prévu et convenus avant les travaux. Sa rédaction obéit à quatre qualités : clarté, objectivité, précision, cohérence. Et la déontologie qui l'encadre ne se négocie pas : indépendance, impartialité, divulgation, honoraires jamais conditionnels au résultat, dossier conservé au moins cinq ans.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-101", "url": "/seance/13/#p13-101", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez le type de rapport approprié et justifiez en une phrase : a) une banque finance l'achat d'un bungalow à Gatineau ; b) un propriétaire conteste son évaluation municipale devant le Tribunal administratif du Québec ; c) un gestionnaire immobilier veut une idée de la valeur d'un immeuble de son portefeuille avant de planifier son budget ; d) le ministère des Transports exproprie une bande de terrain.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-1", "url": "/seance/13/#exo-13-1", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.1 — choix du type de rapport", "text": "Pour chacune des situations suivantes, indiquez le type de rapport approprié et justifiez en une phrase : a) une banque finance l'achat d'un bungalow à Gatineau ; b) un propriétaire conteste son évaluation municipale devant le Tribunal administratif du Québec ; c) un gestionnaire immobilier veut une idée de la valeur d'un immeuble de son portefeuille avant de planifier son budget ; d) le ministère des Transports exproprie une bande de terrain.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-102", "url": "/seance/13/#p13-102", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Rapport abrégé : financement hypothécaire résidentiel courant, format formulaire accepté par les prêteurs. b) Rapport complet : preuve d'expert devant un tribunal, le raisonnement intégral doit être exposé. c) Rapport restreint : usage interne, décision préliminaire, aucune diffusion à des tiers. d) Rapport complet : l'expropriation est un contexte contentieux exigeant le format narratif détaillé.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-103", "url": "/seance/13/#p13-103", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une évaluatrice inspecte une propriété le 3 novembre 2026, signe son rapport le 17 novembre 2026, et le mandat demande la valeur au 30 juin 2026 (date d'un décès, pour une succession). Identifiez la date d'inspection, la date du rapport et la date d'évaluation, puis expliquez pourquoi cette évaluation est dite « rétrospective ».", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-2", "url": "/seance/13/#exo-13-2", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.2 — dates", "text": "Une évaluatrice inspecte une propriété le 3 novembre 2026, signe son rapport le 17 novembre 2026, et le mandat demande la valeur au 30 juin 2026 (date d'un décès, pour une succession). Identifiez la date d'inspection, la date du rapport et la date d'évaluation, puis expliquez pourquoi cette évaluation est dite « rétrospective ».", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-104", "url": "/seance/13/#p13-104", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Date d'inspection : 3 novembre 2026. Date du rapport : 17 novembre 2026. Date d'évaluation : 30 juin 2026. L'évaluation est rétrospective parce que l'opinion de valeur s'applique à une date antérieure à celle de l'analyse : l'évaluatrice ne doit utiliser que les données de marché disponibles au 30 juin 2026 (ventes antérieures à cette date), même si elle travaille en novembre.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-105", "url": "/seance/13/#p13-105", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pour un duplex de Gatineau, vos indications sont : comparaison 512 000 $, coût 540 000 $, revenu 505 000 $. Le marché des duplex est actif (quatre ventes récentes très semblables), le bâtiment a 35 ans (dépréciation difficile à cerner) et les acheteurs de duplex dans ce secteur sont surtout des propriétaires-occupants. Proposez une pondération, calculez la conclusion et rédigez la justification en trois phrases.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-3", "url": "/seance/13/#exo-13-3", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.3 — réconciliation argumentée", "text": "Pour un duplex de Gatineau, vos indications sont : comparaison 512 000 $, coût 540 000 $, revenu 505 000 $. Le marché des duplex est actif (quatre ventes récentes très semblables), le bâtiment a 35 ans (dépréciation difficile à cerner) et les acheteurs de duplex dans ce secteur sont surtout des propriétaires-occupants. Proposez une pondération, calculez la conclusion et rédigez la justification en trois phrases.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-106", "url": "/seance/13/#p13-106", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Pondération proposée : comparaison 60 %, revenu 30 %, coût 10 %.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-107", "url": "/seance/13/#p13-107", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Conclusion arrondie : 513 000 $. Justification : la méthode de comparaison domine car le marché est actif et les comparables excellents, ce qui reflète le comportement des propriétaires-occupants qui achètent par comparaison. La méthode du revenu conserve un poids significatif puisque le bien génère des loyers, mais les acheteurs types ne raisonnent pas d'abord en rendement. La méthode du coût reçoit un poids minimal : à 35 ans d'âge, l'estimation de la dépréciation est trop subjective pour être déterminante.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-108", "url": "/seance/13/#p13-108", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un client offre à un évaluateur des honoraires de 2500 $, « plus une prime de 1000 $ si la valeur atteint 800 000 $, parce que mon refinancement en dépend ». L'évaluateur peut-il accepter : a) la totalité de l'offre ; b) les 2500 $ en refusant la prime ; c) rien du tout? Justifiez au regard du Code de déontologie.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-4", "url": "/seance/13/#exo-13-4", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.4 — déontologie", "text": "Un client offre à un évaluateur des honoraires de 2500 $, « plus une prime de 1000 $ si la valeur atteint 800 000 $, parce que mon refinancement en dépend ». L'évaluateur peut-il accepter : a) la totalité de l'offre ; b) les 2500 $ en refusant la prime ; c) rien du tout? Justifiez au regard du Code de déontologie.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-109", "url": "/seance/13/#p13-109", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réponse : b). Le Code de déontologie (C-26, r. 123) interdit tout honoraire conditionnel à la conclusion de valeur : la prime de 1000 $ est donc irrecevable, et le seul fait de l'accepter compromettrait l'indépendance et l'impartialité de l'opinion. Rien n'interdit toutefois d'accepter le mandat à honoraires fixes de 2500 $, pourvu que l'évaluateur avise clairement le client que la conclusion découlera de l'analyse, quel que soit le besoin de refinancement. Si le client insiste sur la condition, l'évaluateur doit refuser le mandat.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-110", "url": "/seance/13/#p13-110", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Relevez au moins cinq manquements dans la situation suivante : « Un évaluateur remet un rapport restreint pour un litige, sans y indiquer de restriction d'usage. La date d'évaluation n'apparaît nulle part ; la table des matières renvoie à des pages inexistantes. La réconciliation indique : \"moyenne des deux méthodes\". Le rapport mentionne que la superficie provient \"du propriétaire\". L'évaluateur a évalué le même immeuble il y a deux ans pour l'autre partie, sans le mentionner. Il détruit ses notes de travail après la remise. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-5", "url": "/seance/13/#exo-13-5", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.5 — détection de non-conformités", "text": "Relevez au moins cinq manquements dans la situation suivante : « Un évaluateur remet un rapport restreint pour un litige, sans y indiquer de restriction d'usage. La date d'évaluation n'apparaît nulle part ; la table des matières renvoie à des pages inexistantes. La réconciliation indique : \"moyenne des deux méthodes\". Le rapport mentionne que la superficie provient \"du propriétaire\". L'évaluateur a évalué le même immeuble il y a deux ans pour l'autre partie, sans le mentionner. Il détruit ses notes de travail après la remise. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-111", "url": "/seance/13/#p13-111", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "(1) Type de rapport inadéquat : un litige exige un rapport complet, non restreint — et toute restriction d'usage devait de toute façon être écrite. (2) Date d'évaluation manquante : élément obligatoire de la page titre et de la certification. (3) Table des matières périmée : défaut de contrôle de qualité (forme). (4) Réconciliation par simple moyenne non argumentée : contraire aux normes. (5) Source de superficie non vérifiée présentée sans hypothèse explicite : il fallait une clause d'hypothèse ou une vérification (certificat de localisation, rôle). (6) Défaut de divulgation de l'évaluation antérieure du même bien (moins de trois ans). (7) Destruction des notes de travail : violation de l'obligation de conservation du dossier pendant au moins cinq ans.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-112", "url": "/seance/13/#p13-112", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réécrivez chacune des phrases suivantes dans le style attendu d'un rapport d'évaluation, en expliquant en une phrase ce qui clochait : a) « La cuisine est magnifique, refaite au goût du jour. » ; b) « Le vendeur nous a dit que le sous-sol n'a jamais eu d'infiltration. » ; c) « Vu le marché de fou actuellement, la valeur pourrait être plus haute dans six mois. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "exo-13-6", "url": "/seance/13/#exo-13-6", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "exercice", "title": "Exercice 13.6 — rédaction professionnelle", "text": "Réécrivez chacune des phrases suivantes dans le style attendu d'un rapport d'évaluation, en expliquant en une phrase ce qui clochait : a) « La cuisine est magnifique, refaite au goût du jour. » ; b) « Le vendeur nous a dit que le sous-sol n'a jamais eu d'infiltration. » ; c) « Vu le marché de fou actuellement, la valeur pourrait être plus haute dans six mois. »", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-113", "url": "/seance/13/#p13-113", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) « Cuisine rénovée (armoires, comptoirs de quartz, électroménagers encastrés) ; qualité des matériaux supérieure à la moyenne du segment. » — l'original exprimait un jugement esthétique subjectif au lieu de faits observables. b) « Selon la déclaration du vendeur, aucune infiltration d'eau n'est survenue au sous-sol ; aucun indice contraire n'a été observé lors de l'inspection visuelle. Cette information n'a pas fait l'objet d'une vérification indépendante. » — l'original rapportait une déclaration de tiers comme un fait établi, sans réserve ni attribution. c) « La conclusion de valeur s'applique à la date d'évaluation du [date]. Le marché du segment affiche une tendance haussière (données Centris, T3) ; aucune opinion n'est émise quant à la valeur future. » — l'original spéculait sur une valeur future dans un registre familier, hors du mandat.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-114", "url": "/seance/13/#p13-114", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Rapport d'évaluation : document écrit, complet, clair, exact et non trompeur ; il communique l'opinion motivée de valeur et engage la responsabilité de l'É.A.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-115", "url": "/seance/13/#p13-115", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Douze composantes : page titre, lettre de transmission, table des matières, sommaire, mandat, description (voisinage, terrain, améliorations), analyse du marché et utilisation optimale, méthodes, réconciliation, hypothèses et conditions, certification (8 points), annexes.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-116", "url": "/seance/13/#p13-116", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Types : complet (litige, expropriation), abrégé (financement hypothécaire), restreint (usage interne, restriction d'usage obligatoire) ; choix convenu avant les travaux.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-117", "url": "/seance/13/#p13-117", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Rédaction : clarté, objectivité, précision, cohérence ; décrire l'état constaté, attribuer les déclarations de tiers, sourcer chaque tendance ; contrôle de qualité en trois passes avant remise.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-118", "url": "/seance/13/#p13-118", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Déontologie : indépendance et impartialité ; honoraires jamais conditionnels ; divulgations obligatoires ; dossier conservé au moins 5 ans ; sanctions civiles (obligation de moyens, assurance obligatoire) et disciplinaires (syndic, conseil de discipline).", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p13-119", "url": "/seance/13/#p13-119", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Référentiels : Normes OEAQ et Code de déontologie d'abord ; CUSPAP 2026 (AIC) et USPAP 2024 selon l'appartenance et le mandat.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/13/#synthese", "ch": "13", "chTitle": "Le rapport d'évaluation", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Rapport d'évaluation : document écrit, complet, clair, exact et non trompeur ; il communique l'opinion motivée de valeur et engage la responsabilité de l'É.A.Douze composantes : page titre, lettre de transmission, table des matières, sommaire, mandat, description (voisinage, terrain, améliorations), analyse du marché et utilisation optimale, méthodes, réconciliation, hypothèses et conditions, certification (8 points), annexes.Types : complet (litige, expropriation), abrégé (financement hypothécaire), restreint (usage interne, restriction d'usage obligatoire) ; choix convenu avant les travaux.Rédaction : clarté, objectivité, précision, cohérence ; décrire l'état constaté, attribuer les déclarations de tiers, sourcer chaque tendance ; contrôle de qualité en trois passes avant remise.Déontologie : indépendance et impartialité ; honoraires jamais conditionnels ; divulgations obligatoires ; dossier conservé au moins 5 ans ; sanctions civiles (obligation de moyens, assurance obligatoire) et disciplinaires (syndic, conseil de discipline).Référentiels : Normes OEAQ et Code de déontologie d'abord ; CUSPAP 2026 (AIC) et USPAP 2024 selon l'appartenance et le mandat.", "where": "Séance 13 — Le rapport d'évaluation"}, {"id": "p14-1", "url": "/seance/14/#p14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Cette dernière séance boucle la boucle. Tout le cours converge ici vers un seul exercice : évaluer un immeuble réel de A à Z — description, données financières, application des trois méthodes, puis réconciliation pondérée vers une conclusion unique et motivée. Le chapitre déroule d'abord ce grand cas intégrateur (un immeuble mixte de Gatineau) avec tous les calculs intermédiaires et, surtout, avec le raisonnement qui relie chaque étape à la suivante : pourquoi on vérifie telle donnée, pourquoi on retient tel comparable, pourquoi tel taux plutôt que la moyenne. Il propose ensuite une révision systématique des quatre blocs du cours et un plan de préparation à l'examen final. À la fin de ce chapitre, vous devriez pouvoir prendre n'importe quel immeuble courant du marché québécois et en produire une évaluation défendable — ce qui est, précisément, l'objectif du cours.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-2", "url": "/seance/14/#p14-2", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Appliquer les trois méthodes d'évaluation à un même immeuble et produire trois indications de valeur cohérentes ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-3", "url": "/seance/14/#p14-3", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Extraire un taux global d'actualisation (TGA) et un multiplicateur de revenu brut (MRB) à partir de ventes comparables ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-4", "url": "/seance/14/#p14-4", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Réconcilier les indications par une pondération argumentée et formuler une conclusion de valeur ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-5", "url": "/seance/14/#p14-5", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Réviser les concepts clés des quatre blocs du cours (fondements, bases théoriques, méthodes, synthèse) ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-6", "url": "/seance/14/#p14-6", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Mobiliser les formules essentielles dans des mini-cas de format examen ;", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-7", "url": "/seance/14/#p14-7", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Révision générale et cas intégrateur", "text": "Planifier efficacement l'étude en vue de l'examen final (40 % de la note).", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-8", "url": "/seance/14/#p14-8", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Le processus complet : rappel en sept étapes", "text": "Avant d'entrer dans le cas, resituons la démarche d'ensemble apprise à la séance 1 — chaque étape correspond à un bloc du cours et à une section du rapport étudié au chapitre @@REF{ch:13}@@.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-9", "url": "/seance/14/#p14-9", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Le processus complet : rappel en sept étapes", "text": "Le cas intégrateur qui suit couvre les étapes 2 à 6 ; l'étape 7 a fait l'objet du chapitre précédent. Gardez ce schéma en tête pendant toute la lecture : à chaque section du cas, demandez-vous à quelle étape du processus nous sommes, et ce que le rapport final devra en dire.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-10", "url": "/seance/14/#p14-10", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Le mandat", "text": "Notre cliente, une société de gestion familiale, envisage de vendre l'immeuble qu'elle détient depuis 2015 et veut connaître sa valeur marchande avant de rencontrer des courtiers. Le mandat est donc clair : estimer la valeur marchande de la pleine propriété en date de décembre 2026, à l'usage exclusif de la cliente pour sa décision de mise en marché. Il s'agit d'un rapport complet, avec inspection, et le mandat prévoit l'application des trois méthodes suivie d'une réconciliation — exactement le programme du cours. Notez au passage que chaque terme de ce paragraphe mobilise une notion étudiée : le type de valeur (chapitre @@REF{ch:04}@@), les droits évalués et l'usage prévu (chapitre @@REF{ch:13}@@), la date d'évaluation. Rien, dans un mandat bien rédigé, n'est décoratif.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-11", "url": "/seance/14/#p14-11", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "Immeuble mixte sis au 250, boulevard Saint-Joseph, Gatineau (Québec) ; lot 2 345 678 du cadastre du Québec ; zonage C-2 (commercial et résidentiel). Terrain de 800 m2 (20 m 40 m) ; superficie totale brute de 980 m2 ; construction 2008, bon état, entretien régulier ; valeur au rôle 2026–2028 : 1 450 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "def-14-1", "url": "/seance/14/#def-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "definition", "title": "Définition 14.1 — immeuble sujet du cas", "text": "Immeuble mixte sis au 250, boulevard Saint-Joseph, Gatineau (Québec) ; lot 2 345 678 du cadastre du Québec ; zonage C-2 (commercial et résidentiel). Terrain de 800 m2 (20 m 40 m) ; superficie totale brute de 980 m2 ; construction 2008, bon état, entretien régulier ; valeur au rôle 2026–2028 : 1 450 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-12", "url": "/seance/14/#p14-12", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "L'immeuble◆Immeuble mixte : commerces au RDC, logements aux étages — un classique des artères de Gatineau. est un mixte classique des artères commerciales de Gatineau. Le rez-de-chaussée abrite deux locaux commerciaux totalisant 220 m2 : le local A, 120 m2, est occupé par une clinique dentaire bien établie ; le local B, 100 m2, par un bureau comptable. Les deux profitent de vitrines sur le boulevard et d'entrées indépendantes — un atout locatif réel, car chaque commerce contrôle son image et ses heures. Le deuxième étage compte quatre logements 4 ½ de 80 m2 chacun, le troisième, quatre logements 3 ½ de 65 m2. Un stationnement arrière de 12 places, une buanderie commune et des rangements au sous-sol complètent l'ensemble.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-13", "url": "/seance/14/#p14-13", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "Côté bâti, l'inspection révèle un immeuble sain : fondations en béton coulé, structure acier et béton, revêtement de brique, membrane élastomère refaite en 2020, fenêtres de PVC d'origine (2008) — à surveiller —, chauffage au gaz naturel avec chaudière remplacée en 2018, plomberie de cuivre, entrée électrique de 600 A conforme et ventilation commerciale fonctionnelle. Les baux résidentiels sont encadrés par le Tribunal administratif du logement (TAL), ce qui borne la vitesse à laquelle un acquéreur pourrait rapprocher les loyers du marché — un fait dont la méthode du revenu devra tenir compte.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-15", "url": "/seance/14/#p14-15", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "Comment un investisseur visite-t-il réellement un immeuble comme celui-ci? Rarement comme un futur occupant. Il commence par le sous-sol — l'état des fondations, de l'entrée électrique et de la chaudière en dit plus long que n'importe quelle cuisine rénovée —, monte par les espaces communs (leur tenue trahit la qualité de la gestion), demande à voir le logement le plus défraîchi plutôt que le plus beau, et termine sur le toit ou, à défaut, avec la facture de la dernière réfection. Côté papier, il exigera les baux, les relevés de taxes, les factures d'énergie et l'historique des travaux — exactement les pièces dont l'évaluateur a besoin pour normaliser revenus et dépenses. L'inspection d'évaluation et la vérification diligente de l'acheteur se ressemblent : ce n'est pas un hasard, les deux cherchent la même chose — la vérité économique de l'immeuble derrière sa façade.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "terrain-14-14", "url": "/seance/14/#terrain-14-14", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "terrain", "title": "Sur le terrain", "text": "Comment un investisseur visite-t-il réellement un immeuble comme celui-ci? Rarement comme un futur occupant. Il commence par le sous-sol — l'état des fondations, de l'entrée électrique et de la chaudière en dit plus long que n'importe quelle cuisine rénovée —, monte par les espaces communs (leur tenue trahit la qualité de la gestion), demande à voir le logement le plus défraîchi plutôt que le plus beau, et termine sur le toit ou, à défaut, avec la facture de la dernière réfection. Côté papier, il exigera les baux, les relevés de taxes, les factures d'énergie et l'historique des travaux — exactement les pièces dont l'évaluateur a besoin pour normaliser revenus et dépenses. L'inspection d'évaluation et la vérification diligente de l'acheteur se ressemblent : ce n'est pas un hasard, les deux cherchent la même chose — la vérité économique de l'immeuble derrière sa façade.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-17", "url": "/seance/14/#p14-17", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "L'immeuble sujet", "text": "Le cas est présenté en unités métriques (1 m2 10,76 pi2), alors que les ateliers du cours utilisaient les pieds carrés : les deux systèmes coexistent dans la pratique québécoise, et l'examen peut employer l'un ou l'autre. Vérifiez toujours l'unité avant de calculer un taux unitaire.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "remarque-14-16", "url": "/seance/14/#remarque-14-16", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "remarque", "title": "unités du cas", "text": "Le cas est présenté en unités métriques (1 m2 10,76 pi2), alors que les ateliers du cours utilisaient les pieds carrés : les deux systèmes coexistent dans la pratique québécoise, et l'examen peut employer l'un ou l'autre. Vérifiez toujours l'unité avant de calculer un taux unitaire.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-18", "url": "/seance/14/#p14-18", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Marché et utilisation optimale du sujet", "text": "Avant tout calcul, deux analyses qualitatives cadrent le dossier. L'analyse de marché d'abord : le segment des immeubles mixtes de Gatineau est actif en 2026 — les taux d'intérêt ont reflué, les investisseurs recherchent les artères en revitalisation, et cinq ventes comparables ont été conclues dans les six derniers mois, ce qui est abondant pour ce segment. Le marché locatif résidentiel demeure tendu (inoccupation bien sous les 3 %), et la demande de petits locaux commerciaux de services — santé, services professionnels — est soutenue sur Saint-Joseph. Autrement dit : de bonnes données pour la comparaison, des revenus stables pour la méthode du revenu.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-19", "url": "/seance/14/#p14-19", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Marché et utilisation optimale du sujet", "text": "L'utilisation optimale ensuite. Comme si vacant, le terrain zoné C-2 supporterait un immeuble mixte de gabarit semblable — le zonage, la profondeur du lot et la demande convergent vers l'usage actuel. Telle qu'améliorée, la propriété exploite déjà cette utilisation : aucun usage alternatif ne produirait une valeur supérieure nette des coûts de conversion. Conclusion : l'utilisation optimale est la continuation de l'usage mixte actuel. Cette conclusion, banale en apparence, est la charnière du dossier : elle autorise à évaluer l'immeuble tel qu'il est, avec ses revenus actuels, et elle valide le choix des comparables mixtes.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-20", "url": "/seance/14/#p14-20", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Revenus normalisés (année 2026)", "text": "Deux remarques de méthode sur ce tableau. D'abord, ces revenus sont normalisés : les loyers commerciaux ont été confrontés aux taux de location demandés sur l'artère (17 à 19 $/m2/mois pour des locaux comparables), et les loyers résidentiels aux données SCHL du secteur — ils se situent légèrement sous le marché, ce qui est cohérent avec des baux encadrés par le TAL. Ensuite, seules 8 des 12 places de stationnement génèrent un revenu : les quatre autres sont incluses dans les baux commerciaux. Ce genre de détail — qui paie quoi — se vérifie dans les baux, jamais dans les annonces.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-21", "url": "/seance/14/#p14-21", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Dépenses d'exploitation normalisées", "text": "Là encore, la normalisation a fait son œuvre : la gestion est comptée à 5 % du RBE même si la propriétaire gère elle-même (un acheteur, lui, paiera ce service ou son propre temps), et une réserve de remplacement de 5000 $ est provisionnée même si aucun remplacement n'est prévu cette année. À l'inverse, on a exclu des états financiers de la cliente une dépense de rénovation exceptionnelle de 2025 (non récurrente) et, bien entendu, le service de la dette et l'amortissement comptable, qui n'ont rien à faire dans un RNE.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-22", "url": "/seance/14/#p14-22", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Du RBE au RNE", "text": "Ratio de dépenses : .", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-1", "url": "/seance/14/#ex-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.1 — revenu net d'exploitation du sujet", "text": "Ratio de dépenses : .", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-24", "url": "/seance/14/#p14-24", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Du RBE au RNE", "text": "Un ratio de dépenses de 46,9 % dépasse la fourchette usuelle de 35–45 % des multilogements québécois. Faut-il rejeter les données? Non — il faut expliquer l'écart : ici, le chauffage au gaz des parties communes est à la charge du propriétaire, l'immeuble est énergivore et la composante commerciale alourdit l'entretien. Un écart documenté est acceptable ; un écart inexpliqué est un signal d'alarme (dépenses gonflées ou revenus sous-déclarés).", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "attention-14-23", "url": "/seance/14/#attention-14-23", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Un ratio de dépenses de 46,9 % dépasse la fourchette usuelle de 35–45 % des multilogements québécois. Faut-il rejeter les données? Non — il faut expliquer l'écart : ici, le chauffage au gaz des parties communes est à la charge du propriétaire, l'immeuble est énergivore et la composante commerciale alourdit l'entretien. Un écart documenté est acceptable ; un écart inexpliqué est un signal d'alarme (dépenses gonflées ou revenus sous-déclarés).", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-25", "url": "/seance/14/#p14-25", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Les comparables", "text": "Cinq ventes d'immeubles mixtes conclues à Gatineau entre juillet et novembre 2026 (marché en hausse) forment l'échantillon. Chacune a été vérifiée au Registre foncier, et les caractéristiques physiques confirmées au rôle d'évaluation et par observation extérieure — le réflexe de validation appris à la séance 6. Aucune n'est une vente entre personnes liées ni une vente sous contrainte ; toutes sont des transactions de marché.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-26", "url": "/seance/14/#p14-26", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Les comparables", "text": "Le sujet (8 logements, 220 m2 commerciaux, terrain de 800 m2, construction 2008, bon état, 12 places) se situe au cœur de cet échantillon — exactement ce qu'on recherche. Un sujet qui occuperait l'extrémité de l'échantillon (le plus grand, le plus vieux, le mieux situé) obligerait à extrapoler ; un sujet au centre permet d'interpoler, ce qui est toujours plus fiable.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-27", "url": "/seance/14/#p14-27", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La grille d'ajustements", "text": "Rappel de la règle d'or◆Ajustements : toujours du comparable vers le sujet. Supérieur négatif ; inférieur positif. : on ajuste le prix du comparable pour le rendre semblable au sujet. Un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif ; un comparable inférieur, un ajustement positif. Le marché étant en hausse, toutes les ventes reçoivent un ajustement temporel positif, décroissant avec la proximité de la date d'évaluation (décembre 2026). Les montants d'ajustement ci-dessous ne sortent pas d'un chapeau : l'ajustement temporel reflète la progression observée des prix du segment (environ 0,5 % par mois), l'ajustement de localisation provient de paires de ventes entre artères comparables, et les ajustements physiques s'appuient sur le coût déprécié des attributs — techniques d'extraction vues au chapitre @@REF{ch:09}@@.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-28", "url": "/seance/14/#p14-28", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La grille d'ajustements", "text": "Prenons le temps de lire cette grille comme le ferait un réviseur. C2, le plus petit immeuble de l'échantillon avec ses 6 logements, exige l'ajustement total le plus lourd : $, soit plus de 11 % de son prix de vente. Son indication est donc la moins fiable — non pas fausse, mais fragile, puisque chaque ajustement empile sa propre marge d'erreur. À l'autre extrême, C5 est quasi identique au sujet : même nombre de logements, même superficie commerciale, terrain équivalent, un an d'écart de construction. Il ne requiert que l'ajustement temporel et un léger ajustement d'état : c'est le comparable vedette, celui dont l'indication pèsera le plus. C4 intrigue à première vue — sa valeur ajustée de 1 430 000 $ est nettement sous les autres. Avant de l'écarter, on vérifie : la vente date de juillet (le plus vieux prix de l'échantillon) et l'immeuble, très bon état de 2012, se situe sur un tronçon moins passant. Les ajustements le rapprochent du sujet, mais son indication demeure basse ; l'évaluateur le conserve à titre de borne inférieure tout en pondérant sa contribution à la baisse.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-29", "url": "/seance/14/#p14-29", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La grille d'ajustements", "text": "Les valeurs ajustées s'étendent de 1 430 000 $ à 1 610 000 $. En accordant plus de poids aux comparables les moins ajustés et les plus semblables (C5, puis C1 et C3), l'évaluateur retient :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-2", "url": "/seance/14/#ex-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.2 — conclusion de la méthode de comparaison", "text": "Les valeurs ajustées s'étendent de 1 430 000 $ à 1 610 000 $. En accordant plus de poids aux comparables les moins ajustés et les plus semblables (C5, puis C1 et C3), l'évaluateur retient :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-30", "url": "/seance/14/#p14-30", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Méthode 2 : le coût", "text": "La méthode du coût suit sa formule canonique :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "form-14-1", "url": "/seance/14/#form-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "formule", "title": "Formule 14.1 — méthode du coût", "text": "", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-31", "url": "/seance/14/#p14-31", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Méthode 2 : le coût", "text": "Pour un immeuble de 2008, la méthode du coût n'est pas la voie royale — on le sait avant même de commencer, et c'est un savoir qui vaut de l'or à la réconciliation. On l'applique néanmoins, pour deux raisons : elle fournit une vérification indépendante des deux autres méthodes, et son calcul force à examiner le bâtiment composant par composant, ce qui affine la compréhension du bien.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-32", "url": "/seance/14/#p14-32", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Le coût de remplacement à neuf", "text": "Les pourcentages de coûts indirects (12 %) et de profit (8 %) sont des hypothèses du cas, appliquées aux coûts directs de 1 933 000 $ ; en pratique on les tire de manuels de coûts comme Marshall & Swift (Marshall &amp; Swift, 2025) et de l'observation des projets locaux. Notez que les taux unitaires distinguent la structure commerciale (2200 $/m2, finis et mécanique plus exigeants) de la structure résidentielle (1800 $/m2) : appliquer un taux unique moyen à un immeuble mixte est une approximation qui coûte cher en précision.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-33", "url": "/seance/14/#p14-33", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La dépréciation et le terrain", "text": "L'immeuble de 2008 a un âge effectif estimé à 18 ans (l'entretien régulier et la toiture de 2020 compensent en partie l'âge chronologique) et une vie utile économique estimée à 50 ans — deux hypothèses du cas, sans valeur universelle. Un mot, au passage, sur la valeur au rôle de 1 450 000 $ mentionnée dans la description : elle ne constitue ni un plancher ni une cible. Le rôle d'évaluation vise l'équité fiscale à une date de référence antérieure, par des méthodes de masse ; qu'il se trouve environ 9 % sous nos indications est plausible pour un marché en hausse depuis la date du rôle, et ne prouve rien dans un sens ni dans l'autre. On le cite comme point de repère, jamais comme preuve.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-34", "url": "/seance/14/#p14-34", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La dépréciation et le terrain", "text": "La dépréciation fonctionnelle de 35 000 $ correspond au coût de remplacement des fenêtres d'origine, moins la portion de vie utile qu'il leur reste — une désuétude curable, puisque le coût de correction est inférieur à la valeur qu'elle rendrait. Aucune dépréciation économique n'est retenue : le voisinage est en revitalisation, non en déclin, et aucune nuisance externe nouvelle n'affecte l'emplacement.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-36", "url": "/seance/14/#p14-36", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "La dépréciation et le terrain", "text": "À 18 ans d'âge effectif, plus du tiers du coût à neuf part en dépréciation — et chaque année d'âge effectif supplémentaire déplace l'indication d'environ 46 000 $. C'est précisément cette sensibilité aux hypothèses de dépréciation qui limitera le poids de la méthode du coût dans la réconciliation.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "attention-14-35", "url": "/seance/14/#attention-14-35", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "À 18 ans d'âge effectif, plus du tiers du coût à neuf part en dépréciation — et chaque année d'âge effectif supplémentaire déplace l'indication d'environ 46 000 $. C'est précisément cette sensibilité aux hypothèses de dépréciation qui limitera le poids de la méthode du coût dans la réconciliation.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-37", "url": "/seance/14/#p14-37", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe", "text": "Le RNE du sujet est établi : 82 155 $ (section @@REF{ch14:cas}@@). Reste à extraire le taux global d'actualisation (TGA) des ventes comparables dont on connaît le RNE. C'est l'un des grands avantages de ce dossier : les mêmes ventes servent deux fois — leurs prix alimentent la grille de comparaison, leurs RNE livrent des taux. C3 est écarté de l'extraction : son état moyen laisse soupçonner un RNE gonflé par un entretien différé, ce qui fausserait le taux.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-38", "url": "/seance/14/#p14-38", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Capitalisation directe", "text": "Le taux retenu (5,20 %) pondère davantage C2 et C4, dont la composition mixte est la plus proche du sujet, plutôt que la moyenne simple — choisir un taux est un jugement, pas une moyenne. Remarquez aussi l'étroitesse de la fourchette extraite : 22 points centésimaux entre le plus bas et le plus haut. Quand les taux extraits s'éparpillent, c'est le signe que les immeubles ne se ressemblent pas autant qu'on le croyait, ou que certains RNE sont mal normalisés ; ici, la cohérence des taux valide rétroactivement la qualité de l'échantillon.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-3", "url": "/seance/14/#ex-14-3", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.3 — capitalisation directe du sujet", "text": "", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-39", "url": "/seance/14/#p14-39", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Vérification par le MRB", "text": "Le multiplicateur de revenu brut (MRB) offre un recoupement rapide, précieux justement parce qu'il ne dépend pas de la normalisation des dépenses : si une erreur s'était glissée dans le calcul des dépenses du sujet, la capitalisation directe en souffrirait, mais pas le MRB.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-40", "url": "/seance/14/#p14-40", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Vérification par le MRB", "text": "Écart de 2,5 % avec la capitalisation directe : le MRB confirme l'ordre de grandeur de l'indication par le revenu.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-4", "url": "/seance/14/#ex-14-4", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.4 — vérification MRB", "text": "Écart de 2,5 % avec la capitalisation directe : le MRB confirme l'ordre de grandeur de l'indication par le revenu.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-41", "url": "/seance/14/#p14-41", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Vérification par le MRB", "text": "L'écart de 2,5 % s'explique d'ailleurs sans mystère : le ratio de dépenses du sujet (46,9 %) est un peu plus lourd que celui des comparables, de sorte que le MRB — aveugle aux dépenses — surestime légèrement la part du revenu brut qui se rend au propriétaire. C'est exactement le genre de lecture croisée qu'un correcteur d'examen (et un réviseur de rapport) aime voir : non seulement les chiffres, mais la raison de leur écart.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-42", "url": "/seance/14/#p14-42", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Les trois indications", "text": "La convergence est remarquable : les trois indications tiennent dans une fourchette de 1,9 %. C'est le signe d'analyses cohérentes — mais la réconciliation demeure nécessaire, car la convergence n'est pas toujours au rendez-vous, et surtout parce qu'une conclusion doit être motivée même quand les chiffres s'entendent entre eux.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-43", "url": "/seance/14/#p14-43", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Pondération et calcul", "text": "Conclusion de valeur arrondie : 1 585 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "ex-14-5", "url": "/seance/14/#ex-14-5", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exemple", "title": "Exemple 14.5 — calcul de la valeur pondérée", "text": "Conclusion de valeur arrondie : 1 585 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-44", "url": "/seance/14/#p14-44", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Justifier la pondération", "text": "La pondération retenue — 45 % au revenu, 40 % à la comparaison, 15 % au coût — se défend en trois arguments, dans l'ordre où un rapport les présenterait.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-45", "url": "/seance/14/#p14-45", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Justifier la pondération", "text": "La méthode du revenu domine parce que le sujet est un bien de placement : ses acheteurs probables sont des investisseurs qui raisonnent en rendement, le RNE est stable et vérifiable, et le TGA a été extrait de ventes fiables du même segment. Quand la méthode épouse le raisonnement de l'acheteur type, elle mérite la première place — c'est le critère du comportement du marché, le plus puissant des critères de pondération. La comparaison suit de très près : cinq ventes récentes sur un marché actif, des ajustements nets faibles, une belle convergence des valeurs ajustées ; si l'échantillon avait compté un ou deux comparables de plus de la qualité de C5, elle aurait pu prétendre au premier rang. Le coût, enfin, se contente d'un rôle de vérification : à 18 ans d'âge effectif, l'estimation de la dépréciation comporte trop de subjectivité pour peser davantage — mais le fait que son indication tombe à 1,9 % des deux autres est en soi une information rassurante, qu'un bon rapport prend la peine de souligner.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-47", "url": "/seance/14/#p14-47", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Justifier la pondération", "text": "La pondération n'est jamais mécanique : elle reflète la qualité des données de chaque méthode et le comportement des acheteurs sur le marché du bien évalué. Trois questions guident le choix des poids : quelle méthode ce type d'acheteur utilise-t-il réellement? Quelles données sont les plus solides? Quelle indication a exigé le moins d'hypothèses fragiles?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "aretenir-14-46", "url": "/seance/14/#aretenir-14-46", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "aretenir", "title": "À retenir", "text": "La pondération n'est jamais mécanique : elle reflète la qualité des données de chaque méthode et le comportement des acheteurs sur le marché du bien évalué. Trois questions guident le choix des poids : quelle méthode ce type d'acheteur utilise-t-il réellement? Quelles données sont les plus solides? Quelle indication a exigé le moins d'hypothèses fragiles?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-48", "url": "/seance/14/#p14-48", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Tester la robustesse : l'analyse de sensibilité", "text": "Une conclusion de valeur bien construite doit survivre à de petites variations de ses intrants. Avant de signer, l'évaluateur prudent se demande : et si mon TGA était légèrement différent? Et si la pondération changeait? Le tableau suivant fait varier le TGA de 25 points centésimaux autour du taux retenu et recalcule l'indication par le revenu, puis la conclusion pondérée (poids constants).", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-49", "url": "/seance/14/#p14-49", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Tester la robustesse : l'analyse de sensibilité", "text": "Lecture : un quart de point de TGA déplace la conclusion d'environ 2,2 % dans chaque direction — une amplitude modeste, contenue par le fait que le revenu ne pèse que 45 % de la conclusion. Si la même variation avait fait basculer la conclusion de 8 ou 10 %, il aurait fallu soit resserrer l'estimation du taux (plus de ventes, meilleure vérification des RNE des comparables), soit réduire le poids de la méthode. L'analyse de sensibilité ne change pas la conclusion : elle mesure la confiance qu'on peut lui accorder — et cette mesure, dans un rapport complet, vaut la peine d'être montrée.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-50", "url": "/seance/14/#p14-50", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Ce que le cas enseigne", "text": "Au terme de l'exercice, quelques leçons dépassent le dossier du 250, boulevard Saint-Joseph et méritent d'être formulées pour elles-mêmes.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-51", "url": "/seance/14/#p14-51", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Ce que le cas enseigne", "text": "La première : les méthodes ne sont pas des silos. Les cinq mêmes ventes ont nourri la grille de comparaison, l'extraction du TGA et celle du MRB ; la description du bâtiment a servi le calcul du coût et l'estimation de la dépréciation fonctionnelle ; l'analyse de marché a justifié à la fois l'ajustement temporel et l'absence de dépréciation économique. Une évaluation bien menée est un tissu, pas trois calculs juxtaposés — et c'est exactement ce que le correcteur du cas intégrateur d'examen cherche à voir.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-52", "url": "/seance/14/#p14-52", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Ce que le cas enseigne", "text": "La deuxième : la convergence se construit. Si les trois indications finissent à moins de 2 % l'une de l'autre, ce n'est pas un hasard heureux — c'est le produit de données vérifiées, de normalisations rigoureuses et d'hypothèses cohérentes entre les méthodes (le même marché, la même date, le même immeuble). Des indications divergentes ne se « réconcilient » pas à coups de pondération : elles signalent une erreur ou une incohérence qu'il faut retourner chercher.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-53", "url": "/seance/14/#p14-53", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Ce que le cas enseigne", "text": "La troisième : chaque chiffre a une provenance. Du taux de location au m2 jusqu'au pourcentage de profit de l'entrepreneur, pas un seul nombre du cas n'est arbitraire — chacun se rattache à une source (bail, manuel de coûts, vente vérifiée) ou à une hypothèse déclarée. C'est la différence entre une opinion professionnelle et une estimation au jugé, et c'est ce qui rend le rapport défendable trois ans plus tard devant un réviseur, un juge ou un syndic.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-54", "url": "/seance/14/#p14-54", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 1 — Introduction et fondements (séances 1 à 3)", "text": "Le premier bloc a posé le décor. La séance 1 a défini l'évaluation immobilière comme la formulation d'une opinion motivée de valeur, présenté le rôle et les champs de pratique de l'évaluateur agréé (É.A.) et déroulé le processus en sept étapes qui structure encore ce chapitre. La séance 2 a installé le cadre professionnel : l'OEAQ et son millier de membres, le Code des professions (C-26) qui chapeaute le système professionnel québécois, le Code de déontologie (C-26, r. 123), les référentiels CUSPAP 2026 et USPAP 2024, et les mécanismes d'inspection professionnelle et de discipline. La séance 3, enfin, a fourni la boîte à outils conceptuelle : l'offre et la demande, la substitution — le principe fondateur de la méthode de comparaison —, l'utilisation optimale, l'anticipation — qui fonde la méthode du revenu —, le changement, la contribution — qui fonde chaque ajustement de la grille —, la conformité et l'équilibre. À l'examen, ce bloc se présente surtout en questions de définition et d'association : savoir quel principe fonde quelle méthode est un incontournable.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-55", "url": "/seance/14/#p14-55", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 2 — Bases théoriques (séances 4 à 6)", "text": "Le deuxième bloc a précisé l'objet de la mesure et son contexte. De la séance 4, retenez la définition de la valeur marchande et ses conditions (marché libre, parties consentantes et informées, délai raisonnable), la famille des autres valeurs — assurance, fiscale, liquidative, d'investissement — et la distinction cardinale entre valeur, prix et coût : trois nombres qui coïncident rarement et qu'aucun rapport ne doit confondre. De la séance 5, gardez la structure du marché québécois, le cycle immobilier en quatre phases (expansion, surchauffe, contraction, reprise), les moteurs macroéconomiques — taux d'intérêt, démographie, emploi — et les particularités du marché Gatineau–Ottawa, où l'économie fédérale amortit les cycles. De la séance 6, conservez la carte des sources québécoises — Registre foncier, MLS/Centris, SCHL, ISQ, rôle d'évaluation — et le réflexe de vérification croisée des données.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-56", "url": "/seance/14/#p14-56", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 2 — Bases théoriques (séances 4 à 6)", "text": "Deux repères chiffrés◆Repères 2026 : mutations 0,5 / 1,0 / 1,5 % ; RPV conventionnel 80 %. de ce bloc reviennent sans cesse dans les calculs d'examen. Les droits de mutation 2026 se calculent par tranches : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1,0 % de 62 900 à 315 000 $, 1,5 % au-delà — tranches indexées annuellement, et Montréal applique son propre barème qui grimpe jusqu'à 4 % (Gouvernement du Québec, 2026). Le ratio prêt/valeur se calcule en divisant le prêt par la valeur : un prêt est conventionnel jusqu'à 80 % ; au-delà, l'assurance hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) devient obligatoire.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-57", "url": "/seance/14/#p14-57", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 3 — Les méthodes (séances 8 à 12)", "text": "Les formules essentielles (voir l'annexe @@REF{annA}@@ pour l'aide-mémoire complet) :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "form-14-2", "url": "/seance/14/#form-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "formule", "title": "Formule 14.2 — les quatre formules cardinales du cours", "text": "", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-58", "url": "/seance/14/#p14-58", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 3 — Les méthodes (séances 8 à 12)", "text": "Trois règles pratiques complètent ces formules pour la méthode de comparaison : les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet ; un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif ; et les seuils usuels de pratique — ajustement net d'au plus 15 %, ajustement brut d'au plus 25 % — servent de test de recevabilité d'un comparable. Ces trois règles, à elles seules, règlent la moitié des questions de calcul du bloc 3.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-59", "url": "/seance/14/#p14-59", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Bloc 4 — Synthèse et application (séances 13 et 14)", "text": "Le dernier bloc a transformé le calculateur en professionnel. La séance 13 a montré que le rapport d'évaluation n'est pas l'emballage du travail mais son aboutissement : une structure OEAQ en douze composantes, trois formats — complet pour le litige, abrégé pour le financement, restreint pour l'usage interne —, une certification en huit points qui engage le signataire, des hypothèses et conditions limitatives qui délimitent ce qui est affirmé, et un cadre déontologique où l'indépendance et l'interdiction des honoraires conditionnels ne souffrent aucune exception. La présente séance a assemblé le tout dans un cas intégrateur mené de bout en bout, dont la leçon centrale tient en une phrase : les trois méthodes ne valent que réunies par une réconciliation argumentée. À l'examen, ce bloc alimente surtout le développement court — expliquer, justifier, critiquer — et la portion rédactionnelle du cas intégrateur : c'est ici que se gagnent les points de jugement, ceux qui distinguent la copie excellente de la copie simplement juste.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-60", "url": "/seance/14/#p14-60", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Format et matière", "text": "La matière couvre les séances 1 à 13, avec un accent marqué sur les séances 8 à 13 (les trois méthodes, la réconciliation et le rapport). Répartition indicative par bloc : bloc 1 : 15 % ; bloc 2 : 20 % ; bloc 3 : 45 % ; bloc 4 : 20 %. Matériel autorisé : calculatrice non programmable seulement, aucune documentation. Cette contrainte dicte la préparation : puisque l'aide-mémoire n'entre pas dans la salle, les formules cardinales doivent être sues par cœur — mais « par cœur » signifie ici reconstructibles : qui comprend que la capitalisation directe divise un revenu annuel par un taux de rendement n'a pas besoin de mémoriser comme une incantation, il peut la retrouver. La mémoire des formules se teste d'ailleurs très bien à deux : chacun énonce une situation, l'autre écrit la formule applicable et ses conditions d'emploi.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-61", "url": "/seance/14/#p14-61", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Stratégie d'étude", "text": "La préparation efficace suit un ordre précis, du passif vers l'actif. On commence par relire ces notes et les diaporamas, chapitre par chapitre — une passe de réactivation, pas d'apprentissage. On enchaîne en refaisant tous les exercices des chapitres et les trois travaux pratiques : refaire, crayon en main, pas relire les solutions en hochant la tête — la différence entre les deux est exactement la différence entre reconnaître et savoir. On mémorise ensuite les formules de l'aide-mémoire (annexe @@REF{annA}@@), en s'assurant de comprendre le principe derrière chacune, car l'examen teste le jugement autant que le calcul : savoir que ne sert à rien si l'on capitalise un revenu brut. On pratique enfin des cas complets avec les trois méthodes, chronomètre en main — le cas intégrateur de ce chapitre est le gabarit idéal —, et l'on cible pour finir ses points faibles repérés dans l'auto-diagnostic ci-dessous.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-62", "url": "/seance/14/#p14-62", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Stratégie d'étude", "text": "Le jour de l'examen : lire toutes les questions avant de commencer ; débuter par les plus faciles ; allouer le temps au prorata des points ; montrer tous les calculs (des points partiels sont accordés) ; vérifier les unités (m2, pi2, $, %) ; répondre à toutes les questions.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-63", "url": "/seance/14/#p14-63", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Chaque composante de l'examen appelle sa propre tactique, et les confondre gaspille des points.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-64", "url": "/seance/14/#p14-64", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Les choix multiples testent la précision des définitions et des associations : quel principe fonde quelle méthode, quelle date s'applique à quoi, quel organisme fait quoi. La tactique : lire les quatre choix avant de répondre, car les distracteurs sont construits sur les confusions classiques — OEAQ/OACIQ, valeur/prix/coût, âge effectif/âge chronologique. Une réponse qui vous semble évidente en trois secondes mérite tout de même la relecture des trois autres choix : c'est là que se cachent les nuances.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-65", "url": "/seance/14/#p14-65", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Les questions à développement court évaluent la capacité à expliquer — pas à réciter. « Expliquez pourquoi la réconciliation n'est pas une moyenne » appelle trois phrases construites : l'affirmation, la raison, un exemple. La structure vaut autant que le contenu : une réponse organisée en deux ou trois idées clairement séparées récolte systématiquement plus de points qu'un paragraphe touffu qui dit pourtant la même chose.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-66", "url": "/seance/14/#p14-66", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Les problèmes de calcul récompensent la méthode visible. Écrivez la formule avant d'y insérer les nombres, alignez les étapes, encadrez le résultat, indiquez l'unité. Même avec une erreur d'arithmétique, une démarche limpide conserve l'essentiel des points ; un résultat juste sans démarche peut n'en valoir que la moitié — et un résultat faux sans démarche ne vaut rien.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-67", "url": "/seance/14/#p14-67", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Aborder chaque type de question", "text": "Le cas intégrateur, enfin, se gère comme un chantier : cinq minutes de lecture pour inventorier les données fournies (quels revenus? quelles ventes? quel coût?), puis un plan — quelle méthode avec quelles données, dans quel ordre —, puis l'exécution méthode par méthode, et en dernier la réconciliation rédigée. L'erreur fatale est de se jeter sur le premier calcul venu : le cas est conçu pour que les données se répondent, et c'est la vue d'ensemble qui fait gagner du temps.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-68", "url": "/seance/14/#p14-68", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Les erreurs qui coûtent le plus de points", "text": "L'expérience des corrections passées permet de dresser le palmarès des erreurs évitables. En tête : capitaliser le mauvais revenu — appliquer le TGA au RBP ou au RBE plutôt qu'au RNE, ce qui gonfle la valeur de 40 à 50 %. Suivent l'inversion du sens des ajustements (ajuster le sujet au lieu du comparable), l'inclusion du service de la dette dans les dépenses d'exploitation, la confusion entre âge chronologique et âge effectif dans le calcul de dépréciation, la moyenne simple présentée comme réconciliation, et l'oubli des unités — un taux unitaire en pieds carrés appliqué à une superficie en mètres carrés produit un résultat dix fois trop petit, que trop de copies livrent sans sourciller. Chacune de ces erreurs a un antidote simple : une seconde de vérification d'ordre de grandeur. Une conclusion de 150 000 $ pour un immeuble de huit logements à Gatineau devrait faire sonner une alarme intérieure.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-69", "url": "/seance/14/#p14-69", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Auto-diagnostic éclair", "text": "Quinze questions de style examen — répondez avant de consulter les réponses en fin de paragraphe. (1) Quel organisme réglemente la profession d'évaluateur agréé au Québec? (2) Quel principe fonde la méthode de comparaison? (3) Comment se définit la valeur marchande? (4) RNE de 100 000 $, TGA de 5,0 % : valeur? (5) Bâtiment de 20 ans, vie utile de 50 ans : dépréciation physique (âge/vie)? (6) Le comparable a un garage, pas le sujet : sens de l'ajustement? (7) Pour quel type de bien la méthode du coût est-elle la plus appropriée? (8) Formule du MRB? (9) Durée minimale de conservation des dossiers? (10) Type de rapport pour un litige? (11) RPV maximal d'un prêt conventionnel? (12) Cause de la dépréciation fonctionnelle? (13) Lequel n'est pas un critère d'utilisation optimale : légal, physique, historique, financier? (14) Prix 1 200 000 $, RBE 120 000 $ : MRB? (15) Honoraires conditionnels à la valeur : permis?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-71", "url": "/seance/14/#p14-71", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Auto-diagnostic éclair", "text": "(1) L'OEAQ — l'OACIQ encadre le courtage. (2) La substitution. (3) Prix le plus probable, marché libre, parties consentantes et informées, sans contrainte. (4) . (5) . (6) Négatif : comparable supérieur, on ajuste du comparable vers le sujet. (7) Biens à vocation spéciale (école, hôpital) : ni marché actif ni revenus. (8) . (9) Au moins 5 ans. (10) Rapport complet. (11) 80 %. (12) Inadéquations de conception ou d'équipements — internes au bâtiment. (13) « Historiquement justifié » n'existe pas ; le quatrième critère est « maximalement productif ». (14) . (15) Jamais : interdit par le Code de déontologie.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "remarque-14-70", "url": "/seance/14/#remarque-14-70", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "remarque", "title": "réponses", "text": "(1) L'OEAQ — l'OACIQ encadre le courtage. (2) La substitution. (3) Prix le plus probable, marché libre, parties consentantes et informées, sans contrainte. (4) . (5) . (6) Négatif : comparable supérieur, on ajuste du comparable vers le sujet. (7) Biens à vocation spéciale (école, hôpital) : ni marché actif ni revenus. (8) . (9) Au moins 5 ans. (10) Rapport complet. (11) 80 %. (12) Inadéquations de conception ou d'équipements — internes au bâtiment. (13) « Historiquement justifié » n'existe pas ; le quatrième critère est « maximalement productif ». (14) . (15) Jamais : interdit par le Code de déontologie.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-72", "url": "/seance/14/#p14-72", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un immeuble de 12 logements à Gatineau : 6 logements 4 ½ à 1100 $/mois et 6 logements 3 ½ à 950 $/mois ; inoccupation estimée à 4 % ; dépenses d'exploitation de 45 % du RBE ; TGA du marché de 5,5 %. Calculez la valeur par capitalisation directe.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-1", "url": "/seance/14/#exo-14-1", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.1 — capitalisation directe — 12 logements", "text": "Un immeuble de 12 logements à Gatineau : 6 logements 4 ½ à 1100 $/mois et 6 logements 3 ½ à 950 $/mois ; inoccupation estimée à 4 % ; dépenses d'exploitation de 45 % du RBE ; TGA du marché de 5,5 %. Calculez la valeur par capitalisation directe.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-73", "url": "/seance/14/#p14-73", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un bâtiment commercial à Gatineau : coût de remplacement à neuf de 1 800 000 $ ; âge effectif de 15 ans et vie utile économique de 45 ans ; dépréciation fonctionnelle de 40 000 $ (système CVAC inadéquat) ; dépréciation économique de 25 000 $ (route en construction) ; valeur du terrain de 250 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-2", "url": "/seance/14/#exo-14-2", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.2 — méthode du coût — bâtiment commercial", "text": "Un bâtiment commercial à Gatineau : coût de remplacement à neuf de 1 800 000 $ ; âge effectif de 15 ans et vie utile économique de 45 ans ; dépréciation fonctionnelle de 40 000 $ (système CVAC inadéquat) ; dépréciation économique de 25 000 $ (route en construction) ; valeur du terrain de 250 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-74", "url": "/seance/14/#p14-74", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Unifamiliale à Gatineau. Un comparable vendu 425 000 $ il y a 8 mois présente les différences suivantes par rapport au sujet : garage double (sujet : simple) ; terrain de 600 m2 (sujet : 750 m2) ; sous-sol non aménagé (sujet : aménagé) ; marché en hausse de 0,5 % par mois. Calculez la valeur ajustée du comparable, puis vérifiez les seuils d'ajustement net et brut.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-3", "url": "/seance/14/#exo-14-3", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.3 — ajustement de comparables", "text": "Unifamiliale à Gatineau. Un comparable vendu 425 000 $ il y a 8 mois présente les différences suivantes par rapport au sujet : garage double (sujet : simple) ; terrain de 600 m2 (sujet : 750 m2) ; sous-sol non aménagé (sujet : aménagé) ; marché en hausse de 0,5 % par mois. Calculez la valeur ajustée du comparable, puis vérifiez les seuils d'ajustement net et brut.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-75", "url": "/seance/14/#p14-75", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Ajustement temporel : $. Total des ajustements : $. Valeur ajustée : $. Vérification des seuils : ajustement brut ( ✓) ; ajustement net ( ✓). Le comparable est utilisable.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-76", "url": "/seance/14/#p14-76", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Reprenez le cas intégrateur du chapitre, mais supposez qu'une vérification tardive révèle que le RNE du sujet est en réalité de 78 000 $ (bail commercial renégocié à la baisse). Recalculez l'indication par le revenu (TGA inchangé à 5,20 %), puis la conclusion pondérée (mêmes poids : 40 % comparaison à 1 580 000 $, 15 % coût à 1 610 000 $, 45 % revenu). Que remarquez-vous sur la sensibilité de la conclusion?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-4", "url": "/seance/14/#exo-14-4", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.4 — réconciliation complète", "text": "Reprenez le cas intégrateur du chapitre, mais supposez qu'une vérification tardive révèle que le RNE du sujet est en réalité de 78 000 $ (bail commercial renégocié à la baisse). Recalculez l'indication par le revenu (TGA inchangé à 5,20 %), puis la conclusion pondérée (mêmes poids : 40 % comparaison à 1 580 000 $, 15 % coût à 1 610 000 $, 45 % revenu). Que remarquez-vous sur la sensibilité de la conclusion?", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-77", "url": "/seance/14/#p14-77", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Nouvelle indication par le revenu : $. Conclusion pondérée :", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-78", "url": "/seance/14/#p14-78", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Une baisse de 5,1 % du RNE fait reculer la conclusion d'environ 2,2 % (36 500 $) : parce que la méthode du revenu pèse 45 %, toute variation du RNE se transmet presque à moitié dans la conclusion. D'où l'importance de normaliser et vérifier les revenus avant de capitaliser — et de réexaminer la pondération si une donnée dominante devient incertaine.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-79", "url": "/seance/14/#p14-79", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un client vous demande d'évaluer un ancien cinéma de quartier à Gatineau, vacant depuis trois ans, zoné commercial, dans un secteur où la demande porte sur les espaces de bureaux et les commerces de services. Le bâtiment de 1962 nécessiterait des travaux majeurs pour tout usage. a) Décrivez la démarche d'utilisation optimale que vous mèneriez (les deux volets et les quatre tests). b) Indiquez laquelle ou lesquelles des trois méthodes seraient applicables et avec quelles difficultés. c) Formulez en deux phrases la mise en garde que vous inscririez au mandat.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-5", "url": "/seance/14/#exo-14-5", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.5 — utilisation optimale et choix des méthodes", "text": "Un client vous demande d'évaluer un ancien cinéma de quartier à Gatineau, vacant depuis trois ans, zoné commercial, dans un secteur où la demande porte sur les espaces de bureaux et les commerces de services. Le bâtiment de 1962 nécessiterait des travaux majeurs pour tout usage. a) Décrivez la démarche d'utilisation optimale que vous mèneriez (les deux volets et les quatre tests). b) Indiquez laquelle ou lesquelles des trois méthodes seraient applicables et avec quelles difficultés. c) Formulez en deux phrases la mise en garde que vous inscririez au mandat.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-80", "url": "/seance/14/#p14-80", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) Analyse en deux volets. Comme si vacant : le terrain commercial supporterait vraisemblablement un usage de bureaux ou de commerce de services — on applique les quatre tests (légalement permis par le zonage, physiquement possible sur ce lot, financièrement faisable au vu des loyers du secteur, maximalement productif parmi les usages admissibles). Telle qu'améliorée : on compare la valeur du bien converti (moins les coûts de conversion) à la valeur du terrain nu (moins la démolition) ; si la seconde l'emporte, l'utilisation optimale est la démolition-reconstruction. b) La comparaison est fragile : les ventes d'anciens cinémas sont rarissimes — on élargirait aux bâtiments commerciaux à convertir. Le revenu ne s'applique qu'au bien après conversion, en déduisant coûts et risques du projet (approche résiduelle). Le coût est pertinent pour le volet terrain (valeur du terrain moins démolition) mais la dépréciation d'un bâtiment de 1962 vacant est massive et difficile à ventiler. c) Mise en garde type : « L'évaluation repose sur une analyse d'utilisation optimale dont la conclusion (conversion ou démolition) détermine la valeur ; toute hypothèse relative aux coûts de conversion et à l'obtention des permis constitue une hypothèse extraordinaire divulguée au rapport. »", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-81", "url": "/seance/14/#p14-81", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Un investisseur exige un rendement de 8 % sur un immeuble dont le RNE de l'année 1 est de 132 000 $, croissant de 3 % par année. Il prévoit revendre à la fin de l'année 3. Calculez : a) le RNE de l'année 3 ; b) sa valeur actualisée ; c) la valeur de revente à la fin de l'année 3 si le TGA de sortie est de 5,75 % (appliqué au RNE de l'année 4), avant frais de vente.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "exo-14-6", "url": "/seance/14/#exo-14-6", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "exercice", "title": "Exercice 14.6 — mini-DCF", "text": "Un investisseur exige un rendement de 8 % sur un immeuble dont le RNE de l'année 1 est de 132 000 $, croissant de 3 % par année. Il prévoit revendre à la fin de l'année 3. Calculez : a) le RNE de l'année 3 ; b) sa valeur actualisée ; c) la valeur de revente à la fin de l'année 3 si le TGA de sortie est de 5,75 % (appliqué au RNE de l'année 4), avant frais de vente.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-82", "url": "/seance/14/#p14-82", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "a) $. b) $. c) $ ; valeur de revente $ $ (avant frais de vente). Pour obtenir la valeur nette, on déduirait ensuite les frais de vente, puis on actualiserait à .", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-83", "url": "/seance/14/#p14-83", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Cas intégrateur (immeuble mixte, Gatineau) : comparaison 1 580 000 $ ; coût 1 610 000 $ ; revenu 1 580 000 $ (TGA 5,20 %, vérifié par MRB 9,95) ; conclusion pondérée 40/15/45 1 585 000 $.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-84", "url": "/seance/14/#p14-84", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Réconciliation : jamais une moyenne ; pondérer selon la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-85", "url": "/seance/14/#p14-85", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Formules cardinales : prix ajustements ; ; ; DCF avec réversion .", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-86", "url": "/seance/14/#p14-86", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Règles de pratique : ajustements du comparable vers le sujet ; net 15 %, brut 25 % ; ratio de dépenses usuel 35–45 % du RBE ; RPV conventionnel 80 %.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-87", "url": "/seance/14/#p14-87", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Erreurs coûteuses : capitaliser le RBP ou le RBE au lieu du RNE ; inverser le sens des ajustements ; inclure le service de la dette ; confondre âge chronologique et âge effectif ; négliger les unités.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "p14-88", "url": "/seance/14/#p14-88", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "p", "title": "Exercices", "text": "Examen final (40 %, 3 heures) : QCM 20 %, développement 30 %, calculs 30 %, cas intégrateur 20 % ; accent sur les séances 8 à 13 ; calculatrice non programmable, aucune documentation.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "synthese", "url": "/seance/14/#synthese", "ch": "14", "chTitle": "Révision générale et cas intégrateur", "kind": "synth", "title": "L’essentiel de la séance", "text": "Cas intégrateur (immeuble mixte, Gatineau) : comparaison 1 580 000 $ ; coût 1 610 000 $ ; revenu 1 580 000 $ (TGA 5,20 %, vérifié par MRB 9,95) ; conclusion pondérée 40/15/45 1 585 000 $.Réconciliation : jamais une moyenne ; pondérer selon la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.Formules cardinales : prix ajustements ; ; ; DCF avec réversion .Règles de pratique : ajustements du comparable vers le sujet ; net 15 %, brut 25 % ; ratio de dépenses usuel 35–45 % du RBE ; RPV conventionnel 80 %.Erreurs coûteuses : capitaliser le RBP ou le RBE au lieu du RNE ; inverser le sens des ajustements ; inclure le service de la dette ; confondre âge chronologique et âge effectif ; négliger les unités.Examen final (40 %, 3 heures) : QCM 20 %, développement 30 %, calculs 30 %, cas intégrateur 20 % ; accent sur les séances 8 à 13 ; calculatrice non programmable, aucune documentation.", "where": "Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur"}, {"id": "pA-1", "url": "/aide-memoire/#pA-1", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Aide-mémoire des formules", "text": "Cette annexe regroupe toutes les formules du cours, classées par thème, avec la définition de chaque variable et les repères chiffrés utiles. C'est l'outil de révision par excellence : chaque formule doit pouvoir être écrite et expliquée de mémoire à l'examen final.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-1", "url": "/aide-memoire/#form-A-1", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.1 — valeur par comparaison", "text": "Indication de valeur du bien évaluéPrix du comparablePrix de vente réel et vérifié du bien comparableAjustementsCorrections (en $ ou en %) pour chaque différence pertinente", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-2", "url": "/aide-memoire/#form-A-2", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.2 — ajustement en pourcentage", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-3", "url": "/aide-memoire/#form-A-3", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.3 — ajustement temporel (conditions de marché)", "text": "Taux de variation mensuel du marché (p. ex. 0,5 %/mois)Nombre de mois entre la vente et la date d'évaluation", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-3", "url": "/aide-memoire/#pA-3", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Méthode de comparaison", "text": "Les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet : comparable supérieur ajustement négatif ; comparable inférieur ajustement positif. Seuils usuels : ajustement net 15 % et brut 25 % du prix de vente ; au-delà, le comparable perd sa fiabilité.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "remarque-A-2", "url": "/aide-memoire/#remarque-A-2", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "remarque", "title": "règles de pratique — comparaison", "text": "Les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet : comparable supérieur ajustement négatif ; comparable inférieur ajustement positif. Seuils usuels : ajustement net 15 % et brut 25 % du prix de vente ; au-delà, le comparable perd sa fiabilité.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-4", "url": "/aide-memoire/#form-A-4", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.4 — valeur par la méthode du coût", "text": "Coût de remplacement (ou de reproduction) à neufDépréciation totale (physique + fonctionnelle + économique)Valeur du terrain comme s'il était vacant", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-5", "url": "/aide-memoire/#form-A-5", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.5 — coût de remplacement à neuf", "text": "Coûts directsMatériaux, main-d'œuvre, équipements (taux unitaires superficies)Coûts indirectsHonoraires professionnels, permis, financement de chantier, assurances (souvent 10–15 % des coûts directs)ProfitProfit de l'entrepreneur (souvent 8–10 % des coûts directs)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-6", "url": "/aide-memoire/#form-A-6", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.6 — dépréciation physique — méthode âge/vie", "text": "Âge effectifÂge apparent compte tenu de l'entretien et des rénovations (peut différer de l'âge chronologique)Vie utile économiqueDurée totale pendant laquelle le bâtiment contribue à la valeur", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-4", "url": "/aide-memoire/#pA-4", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Méthode du coût", "text": "Lorsque des éléments curables sont chiffrés d'abord, la dépréciation physique incurable se calcule sur la base résiduelle : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-7", "url": "/aide-memoire/#form-A-7", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.7 — dépréciation totale ventilée", "text": "Lorsque des éléments curables sont chiffrés d'abord, la dépréciation physique incurable se calcule sur la base résiduelle : .", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-6", "url": "/aide-memoire/#pA-6", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Méthode du coût", "text": "Coût de remplacement : bâtiment d'utilité équivalente, matériaux et normes modernes — la base usuelle. Coût de reproduction : réplique exacte, mêmes matériaux et mêmes défauts — réservé aux bâtiments patrimoniaux ou à certains litiges.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "remarque-A-5", "url": "/aide-memoire/#remarque-A-5", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "remarque", "title": "remplacement ou reproduction", "text": "Coût de remplacement : bâtiment d'utilité équivalente, matériaux et normes modernes — la base usuelle. Coût de reproduction : réplique exacte, mêmes matériaux et mêmes défauts — réservé aux bâtiments patrimoniaux ou à certains litiges.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-8", "url": "/aide-memoire/#form-A-8", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.8 — cascade des revenus", "text": "RBPRevenu brut potentielRBERevenu brut effectifRNERevenu net d'exploitation (avant service de la dette et impôts)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-9", "url": "/aide-memoire/#form-A-9", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.9 — capitalisation directe", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-7", "url": "/aide-memoire/#pA-7", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Méthode du revenu", "text": "Retenir un taux jugé à partir des extractions — pondérer les comparables les plus semblables, ne pas faire une moyenne aveugle.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-10", "url": "/aide-memoire/#form-A-10", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.10 — extraction du TGA sur ventes comparables", "text": "Retenir un taux jugé à partir des extractions — pondérer les comparables les plus semblables, ne pas faire une moyenne aveugle.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-11", "url": "/aide-memoire/#form-A-11", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.11 — TGA par bande d'investissement (hypothèque–équité)", "text": "Ratio prêt/valeur (part hypothécaire du financement)Constante hypothécaire annuelle (service de la dette montant du prêt)Taux de rendement exigé sur l'équitéTaux d'intérêt nominal annuel ; : nombre de mensualités", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-12", "url": "/aide-memoire/#form-A-12", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.12 — construction du TGA par sommation", "text": "", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-13", "url": "/aide-memoire/#form-A-13", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.13 — multiplicateurs de revenu", "text": "MRBMultiplicateur de revenu brut (sur le RBE)MRNMultiplicateur de revenu net — l'inverse du TGA", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-14", "url": "/aide-memoire/#form-A-14", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.14 — valeur future et valeur présente", "text": ", Valeur présente ; valeur futureTaux d'intérêt ou d'actualisation par périodeNombre de périodes", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-15", "url": "/aide-memoire/#form-A-15", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.15 — actualisation des flux monétaires (DCF)", "text": "Valeur actuelle de l'immeubleRevenu net d'exploitation de l'année Taux d'actualisation (rendement exigé par l'investisseur)Période de détention (typiquement 5–10 ans)Valeur de réversion (revente) à la fin de l'année Taux de capitalisation à la revente (souvent TGA d'entrée)", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-8", "url": "/aide-memoire/#pA-8", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Mathématiques financières et DCF", "text": "où est le taux de croissance anticipé des revenus. Un TGA contient implicitement les attentes de croissance ; un taux d'actualisation les isole.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-16", "url": "/aide-memoire/#form-A-16", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.16 — lien entre taux d'actualisation et TGA", "text": "où est le taux de croissance anticipé des revenus. Un TGA contient implicitement les attentes de croissance ; un taux d'actualisation les isole.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-9", "url": "/aide-memoire/#pA-9", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Mathématiques financières et DCF", "text": "où est l'indication de la méthode et son poids, justifié par la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-17", "url": "/aide-memoire/#form-A-17", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.17 — réconciliation pondérée", "text": "où est l'indication de la méthode et son poids, justifié par la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-10", "url": "/aide-memoire/#pA-10", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Ratios de marché et de financement", "text": "Prêt conventionnel si RPV 80 % ; au-delà, assurance prêt obligatoire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-18", "url": "/aide-memoire/#form-A-18", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.18 — ratio prêt/valeur (RPV)", "text": "Prêt conventionnel si RPV 80 % ; au-delà, assurance prêt obligatoire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-11", "url": "/aide-memoire/#pA-11", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Ratios de marché et de financement", "text": "Fourchette usuelle des multilogements québécois : 35–45 % du RBE (chauffage à la charge du propriétaire, immeubles mixtes ou énergivores : davantage — documenter tout écart).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-19", "url": "/aide-memoire/#form-A-19", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.19 — ratio de dépenses d'exploitation", "text": "Fourchette usuelle des multilogements québécois : 35–45 % du RBE (chauffage à la charge du propriétaire, immeubles mixtes ou énergivores : davantage — documenter tout écart).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-12", "url": "/aide-memoire/#pA-12", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Ratios de marché et de financement", "text": "Barème général par tranches du plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande :", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-13", "url": "/aide-memoire/#pA-13", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Ratios de marché et de financement", "text": "Tranches indexées annuellement ; Montréal applique son propre barème (jusqu'à 4 % pour les tranches supérieures) (Gouvernement du Québec, 2026; Québec, 1976).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "form-A-20", "url": "/aide-memoire/#form-A-20", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "formule", "title": "Formule A.20 — droits de mutation immobilière (Québec, 2026)", "text": "Barème général par tranches du plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande : Tranche de la base d'impositionTauxJusqu'à 62 900 $0,5 %De 62 900 $ à 315 000 $1,0 %Au-delà de 315 000 $1,5 % Tranches indexées annuellement ; Montréal applique son propre barème (jusqu'à 4 % pour les tranches supérieures) (Gouvernement du Québec, 2026; Québec, 1976).", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "pA-15", "url": "/aide-memoire/#pA-15", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "p", "title": "Fourchettes indicatives", "text": "Ces fourchettes sont des repères pédagogiques tirés des cas du cours, pas des normes : à l'examen, utilisez toujours les données de l'énoncé ; en pratique, extrayez toujours les taux du marché du bien évalué.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "attention-A-14", "url": "/aide-memoire/#attention-A-14", "ch": "A", "chTitle": "Aide-mémoire", "kind": "attention", "title": "Attention", "text": "Ces fourchettes sont des repères pédagogiques tirés des cas du cours, pas des normes : à l'examen, utilisez toujours les données de l'énoncé ; en pratique, extrayez toujours les taux du marché du bien évalué.", "where": "Annexe A — Aide-mémoire des formules"}, {"id": "g-age-chronologique", "url": "/glossaire/#g-age-chronologique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Âge chronologique", "text": "Nombre d'années écoulées depuis la construction du bâtiment. Il se distingue de l'âge effectif : un immeuble de 40 ans rénové de fond en comble peut présenter un âge effectif de 15 ans (actual age).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-age-effectif", "url": "/glossaire/#g-age-effectif", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Âge effectif", "text": "Âge apparent du bâtiment compte tenu de son entretien, de ses rénovations et de sa désuétude. C'est l'âge effectif — et non l'âge chronologique — qui entre dans la méthode âge/vie du calcul de la dépréciation (effective age).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ajustement", "url": "/glossaire/#g-ajustement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Ajustement", "text": "Correction, en dollars ou en pourcentage, apportée au prix de vente d'un comparable pour tenir compte d'une différence avec le bien évalué. Les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet (adjustment).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-ameliorations", "url": "/glossaire/#g-ameliorations", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Améliorations", "text": "Ensemble des constructions et aménagements ajoutés au terrain : bâtiment principal, garage, piscine, aménagement paysager. Le couple terrain + améliorations forme la propriété (improvements).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-anticipation-principe-d", "url": "/glossaire/#g-anticipation-principe-d", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Anticipation (principe d')", "text": "Principe économique selon lequel la valeur découle des avantages futurs attendus de la propriété. C'est le fondement de la méthode du revenu (principle of anticipation).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-apciq", "url": "/glossaire/#g-apciq", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "APCIQ", "text": "Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Elle publie les statistiques de revente du réseau Centris, source majeure de données de marché résidentielles.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-bail-emphyteotique", "url": "/glossaire/#g-bail-emphyteotique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Bail emphytéotique", "text": "Voir Emphytéose.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-bien-fonds", "url": "/glossaire/#g-bien-fonds", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Bien-fonds", "text": "Terme juridique désignant l'immeuble au sens physique : le terrain et ce qui y est incorporé à demeure (real estate).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cadastre-du-quebec", "url": "/glossaire/#g-cadastre-du-quebec", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Cadastre du Québec", "text": "Registre public identifiant chaque parcelle du territoire québécois par un numéro de lot unique. La désignation cadastrale est obligatoire dans le rapport d'évaluation.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-capitalisation-directe", "url": "/glossaire/#g-capitalisation-directe", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Capitalisation directe", "text": "Technique de la méthode du revenu qui convertit le revenu net d'exploitation d'une seule année en valeur au moyen d'un taux global d'actualisation : (direct capitalization).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-centris", "url": "/glossaire/#g-centris", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Centris", "text": "Système interagences des courtiers immobiliers québécois (équivalent du MLS canadien). Source première de comparables résidentiels.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-certificat-de-localisation", "url": "/glossaire/#g-certificat-de-localisation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Certificat de localisation", "text": "Document d'arpenteur-géomètre décrivant l'état actuel d'un immeuble : dimensions, empiètements, servitudes, conformité au zonage. Source privilégiée des superficies de terrain.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-certification", "url": "/glossaire/#g-certification", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Certification", "text": "Déclaration solennelle signée par l'évaluateur à la fin du rapport, attestant notamment l'exactitude des faits, l'impartialité des conclusions, l'absence d'intérêt et la conformité aux normes (certification).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-comparable", "url": "/glossaire/#g-comparable", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Comparable", "text": "Propriété vendue récemment, semblable au bien évalué, utilisée comme point de référence dans la méthode de comparaison (comparable sale).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-conditions-limitatives", "url": "/glossaire/#g-conditions-limitatives", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Conditions limitatives", "text": "Clauses du rapport qui restreignent l'usage de l'opinion de valeur : utilisateurs autorisés, date de validité, limite de responsabilité (limiting conditions).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-conformite-principe-de", "url": "/glossaire/#g-conformite-principe-de", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Conformité (principe de)", "text": "Principe selon lequel la valeur est maximisée lorsque la propriété s'harmonise avec son environnement. Une résidence surdimensionnée dans un quartier modeste en souffre (principle of conformity).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-contribution-principe-de", "url": "/glossaire/#g-contribution-principe-de", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Contribution (principe de)", "text": "La valeur d'une composante correspond à ce qu'elle ajoute à la valeur totale, non à son coût. Une piscine de 60 000 $ peut n'ajouter que 20 000 $ à la valeur marchande (principle of contribution).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-remplacement", "url": "/glossaire/#g-cout-de-remplacement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de remplacement", "text": "Coût de construction, aux prix actuels, d'un bâtiment d'utilité équivalente avec des matériaux et des normes modernes (replacement cost).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cout-de-reproduction", "url": "/glossaire/#g-cout-de-reproduction", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coût de reproduction", "text": "Coût de construction, aux prix actuels, d'une réplique exacte du bâtiment, mêmes matériaux et mêmes défauts (reproduction cost).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-couts-directs", "url": "/glossaire/#g-couts-directs", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coûts directs", "text": "Coûts de construction proprement dits : matériaux, main-d'œuvre, équipements (direct costs, hard costs).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-couts-indirects", "url": "/glossaire/#g-couts-indirects", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Coûts indirects", "text": "Frais accessoires au chantier : honoraires professionnels, permis, financement intérimaire, assurances, taxes pendant la construction (indirect costs, soft costs).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-cuspap", "url": "/glossaire/#g-cuspap", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "CUSPAP", "text": "Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — normes uniformes canadiennes de l'Appraisal Institute of Canada (AIC), édition 2026.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-date-d-evaluation", "url": "/glossaire/#g-date-d-evaluation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Date d'évaluation", "text": "Date à laquelle l'opinion de valeur s'applique. Elle peut être actuelle, rétrospective (succession, litige) ou prospective (valeur à l'achèvement) (effective date).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-dcf", "url": "/glossaire/#g-dcf", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "DCF", "text": "Discounted Cash Flow — actualisation des flux monétaires. Technique de la méthode du revenu qui actualise les RNE prévisionnels et la valeur de réversion au taux de rendement exigé.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depenses-d-exploitation", "url": "/glossaire/#g-depenses-d-exploitation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépenses d'exploitation", "text": "Dépenses nécessaires au fonctionnement de l'immeuble : taxes, assurances, énergie, entretien, gestion, réserve de remplacement. Elles excluent le service de la dette et l'amortissement fiscal (operating expenses).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation", "url": "/glossaire/#g-depreciation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation", "text": "Perte de valeur des améliorations par rapport à leur coût à neuf, toutes causes confondues : physique, fonctionnelle et économique (depreciation).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-economique-externe", "url": "/glossaire/#g-depreciation-economique-externe", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation économique (externe)", "text": "Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété : nuisance voisine, déclin du secteur, conjoncture (external obsolescence).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-fonctionnelle", "url": "/glossaire/#g-depreciation-fonctionnelle", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation fonctionnelle", "text": "Perte de valeur due aux inadéquations de conception ou d'équipements du bâtiment lui-même : plan démodé, plafonds trop bas, systèmes dépassés (functional obsolescence).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-depreciation-physique", "url": "/glossaire/#g-depreciation-physique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Dépréciation physique", "text": "Perte de valeur due à l'usure et à la détérioration des matériaux. Elle se ventile en éléments curables et incurables (physical deterioration).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-droits-de-mutation", "url": "/glossaire/#g-droits-de-mutation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Droits de mutation", "text": "Taxe municipale perçue lors du transfert d'un immeuble (« taxe de bienvenue »), calculée par tranches sur le plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande (land transfer tax).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-droits-evalues", "url": "/glossaire/#g-droits-evalues", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Droits évalués", "text": "Nature du droit de propriété visé par l'évaluation : pleine propriété, copropriété divise ou indivise, emphytéose, usufruit (property rights appraised).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-e-a", "url": "/glossaire/#g-e-a", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "É.A.", "text": "Évaluateur agréé — titre réservé aux membres de l'OEAQ (chartered appraiser).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-emphyteose", "url": "/glossaire/#g-emphyteose", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Emphytéose", "text": "Droit réel de longue durée (10 à 100 ans au Québec) permettant au preneur de jouir d'un immeuble à charge d'y faire des constructions ou améliorations qui reviennent au propriétaire à l'échéance (emphyteusis, ground lease).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-equilibre-principe-d", "url": "/glossaire/#g-equilibre-principe-d", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Équilibre (principe d')", "text": "La valeur est maximisée lorsque les facteurs de production (terrain, bâtiment, capital, gestion) sont proportionnés. Trop de bâtiment sur trop peu de terrain crée une sur-amélioration (principle of balance).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-evaluation-municipale", "url": "/glossaire/#g-evaluation-municipale", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Évaluation municipale", "text": "Valeur inscrite au rôle d'évaluation foncière, établie en masse à des fins de taxation. Elle ne constitue pas une opinion de valeur marchande à la date courante (assessed value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-hypotheque", "url": "/glossaire/#g-hypotheque", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Hypothèque", "text": "Droit réel accessoire garantissant une créance sur un immeuble. Le financement hypothécaire est le premier usage des rapports d'évaluation en volume (mortgage).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-hypotheses-extraordinaires", "url": "/glossaire/#g-hypotheses-extraordinaires", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Hypothèses extraordinaires", "text": "Hypothèses propres au mandat portant sur des faits incertains dont dépend la conclusion : permis à venir, décontamination supposée complétée (extraordinary assumptions).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-inoccupation-provision-pour", "url": "/glossaire/#g-inoccupation-provision-pour", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Inoccupation (provision pour)", "text": "Pourcentage du RBP retranché pour refléter les logements vacants et les mauvaises créances — typiquement 3 à 5 % selon le marché (vacancy and credit loss).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-inspection", "url": "/glossaire/#g-inspection", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Inspection", "text": "Examen visuel de la propriété par l'évaluateur. Sa date et sa portée (complète, extérieure seulement, sans visite) doivent être divulguées au rapport (inspection).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-lettre-de-mandat", "url": "/glossaire/#g-lettre-de-mandat", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Lettre de mandat", "text": "Entente écrite préalable entre l'évaluateur et le client : objet, usage prévu, type de rapport, honoraires, délais (letter of engagement).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-lettre-de-transmission", "url": "/glossaire/#g-lettre-de-transmission", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Lettre de transmission", "text": "Lettre d'accompagnement du rapport, adressée au client, résumant le mandat et la conclusion de valeur (letter of transmittal).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-lot", "url": "/glossaire/#g-lot", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Lot", "text": "Parcelle identifiée par un numéro unique au cadastre du Québec (lot).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-mauvaises-creances", "url": "/glossaire/#g-mauvaises-creances", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Mauvaises créances", "text": "Loyers facturés mais irrécouvrables ; provisionnées avec l'inoccupation dans le passage du RBP au RBE (credit loss).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-mrb", "url": "/glossaire/#g-mrb", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "MRB", "text": "Multiplicateur de revenu brut : prix de vente divisé par le revenu brut effectif. Outil de recoupement rapide de la méthode du revenu (gross income multiplier, GIM).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-mrn", "url": "/glossaire/#g-mrn", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "MRN", "text": "Multiplicateur de revenu net : prix de vente divisé par le RNE — l'inverse du TGA (net income multiplier).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-normalisation", "url": "/glossaire/#g-normalisation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Normalisation", "text": "Retraitement des revenus et dépenses déclarés pour refléter une exploitation typique : loyers du marché, dépenses stabilisées, provision de gestion et réserve de remplacement même si le propriétaire ne les paie pas (stabilization).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-normes-de-pratique-professionnelle", "url": "/glossaire/#g-normes-de-pratique-professionnelle", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Normes de pratique professionnelle", "text": "Règles de l'OEAQ encadrant la réalisation des mandats et la rédaction des rapports d'évaluation au Québec.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-obligation-de-moyens", "url": "/glossaire/#g-obligation-de-moyens", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Obligation de moyens", "text": "Régime de responsabilité de l'évaluateur : il garantit une démarche diligente et conforme aux normes, non l'exactitude absolue de la valeur (duty of care).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-oeaq", "url": "/glossaire/#g-oeaq", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "OEAQ", "text": "Ordre des évaluateurs agréés du Québec — ordre professionnel régissant l'exercice de l'évaluation au Québec en vertu du Code des professions.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-offre-et-demande-principe-de-l", "url": "/glossaire/#g-offre-et-demande-principe-de-l", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Offre et demande (principe de l')", "text": "La valeur résulte de l'interaction entre la quantité de biens offerts et la demande solvable. Un déséquilibre déplace les prix jusqu'au nouvel équilibre (supply and demand).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-pleine-propriete", "url": "/glossaire/#g-pleine-propriete", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Pleine propriété", "text": "Droit de propriété complet et non démembré, libre de baux ou de droits réels particuliers (fee simple).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-prix", "url": "/glossaire/#g-prix", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Prix", "text": "Montant effectivement payé lors d'une transaction donnée. Le prix constate un fait ; la valeur exprime une opinion (price).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rapport-abrege", "url": "/glossaire/#g-rapport-abrege", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rapport abrégé", "text": "Rapport sous forme de formulaire normalisé résumant les analyses ; format courant du financement hypothécaire résidentiel (short form report).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rapport-complet", "url": "/glossaire/#g-rapport-complet", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rapport complet", "text": "Rapport narratif détaillé exposant l'intégralité des données, analyses et raisonnements ; exigé en litige et en expropriation (narrative report).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rapport-restreint", "url": "/glossaire/#g-rapport-restreint", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rapport restreint", "text": "Lettre d'opinion de quelques pages, à usage strictement limité et interne (restricted report).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rbe", "url": "/glossaire/#g-rbe", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "RBE", "text": "Revenu brut effectif : RBP moins inoccupation et mauvaises créances, plus autres revenus (effective gross income).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rbp", "url": "/glossaire/#g-rbp", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "RBP", "text": "Revenu brut potentiel : somme des loyers du marché à pleine occupation (potential gross income).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-reconciliation", "url": "/glossaire/#g-reconciliation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Réconciliation", "text": "Étape finale où l'évaluateur pondère les indications de valeur des méthodes appliquées pour formuler une conclusion unique et motivée — jamais une simple moyenne (reconciliation).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-registre-foncier", "url": "/glossaire/#g-registre-foncier", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Registre foncier", "text": "Registre public québécois des droits immobiliers : ventes, hypothèques, servitudes. Source officielle des transactions (land register).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-reserve-de-remplacement", "url": "/glossaire/#g-reserve-de-remplacement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Réserve de remplacement", "text": "Provision annuelle pour le remplacement périodique des composantes à durée de vie limitée (toiture, appareils) — incluse dans les dépenses normalisées (replacement reserve).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rne", "url": "/glossaire/#g-rne", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "RNE", "text": "Revenu net d'exploitation : RBE moins dépenses d'exploitation, avant service de la dette et impôts. Le numérateur de la capitalisation directe (net operating income, NOI).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-role-d-evaluation", "url": "/glossaire/#g-role-d-evaluation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Rôle d'évaluation", "text": "Inventaire triennal des immeubles d'une municipalité avec leur valeur aux fins de taxation foncière (assessment roll).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-rpv", "url": "/glossaire/#g-rpv", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "RPV", "text": "Ratio prêt/valeur : montant du prêt divisé par la valeur. Seuil conventionnel : 80 % (loan-to-value ratio, LTV).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-schl", "url": "/glossaire/#g-schl", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "SCHL", "text": "Société canadienne d'hypothèques et de logement : assureur hypothécaire public et source majeure de données sur le marché locatif et les mises en chantier (CMHC).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-servitude", "url": "/glossaire/#g-servitude", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Servitude", "text": "Charge imposée à un immeuble (fonds servant) au profit d'un autre (fonds dominant) : passage, vue, utilité publique. Elle peut affecter la valeur (easement).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-substitution-principe-de", "url": "/glossaire/#g-substitution-principe-de", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Substitution (principe de)", "text": "Un acheteur prudent ne paie pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent. Fondement de la méthode de comparaison et de la méthode du coût (principle of substitution).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-syndic", "url": "/glossaire/#g-syndic", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Syndic", "text": "Officier de l'ordre professionnel chargé de recevoir les plaintes et d'enquêter sur les manquements déontologiques des membres (syndic).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-tal", "url": "/glossaire/#g-tal", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "TAL", "text": "Tribunal administratif du logement — tribunal québécois compétent en matière de baux résidentiels (fixation de loyer, reprise, résiliation).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-taux-d-actualisation", "url": "/glossaire/#g-taux-d-actualisation", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Taux d'actualisation", "text": "Taux de rendement exigé par l'investisseur, utilisé pour actualiser les flux futurs dans un DCF. Il excède généralement le TGA du montant de la croissance anticipée (discount rate).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-tga", "url": "/glossaire/#g-tga", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "TGA", "text": "Taux global d'actualisation (taux de capitalisation global) : rapport du RNE au prix de vente. Convertit un revenu annuel en valeur (overall capitalization rate, cap rate).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-terrain-excedentaire", "url": "/glossaire/#g-terrain-excedentaire", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Terrain excédentaire", "text": "Portion de terrain non nécessaire à l'utilisation optimale des améliorations existantes et pouvant être détachée et vendue séparément (excess land).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-uspap", "url": "/glossaire/#g-uspap", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "USPAP", "text": "Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — normes américaines de The Appraisal Foundation, référence historique des normes canadiennes.", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-utilisation-optimale", "url": "/glossaire/#g-utilisation-optimale", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Utilisation optimale", "text": "Usage raisonnablement probable, légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et maximalement productif d'un bien. S'analyse « comme si vacant » puis « tel qu'amélioré » (highest and best use).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-d-assurance", "url": "/glossaire/#g-valeur-d-assurance", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur d'assurance", "text": "Coût de reconstruction des améliorations aux fins d'indemnisation, excluant la valeur du terrain (insurable value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-d-investissement", "url": "/glossaire/#g-valeur-d-investissement", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur d'investissement", "text": "Valeur d'un bien pour un investisseur donné, selon ses critères propres de rendement et de financement ; elle peut différer de la valeur marchande (investment value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-fiscale", "url": "/glossaire/#g-valeur-fiscale", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur fiscale", "text": "Valeur retenue aux fins de taxation foncière, inscrite au rôle d'évaluation (assessment value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-liquidative", "url": "/glossaire/#g-valeur-liquidative", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur liquidative", "text": "Valeur probable dans un contexte de vente forcée ou de délai restreint, inférieure à la valeur marchande (liquidation value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-valeur-marchande", "url": "/glossaire/#g-valeur-marchande", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Valeur marchande", "text": "Prix le plus probable qu'un bien devrait rapporter sur un marché libre et concurrentiel, entre parties consentantes, bien informées et sans contrainte, après une mise en marché raisonnable (market value).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-vie-utile-economique", "url": "/glossaire/#g-vie-utile-economique", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Vie utile économique", "text": "Durée pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété. Dénominateur de la méthode âge/vie (economic life).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-vices-caches", "url": "/glossaire/#g-vices-caches", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Vices cachés", "text": "Défauts non apparents lors d'un examen ordinaire. Les hypothèses du rapport excluent expressément la responsabilité de l'évaluateur à leur égard (latent defects).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "g-zonage", "url": "/glossaire/#g-zonage", "ch": "B", "chTitle": "Glossaire", "kind": "gloss", "title": "Zonage", "text": "Réglementation municipale déterminant les usages permis sur chaque partie du territoire. Premier critère de l'analyse d'utilisation optimale (zoning).", "where": "Annexe B — Glossaire"}, {"id": "video-01-c1", "url": "/videos/01/?t=0", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil et admission des participants", "text": "Le professeur attend 19 h ; discussion informelle avec un étudiant qui a testé l’outil UQO Éval (700 000 ventes réelles, 3,5 M de propriétés évaluées, onglet Coût expérimental). Bonjour, donc je vais simplement vous dire on va commencer à 19 heures, donc dans 20 Merci. Bonjour tout le monde. donc on va commencer dans environ 7 minutes à 19 heures. C'est relativement tard des cours à 19 heures. Donc on se voit dans 7 minutes. Nous allons commencer dans trois minutes, mais je pense que pas mal tout le monde est là. Neuf participants. Bonjour. Est-ce que c'est toujours comme ça à l'UQO, les cours à 19h ? Il me semble qu'il y en a beaucoup. C'est ma première session à l'UQO, donc c'est la première fois qui m'a frappé, c'est que 19 heures, c'est relativement tard. Je pense", "where": "Séance vidéo 1 — 0:00:00"}, {"id": "video-01-c2", "url": "/videos/01/?t=1415", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Plan de cours : évaluations, TP et examens à la maison", "text": "Trois TP (seul ou en équipe), deux examens à la maison avec une fenêtre de 72 h ; l’intelligence artificielle n’est pas proscrite, mais l’étudiant reste responsable de ce qu’il remet. Premièrement, bienvenue au cours d'évaluation, l'introduction à l'évaluation immobilière. donc c'est pas un cours qui est tant laborieux au niveau du au niveau de la difficulté donc c'est relativement un cours que tout le monde aurait réussi au niveau des évaluations c'est classique c'est des TP 3 TP à faire en équipe ou seul donc vous avez vraiment la liberté de choisir bon les équipes sont pas grosses je pense quelqu'un je vais admettre Parfait. J'ai admis le 11e participant. Désolé. Donc, c'est ça. Comme je le disais, au niveau des éragarations, c'est vraiment 3TP à faire en équipe pour seu", "where": "Séance vidéo 1 — 0:23:35"}, {"id": "video-01-c3", "url": "/videos/01/?t=1573", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Calendrier, cas réels de Gatineau, examen de l’OEAQ et lien avec IMM1033", "text": "Les 14 séances suivent le plan de cours ; les cas des TP sont à Gatineau ; le cours a été monté pour préparer l’examen de l’Ordre ; IMM1033 approfondit la méthode du coût. On va vraiment tout couvrir les méthodes d'évaluation immobilière, pas en détail, mais quand même de façon assez complète. Vous avez également les évaluations, l'annonce du TP qui sont ici, donc dans la troisième colonne. Donc, à ce niveau-là, donc ça, c'est super bien détaillé. Et vous avez donc les TP avec les pondérations et donc également les dates de remise et tout. Comme je vous le disais, pour l'examen, ce n'est pas une fenêtre de trois heures habituelle, donc c'est vraiment 72 heures. Donc, ce n'est pas des examens qui sont en lien avec les méthodes d'évaluation immobilière. C'est des", "where": "Séance vidéo 1 — 0:26:13"}, {"id": "video-01-c4", "url": "/videos/01/?t=1718", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Plan de la séance et définition de l’évaluation immobilière", "text": "Déterminer la valeur d’une propriété à une date donnée ; au Québec, seul un évaluateur agréé peut produire l’évaluation exigée par une banque ; indépendance et rigueur. Bon, donc le plan de la séance, ce ne sera pas une séance de trois heures aujourd'hui. On ne fera pas trois heures sur c'est quoi dans le fond le rôle de Noël à l'agréé et donc l'importance de cette profession-là. On va voir aussi sommairement c'est quoi les trois méthodes. Puis il y a un petit peu le panorama du marché immobilier québécois. Donc, il est un marché qui est vraiment unique. Donc, à ce niveau-là, c'est plus que jamais vrai que c'est un marché qui est unique. Donc, l'évaluateur agréé, de façon simple, c'est quoi ? C'est... Pas l'évaluateur agréé, mais qu'est-ce que l'évaluation im", "where": "Séance vidéo 1 — 0:28:38"}, {"id": "video-01-c5", "url": "/videos/01/?t=1833", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Devenir évaluateur agréé : le parcours de l’OEAQ et tour de table", "text": "Baccalauréat reconnu, stage supervisé de 48 semaines, examen d’admission (65 %). Les étudiants présentent leur cheminement (certificat, baccalauréat, techniciens en évaluation). Il faut faire un stage supervisé de 48 semaines auprès d'un mètre de stage. L'examen est ici, qui s'apprend 65 % pour passer. En soi, c'est ça le parcours qui est écrit sur le site de l'Ordre des évoluateurs agréés. Est-ce qu'il y en a qui sont avancés beaucoup dans leur programme ou par curiosité ? Je sais qu'il y a un monsieur Tantot qui disait qu'il était déjà sur le marché de l'emploi. Moi, je suis technicien, mais je me formais en même temps. C'est mon deuxième cours du certificat, donc deuxième et troisième cours. Ah, parfait. Au début, disons. Au début, OK, parfait. Puis, pour les autre", "where": "Séance vidéo 1 — 0:30:33"}, {"id": "video-01-c6", "url": "/videos/01/?t=2015", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Fonctions, qualités et poids de la profession", "text": "Déterminer la valeur marchande, conseiller, rédiger des rapports conformes aux normes, témoigner devant les tribunaux, analyser le marché. Environ 1 100 évaluateurs agréés contre 20 000 courtiers. C'est pas, mettons, les courtiers, je crois, sont à l'entour de 20 000. Donc, c'est sûr qu'on a beaucoup moins besoin d'un évaluateur agréé que d'un courtier. Mais reste que quand même, c'est pas une profession qui est saturée au niveau de l'offre. Donc, c'est vraiment encadré au niveau du code de profession par le lot E-A-Q. Donc, c'est très discipliné à ce niveau. Bon, maintenant, les fonctions d'un évaluateur agréé. c'est relativement simple, ça détermine la valeur marchande d'un bien immobilier. Ça peut conseiller les clients, donc sur l'achat et la vente, et ça résige les rapports. Lorsqu", "where": "Séance vidéo 1 — 0:33:35"}, {"id": "video-01-c7", "url": "/videos/01/?t=2125", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Professions connexes : courtier, inspecteur, arpenteur-géomètre, notaire", "text": "Ce qui distingue l’évaluateur agréé des autres acteurs de la transaction immobilière. Au niveau des professions connectées à l'immobilier, il y a le valetur agréé, ce que vous souhaitez faire comme profession plus tard. Mais vous allez devoir, j'enlève avec d'autres acteurs du marché. On peut penser donc aux courtiers immobiliers qui, eux, sont rémunérés avec une commission. Puis, il fait 6 litres dans le fonds, la vente et l'achat en rédigeant les offres d'achat, en communiquant des fois avec le notaire. C'est beaucoup plus large comme profession courtier. Il y a l'inspecteur en bâtiment qui, lui, touche plus à ce qui est l'évaluation de l'état physique de la propriété. L'éval", "where": "Séance vidéo 1 — 0:35:25"}, {"id": "video-01-c8", "url": "/videos/01/?t=2205", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Quand faut-il une évaluation ? Sphère privée et sphère publique", "text": "Financement hypothécaire (valeur marchande → méthode de comparaison), achat-vente, assurance (coût de reconstruction → méthode du coût), états financiers ; fiscalité municipale, expropriation, succession, divorce, litiges. Donc, quand est-ce qu'il faut une évaluation immobilière, c'est là que ça devient très intéressant. Au niveau de la sphère privée, donc quand je dis sphère privée, c'est vraiment société privée au niveau du financement hypothécaire. Ce qui est bien, c'est que des fois, ce n'est pas automatiquement que pour un financement hypothécaire, la banque demande une évaluation immobilière. Mais si elle le demande, il faut que ce soit fait absolument par un évaluateur agréé. C'est là que ça devient intéressant pour vous si c'est la profession que vous souhaitez faire. Donc ça permet aussi à l'achat ou à", "where": "Séance vidéo 1 — 0:36:45"}, {"id": "video-01-c9", "url": "/videos/01/?t=2416", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "L’immobilier dans l’économie québécoise : les ordres de grandeur", "text": "Parc résidentiel d’environ 2 000 G$ (3,1 fois le PIB, +43 % depuis 2021, ≈ 220 000 $ par Québécois), 3,6 M de propriétés, 85 000 à 110 000 transactions par année, 40 % de ménages locataires. Donc, l'importance de l'évaluation immobilière dans l'économie québécoise. Je pense que c'est un des arguments les plus importants pour revendre la profession d'évaluateur agréé. L'immobilier au Québec, ce n'est pas comme, par exemple, aux États-Unis, où l'investissement immobilier est vu comme étant beaucoup plus volatile aux États-Unis. La perception de l'immobilier est très différente d'un pays à l'autre, mais au Québec, c'est vu vraiment comme de quoi être solide. C'est-à-dire que ça a une importance qui est capitale. Quand on regarde maintenant la proportion de l'économie totale du Québec", "where": "Séance vidéo 1 — 0:40:16"}, {"id": "video-01-c10", "url": "/videos/01/?t=2597", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Secteur financier, public, privé et juridique", "text": "Stabilité du système financier et ratio prêt-valeur ; les municipalités comme grands employeurs ; assurance des syndicats de copropriété par la méthode du coût. Donc, maintenant, au niveau du secteur financier et public. Pour le crédit hypothécaire, c'est là que ça prend… Selon moi, c'est l'aspect le plus important de l'évaluation immobilière, c'est que le petit ratio que les banques utilisent soit respecté et que ça ne soit pas basé sur une valeur qui est étonnée. Ça permet donc une stabilité du système financier, ça amène beaucoup de liens. Est-ce que c'est nécessairement toutes les banques qui demandent absolument ce qu'il y a à un évaluateur agréé, à chaque fois qu'une personne demande un crédit immobilier, C'est sûr que non. Mais ça pourrait deve", "where": "Séance vidéo 1 — 0:43:17"}, {"id": "video-01-c11", "url": "/videos/01/?t=2764", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "La chaîne de valeur immobilière", "text": "Du développement-construction au financement, à la transaction, aux taxes foncières, à l’assurance et aux litiges : où intervient l’évaluateur. Donc, en tout cas, maintenant, au niveau de la chaîne de valeur en immobilier, une bonne évaluation, ça peut vraiment toucher à beaucoup de choses. Donc, lorsqu'il y a une propriété qui est construite, par exemple, on part d'ici, développement et construction, à quel moment que l'évaluateur agréé ou l'évaluation professionnelle est demandée ? Lorsque, supposons, mettons, qu'il y a un constructeur, lui veut vendre la propriété qu'il a construite. Bon, bien, s'il y a un acheteur potentiel, ça lui prend un financement hypothécaire. Et là, l'évaluateur est appelé. Et là, si le financement est acco", "where": "Séance vidéo 1 — 0:46:04"}, {"id": "video-01-c12", "url": "/videos/01/?t=2825", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Le ratio prêt-valeur : exemple d’une propriété à Gatineau", "text": "Prêt conventionnel si RPV < 80 % ; au-delà, assurance SCHL obligatoire (jusqu’à 95 %). Prix accepté 450 000 $, valeur estimée 430 000 $ : le prêteur retient la moindre des deux et l’acheteur doit combler l’écart. Maintenant, au niveau, donc, de l'évaluation et du financement hypothécaire, le ratio pré-valeur, c'est, comme on a dit, c'est central à l'immobilier. Supposons que, je crois qu'il y a un exemple après, Donc, les banques exigent absolument que, donc ici, le ratio pré-valeur soit inférieur à 80 % pour que ce soit un prêt conventionnel. Donc, ça, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que vous ne faites pas affaire avec la SHL pour avoir une assurance hypothécaire. Donc, comment qu'on fait pour déterminer ce ratio-là ? Bien, c'est un peu avec l'évaluateur agréé intervient où ? Au niveau du chiffre qui", "where": "Séance vidéo 1 — 0:47:05"}, {"id": "video-01-c13", "url": "/videos/01/?t=3045", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Les types de valeur : marchande, d’assurance, fiscale, liquidative, d’investissement", "text": "Valeur au rôle foncier souvent 20 % sous le marché ; modèles hédoniques des grandes villes ; valeur liquidative en vente forcée ; valeur d’investissement par la méthode du revenu. On va commencer par les valeurs qui sont estimées. La valeur marchande, donc, c'est le prix le plus probable sur un marché qui est libre. C'est souvent la méthode des comparables qui est utilisée. Au niveau de la valeur de l'assurance, bien là, ça, c'est le coût de remplacement du bâtiment. Donc, c'est-à-dire que le terrain n'est pas inclus dans ça. Et là, c'est là aussi que beaucoup de gens, ils se ramassent un petit peu. Le coût de remplacement du bâtiment, c'est le coût avec une valeur de dépréciation. Mais souvent, les assurances, il y a souvent vraiment une valeur à neuf, donc c'est moins", "where": "Séance vidéo 1 — 0:50:45"}, {"id": "video-01-c14", "url": "/videos/01/?t=3325", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Les trois types de rapports d’évaluation", "text": "Rapport complet (expropriation, litiges), rapport normalisé (financement hypothécaire), rapport restreint (opinion rapide). Détails à la séance 13. Maintenant, les types de rapports qu'un évaluateur a gré, Ça fait, il y a comme trois sur l'OEAQ, donc, mentionne qu'il y a trois types de rapports. Le complet est rarement donc demandé, sauf dans des cas d'expropriation et de litige. C'est vraiment très complet, ça. Donc, c'est-à-dire que c'est toutes les méthodes qui doivent être couvertes et il y a un narratif détaillé qui doit être fait. Pour le financement hypothécaire, c'est plutôt la méthode, donc, de… C'est certaines des méthodes, c'est pas toutes les méthodes qui doivent être appliquées, puis c'est vraiment très normalisé. Il n'y a pa", "where": "Séance vidéo 1 — 0:55:25"}, {"id": "video-01-c15", "url": "/videos/01/?t=3381", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Les trois méthodes : comparaison, coût, revenu — forces et faiblesses", "text": "La comparaison suit le marché (et sa surenchère) ; le coût donne souvent une valeur plus basse et exige beaucoup de données ; le revenu réagit aux loyers. Séances 8 à 12. Bon, maintenant, c'est là que ça devient intéressant. Les méthodes. On va les voir en détail, donc à la séance 8 à 12. La méthode de comparaison, donc la méthode des comparables. Ça, comment ça fonctionne ? C'est que vous déterminez la valeur d'une propriété basée sur les comparables qui ont été des environs. Donc, vous sélectionnez les comparables. Et ensuite, vous allez faire des ajustements assez comparables. Et ça vous permet donc de déterminer, donc, la juste valeur marchande, comme on pourrait dire, de la propriété que vous souhaitez, donc, déterminer une valeur. C'est quoi les faiblesse", "where": "Séance vidéo 1 — 0:56:21"}, {"id": "video-01-c16", "url": "/videos/01/?t=3545", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Le processus d’évaluation en sept étapes", "text": "Mandat (client, usage, type de valeur, date), collecte de données adaptée à la date, analyse du marché et du voisinage, utilisation optimale, application des méthodes, réconciliation, rédaction. Vous allez identifier l'identification du mandat. Le client, c'est quoi l'usage, le type de valeur qui est le plus adapté pour lui. Et c'est quoi la date de référence. C'est vraiment ça qu'on présente, c'est une fonction. C'est ça les paramètres qui sont importants pour un évaluateur. Ensuite, il y a la collecte de données. La collecte de données doit toujours être adaptée à la date. C'est super important. Parce que si vous prenez des comparables qui ne sont pas récents ou qui sont complètement déconnectés, bien là, ça ne va pas être de quoi qu'il va. La valeur va être vraiment, elle ne va pas", "where": "Séance vidéo 1 — 0:59:05"}, {"id": "video-01-c17", "url": "/videos/01/?t=3695", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Panorama du marché québécois : segments et prix médians", "text": "Résidentiel, locatif (40 % des ménages, encadré par le TAL, marché en détente), commercial, industriel, agricole. Prix médians APCIQ (juin 2026) : Québec 519 000 $, RMR de Gatineau 477 000 $, Montréal 645 000 $. Donc, ça c'est vraiment ce qui va maintenant au-delà du plexe classique 2 à 5 logements. Et il y a des terrains résidentiels. Donc, ça c'est le marché résidentiel. Puis, il y a le marché locatif. Le marché locatif, c'est 40 % des ménages québécois qui sont locataires. C'est important de savoir que c'est encadré par le TAL, même si c'est vraiment en lien avec l'évaluation immobilière. C'est important de connaître cet organisme. Bon, le marché locatif est en détente. Ça veut dire quoi ? C'est que là, en ce moment, il y a un changement structurel important au Québec. Le marché locatif, bon, même", "where": "Séance vidéo 1 — 1:01:35"}, {"id": "video-01-c18", "url": "/videos/01/?t=3826", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Particularités juridiques et le duo Gatineau–Ottawa", "text": "Code civil du Québec, publicité des droits, droits de mutation (séance 2). La croissance des prix est plus forte à Gatineau qu’à Ottawa ; inoccupation locative élevée, surtout à Québec. Bon, maintenant, la particularité du marché québécois, c'est régi par plusieurs codes juridiques très spécifiés dans le Code civil du Québec. Donc, c'est ça qui est appliqué. Au niveau des copropriétés, c'est cet article également. On ne rentre pas trop en détail dans ça. Donc, les droits foncés, donc, c'est tout public au Québec. Droits de mutation, etc. Donc, au niveau de l'OTAL, tout ça. De toute façon, on va revoir, donc, la prochaine séance. C'est vraiment le cadre juridique pour les évaluateurs agréés. On va rentrer en détail, donc, dans tout ça ici. Donc, le droit de mutation immobilièr", "where": "Séance vidéo 1 — 1:03:46"}, {"id": "video-01-c19", "url": "/videos/01/?t=3961", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Pourquoi les prix montent : moteurs et freins", "text": "Démographie, détente des taux, télétravail en région (Victoriaville, Trois-Rivières) ; freins : endettement des ménages, tests de résistance, coûts de construction. Indice des prix sur 10 ans. Qu'est-ce qu'il y a donc au niveau des… pourquoi il y a une tendance qui est à la hausse au niveau maintenant du marché au niveau des prix résidentiels ? Parce qu'il faut vraiment séparer deux choses. Le marché locatif, les prix baissent, mais au niveau des immobiliers, par exemple, le prix d'une propriété, tout ce qui est droit de propriété, ça, il y a une tendance qui est claire depuis près de six ans. Le marché monte. Oui, des fois, il y a des petites corrections mineures, mais c'est assez incroyable la stabilité et la croissance du marché immobilier québécois. Pourquoi c'est comme ça ? C'e", "where": "Séance vidéo 1 — 1:06:01"}, {"id": "video-01-c20", "url": "/videos/01/?t=4173", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Les acteurs clés : OEAQ, OACIQ, Centris et MLS, SCHL, TAL, registre foncier, municipalités", "text": "Le MLS est un identifiant d’annonce géré par Centris ; la SCHL gère le risque hypothécaire et la titrisation ; le TAL arbitre les litiges locatifs ; les rôles d’évaluation sont publiés dans une base agrégée. L'ordre ici, la deuxième, le OACIQ, c'est l'ordre qui encadre, par exemple, tout ce qui est courtage immobilier. Et également, tout ce qui est courtier hypothécaire. Donc, c'est vraiment le courtier hypothécaire et le courtier immobilier, c'est la même ordre professionnel qui est chapeau, comme on prédit. Maintenant, l'association des courtiers. Ça, c'est quand même important à comprendre. Sur une fiche de propriété, vous avez ce qu'on appelle un MLS. Donc, un MLS, c'est quoi ? C'est un identifiant pour une annonce immobilière. Donc, c'est un identifiant vraiment qui est géré par Centris. Au C", "where": "Séance vidéo 1 — 1:09:33"}, {"id": "video-01-c21", "url": "/videos/01/?t=4355", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Résumé de la séance et lectures complémentaires", "text": "Profession et réglementation, importance économique, types de valeur et méthodes, particularités québécoises. Les lectures des guides de l’OEAQ sont complémentaires, non obligatoires. Bon, on peut résumer son avis. Ça, c'est pour la séance d'aujourd'hui. Après ça, on va aller présenter l'outil d'évaluation pour que vous n'allez pas réutiliser tout le long des séances pour valider soit l'évaluation que vous allez faire dans le cadre d'un TP ou simplement si ça vous intéresse de l'utiliser. Qu'est-ce qu'on a vu aujourd'hui ? On a vu c'était quoi donc la profession et la réglementation d'un évaluateur agréable. Pourquoi c'est central dans l'économie au Québec ? Les types de valeurs qui peuvent exister et les types de méthodes. Une méthode permet de déterminer un type de valeur", "where": "Séance vidéo 1 — 1:12:35"}, {"id": "video-01-c22", "url": "/videos/01/?t=4447", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Démonstration de UQO Éval : comparables, annonces à vendre, méthode du coût par photos, modèle hédonique", "text": "Comparables choisis dans un rayon de 2 km avec ajustements automatiques ; 70 000 annonces à vendre comparées à la valeur estimée ; profil technique inféré par IA à partir des photos pour la méthode du coût ; régression hédonique. Ça ne fait pas qu'un évaluateur agréé fait, mais ça montre comment une évaluation d'une propriété peut être faite avec les comparables. Ici, il y a une partie aussi modèle et donnique, donc ça c'est plus une évaluation qui est statistique. Et il y a la méthode des coûts ici. Et c'est détaillé comment la méthode de léger est faite. Au niveau d'analyser, c'est vraiment la méthode est comparable étant donné que c'est central dans l'évaluation immobilière. Au niveau, pour présenter l'outil, je vais prendre une adresse qui est... Maintenant qu'on prend... Je vais prendre de quoi à Québec. Il ne fau", "where": "Séance vidéo 1 — 1:14:07"}, {"id": "video-01-c23", "url": "/videos/01/?t=4760", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Question : l’IA va-t-elle remplacer l’évaluateur agréé ?", "text": "Réponse : la profession réglementée ne sera pas remplacée mais transformée ; l’IA est complémentaire et la visite de la propriété reste indispensable. Est-ce que vous avez des questions pour le moment ? Bon, donc, moi, j'en arrive peut-être une. Oui. En fait, on regarde tout ça, on passe un peu plus long terme ou quoi que ce soit. Est-ce que la profession peut venir à à être remplacé ou... Oui, c'est ça. C'est une profession qui est réglementée. C'est-à-dire que, par exemple, Ta question est valable. Il valable vraiment, je pense, pour tous les métiers. L'avancée de l'IA, c'est relativement impressionnant dans les dernières années, surtout cette année. Je te dirais, Moi, ce que je te dirais, c'est que pas remplacé, mais elle va changer. C'es", "where": "Séance vidéo 1 — 1:19:20"}, {"id": "video-01-c24", "url": "/videos/01/?t=5048", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Notes interactives et question sur les rénovations dans la méthode de comparaison", "text": "Le site du cours réunit diapositives, quiz et calculateurs. Les rénovations sont prises en compte par les ajustements de chaque comparable, cœur du travail de l’évaluateur (séance 9). Bon maintenant aussi qu'est-ce que vous avez comme ça c'est le premier outil, sinon vous avez le cours de façon interactif ici je vous ai envoyé le lien donc par courriel s'il y en a qui sont toujours tannés de se connecter sur le site de l'UQO vous allez avoir les diapositives ici donc tout est en une place et donc c'est pas mal ça pour aujourd'hui donc ce n'est pas une grosse séance mais est-ce qu'il y a des questions ? Non. Parfait. Oui, moi j'ai une question, monsieur. Oui, je vous écoute. Vous avez parlé de l'évaluation par la méthode du coût. Qu'en est-il, par exemple, d'une maison qui a", "where": "Séance vidéo 1 — 1:24:08"}, {"id": "video-01-c25", "url": "/videos/01/?t=5195", "ch": "01", "chTitle": "Introduction à l'évaluation immobilière", "kind": "video", "title": "Mot de la fin", "text": "Séance plus courte que les suivantes ; l’enregistrement est mis en ligne ; questions par le forum ou par courriel. Vous avez vraiment les remises des TP, tout ça, c'est quand ? et donc s'il n'y a pas d'autres questions, on va s'arrêter là, je vais mettre le lien du Zoom, donc le MP4 en ligne, donc vous allez pouvoir écouter la séance au besoin mais bon, vous avez tous été pas mal là, donc je ne crois pas que c'est nécessaire mais ça va être en ligne quand même donc si vous avez des questions, vous pouvez m'écrire sur le forum ou par courriel, je réponds relativement rapidement il n'y a pas de problème ça devrait être une très belle session il n'y a pas Ça devrait très bien aller donc s'il n'y a pas de ques", "where": "Séance vidéo 1 — 1:26:35"}, {"id": "video-02-c1", "url": "/videos/02/?t=0", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil et admission des participants", "text": "Le professeur attend 19 h ; discussion informelle avec les premiers arrivés. Merci. ... je Merci. ... Merci. non mais il demande le visa pour la europe bon après un pays je parle bien Attends il demande le visa ceux qui sont canadiens déjà ceux qui sont canadiens ils pourraient aller sans visa Ils puissent vivre là-bas et travailler en europe avec moi ou les européens parce que beaucoup d'européens viennent ici les français fuient je suis chez les dorados ici on veut chasser les canadiens C'est un peu de... C'est un peu de trompe. Je pense que c'est un peu plus facile. Bonjour. Bonjour. Donc, on va commencer dans quatre minutes. On va attendre qu'il soit 19 heures. Bon", "where": "Séance vidéo 2 — 0:00:00"}, {"id": "video-02-c2", "url": "/videos/02/?t=836", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Ouverture : l’onglet Vidéos du site du cours", "text": "Dix participants. L’enregistrement de la séance 1 est en ligne sur uqo-imm1003.app (onglet Vidéos) avec chapitres cliquables et liens vers les notes de cours. Premièrement, je vais faire un petit check parfait, merveilleux parfait, super, donc sur le site donc ici que vous pouvez trouver donc UQO avec le stick du cours vous allez avoir un onglet vidéo ici donc c'est la séance donc la séance qu'on a eu la semaine passée donc vous avez vraiment tout ce qu'on a couvert vous pouvez maintenant aller retourner par exemple aux sections qui sont devenus évaluateurs agréés donc c'est vraiment bien trié ici donc je trouvais ça mieux que vous pouvez le retrouver sur Zoom également mais pour vraiment retrouver les points qu'on a abordés donc ça va être comme ça", "where": "Séance vidéo 2 — 0:13:56"}, {"id": "video-02-c3", "url": "/videos/02/?t=915", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Plan de la séance : le cadre professionnel au Québec", "text": "L’OEAQ et tout ce qui l’entoure occupent la première moitié du cours ; la seconde amorce la séance 3. Pratiquer sans être membre de l’Ordre expose à des poursuites civiles et criminelles. Donc, c'est vraiment, on ne peut pas bypasser cet ordre-là. Il faut vraiment être membre et avoir réussi l'examen et être autorisé par cet ordre-là pour pouvoir pratiquer l'évaluation immobilière. Le fait de ne pas être membre de cet ordre-là, c'est une infraction au Code civil et au Code criminel s'il en découle des conséquences. Par exemple, vous n'êtes pas évaluateur agréé et vous décidez de faire une évaluation pour une propriété donnée. Puis, si ça a des conséquences sur, par exemple, le fait qu'il y a des pertes financières d'un tiers quelconque, vous risquez des poursuites aux civils et", "where": "Séance vidéo 2 — 0:15:15"}, {"id": "video-02-c4", "url": "/videos/02/?t=1014", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’OEAQ : la mission de protéger le public", "text": "Ordre régi par le Code des professions et supervisé par l’Office des professions ; seul habilité à décerner le titre. Protéger le public n’est pas défendre les intérêts des membres. Sa première mission, c'est ça, donc, c'est de protéger les gens qui vont faire affaire avec les évaluateurs agréés pour être sûr que, justement, ces membres-là, donc, qui offrent, donc, les services d'évaluation, ils ont les compétences, ils sont intègres, ils sont capables, donc, justement, de faire l'évaluation, la plus juste et la plus impartiale possible. Donc, c'est vraiment... C'est le mandat en soi de cet ordre-là, c'est ça. C'est un ordre qui est régi par les codes de profession, comme on a vu dans la séance. Et c'est un ordre qui... C'est seulement les valeurs agréés, c'est juste cet", "where": "Séance vidéo 2 — 0:16:54"}, {"id": "video-02-c5", "url": "/videos/02/?t=1100", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les cinq fonctions réglementaires", "text": "Admission, inspection professionnelle (rare en pratique), discipline (bureau du syndic), formation continue (30 h par deux ans) et normes de pratique. Donc, ici maintenant, les fonctions réglementaires, c'est quand même très large. C'est-à-dire, premièrement, il y a l'admission, donc le contrôle des conditions d'accès et de délivrance des permis des délérateurs agréés. C'est eux qui sont responsables de ça. Ensuite, une inspection professionnelle. Donc, ça, c'est une des rares professions où il y a des vérifications sur le terrain. Donc, ça peut agruer. Je ne dirais pas que c'est fréquent. Sur leur site, ils disent qu'il y en faut régulièrement. Mais bon, la réalité, je crois que c'est toute autre chose. C'est-à-dire qu'il n'y a pas des insp", "where": "Séance vidéo 2 — 0:18:20"}, {"id": "video-02-c6", "url": "/videos/02/?t=1200", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Chiffres clés et structure de l’OEAQ", "text": "Fondé en 1969, environ 1 100 membres contre 15 000 courtiers actifs, siège à Montréal, un des 46 ordres professionnels ; conseil d’administration, comité d’admission, direction générale (inspection, syndic, formation). Non, mais oui. Donc, c'est un organisme qui a été fondé en 1969, donc ce n'est pas récent. Contrairement à beaucoup d'autres organismes ou organismes réglementaires, par exemple, si on pense à ce des cours immobiliers, il y a simplement 1100 membres au Québec. Donc, le siège social, c'est à Montréal et c'est une des 46 hors professionnels du système de profession québécois. Avec celle-là, il y en a 45 autres. Donc, c'est un effectif qui est restreint par rapport aux autres hors. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas nécessairement énormément de compétition, c'est-à-dire qu'il y a en masse d'ouvra", "where": "Séance vidéo 2 — 0:20:00"}, {"id": "video-02-c7", "url": "/videos/02/?t=1366", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le processus d’admission : diplôme, stage de 48 semaines, examen à 65 %", "text": "Analyse du dossier académique, stage auprès d’un maître de stage, examen d’admission à note de passage fixe (pas de quota), délivrance du permis, puis formation continue à vie. Donc, ça vous prend un diplôme universitaire, donc reconnu, baccalauréat, concentration et valetation immobilière, donc ce que vous faites en ce moment. Ensuite, après ça, vous allez faire une demande à l'OEAQ, donc pour une analyse de dossier académique. Est-ce que vous remplissez les conditions ? Oui ou non ? De façon simple, c'est ça. Si vous avez un diplôme universitaire qui est reconnu par l'OEAQ, donc il n'y a aucun problème, vous allez donc pouvoir faire un stage de 48 semaines à temps complet auprès de 1 mètre de stage. Lorsque ce stage-là va être fait, là, ça va être l'examen d'admiss", "where": "Séance vidéo 2 — 0:22:46"}, {"id": "video-02-c8", "url": "/videos/02/?t=1501", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Question : peut-on commencer le stage avant la fin du baccalauréat ?", "text": "Oui : les 48 semaines à temps complet sont un indicatif cumulable à temps partiel ; l’expérience pertinente peut être créditée. Ouvrir son dossier à l’OEAQ dès maintenant. Puis, après que j'arrête, je recommence la session. Puis, vu que c'est à temps complet, j'imagine que ça ne va pas pouvoir fonctionner ou disons que je fais du temps partiel. Mais, tu sais, que... En tout cas, est-ce qu'il y a... Oui, ça compte. Le temps complet, c'est un indicatif. Vous n'êtes pas obligé de le faire à temps maintenant. C'est que c'est environ 48 semaines à temps complet, mais vous pouvez le faire à temps partiel. OK. Donc, ce n'est pas obligé d'être dans un 40-minute. En soi, c'est comptabilisé ensuite lors de l'admission. Puis, même exemple, au niveau des stages professionne", "where": "Séance vidéo 2 — 0:25:01"}, {"id": "video-02-c9", "url": "/videos/02/?t=1773", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Formation continue obligatoire : 30 heures par période de deux ans", "text": "Cours, colloques, formations en ligne ; beaucoup moins exigeant que pour les ingénieurs. Défaut de conformité : risque de radiation administrative. Maintenant, concernant les exigences réglementaires, les 30 heures de formation, ça, c'est la règle sur la formation continue obligatoire pour les membres. Comme je vous ai dit, ça peut être des cours, colloques, formation en ligne. Donc, c'est vraiment très... Ça, c'est beaucoup plus... C'est beaucoup moins rigide que, par exemple, la formation initiale. Donc, l'objectif, c'est maintenir les compétences face à l'évaluation du marché et des normes. Si vous ne la faites pas, il y a un risque de radiance administrative. Mais comme je vous ai dit, 30 heures de formation, ce n'est pas non plus éno", "where": "Séance vidéo 2 — 0:29:33"}, {"id": "video-02-c10", "url": "/videos/02/?t=1823", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’inspection professionnelle : un contrôle préventif", "text": "Qualité des rapports, respect des normes, tenue des dossiers (conserver cinq ans), déontologie, compétences et indépendance, notamment une facturation jamais conditionnelle à la valeur. C'est vraiment un mécanisme qui est préventif. C'est plus vérification globale de la pratique. C'est ciblé sur des aspects précis. Admettons qu'il y aura un sujet d'actualité, par exemple, quelconque, il peut y avoir des inspections qui vont être faites. Admettons qu'il y aurait un litige en cours, tout ça. Chaque membre est censé être inspecté périodiquement. C'est-à-dire que ça peut être soit sur le terrain ou ça peut être aussi sur la… Quand vous faites par exemple une évaluation, vous avez une obligation de garder toutes ce qui est documentation, données pendant une période déterminée. Hab", "where": "Séance vidéo 2 — 0:30:23"}, {"id": "video-02-c11", "url": "/videos/02/?t=2000", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le Code de déontologie : nature et devoirs généraux", "text": "Règlement adopté en vertu du Code des professions ; intégrité, objectivité, indépendance, compétence, disponibilité, diligence et secret professionnel. Donc, c'est des règlements adoptés en vertu du Code des professions. Donc, c'est tout manquement, ça peut mener à des mesures disciplinaires. Et il y a deux grands volets, donc qui sont soit les volets généraux, donc envers la société, puis envers l'ordre des évaluateurs agréés, et envers votre client. Si on veut voir, donc au niveau des devoirs qui sont généraux, il y a l'intégrité et l'objectivité. Ça, qu'est-ce que ça veut dire en soi ? c'est que votre évaluation doit être objective, puis elle doit être donc intègre, donc c'est-à-dire qu'il ne doit pas avoir, par exemple, de parti pris, don", "where": "Séance vidéo 2 — 0:33:20"}, {"id": "video-02-c12", "url": "/videos/02/?t=2074", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les devoirs envers le client et l’exemple des médias sociaux", "text": "Information et consentement éclairé, confidentialité, honoraires justes et raisonnables, conflits d’intérêts, remise des documents. Le cas d’un courtier hypothécaire qui raconte ses dossiers en direct. Confidentialité des données, ça c'est probablement un point qui est le plus débattu en cours. Il y a d'autres professions. Si je peux faire un parallèle, par exemple, honoraire juste et raisonnable, éviter les conflits d'intérêts, évidemment, et remettre les documents au client. Vous devez connaître le je crois que c'est un bon courtier hypothécaire et tout, mais est-ce que vous connaissez le cas de Pierre-Charles-Jolicoeur c'est un gars qui est sur les médias sociaux donc c'est un courtier hypothécaire donc c'est-à-dire que lui il raconte souvent des histoires dans des lives sur les médias so", "where": "Séance vidéo 2 — 0:34:34"}, {"id": "video-02-c13", "url": "/videos/02/?t=2190", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Intégrité et compétence en pratique", "text": "Ne jamais maquiller les données de marché ; refuser toute pression du client sur la conclusion de valeur. Un mandat hors de son champ d’expertise exige de se former ou de s’associer. Maintenant, au niveau, donc, du code de déontologie, intégrité, c'est ne jamais falsifier ni maquiller des données de marché. Donc, c'est-à-dire que vous devez tenir compte de l'intégralité de l'état du marché aux alentours. Donc, vous ne devez pas frauduleusement cacher les données qui vont affecter, par exemple, l'évaluation. Pour faire plaisir à un client ou, je ne sais pas moi, pour que, dans le fond, l'évaluation plaise à un parti ou à une autre. Donc, ça doit être intègre. Et surtout, vous devez refuser toute pression d'un client sur la conclusion de la valeur. Donc, malheureusement, mêm", "where": "Séance vidéo 2 — 0:36:30"}, {"id": "video-02-c14", "url": "/videos/02/?t=2381", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Secret professionnel, honoraires et conflits d’intérêts", "text": "Ne pas divulguer un rapport à des tiers non autorisés ; honoraires jamais liés à la valeur conclue ; on peut évaluer un bien dans lequel on a un intérêt à condition de le divulguer. J'en ai pas vu encore pour le moment sur les médias sociaux des évaluateurs agréés, mais je suis à peu près sûr que ça va arriver un jour, parce que c'est quand même rendu ou non, c'est rendu une façon de se vendre. Mais bon, c'est un couture de nouveau penchant comme je vous dis. Honorat, donc, ça ne doit jamais être lié à la valeur conclue. Donc, c'est-à-dire que vous ne pouvez pas charger 1 % de la valeur de la propriété comme honorat pour évaluer cette propriété-là. Conflit d'intérêt, donc, c'est très important. Si vous êtes un évaluateur agréé, ce qui est spécial, c'est que vous pouvez év", "where": "Séance vidéo 2 — 0:39:41"}, {"id": "video-02-c15", "url": "/videos/02/?t=2482", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les actes interdits", "text": "Lier les honoraires à la valeur conclue, évaluer un bien où l’on a un intérêt sans le divulguer, surévaluer ou sous-évaluer intentionnellement, accepter un mandat au-delà de sa compétence sans s’outiller. Comme on a dit, au niveau des actes qui sont interdits, lier les honoraires à la valeur conclue. Donc, ce qu'on entend par là, c'est, par exemple, lorsque vous allez remettre un rapport, vous déterminez que la valeur d'une propriété, c'est, je ne sais pas moi, 400 000 $, que l'isonnoreur que vous chargez, il soit une fonction quelconque de ce 400 000 $. Ça, c'est interdit. Ça peut être proportionnel à la grosseur de la propriété. C'est-à-dire que si c'est un château, par rapport à un bungalow, c'est normal que le coût ne soit pas le même. Mais dans ce cas-là, la fonction, ça ne doit pas être l", "where": "Séance vidéo 2 — 0:41:22"}, {"id": "video-02-c16", "url": "/videos/02/?t=2643", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Question : que signifie « lier les honoraires à la valeur conclue » ?", "text": "Exemple : 1 % d’une valeur de 450 000 $ = 4 500 $, interdit. Contraste avec la commission du courtier, tempérée par le risque de ne pas vendre. Monsieur, par rapport au premier tiré, lier les honoraires à la valeur conclue. Je ne comprends pas bien ce que vous pouvez répéter. Oui, tout à fait, oui. Supposons que vous avez un client qui vous demande d'évaluer, par exemple, sa maison ou son condominium, peu importe, et que là, vous arrivez avec l'évaluation. Vous dites, bon, bien, voici mon rapport. La valeur marchande de votre propriété, c'est 450 000 $. Maintenant, vous chargez vos honoraires de la façon suivante. Au lieu d'être un montant forfaitaire qui est déterminé, par exemple, par rapport à la taille de la propriété ou par rappo", "where": "Séance vidéo 2 — 0:44:03"}, {"id": "video-02-c17", "url": "/videos/02/?t=2809", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Information et image ; minute quiz sur les honoraires à 1 %", "text": "Sollicitation abusive et publicité trompeuse interdites. Réponse au quiz : refuser ; les honoraires doivent être justes, raisonnables et convenus d’avance (forfait ou taux horaire). Maintenant, au niveau donc des informations et de l'image, donc manqués aux secrets professionnels, sollicitations donc des clients abusés, donc vous avez besoin par exemple de faire une sollicitation qui est, comment on pourrait dire, qui est exagérée donc c'est-à-dire de l'harcèlement ou autre chose comme ça ou des publicités qui sont fausses et trompeuses. Donc, par exemple, de dire que vous allez faire de la publicité qui ment sur le travail que vous allez faire ou par exemple indiquer que vous chargez simplement 1% de la valeur conclue et que le client fait juste mettre la valeur qu'il ve", "where": "Séance vidéo 2 — 0:46:49"}, {"id": "video-02-c18", "url": "/videos/02/?t=2923", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les sanctions disciplinaires", "text": "Réprimande, amendes de 2 500 $ à 62 500 $ par infraction, limitation du droit d’exercice, radiation temporaire ou permanente : une gradation selon la gravité et la récidive. Maintenant, au niveau, donc, des sanctions disciplinaires, il y en a quand même, c'est très rare que, maintenant, ça se rend aux mesures graves. Bon, bien, il y a la réprimande, donc, des amendes. Les amendes, ça peut être relativement élevé, donc, si on parle des amendes entre 2 500 et 62 500 $, donc, ça, c'est vraiment, c'est pour toutes les professions, le cas des professions. Il y a vraiment, ça dépend aussi de la gravité de l'infraction. Si par exemple, je ne sais pas moi, on pourrait dire, il n'y a pas beaucoup de cas, il y a moins d'éventails de jurisprudence à ce niveau-là, mais quand", "where": "Séance vidéo 2 — 0:48:43"}, {"id": "video-02-c19", "url": "/videos/02/?t=3027", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le processus disciplinaire", "text": "Plainte au bureau du syndic, enquête, classement ou plainte disciplinaire, audience du conseil de discipline, décision et sanction, appel possible au Tribunal des professions. Ils vont vérifier, ils vont faire une vérification, vous demander les documents nécessaires. Et là, décider, est-ce que, bon, il y a de quoi, donc, à classer le dossier. Donc, c'est-à-dire que ça se peut que la plainte soit non fondée, donc, c'est pas nécessairement... Des fois, il y en a des gens qui font une plainte parce qu'ils ne sont juste pas contents, puis que, dans le fond, il n'y a aucune raison de faire une plainte. Mais là, dans ce cas-là, il va y avoir un classement. Donc, c'est-à-dire que le dossier va être classé, puis vous êtes... Ça ne va pas aller plus loin. Mais là, ça se peu", "where": "Séance vidéo 2 — 0:50:27"}, {"id": "video-02-c20", "url": "/videos/02/?t=3184", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les normes de pratique de l’OEAQ, dont l’évaluation de masse", "text": "Exigences minimales : normes générales, contenu des rapports, consultation, révision du rapport d’un confrère et évaluation de masse pour les rôles fonciers municipaux. On va le voir, il y a un chapitre qui est une section du cours qui est juste pour ça, donc comment le rapport doit être rédigé et tout. Les normes de consultation, donc comment vous faites appel aussi à, parce que ça se peut que dans des dossiers plus compliqués, vous allez faire appel à des experts, donc comment que la rémunération fonctionne et tout, vous allez être aussi appelé à faire une révision d'un rapport d'un autre évaluateur. Donc, ça, c'est très possible. Ça va être surtout dans le cas des évaluations qui sont plus larges, soit dans le cas d'un litige dans les tribunaux et tout ça.", "where": "Séance vidéo 2 — 0:53:04"}, {"id": "video-02-c21", "url": "/videos/02/?t=3311", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Trois régimes de responsabilité : civile, disciplinaire, pénale", "text": "Réparer le préjudice (couvert par l’assurance obligatoire), sanctions de l’Ordre (que l’assurance ne couvre pas), poursuites pour exercice illégal ou fraude préméditée. Donc, c'est-à-dire que vous êtes obligé de prendre une assurance pour exercer votre profession. Et s'il y a une faute qui est faite, c'est l'assurance qui va s'occuper de faire la réparation du préjudice causé. Maintenant, la responsabilité disciplinaire, c'est les sanctions à l'ordre pour manquement au cas de déontologie. Donc, malheureusement, l'assurance ne peut pas vous enlever les sanctions, la radiation et tout. C'est au niveau du cas des professions. Et là non plus, au niveau des... C'est vraiment la première partie. L'assurance, c'est vraiment pour la première partie ici. Maintenant, a", "where": "Séance vidéo 2 — 0:55:11"}, {"id": "video-02-c22", "url": "/videos/02/?t=3520", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Responsabilité civile : faute, préjudice et lien de causalité", "text": "Obligation de moyens : l’évaluateur ne garantit pas le résultat. Les trois éléments doivent être prouvés ; exemple du zonage non vérifié et analogie de la conduite avec facultés affaiblies. Maintenant, au niveau des trois éléments qui doivent être prouvés, pour qu'il y ait une responsabilité civile, il faut qu'il y ait une faute. C'est-à-dire que, premièrement, il faut que vous ayez manqué à votre obligation de moyens. C'est-à-dire que vous faites une faute dans le cadre de votre travail même. Mais le fait de faire une faute, ce n'est pas suffisant. C'est-à-dire que si, par exemple, lors de ce rencontre, que vos rapports vous omettez, par exemple, de faire une vérification et tout, puis que le rapport est mal fait, ils peuvent vous sanctionner et vous avertir, mais vous n'allez p", "where": "Séance vidéo 2 — 0:58:40"}, {"id": "video-02-c23", "url": "/videos/02/?t=3740", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les fautes typiques", "text": "Erreur méthodologique grave, omission de données pertinentes, surévaluation ou sous-évaluation, non-respect des normes. Les aléas du marché ne sont pas une faute si la méthode a été appliquée rigoureusement. Maintenant, les fautes typiques qui peuvent être faites, c'est une erreur méthodologique grave. Par exemple, je ne sais pas moi, un évaluateur n'élige de vérifier le zonage d'un terrain. L'acheteur découvre après l'achat que son projet est impossible. Bon, ça c'est une erreur méthodologique grave ou une omission d'aller chercher les données pertinentes. Le préjudice c'est quoi ? C'est la différence entre le prix payé et la valeur réelle du terrain compte tenu des restrictions. Ça c'est un exemple, et là ça pourrait clairement être démontré que c'est l'évaluateur agréé qui a fait une erreur mét", "where": "Séance vidéo 2 — 1:02:20"}, {"id": "video-02-c24", "url": "/videos/02/?t=3853", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’assurance responsabilité : le FARP et la garantie de 2 M$", "text": "Fonds d’assurance administré par l’Ordre ; 2 M$ par sinistre et par période de couverture. Protège le professionnel (comme le médecin) et le public, qui ne pourrait pas être dédommagé autrement. Je suis recommandé de l'avoir parce que ça vous garantit 2 millions de dollars par cynisme. C'est-à-dire que pour l'ensemble des cynisme qui arrive sur la période de couverture de votre assurance. C'est-à-dire que s'il arrive un incident, que malheureusement vous avez fait une erreur méthodologique et que là, ça a entraîné un préjudice et que là, le lien de causalité est prouvé, bien là, vous êtes couvert jusqu'à 2 millions de dollars. Donc, maintenant, au-delà du 2 millions de dollars, c'est là que ça peut devenir plus problématique. Est-ce que, si la poursuite est plus élevée que ça ? Bon, j", "where": "Séance vidéo 2 — 1:04:13"}, {"id": "video-02-c25", "url": "/videos/02/?t=4036", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Question : la prime d’assurance et la cotisation à l’Ordre sont-elles la même chose ?", "text": "Non : deux paiements distincts ; la prime peut augmenter si des sinistres s’accumulent. Est-ce que c'est le même que l'assurance ou c'est vraiment différent ? C'est différent, c'est-à-dire que vous avez un montant pour l'assurance, puis vous avez un frais pour vous maintenir dans l'ordre des évaluces agréables. OK. Donc, c'est vraiment ces deux choses. Parce que dans le fond, l'assurance est obligatoire. Puis contrairement maintenant au montant, la cotisation que vous payez pour l'ordre des évaluateurs agréés, l'assurance est variable. C'est-à-dire qu'en tant que nouvel évaluateur agréé, probablement que le montant est le même pour tout le monde, mais au fur et à mesure que vous", "where": "Séance vidéo 2 — 1:07:16"}, {"id": "video-02-c26", "url": "/videos/02/?t=4108", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Prescription de trois ans et conservation des dossiers cinq ans", "text": "Recours civil dans les trois ans des faits ; aucun délai pour les plaintes disciplinaires. Conserver rapports, données brutes, notes et correspondances (courriels, textos) dans un dossier par client. Ça, c'est dans le cas civil. Civil, ça implique souvent d'autres parties que juste l'organisme des évaluateurs agréés. C'est-à-dire que l'organisme des évaluateurs agréés ne peut jamais implanter des recourses civils contre vous. Eux, c'est plus tout ce qui touche au niveau des plaintes disciplinaires. Et ça, il n'y a aucun délai. C'est-à-dire que l'organisme se réserve le droit d'appliquer des sanctions professionnelles, peu importe le délai. Il n'y a pas de délai de prescription à ces gros-là. Mais maintenant, pour vos clients ou les autres acteurs, eux, ils ont trois ans par rapport au mome", "where": "Séance vidéo 2 — 1:08:28"}, {"id": "video-02-c27", "url": "/videos/02/?t=4274", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Trois référentiels : OEAQ, CUSPAP (AIC) et USPAP (Appraisal Foundation)", "text": "Normes québécoises, canadiennes et américaines ; la méthodologie nord-américaine s’inspire largement de la référence américaine (dernière mise à jour 2024). Fin de la séance prévue vers 21 h 30. Bon, maintenant. Ici, donc, là, on touche tout ce qui touche au niveau des normes de pratiques. Parce qu'en soi, il y a l'organisme des évaluateurs agréés, mais il y a aussi tout ce qui est l'organisme canadien et américain. Donc, on va juste couvrir ça. Après ça, on va prendre une pause de 10 minutes avant de passer à la section 3. Donc, on va faire une plus longue séance aujourd'hui. On devrait prendre deux heures et demie. Mais comme ça, on va être plus en avance pour les autres semaines. Vous avez ici, donc, c'est ça. Ici, il y a l'évaluateur agréé. Donc, c'est vraiment les normes au Québe", "where": "Séance vidéo 2 — 1:11:14"}, {"id": "video-02-c28", "url": "/videos/02/?t=4423", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "La règle d’éthique de l’USPAP : conduite, gestion, confidentialité, tenue de dossiers", "text": "Impartialité, refus de toute rémunération conditionnelle, protection des informations du client, conservation des données et des comparables datés. C'est-à-dire que vous devez être impartial, c'est-à-dire que vous ne devez pas favoriser, par exemple, le client que vous représentez, par exemple, s'il vous demande une évaluation de PSP, vous ne devez pas faire ça. Ça, ça touche à tout ce qui est le volet de la conduite. Maintenant, au niveau de la gestion, vous devez refuser toute rémunération qui est conditionnelle à la conclusion, donc la valeur des révaluations. Finalement, confidentialité, protéger les formations confidentielles du client, donc faire attention aux médias sociaux et tout, c'est surtout là que ça peut agréer. Et tenue de", "where": "Séance vidéo 2 — 1:13:43"}, {"id": "video-02-c29", "url": "/videos/02/?t=4512", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Exemple de violation : un prêteur exige une valeur minimale de 500 000 $", "text": "Accepter viole la règle de conduite (impartialité envers l’acheteur et la banque) et la règle de gestion (rémunération conditionnelle). Parallèle québécois : indépendance et honoraires. L'évaluateur qui accepte viole la règle de conduite. Pourquoi ? Parce qu'il n'est pas impartial. C'est-à-dire que là, il favorise qui ? Il favorise l'acheteur par rapport à la banque. La banque, elle, demande une évaluation qui est impartiale. elle veut vraiment que la propriété soit justement évaluée puis le fait que l'évaluateur agréé décide de mettre une valeur de 500 000, bien là, ça permet que le prêt soit trouvé. Donc, il n'est pas impartial par rapport aux deux parties, c'est-à-dire l'acheteur puis la banque. Et aussi donc, par rapport au point 2, c'est-à-dire la gestion. Donc, c'est-à-", "where": "Séance vidéo 2 — 1:15:12"}, {"id": "video-02-c30", "url": "/videos/02/?t=4600", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "La règle de compétence", "text": "Avant d’accepter : ai-je les compétences ? Sinon, les acquérir, s’associer à un évaluateur compétent ou refuser. Exemple de l’évaluateur résidentiel qui reçoit un centre commercial ; niches comme les centres de données. Ensuite, est-ce que si, par exemple, je ne les ai pas, est-ce qu'il faut vous entier les connaissances et l'expertise requises ? Et si vous ne l'avez pas, vous devez acquérir les compétences, comme on a dit, s'associer à un évaluateur qui est compétent ou refuser le mandat. c'est pas nécessairement obligé de refuser le mandat donc je dirais que le plus simple c'est soit d'acquérir les compétences dans la mesure que c'est faisable je crois qu'aujourd'hui c'est très possible d'acquérir les compétences pour tous les mandats donc dans la mesure que vous le faites sérieusement vous ne serez pas cen", "where": "Séance vidéo 2 — 1:16:40"}, {"id": "video-02-c31", "url": "/videos/02/?t=4694", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Tableau comparatif des référentiels et résumé de la séance", "text": "Champ d’application, éthique, compétence (30 h de formation continue, garder ses preuves), contrôle par l’inspection ; normes courantes sur le site de l’OEAQ. Maintenant, ici, donc, ça, c'est le résumé, donc, des organismes. Donc, à gauche complètement, vous avez pour le Québec, donc, c'est le champ d'application sur le Québec. Ici, tout évaluateur agréé. Maintenant, l'organisation canadienne AIC, donc, c'est l'Institut canadien des évaluateurs. Ça régit tout le Canada, toutes les provinces. Puis maintenant, aux États-Unis, c'est l'Iraple of the Foundation et c'est variable selon les états, le caractère obligatoire de cette porte-là. C'est-à-dire qu'il y a une particularité à chaque état aux États-Unis pour le droit d'évaluation et autres. Maintenan", "where": "Séance vidéo 2 — 1:18:14"}, {"id": "video-02-c32", "url": "/videos/02/?t=4798", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Pause de dix minutes", "text": "Donc, je propose de prendre 10 minutes de pause, puis on revient dans 10 minutes puis on commence donc la séance 3. Ça vous va ? Oui. Merveilleux. Donc, on se revoit dans 10 minutes. Merci. Nous allons pouvoir reprendre. Donc, pour finir la séance 2, on va commencer à couvrir le principe d'offre et de la demande en immobilier. Donc, ça va permettre déjà un peu la prochaine séance.", "where": "Séance vidéo 2 — 1:19:58"}, {"id": "video-02-c33", "url": "/videos/02/?t=5252", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Reprise : le principe de l’offre et de la demande (début de la séance 3)", "text": "La méthode de comparaison est la plus proche de l’offre et de la demande. Offre = biens disponibles ; demande = désir et capacité d’acheter ; l’analyse est toujours locale. L'offre et la demande en soi, c'est comme vous avez déjà vu dans les cours de micro, macro, peu importe. C'est le principe, donc, qu'est-ce qui régit le prix sur les marchés. C'est simplement l'équilibre qu'il peut avoir entre l'offre de biens et de services et la demande. Dans le cas de l'immobilier, c'est la même chose. L'offre et la demande, c'est ce qui guide en soi fondamentalement les prix à l'équilibre. On va voir qu'en soi, il y a la méthode des coûts et tout ça, Mais quelle méthode qui est vraiment plus proche d'être, la méthode des comparables, c'est celle-là qu'on pourrait dire qui", "where": "Séance vidéo 2 — 1:27:32"}, {"id": "video-02-c34", "url": "/videos/02/?t=5390", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Marché équilibré, favorable aux vendeurs ou aux acheteurs", "text": "L’unifamilial québécois est presque toujours en excès de demande ; le condo montréalais a connu deux épisodes opposés et se vend aujourd’hui parfois en lots, signe d’un marché d’acheteurs. C'est le cas surtout, par exemple, dans l'immobilier résidentiel ni familial. Donc, quand on parle, par exemple, des maisons bungalows, des cottages deux étages, c'est très rarement équilibré. Donc, on résiste à l'éducation pratiquement jamais. Au niveau des condominiums, c'est plus tempéré. À Montréal, par exemple, il y a eu deux épisodes où c'était très déséquilibré. C'est-à-dire qu'il y a eu une demande folle pour les condominiums. Puis après ça, il y a eu le contrat qui est agréé. C'est-à-dire qu'il y avait trop d'offres. En ce moment, on pourrait dire que le marché des condominiums à Mont", "where": "Séance vidéo 2 — 1:29:50"}, {"id": "video-02-c35", "url": "/videos/02/?t=5508", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Les composantes de l’offre et son inélasticité à court terme", "text": "Propriétés existantes à vendre, constructions neuves, terrains disponibles. L’offre est figée à court terme ; c’est la demande qui bouge vite. C'est-à-dire une propriété existante qui est en vente par une personne qui l'a habité à un certain temps. Ça rentre dans l'offre immobilière. Les nouvelles constructions également. C'est-à-dire que supposons qu'il y a 10 maisons qui sont construites par un promoteur. Il va les mettre en vente. Ça rentre dans tout ce qui est offre immobilière. Donc, c'est vraiment la possibilité de tout ce qui est surcentré, ça rentre dans tout ce qui est propriété qui contribue à l'offre. Les terrains disponibles également, ça fait partie de l'offre immobilière. Pourquoi ? Parce qu'un terrain, c'est potentiell", "where": "Séance vidéo 2 — 1:31:48"}, {"id": "video-02-c36", "url": "/videos/02/?t=5615", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Ce qui influence la demande : capacité financière, taux, démographie, revenus", "text": "Une baisse des taux augmente le nombre d’acheteurs face à une offre fixe : les prix montent jusqu’à retrouver le même paiement mensuel. Premièrement, la capacité financière donc, c'est-à-dire qu'une hausse donc du revenu, les taux hypothécaires donc c'est-à-dire que si, par exemple quand on dit est-ce que c'est vrai qu'une baisse des taux hypothécaires favorise nécessairement les acheteurs ? C'est plus ou moins vrai. Pourquoi ? Parce que malheureusement, les taux hypothécaires, quand ils baissent, qu'est-ce que ça fait comme mécanisme ? L'offre ne bouge pas. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas plus de propriétés en manque. Donc, qu'est-ce que ça va faire ? C'est que la quantité plus d'acheteurs qu'ils vont avoir sur le marché,", "where": "Séance vidéo 2 — 1:33:35"}, {"id": "video-02-c37", "url": "/videos/02/?t=5745", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le graphique offre-demande : courbes, quantités et déséquilibres", "text": "Plus le prix est élevé, plus de vendeurs et moins d’acheteurs ; l’équilibre P*, Q* est à la jonction des courbes. Le point d’équilibre est-il atteignable en immobilier ? Presque jamais. On est d'accord ? C'est l'offre. Donc, l'équilibre se fait à la jonction entre les deux. Donc, c'est-à-dire qu'à un prix très faible, par exemple, si on est ici, on pourrait maintenant mettre, je vais essayer d'utiliser ça pour voir si ça va fonctionner. Donc, mettons ici le prix Q1. À ce prix-là, il va simplement avoir une quantité Q1 de personnes qui est prêt à vendre sa propriété. Par rapport, par exemple, ici à Q2, où là, on aurait beaucoup plus de gens qui sont prêts à vendre leur propriété à un prix plus élevé. C'est logique, c'est là que la demande. Plus le prix est élevé, plus la quant", "where": "Séance vidéo 2 — 1:35:45"}, {"id": "video-02-c38", "url": "/videos/02/?t=6026", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Prix d’équilibre, surenchère et excès d’offre", "text": "Prix de vente souvent supérieur au prix affiché ; l’évaluateur doit quantifier la surenchère. Condos montréalais : excès d’offre 2017-2019 (offres à 30-40 % sous le prix), excès de demande 2020-2022. Je vous invite à aller voir l'exemple de Montréal, comme on a parlé tantôt. En 2020 et 2022, il y avait un excès de demandes au niveau des condos. Cette situation-là a résulté aussi d'un phénomène, il y avait un excès d'offres en 2017-2019. Donc, si vous allez voir vraiment ces deux situations vraiment exceptionnelles, c'est-à-dire qu'en 2017 jusqu'en 2019, à Montréal, les condos se donnaient. C'est-à-dire qu'il y avait tellement d'offres que vous pourriez, donc, vous allez visiter le condo, vous faisiez une offre, par exemple, de 40%, peut-être même 30% en bas du prix demandé, puis c'était po", "where": "Séance vidéo 2 — 1:40:26"}, {"id": "video-02-c39", "url": "/videos/02/?t=6204", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Déplacement de la demande : l’effet d’une baisse des taux", "text": "De D1 à D2, l’équilibre passe de E1 à E2. Mécanique du taux directeur, du taux 5 ans et de la capacité d’emprunt pour un paiement constant ; la fenêtre d’accessibilité se referme vite. C'est aussi simple que ça. Et ça, comme on a dit, ça peut être dû à quoi ? Ça peut être une augmentation de la quantité d'acheteur, une augmentation, excusez-moi, une baisse des taux d'intérêt. S'il y a une baisse des taux d'intérêt, les gens sont prêts à payer plus. Donc, il y a un déplacement de la demande vers la droite. Donc, ça, c'est clair ici. En soi, c'est pas de quoi ? Donc, un évaluateur agréé va pouvoir aller mettre ça dans son rapport avec ces courbes-là. C'est plus le mécanisme qui en résulte. C'est pour ça que c'est important aussi de comprendre un peu la macro derrière. C'est-à-", "where": "Séance vidéo 2 — 1:43:24"}, {"id": "video-02-c40", "url": "/videos/02/?t=6318", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Pourquoi la hausse des taux de 2022-2023 n’a-t-elle pas fait baisser les prix ?", "text": "Réponse multifactorielle : offre insuffisante et permis limités, vendeurs qui ne capitulent pas, baby-boomers peu endettés. Contraste avec les États-Unis, où les prix suivent les taux dans les deux sens. Maintenant, pourquoi lorsqu'il y a une hausse des taux d'intérêt, le mécanisme n'est pas clairement aussi évident dans l'autre sens ? C'est une bonne question. Il n'y a rien qu'une petite idée sur la… En ce moment, il n'y a pas nécessairement de bonne réponse à ça. Mais pourquoi, par exemple, après la période d'inflation qu'il y a eu pendant la COVID, les taux d'intérêt ont monté et ça ne semble pas avoir nécessairement exercé une pression à la baisse sur les prix ? Il y a une petite idée. La réponse à cette question-là est probablement multifactorielle, mais une des raisons, c'est l'offre. L'", "where": "Séance vidéo 2 — 1:45:18"}, {"id": "video-02-c41", "url": "/videos/02/?t=6502", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Facteurs de déplacement de la demande : immigration, revenus, confiance", "text": "Croissance démographique comme argument politique, hausse des salaires 2020-2025, transferts de richesse des parents vers les jeunes acheteurs, confiance dans la stabilité de l’emploi face à l’IA. Maintenant, donc ici, qu'est-ce que… donc les facteurs de déplacement donc de la courbe des taux d'intérêt, déplacement de la demande, taux d'intérêt, c'est la première chose qui impacte donc la demande des propriétés. C'est vraiment un demand driver, donc c'est-à-dire que si les taux d'intérêt baissent, plus de gens ont les moyens donc d'accéder à une première propriété, donc c'est-à-dire que si par exemple les taux d'intérêt étaient à 5% et que là ils diminuent à 3%, bien la propriété d'entrée par exemple, bien mais là, à 3%, il y a beaucoup de gens qui vont être capables de la payer. Mais c", "where": "Séance vidéo 2 — 1:48:22"}, {"id": "video-02-c42", "url": "/videos/02/?t=6797", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Déplacement de l’offre : coûts de construction, permis, terrains", "text": "Construire coûte parfois plus que le prix de vente ; délais de permis et de chantier, surtout à Montréal ; risque de retournement du marché avant la livraison. Maintenant, au niveau aussi du déplacement de l'offre, il y a les coûts de construction et de la main-d'oeuvre. Donc, c'est-à-dire que, qu'est-ce qui fait en sorte qu'il y a des mises en chantier qui sont faites, c'est les coûts de construction. Si, par exemple, comme en ce moment, c'est relativement spécial, mais on trouve tout que l'immobilier est quand même élevé au Québec, mais pourtant, une des raisons pourquoi il n'y a pas de mise en chantier, c'est que les constructeurs savent que s'ils construisent une maison, les prix en ce moment ne sont pas assez élevés pour justifier la constructio", "where": "Séance vidéo 2 — 1:53:17"}, {"id": "video-02-c43", "url": "/videos/02/?t=6928", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’immobilier comme protection contre l’inflation : la masse monétaire", "text": "Création monétaire (M2) depuis la COVID et politiques d’endettement : pourquoi une baisse durable des prix paraît improbable au professeur. La macro affecte tous les marchés, le local ajuste. Donc, ça, c'est une autre chose aussi qui est importante de comprendre, c'est que l'immobilier, c'est un bien qui est contraire, maintenant, par exemple, à son prétendant préféré parallèle. Lorsque vous achetez l'immobilier, vous avez une sorte de protection contre l'inflation. C'est-à-dire que les gouvernements contrôlent l'offre de monnaie. C'est-à-dire que, par exemple, le dollar canadien, il y en a tant en circulation. C'est-à-dire que les banques, comme la Banque nationale et tout ça, peuvent faire des crédits et ça, ça crée la monnaie qu'on dit scripturale. C'est-à-dire que c'est la quan", "where": "Séance vidéo 2 — 1:55:28"}, {"id": "video-02-c44", "url": "/videos/02/?t=7195", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Élasticité de l’offre : court, moyen et long terme", "text": "À court terme, les prix absorbent tout le choc de la demande ; de un à trois ans, offre modérément élastique ; à long terme l’offre devrait suivre, mais le déséquilibre dure depuis plus de trois ans. C'est-à-dire que ça va être la demande qui va bouger et non l'offre. Comme on a dit, supposons que les prix changent. Même si la construction devient rentable, ce ne sera pas instantané qu'il va y avoir une offre de nouvelles constructions qui va apparaître par magie. Alors que la demande, elle, elle bouge rapidement. Une personne, si on baisse les taux, elle est directement capable d'acheter une propriété alors qu'avant, elle ne l'était pas. C'est pour ça qu'on dit que la demande est élastique et l'offre est très inélastique. Les prix absorbent tout le choc de la demande. Donc, s'il y a un ch", "where": "Séance vidéo 2 — 1:59:55"}, {"id": "video-02-c45", "url": "/videos/02/?t=7378", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Le cas de Gatineau et l’effet COVID-télétravail", "text": "Revalorisation du chez-soi, migration de fonctionnaires d’Ottawa, hausse de 40 à 50 % en 2020-2022 (bungalows doublés), pause en 2023, reprise depuis 2024. Régions : Trois-Rivières et Saguenay ont triplé. Bon, maintenant, si on prend un exemple, par exemple, ici au niveau du marché de Gatineau, une des raisons, c'est ça, une des raisons aussi qui justifie la hausse qu'il y a eu, Donc, c'est un cas incroyable qui est arrivé en 2020 et 2022. Si on prend l'exemple, par exemple, de la COVID. Avant la COVID, le marché immobilier était relativement équilibré. C'est-à-dire que les maisons étaient à un prix donné. Si on suppose qu'une bonne partie des ménages, quand ils achetaient une propriété, ils l'achetaient à un prix qu'ils étaient capables de mettre plus. C'est-à-dire qu'on pouvait acheter une ma", "where": "Séance vidéo 2 — 2:02:58"}, {"id": "video-02-c46", "url": "/videos/02/?t=7733", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Implications pour l’évaluateur : lire les conditions de marché", "text": "Réconciliation et prime de surenchère (près de dix acheteurs par vendeur en 2021-2022) ; scepticisme sur la « vague » de ventes des baby-boomers, qui lèguent plutôt à leurs enfants. Ça permet donc de, ça va influencer premièrement la valeur de réconciliation, c'est-à-dire la valeur marchande de cette propriété-là. Un des meilleurs exemples, c'est pendant la COVID, les prix, lorsqu'ils montaient énormément. C'était bien dur de déterminer. La valeur marchande de votre propriété était probablement plus élevée que ce que l'évaluation. Il fallait ajouter un premium pour le fait que le marché est en surenchère et qu'il y a une demande qui est vraiment incroyablement élevée par rapport à l'offre. Donc, pour vous donner une idée, en 2021-2022, on était aux alentours, je crois, de", "where": "Séance vidéo 2 — 2:08:53"}, {"id": "video-02-c47", "url": "/videos/02/?t=7909", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Amortissement sur 30 ans : une fausse bonne idée pour stabiliser les prix ?", "text": "Même mécanisme qu’une baisse de taux : paiement égal, prix plus élevé ; la mesure favorise surtout les vendeurs. On a l'exemple d'augmenter le terme pour les nouveaux acheteurs, de leur permettre d'amortir la propriété sur 30 ans au lieu de 25 ans. Je suppose que vous avez entendu ça, le gouvernement propose cette mesure-là. Pourquoi c'est une fausse bonne idée ? Pour stabiliser les prix, en tout cas. C'est le même mécanisme que les taux d'intérêt. En soi, si on baisse les taux d'intérêt, ça fait en sorte qu'une personne va avoir, pour un prix donné, un paiement plus faible. Donc, c'est-à-dire que si on peut avoir une propriété avec un prix plus élevé pour le même paiement, bien, ça ne va pas stabiliser", "where": "Séance vidéo 2 — 2:11:49"}, {"id": "video-02-c48", "url": "/videos/02/?t=8032", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Statistiques du marché : taux, inflation et croissance des prix par province", "text": "Baisse des taux en 2020 → boom ; hausse 2022-2023 → simple plateau. Québec : +9,5 % par an de 2020 à 2026 après un plateau 2015-2020, soit un rattrapage des régions ; la hausse en pourcentage pèse de plus en plus lourd. Donc, ici, vous avez ça sur le CEDUCO. Ça va un peu avec ce qu'on vient de voir ici. C'est les statistiques du marché immobilier. Donc, on va terminer avec ça. Si on descend un petit peu. Simplement pour finir avec ça. Donc, ici, vous avez justement les taux à court terme et les taux des obligations. Donc, vous voyez vraiment ici ce qui est spécial. Donc, c'est que l'augmentation, donc ici, des taux. Donc, c'est-à-dire là, ici, vous avez la période de la COVID. Il y a une baisse des taux. Donc, c'est de l'argent gratuit, mais vraiment très gratuit, comme au même niveau 2008. Et ensuite, il y a", "where": "Séance vidéo 2 — 2:13:52"}, {"id": "video-02-c49", "url": "/videos/02/?t=8373", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "L’indice des prix MLS (HPI) de l’ACI", "text": "Fichiers XLSX par ville : composite Canada à 100 en janvier 2005, 285 en 2026 ; Ottawa 273. Publication mensuelle, utile pour suivre la tendance d’un marché. Est-ce qu'on peut les obtenir ? Désolé, j'essaie juste de… Je vais mettre… Je crois que c'est ici. « MLS index » « learn more » Ici, je ne me trompe pas. Dans tous les cas, c'est sur le site ici, vous les avez ici donc en fichier XLSX, donc c'est vraiment ces indices-là, donc c'est pour toutes les villes canadiennes. Ça permet donc de voir un peu c'est quoi les tendances du marché, donc c'est vraiment séparé donc en unifamilial, si on va voir un peu à quoi ça ressemble, donc ça va peut-être vous être utile, donc si vous voulez justement avoir une idée donc de la tendance certaines villes. Alle", "where": "Séance vidéo 2 — 2:19:33"}, {"id": "video-02-c50", "url": "/videos/02/?t=8575", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Mot de la fin : le TP1 sera remis la semaine prochaine", "text": "L’enregistrement sera mis en ligne ; le TP1 sera distribué et expliqué à la séance 3.", "where": "Séance vidéo 2 — 2:22:55"}, {"id": "video-02-c51", "url": "/videos/02/?t=8611", "ch": "02", "chTitle": "Le cadre professionnel au Québec", "kind": "video", "title": "Question : les TP se font-ils en équipe ? Date de remise", "text": "Individuellement ou en équipe, au choix, sans prévenir le professeur ; le TP1 est à remettre le 21 octobre, un mois après sa distribution. Donc, il n'y a pas de problème à ce niveau-là. OK, parce que j'ai vu sur le plan de cours, comme c'est par groupe et tout. Oui, sur le plan de cours, c'est ça, mais en soi, c'est possible de le faire. Donc, comment dire ? Individuellement. Individuellement, mais c'est vrai que je ne sais pas si vous avez accès, donc comment vous pouvez communiquer entre vous. Est-ce que vous avez accès à une sorte de ce que vous voyez, c'est qui les autres membres du cours oui je vais pouvoir les autres participants c'est ça donc si vous voulez le faire en équipe c'est possible donc de de leur écrire, mais com", "where": "Séance vidéo 2 — 2:23:31"}, {"id": "video-03-c1", "url": "/videos/03/?t=0", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Avant le cours : accueil des participants", "text": "Discussion informelle avec les premiers arrivés ; un étudiant déjà en emploi dans le domaine trouve le cours complémentaire à sa pratique. Allô ? Bonjour, ça va bien ? Ça va bien, vous ? Oui, super bien, merci. On va commencer dans quelques minutes. Ça allait pour le cours en ce moment ? C'était pas trop... C'était super intéressant. Merveilleux. aujourd'hui ça va être le premier TP donc c'est ça c'est une plus grosse séance à cause de ça mais c'est très bien ça moi ça fait six mois que j'ai commencé dans le domaine je suis encore en apprentissage je trouve qu'avec ce cours-là c'est vraiment très complémentaire c'est ça, mais c'est bien que vous soyez dans le domaine déjà, ça permet de de voir dans le fond mais c'est ça, mais j'a", "where": "Séance vidéo 3 — 0:00:00"}, {"id": "video-03-c2", "url": "/videos/03/?t=585", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Ouverture et plan de la séance", "text": "Fin des principes amorcés la semaine dernière (substitution, utilisation optimale, anticipation, principes complémentaires), puis section 4 et présentation du TP1 en fin de séance. Oui, parfait. Super. Merveilleux. Excellent. Aujourd'hui, dans le fond, on va vraiment faire la section, on va finir la section dont on avait commencé la semaine passée sur tout ce qui est principe d'offre et demande, principe de substitution et tout. Et ensuite, on va aller dans la section 4 et on va présenter le TP à la fin. On va tourner avec le jeu de slide qu'il y a ici. Ça va être relativement rapide. On va finir le principe de substitution. Comme on avait dit la dernière fois, c'est super simple comme principe. C'est simplement qu'un acheteur rationnel va regarder trois choses.", "where": "Séance vidéo 3 — 0:09:45"}, {"id": "video-03-c3", "url": "/videos/03/?t=635", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe de substitution", "text": "Un acheteur rationnel compare trois alternatives : acheter un comparable, construire l’équivalent ou louer. L’alternative la moins coûteuse l’emporte, de façon agrégée ; limites pratiques (logistique, utilité d’être propriétaire). La valeur la plus élevée, dépendamment de la façon dont on price l'immeuble. Donc, ici, on avait parlé de la comparaison, le coût de construction et les revenus. Donc, s'il y a une alternative qui est plus économique, le principe de substitution va vraiment l'emporter. Et ça va être ça, donc le prix optimal, le prix que selon les marchés, en réalité, c'est pas nécessairement appliqué de façon, l'acheteur ne fait pas ce calcul-là directement, mais on dit que maintenant de façon agrégée, ça va être vrai. C'est-à-dire que si, par exemple, il y a une propriété comparable qui est plus chère que de", "where": "Séance vidéo 3 — 0:10:35"}, {"id": "video-03-c4", "url": "/videos/03/?t=758", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe de l’utilisation optimale : définition", "text": "Pour un terrain donné, il existe une vocation qui produit la valeur la plus élevée ; elle dépend de la légalité, de la faisabilité physique et financière du projet. Donc, ça, c'est le principe de substitution. En soi, c'est simplement ça. L'utilisation optimale, qu'est-ce que ça dit ? C'est que si on a un terrain donné, par exemple, si vous avez un terrain dont vous avez acheté, vous êtes déjà propriétaire, il y a forcément une vocation qui est optimale. Donc, c'est-à-dire qu'il y a un projet que vous pouvez mettre sur ce terrain-là, puis qui va vraiment vous permettre donc d'obtenir la valeur la plus élevée. Et ça, ça dépend de plusieurs facteurs, donc la légalité du projet. Est-ce que c'est possible financièrement ? Est-ce que c'est possible physiquemen", "where": "Séance vidéo 3 — 0:12:38"}, {"id": "video-03-c5", "url": "/videos/03/?t=811", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Les quatre critères, dans l’ordre : légal, physique, financier, maximalement productif", "text": "Un entonnoir séquentiel : sans le critère légal, toute terre agricole près de la ville (20 à 30 000 $ l’hectare) deviendrait un parc de condos. Un usage non permis n’est même pas évalué à l’étape 2. Parce qu'on sait qu'il y a du zonage. C'est-à-dire que si vous avez, je ne sais pas moi, une terre agricole, par exemple, à Québec, dans le coin de Beauport, il y a des terres agricoles qui sont très proches de la ville. On pourrait se dire, mettons, intuitivement, je vais faire un gros parc de condos, c'est l'utilisation optimale de tout ça. C'est vrai. Donc, si on n'avait pas le point 1, probablement que toute ferme ou tout terrain zoné agricole, l'utilisation optimale, ça serait de faire des logements dessus, c'est clair, parce que le prix du pied carré, par exemple, d'un terrain agricole p", "where": "Séance vidéo 3 — 0:13:31"}, {"id": "video-03-c6", "url": "/videos/03/?t=1015", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Légalement permis : zonage et spéculation sur un changement de zonage", "text": "Résidentiel, commercial, mixte, industriel ; certains promoteurs achètent en zone agricole en pariant sur un rezonage futur, ce qui sort de la théorie immobilière. Si c'est oui, on continue. Sinon, bien là, c'est un usage qui est limité. Ensuite, est-ce que c'est physiquement possible selon la topologie du terrain ? Si oui, bon, on continue encore une fois. Est-ce que c'est financièrement faisable ? Si oui, on continue. Et là, est-ce que c'est le projet qui apporte le plus au niveau du maximal productif ? Bien là, on se pose la question. Et là, au niveau du financièrement faisable, c'est là que c'est vraiment plus, c'est pas s'évident que ça. Il faut vraiment donc, on continue à repasser les étapes une par une pour vraiment plus les détailler. Au niveau", "where": "Séance vidéo 3 — 0:16:55"}, {"id": "video-03-c7", "url": "/videos/03/?t=1118", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Physiquement possible : taille, topographie, inondations, sols, services, environnement", "text": "Zones désormais non assurables, argile et glissements de terrain au Saguenay, contamination, aqueduc et égout, transport en commun ; l’exemple des raffineries de Montréal et de Lévis. C'est là que c'est quand même un gros travail de savoir est-ce que c'est possible. Est-ce que c'est possible selon la taille ? Est-ce que le projet, le terrain est suffisamment important pour pouvoir faire le projet que vous souhaitez ? Si la réponse est oui, bien là, c'est bon. La topographie. Des fois, il y a certains terrains qui ont des risques d'inondations. C'est de plus en plus fréquent maintenant que les terrains sont plus à risque. C'est bien important. Donc, ça, c'est relativement nouveau. Donc, c'est-à-dire que c'est de quoi qui est… C'est très récent qu'on se pose la question, est-", "where": "Séance vidéo 3 — 0:18:38"}, {"id": "video-03-c8", "url": "/videos/03/?t=1313", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Financièrement faisable : l’exemple du quadruplex et de l’édifice commercial", "text": "Terrain de 200 000 $ déjà acquis ; construction de 600 000 $ contre 900 000 $ ; revenus nets anticipés et rendement (analogie avec le TRI). Faisable si le rendement est positif, mais faisable ne veut pas dire souhaitable. Maintenant, le financièrement faisable, excusez-moi, Donc, c'est-à-dire, est-ce que les revenus anticipés de votre projet vont être supérieurs au coût ? Donc, ça, c'est-à-dire que vous comparez les revenus anticipés au coût de total, donc terrain et construction. Maintenant, le terrain, vous l'avez, donc, quand on applique cette théorie-là, comme on pourrait dire, c'est lorsque vous avez déjà le terrain. C'est-à-dire que vous voulez en quelque sorte savoir c'est quoi l'utilisation qui est le plus optimal. Quel projet m'en donne le plus possible pour le terrain que j'ai en ce moment. Donc, au n", "where": "Séance vidéo 3 — 0:21:53"}, {"id": "video-03-c9", "url": "/videos/03/?t=1484", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Maximalement productif : la valeur résiduelle du terrain", "text": "Valeur totale estimée (comparables ou revenus) moins le coût de construction = valeur implicite du terrain. Le 6 plex à 270 000 $ de valeur résiduelle l’emporte ; le projet crée 50 000 $ de valeur par rapport au coût total. Ici, donc, c'est ça. C'est le principe de maximale productif, c'est la valeur résiduelle du terrain. Donc, c'est-à-dire que vous avez des projets ici, donc, qui passent l'étape 3. Donc, est-ce que c'est faisable financièrement ? Et si ça passe cette étape-là, au critère 4, donc, vous allez prendre le projet qui vous apporte la valeur résiduelle du terrain la plus importante. Dans le cas qui est ici, donc, bon, le CIPLEX n'est pas nécessairement un rapport, mais la valeur résiduelle du terrain, c'est la valeur, donc, totale estimée ici, donc, de la valeur marchande, comme on pourrait dire. C'es", "where": "Séance vidéo 3 — 0:24:44"}, {"id": "video-03-c10", "url": "/videos/03/?t=1651", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Terrain vacant et terrain amélioré", "text": "L’analyse du terrain vacant cherche le meilleur usage si le terrain était libre ; réserves du professeur sur le vocabulaire de « valeur résiduelle » de l’Ordre. J'aime moyen, maintenant, le principe de valeur résiduelle du terrain, mais c'est comme ça que l'Ordre, donc, le mentionne. Donc, en soi, ce n'est pas nécessairement, ça serait la valeur du terrain, sachant qu'on a choisi cette façon de faire. Mais bon, ce n'est pas clair, le terrain, sur l'évaluation foncière, va rester la même valeur. Donc, c'est plus dans la valeur totale du projet que ça va être reflété. Maintenant, le principe d'anticipation et de changement. Ça, c'est un qui est relativement important.", "where": "Séance vidéo 3 — 0:27:31"}, {"id": "video-03-c11", "url": "/videos/03/?t=1699", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe d’anticipation : la valeur regarde devant", "text": "Revenus de location futurs, plus-value à la revente, jouissance du propriétaire occupant, avantages fiscaux (exemption de gain en capital sur la résidence principale, 50 % imposable sur une résidence secondaire), potentiel de développement. La valeur d'un bien immobilier, c'est une fonction des bénéfices futurs anticipés. Donc, c'est-à-dire que c'est les revenus. Si c'est un immeuble locatif ou même si c'est une maison, donc vous pouvez la louer et générer des revenus. la plus-value potentielle du marché. Et la jouissance, si c'est, par exemple, une propriété qui va être habitée par la personne qui l'achète. C'est simplement les bénéfices futurs dans les années à venir que vous allez tirer de cette propriété. C'est vraiment une valeur qui est plus orientée vers l'avenir. Au niveau des bénéfices anticipés, c'est les revenus de loc", "where": "Séance vidéo 3 — 0:28:19"}, {"id": "video-03-c12", "url": "/videos/03/?t=1868", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Lien avec la méthode du revenu : la capitalisation perpétuelle", "text": "Diviser le revenu annuel anticipé par le taux de rendement souhaité (6,5 % par exemple) ; hypothèse de détention perpétuelle acceptable parce que les flux éloignés pèsent peu. Séances 11 et 12. Maintenant, le lien avec la méthode des revenus, c'est pourquoi, c'est que ça repose directement sur la valeur future. Donc, ici vraiment, c'est l'actualisation des flux monétaires futurs. Mais encore une fois, ce n'est pas tout qui peut être mis là-dedans. C'est-à-dire que la jouissance personnelle, ça ne rentre pas dans les revenus futurs. Le fait donc de l'avantage fiscal, oui, mais vraiment, ce n'est pas tout qui peut être abordé par ce temps. Ici, on va le voir plus en détail à la séance 11 et 12, la méthode du revenu, mais pour vous donner une idée, c'est le revenu qu'une propriété va vo", "where": "Séance vidéo 3 — 0:31:08"}, {"id": "video-03-c13", "url": "/videos/03/?t=1967", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe de changement : le cycle de vie des quartiers", "text": "Croissance, stabilité et maturité, déclin (vieillissement, obsolescence technologique), puis renouveau par revitalisation ou reconversion, comme les centres commerciaux surmontés de condos. Décliner ne veut pas dire perdre de la valeur absolue. Donc, c'est très récent. La valeur de tout le parc, par exemple, est beaucoup plus élevée que si on est dans un quartier où on est plus en fin de vie. Qu'est-ce que ça veut dire un quartier en fin de vie ? C'est un quartier où les maisons ont 50, 70 ans, même 80 ans des fois, et que pour avoir un regain de valeur, il va avoir besoin de rénovation majeure ou simplement d'un autre cycle de construction. C'est-à-dire que souvent, on voit ça dans certains quartiers. Les maisons sont démolies graduellement ou ils sont upgradés de façon importante. Ça dépend. Il y en a qui décident de tout refaire d", "where": "Séance vidéo 3 — 0:32:47"}, {"id": "video-03-c14", "url": "/videos/03/?t=2258", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Cycles de marché : expansion, stabilisation, surchauffe et bulles", "text": "Pourquoi une hausse rapide des prix semble s’auto-alimenter ; derrière chaque bulle il y a une vraie idée, comme la technologie en bourse aujourd’hui. Maintenant aussi, comme tous les marchés immobiliers passent à travers un cycle aussi d'expansion, stabilisation et surchauffe. Encore une fois, la surchauffe, ça ne veut pas nécessairement dire que l'investissement n'est pas rentable. Ça, c'est super important. La raison pourquoi, donc, ici, il y a une expansion, puis il y a souvent, donc, on pourrait dire des cycles de stabilisation puis de surchauffe. La surchauffe, c'est simplement lorsque les prix augmentent. Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi, quand les prix augmentent rapidement, les prix semblent augmenter encore plus rapidement d", "where": "Séance vidéo 3 — 0:37:38"}, {"id": "video-03-c15", "url": "/videos/03/?t=2362", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Une évaluation est une photographie datée", "text": "La valeur est établie à une date effective ; une évaluation de six mois vaut mieux que celle d’il y a deux ans, d’où les réévaluations exigées lors des renouvellements hypothécaires. C'est-à-dire que c'est fait pour une date donnée et c'est tout. Donc, c'est-à-dire qu'une évaluation qui a été faite, par exemple, il y a six mois, est quand même une meilleure évaluation que celle qui a été faite il y a deux ans, mais ce n'est pas, donc, ce n'est pas, c'est vraiment pour une date effective. Donc, c'est pour ça que souvent, les évaluations doivent être faites dans le cas de certains emprunts hypothécaires. Donc, c'est pas parce qu'il y a cinq ans, lorsque vous avez renouvelé votre interne hypothécaire, l'évaluation était de telle valeur qu'aujourd'hui, c'est la même chose. Don", "where": "Séance vidéo 3 — 0:39:22"}, {"id": "video-03-c16", "url": "/videos/03/?t=2406", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Facteurs économiques : taux, emploi, inflation et la « cassure » de 2020", "text": "Le financement dépend des taux ; le revenu des ménages touche aussi le commercial. Depuis la COVID, la croissance d’une maison standard rapporte presque autant qu’un salaire : inégalité propriétaires-locataires (Japon, Amérique latine). Aussi, l'emploi et les revenus des ménages. Donc, c'est-à-dire que si le revenu des ménages diminue, par exemple, bien là, l'hypothèque va être plus dur à payer, donc ça l'impacte forcément de l'immobilier. et ça impacte l'immobilier commercial également étant donné que, bon, par exemple, si les ménages ont moins d'argent, bien, forcément, ils vont aller moins, par exemple, dans les restaurants. S'ils vont moins dans certains restaurants, bien là, les édifices commerciaux, eux, c'est qui leur locataire, c'est certains restaurants et, bon, vous voyez donc le principe. Inflation, pouvoir d'achat", "where": "Séance vidéo 3 — 0:40:06"}, {"id": "video-03-c17", "url": "/videos/03/?t=2637", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Facteurs démographiques : Ottawa-Gatineau et le vieillissement", "text": "Migration interne des Ontariens vers Gatineau (propriétés moins chères, essence achetée à Ottawa), égalisation des prix ; vieillissement de la population presque partout sauf en Afrique. Donc, c'est-à-dire qu'un des bons exemples, c'est Ottawa et Gatineau. Donc, c'est-à-dire que c'est très possible. Bien, c'est d'ailleurs un phénomène qui est observé. L'immobilier à Gatineau a explosé parce que beaucoup de gens trouvaient que les propriétés à Ottawa étaient inabordables. Dans la mesure maintenant où la majorité des gens sont en télétravail ou, bon, Gatineau, c'est à côté d'Ottawa, donc ce n'est pas vraiment un problème d'y aller. Il n'y a pas nécessairement de règle qui interdit à quelqu'un qui est en Ontario de dire, bon, mais moi, je vais aller vivre à Gatineau puis je vais", "where": "Séance vidéo 3 — 0:43:57"}, {"id": "video-03-c18", "url": "/videos/03/?t=2758", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Facteurs gouvernementaux : zonage, réglementation, fiscalité, infrastructures", "text": "Taxe annuelle envisagée à New York sur les immeubles de grande valeur, effondrements provoqués historiquement par ce type de mesure ; le tramway de Québec et les études « différence de différences » : la valeur monte dès l’annonce. Lui, il parle d'imposer des taxes annuelles plus importantes sur l'immobilier au-delà d'une telle valeur. Donc, tout ça, c'est des facteurs qui impactent le prix de l'immobilier. C'est sûr que si, par exemple, ici, on aurait une règle qui dirait qu'au-delà d'un million de dollars de valeur d'immobilier, tu es imposé à 5 % chaque année sur cette valeur-là, bien, là, ça serait dans un scénario où l'immobilier vraiment s'effondrait. Parce que ça serait appliqué par un gouvernement qui voudrait… Historiquement, ça n'a jamais été une bonne chose de faire ça, mais bon, c'est possible qu'un jour il y", "where": "Séance vidéo 3 — 0:45:58"}, {"id": "video-03-c19", "url": "/videos/03/?t=2896", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Facteurs technologiques et sociaux : TGV, télétravail et aplatissement de la rente foncière", "text": "Un TGV Québec-Montréal en 30 minutes changerait Trois-Rivières ; le télétravail a déjà fait exploser les petites villes pendant la COVID. Opinion du professeur : le centre-ville gardera une prime. L'Amérique du Nord est pas mal un des seuls qui n'est pas impacté par des réseaux de transport en commun massifs, mais imaginez qu'on construit un TGV entre Québec et Montréal qui va énormément en vide. C'est-à-dire que ça l'arrête à Pro-Rivières, ça l'arrête dans toutes les petites municipalités où c'est logique de croire qu'un TGV pourrait arrêter là. Si on peut faire une distance comme Québec-Montréal en 30 minutes, et qu'on parcourt toutes les villes entre Québec et Montréal, l'immobilier va être impacté. Pourquoi ? Parce que certaines personnes vont dire, bon, mais là, moi, je vais aller", "where": "Séance vidéo 3 — 0:48:16"}, {"id": "video-03-c20", "url": "/videos/03/?t=3071", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe de contribution", "text": "Une amélioration vaut ce qu’elle ajoute à la valeur marchande, pas ce qu’elle coûte : piscine creusée de 50 à 80 000 $ qui ajoute 20 000 $, garage double parfois rentable, sous-sol fini rarement. Maintenant, les autres principes économiques, on a donc la contribution de la valeur totale. Je ne sais pas si on l'avait vu, mais c'est un principe qui dit que lorsqu'on fait une amélioration d'une propriété, on a un coût donné, puis on a une augmentation de valeur qui est attribuée à cette amélioration-là. L'augmentation de valeur est simplement perceptible si on décide, par exemple, avant qu'on détermine un prix de valeur marchande et après. L'augmentation de la valeur, c'est simplement ça la contribution. Maintenant, si la contribution est inférieure au coût d'implémenter ça, bien, ce n'es", "where": "Séance vidéo 3 — 0:51:11"}, {"id": "video-03-c21", "url": "/videos/03/?t=3180", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe de conformité", "text": "Un deuxième étage dans une rue de bungalows ou une maison de luxe à Montréal-Nord plutôt qu’à Westmount : l’homogénéité du quartier rassure le marché et plafonne la contribution. Et là, vous, vous avez comme projet de faire un deuxième étage. C'est possible, ça va être autorisé par la ville. Mais malheureusement, c'est très possible que le deuxième étage que vous construisez ne soit pas évalué aussi, la contribution ne sera pas aussi importante. Donc, c'est-à-dire que oui, ça va vous coûter le même prix qu'une personne qui ferait la même chose dans un quartier où il y a juste des maisons, des étages. Mais malheureusement, la valeur que vous allez prendre ne sera pas aussi importante. Ça, c'est parce qu'habituellement, les quartiers sont censés être plus homogènes et co", "where": "Séance vidéo 3 — 0:53:00"}, {"id": "video-03-c22", "url": "/videos/03/?t=3270", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Progression et régression", "text": "Le bien inférieur profite de ses voisins supérieurs (bungalow délabré à Westmount = potentiel) ; le bien supérieur est tiré vers le bas par un voisinage modeste. Ces deux principes sont opposés, mais c'est comme ça. C'est souvent une question de potentiel. C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un bungalow qui est délabré à Westmount, Donc, c'est un bon signal parce qu'en soi, vous pouvez upgrader cette propriété-là puis la rendre à niveau avec l'environnement, étant donné que toutes les autres propriétés sont dites supérieures. Mais le contraire, c'est que si vous avez de quoi qui est supérieur dans une propriété où tout est inférieur, c'est comme ça. C'est une maison luxueuse dans un quartier modeste, au moins que dans un quartier haut de gamme.", "where": "Séance vidéo 3 — 0:54:30"}, {"id": "video-03-c23", "url": "/videos/03/?t=3339", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe d’équilibre et les quatre agents de production", "text": "Terrain, main-d’œuvre, capital et coordination : sans l’un des quatre, pas de production immobilière adéquate. Du gros bon sens, lié à la méthode du coût. Maintenant, le principe d'équilibre, c'est un principe qui est important, mais qui est moins important un peu, étant donné que ça touche à la méthode des coûts. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que si vous n'avez pas ces quatre composantes-là, ça va être très dur d'obtenir la valeur maximale avec une construction. C'est-à-dire que vous devez avoir un terrain qui est parfait. Vous devez avoir de la main-d'oeuvre disponible. En soi, c'est logique, cette théorie-là. Et vous devez avoir le capital, donc le financement. Et vous devez coordonner tout le travail avec le capital et tout ça. Donc, ça dit q", "where": "Séance vidéo 3 — 0:55:39"}, {"id": "video-03-c24", "url": "/videos/03/?t=3423", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Les rendements décroissants", "text": "Au-delà d’un point optimal, chaque dollar investi rapporte moins que sa valeur (zone jaune), puis détruit de la valeur : le château dans un quartier modeste. À prendre avec un grain de sel. Bon, qu'est-ce que ça dit, ça, c'est qu'il arrive un certain point. En réalité, c'est, je ne serais pas prêt à dire que, je veux dire, c'est une propriété de luxe dans une, il arrive un point optimal où ce que, donc, la valeur totale du bien va peut-être même diminuer. C'est-à-dire que, un des meilleurs exemples, c'est si vous avez une propriété où, dans un quartier, maintenant, modeste, une maison qui est équivalent à un château, c'est très possible que le prix, donc plus qu'on grossit la propriété, il diminue éventuellement, étant donné que, bon, ça vient avec des taxes frontières. La person", "where": "Séance vidéo 3 — 0:57:03"}, {"id": "video-03-c25", "url": "/videos/03/?t=3547", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Les externalités positives et négatives", "text": "Parcs, transport en commun, golf (selon le quartier), écoles (résultats mitigés) ; autoroutes, aéroports, sites contaminés, lignes à haute tension ; le cas de Shannon et de la base de Valcartier. Par exemple, les autoroutes, ça, c'est une externalité qui est négative. Positives, ça peut être des parcs. Souvent, les parcs, c'est très bien vu. Donc, les nouvelles familles, ils aiment ça avoir des choses comme ça. Donc, parcs à proximité. Il y a un aéroport à côté, ça, c'est vraiment négatif. C'est surprenant, mais avoir une école à proximité, on pourrait croire que ça apporte une valeur importante à une propriété, mais historiquement, il y a eu des études qui ont confirmé que oui, mais il y en a d'autres que non. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans les quartiers les plus de classe moyen", "where": "Séance vidéo 3 — 0:59:07"}, {"id": "video-03-c26", "url": "/videos/03/?t=3742", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le principe de concurrence : le locatif de luxe à Québec", "text": "Des profits élevés attirent de nouveaux promoteurs, l’offre augmente et les loyers se stabilisent puis déclinent ; les vérifications de solvabilité en location sont moins strictes qu’en hypothèque (cote de crédit sous 600). Maintenant, le principe de la concurrence, c'est le dernier point. Après ça, on va passer à l'autre section. Ça dit que lorsque dans un secteur de l'immobilier ou dans un marché donné, les profits sont élevés, donc c'est-à-dire que c'est très rentable pour un investisseur, bien, ça attire beaucoup de nouveaux joueurs. Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment, l'immobilier locatif de luxe, c'est un peu le cas d'école au Québec, les loyers ont explosé dans les 4-5 dernières années. Qu'est-ce que ça a fait ? Ça a fait qu'il y a eu de nouveaux promoteurs qui ont construit des parcs de", "where": "Séance vidéo 3 — 1:02:22"}, {"id": "video-03-c27", "url": "/videos/03/?t=3961", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Séance 4 : la valeur marchande, une opinion motivée", "text": "Prix le plus probable dans un marché ouvert et concurrentiel, acheteur et vendeur prudents et informés ; une opinion à une date donnée, pas un fait observé ; la mesure qui sert à fixer un prix affiché. Donc, la valeur marchande. Là, on a parlé de prix, de coûts de construction, de plein de choses, mais la valeur marchande en soi, c'est quoi ? C'est simplement le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel. C'est toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur, agissant chacun de manière prudente et informée. C'est simplement une opinion qui est motivée, ce n'est pas un fait observé. C'est-à-dire qu'une valeur marchande, ça le dit, c'est selon le marché actuel, dans les conditions de marché, cette", "where": "Séance vidéo 3 — 1:06:01"}, {"id": "video-03-c28", "url": "/videos/03/?t=4049", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Conditions essentielles et éléments constitutifs de la valeur", "text": "Parties informées, paiement comptant ou équivalent, aucune concession spéciale ; pouvoir d’achat, rareté, utilité, désir d’acquisition selon l’OEAQ et l’Appraisal Institute. Qu'est-ce que ça prend pour que la valeur marchande soit une bonne mesure ? Il faut que tous les acheteurs et les vendeurs soient informés, évidemment. Il n'y a aucune... Donc, c'est que il faut qu'il y ait... Donc, ça, c'est les conditions essentielles, paiement en argent comptant ou équivalent, les prix ne sont pas influencés par le financement ou concession spéciale. Encore une fois, c'est le prix, donc, c'est la valeur que ça leur est, sachant que c'est un marché qui est normal. C'est-à-dire qu'il n'y a pas de... Le prix, par exemple, que vous voyez à votre ami, ce n'est pas la valeur marc", "where": "Séance vidéo 3 — 1:07:29"}, {"id": "video-03-c29", "url": "/videos/03/?t=4154", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Hypothèses sous-jacentes : transaction hypothétique et acheteur typique", "text": "Le promoteur à qui il manque une seule maison n’est pas un acheteur typique. Si toutes les hypothèses sont réunies, la valeur marchande égale le prix de vente ; la surenchère montre qu’elles ne le sont pas. Hypothèse sous-jacente à la valeur marchande, c'est une transaction qui est hypothétique, qu'on pourrait dire, donc ce n'est pas une transaction qui est réelle. C'est la valeur que votre propriété aurait si les conditions de marché sont rencontrées à une date précise. Et aussi, c'est que c'est un acheteur qui est typique. Donc, par exemple, c'est très possible que, je ne sais pas moi, une personne qui veut faire un projet immobilier dans un quartier donné et là, il a réussi à acheter toutes les maisons allentour et là, il manque juste une maison à acheter et là, la personne est entêtée et elle", "where": "Séance vidéo 3 — 1:09:14"}, {"id": "video-03-c30", "url": "/videos/03/?t=4280", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Ce que la valeur marchande n’est pas", "text": "Ni le prix demandé, ni le prix payé, ni la valeur au rôle, ni le coût de construction, ni la valeur d’assurance, ni la valeur pour un investisseur spécifique. C'est-à-dire qu'un acheteur pour l'usage, on pourrait dire, le plus logique. Donc, une maison, une personne qui va vivre dans cette maison-là, et non un promoteur immobilier, par exemple, qui achèterait pour autre chose. Merveilleux. Donc, c'est ça. Ici, c'est quand même important de savoir tous ces types de valeurs-là, c'est quoi leur gros différence. La valeur marchande, c'est la valeur de référence. Donc, c'est-à-dire que si vous voulez utiliser une valeur pour un investissement, ne prenez pas la valeur, pas pour un investissement, mais par exemple pour déterminer quel prix vous voulez mett", "where": "Séance vidéo 3 — 1:11:20"}, {"id": "video-03-c31", "url": "/videos/03/?t=4323", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La valeur d’assurance", "text": "La valeur marchande est la référence ; l’assurance repose sur le coût de remplacement (méthode du coût). Tous les autres, c'est des valeurs qui sont appliquées dans différents types d'utilisation ou pour, maintenant, la fiscalité. Bon, ça on l'avait déjà vu, valeur d'assurance, donc c'est, on l'a dit, c'est le coût de construction qui détermine ça, donc c'est comment ça coûte remplacer votre propriété. Maintenant, ici, est-ce qu'on l'avait vu, est-ce que vous vous rappelez ? Je ne suis plus trop sûr, comme c'est redondant un petit peu. On en a parlé, je pense. sur les coûts de construction. Donc, quand on dit une valeur d'assurance, c'est une valeur qui est déterminée par la méthode des coûts. Do", "where": "Séance vidéo 3 — 1:12:03"}, {"id": "video-03-c32", "url": "/videos/03/?t=4413", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La valeur fiscale : rôle triennal et date de référence 18 mois avant", "text": "Évaluation de masse qui ignore les particularités, sépare terrain et bâtiment ; taux de taxation d’environ 1 %, parfois près de 2 % dans les petites municipalités. Exemple : 380 000 $ × 1,1 % = 4 180 $. Donc, ça sort de calcul pour simplement calculer les taxes. C'est tout. C'est un rôle triennal, donc c'est-à-dire que c'est trois années. Donc, c'est un rôle qui est bon pour trois ans. Et la date de référence, c'est 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle. Ça, c'est très important. C'est-à-dire que la valeur qu'eux déterminent pour la propriété, donc les calculs qu'ils ont faits, c'est des calculs qui sont faits à partir des données d'il y a 18 mois. Donc, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée. En soi, même si elle serait bonne, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée comme", "where": "Séance vidéo 3 — 1:13:33"}, {"id": "video-03-c33", "url": "/videos/03/?t=4556", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La valeur liquidative : vente forcée, saisie, faillite", "text": "La banque doit remettre la différence au débiteur mais vend vite ; décotes moins fortes qu’aux États-Unis ; l’exemple d’un terrain évalué à 250 M$ vendu 60 M$ pour couvrir une hypothèque de 50 M$. Maintenant, la valeur liquidative, c'est souvent la valeur lors d'une vente forcée, donc dans un délai qui est très restreint, puis souvent dans des mécanismes, donc dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire. Des fois, un exemple parfait, c'est souvent les banques, lorsqu'ils saisissent une propriété, ce n'est pas nécessairement correct de faire ça, mais bon, les banques fonctionnent comme ça. Supposons qu'ils saisissent une propriété pour la revente, étant donné que la personne ne paye pas son hypothèque, peu importe, mais eux, ils vont aller vendre la propriété parce qu'ils ont", "where": "Séance vidéo 3 — 1:15:56"}, {"id": "video-03-c34", "url": "/videos/03/?t=4723", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La valeur d’investissement", "text": "Propre à un investisseur : taux de rendement exigé, structure de financement, fiscalité (personnelle ou en société). Très loin de la valeur marchande. Donc, ça dit que la valeur va dépendre des paramètres d'investissement de l'investisseur. Donc, ce ne sera pas nécessairement appliqué dans le cadre du bout de l'examen, mais bon, c'est bon de savoir que ce n'est pas si long. Maintenant, c'est bon pour qui ? C'est bon pour l'investisseur ou, je ne pourrais pas vraiment dire, une personne qui veut déterminer donc ça va être quoi son rendement ou le profit qu'il va réaliser. Mais en soi, ce n'est pas la valeur marchande. C'est vraiment très loin la valeur marchande étant donné que c'est bon pour un investisseur donné pour des caractéristiques do", "where": "Séance vidéo 3 — 1:18:43"}, {"id": "video-03-c35", "url": "/videos/03/?t=4794", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La valeur d’utilisation", "text": "Valeur pour un usage spécifique, éventuellement différent de l’usage optimal : église convertie en résidence, école en bureaux. Mais aucunement, donc, la valeur que l'utilisateur moyen en ferait.", "where": "Séance vidéo 3 — 1:19:54"}, {"id": "video-03-c36", "url": "/videos/03/?t=4822", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La valeur hypothécaire : prudence du prêteur, SCHL à 95 %, conventionnel à 80 %", "text": "Base du ratio prêt-valeur, souvent inférieure à la valeur marchande pour garder une marge ; c’est la valeur que les banques demandent aux évaluateurs agréés. Valeur hypothécaire, donc ça, c'est la valeur qui est déterminée par le prêteur pour établir le montant maximum du prêt hypothécaire. Et souvent, donc ça, c'est une valeur qui touche beaucoup aux évaluateurs agréés, étant donné que c'est la valeur qui, souvent, les banques peuvent demander, donc, à un évaluateur agréé de déterminer cette valeur-là. Des fois, non. Mais c'est ce qui va être utilisé comme ratio. C'est-à-dire que pour le ratio pré-valeur, la valeur va être la valeur hypothécaire et ce n'est pas nécessairement la valeur marchande. Souvent, les banques vont appliquer des mesures plu", "where": "Séance vidéo 3 — 1:20:22"}, {"id": "video-03-c37", "url": "/videos/03/?t=4919", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Tableau synthèse des types de valeurs", "text": "Assurance au-dessus ou au-dessous selon les coûts de construction ; fiscale généralement en dessous (un prix sous la valeur au rôle est un signal de ralentissement, sauf addenda) ; liquidative toujours inférieure ; hypothécaire inférieure ou égale. Ici, maintenant, au niveau des synthèses, donc des types de valeurs, marchand d'assurance fiscale liquidative, donc la base, c'est marchande, c'est le prix probable du marché, donc c'est pour les transactions, financement, etc. Assurance, c'est pour le coût de remplacement, couverture d'assurance, donc c'est par rapport donc à la valeur marchande, ici c'est la dernière colonne, donc ça peut être plus grand ou plus bas, ça dépend, Donc, c'est-à-dire que ça dépend si la construction, les coûts de construction sont élevés à certains moments dans le temps. C'est très possible des fois que reconstr", "where": "Séance vidéo 3 — 1:21:59"}, {"id": "video-03-c38", "url": "/videos/03/?t=5098", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Pause de dix minutes", "text": "Yes on se voit dans 10 minutes Très bien monsieur Merci. Bon, nous allons recommencer.", "where": "Séance vidéo 3 — 1:24:58"}, {"id": "video-03-c39", "url": "/videos/03/?t=5691", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Reprise : le module théorique préparatoire au TP1", "text": "Diapositives disponibles sur le site (Ressources → Téléchargements → TP1, module théorique préparatoire) ; l’énoncé PDF et le gabarit Excel seront aussi déposés sur Moodle après le cours. Bon, ça ici, c'est pour l'ETP. C'est certaines choses que, bon, je ne vais pas prendre pour acquis que tout le monde est tout courant de ces mesures-là. On va le passer rapidement. Donc, c'est disponible juste pour vous montrer. Je vais le mettre sur le module aussi, mais donc sur le... Ici 03.app si vous allez ici, donc dans ressources téléchargement, vous avez donc ces diapositives-là ici, donc tableau de bord module théorique préparatoire. Et le TP donc est ici. Il va être également sur model après le cours. Je n'ai pas encore uploadé le nouveau TP. Donc, il y a un Excel, le gabarit et il y", "where": "Séance vidéo 3 — 1:34:51"}, {"id": "video-03-c40", "url": "/videos/03/?t=5771", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Les quatre phases du cycle : le volume ralentit avant les prix", "text": "Expansion, ralentissement, récession, reprise ; les ventes baissent d’abord, le prix médian plafonne puis diminue seulement si l’offre dépasse la demande. Pas une science exacte. Donc ici, on avait vu qu'on a un cycle d'expansion, ralentissement, récession et reprise. Donc, qu'est-ce qui se passe ici ? Pourquoi on peut… C'est très important de comprendre qu'il va y avoir une séance entre le volume de vente et les prix. Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un ralentissement, les ventes sont en baisse, mais on n'a pas nécessairement une baisse du prix immédiatement. Il faut vraiment aller plus, donc on pourrait dire, en récession. Donc, c'est-à-dire que là, on est vraiment des volumes qui sont très faibles et il y a une offre qui est supérieure à la demande. Donc, c'est d", "where": "Séance vidéo 3 — 1:36:11"}, {"id": "video-03-c41", "url": "/videos/03/?t=5871", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le TP1 : un portrait du marché de Gatineau avec des données réelles", "text": "Tout est dans le gabarit Excel sauf une question, où l’étudiant collecte lui-même une propriété à vendre sur UQO Éval. Introduction de type tableau de bord ; le TP2 portera sur l’évaluation concrète. Donc, les données sont dans le Excel du gabarit. Donc, ils proviennent du marché réel à Gatineau. Sauf une question où vous allez devoir prendre une propriété en vente réellement. Vous allez pouvoir aller sur le UQEval et prendre toutes les caractéristiques de la propriété pour faire cette question-là. C'est la seule question où on va utiliser des données réelles. Non, c'est toutes des données réelles, c'est juste que c'est la seule question où vous allez devoir aller les chercher vous-même. Sinon, tout va être dans l'Excel gabarit déjà. Pour cette EPI-là, c'est vraiment une introduction. C'es", "where": "Séance vidéo 3 — 1:37:51"}, {"id": "video-03-c42", "url": "/videos/03/?t=5943", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Séries temporelles : tendance, saisonnalité, cycle et bruit", "text": "Ventes par trimestre ; la tendance est le mouvement de fond sur plusieurs années, la saisonnalité se répète chaque année, le cycle dépend des taux et de l’économie, le bruit reste inexpliqué. Une tendance, c'est que vous allez extraire, par exemple, c'est la mesure qu'on dit qu'on pourrait dire le mouvement de fond, qui se fait sur plusieurs années. Oui, M. Bissonnette. Oui, en fait, je veux juste savoir, où est-ce qu'on a ces diapos-là ? Oui, je vais les mettre sur model, dans le fond, après.", "where": "Séance vidéo 3 — 1:39:03"}, {"id": "video-03-c43", "url": "/videos/03/?t=5980", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Question : où trouver ces diapositives ?", "text": "Sur Moodle après le cours, et déjà sur le site du cours dans Ressources → Téléchargements → Travaux pratiques (troisième fichier du TP1). OK, parfait, c'est bon. Mais sinon, ils sont déjà sur le site, dans le fond, où est-ce que je mets les capsules vidéo. Oui. Si vous allez dans ressources, vous allez dans téléchargement, travaux pratiques, c'est vraiment le troisième. Donc, TP1, tableau de bord, module théorique préparatoire. C'est possible. Parfait. Merci. Parfait. Super. Donc, ici, c'est vraiment la décomposition d'une série. Vous n'allez pas être obligé de déterminer la valeur exacte de la tendance et tout ça. Ce n'est pas un cours de stade nécessairement. Mais c'est important de comprendre que dans une série, par exemple,", "where": "Séance vidéo 3 — 1:39:40"}, {"id": "video-03-c44", "url": "/videos/03/?t=6162", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le taux de variation", "text": "Prix d’aujourd’hui sur le prix d’il y a un an, moins un ; s’applique au prix médian comme aux ventes ; sur quatre ans, on divise par la valeur d’il y a quatre périodes. Le taux de croissance, c'est simplement le prix. Aujourd'hui, par exemple, si on veut avoir la variation sur un an, c'est le prix aujourd'hui et le prix un an avant. C'est tout. Ça peut être le prix médian, ça peut être les ventes. Donc, c'est vraiment un taux de variation. Vous pouvez le voir comme par exemple en bourse, le rendement annuel d'une action. Donc, c'est la même chose. Il y a plusieurs façons de calculer. Le prix aujourd'hui, c'est le prix d'hier, moins le prix moins 1 étant donné que là, on ne met pas le PT moins PT moins 1. Mais bon, ce n'est pas le but. C'est simplement pour vo", "where": "Séance vidéo 3 — 1:42:42"}, {"id": "video-03-c45", "url": "/videos/03/?t=6241", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La variation sur 12 mois en glissement annuel", "text": "Comparer le trimestre courant au même trimestre un an plus tôt et recalculer à chaque trimestre plutôt qu’une fois par année. Qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va simplement faire le rendement sur les 12 mois, étant donné que c'est 4 trimestres. Et on a une mesure GT pour 12 mois. Et quand on dit un glissement annuel, c'est qu'au lieu de le calculer, par exemple, à tous les ans, lorsqu'il y a un trimestre qui s'additionne, on va simplement enlever la dernière mesure qu'on a utilisée, le XT-4, Puis, on va rajouter une nouvelle. Donc, c'est-à-dire que le XT, ça va être la nouvelle mesure de vente de ce trimestre-là. Et on prend, donc, les… Je ne sais pas, je vais essayer de l'expliquer plus clairement, mais… Vous", "where": "Séance vidéo 3 — 1:44:01"}, {"id": "video-03-c46", "url": "/videos/03/?t=6368", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "La moyenne mobile sur quatre trimestres", "text": "Moyenne des quatre dernières valeurs, glissante ; elle élimine la composante saisonnière et le bruit mais réagit plus lentement. Une année complète, recalculée chaque trimestre. Qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'on va aller calculer la moyenne d'une mesure sur les quatre derniers trimestres et c'est ça, donc, notre moyenne mobile quatre périodes. C'est que par exemple qu'on aurait, je ne sais pas moi, le prix c'est 600 000 au trimestre d'aujourd'hui, 500 000 le trimestre d'avant et là les deux autres d'avant c'est 500 000 puis 600 000, bien vous faites la moyenne simplement de ces quatre mesures-là. Et c'est aujourd'hui la moyenne mobile quatre périodes, c'est simplement ce calcul-là. Donc, sur Excel vous pouvez utiliser une moyenne, vous prenez les quatre dernière", "where": "Séance vidéo 3 — 1:46:08"}, {"id": "video-03-c47", "url": "/videos/03/?t=6637", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le ratio de saisonnalité (T2 + T3) / (T1 + T4)", "text": "Ventes du printemps et de l’été sur celles de l’hiver et de l’automne ; supérieur à 1 = marché printanier plus actif ; calculé sur une année civile complète, pas en glissement ; à interpréter, pas seulement à calculer. Puis là, pourquoi que c'est ventes T2 plus ventes T3 sur ventes T1 plus ventes T4 ? Mais vous l'aurez compris, ici on dit qu'on veut savoir est-ce que c'est plus actif en hiver ou en été. Bon, l'été incluant le printemps. Si on regarde une année, de janvier à mars, c'est le trimestre 1. De mars à mai, c'est T2 et ainsi de suite. T3, ça va être donc de avril à, je ne sais pas, moins juin, plus juillet ou à août, et là, jusqu'en décembre. Vous comprenez ? Donc, le T1, c'est après Noël. Donc, c'est vraiment les trois premières années passé janvier. Donc, on est d'accord que c'est en hiver. Ensuit", "where": "Séance vidéo 3 — 1:50:37"}, {"id": "video-03-c48", "url": "/videos/03/?t=6935", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "À retenir : interpréter la tendance avec une moyenne mobile", "text": "Ne jamais lire une tendance sur la mesure brute ; justifier le choix par le ratio de saisonnalité. Le cycle n’est pas à modéliser dans le TP. Donc, c'est-à-dire, par exemple, la valeur à tous les trimestres. Il faut utiliser une moyenne mobile. Donc, c'est ça en soi l'objectif. C'est que vous allez interpréter la tendance avec une moyenne mobile. Et ici, vous pouvez également utiliser le ratio de saisonnalité pour dire, « Bon, j'ai fait le choix d'utiliser la moyenne mobile parce que le ratio de saisonnalité varie beaucoup et c'est très dur de dire s'il n'y a aucune saisonnalité jamais. » En soi, le fait d'utiliser une moyenne mobile tout le temps, c'est déjà plus adapté. Mais ça a des inconvénients, c'est-à-dire que si, par exemple", "where": "Séance vidéo 3 — 1:55:35"}, {"id": "video-03-c49", "url": "/videos/03/?t=7040", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "L’indice base 100", "text": "Valeur médiane de l’année sur celle de l’année de base (2021 dans le TP), multipliée par 100 ; 123 = +23 % depuis la base ; croissance 2022-2025 = 125/110 − 1 = 13,6 %. Et ça, qu'est-ce qu'ils font pour pouvoir justement déterminer la valeur de l'indice les autres années ? C'est simplement X, donc de base, c'est la valeur médiane que vous avez. Par exemple, si la première année que vous construisez votre indice, vous avez des bungalows dans la ville de Québec, je ne sais pas, qui sont à 200 000. bien, la période suivante, qu'est-ce que vous allez faire ? C'est simplement de prendre la valeur médiane et toujours la ramener sur la valeur de la base. Et ça vous permet donc d'examiner le prix de l'indice en multipliant par 100, étant donné que c'est un ratio. Le", "where": "Séance vidéo 3 — 1:57:20"}, {"id": "video-03-c50", "url": "/videos/03/?t=7231", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le taux de croissance annuel composé", "text": "(Valeur finale / valeur initiale)^(1/n) − 1 ; de 100 à 200 en quatre périodes = +100 % au total mais moins par période ; n = différence entre les années, facile à tirer dans Excel. Donc, dans ce cas-là, qu'est-ce qu'il faudrait faire ? Il faudrait simplement aller appliquer la valeur finale sur la valeur initiale et vous allez élever à l'exposant 1 sur n. Et là, vous faites moins 1. En soi, c'est la formule la plus compliquée, mais en soi, c'est niaiseux. Mais c'est juste qu'on élève à la 1 sur le nombre de périodes qu'on regarde. Si, par exemple, on va y aller simplement. On veut regarder le rendement sur 4 périodes. La valeur à la fin des 4 périodes, c'est 100. Mettons, 200. Et au début, c'était de 100. Sur les quatre périodes, vous avez fait une croissance de 200 sur", "where": "Séance vidéo 3 — 2:00:31"}, {"id": "video-03-c51", "url": "/videos/03/?t=7440", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Moyenne et médiane : 833 contre 425", "text": "Une valeur extrême (2 500) gonfle la moyenne ; la médiane résiste aux extrêmes mais réagit aux changements de composition. Utiliser les deux et savoir les interpréter. Maintenant ici, bon, la moyenne et la médiane. La moyenne, c'est pour calculer la moyenne mobile, c'est simplement la somme de la valeur. Ici, c'est la somme de toutes les valeurs fois 1 sur n. Ça revient à dire que c'est x1 plus x2 plus x3 divisé par 3, c'est tout. C'est l'équivalent donc de faire la fonction moyenne dans Excel. Maintenant, la médiane, si on suppose, par exemple, qu'on a ces valeurs-là ici, 380, 410, 425, 450, puis 2500, bien là, si on fait la moyenne de ça, ça va être 833. Bon, ici, c'est en 1000, tout ça. Pourquoi ? Parce qu'il y a cet extrême-là qui influence énormément la", "where": "Séance vidéo 3 — 2:04:00"}, {"id": "video-03-c52", "url": "/videos/03/?t=7745", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le modèle hédonique et l’évaluation de masse", "text": "Prix = B0 + B1·localisation + B2·surface + … + erreur, estimé par moindres carrés ; une salle de bain « vaut » 20 000 $ toutes choses égales ; variables indicatrices de municipalité, autocorrélation spatiale ; Toronto l’utilise pour son rôle. C'est que, supposons que vous avez une bonne… c'est important dans le TP parce que vous allez devoir vous allez utiliser l'évaluation qui est faite automatiquement. Puis, vous allez devoir commenter pourquoi il y a des faiblesses dans cette évaluation. Et c'est justement parce que c'est fait avec cette façon de faire. Vous avez une base de données avec des prix de vente ici. Et vous avez des caractéristiques pour chacune des propriétés. Un modèle hedonique, c'est quoi ? C'est simplement d'estimer une fonction qui permet de réduire. Ici, vous voyez, vous avez la forme simplifiée, c'est ça ici.", "where": "Séance vidéo 3 — 2:09:05"}, {"id": "video-03-c53", "url": "/videos/03/?t=8009", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "L’estimation d’UQO Éval : hédonique + comparables, et ses limites", "text": "Le condo au 40e étage mal représenté dans les données ; comparables ajustés, rôle, coût calibré et modèle hédonique donnent des valeurs différentes que l’étudiant devra expliquer. Il y a plusieurs raisons. Des fois, c'est parce que c'est susceptible de ne pas être représenté. Par exemple, je ne sais pas moi. Un condo dans une tour de 30 étages, 40 étages, bien, c'est celle-là qui est aux 40 étages, aux 40e étages, par exemple, c'est très possible que le modèle édonique, il projette une valeur qui est beaucoup plus faible que la réalité. La raison, c'est simple, c'est qu'il n'a pas nécessairement appris à pricer les étages supérieurs et donc, il n'y a pas assez. Donc, dans la mesure qu'il y aurait l'étage dans le modèle édonique, si ce n'est même pas utilisé dans le modè", "where": "Séance vidéo 3 — 2:13:29"}, {"id": "video-03-c54", "url": "/videos/03/?t=8148", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le TP1 dans le gabarit Excel : neuf questions, une seule collecte", "text": "Question 6 : choisir une propriété à vendre parmi les 75 000 d’UQO Éval (préférer un cas simple), saisir ses caractéristiques dans l’onglet Collecte ; prix demandé, valeur au rôle, estimation et intervalle 10-90 % sont fournis. Ici, en soi, la seule question où vous allez devoir aller collecter des données, c'est la question 6. C'est vraiment donc n'importe quelle propriété à vendre et vous allez voir, donc on va aller dans l'Excel. Si vous allez donc dans Collect, vous entrez donc les informations de la propriété que vous avez choisie. Tout ça ici, c'est donné là, donc c'est calculé. Le prix demandé, la valeur au rôle, l'estimation, l'intervalle de confiance ici, donc 10 % et 90 %. Et là, vous pouvez prendre une capture pour bouger nécessairement et vous allez avoir des mesures de comparable, que vous pouvez prendre", "where": "Séance vidéo 3 — 2:15:48"}, {"id": "video-03-c55", "url": "/videos/03/?t=8263", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Démonstration Excel : variation annuelle et indice, figer la cellule de base", "text": "Variation = valeur / valeur précédente − 1 ; indice = valeur / base 2021 × 100 avec le signe $ pour figer la référence (F4 sur PC), puis tirer vers le bas ; indices unifamilial, copropriété et plex depuis l’onglet Données. Comme ça ici, moins divisé par la valeur-là, moins 1. Comme ça. Et là, vous pouvez descendre. Comme ça ici. Donc, c'est vraiment comme ça qu'il faut le faire dans cette collée ici. Maintenant, comme on avait mentionné, là, on veut calculer l'indice. L'indice, on avait dit que c'était simplement la valeur d'une année sur la valeur de référence. Moi, ce que je vous conseille de faire ici, dans ce cas-là, je vais juste faire celle-là, puis après ça, vous allez pouvoir les… On prend ça ici, comme ça. Vous allez choisir, donc, la valeur finale, étant donné qu'on est dans la première année, sur la v", "where": "Séance vidéo 3 — 2:17:43"}, {"id": "video-03-c56", "url": "/videos/03/?t=8548", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Question : peut-on entrer une valeur calculée à la main plutôt qu’une formule ?", "text": "Oui, aucun point perdu si la valeur est bonne ; mais sans formule le professeur ne peut pas faire le suivi d’erreur ni accorder de points partiels. Écrire au professeur si Excel bloque ; l’IA est utile pour les formules. En fait, on a une difficulté avec une formule, on le calcule manuellement pour le rendre, ça revient au même, en fait. Ou ça ne se rapportera peut-être pas sur d'autres pages ? Dans le fond, non. Si admettons que vous avez un problème à la rentrée, dans la mesure que c'est cohérent, vous faites le suivi dans les autres, oui, non, il n'y a pas de problème à ce niveau-là. Par exemple, si vous allez le voûter, vous pourriez, je ne sais pas moi, une façon de faire, ce serait simplement d'aller créer une colonne, je ne sais pas moi, ici. Je préfère ça comme ça. Puis là, vous rajoutez ça comme ça ic", "where": "Séance vidéo 3 — 2:22:28"}, {"id": "video-03-c57", "url": "/videos/03/?t=8741", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le dossier de dix propriétés : médiane des écarts et part des prix demandés supérieurs à l’estimation", "text": "Écart = prix demandé − estimation ; médiane de −23 000 $ dans la démonstration (estimations trop élevées) ; 5 sur 10 = 50 % contre un repère de 41 % sur 831 propriétés voisines. L’interprétation compte plus que le calcul. C'est celle-là ici. Toutes les informations sur ces propriétés-là, ils vous sont données directement dans l'Excel. Puis vous voyez, vous avez le prix qui est demandé, puis vous avez l'évaluation qui est là. Maintenant, le gros du travail, c'est de dire pourquoi il y a une divergence ? C'est justement là que les points sont vraiment donnés. Est-ce que l'intuition est bonne ? C'est-à-dire, pourquoi il y a une différence d'évaluation, selon vous, pour ça ici ? Il n'y a pas nécessairement juste une bonne réponse. Mais maintenant, vous allez calculer ici, dans un premier temps, la médiane des écart", "where": "Séance vidéo 3 — 2:25:41"}, {"id": "video-03-c58", "url": "/videos/03/?t=9024", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Le financement : la fonction VPM, taux ÷ 12, 25 ans", "text": "Taux affiché 6,09 %, 300 paiements, valeur actualisée = montant du prêt (négatif pour un paiement positif), valeur capitalisée 0 ; capitalisation semestrielle au Canada, mais ÷ 12 accepté. Paiement de 5 198 $ sur 800 000 $, puis 2 599 $ pour la médiane du dossier. Donc, ça, c'est simplement le taux hypothécaire. Dans les slides, vous avez tout ce qui était pour calculer, par exemple, le prix d'un paiement hypothécaire. Je crois que la fonction valeur paiement, donc supposons ici, pour vous le simplifier, là, valeur paiement, c'est votre amie. Vous avez le taux. Ça, c'est le taux qui est mentionné ici, donc, de 16,9 %. 6,09. Et là, c'est important, étant donné que c'est un paiement qui est mensuel, il faut diviser le taux par 12. Donc, c'est la seule petite attrape. Puis encore une fois, au Canada, ce n'est pas réellement divisé par 12, étant donné que c", "where": "Séance vidéo 3 — 2:30:24"}, {"id": "video-03-c59", "url": "/videos/03/?t=9266", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Scénarios 1 et 2 : mise de fonds de 20 %, écart mensuel, revenu et tableau de bord", "text": "Scénario 1 = prix médian des dix prix demandés, scénario 2 = la propriété choisie ; le tableau de bord se remplit automatiquement et il ne reste qu’à formuler des constats. Donc, c'est simplement comme là, par exemple, le prix médian des 10 prix demandés du dossier, ici, donc ça va être le, vous allez, donc votre scénario 2, c'est la propriété que vous avez choisie et le scénario 1, c'est simplement le prix médian, donc les propriétés qu'on vous donne, donc les 10. Donc, supposons qu'ici c'est 500 000, bien là vous entrez la valeur de 500 000. Et là, vous la prenez donc directement à partir du calcul de la médiane. La mise de fond, bien là, c'est simplement 20 % fois cette valeur-là. Le montant du prêt, c'est, comme mettons qu'on mettrait 500 000 ici, 500 000, do", "where": "Séance vidéo 3 — 2:34:26"}, {"id": "video-03-c60", "url": "/videos/03/?t=9443", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Modalités de remise : seul ou à deux, l’Excel suffit, déclaration d’usage de l’IA", "text": "Deux noms possibles malgré l’énoncé ; statut « terminé » dans le gabarit ; indiquer dans quelle mesure l’IA a été utilisée (formules, vérification), sans effet sur la note. Le TP prend quelques heures ; l’essentiel est l’analyse. Donc, en soi, c'est l'Excel. Et vous voyez ici, vous allez avoir le statut en cours et tout ça. Ça vous donne une idée dans le fond. Est-ce que j'ai tout fait ? Ça va être marqué terminé quand ça va être fini. Donc, ça ne vous dira pas si l'annonce est bon. Si vous avez fait la bonne chose. Mais si vous utilisez le jeu de slide qu'on vient de présenter pour l'ETP, avec les notes de cours et tout ça, il n'y a aucun problème. Maintenant, pour Excel, n'importe quel chat GPT, peu importe, si vous avez un problème pour calculer comment figer une cellule, vous pouvez m'écrire ou vous pouvez demander", "where": "Séance vidéo 3 — 2:37:23"}, {"id": "video-03-c61", "url": "/videos/03/?t=9717", "ch": "03", "chTitle": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "kind": "video", "title": "Mot de la fin", "text": "La vidéo sera mise en ligne sur le site ; questions par courriel ou à la prochaine séance. Super, merci. Merci. Bonne soirée. ...", "where": "Séance vidéo 3 — 2:41:57"}, {"id": "p1-1", "url": "/rapport/1/#p1-1", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Introduction", "text": "Le logement est à la fois le principal actif des ménages québécois, un canal central de transmission de la politique monétaire (Iacoviello, 2005; Piazzesi et Schneider, 2016) et un déterminant majeur du cycle économique lui-même — au point que Leamer (2007) a pu soutenir que « le logement est le cycle économique ». C'est aussi un enjeu social de premier plan, la pénurie d'offre étant désormais documentée à l'échelle canadienne (Société canadienne d'hypoth\\`eques et de logement, 2022). Or, le débat public s'appuie trop souvent sur des prix moyens ou médians, sensibles à la composition des ventes : un trimestre où se vendent davantage de copropriétés qu'à l'habitude fera mécaniquement « baisser » le prix moyen sans qu'aucune propriété n'ait perdu de valeur.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-2", "url": "/rapport/1/#p1-2", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Introduction", "text": "L'indice des prix des propriétés MLS® corrige ce biais : fondé sur une approche hédonique — dont les fondements théoriques remontent à Rosen (1974) —, il mesure l'évolution du prix d'une propriété de qualité constante (annexe @@REF{annexe:methodo}@@). Il appartient à la même famille d'outils que les indices à ventes répétées développés par Bailey et al. (1963) puis popularisés par Case et Shiller (1987), et constitue l'outil de référence pour analyser la dynamique des prix de l'habitation au Canada (Association canadienne de l'immobilier, 2024).", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-3", "url": "/rapport/1/#p1-3", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Ce document mobilise l'IPP MLS® mensuel, trimestriel et annuel, désaisonnalisé et non désaisonnalisé, ainsi que les grandes séries macroéconomiques canadiennes tirées de FRED, pour répondre à six questions :", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-4", "url": "/rapport/1/#p1-4", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Dans quel environnement de taux, d'inflation, d'activité et de démographie le marché a-t-il évolué (chapitre @@REF{sec:macro}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-5", "url": "/rapport/1/#p1-5", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment le Québec se compare-t-il aux autres grands marchés canadiens sur vingt ans, et comment le cycle récent a-t-il redistribué les cartes (chapitres @@REF{sec:canada}@@ à @@REF{sec:cycle}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-6", "url": "/rapport/1/#p1-6", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment le choc de taux de 2022 s'est-il transmis aux prix, et que reste-t-il de la hausse une fois l'inflation déduite (chapitre @@REF{sec:reel}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-7", "url": "/rapport/1/#p1-7", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Quelles dynamiques propres caractérisent chacun des six marchés québécois — la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec (chapitre @@REF{sec:regions}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-8", "url": "/rapport/1/#p1-8", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Comment les segments — unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement — et les saisons structurent-ils les prix (chapitres @@REF{sec:types}@@ et @@REF{sec:saison}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-9", "url": "/rapport/1/#p1-9", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Objectifs et questions", "text": "Quel est le profil de risque du marché québécois et comment co-varie-t-il avec les autres grands marchés canadiens (chapitres @@REF{sec:risque}@@ et @@REF{sec:roc}@@) ?", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-10", "url": "/rapport/1/#p1-10", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Structure du document", "text": "Le document progresse du général au particulier. Les chapitres @@REF{sec:macro}@@ à @@REF{sec:reel}@@ plantent le décor : environnement macroéconomique, position du Québec dans le paysage canadien, cycle récent et transmission monétaire. Le chapitre @@REF{sec:regions}@@ — le cœur du document — dresse le profil détaillé de chacun des six marchés québécois. Les chapitres @@REF{sec:types}@@ à @@REF{sec:roc}@@ traitent des dimensions transversales : segments de propriété, saisonnalité, risque et co-mouvements, marchés de comparaison hors Québec. Le chapitre @@REF{sec:afford}@@ traduit les prix en charge hypothécaire ; le chapitre @@REF{sec:faits}@@ condense l'ensemble en dix faits stylisés ; le chapitre @@REF{sec:synthese}@@ conclut. Suivent la bibliographie et six annexes : méthodologie, tableaux statistiques, glossaire, chronologie, notes bibliographiques et questions de révision.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p1-11", "url": "/rapport/1/#p1-11", "ch": "R", "chTitle": "Introduction", "kind": "p", "title": "Comment lire ce document", "text": "Chaque chapitre s'ouvre sur le constat principal et se referme, lorsque la matière s'y prête, sur un encadré « Points clés ». Les figures adoptent des conventions constantes : les bandes grisées repèrent trois épisodes (crise financière, sept. 2008–juin 2009 ; choc pandémique, mars–août 2020 ; resserrement monétaire, mars 2022–juillet 2023) ; les étiquettes en fin de courbe donnent la dernière valeur ; la source figure sous chaque graphique. Les tableaux détaillés par marché et par année sont regroupés à l'annexe @@REF{annexe:tableaux}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 1 · Introduction"}, {"id": "p2-1", "url": "/rapport/2/#p2-1", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Sources", "text": "Deux familles de données sont mobilisées.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-2", "url": "/rapport/2/#p2-2", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS® de l'ACI", "text": "Les fichiers officiels de l'ACI (Association canadienne de l'immobilier, 2024) couvrent 60 marchés canadiens de janvier 2005 à juin 2026 (base 100 = janvier 2005), en quatre déclinaisons : mensuelle brute, mensuelle désaisonnalisée, trimestrielle et annuelle. Pour le Québec, six agrégats sont disponibles : la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec. Chaque marché est décrit par un indice composite et jusqu'à cinq indices sectoriels (unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement), assortis des prix de référence correspondants en dollars courants. Les marchés de l'Estrie, de la Mauricie et du Centre-du-Québec ne publient pas le segment « en rangée », trop peu profond.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-3", "url": "/rapport/2/#p2-3", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Les séries macroéconomiques FRED", "text": "FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2026) rediffuse pour le Canada les données de l'OCDE et de Statistique Canada. Sont utilisés : le taux interbancaire à 3 mois (approximation du taux directeur), le rendement obligataire fédéral à 10 ans, l'IPC (niveau et glissement annuel), le PIB réel trimestriel, le taux de chômage, la population totale et le taux de change CA/US. Les identifiants exacts des séries figurent à l'annexe @@REF{annexe:methodo}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-4", "url": "/rapport/2/#p2-4", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "L'ensemble des calculs est réalisé en Python (pandas, NumPy, Matplotlib) à partir d'un script unique et reproductible. Six familles de mesures sont mobilisées :", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-5", "url": "/rapport/2/#p2-5", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Variations : glissement annuel (variation sur 12 mois) et croissance annuelle moyenne composée (CAM) par sous-période ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-6", "url": "/rapport/2/#p2-6", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Cycle : écart au sommet historique (drawdown) calculé sur les séries désaisonnalisées, avec datation des épisodes (sommet, creux, durée, récupération) ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-7", "url": "/rapport/2/#p2-7", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Prix réels : IPP déflaté par l'IPC canadien (2015 = 100) ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-8", "url": "/rapport/2/#p2-8", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Risque : volatilité annualisée sur fenêtre mobile de 24 mois ; distribution des variations mensuelles et annuelles ; bêta mobile (60 mois) du Québec sur le Canada ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-9", "url": "/rapport/2/#p2-9", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Co-mouvements : corrélations fixes et mobiles (60 mois) des variations entre marchés ;", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-10", "url": "/rapport/2/#p2-10", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Saisonnalité : écart moyen entre séries brutes et désaisonnalisées, par mois et par marché.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p2-11", "url": "/rapport/2/#p2-11", "ch": "R", "chTitle": "Données et méthodologie", "kind": "p", "title": "Mesures", "text": "Sauf mention contraire, les graphiques utilisent les séries mensuelles non désaisonnalisées et les prix sont en dollars courants (non déflatés). Les mesures de cycle et de risque s'appuient sur les séries désaisonnalisées afin de ne pas confondre saisonnalité et correction.", "where": "Rapport marché — Chapitre 2 · Données et méthodologie"}, {"id": "p3-1", "url": "/rapport/3/#p3-1", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le contexte macroéconomique canadien", "text": "Aucun marché du logement ne s'analyse hors de son environnement financier et réel. Ce chapitre fixe le décor : taux, inflation, activité, emploi, démographie et change.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-2", "url": "/rapport/3/#p3-2", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "La figure @@REF{fig:taux}@@ résume l'environnement financier dans lequel le marché de l'habitation a évolué. Après la crise financière de 2008, le taux court canadien passe sous 1 % et y demeure — à un bref épisode près — pendant plus d'une décennie, culminant avec les taux planchers de la pandémie (0,1 %). Le renversement de 2022 est le plus brutal de la période : environ 450 points de base en dix-huit mois, portant le taux court au-delà de 5 %. Depuis 2024, la détente est engagée : taux court à 2,3 % en juin 2026, obligations 10 ans à 3,4 %. La courbe des taux, inversée en 2023, s'est repentifiée — configuration typique de fin de cycle restrictif.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-3", "url": "/rapport/3/#p3-3", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "@@IMG0@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-taux", "url": "/rapport/3/#fig-fig-taux", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.1", "text": "Taux interbancaire 3 mois et rendement obligataire 10 ans, Canada, 2005–2026. @@IMG0@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-4", "url": "/rapport/3/#p3-4", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022", "text": "Pour le marché hypothécaire, deux lectures complémentaires : le taux court gouverne les prêts à taux variable et le coût de refinancement des prêteurs ; le 10 ans ancre les taux fixes de plus longue durée. Le choc de 2022 a frappé les deux extrémités à la fois — une rareté historique — ce qui explique la violence de la correction dans les marchés les plus endettés (chapitre @@REF{sec:reel}@@). Le rôle des périodes prolongées de taux bas dans la formation des booms immobiliers fait l'objet d'une littérature abondante et contrastée : Taylor (2007) y voit la cause première de la bulle américaine des années 2000, quand Kuttner (2013) conclut que les taux seuls n'expliquent qu'une fraction des hausses observées — le crédit et les anticipations faisant le reste.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-5", "url": "/rapport/3/#p3-5", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022–2023", "text": "Ce choc de taux répond à la poussée d'inflation de 2021–2022 (figure @@REF{fig:inflation}@@) : sortie de la fourchette cible de 1–3 % au printemps 2021, l'inflation culmine à plus de 8 % à l'été 2022 — un sommet de quarante ans — avant de revenir dans la cible (2,3 % à la dernière observation disponible, mars 2025), au prix du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada (Banque du Canada, 2023). Pour le marché de l'habitation, la séquence est déterminante : c'est l'inflation qui déclenche le resserrement, et c'est le resserrement qui casse le cycle immobilier canadien — mais pas le québécois, comme le montrera le chapitre @@REF{sec:reel}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-6", "url": "/rapport/3/#p3-6", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022–2023", "text": "@@IMG1@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-inflation", "url": "/rapport/3/#fig-fig-inflation", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.2", "text": "Inflation de l'IPC d'ensemble, Canada, glissement annuel, 2005–2025. @@IMG1@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-7", "url": "/rapport/3/#p3-7", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "Les figures @@REF{fig:pib}@@ et @@REF{fig:chomage}@@ complètent le tableau. L'économie canadienne n'a connu que deux contractions marquées en vingt ans (2009 et 2020) ; le resserrement de 2022–2023 a produit un ralentissement prolongé (croissance du PIB autour de -0,1 % sur quatre trimestres début 2026) sans récession déclarée, et une remontée graduelle du chômage vers 6,5 %. Autrement dit, la correction immobilière canadienne de 2022–2026 est une correction de taux, pas une correction d'emploi — une configuration historiquement moins destructrice pour les prix, car elle ne génère ni vagues de défauts ni ventes forcées massives. C'est précisément la combinaison inverse — endettement élevé et choc d'emploi — qui avait rendu la crise américaine de 2007–2009 si profonde (Mian et Sufi, 2014). Le niveau d'endettement des ménages canadiens, parmi les plus élevés du G7, demeure néanmoins le facteur de vulnérabilité structurel du système (Crawford et Faruqui, 2012).", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-8", "url": "/rapport/3/#p3-8", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "@@IMG2@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-pib", "url": "/rapport/3/#fig-fig-pib", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.3", "text": "PIB réel du Canada, variation sur quatre trimestres, 2005–2026. @@IMG2@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-9", "url": "/rapport/3/#p3-9", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement", "text": "@@IMG3@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-chomage", "url": "/rapport/3/#fig-fig-chomage", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.4", "text": "Taux de chômage, Canada, mensuel désaisonnalisé, 2005–2026. @@IMG3@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-10", "url": "/rapport/3/#p3-10", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "La démographie : le choc de demande de 2022–2024", "text": "La figure @@REF{fig:population}@@ met en évidence un déterminant fondamental trop souvent omis : la croissance démographique. Stable autour de 1 % par an pendant quinze ans, elle bondit à 1,9 % en 2022, 2,8 % en 2023 et 3,0 % en 2024 — des rythmes sans précédent depuis les années 1950, portés par l'immigration permanente et temporaire — avant de retomber sous 1 % en 2025 avec le resserrement des cibles migratoires. Ce choc de demande, survenu alors même que les taux montaient, aide à comprendre pourquoi les prix canadiens n'ont pas baissé davantage, et pourquoi les loyers et les marchés abordables (dont le Québec) ont été particulièrement sollicités.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-11", "url": "/rapport/3/#p3-11", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "La démographie : le choc de demande de 2022–2024", "text": "@@IMG4@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-population", "url": "/rapport/3/#fig-fig-population", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.5", "text": "Croissance annuelle de la population canadienne, 2005–2025. @@IMG4@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-12", "url": "/rapport/3/#p3-12", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "Enfin, la figure @@REF{fig:fx}@@ rappelle la trajectoire du huard : parité avec le dollar américain durant le super-cycle des matières premières (2007–2011), puis glissement vers une fourchette de 1,35 à 1,45 $ CA par $ US. Un dollar faible renchérit les intrants de construction importés et soutient, à la marge, la demande étrangère d'actifs immobiliers canadiens.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-13", "url": "/rapport/3/#p3-13", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "@@IMG5@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "fig-fig-fx", "url": "/rapport/3/#fig-fig-fx", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 3.6", "text": "Taux de change, dollars canadiens par dollar américain, moyenne mensuelle, 2005–2026. @@IMG5@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-14", "url": "/rapport/3/#p3-14", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "Le tableau @@REF{tab:macro}@@ rassemble les valeurs de référence de ces indicateurs.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "tab-tab-macro", "url": "/rapport/3/#tab-tab-macro", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "tab", "title": "Tableau 3.1", "text": "Tableau de bord macroéconomique du Canada. Source : FRED ; calculs de l'auteur. Indicateur (Canada)Dernière valeurJanv. 2020Il y a 5 ansObservationTaux court 3 mois2,3 %1,6 %0,1 %juin 2026Rendement obligataire 10 ans3,4 %1,5 %1,4 %juin 2026Inflation IPC (glissement annuel)2,3 %2,4 %0,9 %mars 2025Taux de chômage6,5 %5,5 %7,9 %juin 2026PIB réel (variation sur 4 trim.)-0,1 %-0,3 %0,6 %janv. 2026", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p3-16", "url": "/rapport/3/#p3-16", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "p", "title": "Le taux de change", "text": "L'environnement 2024–2026 — inflation revenue dans la cible, taux courts autour de 2¼ %, chômage contenu, croissance démographique en net ralentissement — est celui d'un assouplissement graduel. Il est cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur des années 2022–2024.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "pointscles-3-15", "url": "/rapport/3/#pointscles-3-15", "ch": "R", "chTitle": "Le contexte macroéconomique canadien", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'environnement 2024–2026 — inflation revenue dans la cible, taux courts autour de 2¼ %, chômage contenu, croissance démographique en net ralentissement — est celui d'un assouplissement graduel. Il est cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur des années 2022–2024.", "where": "Rapport marché — Chapitre 3 · Le contexte macroéconomique canadien"}, {"id": "p4-1", "url": "/rapport/4/#p4-1", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "La littérature canadienne a établi de longue date que le pays ne forme pas un marché du logement unique, mais une mosaïque de marchés régionaux segmentés, aux dynamiques propres (Allen et al., 2009). Les cycles de prix y présentent en outre une forte dépendance de durée — plus un boom dure, plus sa probabilité de retournement augmente — documentée conjointement pour le Canada et les États-Unis par Cunningham et Kolet (2011). La période 2005–2026 en offre une illustration exemplaire.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-2", "url": "/rapport/4/#p4-2", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "La figure @@REF{fig:provinces}@@ retrace l'IPP composite des quatre grandes provinces et du Canada. Trois régimes s'y dessinent. Jusqu'en 2015, le Québec est un marché lent : il progresse régulièrement mais moins vite que l'Ouest, porté d'abord par le boom pétrolier albertain (2005–2008), puis par l'envolée de Vancouver et Toronto (2015–2017). Entre 2020 et 2022, la pandémie synchronise tous les marchés à la hausse. Depuis 2022, l'inversion est spectaculaire : l'Ontario et la Colombie-Britannique corrigent sous l'effet du resserrement monétaire, tandis que le Québec poursuit sa progression et dépasse, pour la première fois de la période, l'indice canadien (318,9 contre 285,3 en juin 2026).", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-3", "url": "/rapport/4/#p4-3", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion", "text": "@@IMG6@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-provinces", "url": "/rapport/4/#fig-fig-provinces", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.1", "text": "IPP MLS® composite, Canada et grandes provinces, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG6@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-4", "url": "/rapport/4/#p4-4", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "La trajectoire relative : de 68 à 112", "text": "La figure @@REF{fig:ratio}@@ isole ce mouvement relatif : le ratio de l'indice québécois sur l'indice canadien tombe de 100 à 68 entre 2005 et 2017 — douze années de sous-performance relative, creusées par les booms successifs de l'Ouest — avant une remontée presque ininterrompue qui le porte à 112 en juin 2026, le croisement de la parité survenant en mars 2025. En vingt ans, le marché québécois aura donc été successivement le retardataire puis le meneur du pays, sans jamais changer de rythme propre : c'est surtout le dénominateur canadien qui s'est emballé puis dégonflé. Cette faible synchronisation interrégionale n'a rien d'anormal en soi — les cycles immobiliers restent des phénomènes essentiellement locaux, même à l'ère de la finance globalisée (Hirata et al., 2013) — mais son ampleur au sein d'un même pays, avec une union monétaire et bancaire complète, est remarquable.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-5", "url": "/rapport/4/#p4-5", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "La trajectoire relative : de 68 à 112", "text": "@@IMG7@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-ratio", "url": "/rapport/4/#fig-fig-ratio", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.2", "text": "Ratio de l'IPP composite du Québec sur celui du Canada (100), 2005–2026. @@IMG7@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-6", "url": "/rapport/4/#p4-6", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme", "text": "L'indice masque toutefois les niveaux : la figure @@REF{fig:benchmark}@@ montre les prix de référence en dollars. Malgré une croissance plus rapide en fin de période, la propriété composite type demeure moins chère au Québec (550 400 $) et même dans la RMR de Montréal (596 300 $) qu'à l'échelle canadienne (665 600 $) — l'écart s'étant toutefois fortement resserré depuis 2022 : il était encore de près de 200 000 $ entre le Canada et le Québec au sommet de 2022, il n'est plus que d'environ 115 000 $. La RMR de Québec (444 600 $) demeure l'un des grands marchés les plus abordables au pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-7", "url": "/rapport/4/#p4-7", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme", "text": "@@IMG8@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-benchmark", "url": "/rapport/4/#fig-fig-benchmark", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.3", "text": "Prix de référence composite, en milliers de dollars courants, 2005–2026. @@IMG8@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-8", "url": "/rapport/4/#p4-8", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Croissance comparée par sous-période", "text": "Le tableau @@REF{tab:cagr}@@ décompose la croissance annuelle moyenne en quatre sous-périodes, et la figure @@REF{fig:cagr}@@ classe les seize marchés sur l'ensemble de la période. La lecture par ligne est éclairante : le Québec est le seul grand marché dont la croissance s'accélère de période en période, quand l'Ontario et la Colombie-Britannique voient la leur devenir négative après 2020. L'Alberta suit le chemin inverse du Québec : première en 2005–2010, dernière sur l'ensemble.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "tab-tab-cagr", "url": "/rapport/4/#tab-tab-cagr", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "tab", "title": "Tableau 4.1", "text": "Croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite (%), par sous-période. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. Marché2005–20102010–20152015–20202020–2026EnsembleCanada+6,4 %+4,5 %+5,9 %+3,7 %+5,0 %Québec (province)+5,4 %+2,8 %+5,2 %+8,3 %+5,6 %RMR de Montréal+5,1 %+2,7 %+5,8 %+8,0 %+5,6 %RMR de Québec+9,0 %+3,7 %+1,4 %+9,5 %+6,1 %Estrie+4,3 %+2,0 %+3,0 %+14,0 %+6,3 %Mauricie+6,7 %+1,8 %+1,9 %+14,6 %+6,7 %Centre-du-Québec+5,9 %+3,5 %+3,0 %+13,9 %+7,0 %Ontario+4,7 %+5,3 %+7,6 %+3,7 %+5,2 %Grand Toronto+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-9", "url": "/rapport/4/#p4-9", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Croissance comparée par sous-période", "text": "@@IMG9@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-cagr", "url": "/rapport/4/#fig-fig-cagr", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.4", "text": "Croissance annuelle moyenne de l'IPP composite, 2005–2026, seize marchés canadiens. @@IMG9@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-10", "url": "/rapport/4/#p4-10", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "Le nuage de points de la figure @@REF{fig:scatter}@@ croise la croissance d'avant 2020 (abscisse) et d'après 2020 (ordonnée). Tous les marchés québécois se situent loin au-dessus de la diagonale — leur croissance 2020–2026 excède largement leur croissance 2005–2019, jusqu'à quadrupler en Estrie et en Mauricie — tandis que Toronto, Vancouver, l'Ontario et la Colombie-Britannique, champions d'avant 2020, se retrouvent sous la diagonale. Halifax est le seul grand marché hors Québec à partager le profil québécois, pour des raisons voisines : prix de départ bas, migration interprovinciale, télétravail.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-11", "url": "/rapport/4/#p4-11", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "@@IMG10@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "fig-fig-scatter", "url": "/rapport/4/#fig-fig-scatter", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "fig", "title": "Figure 4.5", "text": "Croissance annuelle moyenne avant (2005–2019) et après (2020–2026) la pandémie, seize marchés. @@IMG10@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p4-13", "url": "/rapport/4/#p4-13", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "p", "title": "Le renversement de régime en un graphique", "text": "Sur l'ensemble 2005–2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand Toronto (5,2 % par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne (5,0 %). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "pointscles-4-12", "url": "/rapport/4/#pointscles-4-12", "ch": "R", "chTitle": "Le Québec dans le paysage canadien", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Sur l'ensemble 2005–2026, la hiérarchie canadienne renverse les idées reçues : les quatre marchés les plus performants sont québécois, et le Grand Toronto (5,2 % par an) fait à peine mieux que la moyenne canadienne (5,0 %). Le ratio Québec/Canada, tombé à 68 en 2017, atteint 112 en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 4 · Le Québec dans le paysage canadien"}, {"id": "p5-1", "url": "/rapport/5/#p5-1", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Le récit en une courbe", "text": "La figure @@REF{fig:evenements}@@ condense l'histoire du marché québécois : traversée sans dommage de la crise financière (simple pause, quand l'Ouest recule de 9 %), décennie lente à environ +3 % par an (2011–2016), flambée pandémique, plateau — et non correction — lors du resserrement de 2022–2023, puis reprise vers le sommet historique de juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-2", "url": "/rapport/5/#p5-2", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Le récit en une courbe", "text": "@@IMG11@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "fig-fig-evenements", "url": "/rapport/5/#fig-fig-evenements", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 5.1", "text": "IPP composite du Québec : épisodes clés, 2005–2026. @@IMG11@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-3", "url": "/rapport/5/#p5-3", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "La figure @@REF{fig:regions}@@ compare les six agrégats québécois. Jusqu'en 2020, Montréal domine la dynamique provinciale — la corrélation quasi parfaite (0,99) entre la RMR et la province reflète d'ailleurs son poids dans l'agrégat — et la RMR de Québec mène brièvement après son mini-boom de 2008–2012. La pandémie rebat les cartes : les marchés régionaux — Mauricie, Centre-du-Québec, Estrie — connaissent des hausses annuelles de 20 à 30 % en 2021–2022, nourries par le télétravail et la recherche d'espace, et conservent ensuite l'essentiel de ces gains. Ce déplacement de la demande du centre vers la périphérie est un phénomène continental, documenté aux États-Unis sous le nom d'« effet beigne » (Ramani et Bloom, 2021) et confirmé sur les prix des grandes métropoles par Gupta et al. (2022) ; sa diffusion du marché principal vers les marchés satellites rappelle l'« effet de vague » (ripple effect) analysé par Meen (1999). Depuis 2023, la RMR de Québec et l'Estrie prennent le relais avec des hausses parmi les plus fortes au pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-4", "url": "/rapport/5/#p5-4", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "@@IMG12@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "fig-fig-regions", "url": "/rapport/5/#fig-fig-regions", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "fig", "title": "Figure 5.2", "text": "IPP MLS® composite, marchés québécois, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG12@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-5", "url": "/rapport/5/#p5-5", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "Le tableau @@REF{tab:apercu}@@ synthétise la situation en juin 2026. Tous les marchés québécois affichent une variation positive sur 12 mois — de +3,6 % dans la RMR de Montréal à +11,8 % en Estrie — alors que l'indice canadien recule de 3,6 %.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "tab-tab-apercu", "url": "/rapport/5/#tab-tab-apercu", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "tab", "title": "Tableau 5.1", "text": "Vue d'ensemble des marchés en juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéPrix deréférenceIPPcompositeVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026RMR de Montréal596 300 $318,4+3,6 %+4,6 %+7,4 %+5,6 %RMR de Québec444 600 $353,7+6,5 %+8,9 %+6,6 %+6,1 %Estrie492 300 $368,8+11,8 %+11,3 %+10,4 %+6,3 %Mauricie324 800 $399,0+4,1 %+11,4 %+10,2 %+6,7 %Centre-du-Québec356 000 $421,8+8,2 %+11,6 %+10,0 %+7,0 %Québec (province)550 400 $318,9+4,4 %+5,2 %+", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p5-7", "url": "/rapport/5/#p5-7", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "p", "title": "Six marchés, un basculement", "text": "Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016–2026 au Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec – Mauricie – Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre @@REF{sec:regions}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "pointscles-5-6", "url": "/rapport/5/#pointscles-5-6", "ch": "R", "chTitle": "Vingt ans de prix au Québec", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016–2026 au Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec – Mauricie – Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre @@REF{sec:regions}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 5 · Vingt ans de prix au Québec"}, {"id": "p6-1", "url": "/rapport/6/#p6-1", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables", "text": "La figure @@REF{fig:depuis2020}@@ rebase tous les indices à 100 en janvier 2020. L'écart est saisissant : +66,4 % pour la province en six ans et demi — et jusqu'à +139 % en Mauricie — contre +26,4 % pour le Canada. Aucun marché québécois n'a durablement corrigé après 2022 ; la hausse des taux a tout au plus imposé un plateau de dix-huit mois avant la reprise. Ce plateau sans baisse est cohérent avec la rigidité à la baisse des prix immobiliers : les vendeurs, averses aux pertes, préfèrent retirer leur propriété du marché plutôt que d'accepter un prix inférieur à leur référence d'achat (Genesove et Mayer, 2001) — l'ajustement passe alors par les volumes, non par les prix.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-2", "url": "/rapport/6/#p6-2", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Depuis 2020 : deux trajectoires irréconciliables", "text": "@@IMG13@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-depuis2020", "url": "/rapport/6/#fig-fig-depuis2020", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.1", "text": "IPP composite rebasé à 100 en janvier 2020, marchés québécois et Canada. @@IMG13@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-3", "url": "/rapport/6/#p6-3", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "La figure @@REF{fig:yoy}@@ superpose les variations sur 12 mois du Québec et du Canada, et la figure @@REF{fig:smallmult}@@ détaille les six marchés québécois face à la référence canadienne. Trois observations : (i) le cycle canadien est nettement plus ample, avec des pointes à +23 % (2021) suivies de replis sous % ; (ii) le Québec n'a connu que deux brefs épisodes de glissement annuel négatif en vingt ans (2009 et 2023) ; (iii) depuis 2024, les courbes divergent durablement — hausse au Québec, baisse au Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-4", "url": "/rapport/6/#p6-4", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "@@IMG14@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-yoy", "url": "/rapport/6/#fig-fig-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.2", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite, Québec et Canada (%), 2006–2026. @@IMG14@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-5", "url": "/rapport/6/#p6-5", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le glissement annuel : amplitude et persistance", "text": "@@IMG15@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-smallmult", "url": "/rapport/6/#fig-fig-smallmult", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.3", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite, par marché québécois, face à la référence canadienne. @@IMG15@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-6", "url": "/rapport/6/#p6-6", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le pouls trimestriel", "text": "La lecture trimestrielle (figure @@REF{fig:trimestres}@@, tableau @@REF{tab:trimestres}@@) confirme la persistance du régime : sur les douze derniers trimestres, la variation trimestrielle canadienne n'a été positive qu'à quatre reprises, quand la variation québécoise n'a été négative que deux fois — et encore, marginalement, au creux saisonnier. La divergence n'est donc pas un artefact de quelques mois exceptionnels : elle est installée dans la fréquence trimestrielle depuis la mi-2023.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-7", "url": "/rapport/6/#p6-7", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "Le pouls trimestriel", "text": "@@IMG16@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-trimestres", "url": "/rapport/6/#fig-fig-trimestres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.4", "text": "Variation trimestrielle de l'IPP composite, Québec et Canada, douze derniers trimestres. @@IMG16@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "tab-tab-trimestres", "url": "/rapport/6/#tab-tab-trimestres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "tab", "title": "Tableau 6.1", "text": "IPP composite trimestriel, Canada et marchés québécois, quatorze derniers trimestres. Source : ACI/CREA. TrimestreCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-Qc2023Q1300,0260,8266,3252,5261,3282,4301,02023Q2315,0267,6273,0260,7262,4300,0309,82023Q3313,3269,6275,2260,9268,7304,5316,22023Q4301,2267,2272,1265,5270,5315,1322,12024Q1302,2274,1279,5271,6272,7320,2333,92024Q2306,3279,7284,5281,1285,9332,6345,42024Q3300,7282,1286,4288,0294,1339,0353,82024Q4295,7285,6289,7295,3298,0345,5360,22025Q", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-8", "url": "/rapport/6/#p6-8", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue", "text": "La mesure du repli depuis le sommet historique (figure @@REF{fig:drawdown}@@, séries désaisonnalisées) résume le cycle 2022–2026 : le Grand Toronto reste -26,1 % sous son pic, le Canada -20,5 %, le Grand Vancouver -12,2 % — tandis que le Québec établit un nouveau sommet en juin 2026. Pour un prêteur ou un investisseur, cette asymétrie du risque de baisse est probablement la statistique la plus importante du document ; elle est détaillée et datée au chapitre @@REF{sec:risque}@@ (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-9", "url": "/rapport/6/#p6-9", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "L'écart au sommet : la correction que le Québec n'a pas eue", "text": "@@IMG17@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-drawdown", "url": "/rapport/6/#fig-fig-drawdown", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.5", "text": "Écart au sommet historique de l'IPP composite désaisonnalisé (%), 2005–2026. @@IMG17@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-10", "url": "/rapport/6/#p6-10", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "La figure @@REF{fig:yoybarres}@@ classe les seize marchés selon leur variation sur 12 mois en juin 2026 : les six marchés québécois occupent six des sept premières places (Winnipeg s'intercale), tandis que l'Ontario, la Colombie-Britannique et leurs métropoles sont en territoire négatif. La carte thermique de la figure @@REF{fig:heatmap}@@ replace cette photographie dans vingt ans d'histoire : boom albertain de 2006–2007 (+41 %), crise de 2008–2009, épisode Vancouver–Toronto de 2016–2017, flambée générale de 2021–2022 — plus persistante dans les régions québécoises, qui alignent deux années à plus de 20 % — puis divergence 2023–2025 : bleu à l'ouest de l'Outaouais, rouge à l'est.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-11", "url": "/rapport/6/#p6-11", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "@@IMG18@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-yoybarres", "url": "/rapport/6/#fig-fig-yoybarres", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.6", "text": "Variation sur 12 mois de l'IPP composite en juin 2026, seize marchés. @@IMG18@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-12", "url": "/rapport/6/#p6-12", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "@@IMG19@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "fig-fig-heatmap", "url": "/rapport/6/#fig-fig-heatmap", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "fig", "title": "Figure 6.7", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite par marché, 2006–2025 (%). @@IMG19@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p6-14", "url": "/rapport/6/#p6-14", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "p", "title": "La photographie de juin 2026 et la fresque 2006–2025", "text": "Le cycle 2020–2026 se résume en trois chiffres : +66 % au Québec, +26 % au Canada, % pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "pointscles-6-13", "url": "/rapport/6/#pointscles-6-13", "ch": "R", "chTitle": "Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Le cycle 2020–2026 se résume en trois chiffres : +66 % au Québec, +26 % au Canada, % pour le Grand Toronto depuis son pic. La correction canadienne est une affaire ontarienne et britanno-colombienne ; à l'est de l'Outaouais, elle n'a tout simplement pas eu lieu.", "where": "Rapport marché — Chapitre 6 · Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence"}, {"id": "p7-1", "url": "/rapport/7/#p7-1", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Mêmes taux, réponses opposées", "text": "La figure @@REF{fig:transmission}@@ met en regard le taux court canadien et la croissance des prix au Québec et au Canada. La flambée de 2021 répond partout aux taux planchers ; mais lorsque le taux court bondit de 0 à 5 % en 2022, les deux marchés se séparent : le glissement annuel canadien s'effondre de +30 % à %, quand le glissement québécois ne fait que revenir vers zéro avant de repartir. Trois mécanismes principaux expliquent cette asymétrie : des prix — donc des mises de fonds et des ratios d'endettement — initialement plus faibles au Québec ; une moindre présence d'investisseurs à effet de levier, surreprésentés dans la copropriété torontoise ; et un déficit d'offre régional aggravé par la migration interrégionale post-pandémique. Ce résultat rejoint la littérature théorique et empirique : le canal du crédit amplifie la réponse des prix immobiliers aux taux d'autant plus que les contraintes d'endettement mordent (Iacoviello, 2005; Ortalo-Magné et Rady, 2006), et les épisodes de boom-bust les plus violents sont ceux où le levier des ménages est le plus élevé (Mian et Sufi, 2014; Kaplan et al., 2020). L'asymétrie observée a aussi des conséquences macroéconomiques de second tour, via l'effet de richesse immobilière sur la consommation (Guren et al., 2021) : soutien au Québec, frein en Ontario.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-2", "url": "/rapport/7/#p7-2", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Mêmes taux, réponses opposées", "text": "@@IMG20@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "fig-fig-transmission", "url": "/rapport/7/#fig-fig-transmission", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "fig", "title": "Figure 7.1", "text": "Transmission du choc de taux : taux court (haut) et croissance des prix de l'habitation (bas), 2005–2026. @@IMG20@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-3", "url": "/rapport/7/#p7-3", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "La hausse québécoise n'est pas qu'une illusion nominale. Déflaté par l'IPC canadien (figure @@REF{fig:reel}@@), l'IPP du Québec vaut encore 1,9 fois son niveau de 2005 — une progression réelle de 3,3 % par an. On note toutefois que le pouvoir d'achat immobilier s'est érodé par à-coups : en termes réels, les prix stagnent de 2011 à 2016 et reculent brièvement en 2022–2023, lorsque l'inflation dépasse la croissance des prix nominaux. La série réelle s'arrête en mars 2025, dernière observation de l'IPC dans FRED au moment de l'extraction. Rappelons avec Himmelberg et al. (2005) qu'un niveau de prix réel élevé n'est pas, en soi, la preuve d'une bulle : le coût d'usage du logement — qui dépend des taux, de la fiscalité et des anticipations (Poterba, 1984) — peut justifier des multiples durablement supérieurs à leurs moyennes historiques lorsque les taux réels sont bas.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-4", "url": "/rapport/7/#p7-4", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "@@IMG21@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "fig-fig-reel", "url": "/rapport/7/#fig-fig-reel", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "fig", "title": "Figure 7.2", "text": "IPP composite du Québec, nominal et réel (déflaté par l'IPC), 2005–2026. @@IMG21@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p7-6", "url": "/rapport/7/#p7-6", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "p", "title": "Et une fois l'inflation déduite ?", "text": "À choc de taux identique, la réponse des prix va de % (Grand Toronto) à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double de son prix réel de 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "pointscles-7-5", "url": "/rapport/7/#pointscles-7-5", "ch": "R", "chTitle": "Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "À choc de taux identique, la réponse des prix va de % (Grand Toronto) à un simple plateau (Québec) : la transmission de la politique monétaire au logement est radicalement hétérogène dans l'espace canadien. Et même corrigée de l'inflation, la propriété québécoise type vaut aujourd'hui près du double de son prix réel de 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 7 · Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire"}, {"id": "p8-1", "url": "/rapport/8/#p8-1", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "text": "Ce chapitre constitue le cœur du document : pour chacun des six marchés québécois, quatre figures (indices par segment, prix de référence, rythme annuel face au Canada, résistance aux corrections) et un tableau de bord complet. Cette lecture désagrégée s'impose : un « marché » du logement est en réalité un emboîtement de sous-marchés — géographiques et typologiques — dont la délimitation conditionne la justesse de toute évaluation (Bourassa et al., 1999; Goodman et Thibodeau, 2003). Un fil conducteur : plus le marché était petit et abordable en 2019, plus la décennie 2020 l'a transformé — la mobilité résidentielle jouant ici le rôle d'arbitrage spatial que la théorie lui prête (Head et Lloyd-Ellis, 2012).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-2", "url": "/rapport/8/#p8-2", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "L'agrégat provincial — dominé par le poids de Montréal — établit son sommet historique en juin 2026 à 318,9 (+4,4 % sur 12 mois), un prix de référence de 550 400 $ et une croissance annuelle moyenne de 8,3 % depuis 2020, contre 4,0 % sur 2005–2019. La figure @@REF{fig:regqc-types}@@ montre la hiérarchie des segments : le bloc « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évolue de concert autour de l'indice composite, tandis que l'appartement décroche à partir de 2012 — son indice relatif à l'unifamiliale est aujourd'hui de 80. Les prix de référence (figure @@REF{fig:regqc-bench}@@) s'étagent de 424 600 $ (appartement) à 742 800 $ (maison à étages).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-3", "url": "/rapport/8/#p8-3", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "Le rythme annuel (figure @@REF{fig:regqc-yoy}@@) illustre la régularité du marché : hormis 2009 et 2023, jamais de glissement annuel négatif, et une amplitude bien moindre que celle du Canada. Quant aux corrections (figure @@REF{fig:regqc-dd}@@), la pire de la période — % entre mai 2022 et février 2023 — a été effacée en un peu plus d'un an, quand le Canada demeure 20 % sous son pic.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-4", "url": "/rapport/8/#p8-4", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG22@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.1", "text": "Québec (province) : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG22@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-5", "url": "/rapport/8/#p8-5", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG23@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.2", "text": "Québec (province) : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG23@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-6", "url": "/rapport/8/#p8-6", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG24@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.3", "text": "Québec (province) : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG24@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-7", "url": "/rapport/8/#p8-7", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Québec (province) : le marché de référence", "text": "@@IMG25@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqc-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqc-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.4", "text": "Québec (province) : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG25@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regqc", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regqc", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.1", "text": "Québec (province) : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite318,9550 400 $+4,4 %+5,2 %+7,4 %+5,6 %Unifamiliale348,9623 200 $+4,3 %+5,5 %+8,1 %+6,0 %Plain-pied357,4520 000 $+5,4 %+6,6 %+8,4 %+6,1 %À étages337,2742 800 $+4,6 %+5,2 %+7,7 %+5,8 %En rangée319,8582 000 $+1,1 %+3,4 %+5,9 %+5,6 %Appartement280,8424 600 $+5,7 %+5,2 %+6,5 %+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-8", "url": "/rapport/8/#p8-8", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "Première place financière et démographique de la province, la RMR de Montréal (indice 318, prix de référence 596 300 $) a longtemps été le marché québécois : sa corrélation de 0,99 avec l'agrégat provincial en témoigne. Sa trajectoire est celle d'une grande métropole nord-américaine sage : croissance annuelle moyenne de 5,6 % sur vingt ans — identique à celle de la province —, accélération à 8,0 % par an depuis 2020, et une seule correction notable ( % en 2022–2023, récupérée en août 2024).", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-9", "url": "/rapport/8/#p8-9", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "Les segments racontent la rareté du sol (figures @@REF{fig:regmtl-types}@@ et @@REF{fig:regmtl-bench}@@) : la maison à étages atteint 840 800 $ et l'unifamiliale 708 400 $, quand l'appartement plafonne à 446 700 $ — son indice relatif à l'unifamiliale, 78, est le plus faible des grands marchés après la RMR de Québec. Fait notable en juin 2026 : la maison en rangée est le seul segment de la province en baisse sur 12 mois ( %), signe d'un segment intermédiaire devenu cher. Le rythme annuel (figure @@REF{fig:regmtl-yoy}@@) montre l'épisode 2017–2019, où Montréal, déjà en accélération, ignore le mini-cycle baissier de Toronto — première manifestation du découplage documenté au chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-10", "url": "/rapport/8/#p8-10", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG26@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.5", "text": "RMR de Montréal : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG26@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-11", "url": "/rapport/8/#p8-11", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG27@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.6", "text": "RMR de Montréal : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG27@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-12", "url": "/rapport/8/#p8-12", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG28@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.7", "text": "RMR de Montréal : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG28@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-13", "url": "/rapport/8/#p8-13", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Montréal : la locomotive au long cours", "text": "@@IMG29@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmtl-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmtl-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.8", "text": "RMR de Montréal : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG29@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regmtl", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regmtl", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.2", "text": "RMR de Montréal : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite318,4596 300 $+3,6 %+4,6 %+7,4 %+5,6 %Unifamiliale360,5708 400 $+3,7 %+4,9 %+8,4 %+6,2 %Plain-pied367,7582 000 $+4,3 %+5,7 %+8,7 %+6,3 %À étages348,4840 800 $+5,0 %+4,9 %+8,0 %+6,0 %En rangée323,4608 600 $-1,0 %+2,6 %+5,8 %+5,6 %Appartement280,6446 700 $+5,4 %+5,0 %+6,6 %+4,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-14", "url": "/rapport/8/#p8-14", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "La capitale nationale présente le profil cyclique le plus singulier de la province. Son histoire en trois temps : un boom précoce en 2008–2012 — quand le reste du pays digère la crise financière, l'indice de Québec progresse de plus de 60 % —, une décennie de quasi-stagnation (2013–2020), puis un réveil spectaculaire : +9,5 % par an depuis 2020, et les hausses annuelles les plus fortes du pays en 2024–2025 (jusqu'à +16 %). L'indice atteint 354 — au-dessus de Montréal — pour un prix de référence de 444 600 $, ce qui en fait toujours l'un des grands marchés les plus abordables au Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-15", "url": "/rapport/8/#p8-15", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "Sa résistance aux corrections est remarquable (figure @@REF{fig:regqcc-dd}@@) : repli maximal de % seulement en 2022, récupéré en douze mois. Tous les segments participent à la hausse en juin 2026 (+4,2 % à +8,5 % selon le type), et l'appartement — 310 000 $, indice relatif de 73, le plus déprécié de la province — y voit même l'une des plus fortes progressions (+7,8 %), signe d'un rattrapage par le bas alimenté par la contrainte d'abordabilité.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-16", "url": "/rapport/8/#p8-16", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG30@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.9", "text": "RMR de Québec : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG30@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-17", "url": "/rapport/8/#p8-17", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG31@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.10", "text": "RMR de Québec : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG31@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-18", "url": "/rapport/8/#p8-18", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG32@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.11", "text": "RMR de Québec : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG32@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-19", "url": "/rapport/8/#p8-19", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "RMR de Québec : le meneur de l'après-2023", "text": "@@IMG33@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regqcc-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regqcc-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.12", "text": "RMR de Québec : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG33@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regqcc", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regqcc", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.3", "text": "RMR de Québec : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite353,7444 600 $+6,5 %+8,9 %+6,6 %+6,1 %Unifamiliale390,2508 100 $+5,9 %+9,1 %+7,2 %+6,6 %Plain-pied389,1462 200 $+7,3 %+9,5 %+7,3 %+6,6 %À étages379,9560 000 $+4,2 %+8,5 %+6,9 %+6,4 %En rangée330,1437 400 $+8,5 %+10,0 %+6,8 %+5,7 %Appartement283,9310 000 $+7,8 %+9,7 %+5,5 %+5,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-20", "url": "/rapport/8/#p8-20", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "Portée par Sherbrooke, la villégiature et la proximité de Montréal, l'Estrie est le marché le plus dynamique du pays en juin 2026 : +11,8 % sur 12 mois, tous segments entre +9,1 % et +12,7 %. Son indice (369) a plus que doublé depuis janvier 2020 (+14,1 % par an), pour un prix de référence de 492 300 $ — désormais supérieur à celui de la RMR de Québec, du jamais vu avant la pandémie.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-21", "url": "/rapport/8/#p8-21", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "La figure @@REF{fig:regest-types}@@ montre un marché longtemps plat — l'indice ne gagne que 35 points de 2010 à 2019 — littéralement propulsé par le télétravail : deux années consécutives à plus de 20 % (2021–2022), un plateau court, puis une réaccélération dès 2024. Le repli de 2022–2023 ( %) est effacé en dix-huit mois. L'absence de segment « en rangée » — non publié faute de profondeur — rappelle qu'il s'agit d'un marché de maisons : l'appartement n'y pèse que marginalement, avec un prix de référence de 333 800 $.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-22", "url": "/rapport/8/#p8-22", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG34@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.13", "text": "Estrie : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG34@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-23", "url": "/rapport/8/#p8-23", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG35@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.14", "text": "Estrie : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG35@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-24", "url": "/rapport/8/#p8-24", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG36@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.15", "text": "Estrie : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG36@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-25", "url": "/rapport/8/#p8-25", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026", "text": "@@IMG37@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regest-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regest-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.16", "text": "Estrie : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG37@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regest", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regest", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.4", "text": "Estrie : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite368,8492 300 $+11,8 %+11,3 %+10,4 %+6,3 %Unifamiliale378,3513 000 $+11,5 %+11,5 %+10,7 %+6,4 %Plain-pied373,7452 900 $+9,6 %+11,3 %+10,5 %+6,4 %À étages374,9580 000 $+12,7 %+11,7 %+10,6 %+6,4 %Appartement298,3333 800 $+9,1 %+8,6 %+7,8 %+5,2 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-26", "url": "/rapport/8/#p8-26", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "Avec un indice de 399 — près de quadruplé depuis 2005 — la Mauricie détient la plus forte croissance post-pandémique de la province (+14,6 % par an depuis 2020) tout en restant son marché le plus abordable : 324 800 $ de prix de référence composite, moins que Winnipeg. C'est l'archétype du rattrapage : parti dernier, propulsé par des acheteurs montréalais en quête d'espace, le marché trifluvien a aligné des hausses annuelles de 24 à 29 % en 2021–2022.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-27", "url": "/rapport/8/#p8-27", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "Son profil récent est toutefois le plus heurté des six marchés : après une nouvelle pointe à +20 % début 2025, le glissement annuel est retombé à +4,1 % et l'indice se situe 4,4 % sous son sommet d'automne 2025 (figure @@REF{fig:regmau-dd}@@) — la seule « mini-correction » en cours au Québec, dans un marché étroit où quelques transactions suffisent à faire bouger l'indice. Sur vingt ans, sa croissance annuelle moyenne (6,7 %) reste la deuxième du pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-28", "url": "/rapport/8/#p8-28", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG38@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.17", "text": "Mauricie : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG38@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-29", "url": "/rapport/8/#p8-29", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG39@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.18", "text": "Mauricie : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG39@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-30", "url": "/rapport/8/#p8-30", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG40@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.19", "text": "Mauricie : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG40@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-31", "url": "/rapport/8/#p8-31", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation", "text": "@@IMG41@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regmau-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regmau-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.20", "text": "Mauricie : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG41@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regmau", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regmau", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.5", "text": "Mauricie : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite399,0324 800 $+4,1 %+11,4 %+10,2 %+6,7 %Unifamiliale403,5326 800 $+3,9 %+11,3 %+10,3 %+6,7 %Plain-pied415,4311 100 $+2,4 %+10,9 %+10,1 %+6,9 %À étages379,5362 400 $+7,8 %+12,4 %+10,4 %+6,4 %Appartement327,3301 400 $+7,0 %+13,2 %+9,6 %+5,7 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-32", "url": "/rapport/8/#p8-32", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Drummondville, Victoriaville et leur région détiennent deux records nationaux discrets : l'indice le plus élevé des seize marchés analysés (422, soit une multiplication par 4,2 depuis 2005) et la meilleure croissance annuelle moyenne du pays sur vingt ans (7,0 %). Le tout pour un prix de référence de 356 000 $ — un paradoxe apparent qui illustre le niveau de départ extraordinairement bas de ce marché en 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-33", "url": "/rapport/8/#p8-33", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Sa trajectoire récente est aussi la plus robuste des régions : +13,9 % par an depuis 2020, un repli maximal de % seulement en 2022–2023 — le plus faible de la province — et un nouveau sommet en juin 2026 (+8,2 % sur 12 mois, plain-pied à +9,8 %). La maison à étages, segment étroit ici, est le seul type en croissance modérée (+2,9 %). Comme en Estrie, le segment « en rangée » n'est pas publié.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-34", "url": "/rapport/8/#p8-34", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG42@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-types", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-types", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.21", "text": "Centre-du-Québec : IPP par type de propriété, 2005–2026. @@IMG42@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-35", "url": "/rapport/8/#p8-35", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG43@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-bench", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-bench", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.22", "text": "Centre-du-Québec : prix de référence par type, milliers de dollars. @@IMG43@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-36", "url": "/rapport/8/#p8-36", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG44@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-yoy", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-yoy", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.23", "text": "Centre-du-Québec : variation sur 12 mois face au Canada. @@IMG44@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-37", "url": "/rapport/8/#p8-37", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "@@IMG45@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "fig-fig-regcdq-dd", "url": "/rapport/8/#fig-fig-regcdq-dd", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "fig", "title": "Figure 8.24", "text": "Centre-du-Québec : écart au sommet historique face au Canada. @@IMG45@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "tab-tab-regcdq", "url": "/rapport/8/#tab-tab-regcdq", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "tab", "title": "Tableau 8.6", "text": "Centre-du-Québec : tableau de bord par segment, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentIPPPrix deréférenceVar.12 moisCroiss. ann.5 ansCroiss. ann.10 ansCroiss. ann.2005–2026Composite421,8356 000 $+8,2 %+11,6 %+10,0 %+7,0 %Unifamiliale424,1357 900 $+8,2 %+11,6 %+10,1 %+7,0 %Plain-pied442,7367 900 $+9,8 %+11,8 %+10,2 %+7,2 %À étages374,6327 800 $+2,9 %+10,7 %+9,6 %+6,4 %Appartement344,5284 200 $+6,3 %+10,6 %+8,5 %+5,9 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p8-39", "url": "/rapport/8/#p8-39", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "p", "title": "Centre-du-Québec : le recordman silencieux", "text": "Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6 % par an sur vingt ans ; Québec, 6,1 %) et trois régions transformées par la décennie 2020 (Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0 % par an, avec des croissances post-2020 de 14 à 15 % par an). La seule fragilité récente est mauricienne — un marché étroit en consolidation après son doublement express — tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore des sommets.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "pointscles-8-38", "url": "/rapport/8/#pointscles-8-38", "ch": "R", "chTitle": "Profils régionaux : les six marchés québécois", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Les six profils régionaux dessinent une géographie cohérente : deux métropoles au parcours régulier (Montréal, 5,6 % par an sur vingt ans ; Québec, 6,1 %) et trois régions transformées par la décennie 2020 (Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie : 6,3 à 7,0 % par an, avec des croissances post-2020 de 14 à 15 % par an). La seule fragilité récente est mauricienne — un marché étroit en consolidation après son doublement express — tandis que l'Estrie et le Centre-du-Québec établissent encore des sommets.", "where": "Rapport marché — Chapitre 8 · Profils régionaux : les six marchés québécois"}, {"id": "p9-1", "url": "/rapport/9/#p9-1", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "La figure @@REF{fig:types}@@ décompose l'indice québécois par segment. La hiérarchie est restée remarquablement stable : les segments « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évoluent en bloc, tandis que l'appartement en copropriété, structurellement moins dynamique depuis 2012, accuse un retard cumulé d'environ 60 points d'indice sur l'unifamiliale. La figure @@REF{fig:ratioapp}@@ suit directement ce décrochage : le ratio appartement/unifamiliale glisse de 100 à 80 dans la province, et à 78 dans la RMR de Montréal, l'essentiel de la baisse survenant après 2019 — quand la demande pandémique s'est reportée massivement sur l'espace. Cette prime croissante aux segments avec terrain est le symptôme classique d'une offre foncière contrainte : là où le sol est rare ou difficile à développer, la demande se capitalise dans les prix plutôt qu'elle ne suscite des mises en chantier (Saiz, 2010; Glaeser et Gyourko, 2018).", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-2", "url": "/rapport/9/#p9-2", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "@@IMG46@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-types", "url": "/rapport/9/#fig-fig-types", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.1", "text": "IPP MLS® par type de propriété, Québec, 2005–2026 (janv. 2005 = 100). @@IMG46@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-3", "url": "/rapport/9/#p9-3", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "La hiérarchie provinciale : la prime au terrain", "text": "@@IMG47@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-ratioapp", "url": "/rapport/9/#fig-fig-ratioapp", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.2", "text": "Ratio de l'IPP appartement sur l'IPP unifamiliale (100), 2005–2026. @@IMG47@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-4", "url": "/rapport/9/#p9-4", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "Les figures @@REF{fig:tunifam}@@ à @@REF{fig:tapp}@@ comparent, segment par segment, le Québec, ses deux RMR et le Canada. Trois enseignements :", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-5", "url": "/rapport/9/#p9-5", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "Les maisons québécoises ont désormais surclassé le Canada. Pour l'unifamiliale, le plain-pied et la maison à étages, les courbes québécoises passent au-dessus de la courbe canadienne en 2024–2025 — la RMR de Québec (plain-pied à 389) menant le mouvement.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-6", "url": "/rapport/9/#p9-6", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "La maison en rangée raconte la même inversion : longtemps tirée par Toronto et Vancouver, la version canadienne du segment recule depuis 2022, quand les versions québécoises continuent de croître.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-7", "url": "/rapport/9/#p9-7", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "L'appartement demeure l'exception. C'est le seul segment où le Canada (269) et le Québec (281–284) restent proches : la copropriété, surconstruite dans les métropoles canadiennes et moins demandée au Québec, est partout le maillon faible — mais c'est aussi le seul segment canadien où la correction post-2022 a été aussi brutale qu'à Toronto (l'indice canadien du segment perd un cinquième de sa valeur).", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-8", "url": "/rapport/9/#p9-8", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG48@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tunifam", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tunifam", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.3", "text": "L'unifamiliale : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG48@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-9", "url": "/rapport/9/#p9-9", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG49@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tplain", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tplain", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.4", "text": "Le plain-pied : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG49@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-10", "url": "/rapport/9/#p9-10", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG50@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tetages", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tetages", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.5", "text": "La maison à étages : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG50@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-11", "url": "/rapport/9/#p9-11", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG51@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-trangee", "url": "/rapport/9/#fig-fig-trangee", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.6", "text": "La maison en rangée : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG51@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-12", "url": "/rapport/9/#p9-12", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Chaque segment face au Canada", "text": "@@IMG52@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-tapp", "url": "/rapport/9/#fig-fig-tapp", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.7", "text": "L'appartement en copropriété : Québec, RMR de Montréal, RMR de Québec et Canada. @@IMG52@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-13", "url": "/rapport/9/#p9-13", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "En dollars, la figure @@REF{fig:typesmtl}@@ illustre l'éventail montréalais en juin 2026 : environ 708 000 $ pour l'unifamiliale (et 841 000 $ pour la maison à étages) contre 447 000 $ pour l'appartement. Le tableau @@REF{tab:types}@@ détaille les niveaux et variations par marché, et le tableau @@REF{tab:cagrtypes}@@ dresse le bilan de long terme : dans tous les marchés québécois, l'appartement est le segment le moins performant sur vingt ans, avec un écart de 0,7 à 1,3 point de pourcentage de croissance annuelle par rapport à l'unifamiliale.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-14", "url": "/rapport/9/#p9-14", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "@@IMG53@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "fig-fig-typesmtl", "url": "/rapport/9/#fig-fig-typesmtl", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "fig", "title": "Figure 9.8", "text": "Prix de référence par type de propriété, RMR de Montréal, milliers de dollars courants. @@IMG53@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "tab-tab-types", "url": "/rapport/9/#tab-tab-types", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.1", "text": "Prix de référence et variation sur 12 mois par type de propriété, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. RMR de MontréalRMR de QuébecQuébec (province)TypePrix réf.Var. 12 m.Prix réf.Var. 12 m.Prix réf.Var. 12 m.Unifamiliale708 400 $+3,7 %508 100 $+5,9 %623 200 $+4,3 %Plain-pied582 000 $+4,3 %462 200 $+7,3 %520 000 $+5,4 %À étages840 800 $+5,0 %560 000 $+4,2 %742 800 $+4,6 %En rangée608 600 $-1,0 %437 400 $+8,5 %582 000 $+1,1 %Appartement446 700 $+5,4 %310 000 $+7,8 %424 600 $+5,7 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "tab-tab-cagrtypes", "url": "/rapport/9/#tab-tab-cagrtypes", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "tab", "title": "Tableau 9.2", "text": "Croissance annuelle moyenne 2005–2026 par segment et par marché (%). Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcUnifamiliale+5,2 %+6,0 %+6,2 %+6,6 %+6,4 %+6,7 %+7,0 %Plain-pied+5,2 %+6,1 %+6,3 %+6,6 %+6,4 %+6,9 %+7,2 %À étages+5,2 %+5,8 %+6,0 %+6,4 %+6,4 %+6,4 %+6,4 %En rangée+5,4 %+5,6 %+5,6 %+5,7 %———Appartement+4,7 %+4,9 %+4,9 %+5,0 %+5,2 %+5,7 %+5,9 %Composite+5,0 %+5,6 %+5,6 %+6,1 %+6,3 %+6,7 %+7,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p9-16", "url": "/rapport/9/#p9-16", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "p", "title": "Les prix en dollars et le bilan de long terme", "text": "L'écart croissant entre maisons et copropriétés — visible dans tous les marchés québécois — traduit une prime de rareté du foncier. Pour la politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo (indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel, pas une anomalie passagère.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "pointscles-9-15", "url": "/rapport/9/#pointscles-9-15", "ch": "R", "chTitle": "L'analyse par type de propriété", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'écart croissant entre maisons et copropriétés — visible dans tous les marchés québécois — traduit une prime de rareté du foncier. Pour la politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo (indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel, pas une anomalie passagère.", "where": "Rapport marché — Chapitre 9 · L'analyse par type de propriété"}, {"id": "p10-1", "url": "/rapport/10/#p10-1", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Le rythme annuel du marché provincial", "text": "L'écart moyen entre l'indice brut et l'indice désaisonnalisé (figure @@REF{fig:saison}@@) quantifie le « rythme annuel » du marché québécois : les prix culminent au printemps (avril : 1,2 % au-dessus de la tendance) et creusent en fin d'année (décembre : -1,1 %). L'amplitude totale, d'environ 2,3 points de pourcentage, n'est pas anecdotique : elle est du même ordre qu'une demi-année de croissance tendancielle. Cette saisonnalité des prix — et non seulement des volumes — est un fait stylisé robuste des marchés du logement : au Royaume-Uni comme aux États-Unis, Ngai et Tenreyro (2014) documentent des « saisons chaudes » où prix et transactions augmentent de concert, et l'expliquent par l'épaisseur du marché — au printemps, l'abondance simultanée d'acheteurs et de vendeurs améliore la qualité des appariements, ce que les acheteurs paient.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-2", "url": "/rapport/10/#p10-2", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Le rythme annuel du marché provincial", "text": "@@IMG54@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saison", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saison", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.1", "text": "Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite québécois, par mois, 2005–2026. @@IMG54@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-3", "url": "/rapport/10/#p10-3", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "La carte thermique de la figure @@REF{fig:saisheat}@@ et le tableau @@REF{tab:saison}@@ (annexe) révèlent que cette saisonnalité est fortement différenciée : discrète dans les grands marchés liquides (amplitude d'environ 2 points à Montréal et dans la province), elle est deux fois plus marquée dans les marchés de villégiature et les petits marchés — jusqu'à 3,9 points en Estrie (+2,6 en juin, hors saison) et 4,1 points au Centre-du-Québec. La comparaison des deux RMR (figure @@REF{fig:saisrmr}@@) montre par ailleurs un printemps plus précoce et plus ample à Québec qu'à Montréal, et un creux de décembre nettement plus profond dans la métropole.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-4", "url": "/rapport/10/#p10-4", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "@@IMG55@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saisheat", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saisheat", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.2", "text": "Facteur saisonnier moyen par mois et par marché québécois, 2005–2026. @@IMG55@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-5", "url": "/rapport/10/#p10-5", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "@@IMG56@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "fig-fig-saisrmr", "url": "/rapport/10/#fig-fig-saisrmr", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "fig", "title": "Figure 10.3", "text": "Facteur saisonnier moyen, RMR de Montréal et RMR de Québec. @@IMG56@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p10-7", "url": "/rapport/10/#p10-7", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "p", "title": "Une géographie de la saisonnalité", "text": "Deux implications pratiques : (i) toute comparaison de prix entre saisons doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées — une « hausse » d'avril et une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii) pour un même bien, l'écart vendeur–acheteur entre avril et décembre représente 2 à 4 % du prix selon le marché — plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "pointscles-10-6", "url": "/rapport/10/#pointscles-10-6", "ch": "R", "chTitle": "La saisonnalité des prix", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Deux implications pratiques : (i) toute comparaison de prix entre saisons doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées — une « hausse » d'avril et une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii) pour un même bien, l'écart vendeur–acheteur entre avril et décembre représente 2 à 4 % du prix selon le marché — plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars.", "where": "Rapport marché — Chapitre 10 · La saisonnalité des prix"}, {"id": "p11-1", "url": "/rapport/11/#p11-1", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "La volatilité dans le temps", "text": "La volatilité mobile (figure @@REF{fig:vol}@@) établit le premier fait : les grands emballements — 2009, 2018, 2022–2023 (plus de 7 % annualisé) — sont canadiens, la volatilité québécoise restant historiquement contenue entre 1 et 2 %, hormis l'épisode pandémique. Le renversement récent mérite d'être noté : depuis 2025, c'est le Québec, en pleine accélération, qui affiche la volatilité la plus élevée des deux (2,0 % contre 1,0 %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-2", "url": "/rapport/11/#p11-2", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "La volatilité dans le temps", "text": "@@IMG57@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-vol", "url": "/rapport/11/#fig-fig-vol", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.1", "text": "Volatilité annualisée des variations mensuelles désaisonnalisées, fenêtre de 24 mois, 2007–2026. @@IMG57@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-3", "url": "/rapport/11/#p11-3", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "Les histogrammes de la figure @@REF{fig:hist}@@ comparent les 257 variations mensuelles désaisonnalisées : moyennes voisines (0,45 % au Québec, 0,40 % au Canada) mais dispersions très différentes (écart-type de 0,66 % contre 0,95 %) et queues bien plus lourdes côté canadien ( % à +4,6 %, contre % à +3,8 %). À rendement de long terme comparable, le « voyage » québécois a donc été nettement moins cahoteux. On notera que dans les deux cas, les variations mensuelles sont fortement autocorrélées — la persistance (momentum) des prix immobiliers, documentée dès Case et Shiller (1989), est l'écart le plus célèbre de cette classe d'actifs à l'efficience des marchés. Les boîtes à moustaches des variations annuelles (figure @@REF{fig:box}@@) confirment à l'échelle des marchés : médianes québécoises parmi les plus élevées, étendues interquartiles étroites à Montréal et pour la province, années extrêmes (points) concentrées dans l'Ouest et en Ontario — à l'exception des années pandémiques des régions québécoises.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-4", "url": "/rapport/11/#p11-4", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "@@IMG58@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-hist", "url": "/rapport/11/#fig-fig-hist", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.2", "text": "Distribution des variations mensuelles désaisonnalisées, Québec et Canada, 2005–2026. @@IMG58@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-5", "url": "/rapport/11/#p11-5", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Les distributions : un Québec plus régulier", "text": "@@IMG59@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-box", "url": "/rapport/11/#fig-fig-box", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.3", "text": "Distribution des variations annuelles de l'IPP composite par marché, 2006–2026. @@IMG59@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-6", "url": "/rapport/11/#p11-6", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "L'anatomie des corrections", "text": "Le tableau @@REF{tab:drawdowns}@@ date les pires épisodes de repli de chaque marché. La lecture est édifiante : les corrections québécoises sont courtes (3 à 9 mois du sommet au creux), peu profondes ( % à %) et récupérées en un à deux ans ; les corrections canadiennes hors Québec sont longues et profondes — 51 mois et % pour Toronto, toujours en cours, 19 mois et % pour le Calgary de 2008 (six ans pour récupérer) comme pour le Vancouver de 2017–2019. L'asymétrie boom long / correction lente est générale sur les marchés du logement — les expansions y durent en moyenne beaucoup plus longtemps que les contractions (Cunningham et Kolet, 2011) — et la lenteur des baisses tient largement au comportement des vendeurs (Genesove et Mayer, 2001) : le marché « gèle » avant de baisser, comme l'illustrent les épisodes britanniques analysés par Muellbauer et Murphy (1997).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "tab-tab-drawdowns", "url": "/rapport/11/#tab-tab-drawdowns", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "tab", "title": "Tableau 11.1", "text": "Le pire épisode de repli de chaque marché (séries désaisonnalisées), 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéReplimaximalSommet(pré-repli)CreuxDurée(mois)Sommetrécupéré enÉcart actuelau sommetCanada-20,5 %févr. 2022mai 202651non récupéré-20,5 %Québec (province)-7,0 %mai 2022févr. 20239juin 20240,0 %RMR de Montréal-7,5 %mai 2022févr. 20239août 20240,0 %RMR de Québec-4,8 %mai 2022août 20223août 2023-2,0 %Grand Toronto-26,3 %févr. 2022mai 202651non récupéré-26,1 %Grand Vancouver-16,7 %déc. 2017juill. ", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-7", "url": "/rapport/11/#p11-7", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Le bêta du Québec sur le Canada", "text": "La figure @@REF{fig:beta}@@ formalise la sensibilité du marché québécois au marché canadien : la pente de la régression mobile des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada est en moyenne de 0,26 depuis 2010 — un marché qui n'« encaisse » en moyenne qu'un quart des mouvements canadiens. Ce bêta devient même légèrement négatif en 2018–2020 (Montréal accélère quand Toronto corrige), avant de remonter vers 0,4–0,6 après l'épisode pandémique, qui a synchronisé tous les marchés.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-8", "url": "/rapport/11/#p11-8", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Le bêta du Québec sur le Canada", "text": "@@IMG60@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-beta", "url": "/rapport/11/#fig-fig-beta", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.4", "text": "Bêta mobile (60 mois) des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada, 2010–2026. @@IMG60@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-9", "url": "/rapport/11/#p11-9", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "La matrice de la figure @@REF{fig:corr}@@ présente les corrélations des glissements annuels entre douze marchés. Elle fait ressortir deux blocs : un bloc « Ontario–Colombie-Britannique–Canada » (corrélations de 0,75 à 0,98 entre eux) et un bloc québécois cohérent (0,63 à 0,99 entre les marchés de la province). Entre les deux, les liens sont faibles : la RMR de Montréal n'est corrélée qu'à 0,54 avec le Grand Toronto, et la RMR de Québec est pratiquement orthogonale au cycle torontois (). L'Alberta, arrimée au cycle des matières premières, ne co-varie avec presque rien.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-10", "url": "/rapport/11/#p11-10", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "@@IMG61@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-corr", "url": "/rapport/11/#fig-fig-corr", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.5", "text": "Corrélations des variations sur 12 mois de l'IPP composite, 2006–2026. @@IMG61@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-11", "url": "/rapport/11/#p11-11", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "La corrélation mobile sur cinq ans (figure @@REF{fig:corrmobile}@@) précise la chronologie : le co-mouvement Montréal–Toronto s'effondre entre 2014 et 2017 — jusqu'à devenir négatif quand Montréal ignore le mini-cycle torontois de 2017–2019 — puis remonte après 2021, l'épisode pandémique (boom puis plateau simultanés) resynchronisant mécaniquement les fenêtres de calcul, sans dépasser 0,55 en fin de période. Même au plus haut, le lien Montréal–Toronto reste très inférieur à la cohésion interne du bloc Ontario–Colombie-Britannique (0,96–0,98).", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-12", "url": "/rapport/11/#p11-12", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "@@IMG62@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "fig-fig-corrmobile", "url": "/rapport/11/#fig-fig-corrmobile", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "fig", "title": "Figure 11.6", "text": "Corrélation mobile (60 mois) des variations mensuelles désaisonnalisées, 2010–2026. @@IMG62@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p11-14", "url": "/rapport/11/#p11-14", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "p", "title": "Deux blocs étanches", "text": "L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à 0,93–0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir des manchettes nationales — ou l'inverse — revient à commettre une erreur d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc Ontario–Colombie-Britannique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "pointscles-11-13", "url": "/rapport/11/#pointscles-11-13", "ch": "R", "chTitle": "Risque, distributions et co-mouvements", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "L'indice « canadien » est dominé par Toronto et Vancouver : il co-varie à 0,93–0,95 avec l'Ontario mais à 0,61 seulement avec le Québec, et le bêta québécois moyen n'est que de 0,26. Diagnostiquer le marché québécois à partir des manchettes nationales — ou l'inverse — revient à commettre une erreur d'agrégation caractérisée. Pour un portefeuille immobilier pancanadien, le bloc québécois offre une diversification réelle contre le bloc Ontario–Colombie-Britannique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 11 · Risque, distributions et co-mouvements"}, {"id": "p12-1", "url": "/rapport/12/#p12-1", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Les grands marchés du reste du Canada", "text": "Pour situer les résultats québécois, ce chapitre passe en revue six grands marchés hors Québec (figures @@REF{fig:rocgrid}@@ à @@REF{fig:rocbench}@@, tableau @@REF{tab:roc}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-2", "url": "/rapport/12/#p12-2", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "L'épicentre de la correction : 940 800 $ de prix de référence malgré un repli de 26 % depuis février 2022, toujours en cours ( % sur 12 mois). Sur vingt ans, sa croissance (5,2 % par an) est désormais inférieure à celle de tous les marchés québécois.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-3", "url": "/rapport/12/#p12-3", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le marché le plus cher du pays (1 099 100 $) cumule deux corrections : celle de 2017–2019 ( %, liée aux taxes sur les acheteurs étrangers et au resserrement hypothécaire) et celle, inachevée, d'après 2022 ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-4", "url": "/rapport/12/#p12-4", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Un cycle de matières premières : boom jusqu'en 2007, correction de 16 % (six ans pour récupérer), décennie blanche, puis rattrapage vigoureux en 2023–2024 — le seul grand marché de l'Ouest proche de son sommet ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-5", "url": "/rapport/12/#p12-5", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Un profil « ontarien atténué » : boom pandémique, correction de 14,6 % en 2022, récupération incomplète ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-6", "url": "/rapport/12/#p12-6", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le jumeau atlantique du Québec : prix bas, explosion pandémique (+10 % par an depuis 2020), quasi-retour au sommet ( %).", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-7", "url": "/rapport/12/#p12-7", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "Le marché le plus « québécois » hors Québec : abordable (403 200 $), régulier (5,9 % par an sur vingt ans, meilleure performance hors Québec), au sommet historique et en hausse (+3,8 %) en juin 2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-8", "url": "/rapport/12/#p12-8", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG63@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocgrid", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocgrid", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.1", "text": "Six grands marchés hors Québec : IPP composite face au Canada, 2005–2026. @@IMG63@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-9", "url": "/rapport/12/#p12-9", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG64@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocdd", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocdd", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.2", "text": "Six grands marchés hors Québec : écart au sommet historique, 2005–2026. @@IMG64@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-10", "url": "/rapport/12/#p12-10", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Six trajectoires", "text": "@@IMG65@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "fig-fig-rocbench", "url": "/rapport/12/#fig-fig-rocbench", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "fig", "title": "Figure 12.3", "text": "Prix de référence composite, six grands marchés hors Québec, milliers de dollars. @@IMG65@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "tab-tab-roc", "url": "/rapport/12/#tab-tab-roc", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "tab", "title": "Tableau 12.1", "text": "Vue d'ensemble des six grands marchés hors Québec, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MarchéPrix deréférenceIPPcompositeVar.12 moisCroiss. ann.2005–2026Écart ausommetReplimaximalGrand Toronto940 800 $298,4-5,4 %+5,2 %-26,1 %-26,3 %Grand Vancouver1 099 100 $314,4-6,0 %+5,5 %-12,2 %-16,7 %Calgary576 200 $277,8-0,8 %+4,9 %-2,7 %-16,0 %Ottawa632 200 $273,0-1,3 %+4,8 %-9,2 %-14,6 %Halifax-Dartmouth561 300 $322,8-1,4 %+5,6 %-3,2 %-11,3 %Winnipeg403 200 $339,4+3,8 %+5,9 %0,0 %-9,0 %", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-11", "url": "/rapport/12/#p12-11", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Note régionale : Ottawa et l'Outaouais", "text": "Le cas d'Ottawa mérite un mot particulier pour le lecteur de l'Outaouais, dont le marché — Gatineau et sa région — n'est pas publié séparément dans les fichiers utilisés ici, mais gravite autour de la capitale fédérale. Ottawa présente un profil hybride instructif : structurellement plus stable que Toronto (emploi public dominant, moins d'investisseurs), il a néanmoins suivi le cycle ontarien lors du resserrement — correction de 14,6 % en 2022, récupération incomplète ( % en juin 2026) — quand les marchés québécois voisins établissaient de nouveaux sommets. La rivière des Outaouais matérialise ainsi, à l'échelle d'une même agglomération transfrontalière, la frontière entre les deux régimes documentés dans ce rapport : côté ontarien, le cycle national ; côté québécois, le régime provincial. Pour l'analyse du marché gatinois, la prudence commande donc de croiser les deux références — Ottawa pour la demande locale (navettage, revenus), le bloc québécois pour la dynamique des prix.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p12-13", "url": "/rapport/12/#p12-13", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "p", "title": "Note régionale : Ottawa et l'Outaouais", "text": "La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest que les marchés chers et endettés (Toronto, Vancouver, Ottawa), en correction prolongée, aux marchés abordables (Québec, Winnipeg, Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le niveau de prix initial — donc l'endettement nécessaire pour y accéder — apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction 2022–2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "pointscles-12-12", "url": "/rapport/12/#pointscles-12-12", "ch": "R", "chTitle": "Les grands marchés du reste du Canada", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "La géographie canadienne du logement en 2026 oppose moins l'Est et l'Ouest que les marchés chers et endettés (Toronto, Vancouver, Ottawa), en correction prolongée, aux marchés abordables (Québec, Winnipeg, Halifax, Calgary dans une moindre mesure), au sommet ou proches de l'être. Le niveau de prix initial — donc l'endettement nécessaire pour y accéder — apparaît comme le meilleur prédicteur de la sévérité de la correction 2022–2026.", "where": "Rapport marché — Chapitre 12 · Les grands marchés du reste du Canada"}, {"id": "p13-1", "url": "/rapport/13/#p13-1", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "text": "Les indices mesurent des variations ; l'acheteur, lui, paie un versement mensuel. Ce chapitre traduit les prix de référence de juin 2026 en charge hypothécaire — l'angle le plus concret de l'abordabilité, et celui par lequel la politique monétaire atteint les ménages. Le calcul suit la logique du coût d'usage (Poterba, 1984; Himmelberg et al., 2005) dans sa composante la plus visible : le service de la dette.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-2", "url": "/rapport/13/#p13-2", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "La figure @@REF{fig:afford}@@ et le tableau @@REF{tab:afford}@@ présentent le paiement mensuel d'un prêt standard (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence de huit marchés, pour des taux de 2 à 7 %. Trois lectures :", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-3", "url": "/rapport/13/#p13-3", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "L'écart interrégional est massif. Au taux de 5 %, la propriété type coûte environ 4 380 $ par mois dans le Grand Toronto, 2 780 $ à Montréal, 2 070 $ dans la RMR de Québec et 1 510 $ en Mauricie : l'éventail va du simple au triple à l'intérieur d'un même pays.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-4", "url": "/rapport/13/#p13-4", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "La sensibilité au taux croît avec le prix. Chaque point de pourcentage de taux ajoute environ 450 $ par mois à Toronto, mais 155 $ en Mauricie : le risque de taux est, lui aussi, géographiquement concentré — c'est le mécanisme même de la divergence documentée au chapitre @@REF{sec:reel}@@.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-5", "url": "/rapport/13/#p13-5", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "Le « rattrapage » québécois a un coût. À taux constant de 5 %, la mensualité type de la RMR de Québec égale aujourd'hui celle de la propriété montréalaise type de 2020 : l'avantage d'abordabilité demeure, mais il s'érode à grande vitesse.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-6", "url": "/rapport/13/#p13-6", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "@@IMG66@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "fig-fig-afford", "url": "/rapport/13/#fig-fig-afford", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "fig", "title": "Figure 13.1", "text": "Paiement hypothécaire mensuel sur la propriété de référence, selon le taux, huit marchés, juin 2026. @@IMG66@@", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "tab-tab-afford", "url": "/rapport/13/#tab-tab-afford", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "tab", "title": "Tableau 13.1", "text": "Paiement hypothécaire mensuel (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans) sur la propriété de référence, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. Paiement mensuel selon le tauxMarchéPrix deréférence3 %4 %5 %6 %7 %Grand Toronto940 800 $3 569 $3 973 $4 400 $4 849 $5 320 $Canada665 600 $2 525 $2 811 $3 113 $3 431 $3 763 $RMR de Montréal596 300 $2 262 $2 518 $2 789 $3 074 $3 372 $Québec (province)550 400 $2 088 $2 324 $2 574 $2 837 $3 112 $Estrie492 300 $1 868 $2 079 $2 302 $2 538 $2 784 $RMR de Québec444 600 $1 687 $1 877 $2 079 $2 292 $2 514 ", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p13-8", "url": "/rapport/13/#p13-8", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "p", "title": "Le paiement mensuel selon le taux", "text": "Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût d'opportunité de la mise de fonds — ils sous-estiment donc le coût complet de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada, l'abordabilité est d'abord une variable géographique, avant d'être une variable de taux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "pointscles-13-7", "url": "/rapport/13/#pointscles-13-7", "ch": "R", "chTitle": "Abordabilité : la charge hypothécaire", "kind": "pointscles", "title": "Points clés", "text": "Ces calculs excluent taxes foncières, assurance, entretien et coût d'opportunité de la mise de fonds — ils sous-estiment donc le coût complet de la propriété. Ils suffisent néanmoins à établir l'essentiel : au Canada, l'abordabilité est d'abord une variable géographique, avant d'être une variable de taux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 13 · Abordabilité : la charge hypothécaire"}, {"id": "p14-1", "url": "/rapport/14/#p14-1", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Avant la synthèse, ce chapitre condense l'analyse en dix faits stylisés — des régularités empiriques suffisamment robustes pour servir de points d'ancrage à l'analyse, à l'enseignement et à la décision.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-2", "url": "/rapport/14/#p14-2", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le Québec est un marché de faible bêta. Sur 2010–2026, le bêta des variations mensuelles québécoises sur les variations canadiennes est en moyenne de 0,26 (figure @@REF{fig:beta}@@) : le Québec n'encaisse qu'un quart des mouvements du marché national.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-3", "url": "/rapport/14/#p14-3", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les corrections québécoises sont courtes et peu profondes. Pire épisode en vingt et un ans : % sur neuf mois (RMR de Montréal, 2022–2023), récupéré en deux ans ; contre % sur 51 mois, toujours ouvert, pour le Grand Toronto (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-4", "url": "/rapport/14/#p14-4", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La croissance québécoise est plus régulière, pas plus faible. Sur vingt ans, la CAM québécoise (5,6 %) dépasse la canadienne (5,0 %) avec un écart-type mensuel inférieur d'un tiers (0,66 % contre 0,95 %, figure @@REF{fig:hist}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-5", "url": "/rapport/14/#p14-5", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les quatre meilleurs marchés canadiens sur vingt ans sont québécois — Centre-du-Québec, Mauricie, Estrie, RMR de Québec (figure @@REF{fig:cagr}@@) — un fait presque toujours ignoré du discours public, focalisé sur Toronto et Vancouver.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-6", "url": "/rapport/14/#p14-6", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La pandémie a inversé la hiérarchie spatiale. Avant 2020, la croissance décroissait du centre vers la périphérie ; depuis, c'est l'inverse, au Québec (figure @@REF{fig:scatter}@@) comme dans le reste de l'Amérique du Nord (Ramani et Bloom, 2021; Gupta et al., 2022).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-7", "url": "/rapport/14/#p14-7", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le choc de taux de 2022 n'a pas d'effet uniforme : il est proportionnel au prix initial. De % (Toronto) à un plateau (Québec), la sévérité de la correction suit le niveau d'endettement qu'impose le prix d'entrée (chapitres @@REF{sec:reel}@@ et @@REF{sec:afford}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-8", "url": "/rapport/14/#p14-8", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La copropriété sous-performe structurellement. Ratio appartement/unifamiliale : de 100 à 78–81 selon le marché en vingt ans (figure @@REF{fig:ratioapp}@@) ; c'est le seul segment où le Québec ne domine pas nettement le Canada.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-9", "url": "/rapport/14/#p14-9", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Les prix québécois ont un rythme saisonnier de 2 à 4 points d'amplitude, culminant en avril–juin et creusant en novembre–décembre, deux fois plus marqué dans les marchés de villégiature (figure @@REF{fig:saisheat}@@) — cohérent avec la théorie de l'épaisseur de marché (Ngai et Tenreyro, 2014).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-10", "url": "/rapport/14/#p14-10", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "Le cycle québécois n'est pas le cycle canadien. Corrélation Montréal–Toronto : 0,54 ; RMR de Québec–Toronto : ; cohésion interne du bloc québécois : 0,63 à 0,99 (figure @@REF{fig:corr}@@).", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p14-11", "url": "/rapport/14/#p14-11", "ch": "R", "chTitle": "Dix faits stylisés du marché québécois", "kind": "p", "title": "Dix faits stylisés du marché québécois", "text": "La hausse québécoise est réelle. Déflaté par l'IPC, l'indice provincial vaut 1,9 fois son niveau de 2005 (3,3 % par an en termes réels, figure @@REF{fig:reel}@@) — il ne s'agit pas d'une illusion monétaire.", "where": "Rapport marché — Chapitre 14 · Dix faits stylisés du marché québécois"}, {"id": "p15-1", "url": "/rapport/15/#p15-1", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Synthèse et implications", "text": "Au terme de cette analyse, le marché québécois de l'habitation apparaît comme un marché en régime de croissance autonome : historiquement moins volatil que les grands marchés de l'Ouest et de l'Ontario (écart-type mensuel de 0,66 % contre 0,95 %), faiblement arrimé à leur cycle (bêta moyen de 0,26 ; corrélation Montréal–Toronto de 0,54), épargné par la correction de 2022–2023 malgré un choc de taux identique (repli maximal de % contre % à Toronto), et porté depuis 2020 par un rattrapage régional (RMR de Québec, Estrie, Mauricie, Centre-du-Québec) sans précédent dans la période étudiée. Cette vigueur est réelle et non purement nominale : déflatés par l'IPC, les prix québécois ont presque doublé depuis 2005.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-2", "url": "/rapport/15/#p15-2", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "La divergence Québec–Canada depuis 2022 démontre que la transmission de la politique monétaire au marché du logement est fortement hétérogène dans l'espace : à choc de taux identique (chapitre @@REF{sec:macro}@@), la réponse des prix va de % (Toronto) à un simple plateau (Québec). Les niveaux initiaux de prix et d'endettement — et la composition maison/copropriété du parc — en conditionnent l'impact. Toute modélisation « pancanadienne » du canal du logement est, au mieux, une moyenne trompeuse.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-3", "url": "/rapport/15/#p15-3", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "L'avantage québécois se comprime rapidement : avec des hausses de 3,5 à 12 % sur un an contre des baisses ailleurs, l'écart de prix avec le reste du pays se referme par les deux bouts, et les marchés régionaux ont déjà perdu leur statut de refuge bon marché (l'Estrie dépasse désormais la RMR de Québec). Le débat sur l'offre — notamment de segments avec terrain, dont la prime ne cesse de croître (chapitre @@REF{sec:types}@@) — en sort renforcé.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-4", "url": "/rapport/15/#p15-4", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "La faible corrélation entre le bloc québécois et le bloc Ontario–Colombie-Britannique (chapitre @@REF{sec:risque}@@), la brièveté des corrections québécoises (tableau @@REF{tab:drawdowns}@@) et la régularité des distributions de rendement constituent un argument empirique de diversification géographique intracanadienne — avec la réserve de liquidité propre aux petits marchés régionaux.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-5", "url": "/rapport/15/#p15-5", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Quatre implications", "text": "Les signaux d'accélération récents — volatilité québécoise repassée au-dessus de la volatilité canadienne, hausses à deux chiffres en Estrie, mini-correction mauricienne après un doublement express — rappellent que le rattrapage peut devenir surchauffe : l'histoire des marchés d'actifs enseigne que les récits d'exception régionale (« ici, c'est différent ») accompagnent souvent les phases d'exubérance (Shiller, 2015; Case et Shiller, 2003). Le freinage démographique de 2025 (figure @@REF{fig:population}@@) retire par ailleurs au marché un soutien majeur. Le suivi des fondamentaux locaux (revenus, migration interrégionale, mises en chantier) s'impose, en gardant à l'esprit qu'un niveau de prix élevé ne suffit pas à diagnostiquer une bulle (Himmelberg et al., 2005).", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-6", "url": "/rapport/15/#p15-6", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Limites et précautions d'usage", "text": "Quatre limites bornent la portée de ces résultats. Couverture : l'IPP MLS® ne voit que les transactions passant par les systèmes MLS® ; les ventes directes, le neuf vendu par les promoteurs et le marché locatif lui échappent. Agrégation : même à l'échelle d'une RMR, l'indice moyenne des sous-marchés hétérogènes (Bourassa et al., 1999) — un quartier peut corriger quand sa RMR progresse. Étroitesse : dans les petits marchés (Mauricie, Centre-du-Québec), un faible volume de transactions rend l'indice mensuel bruité ; les mesures annuelles y sont plus fiables. Révisions : l'ACI révise les mois récents ; les dernières observations doivent être lues comme provisoires. Enfin, rappelons qu'aucune des mesures présentées — pas même vingt ans de surperformance — n'a de valeur prédictive mécanique : les prix immobiliers sont persistants à court terme (Case et Shiller, 1989), mais les retournements de régime, comme celui de 2020, restent largement imprévisibles.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "p15-7", "url": "/rapport/15/#p15-7", "ch": "R", "chTitle": "Synthèse et implications", "kind": "p", "title": "Prolongements", "text": "Les prolongements naturels de ce travail : relier les trajectoires régionales aux fondamentaux (démographie régionale, migration interrégionale, mises en chantier, revenus disponibles) ; modéliser économétriquement la vitesse de transmission des taux hypothécaires aux prix régionaux (modèles à correction d'erreur par marché) ; construire des indicateurs d'abordabilité intégrant revenus et charges d'intérêts, dans l'esprit du coût d'usage (Poterba, 1984; Himmelberg et al., 2005) ; et étendre l'analyse de saisonnalité aux volumes de transactions, que l'IPP ne couvre pas (Ngai et Tenreyro, 2014). Le cadre d'ensemble — le logement comme actif, comme garantie de crédit et comme moteur du cycle — est synthétisé par Davis et Van Nieuwerburgh (2015) et Piazzesi et Schneider (2016), dont ce document constitue, à l'échelle québécoise, une application empirique.", "where": "Rapport marché — Chapitre 15 · Synthèse et implications"}, {"id": "pA-1", "url": "/rapport/A/#pA-1", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "L'IPP MLS® est produit par l'ACI à partir des transactions enregistrées dans les systèmes MLS® des chambres immobilières (Association canadienne de l'immobilier, 2024). Deux grandes familles de méthodes existent pour construire un indice de prix « à qualité constante » : les ventes répétées (Bailey et al., 1963; Case et Shiller, 1987), qui suivent les reventes d'un même bien, et l'approche hédonique (Rosen, 1974), qui modélise le prix comme une fonction des attributs du bien. L'IPP MLS® relève de la seconde. Ses principales propriétés :", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-2", "url": "/rapport/A/#pA-2", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Approche hédonique. L'indice suit le prix d'une propriété de référence aux attributs constants (superficie, âge, nombre de pièces, localisation, etc.), estimé par régression ; il neutralise ainsi les effets de composition qui polluent prix moyens et médians.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-3", "url": "/rapport/A/#pA-3", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Prix de référence. Le benchmark price traduit l'indice en dollars : c'est la valeur estimée de la propriété de référence du marché considéré.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-4", "url": "/rapport/A/#pA-4", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Base et fréquence. Base 100 en janvier 2005 ; publication mensuelle, avec agrégats trimestriels et annuels, en versions brute et désaisonnalisée.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-5", "url": "/rapport/A/#pA-5", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "L'IPP MLS®", "text": "Limites. Dollars courants ; couverture limitée aux transactions MLS® ; révisions possibles des données récentes ; le composite provincial pondère fortement les grands marchés (Montréal pour le Québec) ; certains segments ne sont pas publiés dans les petits marchés (« en rangée » en Estrie, Mauricie et Centre-du-Québec).", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-6", "url": "/rapport/A/#pA-6", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Les séries FRED", "text": "Les séries macroéconomiques proviennent de FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis), qui rediffuse les données de l'OCDE et de Statistique Canada :", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-7", "url": "/rapport/A/#pA-7", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Les séries FRED", "text": "Les séries d'IPC s'arrêtent en mars 2025 au moment de l'extraction ; les mesures réelles s'arrêtent donc à cette date. Le taux interbancaire 3 mois sert d'approximation du taux directeur de la Banque du Canada, dont la série FRED dédiée s'interrompt en 2023.", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "pA-8", "url": "/rapport/A/#pA-8", "ch": "R", "chTitle": "Notes méthodologiques", "kind": "p", "title": "Mesures dérivées", "text": "Le glissement annuel est le rapport de l'indice à sa valeur douze mois plus tôt, moins un. La croissance annuelle moyenne composée entre deux dates vaut , où est l'écart en années. L'écart au sommet vaut , sur séries désaisonnalisées. La volatilité annualisée est l'écart-type des variations mensuelles désaisonnalisées sur 24 mois, multiplié par . Le bêta mobile est le rapport de la covariance mobile (60 mois) des variations Québec–Canada à la variance mobile des variations canadiennes. Le facteur saisonnier du mois est la moyenne, sur toutes les années, de l'écart relatif entre indice brut et indice désaisonnalisé au mois .", "where": "Rapport marché — Annexe A · Notes méthodologiques"}, {"id": "tab-tab-annexe1", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.1", "text": "IPP composite annuel (moyenne des mois), Canada, marchés québécois et Ontario, 2005–2025. Source : ACI/CREA. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcOntario2005104,3102,0101,7103,0105,4105,898,7103,52006116,4106,2105,4110,5110,8112,8101,6109,22007129,1113,5112,4120,7116,1123,6117,5115,52008133,1120,7119,4133,5117,6129,9128,1119,52009128,7124,3122,9143,7118,2134,2131,1118,92010139,5133,7131,7159,8126,1142,4138,0129,42011147,2141,0139,0170,1129,3146,9142,2136,72012154,4146,5144,2177,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe2", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe2", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.2", "text": "IPP composite annuel (moyenne des mois), grands marchés hors Québec, 2005–2025. Source : ACI/CREA. AnnéeTorontoOttawaC.-B.VancouverAlbertaCalgaryHalifaxWinnipeg2005103,6102,0106,6105,6106,5107,4102,8106,12006109,2106,1125,1123,8149,9152,6108,1118,02007115,8112,7141,8140,1190,5184,5114,3135,02008119,3120,7150,6149,5181,1178,1121,5152,42009118,2125,2141,7141,6167,5164,1125,3157,82010129,8135,7156,3160,3177,6173,6133,2173,42011138,4142,6169,8180,3176,7172,6140,3186,12012149,1146,2173,6187,4182,317", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe5a", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe5a", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.3", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite (%), Canada, marchés québécois et Ontario, 2006–2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcOntario2006+11,6 %+4,1 %+3,6 %+7,3 %+5,1 %+6,6 %+2,9 %+5,5 %2007+10,9 %+6,9 %+6,6 %+9,2 %+4,8 %+9,6 %+15,6 %+5,8 %2008+3,1 %+6,3 %+6,2 %+10,6 %+1,3 %+5,1 %+9,0 %+3,5 %2009-3,3 %+3,0 %+2,9 %+7,6 %+0,5 %+3,3 %+2,3 %-0,5 %2010+8,4 %+7,6 %+7,2 %+11,2 %+6,7 %+6,1 %+5,3 %+8,8 %2011+5,5 %+5,5 %+5,5 %+6,4 %+2,5 %+3,2 %+3,0 %+5,6 %2012+4,9 %+3,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe5b", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe5b", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.4", "text": "Variation annuelle de l'IPP composite (%), grands marchés hors Québec, 2006–2025. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeTorontoOttawaC.-B.VancouverAlbertaCalgaryHalifaxWinnipeg2006+5,4 %+4,0 %+17,4 %+17,2 %+40,8 %+42,1 %+5,2 %+11,2 %2007+6,0 %+6,2 %+13,3 %+13,2 %+27,1 %+20,9 %+5,7 %+14,4 %2008+3,0 %+7,1 %+6,2 %+6,7 %-4,9 %-3,5 %+6,3 %+12,9 %2009-0,9 %+3,7 %-5,9 %-5,3 %-7,5 %-7,9 %+3,1 %+3,5 %2010+9,8 %+8,4 %+10,3 %+13,2 %+6,0 %+5,8 %+6,3 %+9,9 %2011+6,6 %+5,1 %+8,6 %+12,5 %-0,5 %-0,6 %+5,3 %+7,3 %2012+7,7 %+2,", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-annexe3", "url": "/rapport/B/#tab-tab-annexe3", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.5", "text": "Prix de référence composite, moyenne annuelle, en milliers de dollars courants, 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. AnnéeCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-Qc2005244176190130141868320062721841981391489286200730119721115215510199200830820822416815710610820093002152301811581091112010325231247201169116117201134324426021417311912020123592532702231761221252013367255272230180122129201438725727423218212413420154172612802331811221342016480269290233181122136201753528330823418412513920185292993262381", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-saison", "url": "/rapport/B/#tab-tab-saison", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.6", "text": "Facteur saisonnier moyen de l'IPP composite (écart brut / désaisonnalisé, %), par mois et par marché, 2005–2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcJanv.-0,15-0,21-0,100,96-0,48-0,16Févr.0,780,711,021,230,920,92Mars1,111,051,331,491,431,55Avr.1,201,131,571,781,572,19Mai1,091,031,201,951,232,40Juin0,870,751,082,641,702,31Juill.0,350,240,482,150,382,01Août0,080,01-0,291,79-0,281,42Sept.-0,02-0,06-0,351,61-0,381,13Oct.-0,21-0,23-0,231,03-1,660,63Nov.-0,55-0,63-0,401,34-1,760,04Déc.-1,10-1,2", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-benchseg", "url": "/rapport/B/#tab-tab-benchseg", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.7", "text": "Prix de référence par segment et par marché, en milliers de dollars, juin 2026. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. SegmentCanadaQuébecMontréalQuébec (RMR)EstrieMauricieCentre-du-QcComposite666550596445492325356Unifamiliale741623708508513327358Plain-pied581520582462453311368À étages874743841560580362328En rangée601582609437———Appartement465425447310334301284", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "pB-1", "url": "/rapport/B/#pB-1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "p", "title": "Données mensuelles récentes, marché par marché", "text": "Les tableaux @@REF{tab:m1}@@ à @@REF{tab:m6}@@ donnent, pour chaque marché québécois, les vingt-quatre dernières observations mensuelles : indice composite, prix de référence et glissement annuel.", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m1", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m1", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.8", "text": "Québec (province) : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024280,1483 500 $+4,0 %août 2024281,5485 900 $+4,1 %sept. 2024284,4490 800 $+5,8 %oct. 2024285,4492 600 $+6,3 %nov. 2024285,9493 500 $+7,0 %déc. 2024285,4492 600 $+7,5 %janv. 2025289,3499 400 $+7,3 %févr. 2025296,9512 500 $+8,6 %mars 2025300,9519 300 $+8,4 %avr. 2025303,8524 400 $+9,2 %mai 2025306,7529 300 $+9,8 %juin 2025305,6527 500 $+8,4 %ju", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m2", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m2", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.9", "text": "RMR de Montréal : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024284,0531 900 $+3,2 %août 2024285,5534 700 $+3,4 %sept. 2024289,6542 400 $+5,5 %oct. 2024290,1543 300 $+6,1 %nov. 2024289,7542 600 $+6,4 %déc. 2024289,2541 600 $+7,2 %janv. 2025292,8548 500 $+6,6 %févr. 2025299,6561 200 $+7,6 %mars 2025303,0567 500 $+7,0 %avr. 2025306,4573 900 $+8,3 %mai 2025309,1578 900 $+8,6 %juin 2025307,3575 500 $+7,3 %ju", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m3", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m3", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.10", "text": "RMR de Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024286,8360 500 $+10,6 %août 2024290,1364 700 $+10,4 %sept. 2024287,1360 900 $+10,1 %oct. 2024290,9365 600 $+8,9 %nov. 2024299,0375 800 $+13,6 %déc. 2024296,5372 700 $+11,5 %janv. 2025303,1381 000 $+14,1 %févr. 2025318,5400 300 $+16,6 %mars 2025325,4409 000 $+18,5 %avr. 2025326,7410 600 $+16,7 %mai 2025332,2417 600 $+19,3 %juin 2025332,2417 600", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m4", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m4", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.11", "text": "Estrie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024294,6393 300 $+9,6 %août 2024293,8392 200 $+8,0 %sept. 2024294,0392 500 $+10,8 %oct. 2024297,5397 100 $+11,1 %nov. 2024299,1399 300 $+9,7 %déc. 2024297,5397 200 $+9,6 %janv. 2025303,4405 100 $+12,2 %févr. 2025307,8410 900 $+14,1 %mars 2025319,7426 800 $+15,5 %avr. 2025318,4425 000 $+12,8 %mai 2025322,0429 900 $+12,5 %juin 2025329,9440 400 $+", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m5", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m5", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.12", "text": "Mauricie : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024340,8277 400 $+13,1 %août 2024337,1274 400 $+12,3 %sept. 2024338,8275 800 $+8,6 %oct. 2024347,1282 500 $+8,3 %nov. 2024339,4276 300 $+10,3 %déc. 2024350,5285 300 $+10,6 %janv. 2025350,6285 400 $+11,2 %févr. 2025368,8300 200 $+14,2 %mars 2025367,0298 700 $+14,3 %avr. 2025376,7306 600 $+14,6 %mai 2025373,5304 000 $+13,2 %juin 2025383,3312 000 ", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "tab-tab-m6", "url": "/rapport/B/#tab-tab-m6", "ch": "R", "chTitle": "Tableaux statistiques", "kind": "tab", "title": "Tableau B.13", "text": "Centre-du-Québec : données mensuelles, 24 derniers mois. Source : ACI/CREA ; calculs de l'auteur. MoisIPP compositePrix de référenceVar. 12 moisjuill. 2024351,3296 500 $+11,3 %août 2024353,8298 600 $+12,5 %sept. 2024355,8300 300 $+11,6 %oct. 2024355,6300 100 $+11,5 %nov. 2024359,8303 700 $+10,9 %déc. 2024367,3310 000 $+12,9 %janv. 2025367,2309 900 $+12,6 %févr. 2025372,9314 700 $+11,9 %mars 2025382,1322 500 $+13,0 %avr. 2025387,1326 700 $+12,9 %mai 2025388,6328 000 $+13,1 %juin 2025390,0329 20", "where": "Rapport marché — Annexe B · Tableaux statistiques"}, {"id": "pC-1", "url": "/rapport/C/#pC-1", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Méthode statistique estimant la contribution de chaque attribut d'un bien (superficie, localisation, âge…) à son prix, ce qui permet de suivre le prix d'un bien de qualité constante.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-2", "url": "/rapport/C/#pC-2", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Pente de la régression des variations d'un marché sur celles d'un marché de référence ; un bêta de 0,25 signifie qu'une hausse canadienne de 1 % s'accompagne en moyenne d'une hausse québécoise de 0,25 %.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-3", "url": "/rapport/C/#pC-3", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Taux de croissance constant qui, appliqué chaque année, reproduit la variation totale observée entre deux dates.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-4", "url": "/rapport/C/#pC-4", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Retrait des régularités calendaires (le « printemps immobilier ») d'une série, afin d'isoler tendance et cycle.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-5", "url": "/rapport/C/#pC-5", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Pourcentage séparant le niveau courant d'un indice de son maximum historique ; 0 % signifie que le marché est à son sommet.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-6", "url": "/rapport/C/#pC-6", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Variation d'un indice par rapport à sa valeur douze mois plus tôt.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-7", "url": "/rapport/C/#pC-7", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Indice des prix des propriétés fondé sur les transactions des systèmes MLS®, produit par l'ACI.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-8", "url": "/rapport/C/#pC-8", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Valeur estimée, en dollars, de la propriété de référence d'un marché ; traduction monétaire de l'IPP.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-9", "url": "/rapport/C/#pC-9", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Région métropolitaine de recensement (Statistique Canada) ; les RMR de Montréal et de Québec débordent largement les villes centrales.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pC-10", "url": "/rapport/C/#pC-10", "ch": "R", "chTitle": "Glossaire", "kind": "p", "title": "Glossaire", "text": "Écart-type des variations mensuelles ramené à une échelle annuelle (multiplication par ) ; mesure standard de l'ampleur des fluctuations.", "where": "Rapport marché — Annexe C · Glossaire"}, {"id": "pD-1", "url": "/rapport/D/#pD-1", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Boom des matières premières : l'Alberta s'envole (+41 % en 2006), le huard atteint la parité avec le dollar américain ; le Québec croît sagement à 4–8 % par an.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-2", "url": "/rapport/D/#pD-2", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Faillite de Lehman Brothers ; la crise financière mondiale atteint le Canada. Les prix corrigent dans l'Ouest ( % à Calgary) ; simple pause au Québec.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-3", "url": "/rapport/D/#pD-3", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "La Banque du Canada porte son taux directeur à 0,25 %, plancher historique ; l'amortissement maximal assuré, porté à 40 ans en 2006, est ramené à 35 ans (2008) — premier d'une série de resserrements macroprudentiels.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-4", "url": "/rapport/D/#pD-4", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Resserrements successifs des règles hypothécaires (amortissement 35 30 25 ans pour les prêts assurés) ; mini-boom de la RMR de Québec, qui gagne plus de 60 % entre 2008 et 2012.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-5", "url": "/rapport/D/#pD-5", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "« Décennie lente » québécoise : environ +3 % par an ; chute du pétrole en 2014–2015, l'Alberta cale ; Toronto et Vancouver accélèrent.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-6", "url": "/rapport/D/#pD-6", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Vancouver impose une taxe de 15 % aux acheteurs étrangers ; l'indice y culmine puis fléchit ; l'argent se déplace vers Toronto.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-7", "url": "/rapport/D/#pD-7", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Fair Housing Plan ontarien (avril) : Toronto corrige de 9 % ; Montréal, pour la première fois, ne suit pas — premier signe du découplage documenté au chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-8", "url": "/rapport/D/#pD-8", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Entrée en vigueur du test de tension hypothécaire (ligne directrice B-20) pour les prêts non assurés ; Vancouver entame une correction de 17 % (2017–2019).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-9", "url": "/rapport/D/#pD-9", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Pandémie de COVID-19 : taux directeur ramené à 0,25 %, assouplissement quantitatif, confinements. Après deux mois de gel, les prix repartent violemment partout.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-10", "url": "/rapport/D/#pD-10", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Année record : +23 % au Canada, +20 à +30 % dans les régions québécoises ; télétravail et « effet beigne » (Ramani et Bloom, 2021) redessinent la géographie de la demande ; l'inflation sort de la cible au printemps.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-11", "url": "/rapport/D/#pD-11", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Sommet des prix canadiens (février) ; première hausse de taux (mars) : début du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada (+425 points de base en 2022).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-12", "url": "/rapport/D/#pD-12", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Correction : % de glissement annuel au Canada au creux ; plateau de neuf mois au Québec ( %) ; entrée en vigueur (janv. 2023) de l'interdiction d'achat par des non-résidents ; taux directeur culminant à 5 % (juill. 2023).", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-13", "url": "/rapport/D/#pD-13", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Choc démographique : croissance de la population de 2,8 % puis 3,0 % — record depuis les années 1950 ; les loyers s'envolent ; les prix québécois repartent dès la mi-2023.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-14", "url": "/rapport/D/#pD-14", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Détente monétaire graduelle ; réduction des cibles d'immigration (la croissance démographique retombe sous 1 % en 2025) ; le Québec mène les hausses canadiennes (RMR de Québec : +16 % en 2025) ; en mars 2025, l'IPP québécois dépasse l'IPP canadien pour la première fois.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pD-15", "url": "/rapport/D/#pD-15", "ch": "R", "chTitle": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "kind": "p", "title": "Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026", "text": "Taux court autour de 2¼ % ; sommets historiques au Québec (province, Montréal, Estrie, Centre-du-Québec) ; le Canada demeure 20 % sous son pic, Toronto 26 %.", "where": "Rapport marché — Annexe D · Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026"}, {"id": "pE-1", "url": "/rapport/E/#pE-1", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Pour l'étudiant qui souhaite approfondir, voici les lectures structurantes de chaque partie du document.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-2", "url": "/rapport/E/#pE-2", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Les textes fondateurs sont Bailey et al. (1963) pour les ventes répétées, Rosen (1974) pour l'approche hédonique et Case et Shiller (1987) pour la mise en œuvre moderne ; la documentation officielle de l'indice utilisé ici est Association canadienne de l'immobilier (2024).", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-3", "url": "/rapport/E/#pE-3", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Leamer (2007) sur le logement comme cycle économique ; Davis et Van Nieuwerburgh (2015) et Piazzesi et Schneider (2016) pour les synthèses de référence ; Mian et Sufi (2014) sur le rôle de l'endettement des ménages dans les crises ; Crawford et Faruqui (2012) pour le cas canadien.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-4", "url": "/rapport/E/#pE-4", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Le débat classique oppose Taylor (2007) à Kuttner (2013) ; Iacoviello (2005) fournit le cadre théorique du canal du crédit ; Kaplan et al. (2020) la quantification moderne ; Guren et al. (2021) les effets de richesse.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-5", "url": "/rapport/E/#pE-5", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Poterba (1984) et Himmelberg et al. (2005) pour le coût d'usage ; Case et Shiller (2003) et Shiller (2015) pour le diagnostic des bulles.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-6", "url": "/rapport/E/#pE-6", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Allen et al. (2009) sur la segmentation des villes canadiennes ; Meen (1999) sur l'effet de vague ; Bourassa et al. (1999) et Goodman et Thibodeau (2003) sur les sous-marchés ; Head et Lloyd-Ellis (2012) sur mobilité et liquidité ; Hirata et al. (2013) sur la (dé)synchronisation internationale ; Cunningham et Kolet (2011) sur la durée des cycles canadiens.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-7", "url": "/rapport/E/#pE-7", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Ramani et Bloom (2021) sur l'« effet beigne » ; Gupta et al. (2022) sur la revalorisation des périphéries.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-8", "url": "/rapport/E/#pE-8", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Saiz (2010) et Glaeser et Gyourko (2018) sur les contraintes d'offre ; Société canadienne d'hypoth\\`eques et de logement (2022) pour l'estimation canadienne des besoins.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pE-9", "url": "/rapport/E/#pE-9", "ch": "R", "chTitle": "Notes bibliographiques par chapitre", "kind": "p", "title": "Notes bibliographiques par chapitre", "text": "Genesove et Mayer (2001) sur l'aversion aux pertes des vendeurs ; Ortalo-Magné et Rady (2006) sur revenus, crédit et dynamique des prix ; Ngai et Tenreyro (2014) sur la saisonnalité ; Case et Shiller (1989) et Muellbauer et Murphy (1997) sur persistance et cycles.", "where": "Rapport marché — Annexe E · Notes bibliographiques par chapitre"}, {"id": "pF-1", "url": "/rapport/F/#pF-1", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de révision et exercices", "text": "Cette annexe propose des questions de compréhension et des exercices calculables à partir des données du document, regroupés par thème. Les chapitres pertinents sont indiqués entre parenthèses.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-2", "url": "/rapport/F/#pF-2", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi un prix moyen ou médian peut-il baisser alors même qu'aucune propriété n'a perdu de valeur ? En quoi l'approche hédonique de l'IPP MLS® corrige-t-elle ce problème ? (chap. 1–2)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-3", "url": "/rapport/F/#pF-3", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Distinguez indice à ventes répétées et indice hédonique. Citez une limite propre à chacun. (annexe @@REF{annexe:methodo}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-4", "url": "/rapport/F/#pF-4", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Décrivez la séquence macroéconomique 2021–2023 : inflation, réaction de la Banque du Canada, effet sur la courbe des taux. (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-5", "url": "/rapport/F/#pF-5", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi dit-on que la correction canadienne de 2022–2026 est une correction « de taux » et non « d'emploi » ? Quelle différence cela fait-il pour les prix ? (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-6", "url": "/rapport/F/#pF-6", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Expliquez le rôle du choc démographique de 2022–2024 dans la résistance des prix canadiens, puis l'effet attendu de son inversion en 2025. (chap. @@REF{sec:macro}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-7", "url": "/rapport/F/#pF-7", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Le ratio IPP Québec / IPP Canada est passé de 100 à 68 puis à 112. Racontez cette trajectoire en identifiant les épisodes moteurs. (chap. @@REF{sec:canada}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-8", "url": "/rapport/F/#pF-8", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Qu'est-ce que l'« effet de vague » (ripple effect) et comment s'est-il manifesté au Québec après 2020 ? (chap. @@REF{sec:quebec}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-9", "url": "/rapport/F/#pF-9", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi l'ajustement d'un marché immobilier au resserrement monétaire passe-t-il souvent par les volumes plutôt que par les prix ? Quel biais comportemental est en jeu ? (chap. @@REF{sec:cycle}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-10", "url": "/rapport/F/#pF-10", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Expliquez pourquoi la transmission d'un même choc de taux produit % à Toronto et un simple plateau au Québec. (chap. @@REF{sec:reel}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-11", "url": "/rapport/F/#pF-11", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Un doublement des prix nominaux implique-t-il un doublement des prix réels ? Illustrez avec les chiffres du Québec 2005–2025. (chap. @@REF{sec:reel}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-12", "url": "/rapport/F/#pF-12", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Comparez les profils de la RMR de Québec et de la RMR de Montréal : cycle, segments, abordabilité. (chap. @@REF{sec:regions}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-13", "url": "/rapport/F/#pF-13", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi la sous-performance de la copropriété est-elle qualifiée de « structurelle » ? Quelles en sont les implications pour la politique de l'offre ? (chap. @@REF{sec:types}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-14", "url": "/rapport/F/#pF-14", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Pourquoi les prix immobiliers montent-ils au printemps même après désaisonnalisation des volumes ? Résumez l'explication par l'épaisseur du marché. (chap. @@REF{sec:saison}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-15", "url": "/rapport/F/#pF-15", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Que signifie un bêta de 0,26 ? En quoi ce chiffre justifie-t-il une stratégie de diversification géographique intracanadienne ? (chap. @@REF{sec:risque}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-16", "url": "/rapport/F/#pF-16", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Questions de compréhension", "text": "Identifiez deux marchés hors Québec au profil « québécois » et justifiez votre choix. (chap. @@REF{sec:roc}@@)", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-17", "url": "/rapport/F/#pF-17", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe1}@@, calculez la croissance annuelle moyenne composée de l'IPP composite de l'Estrie entre 2010 et 2020, puis entre 2020 et 2025. Commentez.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-18", "url": "/rapport/F/#pF-18", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe3}@@, calculez la variation cumulée du prix de référence de la Mauricie entre 2019 et 2026, en dollars et en pourcentage.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-19", "url": "/rapport/F/#pF-19", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À l'aide du tableau @@REF{tab:saison}@@, estimez l'écart de prix attendu, en dollars, entre une vente en avril et une vente en décembre pour la propriété de référence de la RMR de Québec.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-20", "url": "/rapport/F/#pF-20", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "Reproduisez le calcul du tableau @@REF{tab:afford}@@ pour un taux de 4,5 % et la propriété de référence de l'Estrie (mise de fonds de 20 %, amortissement de 25 ans).", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-21", "url": "/rapport/F/#pF-21", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "À partir du tableau @@REF{tab:annexe5a}@@, calculez l'écart-type des variations annuelles du Québec et de l'Ontario sur 2006–2025 et interprétez la différence à la lumière du chapitre @@REF{sec:risque}@@.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-22", "url": "/rapport/F/#pF-22", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "En utilisant les mensualités du tableau @@REF{tab:afford}@@, calculez le revenu brut annuel minimal requis pour respecter un ratio d'amortissement brut de la dette de 32 % dans la RMR de Montréal au taux de 5 %.", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}, {"id": "pF-23", "url": "/rapport/F/#pF-23", "ch": "R", "chTitle": "Questions de révision et exercices", "kind": "p", "title": "Exercices de calcul", "text": "\\", "where": "Rapport marché — Annexe F · Questions de révision et exercices"}]
	\ No newline at end of file

modified dist/seance/03/index.html +2 −2

				@@ -113,7 +113,7 @@
113		113
114	</div>	114	</div>
115	<div class="ch-tools">	115	<div class="ch-tools">
116	−	116	+ <a class="btn btn-ghost btn-video" href="/videos/03/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Enregistrement de la séance</a>
117	<a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance03.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>	117	<a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance03.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>
118	<button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="revision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> Mode révision</button>	118	<button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="revision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> Mode révision</button>
119	<button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="tts"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg> Écouter</button>	119	<button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="tts"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg> Écouter</button>
				@@ -132,7 +132,7 @@
132	<a href="#objectifs"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg> Objectifs d’apprentissage</a>	132	<a href="#objectifs"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg> Objectifs d’apprentissage</a>
133	<a href="#synthese"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg> L’essentiel de la séance</a>	133	<a href="#synthese"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg> L’essentiel de la séance</a>
134	<a href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Testez-vous</a>	134	<a href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Testez-vous</a>
135	−	135	+ <a href="/videos/03/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Enregistrement vidéo</a>
136	<a href="/fiches/?ch=03"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg> Fiches de la séance</a>	136	<a href="/fiches/?ch=03"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg> Fiches de la séance</a>
137	<a href="/entrainement/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg> Entraînement</a>	137	<a href="/entrainement/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg> Entraînement</a>
138	<a href="/aide-memoire/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> Aide-mémoire</a>	138	<a href="/aide-memoire/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> Aide-mémoire</a>

modified dist/sitemap.xml +1 −1

				@@ -1,2 +1,2 @@
1	<?xml version="1.0" encoding="UTF-8"?>	1	<?xml version="1.0" encoding="UTF-8"?>
2	−<urlset xmlns="http://www.sitemaps.org/schemas/sitemap/0.9"><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/01/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/02/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/03/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/04/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/05/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/06/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/07/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/08/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/09/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/10/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/11/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/12/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/13/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/14/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/aide-memoire/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/glossaire/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/definitions/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/exercices/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/quiz/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/entrainement/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/jeux/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/fiches/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/outils/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/carte/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/progression/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/recherche/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/ressources/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/diapositives/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/bibliographie/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/1/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/2/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/3/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/4/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/5/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/6/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/7/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/8/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/9/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/10/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/11/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/12/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/13/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/14/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/15/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/A/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/B/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/C/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/D/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/E/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/F/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/videos/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/videos/01/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/videos/02/</loc></url></urlset>	2	+<urlset xmlns="http://www.sitemaps.org/schemas/sitemap/0.9"><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/01/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/02/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/03/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/04/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/05/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/06/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/07/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/08/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/09/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/10/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/11/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/12/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/13/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/seance/14/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/aide-memoire/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/glossaire/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/definitions/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/exercices/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/quiz/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/entrainement/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/jeux/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/fiches/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/outils/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/carte/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/progression/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/recherche/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/ressources/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/diapositives/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/bibliographie/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/1/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/2/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/3/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/4/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/5/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/6/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/7/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/8/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/9/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/10/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/11/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/12/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/13/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/14/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/15/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/A/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/B/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/C/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/D/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/E/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/rapport/F/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/videos/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/videos/01/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/videos/02/</loc></url><url><loc>https://www.uqo-imm1003.app/videos/03/</loc></url></urlset>

modified dist/videos/02/index.html +1 −1

				@@ -168,7 +168,7 @@
168		168
169	<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances vidéo">	169	<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances vidéo">
170	<a class="prev" href="/videos/01/"><small>← Séance vidéo 1</small><b>Introduction à l'évaluation immobilière</b></a>	170	<a class="prev" href="/videos/01/"><small>← Séance vidéo 1</small><b>Introduction à l'évaluation immobilière</b></a>
171	− <a class="next" href="/seance/02/"><small>Poursuivre →</small><b>Notes de la séance 2</b></a>	171	+ <a class="next" href="/videos/03/"><small>Séance vidéo 3 →</small><b>Les principes fondamentaux de l'évaluation</b></a>
172	</nav>	172	</nav>
173	</div>	173	</div>
174	</main>	174	</main>

added dist/videos/03/captions.vtt +9055 −0

				@@ -0,0 +1,9055 @@
		1	+WEBVTT
		2	+Kind: captions
		3	+Language: fr
		4	+
		5	+1
		6	+00:00:32.120 --> 00:00:32.920
		7	+Allô ?
		8	+
		9	+2
		10	+00:00:37.620 --> 00:00:41.680
		11	+Bonjour, ça va bien ? Ça va bien, vous ?
		12	+
		13	+3
		14	+00:00:42.000 --> 00:00:46.660
		15	+Oui, super bien, merci. On va commencer dans quelques minutes.
		16	+
		17	+4
		18	+00:00:50.000 --> 00:00:51.560
		19	+Ça allait pour le cours en ce moment ?
		20	+
		21	+5
		22	+00:00:52.380 --> 00:00:54.180
		23	+C'était pas trop...
		24	+
		25	+6
		26	+00:00:55.800 --> 00:00:58.280
		27	+C'était super intéressant. Merveilleux.
		28	+
		29	+7
		30	+00:00:58.880 --> 00:01:03.900
		31	+aujourd'hui ça va être le premier TP donc c'est ça c'est une plus grosse séance à
		32	+
		33	+8
		34	+00:01:03.920 --> 00:01:05.860
		35	+cause de ça mais c'est très bien ça
		36	+
		37	+9
		38	+00:01:08.040 --> 00:01:11.500
		39	+moi ça fait six mois que j'ai commencé dans le domaine je suis encore en
		40	+
		41	+10
		42	+00:01:11.520 --> 00:01:15.880
		43	+apprentissage je trouve qu'avec ce cours-là c'est vraiment très complémentaire c'est
		44	+
		45	+11
		46	+00:01:15.900 --> 00:01:17.480
		47	+ça, mais c'est bien que vous soyez dans le domaine déjà,
		48	+
		49	+12
		50	+00:01:17.540 --> 00:01:23.520
		51	+ça permet de de voir dans le fond mais c'est ça, mais j'ai essayé de râler je sais
		52	+
		53	+13
		54	+00:01:23.540 --> 00:01:26.700
		55	+pas comment le cours était fait avant mais j'ai essayé de le faire de le calquer un
		56	+
		57	+14
		58	+00:01:26.720 --> 00:01:31.720
		59	+peu plus sur la réalité ben oui, ça a l'air de ça vraiment c'est ça,
		60	+
		61	+15
		62	+00:01:31.940 --> 00:01:35.540
		63	+c'est l'objectif est-ce que vous donnez d'autres cours dans le certificat ?
		64	+
		65	+16
		66	+00:01:36.600 --> 00:01:39.360
		67	+oui, je donne la méthode des coups la méthode des coups,
		68	+
		69	+17
		70	+00:01:39.380 --> 00:01:43.400
		71	+ok est-ce que j'aime vraiment votre façon de voir les choses la façon d'enseigner
		72	+
		73	+18
		74	+00:01:43.420 --> 00:01:49.740
		75	+aussi oui, ben c'est ça il faut s'adapter à la réalité complètement
		76	+
		77	+19
		78	+00:01:53.320 --> 00:01:58.560
		79	+mais non, c'est ça on va commencer dans à peu près huit minutes,
		80	+
		81	+20
		82	+00:01:58.680 --> 00:02:00.060
		83	+donc... Pas de problème.
		84	+
		85	+21
		86	+00:08:18.520 --> 00:08:21.100
		87	+Nous allons commencer dans deux minutes.
		88	+
		89	+22
		90	+00:08:31.640 --> 00:08:33.040
		91	+Merci.
		92	+
		93	+23
		94	+00:09:45.560 --> 00:09:48.540
		95	+Bonjour tout le monde. Bienvenue à la séance 3 du cours.
		96	+
		97	+24
		98	+00:09:49.320 --> 00:09:50.300
		99	+J'espère que vous allez bien.
		100	+
		101	+25
		102	+00:09:52.120 --> 00:09:55.680
		103	+Je vais commencer. Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière qu'on a vue
		104	+
		105	+26
		106	+00:09:55.700 --> 00:09:56.500
		107	+jusqu'à présent.
		108	+
		109	+27
		110	+00:09:58.840 --> 00:10:00.720
		111	+C'était correct probablement.
		112	+
		113	+28
		114	+00:10:02.120 --> 00:10:03.500
		115	+Est-ce que vous m'entendez bien probablement ?
		116	+
		117	+29
		118	+00:10:04.160 --> 00:10:07.000
		119	+Oui, parfait. Super. Merveilleux.
		120	+
		121	+30
		122	+00:10:07.940 --> 00:10:08.740
		123	+Excellent.
		124	+
		125	+31
		126	+00:10:10.100 --> 00:10:13.700
		127	+Aujourd'hui, dans le fond, on va vraiment faire la section,
		128	+
		129	+32
		130	+00:10:13.740 --> 00:10:19.780
		131	+on va finir la section dont on avait commencé la semaine passée sur tout ce qui
		132	+
		133	+33
		134	+00:10:19.800 --> 00:10:23.480
		135	+est principe d'offre et demande, principe de substitution et tout.
		136	+
		137	+34
		138	+00:10:23.680 --> 00:10:27.840
		139	+Et ensuite, on va aller dans la section 4 et on va présenter le TP à la fin.
		140	+
		141	+35
		142	+00:10:30.060 --> 00:10:33.020
		143	+On va tourner avec le jeu de slide qu'il y a ici.
		144	+
		145	+36
		146	+00:10:33.700 --> 00:10:34.720
		147	+Ça va être relativement rapide.
		148	+
		149	+37
		150	+00:10:35.380 --> 00:10:37.140
		151	+On va finir le principe de substitution.
		152	+
		153	+38
		154	+00:10:37.940 --> 00:10:41.960
		155	+Comme on avait dit la dernière fois, c'est super simple comme principe.
		156	+
		157	+39
		158	+00:10:42.260 --> 00:10:47.220
		159	+C'est simplement qu'un acheteur rationnel va regarder trois choses.
		160	+
		161	+40
		162	+00:10:47.740 --> 00:10:52.480
		163	+La valeur la plus élevée, dépendamment de la façon dont on price l'immeuble.
		164	+
		165	+41
		166	+00:10:52.960 --> 00:10:57.800
		167	+Donc, ici, on avait parlé de la comparaison, le coût de construction et les revenus.
		168	+
		169	+42
		170	+00:10:58.280 --> 00:11:01.320
		171	+Donc, s'il y a une alternative qui est plus économique,
		172	+
		173	+43
		174	+00:11:02.140 --> 00:11:05.180
		175	+le principe de substitution va vraiment l'emporter.
		176	+
		177	+44
		178	+00:11:05.500 --> 00:11:09.800
		179	+Et ça va être ça, donc le prix optimal, le prix que selon les marchés,
		180	+
		181	+45
		182	+00:11:10.700 --> 00:11:14.280
		183	+en réalité, c'est pas nécessairement appliqué de façon,
		184	+
		185	+46
		186	+00:11:14.540 --> 00:11:18.900
		187	+l'acheteur ne fait pas ce calcul-là directement, mais on dit que maintenant de façon
		188	+
		189	+47
		190	+00:11:18.920 --> 00:11:22.040
		191	+agrégée, ça va être vrai. C'est-à-dire que si, par exemple,
		192	+
		193	+48
		194	+00:11:22.140 --> 00:11:27.140
		195	+il y a une propriété comparable qui est plus chère que de construire l'équivalent,
		196	+
		197	+49
		198	+00:11:27.540 --> 00:11:33.360
		199	+forcément, s'il y a un terrain disponible, l'acheteur va décider de construire lui
		200	+
		201	+50
		202	+00:11:33.380 --> 00:11:37.920
		203	+-même la propriété. En réalité, c'est plus compliqué de construire une propriété.
		204	+
		205	+51
		206	+00:11:39.380 --> 00:11:41.680
		207	+Ce n'est pas nécessairement juste une question de coût,
		208	+
		209	+52
		210	+00:11:41.760 --> 00:11:43.400
		211	+c'est une question de logistique aussi.
		212	+
		213	+53
		214	+00:11:44.240 --> 00:11:45.720
		215	+Ça me tente de m'en marquer là-dedans.
		216	+
		217	+54
		218	+00:11:45.740 --> 00:11:50.560
		219	+Et encore une fois aussi, si le fait de louer le même espace,
		220	+
		221	+55
		222	+00:11:50.960 --> 00:11:54.920
		223	+la valeur actualisée de tous les loyers qu'on paierait dans le futur,
		224	+
		225	+56
		226	+00:11:55.180 --> 00:12:01.220
		227	+c'est inférieur à construire ou à acheter, possiblement l'acheteur va
		228	+
		229	+57
		230	+00:12:01.240 --> 00:12:06.440
		231	+préférer finalement louer. encore une fois, c'est théorique ça.
		232	+
		233	+58
		234	+00:12:06.800 --> 00:12:11.400
		235	+C'est vraiment, dans la réalité, c'est pas nécessairement ce qui est fait parce qu
		236	+
		237	+59
		238	+00:12:11.420 --> 00:12:16.480
		239	+'il y a d'autres utilités. Certaines personnes vont préférer être propriétaires
		240	+
		241	+60
		242	+00:12:16.500 --> 00:12:18.300
		243	+parce que, bon, c'est chez toi.
		244	+
		245	+61
		246	+00:12:18.820 --> 00:12:19.960
		247	+T'as pas le risque de te faire
		248	+
		249	+62
		250	+00:12:21.880 --> 00:12:24.380
		251	+foot-doll. On peut dire foot-doll, mais bon.
		252	+
		253	+63
		254	+00:12:26.320 --> 00:12:29.060
		255	+Il y a des choses qu'on peut pas priceer monétairement.
		256	+
		257	+64
		258	+00:12:29.540 --> 00:12:33.980
		259	+C'est pour ça que cette méthode-là, cette théorie-là a quand même des limites assez
		260	+
		261	+65
		262	+00:12:34.000 --> 00:12:36.380
		263	+importantes. Mais c'est important de la connaître.
		264	+
		265	+66
		266	+00:12:37.680 --> 00:12:40.520
		267	+Donc, ça ici. Maintenant, le principe de l'utilisation optimale.
		268	+
		269	+67
		270	+00:12:40.760 --> 00:12:42.340
		271	+Donc, ça, c'est le principe de substitution.
		272	+
		273	+68
		274	+00:12:42.540 --> 00:12:46.000
		275	+En soi, c'est simplement ça. L'utilisation optimale, qu'est-ce que ça dit ?
		276	+
		277	+69
		278	+00:12:46.140 --> 00:12:51.780
		279	+C'est que si on a un terrain donné, par exemple, si vous avez un terrain dont vous
		280	+
		281	+70
		282	+00:12:51.800 --> 00:12:57.880
		283	+avez acheté, vous êtes déjà propriétaire, il y a forcément une vocation qui
		284	+
		285	+71
		286	+00:12:57.900 --> 00:13:02.960
		287	+est optimale. Donc, c'est-à-dire qu'il y a un projet que vous pouvez mettre sur ce
		288	+
		289	+72
		290	+00:13:02.980 --> 00:13:06.880
		291	+terrain-là, puis qui va vraiment vous permettre donc d'obtenir la valeur la plus
		292	+
		293	+73
		294	+00:13:06.900 --> 00:13:11.700
		295	+élevée. Et ça, ça dépend de plusieurs facteurs, donc la légalité du projet.
		296	+
		297	+74
		298	+00:13:12.420 --> 00:13:14.280
		299	+Est-ce que c'est possible financièrement ?
		300	+
		301	+75
		302	+00:13:14.820 --> 00:13:17.840
		303	+Est-ce que c'est possible physiquement ?
		304	+
		305	+76
		306	+00:13:18.120 --> 00:13:20.560
		307	+Donc, c'est-à-dire que c'est pas tous les terrains qui peuvent acquérir,
		308	+
		309	+77
		310	+00:13:20.660 --> 00:13:23.040
		311	+par exemple, un immeuble de 12 logements, etc.
		312	+
		313	+78
		314	+00:13:24.080 --> 00:13:26.000
		315	+Bon, je vais admettre M. Gagné.
		316	+
		317	+79
		318	+00:13:27.960 --> 00:13:28.760
		319	+C'est ça.
		320	+
		321	+80
		322	+00:13:30.140 --> 00:13:33.620
		323	+Donc, c'est ici. Les quatre critères de l'utilisation optimale,
		324	+
		325	+81
		326	+00:13:33.900 --> 00:13:37.500
		327	+c'est premièrement, est-ce que ce que je veux faire, c'est légal au niveau des
		328	+
		329	+82
		330	+00:13:37.520 --> 00:13:39.460
		331	+permis ? Parce qu'on sait qu'il y a du zonage.
		332	+
		333	+83
		334	+00:13:39.580 --> 00:13:43.860
		335	+C'est-à-dire que si vous avez, je ne sais pas moi, une terre agricole,
		336	+
		337	+84
		338	+00:13:44.700 --> 00:13:50.400
		339	+par exemple, à Québec, dans le coin de Beauport, il y a des terres agricoles qui
		340	+
		341	+85
		342	+00:13:50.420 --> 00:13:51.400
		343	+sont très proches de la ville.
		344	+
		345	+86
		346	+00:13:53.020 --> 00:13:58.220
		347	+On pourrait se dire, mettons, intuitivement, je vais faire un gros parc de condos,
		348	+
		349	+87
		350	+00:13:58.360 --> 00:13:59.720
		351	+c'est l'utilisation optimale de tout ça.
		352	+
		353	+88
		354	+00:14:00.000 --> 00:14:05.520
		355	+C'est vrai. Donc, si on n'avait pas le point 1, probablement que toute ferme ou tout
		356	+
		357	+89
		358	+00:14:05.540 --> 00:14:09.620
		359	+terrain zoné agricole, l'utilisation optimale, ça serait de faire des logements
		360	+
		361	+90
		362	+00:14:09.640 --> 00:14:12.960
		363	+dessus, c'est clair, parce que le prix du pied carré, par exemple,
		364	+
		365	+91
		366	+00:14:13.060 --> 00:14:16.580
		367	+d'un terrain agricole par rapport à un terrain résidentiel ou commercial,
		368	+
		369	+92
		370	+00:14:16.900 --> 00:14:18.340
		371	+c'est vraiment pas dans la même norme d'idée.
		372	+
		373	+93
		374	+00:14:18.360 --> 00:14:22.720
		375	+Donc, on est aux alentours de 20-30 000, je crois, par hectare au niveau des
		376	+
		377	+94
		378	+00:14:22.740 --> 00:14:24.160
		379	+terrains agricoles.
		380	+
		381	+95
		382	+00:14:26.120 --> 00:14:28.440
		383	+Et bon, dans le résidentiel, ça chiffre.
		384	+
		385	+96
		386	+00:14:28.640 --> 00:14:30.840
		387	+C'est vraiment, vraiment, ça ne se price pas en hectare.
		388	+
		389	+97
		390	+00:14:30.960 --> 00:14:36.080
		391	+C'est vraiment, c'est plus en, je ne pourrais pas dire en,
		392	+
		393	+98
		394	+00:14:36.200 --> 00:14:39.060
		395	+c'est en parcelles de pieds carrés.
		396	+
		397	+99
		398	+00:14:39.220 --> 00:14:41.720
		399	+Mais dans un premier temps, il faut que ce soit légal.
		400	+
		401	+100
		402	+00:14:41.860 --> 00:14:44.280
		403	+C'est surtout ça que ça dit, donc, cette théorie-là de l'utilisation optimale.
		404	+
		405	+101
		406	+00:14:44.840 --> 00:14:46.820
		407	+Maintenant, dans la mesure que c'est légal de le faire,
		408	+
		409	+102
		410	+00:14:47.140 --> 00:14:49.200
		411	+bien là, on a comme plusieurs possibilités.
		412	+
		413	+103
		414	+00:14:49.500 --> 00:14:52.080
		415	+Donc, est-ce qu'on fait un parc de condos ?
		416	+
		417	+104
		418	+00:14:52.200 --> 00:14:54.220
		419	+Est-ce qu'on fait, je ne sais pas moi, une maison ?
		420	+
		421	+105
		422	+00:14:56.880 --> 00:14:59.420
		423	+Vraiment toutes les possibilités, donc dépendamment de la taille du terrain.
		424	+
		425	+106
		426	+00:14:59.660 --> 00:15:01.880
		427	+Si c'est juste maintenant un petit terrain qui peut accueillir une maison,
		428	+
		429	+107
		430	+00:15:02.020 --> 00:15:04.800
		431	+bien là, la question, c'est, est-ce que je fais un duplex,
		432	+
		433	+108
		434	+00:15:05.060 --> 00:15:09.700
		435	+une maison simplement, ou est-ce que je décide de faire autre chose ?
		436	+
		437	+109
		438	+00:15:10.560 --> 00:15:12.680
		439	+Et c'est là que ça rentre dans le physiquement possible.
		440	+
		441	+110
		442	+00:15:12.700 --> 00:15:16.000
		443	+Est-ce que c'est possible au niveau de l'accessibilité ?
		444	+
		445	+111
		446	+00:15:16.380 --> 00:15:17.960
		447	+Par exemple, est-ce que Hydro-Québec se rend ?
		448	+
		449	+112
		450	+00:15:18.420 --> 00:15:20.240
		451	+Est-ce qu'il y a de la plomberie ?
		452	+
		453	+113
		454	+00:15:20.600 --> 00:15:22.360
		455	+Il y a plein de choses, donc la topographie, tout ça.
		456	+
		457	+114
		458	+00:15:22.440 --> 00:15:27.600
		459	+Est-ce que le terrain est plus en vase,
		460	+
		461	+115
		462	+00:15:29.980 --> 00:15:31.960
		463	+mais en tout cas, il y a certains terrains qui sont en argile,
		464	+
		465	+116
		466	+00:15:32.060 --> 00:15:34.380
		467	+donc le sol est en argile, donc c'est plus risqué de faire certains projets.
		468	+
		469	+117
		470	+00:15:35.620 --> 00:15:37.460
		471	+Donc, c'est la deuxième question qu'on va se poser.
		472	+
		473	+118
		474	+00:15:39.480 --> 00:15:43.060
		475	+Maintenant, si c'est possible physiquement, bien là, c'est financièrement ce que c
		476	+
		477	+119
		478	+00:15:43.080 --> 00:15:47.180
		479	+'est faisable. Parce que c'est bien beau tout ça, mais si financièrement ça ne tient
		480	+
		481	+120
		482	+00:15:47.200 --> 00:15:52.580
		483	+pas la route, bien le projet, parce que c'est aussi, c'est que dans certaines vonges
		484	+
		485	+121
		486	+00:15:52.600 --> 00:15:58.080
		487	+éloignées, on pourrait construire un gros immeuble de logement,
		488	+
		489	+122
		490	+00:15:58.340 --> 00:16:01.160
		491	+mais si les loyers ne sont pas élevés, parce que justement,
		492	+
		493	+123
		494	+00:16:01.380 --> 00:16:04.180
		495	+on est très éloigné de la ville, bien, ça se peut que le projet ne soit pas
		496	+
		497	+124
		498	+00:16:04.200 --> 00:16:08.980
		499	+financièrement faisable. Donc, on regarde, est-ce que les revenus sont super au
		500	+
		501	+125
		502	+00:16:09.000 --> 00:16:12.820
		503	+coût ? Et sachant cela, est-ce que c'est un rendement qui est acceptable ?
		504	+
		505	+126
		506	+00:16:13.440 --> 00:16:16.020
		507	+Déjà en partant, si les revenus futurs ne sont pas super au coût,
		508	+
		509	+127
		510	+00:16:16.740 --> 00:16:17.880
		511	+bien là, ça ne passe pas l'étape 3.
		512	+
		513	+128
		514	+00:16:19.360 --> 00:16:23.460
		515	+Et maintenant, lorsqu'on est filtré avec l'étape 3, il faut vraiment voir ça comme
		516	+
		517	+129
		518	+00:16:23.480 --> 00:16:26.880
		519	+un entonnoir. C'est-à-dire que les projets, on les fait tous passer dans cet
		520	+
		521	+130
		522	+00:16:26.900 --> 00:16:31.400
		523	+entonnoir-là, puis à chaque étape, 1, 2, 3, il y a de moins en moins de projets qui
		524	+
		525	+131
		526	+00:16:31.420 --> 00:16:36.980
		527	+restent. Et là, le 4, c'est vraiment qu'est-ce qui produit le plus,
		528	+
		529	+132
		530	+00:16:37.200 --> 00:16:41.240
		531	+le maximal productif. C'est la valeur résiduelle la plus élevée parmi toutes les
		532	+
		533	+133
		534	+00:16:41.260 --> 00:16:42.060
		535	+possibilités.
		536	+
		537	+134
		538	+00:16:43.480 --> 00:16:45.320
		539	+Donc, les critères sont vraiment appliquées dans l'ordre.
		540	+
		541	+135
		542	+00:16:46.320 --> 00:16:51.920
		543	+Et donc, si un usage n'est pas légalement permis, on ne voit même pas l'étape 2 pour
		544	+
		545	+136
		546	+00:16:51.940 --> 00:16:54.420
		547	+ce projet-là. Donc, c'est ça.
		548	+
		549	+137
		550	+00:16:55.440 --> 00:16:56.800
		551	+Donc, ici maintenant, c'est ça.
		552	+
		553	+138
		554	+00:16:56.900 --> 00:16:58.260
		555	+Donc, ça, c'est l'analyse séquentielle.
		556	+
		557	+139
		558	+00:16:59.140 --> 00:17:01.080
		559	+Est-ce que c'est légalement permis de faire le projet ?
		560	+
		561	+140
		562	+00:17:01.700 --> 00:17:05.300
		563	+si c'est oui, on continue. Sinon, bien là, c'est un usage qui est limité.
		564	+
		565	+141
		566	+00:17:05.840 --> 00:17:08.720
		567	+Ensuite, est-ce que c'est physiquement possible selon la topologie du terrain ?
		568	+
		569	+142
		570	+00:17:09.280 --> 00:17:11.280
		571	+Si oui, bon, on continue encore une fois.
		572	+
		573	+143
		574	+00:17:12.000 --> 00:17:14.160
		575	+Est-ce que c'est financièrement faisable ?
		576	+
		577	+144
		578	+00:17:14.900 --> 00:17:20.620
		579	+Si oui, on continue. Et là, est-ce que c'est le projet qui apporte le plus au niveau
		580	+
		581	+145
		582	+00:17:20.640 --> 00:17:23.080
		583	+du maximal productif ? Bien là, on se pose la question.
		584	+
		585	+146
		586	+00:17:23.960 --> 00:17:28.220
		587	+Et là, au niveau du financièrement faisable, c'est là que c'est vraiment plus,
		588	+
		589	+147
		590	+00:17:28.620 --> 00:17:33.680
		591	+c'est pas s'évident que ça. Il faut vraiment donc, on continue à repasser les étapes
		592	+
		593	+148
		594	+00:17:33.700 --> 00:17:35.360
		595	+une par une pour vraiment plus les détailler.
		596	+
		597	+149
		598	+00:17:35.800 --> 00:17:39.280
		599	+Au niveau des éléments à vérifier, au niveau du légalement permis.
		600	+
		601	+150
		602	+00:17:39.920 --> 00:17:42.100
		603	+Comme on a dit, c'est le zonage municipal.
		604	+
		605	+151
		606	+00:17:42.740 --> 00:17:43.780
		607	+Est-ce que c'est résidentiel ?
		608	+
		609	+152
		610	+00:17:43.940 --> 00:17:46.360
		611	+Est-ce que c'est commercial ? Est-ce que c'est mix ou c'est industriel ?
		612	+
		613	+153
		614	+00:17:46.880 --> 00:17:49.120
		615	+Parce qu'il y a certaines zones qui sont simplement industrielles.
		616	+
		617	+154
		618	+00:17:52.300 --> 00:17:55.540
		619	+Encore une fois, c'est possible que certains promoteurs immobiliers des fois
		620	+
		621	+155
		622	+00:17:55.560 --> 00:18:00.500
		623	+décident d'acheter des terrains avec des zones agricole,
		624	+
		625	+156
		626	+00:18:00.580 --> 00:18:05.740
		627	+donc ça s'est vu dans certaines villes de la province, c'est-à-dire que c'est un
		628	+
		629	+157
		630	+00:18:05.760 --> 00:18:09.920
		631	+pays en soi. C'est-à-dire que vous achetez de quoi de zone agricole,
		632	+
		633	+158
		634	+00:18:09.980 --> 00:18:14.900
		635	+vous attendez pendant quelques mois ou quelques années ou même quelques décennies et
		636	+
		637	+159
		638	+00:18:14.920 --> 00:18:18.360
		639	+là vous espérez qu'il y a un changement de zonage à cause que justement les
		640	+
		641	+160
		642	+00:18:18.380 --> 00:18:20.300
		643	+environnements deviennent plus denses, il y a plus de population,
		644	+
		645	+161
		646	+00:18:20.500 --> 00:18:24.840
		647	+donc les gouvernements décident de changer le zonage.
		648	+
		649	+162
		650	+00:18:25.020 --> 00:18:28.980
		651	+Ou si vous avez beaucoup d'influence, Donc, ça s'est déjà fait.
		652	+
		653	+163
		654	+00:18:29.140 --> 00:18:30.960
		655	+Donc, c'est possible de le faire.
		656	+
		657	+164
		658	+00:18:31.140 --> 00:18:33.300
		659	+Mais bon, ce rendu là, ça ne rentre pas vraiment dans la théorie immobilière.
		660	+
		661	+165
		662	+00:18:35.460 --> 00:18:37.300
		663	+Donc, maintenant, ça fait tout de suite parfait.
		664	+
		665	+166
		666	+00:18:38.760 --> 00:18:40.680
		667	+Ici, est-ce que c'est physiquement possible ?
		668	+
		669	+167
		670	+00:18:41.160 --> 00:18:43.840
		671	+C'est là que c'est quand même un gros travail de savoir est-ce que c'est possible.
		672	+
		673	+168
		674	+00:18:43.940 --> 00:18:45.740
		675	+Est-ce que c'est possible selon la taille ?
		676	+
		677	+169
		678	+00:18:45.840 --> 00:18:49.480
		679	+Est-ce que le projet, le terrain est suffisamment important pour pouvoir faire le
		680	+
		681	+170
		682	+00:18:49.500 --> 00:18:52.320
		683	+projet que vous souhaitez ? Si la réponse est oui, bien là,
		684	+
		685	+171
		686	+00:18:52.500 --> 00:18:57.500
		687	+c'est bon. La topographie. Des fois, il y a certains terrains qui ont des risques d
		688	+
		689	+172
		690	+00:18:57.520 --> 00:19:01.300
		691	+'inondations. C'est de plus en plus fréquent maintenant que les terrains sont plus à
		692	+
		693	+173
		694	+00:19:01.320 --> 00:19:03.000
		695	+risque. C'est bien important.
		696	+
		697	+174
		698	+00:19:03.360 --> 00:19:04.840
		699	+Donc, ça, c'est relativement nouveau.
		700	+
		701	+175
		702	+00:19:05.000 --> 00:19:06.340
		703	+Donc, c'est-à-dire que c'est de quoi qui est…
		704	+
		705	+176
		706	+00:19:06.800 --> 00:19:11.140
		707	+C'est très récent qu'on se pose la question, est-ce que ce terrain-là est viable sur
		708	+
		709	+177
		710	+00:19:11.160 --> 00:19:16.100
		711	+10, 20 ou 30 ans ? Avant, bon, on disait, s'il y a des inondations,
		712	+
		713	+178
		714	+00:19:16.420 --> 00:19:19.560
		715	+c'est périodique. Donc, c'est-à-dire que c'est une rivière qui déborde.
		716	+
		717	+179
		718	+00:19:20.400 --> 00:19:22.640
		719	+Puis, ça va se retirer. Donc, il y a les assurances et tout.
		720	+
		721	+180
		722	+00:19:22.660 --> 00:19:24.980
		723	+Maintenant, il y a des zones qui sont dites non assurables.
		724	+
		725	+181
		726	+00:19:25.120 --> 00:19:28.520
		727	+C'est-à-dire qu'on prend pour acquis que la montée des eaux fait en sorte qu'il y a
		728	+
		729	+182
		730	+00:19:28.540 --> 00:19:30.140
		731	+une exposition qui est permanente.
		732	+
		733	+183
		734	+00:19:30.780 --> 00:19:33.800
		735	+C'est-à-dire que ce n'est pas toute la province, c'est certains endroits.
		736	+
		737	+184
		738	+00:19:35.360 --> 00:19:37.440
		739	+Il y a des endroits aussi qui sont vraiment plus risqués que d'autres.
		740	+
		741	+185
		742	+00:19:38.140 --> 00:19:41.660
		743	+Un exemple du Saguenay, par exemple, où il y a eu des inondations au Saguenay dans
		744	+
		745	+186
		746	+00:19:41.680 --> 00:19:45.400
		747	+les années 90, ou le déluge qu'il y avait eu.
		748	+
		749	+187
		750	+00:19:45.780 --> 00:19:48.040
		751	+Il y a souvent des événements fréquents au Saguenay.
		752	+
		753	+188
		754	+00:19:49.720 --> 00:19:51.380
		755	+Soit parce que c'est entouré de…
		756	+
		757	+189
		758	+00:19:51.400 --> 00:19:53.460
		759	+c'est très montagneux. Donc, il y a des écoulements d'eau.
		760	+
		761	+190
		762	+00:19:54.160 --> 00:19:55.960
		763	+Il y a beaucoup de puits abondantes.
		764	+
		765	+191
		766	+00:19:56.480 --> 00:20:01.880
		767	+Et aussi, le sol. Donc, le Saguenay-Saint-Jean s'est reconnu pour être très
		768	+
		769	+192
		770	+00:20:01.900 --> 00:20:03.800
		771	+argileux. Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de...
		772	+
		773	+193
		774	+00:20:03.820 --> 00:20:07.440
		775	+La possibilité d'avoir des glissements de terrain, c'est vraiment plus...
		776	+
		777	+194
		778	+00:20:07.460 --> 00:20:11.560
		779	+une plus forte probabilité. Donc, ça, c'est toutes les choses qu'il faut regarder la
		780	+
		781	+195
		782	+00:20:11.580 --> 00:20:15.400
		783	+topologie. Et là, surtout aussi, est-ce que c'est contaminé ?
		784	+
		785	+196
		786	+00:20:15.420 --> 00:20:17.000
		787	+Donc, le sous-sol, est-ce que je peux faire de quoi ?
		788	+
		789	+197
		790	+00:20:17.100 --> 00:20:18.420
		791	+Donc, est-ce qu'il y a une nappe phréatique, etc.
		792	+
		793	+198
		794	+00:20:19.240 --> 00:20:22.500
		795	+Et aussi, si maintenant vous voulez faire un projet de condo,
		796	+
		797	+199
		798	+00:20:22.660 --> 00:20:24.740
		799	+bien là, ça serait bien qu'il y ait un transport en commun,
		800	+
		801	+200
		802	+00:20:24.980 --> 00:20:29.120
		803	+des routes, que ce ne soit pas juste, c'est tout ça qui est à regarder.
		804	+
		805	+201
		806	+00:20:29.480 --> 00:20:32.320
		807	+Donc, lorsqu'on parle de ce que c'est physiquement possible.
		808	+
		809	+202
		810	+00:20:33.620 --> 00:20:36.380
		811	+aussi donc les services publics, donc l'aqueduc, égout,
		812	+
		813	+203
		814	+00:20:36.540 --> 00:20:40.500
		815	+etc c'est possible donc de s'en sortir sans aqueduc, donc c'est à dire que vous
		816	+
		817	+204
		818	+00:20:40.520 --> 00:20:46.020
		819	+pouvez avoir il y en a qui vont prendre de l'eau dans un puer artésien avec une
		820	+
		821	+205
		822	+00:20:46.040 --> 00:20:49.180
		823	+fosse septique donc c'est possible, mais encore une fois,
		824	+
		825	+206
		826	+00:20:49.380 --> 00:20:53.720
		827	+ça affecte la valeur du projet donc c'est pas tous les acheteurs qui sont à l'aise
		828	+
		829	+207
		830	+00:20:53.740 --> 00:20:57.140
		831	+avec le fait de ne pas avoir d'aqueduc, et aussi donc l'environnement,
		832	+
		833	+208
		834	+00:20:57.420 --> 00:21:01.180
		835	+ça c'est rendu super important donc c'est à dire que si vous voulez faire par
		836	+
		837	+209
		838	+00:21:01.200 --> 00:21:02.000
		839	+exemple
		840	+
		841	+210
		842	+00:21:05.560 --> 00:21:11.260
		843	+un parc de maisons en rangée, tout ça, et là, il y a une raffinerie à côté,
		844	+
		845	+211
		846	+00:21:12.000 --> 00:21:14.300
		847	+c'est possible. Il va y avoir des gens qui vont vouloir vivre là.
		848	+
		849	+212
		850	+00:21:14.740 --> 00:21:18.320
		851	+Mais maintenant, le prix que vous allez charger va être vraiment revu à la baisse,
		852	+
		853	+213
		854	+00:21:18.420 --> 00:21:19.760
		855	+sachant qu'il y a une raffinerie juste à côté.
		856	+
		857	+214
		858	+00:21:20.900 --> 00:21:22.660
		859	+Dans la province, il n'y en a pas énormément des raffineries.
		860	+
		861	+215
		862	+00:21:22.720 --> 00:21:24.820
		863	+Il y en a deux. Il y en a une à Montréal et une à Lévis à Québec.
		864	+
		865	+216
		866	+00:21:26.660 --> 00:21:31.340
		867	+Des fois, c'est possible. Maintenant, c'est plus le quartier résidentiel se
		868	+
		869	+217
		870	+00:21:31.360 --> 00:21:34.400
		871	+construit souvent autour de la raffinerie parce que le contraire n'est pas vraiment
		872	+
		873	+218
		874	+00:21:34.420 --> 00:21:37.280
		875	+possible sans poursuite. C'est-à-dire que si vous êtes propriétaire d'une maison,
		876	+
		877	+219
		878	+00:21:37.540 --> 00:21:39.700
		879	+puis que là, il y a une raffinerie qui achète des terrains,
		880	+
		881	+220
		882	+00:21:39.840 --> 00:21:41.760
		883	+puis que vous ne serez pas content, puis c'est normal.
		884	+
		885	+221
		886	+00:21:41.940 --> 00:21:43.780
		887	+Puis le gouvernement ne le serait pas faire de toute façon.
		888	+
		889	+222
		890	+00:21:44.480 --> 00:21:48.600
		891	+Donc, c'est à prendre en compte, mais bon, l'environnement,
		892	+
		893	+223
		894	+00:21:48.720 --> 00:21:51.200
		895	+c'est plus, maintenant, au niveau, par exemple, est-ce qu'il y a une autoroute qui
		896	+
		897	+224
		898	+00:21:51.220 --> 00:21:57.140
		899	+est à côté et tout ça. Maintenant, le financièrement faisable,
		900	+
		901	+225
		902	+00:21:57.260 --> 00:22:03.040
		903	+excusez-moi, Donc, c'est-à-dire, est-ce que les revenus anticipés de votre projet
		904	+
		905	+226
		906	+00:22:03.060 --> 00:22:04.600
		907	+vont être supérieurs au coût ?
		908	+
		909	+227
		910	+00:22:05.140 --> 00:22:09.140
		911	+Donc, ça, c'est-à-dire que vous comparez les revenus anticipés au coût de total,
		912	+
		913	+228
		914	+00:22:09.240 --> 00:22:10.620
		915	+donc terrain et construction.
		916	+
		917	+229
		918	+00:22:12.420 --> 00:22:17.380
		919	+Maintenant, le terrain, vous l'avez, donc, quand on applique cette théorie-là,
		920	+
		921	+230
		922	+00:22:17.460 --> 00:22:19.500
		923	+comme on pourrait dire, c'est lorsque vous avez déjà le terrain.
		924	+
		925	+231
		926	+00:22:19.520 --> 00:22:25.580
		927	+C'est-à-dire que vous voulez en quelque sorte savoir c'est quoi l'utilisation
		928	+
		929	+232
		930	+00:22:25.600 --> 00:22:30.960
		931	+qui est le plus optimal. Quel projet m'en donne le plus possible pour le terrain que
		932	+
		933	+233
		934	+00:22:30.980 --> 00:22:35.120
		935	+j'ai en ce moment. Donc, au niveau de l'application de ça ici,
		936	+
		937	+234
		938	+00:22:35.660 --> 00:22:37.880
		939	+on va prendre cet exemple-là très simple.
		940	+
		941	+235
		942	+00:22:38.020 --> 00:22:41.000
		943	+Donc, on aurait un exemple entre deux projets.
		944	+
		945	+236
		946	+00:22:41.180 --> 00:22:43.360
		947	+Un catplex puis un édifice commercial.
		948	+
		949	+237
		950	+00:22:44.280 --> 00:22:46.700
		951	+Donc, le terrain, on l'a payé 200 000.
		952	+
		953	+238
		954	+00:22:46.720 --> 00:22:49.620
		955	+Dans les deux cas, c'est 200 000 parce qu'il est déjà acheté.
		956	+
		957	+239
		958	+00:22:50.220 --> 00:22:53.500
		959	+Maintenant, le coût de construction, c'est 600 000 pour le 4plex,
		960	+
		961	+240
		962	+00:22:53.700 --> 00:22:58.080
		963	+puis le commercial, on va supposer, je ne sais pas, c'est des entrepôts,
		964	+
		965	+241
		966	+00:22:58.240 --> 00:23:04.240
		967	+peu importe, c'est 900 000. Maintenant, le coût total, c'est 800 000 par rapport à 1
		968	+
		969	+242
		970	+00:23:04.260 --> 00:23:06.740
		971	+,1 million, donc avec le commercial.
		972	+
		973	+243
		974	+00:23:07.900 --> 00:23:11.700
		975	+Et là, vous avez donc les revenus nets, donc ici qui sont les revenus nets
		976	+
		977	+244
		978	+00:23:11.720 --> 00:23:18.140
		979	+anticipés, donc c'est-à-dire que c'est vraiment la valeur que vous
		980	+
		981	+245
		982	+00:23:18.160 --> 00:23:19.840
		983	+allez réaliser à chacune des années.
		984	+
		985	+246
		986	+00:23:20.340 --> 00:23:22.820
		987	+Et là, on va appliquer donc ici maintenant un taux de rendement.
		988	+
		989	+247
		990	+00:23:23.280 --> 00:23:25.840
		991	+Donc, c'est-à-dire que vous, et là, il faudrait aussi appliquer un taux de
		992	+
		993	+248
		994	+00:23:25.860 --> 00:23:28.580
		995	+croissance au revenu, étant donné que ça va changer à travers le temps.
		996	+
		997	+249
		998	+00:23:29.160 --> 00:23:33.640
		999	+Donc, mais ici, donc, je ne sais pas s'il y en a qui sont familiarisés avec le tri,
		1000	+
		1001	+250
		1002	+00:23:33.900 --> 00:23:37.580
		1003	+le taux de rendement interne, on appelle ça l'IRR.
		1004	+
		1005	+251
		1006	+00:23:37.700 --> 00:23:41.300
		1007	+Donc, en finance, c'est beaucoup utilisé.
		1008	+
		1009	+252
		1010	+00:23:41.380 --> 00:23:42.420
		1011	+C'est un peu l'équivalent de ça ici.
		1012	+
		1013	+253
		1014	+00:23:42.820 --> 00:23:47.260
		1015	+Donc, c'est-à-dire, c'est le rendement que le projet vous rapporte par rapport,
		1016	+
		1017	+254
		1018	+00:23:47.320 --> 00:23:48.560
		1019	+mettons, à tous les autres projets.
		1020	+
		1021	+255
		1022	+00:23:48.660 --> 00:23:51.640
		1023	+Donc, ici, clairement, les deux sont faisables financièrement.
		1024	+
		1025	+256
		1026	+00:23:51.800 --> 00:23:53.300
		1027	+Donc, où est-ce que ce ne serait pas faisable ?
		1028	+
		1029	+257
		1030	+00:23:53.400 --> 00:23:55.720
		1031	+Ce serait, mettons, à zéro et en bas.
		1032	+
		1033	+258
		1034	+00:23:56.200 --> 00:23:58.040
		1035	+Donc, c'est-à-dire, si on aurait un rendement qui est négatif.
		1036	+
		1037	+259
		1038	+00:23:59.120 --> 00:24:01.720
		1039	+Maintenant, ce n'est pas parce que c'est faisable que c'est souhaitable.
		1040	+
		1041	+260
		1042	+00:24:01.960 --> 00:24:05.400
		1043	+Donc, c'est-à-dire que là, à 6,5 et à 8, bon, c'est relativement des rendements
		1044	+
		1045	+261
		1046	+00:24:05.420 --> 00:24:10.240
		1047	+corrects. Mais bon, si on est à 2, est-ce que vous allez vous embarquer,
		1048	+
		1049	+262
		1050	+00:24:10.340 --> 00:24:13.980
		1051	+donc vous allez maintenant engeler des capitaux ou de l'argent dans un projet qui
		1052	+
		1053	+263
		1054	+00:24:14.000 --> 00:24:18.660
		1055	+rapporte simplement 2 %, ce ne serait pas nécessairement intelligent étant donné que
		1056	+
		1057	+264
		1058	+00:24:18.680 --> 00:24:23.820
		1059	+l'immobilier, ça reste quand même un investissement risqué et que vous pouvez avoir
		1060	+
		1061	+265
		1062	+00:24:23.840 --> 00:24:26.040
		1063	+le même rendement à la banque, peu importe.
		1064	+
		1065	+266
		1066	+00:24:26.060 --> 00:24:31.180
		1067	+Maintenant, il y aurait aussi le financement hypothécaire à prendre en compte,
		1068	+
		1069	+267
		1070	+00:24:31.300 --> 00:24:33.720
		1071	+mais là, on t'en tient vraiment simplement comme ça ici.
		1072	+
		1073	+268
		1074	+00:24:34.080 --> 00:24:37.060
		1075	+Est-ce que le rendement du projet est positif ou non ?
		1076	+
		1077	+269
		1078	+00:24:37.240 --> 00:24:39.300
		1079	+Si il est positif, on y va, c'est faisable.
		1080	+
		1081	+270
		1082	+00:24:39.800 --> 00:24:42.220
		1083	+Mais ça ne veut pas dire que ça va passer l'étape suivante.
		1084	+
		1085	+271
		1086	+00:24:44.760 --> 00:24:48.280
		1087	+Ici, donc, c'est ça. C'est le principe de maximale productif,
		1088	+
		1089	+272
		1090	+00:24:48.380 --> 00:24:49.800
		1091	+c'est la valeur résiduelle du terrain.
		1092	+
		1093	+273
		1094	+00:24:50.380 --> 00:24:54.120
		1095	+Donc, c'est-à-dire que vous avez des projets ici, donc,
		1096	+
		1097	+274
		1098	+00:24:54.880 --> 00:24:57.840
		1099	+qui passent l'étape 3. Donc, est-ce que c'est faisable financièrement ?
		1100	+
		1101	+275
		1102	+00:24:58.120 --> 00:25:04.020
		1103	+Et si ça passe cette étape-là, au critère 4, donc, vous allez prendre le projet qui
		1104	+
		1105	+276
		1106	+00:25:04.040 --> 00:25:06.900
		1107	+vous apporte la valeur résiduelle du terrain la plus importante.
		1108	+
		1109	+277
		1110	+00:25:08.540 --> 00:25:11.640
		1111	+Dans le cas qui est ici, donc, bon, le CIPLEX n'est pas nécessairement un rapport,
		1112	+
		1113	+278
		1114	+00:25:11.800 --> 00:25:16.120
		1115	+mais la valeur résiduelle du terrain, c'est la valeur, donc,
		1116	+
		1117	+279
		1118	+00:25:16.340 --> 00:25:21.480
		1119	+totale estimée ici, donc, de la valeur marchande, comme on pourrait dire.
		1120	+
		1121	+280
		1122	+00:25:21.500 --> 00:25:25.780
		1123	+C'est-à-dire que votre projet, ici, a une valeur marchande de 850 000.
		1124	+
		1125	+281
		1126	+00:25:26.040 --> 00:25:27.460
		1127	+Et ça, comment c'est déterminé ?
		1128	+
		1129	+282
		1130	+00:25:28.380 --> 00:25:31.560
		1131	+C'est soit parce que vous faites des comparables et tout ça,
		1132	+
		1133	+283
		1134	+00:25:31.720 --> 00:25:33.860
		1135	+ou vous estimez avec la méthode des revenus.
		1136	+
		1137	+284
		1138	+00:25:33.940 --> 00:25:37.040
		1139	+C'est-à-dire que vous actualisez les flux de trésorerie pour avoir une valeur comme
		1140	+
		1141	+285
		1142	+00:25:37.060 --> 00:25:38.300
		1143	+un autre investisseur, le price rate.
		1144	+
		1145	+286
		1146	+00:25:38.760 --> 00:25:42.320
		1147	+Donc, c'est vraiment comment le projet pourrait se revendre immédiatement après la
		1148	+
		1149	+287
		1150	+00:25:42.340 --> 00:25:45.860
		1151	+construction. Et ça, ça vous permet, donc, si vous soustrayez les coûts de
		1152	+
		1153	+288
		1154	+00:25:45.880 --> 00:25:49.500
		1155	+construction, sans le terrain, d'avoir la valeur résiduelle de votre terrain.
		1156	+
		1157	+289
		1158	+00:25:50.460 --> 00:25:55.120
		1159	+Donc, c'est la valeur, donc, implicite du terrain, sachant que vous avez fait ce
		1160	+
		1161	+290
		1162	+00:25:55.140 --> 00:25:59.860
		1163	+projet-là. Et vous voyez, donc, ici, que, bon, là, dans les deux cas,
		1164	+
		1165	+291
		1166	+00:25:59.940 --> 00:26:02.200
		1167	+on serait égal. Maintenant qu'on rajouterait un 6 plex,
		1168	+
		1169	+292
		1170	+00:26:02.620 --> 00:26:05.400
		1171	+là, c'est complètement différent, là, il coûterait un petit peu plus cher que le 4
		1172	+
		1173	+293
		1174	+00:26:05.420 --> 00:26:08.140
		1175	+plex, bien, là, il y aurait une valeur résiduelle de 270 000.
		1176	+
		1177	+294
		1178	+00:26:08.560 --> 00:26:11.740
		1179	+Donc, dans ce cas-là, très précis, c'est simplifié aussi,
		1180	+
		1181	+295
		1182	+00:26:11.860 --> 00:26:16.660
		1183	+mais on irait avec le ciplex, étant donné que la valeur résiduelle du terrain est
		1184	+
		1185	+296
		1186	+00:26:16.680 --> 00:26:17.480
		1187	+plus élevée.
		1188	+
		1189	+297
		1190	+00:26:19.820 --> 00:26:22.820
		1191	+Ce qui est important ici, c'est que la valeur totale estimée,
		1192	+
		1193	+298
		1194	+00:26:23.100 --> 00:26:25.720
		1195	+ça peut être plusieurs méthodes.
		1196	+
		1197	+299
		1198	+00:26:27.540 --> 00:26:32.620
		1199	+Ça peut être parce que, par exemple, on a exactement la même chose qui s'est vendue
		1200	+
		1201	+300
		1202	+00:26:32.640 --> 00:26:34.460
		1203	+il y a deux semaines à tel prix.
		1204	+
		1205	+301
		1206	+00:26:34.480 --> 00:26:37.660
		1207	+Donc, on peut inférer ça, mettons que ça se vendrait à peu près à ce prix-là,
		1208	+
		1209	+302
		1210	+00:26:38.140 --> 00:26:41.440
		1211	+sachant les comparables à côté, ou on utilise la méthode des revenus.
		1212	+
		1213	+303
		1214	+00:26:43.380 --> 00:26:46.300
		1215	+La méthode des coûts, dans ce cas-là, ici, pour la valeur totale estimée,
		1216	+
		1217	+304
		1218	+00:26:46.400 --> 00:26:50.640
		1219	+ce n'est pas nécessairement la même façon de faire, étant donné qu'on va arriver à
		1220	+
		1221	+305
		1222	+00:26:50.660 --> 00:26:54.560
		1223	+la même chose. C'est-à-dire qu'on va arriver exactement à 200 000 parce que le coût
		1224	+
		1225	+306
		1226	+00:26:54.580 --> 00:26:55.760
		1227	+de construction, on le connaît déjà.
		1228	+
		1229	+307
		1230	+00:26:57.020 --> 00:27:02.900
		1231	+Donc, ça, c'est vraiment dans le cas où on aurait un projet qui serait en quelque
		1232	+
		1233	+308
		1234	+00:27:02.920 --> 00:27:05.980
		1235	+sorte productif. Donc, il nous permettrait d'avoir de la valeur immédiatement.
		1236	+
		1237	+309
		1238	+00:27:06.600 --> 00:27:10.420
		1239	+Donc là, comme on a vu ici, le projet-là, il nous apporte quelle valeur ?
		1240	+
		1241	+310
		1242	+00:27:10.540 --> 00:27:12.660
		1243	+Si on regarde là-bas, le terrain, on le paye 200 000.
		1244	+
		1245	+311
		1246	+00:27:13.900 --> 00:27:19.100
		1247	+Donc, on a 50 000 ici de valeur créée simplement parce qu'on a choisi ce projet-là
		1248	+
		1249	+312
		1250	+00:27:19.120 --> 00:27:20.360
		1251	+par rapport au coût total.
		1252	+
		1253	+313
		1254	+00:27:22.000 --> 00:27:23.200
		1255	+Est-ce que c'était correct pour ça ici ?
		1256	+
		1257	+314
		1258	+00:27:24.060 --> 00:27:27.620
		1259	+C'est plus… Oui, ça va bien. Ça va bien ?
		1260	+
		1261	+315
		1262	+00:27:27.720 --> 00:27:28.520
		1263	+Merveilleux.
		1264	+
		1265	+316
		1266	+00:27:31.900 --> 00:27:34.120
		1267	+Donc, terrain vacant versus terrain amélioré.
		1268	+
		1269	+317
		1270	+00:27:35.240 --> 00:27:39.700
		1271	+L'analyse du terrain vacant, c'est quel serait le meilleur usage si le terrain était
		1272	+
		1273	+318
		1274	+00:27:39.720 --> 00:27:44.120
		1275	+vacant. Donc, c'est déterminer la valeur du terrain en soi par…
		1276	+
		1277	+319
		1278	+00:27:44.140 --> 00:27:45.960
		1279	+Donc, c'est la méthode des coûts ici.
		1280	+
		1281	+320
		1282	+00:27:46.080 --> 00:27:50.280
		1283	+Donc, c'est ce qu'on vient de faire en soi ici, donc, sachant que le terrain est
		1284	+
		1285	+321
		1286	+00:27:50.300 --> 00:27:53.700
		1287	+vacant, quelle est la meilleure façon, donc, d'aller chercher de la valeur.
		1288	+
		1289	+322
		1290	+00:27:55.280 --> 00:27:57.920
		1291	+J'aime moyen, maintenant, le principe de valeur résiduelle du terrain,
		1292	+
		1293	+323
		1294	+00:27:58.000 --> 00:28:00.880
		1295	+mais c'est comme ça que l'Ordre, donc, le mentionne.
		1296	+
		1297	+324
		1298	+00:28:01.040 --> 00:28:05.180
		1299	+Donc, en soi, ce n'est pas nécessairement, ça serait la valeur du terrain,
		1300	+
		1301	+325
		1302	+00:28:05.400 --> 00:28:07.480
		1303	+sachant qu'on a choisi cette façon de faire.
		1304	+
		1305	+326
		1306	+00:28:08.860 --> 00:28:11.760
		1307	+Mais bon, ce n'est pas clair, le terrain, sur l'évaluation foncière,
		1308	+
		1309	+327
		1310	+00:28:11.820 --> 00:28:16.240
		1311	+va rester la même valeur. Donc, c'est plus dans la valeur totale du projet que ça va
		1312	+
		1313	+328
		1314	+00:28:16.260 --> 00:28:17.140
		1315	+être reflété.
		1316	+
		1317	+329
		1318	+00:28:19.080 --> 00:28:22.900
		1319	+Maintenant, le principe d'anticipation et de changement.
		1320	+
		1321	+330
		1322	+00:28:23.080 --> 00:28:25.420
		1323	+Ça, c'est un qui est relativement important.
		1324	+
		1325	+331
		1326	+00:28:28.000 --> 00:28:33.160
		1327	+La valeur d'un bien immobilier, c'est une fonction des bénéfices futurs anticipés.
		1328	+
		1329	+332
		1330	+00:28:34.040 --> 00:28:35.700
		1331	+Donc, c'est-à-dire que c'est les revenus.
		1332	+
		1333	+333
		1334	+00:28:35.840 --> 00:28:40.040
		1335	+Si c'est un immeuble locatif ou même si c'est une maison,
		1336	+
		1337	+334
		1338	+00:28:40.200 --> 00:28:42.140
		1339	+donc vous pouvez la louer et générer des revenus.
		1340	+
		1341	+335
		1342	+00:28:42.160 --> 00:28:44.820
		1343	+la plus-value potentielle du marché.
		1344	+
		1345	+336
		1346	+00:28:45.420 --> 00:28:51.220
		1347	+Et la jouissance, si c'est, par exemple, une propriété qui va être habitée par la
		1348	+
		1349	+337
		1350	+00:28:51.240 --> 00:28:56.900
		1351	+personne qui l'achète. C'est simplement les bénéfices futurs dans les années à venir
		1352	+
		1353	+338
		1354	+00:28:56.920 --> 00:28:59.520
		1355	+que vous allez tirer de cette propriété.
		1356	+
		1357	+339
		1358	+00:28:59.680 --> 00:29:05.200
		1359	+C'est vraiment une valeur qui est plus orientée vers l'avenir.
		1360	+
		1361	+340
		1362	+00:29:06.840 --> 00:29:10.080
		1363	+Au niveau des bénéfices anticipés, c'est les revenus de location future.
		1364	+
		1365	+341
		1366	+00:29:10.920 --> 00:29:14.280
		1367	+Par exemple, si vous avez une maison et que là, vous prévoyez louer,
		1368	+
		1369	+342
		1370	+00:29:14.420 --> 00:29:18.500
		1371	+je ne sais pas moi, c'est une maison avec un appartenant au sous-sol,
		1372	+
		1373	+343
		1374	+00:29:18.620 --> 00:29:22.800
		1375	+des fois on voit ça, et vous prévoyez louer ça à un étudiant parce que c'est à côté
		1376	+
		1377	+344
		1378	+00:29:22.820 --> 00:29:26.700
		1379	+de l'université de l'UQAM ou c'est à Montréal, tout ça,
		1380	+
		1381	+345
		1382	+00:29:26.760 --> 00:29:28.880
		1383	+ça rentre dans les bénéfices anticipés.
		1384	+
		1385	+346
		1386	+00:29:30.160 --> 00:29:33.260
		1387	+la plus-value à la revente potentielle.
		1388	+
		1389	+347
		1390	+00:29:33.580 --> 00:29:36.000
		1391	+Ça, encore une fois, c'est plus dur de prévoir ça.
		1392	+
		1393	+348
		1394	+00:29:37.340 --> 00:29:40.900
		1395	+Mais bon, si on applique un principe que, habituellement,
		1396	+
		1397	+349
		1398	+00:29:41.080 --> 00:29:43.860
		1399	+il y a un taux de croissance qui est quand même stable au Québec,
		1400	+
		1401	+350
		1402	+00:29:44.180 --> 00:29:46.920
		1403	+c'est quand même possible de savoir à peu près que ça va être où.
		1404	+
		1405	+351
		1406	+00:29:47.620 --> 00:29:50.740
		1407	+Il y a plus de chances qu'on se trompe à la baisse qu'à la hausse si on applique des
		1408	+
		1409	+352
		1410	+00:29:50.760 --> 00:29:54.820
		1411	+taux relativement modérés. Si c'est un propriétaire occupant,
		1412	+
		1413	+353
		1414	+00:29:55.140 --> 00:29:58.120
		1415	+bien là, il y a une jouissance qui est personnelle de ce projet-là.
		1416	+
		1417	+354
		1418	+00:29:58.140 --> 00:29:59.620
		1419	+et surtout les avantages fiscaux.
		1420	+
		1421	+355
		1422	+00:30:00.180 --> 00:30:03.100
		1423	+C'est une propriété, donc votre seule propriété, mais là,
		1424	+
		1425	+356
		1426	+00:30:03.180 --> 00:30:06.680
		1427	+vous avez l'exemption de l'impôt sur les gains en capitaux.
		1428	+
		1429	+357
		1430	+00:30:07.320 --> 00:30:08.880
		1431	+Donc, ça, c'est quand même très bien.
		1432	+
		1433	+358
		1434	+00:30:09.260 --> 00:30:11.280
		1435	+C'est-à-dire que pour ceux-là qui ne sont pas au courant,
		1436	+
		1437	+359
		1438	+00:30:11.360 --> 00:30:15.580
		1439	+au Québec, la résidence principale, la plus-value que vous faites,
		1440	+
		1441	+360
		1442	+00:30:15.920 --> 00:30:16.880
		1443	+vous n'êtes pas imposé dessus.
		1444	+
		1445	+361
		1446	+00:30:17.420 --> 00:30:21.040
		1447	+Donc, c'est-à-dire que vous pouvez la revendre et c'est libre d'impôt.
		1448	+
		1449	+362
		1450	+00:30:22.140 --> 00:30:25.000
		1451	+Si c'était une deuxième propriété, par exemple, bien là,
		1452	+
		1453	+363
		1454	+00:30:25.180 --> 00:30:30.100
		1455	+ça va être 50 % de la plus-value qui va être ajoutée sur votre revenu d'entreprise,
		1456	+
		1457	+364
		1458	+00:30:30.240 --> 00:30:34.300
		1459	+si le building est la propriété d'une entreprise, ou sinon,
		1460	+
		1461	+365
		1462	+00:30:34.700 --> 00:30:40.220
		1463	+ça va être 50 % sur l'impôt personnel de la personne qui est propriétaire.
		1464	+
		1465	+366
		1466	+00:30:41.020 --> 00:30:46.120
		1467	+Mais c'est dans le cas où, vraiment, c'est une résidence secondaire.
		1468	+
		1469	+367
		1470	+00:30:47.120 --> 00:30:50.900
		1471	+Dans le cas d'une entreprise, ça rentre donc dans les…
		1472	+
		1473	+368
		1474	+00:30:50.920 --> 00:30:54.140
		1475	+ce n'est même pas des gains en capitaux, c'est des revenus d'entreprise simplement.
		1476	+
		1477	+369
		1478	+00:30:54.700 --> 00:30:55.740
		1479	+Désolé, juste pour te la refier.
		1480	+
		1481	+370
		1482	+00:30:56.440 --> 00:30:59.020
		1483	+Et le potentiel de développement aussi est important.
		1484	+
		1485	+371
		1486	+00:30:59.200 --> 00:31:03.500
		1487	+C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un projet et que vous pouvez faire une
		1488	+
		1489	+372
		1490	+00:31:03.520 --> 00:31:06.320
		1491	+expansion, bien ça, c'est également dans les bénéfices anticipés.
		1492	+
		1493	+373
		1494	+00:31:08.440 --> 00:31:11.500
		1495	+Maintenant, le lien avec la méthode des revenus, c'est pourquoi,
		1496	+
		1497	+374
		1498	+00:31:11.680 --> 00:31:16.560
		1499	+c'est que ça repose directement sur la valeur future.
		1500	+
		1501	+375
		1502	+00:31:16.740 --> 00:31:20.700
		1503	+Donc, ici vraiment, c'est l'actualisation des flux monétaires futurs.
		1504	+
		1505	+376
		1506	+00:31:21.840 --> 00:31:24.020
		1507	+Mais encore une fois, ce n'est pas tout qui peut être mis là-dedans.
		1508	+
		1509	+377
		1510	+00:31:24.180 --> 00:31:26.940
		1511	+C'est-à-dire que la jouissance personnelle, ça ne rentre pas dans les revenus
		1512	+
		1513	+378
		1514	+00:31:26.960 --> 00:31:27.760
		1515	+futurs.
		1516	+
		1517	+379
		1518	+00:31:29.080 --> 00:31:33.880
		1519	+le fait donc de l'avantage fiscal, oui, mais vraiment, ce n'est pas tout qui peut
		1520	+
		1521	+380
		1522	+00:31:33.900 --> 00:31:39.880
		1523	+être abordé par ce temps. Ici, on va le voir plus en détail à la séance 11 et 12,
		1524	+
		1525	+381
		1526	+00:31:39.940 --> 00:31:44.580
		1527	+la méthode du revenu, mais pour vous donner une idée, c'est le revenu qu'une
		1528	+
		1529	+382
		1530	+00:31:44.600 --> 00:31:49.900
		1531	+propriété va vous rapporter. On peut estimer la valeur avec la méthode d
		1532	+
		1533	+383
		1534	+00:31:49.920 --> 00:31:55.780
		1535	+'actualisation en divisant par le taux de rendement qu'un investisseur souhaiterait.
		1536	+
		1537	+384
		1538	+00:31:56.480 --> 00:32:00.280
		1539	+Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment sur le marché immobilier,
		1540	+
		1541	+385
		1542	+00:32:00.520 --> 00:32:03.200
		1543	+on a un taux de rendement à peu près de, je ne sais pas moi,
		1544	+
		1545	+386
		1546	+00:32:03.300 --> 00:32:09.160
		1547	+6,5 %, bien, vous pouvez diviser le rendement annuel que vous vous anticipez l'année
		1548	+
		1549	+387
		1550	+00:32:09.180 --> 00:32:11.020
		1551	+suivante par le taux de rendement.
		1552	+
		1553	+388
		1554	+00:32:12.200 --> 00:32:15.960
		1555	+Bon, c'est encore une fois, ça pose l'hypothèse que c'est perpétuel.
		1556	+
		1557	+389
		1558	+00:32:16.060 --> 00:32:19.400
		1559	+Donc, c'est-à-dire qu'ici, c'est vraiment, on suppose que vous allez détenir ça
		1560	+
		1561	+390
		1562	+00:32:19.420 --> 00:32:22.020
		1563	+toute votre vie et même après votre mort en réalité.
		1564	+
		1565	+391
		1566	+00:32:22.400 --> 00:32:27.400
		1567	+Mais c'est juste que plus qu'on avance dans le temps, plus le flux de trésorerie qui
		1568	+
		1569	+392
		1570	+00:32:27.420 --> 00:32:28.880
		1571	+est éloigné a moins d'importance.
		1572	+
		1573	+393
		1574	+00:32:29.020 --> 00:32:32.660
		1575	+Donc, on fait le choix d'y aller perpétuel, étant donné que ça ne change pas
		1576	+
		1577	+394
		1578	+00:32:32.680 --> 00:32:36.600
		1579	+vraiment grand-chose. C'est-à-dire que vous le faites sur 20 ans ou à l'infini,
		1580	+
		1581	+395
		1582	+00:32:37.560 --> 00:32:38.840
		1583	+ça va être sensiblement la même chose.
		1584	+
		1585	+396
		1586	+00:32:38.940 --> 00:32:42.040
		1587	+C'est-à-dire que les revenus vraiment plus éloignés n'auront pas d'importance sur la
		1588	+
		1589	+397
		1590	+00:32:42.060 --> 00:32:42.860
		1591	+valeur présente.
		1592	+
		1593	+398
		1594	+00:32:46.900 --> 00:32:51.360
		1595	+Maintenant ici, d'autres choses qu'un évaluateur agréé doit prendre en compte,
		1596	+
		1597	+399
		1598	+00:32:51.460 --> 00:32:52.440
		1599	+c'est le principe de changement.
		1600	+
		1601	+400
		1602	+00:32:53.240 --> 00:32:56.440
		1603	+Donc, c'est de quoi qu'on ne parle pas nécessairement beaucoup,
		1604	+
		1605	+401
		1606	+00:32:56.660 --> 00:33:01.340
		1607	+mais il y a des cycles de vie à des quartiers et à des propriétés.
		1608	+
		1609	+402
		1610	+00:33:02.000 --> 00:33:06.020
		1611	+Donc, si on prend l'exemple, il y a certains quartiers qui sont nouveaux,
		1612	+
		1613	+403
		1614	+00:33:06.180 --> 00:33:07.480
		1615	+bien là, toutes les propriétés sont neuves.
		1616	+
		1617	+404
		1618	+00:33:08.880 --> 00:33:14.440
		1619	+Donc, c'est très récent. La valeur de tout le parc, par exemple,
		1620	+
		1621	+405
		1622	+00:33:14.620 --> 00:33:17.900
		1623	+est beaucoup plus élevée que si on est dans un quartier où on est plus en fin de
		1624	+
		1625	+406
		1626	+00:33:17.920 --> 00:33:21.180
		1627	+vie. Qu'est-ce que ça veut dire un quartier en fin de vie ?
		1628	+
		1629	+407
		1630	+00:33:21.260 --> 00:33:25.260
		1631	+C'est un quartier où les maisons ont 50, 70 ans, même 80 ans des fois,
		1632	+
		1633	+408
		1634	+00:33:25.440 --> 00:33:30.840
		1635	+et que pour avoir un regain de valeur, il va avoir besoin de rénovation majeure ou
		1636	+
		1637	+409
		1638	+00:33:30.860 --> 00:33:33.780
		1639	+simplement d'un autre cycle de construction.
		1640	+
		1641	+410
		1642	+00:33:33.800 --> 00:33:35.860
		1643	+C'est-à-dire que souvent, on voit ça dans certains quartiers.
		1644	+
		1645	+411
		1646	+00:33:36.200 --> 00:33:40.480
		1647	+Les maisons sont démolies graduellement ou ils sont upgradés de façon importante.
		1648	+
		1649	+412
		1650	+00:33:41.120 --> 00:33:44.980
		1651	+Ça dépend. Il y en a qui décident de tout refaire de A à Z.
		1652	+
		1653	+413
		1654	+00:33:45.100 --> 00:33:48.780
		1655	+Il y en a même qui décident de lever la maison, de faire une excavation
		1656	+
		1657	+414
		1658	+00:33:48.800 --> 00:33:52.040
		1659	+additionnelle pour agrandir le sous-sol ou je ne sais pas.
		1660	+
		1661	+415
		1662	+00:33:52.060 --> 00:33:56.700
		1663	+Donc, tout se fait, mais après un certain temps, habituellement,
		1664	+
		1665	+416
		1666	+00:33:56.820 --> 00:33:58.100
		1667	+une propriété est assez dégradée.
		1668	+
		1669	+417
		1670	+00:34:01.280 --> 00:34:04.020
		1671	+Il y en a certains qui réussissent quand même à garder une valeur à travers le
		1672	+
		1673	+418
		1674	+00:34:04.040 --> 00:34:05.960
		1675	+temps, donc en rénovant de façon continue.
		1676	+
		1677	+419
		1678	+00:34:06.500 --> 00:34:09.780
		1679	+Ça prend une assiduité qui est plus importante aussi.
		1680	+
		1681	+420
		1682	+00:34:11.520 --> 00:34:13.380
		1683	+Il y en a qui réussissent, il y en a qui réussissent pas.
		1684	+
		1685	+421
		1686	+00:34:13.400 --> 00:34:17.800
		1687	+C'est-à-dire que là, la propriété, l'acheteur qui va venir va vraiment appliquer un
		1688	+
		1689	+422
		1690	+00:34:17.820 --> 00:34:21.200
		1691	+discount. Il va falloir que je refasse le drain agricole,
		1692	+
		1693	+423
		1694	+00:34:21.300 --> 00:34:23.700
		1695	+il va falloir que je refasse la toiture et ainsi de suite.
		1696	+
		1697	+424
		1698	+00:34:25.900 --> 00:34:28.960
		1699	+Donc ici, c'est vraiment, on pourrait dire, le cycle de vie d'un quartier.
		1700	+
		1701	+425
		1702	+00:34:29.760 --> 00:34:31.080
		1703	+Au départ, il y a une croissance.
		1704	+
		1705	+426
		1706	+00:34:31.540 --> 00:34:34.220
		1707	+Donc maintenant qu'on part avec de quoi qui est nouveau,
		1708	+
		1709	+427
		1710	+00:34:34.380 --> 00:34:37.380
		1711	+un nouveau quartier, par exemple, à Gatineau, on pourrait dire.
		1712	+
		1713	+428
		1714	+00:34:37.480 --> 00:34:38.340
		1715	+Donc il y a un développement.
		1716	+
		1717	+429
		1718	+00:34:38.600 --> 00:34:40.580
		1719	+Donc là, il y a beaucoup de maisons qui se construisent.
		1720	+
		1721	+430
		1722	+00:34:40.720 --> 00:34:41.960
		1723	+Il y a des condos qui se construisent également.
		1724	+
		1725	+431
		1726	+00:34:42.420 --> 00:34:43.700
		1727	+il y a des immeubles à revenus.
		1728	+
		1729	+432
		1730	+00:34:45.060 --> 00:34:46.900
		1731	+Éventuellement, on atteint un point de stabilité.
		1732	+
		1733	+433
		1734	+00:34:47.000 --> 00:34:48.820
		1735	+C'est-à-dire que là, le quartier est saturé.
		1736	+
		1737	+434
		1738	+00:34:49.440 --> 00:34:53.140
		1739	+Il n'y a plus vraiment de possibilité d'agrandir.
		1740	+
		1741	+435
		1742	+00:34:53.520 --> 00:34:56.740
		1743	+La croissance diminue. C'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup d'édifices qui sont
		1744	+
		1745	+436
		1746	+00:34:56.760 --> 00:34:59.860
		1747	+ajoutés. Et là, on atteint un point d'équilibre et de maturité.
		1748	+
		1749	+437
		1750	+00:35:01.120 --> 00:35:03.380
		1751	+Et là, comme toute chose, éventuellement, ça décline.
		1752	+
		1753	+438
		1754	+00:35:03.600 --> 00:35:06.860
		1755	+C'est-à-dire qu'il y a un vieillissement et il y a de l'obsolescence.
		1756	+
		1757	+439
		1758	+00:35:07.300 --> 00:35:11.500
		1759	+Pourquoi ? Parce que la technologie change.
		1760	+
		1761	+440
		1762	+00:35:11.980 --> 00:35:15.600
		1763	+Donc, on ne sait pas, mettons, dans 20-30 ans, peut-être que les propriétés vont,
		1764	+
		1765	+441
		1766	+00:35:15.700 --> 00:35:19.860
		1767	+je ne sais pas, avoir beaucoup plus de technologie qu'est-ce qu'on a en ce moment
		1768	+
		1769	+442
		1770	+00:35:20.340 --> 00:35:23.080
		1771	+avec l'intelligence artificielle, tout ça, peut-être que les planches,
		1772	+
		1773	+443
		1774	+00:35:23.200 --> 00:35:26.540
		1775	+on ne peut pas vraiment anticiper qu'est-ce qu'il va y avoir comme amélioration et
		1776	+
		1777	+444
		1778	+00:35:26.560 --> 00:35:28.940
		1779	+là, ça fait en sorte que les anciennes propriétés ont moins de valeur.
		1780	+
		1781	+445
		1782	+00:35:29.120 --> 00:35:30.300
		1783	+C'est pour ce qu'on dit obsolescence.
		1784	+
		1785	+446
		1786	+00:35:32.020 --> 00:35:36.280
		1787	+Mais bon, ça ne veut pas nécessairement dire que la propriété va perdre de la valeur
		1788	+
		1789	+447
		1790	+00:35:36.300 --> 00:35:38.160
		1791	+tout court. Donc, c'est-à-dire que c'est très différent.
		1792	+
		1793	+448
		1794	+00:35:39.420 --> 00:35:42.560
		1795	+Le déclin, les propriétés continuent quand même à prendre la valeur,
		1796	+
		1797	+449
		1798	+00:35:42.660 --> 00:35:45.180
		1799	+c'est juste qu'ils vont prendre moins de valeur par rapport à une propriété qui est
		1800	+
		1801	+450
		1802	+00:35:45.200 --> 00:35:48.500
		1803	+neuve. Donc, elle n'aura pas la même valeur qu'une propriété qui va être vraiment au
		1804	+
		1805	+451
		1806	+00:35:48.520 --> 00:35:51.260
		1807	+goût du jour. Mais reste que par rapport à un investissement,
		1808	+
		1809	+452
		1810	+00:35:51.720 --> 00:35:55.820
		1811	+je serais très surpris qu'il y ait une diminution du prix par rapport,
		1812	+
		1813	+453
		1814	+00:35:55.980 --> 00:35:57.000
		1815	+par exemple, à il y a 20 ans.
		1816	+
		1817	+454
		1818	+00:35:57.200 --> 00:35:58.580
		1819	+Ce serait pratiquement impossible.
		1820	+
		1821	+455
		1822	+00:35:59.360 --> 00:36:01.720
		1823	+Donc, c'est vraiment deux choses à tenir en compte.
		1824	+
		1825	+456
		1826	+00:36:02.020 --> 00:36:05.720
		1827	+Ça ne veut pas nécessairement dire que le déclin, que vous n'êtes pas rentable sur l
		1828	+
		1829	+457
		1830	+00:36:05.740 --> 00:36:10.780
		1831	+'investissement. C'est juste que la valeur par rapport à de quoi de récent va être,
		1832	+
		1833	+458
		1834	+00:36:11.140 --> 00:36:12.720
		1835	+la différence va être plus importante.
		1836	+
		1837	+459
		1838	+00:36:13.520 --> 00:36:17.320
		1839	+Et maintenant, le quartier peut avoir un renouveau, c'est-à-dire qu'il y a une
		1840	+
		1841	+460
		1842	+00:36:17.340 --> 00:36:19.480
		1843	+revitalisation ou une reconversion.
		1844	+
		1845	+461
		1846	+00:36:21.820 --> 00:36:27.180
		1847	+Donc, souvent, on commence à voir, par exemple, un des bons exemples,
		1848	+
		1849	+462
		1850	+00:36:27.200 --> 00:36:28.140
		1851	+c'est les immeubles commerciaux.
		1852	+
		1853	+463
		1854	+00:36:28.700 --> 00:36:31.820
		1855	+Donc, surtout tout ce qui est, maintenant, commerce de détail,
		1856	+
		1857	+464
		1858	+00:36:32.020 --> 00:36:35.140
		1859	+certains centres commerciaux, ils ont comme un renouveau en ce moment.
		1860	+
		1861	+465
		1862	+00:36:35.160 --> 00:36:40.720
		1863	+C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de promoteurs immobiliers qui réussissent à soit
		1864	+
		1865	+466
		1866	+00:36:40.740 --> 00:36:43.540
		1867	+changer ça pour faire, par exemple, des…
		1868	+
		1869	+467
		1870	+00:36:43.560 --> 00:36:49.360
		1871	+Ils gardent le côté commercial en bas, mais ils font des condominiums sur les autres
		1872	+
		1873	+468
		1874	+00:36:49.380 --> 00:36:50.340
		1875	+étages. Donc, ils ajoutent.
		1876	+
		1877	+469
		1878	+00:36:52.920 --> 00:36:54.200
		1879	+On peut voir ce qu'on met à un renouveau.
		1880	+
		1881	+470
		1882	+00:36:54.800 --> 00:36:57.420
		1883	+Et là, on pourrait dire qu'il y aurait une phase de croissance qui recommencerait,
		1884	+
		1885	+471
		1886	+00:36:57.480 --> 00:36:58.940
		1887	+puis ça tourne comme ça perpétuellement.
		1888	+
		1889	+472
		1890	+00:37:00.240 --> 00:37:02.880
		1891	+Pour un quartier résidentiel, le renouveau, ça va être simplement,
		1892	+
		1893	+473
		1894	+00:37:03.260 --> 00:37:08.000
		1895	+si vous regardez par exemple dans certains quartiers plus âgés,
		1896	+
		1897	+474
		1898	+00:37:08.060 --> 00:37:12.600
		1899	+donc de certaines villes au Québec, vous voyez qu'il y a beaucoup de rénovation des
		1900	+
		1901	+475
		1902	+00:37:12.620 --> 00:37:17.240
		1903	+voies, donc c'est-à-dire que là, le quartier, sans détruire nécessairement les
		1904	+
		1905	+476
		1906	+00:37:17.260 --> 00:37:21.600
		1907	+fondations des bâtiments, il y a des ajouts majeurs qui sont faits et il y a des
		1908	+
		1909	+477
		1910	+00:37:21.620 --> 00:37:25.160
		1911	+modifications qui permettent donc de, sans dire que ça va revenir à un cycle de
		1912	+
		1913	+478
		1914	+00:37:25.180 --> 00:37:30.480
		1915	+croissance aussi important qu'au début, Ça permet donc de repartir un cycle et d
		1916	+
		1917	+479
		1918	+00:37:30.500 --> 00:37:35.640
		1919	+'augmenter la valeur. C'est vu sur certains marchés.
		1920	+
		1921	+480
		1922	+00:37:38.020 --> 00:37:44.380
		1923	+Maintenant aussi, comme tous les marchés immobiliers passent à travers un
		1924	+
		1925	+481
		1926	+00:37:44.400 --> 00:37:48.180
		1927	+cycle aussi d'expansion, stabilisation et surchauffe.
		1928	+
		1929	+482
		1930	+00:37:48.740 --> 00:37:53.960
		1931	+Encore une fois, la surchauffe, ça ne veut pas nécessairement dire que l
		1932	+
		1933	+483
		1934	+00:37:53.980 --> 00:37:55.940
		1935	+'investissement n'est pas rentable.
		1936	+
		1937	+484
		1938	+00:37:55.960 --> 00:37:57.120
		1939	+Ça, c'est super important.
		1940	+
		1941	+485
		1942	+00:37:58.880 --> 00:38:02.420
		1943	+La raison pourquoi, donc, ici, il y a une expansion, puis il y a souvent,
		1944	+
		1945	+486
		1946	+00:38:02.500 --> 00:38:06.140
		1947	+donc, on pourrait dire des cycles de stabilisation puis de surchauffe.
		1948	+
		1949	+487
		1950	+00:38:06.480 --> 00:38:09.260
		1951	+La surchauffe, c'est simplement lorsque les prix augmentent.
		1952	+
		1953	+488
		1954	+00:38:09.440 --> 00:38:11.900
		1955	+Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi, quand les prix augmentent rapidement,
		1956	+
		1957	+489
		1958	+00:38:12.640 --> 00:38:15.120
		1959	+les prix semblent augmenter encore plus rapidement dans le futur,
		1960	+
		1961	+490
		1962	+00:38:15.260 --> 00:38:21.260
		1963	+c'est parce que un secteur de l'économie, par exemple,
		1964	+
		1965	+491
		1966	+00:38:21.300 --> 00:38:24.980
		1967	+immobilier résidentiel, les gens ont pris pour acquis que les taux de rendement vont
		1968	+
		1969	+492
		1970	+00:38:25.000 --> 00:38:27.360
		1971	+être importants. Par exemple, les maisons de deux étages et tout ça.
		1972	+
		1973	+493
		1974	+00:38:27.900 --> 00:38:30.980
		1975	+Donc, qu'est-ce que ça fait ? Ça fait en sorte que les constructeurs ou les
		1976	+
		1977	+494
		1978	+00:38:31.000 --> 00:38:35.080
		1979	+investisseurs demandent plus de ça, étant donné que le rendement anticipé est plus
		1980	+
		1981	+495
		1982	+00:38:35.100 --> 00:38:37.280
		1983	+élevé. Et là, ça fait une surchauffe.
		1984	+
		1985	+496
		1986	+00:38:39.880 --> 00:38:44.140
		1987	+Malheureusement, c'est ça qui fait en sorte que c'est la même chose dans les bulles
		1988	+
		1989	+497
		1990	+00:38:44.160 --> 00:38:48.300
		1991	+à la bourse. C'est-à-dire qu'en ce moment, pourquoi la technologie,
		1992	+
		1993	+498
		1994	+00:38:48.380 --> 00:38:51.860
		1995	+ça l'explose ? C'est parce que les gens voient un potentiel.
		1996	+
		1997	+499
		1998	+00:38:55.120 --> 00:39:00.000
		1999	+derrière chaque on pourrait dire bulle il y a une vraie bonne idée par exemple en ce
		2000	+
		2001	+500
		2002	+00:39:00.020 --> 00:39:03.760
		2003	+moment la bourse est très élevée à cause de la technologie parce que les gens voient
		2004	+
		2005	+501
		2006	+00:39:03.780 --> 00:39:08.700
		2007	+un potentiel en intelligence artificielle et ça a overshow c'est à dire que les gens
		2008	+
		2009	+502
		2010	+00:39:08.720 --> 00:39:13.220
		2011	+exagèrent ils vont au-delà de ce que la valeur réelle est mais c'est toujours comme
		2012	+
		2013	+503
		2014	+00:39:13.240 --> 00:39:18.680
		2015	+ça depuis que le monde est monde il y a des bulles spéculatives et il y a des
		2016	+
		2017	+504
		2018	+00:39:18.700 --> 00:39:23.060
		2019	+surshows dans tous les types de marchés Très important,
		2020	+
		2021	+505
		2022	+00:39:24.140 --> 00:39:28.720
		2023	+un évaluateur, donc, une évaluation immobilière, c'est une photographie aussi.
		2024	+
		2025	+506
		2026	+00:39:28.840 --> 00:39:31.760
		2027	+C'est-à-dire que c'est fait pour une date donnée et c'est tout.
		2028	+
		2029	+507
		2030	+00:39:32.000 --> 00:39:35.320
		2031	+Donc, c'est-à-dire qu'une évaluation qui a été faite, par exemple,
		2032	+
		2033	+508
		2034	+00:39:35.400 --> 00:39:40.560
		2035	+il y a six mois, est quand même une meilleure évaluation que celle qui a été faite
		2036	+
		2037	+509
		2038	+00:39:40.580 --> 00:39:44.760
		2039	+il y a deux ans, mais ce n'est pas, donc, ce n'est pas,
		2040	+
		2041	+510
		2042	+00:39:44.940 --> 00:39:46.500
		2043	+c'est vraiment pour une date effective.
		2044	+
		2045	+511
		2046	+00:39:47.040 --> 00:39:50.680
		2047	+Donc, c'est pour ça que souvent, les évaluations doivent être faites dans le cas de
		2048	+
		2049	+512
		2050	+00:39:50.700 --> 00:39:51.820
		2051	+certains emprunts hypothécaires.
		2052	+
		2053	+513
		2054	+00:39:52.340 --> 00:39:56.080
		2055	+Donc, c'est pas parce qu'il y a cinq ans, lorsque vous avez renouvelé votre interne
		2056	+
		2057	+514
		2058	+00:39:56.100 --> 00:39:59.660
		2059	+hypothécaire, l'évaluation était de telle valeur qu'aujourd'hui,
		2060	+
		2061	+515
		2062	+00:39:59.840 --> 00:40:03.220
		2063	+c'est la même chose. Donc, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit refait.
		2064	+
		2065	+516
		2066	+00:40:05.820 --> 00:40:08.680
		2067	+Bon, on va passer maintenant aux facteurs économiques.
		2068	+
		2069	+517
		2070	+00:40:08.800 --> 00:40:14.040
		2071	+Donc, ça, c'est une analyse qui permet de voir qu'est-ce qui impacte le prix des
		2072	+
		2073	+518
		2074	+00:40:14.060 --> 00:40:17.820
		2075	+propriétés. Donc, il y a des facteurs externes, économiques,
		2076	+
		2077	+519
		2078	+00:40:18.460 --> 00:40:20.080
		2079	+macroéconomiques, démographiques.
		2080	+
		2081	+520
		2082	+00:40:20.300 --> 00:40:22.160
		2083	+On va tous les passer une par une.
		2084	+
		2085	+521
		2086	+00:40:22.920 --> 00:40:25.100
		2087	+Le facteur économique, c'est super simple.
		2088	+
		2089	+522
		2090	+00:40:25.500 --> 00:40:27.840
		2091	+Les taux d'intérêt et la politique monétaire.
		2092	+
		2093	+523
		2094	+00:40:29.300 --> 00:40:31.820
		2095	+Pourquoi ? Parce que le financement dépend de soi-ci.
		2096	+
		2097	+524
		2098	+00:40:34.080 --> 00:40:35.900
		2099	+Aussi, l'emploi et les revenus des ménages.
		2100	+
		2101	+525
		2102	+00:40:36.240 --> 00:40:40.020
		2103	+Donc, c'est-à-dire que si le revenu des ménages diminue,
		2104	+
		2105	+526
		2106	+00:40:40.120 --> 00:40:42.540
		2107	+par exemple, bien là, l'hypothèque va être plus dur à payer,
		2108	+
		2109	+527
		2110	+00:40:42.620 --> 00:40:44.380
		2111	+donc ça l'impacte forcément de l'immobilier.
		2112	+
		2113	+528
		2114	+00:40:45.760 --> 00:40:48.260
		2115	+et ça impacte l'immobilier commercial également étant donné que,
		2116	+
		2117	+529
		2118	+00:40:48.300 --> 00:40:49.100
		2119	+bon,
		2120	+
		2121	+530
		2122	+00:40:50.480 --> 00:40:53.680
		2123	+par exemple, si les ménages ont moins d'argent, bien, forcément,
		2124	+
		2125	+531
		2126	+00:40:53.960 --> 00:40:55.820
		2127	+ils vont aller moins, par exemple, dans les restaurants.
		2128	+
		2129	+532
		2130	+00:40:56.100 --> 00:40:59.600
		2131	+S'ils vont moins dans certains restaurants, bien là, les édifices commerciaux,
		2132	+
		2133	+533
		2134	+00:41:00.340 --> 00:41:02.680
		2135	+eux, c'est qui leur locataire, c'est certains restaurants et,
		2136	+
		2137	+534
		2138	+00:41:02.780 --> 00:41:04.820
		2139	+bon, vous voyez donc le principe.
		2140	+
		2141	+535
		2142	+00:41:05.500 --> 00:41:06.780
		2143	+Inflation, pouvoir d'achat également.
		2144	+
		2145	+536
		2146	+00:41:07.960 --> 00:41:09.340
		2147	+Mais ça ici, c'est
		2148	+
		2149	+537
		2150	+00:41:11.740 --> 00:41:17.760
		2151	+pas si évident, donc, Donc, la théorie économique, elle dit que lorsque il y
		2152	+
		2153	+538
		2154	+00:41:17.780 --> 00:41:21.960
		2155	+a beaucoup d'inflation, les gens vont prioriser d'autres choses,
		2156	+
		2157	+539
		2158	+00:41:22.000 --> 00:41:24.620
		2159	+mais ce n'est pas nécessairement ce qu'on remarque en ce moment.
		2160	+
		2161	+540
		2162	+00:41:24.740 --> 00:41:28.340
		2163	+Donc, c'est-à-dire que les gens semblent vraiment vouloir prioriser l'immobilier
		2164	+
		2165	+541
		2166	+00:41:28.360 --> 00:41:32.960
		2167	+résidentiel au détriment de beaucoup de choses qu'ils pourraient faire.
		2168	+
		2169	+542
		2170	+00:41:33.500 --> 00:41:39.220
		2171	+Puis, la raison est simple selon moi, c'est qu'il y a eu une sorte de catture qui s
		2172	+
		2173	+543
		2174	+00:41:39.240 --> 00:41:41.640
		2175	+'est faite en 2020 avec la COVID.
		2176	+
		2177	+544
		2178	+00:41:41.660 --> 00:41:44.700
		2179	+C'est-à-dire que l'immobilier a vraiment explosé.
		2180	+
		2181	+545
		2182	+00:41:45.220 --> 00:41:50.340
		2183	+Et ça, ça a envoyé un message qui est clair, c'est que ceux qui ont un bien
		2184	+
		2185	+546
		2186	+00:41:50.360 --> 00:41:52.100
		2187	+immobilier, ce n'est pas nécessairement une bonne chose.
		2188	+
		2189	+547
		2190	+00:41:54.020 --> 00:41:57.720
		2191	+Même, ce n'est vraiment pas économiquement et sociétalement pour l'ensemble de la
		2192	+
		2193	+548
		2194	+00:41:57.740 --> 00:41:59.740
		2195	+société, ce n'est pas une bonne chose, mais reste que les faits sont là.
		2196	+
		2197	+549
		2198	+00:42:03.720 --> 00:42:08.200
		2199	+Si on prend par exemple deux personnes qui ont le même emploi,
		2200	+
		2201	+550
		2202	+00:42:09.460 --> 00:42:12.020
		2203	+Il y en a un qui est locataire, il y en a un qui est propriétaire.
		2204	+
		2205	+551
		2206	+00:42:13.060 --> 00:42:18.800
		2207	+Lui qui est propriétaire, sa qualité de vie est probablement beaucoup mieux que la
		2208	+
		2209	+552
		2210	+00:42:18.820 --> 00:42:21.400
		2211	+personne qui est locataire. Il y en a certains qui vont dire,
		2212	+
		2213	+553
		2214	+00:42:21.560 --> 00:42:27.180
		2215	+si vous prenez l'excédent de vos revenus que vous avez mis dans votre loyer,
		2216	+
		2217	+554
		2218	+00:42:27.300 --> 00:42:30.900
		2219	+que vous l'investissez à la bourse, oui, c'est clair que les marchés financiers font
		2220	+
		2221	+555
		2222	+00:42:30.920 --> 00:42:34.500
		2223	+une progression importante. Mais malheureusement, l'effet de levier sur le marché
		2224	+
		2225	+556
		2226	+00:42:34.520 --> 00:42:39.400
		2227	+financier n'est pas aussi facilement obtenable que lorsqu'on achète un bien
		2228	+
		2229	+557
		2230	+00:42:39.420 --> 00:42:45.660
		2231	+immobilier. Mais c'est vrai. L'immobilier, ça force comme un épargne chez
		2232	+
		2233	+558
		2234	+00:42:45.680 --> 00:42:47.580
		2235	+certains gens et ça, c'est un gros avantage.
		2236	+
		2237	+559
		2238	+00:42:48.720 --> 00:42:54.840
		2239	+Si vous regardez par exemple la maison moyenne au Québec ou
		2240	+
		2241	+560
		2242	+00:42:54.860 --> 00:43:00.460
		2243	+la maison deux étages, dans les dernières années, la croissance des prix,
		2244	+
		2245	+561
		2246	+00:43:00.620 --> 00:43:04.120
		2247	+on est proche du salaire moyen.
		2248	+
		2249	+562
		2250	+00:43:04.320 --> 00:43:10.240
		2251	+C'est-à-dire que la croissance de l'immobilier d'une maison standard apporte
		2252	+
		2253	+563
		2254	+00:43:10.260 --> 00:43:13.060
		2255	+quasiment autant d'équité que votre salaire.
		2256	+
		2257	+564
		2258	+00:43:13.500 --> 00:43:14.500
		2259	+Donc, ce n'était pas ça avant.
		2260	+
		2261	+565
		2262	+00:43:14.680 --> 00:43:16.860
		2263	+Avant, on était beaucoup loin de ce scénario-là.
		2264	+
		2265	+566
		2266	+00:43:17.240 --> 00:43:23.740
		2267	+Donc, ça crée une inégalité entre propriétaires
		2268	+
		2269	+567
		2270	+00:43:23.760 --> 00:43:24.560
		2271	+et locataires.
		2272	+
		2273	+568
		2274	+00:43:26.780 --> 00:43:28.700
		2275	+Il y a des cas où ça s'est inversé.
		2276	+
		2277	+569
		2278	+00:43:28.800 --> 00:43:29.900
		2279	+Donc, le Japon, c'est un bon exemple.
		2280	+
		2281	+570
		2282	+00:43:31.060 --> 00:43:32.420
		2283	+Il y a des cas où ça ne s'est pas inversé.
		2284	+
		2285	+571
		2286	+00:43:32.500 --> 00:43:38.100
		2287	+C'est-à-dire, certains pays d'Amérique latine où il y a eu une séparation et il ne s
		2288	+
		2289	+572
		2290	+00:43:38.120 --> 00:43:39.040
		2291	+'est jamais revenu. Donc,
		2292	+
		2293	+573
		2294	+00:43:41.480 --> 00:43:45.080
		2295	+l'avantage des propriétaires a toujours continué à être dominé par rapport aux
		2296	+
		2297	+574
		2298	+00:43:45.100 --> 00:43:45.900
		2299	+locataires.
		2300	+
		2301	+575
		2302	+00:43:47.280 --> 00:43:51.160
		2303	+Et c'est encore plus vrai dans la mesure que les loyers au Québec ont augmenté quand
		2304	+
		2305	+576
		2306	+00:43:51.180 --> 00:43:52.740
		2307	+même de façon importante dans les dernières années.
		2308	+
		2309	+577
		2310	+00:43:53.700 --> 00:43:57.400
		2311	+Là, ça semble se calmer, mais bon, c'est des facteurs qui drivent en tout le…
		2312	+
		2313	+578
		2314	+00:43:57.420 --> 00:43:59.600
		2315	+Et aussi, donc, maintenant, au niveau des facteurs démographiques,
		2316	+
		2317	+579
		2318	+00:43:59.940 --> 00:44:05.960
		2319	+croissance de la population, qu'elle provienne d'un taux
		2320	+
		2321	+580
		2322	+00:44:05.980 --> 00:44:09.900
		2323	+de natalité plus élevé ou de l'immigration ou de la migration interne.
		2324	+
		2325	+581
		2326	+00:44:09.980 --> 00:44:13.540
		2327	+Donc, c'est-à-dire qu'un des bons exemples, c'est Ottawa et Gatineau.
		2328	+
		2329	+582
		2330	+00:44:13.900 --> 00:44:15.220
		2331	+Donc, c'est-à-dire que c'est très possible.
		2332	+
		2333	+583
		2334	+00:44:15.980 --> 00:44:17.560
		2335	+Bien, c'est d'ailleurs un phénomène qui est observé.
		2336	+
		2337	+584
		2338	+00:44:17.960 --> 00:44:21.500
		2339	+L'immobilier à Gatineau a explosé parce que beaucoup de gens trouvaient que les
		2340	+
		2341	+585
		2342	+00:44:21.520 --> 00:44:23.580
		2343	+propriétés à Ottawa étaient inabordables.
		2344	+
		2345	+586
		2346	+00:44:24.680 --> 00:44:27.600
		2347	+dans la mesure maintenant où la majorité des gens sont en télétravail ou,
		2348	+
		2349	+587
		2350	+00:44:27.620 --> 00:44:32.020
		2351	+bon, Gatineau, c'est à côté d'Ottawa, donc ce n'est pas vraiment un problème d'y
		2352	+
		2353	+588
		2354	+00:44:32.040 --> 00:44:37.340
		2355	+aller. Il n'y a pas nécessairement de règle qui interdit à quelqu'un qui est en
		2356	+
		2357	+589
		2358	+00:44:37.360 --> 00:44:40.580
		2359	+Ontario de dire, bon, mais moi, je vais aller vivre à Gatineau puis je vais avoir un
		2360	+
		2361	+590
		2362	+00:44:40.600 --> 00:44:43.860
		2363	+gain au niveau, donc la propriété va coûter moins cher.
		2364	+
		2365	+591
		2366	+00:44:43.980 --> 00:44:44.940
		2367	+Donc là, c'est moins vrai un petit peu.
		2368	+
		2369	+592
		2370	+00:44:45.080 --> 00:44:47.600
		2371	+L'immobilier, justement, il y a eu une égalisation à cause de ça.
		2372	+
		2373	+593
		2374	+00:44:47.720 --> 00:44:49.520
		2375	+Donc, c'est-à-dire qu'il y a une migration interne.
		2376	+
		2377	+594
		2378	+00:44:51.360 --> 00:44:56.020
		2379	+bon, les gens à Ottawa vont vivre à Gatineau pour l'immobilier qui était moins cher
		2380	+
		2381	+595
		2382	+00:44:56.040 --> 00:45:01.020
		2383	+puis tu vas faire ton plein d'essence à Ottawa étant donné qu'au Québec l'essence
		2384	+
		2385	+596
		2386	+00:45:01.040 --> 00:45:07.040
		2387	+est plus dispendue donc c'est une région qui est spéciale à cet niveau-là le fait
		2388	+
		2389	+597
		2390	+00:45:07.060 --> 00:45:10.320
		2391	+d'avoir donc des réglementations qui sont vraiment distinctes puis qu'il y a juste
		2392	+
		2393	+598
		2394	+00:45:10.340 --> 00:45:13.820
		2395	+un petit pont qui se passe, ça crée des phénomènes comme ça aussi le vieillissement
		2396	+
		2397	+599
		2398	+00:45:13.840 --> 00:45:18.020
		2399	+de la population donc le fait qu'une population vieillisse beaucoup plus rapidement
		2400	+
		2401	+600
		2402	+00:45:18.040 --> 00:45:19.320
		2403	+que certaines autres économies.
		2404	+
		2405	+601
		2406	+00:45:19.640 --> 00:45:23.480
		2407	+Par exemple, on pourrait penser à...
		2408	+
		2409	+602
		2410	+00:45:24.000 --> 00:45:27.600
		2411	+Mais là, c'est quand même... La population vit pas mal partout dans le monde,
		2412	+
		2413	+603
		2414	+00:45:27.840 --> 00:45:34.340
		2415	+sauf dans les... Même en Afrique du Nord, le
		2416	+
		2417	+604
		2418	+00:45:34.360 --> 00:45:35.640
		2419	+vieillissement de la population est important.
		2420	+
		2421	+605
		2422	+00:45:36.260 --> 00:45:39.540
		2423	+Donc, je dirais que certains pays d'Afrique,
		2424	+
		2425	+606
		2426	+00:45:41.160 --> 00:45:42.740
		2427	+c'est un phénomène qui est inversé.
		2428	+
		2429	+607
		2430	+00:45:42.840 --> 00:45:44.700
		2431	+Donc, c'est-à-dire que la population est de plus en plus jeune.
		2432	+
		2433	+608
		2434	+00:45:44.880 --> 00:45:48.340
		2435	+Mais sinon, le reste de la planète, La population vit énormément vite.
		2436	+
		2437	+609
		2438	+00:45:49.180 --> 00:45:50.080
		2439	+La toit des ménages également.
		2440	+
		2441	+610
		2442	+00:45:54.220 --> 00:45:59.700
		2443	+Maintenant, au niveau des autres facteurs, les facteurs gouvernementaux influencent
		2444	+
		2445	+611
		2446	+00:45:59.720 --> 00:46:02.000
		2447	+le prix des propriétés. Changement de zonage.
		2448	+
		2449	+612
		2450	+00:46:02.520 --> 00:46:03.760
		2451	+Les nouvelles réglementations.
		2452	+
		2453	+613
		2454	+00:46:04.420 --> 00:46:07.200
		2455	+C'est-à-dire qu'on ne sait pas vraiment ce qu'il va y avoir comme nouvelles
		2456	+
		2457	+614
		2458	+00:46:07.220 --> 00:46:12.580
		2459	+réglementations. On peut penser par exemple à ce qui se passe à New York avec le
		2460	+
		2461	+615
		2462	+00:46:12.600 --> 00:46:18.640
		2463	+nouveau maire. Lui, il parle d'imposer des taxes annuelles plus
		2464	+
		2465	+616
		2466	+00:46:18.660 --> 00:46:22.920
		2467	+importantes sur l'immobilier au-delà d'une telle valeur.
		2468	+
		2469	+617
		2470	+00:46:23.060 --> 00:46:25.920
		2471	+Donc, tout ça, c'est des facteurs qui impactent le prix de l'immobilier.
		2472	+
		2473	+618
		2474	+00:46:26.440 --> 00:46:30.220
		2475	+C'est sûr que si, par exemple, ici, on aurait une règle qui dirait qu'au-delà d'un
		2476	+
		2477	+619
		2478	+00:46:30.240 --> 00:46:34.460
		2479	+million de dollars de valeur d'immobilier, tu es imposé à 5 % chaque année sur cette
		2480	+
		2481	+620
		2482	+00:46:34.480 --> 00:46:39.460
		2483	+valeur-là, bien, là, ça serait dans un scénario où l'immobilier vraiment s
		2484	+
		2485	+621
		2486	+00:46:39.480 --> 00:46:44.260
		2487	+'effondrait. parce que ça serait appliqué par un gouvernement qui voudrait…
		2488	+
		2489	+622
		2490	+00:46:46.420 --> 00:46:47.840
		2491	+Historiquement, ça n'a jamais été une bonne chose de faire ça,
		2492	+
		2493	+623
		2494	+00:46:47.900 --> 00:46:49.780
		2495	+mais bon, c'est possible qu'un jour il y ait un gouvernement qui le fasse.
		2496	+
		2497	+624
		2498	+00:46:51.880 --> 00:46:57.480
		2499	+Ça n'a pas nécessairement… Souvent, c'est fait pour réinverser la situation,
		2500	+
		2501	+625
		2502	+00:46:57.600 --> 00:47:00.720
		2503	+mais ça fait plus un effondrement de l'immobilier, puis là,
		2504	+
		2505	+626
		2506	+00:47:00.760 --> 00:47:03.400
		2507	+les constructions ralentissent, puis au final, souvent,
		2508	+
		2509	+627
		2510	+00:47:03.500 --> 00:47:07.800
		2511	+il y a plus de gens qui se ramassent sans abri que dans la situation où ce n'était
		2512	+
		2513	+628
		2514	+00:47:07.820 --> 00:47:10.140
		2515	+pas comme ça. Mais c'est très possible que ça arrive.
		2516	+
		2517	+629
		2518	+00:47:10.700 --> 00:47:11.500
		2519	+On ne sait jamais.
		2520	+
		2521	+630
		2522	+00:47:12.820 --> 00:47:15.100
		2523	+Les nouvelles réglementations, politiques fiscales également,
		2524	+
		2525	+631
		2526	+00:47:15.300 --> 00:47:19.180
		2527	+c'est-à-dire que le gouvernement peut changer la façon dont les profits en
		2528	+
		2529	+632
		2530	+00:47:19.200 --> 00:47:22.980
		2531	+immobilier sont imposés et aussi les investissements publics,
		2532	+
		2533	+633
		2534	+00:47:23.060 --> 00:47:28.100
		2535	+transports, infrastructures. Le gouvernement finance un immense projet de tramway à
		2536	+
		2537	+634
		2538	+00:47:28.120 --> 00:47:31.300
		2539	+Québec. C'est très possible que les...
		2540	+
		2541	+635
		2542	+00:47:31.320 --> 00:47:32.400
		2543	+Mais d'ailleurs, ce n'est pas très possible.
		2544	+
		2545	+636
		2546	+00:47:32.660 --> 00:47:35.620
		2547	+Ça va augmenter énormément tous ceux qui sont à côté du tramway.
		2548	+
		2549	+637
		2550	+00:47:36.200 --> 00:47:40.600
		2551	+C'est beaucoup étudié, donc, avec des méthodes hedoniques « difference in difference
		2552	+
		2553	+638
		2554	+00:47:40.620 --> 00:47:43.540
		2555	+ », donc c'est-à-dire qu'ils regardent le prix des propriétés avant la construction
		2556	+
		2557	+639
		2558	+00:47:43.560 --> 00:47:49.000
		2559	+et après. Et souvent, tout ce qui est proche, par exemple,
		2560	+
		2561	+640
		2562	+00:47:49.040 --> 00:47:52.040
		2563	+des nouveaux réseaux de transport en commun, la valeur augmente énormément.
		2564	+
		2565	+641
		2566	+00:47:52.900 --> 00:47:56.080
		2567	+Puis ce qui est intéressant, c'est que ça commence même avant que le projet débute,
		2568	+
		2569	+642
		2570	+00:47:56.160 --> 00:47:59.900
		2571	+donc c'est-à-dire que l'augmentation commence même lorsque le projet est annoncé,
		2572	+
		2573	+643
		2574	+00:48:00.100 --> 00:48:02.760
		2575	+par anticipation, donc c'est là que c'est intéressant.
		2576	+
		2577	+644
		2578	+00:48:04.680 --> 00:48:09.400
		2579	+la valeur complète n'est pas initialement donc incorporée mais au fur et à mesure,
		2580	+
		2581	+645
		2582	+00:48:09.520 --> 00:48:13.940
		2583	+plus que le projet est certain, plus que la valeur va augmenter dans les alentours
		2584	+
		2585	+646
		2586	+00:48:15.820 --> 00:48:20.300
		2587	+au niveau donc des facteurs technologiques et sociaux ça c'est le plus intéressant
		2588	+
		2589	+647
		2590	+00:48:21.860 --> 00:48:28.080
		2591	+on pourrait prendre par exemple si on regarde par exemple la France l'Europe puis
		2592	+
		2593	+648
		2594	+00:48:28.100 --> 00:48:29.600
		2595	+même les pays d'Amérique latine
		2596	+
		2597	+649
		2598	+00:48:31.380 --> 00:48:35.540
		2599	+puis même certains pays les pays, la Russie, les TGV et tout ça.
		2600	+
		2601	+650
		2602	+00:48:35.960 --> 00:48:40.340
		2603	+L'Amérique du Nord est pas mal un des seuls qui n'est pas impacté par des réseaux de
		2604	+
		2605	+651
		2606	+00:48:40.360 --> 00:48:44.880
		2607	+transport en commun massifs, mais imaginez qu'on construit un TGV entre Québec et
		2608	+
		2609	+652
		2610	+00:48:44.900 --> 00:48:48.180
		2611	+Montréal qui va énormément en vide.
		2612	+
		2613	+653
		2614	+00:48:48.300 --> 00:48:51.300
		2615	+C'est-à-dire que ça l'arrête à Pro-Rivières, ça l'arrête dans toutes les petites
		2616	+
		2617	+654
		2618	+00:48:51.320 --> 00:48:55.620
		2619	+municipalités où c'est logique de croire qu'un TGV pourrait arrêter là.
		2620	+
		2621	+655
		2622	+00:48:57.720 --> 00:49:01.500
		2623	+Si on peut faire une distance comme Québec-Montréal en 30 minutes,
		2624	+
		2625	+656
		2626	+00:49:02.800 --> 00:49:06.680
		2627	+et qu'on parcourt toutes les villes entre Québec et Montréal,
		2628	+
		2629	+657
		2630	+00:49:06.940 --> 00:49:09.360
		2631	+l'immobilier va être impacté.
		2632	+
		2633	+658
		2634	+00:49:09.620 --> 00:49:13.780
		2635	+Pourquoi ? Parce que certaines personnes vont dire, bon,
		2636	+
		2637	+659
		2638	+00:49:13.860 --> 00:49:16.740
		2639	+mais là, moi, je vais aller vivre à 3 roues-villards, puis je vais prendre un TGV,
		2640	+
		2641	+660
		2642	+00:49:16.820 --> 00:49:17.620
		2643	+puis je vais aller travailler à Montréal.
		2644	+
		2645	+661
		2646	+00:49:17.740 --> 00:49:21.140
		2647	+Mon salaire est plus élevé à Montréal, oui, mais je peux aller vivre à 3 roues
		2648	+
		2649	+662
		2650	+00:49:21.160 --> 00:49:23.140
		2651	+-villards puis avoir un billet immobilier plus faible.
		2652	+
		2653	+663
		2654	+00:49:23.520 --> 00:49:24.800
		2655	+Donc, c'est une optimisation.
		2656	+
		2657	+664
		2658	+00:49:26.040 --> 00:49:29.640
		2659	+Et c'est pour ça qu'on dit que certaines technologies impactent grandement l
		2660	+
		2661	+665
		2662	+00:49:29.660 --> 00:49:31.120
		2663	+'immobilier. Les TGV, c'est un bon exemple.
		2664	+
		2665	+666
		2666	+00:49:31.140 --> 00:49:34.420
		2667	+C'est-à-dire que dans les pays où il y a des TGV, il y a un aplatissement de la
		2668	+
		2669	+667
		2670	+00:49:34.440 --> 00:49:40.420
		2671	+rente foncière qui appelle, c'est que habituellement, tous les gros quartiers d
		2672	+
		2673	+668
		2674	+00:49:40.440 --> 00:49:43.880
		2675	+'emploi, l'immobilier historiquement déclinait plus qu'on s'éloignait.
		2676	+
		2677	+669
		2678	+00:49:44.460 --> 00:49:47.800
		2679	+Donc, c'est-à-dire que vous avez par exemple le centre-ville de Montréal et là,
		2680	+
		2681	+670
		2682	+00:49:47.860 --> 00:49:51.720
		2683	+vous allez à Laval, Longueuil et plus qu'on s'éloigne, plus que le prix par pied
		2684	+
		2685	+671
		2686	+00:49:51.740 --> 00:49:56.460
		2687	+carré diminue. mais avec justement le télétravail qui est un autre facteur,
		2688	+
		2689	+672
		2690	+00:49:57.120 --> 00:49:59.120
		2691	+le fait qu'il y ait des transports en commun plus efficients,
		2692	+
		2693	+673
		2694	+00:49:59.480 --> 00:50:01.220
		2695	+ça tend à aplatir cette rente-là.
		2696	+
		2697	+674
		2698	+00:50:01.320 --> 00:50:05.340
		2699	+Donc, c'est-à-dire que les gens voient moins d'utilité à rester au centre-ville et
		2700	+
		2701	+675
		2702	+00:50:05.360 --> 00:50:06.620
		2703	+ils peuvent aller s'établir en dehors.
		2704	+
		2705	+676
		2706	+00:50:07.620 --> 00:50:08.420
		2707	+Et ça, qu'est-ce que ça fait ?
		2708	+
		2709	+677
		2710	+00:50:08.380 --> 00:50:11.200
		2711	+Ça fait en sorte que justement, les prix s'égalisent.
		2712	+
		2713	+678
		2714	+00:50:12.840 --> 00:50:16.100
		2715	+Quelqu'un d'intelligent va aller acheter au centre-ville à ce moment-là parce que
		2716	+
		2717	+679
		2718	+00:50:16.120 --> 00:50:20.200
		2719	+malgré tout, je crois qu'il va avoir une valeur plus importante à vivre au centre
		2720	+
		2721	+680
		2722	+00:50:20.220 --> 00:50:22.420
		2723	+-ville toujours par rapport à…
		2724	+
		2725	+681
		2726	+00:50:22.440 --> 00:50:24.280
		2727	+mais bon, ça, c'est mon opinion personnel.
		2728	+
		2729	+682
		2730	+00:50:24.540 --> 00:50:30.020
		2731	+Ce n'est pas ce que dit… mais vous comprenez, donc, ça fait partie de tous les
		2732	+
		2733	+683
		2734	+00:50:30.040 --> 00:50:32.180
		2735	+facteurs qui peuvent influencer le prix de l'immobilier.
		2736	+
		2737	+684
		2738	+00:50:32.360 --> 00:50:37.720
		2739	+Puis, il y a des égalisations et là, la COVID, ça a été un des cas d'école les plus
		2740	+
		2741	+685
		2742	+00:50:37.740 --> 00:50:41.040
		2743	+importants. C'est-à-dire que l'immobilier à Trois-Rivières,
		2744	+
		2745	+686
		2746	+00:50:42.160 --> 00:50:45.520
		2747	+dans toutes les petites villes, on pourrait dire, a explosé.
		2748	+
		2749	+687
		2750	+00:50:46.320 --> 00:50:48.760
		2751	+Pas au point de devenir égal, par exemple, au marché de Montréal,
		2752	+
		2753	+688
		2754	+00:50:48.780 --> 00:50:52.500
		2755	+Mais quand même, c'est assez impressionnant de voir l'augmentation des prix dans des
		2756	+
		2757	+689
		2758	+00:50:52.520 --> 00:50:56.360
		2759	+petites villes comme Trois-Ruers et autres.
		2760	+
		2761	+690
		2762	+00:50:56.480 --> 00:50:59.400
		2763	+Mais ça, c'est surtout à cause du télétravail et non à cause des transports en
		2764	+
		2765	+691
		2766	+00:50:59.420 --> 00:51:02.000
		2767	+commun. Je ne pense pas que personne qui part de Trois-Ruers pourrait aller
		2768	+
		2769	+692
		2770	+00:51:02.020 --> 00:51:03.760
		2771	+travailler à Montréal avec Viara et tout ça.
		2772	+
		2773	+693
		2774	+00:51:04.000 --> 00:51:04.940
		2775	+On n'est pas encore rendu là.
		2776	+
		2777	+694
		2778	+00:51:05.120 --> 00:51:07.240
		2779	+Mais imaginez s'il y avait encore en plus cet impact-là,
		2780	+
		2781	+695
		2782	+00:51:07.300 --> 00:51:08.340
		2783	+ça serait assez important.
		2784	+
		2785	+696
		2786	+00:51:11.520 --> 00:51:17.520
		2787	+Maintenant, les autres principes économiques, on a donc la contribution de la
		2788	+
		2789	+697
		2790	+00:51:17.540 --> 00:51:22.080
		2791	+valeur totale. Je ne sais pas si on l'avait vu, mais c'est un principe qui dit que
		2792	+
		2793	+698
		2794	+00:51:22.100 --> 00:51:27.380
		2795	+lorsqu'on fait une amélioration d'une propriété, on a un coût donné,
		2796	+
		2797	+699
		2798	+00:51:27.640 --> 00:51:32.160
		2799	+puis on a une augmentation de valeur qui est attribuée à cette amélioration-là.
		2800	+
		2801	+700
		2802	+00:51:33.360 --> 00:51:36.540
		2803	+L'augmentation de valeur est simplement perceptible si on décide,
		2804	+
		2805	+701
		2806	+00:51:36.600 --> 00:51:39.900
		2807	+par exemple, avant qu'on détermine un prix de valeur marchande et après.
		2808	+
		2809	+702
		2810	+00:51:40.480 --> 00:51:42.820
		2811	+L'augmentation de la valeur, c'est simplement ça la contribution.
		2812	+
		2813	+703
		2814	+00:51:43.420 --> 00:51:47.060
		2815	+Maintenant, si la contribution est inférieure au coût d'implémenter ça,
		2816	+
		2817	+704
		2818	+00:51:47.480 --> 00:51:49.600
		2819	+bien, ce n'est pas rentable de le faire du point de vue de l'investissement.
		2820	+
		2821	+705
		2822	+00:51:50.220 --> 00:51:51.940
		2823	+Maintenant, ce n'est pas pour une maison.
		2824	+
		2825	+706
		2826	+00:51:52.060 --> 00:51:53.520
		2827	+Il y a quand même des gens qui vont décider, par exemple,
		2828	+
		2829	+707
		2830	+00:51:53.640 --> 00:51:56.740
		2831	+de faire une piscine. Une piscine creusée habituellement,
		2832	+
		2833	+708
		2834	+00:51:57.120 --> 00:51:59.660
		2835	+surtout lorsqu'on parle, mettons, que c'est rendu aux alentours de 50 000 $,
		2836	+
		2837	+709
		2838	+00:52:00.440 --> 00:52:03.800
		2839	+peut-être même plus maintenant, ce serait très surprenant que le fait d'ajouter une
		2840	+
		2841	+710
		2842	+00:52:03.820 --> 00:52:07.160
		2843	+piscine creusée augmente la valeur de votre maison de 50 000.
		2844	+
		2845	+711
		2846	+00:52:08.660 --> 00:52:10.180
		2847	+Les garages, c'est autre chose.
		2848	+
		2849	+712
		2850	+00:52:10.340 --> 00:52:13.660
		2851	+C'est-à-dire, faire un garage double, ça peut potentiellement être rentable.
		2852	+
		2853	+713
		2854	+00:52:14.720 --> 00:52:17.740
		2855	+Finir le sous-sol, donc faire la finition du sous-sol, Habituellement,
		2856	+
		2857	+714
		2858	+00:52:17.860 --> 00:52:19.920
		2859	+ce n'est pas de quoi qu'il permet de récupérer son argent.
		2860	+
		2861	+715
		2862	+00:52:20.720 --> 00:52:25.060
		2863	+Il y a certains sites qui permettent de documenter quelles rénovations sont
		2864	+
		2865	+716
		2866	+00:52:25.080 --> 00:52:28.540
		2867	+rentables. Mais encore une fois, des fois, les gens font ça simplement pour leur
		2868	+
		2869	+717
		2870	+00:52:28.560 --> 00:52:30.540
		2871	+propitulité. Donc, ce n'est pas tout est relié à l'argent.
		2872	+
		2873	+718
		2874	+00:52:30.960 --> 00:52:32.640
		2875	+Mais le principe de contribution, c'est ça ici.
		2876	+
		2877	+719
		2878	+00:52:34.080 --> 00:52:34.880
		2879	+C'est une creusée.
		2880	+
		2881	+720
		2882	+00:52:36.380 --> 00:52:38.460
		2883	+On peut voir ça comme étant un suréquipement.
		2884	+
		2885	+721
		2886	+00:52:38.760 --> 00:52:44.100
		2887	+C'est-à-dire que souvent, ça coûte aux alentours de 80 000 avec tous les chauffe
		2888	+
		2889	+722
		2890	+00:52:44.120 --> 00:52:47.500
		2891	+-eau, etc. Et la valeur pourrait augmenter juste de 20 000.
		2892	+
		2893	+723
		2894	+00:52:47.660 --> 00:52:49.560
		2895	+Encore une fois, ce n'est pas des chiffres exacts, mais bon.
		2896	+
		2897	+724
		2898	+00:52:50.120 --> 00:52:51.920
		2899	+Mais c'est mesurable avec certains modèles hédoniques.
		2900	+
		2901	+725
		2902	+00:52:52.480 --> 00:52:57.380
		2903	+Quelle est la valeur attribuée à une rénovation ou une amélioration de données ?
		2904	+
		2905	+726
		2906	+00:52:59.700 --> 00:53:01.260
		2907	+Maintenant, principe de conformité.
		2908	+
		2909	+727
		2910	+00:53:01.920 --> 00:53:03.680
		2911	+Le principe de conformité, c'est quoi ?
		2912	+
		2913	+728
		2914	+00:53:03.860 --> 00:53:08.840
		2915	+C'est que vous allez choisir des projets qui sont conformes avec l'ensemble du
		2916	+
		2917	+729
		2918	+00:53:08.860 --> 00:53:11.700
		2919	+voisinage. Pourquoi c'est comme ça ?
		2920	+
		2921	+730
		2922	+00:53:11.820 --> 00:53:16.200
		2923	+C'est que, par exemple, vous avez une rue où il y a simplement des bungalows.
		2924	+
		2925	+731
		2926	+00:53:17.500 --> 00:53:20.340
		2927	+et là, vous, vous avez comme projet de faire un deuxième étage.
		2928	+
		2929	+732
		2930	+00:53:21.440 --> 00:53:24.260
		2931	+C'est possible, ça va être autorisé par la ville.
		2932	+
		2933	+733
		2934	+00:53:25.740 --> 00:53:30.840
		2935	+Mais malheureusement, c'est très possible que le deuxième étage que vous construisez
		2936	+
		2937	+734
		2938	+00:53:30.860 --> 00:53:35.760
		2939	+ne soit pas évalué aussi, la contribution ne sera pas aussi importante.
		2940	+
		2941	+735
		2942	+00:53:36.060 --> 00:53:40.340
		2943	+Donc, c'est-à-dire que oui, ça va vous coûter le même prix qu'une personne qui
		2944	+
		2945	+736
		2946	+00:53:40.360 --> 00:53:42.680
		2947	+ferait la même chose dans un quartier où il y a juste des maisons,
		2948	+
		2949	+737
		2950	+00:53:42.780 --> 00:53:46.040
		2951	+des étages. Mais malheureusement, la valeur que vous allez prendre ne sera pas aussi
		2952	+
		2953	+738
		2954	+00:53:46.060 --> 00:53:49.900
		2955	+importante. Ça, c'est parce qu'habituellement, les quartiers sont censés être plus
		2956	+
		2957	+739
		2958	+00:53:49.920 --> 00:53:51.020
		2959	+homogènes et compatibles.
		2960	+
		2961	+740
		2962	+00:53:54.220 --> 00:53:56.200
		2963	+Donc, ça rassure les marchés habituellement.
		2964	+
		2965	+741
		2966	+00:53:57.080 --> 00:54:00.380
		2967	+Ce n'est pas nécessairement vrai dans tous les types d'amélioration.
		2968	+
		2969	+742
		2970	+00:54:00.880 --> 00:54:04.480
		2971	+Mais par exemple, si vous construisez une propriété de luxe,
		2972	+
		2973	+743
		2974	+00:54:04.580 --> 00:54:10.520
		2975	+mais de, je ne sais pas moi, à Montréal-Nord par exemple,
		2976	+
		2977	+744
		2978	+00:54:10.760 --> 00:54:14.760
		2979	+par rapport à Westmont. bien, c'est possible que la valeur ne soit pas aussi
		2980	+
		2981	+745
		2982	+00:54:14.780 --> 00:54:19.860
		2983	+importante à Montréal-Nord, sans dire que c'est reconnu comme étant des quartiers où
		2984	+
		2985	+746
		2986	+00:54:19.880 --> 00:54:21.120
		2987	+le revenu est très différent.
		2988	+
		2989	+747
		2990	+00:54:21.980 --> 00:54:26.220
		2991	+Et habituellement, la valeur dépend donc de l'homogénéité du quartier.
		2992	+
		2993	+748
		2994	+00:54:29.900 --> 00:54:31.800
		2995	+Maintenant, donc ici, progression et réaction.
		2996	+
		2997	+749
		2998	+00:54:31.900 --> 00:54:36.420
		2999	+Donc, un bien qui est inférieur bénéficie de la valeur des biens supérieurs qui sont
		3000	+
		3001	+750
		3002	+00:54:36.440 --> 00:54:38.740
		3003	+environnables. Ça, c'est vrai.
		3004	+
		3005	+751
		3006	+00:54:38.760 --> 00:54:44.800
		3007	+Maintenant, un bien qui est supérieur va voir sa valeur diminuer à cause
		3008	+
		3009	+752
		3010	+00:54:44.820 --> 00:54:46.420
		3011	+de la présence de biens qui sont inférieurs.
		3012	+
		3013	+753
		3014	+00:54:46.640 --> 00:54:48.560
		3015	+Ces deux principes sont opposés, mais c'est comme ça.
		3016	+
		3017	+754
		3018	+00:54:49.300 --> 00:54:52.580
		3019	+C'est souvent une question de potentiel.
		3020	+
		3021	+755
		3022	+00:54:52.920 --> 00:54:59.280
		3023	+C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un bungalow
		3024	+
		3025	+756
		3026	+00:54:59.300 --> 00:55:05.840
		3027	+qui est délabré à Westmount, Donc, c'est un
		3028	+
		3029	+757
		3030	+00:55:05.860 --> 00:55:11.380
		3031	+bon signal parce qu'en soi, vous pouvez upgrader cette propriété-là puis la rendre à
		3032	+
		3033	+758
		3034	+00:55:11.400 --> 00:55:15.460
		3035	+niveau avec l'environnement, étant donné que toutes les autres propriétés sont dites
		3036	+
		3037	+759
		3038	+00:55:15.480 --> 00:55:20.300
		3039	+supérieures. Mais le contraire, c'est que si vous avez de quoi qui est supérieur
		3040	+
		3041	+760
		3042	+00:55:20.320 --> 00:55:24.700
		3043	+dans une propriété où tout est inférieur, c'est comme ça.
		3044	+
		3045	+761
		3046	+00:55:24.860 --> 00:55:28.720
		3047	+C'est une maison luxueuse dans un quartier modeste, au moins que dans un quartier
		3048	+
		3049	+762
		3050	+00:55:28.740 --> 00:55:30.020
		3051	+haut de gamme. C'est comme ça.
		3052	+
		3053	+763
		3054	+00:55:30.040 --> 00:55:35.720
		3055	+C'est simplement une question de préférence souvent et d'homogénéité.
		3056	+
		3057	+764
		3058	+00:55:39.280 --> 00:55:44.480
		3059	+Maintenant, le principe d'équilibre, c'est un principe qui est important,
		3060	+
		3061	+765
		3062	+00:55:44.800 --> 00:55:47.000
		3063	+mais qui est moins important un peu, étant donné que ça touche à la méthode des
		3064	+
		3065	+766
		3066	+00:55:47.020 --> 00:55:52.320
		3067	+coûts. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que si vous n'avez pas ces quatre composantes-là,
		3068	+
		3069	+767
		3070	+00:55:52.460 --> 00:55:55.320
		3071	+ça va être très dur d'obtenir la valeur maximale avec une construction.
		3072	+
		3073	+768
		3074	+00:55:56.160 --> 00:55:58.460
		3075	+C'est-à-dire que vous devez avoir un terrain qui est parfait.
		3076	+
		3077	+769
		3078	+00:55:59.020 --> 00:56:01.260
		3079	+Vous devez avoir de la main-d'oeuvre disponible.
		3080	+
		3081	+770
		3082	+00:56:01.620 --> 00:56:05.900
		3083	+En soi, c'est logique, cette théorie-là.
		3084	+
		3085	+771
		3086	+00:56:06.320 --> 00:56:08.240
		3087	+Et vous devez avoir le capital, donc le financement.
		3088	+
		3089	+772
		3090	+00:56:08.380 --> 00:56:12.920
		3091	+Et vous devez coordonner tout le travail avec le capital et tout ça.
		3092	+
		3093	+773
		3094	+00:56:13.020 --> 00:56:15.960
		3095	+Donc, ça dit que ça prend ces quatre agents-là.
		3096	+
		3097	+774
		3098	+00:56:16.500 --> 00:56:20.480
		3099	+En soi, concrètement, comment c'est appliqué en évaluation immobilière ?
		3100	+
		3101	+775
		3102	+00:56:20.540 --> 00:56:22.480
		3103	+J'avoue que ça fait partie des choses qui sont montrées.
		3104	+
		3105	+776
		3106	+00:56:24.400 --> 00:56:27.060
		3107	+Mais bon, c'est juste du gros bon sens, honnêtement.
		3108	+
		3109	+777
		3110	+00:56:27.900 --> 00:56:30.980
		3111	+si tu n'as pas de terrain, puis que tu as les gars de la construction qui sont prêts
		3112	+
		3113	+778
		3114	+00:56:31.000 --> 00:56:32.860
		3115	+à travailler, puis que tu as l'argent, bien, ça ne va pas bien,
		3116	+
		3117	+779
		3118	+00:56:33.060 --> 00:56:34.900
		3119	+parce que tu ne peux pas construire sur un terrain de Walmart,
		3120	+
		3121	+780
		3122	+00:56:35.060 --> 00:56:37.060
		3123	+ça ne te prend un terrain, c'est logique.
		3124	+
		3125	+781
		3126	+00:56:38.000 --> 00:56:40.480
		3127	+Maintenant, si tu as un terrain, tu as l'argent, mais que là,
		3128	+
		3129	+782
		3130	+00:56:40.540 --> 00:56:42.480
		3131	+il n'y a personne qui veut travailler pour toi, puis construire,
		3132	+
		3133	+783
		3134	+00:56:42.620 --> 00:56:43.720
		3135	+bien, ça ne marche pas non plus.
		3136	+
		3137	+784
		3138	+00:56:44.180 --> 00:56:46.380
		3139	+Et même chose, si tu as engagé des gars de construction,
		3140	+
		3141	+785
		3142	+00:56:46.640 --> 00:56:48.660
		3143	+tu as le terrain, mais que tu n'as pas réussi à avoir l'argent pour les payer,
		3144	+
		3145	+786
		3146	+00:56:49.000 --> 00:56:52.920
		3147	+ça ne marche pas plus. Et maintenant, si tu n'as pas quelqu'un qui est là pour tout
		3148	+
		3149	+787
		3150	+00:56:52.940 --> 00:56:57.840
		3151	+coordonner ça, bien, tu n'arriveras pas à avoir, justement une production
		3152	+
		3153	+788
		3154	+00:56:57.860 --> 00:56:59.020
		3155	+immobilière qui est adéquate.
		3156	+
		3157	+789
		3158	+00:56:59.720 --> 00:57:00.900
		3159	+C'est ça que ça dit, grosso modo.
		3160	+
		3161	+790
		3162	+00:57:03.060 --> 00:57:06.320
		3163	+Maintenant, dernier point, donc, avant qu'on passe à l'autre section,
		3164	+
		3165	+791
		3166	+00:57:06.720 --> 00:57:10.520
		3167	+le rendement décroissant. Bon, qu'est-ce que ça dit, ça,
		3168	+
		3169	+792
		3170	+00:57:10.580 --> 00:57:12.140
		3171	+c'est qu'il arrive un certain point.
		3172	+
		3173	+793
		3174	+00:57:14.040 --> 00:57:17.160
		3175	+En réalité, c'est, je ne serais pas prêt à dire que, je veux dire,
		3176	+
		3177	+794
		3178	+00:57:17.360 --> 00:57:22.740
		3179	+c'est une propriété de luxe dans une, il arrive un point optimal où ce que,
		3180	+
		3181	+795
		3182	+00:57:22.820 --> 00:57:25.100
		3183	+donc, la valeur totale du bien va peut-être même diminuer.
		3184	+
		3185	+796
		3186	+00:57:25.260 --> 00:57:26.120
		3187	+C'est-à-dire que,
		3188	+
		3189	+797
		3190	+00:57:28.920 --> 00:57:33.040
		3191	+un des meilleurs exemples, c'est si vous avez une propriété où,
		3192	+
		3193	+798
		3194	+00:57:33.560 --> 00:57:35.800
		3195	+dans un quartier, maintenant, modeste,
		3196	+
		3197	+799
		3198	+00:57:37.820 --> 00:57:39.980
		3199	+une maison qui est équivalent à un château,
		3200	+
		3201	+800
		3202	+00:57:42.340 --> 00:57:47.920
		3203	+c'est très possible que le prix, donc plus qu'on grossit la propriété,
		3204	+
		3205	+801
		3206	+00:57:48.120 --> 00:57:52.480
		3207	+il diminue éventuellement, étant donné que, bon, ça vient avec des taxes frontières.
		3208	+
		3209	+802
		3210	+00:57:53.000 --> 00:57:55.720
		3211	+La personne qui va acheter ça ne va pas nécessairement avoir les mêmes revenus que
		3212	+
		3213	+803
		3214	+00:57:55.740 --> 00:57:59.340
		3215	+dans un quartier plus, on pourrait dire, huppé ou peu importe.
		3216	+
		3217	+804
		3218	+00:57:59.900 --> 00:58:04.760
		3219	+Donc, à un certain point, le surequipement, ça fait en sorte que la valeur du bien
		3220	+
		3221	+805
		3222	+00:58:04.780 --> 00:58:07.760
		3223	+immobilier va baisser. En pratique, est-ce que c'est vrai ?
		3224	+
		3225	+806
		3226	+00:58:09.680 --> 00:58:14.360
		3227	+Je ne sais pas. Il faudrait vraiment que ce soit un quartier délabré.
		3228	+
		3229	+807
		3230	+00:58:17.460 --> 00:58:18.920
		3231	+C'est une théorie qui existe.
		3232	+
		3233	+808
		3234	+00:58:19.300 --> 00:58:21.440
		3235	+Est-ce que c'est en pratique, c'est vraiment la réalité ?
		3236	+
		3237	+809
		3238	+00:58:21.460 --> 00:58:23.960
		3239	+Je pense que, bon, si tu es capable de payer les taxes,
		3240	+
		3241	+810
		3242	+00:58:24.700 --> 00:58:27.000
		3243	+il reste que c'est un château, c'est un château, mais bon,
		3244	+
		3245	+811
		3246	+00:58:27.580 --> 00:58:32.160
		3247	+ça dépend. Je pense qu'il y a certains matos d'amélioration aussi qui engendrent des
		3248	+
		3249	+812
		3250	+00:58:32.180 --> 00:58:35.440
		3251	+coûts plus importants, dont les taxes foncières, mais bon,
		3252	+
		3253	+813
		3254	+00:58:36.300 --> 00:58:39.440
		3255	+c'est à savoir. À un certain point, il y a un point d'équilibre où on a
		3256	+
		3257	+814
		3258	+00:58:39.460 --> 00:58:40.880
		3259	+éventuellement des rendements décroissants.
		3260	+
		3261	+815
		3262	+00:58:41.000 --> 00:58:44.680
		3263	+Donc, c'est-à-dire que chaque amélioration ne sera pas nécessairement impactée dans
		3264	+
		3265	+816
		3266	+00:58:44.700 --> 00:58:46.860
		3267	+le prix à la hauteur des dollars que vous avez investis.
		3268	+
		3269	+817
		3270	+00:58:46.960 --> 00:58:52.060
		3271	+C'est la zone en jaune. Mais maintenant, il y a un point où non seulement vous n
		3272	+
		3273	+818
		3274	+00:58:52.080 --> 00:58:53.900
		3275	+'allez pas récupérer votre argent, mais vous allez perdre l'argent.
		3276	+
		3277	+819
		3278	+00:58:54.040 --> 00:58:57.360
		3279	+C'est-à-dire que vous allez détruire de la valeur en plus que vous n'allez
		3280	+
		3281	+820
		3282	+00:58:57.380 --> 00:58:59.940
		3283	+aucunement récupérer votre investissement, donc d'upgrade ou peu importe.
		3284	+
		3285	+821
		3286	+00:59:00.580 --> 00:59:02.080
		3287	+Donc, c'est ça que ça dit ici.
		3288	+
		3289	+822
		3290	+00:59:03.720 --> 00:59:05.680
		3291	+Comme je vous l'ai dit, c'est à prendre avec un grain de sel.
		3292	+
		3293	+823
		3294	+00:59:06.720 --> 00:59:11.920
		3295	+Maintenant, le principe des externalités, ça, c'est simplement que la valeur peut
		3296	+
		3297	+824
		3298	+00:59:11.940 --> 00:59:18.080
		3299	+être impactée positivement ou négativement, dépendamment de certaines choses qu
		3300	+
		3301	+825
		3302	+00:59:18.100 --> 00:59:20.040
		3303	+'il y a dans l'environnement.
		3304	+
		3305	+826
		3306	+00:59:20.660 --> 00:59:24.420
		3307	+Par exemple, les autoroutes, ça, c'est une externalité qui est négative.
		3308	+
		3309	+827
		3310	+00:59:25.520 --> 00:59:26.720
		3311	+Positives, ça peut être des parcs.
		3312	+
		3313	+828
		3314	+00:59:26.840 --> 00:59:28.300
		3315	+Souvent, les parcs, c'est très bien vu.
		3316	+
		3317	+829
		3318	+00:59:28.460 --> 00:59:32.560
		3319	+Donc, les nouvelles familles, ils aiment ça avoir des choses comme ça.
		3320	+
		3321	+830
		3322	+00:59:32.820 --> 00:59:35.960
		3323	+Donc, parcs à proximité. Il y a un aéroport à côté, ça,
		3324	+
		3325	+831
		3326	+00:59:36.060 --> 00:59:37.300
		3327	+c'est vraiment négatif.
		3328	+
		3329	+832
		3330	+00:59:40.180 --> 00:59:46.580
		3331	+C'est surprenant, mais avoir une école à proximité, on
		3332	+
		3333	+833
		3334	+00:59:46.600 --> 00:59:49.560
		3335	+pourrait croire que ça apporte une valeur importante à une propriété,
		3336	+
		3337	+834
		3338	+00:59:49.700 --> 00:59:53.760
		3339	+mais historiquement, il y a eu des études qui ont confirmé que oui,
		3340	+
		3341	+835
		3342	+00:59:54.000 --> 00:59:54.900
		3343	+mais il y en a d'autres que non.
		3344	+
		3345	+836
		3346	+00:59:55.720 --> 01:00:01.060
		3347	+Donc, c'est-à-dire que souvent, dans les quartiers les plus de classe moyenne,
		3348	+
		3349	+837
		3350	+01:00:01.080 --> 01:00:06.260
		3351	+ce n'est pas automatique que ça apporte une valeur énorme de vivre proche d'une
		3352	+
		3353	+838
		3354	+01:00:06.280 --> 01:00:09.660
		3355	+école secondaire ou primaire, par exemple.
		3356	+
		3357	+839
		3358	+01:00:10.540 --> 01:00:11.360
		3359	+Je n'en ai aucune idée pourquoi.
		3360	+
		3361	+840
		3362	+01:00:11.620 --> 01:00:12.980
		3363	+C'est une bonne question à se poser.
		3364	+
		3365	+841
		3366	+01:00:14.100 --> 01:00:16.380
		3367	+D'autres exemples d'externalités positives à un terrain de golf.
		3368	+
		3369	+842
		3370	+01:00:16.940 --> 01:00:18.600
		3371	+Donc, ça, c'est vraiment au Québec.
		3372	+
		3373	+843
		3374	+01:00:19.200 --> 01:00:21.640
		3375	+Si ta maison est vraiment très proche d'un terrain de golf,
		3376	+
		3377	+844
		3378	+01:00:22.280 --> 01:00:26.700
		3379	+c'est, encore une fois, il faut que ce soit dans un quartier où les gens jouent au
		3380	+
		3381	+845
		3382	+01:00:26.720 --> 01:00:27.520
		3383	+golf.
		3384	+
		3385	+846
		3386	+01:00:28.940 --> 01:00:34.000
		3387	+je ne veux pas dire que il y a un cliché qui dit que c'est plus les personnes aînées
		3388	+
		3389	+847
		3390	+01:00:34.020 --> 01:00:38.100
		3391	+qui jouent au golf je ne veux pas me lancer dans ça je ne dis pas ça mais bon,
		3392	+
		3393	+848
		3394	+01:00:38.160 --> 01:00:40.600
		3395	+reste que je serais très surpris maintenant
		3396	+
		3397	+849
		3398	+01:00:42.340 --> 01:00:45.980
		3399	+je vais m'arrêter là avant de dire de quoi mais bon, vous comprenez ce que je veux
		3400	+
		3401	+850
		3402	+01:00:46.000 --> 01:00:50.960
		3403	+dire habituellement le golf s'est reconnu comme étant un sport qui demande plus de
		3404	+
		3405	+851
		3406	+01:00:50.980 --> 01:00:56.240
		3407	+moyens étant donné le coût des équipements donc d'avoir un terrain de golf à côté d
		3408	+
		3409	+852
		3410	+01:00:56.260 --> 01:01:02.240
		3411	+'un quartier vraiment où les gens sont plus dans le
		3412	+
		3413	+853
		3414	+01:01:02.260 --> 01:01:05.080
		3415	+besoin ou autre, ça ne va pas nécessairement augmenter la valeur.
		3416	+
		3417	+854
		3418	+01:01:07.060 --> 01:01:09.940
		3419	+Maintenant, c'est ça ici. Externalité positive par rapport à la négative,
		3420	+
		3421	+855
		3422	+01:01:10.080 --> 01:01:12.860
		3423	+donc nouveau parc, transport en commun proche.
		3424	+
		3425	+856
		3426	+01:01:13.120 --> 01:01:15.840
		3427	+Comme je l'ai dit ici, ce n'est pas nécessairement vrai,
		3428	+
		3429	+857
		3430	+01:01:15.980 --> 01:01:18.360
		3431	+donc les écoles, les études confirment.
		3432	+
		3433	+858
		3434	+01:01:18.740 --> 01:01:23.040
		3435	+Ça peut être dû comme une externalité positive, mais pas dans tous les secteurs.
		3436	+
		3437	+859
		3438	+01:01:23.840 --> 01:01:25.940
		3439	+Développement commercial de qualité, Donc, est-ce qu'il y a des épiceries ?
		3440	+
		3441	+860
		3442	+01:01:27.480 --> 01:01:31.960
		3443	+Externalité négative, un site contaminé à proximité, autoroute,
		3444	+
		3445	+861
		3446	+01:01:32.300 --> 01:01:36.440
		3447	+dépotoir ou pollution, donc odeur, nausée avant également,
		3448	+
		3449	+862
		3450	+01:01:36.780 --> 01:01:39.620
		3451	+ou lignes à haute tension et tours de télécommunication.
		3452	+
		3453	+863
		3454	+01:01:41.180 --> 01:01:43.920
		3455	+C'est logique. Donc, c'est-à-dire les lignes à haute tension,
		3456	+
		3457	+864
		3458	+01:01:44.220 --> 01:01:48.280
		3459	+il y a certaines études qui me parlent, donc ça peut amener à certains problèmes de
		3460	+
		3461	+865
		3462	+01:01:48.300 --> 01:01:52.180
		3463	+santé. Ce n'est pas nécessairement prouvé par beaucoup d'études,
		3464	+
		3465	+866
		3466	+01:01:52.240 --> 01:01:55.540
		3467	+mais bon, c'est un risque. Il y a certains environnements.
		3468	+
		3469	+867
		3470	+01:01:56.600 --> 01:02:01.560
		3471	+À Québec, il y a l'exemple de Shannon, qui est une municipalité où il y aurait un
		3472	+
		3473	+868
		3474	+01:02:01.580 --> 01:02:04.160
		3475	+taux de cancer par 100 000 habitants qui est beaucoup plus élevé que les autres.
		3476	+
		3477	+869
		3478	+01:02:04.440 --> 01:02:09.760
		3479	+Ce serait dû à la contamination de l'eau potable par une base militaire qui est
		3480	+
		3481	+870
		3482	+01:02:09.780 --> 01:02:11.420
		3483	+juste à côté, donc la base militaire de Valcartier.
		3484	+
		3485	+871
		3486	+01:02:11.620 --> 01:02:13.260
		3487	+Ça, c'est un exemple d'externalité négative.
		3488	+
		3489	+872
		3490	+01:02:13.280 --> 01:02:17.900
		3491	+Et clairement, là-bas, l'immobilier, c'est probablement un des ordres au Québec où l
		3492	+
		3493	+873
		3494	+01:02:17.920 --> 01:02:20.060
		3495	+'immobilier n'est pas si élevé que ça, donc ça confirme un peu ça.
		3496	+
		3497	+874
		3498	+01:02:22.220 --> 01:02:25.440
		3499	+Maintenant, le principe de la concurrence, c'est le dernier point.
		3500	+
		3501	+875
		3502	+01:02:25.540 --> 01:02:27.100
		3503	+Après ça, on va passer à l'autre section.
		3504	+
		3505	+876
		3506	+01:02:27.500 --> 01:02:30.980
		3507	+Ça dit que lorsque dans un secteur de l'immobilier ou dans un marché donné,
		3508	+
		3509	+877
		3510	+01:02:31.320 --> 01:02:34.420
		3511	+les profits sont élevés, donc c'est-à-dire que c'est très rentable pour un
		3512	+
		3513	+878
		3514	+01:02:34.440 --> 01:02:38.120
		3515	+investisseur, bien, ça attire beaucoup de nouveaux joueurs.
		3516	+
		3517	+879
		3518	+01:02:38.220 --> 01:02:44.500
		3519	+Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment, l'immobilier locatif de luxe,
		3520	+
		3521	+880
		3522	+01:02:44.680 --> 01:02:50.720
		3523	+c'est un peu le cas d'école au Québec, les loyers ont explosé dans les 4-5
		3524	+
		3525	+881
		3526	+01:02:50.740 --> 01:02:52.740
		3527	+dernières années. Qu'est-ce que ça a fait ?
		3528	+
		3529	+882
		3530	+01:02:52.820 --> 01:02:55.560
		3531	+Ça a fait qu'il y a eu de nouveaux promoteurs qui ont construit des parcs de condos
		3532	+
		3533	+883
		3534	+01:02:55.580 --> 01:03:00.160
		3535	+locatifs avec de luxe. Malheureusement, ce que ça fait,
		3536	+
		3537	+884
		3538	+01:03:00.240 --> 01:03:01.600
		3539	+c'est qu'il y a beaucoup plus d'offres.
		3540	+
		3541	+885
		3542	+01:03:01.700 --> 01:03:04.600
		3543	+Et là, ça finit donc par stabiliser les prix.
		3544	+
		3545	+886
		3546	+01:03:05.000 --> 01:03:08.020
		3547	+Et là, ça décline. Donc là, on est probablement proche de ce point-là.
		3548	+
		3549	+887
		3550	+01:03:08.440 --> 01:03:12.340
		3551	+Donc, c'est le fait d'avoir un cartier qui est en plein essor,
		3552	+
		3553	+888
		3554	+01:03:12.520 --> 01:03:14.600
		3555	+où ce que les prix augmentent, donc les loyers augmentent,
		3556	+
		3557	+889
		3558	+01:03:14.680 --> 01:03:17.300
		3559	+c'est pour ça qu'il y a beaucoup de promoteurs qui rentrent sur ce marché-là pour
		3560	+
		3561	+890
		3562	+01:03:17.320 --> 01:03:19.060
		3563	+réaliser justement un rendement élevé.
		3564	+
		3565	+891
		3566	+01:03:19.480 --> 01:03:23.200
		3567	+Et ça finit donc par stabiliser à cause de l'offre qui augmente.
		3568	+
		3569	+892
		3570	+01:03:23.740 --> 01:03:25.720
		3571	+Donc, c'est surtout vrai dans la ville de Québec en ce moment.
		3572	+
		3573	+893
		3574	+01:03:27.800 --> 01:03:30.360
		3575	+Si vous connaissez quelqu'un qui veut aller, c'est vraiment le moment.
		3576	+
		3577	+894
		3578	+01:03:30.600 --> 01:03:33.020
		3579	+Les loyers, ça ne va pas très bien.
		3580	+
		3581	+895
		3582	+01:03:34.380 --> 01:03:38.220
		3583	+la raison est simple c'est que lorsqu'on construit beaucoup de logements qui sont
		3584	+
		3585	+896
		3586	+01:03:38.240 --> 01:03:44.420
		3587	+plus haut de gamme ça manie une limite à ce que les gens peuvent payer donc
		3588	+
		3589	+897
		3590	+01:03:44.440 --> 01:03:49.620
		3591	+souvent les gens aussi vont croire qu'ils sont capables de payer un certain loyer et
		3592	+
		3593	+898
		3594	+01:03:49.640 --> 01:03:53.340
		3595	+éventuellement ils vont se dire bon je vais peut-être diminuer mes attentes ça
		3596	+
		3597	+899
		3598	+01:03:53.360 --> 01:03:59.440
		3599	+dépend aussi beaucoup à quel point il y a des mesures pour les hypothèques c
		3600	+
		3601	+900
		3602	+01:03:59.460 --> 01:04:03.500
		3603	+'est beaucoup plus stable parce que les banques font un travail qui est plus
		3604	+
		3605	+901
		3606	+01:04:03.520 --> 01:04:05.500
		3607	+colossal étant donné qu'ils ne veulent pas se faire avoir.
		3608	+
		3609	+902
		3610	+01:04:05.720 --> 01:04:08.400
		3611	+Mais habituellement, lorsqu'une personne veut savoir une hypothèque,
		3612	+
		3613	+903
		3614	+01:04:08.880 --> 01:04:11.060
		3615	+au Canada, en tout cas, par rapport, par exemple, aux États-Unis,
		3616	+
		3617	+904
		3618	+01:04:11.860 --> 01:04:13.300
		3619	+habituellement, c'est parce que la personne va être capable de payer.
		3620	+
		3621	+905
		3622	+01:04:14.140 --> 01:04:17.140
		3623	+Mais pour les loyers, ce n'est pas si automatique que ça parce que les vérifications
		3624	+
		3625	+906
		3626	+01:04:17.160 --> 01:04:19.340
		3627	+ne sont pas nécessairement aussi approfondies.
		3628	+
		3629	+907
		3630	+01:04:19.460 --> 01:04:24.800
		3631	+C'est-à-dire que le score de crédit, des fois, n'est même pas vérifié.
		3632	+
		3633	+908
		3634	+01:04:25.820 --> 01:04:30.360
		3635	+Donc, je veux dire, un préhypothécaire, le score de crédit est vérifié.
		3636	+
		3637	+909
		3638	+01:04:31.200 --> 01:04:34.380
		3639	+L'emploi est vérifié et surtout, est-ce que c'est un contrat ou c'est permanent ?
		3640	+
		3641	+910
		3642	+01:04:34.860 --> 01:04:38.620
		3643	+Donc, tout ça, dans le cas de l'allocation, les gestions immobilières les plus
		3644	+
		3645	+911
		3646	+01:04:38.640 --> 01:04:42.900
		3647	+grosses, oui, ils ont des départements qui ont présents des crédits pour vérifier
		3648	+
		3649	+912
		3650	+01:04:42.920 --> 01:04:47.460
		3651	+est-ce que la personne est solvable ou non, mais c'est très possible.
		3652	+
		3653	+913
		3654	+01:04:47.480 --> 01:04:49.900
		3655	+Donc, souvent, il n'y a pas de réglementation.
		3656	+
		3657	+914
		3658	+01:04:50.000 --> 01:04:53.420
		3659	+C'est-à-dire qu'une banque, lorsque tu as une cote de crédit qui est en bas de 600,
		3660	+
		3661	+915
		3662	+01:04:54.120 --> 01:04:58.120
		3663	+aucun prêt conventionnel peut être fait par une banque à chartes au Canada.
		3664	+
		3665	+916
		3666	+01:04:58.580 --> 01:05:05.380
		3667	+Donc, c'est comme ça. Mais pour la location, si tu as construit un complexe
		3668	+
		3669	+917
		3670	+01:05:05.400 --> 01:05:08.420
		3671	+de condos et que là, tu ne loues rien, ça se peut que tu dises,
		3672	+
		3673	+918
		3674	+01:05:08.460 --> 01:05:12.080
		3675	+bon, je ne suis pas capable d'avoir des gens solvables pour louer mes affaires,
		3676	+
		3677	+919
		3678	+01:05:12.140 --> 01:05:15.900
		3679	+je vais peut-être descendre mes attentes un peu et accepter des gens qui ont 550 et
		3680	+
		3681	+920
		3682	+01:05:15.920 --> 01:05:18.520
		3683	+tout ça. et qui ont des revenus plus volatiles.
		3684	+
		3685	+921
		3686	+01:05:19.380 --> 01:05:24.120
		3687	+Donc, c'est ça. Bon, donc, on va passer.
		3688	+
		3689	+922
		3690	+01:05:24.860 --> 01:05:25.980
		3691	+Est-ce qu'il y avait des questions pour le moment ?
		3692	+
		3693	+923
		3694	+01:05:29.360 --> 01:05:31.300
		3695	+Moi, ça n'a pas. Parfait, merveilleux.
		3696	+
		3697	+924
		3698	+01:05:37.700 --> 01:05:38.500
		3699	+Bon.
		3700	+
		3701	+925
		3702	+01:05:42.860 --> 01:05:46.500
		3703	+C'est un peu, on va revoir un peu les mêmes, ça ne sera pas nécessairement
		3704	+
		3705	+926
		3706	+01:05:46.520 --> 01:05:50.740
		3707	+différent. Donc, c'est un peu redondant, donc certaines séances.
		3708	+
		3709	+927
		3710	+01:05:50.960 --> 01:05:56.960
		3711	+C'est parce que le curriculum de l'ordre est redondant également.
		3712	+
		3713	+928
		3714	+01:05:57.340 --> 01:06:00.160
		3715	+Mais souvent, les choses qui sont plus redondantes sont importantes.
		3716	+
		3717	+929
		3718	+01:06:01.100 --> 01:06:06.320
		3719	+Donc, la valeur marchande. Là, on a parlé de prix, de coûts de construction,
		3720	+
		3721	+930
		3722	+01:06:07.280 --> 01:06:09.680
		3723	+de plein de choses, mais la valeur marchande en soi, c'est quoi ?
		3724	+
		3725	+931
		3726	+01:06:11.040 --> 01:06:14.960
		3727	+C'est simplement le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre
		3728	+
		3729	+932
		3730	+01:06:14.980 --> 01:06:16.700
		3731	+dans un marché ouvert et concurrentiel.
		3732	+
		3733	+933
		3734	+01:06:17.120 --> 01:06:20.580
		3735	+C'est toutes les conditions requises pour une transaction équitable,
		3736	+
		3737	+934
		3738	+01:06:20.660 --> 01:06:24.900
		3739	+l'acheteur et le vendeur, agissant chacun de manière prudente et informée.
		3740	+
		3741	+935
		3742	+01:06:25.320 --> 01:06:30.260
		3743	+C'est simplement une opinion qui est motivée, ce n'est pas un fait observé.
		3744	+
		3745	+936
		3746	+01:06:30.380 --> 01:06:35.180
		3747	+C'est-à-dire qu'une valeur marchande, ça le dit, c'est selon le marché actuel,
		3748	+
		3749	+937
		3750	+01:06:35.600 --> 01:06:40.500
		3751	+dans les conditions de marché, cette propriété-là a probablement cette valeur-là.
		3752	+
		3753	+938
		3754	+01:06:40.980 --> 01:06:44.540
		3755	+C'est la mesure qui intéresse souvent les gens, C'est-à-dire,
		3756	+
		3757	+939
		3758	+01:06:45.460 --> 01:06:49.700
		3759	+l'évaluation frontière, ça ne vous dit pas grand-chose à part combien de temps que
		3760	+
		3761	+940
		3762	+01:06:49.720 --> 01:06:53.180
		3763	+vous allez payer. Ça vous informe encore moins comment vous pourriez vendre votre
		3764	+
		3765	+941
		3766	+01:06:53.200 --> 01:06:58.100
		3767	+propriété. Donc, c'est une des mesures les plus importantes et c'est surtout une
		3768	+
		3769	+942
		3770	+01:06:58.120 --> 01:06:59.600
		3771	+valeur qui est déterminée à un temps donné.
		3772	+
		3773	+943
		3774	+01:07:00.500 --> 01:07:04.160
		3775	+Donc, c'est la valeur que vous pourriez vendre une propriété à ce moment-là,
		3776	+
		3777	+944
		3778	+01:07:05.480 --> 01:07:08.880
		3779	+sachant le principe de concurrence qu'une marche ouverte est de l'offrir et de la
		3780	+
		3781	+945
		3782	+01:07:08.900 --> 01:07:09.700
		3783	+demande.
		3784	+
		3785	+946
		3786	+01:07:11.780 --> 01:07:17.860
		3787	+C'est la mesure la plus juste et c'est souvent celle-là qui est utilisée par
		3788	+
		3789	+947
		3790	+01:07:17.880 --> 01:07:20.880
		3791	+les acheteurs et pour les vendeurs.
		3792	+
		3793	+948
		3794	+01:07:20.960 --> 01:07:23.460
		3795	+C'est-à-dire que vous voulez savoir la valeur marchande de votre propriété pour être
		3796	+
		3797	+949
		3798	+01:07:23.480 --> 01:07:26.540
		3799	+capable de déterminer un prix, à mettre le prix affiché.
		3800	+
		3801	+950
		3802	+01:07:29.500 --> 01:07:34.240
		3803	+Qu'est-ce que ça prend pour que la valeur marchande soit une bonne mesure ?
		3804	+
		3805	+951
		3806	+01:07:34.700 --> 01:07:37.000
		3807	+Il faut que tous les acheteurs et les vendeurs soient informés,
		3808	+
		3809	+952
		3810	+01:07:37.100 --> 01:07:37.900
		3811	+évidemment.
		3812	+
		3813	+953
		3814	+01:07:39.880 --> 01:07:44.680
		3815	+il n'y a aucune... Donc, c'est que il faut qu'il y ait...
		3816	+
		3817	+954
		3818	+01:07:44.700 --> 01:07:47.860
		3819	+Donc, ça, c'est les conditions essentielles, paiement en argent comptant ou
		3820	+
		3821	+955
		3822	+01:07:47.880 --> 01:07:51.160
		3823	+équivalent, les prix ne sont pas influencés par le financement ou concession
		3824	+
		3825	+956
		3826	+01:07:51.180 --> 01:07:57.140
		3827	+spéciale. Encore une fois, c'est le prix, donc, c'est la valeur que ça leur est,
		3828	+
		3829	+957
		3830	+01:07:57.360 --> 01:08:00.800
		3831	+sachant que c'est un marché qui est normal.
		3832	+
		3833	+958
		3834	+01:08:01.120 --> 01:08:02.740
		3835	+C'est-à-dire qu'il n'y a pas de...
		3836	+
		3837	+959
		3838	+01:08:04.280 --> 01:08:06.580
		3839	+Le prix, par exemple, que vous voyez à votre ami, ce n'est pas la valeur marchande.
		3840	+
		3841	+960
		3842	+01:08:06.700 --> 01:08:07.980
		3843	+Donc, c'est ça que ça veut dire.
		3844	+
		3845	+961
		3846	+01:08:11.600 --> 01:08:15.420
		3847	+Maintenant, qu'est-ce qui influence les éléments constitutifs de la valeur
		3848	+
		3849	+962
		3850	+01:08:15.440 --> 01:08:19.980
		3851	+marchande ? C'est simplement, est-ce que la personne a le pouvoir d'achat,
		3852	+
		3853	+963
		3854	+01:08:20.020 --> 01:08:25.860
		3855	+donc d'achat à propriété, la rareté relative, l'utilité du bien et le désordre d
		3856	+
		3857	+964
		3858	+01:08:25.880 --> 01:08:31.100
		3859	+'acquisition ? Donc, ça, c'est ce que l'Ordre des évaluateurs agréés dit.
		3860	+
		3861	+965
		3862	+01:08:31.220 --> 01:08:35.360
		3863	+Donc, c'est la même chose pour l'Ordre américain, donc,
		3864	+
		3865	+966
		3866	+01:08:35.380 --> 01:08:41.460
		3867	+des appraisals, donc organisations, donc c'est vraiment c'est dur
		3868	+
		3869	+967
		3870	+01:08:41.480 --> 01:08:44.760
		3871	+de voir comment ça permet, moi je suis quelqu'un qui a une technique,
		3872	+
		3873	+968
		3874	+01:08:44.940 --> 01:08:48.920
		3875	+donc la rareté je comprends, le pouvoir d'achat c'est logique,
		3876	+
		3877	+969
		3878	+01:08:49.020 --> 01:08:52.440
		3879	+donc c'est est-ce que les ménages ont les moyens d'acheter une propriété,
		3880	+
		3881	+970
		3882	+01:08:52.520 --> 01:08:55.920
		3883	+donc ça dépend de plein de facteurs donc ça revient un peu à ce qu'on a vu tantôt au
		3884	+
		3885	+971
		3886	+01:08:55.940 --> 01:09:00.500
		3887	+niveau des externalités et tout ça le désir d'acquisition et l'utilité du bien,
		3888	+
		3889	+972
		3890	+01:09:00.580 --> 01:09:04.060
		3891	+donc c'est toutes des choses qui influencent la valeur marchande mais ce n'est pas
		3892	+
		3893	+973
		3894	+01:09:04.080 --> 01:09:06.540
		3895	+juste ça. C'est-à-dire qu'il y a des choses plus rationnelles aussi.
		3896	+
		3897	+974
		3898	+01:09:07.120 --> 01:09:11.240
		3899	+Donc, par exemple, les revenus futurs et autres choses comme ça.
		3900	+
		3901	+975
		3902	+01:09:14.260 --> 01:09:18.960
		3903	+Hypothèse sous-jacente à la valeur marchande, c'est une transaction qui est
		3904	+
		3905	+976
		3906	+01:09:18.980 --> 01:09:22.040
		3907	+hypothétique, qu'on pourrait dire, donc ce n'est pas une transaction qui est réelle.
		3908	+
		3909	+977
		3910	+01:09:22.120 --> 01:09:25.780
		3911	+C'est la valeur que votre propriété aurait si les conditions de marché sont
		3912	+
		3913	+978
		3914	+01:09:25.800 --> 01:09:28.220
		3915	+rencontrées à une date précise.
		3916	+
		3917	+979
		3918	+01:09:29.240 --> 01:09:31.660
		3919	+Et aussi, c'est que c'est un acheteur qui est typique.
		3920	+
		3921	+980
		3922	+01:09:31.680 --> 01:09:34.600
		3923	+Donc, par exemple, c'est très possible que,
		3924	+
		3925	+981
		3926	+01:09:36.240 --> 01:09:40.280
		3927	+je ne sais pas moi, une personne qui veut faire un projet immobilier dans un
		3928	+
		3929	+982
		3930	+01:09:40.300 --> 01:09:45.140
		3931	+quartier donné et là, il a réussi à acheter toutes les maisons allentour et là,
		3932	+
		3933	+983
		3934	+01:09:45.300 --> 01:09:48.340
		3935	+il manque juste une maison à acheter et là, la personne est entêtée et elle ne veut
		3936	+
		3937	+984
		3938	+01:09:48.360 --> 01:09:49.160
		3939	+pas vendre.
		3940	+
		3941	+985
		3942	+01:09:50.340 --> 01:09:55.880
		3943	+Là, ça se peut très bien que la valeur de marché pour cette personne-là,
		3944	+
		3945	+986
		3946	+01:09:56.160 --> 01:09:58.680
		3947	+c'est vraiment un acheteur qui est spécifique.
		3948	+
		3949	+987
		3950	+01:09:58.780 --> 01:10:01.120
		3951	+C'est-à-dire que lui, il va être prêt à mettre beaucoup plus d'argent et ça ne va
		3952	+
		3953	+988
		3954	+01:10:01.140 --> 01:10:03.060
		3955	+pas refléter les conditions normales de marché.
		3956	+
		3957	+989
		3958	+01:10:03.580 --> 01:10:05.500
		3959	+C'est ça qu'on entend ici par acheteur typique.
		3960	+
		3961	+990
		3962	+01:10:05.740 --> 01:10:10.180
		3963	+C'est que dans un marché normal où il n'y avait pas de déséquilibre et qu'il y a une
		3964	+
		3965	+991
		3966	+01:10:10.200 --> 01:10:11.600
		3967	+mise en marché qui est adéquate.
		3968	+
		3969	+992
		3970	+01:10:11.680 --> 01:10:16.340
		3971	+C'est-à-dire que le délai et la publication sont suffisantes et que ce sont des
		3972	+
		3973	+993
		3974	+01:10:16.360 --> 01:10:17.400
		3975	+conditions normales de marché.
		3976	+
		3977	+994
		3978	+01:10:17.940 --> 01:10:21.440
		3979	+Donc, c'est des hypothèses qui sont quand même très fortes,
		3980	+
		3981	+995
		3982	+01:10:21.460 --> 01:10:24.440
		3983	+mais de façon simple, qu'est-ce que ça dit ?
		3984	+
		3985	+996
		3986	+01:10:24.560 --> 01:10:29.840
		3987	+C'est que si tout ça s'est rencontré, la valeur marchande devrait être égale au prix
		3988	+
		3989	+997
		3990	+01:10:29.860 --> 01:10:31.960
		3991	+de vente. C'est ça que ça dit.
		3992	+
		3993	+998
		3994	+01:10:33.260 --> 01:10:34.280
		3995	+Malheureusement, ce n'est pas la réalité.
		3996	+
		3997	+999
		3998	+01:10:34.300 --> 01:10:36.440
		3999	+C'est-à-dire que souvent, on est en surenchère.
		4000	+
		4001	+1000
		4002	+01:10:37.100 --> 01:10:40.020
		4003	+Les maisons ne sont pas affichées pendant énormément de temps.
		4004	+
		4005	+1001
		4006	+01:10:40.180 --> 01:10:47.380
		4007	+C'est-à-dire que les acheteurs font des offres qui sont supérieures au prix affiché.
		4008	+
		4009	+1002
		4010	+01:10:48.220 --> 01:10:49.720
		4011	+Donc, ça, ce n'est pas un marché standard.
		4012	+
		4013	+1003
		4014	+01:10:50.140 --> 01:10:53.420
		4015	+C'est ça que ça dit. Toutes les hypothèses ne sont pas rencontrées.
		4016	+
		4017	+1004
		4018	+01:10:55.120 --> 01:11:00.460
		4019	+Mais c'est logique. En soi, si le marché est équilibré,
		4020	+
		4021	+1005
		4022	+01:11:00.780 --> 01:11:03.520
		4023	+que les acheteurs ont le temps de prendre connaissance de la propriété,
		4024	+
		4025	+1006
		4026	+01:11:04.300 --> 01:11:08.420
		4027	+et que là, certains font des offres, le vendeur décide d'accepter ou non,
		4028	+
		4029	+1007
		4030	+01:11:09.120 --> 01:11:12.660
		4031	+et qu'il y a un délai qui est suffisant, qu'il n'y a pas d'équilibre au niveau de l
		4032	+
		4033	+1008
		4034	+01:11:12.680 --> 01:11:15.460
		4035	+'offre et de la demande, on devrait s'attendre à ce que la valeur marchande soit
		4036	+
		4037	+1009
		4038	+01:11:15.480 --> 01:11:17.300
		4039	+égale au prix de vente réel qui va être réalisé.
		4040	+
		4041	+1010
		4042	+01:11:19.960 --> 01:11:22.980
		4043	+La valeur marchande, ce n'est pas le prix demandé, ce n'est pas le prix payé,
		4044	+
		4045	+1011
		4046	+01:11:23.280 --> 01:11:25.460
		4047	+ce n'est pas la valeur au haut, ce n'est pas le coût de construction,
		4048	+
		4049	+1012
		4050	+01:11:26.400 --> 01:11:29.820
		4051	+ce n'est pas la valeur que les assurances utilisent, ce n'est pas la valeur pour un
		4052	+
		4053	+1013
		4054	+01:11:29.840 --> 01:11:33.460
		4055	+investisseur qui est spécifique, c'est simplement la valeur que vous devriez vendre,
		4056	+
		4057	+1014
		4058	+01:11:34.300 --> 01:11:36.960
		4059	+sachant qu'un marché est équilibré à un acheteur typique.
		4060	+
		4061	+1015
		4062	+01:11:37.420 --> 01:11:42.020
		4063	+C'est-à-dire qu'un acheteur pour l'usage, on pourrait dire,
		4064	+
		4065	+1016
		4066	+01:11:42.160 --> 01:11:45.880
		4067	+le plus logique. Donc, une maison, une personne qui va vivre dans cette maison-là,
		4068	+
		4069	+1017
		4070	+01:11:46.520 --> 01:11:49.520
		4071	+et non un promoteur immobilier, par exemple, qui achèterait pour autre chose.
		4072	+
		4073	+1018
		4074	+01:11:52.740 --> 01:11:53.540
		4075	+Merveilleux.
		4076	+
		4077	+1019
		4078	+01:11:55.220 --> 01:11:59.500
		4079	+Donc, c'est ça. Ici, c'est quand même important de savoir tous ces types de valeurs
		4080	+
		4081	+1020
		4082	+01:11:59.520 --> 01:12:03.340
		4083	+-là, c'est quoi leur gros différence.
		4084	+
		4085	+1021
		4086	+01:12:03.360 --> 01:12:05.320
		4087	+La valeur marchande, c'est la valeur de référence.
		4088	+
		4089	+1022
		4090	+01:12:05.740 --> 01:12:08.740
		4091	+Donc, c'est-à-dire que si vous voulez utiliser une valeur pour un investissement,
		4092	+
		4093	+1023
		4094	+01:12:09.680 --> 01:12:13.760
		4095	+ne prenez pas la valeur, pas pour un investissement, mais par exemple pour
		4096	+
		4097	+1024
		4098	+01:12:13.780 --> 01:12:17.460
		4099	+déterminer quel prix vous voulez mettre comme prix de vente ou autre,
		4100	+
		4101	+1025
		4102	+01:12:17.620 --> 01:12:21.880
		4103	+c'est la valeur marchande. Tous les autres, c'est des valeurs qui sont appliquées
		4104	+
		4105	+1026
		4106	+01:12:21.900 --> 01:12:24.980
		4107	+dans différents types d'utilisation ou pour, maintenant,
		4108	+
		4109	+1027
		4110	+01:12:25.020 --> 01:12:25.820
		4111	+la fiscalité.
		4112	+
		4113	+1028
		4114	+01:12:28.320 --> 01:12:31.000
		4115	+Bon, ça on l'avait déjà vu, valeur d'assurance, donc c'est,
		4116	+
		4117	+1029
		4118	+01:12:31.020 --> 01:12:33.660
		4119	+on l'a dit, c'est le coût de construction qui détermine ça,
		4120	+
		4121	+1030
		4122	+01:12:33.740 --> 01:12:35.600
		4123	+donc c'est comment ça coûte remplacer votre propriété.
		4124	+
		4125	+1031
		4126	+01:12:40.880 --> 01:12:41.680
		4127	+Maintenant, ici,
		4128	+
		4129	+1032
		4130	+01:12:44.260 --> 01:12:46.400
		4131	+est-ce qu'on l'avait vu, est-ce que vous vous rappelez ?
		4132	+
		4133	+1033
		4134	+01:12:47.220 --> 01:12:49.800
		4135	+Je ne suis plus trop sûr, comme c'est redondant un petit peu.
		4136	+
		4137	+1034
		4138	+01:12:53.840 --> 01:12:55.080
		4139	+On en a parlé, je pense.
		4140	+
		4141	+1035
		4142	+01:13:19.800 --> 01:13:21.580
		4143	+sur les coûts de construction.
		4144	+
		4145	+1036
		4146	+01:13:22.460 --> 01:13:27.180
		4147	+Donc, quand on dit une valeur d'assurance, c'est une valeur qui est déterminée par
		4148	+
		4149	+1037
		4150	+01:13:27.200 --> 01:13:30.660
		4151	+la méthode des coûts. Donc, on avait vu les trois méthodes.
		4152	+
		4153	+1038
		4154	+01:13:30.940 --> 01:13:31.740
		4155	+Donc, c'est ça.
		4156	+
		4157	+1039
		4158	+01:13:33.520 --> 01:13:38.580
		4159	+Maintenant, la valeur fiscale, c'est la valeur réelle d'un IMED inscrite au rôle d
		4160	+
		4161	+1040
		4162	+01:13:38.600 --> 01:13:40.660
		4163	+'évaluation foncière municipale.
		4164	+
		4165	+1041
		4166	+01:13:40.780 --> 01:13:42.940
		4167	+Donc, ça sort de calcul pour simplement calculer les taxes.
		4168	+
		4169	+1042
		4170	+01:13:43.140 --> 01:13:43.940
		4171	+C'est tout.
		4172	+
		4173	+1043
		4174	+01:13:45.640 --> 01:13:49.400
		4175	+C'est un rôle triennal, donc c'est-à-dire que c'est trois années.
		4176	+
		4177	+1044
		4178	+01:13:49.420 --> 01:13:51.080
		4179	+Donc, c'est un rôle qui est bon pour trois ans.
		4180	+
		4181	+1045
		4182	+01:13:51.980 --> 01:13:56.320
		4183	+Et la date de référence, c'est 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle.
		4184	+
		4185	+1046
		4186	+01:13:56.920 --> 01:14:01.200
		4187	+Ça, c'est très important. C'est-à-dire que la valeur qu'eux déterminent pour la
		4188	+
		4189	+1047
		4190	+01:14:01.220 --> 01:14:04.740
		4191	+propriété, donc les calculs qu'ils ont faits, c'est des calculs qui sont faits à
		4192	+
		4193	+1048
		4194	+01:14:04.760 --> 01:14:06.580
		4195	+partir des données d'il y a 18 mois.
		4196	+
		4197	+1049
		4198	+01:14:07.920 --> 01:14:11.080
		4199	+Donc, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée.
		4200	+
		4201	+1050
		4202	+01:14:11.140 --> 01:14:14.340
		4203	+En soi, même si elle serait bonne, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée
		4204	+
		4205	+1051
		4206	+01:14:14.360 --> 01:14:17.920
		4207	+comme vers la marchande, étant donné qu'ils ont tendance à s'évaluer en ce moment le
		4208	+
		4209	+1052
		4210	+01:14:17.940 --> 01:14:19.980
		4211	+prix des propriétés au niveau des évaluations.
		4212	+
		4213	+1053
		4214	+01:14:20.860 --> 01:14:22.520
		4215	+Et c'est une évaluation qui est de masse.
		4216	+
		4217	+1054
		4218	+01:14:22.720 --> 01:14:25.060
		4219	+Donc, c'est-à-dire que ça ne tient pas compte des caractéristiques de la propriété
		4220	+
		4221	+1055
		4222	+01:14:25.080 --> 01:14:29.520
		4223	+nécessairement. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans une rue donnée,
		4224	+
		4225	+1056
		4226	+01:14:30.020 --> 01:14:33.700
		4227	+s'il y a le même nombre de pieds carrés, que la propriété est sensiblement pareille
		4228	+
		4229	+1057
		4230	+01:14:33.720 --> 01:14:36.500
		4231	+au niveau des spectres qu'on pourrait dire général, comme le terrain et tout ça,
		4232	+
		4233	+1058
		4234	+01:14:36.820 --> 01:14:37.880
		4235	+ils vont mettre la même valeur.
		4236	+
		4237	+1059
		4238	+01:14:38.580 --> 01:14:40.460
		4239	+Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas très, très adapté.
		4240	+
		4241	+1060
		4242	+01:14:41.220 --> 01:14:44.360
		4243	+Ça ne tient pas compte des particularités, mais c'est basé sur des transactions
		4244	+
		4245	+1061
		4246	+01:14:44.380 --> 01:14:48.920
		4247	+réelles 18 mois avant. Ça comprend le terrain et le bâtiment.
		4248	+
		4249	+1062
		4250	+01:14:48.940 --> 01:14:51.420
		4251	+et ce qui est très bien, c'est qu'ils séparent sur le rôle,
		4252	+
		4253	+1063
		4254	+01:14:51.560 --> 01:14:53.540
		4255	+le terrain et le bâtiment à la valeur de celle-ci.
		4256	+
		4257	+1064
		4258	+01:14:53.680 --> 01:14:55.400
		4259	+Ils vous mettent leur rôle avant, donc comment ça va aller.
		4260	+
		4261	+1065
		4262	+01:14:56.380 --> 01:14:58.880
		4263	+Souvent, ce n'est pas nécessaire de quoi que les gens sont contents de voir monter,
		4264	+
		4265	+1066
		4266	+01:14:58.960 --> 01:15:03.020
		4267	+étant donné que c'est à partir de ce montant-là que les taxes foncières sont
		4268	+
		4269	+1067
		4270	+01:15:03.040 --> 01:15:06.600
		4271	+déterminées. Environ 1 %, donc dépendamment de la municipalité.
		4272	+
		4273	+1068
		4274	+01:15:06.740 --> 01:15:08.200
		4275	+Il y a certaines municipalités où c'est plus élevé.
		4276	+
		4277	+1069
		4278	+01:15:11.580 --> 01:15:15.960
		4279	+Souvent, dans les municipalités où il n'y a pas beaucoup de maisons,
		4280	+
		4281	+1070
		4282	+01:15:16.020 --> 01:15:21.540
		4283	+par exemple, On pourrait penser à certaines municipalités de Beauce ou au Saguenay.
		4284	+
		4285	+1071
		4286	+01:15:22.280 --> 01:15:25.220
		4287	+Là, tu es maintenant, il peut y avoir 100 maisons et il faut qu'ils gèrent les
		4288	+
		4289	+1072
		4290	+01:15:25.240 --> 01:15:26.220
		4291	+égouts et tout ça, et la queduc.
		4292	+
		4293	+1073
		4294	+01:15:26.580 --> 01:15:29.340
		4295	+Des fois, on peut avoir des taux de taxation qui sont plus importants,
		4296	+
		4297	+1074
		4298	+01:15:29.480 --> 01:15:33.080
		4299	+au-dessus de 1 %, même des fois proches de 2 % dans certaines municipalités,
		4300	+
		4301	+1075
		4302	+01:15:33.960 --> 01:15:37.140
		4303	+étant donné que tu as quand même des coûts fixes à couvrir.
		4304	+
		4305	+1076
		4306	+01:15:39.380 --> 01:15:42.320
		4307	+Donc, c'est ça ici. Donc, ici, un exemple illustratif.
		4308	+
		4309	+1077
		4310	+01:15:42.540 --> 01:15:49.140
		4311	+Si la valeur fiscale est de 380 000 et que le taux de taxation est de 1,1 %,
		4312	+
		4313	+1078
		4314	+01:15:49.160 --> 01:15:53.120
		4315	+il va y avoir 4 180 000 de taxes foncières.
		4316	+
		4317	+1079
		4318	+01:15:56.140 --> 01:16:02.260
		4319	+Maintenant, la valeur liquidative, c'est souvent la valeur lors d'une vente
		4320	+
		4321	+1080
		4322	+01:16:02.280 --> 01:16:05.700
		4323	+forcée, donc dans un délai qui est très restreint, puis souvent dans des mécanismes,
		4324	+
		4325	+1081
		4326	+01:16:05.740 --> 01:16:08.480
		4327	+donc dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire.
		4328	+
		4329	+1082
		4330	+01:16:10.880 --> 01:16:16.900
		4331	+Des fois, un exemple parfait, c'est souvent les
		4332	+
		4333	+1083
		4334	+01:16:16.920 --> 01:16:20.240
		4335	+banques, lorsqu'ils saisissent une propriété, ce n'est pas nécessairement correct de
		4336	+
		4337	+1084
		4338	+01:16:20.260 --> 01:16:21.820
		4339	+faire ça, mais bon, les banques fonctionnent comme ça.
		4340	+
		4341	+1085
		4342	+01:16:22.320 --> 01:16:25.240
		4343	+Supposons qu'ils saisissent une propriété pour la revente,
		4344	+
		4345	+1086
		4346	+01:16:25.440 --> 01:16:28.620
		4347	+étant donné que la personne ne paye pas son hypothèque,
		4348	+
		4349	+1087
		4350	+01:16:28.720 --> 01:16:32.800
		4351	+peu importe, mais eux, ils vont aller vendre la propriété parce qu'ils ont l
		4352	+
		4353	+1088
		4354	+01:16:32.820 --> 01:16:35.780
		4355	+'obligation, si par exemple vous leur devez 200 000 d'hypothèque,
		4356	+
		4357	+1089
		4358	+01:16:36.020 --> 01:16:39.800
		4359	+ils ont l'obligation de vous redonner la différence du produit de la vente.
		4360	+
		4361	+1090
		4362	+01:16:39.920 --> 01:16:42.040
		4363	+Donc, c'est-à-dire que si par exemple ils saisissent votre propriété,
		4364	+
		4365	+1091
		4366	+01:16:42.980 --> 01:16:44.620
		4367	+étant donné que vous ne faites pas votre plan hypothécaire,
		4368	+
		4369	+1092
		4370	+01:16:45.760 --> 01:16:49.660
		4371	+bien, ils vendent la propriété 300 000, il faut qu'ils vous redonnent le 100 000 qui
		4372	+
		4373	+1093
		4374	+01:16:49.680 --> 01:16:52.000
		4375	+manque de différence après avoir couvert l'hypothèque.
		4376	+
		4377	+1094
		4378	+01:16:53.340 --> 01:16:55.640
		4379	+Malheureusement, ce qu'ils font, c'est qu'ils pourront aller encore plus vite et
		4380	+
		4381	+1095
		4382	+01:16:55.660 --> 01:16:58.320
		4383	+pour que ça soit sûr de sortir, étant donné qu'ils ne toucheront pas la différence,
		4384	+
		4385	+1096
		4386	+01:16:58.540 --> 01:17:00.840
		4387	+ils vendent des fois proche du prix.
		4388	+
		4389	+1097
		4390	+01:17:00.980 --> 01:17:04.460
		4391	+C'est pour ça qu'il y a beaucoup d'investisseurs, mais c'est moins,
		4392	+
		4393	+1098
		4394	+01:17:04.820 --> 01:17:07.860
		4395	+ce n'est pas tant fréquent au Québec des saisis hypothécaires.
		4396	+
		4397	+1099
		4398	+01:17:07.980 --> 01:17:09.840
		4399	+Souvent, les banques essaient d'accommoder pour éviter que ça arrive.
		4400	+
		4401	+1100
		4402	+01:17:11.280 --> 01:17:17.160
		4403	+En réduisant le paiement d'intérêt, souvent en faisant simplement payer l'intérêt et
		4404	+
		4405	+1101
		4406	+01:17:17.180 --> 01:17:20.200
		4407	+le capital s'accumule, donc c'est possible ici dans certains cas.
		4408	+
		4409	+1102
		4410	+01:17:21.500 --> 01:17:24.920
		4411	+Mais c'est des bonnes décotes, c'est-à-dire que les ventes aux enchères de banques,
		4412	+
		4413	+1103
		4414	+01:17:25.140 --> 01:17:30.140
		4415	+souvent, c'est… qu'est-ce qui fait que ce n'est pas non plus des décotes à l
		4416	+
		4417	+1104
		4418	+01:17:30.160 --> 01:17:33.200
		4419	+'américaine, parce qu'aux États-Unis, ça atteint des choses qui sont assez
		4420	+
		4421	+1105
		4422	+01:17:33.220 --> 01:17:36.560
		4423	+impressionnantes, c'est-à-dire que vous pouvez avoir des maisons qui valaient 500
		4424	+
		4425	+1106
		4426	+01:17:36.580 --> 01:17:39.760
		4427	+000 et qui vendent aux enchères 50 000, ça arrive quand même relativement souvent.
		4428	+
		4429	+1107
		4430	+01:17:40.340 --> 01:17:42.740
		4431	+Ici, c'est moins le cas parce que, bon, c'est une enchère.
		4432	+
		4433	+1108
		4434	+01:17:43.600 --> 01:17:45.020
		4435	+Les investisseurs ne sont pas non plus
		4436	+
		4437	+1109
		4438	+01:17:46.680 --> 01:17:49.280
		4439	+complètement irrationnels. Ils vont quand même accorder une bonne valeur.
		4440	+
		4441	+1110
		4442	+01:17:49.440 --> 01:17:52.840
		4443	+Donc, l'enchère va souvent monter à un prix qui est quand même acceptable.
		4444	+
		4445	+1111
		4446	+01:17:54.040 --> 01:17:56.240
		4447	+La banque ne dira pas, bon, on arrête ça là, moi je suis payé.
		4448	+
		4449	+1112
		4450	+01:17:56.980 --> 01:17:58.540
		4451	+Je n'accepte pas les offres au-dessus.
		4452	+
		4453	+1113
		4454	+01:17:58.660 --> 01:18:02.020
		4455	+Non, ils ne sont pas non plus si de mauvaise foi.
		4456	+
		4457	+1114
		4458	+01:18:02.220 --> 01:18:04.980
		4459	+Mais il y a quand même des exemples de...
		4460	+
		4461	+1115
		4462	+01:18:05.900 --> 01:18:09.720
		4463	+Il y a eu des exemples de récemment, je crois, c'est lui qui est propriétaire des...
		4464	+
		4465	+1116
		4466	+01:18:09.740 --> 01:18:12.400
		4467	+Je trouve que c'est ce qu'il a dit au média, le cinéma Gouzeau,
		4468	+
		4469	+1117
		4470	+01:18:12.520 --> 01:18:17.120
		4471	+donc le monsieur, lui, la banque aurait donc saisi un terrain qui avait une valeur
		4472	+
		4473	+1118
		4474	+01:18:17.140 --> 01:18:23.180
		4475	+de 250 millions sur le marché et bon, elle l'aurait vendu à 60 millions pour couvrir
		4476	+
		4477	+1119
		4478	+01:18:23.200 --> 01:18:29.640
		4479	+justement l'hypothèque de 50 millions qui était floué.
		4480	+
		4481	+1120
		4482	+01:18:29.880 --> 01:18:32.800
		4483	+Encore là, est-ce que ça valait réellement 250 millions pour un terrain,
		4484	+
		4485	+1121
		4486	+01:18:32.820 --> 01:18:35.840
		4487	+c'est questionnable. Mais bon, la valeur équitative, c'est ça.
		4488	+
		4489	+1122
		4490	+01:18:37.220 --> 01:18:39.980
		4491	+Donc, saisie hypothécaire, faillite, succession et autres.
		4492	+
		4493	+1123
		4494	+01:18:42.720 --> 01:18:46.040
		4495	+Maintenant, la valeur d'investissement, c'est la valeur d'un bien immobilier pour un
		4496	+
		4497	+1124
		4498	+01:18:46.060 --> 01:18:50.460
		4499	+investissement spécifique. Donc, c'est basé par exemple sur le taux de rendement qui
		4500	+
		4501	+1125
		4502	+01:18:50.480 --> 01:18:54.780
		4503	+est exigé, la structure de financement, le taux d'imposition personnelle.
		4504	+
		4505	+1126
		4506	+01:18:54.980 --> 01:19:00.760
		4507	+Donc, c'est des facteurs qui vont impacter la valeur d'investissement.
		4508	+
		4509	+1127
		4510	+01:19:01.640 --> 01:19:07.640
		4511	+Par exemple, est-ce qu'une personne qui achète un immeuble personnel va avoir le
		4512	+
		4513	+1128
		4514	+01:19:07.660 --> 01:19:11.360
		4515	+même taux de rendement qu'une personne que c'est à l'intérieur d'une compagnie ?
		4516	+
		4517	+1129
		4518	+01:19:11.620 --> 01:19:12.500
		4519	+La réponse, c'est non.
		4520	+
		4521	+1130
		4522	+01:19:14.240 --> 01:19:18.100
		4523	+Étant donné que le gain en capital, il est différent dépendamment de,
		4524	+
		4525	+1131
		4526	+01:19:18.580 --> 01:19:20.740
		4527	+est-ce que c'est votre seconde résidence ou non.
		4528	+
		4529	+1132
		4530	+01:19:21.080 --> 01:19:22.600
		4531	+C'est ça la valeur d'investissement.
		4532	+
		4533	+1133
		4534	+01:19:22.720 --> 01:19:25.860
		4535	+Donc, ça dit que la valeur va dépendre des paramètres d'investissement de l
		4536	+
		4537	+1134
		4538	+01:19:25.880 --> 01:19:26.980
		4539	+'investisseur. Donc,
		4540	+
		4541	+1135
		4542	+01:19:28.700 --> 01:19:31.380
		4543	+ce ne sera pas nécessairement appliqué dans le cadre du bout de l'examen,
		4544	+
		4545	+1136
		4546	+01:19:31.460 --> 01:19:33.720
		4547	+mais bon, c'est bon de savoir que ce n'est pas si long.
		4548	+
		4549	+1137
		4550	+01:19:33.740 --> 01:19:34.820
		4551	+Maintenant, c'est bon pour qui ?
		4552	+
		4553	+1138
		4554	+01:19:34.980 --> 01:19:39.480
		4555	+C'est bon pour l'investisseur ou, je ne pourrais pas vraiment dire,
		4556	+
		4557	+1139
		4558	+01:19:39.620 --> 01:19:43.900
		4559	+une personne qui veut déterminer donc ça va être quoi son rendement ou le profit qu
		4560	+
		4561	+1140
		4562	+01:19:43.920 --> 01:19:46.040
		4563	+'il va réaliser. Mais en soi, ce n'est pas la valeur marchande.
		4564	+
		4565	+1141
		4566	+01:19:46.300 --> 01:19:48.680
		4567	+C'est vraiment très loin la valeur marchande étant donné que c'est bon pour un
		4568	+
		4569	+1142
		4570	+01:19:48.700 --> 01:19:51.000
		4571	+investisseur donné pour des caractéristiques données.
		4572	+
		4573	+1143
		4574	+01:19:53.740 --> 01:20:00.300
		4575	+Valeur d'utilisation, maintenant, c'est la valeur qu'on a pour un usage spécifique.
		4576	+
		4577	+1144
		4578	+01:20:00.700 --> 01:20:04.340
		4579	+Donc, ça peut être vraiment différent de l'usage optimal.
		4580	+
		4581	+1145
		4582	+01:20:04.880 --> 01:20:08.180
		4583	+Donc, c'est-à-dire, par exemple, un hélice qui est converti en résidence,
		4584	+
		4585	+1146
		4586	+01:20:08.440 --> 01:20:09.840
		4587	+une école qui est convertie en bureau.
		4588	+
		4589	+1147
		4590	+01:20:10.300 --> 01:20:15.160
		4591	+Donc, c'est vraiment un usage qui est très propre à un acheteur ou à un promoteur
		4592	+
		4593	+1148
		4594	+01:20:15.180 --> 01:20:19.560
		4595	+donné. Mais aucunement, donc, la valeur que l'utilisateur moyen en ferait.
		4596	+
		4597	+1149
		4598	+01:20:22.420 --> 01:20:25.540
		4599	+Valeur hypothécaire, donc ça, c'est la valeur qui est déterminée par le prêteur pour
		4600	+
		4601	+1150
		4602	+01:20:25.560 --> 01:20:27.540
		4603	+établir le montant maximum du prêt hypothécaire.
		4604	+
		4605	+1151
		4606	+01:20:28.460 --> 01:20:32.640
		4607	+Et souvent, donc ça, c'est une valeur qui touche beaucoup aux évaluateurs agréés,
		4608	+
		4609	+1152
		4610	+01:20:32.740 --> 01:20:36.940
		4611	+étant donné que c'est la valeur qui, souvent, les banques peuvent demander,
		4612	+
		4613	+1153
		4614	+01:20:36.980 --> 01:20:39.520
		4615	+donc, à un évaluateur agréé de déterminer cette valeur-là.
		4616	+
		4617	+1154
		4618	+01:20:39.800 --> 01:20:42.560
		4619	+Des fois, non. Mais c'est ce qui va être utilisé comme ratio.
		4620	+
		4621	+1155
		4622	+01:20:42.580 --> 01:20:48.000
		4623	+C'est-à-dire que pour le ratio pré-valeur, la valeur va être la valeur hypothécaire
		4624	+
		4625	+1156
		4626	+01:20:48.020 --> 01:20:49.400
		4627	+et ce n'est pas nécessairement la valeur marchande.
		4628	+
		4629	+1157
		4630	+01:20:49.660 --> 01:20:53.280
		4631	+Souvent, les banques vont appliquer des mesures plus…
		4632	+
		4633	+1158
		4634	+01:20:53.300 --> 01:20:59.600
		4635	+ils vont être plus confiants, ils vont
		4636	+
		4637	+1159
		4638	+01:20:59.620 --> 01:21:03.000
		4639	+mettre un prix moins élevé que la valeur marchande pour avoir plus de marge de
		4640	+
		4641	+1160
		4642	+01:21:03.020 --> 01:21:07.700
		4643	+manœuvre. Donc, ça constate la durabilité et la valeur.
		4644	+
		4645	+1161
		4646	+01:21:08.040 --> 01:21:12.060
		4647	+C'est une approche qui est prudente du prêteur et ça peut exclure certains éléments.
		4648	+
		4649	+1162
		4650	+01:21:12.360 --> 01:21:17.200
		4651	+Donc, c'est exigé par les assureurs hypothécaires.
		4652	+
		4653	+1163
		4654	+01:21:17.280 --> 01:21:21.000
		4655	+Donc, si par exemple, on est dans le cas où l'hypothèque est garantie par la SCHL,
		4656	+
		4657	+1164
		4658	+01:21:21.580 --> 01:21:24.280
		4659	+il faut que la base du ratio soit respectée.
		4660	+
		4661	+1165
		4662	+01:21:27.120 --> 01:21:31.300
		4663	+Donc, dans le cas de la SCHL, c'est 95 %.
		4664	+
		4665	+1166
		4666	+01:21:31.320 --> 01:21:35.400
		4667	+Et si on ne fait pas affaire avec la SCHL, la banque va accepter à partir de 80 %.
		4668	+
		4669	+1167
		4670	+01:21:35.420 --> 01:21:41.340
		4671	+C'est-à-dire que, vous l'aurez compris, le prêt ne pourra pas représenter plus que
		4672	+
		4673	+1168
		4674	+01:21:41.360 --> 01:21:45.300
		4675	+80 % de la valeur hypothécaire donnée.
		4676	+
		4677	+1169
		4678	+01:21:47.660 --> 01:21:52.800
		4679	+Mais maintenant, c'est important de comprendre ici que la valeur hypothécaire pour l
		4680	+
		4681	+1170
		4682	+01:21:52.820 --> 01:21:55.460
		4683	+'immobilier résidentiel va probablement s'approcher de la valeur marchande.
		4684	+
		4685	+1171
		4686	+01:21:59.160 --> 01:22:01.840
		4687	+Ici, maintenant, au niveau des synthèses, donc des types de valeurs,
		4688	+
		4689	+1172
		4690	+01:22:01.980 --> 01:22:04.520
		4691	+marchand d'assurance fiscale liquidative, donc la base,
		4692	+
		4693	+1173
		4694	+01:22:04.680 --> 01:22:08.860
		4695	+c'est marchande, c'est le prix probable du marché, donc c'est pour les transactions,
		4696	+
		4697	+1174
		4698	+01:22:09.800 --> 01:22:12.620
		4699	+financement, etc. Assurance, c'est pour le coût de remplacement,
		4700	+
		4701	+1175
		4702	+01:22:13.520 --> 01:22:17.600
		4703	+couverture d'assurance, donc c'est par rapport donc à la valeur marchande,
		4704	+
		4705	+1176
		4706	+01:22:17.700 --> 01:22:21.740
		4707	+ici c'est la dernière colonne, donc ça peut être plus grand ou plus bas,
		4708	+
		4709	+1177
		4710	+01:22:21.940 --> 01:22:25.160
		4711	+ça dépend, Donc, c'est-à-dire que ça dépend si la construction,
		4712	+
		4713	+1178
		4714	+01:22:25.580 --> 01:22:28.800
		4715	+les coûts de construction sont élevés à certains moments dans le temps.
		4716	+
		4717	+1179
		4718	+01:22:29.080 --> 01:22:31.420
		4719	+C'est très possible des fois que reconstruire un immeuble,
		4720	+
		4721	+1180
		4722	+01:22:31.460 --> 01:22:33.380
		4723	+ça coûte plus cher que ce qui te fait en réalité en ce moment.
		4724	+
		4725	+1181
		4726	+01:22:35.460 --> 01:22:41.040
		4727	+Maintenant, fiscale, l'évaluation de la taxe foncière, majoritairement c'est en bas
		4728	+
		4729	+1182
		4730	+01:22:41.060 --> 01:22:44.140
		4731	+de la valeur marchande. Donc, il y a des cas.
		4732	+
		4733	+1183
		4734	+01:22:44.380 --> 01:22:48.060
		4735	+C'est même d'ailleurs une des façons de voir si un marché immobilier est en train de
		4736	+
		4737	+1184
		4738	+01:22:48.080 --> 01:22:52.760
		4739	+ralentir ou de couler. c'est que quand on se met à avoir de plus en plus de cas où
		4740	+
		4741	+1185
		4742	+01:22:52.780 --> 01:22:55.600
		4743	+la valeur marchande, c'est-à-dire le prix de vente, encore là,
		4744	+
		4745	+1186
		4746	+01:22:55.660 --> 01:22:59.140
		4747	+ce n'est pas la valeur marchande, mais bon, on prend pour acquis que c'est quand
		4748	+
		4749	+1187
		4750	+01:22:59.160 --> 01:23:05.200
		4751	+même très proche, mais la valeur fiscale, c
		4752	+
		4753	+1188
		4754	+01:23:05.220 --> 01:23:09.280
		4755	+'est souvent de quoi qui est un bon indicateur, dans la mesure où il n'y a pas d
		4756	+
		4757	+1189
		4758	+01:23:09.300 --> 01:23:10.640
		4759	+'adenda dans la fiche de propriété.
		4760	+
		4761	+1190
		4762	+01:23:10.840 --> 01:23:13.120
		4763	+Donc, souvent, on pense qu'il y a un deal, mais des fois,
		4764	+
		4765	+1191
		4766	+01:23:13.220 --> 01:23:17.140
		4767	+quand on le lit, il y a des choses qui sont un petit peu moins intéressantes et ça
		4768	+
		4769	+1192
		4770	+01:23:17.160 --> 01:23:20.080
		4771	+justifie justement cette décote-là par rapport à la valeur fiscale.
		4772	+
		4773	+1193
		4774	+01:23:20.340 --> 01:23:23.460
		4775	+Et c'est justement, des fois, c'est que vu que c'est une évaluation qui est de
		4776	+
		4777	+1194
		4778	+01:23:23.480 --> 01:23:27.660
		4779	+masse, bien, les municipalités ne vont pas nécessairement aller pricer toutes ces
		4780	+
		4781	+1195
		4782	+01:23:27.680 --> 01:23:32.020
		4783	+petites externalités-là, comme des résinondations, ou des fois,
		4784	+
		4785	+1196
		4786	+01:23:32.080 --> 01:23:34.480
		4787	+il y en a même que c'est, bon, le terrain est contaminé.
		4788	+
		4789	+1197
		4790	+01:23:34.880 --> 01:23:37.480
		4791	+Donc, c'est-à-dire que des fois, l'évaluation municipale ne tient pas compte de ça.
		4792	+
		4793	+1198
		4794	+01:23:37.720 --> 01:23:40.300
		4795	+Donc, c'est là qu'on peut voir une valeur marchande ou un prix de vente qui est
		4796	+
		4797	+1199
		4798	+01:23:40.320 --> 01:23:41.120
		4799	+inférieur.
		4800	+
		4801	+1200
		4802	+01:23:42.780 --> 01:23:44.840
		4803	+Puis, liquidative, c'est vente forcée, bon, bien, là, ça,
		4804	+
		4805	+1201
		4806	+01:23:44.900 --> 01:23:45.700
		4807	+c'est toujours inférieur.
		4808	+
		4809	+1202
		4810	+01:24:12.660 --> 01:24:16.500
		4811	+C'est ça. supérieure ou inférieure.
		4812	+
		4813	+1203
		4814	+01:24:16.860 --> 01:24:20.320
		4815	+Finalement, la valeur hypothécaire, ça c'est une valeur qui est prudente,
		4816	+
		4817	+1204
		4818	+01:24:20.660 --> 01:24:24.840
		4819	+qui est déterminée par la banque, et souvent c'est inférieur ou égal à la valeur
		4820	+
		4821	+1205
		4822	+01:24:24.860 --> 01:24:30.420
		4823	+marchande. Donc, ils ne vont pas mettre une valeur hypothécaire qui va être
		4824	+
		4825	+1206
		4826	+01:24:30.440 --> 01:24:31.620
		4827	+supérieure à la valeur marchande.
		4828	+
		4829	+1207
		4830	+01:24:32.680 --> 01:24:38.620
		4831	+bon s'il y aurait par exemple de la corruption ou je ne sais pas moi pour que le
		4832	+
		4833	+1208
		4834	+01:24:38.640 --> 01:24:42.260
		4835	+prêt hypothécaire passe bon c'est peut-être arrivé en 2008 aux étudiants on ne sait
		4836	+
		4837	+1209
		4838	+01:24:42.280 --> 01:24:46.380
		4839	+pas mais bon logiquement dans l'intérêt de la banque il faut que ce soit inférieur
		4840	+
		4841	+1210
		4842	+01:24:46.400 --> 01:24:47.840
		4843	+ou égal à la valeur marchande
		4844	+
		4845	+1211
		4846	+01:24:49.800 --> 01:24:50.600
		4847	+bon
		4848	+
		4849	+1212
		4850	+01:24:53.280 --> 01:24:54.080
		4851	+maintenant
		4852	+
		4853	+1213
		4854	+01:24:56.720 --> 01:25:00.660
		4855	+je vous propose de prendre une pause de 10 minutes puis après ça,
		4856	+
		4857	+1214
		4858	+01:25:00.860 --> 01:25:04.640
		4859	+on va faire le TP étant donné que c'est quand même important ça ici,
		4860	+
		4861	+1215
		4862	+01:25:04.720 --> 01:25:09.100
		4863	+on l'a déjà vu on va prendre une pause de 10 minutes puis en revenant,
		4864	+
		4865	+1216
		4866	+01:25:09.140 --> 01:25:14.560
		4867	+on va faire j'ai des slides pour le TP il y a des concepts importants à avoir pour
		4868	+
		4869	+1217
		4870	+01:25:14.580 --> 01:25:17.800
		4871	+que vous puissiez faire le TP puis on va regarder ensemble tout ce qui est à faire
		4872	+
		4873	+1218
		4874	+01:25:18.180 --> 01:25:21.280
		4875	+puis vous allez avoir vraiment un mois pour le réaliser donc,
		4876	+
		4877	+1219
		4878	+01:25:21.500 --> 01:25:22.300
		4879	+est-ce que ça vous va ?
		4880	+
		4881	+1220
		4882	+01:25:25.080 --> 01:25:29.000
		4883	+Yes on se voit dans 10 minutes Très bien monsieur
		4884	+
		4885	+1221
		4886	+01:25:37.560 --> 01:25:38.960
		4887	+Merci.
		4888	+
		4889	+1222
		4890	+01:34:50.720 --> 01:34:53.080
		4891	+Bon, nous allons recommencer.
		4892	+
		4893	+1223
		4894	+01:34:57.900 --> 01:35:01.560
		4895	+Bon, ça ici, c'est pour l'ETP.
		4896	+
		4897	+1224
		4898	+01:35:02.160 --> 01:35:05.200
		4899	+C'est certaines choses que, bon, je ne vais pas prendre pour acquis que tout le
		4900	+
		4901	+1225
		4902	+01:35:05.220 --> 01:35:06.980
		4903	+monde est tout courant de ces mesures-là.
		4904	+
		4905	+1226
		4906	+01:35:07.800 --> 01:35:09.000
		4907	+On va le passer rapidement.
		4908	+
		4909	+1227
		4910	+01:35:11.220 --> 01:35:13.780
		4911	+Donc, c'est disponible juste pour vous montrer.
		4912	+
		4913	+1228
		4914	+01:35:14.980 --> 01:35:18.080
		4915	+Je vais le mettre sur le module aussi, mais donc sur le...
		4916	+
		4917	+1229
		4918	+01:35:21.560 --> 01:35:22.360
		4919	+ici
		4920	+
		4921	+1230
		4922	+01:35:24.180 --> 01:35:28.160
		4923	+03.app si vous allez ici, donc dans ressources
		4924	+
		4925	+1231
		4926	+01:35:30.060 --> 01:35:34.540
		4927	+téléchargement, vous avez donc ces diapositives-là ici,
		4928	+
		4929	+1232
		4930	+01:35:34.700 --> 01:35:38.240
		4931	+donc tableau de bord module théorique préparatoire.
		4932	+
		4933	+1233
		4934	+01:35:38.600 --> 01:35:43.040
		4935	+Et le TP donc est ici. Il va être également sur model après le cours.
		4936	+
		4937	+1234
		4938	+01:35:43.820 --> 01:35:45.280
		4939	+Je n'ai pas encore uploadé le nouveau TP.
		4940	+
		4941	+1235
		4942	+01:35:45.500 --> 01:35:52.280
		4943	+Donc, il y a un Excel, le gabarit et il y a également l'énoncé
		4944	+
		4945	+1236
		4946	+01:35:52.300 --> 01:35:55.740
		4947	+PDF. On va le voir après avoir couvert les diaposies au niveau des mesures.
		4948	+
		4949	+1237
		4950	+01:36:00.020 --> 01:36:00.820
		4951	+Bon.
		4952	+
		4953	+1238
		4954	+01:36:02.600 --> 01:36:05.220
		4955	+Au niveau des mesures que je veux aller voir, donc ça ici,
		4956	+
		4957	+1239
		4958	+01:36:05.340 --> 01:36:07.820
		4959	+c'est un récapitulatif, vous pourrez le regarder si vous le souhaitez.
		4960	+
		4961	+1240
		4962	+01:36:09.520 --> 01:36:14.000
		4963	+C'est plus. Au niveau des quatre forces du cycle immobilier,
		4964	+
		4965	+1241
		4966	+01:36:14.180 --> 01:36:18.000
		4967	+on le voit également. c'est plus donc à ce niveau-là ici,
		4968	+
		4969	+1242
		4970	+01:36:18.100 --> 01:36:20.280
		4971	+donc le volume qui ralentit avant les prix.
		4972	+
		4973	+1243
		4974	+01:36:20.420 --> 01:36:24.760
		4975	+Donc ici, on avait vu qu'on a un cycle d'expansion, ralentissement,
		4976	+
		4977	+1244
		4978	+01:36:24.900 --> 01:36:27.840
		4979	+récession et reprise. Donc, qu'est-ce qui se passe ici ?
		4980	+
		4981	+1245
		4982	+01:36:27.980 --> 01:36:31.400
		4983	+Pourquoi on peut… C'est très important de comprendre qu'il va y avoir une séance
		4984	+
		4985	+1246
		4986	+01:36:31.420 --> 01:36:34.300
		4987	+entre le volume de vente et les prix.
		4988	+
		4989	+1247
		4990	+01:36:34.740 --> 01:36:39.420
		4991	+Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un ralentissement, les ventes sont en baisse,
		4992	+
		4993	+1248
		4994	+01:36:39.600 --> 01:36:43.900
		4995	+mais on n'a pas nécessairement une baisse du prix immédiatement.
		4996	+
		4997	+1249
		4998	+01:36:43.920 --> 01:36:45.980
		4999	+Il faut vraiment aller plus, donc on pourrait dire, en récession.
		5000	+
		5001	+1250
		5002	+01:36:46.820 --> 01:36:51.340
		5003	+Donc, c'est-à-dire que là, on est vraiment des volumes qui sont très faibles et il y
		5004	+
		5005	+1251
		5006	+01:36:51.360 --> 01:36:52.680
		5007	+a une offre qui est supérieure à la demande.
		5008	+
		5009	+1252
		5010	+01:36:52.980 --> 01:36:54.900
		5011	+Donc, c'est dans ce cas-là qu'on verrait une baisse de prix.
		5012	+
		5013	+1253
		5014	+01:36:55.520 --> 01:36:57.100
		5015	+Mais encore une fois, ce n'est pas une science exacte.
		5016	+
		5017	+1254
		5018	+01:36:57.200 --> 01:37:02.300
		5019	+Donc, c'est vraiment le cycle de l'immobilier.
		5020	+
		5021	+1255
		5022	+01:37:03.520 --> 01:37:05.460
		5023	+Et c'est pour ça ici, des fois qu'on voit ici, par exemple,
		5024	+
		5025	+1256
		5026	+01:37:05.540 --> 01:37:08.060
		5027	+le volume des ventes par rapport au prix médian.
		5028	+
		5029	+1257
		5030	+01:37:08.580 --> 01:37:12.840
		5031	+Donc, vous voyez ici, le prix commence, les volumes de ventes commencent à diminuer
		5032	+
		5033	+1258
		5034	+01:37:12.860 --> 01:37:16.480
		5035	+énormément. mais malgré tout, le prix médian continue d'augmenter pour
		5036	+
		5037	+1259
		5038	+01:37:16.500 --> 01:37:21.140
		5039	+éventuellement plafonner et diminuer au fur et à mesure que le volume se fond.
		5040	+
		5041	+1260
		5042	+01:37:22.020 --> 01:37:24.480
		5043	+Donc, ce n'est pas nécessairement automatiquement ça.
		5044	+
		5045	+1261
		5046	+01:37:24.560 --> 01:37:29.520
		5047	+C'est-à-dire qu'il peut y avoir, par exemple, un prix qui prend une sorte de plateau
		5048	+
		5049	+1262
		5050	+01:37:29.540 --> 01:37:31.500
		5051	+et après ça, on recommence un autre cycle.
		5052	+
		5053	+1263
		5054	+01:37:31.720 --> 01:37:34.460
		5055	+Donc, ça ne veut pas nécessairement dire que ça va baisser à tous les cycles.
		5056	+
		5057	+1264
		5058	+01:37:37.340 --> 01:37:42.380
		5059	+Bon, maintenant, donc ici, ça indique un peu ça.
		5060	+
		5061	+1265
		5062	+01:37:43.180 --> 01:37:45.980
		5063	+Au niveau des mesures, donc, qui sont comme ça, c'est ça ici,
		5064	+
		5065	+1266
		5066	+01:37:46.100 --> 01:37:50.300
		5067	+pour les séries temporelles et les tendances et la saisonnalité.
		5068	+
		5069	+1267
		5070	+01:37:50.820 --> 01:37:53.980
		5071	+Donc, en soi, le TP1, qu'est-ce que c'est ?
		5072	+
		5073	+1268
		5074	+01:37:54.080 --> 01:37:57.360
		5075	+C'est de faire un portrait du marché avec des données réelles.
		5076	+
		5077	+1269
		5078	+01:37:57.740 --> 01:38:01.280
		5079	+Donc, les données sont dans le Excel du gabarit.
		5080	+
		5081	+1270
		5082	+01:38:01.420 --> 01:38:05.080
		5083	+Donc, ils proviennent du marché réel à Gatineau.
		5084	+
		5085	+1271
		5086	+01:38:08.100 --> 01:38:11.960
		5087	+Sauf une question où vous allez devoir prendre une propriété en vente réellement.
		5088	+
		5089	+1272
		5090	+01:38:11.980 --> 01:38:15.100
		5091	+Vous allez pouvoir aller sur le UQEval et prendre toutes les caractéristiques de la
		5092	+
		5093	+1273
		5094	+01:38:15.120 --> 01:38:17.540
		5095	+propriété pour faire cette question-là.
		5096	+
		5097	+1274
		5098	+01:38:18.520 --> 01:38:21.660
		5099	+C'est la seule question où on va utiliser des données réelles.
		5100	+
		5101	+1275
		5102	+01:38:22.840 --> 01:38:25.320
		5103	+Non, c'est toutes des données réelles, c'est juste que c'est la seule question où
		5104	+
		5105	+1276
		5106	+01:38:25.340 --> 01:38:26.360
		5107	+vous allez devoir aller les chercher vous-même.
		5108	+
		5109	+1277
		5110	+01:38:26.640 --> 01:38:29.100
		5111	+Sinon, tout va être dans l'Excel gabarit déjà.
		5112	+
		5113	+1278
		5114	+01:38:30.720 --> 01:38:33.520
		5115	+Pour cette EPI-là, c'est vraiment une introduction.
		5116	+
		5117	+1279
		5118	+01:38:33.880 --> 01:38:37.380
		5119	+C'est-à-dire que pour le deuxième, ça va être vraiment plus d'évaluation concrète,
		5120	+
		5121	+1280
		5122	+01:38:38.260 --> 01:38:42.320
		5123	+déterminer une valeur donnée pour une propriété et la comparer avec les différentes
		5124	+
		5125	+1281
		5126	+01:38:42.340 --> 01:38:47.080
		5127	+méthodes. Mais là, ici, c'est vraiment plus un dashboard.
		5128	+
		5129	+1282
		5130	+01:38:47.100 --> 01:38:51.820
		5131	+On prédit donc de la tendance, comment le marché immobilier se comporte dans les
		5132	+
		5133	+1283
		5134	+01:38:51.840 --> 01:38:56.100
		5135	+dernières années. Et pour ça, donc, il faut être capable de comprendre un peu les
		5136	+
		5137	+1284
		5138	+01:38:56.120 --> 01:38:59.420
		5139	+séries de ventes, les tendances et les saisons.
		5140	+
		5141	+1285
		5142	+01:38:59.740 --> 01:39:00.560
		5143	+C'est la saisonnalité.
		5144	+
		5145	+1286
		5146	+01:39:02.960 --> 01:39:07.000
		5147	+Ici, donc, une série temporelle, par exemple, quand on parle des ventes.
		5148	+
		5149	+1287
		5150	+01:39:07.540 --> 01:39:11.760
		5151	+Les ventes, c'est le nombre de ventes de propriétés qu'il y a par intervalle de
		5152	+
		5153	+1288
		5154	+01:39:11.780 --> 01:39:14.740
		5155	+temps donné. Souvent, on travaille en trimestre.
		5156	+
		5157	+1289
		5158	+01:39:15.320 --> 01:39:19.540
		5159	+Donc, vous allez avoir une série donnée, comme ça ici, par exemple,
		5160	+
		5161	+1290
		5162	+01:39:19.620 --> 01:39:24.620
		5163	+ce que vous voyez sur la diapositive, c'est les ventes à travers les différents
		5164	+
		5165	+1291
		5166	+01:39:24.640 --> 01:39:26.860
		5167	+trimestres. Donc là, il n'y a pas de mesure, c'est vraiment juste c'est fictif,
		5168	+
		5169	+1292
		5170	+01:39:27.160 --> 01:39:29.120
		5171	+ce petit allot-là, mais c'est pour représenter.
		5172	+
		5173	+1293
		5174	+01:39:29.940 --> 01:39:32.800
		5175	+une tendance, c'est que vous allez extraire, par exemple,
		5176	+
		5177	+1294
		5178	+01:39:35.420 --> 01:39:37.520
		5179	+c'est la mesure qu'on dit qu'on pourrait dire le mouvement de fond,
		5180	+
		5181	+1295
		5182	+01:39:37.600 --> 01:39:39.060
		5183	+qui se fait sur plusieurs années.
		5184	+
		5185	+1296
		5186	+01:39:39.480 --> 01:39:42.720
		5187	+Oui, M. Bissonnette. Oui, en fait, je veux juste savoir,
		5188	+
		5189	+1297
		5190	+01:39:43.340 --> 01:39:45.700
		5191	+où est-ce qu'on a ces diapos-là ?
		5192	+
		5193	+1298
		5194	+01:39:45.980 --> 01:39:48.740
		5195	+Oui, je vais les mettre sur model, dans le fond, après.
		5196	+
		5197	+1299
		5198	+01:39:49.020 --> 01:39:53.280
		5199	+OK, parfait, c'est bon. Mais sinon, ils sont déjà sur le site,
		5200	+
		5201	+1300
		5202	+01:39:53.360 --> 01:39:54.640
		5203	+dans le fond, où est-ce que je mets les capsules vidéo.
		5204	+
		5205	+1301
		5206	+01:39:55.040 --> 01:39:58.360
		5207	+Oui. Si vous allez dans ressources, vous allez dans téléchargement,
		5208	+
		5209	+1302
		5210	+01:39:58.380 --> 01:40:01.580
		5211	+travaux pratiques, c'est vraiment le troisième.
		5212	+
		5213	+1303
		5214	+01:40:01.860 --> 01:40:04.300
		5215	+Donc, TP1, tableau de bord, module théorique préparatoire.
		5216	+
		5217	+1304
		5218	+01:40:04.480 --> 01:40:06.120
		5219	+C'est possible. Parfait. Merci.
		5220	+
		5221	+1305
		5222	+01:40:06.280 --> 01:40:07.080
		5223	+Parfait. Super.
		5224	+
		5225	+1306
		5226	+01:40:08.680 --> 01:40:12.720
		5227	+Donc, ici, c'est vraiment la décomposition d'une série.
		5228	+
		5229	+1307
		5230	+01:40:13.480 --> 01:40:18.380
		5231	+Vous n'allez pas être obligé de déterminer la valeur exacte de la tendance et tout
		5232	+
		5233	+1308
		5234	+01:40:18.400 --> 01:40:21.280
		5235	+ça. Ce n'est pas un cours de stade nécessairement.
		5236	+
		5237	+1309
		5238	+01:40:21.760 --> 01:40:24.360
		5239	+Mais c'est important de comprendre que dans une série, par exemple,
		5240	+
		5241	+1310
		5242	+01:40:24.440 --> 01:40:27.560
		5243	+comme les ventes à travers plusieurs trimestres, il y a une tendance.
		5244	+
		5245	+1311
		5246	+01:40:27.760 --> 01:40:30.400
		5247	+Donc, c'est vraiment est-ce que globalement, ça augmente ?
		5248	+
		5249	+1312
		5250	+01:40:30.920 --> 01:40:32.540
		5251	+Ou c'est stable, ou ça diminue ?
		5252	+
		5253	+1313
		5254	+01:40:34.040 --> 01:40:37.100
		5255	+Maintenant, et ça, c'est vraiment sur plusieurs années,
		5256	+
		5257	+1314
		5258	+01:40:37.180 --> 01:40:39.960
		5259	+par exemple, sur 5 ans, est-ce que la tendance était à la hausse ?
		5260	+
		5261	+1315
		5262	+01:40:40.860 --> 01:40:43.560
		5263	+Vous pouvez le voir juste en faisant une petite ligne, un peu comme l'analyse
		5264	+
		5265	+1316
		5266	+01:40:43.580 --> 01:40:46.180
		5267	+technique. Globalement, ça augmente.
		5268	+
		5269	+1317
		5270	+01:40:47.460 --> 01:40:49.620
		5271	+Malgré les soubresauts, il y a une tendance hausse.
		5272	+
		5273	+1318
		5274	+01:40:50.640 --> 01:40:55.700
		5275	+La saisonnalité, c'est quoi ? C'est simplement de quoi qu'il y ait cyclique.
		5276	+
		5277	+1319
		5278	+01:40:55.920 --> 01:40:58.200
		5279	+C'est-à-dire, pas cyclique, mais qui est due aux saisons.
		5280	+
		5281	+1320
		5282	+01:40:58.360 --> 01:41:01.480
		5283	+Par exemple, supposons que c'est quatre trimestres ici.
		5284	+
		5285	+1321
		5286	+01:41:02.080 --> 01:41:05.240
		5287	+Là, on voit qu'il y a de quoi qui se répète à tous les étés,
		5288	+
		5289	+1322
		5290	+01:41:05.620 --> 01:41:07.860
		5291	+à tous les hivers ou peu importe.
		5292	+
		5293	+1323
		5294	+01:41:07.980 --> 01:41:12.300
		5295	+C'est de quoi qui est vraiment saisonnal à travers un intervalle d'une année.
		5296	+
		5297	+1324
		5298	+01:41:13.260 --> 01:41:14.600
		5299	+Ça, c'est la saisonnalité de la série.
		5300	+
		5301	+1325
		5302	+01:41:16.280 --> 01:41:17.680
		5303	+Maintenant, il y a aussi des cycles.
		5304	+
		5305	+1326
		5306	+01:41:18.400 --> 01:41:21.180
		5307	+C'est-à-dire que c'est possible aussi que vous observiez des patterns qui sont
		5308	+
		5309	+1327
		5310	+01:41:21.200 --> 01:41:25.940
		5311	+répétitifs, mais qui ne sont pas nécessairement dus à où on est dans l'année.
		5312	+
		5313	+1328
		5314	+01:41:26.420 --> 01:41:29.120
		5315	+Et ça, c'est la composante cyclique.
		5316	+
		5317	+1329
		5318	+01:41:29.280 --> 01:41:32.880
		5319	+Et ça, c'est dû, par exemple, au taux d'intérêt, c'est-à-dire une récession,
		5320	+
		5321	+1330
		5322	+01:41:33.060 --> 01:41:37.580
		5323	+une expansion de l'économie. C'est souvent de quoi, c'est un cycle qui va être plus
		5324	+
		5325	+1331
		5326	+01:41:37.600 --> 01:41:40.620
		5327	+long qu'une année et ça ne sera pas dû à la saisonnalité.
		5328	+
		5329	+1332
		5330	+01:41:41.120 --> 01:41:44.260
		5331	+En immobilier, la saisonnalité, c'est super important, surtout pour les ventes.
		5332	+
		5333	+1333
		5334	+01:41:44.700 --> 01:41:47.760
		5335	+Les ventes, ils changent énormément à travers les saisons.
		5336	+
		5337	+1334
		5338	+01:41:47.960 --> 01:41:50.280
		5339	+Et c'est des patterns qui sont répétés à chaque année.
		5340	+
		5341	+1335
		5342	+01:41:51.420 --> 01:41:53.240
		5343	+Et là, maintenant, on peut décomposer ça justement.
		5344	+
		5345	+1336
		5346	+01:41:53.500 --> 01:41:56.360
		5347	+Une série comme ça, il y a une composante qui est tendance.
		5348	+
		5349	+1337
		5350	+01:41:56.540 --> 01:41:59.660
		5351	+Donc, c'est-à-dire, c'est de quoi qui augmente tout le temps ou de quoi qui est
		5352	+
		5353	+1338
		5354	+01:41:59.680 --> 01:42:02.240
		5355	+stable. Donc, c'est la composante tendance de la série.
		5356	+
		5357	+1339
		5358	+01:42:02.400 --> 01:42:05.940
		5359	+Il y a la composante de saisonnalité et cyclique.
		5360	+
		5361	+1340
		5362	+01:42:06.200 --> 01:42:08.080
		5363	+Il y a des méthodes statistiques pour les estimer.
		5364	+
		5365	+1341
		5366	+01:42:08.200 --> 01:42:12.020
		5367	+Donc, ces mesures-là, vous pouvez vraiment décomposer la série avec des estimateurs,
		5368	+
		5369	+1342
		5370	+01:42:12.080 --> 01:42:12.880
		5371	+mais ce n'est pas le but du cours.
		5372	+
		5373	+1343
		5374	+01:42:13.540 --> 01:42:17.220
		5375	+Mais là, maintenant qu'on aurait un mini-modèle prédictif et que là,
		5376	+
		5377	+1344
		5378	+01:42:17.440 --> 01:42:20.120
		5379	+ces trois composantes-là, tendance, saisonnalité et cycle,
		5380	+
		5381	+1345
		5382	+01:42:20.700 --> 01:42:24.680
		5383	+on les a, mais qu'il reste encore des variations qu'on ne peut pas expliquer.
		5384	+
		5385	+1346
		5386	+01:42:25.260 --> 01:42:26.540
		5387	+Ça, c'est ce qu'on appelle le bruit.
		5388	+
		5389	+1347
		5390	+01:42:27.160 --> 01:42:32.060
		5391	+Donc, c'est des mouvements qui vont se produire dans les ventes,
		5392	+
		5393	+1348
		5394	+01:42:32.100 --> 01:42:34.060
		5395	+mais qu'on ne peut pas nécessairement expliquer à l'aide,
		5396	+
		5397	+1349
		5398	+01:42:34.160 --> 01:42:36.220
		5399	+par exemple, de la tendance, de la saisonnalité.
		5400	+
		5401	+1350
		5402	+01:42:38.440 --> 01:42:39.640
		5403	+Donc, grosso modo, c'est ça.
		5404	+
		5405	+1351
		5406	+01:42:42.080 --> 01:42:45.420
		5407	+Maintenant, vous allez devoir également calculer le taux de variation.
		5408	+
		5409	+1352
		5410	+01:42:46.580 --> 01:42:52.840
		5411	+Ça, c'est quoi ? c'est par exemple la variation d'une propriété de son prix sur
		5412	+
		5413	+1353
		5414	+01:42:52.860 --> 01:42:56.420
		5415	+une année. Vous pouvez le calculer comme vous voulez en soi.
		5416	+
		5417	+1354
		5418	+01:42:56.820 --> 01:43:00.500
		5419	+Et même dans l'énoncé, vous avez la formule Excel, mais bon,
		5420	+
		5421	+1355
		5422	+01:43:00.540 --> 01:43:04.360
		5423	+il va falloir l'implémenter. Le taux de croissance, c'est simplement le prix.
		5424	+
		5425	+1356
		5426	+01:43:04.800 --> 01:43:08.220
		5427	+Aujourd'hui, par exemple, si on veut avoir la variation sur un an,
		5428	+
		5429	+1357
		5430	+01:43:08.880 --> 01:43:11.000
		5431	+c'est le prix aujourd'hui et le prix un an avant.
		5432	+
		5433	+1358
		5434	+01:43:11.260 --> 01:43:14.960
		5435	+C'est tout. Ça peut être le prix médian, ça peut être les ventes.
		5436	+
		5437	+1359
		5438	+01:43:15.060 --> 01:43:16.380
		5439	+Donc, c'est vraiment un taux de variation.
		5440	+
		5441	+1360
		5442	+01:43:16.400 --> 01:43:20.760
		5443	+Vous pouvez le voir comme par exemple en bourse, le rendement annuel d'une action.
		5444	+
		5445	+1361
		5446	+01:43:21.380 --> 01:43:25.040
		5447	+Donc, c'est la même chose. Il y a plusieurs façons de calculer.
		5448	+
		5449	+1362
		5450	+01:43:25.560 --> 01:43:30.600
		5451	+Le prix aujourd'hui, c'est le prix d'hier, moins le prix moins 1 étant donné que là,
		5452	+
		5453	+1363
		5454	+01:43:30.740 --> 01:43:32.480
		5455	+on ne met pas le PT moins PT moins 1.
		5456	+
		5457	+1364
		5458	+01:43:32.860 --> 01:43:33.660
		5459	+Mais bon, ce n'est pas le but.
		5460	+
		5461	+1365
		5462	+01:43:34.520 --> 01:43:37.960
		5463	+C'est simplement pour vous sachez que c'est comme ça que le rendement en pourcentage
		5464	+
		5465	+1366
		5466	+01:43:37.980 --> 01:43:38.780
		5467	+est calculé.
		5468	+
		5469	+1367
		5470	+01:43:40.660 --> 01:43:45.900
		5471	+encore une fois là c'est sur une période si c'est sur 4 ans vous faites simplement
		5472	+
		5473	+1368
		5474	+01:43:47.440 --> 01:43:53.500
		5475	+sur pt-4-1 et là ça va être le rendement sur une période de 4 ans mais
		5476	+
		5477	+1369
		5478	+01:43:53.520 --> 01:43:57.880
		5479	+c'est très bien indiqué qu'est-ce qu'on s'attend comme mesure à ce niveau-là ça c
		5480	+
		5481	+1370
		5482	+01:43:57.900 --> 01:44:04.560
		5483	+'est le taux de variation maintenant ici la variation sur 12 mois avec
		5484	+
		5485	+1371
		5486	+01:44:04.580 --> 01:44:09.360
		5487	+un liste manuel c'est utilisé pour les ventes Et pour plein de choses.
		5488	+
		5489	+1372
		5490	+01:44:09.520 --> 01:44:16.060
		5491	+Ça, c'est quoi ? C'est que supposons ici qu'on va avoir la variation d
		5492	+
		5493	+1373
		5494	+01:44:16.080 --> 01:44:17.680
		5495	+'une mesure qui est trimestrielle.
		5496	+
		5497	+1374
		5498	+01:44:18.260 --> 01:44:21.020
		5499	+Les ventes, c'est comme ça. Les ventes, c'est-à-dire qu'on a des ventes à tous les
		5500	+
		5501	+1375
		5502	+01:44:21.040 --> 01:44:24.280
		5503	+trois mois pour une ville donnée, peu importe.
		5504	+
		5505	+1376
		5506	+01:44:24.960 --> 01:44:28.480
		5507	+Vous avez la mesure aujourd'hui et vous avez la mesure qui était calculée un an
		5508	+
		5509	+1377
		5510	+01:44:28.500 --> 01:44:34.580
		5511	+avant. qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va simplement faire le rendement sur
		5512	+
		5513	+1378
		5514	+01:44:34.600 --> 01:44:36.700
		5515	+les 12 mois, étant donné que c'est 4 trimestres.
		5516	+
		5517	+1379
		5518	+01:44:37.180 --> 01:44:39.780
		5519	+Et on a une mesure GT pour 12 mois.
		5520	+
		5521	+1380
		5522	+01:44:40.200 --> 01:44:44.460
		5523	+Et quand on dit un glissement annuel, c'est qu'au lieu de le calculer,
		5524	+
		5525	+1381
		5526	+01:44:44.520 --> 01:44:49.240
		5527	+par exemple, à tous les ans, lorsqu'il y a un trimestre qui s'additionne,
		5528	+
		5529	+1382
		5530	+01:44:50.280 --> 01:44:53.860
		5531	+on va simplement enlever la dernière mesure qu'on a utilisée,
		5532	+
		5533	+1383
		5534	+01:44:54.100 --> 01:44:56.400
		5535	+le XT-4, Puis, on va rajouter une nouvelle.
		5536	+
		5537	+1384
		5538	+01:44:56.480 --> 01:45:00.300
		5539	+Donc, c'est-à-dire que le XT, ça va être la nouvelle mesure de vente de ce trimestre
		5540	+
		5541	+1385
		5542	+01:45:00.320 --> 01:45:05.440
		5543	+-là. Et on prend, donc, les… Je ne sais pas, je vais essayer de l'expliquer plus
		5544	+
		5545	+1386
		5546	+01:45:05.460 --> 01:45:11.600
		5547	+clairement, mais… Vous prenez toujours la valeur aujourd'hui des ventes
		5548	+
		5549	+1387
		5550	+01:45:11.620 --> 01:45:17.120
		5551	+et comment ça a été par exemple il y a un an, mais c'est délicieux.
		5552	+
		5553	+1388
		5554	+01:45:17.260 --> 01:45:20.220
		5555	+C'est-à-dire que c'est recalculé à tous les trimestres au lieu de calculer à tous
		5556	+
		5557	+1389
		5558	+01:45:20.240 --> 01:45:23.040
		5559	+les ans. Donc, c'est une mesure qui va tenir compte, donc,
		5560	+
		5561	+1390
		5562	+01:45:23.220 --> 01:45:24.060
		5563	+justement, des 12 derniers mois.
		5564	+
		5565	+1391
		5566	+01:45:25.520 --> 01:45:26.860
		5567	+Avec les ventes, ce n'est pas très logique.
		5568	+
		5569	+1392
		5570	+01:45:26.960 --> 01:45:28.180
		5571	+Ce serait plus, mettons, le prix, par exemple.
		5572	+
		5573	+1393
		5574	+01:45:28.380 --> 01:45:33.740
		5575	+Le prix, la variation du prix sur, on pourrait dire, les 12 derniers mois.
		5576	+
		5577	+1394
		5578	+01:45:33.980 --> 01:45:39.960
		5579	+Et pour ça, ça vous prend vraiment, donc, la mesure du trimestre en ce moment et du
		5580	+
		5581	+1395
		5582	+01:45:39.980 --> 01:45:43.280
		5583	+trimestre, donc, l'équivalent, donc, de ça, mais il y a 12 mois.
		5584	+
		5585	+1396
		5586	+01:45:48.040 --> 01:45:53.040
		5587	+Bon, maintenant, désolé, c'est une partie qui n'est pas nécessairement agréable.
		5588	+
		5589	+1397
		5590	+01:45:55.680 --> 01:46:01.180
		5591	+Ça reste donc dans le curriculum, mais bon, je crois que si vous êtes déjà
		5592	+
		5593	+1398
		5594	+01:46:01.200 --> 01:46:04.840
		5595	+familialisé avec, si il y en a qui tradent un peu ou qui font beaucoup d'analyses
		5596	+
		5597	+1399
		5598	+01:46:04.860 --> 01:46:07.740
		5599	+techniques sur les marchés ou peu importe, vous avez certainement déjà tout vu ça.
		5600	+
		5601	+1400
		5602	+01:46:08.260 --> 01:46:11.640
		5603	+Mais bon, ici, on est rendu à la moyenne mobile sur quatre trimestres.
		5604	+
		5605	+1401
		5606	+01:46:12.540 --> 01:46:19.240
		5607	+Ça, c'est utilisé, par exemple, pour la moyenne des quatre trimestres sur,
		5608	+
		5609	+1402
		5610	+01:46:19.280 --> 01:46:20.760
		5611	+par exemple, les ventes ou peu importe.
		5612	+
		5613	+1403
		5614	+01:46:21.440 --> 01:46:26.220
		5615	+Qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'on va aller calculer la moyenne d'une mesure sur
		5616	+
		5617	+1404
		5618	+01:46:26.240 --> 01:46:29.380
		5619	+les quatre derniers trimestres et c'est ça, donc, notre moyenne mobile quatre
		5620	+
		5621	+1405
		5622	+01:46:29.400 --> 01:46:32.260
		5623	+périodes. C'est que par exemple qu'on aurait, je ne sais pas moi,
		5624	+
		5625	+1406
		5626	+01:46:33.360 --> 01:46:38.940
		5627	+le prix c'est 600 000 au trimestre d'aujourd'hui, 500 000 le trimestre d'avant et là
		5628	+
		5629	+1407
		5630	+01:46:38.960 --> 01:46:43.060
		5631	+les deux autres d'avant c'est 500 000 puis 600 000, bien vous faites la moyenne
		5632	+
		5633	+1408
		5634	+01:46:43.080 --> 01:46:44.460
		5635	+simplement de ces quatre mesures-là.
		5636	+
		5637	+1409
		5638	+01:46:44.680 --> 01:46:47.140
		5639	+Et c'est aujourd'hui la moyenne mobile quatre périodes,
		5640	+
		5641	+1410
		5642	+01:46:47.320 --> 01:46:49.180
		5643	+c'est simplement ce calcul-là.
		5644	+
		5645	+1411
		5646	+01:46:50.320 --> 01:46:53.920
		5647	+Donc, sur Excel vous pouvez utiliser une moyenne, vous prenez les quatre dernières
		5648	+
		5649	+1412
		5650	+01:46:53.940 --> 01:46:56.700
		5651	+valeurs puis vous faites la moyenne ou vous les additionnez puis vous les utilisez
		5652	+
		5653	+1413
		5654	+01:46:56.720 --> 01:47:00.780
		5655	+par quatre. Étant donné que c'est la moyenne de quatre valeurs,
		5656	+
		5657	+1414
		5658	+01:47:00.920 --> 01:47:02.760
		5659	+c'est la somme de toutes les valeurs divisé par quatre.
		5660	+
		5661	+1415
		5662	+01:47:03.960 --> 01:47:05.140
		5663	+Qu'est-ce que ça permet de faire ?
		5664	+
		5665	+1416
		5666	+01:47:05.380 --> 01:47:08.860
		5667	+Ça permet d'éliminer les composantes qu'on pourrait dire saisonnales.
		5668	+
		5669	+1417
		5670	+01:47:09.020 --> 01:47:12.500
		5671	+C'est-à-dire qu'au lieu d'être influencé par simplement la dernière valeur,
		5672	+
		5673	+1418
		5674	+01:47:13.500 --> 01:47:17.460
		5675	+ça vous permet de tenir compte de toutes les valeurs précédentes et de glisser.
		5676	+
		5677	+1419
		5678	+01:47:19.220 --> 01:47:23.680
		5679	+Ça a des inconvénients. C'est-à-dire que ça ne va pas s'ajuster aussi rapidement qu
		5680	+
		5681	+1420
		5682	+01:47:23.700 --> 01:47:26.660
		5683	+'une mesure unique. C'est-à-dire que si vous utilisez simplement XT,
		5684	+
		5685	+1421
		5686	+01:47:27.420 --> 01:47:32.560
		5687	+si vous voyez des changements, c'est bien possible que ce changement-là soit dû à de
		5688	+
		5689	+1422
		5690	+01:47:32.580 --> 01:47:35.140
		5691	+la saisonnalité. C'est pour ça qu'on utilise des moyennes mobiles souvent.
		5692	+
		5693	+1423
		5694	+01:47:35.680 --> 01:47:37.640
		5695	+Ça va vous être indiqué quand utiliser ça.
		5696	+
		5697	+1424
		5698	+01:47:39.660 --> 01:47:42.980
		5699	+Mais sachez que la raison, c'est pour éviter justement qu'il y ait des composantes
		5700	+
		5701	+1425
		5702	+01:47:43.000 --> 01:47:47.440
		5703	+saisonnales et qu'on n'interprète pas des grosses variations comme étant de quoi qu
		5704	+
		5705	+1426
		5706	+01:47:47.460 --> 01:47:51.620
		5707	+'il y ait. Par exemple, les ventes ont énormément augmenté.
		5708	+
		5709	+1427
		5710	+01:47:51.700 --> 01:47:53.560
		5711	+Oui, mais c'est parce qu'on est en été.
		5712	+
		5713	+1428
		5714	+01:47:53.580 --> 01:47:55.040
		5715	+les ventes augmentent toujours en été.
		5716	+
		5717	+1429
		5718	+01:47:55.300 --> 01:48:00.220
		5719	+Le fait d'étudier une moyenne mobile, ça vient éliminer ce problème-là aussi.
		5720	+
		5721	+1430
		5722	+01:48:00.780 --> 01:48:02.580
		5723	+Donc, c'est une façon de corriger la stationnalité.
		5724	+
		5725	+1431
		5726	+01:48:02.940 --> 01:48:06.540
		5727	+Si la moyenne mobile, elle, varie énormément par rapport à l'habitude,
		5728	+
		5729	+1432
		5730	+01:48:06.660 --> 01:48:08.340
		5731	+bien là, vous pouvez peut-être dire, bien là, il se passe de quoi,
		5732	+
		5733	+1433
		5734	+01:48:08.460 --> 01:48:10.440
		5735	+là. Là, c'est peut-être de quoi qui est plus au niveau de la tendance,
		5736	+
		5737	+1434
		5738	+01:48:10.520 --> 01:48:11.320
		5739	+il y a de quoi qui se modifie.
		5740	+
		5741	+1435
		5742	+01:48:12.640 --> 01:48:14.360
		5743	+Ça a des inconvénients, puis ça a des avantages.
		5744	+
		5745	+1436
		5746	+01:48:14.420 --> 01:48:15.360
		5747	+Ça réduit le bruit également.
		5748	+
		5749	+1437
		5750	+01:48:16.700 --> 01:48:21.220
		5751	+Mais de façon simple, c'est que une moyenne mobile, c'est simplement si c'est quatre
		5752	+
		5753	+1438
		5754	+01:48:21.240 --> 01:48:23.000
		5755	+périodes, bien, vous prenez les quatre dernières périodes,
		5756	+
		5757	+1439
		5758	+01:48:23.080 --> 01:48:23.880
		5759	+vous faites la moyenne.
		5760	+
		5761	+1440
		5762	+01:48:25.640 --> 01:48:27.360
		5763	+Il y a une fonction Excel d'ailleurs juste pour ça.
		5764	+
		5765	+1441
		5766	+01:48:28.700 --> 01:48:33.260
		5767	+Que ça soit donc des mois, des trimestres, il faut toujours voir donc ici le T comme
		5768	+
		5769	+1442
		5770	+01:48:33.280 --> 01:48:37.680
		5771	+étant, si c'est une moyenne mobile 4, bien là, dans ce cas-là,
		5772	+
		5773	+1443
		5774	+01:48:37.720 --> 01:48:40.480
		5775	+c'est 4 trimestres, mais tu sais, ça aurait pu être 4 jours.
		5776	+
		5777	+1444
		5778	+01:48:40.500 --> 01:48:44.220
		5779	+Bon, là, c'est plus en finance, mettons, de marché, mais en soi,
		5780	+
		5781	+1445
		5782	+01:48:44.320 --> 01:48:46.700
		5783	+c'est important de comprendre que ça s'applique pour tous les types d'intervalles.
		5784	+
		5785	+1446
		5786	+01:48:46.920 --> 01:48:49.880
		5787	+C'est tout. Ici, vous avez un exemple, donc, c'est quoi,
		5788	+
		5789	+1447
		5790	+01:48:50.000 --> 01:48:56.160
		5791	+justement, un exemple de moyenne mobile par rapport à comment la mesure elle-même qu
		5792	+
		5793	+1448
		5794	+01:48:56.180 --> 01:48:58.120
		5795	+'on utilise pour calculer la moyenne mobile, ça comporte.
		5796	+
		5797	+1449
		5798	+01:48:58.900 --> 01:49:01.100
		5799	+Donc, vous voyez, ici, c'est beaucoup plus lisse et là,
		5800	+
		5801	+1450
		5802	+01:49:01.160 --> 01:49:03.220
		5803	+il y a des variations. C'est ça qu'elle permet la moyenne mobile.
		5804	+
		5805	+1451
		5806	+01:49:03.840 --> 01:49:06.520
		5807	+Elle permet de ne pas interpréter ça ici, le petit job qu'il y a là,
		5808	+
		5809	+1452
		5810	+01:49:06.560 --> 01:49:09.860
		5811	+comme étant de quoi de fondamental, mais qui est au final due à la saisonnalité.
		5812	+
		5813	+1453
		5814	+01:49:10.600 --> 01:49:12.800
		5815	+Donc, on voit quand même qu'il y a…
		5816	+
		5817	+1454
		5818	+01:49:12.820 --> 01:49:16.620
		5819	+et c'est ça. La moyenne mobile, grosso modo, c'est elle qui nous permet de mesurer
		5820	+
		5821	+1455
		5822	+01:49:16.640 --> 01:49:21.480
		5823	+en quelque sorte la tendance parce qu'elle est corrigée pour les variations qui sont
		5824	+
		5825	+1456
		5826	+01:49:21.500 --> 01:49:25.100
		5827	+interannuelles, c'est-à-dire à l'intérieur d'une année.
		5828	+
		5829	+1457
		5830	+01:49:25.260 --> 01:49:28.120
		5831	+Et c'est pour ça qu'on dit que c'est une moyenne mobile sur quatre trimestres parce
		5832	+
		5833	+1458
		5834	+01:49:28.140 --> 01:49:29.260
		5835	+que ça couvre un an exactement.
		5836	+
		5837	+1459
		5838	+01:49:31.440 --> 01:49:34.300
		5839	+Là, vous allez me dire, bon, mais pourquoi on n'utilise pas une mesure annuelle tout
		5840	+
		5841	+1460
		5842	+01:49:34.320 --> 01:49:37.240
		5843	+court ? Parce qu'il faut que ça soit glissant.
		5844	+
		5845	+1461
		5846	+01:49:37.360 --> 01:49:41.960
		5847	+Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir une nouvelle mesure à tous les trimestres.
		5848	+
		5849	+1462
		5850	+01:49:41.980 --> 01:49:45.500
		5851	+C'est-à-dire que si, par exemple, je ne sais pas moi, on est aujourd'hui,
		5852	+
		5853	+1463
		5854	+01:49:47.420 --> 01:49:53.620
		5855	+maintenant qu'on est au 31 décembre, bien là, vous allez prendre vraiment la mesure
		5856	+
		5857	+1464
		5858	+01:49:53.640 --> 01:49:56.000
		5859	+des quatre trimestres de l'année passée.
		5860	+
		5861	+1465
		5862	+01:49:56.240 --> 01:50:00.940
		5863	+Mais lorsqu'on va être rendu trois mois plus tard, bien vous allez prendre de
		5864	+
		5865	+1466
		5866	+01:50:00.960 --> 01:50:05.580
		5867	+janvier à mars, mais vous allez prendre aussi neuf mois dans l'année d'avant.
		5868	+
		5869	+1467
		5870	+01:50:05.600 --> 01:50:07.480
		5871	+Donc, on va le lisser comme ça.
		5872	+
		5873	+1468
		5874	+01:50:08.380 --> 01:50:11.140
		5875	+Éventuellement, le trimestre d'après, vous allez prendre six mois dans l'année
		5876	+
		5877	+1469
		5878	+01:50:11.160 --> 01:50:15.220
		5879	+actuelle puis six mois dans l'année d'avant pour éventuellement être trois mois dans
		5880	+
		5881	+1470
		5882	+01:50:15.240 --> 01:50:18.360
		5883	+l'année d'avant et neuf mois dans l'année actuelle.
		5884	+
		5885	+1471
		5886	+01:50:18.920 --> 01:50:19.880
		5887	+Puis vous le lissez comme ça.
		5888	+
		5889	+1472
		5890	+01:50:20.560 --> 01:50:22.820
		5891	+Donc, c'est calculé à tous les trimestres puis ça utilise toujours les quatre
		5892	+
		5893	+1473
		5894	+01:50:22.840 --> 01:50:23.640
		5895	+derniers trimestres.
		5896	+
		5897	+1474
		5898	+01:50:25.180 --> 01:50:28.500
		5899	+C'est pas que c'est clair. En dessous, c'est juste une moyenne.
		5900	+
		5901	+1475
		5902	+01:50:29.400 --> 01:50:31.000
		5903	+Mais ça a quand même beaucoup d'utilité de faire ça.
		5904	+
		5905	+1476
		5906	+01:50:32.440 --> 01:50:35.740
		5907	+Maintenant. Ça ici, c'est vraiment intéressant.
		5908	+
		5909	+1477
		5910	+01:50:36.820 --> 01:50:41.120
		5911	+Le ratio de saisonnalité. C'est utilisé beaucoup pour les ventes.
		5912	+
		5913	+1478
		5914	+01:50:41.220 --> 01:50:46.020
		5915	+Donc, ça, c'est dans le curriculum encore une fois d'organisation des évaluants
		5916	+
		5917	+1479
		5918	+01:50:46.040 --> 01:50:50.540
		5919	+agréés. C'est une mesure qui nous dit simplement, lorsque c'est supérieur à 1,
		5920	+
		5921	+1480
		5922	+01:50:51.380 --> 01:50:56.620
		5923	+c'est que les ventes sont concentrées au niveau du printemps et de l'été.
		5924	+
		5925	+1481
		5926	+01:50:57.220 --> 01:51:02.260
		5927	+Puis là, pourquoi que c'est ventes T2 plus ventes T3 sur ventes T1 plus ventes T4 ?
		5928	+
		5929	+1482
		5930	+01:51:02.760 --> 01:51:07.580
		5931	+Mais vous l'aurez compris, ici on dit qu'on veut savoir est-ce que c'est plus actif
		5932	+
		5933	+1483
		5934	+01:51:07.600 --> 01:51:11.620
		5935	+en hiver ou en été. Bon, l'été incluant le printemps.
		5936	+
		5937	+1484
		5938	+01:51:12.680 --> 01:51:18.120
		5939	+Si on regarde une année, de janvier à mars, c'est le trimestre 1.
		5940	+
		5941	+1485
		5942	+01:51:18.980 --> 01:51:26.420
		5943	+De mars à mai,
		5944	+
		5945	+1486
		5946	+01:51:26.640 --> 01:51:30.700
		5947	+c'est T2 et ainsi de suite. T3, ça va être donc de avril à,
		5948	+
		5949	+1487
		5950	+01:51:30.740 --> 01:51:34.960
		5951	+je ne sais pas, moins juin, plus juillet ou à août, et là,
		5952	+
		5953	+1488
		5954	+01:51:35.080 --> 01:51:36.800
		5955	+jusqu'en décembre. Vous comprenez ?
		5956	+
		5957	+1489
		5958	+01:51:37.200 --> 01:51:40.280
		5959	+Donc, le T1, c'est après Noël.
		5960	+
		5961	+1490
		5962	+01:51:40.360 --> 01:51:42.560
		5963	+Donc, c'est vraiment les trois premières années passé janvier.
		5964	+
		5965	+1491
		5966	+01:51:43.040 --> 01:51:44.240
		5967	+Donc, on est d'accord que c'est en hiver.
		5968	+
		5969	+1492
		5970	+01:51:45.220 --> 01:51:48.240
		5971	+Ensuite, T2, on est d'accord que c'est plus au niveau du printemps.
		5972	+
		5973	+1493
		5974	+01:51:48.520 --> 01:51:52.240
		5975	+Donc, c'est pour ça que c'est vendre T2 est en haut et vendre T3,
		5976	+
		5977	+1494
		5978	+01:51:52.260 --> 01:51:58.240
		5979	+c'est l'été. Et vendre T4, c'est l'automne, étant donné que c'est les
		5980	+
		5981	+1495
		5982	+01:51:58.260 --> 01:51:59.060
		5983	+derniers mois de l'année.
		5984	+
		5985	+1496
		5986	+01:52:01.120 --> 01:52:06.480
		5987	+Donc, qu'est-ce qu'on dit ? C'est que ce ratio-là, c'est simplement les ventes des
		5988	+
		5989	+1497
		5990	+01:52:06.500 --> 01:52:09.240
		5991	+trois trimestres du milieu, des deux trimestres du milieu,
		5992	+
		5993	+1498
		5994	+01:52:09.300 --> 01:52:11.560
		5995	+excusez-moi, sur ceux qui sont en hiver.
		5996	+
		5997	+1499
		5998	+01:52:12.120 --> 01:52:13.780
		5999	+Ceux du milieu étant le printemps puis l'été.
		6000	+
		6001	+1500
		6002	+01:52:13.800 --> 01:52:18.480
		6003	+Donc, c'est vraiment, c'est une formule compliquée pour au final juste dire les
		6004	+
		6005	+1501
		6006	+01:52:18.500 --> 01:52:21.480
		6007	+ventes en été sur les ventes en hiver.
		6008	+
		6009	+1502
		6010	+01:52:22.720 --> 01:52:26.140
		6011	+Et là, donc vous voyez, si c'est supérieur à 1, qu'est-ce que ça veut dire ?
		6012	+
		6013	+1503
		6014	+01:52:26.280 --> 01:52:31.920
		6015	+C'est qu'il y a plus de ventes en été puis au printemps qu'il y en a donc à l'hiver
		6016	+
		6017	+1504
		6018	+01:52:31.940 --> 01:52:35.540
		6019	+puis à l'automne. Donc, on dit que c'est un marché, donc le printemps c'est plus
		6020	+
		6021	+1505
		6022	+01:52:35.560 --> 01:52:40.400
		6023	+actif. C'est comme ça, mais bon.
		6024	+
		6025	+1506
		6026	+01:52:40.660 --> 01:52:43.200
		6027	+Et là, on peut comparer cette ratio-là sur plusieurs années.
		6028	+
		6029	+1507
		6030	+01:52:43.540 --> 01:52:47.860
		6031	+Et si c'est égal à peu près à 1, ça veut dire que c'est réparti de façon égale à
		6032	+
		6033	+1508
		6034	+01:52:47.880 --> 01:52:50.860
		6035	+travers les années. Puis on pourrait avoir le contraire également,
		6036	+
		6037	+1509
		6038	+01:52:50.980 --> 01:52:53.840
		6039	+donc ce serait surprenant. Mais habituellement, c'est plus concentré l'été.
		6040	+
		6041	+1510
		6042	+01:52:54.380 --> 01:52:58.660
		6043	+Puis au printemps. Donc, c'est possible que vous ayez de quoi qui est toujours égal
		6044	+
		6045	+1511
		6046	+01:52:58.680 --> 01:53:00.100
		6047	+à 1. Mais bon, c'est une bonne mesure.
		6048	+
		6049	+1512
		6050	+01:53:00.280 --> 01:53:02.720
		6051	+C'est-à-dire que ça, vous le calculez vraiment.
		6052	+
		6053	+1513
		6054	+01:53:03.380 --> 01:53:05.280
		6055	+Et c'est important, ça, c'est calculé à toutes les années.
		6056	+
		6057	+1514
		6058	+01:53:05.540 --> 01:53:07.040
		6059	+Et ce n'est pas de quoi qui est mobile.
		6060	+
		6061	+1515
		6062	+01:53:07.180 --> 01:53:08.320
		6063	+Donc, c'est-à-dire qu'on ne va pas le bouger.
		6064	+
		6065	+1516
		6066	+01:53:08.840 --> 01:53:12.000
		6067	+Tu sais, maintenant, quand un trimestre s'est écoulé, on ne fait pas le même calcul
		6068	+
		6069	+1517
		6070	+01:53:12.020 --> 01:53:16.800
		6071	+parce que ça nous prend vraiment une année complète, puis une année avec de janvier
		6072	+
		6073	+1518
		6074	+01:53:16.820 --> 01:53:17.820
		6075	+à décembre.
		6076	+
		6077	+1519
		6078	+01:53:20.800 --> 01:53:22.800
		6079	+Dans ce sens, ça pourrait même être beaucoup plus sophistiqué que ça,
		6080	+
		6081	+1520
		6082	+01:53:22.900 --> 01:53:27.160
		6083	+parce que c'est comme ça, mais bon, ça veut dire de quoi sur plusieurs années.
		6084	+
		6085	+1521
		6086	+01:53:27.420 --> 01:53:29.880
		6087	+Si par exemple un marché, on a de quoi qui est toujours égal à un,
		6088	+
		6089	+1522
		6090	+01:53:29.960 --> 01:53:36.720
		6091	+on va dire que l'été puis le printemps, les ventes ne sont pas vraiment plus
		6092	+
		6093	+1523
		6094	+01:53:36.740 --> 01:53:39.980
		6095	+élevées à ce moment-là, donc ça nous indique aussi également est-ce qu'il y a de la
		6096	+
		6097	+1524
		6098	+01:53:40.000 --> 01:53:40.940
		6099	+saisonnalité dans les ventes.
		6100	+
		6101	+1525
		6102	+01:53:41.260 --> 01:53:45.180
		6103	+Si c'est toujours égal à 1, il n'y a pas de signalité, donc c'est-à-dire que les
		6104	+
		6105	+1526
		6106	+01:53:45.200 --> 01:53:47.120
		6107	+ventes sont égales, peu importe le trimestre qu'on est.
		6108	+
		6109	+1527
		6110	+01:53:50.160 --> 01:53:52.640
		6111	+Donc, c'est ça, une année complète à une année impartiale,
		6112	+
		6113	+1528
		6114	+01:53:52.720 --> 01:53:55.660
		6115	+donc c'est ça, il faut déjà faire ça, c'est vraiment une année entière.
		6116	+
		6117	+1529
		6118	+01:53:58.040 --> 01:54:02.440
		6119	+ramener en vente donc à toutes les par mois bon ça c'est
		6120	+
		6121	+1530
		6122	+01:54:05.220 --> 01:54:10.040
		6123	+je ne sais pas nécessairement les mesures dans le cadre du TP on va les avoir donc
		6124	+
		6125	+1531
		6126	+01:54:10.060 --> 01:54:15.300
		6127	+par trimestre donc c'est ça qui est plus important de comprendre et le ratio encore
		6128	+
		6129	+1532
		6130	+01:54:15.320 --> 01:54:18.520
		6131	+une fois c'est beau de calculer mais il faut être capable d'interpréter pourquoi c
		6132	+
		6133	+1533
		6134	+01:54:18.540 --> 01:54:21.600
		6135	+'est comme ça pourquoi quand c'est plus grand qu'un 1 ça veut dire que c'est plus
		6136	+
		6137	+1534
		6138	+01:54:21.620 --> 01:54:26.940
		6139	+actif au printemps mais tu sais c'est vraiment étudiant C'est pas le...
		6140	+
		6141	+1535
		6142	+01:54:28.620 --> 01:54:29.860
		6143	+Ça ne devrait pas vous causer de problème.
		6144	+
		6145	+1536
		6146	+01:54:30.300 --> 01:54:34.120
		6147	+En soi, le faire, c'est juste appuyer cette formule-là.
		6148	+
		6149	+1537
		6150	+01:54:34.200 --> 01:54:35.840
		6151	+Mais l'intuition, c'est de se dire qu'au final,
		6152	+
		6153	+1538
		6154	+01:54:38.000 --> 01:54:40.520
		6155	+les ventes du trimestre 2 et du trimestre 3, ça tombe l'été.
		6156	+
		6157	+1539
		6158	+01:54:40.800 --> 01:54:42.720
		6159	+Puis le printemps. C'est pour ça qu'ils sont en haut.
		6160	+
		6161	+1540
		6162	+01:54:43.260 --> 01:54:47.260
		6163	+Maintenant, le T1 et le T4, ceux du bas, c'est parce que c'est l'hiver.
		6164	+
		6165	+1541
		6166	+01:54:47.480 --> 01:54:49.420
		6167	+Donc, les trois premières années passé Noël.
		6168	+
		6169	+1542
		6170	+01:54:50.440 --> 01:54:56.940
		6171	+les trois premiers mois les trois premiers mois passés Noël et finalement aussi
		6172	+
		6173	+1543
		6174	+01:54:56.960 --> 01:55:00.940
		6175	+les trois mois avant Noël, c'est-à-dire que le T4 ici c'est,
		6176	+
		6177	+1544
		6178	+01:55:00.960 --> 01:55:06.540
		6179	+on pourrait dire octobre, novembre, décembre donc c'est l'automne et l'hiver,
		6180	+
		6181	+1545
		6182	+01:55:06.780 --> 01:55:10.680
		6183	+donc c'est les saisons plus froides, donc c'est ça que ça veut dire
		6184	+
		6185	+1546
		6186	+01:55:12.780 --> 01:55:13.580
		6187	+maintenant
		6188	+
		6189	+1547
		6190	+01:55:15.040 --> 01:55:19.100
		6191	+qu'est-ce qui est à retenir de tout ça, c'est qu'une série ça a une tendance,
		6192	+
		6193	+1548
		6194	+01:55:19.940 --> 01:55:23.060
		6195	+de la saisonnalité, un cycle puis du bruit.
		6196	+
		6197	+1549
		6198	+01:55:24.340 --> 01:55:26.920
		6199	+Il faut savoir donc qu'est-ce qu'on lit en soi.
		6200	+
		6201	+1550
		6202	+01:55:27.100 --> 01:55:32.580
		6203	+Est-ce que la variation est due à la saisonnalité ou c'est dû à une tendance ou à un
		6204	+
		6205	+1551
		6206	+01:55:32.600 --> 01:55:33.400
		6207	+cycle ?
		6208	+
		6209	+1552
		6210	+01:55:34.700 --> 01:55:36.940
		6211	+Maintenant, le cycle, vous n'allez pas nécessairement être obligé de l'appliquer
		6212	+
		6213	+1553
		6214	+01:55:36.960 --> 01:55:40.400
		6215	+dans le cadre du TP, étant donné que ça dépend des taux d'intérêt et tout ça.
		6216	+
		6217	+1554
		6218	+01:55:40.920 --> 01:55:43.880
		6219	+Mais ce qui est important de comprendre, c'est que si, admettons,
		6220	+
		6221	+1555
		6222	+01:55:44.200 --> 01:55:49.260
		6223	+vous interprétez donc une tendance, c'est très important de ne pas utiliser une
		6224	+
		6225	+1556
		6226	+01:55:49.280 --> 01:55:52.680
		6227	+mesure brute. Donc, c'est-à-dire, par exemple, la valeur à tous les trimestres.
		6228	+
		6229	+1557
		6230	+01:55:52.780 --> 01:55:53.800
		6231	+Il faut utiliser une moyenne mobile.
		6232	+
		6233	+1558
		6234	+01:55:54.560 --> 01:55:56.400
		6235	+Donc, c'est ça en soi l'objectif.
		6236	+
		6237	+1559
		6238	+01:55:56.500 --> 01:55:59.580
		6239	+C'est que vous allez interpréter la tendance avec une moyenne mobile.
		6240	+
		6241	+1560
		6242	+01:56:03.320 --> 01:56:08.220
		6243	+Et ici, vous pouvez également utiliser le ratio de saisonnalité pour dire,
		6244	+
		6245	+1561
		6246	+01:56:08.240 --> 01:56:12.160
		6247	+« Bon, j'ai fait le choix d'utiliser la moyenne mobile parce que le ratio de
		6248	+
		6249	+1562
		6250	+01:56:12.180 --> 01:56:17.200
		6251	+saisonnalité varie beaucoup et c'est très dur de dire s'il n'y a aucune saisonnalité
		6252	+
		6253	+1563
		6254	+01:56:17.220 --> 01:56:21.340
		6255	+jamais. » En soi, le fait d'utiliser une moyenne mobile tout le temps,
		6256	+
		6257	+1564
		6258	+01:56:21.380 --> 01:56:26.220
		6259	+c'est déjà plus adapté. Mais ça a des inconvénients, c'est-à-dire que si,
		6260	+
		6261	+1565
		6262	+01:56:26.340 --> 01:56:32.440
		6263	+par exemple, le cas où vous pourriez manquer, mettons, il y aurait toujours
		6264	+
		6265	+1566
		6266	+01:56:32.460 --> 01:56:37.080
		6267	+des ratios de saisonnalité constants et que là, vous voudriez capturer des
		6268	+
		6269	+1567
		6270	+01:56:37.100 --> 01:56:40.060
		6271	+changements rapides. Donc, c'est-à-dire qu'il se passerait un changement vraiment
		6272	+
		6273	+1568
		6274	+01:56:40.080 --> 01:56:44.660
		6275	+important sur un trimestre. Bien là, le fait d'étudier la valeur telle qu'elle,
		6276	+
		6277	+1569
		6278	+01:56:45.140 --> 01:56:47.400
		6279	+sachant que les ratios de saisonnalité sont toujours à 1.
		6280	+
		6281	+1570
		6282	+01:56:48.480 --> 01:56:51.420
		6283	+Mais bon, en cas du TP, ce n'est pas ça pour le moment,
		6284	+
		6285	+1571
		6286	+01:56:51.560 --> 01:56:52.400
		6287	+mais c'est important de le savoir.
		6288	+
		6289	+1572
		6290	+01:56:58.880 --> 01:57:05.020
		6291	+Maintenant, ici, en immobilier, si vous allez voir, par exemple,
		6292	+
		6293	+1573
		6294	+01:57:05.200 --> 01:57:08.020
		6295	+les indices, donc, des valeurs des propriétés et tout ça,
		6296	+
		6297	+1574
		6298	+01:57:08.900 --> 01:57:13.060
		6299	+souvent, vous avez une valeur médiane, donc, c'est-à-dire la valeur des prix de
		6300	+
		6301	+1575
		6302	+01:57:13.080 --> 01:57:16.160
		6303	+vente, donc, pour un type de propriété donnée, par exemple,
		6304	+
		6305	+1576
		6306	+01:57:16.260 --> 01:57:19.300
		6307	+bungalow dans la ville de Québec, vous avez souvent, donc,
		6308	+
		6309	+1577
		6310	+01:57:19.320 --> 01:57:22.720
		6311	+une valeur médiane. Mais vous avez également une valeur de référence d'indice.
		6312	+
		6313	+1578
		6314	+01:57:23.500 --> 01:57:26.380
		6315	+Et ça, c'est très, très, très simple, comment c'est calculé.
		6316	+
		6317	+1579
		6318	+01:57:27.380 --> 01:57:30.940
		6319	+Si l'indice a commencé, par exemple, je ne sais pas moi,
		6320	+
		6321	+1580
		6322	+01:57:31.000 --> 01:57:34.260
		6323	+en 2000, dans les années 2000, qu'est-ce qu'il pose comme hypothèse ?
		6324	+
		6325	+1581
		6326	+01:57:34.340 --> 01:57:37.700
		6327	+C'est simplement qu'il commence à une valeur de 100.
		6328	+
		6329	+1582
		6330	+01:57:38.440 --> 01:57:40.840
		6331	+Donc, pourquoi 100 ? Parce que c'est comme ça, un indice,
		6332	+
		6333	+1583
		6334	+01:57:40.860 --> 01:57:44.740
		6335	+ça a une base de 100. Et ça, qu'est-ce qu'ils font pour pouvoir justement déterminer
		6336	+
		6337	+1584
		6338	+01:57:44.760 --> 01:57:46.260
		6339	+la valeur de l'indice les autres années ?
		6340	+
		6341	+1585
		6342	+01:57:46.800 --> 01:57:50.980
		6343	+C'est simplement X, donc de base, c'est la valeur médiane que vous avez.
		6344	+
		6345	+1586
		6346	+01:57:51.100 --> 01:57:54.180
		6347	+Par exemple, si la première année que vous construisez votre indice,
		6348	+
		6349	+1587
		6350	+01:57:54.260 --> 01:57:57.340
		6351	+vous avez des bungalows dans la ville de Québec, je ne sais pas,
		6352	+
		6353	+1588
		6354	+01:57:57.400 --> 01:58:03.180
		6355	+qui sont à 200 000. bien, la période suivante, qu'est-ce que vous allez faire ?
		6356	+
		6357	+1589
		6358	+01:58:03.260 --> 01:58:06.340
		6359	+C'est simplement de prendre la valeur médiane et toujours la ramener sur la valeur
		6360	+
		6361	+1590
		6362	+01:58:06.360 --> 01:58:10.700
		6363	+de la base. Et ça vous permet donc d'examiner le prix de l'indice en multipliant par
		6364	+
		6365	+1591
		6366	+01:58:10.720 --> 01:58:12.600
		6367	+100, étant donné que c'est un ratio.
		6368	+
		6369	+1592
		6370	+01:58:13.520 --> 01:58:16.040
		6371	+Le multiplier par 100, c'est simplement pour ramener de quoi qu'il va être,
		6372	+
		6373	+1593
		6374	+01:58:16.120 --> 01:58:18.980
		6375	+par exemple, 1,23 à 123.
		6376	+
		6377	+1594
		6378	+01:58:20.600 --> 01:58:21.880
		6379	+Qu'est-ce que ça veut dire aussi au final ?
		6380	+
		6381	+1595
		6382	+01:58:21.900 --> 01:58:26.580
		6383	+Ça veut dire que les propriétés par rapport au point de référence,
		6384	+
		6385	+1596
		6386	+01:58:26.640 --> 01:58:30.860
		6387	+ils ont augmenté de 23 %, 1,23 ou 123.
		6388	+
		6389	+1597
		6390	+01:58:31.160 --> 01:58:34.420
		6391	+Donc, c'est ça, grosso modo. Si la valeur passe en bas de 100,
		6392	+
		6393	+1598
		6394	+01:58:35.060 --> 01:58:41.180
		6395	+ça veut dire que là, le prix de l'indice a diminué par rapport
		6396	+
		6397	+1599
		6398	+01:58:41.200 --> 01:58:43.660
		6399	+à la valeur initiale au moment où l'indice a commencé.
		6400	+
		6401	+1600
		6402	+01:58:44.800 --> 01:58:49.460
		6403	+Donc là, supposons ici, dans le cadre du travail pratique,
		6404	+
		6405	+1601
		6406	+01:58:49.580 --> 01:58:54.400
		6407	+ça va être 2021. Donc, ça veut dire que si on a une valeur de 90 d'indice,
		6408	+
		6409	+1602
		6410	+01:58:54.500 --> 01:58:57.340
		6411	+ça veut dire que le prix, et mettons que ce sera en 2026,
		6412	+
		6413	+1603
		6414	+01:58:58.220 --> 01:59:02.540
		6415	+bien là, ça veut dire que le prix est 10 % à peu près plus faible que par rapport à
		6416	+
		6417	+1604
		6418	+01:59:02.560 --> 01:59:06.860
		6419	+2021. Ce qui ne sera pas le cas dans le cadre du TP, ça va être supérieur à ça,
		6420	+
		6421	+1605
		6422	+01:59:06.960 --> 01:59:11.080
		6423	+évidemment. Mais si, admettons, et pour déterminer justement la valeur de l'indice
		6424	+
		6425	+1606
		6426	+01:59:11.100 --> 01:59:17.440
		6427	+en 2022, c'est simplement XT sur XBAL, c'est le prix médian du
		6428	+
		6429	+1607
		6430	+01:59:17.460 --> 01:59:19.860
		6431	+type de propriété que vous regardez en 2022.
		6432	+
		6433	+1608
		6434	+01:59:20.080 --> 01:59:22.520
		6435	+sur le prix de 2021, multiplié par 100.
		6436	+
		6437	+1609
		6438	+01:59:23.540 --> 01:59:26.920
		6439	+Et maintenant, ce qui est important, c'est que lorsqu'on passe à 2023,
		6440	+
		6441	+1610
		6442	+01:59:28.340 --> 01:59:30.080
		6443	+c'est juste dans le fond le cheviau qui change.
		6444	+
		6445	+1611
		6446	+01:59:30.340 --> 01:59:33.760
		6447	+Là, vous prenez le prix médian de 2023, toujours sur le prix de 2021,
		6448	+
		6449	+1612
		6450	+01:59:33.860 --> 01:59:34.780
		6451	+étant donné que c'est la base.
		6452	+
		6453	+1613
		6454	+01:59:35.340 --> 01:59:39.000
		6455	+Et vous multipliez par 100. Ça vous permet donc de calculer la valeur de l'indice.
		6456	+
		6457	+1614
		6458	+01:59:39.460 --> 01:59:43.240
		6459	+Et non le rendement, parce qu'en soi, vous comparez toujours à X base qui est 2021.
		6460	+
		6461	+1615
		6462	+01:59:44.740 --> 01:59:50.780
		6463	+Donc, il y aurait une autre façon aussi de le voir, c'est simplement que Vous prenez
		6464	+
		6465	+1616
		6466	+01:59:50.800 --> 01:59:54.140
		6467	+le rendement de chacune des années, donc le prix médian s'est comporté comment
		6468	+
		6469	+1617
		6470	+01:59:54.160 --> 01:59:57.100
		6471	+chaque année, puis vous appliquez cette progression-là à 100,
		6472	+
		6473	+1618
		6474	+01:59:57.280 --> 02:00:00.320
		6475	+tout simplement. Donc, il y a plusieurs façons de le calculer.
		6476	+
		6477	+1619
		6478	+02:00:01.020 --> 02:00:04.500
		6479	+Si on prend l'exemple, par exemple, ici 2021-2022, bien là,
		6480	+
		6481	+1620
		6482	+02:00:04.580 --> 02:00:07.620
		6483	+ça serait entre 110, 2025-125.
		6484	+
		6485	+1621
		6486	+02:00:09.600 --> 02:00:15.960
		6487	+entre 2021 et 2025, le prix a progressé ici de 125 sur
		6488	+
		6489	+1622
		6490	+02:00:15.980 --> 02:00:21.180
		6491	+110. Moins 1 étant donné que c'est un rendement, donc il a progressé de 13,6 %
		6492	+
		6493	+1623
		6494	+02:00:21.200 --> 02:00:24.560
		6495	+depuis 2022. Est-ce que ça, ça allait ?
		6496	+
		6497	+1624
		6498	+02:00:25.500 --> 02:00:29.220
		6499	+C'est quand même pas tant… Oui.
		6500	+
		6501	+1625
		6502	+02:00:29.680 --> 02:00:33.560
		6503	+Oui, parfait. Le point aussi qui peut être, on va prendre le voir,
		6504	+
		6505	+1626
		6506	+02:00:33.720 --> 02:00:37.060
		6507	+c'est le taux de croissance annuel qui est composé.
		6508	+
		6509	+1627
		6510	+02:00:37.080 --> 02:00:38.700
		6511	+Donc, c'est l'autre mesure qui est très importante.
		6512	+
		6513	+1628
		6514	+02:00:40.860 --> 02:00:45.980
		6515	+C'est bien comme ici, par exemple, dans ce cas-là, on a un taux de croissance depuis
		6516	+
		6517	+1629
		6518	+02:00:46.000 --> 02:00:47.440
		6519	+2022.
		6520	+
		6521	+1630
		6522	+02:00:50.540 --> 02:00:52.020
		6523	+Ça ne nous donne pas la croissance annuelle.
		6524	+
		6525	+1631
		6526	+02:00:52.620 --> 02:00:56.340
		6527	+Ici, on est d'accord. Donc, dans ce cas-là, qu'est-ce qu'il faudrait faire ?
		6528	+
		6529	+1632
		6530	+02:00:56.500 --> 02:01:02.980
		6531	+Il faudrait simplement aller appliquer la valeur finale sur la valeur initiale
		6532	+
		6533	+1633
		6534	+02:01:03.000 --> 02:01:06.720
		6535	+et vous allez élever à l'exposant 1 sur n.
		6536	+
		6537	+1634
		6538	+02:01:07.380 --> 02:01:13.480
		6539	+Et là, vous faites moins 1. En soi, c'est la formule la plus
		6540	+
		6541	+1635
		6542	+02:01:13.500 --> 02:01:16.980
		6543	+compliquée, mais en soi, c'est niaiseux.
		6544	+
		6545	+1636
		6546	+02:01:17.120 --> 02:01:21.560
		6547	+Mais c'est juste qu'on élève à la 1 sur le nombre de périodes qu'on regarde.
		6548	+
		6549	+1637
		6550	+02:01:22.140 --> 02:01:26.360
		6551	+Si, par exemple, on va y aller simplement.
		6552	+
		6553	+1638
		6554	+02:01:27.940 --> 02:01:29.800
		6555	+On veut regarder le rendement sur 4 périodes.
		6556	+
		6557	+1639
		6558	+02:01:30.460 --> 02:01:33.200
		6559	+La valeur à la fin des 4 périodes, c'est 100.
		6560	+
		6561	+1640
		6562	+02:01:34.480 --> 02:01:37.080
		6563	+Mettons, 200. Et au début, c'était de 100.
		6564	+
		6565	+1641
		6566	+02:01:38.040 --> 02:01:44.160
		6567	+Sur les quatre périodes, vous avez fait une croissance de 200 sur 100 moins 1,
		6568	+
		6569	+1642
		6570	+02:01:44.240 --> 02:01:46.120
		6571	+donc de 100 %. On est d'accord ?
		6572	+
		6573	+1643
		6574	+02:01:46.700 --> 02:01:50.700
		6575	+Mais maintenant, le problème, c'est que là, si on veut ramener ça au niveau du
		6576	+
		6577	+1644
		6578	+02:01:50.720 --> 02:01:56.840
		6579	+rendement par période, la seule différence, c'est qu'on prend le 200 sur le 100,
		6580	+
		6581	+1645
		6582	+02:01:57.520 --> 02:02:00.880
		6583	+on l'élève à la puissance 1 sur 4, étant donné qu'on regarde ça sur quatre périodes,
		6584	+
		6585	+1646
		6586	+02:02:01.420 --> 02:02:04.020
		6587	+et on fait le moins 1. Et là, ça va être de quoi ?
		6588	+
		6589	+1647
		6590	+02:02:04.280 --> 02:02:06.640
		6591	+Qui va être plus faible, évidemment.
		6592	+
		6593	+1648
		6594	+02:02:09.400 --> 02:02:15.620
		6595	+Et ce que ça nous permet de voir, c'est que la valeur qu'on a de finale sur initial,
		6596	+
		6597	+1649
		6598	+02:02:15.820 --> 02:02:19.400
		6599	+le rendement que ça nous donne, c'est équivalent à combien par période ?
		6600	+
		6601	+1650
		6602	+02:02:21.000 --> 02:02:24.540
		6603	+Donc, c'est la même chose, maintenant, si on regarderait quand on dit qu'une
		6604	+
		6605	+1651
		6606	+02:02:24.560 --> 02:02:28.720
		6607	+personne a fait un rendement composé en bourse de 10 %,
		6608	+
		6609	+1652
		6610	+02:02:28.740 --> 02:02:35.040
		6611	+c'est simplement la valeur finale moins la valeur initiale avec
		6612	+
		6613	+1653
		6614	+02:02:35.060 --> 02:02:37.380
		6615	+le 1 sur N, donc si c'est regardé sur 30 ans et tout.
		6616	+
		6617	+1654
		6618	+02:02:38.360 --> 02:02:43.220
		6619	+et ça, ça implique justement que c'est réinvesti, c'est-à-dire que la valeur
		6620	+
		6621	+1655
		6622	+02:02:43.240 --> 02:02:46.040
		6623	+continue de croire donc l'immobilier c'est un peu comme des actions en soi ici,
		6624	+
		6625	+1656
		6626	+02:02:46.120 --> 02:02:50.660
		6627	+puis le dividende on pourrait le voir comme étant les revenus de loyer là dans ce
		6628	+
		6629	+1657
		6630	+02:02:50.680 --> 02:02:55.940
		6631	+cas-là, c'est simplement la valeur marchande donc c'est la valeur de la propriété ou
		6632	+
		6633	+1658
		6634	+02:02:55.960 --> 02:02:56.760
		6635	+le
		6636	+
		6637	+1659
		6638	+02:02:58.880 --> 02:03:02.480
		6639	+pas besoin en fond d'incorporer les loyers, tout cela dedans c'est le taux de
		6640	+
		6641	+1660
		6642	+02:03:02.500 --> 02:03:04.200
		6643	+croissance sur une période donnée
		6644	+
		6645	+1661
		6646	+02:03:11.280 --> 02:03:13.540
		6647	+Désolé. C'est ça qui était fermé.
		6648	+
		6649	+1662
		6650	+02:03:15.500 --> 02:03:16.780
		6651	+C'est ça. Donc, ici, c'est ça.
		6652	+
		6653	+1663
		6654	+02:03:16.920 --> 02:03:20.900
		6655	+Le taux de croissance, donc, c'est ça de façon simple.
		6656	+
		6657	+1664
		6658	+02:03:21.540 --> 02:03:24.380
		6659	+Sur Excel, il y a des fonctions pour le calculer, mais tu sais,
		6660	+
		6661	+1665
		6662	+02:03:25.100 --> 02:03:26.580
		6663	+en soit, vous allez voir, c'est bien indiqué.
		6664	+
		6665	+1666
		6666	+02:03:26.840 --> 02:03:30.280
		6667	+C'est la valeur finale sur la valeur initiale, puis s'il y a quatre périodes.
		6668	+
		6669	+1667
		6670	+02:03:30.720 --> 02:03:35.020
		6671	+Il faut juste faire attention, par exemple, ici, le n qui est égal à 4.
		6672	+
		6673	+1668
		6674	+02:03:35.380 --> 02:03:38.900
		6675	+Pourquoi c'est égal à 4 ? C'est parce que là, on part de 2025 à partir de 2021.
		6676	+
		6677	+1669
		6678	+02:03:39.420 --> 02:03:41.720
		6679	+Un truc, c'est que vous prenez les années, puis vous les soustrayez.
		6680	+
		6681	+1670
		6682	+02:03:42.560 --> 02:03:47.220
		6683	+Et ça, ce qui est bien, c'est que souvent, dans Excel, vous avez l'année que vous
		6684	+
		6685	+1671
		6686	+02:03:47.240 --> 02:03:51.280
		6687	+regardez. Vous pouvez aller calculer le n en prenant simplement la différence entre
		6688	+
		6689	+1672
		6690	+02:03:51.300 --> 02:03:55.420
		6691	+les années. Puis comme ça, vous pouvez les drag, puis ça se calcule automatiquement.
		6692	+
		6693	+1673
		6694	+02:04:00.440 --> 02:04:02.880
		6695	+Maintenant ici, bon, la moyenne et la médiane.
		6696	+
		6697	+1674
		6698	+02:04:03.800 --> 02:04:07.840
		6699	+La moyenne, c'est pour calculer la moyenne mobile, c'est simplement la somme de la
		6700	+
		6701	+1675
		6702	+02:04:07.860 --> 02:04:11.800
		6703	+valeur. Ici, c'est la somme de toutes les valeurs fois 1 sur n.
		6704	+
		6705	+1676
		6706	+02:04:11.960 --> 02:04:15.840
		6707	+Ça revient à dire que c'est x1 plus x2 plus x3 divisé par 3,
		6708	+
		6709	+1677
		6710	+02:04:16.100 --> 02:04:20.060
		6711	+c'est tout. C'est l'équivalent donc de faire la fonction moyenne dans Excel.
		6712	+
		6713	+1678
		6714	+02:04:22.360 --> 02:04:27.980
		6715	+Maintenant, la médiane, si on suppose, par exemple, qu'on a ces valeurs-là ici,
		6716	+
		6717	+1679
		6718	+02:04:29.020 --> 02:04:35.100
		6719	+380, 410, 425, 450, puis 2500, bien
		6720	+
		6721	+1680
		6722	+02:04:35.120 --> 02:04:38.300
		6723	+là, si on fait la moyenne de ça, ça va être 833.
		6724	+
		6725	+1681
		6726	+02:04:39.380 --> 02:04:41.440
		6727	+Bon, ici, c'est en 1000, tout ça.
		6728	+
		6729	+1682
		6730	+02:04:42.140 --> 02:04:45.200
		6731	+Pourquoi ? Parce qu'il y a cet extrême-là qui influence énormément la valeur de la
		6732	+
		6733	+1683
		6734	+02:04:45.220 --> 02:04:49.500
		6735	+moyenne. Maintenant, la médiane, c'est le point milieu.
		6736	+
		6737	+1684
		6738	+02:04:50.120 --> 02:04:53.580
		6739	+Donc, vous l'aurez compris, si on les ordonne, c'est 421.
		6740	+
		6741	+1685
		6742	+02:04:54.600 --> 02:04:58.120
		6743	+Encore une fois, il y a une fonction Excel qui calcule la médiane.
		6744	+
		6745	+1686
		6746	+02:04:58.680 --> 02:05:01.860
		6747	+Donc, pas besoin de les ordonner et tout ça, ça se fait automatiquement.
		6748	+
		6749	+1687
		6750	+02:05:05.600 --> 02:05:08.620
		6751	+Qu'est-ce que ça permet donc d'étudier aussi la médiane comme valeur ?
		6752	+
		6753	+1688
		6754	+02:05:08.840 --> 02:05:11.440
		6755	+C'est que ça enlève l'influence des propriétés qui sont extrêmes.
		6756	+
		6757	+1689
		6758	+02:05:11.840 --> 02:05:16.420
		6759	+C'est tout. C'est pour ça. C'est que dans certains marchés,
		6760	+
		6761	+1690
		6762	+02:05:16.520 --> 02:05:20.100
		6763	+il y a des… si on utiliserait, ça peut donner une illusion que le prix moyen d'une
		6764	+
		6765	+1691
		6766	+02:05:20.120 --> 02:05:23.900
		6767	+propriété, bien, c'est justement, c'est le problème, c'est que lorsqu'on regarde,
		6768	+
		6769	+1692
		6770	+02:05:24.000 --> 02:05:26.560
		6771	+par exemple, le prix moyen des bungalows et tout ça, ou,
		6772	+
		6773	+1693
		6774	+02:05:26.580 --> 02:05:31.280
		6775	+mettons, certaines maisons, mais le fait d'incorporer les maisons dans un calcul de
		6776	+
		6777	+1694
		6778	+02:05:31.300 --> 02:05:34.600
		6779	+moyenne, mettons, de Westmont et tout ça, ou dans les endroits où c'est 3-4
		6780	+
		6781	+1695
		6782	+02:05:34.620 --> 02:05:38.620
		6783	+millions, bien, ça donne une illusion fausse que le prix moyen est élevé.
		6784	+
		6785	+1696
		6786	+02:05:38.920 --> 02:05:41.080
		6787	+C'est vrai que le prix moyen est élevé, donc, c'est pas une bonne mesure,
		6788	+
		6789	+1697
		6790	+02:05:41.120 --> 02:05:44.900
		6791	+la moyenne. C'est juste ça. Il y aurait des choses aussi qu'on peut faire,
		6792	+
		6793	+1698
		6794	+02:05:44.920 --> 02:05:48.240
		6795	+c'est-à-dire c'est enlever les 1 % les plus élevés puis les 1 % les plus faibles,
		6796	+
		6797	+1699
		6798	+02:05:48.380 --> 02:05:49.680
		6799	+mais là, c'est un biais statistique.
		6800	+
		6801	+1700
		6802	+02:05:49.800 --> 02:05:53.820
		6803	+Donc, une des mesures les plus robustes, c'est la médiane qui peut être utilisée.
		6804	+
		6805	+1701
		6806	+02:05:54.520 --> 02:05:55.680
		6807	+Donc, ça a d'autres problèmes.
		6808	+
		6809	+1702
		6810	+02:05:56.440 --> 02:06:01.020
		6811	+C'est que ça peut aussi enlever de la précision au niveau des données de la
		6812	+
		6813	+1703
		6814	+02:06:01.040 --> 02:06:06.780
		6815	+dispersion. Donc, la meilleure façon de faire, c'est d'utiliser une combinaison des
		6816	+
		6817	+1704
		6818	+02:06:06.800 --> 02:06:11.040
		6819	+deux et de voir dans le fond c'est quoi l'avantage d'une pour pouvoir bien l
		6820	+
		6821	+1705
		6822	+02:06:11.060 --> 02:06:16.040
		6823	+'interpréter. donc c'est-à-dire que si la moyenne est égale à la médiane ce qui est
		6824	+
		6825	+1706
		6826	+02:06:16.060 --> 02:06:20.660
		6827	+impossible, ça veut dire que dans le fond on aurait des prix de propriété qui
		6828	+
		6829	+1707
		6830	+02:06:20.680 --> 02:06:22.520
		6831	+seraient vraiment sous forme d'une belle cloche normale,
		6832	+
		6833	+1708
		6834	+02:06:22.720 --> 02:06:29.080
		6835	+donc dans ce cas-là ça serait peu probable, mais ils ont chacun leur avantage donc
		6836	+
		6837	+1709
		6838	+02:06:29.100 --> 02:06:34.320
		6839	+le fait d'avoir par exemple une moyenne de 833 et une médiane de 425,
		6840	+
		6841	+1710
		6842	+02:06:34.540 --> 02:06:37.380
		6843	+qu'est-ce que ça veut dire ? C'est simplement qu'il y a des propriétés avec des
		6844	+
		6845	+1711
		6846	+02:06:37.400 --> 02:06:41.380
		6847	+valeurs élevées extrêmes qui influencent la moyenne et que la médiane,
		6848	+
		6849	+1712
		6850	+02:06:41.460 --> 02:06:45.280
		6851	+elle en soi, c'est 425. Donc, ça veut dire que si on prend la propriété,
		6852	+
		6853	+1713
		6854	+02:06:45.640 --> 02:06:50.700
		6855	+le prix qui est au milieu, c'est-à-dire que 425, il y a autant de propriétés qui
		6856	+
		6857	+1714
		6858	+02:06:50.720 --> 02:06:52.840
		6859	+valent moins qu'il y en a qui valent plus.
		6860	+
		6861	+1715
		6862	+02:06:53.060 --> 02:06:55.360
		6863	+Donc, c'est vraiment le prix milieu si on en donnerait toutes les propriétés,
		6864	+
		6865	+1716
		6866	+02:06:55.460 --> 02:06:56.640
		6867	+par exemple, de l'échantillon qu'on regarde.
		6868	+
		6869	+1717
		6870	+02:06:57.740 --> 02:07:01.300
		6871	+Alors que la moyenne, là, on voit que c'est beaucoup plus élevé,
		6872	+
		6873	+1718
		6874	+02:07:01.380 --> 02:07:04.560
		6875	+étant donné qu'il y a probablement des valeurs extrêmes dans les millions qui
		6876	+
		6877	+1719
		6878	+02:07:04.580 --> 02:07:05.380
		6879	+influencent tout ça.
		6880	+
		6881	+1720
		6882	+02:07:07.380 --> 02:07:09.700
		6883	+C'est très rare que c'est dans l'autre sens que ça influence la moyenne.
		6884	+
		6885	+1721
		6886	+02:07:09.980 --> 02:07:13.360
		6887	+Donc, mettons qu'il y aurait, je ne sais pas moi, à Détroit où il y avait des
		6888	+
		6889	+1722
		6890	+02:07:13.380 --> 02:07:16.220
		6891	+propriétaires à 5 $ pendant la crise de 2008, bon, bien là,
		6892	+
		6893	+1723
		6894	+02:07:16.280 --> 02:07:17.760
		6895	+ça pourrait venir biaiser la moyenne dans l'autre sens.
		6896	+
		6897	+1724
		6898	+02:07:17.920 --> 02:07:21.440
		6899	+Mais bon, habituellement, c'est plus à la hausse que la moyenne biaise.
		6900	+
		6901	+1725
		6902	+02:07:25.080 --> 02:07:30.040
		6903	+Donc, ici, c'est ça. L'indice, donc, c'est à retenir dans le fond de façon simple,
		6904	+
		6905	+1726
		6906	+02:07:30.120 --> 02:07:34.900
		6907	+c'est l'indice, calcul de l'indice, le taux de croissance annuel composé.
		6908	+
		6909	+1727
		6910	+02:07:35.180 --> 02:07:36.320
		6911	+Donc, c'est comme ça qui s'est appelé.
		6912	+
		6913	+1728
		6914	+02:07:36.340 --> 02:07:39.900
		6915	+C'est simplement le rendement pour une période donnée.
		6916	+
		6917	+1729
		6918	+02:07:40.860 --> 02:07:46.100
		6919	+Donc, vous avez le rendement sur toutes les périodes, par exemple 4 ans,
		6920	+
		6921	+1730
		6922	+02:07:46.280 --> 02:07:50.380
		6923	+et le taux de croissance annuelle composée, c'est le rendement pour une année
		6924	+
		6925	+1731
		6926	+02:07:50.400 --> 02:07:54.880
		6927	+moyenne. Donc, c'est-à-dire sur ces 4 ans-là, j'ai fait en moyenne ce rendement-là
		6928	+
		6929	+1732
		6930	+02:07:54.900 --> 02:08:00.220
		6931	+par année. Donc, c'est en faisant le valeur finale sur valeur initiale à la 1 sur 4,
		6932	+
		6933	+1733
		6934	+02:08:00.300 --> 02:08:04.000
		6935	+par exemple, moins 1. Il faut retenir également que la médiane,
		6936	+
		6937	+1734
		6938	+02:08:04.140 --> 02:08:08.820
		6939	+ça résiste aux extrêmes, mais ça réagit au changement de composition.
		6940	+
		6941	+1735
		6942	+02:08:09.020 --> 02:08:17.180
		6943	+C'est-à-dire que s'il y a des
		6944	+
		6945	+1736
		6946	+02:08:17.200 --> 02:08:21.280
		6947	+propriétés qui s'ajoutent d'un côté ou de l'autre, donc dans les valeurs plus
		6948	+
		6949	+1737
		6950	+02:08:21.300 --> 02:08:24.640
		6951	+faibles, ça peut vraiment changer énormément aussi le niveau de la médiane.
		6952	+
		6953	+1738
		6954	+02:08:24.660 --> 02:08:26.880
		6955	+Puis la moyenne, elle pourrait être plus robuste dans ce niveau-là.
		6956	+
		6957	+1739
		6958	+02:08:28.440 --> 02:08:31.840
		6959	+Donc, de façon simple, il faut juste être capable de comprendre les mesures pour
		6960	+
		6961	+1740
		6962	+02:08:31.860 --> 02:08:33.800
		6963	+être capable de faire une interprétation qui est correcte.
		6964	+
		6965	+1741
		6966	+02:08:36.860 --> 02:08:39.320
		6967	+Maintenant, ici, si on l'avait déjà vu.
		6968	+
		6969	+1742
		6970	+02:08:44.860 --> 02:08:46.800
		6971	+Je vais aller au niveau, donc, d'ici.
		6972	+
		6973	+1743
		6974	+02:08:47.780 --> 02:08:48.580
		6975	+de…
		6976	+
		6977	+1744
		6978	+02:08:51.500 --> 02:08:52.300
		6979	+Donc, maintenant,
		6980	+
		6981	+1745
		6982	+02:08:54.000 --> 02:08:56.100
		6983	+le modèle est donné, donc on va finir avec ça, après ça,
		6984	+
		6985	+1746
		6986	+02:08:56.160 --> 02:08:58.320
		6987	+on va présenter le TP. Qu'est-ce que c'est ?
		6988	+
		6989	+1747
		6990	+02:08:58.500 --> 02:09:03.860
		6991	+C'est quand on dit une évaluation de masse, donc l'évaluation qui est faite
		6992	+
		6993	+1748
		6994	+02:09:03.880 --> 02:09:06.480
		6995	+automatiquement, c'est simplement le modèle est donné.
		6996	+
		6997	+1749
		6998	+02:09:08.220 --> 02:09:11.740
		6999	+Comment que ça fonctionne ? C'est que, supposons que vous avez une bonne…
		7000	+
		7001	+1750
		7002	+02:09:11.760 --> 02:09:15.100
		7003	+c'est important dans le TP parce que vous allez devoir vous allez utiliser l
		7004	+
		7005	+1751
		7006	+02:09:15.120 --> 02:09:16.340
		7007	+'évaluation qui est faite automatiquement.
		7008	+
		7009	+1752
		7010	+02:09:16.800 --> 02:09:18.900
		7011	+Puis, vous allez devoir commenter pourquoi il y a des faiblesses dans cette
		7012	+
		7013	+1753
		7014	+02:09:18.920 --> 02:09:22.400
		7015	+évaluation. Et c'est justement parce que c'est fait avec cette façon de faire.
		7016	+
		7017	+1754
		7018	+02:09:23.800 --> 02:09:26.180
		7019	+Vous avez une base de données avec des prix de vente ici.
		7020	+
		7021	+1755
		7022	+02:09:27.020 --> 02:09:29.880
		7023	+Et vous avez des caractéristiques pour chacune des propriétés.
		7024	+
		7025	+1756
		7026	+02:09:31.140 --> 02:09:32.440
		7027	+Un modèle hedonique, c'est quoi ?
		7028	+
		7029	+1757
		7030	+02:09:32.580 --> 02:09:38.760
		7031	+C'est simplement d'estimer une fonction qui permet de réduire.
		7032	+
		7033	+1758
		7034	+02:09:39.320 --> 02:09:42.500
		7035	+Ici, vous voyez, vous avez la forme simplifiée, c'est ça ici.
		7036	+
		7037	+1759
		7038	+02:09:42.520 --> 02:09:45.660
		7039	+Donc, la fonction, c'est simplement un coefficient qui est devant chacune
		7040	+
		7041	+1760
		7042	+02:09:45.680 --> 02:09:47.620
		7043	+localisation, surface et tout ça.
		7044	+
		7045	+1761
		7046	+02:09:47.940 --> 02:09:52.980
		7047	+C'est ça. Et là, vous allez trouver la valeur de B0, de B1 et de B2.
		7048	+
		7049	+1762
		7050	+02:09:53.260 --> 02:09:55.040
		7051	+Vous n'aurez pas à faire ça dans le TP, je vous rassure.
		7052	+
		7053	+1763
		7054	+02:09:55.900 --> 02:09:58.440
		7055	+Mais c'est une valeur qui va être vraie pour toutes les données.
		7056	+
		7057	+1764
		7058	+02:09:58.840 --> 02:10:00.800
		7059	+Donc, qu'est-ce que ça permet de faire ?
		7060	+
		7061	+1765
		7062	+02:10:00.960 --> 02:10:02.540
		7063	+C'est que, mettons, dans le cas de, je ne sais pas moi,
		7064	+
		7065	+1766
		7066	+02:10:02.980 --> 02:10:05.980
		7067	+le nombre de salles de bain. Le nombre de salles de bain,
		7068	+
		7069	+1767
		7070	+02:10:06.120 --> 02:10:10.020
		7071	+si, mettons, que ça serait X1, bien là, vous auriez une valeur de 20 000 ici.
		7072	+
		7073	+1768
		7074	+02:10:10.460 --> 02:10:14.020
		7075	+Ça veut simplement dire qu'en moyenne, sur tout votre échantillon,
		7076	+
		7077	+1769
		7078	+02:10:14.280 --> 02:10:17.560
		7079	+des fois, c'est estimé sur toute une province, une salle de bain,
		7080	+
		7081	+1770
		7082	+02:10:17.620 --> 02:10:22.640
		7083	+ça a une valeur de 20 000 $, sachant toutes les autres caractéristiques constantes.
		7084	+
		7085	+1771
		7086	+02:10:23.160 --> 02:10:27.400
		7087	+Et ça, ça permet donc d'inférer la valeur implicite de toutes les caractéristiques d
		7088	+
		7089	+1772
		7090	+02:10:27.420 --> 02:10:28.640
		7091	+'une maison ou d'une propriété.
		7092	+
		7093	+1773
		7094	+02:10:30.400 --> 02:10:33.280
		7095	+Ça a une faiblesse. Et comment c'est déterminé ça ici ?
		7096	+
		7097	+1774
		7098	+02:10:33.680 --> 02:10:38.040
		7099	+C'est que la fin que vous avez à la fin, l'épicillon ici,
		7100	+
		7101	+1775
		7102	+02:10:38.440 --> 02:10:43.240
		7103	+c'est un terme d'erreur. c'est que c'est simplement la valeur de B0,
		7104	+
		7105	+1776
		7106	+02:10:43.400 --> 02:10:49.280
		7107	+B1, B2 et B3 est déterminée en minimisant l'erreur de chacune des observations
		7108	+
		7109	+1777
		7110	+02:10:49.300 --> 02:10:53.460
		7111	+individuelles. Donc, ils appellent ça la somme des termes d'erreur au carré pour que
		7112	+
		7113	+1778
		7114	+02:10:53.480 --> 02:10:55.660
		7115	+ça soit toujours positif. C'est ça.
		7116	+
		7117	+1779
		7118	+02:10:55.800 --> 02:10:57.680
		7119	+Donc, c'est les moindres coordonaires, c'est en statistique.
		7120	+
		7121	+1780
		7122	+02:10:58.700 --> 02:11:02.080
		7123	+Le plus important, c'est de savoir qu'il y a une valeur de B0 qui est ici,
		7124	+
		7125	+1781
		7126	+02:11:02.180 --> 02:11:03.640
		7127	+intuitivement, comme par exemple le B0.
		7128	+
		7129	+1782
		7130	+02:11:04.660 --> 02:11:09.820
		7131	+C'est la valeur de base. Donc, c'est vraiment, toutes les propriétés vont avoir
		7132	+
		7133	+1783
		7134	+02:11:09.840 --> 02:11:12.620
		7135	+cette valeur-là initiale qui n'est pas influencée par aucune caractéristique.
		7136	+
		7137	+1784
		7138	+02:11:13.060 --> 02:11:15.500
		7139	+Et ensuite, on additionne la valeur de chacune des caractéristiques.
		7140	+
		7141	+1785
		7142	+02:11:17.440 --> 02:11:18.800
		7143	+comme salle de bain ici,
		7144	+
		7145	+1786
		7146	+02:11:23.800 --> 02:11:27.380
		7147	+en soi, lorsque tous ces préofficacres-là sont estimés,
		7148	+
		7149	+1787
		7150	+02:11:27.440 --> 02:11:32.300
		7151	+donc le B1, B2, B3, si par exemple le X1, c'est le nombre de salles de bain,
		7152	+
		7153	+1788
		7154	+02:11:33.340 --> 02:11:36.480
		7155	+pour déterminer une évaluation de masse pour une propriété donnée,
		7156	+
		7157	+1789
		7158	+02:11:36.560 --> 02:11:39.040
		7159	+par exemple, qui aurait, je ne sais pas moi, 4 salles de bain,
		7160	+
		7161	+1790
		7162	+02:11:39.480 --> 02:11:42.980
		7163	+dans ce cas-là, on va prendre le 20 000 par salle de bain ici qui est estimé,
		7164	+
		7165	+1791
		7166	+02:11:43.040 --> 02:11:45.980
		7167	+on va le multiplier par 4. si c'est une propriété qui en a deux,
		7168	+
		7169	+1792
		7170	+02:11:46.100 --> 02:11:46.900
		7171	+bien, ça va être négé par deux.
		7172	+
		7173	+1793
		7174	+02:11:47.540 --> 02:11:50.420
		7175	+Et c'est comme ça. Puis là, ça nous permet donc de projeter la valeur de la
		7176	+
		7177	+1794
		7178	+02:11:50.440 --> 02:11:52.780
		7179	+propriété, sachant une évaluation de masse.
		7180	+
		7181	+1795
		7182	+02:11:53.320 --> 02:11:58.080
		7183	+Donc, la municipalité de Toronto utilise cette façon de faire-là pour l'évaluation
		7184	+
		7185	+1796
		7186	+02:11:58.100 --> 02:12:02.000
		7187	+aux frontières. Donc, ils ont des grosses bases de données avec les prix de vente
		7188	+
		7189	+1797
		7190	+02:12:02.340 --> 02:12:05.100
		7191	+puis les valeurs de chacune des caractéristiques.
		7192	+
		7193	+1798
		7194	+02:12:05.560 --> 02:12:06.800
		7195	+Et là, ça, c'est vraiment important.
		7196	+
		7197	+1799
		7198	+02:12:07.120 --> 02:12:10.240
		7199	+Ces modèles-là peuvent vraiment être extensionnés avec beaucoup de caractéristiques.
		7200	+
		7201	+1800
		7202	+02:12:10.340 --> 02:12:13.200
		7203	+Donc, c'est-à-dire que ça tient compte de l'emplacement.
		7204	+
		7205	+1801
		7206	+02:12:13.900 --> 02:12:16.660
		7207	+Donc, c'est-à-dire qu'il y a des effets ici, par exemple,
		7208	+
		7209	+1802
		7210	+02:12:17.740 --> 02:12:20.560
		7211	+X, ça pourrait être la municipalité de Québec.
		7212	+
		7213	+1803
		7214	+02:12:20.720 --> 02:12:23.060
		7215	+Donc, si on est dans la municipalité de Québec, ça prend une valeur de 1,
		7216	+
		7217	+1804
		7218	+02:12:23.180 --> 02:12:26.000
		7219	+sinon c'est 0. Ça, ça permet de tenir compte que c'est dans Québec.
		7220	+
		7221	+1805
		7222	+02:12:27.240 --> 02:12:33.180
		7223	+Il y a aussi des modèles qui sont avec des autocorrélations spatiales.
		7224	+
		7225	+1806
		7226	+02:12:33.240 --> 02:12:36.580
		7227	+Donc, c'est-à-dire que là, vraiment, il y a de la géométrie qui rentre là-dedans.
		7228	+
		7229	+1807
		7230	+02:12:36.680 --> 02:12:40.420
		7231	+Donc, pour que, justement, chacun des prix est influencé par tout ce qui est aux
		7232	+
		7233	+1808
		7234	+02:12:40.440 --> 02:12:43.780
		7235	+alentours. Mais bon, ce n'est pas ça le but du cours, mais ça peut vraiment être
		7236	+
		7237	+1809
		7238	+02:12:43.800 --> 02:12:44.740
		7239	+complexifié à l'extrême.
		7240	+
		7241	+1810
		7242	+02:12:46.600 --> 02:12:48.820
		7243	+Mais ça, c'est comment ça peut être évalué automatiquement.
		7244	+
		7245	+1811
		7246	+02:12:49.740 --> 02:12:52.780
		7247	+Et ça a des limites. Vous allez voir que ça a vraiment beaucoup de limites.
		7248	+
		7249	+1812
		7250	+02:12:53.700 --> 02:12:56.520
		7251	+Pour les propriétés de luxe, ça ne quantifie pas très bien le luxe.
		7252	+
		7253	+1813
		7254	+02:12:56.580 --> 02:13:00.620
		7255	+C'est-à-dire que ça, ici, ça fonctionne quand même relativement bien lorsqu'on est
		7256	+
		7257	+1814
		7258	+02:13:00.640 --> 02:13:04.840
		7259	+dans une propriété très moyenne, c'est-à-dire un bungalow simple ou une maison à
		7260	+
		7261	+1815
		7262	+02:13:04.860 --> 02:13:08.260
		7263	+deux étages. Mais dès qu'on s'en va dans le quoi qui n'est pas très bien représenté
		7264	+
		7265	+1816
		7266	+02:13:08.280 --> 02:13:12.020
		7267	+dans la base de données, bien là, ça peut donner vraiment des grosses erreurs.
		7268	+
		7269	+1817
		7270	+02:13:13.540 --> 02:13:16.560
		7271	+Mais encore une fois, c'est la meilleure estimation sachant les données qu'on a.
		7272	+
		7273	+1818
		7274	+02:13:17.440 --> 02:13:19.560
		7275	+Sachant qu'on ne veut pas aller, donc, on ne veut pas, dans le fond,
		7276	+
		7277	+1819
		7278	+02:13:19.580 --> 02:13:21.900
		7279	+aller faire une analyse spécifique, on veut généraliser à tout,
		7280	+
		7281	+1820
		7282	+02:13:22.080 --> 02:13:23.380
		7283	+donc, pour une évaluation de masse.
		7284	+
		7285	+1821
		7286	+02:13:26.040 --> 02:13:27.240
		7287	+Donc, c'est ça ici.
		7288	+
		7289	+1822
		7290	+02:13:29.400 --> 02:13:32.080
		7291	+Maintenant, l'estimation, donc, que vous allez critiquer,
		7292	+
		7293	+1823
		7294	+02:13:32.300 --> 02:13:35.520
		7295	+c'est elle qui est faite, donc, sur le QEval, ça utilise
		7296	+
		7297	+1824
		7298	+02:13:37.520 --> 02:13:41.260
		7299	+une combinaison d'un modèle hédonique et des comparables.
		7300	+
		7301	+1825
		7302	+02:13:42.780 --> 02:13:43.580
		7303	+Maintenant,
		7304	+
		7305	+1826
		7306	+02:13:44.960 --> 02:13:49.040
		7307	+c'est vraiment pourquoi des fois ça va donner une valeur qui est à côté de la
		7308	+
		7309	+1827
		7310	+02:13:49.060 --> 02:13:54.280
		7311	+plaque. C'est un peu ça le travail critique qui est à faire.
		7312	+
		7313	+1828
		7314	+02:13:54.760 --> 02:13:58.760
		7315	+Il y a plusieurs raisons. Des fois, c'est parce que c'est susceptible de ne pas être
		7316	+
		7317	+1829
		7318	+02:13:58.780 --> 02:14:01.320
		7319	+représenté. Par exemple, je ne sais pas moi.
		7320	+
		7321	+1830
		7322	+02:14:04.480 --> 02:14:09.760
		7323	+un condo dans une tour de 30 étages, 40 étages, bien, c'est celle-là qui est aux 40
		7324	+
		7325	+1831
		7326	+02:14:09.780 --> 02:14:13.800
		7327	+étages, aux 40e étages, par exemple, c'est très possible que le modèle édonique,
		7328	+
		7329	+1832
		7330	+02:14:13.820 --> 02:14:16.160
		7331	+il projette une valeur qui est beaucoup plus faible que la réalité.
		7332	+
		7333	+1833
		7334	+02:14:17.160 --> 02:14:21.540
		7335	+La raison, c'est simple, c'est qu'il n'a pas nécessairement appris à pricer les
		7336	+
		7337	+1834
		7338	+02:14:21.560 --> 02:14:24.840
		7339	+étages supérieurs et donc, il n'y a pas assez.
		7340	+
		7341	+1835
		7342	+02:14:24.980 --> 02:14:27.140
		7343	+Donc, dans la mesure qu'il y aurait l'étage dans le modèle édonique,
		7344	+
		7345	+1836
		7346	+02:14:27.680 --> 02:14:31.380
		7347	+si ce n'est même pas utilisé dans le modèle, bien, là, c'est normal que ça ne soit
		7348	+
		7349	+1837
		7350	+02:14:31.400 --> 02:14:32.440
		7351	+pas représenté.
		7352	+
		7353	+1838
		7354	+02:14:37.640 --> 02:14:41.140
		7355	+Maintenant, on avait parlé ici donc des différentes valeurs.
		7356	+
		7357	+1839
		7358	+02:14:41.400 --> 02:14:45.020
		7359	+C'est important aussi d'être capable de comprendre donc que c'est toutes des mesures
		7360	+
		7361	+1840
		7362	+02:14:45.040 --> 02:14:51.660
		7363	+utilisables. Ça, c'est une représentation donc de comment les valeurs peuvent ici
		7364	+
		7365	+1841
		7366	+02:14:51.680 --> 02:14:56.080
		7367	+un peu se différencier. Les comparables ajustés, c'est elle qui est la plus utilisée
		7368	+
		7369	+1842
		7370	+02:14:56.100 --> 02:14:58.660
		7371	+en évaluation immobilière. Ça donnerait maintenant une valeur ici.
		7372	+
		7373	+1843
		7374	+02:14:58.900 --> 02:15:01.320
		7375	+Ça peut être étendu, donc le rôle d'évaluation foncière pourrait être là.
		7376	+
		7377	+1844
		7378	+02:15:01.820 --> 02:15:03.560
		7379	+Le coût calibré, c'est la méthode des coûts.
		7380	+
		7381	+1845
		7382	+02:15:03.720 --> 02:15:06.040
		7383	+Et là, il y aurait peut-être le modèle hedonique qui serait même en dessous du rôle.
		7384	+
		7385	+1846
		7386	+02:15:07.320 --> 02:15:09.220
		7387	+Vous allez devoir donc les représenter comme ça ici.
		7388	+
		7389	+1847
		7390	+02:15:12.660 --> 02:15:17.120
		7391	+Le travail, c'est de comprendre vraiment pourquoi que certaines méthodes marchent
		7392	+
		7393	+1848
		7394	+02:15:17.140 --> 02:15:18.820
		7395	+moins pour ce type de propriété-là.
		7396	+
		7397	+1849
		7398	+02:15:19.460 --> 02:15:22.340
		7399	+ou encore, c'est pas nécessairement de le faire en soi pour en parler,
		7400	+
		7401	+1850
		7402	+02:15:22.420 --> 02:15:26.020
		7403	+étant donné que les valeurs dans ce cas-là ici vont vous être donné.
		7404	+
		7405	+1851
		7406	+02:15:26.300 --> 02:15:27.260
		7407	+C'est plus une interprétation.
		7408	+
		7409	+1852
		7410	+02:15:28.220 --> 02:15:32.220
		7411	+Et vous allez devoir donc rentrer pour une propriété, donc vous allez choisir,
		7412	+
		7413	+1853
		7414	+02:15:32.300 --> 02:15:35.700
		7415	+vous pouvez choisir n'importe laquelle, donc dans les 75 000 qu'il y a à vendre,
		7416	+
		7417	+1854
		7418	+02:15:36.140 --> 02:15:40.660
		7419	+mais je vous recommande quand même de choisir celle qui vous fait quand même facile
		7420	+
		7421	+1855
		7422	+02:15:40.680 --> 02:15:43.240
		7423	+à interpréter, donc c'est-à-dire que si vous vous embarquez dans le coin qui est
		7424	+
		7425	+1856
		7426	+02:15:44.760 --> 02:15:47.860
		7427	+ultra complexe, ben là c'est plus un coutoie de votre rangeant.
		7428	+
		7429	+1857
		7430	+02:15:49.880 --> 02:15:51.140
		7431	+On va y aller avec le TP.
		7432	+
		7433	+1858
		7434	+02:15:54.080 --> 02:15:58.620
		7435	+Encore une fois, vous pouvez aller voir plus en détail les éléments ici de ces
		7436	+
		7437	+1859
		7438	+02:15:58.640 --> 02:15:59.440
		7439	+slides-là.
		7440	+
		7441	+1860
		7442	+02:16:01.240 --> 02:16:05.600
		7443	+Ce n'est pas nécessairement tout ultra important, mais ça peut aider pour le TP et
		7444	+
		7445	+1861
		7446	+02:16:05.620 --> 02:16:06.580
		7447	+surtout pour l'interprétation.
		7448	+
		7449	+1862
		7450	+02:16:09.600 --> 02:16:15.580
		7451	+Le TP en soi, c'est quoi, vous allez avoir un gabarit et vous allez
		7452	+
		7453	+1863
		7454	+02:16:15.600 --> 02:16:18.960
		7455	+avoir donc 9 questions à remplir.
		7456	+
		7457	+1864
		7458	+02:16:20.280 --> 02:16:23.620
		7459	+Ici, en soi, la seule question où vous allez devoir aller collecter des données,
		7460	+
		7461	+1865
		7462	+02:16:23.780 --> 02:16:24.580
		7463	+c'est la question 6.
		7464	+
		7465	+1866
		7466	+02:16:27.500 --> 02:16:31.420
		7467	+C'est vraiment donc n'importe quelle propriété à vendre et vous allez voir,
		7468	+
		7469	+1867
		7470	+02:16:31.520 --> 02:16:32.700
		7471	+donc on va aller dans l'Excel.
		7472	+
		7473	+1868
		7474	+02:16:36.360 --> 02:16:41.820
		7475	+Si vous allez donc dans Collect, vous entrez donc les informations de la propriété
		7476	+
		7477	+1869
		7478	+02:16:41.840 --> 02:16:44.720
		7479	+que vous avez choisie. Tout ça ici, c'est donné là, donc c'est calculé.
		7480	+
		7481	+1870
		7482	+02:16:44.920 --> 02:16:50.340
		7483	+Le prix demandé, la valeur au rôle, l'estimation, l'intervalle de confiance ici,
		7484	+
		7485	+1871
		7486	+02:16:50.480 --> 02:16:56.620
		7487	+donc 10 % et 90 %. Et là, vous pouvez prendre une capture
		7488	+
		7489	+1872
		7490	+02:16:56.640 --> 02:17:01.280
		7491	+pour bouger nécessairement et vous allez avoir des mesures de comparable,
		7492	+
		7493	+1873
		7494	+02:17:01.860 --> 02:17:06.220
		7495	+que vous pouvez prendre ceux-là qui sont donnés ou les choisir vous-même.
		7496	+
		7497	+1874
		7498	+02:17:06.320 --> 02:17:07.900
		7499	+Donc, c'est vraiment à votre guise.
		7500	+
		7501	+1875
		7502	+02:17:08.780 --> 02:17:12.640
		7503	+Ce qui est important ici, c'est qu'à la fin, vous allez avoir un dashboard avec
		7504	+
		7505	+1876
		7506	+02:17:12.660 --> 02:17:15.220
		7507	+toutes les métriques parce que vous allez analyser ici,
		7508	+
		7509	+1877
		7510	+02:17:15.300 --> 02:17:16.200
		7511	+mettons, les données de marché.
		7512	+
		7513	+1878
		7514	+02:17:17.540 --> 02:17:19.880
		7515	+Ça, c'est les données de marché qui vous sont données, donc vous n'avez pas besoin d
		7516	+
		7517	+1879
		7518	+02:17:19.900 --> 02:17:24.400
		7519	+'aller les chercher. Et là, vous allez calculer donc la variation annuelle.
		7520	+
		7521	+1880
		7522	+02:17:25.000 --> 02:17:27.040
		7523	+Donc ici, c'est les ventes réelles par année.
		7524	+
		7525	+1881
		7526	+02:17:27.660 --> 02:17:30.000
		7527	+Donc, il faut les calculer à partir des données de marché ici.
		7528	+
		7529	+1882
		7530	+02:17:31.220 --> 02:17:33.660
		7531	+Donc, ce n'est pas trop compliqué.
		7532	+
		7533	+1883
		7534	+02:17:34.260 --> 02:17:37.580
		7535	+La raison pourquoi ici, les variations annuelles, il n'y a pas de valeur,
		7536	+
		7537	+1884
		7538	+02:17:37.700 --> 02:17:39.100
		7539	+c'est que ça nous prend deux mesures.
		7540	+
		7541	+1885
		7542	+02:17:39.240 --> 02:17:42.820
		7543	+Donc, on n'a pas la première, étant donné que vous le calculez à partir d'ici.
		7544	+
		7545	+1886
		7546	+02:17:43.440 --> 02:17:46.620
		7547	+Donc, variation annuelle, vous l'aurez compris, si on fait un exemple,
		7548	+
		7549	+1887
		7550	+02:17:47.000 --> 02:17:47.900
		7551	+bien là, on commencerait comme ça.
		7552	+
		7553	+1888
		7554	+02:17:48.940 --> 02:17:50.360
		7555	+On prendrait la valeur qui est ici.
		7556	+
		7557	+1889
		7558	+02:17:50.940 --> 02:17:53.520
		7559	+Et là, je ne fais même pas ça comme du monde.
		7560	+
		7561	+1890
		7562	+02:17:55.980 --> 02:18:02.400
		7563	+Comme ça ici, moins divisé par la valeur-là, moins
		7564	+
		7565	+1891
		7566	+02:18:02.420 --> 02:18:03.220
		7567	+1.
		7568	+
		7569	+1892
		7570	+02:18:04.420 --> 02:18:08.360
		7571	+Comme ça. Et là, vous pouvez descendre.
		7572	+
		7573	+1893
		7574	+02:18:10.600 --> 02:18:14.280
		7575	+Comme ça ici. Donc, c'est vraiment comme ça qu'il faut le faire dans cette collée
		7576	+
		7577	+1894
		7578	+02:18:14.300 --> 02:18:19.120
		7579	+ici. Maintenant, comme on avait mentionné, là, on veut calculer l'indice.
		7580	+
		7581	+1895
		7582	+02:18:19.920 --> 02:18:26.120
		7583	+L'indice, on avait dit que c'était simplement la valeur d'une année sur la
		7584	+
		7585	+1896
		7586	+02:18:26.140 --> 02:18:29.040
		7587	+valeur de référence. Moi, ce que je vous conseille de faire ici,
		7588	+
		7589	+1897
		7590	+02:18:29.140 --> 02:18:31.280
		7591	+dans ce cas-là, je vais juste faire celle-là, puis après ça,
		7592	+
		7593	+1898
		7594	+02:18:31.380 --> 02:18:33.720
		7595	+vous allez pouvoir les… On prend ça ici, comme ça.
		7596	+
		7597	+1899
		7598	+02:18:35.100 --> 02:18:38.640
		7599	+Vous allez choisir, donc, la valeur finale, étant donné qu'on est dans la première
		7600	+
		7601	+1900
		7602	+02:18:38.660 --> 02:18:42.220
		7603	+année, sur la valeur de base, ici.
		7604	+
		7605	+1901
		7606	+02:18:42.680 --> 02:18:44.920
		7607	+Et là, vous allez multiplier par 1.
		7608	+
		7609	+1902
		7610	+02:18:46.020 --> 02:18:48.780
		7611	+Par 100, excusez-moi. Comme ça.
		7612	+
		7613	+1903
		7614	+02:18:50.340 --> 02:18:52.480
		7615	+Qu'est-ce que je vous conseille de faire, c'est que dans le cas d'un indice,
		7616	+
		7617	+1904
		7618	+02:18:52.640 --> 02:18:54.040
		7619	+la valeur de base est toujours pareille.
		7620	+
		7621	+1905
		7622	+02:18:54.540 --> 02:18:55.540
		7623	+Donc, qu'est-ce que vous pouvez faire ?
		7624	+
		7625	+1906
		7626	+02:18:55.680 --> 02:18:59.120
		7627	+C'est que vous pouvez simplement aller mettre un dollar ici pour aller figer la
		7628	+
		7629	+1907
		7630	+02:18:59.140 --> 02:19:00.560
		7631	+cellule. Donc, ça, qu'est-ce que ça permet de faire ?
		7632	+
		7633	+1908
		7634	+02:19:00.680 --> 02:19:02.720
		7635	+C'est que ici, ça va toujours rester C6.
		7636	+
		7637	+1909
		7638	+02:19:03.920 --> 02:19:05.860
		7639	+Mais les autres, ils vont avancer.
		7640	+
		7641	+1910
		7642	+02:19:05.940 --> 02:19:09.520
		7643	+Donc, quand vous allez drag vers le bas, ça va prendre la valeur de 2022 pour le
		7644	+
		7645	+1911
		7646	+02:19:09.540 --> 02:19:12.120
		7647	+haut. Donc là, ça donne 100. C'est ce qu'on veut.
		7648	+
		7649	+1912
		7650	+02:19:12.880 --> 02:19:14.300
		7651	+Et si on drag ici comme ça,
		7652	+
		7653	+1913
		7654	+02:19:15.980 --> 02:19:20.060
		7655	+Là, vous avez compris, c'est la valeur de l'indice ici qui est calculé avec le point
		7656	+
		7657	+1914
		7658	+02:19:20.080 --> 02:19:22.860
		7659	+de référence de 100 pour 2021.
		7660	+
		7661	+1915
		7662	+02:19:27.700 --> 02:19:30.280
		7663	+Maintenant, là ici, c'est prix unifamilial.
		7664	+
		7665	+1916
		7666	+02:19:30.300 --> 02:19:36.400
		7667	+familial, je
		7668	+
		7669	+1917
		7670	+02:19:36.420 --> 02:19:42.940
		7671	+crois qu'au niveau des données,
		7672	+
		7673	+1918
		7674	+02:19:43.280 --> 02:19:47.220
		7675	+ça va être donné probablement ici,
		7676	+
		7677	+1919
		7678	+02:19:49.400 --> 02:19:54.240
		7679	+c'est ça. Donc, prix médian de toutes, vous avez le prix médian unifamilial,
		7680	+
		7681	+1920
		7682	+02:19:54.540 --> 02:19:57.940
		7683	+le prix médian corpo et les plexes.
		7684	+
		7685	+1921
		7686	+02:19:58.060 --> 02:20:00.100
		7687	+Donc là, vous voyez, je ne l'ai peut-être pas fait correctement.
		7688	+
		7689	+1922
		7690	+02:20:00.240 --> 02:20:04.240
		7691	+Il aurait fallu probablement que je prenne les valeurs de l'onglet de données.
		7692	+
		7693	+1923
		7694	+02:20:05.240 --> 02:20:07.040
		7695	+C'est un niveau-là ici. Donc, on va marcher.
		7696	+
		7697	+1924
		7698	+02:20:08.100 --> 02:20:09.980
		7699	+C'est toujours de 2021 à 2026.
		7700	+
		7701	+1925
		7702	+02:20:10.140 --> 02:20:12.300
		7703	+Donc, vous pouvez... Ce qu'on fait, c'est qu'on change l'onglet.
		7704	+
		7705	+1926
		7706	+02:20:12.540 --> 02:20:16.280
		7707	+Par exemple, l'indice corpo là, bien là, ça serait ici égal.
		7708	+
		7709	+1927
		7710	+02:20:16.520 --> 02:20:20.720
		7711	+On va dans la donnée. Et là, on prend corpo, c'est où ?
		7712	+
		7713	+1928
		7714	+02:20:21.520 --> 02:20:27.580
		7715	+C'est ici. Prémédiant corpo. Bien là, On roule ça comme ça ici,
		7716	+
		7717	+1929
		7718	+02:20:28.160 --> 02:20:32.920
		7719	+ça, divisé par ça, comme ça, multiplié par ça.
		7720	+
		7721	+1930
		7722	+02:20:33.660 --> 02:20:39.160
		7723	+Et là, ici, on fige la L du bas.
		7724	+
		7725	+1931
		7726	+02:20:43.020 --> 02:20:45.280
		7727	+Bon, c'est quoi que j'ai fait de pas correct ?
		7728	+
		7729	+1932
		7730	+02:20:45.940 --> 02:20:47.620
		7731	+Je pense que je n'aurais pas dû.
		7732	+
		7733	+1933
		7734	+02:20:59.340 --> 02:21:02.500
		7735	+Comme ça. Et là, on ferme ça et on multiplie par 100.
		7736	+
		7737	+1934
		7738	+02:21:04.580 --> 02:21:08.240
		7739	+Bon, là, j'ai pas... C'est une bonne question, c'est comment se figer la...
		7740	+
		7741	+1935
		7742	+02:21:08.260 --> 02:21:10.680
		7743	+Je n'utilise pas trop souvent la cellule-là.
		7744	+
		7745	+1936
		7746	+02:21:11.020 --> 02:21:15.420
		7747	+Il y a une commande qu'on peut faire avec un PC, je crois.
		7748	+
		7749	+1937
		7750	+02:21:15.720 --> 02:21:18.000
		7751	+C'est F1 ou... Quelqu'un le sait ?
		7752	+
		7753	+1938
		7754	+02:21:22.320 --> 02:21:25.440
		7755	+C'est pas F4 ? Oui, je pense que c'est F4, oui.
		7756	+
		7757	+1939
		7758	+02:21:27.180 --> 02:21:28.640
		7759	+Moi, je suis sur un max, c'est le problème.
		7760	+
		7761	+1940
		7762	+02:21:29.960 --> 02:21:32.720
		7763	+Mais en tout cas, il faut geler la cellule qui est ici.
		7764	+
		7765	+1941
		7766	+02:21:34.200 --> 02:21:35.960
		7767	+Là, je vais geler dans le fond ici.
		7768	+
		7769	+1942
		7770	+02:21:36.480 --> 02:21:38.340
		7771	+Tout ce que j'ai à faire, c'est geler le chiffre comme ça.
		7772	+
		7773	+1943
		7774	+02:21:39.000 --> 02:21:41.480
		7775	+C'est ça. Et là, après ça, je peux descendre.
		7776	+
		7777	+1944
		7778	+02:21:42.800 --> 02:21:45.200
		7779	+Comme ça, ici. Donc là, vous voyez, c'est différent parce que là,
		7780	+
		7781	+1945
		7782	+02:21:45.220 --> 02:21:46.600
		7783	+on n'est pas dans l'unifamillage, on est dans le corpore.
		7784	+
		7785	+1946
		7786	+02:21:47.300 --> 02:21:50.340
		7787	+Donc, tout ce que vous avez à faire, c'est de mettre un dollar devant le 7,
		7788	+
		7789	+1947
		7790	+02:21:50.440 --> 02:21:53.000
		7791	+étant donné que c'est la septième colonne qu'on s'en va fumer.
		7792	+
		7793	+1948
		7794	+02:21:54.700 --> 02:21:56.700
		7795	+Et là, c'est toujours par rapport à l'onglet de données.
		7796	+
		7797	+1949
		7798	+02:21:56.920 --> 02:22:01.820
		7799	+Donc, c'est ça. Et là, vous devez calculer l'indice des Plex également.
		7800	+
		7801	+1950
		7802	+02:22:02.340 --> 02:22:06.760
		7803	+Et là, la vente moyenne de toutes les mesures.
		7804	+
		7805	+1951
		7806	+02:22:07.260 --> 02:22:11.280
		7807	+Donc, ici, les ventes moyennes, c'est simplement d'aller chercher,
		7808	+
		7809	+1952
		7810	+02:22:11.660 --> 02:22:17.020
		7811	+d'en donner les ventes de toutes les mesures.
		7812	+
		7813	+1953
		7814	+02:22:17.520 --> 02:22:20.980
		7815	+Vous pouvez simplement aller appliquer le…
		7816	+
		7817	+1954
		7818	+02:22:21.000 --> 02:22:25.680
		7819	+le sens en soi, c'est de reprendre simplement les valeurs qui sont données,
		7820	+
		7821	+1955
		7822	+02:22:26.100 --> 02:22:29.840
		7823	+telles quelles. Est-ce qu'il y avait des questions pour cette partie-là ?
		7824	+
		7825	+1956
		7826	+02:22:34.180 --> 02:22:38.760
		7827	+En fait, on a une difficulté avec une formule, on le calcule manuellement pour le
		7828	+
		7829	+1957
		7830	+02:22:38.780 --> 02:22:40.220
		7831	+rendre, ça revient au même, en fait.
		7832	+
		7833	+1958
		7834	+02:22:41.240 --> 02:22:43.580
		7835	+Ou ça ne se rapportera peut-être pas sur d'autres
		7836	+
		7837	+1959
		7838	+02:22:45.780 --> 02:22:52.320
		7839	+pages ? Dans le fond, non. Si admettons que vous avez un problème
		7840	+
		7841	+1960
		7842	+02:22:52.780 --> 02:22:57.540
		7843	+à la rentrée, dans la mesure que c'est cohérent, vous faites le suivi dans les
		7844	+
		7845	+1961
		7846	+02:22:57.560 --> 02:23:00.900
		7847	+autres, oui, non, il n'y a pas de problème à ce niveau-là.
		7848	+
		7849	+1962
		7850	+02:23:01.220 --> 02:23:04.020
		7851	+Par exemple, si vous allez le voûter, vous pourriez, je ne sais pas moi,
		7852	+
		7853	+1963
		7854	+02:23:05.560 --> 02:23:09.580
		7855	+une façon de faire, ce serait simplement d'aller créer une colonne,
		7856	+
		7857	+1964
		7858	+02:23:09.620 --> 02:23:11.440
		7859	+je ne sais pas moi, ici.
		7860	+
		7861	+1965
		7862	+02:23:13.480 --> 02:23:14.780
		7863	+Je préfère ça comme ça.
		7864	+
		7865	+1966
		7866	+02:23:16.440 --> 02:23:18.140
		7867	+Puis là, vous rajoutez ça comme ça ici.
		7868	+
		7869	+1967
		7870	+02:23:19.280 --> 02:23:22.300
		7871	+valeur, maintenant, d'indice initial, puis là, vous allez simplement calculer.
		7872	+
		7873	+1968
		7874	+02:23:22.360 --> 02:23:25.260
		7875	+En tout cas, vous prenez, par exemple, le prix initial,
		7876	+
		7877	+1969
		7878	+02:23:25.420 --> 02:23:26.520
		7879	+puis là, vous le rajoutez comme ça.
		7880	+
		7881	+1970
		7882	+02:23:26.800 --> 02:23:27.920
		7883	+Puis là, c'est la valeur de votre indice.
		7884	+
		7885	+1971
		7886	+02:23:27.980 --> 02:23:30.040
		7887	+Comme ça, vous pouvez simplement faire ça, diviser par ça ici.
		7888	+
		7889	+1972
		7890	+02:23:31.020 --> 02:23:32.640
		7891	+Et vous pouvez le faire comme vous voulez à ce niveau-là.
		7892	+
		7893	+1973
		7894	+02:23:32.780 --> 02:23:34.200
		7895	+C'est vraiment, c'est libre à vous.
		7896	+
		7897	+1974
		7898	+02:23:35.240 --> 02:23:36.820
		7899	+Le rentrer à la main, c'est sûr que, tu sais,
		7900	+
		7901	+1975
		7902	+02:23:40.540 --> 02:23:46.680
		7903	+il y a, si admettons, vous entrez la valeur de la réponse directement,
		7904	+
		7905	+1976
		7906	+02:23:48.200 --> 02:23:50.740
		7907	+le suivi d'erreur ne peut pas se faire sans, mettons, une erreur.
		7908	+
		7909	+1977
		7910	+02:23:52.040 --> 02:23:52.840
		7911	+Tu le comprenais ?
		7912	+
		7913	+1978
		7914	+02:23:54.460 --> 02:23:56.960
		7915	+Oui, je comprends. C'est ça, donc, ce n'est plus ce qui est,
		7916	+
		7917	+1979
		7918	+02:23:57.000 --> 02:24:00.100
		7919	+mais c'est possible. En soi, si, mettons, vous rentrez la valeur directement,
		7920	+
		7921	+1980
		7922	+02:24:00.320 --> 02:24:05.100
		7923	+comme, mettons, de 124 ici, vous pouvez rentrer 124, vous ne perdez pas de points.
		7924	+
		7925	+1981
		7926	+02:24:05.680 --> 02:24:08.640
		7927	+En soi, comment vous avez obtenu ça, moi, je n'en ai aucune idée.
		7928	+
		7929	+1982
		7930	+02:24:09.220 --> 02:24:10.960
		7931	+Mais dans le cas où est-ce que vous le rentrez directement,
		7932	+
		7933	+1983
		7934	+02:24:11.740 --> 02:24:16.260
		7935	+je ne peux pas aller voir est-ce que la formule est bien rentrée puis accorder des
		7936	+
		7937	+1984
		7938	+02:24:16.280 --> 02:24:17.720
		7939	+points si par exemple il y a une erreur.
		7940	+
		7941	+1985
		7942	+02:24:18.140 --> 02:24:21.320
		7943	+Si vous avez choisi une mauvaise valeur, là, il y a une partie des points qui est
		7944	+
		7945	+1986
		7946	+02:24:21.340 --> 02:24:25.180
		7947	+donnée. Mais si c'est vraiment la mauvaise valeur puis que là,
		7948	+
		7949	+1987
		7950	+02:24:25.240 --> 02:24:28.940
		7951	+il n'y a pas de formule, Excel, Implicite, bien là, c'est plus dur d'aller,
		7952	+
		7953	+1988
		7954	+02:24:29.020 --> 02:24:34.400
		7955	+mettons, accorder des points plus additionnels.
		7956	+
		7957	+1989
		7958	+02:24:34.940 --> 02:24:38.280
		7959	+Mais comme je vous dis, il ne devrait pas y avoir de problème à ce niveau-là.
		7960	+
		7961	+1990
		7962	+02:24:40.120 --> 02:24:43.900
		7963	+Au niveau même des formules Excel, honnêtement,
		7964	+
		7965	+1991
		7966	+02:24:46.620 --> 02:24:48.900
		7967	+en tout cas, le
		7968	+
		7969	+1992
		7970	+02:24:51.680 --> 02:24:52.980
		7971	+JPT va te meurer à me, c'est nouveau-là.
		7972	+
		7973	+1993
		7974	+02:24:55.580 --> 02:24:57.860
		7975	+Je pense que c'est très bon pour Excel et tout ça.
		7976	+
		7977	+1994
		7978	+02:24:58.780 --> 02:24:59.740
		7979	+Il est très bon là-dedans.
		7980	+
		7981	+1995
		7982	+02:25:02.160 --> 02:25:06.300
		7983	+Vous avez plein d'outils. C'est pour ça que je n'ai pas mis plus de temps que ça
		7984	+
		7985	+1996
		7986	+02:25:06.320 --> 02:25:08.100
		7987	+dans comment utiliser Excel
		7988	+
		7989	+1997
		7990	+02:25:09.700 --> 02:25:11.800
		7991	+parce qu'il y a tellement d'outils disponibles qu'en soi,
		7992	+
		7993	+1998
		7994	+02:25:11.900 --> 02:25:14.320
		7995	+ce n'est pas nécessairement le point du cours.
		7996	+
		7997	+1999
		7998	+02:25:15.600 --> 02:25:20.360
		7999	+Mais s'il y en a qui ont des problèmes, sentez-vous, vous êtes bloqué,
		8000	+
		8001	+2000
		8002	+02:25:20.540 --> 02:25:23.680
		8003	+ne perdez pas trop de temps, vous pouvez m'écrire et je vais vous répondre par
		8004	+
		8005	+2001
		8006	+02:25:23.700 --> 02:25:25.220
		8007	+courriel. Il n'y a aucun problème.
		8008	+
		8009	+2002
		8010	+02:25:25.780 --> 02:25:28.340
		8011	+Vous m'envoyez votre Excel avec le problème et je vous renvoie
		8012	+
		8013	+2003
		8014	+02:25:30.140 --> 02:25:33.760
		8015	+ce qui cloche et tout ça. À ce niveau-là, ne perdez pas trop de temps non plus.
		8016	+
		8017	+2004
		8018	+02:25:34.200 --> 02:25:37.800
		8019	+Ce n'est pas un cours d'Excel en soi, mais c'est juste que c'est la meilleure façon
		8020	+
		8021	+2005
		8022	+02:25:37.820 --> 02:25:39.400
		8023	+de faire un TP.
		8024	+
		8025	+2006
		8026	+02:25:41.040 --> 02:25:45.100
		8027	+Maintenant, au niveau du dossier, encore une fois, c'est les propriétés qui sont
		8028	+
		8029	+2007
		8030	+02:25:45.120 --> 02:25:51.140
		8031	+dans l'énoncé. Si on regarde ici, vous avez les propriétés de référence
		8032	+
		8033	+2008
		8034	+02:25:51.160 --> 02:25:52.500
		8035	+ici qui vous sont données.
		8036	+
		8037	+2009
		8038	+02:25:55.260 --> 02:26:00.140
		8039	+C'est celle-là ici. Toutes les informations sur ces propriétés-là,
		8040	+
		8041	+2010
		8042	+02:26:00.280 --> 02:26:02.440
		8043	+ils vous sont données directement dans l'Excel.
		8044	+
		8045	+2011
		8046	+02:26:02.980 --> 02:26:06.400
		8047	+Puis vous voyez, vous avez le prix qui est demandé, puis vous avez l'évaluation qui
		8048	+
		8049	+2012
		8050	+02:26:06.420 --> 02:26:11.440
		8051	+est là. Maintenant, le gros du travail, c'est de dire pourquoi il y a une
		8052	+
		8053	+2013
		8054	+02:26:11.460 --> 02:26:15.700
		8055	+divergence ? C'est justement là que les points sont vraiment donnés.
		8056	+
		8057	+2014
		8058	+02:26:15.960 --> 02:26:17.100
		8059	+Est-ce que l'intuition est bonne ?
		8060	+
		8061	+2015
		8062	+02:26:17.240 --> 02:26:19.380
		8063	+C'est-à-dire, pourquoi il y a une différence d'évaluation,
		8064	+
		8065	+2016
		8066	+02:26:19.560 --> 02:26:23.440
		8067	+selon vous, pour ça ici ? Il n'y a pas nécessairement juste une bonne réponse.
		8068	+
		8069	+2017
		8070	+02:26:24.140 --> 02:26:28.220
		8071	+Mais maintenant, vous allez calculer ici, dans un premier temps,
		8072	+
		8073	+2018
		8074	+02:26:28.760 --> 02:26:31.500
		8075	+la médiane des écarts du dossier.
		8076	+
		8077	+2019
		8078	+02:26:31.700 --> 02:26:34.460
		8079	+Le dossier, c'est simplement ça ici.
		8080	+
		8081	+2020
		8082	+02:26:34.960 --> 02:26:39.840
		8083	+Donc, le prix demandé de ces 10 propriétés-là et l'estimation.
		8084	+
		8085	+2021
		8086	+02:26:40.360 --> 02:26:45.360
		8087	+La médiane des écarts, c'est, vous l'aurez compris, c'est simplement la différence
		8088	+
		8089	+2022
		8090	+02:26:45.380 --> 02:26:48.720
		8091	+entre ça et ça. Et vous faites la médiane de toutes ces valeurs-là.
		8092	+
		8093	+2023
		8094	+02:26:49.960 --> 02:26:53.580
		8095	+Ensuite, part des propriétés dont le prix demandé dépasse l'estimation.
		8096	+
		8097	+2024
		8098	+02:26:54.260 --> 02:26:55.380
		8099	+Bien ça, vous l'aurez compris.
		8100	+
		8101	+2025
		8102	+02:26:56.280 --> 02:26:57.860
		8103	+Si ça met ton exemple, on s'en va ici.
		8104	+
		8105	+2026
		8106	+02:26:58.940 --> 02:26:59.740
		8107	+Là, on fait ça.
		8108	+
		8109	+2027
		8110	+02:27:02.260 --> 02:27:04.920
		8111	+Donc, là, ça nous donne… Qu'est-ce que j'ai fait ?
		8112	+
		8113	+2028
		8114	+02:27:04.980 --> 02:27:06.340
		8115	+J'ai fait diviser, il fallait que je fasse moins.
		8116	+
		8117	+2029
		8118	+02:27:07.800 --> 02:27:09.000
		8119	+Bon, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?
		8120	+
		8121	+2030
		8122	+02:27:09.080 --> 02:27:13.860
		8123	+Ça veut dire que l'estimation est trop élevée par rapport au prix demandé.
		8124	+
		8125	+2031
		8126	+02:27:14.060 --> 02:27:16.860
		8127	+Donc, là, on est négatif. Et le son dry and drop ici.
		8128	+
		8129	+2032
		8130	+02:27:17.600 --> 02:27:23.660
		8131	+Bon, la médiane, c'est simplement médiane
		8132	+
		8133	+2033
		8134	+02:27:23.680 --> 02:27:24.760
		8135	+de ça ici.
		8136	+
		8137	+2034
		8138	+02:27:26.740 --> 02:27:32.280
		8139	+comme ça. Et le 100 pourcentage, on va le mettre en nombre.
		8140	+
		8141	+2035
		8142	+02:27:33.020 --> 02:27:38.080
		8143	+Donc, la médiane des écarts, c'est de 23 000 négatifs.
		8144	+
		8145	+2036
		8146	+02:27:38.220 --> 02:27:43.760
		8147	+Donc, là, en ce moment, les estimations sont trop élevées par rapport au prix
		8148	+
		8149	+2037
		8150	+02:27:43.780 --> 02:27:44.580
		8151	+demandé.
		8152	+
		8153	+2038
		8154	+02:27:45.880 --> 02:27:51.880
		8155	+Et si on parle, par exemple, au niveau des parts de la propriété dont le prix
		8156	+
		8157	+2039
		8158	+02:27:51.900 --> 02:27:56.320
		8159	+demandé dépasse l'estimation, une façon de faire, ça pourrait être simplement,
		8160	+
		8161	+2040
		8162	+02:27:56.440 --> 02:28:01.180
		8163	+donc ici vous voyez, vous pouvez accorder un truc rapide,
		8164	+
		8165	+2041
		8166	+02:28:01.460 --> 02:28:04.460
		8167	+c'est d'aller mettre une valeur de 1 quand c'est négatif,
		8168	+
		8169	+2042
		8170	+02:28:04.640 --> 02:28:07.140
		8171	+par exemple. Donc là, vous pouvez y aller facilement.
		8172	+
		8173	+2043
		8174	+02:28:07.540 --> 02:28:10.000
		8175	+Il y a une fonction pour le faire, mais pour ceux de maintenant qui ne connaissent
		8176	+
		8177	+2044
		8178	+02:28:10.020 --> 02:28:14.660
		8179	+pas trop Excel, 0 positif, 0, 1, puis c'est négatif, comme ça,
		8180	+
		8181	+2045
		8182	+02:28:14.740 --> 02:28:16.820
		8183	+comme ça. Et là, qu'est-ce que ça vous permet de faire ?
		8184	+
		8185	+2046
		8186	+02:28:16.940 --> 02:28:20.320
		8187	+C'est que là, ça dit les parts des propriétés dont le prix demandé dépasse l
		8188	+
		8189	+2047
		8190	+02:28:20.340 --> 02:28:22.780
		8191	+'estimation. Bien là, ici, on l'a vu.
		8192	+
		8193	+2048
		8194	+02:28:23.220 --> 02:28:27.020
		8195	+Quand l'estimation est plus élevée que le prix, c'est négatif.
		8196	+
		8197	+2049
		8198	+02:28:27.280 --> 02:28:28.440
		8199	+Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?
		8200	+
		8201	+2050
		8202	+02:28:29.140 --> 02:28:33.380
		8203	+C'est que, bon là, pour faciliter ça, j'aurais dû mettre un 1 quand c'est positif.
		8204	+
		8205	+2051
		8206	+02:28:33.400 --> 02:28:35.920
		8207	+Mais bon, on peut faire la somme des 1 ici.
		8208	+
		8209	+2052
		8210	+02:28:36.100 --> 02:28:40.760
		8211	+On en a 1, 2, 3, 4, il y en a 5.
		8212	+
		8213	+2053
		8214	+02:28:41.100 --> 02:28:47.720
		8215	+Donc, ici, 1, 2, 3,
		8216	+
		8217	+2054
		8218	+02:28:47.880 --> 02:28:53.260
		8219	+4, 5. Grosso modo, c'est aux alentours de la moitié des propriétés qui ont ces 50 %
		8220	+
		8221	+2055
		8222	+02:28:53.280 --> 02:28:58.500
		8223	+incidérations. Et là, vous avez une valeur de repère ici de 41 %.
		8224	+
		8225	+2056
		8226	+02:28:59.300 --> 02:29:02.700
		8227	+C'est-tu exactement ça ? J'ai oublié un ici.
		8228	+
		8229	+2057
		8230	+02:29:03.700 --> 02:29:04.700
		8231	+Désolé, je fais n'importe quoi.
		8232	+
		8233	+2058
		8234	+02:29:06.720 --> 02:29:08.720
		8235	+Donc là, dans ce cas-là, ça serait 0.
		8236	+
		8237	+2059
		8238	+02:29:09.520 --> 02:29:11.980
		8239	+Et là, vous pourriez même faire ici la somme de...
		8240	+
		8241	+2060
		8242	+02:29:12.000 --> 02:29:14.300
		8243	+C'est pour éviter d'étudier des fonctions Excel trop compliquées.
		8244	+
		8245	+2061
		8246	+02:29:14.460 --> 02:29:15.620
		8247	+Vous faites la somme de tout ça ici.
		8248	+
		8249	+2062
		8250	+02:29:18.220 --> 02:29:19.980
		8251	+5. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?
		8252	+
		8253	+2063
		8254	+02:29:20.420 --> 02:29:24.200
		8255	+C'est que là, il y en a 5 qui ont une valeur inférieure,
		8256	+
		8257	+2064
		8258	+02:29:24.280 --> 02:29:25.380
		8259	+puis il y en a 5 qui ont une valeur supérieure.
		8260	+
		8261	+2065
		8262	+02:29:25.460 --> 02:29:26.840
		8263	+Donc ici, le ratio, c'est 50%.
		8264	+
		8265	+2066
		8266	+02:29:26.860 --> 02:29:33.620
		8267	+Maintenant, ça dit que le repère ici est, pour les 831 propriétés proches
		8268	+
		8269	+2067
		8270	+02:29:33.640 --> 02:29:37.600
		8271	+de ça, proches de ces propriétés-là, c'est aux alentours de 41 %.
		8272	+
		8273	+2068
		8274	+02:29:39.040 --> 02:29:40.240
		8275	+Donc, pourquoi c'est comme ça ?
		8276	+
		8277	+2069
		8278	+02:29:41.040 --> 02:29:43.520
		8279	+Pourquoi donc dans cet échantillon-là ?
		8280	+
		8281	+2070
		8282	+02:29:44.240 --> 02:29:49.760
		8283	+C'est vraiment, c'est un petit commentaire selon vous pourquoi c'est comme ça.
		8284	+
		8285	+2071
		8286	+02:29:49.860 --> 02:29:51.780
		8287	+Toutes les bonnes interprétations vont être retenues.
		8288	+
		8289	+2072
		8290	+02:29:51.940 --> 02:29:58.000
		8291	+C'est vraiment intuitif. je les ai pris pour que ce soit facile à voir
		8292	+
		8293	+2073
		8294	+02:29:58.020 --> 02:30:00.340
		8295	+et c'est sûr que c'est une explication qui est à côté de la plaque ça ne marche pas,
		8296	+
		8297	+2074
		8298	+02:30:00.420 --> 02:30:04.700
		8299	+mais bon, ce n'est pas non plus pas besoin d'aller habituellement,
		8300	+
		8301	+2075
		8302	+02:30:04.760 --> 02:30:08.100
		8303	+donc ça devrait vous sauter directement si vous avez des doutes,
		8304	+
		8305	+2076
		8306	+02:30:08.200 --> 02:30:09.420
		8307	+vous pouvez m'écrire, il n'y a pas de problème
		8308	+
		8309	+2077
		8310	+02:30:11.100 --> 02:30:15.640
		8311	+donc c'est ça ici la collecte, c'est vraiment pour la propriété que vous allez
		8312	+
		8313	+2078
		8314	+02:30:15.660 --> 02:30:16.460
		8315	+choisir
		8316	+
		8317	+2079
		8318	+02:30:17.820 --> 02:30:20.640
		8319	+vous prenez simplement le type de propriété l'air habitable,
		8320	+
		8321	+2080
		8322	+02:30:20.780 --> 02:30:21.580
		8323	+valeur ou rôle
		8324	+
		8325	+2081
		8326	+02:30:23.420 --> 02:30:27.520
		8327	+le financement Donc, ça, c'est au niveau du, ici, donc,
		8328	+
		8329	+2082
		8330	+02:30:27.860 --> 02:30:30.400
		8331	+les taux affichés. Donc, ça, c'est simplement le taux hypothécaire.
		8332	+
		8333	+2083
		8334	+02:30:31.500 --> 02:30:34.060
		8335	+Dans les slides, vous avez tout ce qui était pour calculer,
		8336	+
		8337	+2084
		8338	+02:30:34.100 --> 02:30:35.900
		8339	+par exemple, le prix d'un paiement hypothécaire.
		8340	+
		8341	+2085
		8342	+02:30:37.740 --> 02:30:41.880
		8343	+Je crois que la fonction valeur paiement, donc supposons ici,
		8344	+
		8345	+2086
		8346	+02:30:42.140 --> 02:30:46.100
		8347	+pour vous le simplifier, là, valeur paiement, c'est votre amie.
		8348	+
		8349	+2087
		8350	+02:30:47.620 --> 02:30:50.940
		8351	+Vous avez le taux. Ça, c'est le taux qui est mentionné ici,
		8352	+
		8353	+2088
		8354	+02:30:51.020 --> 02:30:57.640
		8355	+donc, de 16,9 %. 6,09. Et là, c'est important, étant donné que c
		8356	+
		8357	+2089
		8358	+02:30:57.660 --> 02:31:00.060
		8359	+'est un paiement qui est mensuel, il faut diviser le taux par 12.
		8360	+
		8361	+2090
		8362	+02:31:00.380 --> 02:31:03.600
		8363	+Donc, c'est la seule petite attrape.
		8364	+
		8365	+2091
		8366	+02:31:04.760 --> 02:31:09.900
		8367	+Puis encore une fois, au Canada, ce n'est pas réellement divisé par 12,
		8368	+
		8369	+2092
		8370	+02:31:10.000 --> 02:31:10.920
		8371	+étant donné que c'est capitalisé.
		8372	+
		8373	+2093
		8374	+02:31:10.940 --> 02:31:14.540
		8375	+mais pour le cadre du TP, vous pouvez l'utiliser, la valeur exacte,
		8376	+
		8377	+2094
		8378	+02:31:14.580 --> 02:31:18.140
		8379	+donc c'est capitalisé semestriellement, mais bon, diviser par 12,
		8380	+
		8381	+2095
		8382	+02:31:18.280 --> 02:31:20.900
		8383	+c'est correct aussi. Aux États-Unis, c'est comme ça qu'ils le font,
		8384	+
		8385	+2096
		8386	+02:31:21.180 --> 02:31:24.280
		8387	+mais au Canada, les taux hypothécaires sont calculés différemment.
		8388	+
		8389	+2097
		8390	+02:31:24.860 --> 02:31:29.920
		8391	+Donc, il faudrait comme diviser le taux par deux et ensuite aller appliquer donc le
		8392	+
		8393	+2098
		8394	+02:31:29.940 --> 02:31:32.460
		8395	+1,6, mais bon, diviser par 12, c'est bien correct aussi.
		8396	+
		8397	+2099
		8398	+02:31:32.900 --> 02:31:35.940
		8399	+Maintenant, le nombre de paiements, on dit que c'est une hypothèque de 25 ans,
		8400	+
		8401	+2100
		8402	+02:31:36.020 --> 02:31:38.920
		8403	+donc fois 12 mois, et là, vous avez la valeur actualisée.
		8404	+
		8405	+2101
		8406	+02:31:39.680 --> 02:31:41.700
		8407	+Ça, c'est simplement le montant du prêt.
		8408	+
		8409	+2102
		8410	+02:31:42.520 --> 02:31:44.800
		8411	+Valeur capitalisée, c'est le montant qui reste à la fin,
		8412	+
		8413	+2103
		8414	+02:31:44.860 --> 02:31:45.660
		8415	+donc c'est zéro.
		8416	+
		8417	+2104
		8418	+02:31:47.280 --> 02:31:50.600
		8419	+Ça, je vais le mettre dans les slides.
		8420	+
		8421	+2105
		8422	+02:31:50.680 --> 02:31:52.660
		8423	+Dans les slides qui expliquent pas le TP, vous les avez,
		8424	+
		8425	+2106
		8426	+02:31:52.840 --> 02:31:54.940
		8427	+mais on va le faire, donc, juste un exemple.
		8428	+
		8429	+2107
		8430	+02:31:55.440 --> 02:31:56.240
		8431	+Valeur paiement.
		8432	+
		8433	+2108
		8434	+02:31:57.780 --> 02:32:00.720
		8435	+Supposons qu'on a un taux et on demande le taux, donc, de l'hypothèque.
		8436	+
		8437	+2109
		8438	+02:32:00.860 --> 02:32:04.040
		8439	+C'est ça ici. Là, ça ne marche pas parce que c'est...
		8440	+
		8441	+2110
		8442	+02:32:06.380 --> 02:32:08.520
		8443	+En fait, vous voyez, vous avez raison, je pense que je vais le rentrer à la main.
		8444	+
		8445	+2111
		8446	+02:32:08.620 --> 02:32:11.920
		8447	+Bon, 1,09, point virgule,
		8448	+
		8449	+2112
		8450	+02:32:14.940 --> 02:32:17.840
		8451	+nombre de paiements. Donc là, c'est une hypothèque, donc,
		8452	+
		8453	+2113
		8454	+02:32:18.060 --> 02:32:22.400
		8455	+de, ici, vous avez, donc, le taux de 10 heures d'eau, 25 fois 12 pour le nombre de
		8456	+
		8457	+2114
		8458	+02:32:22.420 --> 02:32:25.200
		8459	+paiements, étant donné que le temps hypothécaire au Québec,
		8460	+
		8461	+2115
		8462	+02:32:25.340 --> 02:32:30.440
		8463	+au Canada, c'est de 25 ans. En soi, après 5 ans, le taux est renouvelé,
		8464	+
		8465	+2116
		8466	+02:32:30.560 --> 02:32:33.440
		8467	+mais on calcule quand même sur 25 ans pour avoir le paiement.
		8468	+
		8469	+2117
		8470	+02:32:34.040 --> 02:32:38.920
		8471	+Donc, c'est 25 fois 12 ici. Ensuite, valeur actualisée,
		8472	+
		8473	+2118
		8474	+02:32:38.980 --> 02:32:40.120
		8475	+ça, c'est le montant du prêt.
		8476	+
		8477	+2119
		8478	+02:32:40.400 --> 02:32:45.700
		8479	+Donc, c'est le 80 % par exemple du prix de la propriété.
		8480	+
		8481	+2120
		8482	+02:32:46.100 --> 02:32:47.760
		8483	+Donc, ici, c'est mentionné également.
		8484	+
		8485	+2121
		8486	+02:32:48.420 --> 02:32:52.780
		8487	+Donc, donner paiement, c'est simplement le prix de la propriété en question.
		8488	+
		8489	+2122
		8490	+02:32:53.760 --> 02:32:58.040
		8491	+Très important, la mise de fonds également, ça va être mentionné dans l'énoncé.
		8492	+
		8493	+2123
		8494	+02:32:58.480 --> 02:33:03.100
		8495	+Donc, supposons que ça dit que c'était une mise de fonds de 200 000 et que la
		8496	+
		8497	+2124
		8498	+02:33:03.120 --> 02:33:07.200
		8499	+propriété vaut 1 million, le prêt est de 800 000.
		8500	+
		8501	+2125
		8502	+02:33:07.420 --> 02:33:08.540
		8503	+Et c'est ça le VA ici.
		8504	+
		8505	+2126
		8506	+02:33:10.600 --> 02:33:11.800
		8507	+Donc là, je le rends manuellement.
		8508	+
		8509	+2127
		8510	+02:33:12.040 --> 02:33:14.600
		8511	+Et valeur capitalisée, c'est 0, étant donné qu'à la fin,
		8512	+
		8513	+2128
		8514	+02:33:14.700 --> 02:33:15.720
		8515	+on veut que ça soit remboursé complètement.
		8516	+
		8517	+2129
		8518	+02:33:17.840 --> 02:33:20.300
		8519	+Et là, ici, on va mettre une annuité.
		8520	+
		8521	+2130
		8522	+02:33:20.700 --> 02:33:22.140
		8523	+Il y a pas une annuité de fin de période.
		8524	+
		8525	+2131
		8526	+02:33:22.160 --> 02:33:24.560
		8527	+Donc, c'est pour dire que c'est à la fin de la période que le paiement est fait.
		8528	+
		8529	+2132
		8530	+02:33:24.900 --> 02:33:29.100
		8531	+Vous pouvez mettre 0. Et ça ne marche pas en tout pour m'en faire.
		8532	+
		8533	+2133
		8534	+02:33:29.340 --> 02:33:30.620
		8535	+Qu'est-ce que j'ai fait de pas correct ?
		8536	+
		8537	+2134
		8538	+02:33:31.460 --> 02:33:32.960
		8539	+Je n'ai pas divisé ça par 12.
		8540	+
		8541	+2135
		8542	+02:33:38.700 --> 02:33:40.660
		8543	+Je crois que je n'ai pas fait correctement.
		8544	+
		8545	+2136
		8546	+02:33:45.600 --> 02:33:46.480
		8547	+800 000.
		8548	+
		8549	+2137
		8550	+02:33:50.400 --> 02:33:51.660
		8551	+Ah, mon Dieu.
		8552	+
		8553	+2138
		8554	+02:33:53.700 --> 02:33:58.840
		8555	+Désolé. C'est 0,0609. Donc, on est dans Excel.
		8556	+
		8557	+2139
		8558	+02:33:58.860 --> 02:34:02.100
		8559	+un taux, il ne faut pas rentrer le taux en nombre normal.
		8560	+
		8561	+2140
		8562	+02:34:02.520 --> 02:34:07.200
		8563	+Donc, le paiement est de 5198 ici, dans ce cas-là, hypothécaire.
		8564	+
		8565	+2141
		8566	+02:34:09.260 --> 02:34:13.260
		8567	+Vous allez voir pourquoi. C'est simplement parce que ça fait partie du curriculum d
		8568	+
		8569	+2142
		8570	+02:34:13.280 --> 02:34:14.640
		8571	+'être capable de calculer un taux hypothécaire.
		8572	+
		8573	+2143
		8574	+02:34:16.420 --> 02:34:20.200
		8575	+Je ne vous en tiendrai pas. La correction ne sera pas nécessairement trop difficile
		8576	+
		8577	+2144
		8578	+02:34:20.220 --> 02:34:22.260
		8579	+à ce niveau-là. C'est vraiment de comprendre l'intuition.
		8580	+
		8581	+2145
		8582	+02:34:24.040 --> 02:34:26.900
		8583	+Maintenant, c'est que vous voyez, donc ici, c'est mentionné,
		8584	+
		8585	+2146
		8586	+02:34:26.960 --> 02:34:28.480
		8587	+la mise de fonds est de 20 %.
		8588	+
		8589	+2147
		8590	+02:34:28.500 --> 02:34:33.460
		8591	+Donc, c'est simplement comme là, par exemple, le prix médian des 10 prix demandés du
		8592	+
		8593	+2148
		8594	+02:34:33.480 --> 02:34:39.500
		8595	+dossier, ici, donc ça va être le, vous allez, donc votre
		8596	+
		8597	+2149
		8598	+02:34:39.520 --> 02:34:42.600
		8599	+scénario 2, c'est la propriété que vous avez choisie et le scénario 1,
		8600	+
		8601	+2150
		8602	+02:34:42.720 --> 02:34:46.860
		8603	+c'est simplement le prix médian, donc les propriétés qu'on vous donne,
		8604	+
		8605	+2151
		8606	+02:34:46.880 --> 02:34:51.500
		8607	+donc les 10. Donc, supposons qu'ici c'est 500 000, bien là vous entrez la valeur de
		8608	+
		8609	+2152
		8610	+02:34:51.520 --> 02:34:55.760
		8611	+500 000. Et là, vous la prenez donc directement à partir du calcul de la médiane.
		8612	+
		8613	+2153
		8614	+02:34:56.060 --> 02:34:59.640
		8615	+La mise de fond, bien là, c'est simplement 20 % fois cette valeur-là.
		8616	+
		8617	+2154
		8618	+02:34:59.760 --> 02:35:03.520
		8619	+Le montant du prêt, c'est, comme mettons qu'on mettrait 500 000 ici,
		8620	+
		8621	+2155
		8622	+02:35:05.340 --> 02:35:11.800
		8623	+500 000, donc si ça va être 20 % fois ça ici, donc
		8624	+
		8625	+2156
		8626	+02:35:11.820 --> 02:35:17.580
		8627	+fois 0,20. Et là, le montant du prêt, c'est simplement la valeur,
		8628	+
		8629	+2157
		8630	+02:35:17.820 --> 02:35:20.540
		8631	+donc le prix, moins la mise de fonds.
		8632	+
		8633	+2158
		8634	+02:35:20.580 --> 02:35:25.980
		8635	+Donc, 40 %. Maintenant, le paiement ici, c'est simplement,
		8636	+
		8637	+2159
		8638	+02:35:26.280 --> 02:35:27.680
		8639	+qu'est-ce qu'on vient de faire là ?
		8640	+
		8641	+2160
		8642	+02:35:28.880 --> 02:35:32.740
		8643	+Donc, supposons qu'on aurait ça ici, là, on va faire valeur paiement.
		8644	+
		8645	+2161
		8646	+02:35:33.940 --> 02:35:40.000
		8647	+Le taux qui est une façon de faire, c'est simplement de faire ça
		8648	+
		8649	+2162
		8650	+02:35:40.020 --> 02:35:46.640
		8651	+ici. Ici, on va le diviser par 100 et on le redivise par 12 pour
		8652	+
		8653	+2163
		8654	+02:35:46.660 --> 02:35:50.560
		8655	+que, justement, ça soit en nombre décimale et non comme ça ici directement.
		8656	+
		8657	+2164
		8658	+02:35:51.100 --> 02:35:54.280
		8659	+Et là, je pense qu'il y a un pourcentage dessus, donc le diviser par 100 n'était pas
		8660	+
		8661	+2165
		8662	+02:35:54.300 --> 02:35:57.060
		8663	+nécessaire. Donc, c'est comme ça ici.
		8664	+
		8665	+2166
		8666	+02:35:57.600 --> 02:36:03.880
		8667	+Là, 12 fois 25. Ensuite, valeur actualisée, c'est simplement le
		8668	+
		8669	+2167
		8670	+02:36:03.900 --> 02:36:08.780
		8671	+montant du prêt. et là, pour que la valeur du paiement soit positive,
		8672	+
		8673	+2168
		8674	+02:36:09.580 --> 02:36:14.120
		8675	+le montant du prêt doit être négatif parce que c'est comme des entrées de cash.
		8676	+
		8677	+2169
		8678	+02:36:14.200 --> 02:36:17.640
		8679	+C'est-à-dire que la banque, elle vous fournit un montant donné pour votre hypothèque
		8680	+
		8681	+2170
		8682	+02:36:17.660 --> 02:36:20.100
		8683	+et vous le remboursez à travers plusieurs paiements.
		8684	+
		8685	+2171
		8686	+02:36:20.220 --> 02:36:21.520
		8687	+Donc, il faut que les cash-offs soient opposés.
		8688	+
		8689	+2172
		8690	+02:36:22.000 --> 02:36:25.760
		8691	+Si on met la valeur du prêt négatif, les paiements vont être positifs et c'est mieux
		8692	+
		8693	+2173
		8694	+02:36:25.780 --> 02:36:31.720
		8695	+pour la représentation. Donc, ici comme ça, à la fin, c'est zéro et annulé de 5
		8696	+
		8697	+2174
		8698	+02:36:31.740 --> 02:36:35.280
		8699	+périodes et ça vous donne le paiement de 2599.
		8700	+
		8701	+2175
		8702	+02:36:36.720 --> 02:36:39.720
		8703	+Maintenant, écart mensuel par rapport au scénario 1, donc ça,
		8704	+
		8705	+2176
		8706	+02:36:39.740 --> 02:36:40.980
		8707	+vous allez devoir documenter.
		8708	+
		8709	+2177
		8710	+02:36:41.180 --> 02:36:48.180
		8711	+Le revenu annuel, ça va vous être mentionné ici dans l'énoncé et
		8712	+
		8713	+2178
		8714	+02:36:48.200 --> 02:36:51.720
		8715	+vous allez donc faire ici une explication par rapport à ça.
		8716	+
		8717	+2179
		8718	+02:36:52.420 --> 02:36:57.300
		8719	+Et à la fin, vous allez avoir ce dashboard-là qui va se faire automatiquement ici
		8720	+
		8721	+2180
		8722	+02:36:57.320 --> 02:37:01.040
		8723	+avec toutes les valeurs que vous allez rentrer et calculer.
		8724	+
		8725	+2181
		8726	+02:37:01.860 --> 02:37:05.260
		8727	+puis ça va être vraiment ici de tout simplement faire des constats et c'est tout
		8728	+
		8729	+2182
		8730	+02:37:06.020 --> 02:37:10.800
		8731	+donc c'est de façon simple c'est ça est-ce qu'il y avait des questions
		8732	+
		8733	+2183
		8734	+02:37:12.400 --> 02:37:15.840
		8735	+à la prochaine séance si vous avez des problèmes ou si avant vous pouvez m'écrire
		8736	+
		8737	+2184
		8738	+02:37:15.860 --> 02:37:20.280
		8739	+par courriel ou sinon on peut en discuter la semaine prochaine ça prend pas
		8740	+
		8741	+2185
		8742	+02:37:20.300 --> 02:37:24.000
		8743	+nécessairement énormément de temps donc dans l'énoncé c'est écrit vous pouvez pas le
		8744	+
		8745	+2186
		8746	+02:37:24.020 --> 02:37:26.720
		8747	+faire en équipe mais c'est libre à vous si vous voulez le faire à deux vous pouvez
		8748	+
		8749	+2187
		8750	+02:37:26.740 --> 02:37:31.360
		8751	+le faire à deux vous mettez vos deux noms ici et il n'y a pas d'autre chose à
		8752	+
		8753	+2188
		8754	+02:37:31.380 --> 02:37:34.820
		8755	+remettre que l'Excel. Donc, en soi, c'est l'Excel.
		8756	+
		8757	+2189
		8758	+02:37:37.260 --> 02:37:40.440
		8759	+Et vous voyez ici, vous allez avoir le statut en cours et tout ça.
		8760	+
		8761	+2190
		8762	+02:37:40.700 --> 02:37:41.680
		8763	+Ça vous donne une idée dans le fond.
		8764	+
		8765	+2191
		8766	+02:37:41.860 --> 02:37:45.620
		8767	+Est-ce que j'ai tout fait ? Ça va être marqué terminé quand ça va être fini.
		8768	+
		8769	+2192
		8770	+02:37:46.340 --> 02:37:48.540
		8771	+Donc, ça ne vous dira pas si l'annonce est bon.
		8772	+
		8773	+2193
		8774	+02:37:48.740 --> 02:37:51.100
		8775	+Si vous avez fait la bonne chose.
		8776	+
		8777	+2194
		8778	+02:37:51.840 --> 02:37:57.260
		8779	+Mais si vous utilisez le jeu de slide qu'on vient de présenter pour l'ETP,
		8780	+
		8781	+2195
		8782	+02:37:59.500 --> 02:38:01.240
		8783	+avec les notes de cours et tout ça, il n'y a aucun problème.
		8784	+
		8785	+2196
		8786	+02:38:01.680 --> 02:38:06.020
		8787	+Maintenant, pour Excel, n'importe quel chat GPT, peu importe,
		8788	+
		8789	+2197
		8790	+02:38:06.040 --> 02:38:08.860
		8791	+si vous avez un problème pour calculer comment figer une cellule,
		8792	+
		8793	+2198
		8794	+02:38:09.080 --> 02:38:12.320
		8795	+vous pouvez m'écrire ou vous pouvez demander à...
		8796	+
		8797	+2199
		8798	+02:38:12.620 --> 02:38:14.180
		8799	+Peu importe, donc c'est vraiment libre à vous.
		8800	+
		8801	+2200
		8802	+02:38:14.920 --> 02:38:17.140
		8803	+Ce que je demande à faire, c'est que si vous utilisez, par exemple,
		8804	+
		8805	+2201
		8806	+02:38:17.760 --> 02:38:21.300
		8807	+c'est l'université qui nous le demande, probablement, je n'aurais pas mis cette
		8808	+
		8809	+2202
		8810	+02:38:21.320 --> 02:38:23.960
		8811	+chose-là, mais je n'ai pas le choix de le faire, donc, si vous utilisez l
		8812	+
		8813	+2203
		8814	+02:38:23.980 --> 02:38:28.240
		8815	+'intelligence artificielle, simplement, écrivez pourquoi dans quelle mesure vous l
		8816	+
		8817	+2204
		8818	+02:38:28.260 --> 02:38:31.460
		8819	+'avez utilisée. Donc, c'est-à-dire, je l'ai utilisée pour les formules Excel.
		8820	+
		8821	+2205
		8822	+02:38:33.380 --> 02:38:36.300
		8823	+Je l'ai utilisée pour vérifier mon raisonnement sur, par exemple,
		8824	+
		8825	+2206
		8826	+02:38:36.520 --> 02:38:39.760
		8827	+l'explication d'en synthèse. Ça n'influencerait aucunement votre note.
		8828	+
		8829	+2207
		8830	+02:38:39.860 --> 02:38:42.100
		8831	+Donc, c'est-à-dire que c'est simplement parce que c'est comme ça.
		8832	+
		8833	+2208
		8834	+02:38:42.340 --> 02:38:48.200
		8835	+Donc, il n'y a pas de... Mettez maintenant que c'est libre à vous de l'utiliser pour
		8836	+
		8837	+2209
		8838	+02:38:48.220 --> 02:38:49.260
		8839	+vérifier qu'est-ce que vous avez fait.
		8840	+
		8841	+2210
		8842	+02:38:50.600 --> 02:38:53.440
		8843	+Mais, encore une fois, l'interprétation,
		8844	+
		8845	+2211
		8846	+02:38:56.980 --> 02:39:02.580
		8847	+c'est je pourrais m'attendre dire pour faire dans le fond ça ici toutes les étapes
		8848	+
		8849	+2212
		8850	+02:39:02.600 --> 02:39:07.900
		8851	+par exemple mécaniques moi je crois que là ça peut être très très bien de vérifier
		8852	+
		8853	+2213
		8854	+02:39:07.920 --> 02:39:13.380
		8855	+surtout pour les formules et tout ça et maintenant la synthèse c'est là que là c'est
		8856	+
		8857	+2214
		8858	+02:39:13.400 --> 02:39:18.520
		8859	+plus vous qui devez encore une fois quelqu'un peut tout le faire mais c'est qu'il y
		8860	+
		8861	+2215
		8862	+02:39:18.540 --> 02:39:21.720
		8863	+a un risque que dans le fond ça soit très très très général comme explication et que
		8864	+
		8865	+2216
		8866	+02:39:21.740 --> 02:39:23.680
		8867	+ça ne sera pas nécessairement adapté au cours.
		8868	+
		8869	+2217
		8870	+02:39:25.280 --> 02:39:28.520
		8871	+Mettez, encore une fois, vous avez la liberté de faire comme vous le souhaitez.
		8872	+
		8873	+2218
		8874	+02:39:30.100 --> 02:39:32.280
		8875	+Mettez vraiment pour les calculs ici quelles formules utiliser.
		8876	+
		8877	+2219
		8878	+02:39:32.980 --> 02:39:35.900
		8879	+Il y a des affaires sur Excel, des fois, ça peut être plus rapide de le faire d'une
		8880	+
		8881	+2220
		8882	+02:39:35.920 --> 02:39:37.520
		8883	+façon ou d'une autre. C'est vraiment libre à vous.
		8884	+
		8885	+2221
		8886	+02:39:37.580 --> 02:39:40.240
		8887	+L'important, c'est que les formules soient là pour faire le suivi.
		8888	+
		8889	+2222
		8890	+02:39:40.860 --> 02:39:41.740
		8891	+Si vous ne voulez pas faire de...
		8892	+
		8893	+2223
		8894	+02:39:41.760 --> 02:39:44.300
		8895	+Si vous êtes à l'aise avec le fait et que vous êtes sûr de votre réponse,
		8896	+
		8897	+2224
		8898	+02:39:44.500 --> 02:39:45.300
		8899	+vous n'êtes pas obligé de mettre
		8900	+
		8901	+2225
		8902	+02:39:47.820 --> 02:39:50.100
		8903	+les formules Excel. Vous pouvez simplement mettre les valeurs,
		8904	+
		8905	+2226
		8906	+02:39:50.120 --> 02:39:55.260
		8907	+mais soyez conscients que, bon, il y a un risque que si ce n'est pas la bonne chose,
		8908	+
		8909	+2227
		8910	+02:39:55.380 --> 02:39:56.560
		8911	+bien là, le suivi d'erreur ne puisse pas être fait.
		8912	+
		8913	+2228
		8914	+02:39:58.440 --> 02:39:59.480
		8915	+Donc, est-ce qu'il y avait des questions ?
		8916	+
		8917	+2229
		8918	+02:40:03.900 --> 02:40:05.880
		8919	+Ça va venir, je pense. Ça va bien ?
		8920	+
		8921	+2230
		8922	+02:40:05.980 --> 02:40:10.380
		8923	+Parfait. Comme je vous ai dit, si vous avez des questions sur le forum,
		8924	+
		8925	+2231
		8926	+02:40:10.960 --> 02:40:15.120
		8927	+par courriel, ou à la prochaine séance, il n'y a aucun problème.
		8928	+
		8929	+2232
		8930	+02:40:15.280 --> 02:40:16.440
		8931	+Donc, je vais me faire un plaisir de vous répondre.
		8932	+
		8933	+2233
		8934	+02:40:17.900 --> 02:40:23.880
		8935	+puis garder à l'esprit que maintenant c'est surtout ça ici donc c'est vraiment l
		8936	+
		8937	+2234
		8938	+02:40:23.900 --> 02:40:26.500
		8939	+'interprétation qui est importante c'est le
		8940	+
		8941	+2235
		8942	+02:40:29.360 --> 02:40:33.740
		8943	+c'est plus pour travailler maintenant l'intuition en immobilier par rapport à l
		8944	+
		8945	+2236
		8946	+02:40:33.760 --> 02:40:38.740
		8947	+'économie plutôt que d'être capable de faire des formules c'est surtout ça dans le
		8948	+
		8949	+2237
		8950	+02:40:38.760 --> 02:40:44.500
		8951	+monde que ça vérifie c'est pour ça justement que je mets l'avant la possibilité pour
		8952	+
		8953	+2238
		8954	+02:40:44.520 --> 02:40:49.300
		8955	+justement aller plus si tu n'es pas trop de temps à essayer de comprendre comment
		8956	+
		8957	+2239
		8958	+02:40:49.320 --> 02:40:51.660
		8959	+faire un moyen... Comment on appelle ça ?
		8960	+
		8961	+2240
		8962	+02:40:53.540 --> 02:40:57.360
		8963	+En soi, c'est bien. Dans votre travail, vous allez devoir utiliser Excel et vous l
		8964	+
		8965	+2241
		8966	+02:40:57.380 --> 02:40:59.600
		8967	+'utilisez certainement déjà. C'est pour ça que je n'ai pas la...
		8968	+
		8969	+2242
		8970	+02:40:59.620 --> 02:41:02.440
		8971	+Je pense que vous n'allez avoir aucun problème à faire ça.
		8972	+
		8973	+2243
		8974	+02:41:03.240 --> 02:41:06.780
		8975	+Mais en soi, c'est vraiment au niveau de l'intuition, de l'analyse que c'est...
		8976	+
		8977	+2244
		8978	+02:41:06.800 --> 02:41:08.280
		8979	+Le plus gros du travail est à faire.
		8980	+
		8981	+2245
		8982	+02:41:10.920 --> 02:41:13.060
		8983	+Juste pour que ça soit clair, pour ne pas, mettons, qu'il y en a qui...
		8984	+
		8985	+2246
		8986	+02:41:13.080 --> 02:41:16.420
		8987	+ils passent maintenant leur temps à faire ça ici, puis que là,
		8988	+
		8989	+2247
		8990	+02:41:16.520 --> 02:41:20.380
		8991	+ils bottent ça, ce n'est pas nécessairement la chose la plus...
		8992	+
		8993	+2248
		8994	+02:41:20.400 --> 02:41:26.600
		8995	+Puis de toute façon, ça prend peut-être une heure ou deux de faire tout ça ici,
		8996	+
		8997	+2249
		8998	+02:41:26.680 --> 02:41:27.920
		8999	+donc jusqu'à 5 heures, même pas.
		9000	+
		9001	+2250
		9002	+02:41:28.640 --> 02:41:33.240
		9003	+Puis ça, c'est si vous y allez vraiment juste vous, avec aucun aide externe.
		9004	+
		9005	+2251
		9006	+02:41:35.300 --> 02:41:37.600
		9007	+Si vous allez maintenant sur des forums Excel, de Chagip,
		9008	+
		9009	+2252
		9010	+02:41:37.660 --> 02:41:39.000
		9011	+qui, peu importe, ça va aller beaucoup plus vite.
		9012	+
		9013	+2253
		9014	+02:41:40.100 --> 02:41:43.740
		9015	+Ça vous laisse pas mal plus de temps pour justement faire l'analyse ici,
		9016	+
		9017	+2254
		9018	+02:41:43.860 --> 02:41:49.880
		9019	+puis penser justement à l'explication qui est par rapport à comment on avait dit,
		9020	+
		9021	+2255
		9022	+02:41:49.960 --> 02:41:51.660
		9023	+pourquoi cette valeur-là est différente par rapport à l'autre.
		9024	+
		9025	+2256
		9026	+02:41:52.160 --> 02:41:53.400
		9027	+Donc, c'est ça.
		9028	+
		9029	+2257
		9030	+02:41:55.180 --> 02:41:58.440
		9031	+Donc, s'il n'y a pas d'autres questions, ça termine pas mal la séance.
		9032	+
		9033	+2258
		9034	+02:41:59.020 --> 02:42:04.080
		9035	+Je vais la mettre en ligne, donc, la vidéo sur le site pour ceux qui ne sont pas là,
		9036	+
		9037	+2259
		9038	+02:42:04.220 --> 02:42:05.240
		9039	+mais si vous voulez la réécouter.
		9040	+
		9041	+2260
		9042	+02:42:06.340 --> 02:42:10.960
		9043	+Sinon, c'est tout pour aujourd'hui, donc ça va aller la semaine prochaine pour la
		9044	+
		9045	+2261
		9046	+02:42:10.980 --> 02:42:11.780
		9047	+fin.
		9048	+
		9049	+2262
		9050	+02:42:13.580 --> 02:42:17.380
		9051	+Super, merci. Merci. Bonne soirée.
		9052	+
		9053	+2263
		9054	+02:42:44.620 --> 02:42:46.020
		9055	+...

added dist/videos/03/chapters.vtt +185 −0

				@@ -0,0 +1,185 @@
		1	+WEBVTT
		2	+Kind: chapters
		3	+
		4	+00:00:00.000 --> 00:09:45.000
		5	+Avant le cours : accueil des participants
		6	+
		7	+00:09:45.000 --> 00:10:35.000
		8	+Ouverture et plan de la séance
		9	+
		10	+00:10:35.000 --> 00:12:38.000
		11	+Le principe de substitution
		12	+
		13	+00:12:38.000 --> 00:13:31.000
		14	+Le principe de l’utilisation optimale : définition
		15	+
		16	+00:13:31.000 --> 00:16:55.000
		17	+Les quatre critères, dans l’ordre : légal, physique, financier, maximalement productif
		18	+
		19	+00:16:55.000 --> 00:18:38.000
		20	+Légalement permis : zonage et spéculation sur un changement de zonage
		21	+
		22	+00:18:38.000 --> 00:21:53.000
		23	+Physiquement possible : taille, topographie, inondations, sols, services, environnement
		24	+
		25	+00:21:53.000 --> 00:24:44.000
		26	+Financièrement faisable : l’exemple du quadruplex et de l’édifice commercial
		27	+
		28	+00:24:44.000 --> 00:27:31.000
		29	+Maximalement productif : la valeur résiduelle du terrain
		30	+
		31	+00:27:31.000 --> 00:28:19.000
		32	+Terrain vacant et terrain amélioré
		33	+
		34	+00:28:19.000 --> 00:31:08.000
		35	+Le principe d’anticipation : la valeur regarde devant
		36	+
		37	+00:31:08.000 --> 00:32:47.000
		38	+Lien avec la méthode du revenu : la capitalisation perpétuelle
		39	+
		40	+00:32:47.000 --> 00:37:38.000
		41	+Le principe de changement : le cycle de vie des quartiers
		42	+
		43	+00:37:38.000 --> 00:39:22.000
		44	+Cycles de marché : expansion, stabilisation, surchauffe et bulles
		45	+
		46	+00:39:22.000 --> 00:40:06.000
		47	+Une évaluation est une photographie datée
		48	+
		49	+00:40:06.000 --> 00:43:57.000
		50	+Facteurs économiques : taux, emploi, inflation et la « cassure » de 2020
		51	+
		52	+00:43:57.000 --> 00:45:58.000
		53	+Facteurs démographiques : Ottawa-Gatineau et le vieillissement
		54	+
		55	+00:45:58.000 --> 00:48:16.000
		56	+Facteurs gouvernementaux : zonage, réglementation, fiscalité, infrastructures
		57	+
		58	+00:48:16.000 --> 00:51:11.000
		59	+Facteurs technologiques et sociaux : TGV, télétravail et aplatissement de la rente foncière
		60	+
		61	+00:51:11.000 --> 00:53:00.000
		62	+Le principe de contribution
		63	+
		64	+00:53:00.000 --> 00:54:30.000
		65	+Le principe de conformité
		66	+
		67	+00:54:30.000 --> 00:55:39.000
		68	+Progression et régression
		69	+
		70	+00:55:39.000 --> 00:57:03.000
		71	+Le principe d’équilibre et les quatre agents de production
		72	+
		73	+00:57:03.000 --> 00:59:07.000
		74	+Les rendements décroissants
		75	+
		76	+00:59:07.000 --> 01:02:22.000
		77	+Les externalités positives et négatives
		78	+
		79	+01:02:22.000 --> 01:06:01.000
		80	+Le principe de concurrence : le locatif de luxe à Québec
		81	+
		82	+01:06:01.000 --> 01:07:29.000
		83	+Séance 4 : la valeur marchande, une opinion motivée
		84	+
		85	+01:07:29.000 --> 01:09:14.000
		86	+Conditions essentielles et éléments constitutifs de la valeur
		87	+
		88	+01:09:14.000 --> 01:11:20.000
		89	+Hypothèses sous-jacentes : transaction hypothétique et acheteur typique
		90	+
		91	+01:11:20.000 --> 01:12:03.000
		92	+Ce que la valeur marchande n’est pas
		93	+
		94	+01:12:03.000 --> 01:13:33.000
		95	+La valeur d’assurance
		96	+
		97	+01:13:33.000 --> 01:15:56.000
		98	+La valeur fiscale : rôle triennal et date de référence 18 mois avant
		99	+
		100	+01:15:56.000 --> 01:18:43.000
		101	+La valeur liquidative : vente forcée, saisie, faillite
		102	+
		103	+01:18:43.000 --> 01:19:54.000
		104	+La valeur d’investissement
		105	+
		106	+01:19:54.000 --> 01:20:22.000
		107	+La valeur d’utilisation
		108	+
		109	+01:20:22.000 --> 01:21:59.000
		110	+La valeur hypothécaire : prudence du prêteur, SCHL à 95 %, conventionnel à 80 %
		111	+
		112	+01:21:59.000 --> 01:24:58.000
		113	+Tableau synthèse des types de valeurs
		114	+
		115	+01:24:58.000 --> 01:34:51.000
		116	+Pause de dix minutes
		117	+
		118	+01:34:51.000 --> 01:36:11.000
		119	+Reprise : le module théorique préparatoire au TP1
		120	+
		121	+01:36:11.000 --> 01:37:51.000
		122	+Les quatre phases du cycle : le volume ralentit avant les prix
		123	+
		124	+01:37:51.000 --> 01:39:03.000
		125	+Le TP1 : un portrait du marché de Gatineau avec des données réelles
		126	+
		127	+01:39:03.000 --> 01:39:40.000
		128	+Séries temporelles : tendance, saisonnalité, cycle et bruit
		129	+
		130	+01:39:40.000 --> 01:42:42.000
		131	+Question : où trouver ces diapositives ?
		132	+
		133	+01:42:42.000 --> 01:44:01.000
		134	+Le taux de variation
		135	+
		136	+01:44:01.000 --> 01:46:08.000
		137	+La variation sur 12 mois en glissement annuel
		138	+
		139	+01:46:08.000 --> 01:50:37.000
		140	+La moyenne mobile sur quatre trimestres
		141	+
		142	+01:50:37.000 --> 01:55:35.000
		143	+Le ratio de saisonnalité (T2 + T3) / (T1 + T4)
		144	+
		145	+01:55:35.000 --> 01:57:20.000
		146	+À retenir : interpréter la tendance avec une moyenne mobile
		147	+
		148	+01:57:20.000 --> 02:00:31.000
		149	+L’indice base 100
		150	+
		151	+02:00:31.000 --> 02:04:00.000
		152	+Le taux de croissance annuel composé
		153	+
		154	+02:04:00.000 --> 02:09:05.000
		155	+Moyenne et médiane : 833 contre 425
		156	+
		157	+02:09:05.000 --> 02:13:29.000
		158	+Le modèle hédonique et l’évaluation de masse
		159	+
		160	+02:13:29.000 --> 02:15:48.000
		161	+L’estimation d’UQO Éval : hédonique + comparables, et ses limites
		162	+
		163	+02:15:48.000 --> 02:17:43.000
		164	+Le TP1 dans le gabarit Excel : neuf questions, une seule collecte
		165	+
		166	+02:17:43.000 --> 02:22:28.000
		167	+Démonstration Excel : variation annuelle et indice, figer la cellule de base
		168	+
		169	+02:22:28.000 --> 02:25:41.000
		170	+Question : peut-on entrer une valeur calculée à la main plutôt qu’une formule ?
		171	+
		172	+02:25:41.000 --> 02:30:24.000
		173	+Le dossier de dix propriétés : médiane des écarts et part des prix demandés supérieurs à l’estimation
		174	+
		175	+02:30:24.000 --> 02:34:26.000
		176	+Le financement : la fonction VPM, taux ÷ 12, 25 ans
		177	+
		178	+02:34:26.000 --> 02:37:23.000
		179	+Scénarios 1 et 2 : mise de fonds de 20 %, écart mensuel, revenu et tableau de bord
		180	+
		181	+02:37:23.000 --> 02:41:57.000
		182	+Modalités de remise : seul ou à deux, l’Excel suffit, déclaration d’usage de l’IA
		183	+
		184	+02:41:57.000 --> 02:42:55.280
		185	+Mot de la fin

added dist/videos/03/index.html +200 −0

				@@ -0,0 +1,200 @@
		1	+<!DOCTYPE html>
		2	+<html lang="fr" data-theme="light">
		3	+<head>
		4	+<meta charset="utf-8">
		5	+<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">
		6	+<title>Séance vidéo 3 — Les principes fondamentaux de l&#x27;évaluation · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</title>
		7	+<meta name="description" content="Enregistrement Zoom de la séance 3 du cours IMM1003 (Les principes fondamentaux de l&#x27;évaluation) : 61 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">
		8	+<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">
		9	+<meta name="theme-color" content="#0f6180">
		10	+<meta property="og:site_name" content="IMM1003 — UQO">
		11	+<meta property="og:title" content="Séance vidéo 3 — Les principes fondamentaux de l&#x27;évaluation · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">
		12	+<meta property="og:description" content="Enregistrement Zoom de la séance 3 du cours IMM1003 (Les principes fondamentaux de l&#x27;évaluation) : 61 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">
		13	+<meta property="og:type" content="website">
		14	+<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1003.app/videos/03/">
		15	+<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">
		16	+<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">
		17	+<meta property="og:image:alt" content="IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière — UQO">
		18	+<meta property="og:locale" content="fr_CA">
		19	+<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">
		20	+<meta name="twitter:title" content="Séance vidéo 3 — Les principes fondamentaux de l&#x27;évaluation · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière">
		21	+<meta name="twitter:description" content="Enregistrement Zoom de la séance 3 du cours IMM1003 (Les principes fondamentaux de l&#x27;évaluation) : 61 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">
		22	+<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1003.app/assets/og.png">
		23	+<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1003.app/videos/03/">
		24	+<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">
		25	+<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">
		26	+<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">
		27	+<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">
		28	+<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">
		29	+<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">
		30	+<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>
		31	+<link rel="stylesheet" href="https://fonts.googleapis.com/css2?family=Fira+Sans:ital,wght@0,300;0,400;0,500;0,600;0,700;0,800;1,400;1,600&family=Fraunces:opsz,wght@9..144,500;9..144,600;9..144,700&family=Source+Serif+4:ital,opsz,wght@0,8..60,400;0,8..60,600;0,8..60,700;1,8..60,400&display=swap">
		32	+<link rel="stylesheet" href="/assets/katex/katex.min.css">
		33	+<link rel="stylesheet" href="/assets/css/site.css">
		34	+<script>(function(){try{var t=localStorage.getItem('uqo:theme');if(t)document.documentElement.dataset.theme=JSON.parse(t);var f=localStorage.getItem('uqo:fs');if(f&&JSON.parse(f))document.documentElement.dataset.fs=JSON.parse(f);}catch(e){}})();</script>
		35	+<meta property="og:video" content="https://www.uqo-imm1003.app/videos/03/video.mp4"><meta property="og:video:type" content="video/mp4">
		36	+</head>
		37	+<body class="course-imm1003 " data-course="imm1003" data-part="1">
		38	+
		39	+<svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" style="display:none" aria-hidden="true">
		40	+ <symbol id="i-book" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M2 4h6a4 4 0 0 1 4 4v12a3 3 0 0 0-3-3H2zM22 4h-6a4 4 0 0 0-4 4v12a3 3 0 0 1 3-3h7z"/></symbol>
		41	+ <symbol id="i-formula" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M3 12h3l3 8 4-16 3 8h5"/></symbol>
		42	+ <symbol id="i-bulb" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M9 18h6M10 22h4M12 2a7 7 0 0 0-4 12.7c.6.5 1 1.3 1 2.3h6c0-1 .4-1.8 1-2.3A7 7 0 0 0 12 2z"/></symbol>
		43	+ <symbol id="i-pencil" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M12 20h9M16.5 3.5a2.1 2.1 0 0 1 3 3L7 19l-4 1 1-4z"/></symbol>
		44	+ <symbol id="i-warning" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M10.3 3.9 1.8 18a2 2 0 0 0 1.7 3h17a2 2 0 0 0 1.7-3L13.7 3.9a2 2 0 0 0-3.4 0zM12 9v4M12 17h.01"/></symbol>
		45	+ <symbol id="i-hardhat" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M2 18h20M4 18v-3a8 8 0 0 1 5-7.4V12M20 18v-3a8 8 0 0 0-5-7.4V12M10 4h4v8h-4z"/></symbol>
		46	+ <symbol id="i-pen" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M12 19l7-7 3 3-7 7-3-3zM18 13l-1.5-7.5L2 2l3.5 14.5L13 18l5-5zM2 2l7.6 7.6"/><circle cx="11" cy="11" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/></symbol>
		47	+ <symbol id="i-map" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M1 6v16l7-4 8 4 7-4V2l-7 4-8-4zM8 2v16M16 6v16"/></symbol>
		48	+ <symbol id="i-star" viewBox="0 0 24 24"><path fill="currentColor" d="M12 2l3.1 6.3 6.9 1-5 4.9 1.2 6.9L12 17.8 5.8 21l1.2-6.9-5-4.9 6.9-1z"/></symbol>
		49	+ <symbol id="i-target" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="12" cy="12" r="6" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="12" cy="12" r="2" fill="currentColor"/></symbol>
		50	+ <symbol id="i-clipboard" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M9 5H7a2 2 0 0 0-2 2v13a2 2 0 0 0 2 2h10a2 2 0 0 0 2-2V7a2 2 0 0 0-2-2h-2M9 5a2 2 0 0 1 2-2h2a2 2 0 0 1 2 2v0a2 2 0 0 1-2 2h-2a2 2 0 0 1-2-2zM9 14l2 2 4-4"/></symbol>
		51	+ <symbol id="i-check" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M8 12l3 3 5-6"/></symbol>
		52	+ <symbol id="i-search" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="11" cy="11" r="7" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M20 20l-3.5-3.5"/></symbol>
		53	+ <symbol id="i-sun" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="4" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M12 2v2M12 20v2M4.9 4.9l1.4 1.4M17.7 17.7l1.4 1.4M2 12h2M20 12h2M4.9 19.1l1.4-1.4M17.7 6.3l1.4-1.4"/></symbol>
		54	+ <symbol id="i-menu" viewBox="0 0 24 24"><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M4 6h16M4 12h16M4 18h16"/></symbol>
		55	+ <symbol id="i-text" viewBox="0 0 24 24"><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M4 7V5h16v2M12 5v14M9 19h6"/></symbol>
		56	+ <symbol id="i-slides" viewBox="0 0 24 24"><rect x="2" y="3" width="20" height="14" rx="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M8 21h8M12 17v4"/></symbol>
		57	+ <symbol id="i-quiz" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M9.1 9a3 3 0 0 1 5.8 1c0 2-3 3-3 3M12 17h.01"/></symbol>
		58	+ <symbol id="i-cards" viewBox="0 0 24 24"><rect x="3" y="6" width="14" height="16" rx="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" d="M7 2h12a2 2 0 0 1 2 2v14"/></symbol>
		59	+ <symbol id="i-calc" viewBox="0 0 24 24"><rect x="4" y="2" width="16" height="20" rx="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M8 6h8M8 11h.01M12 11h.01M16 11h.01M8 15h.01M12 15h.01M16 15h.01M8 19h.01M12 19h.01M16 19h.01"/></symbol>
		60	+ <symbol id="i-download" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M21 15v4a2 2 0 0 1-2 2H5a2 2 0 0 1-2-2v-4M7 10l5 5 5-5M12 15V3"/></symbol>
		61	+ <symbol id="i-eye" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" d="M1 12s4-8 11-8 11 8 11 8-4 8-11 8-11-8-11-8z"/><circle cx="12" cy="12" r="3" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/></symbol>
		62	+ <symbol id="i-arrow" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M5 12h14M13 6l6 6-6 6"/></symbol>
		63	+ <symbol id="i-bib" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M4 19.5A2.5 2.5 0 0 1 6.5 17H20M6.5 2H20v20H6.5A2.5 2.5 0 0 1 4 19.5v-15A2.5 2.5 0 0 1 6.5 2z"/></symbol>
		64	+ <symbol id="i-list" viewBox="0 0 24 24"><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M8 6h13M8 12h13M8 18h13M3 6h.01M3 12h.01M3 18h.01"/></symbol>
		65	+ <symbol id="i-note" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M14 3v4a1 1 0 0 0 1 1h4M17 21H7a2 2 0 0 1-2-2V5a2 2 0 0 1 2-2h7l5 5v11a2 2 0 0 1-2 2zM9 13h6M9 17h6"/></symbol>
		66	+ <symbol id="i-audio" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M11 5 6 9H2v6h4l5 4zM15.5 8.5a5 5 0 0 1 0 7M19 5a10 10 0 0 1 0 14"/></symbol>
		67	+ <symbol id="i-up" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M12 19V5M5 12l7-7 7 7"/></symbol>
		68	+ <symbol id="i-dumbbell" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M6 5v14M18 5v14M3 8v8M21 8v8M6 12h12"/></symbol>
		69	+ <symbol id="i-game" viewBox="0 0 24 24"><rect x="2" y="7" width="20" height="12" rx="4" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M7 11v4M5 13h4M15 12h.01M18 14h.01"/></symbol>
		70	+ <symbol id="i-chart" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M3 3v18h18M7 15l4-5 4 3 5-7"/></symbol>
		71	+ <symbol id="i-progress" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M4 20V10M10 20V4M16 20v-8M22 20H2"/></symbol>
		72	+ <symbol id="i-network" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="3" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="4" cy="6" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="20" cy="6" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="4" cy="18" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="20" cy="18" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" d="M6 7l4 3M18 7l-4 3M6 17l4-3M18 17l-4-3"/></symbol>
		73	+ <symbol id="i-video" viewBox="0 0 24 24"><rect x="2" y="5" width="14" height="14" rx="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linejoin="round" d="M16 10l6-3.5v11L16 14z"/></symbol>
		74	+ <symbol id="i-play" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="currentColor" d="M10 8l6 4-6 4z"/></symbol>
		75	+ <symbol id="i-clock" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M12 7v5l3 2"/></symbol>
		76	+ <symbol id="i-cc" viewBox="0 0 24 24"><rect x="2" y="4" width="20" height="16" rx="3" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M10.5 10.5a2.5 2.5 0 1 0 0 3M17.5 10.5a2.5 2.5 0 1 0 0 3"/></symbol>
		77	+ <symbol id="i-link" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M10 13a5 5 0 0 0 7.5.5l3-3a5 5 0 0 0-7-7l-1.7 1.7M14 11a5 5 0 0 0-7.5-.5l-3 3a5 5 0 0 0 7 7l1.7-1.7"/></symbol>
		78	+ <symbol id="i-chat" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M21 12a8 8 0 0 1-8 8H6l-4 3V12a8 8 0 0 1 8-8h3a8 8 0 0 1 8 8z"/></symbol>
		79	+ <symbol id="i-report" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M14 2H6a2 2 0 0 0-2 2v16a2 2 0 0 0 2 2h12a2 2 0 0 0 2-2V8zM14 2v6h6M8 17l3-4 2 2 3-5"/></symbol>
		80	+</svg>
		81	+
		82	+<a class="skip" href="#main">Aller au contenu</a>
		83	+<header class="topbar">
		84	+ <div class="topbar-inner">
		85	+ <a class="brand" href="/" aria-label="IMM1003 — accueil"><img class="brand-logo" src="/assets/brand/uqo-logo.png" alt="UQO" width="568" height="238"><span class="brand-sep"></span><span class="brand-text"><span class="brand-code">IMM1003</span><span class="brand-title">Éléments d’évaluation immobilière</span></span></a>
		86	+ <nav class="topnav" aria-label="Navigation principale"><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Séances <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu wide"><div class="dd-part"><i style="background:#2976bb"></i>Partie I — Fondements de l’évaluation immobilière</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à l'évaluation immobilière</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Le cadre professionnel au Québec</span></a><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#2976bb">3</span><span>Les principes fondamentaux de l'évaluation</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Valeur, marché et données</div><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>La valeur : concepts et types</span></a><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">5</span><span>Le marché immobilier québécois</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">6</span><span>Collecte et analyse des données</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">7</span><span>Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Les trois méthodes d’évaluation</div><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</span></a><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#cca424">9</span><span>La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#cca424">10</span><span>La méthode du coût</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#cca424">11</span><span>La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#cca424">12</span><span>La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — Synthèse et pratique professionnelle</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">13</span><span>Le rapport d'évaluation</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">14</span><span>Révision générale et cas intégrateur</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/" aria-current="page"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>
		87	+ <div class="topbar-actions">
		88	+ <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>
		89	+ <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>
		90	+ <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>
		91	+ </div>
		92	+ </div>
		93	+
		94	+</header>
		95	+
		96	+<main id="main" class="video-page" data-video="03" data-src="/videos/03/transcript.json" data-title="Séance vidéo 3 — Les principes fondamentaux de l&#x27;évaluation" data-start="585">
		97	+
		98	+<header class="ch-hero vid-hero">
		99	+ <svg class="deco" viewBox="0 0 1200 300" preserveAspectRatio="xMaxYMin slice" aria-hidden="true"><circle cx="1090" cy="20" r="110"/><circle cx="1160" cy="110" r="160"/><circle class="gold" cx="990" cy="170" r="45"/></svg>
		100	+ <div class="watermark" aria-hidden="true">03</div>
		101	+ <div class="ch-hero-inner">
		102	+ <div class="eyebrow"><span class="part-chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Séance vidéo</span> Enregistrement Zoom · mercredi 23 septembre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1003</div>
		103	+ <h1>Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation</h1>
		104	+ <div class="ch-sub">Éléments d’évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO</div>
		105	+ <div class="ch-meta">
		106	+ <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clock"/></svg> 2 h 43</span>
		107	+ <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 61 chapitres</span>
		108	+ <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cc"/></svg> sous-titres français</span>
		109	+ <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> 24 174 mots transcrits</span>
		110	+ <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> 126 vues d’écran</span>
		111	+ <span class="chip chip-vert" data-video-done="03" hidden><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg> Séance visionnée</span>
		112	+ </div>
		113	+ <div class="ch-tools">
		114	+ <a class="btn btn-ghost" href="/seance/03/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg> Notes de la séance 3</a>
		115	+ <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance03.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>
		116	+ <a class="btn btn-ghost" href="/seance/03/#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Quiz de la séance</a>
		117	+ <a class="btn btn-ghost" href="#telechargements"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a>
		118	+ </div>
		119	+ </div>
		120	+</header>
		121	+
		122	+<div class="vid-layout" id="vid-layout">
		123	+ <section class="vid-main" aria-label="Lecteur vidéo">
		124	+ <div class="vid-player" id="vid-player" data-state="idle">
		125	+ <video id="vid" controls playsinline preload="metadata" poster="/videos/03/poster.webp" data-video-src="/videos/03/video.mp4" data-audio-src="/videos/03/audio.m4a" data-start="585">
		126	+ <source src="/videos/03/video.mp4" type="video/mp4">
		127	+ <track kind="subtitles" srclang="fr" label="Français (transcription automatique)" src="/videos/03/captions.vtt">
		128	+ <track kind="chapters" srclang="fr" label="Chapitres" src="/videos/03/chapters.vtt">
		129	+ Votre navigateur ne lit pas la vidéo : <a href="/videos/03/video.mp4">téléchargez le MP4</a>.
		130	+ </video>
		131	+ <div class="vid-resume" id="vid-resume" hidden><button type="button" class="btn btn-or" data-vid="resume"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> Reprendre à <span id="vid-resume-t"></span></button><button type="button" class="btn btn-ghost" data-vid="restart">Au début du cours</button></div>
		132	+ </div>
		133	+ <div class="vid-bar" role="toolbar" aria-label="Autres commandes">
		134	+ <span class="vid-chapnow" id="vid-chapnow"></span>
		135	+ <button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost" data-vid="audio" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg> Audio seulement</button>
		136	+ <button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost" data-vid="link"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-link"/></svg> Copier le lien à cet instant</button>
		137	+ <a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/video.mp4" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> MP4</a>
		138	+ </div>
		139	+ <div class="vid-sb-wrap"><div class="vid-sb-head"><h2>Écran au fil de la vidéo</h2><span class="muted">126 changements d’image détectés · cliquez pour y aller</span></div><div class="vid-sb" id="vid-sb" tabindex="0"></div></div>
		140	+ </section>
		141	+ <aside class="vid-side" aria-label="Chapitres et transcription">
		142	+ <div class="vid-tabs" role="tablist"><button type="button" role="tab" aria-selected="true" data-pane="chapters"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> Chapitres</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="transcript"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> Transcription</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="questions"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Questions</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="chat"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-chat"/></svg> Clavardage</button></div>
		143	+ <div class="vid-pane" data-pane="chapters"><ol class="vid-chaps" id="vid-chaps"><li class="vc intro" data-t="0" data-end="585" id="c1"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">0:00</span><span class="vc-text"><b>Avant le cours : accueil des participants</b><small>Discussion informelle avec les premiers arrivés ; un étudiant déjà en emploi dans le domaine trouve le cours complémentaire à sa pratique.</small></span></button></li><li class="vc " data-t="585" data-end="635" id="c2"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">9:45</span><span class="vc-text"><b>Ouverture et plan de la séance</b><small>Fin des principes amorcés la semaine dernière (substitution, utilisation optimale, anticipation, principes complémentaires), puis section 4 et présentation du TP1 en fin de séance.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="635" data-end="758" id="c3"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">10:35</span><span class="vc-text"><b>Le principe de substitution</b><small>Un acheteur rationnel compare trois alternatives : acheter un comparable, construire l’équivalent ou louer. L’alternative la moins coûteuse l’emporte, de façon agrégée ; limites pratiques (logistique, utilité d’être propriétaire).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="758" data-end="811" id="c4"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">12:38</span><span class="vc-text"><b>Le principe de l’utilisation optimale : définition</b><small>Pour un terrain donné, il existe une vocation qui produit la valeur la plus élevée ; elle dépend de la légalité, de la faisabilité physique et financière du projet.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="811" data-end="1015" id="c5"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">13:31</span><span class="vc-text"><b>Les quatre critères, dans l’ordre : légal, physique, financier, maximalement productif</b><small>Un entonnoir séquentiel : sans le critère légal, toute terre agricole près de la ville (20 à 30 000 $ l’hectare) deviendrait un parc de condos. Un usage non permis n’est même pas évalué à l’étape 2.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1015" data-end="1118" id="c6"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">16:55</span><span class="vc-text"><b>Légalement permis : zonage et spéculation sur un changement de zonage</b><small>Résidentiel, commercial, mixte, industriel ; certains promoteurs achètent en zone agricole en pariant sur un rezonage futur, ce qui sort de la théorie immobilière.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1118" data-end="1313" id="c7"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">18:38</span><span class="vc-text"><b>Physiquement possible : taille, topographie, inondations, sols, services, environnement</b><small>Zones désormais non assurables, argile et glissements de terrain au Saguenay, contamination, aqueduc et égout, transport en commun ; l’exemple des raffineries de Montréal et de Lévis.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1313" data-end="1484" id="c8"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">21:53</span><span class="vc-text"><b>Financièrement faisable : l’exemple du quadruplex et de l’édifice commercial</b><small>Terrain de 200 000 $ déjà acquis ; construction de 600 000 $ contre 900 000 $ ; revenus nets anticipés et rendement (analogie avec le TRI). Faisable si le rendement est positif, mais faisable ne veut pas dire souhaitable.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1484" data-end="1651" id="c9"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">24:44</span><span class="vc-text"><b>Maximalement productif : la valeur résiduelle du terrain</b><small>Valeur totale estimée (comparables ou revenus) moins le coût de construction = valeur implicite du terrain. Le 6 plex à 270 000 $ de valeur résiduelle l’emporte ; le projet crée 50 000 $ de valeur par rapport au coût total.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1651" data-end="1699" id="c10"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">27:31</span><span class="vc-text"><b>Terrain vacant et terrain amélioré</b><small>L’analyse du terrain vacant cherche le meilleur usage si le terrain était libre ; réserves du professeur sur le vocabulaire de « valeur résiduelle » de l’Ordre.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1699" data-end="1868" id="c11"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">28:19</span><span class="vc-text"><b>Le principe d’anticipation : la valeur regarde devant</b><small>Revenus de location futurs, plus-value à la revente, jouissance du propriétaire occupant, avantages fiscaux (exemption de gain en capital sur la résidence principale, 50 % imposable sur une résidence secondaire), potentiel de développement.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-4-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1868" data-end="1967" id="c12"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">31:08</span><span class="vc-text"><b>Lien avec la méthode du revenu : la capitalisation perpétuelle</b><small>Diviser le revenu annuel anticipé par le taux de rendement souhaité (6,5 % par exemple) ; hypothèse de détention perpétuelle acceptable parce que les flux éloignés pèsent peu. Séances 11 et 12.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-4-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1967" data-end="2258" id="c13"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">32:47</span><span class="vc-text"><b>Le principe de changement : le cycle de vie des quartiers</b><small>Croissance, stabilité et maturité, déclin (vieillissement, obsolescence technologique), puis renouveau par revitalisation ou reconversion, comme les centres commerciaux surmontés de condos. Décliner ne veut pas dire perdre de la valeur absolue.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-4-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2258" data-end="2362" id="c14"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">37:38</span><span class="vc-text"><b>Cycles de marché : expansion, stabilisation, surchauffe et bulles</b><small>Pourquoi une hausse rapide des prix semble s’auto-alimenter ; derrière chaque bulle il y a une vraie idée, comme la technologie en bourse aujourd’hui.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-4-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2362" data-end="2406" id="c15"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">39:22</span><span class="vc-text"><b>Une évaluation est une photographie datée</b><small>La valeur est établie à une date effective ; une évaluation de six mois vaut mieux que celle d’il y a deux ans, d’où les réévaluations exigées lors des renouvellements hypothécaires.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-4-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2406" data-end="2637" id="c16"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">40:06</span><span class="vc-text"><b>Facteurs économiques : taux, emploi, inflation et la « cassure » de 2020</b><small>Le financement dépend des taux ; le revenu des ménages touche aussi le commercial. Depuis la COVID, la croissance d’une maison standard rapporte presque autant qu’un salaire : inégalité propriétaires-locataires (Japon, Amérique latine).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-4-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2637" data-end="2758" id="c17"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">43:57</span><span class="vc-text"><b>Facteurs démographiques : Ottawa-Gatineau et le vieillissement</b><small>Migration interne des Ontariens vers Gatineau (propriétés moins chères, essence achetée à Ottawa), égalisation des prix ; vieillissement de la population presque partout sauf en Afrique.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-4-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2758" data-end="2896" id="c18"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">45:58</span><span class="vc-text"><b>Facteurs gouvernementaux : zonage, réglementation, fiscalité, infrastructures</b><small>Taxe annuelle envisagée à New York sur les immeubles de grande valeur, effondrements provoqués historiquement par ce type de mesure ; le tramway de Québec et les études « différence de différences » : la valeur monte dès l’annonce.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-4-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2896" data-end="3071" id="c19"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">48:16</span><span class="vc-text"><b>Facteurs technologiques et sociaux : TGV, télétravail et aplatissement de la rente foncière</b><small>Un TGV Québec-Montréal en 30 minutes changerait Trois-Rivières ; le télétravail a déjà fait exploser les petites villes pendant la COVID. Opinion du professeur : le centre-ville gardera une prime.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-4-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3071" data-end="3180" id="c20"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">51:11</span><span class="vc-text"><b>Le principe de contribution</b><small>Une amélioration vaut ce qu’elle ajoute à la valeur marchande, pas ce qu’elle coûte : piscine creusée de 50 à 80 000 $ qui ajoute 20 000 $, garage double parfois rentable, sous-sol fini rarement.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-5-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3180" data-end="3270" id="c21"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">53:00</span><span class="vc-text"><b>Le principe de conformité</b><small>Un deuxième étage dans une rue de bungalows ou une maison de luxe à Montréal-Nord plutôt qu’à Westmount : l’homogénéité du quartier rassure le marché et plafonne la contribution.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-5-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3270" data-end="3339" id="c22"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">54:30</span><span class="vc-text"><b>Progression et régression</b><small>Le bien inférieur profite de ses voisins supérieurs (bungalow délabré à Westmount = potentiel) ; le bien supérieur est tiré vers le bas par un voisinage modeste.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-5-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3339" data-end="3423" id="c23"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">55:39</span><span class="vc-text"><b>Le principe d’équilibre et les quatre agents de production</b><small>Terrain, main-d’œuvre, capital et coordination : sans l’un des quatre, pas de production immobilière adéquate. Du gros bon sens, lié à la méthode du coût.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-5-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3423" data-end="3547" id="c24"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">57:03</span><span class="vc-text"><b>Les rendements décroissants</b><small>Au-delà d’un point optimal, chaque dollar investi rapporte moins que sa valeur (zone jaune), puis détruit de la valeur : le château dans un quartier modeste. À prendre avec un grain de sel.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-5-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3547" data-end="3742" id="c25"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">59:07</span><span class="vc-text"><b>Les externalités positives et négatives</b><small>Parcs, transport en commun, golf (selon le quartier), écoles (résultats mitigés) ; autoroutes, aéroports, sites contaminés, lignes à haute tension ; le cas de Shannon et de la base de Valcartier.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-5-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3742" data-end="3961" id="c26"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:02:22</span><span class="vc-text"><b>Le principe de concurrence : le locatif de luxe à Québec</b><small>Des profits élevés attirent de nouveaux promoteurs, l’offre augmente et les loyers se stabilisent puis déclinent ; les vérifications de solvabilité en location sont moins strictes qu’en hypothèque (cote de crédit sous 600).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-5-6" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3961" data-end="4049" id="c27"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:06:01</span><span class="vc-text"><b>Séance 4 : la valeur marchande, une opinion motivée</b><small>Prix le plus probable dans un marché ouvert et concurrentiel, acheteur et vendeur prudents et informés ; une opinion à une date donnée, pas un fait observé ; la mesure qui sert à fixer un prix affiché.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-1-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4049" data-end="4154" id="c28"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:07:29</span><span class="vc-text"><b>Conditions essentielles et éléments constitutifs de la valeur</b><small>Parties informées, paiement comptant ou équivalent, aucune concession spéciale ; pouvoir d’achat, rareté, utilité, désir d’acquisition selon l’OEAQ et l’Appraisal Institute.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4154" data-end="4280" id="c29"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:09:14</span><span class="vc-text"><b>Hypothèses sous-jacentes : transaction hypothétique et acheteur typique</b><small>Le promoteur à qui il manque une seule maison n’est pas un acheteur typique. Si toutes les hypothèses sont réunies, la valeur marchande égale le prix de vente ; la surenchère montre qu’elles ne le sont pas.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4280" data-end="4323" id="c30"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:11:20</span><span class="vc-text"><b>Ce que la valeur marchande n’est pas</b><small>Ni le prix demandé, ni le prix payé, ni la valeur au rôle, ni le coût de construction, ni la valeur d’assurance, ni la valeur pour un investisseur spécifique.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-1-6" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4323" data-end="4413" id="c31"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:12:03</span><span class="vc-text"><b>La valeur d’assurance</b><small>La valeur marchande est la référence ; l’assurance repose sur le coût de remplacement (méthode du coût).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4413" data-end="4556" id="c32"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:13:33</span><span class="vc-text"><b>La valeur fiscale : rôle triennal et date de référence 18 mois avant</b><small>Évaluation de masse qui ignore les particularités, sépare terrain et bâtiment ; taux de taxation d’environ 1 %, parfois près de 2 % dans les petites municipalités. Exemple : 380 000 $ × 1,1 % = 4 180 $.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4556" data-end="4723" id="c33"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:15:56</span><span class="vc-text"><b>La valeur liquidative : vente forcée, saisie, faillite</b><small>La banque doit remettre la différence au débiteur mais vend vite ; décotes moins fortes qu’aux États-Unis ; l’exemple d’un terrain évalué à 250 M$ vendu 60 M$ pour couvrir une hypothèque de 50 M$.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4723" data-end="4794" id="c34"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:18:43</span><span class="vc-text"><b>La valeur d’investissement</b><small>Propre à un investisseur : taux de rendement exigé, structure de financement, fiscalité (personnelle ou en société). Très loin de la valeur marchande.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4794" data-end="4822" id="c35"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:19:54</span><span class="vc-text"><b>La valeur d’utilisation</b><small>Valeur pour un usage spécifique, éventuellement différent de l’usage optimal : église convertie en résidence, école en bureaux.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4822" data-end="4919" id="c36"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:20:22</span><span class="vc-text"><b>La valeur hypothécaire : prudence du prêteur, SCHL à 95 %, conventionnel à 80 %</b><small>Base du ratio prêt-valeur, souvent inférieure à la valeur marchande pour garder une marge ; c’est la valeur que les banques demandent aux évaluateurs agréés.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-6" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4919" data-end="5098" id="c37"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:21:59</span><span class="vc-text"><b>Tableau synthèse des types de valeurs</b><small>Assurance au-dessus ou au-dessous selon les coûts de construction ; fiscale généralement en dessous (un prix sous la valeur au rôle est un signal de ralentissement, sauf addenda) ; liquidative toujours inférieure ; hypothécaire inférieure ou égale.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-7" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc intro" data-t="5098" data-end="5691" id="c38"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:24:58</span><span class="vc-text"><b>Pause de dix minutes</b></span></button></li><li class="vc " data-t="5691" data-end="5771" id="c39"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:34:51</span><span class="vc-text"><b>Reprise : le module théorique préparatoire au TP1</b><small>Diapositives disponibles sur le site (Ressources → Téléchargements → TP1, module théorique préparatoire) ; l’énoncé PDF et le gabarit Excel seront aussi déposés sur Moodle après le cours.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5771" data-end="5871" id="c40"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:36:11</span><span class="vc-text"><b>Les quatre phases du cycle : le volume ralentit avant les prix</b><small>Expansion, ralentissement, récession, reprise ; les ventes baissent d’abord, le prix médian plafonne puis diminue seulement si l’offre dépasse la demande. Pas une science exacte.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5871" data-end="5943" id="c41"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:37:51</span><span class="vc-text"><b>Le TP1 : un portrait du marché de Gatineau avec des données réelles</b><small>Tout est dans le gabarit Excel sauf une question, où l’étudiant collecte lui-même une propriété à vendre sur UQO Éval. Introduction de type tableau de bord ; le TP2 portera sur l’évaluation concrète.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5943" data-end="5980" id="c42"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:39:03</span><span class="vc-text"><b>Séries temporelles : tendance, saisonnalité, cycle et bruit</b><small>Ventes par trimestre ; la tendance est le mouvement de fond sur plusieurs années, la saisonnalité se répète chaque année, le cycle dépend des taux et de l’économie, le bruit reste inexpliqué.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="5980" data-end="6162" id="c43"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:39:40</span><span class="vc-text"><b>Question : où trouver ces diapositives ?</b><small>Sur Moodle après le cours, et déjà sur le site du cours dans Ressources → Téléchargements → Travaux pratiques (troisième fichier du TP1).</small></span></button></li><li class="vc " data-t="6162" data-end="6241" id="c44"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:42:42</span><span class="vc-text"><b>Le taux de variation</b><small>Prix d’aujourd’hui sur le prix d’il y a un an, moins un ; s’applique au prix médian comme aux ventes ; sur quatre ans, on divise par la valeur d’il y a quatre périodes.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6241" data-end="6368" id="c45"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:44:01</span><span class="vc-text"><b>La variation sur 12 mois en glissement annuel</b><small>Comparer le trimestre courant au même trimestre un an plus tôt et recalculer à chaque trimestre plutôt qu’une fois par année.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6368" data-end="6637" id="c46"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:46:08</span><span class="vc-text"><b>La moyenne mobile sur quatre trimestres</b><small>Moyenne des quatre dernières valeurs, glissante ; elle élimine la composante saisonnière et le bruit mais réagit plus lentement. Une année complète, recalculée chaque trimestre.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6637" data-end="6935" id="c47"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:50:37</span><span class="vc-text"><b>Le ratio de saisonnalité (T2 + T3) / (T1 + T4)</b><small>Ventes du printemps et de l’été sur celles de l’hiver et de l’automne ; supérieur à 1 = marché printanier plus actif ; calculé sur une année civile complète, pas en glissement ; à interpréter, pas seulement à calculer.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6935" data-end="7040" id="c48"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:55:35</span><span class="vc-text"><b>À retenir : interpréter la tendance avec une moyenne mobile</b><small>Ne jamais lire une tendance sur la mesure brute ; justifier le choix par le ratio de saisonnalité. Le cycle n’est pas à modéliser dans le TP.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="7040" data-end="7231" id="c49"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:57:20</span><span class="vc-text"><b>L’indice base 100</b><small>Valeur médiane de l’année sur celle de l’année de base (2021 dans le TP), multipliée par 100 ; 123 = +23 % depuis la base ; croissance 2022-2025 = 125/110 − 1 = 13,6 %.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="7231" data-end="7440" id="c50"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">2:00:31</span><span class="vc-text"><b>Le taux de croissance annuel composé</b><small>(Valeur finale / valeur initiale)^(1/n) − 1 ; de 100 à 200 en quatre périodes = +100 % au total mais moins par période ; n = différence entre les années, facile à tirer dans Excel.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="7440" data-end="7745" id="c51"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">2:04:00</span><span class="vc-text"><b>Moyenne et médiane : 833 contre 425</b><small>Une valeur extrême (2 500) gonfle la moyenne ; la médiane résiste aux extrêmes mais réagit aux changements de composition. Utiliser les deux et savoir les interpréter.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="7745" data-end="8009" id="c52"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">2:09:05</span><span class="vc-text"><b>Le modèle hédonique et l’évaluation de masse</b><small>Prix = B0 + B1·localisation + B2·surface + … + erreur, estimé par moindres carrés ; une salle de bain « vaut » 20 000 $ toutes choses égales ; variables indicatrices de municipalité, autocorrélation spatiale ; Toronto l’utilise pour son rôle.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-6" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="8009" data-end="8148" id="c53"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">2:13:29</span><span class="vc-text"><b>L’estimation d’UQO Éval : hédonique + comparables, et ses limites</b><small>Le condo au 40e étage mal représenté dans les données ; comparables ajustés, rôle, coût calibré et modèle hédonique donnent des valeurs différentes que l’étudiant devra expliquer.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-6" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="8148" data-end="8263" id="c54"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">2:15:48</span><span class="vc-text"><b>Le TP1 dans le gabarit Excel : neuf questions, une seule collecte</b><small>Question 6 : choisir une propriété à vendre parmi les 75 000 d’UQO Éval (préférer un cas simple), saisir ses caractéristiques dans l’onglet Collecte ; prix demandé, valeur au rôle, estimation et intervalle 10-90 % sont fournis.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="8263" data-end="8548" id="c55"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">2:17:43</span><span class="vc-text"><b>Démonstration Excel : variation annuelle et indice, figer la cellule de base</b><small>Variation = valeur / valeur précédente − 1 ; indice = valeur / base 2021 × 100 avec le signe $ pour figer la référence (F4 sur PC), puis tirer vers le bas ; indices unifamilial, copropriété et plex depuis l’onglet Données.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="8548" data-end="8741" id="c56"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">2:22:28</span><span class="vc-text"><b>Question : peut-on entrer une valeur calculée à la main plutôt qu’une formule ?</b><small>Oui, aucun point perdu si la valeur est bonne ; mais sans formule le professeur ne peut pas faire le suivi d’erreur ni accorder de points partiels. Écrire au professeur si Excel bloque ; l’IA est utile pour les formules.</small></span></button></li><li class="vc " data-t="8741" data-end="9024" id="c57"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">2:25:41</span><span class="vc-text"><b>Le dossier de dix propriétés : médiane des écarts et part des prix demandés supérieurs à l’estimation</b><small>Écart = prix demandé − estimation ; médiane de −23 000 $ dans la démonstration (estimations trop élevées) ; 5 sur 10 = 50 % contre un repère de 41 % sur 831 propriétés voisines. L’interprétation compte plus que le calcul.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="9024" data-end="9266" id="c58"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">2:30:24</span><span class="vc-text"><b>Le financement : la fonction VPM, taux ÷ 12, 25 ans</b><small>Taux affiché 6,09 %, 300 paiements, valeur actualisée = montant du prêt (négatif pour un paiement positif), valeur capitalisée 0 ; capitalisation semestrielle au Canada, mais ÷ 12 accepté. Paiement de 5 198 $ sur 800 000 $, puis 2 599 $ pour la médiane du dossier.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="9266" data-end="9443" id="c59"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">2:34:26</span><span class="vc-text"><b>Scénarios 1 et 2 : mise de fonds de 20 %, écart mensuel, revenu et tableau de bord</b><small>Scénario 1 = prix médian des dix prix demandés, scénario 2 = la propriété choisie ; le tableau de bord se remplit automatiquement et il ne reste qu’à formuler des constats.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="9443" data-end="9717" id="c60"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">2:37:23</span><span class="vc-text"><b>Modalités de remise : seul ou à deux, l’Excel suffit, déclaration d’usage de l’IA</b><small>Deux noms possibles malgré l’énoncé ; statut « terminé » dans le gabarit ; indiquer dans quelle mesure l’IA a été utilisée (formules, vérification), sans effet sur la note. Le TP prend quelques heures ; l’essentiel est l’analyse.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="9717" data-end="9775.28" id="c61"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">2:41:57</span><span class="vc-text"><b>Mot de la fin</b><small>La vidéo sera mise en ligne sur le site ; questions par courriel ou à la prochaine séance.</small></span></button></li></ol></div>
		144	+ <div class="vid-pane" data-pane="transcript" hidden>
		145	+ <div class="tr-tools"><input class="input" type="search" id="tr-search" placeholder="Chercher dans la transcription…" autocomplete="off"><label class="tr-follow"><input type="checkbox" id="tr-follow" checked> Suivre</label></div>
		146	+ <div class="tr-count" id="tr-count"></div>
		147	+ <div class="tr-list" id="tr-list"><p class="gl-count">Chargement de la transcription…</p></div>
		148	+ </div>
		149	+ <div class="vid-pane" data-pane="questions" hidden><ul class="vid-q"><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="5980"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:39:40</button><div><b>Où trouve-t-on les diapositives du module théorique préparatoire au TP1 ?</b><p>Elles seront déposées sur Moodle après le cours et sont déjà sur le site du cours : Ressources → Téléchargements → Travaux pratiques, troisième fichier du TP1 (« module théorique préparatoire »).</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="8466"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:21:06</button><div><b>Comment fige-t-on une cellule de référence dans Excel ?</b><p>En plaçant le signe $ devant la colonne ou la ligne à figer (C$6 pour la base 2021, ou $G7 pour la colonne de l’onglet Données) ; sur PC, la touche F4 ajoute les $ automatiquement. On peut ensuite tirer la formule vers le bas.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="8548"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:22:28</button><div><b>Si une formule pose problème, peut-on calculer la valeur à la main et l’entrer directement ?</b><p>Oui, une bonne valeur entrée directement ne fait perdre aucun point. Mais sans formule, le suivi d’erreur est impossible : une mauvaise valeur sans formule ne pourra pas recevoir de points partiels. En cas de blocage, envoyer le fichier Excel au professeur par courriel ou s’aider d’un assistant IA pour les formules.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="9443"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:37:23</button><div><b>Le TP1 peut-il être fait en équipe et que faut-il remettre ?</b><p>L’énoncé dit individuel, mais le professeur accepte deux noms sur le gabarit. Il n’y a rien d’autre à remettre que le fichier Excel ; le statut passe à « terminé » quand toutes les cases sont remplies (sans garantir que les réponses sont bonnes). Indiquer dans quelle mesure l’IA a été utilisée, sans effet sur la note.</p></div></li></ul></div>
		150	+ <div class="vid-pane" data-pane="chat" hidden><ul class="vid-chat"><li class="muted">Aucun message dans le clavardage.</li></ul></div>
		151	+ </aside>
		152	+</div>
		153	+ <div class="page">
		154	+ <p class="vid-note"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg> L’enregistrement commence dix minutes avant le début du cours (accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 9:45. Pause de dix minutes à 1:24:57. La seconde partie (à partir de 1:34:50) est consacrée au module théorique préparatoire et à la présentation du TP1 (tableau de bord du marché avec UQO Éval), avec démonstration dans le gabarit Excel. La séance couvre aussi le début de la séance 4 : la valeur marchande et les autres types de valeurs.</p>
		155	+ <section class="section" id="resume">
		156	+ <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Pour reconstruire la séance</div><h2>Ce qui s’est dit</h2></div><div class="vid-related"><a class="chip" href="/seance/03/">Notes de la séance 3</a><a class="chip" href="/files/slides/seance03.pdf">Diapositives de la séance 3 (PDF)</a><a class="chip" href="/seance/04/#s-4-1">Notes de la séance 4 (la valeur : concepts et types)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf">TP1 — module théorique préparatoire (PDF)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_enonce.pdf">TP1 — énoncé (PDF)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_gabarit.xlsx">TP1 — gabarit Excel</a><a class="chip" href="https://www.uqo-eval.app" target=_blank rel=noopener>UQO Éval (propriétés à vendre et estimations)</a><a class="chip" href="/seance/03/#quiz">Quiz de la séance 3</a><a class="chip" href="/videos/02/">Enregistrement de la séance 2</a><a class="chip" href="/files/IMM1003_plan_de_cours.pdf">Plan de cours (PDF)</a></div></div>
		157	+ <div class="vid-two"><div class="prose" style="max-width:none"><p>Troisième séance, la plus longue à ce jour (environ deux heures trente avec une pause). La première partie termine les principes fondamentaux : substitution, utilisation optimale avec ses quatre critères appliqués en entonnoir et l’exemple chiffré quadruplex-commercial-sixplex (valeur résiduelle du terrain), anticipation et changement (cycle de vie des quartiers, cycles de marché, évaluation comme photographie datée), puis les facteurs économiques, démographiques, gouvernementaux et technologiques qui déplacent la valeur : Ottawa-Gatineau, tramway de Québec, TGV et télétravail.</p><p>Suivent les six principes complémentaires (contribution, conformité, progression-régression, équilibre, rendements décroissants, externalités, concurrence) illustrés par la piscine creusée, Westmount et Montréal-Nord, Shannon et le locatif de luxe à Québec. Le professeur amorce ensuite la séance 4 : la valeur marchande comme opinion motivée, ses conditions et hypothèses, ce qu’elle n’est pas, puis les valeurs d’assurance, fiscale (rôle triennal, 18 mois), liquidative, d’investissement, d’utilisation et hypothécaire, avec le tableau synthèse.</p><p>Après la pause, le module théorique préparatoire au TP1 : phases du cycle (le volume ralentit avant les prix), décomposition d’une série (tendance, saisonnalité, cycle, bruit), taux de variation, glissement annuel, moyenne mobile sur quatre trimestres, ratio de saisonnalité, indice base 100, taux de croissance annuel composé, moyenne et médiane, modèle hédonique et évaluation de masse. La séance se termine par la présentation du TP1 directement dans le gabarit Excel : variation annuelle, indices, dossier de dix propriétés (médiane des écarts, part des prix supérieurs à l’estimation), financement avec la fonction VPM, scénarios et modalités de remise.</p></div><div class="box box-ret vid-ret"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-star"/></svg></span><span class="box-label">À retenir de la séance</span></div><div class="box-body"><ul><li><strong>Substitution</strong> : l’acheteur rationnel retient la moins coûteuse de trois alternatives (comparable, construction, location) ; principe théorique aux limites pratiques réelles.</li><li><strong>Utilisation optimale</strong> : quatre critères appliqués <strong>dans l’ordre</strong>, comme un entonnoir : légalement permis → physiquement possible → financièrement faisable → maximalement productif (valeur résiduelle du terrain la plus élevée).</li><li>Valeur résiduelle du terrain = valeur totale estimée (comparables ou revenus) − coût de construction ; dans l’exemple, le 6 plex (270 000 $) bat le quadruplex et le commercial (200 000 $).</li><li><strong>Anticipation</strong> : la valeur est fonction des bénéfices futurs (loyers, plus-value, jouissance, avantages fiscaux dont l’exemption de gain en capital sur la résidence principale, potentiel de développement) ; lien direct avec la méthode du revenu.</li><li><strong>Changement</strong> : cycle de vie des quartiers (croissance, maturité, déclin, renouveau) et cycles de marché ; une évaluation est une <strong>photographie à une date effective</strong>.</li><li>Principes complémentaires : <strong>contribution</strong> (une piscine de 80 000 $ peut n’ajouter que 20 000 $), <strong>conformité</strong> et progression-régression (l’homogénéité du quartier), équilibre des quatre agents de production, rendements décroissants, <strong>externalités</strong>, <strong>concurrence</strong> (les profits attirent l’offre, qui stabilise les prix).</li><li><strong>Valeur marchande</strong> : prix le plus probable dans un marché ouvert, parties prudentes et informées, acheteur typique ; une opinion motivée à une date donnée, distincte du prix demandé, du prix payé, du rôle et du coût.</li><li>Autres valeurs : assurance (coût de remplacement), <strong>fiscale</strong> (rôle triennal, date de référence <strong>18 mois</strong> avant, environ 1 % de taxes), liquidative (toujours inférieure), d’investissement, d’utilisation, <strong>hypothécaire</strong> (prudente ; SCHL 95 %, conventionnel 80 %).</li><li>Module TP1 : le <strong>volume ralentit avant les prix</strong> ; une série = tendance + saisonnalité + cycle + bruit ; lire la tendance sur une <strong>moyenne mobile 4 trimestres</strong>, pas sur la mesure brute ; ratio de saisonnalité (T2+T3)/(T1+T4) &gt; 1 = printemps-été plus actif.</li><li>Indice base 100 = valeur / valeur 2021 × 100 ; <strong>TCAC</strong> = (finale/initiale)^(1/n) − 1 ; la médiane résiste aux extrêmes (833 vs 425) mais réagit à la composition ; le modèle hédonique sous-estime ce qui est mal représenté dans les données (condo au 40e étage).</li><li>TP1 dans le gabarit Excel : neuf questions, une seule collecte (question 6, propriété au choix sur UQO Éval) ; <strong>VPM</strong> avec taux ÷ 12 et 300 paiements ; prêt négatif pour un paiement positif ; remise de l’Excel seul, seul ou à deux, avec déclaration d’usage de l’IA ; l’<strong>interprétation</strong> vaut plus que la mécanique.</li></ul></div></div></div>
		158	+ </section>
		159	+ <section class="section" id="deroule">
		160	+ <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Déroulé</div><h2>Les 61 chapitres, minute par minute</h2><p>Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.</p></div></div>
		161	+ <div class="table-wrap"><table class="res-table vid-table"><thead><tr><th>Début</th><th>Chapitre</th><th class="al-r">Durée</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="0"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 0:00</button></td><td><b>Avant le cours : accueil des participants</b><div class=muted>Discussion informelle avec les premiers arrivés ; un étudiant déjà en emploi dans le domaine trouve le cours complémentaire à sa pratique.</div></td><td class="al-r muted">9:45</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="585"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 9:45</button></td><td><b>Ouverture et plan de la séance</b><div class=muted>Fin des principes amorcés la semaine dernière (substitution, utilisation optimale, anticipation, principes complémentaires), puis section 4 et présentation du TP1 en fin de séance.</div></td><td class="al-r muted">0:50</td><td><a href="/seance/03/">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="635"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 10:35</button></td><td><b>Le principe de substitution</b><div class=muted>Un acheteur rationnel compare trois alternatives : acheter un comparable, construire l’équivalent ou louer. L’alternative la moins coûteuse l’emporte, de façon agrégée ; limites pratiques (logistique, utilité d’être propriétaire).</div></td><td class="al-r muted">2:03</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="758"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 12:38</button></td><td><b>Le principe de l’utilisation optimale : définition</b><div class=muted>Pour un terrain donné, il existe une vocation qui produit la valeur la plus élevée ; elle dépend de la légalité, de la faisabilité physique et financière du projet.</div></td><td class="al-r muted">0:53</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="811"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 13:31</button></td><td><b>Les quatre critères, dans l’ordre : légal, physique, financier, maximalement productif</b><div class=muted>Un entonnoir séquentiel : sans le critère légal, toute terre agricole près de la ville (20 à 30 000 $ l’hectare) deviendrait un parc de condos. Un usage non permis n’est même pas évalué à l’étape 2.</div></td><td class="al-r muted">3:24</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1015"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 16:55</button></td><td><b>Légalement permis : zonage et spéculation sur un changement de zonage</b><div class=muted>Résidentiel, commercial, mixte, industriel ; certains promoteurs achètent en zone agricole en pariant sur un rezonage futur, ce qui sort de la théorie immobilière.</div></td><td class="al-r muted">1:43</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1118"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 18:38</button></td><td><b>Physiquement possible : taille, topographie, inondations, sols, services, environnement</b><div class=muted>Zones désormais non assurables, argile et glissements de terrain au Saguenay, contamination, aqueduc et égout, transport en commun ; l’exemple des raffineries de Montréal et de Lévis.</div></td><td class="al-r muted">3:15</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1313"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 21:53</button></td><td><b>Financièrement faisable : l’exemple du quadruplex et de l’édifice commercial</b><div class=muted>Terrain de 200 000 $ déjà acquis ; construction de 600 000 $ contre 900 000 $ ; revenus nets anticipés et rendement (analogie avec le TRI). Faisable si le rendement est positif, mais faisable ne veut pas dire souhaitable.</div></td><td class="al-r muted">2:51</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1484"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 24:44</button></td><td><b>Maximalement productif : la valeur résiduelle du terrain</b><div class=muted>Valeur totale estimée (comparables ou revenus) moins le coût de construction = valeur implicite du terrain. Le 6 plex à 270 000 $ de valeur résiduelle l’emporte ; le projet crée 50 000 $ de valeur par rapport au coût total.</div></td><td class="al-r muted">2:47</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1651"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 27:31</button></td><td><b>Terrain vacant et terrain amélioré</b><div class=muted>L’analyse du terrain vacant cherche le meilleur usage si le terrain était libre ; réserves du professeur sur le vocabulaire de « valeur résiduelle » de l’Ordre.</div></td><td class="al-r muted">0:48</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1699"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 28:19</button></td><td><b>Le principe d’anticipation : la valeur regarde devant</b><div class=muted>Revenus de location futurs, plus-value à la revente, jouissance du propriétaire occupant, avantages fiscaux (exemption de gain en capital sur la résidence principale, 50 % imposable sur une résidence secondaire), potentiel de développement.</div></td><td class="al-r muted">2:49</td><td><a href="/seance/03/#s-3-4-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1868"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 31:08</button></td><td><b>Lien avec la méthode du revenu : la capitalisation perpétuelle</b><div class=muted>Diviser le revenu annuel anticipé par le taux de rendement souhaité (6,5 % par exemple) ; hypothèse de détention perpétuelle acceptable parce que les flux éloignés pèsent peu. Séances 11 et 12.</div></td><td class="al-r muted">1:39</td><td><a href="/seance/03/#s-3-4-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1967"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 32:47</button></td><td><b>Le principe de changement : le cycle de vie des quartiers</b><div class=muted>Croissance, stabilité et maturité, déclin (vieillissement, obsolescence technologique), puis renouveau par revitalisation ou reconversion, comme les centres commerciaux surmontés de condos. Décliner ne veut pas dire perdre de la valeur absolue.</div></td><td class="al-r muted">4:51</td><td><a href="/seance/03/#s-3-4-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2258"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 37:38</button></td><td><b>Cycles de marché : expansion, stabilisation, surchauffe et bulles</b><div class=muted>Pourquoi une hausse rapide des prix semble s’auto-alimenter ; derrière chaque bulle il y a une vraie idée, comme la technologie en bourse aujourd’hui.</div></td><td class="al-r muted">1:44</td><td><a href="/seance/03/#s-3-4-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2362"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 39:22</button></td><td><b>Une évaluation est une photographie datée</b><div class=muted>La valeur est établie à une date effective ; une évaluation de six mois vaut mieux que celle d’il y a deux ans, d’où les réévaluations exigées lors des renouvellements hypothécaires.</div></td><td class="al-r muted">0:44</td><td><a href="/seance/03/#s-3-4-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2406"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 40:06</button></td><td><b>Facteurs économiques : taux, emploi, inflation et la « cassure » de 2020</b><div class=muted>Le financement dépend des taux ; le revenu des ménages touche aussi le commercial. Depuis la COVID, la croissance d’une maison standard rapporte presque autant qu’un salaire : inégalité propriétaires-locataires (Japon, Amérique latine).</div></td><td class="al-r muted">3:51</td><td><a href="/seance/04/#s-4-4-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2637"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 43:57</button></td><td><b>Facteurs démographiques : Ottawa-Gatineau et le vieillissement</b><div class=muted>Migration interne des Ontariens vers Gatineau (propriétés moins chères, essence achetée à Ottawa), égalisation des prix ; vieillissement de la population presque partout sauf en Afrique.</div></td><td class="al-r muted">2:01</td><td><a href="/seance/04/#s-4-4-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2758"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 45:58</button></td><td><b>Facteurs gouvernementaux : zonage, réglementation, fiscalité, infrastructures</b><div class=muted>Taxe annuelle envisagée à New York sur les immeubles de grande valeur, effondrements provoqués historiquement par ce type de mesure ; le tramway de Québec et les études « différence de différences » : la valeur monte dès l’annonce.</div></td><td class="al-r muted">2:18</td><td><a href="/seance/04/#s-4-4-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2896"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 48:16</button></td><td><b>Facteurs technologiques et sociaux : TGV, télétravail et aplatissement de la rente foncière</b><div class=muted>Un TGV Québec-Montréal en 30 minutes changerait Trois-Rivières ; le télétravail a déjà fait exploser les petites villes pendant la COVID. Opinion du professeur : le centre-ville gardera une prime.</div></td><td class="al-r muted">2:55</td><td><a href="/seance/04/#s-4-4-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3071"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 51:11</button></td><td><b>Le principe de contribution</b><div class=muted>Une amélioration vaut ce qu’elle ajoute à la valeur marchande, pas ce qu’elle coûte : piscine creusée de 50 à 80 000 $ qui ajoute 20 000 $, garage double parfois rentable, sous-sol fini rarement.</div></td><td class="al-r muted">1:49</td><td><a href="/seance/03/#s-3-5-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3180"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 53:00</button></td><td><b>Le principe de conformité</b><div class=muted>Un deuxième étage dans une rue de bungalows ou une maison de luxe à Montréal-Nord plutôt qu’à Westmount : l’homogénéité du quartier rassure le marché et plafonne la contribution.</div></td><td class="al-r muted">1:30</td><td><a href="/seance/03/#s-3-5-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3270"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 54:30</button></td><td><b>Progression et régression</b><div class=muted>Le bien inférieur profite de ses voisins supérieurs (bungalow délabré à Westmount = potentiel) ; le bien supérieur est tiré vers le bas par un voisinage modeste.</div></td><td class="al-r muted">1:09</td><td><a href="/seance/03/#s-3-5-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3339"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 55:39</button></td><td><b>Le principe d’équilibre et les quatre agents de production</b><div class=muted>Terrain, main-d’œuvre, capital et coordination : sans l’un des quatre, pas de production immobilière adéquate. Du gros bon sens, lié à la méthode du coût.</div></td><td class="al-r muted">1:24</td><td><a href="/seance/03/#s-3-5-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3423"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 57:03</button></td><td><b>Les rendements décroissants</b><div class=muted>Au-delà d’un point optimal, chaque dollar investi rapporte moins que sa valeur (zone jaune), puis détruit de la valeur : le château dans un quartier modeste. À prendre avec un grain de sel.</div></td><td class="al-r muted">2:04</td><td><a href="/seance/03/#s-3-5-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3547"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 59:07</button></td><td><b>Les externalités positives et négatives</b><div class=muted>Parcs, transport en commun, golf (selon le quartier), écoles (résultats mitigés) ; autoroutes, aéroports, sites contaminés, lignes à haute tension ; le cas de Shannon et de la base de Valcartier.</div></td><td class="al-r muted">3:15</td><td><a href="/seance/03/#s-3-5-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3742"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:02:22</button></td><td><b>Le principe de concurrence : le locatif de luxe à Québec</b><div class=muted>Des profits élevés attirent de nouveaux promoteurs, l’offre augmente et les loyers se stabilisent puis déclinent ; les vérifications de solvabilité en location sont moins strictes qu’en hypothèque (cote de crédit sous 600).</div></td><td class="al-r muted">3:39</td><td><a href="/seance/03/#s-3-5-6">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3961"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:06:01</button></td><td><b>Séance 4 : la valeur marchande, une opinion motivée</b><div class=muted>Prix le plus probable dans un marché ouvert et concurrentiel, acheteur et vendeur prudents et informés ; une opinion à une date donnée, pas un fait observé ; la mesure qui sert à fixer un prix affiché.</div></td><td class="al-r muted">1:28</td><td><a href="/seance/04/#s-4-1-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4049"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:07:29</button></td><td><b>Conditions essentielles et éléments constitutifs de la valeur</b><div class=muted>Parties informées, paiement comptant ou équivalent, aucune concession spéciale ; pouvoir d’achat, rareté, utilité, désir d’acquisition selon l’OEAQ et l’Appraisal Institute.</div></td><td class="al-r muted">1:45</td><td><a href="/seance/04/#s-4-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4154"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:09:14</button></td><td><b>Hypothèses sous-jacentes : transaction hypothétique et acheteur typique</b><div class=muted>Le promoteur à qui il manque une seule maison n’est pas un acheteur typique. Si toutes les hypothèses sont réunies, la valeur marchande égale le prix de vente ; la surenchère montre qu’elles ne le sont pas.</div></td><td class="al-r muted">2:06</td><td><a href="/seance/04/#s-4-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4280"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:11:20</button></td><td><b>Ce que la valeur marchande n’est pas</b><div class=muted>Ni le prix demandé, ni le prix payé, ni la valeur au rôle, ni le coût de construction, ni la valeur d’assurance, ni la valeur pour un investisseur spécifique.</div></td><td class="al-r muted">0:43</td><td><a href="/seance/04/#s-4-1-6">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4323"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:12:03</button></td><td><b>La valeur d’assurance</b><div class=muted>La valeur marchande est la référence ; l’assurance repose sur le coût de remplacement (méthode du coût).</div></td><td class="al-r muted">1:30</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4413"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:13:33</button></td><td><b>La valeur fiscale : rôle triennal et date de référence 18 mois avant</b><div class=muted>Évaluation de masse qui ignore les particularités, sépare terrain et bâtiment ; taux de taxation d’environ 1 %, parfois près de 2 % dans les petites municipalités. Exemple : 380 000 $ × 1,1 % = 4 180 $.</div></td><td class="al-r muted">2:23</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4556"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:15:56</button></td><td><b>La valeur liquidative : vente forcée, saisie, faillite</b><div class=muted>La banque doit remettre la différence au débiteur mais vend vite ; décotes moins fortes qu’aux États-Unis ; l’exemple d’un terrain évalué à 250 M$ vendu 60 M$ pour couvrir une hypothèque de 50 M$.</div></td><td class="al-r muted">2:47</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4723"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:18:43</button></td><td><b>La valeur d’investissement</b><div class=muted>Propre à un investisseur : taux de rendement exigé, structure de financement, fiscalité (personnelle ou en société). Très loin de la valeur marchande.</div></td><td class="al-r muted">1:11</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4794"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:19:54</button></td><td><b>La valeur d’utilisation</b><div class=muted>Valeur pour un usage spécifique, éventuellement différent de l’usage optimal : église convertie en résidence, école en bureaux.</div></td><td class="al-r muted">0:28</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4822"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:20:22</button></td><td><b>La valeur hypothécaire : prudence du prêteur, SCHL à 95 %, conventionnel à 80 %</b><div class=muted>Base du ratio prêt-valeur, souvent inférieure à la valeur marchande pour garder une marge ; c’est la valeur que les banques demandent aux évaluateurs agréés.</div></td><td class="al-r muted">1:37</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-6">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4919"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:21:59</button></td><td><b>Tableau synthèse des types de valeurs</b><div class=muted>Assurance au-dessus ou au-dessous selon les coûts de construction ; fiscale généralement en dessous (un prix sous la valeur au rôle est un signal de ralentissement, sauf addenda) ; liquidative toujours inférieure ; hypothécaire inférieure ou égale.</div></td><td class="al-r muted">2:59</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-7">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5098"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:24:58</button></td><td><b>Pause de dix minutes</b></td><td class="al-r muted">9:53</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5691"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:34:51</button></td><td><b>Reprise : le module théorique préparatoire au TP1</b><div class=muted>Diapositives disponibles sur le site (Ressources → Téléchargements → TP1, module théorique préparatoire) ; l’énoncé PDF et le gabarit Excel seront aussi déposés sur Moodle après le cours.</div></td><td class="al-r muted">1:20</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5771"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:36:11</button></td><td><b>Les quatre phases du cycle : le volume ralentit avant les prix</b><div class=muted>Expansion, ralentissement, récession, reprise ; les ventes baissent d’abord, le prix médian plafonne puis diminue seulement si l’offre dépasse la demande. Pas une science exacte.</div></td><td class="al-r muted">1:40</td><td><a href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5871"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:37:51</button></td><td><b>Le TP1 : un portrait du marché de Gatineau avec des données réelles</b><div class=muted>Tout est dans le gabarit Excel sauf une question, où l’étudiant collecte lui-même une propriété à vendre sur UQO Éval. Introduction de type tableau de bord ; le TP2 portera sur l’évaluation concrète.</div></td><td class="al-r muted">1:12</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5943"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:39:03</button></td><td><b>Séries temporelles : tendance, saisonnalité, cycle et bruit</b><div class=muted>Ventes par trimestre ; la tendance est le mouvement de fond sur plusieurs années, la saisonnalité se répète chaque année, le cycle dépend des taux et de l’économie, le bruit reste inexpliqué.</div></td><td class="al-r muted">0:37</td><td><a href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5980"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:39:40</button></td><td><b>Question : où trouver ces diapositives ?</b><div class=muted>Sur Moodle après le cours, et déjà sur le site du cours dans Ressources → Téléchargements → Travaux pratiques (troisième fichier du TP1).</div></td><td class="al-r muted">3:02</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6162"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:42:42</button></td><td><b>Le taux de variation</b><div class=muted>Prix d’aujourd’hui sur le prix d’il y a un an, moins un ; s’applique au prix médian comme aux ventes ; sur quatre ans, on divise par la valeur d’il y a quatre périodes.</div></td><td class="al-r muted">1:19</td><td><a href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6241"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:44:01</button></td><td><b>La variation sur 12 mois en glissement annuel</b><div class=muted>Comparer le trimestre courant au même trimestre un an plus tôt et recalculer à chaque trimestre plutôt qu’une fois par année.</div></td><td class="al-r muted">2:07</td><td><a href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6368"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:46:08</button></td><td><b>La moyenne mobile sur quatre trimestres</b><div class=muted>Moyenne des quatre dernières valeurs, glissante ; elle élimine la composante saisonnière et le bruit mais réagit plus lentement. Une année complète, recalculée chaque trimestre.</div></td><td class="al-r muted">4:29</td><td><a href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6637"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:50:37</button></td><td><b>Le ratio de saisonnalité (T2 + T3) / (T1 + T4)</b><div class=muted>Ventes du printemps et de l’été sur celles de l’hiver et de l’automne ; supérieur à 1 = marché printanier plus actif ; calculé sur une année civile complète, pas en glissement ; à interpréter, pas seulement à calculer.</div></td><td class="al-r muted">4:58</td><td><a href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6935"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:55:35</button></td><td><b>À retenir : interpréter la tendance avec une moyenne mobile</b><div class=muted>Ne jamais lire une tendance sur la mesure brute ; justifier le choix par le ratio de saisonnalité. Le cycle n’est pas à modéliser dans le TP.</div></td><td class="al-r muted">1:45</td><td><a href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="7040"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:57:20</button></td><td><b>L’indice base 100</b><div class=muted>Valeur médiane de l’année sur celle de l’année de base (2021 dans le TP), multipliée par 100 ; 123 = +23 % depuis la base ; croissance 2022-2025 = 125/110 − 1 = 13,6 %.</div></td><td class="al-r muted">3:11</td><td><a href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="7231"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:00:31</button></td><td><b>Le taux de croissance annuel composé</b><div class=muted>(Valeur finale / valeur initiale)^(1/n) − 1 ; de 100 à 200 en quatre périodes = +100 % au total mais moins par période ; n = différence entre les années, facile à tirer dans Excel.</div></td><td class="al-r muted">3:29</td><td><a href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="7440"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:04:00</button></td><td><b>Moyenne et médiane : 833 contre 425</b><div class=muted>Une valeur extrême (2 500) gonfle la moyenne ; la médiane résiste aux extrêmes mais réagit aux changements de composition. Utiliser les deux et savoir les interpréter.</div></td><td class="al-r muted">5:05</td><td><a href="/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="7745"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:09:05</button></td><td><b>Le modèle hédonique et l’évaluation de masse</b><div class=muted>Prix = B0 + B1·localisation + B2·surface + … + erreur, estimé par moindres carrés ; une salle de bain « vaut » 20 000 $ toutes choses égales ; variables indicatrices de municipalité, autocorrélation spatiale ; Toronto l’utilise pour son rôle.</div></td><td class="al-r muted">4:24</td><td><a href="/seance/04/#s-4-6">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="8009"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:13:29</button></td><td><b>L’estimation d’UQO Éval : hédonique + comparables, et ses limites</b><div class=muted>Le condo au 40e étage mal représenté dans les données ; comparables ajustés, rôle, coût calibré et modèle hédonique donnent des valeurs différentes que l’étudiant devra expliquer.</div></td><td class="al-r muted">2:19</td><td><a href="/seance/04/#s-4-6">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="8148"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:15:48</button></td><td><b>Le TP1 dans le gabarit Excel : neuf questions, une seule collecte</b><div class=muted>Question 6 : choisir une propriété à vendre parmi les 75 000 d’UQO Éval (préférer un cas simple), saisir ses caractéristiques dans l’onglet Collecte ; prix demandé, valeur au rôle, estimation et intervalle 10-90 % sont fournis.</div></td><td class="al-r muted">1:55</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="8263"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:17:43</button></td><td><b>Démonstration Excel : variation annuelle et indice, figer la cellule de base</b><div class=muted>Variation = valeur / valeur précédente − 1 ; indice = valeur / base 2021 × 100 avec le signe $ pour figer la référence (F4 sur PC), puis tirer vers le bas ; indices unifamilial, copropriété et plex depuis l’onglet Données.</div></td><td class="al-r muted">4:45</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="8548"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:22:28</button></td><td><b>Question : peut-on entrer une valeur calculée à la main plutôt qu’une formule ?</b><div class=muted>Oui, aucun point perdu si la valeur est bonne ; mais sans formule le professeur ne peut pas faire le suivi d’erreur ni accorder de points partiels. Écrire au professeur si Excel bloque ; l’IA est utile pour les formules.</div></td><td class="al-r muted">3:13</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="8741"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:25:41</button></td><td><b>Le dossier de dix propriétés : médiane des écarts et part des prix demandés supérieurs à l’estimation</b><div class=muted>Écart = prix demandé − estimation ; médiane de −23 000 $ dans la démonstration (estimations trop élevées) ; 5 sur 10 = 50 % contre un repère de 41 % sur 831 propriétés voisines. L’interprétation compte plus que le calcul.</div></td><td class="al-r muted">4:43</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="9024"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:30:24</button></td><td><b>Le financement : la fonction VPM, taux ÷ 12, 25 ans</b><div class=muted>Taux affiché 6,09 %, 300 paiements, valeur actualisée = montant du prêt (négatif pour un paiement positif), valeur capitalisée 0 ; capitalisation semestrielle au Canada, mais ÷ 12 accepté. Paiement de 5 198 $ sur 800 000 $, puis 2 599 $ pour la médiane du dossier.</div></td><td class="al-r muted">4:02</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="9266"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:34:26</button></td><td><b>Scénarios 1 et 2 : mise de fonds de 20 %, écart mensuel, revenu et tableau de bord</b><div class=muted>Scénario 1 = prix médian des dix prix demandés, scénario 2 = la propriété choisie ; le tableau de bord se remplit automatiquement et il ne reste qu’à formuler des constats.</div></td><td class="al-r muted">2:57</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="9443"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:37:23</button></td><td><b>Modalités de remise : seul ou à deux, l’Excel suffit, déclaration d’usage de l’IA</b><div class=muted>Deux noms possibles malgré l’énoncé ; statut « terminé » dans le gabarit ; indiquer dans quelle mesure l’IA a été utilisée (formules, vérification), sans effet sur la note. Le TP prend quelques heures ; l’essentiel est l’analyse.</div></td><td class="al-r muted">4:34</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="9717"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 2:41:57</button></td><td><b>Mot de la fin</b><div class=muted>La vidéo sera mise en ligne sur le site ; questions par courriel ou à la prochaine séance.</div></td><td class="al-r muted">0:58</td><td></td></tr></tbody></table></div>
		162	+ </section>
		163	+ <section class="section" id="telechargements">
		164	+ <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Téléchargements</div><h2>Emporter la séance</h2></div></div>
		165	+ <div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Fichier</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-mp4">MP4</span><a href="/videos/03/video.mp4" download>Vidéo complète (MP4, 203,3 Mo)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">L’enregistrement Zoom original : écran partagé et voix.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/video.mp4" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-m4a">M4A</span><a href="/videos/03/audio.m4a" download>Audio seulement (M4A, 91,5 Mo)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Pour écouter la séance en déplacement.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/audio.m4a" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-vtt">VTT</span><a href="/videos/03/captions.vtt" download>Sous-titres (WebVTT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">2263 sous-titres synchronisés.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/captions.vtt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-srt">SRT</span><a href="/videos/03/transcript.srt" download>Sous-titres (SRT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Pour VLC, QuickTime ou tout lecteur.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/transcript.srt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-txt">TXT</span><a href="/videos/03/transcript.txt" download>Transcription horodatée (texte)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">24 174 mots, chapitres et minutage.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/transcript.txt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-vtt">VTT</span><a href="/videos/03/chapters.vtt" download>Chapitres (WebVTT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">61 chapitres.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/chapters.vtt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div>
		166	+ <p class="gl-count">Transcription automatique (Whisper large-v3-turbo) non corrigée : les noms propres, les chiffres et certains termes techniques peuvent être erronés. Enregistrement destiné aux personnes inscrites au cours ; ne pas rediffuser.</p>
		167	+ </section>
		168	+
		169	+<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances vidéo">
		170	+ <a class="prev" href="/videos/02/"><small>← Séance vidéo 2</small><b>Le cadre professionnel au Québec</b></a>
		171	+ <a class="next" href="/seance/03/"><small>Poursuivre →</small><b>Notes de la séance 3</b></a>
		172	+</nav>
		173	+ </div>
		174	+</main>
		175	+<footer class="site-footer">
		176	+ <div class="footer-inner">
		177	+ <div class="footer-brand">
		178	+ <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">
		179	+ <div class="brand-code">IMM1003</div>
		180	+ <div>Éléments d’évaluation immobilière</div>
		181	+ <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Automne 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>
		182	+ <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>
		183	+ </div>
		184	+ <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>
		185	+ <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>
		186	+ <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1033.app" rel="noopener">IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</a></div>
		187	+ </div>
		188	+ <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1003 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>
		189	+</footer>
		190	+<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">
		191	+ <div class="search-box">
		192	+ <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">
		193	+ <div class="search-results"></div>
		194	+ <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>
		195	+ </div>
		196	+</div>
		197	+
		198	+<script src="/assets/js/app.js" defer></script>
		199	+</body>
		200	+</html>

added dist/videos/03/poster.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/000.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/001.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/002.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/003.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/004.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/005.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/006.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/007.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/008.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/009.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/010.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/011.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/012.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/013.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/014.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/015.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/016.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/017.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/018.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/019.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/020.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/021.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/022.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/023.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/024.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/025.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/026.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/027.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/028.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/029.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/030.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/031.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/032.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/033.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/034.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/035.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/036.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/037.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/038.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/039.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/040.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/041.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/042.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/043.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/044.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/045.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/046.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/047.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/048.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/049.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/050.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/051.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/052.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/053.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/054.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/055.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/056.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/057.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/058.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/059.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/060.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/061.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/062.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/063.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/064.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/065.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/066.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/067.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/068.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/069.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/070.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/071.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/072.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/073.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/074.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/075.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/076.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/077.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/078.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/079.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/080.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/081.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/082.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/083.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/084.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/085.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/086.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/087.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/088.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/089.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/090.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/091.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/092.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/093.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/094.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/095.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/096.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/097.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/098.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/099.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/100.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/101.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/102.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/103.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/104.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/105.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/106.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/107.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/108.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/109.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/110.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/111.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/112.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/113.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/114.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/115.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/116.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/117.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/118.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/119.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/120.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/121.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/122.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/123.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/124.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/sb/125.webp +0 −0

Binary file not shown.

added dist/videos/03/transcript.json +1 −0

				@@ -0,0 +1 @@
		1	+{"n": "03", "title": "Les principes fondamentaux de l'évaluation", "duration": 9775.28, "chapters": [{"t": 0, "end": 585, "title": "Avant le cours : accueil des participants", "id": "c1"}, {"t": 585, "end": 635, "title": "Ouverture et plan de la séance", "id": "c2"}, {"t": 635, "end": 758, "title": "Le principe de substitution", "id": "c3"}, {"t": 758, "end": 811, "title": "Le principe de l’utilisation optimale : définition", "id": "c4"}, {"t": 811, "end": 1015, "title": "Les quatre critères, dans l’ordre : légal, physique, financier, maximalement productif", "id": "c5"}, {"t": 1015, "end": 1118, "title": "Légalement permis : zonage et spéculation sur un changement de zonage", "id": "c6"}, {"t": 1118, "end": 1313, "title": "Physiquement possible : taille, topographie, inondations, sols, services, environnement", "id": "c7"}, {"t": 1313, "end": 1484, "title": "Financièrement faisable : l’exemple du quadruplex et de l’édifice commercial", "id": "c8"}, {"t": 1484, "end": 1651, "title": "Maximalement productif : la valeur résiduelle du terrain", "id": "c9"}, {"t": 1651, "end": 1699, "title": "Terrain vacant et terrain amélioré", "id": "c10"}, {"t": 1699, "end": 1868, "title": "Le principe d’anticipation : la valeur regarde devant", "id": "c11"}, {"t": 1868, "end": 1967, "title": "Lien avec la méthode du revenu : la capitalisation perpétuelle", "id": "c12"}, {"t": 1967, "end": 2258, "title": "Le principe de changement : le cycle de vie des quartiers", "id": "c13"}, {"t": 2258, "end": 2362, "title": "Cycles de marché : expansion, stabilisation, surchauffe et bulles", "id": "c14"}, {"t": 2362, "end": 2406, "title": "Une évaluation est une photographie datée", "id": "c15"}, {"t": 2406, "end": 2637, "title": "Facteurs économiques : taux, emploi, inflation et la « cassure » de 2020", "id": "c16"}, {"t": 2637, "end": 2758, "title": "Facteurs démographiques : Ottawa-Gatineau et le vieillissement", "id": "c17"}, {"t": 2758, "end": 2896, "title": "Facteurs gouvernementaux : zonage, réglementation, fiscalité, infrastructures", "id": "c18"}, {"t": 2896, "end": 3071, "title": "Facteurs technologiques et sociaux : TGV, télétravail et aplatissement de la rente foncière", "id": "c19"}, {"t": 3071, "end": 3180, "title": "Le principe de contribution", "id": "c20"}, {"t": 3180, "end": 3270, "title": "Le principe de conformité", "id": "c21"}, {"t": 3270, "end": 3339, "title": "Progression et régression", "id": "c22"}, {"t": 3339, "end": 3423, "title": "Le principe d’équilibre et les quatre agents de production", "id": "c23"}, {"t": 3423, "end": 3547, "title": "Les rendements décroissants", "id": "c24"}, {"t": 3547, "end": 3742, "title": "Les externalités positives et négatives", "id": "c25"}, {"t": 3742, "end": 3961, "title": "Le principe de concurrence : le locatif de luxe à Québec", "id": "c26"}, {"t": 3961, "end": 4049, "title": "Séance 4 : la valeur marchande, une opinion motivée", "id": "c27"}, {"t": 4049, "end": 4154, "title": "Conditions essentielles et éléments constitutifs de la valeur", "id": "c28"}, {"t": 4154, "end": 4280, "title": "Hypothèses sous-jacentes : transaction hypothétique et acheteur typique", "id": "c29"}, {"t": 4280, "end": 4323, "title": "Ce que la valeur marchande n’est pas", "id": "c30"}, {"t": 4323, "end": 4413, "title": "La valeur d’assurance", "id": "c31"}, {"t": 4413, "end": 4556, "title": "La valeur fiscale : rôle triennal et date de référence 18 mois avant", "id": "c32"}, {"t": 4556, "end": 4723, "title": "La valeur liquidative : vente forcée, saisie, faillite", "id": "c33"}, {"t": 4723, "end": 4794, "title": "La valeur d’investissement", "id": "c34"}, {"t": 4794, "end": 4822, "title": "La valeur d’utilisation", "id": "c35"}, {"t": 4822, "end": 4919, "title": "La valeur hypothécaire : prudence du prêteur, SCHL à 95 %, conventionnel à 80 %", "id": "c36"}, {"t": 4919, "end": 5098, "title": "Tableau synthèse des types de valeurs", "id": "c37"}, {"t": 5098, "end": 5691, "title": "Pause de dix minutes", "id": "c38"}, {"t": 5691, "end": 5771, "title": "Reprise : le module théorique préparatoire au TP1", "id": "c39"}, {"t": 5771, "end": 5871, "title": "Les quatre phases du cycle : le volume ralentit avant les prix", "id": "c40"}, {"t": 5871, "end": 5943, "title": "Le TP1 : un portrait du marché de Gatineau avec des données réelles", "id": "c41"}, {"t": 5943, "end": 5980, "title": "Séries temporelles : tendance, saisonnalité, cycle et bruit", "id": "c42"}, {"t": 5980, "end": 6162, "title": "Question : où trouver ces diapositives ?", "id": "c43"}, {"t": 6162, "end": 6241, "title": "Le taux de variation", "id": "c44"}, {"t": 6241, "end": 6368, "title": "La variation sur 12 mois en glissement annuel", "id": "c45"}, {"t": 6368, "end": 6637, "title": "La moyenne mobile sur quatre trimestres", "id": "c46"}, {"t": 6637, "end": 6935, "title": "Le ratio de saisonnalité (T2 + T3) / (T1 + T4)", "id": "c47"}, {"t": 6935, "end": 7040, "title": "À retenir : interpréter la tendance avec une moyenne mobile", "id": "c48"}, {"t": 7040, "end": 7231, "title": "L’indice base 100", "id": "c49"}, {"t": 7231, "end": 7440, "title": "Le taux de croissance annuel composé", "id": "c50"}, {"t": 7440, "end": 7745, "title": "Moyenne et médiane : 833 contre 425", "id": "c51"}, {"t": 7745, "end": 8009, "title": "Le modèle hédonique et l’évaluation de masse", "id": "c52"}, {"t": 8009, "end": 8148, "title": "L’estimation d’UQO Éval : hédonique + comparables, et ses limites", "id": "c53"}, {"t": 8148, "end": 8263, "title": "Le TP1 dans le gabarit Excel : neuf questions, une seule collecte", "id": "c54"}, {"t": 8263, "end": 8548, "title": "Démonstration Excel : variation annuelle et indice, figer la cellule de base", "id": "c55"}, {"t": 8548, "end": 8741, "title": "Question : peut-on entrer une valeur calculée à la main plutôt qu’une formule ?", "id": "c56"}, {"t": 8741, "end": 9024, "title": "Le dossier de dix propriétés : médiane des écarts et part des prix demandés supérieurs à l’estimation", "id": "c57"}, {"t": 9024, "end": 9266, "title": "Le financement : la fonction VPM, taux ÷ 12, 25 ans", "id": "c58"}, {"t": 9266, "end": 9443, "title": "Scénarios 1 et 2 : mise de fonds de 20 %, écart mensuel, revenu et tableau de bord", "id": "c59"}, {"t": 9443, "end": 9717, "title": "Modalités de remise : seul ou à deux, l’Excel suffit, déclaration d’usage de l’IA", "id": "c60"}, {"t": 9717, "end": 9775.28, "title": "Mot de la fin", "id": "c61"}], "blocks": [[32.12, 46.66, "Allô ? Bonjour, ça va bien ? Ça va bien, vous ? Oui, super bien, merci. On va commencer dans quelques minutes."], [50.0, 95.54, "Ça allait pour le cours en ce moment ? C'était pas trop... C'était super intéressant. Merveilleux. aujourd'hui ça va être le premier TP donc c'est ça c'est une plus grosse séance à cause de ça mais c'est très bien ça moi ça fait six mois que j'ai commencé dans le domaine je suis encore en apprentissage je trouve qu'avec ce cours-là c'est vraiment très complémentaire c'est ça, mais c'est bien que vous soyez dans le domaine déjà, ça permet de de voir dans le fond mais c'est ça, mais j'ai essayé de râler je sais pas comment le cours était fait avant mais j'ai essayé de le faire de le calquer un peu plus sur la réalité ben oui, ça a l'air de ça vraiment c'est ça, c'est l'objectif est-ce que vous donnez d'autres cours dans le certificat ?"], [96.6, 109.74, "Oui, je donne la méthode des coups la méthode des coups, ok est-ce que j'aime vraiment votre façon de voir les choses la façon d'enseigner aussi oui, ben c'est ça il faut s'adapter à la réalité complètement"], [113.32, 120.06, "Mais non, c'est ça on va commencer dans à peu près huit minutes, donc... Pas de problème."], [498.52, 603.5, "Nous allons commencer dans deux minutes. Merci. Bonjour tout le monde. Bienvenue à la séance 3 du cours. J'espère que vous allez bien. Je vais commencer. Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière qu'on a vue jusqu'à présent. C'était correct probablement. Est-ce que vous m'entendez bien probablement ?"], [604.16, 627.84, "Oui, parfait. Super. Merveilleux. Excellent. Aujourd'hui, dans le fond, on va vraiment faire la section, on va finir la section dont on avait commencé la semaine passée sur tout ce qui est principe d'offre et demande, principe de substitution et tout. Et ensuite, on va aller dans la section 4 et on va présenter le TP à la fin."], [630.06, 647.22, "On va tourner avec le jeu de slide qu'il y a ici. Ça va être relativement rapide. On va finir le principe de substitution. Comme on avait dit la dernière fois, c'est super simple comme principe. C'est simplement qu'un acheteur rationnel va regarder trois choses."], [647.74, 665.18, "La valeur la plus élevée, dépendamment de la façon dont on price l'immeuble. Donc, ici, on avait parlé de la comparaison, le coût de construction et les revenus. Donc, s'il y a une alternative qui est plus économique, le principe de substitution va vraiment l'emporter."], [665.5, 694.0, "Et ça va être ça, donc le prix optimal, le prix que selon les marchés, en réalité, c'est pas nécessairement appliqué de façon, l'acheteur ne fait pas ce calcul-là directement, mais on dit que maintenant de façon agrégée, ça va être vrai. C'est-à-dire que si, par exemple, il y a une propriété comparable qui est plus chère que de construire l'équivalent, forcément, s'il y a un terrain disponible, l'acheteur va décider de construire lui-même la propriété."], [694.44, 723.24, "En réalité, c'est plus compliqué de construire une propriété. Ce n'est pas nécessairement juste une question de coût, c'est une question de logistique aussi. Ça me tente de m'en marquer là-dedans. Et encore une fois aussi, si le fait de louer le même espace, la valeur actualisée de tous les loyers qu'on paierait dans le futur, c'est inférieur à construire ou à acheter, possiblement l'acheteur va préférer finalement louer."], [724.12, 742.56, "Encore une fois, c'est théorique ça. C'est vraiment, dans la réalité, c'est pas nécessairement ce qui est fait parce qu'il y a d'autres utilités. Certaines personnes vont préférer être propriétaires parce que, bon, c'est chez toi. T'as pas le risque de te faire foot-doll."], [742.92, 760.52, "On peut dire foot-doll, mais bon. Il y a des choses qu'on peut pas priceer monétairement. C'est pour ça que cette méthode-là, cette théorie-là a quand même des limites assez importantes. Mais c'est important de la connaître. Donc, ça ici. Maintenant, le principe de l'utilisation optimale."], [760.76, 778.46, "Donc, ça, c'est le principe de substitution. En soi, c'est simplement ça. L'utilisation optimale, qu'est-ce que ça dit ? C'est que si on a un terrain donné, par exemple, si vous avez un terrain dont vous avez acheté, vous êtes déjà propriétaire, il y a forcément une vocation qui est optimale."], [778.9, 794.28, "Donc, c'est-à-dire qu'il y a un projet que vous pouvez mettre sur ce terrain-là, puis qui va vraiment vous permettre donc d'obtenir la valeur la plus élevée. Et ça, ça dépend de plusieurs facteurs, donc la légalité du projet. Est-ce que c'est possible financièrement ?"], [794.82, 817.8, "Est-ce que c'est possible physiquement ? Donc, c'est-à-dire que c'est pas tous les terrains qui peuvent acquérir, par exemple, un immeuble de 12 logements, etc. Bon, je vais admettre M. Gagné. C'est ça. Donc, c'est ici. Les quatre critères de l'utilisation optimale, c'est premièrement, est-ce que ce que je veux faire, c'est légal au niveau des permis ?"], [818.24, 839.72, "Parce qu'on sait qu'il y a du zonage. C'est-à-dire que si vous avez, je ne sais pas moi, une terre agricole, par exemple, à Québec, dans le coin de Beauport, il y a des terres agricoles qui sont très proches de la ville. On pourrait se dire, mettons, intuitivement, je vais faire un gros parc de condos, c'est l'utilisation optimale de tout ça."], [840.0, 858.36, "C'est vrai. Donc, si on n'avait pas le point 1, probablement que toute ferme ou tout terrain zoné agricole, l'utilisation optimale, ça serait de faire des logements dessus, c'est clair, parce que le prix du pied carré, par exemple, d'un terrain agricole par rapport à un terrain résidentiel ou commercial, c'est vraiment pas dans la même norme d'idée."], [858.36, 879.06, "Donc, on est aux alentours de 20-30 000, je crois, par hectare au niveau des terrains agricoles. Et bon, dans le résidentiel, ça chiffre. C'est vraiment, vraiment, ça ne se price pas en hectare. C'est vraiment, c'est plus en, je ne pourrais pas dire en, c'est en parcelles de pieds carrés."], [879.22, 892.08, "Mais dans un premier temps, il faut que ce soit légal. C'est surtout ça que ça dit, donc, cette théorie-là de l'utilisation optimale. Maintenant, dans la mesure que c'est légal de le faire, bien là, on a comme plusieurs possibilités. Donc, est-ce qu'on fait un parc de condos ?"], [892.2, 909.7, "Est-ce qu'on fait, je ne sais pas moi, une maison ? Vraiment toutes les possibilités, donc dépendamment de la taille du terrain. Si c'est juste maintenant un petit terrain qui peut accueillir une maison, bien là, la question, c'est, est-ce que je fais un duplex, une maison simplement, ou est-ce que je décide de faire autre chose ?"], [910.56, 934.38, "Et c'est là que ça rentre dans le physiquement possible. Est-ce que c'est possible au niveau de l'accessibilité ? Par exemple, est-ce que Hydro-Québec se rend ? Est-ce qu'il y a de la plomberie ? Il y a plein de choses, donc la topographie, tout ça. Est-ce que le terrain est plus en vase, mais en tout cas, il y a certains terrains qui sont en argile, donc le sol est en argile, donc c'est plus risqué de faire certains projets."], [935.62, 965.82, "Donc, c'est la deuxième question qu'on va se poser. Maintenant, si c'est possible physiquement, bien là, c'est financièrement ce que c'est faisable. Parce que c'est bien beau tout ça, mais si financièrement ça ne tient pas la route, bien le projet, parce que c'est aussi, c'est que dans certaines vonges éloignées, on pourrait construire un gros immeuble de logement, mais si les loyers ne sont pas élevés, parce que justement, on est très éloigné de la ville, bien, ça se peut que le projet ne soit pas financièrement faisable."], [966.42, 984.0, "Donc, on regarde, est-ce que les revenus sont super au coût ? Et sachant cela, est-ce que c'est un rendement qui est acceptable ? Déjà en partant, si les revenus futurs ne sont pas super au coût, bien là, ça ne passe pas l'étape 3. Et maintenant, lorsqu'on est filtré avec l'étape 3, il faut vraiment voir ça comme un entonnoir."], [984.1, 1001.76, "C'est-à-dire que les projets, on les fait tous passer dans cet entonnoir-là, puis à chaque étape, 1, 2, 3, il y a de moins en moins de projets qui restent. Et là, le 4, c'est vraiment qu'est-ce qui produit le plus, le maximal productif. C'est la valeur résiduelle la plus élevée parmi toutes les possibilités."], [1003.48, 1021.08, "Donc, les critères sont vraiment appliquées dans l'ordre. Et donc, si un usage n'est pas légalement permis, on ne voit même pas l'étape 2 pour ce projet-là. Donc, c'est ça. Donc, ici maintenant, c'est ça. Donc, ça, c'est l'analyse séquentielle. Est-ce que c'est légalement permis de faire le projet ?"], [1021.7, 1041.6, "Si c'est oui, on continue. Sinon, bien là, c'est un usage qui est limité. Ensuite, est-ce que c'est physiquement possible selon la topologie du terrain ? Si oui, bon, on continue encore une fois. Est-ce que c'est financièrement faisable ? Si oui, on continue. Et là, est-ce que c'est le projet qui apporte le plus au niveau du maximal productif ?"], [1042.12, 1059.28, "Bien là, on se pose la question. Et là, au niveau du financièrement faisable, c'est là que c'est vraiment plus, c'est pas s'évident que ça. Il faut vraiment donc, on continue à repasser les étapes une par une pour vraiment plus les détailler. Au niveau des éléments à vérifier, au niveau du légalement permis."], [1059.92, 1069.12, "Comme on a dit, c'est le zonage municipal. Est-ce que c'est résidentiel ? Est-ce que c'est commercial ? Est-ce que c'est mix ou c'est industriel ? Parce qu'il y a certaines zones qui sont simplement industrielles."], [1072.3, 1104.84, "Encore une fois, c'est possible que certains promoteurs immobiliers des fois décident d'acheter des terrains avec des zones agricole, donc ça s'est vu dans certaines villes de la province, c'est-à-dire que c'est un pays en soi. C'est-à-dire que vous achetez de quoi de zone agricole, vous attendez pendant quelques mois ou quelques années ou même quelques décennies et là vous espérez qu'il y a un changement de zonage à cause que justement les environnements deviennent plus denses, il y a plus de population, donc les gouvernements décident de changer le zonage."], [1105.02, 1120.68, "Ou si vous avez beaucoup d'influence, Donc, ça s'est déjà fait. Donc, c'est possible de le faire. Mais bon, ce rendu là, ça ne rentre pas vraiment dans la théorie immobilière. Donc, maintenant, ça fait tout de suite parfait. Ici, est-ce que c'est physiquement possible ?"], [1121.16, 1132.72, "C'est là que c'est quand même un gros travail de savoir est-ce que c'est possible. Est-ce que c'est possible selon la taille ? Est-ce que le projet, le terrain est suffisamment important pour pouvoir faire le projet que vous souhaitez ? Si la réponse est oui, bien là, c'est bon."], [1133.48, 1146.34, "La topographie. Des fois, il y a certains terrains qui ont des risques d'inondations. C'est de plus en plus fréquent maintenant que les terrains sont plus à risque. C'est bien important. Donc, ça, c'est relativement nouveau. Donc, c'est-à-dire que c'est de quoi qui est…"], [1146.8, 1162.66, "C'est très récent qu'on se pose la question, est-ce que ce terrain-là est viable sur 10, 20 ou 30 ans ? Avant, bon, on disait, s'il y a des inondations, c'est périodique. Donc, c'est-à-dire que c'est une rivière qui déborde. Puis, ça va se retirer. Donc, il y a les assurances et tout."], [1162.66, 1177.44, "Maintenant, il y a des zones qui sont dites non assurables. C'est-à-dire qu'on prend pour acquis que la montée des eaux fait en sorte qu'il y a une exposition qui est permanente. C'est-à-dire que ce n'est pas toute la province, c'est certains endroits. Il y a des endroits aussi qui sont vraiment plus risqués que d'autres."], [1178.14, 1202.36, "Un exemple du Saguenay, par exemple, où il y a eu des inondations au Saguenay dans les années 90, ou le déluge qu'il y avait eu. Il y a souvent des événements fréquents au Saguenay. Soit parce que c'est entouré de… c'est très montagneux. Donc, il y a des écoulements d'eau. Il y a beaucoup de puits abondantes. Et aussi, le sol. Donc, le Saguenay-Saint-Jean s'est reconnu pour être très argileux."], [1202.52, 1215.42, "Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de... La possibilité d'avoir des glissements de terrain, c'est vraiment plus... une plus forte probabilité. Donc, ça, c'est toutes les choses qu'il faut regarder la topologie. Et là, surtout aussi, est-ce que c'est contaminé ?"], [1215.42, 1261.6, "Donc, le sous-sol, est-ce que je peux faire de quoi ? Donc, est-ce qu'il y a une nappe phréatique, etc. Et aussi, si maintenant vous voulez faire un projet de condo, bien là, ça serait bien qu'il y ait un transport en commun, des routes, que ce ne soit pas juste, c'est tout ça qui est à regarder. Donc, lorsqu'on parle de ce que c'est physiquement possible. aussi donc les services publics, donc l'aqueduc, égout, etc c'est possible donc de s'en sortir sans aqueduc, donc c'est à dire que vous pouvez avoir il y en a qui vont prendre de l'eau dans un puer artésien avec une fosse septique donc c'est possible, mais encore une fois, ça affecte la valeur du projet donc c'est pas tous les acheteurs qui sont à l'aise avec le fait de ne pas avoir d'aqueduc, et aussi donc l'environnement, ça c'est rendu super important donc c'est à dire que si vous voulez faire par exemple"], [1265.56, 1279.76, "Un parc de maisons en rangée, tout ça, et là, il y a une raffinerie à côté, c'est possible. Il va y avoir des gens qui vont vouloir vivre là. Mais maintenant, le prix que vous allez charger va être vraiment revu à la baisse, sachant qu'il y a une raffinerie juste à côté."], [1280.9, 1295.3, "Dans la province, il n'y en a pas énormément des raffineries. Il y en a deux. Il y en a une à Montréal et une à Lévis à Québec. Des fois, c'est possible. Maintenant, c'est plus le quartier résidentiel se construit souvent autour de la raffinerie parce que le contraire n'est pas vraiment possible sans poursuite."], [1295.42, 1312.08, "C'est-à-dire que si vous êtes propriétaire d'une maison, puis que là, il y a une raffinerie qui achète des terrains, puis que vous ne serez pas content, puis c'est normal. Puis le gouvernement ne le serait pas faire de toute façon. Donc, c'est à prendre en compte, mais bon, l'environnement, c'est plus, maintenant, au niveau, par exemple, est-ce qu'il y a une autoroute qui est à côté et tout ça."], [1313.1, 1330.62, "Maintenant, le financièrement faisable, excusez-moi, Donc, c'est-à-dire, est-ce que les revenus anticipés de votre projet vont être supérieurs au coût ? Donc, ça, c'est-à-dire que vous comparez les revenus anticipés au coût de total, donc terrain et construction."], [1332.42, 1351.58, "Maintenant, le terrain, vous l'avez, donc, quand on applique cette théorie-là, comme on pourrait dire, c'est lorsque vous avez déjà le terrain. C'est-à-dire que vous voulez en quelque sorte savoir c'est quoi l'utilisation qui est le plus optimal. Quel projet m'en donne le plus possible pour le terrain que j'ai en ce moment."], [1353.04, 1386.74, "Donc, au niveau de l'application de ça ici, on va prendre cet exemple-là très simple. Donc, on aurait un exemple entre deux projets. Un catplex puis un édifice commercial. Donc, le terrain, on l'a payé 200 000. Dans les deux cas, c'est 200 000 parce qu'il est déjà acheté. Maintenant, le coût de construction, c'est 600 000 pour le 4plex, puis le commercial, on va supposer, je ne sais pas, c'est des entrepôts, peu importe, c'est 900 000. Maintenant, le coût total, c'est 800 000 par rapport à 1,1 million, donc avec le commercial."], [1387.9, 1408.58, "Et là, vous avez donc les revenus nets, donc ici qui sont les revenus nets anticipés, donc c'est-à-dire que c'est vraiment la valeur que vous allez réaliser à chacune des années. Et là, on va appliquer donc ici maintenant un taux de rendement. Donc, c'est-à-dire que vous, et là, il faudrait aussi appliquer un taux de croissance au revenu, étant donné que ça va changer à travers le temps."], [1409.16, 1428.56, "Donc, mais ici, donc, je ne sais pas s'il y en a qui sont familiarisés avec le tri, le taux de rendement interne, on appelle ça l'IRR. Donc, en finance, c'est beaucoup utilisé. C'est un peu l'équivalent de ça ici. Donc, c'est-à-dire, c'est le rendement que le projet vous rapporte par rapport, mettons, à tous les autres projets."], [1428.66, 1441.72, "Donc, ici, clairement, les deux sont faisables financièrement. Donc, où est-ce que ce ne serait pas faisable ? Ce serait, mettons, à zéro et en bas. Donc, c'est-à-dire, si on aurait un rendement qui est négatif. Maintenant, ce n'est pas parce que c'est faisable que c'est souhaitable."], [1441.96, 1466.06, "Donc, c'est-à-dire que là, à 6,5 et à 8, bon, c'est relativement des rendements corrects. Mais bon, si on est à 2, est-ce que vous allez vous embarquer, donc vous allez maintenant engeler des capitaux ou de l'argent dans un projet qui rapporte simplement 2 %, ce ne serait pas nécessairement intelligent étant donné que l'immobilier, ça reste quand même un investissement risqué et que vous pouvez avoir le même rendement à la banque, peu importe."], [1466.06, 1482.22, "Maintenant, il y aurait aussi le financement hypothécaire à prendre en compte, mais là, on t'en tient vraiment simplement comme ça ici. Est-ce que le rendement du projet est positif ou non ? Si il est positif, on y va, c'est faisable. Mais ça ne veut pas dire que ça va passer l'étape suivante."], [1484.76, 1506.9, "Ici, donc, c'est ça. C'est le principe de maximale productif, c'est la valeur résiduelle du terrain. Donc, c'est-à-dire que vous avez des projets ici, donc, qui passent l'étape 3. Donc, est-ce que c'est faisable financièrement ? Et si ça passe cette étape-là, au critère 4, donc, vous allez prendre le projet qui vous apporte la valeur résiduelle du terrain la plus importante."], [1508.54, 1538.3, "Dans le cas qui est ici, donc, bon, le CIPLEX n'est pas nécessairement un rapport, mais la valeur résiduelle du terrain, c'est la valeur, donc, totale estimée ici, donc, de la valeur marchande, comme on pourrait dire. C'est-à-dire que votre projet, ici, a une valeur marchande de 850 000. Et ça, comment c'est déterminé ? C'est soit parce que vous faites des comparables et tout ça, ou vous estimez avec la méthode des revenus. C'est-à-dire que vous actualisez les flux de trésorerie pour avoir une valeur comme un autre investisseur, le price rate."], [1538.84, 1555.56, "Donc, c'est vraiment comment le projet pourrait se revendre immédiatement après la construction. Et ça, ça vous permet, donc, si vous soustrayez les coûts de construction, sans le terrain, d'avoir la valeur résiduelle de votre terrain. Donc, c'est la valeur, donc, implicite du terrain, sachant que vous avez fait ce projet-là."], [1556.78, 1577.16, "Et vous voyez, donc, ici, que, bon, là, dans les deux cas, on serait égal. Maintenant qu'on rajouterait un 6 plex, là, c'est complètement différent, là, il coûterait un petit peu plus cher que le 4 plex, bien, là, il y aurait une valeur résiduelle de 270 000. Donc, dans ce cas-là, très précis, c'est simplifié aussi, mais on irait avec le ciplex, étant donné que la valeur résiduelle du terrain est plus élevée."], [1579.82, 1611.08, "Ce qui est important ici, c'est que la valeur totale estimée, ça peut être plusieurs méthodes. Ça peut être parce que, par exemple, on a exactement la même chose qui s'est vendue il y a deux semaines à tel prix. Donc, on peut inférer ça, mettons que ça se vendrait à peu près à ce prix-là, sachant les comparables à côté, ou on utilise la méthode des revenus. La méthode des coûts, dans ce cas-là, ici, pour la valeur totale estimée, ce n'est pas nécessairement la même façon de faire, étant donné qu'on va arriver à la même chose."], [1611.08, 1625.98, "C'est-à-dire qu'on va arriver exactement à 200 000 parce que le coût de construction, on le connaît déjà. Donc, ça, c'est vraiment dans le cas où on aurait un projet qui serait en quelque sorte productif. Donc, il nous permettrait d'avoir de la valeur immédiatement."], [1626.6, 1645.08, "Donc là, comme on a vu ici, le projet-là, il nous apporte quelle valeur ? Si on regarde là-bas, le terrain, on le paye 200 000. Donc, on a 50 000 ici de valeur créée simplement parce qu'on a choisi ce projet-là par rapport au coût total. Est-ce que c'était correct pour ça ici ? C'est plus…"], [1646.2, 1673.7, "Oui, ça va bien. Ça va bien ? Merveilleux. Donc, terrain vacant versus terrain amélioré. L'analyse du terrain vacant, c'est quel serait le meilleur usage si le terrain était vacant. Donc, c'est déterminer la valeur du terrain en soi par… Donc, c'est la méthode des coûts ici. Donc, c'est ce qu'on vient de faire en soi ici, donc, sachant que le terrain est vacant, quelle est la meilleure façon, donc, d'aller chercher de la valeur."], [1675.28, 1693.14, "J'aime moyen, maintenant, le principe de valeur résiduelle du terrain, mais c'est comme ça que l'Ordre, donc, le mentionne. Donc, en soi, ce n'est pas nécessairement, ça serait la valeur du terrain, sachant qu'on a choisi cette façon de faire. Mais bon, ce n'est pas clair, le terrain, sur l'évaluation foncière, va rester la même valeur."], [1693.14, 1705.42, "Donc, c'est plus dans la valeur totale du projet que ça va être reflété. Maintenant, le principe d'anticipation et de changement. Ça, c'est un qui est relativement important."], [1708.0, 1724.82, "La valeur d'un bien immobilier, c'est une fonction des bénéfices futurs anticipés. Donc, c'est-à-dire que c'est les revenus. Si c'est un immeuble locatif ou même si c'est une maison, donc vous pouvez la louer et générer des revenus. la plus-value potentielle du marché."], [1725.42, 1745.2, "Et la jouissance, si c'est, par exemple, une propriété qui va être habitée par la personne qui l'achète. C'est simplement les bénéfices futurs dans les années à venir que vous allez tirer de cette propriété. C'est vraiment une valeur qui est plus orientée vers l'avenir."], [1746.84, 1768.88, "Au niveau des bénéfices anticipés, c'est les revenus de location future. Par exemple, si vous avez une maison et que là, vous prévoyez louer, je ne sais pas moi, c'est une maison avec un appartenant au sous-sol, des fois on voit ça, et vous prévoyez louer ça à un étudiant parce que c'est à côté de l'université de l'UQAM ou c'est à Montréal, tout ça, ça rentre dans les bénéfices anticipés."], [1770.16, 1786.92, "La plus-value à la revente potentielle. Ça, encore une fois, c'est plus dur de prévoir ça. Mais bon, si on applique un principe que, habituellement, il y a un taux de croissance qui est quand même stable au Québec, c'est quand même possible de savoir à peu près que ça va être où."], [1787.62, 1806.68, "Il y a plus de chances qu'on se trompe à la baisse qu'à la hausse si on applique des taux relativement modérés. Si c'est un propriétaire occupant, bien là, il y a une jouissance qui est personnelle de ce projet-là. et surtout les avantages fiscaux. C'est une propriété, donc votre seule propriété, mais là, vous avez l'exemption de l'impôt sur les gains en capitaux."], [1807.32, 1821.04, "Donc, ça, c'est quand même très bien. C'est-à-dire que pour ceux-là qui ne sont pas au courant, au Québec, la résidence principale, la plus-value que vous faites, vous n'êtes pas imposé dessus. Donc, c'est-à-dire que vous pouvez la revendre et c'est libre d'impôt."], [1822.14, 1840.22, "Si c'était une deuxième propriété, par exemple, bien là, ça va être 50 % de la plus-value qui va être ajoutée sur votre revenu d'entreprise, si le building est la propriété d'une entreprise, ou sinon, ça va être 50 % sur l'impôt personnel de la personne qui est propriétaire."], [1841.02, 1866.32, "Mais c'est dans le cas où, vraiment, c'est une résidence secondaire. Dans le cas d'une entreprise, ça rentre donc dans les… ce n'est même pas des gains en capitaux, c'est des revenus d'entreprise simplement. Désolé, juste pour te la refier. Et le potentiel de développement aussi est important. C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un projet et que vous pouvez faire une expansion, bien ça, c'est également dans les bénéfices anticipés."], [1868.44, 1887.46, "Maintenant, le lien avec la méthode des revenus, c'est pourquoi, c'est que ça repose directement sur la valeur future. Donc, ici vraiment, c'est l'actualisation des flux monétaires futurs. Mais encore une fois, ce n'est pas tout qui peut être mis là-dedans. C'est-à-dire que la jouissance personnelle, ça ne rentre pas dans les revenus futurs."], [1889.08, 1905.68, "Le fait donc de l'avantage fiscal, oui, mais vraiment, ce n'est pas tout qui peut être abordé par ce temps. Ici, on va le voir plus en détail à la séance 11 et 12, la méthode du revenu, mais pour vous donner une idée, c'est le revenu qu'une propriété va vous rapporter."], [1906.76, 1931.02, "On peut estimer la valeur avec la méthode d'actualisation en divisant par le taux de rendement qu'un investisseur souhaiterait. Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment sur le marché immobilier, on a un taux de rendement à peu près de, je ne sais pas moi, 6,5 %, bien, vous pouvez diviser le rendement annuel que vous vous anticipez l'année suivante par le taux de rendement."], [1932.2, 1962.54, "Bon, c'est encore une fois, ça pose l'hypothèse que c'est perpétuel. Donc, c'est-à-dire qu'ici, c'est vraiment, on suppose que vous allez détenir ça toute votre vie et même après votre mort en réalité. Mais c'est juste que plus qu'on avance dans le temps, plus le flux de trésorerie qui est éloigné a moins d'importance. Donc, on fait le choix d'y aller perpétuel, étant donné que ça ne change pas vraiment grand-chose. C'est-à-dire que vous le faites sur 20 ans ou à l'infini, ça va être sensiblement la même chose. C'est-à-dire que les revenus vraiment plus éloignés n'auront pas d'importance sur la valeur présente."], [1966.9, 1987.48, "Maintenant ici, d'autres choses qu'un évaluateur agréé doit prendre en compte, c'est le principe de changement. Donc, c'est de quoi qu'on ne parle pas nécessairement beaucoup, mais il y a des cycles de vie à des quartiers et à des propriétés. Donc, si on prend l'exemple, il y a certains quartiers qui sont nouveaux, bien là, toutes les propriétés sont neuves."], [1988.88, 2013.8, "Donc, c'est très récent. La valeur de tout le parc, par exemple, est beaucoup plus élevée que si on est dans un quartier où on est plus en fin de vie. Qu'est-ce que ça veut dire un quartier en fin de vie ? C'est un quartier où les maisons ont 50, 70 ans, même 80 ans des fois, et que pour avoir un regain de valeur, il va avoir besoin de rénovation majeure ou simplement d'un autre cycle de construction."], [2013.8, 2053.4, "C'est-à-dire que souvent, on voit ça dans certains quartiers. Les maisons sont démolies graduellement ou ils sont upgradés de façon importante. Ça dépend. Il y en a qui décident de tout refaire de A à Z. Il y en a même qui décident de lever la maison, de faire une excavation additionnelle pour agrandir le sous-sol ou je ne sais pas. Donc, tout se fait, mais après un certain temps, habituellement, une propriété est assez dégradée. Il y en a certains qui réussissent quand même à garder une valeur à travers le temps, donc en rénovant de façon continue. Ça prend une assiduité qui est plus importante aussi. Il y en a qui réussissent, il y en a qui réussissent pas."], [2053.4, 2068.96, "C'est-à-dire que là, la propriété, l'acheteur qui va venir va vraiment appliquer un discount. Il va falloir que je refasse le drain agricole, il va falloir que je refasse la toiture et ainsi de suite. Donc ici, c'est vraiment, on pourrait dire, le cycle de vie d'un quartier."], [2069.76, 2081.96, "Au départ, il y a une croissance. Donc maintenant qu'on part avec de quoi qui est nouveau, un nouveau quartier, par exemple, à Gatineau, on pourrait dire. Donc il y a un développement. Donc là, il y a beaucoup de maisons qui se construisent. Il y a des condos qui se construisent également."], [2082.42, 2138.16, "Il y a des immeubles à revenus. Éventuellement, on atteint un point de stabilité. C'est-à-dire que là, le quartier est saturé. Il n'y a plus vraiment de possibilité d'agrandir. La croissance diminue. C'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup d'édifices qui sont ajoutés. Et là, on atteint un point d'équilibre et de maturité. Et là, comme toute chose, éventuellement, ça décline. C'est-à-dire qu'il y a un vieillissement et il y a de l'obsolescence. Pourquoi ? Parce que la technologie change. Donc, on ne sait pas, mettons, dans 20-30 ans, peut-être que les propriétés vont, je ne sais pas, avoir beaucoup plus de technologie qu'est-ce qu'on a en ce moment avec l'intelligence artificielle, tout ça, peut-être que les planches, on ne peut pas vraiment anticiper qu'est-ce qu'il va y avoir comme amélioration et là, ça fait en sorte que les anciennes propriétés ont moins de valeur. C'est pour ce qu'on dit obsolescence. Mais bon, ça ne veut pas nécessairement dire que la propriété va perdre de la valeur tout court. Donc, c'est-à-dire que c'est très différent."], [2139.42, 2161.72, "Le déclin, les propriétés continuent quand même à prendre la valeur, c'est juste qu'ils vont prendre moins de valeur par rapport à une propriété qui est neuve. Donc, elle n'aura pas la même valeur qu'une propriété qui va être vraiment au goût du jour. Mais reste que par rapport à un investissement, je serais très surpris qu'il y ait une diminution du prix par rapport, par exemple, à il y a 20 ans. Ce serait pratiquement impossible. Donc, c'est vraiment deux choses à tenir en compte."], [2162.02, 2179.48, "Ça ne veut pas nécessairement dire que le déclin, que vous n'êtes pas rentable sur l'investissement. C'est juste que la valeur par rapport à de quoi de récent va être, la différence va être plus importante. Et maintenant, le quartier peut avoir un renouveau, c'est-à-dire qu'il y a une revitalisation ou une reconversion."], [2181.82, 2218.94, "Donc, souvent, on commence à voir, par exemple, un des bons exemples, c'est les immeubles commerciaux. Donc, surtout tout ce qui est, maintenant, commerce de détail, certains centres commerciaux, ils ont comme un renouveau en ce moment. C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de promoteurs immobiliers qui réussissent à soit changer ça pour faire, par exemple, des… Ils gardent le côté commercial en bas, mais ils font des condominiums sur les autres étages. Donc, ils ajoutent. On peut voir ce qu'on met à un renouveau. Et là, on pourrait dire qu'il y aurait une phase de croissance qui recommencerait, puis ça tourne comme ça perpétuellement."], [2220.24, 2255.64, "Pour un quartier résidentiel, le renouveau, ça va être simplement, si vous regardez par exemple dans certains quartiers plus âgés, donc de certaines villes au Québec, vous voyez qu'il y a beaucoup de rénovation des voies, donc c'est-à-dire que là, le quartier, sans détruire nécessairement les fondations des bâtiments, il y a des ajouts majeurs qui sont faits et il y a des modifications qui permettent donc de, sans dire que ça va revenir à un cycle de croissance aussi important qu'au début, Ça permet donc de repartir un cycle et d'augmenter la valeur. C'est vu sur certains marchés."], [2258.02, 2305.52, "Maintenant aussi, comme tous les marchés immobiliers passent à travers un cycle aussi d'expansion, stabilisation et surchauffe. Encore une fois, la surchauffe, ça ne veut pas nécessairement dire que l'investissement n'est pas rentable. Ça, c'est super important. La raison pourquoi, donc, ici, il y a une expansion, puis il y a souvent, donc, on pourrait dire des cycles de stabilisation puis de surchauffe. La surchauffe, c'est simplement lorsque les prix augmentent. Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi, quand les prix augmentent rapidement, les prix semblent augmenter encore plus rapidement dans le futur, c'est parce que un secteur de l'économie, par exemple, immobilier résidentiel, les gens ont pris pour acquis que les taux de rendement vont être importants."], [2305.52, 2317.28, "Par exemple, les maisons de deux étages et tout ça. Donc, qu'est-ce que ça fait ? Ça fait en sorte que les constructeurs ou les investisseurs demandent plus de ça, étant donné que le rendement anticipé est plus élevé. Et là, ça fait une surchauffe."], [2319.88, 2331.86, "Malheureusement, c'est ça qui fait en sorte que c'est la même chose dans les bulles à la bourse. C'est-à-dire qu'en ce moment, pourquoi la technologie, ça l'explose ? C'est parce que les gens voient un potentiel."], [2335.12, 2368.72, "Derrière chaque on pourrait dire bulle il y a une vraie bonne idée par exemple en ce moment la bourse est très élevée à cause de la technologie parce que les gens voient un potentiel en intelligence artificielle et ça a overshow c'est à dire que les gens exagèrent ils vont au-delà de ce que la valeur réelle est mais c'est toujours comme ça depuis que le monde est monde il y a des bulles spéculatives et il y a des surshows dans tous les types de marchés Très important, un évaluateur, donc, une évaluation immobilière, c'est une photographie aussi."], [2368.84, 2386.5, "C'est-à-dire que c'est fait pour une date donnée et c'est tout. Donc, c'est-à-dire qu'une évaluation qui a été faite, par exemple, il y a six mois, est quand même une meilleure évaluation que celle qui a été faite il y a deux ans, mais ce n'est pas, donc, ce n'est pas, c'est vraiment pour une date effective."], [2387.04, 2400.94, "Donc, c'est pour ça que souvent, les évaluations doivent être faites dans le cas de certains emprunts hypothécaires. Donc, c'est pas parce qu'il y a cinq ans, lorsque vous avez renouvelé votre interne hypothécaire, l'évaluation était de telle valeur qu'aujourd'hui, c'est la même chose."], [2401.08, 2431.82, "Donc, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit refait. Bon, on va passer maintenant aux facteurs économiques. Donc, ça, c'est une analyse qui permet de voir qu'est-ce qui impacte le prix des propriétés. Donc, il y a des facteurs externes, économiques, macroéconomiques, démographiques. On va tous les passer une par une. Le facteur économique, c'est super simple. Les taux d'intérêt et la politique monétaire. Pourquoi ? Parce que le financement dépend de soi-ci."], [2434.08, 2455.82, "Aussi, l'emploi et les revenus des ménages. Donc, c'est-à-dire que si le revenu des ménages diminue, par exemple, bien là, l'hypothèque va être plus dur à payer, donc ça l'impacte forcément de l'immobilier. et ça impacte l'immobilier commercial également étant donné que, bon, par exemple, si les ménages ont moins d'argent, bien, forcément, ils vont aller moins, par exemple, dans les restaurants."], [2456.1, 2484.62, "S'ils vont moins dans certains restaurants, bien là, les édifices commerciaux, eux, c'est qui leur locataire, c'est certains restaurants et, bon, vous voyez donc le principe. Inflation, pouvoir d'achat également. Mais ça ici, c'est pas si évident, donc, Donc, la théorie économique, elle dit que lorsque il y a beaucoup d'inflation, les gens vont prioriser d'autres choses, mais ce n'est pas nécessairement ce qu'on remarque en ce moment."], [2484.74, 2501.66, "Donc, c'est-à-dire que les gens semblent vraiment vouloir prioriser l'immobilier résidentiel au détriment de beaucoup de choses qu'ils pourraient faire. Puis, la raison est simple selon moi, c'est qu'il y a eu une sorte de catture qui s'est faite en 2020 avec la COVID."], [2501.66, 2519.74, "C'est-à-dire que l'immobilier a vraiment explosé. Et ça, ça a envoyé un message qui est clair, c'est que ceux qui ont un bien immobilier, ce n'est pas nécessairement une bonne chose. Même, ce n'est vraiment pas économiquement et sociétalement pour l'ensemble de la société, ce n'est pas une bonne chose, mais reste que les faits sont là."], [2523.72, 2552.78, "Si on prend par exemple deux personnes qui ont le même emploi, Il y en a un qui est locataire, il y en a un qui est propriétaire. Lui qui est propriétaire, sa qualité de vie est probablement beaucoup mieux que la personne qui est locataire. Il y en a certains qui vont dire, si vous prenez l'excédent de vos revenus que vous avez mis dans votre loyer, que vous l'investissez à la bourse, oui, c'est clair que les marchés financiers font une progression importante."], [2552.78, 2584.12, "Mais malheureusement, l'effet de levier sur le marché financier n'est pas aussi facilement obtenable que lorsqu'on achète un bien immobilier. Mais c'est vrai. L'immobilier, ça force comme un épargne chez certains gens et ça, c'est un gros avantage. Si vous regardez par exemple la maison moyenne au Québec ou la maison deux étages, dans les dernières années, la croissance des prix, on est proche du salaire moyen."], [2584.32, 2604.32, "C'est-à-dire que la croissance de l'immobilier d'une maison standard apporte quasiment autant d'équité que votre salaire. Donc, ce n'était pas ça avant. Avant, on était beaucoup loin de ce scénario-là. Donc, ça crée une inégalité entre propriétaires et locataires."], [2606.78, 2625.36, "Il y a des cas où ça s'est inversé. Donc, le Japon, c'est un bon exemple. Il y a des cas où ça ne s'est pas inversé. C'est-à-dire, certains pays d'Amérique latine où il y a eu une séparation et il ne s'est jamais revenu. Donc, l'avantage des propriétaires a toujours continué à être dominé par rapport aux locataires."], [2627.28, 2649.9, "Et c'est encore plus vrai dans la mesure que les loyers au Québec ont augmenté quand même de façon importante dans les dernières années. Là, ça semble se calmer, mais bon, c'est des facteurs qui drivent en tout le… Et aussi, donc, maintenant, au niveau des facteurs démographiques, croissance de la population, qu'elle provienne d'un taux de natalité plus élevé ou de l'immigration ou de la migration interne."], [2649.98, 2663.58, "Donc, c'est-à-dire qu'un des bons exemples, c'est Ottawa et Gatineau. Donc, c'est-à-dire que c'est très possible. Bien, c'est d'ailleurs un phénomène qui est observé. L'immobilier à Gatineau a explosé parce que beaucoup de gens trouvaient que les propriétés à Ottawa étaient inabordables."], [2664.68, 2683.86, "Dans la mesure maintenant où la majorité des gens sont en télétravail ou, bon, Gatineau, c'est à côté d'Ottawa, donc ce n'est pas vraiment un problème d'y aller. Il n'y a pas nécessairement de règle qui interdit à quelqu'un qui est en Ontario de dire, bon, mais moi, je vais aller vivre à Gatineau puis je vais avoir un gain au niveau, donc la propriété va coûter moins cher."], [2683.98, 2719.32, "Donc là, c'est moins vrai un petit peu. L'immobilier, justement, il y a eu une égalisation à cause de ça. Donc, c'est-à-dire qu'il y a une migration interne. bon, les gens à Ottawa vont vivre à Gatineau pour l'immobilier qui était moins cher puis tu vas faire ton plein d'essence à Ottawa étant donné qu'au Québec l'essence est plus dispendue donc c'est une région qui est spéciale à cet niveau-là le fait d'avoir donc des réglementations qui sont vraiment distinctes puis qu'il y a juste un petit pont qui se passe, ça crée des phénomènes comme ça aussi le vieillissement de la population donc le fait qu'une population vieillisse beaucoup plus rapidement que certaines autres économies."], [2719.64, 2742.74, "Par exemple, on pourrait penser à... Mais là, c'est quand même... La population vit pas mal partout dans le monde, sauf dans les... Même en Afrique du Nord, le vieillissement de la population est important. Donc, je dirais que certains pays d'Afrique, c'est un phénomène qui est inversé."], [2742.84, 2750.08, "Donc, c'est-à-dire que la population est de plus en plus jeune. Mais sinon, le reste de la planète, La population vit énormément vite. La toit des ménages également."], [2754.22, 2773.14, "Maintenant, au niveau des autres facteurs, les facteurs gouvernementaux influencent le prix des propriétés. Changement de zonage. Les nouvelles réglementations. C'est-à-dire qu'on ne sait pas vraiment ce qu'il va y avoir comme nouvelles réglementations. On peut penser par exemple à ce qui se passe à New York avec le nouveau maire."], [2773.58, 2799.8, "Lui, il parle d'imposer des taxes annuelles plus importantes sur l'immobilier au-delà d'une telle valeur. Donc, tout ça, c'est des facteurs qui impactent le prix de l'immobilier. C'est sûr que si, par exemple, ici, on aurait une règle qui dirait qu'au-delà d'un million de dollars de valeur d'immobilier, tu es imposé à 5 % chaque année sur cette valeur-là, bien, là, ça serait dans un scénario où l'immobilier vraiment s'effondrait."], [2800.4, 2828.2, "Parce que ça serait appliqué par un gouvernement qui voudrait… Historiquement, ça n'a jamais été une bonne chose de faire ça, mais bon, c'est possible qu'un jour il y ait un gouvernement qui le fasse. Ça n'a pas nécessairement… Souvent, c'est fait pour réinverser la situation, mais ça fait plus un effondrement de l'immobilier, puis là, les constructions ralentissent, puis au final, souvent, il y a plus de gens qui se ramassent sans abri que dans la situation où ce n'était pas comme ça."], [2828.68, 2843.98, "Mais c'est très possible que ça arrive. On ne sait jamais. Les nouvelles réglementations, politiques fiscales également, c'est-à-dire que le gouvernement peut changer la façon dont les profits en immobilier sont imposés et aussi les investissements publics, transports, infrastructures."], [2844.6, 2864.7, "Le gouvernement finance un immense projet de tramway à Québec. C'est très possible que les... Mais d'ailleurs, ce n'est pas très possible. Ça va augmenter énormément tous ceux qui sont à côté du tramway. C'est beaucoup étudié, donc, avec des méthodes hedoniques « difference in difference », donc c'est-à-dire qu'ils regardent le prix des propriétés avant la construction et après."], [2865.5, 2882.76, "Et souvent, tout ce qui est proche, par exemple, des nouveaux réseaux de transport en commun, la valeur augmente énormément. Puis ce qui est intéressant, c'est que ça commence même avant que le projet débute, donc c'est-à-dire que l'augmentation commence même lorsque le projet est annoncé, par anticipation, donc c'est là que c'est intéressant."], [2884.68, 2915.54, "La valeur complète n'est pas initialement donc incorporée mais au fur et à mesure, plus que le projet est certain, plus que la valeur va augmenter dans les alentours au niveau donc des facteurs technologiques et sociaux ça c'est le plus intéressant on pourrait prendre par exemple si on regarde par exemple la France l'Europe puis même les pays d'Amérique latine puis même certains pays les pays, la Russie, les TGV et tout ça."], [2915.96, 2935.62, "L'Amérique du Nord est pas mal un des seuls qui n'est pas impacté par des réseaux de transport en commun massifs, mais imaginez qu'on construit un TGV entre Québec et Montréal qui va énormément en vide. C'est-à-dire que ça l'arrête à Pro-Rivières, ça l'arrête dans toutes les petites municipalités où c'est logique de croire qu'un TGV pourrait arrêter là."], [2937.72, 2957.52, "Si on peut faire une distance comme Québec-Montréal en 30 minutes, et qu'on parcourt toutes les villes entre Québec et Montréal, l'immobilier va être impacté. Pourquoi ? Parce que certaines personnes vont dire, bon, mais là, moi, je vais aller vivre à 3 roues-villards, puis je vais prendre un TGV, puis je vais aller travailler à Montréal."], [2957.74, 2971.14, "Mon salaire est plus élevé à Montréal, oui, mais je peux aller vivre à 3 roues-villards puis avoir un billet immobilier plus faible. Donc, c'est une optimisation. Et c'est pour ça qu'on dit que certaines technologies impactent grandement l'immobilier. Les TGV, c'est un bon exemple."], [2971.14, 2992.74, "C'est-à-dire que dans les pays où il y a des TGV, il y a un aplatissement de la rente foncière qui appelle, c'est que habituellement, tous les gros quartiers d'emploi, l'immobilier historiquement déclinait plus qu'on s'éloignait. Donc, c'est-à-dire que vous avez par exemple le centre-ville de Montréal et là, vous allez à Laval, Longueuil et plus qu'on s'éloigne, plus que le prix par pied carré diminue."], [2993.86, 3006.62, "Mais avec justement le télétravail qui est un autre facteur, le fait qu'il y ait des transports en commun plus efficients, ça tend à aplatir cette rente-là. Donc, c'est-à-dire que les gens voient moins d'utilité à rester au centre-ville et ils peuvent aller s'établir en dehors."], [3007.62, 3024.28, "Et ça, qu'est-ce que ça fait ? Ça fait en sorte que justement, les prix s'égalisent. Quelqu'un d'intelligent va aller acheter au centre-ville à ce moment-là parce que malgré tout, je crois qu'il va avoir une valeur plus importante à vivre au centre-ville toujours par rapport à… mais bon, ça, c'est mon opinion personnel."], [3024.54, 3045.52, "Ce n'est pas ce que dit… mais vous comprenez, donc, ça fait partie de tous les facteurs qui peuvent influencer le prix de l'immobilier. Puis, il y a des égalisations et là, la COVID, ça a été un des cas d'école les plus importants. C'est-à-dire que l'immobilier à Trois-Rivières, dans toutes les petites villes, on pourrait dire, a explosé."], [3046.32, 3068.34, "Pas au point de devenir égal, par exemple, au marché de Montréal, Mais quand même, c'est assez impressionnant de voir l'augmentation des prix dans des petites villes comme Trois-Ruers et autres. Mais ça, c'est surtout à cause du télétravail et non à cause des transports en commun. Je ne pense pas que personne qui part de Trois-Ruers pourrait aller travailler à Montréal avec Viara et tout ça. On n'est pas encore rendu là. Mais imaginez s'il y avait encore en plus cet impact-là, ça serait assez important."], [3071.52, 3109.6, "Maintenant, les autres principes économiques, on a donc la contribution de la valeur totale. Je ne sais pas si on l'avait vu, mais c'est un principe qui dit que lorsqu'on fait une amélioration d'une propriété, on a un coût donné, puis on a une augmentation de valeur qui est attribuée à cette amélioration-là. L'augmentation de valeur est simplement perceptible si on décide, par exemple, avant qu'on détermine un prix de valeur marchande et après. L'augmentation de la valeur, c'est simplement ça la contribution. Maintenant, si la contribution est inférieure au coût d'implémenter ça, bien, ce n'est pas rentable de le faire du point de vue de l'investissement."], [3110.22, 3127.16, "Maintenant, ce n'est pas pour une maison. Il y a quand même des gens qui vont décider, par exemple, de faire une piscine. Une piscine creusée habituellement, surtout lorsqu'on parle, mettons, que c'est rendu aux alentours de 50 000 $, peut-être même plus maintenant, ce serait très surprenant que le fait d'ajouter une piscine creusée augmente la valeur de votre maison de 50 000."], [3128.66, 3145.42, "Les garages, c'est autre chose. C'est-à-dire, faire un garage double, ça peut potentiellement être rentable. Finir le sous-sol, donc faire la finition du sous-sol, Habituellement, ce n'est pas de quoi qu'il permet de récupérer son argent. Il y a certains sites qui permettent de documenter quelles rénovations sont rentables."], [3145.52, 3164.8, "Mais encore une fois, des fois, les gens font ça simplement pour leur propitulité. Donc, ce n'est pas tout est relié à l'argent. Mais le principe de contribution, c'est ça ici. C'est une creusée. On peut voir ça comme étant un suréquipement. C'est-à-dire que souvent, ça coûte aux alentours de 80 000 avec tous les chauffe-eau, etc."], [3164.8, 3196.2, "Et la valeur pourrait augmenter juste de 20 000. Encore une fois, ce n'est pas des chiffres exacts, mais bon. Mais c'est mesurable avec certains modèles hédoniques. Quelle est la valeur attribuée à une rénovation ou une amélioration de données ? Maintenant, principe de conformité. Le principe de conformité, c'est quoi ? C'est que vous allez choisir des projets qui sont conformes avec l'ensemble du voisinage. Pourquoi c'est comme ça ? C'est que, par exemple, vous avez une rue où il y a simplement des bungalows."], [3197.5, 3215.76, "Et là, vous, vous avez comme projet de faire un deuxième étage. C'est possible, ça va être autorisé par la ville. Mais malheureusement, c'est très possible que le deuxième étage que vous construisez ne soit pas évalué aussi, la contribution ne sera pas aussi importante."], [3216.06, 3231.02, "Donc, c'est-à-dire que oui, ça va vous coûter le même prix qu'une personne qui ferait la même chose dans un quartier où il y a juste des maisons, des étages. Mais malheureusement, la valeur que vous allez prendre ne sera pas aussi importante. Ça, c'est parce qu'habituellement, les quartiers sont censés être plus homogènes et compatibles."], [3234.22, 3261.12, "Donc, ça rassure les marchés habituellement. Ce n'est pas nécessairement vrai dans tous les types d'amélioration. Mais par exemple, si vous construisez une propriété de luxe, mais de, je ne sais pas moi, à Montréal-Nord par exemple, par rapport à Westmont. bien, c'est possible que la valeur ne soit pas aussi importante à Montréal-Nord, sans dire que c'est reconnu comme étant des quartiers où le revenu est très différent."], [3261.98, 3266.22, "Et habituellement, la valeur dépend donc de l'homogénéité du quartier."], [3269.9, 3286.42, "Maintenant, donc ici, progression et réaction. Donc, un bien qui est inférieur bénéficie de la valeur des biens supérieurs qui sont environnables. Ça, c'est vrai. Maintenant, un bien qui est supérieur va voir sa valeur diminuer à cause de la présence de biens qui sont inférieurs."], [3286.64, 3315.98, "Ces deux principes sont opposés, mais c'est comme ça. C'est souvent une question de potentiel. C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un bungalow qui est délabré à Westmount, Donc, c'est un bon signal parce qu'en soi, vous pouvez upgrader cette propriété-là puis la rendre à niveau avec l'environnement, étant donné que toutes les autres propriétés sont dites supérieures."], [3316.36, 3335.72, "Mais le contraire, c'est que si vous avez de quoi qui est supérieur dans une propriété où tout est inférieur, c'est comme ça. C'est une maison luxueuse dans un quartier modeste, au moins que dans un quartier haut de gamme. C'est comme ça. C'est simplement une question de préférence souvent et d'homogénéité."], [3339.28, 3355.32, "Maintenant, le principe d'équilibre, c'est un principe qui est important, mais qui est moins important un peu, étant donné que ça touche à la méthode des coûts. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que si vous n'avez pas ces quatre composantes-là, ça va être très dur d'obtenir la valeur maximale avec une construction."], [3356.16, 3372.92, "C'est-à-dire que vous devez avoir un terrain qui est parfait. Vous devez avoir de la main-d'oeuvre disponible. En soi, c'est logique, cette théorie-là. Et vous devez avoir le capital, donc le financement. Et vous devez coordonner tout le travail avec le capital et tout ça."], [3373.02, 3397.06, "Donc, ça dit que ça prend ces quatre agents-là. En soi, concrètement, comment c'est appliqué en évaluation immobilière ? J'avoue que ça fait partie des choses qui sont montrées. Mais bon, c'est juste du gros bon sens, honnêtement. si tu n'as pas de terrain, puis que tu as les gars de la construction qui sont prêts à travailler, puis que tu as l'argent, bien, ça ne va pas bien, parce que tu ne peux pas construire sur un terrain de Walmart, ça ne te prend un terrain, c'est logique."], [3398.0, 3409.7, "Maintenant, si tu as un terrain, tu as l'argent, mais que là, il n'y a personne qui veut travailler pour toi, puis construire, bien, ça ne marche pas non plus. Et même chose, si tu as engagé des gars de construction, tu as le terrain, mais que tu n'as pas réussi à avoir l'argent pour les payer, ça ne marche pas plus."], [3410.7, 3428.26, "Et maintenant, si tu n'as pas quelqu'un qui est là pour tout coordonner ça, bien, tu n'arriveras pas à avoir, justement une production immobilière qui est adéquate. C'est ça que ça dit, grosso modo. Maintenant, dernier point, donc, avant qu'on passe à l'autre section, le rendement décroissant."], [3428.78, 3445.1, "Bon, qu'est-ce que ça dit, ça, c'est qu'il arrive un certain point. En réalité, c'est, je ne serais pas prêt à dire que, je veux dire, c'est une propriété de luxe dans une, il arrive un point optimal où ce que, donc, la valeur totale du bien va peut-être même diminuer."], [3445.26, 3472.48, "C'est-à-dire que, un des meilleurs exemples, c'est si vous avez une propriété où, dans un quartier, maintenant, modeste, une maison qui est équivalent à un château, c'est très possible que le prix, donc plus qu'on grossit la propriété, il diminue éventuellement, étant donné que, bon, ça vient avec des taxes frontières."], [3473.12, 3487.76, "La personne qui va acheter ça ne va pas nécessairement avoir les mêmes revenus que dans un quartier plus, on pourrait dire, huppé ou peu importe. Donc, à un certain point, le surequipement, ça fait en sorte que la valeur du bien immobilier va baisser. En pratique, est-ce que c'est vrai ?"], [3489.68, 3494.36, "Je ne sais pas. Il faudrait vraiment que ce soit un quartier délabré."], [3497.46, 3516.78, "C'est une théorie qui existe. Est-ce que c'est en pratique, c'est vraiment la réalité ? Je pense que, bon, si tu es capable de payer les taxes, il reste que c'est un château, c'est un château, mais bon, ça dépend. Je pense qu'il y a certains matos d'amélioration aussi qui engendrent des coûts plus importants, dont les taxes foncières, mais bon, c'est à savoir."], [3516.78, 3528.82, "À un certain point, il y a un point d'équilibre où on a éventuellement des rendements décroissants. Donc, c'est-à-dire que chaque amélioration ne sera pas nécessairement impactée dans le prix à la hauteur des dollars que vous avez investis. C'est la zone en jaune."], [3529.38, 3539.94, "Mais maintenant, il y a un point où non seulement vous n'allez pas récupérer votre argent, mais vous allez perdre l'argent. C'est-à-dire que vous allez détruire de la valeur en plus que vous n'allez aucunement récupérer votre investissement, donc d'upgrade ou peu importe."], [3540.58, 3560.04, "Donc, c'est ça que ça dit ici. Comme je vous l'ai dit, c'est à prendre avec un grain de sel. Maintenant, le principe des externalités, ça, c'est simplement que la valeur peut être impactée positivement ou négativement, dépendamment de certaines choses qu'il y a dans l'environnement."], [3560.66, 3577.3, "Par exemple, les autoroutes, ça, c'est une externalité qui est négative. Positives, ça peut être des parcs. Souvent, les parcs, c'est très bien vu. Donc, les nouvelles familles, ils aiment ça avoir des choses comme ça. Donc, parcs à proximité. Il y a un aéroport à côté, ça, c'est vraiment négatif."], [3580.18, 3609.66, "C'est surprenant, mais avoir une école à proximité, on pourrait croire que ça apporte une valeur importante à une propriété, mais historiquement, il y a eu des études qui ont confirmé que oui, mais il y en a d'autres que non. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans les quartiers les plus de classe moyenne, ce n'est pas automatique que ça apporte une valeur énorme de vivre proche d'une école secondaire ou primaire, par exemple."], [3610.54, 3626.94, "Je n'en ai aucune idée pourquoi. C'est une bonne question à se poser. D'autres exemples d'externalités positives à un terrain de golf. Donc, ça, c'est vraiment au Québec. Si ta maison est vraiment très proche d'un terrain de golf, c'est, encore une fois, il faut que ce soit dans un quartier où les gens jouent au golf."], [3628.94, 3665.08, "Je ne veux pas dire que il y a un cliché qui dit que c'est plus les personnes aînées qui jouent au golf je ne veux pas me lancer dans ça je ne dis pas ça mais bon, reste que je serais très surpris maintenant je vais m'arrêter là avant de dire de quoi mais bon, vous comprenez ce que je veux dire habituellement le golf s'est reconnu comme étant un sport qui demande plus de moyens étant donné le coût des équipements donc d'avoir un terrain de golf à côté d'un quartier vraiment où les gens sont plus dans le besoin ou autre, ça ne va pas nécessairement augmenter la valeur."], [3667.06, 3683.04, "Maintenant, c'est ça ici. Externalité positive par rapport à la négative, donc nouveau parc, transport en commun proche. Comme je l'ai dit ici, ce n'est pas nécessairement vrai, donc les écoles, les études confirment. Ça peut être dû comme une externalité positive, mais pas dans tous les secteurs."], [3683.84, 3708.64, "Développement commercial de qualité, Donc, est-ce qu'il y a des épiceries ? Externalité négative, un site contaminé à proximité, autoroute, dépotoir ou pollution, donc odeur, nausée avant également, ou lignes à haute tension et tours de télécommunication. C'est logique. Donc, c'est-à-dire les lignes à haute tension, il y a certaines études qui me parlent, donc ça peut amener à certains problèmes de santé."], [3709.12, 3724.16, "Ce n'est pas nécessairement prouvé par beaucoup d'études, mais bon, c'est un risque. Il y a certains environnements. À Québec, il y a l'exemple de Shannon, qui est une municipalité où il y aurait un taux de cancer par 100 000 habitants qui est beaucoup plus élevé que les autres."], [3724.44, 3740.06, "Ce serait dû à la contamination de l'eau potable par une base militaire qui est juste à côté, donc la base militaire de Valcartier. Ça, c'est un exemple d'externalité négative. Et clairement, là-bas, l'immobilier, c'est probablement un des ordres au Québec où l'immobilier n'est pas si élevé que ça, donc ça confirme un peu ça."], [3742.22, 3758.12, "Maintenant, le principe de la concurrence, c'est le dernier point. Après ça, on va passer à l'autre section. Ça dit que lorsque dans un secteur de l'immobilier ou dans un marché donné, les profits sont élevés, donc c'est-à-dire que c'est très rentable pour un investisseur, bien, ça attire beaucoup de nouveaux joueurs."], [3758.22, 3778.0, "Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment, l'immobilier locatif de luxe, c'est un peu le cas d'école au Québec, les loyers ont explosé dans les 4-5 dernières années. Qu'est-ce que ça a fait ? Ça a fait qu'il y a eu de nouveaux promoteurs qui ont construit des parcs de condos locatifs avec de luxe."], [3779.18, 3799.06, "Malheureusement, ce que ça fait, c'est qu'il y a beaucoup plus d'offres. Et là, ça finit donc par stabiliser les prix. Et là, ça décline. Donc là, on est probablement proche de ce point-là. Donc, c'est le fait d'avoir un cartier qui est en plein essor, où ce que les prix augmentent, donc les loyers augmentent, c'est pour ça qu'il y a beaucoup de promoteurs qui rentrent sur ce marché-là pour réaliser justement un rendement élevé."], [3799.48, 3845.5, "Et ça finit donc par stabiliser à cause de l'offre qui augmente. Donc, c'est surtout vrai dans la ville de Québec en ce moment. Si vous connaissez quelqu'un qui veut aller, c'est vraiment le moment. Les loyers, ça ne va pas très bien. la raison est simple c'est que lorsqu'on construit beaucoup de logements qui sont plus haut de gamme ça manie une limite à ce que les gens peuvent payer donc souvent les gens aussi vont croire qu'ils sont capables de payer un certain loyer et éventuellement ils vont se dire bon je vais peut-être diminuer mes attentes ça dépend aussi beaucoup à quel point il y a des mesures pour les hypothèques c'est beaucoup plus stable parce que les banques font un travail qui est plus colossal étant donné qu'ils ne veulent pas se faire avoir."], [3845.72, 3859.34, "Mais habituellement, lorsqu'une personne veut savoir une hypothèque, au Canada, en tout cas, par rapport, par exemple, aux États-Unis, habituellement, c'est parce que la personne va être capable de payer. Mais pour les loyers, ce n'est pas si automatique que ça parce que les vérifications ne sont pas nécessairement aussi approfondies."], [3859.46, 3887.48, "C'est-à-dire que le score de crédit, des fois, n'est même pas vérifié. Donc, je veux dire, un préhypothécaire, le score de crédit est vérifié. L'emploi est vérifié et surtout, est-ce que c'est un contrat ou c'est permanent ? Donc, tout ça, dans le cas de l'allocation, les gestions immobilières les plus grosses, oui, ils ont des départements qui ont présents des crédits pour vérifier est-ce que la personne est solvable ou non, mais c'est très possible."], [3887.48, 3916.22, "Donc, souvent, il n'y a pas de réglementation. C'est-à-dire qu'une banque, lorsque tu as une cote de crédit qui est en bas de 600, aucun prêt conventionnel peut être fait par une banque à chartes au Canada. Donc, c'est comme ça. Mais pour la location, si tu as construit un complexe de condos et que là, tu ne loues rien, ça se peut que tu dises, bon, je ne suis pas capable d'avoir des gens solvables pour louer mes affaires, je vais peut-être descendre mes attentes un peu et accepter des gens qui ont 550 et tout ça."], [3916.84, 3925.98, "Et qui ont des revenus plus volatiles. Donc, c'est ça. Bon, donc, on va passer. Est-ce qu'il y avait des questions pour le moment ?"], [3929.36, 3960.16, "Moi, ça n'a pas. Parfait, merveilleux. Bon. C'est un peu, on va revoir un peu les mêmes, ça ne sera pas nécessairement différent. Donc, c'est un peu redondant, donc certaines séances. C'est parce que le curriculum de l'ordre est redondant également. Mais souvent, les choses qui sont plus redondantes sont importantes."], [3961.1, 3976.7, "Donc, la valeur marchande. Là, on a parlé de prix, de coûts de construction, de plein de choses, mais la valeur marchande en soi, c'est quoi ? C'est simplement le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel."], [3977.12, 4000.5, "C'est toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur, agissant chacun de manière prudente et informée. C'est simplement une opinion qui est motivée, ce n'est pas un fait observé. C'est-à-dire qu'une valeur marchande, ça le dit, c'est selon le marché actuel, dans les conditions de marché, cette propriété-là a probablement cette valeur-là."], [4000.98, 4019.6, "C'est la mesure qui intéresse souvent les gens, C'est-à-dire, l'évaluation frontière, ça ne vous dit pas grand-chose à part combien de temps que vous allez payer. Ça vous informe encore moins comment vous pourriez vendre votre propriété. Donc, c'est une des mesures les plus importantes et c'est surtout une valeur qui est déterminée à un temps donné."], [4020.5, 4028.98, "Donc, c'est la valeur que vous pourriez vendre une propriété à ce moment-là, sachant le principe de concurrence qu'une marche ouverte est de l'offrir et de la demande."], [4031.78, 4046.54, "C'est la mesure la plus juste et c'est souvent celle-là qui est utilisée par les acheteurs et pour les vendeurs. C'est-à-dire que vous voulez savoir la valeur marchande de votre propriété pour être capable de déterminer un prix, à mettre le prix affiché."], [4049.5, 4057.36, "Qu'est-ce que ça prend pour que la valeur marchande soit une bonne mesure ? Il faut que tous les acheteurs et les vendeurs soient informés, évidemment."], [4059.88, 4080.8, "Il n'y a aucune... Donc, c'est que il faut qu'il y ait... Donc, ça, c'est les conditions essentielles, paiement en argent comptant ou équivalent, les prix ne sont pas influencés par le financement ou concession spéciale. Encore une fois, c'est le prix, donc, c'est la valeur que ça leur est, sachant que c'est un marché qui est normal."], [4081.12, 4087.98, "C'est-à-dire qu'il n'y a pas de... Le prix, par exemple, que vous voyez à votre ami, ce n'est pas la valeur marchande. Donc, c'est ça que ça veut dire."], [4091.6, 4111.1, "Maintenant, qu'est-ce qui influence les éléments constitutifs de la valeur marchande ? C'est simplement, est-ce que la personne a le pouvoir d'achat, donc d'achat à propriété, la rareté relative, l'utilité du bien et le désordre d'acquisition ? Donc, ça, c'est ce que l'Ordre des évaluateurs agréés dit."], [4111.22, 4144.42, "Donc, c'est la même chose pour l'Ordre américain, donc, des appraisals, donc organisations, donc c'est vraiment c'est dur de voir comment ça permet, moi je suis quelqu'un qui a une technique, donc la rareté je comprends, le pouvoir d'achat c'est logique, donc c'est est-ce que les ménages ont les moyens d'acheter une propriété, donc ça dépend de plein de facteurs donc ça revient un peu à ce qu'on a vu tantôt au niveau des externalités et tout ça le désir d'acquisition et l'utilité du bien, donc c'est toutes des choses qui influencent la valeur marchande mais ce n'est pas juste ça."], [4144.78, 4151.24, "C'est-à-dire qu'il y a des choses plus rationnelles aussi. Donc, par exemple, les revenus futurs et autres choses comme ça."], [4154.26, 4168.22, "Hypothèse sous-jacente à la valeur marchande, c'est une transaction qui est hypothétique, qu'on pourrait dire, donc ce n'est pas une transaction qui est réelle. C'est la valeur que votre propriété aurait si les conditions de marché sont rencontrées à une date précise."], [4169.24, 4188.72, "Et aussi, c'est que c'est un acheteur qui est typique. Donc, par exemple, c'est très possible que, je ne sais pas moi, une personne qui veut faire un projet immobilier dans un quartier donné et là, il a réussi à acheter toutes les maisons allentour et là, il manque juste une maison à acheter et là, la personne est entêtée et elle ne veut pas vendre."], [4190.34, 4205.5, "Là, ça se peut très bien que la valeur de marché pour cette personne-là, c'est vraiment un acheteur qui est spécifique. C'est-à-dire que lui, il va être prêt à mettre beaucoup plus d'argent et ça ne va pas refléter les conditions normales de marché. C'est ça qu'on entend ici par acheteur typique."], [4205.74, 4234.3, "C'est que dans un marché normal où il n'y avait pas de déséquilibre et qu'il y a une mise en marché qui est adéquate. C'est-à-dire que le délai et la publication sont suffisantes et que ce sont des conditions normales de marché. Donc, c'est des hypothèses qui sont quand même très fortes, mais de façon simple, qu'est-ce que ça dit ? C'est que si tout ça s'est rencontré, la valeur marchande devrait être égale au prix de vente. C'est ça que ça dit. Malheureusement, ce n'est pas la réalité."], [4234.3, 4253.42, "C'est-à-dire que souvent, on est en surenchère. Les maisons ne sont pas affichées pendant énormément de temps. C'est-à-dire que les acheteurs font des offres qui sont supérieures au prix affiché. Donc, ça, ce n'est pas un marché standard. C'est ça que ça dit. Toutes les hypothèses ne sont pas rencontrées."], [4255.12, 4277.3, "Mais c'est logique. En soi, si le marché est équilibré, que les acheteurs ont le temps de prendre connaissance de la propriété, et que là, certains font des offres, le vendeur décide d'accepter ou non, et qu'il y a un délai qui est suffisant, qu'il n'y a pas d'équilibre au niveau de l'offre et de la demande, on devrait s'attendre à ce que la valeur marchande soit égale au prix de vente réel qui va être réalisé."], [4279.96, 4296.96, "La valeur marchande, ce n'est pas le prix demandé, ce n'est pas le prix payé, ce n'est pas la valeur au haut, ce n'est pas le coût de construction, ce n'est pas la valeur que les assurances utilisent, ce n'est pas la valeur pour un investisseur qui est spécifique, c'est simplement la valeur que vous devriez vendre, sachant qu'un marché est équilibré à un acheteur typique."], [4297.42, 4309.52, "C'est-à-dire qu'un acheteur pour l'usage, on pourrait dire, le plus logique. Donc, une maison, une personne qui va vivre dans cette maison-là, et non un promoteur immobilier, par exemple, qui achèterait pour autre chose."], [4312.74, 4338.24, "Merveilleux. Donc, c'est ça. Ici, c'est quand même important de savoir tous ces types de valeurs-là, c'est quoi leur gros différence. La valeur marchande, c'est la valeur de référence. Donc, c'est-à-dire que si vous voulez utiliser une valeur pour un investissement, ne prenez pas la valeur, pas pour un investissement, mais par exemple pour déterminer quel prix vous voulez mettre comme prix de vente ou autre, c'est la valeur marchande."], [4339.2, 4345.58, "Tous les autres, c'est des valeurs qui sont appliquées dans différents types d'utilisation ou pour, maintenant, la fiscalité."], [4348.32, 4355.6, "Bon, ça on l'avait déjà vu, valeur d'assurance, donc c'est, on l'a dit, c'est le coût de construction qui détermine ça, donc c'est comment ça coûte remplacer votre propriété."], [4360.88, 4369.8, "Maintenant, ici, est-ce qu'on l'avait vu, est-ce que vous vous rappelez ? Je ne suis plus trop sûr, comme c'est redondant un petit peu."], [4373.84, 4420.66, "On en a parlé, je pense. sur les coûts de construction. Donc, quand on dit une valeur d'assurance, c'est une valeur qui est déterminée par la méthode des coûts. Donc, on avait vu les trois méthodes. Donc, c'est ça. Maintenant, la valeur fiscale, c'est la valeur réelle d'un IMED inscrite au rôle d'évaluation foncière municipale."], [4420.78, 4446.58, "Donc, ça sort de calcul pour simplement calculer les taxes. C'est tout. C'est un rôle triennal, donc c'est-à-dire que c'est trois années. Donc, c'est un rôle qui est bon pour trois ans. Et la date de référence, c'est 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle. Ça, c'est très important. C'est-à-dire que la valeur qu'eux déterminent pour la propriété, donc les calculs qu'ils ont faits, c'est des calculs qui sont faits à partir des données d'il y a 18 mois."], [4447.92, 4462.52, "Donc, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée. En soi, même si elle serait bonne, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée comme vers la marchande, étant donné qu'ils ont tendance à s'évaluer en ce moment le prix des propriétés au niveau des évaluations. Et c'est une évaluation qui est de masse."], [4462.72, 4477.88, "Donc, c'est-à-dire que ça ne tient pas compte des caractéristiques de la propriété nécessairement. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans une rue donnée, s'il y a le même nombre de pieds carrés, que la propriété est sensiblement pareille au niveau des spectres qu'on pourrait dire général, comme le terrain et tout ça, ils vont mettre la même valeur."], [4478.58, 4493.54, "Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas très, très adapté. Ça ne tient pas compte des particularités, mais c'est basé sur des transactions réelles 18 mois avant. Ça comprend le terrain et le bâtiment. et ce qui est très bien, c'est qu'ils séparent sur le rôle, le terrain et le bâtiment à la valeur de celle-ci."], [4493.68, 4506.6, "Ils vous mettent leur rôle avant, donc comment ça va aller. Souvent, ce n'est pas nécessaire de quoi que les gens sont contents de voir monter, étant donné que c'est à partir de ce montant-là que les taxes foncières sont déterminées. Environ 1 %, donc dépendamment de la municipalité."], [4506.74, 4526.22, "Il y a certaines municipalités où c'est plus élevé. Souvent, dans les municipalités où il n'y a pas beaucoup de maisons, par exemple, On pourrait penser à certaines municipalités de Beauce ou au Saguenay. Là, tu es maintenant, il peut y avoir 100 maisons et il faut qu'ils gèrent les égouts et tout ça, et la queduc."], [4526.58, 4553.12, "Des fois, on peut avoir des taux de taxation qui sont plus importants, au-dessus de 1 %, même des fois proches de 2 % dans certaines municipalités, étant donné que tu as quand même des coûts fixes à couvrir. Donc, c'est ça ici. Donc, ici, un exemple illustratif. Si la valeur fiscale est de 380 000 et que le taux de taxation est de 1,1 %, il va y avoir 4 180 000 de taxes foncières."], [4556.14, 4612.0, "Maintenant, la valeur liquidative, c'est souvent la valeur lors d'une vente forcée, donc dans un délai qui est très restreint, puis souvent dans des mécanismes, donc dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire. Des fois, un exemple parfait, c'est souvent les banques, lorsqu'ils saisissent une propriété, ce n'est pas nécessairement correct de faire ça, mais bon, les banques fonctionnent comme ça. Supposons qu'ils saisissent une propriété pour la revente, étant donné que la personne ne paye pas son hypothèque, peu importe, mais eux, ils vont aller vendre la propriété parce qu'ils ont l'obligation, si par exemple vous leur devez 200 000 d'hypothèque, ils ont l'obligation de vous redonner la différence du produit de la vente. Donc, c'est-à-dire que si par exemple ils saisissent votre propriété, étant donné que vous ne faites pas votre plan hypothécaire, bien, ils vendent la propriété 300 000, il faut qu'ils vous redonnent le 100 000 qui manque de différence après avoir couvert l'hypothèque."], [4613.34, 4629.84, "Malheureusement, ce qu'ils font, c'est qu'ils pourront aller encore plus vite et pour que ça soit sûr de sortir, étant donné qu'ils ne toucheront pas la différence, ils vendent des fois proche du prix. C'est pour ça qu'il y a beaucoup d'investisseurs, mais c'est moins, ce n'est pas tant fréquent au Québec des saisis hypothécaires. Souvent, les banques essaient d'accommoder pour éviter que ça arrive."], [4631.28, 4662.74, "En réduisant le paiement d'intérêt, souvent en faisant simplement payer l'intérêt et le capital s'accumule, donc c'est possible ici dans certains cas. Mais c'est des bonnes décotes, c'est-à-dire que les ventes aux enchères de banques, souvent, c'est… qu'est-ce qui fait que ce n'est pas non plus des décotes à l'américaine, parce qu'aux États-Unis, ça atteint des choses qui sont assez impressionnantes, c'est-à-dire que vous pouvez avoir des maisons qui valaient 500 000 et qui vendent aux enchères 50 000, ça arrive quand même relativement souvent. Ici, c'est moins le cas parce que, bon, c'est une enchère."], [4663.6, 4678.54, "Les investisseurs ne sont pas non plus complètement irrationnels. Ils vont quand même accorder une bonne valeur. Donc, l'enchère va souvent monter à un prix qui est quand même acceptable. La banque ne dira pas, bon, on arrête ça là, moi je suis payé. Je n'accepte pas les offres au-dessus."], [4678.66, 4709.64, "Non, ils ne sont pas non plus si de mauvaise foi. Mais il y a quand même des exemples de... Il y a eu des exemples de récemment, je crois, c'est lui qui est propriétaire des... Je trouve que c'est ce qu'il a dit au média, le cinéma Gouzeau, donc le monsieur, lui, la banque aurait donc saisi un terrain qui avait une valeur de 250 millions sur le marché et bon, elle l'aurait vendu à 60 millions pour couvrir justement l'hypothèque de 50 millions qui était floué."], [4709.88, 4719.98, "Encore là, est-ce que ça valait réellement 250 millions pour un terrain, c'est questionnable. Mais bon, la valeur équitative, c'est ça. Donc, saisie hypothécaire, faillite, succession et autres."], [4722.72, 4762.6, "Maintenant, la valeur d'investissement, c'est la valeur d'un bien immobilier pour un investissement spécifique. Donc, c'est basé par exemple sur le taux de rendement qui est exigé, la structure de financement, le taux d'imposition personnelle. Donc, c'est des facteurs qui vont impacter la valeur d'investissement. Par exemple, est-ce qu'une personne qui achète un immeuble personnel va avoir le même taux de rendement qu'une personne que c'est à l'intérieur d'une compagnie ? La réponse, c'est non. Étant donné que le gain en capital, il est différent dépendamment de, est-ce que c'est votre seconde résidence ou non. C'est ça la valeur d'investissement."], [4762.72, 4791.0, "Donc, ça dit que la valeur va dépendre des paramètres d'investissement de l'investisseur. Donc, ce ne sera pas nécessairement appliqué dans le cadre du bout de l'examen, mais bon, c'est bon de savoir que ce n'est pas si long. Maintenant, c'est bon pour qui ? C'est bon pour l'investisseur ou, je ne pourrais pas vraiment dire, une personne qui veut déterminer donc ça va être quoi son rendement ou le profit qu'il va réaliser. Mais en soi, ce n'est pas la valeur marchande. C'est vraiment très loin la valeur marchande étant donné que c'est bon pour un investisseur donné pour des caractéristiques données."], [4793.74, 4815.44, "Valeur d'utilisation, maintenant, c'est la valeur qu'on a pour un usage spécifique. Donc, ça peut être vraiment différent de l'usage optimal. Donc, c'est-à-dire, par exemple, un hélice qui est converti en résidence, une école qui est convertie en bureau. Donc, c'est vraiment un usage qui est très propre à un acheteur ou à un promoteur donné."], [4815.72, 4819.56, "Mais aucunement, donc, la valeur que l'utilisateur moyen en ferait."], [4822.42, 4863.34, "Valeur hypothécaire, donc ça, c'est la valeur qui est déterminée par le prêteur pour établir le montant maximum du prêt hypothécaire. Et souvent, donc ça, c'est une valeur qui touche beaucoup aux évaluateurs agréés, étant donné que c'est la valeur qui, souvent, les banques peuvent demander, donc, à un évaluateur agréé de déterminer cette valeur-là. Des fois, non. Mais c'est ce qui va être utilisé comme ratio. C'est-à-dire que pour le ratio pré-valeur, la valeur va être la valeur hypothécaire et ce n'est pas nécessairement la valeur marchande. Souvent, les banques vont appliquer des mesures plus… ils vont être plus confiants, ils vont mettre un prix moins élevé que la valeur marchande pour avoir plus de marge de manœuvre."], [4864.8, 4884.28, "Donc, ça constate la durabilité et la valeur. C'est une approche qui est prudente du prêteur et ça peut exclure certains éléments. Donc, c'est exigé par les assureurs hypothécaires. Donc, si par exemple, on est dans le cas où l'hypothèque est garantie par la SCHL, il faut que la base du ratio soit respectée."], [4887.12, 4915.46, "Donc, dans le cas de la SCHL, c'est 95 %. Et si on ne fait pas affaire avec la SCHL, la banque va accepter à partir de 80 %. C'est-à-dire que, vous l'aurez compris, le prêt ne pourra pas représenter plus que 80 % de la valeur hypothécaire donnée. Mais maintenant, c'est important de comprendre ici que la valeur hypothécaire pour l'immobilier résidentiel va probablement s'approcher de la valeur marchande."], [4919.16, 4948.8, "Ici, maintenant, au niveau des synthèses, donc des types de valeurs, marchand d'assurance fiscale liquidative, donc la base, c'est marchande, c'est le prix probable du marché, donc c'est pour les transactions, financement, etc. Assurance, c'est pour le coût de remplacement, couverture d'assurance, donc c'est par rapport donc à la valeur marchande, ici c'est la dernière colonne, donc ça peut être plus grand ou plus bas, ça dépend, Donc, c'est-à-dire que ça dépend si la construction, les coûts de construction sont élevés à certains moments dans le temps."], [4949.08, 4969.5, "C'est très possible des fois que reconstruire un immeuble, ça coûte plus cher que ce qui te fait en réalité en ce moment. Maintenant, fiscale, l'évaluation de la taxe foncière, majoritairement c'est en bas de la valeur marchande. Donc, il y a des cas. C'est même d'ailleurs une des façons de voir si un marché immobilier est en train de ralentir ou de couler."], [4969.5, 4990.64, "C'est que quand on se met à avoir de plus en plus de cas où la valeur marchande, c'est-à-dire le prix de vente, encore là, ce n'est pas la valeur marchande, mais bon, on prend pour acquis que c'est quand même très proche, mais la valeur fiscale, c'est souvent de quoi qui est un bon indicateur, dans la mesure où il n'y a pas d'adenda dans la fiche de propriété."], [4990.84, 5014.48, "Donc, souvent, on pense qu'il y a un deal, mais des fois, quand on le lit, il y a des choses qui sont un petit peu moins intéressantes et ça justifie justement cette décote-là par rapport à la valeur fiscale. Et c'est justement, des fois, c'est que vu que c'est une évaluation qui est de masse, bien, les municipalités ne vont pas nécessairement aller pricer toutes ces petites externalités-là, comme des résinondations, ou des fois, il y en a même que c'est, bon, le terrain est contaminé."], [5014.88, 5025.6, "Donc, c'est-à-dire que des fois, l'évaluation municipale ne tient pas compte de ça. Donc, c'est là qu'on peut voir une valeur marchande ou un prix de vente qui est inférieur. Puis, liquidative, c'est vente forcée, bon, bien, là, ça, c'est toujours inférieur."], [5052.66, 5071.62, "C'est ça. supérieure ou inférieure. Finalement, la valeur hypothécaire, ça c'est une valeur qui est prudente, qui est déterminée par la banque, et souvent c'est inférieur ou égal à la valeur marchande. Donc, ils ne vont pas mettre une valeur hypothécaire qui va être supérieure à la valeur marchande."], [5072.68, 5090.16, "Bon s'il y aurait par exemple de la corruption ou je ne sais pas moi pour que le prêt hypothécaire passe bon c'est peut-être arrivé en 2008 aux étudiants on ne sait pas mais bon logiquement dans l'intérêt de la banque il faut que ce soit inférieur ou égal à la valeur marchande bon"], [5093.28, 5122.04, "Maintenant je vous propose de prendre une pause de 10 minutes puis après ça, on va faire le TP étant donné que c'est quand même important ça ici, on l'a déjà vu on va prendre une pause de 10 minutes puis en revenant, on va faire j'ai des slides pour le TP il y a des concepts importants à avoir pour que vous puissiez faire le TP puis on va regarder ensemble tout ce qui est à faire puis vous allez avoir vraiment un mois pour le réaliser donc, est-ce que ça vous va ?"], [5125.08, 5693.08, "Yes on se voit dans 10 minutes Très bien monsieur Merci. Bon, nous allons recommencer."], [5697.9, 5718.08, "Bon, ça ici, c'est pour l'ETP. C'est certaines choses que, bon, je ne vais pas prendre pour acquis que tout le monde est tout courant de ces mesures-là. On va le passer rapidement. Donc, c'est disponible juste pour vous montrer. Je vais le mettre sur le module aussi, mais donc sur le..."], [5721.56, 5745.28, "Ici 03.app si vous allez ici, donc dans ressources téléchargement, vous avez donc ces diapositives-là ici, donc tableau de bord module théorique préparatoire. Et le TP donc est ici. Il va être également sur model après le cours. Je n'ai pas encore uploadé le nouveau TP."], [5745.5, 5755.74, "Donc, il y a un Excel, le gabarit et il y a également l'énoncé PDF. On va le voir après avoir couvert les diaposies au niveau des mesures."], [5760.02, 5780.28, "Bon. Au niveau des mesures que je veux aller voir, donc ça ici, c'est un récapitulatif, vous pourrez le regarder si vous le souhaitez. C'est plus. Au niveau des quatre forces du cycle immobilier, on le voit également. c'est plus donc à ce niveau-là ici, donc le volume qui ralentit avant les prix."], [5780.42, 5803.92, "Donc ici, on avait vu qu'on a un cycle d'expansion, ralentissement, récession et reprise. Donc, qu'est-ce qui se passe ici ? Pourquoi on peut… C'est très important de comprendre qu'il va y avoir une séance entre le volume de vente et les prix. Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un ralentissement, les ventes sont en baisse, mais on n'a pas nécessairement une baisse du prix immédiatement."], [5803.92, 5817.1, "Il faut vraiment aller plus, donc on pourrait dire, en récession. Donc, c'est-à-dire que là, on est vraiment des volumes qui sont très faibles et il y a une offre qui est supérieure à la demande. Donc, c'est dans ce cas-là qu'on verrait une baisse de prix. Mais encore une fois, ce n'est pas une science exacte."], [5817.2, 5841.14, "Donc, c'est vraiment le cycle de l'immobilier. Et c'est pour ça ici, des fois qu'on voit ici, par exemple, le volume des ventes par rapport au prix médian. Donc, vous voyez ici, le prix commence, les volumes de ventes commencent à diminuer énormément. mais malgré tout, le prix médian continue d'augmenter pour éventuellement plafonner et diminuer au fur et à mesure que le volume se fond."], [5842.02, 5854.46, "Donc, ce n'est pas nécessairement automatiquement ça. C'est-à-dire qu'il peut y avoir, par exemple, un prix qui prend une sorte de plateau et après ça, on recommence un autre cycle. Donc, ça ne veut pas nécessairement dire que ça va baisser à tous les cycles."], [5857.34, 5877.36, "Bon, maintenant, donc ici, ça indique un peu ça. Au niveau des mesures, donc, qui sont comme ça, c'est ça ici, pour les séries temporelles et les tendances et la saisonnalité. Donc, en soi, le TP1, qu'est-ce que c'est ? C'est de faire un portrait du marché avec des données réelles."], [5877.74, 5885.08, "Donc, les données sont dans le Excel du gabarit. Donc, ils proviennent du marché réel à Gatineau."], [5888.1, 5901.66, "Sauf une question où vous allez devoir prendre une propriété en vente réellement. Vous allez pouvoir aller sur le UQEval et prendre toutes les caractéristiques de la propriété pour faire cette question-là. C'est la seule question où on va utiliser des données réelles."], [5902.84, 5922.74, "Non, c'est toutes des données réelles, c'est juste que c'est la seule question où vous allez devoir aller les chercher vous-même. Sinon, tout va être dans l'Excel gabarit déjà. Pour cette EPI-là, c'est vraiment une introduction. C'est-à-dire que pour le deuxième, ça va être vraiment plus d'évaluation concrète, déterminer une valeur donnée pour une propriété et la comparer avec les différentes méthodes."], [5922.96, 5940.56, "Mais là, ici, c'est vraiment plus un dashboard. On prédit donc de la tendance, comment le marché immobilier se comporte dans les dernières années. Et pour ça, donc, il faut être capable de comprendre un peu les séries de ventes, les tendances et les saisons. C'est la saisonnalité."], [5942.96, 5969.12, "Ici, donc, une série temporelle, par exemple, quand on parle des ventes. Les ventes, c'est le nombre de ventes de propriétés qu'il y a par intervalle de temps donné. Souvent, on travaille en trimestre. Donc, vous allez avoir une série donnée, comme ça ici, par exemple, ce que vous voyez sur la diapositive, c'est les ventes à travers les différents trimestres. Donc là, il n'y a pas de mesure, c'est vraiment juste c'est fictif, ce petit allot-là, mais c'est pour représenter."], [5969.94, 5988.74, "Une tendance, c'est que vous allez extraire, par exemple, c'est la mesure qu'on dit qu'on pourrait dire le mouvement de fond, qui se fait sur plusieurs années. Oui, M. Bissonnette. Oui, en fait, je veux juste savoir, où est-ce qu'on a ces diapos-là ? Oui, je vais les mettre sur model, dans le fond, après."], [5989.02, 6004.3, "OK, parfait, c'est bon. Mais sinon, ils sont déjà sur le site, dans le fond, où est-ce que je mets les capsules vidéo. Oui. Si vous allez dans ressources, vous allez dans téléchargement, travaux pratiques, c'est vraiment le troisième. Donc, TP1, tableau de bord, module théorique préparatoire."], [6004.48, 6030.4, "C'est possible. Parfait. Merci. Parfait. Super. Donc, ici, c'est vraiment la décomposition d'une série. Vous n'allez pas être obligé de déterminer la valeur exacte de la tendance et tout ça. Ce n'est pas un cours de stade nécessairement. Mais c'est important de comprendre que dans une série, par exemple, comme les ventes à travers plusieurs trimestres, il y a une tendance. Donc, c'est vraiment est-ce que globalement, ça augmente ?"], [6030.92, 6046.18, "Ou c'est stable, ou ça diminue ? Maintenant, et ça, c'est vraiment sur plusieurs années, par exemple, sur 5 ans, est-ce que la tendance était à la hausse ? Vous pouvez le voir juste en faisant une petite ligne, un peu comme l'analyse technique. Globalement, ça augmente."], [6047.46, 6067.86, "Malgré les soubresauts, il y a une tendance hausse. La saisonnalité, c'est quoi ? C'est simplement de quoi qu'il y ait cyclique. C'est-à-dire, pas cyclique, mais qui est due aux saisons. Par exemple, supposons que c'est quatre trimestres ici. Là, on voit qu'il y a de quoi qui se répète à tous les étés, à tous les hivers ou peu importe."], [6067.98, 6085.94, "C'est de quoi qui est vraiment saisonnal à travers un intervalle d'une année. Ça, c'est la saisonnalité de la série. Maintenant, il y a aussi des cycles. C'est-à-dire que c'est possible aussi que vous observiez des patterns qui sont répétitifs, mais qui ne sont pas nécessairement dus à où on est dans l'année."], [6086.42, 6104.26, "Et ça, c'est la composante cyclique. Et ça, c'est dû, par exemple, au taux d'intérêt, c'est-à-dire une récession, une expansion de l'économie. C'est souvent de quoi, c'est un cycle qui va être plus long qu'une année et ça ne sera pas dû à la saisonnalité. En immobilier, la saisonnalité, c'est super important, surtout pour les ventes."], [6104.7, 6119.96, "Les ventes, ils changent énormément à travers les saisons. Et c'est des patterns qui sont répétés à chaque année. Et là, maintenant, on peut décomposer ça justement. Une série comme ça, il y a une composante qui est tendance. Donc, c'est-à-dire, c'est de quoi qui augmente tout le temps ou de quoi qui est stable."], [6120.16, 6132.86, "Donc, c'est la composante tendance de la série. Il y a la composante de saisonnalité et cyclique. Il y a des méthodes statistiques pour les estimer. Donc, ces mesures-là, vous pouvez vraiment décomposer la série avec des estimateurs, mais ce n'est pas le but du cours."], [6133.54, 6156.22, "Mais là, maintenant qu'on aurait un mini-modèle prédictif et que là, ces trois composantes-là, tendance, saisonnalité et cycle, on les a, mais qu'il reste encore des variations qu'on ne peut pas expliquer. Ça, c'est ce qu'on appelle le bruit. Donc, c'est des mouvements qui vont se produire dans les ventes, mais qu'on ne peut pas nécessairement expliquer à l'aide, par exemple, de la tendance, de la saisonnalité."], [6158.44, 6181.3, "Donc, grosso modo, c'est ça. Maintenant, vous allez devoir également calculer le taux de variation. Ça, c'est quoi ? c'est par exemple la variation d'une propriété de son prix sur une année. Vous pouvez le calculer comme vous voulez en soi. Et même dans l'énoncé, vous avez la formule Excel, mais bon, il va falloir l'implémenter."], [6181.92, 6196.4, "Le taux de croissance, c'est simplement le prix. Aujourd'hui, par exemple, si on veut avoir la variation sur un an, c'est le prix aujourd'hui et le prix un an avant. C'est tout. Ça peut être le prix médian, ça peut être les ventes. Donc, c'est vraiment un taux de variation."], [6196.4, 6268.74, "Vous pouvez le voir comme par exemple en bourse, le rendement annuel d'une action. Donc, c'est la même chose. Il y a plusieurs façons de calculer. Le prix aujourd'hui, c'est le prix d'hier, moins le prix moins 1 étant donné que là, on ne met pas le PT moins PT moins 1. Mais bon, ce n'est pas le but. C'est simplement pour vous sachez que c'est comme ça que le rendement en pourcentage est calculé. encore une fois là c'est sur une période si c'est sur 4 ans vous faites simplement sur pt-4-1 et là ça va être le rendement sur une période de 4 ans mais c'est très bien indiqué qu'est-ce qu'on s'attend comme mesure à ce niveau-là ça c'est le taux de variation maintenant ici la variation sur 12 mois avec un liste manuel c'est utilisé pour les ventes Et pour plein de choses. Ça, c'est quoi ? C'est que supposons ici qu'on va avoir la variation d'une mesure qui est trimestrielle. Les ventes, c'est comme ça. Les ventes, c'est-à-dire qu'on a des ventes à tous les trois mois pour une ville donnée, peu importe. Vous avez la mesure aujourd'hui et vous avez la mesure qui était calculée un an avant."], [6270.04, 6307.04, "Qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va simplement faire le rendement sur les 12 mois, étant donné que c'est 4 trimestres. Et on a une mesure GT pour 12 mois. Et quand on dit un glissement annuel, c'est qu'au lieu de le calculer, par exemple, à tous les ans, lorsqu'il y a un trimestre qui s'additionne, on va simplement enlever la dernière mesure qu'on a utilisée, le XT-4, Puis, on va rajouter une nouvelle. Donc, c'est-à-dire que le XT, ça va être la nouvelle mesure de vente de ce trimestre-là. Et on prend, donc, les… Je ne sais pas, je vais essayer de l'expliquer plus clairement, mais…"], [6307.04, 6324.06, "Vous prenez toujours la valeur aujourd'hui des ventes et comment ça a été par exemple il y a un an, mais c'est délicieux. C'est-à-dire que c'est recalculé à tous les trimestres au lieu de calculer à tous les ans. Donc, c'est une mesure qui va tenir compte, donc, justement, des 12 derniers mois."], [6325.52, 6343.28, "Avec les ventes, ce n'est pas très logique. Ce serait plus, mettons, le prix, par exemple. Le prix, la variation du prix sur, on pourrait dire, les 12 derniers mois. Et pour ça, ça vous prend vraiment, donc, la mesure du trimestre en ce moment et du trimestre, donc, l'équivalent, donc, de ça, mais il y a 12 mois."], [6348.04, 6380.76, "Bon, maintenant, désolé, c'est une partie qui n'est pas nécessairement agréable. Ça reste donc dans le curriculum, mais bon, je crois que si vous êtes déjà familialisé avec, si il y en a qui tradent un peu ou qui font beaucoup d'analyses techniques sur les marchés ou peu importe, vous avez certainement déjà tout vu ça. Mais bon, ici, on est rendu à la moyenne mobile sur quatre trimestres. Ça, c'est utilisé, par exemple, pour la moyenne des quatre trimestres sur, par exemple, les ventes ou peu importe."], [6381.44, 6404.46, "Qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'on va aller calculer la moyenne d'une mesure sur les quatre derniers trimestres et c'est ça, donc, notre moyenne mobile quatre périodes. C'est que par exemple qu'on aurait, je ne sais pas moi, le prix c'est 600 000 au trimestre d'aujourd'hui, 500 000 le trimestre d'avant et là les deux autres d'avant c'est 500 000 puis 600 000, bien vous faites la moyenne simplement de ces quatre mesures-là."], [6404.68, 6417.22, "Et c'est aujourd'hui la moyenne mobile quatre périodes, c'est simplement ce calcul-là. Donc, sur Excel vous pouvez utiliser une moyenne, vous prenez les quatre dernières valeurs puis vous faites la moyenne ou vous les additionnez puis vous les utilisez par quatre."], [6417.86, 6437.46, "Étant donné que c'est la moyenne de quatre valeurs, c'est la somme de toutes les valeurs divisé par quatre. Qu'est-ce que ça permet de faire ? Ça permet d'éliminer les composantes qu'on pourrait dire saisonnales. C'est-à-dire qu'au lieu d'être influencé par simplement la dernière valeur, ça vous permet de tenir compte de toutes les valeurs précédentes et de glisser."], [6439.22, 6455.14, "Ça a des inconvénients. C'est-à-dire que ça ne va pas s'ajuster aussi rapidement qu'une mesure unique. C'est-à-dire que si vous utilisez simplement XT, si vous voyez des changements, c'est bien possible que ce changement-là soit dû à de la saisonnalité. C'est pour ça qu'on utilise des moyennes mobiles souvent."], [6455.68, 6471.62, "Ça va vous être indiqué quand utiliser ça. Mais sachez que la raison, c'est pour éviter justement qu'il y ait des composantes saisonnales et qu'on n'interprète pas des grosses variations comme étant de quoi qu'il y ait. Par exemple, les ventes ont énormément augmenté."], [6471.7, 6491.3, "Oui, mais c'est parce qu'on est en été. les ventes augmentent toujours en été. Le fait d'étudier une moyenne mobile, ça vient éliminer ce problème-là aussi. Donc, c'est une façon de corriger la stationnalité. Si la moyenne mobile, elle, varie énormément par rapport à l'habitude, bien là, vous pouvez peut-être dire, bien là, il se passe de quoi, là. Là, c'est peut-être de quoi qui est plus au niveau de la tendance, il y a de quoi qui se modifie."], [6492.64, 6520.5, "Ça a des inconvénients, puis ça a des avantages. Ça réduit le bruit également. Mais de façon simple, c'est que une moyenne mobile, c'est simplement si c'est quatre périodes, bien, vous prenez les quatre dernières périodes, vous faites la moyenne. Il y a une fonction Excel d'ailleurs juste pour ça. Que ça soit donc des mois, des trimestres, il faut toujours voir donc ici le T comme étant, si c'est une moyenne mobile 4, bien là, dans ce cas-là, c'est 4 trimestres, mais tu sais, ça aurait pu être 4 jours."], [6520.5, 6538.12, "Bon, là, c'est plus en finance, mettons, de marché, mais en soi, c'est important de comprendre que ça s'applique pour tous les types d'intervalles. C'est tout. Ici, vous avez un exemple, donc, c'est quoi, justement, un exemple de moyenne mobile par rapport à comment la mesure elle-même qu'on utilise pour calculer la moyenne mobile, ça comporte."], [6538.9, 6549.86, "Donc, vous voyez, ici, c'est beaucoup plus lisse et là, il y a des variations. C'est ça qu'elle permet la moyenne mobile. Elle permet de ne pas interpréter ça ici, le petit job qu'il y a là, comme étant de quoi de fondamental, mais qui est au final due à la saisonnalité."], [6550.6, 6581.98, "Donc, on voit quand même qu'il y a… et c'est ça. La moyenne mobile, grosso modo, c'est elle qui nous permet de mesurer en quelque sorte la tendance parce qu'elle est corrigée pour les variations qui sont interannuelles, c'est-à-dire à l'intérieur d'une année. Et c'est pour ça qu'on dit que c'est une moyenne mobile sur quatre trimestres parce que ça couvre un an exactement. Là, vous allez me dire, bon, mais pourquoi on n'utilise pas une mesure annuelle tout court ? Parce qu'il faut que ça soit glissant. Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir une nouvelle mesure à tous les trimestres."], [6581.98, 6605.6, "C'est-à-dire que si, par exemple, je ne sais pas moi, on est aujourd'hui, maintenant qu'on est au 31 décembre, bien là, vous allez prendre vraiment la mesure des quatre trimestres de l'année passée. Mais lorsqu'on va être rendu trois mois plus tard, bien vous allez prendre de janvier à mars, mais vous allez prendre aussi neuf mois dans l'année d'avant."], [6605.6, 6619.88, "Donc, on va le lisser comme ça. Éventuellement, le trimestre d'après, vous allez prendre six mois dans l'année actuelle puis six mois dans l'année d'avant pour éventuellement être trois mois dans l'année d'avant et neuf mois dans l'année actuelle. Puis vous le lissez comme ça."], [6620.56, 6635.74, "Donc, c'est calculé à tous les trimestres puis ça utilise toujours les quatre derniers trimestres. C'est pas que c'est clair. En dessous, c'est juste une moyenne. Mais ça a quand même beaucoup d'utilité de faire ça. Maintenant. Ça ici, c'est vraiment intéressant."], [6636.82, 6656.62, "Le ratio de saisonnalité. C'est utilisé beaucoup pour les ventes. Donc, ça, c'est dans le curriculum encore une fois d'organisation des évaluants agréés. C'est une mesure qui nous dit simplement, lorsque c'est supérieur à 1, c'est que les ventes sont concentrées au niveau du printemps et de l'été."], [6657.22, 6688.4, "Puis là, pourquoi que c'est ventes T2 plus ventes T3 sur ventes T1 plus ventes T4 ? Mais vous l'aurez compris, ici on dit qu'on veut savoir est-ce que c'est plus actif en hiver ou en été. Bon, l'été incluant le printemps. Si on regarde une année, de janvier à mars, c'est le trimestre 1. De mars à mai, c'est T2 et ainsi de suite."], [6688.4, 6708.24, "T3, ça va être donc de avril à, je ne sais pas, moins juin, plus juillet ou à août, et là, jusqu'en décembre. Vous comprenez ? Donc, le T1, c'est après Noël. Donc, c'est vraiment les trois premières années passé janvier. Donc, on est d'accord que c'est en hiver. Ensuite, T2, on est d'accord que c'est plus au niveau du printemps."], [6708.52, 6731.56, "Donc, c'est pour ça que c'est vendre T2 est en haut et vendre T3, c'est l'été. Et vendre T4, c'est l'automne, étant donné que c'est les derniers mois de l'année. Donc, qu'est-ce qu'on dit ? C'est que ce ratio-là, c'est simplement les ventes des trois trimestres du milieu, des deux trimestres du milieu, excusez-moi, sur ceux qui sont en hiver."], [6732.12, 6752.62, "Ceux du milieu étant le printemps puis l'été. Donc, c'est vraiment, c'est une formule compliquée pour au final juste dire les ventes en été sur les ventes en hiver. Et là, donc vous voyez, si c'est supérieur à 1, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'il y a plus de ventes en été puis au printemps qu'il y en a donc à l'hiver puis à l'automne."], [6753.06, 6771.8, "Donc, on dit que c'est un marché, donc le printemps c'est plus actif. C'est comme ça, mais bon. Et là, on peut comparer cette ratio-là sur plusieurs années. Et si c'est égal à peu près à 1, ça veut dire que c'est réparti de façon égale à travers les années. Puis on pourrait avoir le contraire également, donc ce serait surprenant."], [6772.38, 6785.28, "Mais habituellement, c'est plus concentré l'été. Puis au printemps. Donc, c'est possible que vous ayez de quoi qui est toujours égal à 1. Mais bon, c'est une bonne mesure. C'est-à-dire que ça, vous le calculez vraiment. Et c'est important, ça, c'est calculé à toutes les années."], [6785.54, 6797.82, "Et ce n'est pas de quoi qui est mobile. Donc, c'est-à-dire qu'on ne va pas le bouger. Tu sais, maintenant, quand un trimestre s'est écoulé, on ne fait pas le même calcul parce que ça nous prend vraiment une année complète, puis une année avec de janvier à décembre."], [6800.8, 6820.94, "Dans ce sens, ça pourrait même être beaucoup plus sophistiqué que ça, parce que c'est comme ça, mais bon, ça veut dire de quoi sur plusieurs années. Si par exemple un marché, on a de quoi qui est toujours égal à un, on va dire que l'été puis le printemps, les ventes ne sont pas vraiment plus élevées à ce moment-là, donc ça nous indique aussi également est-ce qu'il y a de la saisonnalité dans les ventes."], [6821.26, 6842.44, "Si c'est toujours égal à 1, il n'y a pas de signalité, donc c'est-à-dire que les ventes sont égales, peu importe le trimestre qu'on est. Donc, c'est ça, une année complète à une année impartiale, donc c'est ça, il faut déjà faire ça, c'est vraiment une année entière. ramener en vente donc à toutes les par mois bon ça c'est"], [6845.22, 6866.94, "Je ne sais pas nécessairement les mesures dans le cadre du TP on va les avoir donc par trimestre donc c'est ça qui est plus important de comprendre et le ratio encore une fois c'est beau de calculer mais il faut être capable d'interpréter pourquoi c'est comme ça pourquoi quand c'est plus grand qu'un 1 ça veut dire que c'est plus actif au printemps mais tu sais c'est vraiment étudiant C'est pas le..."], [6868.62, 6882.72, "Ça ne devrait pas vous causer de problème. En soi, le faire, c'est juste appuyer cette formule-là. Mais l'intuition, c'est de se dire qu'au final, les ventes du trimestre 2 et du trimestre 3, ça tombe l'été. Puis le printemps. C'est pour ça qu'ils sont en haut."], [6883.26, 6932.82, "Maintenant, le T1 et le T4, ceux du bas, c'est parce que c'est l'hiver. Donc, les trois premières années passé Noël. les trois premiers mois les trois premiers mois passés Noël et finalement aussi les trois mois avant Noël, c'est-à-dire que le T4 ici c'est, on pourrait dire octobre, novembre, décembre donc c'est l'automne et l'hiver, donc c'est les saisons plus froides, donc c'est ça que ça veut dire maintenant qu'est-ce qui est à retenir de tout ça, c'est qu'une série ça a une tendance, de la saisonnalité, un cycle puis du bruit. Il faut savoir donc qu'est-ce qu'on lit en soi. Est-ce que la variation est due à la saisonnalité ou c'est dû à une tendance ou à un cycle ?"], [6934.7, 6949.88, "Maintenant, le cycle, vous n'allez pas nécessairement être obligé de l'appliquer dans le cadre du TP, étant donné que ça dépend des taux d'intérêt et tout ça. Mais ce qui est important de comprendre, c'est que si, admettons, vous interprétez donc une tendance, c'est très important de ne pas utiliser une mesure brute."], [6950.06, 6959.58, "Donc, c'est-à-dire, par exemple, la valeur à tous les trimestres. Il faut utiliser une moyenne mobile. Donc, c'est ça en soi l'objectif. C'est que vous allez interpréter la tendance avec une moyenne mobile."], [6963.32, 6982.5, "Et ici, vous pouvez également utiliser le ratio de saisonnalité pour dire, « Bon, j'ai fait le choix d'utiliser la moyenne mobile parce que le ratio de saisonnalité varie beaucoup et c'est très dur de dire s'il n'y a aucune saisonnalité jamais. » En soi, le fait d'utiliser une moyenne mobile tout le temps, c'est déjà plus adapté."], [6982.98, 7001.78, "Mais ça a des inconvénients, c'est-à-dire que si, par exemple, le cas où vous pourriez manquer, mettons, il y aurait toujours des ratios de saisonnalité constants et que là, vous voudriez capturer des changements rapides. Donc, c'est-à-dire qu'il se passerait un changement vraiment important sur un trimestre."], [7002.02, 7012.4, "Bien là, le fait d'étudier la valeur telle qu'elle, sachant que les ratios de saisonnalité sont toujours à 1. Mais bon, en cas du TP, ce n'est pas ça pour le moment, mais c'est important de le savoir."], [7018.88, 7061.74, "Maintenant, ici, en immobilier, si vous allez voir, par exemple, les indices, donc, des valeurs des propriétés et tout ça, souvent, vous avez une valeur médiane, donc, c'est-à-dire la valeur des prix de vente, donc, pour un type de propriété donnée, par exemple, bungalow dans la ville de Québec, vous avez souvent, donc, une valeur médiane. Mais vous avez également une valeur de référence d'indice. Et ça, c'est très, très, très simple, comment c'est calculé. Si l'indice a commencé, par exemple, je ne sais pas moi, en 2000, dans les années 2000, qu'est-ce qu'il pose comme hypothèse ? C'est simplement qu'il commence à une valeur de 100. Donc, pourquoi 100 ? Parce que c'est comme ça, un indice, ça a une base de 100."], [7062.68, 7083.18, "Et ça, qu'est-ce qu'ils font pour pouvoir justement déterminer la valeur de l'indice les autres années ? C'est simplement X, donc de base, c'est la valeur médiane que vous avez. Par exemple, si la première année que vous construisez votre indice, vous avez des bungalows dans la ville de Québec, je ne sais pas, qui sont à 200 000. bien, la période suivante, qu'est-ce que vous allez faire ?"], [7083.26, 7098.98, "C'est simplement de prendre la valeur médiane et toujours la ramener sur la valeur de la base. Et ça vous permet donc d'examiner le prix de l'indice en multipliant par 100, étant donné que c'est un ratio. Le multiplier par 100, c'est simplement pour ramener de quoi qu'il va être, par exemple, 1,23 à 123."], [7100.6, 7123.66, "Qu'est-ce que ça veut dire aussi au final ? Ça veut dire que les propriétés par rapport au point de référence, ils ont augmenté de 23 %, 1,23 ou 123. Donc, c'est ça, grosso modo. Si la valeur passe en bas de 100, ça veut dire que là, le prix de l'indice a diminué par rapport à la valeur initiale au moment où l'indice a commencé."], [7124.8, 7143.02, "Donc là, supposons ici, dans le cadre du travail pratique, ça va être 2021. Donc, ça veut dire que si on a une valeur de 90 d'indice, ça veut dire que le prix, et mettons que ce sera en 2026, bien là, ça veut dire que le prix est 10 % à peu près plus faible que par rapport à 2021."], [7143.68, 7159.86, "Ce qui ne sera pas le cas dans le cadre du TP, ça va être supérieur à ça, évidemment. Mais si, admettons, et pour déterminer justement la valeur de l'indice en 2022, c'est simplement XT sur XBAL, c'est le prix médian du type de propriété que vous regardez en 2022."], [7160.08, 7179.0, "Sur le prix de 2021, multiplié par 100. Et maintenant, ce qui est important, c'est que lorsqu'on passe à 2023, c'est juste dans le fond le cheviau qui change. Là, vous prenez le prix médian de 2023, toujours sur le prix de 2021, étant donné que c'est la base. Et vous multipliez par 100. Ça vous permet donc de calculer la valeur de l'indice."], [7179.46, 7197.82, "Et non le rendement, parce qu'en soi, vous comparez toujours à X base qui est 2021. Donc, il y aurait une autre façon aussi de le voir, c'est simplement que Vous prenez le rendement de chacune des années, donc le prix médian s'est comporté comment chaque année, puis vous appliquez cette progression-là à 100, tout simplement."], [7198.08, 7222.56, "Donc, il y a plusieurs façons de le calculer. Si on prend l'exemple, par exemple, ici 2021-2022, bien là, ça serait entre 110, 2025-125. entre 2021 et 2025, le prix a progressé ici de 125 sur 110. Moins 1 étant donné que c'est un rendement, donc il a progressé de 13,6 % depuis 2022."], [7223.82, 7253.4, "Est-ce que ça, ça allait ? C'est quand même pas tant… Oui. Oui, parfait. Le point aussi qui peut être, on va prendre le voir, c'est le taux de croissance annuel qui est composé. Donc, c'est l'autre mesure qui est très importante. C'est bien comme ici, par exemple, dans ce cas-là, on a un taux de croissance depuis 2022. Ça ne nous donne pas la croissance annuelle. Ici, on est d'accord."], [7254.42, 7276.98, "Donc, dans ce cas-là, qu'est-ce qu'il faudrait faire ? Il faudrait simplement aller appliquer la valeur finale sur la valeur initiale et vous allez élever à l'exposant 1 sur n. Et là, vous faites moins 1. En soi, c'est la formule la plus compliquée, mais en soi, c'est niaiseux."], [7277.12, 7305.02, "Mais c'est juste qu'on élève à la 1 sur le nombre de périodes qu'on regarde. Si, par exemple, on va y aller simplement. On veut regarder le rendement sur 4 périodes. La valeur à la fin des 4 périodes, c'est 100. Mettons, 200. Et au début, c'était de 100. Sur les quatre périodes, vous avez fait une croissance de 200 sur 100 moins 1, donc de 100 %."], [7305.5, 7322.34, "On est d'accord ? Mais maintenant, le problème, c'est que là, si on veut ramener ça au niveau du rendement par période, la seule différence, c'est qu'on prend le 200 sur le 100, on l'élève à la puissance 1 sur 4, étant donné qu'on regarde ça sur quatre périodes, et on fait le moins 1."], [7322.94, 7326.64, "Et là, ça va être de quoi ? Qui va être plus faible, évidemment."], [7329.4, 7357.38, "Et ce que ça nous permet de voir, c'est que la valeur qu'on a de finale sur initial, le rendement que ça nous donne, c'est équivalent à combien par période ? Donc, c'est la même chose, maintenant, si on regarderait quand on dit qu'une personne a fait un rendement composé en bourse de 10 %, c'est simplement la valeur finale moins la valeur initiale avec le 1 sur N, donc si c'est regardé sur 30 ans et tout."], [7358.36, 7376.28, "Et ça, ça implique justement que c'est réinvesti, c'est-à-dire que la valeur continue de croire donc l'immobilier c'est un peu comme des actions en soi ici, puis le dividende on pourrait le voir comme étant les revenus de loyer là dans ce cas-là, c'est simplement la valeur marchande donc c'est la valeur de la propriété ou le"], [7378.88, 7384.2, "Pas besoin en fond d'incorporer les loyers, tout cela dedans c'est le taux de croissance sur une période donnée"], [7391.28, 7410.28, "Désolé. C'est ça qui était fermé. C'est ça. Donc, ici, c'est ça. Le taux de croissance, donc, c'est ça de façon simple. Sur Excel, il y a des fonctions pour le calculer, mais tu sais, en soit, vous allez voir, c'est bien indiqué. C'est la valeur finale sur la valeur initiale, puis s'il y a quatre périodes."], [7410.72, 7427.58, "Il faut juste faire attention, par exemple, ici, le n qui est égal à 4. Pourquoi c'est égal à 4 ? C'est parce que là, on part de 2025 à partir de 2021. Un truc, c'est que vous prenez les années, puis vous les soustrayez. Et ça, ce qui est bien, c'est que souvent, dans Excel, vous avez l'année que vous regardez."], [7427.98, 7435.42, "Vous pouvez aller calculer le n en prenant simplement la différence entre les années. Puis comme ça, vous pouvez les drag, puis ça se calcule automatiquement."], [7440.44, 7456.4, "Maintenant ici, bon, la moyenne et la médiane. La moyenne, c'est pour calculer la moyenne mobile, c'est simplement la somme de la valeur. Ici, c'est la somme de toutes les valeurs fois 1 sur n. Ça revient à dire que c'est x1 plus x2 plus x3 divisé par 3, c'est tout."], [7456.98, 7481.44, "C'est l'équivalent donc de faire la fonction moyenne dans Excel. Maintenant, la médiane, si on suppose, par exemple, qu'on a ces valeurs-là ici, 380, 410, 425, 450, puis 2500, bien là, si on fait la moyenne de ça, ça va être 833. Bon, ici, c'est en 1000, tout ça."], [7482.14, 7501.86, "Pourquoi ? Parce qu'il y a cet extrême-là qui influence énormément la valeur de la moyenne. Maintenant, la médiane, c'est le point milieu. Donc, vous l'aurez compris, si on les ordonne, c'est 421. Encore une fois, il y a une fonction Excel qui calcule la médiane. Donc, pas besoin de les ordonner et tout ça, ça se fait automatiquement."], [7505.6, 7538.62, "Qu'est-ce que ça permet donc d'étudier aussi la médiane comme valeur ? C'est que ça enlève l'influence des propriétés qui sont extrêmes. C'est tout. C'est pour ça. C'est que dans certains marchés, il y a des… si on utiliserait, ça peut donner une illusion que le prix moyen d'une propriété, bien, c'est justement, c'est le problème, c'est que lorsqu'on regarde, par exemple, le prix moyen des bungalows et tout ça, ou, mettons, certaines maisons, mais le fait d'incorporer les maisons dans un calcul de moyenne, mettons, de Westmont et tout ça, ou dans les endroits où c'est 3-4 millions, bien, ça donne une illusion fausse que le prix moyen est élevé."], [7538.92, 7549.68, "C'est vrai que le prix moyen est élevé, donc, c'est pas une bonne mesure, la moyenne. C'est juste ça. Il y aurait des choses aussi qu'on peut faire, c'est-à-dire c'est enlever les 1 % les plus élevés puis les 1 % les plus faibles, mais là, c'est un biais statistique."], [7549.8, 7571.46, "Donc, une des mesures les plus robustes, c'est la médiane qui peut être utilisée. Donc, ça a d'autres problèmes. C'est que ça peut aussi enlever de la précision au niveau des données de la dispersion. Donc, la meilleure façon de faire, c'est d'utiliser une combinaison des deux et de voir dans le fond c'est quoi l'avantage d'une pour pouvoir bien l'interpréter."], [7572.3, 7595.22, "Donc c'est-à-dire que si la moyenne est égale à la médiane ce qui est impossible, ça veut dire que dans le fond on aurait des prix de propriété qui seraient vraiment sous forme d'une belle cloche normale, donc dans ce cas-là ça serait peu probable, mais ils ont chacun leur avantage donc le fait d'avoir par exemple une moyenne de 833 et une médiane de 425, qu'est-ce que ça veut dire ?"], [7595.6, 7612.84, "C'est simplement qu'il y a des propriétés avec des valeurs élevées extrêmes qui influencent la moyenne et que la médiane, elle en soi, c'est 425. Donc, ça veut dire que si on prend la propriété, le prix qui est au milieu, c'est-à-dire que 425, il y a autant de propriétés qui valent moins qu'il y en a qui valent plus."], [7613.06, 7625.2, "Donc, c'est vraiment le prix milieu si on en donnerait toutes les propriétés, par exemple, de l'échantillon qu'on regarde. Alors que la moyenne, là, on voit que c'est beaucoup plus élevé, étant donné qu'il y a probablement des valeurs extrêmes dans les millions qui influencent tout ça."], [7627.38, 7637.76, "C'est très rare que c'est dans l'autre sens que ça influence la moyenne. Donc, mettons qu'il y aurait, je ne sais pas moi, à Détroit où il y avait des propriétaires à 5 $ pendant la crise de 2008, bon, bien là, ça pourrait venir biaiser la moyenne dans l'autre sens."], [7637.92, 7641.44, "Mais bon, habituellement, c'est plus à la hausse que la moyenne biaise."], [7645.08, 7671.76, "Donc, ici, c'est ça. L'indice, donc, c'est à retenir dans le fond de façon simple, c'est l'indice, calcul de l'indice, le taux de croissance annuel composé. Donc, c'est comme ça qui s'est appelé. C'est simplement le rendement pour une période donnée. Donc, vous avez le rendement sur toutes les périodes, par exemple 4 ans, et le taux de croissance annuelle composée, c'est le rendement pour une année moyenne."], [7672.02, 7704.66, "Donc, c'est-à-dire sur ces 4 ans-là, j'ai fait en moyenne ce rendement-là par année. Donc, c'est en faisant le valeur finale sur valeur initiale à la 1 sur 4, par exemple, moins 1. Il faut retenir également que la médiane, ça résiste aux extrêmes, mais ça réagit au changement de composition. C'est-à-dire que s'il y a des propriétés qui s'ajoutent d'un côté ou de l'autre, donc dans les valeurs plus faibles, ça peut vraiment changer énormément aussi le niveau de la médiane."], [7704.66, 7713.8, "Puis la moyenne, elle pourrait être plus robuste dans ce niveau-là. Donc, de façon simple, il faut juste être capable de comprendre les mesures pour être capable de faire une interprétation qui est correcte."], [7716.86, 7728.1, "Maintenant, ici, si on l'avait déjà vu. Je vais aller au niveau, donc, d'ici. de…"], [7731.5, 7749.06, "Donc, maintenant, le modèle est donné, donc on va finir avec ça, après ça, on va présenter le TP. Qu'est-ce que c'est ? C'est quand on dit une évaluation de masse, donc l'évaluation qui est faite automatiquement, c'est simplement le modèle est donné. Comment que ça fonctionne ?"], [7749.36, 7762.4, "C'est que, supposons que vous avez une bonne… c'est important dans le TP parce que vous allez devoir vous allez utiliser l'évaluation qui est faite automatiquement. Puis, vous allez devoir commenter pourquoi il y a des faiblesses dans cette évaluation. Et c'est justement parce que c'est fait avec cette façon de faire."], [7763.8, 7782.52, "Vous avez une base de données avec des prix de vente ici. Et vous avez des caractéristiques pour chacune des propriétés. Un modèle hedonique, c'est quoi ? C'est simplement d'estimer une fonction qui permet de réduire. Ici, vous voyez, vous avez la forme simplifiée, c'est ça ici."], [7782.52, 7798.44, "Donc, la fonction, c'est simplement un coefficient qui est devant chacune localisation, surface et tout ça. C'est ça. Et là, vous allez trouver la valeur de B0, de B1 et de B2. Vous n'aurez pas à faire ça dans le TP, je vous rassure. Mais c'est une valeur qui va être vraie pour toutes les données."], [7798.84, 7822.64, "Donc, qu'est-ce que ça permet de faire ? C'est que, mettons, dans le cas de, je ne sais pas moi, le nombre de salles de bain. Le nombre de salles de bain, si, mettons, que ça serait X1, bien là, vous auriez une valeur de 20 000 ici. Ça veut simplement dire qu'en moyenne, sur tout votre échantillon, des fois, c'est estimé sur toute une province, une salle de bain, ça a une valeur de 20 000 $, sachant toutes les autres caractéristiques constantes."], [7823.16, 7850.12, "Et ça, ça permet donc d'inférer la valeur implicite de toutes les caractéristiques d'une maison ou d'une propriété. Ça a une faiblesse. Et comment c'est déterminé ça ici ? C'est que la fin que vous avez à la fin, l'épicillon ici, c'est un terme d'erreur. c'est que c'est simplement la valeur de B0, B1, B2 et B3 est déterminée en minimisant l'erreur de chacune des observations individuelles."], [7850.34, 7863.64, "Donc, ils appellent ça la somme des termes d'erreur au carré pour que ça soit toujours positif. C'est ça. Donc, c'est les moindres coordonaires, c'est en statistique. Le plus important, c'est de savoir qu'il y a une valeur de B0 qui est ici, intuitivement, comme par exemple le B0."], [7864.66, 7878.8, "C'est la valeur de base. Donc, c'est vraiment, toutes les propriétés vont avoir cette valeur-là initiale qui n'est pas influencée par aucune caractéristique. Et ensuite, on additionne la valeur de chacune des caractéristiques. comme salle de bain ici,"], [7883.8, 7903.9, "En soi, lorsque tous ces préofficacres-là sont estimés, donc le B1, B2, B3, si par exemple le X1, c'est le nombre de salles de bain, pour déterminer une évaluation de masse pour une propriété donnée, par exemple, qui aurait, je ne sais pas moi, 4 salles de bain, dans ce cas-là, on va prendre le 20 000 par salle de bain ici qui est estimé, on va le multiplier par 4."], [7904.76, 7918.58, "Si c'est une propriété qui en a deux, bien, ça va être négé par deux. Et c'est comme ça. Puis là, ça nous permet donc de projeter la valeur de la propriété, sachant une évaluation de masse. Donc, la municipalité de Toronto utilise cette façon de faire-là pour l'évaluation aux frontières."], [7919.4, 7933.2, "Donc, ils ont des grosses bases de données avec les prix de vente puis les valeurs de chacune des caractéristiques. Et là, ça, c'est vraiment important. Ces modèles-là peuvent vraiment être extensionnés avec beaucoup de caractéristiques. Donc, c'est-à-dire que ça tient compte de l'emplacement."], [7933.9, 7953.18, "Donc, c'est-à-dire qu'il y a des effets ici, par exemple, X, ça pourrait être la municipalité de Québec. Donc, si on est dans la municipalité de Québec, ça prend une valeur de 1, sinon c'est 0. Ça, ça permet de tenir compte que c'est dans Québec. Il y a aussi des modèles qui sont avec des autocorrélations spatiales."], [7953.24, 7964.74, "Donc, c'est-à-dire que là, vraiment, il y a de la géométrie qui rentre là-dedans. Donc, pour que, justement, chacun des prix est influencé par tout ce qui est aux alentours. Mais bon, ce n'est pas ça le but du cours, mais ça peut vraiment être complexifié à l'extrême."], [7966.6, 7985.3, "Mais ça, c'est comment ça peut être évalué automatiquement. Et ça a des limites. Vous allez voir que ça a vraiment beaucoup de limites. Pour les propriétés de luxe, ça ne quantifie pas très bien le luxe. C'est-à-dire que ça, ici, ça fonctionne quand même relativement bien lorsqu'on est dans une propriété très moyenne, c'est-à-dire un bungalow simple ou une maison à deux étages."], [7985.42, 8003.38, "Mais dès qu'on s'en va dans le quoi qui n'est pas très bien représenté dans la base de données, bien là, ça peut donner vraiment des grosses erreurs. Mais encore une fois, c'est la meilleure estimation sachant les données qu'on a. Sachant qu'on ne veut pas aller, donc, on ne veut pas, dans le fond, aller faire une analyse spécifique, on veut généraliser à tout, donc, pour une évaluation de masse."], [8006.04, 8034.28, "Donc, c'est ça ici. Maintenant, l'estimation, donc, que vous allez critiquer, c'est elle qui est faite, donc, sur le QEval, ça utilise une combinaison d'un modèle hédonique et des comparables. Maintenant, c'est vraiment pourquoi des fois ça va donner une valeur qui est à côté de la plaque. C'est un peu ça le travail critique qui est à faire."], [8034.76, 8041.32, "Il y a plusieurs raisons. Des fois, c'est parce que c'est susceptible de ne pas être représenté. Par exemple, je ne sais pas moi."], [8044.48, 8064.84, "Un condo dans une tour de 30 étages, 40 étages, bien, c'est celle-là qui est aux 40 étages, aux 40e étages, par exemple, c'est très possible que le modèle édonique, il projette une valeur qui est beaucoup plus faible que la réalité. La raison, c'est simple, c'est qu'il n'a pas nécessairement appris à pricer les étages supérieurs et donc, il n'y a pas assez."], [8064.98, 8072.44, "Donc, dans la mesure qu'il y aurait l'étage dans le modèle édonique, si ce n'est même pas utilisé dans le modèle, bien, là, c'est normal que ça ne soit pas représenté."], [8077.64, 8097.06, "Maintenant, on avait parlé ici donc des différentes valeurs. C'est important aussi d'être capable de comprendre donc que c'est toutes des mesures utilisables. Ça, c'est une représentation donc de comment les valeurs peuvent ici un peu se différencier. Les comparables ajustés, c'est elle qui est la plus utilisée en évaluation immobilière."], [8097.3, 8109.22, "Ça donnerait maintenant une valeur ici. Ça peut être étendu, donc le rôle d'évaluation foncière pourrait être là. Le coût calibré, c'est la méthode des coûts. Et là, il y aurait peut-être le modèle hedonique qui serait même en dessous du rôle. Vous allez devoir donc les représenter comme ça ici."], [8112.66, 8127.26, "Le travail, c'est de comprendre vraiment pourquoi que certaines méthodes marchent moins pour ce type de propriété-là. ou encore, c'est pas nécessairement de le faire en soi pour en parler, étant donné que les valeurs dans ce cas-là ici vont vous être donné. C'est plus une interprétation."], [8128.22, 8178.96, "Et vous allez devoir donc rentrer pour une propriété, donc vous allez choisir, vous pouvez choisir n'importe laquelle, donc dans les 75 000 qu'il y a à vendre, mais je vous recommande quand même de choisir celle qui vous fait quand même facile à interpréter, donc c'est-à-dire que si vous vous embarquez dans le coin qui est ultra complexe, ben là c'est plus un coutoie de votre rangeant. On va y aller avec le TP. Encore une fois, vous pouvez aller voir plus en détail les éléments ici de ces slides-là. Ce n'est pas nécessairement tout ultra important, mais ça peut aider pour le TP et surtout pour l'interprétation. Le TP en soi, c'est quoi, vous allez avoir un gabarit et vous allez avoir donc 9 questions à remplir."], [8180.28, 8184.54, "Ici, en soi, la seule question où vous allez devoir aller collecter des données, c'est la question 6."], [8187.5, 8226.22, "C'est vraiment donc n'importe quelle propriété à vendre et vous allez voir, donc on va aller dans l'Excel. Si vous allez donc dans Collect, vous entrez donc les informations de la propriété que vous avez choisie. Tout ça ici, c'est donné là, donc c'est calculé. Le prix demandé, la valeur au rôle, l'estimation, l'intervalle de confiance ici, donc 10 % et 90 %. Et là, vous pouvez prendre une capture pour bouger nécessairement et vous allez avoir des mesures de comparable, que vous pouvez prendre ceux-là qui sont donnés ou les choisir vous-même."], [8226.32, 8240.38, "Donc, c'est vraiment à votre guise. Ce qui est important ici, c'est qu'à la fin, vous allez avoir un dashboard avec toutes les métriques parce que vous allez analyser ici, mettons, les données de marché. Ça, c'est les données de marché qui vous sont données, donc vous n'avez pas besoin d'aller les chercher."], [8240.82, 8259.1, "Et là, vous allez calculer donc la variation annuelle. Donc ici, c'est les ventes réelles par année. Donc, il faut les calculer à partir des données de marché ici. Donc, ce n'est pas trop compliqué. La raison pourquoi ici, les variations annuelles, il n'y a pas de valeur, c'est que ça nous prend deux mesures."], [8259.24, 8273.52, "Donc, on n'a pas la première, étant donné que vous le calculez à partir d'ici. Donc, variation annuelle, vous l'aurez compris, si on fait un exemple, bien là, on commencerait comme ça. On prendrait la valeur qui est ici. Et là, je ne fais même pas ça comme du monde."], [8275.98, 8306.9, "Comme ça ici, moins divisé par la valeur-là, moins 1. Comme ça. Et là, vous pouvez descendre. Comme ça ici. Donc, c'est vraiment comme ça qu'il faut le faire dans cette collée ici. Maintenant, comme on avait mentionné, là, on veut calculer l'indice. L'indice, on avait dit que c'était simplement la valeur d'une année sur la valeur de référence."], [8307.68, 8322.22, "Moi, ce que je vous conseille de faire ici, dans ce cas-là, je vais juste faire celle-là, puis après ça, vous allez pouvoir les… On prend ça ici, comme ça. Vous allez choisir, donc, la valeur finale, étant donné qu'on est dans la première année, sur la valeur de base, ici."], [8322.68, 8339.46, "Et là, vous allez multiplier par 1. Par 100, excusez-moi. Comme ça. Qu'est-ce que je vous conseille de faire, c'est que dans le cas d'un indice, la valeur de base est toujours pareille. Donc, qu'est-ce que vous pouvez faire ? C'est que vous pouvez simplement aller mettre un dollar ici pour aller figer la cellule."], [8339.56, 8362.86, "Donc, ça, qu'est-ce que ça permet de faire ? C'est que ici, ça va toujours rester C6. Mais les autres, ils vont avancer. Donc, quand vous allez drag vers le bas, ça va prendre la valeur de 2022 pour le haut. Donc là, ça donne 100. C'est ce qu'on veut. Et si on drag ici comme ça, Là, vous avez compris, c'est la valeur de l'indice ici qui est calculé avec le point de référence de 100 pour 2021."], [8367.7, 8400.1, "Maintenant, là ici, c'est prix unifamilial. familial, je crois qu'au niveau des données, ça va être donné probablement ici, c'est ça. Donc, prix médian de toutes, vous avez le prix médian unifamilial, le prix médian corpo et les plexes. Donc là, vous voyez, je ne l'ai peut-être pas fait correctement."], [8400.24, 8417.44, "Il aurait fallu probablement que je prenne les valeurs de l'onglet de données. C'est un niveau-là ici. Donc, on va marcher. C'est toujours de 2021 à 2026. Donc, vous pouvez... Ce qu'on fait, c'est qu'on change l'onglet. Par exemple, l'indice corpo là, bien là, ça serait ici égal. On va dans la donnée."], [8418.06, 8439.16, "Et là, on prend corpo, c'est où ? C'est ici. Prémédiant corpo. Bien là, On roule ça comme ça ici, ça, divisé par ça, comme ça, multiplié par ça. Et là, ici, on fige la L du bas."], [8443.02, 8447.62, "Bon, c'est quoi que j'ai fait de pas correct ? Je pense que je n'aurais pas dû."], [8459.34, 8478.0, "Comme ça. Et là, on ferme ça et on multiplie par 100. Bon, là, j'ai pas... C'est une bonne question, c'est comment se figer la... Je n'utilise pas trop souvent la cellule-là. Il y a une commande qu'on peut faire avec un PC, je crois. C'est F1 ou... Quelqu'un le sait ?"], [8482.32, 8501.48, "C'est pas F4 ? Oui, je pense que c'est F4, oui. Moi, je suis sur un max, c'est le problème. Mais en tout cas, il faut geler la cellule qui est ici. Là, je vais geler dans le fond ici. Tout ce que j'ai à faire, c'est geler le chiffre comme ça. C'est ça. Et là, après ça, je peux descendre."], [8502.8, 8513.0, "Comme ça, ici. Donc là, vous voyez, c'est différent parce que là, on n'est pas dans l'unifamillage, on est dans le corpore. Donc, tout ce que vous avez à faire, c'est de mettre un dollar devant le 7, étant donné que c'est la septième colonne qu'on s'en va fumer."], [8514.7, 8537.02, "Et là, c'est toujours par rapport à l'onglet de données. Donc, c'est ça. Et là, vous devez calculer l'indice des Plex également. Et là, la vente moyenne de toutes les mesures. Donc, ici, les ventes moyennes, c'est simplement d'aller chercher, d'en donner les ventes de toutes les mesures."], [8537.52, 8549.84, "Vous pouvez simplement aller appliquer le… le sens en soi, c'est de reprendre simplement les valeurs qui sont données, telles quelles. Est-ce qu'il y avait des questions pour cette partie-là ?"], [8554.18, 8591.44, "En fait, on a une difficulté avec une formule, on le calcule manuellement pour le rendre, ça revient au même, en fait. Ou ça ne se rapportera peut-être pas sur d'autres pages ? Dans le fond, non. Si admettons que vous avez un problème à la rentrée, dans la mesure que c'est cohérent, vous faites le suivi dans les autres, oui, non, il n'y a pas de problème à ce niveau-là. Par exemple, si vous allez le voûter, vous pourriez, je ne sais pas moi, une façon de faire, ce serait simplement d'aller créer une colonne, je ne sais pas moi, ici."], [8593.48, 8607.92, "Je préfère ça comme ça. Puis là, vous rajoutez ça comme ça ici. valeur, maintenant, d'indice initial, puis là, vous allez simplement calculer. En tout cas, vous prenez, par exemple, le prix initial, puis là, vous le rajoutez comme ça. Puis là, c'est la valeur de votre indice."], [8607.98, 8616.82, "Comme ça, vous pouvez simplement faire ça, diviser par ça ici. Et vous pouvez le faire comme vous voulez à ce niveau-là. C'est vraiment, c'est libre à vous. Le rentrer à la main, c'est sûr que, tu sais,"], [8620.54, 8645.1, "Il y a, si admettons, vous entrez la valeur de la réponse directement, le suivi d'erreur ne peut pas se faire sans, mettons, une erreur. Tu le comprenais ? Oui, je comprends. C'est ça, donc, ce n'est plus ce qui est, mais c'est possible. En soi, si, mettons, vous rentrez la valeur directement, comme, mettons, de 124 ici, vous pouvez rentrer 124, vous ne perdez pas de points."], [8645.68, 8661.58, "En soi, comment vous avez obtenu ça, moi, je n'en ai aucune idée. Mais dans le cas où est-ce que vous le rentrez directement, je ne peux pas aller voir est-ce que la formule est bien rentrée puis accorder des points si par exemple il y a une erreur. Si vous avez choisi une mauvaise valeur, là, il y a une partie des points qui est donnée."], [8662.12, 8683.9, "Mais si c'est vraiment la mauvaise valeur puis que là, il n'y a pas de formule, Excel, Implicite, bien là, c'est plus dur d'aller, mettons, accorder des points plus additionnels. Mais comme je vous dis, il ne devrait pas y avoir de problème à ce niveau-là. Au niveau même des formules Excel, honnêtement,"], [8686.62, 8714.32, "En tout cas, le JPT va te meurer à me, c'est nouveau-là. Je pense que c'est très bon pour Excel et tout ça. Il est très bon là-dedans. Vous avez plein d'outils. C'est pour ça que je n'ai pas mis plus de temps que ça dans comment utiliser Excel parce qu'il y a tellement d'outils disponibles qu'en soi, ce n'est pas nécessairement le point du cours."], [8715.6, 8731.38, "Mais s'il y en a qui ont des problèmes, sentez-vous, vous êtes bloqué, ne perdez pas trop de temps, vous pouvez m'écrire et je vais vous répondre par courriel. Il n'y a aucun problème. Vous m'envoyez votre Excel avec le problème et je vous renvoie ce qui cloche et tout ça."], [8731.58, 8752.5, "À ce niveau-là, ne perdez pas trop de temps non plus. Ce n'est pas un cours d'Excel en soi, mais c'est juste que c'est la meilleure façon de faire un TP. Maintenant, au niveau du dossier, encore une fois, c'est les propriétés qui sont dans l'énoncé. Si on regarde ici, vous avez les propriétés de référence ici qui vous sont données."], [8755.26, 8771.78, "C'est celle-là ici. Toutes les informations sur ces propriétés-là, ils vous sont données directement dans l'Excel. Puis vous voyez, vous avez le prix qui est demandé, puis vous avez l'évaluation qui est là. Maintenant, le gros du travail, c'est de dire pourquoi il y a une divergence ?"], [8772.96, 8791.5, "C'est justement là que les points sont vraiment donnés. Est-ce que l'intuition est bonne ? C'est-à-dire, pourquoi il y a une différence d'évaluation, selon vous, pour ça ici ? Il n'y a pas nécessairement juste une bonne réponse. Mais maintenant, vous allez calculer ici, dans un premier temps, la médiane des écarts du dossier."], [8791.7, 8813.58, "Le dossier, c'est simplement ça ici. Donc, le prix demandé de ces 10 propriétés-là et l'estimation. La médiane des écarts, c'est, vous l'aurez compris, c'est simplement la différence entre ça et ça. Et vous faites la médiane de toutes ces valeurs-là. Ensuite, part des propriétés dont le prix demandé dépasse l'estimation."], [8814.26, 8819.58, "Bien ça, vous l'aurez compris. Si ça met ton exemple, on s'en va ici. Là, on fait ça."], [8822.26, 8836.86, "Donc, là, ça nous donne… Qu'est-ce que j'ai fait ? J'ai fait diviser, il fallait que je fasse moins. Bon, ça, qu'est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que l'estimation est trop élevée par rapport au prix demandé. Donc, là, on est négatif. Et le son dry and drop ici."], [8837.6, 8885.02, "Bon, la médiane, c'est simplement médiane de ça ici. comme ça. Et le 100 pourcentage, on va le mettre en nombre. Donc, la médiane des écarts, c'est de 23 000 négatifs. Donc, là, en ce moment, les estimations sont trop élevées par rapport au prix demandé. Et si on parle, par exemple, au niveau des parts de la propriété dont le prix demandé dépasse l'estimation, une façon de faire, ça pourrait être simplement, donc ici vous voyez, vous pouvez accorder un truc rapide, c'est d'aller mettre une valeur de 1 quand c'est négatif, par exemple."], [8885.56, 8900.84, "Donc là, vous pouvez y aller facilement. Il y a une fonction pour le faire, mais pour ceux de maintenant qui ne connaissent pas trop Excel, 0 positif, 0, 1, puis c'est négatif, comme ça, comme ça. Et là, qu'est-ce que ça vous permet de faire ? C'est que là, ça dit les parts des propriétés dont le prix demandé dépasse l'estimation."], [8901.84, 8920.76, "Bien là, ici, on l'a vu. Quand l'estimation est plus élevée que le prix, c'est négatif. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que, bon là, pour faciliter ça, j'aurais dû mettre un 1 quand c'est positif. Mais bon, on peut faire la somme des 1 ici. On en a 1, 2, 3, 4, il y en a 5."], [8921.1, 8948.72, "Donc, ici, 1, 2, 3, 4, 5. Grosso modo, c'est aux alentours de la moitié des propriétés qui ont ces 50 % incidérations. Et là, vous avez une valeur de repère ici de 41 %. C'est-tu exactement ça ? J'ai oublié un ici. Désolé, je fais n'importe quoi. Donc là, dans ce cas-là, ça serait 0."], [8949.52, 8955.62, "Et là, vous pourriez même faire ici la somme de... C'est pour éviter d'étudier des fonctions Excel trop compliquées. Vous faites la somme de tout ça ici."], [8958.22, 8977.6, "5. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que là, il y en a 5 qui ont une valeur inférieure, puis il y en a 5 qui ont une valeur supérieure. Donc ici, le ratio, c'est 50%. Maintenant, ça dit que le repère ici est, pour les 831 propriétés proches de ça, proches de ces propriétés-là, c'est aux alentours de 41 %."], [8979.04, 9028.6, "Donc, pourquoi c'est comme ça ? Pourquoi donc dans cet échantillon-là ? C'est vraiment, c'est un petit commentaire selon vous pourquoi c'est comme ça. Toutes les bonnes interprétations vont être retenues. C'est vraiment intuitif. je les ai pris pour que ce soit facile à voir et c'est sûr que c'est une explication qui est à côté de la plaque ça ne marche pas, mais bon, ce n'est pas non plus pas besoin d'aller habituellement, donc ça devrait vous sauter directement si vous avez des doutes, vous pouvez m'écrire, il n'y a pas de problème donc c'est ça ici la collecte, c'est vraiment pour la propriété que vous allez choisir vous prenez simplement le type de propriété l'air habitable, valeur ou rôle le financement Donc, ça, c'est au niveau du, ici, donc, les taux affichés."], [9028.7, 9046.1, "Donc, ça, c'est simplement le taux hypothécaire. Dans les slides, vous avez tout ce qui était pour calculer, par exemple, le prix d'un paiement hypothécaire. Je crois que la fonction valeur paiement, donc supposons ici, pour vous le simplifier, là, valeur paiement, c'est votre amie."], [9047.62, 9070.94, "Vous avez le taux. Ça, c'est le taux qui est mentionné ici, donc, de 16,9 %. 6,09. Et là, c'est important, étant donné que c'est un paiement qui est mensuel, il faut diviser le taux par 12. Donc, c'est la seule petite attrape. Puis encore une fois, au Canada, ce n'est pas réellement divisé par 12, étant donné que c'est capitalisé."], [9070.94, 9084.28, "Mais pour le cadre du TP, vous pouvez l'utiliser, la valeur exacte, donc c'est capitalisé semestriellement, mais bon, diviser par 12, c'est correct aussi. Aux États-Unis, c'est comme ça qu'ils le font, mais au Canada, les taux hypothécaires sont calculés différemment."], [9084.86, 9098.92, "Donc, il faudrait comme diviser le taux par deux et ensuite aller appliquer donc le 1,6, mais bon, diviser par 12, c'est bien correct aussi. Maintenant, le nombre de paiements, on dit que c'est une hypothèque de 25 ans, donc fois 12 mois, et là, vous avez la valeur actualisée."], [9099.68, 9116.04, "Ça, c'est simplement le montant du prêt. Valeur capitalisée, c'est le montant qui reste à la fin, donc c'est zéro. Ça, je vais le mettre dans les slides. Dans les slides qui expliquent pas le TP, vous les avez, mais on va le faire, donc, juste un exemple. Valeur paiement."], [9117.78, 9147.1, "Supposons qu'on a un taux et on demande le taux, donc, de l'hypothèque. C'est ça ici. Là, ça ne marche pas parce que c'est... En fait, vous voyez, vous avez raison, je pense que je vais le rentrer à la main. Bon, 1,09, point virgule, nombre de paiements. Donc là, c'est une hypothèque, donc, de, ici, vous avez, donc, le taux de 10 heures d'eau, 25 fois 12 pour le nombre de paiements, étant donné que le temps hypothécaire au Québec, au Canada, c'est de 25 ans."], [9148.22, 9167.76, "En soi, après 5 ans, le taux est renouvelé, mais on calcule quand même sur 25 ans pour avoir le paiement. Donc, c'est 25 fois 12 ici. Ensuite, valeur actualisée, ça, c'est le montant du prêt. Donc, c'est le 80 % par exemple du prix de la propriété. Donc, ici, c'est mentionné également."], [9168.42, 9187.2, "Donc, donner paiement, c'est simplement le prix de la propriété en question. Très important, la mise de fonds également, ça va être mentionné dans l'énoncé. Donc, supposons que ça dit que c'était une mise de fonds de 200 000 et que la propriété vaut 1 million, le prêt est de 800 000."], [9187.42, 9204.56, "Et c'est ça le VA ici. Donc là, je le rends manuellement. Et valeur capitalisée, c'est 0, étant donné qu'à la fin, on veut que ça soit remboursé complètement. Et là, ici, on va mettre une annuité. Il y a pas une annuité de fin de période. Donc, c'est pour dire que c'est à la fin de la période que le paiement est fait."], [9204.9, 9212.96, "Vous pouvez mettre 0. Et ça ne marche pas en tout pour m'en faire. Qu'est-ce que j'ai fait de pas correct ? Je n'ai pas divisé ça par 12."], [9218.7, 9250.16, "Je crois que je n'ai pas fait correctement. 800 000. Ah, mon Dieu. Désolé. C'est 0,0609. Donc, on est dans Excel. un taux, il ne faut pas rentrer le taux en nombre normal. Donc, le paiement est de 5198 ici, dans ce cas-là, hypothécaire. Vous allez voir pourquoi."], [9250.54, 9268.5, "C'est simplement parce que ça fait partie du curriculum d'être capable de calculer un taux hypothécaire. Je ne vous en tiendrai pas. La correction ne sera pas nécessairement trop difficile à ce niveau-là. C'est vraiment de comprendre l'intuition. Maintenant, c'est que vous voyez, donc ici, c'est mentionné, la mise de fonds est de 20 %."], [9268.5, 9292.04, "Donc, c'est simplement comme là, par exemple, le prix médian des 10 prix demandés du dossier, ici, donc ça va être le, vous allez, donc votre scénario 2, c'est la propriété que vous avez choisie et le scénario 1, c'est simplement le prix médian, donc les propriétés qu'on vous donne, donc les 10. Donc, supposons qu'ici c'est 500 000, bien là vous entrez la valeur de 500 000."], [9292.68, 9312.88, "Et là, vous la prenez donc directement à partir du calcul de la médiane. La mise de fond, bien là, c'est simplement 20 % fois cette valeur-là. Le montant du prêt, c'est, comme mettons qu'on mettrait 500 000 ici, 500 000, donc si ça va être 20 % fois ça ici, donc fois 0,20."], [9314.06, 9340.36, "Et là, le montant du prêt, c'est simplement la valeur, donc le prix, moins la mise de fonds. Donc, 40 %. Maintenant, le paiement ici, c'est simplement, qu'est-ce qu'on vient de faire là ? Donc, supposons qu'on aurait ça ici, là, on va faire valeur paiement. Le taux qui est une façon de faire, c'est simplement de faire ça ici."], [9340.36, 9358.92, "Ici, on va le diviser par 100 et on le redivise par 12 pour que, justement, ça soit en nombre décimale et non comme ça ici directement. Et là, je pense qu'il y a un pourcentage dessus, donc le diviser par 100 n'était pas nécessaire. Donc, c'est comme ça ici. Là, 12 fois 25."], [9360.42, 9387.18, "Ensuite, valeur actualisée, c'est simplement le montant du prêt. et là, pour que la valeur du paiement soit positive, le montant du prêt doit être négatif parce que c'est comme des entrées de cash. C'est-à-dire que la banque, elle vous fournit un montant donné pour votre hypothèque et vous le remboursez à travers plusieurs paiements. Donc, il faut que les cash-offs soient opposés. Si on met la valeur du prêt négatif, les paiements vont être positifs et c'est mieux pour la représentation."], [9387.46, 9411.72, "Donc, ici comme ça, à la fin, c'est zéro et annulé de 5 périodes et ça vous donne le paiement de 2599. Maintenant, écart mensuel par rapport au scénario 1, donc ça, vous allez devoir documenter. Le revenu annuel, ça va vous être mentionné ici dans l'énoncé et vous allez donc faire ici une explication par rapport à ça."], [9412.42, 9452.22, "Et à la fin, vous allez avoir ce dashboard-là qui va se faire automatiquement ici avec toutes les valeurs que vous allez rentrer et calculer. puis ça va être vraiment ici de tout simplement faire des constats et c'est tout donc c'est de façon simple c'est ça est-ce qu'il y avait des questions à la prochaine séance si vous avez des problèmes ou si avant vous pouvez m'écrire par courriel ou sinon on peut en discuter la semaine prochaine ça prend pas nécessairement énormément de temps donc dans l'énoncé c'est écrit vous pouvez pas le faire en équipe mais c'est libre à vous si vous voulez le faire à deux vous pouvez le faire à deux vous mettez vos deux noms ici et il n'y a pas d'autre chose à remettre que l'Excel."], [9453.26, 9471.1, "Donc, en soi, c'est l'Excel. Et vous voyez ici, vous allez avoir le statut en cours et tout ça. Ça vous donne une idée dans le fond. Est-ce que j'ai tout fait ? Ça va être marqué terminé quand ça va être fini. Donc, ça ne vous dira pas si l'annonce est bon. Si vous avez fait la bonne chose."], [9471.84, 9492.32, "Mais si vous utilisez le jeu de slide qu'on vient de présenter pour l'ETP, avec les notes de cours et tout ça, il n'y a aucun problème. Maintenant, pour Excel, n'importe quel chat GPT, peu importe, si vous avez un problème pour calculer comment figer une cellule, vous pouvez m'écrire ou vous pouvez demander à..."], [9492.62, 9508.76, "Peu importe, donc c'est vraiment libre à vous. Ce que je demande à faire, c'est que si vous utilisez, par exemple, c'est l'université qui nous le demande, probablement, je n'aurais pas mis cette chose-là, mais je n'ai pas le choix de le faire, donc, si vous utilisez l'intelligence artificielle, simplement, écrivez pourquoi dans quelle mesure vous l'avez utilisée."], [9509.08, 9522.1, "Donc, c'est-à-dire, je l'ai utilisée pour les formules Excel. Je l'ai utilisée pour vérifier mon raisonnement sur, par exemple, l'explication d'en synthèse. Ça n'influencerait aucunement votre note. Donc, c'est-à-dire que c'est simplement parce que c'est comme ça."], [9522.34, 9533.44, "Donc, il n'y a pas de... Mettez maintenant que c'est libre à vous de l'utiliser pour vérifier qu'est-ce que vous avez fait. Mais, encore une fois, l'interprétation,"], [9536.98, 9563.68, "C'est je pourrais m'attendre dire pour faire dans le fond ça ici toutes les étapes par exemple mécaniques moi je crois que là ça peut être très très bien de vérifier surtout pour les formules et tout ça et maintenant la synthèse c'est là que là c'est plus vous qui devez encore une fois quelqu'un peut tout le faire mais c'est qu'il y a un risque que dans le fond ça soit très très très général comme explication et que ça ne sera pas nécessairement adapté au cours."], [9565.28, 9580.24, "Mettez, encore une fois, vous avez la liberté de faire comme vous le souhaitez. Mettez vraiment pour les calculs ici quelles formules utiliser. Il y a des affaires sur Excel, des fois, ça peut être plus rapide de le faire d'une façon ou d'une autre. C'est vraiment libre à vous. L'important, c'est que les formules soient là pour faire le suivi."], [9580.86, 9585.24, "Si vous ne voulez pas faire de... Si vous êtes à l'aise avec le fait et que vous êtes sûr de votre réponse, vous n'êtes pas obligé de mettre"], [9587.82, 9599.48, "Les formules Excel. Vous pouvez simplement mettre les valeurs, mais soyez conscients que, bon, il y a un risque que si ce n'est pas la bonne chose, bien là, le suivi d'erreur ne puisse pas être fait. Donc, est-ce qu'il y avait des questions ?"], [9603.9, 9626.5, "Ça va venir, je pense. Ça va bien ? Parfait. Comme je vous ai dit, si vous avez des questions sur le forum, par courriel, ou à la prochaine séance, il n'y a aucun problème. Donc, je vais me faire un plaisir de vous répondre. puis garder à l'esprit que maintenant c'est surtout ça ici donc c'est vraiment l'interprétation qui est importante c'est le"], [9629.36, 9651.16, "C'est plus pour travailler maintenant l'intuition en immobilier par rapport à l'économie plutôt que d'être capable de faire des formules c'est surtout ça dans le monde que ça vérifie c'est pour ça justement que je mets l'avant la possibilité pour justement aller plus si tu n'es pas trop de temps à essayer de comprendre comment faire un moyen..."], [9651.16, 9666.8, "Comment on appelle ça ? En soi, c'est bien. Dans votre travail, vous allez devoir utiliser Excel et vous l'utilisez certainement déjà. C'est pour ça que je n'ai pas la... Je pense que vous n'allez avoir aucun problème à faire ça. Mais en soi, c'est vraiment au niveau de l'intuition, de l'analyse que c'est..."], [9666.8, 9687.92, "Le plus gros du travail est à faire. Juste pour que ça soit clair, pour ne pas, mettons, qu'il y en a qui... ils passent maintenant leur temps à faire ça ici, puis que là, ils bottent ça, ce n'est pas nécessairement la chose la plus... Puis de toute façon, ça prend peut-être une heure ou deux de faire tout ça ici, donc jusqu'à 5 heures, même pas."], [9688.64, 9711.66, "Puis ça, c'est si vous y allez vraiment juste vous, avec aucun aide externe. Si vous allez maintenant sur des forums Excel, de Chagip, qui, peu importe, ça va aller beaucoup plus vite. Ça vous laisse pas mal plus de temps pour justement faire l'analyse ici, puis penser justement à l'explication qui est par rapport à comment on avait dit, pourquoi cette valeur-là est différente par rapport à l'autre."], [9712.16, 9731.1, "Donc, c'est ça. Donc, s'il n'y a pas d'autres questions, ça termine pas mal la séance. Je vais la mettre en ligne, donc, la vidéo sur le site pour ceux qui ne sont pas là, mais si vous voulez la réécouter. Sinon, c'est tout pour aujourd'hui, donc ça va aller la semaine prochaine pour la fin."], [9733.58, 9766.02, "Super, merci. Merci. Bonne soirée. ..."]], "cues": [[32.12, 32.92, "Allô ?"], [37.62, 41.68, "Bonjour, ça va bien ? Ça va bien, vous ?"], [42.0, 46.66, "Oui, super bien, merci. On va commencer dans quelques minutes."], [50.0, 51.56, "Ça allait pour le cours en ce moment ?"], [52.38, 54.18, "C'était pas trop..."], [55.8, 58.28, "C'était super intéressant. Merveilleux."], [58.88, 63.9, "aujourd'hui ça va être le premier TP donc c'est ça c'est une plus grosse séance à"], [63.92, 65.86, "cause de ça mais c'est très bien ça"], [68.04, 71.5, "moi ça fait six mois que j'ai commencé dans le domaine je suis encore en"], [71.52, 75.88, "apprentissage je trouve qu'avec ce cours-là c'est vraiment très complémentaire c'est"], [75.9, 77.48, "ça, mais c'est bien que vous soyez dans le domaine déjà,"], [77.54, 83.52, "ça permet de de voir dans le fond mais c'est ça, mais j'ai essayé de râler je sais"], [83.54, 86.7, "pas comment le cours était fait avant mais j'ai essayé de le faire de le calquer un"], [86.72, 91.72, "peu plus sur la réalité ben oui, ça a l'air de ça vraiment c'est ça,"], [91.94, 95.54, "c'est l'objectif est-ce que vous donnez d'autres cours dans le certificat ?"], [96.6, 99.36, "oui, je donne la méthode des coups la méthode des coups,"], [99.38, 103.4, "ok est-ce que j'aime vraiment votre façon de voir les choses la façon d'enseigner"], [103.42, 109.74, "aussi oui, ben c'est ça il faut s'adapter à la réalité complètement"], [113.32, 118.56, "mais non, c'est ça on va commencer dans à peu près huit minutes,"], [118.68, 120.06, "donc... Pas de problème."], [498.52, 501.1, "Nous allons commencer dans deux minutes."], [511.64, 513.04, "Merci."], [585.56, 588.54, "Bonjour tout le monde. Bienvenue à la séance 3 du cours."], [589.32, 590.3, "J'espère que vous allez bien."], [592.12, 595.68, "Je vais commencer. Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière qu'on a vue"], [595.7, 596.5, "jusqu'à présent."], [598.84, 600.72, "C'était correct probablement."], [602.12, 603.5, "Est-ce que vous m'entendez bien probablement ?"], [604.16, 607.0, "Oui, parfait. Super. Merveilleux."], [607.94, 608.74, "Excellent."], [610.1, 613.7, "Aujourd'hui, dans le fond, on va vraiment faire la section,"], [613.74, 619.78, "on va finir la section dont on avait commencé la semaine passée sur tout ce qui"], [619.8, 623.48, "est principe d'offre et demande, principe de substitution et tout."], [623.68, 627.84, "Et ensuite, on va aller dans la section 4 et on va présenter le TP à la fin."], [630.06, 633.02, "On va tourner avec le jeu de slide qu'il y a ici."], [633.7, 634.72, "Ça va être relativement rapide."], [635.38, 637.14, "On va finir le principe de substitution."], [637.94, 641.96, "Comme on avait dit la dernière fois, c'est super simple comme principe."], [642.26, 647.22, "C'est simplement qu'un acheteur rationnel va regarder trois choses."], [647.74, 652.48, "La valeur la plus élevée, dépendamment de la façon dont on price l'immeuble."], [652.96, 657.8, "Donc, ici, on avait parlé de la comparaison, le coût de construction et les revenus."], [658.28, 661.32, "Donc, s'il y a une alternative qui est plus économique,"], [662.14, 665.18, "le principe de substitution va vraiment l'emporter."], [665.5, 669.8, "Et ça va être ça, donc le prix optimal, le prix que selon les marchés,"], [670.7, 674.28, "en réalité, c'est pas nécessairement appliqué de façon,"], [674.54, 678.9, "l'acheteur ne fait pas ce calcul-là directement, mais on dit que maintenant de façon"], [678.92, 682.04, "agrégée, ça va être vrai. C'est-à-dire que si, par exemple,"], [682.14, 687.14, "il y a une propriété comparable qui est plus chère que de construire l'équivalent,"], [687.54, 693.36, "forcément, s'il y a un terrain disponible, l'acheteur va décider de construire lui"], [693.38, 697.92, "-même la propriété. En réalité, c'est plus compliqué de construire une propriété."], [699.38, 701.68, "Ce n'est pas nécessairement juste une question de coût,"], [701.76, 703.4, "c'est une question de logistique aussi."], [704.24, 705.72, "Ça me tente de m'en marquer là-dedans."], [705.74, 710.56, "Et encore une fois aussi, si le fait de louer le même espace,"], [710.96, 714.92, "la valeur actualisée de tous les loyers qu'on paierait dans le futur,"], [715.18, 721.22, "c'est inférieur à construire ou à acheter, possiblement l'acheteur va"], [721.24, 726.44, "préférer finalement louer. encore une fois, c'est théorique ça."], [726.8, 731.4, "C'est vraiment, dans la réalité, c'est pas nécessairement ce qui est fait parce qu"], [731.42, 736.48, "'il y a d'autres utilités. Certaines personnes vont préférer être propriétaires"], [736.5, 738.3, "parce que, bon, c'est chez toi."], [738.82, 739.96, "T'as pas le risque de te faire"], [741.88, 744.38, "foot-doll. On peut dire foot-doll, mais bon."], [746.32, 749.06, "Il y a des choses qu'on peut pas priceer monétairement."], [749.54, 753.98, "C'est pour ça que cette méthode-là, cette théorie-là a quand même des limites assez"], [754.0, 756.38, "importantes. Mais c'est important de la connaître."], [757.68, 760.52, "Donc, ça ici. Maintenant, le principe de l'utilisation optimale."], [760.76, 762.34, "Donc, ça, c'est le principe de substitution."], [762.54, 766.0, "En soi, c'est simplement ça. L'utilisation optimale, qu'est-ce que ça dit ?"], [766.14, 771.78, "C'est que si on a un terrain donné, par exemple, si vous avez un terrain dont vous"], [771.8, 777.88, "avez acheté, vous êtes déjà propriétaire, il y a forcément une vocation qui"], [777.9, 782.96, "est optimale. Donc, c'est-à-dire qu'il y a un projet que vous pouvez mettre sur ce"], [782.98, 786.88, "terrain-là, puis qui va vraiment vous permettre donc d'obtenir la valeur la plus"], [786.9, 791.7, "élevée. Et ça, ça dépend de plusieurs facteurs, donc la légalité du projet."], [792.42, 794.28, "Est-ce que c'est possible financièrement ?"], [794.82, 797.84, "Est-ce que c'est possible physiquement ?"], [798.12, 800.56, "Donc, c'est-à-dire que c'est pas tous les terrains qui peuvent acquérir,"], [800.66, 803.04, "par exemple, un immeuble de 12 logements, etc."], [804.08, 806.0, "Bon, je vais admettre M. Gagné."], [807.96, 808.76, "C'est ça."], [810.14, 813.62, "Donc, c'est ici. Les quatre critères de l'utilisation optimale,"], [813.9, 817.5, "c'est premièrement, est-ce que ce que je veux faire, c'est légal au niveau des"], [817.52, 819.46, "permis ? Parce qu'on sait qu'il y a du zonage."], [819.58, 823.86, "C'est-à-dire que si vous avez, je ne sais pas moi, une terre agricole,"], [824.7, 830.4, "par exemple, à Québec, dans le coin de Beauport, il y a des terres agricoles qui"], [830.42, 831.4, "sont très proches de la ville."], [833.02, 838.22, "On pourrait se dire, mettons, intuitivement, je vais faire un gros parc de condos,"], [838.36, 839.72, "c'est l'utilisation optimale de tout ça."], [840.0, 845.52, "C'est vrai. Donc, si on n'avait pas le point 1, probablement que toute ferme ou tout"], [845.54, 849.62, "terrain zoné agricole, l'utilisation optimale, ça serait de faire des logements"], [849.64, 852.96, "dessus, c'est clair, parce que le prix du pied carré, par exemple,"], [853.06, 856.58, "d'un terrain agricole par rapport à un terrain résidentiel ou commercial,"], [856.9, 858.34, "c'est vraiment pas dans la même norme d'idée."], [858.36, 862.72, "Donc, on est aux alentours de 20-30 000, je crois, par hectare au niveau des"], [862.74, 864.16, "terrains agricoles."], [866.12, 868.44, "Et bon, dans le résidentiel, ça chiffre."], [868.64, 870.84, "C'est vraiment, vraiment, ça ne se price pas en hectare."], [870.96, 876.08, "C'est vraiment, c'est plus en, je ne pourrais pas dire en,"], [876.2, 879.06, "c'est en parcelles de pieds carrés."], [879.22, 881.72, "Mais dans un premier temps, il faut que ce soit légal."], [881.86, 884.28, "C'est surtout ça que ça dit, donc, cette théorie-là de l'utilisation optimale."], [884.84, 886.82, "Maintenant, dans la mesure que c'est légal de le faire,"], [887.14, 889.2, "bien là, on a comme plusieurs possibilités."], [889.5, 892.08, "Donc, est-ce qu'on fait un parc de condos ?"], [892.2, 894.22, "Est-ce qu'on fait, je ne sais pas moi, une maison ?"], [896.88, 899.42, "Vraiment toutes les possibilités, donc dépendamment de la taille du terrain."], [899.66, 901.88, "Si c'est juste maintenant un petit terrain qui peut accueillir une maison,"], [902.02, 904.8, "bien là, la question, c'est, est-ce que je fais un duplex,"], [905.06, 909.7, "une maison simplement, ou est-ce que je décide de faire autre chose ?"], [910.56, 912.68, "Et c'est là que ça rentre dans le physiquement possible."], [912.7, 916.0, "Est-ce que c'est possible au niveau de l'accessibilité ?"], [916.38, 917.96, "Par exemple, est-ce que Hydro-Québec se rend ?"], [918.42, 920.24, "Est-ce qu'il y a de la plomberie ?"], [920.6, 922.36, "Il y a plein de choses, donc la topographie, tout ça."], [922.44, 927.6, "Est-ce que le terrain est plus en vase,"], [929.98, 931.96, "mais en tout cas, il y a certains terrains qui sont en argile,"], [932.06, 934.38, "donc le sol est en argile, donc c'est plus risqué de faire certains projets."], [935.62, 937.46, "Donc, c'est la deuxième question qu'on va se poser."], [939.48, 943.06, "Maintenant, si c'est possible physiquement, bien là, c'est financièrement ce que c"], [943.08, 947.18, "'est faisable. Parce que c'est bien beau tout ça, mais si financièrement ça ne tient"], [947.2, 952.58, "pas la route, bien le projet, parce que c'est aussi, c'est que dans certaines vonges"], [952.6, 958.08, "éloignées, on pourrait construire un gros immeuble de logement,"], [958.34, 961.16, "mais si les loyers ne sont pas élevés, parce que justement,"], [961.38, 964.18, "on est très éloigné de la ville, bien, ça se peut que le projet ne soit pas"], [964.2, 968.98, "financièrement faisable. Donc, on regarde, est-ce que les revenus sont super au"], [969.0, 972.82, "coût ? Et sachant cela, est-ce que c'est un rendement qui est acceptable ?"], [973.44, 976.02, "Déjà en partant, si les revenus futurs ne sont pas super au coût,"], [976.74, 977.88, "bien là, ça ne passe pas l'étape 3."], [979.36, 983.46, "Et maintenant, lorsqu'on est filtré avec l'étape 3, il faut vraiment voir ça comme"], [983.48, 986.88, "un entonnoir. C'est-à-dire que les projets, on les fait tous passer dans cet"], [986.9, 991.4, "entonnoir-là, puis à chaque étape, 1, 2, 3, il y a de moins en moins de projets qui"], [991.42, 996.98, "restent. Et là, le 4, c'est vraiment qu'est-ce qui produit le plus,"], [997.2, 1001.24, "le maximal productif. C'est la valeur résiduelle la plus élevée parmi toutes les"], [1001.26, 1002.06, "possibilités."], [1003.48, 1005.32, "Donc, les critères sont vraiment appliquées dans l'ordre."], [1006.32, 1011.92, "Et donc, si un usage n'est pas légalement permis, on ne voit même pas l'étape 2 pour"], [1011.94, 1014.42, "ce projet-là. Donc, c'est ça."], [1015.44, 1016.8, "Donc, ici maintenant, c'est ça."], [1016.9, 1018.26, "Donc, ça, c'est l'analyse séquentielle."], [1019.14, 1021.08, "Est-ce que c'est légalement permis de faire le projet ?"], [1021.7, 1025.3, "si c'est oui, on continue. Sinon, bien là, c'est un usage qui est limité."], [1025.84, 1028.72, "Ensuite, est-ce que c'est physiquement possible selon la topologie du terrain ?"], [1029.28, 1031.28, "Si oui, bon, on continue encore une fois."], [1032.0, 1034.16, "Est-ce que c'est financièrement faisable ?"], [1034.9, 1040.62, "Si oui, on continue. Et là, est-ce que c'est le projet qui apporte le plus au niveau"], [1040.64, 1043.08, "du maximal productif ? Bien là, on se pose la question."], [1043.96, 1048.22, "Et là, au niveau du financièrement faisable, c'est là que c'est vraiment plus,"], [1048.62, 1053.68, "c'est pas s'évident que ça. Il faut vraiment donc, on continue à repasser les étapes"], [1053.7, 1055.36, "une par une pour vraiment plus les détailler."], [1055.8, 1059.28, "Au niveau des éléments à vérifier, au niveau du légalement permis."], [1059.92, 1062.1, "Comme on a dit, c'est le zonage municipal."], [1062.74, 1063.78, "Est-ce que c'est résidentiel ?"], [1063.94, 1066.36, "Est-ce que c'est commercial ? Est-ce que c'est mix ou c'est industriel ?"], [1066.88, 1069.12, "Parce qu'il y a certaines zones qui sont simplement industrielles."], [1072.3, 1075.54, "Encore une fois, c'est possible que certains promoteurs immobiliers des fois"], [1075.56, 1080.5, "décident d'acheter des terrains avec des zones agricole,"], [1080.58, 1085.74, "donc ça s'est vu dans certaines villes de la province, c'est-à-dire que c'est un"], [1085.76, 1089.92, "pays en soi. C'est-à-dire que vous achetez de quoi de zone agricole,"], [1089.98, 1094.9, "vous attendez pendant quelques mois ou quelques années ou même quelques décennies et"], [1094.92, 1098.36, "là vous espérez qu'il y a un changement de zonage à cause que justement les"], [1098.38, 1100.3, "environnements deviennent plus denses, il y a plus de population,"], [1100.5, 1104.84, "donc les gouvernements décident de changer le zonage."], [1105.02, 1108.98, "Ou si vous avez beaucoup d'influence, Donc, ça s'est déjà fait."], [1109.14, 1110.96, "Donc, c'est possible de le faire."], [1111.14, 1113.3, "Mais bon, ce rendu là, ça ne rentre pas vraiment dans la théorie immobilière."], [1115.46, 1117.3, "Donc, maintenant, ça fait tout de suite parfait."], [1118.76, 1120.68, "Ici, est-ce que c'est physiquement possible ?"], [1121.16, 1123.84, "C'est là que c'est quand même un gros travail de savoir est-ce que c'est possible."], [1123.94, 1125.74, "Est-ce que c'est possible selon la taille ?"], [1125.84, 1129.48, "Est-ce que le projet, le terrain est suffisamment important pour pouvoir faire le"], [1129.5, 1132.32, "projet que vous souhaitez ? Si la réponse est oui, bien là,"], [1132.5, 1137.5, "c'est bon. La topographie. Des fois, il y a certains terrains qui ont des risques d"], [1137.52, 1141.3, "'inondations. C'est de plus en plus fréquent maintenant que les terrains sont plus à"], [1141.32, 1143.0, "risque. C'est bien important."], [1143.36, 1144.84, "Donc, ça, c'est relativement nouveau."], [1145.0, 1146.34, "Donc, c'est-à-dire que c'est de quoi qui est…"], [1146.8, 1151.14, "C'est très récent qu'on se pose la question, est-ce que ce terrain-là est viable sur"], [1151.16, 1156.1, "10, 20 ou 30 ans ? Avant, bon, on disait, s'il y a des inondations,"], [1156.42, 1159.56, "c'est périodique. Donc, c'est-à-dire que c'est une rivière qui déborde."], [1160.4, 1162.64, "Puis, ça va se retirer. Donc, il y a les assurances et tout."], [1162.66, 1164.98, "Maintenant, il y a des zones qui sont dites non assurables."], [1165.12, 1168.52, "C'est-à-dire qu'on prend pour acquis que la montée des eaux fait en sorte qu'il y a"], [1168.54, 1170.14, "une exposition qui est permanente."], [1170.78, 1173.8, "C'est-à-dire que ce n'est pas toute la province, c'est certains endroits."], [1175.36, 1177.44, "Il y a des endroits aussi qui sont vraiment plus risqués que d'autres."], [1178.14, 1181.66, "Un exemple du Saguenay, par exemple, où il y a eu des inondations au Saguenay dans"], [1181.68, 1185.4, "les années 90, ou le déluge qu'il y avait eu."], [1185.78, 1188.04, "Il y a souvent des événements fréquents au Saguenay."], [1189.72, 1191.38, "Soit parce que c'est entouré de…"], [1191.4, 1193.46, "c'est très montagneux. Donc, il y a des écoulements d'eau."], [1194.16, 1195.96, "Il y a beaucoup de puits abondantes."], [1196.48, 1201.88, "Et aussi, le sol. Donc, le Saguenay-Saint-Jean s'est reconnu pour être très"], [1201.9, 1203.8, "argileux. Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de..."], [1203.82, 1207.44, "La possibilité d'avoir des glissements de terrain, c'est vraiment plus..."], [1207.46, 1211.56, "une plus forte probabilité. Donc, ça, c'est toutes les choses qu'il faut regarder la"], [1211.58, 1215.4, "topologie. Et là, surtout aussi, est-ce que c'est contaminé ?"], [1215.42, 1217.0, "Donc, le sous-sol, est-ce que je peux faire de quoi ?"], [1217.1, 1218.42, "Donc, est-ce qu'il y a une nappe phréatique, etc."], [1219.24, 1222.5, "Et aussi, si maintenant vous voulez faire un projet de condo,"], [1222.66, 1224.74, "bien là, ça serait bien qu'il y ait un transport en commun,"], [1224.98, 1229.12, "des routes, que ce ne soit pas juste, c'est tout ça qui est à regarder."], [1229.48, 1232.32, "Donc, lorsqu'on parle de ce que c'est physiquement possible."], [1233.62, 1236.38, "aussi donc les services publics, donc l'aqueduc, égout,"], [1236.54, 1240.5, "etc c'est possible donc de s'en sortir sans aqueduc, donc c'est à dire que vous"], [1240.52, 1246.02, "pouvez avoir il y en a qui vont prendre de l'eau dans un puer artésien avec une"], [1246.04, 1249.18, "fosse septique donc c'est possible, mais encore une fois,"], [1249.38, 1253.72, "ça affecte la valeur du projet donc c'est pas tous les acheteurs qui sont à l'aise"], [1253.74, 1257.14, "avec le fait de ne pas avoir d'aqueduc, et aussi donc l'environnement,"], [1257.42, 1261.18, "ça c'est rendu super important donc c'est à dire que si vous voulez faire par"], [1261.2, 1262.0, "exemple"], [1265.56, 1271.26, "un parc de maisons en rangée, tout ça, et là, il y a une raffinerie à côté,"], [1272.0, 1274.3, "c'est possible. Il va y avoir des gens qui vont vouloir vivre là."], [1274.74, 1278.32, "Mais maintenant, le prix que vous allez charger va être vraiment revu à la baisse,"], [1278.42, 1279.76, "sachant qu'il y a une raffinerie juste à côté."], [1280.9, 1282.66, "Dans la province, il n'y en a pas énormément des raffineries."], [1282.72, 1284.82, "Il y en a deux. Il y en a une à Montréal et une à Lévis à Québec."], [1286.66, 1291.34, "Des fois, c'est possible. Maintenant, c'est plus le quartier résidentiel se"], [1291.36, 1294.4, "construit souvent autour de la raffinerie parce que le contraire n'est pas vraiment"], [1294.42, 1297.28, "possible sans poursuite. C'est-à-dire que si vous êtes propriétaire d'une maison,"], [1297.54, 1299.7, "puis que là, il y a une raffinerie qui achète des terrains,"], [1299.84, 1301.76, "puis que vous ne serez pas content, puis c'est normal."], [1301.94, 1303.78, "Puis le gouvernement ne le serait pas faire de toute façon."], [1304.48, 1308.6, "Donc, c'est à prendre en compte, mais bon, l'environnement,"], [1308.72, 1311.2, "c'est plus, maintenant, au niveau, par exemple, est-ce qu'il y a une autoroute qui"], [1311.22, 1317.14, "est à côté et tout ça. Maintenant, le financièrement faisable,"], [1317.26, 1323.04, "excusez-moi, Donc, c'est-à-dire, est-ce que les revenus anticipés de votre projet"], [1323.06, 1324.6, "vont être supérieurs au coût ?"], [1325.14, 1329.14, "Donc, ça, c'est-à-dire que vous comparez les revenus anticipés au coût de total,"], [1329.24, 1330.62, "donc terrain et construction."], [1332.42, 1337.38, "Maintenant, le terrain, vous l'avez, donc, quand on applique cette théorie-là,"], [1337.46, 1339.5, "comme on pourrait dire, c'est lorsque vous avez déjà le terrain."], [1339.52, 1345.58, "C'est-à-dire que vous voulez en quelque sorte savoir c'est quoi l'utilisation"], [1345.6, 1350.96, "qui est le plus optimal. Quel projet m'en donne le plus possible pour le terrain que"], [1350.98, 1355.12, "j'ai en ce moment. Donc, au niveau de l'application de ça ici,"], [1355.66, 1357.88, "on va prendre cet exemple-là très simple."], [1358.02, 1361.0, "Donc, on aurait un exemple entre deux projets."], [1361.18, 1363.36, "Un catplex puis un édifice commercial."], [1364.28, 1366.7, "Donc, le terrain, on l'a payé 200 000."], [1366.72, 1369.62, "Dans les deux cas, c'est 200 000 parce qu'il est déjà acheté."], [1370.22, 1373.5, "Maintenant, le coût de construction, c'est 600 000 pour le 4plex,"], [1373.7, 1378.08, "puis le commercial, on va supposer, je ne sais pas, c'est des entrepôts,"], [1378.24, 1384.24, "peu importe, c'est 900 000. Maintenant, le coût total, c'est 800 000 par rapport à 1"], [1384.26, 1386.74, ",1 million, donc avec le commercial."], [1387.9, 1391.7, "Et là, vous avez donc les revenus nets, donc ici qui sont les revenus nets"], [1391.72, 1398.14, "anticipés, donc c'est-à-dire que c'est vraiment la valeur que vous"], [1398.16, 1399.84, "allez réaliser à chacune des années."], [1400.34, 1402.82, "Et là, on va appliquer donc ici maintenant un taux de rendement."], [1403.28, 1405.84, "Donc, c'est-à-dire que vous, et là, il faudrait aussi appliquer un taux de"], [1405.86, 1408.58, "croissance au revenu, étant donné que ça va changer à travers le temps."], [1409.16, 1413.64, "Donc, mais ici, donc, je ne sais pas s'il y en a qui sont familiarisés avec le tri,"], [1413.9, 1417.58, "le taux de rendement interne, on appelle ça l'IRR."], [1417.7, 1421.3, "Donc, en finance, c'est beaucoup utilisé."], [1421.38, 1422.42, "C'est un peu l'équivalent de ça ici."], [1422.82, 1427.26, "Donc, c'est-à-dire, c'est le rendement que le projet vous rapporte par rapport,"], [1427.32, 1428.56, "mettons, à tous les autres projets."], [1428.66, 1431.64, "Donc, ici, clairement, les deux sont faisables financièrement."], [1431.8, 1433.3, "Donc, où est-ce que ce ne serait pas faisable ?"], [1433.4, 1435.72, "Ce serait, mettons, à zéro et en bas."], [1436.2, 1438.04, "Donc, c'est-à-dire, si on aurait un rendement qui est négatif."], [1439.12, 1441.72, "Maintenant, ce n'est pas parce que c'est faisable que c'est souhaitable."], [1441.96, 1445.4, "Donc, c'est-à-dire que là, à 6,5 et à 8, bon, c'est relativement des rendements"], [1445.42, 1450.24, "corrects. Mais bon, si on est à 2, est-ce que vous allez vous embarquer,"], [1450.34, 1453.98, "donc vous allez maintenant engeler des capitaux ou de l'argent dans un projet qui"], [1454.0, 1458.66, "rapporte simplement 2 %, ce ne serait pas nécessairement intelligent étant donné que"], [1458.68, 1463.82, "l'immobilier, ça reste quand même un investissement risqué et que vous pouvez avoir"], [1463.84, 1466.04, "le même rendement à la banque, peu importe."], [1466.06, 1471.18, "Maintenant, il y aurait aussi le financement hypothécaire à prendre en compte,"], [1471.3, 1473.72, "mais là, on t'en tient vraiment simplement comme ça ici."], [1474.08, 1477.06, "Est-ce que le rendement du projet est positif ou non ?"], [1477.24, 1479.3, "Si il est positif, on y va, c'est faisable."], [1479.8, 1482.22, "Mais ça ne veut pas dire que ça va passer l'étape suivante."], [1484.76, 1488.28, "Ici, donc, c'est ça. C'est le principe de maximale productif,"], [1488.38, 1489.8, "c'est la valeur résiduelle du terrain."], [1490.38, 1494.12, "Donc, c'est-à-dire que vous avez des projets ici, donc,"], [1494.88, 1497.84, "qui passent l'étape 3. Donc, est-ce que c'est faisable financièrement ?"], [1498.12, 1504.02, "Et si ça passe cette étape-là, au critère 4, donc, vous allez prendre le projet qui"], [1504.04, 1506.9, "vous apporte la valeur résiduelle du terrain la plus importante."], [1508.54, 1511.64, "Dans le cas qui est ici, donc, bon, le CIPLEX n'est pas nécessairement un rapport,"], [1511.8, 1516.12, "mais la valeur résiduelle du terrain, c'est la valeur, donc,"], [1516.34, 1521.48, "totale estimée ici, donc, de la valeur marchande, comme on pourrait dire."], [1521.5, 1525.78, "C'est-à-dire que votre projet, ici, a une valeur marchande de 850 000."], [1526.04, 1527.46, "Et ça, comment c'est déterminé ?"], [1528.38, 1531.56, "C'est soit parce que vous faites des comparables et tout ça,"], [1531.72, 1533.86, "ou vous estimez avec la méthode des revenus."], [1533.94, 1537.04, "C'est-à-dire que vous actualisez les flux de trésorerie pour avoir une valeur comme"], [1537.06, 1538.3, "un autre investisseur, le price rate."], [1538.76, 1542.32, "Donc, c'est vraiment comment le projet pourrait se revendre immédiatement après la"], [1542.34, 1545.86, "construction. Et ça, ça vous permet, donc, si vous soustrayez les coûts de"], [1545.88, 1549.5, "construction, sans le terrain, d'avoir la valeur résiduelle de votre terrain."], [1550.46, 1555.12, "Donc, c'est la valeur, donc, implicite du terrain, sachant que vous avez fait ce"], [1555.14, 1559.86, "projet-là. Et vous voyez, donc, ici, que, bon, là, dans les deux cas,"], [1559.94, 1562.2, "on serait égal. Maintenant qu'on rajouterait un 6 plex,"], [1562.62, 1565.4, "là, c'est complètement différent, là, il coûterait un petit peu plus cher que le 4"], [1565.42, 1568.14, "plex, bien, là, il y aurait une valeur résiduelle de 270 000."], [1568.56, 1571.74, "Donc, dans ce cas-là, très précis, c'est simplifié aussi,"], [1571.86, 1576.66, "mais on irait avec le ciplex, étant donné que la valeur résiduelle du terrain est"], [1576.68, 1577.48, "plus élevée."], [1579.82, 1582.82, "Ce qui est important ici, c'est que la valeur totale estimée,"], [1583.1, 1585.72, "ça peut être plusieurs méthodes."], [1587.54, 1592.62, "Ça peut être parce que, par exemple, on a exactement la même chose qui s'est vendue"], [1592.64, 1594.46, "il y a deux semaines à tel prix."], [1594.48, 1597.66, "Donc, on peut inférer ça, mettons que ça se vendrait à peu près à ce prix-là,"], [1598.14, 1601.44, "sachant les comparables à côté, ou on utilise la méthode des revenus."], [1603.38, 1606.3, "La méthode des coûts, dans ce cas-là, ici, pour la valeur totale estimée,"], [1606.4, 1610.64, "ce n'est pas nécessairement la même façon de faire, étant donné qu'on va arriver à"], [1610.66, 1614.56, "la même chose. C'est-à-dire qu'on va arriver exactement à 200 000 parce que le coût"], [1614.58, 1615.76, "de construction, on le connaît déjà."], [1617.02, 1622.9, "Donc, ça, c'est vraiment dans le cas où on aurait un projet qui serait en quelque"], [1622.92, 1625.98, "sorte productif. Donc, il nous permettrait d'avoir de la valeur immédiatement."], [1626.6, 1630.42, "Donc là, comme on a vu ici, le projet-là, il nous apporte quelle valeur ?"], [1630.54, 1632.66, "Si on regarde là-bas, le terrain, on le paye 200 000."], [1633.9, 1639.1, "Donc, on a 50 000 ici de valeur créée simplement parce qu'on a choisi ce projet-là"], [1639.12, 1640.36, "par rapport au coût total."], [1642.0, 1643.2, "Est-ce que c'était correct pour ça ici ?"], [1644.06, 1647.62, "C'est plus… Oui, ça va bien. Ça va bien ?"], [1647.72, 1648.52, "Merveilleux."], [1651.9, 1654.12, "Donc, terrain vacant versus terrain amélioré."], [1655.24, 1659.7, "L'analyse du terrain vacant, c'est quel serait le meilleur usage si le terrain était"], [1659.72, 1664.12, "vacant. Donc, c'est déterminer la valeur du terrain en soi par…"], [1664.14, 1665.96, "Donc, c'est la méthode des coûts ici."], [1666.08, 1670.28, "Donc, c'est ce qu'on vient de faire en soi ici, donc, sachant que le terrain est"], [1670.3, 1673.7, "vacant, quelle est la meilleure façon, donc, d'aller chercher de la valeur."], [1675.28, 1677.92, "J'aime moyen, maintenant, le principe de valeur résiduelle du terrain,"], [1678.0, 1680.88, "mais c'est comme ça que l'Ordre, donc, le mentionne."], [1681.04, 1685.18, "Donc, en soi, ce n'est pas nécessairement, ça serait la valeur du terrain,"], [1685.4, 1687.48, "sachant qu'on a choisi cette façon de faire."], [1688.86, 1691.76, "Mais bon, ce n'est pas clair, le terrain, sur l'évaluation foncière,"], [1691.82, 1696.24, "va rester la même valeur. Donc, c'est plus dans la valeur totale du projet que ça va"], [1696.26, 1697.14, "être reflété."], [1699.08, 1702.9, "Maintenant, le principe d'anticipation et de changement."], [1703.08, 1705.42, "Ça, c'est un qui est relativement important."], [1708.0, 1713.16, "La valeur d'un bien immobilier, c'est une fonction des bénéfices futurs anticipés."], [1714.04, 1715.7, "Donc, c'est-à-dire que c'est les revenus."], [1715.84, 1720.04, "Si c'est un immeuble locatif ou même si c'est une maison,"], [1720.2, 1722.14, "donc vous pouvez la louer et générer des revenus."], [1722.16, 1724.82, "la plus-value potentielle du marché."], [1725.42, 1731.22, "Et la jouissance, si c'est, par exemple, une propriété qui va être habitée par la"], [1731.24, 1736.9, "personne qui l'achète. C'est simplement les bénéfices futurs dans les années à venir"], [1736.92, 1739.52, "que vous allez tirer de cette propriété."], [1739.68, 1745.2, "C'est vraiment une valeur qui est plus orientée vers l'avenir."], [1746.84, 1750.08, "Au niveau des bénéfices anticipés, c'est les revenus de location future."], [1750.92, 1754.28, "Par exemple, si vous avez une maison et que là, vous prévoyez louer,"], [1754.42, 1758.5, "je ne sais pas moi, c'est une maison avec un appartenant au sous-sol,"], [1758.62, 1762.8, "des fois on voit ça, et vous prévoyez louer ça à un étudiant parce que c'est à côté"], [1762.82, 1766.7, "de l'université de l'UQAM ou c'est à Montréal, tout ça,"], [1766.76, 1768.88, "ça rentre dans les bénéfices anticipés."], [1770.16, 1773.26, "la plus-value à la revente potentielle."], [1773.58, 1776.0, "Ça, encore une fois, c'est plus dur de prévoir ça."], [1777.34, 1780.9, "Mais bon, si on applique un principe que, habituellement,"], [1781.08, 1783.86, "il y a un taux de croissance qui est quand même stable au Québec,"], [1784.18, 1786.92, "c'est quand même possible de savoir à peu près que ça va être où."], [1787.62, 1790.74, "Il y a plus de chances qu'on se trompe à la baisse qu'à la hausse si on applique des"], [1790.76, 1794.82, "taux relativement modérés. Si c'est un propriétaire occupant,"], [1795.14, 1798.12, "bien là, il y a une jouissance qui est personnelle de ce projet-là."], [1798.14, 1799.62, "et surtout les avantages fiscaux."], [1800.18, 1803.1, "C'est une propriété, donc votre seule propriété, mais là,"], [1803.18, 1806.68, "vous avez l'exemption de l'impôt sur les gains en capitaux."], [1807.32, 1808.88, "Donc, ça, c'est quand même très bien."], [1809.26, 1811.28, "C'est-à-dire que pour ceux-là qui ne sont pas au courant,"], [1811.36, 1815.58, "au Québec, la résidence principale, la plus-value que vous faites,"], [1815.92, 1816.88, "vous n'êtes pas imposé dessus."], [1817.42, 1821.04, "Donc, c'est-à-dire que vous pouvez la revendre et c'est libre d'impôt."], [1822.14, 1825.0, "Si c'était une deuxième propriété, par exemple, bien là,"], [1825.18, 1830.1, "ça va être 50 % de la plus-value qui va être ajoutée sur votre revenu d'entreprise,"], [1830.24, 1834.3, "si le building est la propriété d'une entreprise, ou sinon,"], [1834.7, 1840.22, "ça va être 50 % sur l'impôt personnel de la personne qui est propriétaire."], [1841.02, 1846.12, "Mais c'est dans le cas où, vraiment, c'est une résidence secondaire."], [1847.12, 1850.9, "Dans le cas d'une entreprise, ça rentre donc dans les…"], [1850.92, 1854.14, "ce n'est même pas des gains en capitaux, c'est des revenus d'entreprise simplement."], [1854.7, 1855.74, "Désolé, juste pour te la refier."], [1856.44, 1859.02, "Et le potentiel de développement aussi est important."], [1859.2, 1863.5, "C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un projet et que vous pouvez faire une"], [1863.52, 1866.32, "expansion, bien ça, c'est également dans les bénéfices anticipés."], [1868.44, 1871.5, "Maintenant, le lien avec la méthode des revenus, c'est pourquoi,"], [1871.68, 1876.56, "c'est que ça repose directement sur la valeur future."], [1876.74, 1880.7, "Donc, ici vraiment, c'est l'actualisation des flux monétaires futurs."], [1881.84, 1884.02, "Mais encore une fois, ce n'est pas tout qui peut être mis là-dedans."], [1884.18, 1886.94, "C'est-à-dire que la jouissance personnelle, ça ne rentre pas dans les revenus"], [1886.96, 1887.76, "futurs."], [1889.08, 1893.88, "le fait donc de l'avantage fiscal, oui, mais vraiment, ce n'est pas tout qui peut"], [1893.9, 1899.88, "être abordé par ce temps. Ici, on va le voir plus en détail à la séance 11 et 12,"], [1899.94, 1904.58, "la méthode du revenu, mais pour vous donner une idée, c'est le revenu qu'une"], [1904.6, 1909.9, "propriété va vous rapporter. On peut estimer la valeur avec la méthode d"], [1909.92, 1915.78, "'actualisation en divisant par le taux de rendement qu'un investisseur souhaiterait."], [1916.48, 1920.28, "Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment sur le marché immobilier,"], [1920.52, 1923.2, "on a un taux de rendement à peu près de, je ne sais pas moi,"], [1923.3, 1929.16, "6,5 %, bien, vous pouvez diviser le rendement annuel que vous vous anticipez l'année"], [1929.18, 1931.02, "suivante par le taux de rendement."], [1932.2, 1935.96, "Bon, c'est encore une fois, ça pose l'hypothèse que c'est perpétuel."], [1936.06, 1939.4, "Donc, c'est-à-dire qu'ici, c'est vraiment, on suppose que vous allez détenir ça"], [1939.42, 1942.02, "toute votre vie et même après votre mort en réalité."], [1942.4, 1947.4, "Mais c'est juste que plus qu'on avance dans le temps, plus le flux de trésorerie qui"], [1947.42, 1948.88, "est éloigné a moins d'importance."], [1949.02, 1952.66, "Donc, on fait le choix d'y aller perpétuel, étant donné que ça ne change pas"], [1952.68, 1956.6, "vraiment grand-chose. C'est-à-dire que vous le faites sur 20 ans ou à l'infini,"], [1957.56, 1958.84, "ça va être sensiblement la même chose."], [1958.94, 1962.04, "C'est-à-dire que les revenus vraiment plus éloignés n'auront pas d'importance sur la"], [1962.06, 1962.86, "valeur présente."], [1966.9, 1971.36, "Maintenant ici, d'autres choses qu'un évaluateur agréé doit prendre en compte,"], [1971.46, 1972.44, "c'est le principe de changement."], [1973.24, 1976.44, "Donc, c'est de quoi qu'on ne parle pas nécessairement beaucoup,"], [1976.66, 1981.34, "mais il y a des cycles de vie à des quartiers et à des propriétés."], [1982.0, 1986.02, "Donc, si on prend l'exemple, il y a certains quartiers qui sont nouveaux,"], [1986.18, 1987.48, "bien là, toutes les propriétés sont neuves."], [1988.88, 1994.44, "Donc, c'est très récent. La valeur de tout le parc, par exemple,"], [1994.62, 1997.9, "est beaucoup plus élevée que si on est dans un quartier où on est plus en fin de"], [1997.92, 2001.18, "vie. Qu'est-ce que ça veut dire un quartier en fin de vie ?"], [2001.26, 2005.26, "C'est un quartier où les maisons ont 50, 70 ans, même 80 ans des fois,"], [2005.44, 2010.84, "et que pour avoir un regain de valeur, il va avoir besoin de rénovation majeure ou"], [2010.86, 2013.78, "simplement d'un autre cycle de construction."], [2013.8, 2015.86, "C'est-à-dire que souvent, on voit ça dans certains quartiers."], [2016.2, 2020.48, "Les maisons sont démolies graduellement ou ils sont upgradés de façon importante."], [2021.12, 2024.98, "Ça dépend. Il y en a qui décident de tout refaire de A à Z."], [2025.1, 2028.78, "Il y en a même qui décident de lever la maison, de faire une excavation"], [2028.8, 2032.04, "additionnelle pour agrandir le sous-sol ou je ne sais pas."], [2032.06, 2036.7, "Donc, tout se fait, mais après un certain temps, habituellement,"], [2036.82, 2038.1, "une propriété est assez dégradée."], [2041.28, 2044.02, "Il y en a certains qui réussissent quand même à garder une valeur à travers le"], [2044.04, 2045.96, "temps, donc en rénovant de façon continue."], [2046.5, 2049.78, "Ça prend une assiduité qui est plus importante aussi."], [2051.52, 2053.38, "Il y en a qui réussissent, il y en a qui réussissent pas."], [2053.4, 2057.8, "C'est-à-dire que là, la propriété, l'acheteur qui va venir va vraiment appliquer un"], [2057.82, 2061.2, "discount. Il va falloir que je refasse le drain agricole,"], [2061.3, 2063.7, "il va falloir que je refasse la toiture et ainsi de suite."], [2065.9, 2068.96, "Donc ici, c'est vraiment, on pourrait dire, le cycle de vie d'un quartier."], [2069.76, 2071.08, "Au départ, il y a une croissance."], [2071.54, 2074.22, "Donc maintenant qu'on part avec de quoi qui est nouveau,"], [2074.38, 2077.38, "un nouveau quartier, par exemple, à Gatineau, on pourrait dire."], [2077.48, 2078.34, "Donc il y a un développement."], [2078.6, 2080.58, "Donc là, il y a beaucoup de maisons qui se construisent."], [2080.72, 2081.96, "Il y a des condos qui se construisent également."], [2082.42, 2083.7, "il y a des immeubles à revenus."], [2085.06, 2086.9, "Éventuellement, on atteint un point de stabilité."], [2087.0, 2088.82, "C'est-à-dire que là, le quartier est saturé."], [2089.44, 2093.14, "Il n'y a plus vraiment de possibilité d'agrandir."], [2093.52, 2096.74, "La croissance diminue. C'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup d'édifices qui sont"], [2096.76, 2099.86, "ajoutés. Et là, on atteint un point d'équilibre et de maturité."], [2101.12, 2103.38, "Et là, comme toute chose, éventuellement, ça décline."], [2103.6, 2106.86, "C'est-à-dire qu'il y a un vieillissement et il y a de l'obsolescence."], [2107.3, 2111.5, "Pourquoi ? Parce que la technologie change."], [2111.98, 2115.6, "Donc, on ne sait pas, mettons, dans 20-30 ans, peut-être que les propriétés vont,"], [2115.7, 2119.86, "je ne sais pas, avoir beaucoup plus de technologie qu'est-ce qu'on a en ce moment"], [2120.34, 2123.08, "avec l'intelligence artificielle, tout ça, peut-être que les planches,"], [2123.2, 2126.54, "on ne peut pas vraiment anticiper qu'est-ce qu'il va y avoir comme amélioration et"], [2126.56, 2128.94, "là, ça fait en sorte que les anciennes propriétés ont moins de valeur."], [2129.12, 2130.3, "C'est pour ce qu'on dit obsolescence."], [2132.02, 2136.28, "Mais bon, ça ne veut pas nécessairement dire que la propriété va perdre de la valeur"], [2136.3, 2138.16, "tout court. Donc, c'est-à-dire que c'est très différent."], [2139.42, 2142.56, "Le déclin, les propriétés continuent quand même à prendre la valeur,"], [2142.66, 2145.18, "c'est juste qu'ils vont prendre moins de valeur par rapport à une propriété qui est"], [2145.2, 2148.5, "neuve. Donc, elle n'aura pas la même valeur qu'une propriété qui va être vraiment au"], [2148.52, 2151.26, "goût du jour. Mais reste que par rapport à un investissement,"], [2151.72, 2155.82, "je serais très surpris qu'il y ait une diminution du prix par rapport,"], [2155.98, 2157.0, "par exemple, à il y a 20 ans."], [2157.2, 2158.58, "Ce serait pratiquement impossible."], [2159.36, 2161.72, "Donc, c'est vraiment deux choses à tenir en compte."], [2162.02, 2165.72, "Ça ne veut pas nécessairement dire que le déclin, que vous n'êtes pas rentable sur l"], [2165.74, 2170.78, "'investissement. C'est juste que la valeur par rapport à de quoi de récent va être,"], [2171.14, 2172.72, "la différence va être plus importante."], [2173.52, 2177.32, "Et maintenant, le quartier peut avoir un renouveau, c'est-à-dire qu'il y a une"], [2177.34, 2179.48, "revitalisation ou une reconversion."], [2181.82, 2187.18, "Donc, souvent, on commence à voir, par exemple, un des bons exemples,"], [2187.2, 2188.14, "c'est les immeubles commerciaux."], [2188.7, 2191.82, "Donc, surtout tout ce qui est, maintenant, commerce de détail,"], [2192.02, 2195.14, "certains centres commerciaux, ils ont comme un renouveau en ce moment."], [2195.16, 2200.72, "C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de promoteurs immobiliers qui réussissent à soit"], [2200.74, 2203.54, "changer ça pour faire, par exemple, des…"], [2203.56, 2209.36, "Ils gardent le côté commercial en bas, mais ils font des condominiums sur les autres"], [2209.38, 2210.34, "étages. Donc, ils ajoutent."], [2212.92, 2214.2, "On peut voir ce qu'on met à un renouveau."], [2214.8, 2217.42, "Et là, on pourrait dire qu'il y aurait une phase de croissance qui recommencerait,"], [2217.48, 2218.94, "puis ça tourne comme ça perpétuellement."], [2220.24, 2222.88, "Pour un quartier résidentiel, le renouveau, ça va être simplement,"], [2223.26, 2228.0, "si vous regardez par exemple dans certains quartiers plus âgés,"], [2228.06, 2232.6, "donc de certaines villes au Québec, vous voyez qu'il y a beaucoup de rénovation des"], [2232.62, 2237.24, "voies, donc c'est-à-dire que là, le quartier, sans détruire nécessairement les"], [2237.26, 2241.6, "fondations des bâtiments, il y a des ajouts majeurs qui sont faits et il y a des"], [2241.62, 2245.16, "modifications qui permettent donc de, sans dire que ça va revenir à un cycle de"], [2245.18, 2250.48, "croissance aussi important qu'au début, Ça permet donc de repartir un cycle et d"], [2250.5, 2255.64, "'augmenter la valeur. C'est vu sur certains marchés."], [2258.02, 2264.38, "Maintenant aussi, comme tous les marchés immobiliers passent à travers un"], [2264.4, 2268.18, "cycle aussi d'expansion, stabilisation et surchauffe."], [2268.74, 2273.96, "Encore une fois, la surchauffe, ça ne veut pas nécessairement dire que l"], [2273.98, 2275.94, "'investissement n'est pas rentable."], [2275.96, 2277.12, "Ça, c'est super important."], [2278.88, 2282.42, "La raison pourquoi, donc, ici, il y a une expansion, puis il y a souvent,"], [2282.5, 2286.14, "donc, on pourrait dire des cycles de stabilisation puis de surchauffe."], [2286.48, 2289.26, "La surchauffe, c'est simplement lorsque les prix augmentent."], [2289.44, 2291.9, "Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi, quand les prix augmentent rapidement,"], [2292.64, 2295.12, "les prix semblent augmenter encore plus rapidement dans le futur,"], [2295.26, 2301.26, "c'est parce que un secteur de l'économie, par exemple,"], [2301.3, 2304.98, "immobilier résidentiel, les gens ont pris pour acquis que les taux de rendement vont"], [2305.0, 2307.36, "être importants. Par exemple, les maisons de deux étages et tout ça."], [2307.9, 2310.98, "Donc, qu'est-ce que ça fait ? Ça fait en sorte que les constructeurs ou les"], [2311.0, 2315.08, "investisseurs demandent plus de ça, étant donné que le rendement anticipé est plus"], [2315.1, 2317.28, "élevé. Et là, ça fait une surchauffe."], [2319.88, 2324.14, "Malheureusement, c'est ça qui fait en sorte que c'est la même chose dans les bulles"], [2324.16, 2328.3, "à la bourse. C'est-à-dire qu'en ce moment, pourquoi la technologie,"], [2328.38, 2331.86, "ça l'explose ? C'est parce que les gens voient un potentiel."], [2335.12, 2340.0, "derrière chaque on pourrait dire bulle il y a une vraie bonne idée par exemple en ce"], [2340.02, 2343.76, "moment la bourse est très élevée à cause de la technologie parce que les gens voient"], [2343.78, 2348.7, "un potentiel en intelligence artificielle et ça a overshow c'est à dire que les gens"], [2348.72, 2353.22, "exagèrent ils vont au-delà de ce que la valeur réelle est mais c'est toujours comme"], [2353.24, 2358.68, "ça depuis que le monde est monde il y a des bulles spéculatives et il y a des"], [2358.7, 2363.06, "surshows dans tous les types de marchés Très important,"], [2364.14, 2368.72, "un évaluateur, donc, une évaluation immobilière, c'est une photographie aussi."], [2368.84, 2371.76, "C'est-à-dire que c'est fait pour une date donnée et c'est tout."], [2372.0, 2375.32, "Donc, c'est-à-dire qu'une évaluation qui a été faite, par exemple,"], [2375.4, 2380.56, "il y a six mois, est quand même une meilleure évaluation que celle qui a été faite"], [2380.58, 2384.76, "il y a deux ans, mais ce n'est pas, donc, ce n'est pas,"], [2384.94, 2386.5, "c'est vraiment pour une date effective."], [2387.04, 2390.68, "Donc, c'est pour ça que souvent, les évaluations doivent être faites dans le cas de"], [2390.7, 2391.82, "certains emprunts hypothécaires."], [2392.34, 2396.08, "Donc, c'est pas parce qu'il y a cinq ans, lorsque vous avez renouvelé votre interne"], [2396.1, 2399.66, "hypothécaire, l'évaluation était de telle valeur qu'aujourd'hui,"], [2399.84, 2403.22, "c'est la même chose. Donc, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit refait."], [2405.82, 2408.68, "Bon, on va passer maintenant aux facteurs économiques."], [2408.8, 2414.04, "Donc, ça, c'est une analyse qui permet de voir qu'est-ce qui impacte le prix des"], [2414.06, 2417.82, "propriétés. Donc, il y a des facteurs externes, économiques,"], [2418.46, 2420.08, "macroéconomiques, démographiques."], [2420.3, 2422.16, "On va tous les passer une par une."], [2422.92, 2425.1, "Le facteur économique, c'est super simple."], [2425.5, 2427.84, "Les taux d'intérêt et la politique monétaire."], [2429.3, 2431.82, "Pourquoi ? Parce que le financement dépend de soi-ci."], [2434.08, 2435.9, "Aussi, l'emploi et les revenus des ménages."], [2436.24, 2440.02, "Donc, c'est-à-dire que si le revenu des ménages diminue,"], [2440.12, 2442.54, "par exemple, bien là, l'hypothèque va être plus dur à payer,"], [2442.62, 2444.38, "donc ça l'impacte forcément de l'immobilier."], [2445.76, 2448.26, "et ça impacte l'immobilier commercial également étant donné que,"], [2448.3, 2449.1, "bon,"], [2450.48, 2453.68, "par exemple, si les ménages ont moins d'argent, bien, forcément,"], [2453.96, 2455.82, "ils vont aller moins, par exemple, dans les restaurants."], [2456.1, 2459.6, "S'ils vont moins dans certains restaurants, bien là, les édifices commerciaux,"], [2460.34, 2462.68, "eux, c'est qui leur locataire, c'est certains restaurants et,"], [2462.78, 2464.82, "bon, vous voyez donc le principe."], [2465.5, 2466.78, "Inflation, pouvoir d'achat également."], [2467.96, 2469.34, "Mais ça ici, c'est"], [2471.74, 2477.76, "pas si évident, donc, Donc, la théorie économique, elle dit que lorsque il y"], [2477.78, 2481.96, "a beaucoup d'inflation, les gens vont prioriser d'autres choses,"], [2482.0, 2484.62, "mais ce n'est pas nécessairement ce qu'on remarque en ce moment."], [2484.74, 2488.34, "Donc, c'est-à-dire que les gens semblent vraiment vouloir prioriser l'immobilier"], [2488.36, 2492.96, "résidentiel au détriment de beaucoup de choses qu'ils pourraient faire."], [2493.5, 2499.22, "Puis, la raison est simple selon moi, c'est qu'il y a eu une sorte de catture qui s"], [2499.24, 2501.64, "'est faite en 2020 avec la COVID."], [2501.66, 2504.7, "C'est-à-dire que l'immobilier a vraiment explosé."], [2505.22, 2510.34, "Et ça, ça a envoyé un message qui est clair, c'est que ceux qui ont un bien"], [2510.36, 2512.1, "immobilier, ce n'est pas nécessairement une bonne chose."], [2514.02, 2517.72, "Même, ce n'est vraiment pas économiquement et sociétalement pour l'ensemble de la"], [2517.74, 2519.74, "société, ce n'est pas une bonne chose, mais reste que les faits sont là."], [2523.72, 2528.2, "Si on prend par exemple deux personnes qui ont le même emploi,"], [2529.46, 2532.02, "Il y en a un qui est locataire, il y en a un qui est propriétaire."], [2533.06, 2538.8, "Lui qui est propriétaire, sa qualité de vie est probablement beaucoup mieux que la"], [2538.82, 2541.4, "personne qui est locataire. Il y en a certains qui vont dire,"], [2541.56, 2547.18, "si vous prenez l'excédent de vos revenus que vous avez mis dans votre loyer,"], [2547.3, 2550.9, "que vous l'investissez à la bourse, oui, c'est clair que les marchés financiers font"], [2550.92, 2554.5, "une progression importante. Mais malheureusement, l'effet de levier sur le marché"], [2554.52, 2559.4, "financier n'est pas aussi facilement obtenable que lorsqu'on achète un bien"], [2559.42, 2565.66, "immobilier. Mais c'est vrai. L'immobilier, ça force comme un épargne chez"], [2565.68, 2567.58, "certains gens et ça, c'est un gros avantage."], [2568.72, 2574.84, "Si vous regardez par exemple la maison moyenne au Québec ou"], [2574.86, 2580.46, "la maison deux étages, dans les dernières années, la croissance des prix,"], [2580.62, 2584.12, "on est proche du salaire moyen."], [2584.32, 2590.24, "C'est-à-dire que la croissance de l'immobilier d'une maison standard apporte"], [2590.26, 2593.06, "quasiment autant d'équité que votre salaire."], [2593.5, 2594.5, "Donc, ce n'était pas ça avant."], [2594.68, 2596.86, "Avant, on était beaucoup loin de ce scénario-là."], [2597.24, 2603.74, "Donc, ça crée une inégalité entre propriétaires"], [2603.76, 2604.56, "et locataires."], [2606.78, 2608.7, "Il y a des cas où ça s'est inversé."], [2608.8, 2609.9, "Donc, le Japon, c'est un bon exemple."], [2611.06, 2612.42, "Il y a des cas où ça ne s'est pas inversé."], [2612.5, 2618.1, "C'est-à-dire, certains pays d'Amérique latine où il y a eu une séparation et il ne s"], [2618.12, 2619.04, "'est jamais revenu. Donc,"], [2621.48, 2625.08, "l'avantage des propriétaires a toujours continué à être dominé par rapport aux"], [2625.1, 2625.9, "locataires."], [2627.28, 2631.16, "Et c'est encore plus vrai dans la mesure que les loyers au Québec ont augmenté quand"], [2631.18, 2632.74, "même de façon importante dans les dernières années."], [2633.7, 2637.4, "Là, ça semble se calmer, mais bon, c'est des facteurs qui drivent en tout le…"], [2637.42, 2639.6, "Et aussi, donc, maintenant, au niveau des facteurs démographiques,"], [2639.94, 2645.96, "croissance de la population, qu'elle provienne d'un taux"], [2645.98, 2649.9, "de natalité plus élevé ou de l'immigration ou de la migration interne."], [2649.98, 2653.54, "Donc, c'est-à-dire qu'un des bons exemples, c'est Ottawa et Gatineau."], [2653.9, 2655.22, "Donc, c'est-à-dire que c'est très possible."], [2655.98, 2657.56, "Bien, c'est d'ailleurs un phénomène qui est observé."], [2657.96, 2661.5, "L'immobilier à Gatineau a explosé parce que beaucoup de gens trouvaient que les"], [2661.52, 2663.58, "propriétés à Ottawa étaient inabordables."], [2664.68, 2667.6, "dans la mesure maintenant où la majorité des gens sont en télétravail ou,"], [2667.62, 2672.02, "bon, Gatineau, c'est à côté d'Ottawa, donc ce n'est pas vraiment un problème d'y"], [2672.04, 2677.34, "aller. Il n'y a pas nécessairement de règle qui interdit à quelqu'un qui est en"], [2677.36, 2680.58, "Ontario de dire, bon, mais moi, je vais aller vivre à Gatineau puis je vais avoir un"], [2680.6, 2683.86, "gain au niveau, donc la propriété va coûter moins cher."], [2683.98, 2684.94, "Donc là, c'est moins vrai un petit peu."], [2685.08, 2687.6, "L'immobilier, justement, il y a eu une égalisation à cause de ça."], [2687.72, 2689.52, "Donc, c'est-à-dire qu'il y a une migration interne."], [2691.36, 2696.02, "bon, les gens à Ottawa vont vivre à Gatineau pour l'immobilier qui était moins cher"], [2696.04, 2701.02, "puis tu vas faire ton plein d'essence à Ottawa étant donné qu'au Québec l'essence"], [2701.04, 2707.04, "est plus dispendue donc c'est une région qui est spéciale à cet niveau-là le fait"], [2707.06, 2710.32, "d'avoir donc des réglementations qui sont vraiment distinctes puis qu'il y a juste"], [2710.34, 2713.82, "un petit pont qui se passe, ça crée des phénomènes comme ça aussi le vieillissement"], [2713.84, 2718.02, "de la population donc le fait qu'une population vieillisse beaucoup plus rapidement"], [2718.04, 2719.32, "que certaines autres économies."], [2719.64, 2723.48, "Par exemple, on pourrait penser à..."], [2724.0, 2727.6, "Mais là, c'est quand même... La population vit pas mal partout dans le monde,"], [2727.84, 2734.34, "sauf dans les... Même en Afrique du Nord, le"], [2734.36, 2735.64, "vieillissement de la population est important."], [2736.26, 2739.54, "Donc, je dirais que certains pays d'Afrique,"], [2741.16, 2742.74, "c'est un phénomène qui est inversé."], [2742.84, 2744.7, "Donc, c'est-à-dire que la population est de plus en plus jeune."], [2744.88, 2748.34, "Mais sinon, le reste de la planète, La population vit énormément vite."], [2749.18, 2750.08, "La toit des ménages également."], [2754.22, 2759.7, "Maintenant, au niveau des autres facteurs, les facteurs gouvernementaux influencent"], [2759.72, 2762.0, "le prix des propriétés. Changement de zonage."], [2762.52, 2763.76, "Les nouvelles réglementations."], [2764.42, 2767.2, "C'est-à-dire qu'on ne sait pas vraiment ce qu'il va y avoir comme nouvelles"], [2767.22, 2772.58, "réglementations. On peut penser par exemple à ce qui se passe à New York avec le"], [2772.6, 2778.64, "nouveau maire. Lui, il parle d'imposer des taxes annuelles plus"], [2778.66, 2782.92, "importantes sur l'immobilier au-delà d'une telle valeur."], [2783.06, 2785.92, "Donc, tout ça, c'est des facteurs qui impactent le prix de l'immobilier."], [2786.44, 2790.22, "C'est sûr que si, par exemple, ici, on aurait une règle qui dirait qu'au-delà d'un"], [2790.24, 2794.46, "million de dollars de valeur d'immobilier, tu es imposé à 5 % chaque année sur cette"], [2794.48, 2799.46, "valeur-là, bien, là, ça serait dans un scénario où l'immobilier vraiment s"], [2799.48, 2804.26, "'effondrait. parce que ça serait appliqué par un gouvernement qui voudrait…"], [2806.42, 2807.84, "Historiquement, ça n'a jamais été une bonne chose de faire ça,"], [2807.9, 2809.78, "mais bon, c'est possible qu'un jour il y ait un gouvernement qui le fasse."], [2811.88, 2817.48, "Ça n'a pas nécessairement… Souvent, c'est fait pour réinverser la situation,"], [2817.6, 2820.72, "mais ça fait plus un effondrement de l'immobilier, puis là,"], [2820.76, 2823.4, "les constructions ralentissent, puis au final, souvent,"], [2823.5, 2827.8, "il y a plus de gens qui se ramassent sans abri que dans la situation où ce n'était"], [2827.82, 2830.14, "pas comme ça. Mais c'est très possible que ça arrive."], [2830.7, 2831.5, "On ne sait jamais."], [2832.82, 2835.1, "Les nouvelles réglementations, politiques fiscales également,"], [2835.3, 2839.18, "c'est-à-dire que le gouvernement peut changer la façon dont les profits en"], [2839.2, 2842.98, "immobilier sont imposés et aussi les investissements publics,"], [2843.06, 2848.1, "transports, infrastructures. Le gouvernement finance un immense projet de tramway à"], [2848.12, 2851.3, "Québec. C'est très possible que les..."], [2851.32, 2852.4, "Mais d'ailleurs, ce n'est pas très possible."], [2852.66, 2855.62, "Ça va augmenter énormément tous ceux qui sont à côté du tramway."], [2856.2, 2860.6, "C'est beaucoup étudié, donc, avec des méthodes hedoniques « difference in difference"], [2860.62, 2863.54, " », donc c'est-à-dire qu'ils regardent le prix des propriétés avant la construction"], [2863.56, 2869.0, "et après. Et souvent, tout ce qui est proche, par exemple,"], [2869.04, 2872.04, "des nouveaux réseaux de transport en commun, la valeur augmente énormément."], [2872.9, 2876.08, "Puis ce qui est intéressant, c'est que ça commence même avant que le projet débute,"], [2876.16, 2879.9, "donc c'est-à-dire que l'augmentation commence même lorsque le projet est annoncé,"], [2880.1, 2882.76, "par anticipation, donc c'est là que c'est intéressant."], [2884.68, 2889.4, "la valeur complète n'est pas initialement donc incorporée mais au fur et à mesure,"], [2889.52, 2893.94, "plus que le projet est certain, plus que la valeur va augmenter dans les alentours"], [2895.82, 2900.3, "au niveau donc des facteurs technologiques et sociaux ça c'est le plus intéressant"], [2901.86, 2908.08, "on pourrait prendre par exemple si on regarde par exemple la France l'Europe puis"], [2908.1, 2909.6, "même les pays d'Amérique latine"], [2911.38, 2915.54, "puis même certains pays les pays, la Russie, les TGV et tout ça."], [2915.96, 2920.34, "L'Amérique du Nord est pas mal un des seuls qui n'est pas impacté par des réseaux de"], [2920.36, 2924.88, "transport en commun massifs, mais imaginez qu'on construit un TGV entre Québec et"], [2924.9, 2928.18, "Montréal qui va énormément en vide."], [2928.3, 2931.3, "C'est-à-dire que ça l'arrête à Pro-Rivières, ça l'arrête dans toutes les petites"], [2931.32, 2935.62, "municipalités où c'est logique de croire qu'un TGV pourrait arrêter là."], [2937.72, 2941.5, "Si on peut faire une distance comme Québec-Montréal en 30 minutes,"], [2942.8, 2946.68, "et qu'on parcourt toutes les villes entre Québec et Montréal,"], [2946.94, 2949.36, "l'immobilier va être impacté."], [2949.62, 2953.78, "Pourquoi ? Parce que certaines personnes vont dire, bon,"], [2953.86, 2956.74, "mais là, moi, je vais aller vivre à 3 roues-villards, puis je vais prendre un TGV,"], [2956.82, 2957.62, "puis je vais aller travailler à Montréal."], [2957.74, 2961.14, "Mon salaire est plus élevé à Montréal, oui, mais je peux aller vivre à 3 roues"], [2961.16, 2963.14, "-villards puis avoir un billet immobilier plus faible."], [2963.52, 2964.8, "Donc, c'est une optimisation."], [2966.04, 2969.64, "Et c'est pour ça qu'on dit que certaines technologies impactent grandement l"], [2969.66, 2971.12, "'immobilier. Les TGV, c'est un bon exemple."], [2971.14, 2974.42, "C'est-à-dire que dans les pays où il y a des TGV, il y a un aplatissement de la"], [2974.44, 2980.42, "rente foncière qui appelle, c'est que habituellement, tous les gros quartiers d"], [2980.44, 2983.88, "'emploi, l'immobilier historiquement déclinait plus qu'on s'éloignait."], [2984.46, 2987.8, "Donc, c'est-à-dire que vous avez par exemple le centre-ville de Montréal et là,"], [2987.86, 2991.72, "vous allez à Laval, Longueuil et plus qu'on s'éloigne, plus que le prix par pied"], [2991.74, 2996.46, "carré diminue. mais avec justement le télétravail qui est un autre facteur,"], [2997.12, 2999.12, "le fait qu'il y ait des transports en commun plus efficients,"], [2999.48, 3001.22, "ça tend à aplatir cette rente-là."], [3001.32, 3005.34, "Donc, c'est-à-dire que les gens voient moins d'utilité à rester au centre-ville et"], [3005.36, 3006.62, "ils peuvent aller s'établir en dehors."], [3007.62, 3008.42, "Et ça, qu'est-ce que ça fait ?"], [3008.38, 3011.2, "Ça fait en sorte que justement, les prix s'égalisent."], [3012.84, 3016.1, "Quelqu'un d'intelligent va aller acheter au centre-ville à ce moment-là parce que"], [3016.12, 3020.2, "malgré tout, je crois qu'il va avoir une valeur plus importante à vivre au centre"], [3020.22, 3022.42, "-ville toujours par rapport à…"], [3022.44, 3024.28, "mais bon, ça, c'est mon opinion personnel."], [3024.54, 3030.02, "Ce n'est pas ce que dit… mais vous comprenez, donc, ça fait partie de tous les"], [3030.04, 3032.18, "facteurs qui peuvent influencer le prix de l'immobilier."], [3032.36, 3037.72, "Puis, il y a des égalisations et là, la COVID, ça a été un des cas d'école les plus"], [3037.74, 3041.04, "importants. C'est-à-dire que l'immobilier à Trois-Rivières,"], [3042.16, 3045.52, "dans toutes les petites villes, on pourrait dire, a explosé."], [3046.32, 3048.76, "Pas au point de devenir égal, par exemple, au marché de Montréal,"], [3048.78, 3052.5, "Mais quand même, c'est assez impressionnant de voir l'augmentation des prix dans des"], [3052.52, 3056.36, "petites villes comme Trois-Ruers et autres."], [3056.48, 3059.4, "Mais ça, c'est surtout à cause du télétravail et non à cause des transports en"], [3059.42, 3062.0, "commun. Je ne pense pas que personne qui part de Trois-Ruers pourrait aller"], [3062.02, 3063.76, "travailler à Montréal avec Viara et tout ça."], [3064.0, 3064.94, "On n'est pas encore rendu là."], [3065.12, 3067.24, "Mais imaginez s'il y avait encore en plus cet impact-là,"], [3067.3, 3068.34, "ça serait assez important."], [3071.52, 3077.52, "Maintenant, les autres principes économiques, on a donc la contribution de la"], [3077.54, 3082.08, "valeur totale. Je ne sais pas si on l'avait vu, mais c'est un principe qui dit que"], [3082.1, 3087.38, "lorsqu'on fait une amélioration d'une propriété, on a un coût donné,"], [3087.64, 3092.16, "puis on a une augmentation de valeur qui est attribuée à cette amélioration-là."], [3093.36, 3096.54, "L'augmentation de valeur est simplement perceptible si on décide,"], [3096.6, 3099.9, "par exemple, avant qu'on détermine un prix de valeur marchande et après."], [3100.48, 3102.82, "L'augmentation de la valeur, c'est simplement ça la contribution."], [3103.42, 3107.06, "Maintenant, si la contribution est inférieure au coût d'implémenter ça,"], [3107.48, 3109.6, "bien, ce n'est pas rentable de le faire du point de vue de l'investissement."], [3110.22, 3111.94, "Maintenant, ce n'est pas pour une maison."], [3112.06, 3113.52, "Il y a quand même des gens qui vont décider, par exemple,"], [3113.64, 3116.74, "de faire une piscine. Une piscine creusée habituellement,"], [3117.12, 3119.66, "surtout lorsqu'on parle, mettons, que c'est rendu aux alentours de 50 000 $,"], [3120.44, 3123.8, "peut-être même plus maintenant, ce serait très surprenant que le fait d'ajouter une"], [3123.82, 3127.16, "piscine creusée augmente la valeur de votre maison de 50 000."], [3128.66, 3130.18, "Les garages, c'est autre chose."], [3130.34, 3133.66, "C'est-à-dire, faire un garage double, ça peut potentiellement être rentable."], [3134.72, 3137.74, "Finir le sous-sol, donc faire la finition du sous-sol, Habituellement,"], [3137.86, 3139.92, "ce n'est pas de quoi qu'il permet de récupérer son argent."], [3140.72, 3145.06, "Il y a certains sites qui permettent de documenter quelles rénovations sont"], [3145.08, 3148.54, "rentables. Mais encore une fois, des fois, les gens font ça simplement pour leur"], [3148.56, 3150.54, "propitulité. Donc, ce n'est pas tout est relié à l'argent."], [3150.96, 3152.64, "Mais le principe de contribution, c'est ça ici."], [3154.08, 3154.88, "C'est une creusée."], [3156.38, 3158.46, "On peut voir ça comme étant un suréquipement."], [3158.76, 3164.1, "C'est-à-dire que souvent, ça coûte aux alentours de 80 000 avec tous les chauffe"], [3164.12, 3167.5, "-eau, etc. Et la valeur pourrait augmenter juste de 20 000."], [3167.66, 3169.56, "Encore une fois, ce n'est pas des chiffres exacts, mais bon."], [3170.12, 3171.92, "Mais c'est mesurable avec certains modèles hédoniques."], [3172.48, 3177.38, "Quelle est la valeur attribuée à une rénovation ou une amélioration de données ?"], [3179.7, 3181.26, "Maintenant, principe de conformité."], [3181.92, 3183.68, "Le principe de conformité, c'est quoi ?"], [3183.86, 3188.84, "C'est que vous allez choisir des projets qui sont conformes avec l'ensemble du"], [3188.86, 3191.7, "voisinage. Pourquoi c'est comme ça ?"], [3191.82, 3196.2, "C'est que, par exemple, vous avez une rue où il y a simplement des bungalows."], [3197.5, 3200.34, "et là, vous, vous avez comme projet de faire un deuxième étage."], [3201.44, 3204.26, "C'est possible, ça va être autorisé par la ville."], [3205.74, 3210.84, "Mais malheureusement, c'est très possible que le deuxième étage que vous construisez"], [3210.86, 3215.76, "ne soit pas évalué aussi, la contribution ne sera pas aussi importante."], [3216.06, 3220.34, "Donc, c'est-à-dire que oui, ça va vous coûter le même prix qu'une personne qui"], [3220.36, 3222.68, "ferait la même chose dans un quartier où il y a juste des maisons,"], [3222.78, 3226.04, "des étages. Mais malheureusement, la valeur que vous allez prendre ne sera pas aussi"], [3226.06, 3229.9, "importante. Ça, c'est parce qu'habituellement, les quartiers sont censés être plus"], [3229.92, 3231.02, "homogènes et compatibles."], [3234.22, 3236.2, "Donc, ça rassure les marchés habituellement."], [3237.08, 3240.38, "Ce n'est pas nécessairement vrai dans tous les types d'amélioration."], [3240.88, 3244.48, "Mais par exemple, si vous construisez une propriété de luxe,"], [3244.58, 3250.52, "mais de, je ne sais pas moi, à Montréal-Nord par exemple,"], [3250.76, 3254.76, "par rapport à Westmont. bien, c'est possible que la valeur ne soit pas aussi"], [3254.78, 3259.86, "importante à Montréal-Nord, sans dire que c'est reconnu comme étant des quartiers où"], [3259.88, 3261.12, "le revenu est très différent."], [3261.98, 3266.22, "Et habituellement, la valeur dépend donc de l'homogénéité du quartier."], [3269.9, 3271.8, "Maintenant, donc ici, progression et réaction."], [3271.9, 3276.42, "Donc, un bien qui est inférieur bénéficie de la valeur des biens supérieurs qui sont"], [3276.44, 3278.74, "environnables. Ça, c'est vrai."], [3278.76, 3284.8, "Maintenant, un bien qui est supérieur va voir sa valeur diminuer à cause"], [3284.82, 3286.42, "de la présence de biens qui sont inférieurs."], [3286.64, 3288.56, "Ces deux principes sont opposés, mais c'est comme ça."], [3289.3, 3292.58, "C'est souvent une question de potentiel."], [3292.92, 3299.28, "C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un bungalow"], [3299.3, 3305.84, "qui est délabré à Westmount, Donc, c'est un"], [3305.86, 3311.38, "bon signal parce qu'en soi, vous pouvez upgrader cette propriété-là puis la rendre à"], [3311.4, 3315.46, "niveau avec l'environnement, étant donné que toutes les autres propriétés sont dites"], [3315.48, 3320.3, "supérieures. Mais le contraire, c'est que si vous avez de quoi qui est supérieur"], [3320.32, 3324.7, "dans une propriété où tout est inférieur, c'est comme ça."], [3324.86, 3328.72, "C'est une maison luxueuse dans un quartier modeste, au moins que dans un quartier"], [3328.74, 3330.02, "haut de gamme. C'est comme ça."], [3330.04, 3335.72, "C'est simplement une question de préférence souvent et d'homogénéité."], [3339.28, 3344.48, "Maintenant, le principe d'équilibre, c'est un principe qui est important,"], [3344.8, 3347.0, "mais qui est moins important un peu, étant donné que ça touche à la méthode des"], [3347.02, 3352.32, "coûts. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que si vous n'avez pas ces quatre composantes-là,"], [3352.46, 3355.32, "ça va être très dur d'obtenir la valeur maximale avec une construction."], [3356.16, 3358.46, "C'est-à-dire que vous devez avoir un terrain qui est parfait."], [3359.02, 3361.26, "Vous devez avoir de la main-d'oeuvre disponible."], [3361.62, 3365.9, "En soi, c'est logique, cette théorie-là."], [3366.32, 3368.24, "Et vous devez avoir le capital, donc le financement."], [3368.38, 3372.92, "Et vous devez coordonner tout le travail avec le capital et tout ça."], [3373.02, 3375.96, "Donc, ça dit que ça prend ces quatre agents-là."], [3376.5, 3380.48, "En soi, concrètement, comment c'est appliqué en évaluation immobilière ?"], [3380.54, 3382.48, "J'avoue que ça fait partie des choses qui sont montrées."], [3384.4, 3387.06, "Mais bon, c'est juste du gros bon sens, honnêtement."], [3387.9, 3390.98, "si tu n'as pas de terrain, puis que tu as les gars de la construction qui sont prêts"], [3391.0, 3392.86, "à travailler, puis que tu as l'argent, bien, ça ne va pas bien,"], [3393.06, 3394.9, "parce que tu ne peux pas construire sur un terrain de Walmart,"], [3395.06, 3397.06, "ça ne te prend un terrain, c'est logique."], [3398.0, 3400.48, "Maintenant, si tu as un terrain, tu as l'argent, mais que là,"], [3400.54, 3402.48, "il n'y a personne qui veut travailler pour toi, puis construire,"], [3402.62, 3403.72, "bien, ça ne marche pas non plus."], [3404.18, 3406.38, "Et même chose, si tu as engagé des gars de construction,"], [3406.64, 3408.66, "tu as le terrain, mais que tu n'as pas réussi à avoir l'argent pour les payer,"], [3409.0, 3412.92, "ça ne marche pas plus. Et maintenant, si tu n'as pas quelqu'un qui est là pour tout"], [3412.94, 3417.84, "coordonner ça, bien, tu n'arriveras pas à avoir, justement une production"], [3417.86, 3419.02, "immobilière qui est adéquate."], [3419.72, 3420.9, "C'est ça que ça dit, grosso modo."], [3423.06, 3426.32, "Maintenant, dernier point, donc, avant qu'on passe à l'autre section,"], [3426.72, 3430.52, "le rendement décroissant. Bon, qu'est-ce que ça dit, ça,"], [3430.58, 3432.14, "c'est qu'il arrive un certain point."], [3434.04, 3437.16, "En réalité, c'est, je ne serais pas prêt à dire que, je veux dire,"], [3437.36, 3442.74, "c'est une propriété de luxe dans une, il arrive un point optimal où ce que,"], [3442.82, 3445.1, "donc, la valeur totale du bien va peut-être même diminuer."], [3445.26, 3446.12, "C'est-à-dire que,"], [3448.92, 3453.04, "un des meilleurs exemples, c'est si vous avez une propriété où,"], [3453.56, 3455.8, "dans un quartier, maintenant, modeste,"], [3457.82, 3459.98, "une maison qui est équivalent à un château,"], [3462.34, 3467.92, "c'est très possible que le prix, donc plus qu'on grossit la propriété,"], [3468.12, 3472.48, "il diminue éventuellement, étant donné que, bon, ça vient avec des taxes frontières."], [3473.0, 3475.72, "La personne qui va acheter ça ne va pas nécessairement avoir les mêmes revenus que"], [3475.74, 3479.34, "dans un quartier plus, on pourrait dire, huppé ou peu importe."], [3479.9, 3484.76, "Donc, à un certain point, le surequipement, ça fait en sorte que la valeur du bien"], [3484.78, 3487.76, "immobilier va baisser. En pratique, est-ce que c'est vrai ?"], [3489.68, 3494.36, "Je ne sais pas. Il faudrait vraiment que ce soit un quartier délabré."], [3497.46, 3498.92, "C'est une théorie qui existe."], [3499.3, 3501.44, "Est-ce que c'est en pratique, c'est vraiment la réalité ?"], [3501.46, 3503.96, "Je pense que, bon, si tu es capable de payer les taxes,"], [3504.7, 3507.0, "il reste que c'est un château, c'est un château, mais bon,"], [3507.58, 3512.16, "ça dépend. Je pense qu'il y a certains matos d'amélioration aussi qui engendrent des"], [3512.18, 3515.44, "coûts plus importants, dont les taxes foncières, mais bon,"], [3516.3, 3519.44, "c'est à savoir. À un certain point, il y a un point d'équilibre où on a"], [3519.46, 3520.88, "éventuellement des rendements décroissants."], [3521.0, 3524.68, "Donc, c'est-à-dire que chaque amélioration ne sera pas nécessairement impactée dans"], [3524.7, 3526.86, "le prix à la hauteur des dollars que vous avez investis."], [3526.96, 3532.06, "C'est la zone en jaune. Mais maintenant, il y a un point où non seulement vous n"], [3532.08, 3533.9, "'allez pas récupérer votre argent, mais vous allez perdre l'argent."], [3534.04, 3537.36, "C'est-à-dire que vous allez détruire de la valeur en plus que vous n'allez"], [3537.38, 3539.94, "aucunement récupérer votre investissement, donc d'upgrade ou peu importe."], [3540.58, 3542.08, "Donc, c'est ça que ça dit ici."], [3543.72, 3545.68, "Comme je vous l'ai dit, c'est à prendre avec un grain de sel."], [3546.72, 3551.92, "Maintenant, le principe des externalités, ça, c'est simplement que la valeur peut"], [3551.94, 3558.08, "être impactée positivement ou négativement, dépendamment de certaines choses qu"], [3558.1, 3560.04, "'il y a dans l'environnement."], [3560.66, 3564.42, "Par exemple, les autoroutes, ça, c'est une externalité qui est négative."], [3565.52, 3566.72, "Positives, ça peut être des parcs."], [3566.84, 3568.3, "Souvent, les parcs, c'est très bien vu."], [3568.46, 3572.56, "Donc, les nouvelles familles, ils aiment ça avoir des choses comme ça."], [3572.82, 3575.96, "Donc, parcs à proximité. Il y a un aéroport à côté, ça,"], [3576.06, 3577.3, "c'est vraiment négatif."], [3580.18, 3586.58, "C'est surprenant, mais avoir une école à proximité, on"], [3586.6, 3589.56, "pourrait croire que ça apporte une valeur importante à une propriété,"], [3589.7, 3593.76, "mais historiquement, il y a eu des études qui ont confirmé que oui,"], [3594.0, 3594.9, "mais il y en a d'autres que non."], [3595.72, 3601.06, "Donc, c'est-à-dire que souvent, dans les quartiers les plus de classe moyenne,"], [3601.08, 3606.26, "ce n'est pas automatique que ça apporte une valeur énorme de vivre proche d'une"], [3606.28, 3609.66, "école secondaire ou primaire, par exemple."], [3610.54, 3611.36, "Je n'en ai aucune idée pourquoi."], [3611.62, 3612.98, "C'est une bonne question à se poser."], [3614.1, 3616.38, "D'autres exemples d'externalités positives à un terrain de golf."], [3616.94, 3618.6, "Donc, ça, c'est vraiment au Québec."], [3619.2, 3621.64, "Si ta maison est vraiment très proche d'un terrain de golf,"], [3622.28, 3626.7, "c'est, encore une fois, il faut que ce soit dans un quartier où les gens jouent au"], [3626.72, 3627.52, "golf."], [3628.94, 3634.0, "je ne veux pas dire que il y a un cliché qui dit que c'est plus les personnes aînées"], [3634.02, 3638.1, "qui jouent au golf je ne veux pas me lancer dans ça je ne dis pas ça mais bon,"], [3638.16, 3640.6, "reste que je serais très surpris maintenant"], [3642.34, 3645.98, "je vais m'arrêter là avant de dire de quoi mais bon, vous comprenez ce que je veux"], [3646.0, 3650.96, "dire habituellement le golf s'est reconnu comme étant un sport qui demande plus de"], [3650.98, 3656.24, "moyens étant donné le coût des équipements donc d'avoir un terrain de golf à côté d"], [3656.26, 3662.24, "'un quartier vraiment où les gens sont plus dans le"], [3662.26, 3665.08, "besoin ou autre, ça ne va pas nécessairement augmenter la valeur."], [3667.06, 3669.94, "Maintenant, c'est ça ici. Externalité positive par rapport à la négative,"], [3670.08, 3672.86, "donc nouveau parc, transport en commun proche."], [3673.12, 3675.84, "Comme je l'ai dit ici, ce n'est pas nécessairement vrai,"], [3675.98, 3678.36, "donc les écoles, les études confirment."], [3678.74, 3683.04, "Ça peut être dû comme une externalité positive, mais pas dans tous les secteurs."], [3683.84, 3685.94, "Développement commercial de qualité, Donc, est-ce qu'il y a des épiceries ?"], [3687.48, 3691.96, "Externalité négative, un site contaminé à proximité, autoroute,"], [3692.3, 3696.44, "dépotoir ou pollution, donc odeur, nausée avant également,"], [3696.78, 3699.62, "ou lignes à haute tension et tours de télécommunication."], [3701.18, 3703.92, "C'est logique. Donc, c'est-à-dire les lignes à haute tension,"], [3704.22, 3708.28, "il y a certaines études qui me parlent, donc ça peut amener à certains problèmes de"], [3708.3, 3712.18, "santé. Ce n'est pas nécessairement prouvé par beaucoup d'études,"], [3712.24, 3715.54, "mais bon, c'est un risque. Il y a certains environnements."], [3716.6, 3721.56, "À Québec, il y a l'exemple de Shannon, qui est une municipalité où il y aurait un"], [3721.58, 3724.16, "taux de cancer par 100 000 habitants qui est beaucoup plus élevé que les autres."], [3724.44, 3729.76, "Ce serait dû à la contamination de l'eau potable par une base militaire qui est"], [3729.78, 3731.42, "juste à côté, donc la base militaire de Valcartier."], [3731.62, 3733.26, "Ça, c'est un exemple d'externalité négative."], [3733.28, 3737.9, "Et clairement, là-bas, l'immobilier, c'est probablement un des ordres au Québec où l"], [3737.92, 3740.06, "'immobilier n'est pas si élevé que ça, donc ça confirme un peu ça."], [3742.22, 3745.44, "Maintenant, le principe de la concurrence, c'est le dernier point."], [3745.54, 3747.1, "Après ça, on va passer à l'autre section."], [3747.5, 3750.98, "Ça dit que lorsque dans un secteur de l'immobilier ou dans un marché donné,"], [3751.32, 3754.42, "les profits sont élevés, donc c'est-à-dire que c'est très rentable pour un"], [3754.44, 3758.12, "investisseur, bien, ça attire beaucoup de nouveaux joueurs."], [3758.22, 3764.5, "Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment, l'immobilier locatif de luxe,"], [3764.68, 3770.72, "c'est un peu le cas d'école au Québec, les loyers ont explosé dans les 4-5"], [3770.74, 3772.74, "dernières années. Qu'est-ce que ça a fait ?"], [3772.82, 3775.56, "Ça a fait qu'il y a eu de nouveaux promoteurs qui ont construit des parcs de condos"], [3775.58, 3780.16, "locatifs avec de luxe. Malheureusement, ce que ça fait,"], [3780.24, 3781.6, "c'est qu'il y a beaucoup plus d'offres."], [3781.7, 3784.6, "Et là, ça finit donc par stabiliser les prix."], [3785.0, 3788.02, "Et là, ça décline. Donc là, on est probablement proche de ce point-là."], [3788.44, 3792.34, "Donc, c'est le fait d'avoir un cartier qui est en plein essor,"], [3792.52, 3794.6, "où ce que les prix augmentent, donc les loyers augmentent,"], [3794.68, 3797.3, "c'est pour ça qu'il y a beaucoup de promoteurs qui rentrent sur ce marché-là pour"], [3797.32, 3799.06, "réaliser justement un rendement élevé."], [3799.48, 3803.2, "Et ça finit donc par stabiliser à cause de l'offre qui augmente."], [3803.74, 3805.72, "Donc, c'est surtout vrai dans la ville de Québec en ce moment."], [3807.8, 3810.36, "Si vous connaissez quelqu'un qui veut aller, c'est vraiment le moment."], [3810.6, 3813.02, "Les loyers, ça ne va pas très bien."], [3814.38, 3818.22, "la raison est simple c'est que lorsqu'on construit beaucoup de logements qui sont"], [3818.24, 3824.42, "plus haut de gamme ça manie une limite à ce que les gens peuvent payer donc"], [3824.44, 3829.62, "souvent les gens aussi vont croire qu'ils sont capables de payer un certain loyer et"], [3829.64, 3833.34, "éventuellement ils vont se dire bon je vais peut-être diminuer mes attentes ça"], [3833.36, 3839.44, "dépend aussi beaucoup à quel point il y a des mesures pour les hypothèques c"], [3839.46, 3843.5, "'est beaucoup plus stable parce que les banques font un travail qui est plus"], [3843.52, 3845.5, "colossal étant donné qu'ils ne veulent pas se faire avoir."], [3845.72, 3848.4, "Mais habituellement, lorsqu'une personne veut savoir une hypothèque,"], [3848.88, 3851.06, "au Canada, en tout cas, par rapport, par exemple, aux États-Unis,"], [3851.86, 3853.3, "habituellement, c'est parce que la personne va être capable de payer."], [3854.14, 3857.14, "Mais pour les loyers, ce n'est pas si automatique que ça parce que les vérifications"], [3857.16, 3859.34, "ne sont pas nécessairement aussi approfondies."], [3859.46, 3864.8, "C'est-à-dire que le score de crédit, des fois, n'est même pas vérifié."], [3865.82, 3870.36, "Donc, je veux dire, un préhypothécaire, le score de crédit est vérifié."], [3871.2, 3874.38, "L'emploi est vérifié et surtout, est-ce que c'est un contrat ou c'est permanent ?"], [3874.86, 3878.62, "Donc, tout ça, dans le cas de l'allocation, les gestions immobilières les plus"], [3878.64, 3882.9, "grosses, oui, ils ont des départements qui ont présents des crédits pour vérifier"], [3882.92, 3887.46, "est-ce que la personne est solvable ou non, mais c'est très possible."], [3887.48, 3889.9, "Donc, souvent, il n'y a pas de réglementation."], [3890.0, 3893.42, "C'est-à-dire qu'une banque, lorsque tu as une cote de crédit qui est en bas de 600,"], [3894.12, 3898.12, "aucun prêt conventionnel peut être fait par une banque à chartes au Canada."], [3898.58, 3905.38, "Donc, c'est comme ça. Mais pour la location, si tu as construit un complexe"], [3905.4, 3908.42, "de condos et que là, tu ne loues rien, ça se peut que tu dises,"], [3908.46, 3912.08, "bon, je ne suis pas capable d'avoir des gens solvables pour louer mes affaires,"], [3912.14, 3915.9, "je vais peut-être descendre mes attentes un peu et accepter des gens qui ont 550 et"], [3915.92, 3918.52, "tout ça. et qui ont des revenus plus volatiles."], [3919.38, 3924.12, "Donc, c'est ça. Bon, donc, on va passer."], [3924.86, 3925.98, "Est-ce qu'il y avait des questions pour le moment ?"], [3929.36, 3931.3, "Moi, ça n'a pas. Parfait, merveilleux."], [3937.7, 3938.5, "Bon."], [3942.86, 3946.5, "C'est un peu, on va revoir un peu les mêmes, ça ne sera pas nécessairement"], [3946.52, 3950.74, "différent. Donc, c'est un peu redondant, donc certaines séances."], [3950.96, 3956.96, "C'est parce que le curriculum de l'ordre est redondant également."], [3957.34, 3960.16, "Mais souvent, les choses qui sont plus redondantes sont importantes."], [3961.1, 3966.32, "Donc, la valeur marchande. Là, on a parlé de prix, de coûts de construction,"], [3967.28, 3969.68, "de plein de choses, mais la valeur marchande en soi, c'est quoi ?"], [3971.04, 3974.96, "C'est simplement le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre"], [3974.98, 3976.7, "dans un marché ouvert et concurrentiel."], [3977.12, 3980.58, "C'est toutes les conditions requises pour une transaction équitable,"], [3980.66, 3984.9, "l'acheteur et le vendeur, agissant chacun de manière prudente et informée."], [3985.32, 3990.26, "C'est simplement une opinion qui est motivée, ce n'est pas un fait observé."], [3990.38, 3995.18, "C'est-à-dire qu'une valeur marchande, ça le dit, c'est selon le marché actuel,"], [3995.6, 4000.5, "dans les conditions de marché, cette propriété-là a probablement cette valeur-là."], [4000.98, 4004.54, "C'est la mesure qui intéresse souvent les gens, C'est-à-dire,"], [4005.46, 4009.7, "l'évaluation frontière, ça ne vous dit pas grand-chose à part combien de temps que"], [4009.72, 4013.18, "vous allez payer. Ça vous informe encore moins comment vous pourriez vendre votre"], [4013.2, 4018.1, "propriété. Donc, c'est une des mesures les plus importantes et c'est surtout une"], [4018.12, 4019.6, "valeur qui est déterminée à un temps donné."], [4020.5, 4024.16, "Donc, c'est la valeur que vous pourriez vendre une propriété à ce moment-là,"], [4025.48, 4028.88, "sachant le principe de concurrence qu'une marche ouverte est de l'offrir et de la"], [4028.9, 4029.7, "demande."], [4031.78, 4037.86, "C'est la mesure la plus juste et c'est souvent celle-là qui est utilisée par"], [4037.88, 4040.88, "les acheteurs et pour les vendeurs."], [4040.96, 4043.46, "C'est-à-dire que vous voulez savoir la valeur marchande de votre propriété pour être"], [4043.48, 4046.54, "capable de déterminer un prix, à mettre le prix affiché."], [4049.5, 4054.24, "Qu'est-ce que ça prend pour que la valeur marchande soit une bonne mesure ?"], [4054.7, 4057.0, "Il faut que tous les acheteurs et les vendeurs soient informés,"], [4057.1, 4057.9, "évidemment."], [4059.88, 4064.68, "il n'y a aucune... Donc, c'est que il faut qu'il y ait..."], [4064.7, 4067.86, "Donc, ça, c'est les conditions essentielles, paiement en argent comptant ou"], [4067.88, 4071.16, "équivalent, les prix ne sont pas influencés par le financement ou concession"], [4071.18, 4077.14, "spéciale. Encore une fois, c'est le prix, donc, c'est la valeur que ça leur est,"], [4077.36, 4080.8, "sachant que c'est un marché qui est normal."], [4081.12, 4082.74, "C'est-à-dire qu'il n'y a pas de..."], [4084.28, 4086.58, "Le prix, par exemple, que vous voyez à votre ami, ce n'est pas la valeur marchande."], [4086.7, 4087.98, "Donc, c'est ça que ça veut dire."], [4091.6, 4095.42, "Maintenant, qu'est-ce qui influence les éléments constitutifs de la valeur"], [4095.44, 4099.98, "marchande ? C'est simplement, est-ce que la personne a le pouvoir d'achat,"], [4100.02, 4105.86, "donc d'achat à propriété, la rareté relative, l'utilité du bien et le désordre d"], [4105.88, 4111.1, "'acquisition ? Donc, ça, c'est ce que l'Ordre des évaluateurs agréés dit."], [4111.22, 4115.36, "Donc, c'est la même chose pour l'Ordre américain, donc,"], [4115.38, 4121.46, "des appraisals, donc organisations, donc c'est vraiment c'est dur"], [4121.48, 4124.76, "de voir comment ça permet, moi je suis quelqu'un qui a une technique,"], [4124.94, 4128.92, "donc la rareté je comprends, le pouvoir d'achat c'est logique,"], [4129.02, 4132.44, "donc c'est est-ce que les ménages ont les moyens d'acheter une propriété,"], [4132.52, 4135.92, "donc ça dépend de plein de facteurs donc ça revient un peu à ce qu'on a vu tantôt au"], [4135.94, 4140.5, "niveau des externalités et tout ça le désir d'acquisition et l'utilité du bien,"], [4140.58, 4144.06, "donc c'est toutes des choses qui influencent la valeur marchande mais ce n'est pas"], [4144.08, 4146.54, "juste ça. C'est-à-dire qu'il y a des choses plus rationnelles aussi."], [4147.12, 4151.24, "Donc, par exemple, les revenus futurs et autres choses comme ça."], [4154.26, 4158.96, "Hypothèse sous-jacente à la valeur marchande, c'est une transaction qui est"], [4158.98, 4162.04, "hypothétique, qu'on pourrait dire, donc ce n'est pas une transaction qui est réelle."], [4162.12, 4165.78, "C'est la valeur que votre propriété aurait si les conditions de marché sont"], [4165.8, 4168.22, "rencontrées à une date précise."], [4169.24, 4171.66, "Et aussi, c'est que c'est un acheteur qui est typique."], [4171.68, 4174.6, "Donc, par exemple, c'est très possible que,"], [4176.24, 4180.28, "je ne sais pas moi, une personne qui veut faire un projet immobilier dans un"], [4180.3, 4185.14, "quartier donné et là, il a réussi à acheter toutes les maisons allentour et là,"], [4185.3, 4188.34, "il manque juste une maison à acheter et là, la personne est entêtée et elle ne veut"], [4188.36, 4189.16, "pas vendre."], [4190.34, 4195.88, "Là, ça se peut très bien que la valeur de marché pour cette personne-là,"], [4196.16, 4198.68, "c'est vraiment un acheteur qui est spécifique."], [4198.78, 4201.12, "C'est-à-dire que lui, il va être prêt à mettre beaucoup plus d'argent et ça ne va"], [4201.14, 4203.06, "pas refléter les conditions normales de marché."], [4203.58, 4205.5, "C'est ça qu'on entend ici par acheteur typique."], [4205.74, 4210.18, "C'est que dans un marché normal où il n'y avait pas de déséquilibre et qu'il y a une"], [4210.2, 4211.6, "mise en marché qui est adéquate."], [4211.68, 4216.34, "C'est-à-dire que le délai et la publication sont suffisantes et que ce sont des"], [4216.36, 4217.4, "conditions normales de marché."], [4217.94, 4221.44, "Donc, c'est des hypothèses qui sont quand même très fortes,"], [4221.46, 4224.44, "mais de façon simple, qu'est-ce que ça dit ?"], [4224.56, 4229.84, "C'est que si tout ça s'est rencontré, la valeur marchande devrait être égale au prix"], [4229.86, 4231.96, "de vente. C'est ça que ça dit."], [4233.26, 4234.28, "Malheureusement, ce n'est pas la réalité."], [4234.3, 4236.44, "C'est-à-dire que souvent, on est en surenchère."], [4237.1, 4240.02, "Les maisons ne sont pas affichées pendant énormément de temps."], [4240.18, 4247.38, "C'est-à-dire que les acheteurs font des offres qui sont supérieures au prix affiché."], [4248.22, 4249.72, "Donc, ça, ce n'est pas un marché standard."], [4250.14, 4253.42, "C'est ça que ça dit. Toutes les hypothèses ne sont pas rencontrées."], [4255.12, 4260.46, "Mais c'est logique. En soi, si le marché est équilibré,"], [4260.78, 4263.52, "que les acheteurs ont le temps de prendre connaissance de la propriété,"], [4264.3, 4268.42, "et que là, certains font des offres, le vendeur décide d'accepter ou non,"], [4269.12, 4272.66, "et qu'il y a un délai qui est suffisant, qu'il n'y a pas d'équilibre au niveau de l"], [4272.68, 4275.46, "'offre et de la demande, on devrait s'attendre à ce que la valeur marchande soit"], [4275.48, 4277.3, "égale au prix de vente réel qui va être réalisé."], [4279.96, 4282.98, "La valeur marchande, ce n'est pas le prix demandé, ce n'est pas le prix payé,"], [4283.28, 4285.46, "ce n'est pas la valeur au haut, ce n'est pas le coût de construction,"], [4286.4, 4289.82, "ce n'est pas la valeur que les assurances utilisent, ce n'est pas la valeur pour un"], [4289.84, 4293.46, "investisseur qui est spécifique, c'est simplement la valeur que vous devriez vendre,"], [4294.3, 4296.96, "sachant qu'un marché est équilibré à un acheteur typique."], [4297.42, 4302.02, "C'est-à-dire qu'un acheteur pour l'usage, on pourrait dire,"], [4302.16, 4305.88, "le plus logique. Donc, une maison, une personne qui va vivre dans cette maison-là,"], [4306.52, 4309.52, "et non un promoteur immobilier, par exemple, qui achèterait pour autre chose."], [4312.74, 4313.54, "Merveilleux."], [4315.22, 4319.5, "Donc, c'est ça. Ici, c'est quand même important de savoir tous ces types de valeurs"], [4319.52, 4323.34, "-là, c'est quoi leur gros différence."], [4323.36, 4325.32, "La valeur marchande, c'est la valeur de référence."], [4325.74, 4328.74, "Donc, c'est-à-dire que si vous voulez utiliser une valeur pour un investissement,"], [4329.68, 4333.76, "ne prenez pas la valeur, pas pour un investissement, mais par exemple pour"], [4333.78, 4337.46, "déterminer quel prix vous voulez mettre comme prix de vente ou autre,"], [4337.62, 4341.88, "c'est la valeur marchande. Tous les autres, c'est des valeurs qui sont appliquées"], [4341.9, 4344.98, "dans différents types d'utilisation ou pour, maintenant,"], [4345.02, 4345.82, "la fiscalité."], [4348.32, 4351.0, "Bon, ça on l'avait déjà vu, valeur d'assurance, donc c'est,"], [4351.02, 4353.66, "on l'a dit, c'est le coût de construction qui détermine ça,"], [4353.74, 4355.6, "donc c'est comment ça coûte remplacer votre propriété."], [4360.88, 4361.68, "Maintenant, ici,"], [4364.26, 4366.4, "est-ce qu'on l'avait vu, est-ce que vous vous rappelez ?"], [4367.22, 4369.8, "Je ne suis plus trop sûr, comme c'est redondant un petit peu."], [4373.84, 4375.08, "On en a parlé, je pense."], [4399.8, 4401.58, "sur les coûts de construction."], [4402.46, 4407.18, "Donc, quand on dit une valeur d'assurance, c'est une valeur qui est déterminée par"], [4407.2, 4410.66, "la méthode des coûts. Donc, on avait vu les trois méthodes."], [4410.94, 4411.74, "Donc, c'est ça."], [4413.52, 4418.58, "Maintenant, la valeur fiscale, c'est la valeur réelle d'un IMED inscrite au rôle d"], [4418.6, 4420.66, "'évaluation foncière municipale."], [4420.78, 4422.94, "Donc, ça sort de calcul pour simplement calculer les taxes."], [4423.14, 4423.94, "C'est tout."], [4425.64, 4429.4, "C'est un rôle triennal, donc c'est-à-dire que c'est trois années."], [4429.42, 4431.08, "Donc, c'est un rôle qui est bon pour trois ans."], [4431.98, 4436.32, "Et la date de référence, c'est 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle."], [4436.92, 4441.2, "Ça, c'est très important. C'est-à-dire que la valeur qu'eux déterminent pour la"], [4441.22, 4444.74, "propriété, donc les calculs qu'ils ont faits, c'est des calculs qui sont faits à"], [4444.76, 4446.58, "partir des données d'il y a 18 mois."], [4447.92, 4451.08, "Donc, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée."], [4451.14, 4454.34, "En soi, même si elle serait bonne, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée"], [4454.36, 4457.92, "comme vers la marchande, étant donné qu'ils ont tendance à s'évaluer en ce moment le"], [4457.94, 4459.98, "prix des propriétés au niveau des évaluations."], [4460.86, 4462.52, "Et c'est une évaluation qui est de masse."], [4462.72, 4465.06, "Donc, c'est-à-dire que ça ne tient pas compte des caractéristiques de la propriété"], [4465.08, 4469.52, "nécessairement. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans une rue donnée,"], [4470.02, 4473.7, "s'il y a le même nombre de pieds carrés, que la propriété est sensiblement pareille"], [4473.72, 4476.5, "au niveau des spectres qu'on pourrait dire général, comme le terrain et tout ça,"], [4476.82, 4477.88, "ils vont mettre la même valeur."], [4478.58, 4480.46, "Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas très, très adapté."], [4481.22, 4484.36, "Ça ne tient pas compte des particularités, mais c'est basé sur des transactions"], [4484.38, 4488.92, "réelles 18 mois avant. Ça comprend le terrain et le bâtiment."], [4488.94, 4491.42, "et ce qui est très bien, c'est qu'ils séparent sur le rôle,"], [4491.56, 4493.54, "le terrain et le bâtiment à la valeur de celle-ci."], [4493.68, 4495.4, "Ils vous mettent leur rôle avant, donc comment ça va aller."], [4496.38, 4498.88, "Souvent, ce n'est pas nécessaire de quoi que les gens sont contents de voir monter,"], [4498.96, 4503.02, "étant donné que c'est à partir de ce montant-là que les taxes foncières sont"], [4503.04, 4506.6, "déterminées. Environ 1 %, donc dépendamment de la municipalité."], [4506.74, 4508.2, "Il y a certaines municipalités où c'est plus élevé."], [4511.58, 4515.96, "Souvent, dans les municipalités où il n'y a pas beaucoup de maisons,"], [4516.02, 4521.54, "par exemple, On pourrait penser à certaines municipalités de Beauce ou au Saguenay."], [4522.28, 4525.22, "Là, tu es maintenant, il peut y avoir 100 maisons et il faut qu'ils gèrent les"], [4525.24, 4526.22, "égouts et tout ça, et la queduc."], [4526.58, 4529.34, "Des fois, on peut avoir des taux de taxation qui sont plus importants,"], [4529.48, 4533.08, "au-dessus de 1 %, même des fois proches de 2 % dans certaines municipalités,"], [4533.96, 4537.14, "étant donné que tu as quand même des coûts fixes à couvrir."], [4539.38, 4542.32, "Donc, c'est ça ici. Donc, ici, un exemple illustratif."], [4542.54, 4549.14, "Si la valeur fiscale est de 380 000 et que le taux de taxation est de 1,1 %,"], [4549.16, 4553.12, "il va y avoir 4 180 000 de taxes foncières."], [4556.14, 4562.26, "Maintenant, la valeur liquidative, c'est souvent la valeur lors d'une vente"], [4562.28, 4565.7, "forcée, donc dans un délai qui est très restreint, puis souvent dans des mécanismes,"], [4565.74, 4568.48, "donc dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire."], [4570.88, 4576.9, "Des fois, un exemple parfait, c'est souvent les"], [4576.92, 4580.24, "banques, lorsqu'ils saisissent une propriété, ce n'est pas nécessairement correct de"], [4580.26, 4581.82, "faire ça, mais bon, les banques fonctionnent comme ça."], [4582.32, 4585.24, "Supposons qu'ils saisissent une propriété pour la revente,"], [4585.44, 4588.62, "étant donné que la personne ne paye pas son hypothèque,"], [4588.72, 4592.8, "peu importe, mais eux, ils vont aller vendre la propriété parce qu'ils ont l"], [4592.82, 4595.78, "'obligation, si par exemple vous leur devez 200 000 d'hypothèque,"], [4596.02, 4599.8, "ils ont l'obligation de vous redonner la différence du produit de la vente."], [4599.92, 4602.04, "Donc, c'est-à-dire que si par exemple ils saisissent votre propriété,"], [4602.98, 4604.62, "étant donné que vous ne faites pas votre plan hypothécaire,"], [4605.76, 4609.66, "bien, ils vendent la propriété 300 000, il faut qu'ils vous redonnent le 100 000 qui"], [4609.68, 4612.0, "manque de différence après avoir couvert l'hypothèque."], [4613.34, 4615.64, "Malheureusement, ce qu'ils font, c'est qu'ils pourront aller encore plus vite et"], [4615.66, 4618.32, "pour que ça soit sûr de sortir, étant donné qu'ils ne toucheront pas la différence,"], [4618.54, 4620.84, "ils vendent des fois proche du prix."], [4620.98, 4624.46, "C'est pour ça qu'il y a beaucoup d'investisseurs, mais c'est moins,"], [4624.82, 4627.86, "ce n'est pas tant fréquent au Québec des saisis hypothécaires."], [4627.98, 4629.84, "Souvent, les banques essaient d'accommoder pour éviter que ça arrive."], [4631.28, 4637.16, "En réduisant le paiement d'intérêt, souvent en faisant simplement payer l'intérêt et"], [4637.18, 4640.2, "le capital s'accumule, donc c'est possible ici dans certains cas."], [4641.5, 4644.92, "Mais c'est des bonnes décotes, c'est-à-dire que les ventes aux enchères de banques,"], [4645.14, 4650.14, "souvent, c'est… qu'est-ce qui fait que ce n'est pas non plus des décotes à l"], [4650.16, 4653.2, "'américaine, parce qu'aux États-Unis, ça atteint des choses qui sont assez"], [4653.22, 4656.56, "impressionnantes, c'est-à-dire que vous pouvez avoir des maisons qui valaient 500"], [4656.58, 4659.76, "000 et qui vendent aux enchères 50 000, ça arrive quand même relativement souvent."], [4660.34, 4662.74, "Ici, c'est moins le cas parce que, bon, c'est une enchère."], [4663.6, 4665.02, "Les investisseurs ne sont pas non plus"], [4666.68, 4669.28, "complètement irrationnels. Ils vont quand même accorder une bonne valeur."], [4669.44, 4672.84, "Donc, l'enchère va souvent monter à un prix qui est quand même acceptable."], [4674.04, 4676.24, "La banque ne dira pas, bon, on arrête ça là, moi je suis payé."], [4676.98, 4678.54, "Je n'accepte pas les offres au-dessus."], [4678.66, 4682.02, "Non, ils ne sont pas non plus si de mauvaise foi."], [4682.22, 4684.98, "Mais il y a quand même des exemples de..."], [4685.9, 4689.72, "Il y a eu des exemples de récemment, je crois, c'est lui qui est propriétaire des..."], [4689.74, 4692.4, "Je trouve que c'est ce qu'il a dit au média, le cinéma Gouzeau,"], [4692.52, 4697.12, "donc le monsieur, lui, la banque aurait donc saisi un terrain qui avait une valeur"], [4697.14, 4703.18, "de 250 millions sur le marché et bon, elle l'aurait vendu à 60 millions pour couvrir"], [4703.2, 4709.64, "justement l'hypothèque de 50 millions qui était floué."], [4709.88, 4712.8, "Encore là, est-ce que ça valait réellement 250 millions pour un terrain,"], [4712.82, 4715.84, "c'est questionnable. Mais bon, la valeur équitative, c'est ça."], [4717.22, 4719.98, "Donc, saisie hypothécaire, faillite, succession et autres."], [4722.72, 4726.04, "Maintenant, la valeur d'investissement, c'est la valeur d'un bien immobilier pour un"], [4726.06, 4730.46, "investissement spécifique. Donc, c'est basé par exemple sur le taux de rendement qui"], [4730.48, 4734.78, "est exigé, la structure de financement, le taux d'imposition personnelle."], [4734.98, 4740.76, "Donc, c'est des facteurs qui vont impacter la valeur d'investissement."], [4741.64, 4747.64, "Par exemple, est-ce qu'une personne qui achète un immeuble personnel va avoir le"], [4747.66, 4751.36, "même taux de rendement qu'une personne que c'est à l'intérieur d'une compagnie ?"], [4751.62, 4752.5, "La réponse, c'est non."], [4754.24, 4758.1, "Étant donné que le gain en capital, il est différent dépendamment de,"], [4758.58, 4760.74, "est-ce que c'est votre seconde résidence ou non."], [4761.08, 4762.6, "C'est ça la valeur d'investissement."], [4762.72, 4765.86, "Donc, ça dit que la valeur va dépendre des paramètres d'investissement de l"], [4765.88, 4766.98, "'investisseur. Donc,"], [4768.7, 4771.38, "ce ne sera pas nécessairement appliqué dans le cadre du bout de l'examen,"], [4771.46, 4773.72, "mais bon, c'est bon de savoir que ce n'est pas si long."], [4773.74, 4774.82, "Maintenant, c'est bon pour qui ?"], [4774.98, 4779.48, "C'est bon pour l'investisseur ou, je ne pourrais pas vraiment dire,"], [4779.62, 4783.9, "une personne qui veut déterminer donc ça va être quoi son rendement ou le profit qu"], [4783.92, 4786.04, "'il va réaliser. Mais en soi, ce n'est pas la valeur marchande."], [4786.3, 4788.68, "C'est vraiment très loin la valeur marchande étant donné que c'est bon pour un"], [4788.7, 4791.0, "investisseur donné pour des caractéristiques données."], [4793.74, 4800.3, "Valeur d'utilisation, maintenant, c'est la valeur qu'on a pour un usage spécifique."], [4800.7, 4804.34, "Donc, ça peut être vraiment différent de l'usage optimal."], [4804.88, 4808.18, "Donc, c'est-à-dire, par exemple, un hélice qui est converti en résidence,"], [4808.44, 4809.84, "une école qui est convertie en bureau."], [4810.3, 4815.16, "Donc, c'est vraiment un usage qui est très propre à un acheteur ou à un promoteur"], [4815.18, 4819.56, "donné. Mais aucunement, donc, la valeur que l'utilisateur moyen en ferait."], [4822.42, 4825.54, "Valeur hypothécaire, donc ça, c'est la valeur qui est déterminée par le prêteur pour"], [4825.56, 4827.54, "établir le montant maximum du prêt hypothécaire."], [4828.46, 4832.64, "Et souvent, donc ça, c'est une valeur qui touche beaucoup aux évaluateurs agréés,"], [4832.74, 4836.94, "étant donné que c'est la valeur qui, souvent, les banques peuvent demander,"], [4836.98, 4839.52, "donc, à un évaluateur agréé de déterminer cette valeur-là."], [4839.8, 4842.56, "Des fois, non. Mais c'est ce qui va être utilisé comme ratio."], [4842.58, 4848.0, "C'est-à-dire que pour le ratio pré-valeur, la valeur va être la valeur hypothécaire"], [4848.02, 4849.4, "et ce n'est pas nécessairement la valeur marchande."], [4849.66, 4853.28, "Souvent, les banques vont appliquer des mesures plus…"], [4853.3, 4859.6, "ils vont être plus confiants, ils vont"], [4859.62, 4863.0, "mettre un prix moins élevé que la valeur marchande pour avoir plus de marge de"], [4863.02, 4867.7, "manœuvre. Donc, ça constate la durabilité et la valeur."], [4868.04, 4872.06, "C'est une approche qui est prudente du prêteur et ça peut exclure certains éléments."], [4872.36, 4877.2, "Donc, c'est exigé par les assureurs hypothécaires."], [4877.28, 4881.0, "Donc, si par exemple, on est dans le cas où l'hypothèque est garantie par la SCHL,"], [4881.58, 4884.28, "il faut que la base du ratio soit respectée."], [4887.12, 4891.3, "Donc, dans le cas de la SCHL, c'est 95 %."], [4891.32, 4895.4, "Et si on ne fait pas affaire avec la SCHL, la banque va accepter à partir de 80 %."], [4895.42, 4901.34, "C'est-à-dire que, vous l'aurez compris, le prêt ne pourra pas représenter plus que"], [4901.36, 4905.3, "80 % de la valeur hypothécaire donnée."], [4907.66, 4912.8, "Mais maintenant, c'est important de comprendre ici que la valeur hypothécaire pour l"], [4912.82, 4915.46, "'immobilier résidentiel va probablement s'approcher de la valeur marchande."], [4919.16, 4921.84, "Ici, maintenant, au niveau des synthèses, donc des types de valeurs,"], [4921.98, 4924.52, "marchand d'assurance fiscale liquidative, donc la base,"], [4924.68, 4928.86, "c'est marchande, c'est le prix probable du marché, donc c'est pour les transactions,"], [4929.8, 4932.62, "financement, etc. Assurance, c'est pour le coût de remplacement,"], [4933.52, 4937.6, "couverture d'assurance, donc c'est par rapport donc à la valeur marchande,"], [4937.7, 4941.74, "ici c'est la dernière colonne, donc ça peut être plus grand ou plus bas,"], [4941.94, 4945.16, "ça dépend, Donc, c'est-à-dire que ça dépend si la construction,"], [4945.58, 4948.8, "les coûts de construction sont élevés à certains moments dans le temps."], [4949.08, 4951.42, "C'est très possible des fois que reconstruire un immeuble,"], [4951.46, 4953.38, "ça coûte plus cher que ce qui te fait en réalité en ce moment."], [4955.46, 4961.04, "Maintenant, fiscale, l'évaluation de la taxe foncière, majoritairement c'est en bas"], [4961.06, 4964.14, "de la valeur marchande. Donc, il y a des cas."], [4964.38, 4968.06, "C'est même d'ailleurs une des façons de voir si un marché immobilier est en train de"], [4968.08, 4972.76, "ralentir ou de couler. c'est que quand on se met à avoir de plus en plus de cas où"], [4972.78, 4975.6, "la valeur marchande, c'est-à-dire le prix de vente, encore là,"], [4975.66, 4979.14, "ce n'est pas la valeur marchande, mais bon, on prend pour acquis que c'est quand"], [4979.16, 4985.2, "même très proche, mais la valeur fiscale, c"], [4985.22, 4989.28, "'est souvent de quoi qui est un bon indicateur, dans la mesure où il n'y a pas d"], [4989.3, 4990.64, "'adenda dans la fiche de propriété."], [4990.84, 4993.12, "Donc, souvent, on pense qu'il y a un deal, mais des fois,"], [4993.22, 4997.14, "quand on le lit, il y a des choses qui sont un petit peu moins intéressantes et ça"], [4997.16, 5000.08, "justifie justement cette décote-là par rapport à la valeur fiscale."], [5000.34, 5003.46, "Et c'est justement, des fois, c'est que vu que c'est une évaluation qui est de"], [5003.48, 5007.66, "masse, bien, les municipalités ne vont pas nécessairement aller pricer toutes ces"], [5007.68, 5012.02, "petites externalités-là, comme des résinondations, ou des fois,"], [5012.08, 5014.48, "il y en a même que c'est, bon, le terrain est contaminé."], [5014.88, 5017.48, "Donc, c'est-à-dire que des fois, l'évaluation municipale ne tient pas compte de ça."], [5017.72, 5020.3, "Donc, c'est là qu'on peut voir une valeur marchande ou un prix de vente qui est"], [5020.32, 5021.12, "inférieur."], [5022.78, 5024.84, "Puis, liquidative, c'est vente forcée, bon, bien, là, ça,"], [5024.9, 5025.7, "c'est toujours inférieur."], [5052.66, 5056.5, "C'est ça. supérieure ou inférieure."], [5056.86, 5060.32, "Finalement, la valeur hypothécaire, ça c'est une valeur qui est prudente,"], [5060.66, 5064.84, "qui est déterminée par la banque, et souvent c'est inférieur ou égal à la valeur"], [5064.86, 5070.42, "marchande. Donc, ils ne vont pas mettre une valeur hypothécaire qui va être"], [5070.44, 5071.62, "supérieure à la valeur marchande."], [5072.68, 5078.62, "bon s'il y aurait par exemple de la corruption ou je ne sais pas moi pour que le"], [5078.64, 5082.26, "prêt hypothécaire passe bon c'est peut-être arrivé en 2008 aux étudiants on ne sait"], [5082.28, 5086.38, "pas mais bon logiquement dans l'intérêt de la banque il faut que ce soit inférieur"], [5086.4, 5087.84, "ou égal à la valeur marchande"], [5089.8, 5090.6, "bon"], [5093.28, 5094.08, "maintenant"], [5096.72, 5100.66, "je vous propose de prendre une pause de 10 minutes puis après ça,"], [5100.86, 5104.64, "on va faire le TP étant donné que c'est quand même important ça ici,"], [5104.72, 5109.1, "on l'a déjà vu on va prendre une pause de 10 minutes puis en revenant,"], [5109.14, 5114.56, "on va faire j'ai des slides pour le TP il y a des concepts importants à avoir pour"], [5114.58, 5117.8, "que vous puissiez faire le TP puis on va regarder ensemble tout ce qui est à faire"], [5118.18, 5121.28, "puis vous allez avoir vraiment un mois pour le réaliser donc,"], [5121.5, 5122.3, "est-ce que ça vous va ?"], [5125.08, 5129.0, "Yes on se voit dans 10 minutes Très bien monsieur"], [5137.56, 5138.96, "Merci."], [5690.72, 5693.08, "Bon, nous allons recommencer."], [5697.9, 5701.56, "Bon, ça ici, c'est pour l'ETP."], [5702.16, 5705.2, "C'est certaines choses que, bon, je ne vais pas prendre pour acquis que tout le"], [5705.22, 5706.98, "monde est tout courant de ces mesures-là."], [5707.8, 5709.0, "On va le passer rapidement."], [5711.22, 5713.78, "Donc, c'est disponible juste pour vous montrer."], [5714.98, 5718.08, "Je vais le mettre sur le module aussi, mais donc sur le..."], [5721.56, 5722.36, "ici"], [5724.18, 5728.16, "03.app si vous allez ici, donc dans ressources"], [5730.06, 5734.54, "téléchargement, vous avez donc ces diapositives-là ici,"], [5734.7, 5738.24, "donc tableau de bord module théorique préparatoire."], [5738.6, 5743.04, "Et le TP donc est ici. Il va être également sur model après le cours."], [5743.82, 5745.28, "Je n'ai pas encore uploadé le nouveau TP."], [5745.5, 5752.28, "Donc, il y a un Excel, le gabarit et il y a également l'énoncé"], [5752.3, 5755.74, "PDF. On va le voir après avoir couvert les diaposies au niveau des mesures."], [5760.02, 5760.82, "Bon."], [5762.6, 5765.22, "Au niveau des mesures que je veux aller voir, donc ça ici,"], [5765.34, 5767.82, "c'est un récapitulatif, vous pourrez le regarder si vous le souhaitez."], [5769.52, 5774.0, "C'est plus. Au niveau des quatre forces du cycle immobilier,"], [5774.18, 5778.0, "on le voit également. c'est plus donc à ce niveau-là ici,"], [5778.1, 5780.28, "donc le volume qui ralentit avant les prix."], [5780.42, 5784.76, "Donc ici, on avait vu qu'on a un cycle d'expansion, ralentissement,"], [5784.9, 5787.84, "récession et reprise. Donc, qu'est-ce qui se passe ici ?"], [5787.98, 5791.4, "Pourquoi on peut… C'est très important de comprendre qu'il va y avoir une séance"], [5791.42, 5794.3, "entre le volume de vente et les prix."], [5794.74, 5799.42, "Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un ralentissement, les ventes sont en baisse,"], [5799.6, 5803.9, "mais on n'a pas nécessairement une baisse du prix immédiatement."], [5803.92, 5805.98, "Il faut vraiment aller plus, donc on pourrait dire, en récession."], [5806.82, 5811.34, "Donc, c'est-à-dire que là, on est vraiment des volumes qui sont très faibles et il y"], [5811.36, 5812.68, "a une offre qui est supérieure à la demande."], [5812.98, 5814.9, "Donc, c'est dans ce cas-là qu'on verrait une baisse de prix."], [5815.52, 5817.1, "Mais encore une fois, ce n'est pas une science exacte."], [5817.2, 5822.3, "Donc, c'est vraiment le cycle de l'immobilier."], [5823.52, 5825.46, "Et c'est pour ça ici, des fois qu'on voit ici, par exemple,"], [5825.54, 5828.06, "le volume des ventes par rapport au prix médian."], [5828.58, 5832.84, "Donc, vous voyez ici, le prix commence, les volumes de ventes commencent à diminuer"], [5832.86, 5836.48, "énormément. mais malgré tout, le prix médian continue d'augmenter pour"], [5836.5, 5841.14, "éventuellement plafonner et diminuer au fur et à mesure que le volume se fond."], [5842.02, 5844.48, "Donc, ce n'est pas nécessairement automatiquement ça."], [5844.56, 5849.52, "C'est-à-dire qu'il peut y avoir, par exemple, un prix qui prend une sorte de plateau"], [5849.54, 5851.5, "et après ça, on recommence un autre cycle."], [5851.72, 5854.46, "Donc, ça ne veut pas nécessairement dire que ça va baisser à tous les cycles."], [5857.34, 5862.38, "Bon, maintenant, donc ici, ça indique un peu ça."], [5863.18, 5865.98, "Au niveau des mesures, donc, qui sont comme ça, c'est ça ici,"], [5866.1, 5870.3, "pour les séries temporelles et les tendances et la saisonnalité."], [5870.82, 5873.98, "Donc, en soi, le TP1, qu'est-ce que c'est ?"], [5874.08, 5877.36, "C'est de faire un portrait du marché avec des données réelles."], [5877.74, 5881.28, "Donc, les données sont dans le Excel du gabarit."], [5881.42, 5885.08, "Donc, ils proviennent du marché réel à Gatineau."], [5888.1, 5891.96, "Sauf une question où vous allez devoir prendre une propriété en vente réellement."], [5891.98, 5895.1, "Vous allez pouvoir aller sur le UQEval et prendre toutes les caractéristiques de la"], [5895.12, 5897.54, "propriété pour faire cette question-là."], [5898.52, 5901.66, "C'est la seule question où on va utiliser des données réelles."], [5902.84, 5905.32, "Non, c'est toutes des données réelles, c'est juste que c'est la seule question où"], [5905.34, 5906.36, "vous allez devoir aller les chercher vous-même."], [5906.64, 5909.1, "Sinon, tout va être dans l'Excel gabarit déjà."], [5910.72, 5913.52, "Pour cette EPI-là, c'est vraiment une introduction."], [5913.88, 5917.38, "C'est-à-dire que pour le deuxième, ça va être vraiment plus d'évaluation concrète,"], [5918.26, 5922.32, "déterminer une valeur donnée pour une propriété et la comparer avec les différentes"], [5922.34, 5927.08, "méthodes. Mais là, ici, c'est vraiment plus un dashboard."], [5927.1, 5931.82, "On prédit donc de la tendance, comment le marché immobilier se comporte dans les"], [5931.84, 5936.1, "dernières années. Et pour ça, donc, il faut être capable de comprendre un peu les"], [5936.12, 5939.42, "séries de ventes, les tendances et les saisons."], [5939.74, 5940.56, "C'est la saisonnalité."], [5942.96, 5947.0, "Ici, donc, une série temporelle, par exemple, quand on parle des ventes."], [5947.54, 5951.76, "Les ventes, c'est le nombre de ventes de propriétés qu'il y a par intervalle de"], [5951.78, 5954.74, "temps donné. Souvent, on travaille en trimestre."], [5955.32, 5959.54, "Donc, vous allez avoir une série donnée, comme ça ici, par exemple,"], [5959.62, 5964.62, "ce que vous voyez sur la diapositive, c'est les ventes à travers les différents"], [5964.64, 5966.86, "trimestres. Donc là, il n'y a pas de mesure, c'est vraiment juste c'est fictif,"], [5967.16, 5969.12, "ce petit allot-là, mais c'est pour représenter."], [5969.94, 5972.8, "une tendance, c'est que vous allez extraire, par exemple,"], [5975.42, 5977.52, "c'est la mesure qu'on dit qu'on pourrait dire le mouvement de fond,"], [5977.6, 5979.06, "qui se fait sur plusieurs années."], [5979.48, 5982.72, "Oui, M. Bissonnette. Oui, en fait, je veux juste savoir,"], [5983.34, 5985.7, "où est-ce qu'on a ces diapos-là ?"], [5985.98, 5988.74, "Oui, je vais les mettre sur model, dans le fond, après."], [5989.02, 5993.28, "OK, parfait, c'est bon. Mais sinon, ils sont déjà sur le site,"], [5993.36, 5994.64, "dans le fond, où est-ce que je mets les capsules vidéo."], [5995.04, 5998.36, "Oui. Si vous allez dans ressources, vous allez dans téléchargement,"], [5998.38, 6001.58, "travaux pratiques, c'est vraiment le troisième."], [6001.86, 6004.3, "Donc, TP1, tableau de bord, module théorique préparatoire."], [6004.48, 6006.12, "C'est possible. Parfait. Merci."], [6006.28, 6007.08, "Parfait. Super."], [6008.68, 6012.72, "Donc, ici, c'est vraiment la décomposition d'une série."], [6013.48, 6018.38, "Vous n'allez pas être obligé de déterminer la valeur exacte de la tendance et tout"], [6018.4, 6021.28, "ça. Ce n'est pas un cours de stade nécessairement."], [6021.76, 6024.36, "Mais c'est important de comprendre que dans une série, par exemple,"], [6024.44, 6027.56, "comme les ventes à travers plusieurs trimestres, il y a une tendance."], [6027.76, 6030.4, "Donc, c'est vraiment est-ce que globalement, ça augmente ?"], [6030.92, 6032.54, "Ou c'est stable, ou ça diminue ?"], [6034.04, 6037.1, "Maintenant, et ça, c'est vraiment sur plusieurs années,"], [6037.18, 6039.96, "par exemple, sur 5 ans, est-ce que la tendance était à la hausse ?"], [6040.86, 6043.56, "Vous pouvez le voir juste en faisant une petite ligne, un peu comme l'analyse"], [6043.58, 6046.18, "technique. Globalement, ça augmente."], [6047.46, 6049.62, "Malgré les soubresauts, il y a une tendance hausse."], [6050.64, 6055.7, "La saisonnalité, c'est quoi ? C'est simplement de quoi qu'il y ait cyclique."], [6055.92, 6058.2, "C'est-à-dire, pas cyclique, mais qui est due aux saisons."], [6058.36, 6061.48, "Par exemple, supposons que c'est quatre trimestres ici."], [6062.08, 6065.24, "Là, on voit qu'il y a de quoi qui se répète à tous les étés,"], [6065.62, 6067.86, "à tous les hivers ou peu importe."], [6067.98, 6072.3, "C'est de quoi qui est vraiment saisonnal à travers un intervalle d'une année."], [6073.26, 6074.6, "Ça, c'est la saisonnalité de la série."], [6076.28, 6077.68, "Maintenant, il y a aussi des cycles."], [6078.4, 6081.18, "C'est-à-dire que c'est possible aussi que vous observiez des patterns qui sont"], [6081.2, 6085.94, "répétitifs, mais qui ne sont pas nécessairement dus à où on est dans l'année."], [6086.42, 6089.12, "Et ça, c'est la composante cyclique."], [6089.28, 6092.88, "Et ça, c'est dû, par exemple, au taux d'intérêt, c'est-à-dire une récession,"], [6093.06, 6097.58, "une expansion de l'économie. C'est souvent de quoi, c'est un cycle qui va être plus"], [6097.6, 6100.62, "long qu'une année et ça ne sera pas dû à la saisonnalité."], [6101.12, 6104.26, "En immobilier, la saisonnalité, c'est super important, surtout pour les ventes."], [6104.7, 6107.76, "Les ventes, ils changent énormément à travers les saisons."], [6107.96, 6110.28, "Et c'est des patterns qui sont répétés à chaque année."], [6111.42, 6113.24, "Et là, maintenant, on peut décomposer ça justement."], [6113.5, 6116.36, "Une série comme ça, il y a une composante qui est tendance."], [6116.54, 6119.66, "Donc, c'est-à-dire, c'est de quoi qui augmente tout le temps ou de quoi qui est"], [6119.68, 6122.24, "stable. Donc, c'est la composante tendance de la série."], [6122.4, 6125.94, "Il y a la composante de saisonnalité et cyclique."], [6126.2, 6128.08, "Il y a des méthodes statistiques pour les estimer."], [6128.2, 6132.02, "Donc, ces mesures-là, vous pouvez vraiment décomposer la série avec des estimateurs,"], [6132.08, 6132.88, "mais ce n'est pas le but du cours."], [6133.54, 6137.22, "Mais là, maintenant qu'on aurait un mini-modèle prédictif et que là,"], [6137.44, 6140.12, "ces trois composantes-là, tendance, saisonnalité et cycle,"], [6140.7, 6144.68, "on les a, mais qu'il reste encore des variations qu'on ne peut pas expliquer."], [6145.26, 6146.54, "Ça, c'est ce qu'on appelle le bruit."], [6147.16, 6152.06, "Donc, c'est des mouvements qui vont se produire dans les ventes,"], [6152.1, 6154.06, "mais qu'on ne peut pas nécessairement expliquer à l'aide,"], [6154.16, 6156.22, "par exemple, de la tendance, de la saisonnalité."], [6158.44, 6159.64, "Donc, grosso modo, c'est ça."], [6162.08, 6165.42, "Maintenant, vous allez devoir également calculer le taux de variation."], [6166.58, 6172.84, "Ça, c'est quoi ? c'est par exemple la variation d'une propriété de son prix sur"], [6172.86, 6176.42, "une année. Vous pouvez le calculer comme vous voulez en soi."], [6176.82, 6180.5, "Et même dans l'énoncé, vous avez la formule Excel, mais bon,"], [6180.54, 6184.36, "il va falloir l'implémenter. Le taux de croissance, c'est simplement le prix."], [6184.8, 6188.22, "Aujourd'hui, par exemple, si on veut avoir la variation sur un an,"], [6188.88, 6191.0, "c'est le prix aujourd'hui et le prix un an avant."], [6191.26, 6194.96, "C'est tout. Ça peut être le prix médian, ça peut être les ventes."], [6195.06, 6196.38, "Donc, c'est vraiment un taux de variation."], [6196.4, 6200.76, "Vous pouvez le voir comme par exemple en bourse, le rendement annuel d'une action."], [6201.38, 6205.04, "Donc, c'est la même chose. Il y a plusieurs façons de calculer."], [6205.56, 6210.6, "Le prix aujourd'hui, c'est le prix d'hier, moins le prix moins 1 étant donné que là,"], [6210.74, 6212.48, "on ne met pas le PT moins PT moins 1."], [6212.86, 6213.66, "Mais bon, ce n'est pas le but."], [6214.52, 6217.96, "C'est simplement pour vous sachez que c'est comme ça que le rendement en pourcentage"], [6217.98, 6218.78, "est calculé."], [6220.66, 6225.9, "encore une fois là c'est sur une période si c'est sur 4 ans vous faites simplement"], [6227.44, 6233.5, "sur pt-4-1 et là ça va être le rendement sur une période de 4 ans mais"], [6233.52, 6237.88, "c'est très bien indiqué qu'est-ce qu'on s'attend comme mesure à ce niveau-là ça c"], [6237.9, 6244.56, "'est le taux de variation maintenant ici la variation sur 12 mois avec"], [6244.58, 6249.36, "un liste manuel c'est utilisé pour les ventes Et pour plein de choses."], [6249.52, 6256.06, "Ça, c'est quoi ? C'est que supposons ici qu'on va avoir la variation d"], [6256.08, 6257.68, "'une mesure qui est trimestrielle."], [6258.26, 6261.02, "Les ventes, c'est comme ça. Les ventes, c'est-à-dire qu'on a des ventes à tous les"], [6261.04, 6264.28, "trois mois pour une ville donnée, peu importe."], [6264.96, 6268.48, "Vous avez la mesure aujourd'hui et vous avez la mesure qui était calculée un an"], [6268.5, 6274.58, "avant. qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va simplement faire le rendement sur"], [6274.6, 6276.7, "les 12 mois, étant donné que c'est 4 trimestres."], [6277.18, 6279.78, "Et on a une mesure GT pour 12 mois."], [6280.2, 6284.46, "Et quand on dit un glissement annuel, c'est qu'au lieu de le calculer,"], [6284.52, 6289.24, "par exemple, à tous les ans, lorsqu'il y a un trimestre qui s'additionne,"], [6290.28, 6293.86, "on va simplement enlever la dernière mesure qu'on a utilisée,"], [6294.1, 6296.4, "le XT-4, Puis, on va rajouter une nouvelle."], [6296.48, 6300.3, "Donc, c'est-à-dire que le XT, ça va être la nouvelle mesure de vente de ce trimestre"], [6300.32, 6305.44, "-là. Et on prend, donc, les… Je ne sais pas, je vais essayer de l'expliquer plus"], [6305.46, 6311.6, "clairement, mais… Vous prenez toujours la valeur aujourd'hui des ventes"], [6311.62, 6317.12, "et comment ça a été par exemple il y a un an, mais c'est délicieux."], [6317.26, 6320.22, "C'est-à-dire que c'est recalculé à tous les trimestres au lieu de calculer à tous"], [6320.24, 6323.04, "les ans. Donc, c'est une mesure qui va tenir compte, donc,"], [6323.22, 6324.06, "justement, des 12 derniers mois."], [6325.52, 6326.86, "Avec les ventes, ce n'est pas très logique."], [6326.96, 6328.18, "Ce serait plus, mettons, le prix, par exemple."], [6328.38, 6333.74, "Le prix, la variation du prix sur, on pourrait dire, les 12 derniers mois."], [6333.98, 6339.96, "Et pour ça, ça vous prend vraiment, donc, la mesure du trimestre en ce moment et du"], [6339.98, 6343.28, "trimestre, donc, l'équivalent, donc, de ça, mais il y a 12 mois."], [6348.04, 6353.04, "Bon, maintenant, désolé, c'est une partie qui n'est pas nécessairement agréable."], [6355.68, 6361.18, "Ça reste donc dans le curriculum, mais bon, je crois que si vous êtes déjà"], [6361.2, 6364.84, "familialisé avec, si il y en a qui tradent un peu ou qui font beaucoup d'analyses"], [6364.86, 6367.74, "techniques sur les marchés ou peu importe, vous avez certainement déjà tout vu ça."], [6368.26, 6371.64, "Mais bon, ici, on est rendu à la moyenne mobile sur quatre trimestres."], [6372.54, 6379.24, "Ça, c'est utilisé, par exemple, pour la moyenne des quatre trimestres sur,"], [6379.28, 6380.76, "par exemple, les ventes ou peu importe."], [6381.44, 6386.22, "Qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'on va aller calculer la moyenne d'une mesure sur"], [6386.24, 6389.38, "les quatre derniers trimestres et c'est ça, donc, notre moyenne mobile quatre"], [6389.4, 6392.26, "périodes. C'est que par exemple qu'on aurait, je ne sais pas moi,"], [6393.36, 6398.94, "le prix c'est 600 000 au trimestre d'aujourd'hui, 500 000 le trimestre d'avant et là"], [6398.96, 6403.06, "les deux autres d'avant c'est 500 000 puis 600 000, bien vous faites la moyenne"], [6403.08, 6404.46, "simplement de ces quatre mesures-là."], [6404.68, 6407.14, "Et c'est aujourd'hui la moyenne mobile quatre périodes,"], [6407.32, 6409.18, "c'est simplement ce calcul-là."], [6410.32, 6413.92, "Donc, sur Excel vous pouvez utiliser une moyenne, vous prenez les quatre dernières"], [6413.94, 6416.7, "valeurs puis vous faites la moyenne ou vous les additionnez puis vous les utilisez"], [6416.72, 6420.78, "par quatre. Étant donné que c'est la moyenne de quatre valeurs,"], [6420.92, 6422.76, "c'est la somme de toutes les valeurs divisé par quatre."], [6423.96, 6425.14, "Qu'est-ce que ça permet de faire ?"], [6425.38, 6428.86, "Ça permet d'éliminer les composantes qu'on pourrait dire saisonnales."], [6429.02, 6432.5, "C'est-à-dire qu'au lieu d'être influencé par simplement la dernière valeur,"], [6433.5, 6437.46, "ça vous permet de tenir compte de toutes les valeurs précédentes et de glisser."], [6439.22, 6443.68, "Ça a des inconvénients. C'est-à-dire que ça ne va pas s'ajuster aussi rapidement qu"], [6443.7, 6446.66, "'une mesure unique. C'est-à-dire que si vous utilisez simplement XT,"], [6447.42, 6452.56, "si vous voyez des changements, c'est bien possible que ce changement-là soit dû à de"], [6452.58, 6455.14, "la saisonnalité. C'est pour ça qu'on utilise des moyennes mobiles souvent."], [6455.68, 6457.64, "Ça va vous être indiqué quand utiliser ça."], [6459.66, 6462.98, "Mais sachez que la raison, c'est pour éviter justement qu'il y ait des composantes"], [6463.0, 6467.44, "saisonnales et qu'on n'interprète pas des grosses variations comme étant de quoi qu"], [6467.46, 6471.62, "'il y ait. Par exemple, les ventes ont énormément augmenté."], [6471.7, 6473.56, "Oui, mais c'est parce qu'on est en été."], [6473.58, 6475.04, "les ventes augmentent toujours en été."], [6475.3, 6480.22, "Le fait d'étudier une moyenne mobile, ça vient éliminer ce problème-là aussi."], [6480.78, 6482.58, "Donc, c'est une façon de corriger la stationnalité."], [6482.94, 6486.54, "Si la moyenne mobile, elle, varie énormément par rapport à l'habitude,"], [6486.66, 6488.34, "bien là, vous pouvez peut-être dire, bien là, il se passe de quoi,"], [6488.46, 6490.44, "là. Là, c'est peut-être de quoi qui est plus au niveau de la tendance,"], [6490.52, 6491.32, "il y a de quoi qui se modifie."], [6492.64, 6494.36, "Ça a des inconvénients, puis ça a des avantages."], [6494.42, 6495.36, "Ça réduit le bruit également."], [6496.7, 6501.22, "Mais de façon simple, c'est que une moyenne mobile, c'est simplement si c'est quatre"], [6501.24, 6503.0, "périodes, bien, vous prenez les quatre dernières périodes,"], [6503.08, 6503.88, "vous faites la moyenne."], [6505.64, 6507.36, "Il y a une fonction Excel d'ailleurs juste pour ça."], [6508.7, 6513.26, "Que ça soit donc des mois, des trimestres, il faut toujours voir donc ici le T comme"], [6513.28, 6517.68, "étant, si c'est une moyenne mobile 4, bien là, dans ce cas-là,"], [6517.72, 6520.48, "c'est 4 trimestres, mais tu sais, ça aurait pu être 4 jours."], [6520.5, 6524.22, "Bon, là, c'est plus en finance, mettons, de marché, mais en soi,"], [6524.32, 6526.7, "c'est important de comprendre que ça s'applique pour tous les types d'intervalles."], [6526.92, 6529.88, "C'est tout. Ici, vous avez un exemple, donc, c'est quoi,"], [6530.0, 6536.16, "justement, un exemple de moyenne mobile par rapport à comment la mesure elle-même qu"], [6536.18, 6538.12, "'on utilise pour calculer la moyenne mobile, ça comporte."], [6538.9, 6541.1, "Donc, vous voyez, ici, c'est beaucoup plus lisse et là,"], [6541.16, 6543.22, "il y a des variations. C'est ça qu'elle permet la moyenne mobile."], [6543.84, 6546.52, "Elle permet de ne pas interpréter ça ici, le petit job qu'il y a là,"], [6546.56, 6549.86, "comme étant de quoi de fondamental, mais qui est au final due à la saisonnalité."], [6550.6, 6552.8, "Donc, on voit quand même qu'il y a…"], [6552.82, 6556.62, "et c'est ça. La moyenne mobile, grosso modo, c'est elle qui nous permet de mesurer"], [6556.64, 6561.48, "en quelque sorte la tendance parce qu'elle est corrigée pour les variations qui sont"], [6561.5, 6565.1, "interannuelles, c'est-à-dire à l'intérieur d'une année."], [6565.26, 6568.12, "Et c'est pour ça qu'on dit que c'est une moyenne mobile sur quatre trimestres parce"], [6568.14, 6569.26, "que ça couvre un an exactement."], [6571.44, 6574.3, "Là, vous allez me dire, bon, mais pourquoi on n'utilise pas une mesure annuelle tout"], [6574.32, 6577.24, "court ? Parce qu'il faut que ça soit glissant."], [6577.36, 6581.96, "Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir une nouvelle mesure à tous les trimestres."], [6581.98, 6585.5, "C'est-à-dire que si, par exemple, je ne sais pas moi, on est aujourd'hui,"], [6587.42, 6593.62, "maintenant qu'on est au 31 décembre, bien là, vous allez prendre vraiment la mesure"], [6593.64, 6596.0, "des quatre trimestres de l'année passée."], [6596.24, 6600.94, "Mais lorsqu'on va être rendu trois mois plus tard, bien vous allez prendre de"], [6600.96, 6605.58, "janvier à mars, mais vous allez prendre aussi neuf mois dans l'année d'avant."], [6605.6, 6607.48, "Donc, on va le lisser comme ça."], [6608.38, 6611.14, "Éventuellement, le trimestre d'après, vous allez prendre six mois dans l'année"], [6611.16, 6615.22, "actuelle puis six mois dans l'année d'avant pour éventuellement être trois mois dans"], [6615.24, 6618.36, "l'année d'avant et neuf mois dans l'année actuelle."], [6618.92, 6619.88, "Puis vous le lissez comme ça."], [6620.56, 6622.82, "Donc, c'est calculé à tous les trimestres puis ça utilise toujours les quatre"], [6622.84, 6623.64, "derniers trimestres."], [6625.18, 6628.5, "C'est pas que c'est clair. En dessous, c'est juste une moyenne."], [6629.4, 6631.0, "Mais ça a quand même beaucoup d'utilité de faire ça."], [6632.44, 6635.74, "Maintenant. Ça ici, c'est vraiment intéressant."], [6636.82, 6641.12, "Le ratio de saisonnalité. C'est utilisé beaucoup pour les ventes."], [6641.22, 6646.02, "Donc, ça, c'est dans le curriculum encore une fois d'organisation des évaluants"], [6646.04, 6650.54, "agréés. C'est une mesure qui nous dit simplement, lorsque c'est supérieur à 1,"], [6651.38, 6656.62, "c'est que les ventes sont concentrées au niveau du printemps et de l'été."], [6657.22, 6662.26, "Puis là, pourquoi que c'est ventes T2 plus ventes T3 sur ventes T1 plus ventes T4 ?"], [6662.76, 6667.58, "Mais vous l'aurez compris, ici on dit qu'on veut savoir est-ce que c'est plus actif"], [6667.6, 6671.62, "en hiver ou en été. Bon, l'été incluant le printemps."], [6672.68, 6678.12, "Si on regarde une année, de janvier à mars, c'est le trimestre 1."], [6678.98, 6686.42, "De mars à mai,"], [6686.64, 6690.7, "c'est T2 et ainsi de suite. T3, ça va être donc de avril à,"], [6690.74, 6694.96, "je ne sais pas, moins juin, plus juillet ou à août, et là,"], [6695.08, 6696.8, "jusqu'en décembre. Vous comprenez ?"], [6697.2, 6700.28, "Donc, le T1, c'est après Noël."], [6700.36, 6702.56, "Donc, c'est vraiment les trois premières années passé janvier."], [6703.04, 6704.24, "Donc, on est d'accord que c'est en hiver."], [6705.22, 6708.24, "Ensuite, T2, on est d'accord que c'est plus au niveau du printemps."], [6708.52, 6712.24, "Donc, c'est pour ça que c'est vendre T2 est en haut et vendre T3,"], [6712.26, 6718.24, "c'est l'été. Et vendre T4, c'est l'automne, étant donné que c'est les"], [6718.26, 6719.06, "derniers mois de l'année."], [6721.12, 6726.48, "Donc, qu'est-ce qu'on dit ? C'est que ce ratio-là, c'est simplement les ventes des"], [6726.5, 6729.24, "trois trimestres du milieu, des deux trimestres du milieu,"], [6729.3, 6731.56, "excusez-moi, sur ceux qui sont en hiver."], [6732.12, 6733.78, "Ceux du milieu étant le printemps puis l'été."], [6733.8, 6738.48, "Donc, c'est vraiment, c'est une formule compliquée pour au final juste dire les"], [6738.5, 6741.48, "ventes en été sur les ventes en hiver."], [6742.72, 6746.14, "Et là, donc vous voyez, si c'est supérieur à 1, qu'est-ce que ça veut dire ?"], [6746.28, 6751.92, "C'est qu'il y a plus de ventes en été puis au printemps qu'il y en a donc à l'hiver"], [6751.94, 6755.54, "puis à l'automne. Donc, on dit que c'est un marché, donc le printemps c'est plus"], [6755.56, 6760.4, "actif. C'est comme ça, mais bon."], [6760.66, 6763.2, "Et là, on peut comparer cette ratio-là sur plusieurs années."], [6763.54, 6767.86, "Et si c'est égal à peu près à 1, ça veut dire que c'est réparti de façon égale à"], [6767.88, 6770.86, "travers les années. Puis on pourrait avoir le contraire également,"], [6770.98, 6773.84, "donc ce serait surprenant. Mais habituellement, c'est plus concentré l'été."], [6774.38, 6778.66, "Puis au printemps. Donc, c'est possible que vous ayez de quoi qui est toujours égal"], [6778.68, 6780.1, "à 1. Mais bon, c'est une bonne mesure."], [6780.28, 6782.72, "C'est-à-dire que ça, vous le calculez vraiment."], [6783.38, 6785.28, "Et c'est important, ça, c'est calculé à toutes les années."], [6785.54, 6787.04, "Et ce n'est pas de quoi qui est mobile."], [6787.18, 6788.32, "Donc, c'est-à-dire qu'on ne va pas le bouger."], [6788.84, 6792.0, "Tu sais, maintenant, quand un trimestre s'est écoulé, on ne fait pas le même calcul"], [6792.02, 6796.8, "parce que ça nous prend vraiment une année complète, puis une année avec de janvier"], [6796.82, 6797.82, "à décembre."], [6800.8, 6802.8, "Dans ce sens, ça pourrait même être beaucoup plus sophistiqué que ça,"], [6802.9, 6807.16, "parce que c'est comme ça, mais bon, ça veut dire de quoi sur plusieurs années."], [6807.42, 6809.88, "Si par exemple un marché, on a de quoi qui est toujours égal à un,"], [6809.96, 6816.72, "on va dire que l'été puis le printemps, les ventes ne sont pas vraiment plus"], [6816.74, 6819.98, "élevées à ce moment-là, donc ça nous indique aussi également est-ce qu'il y a de la"], [6820.0, 6820.94, "saisonnalité dans les ventes."], [6821.26, 6825.18, "Si c'est toujours égal à 1, il n'y a pas de signalité, donc c'est-à-dire que les"], [6825.2, 6827.12, "ventes sont égales, peu importe le trimestre qu'on est."], [6830.16, 6832.64, "Donc, c'est ça, une année complète à une année impartiale,"], [6832.72, 6835.66, "donc c'est ça, il faut déjà faire ça, c'est vraiment une année entière."], [6838.04, 6842.44, "ramener en vente donc à toutes les par mois bon ça c'est"], [6845.22, 6850.04, "je ne sais pas nécessairement les mesures dans le cadre du TP on va les avoir donc"], [6850.06, 6855.3, "par trimestre donc c'est ça qui est plus important de comprendre et le ratio encore"], [6855.32, 6858.52, "une fois c'est beau de calculer mais il faut être capable d'interpréter pourquoi c"], [6858.54, 6861.6, "'est comme ça pourquoi quand c'est plus grand qu'un 1 ça veut dire que c'est plus"], [6861.62, 6866.94, "actif au printemps mais tu sais c'est vraiment étudiant C'est pas le..."], [6868.62, 6869.86, "Ça ne devrait pas vous causer de problème."], [6870.3, 6874.12, "En soi, le faire, c'est juste appuyer cette formule-là."], [6874.2, 6875.84, "Mais l'intuition, c'est de se dire qu'au final,"], [6878.0, 6880.52, "les ventes du trimestre 2 et du trimestre 3, ça tombe l'été."], [6880.8, 6882.72, "Puis le printemps. C'est pour ça qu'ils sont en haut."], [6883.26, 6887.26, "Maintenant, le T1 et le T4, ceux du bas, c'est parce que c'est l'hiver."], [6887.48, 6889.42, "Donc, les trois premières années passé Noël."], [6890.44, 6896.94, "les trois premiers mois les trois premiers mois passés Noël et finalement aussi"], [6896.96, 6900.94, "les trois mois avant Noël, c'est-à-dire que le T4 ici c'est,"], [6900.96, 6906.54, "on pourrait dire octobre, novembre, décembre donc c'est l'automne et l'hiver,"], [6906.78, 6910.68, "donc c'est les saisons plus froides, donc c'est ça que ça veut dire"], [6912.78, 6913.58, "maintenant"], [6915.04, 6919.1, "qu'est-ce qui est à retenir de tout ça, c'est qu'une série ça a une tendance,"], [6919.94, 6923.06, "de la saisonnalité, un cycle puis du bruit."], [6924.34, 6926.92, "Il faut savoir donc qu'est-ce qu'on lit en soi."], [6927.1, 6932.58, "Est-ce que la variation est due à la saisonnalité ou c'est dû à une tendance ou à un"], [6932.6, 6933.4, "cycle ?"], [6934.7, 6936.94, "Maintenant, le cycle, vous n'allez pas nécessairement être obligé de l'appliquer"], [6936.96, 6940.4, "dans le cadre du TP, étant donné que ça dépend des taux d'intérêt et tout ça."], [6940.92, 6943.88, "Mais ce qui est important de comprendre, c'est que si, admettons,"], [6944.2, 6949.26, "vous interprétez donc une tendance, c'est très important de ne pas utiliser une"], [6949.28, 6952.68, "mesure brute. Donc, c'est-à-dire, par exemple, la valeur à tous les trimestres."], [6952.78, 6953.8, "Il faut utiliser une moyenne mobile."], [6954.56, 6956.4, "Donc, c'est ça en soi l'objectif."], [6956.5, 6959.58, "C'est que vous allez interpréter la tendance avec une moyenne mobile."], [6963.32, 6968.22, "Et ici, vous pouvez également utiliser le ratio de saisonnalité pour dire,"], [6968.24, 6972.16, "« Bon, j'ai fait le choix d'utiliser la moyenne mobile parce que le ratio de"], [6972.18, 6977.2, "saisonnalité varie beaucoup et c'est très dur de dire s'il n'y a aucune saisonnalité"], [6977.22, 6981.34, "jamais. » En soi, le fait d'utiliser une moyenne mobile tout le temps,"], [6981.38, 6986.22, "c'est déjà plus adapté. Mais ça a des inconvénients, c'est-à-dire que si,"], [6986.34, 6992.44, "par exemple, le cas où vous pourriez manquer, mettons, il y aurait toujours"], [6992.46, 6997.08, "des ratios de saisonnalité constants et que là, vous voudriez capturer des"], [6997.1, 7000.06, "changements rapides. Donc, c'est-à-dire qu'il se passerait un changement vraiment"], [7000.08, 7004.66, "important sur un trimestre. Bien là, le fait d'étudier la valeur telle qu'elle,"], [7005.14, 7007.4, "sachant que les ratios de saisonnalité sont toujours à 1."], [7008.48, 7011.42, "Mais bon, en cas du TP, ce n'est pas ça pour le moment,"], [7011.56, 7012.4, "mais c'est important de le savoir."], [7018.88, 7025.02, "Maintenant, ici, en immobilier, si vous allez voir, par exemple,"], [7025.2, 7028.02, "les indices, donc, des valeurs des propriétés et tout ça,"], [7028.9, 7033.06, "souvent, vous avez une valeur médiane, donc, c'est-à-dire la valeur des prix de"], [7033.08, 7036.16, "vente, donc, pour un type de propriété donnée, par exemple,"], [7036.26, 7039.3, "bungalow dans la ville de Québec, vous avez souvent, donc,"], [7039.32, 7042.72, "une valeur médiane. Mais vous avez également une valeur de référence d'indice."], [7043.5, 7046.38, "Et ça, c'est très, très, très simple, comment c'est calculé."], [7047.38, 7050.94, "Si l'indice a commencé, par exemple, je ne sais pas moi,"], [7051.0, 7054.26, "en 2000, dans les années 2000, qu'est-ce qu'il pose comme hypothèse ?"], [7054.34, 7057.7, "C'est simplement qu'il commence à une valeur de 100."], [7058.44, 7060.84, "Donc, pourquoi 100 ? Parce que c'est comme ça, un indice,"], [7060.86, 7064.74, "ça a une base de 100. Et ça, qu'est-ce qu'ils font pour pouvoir justement déterminer"], [7064.76, 7066.26, "la valeur de l'indice les autres années ?"], [7066.8, 7070.98, "C'est simplement X, donc de base, c'est la valeur médiane que vous avez."], [7071.1, 7074.18, "Par exemple, si la première année que vous construisez votre indice,"], [7074.26, 7077.34, "vous avez des bungalows dans la ville de Québec, je ne sais pas,"], [7077.4, 7083.18, "qui sont à 200 000. bien, la période suivante, qu'est-ce que vous allez faire ?"], [7083.26, 7086.34, "C'est simplement de prendre la valeur médiane et toujours la ramener sur la valeur"], [7086.36, 7090.7, "de la base. Et ça vous permet donc d'examiner le prix de l'indice en multipliant par"], [7090.72, 7092.6, "100, étant donné que c'est un ratio."], [7093.52, 7096.04, "Le multiplier par 100, c'est simplement pour ramener de quoi qu'il va être,"], [7096.12, 7098.98, "par exemple, 1,23 à 123."], [7100.6, 7101.88, "Qu'est-ce que ça veut dire aussi au final ?"], [7101.9, 7106.58, "Ça veut dire que les propriétés par rapport au point de référence,"], [7106.64, 7110.86, "ils ont augmenté de 23 %, 1,23 ou 123."], [7111.16, 7114.42, "Donc, c'est ça, grosso modo. Si la valeur passe en bas de 100,"], [7115.06, 7121.18, "ça veut dire que là, le prix de l'indice a diminué par rapport"], [7121.2, 7123.66, "à la valeur initiale au moment où l'indice a commencé."], [7124.8, 7129.46, "Donc là, supposons ici, dans le cadre du travail pratique,"], [7129.58, 7134.4, "ça va être 2021. Donc, ça veut dire que si on a une valeur de 90 d'indice,"], [7134.5, 7137.34, "ça veut dire que le prix, et mettons que ce sera en 2026,"], [7138.22, 7142.54, "bien là, ça veut dire que le prix est 10 % à peu près plus faible que par rapport à"], [7142.56, 7146.86, "2021. Ce qui ne sera pas le cas dans le cadre du TP, ça va être supérieur à ça,"], [7146.96, 7151.08, "évidemment. Mais si, admettons, et pour déterminer justement la valeur de l'indice"], [7151.1, 7157.44, "en 2022, c'est simplement XT sur XBAL, c'est le prix médian du"], [7157.46, 7159.86, "type de propriété que vous regardez en 2022."], [7160.08, 7162.52, "sur le prix de 2021, multiplié par 100."], [7163.54, 7166.92, "Et maintenant, ce qui est important, c'est que lorsqu'on passe à 2023,"], [7168.34, 7170.08, "c'est juste dans le fond le cheviau qui change."], [7170.34, 7173.76, "Là, vous prenez le prix médian de 2023, toujours sur le prix de 2021,"], [7173.86, 7174.78, "étant donné que c'est la base."], [7175.34, 7179.0, "Et vous multipliez par 100. Ça vous permet donc de calculer la valeur de l'indice."], [7179.46, 7183.24, "Et non le rendement, parce qu'en soi, vous comparez toujours à X base qui est 2021."], [7184.74, 7190.78, "Donc, il y aurait une autre façon aussi de le voir, c'est simplement que Vous prenez"], [7190.8, 7194.14, "le rendement de chacune des années, donc le prix médian s'est comporté comment"], [7194.16, 7197.1, "chaque année, puis vous appliquez cette progression-là à 100,"], [7197.28, 7200.32, "tout simplement. Donc, il y a plusieurs façons de le calculer."], [7201.02, 7204.5, "Si on prend l'exemple, par exemple, ici 2021-2022, bien là,"], [7204.58, 7207.62, "ça serait entre 110, 2025-125."], [7209.6, 7215.96, "entre 2021 et 2025, le prix a progressé ici de 125 sur"], [7215.98, 7221.18, "110. Moins 1 étant donné que c'est un rendement, donc il a progressé de 13,6 %"], [7221.2, 7224.56, "depuis 2022. Est-ce que ça, ça allait ?"], [7225.5, 7229.22, "C'est quand même pas tant… Oui."], [7229.68, 7233.56, "Oui, parfait. Le point aussi qui peut être, on va prendre le voir,"], [7233.72, 7237.06, "c'est le taux de croissance annuel qui est composé."], [7237.08, 7238.7, "Donc, c'est l'autre mesure qui est très importante."], [7240.86, 7245.98, "C'est bien comme ici, par exemple, dans ce cas-là, on a un taux de croissance depuis"], [7246.0, 7247.44, "2022."], [7250.54, 7252.02, "Ça ne nous donne pas la croissance annuelle."], [7252.62, 7256.34, "Ici, on est d'accord. Donc, dans ce cas-là, qu'est-ce qu'il faudrait faire ?"], [7256.5, 7262.98, "Il faudrait simplement aller appliquer la valeur finale sur la valeur initiale"], [7263.0, 7266.72, "et vous allez élever à l'exposant 1 sur n."], [7267.38, 7273.48, "Et là, vous faites moins 1. En soi, c'est la formule la plus"], [7273.5, 7276.98, "compliquée, mais en soi, c'est niaiseux."], [7277.12, 7281.56, "Mais c'est juste qu'on élève à la 1 sur le nombre de périodes qu'on regarde."], [7282.14, 7286.36, "Si, par exemple, on va y aller simplement."], [7287.94, 7289.8, "On veut regarder le rendement sur 4 périodes."], [7290.46, 7293.2, "La valeur à la fin des 4 périodes, c'est 100."], [7294.48, 7297.08, "Mettons, 200. Et au début, c'était de 100."], [7298.04, 7304.16, "Sur les quatre périodes, vous avez fait une croissance de 200 sur 100 moins 1,"], [7304.24, 7306.12, "donc de 100 %. On est d'accord ?"], [7306.7, 7310.7, "Mais maintenant, le problème, c'est que là, si on veut ramener ça au niveau du"], [7310.72, 7316.84, "rendement par période, la seule différence, c'est qu'on prend le 200 sur le 100,"], [7317.52, 7320.88, "on l'élève à la puissance 1 sur 4, étant donné qu'on regarde ça sur quatre périodes,"], [7321.42, 7324.02, "et on fait le moins 1. Et là, ça va être de quoi ?"], [7324.28, 7326.64, "Qui va être plus faible, évidemment."], [7329.4, 7335.62, "Et ce que ça nous permet de voir, c'est que la valeur qu'on a de finale sur initial,"], [7335.82, 7339.4, "le rendement que ça nous donne, c'est équivalent à combien par période ?"], [7341.0, 7344.54, "Donc, c'est la même chose, maintenant, si on regarderait quand on dit qu'une"], [7344.56, 7348.72, "personne a fait un rendement composé en bourse de 10 %,"], [7348.74, 7355.04, "c'est simplement la valeur finale moins la valeur initiale avec"], [7355.06, 7357.38, "le 1 sur N, donc si c'est regardé sur 30 ans et tout."], [7358.36, 7363.22, "et ça, ça implique justement que c'est réinvesti, c'est-à-dire que la valeur"], [7363.24, 7366.04, "continue de croire donc l'immobilier c'est un peu comme des actions en soi ici,"], [7366.12, 7370.66, "puis le dividende on pourrait le voir comme étant les revenus de loyer là dans ce"], [7370.68, 7375.94, "cas-là, c'est simplement la valeur marchande donc c'est la valeur de la propriété ou"], [7375.96, 7376.76, "le"], [7378.88, 7382.48, "pas besoin en fond d'incorporer les loyers, tout cela dedans c'est le taux de"], [7382.5, 7384.2, "croissance sur une période donnée"], [7391.28, 7393.54, "Désolé. C'est ça qui était fermé."], [7395.5, 7396.78, "C'est ça. Donc, ici, c'est ça."], [7396.92, 7400.9, "Le taux de croissance, donc, c'est ça de façon simple."], [7401.54, 7404.38, "Sur Excel, il y a des fonctions pour le calculer, mais tu sais,"], [7405.1, 7406.58, "en soit, vous allez voir, c'est bien indiqué."], [7406.84, 7410.28, "C'est la valeur finale sur la valeur initiale, puis s'il y a quatre périodes."], [7410.72, 7415.02, "Il faut juste faire attention, par exemple, ici, le n qui est égal à 4."], [7415.38, 7418.9, "Pourquoi c'est égal à 4 ? C'est parce que là, on part de 2025 à partir de 2021."], [7419.42, 7421.72, "Un truc, c'est que vous prenez les années, puis vous les soustrayez."], [7422.56, 7427.22, "Et ça, ce qui est bien, c'est que souvent, dans Excel, vous avez l'année que vous"], [7427.24, 7431.28, "regardez. Vous pouvez aller calculer le n en prenant simplement la différence entre"], [7431.3, 7435.42, "les années. Puis comme ça, vous pouvez les drag, puis ça se calcule automatiquement."], [7440.44, 7442.88, "Maintenant ici, bon, la moyenne et la médiane."], [7443.8, 7447.84, "La moyenne, c'est pour calculer la moyenne mobile, c'est simplement la somme de la"], [7447.86, 7451.8, "valeur. Ici, c'est la somme de toutes les valeurs fois 1 sur n."], [7451.96, 7455.84, "Ça revient à dire que c'est x1 plus x2 plus x3 divisé par 3,"], [7456.1, 7460.06, "c'est tout. C'est l'équivalent donc de faire la fonction moyenne dans Excel."], [7462.36, 7467.98, "Maintenant, la médiane, si on suppose, par exemple, qu'on a ces valeurs-là ici,"], [7469.02, 7475.1, "380, 410, 425, 450, puis 2500, bien"], [7475.12, 7478.3, "là, si on fait la moyenne de ça, ça va être 833."], [7479.38, 7481.44, "Bon, ici, c'est en 1000, tout ça."], [7482.14, 7485.2, "Pourquoi ? Parce qu'il y a cet extrême-là qui influence énormément la valeur de la"], [7485.22, 7489.5, "moyenne. Maintenant, la médiane, c'est le point milieu."], [7490.12, 7493.58, "Donc, vous l'aurez compris, si on les ordonne, c'est 421."], [7494.6, 7498.12, "Encore une fois, il y a une fonction Excel qui calcule la médiane."], [7498.68, 7501.86, "Donc, pas besoin de les ordonner et tout ça, ça se fait automatiquement."], [7505.6, 7508.62, "Qu'est-ce que ça permet donc d'étudier aussi la médiane comme valeur ?"], [7508.84, 7511.44, "C'est que ça enlève l'influence des propriétés qui sont extrêmes."], [7511.84, 7516.42, "C'est tout. C'est pour ça. C'est que dans certains marchés,"], [7516.52, 7520.1, "il y a des… si on utiliserait, ça peut donner une illusion que le prix moyen d'une"], [7520.12, 7523.9, "propriété, bien, c'est justement, c'est le problème, c'est que lorsqu'on regarde,"], [7524.0, 7526.56, "par exemple, le prix moyen des bungalows et tout ça, ou,"], [7526.58, 7531.28, "mettons, certaines maisons, mais le fait d'incorporer les maisons dans un calcul de"], [7531.3, 7534.6, "moyenne, mettons, de Westmont et tout ça, ou dans les endroits où c'est 3-4"], [7534.62, 7538.62, "millions, bien, ça donne une illusion fausse que le prix moyen est élevé."], [7538.92, 7541.08, "C'est vrai que le prix moyen est élevé, donc, c'est pas une bonne mesure,"], [7541.12, 7544.9, "la moyenne. C'est juste ça. Il y aurait des choses aussi qu'on peut faire,"], [7544.92, 7548.24, "c'est-à-dire c'est enlever les 1 % les plus élevés puis les 1 % les plus faibles,"], [7548.38, 7549.68, "mais là, c'est un biais statistique."], [7549.8, 7553.82, "Donc, une des mesures les plus robustes, c'est la médiane qui peut être utilisée."], [7554.52, 7555.68, "Donc, ça a d'autres problèmes."], [7556.44, 7561.02, "C'est que ça peut aussi enlever de la précision au niveau des données de la"], [7561.04, 7566.78, "dispersion. Donc, la meilleure façon de faire, c'est d'utiliser une combinaison des"], [7566.8, 7571.04, "deux et de voir dans le fond c'est quoi l'avantage d'une pour pouvoir bien l"], [7571.06, 7576.04, "'interpréter. donc c'est-à-dire que si la moyenne est égale à la médiane ce qui est"], [7576.06, 7580.66, "impossible, ça veut dire que dans le fond on aurait des prix de propriété qui"], [7580.68, 7582.52, "seraient vraiment sous forme d'une belle cloche normale,"], [7582.72, 7589.08, "donc dans ce cas-là ça serait peu probable, mais ils ont chacun leur avantage donc"], [7589.1, 7594.32, "le fait d'avoir par exemple une moyenne de 833 et une médiane de 425,"], [7594.54, 7597.38, "qu'est-ce que ça veut dire ? C'est simplement qu'il y a des propriétés avec des"], [7597.4, 7601.38, "valeurs élevées extrêmes qui influencent la moyenne et que la médiane,"], [7601.46, 7605.28, "elle en soi, c'est 425. Donc, ça veut dire que si on prend la propriété,"], [7605.64, 7610.7, "le prix qui est au milieu, c'est-à-dire que 425, il y a autant de propriétés qui"], [7610.72, 7612.84, "valent moins qu'il y en a qui valent plus."], [7613.06, 7615.36, "Donc, c'est vraiment le prix milieu si on en donnerait toutes les propriétés,"], [7615.46, 7616.64, "par exemple, de l'échantillon qu'on regarde."], [7617.74, 7621.3, "Alors que la moyenne, là, on voit que c'est beaucoup plus élevé,"], [7621.38, 7624.56, "étant donné qu'il y a probablement des valeurs extrêmes dans les millions qui"], [7624.58, 7625.38, "influencent tout ça."], [7627.38, 7629.7, "C'est très rare que c'est dans l'autre sens que ça influence la moyenne."], [7629.98, 7633.36, "Donc, mettons qu'il y aurait, je ne sais pas moi, à Détroit où il y avait des"], [7633.38, 7636.22, "propriétaires à 5 $ pendant la crise de 2008, bon, bien là,"], [7636.28, 7637.76, "ça pourrait venir biaiser la moyenne dans l'autre sens."], [7637.92, 7641.44, "Mais bon, habituellement, c'est plus à la hausse que la moyenne biaise."], [7645.08, 7650.04, "Donc, ici, c'est ça. L'indice, donc, c'est à retenir dans le fond de façon simple,"], [7650.12, 7654.9, "c'est l'indice, calcul de l'indice, le taux de croissance annuel composé."], [7655.18, 7656.32, "Donc, c'est comme ça qui s'est appelé."], [7656.34, 7659.9, "C'est simplement le rendement pour une période donnée."], [7660.86, 7666.1, "Donc, vous avez le rendement sur toutes les périodes, par exemple 4 ans,"], [7666.28, 7670.38, "et le taux de croissance annuelle composée, c'est le rendement pour une année"], [7670.4, 7674.88, "moyenne. Donc, c'est-à-dire sur ces 4 ans-là, j'ai fait en moyenne ce rendement-là"], [7674.9, 7680.22, "par année. Donc, c'est en faisant le valeur finale sur valeur initiale à la 1 sur 4,"], [7680.3, 7684.0, "par exemple, moins 1. Il faut retenir également que la médiane,"], [7684.14, 7688.82, "ça résiste aux extrêmes, mais ça réagit au changement de composition."], [7689.02, 7697.18, "C'est-à-dire que s'il y a des"], [7697.2, 7701.28, "propriétés qui s'ajoutent d'un côté ou de l'autre, donc dans les valeurs plus"], [7701.3, 7704.64, "faibles, ça peut vraiment changer énormément aussi le niveau de la médiane."], [7704.66, 7706.88, "Puis la moyenne, elle pourrait être plus robuste dans ce niveau-là."], [7708.44, 7711.84, "Donc, de façon simple, il faut juste être capable de comprendre les mesures pour"], [7711.86, 7713.8, "être capable de faire une interprétation qui est correcte."], [7716.86, 7719.32, "Maintenant, ici, si on l'avait déjà vu."], [7724.86, 7726.8, "Je vais aller au niveau, donc, d'ici."], [7727.78, 7728.58, "de…"], [7731.5, 7732.3, "Donc, maintenant,"], [7734.0, 7736.1, "le modèle est donné, donc on va finir avec ça, après ça,"], [7736.16, 7738.32, "on va présenter le TP. Qu'est-ce que c'est ?"], [7738.5, 7743.86, "C'est quand on dit une évaluation de masse, donc l'évaluation qui est faite"], [7743.88, 7746.48, "automatiquement, c'est simplement le modèle est donné."], [7748.22, 7751.74, "Comment que ça fonctionne ? C'est que, supposons que vous avez une bonne…"], [7751.76, 7755.1, "c'est important dans le TP parce que vous allez devoir vous allez utiliser l"], [7755.12, 7756.34, "'évaluation qui est faite automatiquement."], [7756.8, 7758.9, "Puis, vous allez devoir commenter pourquoi il y a des faiblesses dans cette"], [7758.92, 7762.4, "évaluation. Et c'est justement parce que c'est fait avec cette façon de faire."], [7763.8, 7766.18, "Vous avez une base de données avec des prix de vente ici."], [7767.02, 7769.88, "Et vous avez des caractéristiques pour chacune des propriétés."], [7771.14, 7772.44, "Un modèle hedonique, c'est quoi ?"], [7772.58, 7778.76, "C'est simplement d'estimer une fonction qui permet de réduire."], [7779.32, 7782.5, "Ici, vous voyez, vous avez la forme simplifiée, c'est ça ici."], [7782.52, 7785.66, "Donc, la fonction, c'est simplement un coefficient qui est devant chacune"], [7785.68, 7787.62, "localisation, surface et tout ça."], [7787.94, 7792.98, "C'est ça. Et là, vous allez trouver la valeur de B0, de B1 et de B2."], [7793.26, 7795.04, "Vous n'aurez pas à faire ça dans le TP, je vous rassure."], [7795.9, 7798.44, "Mais c'est une valeur qui va être vraie pour toutes les données."], [7798.84, 7800.8, "Donc, qu'est-ce que ça permet de faire ?"], [7800.96, 7802.54, "C'est que, mettons, dans le cas de, je ne sais pas moi,"], [7802.98, 7805.98, "le nombre de salles de bain. Le nombre de salles de bain,"], [7806.12, 7810.02, "si, mettons, que ça serait X1, bien là, vous auriez une valeur de 20 000 ici."], [7810.46, 7814.02, "Ça veut simplement dire qu'en moyenne, sur tout votre échantillon,"], [7814.28, 7817.56, "des fois, c'est estimé sur toute une province, une salle de bain,"], [7817.62, 7822.64, "ça a une valeur de 20 000 $, sachant toutes les autres caractéristiques constantes."], [7823.16, 7827.4, "Et ça, ça permet donc d'inférer la valeur implicite de toutes les caractéristiques d"], [7827.42, 7828.64, "'une maison ou d'une propriété."], [7830.4, 7833.28, "Ça a une faiblesse. Et comment c'est déterminé ça ici ?"], [7833.68, 7838.04, "C'est que la fin que vous avez à la fin, l'épicillon ici,"], [7838.44, 7843.24, "c'est un terme d'erreur. c'est que c'est simplement la valeur de B0,"], [7843.4, 7849.28, "B1, B2 et B3 est déterminée en minimisant l'erreur de chacune des observations"], [7849.3, 7853.46, "individuelles. Donc, ils appellent ça la somme des termes d'erreur au carré pour que"], [7853.48, 7855.66, "ça soit toujours positif. C'est ça."], [7855.8, 7857.68, "Donc, c'est les moindres coordonaires, c'est en statistique."], [7858.7, 7862.08, "Le plus important, c'est de savoir qu'il y a une valeur de B0 qui est ici,"], [7862.18, 7863.64, "intuitivement, comme par exemple le B0."], [7864.66, 7869.82, "C'est la valeur de base. Donc, c'est vraiment, toutes les propriétés vont avoir"], [7869.84, 7872.62, "cette valeur-là initiale qui n'est pas influencée par aucune caractéristique."], [7873.06, 7875.5, "Et ensuite, on additionne la valeur de chacune des caractéristiques."], [7877.44, 7878.8, "comme salle de bain ici,"], [7883.8, 7887.38, "en soi, lorsque tous ces préofficacres-là sont estimés,"], [7887.44, 7892.3, "donc le B1, B2, B3, si par exemple le X1, c'est le nombre de salles de bain,"], [7893.34, 7896.48, "pour déterminer une évaluation de masse pour une propriété donnée,"], [7896.56, 7899.04, "par exemple, qui aurait, je ne sais pas moi, 4 salles de bain,"], [7899.48, 7902.98, "dans ce cas-là, on va prendre le 20 000 par salle de bain ici qui est estimé,"], [7903.04, 7905.98, "on va le multiplier par 4. si c'est une propriété qui en a deux,"], [7906.1, 7906.9, "bien, ça va être négé par deux."], [7907.54, 7910.42, "Et c'est comme ça. Puis là, ça nous permet donc de projeter la valeur de la"], [7910.44, 7912.78, "propriété, sachant une évaluation de masse."], [7913.32, 7918.08, "Donc, la municipalité de Toronto utilise cette façon de faire-là pour l'évaluation"], [7918.1, 7922.0, "aux frontières. Donc, ils ont des grosses bases de données avec les prix de vente"], [7922.34, 7925.1, "puis les valeurs de chacune des caractéristiques."], [7925.56, 7926.8, "Et là, ça, c'est vraiment important."], [7927.12, 7930.24, "Ces modèles-là peuvent vraiment être extensionnés avec beaucoup de caractéristiques."], [7930.34, 7933.2, "Donc, c'est-à-dire que ça tient compte de l'emplacement."], [7933.9, 7936.66, "Donc, c'est-à-dire qu'il y a des effets ici, par exemple,"], [7937.74, 7940.56, "X, ça pourrait être la municipalité de Québec."], [7940.72, 7943.06, "Donc, si on est dans la municipalité de Québec, ça prend une valeur de 1,"], [7943.18, 7946.0, "sinon c'est 0. Ça, ça permet de tenir compte que c'est dans Québec."], [7947.24, 7953.18, "Il y a aussi des modèles qui sont avec des autocorrélations spatiales."], [7953.24, 7956.58, "Donc, c'est-à-dire que là, vraiment, il y a de la géométrie qui rentre là-dedans."], [7956.68, 7960.42, "Donc, pour que, justement, chacun des prix est influencé par tout ce qui est aux"], [7960.44, 7963.78, "alentours. Mais bon, ce n'est pas ça le but du cours, mais ça peut vraiment être"], [7963.8, 7964.74, "complexifié à l'extrême."], [7966.6, 7968.82, "Mais ça, c'est comment ça peut être évalué automatiquement."], [7969.74, 7972.78, "Et ça a des limites. Vous allez voir que ça a vraiment beaucoup de limites."], [7973.7, 7976.52, "Pour les propriétés de luxe, ça ne quantifie pas très bien le luxe."], [7976.58, 7980.62, "C'est-à-dire que ça, ici, ça fonctionne quand même relativement bien lorsqu'on est"], [7980.64, 7984.84, "dans une propriété très moyenne, c'est-à-dire un bungalow simple ou une maison à"], [7984.86, 7988.26, "deux étages. Mais dès qu'on s'en va dans le quoi qui n'est pas très bien représenté"], [7988.28, 7992.02, "dans la base de données, bien là, ça peut donner vraiment des grosses erreurs."], [7993.54, 7996.56, "Mais encore une fois, c'est la meilleure estimation sachant les données qu'on a."], [7997.44, 7999.56, "Sachant qu'on ne veut pas aller, donc, on ne veut pas, dans le fond,"], [7999.58, 8001.9, "aller faire une analyse spécifique, on veut généraliser à tout,"], [8002.08, 8003.38, "donc, pour une évaluation de masse."], [8006.04, 8007.24, "Donc, c'est ça ici."], [8009.4, 8012.08, "Maintenant, l'estimation, donc, que vous allez critiquer,"], [8012.3, 8015.52, "c'est elle qui est faite, donc, sur le QEval, ça utilise"], [8017.52, 8021.26, "une combinaison d'un modèle hédonique et des comparables."], [8022.78, 8023.58, "Maintenant,"], [8024.96, 8029.04, "c'est vraiment pourquoi des fois ça va donner une valeur qui est à côté de la"], [8029.06, 8034.28, "plaque. C'est un peu ça le travail critique qui est à faire."], [8034.76, 8038.76, "Il y a plusieurs raisons. Des fois, c'est parce que c'est susceptible de ne pas être"], [8038.78, 8041.32, "représenté. Par exemple, je ne sais pas moi."], [8044.48, 8049.76, "un condo dans une tour de 30 étages, 40 étages, bien, c'est celle-là qui est aux 40"], [8049.78, 8053.8, "étages, aux 40e étages, par exemple, c'est très possible que le modèle édonique,"], [8053.82, 8056.16, "il projette une valeur qui est beaucoup plus faible que la réalité."], [8057.16, 8061.54, "La raison, c'est simple, c'est qu'il n'a pas nécessairement appris à pricer les"], [8061.56, 8064.84, "étages supérieurs et donc, il n'y a pas assez."], [8064.98, 8067.14, "Donc, dans la mesure qu'il y aurait l'étage dans le modèle édonique,"], [8067.68, 8071.38, "si ce n'est même pas utilisé dans le modèle, bien, là, c'est normal que ça ne soit"], [8071.4, 8072.44, "pas représenté."], [8077.64, 8081.14, "Maintenant, on avait parlé ici donc des différentes valeurs."], [8081.4, 8085.02, "C'est important aussi d'être capable de comprendre donc que c'est toutes des mesures"], [8085.04, 8091.66, "utilisables. Ça, c'est une représentation donc de comment les valeurs peuvent ici"], [8091.68, 8096.08, "un peu se différencier. Les comparables ajustés, c'est elle qui est la plus utilisée"], [8096.1, 8098.66, "en évaluation immobilière. Ça donnerait maintenant une valeur ici."], [8098.9, 8101.32, "Ça peut être étendu, donc le rôle d'évaluation foncière pourrait être là."], [8101.82, 8103.56, "Le coût calibré, c'est la méthode des coûts."], [8103.72, 8106.04, "Et là, il y aurait peut-être le modèle hedonique qui serait même en dessous du rôle."], [8107.32, 8109.22, "Vous allez devoir donc les représenter comme ça ici."], [8112.66, 8117.12, "Le travail, c'est de comprendre vraiment pourquoi que certaines méthodes marchent"], [8117.14, 8118.82, "moins pour ce type de propriété-là."], [8119.46, 8122.34, "ou encore, c'est pas nécessairement de le faire en soi pour en parler,"], [8122.42, 8126.02, "étant donné que les valeurs dans ce cas-là ici vont vous être donné."], [8126.3, 8127.26, "C'est plus une interprétation."], [8128.22, 8132.22, "Et vous allez devoir donc rentrer pour une propriété, donc vous allez choisir,"], [8132.3, 8135.7, "vous pouvez choisir n'importe laquelle, donc dans les 75 000 qu'il y a à vendre,"], [8136.14, 8140.66, "mais je vous recommande quand même de choisir celle qui vous fait quand même facile"], [8140.68, 8143.24, "à interpréter, donc c'est-à-dire que si vous vous embarquez dans le coin qui est"], [8144.76, 8147.86, "ultra complexe, ben là c'est plus un coutoie de votre rangeant."], [8149.88, 8151.14, "On va y aller avec le TP."], [8154.08, 8158.62, "Encore une fois, vous pouvez aller voir plus en détail les éléments ici de ces"], [8158.64, 8159.44, "slides-là."], [8161.24, 8165.6, "Ce n'est pas nécessairement tout ultra important, mais ça peut aider pour le TP et"], [8165.62, 8166.58, "surtout pour l'interprétation."], [8169.6, 8175.58, "Le TP en soi, c'est quoi, vous allez avoir un gabarit et vous allez"], [8175.6, 8178.96, "avoir donc 9 questions à remplir."], [8180.28, 8183.62, "Ici, en soi, la seule question où vous allez devoir aller collecter des données,"], [8183.78, 8184.58, "c'est la question 6."], [8187.5, 8191.42, "C'est vraiment donc n'importe quelle propriété à vendre et vous allez voir,"], [8191.52, 8192.7, "donc on va aller dans l'Excel."], [8196.36, 8201.82, "Si vous allez donc dans Collect, vous entrez donc les informations de la propriété"], [8201.84, 8204.72, "que vous avez choisie. Tout ça ici, c'est donné là, donc c'est calculé."], [8204.92, 8210.34, "Le prix demandé, la valeur au rôle, l'estimation, l'intervalle de confiance ici,"], [8210.48, 8216.62, "donc 10 % et 90 %. Et là, vous pouvez prendre une capture"], [8216.64, 8221.28, "pour bouger nécessairement et vous allez avoir des mesures de comparable,"], [8221.86, 8226.22, "que vous pouvez prendre ceux-là qui sont donnés ou les choisir vous-même."], [8226.32, 8227.9, "Donc, c'est vraiment à votre guise."], [8228.78, 8232.64, "Ce qui est important ici, c'est qu'à la fin, vous allez avoir un dashboard avec"], [8232.66, 8235.22, "toutes les métriques parce que vous allez analyser ici,"], [8235.3, 8236.2, "mettons, les données de marché."], [8237.54, 8239.88, "Ça, c'est les données de marché qui vous sont données, donc vous n'avez pas besoin d"], [8239.9, 8244.4, "'aller les chercher. Et là, vous allez calculer donc la variation annuelle."], [8245.0, 8247.04, "Donc ici, c'est les ventes réelles par année."], [8247.66, 8250.0, "Donc, il faut les calculer à partir des données de marché ici."], [8251.22, 8253.66, "Donc, ce n'est pas trop compliqué."], [8254.26, 8257.58, "La raison pourquoi ici, les variations annuelles, il n'y a pas de valeur,"], [8257.7, 8259.1, "c'est que ça nous prend deux mesures."], [8259.24, 8262.82, "Donc, on n'a pas la première, étant donné que vous le calculez à partir d'ici."], [8263.44, 8266.62, "Donc, variation annuelle, vous l'aurez compris, si on fait un exemple,"], [8267.0, 8267.9, "bien là, on commencerait comme ça."], [8268.94, 8270.36, "On prendrait la valeur qui est ici."], [8270.94, 8273.52, "Et là, je ne fais même pas ça comme du monde."], [8275.98, 8282.4, "Comme ça ici, moins divisé par la valeur-là, moins"], [8282.42, 8283.22, "1."], [8284.42, 8288.36, "Comme ça. Et là, vous pouvez descendre."], [8290.6, 8294.28, "Comme ça ici. Donc, c'est vraiment comme ça qu'il faut le faire dans cette collée"], [8294.3, 8299.12, "ici. Maintenant, comme on avait mentionné, là, on veut calculer l'indice."], [8299.92, 8306.12, "L'indice, on avait dit que c'était simplement la valeur d'une année sur la"], [8306.14, 8309.04, "valeur de référence. Moi, ce que je vous conseille de faire ici,"], [8309.14, 8311.28, "dans ce cas-là, je vais juste faire celle-là, puis après ça,"], [8311.38, 8313.72, "vous allez pouvoir les… On prend ça ici, comme ça."], [8315.1, 8318.64, "Vous allez choisir, donc, la valeur finale, étant donné qu'on est dans la première"], [8318.66, 8322.22, "année, sur la valeur de base, ici."], [8322.68, 8324.92, "Et là, vous allez multiplier par 1."], [8326.02, 8328.78, "Par 100, excusez-moi. Comme ça."], [8330.34, 8332.48, "Qu'est-ce que je vous conseille de faire, c'est que dans le cas d'un indice,"], [8332.64, 8334.04, "la valeur de base est toujours pareille."], [8334.54, 8335.54, "Donc, qu'est-ce que vous pouvez faire ?"], [8335.68, 8339.12, "C'est que vous pouvez simplement aller mettre un dollar ici pour aller figer la"], [8339.14, 8340.56, "cellule. Donc, ça, qu'est-ce que ça permet de faire ?"], [8340.68, 8342.72, "C'est que ici, ça va toujours rester C6."], [8343.92, 8345.86, "Mais les autres, ils vont avancer."], [8345.94, 8349.52, "Donc, quand vous allez drag vers le bas, ça va prendre la valeur de 2022 pour le"], [8349.54, 8352.12, "haut. Donc là, ça donne 100. C'est ce qu'on veut."], [8352.88, 8354.3, "Et si on drag ici comme ça,"], [8355.98, 8360.06, "Là, vous avez compris, c'est la valeur de l'indice ici qui est calculé avec le point"], [8360.08, 8362.86, "de référence de 100 pour 2021."], [8367.7, 8370.28, "Maintenant, là ici, c'est prix unifamilial."], [8370.3, 8376.4, "familial, je"], [8376.42, 8382.94, "crois qu'au niveau des données,"], [8383.28, 8387.22, "ça va être donné probablement ici,"], [8389.4, 8394.24, "c'est ça. Donc, prix médian de toutes, vous avez le prix médian unifamilial,"], [8394.54, 8397.94, "le prix médian corpo et les plexes."], [8398.06, 8400.1, "Donc là, vous voyez, je ne l'ai peut-être pas fait correctement."], [8400.24, 8404.24, "Il aurait fallu probablement que je prenne les valeurs de l'onglet de données."], [8405.24, 8407.04, "C'est un niveau-là ici. Donc, on va marcher."], [8408.1, 8409.98, "C'est toujours de 2021 à 2026."], [8410.14, 8412.3, "Donc, vous pouvez... Ce qu'on fait, c'est qu'on change l'onglet."], [8412.54, 8416.28, "Par exemple, l'indice corpo là, bien là, ça serait ici égal."], [8416.52, 8420.72, "On va dans la donnée. Et là, on prend corpo, c'est où ?"], [8421.52, 8427.58, "C'est ici. Prémédiant corpo. Bien là, On roule ça comme ça ici,"], [8428.16, 8432.92, "ça, divisé par ça, comme ça, multiplié par ça."], [8433.66, 8439.16, "Et là, ici, on fige la L du bas."], [8443.02, 8445.28, "Bon, c'est quoi que j'ai fait de pas correct ?"], [8445.94, 8447.62, "Je pense que je n'aurais pas dû."], [8459.34, 8462.5, "Comme ça. Et là, on ferme ça et on multiplie par 100."], [8464.58, 8468.24, "Bon, là, j'ai pas... C'est une bonne question, c'est comment se figer la..."], [8468.26, 8470.68, "Je n'utilise pas trop souvent la cellule-là."], [8471.02, 8475.42, "Il y a une commande qu'on peut faire avec un PC, je crois."], [8475.72, 8478.0, "C'est F1 ou... Quelqu'un le sait ?"], [8482.32, 8485.44, "C'est pas F4 ? Oui, je pense que c'est F4, oui."], [8487.18, 8488.64, "Moi, je suis sur un max, c'est le problème."], [8489.96, 8492.72, "Mais en tout cas, il faut geler la cellule qui est ici."], [8494.2, 8495.96, "Là, je vais geler dans le fond ici."], [8496.48, 8498.34, "Tout ce que j'ai à faire, c'est geler le chiffre comme ça."], [8499.0, 8501.48, "C'est ça. Et là, après ça, je peux descendre."], [8502.8, 8505.2, "Comme ça, ici. Donc là, vous voyez, c'est différent parce que là,"], [8505.22, 8506.6, "on n'est pas dans l'unifamillage, on est dans le corpore."], [8507.3, 8510.34, "Donc, tout ce que vous avez à faire, c'est de mettre un dollar devant le 7,"], [8510.44, 8513.0, "étant donné que c'est la septième colonne qu'on s'en va fumer."], [8514.7, 8516.7, "Et là, c'est toujours par rapport à l'onglet de données."], [8516.92, 8521.82, "Donc, c'est ça. Et là, vous devez calculer l'indice des Plex également."], [8522.34, 8526.76, "Et là, la vente moyenne de toutes les mesures."], [8527.26, 8531.28, "Donc, ici, les ventes moyennes, c'est simplement d'aller chercher,"], [8531.66, 8537.02, "d'en donner les ventes de toutes les mesures."], [8537.52, 8540.98, "Vous pouvez simplement aller appliquer le…"], [8541.0, 8545.68, "le sens en soi, c'est de reprendre simplement les valeurs qui sont données,"], [8546.1, 8549.84, "telles quelles. Est-ce qu'il y avait des questions pour cette partie-là ?"], [8554.18, 8558.76, "En fait, on a une difficulté avec une formule, on le calcule manuellement pour le"], [8558.78, 8560.22, "rendre, ça revient au même, en fait."], [8561.24, 8563.58, "Ou ça ne se rapportera peut-être pas sur d'autres"], [8565.78, 8572.32, "pages ? Dans le fond, non. Si admettons que vous avez un problème"], [8572.78, 8577.54, "à la rentrée, dans la mesure que c'est cohérent, vous faites le suivi dans les"], [8577.56, 8580.9, "autres, oui, non, il n'y a pas de problème à ce niveau-là."], [8581.22, 8584.02, "Par exemple, si vous allez le voûter, vous pourriez, je ne sais pas moi,"], [8585.56, 8589.58, "une façon de faire, ce serait simplement d'aller créer une colonne,"], [8589.62, 8591.44, "je ne sais pas moi, ici."], [8593.48, 8594.78, "Je préfère ça comme ça."], [8596.44, 8598.14, "Puis là, vous rajoutez ça comme ça ici."], [8599.28, 8602.3, "valeur, maintenant, d'indice initial, puis là, vous allez simplement calculer."], [8602.36, 8605.26, "En tout cas, vous prenez, par exemple, le prix initial,"], [8605.42, 8606.52, "puis là, vous le rajoutez comme ça."], [8606.8, 8607.92, "Puis là, c'est la valeur de votre indice."], [8607.98, 8610.04, "Comme ça, vous pouvez simplement faire ça, diviser par ça ici."], [8611.02, 8612.64, "Et vous pouvez le faire comme vous voulez à ce niveau-là."], [8612.78, 8614.2, "C'est vraiment, c'est libre à vous."], [8615.24, 8616.82, "Le rentrer à la main, c'est sûr que, tu sais,"], [8620.54, 8626.68, "il y a, si admettons, vous entrez la valeur de la réponse directement,"], [8628.2, 8630.74, "le suivi d'erreur ne peut pas se faire sans, mettons, une erreur."], [8632.04, 8632.84, "Tu le comprenais ?"], [8634.46, 8636.96, "Oui, je comprends. C'est ça, donc, ce n'est plus ce qui est,"], [8637.0, 8640.1, "mais c'est possible. En soi, si, mettons, vous rentrez la valeur directement,"], [8640.32, 8645.1, "comme, mettons, de 124 ici, vous pouvez rentrer 124, vous ne perdez pas de points."], [8645.68, 8648.64, "En soi, comment vous avez obtenu ça, moi, je n'en ai aucune idée."], [8649.22, 8650.96, "Mais dans le cas où est-ce que vous le rentrez directement,"], [8651.74, 8656.26, "je ne peux pas aller voir est-ce que la formule est bien rentrée puis accorder des"], [8656.28, 8657.72, "points si par exemple il y a une erreur."], [8658.14, 8661.32, "Si vous avez choisi une mauvaise valeur, là, il y a une partie des points qui est"], [8661.34, 8665.18, "donnée. Mais si c'est vraiment la mauvaise valeur puis que là,"], [8665.24, 8668.94, "il n'y a pas de formule, Excel, Implicite, bien là, c'est plus dur d'aller,"], [8669.02, 8674.4, "mettons, accorder des points plus additionnels."], [8674.94, 8678.28, "Mais comme je vous dis, il ne devrait pas y avoir de problème à ce niveau-là."], [8680.12, 8683.9, "Au niveau même des formules Excel, honnêtement,"], [8686.62, 8688.9, "en tout cas, le"], [8691.68, 8692.98, "JPT va te meurer à me, c'est nouveau-là."], [8695.58, 8697.86, "Je pense que c'est très bon pour Excel et tout ça."], [8698.78, 8699.74, "Il est très bon là-dedans."], [8702.16, 8706.3, "Vous avez plein d'outils. C'est pour ça que je n'ai pas mis plus de temps que ça"], [8706.32, 8708.1, "dans comment utiliser Excel"], [8709.7, 8711.8, "parce qu'il y a tellement d'outils disponibles qu'en soi,"], [8711.9, 8714.32, "ce n'est pas nécessairement le point du cours."], [8715.6, 8720.36, "Mais s'il y en a qui ont des problèmes, sentez-vous, vous êtes bloqué,"], [8720.54, 8723.68, "ne perdez pas trop de temps, vous pouvez m'écrire et je vais vous répondre par"], [8723.7, 8725.22, "courriel. Il n'y a aucun problème."], [8725.78, 8728.34, "Vous m'envoyez votre Excel avec le problème et je vous renvoie"], [8730.14, 8733.76, "ce qui cloche et tout ça. À ce niveau-là, ne perdez pas trop de temps non plus."], [8734.2, 8737.8, "Ce n'est pas un cours d'Excel en soi, mais c'est juste que c'est la meilleure façon"], [8737.82, 8739.4, "de faire un TP."], [8741.04, 8745.1, "Maintenant, au niveau du dossier, encore une fois, c'est les propriétés qui sont"], [8745.12, 8751.14, "dans l'énoncé. Si on regarde ici, vous avez les propriétés de référence"], [8751.16, 8752.5, "ici qui vous sont données."], [8755.26, 8760.14, "C'est celle-là ici. Toutes les informations sur ces propriétés-là,"], [8760.28, 8762.44, "ils vous sont données directement dans l'Excel."], [8762.98, 8766.4, "Puis vous voyez, vous avez le prix qui est demandé, puis vous avez l'évaluation qui"], [8766.42, 8771.44, "est là. Maintenant, le gros du travail, c'est de dire pourquoi il y a une"], [8771.46, 8775.7, "divergence ? C'est justement là que les points sont vraiment donnés."], [8775.96, 8777.1, "Est-ce que l'intuition est bonne ?"], [8777.24, 8779.38, "C'est-à-dire, pourquoi il y a une différence d'évaluation,"], [8779.56, 8783.44, "selon vous, pour ça ici ? Il n'y a pas nécessairement juste une bonne réponse."], [8784.14, 8788.22, "Mais maintenant, vous allez calculer ici, dans un premier temps,"], [8788.76, 8791.5, "la médiane des écarts du dossier."], [8791.7, 8794.46, "Le dossier, c'est simplement ça ici."], [8794.96, 8799.84, "Donc, le prix demandé de ces 10 propriétés-là et l'estimation."], [8800.36, 8805.36, "La médiane des écarts, c'est, vous l'aurez compris, c'est simplement la différence"], [8805.38, 8808.72, "entre ça et ça. Et vous faites la médiane de toutes ces valeurs-là."], [8809.96, 8813.58, "Ensuite, part des propriétés dont le prix demandé dépasse l'estimation."], [8814.26, 8815.38, "Bien ça, vous l'aurez compris."], [8816.28, 8817.86, "Si ça met ton exemple, on s'en va ici."], [8818.94, 8819.74, "Là, on fait ça."], [8822.26, 8824.92, "Donc, là, ça nous donne… Qu'est-ce que j'ai fait ?"], [8824.98, 8826.34, "J'ai fait diviser, il fallait que je fasse moins."], [8827.8, 8829.0, "Bon, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?"], [8829.08, 8833.86, "Ça veut dire que l'estimation est trop élevée par rapport au prix demandé."], [8834.06, 8836.86, "Donc, là, on est négatif. Et le son dry and drop ici."], [8837.6, 8843.66, "Bon, la médiane, c'est simplement médiane"], [8843.68, 8844.76, "de ça ici."], [8846.74, 8852.28, "comme ça. Et le 100 pourcentage, on va le mettre en nombre."], [8853.02, 8858.08, "Donc, la médiane des écarts, c'est de 23 000 négatifs."], [8858.22, 8863.76, "Donc, là, en ce moment, les estimations sont trop élevées par rapport au prix"], [8863.78, 8864.58, "demandé."], [8865.88, 8871.88, "Et si on parle, par exemple, au niveau des parts de la propriété dont le prix"], [8871.9, 8876.32, "demandé dépasse l'estimation, une façon de faire, ça pourrait être simplement,"], [8876.44, 8881.18, "donc ici vous voyez, vous pouvez accorder un truc rapide,"], [8881.46, 8884.46, "c'est d'aller mettre une valeur de 1 quand c'est négatif,"], [8884.64, 8887.14, "par exemple. Donc là, vous pouvez y aller facilement."], [8887.54, 8890.0, "Il y a une fonction pour le faire, mais pour ceux de maintenant qui ne connaissent"], [8890.02, 8894.66, "pas trop Excel, 0 positif, 0, 1, puis c'est négatif, comme ça,"], [8894.74, 8896.82, "comme ça. Et là, qu'est-ce que ça vous permet de faire ?"], [8896.94, 8900.32, "C'est que là, ça dit les parts des propriétés dont le prix demandé dépasse l"], [8900.34, 8902.78, "'estimation. Bien là, ici, on l'a vu."], [8903.22, 8907.02, "Quand l'estimation est plus élevée que le prix, c'est négatif."], [8907.28, 8908.44, "Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?"], [8909.14, 8913.38, "C'est que, bon là, pour faciliter ça, j'aurais dû mettre un 1 quand c'est positif."], [8913.4, 8915.92, "Mais bon, on peut faire la somme des 1 ici."], [8916.1, 8920.76, "On en a 1, 2, 3, 4, il y en a 5."], [8921.1, 8927.72, "Donc, ici, 1, 2, 3,"], [8927.88, 8933.26, "4, 5. Grosso modo, c'est aux alentours de la moitié des propriétés qui ont ces 50 %"], [8933.28, 8938.5, "incidérations. Et là, vous avez une valeur de repère ici de 41 %."], [8939.3, 8942.7, "C'est-tu exactement ça ? J'ai oublié un ici."], [8943.7, 8944.7, "Désolé, je fais n'importe quoi."], [8946.72, 8948.72, "Donc là, dans ce cas-là, ça serait 0."], [8949.52, 8951.98, "Et là, vous pourriez même faire ici la somme de..."], [8952.0, 8954.3, "C'est pour éviter d'étudier des fonctions Excel trop compliquées."], [8954.46, 8955.62, "Vous faites la somme de tout ça ici."], [8958.22, 8959.98, "5. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?"], [8960.42, 8964.2, "C'est que là, il y en a 5 qui ont une valeur inférieure,"], [8964.28, 8965.38, "puis il y en a 5 qui ont une valeur supérieure."], [8965.46, 8966.84, "Donc ici, le ratio, c'est 50%."], [8966.86, 8973.62, "Maintenant, ça dit que le repère ici est, pour les 831 propriétés proches"], [8973.64, 8977.6, "de ça, proches de ces propriétés-là, c'est aux alentours de 41 %."], [8979.04, 8980.24, "Donc, pourquoi c'est comme ça ?"], [8981.04, 8983.52, "Pourquoi donc dans cet échantillon-là ?"], [8984.24, 8989.76, "C'est vraiment, c'est un petit commentaire selon vous pourquoi c'est comme ça."], [8989.86, 8991.78, "Toutes les bonnes interprétations vont être retenues."], [8991.94, 8998.0, "C'est vraiment intuitif. je les ai pris pour que ce soit facile à voir"], [8998.02, 9000.34, "et c'est sûr que c'est une explication qui est à côté de la plaque ça ne marche pas,"], [9000.42, 9004.7, "mais bon, ce n'est pas non plus pas besoin d'aller habituellement,"], [9004.76, 9008.1, "donc ça devrait vous sauter directement si vous avez des doutes,"], [9008.2, 9009.42, "vous pouvez m'écrire, il n'y a pas de problème"], [9011.1, 9015.64, "donc c'est ça ici la collecte, c'est vraiment pour la propriété que vous allez"], [9015.66, 9016.46, "choisir"], [9017.82, 9020.64, "vous prenez simplement le type de propriété l'air habitable,"], [9020.78, 9021.58, "valeur ou rôle"], [9023.42, 9027.52, "le financement Donc, ça, c'est au niveau du, ici, donc,"], [9027.86, 9030.4, "les taux affichés. Donc, ça, c'est simplement le taux hypothécaire."], [9031.5, 9034.06, "Dans les slides, vous avez tout ce qui était pour calculer,"], [9034.1, 9035.9, "par exemple, le prix d'un paiement hypothécaire."], [9037.74, 9041.88, "Je crois que la fonction valeur paiement, donc supposons ici,"], [9042.14, 9046.1, "pour vous le simplifier, là, valeur paiement, c'est votre amie."], [9047.62, 9050.94, "Vous avez le taux. Ça, c'est le taux qui est mentionné ici,"], [9051.02, 9057.64, "donc, de 16,9 %. 6,09. Et là, c'est important, étant donné que c"], [9057.66, 9060.06, "'est un paiement qui est mensuel, il faut diviser le taux par 12."], [9060.38, 9063.6, "Donc, c'est la seule petite attrape."], [9064.76, 9069.9, "Puis encore une fois, au Canada, ce n'est pas réellement divisé par 12,"], [9070.0, 9070.92, "étant donné que c'est capitalisé."], [9070.94, 9074.54, "mais pour le cadre du TP, vous pouvez l'utiliser, la valeur exacte,"], [9074.58, 9078.14, "donc c'est capitalisé semestriellement, mais bon, diviser par 12,"], [9078.28, 9080.9, "c'est correct aussi. Aux États-Unis, c'est comme ça qu'ils le font,"], [9081.18, 9084.28, "mais au Canada, les taux hypothécaires sont calculés différemment."], [9084.86, 9089.92, "Donc, il faudrait comme diviser le taux par deux et ensuite aller appliquer donc le"], [9089.94, 9092.46, "1,6, mais bon, diviser par 12, c'est bien correct aussi."], [9092.9, 9095.94, "Maintenant, le nombre de paiements, on dit que c'est une hypothèque de 25 ans,"], [9096.02, 9098.92, "donc fois 12 mois, et là, vous avez la valeur actualisée."], [9099.68, 9101.7, "Ça, c'est simplement le montant du prêt."], [9102.52, 9104.8, "Valeur capitalisée, c'est le montant qui reste à la fin,"], [9104.86, 9105.66, "donc c'est zéro."], [9107.28, 9110.6, "Ça, je vais le mettre dans les slides."], [9110.68, 9112.66, "Dans les slides qui expliquent pas le TP, vous les avez,"], [9112.84, 9114.94, "mais on va le faire, donc, juste un exemple."], [9115.44, 9116.24, "Valeur paiement."], [9117.78, 9120.72, "Supposons qu'on a un taux et on demande le taux, donc, de l'hypothèque."], [9120.86, 9124.04, "C'est ça ici. Là, ça ne marche pas parce que c'est..."], [9126.38, 9128.52, "En fait, vous voyez, vous avez raison, je pense que je vais le rentrer à la main."], [9128.62, 9131.92, "Bon, 1,09, point virgule,"], [9134.94, 9137.84, "nombre de paiements. Donc là, c'est une hypothèque, donc,"], [9138.06, 9142.4, "de, ici, vous avez, donc, le taux de 10 heures d'eau, 25 fois 12 pour le nombre de"], [9142.42, 9145.2, "paiements, étant donné que le temps hypothécaire au Québec,"], [9145.34, 9150.44, "au Canada, c'est de 25 ans. En soi, après 5 ans, le taux est renouvelé,"], [9150.56, 9153.44, "mais on calcule quand même sur 25 ans pour avoir le paiement."], [9154.04, 9158.92, "Donc, c'est 25 fois 12 ici. Ensuite, valeur actualisée,"], [9158.98, 9160.12, "ça, c'est le montant du prêt."], [9160.4, 9165.7, "Donc, c'est le 80 % par exemple du prix de la propriété."], [9166.1, 9167.76, "Donc, ici, c'est mentionné également."], [9168.42, 9172.78, "Donc, donner paiement, c'est simplement le prix de la propriété en question."], [9173.76, 9178.04, "Très important, la mise de fonds également, ça va être mentionné dans l'énoncé."], [9178.48, 9183.1, "Donc, supposons que ça dit que c'était une mise de fonds de 200 000 et que la"], [9183.12, 9187.2, "propriété vaut 1 million, le prêt est de 800 000."], [9187.42, 9188.54, "Et c'est ça le VA ici."], [9190.6, 9191.8, "Donc là, je le rends manuellement."], [9192.04, 9194.6, "Et valeur capitalisée, c'est 0, étant donné qu'à la fin,"], [9194.7, 9195.72, "on veut que ça soit remboursé complètement."], [9197.84, 9200.3, "Et là, ici, on va mettre une annuité."], [9200.7, 9202.14, "Il y a pas une annuité de fin de période."], [9202.16, 9204.56, "Donc, c'est pour dire que c'est à la fin de la période que le paiement est fait."], [9204.9, 9209.1, "Vous pouvez mettre 0. Et ça ne marche pas en tout pour m'en faire."], [9209.34, 9210.62, "Qu'est-ce que j'ai fait de pas correct ?"], [9211.46, 9212.96, "Je n'ai pas divisé ça par 12."], [9218.7, 9220.66, "Je crois que je n'ai pas fait correctement."], [9225.6, 9226.48, "800 000."], [9230.4, 9231.66, "Ah, mon Dieu."], [9233.7, 9238.84, "Désolé. C'est 0,0609. Donc, on est dans Excel."], [9238.86, 9242.1, "un taux, il ne faut pas rentrer le taux en nombre normal."], [9242.52, 9247.2, "Donc, le paiement est de 5198 ici, dans ce cas-là, hypothécaire."], [9249.26, 9253.26, "Vous allez voir pourquoi. C'est simplement parce que ça fait partie du curriculum d"], [9253.28, 9254.64, "'être capable de calculer un taux hypothécaire."], [9256.42, 9260.2, "Je ne vous en tiendrai pas. La correction ne sera pas nécessairement trop difficile"], [9260.22, 9262.26, "à ce niveau-là. C'est vraiment de comprendre l'intuition."], [9264.04, 9266.9, "Maintenant, c'est que vous voyez, donc ici, c'est mentionné,"], [9266.96, 9268.48, "la mise de fonds est de 20 %."], [9268.5, 9273.46, "Donc, c'est simplement comme là, par exemple, le prix médian des 10 prix demandés du"], [9273.48, 9279.5, "dossier, ici, donc ça va être le, vous allez, donc votre"], [9279.52, 9282.6, "scénario 2, c'est la propriété que vous avez choisie et le scénario 1,"], [9282.72, 9286.86, "c'est simplement le prix médian, donc les propriétés qu'on vous donne,"], [9286.88, 9291.5, "donc les 10. Donc, supposons qu'ici c'est 500 000, bien là vous entrez la valeur de"], [9291.52, 9295.76, "500 000. Et là, vous la prenez donc directement à partir du calcul de la médiane."], [9296.06, 9299.64, "La mise de fond, bien là, c'est simplement 20 % fois cette valeur-là."], [9299.76, 9303.52, "Le montant du prêt, c'est, comme mettons qu'on mettrait 500 000 ici,"], [9305.34, 9311.8, "500 000, donc si ça va être 20 % fois ça ici, donc"], [9311.82, 9317.58, "fois 0,20. Et là, le montant du prêt, c'est simplement la valeur,"], [9317.82, 9320.54, "donc le prix, moins la mise de fonds."], [9320.58, 9325.98, "Donc, 40 %. Maintenant, le paiement ici, c'est simplement,"], [9326.28, 9327.68, "qu'est-ce qu'on vient de faire là ?"], [9328.88, 9332.74, "Donc, supposons qu'on aurait ça ici, là, on va faire valeur paiement."], [9333.94, 9340.0, "Le taux qui est une façon de faire, c'est simplement de faire ça"], [9340.02, 9346.64, "ici. Ici, on va le diviser par 100 et on le redivise par 12 pour"], [9346.66, 9350.56, "que, justement, ça soit en nombre décimale et non comme ça ici directement."], [9351.1, 9354.28, "Et là, je pense qu'il y a un pourcentage dessus, donc le diviser par 100 n'était pas"], [9354.3, 9357.06, "nécessaire. Donc, c'est comme ça ici."], [9357.6, 9363.88, "Là, 12 fois 25. Ensuite, valeur actualisée, c'est simplement le"], [9363.9, 9368.78, "montant du prêt. et là, pour que la valeur du paiement soit positive,"], [9369.58, 9374.12, "le montant du prêt doit être négatif parce que c'est comme des entrées de cash."], [9374.2, 9377.64, "C'est-à-dire que la banque, elle vous fournit un montant donné pour votre hypothèque"], [9377.66, 9380.1, "et vous le remboursez à travers plusieurs paiements."], [9380.22, 9381.52, "Donc, il faut que les cash-offs soient opposés."], [9382.0, 9385.76, "Si on met la valeur du prêt négatif, les paiements vont être positifs et c'est mieux"], [9385.78, 9391.72, "pour la représentation. Donc, ici comme ça, à la fin, c'est zéro et annulé de 5"], [9391.74, 9395.28, "périodes et ça vous donne le paiement de 2599."], [9396.72, 9399.72, "Maintenant, écart mensuel par rapport au scénario 1, donc ça,"], [9399.74, 9400.98, "vous allez devoir documenter."], [9401.18, 9408.18, "Le revenu annuel, ça va vous être mentionné ici dans l'énoncé et"], [9408.2, 9411.72, "vous allez donc faire ici une explication par rapport à ça."], [9412.42, 9417.3, "Et à la fin, vous allez avoir ce dashboard-là qui va se faire automatiquement ici"], [9417.32, 9421.04, "avec toutes les valeurs que vous allez rentrer et calculer."], [9421.86, 9425.26, "puis ça va être vraiment ici de tout simplement faire des constats et c'est tout"], [9426.02, 9430.8, "donc c'est de façon simple c'est ça est-ce qu'il y avait des questions"], [9432.4, 9435.84, "à la prochaine séance si vous avez des problèmes ou si avant vous pouvez m'écrire"], [9435.86, 9440.28, "par courriel ou sinon on peut en discuter la semaine prochaine ça prend pas"], [9440.3, 9444.0, "nécessairement énormément de temps donc dans l'énoncé c'est écrit vous pouvez pas le"], [9444.02, 9446.72, "faire en équipe mais c'est libre à vous si vous voulez le faire à deux vous pouvez"], [9446.74, 9451.36, "le faire à deux vous mettez vos deux noms ici et il n'y a pas d'autre chose à"], [9451.38, 9454.82, "remettre que l'Excel. Donc, en soi, c'est l'Excel."], [9457.26, 9460.44, "Et vous voyez ici, vous allez avoir le statut en cours et tout ça."], [9460.7, 9461.68, "Ça vous donne une idée dans le fond."], [9461.86, 9465.62, "Est-ce que j'ai tout fait ? Ça va être marqué terminé quand ça va être fini."], [9466.34, 9468.54, "Donc, ça ne vous dira pas si l'annonce est bon."], [9468.74, 9471.1, "Si vous avez fait la bonne chose."], [9471.84, 9477.26, "Mais si vous utilisez le jeu de slide qu'on vient de présenter pour l'ETP,"], [9479.5, 9481.24, "avec les notes de cours et tout ça, il n'y a aucun problème."], [9481.68, 9486.02, "Maintenant, pour Excel, n'importe quel chat GPT, peu importe,"], [9486.04, 9488.86, "si vous avez un problème pour calculer comment figer une cellule,"], [9489.08, 9492.32, "vous pouvez m'écrire ou vous pouvez demander à..."], [9492.62, 9494.18, "Peu importe, donc c'est vraiment libre à vous."], [9494.92, 9497.14, "Ce que je demande à faire, c'est que si vous utilisez, par exemple,"], [9497.76, 9501.3, "c'est l'université qui nous le demande, probablement, je n'aurais pas mis cette"], [9501.32, 9503.96, "chose-là, mais je n'ai pas le choix de le faire, donc, si vous utilisez l"], [9503.98, 9508.24, "'intelligence artificielle, simplement, écrivez pourquoi dans quelle mesure vous l"], [9508.26, 9511.46, "'avez utilisée. Donc, c'est-à-dire, je l'ai utilisée pour les formules Excel."], [9513.38, 9516.3, "Je l'ai utilisée pour vérifier mon raisonnement sur, par exemple,"], [9516.52, 9519.76, "l'explication d'en synthèse. Ça n'influencerait aucunement votre note."], [9519.86, 9522.1, "Donc, c'est-à-dire que c'est simplement parce que c'est comme ça."], [9522.34, 9528.2, "Donc, il n'y a pas de... Mettez maintenant que c'est libre à vous de l'utiliser pour"], [9528.22, 9529.26, "vérifier qu'est-ce que vous avez fait."], [9530.6, 9533.44, "Mais, encore une fois, l'interprétation,"], [9536.98, 9542.58, "c'est je pourrais m'attendre dire pour faire dans le fond ça ici toutes les étapes"], [9542.6, 9547.9, "par exemple mécaniques moi je crois que là ça peut être très très bien de vérifier"], [9547.92, 9553.38, "surtout pour les formules et tout ça et maintenant la synthèse c'est là que là c'est"], [9553.4, 9558.52, "plus vous qui devez encore une fois quelqu'un peut tout le faire mais c'est qu'il y"], [9558.54, 9561.72, "a un risque que dans le fond ça soit très très très général comme explication et que"], [9561.74, 9563.68, "ça ne sera pas nécessairement adapté au cours."], [9565.28, 9568.52, "Mettez, encore une fois, vous avez la liberté de faire comme vous le souhaitez."], [9570.1, 9572.28, "Mettez vraiment pour les calculs ici quelles formules utiliser."], [9572.98, 9575.9, "Il y a des affaires sur Excel, des fois, ça peut être plus rapide de le faire d'une"], [9575.92, 9577.52, "façon ou d'une autre. C'est vraiment libre à vous."], [9577.58, 9580.24, "L'important, c'est que les formules soient là pour faire le suivi."], [9580.86, 9581.74, "Si vous ne voulez pas faire de..."], [9581.76, 9584.3, "Si vous êtes à l'aise avec le fait et que vous êtes sûr de votre réponse,"], [9584.5, 9585.3, "vous n'êtes pas obligé de mettre"], [9587.82, 9590.1, "les formules Excel. Vous pouvez simplement mettre les valeurs,"], [9590.12, 9595.26, "mais soyez conscients que, bon, il y a un risque que si ce n'est pas la bonne chose,"], [9595.38, 9596.56, "bien là, le suivi d'erreur ne puisse pas être fait."], [9598.44, 9599.48, "Donc, est-ce qu'il y avait des questions ?"], [9603.9, 9605.88, "Ça va venir, je pense. Ça va bien ?"], [9605.98, 9610.38, "Parfait. Comme je vous ai dit, si vous avez des questions sur le forum,"], [9610.96, 9615.12, "par courriel, ou à la prochaine séance, il n'y a aucun problème."], [9615.28, 9616.44, "Donc, je vais me faire un plaisir de vous répondre."], [9617.9, 9623.88, "puis garder à l'esprit que maintenant c'est surtout ça ici donc c'est vraiment l"], [9623.9, 9626.5, "'interprétation qui est importante c'est le"], [9629.36, 9633.74, "c'est plus pour travailler maintenant l'intuition en immobilier par rapport à l"], [9633.76, 9638.74, "'économie plutôt que d'être capable de faire des formules c'est surtout ça dans le"], [9638.76, 9644.5, "monde que ça vérifie c'est pour ça justement que je mets l'avant la possibilité pour"], [9644.52, 9649.3, "justement aller plus si tu n'es pas trop de temps à essayer de comprendre comment"], [9649.32, 9651.66, "faire un moyen... Comment on appelle ça ?"], [9653.54, 9657.36, "En soi, c'est bien. Dans votre travail, vous allez devoir utiliser Excel et vous l"], [9657.38, 9659.6, "'utilisez certainement déjà. C'est pour ça que je n'ai pas la..."], [9659.62, 9662.44, "Je pense que vous n'allez avoir aucun problème à faire ça."], [9663.24, 9666.78, "Mais en soi, c'est vraiment au niveau de l'intuition, de l'analyse que c'est..."], [9666.8, 9668.28, "Le plus gros du travail est à faire."], [9670.92, 9673.06, "Juste pour que ça soit clair, pour ne pas, mettons, qu'il y en a qui..."], [9673.08, 9676.42, "ils passent maintenant leur temps à faire ça ici, puis que là,"], [9676.52, 9680.38, "ils bottent ça, ce n'est pas nécessairement la chose la plus..."], [9680.4, 9686.6, "Puis de toute façon, ça prend peut-être une heure ou deux de faire tout ça ici,"], [9686.68, 9687.92, "donc jusqu'à 5 heures, même pas."], [9688.64, 9693.24, "Puis ça, c'est si vous y allez vraiment juste vous, avec aucun aide externe."], [9695.3, 9697.6, "Si vous allez maintenant sur des forums Excel, de Chagip,"], [9697.66, 9699.0, "qui, peu importe, ça va aller beaucoup plus vite."], [9700.1, 9703.74, "Ça vous laisse pas mal plus de temps pour justement faire l'analyse ici,"], [9703.86, 9709.88, "puis penser justement à l'explication qui est par rapport à comment on avait dit,"], [9709.96, 9711.66, "pourquoi cette valeur-là est différente par rapport à l'autre."], [9712.16, 9713.4, "Donc, c'est ça."], [9715.18, 9718.44, "Donc, s'il n'y a pas d'autres questions, ça termine pas mal la séance."], [9719.02, 9724.08, "Je vais la mettre en ligne, donc, la vidéo sur le site pour ceux qui ne sont pas là,"], [9724.22, 9725.24, "mais si vous voulez la réécouter."], [9726.34, 9730.96, "Sinon, c'est tout pour aujourd'hui, donc ça va aller la semaine prochaine pour la"], [9730.98, 9731.78, "fin."], [9733.58, 9737.38, "Super, merci. Merci. Bonne soirée."], [9764.62, 9766.02, "..."]], "storyboard": [{"t": 0.16, "src": "/videos/03/sb/000.webp"}, {"t": 6.44, "src": "/videos/03/sb/001.webp"}, {"t": 12.6, "src": "/videos/03/sb/002.webp"}, {"t": 15.32, "src": "/videos/03/sb/003.webp"}, {"t": 18.6, "src": "/videos/03/sb/004.webp"}, {"t": 23.56, "src": "/videos/03/sb/005.webp"}, {"t": 27.68, "src": "/videos/03/sb/006.webp"}, {"t": 30.24, "src": "/videos/03/sb/007.webp"}, {"t": 483.76, "src": "/videos/03/sb/008.webp"}, {"t": 517.96, "src": "/videos/03/sb/009.webp"}, {"t": 639.08, "src": "/videos/03/sb/010.webp"}, {"t": 756.28, "src": "/videos/03/sb/011.webp"}, {"t": 765.6, "src": "/videos/03/sb/012.webp"}, {"t": 810.0, "src": "/videos/03/sb/013.webp"}, {"t": 1015.4, "src": "/videos/03/sb/014.webp"}, {"t": 1117.56, "src": "/videos/03/sb/015.webp"}, {"t": 1305.44, "src": "/videos/03/sb/016.webp"}, {"t": 1315.08, "src": "/videos/03/sb/017.webp"}, {"t": 1353.04, "src": "/videos/03/sb/018.webp"}, {"t": 1482.84, "src": "/videos/03/sb/019.webp"}, {"t": 1493.56, "src": "/videos/03/sb/020.webp"}, {"t": 1499.2, "src": "/videos/03/sb/021.webp"}, {"t": 1518.4, "src": "/videos/03/sb/022.webp"}, {"t": 1630.44, "src": "/videos/03/sb/023.webp"}, {"t": 1649.6, "src": "/videos/03/sb/024.webp"}, {"t": 1667.68, "src": "/videos/03/sb/025.webp"}, {"t": 1696.52, "src": "/videos/03/sb/026.webp"}, {"t": 1705.84, "src": "/videos/03/sb/027.webp"}, {"t": 2318.68, "src": "/videos/03/sb/028.webp"}, {"t": 3070.12, "src": "/videos/03/sb/029.webp"}, {"t": 3545.76, "src": "/videos/03/sb/030.webp"}, {"t": 3922.36, "src": "/videos/03/sb/031.webp"}, {"t": 3933.12, "src": "/videos/03/sb/032.webp"}, {"t": 3936.52, "src": "/videos/03/sb/033.webp"}, {"t": 3959.96, "src": "/videos/03/sb/034.webp"}, {"t": 3969.8, "src": "/videos/03/sb/035.webp"}, {"t": 4046.64, "src": "/videos/03/sb/036.webp"}, {"t": 4091.04, "src": "/videos/03/sb/037.webp"}, {"t": 4151.4, "src": "/videos/03/sb/038.webp"}, {"t": 4312.32, "src": "/videos/03/sb/039.webp"}, {"t": 4346.8, "src": "/videos/03/sb/040.webp"}, {"t": 4382.92, "src": "/videos/03/sb/041.webp"}, {"t": 4412.36, "src": "/videos/03/sb/042.webp"}, {"t": 4538.08, "src": "/videos/03/sb/043.webp"}, {"t": 4554.48, "src": "/videos/03/sb/044.webp"}, {"t": 4715.96, "src": "/videos/03/sb/045.webp"}, {"t": 4720.64, "src": "/videos/03/sb/046.webp"}, {"t": 5088.92, "src": "/videos/03/sb/047.webp"}, {"t": 5091.96, "src": "/videos/03/sb/048.webp"}, {"t": 5094.56, "src": "/videos/03/sb/049.webp"}, {"t": 5688.92, "src": "/videos/03/sb/050.webp"}, {"t": 5694.08, "src": "/videos/03/sb/051.webp"}, {"t": 5697.12, "src": "/videos/03/sb/052.webp"}, {"t": 5709.6, "src": "/videos/03/sb/053.webp"}, {"t": 5713.12, "src": "/videos/03/sb/054.webp"}, {"t": 5715.64, "src": "/videos/03/sb/055.webp"}, {"t": 5724.92, "src": "/videos/03/sb/056.webp"}, {"t": 5729.64, "src": "/videos/03/sb/057.webp"}, {"t": 5756.72, "src": "/videos/03/sb/058.webp"}, {"t": 5759.32, "src": "/videos/03/sb/059.webp"}, {"t": 5762.36, "src": "/videos/03/sb/060.webp"}, {"t": 5768.84, "src": "/videos/03/sb/061.webp"}, {"t": 5862.04, "src": "/videos/03/sb/062.webp"}, {"t": 5940.28, "src": "/videos/03/sb/063.webp"}, {"t": 5987.4, "src": "/videos/03/sb/064.webp"}, {"t": 5990.0, "src": "/videos/03/sb/065.webp"}, {"t": 6007.88, "src": "/videos/03/sb/066.webp"}, {"t": 6160.04, "src": "/videos/03/sb/067.webp"}, {"t": 6237.04, "src": "/videos/03/sb/068.webp"}, {"t": 6347.0, "src": "/videos/03/sb/069.webp"}, {"t": 6631.16, "src": "/videos/03/sb/070.webp"}, {"t": 7013.84, "src": "/videos/03/sb/071.webp"}, {"t": 7232.72, "src": "/videos/03/sb/072.webp"}, {"t": 7236.88, "src": "/videos/03/sb/073.webp"}, {"t": 7259.2, "src": "/videos/03/sb/074.webp"}, {"t": 7437.72, "src": "/videos/03/sb/075.webp"}, {"t": 7715.12, "src": "/videos/03/sb/076.webp"}, {"t": 7718.16, "src": "/videos/03/sb/077.webp"}, {"t": 7720.84, "src": "/videos/03/sb/078.webp"}, {"t": 7724.84, "src": "/videos/03/sb/079.webp"}, {"t": 7727.76, "src": "/videos/03/sb/080.webp"}, {"t": 8003.84, "src": "/videos/03/sb/081.webp"}, {"t": 8074.16, "src": "/videos/03/sb/082.webp"}, {"t": 8148.52, "src": "/videos/03/sb/083.webp"}, {"t": 8167.52, "src": "/videos/03/sb/084.webp"}, {"t": 8170.32, "src": "/videos/03/sb/085.webp"}, {"t": 8173.36, "src": "/videos/03/sb/086.webp"}, {"t": 8186.6, "src": "/videos/03/sb/087.webp"}, {"t": 8192.12, "src": "/videos/03/sb/088.webp"}, {"t": 8195.44, "src": "/videos/03/sb/089.webp"}, {"t": 8198.0, "src": "/videos/03/sb/090.webp"}, {"t": 8230.92, "src": "/videos/03/sb/091.webp"}, {"t": 8234.4, "src": "/videos/03/sb/092.webp"}, {"t": 8240.04, "src": "/videos/03/sb/093.webp"}, {"t": 8249.08, "src": "/videos/03/sb/094.webp"}, {"t": 8251.84, "src": "/videos/03/sb/095.webp"}, {"t": 8381.36, "src": "/videos/03/sb/096.webp"}, {"t": 8385.24, "src": "/videos/03/sb/097.webp"}, {"t": 8399.48, "src": "/videos/03/sb/098.webp"}, {"t": 8405.68, "src": "/videos/03/sb/099.webp"}, {"t": 8417.08, "src": "/videos/03/sb/100.webp"}, {"t": 8440.32, "src": "/videos/03/sb/101.webp"}, {"t": 8451.8, "src": "/videos/03/sb/102.webp"}, {"t": 8463.92, "src": "/videos/03/sb/103.webp"}, {"t": 8532.24, "src": "/videos/03/sb/104.webp"}, {"t": 8541.84, "src": "/videos/03/sb/105.webp"}, {"t": 8741.68, "src": "/videos/03/sb/106.webp"}, {"t": 8748.76, "src": "/videos/03/sb/107.webp"}, {"t": 8751.56, "src": "/videos/03/sb/108.webp"}, {"t": 8754.48, "src": "/videos/03/sb/109.webp"}, {"t": 8777.08, "src": "/videos/03/sb/110.webp"}, {"t": 8780.84, "src": "/videos/03/sb/111.webp"}, {"t": 9012.56, "src": "/videos/03/sb/112.webp"}, {"t": 9026.0, "src": "/videos/03/sb/113.webp"}, {"t": 9411.96, "src": "/videos/03/sb/114.webp"}, {"t": 9442.76, "src": "/videos/03/sb/115.webp"}, {"t": 9516.84, "src": "/videos/03/sb/116.webp"}, {"t": 9519.4, "src": "/videos/03/sb/117.webp"}, {"t": 9540.8, "src": "/videos/03/sb/118.webp"}, {"t": 9550.32, "src": "/videos/03/sb/119.webp"}, {"t": 9578.88, "src": "/videos/03/sb/120.webp"}, {"t": 9681.32, "src": "/videos/03/sb/121.webp"}, {"t": 9685.68, "src": "/videos/03/sb/122.webp"}, {"t": 9689.04, "src": "/videos/03/sb/123.webp"}, {"t": 9745.88, "src": "/videos/03/sb/124.webp"}, {"t": 9771.72, "src": "/videos/03/sb/125.webp"}]}
	\ No newline at end of file

added dist/videos/03/transcript.srt +9051 −0

				@@ -0,0 +1,9051 @@
		1	+1
		2	+00:00:32,120 --> 00:00:32,920
		3	+Allô ?
		4	+
		5	+2
		6	+00:00:37,620 --> 00:00:41,680
		7	+Bonjour, ça va bien ? Ça va bien, vous ?
		8	+
		9	+3
		10	+00:00:42,000 --> 00:00:46,660
		11	+Oui, super bien, merci. On va commencer dans quelques minutes.
		12	+
		13	+4
		14	+00:00:50,000 --> 00:00:51,560
		15	+Ça allait pour le cours en ce moment ?
		16	+
		17	+5
		18	+00:00:52,380 --> 00:00:54,180
		19	+C'était pas trop...
		20	+
		21	+6
		22	+00:00:55,800 --> 00:00:58,280
		23	+C'était super intéressant. Merveilleux.
		24	+
		25	+7
		26	+00:00:58,880 --> 00:01:03,900
		27	+aujourd'hui ça va être le premier TP donc c'est ça c'est une plus grosse séance à
		28	+
		29	+8
		30	+00:01:03,920 --> 00:01:05,860
		31	+cause de ça mais c'est très bien ça
		32	+
		33	+9
		34	+00:01:08,040 --> 00:01:11,500
		35	+moi ça fait six mois que j'ai commencé dans le domaine je suis encore en
		36	+
		37	+10
		38	+00:01:11,520 --> 00:01:15,880
		39	+apprentissage je trouve qu'avec ce cours-là c'est vraiment très complémentaire c'est
		40	+
		41	+11
		42	+00:01:15,900 --> 00:01:17,480
		43	+ça, mais c'est bien que vous soyez dans le domaine déjà,
		44	+
		45	+12
		46	+00:01:17,540 --> 00:01:23,520
		47	+ça permet de de voir dans le fond mais c'est ça, mais j'ai essayé de râler je sais
		48	+
		49	+13
		50	+00:01:23,540 --> 00:01:26,700
		51	+pas comment le cours était fait avant mais j'ai essayé de le faire de le calquer un
		52	+
		53	+14
		54	+00:01:26,720 --> 00:01:31,720
		55	+peu plus sur la réalité ben oui, ça a l'air de ça vraiment c'est ça,
		56	+
		57	+15
		58	+00:01:31,940 --> 00:01:35,540
		59	+c'est l'objectif est-ce que vous donnez d'autres cours dans le certificat ?
		60	+
		61	+16
		62	+00:01:36,600 --> 00:01:39,360
		63	+oui, je donne la méthode des coups la méthode des coups,
		64	+
		65	+17
		66	+00:01:39,380 --> 00:01:43,400
		67	+ok est-ce que j'aime vraiment votre façon de voir les choses la façon d'enseigner
		68	+
		69	+18
		70	+00:01:43,420 --> 00:01:49,740
		71	+aussi oui, ben c'est ça il faut s'adapter à la réalité complètement
		72	+
		73	+19
		74	+00:01:53,320 --> 00:01:58,560
		75	+mais non, c'est ça on va commencer dans à peu près huit minutes,
		76	+
		77	+20
		78	+00:01:58,680 --> 00:02:00,060
		79	+donc... Pas de problème.
		80	+
		81	+21
		82	+00:08:18,520 --> 00:08:21,100
		83	+Nous allons commencer dans deux minutes.
		84	+
		85	+22
		86	+00:08:31,640 --> 00:08:33,040
		87	+Merci.
		88	+
		89	+23
		90	+00:09:45,560 --> 00:09:48,540
		91	+Bonjour tout le monde. Bienvenue à la séance 3 du cours.
		92	+
		93	+24
		94	+00:09:49,320 --> 00:09:50,300
		95	+J'espère que vous allez bien.
		96	+
		97	+25
		98	+00:09:52,120 --> 00:09:55,680
		99	+Je vais commencer. Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière qu'on a vue
		100	+
		101	+26
		102	+00:09:55,700 --> 00:09:56,500
		103	+jusqu'à présent.
		104	+
		105	+27
		106	+00:09:58,840 --> 00:10:00,720
		107	+C'était correct probablement.
		108	+
		109	+28
		110	+00:10:02,120 --> 00:10:03,500
		111	+Est-ce que vous m'entendez bien probablement ?
		112	+
		113	+29
		114	+00:10:04,160 --> 00:10:07,000
		115	+Oui, parfait. Super. Merveilleux.
		116	+
		117	+30
		118	+00:10:07,940 --> 00:10:08,740
		119	+Excellent.
		120	+
		121	+31
		122	+00:10:10,100 --> 00:10:13,700
		123	+Aujourd'hui, dans le fond, on va vraiment faire la section,
		124	+
		125	+32
		126	+00:10:13,740 --> 00:10:19,780
		127	+on va finir la section dont on avait commencé la semaine passée sur tout ce qui
		128	+
		129	+33
		130	+00:10:19,800 --> 00:10:23,480
		131	+est principe d'offre et demande, principe de substitution et tout.
		132	+
		133	+34
		134	+00:10:23,680 --> 00:10:27,840
		135	+Et ensuite, on va aller dans la section 4 et on va présenter le TP à la fin.
		136	+
		137	+35
		138	+00:10:30,060 --> 00:10:33,020
		139	+On va tourner avec le jeu de slide qu'il y a ici.
		140	+
		141	+36
		142	+00:10:33,700 --> 00:10:34,720
		143	+Ça va être relativement rapide.
		144	+
		145	+37
		146	+00:10:35,380 --> 00:10:37,140
		147	+On va finir le principe de substitution.
		148	+
		149	+38
		150	+00:10:37,940 --> 00:10:41,960
		151	+Comme on avait dit la dernière fois, c'est super simple comme principe.
		152	+
		153	+39
		154	+00:10:42,260 --> 00:10:47,220
		155	+C'est simplement qu'un acheteur rationnel va regarder trois choses.
		156	+
		157	+40
		158	+00:10:47,740 --> 00:10:52,480
		159	+La valeur la plus élevée, dépendamment de la façon dont on price l'immeuble.
		160	+
		161	+41
		162	+00:10:52,960 --> 00:10:57,800
		163	+Donc, ici, on avait parlé de la comparaison, le coût de construction et les revenus.
		164	+
		165	+42
		166	+00:10:58,280 --> 00:11:01,320
		167	+Donc, s'il y a une alternative qui est plus économique,
		168	+
		169	+43
		170	+00:11:02,140 --> 00:11:05,180
		171	+le principe de substitution va vraiment l'emporter.
		172	+
		173	+44
		174	+00:11:05,500 --> 00:11:09,800
		175	+Et ça va être ça, donc le prix optimal, le prix que selon les marchés,
		176	+
		177	+45
		178	+00:11:10,700 --> 00:11:14,280
		179	+en réalité, c'est pas nécessairement appliqué de façon,
		180	+
		181	+46
		182	+00:11:14,540 --> 00:11:18,900
		183	+l'acheteur ne fait pas ce calcul-là directement, mais on dit que maintenant de façon
		184	+
		185	+47
		186	+00:11:18,920 --> 00:11:22,040
		187	+agrégée, ça va être vrai. C'est-à-dire que si, par exemple,
		188	+
		189	+48
		190	+00:11:22,140 --> 00:11:27,140
		191	+il y a une propriété comparable qui est plus chère que de construire l'équivalent,
		192	+
		193	+49
		194	+00:11:27,540 --> 00:11:33,360
		195	+forcément, s'il y a un terrain disponible, l'acheteur va décider de construire lui
		196	+
		197	+50
		198	+00:11:33,380 --> 00:11:37,920
		199	+-même la propriété. En réalité, c'est plus compliqué de construire une propriété.
		200	+
		201	+51
		202	+00:11:39,380 --> 00:11:41,680
		203	+Ce n'est pas nécessairement juste une question de coût,
		204	+
		205	+52
		206	+00:11:41,760 --> 00:11:43,400
		207	+c'est une question de logistique aussi.
		208	+
		209	+53
		210	+00:11:44,240 --> 00:11:45,720
		211	+Ça me tente de m'en marquer là-dedans.
		212	+
		213	+54
		214	+00:11:45,740 --> 00:11:50,560
		215	+Et encore une fois aussi, si le fait de louer le même espace,
		216	+
		217	+55
		218	+00:11:50,960 --> 00:11:54,920
		219	+la valeur actualisée de tous les loyers qu'on paierait dans le futur,
		220	+
		221	+56
		222	+00:11:55,180 --> 00:12:01,220
		223	+c'est inférieur à construire ou à acheter, possiblement l'acheteur va
		224	+
		225	+57
		226	+00:12:01,240 --> 00:12:06,440
		227	+préférer finalement louer. encore une fois, c'est théorique ça.
		228	+
		229	+58
		230	+00:12:06,800 --> 00:12:11,400
		231	+C'est vraiment, dans la réalité, c'est pas nécessairement ce qui est fait parce qu
		232	+
		233	+59
		234	+00:12:11,420 --> 00:12:16,480
		235	+'il y a d'autres utilités. Certaines personnes vont préférer être propriétaires
		236	+
		237	+60
		238	+00:12:16,500 --> 00:12:18,300
		239	+parce que, bon, c'est chez toi.
		240	+
		241	+61
		242	+00:12:18,820 --> 00:12:19,960
		243	+T'as pas le risque de te faire
		244	+
		245	+62
		246	+00:12:21,880 --> 00:12:24,380
		247	+foot-doll. On peut dire foot-doll, mais bon.
		248	+
		249	+63
		250	+00:12:26,320 --> 00:12:29,060
		251	+Il y a des choses qu'on peut pas priceer monétairement.
		252	+
		253	+64
		254	+00:12:29,540 --> 00:12:33,980
		255	+C'est pour ça que cette méthode-là, cette théorie-là a quand même des limites assez
		256	+
		257	+65
		258	+00:12:34,000 --> 00:12:36,380
		259	+importantes. Mais c'est important de la connaître.
		260	+
		261	+66
		262	+00:12:37,680 --> 00:12:40,520
		263	+Donc, ça ici. Maintenant, le principe de l'utilisation optimale.
		264	+
		265	+67
		266	+00:12:40,760 --> 00:12:42,340
		267	+Donc, ça, c'est le principe de substitution.
		268	+
		269	+68
		270	+00:12:42,540 --> 00:12:46,000
		271	+En soi, c'est simplement ça. L'utilisation optimale, qu'est-ce que ça dit ?
		272	+
		273	+69
		274	+00:12:46,140 --> 00:12:51,780
		275	+C'est que si on a un terrain donné, par exemple, si vous avez un terrain dont vous
		276	+
		277	+70
		278	+00:12:51,800 --> 00:12:57,880
		279	+avez acheté, vous êtes déjà propriétaire, il y a forcément une vocation qui
		280	+
		281	+71
		282	+00:12:57,900 --> 00:13:02,960
		283	+est optimale. Donc, c'est-à-dire qu'il y a un projet que vous pouvez mettre sur ce
		284	+
		285	+72
		286	+00:13:02,980 --> 00:13:06,880
		287	+terrain-là, puis qui va vraiment vous permettre donc d'obtenir la valeur la plus
		288	+
		289	+73
		290	+00:13:06,900 --> 00:13:11,700
		291	+élevée. Et ça, ça dépend de plusieurs facteurs, donc la légalité du projet.
		292	+
		293	+74
		294	+00:13:12,420 --> 00:13:14,280
		295	+Est-ce que c'est possible financièrement ?
		296	+
		297	+75
		298	+00:13:14,820 --> 00:13:17,840
		299	+Est-ce que c'est possible physiquement ?
		300	+
		301	+76
		302	+00:13:18,120 --> 00:13:20,560
		303	+Donc, c'est-à-dire que c'est pas tous les terrains qui peuvent acquérir,
		304	+
		305	+77
		306	+00:13:20,660 --> 00:13:23,040
		307	+par exemple, un immeuble de 12 logements, etc.
		308	+
		309	+78
		310	+00:13:24,080 --> 00:13:26,000
		311	+Bon, je vais admettre M. Gagné.
		312	+
		313	+79
		314	+00:13:27,960 --> 00:13:28,760
		315	+C'est ça.
		316	+
		317	+80
		318	+00:13:30,140 --> 00:13:33,620
		319	+Donc, c'est ici. Les quatre critères de l'utilisation optimale,
		320	+
		321	+81
		322	+00:13:33,900 --> 00:13:37,500
		323	+c'est premièrement, est-ce que ce que je veux faire, c'est légal au niveau des
		324	+
		325	+82
		326	+00:13:37,520 --> 00:13:39,460
		327	+permis ? Parce qu'on sait qu'il y a du zonage.
		328	+
		329	+83
		330	+00:13:39,580 --> 00:13:43,860
		331	+C'est-à-dire que si vous avez, je ne sais pas moi, une terre agricole,
		332	+
		333	+84
		334	+00:13:44,700 --> 00:13:50,400
		335	+par exemple, à Québec, dans le coin de Beauport, il y a des terres agricoles qui
		336	+
		337	+85
		338	+00:13:50,420 --> 00:13:51,400
		339	+sont très proches de la ville.
		340	+
		341	+86
		342	+00:13:53,020 --> 00:13:58,220
		343	+On pourrait se dire, mettons, intuitivement, je vais faire un gros parc de condos,
		344	+
		345	+87
		346	+00:13:58,360 --> 00:13:59,720
		347	+c'est l'utilisation optimale de tout ça.
		348	+
		349	+88
		350	+00:14:00,000 --> 00:14:05,520
		351	+C'est vrai. Donc, si on n'avait pas le point 1, probablement que toute ferme ou tout
		352	+
		353	+89
		354	+00:14:05,540 --> 00:14:09,620
		355	+terrain zoné agricole, l'utilisation optimale, ça serait de faire des logements
		356	+
		357	+90
		358	+00:14:09,640 --> 00:14:12,960
		359	+dessus, c'est clair, parce que le prix du pied carré, par exemple,
		360	+
		361	+91
		362	+00:14:13,060 --> 00:14:16,580
		363	+d'un terrain agricole par rapport à un terrain résidentiel ou commercial,
		364	+
		365	+92
		366	+00:14:16,900 --> 00:14:18,340
		367	+c'est vraiment pas dans la même norme d'idée.
		368	+
		369	+93
		370	+00:14:18,360 --> 00:14:22,720
		371	+Donc, on est aux alentours de 20-30 000, je crois, par hectare au niveau des
		372	+
		373	+94
		374	+00:14:22,740 --> 00:14:24,160
		375	+terrains agricoles.
		376	+
		377	+95
		378	+00:14:26,120 --> 00:14:28,440
		379	+Et bon, dans le résidentiel, ça chiffre.
		380	+
		381	+96
		382	+00:14:28,640 --> 00:14:30,840
		383	+C'est vraiment, vraiment, ça ne se price pas en hectare.
		384	+
		385	+97
		386	+00:14:30,960 --> 00:14:36,080
		387	+C'est vraiment, c'est plus en, je ne pourrais pas dire en,
		388	+
		389	+98
		390	+00:14:36,200 --> 00:14:39,060
		391	+c'est en parcelles de pieds carrés.
		392	+
		393	+99
		394	+00:14:39,220 --> 00:14:41,720
		395	+Mais dans un premier temps, il faut que ce soit légal.
		396	+
		397	+100
		398	+00:14:41,860 --> 00:14:44,280
		399	+C'est surtout ça que ça dit, donc, cette théorie-là de l'utilisation optimale.
		400	+
		401	+101
		402	+00:14:44,840 --> 00:14:46,820
		403	+Maintenant, dans la mesure que c'est légal de le faire,
		404	+
		405	+102
		406	+00:14:47,140 --> 00:14:49,200
		407	+bien là, on a comme plusieurs possibilités.
		408	+
		409	+103
		410	+00:14:49,500 --> 00:14:52,080
		411	+Donc, est-ce qu'on fait un parc de condos ?
		412	+
		413	+104
		414	+00:14:52,200 --> 00:14:54,220
		415	+Est-ce qu'on fait, je ne sais pas moi, une maison ?
		416	+
		417	+105
		418	+00:14:56,880 --> 00:14:59,420
		419	+Vraiment toutes les possibilités, donc dépendamment de la taille du terrain.
		420	+
		421	+106
		422	+00:14:59,660 --> 00:15:01,880
		423	+Si c'est juste maintenant un petit terrain qui peut accueillir une maison,
		424	+
		425	+107
		426	+00:15:02,020 --> 00:15:04,800
		427	+bien là, la question, c'est, est-ce que je fais un duplex,
		428	+
		429	+108
		430	+00:15:05,060 --> 00:15:09,700
		431	+une maison simplement, ou est-ce que je décide de faire autre chose ?
		432	+
		433	+109
		434	+00:15:10,560 --> 00:15:12,680
		435	+Et c'est là que ça rentre dans le physiquement possible.
		436	+
		437	+110
		438	+00:15:12,700 --> 00:15:16,000
		439	+Est-ce que c'est possible au niveau de l'accessibilité ?
		440	+
		441	+111
		442	+00:15:16,380 --> 00:15:17,960
		443	+Par exemple, est-ce que Hydro-Québec se rend ?
		444	+
		445	+112
		446	+00:15:18,420 --> 00:15:20,240
		447	+Est-ce qu'il y a de la plomberie ?
		448	+
		449	+113
		450	+00:15:20,600 --> 00:15:22,360
		451	+Il y a plein de choses, donc la topographie, tout ça.
		452	+
		453	+114
		454	+00:15:22,440 --> 00:15:27,600
		455	+Est-ce que le terrain est plus en vase,
		456	+
		457	+115
		458	+00:15:29,980 --> 00:15:31,960
		459	+mais en tout cas, il y a certains terrains qui sont en argile,
		460	+
		461	+116
		462	+00:15:32,060 --> 00:15:34,380
		463	+donc le sol est en argile, donc c'est plus risqué de faire certains projets.
		464	+
		465	+117
		466	+00:15:35,620 --> 00:15:37,460
		467	+Donc, c'est la deuxième question qu'on va se poser.
		468	+
		469	+118
		470	+00:15:39,480 --> 00:15:43,060
		471	+Maintenant, si c'est possible physiquement, bien là, c'est financièrement ce que c
		472	+
		473	+119
		474	+00:15:43,080 --> 00:15:47,180
		475	+'est faisable. Parce que c'est bien beau tout ça, mais si financièrement ça ne tient
		476	+
		477	+120
		478	+00:15:47,200 --> 00:15:52,580
		479	+pas la route, bien le projet, parce que c'est aussi, c'est que dans certaines vonges
		480	+
		481	+121
		482	+00:15:52,600 --> 00:15:58,080
		483	+éloignées, on pourrait construire un gros immeuble de logement,
		484	+
		485	+122
		486	+00:15:58,340 --> 00:16:01,160
		487	+mais si les loyers ne sont pas élevés, parce que justement,
		488	+
		489	+123
		490	+00:16:01,380 --> 00:16:04,180
		491	+on est très éloigné de la ville, bien, ça se peut que le projet ne soit pas
		492	+
		493	+124
		494	+00:16:04,200 --> 00:16:08,980
		495	+financièrement faisable. Donc, on regarde, est-ce que les revenus sont super au
		496	+
		497	+125
		498	+00:16:09,000 --> 00:16:12,820
		499	+coût ? Et sachant cela, est-ce que c'est un rendement qui est acceptable ?
		500	+
		501	+126
		502	+00:16:13,440 --> 00:16:16,020
		503	+Déjà en partant, si les revenus futurs ne sont pas super au coût,
		504	+
		505	+127
		506	+00:16:16,740 --> 00:16:17,880
		507	+bien là, ça ne passe pas l'étape 3.
		508	+
		509	+128
		510	+00:16:19,360 --> 00:16:23,460
		511	+Et maintenant, lorsqu'on est filtré avec l'étape 3, il faut vraiment voir ça comme
		512	+
		513	+129
		514	+00:16:23,480 --> 00:16:26,880
		515	+un entonnoir. C'est-à-dire que les projets, on les fait tous passer dans cet
		516	+
		517	+130
		518	+00:16:26,900 --> 00:16:31,400
		519	+entonnoir-là, puis à chaque étape, 1, 2, 3, il y a de moins en moins de projets qui
		520	+
		521	+131
		522	+00:16:31,420 --> 00:16:36,980
		523	+restent. Et là, le 4, c'est vraiment qu'est-ce qui produit le plus,
		524	+
		525	+132
		526	+00:16:37,200 --> 00:16:41,240
		527	+le maximal productif. C'est la valeur résiduelle la plus élevée parmi toutes les
		528	+
		529	+133
		530	+00:16:41,260 --> 00:16:42,060
		531	+possibilités.
		532	+
		533	+134
		534	+00:16:43,480 --> 00:16:45,320
		535	+Donc, les critères sont vraiment appliquées dans l'ordre.
		536	+
		537	+135
		538	+00:16:46,320 --> 00:16:51,920
		539	+Et donc, si un usage n'est pas légalement permis, on ne voit même pas l'étape 2 pour
		540	+
		541	+136
		542	+00:16:51,940 --> 00:16:54,420
		543	+ce projet-là. Donc, c'est ça.
		544	+
		545	+137
		546	+00:16:55,440 --> 00:16:56,800
		547	+Donc, ici maintenant, c'est ça.
		548	+
		549	+138
		550	+00:16:56,900 --> 00:16:58,260
		551	+Donc, ça, c'est l'analyse séquentielle.
		552	+
		553	+139
		554	+00:16:59,140 --> 00:17:01,080
		555	+Est-ce que c'est légalement permis de faire le projet ?
		556	+
		557	+140
		558	+00:17:01,700 --> 00:17:05,300
		559	+si c'est oui, on continue. Sinon, bien là, c'est un usage qui est limité.
		560	+
		561	+141
		562	+00:17:05,840 --> 00:17:08,720
		563	+Ensuite, est-ce que c'est physiquement possible selon la topologie du terrain ?
		564	+
		565	+142
		566	+00:17:09,280 --> 00:17:11,280
		567	+Si oui, bon, on continue encore une fois.
		568	+
		569	+143
		570	+00:17:12,000 --> 00:17:14,160
		571	+Est-ce que c'est financièrement faisable ?
		572	+
		573	+144
		574	+00:17:14,900 --> 00:17:20,620
		575	+Si oui, on continue. Et là, est-ce que c'est le projet qui apporte le plus au niveau
		576	+
		577	+145
		578	+00:17:20,640 --> 00:17:23,080
		579	+du maximal productif ? Bien là, on se pose la question.
		580	+
		581	+146
		582	+00:17:23,960 --> 00:17:28,220
		583	+Et là, au niveau du financièrement faisable, c'est là que c'est vraiment plus,
		584	+
		585	+147
		586	+00:17:28,620 --> 00:17:33,680
		587	+c'est pas s'évident que ça. Il faut vraiment donc, on continue à repasser les étapes
		588	+
		589	+148
		590	+00:17:33,700 --> 00:17:35,360
		591	+une par une pour vraiment plus les détailler.
		592	+
		593	+149
		594	+00:17:35,800 --> 00:17:39,280
		595	+Au niveau des éléments à vérifier, au niveau du légalement permis.
		596	+
		597	+150
		598	+00:17:39,920 --> 00:17:42,100
		599	+Comme on a dit, c'est le zonage municipal.
		600	+
		601	+151
		602	+00:17:42,740 --> 00:17:43,780
		603	+Est-ce que c'est résidentiel ?
		604	+
		605	+152
		606	+00:17:43,940 --> 00:17:46,360
		607	+Est-ce que c'est commercial ? Est-ce que c'est mix ou c'est industriel ?
		608	+
		609	+153
		610	+00:17:46,880 --> 00:17:49,120
		611	+Parce qu'il y a certaines zones qui sont simplement industrielles.
		612	+
		613	+154
		614	+00:17:52,300 --> 00:17:55,540
		615	+Encore une fois, c'est possible que certains promoteurs immobiliers des fois
		616	+
		617	+155
		618	+00:17:55,560 --> 00:18:00,500
		619	+décident d'acheter des terrains avec des zones agricole,
		620	+
		621	+156
		622	+00:18:00,580 --> 00:18:05,740
		623	+donc ça s'est vu dans certaines villes de la province, c'est-à-dire que c'est un
		624	+
		625	+157
		626	+00:18:05,760 --> 00:18:09,920
		627	+pays en soi. C'est-à-dire que vous achetez de quoi de zone agricole,
		628	+
		629	+158
		630	+00:18:09,980 --> 00:18:14,900
		631	+vous attendez pendant quelques mois ou quelques années ou même quelques décennies et
		632	+
		633	+159
		634	+00:18:14,920 --> 00:18:18,360
		635	+là vous espérez qu'il y a un changement de zonage à cause que justement les
		636	+
		637	+160
		638	+00:18:18,380 --> 00:18:20,300
		639	+environnements deviennent plus denses, il y a plus de population,
		640	+
		641	+161
		642	+00:18:20,500 --> 00:18:24,840
		643	+donc les gouvernements décident de changer le zonage.
		644	+
		645	+162
		646	+00:18:25,020 --> 00:18:28,980
		647	+Ou si vous avez beaucoup d'influence, Donc, ça s'est déjà fait.
		648	+
		649	+163
		650	+00:18:29,140 --> 00:18:30,960
		651	+Donc, c'est possible de le faire.
		652	+
		653	+164
		654	+00:18:31,140 --> 00:18:33,300
		655	+Mais bon, ce rendu là, ça ne rentre pas vraiment dans la théorie immobilière.
		656	+
		657	+165
		658	+00:18:35,460 --> 00:18:37,300
		659	+Donc, maintenant, ça fait tout de suite parfait.
		660	+
		661	+166
		662	+00:18:38,760 --> 00:18:40,680
		663	+Ici, est-ce que c'est physiquement possible ?
		664	+
		665	+167
		666	+00:18:41,160 --> 00:18:43,840
		667	+C'est là que c'est quand même un gros travail de savoir est-ce que c'est possible.
		668	+
		669	+168
		670	+00:18:43,940 --> 00:18:45,740
		671	+Est-ce que c'est possible selon la taille ?
		672	+
		673	+169
		674	+00:18:45,840 --> 00:18:49,480
		675	+Est-ce que le projet, le terrain est suffisamment important pour pouvoir faire le
		676	+
		677	+170
		678	+00:18:49,500 --> 00:18:52,320
		679	+projet que vous souhaitez ? Si la réponse est oui, bien là,
		680	+
		681	+171
		682	+00:18:52,500 --> 00:18:57,500
		683	+c'est bon. La topographie. Des fois, il y a certains terrains qui ont des risques d
		684	+
		685	+172
		686	+00:18:57,520 --> 00:19:01,300
		687	+'inondations. C'est de plus en plus fréquent maintenant que les terrains sont plus à
		688	+
		689	+173
		690	+00:19:01,320 --> 00:19:03,000
		691	+risque. C'est bien important.
		692	+
		693	+174
		694	+00:19:03,360 --> 00:19:04,840
		695	+Donc, ça, c'est relativement nouveau.
		696	+
		697	+175
		698	+00:19:05,000 --> 00:19:06,340
		699	+Donc, c'est-à-dire que c'est de quoi qui est…
		700	+
		701	+176
		702	+00:19:06,800 --> 00:19:11,140
		703	+C'est très récent qu'on se pose la question, est-ce que ce terrain-là est viable sur
		704	+
		705	+177
		706	+00:19:11,160 --> 00:19:16,100
		707	+10, 20 ou 30 ans ? Avant, bon, on disait, s'il y a des inondations,
		708	+
		709	+178
		710	+00:19:16,420 --> 00:19:19,560
		711	+c'est périodique. Donc, c'est-à-dire que c'est une rivière qui déborde.
		712	+
		713	+179
		714	+00:19:20,400 --> 00:19:22,640
		715	+Puis, ça va se retirer. Donc, il y a les assurances et tout.
		716	+
		717	+180
		718	+00:19:22,660 --> 00:19:24,980
		719	+Maintenant, il y a des zones qui sont dites non assurables.
		720	+
		721	+181
		722	+00:19:25,120 --> 00:19:28,520
		723	+C'est-à-dire qu'on prend pour acquis que la montée des eaux fait en sorte qu'il y a
		724	+
		725	+182
		726	+00:19:28,540 --> 00:19:30,140
		727	+une exposition qui est permanente.
		728	+
		729	+183
		730	+00:19:30,780 --> 00:19:33,800
		731	+C'est-à-dire que ce n'est pas toute la province, c'est certains endroits.
		732	+
		733	+184
		734	+00:19:35,360 --> 00:19:37,440
		735	+Il y a des endroits aussi qui sont vraiment plus risqués que d'autres.
		736	+
		737	+185
		738	+00:19:38,140 --> 00:19:41,660
		739	+Un exemple du Saguenay, par exemple, où il y a eu des inondations au Saguenay dans
		740	+
		741	+186
		742	+00:19:41,680 --> 00:19:45,400
		743	+les années 90, ou le déluge qu'il y avait eu.
		744	+
		745	+187
		746	+00:19:45,780 --> 00:19:48,040
		747	+Il y a souvent des événements fréquents au Saguenay.
		748	+
		749	+188
		750	+00:19:49,720 --> 00:19:51,380
		751	+Soit parce que c'est entouré de…
		752	+
		753	+189
		754	+00:19:51,400 --> 00:19:53,460
		755	+c'est très montagneux. Donc, il y a des écoulements d'eau.
		756	+
		757	+190
		758	+00:19:54,160 --> 00:19:55,960
		759	+Il y a beaucoup de puits abondantes.
		760	+
		761	+191
		762	+00:19:56,480 --> 00:20:01,880
		763	+Et aussi, le sol. Donc, le Saguenay-Saint-Jean s'est reconnu pour être très
		764	+
		765	+192
		766	+00:20:01,900 --> 00:20:03,800
		767	+argileux. Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de...
		768	+
		769	+193
		770	+00:20:03,820 --> 00:20:07,440
		771	+La possibilité d'avoir des glissements de terrain, c'est vraiment plus...
		772	+
		773	+194
		774	+00:20:07,460 --> 00:20:11,560
		775	+une plus forte probabilité. Donc, ça, c'est toutes les choses qu'il faut regarder la
		776	+
		777	+195
		778	+00:20:11,580 --> 00:20:15,400
		779	+topologie. Et là, surtout aussi, est-ce que c'est contaminé ?
		780	+
		781	+196
		782	+00:20:15,420 --> 00:20:17,000
		783	+Donc, le sous-sol, est-ce que je peux faire de quoi ?
		784	+
		785	+197
		786	+00:20:17,100 --> 00:20:18,420
		787	+Donc, est-ce qu'il y a une nappe phréatique, etc.
		788	+
		789	+198
		790	+00:20:19,240 --> 00:20:22,500
		791	+Et aussi, si maintenant vous voulez faire un projet de condo,
		792	+
		793	+199
		794	+00:20:22,660 --> 00:20:24,740
		795	+bien là, ça serait bien qu'il y ait un transport en commun,
		796	+
		797	+200
		798	+00:20:24,980 --> 00:20:29,120
		799	+des routes, que ce ne soit pas juste, c'est tout ça qui est à regarder.
		800	+
		801	+201
		802	+00:20:29,480 --> 00:20:32,320
		803	+Donc, lorsqu'on parle de ce que c'est physiquement possible.
		804	+
		805	+202
		806	+00:20:33,620 --> 00:20:36,380
		807	+aussi donc les services publics, donc l'aqueduc, égout,
		808	+
		809	+203
		810	+00:20:36,540 --> 00:20:40,500
		811	+etc c'est possible donc de s'en sortir sans aqueduc, donc c'est à dire que vous
		812	+
		813	+204
		814	+00:20:40,520 --> 00:20:46,020
		815	+pouvez avoir il y en a qui vont prendre de l'eau dans un puer artésien avec une
		816	+
		817	+205
		818	+00:20:46,040 --> 00:20:49,180
		819	+fosse septique donc c'est possible, mais encore une fois,
		820	+
		821	+206
		822	+00:20:49,380 --> 00:20:53,720
		823	+ça affecte la valeur du projet donc c'est pas tous les acheteurs qui sont à l'aise
		824	+
		825	+207
		826	+00:20:53,740 --> 00:20:57,140
		827	+avec le fait de ne pas avoir d'aqueduc, et aussi donc l'environnement,
		828	+
		829	+208
		830	+00:20:57,420 --> 00:21:01,180
		831	+ça c'est rendu super important donc c'est à dire que si vous voulez faire par
		832	+
		833	+209
		834	+00:21:01,200 --> 00:21:02,000
		835	+exemple
		836	+
		837	+210
		838	+00:21:05,560 --> 00:21:11,260
		839	+un parc de maisons en rangée, tout ça, et là, il y a une raffinerie à côté,
		840	+
		841	+211
		842	+00:21:12,000 --> 00:21:14,300
		843	+c'est possible. Il va y avoir des gens qui vont vouloir vivre là.
		844	+
		845	+212
		846	+00:21:14,740 --> 00:21:18,320
		847	+Mais maintenant, le prix que vous allez charger va être vraiment revu à la baisse,
		848	+
		849	+213
		850	+00:21:18,420 --> 00:21:19,760
		851	+sachant qu'il y a une raffinerie juste à côté.
		852	+
		853	+214
		854	+00:21:20,900 --> 00:21:22,660
		855	+Dans la province, il n'y en a pas énormément des raffineries.
		856	+
		857	+215
		858	+00:21:22,720 --> 00:21:24,820
		859	+Il y en a deux. Il y en a une à Montréal et une à Lévis à Québec.
		860	+
		861	+216
		862	+00:21:26,660 --> 00:21:31,340
		863	+Des fois, c'est possible. Maintenant, c'est plus le quartier résidentiel se
		864	+
		865	+217
		866	+00:21:31,360 --> 00:21:34,400
		867	+construit souvent autour de la raffinerie parce que le contraire n'est pas vraiment
		868	+
		869	+218
		870	+00:21:34,420 --> 00:21:37,280
		871	+possible sans poursuite. C'est-à-dire que si vous êtes propriétaire d'une maison,
		872	+
		873	+219
		874	+00:21:37,540 --> 00:21:39,700
		875	+puis que là, il y a une raffinerie qui achète des terrains,
		876	+
		877	+220
		878	+00:21:39,840 --> 00:21:41,760
		879	+puis que vous ne serez pas content, puis c'est normal.
		880	+
		881	+221
		882	+00:21:41,940 --> 00:21:43,780
		883	+Puis le gouvernement ne le serait pas faire de toute façon.
		884	+
		885	+222
		886	+00:21:44,480 --> 00:21:48,600
		887	+Donc, c'est à prendre en compte, mais bon, l'environnement,
		888	+
		889	+223
		890	+00:21:48,720 --> 00:21:51,200
		891	+c'est plus, maintenant, au niveau, par exemple, est-ce qu'il y a une autoroute qui
		892	+
		893	+224
		894	+00:21:51,220 --> 00:21:57,140
		895	+est à côté et tout ça. Maintenant, le financièrement faisable,
		896	+
		897	+225
		898	+00:21:57,260 --> 00:22:03,040
		899	+excusez-moi, Donc, c'est-à-dire, est-ce que les revenus anticipés de votre projet
		900	+
		901	+226
		902	+00:22:03,060 --> 00:22:04,600
		903	+vont être supérieurs au coût ?
		904	+
		905	+227
		906	+00:22:05,140 --> 00:22:09,140
		907	+Donc, ça, c'est-à-dire que vous comparez les revenus anticipés au coût de total,
		908	+
		909	+228
		910	+00:22:09,240 --> 00:22:10,620
		911	+donc terrain et construction.
		912	+
		913	+229
		914	+00:22:12,420 --> 00:22:17,380
		915	+Maintenant, le terrain, vous l'avez, donc, quand on applique cette théorie-là,
		916	+
		917	+230
		918	+00:22:17,460 --> 00:22:19,500
		919	+comme on pourrait dire, c'est lorsque vous avez déjà le terrain.
		920	+
		921	+231
		922	+00:22:19,520 --> 00:22:25,580
		923	+C'est-à-dire que vous voulez en quelque sorte savoir c'est quoi l'utilisation
		924	+
		925	+232
		926	+00:22:25,600 --> 00:22:30,960
		927	+qui est le plus optimal. Quel projet m'en donne le plus possible pour le terrain que
		928	+
		929	+233
		930	+00:22:30,980 --> 00:22:35,120
		931	+j'ai en ce moment. Donc, au niveau de l'application de ça ici,
		932	+
		933	+234
		934	+00:22:35,660 --> 00:22:37,880
		935	+on va prendre cet exemple-là très simple.
		936	+
		937	+235
		938	+00:22:38,020 --> 00:22:41,000
		939	+Donc, on aurait un exemple entre deux projets.
		940	+
		941	+236
		942	+00:22:41,180 --> 00:22:43,360
		943	+Un catplex puis un édifice commercial.
		944	+
		945	+237
		946	+00:22:44,280 --> 00:22:46,700
		947	+Donc, le terrain, on l'a payé 200 000.
		948	+
		949	+238
		950	+00:22:46,720 --> 00:22:49,620
		951	+Dans les deux cas, c'est 200 000 parce qu'il est déjà acheté.
		952	+
		953	+239
		954	+00:22:50,220 --> 00:22:53,500
		955	+Maintenant, le coût de construction, c'est 600 000 pour le 4plex,
		956	+
		957	+240
		958	+00:22:53,700 --> 00:22:58,080
		959	+puis le commercial, on va supposer, je ne sais pas, c'est des entrepôts,
		960	+
		961	+241
		962	+00:22:58,240 --> 00:23:04,240
		963	+peu importe, c'est 900 000. Maintenant, le coût total, c'est 800 000 par rapport à 1
		964	+
		965	+242
		966	+00:23:04,260 --> 00:23:06,740
		967	+,1 million, donc avec le commercial.
		968	+
		969	+243
		970	+00:23:07,900 --> 00:23:11,700
		971	+Et là, vous avez donc les revenus nets, donc ici qui sont les revenus nets
		972	+
		973	+244
		974	+00:23:11,720 --> 00:23:18,140
		975	+anticipés, donc c'est-à-dire que c'est vraiment la valeur que vous
		976	+
		977	+245
		978	+00:23:18,160 --> 00:23:19,840
		979	+allez réaliser à chacune des années.
		980	+
		981	+246
		982	+00:23:20,340 --> 00:23:22,820
		983	+Et là, on va appliquer donc ici maintenant un taux de rendement.
		984	+
		985	+247
		986	+00:23:23,280 --> 00:23:25,840
		987	+Donc, c'est-à-dire que vous, et là, il faudrait aussi appliquer un taux de
		988	+
		989	+248
		990	+00:23:25,860 --> 00:23:28,580
		991	+croissance au revenu, étant donné que ça va changer à travers le temps.
		992	+
		993	+249
		994	+00:23:29,160 --> 00:23:33,640
		995	+Donc, mais ici, donc, je ne sais pas s'il y en a qui sont familiarisés avec le tri,
		996	+
		997	+250
		998	+00:23:33,900 --> 00:23:37,580
		999	+le taux de rendement interne, on appelle ça l'IRR.
		1000	+
		1001	+251
		1002	+00:23:37,700 --> 00:23:41,300
		1003	+Donc, en finance, c'est beaucoup utilisé.
		1004	+
		1005	+252
		1006	+00:23:41,380 --> 00:23:42,420
		1007	+C'est un peu l'équivalent de ça ici.
		1008	+
		1009	+253
		1010	+00:23:42,820 --> 00:23:47,260
		1011	+Donc, c'est-à-dire, c'est le rendement que le projet vous rapporte par rapport,
		1012	+
		1013	+254
		1014	+00:23:47,320 --> 00:23:48,560
		1015	+mettons, à tous les autres projets.
		1016	+
		1017	+255
		1018	+00:23:48,660 --> 00:23:51,640
		1019	+Donc, ici, clairement, les deux sont faisables financièrement.
		1020	+
		1021	+256
		1022	+00:23:51,800 --> 00:23:53,300
		1023	+Donc, où est-ce que ce ne serait pas faisable ?
		1024	+
		1025	+257
		1026	+00:23:53,400 --> 00:23:55,720
		1027	+Ce serait, mettons, à zéro et en bas.
		1028	+
		1029	+258
		1030	+00:23:56,200 --> 00:23:58,040
		1031	+Donc, c'est-à-dire, si on aurait un rendement qui est négatif.
		1032	+
		1033	+259
		1034	+00:23:59,120 --> 00:24:01,720
		1035	+Maintenant, ce n'est pas parce que c'est faisable que c'est souhaitable.
		1036	+
		1037	+260
		1038	+00:24:01,960 --> 00:24:05,400
		1039	+Donc, c'est-à-dire que là, à 6,5 et à 8, bon, c'est relativement des rendements
		1040	+
		1041	+261
		1042	+00:24:05,420 --> 00:24:10,240
		1043	+corrects. Mais bon, si on est à 2, est-ce que vous allez vous embarquer,
		1044	+
		1045	+262
		1046	+00:24:10,340 --> 00:24:13,980
		1047	+donc vous allez maintenant engeler des capitaux ou de l'argent dans un projet qui
		1048	+
		1049	+263
		1050	+00:24:14,000 --> 00:24:18,660
		1051	+rapporte simplement 2 %, ce ne serait pas nécessairement intelligent étant donné que
		1052	+
		1053	+264
		1054	+00:24:18,680 --> 00:24:23,820
		1055	+l'immobilier, ça reste quand même un investissement risqué et que vous pouvez avoir
		1056	+
		1057	+265
		1058	+00:24:23,840 --> 00:24:26,040
		1059	+le même rendement à la banque, peu importe.
		1060	+
		1061	+266
		1062	+00:24:26,060 --> 00:24:31,180
		1063	+Maintenant, il y aurait aussi le financement hypothécaire à prendre en compte,
		1064	+
		1065	+267
		1066	+00:24:31,300 --> 00:24:33,720
		1067	+mais là, on t'en tient vraiment simplement comme ça ici.
		1068	+
		1069	+268
		1070	+00:24:34,080 --> 00:24:37,060
		1071	+Est-ce que le rendement du projet est positif ou non ?
		1072	+
		1073	+269
		1074	+00:24:37,240 --> 00:24:39,300
		1075	+Si il est positif, on y va, c'est faisable.
		1076	+
		1077	+270
		1078	+00:24:39,800 --> 00:24:42,220
		1079	+Mais ça ne veut pas dire que ça va passer l'étape suivante.
		1080	+
		1081	+271
		1082	+00:24:44,760 --> 00:24:48,280
		1083	+Ici, donc, c'est ça. C'est le principe de maximale productif,
		1084	+
		1085	+272
		1086	+00:24:48,380 --> 00:24:49,800
		1087	+c'est la valeur résiduelle du terrain.
		1088	+
		1089	+273
		1090	+00:24:50,380 --> 00:24:54,120
		1091	+Donc, c'est-à-dire que vous avez des projets ici, donc,
		1092	+
		1093	+274
		1094	+00:24:54,880 --> 00:24:57,840
		1095	+qui passent l'étape 3. Donc, est-ce que c'est faisable financièrement ?
		1096	+
		1097	+275
		1098	+00:24:58,120 --> 00:25:04,020
		1099	+Et si ça passe cette étape-là, au critère 4, donc, vous allez prendre le projet qui
		1100	+
		1101	+276
		1102	+00:25:04,040 --> 00:25:06,900
		1103	+vous apporte la valeur résiduelle du terrain la plus importante.
		1104	+
		1105	+277
		1106	+00:25:08,540 --> 00:25:11,640
		1107	+Dans le cas qui est ici, donc, bon, le CIPLEX n'est pas nécessairement un rapport,
		1108	+
		1109	+278
		1110	+00:25:11,800 --> 00:25:16,120
		1111	+mais la valeur résiduelle du terrain, c'est la valeur, donc,
		1112	+
		1113	+279
		1114	+00:25:16,340 --> 00:25:21,480
		1115	+totale estimée ici, donc, de la valeur marchande, comme on pourrait dire.
		1116	+
		1117	+280
		1118	+00:25:21,500 --> 00:25:25,780
		1119	+C'est-à-dire que votre projet, ici, a une valeur marchande de 850 000.
		1120	+
		1121	+281
		1122	+00:25:26,040 --> 00:25:27,460
		1123	+Et ça, comment c'est déterminé ?
		1124	+
		1125	+282
		1126	+00:25:28,380 --> 00:25:31,560
		1127	+C'est soit parce que vous faites des comparables et tout ça,
		1128	+
		1129	+283
		1130	+00:25:31,720 --> 00:25:33,860
		1131	+ou vous estimez avec la méthode des revenus.
		1132	+
		1133	+284
		1134	+00:25:33,940 --> 00:25:37,040
		1135	+C'est-à-dire que vous actualisez les flux de trésorerie pour avoir une valeur comme
		1136	+
		1137	+285
		1138	+00:25:37,060 --> 00:25:38,300
		1139	+un autre investisseur, le price rate.
		1140	+
		1141	+286
		1142	+00:25:38,760 --> 00:25:42,320
		1143	+Donc, c'est vraiment comment le projet pourrait se revendre immédiatement après la
		1144	+
		1145	+287
		1146	+00:25:42,340 --> 00:25:45,860
		1147	+construction. Et ça, ça vous permet, donc, si vous soustrayez les coûts de
		1148	+
		1149	+288
		1150	+00:25:45,880 --> 00:25:49,500
		1151	+construction, sans le terrain, d'avoir la valeur résiduelle de votre terrain.
		1152	+
		1153	+289
		1154	+00:25:50,460 --> 00:25:55,120
		1155	+Donc, c'est la valeur, donc, implicite du terrain, sachant que vous avez fait ce
		1156	+
		1157	+290
		1158	+00:25:55,140 --> 00:25:59,860
		1159	+projet-là. Et vous voyez, donc, ici, que, bon, là, dans les deux cas,
		1160	+
		1161	+291
		1162	+00:25:59,940 --> 00:26:02,200
		1163	+on serait égal. Maintenant qu'on rajouterait un 6 plex,
		1164	+
		1165	+292
		1166	+00:26:02,620 --> 00:26:05,400
		1167	+là, c'est complètement différent, là, il coûterait un petit peu plus cher que le 4
		1168	+
		1169	+293
		1170	+00:26:05,420 --> 00:26:08,140
		1171	+plex, bien, là, il y aurait une valeur résiduelle de 270 000.
		1172	+
		1173	+294
		1174	+00:26:08,560 --> 00:26:11,740
		1175	+Donc, dans ce cas-là, très précis, c'est simplifié aussi,
		1176	+
		1177	+295
		1178	+00:26:11,860 --> 00:26:16,660
		1179	+mais on irait avec le ciplex, étant donné que la valeur résiduelle du terrain est
		1180	+
		1181	+296
		1182	+00:26:16,680 --> 00:26:17,480
		1183	+plus élevée.
		1184	+
		1185	+297
		1186	+00:26:19,820 --> 00:26:22,820
		1187	+Ce qui est important ici, c'est que la valeur totale estimée,
		1188	+
		1189	+298
		1190	+00:26:23,100 --> 00:26:25,720
		1191	+ça peut être plusieurs méthodes.
		1192	+
		1193	+299
		1194	+00:26:27,540 --> 00:26:32,620
		1195	+Ça peut être parce que, par exemple, on a exactement la même chose qui s'est vendue
		1196	+
		1197	+300
		1198	+00:26:32,640 --> 00:26:34,460
		1199	+il y a deux semaines à tel prix.
		1200	+
		1201	+301
		1202	+00:26:34,480 --> 00:26:37,660
		1203	+Donc, on peut inférer ça, mettons que ça se vendrait à peu près à ce prix-là,
		1204	+
		1205	+302
		1206	+00:26:38,140 --> 00:26:41,440
		1207	+sachant les comparables à côté, ou on utilise la méthode des revenus.
		1208	+
		1209	+303
		1210	+00:26:43,380 --> 00:26:46,300
		1211	+La méthode des coûts, dans ce cas-là, ici, pour la valeur totale estimée,
		1212	+
		1213	+304
		1214	+00:26:46,400 --> 00:26:50,640
		1215	+ce n'est pas nécessairement la même façon de faire, étant donné qu'on va arriver à
		1216	+
		1217	+305
		1218	+00:26:50,660 --> 00:26:54,560
		1219	+la même chose. C'est-à-dire qu'on va arriver exactement à 200 000 parce que le coût
		1220	+
		1221	+306
		1222	+00:26:54,580 --> 00:26:55,760
		1223	+de construction, on le connaît déjà.
		1224	+
		1225	+307
		1226	+00:26:57,020 --> 00:27:02,900
		1227	+Donc, ça, c'est vraiment dans le cas où on aurait un projet qui serait en quelque
		1228	+
		1229	+308
		1230	+00:27:02,920 --> 00:27:05,980
		1231	+sorte productif. Donc, il nous permettrait d'avoir de la valeur immédiatement.
		1232	+
		1233	+309
		1234	+00:27:06,600 --> 00:27:10,420
		1235	+Donc là, comme on a vu ici, le projet-là, il nous apporte quelle valeur ?
		1236	+
		1237	+310
		1238	+00:27:10,540 --> 00:27:12,660
		1239	+Si on regarde là-bas, le terrain, on le paye 200 000.
		1240	+
		1241	+311
		1242	+00:27:13,900 --> 00:27:19,100
		1243	+Donc, on a 50 000 ici de valeur créée simplement parce qu'on a choisi ce projet-là
		1244	+
		1245	+312
		1246	+00:27:19,120 --> 00:27:20,360
		1247	+par rapport au coût total.
		1248	+
		1249	+313
		1250	+00:27:22,000 --> 00:27:23,200
		1251	+Est-ce que c'était correct pour ça ici ?
		1252	+
		1253	+314
		1254	+00:27:24,060 --> 00:27:27,620
		1255	+C'est plus… Oui, ça va bien. Ça va bien ?
		1256	+
		1257	+315
		1258	+00:27:27,720 --> 00:27:28,520
		1259	+Merveilleux.
		1260	+
		1261	+316
		1262	+00:27:31,900 --> 00:27:34,120
		1263	+Donc, terrain vacant versus terrain amélioré.
		1264	+
		1265	+317
		1266	+00:27:35,240 --> 00:27:39,700
		1267	+L'analyse du terrain vacant, c'est quel serait le meilleur usage si le terrain était
		1268	+
		1269	+318
		1270	+00:27:39,720 --> 00:27:44,120
		1271	+vacant. Donc, c'est déterminer la valeur du terrain en soi par…
		1272	+
		1273	+319
		1274	+00:27:44,140 --> 00:27:45,960
		1275	+Donc, c'est la méthode des coûts ici.
		1276	+
		1277	+320
		1278	+00:27:46,080 --> 00:27:50,280
		1279	+Donc, c'est ce qu'on vient de faire en soi ici, donc, sachant que le terrain est
		1280	+
		1281	+321
		1282	+00:27:50,300 --> 00:27:53,700
		1283	+vacant, quelle est la meilleure façon, donc, d'aller chercher de la valeur.
		1284	+
		1285	+322
		1286	+00:27:55,280 --> 00:27:57,920
		1287	+J'aime moyen, maintenant, le principe de valeur résiduelle du terrain,
		1288	+
		1289	+323
		1290	+00:27:58,000 --> 00:28:00,880
		1291	+mais c'est comme ça que l'Ordre, donc, le mentionne.
		1292	+
		1293	+324
		1294	+00:28:01,040 --> 00:28:05,180
		1295	+Donc, en soi, ce n'est pas nécessairement, ça serait la valeur du terrain,
		1296	+
		1297	+325
		1298	+00:28:05,400 --> 00:28:07,480
		1299	+sachant qu'on a choisi cette façon de faire.
		1300	+
		1301	+326
		1302	+00:28:08,860 --> 00:28:11,760
		1303	+Mais bon, ce n'est pas clair, le terrain, sur l'évaluation foncière,
		1304	+
		1305	+327
		1306	+00:28:11,820 --> 00:28:16,240
		1307	+va rester la même valeur. Donc, c'est plus dans la valeur totale du projet que ça va
		1308	+
		1309	+328
		1310	+00:28:16,260 --> 00:28:17,140
		1311	+être reflété.
		1312	+
		1313	+329
		1314	+00:28:19,080 --> 00:28:22,900
		1315	+Maintenant, le principe d'anticipation et de changement.
		1316	+
		1317	+330
		1318	+00:28:23,080 --> 00:28:25,420
		1319	+Ça, c'est un qui est relativement important.
		1320	+
		1321	+331
		1322	+00:28:28,000 --> 00:28:33,160
		1323	+La valeur d'un bien immobilier, c'est une fonction des bénéfices futurs anticipés.
		1324	+
		1325	+332
		1326	+00:28:34,040 --> 00:28:35,700
		1327	+Donc, c'est-à-dire que c'est les revenus.
		1328	+
		1329	+333
		1330	+00:28:35,840 --> 00:28:40,040
		1331	+Si c'est un immeuble locatif ou même si c'est une maison,
		1332	+
		1333	+334
		1334	+00:28:40,200 --> 00:28:42,140
		1335	+donc vous pouvez la louer et générer des revenus.
		1336	+
		1337	+335
		1338	+00:28:42,160 --> 00:28:44,820
		1339	+la plus-value potentielle du marché.
		1340	+
		1341	+336
		1342	+00:28:45,420 --> 00:28:51,220
		1343	+Et la jouissance, si c'est, par exemple, une propriété qui va être habitée par la
		1344	+
		1345	+337
		1346	+00:28:51,240 --> 00:28:56,900
		1347	+personne qui l'achète. C'est simplement les bénéfices futurs dans les années à venir
		1348	+
		1349	+338
		1350	+00:28:56,920 --> 00:28:59,520
		1351	+que vous allez tirer de cette propriété.
		1352	+
		1353	+339
		1354	+00:28:59,680 --> 00:29:05,200
		1355	+C'est vraiment une valeur qui est plus orientée vers l'avenir.
		1356	+
		1357	+340
		1358	+00:29:06,840 --> 00:29:10,080
		1359	+Au niveau des bénéfices anticipés, c'est les revenus de location future.
		1360	+
		1361	+341
		1362	+00:29:10,920 --> 00:29:14,280
		1363	+Par exemple, si vous avez une maison et que là, vous prévoyez louer,
		1364	+
		1365	+342
		1366	+00:29:14,420 --> 00:29:18,500
		1367	+je ne sais pas moi, c'est une maison avec un appartenant au sous-sol,
		1368	+
		1369	+343
		1370	+00:29:18,620 --> 00:29:22,800
		1371	+des fois on voit ça, et vous prévoyez louer ça à un étudiant parce que c'est à côté
		1372	+
		1373	+344
		1374	+00:29:22,820 --> 00:29:26,700
		1375	+de l'université de l'UQAM ou c'est à Montréal, tout ça,
		1376	+
		1377	+345
		1378	+00:29:26,760 --> 00:29:28,880
		1379	+ça rentre dans les bénéfices anticipés.
		1380	+
		1381	+346
		1382	+00:29:30,160 --> 00:29:33,260
		1383	+la plus-value à la revente potentielle.
		1384	+
		1385	+347
		1386	+00:29:33,580 --> 00:29:36,000
		1387	+Ça, encore une fois, c'est plus dur de prévoir ça.
		1388	+
		1389	+348
		1390	+00:29:37,340 --> 00:29:40,900
		1391	+Mais bon, si on applique un principe que, habituellement,
		1392	+
		1393	+349
		1394	+00:29:41,080 --> 00:29:43,860
		1395	+il y a un taux de croissance qui est quand même stable au Québec,
		1396	+
		1397	+350
		1398	+00:29:44,180 --> 00:29:46,920
		1399	+c'est quand même possible de savoir à peu près que ça va être où.
		1400	+
		1401	+351
		1402	+00:29:47,620 --> 00:29:50,740
		1403	+Il y a plus de chances qu'on se trompe à la baisse qu'à la hausse si on applique des
		1404	+
		1405	+352
		1406	+00:29:50,760 --> 00:29:54,820
		1407	+taux relativement modérés. Si c'est un propriétaire occupant,
		1408	+
		1409	+353
		1410	+00:29:55,140 --> 00:29:58,120
		1411	+bien là, il y a une jouissance qui est personnelle de ce projet-là.
		1412	+
		1413	+354
		1414	+00:29:58,140 --> 00:29:59,620
		1415	+et surtout les avantages fiscaux.
		1416	+
		1417	+355
		1418	+00:30:00,180 --> 00:30:03,100
		1419	+C'est une propriété, donc votre seule propriété, mais là,
		1420	+
		1421	+356
		1422	+00:30:03,180 --> 00:30:06,680
		1423	+vous avez l'exemption de l'impôt sur les gains en capitaux.
		1424	+
		1425	+357
		1426	+00:30:07,320 --> 00:30:08,880
		1427	+Donc, ça, c'est quand même très bien.
		1428	+
		1429	+358
		1430	+00:30:09,260 --> 00:30:11,280
		1431	+C'est-à-dire que pour ceux-là qui ne sont pas au courant,
		1432	+
		1433	+359
		1434	+00:30:11,360 --> 00:30:15,580
		1435	+au Québec, la résidence principale, la plus-value que vous faites,
		1436	+
		1437	+360
		1438	+00:30:15,920 --> 00:30:16,880
		1439	+vous n'êtes pas imposé dessus.
		1440	+
		1441	+361
		1442	+00:30:17,420 --> 00:30:21,040
		1443	+Donc, c'est-à-dire que vous pouvez la revendre et c'est libre d'impôt.
		1444	+
		1445	+362
		1446	+00:30:22,140 --> 00:30:25,000
		1447	+Si c'était une deuxième propriété, par exemple, bien là,
		1448	+
		1449	+363
		1450	+00:30:25,180 --> 00:30:30,100
		1451	+ça va être 50 % de la plus-value qui va être ajoutée sur votre revenu d'entreprise,
		1452	+
		1453	+364
		1454	+00:30:30,240 --> 00:30:34,300
		1455	+si le building est la propriété d'une entreprise, ou sinon,
		1456	+
		1457	+365
		1458	+00:30:34,700 --> 00:30:40,220
		1459	+ça va être 50 % sur l'impôt personnel de la personne qui est propriétaire.
		1460	+
		1461	+366
		1462	+00:30:41,020 --> 00:30:46,120
		1463	+Mais c'est dans le cas où, vraiment, c'est une résidence secondaire.
		1464	+
		1465	+367
		1466	+00:30:47,120 --> 00:30:50,900
		1467	+Dans le cas d'une entreprise, ça rentre donc dans les…
		1468	+
		1469	+368
		1470	+00:30:50,920 --> 00:30:54,140
		1471	+ce n'est même pas des gains en capitaux, c'est des revenus d'entreprise simplement.
		1472	+
		1473	+369
		1474	+00:30:54,700 --> 00:30:55,740
		1475	+Désolé, juste pour te la refier.
		1476	+
		1477	+370
		1478	+00:30:56,440 --> 00:30:59,020
		1479	+Et le potentiel de développement aussi est important.
		1480	+
		1481	+371
		1482	+00:30:59,200 --> 00:31:03,500
		1483	+C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un projet et que vous pouvez faire une
		1484	+
		1485	+372
		1486	+00:31:03,520 --> 00:31:06,320
		1487	+expansion, bien ça, c'est également dans les bénéfices anticipés.
		1488	+
		1489	+373
		1490	+00:31:08,440 --> 00:31:11,500
		1491	+Maintenant, le lien avec la méthode des revenus, c'est pourquoi,
		1492	+
		1493	+374
		1494	+00:31:11,680 --> 00:31:16,560
		1495	+c'est que ça repose directement sur la valeur future.
		1496	+
		1497	+375
		1498	+00:31:16,740 --> 00:31:20,700
		1499	+Donc, ici vraiment, c'est l'actualisation des flux monétaires futurs.
		1500	+
		1501	+376
		1502	+00:31:21,840 --> 00:31:24,020
		1503	+Mais encore une fois, ce n'est pas tout qui peut être mis là-dedans.
		1504	+
		1505	+377
		1506	+00:31:24,180 --> 00:31:26,940
		1507	+C'est-à-dire que la jouissance personnelle, ça ne rentre pas dans les revenus
		1508	+
		1509	+378
		1510	+00:31:26,960 --> 00:31:27,760
		1511	+futurs.
		1512	+
		1513	+379
		1514	+00:31:29,080 --> 00:31:33,880
		1515	+le fait donc de l'avantage fiscal, oui, mais vraiment, ce n'est pas tout qui peut
		1516	+
		1517	+380
		1518	+00:31:33,900 --> 00:31:39,880
		1519	+être abordé par ce temps. Ici, on va le voir plus en détail à la séance 11 et 12,
		1520	+
		1521	+381
		1522	+00:31:39,940 --> 00:31:44,580
		1523	+la méthode du revenu, mais pour vous donner une idée, c'est le revenu qu'une
		1524	+
		1525	+382
		1526	+00:31:44,600 --> 00:31:49,900
		1527	+propriété va vous rapporter. On peut estimer la valeur avec la méthode d
		1528	+
		1529	+383
		1530	+00:31:49,920 --> 00:31:55,780
		1531	+'actualisation en divisant par le taux de rendement qu'un investisseur souhaiterait.
		1532	+
		1533	+384
		1534	+00:31:56,480 --> 00:32:00,280
		1535	+Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment sur le marché immobilier,
		1536	+
		1537	+385
		1538	+00:32:00,520 --> 00:32:03,200
		1539	+on a un taux de rendement à peu près de, je ne sais pas moi,
		1540	+
		1541	+386
		1542	+00:32:03,300 --> 00:32:09,160
		1543	+6,5 %, bien, vous pouvez diviser le rendement annuel que vous vous anticipez l'année
		1544	+
		1545	+387
		1546	+00:32:09,180 --> 00:32:11,020
		1547	+suivante par le taux de rendement.
		1548	+
		1549	+388
		1550	+00:32:12,200 --> 00:32:15,960
		1551	+Bon, c'est encore une fois, ça pose l'hypothèse que c'est perpétuel.
		1552	+
		1553	+389
		1554	+00:32:16,060 --> 00:32:19,400
		1555	+Donc, c'est-à-dire qu'ici, c'est vraiment, on suppose que vous allez détenir ça
		1556	+
		1557	+390
		1558	+00:32:19,420 --> 00:32:22,020
		1559	+toute votre vie et même après votre mort en réalité.
		1560	+
		1561	+391
		1562	+00:32:22,400 --> 00:32:27,400
		1563	+Mais c'est juste que plus qu'on avance dans le temps, plus le flux de trésorerie qui
		1564	+
		1565	+392
		1566	+00:32:27,420 --> 00:32:28,880
		1567	+est éloigné a moins d'importance.
		1568	+
		1569	+393
		1570	+00:32:29,020 --> 00:32:32,660
		1571	+Donc, on fait le choix d'y aller perpétuel, étant donné que ça ne change pas
		1572	+
		1573	+394
		1574	+00:32:32,680 --> 00:32:36,600
		1575	+vraiment grand-chose. C'est-à-dire que vous le faites sur 20 ans ou à l'infini,
		1576	+
		1577	+395
		1578	+00:32:37,560 --> 00:32:38,840
		1579	+ça va être sensiblement la même chose.
		1580	+
		1581	+396
		1582	+00:32:38,940 --> 00:32:42,040
		1583	+C'est-à-dire que les revenus vraiment plus éloignés n'auront pas d'importance sur la
		1584	+
		1585	+397
		1586	+00:32:42,060 --> 00:32:42,860
		1587	+valeur présente.
		1588	+
		1589	+398
		1590	+00:32:46,900 --> 00:32:51,360
		1591	+Maintenant ici, d'autres choses qu'un évaluateur agréé doit prendre en compte,
		1592	+
		1593	+399
		1594	+00:32:51,460 --> 00:32:52,440
		1595	+c'est le principe de changement.
		1596	+
		1597	+400
		1598	+00:32:53,240 --> 00:32:56,440
		1599	+Donc, c'est de quoi qu'on ne parle pas nécessairement beaucoup,
		1600	+
		1601	+401
		1602	+00:32:56,660 --> 00:33:01,340
		1603	+mais il y a des cycles de vie à des quartiers et à des propriétés.
		1604	+
		1605	+402
		1606	+00:33:02,000 --> 00:33:06,020
		1607	+Donc, si on prend l'exemple, il y a certains quartiers qui sont nouveaux,
		1608	+
		1609	+403
		1610	+00:33:06,180 --> 00:33:07,480
		1611	+bien là, toutes les propriétés sont neuves.
		1612	+
		1613	+404
		1614	+00:33:08,880 --> 00:33:14,440
		1615	+Donc, c'est très récent. La valeur de tout le parc, par exemple,
		1616	+
		1617	+405
		1618	+00:33:14,620 --> 00:33:17,900
		1619	+est beaucoup plus élevée que si on est dans un quartier où on est plus en fin de
		1620	+
		1621	+406
		1622	+00:33:17,920 --> 00:33:21,180
		1623	+vie. Qu'est-ce que ça veut dire un quartier en fin de vie ?
		1624	+
		1625	+407
		1626	+00:33:21,260 --> 00:33:25,260
		1627	+C'est un quartier où les maisons ont 50, 70 ans, même 80 ans des fois,
		1628	+
		1629	+408
		1630	+00:33:25,440 --> 00:33:30,840
		1631	+et que pour avoir un regain de valeur, il va avoir besoin de rénovation majeure ou
		1632	+
		1633	+409
		1634	+00:33:30,860 --> 00:33:33,780
		1635	+simplement d'un autre cycle de construction.
		1636	+
		1637	+410
		1638	+00:33:33,800 --> 00:33:35,860
		1639	+C'est-à-dire que souvent, on voit ça dans certains quartiers.
		1640	+
		1641	+411
		1642	+00:33:36,200 --> 00:33:40,480
		1643	+Les maisons sont démolies graduellement ou ils sont upgradés de façon importante.
		1644	+
		1645	+412
		1646	+00:33:41,120 --> 00:33:44,980
		1647	+Ça dépend. Il y en a qui décident de tout refaire de A à Z.
		1648	+
		1649	+413
		1650	+00:33:45,100 --> 00:33:48,780
		1651	+Il y en a même qui décident de lever la maison, de faire une excavation
		1652	+
		1653	+414
		1654	+00:33:48,800 --> 00:33:52,040
		1655	+additionnelle pour agrandir le sous-sol ou je ne sais pas.
		1656	+
		1657	+415
		1658	+00:33:52,060 --> 00:33:56,700
		1659	+Donc, tout se fait, mais après un certain temps, habituellement,
		1660	+
		1661	+416
		1662	+00:33:56,820 --> 00:33:58,100
		1663	+une propriété est assez dégradée.
		1664	+
		1665	+417
		1666	+00:34:01,280 --> 00:34:04,020
		1667	+Il y en a certains qui réussissent quand même à garder une valeur à travers le
		1668	+
		1669	+418
		1670	+00:34:04,040 --> 00:34:05,960
		1671	+temps, donc en rénovant de façon continue.
		1672	+
		1673	+419
		1674	+00:34:06,500 --> 00:34:09,780
		1675	+Ça prend une assiduité qui est plus importante aussi.
		1676	+
		1677	+420
		1678	+00:34:11,520 --> 00:34:13,380
		1679	+Il y en a qui réussissent, il y en a qui réussissent pas.
		1680	+
		1681	+421
		1682	+00:34:13,400 --> 00:34:17,800
		1683	+C'est-à-dire que là, la propriété, l'acheteur qui va venir va vraiment appliquer un
		1684	+
		1685	+422
		1686	+00:34:17,820 --> 00:34:21,200
		1687	+discount. Il va falloir que je refasse le drain agricole,
		1688	+
		1689	+423
		1690	+00:34:21,300 --> 00:34:23,700
		1691	+il va falloir que je refasse la toiture et ainsi de suite.
		1692	+
		1693	+424
		1694	+00:34:25,900 --> 00:34:28,960
		1695	+Donc ici, c'est vraiment, on pourrait dire, le cycle de vie d'un quartier.
		1696	+
		1697	+425
		1698	+00:34:29,760 --> 00:34:31,080
		1699	+Au départ, il y a une croissance.
		1700	+
		1701	+426
		1702	+00:34:31,540 --> 00:34:34,220
		1703	+Donc maintenant qu'on part avec de quoi qui est nouveau,
		1704	+
		1705	+427
		1706	+00:34:34,380 --> 00:34:37,380
		1707	+un nouveau quartier, par exemple, à Gatineau, on pourrait dire.
		1708	+
		1709	+428
		1710	+00:34:37,480 --> 00:34:38,340
		1711	+Donc il y a un développement.
		1712	+
		1713	+429
		1714	+00:34:38,600 --> 00:34:40,580
		1715	+Donc là, il y a beaucoup de maisons qui se construisent.
		1716	+
		1717	+430
		1718	+00:34:40,720 --> 00:34:41,960
		1719	+Il y a des condos qui se construisent également.
		1720	+
		1721	+431
		1722	+00:34:42,420 --> 00:34:43,700
		1723	+il y a des immeubles à revenus.
		1724	+
		1725	+432
		1726	+00:34:45,060 --> 00:34:46,900
		1727	+Éventuellement, on atteint un point de stabilité.
		1728	+
		1729	+433
		1730	+00:34:47,000 --> 00:34:48,820
		1731	+C'est-à-dire que là, le quartier est saturé.
		1732	+
		1733	+434
		1734	+00:34:49,440 --> 00:34:53,140
		1735	+Il n'y a plus vraiment de possibilité d'agrandir.
		1736	+
		1737	+435
		1738	+00:34:53,520 --> 00:34:56,740
		1739	+La croissance diminue. C'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup d'édifices qui sont
		1740	+
		1741	+436
		1742	+00:34:56,760 --> 00:34:59,860
		1743	+ajoutés. Et là, on atteint un point d'équilibre et de maturité.
		1744	+
		1745	+437
		1746	+00:35:01,120 --> 00:35:03,380
		1747	+Et là, comme toute chose, éventuellement, ça décline.
		1748	+
		1749	+438
		1750	+00:35:03,600 --> 00:35:06,860
		1751	+C'est-à-dire qu'il y a un vieillissement et il y a de l'obsolescence.
		1752	+
		1753	+439
		1754	+00:35:07,300 --> 00:35:11,500
		1755	+Pourquoi ? Parce que la technologie change.
		1756	+
		1757	+440
		1758	+00:35:11,980 --> 00:35:15,600
		1759	+Donc, on ne sait pas, mettons, dans 20-30 ans, peut-être que les propriétés vont,
		1760	+
		1761	+441
		1762	+00:35:15,700 --> 00:35:19,860
		1763	+je ne sais pas, avoir beaucoup plus de technologie qu'est-ce qu'on a en ce moment
		1764	+
		1765	+442
		1766	+00:35:20,340 --> 00:35:23,080
		1767	+avec l'intelligence artificielle, tout ça, peut-être que les planches,
		1768	+
		1769	+443
		1770	+00:35:23,200 --> 00:35:26,540
		1771	+on ne peut pas vraiment anticiper qu'est-ce qu'il va y avoir comme amélioration et
		1772	+
		1773	+444
		1774	+00:35:26,560 --> 00:35:28,940
		1775	+là, ça fait en sorte que les anciennes propriétés ont moins de valeur.
		1776	+
		1777	+445
		1778	+00:35:29,120 --> 00:35:30,300
		1779	+C'est pour ce qu'on dit obsolescence.
		1780	+
		1781	+446
		1782	+00:35:32,020 --> 00:35:36,280
		1783	+Mais bon, ça ne veut pas nécessairement dire que la propriété va perdre de la valeur
		1784	+
		1785	+447
		1786	+00:35:36,300 --> 00:35:38,160
		1787	+tout court. Donc, c'est-à-dire que c'est très différent.
		1788	+
		1789	+448
		1790	+00:35:39,420 --> 00:35:42,560
		1791	+Le déclin, les propriétés continuent quand même à prendre la valeur,
		1792	+
		1793	+449
		1794	+00:35:42,660 --> 00:35:45,180
		1795	+c'est juste qu'ils vont prendre moins de valeur par rapport à une propriété qui est
		1796	+
		1797	+450
		1798	+00:35:45,200 --> 00:35:48,500
		1799	+neuve. Donc, elle n'aura pas la même valeur qu'une propriété qui va être vraiment au
		1800	+
		1801	+451
		1802	+00:35:48,520 --> 00:35:51,260
		1803	+goût du jour. Mais reste que par rapport à un investissement,
		1804	+
		1805	+452
		1806	+00:35:51,720 --> 00:35:55,820
		1807	+je serais très surpris qu'il y ait une diminution du prix par rapport,
		1808	+
		1809	+453
		1810	+00:35:55,980 --> 00:35:57,000
		1811	+par exemple, à il y a 20 ans.
		1812	+
		1813	+454
		1814	+00:35:57,200 --> 00:35:58,580
		1815	+Ce serait pratiquement impossible.
		1816	+
		1817	+455
		1818	+00:35:59,360 --> 00:36:01,720
		1819	+Donc, c'est vraiment deux choses à tenir en compte.
		1820	+
		1821	+456
		1822	+00:36:02,020 --> 00:36:05,720
		1823	+Ça ne veut pas nécessairement dire que le déclin, que vous n'êtes pas rentable sur l
		1824	+
		1825	+457
		1826	+00:36:05,740 --> 00:36:10,780
		1827	+'investissement. C'est juste que la valeur par rapport à de quoi de récent va être,
		1828	+
		1829	+458
		1830	+00:36:11,140 --> 00:36:12,720
		1831	+la différence va être plus importante.
		1832	+
		1833	+459
		1834	+00:36:13,520 --> 00:36:17,320
		1835	+Et maintenant, le quartier peut avoir un renouveau, c'est-à-dire qu'il y a une
		1836	+
		1837	+460
		1838	+00:36:17,340 --> 00:36:19,480
		1839	+revitalisation ou une reconversion.
		1840	+
		1841	+461
		1842	+00:36:21,820 --> 00:36:27,180
		1843	+Donc, souvent, on commence à voir, par exemple, un des bons exemples,
		1844	+
		1845	+462
		1846	+00:36:27,200 --> 00:36:28,140
		1847	+c'est les immeubles commerciaux.
		1848	+
		1849	+463
		1850	+00:36:28,700 --> 00:36:31,820
		1851	+Donc, surtout tout ce qui est, maintenant, commerce de détail,
		1852	+
		1853	+464
		1854	+00:36:32,020 --> 00:36:35,140
		1855	+certains centres commerciaux, ils ont comme un renouveau en ce moment.
		1856	+
		1857	+465
		1858	+00:36:35,160 --> 00:36:40,720
		1859	+C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de promoteurs immobiliers qui réussissent à soit
		1860	+
		1861	+466
		1862	+00:36:40,740 --> 00:36:43,540
		1863	+changer ça pour faire, par exemple, des…
		1864	+
		1865	+467
		1866	+00:36:43,560 --> 00:36:49,360
		1867	+Ils gardent le côté commercial en bas, mais ils font des condominiums sur les autres
		1868	+
		1869	+468
		1870	+00:36:49,380 --> 00:36:50,340
		1871	+étages. Donc, ils ajoutent.
		1872	+
		1873	+469
		1874	+00:36:52,920 --> 00:36:54,200
		1875	+On peut voir ce qu'on met à un renouveau.
		1876	+
		1877	+470
		1878	+00:36:54,800 --> 00:36:57,420
		1879	+Et là, on pourrait dire qu'il y aurait une phase de croissance qui recommencerait,
		1880	+
		1881	+471
		1882	+00:36:57,480 --> 00:36:58,940
		1883	+puis ça tourne comme ça perpétuellement.
		1884	+
		1885	+472
		1886	+00:37:00,240 --> 00:37:02,880
		1887	+Pour un quartier résidentiel, le renouveau, ça va être simplement,
		1888	+
		1889	+473
		1890	+00:37:03,260 --> 00:37:08,000
		1891	+si vous regardez par exemple dans certains quartiers plus âgés,
		1892	+
		1893	+474
		1894	+00:37:08,060 --> 00:37:12,600
		1895	+donc de certaines villes au Québec, vous voyez qu'il y a beaucoup de rénovation des
		1896	+
		1897	+475
		1898	+00:37:12,620 --> 00:37:17,240
		1899	+voies, donc c'est-à-dire que là, le quartier, sans détruire nécessairement les
		1900	+
		1901	+476
		1902	+00:37:17,260 --> 00:37:21,600
		1903	+fondations des bâtiments, il y a des ajouts majeurs qui sont faits et il y a des
		1904	+
		1905	+477
		1906	+00:37:21,620 --> 00:37:25,160
		1907	+modifications qui permettent donc de, sans dire que ça va revenir à un cycle de
		1908	+
		1909	+478
		1910	+00:37:25,180 --> 00:37:30,480
		1911	+croissance aussi important qu'au début, Ça permet donc de repartir un cycle et d
		1912	+
		1913	+479
		1914	+00:37:30,500 --> 00:37:35,640
		1915	+'augmenter la valeur. C'est vu sur certains marchés.
		1916	+
		1917	+480
		1918	+00:37:38,020 --> 00:37:44,380
		1919	+Maintenant aussi, comme tous les marchés immobiliers passent à travers un
		1920	+
		1921	+481
		1922	+00:37:44,400 --> 00:37:48,180
		1923	+cycle aussi d'expansion, stabilisation et surchauffe.
		1924	+
		1925	+482
		1926	+00:37:48,740 --> 00:37:53,960
		1927	+Encore une fois, la surchauffe, ça ne veut pas nécessairement dire que l
		1928	+
		1929	+483
		1930	+00:37:53,980 --> 00:37:55,940
		1931	+'investissement n'est pas rentable.
		1932	+
		1933	+484
		1934	+00:37:55,960 --> 00:37:57,120
		1935	+Ça, c'est super important.
		1936	+
		1937	+485
		1938	+00:37:58,880 --> 00:38:02,420
		1939	+La raison pourquoi, donc, ici, il y a une expansion, puis il y a souvent,
		1940	+
		1941	+486
		1942	+00:38:02,500 --> 00:38:06,140
		1943	+donc, on pourrait dire des cycles de stabilisation puis de surchauffe.
		1944	+
		1945	+487
		1946	+00:38:06,480 --> 00:38:09,260
		1947	+La surchauffe, c'est simplement lorsque les prix augmentent.
		1948	+
		1949	+488
		1950	+00:38:09,440 --> 00:38:11,900
		1951	+Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi, quand les prix augmentent rapidement,
		1952	+
		1953	+489
		1954	+00:38:12,640 --> 00:38:15,120
		1955	+les prix semblent augmenter encore plus rapidement dans le futur,
		1956	+
		1957	+490
		1958	+00:38:15,260 --> 00:38:21,260
		1959	+c'est parce que un secteur de l'économie, par exemple,
		1960	+
		1961	+491
		1962	+00:38:21,300 --> 00:38:24,980
		1963	+immobilier résidentiel, les gens ont pris pour acquis que les taux de rendement vont
		1964	+
		1965	+492
		1966	+00:38:25,000 --> 00:38:27,360
		1967	+être importants. Par exemple, les maisons de deux étages et tout ça.
		1968	+
		1969	+493
		1970	+00:38:27,900 --> 00:38:30,980
		1971	+Donc, qu'est-ce que ça fait ? Ça fait en sorte que les constructeurs ou les
		1972	+
		1973	+494
		1974	+00:38:31,000 --> 00:38:35,080
		1975	+investisseurs demandent plus de ça, étant donné que le rendement anticipé est plus
		1976	+
		1977	+495
		1978	+00:38:35,100 --> 00:38:37,280
		1979	+élevé. Et là, ça fait une surchauffe.
		1980	+
		1981	+496
		1982	+00:38:39,880 --> 00:38:44,140
		1983	+Malheureusement, c'est ça qui fait en sorte que c'est la même chose dans les bulles
		1984	+
		1985	+497
		1986	+00:38:44,160 --> 00:38:48,300
		1987	+à la bourse. C'est-à-dire qu'en ce moment, pourquoi la technologie,
		1988	+
		1989	+498
		1990	+00:38:48,380 --> 00:38:51,860
		1991	+ça l'explose ? C'est parce que les gens voient un potentiel.
		1992	+
		1993	+499
		1994	+00:38:55,120 --> 00:39:00,000
		1995	+derrière chaque on pourrait dire bulle il y a une vraie bonne idée par exemple en ce
		1996	+
		1997	+500
		1998	+00:39:00,020 --> 00:39:03,760
		1999	+moment la bourse est très élevée à cause de la technologie parce que les gens voient
		2000	+
		2001	+501
		2002	+00:39:03,780 --> 00:39:08,700
		2003	+un potentiel en intelligence artificielle et ça a overshow c'est à dire que les gens
		2004	+
		2005	+502
		2006	+00:39:08,720 --> 00:39:13,220
		2007	+exagèrent ils vont au-delà de ce que la valeur réelle est mais c'est toujours comme
		2008	+
		2009	+503
		2010	+00:39:13,240 --> 00:39:18,680
		2011	+ça depuis que le monde est monde il y a des bulles spéculatives et il y a des
		2012	+
		2013	+504
		2014	+00:39:18,700 --> 00:39:23,060
		2015	+surshows dans tous les types de marchés Très important,
		2016	+
		2017	+505
		2018	+00:39:24,140 --> 00:39:28,720
		2019	+un évaluateur, donc, une évaluation immobilière, c'est une photographie aussi.
		2020	+
		2021	+506
		2022	+00:39:28,840 --> 00:39:31,760
		2023	+C'est-à-dire que c'est fait pour une date donnée et c'est tout.
		2024	+
		2025	+507
		2026	+00:39:32,000 --> 00:39:35,320
		2027	+Donc, c'est-à-dire qu'une évaluation qui a été faite, par exemple,
		2028	+
		2029	+508
		2030	+00:39:35,400 --> 00:39:40,560
		2031	+il y a six mois, est quand même une meilleure évaluation que celle qui a été faite
		2032	+
		2033	+509
		2034	+00:39:40,580 --> 00:39:44,760
		2035	+il y a deux ans, mais ce n'est pas, donc, ce n'est pas,
		2036	+
		2037	+510
		2038	+00:39:44,940 --> 00:39:46,500
		2039	+c'est vraiment pour une date effective.
		2040	+
		2041	+511
		2042	+00:39:47,040 --> 00:39:50,680
		2043	+Donc, c'est pour ça que souvent, les évaluations doivent être faites dans le cas de
		2044	+
		2045	+512
		2046	+00:39:50,700 --> 00:39:51,820
		2047	+certains emprunts hypothécaires.
		2048	+
		2049	+513
		2050	+00:39:52,340 --> 00:39:56,080
		2051	+Donc, c'est pas parce qu'il y a cinq ans, lorsque vous avez renouvelé votre interne
		2052	+
		2053	+514
		2054	+00:39:56,100 --> 00:39:59,660
		2055	+hypothécaire, l'évaluation était de telle valeur qu'aujourd'hui,
		2056	+
		2057	+515
		2058	+00:39:59,840 --> 00:40:03,220
		2059	+c'est la même chose. Donc, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit refait.
		2060	+
		2061	+516
		2062	+00:40:05,820 --> 00:40:08,680
		2063	+Bon, on va passer maintenant aux facteurs économiques.
		2064	+
		2065	+517
		2066	+00:40:08,800 --> 00:40:14,040
		2067	+Donc, ça, c'est une analyse qui permet de voir qu'est-ce qui impacte le prix des
		2068	+
		2069	+518
		2070	+00:40:14,060 --> 00:40:17,820
		2071	+propriétés. Donc, il y a des facteurs externes, économiques,
		2072	+
		2073	+519
		2074	+00:40:18,460 --> 00:40:20,080
		2075	+macroéconomiques, démographiques.
		2076	+
		2077	+520
		2078	+00:40:20,300 --> 00:40:22,160
		2079	+On va tous les passer une par une.
		2080	+
		2081	+521
		2082	+00:40:22,920 --> 00:40:25,100
		2083	+Le facteur économique, c'est super simple.
		2084	+
		2085	+522
		2086	+00:40:25,500 --> 00:40:27,840
		2087	+Les taux d'intérêt et la politique monétaire.
		2088	+
		2089	+523
		2090	+00:40:29,300 --> 00:40:31,820
		2091	+Pourquoi ? Parce que le financement dépend de soi-ci.
		2092	+
		2093	+524
		2094	+00:40:34,080 --> 00:40:35,900
		2095	+Aussi, l'emploi et les revenus des ménages.
		2096	+
		2097	+525
		2098	+00:40:36,240 --> 00:40:40,020
		2099	+Donc, c'est-à-dire que si le revenu des ménages diminue,
		2100	+
		2101	+526
		2102	+00:40:40,120 --> 00:40:42,540
		2103	+par exemple, bien là, l'hypothèque va être plus dur à payer,
		2104	+
		2105	+527
		2106	+00:40:42,620 --> 00:40:44,380
		2107	+donc ça l'impacte forcément de l'immobilier.
		2108	+
		2109	+528
		2110	+00:40:45,760 --> 00:40:48,260
		2111	+et ça impacte l'immobilier commercial également étant donné que,
		2112	+
		2113	+529
		2114	+00:40:48,300 --> 00:40:49,100
		2115	+bon,
		2116	+
		2117	+530
		2118	+00:40:50,480 --> 00:40:53,680
		2119	+par exemple, si les ménages ont moins d'argent, bien, forcément,
		2120	+
		2121	+531
		2122	+00:40:53,960 --> 00:40:55,820
		2123	+ils vont aller moins, par exemple, dans les restaurants.
		2124	+
		2125	+532
		2126	+00:40:56,100 --> 00:40:59,600
		2127	+S'ils vont moins dans certains restaurants, bien là, les édifices commerciaux,
		2128	+
		2129	+533
		2130	+00:41:00,340 --> 00:41:02,680
		2131	+eux, c'est qui leur locataire, c'est certains restaurants et,
		2132	+
		2133	+534
		2134	+00:41:02,780 --> 00:41:04,820
		2135	+bon, vous voyez donc le principe.
		2136	+
		2137	+535
		2138	+00:41:05,500 --> 00:41:06,780
		2139	+Inflation, pouvoir d'achat également.
		2140	+
		2141	+536
		2142	+00:41:07,960 --> 00:41:09,340
		2143	+Mais ça ici, c'est
		2144	+
		2145	+537
		2146	+00:41:11,740 --> 00:41:17,760
		2147	+pas si évident, donc, Donc, la théorie économique, elle dit que lorsque il y
		2148	+
		2149	+538
		2150	+00:41:17,780 --> 00:41:21,960
		2151	+a beaucoup d'inflation, les gens vont prioriser d'autres choses,
		2152	+
		2153	+539
		2154	+00:41:22,000 --> 00:41:24,620
		2155	+mais ce n'est pas nécessairement ce qu'on remarque en ce moment.
		2156	+
		2157	+540
		2158	+00:41:24,740 --> 00:41:28,340
		2159	+Donc, c'est-à-dire que les gens semblent vraiment vouloir prioriser l'immobilier
		2160	+
		2161	+541
		2162	+00:41:28,360 --> 00:41:32,960
		2163	+résidentiel au détriment de beaucoup de choses qu'ils pourraient faire.
		2164	+
		2165	+542
		2166	+00:41:33,500 --> 00:41:39,220
		2167	+Puis, la raison est simple selon moi, c'est qu'il y a eu une sorte de catture qui s
		2168	+
		2169	+543
		2170	+00:41:39,240 --> 00:41:41,640
		2171	+'est faite en 2020 avec la COVID.
		2172	+
		2173	+544
		2174	+00:41:41,660 --> 00:41:44,700
		2175	+C'est-à-dire que l'immobilier a vraiment explosé.
		2176	+
		2177	+545
		2178	+00:41:45,220 --> 00:41:50,340
		2179	+Et ça, ça a envoyé un message qui est clair, c'est que ceux qui ont un bien
		2180	+
		2181	+546
		2182	+00:41:50,360 --> 00:41:52,100
		2183	+immobilier, ce n'est pas nécessairement une bonne chose.
		2184	+
		2185	+547
		2186	+00:41:54,020 --> 00:41:57,720
		2187	+Même, ce n'est vraiment pas économiquement et sociétalement pour l'ensemble de la
		2188	+
		2189	+548
		2190	+00:41:57,740 --> 00:41:59,740
		2191	+société, ce n'est pas une bonne chose, mais reste que les faits sont là.
		2192	+
		2193	+549
		2194	+00:42:03,720 --> 00:42:08,200
		2195	+Si on prend par exemple deux personnes qui ont le même emploi,
		2196	+
		2197	+550
		2198	+00:42:09,460 --> 00:42:12,020
		2199	+Il y en a un qui est locataire, il y en a un qui est propriétaire.
		2200	+
		2201	+551
		2202	+00:42:13,060 --> 00:42:18,800
		2203	+Lui qui est propriétaire, sa qualité de vie est probablement beaucoup mieux que la
		2204	+
		2205	+552
		2206	+00:42:18,820 --> 00:42:21,400
		2207	+personne qui est locataire. Il y en a certains qui vont dire,
		2208	+
		2209	+553
		2210	+00:42:21,560 --> 00:42:27,180
		2211	+si vous prenez l'excédent de vos revenus que vous avez mis dans votre loyer,
		2212	+
		2213	+554
		2214	+00:42:27,300 --> 00:42:30,900
		2215	+que vous l'investissez à la bourse, oui, c'est clair que les marchés financiers font
		2216	+
		2217	+555
		2218	+00:42:30,920 --> 00:42:34,500
		2219	+une progression importante. Mais malheureusement, l'effet de levier sur le marché
		2220	+
		2221	+556
		2222	+00:42:34,520 --> 00:42:39,400
		2223	+financier n'est pas aussi facilement obtenable que lorsqu'on achète un bien
		2224	+
		2225	+557
		2226	+00:42:39,420 --> 00:42:45,660
		2227	+immobilier. Mais c'est vrai. L'immobilier, ça force comme un épargne chez
		2228	+
		2229	+558
		2230	+00:42:45,680 --> 00:42:47,580
		2231	+certains gens et ça, c'est un gros avantage.
		2232	+
		2233	+559
		2234	+00:42:48,720 --> 00:42:54,840
		2235	+Si vous regardez par exemple la maison moyenne au Québec ou
		2236	+
		2237	+560
		2238	+00:42:54,860 --> 00:43:00,460
		2239	+la maison deux étages, dans les dernières années, la croissance des prix,
		2240	+
		2241	+561
		2242	+00:43:00,620 --> 00:43:04,120
		2243	+on est proche du salaire moyen.
		2244	+
		2245	+562
		2246	+00:43:04,320 --> 00:43:10,240
		2247	+C'est-à-dire que la croissance de l'immobilier d'une maison standard apporte
		2248	+
		2249	+563
		2250	+00:43:10,260 --> 00:43:13,060
		2251	+quasiment autant d'équité que votre salaire.
		2252	+
		2253	+564
		2254	+00:43:13,500 --> 00:43:14,500
		2255	+Donc, ce n'était pas ça avant.
		2256	+
		2257	+565
		2258	+00:43:14,680 --> 00:43:16,860
		2259	+Avant, on était beaucoup loin de ce scénario-là.
		2260	+
		2261	+566
		2262	+00:43:17,240 --> 00:43:23,740
		2263	+Donc, ça crée une inégalité entre propriétaires
		2264	+
		2265	+567
		2266	+00:43:23,760 --> 00:43:24,560
		2267	+et locataires.
		2268	+
		2269	+568
		2270	+00:43:26,780 --> 00:43:28,700
		2271	+Il y a des cas où ça s'est inversé.
		2272	+
		2273	+569
		2274	+00:43:28,800 --> 00:43:29,900
		2275	+Donc, le Japon, c'est un bon exemple.
		2276	+
		2277	+570
		2278	+00:43:31,060 --> 00:43:32,420
		2279	+Il y a des cas où ça ne s'est pas inversé.
		2280	+
		2281	+571
		2282	+00:43:32,500 --> 00:43:38,100
		2283	+C'est-à-dire, certains pays d'Amérique latine où il y a eu une séparation et il ne s
		2284	+
		2285	+572
		2286	+00:43:38,120 --> 00:43:39,040
		2287	+'est jamais revenu. Donc,
		2288	+
		2289	+573
		2290	+00:43:41,480 --> 00:43:45,080
		2291	+l'avantage des propriétaires a toujours continué à être dominé par rapport aux
		2292	+
		2293	+574
		2294	+00:43:45,100 --> 00:43:45,900
		2295	+locataires.
		2296	+
		2297	+575
		2298	+00:43:47,280 --> 00:43:51,160
		2299	+Et c'est encore plus vrai dans la mesure que les loyers au Québec ont augmenté quand
		2300	+
		2301	+576
		2302	+00:43:51,180 --> 00:43:52,740
		2303	+même de façon importante dans les dernières années.
		2304	+
		2305	+577
		2306	+00:43:53,700 --> 00:43:57,400
		2307	+Là, ça semble se calmer, mais bon, c'est des facteurs qui drivent en tout le…
		2308	+
		2309	+578
		2310	+00:43:57,420 --> 00:43:59,600
		2311	+Et aussi, donc, maintenant, au niveau des facteurs démographiques,
		2312	+
		2313	+579
		2314	+00:43:59,940 --> 00:44:05,960
		2315	+croissance de la population, qu'elle provienne d'un taux
		2316	+
		2317	+580
		2318	+00:44:05,980 --> 00:44:09,900
		2319	+de natalité plus élevé ou de l'immigration ou de la migration interne.
		2320	+
		2321	+581
		2322	+00:44:09,980 --> 00:44:13,540
		2323	+Donc, c'est-à-dire qu'un des bons exemples, c'est Ottawa et Gatineau.
		2324	+
		2325	+582
		2326	+00:44:13,900 --> 00:44:15,220
		2327	+Donc, c'est-à-dire que c'est très possible.
		2328	+
		2329	+583
		2330	+00:44:15,980 --> 00:44:17,560
		2331	+Bien, c'est d'ailleurs un phénomène qui est observé.
		2332	+
		2333	+584
		2334	+00:44:17,960 --> 00:44:21,500
		2335	+L'immobilier à Gatineau a explosé parce que beaucoup de gens trouvaient que les
		2336	+
		2337	+585
		2338	+00:44:21,520 --> 00:44:23,580
		2339	+propriétés à Ottawa étaient inabordables.
		2340	+
		2341	+586
		2342	+00:44:24,680 --> 00:44:27,600
		2343	+dans la mesure maintenant où la majorité des gens sont en télétravail ou,
		2344	+
		2345	+587
		2346	+00:44:27,620 --> 00:44:32,020
		2347	+bon, Gatineau, c'est à côté d'Ottawa, donc ce n'est pas vraiment un problème d'y
		2348	+
		2349	+588
		2350	+00:44:32,040 --> 00:44:37,340
		2351	+aller. Il n'y a pas nécessairement de règle qui interdit à quelqu'un qui est en
		2352	+
		2353	+589
		2354	+00:44:37,360 --> 00:44:40,580
		2355	+Ontario de dire, bon, mais moi, je vais aller vivre à Gatineau puis je vais avoir un
		2356	+
		2357	+590
		2358	+00:44:40,600 --> 00:44:43,860
		2359	+gain au niveau, donc la propriété va coûter moins cher.
		2360	+
		2361	+591
		2362	+00:44:43,980 --> 00:44:44,940
		2363	+Donc là, c'est moins vrai un petit peu.
		2364	+
		2365	+592
		2366	+00:44:45,080 --> 00:44:47,600
		2367	+L'immobilier, justement, il y a eu une égalisation à cause de ça.
		2368	+
		2369	+593
		2370	+00:44:47,720 --> 00:44:49,520
		2371	+Donc, c'est-à-dire qu'il y a une migration interne.
		2372	+
		2373	+594
		2374	+00:44:51,360 --> 00:44:56,020
		2375	+bon, les gens à Ottawa vont vivre à Gatineau pour l'immobilier qui était moins cher
		2376	+
		2377	+595
		2378	+00:44:56,040 --> 00:45:01,020
		2379	+puis tu vas faire ton plein d'essence à Ottawa étant donné qu'au Québec l'essence
		2380	+
		2381	+596
		2382	+00:45:01,040 --> 00:45:07,040
		2383	+est plus dispendue donc c'est une région qui est spéciale à cet niveau-là le fait
		2384	+
		2385	+597
		2386	+00:45:07,060 --> 00:45:10,320
		2387	+d'avoir donc des réglementations qui sont vraiment distinctes puis qu'il y a juste
		2388	+
		2389	+598
		2390	+00:45:10,340 --> 00:45:13,820
		2391	+un petit pont qui se passe, ça crée des phénomènes comme ça aussi le vieillissement
		2392	+
		2393	+599
		2394	+00:45:13,840 --> 00:45:18,020
		2395	+de la population donc le fait qu'une population vieillisse beaucoup plus rapidement
		2396	+
		2397	+600
		2398	+00:45:18,040 --> 00:45:19,320
		2399	+que certaines autres économies.
		2400	+
		2401	+601
		2402	+00:45:19,640 --> 00:45:23,480
		2403	+Par exemple, on pourrait penser à...
		2404	+
		2405	+602
		2406	+00:45:24,000 --> 00:45:27,600
		2407	+Mais là, c'est quand même... La population vit pas mal partout dans le monde,
		2408	+
		2409	+603
		2410	+00:45:27,840 --> 00:45:34,340
		2411	+sauf dans les... Même en Afrique du Nord, le
		2412	+
		2413	+604
		2414	+00:45:34,360 --> 00:45:35,640
		2415	+vieillissement de la population est important.
		2416	+
		2417	+605
		2418	+00:45:36,260 --> 00:45:39,540
		2419	+Donc, je dirais que certains pays d'Afrique,
		2420	+
		2421	+606
		2422	+00:45:41,160 --> 00:45:42,740
		2423	+c'est un phénomène qui est inversé.
		2424	+
		2425	+607
		2426	+00:45:42,840 --> 00:45:44,700
		2427	+Donc, c'est-à-dire que la population est de plus en plus jeune.
		2428	+
		2429	+608
		2430	+00:45:44,880 --> 00:45:48,340
		2431	+Mais sinon, le reste de la planète, La population vit énormément vite.
		2432	+
		2433	+609
		2434	+00:45:49,180 --> 00:45:50,080
		2435	+La toit des ménages également.
		2436	+
		2437	+610
		2438	+00:45:54,220 --> 00:45:59,700
		2439	+Maintenant, au niveau des autres facteurs, les facteurs gouvernementaux influencent
		2440	+
		2441	+611
		2442	+00:45:59,720 --> 00:46:02,000
		2443	+le prix des propriétés. Changement de zonage.
		2444	+
		2445	+612
		2446	+00:46:02,520 --> 00:46:03,760
		2447	+Les nouvelles réglementations.
		2448	+
		2449	+613
		2450	+00:46:04,420 --> 00:46:07,200
		2451	+C'est-à-dire qu'on ne sait pas vraiment ce qu'il va y avoir comme nouvelles
		2452	+
		2453	+614
		2454	+00:46:07,220 --> 00:46:12,580
		2455	+réglementations. On peut penser par exemple à ce qui se passe à New York avec le
		2456	+
		2457	+615
		2458	+00:46:12,600 --> 00:46:18,640
		2459	+nouveau maire. Lui, il parle d'imposer des taxes annuelles plus
		2460	+
		2461	+616
		2462	+00:46:18,660 --> 00:46:22,920
		2463	+importantes sur l'immobilier au-delà d'une telle valeur.
		2464	+
		2465	+617
		2466	+00:46:23,060 --> 00:46:25,920
		2467	+Donc, tout ça, c'est des facteurs qui impactent le prix de l'immobilier.
		2468	+
		2469	+618
		2470	+00:46:26,440 --> 00:46:30,220
		2471	+C'est sûr que si, par exemple, ici, on aurait une règle qui dirait qu'au-delà d'un
		2472	+
		2473	+619
		2474	+00:46:30,240 --> 00:46:34,460
		2475	+million de dollars de valeur d'immobilier, tu es imposé à 5 % chaque année sur cette
		2476	+
		2477	+620
		2478	+00:46:34,480 --> 00:46:39,460
		2479	+valeur-là, bien, là, ça serait dans un scénario où l'immobilier vraiment s
		2480	+
		2481	+621
		2482	+00:46:39,480 --> 00:46:44,260
		2483	+'effondrait. parce que ça serait appliqué par un gouvernement qui voudrait…
		2484	+
		2485	+622
		2486	+00:46:46,420 --> 00:46:47,840
		2487	+Historiquement, ça n'a jamais été une bonne chose de faire ça,
		2488	+
		2489	+623
		2490	+00:46:47,900 --> 00:46:49,780
		2491	+mais bon, c'est possible qu'un jour il y ait un gouvernement qui le fasse.
		2492	+
		2493	+624
		2494	+00:46:51,880 --> 00:46:57,480
		2495	+Ça n'a pas nécessairement… Souvent, c'est fait pour réinverser la situation,
		2496	+
		2497	+625
		2498	+00:46:57,600 --> 00:47:00,720
		2499	+mais ça fait plus un effondrement de l'immobilier, puis là,
		2500	+
		2501	+626
		2502	+00:47:00,760 --> 00:47:03,400
		2503	+les constructions ralentissent, puis au final, souvent,
		2504	+
		2505	+627
		2506	+00:47:03,500 --> 00:47:07,800
		2507	+il y a plus de gens qui se ramassent sans abri que dans la situation où ce n'était
		2508	+
		2509	+628
		2510	+00:47:07,820 --> 00:47:10,140
		2511	+pas comme ça. Mais c'est très possible que ça arrive.
		2512	+
		2513	+629
		2514	+00:47:10,700 --> 00:47:11,500
		2515	+On ne sait jamais.
		2516	+
		2517	+630
		2518	+00:47:12,820 --> 00:47:15,100
		2519	+Les nouvelles réglementations, politiques fiscales également,
		2520	+
		2521	+631
		2522	+00:47:15,300 --> 00:47:19,180
		2523	+c'est-à-dire que le gouvernement peut changer la façon dont les profits en
		2524	+
		2525	+632
		2526	+00:47:19,200 --> 00:47:22,980
		2527	+immobilier sont imposés et aussi les investissements publics,
		2528	+
		2529	+633
		2530	+00:47:23,060 --> 00:47:28,100
		2531	+transports, infrastructures. Le gouvernement finance un immense projet de tramway à
		2532	+
		2533	+634
		2534	+00:47:28,120 --> 00:47:31,300
		2535	+Québec. C'est très possible que les...
		2536	+
		2537	+635
		2538	+00:47:31,320 --> 00:47:32,400
		2539	+Mais d'ailleurs, ce n'est pas très possible.
		2540	+
		2541	+636
		2542	+00:47:32,660 --> 00:47:35,620
		2543	+Ça va augmenter énormément tous ceux qui sont à côté du tramway.
		2544	+
		2545	+637
		2546	+00:47:36,200 --> 00:47:40,600
		2547	+C'est beaucoup étudié, donc, avec des méthodes hedoniques « difference in difference
		2548	+
		2549	+638
		2550	+00:47:40,620 --> 00:47:43,540
		2551	+ », donc c'est-à-dire qu'ils regardent le prix des propriétés avant la construction
		2552	+
		2553	+639
		2554	+00:47:43,560 --> 00:47:49,000
		2555	+et après. Et souvent, tout ce qui est proche, par exemple,
		2556	+
		2557	+640
		2558	+00:47:49,040 --> 00:47:52,040
		2559	+des nouveaux réseaux de transport en commun, la valeur augmente énormément.
		2560	+
		2561	+641
		2562	+00:47:52,900 --> 00:47:56,080
		2563	+Puis ce qui est intéressant, c'est que ça commence même avant que le projet débute,
		2564	+
		2565	+642
		2566	+00:47:56,160 --> 00:47:59,900
		2567	+donc c'est-à-dire que l'augmentation commence même lorsque le projet est annoncé,
		2568	+
		2569	+643
		2570	+00:48:00,100 --> 00:48:02,760
		2571	+par anticipation, donc c'est là que c'est intéressant.
		2572	+
		2573	+644
		2574	+00:48:04,680 --> 00:48:09,400
		2575	+la valeur complète n'est pas initialement donc incorporée mais au fur et à mesure,
		2576	+
		2577	+645
		2578	+00:48:09,520 --> 00:48:13,940
		2579	+plus que le projet est certain, plus que la valeur va augmenter dans les alentours
		2580	+
		2581	+646
		2582	+00:48:15,820 --> 00:48:20,300
		2583	+au niveau donc des facteurs technologiques et sociaux ça c'est le plus intéressant
		2584	+
		2585	+647
		2586	+00:48:21,860 --> 00:48:28,080
		2587	+on pourrait prendre par exemple si on regarde par exemple la France l'Europe puis
		2588	+
		2589	+648
		2590	+00:48:28,100 --> 00:48:29,600
		2591	+même les pays d'Amérique latine
		2592	+
		2593	+649
		2594	+00:48:31,380 --> 00:48:35,540
		2595	+puis même certains pays les pays, la Russie, les TGV et tout ça.
		2596	+
		2597	+650
		2598	+00:48:35,960 --> 00:48:40,340
		2599	+L'Amérique du Nord est pas mal un des seuls qui n'est pas impacté par des réseaux de
		2600	+
		2601	+651
		2602	+00:48:40,360 --> 00:48:44,880
		2603	+transport en commun massifs, mais imaginez qu'on construit un TGV entre Québec et
		2604	+
		2605	+652
		2606	+00:48:44,900 --> 00:48:48,180
		2607	+Montréal qui va énormément en vide.
		2608	+
		2609	+653
		2610	+00:48:48,300 --> 00:48:51,300
		2611	+C'est-à-dire que ça l'arrête à Pro-Rivières, ça l'arrête dans toutes les petites
		2612	+
		2613	+654
		2614	+00:48:51,320 --> 00:48:55,620
		2615	+municipalités où c'est logique de croire qu'un TGV pourrait arrêter là.
		2616	+
		2617	+655
		2618	+00:48:57,720 --> 00:49:01,500
		2619	+Si on peut faire une distance comme Québec-Montréal en 30 minutes,
		2620	+
		2621	+656
		2622	+00:49:02,800 --> 00:49:06,680
		2623	+et qu'on parcourt toutes les villes entre Québec et Montréal,
		2624	+
		2625	+657
		2626	+00:49:06,940 --> 00:49:09,360
		2627	+l'immobilier va être impacté.
		2628	+
		2629	+658
		2630	+00:49:09,620 --> 00:49:13,780
		2631	+Pourquoi ? Parce que certaines personnes vont dire, bon,
		2632	+
		2633	+659
		2634	+00:49:13,860 --> 00:49:16,740
		2635	+mais là, moi, je vais aller vivre à 3 roues-villards, puis je vais prendre un TGV,
		2636	+
		2637	+660
		2638	+00:49:16,820 --> 00:49:17,620
		2639	+puis je vais aller travailler à Montréal.
		2640	+
		2641	+661
		2642	+00:49:17,740 --> 00:49:21,140
		2643	+Mon salaire est plus élevé à Montréal, oui, mais je peux aller vivre à 3 roues
		2644	+
		2645	+662
		2646	+00:49:21,160 --> 00:49:23,140
		2647	+-villards puis avoir un billet immobilier plus faible.
		2648	+
		2649	+663
		2650	+00:49:23,520 --> 00:49:24,800
		2651	+Donc, c'est une optimisation.
		2652	+
		2653	+664
		2654	+00:49:26,040 --> 00:49:29,640
		2655	+Et c'est pour ça qu'on dit que certaines technologies impactent grandement l
		2656	+
		2657	+665
		2658	+00:49:29,660 --> 00:49:31,120
		2659	+'immobilier. Les TGV, c'est un bon exemple.
		2660	+
		2661	+666
		2662	+00:49:31,140 --> 00:49:34,420
		2663	+C'est-à-dire que dans les pays où il y a des TGV, il y a un aplatissement de la
		2664	+
		2665	+667
		2666	+00:49:34,440 --> 00:49:40,420
		2667	+rente foncière qui appelle, c'est que habituellement, tous les gros quartiers d
		2668	+
		2669	+668
		2670	+00:49:40,440 --> 00:49:43,880
		2671	+'emploi, l'immobilier historiquement déclinait plus qu'on s'éloignait.
		2672	+
		2673	+669
		2674	+00:49:44,460 --> 00:49:47,800
		2675	+Donc, c'est-à-dire que vous avez par exemple le centre-ville de Montréal et là,
		2676	+
		2677	+670
		2678	+00:49:47,860 --> 00:49:51,720
		2679	+vous allez à Laval, Longueuil et plus qu'on s'éloigne, plus que le prix par pied
		2680	+
		2681	+671
		2682	+00:49:51,740 --> 00:49:56,460
		2683	+carré diminue. mais avec justement le télétravail qui est un autre facteur,
		2684	+
		2685	+672
		2686	+00:49:57,120 --> 00:49:59,120
		2687	+le fait qu'il y ait des transports en commun plus efficients,
		2688	+
		2689	+673
		2690	+00:49:59,480 --> 00:50:01,220
		2691	+ça tend à aplatir cette rente-là.
		2692	+
		2693	+674
		2694	+00:50:01,320 --> 00:50:05,340
		2695	+Donc, c'est-à-dire que les gens voient moins d'utilité à rester au centre-ville et
		2696	+
		2697	+675
		2698	+00:50:05,360 --> 00:50:06,620
		2699	+ils peuvent aller s'établir en dehors.
		2700	+
		2701	+676
		2702	+00:50:07,620 --> 00:50:08,420
		2703	+Et ça, qu'est-ce que ça fait ?
		2704	+
		2705	+677
		2706	+00:50:08,380 --> 00:50:11,200
		2707	+Ça fait en sorte que justement, les prix s'égalisent.
		2708	+
		2709	+678
		2710	+00:50:12,840 --> 00:50:16,100
		2711	+Quelqu'un d'intelligent va aller acheter au centre-ville à ce moment-là parce que
		2712	+
		2713	+679
		2714	+00:50:16,120 --> 00:50:20,200
		2715	+malgré tout, je crois qu'il va avoir une valeur plus importante à vivre au centre
		2716	+
		2717	+680
		2718	+00:50:20,220 --> 00:50:22,420
		2719	+-ville toujours par rapport à…
		2720	+
		2721	+681
		2722	+00:50:22,440 --> 00:50:24,280
		2723	+mais bon, ça, c'est mon opinion personnel.
		2724	+
		2725	+682
		2726	+00:50:24,540 --> 00:50:30,020
		2727	+Ce n'est pas ce que dit… mais vous comprenez, donc, ça fait partie de tous les
		2728	+
		2729	+683
		2730	+00:50:30,040 --> 00:50:32,180
		2731	+facteurs qui peuvent influencer le prix de l'immobilier.
		2732	+
		2733	+684
		2734	+00:50:32,360 --> 00:50:37,720
		2735	+Puis, il y a des égalisations et là, la COVID, ça a été un des cas d'école les plus
		2736	+
		2737	+685
		2738	+00:50:37,740 --> 00:50:41,040
		2739	+importants. C'est-à-dire que l'immobilier à Trois-Rivières,
		2740	+
		2741	+686
		2742	+00:50:42,160 --> 00:50:45,520
		2743	+dans toutes les petites villes, on pourrait dire, a explosé.
		2744	+
		2745	+687
		2746	+00:50:46,320 --> 00:50:48,760
		2747	+Pas au point de devenir égal, par exemple, au marché de Montréal,
		2748	+
		2749	+688
		2750	+00:50:48,780 --> 00:50:52,500
		2751	+Mais quand même, c'est assez impressionnant de voir l'augmentation des prix dans des
		2752	+
		2753	+689
		2754	+00:50:52,520 --> 00:50:56,360
		2755	+petites villes comme Trois-Ruers et autres.
		2756	+
		2757	+690
		2758	+00:50:56,480 --> 00:50:59,400
		2759	+Mais ça, c'est surtout à cause du télétravail et non à cause des transports en
		2760	+
		2761	+691
		2762	+00:50:59,420 --> 00:51:02,000
		2763	+commun. Je ne pense pas que personne qui part de Trois-Ruers pourrait aller
		2764	+
		2765	+692
		2766	+00:51:02,020 --> 00:51:03,760
		2767	+travailler à Montréal avec Viara et tout ça.
		2768	+
		2769	+693
		2770	+00:51:04,000 --> 00:51:04,940
		2771	+On n'est pas encore rendu là.
		2772	+
		2773	+694
		2774	+00:51:05,120 --> 00:51:07,240
		2775	+Mais imaginez s'il y avait encore en plus cet impact-là,
		2776	+
		2777	+695
		2778	+00:51:07,300 --> 00:51:08,340
		2779	+ça serait assez important.
		2780	+
		2781	+696
		2782	+00:51:11,520 --> 00:51:17,520
		2783	+Maintenant, les autres principes économiques, on a donc la contribution de la
		2784	+
		2785	+697
		2786	+00:51:17,540 --> 00:51:22,080
		2787	+valeur totale. Je ne sais pas si on l'avait vu, mais c'est un principe qui dit que
		2788	+
		2789	+698
		2790	+00:51:22,100 --> 00:51:27,380
		2791	+lorsqu'on fait une amélioration d'une propriété, on a un coût donné,
		2792	+
		2793	+699
		2794	+00:51:27,640 --> 00:51:32,160
		2795	+puis on a une augmentation de valeur qui est attribuée à cette amélioration-là.
		2796	+
		2797	+700
		2798	+00:51:33,360 --> 00:51:36,540
		2799	+L'augmentation de valeur est simplement perceptible si on décide,
		2800	+
		2801	+701
		2802	+00:51:36,600 --> 00:51:39,900
		2803	+par exemple, avant qu'on détermine un prix de valeur marchande et après.
		2804	+
		2805	+702
		2806	+00:51:40,480 --> 00:51:42,820
		2807	+L'augmentation de la valeur, c'est simplement ça la contribution.
		2808	+
		2809	+703
		2810	+00:51:43,420 --> 00:51:47,060
		2811	+Maintenant, si la contribution est inférieure au coût d'implémenter ça,
		2812	+
		2813	+704
		2814	+00:51:47,480 --> 00:51:49,600
		2815	+bien, ce n'est pas rentable de le faire du point de vue de l'investissement.
		2816	+
		2817	+705
		2818	+00:51:50,220 --> 00:51:51,940
		2819	+Maintenant, ce n'est pas pour une maison.
		2820	+
		2821	+706
		2822	+00:51:52,060 --> 00:51:53,520
		2823	+Il y a quand même des gens qui vont décider, par exemple,
		2824	+
		2825	+707
		2826	+00:51:53,640 --> 00:51:56,740
		2827	+de faire une piscine. Une piscine creusée habituellement,
		2828	+
		2829	+708
		2830	+00:51:57,120 --> 00:51:59,660
		2831	+surtout lorsqu'on parle, mettons, que c'est rendu aux alentours de 50 000 $,
		2832	+
		2833	+709
		2834	+00:52:00,440 --> 00:52:03,800
		2835	+peut-être même plus maintenant, ce serait très surprenant que le fait d'ajouter une
		2836	+
		2837	+710
		2838	+00:52:03,820 --> 00:52:07,160
		2839	+piscine creusée augmente la valeur de votre maison de 50 000.
		2840	+
		2841	+711
		2842	+00:52:08,660 --> 00:52:10,180
		2843	+Les garages, c'est autre chose.
		2844	+
		2845	+712
		2846	+00:52:10,340 --> 00:52:13,660
		2847	+C'est-à-dire, faire un garage double, ça peut potentiellement être rentable.
		2848	+
		2849	+713
		2850	+00:52:14,720 --> 00:52:17,740
		2851	+Finir le sous-sol, donc faire la finition du sous-sol, Habituellement,
		2852	+
		2853	+714
		2854	+00:52:17,860 --> 00:52:19,920
		2855	+ce n'est pas de quoi qu'il permet de récupérer son argent.
		2856	+
		2857	+715
		2858	+00:52:20,720 --> 00:52:25,060
		2859	+Il y a certains sites qui permettent de documenter quelles rénovations sont
		2860	+
		2861	+716
		2862	+00:52:25,080 --> 00:52:28,540
		2863	+rentables. Mais encore une fois, des fois, les gens font ça simplement pour leur
		2864	+
		2865	+717
		2866	+00:52:28,560 --> 00:52:30,540
		2867	+propitulité. Donc, ce n'est pas tout est relié à l'argent.
		2868	+
		2869	+718
		2870	+00:52:30,960 --> 00:52:32,640
		2871	+Mais le principe de contribution, c'est ça ici.
		2872	+
		2873	+719
		2874	+00:52:34,080 --> 00:52:34,880
		2875	+C'est une creusée.
		2876	+
		2877	+720
		2878	+00:52:36,380 --> 00:52:38,460
		2879	+On peut voir ça comme étant un suréquipement.
		2880	+
		2881	+721
		2882	+00:52:38,760 --> 00:52:44,100
		2883	+C'est-à-dire que souvent, ça coûte aux alentours de 80 000 avec tous les chauffe
		2884	+
		2885	+722
		2886	+00:52:44,120 --> 00:52:47,500
		2887	+-eau, etc. Et la valeur pourrait augmenter juste de 20 000.
		2888	+
		2889	+723
		2890	+00:52:47,660 --> 00:52:49,560
		2891	+Encore une fois, ce n'est pas des chiffres exacts, mais bon.
		2892	+
		2893	+724
		2894	+00:52:50,120 --> 00:52:51,920
		2895	+Mais c'est mesurable avec certains modèles hédoniques.
		2896	+
		2897	+725
		2898	+00:52:52,480 --> 00:52:57,380
		2899	+Quelle est la valeur attribuée à une rénovation ou une amélioration de données ?
		2900	+
		2901	+726
		2902	+00:52:59,700 --> 00:53:01,260
		2903	+Maintenant, principe de conformité.
		2904	+
		2905	+727
		2906	+00:53:01,920 --> 00:53:03,680
		2907	+Le principe de conformité, c'est quoi ?
		2908	+
		2909	+728
		2910	+00:53:03,860 --> 00:53:08,840
		2911	+C'est que vous allez choisir des projets qui sont conformes avec l'ensemble du
		2912	+
		2913	+729
		2914	+00:53:08,860 --> 00:53:11,700
		2915	+voisinage. Pourquoi c'est comme ça ?
		2916	+
		2917	+730
		2918	+00:53:11,820 --> 00:53:16,200
		2919	+C'est que, par exemple, vous avez une rue où il y a simplement des bungalows.
		2920	+
		2921	+731
		2922	+00:53:17,500 --> 00:53:20,340
		2923	+et là, vous, vous avez comme projet de faire un deuxième étage.
		2924	+
		2925	+732
		2926	+00:53:21,440 --> 00:53:24,260
		2927	+C'est possible, ça va être autorisé par la ville.
		2928	+
		2929	+733
		2930	+00:53:25,740 --> 00:53:30,840
		2931	+Mais malheureusement, c'est très possible que le deuxième étage que vous construisez
		2932	+
		2933	+734
		2934	+00:53:30,860 --> 00:53:35,760
		2935	+ne soit pas évalué aussi, la contribution ne sera pas aussi importante.
		2936	+
		2937	+735
		2938	+00:53:36,060 --> 00:53:40,340
		2939	+Donc, c'est-à-dire que oui, ça va vous coûter le même prix qu'une personne qui
		2940	+
		2941	+736
		2942	+00:53:40,360 --> 00:53:42,680
		2943	+ferait la même chose dans un quartier où il y a juste des maisons,
		2944	+
		2945	+737
		2946	+00:53:42,780 --> 00:53:46,040
		2947	+des étages. Mais malheureusement, la valeur que vous allez prendre ne sera pas aussi
		2948	+
		2949	+738
		2950	+00:53:46,060 --> 00:53:49,900
		2951	+importante. Ça, c'est parce qu'habituellement, les quartiers sont censés être plus
		2952	+
		2953	+739
		2954	+00:53:49,920 --> 00:53:51,020
		2955	+homogènes et compatibles.
		2956	+
		2957	+740
		2958	+00:53:54,220 --> 00:53:56,200
		2959	+Donc, ça rassure les marchés habituellement.
		2960	+
		2961	+741
		2962	+00:53:57,080 --> 00:54:00,380
		2963	+Ce n'est pas nécessairement vrai dans tous les types d'amélioration.
		2964	+
		2965	+742
		2966	+00:54:00,880 --> 00:54:04,480
		2967	+Mais par exemple, si vous construisez une propriété de luxe,
		2968	+
		2969	+743
		2970	+00:54:04,580 --> 00:54:10,520
		2971	+mais de, je ne sais pas moi, à Montréal-Nord par exemple,
		2972	+
		2973	+744
		2974	+00:54:10,760 --> 00:54:14,760
		2975	+par rapport à Westmont. bien, c'est possible que la valeur ne soit pas aussi
		2976	+
		2977	+745
		2978	+00:54:14,780 --> 00:54:19,860
		2979	+importante à Montréal-Nord, sans dire que c'est reconnu comme étant des quartiers où
		2980	+
		2981	+746
		2982	+00:54:19,880 --> 00:54:21,120
		2983	+le revenu est très différent.
		2984	+
		2985	+747
		2986	+00:54:21,980 --> 00:54:26,220
		2987	+Et habituellement, la valeur dépend donc de l'homogénéité du quartier.
		2988	+
		2989	+748
		2990	+00:54:29,900 --> 00:54:31,800
		2991	+Maintenant, donc ici, progression et réaction.
		2992	+
		2993	+749
		2994	+00:54:31,900 --> 00:54:36,420
		2995	+Donc, un bien qui est inférieur bénéficie de la valeur des biens supérieurs qui sont
		2996	+
		2997	+750
		2998	+00:54:36,440 --> 00:54:38,740
		2999	+environnables. Ça, c'est vrai.
		3000	+
		3001	+751
		3002	+00:54:38,760 --> 00:54:44,800
		3003	+Maintenant, un bien qui est supérieur va voir sa valeur diminuer à cause
		3004	+
		3005	+752
		3006	+00:54:44,820 --> 00:54:46,420
		3007	+de la présence de biens qui sont inférieurs.
		3008	+
		3009	+753
		3010	+00:54:46,640 --> 00:54:48,560
		3011	+Ces deux principes sont opposés, mais c'est comme ça.
		3012	+
		3013	+754
		3014	+00:54:49,300 --> 00:54:52,580
		3015	+C'est souvent une question de potentiel.
		3016	+
		3017	+755
		3018	+00:54:52,920 --> 00:54:59,280
		3019	+C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un bungalow
		3020	+
		3021	+756
		3022	+00:54:59,300 --> 00:55:05,840
		3023	+qui est délabré à Westmount, Donc, c'est un
		3024	+
		3025	+757
		3026	+00:55:05,860 --> 00:55:11,380
		3027	+bon signal parce qu'en soi, vous pouvez upgrader cette propriété-là puis la rendre à
		3028	+
		3029	+758
		3030	+00:55:11,400 --> 00:55:15,460
		3031	+niveau avec l'environnement, étant donné que toutes les autres propriétés sont dites
		3032	+
		3033	+759
		3034	+00:55:15,480 --> 00:55:20,300
		3035	+supérieures. Mais le contraire, c'est que si vous avez de quoi qui est supérieur
		3036	+
		3037	+760
		3038	+00:55:20,320 --> 00:55:24,700
		3039	+dans une propriété où tout est inférieur, c'est comme ça.
		3040	+
		3041	+761
		3042	+00:55:24,860 --> 00:55:28,720
		3043	+C'est une maison luxueuse dans un quartier modeste, au moins que dans un quartier
		3044	+
		3045	+762
		3046	+00:55:28,740 --> 00:55:30,020
		3047	+haut de gamme. C'est comme ça.
		3048	+
		3049	+763
		3050	+00:55:30,040 --> 00:55:35,720
		3051	+C'est simplement une question de préférence souvent et d'homogénéité.
		3052	+
		3053	+764
		3054	+00:55:39,280 --> 00:55:44,480
		3055	+Maintenant, le principe d'équilibre, c'est un principe qui est important,
		3056	+
		3057	+765
		3058	+00:55:44,800 --> 00:55:47,000
		3059	+mais qui est moins important un peu, étant donné que ça touche à la méthode des
		3060	+
		3061	+766
		3062	+00:55:47,020 --> 00:55:52,320
		3063	+coûts. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que si vous n'avez pas ces quatre composantes-là,
		3064	+
		3065	+767
		3066	+00:55:52,460 --> 00:55:55,320
		3067	+ça va être très dur d'obtenir la valeur maximale avec une construction.
		3068	+
		3069	+768
		3070	+00:55:56,160 --> 00:55:58,460
		3071	+C'est-à-dire que vous devez avoir un terrain qui est parfait.
		3072	+
		3073	+769
		3074	+00:55:59,020 --> 00:56:01,260
		3075	+Vous devez avoir de la main-d'oeuvre disponible.
		3076	+
		3077	+770
		3078	+00:56:01,620 --> 00:56:05,900
		3079	+En soi, c'est logique, cette théorie-là.
		3080	+
		3081	+771
		3082	+00:56:06,320 --> 00:56:08,240
		3083	+Et vous devez avoir le capital, donc le financement.
		3084	+
		3085	+772
		3086	+00:56:08,380 --> 00:56:12,920
		3087	+Et vous devez coordonner tout le travail avec le capital et tout ça.
		3088	+
		3089	+773
		3090	+00:56:13,020 --> 00:56:15,960
		3091	+Donc, ça dit que ça prend ces quatre agents-là.
		3092	+
		3093	+774
		3094	+00:56:16,500 --> 00:56:20,480
		3095	+En soi, concrètement, comment c'est appliqué en évaluation immobilière ?
		3096	+
		3097	+775
		3098	+00:56:20,540 --> 00:56:22,480
		3099	+J'avoue que ça fait partie des choses qui sont montrées.
		3100	+
		3101	+776
		3102	+00:56:24,400 --> 00:56:27,060
		3103	+Mais bon, c'est juste du gros bon sens, honnêtement.
		3104	+
		3105	+777
		3106	+00:56:27,900 --> 00:56:30,980
		3107	+si tu n'as pas de terrain, puis que tu as les gars de la construction qui sont prêts
		3108	+
		3109	+778
		3110	+00:56:31,000 --> 00:56:32,860
		3111	+à travailler, puis que tu as l'argent, bien, ça ne va pas bien,
		3112	+
		3113	+779
		3114	+00:56:33,060 --> 00:56:34,900
		3115	+parce que tu ne peux pas construire sur un terrain de Walmart,
		3116	+
		3117	+780
		3118	+00:56:35,060 --> 00:56:37,060
		3119	+ça ne te prend un terrain, c'est logique.
		3120	+
		3121	+781
		3122	+00:56:38,000 --> 00:56:40,480
		3123	+Maintenant, si tu as un terrain, tu as l'argent, mais que là,
		3124	+
		3125	+782
		3126	+00:56:40,540 --> 00:56:42,480
		3127	+il n'y a personne qui veut travailler pour toi, puis construire,
		3128	+
		3129	+783
		3130	+00:56:42,620 --> 00:56:43,720
		3131	+bien, ça ne marche pas non plus.
		3132	+
		3133	+784
		3134	+00:56:44,180 --> 00:56:46,380
		3135	+Et même chose, si tu as engagé des gars de construction,
		3136	+
		3137	+785
		3138	+00:56:46,640 --> 00:56:48,660
		3139	+tu as le terrain, mais que tu n'as pas réussi à avoir l'argent pour les payer,
		3140	+
		3141	+786
		3142	+00:56:49,000 --> 00:56:52,920
		3143	+ça ne marche pas plus. Et maintenant, si tu n'as pas quelqu'un qui est là pour tout
		3144	+
		3145	+787
		3146	+00:56:52,940 --> 00:56:57,840
		3147	+coordonner ça, bien, tu n'arriveras pas à avoir, justement une production
		3148	+
		3149	+788
		3150	+00:56:57,860 --> 00:56:59,020
		3151	+immobilière qui est adéquate.
		3152	+
		3153	+789
		3154	+00:56:59,720 --> 00:57:00,900
		3155	+C'est ça que ça dit, grosso modo.
		3156	+
		3157	+790
		3158	+00:57:03,060 --> 00:57:06,320
		3159	+Maintenant, dernier point, donc, avant qu'on passe à l'autre section,
		3160	+
		3161	+791
		3162	+00:57:06,720 --> 00:57:10,520
		3163	+le rendement décroissant. Bon, qu'est-ce que ça dit, ça,
		3164	+
		3165	+792
		3166	+00:57:10,580 --> 00:57:12,140
		3167	+c'est qu'il arrive un certain point.
		3168	+
		3169	+793
		3170	+00:57:14,040 --> 00:57:17,160
		3171	+En réalité, c'est, je ne serais pas prêt à dire que, je veux dire,
		3172	+
		3173	+794
		3174	+00:57:17,360 --> 00:57:22,740
		3175	+c'est une propriété de luxe dans une, il arrive un point optimal où ce que,
		3176	+
		3177	+795
		3178	+00:57:22,820 --> 00:57:25,100
		3179	+donc, la valeur totale du bien va peut-être même diminuer.
		3180	+
		3181	+796
		3182	+00:57:25,260 --> 00:57:26,120
		3183	+C'est-à-dire que,
		3184	+
		3185	+797
		3186	+00:57:28,920 --> 00:57:33,040
		3187	+un des meilleurs exemples, c'est si vous avez une propriété où,
		3188	+
		3189	+798
		3190	+00:57:33,560 --> 00:57:35,800
		3191	+dans un quartier, maintenant, modeste,
		3192	+
		3193	+799
		3194	+00:57:37,820 --> 00:57:39,980
		3195	+une maison qui est équivalent à un château,
		3196	+
		3197	+800
		3198	+00:57:42,340 --> 00:57:47,920
		3199	+c'est très possible que le prix, donc plus qu'on grossit la propriété,
		3200	+
		3201	+801
		3202	+00:57:48,120 --> 00:57:52,480
		3203	+il diminue éventuellement, étant donné que, bon, ça vient avec des taxes frontières.
		3204	+
		3205	+802
		3206	+00:57:53,000 --> 00:57:55,720
		3207	+La personne qui va acheter ça ne va pas nécessairement avoir les mêmes revenus que
		3208	+
		3209	+803
		3210	+00:57:55,740 --> 00:57:59,340
		3211	+dans un quartier plus, on pourrait dire, huppé ou peu importe.
		3212	+
		3213	+804
		3214	+00:57:59,900 --> 00:58:04,760
		3215	+Donc, à un certain point, le surequipement, ça fait en sorte que la valeur du bien
		3216	+
		3217	+805
		3218	+00:58:04,780 --> 00:58:07,760
		3219	+immobilier va baisser. En pratique, est-ce que c'est vrai ?
		3220	+
		3221	+806
		3222	+00:58:09,680 --> 00:58:14,360
		3223	+Je ne sais pas. Il faudrait vraiment que ce soit un quartier délabré.
		3224	+
		3225	+807
		3226	+00:58:17,460 --> 00:58:18,920
		3227	+C'est une théorie qui existe.
		3228	+
		3229	+808
		3230	+00:58:19,300 --> 00:58:21,440
		3231	+Est-ce que c'est en pratique, c'est vraiment la réalité ?
		3232	+
		3233	+809
		3234	+00:58:21,460 --> 00:58:23,960
		3235	+Je pense que, bon, si tu es capable de payer les taxes,
		3236	+
		3237	+810
		3238	+00:58:24,700 --> 00:58:27,000
		3239	+il reste que c'est un château, c'est un château, mais bon,
		3240	+
		3241	+811
		3242	+00:58:27,580 --> 00:58:32,160
		3243	+ça dépend. Je pense qu'il y a certains matos d'amélioration aussi qui engendrent des
		3244	+
		3245	+812
		3246	+00:58:32,180 --> 00:58:35,440
		3247	+coûts plus importants, dont les taxes foncières, mais bon,
		3248	+
		3249	+813
		3250	+00:58:36,300 --> 00:58:39,440
		3251	+c'est à savoir. À un certain point, il y a un point d'équilibre où on a
		3252	+
		3253	+814
		3254	+00:58:39,460 --> 00:58:40,880
		3255	+éventuellement des rendements décroissants.
		3256	+
		3257	+815
		3258	+00:58:41,000 --> 00:58:44,680
		3259	+Donc, c'est-à-dire que chaque amélioration ne sera pas nécessairement impactée dans
		3260	+
		3261	+816
		3262	+00:58:44,700 --> 00:58:46,860
		3263	+le prix à la hauteur des dollars que vous avez investis.
		3264	+
		3265	+817
		3266	+00:58:46,960 --> 00:58:52,060
		3267	+C'est la zone en jaune. Mais maintenant, il y a un point où non seulement vous n
		3268	+
		3269	+818
		3270	+00:58:52,080 --> 00:58:53,900
		3271	+'allez pas récupérer votre argent, mais vous allez perdre l'argent.
		3272	+
		3273	+819
		3274	+00:58:54,040 --> 00:58:57,360
		3275	+C'est-à-dire que vous allez détruire de la valeur en plus que vous n'allez
		3276	+
		3277	+820
		3278	+00:58:57,380 --> 00:58:59,940
		3279	+aucunement récupérer votre investissement, donc d'upgrade ou peu importe.
		3280	+
		3281	+821
		3282	+00:59:00,580 --> 00:59:02,080
		3283	+Donc, c'est ça que ça dit ici.
		3284	+
		3285	+822
		3286	+00:59:03,720 --> 00:59:05,680
		3287	+Comme je vous l'ai dit, c'est à prendre avec un grain de sel.
		3288	+
		3289	+823
		3290	+00:59:06,720 --> 00:59:11,920
		3291	+Maintenant, le principe des externalités, ça, c'est simplement que la valeur peut
		3292	+
		3293	+824
		3294	+00:59:11,940 --> 00:59:18,080
		3295	+être impactée positivement ou négativement, dépendamment de certaines choses qu
		3296	+
		3297	+825
		3298	+00:59:18,100 --> 00:59:20,040
		3299	+'il y a dans l'environnement.
		3300	+
		3301	+826
		3302	+00:59:20,660 --> 00:59:24,420
		3303	+Par exemple, les autoroutes, ça, c'est une externalité qui est négative.
		3304	+
		3305	+827
		3306	+00:59:25,520 --> 00:59:26,720
		3307	+Positives, ça peut être des parcs.
		3308	+
		3309	+828
		3310	+00:59:26,840 --> 00:59:28,300
		3311	+Souvent, les parcs, c'est très bien vu.
		3312	+
		3313	+829
		3314	+00:59:28,460 --> 00:59:32,560
		3315	+Donc, les nouvelles familles, ils aiment ça avoir des choses comme ça.
		3316	+
		3317	+830
		3318	+00:59:32,820 --> 00:59:35,960
		3319	+Donc, parcs à proximité. Il y a un aéroport à côté, ça,
		3320	+
		3321	+831
		3322	+00:59:36,060 --> 00:59:37,300
		3323	+c'est vraiment négatif.
		3324	+
		3325	+832
		3326	+00:59:40,180 --> 00:59:46,580
		3327	+C'est surprenant, mais avoir une école à proximité, on
		3328	+
		3329	+833
		3330	+00:59:46,600 --> 00:59:49,560
		3331	+pourrait croire que ça apporte une valeur importante à une propriété,
		3332	+
		3333	+834
		3334	+00:59:49,700 --> 00:59:53,760
		3335	+mais historiquement, il y a eu des études qui ont confirmé que oui,
		3336	+
		3337	+835
		3338	+00:59:54,000 --> 00:59:54,900
		3339	+mais il y en a d'autres que non.
		3340	+
		3341	+836
		3342	+00:59:55,720 --> 01:00:01,060
		3343	+Donc, c'est-à-dire que souvent, dans les quartiers les plus de classe moyenne,
		3344	+
		3345	+837
		3346	+01:00:01,080 --> 01:00:06,260
		3347	+ce n'est pas automatique que ça apporte une valeur énorme de vivre proche d'une
		3348	+
		3349	+838
		3350	+01:00:06,280 --> 01:00:09,660
		3351	+école secondaire ou primaire, par exemple.
		3352	+
		3353	+839
		3354	+01:00:10,540 --> 01:00:11,360
		3355	+Je n'en ai aucune idée pourquoi.
		3356	+
		3357	+840
		3358	+01:00:11,620 --> 01:00:12,980
		3359	+C'est une bonne question à se poser.
		3360	+
		3361	+841
		3362	+01:00:14,100 --> 01:00:16,380
		3363	+D'autres exemples d'externalités positives à un terrain de golf.
		3364	+
		3365	+842
		3366	+01:00:16,940 --> 01:00:18,600
		3367	+Donc, ça, c'est vraiment au Québec.
		3368	+
		3369	+843
		3370	+01:00:19,200 --> 01:00:21,640
		3371	+Si ta maison est vraiment très proche d'un terrain de golf,
		3372	+
		3373	+844
		3374	+01:00:22,280 --> 01:00:26,700
		3375	+c'est, encore une fois, il faut que ce soit dans un quartier où les gens jouent au
		3376	+
		3377	+845
		3378	+01:00:26,720 --> 01:00:27,520
		3379	+golf.
		3380	+
		3381	+846
		3382	+01:00:28,940 --> 01:00:34,000
		3383	+je ne veux pas dire que il y a un cliché qui dit que c'est plus les personnes aînées
		3384	+
		3385	+847
		3386	+01:00:34,020 --> 01:00:38,100
		3387	+qui jouent au golf je ne veux pas me lancer dans ça je ne dis pas ça mais bon,
		3388	+
		3389	+848
		3390	+01:00:38,160 --> 01:00:40,600
		3391	+reste que je serais très surpris maintenant
		3392	+
		3393	+849
		3394	+01:00:42,340 --> 01:00:45,980
		3395	+je vais m'arrêter là avant de dire de quoi mais bon, vous comprenez ce que je veux
		3396	+
		3397	+850
		3398	+01:00:46,000 --> 01:00:50,960
		3399	+dire habituellement le golf s'est reconnu comme étant un sport qui demande plus de
		3400	+
		3401	+851
		3402	+01:00:50,980 --> 01:00:56,240
		3403	+moyens étant donné le coût des équipements donc d'avoir un terrain de golf à côté d
		3404	+
		3405	+852
		3406	+01:00:56,260 --> 01:01:02,240
		3407	+'un quartier vraiment où les gens sont plus dans le
		3408	+
		3409	+853
		3410	+01:01:02,260 --> 01:01:05,080
		3411	+besoin ou autre, ça ne va pas nécessairement augmenter la valeur.
		3412	+
		3413	+854
		3414	+01:01:07,060 --> 01:01:09,940
		3415	+Maintenant, c'est ça ici. Externalité positive par rapport à la négative,
		3416	+
		3417	+855
		3418	+01:01:10,080 --> 01:01:12,860
		3419	+donc nouveau parc, transport en commun proche.
		3420	+
		3421	+856
		3422	+01:01:13,120 --> 01:01:15,840
		3423	+Comme je l'ai dit ici, ce n'est pas nécessairement vrai,
		3424	+
		3425	+857
		3426	+01:01:15,980 --> 01:01:18,360
		3427	+donc les écoles, les études confirment.
		3428	+
		3429	+858
		3430	+01:01:18,740 --> 01:01:23,040
		3431	+Ça peut être dû comme une externalité positive, mais pas dans tous les secteurs.
		3432	+
		3433	+859
		3434	+01:01:23,840 --> 01:01:25,940
		3435	+Développement commercial de qualité, Donc, est-ce qu'il y a des épiceries ?
		3436	+
		3437	+860
		3438	+01:01:27,480 --> 01:01:31,960
		3439	+Externalité négative, un site contaminé à proximité, autoroute,
		3440	+
		3441	+861
		3442	+01:01:32,300 --> 01:01:36,440
		3443	+dépotoir ou pollution, donc odeur, nausée avant également,
		3444	+
		3445	+862
		3446	+01:01:36,780 --> 01:01:39,620
		3447	+ou lignes à haute tension et tours de télécommunication.
		3448	+
		3449	+863
		3450	+01:01:41,180 --> 01:01:43,920
		3451	+C'est logique. Donc, c'est-à-dire les lignes à haute tension,
		3452	+
		3453	+864
		3454	+01:01:44,220 --> 01:01:48,280
		3455	+il y a certaines études qui me parlent, donc ça peut amener à certains problèmes de
		3456	+
		3457	+865
		3458	+01:01:48,300 --> 01:01:52,180
		3459	+santé. Ce n'est pas nécessairement prouvé par beaucoup d'études,
		3460	+
		3461	+866
		3462	+01:01:52,240 --> 01:01:55,540
		3463	+mais bon, c'est un risque. Il y a certains environnements.
		3464	+
		3465	+867
		3466	+01:01:56,600 --> 01:02:01,560
		3467	+À Québec, il y a l'exemple de Shannon, qui est une municipalité où il y aurait un
		3468	+
		3469	+868
		3470	+01:02:01,580 --> 01:02:04,160
		3471	+taux de cancer par 100 000 habitants qui est beaucoup plus élevé que les autres.
		3472	+
		3473	+869
		3474	+01:02:04,440 --> 01:02:09,760
		3475	+Ce serait dû à la contamination de l'eau potable par une base militaire qui est
		3476	+
		3477	+870
		3478	+01:02:09,780 --> 01:02:11,420
		3479	+juste à côté, donc la base militaire de Valcartier.
		3480	+
		3481	+871
		3482	+01:02:11,620 --> 01:02:13,260
		3483	+Ça, c'est un exemple d'externalité négative.
		3484	+
		3485	+872
		3486	+01:02:13,280 --> 01:02:17,900
		3487	+Et clairement, là-bas, l'immobilier, c'est probablement un des ordres au Québec où l
		3488	+
		3489	+873
		3490	+01:02:17,920 --> 01:02:20,060
		3491	+'immobilier n'est pas si élevé que ça, donc ça confirme un peu ça.
		3492	+
		3493	+874
		3494	+01:02:22,220 --> 01:02:25,440
		3495	+Maintenant, le principe de la concurrence, c'est le dernier point.
		3496	+
		3497	+875
		3498	+01:02:25,540 --> 01:02:27,100
		3499	+Après ça, on va passer à l'autre section.
		3500	+
		3501	+876
		3502	+01:02:27,500 --> 01:02:30,980
		3503	+Ça dit que lorsque dans un secteur de l'immobilier ou dans un marché donné,
		3504	+
		3505	+877
		3506	+01:02:31,320 --> 01:02:34,420
		3507	+les profits sont élevés, donc c'est-à-dire que c'est très rentable pour un
		3508	+
		3509	+878
		3510	+01:02:34,440 --> 01:02:38,120
		3511	+investisseur, bien, ça attire beaucoup de nouveaux joueurs.
		3512	+
		3513	+879
		3514	+01:02:38,220 --> 01:02:44,500
		3515	+Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment, l'immobilier locatif de luxe,
		3516	+
		3517	+880
		3518	+01:02:44,680 --> 01:02:50,720
		3519	+c'est un peu le cas d'école au Québec, les loyers ont explosé dans les 4-5
		3520	+
		3521	+881
		3522	+01:02:50,740 --> 01:02:52,740
		3523	+dernières années. Qu'est-ce que ça a fait ?
		3524	+
		3525	+882
		3526	+01:02:52,820 --> 01:02:55,560
		3527	+Ça a fait qu'il y a eu de nouveaux promoteurs qui ont construit des parcs de condos
		3528	+
		3529	+883
		3530	+01:02:55,580 --> 01:03:00,160
		3531	+locatifs avec de luxe. Malheureusement, ce que ça fait,
		3532	+
		3533	+884
		3534	+01:03:00,240 --> 01:03:01,600
		3535	+c'est qu'il y a beaucoup plus d'offres.
		3536	+
		3537	+885
		3538	+01:03:01,700 --> 01:03:04,600
		3539	+Et là, ça finit donc par stabiliser les prix.
		3540	+
		3541	+886
		3542	+01:03:05,000 --> 01:03:08,020
		3543	+Et là, ça décline. Donc là, on est probablement proche de ce point-là.
		3544	+
		3545	+887
		3546	+01:03:08,440 --> 01:03:12,340
		3547	+Donc, c'est le fait d'avoir un cartier qui est en plein essor,
		3548	+
		3549	+888
		3550	+01:03:12,520 --> 01:03:14,600
		3551	+où ce que les prix augmentent, donc les loyers augmentent,
		3552	+
		3553	+889
		3554	+01:03:14,680 --> 01:03:17,300
		3555	+c'est pour ça qu'il y a beaucoup de promoteurs qui rentrent sur ce marché-là pour
		3556	+
		3557	+890
		3558	+01:03:17,320 --> 01:03:19,060
		3559	+réaliser justement un rendement élevé.
		3560	+
		3561	+891
		3562	+01:03:19,480 --> 01:03:23,200
		3563	+Et ça finit donc par stabiliser à cause de l'offre qui augmente.
		3564	+
		3565	+892
		3566	+01:03:23,740 --> 01:03:25,720
		3567	+Donc, c'est surtout vrai dans la ville de Québec en ce moment.
		3568	+
		3569	+893
		3570	+01:03:27,800 --> 01:03:30,360
		3571	+Si vous connaissez quelqu'un qui veut aller, c'est vraiment le moment.
		3572	+
		3573	+894
		3574	+01:03:30,600 --> 01:03:33,020
		3575	+Les loyers, ça ne va pas très bien.
		3576	+
		3577	+895
		3578	+01:03:34,380 --> 01:03:38,220
		3579	+la raison est simple c'est que lorsqu'on construit beaucoup de logements qui sont
		3580	+
		3581	+896
		3582	+01:03:38,240 --> 01:03:44,420
		3583	+plus haut de gamme ça manie une limite à ce que les gens peuvent payer donc
		3584	+
		3585	+897
		3586	+01:03:44,440 --> 01:03:49,620
		3587	+souvent les gens aussi vont croire qu'ils sont capables de payer un certain loyer et
		3588	+
		3589	+898
		3590	+01:03:49,640 --> 01:03:53,340
		3591	+éventuellement ils vont se dire bon je vais peut-être diminuer mes attentes ça
		3592	+
		3593	+899
		3594	+01:03:53,360 --> 01:03:59,440
		3595	+dépend aussi beaucoup à quel point il y a des mesures pour les hypothèques c
		3596	+
		3597	+900
		3598	+01:03:59,460 --> 01:04:03,500
		3599	+'est beaucoup plus stable parce que les banques font un travail qui est plus
		3600	+
		3601	+901
		3602	+01:04:03,520 --> 01:04:05,500
		3603	+colossal étant donné qu'ils ne veulent pas se faire avoir.
		3604	+
		3605	+902
		3606	+01:04:05,720 --> 01:04:08,400
		3607	+Mais habituellement, lorsqu'une personne veut savoir une hypothèque,
		3608	+
		3609	+903
		3610	+01:04:08,880 --> 01:04:11,060
		3611	+au Canada, en tout cas, par rapport, par exemple, aux États-Unis,
		3612	+
		3613	+904
		3614	+01:04:11,860 --> 01:04:13,300
		3615	+habituellement, c'est parce que la personne va être capable de payer.
		3616	+
		3617	+905
		3618	+01:04:14,140 --> 01:04:17,140
		3619	+Mais pour les loyers, ce n'est pas si automatique que ça parce que les vérifications
		3620	+
		3621	+906
		3622	+01:04:17,160 --> 01:04:19,340
		3623	+ne sont pas nécessairement aussi approfondies.
		3624	+
		3625	+907
		3626	+01:04:19,460 --> 01:04:24,800
		3627	+C'est-à-dire que le score de crédit, des fois, n'est même pas vérifié.
		3628	+
		3629	+908
		3630	+01:04:25,820 --> 01:04:30,360
		3631	+Donc, je veux dire, un préhypothécaire, le score de crédit est vérifié.
		3632	+
		3633	+909
		3634	+01:04:31,200 --> 01:04:34,380
		3635	+L'emploi est vérifié et surtout, est-ce que c'est un contrat ou c'est permanent ?
		3636	+
		3637	+910
		3638	+01:04:34,860 --> 01:04:38,620
		3639	+Donc, tout ça, dans le cas de l'allocation, les gestions immobilières les plus
		3640	+
		3641	+911
		3642	+01:04:38,640 --> 01:04:42,900
		3643	+grosses, oui, ils ont des départements qui ont présents des crédits pour vérifier
		3644	+
		3645	+912
		3646	+01:04:42,920 --> 01:04:47,460
		3647	+est-ce que la personne est solvable ou non, mais c'est très possible.
		3648	+
		3649	+913
		3650	+01:04:47,480 --> 01:04:49,900
		3651	+Donc, souvent, il n'y a pas de réglementation.
		3652	+
		3653	+914
		3654	+01:04:50,000 --> 01:04:53,420
		3655	+C'est-à-dire qu'une banque, lorsque tu as une cote de crédit qui est en bas de 600,
		3656	+
		3657	+915
		3658	+01:04:54,120 --> 01:04:58,120
		3659	+aucun prêt conventionnel peut être fait par une banque à chartes au Canada.
		3660	+
		3661	+916
		3662	+01:04:58,580 --> 01:05:05,380
		3663	+Donc, c'est comme ça. Mais pour la location, si tu as construit un complexe
		3664	+
		3665	+917
		3666	+01:05:05,400 --> 01:05:08,420
		3667	+de condos et que là, tu ne loues rien, ça se peut que tu dises,
		3668	+
		3669	+918
		3670	+01:05:08,460 --> 01:05:12,080
		3671	+bon, je ne suis pas capable d'avoir des gens solvables pour louer mes affaires,
		3672	+
		3673	+919
		3674	+01:05:12,140 --> 01:05:15,900
		3675	+je vais peut-être descendre mes attentes un peu et accepter des gens qui ont 550 et
		3676	+
		3677	+920
		3678	+01:05:15,920 --> 01:05:18,520
		3679	+tout ça. et qui ont des revenus plus volatiles.
		3680	+
		3681	+921
		3682	+01:05:19,380 --> 01:05:24,120
		3683	+Donc, c'est ça. Bon, donc, on va passer.
		3684	+
		3685	+922
		3686	+01:05:24,860 --> 01:05:25,980
		3687	+Est-ce qu'il y avait des questions pour le moment ?
		3688	+
		3689	+923
		3690	+01:05:29,360 --> 01:05:31,300
		3691	+Moi, ça n'a pas. Parfait, merveilleux.
		3692	+
		3693	+924
		3694	+01:05:37,700 --> 01:05:38,500
		3695	+Bon.
		3696	+
		3697	+925
		3698	+01:05:42,860 --> 01:05:46,500
		3699	+C'est un peu, on va revoir un peu les mêmes, ça ne sera pas nécessairement
		3700	+
		3701	+926
		3702	+01:05:46,520 --> 01:05:50,740
		3703	+différent. Donc, c'est un peu redondant, donc certaines séances.
		3704	+
		3705	+927
		3706	+01:05:50,960 --> 01:05:56,960
		3707	+C'est parce que le curriculum de l'ordre est redondant également.
		3708	+
		3709	+928
		3710	+01:05:57,340 --> 01:06:00,160
		3711	+Mais souvent, les choses qui sont plus redondantes sont importantes.
		3712	+
		3713	+929
		3714	+01:06:01,100 --> 01:06:06,320
		3715	+Donc, la valeur marchande. Là, on a parlé de prix, de coûts de construction,
		3716	+
		3717	+930
		3718	+01:06:07,280 --> 01:06:09,680
		3719	+de plein de choses, mais la valeur marchande en soi, c'est quoi ?
		3720	+
		3721	+931
		3722	+01:06:11,040 --> 01:06:14,960
		3723	+C'est simplement le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre
		3724	+
		3725	+932
		3726	+01:06:14,980 --> 01:06:16,700
		3727	+dans un marché ouvert et concurrentiel.
		3728	+
		3729	+933
		3730	+01:06:17,120 --> 01:06:20,580
		3731	+C'est toutes les conditions requises pour une transaction équitable,
		3732	+
		3733	+934
		3734	+01:06:20,660 --> 01:06:24,900
		3735	+l'acheteur et le vendeur, agissant chacun de manière prudente et informée.
		3736	+
		3737	+935
		3738	+01:06:25,320 --> 01:06:30,260
		3739	+C'est simplement une opinion qui est motivée, ce n'est pas un fait observé.
		3740	+
		3741	+936
		3742	+01:06:30,380 --> 01:06:35,180
		3743	+C'est-à-dire qu'une valeur marchande, ça le dit, c'est selon le marché actuel,
		3744	+
		3745	+937
		3746	+01:06:35,600 --> 01:06:40,500
		3747	+dans les conditions de marché, cette propriété-là a probablement cette valeur-là.
		3748	+
		3749	+938
		3750	+01:06:40,980 --> 01:06:44,540
		3751	+C'est la mesure qui intéresse souvent les gens, C'est-à-dire,
		3752	+
		3753	+939
		3754	+01:06:45,460 --> 01:06:49,700
		3755	+l'évaluation frontière, ça ne vous dit pas grand-chose à part combien de temps que
		3756	+
		3757	+940
		3758	+01:06:49,720 --> 01:06:53,180
		3759	+vous allez payer. Ça vous informe encore moins comment vous pourriez vendre votre
		3760	+
		3761	+941
		3762	+01:06:53,200 --> 01:06:58,100
		3763	+propriété. Donc, c'est une des mesures les plus importantes et c'est surtout une
		3764	+
		3765	+942
		3766	+01:06:58,120 --> 01:06:59,600
		3767	+valeur qui est déterminée à un temps donné.
		3768	+
		3769	+943
		3770	+01:07:00,500 --> 01:07:04,160
		3771	+Donc, c'est la valeur que vous pourriez vendre une propriété à ce moment-là,
		3772	+
		3773	+944
		3774	+01:07:05,480 --> 01:07:08,880
		3775	+sachant le principe de concurrence qu'une marche ouverte est de l'offrir et de la
		3776	+
		3777	+945
		3778	+01:07:08,900 --> 01:07:09,700
		3779	+demande.
		3780	+
		3781	+946
		3782	+01:07:11,780 --> 01:07:17,860
		3783	+C'est la mesure la plus juste et c'est souvent celle-là qui est utilisée par
		3784	+
		3785	+947
		3786	+01:07:17,880 --> 01:07:20,880
		3787	+les acheteurs et pour les vendeurs.
		3788	+
		3789	+948
		3790	+01:07:20,960 --> 01:07:23,460
		3791	+C'est-à-dire que vous voulez savoir la valeur marchande de votre propriété pour être
		3792	+
		3793	+949
		3794	+01:07:23,480 --> 01:07:26,540
		3795	+capable de déterminer un prix, à mettre le prix affiché.
		3796	+
		3797	+950
		3798	+01:07:29,500 --> 01:07:34,240
		3799	+Qu'est-ce que ça prend pour que la valeur marchande soit une bonne mesure ?
		3800	+
		3801	+951
		3802	+01:07:34,700 --> 01:07:37,000
		3803	+Il faut que tous les acheteurs et les vendeurs soient informés,
		3804	+
		3805	+952
		3806	+01:07:37,100 --> 01:07:37,900
		3807	+évidemment.
		3808	+
		3809	+953
		3810	+01:07:39,880 --> 01:07:44,680
		3811	+il n'y a aucune... Donc, c'est que il faut qu'il y ait...
		3812	+
		3813	+954
		3814	+01:07:44,700 --> 01:07:47,860
		3815	+Donc, ça, c'est les conditions essentielles, paiement en argent comptant ou
		3816	+
		3817	+955
		3818	+01:07:47,880 --> 01:07:51,160
		3819	+équivalent, les prix ne sont pas influencés par le financement ou concession
		3820	+
		3821	+956
		3822	+01:07:51,180 --> 01:07:57,140
		3823	+spéciale. Encore une fois, c'est le prix, donc, c'est la valeur que ça leur est,
		3824	+
		3825	+957
		3826	+01:07:57,360 --> 01:08:00,800
		3827	+sachant que c'est un marché qui est normal.
		3828	+
		3829	+958
		3830	+01:08:01,120 --> 01:08:02,740
		3831	+C'est-à-dire qu'il n'y a pas de...
		3832	+
		3833	+959
		3834	+01:08:04,280 --> 01:08:06,580
		3835	+Le prix, par exemple, que vous voyez à votre ami, ce n'est pas la valeur marchande.
		3836	+
		3837	+960
		3838	+01:08:06,700 --> 01:08:07,980
		3839	+Donc, c'est ça que ça veut dire.
		3840	+
		3841	+961
		3842	+01:08:11,600 --> 01:08:15,420
		3843	+Maintenant, qu'est-ce qui influence les éléments constitutifs de la valeur
		3844	+
		3845	+962
		3846	+01:08:15,440 --> 01:08:19,980
		3847	+marchande ? C'est simplement, est-ce que la personne a le pouvoir d'achat,
		3848	+
		3849	+963
		3850	+01:08:20,020 --> 01:08:25,860
		3851	+donc d'achat à propriété, la rareté relative, l'utilité du bien et le désordre d
		3852	+
		3853	+964
		3854	+01:08:25,880 --> 01:08:31,100
		3855	+'acquisition ? Donc, ça, c'est ce que l'Ordre des évaluateurs agréés dit.
		3856	+
		3857	+965
		3858	+01:08:31,220 --> 01:08:35,360
		3859	+Donc, c'est la même chose pour l'Ordre américain, donc,
		3860	+
		3861	+966
		3862	+01:08:35,380 --> 01:08:41,460
		3863	+des appraisals, donc organisations, donc c'est vraiment c'est dur
		3864	+
		3865	+967
		3866	+01:08:41,480 --> 01:08:44,760
		3867	+de voir comment ça permet, moi je suis quelqu'un qui a une technique,
		3868	+
		3869	+968
		3870	+01:08:44,940 --> 01:08:48,920
		3871	+donc la rareté je comprends, le pouvoir d'achat c'est logique,
		3872	+
		3873	+969
		3874	+01:08:49,020 --> 01:08:52,440
		3875	+donc c'est est-ce que les ménages ont les moyens d'acheter une propriété,
		3876	+
		3877	+970
		3878	+01:08:52,520 --> 01:08:55,920
		3879	+donc ça dépend de plein de facteurs donc ça revient un peu à ce qu'on a vu tantôt au
		3880	+
		3881	+971
		3882	+01:08:55,940 --> 01:09:00,500
		3883	+niveau des externalités et tout ça le désir d'acquisition et l'utilité du bien,
		3884	+
		3885	+972
		3886	+01:09:00,580 --> 01:09:04,060
		3887	+donc c'est toutes des choses qui influencent la valeur marchande mais ce n'est pas
		3888	+
		3889	+973
		3890	+01:09:04,080 --> 01:09:06,540
		3891	+juste ça. C'est-à-dire qu'il y a des choses plus rationnelles aussi.
		3892	+
		3893	+974
		3894	+01:09:07,120 --> 01:09:11,240
		3895	+Donc, par exemple, les revenus futurs et autres choses comme ça.
		3896	+
		3897	+975
		3898	+01:09:14,260 --> 01:09:18,960
		3899	+Hypothèse sous-jacente à la valeur marchande, c'est une transaction qui est
		3900	+
		3901	+976
		3902	+01:09:18,980 --> 01:09:22,040
		3903	+hypothétique, qu'on pourrait dire, donc ce n'est pas une transaction qui est réelle.
		3904	+
		3905	+977
		3906	+01:09:22,120 --> 01:09:25,780
		3907	+C'est la valeur que votre propriété aurait si les conditions de marché sont
		3908	+
		3909	+978
		3910	+01:09:25,800 --> 01:09:28,220
		3911	+rencontrées à une date précise.
		3912	+
		3913	+979
		3914	+01:09:29,240 --> 01:09:31,660
		3915	+Et aussi, c'est que c'est un acheteur qui est typique.
		3916	+
		3917	+980
		3918	+01:09:31,680 --> 01:09:34,600
		3919	+Donc, par exemple, c'est très possible que,
		3920	+
		3921	+981
		3922	+01:09:36,240 --> 01:09:40,280
		3923	+je ne sais pas moi, une personne qui veut faire un projet immobilier dans un
		3924	+
		3925	+982
		3926	+01:09:40,300 --> 01:09:45,140
		3927	+quartier donné et là, il a réussi à acheter toutes les maisons allentour et là,
		3928	+
		3929	+983
		3930	+01:09:45,300 --> 01:09:48,340
		3931	+il manque juste une maison à acheter et là, la personne est entêtée et elle ne veut
		3932	+
		3933	+984
		3934	+01:09:48,360 --> 01:09:49,160
		3935	+pas vendre.
		3936	+
		3937	+985
		3938	+01:09:50,340 --> 01:09:55,880
		3939	+Là, ça se peut très bien que la valeur de marché pour cette personne-là,
		3940	+
		3941	+986
		3942	+01:09:56,160 --> 01:09:58,680
		3943	+c'est vraiment un acheteur qui est spécifique.
		3944	+
		3945	+987
		3946	+01:09:58,780 --> 01:10:01,120
		3947	+C'est-à-dire que lui, il va être prêt à mettre beaucoup plus d'argent et ça ne va
		3948	+
		3949	+988
		3950	+01:10:01,140 --> 01:10:03,060
		3951	+pas refléter les conditions normales de marché.
		3952	+
		3953	+989
		3954	+01:10:03,580 --> 01:10:05,500
		3955	+C'est ça qu'on entend ici par acheteur typique.
		3956	+
		3957	+990
		3958	+01:10:05,740 --> 01:10:10,180
		3959	+C'est que dans un marché normal où il n'y avait pas de déséquilibre et qu'il y a une
		3960	+
		3961	+991
		3962	+01:10:10,200 --> 01:10:11,600
		3963	+mise en marché qui est adéquate.
		3964	+
		3965	+992
		3966	+01:10:11,680 --> 01:10:16,340
		3967	+C'est-à-dire que le délai et la publication sont suffisantes et que ce sont des
		3968	+
		3969	+993
		3970	+01:10:16,360 --> 01:10:17,400
		3971	+conditions normales de marché.
		3972	+
		3973	+994
		3974	+01:10:17,940 --> 01:10:21,440
		3975	+Donc, c'est des hypothèses qui sont quand même très fortes,
		3976	+
		3977	+995
		3978	+01:10:21,460 --> 01:10:24,440
		3979	+mais de façon simple, qu'est-ce que ça dit ?
		3980	+
		3981	+996
		3982	+01:10:24,560 --> 01:10:29,840
		3983	+C'est que si tout ça s'est rencontré, la valeur marchande devrait être égale au prix
		3984	+
		3985	+997
		3986	+01:10:29,860 --> 01:10:31,960
		3987	+de vente. C'est ça que ça dit.
		3988	+
		3989	+998
		3990	+01:10:33,260 --> 01:10:34,280
		3991	+Malheureusement, ce n'est pas la réalité.
		3992	+
		3993	+999
		3994	+01:10:34,300 --> 01:10:36,440
		3995	+C'est-à-dire que souvent, on est en surenchère.
		3996	+
		3997	+1000
		3998	+01:10:37,100 --> 01:10:40,020
		3999	+Les maisons ne sont pas affichées pendant énormément de temps.
		4000	+
		4001	+1001
		4002	+01:10:40,180 --> 01:10:47,380
		4003	+C'est-à-dire que les acheteurs font des offres qui sont supérieures au prix affiché.
		4004	+
		4005	+1002
		4006	+01:10:48,220 --> 01:10:49,720
		4007	+Donc, ça, ce n'est pas un marché standard.
		4008	+
		4009	+1003
		4010	+01:10:50,140 --> 01:10:53,420
		4011	+C'est ça que ça dit. Toutes les hypothèses ne sont pas rencontrées.
		4012	+
		4013	+1004
		4014	+01:10:55,120 --> 01:11:00,460
		4015	+Mais c'est logique. En soi, si le marché est équilibré,
		4016	+
		4017	+1005
		4018	+01:11:00,780 --> 01:11:03,520
		4019	+que les acheteurs ont le temps de prendre connaissance de la propriété,
		4020	+
		4021	+1006
		4022	+01:11:04,300 --> 01:11:08,420
		4023	+et que là, certains font des offres, le vendeur décide d'accepter ou non,
		4024	+
		4025	+1007
		4026	+01:11:09,120 --> 01:11:12,660
		4027	+et qu'il y a un délai qui est suffisant, qu'il n'y a pas d'équilibre au niveau de l
		4028	+
		4029	+1008
		4030	+01:11:12,680 --> 01:11:15,460
		4031	+'offre et de la demande, on devrait s'attendre à ce que la valeur marchande soit
		4032	+
		4033	+1009
		4034	+01:11:15,480 --> 01:11:17,300
		4035	+égale au prix de vente réel qui va être réalisé.
		4036	+
		4037	+1010
		4038	+01:11:19,960 --> 01:11:22,980
		4039	+La valeur marchande, ce n'est pas le prix demandé, ce n'est pas le prix payé,
		4040	+
		4041	+1011
		4042	+01:11:23,280 --> 01:11:25,460
		4043	+ce n'est pas la valeur au haut, ce n'est pas le coût de construction,
		4044	+
		4045	+1012
		4046	+01:11:26,400 --> 01:11:29,820
		4047	+ce n'est pas la valeur que les assurances utilisent, ce n'est pas la valeur pour un
		4048	+
		4049	+1013
		4050	+01:11:29,840 --> 01:11:33,460
		4051	+investisseur qui est spécifique, c'est simplement la valeur que vous devriez vendre,
		4052	+
		4053	+1014
		4054	+01:11:34,300 --> 01:11:36,960
		4055	+sachant qu'un marché est équilibré à un acheteur typique.
		4056	+
		4057	+1015
		4058	+01:11:37,420 --> 01:11:42,020
		4059	+C'est-à-dire qu'un acheteur pour l'usage, on pourrait dire,
		4060	+
		4061	+1016
		4062	+01:11:42,160 --> 01:11:45,880
		4063	+le plus logique. Donc, une maison, une personne qui va vivre dans cette maison-là,
		4064	+
		4065	+1017
		4066	+01:11:46,520 --> 01:11:49,520
		4067	+et non un promoteur immobilier, par exemple, qui achèterait pour autre chose.
		4068	+
		4069	+1018
		4070	+01:11:52,740 --> 01:11:53,540
		4071	+Merveilleux.
		4072	+
		4073	+1019
		4074	+01:11:55,220 --> 01:11:59,500
		4075	+Donc, c'est ça. Ici, c'est quand même important de savoir tous ces types de valeurs
		4076	+
		4077	+1020
		4078	+01:11:59,520 --> 01:12:03,340
		4079	+-là, c'est quoi leur gros différence.
		4080	+
		4081	+1021
		4082	+01:12:03,360 --> 01:12:05,320
		4083	+La valeur marchande, c'est la valeur de référence.
		4084	+
		4085	+1022
		4086	+01:12:05,740 --> 01:12:08,740
		4087	+Donc, c'est-à-dire que si vous voulez utiliser une valeur pour un investissement,
		4088	+
		4089	+1023
		4090	+01:12:09,680 --> 01:12:13,760
		4091	+ne prenez pas la valeur, pas pour un investissement, mais par exemple pour
		4092	+
		4093	+1024
		4094	+01:12:13,780 --> 01:12:17,460
		4095	+déterminer quel prix vous voulez mettre comme prix de vente ou autre,
		4096	+
		4097	+1025
		4098	+01:12:17,620 --> 01:12:21,880
		4099	+c'est la valeur marchande. Tous les autres, c'est des valeurs qui sont appliquées
		4100	+
		4101	+1026
		4102	+01:12:21,900 --> 01:12:24,980
		4103	+dans différents types d'utilisation ou pour, maintenant,
		4104	+
		4105	+1027
		4106	+01:12:25,020 --> 01:12:25,820
		4107	+la fiscalité.
		4108	+
		4109	+1028
		4110	+01:12:28,320 --> 01:12:31,000
		4111	+Bon, ça on l'avait déjà vu, valeur d'assurance, donc c'est,
		4112	+
		4113	+1029
		4114	+01:12:31,020 --> 01:12:33,660
		4115	+on l'a dit, c'est le coût de construction qui détermine ça,
		4116	+
		4117	+1030
		4118	+01:12:33,740 --> 01:12:35,600
		4119	+donc c'est comment ça coûte remplacer votre propriété.
		4120	+
		4121	+1031
		4122	+01:12:40,880 --> 01:12:41,680
		4123	+Maintenant, ici,
		4124	+
		4125	+1032
		4126	+01:12:44,260 --> 01:12:46,400
		4127	+est-ce qu'on l'avait vu, est-ce que vous vous rappelez ?
		4128	+
		4129	+1033
		4130	+01:12:47,220 --> 01:12:49,800
		4131	+Je ne suis plus trop sûr, comme c'est redondant un petit peu.
		4132	+
		4133	+1034
		4134	+01:12:53,840 --> 01:12:55,080
		4135	+On en a parlé, je pense.
		4136	+
		4137	+1035
		4138	+01:13:19,800 --> 01:13:21,580
		4139	+sur les coûts de construction.
		4140	+
		4141	+1036
		4142	+01:13:22,460 --> 01:13:27,180
		4143	+Donc, quand on dit une valeur d'assurance, c'est une valeur qui est déterminée par
		4144	+
		4145	+1037
		4146	+01:13:27,200 --> 01:13:30,660
		4147	+la méthode des coûts. Donc, on avait vu les trois méthodes.
		4148	+
		4149	+1038
		4150	+01:13:30,940 --> 01:13:31,740
		4151	+Donc, c'est ça.
		4152	+
		4153	+1039
		4154	+01:13:33,520 --> 01:13:38,580
		4155	+Maintenant, la valeur fiscale, c'est la valeur réelle d'un IMED inscrite au rôle d
		4156	+
		4157	+1040
		4158	+01:13:38,600 --> 01:13:40,660
		4159	+'évaluation foncière municipale.
		4160	+
		4161	+1041
		4162	+01:13:40,780 --> 01:13:42,940
		4163	+Donc, ça sort de calcul pour simplement calculer les taxes.
		4164	+
		4165	+1042
		4166	+01:13:43,140 --> 01:13:43,940
		4167	+C'est tout.
		4168	+
		4169	+1043
		4170	+01:13:45,640 --> 01:13:49,400
		4171	+C'est un rôle triennal, donc c'est-à-dire que c'est trois années.
		4172	+
		4173	+1044
		4174	+01:13:49,420 --> 01:13:51,080
		4175	+Donc, c'est un rôle qui est bon pour trois ans.
		4176	+
		4177	+1045
		4178	+01:13:51,980 --> 01:13:56,320
		4179	+Et la date de référence, c'est 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle.
		4180	+
		4181	+1046
		4182	+01:13:56,920 --> 01:14:01,200
		4183	+Ça, c'est très important. C'est-à-dire que la valeur qu'eux déterminent pour la
		4184	+
		4185	+1047
		4186	+01:14:01,220 --> 01:14:04,740
		4187	+propriété, donc les calculs qu'ils ont faits, c'est des calculs qui sont faits à
		4188	+
		4189	+1048
		4190	+01:14:04,760 --> 01:14:06,580
		4191	+partir des données d'il y a 18 mois.
		4192	+
		4193	+1049
		4194	+01:14:07,920 --> 01:14:11,080
		4195	+Donc, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée.
		4196	+
		4197	+1050
		4198	+01:14:11,140 --> 01:14:14,340
		4199	+En soi, même si elle serait bonne, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée
		4200	+
		4201	+1051
		4202	+01:14:14,360 --> 01:14:17,920
		4203	+comme vers la marchande, étant donné qu'ils ont tendance à s'évaluer en ce moment le
		4204	+
		4205	+1052
		4206	+01:14:17,940 --> 01:14:19,980
		4207	+prix des propriétés au niveau des évaluations.
		4208	+
		4209	+1053
		4210	+01:14:20,860 --> 01:14:22,520
		4211	+Et c'est une évaluation qui est de masse.
		4212	+
		4213	+1054
		4214	+01:14:22,720 --> 01:14:25,060
		4215	+Donc, c'est-à-dire que ça ne tient pas compte des caractéristiques de la propriété
		4216	+
		4217	+1055
		4218	+01:14:25,080 --> 01:14:29,520
		4219	+nécessairement. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans une rue donnée,
		4220	+
		4221	+1056
		4222	+01:14:30,020 --> 01:14:33,700
		4223	+s'il y a le même nombre de pieds carrés, que la propriété est sensiblement pareille
		4224	+
		4225	+1057
		4226	+01:14:33,720 --> 01:14:36,500
		4227	+au niveau des spectres qu'on pourrait dire général, comme le terrain et tout ça,
		4228	+
		4229	+1058
		4230	+01:14:36,820 --> 01:14:37,880
		4231	+ils vont mettre la même valeur.
		4232	+
		4233	+1059
		4234	+01:14:38,580 --> 01:14:40,460
		4235	+Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas très, très adapté.
		4236	+
		4237	+1060
		4238	+01:14:41,220 --> 01:14:44,360
		4239	+Ça ne tient pas compte des particularités, mais c'est basé sur des transactions
		4240	+
		4241	+1061
		4242	+01:14:44,380 --> 01:14:48,920
		4243	+réelles 18 mois avant. Ça comprend le terrain et le bâtiment.
		4244	+
		4245	+1062
		4246	+01:14:48,940 --> 01:14:51,420
		4247	+et ce qui est très bien, c'est qu'ils séparent sur le rôle,
		4248	+
		4249	+1063
		4250	+01:14:51,560 --> 01:14:53,540
		4251	+le terrain et le bâtiment à la valeur de celle-ci.
		4252	+
		4253	+1064
		4254	+01:14:53,680 --> 01:14:55,400
		4255	+Ils vous mettent leur rôle avant, donc comment ça va aller.
		4256	+
		4257	+1065
		4258	+01:14:56,380 --> 01:14:58,880
		4259	+Souvent, ce n'est pas nécessaire de quoi que les gens sont contents de voir monter,
		4260	+
		4261	+1066
		4262	+01:14:58,960 --> 01:15:03,020
		4263	+étant donné que c'est à partir de ce montant-là que les taxes foncières sont
		4264	+
		4265	+1067
		4266	+01:15:03,040 --> 01:15:06,600
		4267	+déterminées. Environ 1 %, donc dépendamment de la municipalité.
		4268	+
		4269	+1068
		4270	+01:15:06,740 --> 01:15:08,200
		4271	+Il y a certaines municipalités où c'est plus élevé.
		4272	+
		4273	+1069
		4274	+01:15:11,580 --> 01:15:15,960
		4275	+Souvent, dans les municipalités où il n'y a pas beaucoup de maisons,
		4276	+
		4277	+1070
		4278	+01:15:16,020 --> 01:15:21,540
		4279	+par exemple, On pourrait penser à certaines municipalités de Beauce ou au Saguenay.
		4280	+
		4281	+1071
		4282	+01:15:22,280 --> 01:15:25,220
		4283	+Là, tu es maintenant, il peut y avoir 100 maisons et il faut qu'ils gèrent les
		4284	+
		4285	+1072
		4286	+01:15:25,240 --> 01:15:26,220
		4287	+égouts et tout ça, et la queduc.
		4288	+
		4289	+1073
		4290	+01:15:26,580 --> 01:15:29,340
		4291	+Des fois, on peut avoir des taux de taxation qui sont plus importants,
		4292	+
		4293	+1074
		4294	+01:15:29,480 --> 01:15:33,080
		4295	+au-dessus de 1 %, même des fois proches de 2 % dans certaines municipalités,
		4296	+
		4297	+1075
		4298	+01:15:33,960 --> 01:15:37,140
		4299	+étant donné que tu as quand même des coûts fixes à couvrir.
		4300	+
		4301	+1076
		4302	+01:15:39,380 --> 01:15:42,320
		4303	+Donc, c'est ça ici. Donc, ici, un exemple illustratif.
		4304	+
		4305	+1077
		4306	+01:15:42,540 --> 01:15:49,140
		4307	+Si la valeur fiscale est de 380 000 et que le taux de taxation est de 1,1 %,
		4308	+
		4309	+1078
		4310	+01:15:49,160 --> 01:15:53,120
		4311	+il va y avoir 4 180 000 de taxes foncières.
		4312	+
		4313	+1079
		4314	+01:15:56,140 --> 01:16:02,260
		4315	+Maintenant, la valeur liquidative, c'est souvent la valeur lors d'une vente
		4316	+
		4317	+1080
		4318	+01:16:02,280 --> 01:16:05,700
		4319	+forcée, donc dans un délai qui est très restreint, puis souvent dans des mécanismes,
		4320	+
		4321	+1081
		4322	+01:16:05,740 --> 01:16:08,480
		4323	+donc dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire.
		4324	+
		4325	+1082
		4326	+01:16:10,880 --> 01:16:16,900
		4327	+Des fois, un exemple parfait, c'est souvent les
		4328	+
		4329	+1083
		4330	+01:16:16,920 --> 01:16:20,240
		4331	+banques, lorsqu'ils saisissent une propriété, ce n'est pas nécessairement correct de
		4332	+
		4333	+1084
		4334	+01:16:20,260 --> 01:16:21,820
		4335	+faire ça, mais bon, les banques fonctionnent comme ça.
		4336	+
		4337	+1085
		4338	+01:16:22,320 --> 01:16:25,240
		4339	+Supposons qu'ils saisissent une propriété pour la revente,
		4340	+
		4341	+1086
		4342	+01:16:25,440 --> 01:16:28,620
		4343	+étant donné que la personne ne paye pas son hypothèque,
		4344	+
		4345	+1087
		4346	+01:16:28,720 --> 01:16:32,800
		4347	+peu importe, mais eux, ils vont aller vendre la propriété parce qu'ils ont l
		4348	+
		4349	+1088
		4350	+01:16:32,820 --> 01:16:35,780
		4351	+'obligation, si par exemple vous leur devez 200 000 d'hypothèque,
		4352	+
		4353	+1089
		4354	+01:16:36,020 --> 01:16:39,800
		4355	+ils ont l'obligation de vous redonner la différence du produit de la vente.
		4356	+
		4357	+1090
		4358	+01:16:39,920 --> 01:16:42,040
		4359	+Donc, c'est-à-dire que si par exemple ils saisissent votre propriété,
		4360	+
		4361	+1091
		4362	+01:16:42,980 --> 01:16:44,620
		4363	+étant donné que vous ne faites pas votre plan hypothécaire,
		4364	+
		4365	+1092
		4366	+01:16:45,760 --> 01:16:49,660
		4367	+bien, ils vendent la propriété 300 000, il faut qu'ils vous redonnent le 100 000 qui
		4368	+
		4369	+1093
		4370	+01:16:49,680 --> 01:16:52,000
		4371	+manque de différence après avoir couvert l'hypothèque.
		4372	+
		4373	+1094
		4374	+01:16:53,340 --> 01:16:55,640
		4375	+Malheureusement, ce qu'ils font, c'est qu'ils pourront aller encore plus vite et
		4376	+
		4377	+1095
		4378	+01:16:55,660 --> 01:16:58,320
		4379	+pour que ça soit sûr de sortir, étant donné qu'ils ne toucheront pas la différence,
		4380	+
		4381	+1096
		4382	+01:16:58,540 --> 01:17:00,840
		4383	+ils vendent des fois proche du prix.
		4384	+
		4385	+1097
		4386	+01:17:00,980 --> 01:17:04,460
		4387	+C'est pour ça qu'il y a beaucoup d'investisseurs, mais c'est moins,
		4388	+
		4389	+1098
		4390	+01:17:04,820 --> 01:17:07,860
		4391	+ce n'est pas tant fréquent au Québec des saisis hypothécaires.
		4392	+
		4393	+1099
		4394	+01:17:07,980 --> 01:17:09,840
		4395	+Souvent, les banques essaient d'accommoder pour éviter que ça arrive.
		4396	+
		4397	+1100
		4398	+01:17:11,280 --> 01:17:17,160
		4399	+En réduisant le paiement d'intérêt, souvent en faisant simplement payer l'intérêt et
		4400	+
		4401	+1101
		4402	+01:17:17,180 --> 01:17:20,200
		4403	+le capital s'accumule, donc c'est possible ici dans certains cas.
		4404	+
		4405	+1102
		4406	+01:17:21,500 --> 01:17:24,920
		4407	+Mais c'est des bonnes décotes, c'est-à-dire que les ventes aux enchères de banques,
		4408	+
		4409	+1103
		4410	+01:17:25,140 --> 01:17:30,140
		4411	+souvent, c'est… qu'est-ce qui fait que ce n'est pas non plus des décotes à l
		4412	+
		4413	+1104
		4414	+01:17:30,160 --> 01:17:33,200
		4415	+'américaine, parce qu'aux États-Unis, ça atteint des choses qui sont assez
		4416	+
		4417	+1105
		4418	+01:17:33,220 --> 01:17:36,560
		4419	+impressionnantes, c'est-à-dire que vous pouvez avoir des maisons qui valaient 500
		4420	+
		4421	+1106
		4422	+01:17:36,580 --> 01:17:39,760
		4423	+000 et qui vendent aux enchères 50 000, ça arrive quand même relativement souvent.
		4424	+
		4425	+1107
		4426	+01:17:40,340 --> 01:17:42,740
		4427	+Ici, c'est moins le cas parce que, bon, c'est une enchère.
		4428	+
		4429	+1108
		4430	+01:17:43,600 --> 01:17:45,020
		4431	+Les investisseurs ne sont pas non plus
		4432	+
		4433	+1109
		4434	+01:17:46,680 --> 01:17:49,280
		4435	+complètement irrationnels. Ils vont quand même accorder une bonne valeur.
		4436	+
		4437	+1110
		4438	+01:17:49,440 --> 01:17:52,840
		4439	+Donc, l'enchère va souvent monter à un prix qui est quand même acceptable.
		4440	+
		4441	+1111
		4442	+01:17:54,040 --> 01:17:56,240
		4443	+La banque ne dira pas, bon, on arrête ça là, moi je suis payé.
		4444	+
		4445	+1112
		4446	+01:17:56,980 --> 01:17:58,540
		4447	+Je n'accepte pas les offres au-dessus.
		4448	+
		4449	+1113
		4450	+01:17:58,660 --> 01:18:02,020
		4451	+Non, ils ne sont pas non plus si de mauvaise foi.
		4452	+
		4453	+1114
		4454	+01:18:02,220 --> 01:18:04,980
		4455	+Mais il y a quand même des exemples de...
		4456	+
		4457	+1115
		4458	+01:18:05,900 --> 01:18:09,720
		4459	+Il y a eu des exemples de récemment, je crois, c'est lui qui est propriétaire des...
		4460	+
		4461	+1116
		4462	+01:18:09,740 --> 01:18:12,400
		4463	+Je trouve que c'est ce qu'il a dit au média, le cinéma Gouzeau,
		4464	+
		4465	+1117
		4466	+01:18:12,520 --> 01:18:17,120
		4467	+donc le monsieur, lui, la banque aurait donc saisi un terrain qui avait une valeur
		4468	+
		4469	+1118
		4470	+01:18:17,140 --> 01:18:23,180
		4471	+de 250 millions sur le marché et bon, elle l'aurait vendu à 60 millions pour couvrir
		4472	+
		4473	+1119
		4474	+01:18:23,200 --> 01:18:29,640
		4475	+justement l'hypothèque de 50 millions qui était floué.
		4476	+
		4477	+1120
		4478	+01:18:29,880 --> 01:18:32,800
		4479	+Encore là, est-ce que ça valait réellement 250 millions pour un terrain,
		4480	+
		4481	+1121
		4482	+01:18:32,820 --> 01:18:35,840
		4483	+c'est questionnable. Mais bon, la valeur équitative, c'est ça.
		4484	+
		4485	+1122
		4486	+01:18:37,220 --> 01:18:39,980
		4487	+Donc, saisie hypothécaire, faillite, succession et autres.
		4488	+
		4489	+1123
		4490	+01:18:42,720 --> 01:18:46,040
		4491	+Maintenant, la valeur d'investissement, c'est la valeur d'un bien immobilier pour un
		4492	+
		4493	+1124
		4494	+01:18:46,060 --> 01:18:50,460
		4495	+investissement spécifique. Donc, c'est basé par exemple sur le taux de rendement qui
		4496	+
		4497	+1125
		4498	+01:18:50,480 --> 01:18:54,780
		4499	+est exigé, la structure de financement, le taux d'imposition personnelle.
		4500	+
		4501	+1126
		4502	+01:18:54,980 --> 01:19:00,760
		4503	+Donc, c'est des facteurs qui vont impacter la valeur d'investissement.
		4504	+
		4505	+1127
		4506	+01:19:01,640 --> 01:19:07,640
		4507	+Par exemple, est-ce qu'une personne qui achète un immeuble personnel va avoir le
		4508	+
		4509	+1128
		4510	+01:19:07,660 --> 01:19:11,360
		4511	+même taux de rendement qu'une personne que c'est à l'intérieur d'une compagnie ?
		4512	+
		4513	+1129
		4514	+01:19:11,620 --> 01:19:12,500
		4515	+La réponse, c'est non.
		4516	+
		4517	+1130
		4518	+01:19:14,240 --> 01:19:18,100
		4519	+Étant donné que le gain en capital, il est différent dépendamment de,
		4520	+
		4521	+1131
		4522	+01:19:18,580 --> 01:19:20,740
		4523	+est-ce que c'est votre seconde résidence ou non.
		4524	+
		4525	+1132
		4526	+01:19:21,080 --> 01:19:22,600
		4527	+C'est ça la valeur d'investissement.
		4528	+
		4529	+1133
		4530	+01:19:22,720 --> 01:19:25,860
		4531	+Donc, ça dit que la valeur va dépendre des paramètres d'investissement de l
		4532	+
		4533	+1134
		4534	+01:19:25,880 --> 01:19:26,980
		4535	+'investisseur. Donc,
		4536	+
		4537	+1135
		4538	+01:19:28,700 --> 01:19:31,380
		4539	+ce ne sera pas nécessairement appliqué dans le cadre du bout de l'examen,
		4540	+
		4541	+1136
		4542	+01:19:31,460 --> 01:19:33,720
		4543	+mais bon, c'est bon de savoir que ce n'est pas si long.
		4544	+
		4545	+1137
		4546	+01:19:33,740 --> 01:19:34,820
		4547	+Maintenant, c'est bon pour qui ?
		4548	+
		4549	+1138
		4550	+01:19:34,980 --> 01:19:39,480
		4551	+C'est bon pour l'investisseur ou, je ne pourrais pas vraiment dire,
		4552	+
		4553	+1139
		4554	+01:19:39,620 --> 01:19:43,900
		4555	+une personne qui veut déterminer donc ça va être quoi son rendement ou le profit qu
		4556	+
		4557	+1140
		4558	+01:19:43,920 --> 01:19:46,040
		4559	+'il va réaliser. Mais en soi, ce n'est pas la valeur marchande.
		4560	+
		4561	+1141
		4562	+01:19:46,300 --> 01:19:48,680
		4563	+C'est vraiment très loin la valeur marchande étant donné que c'est bon pour un
		4564	+
		4565	+1142
		4566	+01:19:48,700 --> 01:19:51,000
		4567	+investisseur donné pour des caractéristiques données.
		4568	+
		4569	+1143
		4570	+01:19:53,740 --> 01:20:00,300
		4571	+Valeur d'utilisation, maintenant, c'est la valeur qu'on a pour un usage spécifique.
		4572	+
		4573	+1144
		4574	+01:20:00,700 --> 01:20:04,340
		4575	+Donc, ça peut être vraiment différent de l'usage optimal.
		4576	+
		4577	+1145
		4578	+01:20:04,880 --> 01:20:08,180
		4579	+Donc, c'est-à-dire, par exemple, un hélice qui est converti en résidence,
		4580	+
		4581	+1146
		4582	+01:20:08,440 --> 01:20:09,840
		4583	+une école qui est convertie en bureau.
		4584	+
		4585	+1147
		4586	+01:20:10,300 --> 01:20:15,160
		4587	+Donc, c'est vraiment un usage qui est très propre à un acheteur ou à un promoteur
		4588	+
		4589	+1148
		4590	+01:20:15,180 --> 01:20:19,560
		4591	+donné. Mais aucunement, donc, la valeur que l'utilisateur moyen en ferait.
		4592	+
		4593	+1149
		4594	+01:20:22,420 --> 01:20:25,540
		4595	+Valeur hypothécaire, donc ça, c'est la valeur qui est déterminée par le prêteur pour
		4596	+
		4597	+1150
		4598	+01:20:25,560 --> 01:20:27,540
		4599	+établir le montant maximum du prêt hypothécaire.
		4600	+
		4601	+1151
		4602	+01:20:28,460 --> 01:20:32,640
		4603	+Et souvent, donc ça, c'est une valeur qui touche beaucoup aux évaluateurs agréés,
		4604	+
		4605	+1152
		4606	+01:20:32,740 --> 01:20:36,940
		4607	+étant donné que c'est la valeur qui, souvent, les banques peuvent demander,
		4608	+
		4609	+1153
		4610	+01:20:36,980 --> 01:20:39,520
		4611	+donc, à un évaluateur agréé de déterminer cette valeur-là.
		4612	+
		4613	+1154
		4614	+01:20:39,800 --> 01:20:42,560
		4615	+Des fois, non. Mais c'est ce qui va être utilisé comme ratio.
		4616	+
		4617	+1155
		4618	+01:20:42,580 --> 01:20:48,000
		4619	+C'est-à-dire que pour le ratio pré-valeur, la valeur va être la valeur hypothécaire
		4620	+
		4621	+1156
		4622	+01:20:48,020 --> 01:20:49,400
		4623	+et ce n'est pas nécessairement la valeur marchande.
		4624	+
		4625	+1157
		4626	+01:20:49,660 --> 01:20:53,280
		4627	+Souvent, les banques vont appliquer des mesures plus…
		4628	+
		4629	+1158
		4630	+01:20:53,300 --> 01:20:59,600
		4631	+ils vont être plus confiants, ils vont
		4632	+
		4633	+1159
		4634	+01:20:59,620 --> 01:21:03,000
		4635	+mettre un prix moins élevé que la valeur marchande pour avoir plus de marge de
		4636	+
		4637	+1160
		4638	+01:21:03,020 --> 01:21:07,700
		4639	+manœuvre. Donc, ça constate la durabilité et la valeur.
		4640	+
		4641	+1161
		4642	+01:21:08,040 --> 01:21:12,060
		4643	+C'est une approche qui est prudente du prêteur et ça peut exclure certains éléments.
		4644	+
		4645	+1162
		4646	+01:21:12,360 --> 01:21:17,200
		4647	+Donc, c'est exigé par les assureurs hypothécaires.
		4648	+
		4649	+1163
		4650	+01:21:17,280 --> 01:21:21,000
		4651	+Donc, si par exemple, on est dans le cas où l'hypothèque est garantie par la SCHL,
		4652	+
		4653	+1164
		4654	+01:21:21,580 --> 01:21:24,280
		4655	+il faut que la base du ratio soit respectée.
		4656	+
		4657	+1165
		4658	+01:21:27,120 --> 01:21:31,300
		4659	+Donc, dans le cas de la SCHL, c'est 95 %.
		4660	+
		4661	+1166
		4662	+01:21:31,320 --> 01:21:35,400
		4663	+Et si on ne fait pas affaire avec la SCHL, la banque va accepter à partir de 80 %.
		4664	+
		4665	+1167
		4666	+01:21:35,420 --> 01:21:41,340
		4667	+C'est-à-dire que, vous l'aurez compris, le prêt ne pourra pas représenter plus que
		4668	+
		4669	+1168
		4670	+01:21:41,360 --> 01:21:45,300
		4671	+80 % de la valeur hypothécaire donnée.
		4672	+
		4673	+1169
		4674	+01:21:47,660 --> 01:21:52,800
		4675	+Mais maintenant, c'est important de comprendre ici que la valeur hypothécaire pour l
		4676	+
		4677	+1170
		4678	+01:21:52,820 --> 01:21:55,460
		4679	+'immobilier résidentiel va probablement s'approcher de la valeur marchande.
		4680	+
		4681	+1171
		4682	+01:21:59,160 --> 01:22:01,840
		4683	+Ici, maintenant, au niveau des synthèses, donc des types de valeurs,
		4684	+
		4685	+1172
		4686	+01:22:01,980 --> 01:22:04,520
		4687	+marchand d'assurance fiscale liquidative, donc la base,
		4688	+
		4689	+1173
		4690	+01:22:04,680 --> 01:22:08,860
		4691	+c'est marchande, c'est le prix probable du marché, donc c'est pour les transactions,
		4692	+
		4693	+1174
		4694	+01:22:09,800 --> 01:22:12,620
		4695	+financement, etc. Assurance, c'est pour le coût de remplacement,
		4696	+
		4697	+1175
		4698	+01:22:13,520 --> 01:22:17,600
		4699	+couverture d'assurance, donc c'est par rapport donc à la valeur marchande,
		4700	+
		4701	+1176
		4702	+01:22:17,700 --> 01:22:21,740
		4703	+ici c'est la dernière colonne, donc ça peut être plus grand ou plus bas,
		4704	+
		4705	+1177
		4706	+01:22:21,940 --> 01:22:25,160
		4707	+ça dépend, Donc, c'est-à-dire que ça dépend si la construction,
		4708	+
		4709	+1178
		4710	+01:22:25,580 --> 01:22:28,800
		4711	+les coûts de construction sont élevés à certains moments dans le temps.
		4712	+
		4713	+1179
		4714	+01:22:29,080 --> 01:22:31,420
		4715	+C'est très possible des fois que reconstruire un immeuble,
		4716	+
		4717	+1180
		4718	+01:22:31,460 --> 01:22:33,380
		4719	+ça coûte plus cher que ce qui te fait en réalité en ce moment.
		4720	+
		4721	+1181
		4722	+01:22:35,460 --> 01:22:41,040
		4723	+Maintenant, fiscale, l'évaluation de la taxe foncière, majoritairement c'est en bas
		4724	+
		4725	+1182
		4726	+01:22:41,060 --> 01:22:44,140
		4727	+de la valeur marchande. Donc, il y a des cas.
		4728	+
		4729	+1183
		4730	+01:22:44,380 --> 01:22:48,060
		4731	+C'est même d'ailleurs une des façons de voir si un marché immobilier est en train de
		4732	+
		4733	+1184
		4734	+01:22:48,080 --> 01:22:52,760
		4735	+ralentir ou de couler. c'est que quand on se met à avoir de plus en plus de cas où
		4736	+
		4737	+1185
		4738	+01:22:52,780 --> 01:22:55,600
		4739	+la valeur marchande, c'est-à-dire le prix de vente, encore là,
		4740	+
		4741	+1186
		4742	+01:22:55,660 --> 01:22:59,140
		4743	+ce n'est pas la valeur marchande, mais bon, on prend pour acquis que c'est quand
		4744	+
		4745	+1187
		4746	+01:22:59,160 --> 01:23:05,200
		4747	+même très proche, mais la valeur fiscale, c
		4748	+
		4749	+1188
		4750	+01:23:05,220 --> 01:23:09,280
		4751	+'est souvent de quoi qui est un bon indicateur, dans la mesure où il n'y a pas d
		4752	+
		4753	+1189
		4754	+01:23:09,300 --> 01:23:10,640
		4755	+'adenda dans la fiche de propriété.
		4756	+
		4757	+1190
		4758	+01:23:10,840 --> 01:23:13,120
		4759	+Donc, souvent, on pense qu'il y a un deal, mais des fois,
		4760	+
		4761	+1191
		4762	+01:23:13,220 --> 01:23:17,140
		4763	+quand on le lit, il y a des choses qui sont un petit peu moins intéressantes et ça
		4764	+
		4765	+1192
		4766	+01:23:17,160 --> 01:23:20,080
		4767	+justifie justement cette décote-là par rapport à la valeur fiscale.
		4768	+
		4769	+1193
		4770	+01:23:20,340 --> 01:23:23,460
		4771	+Et c'est justement, des fois, c'est que vu que c'est une évaluation qui est de
		4772	+
		4773	+1194
		4774	+01:23:23,480 --> 01:23:27,660
		4775	+masse, bien, les municipalités ne vont pas nécessairement aller pricer toutes ces
		4776	+
		4777	+1195
		4778	+01:23:27,680 --> 01:23:32,020
		4779	+petites externalités-là, comme des résinondations, ou des fois,
		4780	+
		4781	+1196
		4782	+01:23:32,080 --> 01:23:34,480
		4783	+il y en a même que c'est, bon, le terrain est contaminé.
		4784	+
		4785	+1197
		4786	+01:23:34,880 --> 01:23:37,480
		4787	+Donc, c'est-à-dire que des fois, l'évaluation municipale ne tient pas compte de ça.
		4788	+
		4789	+1198
		4790	+01:23:37,720 --> 01:23:40,300
		4791	+Donc, c'est là qu'on peut voir une valeur marchande ou un prix de vente qui est
		4792	+
		4793	+1199
		4794	+01:23:40,320 --> 01:23:41,120
		4795	+inférieur.
		4796	+
		4797	+1200
		4798	+01:23:42,780 --> 01:23:44,840
		4799	+Puis, liquidative, c'est vente forcée, bon, bien, là, ça,
		4800	+
		4801	+1201
		4802	+01:23:44,900 --> 01:23:45,700
		4803	+c'est toujours inférieur.
		4804	+
		4805	+1202
		4806	+01:24:12,660 --> 01:24:16,500
		4807	+C'est ça. supérieure ou inférieure.
		4808	+
		4809	+1203
		4810	+01:24:16,860 --> 01:24:20,320
		4811	+Finalement, la valeur hypothécaire, ça c'est une valeur qui est prudente,
		4812	+
		4813	+1204
		4814	+01:24:20,660 --> 01:24:24,840
		4815	+qui est déterminée par la banque, et souvent c'est inférieur ou égal à la valeur
		4816	+
		4817	+1205
		4818	+01:24:24,860 --> 01:24:30,420
		4819	+marchande. Donc, ils ne vont pas mettre une valeur hypothécaire qui va être
		4820	+
		4821	+1206
		4822	+01:24:30,440 --> 01:24:31,620
		4823	+supérieure à la valeur marchande.
		4824	+
		4825	+1207
		4826	+01:24:32,680 --> 01:24:38,620
		4827	+bon s'il y aurait par exemple de la corruption ou je ne sais pas moi pour que le
		4828	+
		4829	+1208
		4830	+01:24:38,640 --> 01:24:42,260
		4831	+prêt hypothécaire passe bon c'est peut-être arrivé en 2008 aux étudiants on ne sait
		4832	+
		4833	+1209
		4834	+01:24:42,280 --> 01:24:46,380
		4835	+pas mais bon logiquement dans l'intérêt de la banque il faut que ce soit inférieur
		4836	+
		4837	+1210
		4838	+01:24:46,400 --> 01:24:47,840
		4839	+ou égal à la valeur marchande
		4840	+
		4841	+1211
		4842	+01:24:49,800 --> 01:24:50,600
		4843	+bon
		4844	+
		4845	+1212
		4846	+01:24:53,280 --> 01:24:54,080
		4847	+maintenant
		4848	+
		4849	+1213
		4850	+01:24:56,720 --> 01:25:00,660
		4851	+je vous propose de prendre une pause de 10 minutes puis après ça,
		4852	+
		4853	+1214
		4854	+01:25:00,860 --> 01:25:04,640
		4855	+on va faire le TP étant donné que c'est quand même important ça ici,
		4856	+
		4857	+1215
		4858	+01:25:04,720 --> 01:25:09,100
		4859	+on l'a déjà vu on va prendre une pause de 10 minutes puis en revenant,
		4860	+
		4861	+1216
		4862	+01:25:09,140 --> 01:25:14,560
		4863	+on va faire j'ai des slides pour le TP il y a des concepts importants à avoir pour
		4864	+
		4865	+1217
		4866	+01:25:14,580 --> 01:25:17,800
		4867	+que vous puissiez faire le TP puis on va regarder ensemble tout ce qui est à faire
		4868	+
		4869	+1218
		4870	+01:25:18,180 --> 01:25:21,280
		4871	+puis vous allez avoir vraiment un mois pour le réaliser donc,
		4872	+
		4873	+1219
		4874	+01:25:21,500 --> 01:25:22,300
		4875	+est-ce que ça vous va ?
		4876	+
		4877	+1220
		4878	+01:25:25,080 --> 01:25:29,000
		4879	+Yes on se voit dans 10 minutes Très bien monsieur
		4880	+
		4881	+1221
		4882	+01:25:37,560 --> 01:25:38,960
		4883	+Merci.
		4884	+
		4885	+1222
		4886	+01:34:50,720 --> 01:34:53,080
		4887	+Bon, nous allons recommencer.
		4888	+
		4889	+1223
		4890	+01:34:57,900 --> 01:35:01,560
		4891	+Bon, ça ici, c'est pour l'ETP.
		4892	+
		4893	+1224
		4894	+01:35:02,160 --> 01:35:05,200
		4895	+C'est certaines choses que, bon, je ne vais pas prendre pour acquis que tout le
		4896	+
		4897	+1225
		4898	+01:35:05,220 --> 01:35:06,980
		4899	+monde est tout courant de ces mesures-là.
		4900	+
		4901	+1226
		4902	+01:35:07,800 --> 01:35:09,000
		4903	+On va le passer rapidement.
		4904	+
		4905	+1227
		4906	+01:35:11,220 --> 01:35:13,780
		4907	+Donc, c'est disponible juste pour vous montrer.
		4908	+
		4909	+1228
		4910	+01:35:14,980 --> 01:35:18,080
		4911	+Je vais le mettre sur le module aussi, mais donc sur le...
		4912	+
		4913	+1229
		4914	+01:35:21,560 --> 01:35:22,360
		4915	+ici
		4916	+
		4917	+1230
		4918	+01:35:24,180 --> 01:35:28,160
		4919	+03.app si vous allez ici, donc dans ressources
		4920	+
		4921	+1231
		4922	+01:35:30,060 --> 01:35:34,540
		4923	+téléchargement, vous avez donc ces diapositives-là ici,
		4924	+
		4925	+1232
		4926	+01:35:34,700 --> 01:35:38,240
		4927	+donc tableau de bord module théorique préparatoire.
		4928	+
		4929	+1233
		4930	+01:35:38,600 --> 01:35:43,040
		4931	+Et le TP donc est ici. Il va être également sur model après le cours.
		4932	+
		4933	+1234
		4934	+01:35:43,820 --> 01:35:45,280
		4935	+Je n'ai pas encore uploadé le nouveau TP.
		4936	+
		4937	+1235
		4938	+01:35:45,500 --> 01:35:52,280
		4939	+Donc, il y a un Excel, le gabarit et il y a également l'énoncé
		4940	+
		4941	+1236
		4942	+01:35:52,300 --> 01:35:55,740
		4943	+PDF. On va le voir après avoir couvert les diaposies au niveau des mesures.
		4944	+
		4945	+1237
		4946	+01:36:00,020 --> 01:36:00,820
		4947	+Bon.
		4948	+
		4949	+1238
		4950	+01:36:02,600 --> 01:36:05,220
		4951	+Au niveau des mesures que je veux aller voir, donc ça ici,
		4952	+
		4953	+1239
		4954	+01:36:05,340 --> 01:36:07,820
		4955	+c'est un récapitulatif, vous pourrez le regarder si vous le souhaitez.
		4956	+
		4957	+1240
		4958	+01:36:09,520 --> 01:36:14,000
		4959	+C'est plus. Au niveau des quatre forces du cycle immobilier,
		4960	+
		4961	+1241
		4962	+01:36:14,180 --> 01:36:18,000
		4963	+on le voit également. c'est plus donc à ce niveau-là ici,
		4964	+
		4965	+1242
		4966	+01:36:18,100 --> 01:36:20,280
		4967	+donc le volume qui ralentit avant les prix.
		4968	+
		4969	+1243
		4970	+01:36:20,420 --> 01:36:24,760
		4971	+Donc ici, on avait vu qu'on a un cycle d'expansion, ralentissement,
		4972	+
		4973	+1244
		4974	+01:36:24,900 --> 01:36:27,840
		4975	+récession et reprise. Donc, qu'est-ce qui se passe ici ?
		4976	+
		4977	+1245
		4978	+01:36:27,980 --> 01:36:31,400
		4979	+Pourquoi on peut… C'est très important de comprendre qu'il va y avoir une séance
		4980	+
		4981	+1246
		4982	+01:36:31,420 --> 01:36:34,300
		4983	+entre le volume de vente et les prix.
		4984	+
		4985	+1247
		4986	+01:36:34,740 --> 01:36:39,420
		4987	+Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un ralentissement, les ventes sont en baisse,
		4988	+
		4989	+1248
		4990	+01:36:39,600 --> 01:36:43,900
		4991	+mais on n'a pas nécessairement une baisse du prix immédiatement.
		4992	+
		4993	+1249
		4994	+01:36:43,920 --> 01:36:45,980
		4995	+Il faut vraiment aller plus, donc on pourrait dire, en récession.
		4996	+
		4997	+1250
		4998	+01:36:46,820 --> 01:36:51,340
		4999	+Donc, c'est-à-dire que là, on est vraiment des volumes qui sont très faibles et il y
		5000	+
		5001	+1251
		5002	+01:36:51,360 --> 01:36:52,680
		5003	+a une offre qui est supérieure à la demande.
		5004	+
		5005	+1252
		5006	+01:36:52,980 --> 01:36:54,900
		5007	+Donc, c'est dans ce cas-là qu'on verrait une baisse de prix.
		5008	+
		5009	+1253
		5010	+01:36:55,520 --> 01:36:57,100
		5011	+Mais encore une fois, ce n'est pas une science exacte.
		5012	+
		5013	+1254
		5014	+01:36:57,200 --> 01:37:02,300
		5015	+Donc, c'est vraiment le cycle de l'immobilier.
		5016	+
		5017	+1255
		5018	+01:37:03,520 --> 01:37:05,460
		5019	+Et c'est pour ça ici, des fois qu'on voit ici, par exemple,
		5020	+
		5021	+1256
		5022	+01:37:05,540 --> 01:37:08,060
		5023	+le volume des ventes par rapport au prix médian.
		5024	+
		5025	+1257
		5026	+01:37:08,580 --> 01:37:12,840
		5027	+Donc, vous voyez ici, le prix commence, les volumes de ventes commencent à diminuer
		5028	+
		5029	+1258
		5030	+01:37:12,860 --> 01:37:16,480
		5031	+énormément. mais malgré tout, le prix médian continue d'augmenter pour
		5032	+
		5033	+1259
		5034	+01:37:16,500 --> 01:37:21,140
		5035	+éventuellement plafonner et diminuer au fur et à mesure que le volume se fond.
		5036	+
		5037	+1260
		5038	+01:37:22,020 --> 01:37:24,480
		5039	+Donc, ce n'est pas nécessairement automatiquement ça.
		5040	+
		5041	+1261
		5042	+01:37:24,560 --> 01:37:29,520
		5043	+C'est-à-dire qu'il peut y avoir, par exemple, un prix qui prend une sorte de plateau
		5044	+
		5045	+1262
		5046	+01:37:29,540 --> 01:37:31,500
		5047	+et après ça, on recommence un autre cycle.
		5048	+
		5049	+1263
		5050	+01:37:31,720 --> 01:37:34,460
		5051	+Donc, ça ne veut pas nécessairement dire que ça va baisser à tous les cycles.
		5052	+
		5053	+1264
		5054	+01:37:37,340 --> 01:37:42,380
		5055	+Bon, maintenant, donc ici, ça indique un peu ça.
		5056	+
		5057	+1265
		5058	+01:37:43,180 --> 01:37:45,980
		5059	+Au niveau des mesures, donc, qui sont comme ça, c'est ça ici,
		5060	+
		5061	+1266
		5062	+01:37:46,100 --> 01:37:50,300
		5063	+pour les séries temporelles et les tendances et la saisonnalité.
		5064	+
		5065	+1267
		5066	+01:37:50,820 --> 01:37:53,980
		5067	+Donc, en soi, le TP1, qu'est-ce que c'est ?
		5068	+
		5069	+1268
		5070	+01:37:54,080 --> 01:37:57,360
		5071	+C'est de faire un portrait du marché avec des données réelles.
		5072	+
		5073	+1269
		5074	+01:37:57,740 --> 01:38:01,280
		5075	+Donc, les données sont dans le Excel du gabarit.
		5076	+
		5077	+1270
		5078	+01:38:01,420 --> 01:38:05,080
		5079	+Donc, ils proviennent du marché réel à Gatineau.
		5080	+
		5081	+1271
		5082	+01:38:08,100 --> 01:38:11,960
		5083	+Sauf une question où vous allez devoir prendre une propriété en vente réellement.
		5084	+
		5085	+1272
		5086	+01:38:11,980 --> 01:38:15,100
		5087	+Vous allez pouvoir aller sur le UQEval et prendre toutes les caractéristiques de la
		5088	+
		5089	+1273
		5090	+01:38:15,120 --> 01:38:17,540
		5091	+propriété pour faire cette question-là.
		5092	+
		5093	+1274
		5094	+01:38:18,520 --> 01:38:21,660
		5095	+C'est la seule question où on va utiliser des données réelles.
		5096	+
		5097	+1275
		5098	+01:38:22,840 --> 01:38:25,320
		5099	+Non, c'est toutes des données réelles, c'est juste que c'est la seule question où
		5100	+
		5101	+1276
		5102	+01:38:25,340 --> 01:38:26,360
		5103	+vous allez devoir aller les chercher vous-même.
		5104	+
		5105	+1277
		5106	+01:38:26,640 --> 01:38:29,100
		5107	+Sinon, tout va être dans l'Excel gabarit déjà.
		5108	+
		5109	+1278
		5110	+01:38:30,720 --> 01:38:33,520
		5111	+Pour cette EPI-là, c'est vraiment une introduction.
		5112	+
		5113	+1279
		5114	+01:38:33,880 --> 01:38:37,380
		5115	+C'est-à-dire que pour le deuxième, ça va être vraiment plus d'évaluation concrète,
		5116	+
		5117	+1280
		5118	+01:38:38,260 --> 01:38:42,320
		5119	+déterminer une valeur donnée pour une propriété et la comparer avec les différentes
		5120	+
		5121	+1281
		5122	+01:38:42,340 --> 01:38:47,080
		5123	+méthodes. Mais là, ici, c'est vraiment plus un dashboard.
		5124	+
		5125	+1282
		5126	+01:38:47,100 --> 01:38:51,820
		5127	+On prédit donc de la tendance, comment le marché immobilier se comporte dans les
		5128	+
		5129	+1283
		5130	+01:38:51,840 --> 01:38:56,100
		5131	+dernières années. Et pour ça, donc, il faut être capable de comprendre un peu les
		5132	+
		5133	+1284
		5134	+01:38:56,120 --> 01:38:59,420
		5135	+séries de ventes, les tendances et les saisons.
		5136	+
		5137	+1285
		5138	+01:38:59,740 --> 01:39:00,560
		5139	+C'est la saisonnalité.
		5140	+
		5141	+1286
		5142	+01:39:02,960 --> 01:39:07,000
		5143	+Ici, donc, une série temporelle, par exemple, quand on parle des ventes.
		5144	+
		5145	+1287
		5146	+01:39:07,540 --> 01:39:11,760
		5147	+Les ventes, c'est le nombre de ventes de propriétés qu'il y a par intervalle de
		5148	+
		5149	+1288
		5150	+01:39:11,780 --> 01:39:14,740
		5151	+temps donné. Souvent, on travaille en trimestre.
		5152	+
		5153	+1289
		5154	+01:39:15,320 --> 01:39:19,540
		5155	+Donc, vous allez avoir une série donnée, comme ça ici, par exemple,
		5156	+
		5157	+1290
		5158	+01:39:19,620 --> 01:39:24,620
		5159	+ce que vous voyez sur la diapositive, c'est les ventes à travers les différents
		5160	+
		5161	+1291
		5162	+01:39:24,640 --> 01:39:26,860
		5163	+trimestres. Donc là, il n'y a pas de mesure, c'est vraiment juste c'est fictif,
		5164	+
		5165	+1292
		5166	+01:39:27,160 --> 01:39:29,120
		5167	+ce petit allot-là, mais c'est pour représenter.
		5168	+
		5169	+1293
		5170	+01:39:29,940 --> 01:39:32,800
		5171	+une tendance, c'est que vous allez extraire, par exemple,
		5172	+
		5173	+1294
		5174	+01:39:35,420 --> 01:39:37,520
		5175	+c'est la mesure qu'on dit qu'on pourrait dire le mouvement de fond,
		5176	+
		5177	+1295
		5178	+01:39:37,600 --> 01:39:39,060
		5179	+qui se fait sur plusieurs années.
		5180	+
		5181	+1296
		5182	+01:39:39,480 --> 01:39:42,720
		5183	+Oui, M. Bissonnette. Oui, en fait, je veux juste savoir,
		5184	+
		5185	+1297
		5186	+01:39:43,340 --> 01:39:45,700
		5187	+où est-ce qu'on a ces diapos-là ?
		5188	+
		5189	+1298
		5190	+01:39:45,980 --> 01:39:48,740
		5191	+Oui, je vais les mettre sur model, dans le fond, après.
		5192	+
		5193	+1299
		5194	+01:39:49,020 --> 01:39:53,280
		5195	+OK, parfait, c'est bon. Mais sinon, ils sont déjà sur le site,
		5196	+
		5197	+1300
		5198	+01:39:53,360 --> 01:39:54,640
		5199	+dans le fond, où est-ce que je mets les capsules vidéo.
		5200	+
		5201	+1301
		5202	+01:39:55,040 --> 01:39:58,360
		5203	+Oui. Si vous allez dans ressources, vous allez dans téléchargement,
		5204	+
		5205	+1302
		5206	+01:39:58,380 --> 01:40:01,580
		5207	+travaux pratiques, c'est vraiment le troisième.
		5208	+
		5209	+1303
		5210	+01:40:01,860 --> 01:40:04,300
		5211	+Donc, TP1, tableau de bord, module théorique préparatoire.
		5212	+
		5213	+1304
		5214	+01:40:04,480 --> 01:40:06,120
		5215	+C'est possible. Parfait. Merci.
		5216	+
		5217	+1305
		5218	+01:40:06,280 --> 01:40:07,080
		5219	+Parfait. Super.
		5220	+
		5221	+1306
		5222	+01:40:08,680 --> 01:40:12,720
		5223	+Donc, ici, c'est vraiment la décomposition d'une série.
		5224	+
		5225	+1307
		5226	+01:40:13,480 --> 01:40:18,380
		5227	+Vous n'allez pas être obligé de déterminer la valeur exacte de la tendance et tout
		5228	+
		5229	+1308
		5230	+01:40:18,400 --> 01:40:21,280
		5231	+ça. Ce n'est pas un cours de stade nécessairement.
		5232	+
		5233	+1309
		5234	+01:40:21,760 --> 01:40:24,360
		5235	+Mais c'est important de comprendre que dans une série, par exemple,
		5236	+
		5237	+1310
		5238	+01:40:24,440 --> 01:40:27,560
		5239	+comme les ventes à travers plusieurs trimestres, il y a une tendance.
		5240	+
		5241	+1311
		5242	+01:40:27,760 --> 01:40:30,400
		5243	+Donc, c'est vraiment est-ce que globalement, ça augmente ?
		5244	+
		5245	+1312
		5246	+01:40:30,920 --> 01:40:32,540
		5247	+Ou c'est stable, ou ça diminue ?
		5248	+
		5249	+1313
		5250	+01:40:34,040 --> 01:40:37,100
		5251	+Maintenant, et ça, c'est vraiment sur plusieurs années,
		5252	+
		5253	+1314
		5254	+01:40:37,180 --> 01:40:39,960
		5255	+par exemple, sur 5 ans, est-ce que la tendance était à la hausse ?
		5256	+
		5257	+1315
		5258	+01:40:40,860 --> 01:40:43,560
		5259	+Vous pouvez le voir juste en faisant une petite ligne, un peu comme l'analyse
		5260	+
		5261	+1316
		5262	+01:40:43,580 --> 01:40:46,180
		5263	+technique. Globalement, ça augmente.
		5264	+
		5265	+1317
		5266	+01:40:47,460 --> 01:40:49,620
		5267	+Malgré les soubresauts, il y a une tendance hausse.
		5268	+
		5269	+1318
		5270	+01:40:50,640 --> 01:40:55,700
		5271	+La saisonnalité, c'est quoi ? C'est simplement de quoi qu'il y ait cyclique.
		5272	+
		5273	+1319
		5274	+01:40:55,920 --> 01:40:58,200
		5275	+C'est-à-dire, pas cyclique, mais qui est due aux saisons.
		5276	+
		5277	+1320
		5278	+01:40:58,360 --> 01:41:01,480
		5279	+Par exemple, supposons que c'est quatre trimestres ici.
		5280	+
		5281	+1321
		5282	+01:41:02,080 --> 01:41:05,240
		5283	+Là, on voit qu'il y a de quoi qui se répète à tous les étés,
		5284	+
		5285	+1322
		5286	+01:41:05,620 --> 01:41:07,860
		5287	+à tous les hivers ou peu importe.
		5288	+
		5289	+1323
		5290	+01:41:07,980 --> 01:41:12,300
		5291	+C'est de quoi qui est vraiment saisonnal à travers un intervalle d'une année.
		5292	+
		5293	+1324
		5294	+01:41:13,260 --> 01:41:14,600
		5295	+Ça, c'est la saisonnalité de la série.
		5296	+
		5297	+1325
		5298	+01:41:16,280 --> 01:41:17,680
		5299	+Maintenant, il y a aussi des cycles.
		5300	+
		5301	+1326
		5302	+01:41:18,400 --> 01:41:21,180
		5303	+C'est-à-dire que c'est possible aussi que vous observiez des patterns qui sont
		5304	+
		5305	+1327
		5306	+01:41:21,200 --> 01:41:25,940
		5307	+répétitifs, mais qui ne sont pas nécessairement dus à où on est dans l'année.
		5308	+
		5309	+1328
		5310	+01:41:26,420 --> 01:41:29,120
		5311	+Et ça, c'est la composante cyclique.
		5312	+
		5313	+1329
		5314	+01:41:29,280 --> 01:41:32,880
		5315	+Et ça, c'est dû, par exemple, au taux d'intérêt, c'est-à-dire une récession,
		5316	+
		5317	+1330
		5318	+01:41:33,060 --> 01:41:37,580
		5319	+une expansion de l'économie. C'est souvent de quoi, c'est un cycle qui va être plus
		5320	+
		5321	+1331
		5322	+01:41:37,600 --> 01:41:40,620
		5323	+long qu'une année et ça ne sera pas dû à la saisonnalité.
		5324	+
		5325	+1332
		5326	+01:41:41,120 --> 01:41:44,260
		5327	+En immobilier, la saisonnalité, c'est super important, surtout pour les ventes.
		5328	+
		5329	+1333
		5330	+01:41:44,700 --> 01:41:47,760
		5331	+Les ventes, ils changent énormément à travers les saisons.
		5332	+
		5333	+1334
		5334	+01:41:47,960 --> 01:41:50,280
		5335	+Et c'est des patterns qui sont répétés à chaque année.
		5336	+
		5337	+1335
		5338	+01:41:51,420 --> 01:41:53,240
		5339	+Et là, maintenant, on peut décomposer ça justement.
		5340	+
		5341	+1336
		5342	+01:41:53,500 --> 01:41:56,360
		5343	+Une série comme ça, il y a une composante qui est tendance.
		5344	+
		5345	+1337
		5346	+01:41:56,540 --> 01:41:59,660
		5347	+Donc, c'est-à-dire, c'est de quoi qui augmente tout le temps ou de quoi qui est
		5348	+
		5349	+1338
		5350	+01:41:59,680 --> 01:42:02,240
		5351	+stable. Donc, c'est la composante tendance de la série.
		5352	+
		5353	+1339
		5354	+01:42:02,400 --> 01:42:05,940
		5355	+Il y a la composante de saisonnalité et cyclique.
		5356	+
		5357	+1340
		5358	+01:42:06,200 --> 01:42:08,080
		5359	+Il y a des méthodes statistiques pour les estimer.
		5360	+
		5361	+1341
		5362	+01:42:08,200 --> 01:42:12,020
		5363	+Donc, ces mesures-là, vous pouvez vraiment décomposer la série avec des estimateurs,
		5364	+
		5365	+1342
		5366	+01:42:12,080 --> 01:42:12,880
		5367	+mais ce n'est pas le but du cours.
		5368	+
		5369	+1343
		5370	+01:42:13,540 --> 01:42:17,220
		5371	+Mais là, maintenant qu'on aurait un mini-modèle prédictif et que là,
		5372	+
		5373	+1344
		5374	+01:42:17,440 --> 01:42:20,120
		5375	+ces trois composantes-là, tendance, saisonnalité et cycle,
		5376	+
		5377	+1345
		5378	+01:42:20,700 --> 01:42:24,680
		5379	+on les a, mais qu'il reste encore des variations qu'on ne peut pas expliquer.
		5380	+
		5381	+1346
		5382	+01:42:25,260 --> 01:42:26,540
		5383	+Ça, c'est ce qu'on appelle le bruit.
		5384	+
		5385	+1347
		5386	+01:42:27,160 --> 01:42:32,060
		5387	+Donc, c'est des mouvements qui vont se produire dans les ventes,
		5388	+
		5389	+1348
		5390	+01:42:32,100 --> 01:42:34,060
		5391	+mais qu'on ne peut pas nécessairement expliquer à l'aide,
		5392	+
		5393	+1349
		5394	+01:42:34,160 --> 01:42:36,220
		5395	+par exemple, de la tendance, de la saisonnalité.
		5396	+
		5397	+1350
		5398	+01:42:38,440 --> 01:42:39,640
		5399	+Donc, grosso modo, c'est ça.
		5400	+
		5401	+1351
		5402	+01:42:42,080 --> 01:42:45,420
		5403	+Maintenant, vous allez devoir également calculer le taux de variation.
		5404	+
		5405	+1352
		5406	+01:42:46,580 --> 01:42:52,840
		5407	+Ça, c'est quoi ? c'est par exemple la variation d'une propriété de son prix sur
		5408	+
		5409	+1353
		5410	+01:42:52,860 --> 01:42:56,420
		5411	+une année. Vous pouvez le calculer comme vous voulez en soi.
		5412	+
		5413	+1354
		5414	+01:42:56,820 --> 01:43:00,500
		5415	+Et même dans l'énoncé, vous avez la formule Excel, mais bon,
		5416	+
		5417	+1355
		5418	+01:43:00,540 --> 01:43:04,360
		5419	+il va falloir l'implémenter. Le taux de croissance, c'est simplement le prix.
		5420	+
		5421	+1356
		5422	+01:43:04,800 --> 01:43:08,220
		5423	+Aujourd'hui, par exemple, si on veut avoir la variation sur un an,
		5424	+
		5425	+1357
		5426	+01:43:08,880 --> 01:43:11,000
		5427	+c'est le prix aujourd'hui et le prix un an avant.
		5428	+
		5429	+1358
		5430	+01:43:11,260 --> 01:43:14,960
		5431	+C'est tout. Ça peut être le prix médian, ça peut être les ventes.
		5432	+
		5433	+1359
		5434	+01:43:15,060 --> 01:43:16,380
		5435	+Donc, c'est vraiment un taux de variation.
		5436	+
		5437	+1360
		5438	+01:43:16,400 --> 01:43:20,760
		5439	+Vous pouvez le voir comme par exemple en bourse, le rendement annuel d'une action.
		5440	+
		5441	+1361
		5442	+01:43:21,380 --> 01:43:25,040
		5443	+Donc, c'est la même chose. Il y a plusieurs façons de calculer.
		5444	+
		5445	+1362
		5446	+01:43:25,560 --> 01:43:30,600
		5447	+Le prix aujourd'hui, c'est le prix d'hier, moins le prix moins 1 étant donné que là,
		5448	+
		5449	+1363
		5450	+01:43:30,740 --> 01:43:32,480
		5451	+on ne met pas le PT moins PT moins 1.
		5452	+
		5453	+1364
		5454	+01:43:32,860 --> 01:43:33,660
		5455	+Mais bon, ce n'est pas le but.
		5456	+
		5457	+1365
		5458	+01:43:34,520 --> 01:43:37,960
		5459	+C'est simplement pour vous sachez que c'est comme ça que le rendement en pourcentage
		5460	+
		5461	+1366
		5462	+01:43:37,980 --> 01:43:38,780
		5463	+est calculé.
		5464	+
		5465	+1367
		5466	+01:43:40,660 --> 01:43:45,900
		5467	+encore une fois là c'est sur une période si c'est sur 4 ans vous faites simplement
		5468	+
		5469	+1368
		5470	+01:43:47,440 --> 01:43:53,500
		5471	+sur pt-4-1 et là ça va être le rendement sur une période de 4 ans mais
		5472	+
		5473	+1369
		5474	+01:43:53,520 --> 01:43:57,880
		5475	+c'est très bien indiqué qu'est-ce qu'on s'attend comme mesure à ce niveau-là ça c
		5476	+
		5477	+1370
		5478	+01:43:57,900 --> 01:44:04,560
		5479	+'est le taux de variation maintenant ici la variation sur 12 mois avec
		5480	+
		5481	+1371
		5482	+01:44:04,580 --> 01:44:09,360
		5483	+un liste manuel c'est utilisé pour les ventes Et pour plein de choses.
		5484	+
		5485	+1372
		5486	+01:44:09,520 --> 01:44:16,060
		5487	+Ça, c'est quoi ? C'est que supposons ici qu'on va avoir la variation d
		5488	+
		5489	+1373
		5490	+01:44:16,080 --> 01:44:17,680
		5491	+'une mesure qui est trimestrielle.
		5492	+
		5493	+1374
		5494	+01:44:18,260 --> 01:44:21,020
		5495	+Les ventes, c'est comme ça. Les ventes, c'est-à-dire qu'on a des ventes à tous les
		5496	+
		5497	+1375
		5498	+01:44:21,040 --> 01:44:24,280
		5499	+trois mois pour une ville donnée, peu importe.
		5500	+
		5501	+1376
		5502	+01:44:24,960 --> 01:44:28,480
		5503	+Vous avez la mesure aujourd'hui et vous avez la mesure qui était calculée un an
		5504	+
		5505	+1377
		5506	+01:44:28,500 --> 01:44:34,580
		5507	+avant. qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va simplement faire le rendement sur
		5508	+
		5509	+1378
		5510	+01:44:34,600 --> 01:44:36,700
		5511	+les 12 mois, étant donné que c'est 4 trimestres.
		5512	+
		5513	+1379
		5514	+01:44:37,180 --> 01:44:39,780
		5515	+Et on a une mesure GT pour 12 mois.
		5516	+
		5517	+1380
		5518	+01:44:40,200 --> 01:44:44,460
		5519	+Et quand on dit un glissement annuel, c'est qu'au lieu de le calculer,
		5520	+
		5521	+1381
		5522	+01:44:44,520 --> 01:44:49,240
		5523	+par exemple, à tous les ans, lorsqu'il y a un trimestre qui s'additionne,
		5524	+
		5525	+1382
		5526	+01:44:50,280 --> 01:44:53,860
		5527	+on va simplement enlever la dernière mesure qu'on a utilisée,
		5528	+
		5529	+1383
		5530	+01:44:54,100 --> 01:44:56,400
		5531	+le XT-4, Puis, on va rajouter une nouvelle.
		5532	+
		5533	+1384
		5534	+01:44:56,480 --> 01:45:00,300
		5535	+Donc, c'est-à-dire que le XT, ça va être la nouvelle mesure de vente de ce trimestre
		5536	+
		5537	+1385
		5538	+01:45:00,320 --> 01:45:05,440
		5539	+-là. Et on prend, donc, les… Je ne sais pas, je vais essayer de l'expliquer plus
		5540	+
		5541	+1386
		5542	+01:45:05,460 --> 01:45:11,600
		5543	+clairement, mais… Vous prenez toujours la valeur aujourd'hui des ventes
		5544	+
		5545	+1387
		5546	+01:45:11,620 --> 01:45:17,120
		5547	+et comment ça a été par exemple il y a un an, mais c'est délicieux.
		5548	+
		5549	+1388
		5550	+01:45:17,260 --> 01:45:20,220
		5551	+C'est-à-dire que c'est recalculé à tous les trimestres au lieu de calculer à tous
		5552	+
		5553	+1389
		5554	+01:45:20,240 --> 01:45:23,040
		5555	+les ans. Donc, c'est une mesure qui va tenir compte, donc,
		5556	+
		5557	+1390
		5558	+01:45:23,220 --> 01:45:24,060
		5559	+justement, des 12 derniers mois.
		5560	+
		5561	+1391
		5562	+01:45:25,520 --> 01:45:26,860
		5563	+Avec les ventes, ce n'est pas très logique.
		5564	+
		5565	+1392
		5566	+01:45:26,960 --> 01:45:28,180
		5567	+Ce serait plus, mettons, le prix, par exemple.
		5568	+
		5569	+1393
		5570	+01:45:28,380 --> 01:45:33,740
		5571	+Le prix, la variation du prix sur, on pourrait dire, les 12 derniers mois.
		5572	+
		5573	+1394
		5574	+01:45:33,980 --> 01:45:39,960
		5575	+Et pour ça, ça vous prend vraiment, donc, la mesure du trimestre en ce moment et du
		5576	+
		5577	+1395
		5578	+01:45:39,980 --> 01:45:43,280
		5579	+trimestre, donc, l'équivalent, donc, de ça, mais il y a 12 mois.
		5580	+
		5581	+1396
		5582	+01:45:48,040 --> 01:45:53,040
		5583	+Bon, maintenant, désolé, c'est une partie qui n'est pas nécessairement agréable.
		5584	+
		5585	+1397
		5586	+01:45:55,680 --> 01:46:01,180
		5587	+Ça reste donc dans le curriculum, mais bon, je crois que si vous êtes déjà
		5588	+
		5589	+1398
		5590	+01:46:01,200 --> 01:46:04,840
		5591	+familialisé avec, si il y en a qui tradent un peu ou qui font beaucoup d'analyses
		5592	+
		5593	+1399
		5594	+01:46:04,860 --> 01:46:07,740
		5595	+techniques sur les marchés ou peu importe, vous avez certainement déjà tout vu ça.
		5596	+
		5597	+1400
		5598	+01:46:08,260 --> 01:46:11,640
		5599	+Mais bon, ici, on est rendu à la moyenne mobile sur quatre trimestres.
		5600	+
		5601	+1401
		5602	+01:46:12,540 --> 01:46:19,240
		5603	+Ça, c'est utilisé, par exemple, pour la moyenne des quatre trimestres sur,
		5604	+
		5605	+1402
		5606	+01:46:19,280 --> 01:46:20,760
		5607	+par exemple, les ventes ou peu importe.
		5608	+
		5609	+1403
		5610	+01:46:21,440 --> 01:46:26,220
		5611	+Qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'on va aller calculer la moyenne d'une mesure sur
		5612	+
		5613	+1404
		5614	+01:46:26,240 --> 01:46:29,380
		5615	+les quatre derniers trimestres et c'est ça, donc, notre moyenne mobile quatre
		5616	+
		5617	+1405
		5618	+01:46:29,400 --> 01:46:32,260
		5619	+périodes. C'est que par exemple qu'on aurait, je ne sais pas moi,
		5620	+
		5621	+1406
		5622	+01:46:33,360 --> 01:46:38,940
		5623	+le prix c'est 600 000 au trimestre d'aujourd'hui, 500 000 le trimestre d'avant et là
		5624	+
		5625	+1407
		5626	+01:46:38,960 --> 01:46:43,060
		5627	+les deux autres d'avant c'est 500 000 puis 600 000, bien vous faites la moyenne
		5628	+
		5629	+1408
		5630	+01:46:43,080 --> 01:46:44,460
		5631	+simplement de ces quatre mesures-là.
		5632	+
		5633	+1409
		5634	+01:46:44,680 --> 01:46:47,140
		5635	+Et c'est aujourd'hui la moyenne mobile quatre périodes,
		5636	+
		5637	+1410
		5638	+01:46:47,320 --> 01:46:49,180
		5639	+c'est simplement ce calcul-là.
		5640	+
		5641	+1411
		5642	+01:46:50,320 --> 01:46:53,920
		5643	+Donc, sur Excel vous pouvez utiliser une moyenne, vous prenez les quatre dernières
		5644	+
		5645	+1412
		5646	+01:46:53,940 --> 01:46:56,700
		5647	+valeurs puis vous faites la moyenne ou vous les additionnez puis vous les utilisez
		5648	+
		5649	+1413
		5650	+01:46:56,720 --> 01:47:00,780
		5651	+par quatre. Étant donné que c'est la moyenne de quatre valeurs,
		5652	+
		5653	+1414
		5654	+01:47:00,920 --> 01:47:02,760
		5655	+c'est la somme de toutes les valeurs divisé par quatre.
		5656	+
		5657	+1415
		5658	+01:47:03,960 --> 01:47:05,140
		5659	+Qu'est-ce que ça permet de faire ?
		5660	+
		5661	+1416
		5662	+01:47:05,380 --> 01:47:08,860
		5663	+Ça permet d'éliminer les composantes qu'on pourrait dire saisonnales.
		5664	+
		5665	+1417
		5666	+01:47:09,020 --> 01:47:12,500
		5667	+C'est-à-dire qu'au lieu d'être influencé par simplement la dernière valeur,
		5668	+
		5669	+1418
		5670	+01:47:13,500 --> 01:47:17,460
		5671	+ça vous permet de tenir compte de toutes les valeurs précédentes et de glisser.
		5672	+
		5673	+1419
		5674	+01:47:19,220 --> 01:47:23,680
		5675	+Ça a des inconvénients. C'est-à-dire que ça ne va pas s'ajuster aussi rapidement qu
		5676	+
		5677	+1420
		5678	+01:47:23,700 --> 01:47:26,660
		5679	+'une mesure unique. C'est-à-dire que si vous utilisez simplement XT,
		5680	+
		5681	+1421
		5682	+01:47:27,420 --> 01:47:32,560
		5683	+si vous voyez des changements, c'est bien possible que ce changement-là soit dû à de
		5684	+
		5685	+1422
		5686	+01:47:32,580 --> 01:47:35,140
		5687	+la saisonnalité. C'est pour ça qu'on utilise des moyennes mobiles souvent.
		5688	+
		5689	+1423
		5690	+01:47:35,680 --> 01:47:37,640
		5691	+Ça va vous être indiqué quand utiliser ça.
		5692	+
		5693	+1424
		5694	+01:47:39,660 --> 01:47:42,980
		5695	+Mais sachez que la raison, c'est pour éviter justement qu'il y ait des composantes
		5696	+
		5697	+1425
		5698	+01:47:43,000 --> 01:47:47,440
		5699	+saisonnales et qu'on n'interprète pas des grosses variations comme étant de quoi qu
		5700	+
		5701	+1426
		5702	+01:47:47,460 --> 01:47:51,620
		5703	+'il y ait. Par exemple, les ventes ont énormément augmenté.
		5704	+
		5705	+1427
		5706	+01:47:51,700 --> 01:47:53,560
		5707	+Oui, mais c'est parce qu'on est en été.
		5708	+
		5709	+1428
		5710	+01:47:53,580 --> 01:47:55,040
		5711	+les ventes augmentent toujours en été.
		5712	+
		5713	+1429
		5714	+01:47:55,300 --> 01:48:00,220
		5715	+Le fait d'étudier une moyenne mobile, ça vient éliminer ce problème-là aussi.
		5716	+
		5717	+1430
		5718	+01:48:00,780 --> 01:48:02,580
		5719	+Donc, c'est une façon de corriger la stationnalité.
		5720	+
		5721	+1431
		5722	+01:48:02,940 --> 01:48:06,540
		5723	+Si la moyenne mobile, elle, varie énormément par rapport à l'habitude,
		5724	+
		5725	+1432
		5726	+01:48:06,660 --> 01:48:08,340
		5727	+bien là, vous pouvez peut-être dire, bien là, il se passe de quoi,
		5728	+
		5729	+1433
		5730	+01:48:08,460 --> 01:48:10,440
		5731	+là. Là, c'est peut-être de quoi qui est plus au niveau de la tendance,
		5732	+
		5733	+1434
		5734	+01:48:10,520 --> 01:48:11,320
		5735	+il y a de quoi qui se modifie.
		5736	+
		5737	+1435
		5738	+01:48:12,640 --> 01:48:14,360
		5739	+Ça a des inconvénients, puis ça a des avantages.
		5740	+
		5741	+1436
		5742	+01:48:14,420 --> 01:48:15,360
		5743	+Ça réduit le bruit également.
		5744	+
		5745	+1437
		5746	+01:48:16,700 --> 01:48:21,220
		5747	+Mais de façon simple, c'est que une moyenne mobile, c'est simplement si c'est quatre
		5748	+
		5749	+1438
		5750	+01:48:21,240 --> 01:48:23,000
		5751	+périodes, bien, vous prenez les quatre dernières périodes,
		5752	+
		5753	+1439
		5754	+01:48:23,080 --> 01:48:23,880
		5755	+vous faites la moyenne.
		5756	+
		5757	+1440
		5758	+01:48:25,640 --> 01:48:27,360
		5759	+Il y a une fonction Excel d'ailleurs juste pour ça.
		5760	+
		5761	+1441
		5762	+01:48:28,700 --> 01:48:33,260
		5763	+Que ça soit donc des mois, des trimestres, il faut toujours voir donc ici le T comme
		5764	+
		5765	+1442
		5766	+01:48:33,280 --> 01:48:37,680
		5767	+étant, si c'est une moyenne mobile 4, bien là, dans ce cas-là,
		5768	+
		5769	+1443
		5770	+01:48:37,720 --> 01:48:40,480
		5771	+c'est 4 trimestres, mais tu sais, ça aurait pu être 4 jours.
		5772	+
		5773	+1444
		5774	+01:48:40,500 --> 01:48:44,220
		5775	+Bon, là, c'est plus en finance, mettons, de marché, mais en soi,
		5776	+
		5777	+1445
		5778	+01:48:44,320 --> 01:48:46,700
		5779	+c'est important de comprendre que ça s'applique pour tous les types d'intervalles.
		5780	+
		5781	+1446
		5782	+01:48:46,920 --> 01:48:49,880
		5783	+C'est tout. Ici, vous avez un exemple, donc, c'est quoi,
		5784	+
		5785	+1447
		5786	+01:48:50,000 --> 01:48:56,160
		5787	+justement, un exemple de moyenne mobile par rapport à comment la mesure elle-même qu
		5788	+
		5789	+1448
		5790	+01:48:56,180 --> 01:48:58,120
		5791	+'on utilise pour calculer la moyenne mobile, ça comporte.
		5792	+
		5793	+1449
		5794	+01:48:58,900 --> 01:49:01,100
		5795	+Donc, vous voyez, ici, c'est beaucoup plus lisse et là,
		5796	+
		5797	+1450
		5798	+01:49:01,160 --> 01:49:03,220
		5799	+il y a des variations. C'est ça qu'elle permet la moyenne mobile.
		5800	+
		5801	+1451
		5802	+01:49:03,840 --> 01:49:06,520
		5803	+Elle permet de ne pas interpréter ça ici, le petit job qu'il y a là,
		5804	+
		5805	+1452
		5806	+01:49:06,560 --> 01:49:09,860
		5807	+comme étant de quoi de fondamental, mais qui est au final due à la saisonnalité.
		5808	+
		5809	+1453
		5810	+01:49:10,600 --> 01:49:12,800
		5811	+Donc, on voit quand même qu'il y a…
		5812	+
		5813	+1454
		5814	+01:49:12,820 --> 01:49:16,620
		5815	+et c'est ça. La moyenne mobile, grosso modo, c'est elle qui nous permet de mesurer
		5816	+
		5817	+1455
		5818	+01:49:16,640 --> 01:49:21,480
		5819	+en quelque sorte la tendance parce qu'elle est corrigée pour les variations qui sont
		5820	+
		5821	+1456
		5822	+01:49:21,500 --> 01:49:25,100
		5823	+interannuelles, c'est-à-dire à l'intérieur d'une année.
		5824	+
		5825	+1457
		5826	+01:49:25,260 --> 01:49:28,120
		5827	+Et c'est pour ça qu'on dit que c'est une moyenne mobile sur quatre trimestres parce
		5828	+
		5829	+1458
		5830	+01:49:28,140 --> 01:49:29,260
		5831	+que ça couvre un an exactement.
		5832	+
		5833	+1459
		5834	+01:49:31,440 --> 01:49:34,300
		5835	+Là, vous allez me dire, bon, mais pourquoi on n'utilise pas une mesure annuelle tout
		5836	+
		5837	+1460
		5838	+01:49:34,320 --> 01:49:37,240
		5839	+court ? Parce qu'il faut que ça soit glissant.
		5840	+
		5841	+1461
		5842	+01:49:37,360 --> 01:49:41,960
		5843	+Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir une nouvelle mesure à tous les trimestres.
		5844	+
		5845	+1462
		5846	+01:49:41,980 --> 01:49:45,500
		5847	+C'est-à-dire que si, par exemple, je ne sais pas moi, on est aujourd'hui,
		5848	+
		5849	+1463
		5850	+01:49:47,420 --> 01:49:53,620
		5851	+maintenant qu'on est au 31 décembre, bien là, vous allez prendre vraiment la mesure
		5852	+
		5853	+1464
		5854	+01:49:53,640 --> 01:49:56,000
		5855	+des quatre trimestres de l'année passée.
		5856	+
		5857	+1465
		5858	+01:49:56,240 --> 01:50:00,940
		5859	+Mais lorsqu'on va être rendu trois mois plus tard, bien vous allez prendre de
		5860	+
		5861	+1466
		5862	+01:50:00,960 --> 01:50:05,580
		5863	+janvier à mars, mais vous allez prendre aussi neuf mois dans l'année d'avant.
		5864	+
		5865	+1467
		5866	+01:50:05,600 --> 01:50:07,480
		5867	+Donc, on va le lisser comme ça.
		5868	+
		5869	+1468
		5870	+01:50:08,380 --> 01:50:11,140
		5871	+Éventuellement, le trimestre d'après, vous allez prendre six mois dans l'année
		5872	+
		5873	+1469
		5874	+01:50:11,160 --> 01:50:15,220
		5875	+actuelle puis six mois dans l'année d'avant pour éventuellement être trois mois dans
		5876	+
		5877	+1470
		5878	+01:50:15,240 --> 01:50:18,360
		5879	+l'année d'avant et neuf mois dans l'année actuelle.
		5880	+
		5881	+1471
		5882	+01:50:18,920 --> 01:50:19,880
		5883	+Puis vous le lissez comme ça.
		5884	+
		5885	+1472
		5886	+01:50:20,560 --> 01:50:22,820
		5887	+Donc, c'est calculé à tous les trimestres puis ça utilise toujours les quatre
		5888	+
		5889	+1473
		5890	+01:50:22,840 --> 01:50:23,640
		5891	+derniers trimestres.
		5892	+
		5893	+1474
		5894	+01:50:25,180 --> 01:50:28,500
		5895	+C'est pas que c'est clair. En dessous, c'est juste une moyenne.
		5896	+
		5897	+1475
		5898	+01:50:29,400 --> 01:50:31,000
		5899	+Mais ça a quand même beaucoup d'utilité de faire ça.
		5900	+
		5901	+1476
		5902	+01:50:32,440 --> 01:50:35,740
		5903	+Maintenant. Ça ici, c'est vraiment intéressant.
		5904	+
		5905	+1477
		5906	+01:50:36,820 --> 01:50:41,120
		5907	+Le ratio de saisonnalité. C'est utilisé beaucoup pour les ventes.
		5908	+
		5909	+1478
		5910	+01:50:41,220 --> 01:50:46,020
		5911	+Donc, ça, c'est dans le curriculum encore une fois d'organisation des évaluants
		5912	+
		5913	+1479
		5914	+01:50:46,040 --> 01:50:50,540
		5915	+agréés. C'est une mesure qui nous dit simplement, lorsque c'est supérieur à 1,
		5916	+
		5917	+1480
		5918	+01:50:51,380 --> 01:50:56,620
		5919	+c'est que les ventes sont concentrées au niveau du printemps et de l'été.
		5920	+
		5921	+1481
		5922	+01:50:57,220 --> 01:51:02,260
		5923	+Puis là, pourquoi que c'est ventes T2 plus ventes T3 sur ventes T1 plus ventes T4 ?
		5924	+
		5925	+1482
		5926	+01:51:02,760 --> 01:51:07,580
		5927	+Mais vous l'aurez compris, ici on dit qu'on veut savoir est-ce que c'est plus actif
		5928	+
		5929	+1483
		5930	+01:51:07,600 --> 01:51:11,620
		5931	+en hiver ou en été. Bon, l'été incluant le printemps.
		5932	+
		5933	+1484
		5934	+01:51:12,680 --> 01:51:18,120
		5935	+Si on regarde une année, de janvier à mars, c'est le trimestre 1.
		5936	+
		5937	+1485
		5938	+01:51:18,980 --> 01:51:26,420
		5939	+De mars à mai,
		5940	+
		5941	+1486
		5942	+01:51:26,640 --> 01:51:30,700
		5943	+c'est T2 et ainsi de suite. T3, ça va être donc de avril à,
		5944	+
		5945	+1487
		5946	+01:51:30,740 --> 01:51:34,960
		5947	+je ne sais pas, moins juin, plus juillet ou à août, et là,
		5948	+
		5949	+1488
		5950	+01:51:35,080 --> 01:51:36,800
		5951	+jusqu'en décembre. Vous comprenez ?
		5952	+
		5953	+1489
		5954	+01:51:37,200 --> 01:51:40,280
		5955	+Donc, le T1, c'est après Noël.
		5956	+
		5957	+1490
		5958	+01:51:40,360 --> 01:51:42,560
		5959	+Donc, c'est vraiment les trois premières années passé janvier.
		5960	+
		5961	+1491
		5962	+01:51:43,040 --> 01:51:44,240
		5963	+Donc, on est d'accord que c'est en hiver.
		5964	+
		5965	+1492
		5966	+01:51:45,220 --> 01:51:48,240
		5967	+Ensuite, T2, on est d'accord que c'est plus au niveau du printemps.
		5968	+
		5969	+1493
		5970	+01:51:48,520 --> 01:51:52,240
		5971	+Donc, c'est pour ça que c'est vendre T2 est en haut et vendre T3,
		5972	+
		5973	+1494
		5974	+01:51:52,260 --> 01:51:58,240
		5975	+c'est l'été. Et vendre T4, c'est l'automne, étant donné que c'est les
		5976	+
		5977	+1495
		5978	+01:51:58,260 --> 01:51:59,060
		5979	+derniers mois de l'année.
		5980	+
		5981	+1496
		5982	+01:52:01,120 --> 01:52:06,480
		5983	+Donc, qu'est-ce qu'on dit ? C'est que ce ratio-là, c'est simplement les ventes des
		5984	+
		5985	+1497
		5986	+01:52:06,500 --> 01:52:09,240
		5987	+trois trimestres du milieu, des deux trimestres du milieu,
		5988	+
		5989	+1498
		5990	+01:52:09,300 --> 01:52:11,560
		5991	+excusez-moi, sur ceux qui sont en hiver.
		5992	+
		5993	+1499
		5994	+01:52:12,120 --> 01:52:13,780
		5995	+Ceux du milieu étant le printemps puis l'été.
		5996	+
		5997	+1500
		5998	+01:52:13,800 --> 01:52:18,480
		5999	+Donc, c'est vraiment, c'est une formule compliquée pour au final juste dire les
		6000	+
		6001	+1501
		6002	+01:52:18,500 --> 01:52:21,480
		6003	+ventes en été sur les ventes en hiver.
		6004	+
		6005	+1502
		6006	+01:52:22,720 --> 01:52:26,140
		6007	+Et là, donc vous voyez, si c'est supérieur à 1, qu'est-ce que ça veut dire ?
		6008	+
		6009	+1503
		6010	+01:52:26,280 --> 01:52:31,920
		6011	+C'est qu'il y a plus de ventes en été puis au printemps qu'il y en a donc à l'hiver
		6012	+
		6013	+1504
		6014	+01:52:31,940 --> 01:52:35,540
		6015	+puis à l'automne. Donc, on dit que c'est un marché, donc le printemps c'est plus
		6016	+
		6017	+1505
		6018	+01:52:35,560 --> 01:52:40,400
		6019	+actif. C'est comme ça, mais bon.
		6020	+
		6021	+1506
		6022	+01:52:40,660 --> 01:52:43,200
		6023	+Et là, on peut comparer cette ratio-là sur plusieurs années.
		6024	+
		6025	+1507
		6026	+01:52:43,540 --> 01:52:47,860
		6027	+Et si c'est égal à peu près à 1, ça veut dire que c'est réparti de façon égale à
		6028	+
		6029	+1508
		6030	+01:52:47,880 --> 01:52:50,860
		6031	+travers les années. Puis on pourrait avoir le contraire également,
		6032	+
		6033	+1509
		6034	+01:52:50,980 --> 01:52:53,840
		6035	+donc ce serait surprenant. Mais habituellement, c'est plus concentré l'été.
		6036	+
		6037	+1510
		6038	+01:52:54,380 --> 01:52:58,660
		6039	+Puis au printemps. Donc, c'est possible que vous ayez de quoi qui est toujours égal
		6040	+
		6041	+1511
		6042	+01:52:58,680 --> 01:53:00,100
		6043	+à 1. Mais bon, c'est une bonne mesure.
		6044	+
		6045	+1512
		6046	+01:53:00,280 --> 01:53:02,720
		6047	+C'est-à-dire que ça, vous le calculez vraiment.
		6048	+
		6049	+1513
		6050	+01:53:03,380 --> 01:53:05,280
		6051	+Et c'est important, ça, c'est calculé à toutes les années.
		6052	+
		6053	+1514
		6054	+01:53:05,540 --> 01:53:07,040
		6055	+Et ce n'est pas de quoi qui est mobile.
		6056	+
		6057	+1515
		6058	+01:53:07,180 --> 01:53:08,320
		6059	+Donc, c'est-à-dire qu'on ne va pas le bouger.
		6060	+
		6061	+1516
		6062	+01:53:08,840 --> 01:53:12,000
		6063	+Tu sais, maintenant, quand un trimestre s'est écoulé, on ne fait pas le même calcul
		6064	+
		6065	+1517
		6066	+01:53:12,020 --> 01:53:16,800
		6067	+parce que ça nous prend vraiment une année complète, puis une année avec de janvier
		6068	+
		6069	+1518
		6070	+01:53:16,820 --> 01:53:17,820
		6071	+à décembre.
		6072	+
		6073	+1519
		6074	+01:53:20,800 --> 01:53:22,800
		6075	+Dans ce sens, ça pourrait même être beaucoup plus sophistiqué que ça,
		6076	+
		6077	+1520
		6078	+01:53:22,900 --> 01:53:27,160
		6079	+parce que c'est comme ça, mais bon, ça veut dire de quoi sur plusieurs années.
		6080	+
		6081	+1521
		6082	+01:53:27,420 --> 01:53:29,880
		6083	+Si par exemple un marché, on a de quoi qui est toujours égal à un,
		6084	+
		6085	+1522
		6086	+01:53:29,960 --> 01:53:36,720
		6087	+on va dire que l'été puis le printemps, les ventes ne sont pas vraiment plus
		6088	+
		6089	+1523
		6090	+01:53:36,740 --> 01:53:39,980
		6091	+élevées à ce moment-là, donc ça nous indique aussi également est-ce qu'il y a de la
		6092	+
		6093	+1524
		6094	+01:53:40,000 --> 01:53:40,940
		6095	+saisonnalité dans les ventes.
		6096	+
		6097	+1525
		6098	+01:53:41,260 --> 01:53:45,180
		6099	+Si c'est toujours égal à 1, il n'y a pas de signalité, donc c'est-à-dire que les
		6100	+
		6101	+1526
		6102	+01:53:45,200 --> 01:53:47,120
		6103	+ventes sont égales, peu importe le trimestre qu'on est.
		6104	+
		6105	+1527
		6106	+01:53:50,160 --> 01:53:52,640
		6107	+Donc, c'est ça, une année complète à une année impartiale,
		6108	+
		6109	+1528
		6110	+01:53:52,720 --> 01:53:55,660
		6111	+donc c'est ça, il faut déjà faire ça, c'est vraiment une année entière.
		6112	+
		6113	+1529
		6114	+01:53:58,040 --> 01:54:02,440
		6115	+ramener en vente donc à toutes les par mois bon ça c'est
		6116	+
		6117	+1530
		6118	+01:54:05,220 --> 01:54:10,040
		6119	+je ne sais pas nécessairement les mesures dans le cadre du TP on va les avoir donc
		6120	+
		6121	+1531
		6122	+01:54:10,060 --> 01:54:15,300
		6123	+par trimestre donc c'est ça qui est plus important de comprendre et le ratio encore
		6124	+
		6125	+1532
		6126	+01:54:15,320 --> 01:54:18,520
		6127	+une fois c'est beau de calculer mais il faut être capable d'interpréter pourquoi c
		6128	+
		6129	+1533
		6130	+01:54:18,540 --> 01:54:21,600
		6131	+'est comme ça pourquoi quand c'est plus grand qu'un 1 ça veut dire que c'est plus
		6132	+
		6133	+1534
		6134	+01:54:21,620 --> 01:54:26,940
		6135	+actif au printemps mais tu sais c'est vraiment étudiant C'est pas le...
		6136	+
		6137	+1535
		6138	+01:54:28,620 --> 01:54:29,860
		6139	+Ça ne devrait pas vous causer de problème.
		6140	+
		6141	+1536
		6142	+01:54:30,300 --> 01:54:34,120
		6143	+En soi, le faire, c'est juste appuyer cette formule-là.
		6144	+
		6145	+1537
		6146	+01:54:34,200 --> 01:54:35,840
		6147	+Mais l'intuition, c'est de se dire qu'au final,
		6148	+
		6149	+1538
		6150	+01:54:38,000 --> 01:54:40,520
		6151	+les ventes du trimestre 2 et du trimestre 3, ça tombe l'été.
		6152	+
		6153	+1539
		6154	+01:54:40,800 --> 01:54:42,720
		6155	+Puis le printemps. C'est pour ça qu'ils sont en haut.
		6156	+
		6157	+1540
		6158	+01:54:43,260 --> 01:54:47,260
		6159	+Maintenant, le T1 et le T4, ceux du bas, c'est parce que c'est l'hiver.
		6160	+
		6161	+1541
		6162	+01:54:47,480 --> 01:54:49,420
		6163	+Donc, les trois premières années passé Noël.
		6164	+
		6165	+1542
		6166	+01:54:50,440 --> 01:54:56,940
		6167	+les trois premiers mois les trois premiers mois passés Noël et finalement aussi
		6168	+
		6169	+1543
		6170	+01:54:56,960 --> 01:55:00,940
		6171	+les trois mois avant Noël, c'est-à-dire que le T4 ici c'est,
		6172	+
		6173	+1544
		6174	+01:55:00,960 --> 01:55:06,540
		6175	+on pourrait dire octobre, novembre, décembre donc c'est l'automne et l'hiver,
		6176	+
		6177	+1545
		6178	+01:55:06,780 --> 01:55:10,680
		6179	+donc c'est les saisons plus froides, donc c'est ça que ça veut dire
		6180	+
		6181	+1546
		6182	+01:55:12,780 --> 01:55:13,580
		6183	+maintenant
		6184	+
		6185	+1547
		6186	+01:55:15,040 --> 01:55:19,100
		6187	+qu'est-ce qui est à retenir de tout ça, c'est qu'une série ça a une tendance,
		6188	+
		6189	+1548
		6190	+01:55:19,940 --> 01:55:23,060
		6191	+de la saisonnalité, un cycle puis du bruit.
		6192	+
		6193	+1549
		6194	+01:55:24,340 --> 01:55:26,920
		6195	+Il faut savoir donc qu'est-ce qu'on lit en soi.
		6196	+
		6197	+1550
		6198	+01:55:27,100 --> 01:55:32,580
		6199	+Est-ce que la variation est due à la saisonnalité ou c'est dû à une tendance ou à un
		6200	+
		6201	+1551
		6202	+01:55:32,600 --> 01:55:33,400
		6203	+cycle ?
		6204	+
		6205	+1552
		6206	+01:55:34,700 --> 01:55:36,940
		6207	+Maintenant, le cycle, vous n'allez pas nécessairement être obligé de l'appliquer
		6208	+
		6209	+1553
		6210	+01:55:36,960 --> 01:55:40,400
		6211	+dans le cadre du TP, étant donné que ça dépend des taux d'intérêt et tout ça.
		6212	+
		6213	+1554
		6214	+01:55:40,920 --> 01:55:43,880
		6215	+Mais ce qui est important de comprendre, c'est que si, admettons,
		6216	+
		6217	+1555
		6218	+01:55:44,200 --> 01:55:49,260
		6219	+vous interprétez donc une tendance, c'est très important de ne pas utiliser une
		6220	+
		6221	+1556
		6222	+01:55:49,280 --> 01:55:52,680
		6223	+mesure brute. Donc, c'est-à-dire, par exemple, la valeur à tous les trimestres.
		6224	+
		6225	+1557
		6226	+01:55:52,780 --> 01:55:53,800
		6227	+Il faut utiliser une moyenne mobile.
		6228	+
		6229	+1558
		6230	+01:55:54,560 --> 01:55:56,400
		6231	+Donc, c'est ça en soi l'objectif.
		6232	+
		6233	+1559
		6234	+01:55:56,500 --> 01:55:59,580
		6235	+C'est que vous allez interpréter la tendance avec une moyenne mobile.
		6236	+
		6237	+1560
		6238	+01:56:03,320 --> 01:56:08,220
		6239	+Et ici, vous pouvez également utiliser le ratio de saisonnalité pour dire,
		6240	+
		6241	+1561
		6242	+01:56:08,240 --> 01:56:12,160
		6243	+« Bon, j'ai fait le choix d'utiliser la moyenne mobile parce que le ratio de
		6244	+
		6245	+1562
		6246	+01:56:12,180 --> 01:56:17,200
		6247	+saisonnalité varie beaucoup et c'est très dur de dire s'il n'y a aucune saisonnalité
		6248	+
		6249	+1563
		6250	+01:56:17,220 --> 01:56:21,340
		6251	+jamais. » En soi, le fait d'utiliser une moyenne mobile tout le temps,
		6252	+
		6253	+1564
		6254	+01:56:21,380 --> 01:56:26,220
		6255	+c'est déjà plus adapté. Mais ça a des inconvénients, c'est-à-dire que si,
		6256	+
		6257	+1565
		6258	+01:56:26,340 --> 01:56:32,440
		6259	+par exemple, le cas où vous pourriez manquer, mettons, il y aurait toujours
		6260	+
		6261	+1566
		6262	+01:56:32,460 --> 01:56:37,080
		6263	+des ratios de saisonnalité constants et que là, vous voudriez capturer des
		6264	+
		6265	+1567
		6266	+01:56:37,100 --> 01:56:40,060
		6267	+changements rapides. Donc, c'est-à-dire qu'il se passerait un changement vraiment
		6268	+
		6269	+1568
		6270	+01:56:40,080 --> 01:56:44,660
		6271	+important sur un trimestre. Bien là, le fait d'étudier la valeur telle qu'elle,
		6272	+
		6273	+1569
		6274	+01:56:45,140 --> 01:56:47,400
		6275	+sachant que les ratios de saisonnalité sont toujours à 1.
		6276	+
		6277	+1570
		6278	+01:56:48,480 --> 01:56:51,420
		6279	+Mais bon, en cas du TP, ce n'est pas ça pour le moment,
		6280	+
		6281	+1571
		6282	+01:56:51,560 --> 01:56:52,400
		6283	+mais c'est important de le savoir.
		6284	+
		6285	+1572
		6286	+01:56:58,880 --> 01:57:05,020
		6287	+Maintenant, ici, en immobilier, si vous allez voir, par exemple,
		6288	+
		6289	+1573
		6290	+01:57:05,200 --> 01:57:08,020
		6291	+les indices, donc, des valeurs des propriétés et tout ça,
		6292	+
		6293	+1574
		6294	+01:57:08,900 --> 01:57:13,060
		6295	+souvent, vous avez une valeur médiane, donc, c'est-à-dire la valeur des prix de
		6296	+
		6297	+1575
		6298	+01:57:13,080 --> 01:57:16,160
		6299	+vente, donc, pour un type de propriété donnée, par exemple,
		6300	+
		6301	+1576
		6302	+01:57:16,260 --> 01:57:19,300
		6303	+bungalow dans la ville de Québec, vous avez souvent, donc,
		6304	+
		6305	+1577
		6306	+01:57:19,320 --> 01:57:22,720
		6307	+une valeur médiane. Mais vous avez également une valeur de référence d'indice.
		6308	+
		6309	+1578
		6310	+01:57:23,500 --> 01:57:26,380
		6311	+Et ça, c'est très, très, très simple, comment c'est calculé.
		6312	+
		6313	+1579
		6314	+01:57:27,380 --> 01:57:30,940
		6315	+Si l'indice a commencé, par exemple, je ne sais pas moi,
		6316	+
		6317	+1580
		6318	+01:57:31,000 --> 01:57:34,260
		6319	+en 2000, dans les années 2000, qu'est-ce qu'il pose comme hypothèse ?
		6320	+
		6321	+1581
		6322	+01:57:34,340 --> 01:57:37,700
		6323	+C'est simplement qu'il commence à une valeur de 100.
		6324	+
		6325	+1582
		6326	+01:57:38,440 --> 01:57:40,840
		6327	+Donc, pourquoi 100 ? Parce que c'est comme ça, un indice,
		6328	+
		6329	+1583
		6330	+01:57:40,860 --> 01:57:44,740
		6331	+ça a une base de 100. Et ça, qu'est-ce qu'ils font pour pouvoir justement déterminer
		6332	+
		6333	+1584
		6334	+01:57:44,760 --> 01:57:46,260
		6335	+la valeur de l'indice les autres années ?
		6336	+
		6337	+1585
		6338	+01:57:46,800 --> 01:57:50,980
		6339	+C'est simplement X, donc de base, c'est la valeur médiane que vous avez.
		6340	+
		6341	+1586
		6342	+01:57:51,100 --> 01:57:54,180
		6343	+Par exemple, si la première année que vous construisez votre indice,
		6344	+
		6345	+1587
		6346	+01:57:54,260 --> 01:57:57,340
		6347	+vous avez des bungalows dans la ville de Québec, je ne sais pas,
		6348	+
		6349	+1588
		6350	+01:57:57,400 --> 01:58:03,180
		6351	+qui sont à 200 000. bien, la période suivante, qu'est-ce que vous allez faire ?
		6352	+
		6353	+1589
		6354	+01:58:03,260 --> 01:58:06,340
		6355	+C'est simplement de prendre la valeur médiane et toujours la ramener sur la valeur
		6356	+
		6357	+1590
		6358	+01:58:06,360 --> 01:58:10,700
		6359	+de la base. Et ça vous permet donc d'examiner le prix de l'indice en multipliant par
		6360	+
		6361	+1591
		6362	+01:58:10,720 --> 01:58:12,600
		6363	+100, étant donné que c'est un ratio.
		6364	+
		6365	+1592
		6366	+01:58:13,520 --> 01:58:16,040
		6367	+Le multiplier par 100, c'est simplement pour ramener de quoi qu'il va être,
		6368	+
		6369	+1593
		6370	+01:58:16,120 --> 01:58:18,980
		6371	+par exemple, 1,23 à 123.
		6372	+
		6373	+1594
		6374	+01:58:20,600 --> 01:58:21,880
		6375	+Qu'est-ce que ça veut dire aussi au final ?
		6376	+
		6377	+1595
		6378	+01:58:21,900 --> 01:58:26,580
		6379	+Ça veut dire que les propriétés par rapport au point de référence,
		6380	+
		6381	+1596
		6382	+01:58:26,640 --> 01:58:30,860
		6383	+ils ont augmenté de 23 %, 1,23 ou 123.
		6384	+
		6385	+1597
		6386	+01:58:31,160 --> 01:58:34,420
		6387	+Donc, c'est ça, grosso modo. Si la valeur passe en bas de 100,
		6388	+
		6389	+1598
		6390	+01:58:35,060 --> 01:58:41,180
		6391	+ça veut dire que là, le prix de l'indice a diminué par rapport
		6392	+
		6393	+1599
		6394	+01:58:41,200 --> 01:58:43,660
		6395	+à la valeur initiale au moment où l'indice a commencé.
		6396	+
		6397	+1600
		6398	+01:58:44,800 --> 01:58:49,460
		6399	+Donc là, supposons ici, dans le cadre du travail pratique,
		6400	+
		6401	+1601
		6402	+01:58:49,580 --> 01:58:54,400
		6403	+ça va être 2021. Donc, ça veut dire que si on a une valeur de 90 d'indice,
		6404	+
		6405	+1602
		6406	+01:58:54,500 --> 01:58:57,340
		6407	+ça veut dire que le prix, et mettons que ce sera en 2026,
		6408	+
		6409	+1603
		6410	+01:58:58,220 --> 01:59:02,540
		6411	+bien là, ça veut dire que le prix est 10 % à peu près plus faible que par rapport à
		6412	+
		6413	+1604
		6414	+01:59:02,560 --> 01:59:06,860
		6415	+2021. Ce qui ne sera pas le cas dans le cadre du TP, ça va être supérieur à ça,
		6416	+
		6417	+1605
		6418	+01:59:06,960 --> 01:59:11,080
		6419	+évidemment. Mais si, admettons, et pour déterminer justement la valeur de l'indice
		6420	+
		6421	+1606
		6422	+01:59:11,100 --> 01:59:17,440
		6423	+en 2022, c'est simplement XT sur XBAL, c'est le prix médian du
		6424	+
		6425	+1607
		6426	+01:59:17,460 --> 01:59:19,860
		6427	+type de propriété que vous regardez en 2022.
		6428	+
		6429	+1608
		6430	+01:59:20,080 --> 01:59:22,520
		6431	+sur le prix de 2021, multiplié par 100.
		6432	+
		6433	+1609
		6434	+01:59:23,540 --> 01:59:26,920
		6435	+Et maintenant, ce qui est important, c'est que lorsqu'on passe à 2023,
		6436	+
		6437	+1610
		6438	+01:59:28,340 --> 01:59:30,080
		6439	+c'est juste dans le fond le cheviau qui change.
		6440	+
		6441	+1611
		6442	+01:59:30,340 --> 01:59:33,760
		6443	+Là, vous prenez le prix médian de 2023, toujours sur le prix de 2021,
		6444	+
		6445	+1612
		6446	+01:59:33,860 --> 01:59:34,780
		6447	+étant donné que c'est la base.
		6448	+
		6449	+1613
		6450	+01:59:35,340 --> 01:59:39,000
		6451	+Et vous multipliez par 100. Ça vous permet donc de calculer la valeur de l'indice.
		6452	+
		6453	+1614
		6454	+01:59:39,460 --> 01:59:43,240
		6455	+Et non le rendement, parce qu'en soi, vous comparez toujours à X base qui est 2021.
		6456	+
		6457	+1615
		6458	+01:59:44,740 --> 01:59:50,780
		6459	+Donc, il y aurait une autre façon aussi de le voir, c'est simplement que Vous prenez
		6460	+
		6461	+1616
		6462	+01:59:50,800 --> 01:59:54,140
		6463	+le rendement de chacune des années, donc le prix médian s'est comporté comment
		6464	+
		6465	+1617
		6466	+01:59:54,160 --> 01:59:57,100
		6467	+chaque année, puis vous appliquez cette progression-là à 100,
		6468	+
		6469	+1618
		6470	+01:59:57,280 --> 02:00:00,320
		6471	+tout simplement. Donc, il y a plusieurs façons de le calculer.
		6472	+
		6473	+1619
		6474	+02:00:01,020 --> 02:00:04,500
		6475	+Si on prend l'exemple, par exemple, ici 2021-2022, bien là,
		6476	+
		6477	+1620
		6478	+02:00:04,580 --> 02:00:07,620
		6479	+ça serait entre 110, 2025-125.
		6480	+
		6481	+1621
		6482	+02:00:09,600 --> 02:00:15,960
		6483	+entre 2021 et 2025, le prix a progressé ici de 125 sur
		6484	+
		6485	+1622
		6486	+02:00:15,980 --> 02:00:21,180
		6487	+110. Moins 1 étant donné que c'est un rendement, donc il a progressé de 13,6 %
		6488	+
		6489	+1623
		6490	+02:00:21,200 --> 02:00:24,560
		6491	+depuis 2022. Est-ce que ça, ça allait ?
		6492	+
		6493	+1624
		6494	+02:00:25,500 --> 02:00:29,220
		6495	+C'est quand même pas tant… Oui.
		6496	+
		6497	+1625
		6498	+02:00:29,680 --> 02:00:33,560
		6499	+Oui, parfait. Le point aussi qui peut être, on va prendre le voir,
		6500	+
		6501	+1626
		6502	+02:00:33,720 --> 02:00:37,060
		6503	+c'est le taux de croissance annuel qui est composé.
		6504	+
		6505	+1627
		6506	+02:00:37,080 --> 02:00:38,700
		6507	+Donc, c'est l'autre mesure qui est très importante.
		6508	+
		6509	+1628
		6510	+02:00:40,860 --> 02:00:45,980
		6511	+C'est bien comme ici, par exemple, dans ce cas-là, on a un taux de croissance depuis
		6512	+
		6513	+1629
		6514	+02:00:46,000 --> 02:00:47,440
		6515	+2022.
		6516	+
		6517	+1630
		6518	+02:00:50,540 --> 02:00:52,020
		6519	+Ça ne nous donne pas la croissance annuelle.
		6520	+
		6521	+1631
		6522	+02:00:52,620 --> 02:00:56,340
		6523	+Ici, on est d'accord. Donc, dans ce cas-là, qu'est-ce qu'il faudrait faire ?
		6524	+
		6525	+1632
		6526	+02:00:56,500 --> 02:01:02,980
		6527	+Il faudrait simplement aller appliquer la valeur finale sur la valeur initiale
		6528	+
		6529	+1633
		6530	+02:01:03,000 --> 02:01:06,720
		6531	+et vous allez élever à l'exposant 1 sur n.
		6532	+
		6533	+1634
		6534	+02:01:07,380 --> 02:01:13,480
		6535	+Et là, vous faites moins 1. En soi, c'est la formule la plus
		6536	+
		6537	+1635
		6538	+02:01:13,500 --> 02:01:16,980
		6539	+compliquée, mais en soi, c'est niaiseux.
		6540	+
		6541	+1636
		6542	+02:01:17,120 --> 02:01:21,560
		6543	+Mais c'est juste qu'on élève à la 1 sur le nombre de périodes qu'on regarde.
		6544	+
		6545	+1637
		6546	+02:01:22,140 --> 02:01:26,360
		6547	+Si, par exemple, on va y aller simplement.
		6548	+
		6549	+1638
		6550	+02:01:27,940 --> 02:01:29,800
		6551	+On veut regarder le rendement sur 4 périodes.
		6552	+
		6553	+1639
		6554	+02:01:30,460 --> 02:01:33,200
		6555	+La valeur à la fin des 4 périodes, c'est 100.
		6556	+
		6557	+1640
		6558	+02:01:34,480 --> 02:01:37,080
		6559	+Mettons, 200. Et au début, c'était de 100.
		6560	+
		6561	+1641
		6562	+02:01:38,040 --> 02:01:44,160
		6563	+Sur les quatre périodes, vous avez fait une croissance de 200 sur 100 moins 1,
		6564	+
		6565	+1642
		6566	+02:01:44,240 --> 02:01:46,120
		6567	+donc de 100 %. On est d'accord ?
		6568	+
		6569	+1643
		6570	+02:01:46,700 --> 02:01:50,700
		6571	+Mais maintenant, le problème, c'est que là, si on veut ramener ça au niveau du
		6572	+
		6573	+1644
		6574	+02:01:50,720 --> 02:01:56,840
		6575	+rendement par période, la seule différence, c'est qu'on prend le 200 sur le 100,
		6576	+
		6577	+1645
		6578	+02:01:57,520 --> 02:02:00,880
		6579	+on l'élève à la puissance 1 sur 4, étant donné qu'on regarde ça sur quatre périodes,
		6580	+
		6581	+1646
		6582	+02:02:01,420 --> 02:02:04,020
		6583	+et on fait le moins 1. Et là, ça va être de quoi ?
		6584	+
		6585	+1647
		6586	+02:02:04,280 --> 02:02:06,640
		6587	+Qui va être plus faible, évidemment.
		6588	+
		6589	+1648
		6590	+02:02:09,400 --> 02:02:15,620
		6591	+Et ce que ça nous permet de voir, c'est que la valeur qu'on a de finale sur initial,
		6592	+
		6593	+1649
		6594	+02:02:15,820 --> 02:02:19,400
		6595	+le rendement que ça nous donne, c'est équivalent à combien par période ?
		6596	+
		6597	+1650
		6598	+02:02:21,000 --> 02:02:24,540
		6599	+Donc, c'est la même chose, maintenant, si on regarderait quand on dit qu'une
		6600	+
		6601	+1651
		6602	+02:02:24,560 --> 02:02:28,720
		6603	+personne a fait un rendement composé en bourse de 10 %,
		6604	+
		6605	+1652
		6606	+02:02:28,740 --> 02:02:35,040
		6607	+c'est simplement la valeur finale moins la valeur initiale avec
		6608	+
		6609	+1653
		6610	+02:02:35,060 --> 02:02:37,380
		6611	+le 1 sur N, donc si c'est regardé sur 30 ans et tout.
		6612	+
		6613	+1654
		6614	+02:02:38,360 --> 02:02:43,220
		6615	+et ça, ça implique justement que c'est réinvesti, c'est-à-dire que la valeur
		6616	+
		6617	+1655
		6618	+02:02:43,240 --> 02:02:46,040
		6619	+continue de croire donc l'immobilier c'est un peu comme des actions en soi ici,
		6620	+
		6621	+1656
		6622	+02:02:46,120 --> 02:02:50,660
		6623	+puis le dividende on pourrait le voir comme étant les revenus de loyer là dans ce
		6624	+
		6625	+1657
		6626	+02:02:50,680 --> 02:02:55,940
		6627	+cas-là, c'est simplement la valeur marchande donc c'est la valeur de la propriété ou
		6628	+
		6629	+1658
		6630	+02:02:55,960 --> 02:02:56,760
		6631	+le
		6632	+
		6633	+1659
		6634	+02:02:58,880 --> 02:03:02,480
		6635	+pas besoin en fond d'incorporer les loyers, tout cela dedans c'est le taux de
		6636	+
		6637	+1660
		6638	+02:03:02,500 --> 02:03:04,200
		6639	+croissance sur une période donnée
		6640	+
		6641	+1661
		6642	+02:03:11,280 --> 02:03:13,540
		6643	+Désolé. C'est ça qui était fermé.
		6644	+
		6645	+1662
		6646	+02:03:15,500 --> 02:03:16,780
		6647	+C'est ça. Donc, ici, c'est ça.
		6648	+
		6649	+1663
		6650	+02:03:16,920 --> 02:03:20,900
		6651	+Le taux de croissance, donc, c'est ça de façon simple.
		6652	+
		6653	+1664
		6654	+02:03:21,540 --> 02:03:24,380
		6655	+Sur Excel, il y a des fonctions pour le calculer, mais tu sais,
		6656	+
		6657	+1665
		6658	+02:03:25,100 --> 02:03:26,580
		6659	+en soit, vous allez voir, c'est bien indiqué.
		6660	+
		6661	+1666
		6662	+02:03:26,840 --> 02:03:30,280
		6663	+C'est la valeur finale sur la valeur initiale, puis s'il y a quatre périodes.
		6664	+
		6665	+1667
		6666	+02:03:30,720 --> 02:03:35,020
		6667	+Il faut juste faire attention, par exemple, ici, le n qui est égal à 4.
		6668	+
		6669	+1668
		6670	+02:03:35,380 --> 02:03:38,900
		6671	+Pourquoi c'est égal à 4 ? C'est parce que là, on part de 2025 à partir de 2021.
		6672	+
		6673	+1669
		6674	+02:03:39,420 --> 02:03:41,720
		6675	+Un truc, c'est que vous prenez les années, puis vous les soustrayez.
		6676	+
		6677	+1670
		6678	+02:03:42,560 --> 02:03:47,220
		6679	+Et ça, ce qui est bien, c'est que souvent, dans Excel, vous avez l'année que vous
		6680	+
		6681	+1671
		6682	+02:03:47,240 --> 02:03:51,280
		6683	+regardez. Vous pouvez aller calculer le n en prenant simplement la différence entre
		6684	+
		6685	+1672
		6686	+02:03:51,300 --> 02:03:55,420
		6687	+les années. Puis comme ça, vous pouvez les drag, puis ça se calcule automatiquement.
		6688	+
		6689	+1673
		6690	+02:04:00,440 --> 02:04:02,880
		6691	+Maintenant ici, bon, la moyenne et la médiane.
		6692	+
		6693	+1674
		6694	+02:04:03,800 --> 02:04:07,840
		6695	+La moyenne, c'est pour calculer la moyenne mobile, c'est simplement la somme de la
		6696	+
		6697	+1675
		6698	+02:04:07,860 --> 02:04:11,800
		6699	+valeur. Ici, c'est la somme de toutes les valeurs fois 1 sur n.
		6700	+
		6701	+1676
		6702	+02:04:11,960 --> 02:04:15,840
		6703	+Ça revient à dire que c'est x1 plus x2 plus x3 divisé par 3,
		6704	+
		6705	+1677
		6706	+02:04:16,100 --> 02:04:20,060
		6707	+c'est tout. C'est l'équivalent donc de faire la fonction moyenne dans Excel.
		6708	+
		6709	+1678
		6710	+02:04:22,360 --> 02:04:27,980
		6711	+Maintenant, la médiane, si on suppose, par exemple, qu'on a ces valeurs-là ici,
		6712	+
		6713	+1679
		6714	+02:04:29,020 --> 02:04:35,100
		6715	+380, 410, 425, 450, puis 2500, bien
		6716	+
		6717	+1680
		6718	+02:04:35,120 --> 02:04:38,300
		6719	+là, si on fait la moyenne de ça, ça va être 833.
		6720	+
		6721	+1681
		6722	+02:04:39,380 --> 02:04:41,440
		6723	+Bon, ici, c'est en 1000, tout ça.
		6724	+
		6725	+1682
		6726	+02:04:42,140 --> 02:04:45,200
		6727	+Pourquoi ? Parce qu'il y a cet extrême-là qui influence énormément la valeur de la
		6728	+
		6729	+1683
		6730	+02:04:45,220 --> 02:04:49,500
		6731	+moyenne. Maintenant, la médiane, c'est le point milieu.
		6732	+
		6733	+1684
		6734	+02:04:50,120 --> 02:04:53,580
		6735	+Donc, vous l'aurez compris, si on les ordonne, c'est 421.
		6736	+
		6737	+1685
		6738	+02:04:54,600 --> 02:04:58,120
		6739	+Encore une fois, il y a une fonction Excel qui calcule la médiane.
		6740	+
		6741	+1686
		6742	+02:04:58,680 --> 02:05:01,860
		6743	+Donc, pas besoin de les ordonner et tout ça, ça se fait automatiquement.
		6744	+
		6745	+1687
		6746	+02:05:05,600 --> 02:05:08,620
		6747	+Qu'est-ce que ça permet donc d'étudier aussi la médiane comme valeur ?
		6748	+
		6749	+1688
		6750	+02:05:08,840 --> 02:05:11,440
		6751	+C'est que ça enlève l'influence des propriétés qui sont extrêmes.
		6752	+
		6753	+1689
		6754	+02:05:11,840 --> 02:05:16,420
		6755	+C'est tout. C'est pour ça. C'est que dans certains marchés,
		6756	+
		6757	+1690
		6758	+02:05:16,520 --> 02:05:20,100
		6759	+il y a des… si on utiliserait, ça peut donner une illusion que le prix moyen d'une
		6760	+
		6761	+1691
		6762	+02:05:20,120 --> 02:05:23,900
		6763	+propriété, bien, c'est justement, c'est le problème, c'est que lorsqu'on regarde,
		6764	+
		6765	+1692
		6766	+02:05:24,000 --> 02:05:26,560
		6767	+par exemple, le prix moyen des bungalows et tout ça, ou,
		6768	+
		6769	+1693
		6770	+02:05:26,580 --> 02:05:31,280
		6771	+mettons, certaines maisons, mais le fait d'incorporer les maisons dans un calcul de
		6772	+
		6773	+1694
		6774	+02:05:31,300 --> 02:05:34,600
		6775	+moyenne, mettons, de Westmont et tout ça, ou dans les endroits où c'est 3-4
		6776	+
		6777	+1695
		6778	+02:05:34,620 --> 02:05:38,620
		6779	+millions, bien, ça donne une illusion fausse que le prix moyen est élevé.
		6780	+
		6781	+1696
		6782	+02:05:38,920 --> 02:05:41,080
		6783	+C'est vrai que le prix moyen est élevé, donc, c'est pas une bonne mesure,
		6784	+
		6785	+1697
		6786	+02:05:41,120 --> 02:05:44,900
		6787	+la moyenne. C'est juste ça. Il y aurait des choses aussi qu'on peut faire,
		6788	+
		6789	+1698
		6790	+02:05:44,920 --> 02:05:48,240
		6791	+c'est-à-dire c'est enlever les 1 % les plus élevés puis les 1 % les plus faibles,
		6792	+
		6793	+1699
		6794	+02:05:48,380 --> 02:05:49,680
		6795	+mais là, c'est un biais statistique.
		6796	+
		6797	+1700
		6798	+02:05:49,800 --> 02:05:53,820
		6799	+Donc, une des mesures les plus robustes, c'est la médiane qui peut être utilisée.
		6800	+
		6801	+1701
		6802	+02:05:54,520 --> 02:05:55,680
		6803	+Donc, ça a d'autres problèmes.
		6804	+
		6805	+1702
		6806	+02:05:56,440 --> 02:06:01,020
		6807	+C'est que ça peut aussi enlever de la précision au niveau des données de la
		6808	+
		6809	+1703
		6810	+02:06:01,040 --> 02:06:06,780
		6811	+dispersion. Donc, la meilleure façon de faire, c'est d'utiliser une combinaison des
		6812	+
		6813	+1704
		6814	+02:06:06,800 --> 02:06:11,040
		6815	+deux et de voir dans le fond c'est quoi l'avantage d'une pour pouvoir bien l
		6816	+
		6817	+1705
		6818	+02:06:11,060 --> 02:06:16,040
		6819	+'interpréter. donc c'est-à-dire que si la moyenne est égale à la médiane ce qui est
		6820	+
		6821	+1706
		6822	+02:06:16,060 --> 02:06:20,660
		6823	+impossible, ça veut dire que dans le fond on aurait des prix de propriété qui
		6824	+
		6825	+1707
		6826	+02:06:20,680 --> 02:06:22,520
		6827	+seraient vraiment sous forme d'une belle cloche normale,
		6828	+
		6829	+1708
		6830	+02:06:22,720 --> 02:06:29,080
		6831	+donc dans ce cas-là ça serait peu probable, mais ils ont chacun leur avantage donc
		6832	+
		6833	+1709
		6834	+02:06:29,100 --> 02:06:34,320
		6835	+le fait d'avoir par exemple une moyenne de 833 et une médiane de 425,
		6836	+
		6837	+1710
		6838	+02:06:34,540 --> 02:06:37,380
		6839	+qu'est-ce que ça veut dire ? C'est simplement qu'il y a des propriétés avec des
		6840	+
		6841	+1711
		6842	+02:06:37,400 --> 02:06:41,380
		6843	+valeurs élevées extrêmes qui influencent la moyenne et que la médiane,
		6844	+
		6845	+1712
		6846	+02:06:41,460 --> 02:06:45,280
		6847	+elle en soi, c'est 425. Donc, ça veut dire que si on prend la propriété,
		6848	+
		6849	+1713
		6850	+02:06:45,640 --> 02:06:50,700
		6851	+le prix qui est au milieu, c'est-à-dire que 425, il y a autant de propriétés qui
		6852	+
		6853	+1714
		6854	+02:06:50,720 --> 02:06:52,840
		6855	+valent moins qu'il y en a qui valent plus.
		6856	+
		6857	+1715
		6858	+02:06:53,060 --> 02:06:55,360
		6859	+Donc, c'est vraiment le prix milieu si on en donnerait toutes les propriétés,
		6860	+
		6861	+1716
		6862	+02:06:55,460 --> 02:06:56,640
		6863	+par exemple, de l'échantillon qu'on regarde.
		6864	+
		6865	+1717
		6866	+02:06:57,740 --> 02:07:01,300
		6867	+Alors que la moyenne, là, on voit que c'est beaucoup plus élevé,
		6868	+
		6869	+1718
		6870	+02:07:01,380 --> 02:07:04,560
		6871	+étant donné qu'il y a probablement des valeurs extrêmes dans les millions qui
		6872	+
		6873	+1719
		6874	+02:07:04,580 --> 02:07:05,380
		6875	+influencent tout ça.
		6876	+
		6877	+1720
		6878	+02:07:07,380 --> 02:07:09,700
		6879	+C'est très rare que c'est dans l'autre sens que ça influence la moyenne.
		6880	+
		6881	+1721
		6882	+02:07:09,980 --> 02:07:13,360
		6883	+Donc, mettons qu'il y aurait, je ne sais pas moi, à Détroit où il y avait des
		6884	+
		6885	+1722
		6886	+02:07:13,380 --> 02:07:16,220
		6887	+propriétaires à 5 $ pendant la crise de 2008, bon, bien là,
		6888	+
		6889	+1723
		6890	+02:07:16,280 --> 02:07:17,760
		6891	+ça pourrait venir biaiser la moyenne dans l'autre sens.
		6892	+
		6893	+1724
		6894	+02:07:17,920 --> 02:07:21,440
		6895	+Mais bon, habituellement, c'est plus à la hausse que la moyenne biaise.
		6896	+
		6897	+1725
		6898	+02:07:25,080 --> 02:07:30,040
		6899	+Donc, ici, c'est ça. L'indice, donc, c'est à retenir dans le fond de façon simple,
		6900	+
		6901	+1726
		6902	+02:07:30,120 --> 02:07:34,900
		6903	+c'est l'indice, calcul de l'indice, le taux de croissance annuel composé.
		6904	+
		6905	+1727
		6906	+02:07:35,180 --> 02:07:36,320
		6907	+Donc, c'est comme ça qui s'est appelé.
		6908	+
		6909	+1728
		6910	+02:07:36,340 --> 02:07:39,900
		6911	+C'est simplement le rendement pour une période donnée.
		6912	+
		6913	+1729
		6914	+02:07:40,860 --> 02:07:46,100
		6915	+Donc, vous avez le rendement sur toutes les périodes, par exemple 4 ans,
		6916	+
		6917	+1730
		6918	+02:07:46,280 --> 02:07:50,380
		6919	+et le taux de croissance annuelle composée, c'est le rendement pour une année
		6920	+
		6921	+1731
		6922	+02:07:50,400 --> 02:07:54,880
		6923	+moyenne. Donc, c'est-à-dire sur ces 4 ans-là, j'ai fait en moyenne ce rendement-là
		6924	+
		6925	+1732
		6926	+02:07:54,900 --> 02:08:00,220
		6927	+par année. Donc, c'est en faisant le valeur finale sur valeur initiale à la 1 sur 4,
		6928	+
		6929	+1733
		6930	+02:08:00,300 --> 02:08:04,000
		6931	+par exemple, moins 1. Il faut retenir également que la médiane,
		6932	+
		6933	+1734
		6934	+02:08:04,140 --> 02:08:08,820
		6935	+ça résiste aux extrêmes, mais ça réagit au changement de composition.
		6936	+
		6937	+1735
		6938	+02:08:09,020 --> 02:08:17,180
		6939	+C'est-à-dire que s'il y a des
		6940	+
		6941	+1736
		6942	+02:08:17,200 --> 02:08:21,280
		6943	+propriétés qui s'ajoutent d'un côté ou de l'autre, donc dans les valeurs plus
		6944	+
		6945	+1737
		6946	+02:08:21,300 --> 02:08:24,640
		6947	+faibles, ça peut vraiment changer énormément aussi le niveau de la médiane.
		6948	+
		6949	+1738
		6950	+02:08:24,660 --> 02:08:26,880
		6951	+Puis la moyenne, elle pourrait être plus robuste dans ce niveau-là.
		6952	+
		6953	+1739
		6954	+02:08:28,440 --> 02:08:31,840
		6955	+Donc, de façon simple, il faut juste être capable de comprendre les mesures pour
		6956	+
		6957	+1740
		6958	+02:08:31,860 --> 02:08:33,800
		6959	+être capable de faire une interprétation qui est correcte.
		6960	+
		6961	+1741
		6962	+02:08:36,860 --> 02:08:39,320
		6963	+Maintenant, ici, si on l'avait déjà vu.
		6964	+
		6965	+1742
		6966	+02:08:44,860 --> 02:08:46,800
		6967	+Je vais aller au niveau, donc, d'ici.
		6968	+
		6969	+1743
		6970	+02:08:47,780 --> 02:08:48,580
		6971	+de…
		6972	+
		6973	+1744
		6974	+02:08:51,500 --> 02:08:52,300
		6975	+Donc, maintenant,
		6976	+
		6977	+1745
		6978	+02:08:54,000 --> 02:08:56,100
		6979	+le modèle est donné, donc on va finir avec ça, après ça,
		6980	+
		6981	+1746
		6982	+02:08:56,160 --> 02:08:58,320
		6983	+on va présenter le TP. Qu'est-ce que c'est ?
		6984	+
		6985	+1747
		6986	+02:08:58,500 --> 02:09:03,860
		6987	+C'est quand on dit une évaluation de masse, donc l'évaluation qui est faite
		6988	+
		6989	+1748
		6990	+02:09:03,880 --> 02:09:06,480
		6991	+automatiquement, c'est simplement le modèle est donné.
		6992	+
		6993	+1749
		6994	+02:09:08,220 --> 02:09:11,740
		6995	+Comment que ça fonctionne ? C'est que, supposons que vous avez une bonne…
		6996	+
		6997	+1750
		6998	+02:09:11,760 --> 02:09:15,100
		6999	+c'est important dans le TP parce que vous allez devoir vous allez utiliser l
		7000	+
		7001	+1751
		7002	+02:09:15,120 --> 02:09:16,340
		7003	+'évaluation qui est faite automatiquement.
		7004	+
		7005	+1752
		7006	+02:09:16,800 --> 02:09:18,900
		7007	+Puis, vous allez devoir commenter pourquoi il y a des faiblesses dans cette
		7008	+
		7009	+1753
		7010	+02:09:18,920 --> 02:09:22,400
		7011	+évaluation. Et c'est justement parce que c'est fait avec cette façon de faire.
		7012	+
		7013	+1754
		7014	+02:09:23,800 --> 02:09:26,180
		7015	+Vous avez une base de données avec des prix de vente ici.
		7016	+
		7017	+1755
		7018	+02:09:27,020 --> 02:09:29,880
		7019	+Et vous avez des caractéristiques pour chacune des propriétés.
		7020	+
		7021	+1756
		7022	+02:09:31,140 --> 02:09:32,440
		7023	+Un modèle hedonique, c'est quoi ?
		7024	+
		7025	+1757
		7026	+02:09:32,580 --> 02:09:38,760
		7027	+C'est simplement d'estimer une fonction qui permet de réduire.
		7028	+
		7029	+1758
		7030	+02:09:39,320 --> 02:09:42,500
		7031	+Ici, vous voyez, vous avez la forme simplifiée, c'est ça ici.
		7032	+
		7033	+1759
		7034	+02:09:42,520 --> 02:09:45,660
		7035	+Donc, la fonction, c'est simplement un coefficient qui est devant chacune
		7036	+
		7037	+1760
		7038	+02:09:45,680 --> 02:09:47,620
		7039	+localisation, surface et tout ça.
		7040	+
		7041	+1761
		7042	+02:09:47,940 --> 02:09:52,980
		7043	+C'est ça. Et là, vous allez trouver la valeur de B0, de B1 et de B2.
		7044	+
		7045	+1762
		7046	+02:09:53,260 --> 02:09:55,040
		7047	+Vous n'aurez pas à faire ça dans le TP, je vous rassure.
		7048	+
		7049	+1763
		7050	+02:09:55,900 --> 02:09:58,440
		7051	+Mais c'est une valeur qui va être vraie pour toutes les données.
		7052	+
		7053	+1764
		7054	+02:09:58,840 --> 02:10:00,800
		7055	+Donc, qu'est-ce que ça permet de faire ?
		7056	+
		7057	+1765
		7058	+02:10:00,960 --> 02:10:02,540
		7059	+C'est que, mettons, dans le cas de, je ne sais pas moi,
		7060	+
		7061	+1766
		7062	+02:10:02,980 --> 02:10:05,980
		7063	+le nombre de salles de bain. Le nombre de salles de bain,
		7064	+
		7065	+1767
		7066	+02:10:06,120 --> 02:10:10,020
		7067	+si, mettons, que ça serait X1, bien là, vous auriez une valeur de 20 000 ici.
		7068	+
		7069	+1768
		7070	+02:10:10,460 --> 02:10:14,020
		7071	+Ça veut simplement dire qu'en moyenne, sur tout votre échantillon,
		7072	+
		7073	+1769
		7074	+02:10:14,280 --> 02:10:17,560
		7075	+des fois, c'est estimé sur toute une province, une salle de bain,
		7076	+
		7077	+1770
		7078	+02:10:17,620 --> 02:10:22,640
		7079	+ça a une valeur de 20 000 $, sachant toutes les autres caractéristiques constantes.
		7080	+
		7081	+1771
		7082	+02:10:23,160 --> 02:10:27,400
		7083	+Et ça, ça permet donc d'inférer la valeur implicite de toutes les caractéristiques d
		7084	+
		7085	+1772
		7086	+02:10:27,420 --> 02:10:28,640
		7087	+'une maison ou d'une propriété.
		7088	+
		7089	+1773
		7090	+02:10:30,400 --> 02:10:33,280
		7091	+Ça a une faiblesse. Et comment c'est déterminé ça ici ?
		7092	+
		7093	+1774
		7094	+02:10:33,680 --> 02:10:38,040
		7095	+C'est que la fin que vous avez à la fin, l'épicillon ici,
		7096	+
		7097	+1775
		7098	+02:10:38,440 --> 02:10:43,240
		7099	+c'est un terme d'erreur. c'est que c'est simplement la valeur de B0,
		7100	+
		7101	+1776
		7102	+02:10:43,400 --> 02:10:49,280
		7103	+B1, B2 et B3 est déterminée en minimisant l'erreur de chacune des observations
		7104	+
		7105	+1777
		7106	+02:10:49,300 --> 02:10:53,460
		7107	+individuelles. Donc, ils appellent ça la somme des termes d'erreur au carré pour que
		7108	+
		7109	+1778
		7110	+02:10:53,480 --> 02:10:55,660
		7111	+ça soit toujours positif. C'est ça.
		7112	+
		7113	+1779
		7114	+02:10:55,800 --> 02:10:57,680
		7115	+Donc, c'est les moindres coordonaires, c'est en statistique.
		7116	+
		7117	+1780
		7118	+02:10:58,700 --> 02:11:02,080
		7119	+Le plus important, c'est de savoir qu'il y a une valeur de B0 qui est ici,
		7120	+
		7121	+1781
		7122	+02:11:02,180 --> 02:11:03,640
		7123	+intuitivement, comme par exemple le B0.
		7124	+
		7125	+1782
		7126	+02:11:04,660 --> 02:11:09,820
		7127	+C'est la valeur de base. Donc, c'est vraiment, toutes les propriétés vont avoir
		7128	+
		7129	+1783
		7130	+02:11:09,840 --> 02:11:12,620
		7131	+cette valeur-là initiale qui n'est pas influencée par aucune caractéristique.
		7132	+
		7133	+1784
		7134	+02:11:13,060 --> 02:11:15,500
		7135	+Et ensuite, on additionne la valeur de chacune des caractéristiques.
		7136	+
		7137	+1785
		7138	+02:11:17,440 --> 02:11:18,800
		7139	+comme salle de bain ici,
		7140	+
		7141	+1786
		7142	+02:11:23,800 --> 02:11:27,380
		7143	+en soi, lorsque tous ces préofficacres-là sont estimés,
		7144	+
		7145	+1787
		7146	+02:11:27,440 --> 02:11:32,300
		7147	+donc le B1, B2, B3, si par exemple le X1, c'est le nombre de salles de bain,
		7148	+
		7149	+1788
		7150	+02:11:33,340 --> 02:11:36,480
		7151	+pour déterminer une évaluation de masse pour une propriété donnée,
		7152	+
		7153	+1789
		7154	+02:11:36,560 --> 02:11:39,040
		7155	+par exemple, qui aurait, je ne sais pas moi, 4 salles de bain,
		7156	+
		7157	+1790
		7158	+02:11:39,480 --> 02:11:42,980
		7159	+dans ce cas-là, on va prendre le 20 000 par salle de bain ici qui est estimé,
		7160	+
		7161	+1791
		7162	+02:11:43,040 --> 02:11:45,980
		7163	+on va le multiplier par 4. si c'est une propriété qui en a deux,
		7164	+
		7165	+1792
		7166	+02:11:46,100 --> 02:11:46,900
		7167	+bien, ça va être négé par deux.
		7168	+
		7169	+1793
		7170	+02:11:47,540 --> 02:11:50,420
		7171	+Et c'est comme ça. Puis là, ça nous permet donc de projeter la valeur de la
		7172	+
		7173	+1794
		7174	+02:11:50,440 --> 02:11:52,780
		7175	+propriété, sachant une évaluation de masse.
		7176	+
		7177	+1795
		7178	+02:11:53,320 --> 02:11:58,080
		7179	+Donc, la municipalité de Toronto utilise cette façon de faire-là pour l'évaluation
		7180	+
		7181	+1796
		7182	+02:11:58,100 --> 02:12:02,000
		7183	+aux frontières. Donc, ils ont des grosses bases de données avec les prix de vente
		7184	+
		7185	+1797
		7186	+02:12:02,340 --> 02:12:05,100
		7187	+puis les valeurs de chacune des caractéristiques.
		7188	+
		7189	+1798
		7190	+02:12:05,560 --> 02:12:06,800
		7191	+Et là, ça, c'est vraiment important.
		7192	+
		7193	+1799
		7194	+02:12:07,120 --> 02:12:10,240
		7195	+Ces modèles-là peuvent vraiment être extensionnés avec beaucoup de caractéristiques.
		7196	+
		7197	+1800
		7198	+02:12:10,340 --> 02:12:13,200
		7199	+Donc, c'est-à-dire que ça tient compte de l'emplacement.
		7200	+
		7201	+1801
		7202	+02:12:13,900 --> 02:12:16,660
		7203	+Donc, c'est-à-dire qu'il y a des effets ici, par exemple,
		7204	+
		7205	+1802
		7206	+02:12:17,740 --> 02:12:20,560
		7207	+X, ça pourrait être la municipalité de Québec.
		7208	+
		7209	+1803
		7210	+02:12:20,720 --> 02:12:23,060
		7211	+Donc, si on est dans la municipalité de Québec, ça prend une valeur de 1,
		7212	+
		7213	+1804
		7214	+02:12:23,180 --> 02:12:26,000
		7215	+sinon c'est 0. Ça, ça permet de tenir compte que c'est dans Québec.
		7216	+
		7217	+1805
		7218	+02:12:27,240 --> 02:12:33,180
		7219	+Il y a aussi des modèles qui sont avec des autocorrélations spatiales.
		7220	+
		7221	+1806
		7222	+02:12:33,240 --> 02:12:36,580
		7223	+Donc, c'est-à-dire que là, vraiment, il y a de la géométrie qui rentre là-dedans.
		7224	+
		7225	+1807
		7226	+02:12:36,680 --> 02:12:40,420
		7227	+Donc, pour que, justement, chacun des prix est influencé par tout ce qui est aux
		7228	+
		7229	+1808
		7230	+02:12:40,440 --> 02:12:43,780
		7231	+alentours. Mais bon, ce n'est pas ça le but du cours, mais ça peut vraiment être
		7232	+
		7233	+1809
		7234	+02:12:43,800 --> 02:12:44,740
		7235	+complexifié à l'extrême.
		7236	+
		7237	+1810
		7238	+02:12:46,600 --> 02:12:48,820
		7239	+Mais ça, c'est comment ça peut être évalué automatiquement.
		7240	+
		7241	+1811
		7242	+02:12:49,740 --> 02:12:52,780
		7243	+Et ça a des limites. Vous allez voir que ça a vraiment beaucoup de limites.
		7244	+
		7245	+1812
		7246	+02:12:53,700 --> 02:12:56,520
		7247	+Pour les propriétés de luxe, ça ne quantifie pas très bien le luxe.
		7248	+
		7249	+1813
		7250	+02:12:56,580 --> 02:13:00,620
		7251	+C'est-à-dire que ça, ici, ça fonctionne quand même relativement bien lorsqu'on est
		7252	+
		7253	+1814
		7254	+02:13:00,640 --> 02:13:04,840
		7255	+dans une propriété très moyenne, c'est-à-dire un bungalow simple ou une maison à
		7256	+
		7257	+1815
		7258	+02:13:04,860 --> 02:13:08,260
		7259	+deux étages. Mais dès qu'on s'en va dans le quoi qui n'est pas très bien représenté
		7260	+
		7261	+1816
		7262	+02:13:08,280 --> 02:13:12,020
		7263	+dans la base de données, bien là, ça peut donner vraiment des grosses erreurs.
		7264	+
		7265	+1817
		7266	+02:13:13,540 --> 02:13:16,560
		7267	+Mais encore une fois, c'est la meilleure estimation sachant les données qu'on a.
		7268	+
		7269	+1818
		7270	+02:13:17,440 --> 02:13:19,560
		7271	+Sachant qu'on ne veut pas aller, donc, on ne veut pas, dans le fond,
		7272	+
		7273	+1819
		7274	+02:13:19,580 --> 02:13:21,900
		7275	+aller faire une analyse spécifique, on veut généraliser à tout,
		7276	+
		7277	+1820
		7278	+02:13:22,080 --> 02:13:23,380
		7279	+donc, pour une évaluation de masse.
		7280	+
		7281	+1821
		7282	+02:13:26,040 --> 02:13:27,240
		7283	+Donc, c'est ça ici.
		7284	+
		7285	+1822
		7286	+02:13:29,400 --> 02:13:32,080
		7287	+Maintenant, l'estimation, donc, que vous allez critiquer,
		7288	+
		7289	+1823
		7290	+02:13:32,300 --> 02:13:35,520
		7291	+c'est elle qui est faite, donc, sur le QEval, ça utilise
		7292	+
		7293	+1824
		7294	+02:13:37,520 --> 02:13:41,260
		7295	+une combinaison d'un modèle hédonique et des comparables.
		7296	+
		7297	+1825
		7298	+02:13:42,780 --> 02:13:43,580
		7299	+Maintenant,
		7300	+
		7301	+1826
		7302	+02:13:44,960 --> 02:13:49,040
		7303	+c'est vraiment pourquoi des fois ça va donner une valeur qui est à côté de la
		7304	+
		7305	+1827
		7306	+02:13:49,060 --> 02:13:54,280
		7307	+plaque. C'est un peu ça le travail critique qui est à faire.
		7308	+
		7309	+1828
		7310	+02:13:54,760 --> 02:13:58,760
		7311	+Il y a plusieurs raisons. Des fois, c'est parce que c'est susceptible de ne pas être
		7312	+
		7313	+1829
		7314	+02:13:58,780 --> 02:14:01,320
		7315	+représenté. Par exemple, je ne sais pas moi.
		7316	+
		7317	+1830
		7318	+02:14:04,480 --> 02:14:09,760
		7319	+un condo dans une tour de 30 étages, 40 étages, bien, c'est celle-là qui est aux 40
		7320	+
		7321	+1831
		7322	+02:14:09,780 --> 02:14:13,800
		7323	+étages, aux 40e étages, par exemple, c'est très possible que le modèle édonique,
		7324	+
		7325	+1832
		7326	+02:14:13,820 --> 02:14:16,160
		7327	+il projette une valeur qui est beaucoup plus faible que la réalité.
		7328	+
		7329	+1833
		7330	+02:14:17,160 --> 02:14:21,540
		7331	+La raison, c'est simple, c'est qu'il n'a pas nécessairement appris à pricer les
		7332	+
		7333	+1834
		7334	+02:14:21,560 --> 02:14:24,840
		7335	+étages supérieurs et donc, il n'y a pas assez.
		7336	+
		7337	+1835
		7338	+02:14:24,980 --> 02:14:27,140
		7339	+Donc, dans la mesure qu'il y aurait l'étage dans le modèle édonique,
		7340	+
		7341	+1836
		7342	+02:14:27,680 --> 02:14:31,380
		7343	+si ce n'est même pas utilisé dans le modèle, bien, là, c'est normal que ça ne soit
		7344	+
		7345	+1837
		7346	+02:14:31,400 --> 02:14:32,440
		7347	+pas représenté.
		7348	+
		7349	+1838
		7350	+02:14:37,640 --> 02:14:41,140
		7351	+Maintenant, on avait parlé ici donc des différentes valeurs.
		7352	+
		7353	+1839
		7354	+02:14:41,400 --> 02:14:45,020
		7355	+C'est important aussi d'être capable de comprendre donc que c'est toutes des mesures
		7356	+
		7357	+1840
		7358	+02:14:45,040 --> 02:14:51,660
		7359	+utilisables. Ça, c'est une représentation donc de comment les valeurs peuvent ici
		7360	+
		7361	+1841
		7362	+02:14:51,680 --> 02:14:56,080
		7363	+un peu se différencier. Les comparables ajustés, c'est elle qui est la plus utilisée
		7364	+
		7365	+1842
		7366	+02:14:56,100 --> 02:14:58,660
		7367	+en évaluation immobilière. Ça donnerait maintenant une valeur ici.
		7368	+
		7369	+1843
		7370	+02:14:58,900 --> 02:15:01,320
		7371	+Ça peut être étendu, donc le rôle d'évaluation foncière pourrait être là.
		7372	+
		7373	+1844
		7374	+02:15:01,820 --> 02:15:03,560
		7375	+Le coût calibré, c'est la méthode des coûts.
		7376	+
		7377	+1845
		7378	+02:15:03,720 --> 02:15:06,040
		7379	+Et là, il y aurait peut-être le modèle hedonique qui serait même en dessous du rôle.
		7380	+
		7381	+1846
		7382	+02:15:07,320 --> 02:15:09,220
		7383	+Vous allez devoir donc les représenter comme ça ici.
		7384	+
		7385	+1847
		7386	+02:15:12,660 --> 02:15:17,120
		7387	+Le travail, c'est de comprendre vraiment pourquoi que certaines méthodes marchent
		7388	+
		7389	+1848
		7390	+02:15:17,140 --> 02:15:18,820
		7391	+moins pour ce type de propriété-là.
		7392	+
		7393	+1849
		7394	+02:15:19,460 --> 02:15:22,340
		7395	+ou encore, c'est pas nécessairement de le faire en soi pour en parler,
		7396	+
		7397	+1850
		7398	+02:15:22,420 --> 02:15:26,020
		7399	+étant donné que les valeurs dans ce cas-là ici vont vous être donné.
		7400	+
		7401	+1851
		7402	+02:15:26,300 --> 02:15:27,260
		7403	+C'est plus une interprétation.
		7404	+
		7405	+1852
		7406	+02:15:28,220 --> 02:15:32,220
		7407	+Et vous allez devoir donc rentrer pour une propriété, donc vous allez choisir,
		7408	+
		7409	+1853
		7410	+02:15:32,300 --> 02:15:35,700
		7411	+vous pouvez choisir n'importe laquelle, donc dans les 75 000 qu'il y a à vendre,
		7412	+
		7413	+1854
		7414	+02:15:36,140 --> 02:15:40,660
		7415	+mais je vous recommande quand même de choisir celle qui vous fait quand même facile
		7416	+
		7417	+1855
		7418	+02:15:40,680 --> 02:15:43,240
		7419	+à interpréter, donc c'est-à-dire que si vous vous embarquez dans le coin qui est
		7420	+
		7421	+1856
		7422	+02:15:44,760 --> 02:15:47,860
		7423	+ultra complexe, ben là c'est plus un coutoie de votre rangeant.
		7424	+
		7425	+1857
		7426	+02:15:49,880 --> 02:15:51,140
		7427	+On va y aller avec le TP.
		7428	+
		7429	+1858
		7430	+02:15:54,080 --> 02:15:58,620
		7431	+Encore une fois, vous pouvez aller voir plus en détail les éléments ici de ces
		7432	+
		7433	+1859
		7434	+02:15:58,640 --> 02:15:59,440
		7435	+slides-là.
		7436	+
		7437	+1860
		7438	+02:16:01,240 --> 02:16:05,600
		7439	+Ce n'est pas nécessairement tout ultra important, mais ça peut aider pour le TP et
		7440	+
		7441	+1861
		7442	+02:16:05,620 --> 02:16:06,580
		7443	+surtout pour l'interprétation.
		7444	+
		7445	+1862
		7446	+02:16:09,600 --> 02:16:15,580
		7447	+Le TP en soi, c'est quoi, vous allez avoir un gabarit et vous allez
		7448	+
		7449	+1863
		7450	+02:16:15,600 --> 02:16:18,960
		7451	+avoir donc 9 questions à remplir.
		7452	+
		7453	+1864
		7454	+02:16:20,280 --> 02:16:23,620
		7455	+Ici, en soi, la seule question où vous allez devoir aller collecter des données,
		7456	+
		7457	+1865
		7458	+02:16:23,780 --> 02:16:24,580
		7459	+c'est la question 6.
		7460	+
		7461	+1866
		7462	+02:16:27,500 --> 02:16:31,420
		7463	+C'est vraiment donc n'importe quelle propriété à vendre et vous allez voir,
		7464	+
		7465	+1867
		7466	+02:16:31,520 --> 02:16:32,700
		7467	+donc on va aller dans l'Excel.
		7468	+
		7469	+1868
		7470	+02:16:36,360 --> 02:16:41,820
		7471	+Si vous allez donc dans Collect, vous entrez donc les informations de la propriété
		7472	+
		7473	+1869
		7474	+02:16:41,840 --> 02:16:44,720
		7475	+que vous avez choisie. Tout ça ici, c'est donné là, donc c'est calculé.
		7476	+
		7477	+1870
		7478	+02:16:44,920 --> 02:16:50,340
		7479	+Le prix demandé, la valeur au rôle, l'estimation, l'intervalle de confiance ici,
		7480	+
		7481	+1871
		7482	+02:16:50,480 --> 02:16:56,620
		7483	+donc 10 % et 90 %. Et là, vous pouvez prendre une capture
		7484	+
		7485	+1872
		7486	+02:16:56,640 --> 02:17:01,280
		7487	+pour bouger nécessairement et vous allez avoir des mesures de comparable,
		7488	+
		7489	+1873
		7490	+02:17:01,860 --> 02:17:06,220
		7491	+que vous pouvez prendre ceux-là qui sont donnés ou les choisir vous-même.
		7492	+
		7493	+1874
		7494	+02:17:06,320 --> 02:17:07,900
		7495	+Donc, c'est vraiment à votre guise.
		7496	+
		7497	+1875
		7498	+02:17:08,780 --> 02:17:12,640
		7499	+Ce qui est important ici, c'est qu'à la fin, vous allez avoir un dashboard avec
		7500	+
		7501	+1876
		7502	+02:17:12,660 --> 02:17:15,220
		7503	+toutes les métriques parce que vous allez analyser ici,
		7504	+
		7505	+1877
		7506	+02:17:15,300 --> 02:17:16,200
		7507	+mettons, les données de marché.
		7508	+
		7509	+1878
		7510	+02:17:17,540 --> 02:17:19,880
		7511	+Ça, c'est les données de marché qui vous sont données, donc vous n'avez pas besoin d
		7512	+
		7513	+1879
		7514	+02:17:19,900 --> 02:17:24,400
		7515	+'aller les chercher. Et là, vous allez calculer donc la variation annuelle.
		7516	+
		7517	+1880
		7518	+02:17:25,000 --> 02:17:27,040
		7519	+Donc ici, c'est les ventes réelles par année.
		7520	+
		7521	+1881
		7522	+02:17:27,660 --> 02:17:30,000
		7523	+Donc, il faut les calculer à partir des données de marché ici.
		7524	+
		7525	+1882
		7526	+02:17:31,220 --> 02:17:33,660
		7527	+Donc, ce n'est pas trop compliqué.
		7528	+
		7529	+1883
		7530	+02:17:34,260 --> 02:17:37,580
		7531	+La raison pourquoi ici, les variations annuelles, il n'y a pas de valeur,
		7532	+
		7533	+1884
		7534	+02:17:37,700 --> 02:17:39,100
		7535	+c'est que ça nous prend deux mesures.
		7536	+
		7537	+1885
		7538	+02:17:39,240 --> 02:17:42,820
		7539	+Donc, on n'a pas la première, étant donné que vous le calculez à partir d'ici.
		7540	+
		7541	+1886
		7542	+02:17:43,440 --> 02:17:46,620
		7543	+Donc, variation annuelle, vous l'aurez compris, si on fait un exemple,
		7544	+
		7545	+1887
		7546	+02:17:47,000 --> 02:17:47,900
		7547	+bien là, on commencerait comme ça.
		7548	+
		7549	+1888
		7550	+02:17:48,940 --> 02:17:50,360
		7551	+On prendrait la valeur qui est ici.
		7552	+
		7553	+1889
		7554	+02:17:50,940 --> 02:17:53,520
		7555	+Et là, je ne fais même pas ça comme du monde.
		7556	+
		7557	+1890
		7558	+02:17:55,980 --> 02:18:02,400
		7559	+Comme ça ici, moins divisé par la valeur-là, moins
		7560	+
		7561	+1891
		7562	+02:18:02,420 --> 02:18:03,220
		7563	+1.
		7564	+
		7565	+1892
		7566	+02:18:04,420 --> 02:18:08,360
		7567	+Comme ça. Et là, vous pouvez descendre.
		7568	+
		7569	+1893
		7570	+02:18:10,600 --> 02:18:14,280
		7571	+Comme ça ici. Donc, c'est vraiment comme ça qu'il faut le faire dans cette collée
		7572	+
		7573	+1894
		7574	+02:18:14,300 --> 02:18:19,120
		7575	+ici. Maintenant, comme on avait mentionné, là, on veut calculer l'indice.
		7576	+
		7577	+1895
		7578	+02:18:19,920 --> 02:18:26,120
		7579	+L'indice, on avait dit que c'était simplement la valeur d'une année sur la
		7580	+
		7581	+1896
		7582	+02:18:26,140 --> 02:18:29,040
		7583	+valeur de référence. Moi, ce que je vous conseille de faire ici,
		7584	+
		7585	+1897
		7586	+02:18:29,140 --> 02:18:31,280
		7587	+dans ce cas-là, je vais juste faire celle-là, puis après ça,
		7588	+
		7589	+1898
		7590	+02:18:31,380 --> 02:18:33,720
		7591	+vous allez pouvoir les… On prend ça ici, comme ça.
		7592	+
		7593	+1899
		7594	+02:18:35,100 --> 02:18:38,640
		7595	+Vous allez choisir, donc, la valeur finale, étant donné qu'on est dans la première
		7596	+
		7597	+1900
		7598	+02:18:38,660 --> 02:18:42,220
		7599	+année, sur la valeur de base, ici.
		7600	+
		7601	+1901
		7602	+02:18:42,680 --> 02:18:44,920
		7603	+Et là, vous allez multiplier par 1.
		7604	+
		7605	+1902
		7606	+02:18:46,020 --> 02:18:48,780
		7607	+Par 100, excusez-moi. Comme ça.
		7608	+
		7609	+1903
		7610	+02:18:50,340 --> 02:18:52,480
		7611	+Qu'est-ce que je vous conseille de faire, c'est que dans le cas d'un indice,
		7612	+
		7613	+1904
		7614	+02:18:52,640 --> 02:18:54,040
		7615	+la valeur de base est toujours pareille.
		7616	+
		7617	+1905
		7618	+02:18:54,540 --> 02:18:55,540
		7619	+Donc, qu'est-ce que vous pouvez faire ?
		7620	+
		7621	+1906
		7622	+02:18:55,680 --> 02:18:59,120
		7623	+C'est que vous pouvez simplement aller mettre un dollar ici pour aller figer la
		7624	+
		7625	+1907
		7626	+02:18:59,140 --> 02:19:00,560
		7627	+cellule. Donc, ça, qu'est-ce que ça permet de faire ?
		7628	+
		7629	+1908
		7630	+02:19:00,680 --> 02:19:02,720
		7631	+C'est que ici, ça va toujours rester C6.
		7632	+
		7633	+1909
		7634	+02:19:03,920 --> 02:19:05,860
		7635	+Mais les autres, ils vont avancer.
		7636	+
		7637	+1910
		7638	+02:19:05,940 --> 02:19:09,520
		7639	+Donc, quand vous allez drag vers le bas, ça va prendre la valeur de 2022 pour le
		7640	+
		7641	+1911
		7642	+02:19:09,540 --> 02:19:12,120
		7643	+haut. Donc là, ça donne 100. C'est ce qu'on veut.
		7644	+
		7645	+1912
		7646	+02:19:12,880 --> 02:19:14,300
		7647	+Et si on drag ici comme ça,
		7648	+
		7649	+1913
		7650	+02:19:15,980 --> 02:19:20,060
		7651	+Là, vous avez compris, c'est la valeur de l'indice ici qui est calculé avec le point
		7652	+
		7653	+1914
		7654	+02:19:20,080 --> 02:19:22,860
		7655	+de référence de 100 pour 2021.
		7656	+
		7657	+1915
		7658	+02:19:27,700 --> 02:19:30,280
		7659	+Maintenant, là ici, c'est prix unifamilial.
		7660	+
		7661	+1916
		7662	+02:19:30,300 --> 02:19:36,400
		7663	+familial, je
		7664	+
		7665	+1917
		7666	+02:19:36,420 --> 02:19:42,940
		7667	+crois qu'au niveau des données,
		7668	+
		7669	+1918
		7670	+02:19:43,280 --> 02:19:47,220
		7671	+ça va être donné probablement ici,
		7672	+
		7673	+1919
		7674	+02:19:49,400 --> 02:19:54,240
		7675	+c'est ça. Donc, prix médian de toutes, vous avez le prix médian unifamilial,
		7676	+
		7677	+1920
		7678	+02:19:54,540 --> 02:19:57,940
		7679	+le prix médian corpo et les plexes.
		7680	+
		7681	+1921
		7682	+02:19:58,060 --> 02:20:00,100
		7683	+Donc là, vous voyez, je ne l'ai peut-être pas fait correctement.
		7684	+
		7685	+1922
		7686	+02:20:00,240 --> 02:20:04,240
		7687	+Il aurait fallu probablement que je prenne les valeurs de l'onglet de données.
		7688	+
		7689	+1923
		7690	+02:20:05,240 --> 02:20:07,040
		7691	+C'est un niveau-là ici. Donc, on va marcher.
		7692	+
		7693	+1924
		7694	+02:20:08,100 --> 02:20:09,980
		7695	+C'est toujours de 2021 à 2026.
		7696	+
		7697	+1925
		7698	+02:20:10,140 --> 02:20:12,300
		7699	+Donc, vous pouvez... Ce qu'on fait, c'est qu'on change l'onglet.
		7700	+
		7701	+1926
		7702	+02:20:12,540 --> 02:20:16,280
		7703	+Par exemple, l'indice corpo là, bien là, ça serait ici égal.
		7704	+
		7705	+1927
		7706	+02:20:16,520 --> 02:20:20,720
		7707	+On va dans la donnée. Et là, on prend corpo, c'est où ?
		7708	+
		7709	+1928
		7710	+02:20:21,520 --> 02:20:27,580
		7711	+C'est ici. Prémédiant corpo. Bien là, On roule ça comme ça ici,
		7712	+
		7713	+1929
		7714	+02:20:28,160 --> 02:20:32,920
		7715	+ça, divisé par ça, comme ça, multiplié par ça.
		7716	+
		7717	+1930
		7718	+02:20:33,660 --> 02:20:39,160
		7719	+Et là, ici, on fige la L du bas.
		7720	+
		7721	+1931
		7722	+02:20:43,020 --> 02:20:45,280
		7723	+Bon, c'est quoi que j'ai fait de pas correct ?
		7724	+
		7725	+1932
		7726	+02:20:45,940 --> 02:20:47,620
		7727	+Je pense que je n'aurais pas dû.
		7728	+
		7729	+1933
		7730	+02:20:59,340 --> 02:21:02,500
		7731	+Comme ça. Et là, on ferme ça et on multiplie par 100.
		7732	+
		7733	+1934
		7734	+02:21:04,580 --> 02:21:08,240
		7735	+Bon, là, j'ai pas... C'est une bonne question, c'est comment se figer la...
		7736	+
		7737	+1935
		7738	+02:21:08,260 --> 02:21:10,680
		7739	+Je n'utilise pas trop souvent la cellule-là.
		7740	+
		7741	+1936
		7742	+02:21:11,020 --> 02:21:15,420
		7743	+Il y a une commande qu'on peut faire avec un PC, je crois.
		7744	+
		7745	+1937
		7746	+02:21:15,720 --> 02:21:18,000
		7747	+C'est F1 ou... Quelqu'un le sait ?
		7748	+
		7749	+1938
		7750	+02:21:22,320 --> 02:21:25,440
		7751	+C'est pas F4 ? Oui, je pense que c'est F4, oui.
		7752	+
		7753	+1939
		7754	+02:21:27,180 --> 02:21:28,640
		7755	+Moi, je suis sur un max, c'est le problème.
		7756	+
		7757	+1940
		7758	+02:21:29,960 --> 02:21:32,720
		7759	+Mais en tout cas, il faut geler la cellule qui est ici.
		7760	+
		7761	+1941
		7762	+02:21:34,200 --> 02:21:35,960
		7763	+Là, je vais geler dans le fond ici.
		7764	+
		7765	+1942
		7766	+02:21:36,480 --> 02:21:38,340
		7767	+Tout ce que j'ai à faire, c'est geler le chiffre comme ça.
		7768	+
		7769	+1943
		7770	+02:21:39,000 --> 02:21:41,480
		7771	+C'est ça. Et là, après ça, je peux descendre.
		7772	+
		7773	+1944
		7774	+02:21:42,800 --> 02:21:45,200
		7775	+Comme ça, ici. Donc là, vous voyez, c'est différent parce que là,
		7776	+
		7777	+1945
		7778	+02:21:45,220 --> 02:21:46,600
		7779	+on n'est pas dans l'unifamillage, on est dans le corpore.
		7780	+
		7781	+1946
		7782	+02:21:47,300 --> 02:21:50,340
		7783	+Donc, tout ce que vous avez à faire, c'est de mettre un dollar devant le 7,
		7784	+
		7785	+1947
		7786	+02:21:50,440 --> 02:21:53,000
		7787	+étant donné que c'est la septième colonne qu'on s'en va fumer.
		7788	+
		7789	+1948
		7790	+02:21:54,700 --> 02:21:56,700
		7791	+Et là, c'est toujours par rapport à l'onglet de données.
		7792	+
		7793	+1949
		7794	+02:21:56,920 --> 02:22:01,820
		7795	+Donc, c'est ça. Et là, vous devez calculer l'indice des Plex également.
		7796	+
		7797	+1950
		7798	+02:22:02,340 --> 02:22:06,760
		7799	+Et là, la vente moyenne de toutes les mesures.
		7800	+
		7801	+1951
		7802	+02:22:07,260 --> 02:22:11,280
		7803	+Donc, ici, les ventes moyennes, c'est simplement d'aller chercher,
		7804	+
		7805	+1952
		7806	+02:22:11,660 --> 02:22:17,020
		7807	+d'en donner les ventes de toutes les mesures.
		7808	+
		7809	+1953
		7810	+02:22:17,520 --> 02:22:20,980
		7811	+Vous pouvez simplement aller appliquer le…
		7812	+
		7813	+1954
		7814	+02:22:21,000 --> 02:22:25,680
		7815	+le sens en soi, c'est de reprendre simplement les valeurs qui sont données,
		7816	+
		7817	+1955
		7818	+02:22:26,100 --> 02:22:29,840
		7819	+telles quelles. Est-ce qu'il y avait des questions pour cette partie-là ?
		7820	+
		7821	+1956
		7822	+02:22:34,180 --> 02:22:38,760
		7823	+En fait, on a une difficulté avec une formule, on le calcule manuellement pour le
		7824	+
		7825	+1957
		7826	+02:22:38,780 --> 02:22:40,220
		7827	+rendre, ça revient au même, en fait.
		7828	+
		7829	+1958
		7830	+02:22:41,240 --> 02:22:43,580
		7831	+Ou ça ne se rapportera peut-être pas sur d'autres
		7832	+
		7833	+1959
		7834	+02:22:45,780 --> 02:22:52,320
		7835	+pages ? Dans le fond, non. Si admettons que vous avez un problème
		7836	+
		7837	+1960
		7838	+02:22:52,780 --> 02:22:57,540
		7839	+à la rentrée, dans la mesure que c'est cohérent, vous faites le suivi dans les
		7840	+
		7841	+1961
		7842	+02:22:57,560 --> 02:23:00,900
		7843	+autres, oui, non, il n'y a pas de problème à ce niveau-là.
		7844	+
		7845	+1962
		7846	+02:23:01,220 --> 02:23:04,020
		7847	+Par exemple, si vous allez le voûter, vous pourriez, je ne sais pas moi,
		7848	+
		7849	+1963
		7850	+02:23:05,560 --> 02:23:09,580
		7851	+une façon de faire, ce serait simplement d'aller créer une colonne,
		7852	+
		7853	+1964
		7854	+02:23:09,620 --> 02:23:11,440
		7855	+je ne sais pas moi, ici.
		7856	+
		7857	+1965
		7858	+02:23:13,480 --> 02:23:14,780
		7859	+Je préfère ça comme ça.
		7860	+
		7861	+1966
		7862	+02:23:16,440 --> 02:23:18,140
		7863	+Puis là, vous rajoutez ça comme ça ici.
		7864	+
		7865	+1967
		7866	+02:23:19,280 --> 02:23:22,300
		7867	+valeur, maintenant, d'indice initial, puis là, vous allez simplement calculer.
		7868	+
		7869	+1968
		7870	+02:23:22,360 --> 02:23:25,260
		7871	+En tout cas, vous prenez, par exemple, le prix initial,
		7872	+
		7873	+1969
		7874	+02:23:25,420 --> 02:23:26,520
		7875	+puis là, vous le rajoutez comme ça.
		7876	+
		7877	+1970
		7878	+02:23:26,800 --> 02:23:27,920
		7879	+Puis là, c'est la valeur de votre indice.
		7880	+
		7881	+1971
		7882	+02:23:27,980 --> 02:23:30,040
		7883	+Comme ça, vous pouvez simplement faire ça, diviser par ça ici.
		7884	+
		7885	+1972
		7886	+02:23:31,020 --> 02:23:32,640
		7887	+Et vous pouvez le faire comme vous voulez à ce niveau-là.
		7888	+
		7889	+1973
		7890	+02:23:32,780 --> 02:23:34,200
		7891	+C'est vraiment, c'est libre à vous.
		7892	+
		7893	+1974
		7894	+02:23:35,240 --> 02:23:36,820
		7895	+Le rentrer à la main, c'est sûr que, tu sais,
		7896	+
		7897	+1975
		7898	+02:23:40,540 --> 02:23:46,680
		7899	+il y a, si admettons, vous entrez la valeur de la réponse directement,
		7900	+
		7901	+1976
		7902	+02:23:48,200 --> 02:23:50,740
		7903	+le suivi d'erreur ne peut pas se faire sans, mettons, une erreur.
		7904	+
		7905	+1977
		7906	+02:23:52,040 --> 02:23:52,840
		7907	+Tu le comprenais ?
		7908	+
		7909	+1978
		7910	+02:23:54,460 --> 02:23:56,960
		7911	+Oui, je comprends. C'est ça, donc, ce n'est plus ce qui est,
		7912	+
		7913	+1979
		7914	+02:23:57,000 --> 02:24:00,100
		7915	+mais c'est possible. En soi, si, mettons, vous rentrez la valeur directement,
		7916	+
		7917	+1980
		7918	+02:24:00,320 --> 02:24:05,100
		7919	+comme, mettons, de 124 ici, vous pouvez rentrer 124, vous ne perdez pas de points.
		7920	+
		7921	+1981
		7922	+02:24:05,680 --> 02:24:08,640
		7923	+En soi, comment vous avez obtenu ça, moi, je n'en ai aucune idée.
		7924	+
		7925	+1982
		7926	+02:24:09,220 --> 02:24:10,960
		7927	+Mais dans le cas où est-ce que vous le rentrez directement,
		7928	+
		7929	+1983
		7930	+02:24:11,740 --> 02:24:16,260
		7931	+je ne peux pas aller voir est-ce que la formule est bien rentrée puis accorder des
		7932	+
		7933	+1984
		7934	+02:24:16,280 --> 02:24:17,720
		7935	+points si par exemple il y a une erreur.
		7936	+
		7937	+1985
		7938	+02:24:18,140 --> 02:24:21,320
		7939	+Si vous avez choisi une mauvaise valeur, là, il y a une partie des points qui est
		7940	+
		7941	+1986
		7942	+02:24:21,340 --> 02:24:25,180
		7943	+donnée. Mais si c'est vraiment la mauvaise valeur puis que là,
		7944	+
		7945	+1987
		7946	+02:24:25,240 --> 02:24:28,940
		7947	+il n'y a pas de formule, Excel, Implicite, bien là, c'est plus dur d'aller,
		7948	+
		7949	+1988
		7950	+02:24:29,020 --> 02:24:34,400
		7951	+mettons, accorder des points plus additionnels.
		7952	+
		7953	+1989
		7954	+02:24:34,940 --> 02:24:38,280
		7955	+Mais comme je vous dis, il ne devrait pas y avoir de problème à ce niveau-là.
		7956	+
		7957	+1990
		7958	+02:24:40,120 --> 02:24:43,900
		7959	+Au niveau même des formules Excel, honnêtement,
		7960	+
		7961	+1991
		7962	+02:24:46,620 --> 02:24:48,900
		7963	+en tout cas, le
		7964	+
		7965	+1992
		7966	+02:24:51,680 --> 02:24:52,980
		7967	+JPT va te meurer à me, c'est nouveau-là.
		7968	+
		7969	+1993
		7970	+02:24:55,580 --> 02:24:57,860
		7971	+Je pense que c'est très bon pour Excel et tout ça.
		7972	+
		7973	+1994
		7974	+02:24:58,780 --> 02:24:59,740
		7975	+Il est très bon là-dedans.
		7976	+
		7977	+1995
		7978	+02:25:02,160 --> 02:25:06,300
		7979	+Vous avez plein d'outils. C'est pour ça que je n'ai pas mis plus de temps que ça
		7980	+
		7981	+1996
		7982	+02:25:06,320 --> 02:25:08,100
		7983	+dans comment utiliser Excel
		7984	+
		7985	+1997
		7986	+02:25:09,700 --> 02:25:11,800
		7987	+parce qu'il y a tellement d'outils disponibles qu'en soi,
		7988	+
		7989	+1998
		7990	+02:25:11,900 --> 02:25:14,320
		7991	+ce n'est pas nécessairement le point du cours.
		7992	+
		7993	+1999
		7994	+02:25:15,600 --> 02:25:20,360
		7995	+Mais s'il y en a qui ont des problèmes, sentez-vous, vous êtes bloqué,
		7996	+
		7997	+2000
		7998	+02:25:20,540 --> 02:25:23,680
		7999	+ne perdez pas trop de temps, vous pouvez m'écrire et je vais vous répondre par
		8000	+
		8001	+2001
		8002	+02:25:23,700 --> 02:25:25,220
		8003	+courriel. Il n'y a aucun problème.
		8004	+
		8005	+2002
		8006	+02:25:25,780 --> 02:25:28,340
		8007	+Vous m'envoyez votre Excel avec le problème et je vous renvoie
		8008	+
		8009	+2003
		8010	+02:25:30,140 --> 02:25:33,760
		8011	+ce qui cloche et tout ça. À ce niveau-là, ne perdez pas trop de temps non plus.
		8012	+
		8013	+2004
		8014	+02:25:34,200 --> 02:25:37,800
		8015	+Ce n'est pas un cours d'Excel en soi, mais c'est juste que c'est la meilleure façon
		8016	+
		8017	+2005
		8018	+02:25:37,820 --> 02:25:39,400
		8019	+de faire un TP.
		8020	+
		8021	+2006
		8022	+02:25:41,040 --> 02:25:45,100
		8023	+Maintenant, au niveau du dossier, encore une fois, c'est les propriétés qui sont
		8024	+
		8025	+2007
		8026	+02:25:45,120 --> 02:25:51,140
		8027	+dans l'énoncé. Si on regarde ici, vous avez les propriétés de référence
		8028	+
		8029	+2008
		8030	+02:25:51,160 --> 02:25:52,500
		8031	+ici qui vous sont données.
		8032	+
		8033	+2009
		8034	+02:25:55,260 --> 02:26:00,140
		8035	+C'est celle-là ici. Toutes les informations sur ces propriétés-là,
		8036	+
		8037	+2010
		8038	+02:26:00,280 --> 02:26:02,440
		8039	+ils vous sont données directement dans l'Excel.
		8040	+
		8041	+2011
		8042	+02:26:02,980 --> 02:26:06,400
		8043	+Puis vous voyez, vous avez le prix qui est demandé, puis vous avez l'évaluation qui
		8044	+
		8045	+2012
		8046	+02:26:06,420 --> 02:26:11,440
		8047	+est là. Maintenant, le gros du travail, c'est de dire pourquoi il y a une
		8048	+
		8049	+2013
		8050	+02:26:11,460 --> 02:26:15,700
		8051	+divergence ? C'est justement là que les points sont vraiment donnés.
		8052	+
		8053	+2014
		8054	+02:26:15,960 --> 02:26:17,100
		8055	+Est-ce que l'intuition est bonne ?
		8056	+
		8057	+2015
		8058	+02:26:17,240 --> 02:26:19,380
		8059	+C'est-à-dire, pourquoi il y a une différence d'évaluation,
		8060	+
		8061	+2016
		8062	+02:26:19,560 --> 02:26:23,440
		8063	+selon vous, pour ça ici ? Il n'y a pas nécessairement juste une bonne réponse.
		8064	+
		8065	+2017
		8066	+02:26:24,140 --> 02:26:28,220
		8067	+Mais maintenant, vous allez calculer ici, dans un premier temps,
		8068	+
		8069	+2018
		8070	+02:26:28,760 --> 02:26:31,500
		8071	+la médiane des écarts du dossier.
		8072	+
		8073	+2019
		8074	+02:26:31,700 --> 02:26:34,460
		8075	+Le dossier, c'est simplement ça ici.
		8076	+
		8077	+2020
		8078	+02:26:34,960 --> 02:26:39,840
		8079	+Donc, le prix demandé de ces 10 propriétés-là et l'estimation.
		8080	+
		8081	+2021
		8082	+02:26:40,360 --> 02:26:45,360
		8083	+La médiane des écarts, c'est, vous l'aurez compris, c'est simplement la différence
		8084	+
		8085	+2022
		8086	+02:26:45,380 --> 02:26:48,720
		8087	+entre ça et ça. Et vous faites la médiane de toutes ces valeurs-là.
		8088	+
		8089	+2023
		8090	+02:26:49,960 --> 02:26:53,580
		8091	+Ensuite, part des propriétés dont le prix demandé dépasse l'estimation.
		8092	+
		8093	+2024
		8094	+02:26:54,260 --> 02:26:55,380
		8095	+Bien ça, vous l'aurez compris.
		8096	+
		8097	+2025
		8098	+02:26:56,280 --> 02:26:57,860
		8099	+Si ça met ton exemple, on s'en va ici.
		8100	+
		8101	+2026
		8102	+02:26:58,940 --> 02:26:59,740
		8103	+Là, on fait ça.
		8104	+
		8105	+2027
		8106	+02:27:02,260 --> 02:27:04,920
		8107	+Donc, là, ça nous donne… Qu'est-ce que j'ai fait ?
		8108	+
		8109	+2028
		8110	+02:27:04,980 --> 02:27:06,340
		8111	+J'ai fait diviser, il fallait que je fasse moins.
		8112	+
		8113	+2029
		8114	+02:27:07,800 --> 02:27:09,000
		8115	+Bon, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?
		8116	+
		8117	+2030
		8118	+02:27:09,080 --> 02:27:13,860
		8119	+Ça veut dire que l'estimation est trop élevée par rapport au prix demandé.
		8120	+
		8121	+2031
		8122	+02:27:14,060 --> 02:27:16,860
		8123	+Donc, là, on est négatif. Et le son dry and drop ici.
		8124	+
		8125	+2032
		8126	+02:27:17,600 --> 02:27:23,660
		8127	+Bon, la médiane, c'est simplement médiane
		8128	+
		8129	+2033
		8130	+02:27:23,680 --> 02:27:24,760
		8131	+de ça ici.
		8132	+
		8133	+2034
		8134	+02:27:26,740 --> 02:27:32,280
		8135	+comme ça. Et le 100 pourcentage, on va le mettre en nombre.
		8136	+
		8137	+2035
		8138	+02:27:33,020 --> 02:27:38,080
		8139	+Donc, la médiane des écarts, c'est de 23 000 négatifs.
		8140	+
		8141	+2036
		8142	+02:27:38,220 --> 02:27:43,760
		8143	+Donc, là, en ce moment, les estimations sont trop élevées par rapport au prix
		8144	+
		8145	+2037
		8146	+02:27:43,780 --> 02:27:44,580
		8147	+demandé.
		8148	+
		8149	+2038
		8150	+02:27:45,880 --> 02:27:51,880
		8151	+Et si on parle, par exemple, au niveau des parts de la propriété dont le prix
		8152	+
		8153	+2039
		8154	+02:27:51,900 --> 02:27:56,320
		8155	+demandé dépasse l'estimation, une façon de faire, ça pourrait être simplement,
		8156	+
		8157	+2040
		8158	+02:27:56,440 --> 02:28:01,180
		8159	+donc ici vous voyez, vous pouvez accorder un truc rapide,
		8160	+
		8161	+2041
		8162	+02:28:01,460 --> 02:28:04,460
		8163	+c'est d'aller mettre une valeur de 1 quand c'est négatif,
		8164	+
		8165	+2042
		8166	+02:28:04,640 --> 02:28:07,140
		8167	+par exemple. Donc là, vous pouvez y aller facilement.
		8168	+
		8169	+2043
		8170	+02:28:07,540 --> 02:28:10,000
		8171	+Il y a une fonction pour le faire, mais pour ceux de maintenant qui ne connaissent
		8172	+
		8173	+2044
		8174	+02:28:10,020 --> 02:28:14,660
		8175	+pas trop Excel, 0 positif, 0, 1, puis c'est négatif, comme ça,
		8176	+
		8177	+2045
		8178	+02:28:14,740 --> 02:28:16,820
		8179	+comme ça. Et là, qu'est-ce que ça vous permet de faire ?
		8180	+
		8181	+2046
		8182	+02:28:16,940 --> 02:28:20,320
		8183	+C'est que là, ça dit les parts des propriétés dont le prix demandé dépasse l
		8184	+
		8185	+2047
		8186	+02:28:20,340 --> 02:28:22,780
		8187	+'estimation. Bien là, ici, on l'a vu.
		8188	+
		8189	+2048
		8190	+02:28:23,220 --> 02:28:27,020
		8191	+Quand l'estimation est plus élevée que le prix, c'est négatif.
		8192	+
		8193	+2049
		8194	+02:28:27,280 --> 02:28:28,440
		8195	+Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?
		8196	+
		8197	+2050
		8198	+02:28:29,140 --> 02:28:33,380
		8199	+C'est que, bon là, pour faciliter ça, j'aurais dû mettre un 1 quand c'est positif.
		8200	+
		8201	+2051
		8202	+02:28:33,400 --> 02:28:35,920
		8203	+Mais bon, on peut faire la somme des 1 ici.
		8204	+
		8205	+2052
		8206	+02:28:36,100 --> 02:28:40,760
		8207	+On en a 1, 2, 3, 4, il y en a 5.
		8208	+
		8209	+2053
		8210	+02:28:41,100 --> 02:28:47,720
		8211	+Donc, ici, 1, 2, 3,
		8212	+
		8213	+2054
		8214	+02:28:47,880 --> 02:28:53,260
		8215	+4, 5. Grosso modo, c'est aux alentours de la moitié des propriétés qui ont ces 50 %
		8216	+
		8217	+2055
		8218	+02:28:53,280 --> 02:28:58,500
		8219	+incidérations. Et là, vous avez une valeur de repère ici de 41 %.
		8220	+
		8221	+2056
		8222	+02:28:59,300 --> 02:29:02,700
		8223	+C'est-tu exactement ça ? J'ai oublié un ici.
		8224	+
		8225	+2057
		8226	+02:29:03,700 --> 02:29:04,700
		8227	+Désolé, je fais n'importe quoi.
		8228	+
		8229	+2058
		8230	+02:29:06,720 --> 02:29:08,720
		8231	+Donc là, dans ce cas-là, ça serait 0.
		8232	+
		8233	+2059
		8234	+02:29:09,520 --> 02:29:11,980
		8235	+Et là, vous pourriez même faire ici la somme de...
		8236	+
		8237	+2060
		8238	+02:29:12,000 --> 02:29:14,300
		8239	+C'est pour éviter d'étudier des fonctions Excel trop compliquées.
		8240	+
		8241	+2061
		8242	+02:29:14,460 --> 02:29:15,620
		8243	+Vous faites la somme de tout ça ici.
		8244	+
		8245	+2062
		8246	+02:29:18,220 --> 02:29:19,980
		8247	+5. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?
		8248	+
		8249	+2063
		8250	+02:29:20,420 --> 02:29:24,200
		8251	+C'est que là, il y en a 5 qui ont une valeur inférieure,
		8252	+
		8253	+2064
		8254	+02:29:24,280 --> 02:29:25,380
		8255	+puis il y en a 5 qui ont une valeur supérieure.
		8256	+
		8257	+2065
		8258	+02:29:25,460 --> 02:29:26,840
		8259	+Donc ici, le ratio, c'est 50%.
		8260	+
		8261	+2066
		8262	+02:29:26,860 --> 02:29:33,620
		8263	+Maintenant, ça dit que le repère ici est, pour les 831 propriétés proches
		8264	+
		8265	+2067
		8266	+02:29:33,640 --> 02:29:37,600
		8267	+de ça, proches de ces propriétés-là, c'est aux alentours de 41 %.
		8268	+
		8269	+2068
		8270	+02:29:39,040 --> 02:29:40,240
		8271	+Donc, pourquoi c'est comme ça ?
		8272	+
		8273	+2069
		8274	+02:29:41,040 --> 02:29:43,520
		8275	+Pourquoi donc dans cet échantillon-là ?
		8276	+
		8277	+2070
		8278	+02:29:44,240 --> 02:29:49,760
		8279	+C'est vraiment, c'est un petit commentaire selon vous pourquoi c'est comme ça.
		8280	+
		8281	+2071
		8282	+02:29:49,860 --> 02:29:51,780
		8283	+Toutes les bonnes interprétations vont être retenues.
		8284	+
		8285	+2072
		8286	+02:29:51,940 --> 02:29:58,000
		8287	+C'est vraiment intuitif. je les ai pris pour que ce soit facile à voir
		8288	+
		8289	+2073
		8290	+02:29:58,020 --> 02:30:00,340
		8291	+et c'est sûr que c'est une explication qui est à côté de la plaque ça ne marche pas,
		8292	+
		8293	+2074
		8294	+02:30:00,420 --> 02:30:04,700
		8295	+mais bon, ce n'est pas non plus pas besoin d'aller habituellement,
		8296	+
		8297	+2075
		8298	+02:30:04,760 --> 02:30:08,100
		8299	+donc ça devrait vous sauter directement si vous avez des doutes,
		8300	+
		8301	+2076
		8302	+02:30:08,200 --> 02:30:09,420
		8303	+vous pouvez m'écrire, il n'y a pas de problème
		8304	+
		8305	+2077
		8306	+02:30:11,100 --> 02:30:15,640
		8307	+donc c'est ça ici la collecte, c'est vraiment pour la propriété que vous allez
		8308	+
		8309	+2078
		8310	+02:30:15,660 --> 02:30:16,460
		8311	+choisir
		8312	+
		8313	+2079
		8314	+02:30:17,820 --> 02:30:20,640
		8315	+vous prenez simplement le type de propriété l'air habitable,
		8316	+
		8317	+2080
		8318	+02:30:20,780 --> 02:30:21,580
		8319	+valeur ou rôle
		8320	+
		8321	+2081
		8322	+02:30:23,420 --> 02:30:27,520
		8323	+le financement Donc, ça, c'est au niveau du, ici, donc,
		8324	+
		8325	+2082
		8326	+02:30:27,860 --> 02:30:30,400
		8327	+les taux affichés. Donc, ça, c'est simplement le taux hypothécaire.
		8328	+
		8329	+2083
		8330	+02:30:31,500 --> 02:30:34,060
		8331	+Dans les slides, vous avez tout ce qui était pour calculer,
		8332	+
		8333	+2084
		8334	+02:30:34,100 --> 02:30:35,900
		8335	+par exemple, le prix d'un paiement hypothécaire.
		8336	+
		8337	+2085
		8338	+02:30:37,740 --> 02:30:41,880
		8339	+Je crois que la fonction valeur paiement, donc supposons ici,
		8340	+
		8341	+2086
		8342	+02:30:42,140 --> 02:30:46,100
		8343	+pour vous le simplifier, là, valeur paiement, c'est votre amie.
		8344	+
		8345	+2087
		8346	+02:30:47,620 --> 02:30:50,940
		8347	+Vous avez le taux. Ça, c'est le taux qui est mentionné ici,
		8348	+
		8349	+2088
		8350	+02:30:51,020 --> 02:30:57,640
		8351	+donc, de 16,9 %. 6,09. Et là, c'est important, étant donné que c
		8352	+
		8353	+2089
		8354	+02:30:57,660 --> 02:31:00,060
		8355	+'est un paiement qui est mensuel, il faut diviser le taux par 12.
		8356	+
		8357	+2090
		8358	+02:31:00,380 --> 02:31:03,600
		8359	+Donc, c'est la seule petite attrape.
		8360	+
		8361	+2091
		8362	+02:31:04,760 --> 02:31:09,900
		8363	+Puis encore une fois, au Canada, ce n'est pas réellement divisé par 12,
		8364	+
		8365	+2092
		8366	+02:31:10,000 --> 02:31:10,920
		8367	+étant donné que c'est capitalisé.
		8368	+
		8369	+2093
		8370	+02:31:10,940 --> 02:31:14,540
		8371	+mais pour le cadre du TP, vous pouvez l'utiliser, la valeur exacte,
		8372	+
		8373	+2094
		8374	+02:31:14,580 --> 02:31:18,140
		8375	+donc c'est capitalisé semestriellement, mais bon, diviser par 12,
		8376	+
		8377	+2095
		8378	+02:31:18,280 --> 02:31:20,900
		8379	+c'est correct aussi. Aux États-Unis, c'est comme ça qu'ils le font,
		8380	+
		8381	+2096
		8382	+02:31:21,180 --> 02:31:24,280
		8383	+mais au Canada, les taux hypothécaires sont calculés différemment.
		8384	+
		8385	+2097
		8386	+02:31:24,860 --> 02:31:29,920
		8387	+Donc, il faudrait comme diviser le taux par deux et ensuite aller appliquer donc le
		8388	+
		8389	+2098
		8390	+02:31:29,940 --> 02:31:32,460
		8391	+1,6, mais bon, diviser par 12, c'est bien correct aussi.
		8392	+
		8393	+2099
		8394	+02:31:32,900 --> 02:31:35,940
		8395	+Maintenant, le nombre de paiements, on dit que c'est une hypothèque de 25 ans,
		8396	+
		8397	+2100
		8398	+02:31:36,020 --> 02:31:38,920
		8399	+donc fois 12 mois, et là, vous avez la valeur actualisée.
		8400	+
		8401	+2101
		8402	+02:31:39,680 --> 02:31:41,700
		8403	+Ça, c'est simplement le montant du prêt.
		8404	+
		8405	+2102
		8406	+02:31:42,520 --> 02:31:44,800
		8407	+Valeur capitalisée, c'est le montant qui reste à la fin,
		8408	+
		8409	+2103
		8410	+02:31:44,860 --> 02:31:45,660
		8411	+donc c'est zéro.
		8412	+
		8413	+2104
		8414	+02:31:47,280 --> 02:31:50,600
		8415	+Ça, je vais le mettre dans les slides.
		8416	+
		8417	+2105
		8418	+02:31:50,680 --> 02:31:52,660
		8419	+Dans les slides qui expliquent pas le TP, vous les avez,
		8420	+
		8421	+2106
		8422	+02:31:52,840 --> 02:31:54,940
		8423	+mais on va le faire, donc, juste un exemple.
		8424	+
		8425	+2107
		8426	+02:31:55,440 --> 02:31:56,240
		8427	+Valeur paiement.
		8428	+
		8429	+2108
		8430	+02:31:57,780 --> 02:32:00,720
		8431	+Supposons qu'on a un taux et on demande le taux, donc, de l'hypothèque.
		8432	+
		8433	+2109
		8434	+02:32:00,860 --> 02:32:04,040
		8435	+C'est ça ici. Là, ça ne marche pas parce que c'est...
		8436	+
		8437	+2110
		8438	+02:32:06,380 --> 02:32:08,520
		8439	+En fait, vous voyez, vous avez raison, je pense que je vais le rentrer à la main.
		8440	+
		8441	+2111
		8442	+02:32:08,620 --> 02:32:11,920
		8443	+Bon, 1,09, point virgule,
		8444	+
		8445	+2112
		8446	+02:32:14,940 --> 02:32:17,840
		8447	+nombre de paiements. Donc là, c'est une hypothèque, donc,
		8448	+
		8449	+2113
		8450	+02:32:18,060 --> 02:32:22,400
		8451	+de, ici, vous avez, donc, le taux de 10 heures d'eau, 25 fois 12 pour le nombre de
		8452	+
		8453	+2114
		8454	+02:32:22,420 --> 02:32:25,200
		8455	+paiements, étant donné que le temps hypothécaire au Québec,
		8456	+
		8457	+2115
		8458	+02:32:25,340 --> 02:32:30,440
		8459	+au Canada, c'est de 25 ans. En soi, après 5 ans, le taux est renouvelé,
		8460	+
		8461	+2116
		8462	+02:32:30,560 --> 02:32:33,440
		8463	+mais on calcule quand même sur 25 ans pour avoir le paiement.
		8464	+
		8465	+2117
		8466	+02:32:34,040 --> 02:32:38,920
		8467	+Donc, c'est 25 fois 12 ici. Ensuite, valeur actualisée,
		8468	+
		8469	+2118
		8470	+02:32:38,980 --> 02:32:40,120
		8471	+ça, c'est le montant du prêt.
		8472	+
		8473	+2119
		8474	+02:32:40,400 --> 02:32:45,700
		8475	+Donc, c'est le 80 % par exemple du prix de la propriété.
		8476	+
		8477	+2120
		8478	+02:32:46,100 --> 02:32:47,760
		8479	+Donc, ici, c'est mentionné également.
		8480	+
		8481	+2121
		8482	+02:32:48,420 --> 02:32:52,780
		8483	+Donc, donner paiement, c'est simplement le prix de la propriété en question.
		8484	+
		8485	+2122
		8486	+02:32:53,760 --> 02:32:58,040
		8487	+Très important, la mise de fonds également, ça va être mentionné dans l'énoncé.
		8488	+
		8489	+2123
		8490	+02:32:58,480 --> 02:33:03,100
		8491	+Donc, supposons que ça dit que c'était une mise de fonds de 200 000 et que la
		8492	+
		8493	+2124
		8494	+02:33:03,120 --> 02:33:07,200
		8495	+propriété vaut 1 million, le prêt est de 800 000.
		8496	+
		8497	+2125
		8498	+02:33:07,420 --> 02:33:08,540
		8499	+Et c'est ça le VA ici.
		8500	+
		8501	+2126
		8502	+02:33:10,600 --> 02:33:11,800
		8503	+Donc là, je le rends manuellement.
		8504	+
		8505	+2127
		8506	+02:33:12,040 --> 02:33:14,600
		8507	+Et valeur capitalisée, c'est 0, étant donné qu'à la fin,
		8508	+
		8509	+2128
		8510	+02:33:14,700 --> 02:33:15,720
		8511	+on veut que ça soit remboursé complètement.
		8512	+
		8513	+2129
		8514	+02:33:17,840 --> 02:33:20,300
		8515	+Et là, ici, on va mettre une annuité.
		8516	+
		8517	+2130
		8518	+02:33:20,700 --> 02:33:22,140
		8519	+Il y a pas une annuité de fin de période.
		8520	+
		8521	+2131
		8522	+02:33:22,160 --> 02:33:24,560
		8523	+Donc, c'est pour dire que c'est à la fin de la période que le paiement est fait.
		8524	+
		8525	+2132
		8526	+02:33:24,900 --> 02:33:29,100
		8527	+Vous pouvez mettre 0. Et ça ne marche pas en tout pour m'en faire.
		8528	+
		8529	+2133
		8530	+02:33:29,340 --> 02:33:30,620
		8531	+Qu'est-ce que j'ai fait de pas correct ?
		8532	+
		8533	+2134
		8534	+02:33:31,460 --> 02:33:32,960
		8535	+Je n'ai pas divisé ça par 12.
		8536	+
		8537	+2135
		8538	+02:33:38,700 --> 02:33:40,660
		8539	+Je crois que je n'ai pas fait correctement.
		8540	+
		8541	+2136
		8542	+02:33:45,600 --> 02:33:46,480
		8543	+800 000.
		8544	+
		8545	+2137
		8546	+02:33:50,400 --> 02:33:51,660
		8547	+Ah, mon Dieu.
		8548	+
		8549	+2138
		8550	+02:33:53,700 --> 02:33:58,840
		8551	+Désolé. C'est 0,0609. Donc, on est dans Excel.
		8552	+
		8553	+2139
		8554	+02:33:58,860 --> 02:34:02,100
		8555	+un taux, il ne faut pas rentrer le taux en nombre normal.
		8556	+
		8557	+2140
		8558	+02:34:02,520 --> 02:34:07,200
		8559	+Donc, le paiement est de 5198 ici, dans ce cas-là, hypothécaire.
		8560	+
		8561	+2141
		8562	+02:34:09,260 --> 02:34:13,260
		8563	+Vous allez voir pourquoi. C'est simplement parce que ça fait partie du curriculum d
		8564	+
		8565	+2142
		8566	+02:34:13,280 --> 02:34:14,640
		8567	+'être capable de calculer un taux hypothécaire.
		8568	+
		8569	+2143
		8570	+02:34:16,420 --> 02:34:20,200
		8571	+Je ne vous en tiendrai pas. La correction ne sera pas nécessairement trop difficile
		8572	+
		8573	+2144
		8574	+02:34:20,220 --> 02:34:22,260
		8575	+à ce niveau-là. C'est vraiment de comprendre l'intuition.
		8576	+
		8577	+2145
		8578	+02:34:24,040 --> 02:34:26,900
		8579	+Maintenant, c'est que vous voyez, donc ici, c'est mentionné,
		8580	+
		8581	+2146
		8582	+02:34:26,960 --> 02:34:28,480
		8583	+la mise de fonds est de 20 %.
		8584	+
		8585	+2147
		8586	+02:34:28,500 --> 02:34:33,460
		8587	+Donc, c'est simplement comme là, par exemple, le prix médian des 10 prix demandés du
		8588	+
		8589	+2148
		8590	+02:34:33,480 --> 02:34:39,500
		8591	+dossier, ici, donc ça va être le, vous allez, donc votre
		8592	+
		8593	+2149
		8594	+02:34:39,520 --> 02:34:42,600
		8595	+scénario 2, c'est la propriété que vous avez choisie et le scénario 1,
		8596	+
		8597	+2150
		8598	+02:34:42,720 --> 02:34:46,860
		8599	+c'est simplement le prix médian, donc les propriétés qu'on vous donne,
		8600	+
		8601	+2151
		8602	+02:34:46,880 --> 02:34:51,500
		8603	+donc les 10. Donc, supposons qu'ici c'est 500 000, bien là vous entrez la valeur de
		8604	+
		8605	+2152
		8606	+02:34:51,520 --> 02:34:55,760
		8607	+500 000. Et là, vous la prenez donc directement à partir du calcul de la médiane.
		8608	+
		8609	+2153
		8610	+02:34:56,060 --> 02:34:59,640
		8611	+La mise de fond, bien là, c'est simplement 20 % fois cette valeur-là.
		8612	+
		8613	+2154
		8614	+02:34:59,760 --> 02:35:03,520
		8615	+Le montant du prêt, c'est, comme mettons qu'on mettrait 500 000 ici,
		8616	+
		8617	+2155
		8618	+02:35:05,340 --> 02:35:11,800
		8619	+500 000, donc si ça va être 20 % fois ça ici, donc
		8620	+
		8621	+2156
		8622	+02:35:11,820 --> 02:35:17,580
		8623	+fois 0,20. Et là, le montant du prêt, c'est simplement la valeur,
		8624	+
		8625	+2157
		8626	+02:35:17,820 --> 02:35:20,540
		8627	+donc le prix, moins la mise de fonds.
		8628	+
		8629	+2158
		8630	+02:35:20,580 --> 02:35:25,980
		8631	+Donc, 40 %. Maintenant, le paiement ici, c'est simplement,
		8632	+
		8633	+2159
		8634	+02:35:26,280 --> 02:35:27,680
		8635	+qu'est-ce qu'on vient de faire là ?
		8636	+
		8637	+2160
		8638	+02:35:28,880 --> 02:35:32,740
		8639	+Donc, supposons qu'on aurait ça ici, là, on va faire valeur paiement.
		8640	+
		8641	+2161
		8642	+02:35:33,940 --> 02:35:40,000
		8643	+Le taux qui est une façon de faire, c'est simplement de faire ça
		8644	+
		8645	+2162
		8646	+02:35:40,020 --> 02:35:46,640
		8647	+ici. Ici, on va le diviser par 100 et on le redivise par 12 pour
		8648	+
		8649	+2163
		8650	+02:35:46,660 --> 02:35:50,560
		8651	+que, justement, ça soit en nombre décimale et non comme ça ici directement.
		8652	+
		8653	+2164
		8654	+02:35:51,100 --> 02:35:54,280
		8655	+Et là, je pense qu'il y a un pourcentage dessus, donc le diviser par 100 n'était pas
		8656	+
		8657	+2165
		8658	+02:35:54,300 --> 02:35:57,060
		8659	+nécessaire. Donc, c'est comme ça ici.
		8660	+
		8661	+2166
		8662	+02:35:57,600 --> 02:36:03,880
		8663	+Là, 12 fois 25. Ensuite, valeur actualisée, c'est simplement le
		8664	+
		8665	+2167
		8666	+02:36:03,900 --> 02:36:08,780
		8667	+montant du prêt. et là, pour que la valeur du paiement soit positive,
		8668	+
		8669	+2168
		8670	+02:36:09,580 --> 02:36:14,120
		8671	+le montant du prêt doit être négatif parce que c'est comme des entrées de cash.
		8672	+
		8673	+2169
		8674	+02:36:14,200 --> 02:36:17,640
		8675	+C'est-à-dire que la banque, elle vous fournit un montant donné pour votre hypothèque
		8676	+
		8677	+2170
		8678	+02:36:17,660 --> 02:36:20,100
		8679	+et vous le remboursez à travers plusieurs paiements.
		8680	+
		8681	+2171
		8682	+02:36:20,220 --> 02:36:21,520
		8683	+Donc, il faut que les cash-offs soient opposés.
		8684	+
		8685	+2172
		8686	+02:36:22,000 --> 02:36:25,760
		8687	+Si on met la valeur du prêt négatif, les paiements vont être positifs et c'est mieux
		8688	+
		8689	+2173
		8690	+02:36:25,780 --> 02:36:31,720
		8691	+pour la représentation. Donc, ici comme ça, à la fin, c'est zéro et annulé de 5
		8692	+
		8693	+2174
		8694	+02:36:31,740 --> 02:36:35,280
		8695	+périodes et ça vous donne le paiement de 2599.
		8696	+
		8697	+2175
		8698	+02:36:36,720 --> 02:36:39,720
		8699	+Maintenant, écart mensuel par rapport au scénario 1, donc ça,
		8700	+
		8701	+2176
		8702	+02:36:39,740 --> 02:36:40,980
		8703	+vous allez devoir documenter.
		8704	+
		8705	+2177
		8706	+02:36:41,180 --> 02:36:48,180
		8707	+Le revenu annuel, ça va vous être mentionné ici dans l'énoncé et
		8708	+
		8709	+2178
		8710	+02:36:48,200 --> 02:36:51,720
		8711	+vous allez donc faire ici une explication par rapport à ça.
		8712	+
		8713	+2179
		8714	+02:36:52,420 --> 02:36:57,300
		8715	+Et à la fin, vous allez avoir ce dashboard-là qui va se faire automatiquement ici
		8716	+
		8717	+2180
		8718	+02:36:57,320 --> 02:37:01,040
		8719	+avec toutes les valeurs que vous allez rentrer et calculer.
		8720	+
		8721	+2181
		8722	+02:37:01,860 --> 02:37:05,260
		8723	+puis ça va être vraiment ici de tout simplement faire des constats et c'est tout
		8724	+
		8725	+2182
		8726	+02:37:06,020 --> 02:37:10,800
		8727	+donc c'est de façon simple c'est ça est-ce qu'il y avait des questions
		8728	+
		8729	+2183
		8730	+02:37:12,400 --> 02:37:15,840
		8731	+à la prochaine séance si vous avez des problèmes ou si avant vous pouvez m'écrire
		8732	+
		8733	+2184
		8734	+02:37:15,860 --> 02:37:20,280
		8735	+par courriel ou sinon on peut en discuter la semaine prochaine ça prend pas
		8736	+
		8737	+2185
		8738	+02:37:20,300 --> 02:37:24,000
		8739	+nécessairement énormément de temps donc dans l'énoncé c'est écrit vous pouvez pas le
		8740	+
		8741	+2186
		8742	+02:37:24,020 --> 02:37:26,720
		8743	+faire en équipe mais c'est libre à vous si vous voulez le faire à deux vous pouvez
		8744	+
		8745	+2187
		8746	+02:37:26,740 --> 02:37:31,360
		8747	+le faire à deux vous mettez vos deux noms ici et il n'y a pas d'autre chose à
		8748	+
		8749	+2188
		8750	+02:37:31,380 --> 02:37:34,820
		8751	+remettre que l'Excel. Donc, en soi, c'est l'Excel.
		8752	+
		8753	+2189
		8754	+02:37:37,260 --> 02:37:40,440
		8755	+Et vous voyez ici, vous allez avoir le statut en cours et tout ça.
		8756	+
		8757	+2190
		8758	+02:37:40,700 --> 02:37:41,680
		8759	+Ça vous donne une idée dans le fond.
		8760	+
		8761	+2191
		8762	+02:37:41,860 --> 02:37:45,620
		8763	+Est-ce que j'ai tout fait ? Ça va être marqué terminé quand ça va être fini.
		8764	+
		8765	+2192
		8766	+02:37:46,340 --> 02:37:48,540
		8767	+Donc, ça ne vous dira pas si l'annonce est bon.
		8768	+
		8769	+2193
		8770	+02:37:48,740 --> 02:37:51,100
		8771	+Si vous avez fait la bonne chose.
		8772	+
		8773	+2194
		8774	+02:37:51,840 --> 02:37:57,260
		8775	+Mais si vous utilisez le jeu de slide qu'on vient de présenter pour l'ETP,
		8776	+
		8777	+2195
		8778	+02:37:59,500 --> 02:38:01,240
		8779	+avec les notes de cours et tout ça, il n'y a aucun problème.
		8780	+
		8781	+2196
		8782	+02:38:01,680 --> 02:38:06,020
		8783	+Maintenant, pour Excel, n'importe quel chat GPT, peu importe,
		8784	+
		8785	+2197
		8786	+02:38:06,040 --> 02:38:08,860
		8787	+si vous avez un problème pour calculer comment figer une cellule,
		8788	+
		8789	+2198
		8790	+02:38:09,080 --> 02:38:12,320
		8791	+vous pouvez m'écrire ou vous pouvez demander à...
		8792	+
		8793	+2199
		8794	+02:38:12,620 --> 02:38:14,180
		8795	+Peu importe, donc c'est vraiment libre à vous.
		8796	+
		8797	+2200
		8798	+02:38:14,920 --> 02:38:17,140
		8799	+Ce que je demande à faire, c'est que si vous utilisez, par exemple,
		8800	+
		8801	+2201
		8802	+02:38:17,760 --> 02:38:21,300
		8803	+c'est l'université qui nous le demande, probablement, je n'aurais pas mis cette
		8804	+
		8805	+2202
		8806	+02:38:21,320 --> 02:38:23,960
		8807	+chose-là, mais je n'ai pas le choix de le faire, donc, si vous utilisez l
		8808	+
		8809	+2203
		8810	+02:38:23,980 --> 02:38:28,240
		8811	+'intelligence artificielle, simplement, écrivez pourquoi dans quelle mesure vous l
		8812	+
		8813	+2204
		8814	+02:38:28,260 --> 02:38:31,460
		8815	+'avez utilisée. Donc, c'est-à-dire, je l'ai utilisée pour les formules Excel.
		8816	+
		8817	+2205
		8818	+02:38:33,380 --> 02:38:36,300
		8819	+Je l'ai utilisée pour vérifier mon raisonnement sur, par exemple,
		8820	+
		8821	+2206
		8822	+02:38:36,520 --> 02:38:39,760
		8823	+l'explication d'en synthèse. Ça n'influencerait aucunement votre note.
		8824	+
		8825	+2207
		8826	+02:38:39,860 --> 02:38:42,100
		8827	+Donc, c'est-à-dire que c'est simplement parce que c'est comme ça.
		8828	+
		8829	+2208
		8830	+02:38:42,340 --> 02:38:48,200
		8831	+Donc, il n'y a pas de... Mettez maintenant que c'est libre à vous de l'utiliser pour
		8832	+
		8833	+2209
		8834	+02:38:48,220 --> 02:38:49,260
		8835	+vérifier qu'est-ce que vous avez fait.
		8836	+
		8837	+2210
		8838	+02:38:50,600 --> 02:38:53,440
		8839	+Mais, encore une fois, l'interprétation,
		8840	+
		8841	+2211
		8842	+02:38:56,980 --> 02:39:02,580
		8843	+c'est je pourrais m'attendre dire pour faire dans le fond ça ici toutes les étapes
		8844	+
		8845	+2212
		8846	+02:39:02,600 --> 02:39:07,900
		8847	+par exemple mécaniques moi je crois que là ça peut être très très bien de vérifier
		8848	+
		8849	+2213
		8850	+02:39:07,920 --> 02:39:13,380
		8851	+surtout pour les formules et tout ça et maintenant la synthèse c'est là que là c'est
		8852	+
		8853	+2214
		8854	+02:39:13,400 --> 02:39:18,520
		8855	+plus vous qui devez encore une fois quelqu'un peut tout le faire mais c'est qu'il y
		8856	+
		8857	+2215
		8858	+02:39:18,540 --> 02:39:21,720
		8859	+a un risque que dans le fond ça soit très très très général comme explication et que
		8860	+
		8861	+2216
		8862	+02:39:21,740 --> 02:39:23,680
		8863	+ça ne sera pas nécessairement adapté au cours.
		8864	+
		8865	+2217
		8866	+02:39:25,280 --> 02:39:28,520
		8867	+Mettez, encore une fois, vous avez la liberté de faire comme vous le souhaitez.
		8868	+
		8869	+2218
		8870	+02:39:30,100 --> 02:39:32,280
		8871	+Mettez vraiment pour les calculs ici quelles formules utiliser.
		8872	+
		8873	+2219
		8874	+02:39:32,980 --> 02:39:35,900
		8875	+Il y a des affaires sur Excel, des fois, ça peut être plus rapide de le faire d'une
		8876	+
		8877	+2220
		8878	+02:39:35,920 --> 02:39:37,520
		8879	+façon ou d'une autre. C'est vraiment libre à vous.
		8880	+
		8881	+2221
		8882	+02:39:37,580 --> 02:39:40,240
		8883	+L'important, c'est que les formules soient là pour faire le suivi.
		8884	+
		8885	+2222
		8886	+02:39:40,860 --> 02:39:41,740
		8887	+Si vous ne voulez pas faire de...
		8888	+
		8889	+2223
		8890	+02:39:41,760 --> 02:39:44,300
		8891	+Si vous êtes à l'aise avec le fait et que vous êtes sûr de votre réponse,
		8892	+
		8893	+2224
		8894	+02:39:44,500 --> 02:39:45,300
		8895	+vous n'êtes pas obligé de mettre
		8896	+
		8897	+2225
		8898	+02:39:47,820 --> 02:39:50,100
		8899	+les formules Excel. Vous pouvez simplement mettre les valeurs,
		8900	+
		8901	+2226
		8902	+02:39:50,120 --> 02:39:55,260
		8903	+mais soyez conscients que, bon, il y a un risque que si ce n'est pas la bonne chose,
		8904	+
		8905	+2227
		8906	+02:39:55,380 --> 02:39:56,560
		8907	+bien là, le suivi d'erreur ne puisse pas être fait.
		8908	+
		8909	+2228
		8910	+02:39:58,440 --> 02:39:59,480
		8911	+Donc, est-ce qu'il y avait des questions ?
		8912	+
		8913	+2229
		8914	+02:40:03,900 --> 02:40:05,880
		8915	+Ça va venir, je pense. Ça va bien ?
		8916	+
		8917	+2230
		8918	+02:40:05,980 --> 02:40:10,380
		8919	+Parfait. Comme je vous ai dit, si vous avez des questions sur le forum,
		8920	+
		8921	+2231
		8922	+02:40:10,960 --> 02:40:15,120
		8923	+par courriel, ou à la prochaine séance, il n'y a aucun problème.
		8924	+
		8925	+2232
		8926	+02:40:15,280 --> 02:40:16,440
		8927	+Donc, je vais me faire un plaisir de vous répondre.
		8928	+
		8929	+2233
		8930	+02:40:17,900 --> 02:40:23,880
		8931	+puis garder à l'esprit que maintenant c'est surtout ça ici donc c'est vraiment l
		8932	+
		8933	+2234
		8934	+02:40:23,900 --> 02:40:26,500
		8935	+'interprétation qui est importante c'est le
		8936	+
		8937	+2235
		8938	+02:40:29,360 --> 02:40:33,740
		8939	+c'est plus pour travailler maintenant l'intuition en immobilier par rapport à l
		8940	+
		8941	+2236
		8942	+02:40:33,760 --> 02:40:38,740
		8943	+'économie plutôt que d'être capable de faire des formules c'est surtout ça dans le
		8944	+
		8945	+2237
		8946	+02:40:38,760 --> 02:40:44,500
		8947	+monde que ça vérifie c'est pour ça justement que je mets l'avant la possibilité pour
		8948	+
		8949	+2238
		8950	+02:40:44,520 --> 02:40:49,300
		8951	+justement aller plus si tu n'es pas trop de temps à essayer de comprendre comment
		8952	+
		8953	+2239
		8954	+02:40:49,320 --> 02:40:51,660
		8955	+faire un moyen... Comment on appelle ça ?
		8956	+
		8957	+2240
		8958	+02:40:53,540 --> 02:40:57,360
		8959	+En soi, c'est bien. Dans votre travail, vous allez devoir utiliser Excel et vous l
		8960	+
		8961	+2241
		8962	+02:40:57,380 --> 02:40:59,600
		8963	+'utilisez certainement déjà. C'est pour ça que je n'ai pas la...
		8964	+
		8965	+2242
		8966	+02:40:59,620 --> 02:41:02,440
		8967	+Je pense que vous n'allez avoir aucun problème à faire ça.
		8968	+
		8969	+2243
		8970	+02:41:03,240 --> 02:41:06,780
		8971	+Mais en soi, c'est vraiment au niveau de l'intuition, de l'analyse que c'est...
		8972	+
		8973	+2244
		8974	+02:41:06,800 --> 02:41:08,280
		8975	+Le plus gros du travail est à faire.
		8976	+
		8977	+2245
		8978	+02:41:10,920 --> 02:41:13,060
		8979	+Juste pour que ça soit clair, pour ne pas, mettons, qu'il y en a qui...
		8980	+
		8981	+2246
		8982	+02:41:13,080 --> 02:41:16,420
		8983	+ils passent maintenant leur temps à faire ça ici, puis que là,
		8984	+
		8985	+2247
		8986	+02:41:16,520 --> 02:41:20,380
		8987	+ils bottent ça, ce n'est pas nécessairement la chose la plus...
		8988	+
		8989	+2248
		8990	+02:41:20,400 --> 02:41:26,600
		8991	+Puis de toute façon, ça prend peut-être une heure ou deux de faire tout ça ici,
		8992	+
		8993	+2249
		8994	+02:41:26,680 --> 02:41:27,920
		8995	+donc jusqu'à 5 heures, même pas.
		8996	+
		8997	+2250
		8998	+02:41:28,640 --> 02:41:33,240
		8999	+Puis ça, c'est si vous y allez vraiment juste vous, avec aucun aide externe.
		9000	+
		9001	+2251
		9002	+02:41:35,300 --> 02:41:37,600
		9003	+Si vous allez maintenant sur des forums Excel, de Chagip,
		9004	+
		9005	+2252
		9006	+02:41:37,660 --> 02:41:39,000
		9007	+qui, peu importe, ça va aller beaucoup plus vite.
		9008	+
		9009	+2253
		9010	+02:41:40,100 --> 02:41:43,740
		9011	+Ça vous laisse pas mal plus de temps pour justement faire l'analyse ici,
		9012	+
		9013	+2254
		9014	+02:41:43,860 --> 02:41:49,880
		9015	+puis penser justement à l'explication qui est par rapport à comment on avait dit,
		9016	+
		9017	+2255
		9018	+02:41:49,960 --> 02:41:51,660
		9019	+pourquoi cette valeur-là est différente par rapport à l'autre.
		9020	+
		9021	+2256
		9022	+02:41:52,160 --> 02:41:53,400
		9023	+Donc, c'est ça.
		9024	+
		9025	+2257
		9026	+02:41:55,180 --> 02:41:58,440
		9027	+Donc, s'il n'y a pas d'autres questions, ça termine pas mal la séance.
		9028	+
		9029	+2258
		9030	+02:41:59,020 --> 02:42:04,080
		9031	+Je vais la mettre en ligne, donc, la vidéo sur le site pour ceux qui ne sont pas là,
		9032	+
		9033	+2259
		9034	+02:42:04,220 --> 02:42:05,240
		9035	+mais si vous voulez la réécouter.
		9036	+
		9037	+2260
		9038	+02:42:06,340 --> 02:42:10,960
		9039	+Sinon, c'est tout pour aujourd'hui, donc ça va aller la semaine prochaine pour la
		9040	+
		9041	+2261
		9042	+02:42:10,980 --> 02:42:11,780
		9043	+fin.
		9044	+
		9045	+2262
		9046	+02:42:13,580 --> 02:42:17,380
		9047	+Super, merci. Merci. Bonne soirée.
		9048	+
		9049	+2263
		9050	+02:42:44,620 --> 02:42:46,020
		9051	+...

added dist/videos/03/transcript.txt +875 −0

				@@ -0,0 +1,875 @@
		1	+IMM1003 — Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation
		2	+Enregistrement Zoom du mercredi 23 septembre 2026, 19 h (Zoom) · durée 2 h 43
		3	+Transcription automatique (whisper large-v3-turbo), non corrigée.
		4	+
		5	+[0:00:00] Avant le cours : accueil des participants
		6	+[0:09:45] Ouverture et plan de la séance
		7	+[0:10:35] Le principe de substitution
		8	+[0:12:38] Le principe de l’utilisation optimale : définition
		9	+[0:13:31] Les quatre critères, dans l’ordre : légal, physique, financier, maximalement productif
		10	+[0:16:55] Légalement permis : zonage et spéculation sur un changement de zonage
		11	+[0:18:38] Physiquement possible : taille, topographie, inondations, sols, services, environnement
		12	+[0:21:53] Financièrement faisable : l’exemple du quadruplex et de l’édifice commercial
		13	+[0:24:44] Maximalement productif : la valeur résiduelle du terrain
		14	+[0:27:31] Terrain vacant et terrain amélioré
		15	+[0:28:19] Le principe d’anticipation : la valeur regarde devant
		16	+[0:31:08] Lien avec la méthode du revenu : la capitalisation perpétuelle
		17	+[0:32:47] Le principe de changement : le cycle de vie des quartiers
		18	+[0:37:38] Cycles de marché : expansion, stabilisation, surchauffe et bulles
		19	+[0:39:22] Une évaluation est une photographie datée
		20	+[0:40:06] Facteurs économiques : taux, emploi, inflation et la « cassure » de 2020
		21	+[0:43:57] Facteurs démographiques : Ottawa-Gatineau et le vieillissement
		22	+[0:45:58] Facteurs gouvernementaux : zonage, réglementation, fiscalité, infrastructures
		23	+[0:48:16] Facteurs technologiques et sociaux : TGV, télétravail et aplatissement de la rente foncière
		24	+[0:51:11] Le principe de contribution
		25	+[0:53:00] Le principe de conformité
		26	+[0:54:30] Progression et régression
		27	+[0:55:39] Le principe d’équilibre et les quatre agents de production
		28	+[0:57:03] Les rendements décroissants
		29	+[0:59:07] Les externalités positives et négatives
		30	+[1:02:22] Le principe de concurrence : le locatif de luxe à Québec
		31	+[1:06:01] Séance 4 : la valeur marchande, une opinion motivée
		32	+[1:07:29] Conditions essentielles et éléments constitutifs de la valeur
		33	+[1:09:14] Hypothèses sous-jacentes : transaction hypothétique et acheteur typique
		34	+[1:11:20] Ce que la valeur marchande n’est pas
		35	+[1:12:03] La valeur d’assurance
		36	+[1:13:33] La valeur fiscale : rôle triennal et date de référence 18 mois avant
		37	+[1:15:56] La valeur liquidative : vente forcée, saisie, faillite
		38	+[1:18:43] La valeur d’investissement
		39	+[1:19:54] La valeur d’utilisation
		40	+[1:20:22] La valeur hypothécaire : prudence du prêteur, SCHL à 95 %, conventionnel à 80 %
		41	+[1:21:59] Tableau synthèse des types de valeurs
		42	+[1:24:58] Pause de dix minutes
		43	+[1:34:51] Reprise : le module théorique préparatoire au TP1
		44	+[1:36:11] Les quatre phases du cycle : le volume ralentit avant les prix
		45	+[1:37:51] Le TP1 : un portrait du marché de Gatineau avec des données réelles
		46	+[1:39:03] Séries temporelles : tendance, saisonnalité, cycle et bruit
		47	+[1:39:40] Question : où trouver ces diapositives ?
		48	+[1:42:42] Le taux de variation
		49	+[1:44:01] La variation sur 12 mois en glissement annuel
		50	+[1:46:08] La moyenne mobile sur quatre trimestres
		51	+[1:50:37] Le ratio de saisonnalité (T2 + T3) / (T1 + T4)
		52	+[1:55:35] À retenir : interpréter la tendance avec une moyenne mobile
		53	+[1:57:20] L’indice base 100
		54	+[2:00:31] Le taux de croissance annuel composé
		55	+[2:04:00] Moyenne et médiane : 833 contre 425
		56	+[2:09:05] Le modèle hédonique et l’évaluation de masse
		57	+[2:13:29] L’estimation d’UQO Éval : hédonique + comparables, et ses limites
		58	+[2:15:48] Le TP1 dans le gabarit Excel : neuf questions, une seule collecte
		59	+[2:17:43] Démonstration Excel : variation annuelle et indice, figer la cellule de base
		60	+[2:22:28] Question : peut-on entrer une valeur calculée à la main plutôt qu’une formule ?
		61	+[2:25:41] Le dossier de dix propriétés : médiane des écarts et part des prix demandés supérieurs à l’estimation
		62	+[2:30:24] Le financement : la fonction VPM, taux ÷ 12, 25 ans
		63	+[2:34:26] Scénarios 1 et 2 : mise de fonds de 20 %, écart mensuel, revenu et tableau de bord
		64	+[2:37:23] Modalités de remise : seul ou à deux, l’Excel suffit, déclaration d’usage de l’IA
		65	+[2:41:57] Mot de la fin
		66	+
		67	+[0:00:32] Allô ? Bonjour, ça va bien ? Ça va bien, vous ? Oui, super bien, merci. On va commencer dans quelques minutes.
		68	+
		69	+[0:00:50] Ça allait pour le cours en ce moment ? C'était pas trop... C'était super intéressant. Merveilleux. aujourd'hui ça va être le premier TP donc c'est ça c'est une plus grosse séance à cause de ça mais c'est très bien ça moi ça fait six mois que j'ai commencé dans le domaine je suis encore en apprentissage je trouve qu'avec ce cours-là c'est vraiment très complémentaire c'est ça, mais c'est bien que vous soyez dans le domaine déjà, ça permet de de voir dans le fond mais c'est ça, mais j'ai essayé de râler je sais pas comment le cours était fait avant mais j'ai essayé de le faire de le calquer un peu plus sur la réalité ben oui, ça a l'air de ça vraiment c'est ça, c'est l'objectif est-ce que vous donnez d'autres cours dans le certificat ?
		70	+
		71	+[0:01:37] Oui, je donne la méthode des coups la méthode des coups, ok est-ce que j'aime vraiment votre façon de voir les choses la façon d'enseigner aussi oui, ben c'est ça il faut s'adapter à la réalité complètement
		72	+
		73	+[0:01:53] Mais non, c'est ça on va commencer dans à peu près huit minutes, donc... Pas de problème.
		74	+
		75	+[0:08:19] Nous allons commencer dans deux minutes. Merci. Bonjour tout le monde. Bienvenue à la séance 3 du cours. J'espère que vous allez bien. Je vais commencer. Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière qu'on a vue jusqu'à présent. C'était correct probablement. Est-ce que vous m'entendez bien probablement ?
		76	+
		77	+[0:10:04] Oui, parfait. Super. Merveilleux. Excellent. Aujourd'hui, dans le fond, on va vraiment faire la section, on va finir la section dont on avait commencé la semaine passée sur tout ce qui est principe d'offre et demande, principe de substitution et tout. Et ensuite, on va aller dans la section 4 et on va présenter le TP à la fin.
		78	+
		79	+[0:10:30] On va tourner avec le jeu de slide qu'il y a ici. Ça va être relativement rapide. On va finir le principe de substitution. Comme on avait dit la dernière fois, c'est super simple comme principe. C'est simplement qu'un acheteur rationnel va regarder trois choses.
		80	+
		81	+[0:10:48] La valeur la plus élevée, dépendamment de la façon dont on price l'immeuble. Donc, ici, on avait parlé de la comparaison, le coût de construction et les revenus. Donc, s'il y a une alternative qui est plus économique, le principe de substitution va vraiment l'emporter.
		82	+
		83	+[0:11:06] Et ça va être ça, donc le prix optimal, le prix que selon les marchés, en réalité, c'est pas nécessairement appliqué de façon, l'acheteur ne fait pas ce calcul-là directement, mais on dit que maintenant de façon agrégée, ça va être vrai. C'est-à-dire que si, par exemple, il y a une propriété comparable qui est plus chère que de construire l'équivalent, forcément, s'il y a un terrain disponible, l'acheteur va décider de construire lui-même la propriété.
		84	+
		85	+[0:11:34] En réalité, c'est plus compliqué de construire une propriété. Ce n'est pas nécessairement juste une question de coût, c'est une question de logistique aussi. Ça me tente de m'en marquer là-dedans. Et encore une fois aussi, si le fait de louer le même espace, la valeur actualisée de tous les loyers qu'on paierait dans le futur, c'est inférieur à construire ou à acheter, possiblement l'acheteur va préférer finalement louer.
		86	+
		87	+[0:12:04] Encore une fois, c'est théorique ça. C'est vraiment, dans la réalité, c'est pas nécessairement ce qui est fait parce qu'il y a d'autres utilités. Certaines personnes vont préférer être propriétaires parce que, bon, c'est chez toi. T'as pas le risque de te faire foot-doll.
		88	+
		89	+[0:12:23] On peut dire foot-doll, mais bon. Il y a des choses qu'on peut pas priceer monétairement. C'est pour ça que cette méthode-là, cette théorie-là a quand même des limites assez importantes. Mais c'est important de la connaître. Donc, ça ici. Maintenant, le principe de l'utilisation optimale.
		90	+
		91	+[0:12:41] Donc, ça, c'est le principe de substitution. En soi, c'est simplement ça. L'utilisation optimale, qu'est-ce que ça dit ? C'est que si on a un terrain donné, par exemple, si vous avez un terrain dont vous avez acheté, vous êtes déjà propriétaire, il y a forcément une vocation qui est optimale.
		92	+
		93	+[0:12:59] Donc, c'est-à-dire qu'il y a un projet que vous pouvez mettre sur ce terrain-là, puis qui va vraiment vous permettre donc d'obtenir la valeur la plus élevée. Et ça, ça dépend de plusieurs facteurs, donc la légalité du projet. Est-ce que c'est possible financièrement ?
		94	+
		95	+[0:13:15] Est-ce que c'est possible physiquement ? Donc, c'est-à-dire que c'est pas tous les terrains qui peuvent acquérir, par exemple, un immeuble de 12 logements, etc. Bon, je vais admettre M. Gagné. C'est ça. Donc, c'est ici. Les quatre critères de l'utilisation optimale, c'est premièrement, est-ce que ce que je veux faire, c'est légal au niveau des permis ?
		96	+
		97	+[0:13:38] Parce qu'on sait qu'il y a du zonage. C'est-à-dire que si vous avez, je ne sais pas moi, une terre agricole, par exemple, à Québec, dans le coin de Beauport, il y a des terres agricoles qui sont très proches de la ville. On pourrait se dire, mettons, intuitivement, je vais faire un gros parc de condos, c'est l'utilisation optimale de tout ça.
		98	+
		99	+[0:14:00] C'est vrai. Donc, si on n'avait pas le point 1, probablement que toute ferme ou tout terrain zoné agricole, l'utilisation optimale, ça serait de faire des logements dessus, c'est clair, parce que le prix du pied carré, par exemple, d'un terrain agricole par rapport à un terrain résidentiel ou commercial, c'est vraiment pas dans la même norme d'idée.
		100	+
		101	+[0:14:18] Donc, on est aux alentours de 20-30 000, je crois, par hectare au niveau des terrains agricoles. Et bon, dans le résidentiel, ça chiffre. C'est vraiment, vraiment, ça ne se price pas en hectare. C'est vraiment, c'est plus en, je ne pourrais pas dire en, c'est en parcelles de pieds carrés.
		102	+
		103	+[0:14:39] Mais dans un premier temps, il faut que ce soit légal. C'est surtout ça que ça dit, donc, cette théorie-là de l'utilisation optimale. Maintenant, dans la mesure que c'est légal de le faire, bien là, on a comme plusieurs possibilités. Donc, est-ce qu'on fait un parc de condos ?
		104	+
		105	+[0:14:52] Est-ce qu'on fait, je ne sais pas moi, une maison ? Vraiment toutes les possibilités, donc dépendamment de la taille du terrain. Si c'est juste maintenant un petit terrain qui peut accueillir une maison, bien là, la question, c'est, est-ce que je fais un duplex, une maison simplement, ou est-ce que je décide de faire autre chose ?
		106	+
		107	+[0:15:11] Et c'est là que ça rentre dans le physiquement possible. Est-ce que c'est possible au niveau de l'accessibilité ? Par exemple, est-ce que Hydro-Québec se rend ? Est-ce qu'il y a de la plomberie ? Il y a plein de choses, donc la topographie, tout ça. Est-ce que le terrain est plus en vase, mais en tout cas, il y a certains terrains qui sont en argile, donc le sol est en argile, donc c'est plus risqué de faire certains projets.
		108	+
		109	+[0:15:36] Donc, c'est la deuxième question qu'on va se poser. Maintenant, si c'est possible physiquement, bien là, c'est financièrement ce que c'est faisable. Parce que c'est bien beau tout ça, mais si financièrement ça ne tient pas la route, bien le projet, parce que c'est aussi, c'est que dans certaines vonges éloignées, on pourrait construire un gros immeuble de logement, mais si les loyers ne sont pas élevés, parce que justement, on est très éloigné de la ville, bien, ça se peut que le projet ne soit pas financièrement faisable.
		110	+
		111	+[0:16:06] Donc, on regarde, est-ce que les revenus sont super au coût ? Et sachant cela, est-ce que c'est un rendement qui est acceptable ? Déjà en partant, si les revenus futurs ne sont pas super au coût, bien là, ça ne passe pas l'étape 3. Et maintenant, lorsqu'on est filtré avec l'étape 3, il faut vraiment voir ça comme un entonnoir.
		112	+
		113	+[0:16:24] C'est-à-dire que les projets, on les fait tous passer dans cet entonnoir-là, puis à chaque étape, 1, 2, 3, il y a de moins en moins de projets qui restent. Et là, le 4, c'est vraiment qu'est-ce qui produit le plus, le maximal productif. C'est la valeur résiduelle la plus élevée parmi toutes les possibilités.
		114	+
		115	+[0:16:43] Donc, les critères sont vraiment appliquées dans l'ordre. Et donc, si un usage n'est pas légalement permis, on ne voit même pas l'étape 2 pour ce projet-là. Donc, c'est ça. Donc, ici maintenant, c'est ça. Donc, ça, c'est l'analyse séquentielle. Est-ce que c'est légalement permis de faire le projet ?
		116	+
		117	+[0:17:02] Si c'est oui, on continue. Sinon, bien là, c'est un usage qui est limité. Ensuite, est-ce que c'est physiquement possible selon la topologie du terrain ? Si oui, bon, on continue encore une fois. Est-ce que c'est financièrement faisable ? Si oui, on continue. Et là, est-ce que c'est le projet qui apporte le plus au niveau du maximal productif ?
		118	+
		119	+[0:17:22] Bien là, on se pose la question. Et là, au niveau du financièrement faisable, c'est là que c'est vraiment plus, c'est pas s'évident que ça. Il faut vraiment donc, on continue à repasser les étapes une par une pour vraiment plus les détailler. Au niveau des éléments à vérifier, au niveau du légalement permis.
		120	+
		121	+[0:17:40] Comme on a dit, c'est le zonage municipal. Est-ce que c'est résidentiel ? Est-ce que c'est commercial ? Est-ce que c'est mix ou c'est industriel ? Parce qu'il y a certaines zones qui sont simplement industrielles.
		122	+
		123	+[0:17:52] Encore une fois, c'est possible que certains promoteurs immobiliers des fois décident d'acheter des terrains avec des zones agricole, donc ça s'est vu dans certaines villes de la province, c'est-à-dire que c'est un pays en soi. C'est-à-dire que vous achetez de quoi de zone agricole, vous attendez pendant quelques mois ou quelques années ou même quelques décennies et là vous espérez qu'il y a un changement de zonage à cause que justement les environnements deviennent plus denses, il y a plus de population, donc les gouvernements décident de changer le zonage.
		124	+
		125	+[0:18:25] Ou si vous avez beaucoup d'influence, Donc, ça s'est déjà fait. Donc, c'est possible de le faire. Mais bon, ce rendu là, ça ne rentre pas vraiment dans la théorie immobilière. Donc, maintenant, ça fait tout de suite parfait. Ici, est-ce que c'est physiquement possible ?
		126	+
		127	+[0:18:41] C'est là que c'est quand même un gros travail de savoir est-ce que c'est possible. Est-ce que c'est possible selon la taille ? Est-ce que le projet, le terrain est suffisamment important pour pouvoir faire le projet que vous souhaitez ? Si la réponse est oui, bien là, c'est bon.
		128	+
		129	+[0:18:53] La topographie. Des fois, il y a certains terrains qui ont des risques d'inondations. C'est de plus en plus fréquent maintenant que les terrains sont plus à risque. C'est bien important. Donc, ça, c'est relativement nouveau. Donc, c'est-à-dire que c'est de quoi qui est…
		130	+
		131	+[0:19:07] C'est très récent qu'on se pose la question, est-ce que ce terrain-là est viable sur 10, 20 ou 30 ans ? Avant, bon, on disait, s'il y a des inondations, c'est périodique. Donc, c'est-à-dire que c'est une rivière qui déborde. Puis, ça va se retirer. Donc, il y a les assurances et tout.
		132	+
		133	+[0:19:23] Maintenant, il y a des zones qui sont dites non assurables. C'est-à-dire qu'on prend pour acquis que la montée des eaux fait en sorte qu'il y a une exposition qui est permanente. C'est-à-dire que ce n'est pas toute la province, c'est certains endroits. Il y a des endroits aussi qui sont vraiment plus risqués que d'autres.
		134	+
		135	+[0:19:38] Un exemple du Saguenay, par exemple, où il y a eu des inondations au Saguenay dans les années 90, ou le déluge qu'il y avait eu. Il y a souvent des événements fréquents au Saguenay. Soit parce que c'est entouré de… c'est très montagneux. Donc, il y a des écoulements d'eau. Il y a beaucoup de puits abondantes. Et aussi, le sol. Donc, le Saguenay-Saint-Jean s'est reconnu pour être très argileux.
		136	+
		137	+[0:20:03] Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de... La possibilité d'avoir des glissements de terrain, c'est vraiment plus... une plus forte probabilité. Donc, ça, c'est toutes les choses qu'il faut regarder la topologie. Et là, surtout aussi, est-ce que c'est contaminé ?
		138	+
		139	+[0:20:15] Donc, le sous-sol, est-ce que je peux faire de quoi ? Donc, est-ce qu'il y a une nappe phréatique, etc. Et aussi, si maintenant vous voulez faire un projet de condo, bien là, ça serait bien qu'il y ait un transport en commun, des routes, que ce ne soit pas juste, c'est tout ça qui est à regarder. Donc, lorsqu'on parle de ce que c'est physiquement possible. aussi donc les services publics, donc l'aqueduc, égout, etc c'est possible donc de s'en sortir sans aqueduc, donc c'est à dire que vous pouvez avoir il y en a qui vont prendre de l'eau dans un puer artésien avec une fosse septique donc c'est possible, mais encore une fois, ça affecte la valeur du projet donc c'est pas tous les acheteurs qui sont à l'aise avec le fait de ne pas avoir d'aqueduc, et aussi donc l'environnement, ça c'est rendu super important donc c'est à dire que si vous voulez faire par exemple
		140	+
		141	+[0:21:06] Un parc de maisons en rangée, tout ça, et là, il y a une raffinerie à côté, c'est possible. Il va y avoir des gens qui vont vouloir vivre là. Mais maintenant, le prix que vous allez charger va être vraiment revu à la baisse, sachant qu'il y a une raffinerie juste à côté.
		142	+
		143	+[0:21:21] Dans la province, il n'y en a pas énormément des raffineries. Il y en a deux. Il y en a une à Montréal et une à Lévis à Québec. Des fois, c'est possible. Maintenant, c'est plus le quartier résidentiel se construit souvent autour de la raffinerie parce que le contraire n'est pas vraiment possible sans poursuite.
		144	+
		145	+[0:21:35] C'est-à-dire que si vous êtes propriétaire d'une maison, puis que là, il y a une raffinerie qui achète des terrains, puis que vous ne serez pas content, puis c'est normal. Puis le gouvernement ne le serait pas faire de toute façon. Donc, c'est à prendre en compte, mais bon, l'environnement, c'est plus, maintenant, au niveau, par exemple, est-ce qu'il y a une autoroute qui est à côté et tout ça.
		146	+
		147	+[0:21:53] Maintenant, le financièrement faisable, excusez-moi, Donc, c'est-à-dire, est-ce que les revenus anticipés de votre projet vont être supérieurs au coût ? Donc, ça, c'est-à-dire que vous comparez les revenus anticipés au coût de total, donc terrain et construction.
		148	+
		149	+[0:22:12] Maintenant, le terrain, vous l'avez, donc, quand on applique cette théorie-là, comme on pourrait dire, c'est lorsque vous avez déjà le terrain. C'est-à-dire que vous voulez en quelque sorte savoir c'est quoi l'utilisation qui est le plus optimal. Quel projet m'en donne le plus possible pour le terrain que j'ai en ce moment.
		150	+
		151	+[0:22:33] Donc, au niveau de l'application de ça ici, on va prendre cet exemple-là très simple. Donc, on aurait un exemple entre deux projets. Un catplex puis un édifice commercial. Donc, le terrain, on l'a payé 200 000. Dans les deux cas, c'est 200 000 parce qu'il est déjà acheté. Maintenant, le coût de construction, c'est 600 000 pour le 4plex, puis le commercial, on va supposer, je ne sais pas, c'est des entrepôts, peu importe, c'est 900 000. Maintenant, le coût total, c'est 800 000 par rapport à 1,1 million, donc avec le commercial.
		152	+
		153	+[0:23:08] Et là, vous avez donc les revenus nets, donc ici qui sont les revenus nets anticipés, donc c'est-à-dire que c'est vraiment la valeur que vous allez réaliser à chacune des années. Et là, on va appliquer donc ici maintenant un taux de rendement. Donc, c'est-à-dire que vous, et là, il faudrait aussi appliquer un taux de croissance au revenu, étant donné que ça va changer à travers le temps.
		154	+
		155	+[0:23:29] Donc, mais ici, donc, je ne sais pas s'il y en a qui sont familiarisés avec le tri, le taux de rendement interne, on appelle ça l'IRR. Donc, en finance, c'est beaucoup utilisé. C'est un peu l'équivalent de ça ici. Donc, c'est-à-dire, c'est le rendement que le projet vous rapporte par rapport, mettons, à tous les autres projets.
		156	+
		157	+[0:23:49] Donc, ici, clairement, les deux sont faisables financièrement. Donc, où est-ce que ce ne serait pas faisable ? Ce serait, mettons, à zéro et en bas. Donc, c'est-à-dire, si on aurait un rendement qui est négatif. Maintenant, ce n'est pas parce que c'est faisable que c'est souhaitable.
		158	+
		159	+[0:24:02] Donc, c'est-à-dire que là, à 6,5 et à 8, bon, c'est relativement des rendements corrects. Mais bon, si on est à 2, est-ce que vous allez vous embarquer, donc vous allez maintenant engeler des capitaux ou de l'argent dans un projet qui rapporte simplement 2 %, ce ne serait pas nécessairement intelligent étant donné que l'immobilier, ça reste quand même un investissement risqué et que vous pouvez avoir le même rendement à la banque, peu importe.
		160	+
		161	+[0:24:26] Maintenant, il y aurait aussi le financement hypothécaire à prendre en compte, mais là, on t'en tient vraiment simplement comme ça ici. Est-ce que le rendement du projet est positif ou non ? Si il est positif, on y va, c'est faisable. Mais ça ne veut pas dire que ça va passer l'étape suivante.
		162	+
		163	+[0:24:45] Ici, donc, c'est ça. C'est le principe de maximale productif, c'est la valeur résiduelle du terrain. Donc, c'est-à-dire que vous avez des projets ici, donc, qui passent l'étape 3. Donc, est-ce que c'est faisable financièrement ? Et si ça passe cette étape-là, au critère 4, donc, vous allez prendre le projet qui vous apporte la valeur résiduelle du terrain la plus importante.
		164	+
		165	+[0:25:09] Dans le cas qui est ici, donc, bon, le CIPLEX n'est pas nécessairement un rapport, mais la valeur résiduelle du terrain, c'est la valeur, donc, totale estimée ici, donc, de la valeur marchande, comme on pourrait dire. C'est-à-dire que votre projet, ici, a une valeur marchande de 850 000. Et ça, comment c'est déterminé ? C'est soit parce que vous faites des comparables et tout ça, ou vous estimez avec la méthode des revenus. C'est-à-dire que vous actualisez les flux de trésorerie pour avoir une valeur comme un autre investisseur, le price rate.
		166	+
		167	+[0:25:39] Donc, c'est vraiment comment le projet pourrait se revendre immédiatement après la construction. Et ça, ça vous permet, donc, si vous soustrayez les coûts de construction, sans le terrain, d'avoir la valeur résiduelle de votre terrain. Donc, c'est la valeur, donc, implicite du terrain, sachant que vous avez fait ce projet-là.
		168	+
		169	+[0:25:57] Et vous voyez, donc, ici, que, bon, là, dans les deux cas, on serait égal. Maintenant qu'on rajouterait un 6 plex, là, c'est complètement différent, là, il coûterait un petit peu plus cher que le 4 plex, bien, là, il y aurait une valeur résiduelle de 270 000. Donc, dans ce cas-là, très précis, c'est simplifié aussi, mais on irait avec le ciplex, étant donné que la valeur résiduelle du terrain est plus élevée.
		170	+
		171	+[0:26:20] Ce qui est important ici, c'est que la valeur totale estimée, ça peut être plusieurs méthodes. Ça peut être parce que, par exemple, on a exactement la même chose qui s'est vendue il y a deux semaines à tel prix. Donc, on peut inférer ça, mettons que ça se vendrait à peu près à ce prix-là, sachant les comparables à côté, ou on utilise la méthode des revenus. La méthode des coûts, dans ce cas-là, ici, pour la valeur totale estimée, ce n'est pas nécessairement la même façon de faire, étant donné qu'on va arriver à la même chose.
		172	+
		173	+[0:26:51] C'est-à-dire qu'on va arriver exactement à 200 000 parce que le coût de construction, on le connaît déjà. Donc, ça, c'est vraiment dans le cas où on aurait un projet qui serait en quelque sorte productif. Donc, il nous permettrait d'avoir de la valeur immédiatement.
		174	+
		175	+[0:27:07] Donc là, comme on a vu ici, le projet-là, il nous apporte quelle valeur ? Si on regarde là-bas, le terrain, on le paye 200 000. Donc, on a 50 000 ici de valeur créée simplement parce qu'on a choisi ce projet-là par rapport au coût total. Est-ce que c'était correct pour ça ici ? C'est plus…
		176	+
		177	+[0:27:26] Oui, ça va bien. Ça va bien ? Merveilleux. Donc, terrain vacant versus terrain amélioré. L'analyse du terrain vacant, c'est quel serait le meilleur usage si le terrain était vacant. Donc, c'est déterminer la valeur du terrain en soi par… Donc, c'est la méthode des coûts ici. Donc, c'est ce qu'on vient de faire en soi ici, donc, sachant que le terrain est vacant, quelle est la meilleure façon, donc, d'aller chercher de la valeur.
		178	+
		179	+[0:27:55] J'aime moyen, maintenant, le principe de valeur résiduelle du terrain, mais c'est comme ça que l'Ordre, donc, le mentionne. Donc, en soi, ce n'est pas nécessairement, ça serait la valeur du terrain, sachant qu'on a choisi cette façon de faire. Mais bon, ce n'est pas clair, le terrain, sur l'évaluation foncière, va rester la même valeur.
		180	+
		181	+[0:28:13] Donc, c'est plus dans la valeur totale du projet que ça va être reflété. Maintenant, le principe d'anticipation et de changement. Ça, c'est un qui est relativement important.
		182	+
		183	+[0:28:28] La valeur d'un bien immobilier, c'est une fonction des bénéfices futurs anticipés. Donc, c'est-à-dire que c'est les revenus. Si c'est un immeuble locatif ou même si c'est une maison, donc vous pouvez la louer et générer des revenus. la plus-value potentielle du marché.
		184	+
		185	+[0:28:45] Et la jouissance, si c'est, par exemple, une propriété qui va être habitée par la personne qui l'achète. C'est simplement les bénéfices futurs dans les années à venir que vous allez tirer de cette propriété. C'est vraiment une valeur qui est plus orientée vers l'avenir.
		186	+
		187	+[0:29:07] Au niveau des bénéfices anticipés, c'est les revenus de location future. Par exemple, si vous avez une maison et que là, vous prévoyez louer, je ne sais pas moi, c'est une maison avec un appartenant au sous-sol, des fois on voit ça, et vous prévoyez louer ça à un étudiant parce que c'est à côté de l'université de l'UQAM ou c'est à Montréal, tout ça, ça rentre dans les bénéfices anticipés.
		188	+
		189	+[0:29:30] La plus-value à la revente potentielle. Ça, encore une fois, c'est plus dur de prévoir ça. Mais bon, si on applique un principe que, habituellement, il y a un taux de croissance qui est quand même stable au Québec, c'est quand même possible de savoir à peu près que ça va être où.
		190	+
		191	+[0:29:48] Il y a plus de chances qu'on se trompe à la baisse qu'à la hausse si on applique des taux relativement modérés. Si c'est un propriétaire occupant, bien là, il y a une jouissance qui est personnelle de ce projet-là. et surtout les avantages fiscaux. C'est une propriété, donc votre seule propriété, mais là, vous avez l'exemption de l'impôt sur les gains en capitaux.
		192	+
		193	+[0:30:07] Donc, ça, c'est quand même très bien. C'est-à-dire que pour ceux-là qui ne sont pas au courant, au Québec, la résidence principale, la plus-value que vous faites, vous n'êtes pas imposé dessus. Donc, c'est-à-dire que vous pouvez la revendre et c'est libre d'impôt.
		194	+
		195	+[0:30:22] Si c'était une deuxième propriété, par exemple, bien là, ça va être 50 % de la plus-value qui va être ajoutée sur votre revenu d'entreprise, si le building est la propriété d'une entreprise, ou sinon, ça va être 50 % sur l'impôt personnel de la personne qui est propriétaire.
		196	+
		197	+[0:30:41] Mais c'est dans le cas où, vraiment, c'est une résidence secondaire. Dans le cas d'une entreprise, ça rentre donc dans les… ce n'est même pas des gains en capitaux, c'est des revenus d'entreprise simplement. Désolé, juste pour te la refier. Et le potentiel de développement aussi est important. C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un projet et que vous pouvez faire une expansion, bien ça, c'est également dans les bénéfices anticipés.
		198	+
		199	+[0:31:08] Maintenant, le lien avec la méthode des revenus, c'est pourquoi, c'est que ça repose directement sur la valeur future. Donc, ici vraiment, c'est l'actualisation des flux monétaires futurs. Mais encore une fois, ce n'est pas tout qui peut être mis là-dedans. C'est-à-dire que la jouissance personnelle, ça ne rentre pas dans les revenus futurs.
		200	+
		201	+[0:31:29] Le fait donc de l'avantage fiscal, oui, mais vraiment, ce n'est pas tout qui peut être abordé par ce temps. Ici, on va le voir plus en détail à la séance 11 et 12, la méthode du revenu, mais pour vous donner une idée, c'est le revenu qu'une propriété va vous rapporter.
		202	+
		203	+[0:31:47] On peut estimer la valeur avec la méthode d'actualisation en divisant par le taux de rendement qu'un investisseur souhaiterait. Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment sur le marché immobilier, on a un taux de rendement à peu près de, je ne sais pas moi, 6,5 %, bien, vous pouvez diviser le rendement annuel que vous vous anticipez l'année suivante par le taux de rendement.
		204	+
		205	+[0:32:12] Bon, c'est encore une fois, ça pose l'hypothèse que c'est perpétuel. Donc, c'est-à-dire qu'ici, c'est vraiment, on suppose que vous allez détenir ça toute votre vie et même après votre mort en réalité. Mais c'est juste que plus qu'on avance dans le temps, plus le flux de trésorerie qui est éloigné a moins d'importance. Donc, on fait le choix d'y aller perpétuel, étant donné que ça ne change pas vraiment grand-chose. C'est-à-dire que vous le faites sur 20 ans ou à l'infini, ça va être sensiblement la même chose. C'est-à-dire que les revenus vraiment plus éloignés n'auront pas d'importance sur la valeur présente.
		206	+
		207	+[0:32:47] Maintenant ici, d'autres choses qu'un évaluateur agréé doit prendre en compte, c'est le principe de changement. Donc, c'est de quoi qu'on ne parle pas nécessairement beaucoup, mais il y a des cycles de vie à des quartiers et à des propriétés. Donc, si on prend l'exemple, il y a certains quartiers qui sont nouveaux, bien là, toutes les propriétés sont neuves.
		208	+
		209	+[0:33:09] Donc, c'est très récent. La valeur de tout le parc, par exemple, est beaucoup plus élevée que si on est dans un quartier où on est plus en fin de vie. Qu'est-ce que ça veut dire un quartier en fin de vie ? C'est un quartier où les maisons ont 50, 70 ans, même 80 ans des fois, et que pour avoir un regain de valeur, il va avoir besoin de rénovation majeure ou simplement d'un autre cycle de construction.
		210	+
		211	+[0:33:34] C'est-à-dire que souvent, on voit ça dans certains quartiers. Les maisons sont démolies graduellement ou ils sont upgradés de façon importante. Ça dépend. Il y en a qui décident de tout refaire de A à Z. Il y en a même qui décident de lever la maison, de faire une excavation additionnelle pour agrandir le sous-sol ou je ne sais pas. Donc, tout se fait, mais après un certain temps, habituellement, une propriété est assez dégradée. Il y en a certains qui réussissent quand même à garder une valeur à travers le temps, donc en rénovant de façon continue. Ça prend une assiduité qui est plus importante aussi. Il y en a qui réussissent, il y en a qui réussissent pas.
		212	+
		213	+[0:34:13] C'est-à-dire que là, la propriété, l'acheteur qui va venir va vraiment appliquer un discount. Il va falloir que je refasse le drain agricole, il va falloir que je refasse la toiture et ainsi de suite. Donc ici, c'est vraiment, on pourrait dire, le cycle de vie d'un quartier.
		214	+
		215	+[0:34:30] Au départ, il y a une croissance. Donc maintenant qu'on part avec de quoi qui est nouveau, un nouveau quartier, par exemple, à Gatineau, on pourrait dire. Donc il y a un développement. Donc là, il y a beaucoup de maisons qui se construisent. Il y a des condos qui se construisent également.
		216	+
		217	+[0:34:42] Il y a des immeubles à revenus. Éventuellement, on atteint un point de stabilité. C'est-à-dire que là, le quartier est saturé. Il n'y a plus vraiment de possibilité d'agrandir. La croissance diminue. C'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup d'édifices qui sont ajoutés. Et là, on atteint un point d'équilibre et de maturité. Et là, comme toute chose, éventuellement, ça décline. C'est-à-dire qu'il y a un vieillissement et il y a de l'obsolescence. Pourquoi ? Parce que la technologie change. Donc, on ne sait pas, mettons, dans 20-30 ans, peut-être que les propriétés vont, je ne sais pas, avoir beaucoup plus de technologie qu'est-ce qu'on a en ce moment avec l'intelligence artificielle, tout ça, peut-être que les planches, on ne peut pas vraiment anticiper qu'est-ce qu'il va y avoir comme amélioration et là, ça fait en sorte que les anciennes propriétés ont moins de valeur. C'est pour ce qu'on dit obsolescence. Mais bon, ça ne veut pas nécessairement dire que la propriété va perdre de la valeur tout court. Donc, c'est-à-dire que c'est très différent.
		218	+
		219	+[0:35:39] Le déclin, les propriétés continuent quand même à prendre la valeur, c'est juste qu'ils vont prendre moins de valeur par rapport à une propriété qui est neuve. Donc, elle n'aura pas la même valeur qu'une propriété qui va être vraiment au goût du jour. Mais reste que par rapport à un investissement, je serais très surpris qu'il y ait une diminution du prix par rapport, par exemple, à il y a 20 ans. Ce serait pratiquement impossible. Donc, c'est vraiment deux choses à tenir en compte.
		220	+
		221	+[0:36:02] Ça ne veut pas nécessairement dire que le déclin, que vous n'êtes pas rentable sur l'investissement. C'est juste que la valeur par rapport à de quoi de récent va être, la différence va être plus importante. Et maintenant, le quartier peut avoir un renouveau, c'est-à-dire qu'il y a une revitalisation ou une reconversion.
		222	+
		223	+[0:36:22] Donc, souvent, on commence à voir, par exemple, un des bons exemples, c'est les immeubles commerciaux. Donc, surtout tout ce qui est, maintenant, commerce de détail, certains centres commerciaux, ils ont comme un renouveau en ce moment. C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de promoteurs immobiliers qui réussissent à soit changer ça pour faire, par exemple, des… Ils gardent le côté commercial en bas, mais ils font des condominiums sur les autres étages. Donc, ils ajoutent. On peut voir ce qu'on met à un renouveau. Et là, on pourrait dire qu'il y aurait une phase de croissance qui recommencerait, puis ça tourne comme ça perpétuellement.
		224	+
		225	+[0:37:00] Pour un quartier résidentiel, le renouveau, ça va être simplement, si vous regardez par exemple dans certains quartiers plus âgés, donc de certaines villes au Québec, vous voyez qu'il y a beaucoup de rénovation des voies, donc c'est-à-dire que là, le quartier, sans détruire nécessairement les fondations des bâtiments, il y a des ajouts majeurs qui sont faits et il y a des modifications qui permettent donc de, sans dire que ça va revenir à un cycle de croissance aussi important qu'au début, Ça permet donc de repartir un cycle et d'augmenter la valeur. C'est vu sur certains marchés.
		226	+
		227	+[0:37:38] Maintenant aussi, comme tous les marchés immobiliers passent à travers un cycle aussi d'expansion, stabilisation et surchauffe. Encore une fois, la surchauffe, ça ne veut pas nécessairement dire que l'investissement n'est pas rentable. Ça, c'est super important. La raison pourquoi, donc, ici, il y a une expansion, puis il y a souvent, donc, on pourrait dire des cycles de stabilisation puis de surchauffe. La surchauffe, c'est simplement lorsque les prix augmentent. Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi, quand les prix augmentent rapidement, les prix semblent augmenter encore plus rapidement dans le futur, c'est parce que un secteur de l'économie, par exemple, immobilier résidentiel, les gens ont pris pour acquis que les taux de rendement vont être importants.
		228	+
		229	+[0:38:26] Par exemple, les maisons de deux étages et tout ça. Donc, qu'est-ce que ça fait ? Ça fait en sorte que les constructeurs ou les investisseurs demandent plus de ça, étant donné que le rendement anticipé est plus élevé. Et là, ça fait une surchauffe.
		230	+
		231	+[0:38:40] Malheureusement, c'est ça qui fait en sorte que c'est la même chose dans les bulles à la bourse. C'est-à-dire qu'en ce moment, pourquoi la technologie, ça l'explose ? C'est parce que les gens voient un potentiel.
		232	+
		233	+[0:38:55] Derrière chaque on pourrait dire bulle il y a une vraie bonne idée par exemple en ce moment la bourse est très élevée à cause de la technologie parce que les gens voient un potentiel en intelligence artificielle et ça a overshow c'est à dire que les gens exagèrent ils vont au-delà de ce que la valeur réelle est mais c'est toujours comme ça depuis que le monde est monde il y a des bulles spéculatives et il y a des surshows dans tous les types de marchés Très important, un évaluateur, donc, une évaluation immobilière, c'est une photographie aussi.
		234	+
		235	+[0:39:29] C'est-à-dire que c'est fait pour une date donnée et c'est tout. Donc, c'est-à-dire qu'une évaluation qui a été faite, par exemple, il y a six mois, est quand même une meilleure évaluation que celle qui a été faite il y a deux ans, mais ce n'est pas, donc, ce n'est pas, c'est vraiment pour une date effective.
		236	+
		237	+[0:39:47] Donc, c'est pour ça que souvent, les évaluations doivent être faites dans le cas de certains emprunts hypothécaires. Donc, c'est pas parce qu'il y a cinq ans, lorsque vous avez renouvelé votre interne hypothécaire, l'évaluation était de telle valeur qu'aujourd'hui, c'est la même chose.
		238	+
		239	+[0:40:01] Donc, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit refait. Bon, on va passer maintenant aux facteurs économiques. Donc, ça, c'est une analyse qui permet de voir qu'est-ce qui impacte le prix des propriétés. Donc, il y a des facteurs externes, économiques, macroéconomiques, démographiques. On va tous les passer une par une. Le facteur économique, c'est super simple. Les taux d'intérêt et la politique monétaire. Pourquoi ? Parce que le financement dépend de soi-ci.
		240	+
		241	+[0:40:34] Aussi, l'emploi et les revenus des ménages. Donc, c'est-à-dire que si le revenu des ménages diminue, par exemple, bien là, l'hypothèque va être plus dur à payer, donc ça l'impacte forcément de l'immobilier. et ça impacte l'immobilier commercial également étant donné que, bon, par exemple, si les ménages ont moins d'argent, bien, forcément, ils vont aller moins, par exemple, dans les restaurants.
		242	+
		243	+[0:40:56] S'ils vont moins dans certains restaurants, bien là, les édifices commerciaux, eux, c'est qui leur locataire, c'est certains restaurants et, bon, vous voyez donc le principe. Inflation, pouvoir d'achat également. Mais ça ici, c'est pas si évident, donc, Donc, la théorie économique, elle dit que lorsque il y a beaucoup d'inflation, les gens vont prioriser d'autres choses, mais ce n'est pas nécessairement ce qu'on remarque en ce moment.
		244	+
		245	+[0:41:25] Donc, c'est-à-dire que les gens semblent vraiment vouloir prioriser l'immobilier résidentiel au détriment de beaucoup de choses qu'ils pourraient faire. Puis, la raison est simple selon moi, c'est qu'il y a eu une sorte de catture qui s'est faite en 2020 avec la COVID.
		246	+
		247	+[0:41:42] C'est-à-dire que l'immobilier a vraiment explosé. Et ça, ça a envoyé un message qui est clair, c'est que ceux qui ont un bien immobilier, ce n'est pas nécessairement une bonne chose. Même, ce n'est vraiment pas économiquement et sociétalement pour l'ensemble de la société, ce n'est pas une bonne chose, mais reste que les faits sont là.
		248	+
		249	+[0:42:04] Si on prend par exemple deux personnes qui ont le même emploi, Il y en a un qui est locataire, il y en a un qui est propriétaire. Lui qui est propriétaire, sa qualité de vie est probablement beaucoup mieux que la personne qui est locataire. Il y en a certains qui vont dire, si vous prenez l'excédent de vos revenus que vous avez mis dans votre loyer, que vous l'investissez à la bourse, oui, c'est clair que les marchés financiers font une progression importante.
		250	+
		251	+[0:42:33] Mais malheureusement, l'effet de levier sur le marché financier n'est pas aussi facilement obtenable que lorsqu'on achète un bien immobilier. Mais c'est vrai. L'immobilier, ça force comme un épargne chez certains gens et ça, c'est un gros avantage. Si vous regardez par exemple la maison moyenne au Québec ou la maison deux étages, dans les dernières années, la croissance des prix, on est proche du salaire moyen.
		252	+
		253	+[0:43:04] C'est-à-dire que la croissance de l'immobilier d'une maison standard apporte quasiment autant d'équité que votre salaire. Donc, ce n'était pas ça avant. Avant, on était beaucoup loin de ce scénario-là. Donc, ça crée une inégalité entre propriétaires et locataires.
		254	+
		255	+[0:43:27] Il y a des cas où ça s'est inversé. Donc, le Japon, c'est un bon exemple. Il y a des cas où ça ne s'est pas inversé. C'est-à-dire, certains pays d'Amérique latine où il y a eu une séparation et il ne s'est jamais revenu. Donc, l'avantage des propriétaires a toujours continué à être dominé par rapport aux locataires.
		256	+
		257	+[0:43:47] Et c'est encore plus vrai dans la mesure que les loyers au Québec ont augmenté quand même de façon importante dans les dernières années. Là, ça semble se calmer, mais bon, c'est des facteurs qui drivent en tout le… Et aussi, donc, maintenant, au niveau des facteurs démographiques, croissance de la population, qu'elle provienne d'un taux de natalité plus élevé ou de l'immigration ou de la migration interne.
		258	+
		259	+[0:44:10] Donc, c'est-à-dire qu'un des bons exemples, c'est Ottawa et Gatineau. Donc, c'est-à-dire que c'est très possible. Bien, c'est d'ailleurs un phénomène qui est observé. L'immobilier à Gatineau a explosé parce que beaucoup de gens trouvaient que les propriétés à Ottawa étaient inabordables.
		260	+
		261	+[0:44:25] Dans la mesure maintenant où la majorité des gens sont en télétravail ou, bon, Gatineau, c'est à côté d'Ottawa, donc ce n'est pas vraiment un problème d'y aller. Il n'y a pas nécessairement de règle qui interdit à quelqu'un qui est en Ontario de dire, bon, mais moi, je vais aller vivre à Gatineau puis je vais avoir un gain au niveau, donc la propriété va coûter moins cher.
		262	+
		263	+[0:44:44] Donc là, c'est moins vrai un petit peu. L'immobilier, justement, il y a eu une égalisation à cause de ça. Donc, c'est-à-dire qu'il y a une migration interne. bon, les gens à Ottawa vont vivre à Gatineau pour l'immobilier qui était moins cher puis tu vas faire ton plein d'essence à Ottawa étant donné qu'au Québec l'essence est plus dispendue donc c'est une région qui est spéciale à cet niveau-là le fait d'avoir donc des réglementations qui sont vraiment distinctes puis qu'il y a juste un petit pont qui se passe, ça crée des phénomènes comme ça aussi le vieillissement de la population donc le fait qu'une population vieillisse beaucoup plus rapidement que certaines autres économies.
		264	+
		265	+[0:45:20] Par exemple, on pourrait penser à... Mais là, c'est quand même... La population vit pas mal partout dans le monde, sauf dans les... Même en Afrique du Nord, le vieillissement de la population est important. Donc, je dirais que certains pays d'Afrique, c'est un phénomène qui est inversé.
		266	+
		267	+[0:45:43] Donc, c'est-à-dire que la population est de plus en plus jeune. Mais sinon, le reste de la planète, La population vit énormément vite. La toit des ménages également.
		268	+
		269	+[0:45:54] Maintenant, au niveau des autres facteurs, les facteurs gouvernementaux influencent le prix des propriétés. Changement de zonage. Les nouvelles réglementations. C'est-à-dire qu'on ne sait pas vraiment ce qu'il va y avoir comme nouvelles réglementations. On peut penser par exemple à ce qui se passe à New York avec le nouveau maire.
		270	+
		271	+[0:46:14] Lui, il parle d'imposer des taxes annuelles plus importantes sur l'immobilier au-delà d'une telle valeur. Donc, tout ça, c'est des facteurs qui impactent le prix de l'immobilier. C'est sûr que si, par exemple, ici, on aurait une règle qui dirait qu'au-delà d'un million de dollars de valeur d'immobilier, tu es imposé à 5 % chaque année sur cette valeur-là, bien, là, ça serait dans un scénario où l'immobilier vraiment s'effondrait.
		272	+
		273	+[0:46:40] Parce que ça serait appliqué par un gouvernement qui voudrait… Historiquement, ça n'a jamais été une bonne chose de faire ça, mais bon, c'est possible qu'un jour il y ait un gouvernement qui le fasse. Ça n'a pas nécessairement… Souvent, c'est fait pour réinverser la situation, mais ça fait plus un effondrement de l'immobilier, puis là, les constructions ralentissent, puis au final, souvent, il y a plus de gens qui se ramassent sans abri que dans la situation où ce n'était pas comme ça.
		274	+
		275	+[0:47:09] Mais c'est très possible que ça arrive. On ne sait jamais. Les nouvelles réglementations, politiques fiscales également, c'est-à-dire que le gouvernement peut changer la façon dont les profits en immobilier sont imposés et aussi les investissements publics, transports, infrastructures.
		276	+
		277	+[0:47:25] Le gouvernement finance un immense projet de tramway à Québec. C'est très possible que les... Mais d'ailleurs, ce n'est pas très possible. Ça va augmenter énormément tous ceux qui sont à côté du tramway. C'est beaucoup étudié, donc, avec des méthodes hedoniques « difference in difference », donc c'est-à-dire qu'ils regardent le prix des propriétés avant la construction et après.
		278	+
		279	+[0:47:46] Et souvent, tout ce qui est proche, par exemple, des nouveaux réseaux de transport en commun, la valeur augmente énormément. Puis ce qui est intéressant, c'est que ça commence même avant que le projet débute, donc c'est-à-dire que l'augmentation commence même lorsque le projet est annoncé, par anticipation, donc c'est là que c'est intéressant.
		280	+
		281	+[0:48:05] La valeur complète n'est pas initialement donc incorporée mais au fur et à mesure, plus que le projet est certain, plus que la valeur va augmenter dans les alentours au niveau donc des facteurs technologiques et sociaux ça c'est le plus intéressant on pourrait prendre par exemple si on regarde par exemple la France l'Europe puis même les pays d'Amérique latine puis même certains pays les pays, la Russie, les TGV et tout ça.
		282	+
		283	+[0:48:36] L'Amérique du Nord est pas mal un des seuls qui n'est pas impacté par des réseaux de transport en commun massifs, mais imaginez qu'on construit un TGV entre Québec et Montréal qui va énormément en vide. C'est-à-dire que ça l'arrête à Pro-Rivières, ça l'arrête dans toutes les petites municipalités où c'est logique de croire qu'un TGV pourrait arrêter là.
		284	+
		285	+[0:48:58] Si on peut faire une distance comme Québec-Montréal en 30 minutes, et qu'on parcourt toutes les villes entre Québec et Montréal, l'immobilier va être impacté. Pourquoi ? Parce que certaines personnes vont dire, bon, mais là, moi, je vais aller vivre à 3 roues-villards, puis je vais prendre un TGV, puis je vais aller travailler à Montréal.
		286	+
		287	+[0:49:18] Mon salaire est plus élevé à Montréal, oui, mais je peux aller vivre à 3 roues-villards puis avoir un billet immobilier plus faible. Donc, c'est une optimisation. Et c'est pour ça qu'on dit que certaines technologies impactent grandement l'immobilier. Les TGV, c'est un bon exemple.
		288	+
		289	+[0:49:31] C'est-à-dire que dans les pays où il y a des TGV, il y a un aplatissement de la rente foncière qui appelle, c'est que habituellement, tous les gros quartiers d'emploi, l'immobilier historiquement déclinait plus qu'on s'éloignait. Donc, c'est-à-dire que vous avez par exemple le centre-ville de Montréal et là, vous allez à Laval, Longueuil et plus qu'on s'éloigne, plus que le prix par pied carré diminue.
		290	+
		291	+[0:49:54] Mais avec justement le télétravail qui est un autre facteur, le fait qu'il y ait des transports en commun plus efficients, ça tend à aplatir cette rente-là. Donc, c'est-à-dire que les gens voient moins d'utilité à rester au centre-ville et ils peuvent aller s'établir en dehors.
		292	+
		293	+[0:50:08] Et ça, qu'est-ce que ça fait ? Ça fait en sorte que justement, les prix s'égalisent. Quelqu'un d'intelligent va aller acheter au centre-ville à ce moment-là parce que malgré tout, je crois qu'il va avoir une valeur plus importante à vivre au centre-ville toujours par rapport à… mais bon, ça, c'est mon opinion personnel.
		294	+
		295	+[0:50:25] Ce n'est pas ce que dit… mais vous comprenez, donc, ça fait partie de tous les facteurs qui peuvent influencer le prix de l'immobilier. Puis, il y a des égalisations et là, la COVID, ça a été un des cas d'école les plus importants. C'est-à-dire que l'immobilier à Trois-Rivières, dans toutes les petites villes, on pourrait dire, a explosé.
		296	+
		297	+[0:50:46] Pas au point de devenir égal, par exemple, au marché de Montréal, Mais quand même, c'est assez impressionnant de voir l'augmentation des prix dans des petites villes comme Trois-Ruers et autres. Mais ça, c'est surtout à cause du télétravail et non à cause des transports en commun. Je ne pense pas que personne qui part de Trois-Ruers pourrait aller travailler à Montréal avec Viara et tout ça. On n'est pas encore rendu là. Mais imaginez s'il y avait encore en plus cet impact-là, ça serait assez important.
		298	+
		299	+[0:51:12] Maintenant, les autres principes économiques, on a donc la contribution de la valeur totale. Je ne sais pas si on l'avait vu, mais c'est un principe qui dit que lorsqu'on fait une amélioration d'une propriété, on a un coût donné, puis on a une augmentation de valeur qui est attribuée à cette amélioration-là. L'augmentation de valeur est simplement perceptible si on décide, par exemple, avant qu'on détermine un prix de valeur marchande et après. L'augmentation de la valeur, c'est simplement ça la contribution. Maintenant, si la contribution est inférieure au coût d'implémenter ça, bien, ce n'est pas rentable de le faire du point de vue de l'investissement.
		300	+
		301	+[0:51:50] Maintenant, ce n'est pas pour une maison. Il y a quand même des gens qui vont décider, par exemple, de faire une piscine. Une piscine creusée habituellement, surtout lorsqu'on parle, mettons, que c'est rendu aux alentours de 50 000 $, peut-être même plus maintenant, ce serait très surprenant que le fait d'ajouter une piscine creusée augmente la valeur de votre maison de 50 000.
		302	+
		303	+[0:52:09] Les garages, c'est autre chose. C'est-à-dire, faire un garage double, ça peut potentiellement être rentable. Finir le sous-sol, donc faire la finition du sous-sol, Habituellement, ce n'est pas de quoi qu'il permet de récupérer son argent. Il y a certains sites qui permettent de documenter quelles rénovations sont rentables.
		304	+
		305	+[0:52:26] Mais encore une fois, des fois, les gens font ça simplement pour leur propitulité. Donc, ce n'est pas tout est relié à l'argent. Mais le principe de contribution, c'est ça ici. C'est une creusée. On peut voir ça comme étant un suréquipement. C'est-à-dire que souvent, ça coûte aux alentours de 80 000 avec tous les chauffe-eau, etc.
		306	+
		307	+[0:52:45] Et la valeur pourrait augmenter juste de 20 000. Encore une fois, ce n'est pas des chiffres exacts, mais bon. Mais c'est mesurable avec certains modèles hédoniques. Quelle est la valeur attribuée à une rénovation ou une amélioration de données ? Maintenant, principe de conformité. Le principe de conformité, c'est quoi ? C'est que vous allez choisir des projets qui sont conformes avec l'ensemble du voisinage. Pourquoi c'est comme ça ? C'est que, par exemple, vous avez une rue où il y a simplement des bungalows.
		308	+
		309	+[0:53:18] Et là, vous, vous avez comme projet de faire un deuxième étage. C'est possible, ça va être autorisé par la ville. Mais malheureusement, c'est très possible que le deuxième étage que vous construisez ne soit pas évalué aussi, la contribution ne sera pas aussi importante.
		310	+
		311	+[0:53:36] Donc, c'est-à-dire que oui, ça va vous coûter le même prix qu'une personne qui ferait la même chose dans un quartier où il y a juste des maisons, des étages. Mais malheureusement, la valeur que vous allez prendre ne sera pas aussi importante. Ça, c'est parce qu'habituellement, les quartiers sont censés être plus homogènes et compatibles.
		312	+
		313	+[0:53:54] Donc, ça rassure les marchés habituellement. Ce n'est pas nécessairement vrai dans tous les types d'amélioration. Mais par exemple, si vous construisez une propriété de luxe, mais de, je ne sais pas moi, à Montréal-Nord par exemple, par rapport à Westmont. bien, c'est possible que la valeur ne soit pas aussi importante à Montréal-Nord, sans dire que c'est reconnu comme étant des quartiers où le revenu est très différent.
		314	+
		315	+[0:54:22] Et habituellement, la valeur dépend donc de l'homogénéité du quartier.
		316	+
		317	+[0:54:30] Maintenant, donc ici, progression et réaction. Donc, un bien qui est inférieur bénéficie de la valeur des biens supérieurs qui sont environnables. Ça, c'est vrai. Maintenant, un bien qui est supérieur va voir sa valeur diminuer à cause de la présence de biens qui sont inférieurs.
		318	+
		319	+[0:54:47] Ces deux principes sont opposés, mais c'est comme ça. C'est souvent une question de potentiel. C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un bungalow qui est délabré à Westmount, Donc, c'est un bon signal parce qu'en soi, vous pouvez upgrader cette propriété-là puis la rendre à niveau avec l'environnement, étant donné que toutes les autres propriétés sont dites supérieures.
		320	+
		321	+[0:55:16] Mais le contraire, c'est que si vous avez de quoi qui est supérieur dans une propriété où tout est inférieur, c'est comme ça. C'est une maison luxueuse dans un quartier modeste, au moins que dans un quartier haut de gamme. C'est comme ça. C'est simplement une question de préférence souvent et d'homogénéité.
		322	+
		323	+[0:55:39] Maintenant, le principe d'équilibre, c'est un principe qui est important, mais qui est moins important un peu, étant donné que ça touche à la méthode des coûts. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que si vous n'avez pas ces quatre composantes-là, ça va être très dur d'obtenir la valeur maximale avec une construction.
		324	+
		325	+[0:55:56] C'est-à-dire que vous devez avoir un terrain qui est parfait. Vous devez avoir de la main-d'oeuvre disponible. En soi, c'est logique, cette théorie-là. Et vous devez avoir le capital, donc le financement. Et vous devez coordonner tout le travail avec le capital et tout ça.
		326	+
		327	+[0:56:13] Donc, ça dit que ça prend ces quatre agents-là. En soi, concrètement, comment c'est appliqué en évaluation immobilière ? J'avoue que ça fait partie des choses qui sont montrées. Mais bon, c'est juste du gros bon sens, honnêtement. si tu n'as pas de terrain, puis que tu as les gars de la construction qui sont prêts à travailler, puis que tu as l'argent, bien, ça ne va pas bien, parce que tu ne peux pas construire sur un terrain de Walmart, ça ne te prend un terrain, c'est logique.
		328	+
		329	+[0:56:38] Maintenant, si tu as un terrain, tu as l'argent, mais que là, il n'y a personne qui veut travailler pour toi, puis construire, bien, ça ne marche pas non plus. Et même chose, si tu as engagé des gars de construction, tu as le terrain, mais que tu n'as pas réussi à avoir l'argent pour les payer, ça ne marche pas plus.
		330	+
		331	+[0:56:51] Et maintenant, si tu n'as pas quelqu'un qui est là pour tout coordonner ça, bien, tu n'arriveras pas à avoir, justement une production immobilière qui est adéquate. C'est ça que ça dit, grosso modo. Maintenant, dernier point, donc, avant qu'on passe à l'autre section, le rendement décroissant.
		332	+
		333	+[0:57:09] Bon, qu'est-ce que ça dit, ça, c'est qu'il arrive un certain point. En réalité, c'est, je ne serais pas prêt à dire que, je veux dire, c'est une propriété de luxe dans une, il arrive un point optimal où ce que, donc, la valeur totale du bien va peut-être même diminuer.
		334	+
		335	+[0:57:25] C'est-à-dire que, un des meilleurs exemples, c'est si vous avez une propriété où, dans un quartier, maintenant, modeste, une maison qui est équivalent à un château, c'est très possible que le prix, donc plus qu'on grossit la propriété, il diminue éventuellement, étant donné que, bon, ça vient avec des taxes frontières.
		336	+
		337	+[0:57:53] La personne qui va acheter ça ne va pas nécessairement avoir les mêmes revenus que dans un quartier plus, on pourrait dire, huppé ou peu importe. Donc, à un certain point, le surequipement, ça fait en sorte que la valeur du bien immobilier va baisser. En pratique, est-ce que c'est vrai ?
		338	+
		339	+[0:58:10] Je ne sais pas. Il faudrait vraiment que ce soit un quartier délabré.
		340	+
		341	+[0:58:17] C'est une théorie qui existe. Est-ce que c'est en pratique, c'est vraiment la réalité ? Je pense que, bon, si tu es capable de payer les taxes, il reste que c'est un château, c'est un château, mais bon, ça dépend. Je pense qu'il y a certains matos d'amélioration aussi qui engendrent des coûts plus importants, dont les taxes foncières, mais bon, c'est à savoir.
		342	+
		343	+[0:58:37] À un certain point, il y a un point d'équilibre où on a éventuellement des rendements décroissants. Donc, c'est-à-dire que chaque amélioration ne sera pas nécessairement impactée dans le prix à la hauteur des dollars que vous avez investis. C'est la zone en jaune.
		344	+
		345	+[0:58:49] Mais maintenant, il y a un point où non seulement vous n'allez pas récupérer votre argent, mais vous allez perdre l'argent. C'est-à-dire que vous allez détruire de la valeur en plus que vous n'allez aucunement récupérer votre investissement, donc d'upgrade ou peu importe.
		346	+
		347	+[0:59:01] Donc, c'est ça que ça dit ici. Comme je vous l'ai dit, c'est à prendre avec un grain de sel. Maintenant, le principe des externalités, ça, c'est simplement que la valeur peut être impactée positivement ou négativement, dépendamment de certaines choses qu'il y a dans l'environnement.
		348	+
		349	+[0:59:21] Par exemple, les autoroutes, ça, c'est une externalité qui est négative. Positives, ça peut être des parcs. Souvent, les parcs, c'est très bien vu. Donc, les nouvelles familles, ils aiment ça avoir des choses comme ça. Donc, parcs à proximité. Il y a un aéroport à côté, ça, c'est vraiment négatif.
		350	+
		351	+[0:59:40] C'est surprenant, mais avoir une école à proximité, on pourrait croire que ça apporte une valeur importante à une propriété, mais historiquement, il y a eu des études qui ont confirmé que oui, mais il y en a d'autres que non. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans les quartiers les plus de classe moyenne, ce n'est pas automatique que ça apporte une valeur énorme de vivre proche d'une école secondaire ou primaire, par exemple.
		352	+
		353	+[1:00:11] Je n'en ai aucune idée pourquoi. C'est une bonne question à se poser. D'autres exemples d'externalités positives à un terrain de golf. Donc, ça, c'est vraiment au Québec. Si ta maison est vraiment très proche d'un terrain de golf, c'est, encore une fois, il faut que ce soit dans un quartier où les gens jouent au golf.
		354	+
		355	+[1:00:29] Je ne veux pas dire que il y a un cliché qui dit que c'est plus les personnes aînées qui jouent au golf je ne veux pas me lancer dans ça je ne dis pas ça mais bon, reste que je serais très surpris maintenant je vais m'arrêter là avant de dire de quoi mais bon, vous comprenez ce que je veux dire habituellement le golf s'est reconnu comme étant un sport qui demande plus de moyens étant donné le coût des équipements donc d'avoir un terrain de golf à côté d'un quartier vraiment où les gens sont plus dans le besoin ou autre, ça ne va pas nécessairement augmenter la valeur.
		356	+
		357	+[1:01:07] Maintenant, c'est ça ici. Externalité positive par rapport à la négative, donc nouveau parc, transport en commun proche. Comme je l'ai dit ici, ce n'est pas nécessairement vrai, donc les écoles, les études confirment. Ça peut être dû comme une externalité positive, mais pas dans tous les secteurs.
		358	+
		359	+[1:01:24] Développement commercial de qualité, Donc, est-ce qu'il y a des épiceries ? Externalité négative, un site contaminé à proximité, autoroute, dépotoir ou pollution, donc odeur, nausée avant également, ou lignes à haute tension et tours de télécommunication. C'est logique. Donc, c'est-à-dire les lignes à haute tension, il y a certaines études qui me parlent, donc ça peut amener à certains problèmes de santé.
		360	+
		361	+[1:01:49] Ce n'est pas nécessairement prouvé par beaucoup d'études, mais bon, c'est un risque. Il y a certains environnements. À Québec, il y a l'exemple de Shannon, qui est une municipalité où il y aurait un taux de cancer par 100 000 habitants qui est beaucoup plus élevé que les autres.
		362	+
		363	+[1:02:04] Ce serait dû à la contamination de l'eau potable par une base militaire qui est juste à côté, donc la base militaire de Valcartier. Ça, c'est un exemple d'externalité négative. Et clairement, là-bas, l'immobilier, c'est probablement un des ordres au Québec où l'immobilier n'est pas si élevé que ça, donc ça confirme un peu ça.
		364	+
		365	+[1:02:22] Maintenant, le principe de la concurrence, c'est le dernier point. Après ça, on va passer à l'autre section. Ça dit que lorsque dans un secteur de l'immobilier ou dans un marché donné, les profits sont élevés, donc c'est-à-dire que c'est très rentable pour un investisseur, bien, ça attire beaucoup de nouveaux joueurs.
		366	+
		367	+[1:02:38] Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment, l'immobilier locatif de luxe, c'est un peu le cas d'école au Québec, les loyers ont explosé dans les 4-5 dernières années. Qu'est-ce que ça a fait ? Ça a fait qu'il y a eu de nouveaux promoteurs qui ont construit des parcs de condos locatifs avec de luxe.
		368	+
		369	+[1:02:59] Malheureusement, ce que ça fait, c'est qu'il y a beaucoup plus d'offres. Et là, ça finit donc par stabiliser les prix. Et là, ça décline. Donc là, on est probablement proche de ce point-là. Donc, c'est le fait d'avoir un cartier qui est en plein essor, où ce que les prix augmentent, donc les loyers augmentent, c'est pour ça qu'il y a beaucoup de promoteurs qui rentrent sur ce marché-là pour réaliser justement un rendement élevé.
		370	+
		371	+[1:03:19] Et ça finit donc par stabiliser à cause de l'offre qui augmente. Donc, c'est surtout vrai dans la ville de Québec en ce moment. Si vous connaissez quelqu'un qui veut aller, c'est vraiment le moment. Les loyers, ça ne va pas très bien. la raison est simple c'est que lorsqu'on construit beaucoup de logements qui sont plus haut de gamme ça manie une limite à ce que les gens peuvent payer donc souvent les gens aussi vont croire qu'ils sont capables de payer un certain loyer et éventuellement ils vont se dire bon je vais peut-être diminuer mes attentes ça dépend aussi beaucoup à quel point il y a des mesures pour les hypothèques c'est beaucoup plus stable parce que les banques font un travail qui est plus colossal étant donné qu'ils ne veulent pas se faire avoir.
		372	+
		373	+[1:04:06] Mais habituellement, lorsqu'une personne veut savoir une hypothèque, au Canada, en tout cas, par rapport, par exemple, aux États-Unis, habituellement, c'est parce que la personne va être capable de payer. Mais pour les loyers, ce n'est pas si automatique que ça parce que les vérifications ne sont pas nécessairement aussi approfondies.
		374	+
		375	+[1:04:19] C'est-à-dire que le score de crédit, des fois, n'est même pas vérifié. Donc, je veux dire, un préhypothécaire, le score de crédit est vérifié. L'emploi est vérifié et surtout, est-ce que c'est un contrat ou c'est permanent ? Donc, tout ça, dans le cas de l'allocation, les gestions immobilières les plus grosses, oui, ils ont des départements qui ont présents des crédits pour vérifier est-ce que la personne est solvable ou non, mais c'est très possible.
		376	+
		377	+[1:04:47] Donc, souvent, il n'y a pas de réglementation. C'est-à-dire qu'une banque, lorsque tu as une cote de crédit qui est en bas de 600, aucun prêt conventionnel peut être fait par une banque à chartes au Canada. Donc, c'est comme ça. Mais pour la location, si tu as construit un complexe de condos et que là, tu ne loues rien, ça se peut que tu dises, bon, je ne suis pas capable d'avoir des gens solvables pour louer mes affaires, je vais peut-être descendre mes attentes un peu et accepter des gens qui ont 550 et tout ça.
		378	+
		379	+[1:05:17] Et qui ont des revenus plus volatiles. Donc, c'est ça. Bon, donc, on va passer. Est-ce qu'il y avait des questions pour le moment ?
		380	+
		381	+[1:05:29] Moi, ça n'a pas. Parfait, merveilleux. Bon. C'est un peu, on va revoir un peu les mêmes, ça ne sera pas nécessairement différent. Donc, c'est un peu redondant, donc certaines séances. C'est parce que le curriculum de l'ordre est redondant également. Mais souvent, les choses qui sont plus redondantes sont importantes.
		382	+
		383	+[1:06:01] Donc, la valeur marchande. Là, on a parlé de prix, de coûts de construction, de plein de choses, mais la valeur marchande en soi, c'est quoi ? C'est simplement le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel.
		384	+
		385	+[1:06:17] C'est toutes les conditions requises pour une transaction équitable, l'acheteur et le vendeur, agissant chacun de manière prudente et informée. C'est simplement une opinion qui est motivée, ce n'est pas un fait observé. C'est-à-dire qu'une valeur marchande, ça le dit, c'est selon le marché actuel, dans les conditions de marché, cette propriété-là a probablement cette valeur-là.
		386	+
		387	+[1:06:41] C'est la mesure qui intéresse souvent les gens, C'est-à-dire, l'évaluation frontière, ça ne vous dit pas grand-chose à part combien de temps que vous allez payer. Ça vous informe encore moins comment vous pourriez vendre votre propriété. Donc, c'est une des mesures les plus importantes et c'est surtout une valeur qui est déterminée à un temps donné.
		388	+
		389	+[1:07:00] Donc, c'est la valeur que vous pourriez vendre une propriété à ce moment-là, sachant le principe de concurrence qu'une marche ouverte est de l'offrir et de la demande.
		390	+
		391	+[1:07:12] C'est la mesure la plus juste et c'est souvent celle-là qui est utilisée par les acheteurs et pour les vendeurs. C'est-à-dire que vous voulez savoir la valeur marchande de votre propriété pour être capable de déterminer un prix, à mettre le prix affiché.
		392	+
		393	+[1:07:30] Qu'est-ce que ça prend pour que la valeur marchande soit une bonne mesure ? Il faut que tous les acheteurs et les vendeurs soient informés, évidemment.
		394	+
		395	+[1:07:40] Il n'y a aucune... Donc, c'est que il faut qu'il y ait... Donc, ça, c'est les conditions essentielles, paiement en argent comptant ou équivalent, les prix ne sont pas influencés par le financement ou concession spéciale. Encore une fois, c'est le prix, donc, c'est la valeur que ça leur est, sachant que c'est un marché qui est normal.
		396	+
		397	+[1:08:01] C'est-à-dire qu'il n'y a pas de... Le prix, par exemple, que vous voyez à votre ami, ce n'est pas la valeur marchande. Donc, c'est ça que ça veut dire.
		398	+
		399	+[1:08:12] Maintenant, qu'est-ce qui influence les éléments constitutifs de la valeur marchande ? C'est simplement, est-ce que la personne a le pouvoir d'achat, donc d'achat à propriété, la rareté relative, l'utilité du bien et le désordre d'acquisition ? Donc, ça, c'est ce que l'Ordre des évaluateurs agréés dit.
		400	+
		401	+[1:08:31] Donc, c'est la même chose pour l'Ordre américain, donc, des appraisals, donc organisations, donc c'est vraiment c'est dur de voir comment ça permet, moi je suis quelqu'un qui a une technique, donc la rareté je comprends, le pouvoir d'achat c'est logique, donc c'est est-ce que les ménages ont les moyens d'acheter une propriété, donc ça dépend de plein de facteurs donc ça revient un peu à ce qu'on a vu tantôt au niveau des externalités et tout ça le désir d'acquisition et l'utilité du bien, donc c'est toutes des choses qui influencent la valeur marchande mais ce n'est pas juste ça.
		402	+
		403	+[1:09:05] C'est-à-dire qu'il y a des choses plus rationnelles aussi. Donc, par exemple, les revenus futurs et autres choses comme ça.
		404	+
		405	+[1:09:14] Hypothèse sous-jacente à la valeur marchande, c'est une transaction qui est hypothétique, qu'on pourrait dire, donc ce n'est pas une transaction qui est réelle. C'est la valeur que votre propriété aurait si les conditions de marché sont rencontrées à une date précise.
		406	+
		407	+[1:09:29] Et aussi, c'est que c'est un acheteur qui est typique. Donc, par exemple, c'est très possible que, je ne sais pas moi, une personne qui veut faire un projet immobilier dans un quartier donné et là, il a réussi à acheter toutes les maisons allentour et là, il manque juste une maison à acheter et là, la personne est entêtée et elle ne veut pas vendre.
		408	+
		409	+[1:09:50] Là, ça se peut très bien que la valeur de marché pour cette personne-là, c'est vraiment un acheteur qui est spécifique. C'est-à-dire que lui, il va être prêt à mettre beaucoup plus d'argent et ça ne va pas refléter les conditions normales de marché. C'est ça qu'on entend ici par acheteur typique.
		410	+
		411	+[1:10:06] C'est que dans un marché normal où il n'y avait pas de déséquilibre et qu'il y a une mise en marché qui est adéquate. C'est-à-dire que le délai et la publication sont suffisantes et que ce sont des conditions normales de marché. Donc, c'est des hypothèses qui sont quand même très fortes, mais de façon simple, qu'est-ce que ça dit ? C'est que si tout ça s'est rencontré, la valeur marchande devrait être égale au prix de vente. C'est ça que ça dit. Malheureusement, ce n'est pas la réalité.
		412	+
		413	+[1:10:34] C'est-à-dire que souvent, on est en surenchère. Les maisons ne sont pas affichées pendant énormément de temps. C'est-à-dire que les acheteurs font des offres qui sont supérieures au prix affiché. Donc, ça, ce n'est pas un marché standard. C'est ça que ça dit. Toutes les hypothèses ne sont pas rencontrées.
		414	+
		415	+[1:10:55] Mais c'est logique. En soi, si le marché est équilibré, que les acheteurs ont le temps de prendre connaissance de la propriété, et que là, certains font des offres, le vendeur décide d'accepter ou non, et qu'il y a un délai qui est suffisant, qu'il n'y a pas d'équilibre au niveau de l'offre et de la demande, on devrait s'attendre à ce que la valeur marchande soit égale au prix de vente réel qui va être réalisé.
		416	+
		417	+[1:11:20] La valeur marchande, ce n'est pas le prix demandé, ce n'est pas le prix payé, ce n'est pas la valeur au haut, ce n'est pas le coût de construction, ce n'est pas la valeur que les assurances utilisent, ce n'est pas la valeur pour un investisseur qui est spécifique, c'est simplement la valeur que vous devriez vendre, sachant qu'un marché est équilibré à un acheteur typique.
		418	+
		419	+[1:11:37] C'est-à-dire qu'un acheteur pour l'usage, on pourrait dire, le plus logique. Donc, une maison, une personne qui va vivre dans cette maison-là, et non un promoteur immobilier, par exemple, qui achèterait pour autre chose.
		420	+
		421	+[1:11:53] Merveilleux. Donc, c'est ça. Ici, c'est quand même important de savoir tous ces types de valeurs-là, c'est quoi leur gros différence. La valeur marchande, c'est la valeur de référence. Donc, c'est-à-dire que si vous voulez utiliser une valeur pour un investissement, ne prenez pas la valeur, pas pour un investissement, mais par exemple pour déterminer quel prix vous voulez mettre comme prix de vente ou autre, c'est la valeur marchande.
		422	+
		423	+[1:12:19] Tous les autres, c'est des valeurs qui sont appliquées dans différents types d'utilisation ou pour, maintenant, la fiscalité.
		424	+
		425	+[1:12:28] Bon, ça on l'avait déjà vu, valeur d'assurance, donc c'est, on l'a dit, c'est le coût de construction qui détermine ça, donc c'est comment ça coûte remplacer votre propriété.
		426	+
		427	+[1:12:41] Maintenant, ici, est-ce qu'on l'avait vu, est-ce que vous vous rappelez ? Je ne suis plus trop sûr, comme c'est redondant un petit peu.
		428	+
		429	+[1:12:54] On en a parlé, je pense. sur les coûts de construction. Donc, quand on dit une valeur d'assurance, c'est une valeur qui est déterminée par la méthode des coûts. Donc, on avait vu les trois méthodes. Donc, c'est ça. Maintenant, la valeur fiscale, c'est la valeur réelle d'un IMED inscrite au rôle d'évaluation foncière municipale.
		430	+
		431	+[1:13:41] Donc, ça sort de calcul pour simplement calculer les taxes. C'est tout. C'est un rôle triennal, donc c'est-à-dire que c'est trois années. Donc, c'est un rôle qui est bon pour trois ans. Et la date de référence, c'est 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle. Ça, c'est très important. C'est-à-dire que la valeur qu'eux déterminent pour la propriété, donc les calculs qu'ils ont faits, c'est des calculs qui sont faits à partir des données d'il y a 18 mois.
		432	+
		433	+[1:14:08] Donc, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée. En soi, même si elle serait bonne, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée comme vers la marchande, étant donné qu'ils ont tendance à s'évaluer en ce moment le prix des propriétés au niveau des évaluations. Et c'est une évaluation qui est de masse.
		434	+
		435	+[1:14:23] Donc, c'est-à-dire que ça ne tient pas compte des caractéristiques de la propriété nécessairement. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans une rue donnée, s'il y a le même nombre de pieds carrés, que la propriété est sensiblement pareille au niveau des spectres qu'on pourrait dire général, comme le terrain et tout ça, ils vont mettre la même valeur.
		436	+
		437	+[1:14:39] Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas très, très adapté. Ça ne tient pas compte des particularités, mais c'est basé sur des transactions réelles 18 mois avant. Ça comprend le terrain et le bâtiment. et ce qui est très bien, c'est qu'ils séparent sur le rôle, le terrain et le bâtiment à la valeur de celle-ci.
		438	+
		439	+[1:14:54] Ils vous mettent leur rôle avant, donc comment ça va aller. Souvent, ce n'est pas nécessaire de quoi que les gens sont contents de voir monter, étant donné que c'est à partir de ce montant-là que les taxes foncières sont déterminées. Environ 1 %, donc dépendamment de la municipalité.
		440	+
		441	+[1:15:07] Il y a certaines municipalités où c'est plus élevé. Souvent, dans les municipalités où il n'y a pas beaucoup de maisons, par exemple, On pourrait penser à certaines municipalités de Beauce ou au Saguenay. Là, tu es maintenant, il peut y avoir 100 maisons et il faut qu'ils gèrent les égouts et tout ça, et la queduc.
		442	+
		443	+[1:15:27] Des fois, on peut avoir des taux de taxation qui sont plus importants, au-dessus de 1 %, même des fois proches de 2 % dans certaines municipalités, étant donné que tu as quand même des coûts fixes à couvrir. Donc, c'est ça ici. Donc, ici, un exemple illustratif. Si la valeur fiscale est de 380 000 et que le taux de taxation est de 1,1 %, il va y avoir 4 180 000 de taxes foncières.
		444	+
		445	+[1:15:56] Maintenant, la valeur liquidative, c'est souvent la valeur lors d'une vente forcée, donc dans un délai qui est très restreint, puis souvent dans des mécanismes, donc dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire. Des fois, un exemple parfait, c'est souvent les banques, lorsqu'ils saisissent une propriété, ce n'est pas nécessairement correct de faire ça, mais bon, les banques fonctionnent comme ça. Supposons qu'ils saisissent une propriété pour la revente, étant donné que la personne ne paye pas son hypothèque, peu importe, mais eux, ils vont aller vendre la propriété parce qu'ils ont l'obligation, si par exemple vous leur devez 200 000 d'hypothèque, ils ont l'obligation de vous redonner la différence du produit de la vente. Donc, c'est-à-dire que si par exemple ils saisissent votre propriété, étant donné que vous ne faites pas votre plan hypothécaire, bien, ils vendent la propriété 300 000, il faut qu'ils vous redonnent le 100 000 qui manque de différence après avoir couvert l'hypothèque.
		446	+
		447	+[1:16:53] Malheureusement, ce qu'ils font, c'est qu'ils pourront aller encore plus vite et pour que ça soit sûr de sortir, étant donné qu'ils ne toucheront pas la différence, ils vendent des fois proche du prix. C'est pour ça qu'il y a beaucoup d'investisseurs, mais c'est moins, ce n'est pas tant fréquent au Québec des saisis hypothécaires. Souvent, les banques essaient d'accommoder pour éviter que ça arrive.
		448	+
		449	+[1:17:11] En réduisant le paiement d'intérêt, souvent en faisant simplement payer l'intérêt et le capital s'accumule, donc c'est possible ici dans certains cas. Mais c'est des bonnes décotes, c'est-à-dire que les ventes aux enchères de banques, souvent, c'est… qu'est-ce qui fait que ce n'est pas non plus des décotes à l'américaine, parce qu'aux États-Unis, ça atteint des choses qui sont assez impressionnantes, c'est-à-dire que vous pouvez avoir des maisons qui valaient 500 000 et qui vendent aux enchères 50 000, ça arrive quand même relativement souvent. Ici, c'est moins le cas parce que, bon, c'est une enchère.
		450	+
		451	+[1:17:44] Les investisseurs ne sont pas non plus complètement irrationnels. Ils vont quand même accorder une bonne valeur. Donc, l'enchère va souvent monter à un prix qui est quand même acceptable. La banque ne dira pas, bon, on arrête ça là, moi je suis payé. Je n'accepte pas les offres au-dessus.
		452	+
		453	+[1:17:59] Non, ils ne sont pas non plus si de mauvaise foi. Mais il y a quand même des exemples de... Il y a eu des exemples de récemment, je crois, c'est lui qui est propriétaire des... Je trouve que c'est ce qu'il a dit au média, le cinéma Gouzeau, donc le monsieur, lui, la banque aurait donc saisi un terrain qui avait une valeur de 250 millions sur le marché et bon, elle l'aurait vendu à 60 millions pour couvrir justement l'hypothèque de 50 millions qui était floué.
		454	+
		455	+[1:18:30] Encore là, est-ce que ça valait réellement 250 millions pour un terrain, c'est questionnable. Mais bon, la valeur équitative, c'est ça. Donc, saisie hypothécaire, faillite, succession et autres.
		456	+
		457	+[1:18:43] Maintenant, la valeur d'investissement, c'est la valeur d'un bien immobilier pour un investissement spécifique. Donc, c'est basé par exemple sur le taux de rendement qui est exigé, la structure de financement, le taux d'imposition personnelle. Donc, c'est des facteurs qui vont impacter la valeur d'investissement. Par exemple, est-ce qu'une personne qui achète un immeuble personnel va avoir le même taux de rendement qu'une personne que c'est à l'intérieur d'une compagnie ? La réponse, c'est non. Étant donné que le gain en capital, il est différent dépendamment de, est-ce que c'est votre seconde résidence ou non. C'est ça la valeur d'investissement.
		458	+
		459	+[1:19:23] Donc, ça dit que la valeur va dépendre des paramètres d'investissement de l'investisseur. Donc, ce ne sera pas nécessairement appliqué dans le cadre du bout de l'examen, mais bon, c'est bon de savoir que ce n'est pas si long. Maintenant, c'est bon pour qui ? C'est bon pour l'investisseur ou, je ne pourrais pas vraiment dire, une personne qui veut déterminer donc ça va être quoi son rendement ou le profit qu'il va réaliser. Mais en soi, ce n'est pas la valeur marchande. C'est vraiment très loin la valeur marchande étant donné que c'est bon pour un investisseur donné pour des caractéristiques données.
		460	+
		461	+[1:19:54] Valeur d'utilisation, maintenant, c'est la valeur qu'on a pour un usage spécifique. Donc, ça peut être vraiment différent de l'usage optimal. Donc, c'est-à-dire, par exemple, un hélice qui est converti en résidence, une école qui est convertie en bureau. Donc, c'est vraiment un usage qui est très propre à un acheteur ou à un promoteur donné.
		462	+
		463	+[1:20:16] Mais aucunement, donc, la valeur que l'utilisateur moyen en ferait.
		464	+
		465	+[1:20:22] Valeur hypothécaire, donc ça, c'est la valeur qui est déterminée par le prêteur pour établir le montant maximum du prêt hypothécaire. Et souvent, donc ça, c'est une valeur qui touche beaucoup aux évaluateurs agréés, étant donné que c'est la valeur qui, souvent, les banques peuvent demander, donc, à un évaluateur agréé de déterminer cette valeur-là. Des fois, non. Mais c'est ce qui va être utilisé comme ratio. C'est-à-dire que pour le ratio pré-valeur, la valeur va être la valeur hypothécaire et ce n'est pas nécessairement la valeur marchande. Souvent, les banques vont appliquer des mesures plus… ils vont être plus confiants, ils vont mettre un prix moins élevé que la valeur marchande pour avoir plus de marge de manœuvre.
		466	+
		467	+[1:21:05] Donc, ça constate la durabilité et la valeur. C'est une approche qui est prudente du prêteur et ça peut exclure certains éléments. Donc, c'est exigé par les assureurs hypothécaires. Donc, si par exemple, on est dans le cas où l'hypothèque est garantie par la SCHL, il faut que la base du ratio soit respectée.
		468	+
		469	+[1:21:27] Donc, dans le cas de la SCHL, c'est 95 %. Et si on ne fait pas affaire avec la SCHL, la banque va accepter à partir de 80 %. C'est-à-dire que, vous l'aurez compris, le prêt ne pourra pas représenter plus que 80 % de la valeur hypothécaire donnée. Mais maintenant, c'est important de comprendre ici que la valeur hypothécaire pour l'immobilier résidentiel va probablement s'approcher de la valeur marchande.
		470	+
		471	+[1:21:59] Ici, maintenant, au niveau des synthèses, donc des types de valeurs, marchand d'assurance fiscale liquidative, donc la base, c'est marchande, c'est le prix probable du marché, donc c'est pour les transactions, financement, etc. Assurance, c'est pour le coût de remplacement, couverture d'assurance, donc c'est par rapport donc à la valeur marchande, ici c'est la dernière colonne, donc ça peut être plus grand ou plus bas, ça dépend, Donc, c'est-à-dire que ça dépend si la construction, les coûts de construction sont élevés à certains moments dans le temps.
		472	+
		473	+[1:22:29] C'est très possible des fois que reconstruire un immeuble, ça coûte plus cher que ce qui te fait en réalité en ce moment. Maintenant, fiscale, l'évaluation de la taxe foncière, majoritairement c'est en bas de la valeur marchande. Donc, il y a des cas. C'est même d'ailleurs une des façons de voir si un marché immobilier est en train de ralentir ou de couler.
		474	+
		475	+[1:22:50] C'est que quand on se met à avoir de plus en plus de cas où la valeur marchande, c'est-à-dire le prix de vente, encore là, ce n'est pas la valeur marchande, mais bon, on prend pour acquis que c'est quand même très proche, mais la valeur fiscale, c'est souvent de quoi qui est un bon indicateur, dans la mesure où il n'y a pas d'adenda dans la fiche de propriété.
		476	+
		477	+[1:23:11] Donc, souvent, on pense qu'il y a un deal, mais des fois, quand on le lit, il y a des choses qui sont un petit peu moins intéressantes et ça justifie justement cette décote-là par rapport à la valeur fiscale. Et c'est justement, des fois, c'est que vu que c'est une évaluation qui est de masse, bien, les municipalités ne vont pas nécessairement aller pricer toutes ces petites externalités-là, comme des résinondations, ou des fois, il y en a même que c'est, bon, le terrain est contaminé.
		478	+
		479	+[1:23:35] Donc, c'est-à-dire que des fois, l'évaluation municipale ne tient pas compte de ça. Donc, c'est là qu'on peut voir une valeur marchande ou un prix de vente qui est inférieur. Puis, liquidative, c'est vente forcée, bon, bien, là, ça, c'est toujours inférieur.
		480	+
		481	+[1:24:13] C'est ça. supérieure ou inférieure. Finalement, la valeur hypothécaire, ça c'est une valeur qui est prudente, qui est déterminée par la banque, et souvent c'est inférieur ou égal à la valeur marchande. Donc, ils ne vont pas mettre une valeur hypothécaire qui va être supérieure à la valeur marchande.
		482	+
		483	+[1:24:33] Bon s'il y aurait par exemple de la corruption ou je ne sais pas moi pour que le prêt hypothécaire passe bon c'est peut-être arrivé en 2008 aux étudiants on ne sait pas mais bon logiquement dans l'intérêt de la banque il faut que ce soit inférieur ou égal à la valeur marchande bon
		484	+
		485	+[1:24:53] Maintenant je vous propose de prendre une pause de 10 minutes puis après ça, on va faire le TP étant donné que c'est quand même important ça ici, on l'a déjà vu on va prendre une pause de 10 minutes puis en revenant, on va faire j'ai des slides pour le TP il y a des concepts importants à avoir pour que vous puissiez faire le TP puis on va regarder ensemble tout ce qui est à faire puis vous allez avoir vraiment un mois pour le réaliser donc, est-ce que ça vous va ?
		486	+
		487	+[1:25:25] Yes on se voit dans 10 minutes Très bien monsieur Merci. Bon, nous allons recommencer.
		488	+
		489	+[1:34:58] Bon, ça ici, c'est pour l'ETP. C'est certaines choses que, bon, je ne vais pas prendre pour acquis que tout le monde est tout courant de ces mesures-là. On va le passer rapidement. Donc, c'est disponible juste pour vous montrer. Je vais le mettre sur le module aussi, mais donc sur le...
		490	+
		491	+[1:35:22] Ici 03.app si vous allez ici, donc dans ressources téléchargement, vous avez donc ces diapositives-là ici, donc tableau de bord module théorique préparatoire. Et le TP donc est ici. Il va être également sur model après le cours. Je n'ai pas encore uploadé le nouveau TP.
		492	+
		493	+[1:35:46] Donc, il y a un Excel, le gabarit et il y a également l'énoncé PDF. On va le voir après avoir couvert les diaposies au niveau des mesures.
		494	+
		495	+[1:36:00] Bon. Au niveau des mesures que je veux aller voir, donc ça ici, c'est un récapitulatif, vous pourrez le regarder si vous le souhaitez. C'est plus. Au niveau des quatre forces du cycle immobilier, on le voit également. c'est plus donc à ce niveau-là ici, donc le volume qui ralentit avant les prix.
		496	+
		497	+[1:36:20] Donc ici, on avait vu qu'on a un cycle d'expansion, ralentissement, récession et reprise. Donc, qu'est-ce qui se passe ici ? Pourquoi on peut… C'est très important de comprendre qu'il va y avoir une séance entre le volume de vente et les prix. Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un ralentissement, les ventes sont en baisse, mais on n'a pas nécessairement une baisse du prix immédiatement.
		498	+
		499	+[1:36:44] Il faut vraiment aller plus, donc on pourrait dire, en récession. Donc, c'est-à-dire que là, on est vraiment des volumes qui sont très faibles et il y a une offre qui est supérieure à la demande. Donc, c'est dans ce cas-là qu'on verrait une baisse de prix. Mais encore une fois, ce n'est pas une science exacte.
		500	+
		501	+[1:36:57] Donc, c'est vraiment le cycle de l'immobilier. Et c'est pour ça ici, des fois qu'on voit ici, par exemple, le volume des ventes par rapport au prix médian. Donc, vous voyez ici, le prix commence, les volumes de ventes commencent à diminuer énormément. mais malgré tout, le prix médian continue d'augmenter pour éventuellement plafonner et diminuer au fur et à mesure que le volume se fond.
		502	+
		503	+[1:37:22] Donc, ce n'est pas nécessairement automatiquement ça. C'est-à-dire qu'il peut y avoir, par exemple, un prix qui prend une sorte de plateau et après ça, on recommence un autre cycle. Donc, ça ne veut pas nécessairement dire que ça va baisser à tous les cycles.
		504	+
		505	+[1:37:37] Bon, maintenant, donc ici, ça indique un peu ça. Au niveau des mesures, donc, qui sont comme ça, c'est ça ici, pour les séries temporelles et les tendances et la saisonnalité. Donc, en soi, le TP1, qu'est-ce que c'est ? C'est de faire un portrait du marché avec des données réelles.
		506	+
		507	+[1:37:58] Donc, les données sont dans le Excel du gabarit. Donc, ils proviennent du marché réel à Gatineau.
		508	+
		509	+[1:38:08] Sauf une question où vous allez devoir prendre une propriété en vente réellement. Vous allez pouvoir aller sur le UQEval et prendre toutes les caractéristiques de la propriété pour faire cette question-là. C'est la seule question où on va utiliser des données réelles.
		510	+
		511	+[1:38:23] Non, c'est toutes des données réelles, c'est juste que c'est la seule question où vous allez devoir aller les chercher vous-même. Sinon, tout va être dans l'Excel gabarit déjà. Pour cette EPI-là, c'est vraiment une introduction. C'est-à-dire que pour le deuxième, ça va être vraiment plus d'évaluation concrète, déterminer une valeur donnée pour une propriété et la comparer avec les différentes méthodes.
		512	+
		513	+[1:38:43] Mais là, ici, c'est vraiment plus un dashboard. On prédit donc de la tendance, comment le marché immobilier se comporte dans les dernières années. Et pour ça, donc, il faut être capable de comprendre un peu les séries de ventes, les tendances et les saisons. C'est la saisonnalité.
		514	+
		515	+[1:39:03] Ici, donc, une série temporelle, par exemple, quand on parle des ventes. Les ventes, c'est le nombre de ventes de propriétés qu'il y a par intervalle de temps donné. Souvent, on travaille en trimestre. Donc, vous allez avoir une série donnée, comme ça ici, par exemple, ce que vous voyez sur la diapositive, c'est les ventes à travers les différents trimestres. Donc là, il n'y a pas de mesure, c'est vraiment juste c'est fictif, ce petit allot-là, mais c'est pour représenter.
		516	+
		517	+[1:39:30] Une tendance, c'est que vous allez extraire, par exemple, c'est la mesure qu'on dit qu'on pourrait dire le mouvement de fond, qui se fait sur plusieurs années. Oui, M. Bissonnette. Oui, en fait, je veux juste savoir, où est-ce qu'on a ces diapos-là ? Oui, je vais les mettre sur model, dans le fond, après.
		518	+
		519	+[1:39:49] OK, parfait, c'est bon. Mais sinon, ils sont déjà sur le site, dans le fond, où est-ce que je mets les capsules vidéo. Oui. Si vous allez dans ressources, vous allez dans téléchargement, travaux pratiques, c'est vraiment le troisième. Donc, TP1, tableau de bord, module théorique préparatoire.
		520	+
		521	+[1:40:04] C'est possible. Parfait. Merci. Parfait. Super. Donc, ici, c'est vraiment la décomposition d'une série. Vous n'allez pas être obligé de déterminer la valeur exacte de la tendance et tout ça. Ce n'est pas un cours de stade nécessairement. Mais c'est important de comprendre que dans une série, par exemple, comme les ventes à travers plusieurs trimestres, il y a une tendance. Donc, c'est vraiment est-ce que globalement, ça augmente ?
		522	+
		523	+[1:40:31] Ou c'est stable, ou ça diminue ? Maintenant, et ça, c'est vraiment sur plusieurs années, par exemple, sur 5 ans, est-ce que la tendance était à la hausse ? Vous pouvez le voir juste en faisant une petite ligne, un peu comme l'analyse technique. Globalement, ça augmente.
		524	+
		525	+[1:40:47] Malgré les soubresauts, il y a une tendance hausse. La saisonnalité, c'est quoi ? C'est simplement de quoi qu'il y ait cyclique. C'est-à-dire, pas cyclique, mais qui est due aux saisons. Par exemple, supposons que c'est quatre trimestres ici. Là, on voit qu'il y a de quoi qui se répète à tous les étés, à tous les hivers ou peu importe.
		526	+
		527	+[1:41:08] C'est de quoi qui est vraiment saisonnal à travers un intervalle d'une année. Ça, c'est la saisonnalité de la série. Maintenant, il y a aussi des cycles. C'est-à-dire que c'est possible aussi que vous observiez des patterns qui sont répétitifs, mais qui ne sont pas nécessairement dus à où on est dans l'année.
		528	+
		529	+[1:41:26] Et ça, c'est la composante cyclique. Et ça, c'est dû, par exemple, au taux d'intérêt, c'est-à-dire une récession, une expansion de l'économie. C'est souvent de quoi, c'est un cycle qui va être plus long qu'une année et ça ne sera pas dû à la saisonnalité. En immobilier, la saisonnalité, c'est super important, surtout pour les ventes.
		530	+
		531	+[1:41:45] Les ventes, ils changent énormément à travers les saisons. Et c'est des patterns qui sont répétés à chaque année. Et là, maintenant, on peut décomposer ça justement. Une série comme ça, il y a une composante qui est tendance. Donc, c'est-à-dire, c'est de quoi qui augmente tout le temps ou de quoi qui est stable.
		532	+
		533	+[1:42:00] Donc, c'est la composante tendance de la série. Il y a la composante de saisonnalité et cyclique. Il y a des méthodes statistiques pour les estimer. Donc, ces mesures-là, vous pouvez vraiment décomposer la série avec des estimateurs, mais ce n'est pas le but du cours.
		534	+
		535	+[1:42:14] Mais là, maintenant qu'on aurait un mini-modèle prédictif et que là, ces trois composantes-là, tendance, saisonnalité et cycle, on les a, mais qu'il reste encore des variations qu'on ne peut pas expliquer. Ça, c'est ce qu'on appelle le bruit. Donc, c'est des mouvements qui vont se produire dans les ventes, mais qu'on ne peut pas nécessairement expliquer à l'aide, par exemple, de la tendance, de la saisonnalité.
		536	+
		537	+[1:42:38] Donc, grosso modo, c'est ça. Maintenant, vous allez devoir également calculer le taux de variation. Ça, c'est quoi ? c'est par exemple la variation d'une propriété de son prix sur une année. Vous pouvez le calculer comme vous voulez en soi. Et même dans l'énoncé, vous avez la formule Excel, mais bon, il va falloir l'implémenter.
		538	+
		539	+[1:43:02] Le taux de croissance, c'est simplement le prix. Aujourd'hui, par exemple, si on veut avoir la variation sur un an, c'est le prix aujourd'hui et le prix un an avant. C'est tout. Ça peut être le prix médian, ça peut être les ventes. Donc, c'est vraiment un taux de variation.
		540	+
		541	+[1:43:16] Vous pouvez le voir comme par exemple en bourse, le rendement annuel d'une action. Donc, c'est la même chose. Il y a plusieurs façons de calculer. Le prix aujourd'hui, c'est le prix d'hier, moins le prix moins 1 étant donné que là, on ne met pas le PT moins PT moins 1. Mais bon, ce n'est pas le but. C'est simplement pour vous sachez que c'est comme ça que le rendement en pourcentage est calculé. encore une fois là c'est sur une période si c'est sur 4 ans vous faites simplement sur pt-4-1 et là ça va être le rendement sur une période de 4 ans mais c'est très bien indiqué qu'est-ce qu'on s'attend comme mesure à ce niveau-là ça c'est le taux de variation maintenant ici la variation sur 12 mois avec un liste manuel c'est utilisé pour les ventes Et pour plein de choses. Ça, c'est quoi ? C'est que supposons ici qu'on va avoir la variation d'une mesure qui est trimestrielle. Les ventes, c'est comme ça. Les ventes, c'est-à-dire qu'on a des ventes à tous les trois mois pour une ville donnée, peu importe. Vous avez la mesure aujourd'hui et vous avez la mesure qui était calculée un an avant.
		542	+
		543	+[1:44:30] Qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va simplement faire le rendement sur les 12 mois, étant donné que c'est 4 trimestres. Et on a une mesure GT pour 12 mois. Et quand on dit un glissement annuel, c'est qu'au lieu de le calculer, par exemple, à tous les ans, lorsqu'il y a un trimestre qui s'additionne, on va simplement enlever la dernière mesure qu'on a utilisée, le XT-4, Puis, on va rajouter une nouvelle. Donc, c'est-à-dire que le XT, ça va être la nouvelle mesure de vente de ce trimestre-là. Et on prend, donc, les… Je ne sais pas, je vais essayer de l'expliquer plus clairement, mais…
		544	+
		545	+[1:45:07] Vous prenez toujours la valeur aujourd'hui des ventes et comment ça a été par exemple il y a un an, mais c'est délicieux. C'est-à-dire que c'est recalculé à tous les trimestres au lieu de calculer à tous les ans. Donc, c'est une mesure qui va tenir compte, donc, justement, des 12 derniers mois.
		546	+
		547	+[1:45:26] Avec les ventes, ce n'est pas très logique. Ce serait plus, mettons, le prix, par exemple. Le prix, la variation du prix sur, on pourrait dire, les 12 derniers mois. Et pour ça, ça vous prend vraiment, donc, la mesure du trimestre en ce moment et du trimestre, donc, l'équivalent, donc, de ça, mais il y a 12 mois.
		548	+
		549	+[1:45:48] Bon, maintenant, désolé, c'est une partie qui n'est pas nécessairement agréable. Ça reste donc dans le curriculum, mais bon, je crois que si vous êtes déjà familialisé avec, si il y en a qui tradent un peu ou qui font beaucoup d'analyses techniques sur les marchés ou peu importe, vous avez certainement déjà tout vu ça. Mais bon, ici, on est rendu à la moyenne mobile sur quatre trimestres. Ça, c'est utilisé, par exemple, pour la moyenne des quatre trimestres sur, par exemple, les ventes ou peu importe.
		550	+
		551	+[1:46:21] Qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'on va aller calculer la moyenne d'une mesure sur les quatre derniers trimestres et c'est ça, donc, notre moyenne mobile quatre périodes. C'est que par exemple qu'on aurait, je ne sais pas moi, le prix c'est 600 000 au trimestre d'aujourd'hui, 500 000 le trimestre d'avant et là les deux autres d'avant c'est 500 000 puis 600 000, bien vous faites la moyenne simplement de ces quatre mesures-là.
		552	+
		553	+[1:46:45] Et c'est aujourd'hui la moyenne mobile quatre périodes, c'est simplement ce calcul-là. Donc, sur Excel vous pouvez utiliser une moyenne, vous prenez les quatre dernières valeurs puis vous faites la moyenne ou vous les additionnez puis vous les utilisez par quatre.
		554	+
		555	+[1:46:58] Étant donné que c'est la moyenne de quatre valeurs, c'est la somme de toutes les valeurs divisé par quatre. Qu'est-ce que ça permet de faire ? Ça permet d'éliminer les composantes qu'on pourrait dire saisonnales. C'est-à-dire qu'au lieu d'être influencé par simplement la dernière valeur, ça vous permet de tenir compte de toutes les valeurs précédentes et de glisser.
		556	+
		557	+[1:47:19] Ça a des inconvénients. C'est-à-dire que ça ne va pas s'ajuster aussi rapidement qu'une mesure unique. C'est-à-dire que si vous utilisez simplement XT, si vous voyez des changements, c'est bien possible que ce changement-là soit dû à de la saisonnalité. C'est pour ça qu'on utilise des moyennes mobiles souvent.
		558	+
		559	+[1:47:36] Ça va vous être indiqué quand utiliser ça. Mais sachez que la raison, c'est pour éviter justement qu'il y ait des composantes saisonnales et qu'on n'interprète pas des grosses variations comme étant de quoi qu'il y ait. Par exemple, les ventes ont énormément augmenté.
		560	+
		561	+[1:47:52] Oui, mais c'est parce qu'on est en été. les ventes augmentent toujours en été. Le fait d'étudier une moyenne mobile, ça vient éliminer ce problème-là aussi. Donc, c'est une façon de corriger la stationnalité. Si la moyenne mobile, elle, varie énormément par rapport à l'habitude, bien là, vous pouvez peut-être dire, bien là, il se passe de quoi, là. Là, c'est peut-être de quoi qui est plus au niveau de la tendance, il y a de quoi qui se modifie.
		562	+
		563	+[1:48:13] Ça a des inconvénients, puis ça a des avantages. Ça réduit le bruit également. Mais de façon simple, c'est que une moyenne mobile, c'est simplement si c'est quatre périodes, bien, vous prenez les quatre dernières périodes, vous faites la moyenne. Il y a une fonction Excel d'ailleurs juste pour ça. Que ça soit donc des mois, des trimestres, il faut toujours voir donc ici le T comme étant, si c'est une moyenne mobile 4, bien là, dans ce cas-là, c'est 4 trimestres, mais tu sais, ça aurait pu être 4 jours.
		564	+
		565	+[1:48:40] Bon, là, c'est plus en finance, mettons, de marché, mais en soi, c'est important de comprendre que ça s'applique pour tous les types d'intervalles. C'est tout. Ici, vous avez un exemple, donc, c'est quoi, justement, un exemple de moyenne mobile par rapport à comment la mesure elle-même qu'on utilise pour calculer la moyenne mobile, ça comporte.
		566	+
		567	+[1:48:59] Donc, vous voyez, ici, c'est beaucoup plus lisse et là, il y a des variations. C'est ça qu'elle permet la moyenne mobile. Elle permet de ne pas interpréter ça ici, le petit job qu'il y a là, comme étant de quoi de fondamental, mais qui est au final due à la saisonnalité.
		568	+
		569	+[1:49:11] Donc, on voit quand même qu'il y a… et c'est ça. La moyenne mobile, grosso modo, c'est elle qui nous permet de mesurer en quelque sorte la tendance parce qu'elle est corrigée pour les variations qui sont interannuelles, c'est-à-dire à l'intérieur d'une année. Et c'est pour ça qu'on dit que c'est une moyenne mobile sur quatre trimestres parce que ça couvre un an exactement. Là, vous allez me dire, bon, mais pourquoi on n'utilise pas une mesure annuelle tout court ? Parce qu'il faut que ça soit glissant. Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir une nouvelle mesure à tous les trimestres.
		570	+
		571	+[1:49:42] C'est-à-dire que si, par exemple, je ne sais pas moi, on est aujourd'hui, maintenant qu'on est au 31 décembre, bien là, vous allez prendre vraiment la mesure des quatre trimestres de l'année passée. Mais lorsqu'on va être rendu trois mois plus tard, bien vous allez prendre de janvier à mars, mais vous allez prendre aussi neuf mois dans l'année d'avant.
		572	+
		573	+[1:50:06] Donc, on va le lisser comme ça. Éventuellement, le trimestre d'après, vous allez prendre six mois dans l'année actuelle puis six mois dans l'année d'avant pour éventuellement être trois mois dans l'année d'avant et neuf mois dans l'année actuelle. Puis vous le lissez comme ça.
		574	+
		575	+[1:50:21] Donc, c'est calculé à tous les trimestres puis ça utilise toujours les quatre derniers trimestres. C'est pas que c'est clair. En dessous, c'est juste une moyenne. Mais ça a quand même beaucoup d'utilité de faire ça. Maintenant. Ça ici, c'est vraiment intéressant.
		576	+
		577	+[1:50:37] Le ratio de saisonnalité. C'est utilisé beaucoup pour les ventes. Donc, ça, c'est dans le curriculum encore une fois d'organisation des évaluants agréés. C'est une mesure qui nous dit simplement, lorsque c'est supérieur à 1, c'est que les ventes sont concentrées au niveau du printemps et de l'été.
		578	+
		579	+[1:50:57] Puis là, pourquoi que c'est ventes T2 plus ventes T3 sur ventes T1 plus ventes T4 ? Mais vous l'aurez compris, ici on dit qu'on veut savoir est-ce que c'est plus actif en hiver ou en été. Bon, l'été incluant le printemps. Si on regarde une année, de janvier à mars, c'est le trimestre 1. De mars à mai, c'est T2 et ainsi de suite.
		580	+
		581	+[1:51:28] T3, ça va être donc de avril à, je ne sais pas, moins juin, plus juillet ou à août, et là, jusqu'en décembre. Vous comprenez ? Donc, le T1, c'est après Noël. Donc, c'est vraiment les trois premières années passé janvier. Donc, on est d'accord que c'est en hiver. Ensuite, T2, on est d'accord que c'est plus au niveau du printemps.
		582	+
		583	+[1:51:49] Donc, c'est pour ça que c'est vendre T2 est en haut et vendre T3, c'est l'été. Et vendre T4, c'est l'automne, étant donné que c'est les derniers mois de l'année. Donc, qu'est-ce qu'on dit ? C'est que ce ratio-là, c'est simplement les ventes des trois trimestres du milieu, des deux trimestres du milieu, excusez-moi, sur ceux qui sont en hiver.
		584	+
		585	+[1:52:12] Ceux du milieu étant le printemps puis l'été. Donc, c'est vraiment, c'est une formule compliquée pour au final juste dire les ventes en été sur les ventes en hiver. Et là, donc vous voyez, si c'est supérieur à 1, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'il y a plus de ventes en été puis au printemps qu'il y en a donc à l'hiver puis à l'automne.
		586	+
		587	+[1:52:33] Donc, on dit que c'est un marché, donc le printemps c'est plus actif. C'est comme ça, mais bon. Et là, on peut comparer cette ratio-là sur plusieurs années. Et si c'est égal à peu près à 1, ça veut dire que c'est réparti de façon égale à travers les années. Puis on pourrait avoir le contraire également, donc ce serait surprenant.
		588	+
		589	+[1:52:52] Mais habituellement, c'est plus concentré l'été. Puis au printemps. Donc, c'est possible que vous ayez de quoi qui est toujours égal à 1. Mais bon, c'est une bonne mesure. C'est-à-dire que ça, vous le calculez vraiment. Et c'est important, ça, c'est calculé à toutes les années.
		590	+
		591	+[1:53:06] Et ce n'est pas de quoi qui est mobile. Donc, c'est-à-dire qu'on ne va pas le bouger. Tu sais, maintenant, quand un trimestre s'est écoulé, on ne fait pas le même calcul parce que ça nous prend vraiment une année complète, puis une année avec de janvier à décembre.
		592	+
		593	+[1:53:21] Dans ce sens, ça pourrait même être beaucoup plus sophistiqué que ça, parce que c'est comme ça, mais bon, ça veut dire de quoi sur plusieurs années. Si par exemple un marché, on a de quoi qui est toujours égal à un, on va dire que l'été puis le printemps, les ventes ne sont pas vraiment plus élevées à ce moment-là, donc ça nous indique aussi également est-ce qu'il y a de la saisonnalité dans les ventes.
		594	+
		595	+[1:53:41] Si c'est toujours égal à 1, il n'y a pas de signalité, donc c'est-à-dire que les ventes sont égales, peu importe le trimestre qu'on est. Donc, c'est ça, une année complète à une année impartiale, donc c'est ça, il faut déjà faire ça, c'est vraiment une année entière. ramener en vente donc à toutes les par mois bon ça c'est
		596	+
		597	+[1:54:05] Je ne sais pas nécessairement les mesures dans le cadre du TP on va les avoir donc par trimestre donc c'est ça qui est plus important de comprendre et le ratio encore une fois c'est beau de calculer mais il faut être capable d'interpréter pourquoi c'est comme ça pourquoi quand c'est plus grand qu'un 1 ça veut dire que c'est plus actif au printemps mais tu sais c'est vraiment étudiant C'est pas le...
		598	+
		599	+[1:54:29] Ça ne devrait pas vous causer de problème. En soi, le faire, c'est juste appuyer cette formule-là. Mais l'intuition, c'est de se dire qu'au final, les ventes du trimestre 2 et du trimestre 3, ça tombe l'été. Puis le printemps. C'est pour ça qu'ils sont en haut.
		600	+
		601	+[1:54:43] Maintenant, le T1 et le T4, ceux du bas, c'est parce que c'est l'hiver. Donc, les trois premières années passé Noël. les trois premiers mois les trois premiers mois passés Noël et finalement aussi les trois mois avant Noël, c'est-à-dire que le T4 ici c'est, on pourrait dire octobre, novembre, décembre donc c'est l'automne et l'hiver, donc c'est les saisons plus froides, donc c'est ça que ça veut dire maintenant qu'est-ce qui est à retenir de tout ça, c'est qu'une série ça a une tendance, de la saisonnalité, un cycle puis du bruit. Il faut savoir donc qu'est-ce qu'on lit en soi. Est-ce que la variation est due à la saisonnalité ou c'est dû à une tendance ou à un cycle ?
		602	+
		603	+[1:55:35] Maintenant, le cycle, vous n'allez pas nécessairement être obligé de l'appliquer dans le cadre du TP, étant donné que ça dépend des taux d'intérêt et tout ça. Mais ce qui est important de comprendre, c'est que si, admettons, vous interprétez donc une tendance, c'est très important de ne pas utiliser une mesure brute.
		604	+
		605	+[1:55:50] Donc, c'est-à-dire, par exemple, la valeur à tous les trimestres. Il faut utiliser une moyenne mobile. Donc, c'est ça en soi l'objectif. C'est que vous allez interpréter la tendance avec une moyenne mobile.
		606	+
		607	+[1:56:03] Et ici, vous pouvez également utiliser le ratio de saisonnalité pour dire, « Bon, j'ai fait le choix d'utiliser la moyenne mobile parce que le ratio de saisonnalité varie beaucoup et c'est très dur de dire s'il n'y a aucune saisonnalité jamais. » En soi, le fait d'utiliser une moyenne mobile tout le temps, c'est déjà plus adapté.
		608	+
		609	+[1:56:23] Mais ça a des inconvénients, c'est-à-dire que si, par exemple, le cas où vous pourriez manquer, mettons, il y aurait toujours des ratios de saisonnalité constants et que là, vous voudriez capturer des changements rapides. Donc, c'est-à-dire qu'il se passerait un changement vraiment important sur un trimestre.
		610	+
		611	+[1:56:42] Bien là, le fait d'étudier la valeur telle qu'elle, sachant que les ratios de saisonnalité sont toujours à 1. Mais bon, en cas du TP, ce n'est pas ça pour le moment, mais c'est important de le savoir.
		612	+
		613	+[1:56:59] Maintenant, ici, en immobilier, si vous allez voir, par exemple, les indices, donc, des valeurs des propriétés et tout ça, souvent, vous avez une valeur médiane, donc, c'est-à-dire la valeur des prix de vente, donc, pour un type de propriété donnée, par exemple, bungalow dans la ville de Québec, vous avez souvent, donc, une valeur médiane. Mais vous avez également une valeur de référence d'indice. Et ça, c'est très, très, très simple, comment c'est calculé. Si l'indice a commencé, par exemple, je ne sais pas moi, en 2000, dans les années 2000, qu'est-ce qu'il pose comme hypothèse ? C'est simplement qu'il commence à une valeur de 100. Donc, pourquoi 100 ? Parce que c'est comme ça, un indice, ça a une base de 100.
		614	+
		615	+[1:57:43] Et ça, qu'est-ce qu'ils font pour pouvoir justement déterminer la valeur de l'indice les autres années ? C'est simplement X, donc de base, c'est la valeur médiane que vous avez. Par exemple, si la première année que vous construisez votre indice, vous avez des bungalows dans la ville de Québec, je ne sais pas, qui sont à 200 000. bien, la période suivante, qu'est-ce que vous allez faire ?
		616	+
		617	+[1:58:03] C'est simplement de prendre la valeur médiane et toujours la ramener sur la valeur de la base. Et ça vous permet donc d'examiner le prix de l'indice en multipliant par 100, étant donné que c'est un ratio. Le multiplier par 100, c'est simplement pour ramener de quoi qu'il va être, par exemple, 1,23 à 123.
		618	+
		619	+[1:58:21] Qu'est-ce que ça veut dire aussi au final ? Ça veut dire que les propriétés par rapport au point de référence, ils ont augmenté de 23 %, 1,23 ou 123. Donc, c'est ça, grosso modo. Si la valeur passe en bas de 100, ça veut dire que là, le prix de l'indice a diminué par rapport à la valeur initiale au moment où l'indice a commencé.
		620	+
		621	+[1:58:45] Donc là, supposons ici, dans le cadre du travail pratique, ça va être 2021. Donc, ça veut dire que si on a une valeur de 90 d'indice, ça veut dire que le prix, et mettons que ce sera en 2026, bien là, ça veut dire que le prix est 10 % à peu près plus faible que par rapport à 2021.
		622	+
		623	+[1:59:04] Ce qui ne sera pas le cas dans le cadre du TP, ça va être supérieur à ça, évidemment. Mais si, admettons, et pour déterminer justement la valeur de l'indice en 2022, c'est simplement XT sur XBAL, c'est le prix médian du type de propriété que vous regardez en 2022.
		624	+
		625	+[1:59:20] Sur le prix de 2021, multiplié par 100. Et maintenant, ce qui est important, c'est que lorsqu'on passe à 2023, c'est juste dans le fond le cheviau qui change. Là, vous prenez le prix médian de 2023, toujours sur le prix de 2021, étant donné que c'est la base. Et vous multipliez par 100. Ça vous permet donc de calculer la valeur de l'indice.
		626	+
		627	+[1:59:39] Et non le rendement, parce qu'en soi, vous comparez toujours à X base qui est 2021. Donc, il y aurait une autre façon aussi de le voir, c'est simplement que Vous prenez le rendement de chacune des années, donc le prix médian s'est comporté comment chaque année, puis vous appliquez cette progression-là à 100, tout simplement.
		628	+
		629	+[1:59:58] Donc, il y a plusieurs façons de le calculer. Si on prend l'exemple, par exemple, ici 2021-2022, bien là, ça serait entre 110, 2025-125. entre 2021 et 2025, le prix a progressé ici de 125 sur 110. Moins 1 étant donné que c'est un rendement, donc il a progressé de 13,6 % depuis 2022.
		630	+
		631	+[2:00:24] Est-ce que ça, ça allait ? C'est quand même pas tant… Oui. Oui, parfait. Le point aussi qui peut être, on va prendre le voir, c'est le taux de croissance annuel qui est composé. Donc, c'est l'autre mesure qui est très importante. C'est bien comme ici, par exemple, dans ce cas-là, on a un taux de croissance depuis 2022. Ça ne nous donne pas la croissance annuelle. Ici, on est d'accord.
		632	+
		633	+[2:00:54] Donc, dans ce cas-là, qu'est-ce qu'il faudrait faire ? Il faudrait simplement aller appliquer la valeur finale sur la valeur initiale et vous allez élever à l'exposant 1 sur n. Et là, vous faites moins 1. En soi, c'est la formule la plus compliquée, mais en soi, c'est niaiseux.
		634	+
		635	+[2:01:17] Mais c'est juste qu'on élève à la 1 sur le nombre de périodes qu'on regarde. Si, par exemple, on va y aller simplement. On veut regarder le rendement sur 4 périodes. La valeur à la fin des 4 périodes, c'est 100. Mettons, 200. Et au début, c'était de 100. Sur les quatre périodes, vous avez fait une croissance de 200 sur 100 moins 1, donc de 100 %.
		636	+
		637	+[2:01:46] On est d'accord ? Mais maintenant, le problème, c'est que là, si on veut ramener ça au niveau du rendement par période, la seule différence, c'est qu'on prend le 200 sur le 100, on l'élève à la puissance 1 sur 4, étant donné qu'on regarde ça sur quatre périodes, et on fait le moins 1.
		638	+
		639	+[2:02:03] Et là, ça va être de quoi ? Qui va être plus faible, évidemment.
		640	+
		641	+[2:02:09] Et ce que ça nous permet de voir, c'est que la valeur qu'on a de finale sur initial, le rendement que ça nous donne, c'est équivalent à combien par période ? Donc, c'est la même chose, maintenant, si on regarderait quand on dit qu'une personne a fait un rendement composé en bourse de 10 %, c'est simplement la valeur finale moins la valeur initiale avec le 1 sur N, donc si c'est regardé sur 30 ans et tout.
		642	+
		643	+[2:02:38] Et ça, ça implique justement que c'est réinvesti, c'est-à-dire que la valeur continue de croire donc l'immobilier c'est un peu comme des actions en soi ici, puis le dividende on pourrait le voir comme étant les revenus de loyer là dans ce cas-là, c'est simplement la valeur marchande donc c'est la valeur de la propriété ou le
		644	+
		645	+[2:02:59] Pas besoin en fond d'incorporer les loyers, tout cela dedans c'est le taux de croissance sur une période donnée
		646	+
		647	+[2:03:11] Désolé. C'est ça qui était fermé. C'est ça. Donc, ici, c'est ça. Le taux de croissance, donc, c'est ça de façon simple. Sur Excel, il y a des fonctions pour le calculer, mais tu sais, en soit, vous allez voir, c'est bien indiqué. C'est la valeur finale sur la valeur initiale, puis s'il y a quatre périodes.
		648	+
		649	+[2:03:31] Il faut juste faire attention, par exemple, ici, le n qui est égal à 4. Pourquoi c'est égal à 4 ? C'est parce que là, on part de 2025 à partir de 2021. Un truc, c'est que vous prenez les années, puis vous les soustrayez. Et ça, ce qui est bien, c'est que souvent, dans Excel, vous avez l'année que vous regardez.
		650	+
		651	+[2:03:48] Vous pouvez aller calculer le n en prenant simplement la différence entre les années. Puis comme ça, vous pouvez les drag, puis ça se calcule automatiquement.
		652	+
		653	+[2:04:00] Maintenant ici, bon, la moyenne et la médiane. La moyenne, c'est pour calculer la moyenne mobile, c'est simplement la somme de la valeur. Ici, c'est la somme de toutes les valeurs fois 1 sur n. Ça revient à dire que c'est x1 plus x2 plus x3 divisé par 3, c'est tout.
		654	+
		655	+[2:04:17] C'est l'équivalent donc de faire la fonction moyenne dans Excel. Maintenant, la médiane, si on suppose, par exemple, qu'on a ces valeurs-là ici, 380, 410, 425, 450, puis 2500, bien là, si on fait la moyenne de ça, ça va être 833. Bon, ici, c'est en 1000, tout ça.
		656	+
		657	+[2:04:42] Pourquoi ? Parce qu'il y a cet extrême-là qui influence énormément la valeur de la moyenne. Maintenant, la médiane, c'est le point milieu. Donc, vous l'aurez compris, si on les ordonne, c'est 421. Encore une fois, il y a une fonction Excel qui calcule la médiane. Donc, pas besoin de les ordonner et tout ça, ça se fait automatiquement.
		658	+
		659	+[2:05:06] Qu'est-ce que ça permet donc d'étudier aussi la médiane comme valeur ? C'est que ça enlève l'influence des propriétés qui sont extrêmes. C'est tout. C'est pour ça. C'est que dans certains marchés, il y a des… si on utiliserait, ça peut donner une illusion que le prix moyen d'une propriété, bien, c'est justement, c'est le problème, c'est que lorsqu'on regarde, par exemple, le prix moyen des bungalows et tout ça, ou, mettons, certaines maisons, mais le fait d'incorporer les maisons dans un calcul de moyenne, mettons, de Westmont et tout ça, ou dans les endroits où c'est 3-4 millions, bien, ça donne une illusion fausse que le prix moyen est élevé.
		660	+
		661	+[2:05:39] C'est vrai que le prix moyen est élevé, donc, c'est pas une bonne mesure, la moyenne. C'est juste ça. Il y aurait des choses aussi qu'on peut faire, c'est-à-dire c'est enlever les 1 % les plus élevés puis les 1 % les plus faibles, mais là, c'est un biais statistique.
		662	+
		663	+[2:05:50] Donc, une des mesures les plus robustes, c'est la médiane qui peut être utilisée. Donc, ça a d'autres problèmes. C'est que ça peut aussi enlever de la précision au niveau des données de la dispersion. Donc, la meilleure façon de faire, c'est d'utiliser une combinaison des deux et de voir dans le fond c'est quoi l'avantage d'une pour pouvoir bien l'interpréter.
		664	+
		665	+[2:06:12] Donc c'est-à-dire que si la moyenne est égale à la médiane ce qui est impossible, ça veut dire que dans le fond on aurait des prix de propriété qui seraient vraiment sous forme d'une belle cloche normale, donc dans ce cas-là ça serait peu probable, mais ils ont chacun leur avantage donc le fait d'avoir par exemple une moyenne de 833 et une médiane de 425, qu'est-ce que ça veut dire ?
		666	+
		667	+[2:06:36] C'est simplement qu'il y a des propriétés avec des valeurs élevées extrêmes qui influencent la moyenne et que la médiane, elle en soi, c'est 425. Donc, ça veut dire que si on prend la propriété, le prix qui est au milieu, c'est-à-dire que 425, il y a autant de propriétés qui valent moins qu'il y en a qui valent plus.
		668	+
		669	+[2:06:53] Donc, c'est vraiment le prix milieu si on en donnerait toutes les propriétés, par exemple, de l'échantillon qu'on regarde. Alors que la moyenne, là, on voit que c'est beaucoup plus élevé, étant donné qu'il y a probablement des valeurs extrêmes dans les millions qui influencent tout ça.
		670	+
		671	+[2:07:07] C'est très rare que c'est dans l'autre sens que ça influence la moyenne. Donc, mettons qu'il y aurait, je ne sais pas moi, à Détroit où il y avait des propriétaires à 5 $ pendant la crise de 2008, bon, bien là, ça pourrait venir biaiser la moyenne dans l'autre sens.
		672	+
		673	+[2:07:18] Mais bon, habituellement, c'est plus à la hausse que la moyenne biaise.
		674	+
		675	+[2:07:25] Donc, ici, c'est ça. L'indice, donc, c'est à retenir dans le fond de façon simple, c'est l'indice, calcul de l'indice, le taux de croissance annuel composé. Donc, c'est comme ça qui s'est appelé. C'est simplement le rendement pour une période donnée. Donc, vous avez le rendement sur toutes les périodes, par exemple 4 ans, et le taux de croissance annuelle composée, c'est le rendement pour une année moyenne.
		676	+
		677	+[2:07:52] Donc, c'est-à-dire sur ces 4 ans-là, j'ai fait en moyenne ce rendement-là par année. Donc, c'est en faisant le valeur finale sur valeur initiale à la 1 sur 4, par exemple, moins 1. Il faut retenir également que la médiane, ça résiste aux extrêmes, mais ça réagit au changement de composition. C'est-à-dire que s'il y a des propriétés qui s'ajoutent d'un côté ou de l'autre, donc dans les valeurs plus faibles, ça peut vraiment changer énormément aussi le niveau de la médiane.
		678	+
		679	+[2:08:25] Puis la moyenne, elle pourrait être plus robuste dans ce niveau-là. Donc, de façon simple, il faut juste être capable de comprendre les mesures pour être capable de faire une interprétation qui est correcte.
		680	+
		681	+[2:08:37] Maintenant, ici, si on l'avait déjà vu. Je vais aller au niveau, donc, d'ici. de…
		682	+
		683	+[2:08:52] Donc, maintenant, le modèle est donné, donc on va finir avec ça, après ça, on va présenter le TP. Qu'est-ce que c'est ? C'est quand on dit une évaluation de masse, donc l'évaluation qui est faite automatiquement, c'est simplement le modèle est donné. Comment que ça fonctionne ?
		684	+
		685	+[2:09:09] C'est que, supposons que vous avez une bonne… c'est important dans le TP parce que vous allez devoir vous allez utiliser l'évaluation qui est faite automatiquement. Puis, vous allez devoir commenter pourquoi il y a des faiblesses dans cette évaluation. Et c'est justement parce que c'est fait avec cette façon de faire.
		686	+
		687	+[2:09:24] Vous avez une base de données avec des prix de vente ici. Et vous avez des caractéristiques pour chacune des propriétés. Un modèle hedonique, c'est quoi ? C'est simplement d'estimer une fonction qui permet de réduire. Ici, vous voyez, vous avez la forme simplifiée, c'est ça ici.
		688	+
		689	+[2:09:43] Donc, la fonction, c'est simplement un coefficient qui est devant chacune localisation, surface et tout ça. C'est ça. Et là, vous allez trouver la valeur de B0, de B1 et de B2. Vous n'aurez pas à faire ça dans le TP, je vous rassure. Mais c'est une valeur qui va être vraie pour toutes les données.
		690	+
		691	+[2:09:59] Donc, qu'est-ce que ça permet de faire ? C'est que, mettons, dans le cas de, je ne sais pas moi, le nombre de salles de bain. Le nombre de salles de bain, si, mettons, que ça serait X1, bien là, vous auriez une valeur de 20 000 ici. Ça veut simplement dire qu'en moyenne, sur tout votre échantillon, des fois, c'est estimé sur toute une province, une salle de bain, ça a une valeur de 20 000 $, sachant toutes les autres caractéristiques constantes.
		692	+
		693	+[2:10:23] Et ça, ça permet donc d'inférer la valeur implicite de toutes les caractéristiques d'une maison ou d'une propriété. Ça a une faiblesse. Et comment c'est déterminé ça ici ? C'est que la fin que vous avez à la fin, l'épicillon ici, c'est un terme d'erreur. c'est que c'est simplement la valeur de B0, B1, B2 et B3 est déterminée en minimisant l'erreur de chacune des observations individuelles.
		694	+
		695	+[2:10:50] Donc, ils appellent ça la somme des termes d'erreur au carré pour que ça soit toujours positif. C'est ça. Donc, c'est les moindres coordonaires, c'est en statistique. Le plus important, c'est de savoir qu'il y a une valeur de B0 qui est ici, intuitivement, comme par exemple le B0.
		696	+
		697	+[2:11:05] C'est la valeur de base. Donc, c'est vraiment, toutes les propriétés vont avoir cette valeur-là initiale qui n'est pas influencée par aucune caractéristique. Et ensuite, on additionne la valeur de chacune des caractéristiques. comme salle de bain ici,
		698	+
		699	+[2:11:24] En soi, lorsque tous ces préofficacres-là sont estimés, donc le B1, B2, B3, si par exemple le X1, c'est le nombre de salles de bain, pour déterminer une évaluation de masse pour une propriété donnée, par exemple, qui aurait, je ne sais pas moi, 4 salles de bain, dans ce cas-là, on va prendre le 20 000 par salle de bain ici qui est estimé, on va le multiplier par 4.
		700	+
		701	+[2:11:45] Si c'est une propriété qui en a deux, bien, ça va être négé par deux. Et c'est comme ça. Puis là, ça nous permet donc de projeter la valeur de la propriété, sachant une évaluation de masse. Donc, la municipalité de Toronto utilise cette façon de faire-là pour l'évaluation aux frontières.
		702	+
		703	+[2:11:59] Donc, ils ont des grosses bases de données avec les prix de vente puis les valeurs de chacune des caractéristiques. Et là, ça, c'est vraiment important. Ces modèles-là peuvent vraiment être extensionnés avec beaucoup de caractéristiques. Donc, c'est-à-dire que ça tient compte de l'emplacement.
		704	+
		705	+[2:12:14] Donc, c'est-à-dire qu'il y a des effets ici, par exemple, X, ça pourrait être la municipalité de Québec. Donc, si on est dans la municipalité de Québec, ça prend une valeur de 1, sinon c'est 0. Ça, ça permet de tenir compte que c'est dans Québec. Il y a aussi des modèles qui sont avec des autocorrélations spatiales.
		706	+
		707	+[2:12:33] Donc, c'est-à-dire que là, vraiment, il y a de la géométrie qui rentre là-dedans. Donc, pour que, justement, chacun des prix est influencé par tout ce qui est aux alentours. Mais bon, ce n'est pas ça le but du cours, mais ça peut vraiment être complexifié à l'extrême.
		708	+
		709	+[2:12:47] Mais ça, c'est comment ça peut être évalué automatiquement. Et ça a des limites. Vous allez voir que ça a vraiment beaucoup de limites. Pour les propriétés de luxe, ça ne quantifie pas très bien le luxe. C'est-à-dire que ça, ici, ça fonctionne quand même relativement bien lorsqu'on est dans une propriété très moyenne, c'est-à-dire un bungalow simple ou une maison à deux étages.
		710	+
		711	+[2:13:05] Mais dès qu'on s'en va dans le quoi qui n'est pas très bien représenté dans la base de données, bien là, ça peut donner vraiment des grosses erreurs. Mais encore une fois, c'est la meilleure estimation sachant les données qu'on a. Sachant qu'on ne veut pas aller, donc, on ne veut pas, dans le fond, aller faire une analyse spécifique, on veut généraliser à tout, donc, pour une évaluation de masse.
		712	+
		713	+[2:13:26] Donc, c'est ça ici. Maintenant, l'estimation, donc, que vous allez critiquer, c'est elle qui est faite, donc, sur le QEval, ça utilise une combinaison d'un modèle hédonique et des comparables. Maintenant, c'est vraiment pourquoi des fois ça va donner une valeur qui est à côté de la plaque. C'est un peu ça le travail critique qui est à faire.
		714	+
		715	+[2:13:55] Il y a plusieurs raisons. Des fois, c'est parce que c'est susceptible de ne pas être représenté. Par exemple, je ne sais pas moi.
		716	+
		717	+[2:14:04] Un condo dans une tour de 30 étages, 40 étages, bien, c'est celle-là qui est aux 40 étages, aux 40e étages, par exemple, c'est très possible que le modèle édonique, il projette une valeur qui est beaucoup plus faible que la réalité. La raison, c'est simple, c'est qu'il n'a pas nécessairement appris à pricer les étages supérieurs et donc, il n'y a pas assez.
		718	+
		719	+[2:14:25] Donc, dans la mesure qu'il y aurait l'étage dans le modèle édonique, si ce n'est même pas utilisé dans le modèle, bien, là, c'est normal que ça ne soit pas représenté.
		720	+
		721	+[2:14:38] Maintenant, on avait parlé ici donc des différentes valeurs. C'est important aussi d'être capable de comprendre donc que c'est toutes des mesures utilisables. Ça, c'est une représentation donc de comment les valeurs peuvent ici un peu se différencier. Les comparables ajustés, c'est elle qui est la plus utilisée en évaluation immobilière.
		722	+
		723	+[2:14:57] Ça donnerait maintenant une valeur ici. Ça peut être étendu, donc le rôle d'évaluation foncière pourrait être là. Le coût calibré, c'est la méthode des coûts. Et là, il y aurait peut-être le modèle hedonique qui serait même en dessous du rôle. Vous allez devoir donc les représenter comme ça ici.
		724	+
		725	+[2:15:13] Le travail, c'est de comprendre vraiment pourquoi que certaines méthodes marchent moins pour ce type de propriété-là. ou encore, c'est pas nécessairement de le faire en soi pour en parler, étant donné que les valeurs dans ce cas-là ici vont vous être donné. C'est plus une interprétation.
		726	+
		727	+[2:15:28] Et vous allez devoir donc rentrer pour une propriété, donc vous allez choisir, vous pouvez choisir n'importe laquelle, donc dans les 75 000 qu'il y a à vendre, mais je vous recommande quand même de choisir celle qui vous fait quand même facile à interpréter, donc c'est-à-dire que si vous vous embarquez dans le coin qui est ultra complexe, ben là c'est plus un coutoie de votre rangeant. On va y aller avec le TP. Encore une fois, vous pouvez aller voir plus en détail les éléments ici de ces slides-là. Ce n'est pas nécessairement tout ultra important, mais ça peut aider pour le TP et surtout pour l'interprétation. Le TP en soi, c'est quoi, vous allez avoir un gabarit et vous allez avoir donc 9 questions à remplir.
		728	+
		729	+[2:16:20] Ici, en soi, la seule question où vous allez devoir aller collecter des données, c'est la question 6.
		730	+
		731	+[2:16:28] C'est vraiment donc n'importe quelle propriété à vendre et vous allez voir, donc on va aller dans l'Excel. Si vous allez donc dans Collect, vous entrez donc les informations de la propriété que vous avez choisie. Tout ça ici, c'est donné là, donc c'est calculé. Le prix demandé, la valeur au rôle, l'estimation, l'intervalle de confiance ici, donc 10 % et 90 %. Et là, vous pouvez prendre une capture pour bouger nécessairement et vous allez avoir des mesures de comparable, que vous pouvez prendre ceux-là qui sont donnés ou les choisir vous-même.
		732	+
		733	+[2:17:06] Donc, c'est vraiment à votre guise. Ce qui est important ici, c'est qu'à la fin, vous allez avoir un dashboard avec toutes les métriques parce que vous allez analyser ici, mettons, les données de marché. Ça, c'est les données de marché qui vous sont données, donc vous n'avez pas besoin d'aller les chercher.
		734	+
		735	+[2:17:21] Et là, vous allez calculer donc la variation annuelle. Donc ici, c'est les ventes réelles par année. Donc, il faut les calculer à partir des données de marché ici. Donc, ce n'est pas trop compliqué. La raison pourquoi ici, les variations annuelles, il n'y a pas de valeur, c'est que ça nous prend deux mesures.
		736	+
		737	+[2:17:39] Donc, on n'a pas la première, étant donné que vous le calculez à partir d'ici. Donc, variation annuelle, vous l'aurez compris, si on fait un exemple, bien là, on commencerait comme ça. On prendrait la valeur qui est ici. Et là, je ne fais même pas ça comme du monde.
		738	+
		739	+[2:17:56] Comme ça ici, moins divisé par la valeur-là, moins 1. Comme ça. Et là, vous pouvez descendre. Comme ça ici. Donc, c'est vraiment comme ça qu'il faut le faire dans cette collée ici. Maintenant, comme on avait mentionné, là, on veut calculer l'indice. L'indice, on avait dit que c'était simplement la valeur d'une année sur la valeur de référence.
		740	+
		741	+[2:18:28] Moi, ce que je vous conseille de faire ici, dans ce cas-là, je vais juste faire celle-là, puis après ça, vous allez pouvoir les… On prend ça ici, comme ça. Vous allez choisir, donc, la valeur finale, étant donné qu'on est dans la première année, sur la valeur de base, ici.
		742	+
		743	+[2:18:43] Et là, vous allez multiplier par 1. Par 100, excusez-moi. Comme ça. Qu'est-ce que je vous conseille de faire, c'est que dans le cas d'un indice, la valeur de base est toujours pareille. Donc, qu'est-ce que vous pouvez faire ? C'est que vous pouvez simplement aller mettre un dollar ici pour aller figer la cellule.
		744	+
		745	+[2:19:00] Donc, ça, qu'est-ce que ça permet de faire ? C'est que ici, ça va toujours rester C6. Mais les autres, ils vont avancer. Donc, quand vous allez drag vers le bas, ça va prendre la valeur de 2022 pour le haut. Donc là, ça donne 100. C'est ce qu'on veut. Et si on drag ici comme ça, Là, vous avez compris, c'est la valeur de l'indice ici qui est calculé avec le point de référence de 100 pour 2021.
		746	+
		747	+[2:19:28] Maintenant, là ici, c'est prix unifamilial. familial, je crois qu'au niveau des données, ça va être donné probablement ici, c'est ça. Donc, prix médian de toutes, vous avez le prix médian unifamilial, le prix médian corpo et les plexes. Donc là, vous voyez, je ne l'ai peut-être pas fait correctement.
		748	+
		749	+[2:20:00] Il aurait fallu probablement que je prenne les valeurs de l'onglet de données. C'est un niveau-là ici. Donc, on va marcher. C'est toujours de 2021 à 2026. Donc, vous pouvez... Ce qu'on fait, c'est qu'on change l'onglet. Par exemple, l'indice corpo là, bien là, ça serait ici égal. On va dans la donnée.
		750	+
		751	+[2:20:18] Et là, on prend corpo, c'est où ? C'est ici. Prémédiant corpo. Bien là, On roule ça comme ça ici, ça, divisé par ça, comme ça, multiplié par ça. Et là, ici, on fige la L du bas.
		752	+
		753	+[2:20:43] Bon, c'est quoi que j'ai fait de pas correct ? Je pense que je n'aurais pas dû.
		754	+
		755	+[2:20:59] Comme ça. Et là, on ferme ça et on multiplie par 100. Bon, là, j'ai pas... C'est une bonne question, c'est comment se figer la... Je n'utilise pas trop souvent la cellule-là. Il y a une commande qu'on peut faire avec un PC, je crois. C'est F1 ou... Quelqu'un le sait ?
		756	+
		757	+[2:21:22] C'est pas F4 ? Oui, je pense que c'est F4, oui. Moi, je suis sur un max, c'est le problème. Mais en tout cas, il faut geler la cellule qui est ici. Là, je vais geler dans le fond ici. Tout ce que j'ai à faire, c'est geler le chiffre comme ça. C'est ça. Et là, après ça, je peux descendre.
		758	+
		759	+[2:21:43] Comme ça, ici. Donc là, vous voyez, c'est différent parce que là, on n'est pas dans l'unifamillage, on est dans le corpore. Donc, tout ce que vous avez à faire, c'est de mettre un dollar devant le 7, étant donné que c'est la septième colonne qu'on s'en va fumer.
		760	+
		761	+[2:21:55] Et là, c'est toujours par rapport à l'onglet de données. Donc, c'est ça. Et là, vous devez calculer l'indice des Plex également. Et là, la vente moyenne de toutes les mesures. Donc, ici, les ventes moyennes, c'est simplement d'aller chercher, d'en donner les ventes de toutes les mesures.
		762	+
		763	+[2:22:18] Vous pouvez simplement aller appliquer le… le sens en soi, c'est de reprendre simplement les valeurs qui sont données, telles quelles. Est-ce qu'il y avait des questions pour cette partie-là ?
		764	+
		765	+[2:22:34] En fait, on a une difficulté avec une formule, on le calcule manuellement pour le rendre, ça revient au même, en fait. Ou ça ne se rapportera peut-être pas sur d'autres pages ? Dans le fond, non. Si admettons que vous avez un problème à la rentrée, dans la mesure que c'est cohérent, vous faites le suivi dans les autres, oui, non, il n'y a pas de problème à ce niveau-là. Par exemple, si vous allez le voûter, vous pourriez, je ne sais pas moi, une façon de faire, ce serait simplement d'aller créer une colonne, je ne sais pas moi, ici.
		766	+
		767	+[2:23:13] Je préfère ça comme ça. Puis là, vous rajoutez ça comme ça ici. valeur, maintenant, d'indice initial, puis là, vous allez simplement calculer. En tout cas, vous prenez, par exemple, le prix initial, puis là, vous le rajoutez comme ça. Puis là, c'est la valeur de votre indice.
		768	+
		769	+[2:23:28] Comme ça, vous pouvez simplement faire ça, diviser par ça ici. Et vous pouvez le faire comme vous voulez à ce niveau-là. C'est vraiment, c'est libre à vous. Le rentrer à la main, c'est sûr que, tu sais,
		770	+
		771	+[2:23:41] Il y a, si admettons, vous entrez la valeur de la réponse directement, le suivi d'erreur ne peut pas se faire sans, mettons, une erreur. Tu le comprenais ? Oui, je comprends. C'est ça, donc, ce n'est plus ce qui est, mais c'est possible. En soi, si, mettons, vous rentrez la valeur directement, comme, mettons, de 124 ici, vous pouvez rentrer 124, vous ne perdez pas de points.
		772	+
		773	+[2:24:06] En soi, comment vous avez obtenu ça, moi, je n'en ai aucune idée. Mais dans le cas où est-ce que vous le rentrez directement, je ne peux pas aller voir est-ce que la formule est bien rentrée puis accorder des points si par exemple il y a une erreur. Si vous avez choisi une mauvaise valeur, là, il y a une partie des points qui est donnée.
		774	+
		775	+[2:24:22] Mais si c'est vraiment la mauvaise valeur puis que là, il n'y a pas de formule, Excel, Implicite, bien là, c'est plus dur d'aller, mettons, accorder des points plus additionnels. Mais comme je vous dis, il ne devrait pas y avoir de problème à ce niveau-là. Au niveau même des formules Excel, honnêtement,
		776	+
		777	+[2:24:47] En tout cas, le JPT va te meurer à me, c'est nouveau-là. Je pense que c'est très bon pour Excel et tout ça. Il est très bon là-dedans. Vous avez plein d'outils. C'est pour ça que je n'ai pas mis plus de temps que ça dans comment utiliser Excel parce qu'il y a tellement d'outils disponibles qu'en soi, ce n'est pas nécessairement le point du cours.
		778	+
		779	+[2:25:16] Mais s'il y en a qui ont des problèmes, sentez-vous, vous êtes bloqué, ne perdez pas trop de temps, vous pouvez m'écrire et je vais vous répondre par courriel. Il n'y a aucun problème. Vous m'envoyez votre Excel avec le problème et je vous renvoie ce qui cloche et tout ça.
		780	+
		781	+[2:25:32] À ce niveau-là, ne perdez pas trop de temps non plus. Ce n'est pas un cours d'Excel en soi, mais c'est juste que c'est la meilleure façon de faire un TP. Maintenant, au niveau du dossier, encore une fois, c'est les propriétés qui sont dans l'énoncé. Si on regarde ici, vous avez les propriétés de référence ici qui vous sont données.
		782	+
		783	+[2:25:55] C'est celle-là ici. Toutes les informations sur ces propriétés-là, ils vous sont données directement dans l'Excel. Puis vous voyez, vous avez le prix qui est demandé, puis vous avez l'évaluation qui est là. Maintenant, le gros du travail, c'est de dire pourquoi il y a une divergence ?
		784	+
		785	+[2:26:13] C'est justement là que les points sont vraiment donnés. Est-ce que l'intuition est bonne ? C'est-à-dire, pourquoi il y a une différence d'évaluation, selon vous, pour ça ici ? Il n'y a pas nécessairement juste une bonne réponse. Mais maintenant, vous allez calculer ici, dans un premier temps, la médiane des écarts du dossier.
		786	+
		787	+[2:26:32] Le dossier, c'est simplement ça ici. Donc, le prix demandé de ces 10 propriétés-là et l'estimation. La médiane des écarts, c'est, vous l'aurez compris, c'est simplement la différence entre ça et ça. Et vous faites la médiane de toutes ces valeurs-là. Ensuite, part des propriétés dont le prix demandé dépasse l'estimation.
		788	+
		789	+[2:26:54] Bien ça, vous l'aurez compris. Si ça met ton exemple, on s'en va ici. Là, on fait ça.
		790	+
		791	+[2:27:02] Donc, là, ça nous donne… Qu'est-ce que j'ai fait ? J'ai fait diviser, il fallait que je fasse moins. Bon, ça, qu'est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que l'estimation est trop élevée par rapport au prix demandé. Donc, là, on est négatif. Et le son dry and drop ici.
		792	+
		793	+[2:27:18] Bon, la médiane, c'est simplement médiane de ça ici. comme ça. Et le 100 pourcentage, on va le mettre en nombre. Donc, la médiane des écarts, c'est de 23 000 négatifs. Donc, là, en ce moment, les estimations sont trop élevées par rapport au prix demandé. Et si on parle, par exemple, au niveau des parts de la propriété dont le prix demandé dépasse l'estimation, une façon de faire, ça pourrait être simplement, donc ici vous voyez, vous pouvez accorder un truc rapide, c'est d'aller mettre une valeur de 1 quand c'est négatif, par exemple.
		794	+
		795	+[2:28:06] Donc là, vous pouvez y aller facilement. Il y a une fonction pour le faire, mais pour ceux de maintenant qui ne connaissent pas trop Excel, 0 positif, 0, 1, puis c'est négatif, comme ça, comme ça. Et là, qu'est-ce que ça vous permet de faire ? C'est que là, ça dit les parts des propriétés dont le prix demandé dépasse l'estimation.
		796	+
		797	+[2:28:22] Bien là, ici, on l'a vu. Quand l'estimation est plus élevée que le prix, c'est négatif. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que, bon là, pour faciliter ça, j'aurais dû mettre un 1 quand c'est positif. Mais bon, on peut faire la somme des 1 ici. On en a 1, 2, 3, 4, il y en a 5.
		798	+
		799	+[2:28:41] Donc, ici, 1, 2, 3, 4, 5. Grosso modo, c'est aux alentours de la moitié des propriétés qui ont ces 50 % incidérations. Et là, vous avez une valeur de repère ici de 41 %. C'est-tu exactement ça ? J'ai oublié un ici. Désolé, je fais n'importe quoi. Donc là, dans ce cas-là, ça serait 0.
		800	+
		801	+[2:29:10] Et là, vous pourriez même faire ici la somme de... C'est pour éviter d'étudier des fonctions Excel trop compliquées. Vous faites la somme de tout ça ici.
		802	+
		803	+[2:29:18] 5. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que là, il y en a 5 qui ont une valeur inférieure, puis il y en a 5 qui ont une valeur supérieure. Donc ici, le ratio, c'est 50%. Maintenant, ça dit que le repère ici est, pour les 831 propriétés proches de ça, proches de ces propriétés-là, c'est aux alentours de 41 %.
		804	+
		805	+[2:29:39] Donc, pourquoi c'est comme ça ? Pourquoi donc dans cet échantillon-là ? C'est vraiment, c'est un petit commentaire selon vous pourquoi c'est comme ça. Toutes les bonnes interprétations vont être retenues. C'est vraiment intuitif. je les ai pris pour que ce soit facile à voir et c'est sûr que c'est une explication qui est à côté de la plaque ça ne marche pas, mais bon, ce n'est pas non plus pas besoin d'aller habituellement, donc ça devrait vous sauter directement si vous avez des doutes, vous pouvez m'écrire, il n'y a pas de problème donc c'est ça ici la collecte, c'est vraiment pour la propriété que vous allez choisir vous prenez simplement le type de propriété l'air habitable, valeur ou rôle le financement Donc, ça, c'est au niveau du, ici, donc, les taux affichés.
		806	+
		807	+[2:30:29] Donc, ça, c'est simplement le taux hypothécaire. Dans les slides, vous avez tout ce qui était pour calculer, par exemple, le prix d'un paiement hypothécaire. Je crois que la fonction valeur paiement, donc supposons ici, pour vous le simplifier, là, valeur paiement, c'est votre amie.
		808	+
		809	+[2:30:48] Vous avez le taux. Ça, c'est le taux qui est mentionné ici, donc, de 16,9 %. 6,09. Et là, c'est important, étant donné que c'est un paiement qui est mensuel, il faut diviser le taux par 12. Donc, c'est la seule petite attrape. Puis encore une fois, au Canada, ce n'est pas réellement divisé par 12, étant donné que c'est capitalisé.
		810	+
		811	+[2:31:11] Mais pour le cadre du TP, vous pouvez l'utiliser, la valeur exacte, donc c'est capitalisé semestriellement, mais bon, diviser par 12, c'est correct aussi. Aux États-Unis, c'est comme ça qu'ils le font, mais au Canada, les taux hypothécaires sont calculés différemment.
		812	+
		813	+[2:31:25] Donc, il faudrait comme diviser le taux par deux et ensuite aller appliquer donc le 1,6, mais bon, diviser par 12, c'est bien correct aussi. Maintenant, le nombre de paiements, on dit que c'est une hypothèque de 25 ans, donc fois 12 mois, et là, vous avez la valeur actualisée.
		814	+
		815	+[2:31:40] Ça, c'est simplement le montant du prêt. Valeur capitalisée, c'est le montant qui reste à la fin, donc c'est zéro. Ça, je vais le mettre dans les slides. Dans les slides qui expliquent pas le TP, vous les avez, mais on va le faire, donc, juste un exemple. Valeur paiement.
		816	+
		817	+[2:31:58] Supposons qu'on a un taux et on demande le taux, donc, de l'hypothèque. C'est ça ici. Là, ça ne marche pas parce que c'est... En fait, vous voyez, vous avez raison, je pense que je vais le rentrer à la main. Bon, 1,09, point virgule, nombre de paiements. Donc là, c'est une hypothèque, donc, de, ici, vous avez, donc, le taux de 10 heures d'eau, 25 fois 12 pour le nombre de paiements, étant donné que le temps hypothécaire au Québec, au Canada, c'est de 25 ans.
		818	+
		819	+[2:32:28] En soi, après 5 ans, le taux est renouvelé, mais on calcule quand même sur 25 ans pour avoir le paiement. Donc, c'est 25 fois 12 ici. Ensuite, valeur actualisée, ça, c'est le montant du prêt. Donc, c'est le 80 % par exemple du prix de la propriété. Donc, ici, c'est mentionné également.
		820	+
		821	+[2:32:48] Donc, donner paiement, c'est simplement le prix de la propriété en question. Très important, la mise de fonds également, ça va être mentionné dans l'énoncé. Donc, supposons que ça dit que c'était une mise de fonds de 200 000 et que la propriété vaut 1 million, le prêt est de 800 000.
		822	+
		823	+[2:33:07] Et c'est ça le VA ici. Donc là, je le rends manuellement. Et valeur capitalisée, c'est 0, étant donné qu'à la fin, on veut que ça soit remboursé complètement. Et là, ici, on va mettre une annuité. Il y a pas une annuité de fin de période. Donc, c'est pour dire que c'est à la fin de la période que le paiement est fait.
		824	+
		825	+[2:33:25] Vous pouvez mettre 0. Et ça ne marche pas en tout pour m'en faire. Qu'est-ce que j'ai fait de pas correct ? Je n'ai pas divisé ça par 12.
		826	+
		827	+[2:33:39] Je crois que je n'ai pas fait correctement. 800 000. Ah, mon Dieu. Désolé. C'est 0,0609. Donc, on est dans Excel. un taux, il ne faut pas rentrer le taux en nombre normal. Donc, le paiement est de 5198 ici, dans ce cas-là, hypothécaire. Vous allez voir pourquoi.
		828	+
		829	+[2:34:11] C'est simplement parce que ça fait partie du curriculum d'être capable de calculer un taux hypothécaire. Je ne vous en tiendrai pas. La correction ne sera pas nécessairement trop difficile à ce niveau-là. C'est vraiment de comprendre l'intuition. Maintenant, c'est que vous voyez, donc ici, c'est mentionné, la mise de fonds est de 20 %.
		830	+
		831	+[2:34:28] Donc, c'est simplement comme là, par exemple, le prix médian des 10 prix demandés du dossier, ici, donc ça va être le, vous allez, donc votre scénario 2, c'est la propriété que vous avez choisie et le scénario 1, c'est simplement le prix médian, donc les propriétés qu'on vous donne, donc les 10. Donc, supposons qu'ici c'est 500 000, bien là vous entrez la valeur de 500 000.
		832	+
		833	+[2:34:53] Et là, vous la prenez donc directement à partir du calcul de la médiane. La mise de fond, bien là, c'est simplement 20 % fois cette valeur-là. Le montant du prêt, c'est, comme mettons qu'on mettrait 500 000 ici, 500 000, donc si ça va être 20 % fois ça ici, donc fois 0,20.
		834	+
		835	+[2:35:14] Et là, le montant du prêt, c'est simplement la valeur, donc le prix, moins la mise de fonds. Donc, 40 %. Maintenant, le paiement ici, c'est simplement, qu'est-ce qu'on vient de faire là ? Donc, supposons qu'on aurait ça ici, là, on va faire valeur paiement. Le taux qui est une façon de faire, c'est simplement de faire ça ici.
		836	+
		837	+[2:35:40] Ici, on va le diviser par 100 et on le redivise par 12 pour que, justement, ça soit en nombre décimale et non comme ça ici directement. Et là, je pense qu'il y a un pourcentage dessus, donc le diviser par 100 n'était pas nécessaire. Donc, c'est comme ça ici. Là, 12 fois 25.
		838	+
		839	+[2:36:00] Ensuite, valeur actualisée, c'est simplement le montant du prêt. et là, pour que la valeur du paiement soit positive, le montant du prêt doit être négatif parce que c'est comme des entrées de cash. C'est-à-dire que la banque, elle vous fournit un montant donné pour votre hypothèque et vous le remboursez à travers plusieurs paiements. Donc, il faut que les cash-offs soient opposés. Si on met la valeur du prêt négatif, les paiements vont être positifs et c'est mieux pour la représentation.
		840	+
		841	+[2:36:27] Donc, ici comme ça, à la fin, c'est zéro et annulé de 5 périodes et ça vous donne le paiement de 2599. Maintenant, écart mensuel par rapport au scénario 1, donc ça, vous allez devoir documenter. Le revenu annuel, ça va vous être mentionné ici dans l'énoncé et vous allez donc faire ici une explication par rapport à ça.
		842	+
		843	+[2:36:52] Et à la fin, vous allez avoir ce dashboard-là qui va se faire automatiquement ici avec toutes les valeurs que vous allez rentrer et calculer. puis ça va être vraiment ici de tout simplement faire des constats et c'est tout donc c'est de façon simple c'est ça est-ce qu'il y avait des questions à la prochaine séance si vous avez des problèmes ou si avant vous pouvez m'écrire par courriel ou sinon on peut en discuter la semaine prochaine ça prend pas nécessairement énormément de temps donc dans l'énoncé c'est écrit vous pouvez pas le faire en équipe mais c'est libre à vous si vous voulez le faire à deux vous pouvez le faire à deux vous mettez vos deux noms ici et il n'y a pas d'autre chose à remettre que l'Excel.
		844	+
		845	+[2:37:33] Donc, en soi, c'est l'Excel. Et vous voyez ici, vous allez avoir le statut en cours et tout ça. Ça vous donne une idée dans le fond. Est-ce que j'ai tout fait ? Ça va être marqué terminé quand ça va être fini. Donc, ça ne vous dira pas si l'annonce est bon. Si vous avez fait la bonne chose.
		846	+
		847	+[2:37:52] Mais si vous utilisez le jeu de slide qu'on vient de présenter pour l'ETP, avec les notes de cours et tout ça, il n'y a aucun problème. Maintenant, pour Excel, n'importe quel chat GPT, peu importe, si vous avez un problème pour calculer comment figer une cellule, vous pouvez m'écrire ou vous pouvez demander à...
		848	+
		849	+[2:38:13] Peu importe, donc c'est vraiment libre à vous. Ce que je demande à faire, c'est que si vous utilisez, par exemple, c'est l'université qui nous le demande, probablement, je n'aurais pas mis cette chose-là, mais je n'ai pas le choix de le faire, donc, si vous utilisez l'intelligence artificielle, simplement, écrivez pourquoi dans quelle mesure vous l'avez utilisée.
		850	+
		851	+[2:38:29] Donc, c'est-à-dire, je l'ai utilisée pour les formules Excel. Je l'ai utilisée pour vérifier mon raisonnement sur, par exemple, l'explication d'en synthèse. Ça n'influencerait aucunement votre note. Donc, c'est-à-dire que c'est simplement parce que c'est comme ça.
		852	+
		853	+[2:38:42] Donc, il n'y a pas de... Mettez maintenant que c'est libre à vous de l'utiliser pour vérifier qu'est-ce que vous avez fait. Mais, encore une fois, l'interprétation,
		854	+
		855	+[2:38:57] C'est je pourrais m'attendre dire pour faire dans le fond ça ici toutes les étapes par exemple mécaniques moi je crois que là ça peut être très très bien de vérifier surtout pour les formules et tout ça et maintenant la synthèse c'est là que là c'est plus vous qui devez encore une fois quelqu'un peut tout le faire mais c'est qu'il y a un risque que dans le fond ça soit très très très général comme explication et que ça ne sera pas nécessairement adapté au cours.
		856	+
		857	+[2:39:25] Mettez, encore une fois, vous avez la liberté de faire comme vous le souhaitez. Mettez vraiment pour les calculs ici quelles formules utiliser. Il y a des affaires sur Excel, des fois, ça peut être plus rapide de le faire d'une façon ou d'une autre. C'est vraiment libre à vous. L'important, c'est que les formules soient là pour faire le suivi.
		858	+
		859	+[2:39:41] Si vous ne voulez pas faire de... Si vous êtes à l'aise avec le fait et que vous êtes sûr de votre réponse, vous n'êtes pas obligé de mettre
		860	+
		861	+[2:39:48] Les formules Excel. Vous pouvez simplement mettre les valeurs, mais soyez conscients que, bon, il y a un risque que si ce n'est pas la bonne chose, bien là, le suivi d'erreur ne puisse pas être fait. Donc, est-ce qu'il y avait des questions ?
		862	+
		863	+[2:40:04] Ça va venir, je pense. Ça va bien ? Parfait. Comme je vous ai dit, si vous avez des questions sur le forum, par courriel, ou à la prochaine séance, il n'y a aucun problème. Donc, je vais me faire un plaisir de vous répondre. puis garder à l'esprit que maintenant c'est surtout ça ici donc c'est vraiment l'interprétation qui est importante c'est le
		864	+
		865	+[2:40:29] C'est plus pour travailler maintenant l'intuition en immobilier par rapport à l'économie plutôt que d'être capable de faire des formules c'est surtout ça dans le monde que ça vérifie c'est pour ça justement que je mets l'avant la possibilité pour justement aller plus si tu n'es pas trop de temps à essayer de comprendre comment faire un moyen...
		866	+
		867	+[2:40:51] Comment on appelle ça ? En soi, c'est bien. Dans votre travail, vous allez devoir utiliser Excel et vous l'utilisez certainement déjà. C'est pour ça que je n'ai pas la... Je pense que vous n'allez avoir aucun problème à faire ça. Mais en soi, c'est vraiment au niveau de l'intuition, de l'analyse que c'est...
		868	+
		869	+[2:41:07] Le plus gros du travail est à faire. Juste pour que ça soit clair, pour ne pas, mettons, qu'il y en a qui... ils passent maintenant leur temps à faire ça ici, puis que là, ils bottent ça, ce n'est pas nécessairement la chose la plus... Puis de toute façon, ça prend peut-être une heure ou deux de faire tout ça ici, donc jusqu'à 5 heures, même pas.
		870	+
		871	+[2:41:29] Puis ça, c'est si vous y allez vraiment juste vous, avec aucun aide externe. Si vous allez maintenant sur des forums Excel, de Chagip, qui, peu importe, ça va aller beaucoup plus vite. Ça vous laisse pas mal plus de temps pour justement faire l'analyse ici, puis penser justement à l'explication qui est par rapport à comment on avait dit, pourquoi cette valeur-là est différente par rapport à l'autre.
		872	+
		873	+[2:41:52] Donc, c'est ça. Donc, s'il n'y a pas d'autres questions, ça termine pas mal la séance. Je vais la mettre en ligne, donc, la vidéo sur le site pour ceux qui ne sont pas là, mais si vous voulez la réécouter. Sinon, c'est tout pour aujourd'hui, donc ça va aller la semaine prochaine pour la fin.
		874	+
		875	+[2:42:14] Super, merci. Merci. Bonne soirée. ...

modified dist/videos/index.html +10 −2

				@@ -92,7 +92,7 @@
92	</div>	92	</div>
93		93
94	</header>	94	</header>
95	−<main id="main" class="page videos-index"><div class="page-head"><div class="eyebrow">Séances vidéo</div><h1>Les enregistrements des séances</h1><p class="lead">2 séances enregistrées sur Zoom (3:53:53 au total). Chaque enregistrement est découpé en chapitres, sous-titré et accompagné de sa transcription synchronisée : cliquez sur une phrase pour y aller dans la vidéo, cherchez un mot, reprenez où vous étiez. Les enregistrements sont ajoutés après chaque séance.</p></div>	95	+<main id="main" class="page videos-index"><div class="page-head"><div class="eyebrow">Séances vidéo</div><h1>Les enregistrements des séances</h1><p class="lead">3 séances enregistrées sur Zoom (6:36:49 au total). Chaque enregistrement est découpé en chapitres, sous-titré et accompagné de sa transcription synchronisée : cliquez sur une phrase pour y aller dans la vidéo, cherchez un mot, reprenez où vous étiez. Les enregistrements sont ajoutés après chaque séance.</p></div>
96	<div class="vid-grid"><a class="vid-card reveal" href="/videos/01/" style="--pc:#2976bb" data-video-card="01">	96	<div class="vid-grid"><a class="vid-card reveal" href="/videos/01/" style="--pc:#2976bb" data-video-card="01">
97	<div class="vid-thumb"><img src="/videos/01/poster.webp" alt="" loading="lazy" decoding="async"><span class="vid-dur"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clock"/></svg> 1 h 28</span><span class="vid-play"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg></span></div>	97	<div class="vid-thumb"><img src="/videos/01/poster.webp" alt="" loading="lazy" decoding="async"><span class="vid-dur"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clock"/></svg> 1 h 28</span><span class="vid-play"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg></span></div>
98	<div class="vid-card-body">	98	<div class="vid-card-body">
				@@ -109,7 +109,15 @@
109	<div class="sc-meta"><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 51 chapitres</span><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cc"/></svg> sous-titres</span><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> transcription</span></div>	109	<div class="sc-meta"><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 51 chapitres</span><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cc"/></svg> sous-titres</span><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> transcription</span></div>
110	<div class="vid-prog" data-video-progress="02"><div class="bar"><i></i></div><span>Non commencée</span></div>	110	<div class="vid-prog" data-video-progress="02"><div class="bar"><i></i></div><span>Non commencée</span></div>
111	</div>	111	</div>
112	−</a><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#2976bb"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>03</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 03</div><h3>Les principes fondamentaux de l'évaluation</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#0f8b8d"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>04</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 04</div><h3>La valeur : concepts et types</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#0f8b8d"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>05</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 05</div><h3>Le marché immobilier québécois</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#0f8b8d"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>06</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 06</div><h3>Collecte et analyse des données</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#0f8b8d"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>07</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 07</div><h3>Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#cca424"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>08</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 08</div><h3>La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#cca424"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>09</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 09</div><h3>La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#cca424"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>10</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 10</div><h3>La méthode du coût</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#cca424"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>11</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 11</div><h3>La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#cca424"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>12</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 12</div><h3>La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#6b4fbb"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>13</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 13</div><h3>Le rapport d'évaluation</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#6b4fbb"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>14</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 14</div><h3>Révision générale et cas intégrateur</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div></div>	112	+</a><a class="vid-card reveal" href="/videos/03/" style="--pc:#2976bb" data-video-card="03">
		113	+ <div class="vid-thumb"><img src="/videos/03/poster.webp" alt="" loading="lazy" decoding="async"><span class="vid-dur"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clock"/></svg> 2 h 43</span><span class="vid-play"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg></span></div>
		114	+ <div class="vid-card-body">
		115	+ <div class="sc-num">Séance 03 · mercredi 23 septembre 2026, 19 h (Zoom)</div>
		116	+ <h3>Les principes fondamentaux de l'évaluation</h3>
		117	+ <div class="sc-meta"><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 61 chapitres</span><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cc"/></svg> sous-titres</span><span><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> transcription</span></div>
		118	+ <div class="vid-prog" data-video-progress="03"><div class="bar"><i></i></div><span>Non commencée</span></div>
		119	+ </div>
		120	+</a><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#0f8b8d"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>04</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 04</div><h3>La valeur : concepts et types</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#0f8b8d"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>05</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 05</div><h3>Le marché immobilier québécois</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#0f8b8d"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>06</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 06</div><h3>Collecte et analyse des données</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#0f8b8d"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>07</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 07</div><h3>Examen mi-session : révision des blocs 1 et 2</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#cca424"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>08</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 08</div><h3>La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#cca424"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>09</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 09</div><h3>La méthode de comparaison — Partie 2 : ajustements et réconciliation</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#cca424"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>10</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 10</div><h3>La méthode du coût</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#cca424"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>11</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 11</div><h3>La méthode du revenu — Partie 1 : du revenu brut au RNE</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#cca424"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>12</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 12</div><h3>La méthode du revenu — Partie 2 : le taux et le DCF</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#6b4fbb"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>13</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 13</div><h3>Le rapport d'évaluation</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div><div class="vid-card vid-card-off" style="--pc:#6b4fbb"><div class="vid-thumb vid-thumb-off"><span>14</span></div><div class="vid-card-body"><div class="sc-num">Séance 14</div><h3>Révision générale et cas intégrateur</h3><div class="sc-meta"><span>Enregistrement à venir</span></div></div></div></div>
113	<p class="gl-count" style="margin-top:26px">Enregistrements destinés aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1003. La transcription est automatique (modèle Whisper) et n’a pas été corrigée : en cas de doute, la parole du professeur prévaut ; les notes de cours restent la référence écrite.</p>	121	<p class="gl-count" style="margin-top:26px">Enregistrements destinés aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1003. La transcription est automatique (modèle Whisper) et n’a pas été corrigée : en cas de doute, la parole du professeur prévaut ; les notes de cours restent la référence écrite.</p>
114	</main>	122	</main>
115	<footer class="site-footer">	123	<footer class="site-footer">
116		124