spb/uqo-imm1033

11200:09:36,820 --> 00:09:38,2203Merci.452600:13:00,000 --> 00:13:01,8807...8931000:13:34,380 --> 00:13:35,78011Merci.121341400:14:11,440 --> 00:14:16,28015Bon, donc, on va commencer la séance, donc, sur les coûts indirects et profits,161751800:14:16,320 --> 00:14:17,16019donc, entrepreneurial.202162200:14:18,960 --> 00:14:21,80023Bon, là, je vois qu'il n'y a pas grand monde connecté, mais est-ce qu'il y avait des242572600:14:21,820 --> 00:14:23,18027questions sur l'examen pour le moment ?282983000:14:29,300 --> 00:14:33,24031non pas de question ouais non je sais323393400:14:35,860 --> 00:14:40,76035mais c'est correct c'est ça mais je vais vraiment m'assurer pour que le final soit3637103800:14:40,780 --> 00:14:45,32039plus court donc ça a été un petit peu je suis d'accord avec vous qu'il est long il4041114200:14:45,340 --> 00:14:48,56043est vraiment trop long mais par chance que vous avez quand même un peu c'est pas un4445124600:14:48,580 --> 00:14:54,54047afflux sur 3h c'est vraiment impossible mais c'est ça, donc ça va.4849135000:14:55,380 --> 00:14:57,70051L'exemple final va être plus court, donc il ne devrait pas avoir de problème.5253145400:14:59,060 --> 00:15:03,28055Merveilleux. Donc, au niveau, donc, aujourd'hui, ce qu'on va voir,5657155800:15:03,440 --> 00:15:06,60059c'est vraiment, donc, dès là, on a vu, maintenant, le coup direct,6061166200:15:07,740 --> 00:15:11,48063terrain, et donc, tout ce qui était, maintenant, valeur par la méthode des coups,6465176600:15:11,540 --> 00:15:15,28067là, on va vraiment voir la composante coin direct et profit entrepréhabilité.6869187000:15:15,380 --> 00:15:17,02071Donc, c'est quand même pas une trop grosse séance.7273197400:15:17,280 --> 00:15:20,38075C'est vraiment, dans le fond, un peu la finalité de cette partie-là,7677207800:15:20,460 --> 00:15:22,24079donc, de la formule qu'on a ici.8081218200:15:23,420 --> 00:15:26,90083Donc, aujourd'hui, on va vraiment aller voir le coût indirect et le profit8485228600:15:26,920 --> 00:15:30,72087entrepreneurial, donc en quoi ça consiste, comment on le calcule et c'est quoi dans8889239000:15:30,740 --> 00:15:33,84091le fond les éléments à prendre en compte dans ça ici.9293249400:15:36,120 --> 00:15:40,96095Première chose, quand on parle de coût direct, on parle vraiment des dépenses qui9697259800:15:40,980 --> 00:15:45,68099sont liées à la construction physique du bâtiment, donc les matériaux,1001012610200:15:45,760 --> 00:15:50,860103la main-d'oeuvre, l'équipement, tout ce qui touche dans le fond au chantier et donc1041052710600:15:50,880 --> 00:15:53,320107à la maintenance du chantier.1081092811000:15:54,620 --> 00:15:57,420111À ça s'ajoute donc, dès maintenant dans les coûts directs,1121132911400:15:57,580 --> 00:15:59,420115il s'ajoute aussi donc les conditions générales.1161173011800:15:59,480 --> 00:16:04,080119Donc ça, c'est des coûts de chantier que l'entrepreneur général doit venir donc1201213112200:16:04,100 --> 00:16:06,620123prendre en compte. Donc, c'est tout ce qui est roulotte,1241253212600:16:06,980 --> 00:16:11,000127clôture, levage, nettoyage. Donc, tout ce qui ne touche pas nécessairement1281293313000:16:11,020 --> 00:16:15,120131directement à la construction telle qu'elle du bâtiment,1321333413400:16:15,300 --> 00:16:18,740135mais qui en soit, c'est des dépenses que l'entrepreneur général va avoir à prendre1361373513800:16:18,760 --> 00:16:23,920139en compte. On dit que c'est à peu près environ 8 % des coûts directs nus.1401413614200:16:24,060 --> 00:16:26,700143Les coûts directs nus, c'est vraiment la première composante ici.1441453714600:16:26,840 --> 00:16:28,620147C'est vraiment les coûts directement du chantier.1481493815000:16:28,960 --> 00:16:32,920151Et à ça, on ajoute le 8 % de conditions générales.1521533915400:16:34,080 --> 00:16:38,520155C'est pas nécessairement, ça dépend vraiment de c'est quoi les hypothèses,1561574015800:16:38,720 --> 00:16:41,220159c'est quel entrepreneur en général auquel vous faites affaire.1601614116200:16:42,140 --> 00:16:45,360163Le 8 n'est pas nécessairement une convention établie, mais bon,1641654216600:16:45,540 --> 00:16:49,980167ça reste que c'est pas mal le guideline le plus simple à utiliser.1681694317000:16:51,420 --> 00:16:53,540171Ensuite, il y a les frais généraux de l'entrepreneur.1721734417400:16:54,320 --> 00:16:57,760175Ça, c'est tout ce qui touche, par exemple, au coût du bureau de l'entreprise de1761774517800:16:57,780 --> 00:17:01,660179construction, l'administration, l'estimation, parce que l'entrepreneur fait une1801814618200:17:01,680 --> 00:17:04,220183estimation pour faire ses soumissions et autres.1841854718600:17:04,240 --> 00:17:08,520187tout ce qui touche à la licence RVQ, les loyers, l'assurance et autres.1881894819000:17:08,640 --> 00:17:11,940191Donc, tout ça, c'est vraiment les dépenses que l'entrepreneur général va venir1921934919400:17:12,400 --> 00:17:14,320195charger à la personne qui veut se faire construire.1961975019800:17:14,760 --> 00:17:20,820199Et là, on dit que c'est, grosso modo, 7 % donc du coût nu,2002015120200:17:21,000 --> 00:17:23,220203donc c'est-à-dire le coût indirect ici.2042055220600:17:24,120 --> 00:17:26,460207Ensuite, on ajoute le 8 % donc de conditions générales.2082095321000:17:27,140 --> 00:17:30,860211Et là, le 7 % donc de frais généraux, on va aller l'appliquer sur les deux.2122135421400:17:31,080 --> 00:17:32,920215Donc, c'est vraiment une séquence en quelque sorte.2162175521800:17:33,020 --> 00:17:38,640219Donc, on dirait coût direct nu, fois le 1.08 qui est les conditions générales,2202215622200:17:38,700 --> 00:17:41,520223fois le 1.07 de frais généraux de l'entrepreneur.2242255722600:17:42,300 --> 00:17:45,700227Et finalement, à la fin de tout ça, il y a ce qu'on appelle,2282295823000:17:45,740 --> 00:17:47,840231donc, c'est les profits de l'entrepreneur général.2322335923400:17:48,440 --> 00:17:50,680235Donc, il faut faire bien attention, c'est pas le profit,2362376023800:17:51,340 --> 00:17:54,500239donc, du, comment on représente ça, pas de l'entrepreneur,2402416124200:17:54,620 --> 00:17:58,120243mais du, lui qui fait, dans le fond, le développeur, donc,2442456224600:17:58,700 --> 00:18:01,960247lui qui fait le développement du projet résidentiel, par exemple.2482496325000:18:02,400 --> 00:18:04,220251C'est très différent du profit de l'entrepreneur.2522536425400:18:04,740 --> 00:18:08,200255Donc, tout ça, le profit de l'entrepreneur, c'est vraiment desquels qu'on va venir2562576525800:18:08,220 --> 00:18:11,060259ajouter aussi sur la chaîne de calcul.2602616626200:18:11,220 --> 00:18:17,160263Donc, le commission de direct nul, le, ici donc, condition générale,2642656726600:18:17,420 --> 00:18:21,540267ensuite les frais généraux de 7 % et le profit de l'entrepreneur qu'on peut estimer2682696827000:18:21,560 --> 00:18:25,720271aux alentours de 8 %. Et ça, ça nous donne donc les coûts directs total.2722736927400:18:26,360 --> 00:18:29,980275Donc, c'est tout ce qui touche au chantier, à l'entrepreneur général de façon son.2762777027800:18:30,700 --> 00:18:34,960279Donc, c'est vraiment, c'est ce que, dans le fond, la personne qui se construit va2802817128200:18:34,980 --> 00:18:35,780283payer à l'entrepreneur.2842857228600:18:37,920 --> 00:18:40,440287Malheureusement, ça ne s'arrête pas là, donc, les dépenses qu'il y a en2882897329000:18:40,460 --> 00:18:42,500291construction. Il y a beaucoup d'autres choses à prendre en compte.2922937429400:18:42,680 --> 00:18:44,660295Puis, c'est là qu'on va vraiment, donc, aller voir ça au fil du cours.2962977529800:18:44,780 --> 00:18:46,340299Mais de façon simple, c'est ça pour le moment.3003017630200:18:47,180 --> 00:18:50,140303Il y a aussi, donc, des contingences, donc, de chantier.3043057730600:18:50,260 --> 00:18:51,920307Donc, ça, c'est des réserves pour imprévus.3083097831000:18:52,800 --> 00:18:57,460311Donc, en soi, ici, donc, ça, c'est vraiment un 5 %, donc,3123137931400:18:57,480 --> 00:18:58,920315qu'on va aller appliquer sur les coûts nus.3163178031800:18:58,940 --> 00:19:03,720319Donc, si on retourne ici, par exemple, les coûts directs vraiment de construction3203218132200:19:03,740 --> 00:19:07,800323directement, donc on va l'appliquer un 5 % comme contingence de chantier.3243258232600:19:08,220 --> 00:19:14,360327Donc, c'est vraiment, c'est ajouté donc après les profits3283298333000:19:14,380 --> 00:19:17,440331de l'entrepreneur en général et c'est vraiment donc une marge de manœuvre qu'on va3323338433400:19:17,460 --> 00:19:19,980335avoir donc au cours, mettons que le chantier, ça ne va pas comme prévu.3363378533800:19:20,560 --> 00:19:24,260339et tout ça ensemble, ça fait vraiment les coûts directs,3403418634200:19:24,420 --> 00:19:29,900343donc les hard costs. Et là, donc, ensuite, il va y avoir les coûts indirects.3443458734600:19:30,140 --> 00:19:34,740347C'est ce à quoi, donc, en soi, on l'a pas mal vu dans les derniers cours.3483498835000:19:34,880 --> 00:19:36,360351Vraiment, là, nous, ce qu'on va se concentrer aujourd'hui,3523538935400:19:36,460 --> 00:19:39,220355c'est les coûts indirects, donc tout ce qui est en dehors de l'entrepreneur général.3563579035800:19:40,580 --> 00:19:44,760359Donc, c'est les dépenses qui sont nécessaires à la réalisation du projet et c'est3603619136200:19:44,780 --> 00:19:45,780363hors les contrats de construction.3643659236600:19:45,920 --> 00:19:48,340367Donc, c'est vraiment les dépenses qu'on va aller engendrer en dehors,3683699337000:19:48,360 --> 00:19:50,380371donc, de tout ce qui est frais d'entrepreneurs et autres.3723739437400:19:50,540 --> 00:19:54,320375Donc, on parle des honneurs d'architecte, ingénieurs, les frais de financement,3763779537800:19:54,860 --> 00:19:57,860379donc parce qu'il faut faire financer la construction, et donc,3803819638200:19:58,080 --> 00:20:00,460383les intérêts qu'on va avoir à payer pour le financement,3843859738600:20:00,480 --> 00:20:03,080387donc des coûts de construction, comment ces intérêts-là sont calculés,3883899839000:20:03,280 --> 00:20:08,080391les taxes non récupérables, l'assurance de propriétaire et les frais juridiques et3923939939400:20:08,100 --> 00:20:10,540395donc les frais de mise en marché s'il y a lieu.39639710039800:20:11,200 --> 00:20:14,220399Donc, encore là, c'est pas nécessairement vrai qu'on va payer tous ces frais-là,40040110140200:20:14,280 --> 00:20:17,660403donc, lorsqu'on fait construire un bâtiment et qu'on veut le vendre,40440510240600:20:17,680 --> 00:20:21,860407Mais en soi, ça représente quand même bien tout ce qu'on a à payer lorsqu'on fait40840910341000:20:21,880 --> 00:20:27,880411une construction. Maintenant, ici, il y a le profit entrepreneurial.41241310441400:20:28,220 --> 00:20:30,120415Donc, ça, c'est vraiment le profit du promoteur.41641710541800:20:30,220 --> 00:20:31,240419Donc, ça, c'est très différent.42042110642200:20:31,380 --> 00:20:32,540423Donc, ça, c'est à la fin complètement.42442510742600:20:33,660 --> 00:20:36,960427Supposons que vous faites affaire avec un promoteur pour construire.42842910843000:20:38,040 --> 00:20:39,520431Habituellement, vous ne faites pas affaire avec un promoteur.43243310943400:20:39,620 --> 00:20:45,020435Il y a un promoteur qui construit, par exemple, des maisons neuves sur des terrains.43643711043800:20:46,120 --> 00:20:47,240439et lui, qu'est-ce qu'il va faire ?44044111144200:20:47,300 --> 00:20:48,820443C'est qu'il va engager un entrepreneur général.44444511244600:20:49,140 --> 00:20:51,820447Donc, il va aller prendre un contrat avec un entrepreneur général pour faire44844911345000:20:51,840 --> 00:20:55,760451construire la maison. Mais là, l'entrepreneur général, il va avoir un profit.45245311445400:20:57,200 --> 00:20:59,660455Et ça, c'est vraiment, lorsque tout est calculé, mettons,45645711545800:20:59,680 --> 00:21:01,400459pour l'entrepreneur, bien là, ça, c'est les coûts directs.46046111646200:21:01,840 --> 00:21:05,260463Ensuite, le promoteur, lui, il va aller engager un architecte,46446511746600:21:05,280 --> 00:21:07,760467un ingénieur. Il va payer, donc, le financement.46846911847000:21:08,220 --> 00:21:11,100471Et lui, à la fin, il va se prendre un profit entrepreneurial,47247311947400:21:11,380 --> 00:21:14,260475donc le profit du promoteur sur le gros total de tout ça.47647712047800:21:14,280 --> 00:21:20,220479Et là, ça va être ça vraiment le prix de vente de la propriété neuve qu'on pourrait48048112148200:21:20,240 --> 00:21:24,280483dire. Donc, il y a comme deux étapes de profit à prendre en compte ici.48448512248600:21:25,580 --> 00:21:29,140487C'est un profit qui est habituellement, on va appliquer un pourcentage,48848912349000:21:29,220 --> 00:21:33,860491mais comme convention, c'est vraiment 11 % à peu près de tous les coûts.49249312449400:21:34,020 --> 00:21:36,660495C'est-à-dire les coûts directs, la contingence et les coûts indirects.49649712549800:21:38,380 --> 00:21:43,600499Donc, c'est, en soi, c'est un peu, donc, c'est important,50050112650200:21:43,640 --> 00:21:45,720503donc, de distinguer, donc, le promoteur puis l'entrepreneur.50450512750600:21:45,940 --> 00:21:47,800507Donc, l'entrepreneur, c'est vraiment lui qui s'occupe de la construction.50850912851000:21:48,440 --> 00:21:51,900511Le promoteur, c'est lui qui fait en sorte que le projet est livré au client et lui,51251312951400:21:51,980 --> 00:21:53,260515il se prend un profit également, donc, là-dessus.51651713051800:21:54,060 --> 00:21:55,700519Donc, il y a deux profits, deux personnes.52052113152200:21:55,820 --> 00:22:00,660523Le profit de l'entrepreneur général dans les directs et le profit du promoteur.52452513252600:22:00,800 --> 00:22:04,920527Et c'est là, donc, c'est dans la dernière ligne de la chaîne,52852913353000:22:04,980 --> 00:22:06,600531donc, on additionne les montants.53253313453400:22:08,340 --> 00:22:09,840535Et ce n'est pas un double comptage.53653713553800:22:10,000 --> 00:22:14,280539Donc, tu sais, c'est vraiment, il y a deux profits distincts.54054113654200:22:15,240 --> 00:22:18,300543Le profit, donc, du promoteur est habituellement plus important que lui de l54454513754600:22:18,320 --> 00:22:24,220547'entrepreneur parce que c'est lui qui coordonne donc tous les hommes de métier,54854913855000:22:24,280 --> 00:22:25,740551mais pas tous les hommes de métier, ça c'est l'entrepreneur,55255313955400:22:25,860 --> 00:22:28,100555mais qui coordonne donc tous les spécialistes, architectes,55655714055800:22:28,200 --> 00:22:30,300559ingénieurs et autres, et qui fait en sorte que le projet a lieu,56056114156200:22:30,420 --> 00:22:31,500563c'est lui qui apporte l'argent également.56456514256600:22:31,820 --> 00:22:34,140567Donc, initialement, c'est lui qui finance le projet avant qu'il soit vendu.56856914357000:22:35,160 --> 00:22:40,160571Donc, c'est pour ça que le profit est quand même très important,57257314457400:22:40,440 --> 00:22:42,800575donc 11% de tous les coûts total engendrés.57657714557800:22:45,440 --> 00:22:47,120579Donc, ici, si maintenant on pourrait faire58058114658200:22:49,240 --> 00:22:54,860583une sorte de récapitulatif. Donc, il y a les coûts directs nus.58458514758600:22:54,960 --> 00:22:56,660587C'est-à-dire que c'est l'entrepreneur général.58858914859000:22:57,220 --> 00:22:59,660591C'est vraiment toutes les composantes de construction.59259314959400:22:59,800 --> 00:23:01,900595C'est-à-dire les quantités fois les prix nus.59659715059800:23:01,980 --> 00:23:05,420599C'est-à-dire les hommes de métier qui permettent de poser,60060115160200:23:05,520 --> 00:23:08,700603par exemple, le G-PROC, les murs, la fondation, la charpente et tout.60460515260600:23:09,160 --> 00:23:10,880607Donc, ça, c'est vraiment le direct nu.60860915361000:23:11,100 --> 00:23:13,880611Ensuite, il y a les conditions générales, comme on a dit,61261315461400:23:14,040 --> 00:23:16,340615qui sont supportées par l'entrepreneur général.61661715561800:23:16,360 --> 00:23:21,1006198 % du montant d'en haut. Ensuite, il y a les frais généraux de l'entrepreneur62062115662200:23:21,120 --> 00:23:25,860623général aussi, donc 7 %. Le profit de l'entrepreneur général,62462515762600:23:26,580 --> 00:23:32,740627qui est de 8 % après les frais généraux, mais qui est appliqué62862915863000:23:32,760 --> 00:23:37,260631après les frais généraux, donc c'est comme une séquence.63263315963400:23:37,280 --> 00:23:42,000635Et là, ici, il y a la contingence que le propriétaire va se réserver pour le63663716063800:23:42,020 --> 00:23:44,080639chantier. Et là, c'est 5 % du montant nu.64064116164200:23:44,400 --> 00:23:45,940643Donc, c'est une convention, mais c'est comme ça.64464516264600:23:46,800 --> 00:23:49,920647Et là, ça, ça nous donne donc les coûts directs.64864916365000:23:50,060 --> 00:23:51,320651Et là, ensuite, il y a les permis.65265316465400:23:51,460 --> 00:23:53,540655C'est-à-dire que ça prend des permis pour pouvoir construire.65665716565800:23:54,700 --> 00:23:58,620659Dans ce cas-là ici, c'est vraiment, on dit que c'est qui qui le supporte,66066116666200:23:58,660 --> 00:24:03,280663c'est le propriétaire. Mais en quelque sorte, le promoteur peut faire tout l66466516766600:24:03,300 --> 00:24:07,160667'ensemble de ce travail-là et le supporter jusqu'à temps que ça soit rendu au client66866916867000:24:07,180 --> 00:24:11,020671et qu'il paye. Ça peut être le propriétaire ou le promoteur qui supporte ça ici,67267316967400:24:11,180 --> 00:24:14,820675dans un sens. Les permis, c'est vraiment de quoi ?67667717067800:24:15,400 --> 00:24:16,940679Avant le chantier, il faut aller chercher ça.68068117168200:24:17,040 --> 00:24:22,260683C'est des tarifs municipaux par unité, c'est des plexes ou par montant du chantier,68468517268600:24:22,440 --> 00:24:24,080687c'est un montant de construction.68868917369000:24:24,580 --> 00:24:26,320691On va voir un petit peu comment les calculer.69269317469400:24:26,580 --> 00:24:27,900695On va prendre le cas de Gatineau.69669717569800:24:28,160 --> 00:24:29,900699Ça dépend vraiment de chacune des municipalités.70070117670200:24:30,020 --> 00:24:32,180703Il n'y a pas une façon de faire qui est propre.70470517770600:24:32,200 --> 00:24:35,160707C'est vraiment des formules qui ne sont pas nécessairement intuitives.70870917871000:24:35,280 --> 00:24:37,580711Ce n'est pas nécessaire de tous les savoir en soi.71271317971400:24:38,120 --> 00:24:40,820715Lorsque vous allez avoir un contrat pour telle municipalité,71671718071800:24:41,240 --> 00:24:45,260719vous irez voir la façon de calculer, par exemple, le coût des permis.72072118172200:24:45,380 --> 00:24:47,260723De toute façon, la Ville va vous le dire.72472518272600:24:47,440 --> 00:24:48,580727C'est elle qui va vous remettre la facture.72872918373000:24:49,780 --> 00:24:53,180731C'est propre à chaque municipalité.73273318473400:24:53,740 --> 00:24:56,920735Mais c'est vraiment une fonction du nombre d'appartements que vous construisez,73673718573800:24:57,040 --> 00:25:01,560739si c'est un plexe, ou du montant des coûts de construction.74074118674200:25:03,240 --> 00:25:05,620743Ensuite, il y a l'intérêt, donc ici, intercalaire.74474518774600:25:05,720 --> 00:25:09,660747Donc, ça, c'est vraiment, c'est le montant que vous allez payer en intérêt sur le74874918875000:25:09,680 --> 00:25:10,780751financement de la construction.75275318975400:25:11,160 --> 00:25:15,220755Donc, c'est-à-dire que, heureusement, lorsque vous faites un financement pour une75675719075800:25:15,240 --> 00:25:19,640759construction, par exemple, d'un immeuble résidentiel, vous n'allez pas payer des76076119176200:25:19,660 --> 00:25:22,500763intérêts sur tout le montant, sur toute la période de la construction,76476519276600:25:22,540 --> 00:25:25,600767parce que les montants vont être décaissés au fur et à mesure.76876919377000:25:26,800 --> 00:25:29,220771Donc, le premier versement de l'intérêt va souvent être plus petit.77277319477400:25:29,840 --> 00:25:32,520775et là, il va augmenter avec le temps parce que là, vous allez décaisser de plus en77677719577800:25:32,540 --> 00:25:33,980779plus d'argent pour payer l'entrepreneur en général.78078119678200:25:35,120 --> 00:25:37,420783Donc, c'est pour ce qu'on dit ici, donc la formule ici,78478519778600:25:37,440 --> 00:25:39,880787on va l'avoir, mais ça, c'est les intérêts intercalaires.78878919879000:25:41,240 --> 00:25:46,120791Ensuite, il y a les honoraires de professionnels, donc architectes et ingénieurs.79279319979400:25:46,360 --> 00:25:48,920795On va voir que l'ingénieur est nécessaire dans certains cas,79679720079800:25:49,380 --> 00:25:53,820799pas dans tous les cas. Ça, c'est pendant la construction et après pour faire des80080120180200:25:53,840 --> 00:25:59,440803vérifications. et on dit que c'est à peu près 4 % des directs dans le cours.80480520280600:25:59,680 --> 00:26:04,200807Ce n'est pas exact, mais ça dépend vraiment de c'est quoi la complexité du projet et80880920381000:26:04,220 --> 00:26:08,460811autres. Il y a aussi les assurances de chantier qui peuvent représenter environ 8 %.81281320481400:26:09,260 --> 00:26:15,360815Et il y a les frais juridiques et d'arpentage qui sont aussi appliqués dans81681720581800:26:15,380 --> 00:26:18,700819les coûts indirects. Et là ensuite, lorsqu'on est tous ensemble,82082120682200:26:18,820 --> 00:26:21,940823il y a le profit de l'entrepreneur du promoteur.82482520782600:26:21,960 --> 00:26:27,540827Et si un promoteur, c'est lui qui gère en quelque sorte le coordonnement de tous ces82882920883000:26:27,560 --> 00:26:28,360831professionnels-là.83283320983400:26:30,740 --> 00:26:32,760835On va voir que ça peut quand même shifter rapidement.83683721083800:26:32,980 --> 00:26:36,540839Pour quelque chose qui coûte 800 000 de coût direct, on va se remonter un pour un84084121184200:26:36,560 --> 00:26:39,440843million ensuite avec tout le reste pris en compte.84484521284600:26:40,920 --> 00:26:43,600847Ici, c'est une façon de le voir vraiment méthodiquement.84884921385000:26:44,120 --> 00:26:48,560851On a les coûts directs nus ici qui sont de 785 000, c'est un exemple qu'on donne.85285321485400:26:49,060 --> 00:26:53,040855Donc, ça, c'est vraiment qu'est-ce que l'entrepreneur a déboursé en homme,85685721585800:26:53,200 --> 00:26:55,340859par exemple, de construction, en matériaux.86086121686200:26:55,600 --> 00:27:01,560863Donc, vraiment tout ce qui met dans la main-d'œuvre des métiers de la construction86486521786600:27:01,580 --> 00:27:05,380867et tous les matériaux qui sont nécessaires à bâtir la propriété.86886921887000:27:06,940 --> 00:27:10,320871Ensuite, comme on a dit, il y a les conditions générales qu'on va aller ajouter à ça87287321987400:27:10,340 --> 00:27:12,960875ici. Donc, 62 800 qu'on ajoute au 785.87687722087800:27:13,480 --> 00:27:18,220879Et ça, le 62 800, il est trouvé en prenant simplement le 8 % du 785.88088122188200:27:20,040 --> 00:27:26,360883Les frais généraux, ça c'est vraiment additionné, c'est-à-dire c'est un 7 %88488522288600:27:26,380 --> 00:27:32,420887du 847 800, ce qui nous donne 59 346, donc c'est vraiment88888922389000:27:32,440 --> 00:27:34,660891une séquence, c'est ça qui fait que ça chèvre vite.89289322489400:27:34,680 --> 00:27:41,320895Et finalement, il y a le 8 % des profits de l'entrepreneur général qu89689722589800:27:41,340 --> 00:27:44,720899'on va aller appliquer au montant ici de 907 000.90090122690200:27:44,840 --> 00:27:50,620903Donc, 8 % de 907 146 qui va nous donner 979 718.90490522790600:27:51,940 --> 00:27:56,540907Et là, ça, c'est vraiment ce que l'entrepreneur général va charger pour la90890922891000:27:56,560 --> 00:27:58,620911construction du bâtiment, le montant qui est ici.91291322991400:27:58,960 --> 00:28:03,020915Donc, lui, il va s'occuper d'incorporer tout ça.91691723091800:28:03,040 --> 00:28:06,300919Mais en tant qu'évaluateur, si vous voulez donc évaluer un bâtiment,92092123192200:28:06,460 --> 00:28:09,420923vous devez donc estimer ça. C'est-à-dire que vous devez estimer qu'est-ce qu'un92492523292600:28:09,440 --> 00:28:12,480927entrepreneur en général chargerait, ce serait quoi donc ses marges de profit et92892923393000:28:12,500 --> 00:28:15,380931tout. Mais là ensuite, il faut qu'il y ait une contingence.93293323493400:28:15,480 --> 00:28:19,780935Donc ça, c'est-à-dire que c'est un 5 % qui est ajouté au cas où,93693723593800:28:20,080 --> 00:28:22,080939mettons, qu'il y a de quoi qui vire mal sur le chantier,94094123694200:28:22,200 --> 00:28:24,640943qu'il y a un imprévu, qu'il y a un dépassement de coûts et autres.94494523794600:28:25,720 --> 00:28:29,160947On dit que donc c'est un montant qui est appliqué sur les coûts directs nuls.94894923895000:28:29,520 --> 00:28:33,180951nus, donc c'est-à-dire, c'est vraiment les coûts avant tous les frais qu'on ajoute,95295323995400:28:33,260 --> 00:28:39,240955donc c'est un 5% du 785 000. Donc là, on parlerait de 72 57295695724095800:28:39,260 --> 00:28:44,420959qu'on va venir ajouter donc ici au montant qui est là.96096124196200:28:44,520 --> 00:28:50,460963Donc, on applique le 5% à ça ici, mais on l'ajoute par la suite à ça pour que ça96496524296600:28:50,480 --> 00:28:51,420967nous donne le montant qui est ici.96896924397000:28:52,740 --> 00:28:55,440971Excusez-moi, on l'ajoute à ça ici pour que ça nous donne le montant qui est ici.97297324497400:28:56,320 --> 00:28:59,060975Et là, ça, ça nous donne donc le montant après la contingence,97697724597800:28:59,160 --> 00:29:03,020979donc 2 millions. Et là, il y a tout, qu'est-ce qui touche les coins directs,98098124698200:29:03,600 --> 00:29:08,580983donc 204 000, donc ça va toucher par exemple les architectes,98498524798600:29:08,700 --> 00:29:11,920987ingénieurs, les assurances, le financement.98898924899000:29:12,160 --> 00:29:16,860991Et là, ça va nous donner le montant après les coins directs de 1 123 220.99299324999400:29:17,820 --> 00:29:20,720995Et là, on va venir ajouter un profit donc du promoteur,99699725099800:29:21,020 --> 00:29:24,900999un profit entrepreneurial, donc de 11 % sur ce total-là ici,10001001251100200:29:25,120 --> 00:29:30,0801003qui va nous donner 123 564 de plus pour un coût total, donc,10041005252100600:29:30,600 --> 00:29:35,3201007hors taxe, de 1 246 774 sans le terrain.10081009253101000:29:37,080 --> 00:29:42,3001011Donc, de façon simple, c'est ça, donc, l'arborescence des coûts.10121013254101400:29:43,200 --> 00:29:46,2801015Encore une fois, ça peut varier, donc, ce n'est pas une science exacte,10161017255101800:29:46,340 --> 00:29:49,2801019c'est loin d'être, donc, des pourcentages qui ne vont pas bouger.10201021256102200:29:49,300 --> 00:29:50,8201023Donc, c'est une idée à peu près.10241025257102600:29:51,500 --> 00:29:54,2801027Ça dépend donc de l'entrepreneur, ça dépend du promoteur.10281029258103000:29:55,140 --> 00:29:57,6601031Il y a plein de choses. Ça dépend aussi du financement que vous avez.10321033259103400:29:58,080 --> 00:30:02,4601035Il y a beaucoup de choses qui vont faire en sorte que ces pourcentages-là vont10361037260103800:30:02,480 --> 00:30:04,9401039varier et que le coût indirect va varier également beaucoup.10401041261104200:30:07,600 --> 00:30:10,5801043Bon, donc ça, c'est un peu un récapitulatif.10441045262104600:30:10,840 --> 00:30:14,4001047Mais si on regarde maintenant tous les coûts qu'on ajoute au coût direct nu,10481049263105000:30:14,680 --> 00:30:17,4601051on parle, t'es maintenant, de 23 % de plus.10521053264105400:30:17,780 --> 00:30:20,1001055Donc, t'es c. Grosso modo, c'est à peu près ça.10561057265105800:30:20,200 --> 00:30:22,1201059Puis c'est ça qui nous permet donc de…10601061266106200:30:22,140 --> 00:30:26,8601063Mais t'es pas 23 %, donc il faut vraiment faire le cumul pour que ça nous donne.10641065267106600:30:26,940 --> 00:30:30,3601067Donc, t'es maintenant, si on fait 8 plus 7 plus 8, ça donne 23.10681069268107000:30:30,380 --> 00:30:35,3401071mais le fait qu'on les cumule, donc 1,08 fois 1,07 fois 1,08,10721073269107400:30:35,460 --> 00:30:41,6801075ça va donner 24,8 %. C10761077270107800:30:41,700 --> 00:30:44,3801079'est important de le faire de façon cumulative parce que ça change quand même un peu10801081271108200:30:44,400 --> 00:30:48,3801083le pourcentage. Est-ce qu'il y avait des questions pour ça pour le moment ?10841085272108600:30:49,160 --> 00:30:49,9601087Je ne sais pas si c'était clair.10881089273109000:30:53,140 --> 00:30:54,7401091Ça va, merci. Parfait.10921093274109400:30:59,700 --> 00:31:04,0601095Bon. Maintenant, ici, donc, au niveau, donc, de tout ce qui touche,10961097275109800:31:04,140 --> 00:31:09,7001099par exemple, au coût, donc, indirect, on va aller voir ça,11001101276110200:31:09,760 --> 00:31:13,4601103donc, dans le bloc, donc, le bloc 2, donc, qui est les honoraires professionnels et11041105277110600:31:13,480 --> 00:31:16,1401107la gestion de projet. Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui touche.11081109278111000:31:16,260 --> 00:31:20,0201111Donc, là, on sort vraiment du chantier et de tout ce qui touche à la construction.11121113279111400:31:21,120 --> 00:31:25,5401115Là, on va vraiment dans tout ce qui est ingénieur et architecte et autres11161117280111800:31:25,560 --> 00:31:29,3201119professionnels. Donc, premièrement, qu'est-ce qu'il va falloir faire ?11201121281112200:31:29,420 --> 00:31:31,9201123Donc, c'est identifier qui intervient, donc, un architecte,11241125282112600:31:32,000 --> 00:31:34,3201127un ingénieur, un arpenteur, un gestionnaire, un évaluateur,11281129283113000:31:34,360 --> 00:31:36,3401131donc, si la loi l'exige, évidemment.11321133284113400:31:38,040 --> 00:31:40,6001135Appliquer, donc, les quatre méthodes de calcul des honoraires,11361137285113800:31:40,660 --> 00:31:43,5201139donc, et choisir une base de pourcentage qui mesure, donc,11401141286114200:31:43,620 --> 00:31:44,4201143cet effet-là.11441145287114600:31:46,500 --> 00:31:49,7801147Et en soi, donc, ça va vraiment dépendre, mais pour les ingénieurs,11481149288115000:31:49,860 --> 00:31:54,5001151par exemple, c'est vraiment, ça dépend vraiment, donc, c'est quel type de propriété11521153289115400:31:54,520 --> 00:31:59,3401155qu'il construit. et surtout, c'est quoi le nombre d'étages.11561157290115800:32:00,260 --> 00:32:03,0201159Lorsqu'on dépasse trois étages et plus, automatiquement,11601161291116200:32:03,100 --> 00:32:06,3801163ça prend un ingénieur. On va voir, c'est un arbre de décision qui est présenté.11641165292116600:32:08,240 --> 00:32:11,9401167Dépendamment de c'est quoi le type de propriété, ça prend un ingénieur des fois,11681169293117000:32:11,960 --> 00:32:12,9201171donc obligatoire.11721173294117400:32:14,980 --> 00:32:18,7401175Qu'est-ce qu'on va voir ici ? Les professionnels qui font un tiers-venu sur un11761177295117800:32:18,760 --> 00:32:20,7001179chantier, c'est vraiment architecte.11801181296118200:32:20,840 --> 00:32:24,5401183Pour les plans et devis signés et scellés, évidemment.11841185297118600:32:25,120 --> 00:32:27,6001187Un ingénieur en structure, pour tout ce qui est charpente,11881189298119000:32:27,720 --> 00:32:31,2201191fondation ou les éléments qui sont hors la partie neuve.11921193299119400:32:31,280 --> 00:32:34,6401195La partie neuve, c'est dans le cas de la loi, donc c'est vraiment tous les bâtiments11961197300119800:32:34,660 --> 00:32:36,7201199qui ne nécessitent pas d'ingénieur.12001201301120200:32:38,320 --> 00:32:42,4801203Ingénieur mécanique ou électrique, donc pour tout ce qui est CÉVAC,12041205302120600:32:42,600 --> 00:32:44,4601207plomberie, électricité ou incendie.12081209303121000:32:45,960 --> 00:32:49,8801211Ingénieur civil, dépendamment de la structure du sol, du drainage,12121213304121400:32:50,220 --> 00:32:52,7001215les voiries, certificat de localisation, etc.12161217305121800:32:53,760 --> 00:32:57,2001219Il y a aussi des gestionnaires de projets et des évaluateurs agréés,12201221306122200:32:57,280 --> 00:33:00,3001223donc dépendamment de c'est quoi le projet, ça va prendre ça pour le financement,12241225307122600:33:00,360 --> 00:33:01,6601227donc ça va rentrer dans les coins directs.12281229308123000:33:01,720 --> 00:33:03,9001231Donc, l'évaluateur agréé peut rentrer dans les coins directs.12321233309123400:33:04,700 --> 00:33:07,9801235Encore une fois, c'est soit des pourcentages ou des forfaits.12361237310123800:33:08,380 --> 00:33:10,4601239Donc, ici, vous avez l'ordre ici.12401241311124200:33:10,580 --> 00:33:12,4001243Ici, c'est l'ordre des ingénieurs du Québec.12441245312124600:33:13,360 --> 00:33:14,9201247Ici, c'est l'ordre des architectes du Québec.12481249313125000:33:15,100 --> 00:33:17,2401251Et là, c'est l'ordre des évaluateurs agréés du Québec.12521253314125400:33:19,620 --> 00:33:25,0201255Par exemple, donc, si on prend ici, donc, l'article de,12561257315125800:33:25,140 --> 00:33:27,2001259quand l'architecte est obligatoire, donc, l'article 16,12601261316126200:33:27,340 --> 00:33:32,2401263c'est ce qui désigne, donc, c'est une habitation unifamiliale isolée d'au plus un12641265317126600:33:32,260 --> 00:33:36,3801267étage du sol, deux étages et 600 mètres carrés, donc, de superficie brute des12681269318127000:33:36,400 --> 00:33:42,0401271planchers. Donc, ça, c'est vraiment l'exemption que vous n'avez pas besoin d12721273319127400:33:42,060 --> 00:33:46,9801275'architecte. Donc, l'architecte est requis au-delà de deux étages ou 300 mètres12761277320127800:33:47,000 --> 00:33:50,0001279carrés. C'est complet. Le critère du nombre d'unités,12801281321128200:33:51,640 --> 00:33:55,7001283habituellement, c'est au-delà de deux étages, ça prend un architecte.12841285322128600:33:55,720 --> 00:33:59,0601287Puis donc, c'est vraiment 300 mètres carrés par étage et plus.12881289323129000:33:59,460 --> 00:34:02,7001291C'est quand même, ça touche habituellement, ça ne touche pas les maisons standard.12921293324129400:34:03,240 --> 00:34:07,5601295Donc, quand c'est des plexes, automatiquement, ça prend un architecte.12961297325129800:34:07,700 --> 00:34:09,8001299Mais bon, ça dépend de la loi, encore une fois.13001301326130200:34:10,300 --> 00:34:11,9601303Pour l'ingénieur, c'est un peu le même principe.13041305327130600:34:12,140 --> 00:34:15,5801307Donc, si on regarde ici, quand est-ce que l'ingénieur est obligatoire ?13081309328131000:34:16,080 --> 00:34:17,9801311C'est l'arbre de décision qui est ici.13121313329131400:34:18,380 --> 00:34:22,7801315Donc, si votre bâtiment que vous construisez a un air habitable,13161317330131800:34:23,300 --> 00:34:27,8601319donc de 600 mètres carrés et plus, ou trois étages et plus,13201321331132200:34:28,100 --> 00:34:30,4601323évidemment. Donc, c'est-à-dire que, pas à partir du deuxième,13241325332132600:34:30,600 --> 00:34:32,9001327mais à partir du troisième. donc plus grand que trois étages,13281329333133000:34:33,640 --> 00:34:36,3401331ça prend un ingénieur. C'est-à-dire qu'il y a un ingénieur qui est requis13321333334133400:34:36,360 --> 00:34:38,1201335automatiquement. Sinon, on s'en va.13361337335133800:34:38,260 --> 00:34:41,5401339Est-ce que le bâtiment que vous construisez est hors de la partie 9 ?13401341336134200:34:41,660 --> 00:34:44,4001343Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui est...13441345337134600:34:44,840 --> 00:34:48,2201347Quand c'est dans la partie 9, pas besoin d'avoir d'ingénieur parce que c'est très13481349338135000:34:48,240 --> 00:34:50,4201351bien détaillé, donc toute la structure qui doit être faite.13521353339135400:34:50,720 --> 00:34:55,0801355Mais si on est hors partie 9, donc la partie 9, c'est vraiment dans le...13561357340135800:34:56,260 --> 00:35:01,9001359C'est tout ce qui touche l'article 3.1 du code du bâtiment ou la loi sur les13601361341136200:35:01,920 --> 00:35:06,3201363ingénieurs. Donc, c'est vraiment tout ce qui est hors le mandat des ingénieurs.13641365342136600:35:07,020 --> 00:35:09,3201367Si c'est hors partie 9, donc, ça vous prend un ingénieur,13681369343137000:35:09,460 --> 00:35:10,7601371mais sinon, architecte seulement.13721373344137400:35:12,080 --> 00:35:14,7601375Donc, c'est un peu ça, donc, l'intuition derrière ça.13761377345137800:35:18,340 --> 00:35:20,4601379Maintenant, l'architecte, donc, c'est quoi les…13801381346138200:35:20,480 --> 00:35:23,0001383pas besoin de rentrer nécessairement dans ces détails-là lorsque vous allez faire l13841385347138600:35:23,020 --> 00:35:27,1601387'évaluation, mais dans un sens, tout ce qui touche, maintenant,13881389348139000:35:27,860 --> 00:35:32,4001391au travail de l'architecte, c'est vraiment, donc, l'esquisse préliminaire,13921393349139400:35:32,520 --> 00:35:36,3801395définitive, donc c'est tout ce qui touche maintenant au plan préliminaire,13961397350139800:35:36,680 --> 00:35:39,2201399le plan définitif, les appels d'offres et la surveillance.14001401351140200:35:39,600 --> 00:35:43,4601403C'est vraiment, je ne connais pas trop maintenant le métier d'architecte,14041405352140600:35:43,480 --> 00:35:47,2201407mais bon, c'est quand même donc relié au plan, à faire une esquisse du bâtiment puis14081409353141000:35:47,240 --> 00:35:53,3801411des fois, donc il est nécessaire qu'un ingénieur appuie son seau sur les plans que14121413354141400:35:53,400 --> 00:35:54,2001415l'architecte a fait.14161417355141800:35:55,840 --> 00:35:58,2001419Évidemment, c'est logique. Si c'est trois étages et plus,14201421356142200:35:58,220 --> 00:36:03,1601423c'est une structure qui est plus imposante, qui est plus complexe et ça prend quand14241425357142600:36:03,180 --> 00:36:05,1401427même, donc il y a des lois de la physique là-dedans qui interviennent.14281429358143000:36:05,260 --> 00:36:08,0401431Donc, l'architecte n'a pas nécessairement les qualifications pour s'assurer que le14321433359143400:36:08,060 --> 00:36:11,7801435bâtiment va tenir. Donc, lorsque c'est un bâtiment qui est trop important,14361437360143800:36:12,100 --> 00:36:17,0801439donc en superficie ou en hauteur, ça prend un saut d'ingénieur pour certifier que le14401441361144200:36:17,100 --> 00:36:18,9801443bâtiment est standard et conforme.14441445362144600:36:21,960 --> 00:36:22,7601447Bon.14481449363145000:36:24,680 --> 00:36:30,9001451Maintenant, le taux, donc, Donc, le taux qui est appliqué pour les honoraires,14521453364145400:36:31,000 --> 00:36:34,0401455ça dépend encore une fois. Ça peut être un montant qui est appliqué.14561457365145800:36:34,160 --> 00:36:36,5801459On ne peut pas nécessairement quantifier.14601461366146200:36:38,080 --> 00:36:40,6001463Le professionnel ne va pas vous charger en fonction du bâtiment,14641465367146600:36:40,800 --> 00:36:46,8201467de son coût. Mais c'est très dur de quantifier comment un ingénieur14681469368147000:36:46,840 --> 00:36:48,2401471et comment un architecte va vous coûter.14721473369147400:36:48,340 --> 00:36:51,1201475Donc, qu'est-ce qui est supposé dans ça ?14761477370147800:36:51,140 --> 00:36:55,8801479c'est que le coût du bâtiment, donc c'est-à-dire les coûts directs nus ou les14801481371148200:36:55,900 --> 00:37:00,6801483directs après les frais d'un entrepreneur, ça représente quand même la complexité du14841485372148600:37:00,700 --> 00:37:03,4801487projet. Donc, c'est-à-dire que ça représente un peu, donc plus ça va être un14881489373149000:37:03,500 --> 00:37:06,9001491bâtiment qui va coûter cher, plus le travail de l'architecte va être important,14921493374149400:37:07,160 --> 00:37:09,0401495plus le travail de l'ingénieur aussi va être important.14961497375149800:37:09,700 --> 00:37:15,7201499Donc, ce n'est pas fou d'appliquer un taux T sur le coût direct nu ou le coût15001501376150200:37:15,740 --> 00:37:20,3001503direct total. Encore une fois, ça dépend des fois, Mais bon,15041505377150600:37:21,960 --> 00:37:28,0801507c'est détaillé dans certains guides quel taux qui pourrait être utilisé.15081509378151000:37:28,140 --> 00:37:30,8601511Mais en soi, la logique, c'est que plus le bâtiment coûte cher,15121513379151400:37:31,100 --> 00:37:33,1401515plus il va y avoir de travail à faire derrière pour faire les plans.15161517380151800:37:33,640 --> 00:37:37,1201519Donc, c'est pour ça que c'est une meilleure façon de déterminer les coûts des15201521381152200:37:37,140 --> 00:37:41,1001523professionnels. Plutôt que de spécier, par exemple, un tarif for air,15241525382152600:37:41,300 --> 00:37:44,9601527puis de dire que c'est tendeur de travail, ça reste encore plus la spéculation.15281529383153000:37:46,660 --> 00:37:47,7201531Qu'est-ce qui est possible de faire ?15321533384153400:37:47,740 --> 00:37:53,2401535les guides comme Altus, ce qu'ils font, c'est qu'il y en a beaucoup qui détaillent15361537385153800:37:53,260 --> 00:37:57,3601539en soi après la construction, ça a coûté combien d'architectes,15401541386154200:37:57,440 --> 00:38:00,8801543combien d'ingénieurs et là ensuite, il y a une moyenne qui est faite sur plusieurs15441545387154600:38:00,900 --> 00:38:06,4201547cas réels pour déterminer quel coût des coûts directs nus représente l'ingénieur,15481549388155000:38:06,520 --> 00:38:07,5801551représente l'architecte.15521553389155400:38:13,580 --> 00:38:19,1201555Encore une fois, ici, il y a des méthodes par forfait, par pourcentage.15561557390155800:38:19,420 --> 00:38:21,6801559Il y a plusieurs façons de faire ces ajustements-là.15601561391156200:38:23,820 --> 00:38:26,7001563Pour le bien-être du cours, c'est vraiment, dans le TP,15641565392156600:38:26,820 --> 00:38:30,9401567c'est vraiment d'appliquer un taux au coût des travaux.15681569393157000:38:31,100 --> 00:38:33,7001571On ne rentre pas, ça pourrait être un autre cours en soi,15721573394157400:38:33,780 --> 00:38:37,3601575d'appliquer juste les professionnels et les charges.15761577395157800:38:38,260 --> 00:38:44,3201579Et encore une fois, c'est vraiment dans la méthode où on aurait une évaluation où on15801581396158200:38:44,340 --> 00:38:47,3401583demanderait d'évaluer en fonction de la reconstruction totale du bâtiment.15841585397158600:38:47,580 --> 00:38:49,6001587Ce n'est pas une évaluation standard par méthode comparable.15881589398159000:38:52,580 --> 00:38:57,8601591Ici, vous avez, comme on a dit, la complexité, les honoraires en pourcentage,15921593399159400:38:57,920 --> 00:39:04,2401595ça va dépendre du coût des travaux, mais les honoraires15961597400159800:39:04,260 --> 00:39:07,9201599de façon simple à peu près, si on regarde par exemple les coûts des travaux en16001601401160200:39:07,940 --> 00:39:13,5001603dollars, de 500 000 à 5 millions de dollars, et l'honorat de tous les16041605402160600:39:13,520 --> 00:39:16,1601607professionnels. Donc, ça, c'est vraiment ingénieur et architecte.16081609403161000:39:17,060 --> 00:39:23,5201611C'est représenté ici. Par exemple, si vous avez un bâtiment où on n'aurait donc pas16121613404161400:39:23,540 --> 00:39:26,4401615d'ingénieur, c'est-à-dire qu'on aurait simplement un architecte pour des travaux,16161617405161800:39:26,480 --> 00:39:29,6601619par exemple, de, si on va voir à peu près de 500 000, bien là,16201621406162200:39:29,680 --> 00:39:35,6801623on serait aux alentours de 7,5 % de frais d'architecte sur16241625407162600:39:35,700 --> 00:39:38,4201627le coût direct. Et là, plus que les travaux coûtent cher,16281629408163000:39:38,580 --> 00:39:40,4801631plus que le taux qu'on va appliquer va être faible.16321633409163400:39:40,560 --> 00:39:43,1601635C'est-à-dire que là, pour le cours, on va appliquer 4 %,16361637410163800:39:43,180 --> 00:39:46,8801639mais dans la réalité, ça serait plus dans cet ordre-là.16401641411164200:39:46,980 --> 00:39:49,4001643C'est-à-dire que là, lorsque le bâtiment coûte très cher,16441645412164600:39:50,000 --> 00:39:52,5201647mais ce n'est quand même pas tes 8 % appliqués sur peu importe le montant.16481649413165000:39:53,020 --> 00:39:56,2201651Plus le coût est important, plus le taux qui est appliqué diminue.16521653414165400:39:56,400 --> 00:39:59,6801655Donc, ça reflète qu'il y a quand même une économie d'échelle sur le travail qu'un16561657415165800:39:59,700 --> 00:40:06,3401659architecte fait. Et là, il y a aussi le tarif qui est appliqué avec16601661416166200:40:06,360 --> 00:40:12,9001663un ingénieur, c'est-à-dire en turquoise.16641665417166600:40:14,740 --> 00:40:19,8201667Ici, c'est vraiment le tarif des professionnels en pourcentage avec ingénieur.16681669418167000:40:19,840 --> 00:40:20,9801671Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?16721673419167400:40:21,080 --> 00:40:23,1801675C'est que c'est architecte plus ingénieur.16761677420167800:40:23,680 --> 00:40:29,9401679Donc, comme on voit ici, avec des travaux de 500 000, on serait aux alentours de 9,516801681421168200:40:29,960 --> 00:40:33,2401683% de frais sur les coûts directs.16841685422168600:40:33,320 --> 00:40:37,8601687Alors que là, si on tombe à 2 millions, on serait plus proche de 8 %.16881689423169000:40:38,820 --> 00:40:42,5401691Donc, encore une fois, plus on avancerait dans des coûts de travaux importants,16921693424169400:40:42,560 --> 00:40:45,7401695plus ce serait des taux qui diminueraient.16961697425169800:40:46,500 --> 00:40:49,1401699Évidemment, il y aurait quand même un plancher éventuellement,17001701426170200:40:49,260 --> 00:40:52,3201703c'est-à-dire qu'on ne peut quand même pas non plus réduire.17041705427170600:40:53,020 --> 00:40:54,9601707Mais quand même, ça risque de diminuer quand même beaucoup.17081709428171000:40:55,120 --> 00:40:58,4801711Donc, mettons qu'on est à 100 millions, 200 millions, ça prend quand même plus de17121713429171400:40:58,500 --> 00:41:02,0401715professionnels, mais je crois qu'il y a quand même une économie d'échelle qui se17161717430171800:41:02,060 --> 00:41:03,8401719fait dans les travaux ultra-dispendus.17201721431172200:41:07,440 --> 00:41:13,4201723Bon, donc ça ici c'est bon, ça c'est des exemples avec un site logement,17241725432172600:41:13,520 --> 00:41:16,2001727donc arpenteur, géomètre, évaluateur, donc ça c'est vraiment,17281729433173000:41:16,500 --> 00:41:20,7401731ça peut être nécessaire, donc encore une fois, arpenteur,17321733434173400:41:20,800 --> 00:41:22,8201735géomètre, c'est pour tout ce qui est certificat de localisation,17361737435173800:41:23,660 --> 00:41:26,2201739études géotechniques, donc ça dépend, dans certains cas,17401741436174200:41:26,440 --> 00:41:29,6001743il y a besoin donc d'avoir une étude du sol qui est faite,17441745437174600:41:30,060 --> 00:41:32,3601747souvent c'est des forfaits dans ce cas-là, donc c'est-à-dire que ça ne sera pas un17481749438175000:41:32,380 --> 00:41:33,9601751pourcentage, Donc, ça va être vraiment un forfait.17521753439175400:41:34,900 --> 00:41:37,9601755Donc, notaire, par exemple, le notaire est pour énumérer,17561757440175800:41:38,300 --> 00:41:41,6201759son travail n'est pas nécessairement plus important si c'est un projet de 5017601761441176200:41:41,640 --> 00:41:43,4601763millions par rapport à un projet d'un million.17641765442176600:41:44,540 --> 00:41:47,5401767Et là, encore une fois, le notaire, ça va être pour tout ce qui est acte17681769443177000:41:47,560 --> 00:41:48,6201771hypothécaire du prêt de construction.17721773444177400:41:48,640 --> 00:41:53,8401775Donc, c'est-à-dire que ça va être tout ce qui va permettre de greffer les droits de17761777445177800:41:53,860 --> 00:41:57,0801779ce qu'il construit pour que, par exemple, le prêteur puisse être protégé.17801781446178200:41:57,200 --> 00:42:00,8201783Donc, c'est 900 à 1500 $ d'honoraires, ça fait du sens.17841785447178600:42:01,360 --> 00:42:03,3601787Il y a aussi l'évaluateur pour le prêteur.17881789448179000:42:03,380 --> 00:42:06,7201791C'est-à-dire que c'est possible que la personne qui va financer la construction17921793449179400:42:06,740 --> 00:42:12,1001795demande une évaluation par un évaluateur agréé pour s'assurer que le projet qu'il17961797450179800:42:12,120 --> 00:42:14,5601799construit, est-ce qu'il vaut vraiment ce qu'il dit ?18001801451180200:42:14,660 --> 00:42:18,9001803Est-ce qu'on construit de quoi qui va avoir une valeur suffisante pour couvrir le18041805452180600:42:18,920 --> 00:42:25,0401807prêt que je fais ? Tout ça, ça rentre dans les professionnels qui ne sont pas moins18081809453181000:42:25,060 --> 00:42:28,6401811importants, mais qui sont plus, en termes de dollars, c'est beaucoup moins par18121813454181400:42:28,660 --> 00:42:30,2001815rapport à l'ingénieur ou à l'architecte.18161817455181800:42:34,240 --> 00:42:38,0201819Donc, c'est ça. Est-ce qu'il y avait des questions pour tout ce qui était18201821456182200:42:38,040 --> 00:42:38,8401823professionnel ?18241825457182600:42:49,180 --> 00:42:50,7001827Non ? Parfait. Donc, on va continuer.18281829458183000:42:52,640 --> 00:42:54,7801831Je sais que c'est une séance qui n'est pas tant le fun.18321833459183400:42:54,800 --> 00:42:59,9401835c'est pas non plus la plus j'ai essayé vraiment de mettre du contenu mais en soi c18361837460183800:42:59,960 --> 00:43:06,0401839'est que c'est une séance qui aurait pu durer honnêtement pour l'examen de l'ordre,18401841461184200:43:06,080 --> 00:43:08,1201843c'est une séance qui aurait pu durer 10 minutes mais bon,18441845462184600:43:08,300 --> 00:43:10,7401847j'essaie de mettre un peu de contenu pour que ça fasse des cours quand même18481849463185000:43:10,760 --> 00:43:16,9401851relativement long mais en soi comment c'est couvert en détail dans18521853464185400:43:16,960 --> 00:43:22,0401855l'examen de l'ordre, c'est pas aussi précisément que ça je vous dirais que je trouve18561857465185800:43:22,060 --> 00:43:26,1601859vraiment l'essentiel dans ce cas-là parce qu'on pourrait rentrer dans ce que chaque18601861466186200:43:26,180 --> 00:43:29,3601863professionnel fait, mais vous n'êtes pas architecte, vous n'êtes pas ingénieur,18641865467186600:43:29,440 --> 00:43:34,0601867donc on ne peut pas aller trop en profondeur non plus, ça ne nous rend pas grand18681869468187000:43:34,080 --> 00:43:34,8801871-chose.18721873469187400:43:37,140 --> 00:43:39,6801875Maintenant, une des parties les plus importantes dans ça,18761877470187800:43:39,820 --> 00:43:43,5401879c'est la partie financement. Là, on a vu vraiment la partie professionnelle.18801881471188200:43:44,080 --> 00:43:46,6201883C'est tout ce qui touche, par exemple, architecte et autres.18841885472188600:43:46,860 --> 00:43:49,9001887Mais là, on rentre vraiment dans le financement et les intérêts intercalables.18881889473189000:43:50,020 --> 00:43:53,8601891Ça, c'est des gros frais, Donc, c'est-à-dire que ça peut représenter une partie18921893474189400:43:53,880 --> 00:43:56,5801895importante, donc, des frais des coins directs.18961897475189800:43:57,420 --> 00:44:01,2801899Et donc, en soi, ici, qu'est-ce qu'il va falloir faire ?19001901476190200:44:01,380 --> 00:44:04,8801903Donc, c'est décrire le prêt de construction, donc, les déboursés progressifs,19041905477190600:44:05,220 --> 00:44:09,5201907retenus, inspections, etc. Donc, de façon simple, donc,19081909478191000:44:09,540 --> 00:44:12,6601911les intérêts payés sur le fonds emprunté pendant la construction,19121913479191400:44:12,880 --> 00:44:14,4201915c'est ce qu'on appelle les intérêts intercalaires.19161917480191800:44:14,660 --> 00:44:17,3801919Donc, c'est vraiment les intérêts qu'on va payer, par exemple,19201921481192200:44:17,480 --> 00:44:19,3801923à chaque mois sur le montant qui est emprunté.19241925482192600:44:21,920 --> 00:44:25,2401927Ça peut être une banque qui finance ça, donc dépendamment avec un taux plus19281929483193000:44:25,260 --> 00:44:30,0001931important. Il y a des prêteurs privés, donc c'est une section de prêts privés dans19321933484193400:44:30,020 --> 00:44:32,8801935les banques à chartes, mais il y a des prêteurs privés qui sont spécialisés là19361937485193800:44:32,900 --> 00:44:34,0401939-dedans, les prêts de construction.19401941486194200:44:36,700 --> 00:44:40,7601943encore une fois il y a deux façons de faire on va voir qu'il y a la méthode19441945487194600:44:40,780 --> 00:44:45,8801947simplifiée donc du 1,5 qui est vraiment très simple l'intuition est logique mais il19481949488195000:44:45,900 --> 00:44:50,0001951y a aussi donc la méthode par période donc on va aller voir les deux et c'est deux19521953489195400:44:50,020 --> 00:44:53,5801955façons donc de calculer les intérêts pour l'évaluateur donc c'est-à-dire que ce n19561957490195800:44:53,600 --> 00:44:57,0401959'est pas vraiment les intérêts réels c'est vraiment une estimation de ça va être19601961491196200:44:57,060 --> 00:45:04,0401963probablement quoi les intérêts à payer sur donc le prêt pour la construction Encore19641965492196600:45:04,060 --> 00:45:07,0801967une fois, les intérêts, ça rentre dans les coûts indirects.19681969493197000:45:07,140 --> 00:45:09,8201971Donc, c'est vraiment tout ce qui touche au financement.19721973494197400:45:10,020 --> 00:45:13,4201975Et là, encore une fois, le capital qui est remboursé, on n'en tient pas compte parce19761977495197800:45:13,440 --> 00:45:16,5401979que le capital dans un prêt de construction, il n'est pas remboursé comme une19801981496198200:45:16,560 --> 00:45:20,7401983hypothèque. Une hypothèque, par exemple, lorsque vous financez l'achat d'une maison,19841985497198600:45:23,580 --> 00:45:27,0801987vous empruntez, par exemple, 200 000, et là, graduellement,19881989498199000:45:27,300 --> 00:45:31,3801991vous allez rembourser des intérêts et du capital avec un paiement constant.19921993499199400:45:31,860 --> 00:45:36,1801995On est d'accord ? Donc, jusqu'à temps que le capital soit complètement remboursé,19961997500199800:45:36,320 --> 00:45:38,9401999et là, le 25 ans s'est écoulé, votre maison est payée.20002001501200200:45:39,420 --> 00:45:40,7202003Dans ce cas-là, c'est différent.20042005502200600:45:40,980 --> 00:45:42,5202007Il n'y a aucun capital qui est payé.20082009503201000:45:43,320 --> 00:45:46,5002011C'est-à-dire qu'à chaque mois, vous payez les intérêts du montant que vous avez20122013504201400:45:46,520 --> 00:45:51,0002015utilisé pour faire la construction et vous payez seulement les intérêts.20162017505201800:45:51,200 --> 00:45:52,6602019Donc, il n'y a aucun capital qui est remboursé.20202021506202200:45:52,740 --> 00:45:54,8802023Le capital est simplement remboursé à la fin.20242025507202600:45:55,780 --> 00:45:58,4202027Lorsque là, vous allez voir une banque avec votre bâtiment construit,20282029508203000:45:58,840 --> 00:46:02,2202031vous dites, bon, moi, je veux hypothéquer ce bâtiment-là.20322033509203400:46:02,500 --> 00:46:05,0202035Donc là, vous allez vraiment en faire un prêt conventionnel.20362037510203800:46:05,460 --> 00:46:09,4202039Là, la banque vous hypothèque la maison, elle vous donne l'argent pour le montant d20402041511204200:46:09,440 --> 00:46:13,2802043'hypothèque et là, vous remboursez le prêteur qui vous a passé pour la construction,20442045512204600:46:14,220 --> 00:46:18,0202047donc le capital. Et là, après ça, c'est un financement hypothécaire standard.20482049513205000:46:19,140 --> 00:46:22,5402051Donc, c'est ça l'intuition. Parce que le prêteur qui vous finance les coûts de20522053514205400:46:22,560 --> 00:46:24,1002055construction, lui, il n'a aucune garantie.20562057515205800:46:24,240 --> 00:46:27,5202059Donc, il y a juste des... La seule chose sur laquelle il peut s'appuyer,20602061516206200:46:27,580 --> 00:46:30,4802063c'est vraiment un calendrier de construction, des garanties de l'entrepreneur.20642065517206600:46:30,980 --> 00:46:34,4002067Et donc, il peut contrôler un peu l'argent va où pour s'assurer que l'argent est20682069518207000:46:34,420 --> 00:46:37,9002071bien utilisé. donc pour la construction, mais en soi, il n'y a aucun immeuble qui20722073519207400:46:37,920 --> 00:46:41,4602075est greffé au prêt. Donc, c'est pour ça que c'est des prêts que les taux d'intérêt20762077520207800:46:41,480 --> 00:46:46,4602079sont plus élevés, donc aux alentours de 2 % de plus des fois que le taux d20802081521208200:46:46,480 --> 00:46:51,0202083'hypothèque standard. Et là, encore une fois, ça dépend beaucoup du promoteur à cet20842085522208600:46:51,040 --> 00:46:53,1602087émeu, c'est-à-dire qu'il y a des promoteurs expérimentés.20882089523209000:46:53,320 --> 00:46:58,9802091Eux, ils peuvent financer, par exemple, une construction à taux moins élevé,20922093524209400:46:59,060 --> 00:47:02,3002095mais un particulier, par exemple, la banque n'a pas nécessairement d'historique,20962097525209800:47:03,100 --> 00:47:06,0802099ce particulier-là va être obligé de se retourner vers un prêteur privé.21002101526210200:47:06,680 --> 00:47:08,2202103Et là, les taux peuvent donner l'importance.21042105527210600:47:09,200 --> 00:47:12,8602107Et c'est là qu'on va voir aussi que, dépendamment de si le chantier va bien,21082109528211000:47:13,620 --> 00:47:16,3002111imaginez qu'un chantier qui s'étire sur 12 mois de plus,21122113529211400:47:16,480 --> 00:47:19,5202115initialement c'était prévu 12 mois, mais là ça s'étire à 24 mois,21162117530211800:47:19,960 --> 00:47:22,6002119bien là, c'est des intérêts payés de plus pendant 12 mois.21202121531212200:47:22,900 --> 00:47:26,4002123Parce que tant que le bâtiment n'est pas terminé, c'est impossible de l'hypothéquer.21242125532212600:47:28,640 --> 00:47:31,4002127Donc, c'est une des composantes les plus importantes, Puis souvent,21282129533213000:47:31,480 --> 00:47:34,6402131c'est ça qui fait que des chantiers, des fois, ils sont élevés au cauchemar,21322133534213400:47:34,720 --> 00:47:37,7602135donc au niveau des coûts. Donc, c'est parce que les intérêts sur le prêt de21362137535213800:47:37,780 --> 00:47:39,3602139construction, c'est quand même important.21402141536214200:47:41,260 --> 00:47:43,5802143Donc, ici, par exemple, et oui, c'est ça.21442145537214600:47:43,680 --> 00:47:48,1402147Donc, le prêteur privé ou le prêteur, lui qui fait le prêt en construction,21482149538215000:47:48,700 --> 00:47:50,4202151il va donc aller faire des inspections.21522153539215400:47:50,440 --> 00:47:54,4002155Donc, si par exemple, on irait donc voir un peu comment ça fonctionnerait,21562157540215800:47:54,720 --> 00:47:56,9202159on n'emprunte pas tout le jour 1.21602161541216200:47:57,040 --> 00:48:00,3002163C'est-à-dire que anyway, ce n'est pas dans votre intérêt parce que si vous avez tout21642165542216600:48:00,320 --> 00:48:05,5602167le montant one shot, vous allez payer des intérêts sur la totalité du montant dès le21682169543217000:48:05,580 --> 00:48:07,4002171jour 1. Donc, vous ne voulez pas ça.21722173544217400:48:08,540 --> 00:48:12,1402175Puis le prêteur non plus ne veut pas ça parce que lui, ça veut dire qu'il vous21762177545217800:48:12,160 --> 00:48:15,3002179laisse l'entièreté de l'argent et il n'y a aucune façon ensuite de s'assurer que21802181546218200:48:15,320 --> 00:48:16,7402183vous n'allez pas faire n'importe quoi avec cet argent-là.21842185547218600:48:16,760 --> 00:48:20,2002187Donc, il veut vraiment s'assurer que c'est fait dans les règles et que chaque21882189548219000:48:20,220 --> 00:48:24,1602191décalissement qu'il fait soit utilisé à construire le bâtiment et que le projet21922193549219400:48:24,180 --> 00:48:28,2402195vienne à terme. Parce que lui, si à la fin, vous n'avez pas fini le bâtiment,21962197550219800:48:28,440 --> 00:48:30,1002199vous ne pourrez pas prendre d'hypothèque pour le rembourser.22002201551220200:48:32,100 --> 00:48:38,1602203Donc, supposons ici, on aurait le prêteur des bourses, le premier décalissement pour22042205552220600:48:38,180 --> 00:48:41,8402207la fondation du bâtiment. C'est-à-dire que là, le prêteur passe au promoteur ou au22082209553221000:48:41,860 --> 00:48:43,2202211particulier pour faire la fondation.22122213554221400:48:44,120 --> 00:48:48,4602215Là, qu'est-ce qui arrive ici, c'est qu'il peut y avoir une inspection qui est faite22162217555221800:48:48,480 --> 00:48:50,4402219à la fin, ici par le prêteur.22202221556222200:48:50,500 --> 00:48:51,7002223Le prêteur envoie un inspecteur.22242225557222600:48:51,720 --> 00:48:54,8002227Donc, mettons que là, ça prend, exemple, trois mois pour voir,22282229558223000:48:54,860 --> 00:48:56,6002231bon, est-ce que le contrat a été rempli ?22322233559223400:48:56,660 --> 00:48:59,0402235Donc, est-ce que vraiment la fondation est faite avec le premier montant que je lui22362237560223800:48:59,060 --> 00:49:04,2202239ai donné ? Si oui, bon, bien là, il y a un deuxième déboursé qui est fait pour la22402241561224200:49:04,240 --> 00:49:07,6802243structure et l'enveloppe. Et là, on continue comme ça ici.22442245562224600:49:07,860 --> 00:49:10,5202247Donc, il n'y aura pas nécessairement, par exemple, une inspection.22482249563225000:49:10,740 --> 00:49:12,4202251Donc, il va y avoir un autre déboursé qui est fait.22522253564225400:49:12,920 --> 00:49:14,1202255Et là, il y a une inspection ici.22562257565225800:49:14,360 --> 00:49:16,9402259Et là, ça continue comme ça, donc, pour chacune des étapes de construction.22602261566226200:49:17,780 --> 00:49:20,6002263Puis, le prêteur va donc envoyer des inspections, va faire des inspections.22642265567226600:49:21,560 --> 00:49:24,7402267tout le long du processus pour s'assurer que ça suit vraiment bien le cours des22682269568227000:49:24,760 --> 00:49:30,8002271choses. La chose qui est importante de comprendre, c'est que sur la période d'ici,22722273569227400:49:30,920 --> 00:49:36,2602275donc entre là et là ici, l'intérêt qui est payé, c'est simplement sur le déboursé 1.22762277570227800:49:37,100 --> 00:49:39,4002279Donc, c'est-à-dire que vous ne payez pas l'intérêt sur la totalité,22802281571228200:49:39,700 --> 00:49:41,6202283vous payez l'intérêt seulement sur ce qui était déjà déboursé.22842285572228600:49:42,600 --> 00:49:44,7002287Maintenant ici, il y a un déboursé qui est fait pour la structure.22882289573229000:49:45,300 --> 00:49:48,7402291Donc là, à partir d'ici, vous allez payer de l'intérêt sur le déboursé 2,22922293574229400:49:48,920 --> 00:49:50,1202295mais en plus sur le déboursé 1.22962297575229800:49:51,220 --> 00:49:54,0602299Donc, ça s'additionne parce que vous n'avez pas remboursé le déboursé 1.23002301576230200:49:54,520 --> 00:49:58,0402303C'est juste que là, le prêteur, il considère que vous avez rempli les conditions.23042305577230600:49:58,280 --> 00:50:01,0202307Donc, vous avez fait vraiment ce qui était dû avec le montant 1.23082309578231000:50:01,420 --> 00:50:03,7002311Donc, il accepte de vous faire le déboursé 2.23122313579231400:50:05,740 --> 00:50:09,9402315donc chaque déboursement donc il y a un rapport d'avancement plus une inspection du23162317580231800:50:09,960 --> 00:50:10,8202319prêteur donc23202321581232200:50:12,940 --> 00:50:18,5802323encore une fois ça peut se faire donc avec 3 à 5 déboursements progressifs intérêts23242325582232600:50:18,600 --> 00:50:22,1202327seulement donc pendant le chantier prêt donc c'est vraiment ça dépend tout le temps23282329583233000:50:22,140 --> 00:50:27,5002331de c'est quoi mais de façon simple c'est toujours en déboursement donc séparé c'est23322333584233400:50:27,520 --> 00:50:28,4202335jamais one shot23362337585233800:50:30,640 --> 00:50:33,5402339bon maintenant au niveau donc des taux.23402341586234200:50:34,880 --> 00:50:40,8402343Bon, là, les taux, ça a augmenté un petit peu, donc, le 28 octobre 2026,23442345587234600:50:40,960 --> 00:50:44,8602347donc, on est rendu à 2,5 %. Bon, le taux d'escompte officiel,23482349588235000:50:45,000 --> 00:50:47,3202351donc, 2,75, donc, des banques à chartes.23522353589235400:50:47,400 --> 00:50:50,3802355Et maintenant, le taux préférentiel, donc, ça, c'est le chiffre que les banques23562357590235800:50:50,400 --> 00:50:55,5802359canadiennes utilisent comme point de départ, donc, dans tous les calculs de taux23602361591236200:50:55,600 --> 00:50:59,3602363hypothécaires et autres. En ce moment, donc, t'es maintenant,23642365592236600:50:59,380 --> 00:51:01,8802367Donc, une personne qui aura un financement hypothécaire,23682369593237000:51:02,060 --> 00:51:03,2802371ça va être proche du taux préférentiel.23722373594237400:51:03,460 --> 00:51:06,5802375Donc, mettons 5 % pour une hypothèque 5 ans, un terme de 5 ans.23762377595237800:51:06,640 --> 00:51:08,7802379Mais là, maintenant, il y a une prime du prêt de construction.23802381596238200:51:08,940 --> 00:51:10,4002383Donc, c'est-à-dire que, bon, c'est une approximation.23842385597238600:51:11,580 --> 00:51:15,0202387Mais 2 %, donc, ce n'est pas nécessairement, ça peut être plus que ça,23882389598239000:51:15,180 --> 00:51:16,5802391dépendamment du risque du projet.23922393599239400:51:17,760 --> 00:51:19,9002395Mais ça va toujours être fonction du coût de l'argent.23962397600239800:51:20,040 --> 00:51:23,4802399C'est-à-dire que le taux préférentiel de TD ou du taux directeur.24002401601240200:51:24,160 --> 00:51:30,3002403Donc, en soi, c'est probablement plus que 6,75, mais24042405602240600:51:30,320 --> 00:51:33,6402407si on se dit que le taux de risque, donc la prime de risque pour un prêt de24082409603241000:51:33,660 --> 00:51:36,1202411construction va être ajouté au taux préférentiel.24122413604241400:51:36,860 --> 00:51:40,1002415Donc là, 7 %, ce serait vraiment le gros minimum.24162417605241800:51:41,380 --> 00:51:44,0402419En bas de ça, je ne pense pas qu'il y aurait quelqu'un d'une façon qui accepterait24202421606242200:51:44,060 --> 00:51:49,0202423de passer. Donc, c'est pratiquement le taux des obligations du gouvernement.24242425607242600:51:50,340 --> 00:51:54,8202427Donc, c'est vraiment le taux qui va être utilisé pour calculer les intérêts sur le24282429608243000:51:54,840 --> 00:51:55,6402431prêt de construction.24322433609243400:51:57,060 --> 00:51:59,9202435Encore une fois, ça dépend. Donc, ça peut varier.24362437610243800:52:00,320 --> 00:52:02,0002439Puis, ce n'est pas des termes hypothécaires standards.24402441611244200:52:02,180 --> 00:52:04,0002443Donc, dans le sens que ça ne s'applique pas sur cinq ans.24442445612244600:52:04,160 --> 00:52:06,6802447Donc, construction, plus que c'est rapide, mieux que c'est parce que moins que vous24482449613245000:52:06,700 --> 00:52:07,5002451avez d'intérêt à payer.24522453614245400:52:09,200 --> 00:52:11,9802455Donc, une des premières façons pour calculer les intérêts,24562457615245800:52:12,140 --> 00:52:16,7202459c'est vraiment d'utiliser le coût de construction total,24602461616246200:52:16,900 --> 00:52:18,3402463c'est-à-dire le coût, le C ici.24642465617246600:52:18,480 --> 00:52:20,3202467Donc, ça, le C, c'est le montant qui est financé.24682469618247000:52:20,420 --> 00:52:22,0802471C'est-à-dire, c'est le montant qui va être déboursé.24722473619247400:52:22,160 --> 00:52:26,7402475Donc, si on retourne ici, lorsque tous les déboursements vont être faits,24762477620247800:52:26,760 --> 00:52:29,3802479c'est le montant total qui va vous avoir été passé pour la construction.24802481621248200:52:30,760 --> 00:52:34,2602483Qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va multiplier ça par I,24842485622248600:52:34,380 --> 00:52:39,3402487donc qui est en soi le taux annuel du prêt, c'est-à-dire le taux d'intérêt annuel,24882489623249000:52:40,180 --> 00:52:43,2602491fois T. T, c'est vraiment la durée des travaux en année.24922493624249400:52:43,280 --> 00:52:46,8802495Donc, c'est-à-dire que, bon, supposons que le taux, c'est,24962497625249800:52:46,900 --> 00:52:50,9202499je ne sais pas moi, 6.75. Donc, là, ici, le taux va être 6.75.25002501626250200:52:51,220 --> 00:52:54,1402503Si les coûts total de tous les décaissements, c'est 500 000,25042505627250600:52:54,800 --> 00:52:57,1602507bien là, ça va être 500 000 fois 6.75.25082509628251000:52:57,480 --> 00:53:00,4602511Et là, si ça prend deux ans, bien le T est égal à 2.25122513629251400:53:02,020 --> 00:53:04,0802515Maintenant, pourquoi on multiplie par une demi ?25162517630251800:53:04,100 --> 00:53:08,3602519C'est, rappelez-vous, donc, on a dit ici, on ne débourse pas tout one shot.25202521631252200:53:08,520 --> 00:53:11,6802523C'est-à-dire que c'est au fur et à mesure que le prêteur va vous passer l'argent,25242525632252600:53:12,320 --> 00:53:17,1002527dépendamment de si vous atteignez les avancements voulus au fil du temps.25282529633253000:53:18,020 --> 00:53:20,5202531Donc, l'hypothèse de cette approximation-là, c'est quoi ?25322533634253400:53:20,540 --> 00:53:25,4802535C'est que si on prend que les décaissements sont faits à peu près à l'intervalle de25362537635253800:53:25,500 --> 00:53:32,0602539temps constant et qui sont de même montant, ça revient comme à dire qu'on25402541636254200:53:32,080 --> 00:53:35,6202543paye de l'intérêt sur la moitié du montant seulement, étant donné qu'au départ,25442545637254600:53:35,760 --> 00:53:39,3402547vous avez zéro, mais à la fin, vous payez le montant des intérêts sur le montant25482549638255000:53:39,360 --> 00:53:42,4802551total. Donc, si on fait la moyenne du montant que vous empruntez en moyenne,25522553639255400:53:42,560 --> 00:53:44,2002555c'est une demi. Donc, c'est la moitié.25562557640255800:53:46,020 --> 00:53:47,4202559C'est l'hypothèse un peu de tout ça.25602561641256200:53:47,560 --> 00:53:53,8402563Donc, en soi, c'est un peu grossier, mais bon, reste que c'est une façon d25642565642256600:53:53,860 --> 00:53:56,7802567'aller plus vite. Donc, si on suppose, par exemple, ici,25682569643257000:53:56,860 --> 00:54:00,3602571qu'on a un montant financé total de 800 000, un taux, donc,25722573644257400:54:00,680 --> 00:54:04,5402575de prêt de construction, donc, de 7 % et que la durée est de 10 mois,25762577645257800:54:04,640 --> 00:54:10,3602579donc, même pas un an. Donc, là, dans ce cas-là, ici, on aurait des intérêts,25802581646258200:54:10,400 --> 00:54:15,3602583donc, de 800 000 fois le 7 %, fois le 10 douzième parce que c'est 10 douzième d'une25842585647258600:54:15,380 --> 00:54:18,9202587année, fois le 1,5, ce qui nous donnerait, donc, 23 000 $,25882589648259000:54:18,960 --> 00:54:21,0802591donc, d'intérêts payés sur toute la période.25922593649259400:54:23,080 --> 00:54:29,1802595Encore une fois, ça revient juste à 2,9 % du montant financé.25962597650259800:54:29,340 --> 00:54:33,4602599Puis la raison est simple. Donc, si vous prenez le 23 000 ici et que vous le divisez26002601651260200:54:33,480 --> 00:54:35,6002603par le 800 000, ça va donner 2,9 %.26042605652260600:54:36,180 --> 00:54:37,1002607Puis pourquoi c'est comme ça ?26082609653261000:54:37,220 --> 00:54:41,2402611C'est parce que ça reflète dans le fond le fait que dans les premières périodes,26122613654261400:54:41,460 --> 00:54:44,7002615vous payez seulement l'intérêt sur le premier décaissement et non sur tous les26162617655261800:54:44,720 --> 00:54:45,7202619décaissements à venir.26202621656262200:54:48,120 --> 00:54:54,1802623Donc, ici, bon, ça, c'est le même exemple, donc, avec un26242625657262600:54:54,200 --> 00:54:57,0602627exemple d'un 6 logements, donc, un 6 logements qui aurait,26282629658263000:54:57,100 --> 00:54:57,9002631donc,26322633659263400:54:59,440 --> 00:55:02,6602635un coût, donc, ici de 1 million, donc, appliqué avec un taux comme ça,26362637660263800:55:02,740 --> 00:55:08,0802639donc, qui prendrait, donc, 14 mois à construire, un taux d'intérêt de 6,75 % et on26402641661264200:55:08,100 --> 00:55:09,0202643applique la règle d'une demi.26442645662264600:55:11,320 --> 00:55:17,3402647Mais maintenant, c'est conditionnel au fait qu'on prend comme hypothèse que les26482649663265000:55:17,360 --> 00:55:20,9202651décalissements sont faits de façon pas mal à montant égal.26522653664265400:55:21,060 --> 00:55:23,4002655C'est-à-dire qu'il n'y a pas un gros décalissement qui vient au début parce que26562657665265800:55:23,420 --> 00:55:24,5002659sinon, ça ne marche pas.26602661666266200:55:26,220 --> 00:55:30,4002663S'il y a aussi peu de décalissements, c'est-à-dire que le prêteur vous donne une26642665667266600:55:30,420 --> 00:55:32,9802667partie du montant initialement et une autre partie au milieu,26682669668267000:55:33,000 --> 00:55:35,5002671bien là, ça ne marche pas non plus parce que ça, c'est vraiment conditionnel au fait26722673669267400:55:35,520 --> 00:55:39,1402675que c'est des montants pas mal légaux, répartis un peu sur toute la durée de la26762677670267800:55:39,160 --> 00:55:39,9602679construction.26802681671268200:55:41,800 --> 00:55:44,9402683Donc, c'est ça ici. Donc, ça, c'est vraiment, comme on dit,26842685672268600:55:45,020 --> 00:55:46,8002687la limite de cette méthode simplifiée-là.26882689673269000:55:46,940 --> 00:55:48,4402691Donc, c'est vraiment utilisé en passant comme méthode.26922693674269400:55:48,520 --> 00:55:51,5602695Donc, c'est que les décaissements, c'est discret, donc ce n'est pas continu.26962697675269800:55:53,320 --> 00:55:56,6402699Pour un profil qui est non linéaire, c'est-à-dire un chantier qui démarre lentement,27002701676270200:55:56,760 --> 00:56:01,5402703il finit lentement. c'est-à-dire une co-S, donc de gros déboursés tardifs,27042705677270600:56:01,620 --> 00:56:03,0202707donc réduisent les intérêts.27082709678271000:56:04,760 --> 00:56:07,3802711Les intérêts capitalisés, les taux variables, donc en soi,27122713679271400:56:07,480 --> 00:56:09,4802715les taux d'intérêt peuvent varier sur toute la période,27162717680271800:56:09,700 --> 00:56:12,8202719mais ça, c'est très dur à prévoir quand on fait l'évaluation initialement.27202721681272200:56:14,500 --> 00:56:16,9002723Encore une fois, pour un projet qui est plus long, ce n'est pas tant une bonne27242725682272600:56:16,920 --> 00:56:20,2602727méthode. Pour un projet court, donc moins d'un an, ça peut être utilisé.27282729683273000:56:20,860 --> 00:56:23,7002731Mais on va voir donc qu'il y a une méthode qui est plus précise que ça.27322733684273400:56:23,720 --> 00:56:27,7202735Donc, c'est-à-dire que, bon, logiquement, vous avez un calendrier de construction.27362737685273800:56:27,980 --> 00:56:32,1802739Donc, vous savez exactement sur toute la période qu'est-ce que vous allez faire.27402741686274200:56:33,260 --> 00:56:35,9602743Donc, là, on va voir la méthode ici, donc, par période.27442745687274600:56:37,300 --> 00:56:38,6002747Donc, ça en soi, ici, c'est quoi ?27482749688275000:56:38,740 --> 00:56:45,0402751C'est que c'est au lieu d'appliquer une simplification vraiment basic,27522753689275400:56:45,140 --> 00:56:49,0402755donc de dire qu'on sépare ça en une demi, bien là, on s'en va vraiment pour chacune27562757690275800:56:49,060 --> 00:56:54,2802759des périodes. Comme ici, donc, vous avez, donc, BT, c'est le solde emprunté au début27602761691276200:56:54,300 --> 00:56:58,7402763de la période. Donc, par exemple, si on regarde, on retourne ici,27642765692276600:56:59,080 --> 00:57:01,8602767donc là, le déboursé ici, ça serait le déboursé en 1.27682769693277000:57:02,260 --> 00:57:06,7602771Donc là, ici, on aurait, par exemple, le BT, c'est le montant 1 du déboursé en 127722773694277400:57:06,780 --> 00:57:11,9802775fois l'intérêt. Et le delta T, c'est vraiment la longueur de la période avant le27762777695277800:57:12,000 --> 00:57:16,9202779prochain décaissement. Donc là, ça permet donc d'avoir l'intérêt pour cette période27802781696278200:57:16,940 --> 00:57:20,0402783-là. Et là, ensuite, vous avez un deuxième déboursé.27842785697278600:57:21,200 --> 00:57:26,1402787Et là, lui, il s'ajoute donc sur le montant, mais là, avec une différence donc de…27882789698279000:57:26,160 --> 00:57:29,3602791Donc ici, par exemple, si on aurait le premier déboursé,27922793699279400:57:29,440 --> 00:57:32,1002795donc ici qui serait de, maintenant, je ne sais pas moi,27962797700279800:57:32,180 --> 00:57:36,6202799le déboursé 1, ici, on va l'appliquer donc sur 14 mois.28002801701280200:57:37,300 --> 00:57:41,8002803Ensuite, le déboursé 2, on va l'appliquer donc aux alentours de 9 mois,28042805702280600:57:41,820 --> 00:57:44,7802807étant donné que l'on est au à peu près au troisième mois et là jusqu'à la fin.28082809703281000:57:45,400 --> 00:57:48,2402811Donc, c'est un peu ça l'intuition derrière cette formule-là.28122813704281400:57:49,420 --> 00:57:55,5602815Donc, en soi, c'est répartir C sur N mois selon un profil soit linéaire ou même28162817705281800:57:55,580 --> 00:57:58,1402819en soi, selon les prévisions de l'entrepreneur.28202821706282200:57:58,240 --> 00:58:00,5002823Donc, c'est-à-dire selon les décaissements que vous allez avoir réellement besoin.28242825707282600:58:01,000 --> 00:58:06,7602827À la fin de chaque mois, ici, vous allez appliquer l'intérêt sur le déboursé.28282829708283000:58:07,680 --> 00:58:13,0602831Donc, c'est vraiment en soi, pour chacun des mois, vous allez payer l'intérêt sur28322833709283400:58:13,080 --> 00:58:16,2602835les déboursés que vous avez déjà reçus et c'est tout.28362837710283800:58:16,900 --> 00:58:19,8002839Mais c'est cumulatif, c'est-à-dire que ce n'est pas simplement le nouveau déboursé,28402841711284200:58:19,900 --> 00:58:21,2202843c'est vraiment tout ce que vous avez reçu avant.28442845712284600:58:23,840 --> 00:58:25,0602847Donc, qu'est-ce que ça fait ici ?28482849713285000:58:25,220 --> 00:58:26,7602851Donc, c'est que ça fait un calendrier.28522853714285400:58:26,880 --> 00:58:30,2002855Donc, dépendamment, c'est un calendrier qui est en S ou linéaire.28562857715285800:58:30,340 --> 00:58:32,9002859Donc, ça peut changer un petit peu le calcul.28602861716286200:58:33,060 --> 00:58:35,3802863Mais bon, de façon, c'est ça un petit peu l'intuition.28642865717286600:58:37,540 --> 00:58:40,4802867Ici, donc, ça, c'est vraiment le, donc, vous avez ici, donc,28682869718287000:58:40,700 --> 00:58:45,4002871le cumul, donc, des répartitions, donc, de, ce serait quoi,28722873719287400:58:45,480 --> 00:58:47,8602875dans le fond, le montant qui serait financé ici en milliers de dollars,28762877720287800:58:47,960 --> 00:58:49,7402879donc, d'un projet d'un million de dollars, par exemple.28802881721288200:58:51,280 --> 00:58:54,7802883Donc, en S, ça serait vraiment peu de déboursés initialement parce que,28842885722288600:58:54,840 --> 00:58:56,2802887là, bon, on est au la fondation.28882889723289000:58:57,220 --> 00:58:59,8602891Donc, il y a l'INEA, donc, c'est-à-dire l'INEA, c'est un peu le,28922893724289400:59:00,100 --> 00:59:02,8202895c'est le cas, donc, la ligne ici que vous avez, ce serait le cas où est-ce que l'une28962897725289800:59:02,840 --> 00:59:04,3002899demi serait vraiment adaptée.29002901726290200:59:04,320 --> 00:59:06,2002903C'est-à-dire que c'est vraiment linéaire, c'est parfait.29042905727290600:59:06,880 --> 00:59:10,4802907Chaque montant est déboursé également à chaque période.29082909728291000:59:11,960 --> 00:59:16,7202911Maintenant, la réalité, c'est que c'est plus un décalissement qui est en S29122913729291400:59:16,740 --> 00:59:20,5202915habituellement. C'est-à-dire que le gros du décalissement vient au milieu et à la29162917730291800:59:20,540 --> 00:59:23,2202919fin, il n'y a quasiment plus rien à décaisser parce qu'on est juste dans les29202921731292200:59:23,240 --> 00:59:26,4002923finalités du chantier. Il n'y a pas beaucoup de matériaux chers à acheter.29242925732292600:59:26,520 --> 00:59:30,2402927C'est très rare qu'il y ait des gros décalissements qui vont venir à la fin.29282929733293000:59:34,320 --> 00:59:41,2402931Bon, donc ici, habituellement, donc si maintenant on parle de comment29322933734293400:59:41,260 --> 00:59:43,8802935maintenant les décaissements viendraient sur un projet d'un million de dollars,29362937735293800:59:44,000 --> 00:59:48,7002939par exemple. Donc ça, c'est un modèle de trésorerie qui venait d'une étude qui avait29402941736294200:59:48,720 --> 00:59:52,5802943été faite, Kenley et Wilson. Donc les trois premiers mois,29442945737294600:59:52,700 --> 00:59:56,3602947habituellement, on est aux alentours de l'excavation, fondation.29482949738295000:59:56,620 --> 00:59:58,1002951Donc c'est pas trop de dollars.29522953739295400:59:58,200 --> 00:59:59,2202955Donc il n'y a pas beaucoup de matériaux.29562957740295800:59:59,420 --> 01:00:01,8802959Donc c'est surtout, l'excavation, ça coûte quand même cher.29602961741296201:00:02,000 --> 01:00:03,8602963Mais bon, c'est pas des décaissements assez importants.29642965742296601:00:04,320 --> 01:00:07,4802967Et là, au milieu, c'est-à-dire au sixième mois et au neuvième mois,29682969743297001:00:07,600 --> 01:00:10,2802971donc là, on est vraiment au niveau de la structure, l'enveloppe,29722973744297401:00:10,880 --> 01:00:15,4602975tout ce qui est mécanique. Et là, on est vraiment, on peut atteindre des pics comme29762977745297801:00:15,480 --> 01:00:16,9802979on voit ici, donc de 108 000 par mois.29802981746298201:00:17,100 --> 01:00:19,6402983Donc là, on est vraiment au septième, huitième.29842985747298601:00:19,840 --> 01:00:23,9002987Et là, ensuite, lorsqu'on s'approche de la fin, donc le douzième et le quatorzième29882989748299001:00:23,920 --> 01:00:26,0002991mois, là, c'est tout ce qui touche à la finition.29922993749299401:00:26,120 --> 01:00:27,3202995C'est-à-dire que, bon,29962997750299801:00:29,820 --> 01:00:33,6002999mettons les déficiences, donc les finitions intérieures et autres.30003001751300201:00:33,620 --> 01:00:34,8803003Donc là, on a moins besoin d'argent.30043005752300601:00:36,640 --> 01:00:38,7003007Donc, qu'est-ce que ça représente ici, ce graphique-là ?30083009753301001:00:38,840 --> 01:00:41,0403011C'est que, regardez un décalissement qui est linéaire.30123013754301401:00:41,140 --> 01:00:43,1803015Donc, c'est-à-dire que là, on pose l'hypothèse d'une demi.30163017755301801:00:43,460 --> 01:00:47,4803019C'est quand même un gros défaut parce que là, on suppose qu'au début,30203021756302201:00:47,620 --> 01:00:50,4203023on décaliserait, par exemple, 75 000, mais que le deuxième mois,30243025757302601:00:50,480 --> 01:00:53,600302775 000. Mais en soi, il y a comme un...30283029758303001:00:53,620 --> 01:00:55,9003031Il y a de l'argent qu'on n'utilisera pas réellement tout de suite.30323033759303401:00:56,120 --> 01:00:57,7603035Donc, vous allez payer des intérêts de trop.30363037760303801:00:58,020 --> 01:01:01,2203039Donc, c'est pour ça que le décalissement S, c'est lui qui coûte le moins cher,30403041761304201:01:01,520 --> 01:01:04,4803043étant donné que, bon, décaissement des gros montants.30443045762304601:01:06,120 --> 01:01:10,0803047Puis encore une fois, il y a ici une économie d'échelle aussi,30483049763305001:01:10,220 --> 01:01:12,1203051étant donné qu'on décaisse des montants en retard.30523053764305401:01:12,280 --> 01:01:15,0003055Donc, c'est-à-dire qu'il va, non seulement on a beaucoup trop d'argent au début,30563057765305801:01:15,420 --> 01:01:18,4403059mais on va manquer, donc dépendamment de c'est quoi, il y a de l'argent qui va30603061766306201:01:18,460 --> 01:01:22,6003063arriver trop tard à la fin, selon ce modèle-là de Kenley et Wilson.30643065767306601:01:25,020 --> 01:01:29,4403067Encore là, ça dépend de chacun des chantiers, chaque construction et sur.30683069768307001:01:30,980 --> 01:01:37,0003071Donc, ici, ça, c'est une comparaison des trois résultats simplifiés avec les une30723073769307401:01:37,020 --> 01:01:40,0403075demi. Donc, on arrive à des intérêts de 40 000 sur un sol,30763077770307801:01:40,120 --> 01:01:42,3603079par exemple, de 1 million de dollars.30803081771308201:01:42,520 --> 01:01:46,8203083Donc, par période linéaire, ça, c'est 38 000 et par période avec une courbe S,30843085772308601:01:46,960 --> 01:01:50,6203087donc c'est 38 000. Ça ne change pas non plus énormément,30883089773309001:01:50,940 --> 01:01:54,5603091mais ça peut avoir des conséquences si on utilise une méthode simplifiée,30923093774309401:01:54,580 --> 01:01:58,9003095donc linéaire. Dans la réalité, les décaissements vont arriver quand ils vont30963097775309801:01:58,920 --> 01:02:02,6003099arriver, mais pour l'estimation, ça peut changer de l'ordre de 2 000 $,31003101776310201:02:02,640 --> 01:02:04,80031033 000 $. Ce n'est pas non plus dramatique.31043105777310601:02:08,940 --> 01:02:14,2003107Quand le profil change vraiment les résultats, c'est-à-dire que des fois,31083109778311001:02:14,280 --> 01:02:16,8003111il y a des gros achats. Maintenant, s'il y a beaucoup d'équipements à rentrer dans31123113779311401:02:16,820 --> 01:02:21,1003115le bâtiment, c'est-à-dire que la construction d'un hôpital ou peu importe,31163117780311801:02:21,180 --> 01:02:24,7403119là, ce n'est plus vraiment trop appliqué, étant donné qu'il y a beaucoup de31203121781312201:02:24,760 --> 01:02:25,9403123décaissements qui vont se faire à la fin.31243125782312601:02:25,960 --> 01:02:29,2003127Ça dépend vraiment aussi du type de bâtiment, mais pour une maison classique,31283129783313001:02:29,620 --> 01:02:34,2803131la forme en S, c'est adapté. C'est-à-dire que la majorité des décalissements vont31323133784313401:02:34,300 --> 01:02:38,7003135être faits au milieu lorsque l'entrepreneur va avoir besoin d'hisser la structure et31363137785313801:02:38,720 --> 01:02:41,0603139de faire les autres choses qui coûtent cher.31403141786314201:02:45,820 --> 01:02:50,2203143bon ça maintenant ici donc c'est la sensibilité au taux c'est à dire que supposons31443145787314601:02:50,240 --> 01:02:55,2403147qu'on aurait un 6 logements qui serait construit sur 14 mois donc c'est à peu près31483149788315001:02:56,260 --> 01:03:00,7403151je pense une période qui est raisonnable pour construire un 6 logements si on aurait31523153789315401:03:00,760 --> 01:03:06,7803155donc un taux de 5.75% donc on serait à 34 000 d'intérêt de31563157790315801:03:06,800 --> 01:03:10,3203159payer sur la période de 14 mois Alors qu'à 8.75, bien là,31603161791316201:03:10,420 --> 01:03:13,7403163on serait à 52 000. Donc, vous voyez qu'il y a quand même une différence de31643165792316601:03:13,760 --> 01:03:17,2203167quasiment 20 000, donc dépendamment, donc pour un taux d'intérêt de 3 % de plus.31683169793317001:03:17,360 --> 01:03:20,4803171Donc, c'est-à-dire qu'il y a quand même une marge ici de 3 % de différence.31723173794317401:03:21,220 --> 01:03:22,3803175Mais ça change quand même la donne.31763177795317801:03:22,540 --> 01:03:23,9603179Donc, c'est-à-dire que, tu sais, ce n'est pas néligeable.31803181796318201:03:29,780 --> 01:03:30,9403183Est-ce qu'il y avait des questions sur ça ?31843185797318601:03:42,820 --> 01:03:45,5803187merveilleux. Donc, ici maintenant,31883189798319001:03:49,680 --> 01:03:55,4403191donc ça serait donc le, bon, ici c'est quoi le, donc ici il y a aussi d'autres frais31923193799319401:03:55,460 --> 01:03:58,5003195donc de financement donc qui sont importants dans un sens,31963197800319801:03:58,600 --> 01:04:01,9803199donc c'est-à-dire que bon, les frais, des fois il y a des frais donc de dossier,32003201801320201:04:02,040 --> 01:04:06,6003203donc de mise en place, donc des fois aussi il y a une évaluation exigeée par le32043205802320601:04:06,620 --> 01:04:09,7203207prêteur, Donc, dépendamment, le financement peut être conditionnel à une évaluation.32083209803321001:04:10,000 --> 01:04:12,8803211Donc, dépendamment de tout ça, ça peut ajouter des frais de plus.32123213804321401:04:13,700 --> 01:04:15,5603215Encore une fois, des frais d'ouverture de dossier.32163217805321801:04:16,000 --> 01:04:18,1803219Il y a aussi des inspections d'avancement.32203221806322201:04:18,600 --> 01:04:21,1803223Ça, c'est vraiment, ça peut coûter de l'argent également de plus.32243225807322601:04:21,300 --> 01:04:23,9203227Donc, c'est des frais qui vont vous être chargés lors de la construction.32283229808323001:04:26,200 --> 01:04:29,0603231Bon, primes d'assurance, prêts, CHL, ça, ça dépend encore une fois.32323233809323401:04:29,240 --> 01:04:30,5203235C'est selon, donc, c'est après.32363237810323801:04:30,660 --> 01:04:31,9203239Donc, ce n'est pas nécessairement applicable ici.32403241811324201:04:32,260 --> 01:04:35,9403243Et donc, tout ce qui touche au notaire, donc de 900 à 1500.32443245812324601:04:35,960 --> 01:04:39,8603247Ça rentre vraiment dans les frais de financement.32483249813325001:04:44,380 --> 01:04:49,2003251Maintenant, ça ici, on rentre un petit peu dans tout ce qui est taxes,32523253814325401:04:49,420 --> 01:04:51,7203255permis, assurance et réglementation.32563257815325801:04:51,860 --> 01:04:54,9803259C'est le dernier bloc au niveau des coins directs.32603261816326201:04:59,200 --> 01:05:02,7203263En soi, lorsqu'on construit un bâtiment, malheureusement,32643265817326601:05:02,860 --> 01:05:04,7203267il y a des permis à avoir pour faire la construction.32683269818327001:05:05,320 --> 01:05:09,9403271Il y a aussi donc des taxes, donc TPS, TVQ, selon le type de projet.32723273819327401:05:10,360 --> 01:05:13,6203275Donc, encore une fois, dépendamment du type de projet, la TPS,32763277820327801:05:13,740 --> 01:05:17,0203279TVQ va être remboursée en partie, pas dans la totalité.32803281821328201:05:18,880 --> 01:05:24,3603283Donc ici c'est un petit peu, c'est le premier exemple d'un permis par exemple à32843285822328601:05:24,380 --> 01:05:31,4203287Gatineau pour la construction d'un bâtiment, selon le règlement 501-2005 de la32883289823329001:05:31,440 --> 01:05:35,6203291loi de Gatineau. Le frais de permis, donc, pour la construction d'un…32923293824329401:05:35,960 --> 01:05:38,2603295Encore une fois, pas besoin de savoir pour toutes les municipalités.32963297825329801:05:39,640 --> 01:05:42,2603299Dans le début, dans un examen, ça va être vraiment donné.33003301826330201:05:42,740 --> 01:05:43,8803303La règle va vous être donnée.33043305827330601:05:44,000 --> 01:05:46,4403307Donc, pas besoin d'aller chercher et d'essayer de les comprendre tout de suite.33083309828331001:05:46,900 --> 01:05:49,4003311Ça serait vraiment inutile. Donc, ça peut changer en plus dans le temps.33123313829331401:05:49,680 --> 01:05:53,3603315Donc, c'est pas de quoi, donc, que vous avez besoin de maîtriser pour toutes les33163317830331801:05:53,380 --> 01:05:56,8803319municipalités. Mais de comprendre, dans le fond, juste comment une fonctionne,33203321831332201:05:57,420 --> 01:06:01,1003323ça peut être utile. Ça vous permet de savoir à quoi vous attendre.33243325832332601:06:01,120 --> 01:06:05,2603327Donc, pour Gatineau, un permis, c'est le maximum.33283329833333001:06:05,400 --> 01:06:07,6803331Donc, ça, c'est-à-dire que ça, c'est un opérateur mathématique qui dit,33323333834333401:06:07,800 --> 01:06:11,8603335c'est le maximum entre la valeur qui est ici et la valeur qui est ici.33363337835333801:06:13,500 --> 01:06:16,1403339Donc, c'est le maximum entre le coût des travaux.33403341836334201:06:16,240 --> 01:06:19,7003343Donc, c'est-à-dire le montant des travaux ici.33443345837334601:06:19,820 --> 01:06:26,5603347Donc, ce serait, je ne sais pas moi, un million de dollars fois 4,70 divisé33483349838335001:06:26,580 --> 01:06:30,7003351par 1000. Donc, en soi, c'est vraiment un frais de permis de 4,70,33523353839335401:06:31,360 --> 01:06:37,0403355je crois que c'est par 1000 $ de coût de travaux.33563357840335801:06:37,360 --> 01:06:42,0003359Ou 335 $ par logement que vous construisez.33603361841336201:06:42,080 --> 01:06:44,3603363C'est-à-dire que c'est le maximum des deux.33643365842336601:06:44,900 --> 01:06:51,2803367Donc, par exemple, si vous construisez deux logements, ça va être 2 x 33533683369843337001:06:51,300 --> 01:06:55,8203371$ et le coût de vos travaux x 4,70 divisé par 1000.33723373844337401:06:55,840 --> 01:06:57,6603375Donc, habituellement, c'est lui qui l'emporte.33763377845337801:06:58,660 --> 01:07:02,7603379Mais bon, si c'est un maton, je ne sais pas moi, que chaque unité ne coûte pas33803381846338201:07:02,780 --> 01:07:08,2403383vraiment cher, c'est possible qu'on utilise ici le 3,35 fois le nombre de logements.33843385847338601:07:09,160 --> 01:07:15,2403387Donc, pour un logement, le minimum de 335 l'emporte sous le 335 divisé33883389848339001:07:15,260 --> 01:07:19,6803391par 4.710. Ici, c'est 71 267.33923393849339401:07:19,920 --> 01:07:24,5203395Vous le voyez ici. Si chacun des logements vous coûte en bas de 71 000,33963397850339801:07:25,400 --> 01:07:27,7803399bien là, ici, c'est là que cette règle-là l'emporte à Gatineau.34003401851340201:07:28,240 --> 01:07:31,9803403Sinon, on est ici. Le gouvernement s'assure vraiment de capturer toute la valeur.34043405852340601:07:33,240 --> 01:07:34,5003407Ça, ce n'est pas une convention du cours.34083409853341001:07:34,820 --> 01:07:38,6603411C'est la règle à Gatineau. Donc, l'article n'a pas encore changé.34123413854341401:07:38,740 --> 01:07:40,3603415Donc, c'est encore le même article.34163417855341801:07:41,300 --> 01:07:46,8403419En soi, je ne sais pas pourquoi ils ont appliqué le 3, dans quel cas ça peut être34203421856342201:07:46,860 --> 01:07:49,2003423possible ici. Vraiment, ça ne tient pas compte, dans le fond,34243425857342601:07:49,240 --> 01:07:51,3203427l'augmentation du coût des travaux.34283429858343001:07:51,440 --> 01:07:53,7403431Donc, ça doit être très rarement appliqué le 335.34323433859343401:07:54,020 --> 01:07:55,4403435Le maximum doit toujours être ici.34363437860343801:07:57,240 --> 01:07:59,9003439Donc, ça ici, vous avez vraiment cet exemple-là.34403441861344201:08:00,380 --> 01:08:06,1603443Par exemple, pour un logement, vous avez en soi le coût,34443445862344601:08:06,180 --> 01:08:12,3203447la prime du permis ici, en fonction du coût des travaux en milliers34483449863345001:08:12,340 --> 01:08:14,6403451de dollars. Donc, ici, on est à une unité.34523453864345401:08:15,660 --> 01:08:19,4603455Donc, si le coût des travaux, donc, est en bas, donc, de,34563457865345801:08:19,540 --> 01:08:22,6603459encore une fois, ça, c'est le coût, c'est le coût ici, donc,34603461866346201:08:22,700 --> 01:08:27,2803463ajusté. Si c'est en bas, donc, de 333, donc là, c'est une ligne,34643465867346601:08:27,420 --> 01:08:29,4203467et là, ensuite, ça augmente en fonction du coût des travaux.34683469868347001:08:30,680 --> 01:08:33,8203471Pour le 4 logements, bien, évidemment, c'est plus élevé,34723473869347401:08:33,880 --> 01:08:38,4003475étant donné que là, on est à 4 fois 333, donc, jusqu'à un certain point,34763477870347801:08:38,580 --> 01:08:41,2003479bien là, c'est linéaire, et après ça, ça augmente comme ça.34803481871348201:08:41,960 --> 01:08:43,5803483Et là, pour 6 logements, c'est la même chose.34843485872348601:08:43,760 --> 01:08:47,7003487Donc, ça, c'est vraiment le point où ce que la ligne ici l'emporte.34883489873349001:08:47,860 --> 01:08:49,8003491Donc, c'est même qu'on peut le voir.34923493874349401:08:50,840 --> 01:08:55,0203495Mais tu sais, honnêtement, je pense que la chose la plus intuitive,34963497875349801:08:55,200 --> 01:08:57,6803499c'est de se dire que ça va toujours être la ligne ici qui va l'emporter parce que tu35003501876350201:08:57,700 --> 01:09:00,1803503sais, honnêtement, ça n'a aucun sens que ça soit...35043505877350601:09:00,200 --> 01:09:03,360350771 000 par unité, c'est pratiquement plus possible de faire ça aujourd'hui.35083509878351001:09:07,320 --> 01:09:11,2203511Maintenant, au niveau des... Des fois, il y a des redevances à payer également,35123513879351401:09:11,480 --> 01:09:14,0403515donc certificats d'autorisation, d'occupation.35163517880351801:09:14,240 --> 01:09:16,5003519Il y a plein de choses comme ça qui peuvent être nécessaires de faire.35203521881352201:09:17,880 --> 01:09:21,1403523Ça rentre dans les autres redevances, les certificats d'occupation.35243525882352601:09:21,360 --> 01:09:25,3603527C'est moins important. Maintenant, TPS, TVQ, ça, c'est vraiment...35283529883353001:09:27,940 --> 01:09:29,1003531Malheureusement, c'est comme ça.35323533884353401:09:29,200 --> 01:09:34,6803535Au Québec, il y a de la TPS fédérale de 5 % été vécu de 9,975,35363537885353801:09:35,140 --> 01:09:38,3403539donc soit 14,975 du prix.35403541886354201:09:40,400 --> 01:09:44,5803543Dépendamment, donc, si vous êtes l'acheteur du bâtiment neuf que vous achetez,35443545887354601:09:44,740 --> 01:09:47,1603547vous allez avoir une ristourne sur ça.35483549888355001:09:47,300 --> 01:09:50,9603551Donc, ça va être pris en compte aussi lorsqu'un évaluateur agréé fait l'évaluation35523553889355401:09:50,980 --> 01:09:55,8203555des bâtiments. Il doit prendre en compte du fait qu'il y a une redevance qui est35563557890355801:09:55,840 --> 01:09:59,6403559payée par le gouvernement. Et c'est quoi, donc, ça ici ?35603561891356201:09:59,660 --> 01:10:05,8803563c'est-à-dire que l'ATPS, il y a un retour de 36 % de la TPS que vous payez,35643565892356601:10:07,220 --> 01:10:13,6403567mais pour un maximum de 6 300, c'est-à-dire que 36 % de l'ATPS qui est payé sur35683569893357001:10:13,660 --> 01:10:16,6403571le bâtiment peut être remboursé jusqu'à concurrence de 6 300,35723573894357401:10:16,840 --> 01:10:22,1203575c'est-à-dire que jusqu'à 350 000, vous avez le maximum d'ATPS qui vous est35763577895357801:10:22,140 --> 01:10:27,4003579remboursé, mais à partir de 450 000, l'ATPS additionnel vient d'annuler toute la35803581896358201:10:27,420 --> 01:10:29,4603583restante que vous allez avoir, C'est-à-dire que là, à partir de là,35843585897358601:10:29,520 --> 01:10:35,1003587c'est nul. C'est-à-dire que passer un certain montant, la récition que vous auriez35883589898359001:10:35,120 --> 01:10:40,8203591eu, donc jusqu'à 6300, est effacée par le montant additionnel que vous avez au-delà35923593899359401:10:40,840 --> 01:10:44,7603595de 350 000. C'est le même principe pour la TVQ.35963597900359801:10:44,900 --> 01:10:48,4203599Donc, c'est 50 % de la TVQ qui est remboursée du montant payé,36003601901360201:10:48,440 --> 01:10:51,1003603donc jusqu'à concurrence de 9975.36043605902360601:10:51,780 --> 01:10:55,5003607Donc, encore une fois, vous l'avez jusqu'à 2000 $.36083609903361001:10:55,640 --> 01:10:58,5403611Donc, lorsque vous payez 200 000 $ la construction des bâtiments,36123613904361401:10:58,820 --> 01:11:01,3003615vous avez le plein montant de 9 975.36163617905361801:11:02,520 --> 01:11:08,5203619Mais à partir de 300 000, c'est effacé ce remboursement-là parce que la36203621906362201:11:08,540 --> 01:11:12,5603623TVQ additionnelle vient effacer le retour que vous avez.36243625907362601:11:14,080 --> 01:11:21,0603627Donc, de façon simple, à 350 000, vous avez36283629908363001:11:21,080 --> 01:11:24,6403631un remboursement de TPS encore, il n'est pas gros, mais vous n'avez plus de TVQ.36323633909363401:11:25,400 --> 01:11:28,5403635Donc, c'est vraiment les bornes à se rappeler, c'est celle-là ici.36363637910363801:11:28,800 --> 01:11:29,6003639Donc,36403641911364201:11:30,940 --> 01:11:37,1203643j'essaie de passer ça ici.36443645912364601:11:50,380 --> 01:11:54,6403647Je ne suis pas capable de souligner, mais en tout cas, jusqu'à 350 000 au niveau de36483649913365001:11:54,660 --> 01:11:56,4403651la TPS, vous avez le maximum.36523653914365401:11:56,620 --> 01:12:01,3603655Donc, si les coûts de construction, c'est 350 000, vous avez un remboursement de 636563657915365801:12:01,380 --> 01:12:05,0803659300, donc de la TPS qui est fait, c'est-à-dire 36 % de la TPS payée.36603661916366201:12:05,540 --> 01:12:08,5003663Mais à partir de 450 000, vous n'avez rien.36643665917366601:12:08,700 --> 01:12:10,6203667Donc, c'est-à-dire que cette 6 300-là, il est effacé.36683669918367001:12:12,000 --> 01:12:17,7403671et là la TVQ c'est le même principe c'est 50% de la TVQ et là c'est plein à 200 00036723673919367401:12:17,760 --> 01:12:20,8803675donc c'est-à-dire que si le coût est de 200 000 vous avez le plein montant donc de 936763677920367801:12:20,900 --> 01:12:26,9003679975 et c'est dégressif donc à partir de 300 000 vous n'avez36803681921368201:12:26,920 --> 01:12:30,3603683plus rien donc de façon simple c'est ça ici36843685922368601:12:32,160 --> 01:12:36,7603687bon ça c'est plus pour les chiffres c'est moins important donc si on fait le36883689923369001:12:36,780 --> 01:12:41,2603691sommaire en soi ici Donc, c'est-à-dire que pour un occupant,36923693924369401:12:41,400 --> 01:12:45,4003695donc, en soi ici, c'est vraiment jusqu'à 300 000.36963697925369801:12:45,540 --> 01:12:46,3403699Donc,37003701926370201:12:48,320 --> 01:12:52,0003703l'autre point le plus important, si c'est une construction commerciale,37043705927370601:12:52,100 --> 01:12:54,5003707il y a 0,0. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a aucun remboursement qui est fait.37083709928371001:12:54,620 --> 01:13:00,5403711Donc, c'est-à-dire que c'est vraiment passé comme étant un coût qui est déductible.37123713929371401:13:00,620 --> 01:13:05,0403715Donc, c'est-à-dire que lorsque c'est une entreprise, les taxes ne sont pas tenues en37163717930371801:13:05,060 --> 01:13:09,0003719compte. Mais bon, là, on parle vraiment, si on évalue un immeuble résidentiel,37203721931372201:13:09,080 --> 01:13:11,2403723donc ça va être vraiment ici qu'on va regarder.37243725932372601:13:11,900 --> 01:13:15,3203727C'est un principe-là ici. Il faut prendre pour acquis que la personne va habiter,37283729933373001:13:15,380 --> 01:13:17,2603731donc l'habitation neuve, si c'est ce qu'on évalue.37323733934373401:13:19,140 --> 01:13:22,2803735Et là, vous allez me poser la question, si on reconstruit,37363737935373801:13:22,400 --> 01:13:26,8003739donc malheureusement, même si vous évaluez un bâtiment qui est moins récent,37403741936374201:13:27,460 --> 01:13:30,5203743on prend l'hypothèse que pour le reconstruire, ça va être un bâtiment neuve,37443745937374601:13:30,540 --> 01:13:31,7403747on va juste appliquer une dépréciation.37483749938375001:13:31,960 --> 01:13:33,3003751C'est vraiment un petit peu la logique derrière.37523753939375401:13:37,480 --> 01:13:41,7203755Bon, maintenant, il y a certains bâtiments, donc, vous avez besoin,37563757940375801:13:41,740 --> 01:13:47,0003759donc, d'avoir une sorte de garantie, donc, c'est-à-dire une garantie qui va venir,37603761941376201:13:47,060 --> 01:13:50,0203763donc, après la construction, donc, encore une fois, ça,37643765942376601:13:50,100 --> 01:13:52,6403767c'est des frais qui peuvent être additionnés, on ne rentre pas trop dans le détail.37683769943377001:13:56,320 --> 01:13:58,5003771Dépendamment aussi, donc c'est ça, ça dépend de la cote de l'entrepreneur,37723773944377401:13:58,580 --> 01:14:00,6403775donc il y a des cotes dans l'entrepreneur, mais bon.37763777945377801:14:02,360 --> 01:14:06,8603779Dépendamment de c'est quoi la qualité, donc si maintenant il y a une licence RBQ et37803781946378201:14:06,880 --> 01:14:09,1403783A, donc c'est quoi la cote qui est obtenue par l'entrepreneur,37843785947378601:14:09,260 --> 01:14:14,1003787ça va changer les tarifs qui vont vous être appliqués au niveau des garanties.37883789948379001:14:19,940 --> 01:14:25,8003791Bon, ça c'est moins. Bon, ici maintenant, au niveau des frais,37923793949379401:14:25,940 --> 01:14:29,8403795donc tout ce qui touche aux frais qui peuvent venir également dans les coins37963797950379801:14:29,860 --> 01:14:33,6803799directs. Donc, notaire, acte hypothécaire, donc entre 900 et 1500.38003801951380201:14:34,040 --> 01:14:38,1003803Donc, ça c'est vraiment notaire au 2026.38043805952380601:14:39,160 --> 01:14:40,9603807Notaire, donc transaction résidentielle.38083809953381001:14:40,980 --> 01:14:42,9203811Donc là, c'est-à-dire qu'une transaction résidentielle,38123813954381401:14:42,980 --> 01:14:44,3003815c'est lorsqu'une maison qui change de main.38163817955381801:14:44,400 --> 01:14:46,8203819Donc là, on est plus à l'entour de 3 000 $ pour un ententeur.38203821956382201:14:48,560 --> 01:14:52,6203823Pour un achat de maison tout compris, 3 500, ça fait du sens.38243825957382601:14:52,720 --> 01:14:54,1203827Un arpenteur, c'est en forfait également.38283829958383001:14:54,360 --> 01:14:56,7803831Un étude géotechnique, on ne veut pas le savoir comment ça coûte,38323833959383401:14:56,840 --> 01:14:59,5803835mais ça doit être très cher. Et un évaluateur pour le prêteur,38363837960383801:14:59,640 --> 01:15:02,3203839c'est en forfait également. Donc, un évaluateur gré va changer un forfait.38403841961384201:15:06,860 --> 01:15:12,3403843bon ça c'est moins important donc c'est bon maintenant est-ce qu'il y avait des38443845962384601:15:12,360 --> 01:15:14,0603847questions sur ça donc c'est pas trop38483849963385001:15:18,960 --> 01:15:19,7603851non38523853964385401:15:25,880 --> 01:15:31,9803855bon merveilleux moi j'ai une question sur le TP2 Oui.38563857965385801:15:33,380 --> 01:15:39,5803859En fait, c'est pour le graphique à la fin, parce que mes compétences38603861966386201:15:39,600 --> 01:15:43,0203863Excel ne sont pas aussi intenses que les votes, mettons.38643865967386601:15:43,760 --> 01:15:49,8803867OK. Est-ce que c'est correct si je fais juste comme un petit tableau avec les38683869968387001:15:49,900 --> 01:15:56,0603871données que je veux pour faire mon graphique Excel à la fin dans le KPI ?38723873969387401:15:56,740 --> 01:15:57,9403875Oh oui, mais écoute, parlez-moi.38763877970387801:15:57,960 --> 01:16:01,8203879Il faut vraiment que j'aille chercher les données telles quelles.38803881971388201:16:02,960 --> 01:16:06,0603883En soi, tu es dans la mesure que vous avez...38843885972388601:16:07,920 --> 01:16:09,7203887En soi, si vous faites un tableau, c'est correct.38883889973389001:16:10,020 --> 01:16:11,3203891Pas besoin de faire le graphique.38923893974389401:16:11,420 --> 01:16:12,8203895Mais en soi, c'est juste insertion graphique.38963897975389801:16:13,500 --> 01:16:16,8603899Non, non, non. C'est parce que pour faire mon graphique,39003901976390201:16:17,000 --> 01:16:21,9403903il y a comme une donnée que j'aimerais avoir qui est pitchée ailleurs.39043905977390601:16:22,200 --> 01:16:23,7403907Ça ne marche pas, mes affaires.39083909978391001:16:24,940 --> 01:16:30,6803911Ah, OK. OK. J'aurais juste me faire un petit tableau à côté puis juste prendre mes39123913979391401:16:30,700 --> 01:16:34,1603915petites données à côté de mon petit tableau à côté pour faire mon graphique.39163917980391801:16:34,400 --> 01:16:37,8203919C'est correct. Pour vraiment que j'aille chercher les données à la source.39203921981392201:16:38,460 --> 01:16:39,6403923Non, pas besoin d'aller chercher à la source.39243925982392601:16:39,860 --> 01:16:41,5403927Vous pouvez juste, dans le fond, les entrer manuellement.39283929983393001:16:41,840 --> 01:16:43,5003931Il n'y a pas de problème. OK, merci.39323933984393401:16:45,280 --> 01:16:47,3803935Parce que là, j'étais vraiment en train de s'agir.39363937985393801:16:48,080 --> 01:16:52,6803939Oui, je comprends. Excel, c'est pas si intuitif que ça.39403941986394201:16:54,080 --> 01:16:56,7003943Non, non. Non, c'est pas donné à tout le monde.39443945987394601:16:58,020 --> 01:16:59,6603947Il n'y a pas de problème. Vous pouvez faire ça comme ça,39483949988395001:16:59,740 --> 01:17:01,2203951il n'y a aucun problème. Merci.39523953989395401:17:02,160 --> 01:17:03,7203955Donc, là, on va finir le bleu.39563957990395801:17:03,980 --> 01:17:05,1003959On a quasiment terminé la séance.39603961991396201:17:05,280 --> 01:17:08,4003963Donc, le dernier point, c'est quoi ?39643965992396601:17:08,540 --> 01:17:11,6803967C'est le profil d'entrepreneuriat, donc, global.39683969993397001:17:11,940 --> 01:17:13,0803971Je m'excuse. Oui.39723973994397401:17:15,340 --> 01:17:21,4203975Ah, parfait. Donc, en soi, ici, vraiment, là, c'est la dernière chose qu'on ajoute à39763977995397801:17:21,440 --> 01:17:22,6803979tous les coups qu'on vient de montrer.39803981996398201:17:22,700 --> 01:17:27,3803983Donc, c'est-à-dire que le profit d'entrepreneur, ce n'est pas le profit du39843985997398601:17:27,400 --> 01:17:29,0203987promoteur. Et là, qu'est-ce qu'on va calculer ?39883989998399001:17:29,080 --> 01:17:31,6003991Donc, c'est vraiment la rémunération du promoteur.39923993999399401:17:34,980 --> 01:17:37,6003995Donc, en soi, ici, il faut être capable de le justifier.399639971000399801:17:37,700 --> 01:17:40,3803999Donc, c'est-à-dire que, bon, s'il n'y a pas de promoteur dans le projet,400040011001400201:17:40,680 --> 01:17:44,5804003mais il faut quand même toujours prendre comme hypothèse en soi,400440051002400601:17:44,600 --> 01:17:47,4804007lorsque vous faites une évaluation, que c'est logique qu'il y ait un promoteur qui400840091003401001:17:47,500 --> 01:17:48,9404011soit derrière la construction d'un bâtiment.401240131004401401:17:49,160 --> 01:17:51,1804015Donc, il y a des gens qui construisent tout seuls leur maison,401640171005401801:17:51,500 --> 01:17:56,3004019ça reste marginal. C'est-à-dire que malheureusement, une grande partie des terrains402040211006402201:17:56,320 --> 01:18:00,0404023qui sont disponibles, c'est des promoteurs immobiliers qui les ont,402440251007402601:18:00,120 --> 01:18:03,2804027donc ils vont forcément vous demander de faire affaire avec eux pour construire le402840291008403001:18:03,300 --> 01:18:07,8404031bâtiment. C'est une petite technique qu'ils ont trouvé pour s'enrichir probablement403240331009403401:18:07,860 --> 01:18:09,6804035l'un l'autre, donc entrepreneurs et promoteurs.403640371010403801:18:09,700 --> 01:18:14,7204039mais c'est très rare qu'on va voir des gens gérer eux-mêmes toute la construction c404040411011404201:18:14,740 --> 01:18:16,5804043'est-à-dire qu'ils engageraient l'entrepreneur en général,404440451012404601:18:16,780 --> 01:18:23,3404047il y en a, ça reste des minorités donc dans un cas d'évaluation immobilière,404840491013405001:18:23,620 --> 01:18:28,0004051c'est logique de prendre, si économiquement le profit et son inclusion même sans405240531014405401:18:28,020 --> 01:18:31,9604055promoteur, c'est ça, c'est-à-dire que ça reste une minorité et dans la majorité des405640571015405801:18:31,980 --> 01:18:38,0404059cas, les coûts de construction incorporent le profit d'un promoteur donc ici406040611016406201:18:38,060 --> 01:18:44,0604063en soi la méthode estime ce qu'il faudrait promettre406440651017406601:18:44,080 --> 01:18:46,5804067aujourd'hui, pas ce qu'un promoteur a gagné hier.406840691018407001:18:46,740 --> 01:18:50,1804071C'est-à-dire que c'est vraiment tout ce qui est nécessaire pour être capable de407240731019407401:18:50,200 --> 01:18:51,9404075réussir à construire le bâtiment aujourd'hui.407640771020407801:18:56,780 --> 01:18:58,8604079C'est-à-dire, promoteur et entrepreneur général.408040811021408201:18:59,060 --> 01:19:02,8804083L'entrepreneur général, lui, il exécute le contrat de construction.408440851022408601:19:03,800 --> 01:19:06,8604087C'est ça un petit peu sa tâche et autres.408840891023409001:19:07,340 --> 01:19:08,4804091Le promoteur, lui, c'est différent.409240931024409401:19:08,640 --> 01:19:11,9004095Lui, il va aller vraiment initier, donc, il finance, il initie le projet.409640971025409801:19:12,700 --> 01:19:15,6804099Et il va donc aussi, il va vendre le projet.410041011026410201:19:15,780 --> 01:19:17,4204103C'est-à-dire que c'est lui qui va être responsable, donc,410441051027410601:19:17,540 --> 01:19:18,6604107de bout en bout de gérer tout ça.410841091028411001:19:18,740 --> 01:19:20,7004111Donc, l'entrepreneur, il fait juste exécuter, dans le fond,411241131029411401:19:20,720 --> 01:19:24,6804115ce que le promoteur dit. Le profit, on a dit, donc, que c'était,411641171030411801:19:24,860 --> 01:19:27,2804119pour l'entrepreneur général, c'est aux alentours, donc,412041211031412201:19:27,300 --> 01:19:29,7604123de 8 %, donc, dans la cascade, donc, des directs, donc,412441251032412601:19:29,780 --> 01:19:31,2804127profit d'entrepreneur général.412841291033413001:19:31,860 --> 01:19:34,8604131Et le profit entrepreneurial, donc, du promoteur, c'est 11 %,413241331034413401:19:34,880 --> 01:19:36,2604135donc, de l'asset global.413641371035413801:19:39,440 --> 01:19:43,8804139Sur quoi on applique le profit de l'entrepreneur général ?414041411036414201:19:44,080 --> 01:19:50,1604143C'est sur son coût à lui, son coût direct nu avec les coûts généraux et les frais414441451037414601:19:50,180 --> 01:19:53,7004147généraux. C'est-à-dire que c'est tous les coûts que lui a,414841491038415001:19:53,800 --> 01:19:55,7404151on applique un profit sur ça pour lui.415241531039415401:19:56,920 --> 01:20:01,0804155Ensuite, le promoteur, lui, c'est sur tout le coût, c'est-à-dire le direct,415641571040415801:20:01,460 --> 01:20:04,5004159la contingence et l'indirect, donc tous les professionnels qu'on vient de voir.416041611041416201:20:04,520 --> 01:20:07,3804163Donc, lui, il fait vraiment un gros pourcentage sur le gros montant.416441651042416601:20:08,840 --> 01:20:12,7404167Dans le risque, donc, qui est porté par chacun de ces deux-là,416841691043417001:20:12,880 --> 01:20:16,3204171donc, l'entrepreneur général, lui, il y a une exécution,417241731044417401:20:16,400 --> 01:20:19,2404175donc, il y a un risque d'exécution, c'est-à-dire qu'il y a un risque,417641771045417801:20:19,260 --> 01:20:22,5804179donc, de prix, de délai. Si ça ne marche pas, c'est de sa faute.418041811046418201:20:22,700 --> 01:20:24,1204183S'il construit mal, c'est de sa faute.418441851047418601:20:25,180 --> 01:20:28,7804187Donc, en soi, il y a un risque que dans le fond, la submission qu'il fasse,418841891048419001:20:28,940 --> 01:20:32,0204191il ne soit pas capable de rentrer dans les délais et en plus dans les coûts.419241931049419401:20:33,620 --> 01:20:35,4004195Maintenant, tout le promoteur, lui, qu'est-ce qu'il gère ?419641971050419801:20:35,520 --> 01:20:38,4404199Donc, il gère tout ce qui touche au niveau, donc, est-ce que ça va se vendre ?420042011051420201:20:39,040 --> 01:20:40,3404203Qu'est-ce que je vais construire ?420442051052420601:20:40,440 --> 01:20:42,7604207Parce que, en soi, l'entrepreneur général, lui, peu importe,420842091053421001:20:42,820 --> 01:20:45,1404211il est payé avec le financement que le promoteur va avoir,421242131054421401:20:46,100 --> 01:20:49,1204215le prêt de construction. Et maintenant, le promoteur, lui,421642171055421801:20:49,160 --> 01:20:52,8604219son gros risque, c'est vraiment, est-ce que je vais réussir à vendre ça ?422042211056422201:20:52,880 --> 01:20:56,3404223ce n'est pas déjà vendu. Est-ce que, dans le fond, le financement va bien aller ?422442251057422601:20:57,460 --> 01:20:59,4204227Est-ce que, dans le fond, il va avoir aussi, bon, absorption,422842291058423001:20:59,640 --> 01:21:00,9004231ça rentre dans le fond. Est-ce que le marché va absorber,423242331059423401:21:00,940 --> 01:21:02,0004235dans le fond, les constructions que je fais ?423642371060423801:21:03,280 --> 01:21:06,0604239Et là, encore une fois, il y a un risque qui est porté par le prêteur aussi,424042411061424201:21:06,160 --> 01:21:08,8204243donc, qu'on ne voit pas dans ça parce que, bon, on n'en parle pas,424442451062424601:21:08,840 --> 01:21:11,5604247donc, comme étant des intervenants, donc, importants.424842491063425001:21:11,580 --> 01:21:12,3804251Donc,425242531064425401:21:13,920 --> 01:21:17,0604255ça arrive donc des fois aussi, donc, il y a de plus en plus,425642571065425801:21:17,120 --> 01:21:20,1404259donc, des promoteurs, donc, constructeurs.426042611066426201:21:20,240 --> 01:21:23,3604263Donc, c'est-à-dire que le promoteur a sa propre firme de construction.426442651067426601:21:23,600 --> 01:21:24,5804267Il faut quand même le séparer.426842691068427001:21:24,680 --> 01:21:27,2004271Donc, c'est-à-dire qu'on prend pour acquis que même si on est un entrepreneur427242731069427401:21:27,220 --> 01:21:31,1804275constructeur, il va prendre dans le fonds les profits qui lui reviennent au niveau,427642771070427801:21:31,280 --> 01:21:36,2804279donc, sa sous-firme, donc, l'entrepreneur général, il va prendre les 8 % qui lui est428042811071428201:21:36,300 --> 01:21:40,4204283dû. Et en tant que promoteur, il va également prendre son 11 % de l'assiette.428442851072428601:21:40,440 --> 01:21:45,9404287Donc, en soi, il ne faut pas fusionner les deux profits de façon combinée.428842891073429001:21:50,720 --> 01:21:53,6804291Maintenant, la justification économique, comme on a dit,429242931074429401:21:53,840 --> 01:21:57,2004295c'est le risque de marché. Le prix ou loyer sous la prévision,429642971075429801:21:57,300 --> 01:22:00,1404299c'est-à-dire que c'est possible que tu construises de quoi et que dans le fond,430043011076430201:22:00,440 --> 01:22:06,8404303on le sait, Des Plex, c'est évalué dans certains430443051077430601:22:06,860 --> 01:22:09,3404307cas, donc des six logements en montant.430843091078431001:22:11,220 --> 01:22:16,3004311On évalue le prêt qu'on va avoir commercial en fonction de la valeur économique.431243131079431401:22:16,460 --> 01:22:20,1204315C'est-à-dire que c'est basé sur les loyers qu'on va être capable de louer.431643171080431801:22:20,220 --> 01:22:23,4004319C'est-à-dire que lorsque les baux sont signés, on va aller voir la banque,432043211081432201:22:23,500 --> 01:22:25,3404323on va dire, « Bon, mais regarde, moi selon mes calculs,432443251082432601:22:25,360 --> 01:22:26,4404327j'ai tant de valeur économique.432843291083433001:22:26,620 --> 01:22:27,8404331 » Donc, basé sur, par exemple,433243331084433401:22:29,980 --> 01:22:31,2004335les derniers baux qui sont signés.433643371085433801:22:31,220 --> 01:22:36,1804339Mais là, si vous avez un prêt de construction, vous avez fait construire votre 6434043411086434201:22:36,200 --> 01:22:40,3204343logements ou votre 12 logements, mais que là, vous vous rendez compte que dans le434443451087434601:22:40,340 --> 01:22:44,3004347fond, les loyers que vous signez, vous n'êtes pas capable de le remplir par exemple434843491088435001:22:44,320 --> 01:22:46,2204351à 1200 par mois ou à 1300 par mois.435243531089435401:22:47,200 --> 01:22:50,1004355Pour pouvoir louer tout votre building, vous avez besoin de baisser les loyers.435643571090435801:22:51,180 --> 01:22:54,5004359Mais là, c'est bien possible que dans le fond, vous avez une valeur économique qui436043611091436201:22:54,520 --> 01:22:57,7404363soit en bas des coûts de construction pour rembourser votre prêteur.436443651092436601:22:57,760 --> 01:22:59,0804367Il y a un risque à ce niveau-là.436843691093437001:22:59,180 --> 01:23:03,0204371Puis, c'est pour ça qu'on soit des multilogements, c'est très risqué.437243731094437401:23:03,180 --> 01:23:04,4004375Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de…437643771095437801:23:04,420 --> 01:23:06,0604379Puis, tout est en lien avec la valeur économique.438043811096438201:23:06,200 --> 01:23:09,2004383Donc, c'est-à-dire que ce qui est important, c'est que la valeur économique,438443851097438601:23:09,320 --> 01:23:11,9604387lorsque c'est construit, soit supérieure au coût, donc,438843891098439001:23:12,040 --> 01:23:13,0804391de construction avec le terrain.439243931099439401:23:13,940 --> 01:23:14,7404395Donc,439643971100439801:23:15,880 --> 01:23:20,2404399tu sais, c'est… En soi, tu sais, mettons, c'est le…440044011101440201:23:20,260 --> 01:23:24,9404403Tu sais, il faut distinguer, mettons, les deux types d'acteurs dans le marché de l440444051102440601:23:24,960 --> 01:23:28,3404407'immobilier. et vous avez tout vu un petit peu le reportage qu'il y a eu,440844091103441001:23:28,460 --> 01:23:33,5604411je crois, c'est l'enquête, quelque chose comme ça, sur ceux dont l'enfant qui font441244131104441401:23:33,580 --> 01:23:35,0204415de l'optimisation en immobilier.441644171105441801:23:35,200 --> 01:23:40,3204419Donc, c'est une chose, il y en a un des deux qui est vraiment risqué dans le sens où442044211106442201:23:40,340 --> 01:23:41,8404423il y en a un qui construit de zéro.442444251107442601:23:43,180 --> 01:23:46,1604427Il y en a un autre qui optimise, c'est-à-dire que la personne peut acheter,442844291108443001:23:46,240 --> 01:23:49,7204431par exemple, un multilogement qui a des loyers artificiellement bas,443244331109443401:23:49,800 --> 01:23:52,2204435par exemple, et que là, bon, qu'est-ce que la personne fait,443644371110443801:23:52,240 --> 01:23:58,2604439c'est qu'elle réussit à acheter ce multilogement-là et elle convainc les gens444044411111444201:23:58,280 --> 01:24:03,9004443dans les loyers de partir. Et là, elle monte les loyers pour tout le monde,444444451112444601:24:03,980 --> 01:24:05,5004447soit en les payant pour qu'ils partent ou autre.444844491113445001:24:05,900 --> 01:24:09,2804451Et là, ensuite, elle peut refinancer la personne avec une nouvelle valeur445244531114445401:24:09,300 --> 01:24:13,5804455économique. Comme ça, c'est comme une sorte de profit instantané.445644571115445801:24:14,140 --> 01:24:16,5604459Ça amène beaucoup de souffrance, évidemment, et ce n'est vraiment pas une bonne446044611116446201:24:16,580 --> 01:24:20,4204463chose. Mais c'est deux choses complètement différentes,446444651117446601:24:20,440 --> 01:24:25,2604467des promoteurs qui, eux, construisent de zéro un appartement et qui ont des loyers446844691118447001:24:25,280 --> 01:24:30,4804471plus élevés. C'est-à-dire qu'il y a une grosse séance entre construire des condos,447244731119447401:24:30,540 --> 01:24:35,6404475mettons, un 40 logements avec des loyers à 1 500 par mois et de prendre un vieux447644771120447801:24:35,660 --> 01:24:38,8604479plexe que tu doubles les loyers sans aucune raison, juste pour monter ta valeur448044811121448201:24:38,880 --> 01:24:41,7404483économique. La réalité, c'est quoi ?448444851122448601:24:41,840 --> 01:24:44,3204487C'est que les coûts de construction ont monté et que, malheureusement,448844891123449001:24:44,760 --> 01:24:47,6204491les valeurs économiques ne matchent pas les coûts de construction.449244931124449401:24:48,000 --> 01:24:52,4404495C'est pour ça qu'en ce moment, il y a certaines municipalités où il n'y a pas de449644971125449801:24:52,460 --> 01:24:53,2604499construction.450045011126450201:24:54,420 --> 01:24:57,7604503Il y a un risque de construction aussi, donc j'ai une question économique,450445051127450601:24:57,880 --> 01:25:00,4404507donc risque de construction, donc dépassement, retard et autres.450845091128451001:25:00,840 --> 01:25:04,3804511Le risque de financement, c'est possible, bon, ce n'est pas l'intérêt du prêteur451245131129451401:25:04,400 --> 01:25:06,8204515nécessairement, mais c'est possible que les taux changent,451645171130451801:25:06,940 --> 01:25:08,3404519que les conditions du prêteur changent.452045211131452201:25:09,420 --> 01:25:11,9404523Des fois, il faut qu'il y ait un refinancement, c'est-à-dire que le refinancement ne452445251132452601:25:11,960 --> 01:25:14,9004527fonctionne pas, donc comme on a parlé avec la valeur économique dépendamment de ses452845291133453001:25:14,920 --> 01:25:17,5204531quoi. Si, par exemple, vous faites affaire avec un prêteur,453245331134453401:25:17,580 --> 01:25:19,3004535vous êtes un particulier, vous faites construire votre maison,453645371135453801:25:19,320 --> 01:25:22,4204539mais que là, à la fin, vous n'êtes pas capable de vous qualifier pour une hypothèque454045411136454201:25:22,440 --> 01:25:27,0404543standard pour rembourser le prêteur de construction, c'est problématique.454445451137454601:25:28,260 --> 01:25:33,3804547Et aussi, il y a le coût d'opportunité du capital et du temps du promoteur sur 14 et454845491138455001:25:33,400 --> 01:25:37,820455124 mois. C'est-à-dire que c'est très possible que l'argent aurait été mieux455245531139455401:25:37,840 --> 01:25:40,4604555ailleurs. Donc, on aurait pu maintenant investir ça, je ne sais pas moi,455645571140455801:25:40,800 --> 01:25:46,1004559dans tel ou tel projet. Donc, ce n'est pas si évident que c'est avantageux d'être un456045611141456201:25:46,120 --> 01:25:50,2204563promoteur immobilier. et aussi, donc, ça l'amène à une certaine expertise,456445651142456601:25:50,400 --> 01:25:53,6804567donc, c'est-à-dire les contacts, le montage, toute la réglementation,456845691143457001:25:53,800 --> 01:25:56,2404571les contacts avec les municipalités, donc, tout ça, c'est vraiment des choses que457245731144457401:25:56,260 --> 01:25:59,9004575les promoteurs immobiliers ont, donc, tout ça, ça justifie en quelque sorte l'11 %457645771145457801:25:59,920 --> 01:26:02,6204579donc, qu'ils peuvent charger, donc,458045811146458201:26:04,560 --> 01:26:06,2004583comme prime, donc, ici.458445851147458601:26:08,400 --> 01:26:11,8004587Les taux d'inoccupation, donc, dans certaines municipalités qui sont vraiment très458845891148459001:26:11,820 --> 01:26:14,4004591élevés, donc, c'est-à-dire que, bon, ce n'est plus les belles périodes,459245931149459401:26:14,460 --> 01:26:19,5404595donc, pour le métillogement en ce moment-là, Donc, on a vraiment des taux d459645971150459801:26:19,560 --> 01:26:21,9804599'inoccupation qui commencent vraiment à être très, très hauts.460046011151460201:26:25,040 --> 01:26:29,5204603Bon, encore une fois, donc, ici, le profit entrepreneurial,460446051152460601:26:29,640 --> 01:26:30,5204607donc, ça, c'est juste correct.460846091153461001:26:36,520 --> 01:26:40,1204611Ici, donc, si on appliquerait maintenant, par exemple, le profit entrepreneurial,461246131154461401:26:40,360 --> 01:26:43,3404615donc, sur un montant de base, donc, de 1,123,000, Donc,461646171155461801:26:43,440 --> 01:26:44,7604619ça sera aux alentours de 123 000.462046211156462201:26:44,780 --> 01:26:47,5604623Donc, 1 million 123 000, c'est 123 000 le profit.462446251157462601:26:48,420 --> 01:26:49,9404627C'est grosso modo, c'est 10 %.462846291158463001:26:52,780 --> 01:26:54,7004631Encore une fois, tu es dans la liste.463246331159463401:26:55,020 --> 01:26:58,9404635Le comparé, par exemple, à certains entrepreneurs aux États-Unis qui chargent donc463646371160463801:26:58,960 --> 01:27:01,2204639de 15 à 20 %. Donc, ce n'est pas la même chose.464046411161464201:27:01,340 --> 01:27:04,5004643C'est-à-dire qu'il y a beaucoup moins de normes aux États-Unis.464446451162464601:27:04,620 --> 01:27:07,0404647Donc, ce qui fait en sorte que les entrepreneurs peuvent être plus gourmands parce464846491163465001:27:07,060 --> 01:27:09,9404651que, bon, les coûts sont moins élevés.465246531164465401:27:09,960 --> 01:27:13,1004655Et donc, ça fait en sorte que, bon, ça ne revient pas moins de 100 moins chers,465646571165465801:27:13,200 --> 01:27:16,2804659c'est juste que l'entrepreneur avec plus gourmand dans certains états américains.466046611166466201:27:17,740 --> 01:27:22,8404663Bon, ici, bon, ça, c'est le ratio, donc, en quelque sorte.466446651167466601:27:22,940 --> 01:27:27,5804667Donc, là, vous avez ici le, comment on pourrait dire, le profit sur coût.466846691168467001:27:27,680 --> 01:27:32,8604671Donc, c'est-à-dire que, bon, c'est un peu, supposons qu'on a ici le ratio,467246731169467401:27:32,960 --> 01:27:35,2004675donc, ça, c'est le taux de profit.467646771170467801:27:35,220 --> 01:27:42,0804679C'est-à-dire que si vous prenez le pourcentage du468046811171468201:27:42,100 --> 01:27:45,5004683profit de 11 % sur les coûts et que vous le divisez sur les coûts,468446851172468601:27:45,820 --> 01:27:47,5404687ça vous donne un taux complètement différent.468846891173469001:27:47,800 --> 01:27:53,3204691Et dépendamment du profit qui est fait, ça va être comme une sorte de coupe comme ça469246931174469401:27:53,340 --> 01:27:57,0204695ici. Donc, c'est moins important pour les bienfaits du cours.469646971175469801:27:59,540 --> 01:28:04,4604699encore une fois il y a aussi donc le taux de profit donc qui est extrait donc à470047011176470201:28:04,480 --> 01:28:09,5204703partir des données donc c'est-à-dire que vous avez donc vous avez les valeurs du470447051177470601:28:09,540 --> 01:28:13,5804707terrain donc que vous allez avoir les coûts directs et les coûts indirects et vous470847091178471001:28:13,600 --> 01:28:17,2804711avez aussi le projet qui est vendu une fois terminé donc vous pouvez inférer en471247131179471401:28:17,300 --> 01:28:20,2004715quelque sorte donc le profit résiduel du promoteur471647171180471801:28:21,900 --> 01:28:26,2604719donc les conditions des ventes récentes d'immeuble neuf donc ça peut être fait472047211181472201:28:27,360 --> 01:28:33,3604723valeur du terrain et autres. Donc, c'est vraiment dans quelle logique ça472447251182472601:28:33,380 --> 01:28:36,9004727pourrait être appliqué. Mais c'est une partie du curriculum.472847291183473001:28:40,400 --> 01:28:44,8804731Sinon, c'est pas mal. Donc, ici en soi,473247331184473401:28:49,180 --> 01:28:51,7404735le profit des promoteurs peut changer.473647371185473801:28:52,060 --> 01:28:53,9604739Ça dépend encore une fois du promoteur.474047411186474201:28:54,040 --> 01:28:55,4004743Ça dépend de quoi son objectif.474447451187474601:28:55,420 --> 01:28:58,0604747Donc, c'est-à-dire que tu es des fois, il y a des promoteurs aussi qui sont les474847491188475001:28:58,080 --> 01:28:59,5604751exploitateurs des bâtiments. Donc, tu es ici.475247531189475401:29:01,400 --> 01:29:04,1204755Prenez ça, donc tous les pourcentages, prenez-les avec un grain de sel.475647571190475801:29:04,720 --> 01:29:07,0204759Mais ça reste une bonne ligne directrice pour la suite.476047611191476201:29:08,840 --> 01:29:11,3004763Donc, c'est pas mal ça pour aujourd'hui.476447651192476601:29:11,480 --> 01:29:13,6404767Donc, je vais prendre des questions, donc s'il y en a.476847691193477001:29:13,800 --> 01:29:16,0804771Puis aussi, si vous avez des questions sur l'examen ou sur le TP.477247731194477401:29:16,460 --> 01:29:18,0004775Je vous avais dit que ce serait une séance plus courte.477647771195477801:29:18,120 --> 01:29:22,3404779Donc, c'est très dur de faire un cours honnêtement avec juste les coûts indirects478047811196478201:29:22,360 --> 01:29:23,4804783puis les profits entrepreneuriales.478447851197478601:29:40,920 --> 01:29:45,0804787Donc, s'il n'y a pas de questions, je vous propose d'arrêter la séance ici.478847891198479001:29:45,320 --> 01:29:47,3804791Si vous avez des questions, encore une fois, sur le TP,479247931199479401:29:47,720 --> 01:29:51,2604795vous pouvez les poser là ou par courriel, ça va me faire plaisir de vous répondre.479647971200479801:29:55,840 --> 01:30:02,6004799merci parfait donc bonne soirée bonne soirée...4800