spb/uqo-imm1033

11200:05:36,160 --> 00:05:37,5603Merci.452600:10:20,760 --> 00:10:24,4607Bon, nous allons commencer. Bienvenue au quatrième cours.8931000:10:25,260 --> 00:10:26,26011Est-ce que tout le monde m'entend bien ?121341400:10:28,460 --> 00:10:34,76015Oui. Merveilleux. Super. On va terminer la matière sur l'analyse du terrain161751800:10:34,780 --> 00:10:38,00019et les ajustements. Ça va être une séance qui est plus courte que la dernière.202162200:10:39,620 --> 00:10:43,62023Ça va clore dans le fond la section une première partie du cours242572600:10:46,280 --> 00:10:48,70027avec justement l'analyse du terrain.282983000:10:49,040 --> 00:10:51,42031Est-ce qu'il y avait des questions pour le TP jusqu'à présent ?323393400:10:52,420 --> 00:10:58,50035J'ai eu une question par courriel, mais ceux qui est-ce que3637103800:10:58,520 --> 00:11:00,40039ça allait bien ou est-ce que vous l'avez commencé ?4041114200:11:04,480 --> 00:11:07,90043Moi, je ne l'ai pas commencé encore, donc je ne peux pas commenter.4445124600:11:08,260 --> 00:11:09,66047Bon, mais super, il n'y a pas de problème.4849135000:11:10,320 --> 00:11:12,20051On avait un mois pour le remettre ?5253145400:11:12,220 --> 00:11:13,02055Oui, un mois, oui.5657155800:11:14,460 --> 00:11:17,68059Ok, parfait. C'est totalement normal que vous ne l'ayez pas commencé.6061166200:11:17,840 --> 00:11:19,28063C'est juste que je m'informe vraiment.6465176600:11:19,460 --> 00:11:21,70067Je vais m'informer à tous les cours dans le fond si ça va bien,6869187000:11:22,180 --> 00:11:28,00071donc avec le TP, pour être sûr qu'il n'y ait pas de malentendus ou si maintenant il7273197400:11:28,020 --> 00:11:29,06075y a de quoi que ce n'est pas de l'air.7677207800:11:29,140 --> 00:11:32,68079Des fois, il y en a qui ne sont pas à l'aise d'écrire par courriel ou je le demande8081218200:11:32,700 --> 00:11:36,34083simplement pour vérifier. J'imagine que si ça se passe bien,8485228600:11:36,420 --> 00:11:41,12087moi j'ai fait la rencontre interactive hier soir du cours de la séance 4.8889239000:11:41,240 --> 00:11:43,08091J'imagine que quand on fait tous les9293249400:11:44,860 --> 00:11:50,78095travaux interactifs, ça nous aide aussi à mieux comprendre et faire le TP1 dans le9697259800:11:50,800 --> 00:11:54,54099fond. Totalement. C'est aussi dans le fond1001012610200:11:56,460 --> 00:11:59,200103se prépare pour l'examen. C'est pour le TP et pour l'examen.1041052710600:11:59,680 --> 00:12:01,480107Il y a-tu des questions comme ça dans l'examen ?1081092811000:12:02,200 --> 00:12:06,080111Oui. C'est des questions à choix de réponse comme ça, dans le fond ?1121132911400:12:06,280 --> 00:12:09,060115Il y a des questions à choix de réponse et il y a des questions,1161173011800:12:09,140 --> 00:12:12,460119dans le fond, qui sont plus des cas, un peu comme, mettons,1201213112200:12:12,800 --> 00:12:14,780123le TP, mais sans, mettons, la cahier de données.1241253212600:12:16,080 --> 00:12:18,180127Il donne les données et il va falloir que tu fasses.1281293313000:12:18,420 --> 00:12:24,260131Exactement, donc c'est ça. En soi, je dirais que l'examen est plus facile que le TP.1321333413400:12:25,400 --> 00:12:28,680135Il y a une limite, maintenant, de le fait que les données soient déjà là.1361373513800:12:28,820 --> 00:12:32,380139Tu n'as pas le côté laborieux d'aller chercher les données.1401413614200:12:32,520 --> 00:12:35,320143Puis aussi, il n'y a pas le côté discrétionnaire.1441453714600:12:36,600 --> 00:12:39,740147Le TP, il n'y a pas nécessairement de mauvaise réponse.1481493815000:12:39,980 --> 00:12:42,600151Mais dans l'examen, étant donné que les données sont déjà là,1521533915400:12:43,100 --> 00:12:46,620155c'est une procédure claire. Mais j'ai vu que dans le TP1,1561574015800:12:46,760 --> 00:12:47,760159il y avait quand même les données.1601614116200:12:47,840 --> 00:12:49,560163Vous nous donnez quand même les comparables.1641654216600:12:49,720 --> 00:12:52,560167Vous nous donnez certaines informations à analyser.1681694317000:12:52,660 --> 00:12:54,340171Dans le fond, c'est ça ? Exactement.1721734417400:12:54,860 --> 00:12:56,960175Mais il y a une question, dans le fond, qu'il faut aller vraiment chercher.1761774517800:12:57,780 --> 00:12:59,720179Je crois que c'est la question 7.1801814618200:13:00,620 --> 00:13:05,080183Il faut vraiment aller chercher les données sur le UQO Éval,1841854718600:13:05,180 --> 00:13:07,880187donc prendre juste, dans le fond, une propriété.1881894819000:13:09,620 --> 00:13:15,320191Dans ce cas-là, c'est une propriété, mais là, c'est un terrain.1921934919400:13:15,440 --> 00:13:17,100195C'est vraiment un terrain qui est à vendre en ce moment.1961975019800:13:17,740 --> 00:13:20,880199Oui, c'est ça, mais j'ai vu dans toutes les étapes, parce que tu sais,2002015120200:13:20,960 --> 00:13:24,920203à la fin de la diapo, je pense, mais à la fin du cours interactif,2042055220600:13:25,040 --> 00:13:27,460207il y avait comme toutes les étapes à suivre pour le TP1.2082095321000:13:27,940 --> 00:13:31,880211Exact. Puis, dans les étapes à suivre, j'ai vu que les propriétés comparables,2122135421400:13:31,900 --> 00:13:35,440215il était quand même donné, c'est juste qu'il fallait faire les calculs puis l2162175521800:13:35,460 --> 00:13:37,760219'analyse, par contre, à partir de ces données-là.2202215622200:13:38,020 --> 00:13:39,160223C'est ça ? Exactement, c'est en plein ça.2242255722600:13:39,400 --> 00:13:44,160227Oui, tout à fait. C'est ça. Oui, c'est en soi, les données,2282295823000:13:44,280 --> 00:13:45,560231les comparables sont données, tout à fait.2322335923400:13:46,460 --> 00:13:49,800235parce que sinon, ça serait un petit peu trop laisser, maintenant,2362376023800:13:49,860 --> 00:13:51,100239le choix des comparables. Ça serait2402416124200:13:52,860 --> 00:13:56,240243un bon exercice, mais bon, je me suis dit parce que sinon,2442456224600:13:56,300 --> 00:13:59,820247la correction, ça serait trop subjective dans la meso.2482496325000:14:01,560 --> 00:14:04,260251Mais bon, c'est une très bonne préparation pour l'examen,2522536425400:14:04,420 --> 00:14:09,280255donc le TPE. Attendez-vous à de quoi comme similaire, mais en beaucoup,2562576525800:14:09,300 --> 00:14:13,000259maintenant, beaucoup plus condensé, donc c'est-à-dire que c'est plus court.2602616626200:14:14,160 --> 00:14:18,700263Parfait, merci. Parfait. Donc, on va terminer l'analyse du terrain,2642656726600:14:18,920 --> 00:14:21,620267puis là, on va rentrer un petit peu plus en détail dans les ajustements,2682696827000:14:21,940 --> 00:14:24,580271puis dans l'intuition qui touche aux ajustements.2722736927400:14:26,780 --> 00:14:27,980275Donc, qu'est-ce qu'on va voir ?2762777027800:14:28,080 --> 00:14:31,440279Donc, c'est ça, les caractéristiques du terrain, localisation,2802817128200:14:31,900 --> 00:14:36,560283services publics, donc tout ce qui permet justement de faire un ajustement au2842857228600:14:36,580 --> 00:14:40,900287comparable qu'on va utiliser pour évaluer notre terrain.2882897329000:14:43,060 --> 00:14:48,420291Il n'y a pas nécessairement de règles strictes à ce niveau-là,2922937429400:14:48,460 --> 00:14:53,700295dans le sens où l'ajustement que vous allez faire, on va voir comment on peut2962977529800:14:53,720 --> 00:14:57,980299déterminer la valeur typique qu'on va utiliser.3003017630200:14:58,500 --> 00:15:03,920303l'ordre ne mentionne pas et ça c'est le même pour The Apprezzol aux États-Unis et3043057730600:15:03,940 --> 00:15:08,660307peu importe, ça n'est pas vraiment du marché c'est-à-dire que l'ajustement que vous3083097831000:15:08,680 --> 00:15:14,220311allez faire au niveau des comparables, ça va vraiment être fonction des comparables3123137931400:15:14,240 --> 00:15:17,140315que vous avez mais pas du sujet en particulier.3163178031800:15:17,260 --> 00:15:20,260319Par exemple si on veut savoir l'ajustement qu'on ferait pour,3203218132200:15:20,560 --> 00:15:21,400323je ne sais pas moi3243258232600:15:24,460 --> 00:15:28,660327un terrain par exemple qui n'aurait pas d'aqueduc, on va aller voir la différence3283298333000:15:28,680 --> 00:15:32,120331entre deux terrains similaires, un avec aqueduc et un sans aqueduc.3323338433400:15:32,860 --> 00:15:35,120335Et si maintenant ils ont exactement la même superficie,3363378533800:15:35,180 --> 00:15:40,480339ça nous donne un petit peu le discount qu'on va accorder pour un terrain qui n3403418634200:15:40,500 --> 00:15:42,020343'aurait pas d'aqueduc par rapport à un qui en aurait.3443458734600:15:42,660 --> 00:15:45,480347Donc c'est vraiment une interprétation empirique.3483498835000:15:46,000 --> 00:15:50,220351Mais bon, il y a des petits guides, il y a des règles aussi qu'on va utiliser,3523538935400:15:50,780 --> 00:15:54,940355mais en soi, l'ajustement n'est pas nécessairement toujours guidé par l'ordre.3563579035800:15:54,960 --> 00:16:01,100359C'est vraiment donc très, en soi, c'est votre interprétation et votre travail d3603619136200:16:01,120 --> 00:16:05,540363'être capable de déterminer les valeurs à ce moment-là pour le marché donné,3643659236600:16:06,080 --> 00:16:07,260367c'est quoi qui est le plus adapté.3683699337000:16:10,260 --> 00:16:15,580371Donc, le rappel, on a vu à la séance dernière la méthode de comparaison directe,3723739437400:16:15,640 --> 00:16:17,960375l'extraction, l'affectation et les résultats foncés.3763779537800:16:17,980 --> 00:16:22,240379Donc, ici en soi, on ne va pas revenir sur ça nécessairement,3803819638200:16:22,320 --> 00:16:26,580383mais c'est la formule fondamentale, comme ça, vous n'allez pas l'oublier et ça va3843859738600:16:26,600 --> 00:16:28,660387rester clair. Donc, là, on est vraiment dans la valeur du terrain.3883899839000:16:29,600 --> 00:16:32,820391Éventuellement, on va voir l'entièreté de tout ça dans les prochaines séances,3923939939400:16:33,060 --> 00:16:36,020395mais on se concentre aujourd'hui vraiment sur l'évaluation du terrain.39639710039800:16:37,860 --> 00:16:42,020399Ici, donc, les étapes qui sont essentielles, comme on avait vu dans les cours,40040110140200:16:42,620 --> 00:16:46,800403c'est d'aller rechercher des terrains qui sont comparables pour évaluer justement le40440510240600:16:46,820 --> 00:16:53,080407terrain qu'on a, donc, comme on pourrait dire, pas40840910341000:16:53,100 --> 00:16:57,680411contrat, mais on a un mandat d'évaluer un terrain donné et ça nous prend donc des41241310441400:16:57,700 --> 00:16:59,580415comparables pour pouvoir justement déterminer la valeur.41641710541800:17:00,780 --> 00:17:03,480419Dans un premier temps, les comparables, il faut absolument qu'on analyse les42042110642200:17:03,500 --> 00:17:06,100423conditions de vente et que ce soit des conditions de vente qui soient optimales.42442510742600:17:06,720 --> 00:17:08,860427Il faut aussi choisir une unité de comparaison.42842910843000:17:09,160 --> 00:17:12,580431Donc, on avait mentionné dans les cours que, dépendamment de c'est quoi qu'on43243310943400:17:12,600 --> 00:17:16,320435regarde, l'unité de comparaison va être soit des pieds carrés,43643711043800:17:16,880 --> 00:17:20,040439des mètres carrés ou des orcs, dépendamment de quel type de terrain on a.44044111144200:17:20,360 --> 00:17:23,680443Il faut ensuite faire un ajustement et finalement réconcilier la valeur.44444511244600:17:24,480 --> 00:17:25,680447Donc là, qu'est-ce qu'on va faire aujourd'hui ?44844911345000:17:25,740 --> 00:17:31,840451On va aller voir plus en détail, donc pour les différents types de particularités de45245311445400:17:31,860 --> 00:17:34,200455terrain et de caractéristiques.45645711545800:17:34,980 --> 00:17:36,480459Là, justement, donc, va se faire comment.46046111646200:17:39,100 --> 00:17:43,160463Ici, donc, on va passer ça. Caractéristiques du terrain.46446511746600:17:43,820 --> 00:17:46,340467Donc ça, c'est vraiment toutes les caractéristiques qui sont nécessaires,46846911847000:17:46,400 --> 00:17:47,920471donc, que vous devez déterminer.47247311947400:17:48,000 --> 00:17:51,440475C'est-à-dire que pour chacun des comparables que vous allez avoir et votre terrain,47647712047800:17:51,520 --> 00:17:56,420479donc, de votre sujet d'analyse, Vous devez être capable de déterminer toutes ces48048112148200:17:56,440 --> 00:18:01,100483caractéristiques-là ici et être en mesure de vraiment, ça doit être dans un tableau48448512248600:18:01,120 --> 00:18:04,300487très clairement détaillé. On parle de la dimension de la superficie,48848912349000:18:04,360 --> 00:18:09,080491c'est logique. La forme, donc est-ce que c'est une forme qui est carrée ou49249312449400:18:09,100 --> 00:18:12,840495irrégulière ? Donc, ou rectangulaire, ça rentre dans régulier.49649712549800:18:13,120 --> 00:18:16,160499Puis on va voir qu'une forme irrégulière, c'est souvent pénalisé.50050112650200:18:16,960 --> 00:18:19,880503Pourquoi ? Parce que, imaginez que vous avez un terrain qui est un triangle.50450512750600:18:20,680 --> 00:18:22,160507C'est rare, mais c'est possible.50850912851000:18:22,560 --> 00:18:28,300511vous n'allez pas pouvoir exploiter la superficie du terrain de façon optimale.51251312951400:18:28,380 --> 00:18:31,480515C'est-à-dire que c'est très, très, très désavantagé comme terrain.51651713051800:18:31,640 --> 00:18:33,380519Donc, il y a un discount qui va être appliqué à ce niveau-là.52052113152200:18:33,480 --> 00:18:34,480523Donc, ça, ça rentre dans toute la forme.52452513252600:18:35,220 --> 00:18:36,420527Maintenant, ensuite, la topographie.52852913353000:18:36,540 --> 00:18:40,180531Donc, est-ce que c'est un terrain qui est plus plat, incliné ?53253313453400:18:41,060 --> 00:18:44,760535Ou donc, dépendamment du niveau d'inclinaison, il va y avoir un discount également.53653713553800:18:45,260 --> 00:18:48,300539La nature du sol, on va voir tous les types de nature du sol qui peuvent exister54054113654200:18:48,320 --> 00:18:53,700543pour un terrain. et ça nous permet de mesurer justement la portance des bâtiments qu54454513754600:18:53,720 --> 00:18:58,180547'il va y avoir dessus. La façade, la profondeur, on va voir que dépendamment de quel54854913855000:18:58,200 --> 00:19:03,960551type de profondeur on a et de façade, ça impacte le prix du terrain et finalement le55255313955400:19:03,980 --> 00:19:08,500555drainage et l'orientation. Donc, ça c'est vraiment au niveau des caractéristiques55655714055800:19:08,520 --> 00:19:11,300559physiques, c'est-à-dire que c'est vraiment les caractéristiques qui touchent au56056114156200:19:11,320 --> 00:19:16,960563terrain spécifiquement. Mais il y a également des caractéristiques qu'on pourrait56456514256600:19:16,980 --> 00:19:21,160567dire propres à l'environnement, c'est-à-dire au quartier qui serait valable pour le56856914357000:19:21,180 --> 00:19:22,040571terrain qui est juste à côté.57257314457400:19:23,080 --> 00:19:25,000575Donc, c'est par exemple, est-ce que c'est proche d'un pont,57657714557800:19:25,300 --> 00:19:26,980579est-ce que c'est proche d'une autoroute et autres.58058114658200:19:27,460 --> 00:19:31,000583Donc, on avait déjà discuté de ça au dernier cours, mais on va vraiment le voir plus58458514758600:19:31,020 --> 00:19:31,820587en détail.58858914859000:19:33,120 --> 00:19:35,180591Ça ici, c'est les unités qui peuvent être utilisées.59259314959400:19:36,600 --> 00:19:41,820595Bon, c'est les équivalences donc ici, c'est les équivalences officielles,59659715059800:19:41,960 --> 00:19:45,860599donc selon le cas d'AS, donc ici, donc tout ça, c'est pas nécessairement important,60060115160200:19:46,020 --> 00:19:50,180603c'est juste logique. Premièrement, donc ici, la superficie,60460515260600:19:50,260 --> 00:19:55,920607donc on avait mentionné au dernier cours que l'impact de l'augmentation de la60860915361000:19:55,940 --> 00:20:00,960611superficie, ça c'est vraiment ici, donc la valeur unitaire d'un terrain va diminuer61261315461400:20:00,980 --> 00:20:02,760615avec l'augmentation de la superficie.61661715561800:20:02,780 --> 00:20:08,820619C'est-à-dire que même si on augmente la valeur d'un pied carré d'un terrain62062115662200:20:08,840 --> 00:20:12,600623par dollar ne sera pas la même dépendamment de la superficie qu'on a.62462515762600:20:13,080 --> 00:20:17,400627On s'était interrogé au dernier cours, donc justement, pourquoi le signe n'était pas62862915863000:20:17,420 --> 00:20:18,800631intuitif ? C'est à cause de ça ici.63263315963400:20:18,920 --> 00:20:24,200635C'est-à-dire que la superficie, plus on augmente, plus le dollar par pied carré63663716063800:20:24,220 --> 00:20:30,560639diminue. Donc, par exemple, si on prend un terrain de 5 000 pieds carrés ici64064116164200:20:30,580 --> 00:20:34,260643à Gatineau, donc on serait à 12 $ par exemple du pied carré,64464516264600:20:34,560 --> 00:20:36,660647ce qui nous amènerait à 60 000 $ pour la valeur du terrain.64864916365000:20:37,360 --> 00:20:39,920651Mais si on s'en va vers un terrain de 12 000 pieds carrés,65265316465400:20:40,880 --> 00:20:42,040655bien là, on voit qu'il y a une diminution.65665716565800:20:43,560 --> 00:20:46,760659Ce n'est pas nécessairement exactement ces valeurs-là, mais ça montre donc l66066116666200:20:46,780 --> 00:20:52,500663'intuition. C'est une courbe vraiment ici qui décroît, donc ça décroît rapidement et66466516766600:20:52,520 --> 00:20:56,500667éventuellement ça s'aplatit. C'est-à-dire que le prix par pied carré finit par se66866916867000:20:56,520 --> 00:21:00,700671stabiliser. Donc, mettons, passé de 20 000 à 100 000, il n'y aura pas nécessairement67267316967400:21:00,720 --> 00:21:02,080675une grosse diminution rendue là.67667717067800:21:02,480 --> 00:21:03,600679C'est vraiment plus au départ.68068117168200:21:03,740 --> 00:21:05,760683Donc, quand on est vraiment dans les premiers 10 000, que là,68468517268600:21:05,860 --> 00:21:11,140687on a un gros discount. Et ça, ça intervient justement parce qu'on passe probablement68868917369000:21:11,160 --> 00:21:12,940691d'un terrain ici qui est unifamilial.69269317469400:21:15,560 --> 00:21:18,120695Ici, on est dans une zone où on aura un terrain qui est unifamilial.69669717569800:21:18,240 --> 00:21:23,100699Et là, on rentre dans quoi qui est plus probablement multiresidentiel ou autre70070117670200:21:23,120 --> 00:21:29,140703application. Donc, c'est-à-dire que ça se peut, donc, des terrains unifamiliales70470517770600:21:29,160 --> 00:21:31,000707plus grands que 10 000 pieds carrés.70870917871000:21:31,100 --> 00:21:34,720711Il y en a beaucoup. Mais bon, ça ne reste pas la norme non plus.71271317971400:21:35,340 --> 00:21:40,580715Donc, la valeur diminue. L'augmentation du pied carré n'augmente pas nécessairement71671718071800:21:40,600 --> 00:21:42,540719la valeur du terrain de façon proportionnelle.72072118172200:21:46,080 --> 00:21:47,820723Maintenant, ça c'est intéressant quand même.72472518272600:21:49,760 --> 00:21:52,220727Ça ne veut pas être mieux, clairement, de plus expliquer que ça.72872918373000:21:52,240 --> 00:21:56,420731Un terrain régulier, c'est comme vous avez à gauche, en bas,73273318473400:21:56,520 --> 00:21:57,520735donc le terrain rectangulaire.73673718573800:21:57,620 --> 00:21:59,420739Donc, ça, c'est ce qu'on appelle un terrain qui se dit régulier.74074118674200:22:00,120 --> 00:22:01,380743La majorité des terrains sont comme ça.74474518774600:22:01,500 --> 00:22:02,540747C'est-à-dire que c'est des...74874918875000:22:02,560 --> 00:22:04,240751Sauf ceux-là qui sont, par exemple,75275318975400:22:06,220 --> 00:22:08,180755même ceux qui sont dans les courbures des rues, tout ça,75675719075800:22:08,440 --> 00:22:10,480759habituellement, ils essaient de les faire quand même de format régulier.76076119176200:22:10,600 --> 00:22:15,160763C'est-à-dire que c'est un terrain qui est dit avec des angles droits sur chacun des76476519276600:22:15,180 --> 00:22:15,980767coins.76876919377000:22:17,000 --> 00:22:18,320771Ou pratiquement des angles droits.77277319477400:22:18,340 --> 00:22:21,000775Donc, ça peut être pas nécessairement un rectangle, un rectangle,77677719577800:22:21,280 --> 00:22:23,860779mais bon, ça s'apparente donc à un rectangle ou un carré.78078119678200:22:25,280 --> 00:22:26,840783Donc, ça, c'est un terrain régulier.78478519778600:22:26,900 --> 00:22:31,140787Un terrain régulier, c'est vraiment un terrain selon lequel,78878919879000:22:31,180 --> 00:22:33,260791donc, on a une façade qui est variable.79279319979400:22:33,580 --> 00:22:38,320795C'est-à-dire que l'arrière de votre terrain va pas avoir la même longueur que le79679720079800:22:38,340 --> 00:22:41,040799devant. Donc, ça l'amène à un terrain irrégulier.80080120180200:22:42,040 --> 00:22:44,620803Ici, dans ce cas-là, donc, ce terrain-là, vous voyez que la façade,80480520280600:22:44,680 --> 00:22:47,500807non seulement, n'est pas de la même longueur des deux côtés,80880920381000:22:47,520 --> 00:22:50,960811mais en plus, elle n'est pas orientée exactement pareil.81281320481400:22:51,100 --> 00:22:52,580815C'est-à-dire que ce n'est pas parallèle.81681720581800:22:52,880 --> 00:22:55,140819Donc, le fond de votre terrain n'est pas parallèle au devant.82082120682200:22:56,160 --> 00:23:00,100823Donc, ça ici, il va y avoir une décote qui va être appliquée pour ces types de82482520782600:23:00,120 --> 00:23:06,100827terrains. Et l'intuition est simple, c'est que toute cette zone-là ici que vous82882920883000:23:06,120 --> 00:23:07,920831voyez n'est pas nécessairement exploitable.83283320983400:23:08,380 --> 00:23:13,540835Étant donné qu'il y a tout un bâtiment, ça suit quand même des formes plus83683721083800:23:13,560 --> 00:23:15,820839cartésiennes, donc rectangulaires.84084121184200:23:15,840 --> 00:23:22,860843Donc, il y a beaucoup d'accordé de la valeur autant à ce terrain84484521284600:23:22,880 --> 00:23:24,920847-là, par exemple, à tous les pieds carrés qui sont là.84884921385000:23:25,240 --> 00:23:28,480851Ça ne serait pas nécessairement valable, étant donné que ce n'est pas nécessairement85285321485400:23:28,500 --> 00:23:31,600855tout exploitable. Et là, ça, c'est des exemples relativement simples.85685721585800:23:31,720 --> 00:23:33,820859Mais pour avoir, il y a des exemples, des fois, des terrains qui sont très86086121686200:23:33,840 --> 00:23:38,480863complexes. Donc, maintenant, les l'eau et tout ça sont déterminés beaucoup plus86486521786600:23:38,500 --> 00:23:41,000867géométriquement, comme on le prédit.86886921887000:23:41,020 --> 00:23:45,360871mais il était à une époque où des fois, c'était vraiment des formes assez87287321987400:23:45,380 --> 00:23:48,700875particulières. Puis là, vraiment, il y a beaucoup de valeur qui est perdue à ce87687722087800:23:48,720 --> 00:23:49,960879niveau-là, donc au niveau du terrain.88088122188200:23:50,680 --> 00:23:53,600883Parce qu'à part, par exemple, des cabanons, tout simplement,88488522288600:23:54,360 --> 00:23:56,500887on ne peut pas nécessairement augmenter la toile du bâtiment.88888922389000:23:58,680 --> 00:24:02,460891Et encore pire, des fois, il y a certains terrains qu'on ne peut pas occuper plus89289322489400:24:02,480 --> 00:24:05,080895que 30 % de la superficie du terrain.89689722589800:24:06,060 --> 00:24:08,000899C'est le cas de certaines villes au Québec.90090122690200:24:08,640 --> 00:24:10,320903J'ai une petite question. Oui.90490522790600:24:10,820 --> 00:24:14,940907Si j'ai un terrain, mettons, un peu, il n'est pas vraiment régulier,90890922891000:24:15,040 --> 00:24:15,840911il est un peu91291322991400:24:18,100 --> 00:24:22,540915parallèle, les côtés versus les deux bords, mettons qu'il est rectangulaire,91691723091800:24:22,640 --> 00:24:25,720919mais pas vraiment. Il me manque un petit triangle pour être parfaitement92092123192200:24:25,740 --> 00:24:29,980923rectangulaire. Il manque un petit triangle.92492523292600:24:30,320 --> 00:24:33,620927Il est comme penché un peu, puis il est comme dans le coin,92892923393000:24:33,680 --> 00:24:37,220931mettons, à droite, il y a comme un triangle pour qu'il soit beau.93293323493400:24:37,440 --> 00:24:38,240935Parfait. Il me manque un triangle.93693723593800:24:38,160 --> 00:24:43,700939mais là maintenant que je vais acquérir le triangle qui manque là il y a vraiment94094123694200:24:43,720 --> 00:24:48,040943une forme bizarre mais il vient comme régulariser la forme de mon terrain qui m94494523794600:24:48,060 --> 00:24:53,280947'appartient déjà est-ce que sa valeur serait quand même non parce que dans le fond c94894923895000:24:53,300 --> 00:24:58,860951'est pas de quoi qu'il vient pénaliser en soi si vous ajoutez par exemple si95295323995400:24:58,880 --> 00:25:03,060955maintenant on dirait qu'on prendrait maintenant ce terrain là ici lui qui est95695724095800:25:03,080 --> 00:25:06,380959rectangle et que là on s'en va ajouter un triangle bien reste que la partie96096124196200:25:06,400 --> 00:25:10,860963exploitable ça reste le rectangle pareil vous ne perdez pas par exemple c'est que l96496524296600:25:10,880 --> 00:25:13,060967'ajout du triangle ne va pas nécessairement être autant96896924397000:25:15,260 --> 00:25:19,680971valuable par exemple que l'ordre du rectangle puis encore une fois aussi ça dépend97297324497400:25:19,700 --> 00:25:23,580975est-ce que par exemple si on est dans le cas d'un rectangle ici on mettrait un ici97697724597800:25:25,060 --> 00:25:31,160979même le dessiner comme ça ici c'est un gros triangle mais98098124698200:25:31,180 --> 00:25:37,060983est-ce que le devant ici c'est la façade de la main du bâtiment ou c'est ça la98498524798600:25:37,080 --> 00:25:40,600987façade La façade est en avant, oui, la petite surface.98898924899000:25:41,760 --> 00:25:47,520991Ah, OK. Donc, dans ce cas-là, la loi de, on va le voir dans la prochaine salle,99299324999400:25:47,580 --> 00:25:52,600995la loi de Harper a dit que la valeur est surtout proche de ce qui est devant la rue.99699725099800:25:52,720 --> 00:25:57,200999Donc, c'est-à-dire… Ah, OK. Mais en soi, ici, ça ne vient pas pénaliser la10001001251100200:25:57,220 --> 00:25:58,3601003proportion qui est dans le rectangle déjà.10041005252100600:25:58,820 --> 00:26:02,4001007Ça, c'est sûr. C'est vraiment que dans un terrain qui est déjà comme ça,10081009253101000:26:03,060 --> 00:26:06,2201011la partie rectangulaire est moins étrayante.10121013254101400:26:06,240 --> 00:26:10,4401015mais l'ajout d'un triangle ne va pas pénaliser ce qui est déjà dans un rectangle.10161017255101800:26:10,940 --> 00:26:16,3001019Ça, c'est ça. Ce n'est pas, mettons, un défaut qui fait en sorte que tout le terrain10201021256102200:26:16,320 --> 00:26:19,1201023est problématique. Non, non, non, c'est ça.10241025257102600:26:19,560 --> 00:26:23,4201027C'est ça. Mais c'était surtout la valeur du triangle que je me demandais,10281029258103000:26:23,480 --> 00:26:29,5401031parce que vu qu'il y a une forme bizarre, le triangle, il10321033259103400:26:29,560 --> 00:26:30,5401035n'est pas vraiment rectangle.10361037260103800:26:30,740 --> 00:26:33,0801039C'est comme sur la valeur, est-ce que ça ajoute quelque chose ?10401041261104200:26:34,580 --> 00:26:37,7401043Oui, c'est la valeur. Il y a un discount qui est fait.10441045262104600:26:37,960 --> 00:26:40,9001047Il n'est pas autant, la valeur est plus importante, par exemple,10481049263105000:26:41,000 --> 00:26:42,4001051que les pieds carrés que dans le rectangle.10521053264105400:26:43,100 --> 00:26:44,1601055Il y a quand même de la valeur.10561057265105800:26:44,760 --> 00:26:49,6601059Souvent, ça dépend du format des réguliers, mais ça peut être un discount aux10601061266106200:26:49,680 --> 00:26:51,6201063alentours de 10 à 15 % par pieds carrés.10641065267106600:26:52,500 --> 00:26:54,1401067Mais reste que ça donne une valeur malgré tout.10681069268107000:26:54,400 --> 00:26:57,6801071C'est pas vrai. C'est ça. D'accord.10721073269107400:26:57,860 --> 00:26:58,7601075Merci. Parfait. Super.10761077270107800:27:01,960 --> 00:27:04,0201079Bon. Je ne sais pas ce que je peux faire.10801081271108200:27:04,280 --> 00:27:06,3401083Merveilleux. Parfait. Nous allons continuer.10841085272108600:27:07,220 --> 00:27:08,6601087Bon, le petit dessin reste.10881089273109000:27:10,280 --> 00:27:11,7201091J'aime tellement tout le zoom.10921093274109400:27:15,360 --> 00:27:20,0801095Donc, pour faire suite, l'incidence sur la valeur.10961097275109800:27:20,280 --> 00:27:23,8401099Donc, ici, la décote typique, c'est entre 5 et 25 %, donc pour répondre à votre11001101276110200:27:23,860 --> 00:27:24,6601103question,11041105277110600:27:26,000 --> 00:27:29,6201107dépendamment de quel type d'irrégulier on est.11081109278111000:27:29,640 --> 00:27:33,0201111mais on peut s'attendre donc que chaque pied carré donc qui est dans un format11121113279111400:27:33,040 --> 00:27:37,0601115irrégulier donc c'est-à-dire qui est en dehors du rectangle classique on peut11161117280111800:27:37,080 --> 00:27:42,1601119appliquer donc une décote donc de 5 à 25% et là encore une fois c'est à vous de11201121281112200:27:42,180 --> 00:27:45,7001123juger en fonction des comparables qui peut exister quel décote vous appliquer pour11241125282112600:27:45,720 --> 00:27:49,5601127un terrain donné mais le barème donc donné par l'ordre c'est entre 5 et 2511281129283113000:27:51,800 --> 00:27:55,3601131maintenant le terrain irrégulier pourquoi il y a une bonne valeur c'est parce qu'il11321133284113400:27:55,380 --> 00:27:59,4201135maximise l'utilisation c'est simplement pour ça, la construction est facile puis la11361137285113800:27:59,440 --> 00:28:01,6601139valeur de chaque picoré est optimale.11401141286114200:28:03,360 --> 00:28:08,1201143Encore une fois, c'est très possible que quelqu'un ait un architecte qui est11441145287114600:28:08,140 --> 00:28:13,4001147audacieux, qui puisse optimiser le terrain, mais ça vient avec un coût.11481149288115000:28:13,500 --> 00:28:18,3801151C'est-à-dire que l'utilisateur typique ne va pas nécessairement vouloir construire11521153289115400:28:18,400 --> 00:28:22,4601155de quoi qu'il va faire sur un terrain régulier.11561157290115800:28:22,700 --> 00:28:25,6801159C'est très possible qu'une personne puisse maximiser le terrain régulier,11601161291116200:28:26,140 --> 00:28:28,8601163mais ça a un coût important. C'est-à-dire qu'habituellement,11641165292116600:28:29,020 --> 00:28:33,0801167ce n'est pas pour rien que les maisons sont rectangulaires.11681169293117000:28:33,220 --> 00:28:34,8401171Il y en a qui ont des formes particulières.11721173294117400:28:34,980 --> 00:28:39,8401175C'est-à-dire qu'on va aller vraiment chercher toutes les petites formes qui seraient11761177295117800:28:39,860 --> 00:28:41,2001179en dehors des formes réguliers.11801181296118200:28:42,060 --> 00:28:46,7001183Mais la raison qui est donnée, c'est simplement parce qu'un terrain régulier,11841185297118600:28:46,720 --> 00:28:51,4801187ça l'avait une perte d'espace utilisable, coût de construction accru pour justement11881189298119000:28:52,000 --> 00:28:54,7201191être capable de pouvoir maximiser l'utilisation du terrain.11921193299119400:28:55,300 --> 00:28:59,1201195Donc, pour cette raison-là, il y a un des cas qui peut être aux alentours de 5 à 2511961197300119800:28:59,140 --> 00:28:59,9401199%.12001201301120200:29:01,440 --> 00:29:06,0401203Donc, si on a un terrain qui est irrégulier, donc ça reçoit un ajustement qui est12041205302120600:29:06,060 --> 00:29:08,8401207négatif dans l'analyse de comparable.12081209303121000:29:11,640 --> 00:29:17,8401211Si c'est le sujet, donc c'est-à-dire qu'on a un sujet qui est irrégulier et12121213304121400:29:17,860 --> 00:29:21,7601215là, on compare un terrain qui est irrégulier, bien là, on ajusterait négativement le12161217305121800:29:21,780 --> 00:29:24,6801219comparable pour pouvoir justement amener au même niveau,12201221306122200:29:24,700 --> 00:29:27,0801223donc, des régulages.12241225307122600:29:31,100 --> 00:29:36,8001227Maintenant, ici, on a plutôt, donc, les différents types de,12281229308123000:29:36,940 --> 00:29:38,9801231donc, rectangulaire, c'est la référence.12321233309123400:29:39,180 --> 00:29:44,3801235Donc, c'est-à-dire qu'on est dans un cas où, dans le cas de référence,12361237310123800:29:44,580 --> 00:29:48,4401239c'est idéal. Donc, carré, c'est bien.12401241311124200:29:48,880 --> 00:29:53,5401243il peut y avoir des fois une petite décote, mais bon, je ne crois pas,12441245312124600:29:53,840 --> 00:29:56,9401247c'est ce que l'on dit, mais c'est moins flexible.12481249313125000:29:57,080 --> 00:30:01,1801251C'est-à-dire qu'on est dans un cas où ce que souvent, habituellement,12521253314125400:30:01,260 --> 00:30:07,7401255un terrain, c'est vraiment, on construit donc la maison sur une partie et la12561257315125800:30:07,760 --> 00:30:10,8201259cour est en arrière. Quand c'est carré, c'est problématique.12601261316126200:30:10,920 --> 00:30:13,6401263Ça implique souvent d'avoir une maison qui est beaucoup plus petite,12641265317126600:30:13,840 --> 00:30:16,8201267donc ça a le moins de possibilités sur un terrain carré.12681269318127000:30:16,840 --> 00:30:19,2201271ce n'est pas optimal pour construire une maison familiale.12721273319127400:30:19,820 --> 00:30:22,7201275Donc, c'est pour ces raisons-là qu'il peut y avoir un petit discount.12761277320127800:30:23,820 --> 00:30:29,9601279Maintenant, au niveau trapezoïdal, donc ça, c'est vraiment tout ce qui est pour12801281321128200:30:29,980 --> 00:30:32,3601283un rectangle déforme, comme on pourrait dire.12841285322128600:30:33,640 --> 00:30:35,3601287On pourrait dire que c'est une sorte de trapezoïdal.12881289323129000:30:35,380 --> 00:30:38,6001291Ça, ce serait donc un code de trapezoïdal.12921293324129400:30:38,880 --> 00:30:40,1801295Je vais commencer à prononcer le nom.12961297325129800:30:40,500 --> 00:30:44,5401299On est aux alentours de moins 5 à moins 10 % d'ajustement.13001301326130200:30:45,100 --> 00:30:49,0201303Encore une fois, Ça reste un ajustement qui est typique.13041305327130600:30:50,020 --> 00:30:53,1601307Triangulaire, donc là, on sera vraiment dans un cas où le terrain dans son entièreté13081309328131000:30:53,180 --> 00:30:56,3001311est triangulaire. Donc, ce n'est pas juste une section que vous ajoutez.13121313329131400:30:56,560 --> 00:30:58,2201315C'est vraiment le terrain est triangulaire.13161317330131800:30:58,460 --> 00:31:00,9801319Là, on serait dans une cote où il y aurait une perte assez importante,13201321331132200:31:01,360 --> 00:31:03,0801323donc de l'ordre de 15 à 30 %.13241325332132600:31:04,420 --> 00:31:07,9001327C'est normal. Donc, c'est-à-dire que si vous avez un terrain que le devant,13281329333133000:31:07,920 --> 00:31:12,1201331c'est un triangle, c'est la pointe du triangle, la façade,13321333334133400:31:12,160 --> 00:31:18,2001335ça va prendre un architecte vraiment très spécialisé pour un13361337335133800:31:18,220 --> 00:31:23,3601339bâtiment très complexe. Et ça a des coûts importants, d'où la décote importante13401341336134200:31:23,380 --> 00:31:26,7601343également. Maintenant, il y a d'autres cas en L.13441345337134600:31:27,180 --> 00:31:29,8201347Ça dépend de la configuration, mais il y a une décote également,13481349338135000:31:29,940 --> 00:31:36,3401351donc 5 à 15 %. Si un entret, l'accès est limité,13521353339135400:31:36,360 --> 00:31:40,4801355Donc, on pourrait penser, par exemple, à, je ne sais pas moi,13561357340135800:31:41,080 --> 00:31:45,7601359des fois, on a des personnes qui ont leur terrain et n'est pas accessible de la13601361341136200:31:45,780 --> 00:31:49,2001363route. C'est-à-dire que vous avez vraiment simplement une entrée,13641365342136600:31:49,280 --> 00:31:54,8201367mettons, une entrée avec une sorte de route pour aller à votre stationnement.13681369343137000:31:55,000 --> 00:31:58,8801371Mais en soi, le terrain qui vous appartient n'est pas accessible de la route.13721373344137400:31:59,460 --> 00:32:01,1201375Donc là, si on parlerait d'un entourage, ça dépend.13761377345137800:32:01,140 --> 00:32:04,3401379Souvent, certains manoirs, c'est ça, donc c'est pas nécessairement négatif,13801381346138200:32:04,440 --> 00:32:09,5201383mais dans un terrain typique, on peut parler d'un moins 10 à moins 20 % au niveau de13841385347138600:32:09,540 --> 00:32:13,3201387la décote typique. Et tout ce qui est en pointe ou en coin,13881389348139000:32:14,120 --> 00:32:18,7201391ça s'approche du triangle, en soi, moins 10 à moins 25 %,13921393349139400:32:18,740 --> 00:32:22,9401395c'est typique. Donc, qu'est-ce qu'on peut comprendre, c'est que l'ajustement fait13961397350139800:32:22,960 --> 00:32:29,5401399rarement, donc on pénalise rarement au-delà de 30 % un14001401351140200:32:29,560 --> 00:32:32,9001403terrain qui a une forme. différentes du fonds morgueux.14041405352140600:32:33,400 --> 00:32:37,9201407Encore une fois, c'est des décotes typiques et indicatives.14081409353141000:32:38,080 --> 00:32:43,2601411Donc, c'est très possible que le marché change et que les décotes soient plus à jour14121413354141400:32:43,280 --> 00:32:44,0801415éventuellement.14161417355141800:32:45,720 --> 00:32:47,8801419Il faut toujours faire une vérification.14201421356142200:32:47,900 --> 00:32:50,8601423Est-ce que c'est valable encore sur le marché en ce moment ?14241425357142600:32:51,520 --> 00:32:55,0401427Tout le long de l'occasion, vous allez devoir faire avec les données du marché.14281429358143000:32:55,820 --> 00:33:00,6801431Vérifier. Même faire une grille des achetements empiriques qu'on prédit.14321433359143400:33:00,700 --> 00:33:03,1201435c'est-à-dire basé sur les données du marché, c'est bien.14361437360143800:33:03,220 --> 00:33:05,6801439Comme ça, vous avez une grille qui est valable, par exemple,14401441361144200:33:05,740 --> 00:33:07,6601443pour une année, vous refaites les calculs à chaque année,14441445362144600:33:07,960 --> 00:33:11,8601447puis c'est sur ça que vous vous basez, par exemple, pour votre année d'exercice.14481449363145000:33:13,000 --> 00:33:16,5001451Ça ne change pas non plus à tous les deux jours.14521453364145400:33:16,640 --> 00:33:19,0401455Donc, ça peut valoir la peine de faire cet exercice-là.14561457365145800:33:21,060 --> 00:33:24,3401459Mais encore une fois, ça demande d'être capable de le faire pour toutes les14601461366146200:33:24,360 --> 00:33:27,4601463municipalités. C'est peut-être mieux de le faire à la demande aussi.14641465367146600:33:28,080 --> 00:33:31,4601467Ça dépend à quel point vous voulez avoir une économie d'échelle.14681469368147000:33:34,640 --> 00:33:38,9401471Maintenant, au niveau de la topographie, un terrain plat,14721473369147400:33:38,980 --> 00:33:41,8001475c'est idéal. C'est logique. C'est-à-dire que si le terrain est plat,14761477370147800:33:42,100 --> 00:33:45,4801479il n'y a pas de décote, c'est le scénario parfait.14801481371148200:33:46,480 --> 00:33:53,7801483Lorsqu'on est dans une pente qui est dite légère, c'est-à-dire qu'on parle aux14841485372148600:33:53,800 --> 00:33:56,9401487alentours d'une dévice. Ici, en soi, le chiffre qui est là,14881489373149000:33:57,080 --> 00:33:57,8801491ici,14921493374149400:33:59,320 --> 00:34:04,4801495c'est l'angle de la pente. Donc, 1 à 5 %, donc il y a un bon drainage,14961497375149800:34:04,760 --> 00:34:07,0601499donc il n'y aura pas une décote si importante que ça.15001501376150200:34:09,580 --> 00:34:15,7601503Ici, maintenant, la pente15041505377150600:34:15,780 --> 00:34:21,5001507modérée, donc on est… C'est ça, c'est les surcoûts.15081509378151000:34:23,340 --> 00:34:24,5801511Désolé, je dis n'importe quoi.15121513379151400:34:24,760 --> 00:34:26,4801515Je ne pense pas que...15161517380151800:34:29,020 --> 00:34:30,5401519Prenez ça comme étant des valeurs.15201521381152200:34:31,300 --> 00:34:33,9801523Donc, pente modérée, oubliez la langue que je viens de dire,15241525382152600:34:34,040 --> 00:34:34,8401527c'est n'importe quoi.15281529383153000:34:36,220 --> 00:34:37,9801531J'ai oublié quand j'ai fait cette slide-là.15321533384153400:34:39,220 --> 00:34:44,0801535Je regarde le cahier de l'ordre, mais selon moi, ce n'est pas langue.15361537385153800:34:44,100 --> 00:34:47,9401539Donc, c'est-à-dire que c'est vraiment le surcoût qui est engendré par le fait d15401541386154200:34:47,960 --> 00:34:51,7801543'avoir une pente légère. Maintenant, qu'est-ce qui représente une pente légère ?15441545387154600:34:52,220 --> 00:34:55,3401547On voit que c'est vraiment modéré, forte.15481549388155000:34:56,000 --> 00:34:57,5201551Forte, c'est probablement de quoi qu'il est très, très,15521553389155400:34:57,600 --> 00:35:00,8801555très, très, très, une pente relativement importante.15561557390155800:35:00,900 --> 00:35:03,8001559Donc, une pente légère, on peut penser à de quoi, donc,15601561391156200:35:05,220 --> 00:35:06,6201563qui n'est pratiquement pas visible à l'œil nu.15641565392156600:35:08,760 --> 00:35:11,1201567Souvent, par exemple, tout ce qui est proche, par exemple,15681569393157000:35:11,200 --> 00:35:15,2801571d'une falaise ou autre. Mais le plus important, c'est de comprendre que,15721573394157400:35:15,300 --> 00:35:18,6001575donc, ça augmente les coûts de construction.15761577395157800:35:18,620 --> 00:35:22,0801579C'est-à-dire qu'ici, dans le cas d'une pente qui est très forte,15801581396158200:35:22,200 --> 00:35:24,9401583les coûts de construction vont vraiment augmenter de l'ordre de 15 à 20,15841585397158600:35:25,040 --> 00:35:28,780158740 % par rapport à une propriété qui serait sur un terrain plat.15881589398159000:35:30,120 --> 00:35:33,4601591C'est assez majeur, mais c'est logique dans un sens.15921593399159400:35:34,660 --> 00:35:38,2001595Ici, maintenant, excavation dans le roc.15961597400159800:35:38,300 --> 00:35:41,6201599Donc, ça, c'est vraiment le fait qu'on soit dans un…16001601401160200:35:41,640 --> 00:35:44,8001603il y a certains endroits qui sont plus surélevés par rapport au niveau de la mer.16041605402160600:35:45,240 --> 00:35:46,1201607Souvent, c'est du roc. Donc,16081609403161000:35:48,340 --> 00:35:50,8601611il y a beaucoup de ces régions-là, donc à Gatineau, Ottawa.16121613404161400:35:52,900 --> 00:35:56,6201615Également, il y en a également au niveau du Charlevoix.16161617405161800:35:57,080 --> 00:36:01,1601619Tout ça, donc, c'est des zones où on a vraiment, donc, c'est très rare que c'est au16201621406162200:36:01,180 --> 00:36:05,5601623niveau de la mer, mais c'est des zones montagneuses, je pourrais dire.16241625407162600:36:06,140 --> 00:36:10,1601627Et là, c'est vraiment du rock, donc c'est-à-dire qu'il faut dynamiter forcément pour16281629408163000:36:10,180 --> 00:36:13,4601631faire l'excavation. Ça engendre des coûts assez énormes.16321633409163400:36:14,280 --> 00:36:17,3201635l'étologie dynamique, ça demande dans le fond une certaine expertise.16361637410163800:36:17,560 --> 00:36:21,2801639Donc, c'est-à-dire que l'excavation du terrain ne se fait pas si facilement que ça.16401641411164200:36:22,080 --> 00:36:24,6401643Un terrain accidenté, donc, ça l'amène à une décote qui est importante.16441645412164600:36:24,980 --> 00:36:28,9001647L'ordre ne mentionne pas, donc, l'ordre de la décote, mais parce que c'est très haut16481649413165000:36:28,920 --> 00:36:32,6201651de terminer un chiffre, étant donné qu'il n'y a pas non plus tant de comparables16521653414165400:36:32,640 --> 00:36:33,4401655possibles.16561657415165800:36:37,440 --> 00:36:40,6801659Maintenant, au niveau, donc, le type de sol.16601661416166200:36:42,380 --> 00:36:46,6001663donc ici malgré tout un sol en roc c'est16641665417166600:36:48,300 --> 00:36:52,2801667oui ça l'amène à une construction qui est plus laborieuse mais c'est excellent pour16681669418167000:36:52,300 --> 00:36:56,7401671la suite c'est à dire que le risque d'avoir un glissement de terrain est16721673419167400:36:56,760 --> 00:37:01,6001675pratiquement nul donc avec une surface en roc donc pour la portante c'est bien donc16761677420167800:37:01,620 --> 00:37:07,5601679il va y avoir deux effets qui peuvent donc on pourrait dire se poser donc dans la16801681421168200:37:07,580 --> 00:37:12,1801683mesure maintenant que l'excavation est faite Avoir un type de sol en roc,16841685422168600:37:12,280 --> 00:37:16,4601687c'est bien. Mais lorsqu'on a besoin de faire une excavation importante,16881689423169000:37:17,080 --> 00:37:18,7801691bien là, ça l'engendre des coûts également.16921693424169400:37:19,000 --> 00:37:19,8201695Donc, ça dépend toujours.16961697425169800:37:22,740 --> 00:37:27,6401699Qu'est-ce qui est le plus... Est-ce que l'utilisation du terrain,17001701426170200:37:27,920 --> 00:37:30,5801703c'est de savoir besoin d'un sous-sol ou d'une excavation importante ?17041705427170600:37:31,020 --> 00:37:34,4401707Si ce n'est pas le cas, bien là, on est surtout au niveau d'une bonne portance.17081709428171000:37:35,080 --> 00:37:36,8201711Gravier et sable également, donc c'est bien.17121713429171400:37:38,420 --> 00:37:44,1401715argile ça c'est à éviter c'est vraiment placé comme ça donc ça vous pouvez aller17161717430171800:37:44,160 --> 00:37:50,8401719voir il exige un rapport géothermique mais le gouvernement du Québec publie les17201721431172200:37:50,860 --> 00:37:55,3801723types de sol dans certaines zones du Québec c'est à dire que vous avez des ils17241725432172600:37:55,400 --> 00:38:00,0801727appellent ça des des gson files donc c'est des files avec la longitude et latitude17281729433173000:38:00,100 --> 00:38:06,1001731de certaines zones et ça dit donc le type de sol l'argile c'est17321733434173400:38:06,120 --> 00:38:13,0801735probablement un des sols les plus catastrophiques, donc c'est-à-dire que ça17361737435173800:38:13,100 --> 00:38:18,6401739risque de bouger, donc c'est-à-dire que, pas nécessairement par exemple comme ça17401741436174200:38:18,660 --> 00:38:21,5801743sans aucune raison, mais lorsqu'il y a des inondations,17441745437174600:38:21,680 --> 00:38:27,4201747l'argile, c'est quoi qui peut devenir donc beaucoup plus liquide,17481749438175000:38:27,520 --> 00:38:30,4801751donc ça se liquifie, puis c'est pas ça qu'il y ait des déplacements du sol,17521753439175400:38:30,900 --> 00:38:33,6401755puis ça fait en sorte que justement certaines routes peuvent s'affaisser aux17561757440175800:38:33,660 --> 00:38:38,4001759alentours. Et ça amène donc des problèmes de lissement de terrain.17601761441176200:38:38,660 --> 00:38:43,7201763Dans certains cas, ça peut être même dangereux d'être sur une surface dite17641765442176600:38:43,740 --> 00:38:47,1801767argileuse. C'est pour ça qu'il va y avoir une bonne décote au niveau de ça ici.17681769443177000:38:47,400 --> 00:38:50,8001771Parce qu'il y a une portance qui est moyenne à faible au niveau des parlements.17721773444177400:38:51,160 --> 00:38:53,1001775Si c'est classé comme étant de l'argile ferme ou molle.17761777445177800:38:54,020 --> 00:39:00,8401779Mais encore une fois, c'est le gouvernement qui dit que quelle zone a a17801781446178200:39:00,860 --> 00:39:07,0801783tel type de sol. Des fois, ça peut valoir la peine, dans le cas d'un investissement17841785447178600:39:07,100 --> 00:39:09,2801787majeur, de faire un rapport géotechnique.17881789448179000:39:10,140 --> 00:39:13,7401791Ça implique de faire du forage et plusieurs essais.17921793449179400:39:13,860 --> 00:39:15,1801795C'est quand même très coûteux.17961797450179800:39:17,300 --> 00:39:24,2401799Tout ce qui est aussi sol large, risque de mouvement, de tassement différentiel18001801451180200:39:24,260 --> 00:39:25,0601803et autres.18041805452180600:39:27,480 --> 00:39:31,9401807Nappes phréatiques autre, donc ça veut dire que ça amène un drainage qui coûte eux18081809453181000:39:31,960 --> 00:39:33,7001811également, donc ça reste à éviter.18121813454181400:39:33,900 --> 00:39:39,9401815Et un sol contaminé, ça c'est invendable pratiquement, donc c'est-à-dire qu'un18161817455181800:39:39,960 --> 00:39:45,2201819terrain avec un sol qui est contaminé, sans dire qu'on est de l'ordre de 100% de18201821456182200:39:45,240 --> 00:39:48,2801823décote, ça dépend du coût donc de…18241825457182600:39:48,300 --> 00:39:52,6201827Le terrain par exemple après la décontamination, s'il y a une valeur par exemple de18281829458183000:39:52,640 --> 00:39:57,2801831X, bien pour la majorité des terrains, le coût de décontamination dépasse la valeur18321833459183400:39:57,300 --> 00:40:01,8801835de revente après du terrain. À moins que ce soit un immense terrain,18361837460183800:40:02,020 --> 00:40:07,3201839mais encore une fois, le coût des contaminations augmente au fur et à mesure que le18401841461184200:40:07,340 --> 00:40:11,3801843terrain augmente. C'est pour ça qu'on voit souvent, on se dit pourquoi il y a des18441845462184600:40:11,400 --> 00:40:14,5401847terrains abandonnés, des fois à certains endroits, souvent où il y a des stations18481849463185000:40:14,560 --> 00:40:18,3801851-service, d'ailleurs, où il y a des anciennes stations-service,18521853464185400:40:18,520 --> 00:40:24,8201855des fois, il y a eu des incidents d'écoulement de carburant et ça18561857465185800:40:24,840 --> 00:40:29,2001859ne vaut juste plus la peine d'essayer de décontaminer ce terrain-là dans l'état du18601861466186200:40:29,220 --> 00:40:32,0001863marché actuel. Ce ne sera pas rentable.18641865467186600:40:34,520 --> 00:40:39,0601867C'est comme ça. C'est vraiment très dispendieux parce qu'il y a plusieurs couches à18681869468187000:40:39,080 --> 00:40:41,1401871faire, donc des décontamination et autres.18721873469187400:40:42,180 --> 00:40:45,9001875Ça doit être fait par des... Tu ne peux pas non plus dire que tu veux décontaminer18761877470187800:40:45,920 --> 00:40:48,9201879toi-même. On ne peut pas synchroniser un décontaminateur de ça.18801881471188200:40:49,140 --> 00:40:53,8401883Ça amène une expertise importante avec des coûts relativement élevés.18841885472188600:40:56,660 --> 00:40:59,7601887Et encore une fois, maintenant, c'est moins susceptible d'arriver étant donné que,18881889473189000:40:59,800 --> 00:41:02,9001891bon, s'il arrive un incident, c'est la personne qui est sur le terrain,18921893474189400:41:03,240 --> 00:41:06,2601895comme par exemple une station de service à laquelle ça arriverait et que là,18961897475189800:41:06,340 --> 00:41:08,7001899le gouvernement se rend compte, donc le ministère de l'Environnement se rend compte19001901476190200:41:08,720 --> 00:41:10,5801903qu'il y a un écoulement, c'est au frais de la compagnie.19041905477190600:41:11,820 --> 00:41:14,7601907Dans la mesure où elle ne fait pas défaut ou elle ne fait pas faillite.19081909478191000:41:14,980 --> 00:41:21,0201911Donc, souvent, ça dépend de plusieurs cas possibles, mais tu19121913479191400:41:21,040 --> 00:41:24,4401915es censé être responsable de tour d'écoulement sur un terrain-là.19161917480191800:41:28,200 --> 00:41:33,2401919Maintenant, petit point important, ici, les petits termes utiles,19201921481192200:41:33,460 --> 00:41:38,3401923quand on parle de façade, la façade, c'est le devant du terrain,19241925482192600:41:38,440 --> 00:41:43,9401927c'est-à-dire que c'est vraiment votre terrain qui fait quelle longueur sur la rue.19281929483193000:41:44,580 --> 00:41:50,3001931Par exemple, si vous avez une maison et que vous mesurez la longueur de votre19321933484193400:41:50,320 --> 00:41:52,5601935terrain à partir de la rue, c'est ça la façade.19361937485193800:41:53,100 --> 00:41:54,5801939Donc, c'est ce qui est en rouge ici.19401941486194200:41:54,900 --> 00:41:57,3601943Maintenant, on va parler de la profondeur.19441945487194600:41:57,900 --> 00:42:00,3001947C'est-à-dire que la profondeur, c'est à partir de la rue,19481949488195000:42:01,240 --> 00:42:04,3201951c'est quelle distance qu'il y a entre la rue et le fond de votre terrain.19521953489195400:42:06,380 --> 00:42:08,6601955Dans un cas d'un terrain régulier, c'est représenté ici.19561957490195800:42:09,540 --> 00:42:12,6001959Et le ratio, c'est le ratio profondeur-façade qui est très important,19601961491196200:42:12,720 --> 00:42:14,4801963c'est-à-dire le 120 sur 60.19641965492196600:42:17,300 --> 00:42:21,8801967Ici, plus on a donc un… c'est un ratio qui est dit optimal,19681969493197000:42:22,080 --> 00:42:23,7601971c'est-à-dire qu'on est aux alentours de 2.19721973494197400:42:24,140 --> 00:42:24,9401975Donc,19761977495197800:42:26,180 --> 00:42:30,3601979ça permet… c'est facile de voir ici qu'on peut mettre probablement…19801981496198200:42:30,380 --> 00:42:34,3401983pourquoi c'est optimal. Donc, c'est facile ici.19841985497198600:42:34,640 --> 00:42:38,4601987Je dessine très mal. Une maison et là, vous avez le terrain avec la…19881989498199000:42:38,480 --> 00:42:40,7201991Ici, ce serait le terrain, toute cette zone-là ici.19921993499199400:42:41,700 --> 00:42:46,0401995Donc, si on est dans un cas d'une maison, d'un terrain qui est rectangulaire,19961997500199800:42:46,860 --> 00:42:50,6801999qui est carré, excusez-moi, bien là, ici, si vous voulez avoir un terrain là,20002001501200200:42:50,720 --> 00:42:51,9802003il va falloir séparer ça en deux.20042005502200600:42:52,100 --> 00:42:54,7002007Donc là, ça implique une maison faite sur le large.20082009503201000:42:54,800 --> 00:42:55,9802011Donc ça, ce n'est pas possible nécessairement.20122013504201400:42:56,340 --> 00:42:58,3402015Donc ça implique une maison qui est beaucoup moins longue.20162017505201800:42:58,420 --> 00:43:04,4002019Donc c'est pour ça qu'un terrain carré a moins de valeur qu'un terrain qui20202021506202200:43:04,420 --> 00:43:06,6002023a une profondeur plus longue que la façade.20242025507202600:43:13,100 --> 00:43:16,2602027Désolé, je dessine pas mal de même pour vrai, c'est juste parce que c'est avec une20282029508203000:43:16,280 --> 00:43:20,2602031souris. Mais oui, je dessine mal, mais bon, pas aussi mal que ça.20322033509203400:43:22,300 --> 00:43:23,1002035Maintenant,20362037510203800:43:24,260 --> 00:43:27,1802039donc ici, le ratio, comme on a dit, le ratio idéal, c'est aux alentours de 2.20402041511204200:43:27,860 --> 00:43:32,6602043C'est-à-dire pour 2 pieds de façade.20442045512204600:43:33,400 --> 00:43:35,9002047Excusez-moi, pour 2 pieds de profondeur, on va avoir un pied de façade.20482049513205000:43:36,940 --> 00:43:39,7802051Ça peut aller jusqu'à 3 heures, donc dépendamment de c'est quoi que vous avez comme20522053514205400:43:39,800 --> 00:43:45,9802055projet ou autre. Donc, la façade est souvent plus valorisée qu'à la profondeur.20562057515205800:43:46,080 --> 00:43:47,0602059Qu'est-ce que ça veut dire, ça ?20602061516206200:43:47,200 --> 00:43:51,6402063C'est que ici, si on regarde ça, la zone qui est ici, donc au fond,20642065517206600:43:51,860 --> 00:43:55,7202067va capturer moins de valeur qu'elle qui est au-devant.20682069518207000:43:56,640 --> 00:44:01,0002071Donc, c'est comme ça. Et là, vous allez me dire, bon, c'est spécial,20722073519207400:44:01,180 --> 00:44:02,7202075mais c'est comme ça. Ils appellent ça la règle d'Hopper.20762077520207800:44:02,740 --> 00:44:06,7002079Donc, ce n'est pas une règle qui est valable tout le temps et qui est une science20802081521208200:44:06,720 --> 00:44:10,3402083exacte. Donc, c'est pas une situation immobilier, ce n'est pas une science exacte20842085522208600:44:10,360 --> 00:44:15,0002087tout court, mais ça guide quand même la valeur des terrains à travers le temps et ça20882089523209000:44:15,020 --> 00:44:19,3802091l'a fait de ses preuves. C'est-à-dire que pourquoi ça peut être utile ?20922093524209400:44:20,460 --> 00:44:25,0402095Bien, c'est, supposons, je pense que ça vaut la peine ça de prendre un Excel,20962097525209800:44:28,240 --> 00:44:31,9402099de grossir ça comme ça, pour représenter le terrain, parce que sinon je ne serais21002101526210200:44:31,960 --> 00:44:38,7602103pas capable. Si par exemple on aurait un terrain ici de21042105527210600:44:38,780 --> 00:44:46,8402107cette grosseur-là, on va le séparer en composantes.21082109528211000:44:49,540 --> 00:44:51,1002111Qu'est-ce que ça dit la règle d'Oper ?21122113529211400:44:51,240 --> 00:44:57,5602115C'est que la partie ici, donc en jaune, vaut plus que la partie qui va être ici,21162117530211800:44:57,720 --> 00:45:00,3002119par exemple en orange et ainsi de suite.21202121531212200:45:00,320 --> 00:45:04,4002123Donc, cette zone-là, ici, qu'on va mettre en rouge, désolé,21242125532212600:45:04,800 --> 00:45:06,6402127c'est la zone qui vaut le moins cher du terrain.21282129533213000:45:07,980 --> 00:45:09,9602131Donc là, vous allez me dire, ça sert à quoi de savoir ça ?21322133534213400:45:10,760 --> 00:45:11,9002135En soi, le terrain, c'est un tout.21362137535213800:45:13,000 --> 00:45:14,2602139Où est-ce que ça devient intéressant ?21402141536214200:45:14,620 --> 00:45:21,1602143Si on regarde, par exemple, dans les slides, je vais21442145537214600:45:21,180 --> 00:45:23,2802147les retrouver, les petites slides, ici.21482149538215000:45:24,580 --> 00:45:27,8602151Donc, c'est la règle du 40, 30, 20 et 10.21522153539215400:45:27,880 --> 00:45:30,7802155Donc, on va retourner au Excel encore une fois.21562157540215800:45:33,560 --> 00:45:37,400215940, 30, 20. Et là, il n'y a pas de rouge ici.21602161541216200:45:37,520 --> 00:45:41,5802163Il va être là, donc 10. Ça ici, on va l'enlever.21642165542216600:45:44,300 --> 00:45:45,5602167Donc ici, on va mettre ça rouge.21682169543217000:45:45,700 --> 00:45:47,2002171Et là, on va mettre ça, peu importe.21722173544217400:45:48,100 --> 00:45:52,3602175Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, par exemple, si notre terrain vaut,21762177545217800:45:52,480 --> 00:45:53,3402179je ne sais pas moi,21802181546218200:45:55,740 --> 00:45:58,5402183100 000 $. Bon, on prend un cas 5.21842185547218600:45:59,180 --> 00:46:04,0402187Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, la partie qui est là va valoir,21882189548219000:46:04,240 --> 00:46:10,4002191bon c'est ça, en soit c'est ça divisé21922193549219400:46:10,420 --> 00:46:13,8802195par 100 fois ici.21962197550219800:46:20,920 --> 00:46:23,6202199Bon, là c'était simple, étant donné que c'est des multiples de 10.22002201551220200:46:24,380 --> 00:46:29,4202203mais où ça devient intéressant, c'est que si ça c'est votre comparable,22042205552220600:46:29,760 --> 00:46:32,8002207c'est-à-dire que là vous avez un terrain par exemple dans la même zone ici,22082209553221000:46:34,040 --> 00:46:37,1202211exactement à la même emplacement, mais qui est comme ça.22122213554221400:46:40,260 --> 00:46:42,9002215Donc c'est-à-dire qu'il y a trois zones par exemple comme ça ici,22162217555221800:46:44,220 --> 00:46:45,3802219c'est à peu près de cette dimension-là.22202221556222200:46:45,480 --> 00:46:49,0802223Qu'est-ce que vous pouvez comprendre, c'est que si ce terrain-là a une valeur de 10022242225557222600:46:49,100 --> 00:46:53,8602227000 ici, bien lui qui est ici, il ne vaudra pas 75 000.22282229558223000:46:54,200 --> 00:46:56,3402231Il va valoir donc pas mal plus que ça.22322233559223400:46:56,460 --> 00:46:58,7002235Il va valoir la somme de ces trois chiffres-là ici.22362237560223800:46:58,940 --> 00:47:00,1002239C'est ça que ça veut dire la règle d'Hopper.22402241561224200:47:02,080 --> 00:47:08,6602243En soi, c'est vraiment le terrain qui va avoir 25 % de moins de superficie va22442245562224600:47:08,680 --> 00:47:12,3402247être 90 % de la valeur de lui qui est 100 %.22482249563225000:47:13,240 --> 00:47:17,0802251Étant donné que là, on serait dans un cas où on aurait donc le 20 000 ici.22522253564225400:47:18,960 --> 00:47:20,5802255et ça nous sommes à22562257565225800:47:23,700 --> 00:47:27,040225990 000. Et ça, c'est dans la mesure ici qu'on est devant la rue également.22602261566226200:47:27,240 --> 00:47:29,6802263C'est-à-dire qu'on aurait un terrain pratiquement identique.22642265567226600:47:29,800 --> 00:47:31,2802267C'est juste qu'il y a moins de profondeur.22682269568227000:47:31,580 --> 00:47:34,4202271Dans le même quartier, c'est ça la règle d'or.22722273569227400:47:35,200 --> 00:47:36,2602275Est-ce que c'était clair pour ça ?22762277570227800:47:39,140 --> 00:47:41,3002279C'est quand même intuitif. Oui, c'est clair.22802281571228200:47:41,680 --> 00:47:42,8202283C'est clair ? Parfait.22842285572228600:47:44,600 --> 00:47:47,0602287J'ai trouvé la meilleure façon de répéter cette nature-excellente.22882289573229000:47:47,080 --> 00:47:48,7802291Je ne sais pas pourquoi, vu que c'est carré.22922293574229400:47:49,440 --> 00:47:52,0802295Je ne voulais pas lancer dans les dessins trop…22962297575229800:47:52,940 --> 00:47:54,3802299Donc, c'est ça qu'elle dit, la règle d'Hopper.23002301576230200:47:54,460 --> 00:47:58,4202303C'est-à-dire qu'en soi, ça répartit la valeur d'un terrain en fonction de la23042305577230600:47:58,440 --> 00:48:02,8002307profondeur. Les premiers 25 %, ils valent 40 % de tout le terrain.23082309578231000:48:03,900 --> 00:48:07,5402311Et encore une fois, ça, c'est incomparable.23122313579231400:48:07,740 --> 00:48:09,4802315Donc, c'est là que ça devient utile.23162317580231800:48:09,500 --> 00:48:14,0602319Donc, c'est-à-dire que si ça ici, c'est vrai, donc maintenant,23202321581232200:48:14,100 --> 00:48:17,7802323on a déterminé le 90 000, par exemple, pour l'autre terrain,23242325582232600:48:17,900 --> 00:48:20,8002327mais là, on peut réappliquer la règle Doppin et le reséparer en composantes.23282329583233000:48:22,600 --> 00:48:24,6002331Donc, ça dépend dans quel sens vous le prenez.23322333584233400:48:25,120 --> 00:48:27,4602335Mais en soi, si par exemple,23362337585233800:48:29,320 --> 00:48:35,2402339on pourrait ici, donc, c'est plus dur de l'appliquer dans l'autre sens.23402341586234200:48:35,260 --> 00:48:39,2802343Donc, c'est-à-dire que si le terrain que vous cherchez à évaluer est plus petit,23442345587234600:48:39,440 --> 00:48:43,7202347c'est beaucoup plus simple. Si vous avez un terrain comparable qui est d'une plus23482349588235000:48:43,740 --> 00:48:46,5802351grande taille, étant donné que vous allez simplement prendre ici une proportion de23522353589235400:48:46,600 --> 00:48:50,2002355ça ici. Mais de façon simple, c'est ça.23562357590235800:48:50,300 --> 00:48:52,8802359C'est-à-dire que plus on a une profondeur qui est importante,23602361591236200:48:53,180 --> 00:48:57,7802363plus la partie, donc le dernier ici, le corps, va capturer moins de valeur.23642365592236600:49:01,680 --> 00:49:07,8602367Maintenant, ça revient ici. Si on a un terrain d'une profondeur de 100 pieds23682369593237000:49:07,880 --> 00:49:12,5002371avec une valeur estimée de 80 000, on veut évaluer un terrain identique mais de 7523722373594237400:49:12,520 --> 00:49:14,8802375pieds. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?23762377595237800:49:15,080 --> 00:49:20,3602379C'est qu'on est dans un cas où on aura un terrain qui vaut 72 000 ici,23802381596238200:49:20,480 --> 00:49:23,8202383donc soit 90 % de la valeur. C'est un peu l'exemple qu'on vient de faire.23842385597238600:49:25,300 --> 00:49:30,2402387Pourquoi ? Parce que le dernier 25 pieds, il vaut simplement 10 %,23882389598239000:49:30,260 --> 00:49:31,2002391donc soit 8 000.23922393599239400:49:32,820 --> 00:49:34,2602395En soi, c'est l'exemple qu'on a fait sur Excel.23962397600239800:49:39,280 --> 00:49:41,5202399Qu'est-ce qui est important de se rappeler, c'est que la règle d'Hopper,24002401601240200:49:41,620 --> 00:49:44,8202403c'est un outil d'estimation, comme je l'ai dit, pas une loi absolue.24042405602240600:49:44,900 --> 00:49:48,1402407C'est-à-dire qu'il y a certaines règles aussi qui existent,24082409603241000:49:48,180 --> 00:49:50,7002411donc la règle de Davis, qui est plus conservatrice.24122413604241400:49:50,780 --> 00:49:57,1202415C'est-à-dire qu'au lieu d'être, c'est plus, on parle donc de l'ordre de 50,24162417605241800:49:57,340 --> 00:50:02,980241925, 15 et 10. Vous voyez, donc, ce n'est pas nécessairement plus conservateur dans24202421606242200:50:03,000 --> 00:50:07,5002423le sens où on applique vraiment une proportion plus importante au premier,24242425607242600:50:07,540 --> 00:50:14,4602427donc 25 %. Donc, c'est vraiment, moi, je dirais, c'est-à-dire que la24282429608243000:50:14,480 --> 00:50:19,2402431profondeur est vraiment moins rémunérée, donc, selon la règle de Davis.24322433609243400:50:19,940 --> 00:50:24,5402435Encore une fois, dans le rapport d'évaluation, est-ce que c'est la règle d'Hopper,24362437610243800:50:24,600 --> 00:50:25,9002439selon moi, c'est elle qui prévaut ?24402441611244200:50:27,200 --> 00:50:30,3802443mais c'est possible donc d'utiliser également la règle de Davis en soi qui est24442445612244600:50:30,400 --> 00:50:31,7802447simplement un changement de pourcentage24482449613245000:50:34,480 --> 00:50:40,6202451est-ce que le marché nous dit est-ce que selon vous mettons le en soi ici24522453614245400:50:40,640 --> 00:50:44,2402455c'est quand même très facile de vérifier est-ce que cette règle-là est valable24562457615245800:50:44,260 --> 00:50:47,9402459empiriquement vous comparez deux terrains dans le même secteur puis vous allez faire24602461616246200:50:47,960 --> 00:50:53,0202463donc un ajustement si ça respecte donc la règle d'Hopper c'est dans ce quartier-là c24642465617246600:50:53,040 --> 00:50:54,3002467'est probablement la règle la plus adaptée24682469618247000:50:56,320 --> 00:51:01,7802471Mais, encore une fois, ça prend dans le même quartier deux terrains avec des24722473619247400:51:01,800 --> 00:51:07,2402475superficies différentes. Et là, est-ce qu'il n'y aurait pas une façon de moderniser24762477620247800:51:07,260 --> 00:51:09,9802479ça ? Probablement que oui, mais bon, c'est comme ça que l'ordre l'enseigne,24802481621248200:51:10,460 --> 00:51:14,7602483puis que c'est dans les, donc dans les, dans le curriculum,24842485622248600:51:14,920 --> 00:51:17,9002487donc on pourrait dire pour l'examen des évaluateurs agréés.24882489623249000:51:18,180 --> 00:51:19,1602491C'est ces règles-là qu'enseigne.24922493624249400:51:19,520 --> 00:51:24,2002495Ça mériterait d'être modernisé selon moi, mais bon, c'est Pourquoi le séparer en24962497625249800:51:24,220 --> 00:51:25,7402499quatre ? Pourquoi le choix de quatre ?25002501626250200:51:25,940 --> 00:51:27,8402503C'est une bonne question. Pourquoi ce n'est pas de quoi qu'il continue ?25042505627250600:51:28,080 --> 00:51:31,5202507C'est une bonne question. Ça permet donc d'analyser le fractionnement d'un terrain.25082509628251000:51:32,380 --> 00:51:36,5002511Puis, ça permet d'estimer la valeur d'un terrain excédentaire,25122513629251400:51:36,560 --> 00:51:38,3402515c'est-à-dire d'une proportion excédentaire.25162517630251800:51:40,660 --> 00:51:45,7202519Évaluer donc une expropriation partielle, donc une prise en arrière l'eau.25202521631252200:51:46,040 --> 00:51:48,1202523Ça, c'est quand même relativement important.25242525632252600:51:48,300 --> 00:51:52,6802527Maintenant que vous voulez céder une partie du terrain arrière,25282529633253000:51:52,760 --> 00:51:55,9802531c'est-à-dire que je ne sais pas quelle situation ou ce que ça pourrait arriver,25322533634253400:51:56,220 --> 00:51:58,8402535mais si c'est la composante qui est arrière du terrain,25362537635253800:51:59,880 --> 00:52:02,0402539elle vaut beaucoup moins que si c'est le devant, par exemple.25402541636254200:52:03,740 --> 00:52:05,9202543Maintenant qu'on le lancerait dans le cas de la règle de Davis,25442545637254600:52:06,600 --> 00:52:11,8602547bien là, ici, si maintenant vous cédez le 50 % qui est plus en arrière,25482549638255000:52:12,340 --> 00:52:15,0802551bien il vaut seulement 25 % de la valeur du terrain initial.25522553639255400:52:16,000 --> 00:52:18,3402555Alors que c'est le devant, bien là, c'est 75 %.25562557640255800:52:18,920 --> 00:52:24,9402559Dans le cas de la règle Harper, ça serait 70 % pour le devant et 30 % pour25602561641256200:52:24,960 --> 00:52:27,2202563l'arrière. En soi, il n'y a pas vraiment une grosse différence entre les deux25642565642256600:52:27,240 --> 00:52:29,9802567règles. C'est simplement un petit décalage du pourcentage.25682569643257000:52:31,460 --> 00:52:36,9802571donc ça c'est pour tout ce qui est format donc terrain et autres donc c'est25722573644257400:52:39,160 --> 00:52:42,7202575donc on va passer maintenant au zonage, localisation et zonage25762577645257800:52:45,720 --> 00:52:49,4002579il y a des ajustements qui peuvent être faits donc comme on dit le principe25802581646258200:52:49,420 --> 00:52:52,4802583fondamental de l'immobilier c'est le location, location,25842585647258600:52:52,560 --> 00:52:57,3802587location donc c'est le self-taught c'est quand même très vrai c'était historiquement25882589648259000:52:57,400 --> 00:53:03,4002591vrai Maintenant, qu'est-ce qui est considéré comme étant d'équat de positif sur la25922593649259400:53:03,420 --> 00:53:08,2202595valeur d'un terrain ? Historiquement, la proximité à des parcs et des écoles,25962597650259800:53:08,900 --> 00:53:16,0602599on peut accorder un terrain26002601651260200:53:16,080 --> 00:53:20,0802603qui est proche d'une école va être plus favorisé au niveau du prix qu'un terrain qui26042605652260600:53:20,100 --> 00:53:21,0002607n'est pas proche d'une école.26082609653261000:53:21,760 --> 00:53:23,1802611Même chose pour le transport en commun.26122613654261400:53:23,620 --> 00:53:26,1602615Même chose pour un quartier avec une vue dégagée.26162617655261800:53:26,320 --> 00:53:29,3802619Proximité des commerces ses services et accès rapide à une autoroute.26202621656262200:53:30,520 --> 00:53:35,0602623Maintenant, comment on fait pour juger la décote ou la surcote,26242625657262600:53:35,260 --> 00:53:37,6002627ou peu importe ? C'est là que ça devient intéressant.26282629658263000:53:38,440 --> 00:53:42,2802631Il n'y a pas de règles nécessairement claires à cet égo là,26322633659263400:53:42,680 --> 00:53:45,8402635étant donné que ça dépend. Ça dépend donc de c'est quoi la ville,26362637660263800:53:46,280 --> 00:53:48,7602639ça dépend du quartier, ça dépend de plein de facteurs.26402641661264200:53:49,140 --> 00:53:54,5402643Mais qu'est-ce qu'on sait, c'est que on peut l'évaluer avec deux ventes.26442645662264600:53:55,320 --> 00:53:57,6602647Réellement, donc deux ventes survenue d'un terrain.26482649663265000:53:58,600 --> 00:54:01,6802651Supposons qu'on est dans un quartier où il y a eu deux terrains qui se sont vendus,26522653664265400:54:01,800 --> 00:54:03,9602655un qui est proche de l'autoroute, mais que l'autre non.26562657665265800:54:04,660 --> 00:54:06,4202659Là, vous êtes capable d'accorder une valeur.26602661666266200:54:06,780 --> 00:54:10,1402663Si maintenant, c'est une vente qui date il y a quand même plusieurs années,26642665667266600:54:10,260 --> 00:54:16,5002667vous pouvez l'ajuster pour le temps en fonction du taux de croissance de 3 %26682669668267000:54:16,520 --> 00:54:22,7802671ou lui que vous choisissez. Ça permet d'avoir la valeur de décote la26722673669267400:54:22,800 --> 00:54:27,0802675plus appropriée. Il n'y a pas nécessairement un benchmark qui dit « Proche d'une26762677670267800:54:27,100 --> 00:54:30,6202679école, ça vaut tant ». Donc, c'est vraiment une analyse qui est empirique.26802681671268200:54:30,720 --> 00:54:34,0402683C'est-à-dire que c'est basé sur les comparables et sur l'historique des ventes.26842685672268600:54:35,020 --> 00:54:37,0002687Donc, ça prend malheureusement.26882689673269000:54:37,780 --> 00:54:42,9402691Aussi, un des points, c'est que ce n'est pas nécessairement obligé de,26922693674269400:54:43,100 --> 00:54:45,0602695si vous avez vraiment, par exemple,26962697675269800:54:47,020 --> 00:54:49,2402699vous n'êtes pas capable dans le quartier que vous recherchez,27002701676270200:54:49,760 --> 00:54:53,6202703d'avoir donc ces deux ventes-là, c'est possible d'aller dans un autre quartier.27042705677270600:54:54,360 --> 00:54:57,3202707si vous avez vraiment toutes les autres caractéristiques constantes.27082709678271000:54:57,420 --> 00:55:01,6602711C'est-à-dire que, par exemple, vous soyez dans une situation où on a pratiquement le27122713679271400:55:01,680 --> 00:55:04,7002715même scénario, c'est-à-dire un terrain qui est proche d'une autoroute,27162717680271800:55:04,860 --> 00:55:07,6802719puis l'autre non, mais que c'est juste le quartier qui est diffère,27202721681272200:55:07,840 --> 00:55:12,6602723bien, c'est possible d'aller vraiment isoler la composante qui est due à l27242725682272600:55:12,680 --> 00:55:16,9402727'autoroute. C'est plus laborieux à ce niveau-là, mais c'est possible.27282729683273000:55:17,200 --> 00:55:20,7002731Ce ne sera pas toujours. Et encore une fois, appliquer ça dans la réalité,27322733684273400:55:20,960 --> 00:55:22,3402735ça prend quand même beaucoup de ventes.27362737685273800:55:23,100 --> 00:55:24,4002739Est-ce que c'est le cas réellement ?27402741686274200:55:24,580 --> 00:55:29,8402743Donc, pas nécessairement. On va voir que pour les comparables,27442745687274600:55:30,040 --> 00:55:33,5602747pour tout ce qui est bâtiment, ça va devenir pas mal plus intéressant dans les27482749688275000:55:33,580 --> 00:55:36,1202751prochaines séances parce que là, il y en a vraiment beaucoup.27522753689275400:55:36,820 --> 00:55:42,9602755Alors que des terrains vides avec rien de dessus, c'est moins la norme.27562757690275800:55:44,220 --> 00:55:48,3802759Il y en a des ventes, mais souvent, ça ne représente pas une grosse proportion de27602761691276200:55:48,400 --> 00:55:51,4402763toutes les ventes qui sont survenues dans le marché immobilier.27642765692276600:55:52,160 --> 00:55:54,9802767Maintenant, au niveau des facteurs qui sont dits négatifs,27682769693277000:55:55,100 --> 00:55:57,2002771donc est-ce que c'est une proximité industrielle ?27722773694277400:55:57,760 --> 00:55:59,5002775Donc, c'est-à-dire, est-ce que c'est proche d'une usine ?27762777695277800:55:59,880 --> 00:56:01,3602779Est-ce que vous êtes dans un parc industriel ?27802781696278200:56:01,520 --> 00:56:05,3402783Donc, j'espère que non. Si vous avez une maison, que votre maison n'est pas proche d27842785697278600:56:05,360 --> 00:56:08,2202787'un parc industriel ou dans le parc industriel, ce qui est peu probable,27882789698279000:56:08,340 --> 00:56:12,4002791mais bon. Bruit, donc tout ce qui est proche des aéroports ou des autoroutes.27922793699279400:56:12,820 --> 00:56:15,4002795Donc, c'est-à-dire qu'il y a une différence entre être proche d'une entrée d27962797700279800:56:15,420 --> 00:56:17,2802799'autoroute puis être à côté d'autoroute.28002801701280200:56:18,060 --> 00:56:20,7002803Donc, c'est-à-dire que si votre maison, par exemple, est construit,28042805702280600:56:20,720 --> 00:56:23,2002807Et puis derrière, l'autoroute passe.28082809703281000:56:24,380 --> 00:56:25,2602811Mais ça, malheureusement,28122813704281400:56:27,140 --> 00:56:27,9402815ça l'amène des bruits.28162817705281800:56:31,080 --> 00:56:34,4002819Une rue, par exemple, de quartier, c'est beaucoup moins passant qu'une autoroute.28202821706282200:56:34,500 --> 00:56:36,7802823Habituellement, une autoroute, ça n'arrête jamais de circuler.28242825707282600:56:36,860 --> 00:56:40,7002827Donc, que vous regardez à 2h du matin, 3h du matin, il y a quand même des gens qui28282829708283000:56:40,720 --> 00:56:42,4402831circulent malgré tout, les camions et autres.28322833709283400:56:43,080 --> 00:56:46,0602835Est-ce qu'il y a une ligne à haute tension aussi qui est proche de votre propriété ?28362837710283800:56:46,080 --> 00:56:51,3002839Donc, dans certains quartiers, dans certaines régions, donc à Gatineau-Gallement,28402841711284200:56:51,520 --> 00:56:56,9802843Montréal, Québec, il y a des zones où les lignes d'Hydro-Québec,28442845712284600:56:57,060 --> 00:57:03,5602847donc de transport haute tension, donc cela qui permet de faire passer les grandes28482849713285000:57:03,580 --> 00:57:09,0402851quantités de courant à travers les différentes villes, ça se trouve que ça passe sur28522853714285400:57:09,060 --> 00:57:10,0602855un terrain à côté de l'autre.28562857715285800:57:10,080 --> 00:57:16,2602859Bien ça, c'est pas très bon, c'est pas une bonne nouvelle28602861716286200:57:16,280 --> 00:57:20,1002863pour la valeur. C'est-à-dire qu'il y a certaines études qui montrent que ça a des28642865717286600:57:20,120 --> 00:57:25,7002867perturbations, soit sur l'organisme, c'est pas nécessairement de quoi qu'il est28682869718287000:57:25,720 --> 00:57:30,1802871fondé, mais c'est suffisamment fondé, il y a suffisamment d'inquiétudes un peu pour28722873719287400:57:30,200 --> 00:57:33,7002875dire que ça peut amener une certaine réticence chez certaines personnes.28762877720287800:57:34,420 --> 00:57:37,0402879Il n'y a pas de preuves, maintenant, scientifiques, comme par exemple,28802881721288200:57:37,200 --> 00:57:38,8402883que tu as la giscose de cancer.28842885722288600:57:39,020 --> 00:57:40,2802887Il n'y a pas de doute.28882889723289000:57:42,480 --> 00:57:44,1802891Mais il y a quand même des inquiétudes.28922893724289400:57:44,580 --> 00:57:49,4202895C'est pour ça que, surtout, ça l'amène à une certaine nuisance électromagnétique.28962897725289800:57:50,000 --> 00:57:52,8002899Il y a plusieurs facteurs qui font en sorte que tu ne veux pas être à côté de l'île,29002901726290200:57:53,220 --> 00:57:56,2002903à haute tension, des fois juste au cas où, peu importe.29042905727290600:57:56,660 --> 00:57:57,4602907Donc,29082909728291000:57:58,660 --> 00:58:01,1602911maintenant, est-ce que c'est proche d'un dépotoir, donc site d'enfouissement ?29122913729291400:58:01,520 --> 00:58:03,9602915Donc, historiquement, les sites d'enfouissement, ça les...29162917730291800:58:03,980 --> 00:58:07,1202919dans la province de Québec, c'est entre des écosentres.29202921731292200:58:07,760 --> 00:58:11,0802923Donc, c'est... mais des anciens sites d'enfouissement ou...29242925732292600:58:11,700 --> 00:58:12,9202927Maintenant, est-ce que quelqu'un...29282929733293000:58:12,940 --> 00:58:15,3602931est-ce qu'il me décote parce que tu es proche d'un site d'enfouissement,29322933734293400:58:15,440 --> 00:58:16,7202935un écosentre ? Je ne sais pas.29362937735293800:58:17,220 --> 00:58:20,5202939Peut-être que oui encore. Mais bon, historiquement, au Québec,29402941736294200:58:20,700 --> 00:58:23,1202943avant qu'il allait aux écosentres, il y avait...29442945737294600:58:23,140 --> 00:58:25,2802947C'est-à-dire que les gens qui allaient porter, par exemple,29482949738295000:58:25,340 --> 00:58:27,0802951des déchets, c'était enfoui dans le sol.29522953739295400:58:27,280 --> 00:58:29,2402955Donc, ça venait avec un certain lot d'odeurs et autres,29562957740295800:58:29,560 --> 00:58:32,9202959parce que ce n'était pas des containers temporaires qu'ensuite la ville vous vient29602961741296200:58:32,940 --> 00:58:33,7402963chercher.29642965742296600:58:35,040 --> 00:58:39,2002967Donc, ça amenait des problèmes d'odeurs un petit peu nauséabondes.29682969743297000:58:39,340 --> 00:58:43,7002971C'est modernisé, donc ça, c'est moins un problème maintenant aussi.29722973744297400:58:43,920 --> 00:58:46,7202975Mais encore une fois, c'est à voir dans les comparables.29762977745297800:58:46,840 --> 00:58:49,5002979Est-ce qu'on peut vraiment voir qu'il y a une différence de prix au niveau du29802981746298200:58:49,520 --> 00:58:53,5402983terrain à ce niveau-là ? Maintenant, tout ce qui est secteur à criminalité est élevé.29842985747298600:58:54,880 --> 00:58:58,1802987Donc, au Québec, c'est moins…29882989748299000:58:58,200 --> 00:59:02,8402991Vous voudriez faire de l'évaluation immobilière aux États-Unis,29922993749299400:59:03,080 --> 00:59:03,9002995ça serait vraiment important.29962997750299800:59:04,760 --> 00:59:07,8202999Ce serait un critère vraiment très, très, très important parce qu'il y a certaines30003001751300200:59:07,840 --> 00:59:11,1003003zones aux États-Unis où c'est très, très, très dangereux.30043005752300600:59:11,120 --> 00:59:13,7803007Je ne dis pas qu'il n'y a aucune zone du Québec qui est dans le cas,30083009753301000:59:13,880 --> 00:59:19,9203011mais bon, ça reste quand même des taux de criminalité acceptables malgré30123013754301400:59:19,940 --> 00:59:23,8203015tout. C'est-à-dire que même si on pense aux pires zones qu'on pourrait dire comme30163017755301800:59:23,840 --> 00:59:30,1203019Montréal-Nord ou à Québec, par exemple, secteur de Limoilou ou autre,30203021756302200:59:30,640 --> 00:59:33,0403023ça reste des endroits quand même très pésibles malgré tout.30243025757302600:59:34,920 --> 00:59:39,0603027mais bon, il y a probablement certaines des codes qui sont accordés malgré ça,30283029758303000:59:39,260 --> 00:59:43,5803031mais vraiment au niveau des facteurs des criminalités, c'est surtout aux États-Unis30323033759303400:59:43,600 --> 00:59:44,4603035que c'est important d'en faire.30363037760303800:59:47,840 --> 00:59:53,0203039Je dirais que c'est un, c'est regardé mais c'est pas nécessairement moi je crois pas30403041761304200:59:53,040 --> 00:59:56,6803043que ça affecte vraiment la valeur d'un terrain à trop en parler,30443045762304600:59:56,920 --> 01:00:00,0403047c'est plus dans le fond des quantités qu'il y a autour par exemple est-ce que c'est30483049763305001:00:00,060 --> 01:00:01,2203051proche des services C'est ce qu'il y a.30523053764305401:00:02,860 --> 01:00:04,7203055C'est peut-être vous à changer éventuellement.30563057765305801:00:06,000 --> 01:00:06,8003059Maintenant,30603061766306201:00:08,560 --> 01:00:13,4803063zonage au Québec. Ça ici, c'est la hiérarchie des types de zonage.30643065767306601:00:15,880 --> 01:00:18,6203067Ça provient de la loi sur l'aménagement et l'urbanisme.30683069768307001:00:18,740 --> 01:00:21,1603071C'est vraiment le gouvernement du Québec qui détermine ça.30723073769307401:00:22,640 --> 01:00:26,2603075Aussi, la MRC qui détermine le schéma d'aménagement et de développement.30763077770307801:00:27,060 --> 01:00:29,8803079Et le plan d'urbanisme et réglementation du zonage.30803081771308201:00:30,940 --> 01:00:34,2803083Ici, le gouvernement du Québec détermine la loi et ensuite,30843085772308601:00:34,400 --> 01:00:40,1203087c'est la municipalité et les MRC qui appliquent les proportions de chaque30883089773309001:00:40,140 --> 01:00:43,9403091municipalité qui vont être sonnées R1, R2, etc.30923093774309401:00:45,140 --> 01:00:50,2003095Lorsque vous voyez une propriété qui est dite R1, c'est un résidentiel unifamilial.30963097775309801:00:50,220 --> 01:00:55,5603099Donc, ça, c'est-à-dire que, je vais vous donner un exemple,31003101776310201:00:56,140 --> 01:00:59,7603103un terrain R1 ne peut pas avoir un jumelé.31043105777310601:00:59,960 --> 01:01:03,3403107Donc, c'est-à-dire que c'est simplement une maison unifamiliale.31083109778311001:01:03,460 --> 01:01:04,5403111Donc, qu'est-ce que ça implique ?31123113779311401:01:04,660 --> 01:01:08,9203115C'est qu'il y a une seule entrée au bâtiment, puis s'il y en a une deuxième,31163117780311801:01:09,080 --> 01:01:11,9603119il ne pourra pas avoir une deuxième adresse.31203121781312201:01:12,080 --> 01:01:13,4403123Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'appartement possible.31243125782312601:01:14,240 --> 01:01:17,2403127C'est possible qu'il y ait une deuxième entrée au bâtiment qui va être construit,31283129783313001:01:17,360 --> 01:01:20,9003131mais vraiment, c'est une résidence unifamiliale, donc il n'y a pas de séparation,31323133784313401:01:21,000 --> 01:01:23,0803135puis il n'y a pas de loyer non plus, donc c'est-à-dire que vous ne pouvez pas louer31363137785313801:01:23,100 --> 01:01:27,4003139une partie du logement. Lorsqu'on passe de R2 à R3, là,31403141786314201:01:27,520 --> 01:01:30,4003143c'est résidentiel bifamilial et trifamilial.31443145787314601:01:31,100 --> 01:01:35,7003147Donc là, on est vraiment dans tout ce qui est, on peut séparer la zone en deux,31483149788315001:01:35,780 --> 01:01:38,9603151donc ça peut être un jumelé et autre.31523153789315401:01:39,800 --> 01:01:42,4803155R4 et R6, c'est résidentiel multifamilial.31563157790315801:01:42,640 --> 01:01:46,6203159Donc, ça peut aller vraiment jusqu'à R4, je crois que c'est jusqu'à Ciplex.31603161791316201:01:46,820 --> 01:01:53,1003163Et ensuite, R6, c'est vraiment le multifamilial, donc vraiment beaucoup plus31643165792316601:01:53,120 --> 01:01:59,4803167de logements. Donc, c'est vraiment gradé de R131683169793317001:01:59,500 --> 01:02:04,4803171à R6. Ici, encore une fois, le point le plus important,31723173794317401:02:04,600 --> 01:02:07,9003175c'est vraiment la différence de valeur entre un terrain R1 et R2.31763177795317801:02:08,360 --> 01:02:10,5603179même si on a l'impression que ça ne change pas grand-chose,31803181796318201:02:11,560 --> 01:02:12,9003183des fois, ça peut avoir de l'importance.31843185797318601:02:13,040 --> 01:02:17,8003187C'est-à-dire que souvent, maintenant, avec tout ce qui est bifamilial,31883189798319001:02:17,880 --> 01:02:20,2203191ça devient de plus en plus populaire.31923193799319401:02:20,960 --> 01:02:25,4203195Donc, il ne faut pas oublier que ça l'empêche d'avoir deux adresses postales,31963197800319801:02:25,560 --> 01:02:26,5403199le fait d'être arrivé.32003201801320201:02:28,360 --> 01:02:33,0803203Donc, c'est vraiment une maison bifamiliale, une résidence.32043205802320601:02:36,640 --> 01:02:40,0403207C'est applicable tant au niveau des stades qui ne peuvent pas avoir deux lois32083209803321001:02:40,060 --> 01:02:43,1203211fonciers, puis il ne peut pas avoir deux résidences, donc deux adresses.32123213804321401:02:43,260 --> 01:02:45,4203215C'est vraiment, c'est très rigoureux à ce niveau-là.32163217805321801:02:45,980 --> 01:02:49,9803219C'est possible de faire une demande de changement de zonage,32203221806322201:02:50,000 --> 01:02:53,9603223donc de R1, R2. Mais encore une fois, il faut justifier pourquoi.32243225807322601:02:54,580 --> 01:02:57,2203227Puis c'est quand même très long, donc c'est une procedure qui est longue.32283229808323001:02:59,060 --> 01:03:00,0803231Maintenant, commercial, donc.32323233809323401:03:00,100 --> 01:03:03,5403235Donc, c'est-à-dire que le commercial, donc, c'est soit local,32363237810323801:03:04,060 --> 01:03:07,7603239artériel et régional. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ça ici ?32403241811324201:03:07,960 --> 01:03:14,0203243C'est que l'artériel commercial, donc, c'est les zones qui sont souvent les plus32443245812324601:03:14,040 --> 01:03:15,8803247proches, donc, de certaines grandes artères.32483249813325001:03:16,000 --> 01:03:20,3003251Donc, c'est moins le sujet du cours, donc, dans le sens où le cours est beaucoup32523253814325401:03:20,320 --> 01:03:21,7003255plus axé, donc, sur le résidentiel.32563257815325801:03:22,040 --> 01:03:25,9603259Mais c'est bon, donc, de savoir que le commercial, ça se sépare vraiment en trois32603261816326201:03:25,980 --> 01:03:27,8003263composantes, donc, trois types de zonage.32643265817326601:03:30,100 --> 01:03:34,0203267Au niveau de l'industriel, c'est vraiment léger, moyen,32683269818327001:03:34,400 --> 01:03:39,4803271lourd. Donc, si c'est L1, I1, excusez-moi, donc c'est industriel léger.32723273819327401:03:39,920 --> 01:03:41,5403275Maintenant, qu'est-ce qu'il y a dans l'industriel léger ?32763277820327801:03:41,740 --> 01:03:42,8803279C'est une très bonne question.32803281821328201:03:43,920 --> 01:03:47,4203283Industriel lourd, c'est vraiment tout ce qui est, on pourrait dire,32843285822328601:03:47,460 --> 01:03:53,7003287raffinage. Donc, usine de traitement des aliments, des32883289823329001:03:53,720 --> 01:03:54,7603291abattoirs, des choses comme ça.32923293824329401:03:54,880 --> 01:03:56,7003295Ça, c'est plus qu'on pourrait contrer industriel.32963297825329801:03:56,720 --> 01:04:02,0603299lourd. Maintenant, léger, c'est probablement, donc, on pourrait s'attendre à ce que33003301826330201:04:02,080 --> 01:04:07,4003303ce soit tout ce qui est maton embouteillage ou chaînes de production alimentaire.33043305827330601:04:07,780 --> 01:04:09,5803307Donc, ça rentre tout dans l'industriel, c'est ici.33083309828331001:04:10,520 --> 01:04:12,7803311Et finalement, il y a agricole et forestier.33123313829331401:04:14,700 --> 01:04:19,9803315Donc, agricole, c'est tout ce qui est ferme et tout ce qui est,33163317830331801:04:20,020 --> 01:04:24,0203319par exemple, production agricoles, les fermettes et autres.33203321831332201:04:25,040 --> 01:04:29,0403323Forestier, ça, c'est un cas qui n'est pas beaucoup documenté,33243325832332601:04:29,080 --> 01:04:29,8803327mais c'est les terres à bois.33283329833333001:04:29,940 --> 01:04:32,4603331Donc, c'est les timberlands. Donc, c'est vraiment tout ce qui est,33323333834333401:04:32,540 --> 01:04:36,8203335les terres qui ne sont pas des fermes, mais qu'on ne peut pas non plus utiliser pour33363337835333801:04:36,840 --> 01:04:37,9803339faire de l'immobilier résidentiel.33403341836334201:04:38,160 --> 01:04:42,0603343Donc, ça vaut très cher. Donc, ça, ici, le forestier, c'est quoi qui est sous33443345837334601:04:42,080 --> 01:04:44,3803347-exploité, mais c'est ce qu'on appelle des terres à bois.33483349838335001:04:45,020 --> 01:04:50,7603351Donc, c'est vraiment des terres qui sont utilisées pour l'exploitation de la forêt.33523353839335401:04:53,080 --> 01:04:57,8403355terres à bois. C'est pas le même, donc ça n'a pas la même vocation,33563357840335801:04:57,960 --> 01:05:00,4403359donc c'est pas le même prix au niveau du terrain.33603361841336201:05:01,500 --> 01:05:04,9603363Il y a beaucoup moins de terres à bois que de terres à agricole,33643365842336601:05:05,060 --> 01:05:07,4203367c'est-à-dire que les fermes, il y en a quand même une bonne quantité.33683369843337001:05:08,600 --> 01:05:11,0403371Les prix augmentent dans le temps également au niveau de l'agricole,33723373844337401:05:11,140 --> 01:05:14,9603375donc c'est-à-dire qu'une ferme, il y a 20 ans, c'était pas tant,33763377845337801:05:15,420 --> 01:05:20,7603379mais là aujourd'hui, je pense que le marché commence à mieux valoriser ce type de33803381846338201:05:20,780 --> 01:05:21,5803383terrain-là.33843385847338601:05:26,000 --> 01:05:30,9203387Maintenant, on arrive donc au niveau de la densité et le coefficient d'occupation du33883389848339001:05:30,940 --> 01:05:33,2003391sol. Qu'est-ce que ça veut dire ça ?33923393849339401:05:33,360 --> 01:05:34,1603395C'est que,33963397850339801:05:35,460 --> 01:05:43,0003399par exemple, dans le cas d'une zone R1 à Gatineau, il y a certains34003401851340201:05:43,020 --> 01:05:47,2603403terrains qui sont obligés, donc il y a un taux d'implémentation maximale du bâtiment34043405852340601:05:47,280 --> 01:05:49,8003407de 40 %. Donc, vous l'aurez compris.34083409853341001:05:50,600 --> 01:05:55,3203411C'est beaucoup moins intéressant lorsqu'on a une implantation maximale de 40 % que,34123413854341401:05:55,440 --> 01:05:58,2603415par exemple, 60 %. Donc, ça va impacter le prix.34163417855341801:05:58,840 --> 01:06:03,8603419Et ça, c'est vraiment, donc, c'est détaillé dans le cadastre et tout ça.34203421856342201:06:04,920 --> 01:06:08,7603423C'est quoi le taux maximal, donc, d'utilisation que vous pouvez faire du terrain.34243425857342601:06:10,040 --> 01:06:14,7603427Il y a des fois aussi que c'est, il y a certains terrains que c'est interdit de34283429858343001:06:14,780 --> 01:06:18,8803431mettre une deuxième, c'est rare, mais par exemple un cabaneau ou autre,34323433859343401:06:18,960 --> 01:06:20,2003435c'est-à-dire que c'est juste une entité.34363437860343801:06:20,680 --> 01:06:25,8803439Il y a beaucoup de règles comme ça qu'il faut bien s'assurer de valider avant de34403441861344201:06:25,900 --> 01:06:26,9203443déterminer la valeur d'un terrain.34443445862344601:06:29,700 --> 01:06:31,6603447Une densité plus élevée, qu'est-ce que ça veut dire ?34483449863345001:06:31,820 --> 01:06:37,3603451C'est qu'on peut construire un bâtiment sur une plus grande proportion de terrain qu34523453864345401:06:37,380 --> 01:06:39,2403455'une densité qui ne serait pas élevée.34563457865345801:06:39,340 --> 01:06:41,9603459On traîne aux alentours par exemple, 60 % par rapport à Cal.34603461866346201:06:42,760 --> 01:06:46,3603463Et également, il y a une hauteur qui est dite « maximal ».34643465867346601:06:46,380 --> 01:06:50,4203467C'est-à-dire que chaque terrain possède, dans le cas d'une R,34683469868347001:06:50,560 --> 01:06:53,4003471par exemple à Gatineau, on pourrait parler de 10 mètres d'auteur maximal.34723473869347401:06:54,180 --> 01:06:55,6803475Ça veut dire que c'est deux étages maximum.34763477870347801:06:56,680 --> 01:07:00,3603479Ce qui est classique pour l'immobilier unifamilial standard.34803481871348201:07:03,720 --> 01:07:04,8403483C'est ça ici.34843485872348601:07:07,120 --> 01:07:12,1203487Maintenant, Maintenant, pourquoi donc c'est important d'analyser le zonage comme ça ?34883489873349001:07:12,320 --> 01:07:16,8803491C'est que, est-ce que le terrain, les questions essentielles en soi ici,34923493874349401:07:17,080 --> 01:07:19,0003495c'est est-ce que le terrain est conforme au zonage actuel ?34963497875349801:07:20,220 --> 01:07:23,2603499Est-ce qu'il y a eu un changement dans le zonage récemment ?35003501876350201:07:25,700 --> 01:07:27,7003503Est-ce que c'est de quoi qui est cohérent aussi avec le quartier ?35043505877350601:07:27,720 --> 01:07:31,0403507C'est-à-dire qu'un terrain, par exemple, R1 sur un axe commercial,35083509878351001:07:31,980 --> 01:07:38,2003511c'est moins intéressant qu'un terrain35123513879351401:07:38,220 --> 01:07:40,5203515C1 sur un axe commercial parce que c'est commercial.35163517880351801:07:42,960 --> 01:07:44,3003519Ici, c'est un exemple positif.35203521881352201:07:44,380 --> 01:07:47,8603523C'est-à-dire que si on aurait un changement de zonage de R1 à C1,35243525882352601:07:48,040 --> 01:07:50,7403527dans ce cas-là précisément, c'est très positif parce que c'est sur un axe35283529883353001:07:50,760 --> 01:07:55,4003531commercial. Mais un terrain commercial, dont un nouveau règlement interdit l'usage35323533884353401:07:55,420 --> 01:07:58,9803535actuel, bien là, ça l'amène à une perte de valeur.35363537885353801:07:59,180 --> 01:08:04,0203539C'est-à-dire qu'imaginez, un terrain qui serait sur un axe commercial qui perdrait35403541886354201:08:04,040 --> 01:08:09,2803543le... Ce serait plus classé C1, ce serait R1, mais là, on serait dans un cas d'une35443545887354601:08:09,300 --> 01:08:10,1003547perte de valeur.35483549888355001:08:11,440 --> 01:08:13,3203551Pourquoi des fois, il y a des changements de zonage ?35523553889355401:08:15,900 --> 01:08:17,2803555Ça dépend donc des municipalités.35563557890355801:08:17,400 --> 01:08:19,7003559Donc, c'est vraiment... Ce n'est pas de quoi qui est le gouvernemental en soi,35603561891356201:08:19,760 --> 01:08:20,9803563c'est vraiment la municipalité.35643565892356601:08:21,080 --> 01:08:22,4203567On va en parler. Ou la MRC.35683569893357001:08:24,040 --> 01:08:28,6403571Une MRC, c'est simplement un regroupement en soi des municipalités.35723573894357401:08:30,200 --> 01:08:36,3803575Par exemple, il y a certaines régions, donc35763577895357801:08:36,400 --> 01:08:37,5603579il y a plusieurs municipalités.35803581896358201:08:37,700 --> 01:08:41,1203583Il y a une MRC qui englobe, donc tout ce qui est aménagement et territoire.35843585897358601:08:42,740 --> 01:08:47,1403587Il y a plusieurs cas. Par exemple, l'île d'Orléans à Québec,35883589898359001:08:47,440 --> 01:08:50,9803591c'est une MRC qui gère toute l'île d'Orléans, mais l'île d'Orléans est séparée en35923593899359401:08:51,000 --> 01:08:54,6603595différentes municipalités. Mais c'est la MRC qui gère donc tout ce qui est35963597900359801:08:54,680 --> 01:09:00,8003599aménagement du territoire et tout ce qui est mettons le foncier36003601901360201:09:00,820 --> 01:09:01,7603603et autres.36043605902360601:09:05,960 --> 01:09:07,7403607Maintenant, est-ce que ça allait jusqu'à présent ?36083609903361001:09:12,220 --> 01:09:14,0603611Oui. Oui, parfait, merveilleux.36123613904361401:09:14,960 --> 01:09:19,7003615Donc, maintenant au niveau des services publics, Parce que malheureusement,36163617905361801:09:19,920 --> 01:09:23,4803619un terrain, habituellement, on veut construire un bâtiment dessus.36203621906362201:09:23,580 --> 01:09:28,4803623Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement pour juste pouvoir faire un36243625907362601:09:28,500 --> 01:09:30,5603627stationnement. On veut vraiment qu'il y ait un bâtiment.36283629908363001:09:31,060 --> 01:09:33,8803631Malheureusement, ça prend des services publics, dont l'aqueduc.36323633909363401:09:34,180 --> 01:09:36,7003635C'est-à-dire qu'un aqueduc, c'est quoi ?36363637910363801:09:36,820 --> 01:09:41,1403639C'est simplement un réseau qui permet d'avoir de l'eau courante.36403641911364201:09:41,300 --> 01:09:44,4603643C'est-à-dire que c'est ce qui vous permet d'avoir de l'eau dans votre robinet,36443645912364601:09:45,540 --> 01:09:47,1803647qui est de l'eau traitée et autres.36483649913365001:09:48,020 --> 01:09:51,3203651Ça ici, le fait d'avoir un puits privé, c'est-à-dire le fait de ne pas avoir d36523653914365401:09:51,340 --> 01:09:56,9603655'aqueduc possible sur le terrain, c'est-à-dire sans service.36563657915365801:09:57,280 --> 01:10:02,4603659On peut parler d'une décote moyenne pour un terrain donné d'à peu près 5 000 à 1536603661916366201:10:02,480 --> 01:10:04,9203663000. C'est quand même relativement important.36643665917366601:10:06,340 --> 01:10:11,9603667Encore une fois, c'est possible d'avoir un service, pas d'avoir de service d36683669918367001:10:11,980 --> 01:10:14,0603671'aqueduc, mais d'avoir un système d'égout.36723673919367401:10:14,200 --> 01:10:16,1803675Donc, c'est-à-dire qu'il y a certains cas que c'est possible.36763677920367801:10:16,380 --> 01:10:22,1003679C'est-à-dire que vous n'avez pas nécessairement l'aqueduc pour l'eau potale,36803681921368201:10:22,300 --> 01:10:28,6803683mais vous avez donc des égouts pour tout ce qui est résidus36843685922368601:10:28,700 --> 01:10:33,3803687sanitaris et autres. Donc, ça ici, le fait de ne pas avoir des goûts sanitaires,36883689923369001:10:33,480 --> 01:10:36,9203691c'est une des cas vraiment plus importantes, entre 10 000 et 25 000.36923693924369401:10:37,080 --> 01:10:39,8603695Donc, ça, c'est parce que ça implique justement le fait d'avoir une fosse sceptique.36963697925369801:10:41,620 --> 01:10:46,4403699c'est moins le cas dans certaines régions il y a encore beaucoup de gens qui ont su37003701926370201:10:46,460 --> 01:10:50,5003703une fausse sceptique, mais malheureusement ça doit être évité c'est-à-dire que vous37043705927370601:10:50,520 --> 01:10:56,5803707avez donc des toilettes qui sont reliées par une sorte de37083709928371001:10:56,600 --> 01:11:00,1003711conduit et ça, ça s'envoie dans une sorte de compartiment qui est un peu dans le sol37123713929371401:11:00,120 --> 01:11:02,9403715et ça doit être du danger par une compagnie spécialisée parce que justement,37163717930371801:11:03,180 --> 01:11:05,3203719les déchets ne sont pas envoyés dans un des...37203721931372201:11:07,640 --> 01:11:10,4603723ça vient souvent avec des terrains qui sont très éloignés.37243725932372601:11:11,260 --> 01:11:15,5003727Par exemple, vous avez sûrement un ami qui vit quand même très éloigné de la ville.37283729933373001:11:16,840 --> 01:11:19,4403731Des fois, dans les municipalités, c'est beaucoup plus...37323733934373401:11:20,600 --> 01:11:23,2603735Justement, quand il n'y a pas beaucoup de choses aux alentours,37363737935373801:11:23,320 --> 01:11:26,8803739le terrain est très grand. Des fois, il n'y a pas d'acaduc et il n'y a pas d'égout.37403741936374201:11:27,560 --> 01:11:31,3603743Ce n'est pas nécessairement une mauvaise chose, mais c'est que ça amène certains37443745937374601:11:31,380 --> 01:11:34,9203747inconvénients au niveau des vidanges sanitaires et tout ça.37483749938375001:11:35,660 --> 01:11:39,0803751Mais ça vient également avec le fait que le terrain est beaucoup plus abordables37523753939375401:11:39,100 --> 01:11:42,7403755dans la plupart des cas. C'est-à-dire que c'est peu probable que dans le centre37563757940375801:11:42,760 --> 01:11:47,5803759-ville de Montréal, vous ayez une fosse sceptique, mais ça vient avec un prix plus37603761941376201:11:47,600 --> 01:11:51,1403763élevé. Maintenant aussi, les égouts pluriales.37643765942376601:11:51,240 --> 01:11:52,5203767Donc, ça, c'est moins important.37683769943377001:11:52,600 --> 01:11:54,2203771Donc, s'il n'y en a pas, l'électricité.37723773944377401:11:54,400 --> 01:11:57,9403775Bon, on n'en parle pas. Ici, il faut vraiment qu'il y ait un service.37763777945377801:11:58,060 --> 01:11:59,3003779Habituellement, l'électricité, c'est inclus.37803781946378201:12:01,260 --> 01:12:04,2603783Et sans service, ça implique de faire un raccordement.37843785947378601:12:04,780 --> 01:12:06,0603787Ce n'est même pas une décote en soi.37883789948379001:12:06,080 --> 01:12:10,1003791Ça implique qu'il faut faire, à moins que ce soit un chalet qui est au…37923793949379401:12:10,120 --> 01:12:14,2403795Je vois pas la situation où on pourrait acheter un terrain où le raccordement37963797950379801:12:14,260 --> 01:12:16,3803799électrique est pas possible à part…38003801951380201:12:16,400 --> 01:12:21,8403803Non, c'est pour ça qu'il n'y a pas d'ajustement qui est mentionné par l'ordre,38043805952380601:12:21,900 --> 01:12:23,1603807c'est juste que c'est pas envisageable.38083809953381001:12:23,340 --> 01:12:25,4603811Il faut faire un raccordement avec qui est au Québec, logiquement.38123813954381401:12:26,040 --> 01:12:28,9403815Le gaz naturel, ça, c'est sans impact majeur.38163817955381801:12:29,040 --> 01:12:32,4003819Donc, c'est-à-dire que le fait de ne pas avoir une entrée,38203821956382201:12:33,560 --> 01:12:38,0203823que le gaz métro, par exemple, ne fournisse pas la zone où vous êtes,38243825957382601:12:38,240 --> 01:12:41,2403827ce n'est pas censé impacter en soi la valeur du terrain.38283829958383001:12:41,400 --> 01:12:45,3403831Parce qu'il y a des alternatives comme l'hydroélectricité fournie par Hydro-Québec.38323833959383401:12:45,660 --> 01:12:49,2603835Surtout que le gaz naturel, c'est surtout pour tout ce qui est...38363837960383801:12:50,380 --> 01:12:52,7203839Souvent, c'est, mettons, les cuisines et tout ça.38403841961384201:12:52,820 --> 01:12:54,1803843Donc, chauffage, je crois, également un peu.38443845962384601:12:54,200 --> 01:12:59,3003847Donc, c'est vraiment moins important, un activé de gaz naturel pour les terrains.38483849963385001:13:01,480 --> 01:13:06,4603851Maintenant, rue Pavée, ça vous l'aurez compris, c'est qu'il n'y a pas encore de…38523853964385401:13:07,500 --> 01:13:14,2603855Le terrain que vous achetez n'est pas rejoint, n'est pas desservi par un réseau38563857965385801:13:14,280 --> 01:13:16,9203859de routes pavées par la ville.38603861966386201:13:16,940 --> 01:13:22,2603863C'est-à-dire que c'est soit un terrain sur du gravier qui a été fait un peu38643865967386601:13:22,280 --> 01:13:26,0603867improvisé, comme on pourrait dire.38683869968387001:13:26,780 --> 01:13:30,6203871Dans ce cas-là, ça implique une décote du terrain de l'ordre de 5 à 15 %.38723873969387401:13:30,640 --> 01:13:32,9603875Là, c'est une décote en pourcentage.38763877970387801:13:33,600 --> 01:13:39,0403879Dépendamment de la taille du terrain, il va falloir justement faire cette route38803881971388201:13:39,060 --> 01:13:44,5003883pavée-là éventuellement. Et ça, c'est souvent, si vous êtes le seul dans ce secteur38843885972388601:13:44,520 --> 01:13:48,0203887-là, c'est probable que la Ville le fasse juste pour votre terrain.38883889973389001:13:48,160 --> 01:13:51,0803891Donc, habituellement, c'est lorsqu'il y a un développement plus important et que les38923893974389401:13:51,100 --> 01:13:56,7003895taxes le permettent. Les taxes importantes aussi, les municipalités québécoises38963897975389801:13:56,720 --> 01:13:59,3203899peuvent imposer des taxes spéciales pour le raccord de mon service.39003901976390201:13:59,480 --> 01:14:04,0203903C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement simplement la personne qui vit ou qui a39043905977390601:14:04,040 --> 01:14:08,5003907les services raccordés. Ça peut être envoyé à tous les résidents donc,39083909978391001:14:08,620 --> 01:14:10,2803911d'une municipalité de données.39123913979391401:14:10,740 --> 01:14:14,7803915Ça permet donc d'agrandir un peu la zone et ça dépend toujours des règles.39163917980391801:14:17,300 --> 01:14:22,4603919Maintenant, au niveau des infrastructures qui sont dites positives et négatives,39203921981392201:14:22,560 --> 01:14:26,7403923c'est-à-dire que tout ce qui est, par exemple, les autoroutes,39243925982392601:14:26,860 --> 01:14:31,5403927les ponts, les stations de métro, tout ce qui est relié au transport.39283929983393001:14:32,720 --> 01:14:36,2003931On peut penser, par exemple, aux nouveaux échangeurs.39323933984393401:14:36,220 --> 01:14:42,4603935C'est-à-dire que ça paraît gêné, mais le fait d'avoir un échangeur,39363937985393801:14:42,580 --> 01:14:48,5603939ça améliore beaucoup la circulation et ça limite certains inconvénients39403941986394201:14:48,580 --> 01:14:53,8603943lorsqu'on veut se déplacer. Et ça, ça a un impact positif sur un terrain donné.39443945987394601:14:54,640 --> 01:14:55,8203947Est-ce qu'il y a un pont qui est proche ?39483949988395001:14:55,840 --> 01:15:01,7203951Par exemple, si on pense juste à la ville de Québec et les vies,39523953989395401:15:01,860 --> 01:15:06,4803955le fait d'être proche d'un pont, ça permet de rejoindre l'autre rive plus39563957990395801:15:06,500 --> 01:15:09,0203959facilement. Donc, le terrain va valoir plus cher à ce niveau-là.39603961991396201:15:12,000 --> 01:15:15,2003963Maintenant, le fait d'être éloigné de ce pont-là, ça diminue la valeur.39643965992396601:15:15,380 --> 01:15:16,7203967C'est logique. Jusqu'à là, il n'y a pas de problème.39683969993397001:15:16,740 --> 01:15:21,3803971Maintenant, le prolongement d'un rapide bus, station de train léger,39723973994397401:15:22,080 --> 01:15:24,5803975aménagement de parcs et cyclables, ça la meilleure également,39763977995397801:15:24,720 --> 01:15:26,8603979donc la valeur du terrain de façon plus modeste.39803981996398201:15:27,500 --> 01:15:30,9803983Est-ce qu'il y a la fibre optique aussi, donc est-ce que la fibre optique de Bell ou39843985997398601:15:31,000 --> 01:15:32,7003987autre est desservie dans cette zone-là ?39883989998399001:15:33,100 --> 01:15:37,8003991donc des fois certains terrains que c'est tellement éloigné qu'il faut quasiment y39923993999399401:15:37,820 --> 01:15:41,6803995aller avec Starlink donc c'est-à-dire Internet satellite mais là ça c'est possible399639971000399801:15:41,700 --> 01:15:46,3203999que ça soit qu'il y ait des cas de plus important maintenant les infrastructures400040011001400201:15:46,340 --> 01:15:51,7404003négatives donc c'est postes de transformation électrique donc ça c'est quoi la poste400440051002400601:15:51,760 --> 01:15:56,0204007de transformation électrique c'est les les petites zones qu'il y a au Québec qui400840091003401001:15:56,040 --> 01:16:00,4804011utilise pour les transformateurs donc pour traiter l'ampérage donc tout ça je ne401240131004401401:16:00,500 --> 01:16:04,1004015connais pas beaucoup là-dedans mais Ils sont très faciles à voir.401640171005401801:16:04,260 --> 01:16:08,5004019C'est-à-dire que c'est une sorte de terrain avec un grillage marqué Hydro-Québec.402040211006402201:16:08,660 --> 01:16:12,9404023Puis là, vous voyez plein de tourelles avec des fils qui passent un peu partout.402440251007402601:16:13,040 --> 01:16:14,4604027C'est ça, c'est de transformation électrique.402840291008403001:16:14,880 --> 01:16:17,8404031Puis ce n'est pas une bonne chose d'avoir ça à côté de son terrain.403240331009403401:16:18,760 --> 01:16:21,3804035Est-ce qu'il y a une station d'épuration aussi un peu à cause de l'odeur des fois ?403640371010403801:16:21,500 --> 01:16:23,1404039Donc, c'est une station d'épuration qui est ouverte.404040411011404201:16:23,960 --> 01:16:26,5804043Tour de communication, donc ligne à haute tension, on en avait parlé tantôt,404440451012404601:16:26,640 --> 01:16:28,5604047ou un dépôt en neige. Pourquoi le dépôt en neige ?404840491013405001:16:28,600 --> 01:16:29,4004051Ce n'est pas une bonne chose.405240531014405401:16:29,260 --> 01:16:31,7404055C'est parce que ça implique qu'il y a beaucoup de camions qui viennent déverser la405640571015405801:16:31,760 --> 01:16:36,6604059neige. À tout moment. Donc, c'est problématique beaucoup pour l'hiver.406040611016406201:16:36,960 --> 01:16:38,4804063Mais dans l'été, ça ne change pas grand-chose.406440651017406601:16:38,660 --> 01:16:39,4604067Mais bon.406840691018407001:16:42,180 --> 01:16:45,6404071Maintenant, au niveau des contraintes environnementales,407240731019407401:16:45,740 --> 01:16:51,6204075ça, c'est très important. C'est probablement un des changements les plus majeurs qu407640771020407801:16:51,640 --> 01:16:56,0404079'il y a eu dans les dernières années au niveau de l'immobilier,408040811021408201:16:56,060 --> 01:16:57,8404083je dirais même dans sa globalité.408440851022408601:16:59,360 --> 01:17:02,5604087C'est un cadre réglementaire qui a été adopté en juin 2025,408840891023409001:17:02,840 --> 01:17:04,6804091qui est en vigueur depuis le 1er mars 2026.409240931024409401:17:04,860 --> 01:17:09,0404095Donc, c'est un remplacement de la classification par écurrence.409640971025409801:17:09,120 --> 01:17:15,2404099C'est-à-dire, ici, avant, on disait qu'une zone était soit inondable 0-20410041011026410201:17:15,260 --> 01:17:20,9604103ans ou 20-100 ans. C'est-à-dire que c'était juste sur le moment de la survenance,410441051027410601:17:21,500 --> 01:17:22,6604107donc c'est-à-dire dans combien de temps.410841091028411001:17:23,760 --> 01:17:29,9404111Mais là, avec justement l'évolution des inondations, la quantité411241131029411401:17:29,960 --> 01:17:32,7004115d'inondations qu'il y a eu dans les dernières années puis le fait que ça a affecté411641171030411801:17:32,720 --> 01:17:36,9404119beaucoup des zones qui étaient justement peu à risque selon cette ancienne412041211031412201:17:36,960 --> 01:17:43,2204123classification-là, bien là maintenant ça a été remis donc en zone très412441251032412601:17:43,240 --> 01:17:47,0604127élevée, élevée, modérée et faible donc on ne considère pas que ça va arriver donc412841291033413001:17:47,080 --> 01:17:50,3004131dans 20 ans, on considère que ça peut arriver à tout moment mais que l'occurrence413241331034413401:17:50,320 --> 01:17:56,2804135est faible donc qu'est-ce que ça veut dire c'est que ici lorsqu'un terrain est413641371035413801:17:56,300 --> 01:17:57,6004139considéré comme étant très élevé414041411036414201:17:59,360 --> 01:18:00,8004143toutes les constructions sont interdites.414441451037414601:18:01,040 --> 01:18:04,4004147C'est-à-dire que c'est interdit de construire de quoi sur un terrain avec une classe414841491038415001:18:04,420 --> 01:18:05,5404151de risque très élevée.415241531039415401:18:07,560 --> 01:18:10,7804155C'est pas négatif non plus la quantité maintenant.415641571040415801:18:10,940 --> 01:18:12,8004159C'est-à-dire que c'est depuis 2026.416041611041416201:18:14,980 --> 01:18:19,9804163Maintenant, les constructions déjà existantes, eux, ils ne sont pas impactés.416441651042416601:18:20,160 --> 01:18:24,8604167C'est-à-dire que les gens ne peuvent pas juste partir, mais pour les assurances,416841691043417001:18:24,960 --> 01:18:27,6004171c'est une catastrophe. C'est-à-dire que les propriétés,417241731044417401:18:27,620 --> 01:18:31,0404175Donc, si vous avez, mettons, un terrain qui est dans une zone très élevée,417641771045417801:18:31,640 --> 01:18:33,8204179bien là, votre terrain ne vaut probablement plus rien parce que vous ne pouvez rien418041811046418201:18:33,840 --> 01:18:36,8404183construire dessus. Mais maintenant, une maison qui est déjà là.418441851047418601:18:39,400 --> 01:18:42,2604187Bon, sa propriété a déjà perdu la valeur, c'est sûr.418841891048419001:18:43,220 --> 01:18:46,2404191Mais le problème, c'est que l'assurance va vraiment, c'est pratiquement impossible419241931049419401:18:46,260 --> 01:18:47,5604195maintenant de s'assurer à ce niveau-là.419641971050419801:18:47,680 --> 01:18:51,4004199Donc, c'est des zones qui sont vraiment jugées, c'est pratiquement ça qu'il va y420042011051420201:18:51,420 --> 01:18:53,5004203avoir une inondation dans les cinq années qui viennent.420442051052420601:18:54,880 --> 01:18:57,9004207et éventuellement, il va y avoir une inondation qui ne va pas se retirer.420842091053421001:18:58,040 --> 01:19:01,7004211Il appelle ça, lorsqu'il y a une inondation, l'eau se retire.421242131054421401:19:02,440 --> 01:19:04,4204215Mais là, ce qui est remarqué, c'est que dans certaines zones,421642171055421801:19:04,560 --> 01:19:08,9804219l'eau ne se retire pas. C'est-à-dire qu'il y a une accumulation d'eau et ça reste422042211056422201:19:09,000 --> 01:19:15,2804223là. C'est ce qui est attendu avec la hausse des marées et la hausse422442251057422601:19:15,300 --> 01:19:16,1004227océanique.422842291058423001:19:17,620 --> 01:19:19,2404231Dans les dernières années, ça a été mesuré.423242331059423401:19:19,260 --> 01:19:21,3004235Donc, c'est surtout certaines zones côtières.423642371060423801:19:22,140 --> 01:19:24,2204239On pourrait penser donc tout ce qui est proche du fleuve Saint-Laurent.424042411061424201:19:25,980 --> 01:19:29,6404243Aussi, au niveau, donc, en soi, on peut mesurer donc ce risque-là aussi un peu avec424442451062424601:19:29,660 --> 01:19:33,9004247le niveau de la propriété par rapport au niveau de la mer.424842491063425001:19:35,540 --> 01:19:38,3804251Mais en soi, donc, ce qui est-ce qui drive surtout la valeur,425242531064425401:19:38,580 --> 01:19:40,0604255c'est les réglementations gouvernementales.425642571065425801:19:40,160 --> 01:19:43,1004259Donc, c'est ici, donc, comme on l'a dit, très élevé.426042611066426201:19:43,660 --> 01:19:45,4004263Aucune nouvelle construction n'est permise.426442651067426601:19:46,760 --> 01:19:51,1404267Élevée, construction fortement restreinte, c'est-à-dire qu'il n'y a pas des426842691068427001:19:51,160 --> 01:19:55,7404271investissements majeurs, de toute façon, aucune banque va financer dans ces zones427242731069427401:19:55,760 --> 01:19:56,5604275-là.427642771070427801:19:57,680 --> 01:20:00,8404279Et maintenant, modérée, c'est permis avec mesures d'immunisation,428042811071428201:20:01,000 --> 01:20:06,2404283c'est-à-dire qu'il y a des mesures qui sont mises en place pour se protéger,428442851072428601:20:06,380 --> 01:20:09,3604287c'est-à-dire des mécanismes pour l'évacuation de l'eau et tout.428842891073429001:20:09,820 --> 01:20:15,8804291et faible, donc c'est permis, excusez-moi, faible, c'est permis avec429242931074429401:20:15,900 --> 01:20:18,1604295adaptation mineure, donc, du terrain, donc, c'est-à-dire que,429642971075429801:20:18,360 --> 01:20:19,6004299là, c'est quand même probable.430043011076430201:20:19,900 --> 01:20:24,6404303Ce qui est important de considérer, c'est que toutes ces zones-là ici,430443051077430601:20:24,840 --> 01:20:28,4804307faibles, c'est pas le, un terrain peut être aussi considéré sans risque,430843091078431001:20:28,860 --> 01:20:31,1604311donc, c'est-à-dire que, puis c'est ce qui représente la plus grande quantité de431243131079431401:20:31,180 --> 01:20:33,8404315terrain, donc, c'est-à-dire que c'est, tout ça ici, c'est pas la majeurité des431643171080431801:20:33,860 --> 01:20:37,4604319terrains, c'est une très faible proportion, peut-être l'ordre de 2% de tous les432043211081432201:20:37,480 --> 01:20:38,6004323terrains sont dans ça ici.432443251082432601:20:42,240 --> 01:20:44,3404327Maintenant, ici, donc, c'est déployé graduellement, donc,432843291083433001:20:44,600 --> 01:20:48,8404331cette nouvelle réglementation-là, mais bon, c'est en vigueur depuis 2026 pour433243331084433401:20:48,860 --> 01:20:52,3804335certaines zones. C'est disponible, donc, sur le…433643371085433801:20:52,400 --> 01:20:56,0004339je pourrais vous retrouver, donc, la map, donc, c'est une map qui est bien détaillée434043411086434201:20:56,020 --> 01:20:59,0204343et c'est ce qui remplace, donc, ici, maintenant, c'est à prendre en compte,434443451087434601:20:59,080 --> 01:21:01,0204347donc, pour tous les évaluateurs, étant donné que ça remplace,434843491088435001:21:01,040 --> 01:21:03,5604351donc, cette mesure-là de risque qui était utilisée avant.435243531089435401:21:07,900 --> 01:21:10,4804355Bon, maintenant, ici, impact sur la valeur.435643571090435801:21:11,080 --> 01:21:14,9204359Un risque faible, c'est-à-dire que si vous êtes ici,436043611091436201:21:16,560 --> 01:21:18,1004363l'impact sur la valeur, c'est quoi ?436443651092436601:21:18,220 --> 01:21:22,5404367C'est une décote de la valeur du terrain de l'ordre de 20 % à peu près.436843691093437001:21:23,060 --> 01:21:27,0604371Ce qui est sur l'ordre. Et de 60 %, si c'est un risque très élevé.437243731094437401:21:28,420 --> 01:21:29,2204375Encore une fois,437643771095437801:21:32,260 --> 01:21:33,4604379pourquoi ce n'est pas 100 % ?438043811096438201:21:35,780 --> 01:21:37,2804383Parce que probablement, il y a des438443851097438601:21:41,080 --> 01:21:45,5204387c'est pas les constructions qui sont officielles qui sont interdites.438843891098439001:21:45,700 --> 01:21:48,0004391C'est les constructions officielles qui sont non permises,439243931099439401:21:48,080 --> 01:21:51,1404395mais bon, il peut y avoir quand même une utilité d'avoir un terrain sans bâtiment439643971100439801:21:51,160 --> 01:21:51,9604399dessus.440044011101440201:21:53,840 --> 01:21:55,7604403Mais bon, pourquoi c'est une décote de seulement...440444051102440601:21:55,780 --> 01:21:58,9804407C'est marqué 60 % et plus, donc c'est pour tout ce qui reste très élevé,440844091103441001:21:59,060 --> 01:22:00,7404411donc c'est vraiment la fourchette qui est en haut.441244131104441401:22:02,800 --> 01:22:06,5204415Et encore une fois, c'est une très faible proportion de tous les terrains dans la441644171105441801:22:06,540 --> 01:22:09,9204419province de Québec. et c'est souvent des terrains qui sont proches de l'eau.442044211106442201:22:10,420 --> 01:22:13,0804423Mais pas proches de l'eau et au niveau de la mer.442444251107442601:22:13,220 --> 01:22:16,3804427C'est-à-dire que ça prend vraiment...442844291108443001:22:17,520 --> 01:22:20,3804431Il faut quand même être très malchanceux pour tomber dans ces types de terrains.443244331109443401:22:20,580 --> 01:22:24,3604435Beaucoup dans la Beauce, si vous connaissez ça, la Beauce est proche de l'Abel443644371110443801:22:24,380 --> 01:22:27,2604439-Québec. Il y a beaucoup de terrains qui sont très élevés dans cette zone-là.444044411111444201:22:27,880 --> 01:22:30,3604443C'est-à-dire que ça fait plusieurs fois qu'il y a des inondations subséquentes.444444451112444601:22:31,280 --> 01:22:32,4204447Ça inonde des maisons.444844491113445001:22:34,980 --> 01:22:38,7204451il a fallu qu'il y ait plusieurs fois des inondations pour que ça soit classé comme445244531114445401:22:38,740 --> 01:22:42,7204455étant un risque très élevé maintenant il n'y a pas juste ça qui drive cette mesure445644571115445801:22:42,740 --> 01:22:45,2204459-là est-ce qu'on est au niveau de la mer ou autre446044611116446201:22:46,920 --> 01:22:50,6404463maintenant il y a certaines zones où tu es très éloigné d'un cours d'eau mais que446444651117446601:22:50,660 --> 01:22:56,6404467malgré tout tu es au niveau de l'océan donc ça c'est plus difficile à446844691118447001:22:56,660 --> 01:23:00,4404471dire pour le gouvernement qu'est-ce qui est très élevé ou non mais447244731119447401:23:02,580 --> 01:23:06,6204475si on prend l'exemple de la Louisiane aux États-Unis avant qu'il y ait une digue qui447644771120447801:23:06,640 --> 01:23:11,7204479flanche et qui inompe toute cette zone-là les gens ne pensaient pas que c'était448044811121448201:23:11,740 --> 01:23:18,6204483possible malheureusement ici au Québec il n'y a pas trop de zones qui sont à448444851122448601:23:18,640 --> 01:23:23,4804487un niveau négatif par rapport au niveau de la mer c'est-à-dire qu'aux États-Unis il448844891123449001:23:23,500 --> 01:23:27,5604491y en a quand même pas mal c'est des zones où par exemple on serait à moins 5 mètres449244931124449401:23:27,580 --> 01:23:30,1804495par rapport au niveau de la mer Donc, ce que ça veut dire,449644971125449801:23:30,220 --> 01:23:33,3604499c'est qu'il y a forcément des barrages ou des digues qui empêchent l'eau de l'océan450045011126450201:23:33,380 --> 01:23:39,9404503de s'infiltrer. Si cette digue-là pète, bien là, ça amène pas juste450445051127450601:23:39,960 --> 01:23:42,8804507un risque pour les bâtiments, mais un risque existentiel pour les habitants.450845091128451001:23:43,160 --> 01:23:47,1204511Donc, en ce moment, avec le champ mathématique, c'est de plus en plus risqué.451245131129451401:23:47,720 --> 01:23:50,8004515Il faut que les mesures de contingence soient revues beaucoup.451645171130451801:23:51,440 --> 01:23:54,3604519C'est pour ça qu'il y a une carte des zones inondables faite par le gouvernement du452045211131452201:23:54,380 --> 01:23:58,0804523Québec ici. Donc, le schéma d'aménagement de la MRC, tout ça,452445251132452601:23:58,160 --> 01:24:00,9004527c'est disponible sur ces sources-là.452845291133453001:24:01,360 --> 01:24:04,6804531Mais vraiment, cartographie, gouvernementale des zones inondables,453245331134453401:24:04,720 --> 01:24:07,9604535c'est bien détaillé. C'est-à-dire que vous pouvez rentrer une adresse ou une453645371135453801:24:07,980 --> 01:24:12,3004539logistique latitude, puis ça vous dit quel type de risque vous êtes ici.454045411136454201:24:13,360 --> 01:24:16,1404543Et encore une fois, ça a été déployé sur 30 % du territoire pour le moment.454445451137454601:24:17,780 --> 01:24:20,7604547Vous pourrez aller voir, mais ce n'est probablement pas terminé encore.454845491138455001:24:20,780 --> 01:24:22,5004551C'est-à-dire que ça prend quand même un certain temps.455245531139455401:24:25,220 --> 01:24:31,2604555Au Québec, il n'y a pas nécessairement, donc là, on455645571140455801:24:31,280 --> 01:24:32,7404559peut parler du risque inondable.456045611141456201:24:32,880 --> 01:24:36,4804563Le risque sismique n'est pas assez fréquent, donc il n'y a pas eu assez de456445651142456601:24:36,500 --> 01:24:37,3404567catastrophes.456845691143457001:24:39,460 --> 01:24:44,8004571Il n'y a pas eu assez de tremblements de tas qui ont causé des dommages importants457245731144457401:24:44,820 --> 01:24:48,7004575pour que l'évaluation immobilière s'attarde à ça.457645771145457801:24:48,720 --> 01:24:52,3804579C'est-à-dire que si on pense au Japon, eux, c'est clair que dans leur métrique,458045811146458201:24:52,560 --> 01:24:55,7804583il y a le risque sismique. Donc, il y a certaines zones au Japon qui sont vraiment458445851147458601:24:55,800 --> 01:24:59,0204587très exquis. Ou on pense par exemple à la Californie.458845891148459001:24:59,880 --> 01:25:01,4204591Mais ce n'est pas pour autant qu'il n'y a pas de risque.459245931149459401:25:01,660 --> 01:25:05,3004595Donc, c'est-à-dire que malgré le fait qu'on n'en prend pas en compte,459645971150459801:25:05,520 --> 01:25:08,2004599parce que justement, il n'y a pas eu beaucoup de tremblementaires historiquement,460046011151460201:25:08,380 --> 01:25:12,8004603est-ce qu'il y a une des plus grandes feuilles de la planète qui est située proche460446051152460601:25:12,820 --> 01:25:16,0404607du fleuve Saint-Laurent ? La question, c'est qu'il ne faut pas qu'il arrive ce460846091153461001:25:16,060 --> 01:25:19,2804611tremblementaire-là. S'il arrive, ça va engendrer des dommages assez importants.461246131154461401:25:20,320 --> 01:25:23,6404615Comme la Colombie-Britannique aussi, la forêt de Saint-Andréas.461646171155461801:25:24,100 --> 01:25:27,2204619C'est toutes des choses qui sont nécessairement basées sur des peut-être.462046211156462201:25:28,380 --> 01:25:32,5004623Et là, au Québec, on n'est pas encore rendu là à prendre en compte les tralumenteurs462446251157462601:25:32,520 --> 01:25:33,5004627dans l'évaluation immobilière.462846291158463001:25:33,620 --> 01:25:36,1204631Mais les inondations sont des rendus là, à ce niveau-là.463246331159463401:25:36,780 --> 01:25:38,6604635Parce que ça fait partie de la réalité.463646371160463801:25:43,480 --> 01:25:48,3804639Maintenant, ici, les zones qui sont à risque de glissement de terrain.464046411161464201:25:48,520 --> 01:25:53,6604643Donc ça, c'est vraiment aussi un autre problème qui est plus réel.464446451162464601:25:54,440 --> 01:25:59,0604647C'est-à-dire qu'un risque de glissement de terrain, c'est simplement une partie d464846491163465001:25:59,080 --> 01:26:03,6004651'une zone qui s'éponde. C'est-à-dire que si vous allez voir au Saguenay-Lac-Saint465246531164465401:26:03,620 --> 01:26:08,3204655-Jean, il y a une zone qui a disparu complètement.465646571165465801:26:08,460 --> 01:26:10,1404659C'est-à-dire que ça fait comme un cratage.466046611166466201:26:11,420 --> 01:26:14,2804663À ce moment-là, il y avait eu beaucoup de...466446651167466601:26:14,300 --> 01:26:16,1604667je crois que c'est dans les années 70.466846691168467001:26:16,940 --> 01:26:20,3204671Même cette municipalité-là, je ne me rappelle plus du nom.467246731169467401:26:22,480 --> 01:26:24,0404675Il y a clairement un cratage qui est visible.467646771170467801:26:24,140 --> 01:26:28,7204679Les maisons ont juste été emportées dans un immense fossé.468046811171468201:26:28,740 --> 01:26:30,7004683C'est-à-dire que là, c'est le terrain qui s'est affaissé,468446851172468601:26:30,740 --> 01:26:31,5804687la route a disparu.468846891173469001:26:33,560 --> 01:26:35,7004691On considère que ce sont des terrains qui sont argileux,469246931174469401:26:35,780 --> 01:26:38,4604695donc c'est des talus argileux et c'est des zones à risque.469646971175469801:26:38,940 --> 01:26:42,2004699Il y a des zones qui sont juste rendues inhabitables, donc certaines zones du Sac de470047011176470201:26:42,220 --> 01:26:48,1004703laque-Saint-Jean, mais habituellement, lorsqu'on dit qu'on est à un risque élevé de470447051177470601:26:48,120 --> 01:26:51,9404707lissement de terrain, on parle d'une décote de l'ordre de 30 à 60 %.470847091178471001:26:52,800 --> 01:26:58,0004711un risque modéré de 10 à 25. Un risque élevé, c'est quand même très rare,471247131179471401:26:58,100 --> 01:27:02,4004715mais bon, c'est possible. Certaines zones du Saguenay, en soi,471647171180471801:27:02,520 --> 01:27:05,7804719tout le Saguenay-Saint-Jean est construit sur un talus argileux.472047211181472201:27:06,060 --> 01:27:08,3004723Maintenant, elles ne sont pas toutes de la même ampleur.472447251182472601:27:09,000 --> 01:27:10,9004727C'est-à-dire qu'il y a des zones qui sont plus stables qu'il y a d'autres.472847291183473001:27:11,920 --> 01:27:17,0204731Et le gros problème avec ça, c'est que, contrairement par exemple au tremblement de473247331184473401:27:17,040 --> 01:27:21,5004735terre, c'est des phénomènes qui arrivent surtout à des intervalles de temps donnés.473647371185473801:27:22,580 --> 01:27:27,2404739ou avec, mettons, à tous les 300 ans, il y a les plaques tectoniques bougent.474047411186474201:27:29,780 --> 01:27:32,5604743Les glissements de terrain, c'est souvent causé par la pluie.474447451187474601:27:32,880 --> 01:27:35,5804747C'est-à-dire que ça n'arrive pas out of nowhere que là,474847491188475001:27:35,700 --> 01:27:38,3404751tout te fout le camp. Ça prend vraiment beaucoup de pluie,475247531189475401:27:38,460 --> 01:27:40,5204755et beaucoup de pluie dans un intervalle de temps donné.475647571190475801:27:41,360 --> 01:27:45,7404759C'est-à-dire que si, par exemple, il tombe 100 000 m de pluie en 4 jours,476047611191476201:27:46,480 --> 01:27:49,9604763ça n'aura pas le même impact que s'il tombe 100 000 m de pluie en 1 heure.476447651192476601:27:51,600 --> 01:27:55,0804767puis qu'est-ce qu'on remarque en ce moment c'est qu'il pleut de moins en moins476847691193477001:27:55,600 --> 01:27:58,5804771lorsqu'on regarde par exemple la durée de l'appui, donc c'est-à-dire que477247731194477401:27:59,580 --> 01:28:02,5604775historiquement l'appui était beaucoup plus réparti à travers les journées puis à477647771195477801:28:02,580 --> 01:28:06,1604779travers le temps donc c'est-à-dire qu'il pleuvait sur une plus longue période,478047811196478201:28:06,200 --> 01:28:11,7604783maintenant il pleut autant mais on a l'impression qu'il pleut jamais donc ça qu'est478447851197478601:28:11,780 --> 01:28:13,5004787-ce que ça veut dire, c'est que l'appui tombe dans une quantité,478847891198479001:28:13,600 --> 01:28:19,1804791dans un intervalle de temps donné plus court, et ça c'est le serment parfait pour479247931199479401:28:19,200 --> 01:28:21,9404795les glissements de terrain. C'est-à-dire que c'est ça qui causait en soi les479647971200479801:28:21,960 --> 01:28:25,9804799glissements de terrain. C'est ça qui a causé le déluge au Saguenay dans les années480048011201480201:28:26,000 --> 01:28:29,180480390. Il y en a même eu récemment.480448051202480601:28:30,100 --> 01:28:33,3604807Au Saguenay-Lac-Saint-Jean, il y avait une zone complète de la route qui était480848091203481001:28:33,380 --> 01:28:37,6804811partie. C'est-à-dire, je crois que c'est la…481248131204481401:28:37,700 --> 01:28:39,7804815c'était quoi déjà le nom ?481648171205481801:28:41,640 --> 01:28:43,6404819C'était proche de l'Anse-Saint-Jean, donc une zone comme ça.482048211206482201:28:44,560 --> 01:28:49,2004823C'était une partie de la route qui était partie à cause d'une puits intense.482448251207482601:28:49,340 --> 01:28:53,5204827C'est-à-dire qu'on parlait beaucoup, une grande quantité de millimètres de puits en482848291208483001:28:53,540 --> 01:28:57,4404831quelques minutes. Et souvent, ce qui est spécial, c'est que si on regarde la483248331209483401:28:57,460 --> 01:28:58,7604835municipalité d'à côté, il ne pleut même pas.483648371210483801:28:58,900 --> 01:29:00,7804839Donc, c'est vraiment concentré des fois à certains endroits.484048411211484201:29:01,800 --> 01:29:02,6004843Et ça, qu'est-ce que ça fait ?484448451212484601:29:02,620 --> 01:29:05,9204847C'est que ça amène des risques élevés de lissement de terrain.484848491213485001:29:06,420 --> 01:29:08,8804851Et c'est souvent beaucoup plus catastrophique un lissement de terrain qu'une485248531214485401:29:08,900 --> 01:29:13,5004855inondation. Un inondation, des fois, le bâtiment est encore exploitable après.485648571215485801:29:14,680 --> 01:29:18,6604859un lissement de terrain, ça amène des risques pour la vie humaine et pour le486048611216486201:29:18,680 --> 01:29:21,3604863bâtiment dans son ensemble. C'est-à-dire que c'est possible qu'après un lissement de486448651217486601:29:21,380 --> 01:29:23,4604867terrain, votre lot n'existe simplement plus.486848691218487001:29:23,880 --> 01:29:27,0404871Tout est emporté. Dans ce cas-là, c'est une zone qui est rendue,487248731219487401:29:27,120 --> 01:29:31,5404875inhabitable. C'est pour ça que c'est très important d'en prendre en compte dans l487648771220487801:29:31,560 --> 01:29:34,8004879'évaluation si vous êtes dans une zone comme ça.488048811221488201:29:35,380 --> 01:29:38,7004883Des fois, ce n'est pas cartographié nécessairement par le gouvernement encore.488448851222488601:29:38,880 --> 01:29:40,5404887C'est pour ça que ça prend des études géotechniques.488848891223489001:29:41,760 --> 01:29:45,5404891Le ministère donc, la sécurité publique a commencé à faire certaines études dans489248931224489401:29:45,560 --> 01:29:49,4404895certaines zones pour justement quantifier le risque de lissement de terrain.489648971225489801:29:51,340 --> 01:29:55,1804899Donc, la cartographie des zones de contrainte, il y a certaines zones qui sont490049011226490201:29:55,200 --> 01:29:58,6804903cartographiées et aussi, donc, il y a une historique également des tremblements,490449051227490601:29:58,840 --> 01:30:02,4204907des mouvements de terrain. Donc, vous pouvez, un évaluateur,490849091228491001:30:04,700 --> 01:30:06,4004911en soi, c'est pas nécessairement à prendre en compte.491249131229491401:30:06,720 --> 01:30:09,6404915Un évaluateur ne va pas nécessairement regarder ça pour toutes les propriétés.491649171230491801:30:09,780 --> 01:30:13,2604919Je dirais que c'est simplement, maintenant, certaines zones archileuses,492049211231492201:30:13,320 --> 01:30:18,8604923comme l'île Laurentide, le Sainte-Nay, donc c'est important,492449251232492601:30:19,000 --> 01:30:23,5204927à Montélie-Gilles, mais par exemple à Montréal et à Québec ou à Trois-Rivières,492849291233493001:30:24,720 --> 01:30:28,1604931il n'y a pas nécessairement, à prendre un compte, le risque de glissement de terrain493249331234493401:30:28,180 --> 01:30:29,1604935pour ne pas en parler.493649371235493801:30:32,860 --> 01:30:35,6204939Mais une inondation, oui. Donc, inondation, ça touche tous les secteurs,494049411236494201:30:35,800 --> 01:30:36,7004943donc sans exception.494449451237494601:30:38,340 --> 01:30:39,1404947Maintenant, Alors,494849491238495001:30:40,560 --> 01:30:42,9004951ici, donc, pour les sites contaminés, donc, c'est ça ici.495249531239495401:30:43,140 --> 01:30:47,3204955Lorsqu'un site est contaminé, dépendamment, donc, ça peut coûter beaucoup d'argent.495649571240495801:30:49,880 --> 01:30:52,5004959Une décontamination, c'est en millions de dollars.496049611241496201:30:52,620 --> 01:30:55,6604963Donc, dépendamment, il y a plusieurs phases à prendre en compte.496449651242496601:30:55,760 --> 01:30:57,7404967Donc, c'est-à-dire qu'il y a des études qui doivent être faites.496849691243497001:30:58,100 --> 01:31:01,3604971Et ça, ça engendre justement des coûts, même avant que la décontamination ait497249731244497401:31:01,380 --> 01:31:02,8804975commencé. Donc, c'est ça le problème.497649771245497801:31:05,020 --> 01:31:08,4004979Il y a un répertoire ici, donc, des terrains contaminés qui sont consultables en498049811246498201:31:08,420 --> 01:31:11,8404983ligne. Donc, c'est le MELCCFQ, donc il fallait le voir.498449851247498601:31:12,460 --> 01:31:14,6604987Ça dit donc justement quel terrain est contaminé ou non.498849891248499001:31:15,440 --> 01:31:19,0404991Qu'est-ce qui est important ici, c'est que le répertoire des terrains contaminés,499249931249499401:31:19,060 --> 01:31:24,4804995il vous permet donc de mesurer le risque implicite qu'un terrain qui n'est pas dans499649971250499801:31:24,500 --> 01:31:28,1404999cette liste-là le soit. Donc, je vais vous donner un exemple.500050011251500201:31:28,340 --> 01:31:31,8805003C'est-à-dire que supposons qu'un terrain qui est, je ne sais pas moi,500450051252500601:31:33,320 --> 01:31:36,7405007une station de service par exemple, ça c'est documenté que le terrain est contaminé,500850091253501001:31:36,880 --> 01:31:38,1205011puis il est encore contaminé.501250131254501401:31:38,980 --> 01:31:42,1405015ou qu'il l'a déjà été, mais que cette zone-là a été contaminée,501650171255501801:31:42,200 --> 01:31:46,4805019c'est important de considérer qu'il y a une probabilité que la contamination se soit502050211256502201:31:46,500 --> 01:31:49,7005023propagée, donc hors de la zone du terrain.502450251257502601:31:50,180 --> 01:31:53,0205027Et si justement vous êtes en train d'évaluer un terrain qui est proche,502850291258503001:31:53,200 --> 01:31:58,3205031donc adjacent ou par exemple à quelques mètres ou centaines de mètres de cette zone503250331259503401:31:58,340 --> 01:31:59,1405035-là,503650371260503801:32:00,580 --> 01:32:02,2405039bien c'est un risque à prendre en compte.504050411261504201:32:02,380 --> 01:32:05,3805043C'est-à-dire que sans appliquer une décote nécessairement,504450451262504601:32:05,920 --> 01:32:11,7005047il doit avoir l'anticipation d'un problème au niveau de la contamination doit être504850491263505001:32:11,720 --> 01:32:12,5205051en compte.505250531264505401:32:13,740 --> 01:32:18,4405055Mais c'est très dur si vous ne faites pas d'études au niveau de...505650571265505801:32:19,160 --> 01:32:21,3605059Encore une fois, c'est un cadre légal.506050611266506201:32:23,240 --> 01:32:25,9605063Tant qu'on ne sait pas que c'est contaminé, ce n'est pas un problème nécessairement.506450651267506601:32:26,060 --> 01:32:27,4805067C'est surtout de quoi le règlementaire.506850691268507001:32:27,720 --> 01:32:29,8405071C'est-à-dire que c'est plus pour l'environnement.507250731269507401:32:29,960 --> 01:32:34,0405075C'est le gouvernement qui oblige lorsqu'on sait que c'est contaminé d'être507650771270507801:32:34,060 --> 01:32:34,8605079décontaminé.508050811271508201:32:40,160 --> 01:32:46,2205083Maintenant, au niveau des servitudes d'Hydro-Québec, c'est les zones qui508450851272508601:32:46,240 --> 01:32:51,4805087sont inconstructibles, servitude de passage, donc c'est limite d'utilisation.508850891273509001:32:52,780 --> 01:32:58,9205091Tout ça ici, vous allez avoir, c'est détaillé, c'est moins de quoi qui est509250931274509401:32:58,940 --> 01:33:03,9005095réellement important. Il faut vraiment vérifier dans le registre foncier,509650971275509801:33:04,020 --> 01:33:06,2605099savoir quelles servitudes sont inscrits et tout.510051011276510201:33:06,980 --> 01:33:09,1405103Et ça, ça implique des décotes habituellement.510451051277510601:33:13,400 --> 01:33:18,6605107Au niveau de tout ce qui est site patrimoniaux, tout ça ici,510851091278511001:33:19,440 --> 01:33:25,5205111l'effet est variable. C'est-à-dire que ça peut511251131279511401:33:25,540 --> 01:33:27,7605115impacter positivement ou négativement.511651171280511801:33:27,920 --> 01:33:31,6005119C'est-à-dire qu'habituellement, on est plus dans un cas d'un immeuble,512051211281512201:33:31,760 --> 01:33:37,0005123mais admettons qu'il y a certains terrains qui sont construits comme étant sur un512451251282512601:33:37,020 --> 01:33:39,4405127site, par exemple, on pourrait dire patrimoineux.512851291283513001:33:39,540 --> 01:33:42,9605131Par exemple, souvent les vieilles villes, il y a certaines zones qui sont513251331284513401:33:42,980 --> 01:33:47,3005135historiques. Par exemple, vous acheteriez là les Plaines-Nabrame,513651371285513801:33:47,440 --> 01:33:51,8805139peu importe le terrain. Il faut pouvoir faire ce que vous voulez dans ce terrain.514051411286514201:33:52,560 --> 01:33:57,2405143C'est-à-dire qu'il y a une limitation au niveau du potentiel constructible du514451451287514601:33:57,260 --> 01:33:58,0605147terrain.514851491288515001:33:59,360 --> 01:34:02,4405151Puis ça, ça peut impacter soit de façon positive ou négative.515251531289515401:34:03,120 --> 01:34:05,5605155Contraintes de démolition, de rénovation de construction.515651571290515801:34:06,400 --> 01:34:08,0605159Des fois, il y a des arts de protection autour.516051611291516201:34:10,320 --> 01:34:13,0405163C'est du cas par contre à ce niveau-là.516451651292516601:34:19,320 --> 01:34:23,2605167Maintenant, c'est plus au niveau des contraintes environnementales,516851691293517001:34:23,360 --> 01:34:27,5805171donc les zones agricoles protégées, donc c'est moins…517251731294517401:34:27,600 --> 01:34:32,2805175ça peut être important d'en prendre compte, c'est tout ce que ça fait en soi,517651771295517801:34:32,400 --> 01:34:37,1405179donc c'est que souvent il y a des zones d'un terrain qui sont limitées,518051811296518201:34:37,240 --> 01:34:38,6405183donc vous n'avez pas nécessairement de capacité.518451851297518601:34:38,960 --> 01:34:43,8605187Donc, lorsqu'il Il y a des protections des boisés.518851891298519001:34:43,940 --> 01:34:46,9005191Donc, si votre terrain est à côté d'un boisé, il y a une certaine zone du terrain519251931299519401:34:46,920 --> 01:34:47,8605195que vous ne pourrez pas utiliser.519651971300519801:34:48,280 --> 01:34:51,9805199Au niveau des banques riveraines aussi, c'est-à-dire tout ce qui est rivière.520052011301520201:34:52,180 --> 01:34:54,9005203Donc, si votre terrain ne passe pas une rivière, il va avoir une zone que vous n520452051302520601:34:54,920 --> 01:34:58,5205207'allez pas pouvoir. Vous êtes propriétaire de cette parcelle de terre-là,520852091303521001:34:58,540 --> 01:34:59,7005211mais vous ne pouvez pas l'utiliser.521252131304521401:35:00,660 --> 01:35:03,5605215Donc, zone agricole protège également.521652171305521801:35:06,200 --> 01:35:07,0005219Maintenant,522052211306522201:35:08,840 --> 01:35:12,4805223Ici, c'est un peu donc la synthèse de la séance d'aujourd'hui.522452251307522601:35:12,640 --> 01:35:14,5005227Vous avez dit que ce ne serait pas nécessairement, donc après ça,522852291308523001:35:14,560 --> 01:35:18,3805231c'est un mini-exemple. Mais en tout au niveau de la matière,523252331309523401:35:18,540 --> 01:35:23,2605235donc ça va pas mal être ça au niveau des métriques et donc tout ce qu'on peut faire523652371310523801:35:23,280 --> 01:35:24,0805239comme ajoutement.524052411311524201:35:27,300 --> 01:35:30,9405243le TP il va vraiment vous permettre de voir comment on peut l'appliquer réellement c524452451312524601:35:30,960 --> 01:35:37,5005247'est pas nécessairement si on sort pas maintenant de moi j'ai la524852491313525001:35:37,520 --> 01:35:44,1005251première fois que j'ai lu que l'ordre des directeurs je me suis dit my god c'est525252531314525401:35:44,120 --> 01:35:50,0805255pas très clair c'est à dire que on s'attend à avoir tel décode pour tel type de525652571315525801:35:50,100 --> 01:35:54,4005259problème mais c'est pas nécessairement le cas puis on peut penser que c'est526052611316526201:35:54,420 --> 01:35:59,2205263simplement parce que, bon, on veut laisser la latitude,526452651317526601:35:59,400 --> 01:36:03,2005267mais ce n'est pas juste ça, donc c'est-à-dire que ce n'est pas des facteurs qui sont526852691318527001:36:03,220 --> 01:36:04,8605271constants dans le temps, donc c'est-à-dire que le fait,527252731319527401:36:05,020 --> 01:36:09,0005275par exemple, de mettre, l'ordre met des balises, donc c'est-à-dire des ordres de527652771320527801:36:09,020 --> 01:36:11,2005279grandeur, de discante qu'on peut appliquer ou de décote,528052811321528201:36:12,160 --> 01:36:15,5605283mais le fait donc de mettre une valeur précise, ça serait vraiment trompeur,528452851322528601:36:15,660 --> 01:36:16,9405287étant donné que ça change à travers le temps.528852891323529001:36:17,680 --> 01:36:23,9005291Donc, ici, quand on dit valeur brute du terrain, c'est simplement la529252931324529401:36:23,920 --> 01:36:30,0205295valeur qui reste au niveau, lorsque vous avez fini votre529652971325529801:36:30,040 --> 01:36:35,7205299comparable, que vous avez acheté pour la superficie, pour tous les facteurs propres530053011326530201:36:35,740 --> 01:36:38,3605303à votre terrain, vous avez une valeur brute.530453051327530601:36:38,960 --> 01:36:42,9205307Et là, de cette valeur-là, vous, vous allez appliquer tout ce qui est discount au530853091328531001:36:42,940 --> 01:36:46,2805311niveau de l'environnement et des risques d'inondations et autres.531253131329531401:36:47,520 --> 01:36:51,6005315Donc, par exemple, si vous arrivez avec un terrain qui vaudrait,531653171330531801:36:51,680 --> 01:36:53,8805319par exemple, je ne sais pas moi, 200 000 $.532053211331532201:36:54,260 --> 01:36:57,6805323Bon. Mais là, vous regardez. Est-ce que vous êtes dans une zone inondable ?532453251332532601:36:59,160 --> 01:37:02,7605327Si oui, et que là, vous êtes dans une zone inondable très élevée,532853291333533001:37:03,260 --> 01:37:06,7205331bien là, vous retirez 60 %, donc selon ce qui est dit par là.533253331334533401:37:07,320 --> 01:37:09,7605335Donc là, on est déjà rendu à 80 000 $.533653371335533801:37:10,020 --> 01:37:10,8205339Ça ne va pas très bien.534053411336534201:37:12,320 --> 01:37:15,0205343Ensuite, vous allez ajuster, donc, au niveau du glissement de terrain,534453451337534601:37:15,280 --> 01:37:17,4805347si c'est le cas. C'est illustratif ici.534853491338535001:37:18,100 --> 01:37:20,200535110 à 60 % ce qu'on avait vu tantôt.535253531339535401:37:21,100 --> 01:37:24,8605355Et ça, c'est vraiment les pourcentages de balises que l'ordre donne.535653571340535801:37:26,500 --> 01:37:30,2005359Encore une fois, c'est appliqué sur la valeur résiduelle de la première étape.536053611341536201:37:30,920 --> 01:37:33,7605363Donc là, vous aurez compris, ça chute vite.536453651342536601:37:34,300 --> 01:37:40,5605367Si vous êtes dans une de ces composantes-là, le536853691343537001:37:40,580 --> 01:37:41,5205371terrain part de la valeur rapidement.537253731344537401:37:42,280 --> 01:37:46,0605375Dans la majorité des cas, vous n'aurez à faire aucun ajustement à cet niveau-là.537653771345537801:37:46,280 --> 01:37:47,3805379c'est vraiment des cas exceptionnels.538053811346538201:37:48,920 --> 01:37:51,2405383Patrimonio aussi. Contamination également.538453851347538601:37:51,500 --> 01:37:57,3805387Donc, ça ne représente même pas 2 % de tous les terrains qui existent dans la538853891348539001:37:57,400 --> 01:38:00,9805391province. Donc, tout ça ici. Mais c'est important de savoir que ça existe.539253931349539401:38:02,340 --> 01:38:04,1005395Parce que ça peut amener justement des littérations.539653971350539801:38:04,220 --> 01:38:08,9005399C'est-à-dire que si vous ne faites pas justement un travail adéquat pour valider que540054011351540201:38:08,920 --> 01:38:12,2405403vous n'êtes pas dans ces zones-là, vous pouvez inscrire un acheteur potentiel en540454051352540601:38:12,260 --> 01:38:15,7805407erreur en lui disant qu'un terrain vaut des 100 000 $, alors qu'en réalité,540854091353541001:38:15,800 --> 01:38:18,1405411il y en vaut 20 000 parce qu'il est dans une zone inondable et qu'il y a un risque541254131354541401:38:18,160 --> 01:38:22,8005415de lissement de terrain. Donc, c'est quand même un travail qui est important.541654171355541801:38:23,120 --> 01:38:26,1405419Même si ça ne représente pas une proportion si importante que ça de toutes les542054211356542201:38:26,160 --> 01:38:29,2205423tâches que vous allez avoir à faire, de tous les mandats que vous allez avoir à542454251357542601:38:29,240 --> 01:38:32,8605427faire, ça doit quand même être pris en compte à chacune des évaluations.542854291358543001:38:33,700 --> 01:38:37,0005431Valider, est-ce que je suis dans une zone inondable et est-ce qu'il y a un lissement543254331359543401:38:37,020 --> 01:38:37,8205435de terrain qui est possible.543654371360543801:38:40,420 --> 01:38:43,2805439Et attention, ce n'est pas parce que vous n'êtes pas dans une zone inondable qu'il n544054411361544201:38:43,300 --> 01:38:45,1205443'y a pas de lissement de terrain également qui est possible.544454451362544601:38:45,140 --> 01:38:50,2005447Donc, c'est-à-dire qu'encore une fois, une zone inondable,544854491363545001:38:50,440 --> 01:38:53,3405451ce n'est pas une zone qui la pluie cause inondation.545254531364545401:38:53,440 --> 01:38:54,3405455C'est vraiment un débordement.545654571365545801:38:54,520 --> 01:38:57,8005459C'est-à-dire que la pluie va causer inondation, mais parce que l'eau aux alentours546054611366546201:38:57,820 --> 01:38:58,6205463va déborder.546454651367546601:39:01,260 --> 01:39:02,8205467Une rivière va déborder et autre.546854691368547001:39:03,800 --> 01:39:06,9005471Si je prends l'exemple du Saguenay-Lac-Saint-Jean, un lissement de terrain est547254731369547401:39:06,920 --> 01:39:09,1805475possible dans certaines zones, puisque ce n'est pas inondable.547654771370547801:39:09,960 --> 01:39:12,6205479Donc, c'est-à-dire que c'est possible l'un sans l'autre.548054811371548201:39:14,180 --> 01:39:16,3805483Maintenant, tout ce qui est contamination, c'est là que c'est le plus,548454851372548601:39:16,560 --> 01:39:20,9005487c'est moins évident. Tout ça, c'est détaillé dans le cadastre et dans le registre548854891373549001:39:20,920 --> 01:39:25,0405491foncier. Et tout ce qui est valeur patrimoniale aussi sur le site de gouvernement,549254931374549401:39:25,280 --> 01:39:28,2205495c'est également donné. Et lorsque vous avez tout enlevé justement ces composantes549654971375549801:39:28,240 --> 01:39:30,6005499-là, vous avez une valeur nette de terrain.550055011376550201:39:31,980 --> 01:39:36,9605503Vous l'aurez compris ici, la valeur brute du terrain, c'est une valeur en dollars.550455051377550601:39:37,120 --> 01:39:40,7005507C'est-à-dire que vous allez vraiment travailler ensuite avec la valeur total du550855091378551001:39:40,720 --> 01:39:42,5605511terrain et non la valeur par pied carré.551255131379551401:39:44,320 --> 01:39:47,5405515Lorsque vous avez fait vos ajustements, vous ramenez la valeur du terrain en dollars551655171380551801:39:47,560 --> 01:39:51,6005519et là, vous continuez les ajustements sur la valeur totale en dollars et non sur la552055211381552201:39:51,620 --> 01:39:54,8405523valeur par pied carré. Donc, c'est vraiment un ajustement en deux étapes.552455251382552601:39:55,340 --> 01:39:58,7805527Donc, on part justement des comparables et on détermine une valeur brute.552855291383553001:39:59,740 --> 01:40:03,4605531Et ensuite, on part de la valeur brute, on en a un peu plus les risques externes.553255331384553401:40:03,600 --> 01:40:07,5205535Donc, ils ont des dons d'application de terrain et on arrive à la valeur nette.553655371385553801:40:08,820 --> 01:40:11,9605539Et comme je vous ai dit, la valeur ici, cette composante-là,554055411386554201:40:12,140 --> 01:40:17,8005543ça va être fait dans une infime fraction de toutes les évaluations que vous allez554455451387554601:40:17,820 --> 01:40:21,6005547avoir. Bon, maintenant.554855491388555001:40:23,820 --> 01:40:28,6605551Donc là, on va terminer avec justement les comparables au niveau des terrains,555255531389555401:40:28,700 --> 01:40:30,1605555plus précisément.555655571390555801:40:31,980 --> 01:40:35,1605559Les critères qui sont essentiels pour choisir les bons comparables.556055611391556201:40:35,180 --> 01:40:40,7605563Donc là, vous avez un mandat, vous avez un terrain évalué et vous devez choisir donc556455651392556601:40:40,780 --> 01:40:42,2605567des comparables qui sont appropriés.556855691393557001:40:43,220 --> 01:40:47,9605571Les critères qui sont essentiels, c'est avoir une localisation qui est quand même557255731394557401:40:47,980 --> 01:40:51,4005575similaire. Donc, comme on avait mentionné, le même secteur ou un secteur qui est557655771395557801:40:51,420 --> 01:40:52,2205579similaire.558055811396558201:40:54,180 --> 01:40:57,9405583C'est pour ça qu'un évaluateur agréé est pertinent.558455851397558601:40:58,160 --> 01:41:00,5805587C'est que, encore une fois, c'est selon votre jugement.558855891398559001:41:01,220 --> 01:41:04,2405591Donc, c'est le jugement qui détermine est-ce que c'est un secteur qui est similaire.559255931399559401:41:05,180 --> 01:41:09,1805595Vous allez voir, il y a beaucoup de choses dans tout ça qui font en sorte que le559655971400559801:41:09,200 --> 01:41:10,4405599jugement est ultra important.560056011401560201:41:10,620 --> 01:41:13,7205603C'est-à-dire que malheureusement, un algorithme automatique ne peut pas560456051402560601:41:13,740 --> 01:41:16,7805607nécessairement le faire bien parce qu'il y a beaucoup de jugement dans ça.560856091403561001:41:16,860 --> 01:41:18,0405611Qu'est-ce qui fait qu'un secteur est similaire ?561256131404561401:41:18,600 --> 01:41:21,6605615Qu'est-ce qui fait ? Et c'est vous qui êtes responsable de la décision que vous allez561656171405561801:41:21,680 --> 01:41:24,1005619prendre. Est-ce que le secteur est similaire ou non ?562056211406562201:41:24,560 --> 01:41:27,5605623Il n'y a pas une règle vraiment qui dit, bon, mais tel secteur est similaire.562456251407562601:41:27,580 --> 01:41:34,3605627C'est vraiment le jugement basé sur une due diligence, donc basé sur une décision562856291408563001:41:34,380 --> 01:41:35,4205631éclairée, donc comme on présume.563256331409563401:41:35,800 --> 01:41:37,9805635Dans la mesure que vous êtes capable de la justifier, ça va.563656371410563801:41:38,820 --> 01:41:41,6605639Maintenant, le zonage. Il faut que ce soit la même classification au niveau du564056411411564201:41:41,680 --> 01:41:47,9605643zonage. Donc, compatible. Donc, c'est-à-dire que, dépendamment,564456451412564601:41:48,040 --> 01:41:51,8205647donc, si R1, vous pouvez utiliser une R2, mais vous ne pouvez pas utiliser,564856491413565001:41:51,840 --> 01:41:54,4205651donc, des zones différentes, c'est-à-dire commerciales.565256531414565401:41:57,540 --> 01:42:01,6605655Maintenant, l'éperficie, il y a un écart maximal qui est recommandé.565656571415565801:42:01,780 --> 01:42:05,9005659C'est-à-dire qu'habituellement, vous ne pouvez pas aller à plus ou moins 30 %.566056611416566201:42:06,280 --> 01:42:10,6205663Ce que ça veut dire, c'est que vous ne pouvez pas utiliser un terrain de 100 000566456651417566601:42:10,640 --> 01:42:15,0805667pieds carrés comme comparable pour déterminer la valeur d'un terrain de 10 000 pieds566856691418567001:42:15,100 --> 01:42:16,8205671carrés. Ce n'est pas possible.567256731419567401:42:18,260 --> 01:42:23,2405675Parce qu'on l'a dit tantôt, il y a une courbe qui est décroissante.567656771420567801:42:23,260 --> 01:42:26,6605679Donc, si vraiment il y a un écart élevé, bien là, ça va être un petit peu déconnecté568056811421568201:42:26,680 --> 01:42:30,6805683au niveau de, justement, premièrement, vous risquez d'avoir un sondage qui est568456851422568601:42:30,700 --> 01:42:35,6805687différent. Puis aussi, c'est peu probable que vous ayez une aussi grosse différence568856891423569001:42:35,700 --> 01:42:38,5805691de superficie dans un secteur qui est similaire.569256931424569401:42:40,260 --> 01:42:41,9005695Donc, habituellement, c'est des règles qui ne vont pas.569656971425569801:42:42,060 --> 01:42:45,4005699C'est-à-dire que s'il y en a une qui ne marche pas, bien les autres risquent de ne570057011426570201:42:45,420 --> 01:42:49,0605703pas marcher non plus. Plus ou moins 30 % au niveau de la superficie.570457051427570601:42:49,400 --> 01:42:51,1005707Comme ça, les ajustements sont plus modestes.570857091428571001:42:51,120 --> 01:42:53,9405711C'est-à-dire que l'ajustement, lorsqu'on a 100 000 pieds carrés,571257131429571401:42:54,160 --> 01:42:58,8605715avec un sujet de 10 000 pieds carrés, l'ajustement va être important.571657171430571801:42:59,700 --> 01:43:01,4005719Donc maintenant, date de vente.572057211431572201:43:03,540 --> 01:43:06,2005723Idéalement, c'est, comme on avait dit, j'avais mentionné Olingo,572457251432572601:43:06,340 --> 01:43:10,860572712 mois. Mais c'est possible donc d'y aller jusqu'à la loi,572857291433573001:43:10,980 --> 01:43:13,4605731donc les normes, c'est jusqu'à 24 mois.573257331434573401:43:14,200 --> 01:43:19,0805735Mais encore une fois, il ne faudrait pas qu'il y ait 4 comparables sur 5 qui soient573657371435573801:43:19,100 --> 01:43:23,3205739supérieurs à 12 mois. Donc, idéalement, c'est inférieur à 12 mois.574057411436574201:43:24,520 --> 01:43:29,0205743Si vous êtes capable d'en avoir, une des règles du pouce,574457451437574601:43:29,120 --> 01:43:33,6005747c'est que si vous n'avez pas le choix, vous pouvez extensionner jusqu'à 24 mois.574857491438575001:43:34,280 --> 01:43:38,4205751Mais s'il y a d'autres comparables disponibles, vous ne devez jamais prioriser un575257531439575401:43:38,440 --> 01:43:40,2005755comparable de 24 mois et moins.575657571440575801:43:40,220 --> 01:43:42,3605759Vous devez toujours prendre ceux-là qui ont…576057611441576201:43:42,380 --> 01:43:48,4605763Si le comparable a été vendu576457651442576601:43:48,480 --> 01:43:52,3805767à l'intérieur des 12 derniers mois, vous pouvez prioriser un comparable,576857691443577001:43:52,420 --> 01:43:57,5205771par exemple, qui a été vendu il y a 8 mois, s'il y a d'autres composantes qui sont577257731444577401:43:57,540 --> 01:44:01,3405775plus similaires. C'est-à-dire que vous pouvez prioriser un comparable qui a été577657771445577801:44:01,360 --> 01:44:03,8405779vendu il y a 8 mois par rapport à un autre qui a été vendu il y a 3 mois.578057811446578201:44:04,660 --> 01:44:05,4605783Donc, ça, c'est permis.578457851447578601:44:07,260 --> 01:44:09,8205787Mais lorsqu'on rentre dans tout ce qui est super à 12 mois,578857891448579001:44:10,080 --> 01:44:11,6805791il faut vraiment que ce soit en dernier recours.579257931449579401:44:11,780 --> 01:44:13,3805795Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'autre choix du premier.579657971450579801:44:15,120 --> 01:44:18,6605799Donc, encore une fois, parce qu'on n'est pas capable d'avoir 3 comparables,580058011451580201:44:19,120 --> 01:44:21,9805803d'atteindre le minimum. Donc, c'est-à-dire le 3 comparables nécessaires pour faire580458051452580601:44:22,000 --> 01:44:22,8005807cette méthode-là.580858091453581001:44:24,360 --> 01:44:26,3005811Mais au-delà de 24 mois, ce n'est pas permis.581258131454581401:44:26,320 --> 01:44:32,5605815C'est-à-dire que ce n'est pas autorisé par les normes d'évaluation581658171455581801:44:32,580 --> 01:44:37,6405819immobilière. C'est logique étant donné que plus on a augmenté le nombre de mois582058211456582201:44:37,660 --> 01:44:44,0405823depuis la vente, plus ça met d'importance582458251457582601:44:44,060 --> 01:44:49,0805827sur le taux de croissance qu'on va appliquer de la valeur de l'argent dans le temps.582858291458583001:44:49,240 --> 01:44:54,1405831C'est-à-dire que ça rend certains paramètres qui sont des hypothèses trop importants583258331459583401:44:54,160 --> 01:44:57,4405835dans la valeur totale. Donc, c'est pour ça qu'on limite ça un petit peu.583658371460583801:45:00,020 --> 01:45:04,0205839Maintenant, une transaction qui est dit arm-lens, donc ça veut dire qu'il est sans584058411461584201:45:04,040 --> 01:45:08,9205843lien de dépendance. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de...584458451462584601:45:09,240 --> 01:45:14,3005847C'est une transaction qui est faite sur un marché normal où ce que les mécanismes d584858491463585001:45:14,320 --> 01:45:15,5005851'offres et de demandes sont respectées.585258531464585401:45:16,240 --> 01:45:21,8205855Donc, c'est-à-dire que malheureusement, des fois, il y a certaines transactions qui585658571465585801:45:21,840 --> 01:45:25,9405859sont faites et que ce ne sont pas des transactions qui sont sans lien de586058611466586201:45:25,960 --> 01:45:28,0605863département. Donc, c'est-à-dire que ce sont des transactions qui sont plus586458651467586601:45:28,080 --> 01:45:33,9805867officieuses. Donc, c'est-à-dire que, par exemple, une personne qui vendrait à son586858691468587001:45:34,000 --> 01:45:37,0005871ami un terrain, ça passe comme étant une transaction immobilière.587258731469587401:45:37,300 --> 01:45:44,2805875Mais en soi, il y a un deal derrière où il y a comme une sorte de service587658771470587801:45:44,300 --> 01:45:46,7005879rendu. Donc, on ne sait pas nécessairement tous les...588058811471588201:45:46,720 --> 01:45:48,7405883Ou un père qui vend un terrain.588458851472588601:45:48,760 --> 01:45:52,5405887mais peu importe, donc, transaction familiale et autre,588858891473589001:45:53,460 --> 01:45:55,8405891ça fait en sorte que ce n'est pas une transaction qui est jugée,589258931474589401:45:55,900 --> 01:45:58,5805895donc, basée sur les mécanismes, donc, de l'offre et la demande.589658971475589801:45:58,740 --> 01:46:00,7405899Donc, ça ne peut pas vraiment être utilisé dans un comparable,590059011476590201:46:01,600 --> 01:46:02,5005903étant donné que ce serait biaisé.590459051477590601:46:05,280 --> 01:46:06,8605907Habituellement, c'est quand même très facile à voir.590859091478591001:46:07,080 --> 01:46:08,9405911Souvent, ça doit être déclaré, mais bon, ça ne l'est pas.591259131479591401:46:09,560 --> 01:46:12,3005915C'est souvent des prix qui sont un peu, des prix ronds,591659171480591801:46:12,460 --> 01:46:15,9805919je ne sais pas. Donc, c'est, c'est, c'est, c'est censé être déclaré,592059211481592201:46:16,020 --> 01:46:16,8205923donc, par les,592459251482592601:46:18,540 --> 01:46:22,2605927prend par le notaire qui fait la transaction puis qui saisit la transaction.592859291483593001:46:22,580 --> 01:46:24,9405931Mais bon, il faut s'instruire que ce soit une condition,593259331484593401:46:25,280 --> 01:46:30,9205935que les conditions de vente sont dites normales et qu'il y a eu justement une593659371485593801:46:30,940 --> 01:46:35,0405939décision qui était éclairée basée sur les marchés pour déterminer le prix qui était594059411486594201:46:35,060 --> 01:46:37,8805943payé. Maintenant, les services.594459451487594601:46:38,160 --> 01:46:40,4005947On essaie donc d'avoir des services qui sont similaires.594859491488595001:46:40,540 --> 01:46:42,3205951C'est-à-dire que ce n'est pas toujours possible.595259531489595401:46:44,660 --> 01:46:46,1605955Pourquoi tout ça, c'est essentiel ?595659571490595801:46:46,180 --> 01:46:51,2805959c'est que si vous réussissez à minimiser cette différence-là,596059611491596201:46:51,920 --> 01:46:53,6605963l'ajustement après est moins important.596459651492596601:46:53,780 --> 01:46:55,0205967C'est-à-dire que vous faites moins d'ajustements.596859691493597001:46:55,760 --> 01:46:58,5005971Plus vous allez avoir des comparables qui ne vont pas respecter ces critères-là,597259731494597401:46:59,380 --> 01:47:02,5205975plus vous allez devoir faire un ajustement important par la suite.597659771495597801:47:03,280 --> 01:47:05,6405979Et ça, ça amène un certain biais.598059811496598201:47:06,020 --> 01:47:10,3205983C'est-à-dire qu'on le dit, les ajustements, c'est beaucoup subjectif.598459851497598601:47:10,460 --> 01:47:12,1205987C'est basé sur votre analyse du marché.598859891498599001:47:12,280 --> 01:47:13,2405991C'est basé sur de l'empirique.599259931499599401:47:13,340 --> 01:47:15,7805995C'est basé sur ce qu'on pense qui est un discount approprié.599659971500599801:47:16,660 --> 01:47:19,8605999Donc, la solution la plus adaptée, c'est que s'il y a assez de transactions,600060011501600201:47:20,480 --> 01:47:24,8006003s'il y a assez de comparables qui sont identiques, disponibles,600460051502600601:47:25,020 --> 01:47:31,2006007vous devez privilégier ces comparables-là parce qu'on est dans une situation où les600860091503601001:47:31,220 --> 01:47:34,9406011achetements vont être limités et la marge d'erreur est moins importante.601260131504601401:47:35,640 --> 01:47:38,9006015Donc, on le dit, si on a des comparables identiques ou pratiquement identiques,601660171505601801:47:38,980 --> 01:47:42,4206019donc qui ont le même zonage, sensiblement la même localisation,602060211506602201:47:43,120 --> 01:47:47,3206023et en soi, on a simplement la superficie ajustée, donc à plus ou moins 30%,602460251507602601:47:47,340 --> 01:47:51,6606027et donc le délai de vente. Donc, ça ne sera jamais réellement la même vente,602860291508603001:47:51,740 --> 01:47:55,0606031mais plus ça s'en approche, plus on a moins d'ajustements à faire.603260331509603401:47:55,340 --> 01:47:57,0406035C'est l'intention derrière ça.603660371510603801:48:01,000 --> 01:48:03,7406039Maintenant, au niveau des sources des données.604060411511604201:48:07,760 --> 01:48:12,3806043C'est probablement le coût le plus important.604460451512604601:48:12,600 --> 01:48:15,8606047Donc, ici, c'est la source la plus officielle.604860491513605001:48:15,960 --> 01:48:21,7606051Donc, les transactions, c'est JLR, Terranet, donc qui les font.605260531514605401:48:22,080 --> 01:48:24,9606055Donc, ces données-là, donc ça, c'est vraiment les données officielles des605660571515605801:48:24,980 --> 01:48:26,6006059transactions et c'est très détaillé.606060611516606201:48:26,720 --> 01:48:32,4606063Donc, c'est-à-dire que là-dedans, vous avez vraiment tous les lacs notariés.606460651517606601:48:32,600 --> 01:48:35,6406067Donc, tout est là. toutes les spécifications.606860691518607001:48:35,880 --> 01:48:37,7406071Donc, c'est vraiment ultra détaillé, mais c'est payant.607260731519607401:48:37,940 --> 01:48:40,8406075Donc, c'est-à-dire que c'est soit par transaction.607660771520607801:48:41,360 --> 01:48:43,6206079Vous avez vraiment, donc, tous les détails.608060811521608201:48:44,000 --> 01:48:45,9606083Est-ce que la personne a acheté avec une hypothèque ?608460851522608601:48:46,260 --> 01:48:48,4606087Est-ce que tout est détaillé ?608860891523609001:48:49,460 --> 01:48:54,7006091Maintenant, il y a, dans le fond, pour tout ce qui est professionnel,609260931524609401:48:54,820 --> 01:48:59,8206095donc, lorsque vous allez être évaluateur, donc, vous allez être membre de l'ordre,609660971525609801:49:00,220 --> 01:49:02,8406099vous allez avoir accès à un abonnement qui est payant pour les professionnels.610061011526610201:49:02,860 --> 01:49:06,2406103C'est-à-dire que ce n'est pas possible d'avoir cet abonnement-là si vous n'êtes pas610461051527610601:49:06,260 --> 01:49:08,9406107soit un courtier immobilier ou un évaluateur.610861091528611001:49:09,420 --> 01:49:13,6206111Il faut faire une demande. Ça vous permet donc de ne pas payer à l'unité611261131529611401:49:13,640 --> 01:49:18,8006115nécessairement. Vous avez comme un package qui vous permet donc d'avoir une quantité611661171530611801:49:18,820 --> 01:49:20,4006119de transactions à un prix plus réduit.612061211531612201:49:21,260 --> 01:49:23,8806123Et ça, c'est essentiel. Donc, c'est vraiment la source de données la plus612461251532612601:49:23,900 --> 01:49:29,8806127essentielle. Donc, c'est ici, à ce niveau-là, c'est vraiment tout ce qui est612861291533613001:49:29,900 --> 01:49:35,8206131l'historique des ventes. Maintenant, MLS et Centris, ça,613261331534613401:49:35,880 --> 01:49:38,4806135c'est vraiment tout ce qui touche aux propriétés qui sont affichées.613661371535613801:49:40,180 --> 01:49:42,9806139Ça, c'est via, donc, c'est les courtiers qui ont accès à ça.614061411536614201:49:43,680 --> 01:49:47,3006143Et ce n'est pas nécessairement, donc, nécessaire pour un évaluateur agréable,614461451537614601:49:47,420 --> 01:49:50,7406147mais ça vous permet, donc, il y a certains comparables que vous allez devoir,614861491538615001:49:50,760 --> 01:49:54,5806151donc, faire à partir des propriétés affichées et non des prix historiques.615261531539615401:49:54,960 --> 01:49:59,1006155On va le voir plus tard dans le cours, mais ça peut être possible,615661571540615801:49:59,180 --> 01:50:00,9006159donc ça peut être utile d'avoir ces données-là, MLS.616061611541616201:50:02,460 --> 01:50:05,6006163Registre foncier, donc, pour les actes, prix, servitude également.616461651542616601:50:06,300 --> 01:50:07,9606167Donc, c'est en ligne et payant.616861691543617001:50:08,080 --> 01:50:10,2206171Donc, c'est tout ce qui touche au niveau,617261731544617401:50:12,120 --> 01:50:14,7406175par exemple, la dimension exacte et autres.617661771545617801:50:15,220 --> 01:50:17,1406179Le rôle d'évaluation, c'est gratuit et en ligne.618061811546618201:50:17,460 --> 01:50:22,0406183Donc, c'est tout ce qui touche, maintenant, le prix d'évaluation foncière et autres.618461851547618601:50:23,360 --> 01:50:24,9206187Cadastre, c'est également en ligne.618861891548619001:50:25,460 --> 01:50:29,3406191Ce n'est pas payant. Maintenant, les données de marché.619261931549619401:50:29,500 --> 01:50:32,9406195Donc, ça, c'est tout ce qui touche aux données agrégées du marché et de certains619661971550619801:50:32,960 --> 01:50:36,1606199critères. Donc, par exemple, comment le marché se comporte.620062011551620201:50:36,400 --> 01:50:38,1806203Il y a Altus qui fournit des données de marché.620462051552620601:50:38,280 --> 01:50:39,3206207C'est un abonnement payant également.620862091553621001:50:41,180 --> 01:50:43,8006211La carte des zones inondables, c'est en ligne et c'est gratuit.621262131554621401:50:44,460 --> 01:50:48,4006215Et les zones agricoles, vous pouvez les avoir avec le CPTAQ.621662171555621801:50:48,500 --> 01:50:49,5006219Donc, c'est gratuit également.622062211556622201:50:50,460 --> 01:50:56,7606223Il faut utiliser toutes ces sources-là de façon intégrée pour être capable d622462251557622601:50:56,780 --> 01:50:59,3006227'avoir le meilleur framework pour faire une évaluation.622862291558623001:50:59,640 --> 01:51:02,4006231Ce n'est pas juste une source, c'est toutes ces sources-là.623262331559623401:51:07,420 --> 01:51:12,4206235Plus votre système va être vraiment rigoureux, puis surtout vous allez avoir un623662371560623801:51:12,440 --> 01:51:17,9006239système qui va être adapté. Donc, c'est-à-dire que ça vaut la peine de se mettre un624062411561624201:51:17,920 --> 01:51:22,6406243cadre méthodologique clair dès le départ pour éviter de justement refaire à chaque624462451562624601:51:22,660 --> 01:51:27,0606247fois un travail qui est laborieux et qui pourrait être justement pas automatisé,624862491563625001:51:27,220 --> 01:51:33,3206251mais réduit avec le… mettons par exemple, on pourrait625262531564625401:51:33,340 --> 01:51:36,6406255penser à un chiffrier Excel qui est automatisé par exemple sur la collecte des625662571565625801:51:36,660 --> 01:51:37,6806259données, ça peut être de quoi qu'il y ait.626062611566626201:51:38,880 --> 01:51:41,1606263Maintenant, au niveau donc des processus d'ajustement.626462651567626601:51:43,540 --> 01:51:46,5206267Lorsque vous faites la collecte des données comparables,626862691568627001:51:46,700 --> 01:51:51,3406271vous allez donc vérifier dans un premier temps, et ici encore une fois,627262731569627401:51:51,420 --> 01:51:56,2206275ça va être dans le JLR Terranet, est-ce que la vente est Armletch ?627662771570627801:51:56,380 --> 01:52:01,3006279C'est-à-dire, est-ce qu'elle est faite entre un acheteur et un vendeur qui est dit628062811571628201:52:01,320 --> 01:52:06,6006283conscient des prix du marché et autres.628462851572628601:52:07,540 --> 01:52:12,1406287Maintenant, ensuite, il faut choisir l'unité de comparaison que vous allez utiliser.628862891573629001:52:12,620 --> 01:52:16,0006291Vous les avez ici, on les a mentionnées, donc lorsqu'on est dans un unité familial,629262931574629401:52:16,020 --> 01:52:17,9806295on utilise du pied carré, etc.629662971575629801:52:19,020 --> 01:52:22,7006299Il faut identifier les différences entre chaque comparable et le sujet.630063011576630201:52:23,840 --> 01:52:27,1006303C'est important. pour ensuite quantifier les ajustements.630463051577630601:52:28,060 --> 01:52:30,3806307C'est important, plus vous allez prendre des comparables qui sont proches,630863091578631001:52:30,560 --> 01:52:31,6606311moins l'ajustement va être nécessaire.631263131579631401:52:34,020 --> 01:52:37,2606315C'est ici vraiment que là, on est dans des cas très subjectifs,631663171580631801:52:37,360 --> 01:52:38,9206319donc quantifier les ajustements.632063211581632201:52:39,580 --> 01:52:41,9006323Et ça dépend justement de tout ce qui est marché.632463251582632601:52:42,800 --> 01:52:44,4406327Les ajustements vont changer à travers le temps.632863291583633001:52:44,920 --> 01:52:49,1006331C'est-à-dire que le marché peut faire en sorte que certaines choses ont de la valeur633263331584633401:52:49,120 --> 01:52:50,9806335à un temps donné, mais qu'éventuellement, ça change.633663371585633801:52:51,940 --> 01:52:55,2206339Donc, il faut appliquer, donc, justement, les ajustements au calcul.634063411586634201:52:55,720 --> 01:52:57,9206343Et là, on réconcilie les valeurs et on conclut.634463451587634601:52:58,200 --> 01:53:00,4406347Et conclure, donc, c'est ça. Ici, réconcilier les valeurs,634863491588635001:53:00,520 --> 01:53:02,4206351c'est ça qui va vous permettre, donc, de déterminer la valeur brute,635263531589635401:53:02,600 --> 01:53:03,4806355comme on a parlé tantôt.635663571590635801:53:08,600 --> 01:53:14,6806359Donc, ici, certains ajustements affectent la base.636063611591636201:53:15,900 --> 01:53:21,5406363Ici, c'est tout ce qui, maintenant, que vous pouvez, ce sont des ajustements qui ne636463651592636601:53:21,560 --> 01:53:27,5406367sont pas basés sur les caractéristiques du terrain à636863691593637001:53:27,560 --> 01:53:32,1006371proprement parler. Ici, le droit de propriété, est-ce que c'est un plein droit,637263731594637401:53:32,120 --> 01:53:34,3406375les conditions de la vente, qu'est-ce que c'est une succession ?637663771595637801:53:34,560 --> 01:53:36,8606379Donc, quand c'est une succession, des fois, il y a une transaction,638063811596638201:53:37,000 --> 01:53:38,9006383donc ça ne va pas nécessairement être de quoi vous allez pouvoir utiliser.638463851597638601:53:39,460 --> 01:53:45,6206387Et malheureusement, dans une succession, la succession met un prix de marché638863891598639001:53:45,640 --> 01:53:49,9406391pour dire que ça a été cédé à tel prix, mais ce n'est pas nécessairement de quoi qui639263931599639401:53:49,960 --> 01:53:51,1206395est régi selon l'offre et la demande.639663971600639801:53:51,800 --> 01:53:55,2006399Donc, c'est pour ça que c'est limité l'utilisation, enfin,640064011601640201:53:55,220 --> 01:53:59,2006403pas limité, ne pas utiliser ces types de ventes-là pour vos comparables.640464051602640601:53:59,900 --> 01:54:04,3406407Pourquoi ? Parce que, par exemple, souvent, une succession va,640864091603641001:54:04,920 --> 01:54:08,5806411pour que le calcul de l'impôt de la succession puisse être fait,641264131604641401:54:08,660 --> 01:54:12,1606415c'est-à-dire que, par exemple, si on est dans le cas d'un terrain que la succession641664171605641801:54:12,180 --> 01:54:16,9406419cède à quelqu'un, il faut qu'il y ait un calcul qui soit fait pour le calcul du gain642064211606642201:54:16,960 --> 01:54:23,0006423en capital sur le terrain. Ce n'est pas le bien immobilier principal.642464251607642601:54:23,700 --> 01:54:27,8606427Donc, pour ça, il faut déterminer un prix de cessation hypothétique.642864291608643001:54:27,880 --> 01:54:29,8606431C'est-à-dire pour les funds d'impôt.643264331609643401:54:30,040 --> 01:54:34,3606435Et ça va être ce prix-là qui va être utilisé comme valeur pour la vente.643664371610643801:54:34,780 --> 01:54:39,0206439Mais malheureusement, c'est un prix qui est déterminé de façon mécanique et non644064411611644201:54:39,040 --> 01:54:40,6206443selon les conditions du marché.644464451612644601:54:40,720 --> 01:54:43,4606447C'est-à-dire que ce n'est pas le résultat d'une entente entre un acheteur et un644864491613645001:54:43,480 --> 01:54:45,3206451vendeur dans un marché ouvert.645264531614645401:54:46,760 --> 01:54:47,9606455Donc, ça, c'est ça ici.645664571615645801:54:50,600 --> 01:54:53,8206459Ici, donc, ça, c'est l'ajustement qui aurait, par exemple,646064611616646201:54:54,000 --> 01:54:58,26064633 % par année sur un terrain donné, sur le value dernier cours.646464651617646601:55:00,840 --> 01:55:06,3806467toujours donc ici, ici dans ce cas-là, ça c'est des exemples d'achetements qui sont646864691618647001:55:06,400 --> 01:55:10,4406471quantitatifs, c'est-à-dire qu'ils sont exprimés en dollars ou en pourcentage,647264731619647401:55:10,560 --> 01:55:16,6606475c'est des achetements qui sont faits en unité d'une valeur d'achetement,647664771620647801:55:16,780 --> 01:55:21,9806479par exemple, la superficie c'est un achetement qui est quantitatif,648064811621648201:55:22,320 --> 01:55:25,9606483le temps également, c'est-à-dire que c'est un nombre de mois qui détermine l648464851622648601:55:25,980 --> 01:55:28,5206487'achetement que vous allez faire, le nombre de mois qu'il y a eu depuis la vente.648864891623649001:55:29,680 --> 01:55:32,3006491Maintenant, il y a d'autres ajustements qui sont dits qualitatifs.649264931624649401:55:32,460 --> 01:55:37,9006495C'est-à-dire que ça va être exprimé selon trois composants.649664971625649801:55:38,160 --> 01:55:41,5806499C'est toujours ça. C'est vraiment une norme supérieure,650065011626650201:55:41,660 --> 01:55:44,4206503inférieure ou similaire. C'est-à-dire que pour chacun des comparables que vous allez650465051627650601:55:44,440 --> 01:55:48,7206507avoir, par exemple, localisation, ça doit être exprimé comme ça.650865091628651001:55:51,220 --> 01:55:55,0006511Il faut privilégier les ajustements quantitatifs lorsque les données le permettent.651265131629651401:55:55,520 --> 01:55:57,2406515Toujours, mais ce n'est pas toujours le cas.651665171630651801:55:57,740 --> 01:55:58,6806519Donc, des fois, ça ne le permet pas.652065211631652201:55:59,640 --> 01:56:02,9206523Et pour chacun des exemples comme localisation, environnement,652465251632652601:56:03,140 --> 01:56:05,8006527la vue, c'est un ajustement qui est dit qualitatif.652865291633653001:56:05,920 --> 01:56:08,1006531Donc, vous devez déterminer est-ce que le comparable que j'ai là,653265331634653401:56:08,580 --> 01:56:13,9006535il y a une localisation qui est supérieure, inférieure ou similaire à mon sujet.653665371635653801:56:15,140 --> 01:56:16,9606539Et vous faites ça pour chacun des comparables.654065411636654201:56:18,180 --> 01:56:21,5406543Et là, ensuite, vous allez pouvoir ajuster en conséquence.654465451637654601:56:22,180 --> 01:56:26,0206547Et là, maintenant, l'ajustement que vous allez faire pour une différence de ces654865491638655001:56:26,040 --> 01:56:29,8406551composantes-là, donc c'est-à-dire le fait que ce soit supérieur par rapport à un655265531639655401:56:29,860 --> 01:56:35,5406555sujet, quel ajustement je fais, c'est basé sur d'autres comparables que vous allez655665571640655801:56:35,560 --> 01:56:39,8206559utiliser. Donc, vous allez pouvoir vraiment vérifier empiriquement quel ajustement656065611641656201:56:39,840 --> 01:56:41,4206563qui doit être fait pour telle région donnée.656465651642656601:56:42,300 --> 01:56:44,9206567Donc, il n'y a pas nécessaire de nombre pour tous les types d'ajustement.656865691643657001:56:45,080 --> 01:56:47,0806571C'est-à-dire que c'est vrai, on a des benchmarks.657265731644657401:56:47,100 --> 01:56:50,2606575Vous pouvez les appliquer, mais la meilleure façon de faire,657665771645657801:56:50,340 --> 01:56:52,7006579c'est d'aller valider aussi empiriquement, est-ce que ça tient la route,658065811646658201:56:52,860 --> 01:56:53,7806583cet ajustement-là.658465851647658601:57:00,200 --> 01:57:04,5606587Maintenant, le principe de l'ajustement, donc ici, la règle fondamentale,658865891648659001:57:04,700 --> 01:57:11,9606591c'est quoi ? C'est qu'on a un comparable et on l'ajuste pour qu'il soit cohérent659265931649659401:57:11,980 --> 01:57:14,1606595avec le sujet. C'est-à-dire qu'on n'ajuste pas le sujet,659665971650659801:57:14,260 --> 01:57:16,2206599on a un comparable qui a un prix par prix corré de main.660066011651660201:57:17,100 --> 01:57:20,0206603et on veut l'ajuster pour qu'il soit aligné avec le sujet.660466051652660601:57:22,360 --> 01:57:25,2606607On ajuste toujours le comparable vers le sujet et non le contraire.660866091653661001:57:25,920 --> 01:57:31,3806611Ça, qu'est-ce que ça fait ? C'est que, par exemple, si un comparable a une661266131654661401:57:31,400 --> 01:57:37,2806615caractéristique qui est supérieure au sujet, on va aller faire un ajustement qui est661666171655661801:57:37,300 --> 01:57:43,7206619négatif. Donc, si le comparable a, par exemple, une localisation662066211656662201:57:43,740 --> 01:57:47,0206623qui est meilleure que le sujet, on va faire un ajoutement négatif de la valeur du662466251657662601:57:47,040 --> 01:57:49,4206627comparable parce qu'on veut qu'il soit lié avec un sujet qui est inférieur.662866291658663001:57:50,540 --> 01:57:53,8806631Donc, c'est ça l'intuition. Donc, comparable supérieur au sujet,663266331659663401:57:54,000 --> 01:57:56,1206635c'est un ajoutement qui est négatif, on le ramène vers le bas.663666371660663801:57:56,460 --> 01:57:59,8206639Et un comparable qui est inférieur au sujet, un ajoutement qui est positif,664066411661664201:57:59,880 --> 01:58:04,8006643donc on le ramène vers le haut, étant donné que le comparable est inférieur au664466451662664601:58:04,820 --> 01:58:09,2406647sujet. Donc, c'est ça. Par exemple, si on a une propriété qui est,664866491663665001:58:09,260 --> 01:58:12,3206651excusez-moi, un terrain qui a une localisation parfaite,665266531664665401:58:12,380 --> 01:58:15,8206655on veut l'évaluer, mais qu'on a un comparable qui est une localisation qui est665666571665665801:58:15,840 --> 01:58:19,2806659beaucoup moins intéressante, il va falloir qu'on ajuste la valeur de ce comparable666066611666666201:58:19,300 --> 01:58:21,4406663-là parce que sinon, le prix ne sera pas assez élevé.666466651667666601:58:22,020 --> 01:58:23,2406667Donc, c'est ça qu'on dit qu'on le ramène vers l'eau.666866691668667001:58:24,640 --> 01:58:27,8006671Maintenant, ça c'est l'exemple qu'on avait fait au dernier cours.667266731669667401:58:28,120 --> 01:58:28,9206675Donc,667666771670667801:58:30,300 --> 01:58:33,4006679ça termine pas mal la matière aujourd'hui.668066811671668201:58:33,500 --> 01:58:34,5006683Je t'avais dit que ça allait être plus court.668466851672668601:58:34,640 --> 01:58:38,7206687Donc, à ce niveau-là. Donc, c'est ça pour le terrain.668866891673669001:58:38,880 --> 01:58:42,5206691Donc, vraiment, soit la composante de terrain est terminé.669266931674669401:58:44,440 --> 01:58:47,4006695Je vais vous faire, je vais mettre sur le site du cours,669666971675669801:58:49,000 --> 01:58:53,2006699puis je vais vous l'envoyer également par courriel, une grille donc empirique des670067011676670201:58:53,220 --> 01:58:58,8606703ajustements. Parce que moi, ça me dérange un peu que vous n'ayez pas une idée de c670467051677670601:58:58,880 --> 01:59:00,4406707'est quoi les ajustements qu'il faut faire réellement.670867091678671001:59:01,040 --> 01:59:03,6206711Donc, ce que j'ai fait, c'est que je suis allé vraiment voir empiriquement en ce671267131679671401:59:03,640 --> 01:59:05,7006715moment sur le marché qu'est-ce qui est fait comme ajustement,671667171680671801:59:05,780 --> 01:59:09,7006719qu'est-ce qui devrait être fait comme ajustement en fonction des données qu'il y a672067211681672201:59:09,720 --> 01:59:14,2806723en vigueur. puis je vais vous l'envoyer donc par courriel pour vous aider donc soit672467251682672601:59:14,300 --> 01:59:19,4806727pour le TP ou autre ou tout simplement donc pour que vous ayez une petite idée donc672867291683673001:59:19,500 --> 01:59:22,3806731de c'est quoi les achetements qui devraient être faits en fonction des données donc673267331684673401:59:22,400 --> 01:59:27,1206735c'est pas de quoi qui est fourni par l'ordre à proprement parler parce que l'ordre,673667371685673801:59:27,280 --> 01:59:29,5206739ce qu'elle dit c'est que c'est votre travail donc de déterminer ça674067411686674201:59:31,240 --> 01:59:34,4206743le niveau de l'ajetement il y a juste dans le fond une fourchette qui est donnée674467451687674601:59:35,280 --> 01:59:36,0806747donc674867491688675001:59:38,020 --> 01:59:41,7006751si vous avez des questions donc sinon ça va terminer la séance aujourd'hui,675267531689675401:59:41,900 --> 01:59:43,5406755donc je vais dire que ça va être plus court donc c'est675667571690675801:59:46,020 --> 01:59:49,3606759le reste c'est simplement le même exemple numérique qu'on avait fait la dernière676067611691676201:59:49,380 --> 01:59:50,1806763séance676467651692676601:59:55,780 --> 01:59:57,4206767Merci beaucoup Parfait676867691693677002:00:04,460 --> 02:00:08,5006771Donc je vous souhaite une excellente fin de soirée puis si vous avez des questions,677267731694677402:00:08,600 --> 02:00:10,3806775n'hésitez pas à m'écrire par courriel.677667771695677802:00:10,620 --> 02:00:15,1006779Ça me fera plaisir de vous répondre pour le TP ou pour la matière.678067811696678202:00:15,840 --> 02:00:18,7606783La semaine prochaine, on va commencer un nouveau chapitre.678467851697678602:00:19,260 --> 02:00:22,0206787On va oublier le terrain, mais on va vraiment aller vers la méthode plus de bas.678867891698679002:00:23,120 --> 02:00:24,0006791À la semaine prochaine.679267931699679402:00:25,900 --> 02:00:27,7806795Merci. Bonne soirée. Bonne soirée.6796