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spb/uqo-imm1033

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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Séance vidéo 3 — Méthodes d&#x27;évaluation du terrain · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Enregistrement Zoom de la séance 3 du cours IMM1033 (Méthodes d&#x27;évaluation du terrain) : 46 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1033 — UQO">11<meta property="og:title" content="Séance vidéo 3 — Méthodes d&#x27;évaluation du terrain · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Enregistrement Zoom de la séance 3 du cours IMM1033 (Méthodes d&#x27;évaluation du terrain) : 46 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1033.app/videos/03/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1033.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Séance vidéo 3 — Méthodes d&#x27;évaluation du terrain · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="Enregistrement Zoom de la séance 3 du cours IMM1033 (Méthodes d&#x27;évaluation du terrain) : 46 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1033.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1033.app/videos/03/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">28<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">29<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">30<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>31<link rel="stylesheet" href="https://fonts.googleapis.com/css2?family=Fira+Sans:ital,wght@0,300;0,400;0,500;0,600;0,700;0,800;1,400;1,600&family=Fraunces:opsz,wght@9..144,500;9..144,600;9..144,700&family=Source+Serif+4:ital,opsz,wght@0,8..60,400;0,8..60,600;0,8..60,700;1,8..60,400&display=swap">32<link rel="stylesheet" href="/assets/katex/katex.min.css">33<link rel="stylesheet" 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class="dd-part"><i style="background:#2976bb"></i>Partie I — Fondements de la méthode du coût</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à la méthode du coût</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Cadre conceptuel et terminologie</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Évaluation du terrain</div><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">3</span><span>Méthodes d'évaluation du terrain</span></a><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>Analyse du terrain et ajustements</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Coût de construction</div><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#cca424">5</span><span>Coût de reproduction et coût de remplacement</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#cca424">6</span><span>Méthodes d'estimation des coûts</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#cca424">7</span><span>Coûts directs de construction</span></a><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>Coûts indirects et profit entrepreneurial</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — La dépréciation</div><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">9</span><span>Concepts de dépréciation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">10</span><span>Dépréciation physique</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">11</span><span>Dépréciation fonctionnelle</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">12</span><span>Dépréciation économique (externe)</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#107c4e"></i>Partie V — Applications et intégration</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#107c4e">13</span><span>Applications spécialisées</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#107c4e">14</span><span>Synthèse et révision</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/" aria-current="page"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>87    <div class="topbar-actions">88      <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89      <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90      <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91    </div>92  </div>93  94</header>9596<main id="main" class="video-page" data-video="03" data-src="/videos/03/transcript.json" data-title="Séance vidéo 3 — Méthodes d&#x27;évaluation du terrain" data-start="410">97  98<header class="ch-hero vid-hero">99  <svg class="deco" viewBox="0 0 1200 300" preserveAspectRatio="xMaxYMin slice" aria-hidden="true"><circle cx="1090" cy="20" r="110"/><circle cx="1160" cy="110" r="160"/><circle class="gold" cx="990" cy="170" r="45"/></svg>100  <div class="watermark" aria-hidden="true">03</div>101  <div class="ch-hero-inner">102    <div class="eyebrow"><span class="part-chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Séance vidéo</span> Enregistrement Zoom · jeudi 24 septembre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1033</div>103    <h1>Séance 3 — Méthodes d'évaluation du terrain</h1>104    <div class="ch-sub">Méthodes du coût en évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO</div>105    <div class="ch-meta">106      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clock"/></svg> 2 h 00</span>107      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 46 chapitres</span>108      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cc"/></svg> sous-titres français</span>109      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> 17 790 mots transcrits</span>110      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> 112 vues d’écran</span>111      <span class="chip chip-vert" data-video-done="03" hidden><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg> Séance visionnée</span>112    </div>113    <div class="ch-tools">114      <a class="btn btn-ghost" href="/seance/03/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg> Notes de la séance 3</a>115      <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance03.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>116      <a class="btn btn-ghost" href="/seance/03/#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Quiz de la séance</a>117      <a class="btn btn-ghost" href="#telechargements"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a>118    </div>119  </div>120</header>121  122<div class="vid-layout" id="vid-layout">123  <section class="vid-main" aria-label="Lecteur vidéo">124    <div class="vid-player" id="vid-player" data-state="idle">125      <video id="vid" controls playsinline preload="metadata" poster="/videos/03/poster.webp" data-video-src="/videos/03/video.mp4" data-audio-src="/videos/03/audio.m4a" data-start="410">126        <source src="/videos/03/video.mp4" type="video/mp4">127        <track kind="subtitles" srclang="fr" label="Français (transcription automatique)" src="/videos/03/captions.vtt">128        <track kind="chapters" srclang="fr" label="Chapitres" src="/videos/03/chapters.vtt">129        Votre navigateur ne lit pas la vidéo : <a 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aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> MP4</a>138    </div>139    <div class="vid-sb-wrap"><div class="vid-sb-head"><h2>Écran au fil de la vidéo</h2><span class="muted">112 changements d’image détectés · cliquez pour y aller</span></div><div class="vid-sb" id="vid-sb" tabindex="0"></div></div>140  </section>141  <aside class="vid-side" aria-label="Chapitres et transcription">142    <div class="vid-tabs" role="tablist"><button type="button" role="tab" aria-selected="true" data-pane="chapters"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> Chapitres</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="transcript"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> Transcription</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="questions"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Questions</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="chat"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-chat"/></svg> Clavardage</button></div>143    <div class="vid-pane" data-pane="chapters"><ol class="vid-chaps" id="vid-chaps"><li class="vc intro" data-t="0" data-end="410" id="c1"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">0:00</span><span class="vc-text"><b>Avant le cours : accueil des participants</b></span></button></li><li class="vc " data-t="410" data-end="582" id="c2"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">6:50</span><span class="vc-text"><b>Ouverture et plan de la séance</b><small>Méthodes d’évaluation du terrain en première partie, présentation du TP1 en seconde : un cas réel, gabarit Excel et énoncé PDF disponibles sur Moodle et sur le site du cours. Les comparables sont la méthode recommandée par l’Ordre, mais les terrains vacants sont rares dans les quartiers établis.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="582" data-end="699" id="c3"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">9:42</span><span class="vc-text"><b>Pourquoi le terrain est le point d’ancrage de la méthode du coût</b><small>Valeur = terrain + coût neuf − dépréciation ; le terrain et la dépréciation sont les composantes les plus subjectives. Aujourd’hui le mécanisme des ajustements, la séance 4 leur chiffrage rigoureux.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="699" data-end="904" id="c4"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">11:39</span><span class="vc-text"><b>Panorama des méthodes et hiérarchie de fiabilité</b><small>Comparaison directe (la plus fiable), extraction (modérée, bâtiment déprécié subjectif), affectation par ratio terrain-valeur (dernier recours), lotissement pour les grands terrains, résidu foncier pour les terrains à revenu. En pratique : les comparables.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-5-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="904" data-end="1030" id="c5"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">15:04</span><span class="vc-text"><b>Le principe du terrain vacant : le terrain ne se déprécie pas</b><small>Durée de vie illimitée, améliorations qui se déprécient ; la localisation loge dans le terrain, pas dans le bâtiment. Exigences professionnelles : rôle qui distingue terrain et bâtiment, terrain non assurable.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1030" data-end="1097" id="c6"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">17:10</span><span class="vc-text"><b>Évaluer comme s’il était vacant : le plus haut et meilleur usage</b><small>Choisir le projet faisable qui laisse la plus grande valeur résiduelle, même si un bâtiment occupe déjà le terrain (coûts de démolition à part).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1097" data-end="1276" id="c7"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">18:17</span><span class="vc-text"><b>Les quatre filtres du PHMU, dans l’ordre</b><small>Légalement permis (le zonage agricole élimine condos et entrepôts), physiquement possible (sol, taille, stationnements, topographie), financièrement faisable (valeur résiduelle positive), maximalement productif.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1276" data-end="1404" id="c8"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">21:16</span><span class="vc-text"><b>Incident technique, puis la valeur résiduelle expliquée verbalement</b><small>Le partage de l’iPad échoue. Valeur résiduelle = valeur présente des flux du projet (loyers actualisés) − coût de construction ; à l’étape 4 on retient la plus élevée, et c’est elle qui fixe la valeur du terrain.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1404" data-end="1583" id="c9"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">23:24</span><span class="vc-text"><b>Exemples à Gatineau : zone multifamiliale à Hull, terrain commercial</b><small>Le plus haut potentiel n’est pas l’unifamiliale mais un 4 à 6 logements si le zonage le permet ; pour un commercial, un locataire ne paie pas plus cher au 20e étage : il y a une limite au nombre d’étages rentables.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1583" data-end="1890" id="c10"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">26:23</span><span class="vc-text"><b>Détour par les diapositives d’IMM1003 : l’arbre de décision et l’exemple chiffré</b><small>Terrain 200 000 $ ; quadruplex 600 000 $ contre commercial 900 000 $ ; revenus nets 52 000 $ et 88 000 $ ; rendement 6,5 % positif = faisable ; valeur totale 850 000 $ − 600 000 $ = valeur résiduelle de 250 000 $ ; on retient le projet au résiduel le plus élevé.</small></span></button><a class="vc-link" href="https://www.uqo-imm1003.app/seance/03/#s-3-3-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="1890" data-end="2025" id="c11"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">31:30</span><span class="vc-text"><b>Question : où trouver ces diapositives ?</b><small>Ce sont celles du cours IMM1003 (Ressources → Téléchargements → Diapositives, séance 3 « Les principes fondamentaux de l’évaluation ») : dans l’adresse, remplacer 1033 par 1003.</small></span></button></li><li class="vc " data-t="2025" data-end="2096" id="c12"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">33:45</span><span class="vc-text"><b>Difficultés pratiques : terrains comparables rares, méthode résiduelle réservée aux projets à revenu</b><small>Pour le résidentiel, les comparables restent la voie la plus adaptée, même dans la méthode du coût : pas de « free lunch ».</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2096" data-end="2204" id="c13"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">34:56</span><span class="vc-text"><b>Les sources de données au Québec</b><small>Registre foncier (actes de vente, servitudes), rôle d’évaluation, bases de transactions payantes, Centris et MLS (prix de vente retiré après la vente), DuProprio (commission épargnée qui laisse inférer le prix).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-1-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2204" data-end="2280" id="c14"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">36:44</span><span class="vc-text"><b>Municipalités, zonage et dézonage agricole : l’exemple de Lévis</b><small>Plans d’urbanisme et décisions de dézonage ; un terrain agricole vaut environ 20 000 $ l’acre, sa valeur explose une fois dézoné : les prix avant et après ne sont pas comparables.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-6-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2280" data-end="2330" id="c15"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">38:00</span><span class="vc-text"><b>La méthode de comparaison directe : la plus fiable</b><small>Terrains similaires vendus récemment à proximité, ajustés au sujet ; fondée sur des transactions réelles, intuitive pour le client, préférée par les tribunaux.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2330" data-end="2416" id="c16"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">38:50</span><span class="vc-text"><b>Les limites : comparables adéquats, subjectivité, marché inactif</b><small>Il faut une vente de lot seul, sans bâtiment ; les inscriptions les plus anciennes sur Centris sont souvent des terrains, dont le prix ne fait sens que pour un promoteur qui subdivise.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2416" data-end="2673" id="c17"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">40:16</span><span class="vc-text"><b>Les six étapes de la comparaison directe</b><small>Définir le sujet (registre foncier, cadastre, sol argile ou roc), rechercher les ventes comparables, vérifier les données de vente, choisir l’unité de comparaison, ajuster, réconcilier (moyenne ou pondération).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2673" data-end="2822" id="c18"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">44:33</span><span class="vc-text"><b>Sélection des comparables : proximité, moins de 12 mois, usage compatible</b><small>Même municipalité et secteur similaire ; au-delà de 12 mois, le taux de 3 % par an se compose (deux ans ≈ 6 %, quatre ans ≈ 12 %) et l’erreur s’accumule ; zonage identique ou compatible.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2822" data-end="2922" id="c19"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">47:02</span><span class="vc-text"><b>La taille : plus le terrain est petit, plus le pied carré vaut cher</b><small>Un lot pour une maison ne se compare pas à un lot pour douze ; la valeur au pied carré décroît avec la superficie, comme le prix d’une maison à étages n’est pas le double d’un bungalow.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2922" data-end="3142" id="c20"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">48:42</span><span class="vc-text"><b>Pleine concurrence et nombre de comparables : de 3 à 5</b><small>Exclure faillites, ventes par une banque, dons familiaux à prix symbolique, ventes de feu ; deux comparables ne suffisent pas, cinq c’est l’idéal ; moins d’ajustements = estimation plus fiable, sans « cherry picking ».</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3142" data-end="3277" id="c21"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">52:22</span><span class="vc-text"><b>Les unités de superficie selon l’Ordre</b><small>Résidentiel et commercial en pieds carrés, industriel et institutionnel en mètres carrés, agricole et développement en acres, grandes fermes en hectares. Toujours raisonner par unité de superficie, jamais en valeur totale.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3277" data-end="3387" id="c22"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">54:37</span><span class="vc-text"><b>Les unités de comparaison : pied de façade, lot, unité constructible, terrain unique</b><small>Le pied de façade pour le résidentiel urbain, la valeur par lot pour les ensembles, la valeur par unité pour le multirésidentiel, la valeur globale pour un terrain atypique.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3387" data-end="3454" id="c23"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">56:27</span><span class="vc-text"><b>Exemple travaillé : le sujet (8 000 pi², façade 60 pi, zone R2, plat, tous services)</b><small>Terrain du secteur Aylmer à Gatineau, évalué en février 2026 ; R2 = unifamilial et bifamilial ; la présence d’aqueduc, égout, gaz et électricité change la valeur.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3454" data-end="3661" id="c24"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">57:34</span><span class="vc-text"><b>Comparables A et B : 120 000 $ / 7 500 pi² et 135 000 $ / 9 000 pi²</b><small>Vendus en décembre et octobre 2025 (moins d’un an), zonage, topographie et services similaires ; prix au pied carré de 16 $ et 15 $ ; localisation similaire pour A, supérieure pour B.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3661" data-end="3816" id="c25"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:01:01</span><span class="vc-text"><b>Comparables C et D : 110 000 $ et 128 000 $, zone R3, pente, sans gaz</b><small>Août 2025 et janvier 2026 ; D en R3 (multirésidentiel limité, potentiel supérieur → décote) ; C en légère pente, sans gaz, localisation inférieure.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3816" data-end="4035" id="c26"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:03:36</span><span class="vc-text"><b>Ajustement des conditions de marché : 3 % par an, au prorata des mois</b><small>Norme de l’Ordre pour un terrain ; deux mois écoulés = 2/12 × 3 % × 16 $ ≈ 0,08 $ ; cinq mois = 0,15 $ sur 15 $. Limiter à 12 mois évite de composer une erreur sur le taux.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4035" data-end="4260" id="c27"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:07:15</span><span class="vc-text"><b>Ajustement de localisation : « se remettre au niveau du sujet »</b><small>Le comparable B est supérieur, on lui retire une valeur (−1, symbolique) ; A similaire = 0. L’Ordre ne connaît que similaire, supérieur et inférieur, d’où l’exigence de proximité.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="4260" data-end="4423" id="c28"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:11:00</span><span class="vc-text"><b>Question : les signes de l’ajustement de superficie ne sont-ils pas inversés ?</b><small>Le prix est déjà au pied carré ; l’ajustement ne corrige que l’effet d’échelle : un comparable plus petit vaut plus au pied carré, donc décote (−0,25 pour A) ; plus grand, ajustement positif (+0,30 pour B). Le professeur reviendra par courriel sur la diapositive.</small></span></button></li><li class="vc " data-t="4423" data-end="4710" id="c29"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:13:43</span><span class="vc-text"><b>Topographie, services et zonage : les ajustements de C et D</b><small>Aucun ajustement pour A et B ; C reçoit un ajustement positif pour l’absence de gaz et pour la pente, D une décote pour le zonage R3 ; les valeurs seront chiffrées à la séance 4.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="4710" data-end="4798" id="c30"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:18:30</span><span class="vc-text"><b>Question : pourquoi +0,30 pour B alors qu’il est plus grand que le sujet ?</b><small>Parce qu’on ajuste une valeur au pied carré, déjà corrigée de la taille ; il ne reste que la non-linéarité : un terrain de 2 000 pi² ne vaut pas le double d’un terrain de 1 000 pi². C’est le seul ajustement contre-intuitif.</small></span></button></li><li class="vc " data-t="4798" data-end="4947" id="c31"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:19:58</span><span class="vc-text"><b>L’ajustement net : somme des ajustements sur le prix, seuil de 25 %</b><small>Pour A : (0,08 − 0,25) / 16 = −1,1 % ; les signes se compensent. Démonstration dans Excel pour A et B (−1,1 % et +3,7 % avec la localisation).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4947" data-end="5363" id="c32"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:22:27</span><span class="vc-text"><b>L’ajustement brut : valeurs absolues, seuil de 50 %</b><small>Même calcul en ramenant tous les ajustements en positif (fonction valeur absolue) pour capturer toute la variation : 2,1 % pour A, 9,7 % pour B ; un brut de 18,4 % reste acceptable.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5363" data-end="5549" id="c33"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:29:23</span><span class="vc-text"><b>Pondération et réconciliation : moyenne pondérée des valeurs indiquées</b><small>Plus l’ajustement est important, plus le poids est faible : 15,83 / 14,45 / 17,80 / 14,75 $ pondérés à 35 / 25 / 15 / 25 % = 15,54 $, arrondi à 15,50 $ le pied carré.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5549" data-end="5608" id="c34"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:32:29</span><span class="vc-text"><b>Valeur du sujet : 15,50 $ × 8 000 pi² = 124 000 $</b><small>Conclusion de la comparaison directe avec les quatre comparables ; le détail des ajustements viendra à la séance 4.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-2-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5608" data-end="5746" id="c35"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:33:28</span><span class="vc-text"><b>La méthode d’extraction : prix de vente − valeur dépréciée des améliorations</b><small>Transformation de l’équation du coût : si le prix de vente est connu, le terrain est le résiduel. Exige une transaction récente, un bâtiment relativement neuf, des améliorations modestes ; peu fiable en pratique.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5746" data-end="5946" id="c36"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:35:46</span><span class="vc-text"><b>Exemple : unifamiliale vendue 425 000 $ à Gatineau</b><small>1 500 pi² × 185 $ = coût neuf de 267 500 $ ; durée de vie économique 50 ans, âge 15 ans, dépréciation linéaire de 83 000 $ ; valeur dépréciée 194 000 $ ; terrain = 230 750 $ (raisonnement d’arbitrage).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5946" data-end="6104" id="c37"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:39:06</span><span class="vc-text"><b>Sensibilité à la durée de vie économique : ±10 ans = ±35 000 $</b><small>Allonger la durée de vie réduit la dépréciation et donc la valeur du terrain ; à prix de vente constant, plus le bâtiment est vieux, plus le terrain capte de valeur. Le professeur corrigera une diapositive.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-3-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6104" data-end="6332" id="c38"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:41:44</span><span class="vc-text"><b>Contrôle par le ratio terrain / valeur totale</b><small>230 750 / 425 000 = 54,3 % ; fourchettes indicatives de l’Ordre : unifamiliale de banlieue 25-40 %, près du centre-ville 40-60 %, condo 15-30 %, commercial urbain 30-50 %, industriel 15-25 %, agricole avec bâtiments 50-80 %. Hors fourchette = revoir l’évaluation.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-4-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6332" data-end="6483" id="c39"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:45:32</span><span class="vc-text"><b>La méthode d’affectation : un ratio typique, en dernier recours</b><small>Appliquer 35 % à un comparable vendu 450 000 $ donne la valeur de son terrain ; simple, rapide, utile en vérification ou en estimation préliminaire, mais suppose un ratio stable et ignore les particularités du terrain.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/03/#s-3-4-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6483" data-end="6607" id="c40"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:48:03</span><span class="vc-text"><b>Le TP1 : un terrain réel, le 46, rue Michaud à Gatineau</b><small>Un mois pour le faire, seul ou à deux (les deux noms dans l’Excel) ; dix questions pour bâtir un tableau de bord d’évaluation. Prix demandé 449 000 $, valeur au rôle du terrain 186 000 $ (bâtiment 1 $), date d’évaluation fixée au 23 septembre 2026.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6607" data-end="6726" id="c41"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:50:07</span><span class="vc-text"><b>Les données fournies : ventes réelles, tendances du marché foncier, terrains à vendre</b><small>Distances en kilomètres et façades des ventes comparables ; prix médians au pied carré et nombre de ventes par année à Gatineau (12 en 2022, 17 en 2023, 7 en 2026) pour justifier les choix ; inscriptions actives avec valeur au rôle.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6726" data-end="6882" id="c42"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:52:06</span><span class="vc-text"><b>Le gabarit Excel : identification, déclaration d’usage de l’IA, onglet Données</b><small>Nom et matricule, déclaration d’IA générative exigée par l’université (sans effet sur la note) ; données à jour tirées d’UQO Éval, conventions de la séance 4 (profondeur de Harper, arrondissement) déjà listées.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6882" data-end="7005" id="c43"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:54:42</span><span class="vc-text"><b>Questions 1 à 3, grille 4 à 7, contrôle par ratio, tableau de bord et notes</b><small>Méthode, tendances et sélection des ventes ; grille d’ajustement comme dans le cours (aucune formule préremplie) ; ratio terrain/total en contrôle ; tableau de bord automatique à commenter dans l’onglet Note. Formules recommandées pour le suivi d’erreur.</small></span></button><a class="vc-link" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="7005" data-end="7102" id="c44"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:56:45</span><span class="vc-text"><b>Remise le 22 octobre 2026, par courriel ou sur Moodle</b><small>Un mois exactement ; la date de l’énoncé est remplacée par le 22 octobre, accepté par le groupe.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="7102" data-end="7173" id="c45"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:58:22</span><span class="vc-text"><b>Ressources du TP1 sur le site et aperçu de la séance 4</b><small>Ressources → Téléchargements → TP1 : énoncé, gabarit et diapositives des concepts nécessaires. La séance 4 détaillera l’analyse des ajustements ; le TP est faisable dès maintenant grâce à l’énoncé.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="7173" data-end="7224.213333" id="c46"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:59:33</span><span class="vc-text"><b>Mot de la fin</b><small>Questions par courriel ou sur le forum ; à la semaine prochaine.</small></span></button></li></ol></div>144    <div class="vid-pane" data-pane="transcript" hidden>145      <div class="tr-tools"><input class="input" type="search" id="tr-search" placeholder="Chercher dans la transcription…" autocomplete="off"><label class="tr-follow"><input type="checkbox" id="tr-follow" checked> Suivre</label></div>146      <div class="tr-count" id="tr-count"></div>147      <div class="tr-list" id="tr-list"><p class="gl-count">Chargement de la transcription…</p></div>148    </div>149    <div class="vid-pane" data-pane="questions" hidden><ul class="vid-q"><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="1890"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 31:30</button><div><b>Où trouve-t-on les diapositives que le professeur vient de montrer (arbre de décision du PHMU) ?</b><p>Elles appartiennent au cours IMM1003 : sur www.uqo-imm1003.app, Ressources → Téléchargements → Diapositives, séance 3 « Les principes fondamentaux de l’évaluation ». Il suffit de remplacer 1033 par 1003 dans l’adresse.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="4260"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:11:00</button><div><b>Les signes de l’ajustement de superficie ne devraient-ils pas être inversés (A en plus, B en moins) ?</b><p>Non. Le prix est déjà exprimé au pied carré, donc l’ajustement ne corrige que l’effet d’échelle : un terrain plus petit vaut plus au pied carré, d’où une décote pour le comparable A (7 500 pi²) et un ajustement positif pour B (9 000 pi²). Le professeur s’engage à revérifier la diapositive par courriel.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="4710"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:18:30</button><div><b>Pourquoi +0,30 pour le comparable B alors qu’il est plus grand que le sujet et devrait coûter moins cher au pied carré ?</b><p>Justement parce qu’il coûte moins cher au pied carré : pour le ramener au niveau du sujet (plus petit), il faut relever sa valeur unitaire. Un terrain de 2 000 pi² ne vaut pas le double d’un terrain de 1 000 pi² au même endroit ; c’est cette non-linéarité que capture l’ajustement, le seul qui aille à l’encontre de l’intuition.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="7040"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:57:20</button><div><b>Quelle est la date de remise du TP1 ?</b><p>Le 22 octobre 2026, soit un mois après la séance ; la date inscrite dans l’énoncé est remplacée. Remise par courriel ou dans la boîte de dépôt Moodle, fichier Excel seulement.</p></div></li></ul></div>150    <div class="vid-pane" data-pane="chat" hidden><ul class="vid-chat"><li><span class="vchat-time">20:53:16</span><b>Erika Prud&#x27;Homme</b><span>Merci ! Bonne soirée !</span></li></ul></div>151  </aside>152</div>153  <div class="page">154    <p class="vid-note"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg> L’enregistrement commence sept minutes avant le début du cours (accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 6:50. Séance de deux heures, sans pause : méthodes d’évaluation du terrain (comparaison directe avec exemple travaillé, extraction, ratio de contrôle, affectation), puis présentation du TP1 (terrain réel du 46, rue Michaud à Gatineau) dans l’énoncé et le gabarit Excel. Le partage de l’iPad du professeur n’a pas fonctionné à 21:16 ; les calculs sont détaillés verbalement puis dans Excel.</p>155    <section class="section" id="resume">156      <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Pour reconstruire la séance</div><h2>Ce qui s’est dit</h2></div><div class="vid-related"><a class="chip" href="/seance/03/">Notes de la séance 3</a><a class="chip" href="/files/slides/seance03.pdf">Diapositives de la séance 3 (PDF)</a><a class="chip" href="/seance/04/">Notes de la séance 4 (analyse du terrain et ajustements)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf">TP1 — énoncé (PDF)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx">TP1 — gabarit Excel</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_module_theorique.pdf">TP1 — module théorique préparatoire (PDF)</a><a class="chip" href="https://www.uqo-imm1003.app/seance/03/#s-3-3" target=_blank rel=noopener>Principe de l’utilisation optimale (IMM1003, séance 3)</a><a class="chip" href="https://www.uqo-eval.app" target=_blank rel=noopener>UQO Éval — laboratoire d’évaluation</a><a class="chip" href="/seance/03/#quiz">Quiz de la séance 3</a><a class="chip" href="/videos/02/">Enregistrement de la séance 2</a></div></div>157      <div class="vid-two"><div class="prose" style="max-width:none"><p>Troisième séance (deux heures, sans pause) consacrée à l’évaluation du terrain, point d’ancrage de la méthode du coût. Après le panorama des méthodes et leur hiérarchie de fiabilité, le professeur pose le principe du terrain vacant et le plus haut et meilleur usage : quatre filtres appliqués dans l’ordre, valeur résiduelle comme critère final, exemples de Gatineau et détour par l’exemple chiffré des diapositives d’IMM1003 (quadruplex contre commercial). Suivent les sources de données québécoises et l’effet du dézonage agricole.</p><p>Le cœur de la séance est la méthode de comparaison directe : avantages et limites, six étapes, critères de sélection (proximité, moins de 12 mois, usage compatible, taille, pleine concurrence, 3 à 5 comparables), unités de superficie et de comparaison, puis un exemple travaillé complet avec quatre comparables : ajustement des conditions de marché à 3 % par an au prorata, localisation, superficie (l’ajustement contre-intuitif, objet de deux questions d’étudiants), topographie, services et zonage, ajustements net (≤ 25 %) et brut (≤ 50 %) calculés dans Excel, pondération et conclusion à 124 000 $.</p><p>Plus brièvement : la méthode d’extraction (exemple d’une unifamiliale à 425 000 $ et sensibilité de ±35 000 $ à la durée de vie économique), le contrôle par le ratio terrain/valeur totale avec les fourchettes de l’Ordre, et la méthode d’affectation en dernier recours. La séance se termine par la présentation du TP1 : le terrain réel du 46, rue Michaud, les données fournies (ventes réelles, tendances, inscriptions actives), le gabarit Excel onglet par onglet et la remise fixée au 22 octobre 2026.</p></div><div class="box box-ret vid-ret"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-star"/></svg></span><span class="box-label">À retenir de la séance</span></div><div class="box-body"><ul><li>Le terrain est le <strong>point d’ancrage</strong> : valeur = terrain + coût neuf − dépréciation ; il ne se déprécie pas et porte la <strong>localisation</strong>.</li><li>Hiérarchie de fiabilité : <strong>comparaison directe</strong> &gt; extraction &gt; résidu foncier et lotissement (terrains à revenu) &gt; affectation (dernier recours). En pratique résidentielle : les comparables.</li><li><strong>PHMU</strong> : quatre filtres dans l’ordre (légal, physique, financier, maximalement productif) ; la valeur résiduelle = valeur du projet − coût de construction ; on retient le projet au résiduel le plus élevé, même si le terrain est bâti.</li><li>Sélection des comparables : même municipalité et secteur, vente de <strong>moins de 12 mois</strong>, usage compatible, taille voisine, transaction de pleine concurrence, <strong>3 à 5 comparables</strong>.</li><li>Toujours raisonner en <strong>$/pi²</strong> (résidentiel et commercial), m² (industriel), acres ou hectares (agricole) ; autres unités : pied de façade, lot, unité constructible.</li><li>Conditions de marché : <strong>3 % par an</strong> au prorata des mois (2/12 × 3 % × 16 $ ≈ 0,08 $) ; localisation et autres caractéristiques : on ajuste le comparable pour le <strong>ramener au niveau du sujet</strong> (supérieur → décote).</li><li>Superficie : l’ajustement ne corrige que l’<strong>effet d’échelle</strong>, le prix étant déjà au pied carré ; un comparable plus petit reçoit une décote, un plus grand un ajustement positif.</li><li>Seuils de vraisemblance : ajustement <strong>net ≤ 25 %</strong> (somme des ajustements / prix) et <strong>brut ≤ 50 %</strong> (somme des valeurs absolues) ; pondérer davantage les comparables les moins ajustés ; exemple : 15,50 $/pi² × 8 000 pi² = 124 000 $.</li><li>Extraction : terrain = prix de vente − (coût neuf − dépréciation) ; très sensible à la durée de vie économique (±10 ans = ±35 000 $ sur l’exemple). Contrôle par le <strong>ratio terrain/total</strong> : unifamiliale 25-40 % en banlieue, 40-60 % près du centre, condo 15-30 %, agricole 50-80 %.</li><li>TP1 : évaluation du terrain vacant du <strong>46, rue Michaud</strong> (prix demandé 449 000 $, rôle 186 000 $), dix questions dans le gabarit Excel avec formules, données réelles d’UQO Éval, remise le <strong>22 octobre 2026</strong>, seul ou à deux.</li></ul></div></div></div>158    </section>159    <section class="section" id="deroule">160      <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Déroulé</div><h2>Les 46 chapitres, minute par minute</h2><p>Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.</p></div></div>161      <div class="table-wrap"><table class="res-table vid-table"><thead><tr><th>Début</th><th>Chapitre</th><th class="al-r">Durée</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="0"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 0:00</button></td><td><b>Avant le cours : accueil des participants</b></td><td class="al-r muted">6:50</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="410"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 6:50</button></td><td><b>Ouverture et plan de la séance</b><div class=muted>Méthodes d’évaluation du terrain en première partie, présentation du TP1 en seconde : un cas réel, gabarit Excel et énoncé PDF disponibles sur Moodle et sur le site du cours. Les comparables sont la méthode recommandée par l’Ordre, mais les terrains vacants sont rares dans les quartiers établis.</div></td><td class="al-r muted">2:52</td><td><a href="/seance/03/">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="582"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 9:42</button></td><td><b>Pourquoi le terrain est le point d’ancrage de la méthode du coût</b><div class=muted>Valeur = terrain + coût neuf − dépréciation ; le terrain et la dépréciation sont les composantes les plus subjectives. Aujourd’hui le mécanisme des ajustements, la séance 4 leur chiffrage rigoureux.</div></td><td class="al-r muted">1:57</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="699"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 11:39</button></td><td><b>Panorama des méthodes et hiérarchie de fiabilité</b><div class=muted>Comparaison directe (la plus fiable), extraction (modérée, bâtiment déprécié subjectif), affectation par ratio terrain-valeur (dernier recours), lotissement pour les grands terrains, résidu foncier pour les terrains à revenu. En pratique : les comparables.</div></td><td class="al-r muted">3:25</td><td><a href="/seance/03/#s-3-5-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="904"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 15:04</button></td><td><b>Le principe du terrain vacant : le terrain ne se déprécie pas</b><div class=muted>Durée de vie illimitée, améliorations qui se déprécient ; la localisation loge dans le terrain, pas dans le bâtiment. Exigences professionnelles : rôle qui distingue terrain et bâtiment, terrain non assurable.</div></td><td class="al-r muted">2:06</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1030"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 17:10</button></td><td><b>Évaluer comme s’il était vacant : le plus haut et meilleur usage</b><div class=muted>Choisir le projet faisable qui laisse la plus grande valeur résiduelle, même si un bâtiment occupe déjà le terrain (coûts de démolition à part).</div></td><td class="al-r muted">1:07</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1097"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 18:17</button></td><td><b>Les quatre filtres du PHMU, dans l’ordre</b><div class=muted>Légalement permis (le zonage agricole élimine condos et entrepôts), physiquement possible (sol, taille, stationnements, topographie), financièrement faisable (valeur résiduelle positive), maximalement productif.</div></td><td class="al-r muted">2:59</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1276"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 21:16</button></td><td><b>Incident technique, puis la valeur résiduelle expliquée verbalement</b><div class=muted>Le partage de l’iPad échoue. Valeur résiduelle = valeur présente des flux du projet (loyers actualisés) − coût de construction ; à l’étape 4 on retient la plus élevée, et c’est elle qui fixe la valeur du terrain.</div></td><td class="al-r muted">2:08</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1404"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 23:24</button></td><td><b>Exemples à Gatineau : zone multifamiliale à Hull, terrain commercial</b><div class=muted>Le plus haut potentiel n’est pas l’unifamiliale mais un 4 à 6 logements si le zonage le permet ; pour un commercial, un locataire ne paie pas plus cher au 20e étage : il y a une limite au nombre d’étages rentables.</div></td><td class="al-r muted">2:59</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1583"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 26:23</button></td><td><b>Détour par les diapositives d’IMM1003 : l’arbre de décision et l’exemple chiffré</b><div class=muted>Terrain 200 000 $ ; quadruplex 600 000 $ contre commercial 900 000 $ ; revenus nets 52 000 $ et 88 000 $ ; rendement 6,5 % positif = faisable ; valeur totale 850 000 $ − 600 000 $ = valeur résiduelle de 250 000 $ ; on retient le projet au résiduel le plus élevé.</div></td><td class="al-r muted">5:07</td><td><a href="https://www.uqo-imm1003.app/seance/03/#s-3-3-3">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1890"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 31:30</button></td><td><b>Question : où trouver ces diapositives ?</b><div class=muted>Ce sont celles du cours IMM1003 (Ressources → Téléchargements → Diapositives, séance 3 « Les principes fondamentaux de l’évaluation ») : dans l’adresse, remplacer 1033 par 1003.</div></td><td class="al-r muted">2:15</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2025"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 33:45</button></td><td><b>Difficultés pratiques : terrains comparables rares, méthode résiduelle réservée aux projets à revenu</b><div class=muted>Pour le résidentiel, les comparables restent la voie la plus adaptée, même dans la méthode du coût : pas de « free lunch ».</div></td><td class="al-r muted">1:11</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2096"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 34:56</button></td><td><b>Les sources de données au Québec</b><div class=muted>Registre foncier (actes de vente, servitudes), rôle d’évaluation, bases de transactions payantes, Centris et MLS (prix de vente retiré après la vente), DuProprio (commission épargnée qui laisse inférer le prix).</div></td><td class="al-r muted">1:48</td><td><a href="/seance/03/#s-3-1-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2204"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 36:44</button></td><td><b>Municipalités, zonage et dézonage agricole : l’exemple de Lévis</b><div class=muted>Plans d’urbanisme et décisions de dézonage ; un terrain agricole vaut environ 20 000 $ l’acre, sa valeur explose une fois dézoné : les prix avant et après ne sont pas comparables.</div></td><td class="al-r muted">1:16</td><td><a href="/seance/03/#s-3-6-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2280"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 38:00</button></td><td><b>La méthode de comparaison directe : la plus fiable</b><div class=muted>Terrains similaires vendus récemment à proximité, ajustés au sujet ; fondée sur des transactions réelles, intuitive pour le client, préférée par les tribunaux.</div></td><td class="al-r muted">0:50</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2330"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 38:50</button></td><td><b>Les limites : comparables adéquats, subjectivité, marché inactif</b><div class=muted>Il faut une vente de lot seul, sans bâtiment ; les inscriptions les plus anciennes sur Centris sont souvent des terrains, dont le prix ne fait sens que pour un promoteur qui subdivise.</div></td><td class="al-r muted">1:26</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2416"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 40:16</button></td><td><b>Les six étapes de la comparaison directe</b><div class=muted>Définir le sujet (registre foncier, cadastre, sol argile ou roc), rechercher les ventes comparables, vérifier les données de vente, choisir l’unité de comparaison, ajuster, réconcilier (moyenne ou pondération).</div></td><td class="al-r muted">4:17</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2673"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 44:33</button></td><td><b>Sélection des comparables : proximité, moins de 12 mois, usage compatible</b><div class=muted>Même municipalité et secteur similaire ; au-delà de 12 mois, le taux de 3 % par an se compose (deux ans ≈ 6 %, quatre ans ≈ 12 %) et l’erreur s’accumule ; zonage identique ou compatible.</div></td><td class="al-r muted">2:29</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2822"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 47:02</button></td><td><b>La taille : plus le terrain est petit, plus le pied carré vaut cher</b><div class=muted>Un lot pour une maison ne se compare pas à un lot pour douze ; la valeur au pied carré décroît avec la superficie, comme le prix d’une maison à étages n’est pas le double d’un bungalow.</div></td><td class="al-r muted">1:40</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2922"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 48:42</button></td><td><b>Pleine concurrence et nombre de comparables : de 3 à 5</b><div class=muted>Exclure faillites, ventes par une banque, dons familiaux à prix symbolique, ventes de feu ; deux comparables ne suffisent pas, cinq c’est l’idéal ; moins d’ajustements = estimation plus fiable, sans « cherry picking ».</div></td><td class="al-r muted">3:40</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3142"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 52:22</button></td><td><b>Les unités de superficie selon l’Ordre</b><div class=muted>Résidentiel et commercial en pieds carrés, industriel et institutionnel en mètres carrés, agricole et développement en acres, grandes fermes en hectares. Toujours raisonner par unité de superficie, jamais en valeur totale.</div></td><td class="al-r muted">2:15</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3277"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 54:37</button></td><td><b>Les unités de comparaison : pied de façade, lot, unité constructible, terrain unique</b><div class=muted>Le pied de façade pour le résidentiel urbain, la valeur par lot pour les ensembles, la valeur par unité pour le multirésidentiel, la valeur globale pour un terrain atypique.</div></td><td class="al-r muted">1:50</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3387"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 56:27</button></td><td><b>Exemple travaillé : le sujet (8 000 pi², façade 60 pi, zone R2, plat, tous services)</b><div class=muted>Terrain du secteur Aylmer à Gatineau, évalué en février 2026 ; R2 = unifamilial et bifamilial ; la présence d’aqueduc, égout, gaz et électricité change la valeur.</div></td><td class="al-r muted">1:07</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3454"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 57:34</button></td><td><b>Comparables A et B : 120 000 $ / 7 500 pi² et 135 000 $ / 9 000 pi²</b><div class=muted>Vendus en décembre et octobre 2025 (moins d’un an), zonage, topographie et services similaires ; prix au pied carré de 16 $ et 15 $ ; localisation similaire pour A, supérieure pour B.</div></td><td class="al-r muted">3:27</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3661"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:01:01</button></td><td><b>Comparables C et D : 110 000 $ et 128 000 $, zone R3, pente, sans gaz</b><div class=muted>Août 2025 et janvier 2026 ; D en R3 (multirésidentiel limité, potentiel supérieur → décote) ; C en légère pente, sans gaz, localisation inférieure.</div></td><td class="al-r muted">2:35</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3816"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:03:36</button></td><td><b>Ajustement des conditions de marché : 3 % par an, au prorata des mois</b><div class=muted>Norme de l’Ordre pour un terrain ; deux mois écoulés = 2/12 × 3 % × 16 $ ≈ 0,08 $ ; cinq mois = 0,15 $ sur 15 $. Limiter à 12 mois évite de composer une erreur sur le taux.</div></td><td class="al-r muted">3:39</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4035"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:07:15</button></td><td><b>Ajustement de localisation : « se remettre au niveau du sujet »</b><div class=muted>Le comparable B est supérieur, on lui retire une valeur (−1, symbolique) ; A similaire = 0. L’Ordre ne connaît que similaire, supérieur et inférieur, d’où l’exigence de proximité.</div></td><td class="al-r muted">3:45</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4260"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:11:00</button></td><td><b>Question : les signes de l’ajustement de superficie ne sont-ils pas inversés ?</b><div class=muted>Le prix est déjà au pied carré ; l’ajustement ne corrige que l’effet d’échelle : un comparable plus petit vaut plus au pied carré, donc décote (−0,25 pour A) ; plus grand, ajustement positif (+0,30 pour B). Le professeur reviendra par courriel sur la diapositive.</div></td><td class="al-r muted">2:43</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4423"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:13:43</button></td><td><b>Topographie, services et zonage : les ajustements de C et D</b><div class=muted>Aucun ajustement pour A et B ; C reçoit un ajustement positif pour l’absence de gaz et pour la pente, D une décote pour le zonage R3 ; les valeurs seront chiffrées à la séance 4.</div></td><td class="al-r muted">4:47</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4710"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:18:30</button></td><td><b>Question : pourquoi +0,30 pour B alors qu’il est plus grand que le sujet ?</b><div class=muted>Parce qu’on ajuste une valeur au pied carré, déjà corrigée de la taille ; il ne reste que la non-linéarité : un terrain de 2 000 pi² ne vaut pas le double d’un terrain de 1 000 pi². C’est le seul ajustement contre-intuitif.</div></td><td class="al-r muted">1:28</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4798"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:19:58</button></td><td><b>L’ajustement net : somme des ajustements sur le prix, seuil de 25 %</b><div class=muted>Pour A : (0,08 − 0,25) / 16 = −1,1 % ; les signes se compensent. Démonstration dans Excel pour A et B (−1,1 % et +3,7 % avec la localisation).</div></td><td class="al-r muted">2:29</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4947"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:22:27</button></td><td><b>L’ajustement brut : valeurs absolues, seuil de 50 %</b><div class=muted>Même calcul en ramenant tous les ajustements en positif (fonction valeur absolue) pour capturer toute la variation : 2,1 % pour A, 9,7 % pour B ; un brut de 18,4 % reste acceptable.</div></td><td class="al-r muted">6:56</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5363"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:29:23</button></td><td><b>Pondération et réconciliation : moyenne pondérée des valeurs indiquées</b><div class=muted>Plus l’ajustement est important, plus le poids est faible : 15,83 / 14,45 / 17,80 / 14,75 $ pondérés à 35 / 25 / 15 / 25 % = 15,54 $, arrondi à 15,50 $ le pied carré.</div></td><td class="al-r muted">3:06</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5549"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:32:29</button></td><td><b>Valeur du sujet : 15,50 $ × 8 000 pi² = 124 000 $</b><div class=muted>Conclusion de la comparaison directe avec les quatre comparables ; le détail des ajustements viendra à la séance 4.</div></td><td class="al-r muted">0:59</td><td><a href="/seance/03/#s-3-2-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5608"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:33:28</button></td><td><b>La méthode d’extraction : prix de vente − valeur dépréciée des améliorations</b><div class=muted>Transformation de l’équation du coût : si le prix de vente est connu, le terrain est le résiduel. Exige une transaction récente, un bâtiment relativement neuf, des améliorations modestes ; peu fiable en pratique.</div></td><td class="al-r muted">2:18</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5746"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:35:46</button></td><td><b>Exemple : unifamiliale vendue 425 000 $ à Gatineau</b><div class=muted>1 500 pi² × 185 $ = coût neuf de 267 500 $ ; durée de vie économique 50 ans, âge 15 ans, dépréciation linéaire de 83 000 $ ; valeur dépréciée 194 000 $ ; terrain = 230 750 $ (raisonnement d’arbitrage).</div></td><td class="al-r muted">3:20</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5946"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:39:06</button></td><td><b>Sensibilité à la durée de vie économique : ±10 ans = ±35 000 $</b><div class=muted>Allonger la durée de vie réduit la dépréciation et donc la valeur du terrain ; à prix de vente constant, plus le bâtiment est vieux, plus le terrain capte de valeur. Le professeur corrigera une diapositive.</div></td><td class="al-r muted">2:38</td><td><a href="/seance/03/#s-3-3-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6104"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:41:44</button></td><td><b>Contrôle par le ratio terrain / valeur totale</b><div class=muted>230 750 / 425 000 = 54,3 % ; fourchettes indicatives de l’Ordre : unifamiliale de banlieue 25-40 %, près du centre-ville 40-60 %, condo 15-30 %, commercial urbain 30-50 %, industriel 15-25 %, agricole avec bâtiments 50-80 %. Hors fourchette = revoir l’évaluation.</div></td><td class="al-r muted">3:48</td><td><a href="/seance/03/#s-3-4-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6332"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:45:32</button></td><td><b>La méthode d’affectation : un ratio typique, en dernier recours</b><div class=muted>Appliquer 35 % à un comparable vendu 450 000 $ donne la valeur de son terrain ; simple, rapide, utile en vérification ou en estimation préliminaire, mais suppose un ratio stable et ignore les particularités du terrain.</div></td><td class="al-r muted">2:31</td><td><a href="/seance/03/#s-3-4-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6483"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:48:03</button></td><td><b>Le TP1 : un terrain réel, le 46, rue Michaud à Gatineau</b><div class=muted>Un mois pour le faire, seul ou à deux (les deux noms dans l’Excel) ; dix questions pour bâtir un tableau de bord d’évaluation. Prix demandé 449 000 $, valeur au rôle du terrain 186 000 $ (bâtiment 1 $), date d’évaluation fixée au 23 septembre 2026.</div></td><td class="al-r muted">2:04</td><td><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6607"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:50:07</button></td><td><b>Les données fournies : ventes réelles, tendances du marché foncier, terrains à vendre</b><div class=muted>Distances en kilomètres et façades des ventes comparables ; prix médians au pied carré et nombre de ventes par année à Gatineau (12 en 2022, 17 en 2023, 7 en 2026) pour justifier les choix ; inscriptions actives avec valeur au rôle.</div></td><td class="al-r muted">1:59</td><td><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6726"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:52:06</button></td><td><b>Le gabarit Excel : identification, déclaration d’usage de l’IA, onglet Données</b><div class=muted>Nom et matricule, déclaration d’IA générative exigée par l’université (sans effet sur la note) ; données à jour tirées d’UQO Éval, conventions de la séance 4 (profondeur de Harper, arrondissement) déjà listées.</div></td><td class="al-r muted">2:36</td><td><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6882"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:54:42</button></td><td><b>Questions 1 à 3, grille 4 à 7, contrôle par ratio, tableau de bord et notes</b><div class=muted>Méthode, tendances et sélection des ventes ; grille d’ajustement comme dans le cours (aucune formule préremplie) ; ratio terrain/total en contrôle ; tableau de bord automatique à commenter dans l’onglet Note. Formules recommandées pour le suivi d’erreur.</div></td><td class="al-r muted">2:03</td><td><a href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="7005"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:56:45</button></td><td><b>Remise le 22 octobre 2026, par courriel ou sur Moodle</b><div class=muted>Un mois exactement ; la date de l’énoncé est remplacée par le 22 octobre, accepté par le groupe.</div></td><td class="al-r muted">1:37</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="7102"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:58:22</button></td><td><b>Ressources du TP1 sur le site et aperçu de la séance 4</b><div class=muted>Ressources → Téléchargements → TP1 : énoncé, gabarit et diapositives des concepts nécessaires. La séance 4 détaillera l’analyse des ajustements ; le TP est faisable dès maintenant grâce à l’énoncé.</div></td><td class="al-r muted">1:11</td><td><a href="/seance/04/">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="7173"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:59:33</button></td><td><b>Mot de la fin</b><div class=muted>Questions par courriel ou sur le forum ; à la semaine prochaine.</div></td><td class="al-r muted">0:51</td><td></td></tr></tbody></table></div>162    </section>163    <section class="section" id="telechargements">164      <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Téléchargements</div><h2>Emporter la séance</h2></div></div>165      <div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Fichier</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-mp4">MP4</span><a href="/videos/03/video.mp4" download>Vidéo complète (MP4, 162,6 Mo)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">L’enregistrement Zoom original : écran partagé et voix.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/video.mp4" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-m4a">M4A</span><a href="/videos/03/audio.m4a" download>Audio seulement (M4A, 73,5 Mo)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Pour écouter la séance en déplacement.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/audio.m4a" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-vtt">VTT</span><a href="/videos/03/captions.vtt" download>Sous-titres (WebVTT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">1655 sous-titres synchronisés.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/captions.vtt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-srt">SRT</span><a href="/videos/03/transcript.srt" download>Sous-titres (SRT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Pour VLC, QuickTime ou tout lecteur.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/transcript.srt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-txt">TXT</span><a href="/videos/03/transcript.txt" download>Transcription horodatée (texte)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">17 790 mots, chapitres et minutage.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/transcript.txt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-vtt">VTT</span><a href="/videos/03/chapters.vtt" download>Chapitres (WebVTT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">46 chapitres.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/chapters.vtt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-txt">TXT</span><a href="/videos/03/chat.txt" download>Clavardage Zoom</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">1 message.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/03/chat.txt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div>166      <p class="gl-count">Transcription automatique (Whisper large-v3-turbo) non corrigée : les noms propres, les chiffres et certains termes techniques peuvent être erronés. Enregistrement destiné aux personnes inscrites au cours ; ne pas rediffuser.</p>167    </section>168    169<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances vidéo">170  <a class="prev" href="/videos/02/"><small>← Séance vidéo 2</small><b>Cadre conceptuel et terminologie</b></a>171  <a class="next" href="/videos/04/"><small>Séance vidéo 4 →</small><b>Analyse du terrain et ajustements</b></a>172</nav>173  </div>174</main>175<footer class="site-footer">176  <div class="footer-inner">177    <div class="footer-brand">178      <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">179      <div class="brand-code">IMM1033</div>180      <div>Méthodes du coût en évaluation immobilière</div>181      <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Automne 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>182      <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>183    </div>184    <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>185    <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>186    <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1003.app" rel="noopener">IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</a></div>187  </div>188  <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1033 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>189</footer>190<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">191  <div class="search-box">192    <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">193    <div class="search-results"></div>194    <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>195  </div>196</div>197198<script src="/assets/js/app.js" defer></script>199</body>200</html>201
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