spb/uqo-imm1033

1WEBVTT2Kind: chapters3400:00:00.000 --> 00:10:21.0005Avant le cours : accueil des participants6700:10:21.000 --> 00:10:49.0008Ouverture : une séance plus courte qui clôt l’analyse du terrain91000:10:49.000 --> 00:11:34.00011Point sur le TP1 : où en êtes-vous ?121300:11:34.000 --> 00:14:06.00014Question : les activités interactives préparent-elles au TP1 et à l’examen ?151600:14:06.000 --> 00:16:10.00017Plan : caractéristiques, localisation, services, et d’où viennent les ajustements181900:16:10.000 --> 00:17:39.00020Rappel : la formule fondamentale et les cinq étapes de la comparaison directe212200:17:39.000 --> 00:19:36.00023Les caractéristiques physiques à documenter pour chaque comparable242500:19:36.000 --> 00:21:46.00026Superficie : la valeur unitaire décroît avec la taille272800:21:46.000 --> 00:23:50.00029Forme régulière ou irrégulière : angles droits, façade parallèle au fond303100:23:50.000 --> 00:26:58.00032Question : acquérir le triangle manquant pour régulariser son terrain, quelle valeur ?333400:26:58.000 --> 00:29:01.00035Décote typique des formes irrégulières : 5 à 25 % selon l’Ordre363700:29:01.000 --> 00:32:31.00038Sens de l’ajustement et barème par forme394000:32:31.000 --> 00:33:34.00041Des décotes indicatives à valider sur le marché424300:33:34.000 --> 00:36:37.00044Topographie : du terrain plat à l’excavation dans le roc454600:36:37.000 --> 00:39:27.00047Nature du sol : roc, gravier, sable, argile, nappe phréatique484900:39:27.000 --> 00:41:28.00050Sol contaminé : pratiquement invendable515200:41:28.000 --> 00:43:43.00053Façade, profondeur et ratio profondeur/façade545500:43:43.000 --> 00:44:28.00056La règle de Harper : la façade capte plus de valeur que le fond575800:44:28.000 --> 00:49:01.00059Démonstration Excel : la règle 40-30-20-10606100:49:01.000 --> 00:49:32.00062Exemple des diapositives : 100 pieds à 80 000 $ → 75 pieds à 72 000 $636400:49:32.000 --> 00:51:18.00065La règle de Davis (50-25-15-10) et la vérification empirique666700:51:18.000 --> 00:52:45.00068À quoi sert la règle : fractionnement, terrain excédentaire, expropriation partielle697000:52:45.000 --> 00:53:49.00071Localisation : les facteurs positifs727300:53:49.000 --> 00:55:44.00074Mesurer la surcote ou la décote avec deux ventes757600:55:44.000 --> 00:59:47.00077Localisation : les facteurs négatifs787900:59:47.000 --> 01:02:13.00080La hiérarchie du zonage et les classes résidentielles R1 à R6818201:02:13.000 --> 01:02:59.00083L’écart de valeur R1/R2 et la demande de changement de zonage848501:02:59.000 --> 01:05:26.00086Zones commerciales, industrielles, agricoles et forestières878801:05:26.000 --> 01:07:03.00089Densité, taux d’implantation et hauteur maximale909101:07:03.000 --> 01:09:05.00092Les questions de zonage à poser et le rôle des municipalités et MRC939401:09:05.000 --> 01:11:40.00095Services publics : aqueduc et égout sanitaire969701:11:40.000 --> 01:14:17.00098Égout pluvial, électricité, gaz naturel, rue non pavée et taxes spéciales9910001:14:17.000 --> 01:16:42.000101Infrastructures positives et négatives10210301:16:42.000 --> 01:18:01.000104Zones inondables : le nouveau cadre de 202610510601:18:01.000 --> 01:21:11.000107Conséquences : constructions interdites, assurabilité, eau qui ne se retire plus10810901:21:11.000 --> 01:25:36.000110Impact sur la valeur : −20 % à −60 % et plus11111201:25:36.000 --> 01:30:32.000113Glissements de terrain : talus argileux et pluies intenses11411501:30:32.000 --> 01:32:40.000116Sites contaminés : millions de dollars et répertoire du MELCCFP11711801:32:40.000 --> 01:35:06.000119Servitudes, sites patrimoniaux, zones agricoles, boisés et bandes riveraines12012101:35:06.000 --> 01:38:19.000122Synthèse : de la valeur brute à la valeur nette du terrain12312401:38:19.000 --> 01:40:08.000125Responsabilité professionnelle : vérifier à chaque mandat12612701:40:08.000 --> 01:45:00.000128Critères de sélection des comparables12913001:45:00.000 --> 01:48:01.000131Transactions sans lien de dépendance13213301:48:01.000 --> 01:51:31.000134Sources de données au Québec13513601:51:31.000 --> 01:53:08.000137Le processus d’ajustement en six étapes13813901:53:08.000 --> 01:55:00.000140Les ajustements qui affectent la base : droits, conditions de vente, temps14114201:55:00.000 --> 01:57:00.000143Ajustements quantitatifs et qualitatifs14414501:57:00.000 --> 01:58:24.000146La règle fondamentale : on ajuste le comparable vers le sujet14714801:58:24.000 --> 02:00:37.376149Conclusion : fin du terrain, grille empirique à venir, cap sur le coût neuf150