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spb/uqo-imm1033

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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Séance vidéo 4 — Analyse du terrain et ajustements · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Enregistrement Zoom de la séance 4 du cours IMM1033 (Analyse du terrain et ajustements) : 49 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1033 — UQO">11<meta property="og:title" content="Séance vidéo 4 — Analyse du terrain et ajustements · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Enregistrement Zoom de la séance 4 du cours IMM1033 (Analyse du terrain et ajustements) : 49 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1033.app/videos/04/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1033.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Séance vidéo 4 — Analyse du terrain et ajustements · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="Enregistrement Zoom de la séance 4 du cours IMM1033 (Analyse du terrain et ajustements) : 49 chapitres, transcription synchronisée, sous-titres, résumé et points à retenir.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1033.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1033.app/videos/04/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">28<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">29<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">30<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>31<link rel="stylesheet" href="https://fonts.googleapis.com/css2?family=Fira+Sans:ital,wght@0,300;0,400;0,500;0,600;0,700;0,800;1,400;1,600&family=Fraunces:opsz,wght@9..144,500;9..144,600;9..144,700&family=Source+Serif+4:ital,opsz,wght@0,8..60,400;0,8..60,600;0,8..60,700;1,8..60,400&display=swap">32<link rel="stylesheet" href="/assets/katex/katex.min.css">33<link rel="stylesheet" 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class="dd-part"><i style="background:#2976bb"></i>Partie I — Fondements de la méthode du coût</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à la méthode du coût</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Cadre conceptuel et terminologie</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Évaluation du terrain</div><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">3</span><span>Méthodes d'évaluation du terrain</span></a><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>Analyse du terrain et ajustements</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Coût de construction</div><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#cca424">5</span><span>Coût de reproduction et coût de remplacement</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#cca424">6</span><span>Méthodes d'estimation des coûts</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#cca424">7</span><span>Coûts directs de construction</span></a><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>Coûts indirects et profit entrepreneurial</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — La dépréciation</div><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">9</span><span>Concepts de dépréciation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">10</span><span>Dépréciation physique</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">11</span><span>Dépréciation fonctionnelle</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">12</span><span>Dépréciation économique (externe)</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#107c4e"></i>Partie V — Applications et intégration</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#107c4e">13</span><span>Applications spécialisées</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#107c4e">14</span><span>Synthèse et révision</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/" aria-current="page"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>87    <div class="topbar-actions">88      <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89      <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90      <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91    </div>92  </div>93  94</header>9596<main id="main" class="video-page" data-video="04" data-src="/videos/04/transcript.json" data-title="Séance vidéo 4 — Analyse du terrain et ajustements" data-start="621">97  98<header class="ch-hero vid-hero">99  <svg class="deco" viewBox="0 0 1200 300" preserveAspectRatio="xMaxYMin slice" aria-hidden="true"><circle cx="1090" cy="20" r="110"/><circle cx="1160" cy="110" r="160"/><circle class="gold" cx="990" cy="170" r="45"/></svg>100  <div class="watermark" aria-hidden="true">04</div>101  <div class="ch-hero-inner">102    <div class="eyebrow"><span class="part-chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Séance vidéo</span> Enregistrement Zoom · jeudi 1er octobre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1033</div>103    <h1>Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements</h1>104    <div class="ch-sub">Méthodes du coût en évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO</div>105    <div class="ch-meta">106      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clock"/></svg> 2 h 01</span>107      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 49 chapitres</span>108      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cc"/></svg> sous-titres français</span>109      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> 18 053 mots transcrits</span>110      <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> 68 vues d’écran</span>111      <span class="chip chip-vert" data-video-done="04" hidden><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg> Séance visionnée</span>112    </div>113    <div class="ch-tools">114      <a class="btn btn-ghost" href="/seance/04/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg> Notes de la séance 4</a>115      <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance04.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>116      <a class="btn btn-ghost" href="/seance/04/#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Quiz de la séance</a>117      <a class="btn btn-ghost" href="#telechargements"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a>118    </div>119  </div>120</header>121  122<div class="vid-layout" id="vid-layout">123  <section class="vid-main" aria-label="Lecteur vidéo">124    <div class="vid-player" id="vid-player" data-state="idle">125      <video id="vid" controls playsinline preload="metadata" poster="/videos/04/poster.webp" data-video-src="/videos/04/video.mp4" data-audio-src="/videos/04/audio.m4a" data-start="621">126        <source src="/videos/04/video.mp4" type="video/mp4">127        <track kind="subtitles" srclang="fr" label="Français (transcription automatique)" src="/videos/04/captions.vtt">128        <track kind="chapters" srclang="fr" label="Chapitres" src="/videos/04/chapters.vtt">129        Votre navigateur ne lit pas la vidéo : <a 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aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> MP4</a>138    </div>139    <div class="vid-sb-wrap"><div class="vid-sb-head"><h2>Écran au fil de la vidéo</h2><span class="muted">68 changements d’image détectés · cliquez pour y aller</span></div><div class="vid-sb" id="vid-sb" tabindex="0"></div></div>140  </section>141  <aside class="vid-side" aria-label="Chapitres et transcription">142    <div class="vid-tabs" role="tablist"><button type="button" role="tab" aria-selected="true" data-pane="chapters"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> Chapitres</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="transcript"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg> Transcription</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="questions"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Questions</button><button type="button" role="tab" aria-selected="false" data-pane="chat"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-chat"/></svg> Clavardage</button></div>143    <div class="vid-pane" data-pane="chapters"><ol class="vid-chaps" id="vid-chaps"><li class="vc intro" data-t="0" data-end="621" id="c1"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">0:00</span><span class="vc-text"><b>Avant le cours : accueil des participants</b></span></button></li><li class="vc " data-t="621" data-end="649" id="c2"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">10:21</span><span class="vc-text"><b>Ouverture : une séance plus courte qui clôt l’analyse du terrain</b><small>Fin de la matière sur l’analyse du terrain et les ajustements ; cette séance termine la première partie du cours, consacrée au terrain.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="649" data-end="694" id="c3"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">10:49</span><span class="vc-text"><b>Point sur le TP1 : où en êtes-vous ?</b><small>Une question reçue par courriel ; personne n’a encore commencé, ce qui est normal puisque la remise est dans un mois. Le professeur s’informera à chaque séance pour éviter les malentendus.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="694" data-end="846" id="c4"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">11:34</span><span class="vc-text"><b>Question : les activités interactives préparent-elles au TP1 et à l’examen ?</b><small>Oui, aux deux. L’examen comporte des choix de réponse et des cas condensés : les données sont fournies (pas de cahier de données à constituer), la procédure est claire, c’est plus facile que le TP. Dans le TP1, les comparables sont donnés ; seule la question 7 exige d’aller chercher un terrain réellement à vendre dans UQO Éval.</small></span></button><a class="vc-link" href="/ressources/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="846" data-end="970" id="c5"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">14:06</span><span class="vc-text"><b>Plan : caractéristiques, localisation, services, et d’où viennent les ajustements</b><small>L’Ordre ne dicte pas les ajustements : ils se déduisent des comparables (deux terrains semblables, l’un avec aqueduc, l’autre sans), jamais du sujet. Interprétation empirique guidée par des barèmes.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="970" data-end="1059" id="c6"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">16:10</span><span class="vc-text"><b>Rappel : la formule fondamentale et les cinq étapes de la comparaison directe</b><small>Valeur = terrain + coût neuf − dépréciation ; on se concentre sur le terrain. Étapes : comparables aux conditions de vente optimales, unité de comparaison (pi², m², acre), ajustements, réconciliation.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-1-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1059" data-end="1176" id="c7"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">17:39</span><span class="vc-text"><b>Les caractéristiques physiques à documenter pour chaque comparable</b><small>Dimension et superficie, forme, topographie, nature du sol, façade et profondeur, drainage et orientation : un tableau clair pour le sujet et chaque comparable, plus les caractéristiques d’environnement partagées avec les voisins.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1176" data-end="1306" id="c8"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">19:36</span><span class="vc-text"><b>Superficie : la valeur unitaire décroît avec la taille</b><small>Unités et équivalences officielles. Un terrain de 5 000 pi² à Gatineau à 12 $/pi² vaut 60 000 $ ; à 12 000 pi² le prix unitaire baisse. Courbe décroissante qui s’aplatit : la décote est forte dans les premiers 10 000 pi² (passage de l’unifamilial au multirésidentiel), faible de 20 000 à 100 000 pi².</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1306" data-end="1430" id="c9"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">21:46</span><span class="vc-text"><b>Forme régulière ou irrégulière : angles droits, façade parallèle au fond</b><small>La majorité des terrains sont rectangulaires ; un terrain dont le fond n’est ni de même longueur ni parallèle à la façade est irrégulier et la zone hors du rectangle est difficilement exploitable (bâtiments cartésiens, limites d’implantation de 30 % dans certaines villes).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc question" data-t="1430" data-end="1618" id="c10"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">23:50</span><span class="vc-text"><b>Question : acquérir le triangle manquant pour régulariser son terrain, quelle valeur ?</b><small>L’ajout d’un triangle ne pénalise pas la partie déjà rectangulaire ; la portion triangulaire a de la valeur, mais décotée d’environ 10 à 15 % par pied carré. Dessin à la souris dans Zoom et renvoi à la règle de Harper.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1618" data-end="1741" id="c11"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">26:58</span><span class="vc-text"><b>Décote typique des formes irrégulières : 5 à 25 % selon l’Ordre</b><small>Chaque pied carré hors du rectangle classique se décote de 5 à 25 % selon les comparables. Le régulier maximise l’utilisation : perte d’espace utilisable et surcoût de construction expliquent la décote ; un architecte audacieux peut optimiser, mais à grands frais.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1741" data-end="1951" id="c12"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">29:01</span><span class="vc-text"><b>Sens de l’ajustement et barème par forme</b><small>Sujet irrégulier comparé à un comparable régulier : on ajuste le comparable négativement. Rectangulaire = référence ; carré moins flexible (maison plus petite) ; trapézoïdal −5 à −10 % ; triangulaire −15 à −30 % ; en L −5 à −15 % ; enclavé (accès limité) −10 à −20 % ; en pointe ou en coin −10 à −25 %. On pénalise rarement au-delà de 30 %.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="1951" data-end="2014" id="c13"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">32:31</span><span class="vc-text"><b>Des décotes indicatives à valider sur le marché</b><small>Les barèmes vieillissent : vérifier avec les ventes du secteur, voire se constituer une grille d’ajustements empirique recalculée chaque année, au besoin à la demande selon les municipalités.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-6-6" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2014" data-end="2197" id="c14"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">33:34</span><span class="vc-text"><b>Topographie : du terrain plat à l’excavation dans le roc</b><small>Plat = idéal, sans décote ; pente légère de 1 à 5 % (bon drainage, décote faible) ; modérée ; forte : surcoûts de construction de 15 à 40 %. Excavation dans le roc (Gatineau, Ottawa, Charlevoix) : dynamitage et expertise. Terrain accidenté : décote importante non chiffrée par l’Ordre.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2197" data-end="2367" id="c15"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">36:37</span><span class="vc-text"><b>Nature du sol : roc, gravier, sable, argile, nappe phréatique</b><small>Le roc est excellent pour la portance (risque de glissement nul) mais coûteux à excaver ; gravier et sable conviennent ; l’argile ferme ou molle est à éviter (liquéfaction lors d’inondations, affaissements) ; nappe phréatique haute = drainage coûteux. Les types de sol sont publiés par le gouvernement du Québec ; rapport géotechnique (forages) pour un investissement majeur.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2367" data-end="2488" id="c16"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">39:27</span><span class="vc-text"><b>Sol contaminé : pratiquement invendable</b><small>Le coût de décontamination dépasse souvent la valeur de revente du terrain, d’où les anciennes stations-service abandonnées ; travaux spécialisés en plusieurs couches ; le pollueur est responsable, sauf faillite.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-5-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2488" data-end="2623" id="c17"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">41:28</span><span class="vc-text"><b>Façade, profondeur et ratio profondeur/façade</b><small>La façade est la longueur sur rue, la profondeur la distance rue–fond ; ratio idéal autour de 2 (120 sur 60), jusqu’à 3. Un terrain carré oblige une maison sur le large, donc plus petite : il vaut moins qu’un terrain profond.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2623" data-end="2668" id="c18"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">43:43</span><span class="vc-text"><b>La règle de Harper : la façade capte plus de valeur que le fond</b><small>Outil indicatif, pas une science exacte, mais qui a fait ses preuves : la valeur d’un terrain se répartit selon la profondeur, les tranches proches de la rue valant le plus.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2668" data-end="2941" id="c19"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">44:28</span><span class="vc-text"><b>Démonstration Excel : la règle 40-30-20-10</b><small>Un terrain de 100 000 $ découpé en quatre tranches de profondeur valant 40 000, 30 000, 20 000 et 10 000 $. Le comparable voisin, identique mais privé du dernier quart, vaut donc 90 000 $, et non 75 000 $ : 25 % de superficie en moins pour 10 % de valeur en moins.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2941" data-end="2972" id="c20"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">49:01</span><span class="vc-text"><b>Exemple des diapositives : 100 pieds à 80 000 $ → 75 pieds à 72 000 $</b><small>Le dernier 25 pieds ne vaut que 10 %, soit 8 000 $. Plus facile à appliquer quand le sujet est plus petit que le comparable.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="2972" data-end="3078" id="c21"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">49:32</span><span class="vc-text"><b>La règle de Davis (50-25-15-10) et la vérification empirique</b><small>Variante plus sévère pour la profondeur ; selon le professeur, Harper prévaut dans un rapport, Davis reste admise. On peut tester laquelle tient dans un quartier avec deux ventes de profondeurs différentes ; règles enseignées par l’Ordre et au curriculum de l’examen des évaluateurs agréés, mais qui mériteraient d’être modernisées.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3078" data-end="3165" id="c22"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">51:18</span><span class="vc-text"><b>À quoi sert la règle : fractionnement, terrain excédentaire, expropriation partielle</b><small>Céder la moitié arrière d’un terrain ne vaut que 25 % (Davis) ou 30 % (Harper) de sa valeur ; le devant conserve 70 à 75 %.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-2-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3165" data-end="3229" id="c23"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">52:45</span><span class="vc-text"><b>Localisation : les facteurs positifs</b><small>« Location, location, location » : proximité des parcs et écoles, transport en commun, vue dégagée, commerces et services, accès rapide à une autoroute. Pas de barème universel : tout dépend de la ville et du quartier.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-3-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3229" data-end="3344" id="c24"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">53:49</span><span class="vc-text"><b>Mesurer la surcote ou la décote avec deux ventes</b><small>Deux terrains du même quartier, l’un près de l’autoroute, l’autre non, ajustés pour le temps (par exemple 3 % par an) ; au besoin isoler l’effet dans un autre quartier à caractéristiques constantes. Laborieux, car les ventes de terrains vacants sont rares ; ce sera plus riche avec les bâtiments.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-6-5" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3344" data-end="3587" id="c25"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">55:44</span><span class="vc-text"><b>Localisation : les facteurs négatifs</b><small>Proximité industrielle, bruit d’autoroute ou d’aéroport (être à côté n’est pas être près de l’entrée), lignes à haute tension d’Hydro-Québec (inquiétudes électromagnétiques), anciens sites d’enfouissement devenus écocentres, criminalité (déterminante surtout aux États-Unis, modeste au Québec).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-3-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3587" data-end="3733" id="c26"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">59:47</span><span class="vc-text"><b>La hiérarchie du zonage et les classes résidentielles R1 à R6</b><small>Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (Québec), schéma d’aménagement (MRC), plan d’urbanisme et règlement de zonage (municipalité). R1 unifamilial : une seule adresse, aucun logement locatif même avec une deuxième entrée ; R2-R3 bifamilial et trifamilial (jumelés) ; R4 à R6 multifamilial.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3733" data-end="3779" id="c27"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:02:13</span><span class="vc-text"><b>L’écart de valeur R1/R2 et la demande de changement de zonage</b><small>Le bifamilial gagne en popularité ; R1 interdit deux adresses postales et deux lots. Un changement de zonage se demande, se justifie et prend du temps.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3779" data-end="3926" id="c28"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:02:59</span><span class="vc-text"><b>Zones commerciales, industrielles, agricoles et forestières</b><small>Commercial local, artériel ou régional ; industriel léger (embouteillage, production alimentaire), moyen, lourd (raffinage, abattoirs) ; agricole (fermes, fermettes, prix en hausse) ; forestier : les terres à bois, peu documentées et sous-exploitées.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-3-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="3926" data-end="4023" id="c29"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:05:26</span><span class="vc-text"><b>Densité, taux d’implantation et hauteur maximale</b><small>En R1 à Gatineau, implantation maximale de 40 % contre 60 % ailleurs : la densité permise influence le prix ; parfois une seule construction permise ; hauteur maximale de 10 m, soit deux étages. Tout est détaillé au cadastre et aux règlements.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-3-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4023" data-end="4145" id="c30"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:07:03</span><span class="vc-text"><b>Les questions de zonage à poser et le rôle des municipalités et MRC</b><small>Conformité au zonage actuel, changement récent, cohérence avec le quartier : passer de R1 à C1 sur un axe commercial est un gain, un règlement interdisant l’usage actuel est une perte. La MRC regroupe des municipalités (exemple de l’île d’Orléans).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-3-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4145" data-end="4300" id="c31"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:09:05</span><span class="vc-text"><b>Services publics : aqueduc et égout sanitaire</b><small>Sans aqueduc (puits privé) : décote moyenne de 5 000 à 15 000 $ ; sans égout sanitaire (fosse septique à vidanger) : 10 000 à 25 000 $. Fréquent sur les grands terrains éloignés, qui sont aussi plus abordables.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-4-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4300" data-end="4457" id="c32"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:11:40</span><span class="vc-text"><b>Égout pluvial, électricité, gaz naturel, rue non pavée et taxes spéciales</b><small>Égout pluvial peu déterminant ; l’électricité n’est pas un ajustement, le raccordement est obligatoire ; le gaz naturel est sans impact majeur ; rue de gravier : décote de 5 à 15 %. Les municipalités peuvent imposer des taxes spéciales de raccordement à tous les résidents.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-4-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4457" data-end="4602" id="c33"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:14:17</span><span class="vc-text"><b>Infrastructures positives et négatives</b><small>Positives : autoroutes, ponts (Québec–Lévis), échangeurs, SRB, train léger, parcs, pistes cyclables, fibre optique (sinon Starlink). Négatives : postes de transformation d’Hydro-Québec, stations d’épuration, tours de communication, lignes à haute tension, dépôts à neige (camions en hiver).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-4-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4602" data-end="4681" id="c34"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:16:42</span><span class="vc-text"><b>Zones inondables : le nouveau cadre de 2026</b><small>Changement majeur : cadre adopté en juin 2025, en vigueur depuis le 1er mars 2026. Les classes par récurrence (0-20 ans, 20-100 ans) sont remplacées par un risque très élevé, élevé, modéré ou faible : l’inondation peut survenir à tout moment, seule la probabilité varie.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-5-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4681" data-end="4871" id="c35"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:18:01</span><span class="vc-text"><b>Conséquences : constructions interdites, assurabilité, eau qui ne se retire plus</b><small>Risque très élevé : aucune nouvelle construction, le terrain ne vaut presque plus rien ; les bâtiments existants restent mais deviennent pratiquement inassurables. Élevé : construction fortement restreinte, aucune banque ne finance ; modéré : permis avec mesures d’immunisation ; faible : adaptation mineure. Environ 2 % des terrains sont visés.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-5-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="4871" data-end="5136" id="c36"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:21:11</span><span class="vc-text"><b>Impact sur la valeur : −20 % à −60 % et plus</b><small>Décote d’environ 20 % pour un risque faible, 60 % et plus pour un risque très élevé (un terrain nu garde une utilité). Exemples de la Beauce et de la Louisiane (digues, terrains sous le niveau de la mer). Cartographie gouvernementale par adresse, déployée sur 30 % du territoire ; le risque sismique n’est pas encore pris en compte au Québec, contrairement au Japon ou à la Californie.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-5-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5136" data-end="5432" id="c37"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:25:36</span><span class="vc-text"><b>Glissements de terrain : talus argileux et pluies intenses</b><small>Saguenay–Lac-Saint-Jean (déluge de 1996, cratère d’une municipalité, route emportée près de L’Anse-Saint-Jean) : les pluies tombent désormais en moins de temps, scénario parfait pour les glissements, plus catastrophiques qu’une inondation car le lot peut disparaître. Décote de 30 à 60 % (risque élevé), 10 à 25 % (modéré) ; cartographie de la Sécurité publique et études géotechniques ; à considérer dans les zones argileuses (Laurentides, Saguenay, Montérégie), pas à Montréal, Québec ou Trois-Rivières.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-5-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5432" data-end="5560" id="c38"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:30:32</span><span class="vc-text"><b>Sites contaminés : millions de dollars et répertoire du MELCCFP</b><small>Études de caractérisation par phases avant même la décontamination. Le répertoire en ligne des terrains contaminés sert aussi à anticiper la propagation vers les terrains adjacents (ancienne station-service) sans nécessairement appliquer de décote. Cadre légal : l’obligation de décontaminer naît quand la contamination est connue.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-5-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5560" data-end="5706" id="c39"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:32:40</span><span class="vc-text"><b>Servitudes, sites patrimoniaux, zones agricoles, boisés et bandes riveraines</b><small>Servitudes d’Hydro-Québec et de passage (zones inconstructibles, à vérifier au Registre foncier) ; sites patrimoniaux à effet variable (contraintes de démolition et de rénovation, aires de protection, exemple des plaines d’Abraham) ; zones agricoles protégées, protection des boisés et bandes riveraines : des parcelles dont on est propriétaire sans pouvoir les utiliser.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-5-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5706" data-end="5899" id="c40"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:35:06</span><span class="vc-text"><b>Synthèse : de la valeur brute à la valeur nette du terrain</b><small>Les comparables ajustés (superficie, forme, services…) donnent une valeur brute en dollars ; on y applique ensuite, en cascade et sur la valeur totale, les décotes environnementales : 200 000 $ en zone très élevée → 80 000 $, puis glissement de terrain, patrimoine, contamination. Cas exceptionnels (moins de 2 % des terrains). L’Ordre donne des fourchettes et non des valeurs parce que les facteurs changent avec le temps.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-6-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="5899" data-end="6008" id="c41"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:38:19</span><span class="vc-text"><b>Responsabilité professionnelle : vérifier à chaque mandat</b><small>Dire qu’un terrain vaut 100 000 $ alors qu’il en vaut 20 000 en zone inondable induit l’acheteur en erreur. Valider zone inondable et glissement à chaque évaluation ; l’un n’implique pas l’autre (une zone inondable est un débordement de cours d’eau, le Saguenay glisse sans être inondable).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-5-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6008" data-end="6300" id="c42"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:40:08</span><span class="vc-text"><b>Critères de sélection des comparables</b><small>Localisation similaire (affaire de jugement et de diligence raisonnable, qu’aucun algorithme ne remplace), zonage compatible (R1 avec R2, jamais avec du commercial), superficie à ±30 %, date de vente idéalement de moins de 12 mois (24 mois en dernier recours, jamais au-delà, minimum de trois comparables), services similaires : moins de différences, moins d’ajustements, moins de biais.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-6-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6300" data-end="6481" id="c43"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:45:00</span><span class="vc-text"><b>Transactions sans lien de dépendance</b><small>Écarter les ventes entre amis, familiales ou avec service rendu, repérables aux prix ronds et censées être déclarées par le notaire ; seules les ventes issues de l’offre et de la demande sont des comparables valables.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-6-1" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6481" data-end="6691" id="c44"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:48:01</span><span class="vc-text"><b>Sources de données au Québec</b><small>JLR / Teranet : transactions notariées ultra détaillées, payantes (abonnement professionnel réservé aux évaluateurs et courtiers) ; MLS / Centris pour les propriétés affichées ; Registre foncier (actes, servitudes, payant) ; rôle d’évaluation et cadastre (gratuits) ; données de marché Altus ; carte des zones inondables ; CPTAQ. Les intégrer dans un cadre méthodologique clair, par exemple un chiffrier Excel.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-6-2" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6691" data-end="6788" id="c45"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:51:31</span><span class="vc-text"><b>Le processus d’ajustement en six étapes</b><small>Vérifier que la vente est sans lien de dépendance, choisir l’unité de comparaison, identifier les différences entre chaque comparable et le sujet, quantifier les ajustements (la partie la plus subjective, qui évolue avec le marché), les appliquer, réconcilier et conclure la valeur brute.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-6-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6788" data-end="6900" id="c46"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:53:08</span><span class="vc-text"><b>Les ajustements qui affectent la base : droits, conditions de vente, temps</b><small>Droit de propriété, conditions de vente (une succession fixe un prix de cession mécanique pour le gain en capital, pas un prix de marché), puis l’ajustement de temps (3 % par an dans l’exemple du dernier cours).</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-6-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="6900" data-end="7020" id="c47"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:55:00</span><span class="vc-text"><b>Ajustements quantitatifs et qualitatifs</b><small>Quantitatifs : en dollars, en pourcentage ou par unité (superficie, mois écoulés). Qualitatifs : supérieur, inférieur ou similaire (localisation, environnement, vue). Privilégier le quantitatif quand les données le permettent et valider les montants empiriquement avec d’autres comparables.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-6-4" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="7020" data-end="7104" id="c48"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:57:00</span><span class="vc-text"><b>La règle fondamentale : on ajuste le comparable vers le sujet</b><small>Jamais l’inverse. Comparable supérieur au sujet → ajustement négatif ; comparable inférieur → ajustement positif. Exemple d’un sujet à la localisation parfaite comparé à un terrain moins bien situé : on relève le comparable.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/04/#s-4-6-3" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li><li class="vc " data-t="7104" data-end="7237.376" id="c49"><button type="button" class="vc-btn"><span class="vc-time">1:58:24</span><span class="vc-text"><b>Conclusion : fin du terrain, grille empirique à venir, cap sur le coût neuf</b><small>L’exemple numérique de la fin des diapositives est celui de la séance 3 et n’est pas repris. Le professeur déposera sur le site et enverra par courriel une grille empirique des ajustements observés sur le marché actuel, utile pour le TP1. La semaine prochaine : nouveau chapitre, la méthode du coût proprement dite.</small></span></button><a class="vc-link" href="/seance/05/" title="Voir dans les notes de cours"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></a></li></ol></div>144    <div class="vid-pane" data-pane="transcript" hidden>145      <div class="tr-tools"><input class="input" type="search" id="tr-search" placeholder="Chercher dans la transcription…" autocomplete="off"><label class="tr-follow"><input type="checkbox" id="tr-follow" checked> Suivre</label></div>146      <div class="tr-count" id="tr-count"></div>147      <div class="tr-list" id="tr-list"><p class="gl-count">Chargement de la transcription…</p></div>148    </div>149    <div class="vid-pane" data-pane="questions" hidden><ul class="vid-q"><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="670"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 11:10</button><div><b>On avait bien un mois pour remettre le TP1 ?</b><p>Oui, un mois ; il est tout à fait normal de ne pas l’avoir commencé. Le professeur s’informera à chaque séance de l’avancement pour dissiper les malentendus.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="694"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 11:34</button><div><b>Les activités interactives du site aident-elles pour le TP1 et l’examen ? L’examen contient-il des questions à choix de réponse ?</b><p>Oui pour les deux. L’examen comporte des choix de réponse et des cas semblables au TP mais condensés : les données sont fournies, pas de cahier de données à constituer ni de part discrétionnaire, donc il est plus facile que le TP. Dans le TP1, les comparables sont donnés ; seule la question 7 demande d’aller chercher dans UQO Éval un terrain réellement à vendre.</p></div></li><li class="vq"><button type="button" class="vq-t" data-t="1430"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 23:50</button><div><b>Si j’acquiers le petit triangle qui manque pour rendre mon terrain rectangulaire, quelle valeur a-t-il ?</b><p>L’ajout ne pénalise pas la partie déjà rectangulaire. La portion triangulaire garde de la valeur, mais décotée d’environ 10 à 15 % par pied carré (l’Ordre donne 5 à 25 % pour l’irrégulier) ; selon la règle de Harper, la valeur se concentre près de la façade.</p></div></li></ul></div>150    <div class="vid-pane" data-pane="chat" hidden><ul class="vid-chat"><li class="muted">Aucun message dans le clavardage.</li></ul></div>151  </aside>152</div>153  <div class="page">154    <p class="vid-note"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg> L’enregistrement commence dix minutes avant le début du cours (silence et accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 10:21. Séance d’une heure cinquante, sans pause et plus courte que la précédente : elle clôt la première partie du cours (le terrain). Le professeur démontre la règle de Harper dans Excel (44:28) et dessine à la souris dans Zoom pour répondre à une question sur les terrains irréguliers. L’exemple numérique complet du 123, rue des Pins n’a pas été repris en classe (identique à celui de la séance 3). Une grille empirique des ajustements, construite par le professeur à partir des données de marché actuelles, sera déposée sur le site et envoyée par courriel.</p>155    <section class="section" id="resume">156      <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Pour reconstruire la séance</div><h2>Ce qui s’est dit</h2></div><div class="vid-related"><a class="chip" href="/seance/04/">Notes de la séance 4</a><a class="chip" href="/files/slides/seance04.pdf">Diapositives de la séance 4 (PDF)</a><a class="chip" href="/seance/03/">Notes de la séance 3 (méthodes d’évaluation du terrain)</a><a class="chip" href="/seance/05/">Notes de la séance 5 (estimation du coût neuf)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_enonce.pdf">TP1 — énoncé (PDF)</a><a class="chip" href="/files/tp/IMM1033-20_TP1_gabarit.xlsx">TP1 — gabarit Excel</a><a class="chip" href="https://www.uqo-eval.app" target=_blank rel=noopener>UQO Éval — laboratoire d’évaluation</a><a class="chip" href="/seance/04/#quiz">Quiz de la séance 4</a><a class="chip" href="/videos/03/">Enregistrement de la séance 3</a></div></div>157      <div class="vid-two"><div class="prose" style="max-width:none"><p>Quatrième séance, plus courte (une heure cinquante, sans pause), qui clôt la première partie du cours consacrée au terrain. Après un point sur le TP1 et une question sur la nature de l’examen (choix de réponse et cas condensés avec données fournies), le professeur rappelle que les ajustements ne sont pas dictés par l’Ordre : ils se déduisent empiriquement des comparables. Il détaille ensuite les caractéristiques physiques à documenter pour chaque terrain : la superficie (valeur unitaire décroissante, 5 000 pi² à 12 $/pi² = 60 000 $), la forme (barème de décotes : trapézoïdal −5 à −10 %, triangulaire −15 à −30 %, en L, enclavé, en pointe ; rarement plus de 30 %), la topographie (surcoûts de 15 à 40 % en forte pente, excavation dans le roc) et la nature du sol (roc, gravier, sable, argile à éviter, nappe phréatique, contamination).</p><p>Le cœur de la séance est la règle de Harper, démontrée dans Excel : la valeur d’un terrain se répartit 40-30-20-10 selon la profondeur, de sorte qu’un terrain privé de son dernier quart vaut encore 90 % (80 000 $ sur 100 pieds → 72 000 $ sur 75 pieds). La règle de Davis (50-25-15-10) en est une variante plus sévère ; les deux servent au fractionnement, aux terrains excédentaires et aux expropriations partielles. Suivent la localisation (facteurs positifs et négatifs, mesurés par paires de ventes ajustées pour le temps), la hiérarchie du zonage au Québec (LAU, MRC, municipalité ; R1 à R6, commercial, industriel, agricole, forestier), la densité (implantation de 40 % contre 60 %, hauteur de 10 m) et les questions de conformité à poser.</p><p>Les services publics sont chiffrés en dollars (puits privé −5 000 à −15 000 $, fosse septique −10 000 à −25 000 $, rue non pavée −5 à −15 %), puis les infrastructures positives et négatives. La partie la plus actuelle porte sur les contraintes environnementales : le nouveau cadre des zones inondables (adopté en juin 2025, en vigueur depuis le 1er mars 2026) remplace les récurrences 0-20 et 20-100 ans par quatre classes de risque, interdit toute construction en zone très élevée et entraîne des décotes de 20 % à plus de 60 % ; les glissements de terrain (talus argileux du Saguenay, pluies intenses, −30 à −60 %), les sites contaminés (répertoire du MELCCFP), les servitudes, le patrimoine, les zones agricoles, boisés et bandes riveraines complètent le tableau. Synthèse : la valeur brute issue des comparables devient une valeur nette après application, en cascade et en dollars, de ces décotes exceptionnelles (moins de 2 % des terrains), à vérifier néanmoins à chaque mandat.</p><p>La dernière demi-heure passe à la mécanique des ajustements : critères de sélection des comparables (localisation similaire, zonage compatible, superficie ±30 %, vente de moins de 12 mois, maximum 24, sans lien de dépendance), sources de données québécoises (JLR / Teranet, Centris, Registre foncier, rôle, cadastre, Altus, cartes des zones inondables, CPTAQ), processus en six étapes, ajustements de base (droits, successions, temps), ajustements quantitatifs et qualitatifs, et la règle fondamentale : on ajuste toujours le comparable vers le sujet. Le professeur annonce une grille empirique des ajustements, déposée sur le site et envoyée par courriel, et la méthode du coût proprement dite pour la semaine suivante.</p></div><div class="box box-ret vid-ret"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-star"/></svg></span><span class="box-label">À retenir de la séance</span></div><div class="box-body"><ul><li>Les <strong>ajustements</strong> ne sont pas fixés par l’Ordre : ils se déduisent empiriquement des <strong>comparables</strong> (paires de ventes), jamais du sujet, et doivent être revalidés dans le temps.</li><li><strong>Superficie</strong> : la valeur au pied carré diminue quand la superficie augmente, fortement dans les premiers 10 000 pi², puis la courbe s’aplatit.</li><li><strong>Forme</strong> : le rectangle est la référence ; décote de 5 à 25 % par pied carré hors du rectangle (trapèze −5 à −10 %, triangle −15 à −30 %, en L −5 à −15 %, enclavé −10 à −20 %, en pointe −10 à −25 %), rarement plus de 30 %.</li><li><strong>Règle de Harper</strong> : 40-30-20-10 selon la profondeur (ratio profondeur/façade idéal ≈ 2). Un terrain amputé de son dernier quart vaut 90 % ; la <strong>règle de Davis</strong> (50-25-15-10) est plus sévère pour la profondeur.</li><li><strong>Topographie et sol</strong> : forte pente = surcoûts de 15 à 40 % ; le roc porte bien mais coûte à excaver ; l’<strong>argile</strong> et la nappe phréatique haute sont à éviter ; un sol contaminé est pratiquement invendable.</li><li><strong>Zonage</strong> : LAU → schéma de la MRC → plan d’urbanisme et règlement municipal ; R1 interdit toute deuxième adresse ou logement locatif ; vérifier conformité, changements récents, taux d’implantation et hauteur maximale.</li><li><strong>Services</strong> : puits privé −5 000 à −15 000 $, fosse septique −10 000 à −25 000 $, rue non pavée −5 à −15 % ; électricité obligatoire, gaz naturel sans impact.</li><li><strong>Zones inondables 2026</strong> : quatre classes (très élevé, élevé, modéré, faible) remplacent les récurrences ; aucune construction en zone très élevée ; décote de 20 % à 60 % et plus. À vérifier à chaque mandat, comme le risque de <strong>glissement de terrain</strong> (−30 à −60 % si élevé).</li><li><strong>Valeur brute → valeur nette</strong> : les décotes environnementales s’appliquent en cascade sur la valeur totale en dollars, après les ajustements de comparables.</li><li><strong>Sélection des comparables</strong> : même secteur, zonage compatible, superficie ±30 %, vente de moins de 12 mois (24 au maximum, minimum trois comparables), transaction sans lien de dépendance (pas de successions ni de ventes familiales).</li><li><strong>Sources</strong> : JLR / Teranet (transactions), Centris, Registre foncier, rôle et cadastre (gratuits), Altus, carte des zones inondables, CPTAQ.</li><li><strong>Règle fondamentale</strong> : on ajuste toujours le comparable vers le sujet — comparable supérieur → ajustement négatif, inférieur → positif ; privilégier les ajustements quantitatifs.</li></ul></div></div></div>158    </section>159    <section class="section" id="deroule">160      <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Déroulé</div><h2>Les 49 chapitres, minute par minute</h2><p>Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.</p></div></div>161      <div class="table-wrap"><table class="res-table vid-table"><thead><tr><th>Début</th><th>Chapitre</th><th class="al-r">Durée</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="0"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 0:00</button></td><td><b>Avant le cours : accueil des participants</b></td><td class="al-r muted">10:21</td><td></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="621"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 10:21</button></td><td><b>Ouverture : une séance plus courte qui clôt l’analyse du terrain</b><div class=muted>Fin de la matière sur l’analyse du terrain et les ajustements ; cette séance termine la première partie du cours, consacrée au terrain.</div></td><td class="al-r muted">0:28</td><td><a href="/seance/04/">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="649"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 10:49</button></td><td><b>Point sur le TP1 : où en êtes-vous ?</b><div class=muted>Une question reçue par courriel ; personne n’a encore commencé, ce qui est normal puisque la remise est dans un mois. Le professeur s’informera à chaque séance pour éviter les malentendus.</div></td><td class="al-r muted">0:45</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="694"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 11:34</button></td><td><b>Question : les activités interactives préparent-elles au TP1 et à l’examen ?</b><div class=muted>Oui, aux deux. L’examen comporte des choix de réponse et des cas condensés : les données sont fournies (pas de cahier de données à constituer), la procédure est claire, c’est plus facile que le TP. Dans le TP1, les comparables sont donnés ; seule la question 7 exige d’aller chercher un terrain réellement à vendre dans UQO Éval.</div></td><td class="al-r muted">2:32</td><td><a href="/ressources/">Ouvrir ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="846"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 14:06</button></td><td><b>Plan : caractéristiques, localisation, services, et d’où viennent les ajustements</b><div class=muted>L’Ordre ne dicte pas les ajustements : ils se déduisent des comparables (deux terrains semblables, l’un avec aqueduc, l’autre sans), jamais du sujet. Interprétation empirique guidée par des barèmes.</div></td><td class="al-r muted">2:04</td><td><a href="/seance/04/#s-4-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="970"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 16:10</button></td><td><b>Rappel : la formule fondamentale et les cinq étapes de la comparaison directe</b><div class=muted>Valeur = terrain + coût neuf − dépréciation ; on se concentre sur le terrain. Étapes : comparables aux conditions de vente optimales, unité de comparaison (pi², m², acre), ajustements, réconciliation.</div></td><td class="al-r muted">1:29</td><td><a href="/seance/04/#s-4-1-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1059"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 17:39</button></td><td><b>Les caractéristiques physiques à documenter pour chaque comparable</b><div class=muted>Dimension et superficie, forme, topographie, nature du sol, façade et profondeur, drainage et orientation : un tableau clair pour le sujet et chaque comparable, plus les caractéristiques d’environnement partagées avec les voisins.</div></td><td class="al-r muted">1:57</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1176"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 19:36</button></td><td><b>Superficie : la valeur unitaire décroît avec la taille</b><div class=muted>Unités et équivalences officielles. Un terrain de 5 000 pi² à Gatineau à 12 $/pi² vaut 60 000 $ ; à 12 000 pi² le prix unitaire baisse. Courbe décroissante qui s’aplatit : la décote est forte dans les premiers 10 000 pi² (passage de l’unifamilial au multirésidentiel), faible de 20 000 à 100 000 pi².</div></td><td class="al-r muted">2:10</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1306"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 21:46</button></td><td><b>Forme régulière ou irrégulière : angles droits, façade parallèle au fond</b><div class=muted>La majorité des terrains sont rectangulaires ; un terrain dont le fond n’est ni de même longueur ni parallèle à la façade est irrégulier et la zone hors du rectangle est difficilement exploitable (bâtiments cartésiens, limites d’implantation de 30 % dans certaines villes).</div></td><td class="al-r muted">2:04</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1430"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 23:50</button></td><td><b>Question : acquérir le triangle manquant pour régulariser son terrain, quelle valeur ?</b><div class=muted>L’ajout d’un triangle ne pénalise pas la partie déjà rectangulaire ; la portion triangulaire a de la valeur, mais décotée d’environ 10 à 15 % par pied carré. Dessin à la souris dans Zoom et renvoi à la règle de Harper.</div></td><td class="al-r muted">3:08</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1618"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 26:58</button></td><td><b>Décote typique des formes irrégulières : 5 à 25 % selon l’Ordre</b><div class=muted>Chaque pied carré hors du rectangle classique se décote de 5 à 25 % selon les comparables. Le régulier maximise l’utilisation : perte d’espace utilisable et surcoût de construction expliquent la décote ; un architecte audacieux peut optimiser, mais à grands frais.</div></td><td class="al-r muted">2:03</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1741"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 29:01</button></td><td><b>Sens de l’ajustement et barème par forme</b><div class=muted>Sujet irrégulier comparé à un comparable régulier : on ajuste le comparable négativement. Rectangulaire = référence ; carré moins flexible (maison plus petite) ; trapézoïdal −5 à −10 % ; triangulaire −15 à −30 % ; en L −5 à −15 % ; enclavé (accès limité) −10 à −20 % ; en pointe ou en coin −10 à −25 %. On pénalise rarement au-delà de 30 %.</div></td><td class="al-r muted">3:30</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="1951"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 32:31</button></td><td><b>Des décotes indicatives à valider sur le marché</b><div class=muted>Les barèmes vieillissent : vérifier avec les ventes du secteur, voire se constituer une grille d’ajustements empirique recalculée chaque année, au besoin à la demande selon les municipalités.</div></td><td class="al-r muted">1:03</td><td><a href="/seance/04/#s-4-6-6">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2014"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 33:34</button></td><td><b>Topographie : du terrain plat à l’excavation dans le roc</b><div class=muted>Plat = idéal, sans décote ; pente légère de 1 à 5 % (bon drainage, décote faible) ; modérée ; forte : surcoûts de construction de 15 à 40 %. Excavation dans le roc (Gatineau, Ottawa, Charlevoix) : dynamitage et expertise. Terrain accidenté : décote importante non chiffrée par l’Ordre.</div></td><td class="al-r muted">3:03</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2197"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 36:37</button></td><td><b>Nature du sol : roc, gravier, sable, argile, nappe phréatique</b><div class=muted>Le roc est excellent pour la portance (risque de glissement nul) mais coûteux à excaver ; gravier et sable conviennent ; l’argile ferme ou molle est à éviter (liquéfaction lors d’inondations, affaissements) ; nappe phréatique haute = drainage coûteux. Les types de sol sont publiés par le gouvernement du Québec ; rapport géotechnique (forages) pour un investissement majeur.</div></td><td class="al-r muted">2:50</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2367"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 39:27</button></td><td><b>Sol contaminé : pratiquement invendable</b><div class=muted>Le coût de décontamination dépasse souvent la valeur de revente du terrain, d’où les anciennes stations-service abandonnées ; travaux spécialisés en plusieurs couches ; le pollueur est responsable, sauf faillite.</div></td><td class="al-r muted">2:01</td><td><a href="/seance/04/#s-4-5-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2488"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 41:28</button></td><td><b>Façade, profondeur et ratio profondeur/façade</b><div class=muted>La façade est la longueur sur rue, la profondeur la distance rue–fond ; ratio idéal autour de 2 (120 sur 60), jusqu’à 3. Un terrain carré oblige une maison sur le large, donc plus petite : il vaut moins qu’un terrain profond.</div></td><td class="al-r muted">2:15</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2623"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 43:43</button></td><td><b>La règle de Harper : la façade capte plus de valeur que le fond</b><div class=muted>Outil indicatif, pas une science exacte, mais qui a fait ses preuves : la valeur d’un terrain se répartit selon la profondeur, les tranches proches de la rue valant le plus.</div></td><td class="al-r muted">0:45</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2668"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 44:28</button></td><td><b>Démonstration Excel : la règle 40-30-20-10</b><div class=muted>Un terrain de 100 000 $ découpé en quatre tranches de profondeur valant 40 000, 30 000, 20 000 et 10 000 $. Le comparable voisin, identique mais privé du dernier quart, vaut donc 90 000 $, et non 75 000 $ : 25 % de superficie en moins pour 10 % de valeur en moins.</div></td><td class="al-r muted">4:33</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2941"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 49:01</button></td><td><b>Exemple des diapositives : 100 pieds à 80 000 $ → 75 pieds à 72 000 $</b><div class=muted>Le dernier 25 pieds ne vaut que 10 %, soit 8 000 $. Plus facile à appliquer quand le sujet est plus petit que le comparable.</div></td><td class="al-r muted">0:31</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="2972"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 49:32</button></td><td><b>La règle de Davis (50-25-15-10) et la vérification empirique</b><div class=muted>Variante plus sévère pour la profondeur ; selon le professeur, Harper prévaut dans un rapport, Davis reste admise. On peut tester laquelle tient dans un quartier avec deux ventes de profondeurs différentes ; règles enseignées par l’Ordre et au curriculum de l’examen des évaluateurs agréés, mais qui mériteraient d’être modernisées.</div></td><td class="al-r muted">1:46</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3078"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 51:18</button></td><td><b>À quoi sert la règle : fractionnement, terrain excédentaire, expropriation partielle</b><div class=muted>Céder la moitié arrière d’un terrain ne vaut que 25 % (Davis) ou 30 % (Harper) de sa valeur ; le devant conserve 70 à 75 %.</div></td><td class="al-r muted">1:27</td><td><a href="/seance/04/#s-4-2-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3165"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 52:45</button></td><td><b>Localisation : les facteurs positifs</b><div class=muted>« Location, location, location » : proximité des parcs et écoles, transport en commun, vue dégagée, commerces et services, accès rapide à une autoroute. Pas de barème universel : tout dépend de la ville et du quartier.</div></td><td class="al-r muted">1:04</td><td><a href="/seance/04/#s-4-3-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3229"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 53:49</button></td><td><b>Mesurer la surcote ou la décote avec deux ventes</b><div class=muted>Deux terrains du même quartier, l’un près de l’autoroute, l’autre non, ajustés pour le temps (par exemple 3 % par an) ; au besoin isoler l’effet dans un autre quartier à caractéristiques constantes. Laborieux, car les ventes de terrains vacants sont rares ; ce sera plus riche avec les bâtiments.</div></td><td class="al-r muted">1:55</td><td><a href="/seance/04/#s-4-6-5">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3344"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 55:44</button></td><td><b>Localisation : les facteurs négatifs</b><div class=muted>Proximité industrielle, bruit d’autoroute ou d’aéroport (être à côté n’est pas être près de l’entrée), lignes à haute tension d’Hydro-Québec (inquiétudes électromagnétiques), anciens sites d’enfouissement devenus écocentres, criminalité (déterminante surtout aux États-Unis, modeste au Québec).</div></td><td class="al-r muted">4:03</td><td><a href="/seance/04/#s-4-3-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3587"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 59:47</button></td><td><b>La hiérarchie du zonage et les classes résidentielles R1 à R6</b><div class=muted>Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (Québec), schéma d’aménagement (MRC), plan d’urbanisme et règlement de zonage (municipalité). R1 unifamilial : une seule adresse, aucun logement locatif même avec une deuxième entrée ; R2-R3 bifamilial et trifamilial (jumelés) ; R4 à R6 multifamilial.</div></td><td class="al-r muted">2:26</td><td><a href="/seance/04/#s-4-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3733"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:02:13</button></td><td><b>L’écart de valeur R1/R2 et la demande de changement de zonage</b><div class=muted>Le bifamilial gagne en popularité ; R1 interdit deux adresses postales et deux lots. Un changement de zonage se demande, se justifie et prend du temps.</div></td><td class="al-r muted">0:46</td><td><a href="/seance/04/#s-4-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3779"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:02:59</button></td><td><b>Zones commerciales, industrielles, agricoles et forestières</b><div class=muted>Commercial local, artériel ou régional ; industriel léger (embouteillage, production alimentaire), moyen, lourd (raffinage, abattoirs) ; agricole (fermes, fermettes, prix en hausse) ; forestier : les terres à bois, peu documentées et sous-exploitées.</div></td><td class="al-r muted">2:27</td><td><a href="/seance/04/#s-4-3-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="3926"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:05:26</button></td><td><b>Densité, taux d’implantation et hauteur maximale</b><div class=muted>En R1 à Gatineau, implantation maximale de 40 % contre 60 % ailleurs : la densité permise influence le prix ; parfois une seule construction permise ; hauteur maximale de 10 m, soit deux étages. Tout est détaillé au cadastre et aux règlements.</div></td><td class="al-r muted">1:37</td><td><a href="/seance/04/#s-4-3-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4023"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:07:03</button></td><td><b>Les questions de zonage à poser et le rôle des municipalités et MRC</b><div class=muted>Conformité au zonage actuel, changement récent, cohérence avec le quartier : passer de R1 à C1 sur un axe commercial est un gain, un règlement interdisant l’usage actuel est une perte. La MRC regroupe des municipalités (exemple de l’île d’Orléans).</div></td><td class="al-r muted">2:02</td><td><a href="/seance/04/#s-4-3-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4145"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:09:05</button></td><td><b>Services publics : aqueduc et égout sanitaire</b><div class=muted>Sans aqueduc (puits privé) : décote moyenne de 5 000 à 15 000 $ ; sans égout sanitaire (fosse septique à vidanger) : 10 000 à 25 000 $. Fréquent sur les grands terrains éloignés, qui sont aussi plus abordables.</div></td><td class="al-r muted">2:35</td><td><a href="/seance/04/#s-4-4-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4300"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:11:40</button></td><td><b>Égout pluvial, électricité, gaz naturel, rue non pavée et taxes spéciales</b><div class=muted>Égout pluvial peu déterminant ; l’électricité n’est pas un ajustement, le raccordement est obligatoire ; le gaz naturel est sans impact majeur ; rue de gravier : décote de 5 à 15 %. Les municipalités peuvent imposer des taxes spéciales de raccordement à tous les résidents.</div></td><td class="al-r muted">2:37</td><td><a href="/seance/04/#s-4-4-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4457"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:14:17</button></td><td><b>Infrastructures positives et négatives</b><div class=muted>Positives : autoroutes, ponts (Québec–Lévis), échangeurs, SRB, train léger, parcs, pistes cyclables, fibre optique (sinon Starlink). Négatives : postes de transformation d’Hydro-Québec, stations d’épuration, tours de communication, lignes à haute tension, dépôts à neige (camions en hiver).</div></td><td class="al-r muted">2:25</td><td><a href="/seance/04/#s-4-4-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4602"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:16:42</button></td><td><b>Zones inondables : le nouveau cadre de 2026</b><div class=muted>Changement majeur : cadre adopté en juin 2025, en vigueur depuis le 1er mars 2026. Les classes par récurrence (0-20 ans, 20-100 ans) sont remplacées par un risque très élevé, élevé, modéré ou faible : l’inondation peut survenir à tout moment, seule la probabilité varie.</div></td><td class="al-r muted">1:19</td><td><a href="/seance/04/#s-4-5-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4681"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:18:01</button></td><td><b>Conséquences : constructions interdites, assurabilité, eau qui ne se retire plus</b><div class=muted>Risque très élevé : aucune nouvelle construction, le terrain ne vaut presque plus rien ; les bâtiments existants restent mais deviennent pratiquement inassurables. Élevé : construction fortement restreinte, aucune banque ne finance ; modéré : permis avec mesures d’immunisation ; faible : adaptation mineure. Environ 2 % des terrains sont visés.</div></td><td class="al-r muted">3:10</td><td><a href="/seance/04/#s-4-5-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="4871"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:21:11</button></td><td><b>Impact sur la valeur : −20 % à −60 % et plus</b><div class=muted>Décote d’environ 20 % pour un risque faible, 60 % et plus pour un risque très élevé (un terrain nu garde une utilité). Exemples de la Beauce et de la Louisiane (digues, terrains sous le niveau de la mer). Cartographie gouvernementale par adresse, déployée sur 30 % du territoire ; le risque sismique n’est pas encore pris en compte au Québec, contrairement au Japon ou à la Californie.</div></td><td class="al-r muted">4:25</td><td><a href="/seance/04/#s-4-5-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5136"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:25:36</button></td><td><b>Glissements de terrain : talus argileux et pluies intenses</b><div class=muted>Saguenay–Lac-Saint-Jean (déluge de 1996, cratère d’une municipalité, route emportée près de L’Anse-Saint-Jean) : les pluies tombent désormais en moins de temps, scénario parfait pour les glissements, plus catastrophiques qu’une inondation car le lot peut disparaître. Décote de 30 à 60 % (risque élevé), 10 à 25 % (modéré) ; cartographie de la Sécurité publique et études géotechniques ; à considérer dans les zones argileuses (Laurentides, Saguenay, Montérégie), pas à Montréal, Québec ou Trois-Rivières.</div></td><td class="al-r muted">4:56</td><td><a href="/seance/04/#s-4-5-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5432"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:30:32</button></td><td><b>Sites contaminés : millions de dollars et répertoire du MELCCFP</b><div class=muted>Études de caractérisation par phases avant même la décontamination. Le répertoire en ligne des terrains contaminés sert aussi à anticiper la propagation vers les terrains adjacents (ancienne station-service) sans nécessairement appliquer de décote. Cadre légal : l’obligation de décontaminer naît quand la contamination est connue.</div></td><td class="al-r muted">2:08</td><td><a href="/seance/04/#s-4-5-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5560"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:32:40</button></td><td><b>Servitudes, sites patrimoniaux, zones agricoles, boisés et bandes riveraines</b><div class=muted>Servitudes d’Hydro-Québec et de passage (zones inconstructibles, à vérifier au Registre foncier) ; sites patrimoniaux à effet variable (contraintes de démolition et de rénovation, aires de protection, exemple des plaines d’Abraham) ; zones agricoles protégées, protection des boisés et bandes riveraines : des parcelles dont on est propriétaire sans pouvoir les utiliser.</div></td><td class="al-r muted">2:26</td><td><a href="/seance/04/#s-4-5-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5706"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:35:06</button></td><td><b>Synthèse : de la valeur brute à la valeur nette du terrain</b><div class=muted>Les comparables ajustés (superficie, forme, services…) donnent une valeur brute en dollars ; on y applique ensuite, en cascade et sur la valeur totale, les décotes environnementales : 200 000 $ en zone très élevée → 80 000 $, puis glissement de terrain, patrimoine, contamination. Cas exceptionnels (moins de 2 % des terrains). L’Ordre donne des fourchettes et non des valeurs parce que les facteurs changent avec le temps.</div></td><td class="al-r muted">3:13</td><td><a href="/seance/04/#s-4-6-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="5899"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:38:19</button></td><td><b>Responsabilité professionnelle : vérifier à chaque mandat</b><div class=muted>Dire qu’un terrain vaut 100 000 $ alors qu’il en vaut 20 000 en zone inondable induit l’acheteur en erreur. Valider zone inondable et glissement à chaque évaluation ; l’un n’implique pas l’autre (une zone inondable est un débordement de cours d’eau, le Saguenay glisse sans être inondable).</div></td><td class="al-r muted">1:49</td><td><a href="/seance/04/#s-4-5-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6008"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:40:08</button></td><td><b>Critères de sélection des comparables</b><div class=muted>Localisation similaire (affaire de jugement et de diligence raisonnable, qu’aucun algorithme ne remplace), zonage compatible (R1 avec R2, jamais avec du commercial), superficie à ±30 %, date de vente idéalement de moins de 12 mois (24 mois en dernier recours, jamais au-delà, minimum de trois comparables), services similaires : moins de différences, moins d’ajustements, moins de biais.</div></td><td class="al-r muted">4:52</td><td><a href="/seance/04/#s-4-6-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6300"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:45:00</button></td><td><b>Transactions sans lien de dépendance</b><div class=muted>Écarter les ventes entre amis, familiales ou avec service rendu, repérables aux prix ronds et censées être déclarées par le notaire ; seules les ventes issues de l’offre et de la demande sont des comparables valables.</div></td><td class="al-r muted">3:01</td><td><a href="/seance/04/#s-4-6-1">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6481"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:48:01</button></td><td><b>Sources de données au Québec</b><div class=muted>JLR / Teranet : transactions notariées ultra détaillées, payantes (abonnement professionnel réservé aux évaluateurs et courtiers) ; MLS / Centris pour les propriétés affichées ; Registre foncier (actes, servitudes, payant) ; rôle d’évaluation et cadastre (gratuits) ; données de marché Altus ; carte des zones inondables ; CPTAQ. Les intégrer dans un cadre méthodologique clair, par exemple un chiffrier Excel.</div></td><td class="al-r muted">3:30</td><td><a href="/seance/04/#s-4-6-2">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6691"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:51:31</button></td><td><b>Le processus d’ajustement en six étapes</b><div class=muted>Vérifier que la vente est sans lien de dépendance, choisir l’unité de comparaison, identifier les différences entre chaque comparable et le sujet, quantifier les ajustements (la partie la plus subjective, qui évolue avec le marché), les appliquer, réconcilier et conclure la valeur brute.</div></td><td class="al-r muted">1:37</td><td><a href="/seance/04/#s-4-6-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6788"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:53:08</button></td><td><b>Les ajustements qui affectent la base : droits, conditions de vente, temps</b><div class=muted>Droit de propriété, conditions de vente (une succession fixe un prix de cession mécanique pour le gain en capital, pas un prix de marché), puis l’ajustement de temps (3 % par an dans l’exemple du dernier cours).</div></td><td class="al-r muted">1:52</td><td><a href="/seance/04/#s-4-6-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="6900"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:55:00</button></td><td><b>Ajustements quantitatifs et qualitatifs</b><div class=muted>Quantitatifs : en dollars, en pourcentage ou par unité (superficie, mois écoulés). Qualitatifs : supérieur, inférieur ou similaire (localisation, environnement, vue). Privilégier le quantitatif quand les données le permettent et valider les montants empiriquement avec d’autres comparables.</div></td><td class="al-r muted">2:00</td><td><a href="/seance/04/#s-4-6-4">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="7020"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:57:00</button></td><td><b>La règle fondamentale : on ajuste le comparable vers le sujet</b><div class=muted>Jamais l’inverse. Comparable supérieur au sujet → ajustement négatif ; comparable inférieur → ajustement positif. Exemple d’un sujet à la localisation parfaite comparé à un terrain moins bien situé : on relève le comparable.</div></td><td class="al-r muted">1:24</td><td><a href="/seance/04/#s-4-6-3">Notes ↗</a></td></tr><tr><td class="al-r"><button type="button" class="btn btn-sm btn-ghost vt-seek" data-t="7104"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-play"/></svg> 1:58:24</button></td><td><b>Conclusion : fin du terrain, grille empirique à venir, cap sur le coût neuf</b><div class=muted>L’exemple numérique de la fin des diapositives est celui de la séance 3 et n’est pas repris. Le professeur déposera sur le site et enverra par courriel une grille empirique des ajustements observés sur le marché actuel, utile pour le TP1. La semaine prochaine : nouveau chapitre, la méthode du coût proprement dite.</div></td><td class="al-r muted">2:13</td><td><a href="/seance/05/">Notes ↗</a></td></tr></tbody></table></div>162    </section>163    <section class="section" id="telechargements">164      <div class="section-head"><div><div class="eyebrow">Téléchargements</div><h2>Emporter la séance</h2></div></div>165      <div class="table-wrap"><table class="res-table"><thead><tr><th>Fichier</th><th></th></tr></thead><tbody><tr><td><span class="file-icon file-mp4">MP4</span><a href="/videos/04/video.mp4" download>Vidéo complète (MP4, 131,5 Mo)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">L’enregistrement Zoom original : écran partagé et voix.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/video.mp4" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-m4a">M4A</span><a href="/videos/04/audio.m4a" download>Audio seulement (M4A, 71,3 Mo)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Pour écouter la séance en déplacement.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/audio.m4a" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-vtt">VTT</span><a href="/videos/04/captions.vtt" download>Sous-titres (WebVTT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">1699 sous-titres synchronisés.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/captions.vtt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-srt">SRT</span><a href="/videos/04/transcript.srt" download>Sous-titres (SRT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">Pour VLC, QuickTime ou tout lecteur.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/transcript.srt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-txt">TXT</span><a href="/videos/04/transcript.txt" download>Transcription horodatée (texte)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">18 053 mots, chapitres et minutage.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/transcript.txt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr><tr><td><span class="file-icon file-vtt">VTT</span><a href="/videos/04/chapters.vtt" download>Chapitres (WebVTT)</a><div style="font-size:.85rem;color:var(--gris)">49 chapitres.</div></td><td><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/videos/04/chapters.vtt" download><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Télécharger</a></td></tr></tbody></table></div>166      <p class="gl-count">Transcription automatique (Whisper large-v3-turbo) non corrigée : les noms propres, les chiffres et certains termes techniques peuvent être erronés. Enregistrement destiné aux personnes inscrites au cours ; ne pas rediffuser.</p>167    </section>168    169<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances vidéo">170  <a class="prev" href="/videos/03/"><small>← Séance vidéo 3</small><b>Méthodes d'évaluation du terrain</b></a>171  <a class="next" href="/videos/05/"><small>Séance vidéo 5 →</small><b>Coût de reproduction et coût de remplacement</b></a>172</nav>173  </div>174</main>175<footer class="site-footer">176  <div class="footer-inner">177    <div class="footer-brand">178      <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">179      <div class="brand-code">IMM1033</div>180      <div>Méthodes du coût en évaluation immobilière</div>181      <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Automne 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>182      <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>183    </div>184    <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>185    <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>186    <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1003.app" rel="noopener">IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</a></div>187  </div>188  <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1033 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>189</footer>190<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">191  <div class="search-box">192    <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">193    <div class="search-results"></div>194    <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>195  </div>196</div>197198<script src="/assets/js/app.js" defer></script>199</body>200</html>201
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