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1WEBVTT2Kind: captions3Language: fr451600:00:05.420 --> 00:00:07.7607Bonjour tout le monde, donc j'espère que vous allez bien.8921000:00:08.080 --> 00:00:11.38011Aujourd'hui, on va reprendre donc la séance qu'on n'a pas été en mesure de faire121331400:00:11.400 --> 00:00:14.54015jeudi passé donc à cause d'un problème d'Internet.161741800:00:14.960 --> 00:00:17.08019Je suis vraiment désolé donc de cet inconvénient-là.202152200:00:18.480 --> 00:00:20.38023Donc, on va faire la séance relativement rapidement.242562600:00:20.620 --> 00:00:24.84027Donc, c'est préenregistré évidemment étant donné que ce n'est pas sur les heures282973000:00:24.860 --> 00:00:28.76031normales de cours. Donc, on va voir la méthode d'estimation des coûts plus en323383400:00:28.780 --> 00:00:32.10035détail. C'est-à-dire que là, on va vraiment avoir quatre méthodes qui vont permettre363793800:00:32.120 --> 00:00:38.72039de déterminer le coût de construction d'un bâtiment à partir de la4041104200:00:38.740 --> 00:00:42.44043reconstruction dans le fond par méthode des quantités des coûts de construction,4445114600:00:43.100 --> 00:00:46.20047de ratio également. Donc, on va vraiment avoir quatre méthodes complètes.4849125000:00:49.080 --> 00:00:52.20051Un petit rappel, donc. Pour déterminer la valeur d'un bâtiment,5253135400:00:52.500 --> 00:00:53.86055on utilise la valeur d'un terrain.5657145800:00:54.740 --> 00:00:59.94059Ensuite, on ajoute le coût du bâtiment de construit neuf et on déprécie,6061156200:01:00.020 --> 00:01:02.88063donc on retient la dépréciation totale.6465166600:01:04.040 --> 00:01:09.20067C'est très important de se rappeler aussi qu'il y a des unités de comparaison qui6869177000:01:09.220 --> 00:01:13.18071doivent être similaires, donc des dollars par pied carré et des dollars par mètre7273187400:01:13.200 --> 00:01:17.18075carré. Et on a plusieurs ressources pour obtenir les données afin de faire cette7677197800:01:17.200 --> 00:01:20.56079estimation-là qui sont Altus Group, Marshall & Swift, RSMIC.8081208200:01:22.800 --> 00:01:26.24083Donc, à la fin de la séance, vous allez vraiment être capable d'utiliser la méthode8485218600:01:26.260 --> 00:01:31.60087comparative, la méthode par quantité et prix unitaire, la méthode par composante et8889229000:01:31.620 --> 00:01:32.62091la méthode du coindexé.9293239400:01:35.020 --> 00:01:39.90095Voici donc les quatre méthodes que vous pouvez utiliser en soi.9697249800:01:40.040 --> 00:01:41.88099Donc, il y a la méthode comparative qui est la plus simple.1001012510200:01:42.700 --> 00:01:47.940103Donc, vous utilisez donc un coût au pied carré pour une propriété donc similaire en1041052610600:01:47.960 --> 00:01:51.040107quelque sorte. Vous utilisez donc des comparables et vous appliquez simplement un1081092711000:01:51.060 --> 00:01:53.080111ratio pour déterminer le coût de construction.1121132811400:01:54.380 --> 00:01:57.860115Ensuite, il y a la méthode la plus complexe, mais la plus précise,1161172911800:01:57.880 --> 00:02:00.660119qui est la Quantity Survey, quantité et prix.1201213012200:02:01.060 --> 00:02:02.840123Donc, c'est très précis comme méthode.1241253112600:02:03.120 --> 00:02:08.400127C'est probablement la meilleure, mais elle amène énormément de dépenses en temps et1281293213000:02:08.420 --> 00:02:13.100131en travail. Donc, c'est relativement laborieux d'appliquer cette méthode-là.1321333313400:02:13.700 --> 00:02:17.080135Ensuite, il y a la méthode par composante, qu'on appelle co-installé,1361373413800:02:17.460 --> 00:02:20.740139qui est une sorte d'équilibre entre la précision et la rapidité.1401413514200:02:21.580 --> 00:02:25.460143Et finalement, le coût indexé, c'est le coût original ajusté.1441453614600:02:25.580 --> 00:02:28.140147C'est-à-dire que si une propriété, par exemple, qui a été construite il y a 10 ans,1481493715000:02:29.020 --> 00:02:32.620151vous allez simplement prendre le coût de construction réel il y a 10 ans et vous1521533815400:02:32.640 --> 00:02:37.880155allez ajuster avec un ratio pour ajuster pour la valeur de l'argent dans le temps.1561573915800:02:38.820 --> 00:02:41.880159Chaque méthode répond à des besoins différents selon le contexte.1601614016200:02:42.080 --> 00:02:46.400163Le choix dépend de la disponibilité des données et la précision que vous voulez pour1641654116600:02:46.420 --> 00:02:47.220167votre évaluation.1681694217000:02:48.740 --> 00:02:50.240171Bon, méthode comparative.1721734317400:03:17.080 --> 00:03:20.120175et vous allez ajuster pour la superficie de la propriété que vous voulez évaluer.1761774417800:03:22.140 --> 00:03:24.960179En soi, c'est une méthode qui est probablement la plus couramment utilisée en1801814518200:03:24.980 --> 00:03:27.660183pratique. Ça repose donc sur le principe de substitution.1841854618600:03:28.120 --> 00:03:32.440187C'est-à-dire que s'il y a une propriété aux alentours qui est évaluée avec ce type1881894719000:03:32.460 --> 00:03:36.500191de ratio-là, forcément la propriété à côté va suivre la même logique au niveau des1921934819400:03:36.520 --> 00:03:41.280195coûts. Les coûts unitaires sont en quelque sorte tirés des constructions récentes1961974919800:03:41.300 --> 00:03:44.660199locales, du guide des coûts Altus et des données des entrepreneurs.2002015020200:03:49.620 --> 00:03:53.960203Comme on a dit, la sélection des comparables, il faut absolument que ce soit le même2042055120600:03:53.980 --> 00:03:57.240207type de bâtiment, donc résidentiel, commercial, industriel,2082095221000:03:58.180 --> 00:04:00.860211qualité de construction similaire et une taille comparable,2122135321400:04:01.200 --> 00:04:03.940215plus ou moins 20 % de taille comparable.2162175421800:04:04.480 --> 00:04:06.840219Il faut que la date de construction soit relativement récente,2202215522200:04:06.960 --> 00:04:10.760223donc moins de trois ans, et il faut que ce soit la même région géographique.2242255622600:04:11.740 --> 00:04:13.740227Il faut qu'il y ait également des composantes similaires.2282295723000:04:13.840 --> 00:04:18.280231C'est-à-dire que si vous évaluez un bungalow, ce serait quand même intéressant d2322335823400:04:18.300 --> 00:04:22.140235'avoir un bungalow comme comparable et non par exemple un duplex ou autre.2362375923800:04:23.980 --> 00:04:26.020239Également, si la propriété que vous évaluez a un sous-sol,2402416024200:04:26.880 --> 00:04:29.240243ça pourrait être pratique que les comparables que vous allez utiliser pour faire2442456124600:04:29.260 --> 00:04:31.340247votre évaluation aient également un sous-sol.2482496225000:04:32.380 --> 00:04:37.480251Mais ce n'est pas absolument nécessaire que ce soit toujours identique.2522536325400:04:37.720 --> 00:04:40.760255Il y a des ajustements qu'on peut faire pour corriger le fait qu'on n'a pas le même2562576425800:04:40.780 --> 00:04:42.080259type de propriété dans nos comparables.2602616526200:04:45.720 --> 00:04:49.140263Maintenant, la sélection des comparables, bon, la source des données,2642656626600:04:49.180 --> 00:04:52.080267c'est les permis de construction municipaux, donc des constructions aux alentours,2682696727000:04:52.380 --> 00:04:57.300271le rôle d'évaluation foncier, les données de la SHL, les entrepreneurs généraux et2722736827400:04:57.320 --> 00:04:58.960275leurs soumissions, donc, qui ont été faites, par exemple,2762776927800:04:59.100 --> 00:05:02.100279pour des propriétés aux alentours, et évidemment, donc,2802817028200:05:02.260 --> 00:05:04.500283le HALTUS Group, donc, le Canadian Cause Guide.2842857128600:05:08.180 --> 00:05:10.480287Maintenant, il y a des ajustements qui peuvent être nécessaires,2882897229000:05:10.500 --> 00:05:13.860291donc si par exemple vos comparables sont quand même relativement différents.2922937329400:05:14.200 --> 00:05:15.500295Il y a un ajustement de taille.2962977429800:05:15.940 --> 00:05:18.800299Bon, il y a une économie d'échelle évidemment, donc plus c'est grand,3003017530200:05:19.240 --> 00:05:22.140303plus il va y avoir donc un coût par pied carré qui va être faible.3043057630600:05:22.260 --> 00:05:23.740307Donc, il va falloir ajuster pour l'économie d'échelle.3083097731000:05:24.700 --> 00:05:28.360311La qualité également. Si les matériaux et la finition sont différents dans les3123137831400:05:28.380 --> 00:05:32.200315comparables que vous utilisez et que vous, la propriété est quand même très bas de3163177931800:05:32.220 --> 00:05:36.080319gamme, il va falloir un ajustement pour une qualité supérieure.3203218032200:05:38.500 --> 00:05:40.040323Ensuite, inflation des coûts.3243258132600:05:40.460 --> 00:05:44.340327Si les comparables que vous utilisez sont relativement,3283298233000:05:45.140 --> 00:05:48.200331si la propriété que vous évaluez est plus récente et que vous avez des comparables3323338333400:05:48.220 --> 00:05:52.500335plus anciens, il va falloir ajouter pour l'évolution de l'argent dans le tas,3363378433800:05:52.580 --> 00:05:53.380339la valeur de l'argent dans le tas.3403418534200:05:54.260 --> 00:05:57.900343La localisation également, coût de la main-d'oeuvre, les régions plus éloignées,3443458634600:05:58.020 --> 00:05:59.980347ça engendre des coûts plus importants.3483498735000:06:00.100 --> 00:06:00.900351Tout ça, il faut en venir compte.3523538835400:06:02.020 --> 00:06:06.180355Aussi, donc, une hauteur plus que d'étages, plus que les coûts sont importants.3563578935800:06:06.280 --> 00:06:09.620359C'est-à-dire que ce n'est pas rajouter un étage, on ne double pas nécessairement les3603619036200:06:09.640 --> 00:06:10.680363coûts de construction d'un bungalow.3643659136600:06:11.220 --> 00:06:14.460367Des fois, c'est moins important, mais des fois, ça amène plus de complexité,3683699237000:06:14.640 --> 00:06:17.040371étant donné que ça demande des matériaux, une structure différente.3723739337400:06:18.620 --> 00:06:22.260375Ensuite, la forme. Un pégrimètre, une superficie qui est irrégulière,3763779437800:06:22.400 --> 00:06:23.220379c'est plus de coûts également.3803819538200:06:23.240 --> 00:06:24.940383Donc, il faut ajuster également à ce niveau-là.3843859638600:06:29.060 --> 00:06:33.540387Ici, vous avez donc un exemple du coût unitard qui diminue lorsque la taille du3883899739000:06:33.560 --> 00:06:37.360391ventissement augmente. Les frais fixes sont répartis sur plus de superficie.3923939839400:06:37.760 --> 00:06:41.460395C'est logique, ce n'est pas nécessairement contre-intuitif tout ça.3963979939800:06:42.140 --> 00:06:46.460399Mais en soi, c'est vraiment l'essence même de la méthode par comparaison.40040110040200:06:49.040 --> 00:06:52.820403Les coûts, si vous avez besoin des ajustés, on avait déjà vu cette formule-là.40440510140600:06:52.840 --> 00:06:57.300407Donc, vous allez simplement prendre l'indice de la date d'évaluation sur l'indice de40840910241000:06:57.320 --> 00:07:01.200411la date comparable et vous allez multiplier, donc, par le coût de votre comparable41241310341400:07:01.220 --> 00:07:03.180415pour le ramener, donc, à une valeur ajustée.41641710441800:07:05.900 --> 00:07:10.040419Maintenant, ça ici, c'est les indices, donc, de qualité.42042110542200:07:10.220 --> 00:07:11.980423Donc, c'est-à-dire que si vous avez une propriété, donc,42442510642600:07:12.080 --> 00:07:17.620427qui est de qualité, donc, économique, ça va être l'indice relatif par rapport à un42842910743000:07:17.640 --> 00:07:19.920431standard qui est de 1. Donc, la référence, c'est vraiment standard.43243310843400:07:20.300 --> 00:07:23.300435Et lorsque vous allez à bon, bien là, ça augmente à 1.10,43643710943800:07:23.540 --> 00:07:25.700439supérieur à 1.25 et luxe 1.5.44044111044200:07:26.800 --> 00:07:31.760443Encore une fois, tout est détaillé dans les guides d'Altus et de Marshall & Swift.44444511144600:07:35.600 --> 00:07:39.260447Il y a également des ajustements qui doivent être faits pour les régions et tout ça.44844911245000:07:39.900 --> 00:07:43.080451Et vraiment, c'est les facteurs que vous pouvez utiliser.45245311345400:07:43.220 --> 00:07:46.360455Mais encore une fois, ces facteurs-là peuvent changer dépendamment de comment la45645711445800:07:46.380 --> 00:07:47.740459démographie évolue et autres.46046111546200:07:53.220 --> 00:07:58.420463Ici, donc, vous avez un exemple, donc, ici, donc, d'application de la méthode46446511646600:07:58.440 --> 00:08:01.480467comparative. Donc, vous avez trois comparables avec un sujet que vous cherchez à46846911747000:08:01.500 --> 00:08:05.540471évaluer. Vous allez déterminer, donc, ici, vraiment, pour chacun des comparables,47247311847400:08:05.700 --> 00:08:09.020475le coût par pied carré ajusté net.47647711947800:08:09.240 --> 00:08:10.700479Donc, c'est la valeur qui est ici en bas.48048112048200:08:10.720 --> 00:08:16.620483Et lorsque vous avez déterminé cette valeur-là, vous allez déterminer une valeur48448512148600:08:16.640 --> 00:08:21.360487moyenne de coût par pied carré ajusté, basé sur les trois comparables que vous avez.48848912249000:08:22.060 --> 00:08:26.720491Et là, lorsque vous avez déterminé cette moyenne-là de 194.36,49249312349400:08:27.100 --> 00:08:31.640495vous allez multiplier cela par la superficie du sujet que vous cherchez à évaluer.49649712449800:08:31.900 --> 00:08:37.100499Et là, ça va vous donner la valeur des coûts de construction de la propriété sujet,50050112550200:08:37.340 --> 00:08:42.720503qui va être de 281 822. Et comme vous pouvez le voir ici,50450512650600:08:42.820 --> 00:08:45.220507il y a les coûts de construction de la propriété initialement,50850912751000:08:45.520 --> 00:08:49.540511le coût par pied carré de chacun des comparables bruts.51251312851400:08:49.840 --> 00:08:52.980515Et là, il y a un ajustement qui est fait ici en pourcentage pour la taille,51651712951800:08:53.520 --> 00:08:58.380519la date de ce comparable-là, donc les coûts de construction qui ont été engendrés à52052113052200:08:58.400 --> 00:09:00.280523quelle période. Est-ce que ça fait deux ans, trois ans,52452513152600:09:00.360 --> 00:09:04.520527quatre ans ? Un ajustement pour la qualité également et la localisation.52852913253000:09:07.040 --> 00:09:09.820531Donc, comme vous pouvez le voir, ce n'est vraiment pas une des méthodes les plus53253313353400:09:09.840 --> 00:09:13.540535compliquées. C'est la plus appliquée également pour déterminer les coûts de53653713453800:09:13.560 --> 00:09:16.920539construction d'un bâtiment parce que c'est la façon de faire la plus simple,54054113554200:09:17.240 --> 00:09:20.680543la plus directe. Puis, ce n'est pas nécessairement non plus la moins pressée.54454513654600:09:20.780 --> 00:09:22.940547C'est-à-dire que des fois, c'est très bon comme méthode.54854913755000:09:23.100 --> 00:09:27.140551Ça permet d'agir un résultat rapidement qui est très proche de la valeur qu'on55255313855400:09:27.160 --> 00:09:31.020555obtiendrait, par exemple, avec la quantité séparée de chacun des coûts de55655713955800:09:31.040 --> 00:09:31.840559construction.56056114056200:09:37.100 --> 00:09:40.520563Bon, ici, c'est un autre exemple qui a été fait sur le même principe.56456514156600:09:41.860 --> 00:09:47.700567Bon, maintenant, les avantages de cette méthode-là, c'est que c'est rapide et simple56856914257000:09:47.720 --> 00:09:53.020571à appliquer. Donc, les données sont facilement disponibles sur le Altus Guide.57257314357400:09:53.440 --> 00:09:55.600575C'est une méthode qui est bien comprise des clients également.57657714457800:09:55.740 --> 00:09:58.760579Donc, ça va être très facile d'expliquer à vos clients comment ça vous avez fait58058114558200:09:58.780 --> 00:10:01.740583cette valeur-là. Parce que vous allez appliquer une méthode qui est basée sur des58458514658600:10:01.760 --> 00:10:05.380587comparables. Les comparables ont des coûts de construction réellement engendrés dans58858914759000:10:05.400 --> 00:10:10.020591le passé. et vous allez faire donc une moyenne et appliquer ce ratio-là à la59259314859400:10:10.040 --> 00:10:12.440595superficie de la propriété que vous voulez évaluer, que votre client vous a demandé59659714959800:10:12.460 --> 00:10:16.100599d'évaluer. Ça reflète le marché actuel, les coûts de construction réels.60060115060200:10:17.600 --> 00:10:20.660603Bon, la limite, c'est moins précis que les autres méthodes.60460515160600:10:21.280 --> 00:10:23.520607C'est difficile pour des bâtiments qui sont très atypiques,60860915261000:10:23.580 --> 00:10:27.200611donc c'est-à-dire que si c'est une propriété qui est très luxueuse ou qui a une61261315361400:10:27.220 --> 00:10:29.220615superficie qui est vraiment atypique, une forme atypique,61661715461800:10:29.500 --> 00:10:34.020619bien là, des fois, on arrive à un point où cette méthode-là a une limite importante.62062115562200:10:35.380 --> 00:10:37.580623Il y a des ajustements aussi qui sont parfois très subjectifs,62462515662600:10:37.680 --> 00:10:41.640627comme on a dit, dès qu'il y a des ajustements, il y a un côté subjectif et lorsqu'on62862915763000:10:41.660 --> 00:10:46.140631additionne plusieurs ajustements à ce objectif, ça risque d'avoir une erreur cumulée63263315863400:10:46.160 --> 00:10:50.000635qui est importante. C'est sensible également au choix des comparables et des fois63663715963800:10:50.020 --> 00:10:51.400639les comparables ne sont pas disponibles.64064116064200:10:51.660 --> 00:10:53.680643C'est-à-dire qu'on n'a pas nécessairement des comparables avec des coûts de64464516164600:10:53.700 --> 00:10:55.900647construction réels dans les environs.64864916265000:10:57.620 --> 00:11:02.740651Donc, c'est idéal pour les bâtiments qui sont standards et les évaluations pour eux.65265316365400:11:04.000 --> 00:11:06.300655Bon, ça c'était la première méthode.65665716465800:11:08.720 --> 00:11:11.080659Maintenant, on va passer donc à la deuxième méthode.66066116566200:11:11.460 --> 00:11:14.920663Je vais juste voir ici si ça l'enregistre bien.66466516666600:11:15.200 --> 00:11:18.020667Ça pourrait être sûr parce que des fois, je me fais avoir par le…66866916767000:11:19.740 --> 00:11:21.320671Tout est bon. Parfait, c'est enregistré.67267316867400:11:21.980 --> 00:11:25.380675La deuxième méthode qu'on va voir aujourd'hui, c'est la méthode par quantité et prix67667716967800:11:25.400 --> 00:11:30.000679unitaire, Quantity Survey. C'est la méthode la plus dure à appliquer et la plus68068117068200:11:30.020 --> 00:11:30.820683précise en même temps.68468517168600:11:33.300 --> 00:11:35.700687Comme vous pouvez voir cette formule-là, comment ça fonctionne,68868917269000:11:36.000 --> 00:11:40.900691vous allez déterminer le coût neuf d'un bâtiment pour le construire en utilisant la69269317369400:11:40.920 --> 00:11:43.600695somme de toutes les quantités.69669717469800:11:43.700 --> 00:11:48.040699Donc, ici, par exemple, QI, c'est les quantités du poste I.70070117570200:11:48.680 --> 00:11:54.520703Les postes, ça peut être le mur, la toiture et même ça peut être désagrégé encore70470517670600:11:54.540 --> 00:11:59.080707plus. Et vous allez multiplier par le prix I, donc le prix unitaire du poste.70870917771000:12:00.300 --> 00:12:02.780711Ça en soit, donc, si vous allez vraiment déconstruire, donc,71271317871400:12:03.180 --> 00:12:07.200715le coût, donc, de reconstruire un bâtiment, mais vraiment avec les composantes les71671717971800:12:07.220 --> 00:12:11.780719plus élémentaires, donc, c'est-à-dire le chauffage, la tuyauterie et autres.72072118072200:12:12.340 --> 00:12:16.240723Et vous allez estimer, donc, une quantité nécessaire de prix unitaires,72472518172600:12:16.260 --> 00:12:17.060727donc, du poste I.72872918273000:12:18.920 --> 00:12:24.520731Donc, ici, si on regarde par exemple la définition, c'est décomposer la construction73273318373400:12:24.540 --> 00:12:27.480735en chaque poste de travail, quantifier les matériaux et la main-d'oeuvre,73673718473800:12:27.580 --> 00:12:29.000739puis appliquer les prix unitaires courants.74074118574200:12:29.920 --> 00:12:32.620743Donc, ça demande en soi d'estimer le QI qui est ici.74474518674600:12:33.360 --> 00:12:37.860747Le PI est donné par des fournisseurs de données comme RSM.74874918775000:12:38.960 --> 00:12:43.620751Le coin direct maintenant, c'est tout ce qui touche par exemple à l'administration d75275318875400:12:43.640 --> 00:12:46.440755'entrepreneurs et autres. Donc, c'est vraiment tout ce qui ne touche pas75675718975800:12:46.460 --> 00:12:49.700759nécessairement directement à la construction, mais qui engendre des coûts quand même76076119076200:12:49.720 --> 00:12:51.300763pour la construction d'un bâtiment.76476519176600:12:52.320 --> 00:12:55.620767Vous allez également donc ici ajouter le profit d'entrepreneur donc dans cette76876919277000:12:55.640 --> 00:13:01.420771méthode-là. Il y a des guidelines pour déterminer le profit en soi donc qui est77277319377400:13:01.440 --> 00:13:03.820775moyen pour tel type de propriété et autres.77677719477800:13:05.160 --> 00:13:08.640779C'est utilisé souvent par les entrepreneurs et les estimateurs professionnels.78078119578200:13:09.440 --> 00:13:12.140783Ça équivaut donc à une soumission détaillée donc de la construction.78478519678600:13:12.480 --> 00:13:15.100787En soi, c'est comme si vous alliez refaire, c'est l'entrepreneur,78878919779000:13:15.280 --> 00:13:20.420791une soumission donc très très très détaillée donc de comment construire le bâtiment79279319879400:13:20.440 --> 00:13:21.240795en œuvre.79679719979800:13:23.440 --> 00:13:28.060799La décomposition des travaux, donc si on regarde ici le QI puis le PI,80080120080200:13:28.460 --> 00:13:31.920803on pourrait dire donc que c'est par huit grandes catégories.80480520180600:13:32.500 --> 00:13:35.360807L'excavation et le terrassement, qui est la première catégorie.80880920281000:13:35.800 --> 00:13:37.580811Ensuite, il y a la fondation et les dalles.81281320381400:13:38.720 --> 00:13:41.980815Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui touche à mettre la…81681720481800:13:42.000 --> 00:13:43.860819lorsqu'on a fait l'excavation.82082120582200:13:43.880 --> 00:13:50.280823On va aller acheter une fondation en béton à la propriété et82482520682600:13:50.300 --> 00:13:55.200827acheter des dalles, par exemple, pour que ce soit plus solide et que ce soit stable.82882920783000:13:55.920 --> 00:13:57.500831Ensuite, il y a la structure et la charpente.83283320883400:13:58.080 --> 00:14:01.740835Donc, ça, c'est tout ce qui permet de monter la propriété sans qu'elle caille de mur83683720983800:14:01.760 --> 00:14:03.840839ou autre. C'est vraiment juste la structure du bâtiment.84084121084200:14:04.480 --> 00:14:06.820843Ensuite, l'enveloppe, toit, mur, extérieur.84484521184600:14:07.900 --> 00:14:11.200847Et là, c'est logique. Ensuite, la cinquième, mécanique,84884921285000:14:11.480 --> 00:14:13.760851ces vagues, plomberies, tout ce qui touche à l'aération,85285321385400:14:14.160 --> 00:14:17.940855chauffage, climatisation. Six, électricité.85685721485800:14:18.640 --> 00:14:22.200859Sept, finition intérieure. Et finalement, la dernière partie pour que la propriété86086121586200:14:22.220 --> 00:14:24.760863soit vendable, évidemment, l'aménagement extérieur.86486521686600:14:26.580 --> 00:14:28.760867Et qu'est-ce qui est intéressant ici, c'est que l'ordre,86886921787000:14:28.960 --> 00:14:31.800871c'est une décomposition qui suit l'ordre chronologique d'un chantier.87287321887400:14:33.100 --> 00:14:36.060875Chaque section va être détaillée à la séance 7, des coins indirects.87687721987800:14:36.080 --> 00:14:39.360879C'est-à-dire que ça ici, on va aller vraiment le décomposer encore plus en détail à88088122088200:14:39.380 --> 00:14:42.640883la prochaine séance. Donc, c'est pour ça qu'ici, la séance est plus courte.88488522188600:14:42.760 --> 00:14:45.980887C'est vraiment donc un premier aperçu de la méthode de Quantity Surveyor.88888922289000:14:46.960 --> 00:14:48.820891C'est une méthode qui est très, très, très, très, très,89289322389400:14:48.840 --> 00:14:53.400895très intéressante. Si vraiment vous êtes capable d'obtenir les données plus89689722489800:14:53.420 --> 00:14:57.760899désagrégées, donc de RSMe, ça vous amène donc une grosse valeur ajoutée parce que90090122590200:14:57.780 --> 00:15:02.200903vous êtes vraiment capable de déterminer en soi quel est le coût de construction d90490522690600:15:02.220 --> 00:15:04.800907'un bâtiment neuf. et c'est comme si vous étiez en choix,90890922791000:15:04.920 --> 00:15:07.000911donc c'est comme si vous faisiez la soumission d'un entrepreneur.91291322891400:15:08.900 --> 00:15:11.800915Et même, je ne suis pas sûr qu'un entrepreneur fait tout ce travail-là pour arriver91691722991800:15:11.820 --> 00:15:12.620919à une soumission.92092123092200:15:16.100 --> 00:15:18.320923Maintenant, la source pour les calculs et les quantités,92492523192600:15:18.380 --> 00:15:21.420927donc c'est les plans et devis de l'architecte ou de l'ingénieur,92892923293000:15:21.720 --> 00:15:25.420931les relevés de terrain et mesures sur place, les normes de code de construction du93293323393400:15:25.440 --> 00:15:28.220935Québec et les ratios standards pour les composantes qui sont cachées.93693723493800:15:29.760 --> 00:15:35.140939Au niveau des exemples de quantité calculée, on a donc le volume d'excavation et de94094123594200:15:35.160 --> 00:15:39.280943béton, l'armature, bois charpente, revêtement en pieds carrés,94494523694600:15:39.320 --> 00:15:41.640947là-dessus c'est des pieds linéaires, etc.94894923795000:15:41.960 --> 00:15:44.560951Donc, la surface du G-proc également à poser.95295323895400:15:50.660 --> 00:15:53.600955Ici, c'est un exemple donc de ce qui serait donné par RS-Mine,95695723995800:15:53.860 --> 00:15:58.960959par exemple pour du béton 30 MPa, 245 $ par mètre cube.96096124096200:16:00.260 --> 00:16:02.760963Et oui, évidemment, c'est en mètre cube que c'est calculé.96496524196600:16:02.960 --> 00:16:07.000967L'armature, le bois, le Jeep Rock, 0.65 $ par pied cube,96896924297000:16:07.220 --> 00:16:09.980971par pied coré, excusez-moi, l'isolation également, le R24.97297324397400:16:10.640 --> 00:16:12.820975Donc ici, ça, c'est vraiment l'isolation que vous allez mettre,97697724497800:16:12.960 --> 00:16:15.900979c'est des planches que vous allez mettre, par exemple, ou la toiture pour isoler la98098124598200:16:15.920 --> 00:16:21.860983propriété. Donc, ça va de R24 à R60 si vous voulez vraiment une isolation qui est98498524698600:16:21.880 --> 00:16:23.160987vraiment importante.98898924799000:16:24.820 --> 00:16:29.160991et tout ça. Donc, ça, c'est juste une petite partie de tous les prix des agrégés que99299324899400:16:29.180 --> 00:16:30.420995vous pourriez avoir sur RSM.99699724999800:16:35.360 --> 00:16:42.480999Bon, le cadre de la CCQ, la relation de travail encadrée par la loi R20,10001001250100200:16:42.700 --> 00:16:45.4801003relation de travail, formation et gestion de la main-d'oeuvre dans l'industrie de la10041005251100600:16:45.500 --> 00:16:48.8801007construction, c'est tout ce qui permet de déterminer les salaires CCQ.10081009252101000:16:48.900 --> 00:16:54.4801011En soi, au Québec, tous les salaires sur la construction résidentielle et10121013253101400:16:54.500 --> 00:16:59.5401015commerciale neuve suivent cette grille de salaires et la loi R20.10161017254101800:17:00.420 --> 00:17:05.0601019Pour tout ce qui est main-d'oeuvre, vous devez appliquer exactement ces tarifs-là.10201021255102200:17:09.260 --> 00:17:14.8201023Par exemple, pour un compagnon, par exemple, électricien,10241025256102600:17:15.280 --> 00:17:18.7401027le taux de base en janvier 2026, c'est 50 et 67 $ de l'heure.10281029257103000:17:19.080 --> 00:17:22.1001031Le charpentier minuitier, lui, il est plus aux alentours de 47 et 77.10321033258103400:17:24.300 --> 00:17:28.1401035C'est très important de comprendre également que l'employeur qui est l'entrepreneur10361037259103800:17:28.160 --> 00:17:30.4001039va avoir des coûts additionnels.10401041260104200:17:30.680 --> 00:17:33.0801043Donc, ce n'est pas simplement le 50 et 67 qui vont être utilisés.10441045261104600:17:33.180 --> 00:17:36.5601047Il va y avoir une majoration qui va être appliquée pour tenir compte donc des10481049262105000:17:36.580 --> 00:17:42.6201051avantages sociaux, cotisations à la CCQ, la CNESST et les congés payés.10521053263105400:17:43.360 --> 00:17:48.2801055Le courage chargé pour chacun des métiers va plutôt tourner aux alentours de 69 à 8110561057264105800:17:48.300 --> 00:17:49.1001059$ de l'heure.10601061265106200:17:52.320 --> 00:17:53.1201063Bon.10641065266106600:17:55.160 --> 00:18:00.5801067Ici, vous avez maintenant un exemple détaillé pour la fondation résidentielle,10681069267107000:18:00.680 --> 00:18:03.8801071c'est-à-dire une composante, la fondation d'un bâtiment,10721073268107400:18:04.240 --> 00:18:06.6401075du côté résidentiel, toutes les composantes.10761077269107800:18:07.020 --> 00:18:09.0801079Vous avez, par exemple, l'excavation.10801081270108200:18:09.440 --> 00:18:12.7801083Et là, vraiment, on aurait une décomposition ici qui est très précise avec la10841085271108600:18:12.800 --> 00:18:14.0801087méthode de Quantity of Survery.10881089272109000:18:14.580 --> 00:18:17.5201091Vous avez le prix unitaire, par exemple, pour l'excavation.10921093273109400:18:18.140 --> 00:18:21.9401095Et là, on estime qu'on a besoin de 85 quantités, donc, de cette unité-là,10961097274109800:18:22.120 --> 00:18:24.9201099ce qui nous amène à un coût total de 1572.11001101275110200:18:27.080 --> 00:18:31.3401103Et la quantité ici est déterminée, donc, en fonction, donc,11041105276110600:18:31.380 --> 00:18:34.5201107de la superficie, excusez-moi, du volume d'excavation, donc,11081109277111000:18:34.600 --> 00:18:35.4001111en mètres cubes.11121113278111400:18:36.680 --> 00:18:39.2201115Pour les semelles de béton, c'est des mètres cubes également.11161117279111800:18:39.420 --> 00:18:41.8201119Le coffrage des murs, c'est en pieds carrés, évidemment,11201121280112200:18:41.960 --> 00:18:42.9801123étant donné que c'est plus une surface.11241125281112600:18:44.080 --> 00:18:46.8601127Le béton des murs maintenant, c'est en mètre cube étant donné que,11281129282113000:18:46.900 --> 00:18:49.6601131bon, même si c'est appliqué sur une surface du bâtiment,11321133283113400:18:50.260 --> 00:18:52.0401135reste que le béton ait une certaine épaisseur.11361137284113800:18:52.440 --> 00:18:54.6601139Donc, on va aller appliquer ça avec des mètres cubes également.11401141285114200:18:55.140 --> 00:18:56.7001143L'armature, c'est en kilogramme.11441145286114600:18:58.440 --> 00:19:02.6601147L'imperméabilisation, donc tout ce qui permet à la propriété d'être imperméable pour11481149287115000:19:02.680 --> 00:19:04.2401151la pluie, c'est en pieds carrés.11521153288115400:19:04.760 --> 00:19:06.4601155Le défi français, c'est des pieds linéaires.11561157289115800:19:06.760 --> 00:19:09.5401159Et donc, la dalle sur le sol, pieds carrés également.11601161290116200:19:09.560 --> 00:19:13.7001163et le remblayage en mètres cubes étant donné que c'est un volume de remblayage qu'on11641165291116600:19:13.720 --> 00:19:20.5601167applique. Et là, si on s'en fait une sorte de somme, on multiplie la quantité par le11681169292117000:19:20.580 --> 00:19:23.9601171prix unitaire, on fait la somme totale de toutes les composantes,11721173293117400:19:24.080 --> 00:19:26.9801175on arrive au sous-total de la fondation du bâtiment.11761177294117800:19:27.700 --> 00:19:31.5801179Et là, comme on a dit, il y a huit composantes à ça.11801181295118200:19:31.720 --> 00:19:35.6601183Donc, ça nous donne quand même un bon travail de déterminer toutes les quantités11841185296118600:19:35.680 --> 00:19:36.4801187nécessaires ici.11881189297119000:19:40.600 --> 00:19:44.9201191Ici, vous avez maintenant un exemple du poste au niveau de la structure et de l11921193298119400:19:44.940 --> 00:19:47.9201195'enveloppe. Et là, ça, c'est vraiment, si on va voir, par exemple,11961197299119800:19:49.000 --> 00:19:54.2401199structure ici, donc structure charpente, c'est le même principe.12001201300120200:19:54.340 --> 00:19:57.4801203Donc, ici, en soi, vous avez le prix unitaire et la quantité qui est appliquée en12041205301120600:19:57.500 --> 00:20:00.2801207fonction d'une unité de mesure que vous allez déterminer.12081209302121000:20:00.780 --> 00:20:03.5801211Et souvent, donc, pour chacune des composantes, l'unité de mesure,12121213303121400:20:03.820 --> 00:20:07.7001215c'est une sorte de, pas de consensus, mais une norme.12161217304121800:20:07.720 --> 00:20:09.7201219C'est-à-dire que c'est les pieds linéaires, par exemple,12201221305122200:20:09.820 --> 00:20:13.6401223pour la solide de plongée. Maintenant, le travail d'un évaluateur,12241225306122600:20:13.740 --> 00:20:15.5401227c'est vraiment de déterminer ici la quantité.12281229307123000:20:16.800 --> 00:20:20.2601231En premièrement, effectuant les mesures sur la propriété que vous voulez construire.12321233308123400:20:20.820 --> 00:20:23.6001235Donc, ça va dépendre des plans d'architecte et autres.12361237309123800:20:25.320 --> 00:20:26.4401239Donc, ça fait un autre exemple.12401241310124200:20:26.560 --> 00:20:28.8201243Donc, ici, par exemple, pour la structure, l'enveloppe,12441245311124600:20:28.940 --> 00:20:32.8801247etc. Donc, on va vraiment voir ça en détail à la séance 7,12481249312125000:20:33.240 --> 00:20:36.9201251comment chacune des composantes y trouver Et comment déterminer,12521253313125400:20:37.000 --> 00:20:39.0001255donc, avec un peu, ça va être un peu de la géométrie, donc,12561257314125800:20:39.080 --> 00:20:39.8801259c'est quand même intéressant.12601261315126200:20:40.040 --> 00:20:44.4801263Par exemple, comment déterminer le volume de la fondation et autres.12641265316126600:20:46.580 --> 00:20:49.0201267Maintenant aussi, donc, tout ce qui est mécanique et électricité,12681269317127000:20:49.120 --> 00:20:51.4601271donc plomberie, chauffage, électricité.12721273318127400:20:55.860 --> 00:20:58.2401275En soi, c'est simplement une représentation d'un exemple.12761277319127800:20:58.420 --> 00:21:00.5001279Ce n'est pas nécessairement donc un exercice.12801281320128200:21:00.660 --> 00:21:04.5201283En soi, c'est à quoi ça va ressembler donc le travail rendu de l'évaluateur agréé12841285321128600:21:04.540 --> 00:21:06.7001287lorsqu'il applique la méthode de Quantity Observer.12881289322129000:21:10.580 --> 00:21:15.9601291Et là ici, donc lorsque vous avez déterminé pour chacune des composantes le montant12921293323129400:21:15.980 --> 00:21:19.4001295total, donc si on revient là-bas, sous Total Fondation,12961297324129800:21:19.580 --> 00:21:20.5801299c'est lui qui s'en va ici.13001301325130200:21:23.280 --> 00:21:27.5801303Le 20 810. Vous allez faire la même chose pour toutes les sous-composantes.13041305326130600:21:28.340 --> 00:21:32.7801307Et là, vous allez arriver à un coût direct de 145 833, par exemple.13081309327131000:21:34.880 --> 00:21:37.8001311Mais là, ce n'est pas tout. Parce qu'en soi, bon, les coûts directs,13121313328131400:21:37.820 --> 00:21:41.4201315c'est une chose. Mais il faut ajouter également des frais généraux de chantier de 1813161317329131800:21:41.440 --> 00:21:44.7401319% et un profit entrepreneurial d'à peu près 12 %.13201321330132200:21:44.760 --> 00:21:49.5601323Ça va dépendre encore une fois des normes en vigueur pour chacune des années lorsque13241325331132600:21:49.580 --> 00:21:50.5001327vous allez faire l'évaluation.13281329332133000:21:50.960 --> 00:21:53.6401331Ça peut changer. Les profits entrepreneuriales peuvent changer dans le temps.13321333333133400:21:54.880 --> 00:21:58.6001335Et lorsqu'on ajoute tout ça ici, bien là, on arrive à un coût de construction13361337334133800:21:58.620 --> 00:22:01.1401339entrepreneur, donc de 192 733.13401341335134200:22:01.600 --> 00:22:07.0801343Et là, ça ici, on va aller vraiment le ramener en pied carré pour que ça soit donc13441345336134600:22:07.100 --> 00:22:09.7401347une mesure de référence comparable.13481349337135000:22:10.520 --> 00:22:14.2601351Donc, on arrive à 132,92 par pied carré.13521353338135400:22:18.000 --> 00:22:23.3201355Maintenant, les deux, donc ici, pourquoi 132 contre 194 ?13561357339135800:22:23.880 --> 00:22:29.8201359Donc, ici, par exemple, la quantité observée s'arrête donc au coût de construction13601361340136200:22:29.840 --> 00:22:33.9201363de l'entrepreneur alors que les comparables, ça réfète le complet du projet.13641365341136600:22:35.000 --> 00:22:40.1001367C'est vrai, donc, c'est-à-dire qu'ici, par exemple, il faudrait ajouter,13681369342137000:22:40.160 --> 00:22:44.2001371par exemple, tout ce qui touche au coût, par exemple, administratif,13721373343137400:22:44.280 --> 00:22:46.2801375qui ne sont pas nécessairement ajoutés dans ça ici.13761377344137800:22:46.820 --> 00:22:49.4001379Quantity of Surrey, c'est vraiment une mesure, le terrain est là,13801381345138200:22:50.100 --> 00:22:54.2201383comment ça coûte avec un entrepreneur pour aller poser la propriété construite.13841385346138600:22:58.620 --> 00:23:03.0601387Maintenant, au niveau des avantages et limites de la méthode Quantity of Surrey,13881389347139000:23:03.240 --> 00:23:04.8201391c'est la méthode la plus précise.13921393348139400:23:07.140 --> 00:23:10.3001395Ça identifie donc chacune des composantes et les coûts.13961397349139800:23:10.640 --> 00:23:14.1401399C'est transparent et vérifiable, c'est-à-dire que vous pouvez aller vraiment voir14001401350140200:23:14.160 --> 00:23:16.3001403comment ce montant-là a été déterminé.14041405351140600:23:16.880 --> 00:23:21.9601407C'est une mesure qui est valable en fonction des coûts en vigueur sur le marché de14081409352141000:23:21.980 --> 00:23:25.1601411construction. Et c'est très utile pour les bâtiments spécialisés.14121413353141400:23:25.280 --> 00:23:29.3001415C'est-à-dire que si vous avez un bâtiment qui est très luxueux ou qui est vraiment14161417354141800:23:29.320 --> 00:23:32.5001419atypique, cette méthode-là est probablement la plus adaptée étant donné que ça va14201421355142200:23:32.520 --> 00:23:38.6401423vraiment refléter les coûts de matons, par exemple, tout ce qui touche au niveau14241425356142600:23:38.660 --> 00:23:42.6801427du luxe, la pose, par exemple, de comptoir de granit et autres.14281429357143000:23:43.260 --> 00:23:44.3201431Cette méthode-là va en tenir compte.14321433358143400:23:45.180 --> 00:23:48.3001435La limite, par contre, c'est que c'est une méthode qui est très longue et coûteuse.14361437359143800:23:48.380 --> 00:23:51.3001439C'est-à-dire que pour obtenir rien que les données, ça coûte quand même pas mal d14401441360144200:23:51.320 --> 00:23:56.1801443'argent. Donc, RS-Mine, par exemple, l'abonnement de base est aux alentours de 3 00014441445361144600:23:56.200 --> 00:24:00.3801447$. Ça vous permet donc d'avoir vraiment tous les coûts des agrégés de construction.14481449362145000:24:01.840 --> 00:24:05.2601451Ça exige également une expertise en construction qui est quand même très importante.14521453363145400:24:05.860 --> 00:24:10.6001455Ça vous demande donc d'avoir vraiment des connaissances sur l'ordonnancement d'un14561457364145800:24:10.620 --> 00:24:15.4401459chantier en construction, chacune des composants d'une propriété et donc tous les14601461365146200:24:15.460 --> 00:24:20.6401463petits types de matériaux qui vont être utilisés pour chacune des étapes dans la14641465366146600:24:20.660 --> 00:24:24.9401467construction. Ça nécessite également d'avoir les plans détaillés au préalable du14681469367147000:24:24.960 --> 00:24:26.3001471projet que vous devez construire.14721473368147400:24:26.920 --> 00:24:29.5401475Et il y a un risque d'omission de poste.14761477369147800:24:29.640 --> 00:24:32.2001479C'est-à-dire que c'est très possible que vous oubliez de faire,14801481370148200:24:32.280 --> 00:24:33.0801483par exemple,14841485371148600:24:35.320 --> 00:24:37.3601487vous allez rapidement. C'est pour ça que c'est important d'avoir une sorte de14881489372149000:24:37.380 --> 00:24:40.5001491checklist pour être sûr que vous avez vraiment pris en compte toutes les composantes14921493373149400:24:40.520 --> 00:24:44.2601495nécessaires pour arriver à une construction d'un bâtiment neuf complet.14961497374149800:24:44.760 --> 00:24:48.3401499Donc, si vous oubliez la toiture, par exemple, ça va engendrer un coût15001501375150200:24:48.360 --> 00:24:50.3001503artificiellement bas, ce qui n'est pas très bon en soi.15041505376150600:24:51.960 --> 00:24:56.6201507En pratique, c'est surtout utilisé par les estimateurs en construction et pour les15081509377151000:24:56.640 --> 00:24:58.5201511litiges exigeant une grande précision.15121513378151400:24:58.820 --> 00:25:02.7801515Donc, c'est très rare que vous allez devoir utiliser cette méthode-là parce qu'une15161517379151800:25:02.800 --> 00:25:06.0601519banque demande, par exemple, à un client de faire évaluer le coût de la propriété.15201521380152200:25:06.420 --> 00:25:08.8601523Ce serait très surprenant que cette méthode-là soit appliquée souvent.15241525381152600:25:09.280 --> 00:25:12.8401527C'est la plus précise, c'est la plus fiable, mais c'est aussi la plus coûteuse.15281529382153000:25:16.200 --> 00:25:22.2001531Maintenant, la méthode par composante, c'est un peu similaire à15321533383153400:25:22.220 --> 00:25:27.8401535la méthode de Quantitative Survey, mais ça estime le coût en décomposant le bâtiment15361537384153800:25:27.860 --> 00:25:31.3001539en grandes composantes. Et là, comme vous avez vu tantôt,15401541385154200:25:32.460 --> 00:25:37.2401543chacune des composantes qu'on avait, on est allé vraiment le désagréger en matériaux15441545386154600:25:37.260 --> 00:25:40.7801547et en composantes individuelles très détaillées.15481549387155000:25:40.800 --> 00:25:44.4201551Cette méthode-là, elle fait le travail intermédiaire.15521553388155400:25:44.600 --> 00:25:48.7001555On va aller décomposer la propriété en composantes, mais on ne va pas aller en sous15561557389155800:25:48.720 --> 00:25:52.8001559-catégorie. Donc, ici, par exemple, les grandes composantes,15601561390156200:25:52.900 --> 00:25:55.1601563ça va être quoi ? Ça va être fondation, structure, toiture.15641565391156600:25:56.260 --> 00:26:00.7201567Et on applique donc à chacune de ces composantes-là un coût installé incluant les15681569392157000:26:00.740 --> 00:26:03.9601571matériaux, la main-d'oeuvre et les frais généraux de chantier.15721573393157400:26:03.980 --> 00:26:08.4601575C'est-à-dire qu'on ne va pas aller tenir compte dans soi des coûts indirects à part.15761577394157800:26:08.620 --> 00:26:12.5401579On va vraiment les inclure dans la mesure, donc ici, coût installé unitaire.15801581395158200:26:14.500 --> 00:26:18.4201583Le SJ ici, c'est-à-dire qu'on fait vraiment la somme ici de toutes les composantes15841585396158600:26:18.440 --> 00:26:24.4201587J. Donc ici, par exemple, c'est un opérateur d'exformation qui dit qu'on15881589397159000:26:24.440 --> 00:26:27.0201591fait la somme de J est égale à 1 jusqu'à M.15921593398159400:26:27.780 --> 00:26:32.4201595Donc là, dans ce cas-là, ici, il y aurait M composantes pour la construction de ce15961597399159800:26:32.440 --> 00:26:38.1601599bâtiment-là. SJ, c'est vraiment les quantités de composantes J nécessaires.16001601400160200:26:38.460 --> 00:26:42.0801603Et CJ, c'est le co-installé pour chaque unité de composantes J.16041605401160600:26:43.880 --> 00:26:48.1801607C'est appelé également la Segregate Cost Method ou Unit in Place.16081609402161000:26:48.400 --> 00:26:52.8401611C'est un compromis entre la méthode comparative et le Quantity of Service.16121613403161400:26:53.880 --> 00:26:56.5601615La base de données qui est nécessaire pour faire cette méthode-là,16161617404161800:26:56.660 --> 00:26:57.4601619c'est la base de données.16201621405162200:27:00.060 --> 00:27:01.7401623C'est la méthode Marshall & Swift.16241625406162600:27:01.760 --> 00:27:06.8601627Donc, c'est Marshall & Swift qui fournit les données de chacune des CJ ici.16281629407163000:27:07.340 --> 00:27:11.0801631En soi, Marshall & Swift va vous donner CJ et vous, en tant qu'évaluateur,16321633408163400:27:11.140 --> 00:27:14.2601635vous allez devoir déterminer la quantité de la composante nécessaire SJ.16361637409163800:27:16.200 --> 00:27:19.4601639Marshall & Swift donne quand même une bonne indication,16401641410164200:27:19.520 --> 00:27:21.6801643donc dépendamment de c'est quoi la superficie de la propriété,16441645411164600:27:22.020 --> 00:27:24.9601647quel niveau de luxe, ça va être quoi la quantité SJ que vous allez avoir besoin.16481649412165000:27:25.940 --> 00:27:28.0401651Donc, c'est très bien fait, leur site, vous pouvez aller voir.16521653413165400:27:28.060 --> 00:27:32.2401655L'abonnement est beaucoup plus modeste en dollars, donc c'est moins dispendieux qu'à16561657414165800:27:32.260 --> 00:27:33.7201659resmeer. C'est moins précis également.16601661415166200:27:36.900 --> 00:27:40.8401663Par exemple, les composantes type structures et enveloppes,16641665416166600:27:40.860 --> 00:27:44.3601667ça va ressembler à ça ici. Fondation, structure de plancher,16681669417167000:27:44.900 --> 00:27:46.5601671mur extérieur, toiture et fenêtre.16721673418167400:27:47.100 --> 00:27:49.7001675C'est beaucoup moins désagrégé, comme vous pouvez le voir.16761677419167800:27:49.960 --> 00:27:53.0201679Et ça inclut, par exemple, pour la fondation, excavation,16801681420168200:27:53.380 --> 00:27:57.2201683béton, armature. Pour les murs extérieurs, c'est montant,16841685421168600:27:57.300 --> 00:27:59.7401687isolation et revêtement. Donc, c'est vraiment un paquet de gil,16881689422169000:27:59.780 --> 00:28:00.9801691donc, d'une composante donnée.16921693423169400:28:01.620 --> 00:28:04.3001695Et les unités de mesure, par exemple, c'est souvent des pieds carrés,16961697424169800:28:04.360 --> 00:28:05.5401699donc, de la dalle pour la fondation.17001701425170200:28:05.800 --> 00:28:07.4801703Structure de plancher, c'est des pieds carrés également.17041705426170600:28:08.020 --> 00:28:10.2601707Le mur extérieur, ça va être des pieds carrés de mur.17081709427171000:28:10.420 --> 00:28:13.1001711La toiture, c'est des pieds carrés projetés, donc, dépendamment de l'angle de la17121713428171400:28:13.120 --> 00:28:18.3801715toiture. Et la fenêtre, la fenestration, c'est des pieds carrés vitrées.17161717429171800:28:19.840 --> 00:28:21.7801719Encore une fois, c'est des fenêtres installées.17201721430172200:28:21.800 --> 00:28:25.7801723Et là, vous avez donc le coût installé par unité de chacune des composantes ici,17241725431172600:28:26.040 --> 00:28:32.0801727qui est aux alentours, par exemple, pour la fenestration de 45 à 85 $ par pied,17281729432173000:28:32.320 --> 00:28:33.1201731corps et vitré.17321733433173400:28:35.000 --> 00:28:38.0001735Et c'est important ici, donc, les coûts installés indicatifs,17361737434173800:28:38.140 --> 00:28:41.2801739c'est les matériaux, la main-d'oeuvre et les frais de chantier.17401741435174200:28:43.040 --> 00:28:48.0001743Tout combiné ensemble. C'est vraiment une agrégation de tous les coûts indirects et17441745436174600:28:48.020 --> 00:28:51.1001747directs pour chacune des composantes par unité de mesure.17481749437175000:28:55.160 --> 00:28:59.1601751Ici, donc, maintenant, au niveau des composantes, par exemple,17521753438175400:28:59.240 --> 00:29:02.5401755la plomberie, là, l'unité de mesure, des fois, c'est des appareils.17561757439175800:29:02.660 --> 00:29:06.5801759Donc, c'est-à-dire que c'est un coût de plomberie par appareil dans la propriété.17601761440176200:29:07.140 --> 00:29:09.2601763Là, on parle, par exemple, de laveuse, sécheuse et tout ça.17641765441176600:29:09.800 --> 00:29:14.8401767Donc, ici, la plomberie coûterait aux alentours, donc, de 2800 à 4500 par appareil17681769442177000:29:14.860 --> 00:29:16.3201771que vous allez avoir dans la propriété.17721773443177400:29:16.660 --> 00:29:18.7001775Donc, si, par exemple, vous avez une laveuse, une sécheuse,17761777444177800:29:19.040 --> 00:29:25.1201779un lave-vaisselle, tout ce qui met ton évier17801781445178200:29:25.140 --> 00:29:26.3001783et autres, ça rentre là-dedans.17841785446178600:29:27.940 --> 00:29:30.6801787Dans la salle de bain, il y a également le bain, douche,17881789447179000:29:31.360 --> 00:29:36.4001791etc. Tout ça, c'est des appareils qui nécessitent donc de la tuyauterie et de la17921793448179400:29:36.420 --> 00:29:37.2201795plomberie.17961797449179800:29:38.740 --> 00:29:41.2001799La fourchette, donc, ça reflète la qualité de construction.18001801450180200:29:41.440 --> 00:29:45.3601803Donc, ça veut dire que dépendamment quel type de qualité de construction le bâtiment18041805451180600:29:45.380 --> 00:29:50.5801807que vous souhaitez évaluer A, vous allez appliquer un endroit sur la fourchette.18081809452181000:29:50.760 --> 00:29:53.2601811Par exemple, très faible qualité, vous allez aller avec 2800,18121813453181400:29:53.360 --> 00:29:55.7601815par exemple, et 4500, ça va être une qualité plus importante.18161817454181800:30:01.360 --> 00:30:06.3401819Bon, maintenant, le Marshall Valuation Service, donc c'est un service de référence18201821455182200:30:06.360 --> 00:30:08.5601823qui est nord-américain pour l'estimation des coûts.18241825456182600:30:08.720 --> 00:30:12.2401827C'est publié par CoreLogic, donc avec des mises à jour qui sont réguliers,18281829457183000:30:13.060 --> 00:30:19.1001831mises à jour régulières, la méthode calculator est présentée donc à la section 1218321833458183400:30:19.120 --> 00:30:21.6401835du cours. Donc, on va vraiment la voir en détail, mais pour vous donner une petite18361837459183800:30:21.660 --> 00:30:25.8401839idée, en soi, la structure du calcul de Marshall Evaluation Service,18401841460184200:30:26.040 --> 00:30:27.8401843c'est identiquement le type de bâtiment.18441845461184600:30:28.180 --> 00:30:31.0401847Donc, on va aller déterminer dans un premier temps, est-ce que c'est résidentiel,18481849462185000:30:31.120 --> 00:30:35.1401851commercial ou industriel. Ensuite, on va aller déterminer donc une classe de qualité18521853463185400:30:35.160 --> 00:30:40.7001855de 1 à 6. C'est-à-dire qu'un étant une qualité très inférieure,18561857464185800:30:40.860 --> 00:30:42.5401859six étant une qualité incroyable.18601861465186200:30:42.700 --> 00:30:46.8001863C'est-à-dire que là, il y a vraiment un aspect très subjectif à ça.18641865466186600:30:46.920 --> 00:30:48.7201867C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de subjectivité.18681869467187000:30:48.900 --> 00:30:51.8801871C'est pour ça que c'est un métier évaluateur agréé qui est quand même très,18721873468187400:30:51.900 --> 00:30:54.6801875très, très protégé pour tout ce qui est automatisation et autres.18761877469187800:30:54.840 --> 00:30:59.8201879Parce qu'il y a tellement de subjectivité que, bon, il n'y a pas des…18801881470188200:31:00.800 --> 00:31:06.3001883Ça ne peut pas être automatisé à un point où le côté humain est remplacé18841885471188600:31:06.320 --> 00:31:10.3001887complètement, étant donné qu'il y a beaucoup de choix qui sont très subjectifs.18881889472189000:31:10.900 --> 00:31:16.7801891Maintenant, ensuite, la troisième étape, c'est établir le coût de base par pied casé18921893473189400:31:16.800 --> 00:31:19.4201895pour chacune des composantes.18961897474189800:31:19.800 --> 00:31:22.2801899Il faut également appliquer un multiplicateur d'étages,19001901475190200:31:23.320 --> 00:31:28.4601903hauteur d'étages, périmètre, actualisation des coûts, donc pour la valeur d'argent19041905476190600:31:28.480 --> 00:31:29.7001907dans le temps, et la localisation.19081909477191000:31:29.820 --> 00:31:33.3201911Et finalement, c'est ajouter les composantes spécifiques non incluses dans les coûts19121913478191400:31:33.340 --> 00:31:36.6601915de base. Ça, c'est la méthode du Marshall Evaluation Service.19161917479191800:31:36.800 --> 00:31:38.3601919On va la voir à la section 12, comme on a mentionné.19201921480192200:31:43.180 --> 00:31:49.1801923Maintenant, ici, vous avez un exemple de la méthode par composante qui serait19241925481192600:31:49.200 --> 00:31:54.3001927appliquée avec une maison familiale à Gatineau, donc de 1450 pieds carrés,19281929482193000:31:54.820 --> 00:31:58.2001931qualité standard pour deux étages, donc un cottage.19321933483193400:31:59.100 --> 00:32:04.2401935La fondation, on aurait donc 725 pieds carrés de dalles,19361937484193800:32:04.420 --> 00:32:09.3401939donc avec un coût unité de 28,50$ qui nous amènerait à un coût de fondation de 2019401941485194200:32:09.360 --> 00:32:14.0801943,663$. Et là, on peut aller appliquer la même logique pour toutes les composantes19441945486194600:32:14.100 --> 00:32:18.0801947ici, donc pour la construction de cette maison infamiliale-là.19481949487195000:32:19.120 --> 00:32:23.2601951Ça nous amènerait donc à des coûts totaux directs installés,19521953488195400:32:23.280 --> 00:32:28.9801955donc de 201,638$. la structure de plancher, le mur extérieur,19561957489195800:32:29.340 --> 00:32:33.2201959la toiture, la plomberie, électricité, chauffage et finition.19601961490196200:32:34.800 --> 00:32:38.6401963Donc, c'est relativement simple par rapport, mettons, à la méthode de Quantity of19641965491196600:32:38.660 --> 00:32:40.4201967Sturic, comme vous pouvez le voir.19681969492197000:32:40.680 --> 00:32:44.8401971En soi, donc, c'est vraiment d'aller déterminer ici les quantités qui sont vraiment19721973493197400:32:44.860 --> 00:32:48.0201975le plus laborieux. Et c'est l'aspect subjectif, donc, de votre travail ici.19761977494197800:32:52.020 --> 00:32:58.5201979Maintenant, lorsque vous allez avoir donc déterminé donc par composante,19801981495198200:32:58.880 --> 00:33:03.5801983c'est très important de comprendre que le profit entrepreneurial n'est pas incorporé19841985496198600:33:03.600 --> 00:33:09.2401987dans le montant. Donc, ça veut dire que vous allez devoir ajouter en plus le profit19881989497199000:33:09.260 --> 00:33:11.1201991entrepreneurial. Donc, là, ici, c'est 10 %.19921993498199400:33:11.140 --> 00:33:14.9801995Mais encore une fois, ça peut varier dépendamment de l'emplacement,19961997499199800:33:15.520 --> 00:33:17.2601999de la demande pour les entrepreneurs.20002001500200200:33:17.440 --> 00:33:20.8002003Donc, plus qu'il y a de demandes, par exemple, plus que les entrepreneurs vont se20042005501200600:33:20.820 --> 00:33:23.2202007permettre de prendre une marge importante sur les constructions neuves.20082009502201000:33:26.700 --> 00:33:30.2202011Maintenant, avantages et limites de cette méthode-là.20122013503201400:33:30.360 --> 00:33:33.6802015Pour chacune des méthodes, on détermine les avantages et les limites.20162017504201800:33:33.840 --> 00:33:37.4002019C'est super important parce qu'en soi, c'est ces avantages-là et ces limites-là qui20202021505202200:33:37.420 --> 00:33:41.4802023vont vous guider vers la méthode la plus appropriée dépendamment du mandat que vous20242025506202600:33:41.500 --> 00:33:42.3002027avez.20282029507203000:33:43.320 --> 00:33:47.0602031Avantage de la méthode par composante, c'est que c'est un bon équilibre selon moi20322033508203400:33:47.080 --> 00:33:51.6202035entre précision et effort. C'est-à-dire que vous allez vraiment avoir une méthode20362037509203800:33:51.640 --> 00:33:55.1402039relativement précise, mais sans fournir le travail aussi laborieux,20402041510204200:33:55.220 --> 00:33:58.7202043par exemple, que la méthode de Quantity of Survey.20442045511204600:34:00.280 --> 00:34:05.3002047C'est une méthode, donc, qui est dépréciation analysable par composant,20482049512205000:34:05.360 --> 00:34:06.8602051donc, c'est-à-dire que vous allez vraiment pouvoir20522053513205400:34:08.740 --> 00:34:11.3602055analyser, donc, la dépréciation de chacune des composantes,20562057514205800:34:11.460 --> 00:34:12.7202059donc, dépendamment de ce qu'on va demander.20602061515206200:34:13.620 --> 00:34:17.2202063Les données sont disponibles à deux endroits, RSMID et Marshall & SWIFT,20642065516206600:34:17.320 --> 00:34:19.3402067donc, c'est-à-dire que si vous avez les données de RSMID,20682069517207000:34:19.360 --> 00:34:23.6002071vous pouvez faire la méthode de Quantity Observer et la méthode par composants.20722073518207400:34:23.880 --> 00:34:26.7602075Si vous avez Marshall & Swift, vous pouvez simplement faire la méthode par20762077519207800:34:26.780 --> 00:34:29.6002079composants, pas la méthode des Quantity Observer.20802081520208200:34:30.900 --> 00:34:33.2002083Ensuite, c'est bien adapté aux évaluateurs.20842085521208600:34:33.320 --> 00:34:37.5002087C'est vraiment un problème, comment on pourrait dire ça,20882089522209000:34:37.620 --> 00:34:42.5202091c'est le juste milieu le plus adapté selon moi pour avoir une méthode rigoureuse,20922093523209400:34:42.700 --> 00:34:47.2202095mais sans nécessairement passer des mois à faire l'évaluation.20962097524209800:34:48.520 --> 00:34:52.7602099Ça a quand même une certaine limite, donc c'est-à-dire que c'est moins précis que la21002101525210200:34:52.780 --> 00:34:54.1802103quantité of survey, évidemment.21042105526210600:34:55.180 --> 00:34:59.4002107C'est des coûts installés moyens, donc c'est-à-dire que ce n'est pas vraiment la21082109527211000:34:59.420 --> 00:35:01.6602111reconstruction en soi de la soumission de l'entrepreneur.21122113528211400:35:01.780 --> 00:35:03.5202115En soi, la quantité of survey, c'est ça.21162117529211800:35:03.680 --> 00:35:06.9202119C'est vraiment où on va aller reconstruire chacune des composantes qui permettent21202121530212200:35:06.940 --> 00:35:08.2602123donc de construire la propriété neuve.21242125531212600:35:09.940 --> 00:35:12.5402127C'est difficile pour des composantes qui sont non-standardes.21282129532213000:35:13.260 --> 00:35:16.6802131Donc, c'est-à-dire qu'encore une fois, Quantity Observer pour une propriété qui21322133533213400:35:16.700 --> 00:35:19.5402135serait vraiment très atypique, ça va rester la référence.21362137534213800:35:19.760 --> 00:35:23.1002139Mais si vous avez une propriété qui est standard, thématome,21402141535214200:35:23.180 --> 00:35:27.0002143une maison familiale vraiment très, très, très, très, très moyenne,21442145536214600:35:27.080 --> 00:35:30.0002147donc c'est-à-dire que thématome affite dans le quartier parfaitement,21482149537215000:35:30.380 --> 00:35:33.4802151bien probablement que la méthode par composante, c'est la plus adaptée.21522153538215400:35:34.580 --> 00:35:38.8402155Maintenant, ça exige donc des bonnes mesures, donc des bonnes données et autres.21562157539215800:35:39.180 --> 00:35:42.2002159Tout ça, c'est vraiment important de comprendre ça pour être en mesure de vraiment21602161540216200:35:42.220 --> 00:35:46.7402163bien choisir la méthode à appliquer lorsque vous devez déterminer le coût de21642165541216600:35:46.760 --> 00:35:47.9402167construction d'une propriété.21682169542217000:35:50.420 --> 00:35:54.6402171Maintenant, la dernière méthode qu'on va voir aujourd'hui,21722173543217400:35:54.660 --> 00:35:56.6802175c'est la méthode du coindexé, branded cost.21762177544217800:35:56.700 --> 00:36:03.0402179Donc, c'est vraiment une méthode qui est précise, mais elle21802181545218200:36:03.060 --> 00:36:06.8802183demande quand même pas mal d'hypothèses et surtout, ça demande qu'on ait le coût21842185546218600:36:06.900 --> 00:36:10.5602187original de construction. Donc, par exemple, supposer que,21882189547219000:36:11.040 --> 00:36:14.9602191je ne sais pas moi, vous avez fait construire votre maison il y a 10 ans.21922193548219400:36:15.640 --> 00:36:21.6002195Et là, vous avez fait appel à un entrepreneur et lui vous a chargé tant de dollars21962197549219800:36:21.620 --> 00:36:23.1602199pour construire cette propriété-là.22002201550220200:36:23.180 --> 00:36:24.8602203Mais là, vous l'avez, le coût.22042205551220600:36:25.020 --> 00:36:31.0602207Le coût original, vous n'avez pas besoin de faire toute la séparation des22082209552221000:36:31.080 --> 00:36:34.8602211coûts individuels des composantes parce que vous avez le coût global de la22122213553221400:36:34.880 --> 00:36:40.5002215propriété. Donc, on va convertir le coût original connu d'un bâtiment en dollars22162217554221800:36:40.520 --> 00:36:42.7602219actuels en appliquant un indice de coût de construction.22202221555222200:36:43.100 --> 00:36:45.8202223C'est-à-dire que vous allez vraiment prendre le coût que ça vous a coûté,22242225556222600:36:45.900 --> 00:36:52.0002227par exemple, il y a 10 ans et vous allez ajuster ça pour l'évolution de l'inflation22282229557223000:36:52.020 --> 00:36:52.8202231sur la construction.22322233558223400:36:54.540 --> 00:36:56.9602235Le co-original, donc, est tiré du contrat de construction,22362237559223800:36:57.220 --> 00:37:00.9402239des factures, du permis de construction et des évaluations antérieures.22402241560224200:37:01.140 --> 00:37:04.3602243C'est la méthode de la pyramide lorsque le co-original est fiable,22442245561224600:37:04.620 --> 00:37:05.8402247mais ça prend un co-original.22482249562225000:37:06.340 --> 00:37:08.4202251Donc, c'est-à-dire que si la propriété est vraiment très âgée,22522253563225400:37:08.520 --> 00:37:14.1202255donc on remonte par exemple à il y a 60 ans, mais là, ce n'est pas trop adapté d22562257564225800:37:14.140 --> 00:37:14.9402259'appliquer cette méthode-là.22602261565226200:37:19.620 --> 00:37:22.6202263Maintenant, l'indice des coûts de construction disponibles.22642265566226600:37:22.940 --> 00:37:26.3202267Premièrement, il y a Statistique Canada qui publie le IPCB,22682269567227000:37:26.420 --> 00:37:29.5802271c'est vraiment l'indice des prix de construction.22722273568227400:37:30.940 --> 00:37:36.4602275La couverture, c'est les 15 RMR, dont Montréal, Québec et Ottawa-Gatineau.22762277569227800:37:36.640 --> 00:37:40.1402279Et c'est une fréquence qui est dite trimestrielle, c'est-à-dire qu'il publie cet22802281570228200:37:40.160 --> 00:37:41.4402283indice-là à tous les trimestres.22842285571228600:37:41.760 --> 00:37:44.8802287Il y a également le Altus Group, qui publie le prix de construction.22882289572229000:37:44.900 --> 00:37:49.1802291publie l'indice de coûts de construction pour le Canada et par région,22922293573229400:37:49.440 --> 00:37:53.5802295et c'est annuel. Marshall & Swift, évidemment, le cost index pour toute l'Amérique22962297574229800:37:53.600 --> 00:37:59.0202299du Nord mensuel. Il y a également le ENR, donc le Building Cost Index,23002301575230200:37:59.280 --> 00:38:03.5602303pour les États-Unis. Donc, il faudrait l'adapter pour le Canada mensuel.23042305576230600:38:03.660 --> 00:38:08.1002307C'est la fréquence la plus faible ici aussi également, mais vraiment adaptée pour le23082309577231000:38:08.120 --> 00:38:12.8602311Québec. C'est probablement donc Altus Group qui fournit le meilleur indice de23122313578231400:38:12.880 --> 00:38:18.9002315construction. Et il y a également RSME, qui est donc vraiment un indice23162317579231800:38:18.920 --> 00:38:21.5002319des coûts de construction pour chacune des villes canadiennes.23202321580232200:38:22.320 --> 00:38:26.0602323C'est probablement le plus précis à ce niveau-là, donc ce n'est pas juste par RMR,23242325581232600:38:26.580 --> 00:38:28.3202327par grande région, c'est vraiment par ville.23282329582233000:38:29.040 --> 00:38:31.2202331Mais le gros désavantage, c'est que c'est annuel.23322333583233400:38:31.440 --> 00:38:33.4602335C'est-à-dire que vous allez avoir une mesure pour chaque année.23362337584233800:38:34.080 --> 00:38:37.4602339Ça peut être adapté, donc, dépendamment, les coûts n'évoluent pas nécessairement si23402341585234200:38:37.480 --> 00:38:39.1402343rapidement que ça à travers une année.23442345586234600:38:39.540 --> 00:38:42.8002347Mais bon, dépendamment, donc, de si, je ne sais pas moi,23482349587235000:38:43.660 --> 00:38:46.7802351les coûts de construction évolueraient, par exemple, de 15 % sur une année complète,23522353588235400:38:47.160 --> 00:38:49.8202355bien là, le fait de faire une évaluation au milieu d'une année,23562357589235800:38:50.420 --> 00:38:52.8202359bien là, vous manquez quand même six mois potentiels, donc,23602361590236200:38:53.000 --> 00:38:55.0202363où il y aurait une augmentation de 7,5 %.23642365591236600:38:56.680 --> 00:39:00.1602367Donc, il faut utiliser également un indice qui est cohérent avec le type de bâtiment23682369592237000:39:00.180 --> 00:39:01.5202371et la région géographique.23722373593237400:39:03.580 --> 00:39:06.7002375Bon, si on regarde l'indice des prix de construction, donc ça,23762377594237800:39:06.820 --> 00:39:09.9202379c'est vraiment une évolution récente pour le Québec.23802381595238200:39:10.080 --> 00:39:14.0602383Donc, si par exemple, on regarde et là, on aurait une référence de 2023.23842385596238600:39:14.760 --> 00:39:18.1002387Le niveau illustratif, donc, c'est simplement que la base,23882389597239000:39:18.160 --> 00:39:20.4002391c'est-à-dire qu'on ramène l'indice en base 2023.23922393598239400:39:23.000 --> 00:39:28.0202395Vous pouvez voir donc ici, 600 $ dépensés en coût de construction en 2023.23962397599239800:39:28.500 --> 00:39:32.0802399Pour avoir la même chose en 2025, ça va vous coûter 105 et 50.24002401600240200:39:32.360 --> 00:39:36.3602403Donc, on parle d'une augmentation combinée de 2,4 et 3 %.24042405601240600:39:39.820 --> 00:39:44.2602407Maintenant, bon, un petit exemple suffrais, donc juste pour être tout ça,24082409602241000:39:44.300 --> 00:39:45.2002411donc que c'est bien maîtrisé.24122413603241400:39:45.340 --> 00:39:48.7402415Une maison qui serait construite en 2015 au coût de 225 000 $.24162417604241800:39:49.800 --> 00:39:53.2002419Si l'IPCB, donc résidentiel Québec, donc un niveau illustratif,24202421605242200:39:53.240 --> 00:39:59.2202423donc avec une base en 2023 de 100 et la base en 2015 serait de 62 et24242425606242600:39:59.240 --> 00:40:03.180242760 et en 2025 de 105 et 50, bien là, qu'est-ce qu'on fait ?24282429607243000:40:03.200 --> 00:40:08.2802431On s'en va simplement appliquer au 225 000, donc qui est le coût de construction en24322433608243400:40:08.300 --> 00:40:14.36024352015, le ratio entre l'indice des prix de construction pour24362437609243800:40:14.380 --> 00:40:19.80024392025 sur l'indice des prix de construction pour 2015, donc c'est-à-dire le 105 et 5024402441610244200:40:19.820 --> 00:40:26.8402443sur le 62 et 60. Et là, ça va nous donner donc un ratio ici de 1,68 multiplié24442445611244600:40:26.860 --> 00:40:31.1202447par le 225 000. Et là, ça va nous donner 379 193.24482449612245000:40:31.140 --> 00:40:36.9802451Ça, c'est vraiment le coût de construction d'origine, mais qu'on va aller donc faire24522453613245400:40:37.000 --> 00:40:40.2602455évoluer pour tenir compte de l'évolution des coûts de construction dans le temps.24562457614245800:40:40.980 --> 00:40:45.9602459On parlerait d'une augmentation, par exemple, ici sur 10 ans de 68,5 %,24602461615246200:40:45.980 --> 00:40:49.4202463dont l'essentiel, donc, est entre 2021 et 2022.24642465616246600:40:49.660 --> 00:40:53.2802467Donc, on parle en soi d'un taux annuel moyen composé de 5,4 %.24682469617247000:40:54.620 --> 00:40:57.0002471Il faut toujours vérifier, donc, est-ce que cette mesure-là,24722473618247400:40:57.100 --> 00:41:00.4402475donc, des coûts de construction, donc, l'indice est cohérente pour le marché local ?24762477619247800:41:00.620 --> 00:41:04.2602479Donc, est-ce que ça reflète vraiment l'évolution des coûts de construction pour cet24802481620248200:41:04.280 --> 00:41:05.0802483environnement-là ?24842485621248600:41:07.860 --> 00:41:11.6002487Ici, par exemple, donc, un bâtiment, ça c'est une autre mise en situation,24882489622249000:41:11.740 --> 00:41:13.1402491donc avec rénovation, par exemple.24922493623249400:41:14.200 --> 00:41:18.2002495Si on prend en compte donc un bâtiment qui a été construit en 2010,24962497624249800:41:18.460 --> 00:41:22.8202499rénové en 2020, chaque élément doit être indexé à partir de sa propre date de25002501625250200:41:22.840 --> 00:41:25.9202503réalisation. Donc, ça, c'est vraiment un scénario qui serait plus complexe.25042505626250600:41:26.020 --> 00:41:28.0002507Donc, c'est-à-dire qu'on aurait vraiment une construction initiale,25082509627251000:41:28.020 --> 00:41:31.4402511mais ensuite, on a une rénovation de la cuisine et une rénovation,25122513628251400:41:31.540 --> 00:41:33.2802515par exemple, de la salle de bain en 2020.25162517629251800:41:34.000 --> 00:41:38.2202519Donc, ici, vous voyez la construction initiale de la propriété a été faite en 201025202521630252200:41:38.240 --> 00:41:43.5802523avec un coût de 185 000 $. Donc, là, on s'en va vraiment appliquer le ratio.25242525631252600:41:43.700 --> 00:41:48.1602527Donc, c'est-à-dire aujourd'hui, là, c'est vraiment le coût,25282529632253000:41:48.180 --> 00:41:53.3602531par exemple, pour 2025. Donc, on veut déterminer en 2025 la valeur de la propriété.25322533633253400:41:53.660 --> 00:41:58.5802535Donc, on utilise l'indice des prix de construction en 2025 sur l'indice des prix de25362537634253800:41:58.600 --> 00:42:02.9802539construction en 2010. Et là, on obtient un facteur de 1,9.25402541635254200:42:03.660 --> 00:42:07.9002543Et là, ça nous donne un coût total, donc ajuster les coûts de construction de 201025442545636254600:42:07.920 --> 00:42:10.5202547ramenés en 2025, ça nous donne 352 000.25482549637255000:42:12.600 --> 00:42:17.3002551Maintenant, au niveau de la rénovation de la cuisine, ça a été fait en 2020.25522553638255400:42:17.820 --> 00:42:21.3602555C'est pour ça ici que le chiffre, ce n'est pas 55, c'est 72.25562557639255800:42:21.520 --> 00:42:24.6602559C'est vraiment l'indice des prix de construction en 2020.25602561640256200:42:25.200 --> 00:42:29.2202563On va aller ajouter le montant qui a été dépensé en 2020 pour la cuisine et on le25642565641256600:42:29.240 --> 00:42:32.2002567ramène en coût de 2025. Même chose pour la salle de bain.25682569642257000:42:33.360 --> 00:42:35.6002571Et là, lorsqu'on additionne donc toutes ces composantes-là,25722573643257400:42:35.840 --> 00:42:39.4402575ça nous donne un coût total indexé en tenant compte des rénovations de la salle de25762577644257800:42:39.460 --> 00:42:41.4802579main et de la cuisine de 430 175.25802581645258200:42:43.440 --> 00:42:45.9802583C'est important de prendre en compte les rénovations parce qu'en soi,25842585646258600:42:46.120 --> 00:42:49.9402587on veut vraiment avoir le coût de construction réelle de cette propriété-là aujourd25882589647259000:42:49.960 --> 00:42:53.6602591'hui. Et là, ça inclut les rénovations qui ont été faites pour la mettre à jour.25922593648259400:42:57.260 --> 00:43:00.7402595Maintenant, au niveau des avantages et des limites de cette méthode-là,25962597649259800:43:01.600 --> 00:43:03.7602599il y a premièrement que c'est une méthode qui est rapide.26002601650260200:43:04.820 --> 00:43:10.1402603Il faut que ça incorpore les coûts originals, donc des données objectives.26042605651260600:43:10.540 --> 00:43:15.6402607C'est une unité utile en évaluation de masse aussi également et c'est un indice qui26082609652261000:43:15.660 --> 00:43:19.1202611est facilement accessible. Donc, les données sont très facilement accessibles par la26122613653261400:43:19.140 --> 00:43:20.2802615mesure que vous avez le coût original.26162617654261800:43:21.780 --> 00:43:26.1002619Maintenant, à la limite, le cours original est parfois inconnu ou atypique.26202621655262200:43:26.220 --> 00:43:29.0802623C'est-à-dire que ça peut, par exemple, être des coûts.26242625656262600:43:29.500 --> 00:43:34.1602627Si, par exemple, vous faites affaire avec un entrepreneur qui est votre ami ou je ne26282629657263000:43:34.180 --> 00:43:36.6202631sais pas quoi, il faudra que les coûts soient légèrement biaisés.26322633658263400:43:37.280 --> 00:43:42.8002635Maintenant, les indices, c'est une moyenne régionale et non une valeur qui est très26362637659263800:43:42.820 --> 00:43:45.7602639précise localement. C'est moins fiable sur de longues périodes.26402641660264200:43:45.780 --> 00:43:48.4802643C'est-à-dire que si, par exemple, plus la période est longue,26442645661264600:43:48.780 --> 00:43:52.3002647plus l'ajustement pour l'indice des prix de construction va être fait sur une longue26482649662265000:43:52.320 --> 00:43:56.2402651période, plus vous allez potentiellement incorporer des erreurs importantes à26522653663265400:43:56.260 --> 00:44:00.2202655travers le temps. Donc, c'est mieux d'appliquer cette méthode-là sur une période qui26562657664265800:44:00.240 --> 00:44:02.0802659est quand même restreinte. C'est-à-dire que si on parle,26602661665266200:44:02.120 --> 00:44:04.7802663par exemple, d'un coût de construction qui a été engendré il y a 40 ans,26642665666266600:44:06.400 --> 00:44:09.4202667ce n'est pas nécessairement la façon de faire la plus adaptée d'utiliser cette26682669667267000:44:09.440 --> 00:44:10.9802671méthode-là, même si vous avez une construction.26722673668267400:44:12.440 --> 00:44:15.3202675Parce que, bon, vous allez appliquer des taux de croissance de l'argent dans le26762677669267800:44:15.340 --> 00:44:19.5002679temps sur 40 ans. Donc, là, c'est potentiellement beaucoup d'erreurs d'estimation et26802681670268200:44:19.520 --> 00:44:23.2202683autres. Les méthodes également ont changé à travers le temps,26842685671268600:44:23.320 --> 00:44:26.2602687donc c'est-à-dire que les techniques de construction ont changé,26882689672269000:44:26.320 --> 00:44:27.8402691donc ce n'est pas nécessairement les mêmes façons de faire.26922693673269400:44:28.000 --> 00:44:31.5402695Donc, la mesure que vous avez originale, c'est un coût de construction,26962697674269800:44:31.600 --> 00:44:33.0202699mais avec une méthode qui est différente.27002701675270200:44:34.940 --> 00:44:38.2402703Il faut quand même appliquer ça sur une période qui est plus modérée.27042705676270600:44:39.220 --> 00:44:42.7202707Donc, c'est moins fiable sur les longues périodes et ça ignore donc les rénovations27082709677271000:44:42.740 --> 00:44:43.9202711qui sont non documentées.27122713678271400:44:47.340 --> 00:44:48.9602715Maintenant, on va terminer avec ça aujourd'hui.27162717679271800:44:48.980 --> 00:44:51.5202719Donc, vous voyez, ce n'était pas une si grosse séance que ça.27202721680272200:44:51.680 --> 00:44:54.0002723Donc, on a vu quatre méthodes.27242725681272600:44:54.300 --> 00:44:57.8802727Et là, comme je vous l'ai dit, on va voir cette méthode-là en détail ici et27282729682273000:44:57.900 --> 00:44:59.8802731également elle ici au prochain cours.27322733683273400:45:00.000 --> 00:45:02.4402735Donc, pour voir vraiment chacune des composantes.27362737684273800:45:03.260 --> 00:45:05.7602739Mais bon, pour revenir sur la comparaison des quatre méthodes.27402741685274200:45:07.020 --> 00:45:10.0802743Au niveau de la précision, la méthode comparative, c'est une précision qui est27442745686274600:45:10.100 --> 00:45:12.1402747moyenne. La plus élevée, c'est Quantity of Survey.27482749687275000:45:13.380 --> 00:45:16.8202751La méthode par composante, ça a une précision qui est élevée,27522753688275400:45:16.880 --> 00:45:18.6402755mais pas aussi élevée que la Quantity of Survey.27562757689275800:45:20.120 --> 00:45:26.1402759Et maintenant, au niveau de la méthode de l'index, c'est une précision qui27602761690276200:45:26.160 --> 00:45:30.1602763est faible à moyenne, dépendamment du coût original de construction,27642765691276600:45:30.320 --> 00:45:31.1602767est-ce qu'il est récent ou non.27682769692277000:45:33.540 --> 00:45:36.3002771Maintenant, complexité. Comparative, c'est une complexité qui est très faible,27722773693277400:45:36.380 --> 00:45:38.1802775c'est une méthode qui est super facile à appliquer.27762777694277800:45:38.880 --> 00:45:41.6202779Quantity Observer, on le dit, c'est une méthode qui est très longue à appliquer,27802781695278200:45:41.700 --> 00:45:43.9202783qui demande beaucoup de données, donc la complexité, c'est elle qui est la plus27842785696278600:45:43.940 --> 00:45:47.0802787élevée. La méthode par composante, c'est entre les deux,27882789697279000:45:47.180 --> 00:45:49.6202791donc c'est une méthode qui est avec une complexité moyenne.27922793698279400:45:49.940 --> 00:45:54.0602795Et maintenant, la méthode indexée, c'est une complexité qui est faible également,27962797699279800:45:54.100 --> 00:45:55.0002799comme la méthode comparative.28002801700280200:45:56.500 --> 00:46:00.4202803Maintenant, au niveau du temps requis pour appliquer ces quatre méthodes-là,28042805701280600:46:00.880 --> 00:46:04.0002807la méthode comparative, on peut s'attendre à ce que ça prenne entre une à deux28082809702281000:46:04.020 --> 00:46:07.0802811heures, alors que la quantité observée, on parle d'une semaine de travail,28122813703281400:46:07.280 --> 00:46:10.820281520 à 40 heures. La méthode par composante, 4 à 8 heures,28162817704281800:46:11.240 --> 00:46:13.6202819et indexée qui est la plus rapide, même pas une heure.28202821705282200:46:14.660 --> 00:46:16.7402823C'est logique. Vous avez le coût de construction original.28242825706282600:46:17.200 --> 00:46:20.0602827Vous allez chercher l'index des prix de construction et vous appliquez la méthode.28282829707283000:46:20.340 --> 00:46:23.0002831En soi, tu es même une demi-heure, c'est déjà très long.28322833708283400:46:24.940 --> 00:46:29.9202835Maintenant, l'expertise. Comparative, bon, c'est l'évaluateur.28362837709283800:46:33.640 --> 00:46:34.7002839Donc, ça prend un évaluateur.28402841710284200:46:35.740 --> 00:46:39.7402843Maintenant, la Quantity Service Survey, c'est un estimateur de chantier.28442845711284600:46:39.840 --> 00:46:45.2402847Donc, c'est-à-dire que ça vous prend vraiment un knowledge qui va au-delà de ce que28482849712285000:46:45.260 --> 00:46:46.4802851l'évaluateur traditionnel fait.28522853713285400:46:47.280 --> 00:46:49.9202855Composante, c'est évaluateur également et indexé, c'est évaluateur.28562857714285800:46:49.940 --> 00:46:56.0802859C'est juste ici que vous avez vraiment besoin d'avoir une expertise en28602861715286200:46:56.100 --> 00:46:58.5802863méthode de construction qui est vraiment plus avancée.28642865716286600:46:59.240 --> 00:47:02.8402867Maintenant, au niveau des données requises, ici, c'est les comparables.28682869717287000:47:03.800 --> 00:47:06.1802871Au niveau de la Quantity of Survey, c'est les plans détaillés.28722873718287400:47:07.160 --> 00:47:09.3402875Par composante, c'est les mesures du bâtiment.28762877719287800:47:09.620 --> 00:47:12.7402879Et indexé, ça vous prend les cours originaux, donc de construction.28802881720288200:47:14.500 --> 00:47:17.6602883L'usage maintenant qui est typique de chacune des méthodes,28842885721288600:47:17.680 --> 00:47:19.9602887Bon, comparative, c'est très courant.28882889722289000:47:20.860 --> 00:47:23.1802891En soi, c'est une des méthodes les plus utilisées.28922893723289400:47:23.520 --> 00:47:26.2202895Maintenant, quantitative survey, c'est les litiges et c'est des utilisations qui28962897724289800:47:26.240 --> 00:47:29.8402899sont très spéciales. Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas utilisé par les évaluateurs29002901725290200:47:29.860 --> 00:47:32.5202903agréés de façon répétée à tous les jours.29042905726290600:47:33.060 --> 00:47:35.2802907Maintenant, la méthode par composante, c'est également courant.29082909727291000:47:35.400 --> 00:47:38.0402911Donc, c'est probablement le meilleur des mondes si vous voulez avoir une meilleure29122913728291400:47:38.060 --> 00:47:39.2402915précision que la méthode comparative.29162917729291800:47:40.060 --> 00:47:42.3402919Et la méthode indexée, c'est plus utilisé, par exemple,29202921730292200:47:42.420 --> 00:47:44.9802923pour tout ce qui est évaluation de masse et le municipal.29242925731292600:47:45.160 --> 00:47:47.4602927C'est-à-dire que lorsqu'ils déterminent le rôle d'évaluation frontière,29282929732293000:47:48.200 --> 00:47:50.1402931ils utilisent également une méthode indexée.29322933733293400:47:54.100 --> 00:47:59.5802935Bon, c'est tout pour la CR. Donc, j'essaie de faire ça relativement rapidement pour29362937734293800:47:59.600 --> 00:48:01.6802939ne pas trop que ça vous prenne de temps cette semaine.29402941735294200:48:03.580 --> 00:48:09.1002943Pour l'examen, donc, pour revenir sur ça, l'examen, ça va être en novembre,29442945736294600:48:09.180 --> 00:48:14.4202947donc comme c'était indiqué dans le plan de cours, ça va être sur le bloc 1 à 2,29482949737295000:48:15.500 --> 00:48:19.4002951donc tout ce qui touche les concepts et l'évaluation du terrain.29522953738295400:48:21.860 --> 00:48:25.7602955Sinon, s'il n'y a pas de... Là, je n'ai pas de questions à prendre en soi,29562957739295800:48:25.880 --> 00:48:28.1002959mais je vais vous dire la semaine prochaine.29602961740296200:48:28.280 --> 00:48:30.0802963Puis, je ne sais pas si vous avez des questions sur cette matière-là.29642965741296600:48:30.280 --> 00:48:32.5002967C'est normal que ce soit encore un peu vague à ce niveau-là,29682969742297000:48:32.580 --> 00:48:35.5402971étant donné que là, on n'est pas rentré dans le détail de Quantity of Surrey.29722973743297400:48:35.900 --> 00:48:39.1802975Mais vraiment, au prochain cours, on va aller voir en détail ici ces méthodes-là.29762977744297800:48:40.120 --> 00:48:46.2402979Et je vais également faire une mini-présentation de l'outil29802981745298200:48:46.260 --> 00:48:51.9602983RSMIN. Donc, j'ai réussi à avoir un accès pour un mois en écrivant à RSMain pour29842985746298600:48:51.980 --> 00:48:53.1402987vous montrer un peu comment ça fonctionne.29882989747299000:48:53.840 --> 00:48:57.3402991Donc, ça a été quand même très laborieux à obtenir comme accès.29922993748299400:48:57.440 --> 00:49:00.4002995Ils sont vraiment très réticents à fournir parce que tu peux extraire les données29962997749299800:49:00.420 --> 00:49:03.4402999complètement avec cet outil-là.30003001750300200:49:03.820 --> 00:49:05.3203003Donc, on va voir ça la semaine prochaine.30043005751300600:49:06.500 --> 00:49:09.9203007Je souhaite une belle semaine et on se voit donc juillet.30083009752301000:49:16.880 --> 00:49:17.6803011...3012