spb/uqo-imm1033

1WEBVTT2Kind: captions3Language: fr451600:09:36.820 --> 00:09:38.2207Merci.8921000:13:00.000 --> 00:13:01.88011...121331400:13:34.380 --> 00:13:35.78015Merci.161741800:14:11.440 --> 00:14:16.28019Bon, donc, on va commencer la séance, donc, sur les coûts indirects et profits,202152200:14:16.320 --> 00:14:17.16023donc, entrepreneurial.242562600:14:18.960 --> 00:14:21.80027Bon, là, je vois qu'il n'y a pas grand monde connecté, mais est-ce qu'il y avait des282973000:14:21.820 --> 00:14:23.18031questions sur l'examen pour le moment ?323383400:14:29.300 --> 00:14:33.24035non pas de question ouais non je sais363793800:14:35.860 --> 00:14:40.76039mais c'est correct c'est ça mais je vais vraiment m'assurer pour que le final soit4041104200:14:40.780 --> 00:14:45.32043plus court donc ça a été un petit peu je suis d'accord avec vous qu'il est long il4445114600:14:45.340 --> 00:14:48.56047est vraiment trop long mais par chance que vous avez quand même un peu c'est pas un4849125000:14:48.580 --> 00:14:54.54051afflux sur 3h c'est vraiment impossible mais c'est ça, donc ça va.5253135400:14:55.380 --> 00:14:57.70055L'exemple final va être plus court, donc il ne devrait pas avoir de problème.5657145800:14:59.060 --> 00:15:03.28059Merveilleux. Donc, au niveau, donc, aujourd'hui, ce qu'on va voir,6061156200:15:03.440 --> 00:15:06.60063c'est vraiment, donc, dès là, on a vu, maintenant, le coup direct,6465166600:15:07.740 --> 00:15:11.48067terrain, et donc, tout ce qui était, maintenant, valeur par la méthode des coups,6869177000:15:11.540 --> 00:15:15.28071là, on va vraiment voir la composante coin direct et profit entrepréhabilité.7273187400:15:15.380 --> 00:15:17.02075Donc, c'est quand même pas une trop grosse séance.7677197800:15:17.280 --> 00:15:20.38079C'est vraiment, dans le fond, un peu la finalité de cette partie-là,8081208200:15:20.460 --> 00:15:22.24083donc, de la formule qu'on a ici.8485218600:15:23.420 --> 00:15:26.90087Donc, aujourd'hui, on va vraiment aller voir le coût indirect et le profit8889229000:15:26.920 --> 00:15:30.72091entrepreneurial, donc en quoi ça consiste, comment on le calcule et c'est quoi dans9293239400:15:30.740 --> 00:15:33.84095le fond les éléments à prendre en compte dans ça ici.9697249800:15:36.120 --> 00:15:40.96099Première chose, quand on parle de coût direct, on parle vraiment des dépenses qui1001012510200:15:40.980 --> 00:15:45.680103sont liées à la construction physique du bâtiment, donc les matériaux,1041052610600:15:45.760 --> 00:15:50.860107la main-d'oeuvre, l'équipement, tout ce qui touche dans le fond au chantier et donc1081092711000:15:50.880 --> 00:15:53.320111à la maintenance du chantier.1121132811400:15:54.620 --> 00:15:57.420115À ça s'ajoute donc, dès maintenant dans les coûts directs,1161172911800:15:57.580 --> 00:15:59.420119il s'ajoute aussi donc les conditions générales.1201213012200:15:59.480 --> 00:16:04.080123Donc ça, c'est des coûts de chantier que l'entrepreneur général doit venir donc1241253112600:16:04.100 --> 00:16:06.620127prendre en compte. Donc, c'est tout ce qui est roulotte,1281293213000:16:06.980 --> 00:16:11.000131clôture, levage, nettoyage. Donc, tout ce qui ne touche pas nécessairement1321333313400:16:11.020 --> 00:16:15.120135directement à la construction telle qu'elle du bâtiment,1361373413800:16:15.300 --> 00:16:18.740139mais qui en soit, c'est des dépenses que l'entrepreneur général va avoir à prendre1401413514200:16:18.760 --> 00:16:23.920143en compte. On dit que c'est à peu près environ 8 % des coûts directs nus.1441453614600:16:24.060 --> 00:16:26.700147Les coûts directs nus, c'est vraiment la première composante ici.1481493715000:16:26.840 --> 00:16:28.620151C'est vraiment les coûts directement du chantier.1521533815400:16:28.960 --> 00:16:32.920155Et à ça, on ajoute le 8 % de conditions générales.1561573915800:16:34.080 --> 00:16:38.520159C'est pas nécessairement, ça dépend vraiment de c'est quoi les hypothèses,1601614016200:16:38.720 --> 00:16:41.220163c'est quel entrepreneur en général auquel vous faites affaire.1641654116600:16:42.140 --> 00:16:45.360167Le 8 n'est pas nécessairement une convention établie, mais bon,1681694217000:16:45.540 --> 00:16:49.980171ça reste que c'est pas mal le guideline le plus simple à utiliser.1721734317400:16:51.420 --> 00:16:53.540175Ensuite, il y a les frais généraux de l'entrepreneur.1761774417800:16:54.320 --> 00:16:57.760179Ça, c'est tout ce qui touche, par exemple, au coût du bureau de l'entreprise de1801814518200:16:57.780 --> 00:17:01.660183construction, l'administration, l'estimation, parce que l'entrepreneur fait une1841854618600:17:01.680 --> 00:17:04.220187estimation pour faire ses soumissions et autres.1881894719000:17:04.240 --> 00:17:08.520191tout ce qui touche à la licence RVQ, les loyers, l'assurance et autres.1921934819400:17:08.640 --> 00:17:11.940195Donc, tout ça, c'est vraiment les dépenses que l'entrepreneur général va venir1961974919800:17:12.400 --> 00:17:14.320199charger à la personne qui veut se faire construire.2002015020200:17:14.760 --> 00:17:20.820203Et là, on dit que c'est, grosso modo, 7 % donc du coût nu,2042055120600:17:21.000 --> 00:17:23.220207donc c'est-à-dire le coût indirect ici.2082095221000:17:24.120 --> 00:17:26.460211Ensuite, on ajoute le 8 % donc de conditions générales.2122135321400:17:27.140 --> 00:17:30.860215Et là, le 7 % donc de frais généraux, on va aller l'appliquer sur les deux.2162175421800:17:31.080 --> 00:17:32.920219Donc, c'est vraiment une séquence en quelque sorte.2202215522200:17:33.020 --> 00:17:38.640223Donc, on dirait coût direct nu, fois le 1.08 qui est les conditions générales,2242255622600:17:38.700 --> 00:17:41.520227fois le 1.07 de frais généraux de l'entrepreneur.2282295723000:17:42.300 --> 00:17:45.700231Et finalement, à la fin de tout ça, il y a ce qu'on appelle,2322335823400:17:45.740 --> 00:17:47.840235donc, c'est les profits de l'entrepreneur général.2362375923800:17:48.440 --> 00:17:50.680239Donc, il faut faire bien attention, c'est pas le profit,2402416024200:17:51.340 --> 00:17:54.500243donc, du, comment on représente ça, pas de l'entrepreneur,2442456124600:17:54.620 --> 00:17:58.120247mais du, lui qui fait, dans le fond, le développeur, donc,2482496225000:17:58.700 --> 00:18:01.960251lui qui fait le développement du projet résidentiel, par exemple.2522536325400:18:02.400 --> 00:18:04.220255C'est très différent du profit de l'entrepreneur.2562576425800:18:04.740 --> 00:18:08.200259Donc, tout ça, le profit de l'entrepreneur, c'est vraiment desquels qu'on va venir2602616526200:18:08.220 --> 00:18:11.060263ajouter aussi sur la chaîne de calcul.2642656626600:18:11.220 --> 00:18:17.160267Donc, le commission de direct nul, le, ici donc, condition générale,2682696727000:18:17.420 --> 00:18:21.540271ensuite les frais généraux de 7 % et le profit de l'entrepreneur qu'on peut estimer2722736827400:18:21.560 --> 00:18:25.720275aux alentours de 8 %. Et ça, ça nous donne donc les coûts directs total.2762776927800:18:26.360 --> 00:18:29.980279Donc, c'est tout ce qui touche au chantier, à l'entrepreneur général de façon son.2802817028200:18:30.700 --> 00:18:34.960283Donc, c'est vraiment, c'est ce que, dans le fond, la personne qui se construit va2842857128600:18:34.980 --> 00:18:35.780287payer à l'entrepreneur.2882897229000:18:37.920 --> 00:18:40.440291Malheureusement, ça ne s'arrête pas là, donc, les dépenses qu'il y a en2922937329400:18:40.460 --> 00:18:42.500295construction. Il y a beaucoup d'autres choses à prendre en compte.2962977429800:18:42.680 --> 00:18:44.660299Puis, c'est là qu'on va vraiment, donc, aller voir ça au fil du cours.3003017530200:18:44.780 --> 00:18:46.340303Mais de façon simple, c'est ça pour le moment.3043057630600:18:47.180 --> 00:18:50.140307Il y a aussi, donc, des contingences, donc, de chantier.3083097731000:18:50.260 --> 00:18:51.920311Donc, ça, c'est des réserves pour imprévus.3123137831400:18:52.800 --> 00:18:57.460315Donc, en soi, ici, donc, ça, c'est vraiment un 5 %, donc,3163177931800:18:57.480 --> 00:18:58.920319qu'on va aller appliquer sur les coûts nus.3203218032200:18:58.940 --> 00:19:03.720323Donc, si on retourne ici, par exemple, les coûts directs vraiment de construction3243258132600:19:03.740 --> 00:19:07.800327directement, donc on va l'appliquer un 5 % comme contingence de chantier.3283298233000:19:08.220 --> 00:19:14.360331Donc, c'est vraiment, c'est ajouté donc après les profits3323338333400:19:14.380 --> 00:19:17.440335de l'entrepreneur en général et c'est vraiment donc une marge de manœuvre qu'on va3363378433800:19:17.460 --> 00:19:19.980339avoir donc au cours, mettons que le chantier, ça ne va pas comme prévu.3403418534200:19:20.560 --> 00:19:24.260343et tout ça ensemble, ça fait vraiment les coûts directs,3443458634600:19:24.420 --> 00:19:29.900347donc les hard costs. Et là, donc, ensuite, il va y avoir les coûts indirects.3483498735000:19:30.140 --> 00:19:34.740351C'est ce à quoi, donc, en soi, on l'a pas mal vu dans les derniers cours.3523538835400:19:34.880 --> 00:19:36.360355Vraiment, là, nous, ce qu'on va se concentrer aujourd'hui,3563578935800:19:36.460 --> 00:19:39.220359c'est les coûts indirects, donc tout ce qui est en dehors de l'entrepreneur général.3603619036200:19:40.580 --> 00:19:44.760363Donc, c'est les dépenses qui sont nécessaires à la réalisation du projet et c'est3643659136600:19:44.780 --> 00:19:45.780367hors les contrats de construction.3683699237000:19:45.920 --> 00:19:48.340371Donc, c'est vraiment les dépenses qu'on va aller engendrer en dehors,3723739337400:19:48.360 --> 00:19:50.380375donc, de tout ce qui est frais d'entrepreneurs et autres.3763779437800:19:50.540 --> 00:19:54.320379Donc, on parle des honneurs d'architecte, ingénieurs, les frais de financement,3803819538200:19:54.860 --> 00:19:57.860383donc parce qu'il faut faire financer la construction, et donc,3843859638600:19:58.080 --> 00:20:00.460387les intérêts qu'on va avoir à payer pour le financement,3883899739000:20:00.480 --> 00:20:03.080391donc des coûts de construction, comment ces intérêts-là sont calculés,3923939839400:20:03.280 --> 00:20:08.080395les taxes non récupérables, l'assurance de propriétaire et les frais juridiques et3963979939800:20:08.100 --> 00:20:10.540399donc les frais de mise en marché s'il y a lieu.40040110040200:20:11.200 --> 00:20:14.220403Donc, encore là, c'est pas nécessairement vrai qu'on va payer tous ces frais-là,40440510140600:20:14.280 --> 00:20:17.660407donc, lorsqu'on fait construire un bâtiment et qu'on veut le vendre,40840910241000:20:17.680 --> 00:20:21.860411Mais en soi, ça représente quand même bien tout ce qu'on a à payer lorsqu'on fait41241310341400:20:21.880 --> 00:20:27.880415une construction. Maintenant, ici, il y a le profit entrepreneurial.41641710441800:20:28.220 --> 00:20:30.120419Donc, ça, c'est vraiment le profit du promoteur.42042110542200:20:30.220 --> 00:20:31.240423Donc, ça, c'est très différent.42442510642600:20:31.380 --> 00:20:32.540427Donc, ça, c'est à la fin complètement.42842910743000:20:33.660 --> 00:20:36.960431Supposons que vous faites affaire avec un promoteur pour construire.43243310843400:20:38.040 --> 00:20:39.520435Habituellement, vous ne faites pas affaire avec un promoteur.43643710943800:20:39.620 --> 00:20:45.020439Il y a un promoteur qui construit, par exemple, des maisons neuves sur des terrains.44044111044200:20:46.120 --> 00:20:47.240443et lui, qu'est-ce qu'il va faire ?44444511144600:20:47.300 --> 00:20:48.820447C'est qu'il va engager un entrepreneur général.44844911245000:20:49.140 --> 00:20:51.820451Donc, il va aller prendre un contrat avec un entrepreneur général pour faire45245311345400:20:51.840 --> 00:20:55.760455construire la maison. Mais là, l'entrepreneur général, il va avoir un profit.45645711445800:20:57.200 --> 00:20:59.660459Et ça, c'est vraiment, lorsque tout est calculé, mettons,46046111546200:20:59.680 --> 00:21:01.400463pour l'entrepreneur, bien là, ça, c'est les coûts directs.46446511646600:21:01.840 --> 00:21:05.260467Ensuite, le promoteur, lui, il va aller engager un architecte,46846911747000:21:05.280 --> 00:21:07.760471un ingénieur. Il va payer, donc, le financement.47247311847400:21:08.220 --> 00:21:11.100475Et lui, à la fin, il va se prendre un profit entrepreneurial,47647711947800:21:11.380 --> 00:21:14.260479donc le profit du promoteur sur le gros total de tout ça.48048112048200:21:14.280 --> 00:21:20.220483Et là, ça va être ça vraiment le prix de vente de la propriété neuve qu'on pourrait48448512148600:21:20.240 --> 00:21:24.280487dire. Donc, il y a comme deux étapes de profit à prendre en compte ici.48848912249000:21:25.580 --> 00:21:29.140491C'est un profit qui est habituellement, on va appliquer un pourcentage,49249312349400:21:29.220 --> 00:21:33.860495mais comme convention, c'est vraiment 11 % à peu près de tous les coûts.49649712449800:21:34.020 --> 00:21:36.660499C'est-à-dire les coûts directs, la contingence et les coûts indirects.50050112550200:21:38.380 --> 00:21:43.600503Donc, c'est, en soi, c'est un peu, donc, c'est important,50450512650600:21:43.640 --> 00:21:45.720507donc, de distinguer, donc, le promoteur puis l'entrepreneur.50850912751000:21:45.940 --> 00:21:47.800511Donc, l'entrepreneur, c'est vraiment lui qui s'occupe de la construction.51251312851400:21:48.440 --> 00:21:51.900515Le promoteur, c'est lui qui fait en sorte que le projet est livré au client et lui,51651712951800:21:51.980 --> 00:21:53.260519il se prend un profit également, donc, là-dessus.52052113052200:21:54.060 --> 00:21:55.700523Donc, il y a deux profits, deux personnes.52452513152600:21:55.820 --> 00:22:00.660527Le profit de l'entrepreneur général dans les directs et le profit du promoteur.52852913253000:22:00.800 --> 00:22:04.920531Et c'est là, donc, c'est dans la dernière ligne de la chaîne,53253313353400:22:04.980 --> 00:22:06.600535donc, on additionne les montants.53653713453800:22:08.340 --> 00:22:09.840539Et ce n'est pas un double comptage.54054113554200:22:10.000 --> 00:22:14.280543Donc, tu sais, c'est vraiment, il y a deux profits distincts.54454513654600:22:15.240 --> 00:22:18.300547Le profit, donc, du promoteur est habituellement plus important que lui de l54854913755000:22:18.320 --> 00:22:24.220551'entrepreneur parce que c'est lui qui coordonne donc tous les hommes de métier,55255313855400:22:24.280 --> 00:22:25.740555mais pas tous les hommes de métier, ça c'est l'entrepreneur,55655713955800:22:25.860 --> 00:22:28.100559mais qui coordonne donc tous les spécialistes, architectes,56056114056200:22:28.200 --> 00:22:30.300563ingénieurs et autres, et qui fait en sorte que le projet a lieu,56456514156600:22:30.420 --> 00:22:31.500567c'est lui qui apporte l'argent également.56856914257000:22:31.820 --> 00:22:34.140571Donc, initialement, c'est lui qui finance le projet avant qu'il soit vendu.57257314357400:22:35.160 --> 00:22:40.160575Donc, c'est pour ça que le profit est quand même très important,57657714457800:22:40.440 --> 00:22:42.800579donc 11% de tous les coûts total engendrés.58058114558200:22:45.440 --> 00:22:47.120583Donc, ici, si maintenant on pourrait faire58458514658600:22:49.240 --> 00:22:54.860587une sorte de récapitulatif. Donc, il y a les coûts directs nus.58858914759000:22:54.960 --> 00:22:56.660591C'est-à-dire que c'est l'entrepreneur général.59259314859400:22:57.220 --> 00:22:59.660595C'est vraiment toutes les composantes de construction.59659714959800:22:59.800 --> 00:23:01.900599C'est-à-dire les quantités fois les prix nus.60060115060200:23:01.980 --> 00:23:05.420603C'est-à-dire les hommes de métier qui permettent de poser,60460515160600:23:05.520 --> 00:23:08.700607par exemple, le G-PROC, les murs, la fondation, la charpente et tout.60860915261000:23:09.160 --> 00:23:10.880611Donc, ça, c'est vraiment le direct nu.61261315361400:23:11.100 --> 00:23:13.880615Ensuite, il y a les conditions générales, comme on a dit,61661715461800:23:14.040 --> 00:23:16.340619qui sont supportées par l'entrepreneur général.62062115562200:23:16.360 --> 00:23:21.1006238 % du montant d'en haut. Ensuite, il y a les frais généraux de l'entrepreneur62462515662600:23:21.120 --> 00:23:25.860627général aussi, donc 7 %. Le profit de l'entrepreneur général,62862915763000:23:26.580 --> 00:23:32.740631qui est de 8 % après les frais généraux, mais qui est appliqué63263315863400:23:32.760 --> 00:23:37.260635après les frais généraux, donc c'est comme une séquence.63663715963800:23:37.280 --> 00:23:42.000639Et là, ici, il y a la contingence que le propriétaire va se réserver pour le64064116064200:23:42.020 --> 00:23:44.080643chantier. Et là, c'est 5 % du montant nu.64464516164600:23:44.400 --> 00:23:45.940647Donc, c'est une convention, mais c'est comme ça.64864916265000:23:46.800 --> 00:23:49.920651Et là, ça, ça nous donne donc les coûts directs.65265316365400:23:50.060 --> 00:23:51.320655Et là, ensuite, il y a les permis.65665716465800:23:51.460 --> 00:23:53.540659C'est-à-dire que ça prend des permis pour pouvoir construire.66066116566200:23:54.700 --> 00:23:58.620663Dans ce cas-là ici, c'est vraiment, on dit que c'est qui qui le supporte,66466516666600:23:58.660 --> 00:24:03.280667c'est le propriétaire. Mais en quelque sorte, le promoteur peut faire tout l66866916767000:24:03.300 --> 00:24:07.160671'ensemble de ce travail-là et le supporter jusqu'à temps que ça soit rendu au client67267316867400:24:07.180 --> 00:24:11.020675et qu'il paye. Ça peut être le propriétaire ou le promoteur qui supporte ça ici,67667716967800:24:11.180 --> 00:24:14.820679dans un sens. Les permis, c'est vraiment de quoi ?68068117068200:24:15.400 --> 00:24:16.940683Avant le chantier, il faut aller chercher ça.68468517168600:24:17.040 --> 00:24:22.260687C'est des tarifs municipaux par unité, c'est des plexes ou par montant du chantier,68868917269000:24:22.440 --> 00:24:24.080691c'est un montant de construction.69269317369400:24:24.580 --> 00:24:26.320695On va voir un petit peu comment les calculer.69669717469800:24:26.580 --> 00:24:27.900699On va prendre le cas de Gatineau.70070117570200:24:28.160 --> 00:24:29.900703Ça dépend vraiment de chacune des municipalités.70470517670600:24:30.020 --> 00:24:32.180707Il n'y a pas une façon de faire qui est propre.70870917771000:24:32.200 --> 00:24:35.160711C'est vraiment des formules qui ne sont pas nécessairement intuitives.71271317871400:24:35.280 --> 00:24:37.580715Ce n'est pas nécessaire de tous les savoir en soi.71671717971800:24:38.120 --> 00:24:40.820719Lorsque vous allez avoir un contrat pour telle municipalité,72072118072200:24:41.240 --> 00:24:45.260723vous irez voir la façon de calculer, par exemple, le coût des permis.72472518172600:24:45.380 --> 00:24:47.260727De toute façon, la Ville va vous le dire.72872918273000:24:47.440 --> 00:24:48.580731C'est elle qui va vous remettre la facture.73273318373400:24:49.780 --> 00:24:53.180735C'est propre à chaque municipalité.73673718473800:24:53.740 --> 00:24:56.920739Mais c'est vraiment une fonction du nombre d'appartements que vous construisez,74074118574200:24:57.040 --> 00:25:01.560743si c'est un plexe, ou du montant des coûts de construction.74474518674600:25:03.240 --> 00:25:05.620747Ensuite, il y a l'intérêt, donc ici, intercalaire.74874918775000:25:05.720 --> 00:25:09.660751Donc, ça, c'est vraiment, c'est le montant que vous allez payer en intérêt sur le75275318875400:25:09.680 --> 00:25:10.780755financement de la construction.75675718975800:25:11.160 --> 00:25:15.220759Donc, c'est-à-dire que, heureusement, lorsque vous faites un financement pour une76076119076200:25:15.240 --> 00:25:19.640763construction, par exemple, d'un immeuble résidentiel, vous n'allez pas payer des76476519176600:25:19.660 --> 00:25:22.500767intérêts sur tout le montant, sur toute la période de la construction,76876919277000:25:22.540 --> 00:25:25.600771parce que les montants vont être décaissés au fur et à mesure.77277319377400:25:26.800 --> 00:25:29.220775Donc, le premier versement de l'intérêt va souvent être plus petit.77677719477800:25:29.840 --> 00:25:32.520779et là, il va augmenter avec le temps parce que là, vous allez décaisser de plus en78078119578200:25:32.540 --> 00:25:33.980783plus d'argent pour payer l'entrepreneur en général.78478519678600:25:35.120 --> 00:25:37.420787Donc, c'est pour ce qu'on dit ici, donc la formule ici,78878919779000:25:37.440 --> 00:25:39.880791on va l'avoir, mais ça, c'est les intérêts intercalaires.79279319879400:25:41.240 --> 00:25:46.120795Ensuite, il y a les honoraires de professionnels, donc architectes et ingénieurs.79679719979800:25:46.360 --> 00:25:48.920799On va voir que l'ingénieur est nécessaire dans certains cas,80080120080200:25:49.380 --> 00:25:53.820803pas dans tous les cas. Ça, c'est pendant la construction et après pour faire des80480520180600:25:53.840 --> 00:25:59.440807vérifications. et on dit que c'est à peu près 4 % des directs dans le cours.80880920281000:25:59.680 --> 00:26:04.200811Ce n'est pas exact, mais ça dépend vraiment de c'est quoi la complexité du projet et81281320381400:26:04.220 --> 00:26:08.460815autres. Il y a aussi les assurances de chantier qui peuvent représenter environ 8 %.81681720481800:26:09.260 --> 00:26:15.360819Et il y a les frais juridiques et d'arpentage qui sont aussi appliqués dans82082120582200:26:15.380 --> 00:26:18.700823les coûts indirects. Et là ensuite, lorsqu'on est tous ensemble,82482520682600:26:18.820 --> 00:26:21.940827il y a le profit de l'entrepreneur du promoteur.82882920783000:26:21.960 --> 00:26:27.540831Et si un promoteur, c'est lui qui gère en quelque sorte le coordonnement de tous ces83283320883400:26:27.560 --> 00:26:28.360835professionnels-là.83683720983800:26:30.740 --> 00:26:32.760839On va voir que ça peut quand même shifter rapidement.84084121084200:26:32.980 --> 00:26:36.540843Pour quelque chose qui coûte 800 000 de coût direct, on va se remonter un pour un84484521184600:26:36.560 --> 00:26:39.440847million ensuite avec tout le reste pris en compte.84884921285000:26:40.920 --> 00:26:43.600851Ici, c'est une façon de le voir vraiment méthodiquement.85285321385400:26:44.120 --> 00:26:48.560855On a les coûts directs nus ici qui sont de 785 000, c'est un exemple qu'on donne.85685721485800:26:49.060 --> 00:26:53.040859Donc, ça, c'est vraiment qu'est-ce que l'entrepreneur a déboursé en homme,86086121586200:26:53.200 --> 00:26:55.340863par exemple, de construction, en matériaux.86486521686600:26:55.600 --> 00:27:01.560867Donc, vraiment tout ce qui met dans la main-d'œuvre des métiers de la construction86886921787000:27:01.580 --> 00:27:05.380871et tous les matériaux qui sont nécessaires à bâtir la propriété.87287321887400:27:06.940 --> 00:27:10.320875Ensuite, comme on a dit, il y a les conditions générales qu'on va aller ajouter à ça87687721987800:27:10.340 --> 00:27:12.960879ici. Donc, 62 800 qu'on ajoute au 785.88088122088200:27:13.480 --> 00:27:18.220883Et ça, le 62 800, il est trouvé en prenant simplement le 8 % du 785.88488522188600:27:20.040 --> 00:27:26.360887Les frais généraux, ça c'est vraiment additionné, c'est-à-dire c'est un 7 %88888922289000:27:26.380 --> 00:27:32.420891du 847 800, ce qui nous donne 59 346, donc c'est vraiment89289322389400:27:32.440 --> 00:27:34.660895une séquence, c'est ça qui fait que ça chèvre vite.89689722489800:27:34.680 --> 00:27:41.320899Et finalement, il y a le 8 % des profits de l'entrepreneur général qu90090122590200:27:41.340 --> 00:27:44.720903'on va aller appliquer au montant ici de 907 000.90490522690600:27:44.840 --> 00:27:50.620907Donc, 8 % de 907 146 qui va nous donner 979 718.90890922791000:27:51.940 --> 00:27:56.540911Et là, ça, c'est vraiment ce que l'entrepreneur général va charger pour la91291322891400:27:56.560 --> 00:27:58.620915construction du bâtiment, le montant qui est ici.91691722991800:27:58.960 --> 00:28:03.020919Donc, lui, il va s'occuper d'incorporer tout ça.92092123092200:28:03.040 --> 00:28:06.300923Mais en tant qu'évaluateur, si vous voulez donc évaluer un bâtiment,92492523192600:28:06.460 --> 00:28:09.420927vous devez donc estimer ça. C'est-à-dire que vous devez estimer qu'est-ce qu'un92892923293000:28:09.440 --> 00:28:12.480931entrepreneur en général chargerait, ce serait quoi donc ses marges de profit et93293323393400:28:12.500 --> 00:28:15.380935tout. Mais là ensuite, il faut qu'il y ait une contingence.93693723493800:28:15.480 --> 00:28:19.780939Donc ça, c'est-à-dire que c'est un 5 % qui est ajouté au cas où,94094123594200:28:20.080 --> 00:28:22.080943mettons, qu'il y a de quoi qui vire mal sur le chantier,94494523694600:28:22.200 --> 00:28:24.640947qu'il y a un imprévu, qu'il y a un dépassement de coûts et autres.94894923795000:28:25.720 --> 00:28:29.160951On dit que donc c'est un montant qui est appliqué sur les coûts directs nuls.95295323895400:28:29.520 --> 00:28:33.180955nus, donc c'est-à-dire, c'est vraiment les coûts avant tous les frais qu'on ajoute,95695723995800:28:33.260 --> 00:28:39.240959donc c'est un 5% du 785 000. Donc là, on parlerait de 72 57296096124096200:28:39.260 --> 00:28:44.420963qu'on va venir ajouter donc ici au montant qui est là.96496524196600:28:44.520 --> 00:28:50.460967Donc, on applique le 5% à ça ici, mais on l'ajoute par la suite à ça pour que ça96896924297000:28:50.480 --> 00:28:51.420971nous donne le montant qui est ici.97297324397400:28:52.740 --> 00:28:55.440975Excusez-moi, on l'ajoute à ça ici pour que ça nous donne le montant qui est ici.97697724497800:28:56.320 --> 00:28:59.060979Et là, ça, ça nous donne donc le montant après la contingence,98098124598200:28:59.160 --> 00:29:03.020983donc 2 millions. Et là, il y a tout, qu'est-ce qui touche les coins directs,98498524698600:29:03.600 --> 00:29:08.580987donc 204 000, donc ça va toucher par exemple les architectes,98898924799000:29:08.700 --> 00:29:11.920991ingénieurs, les assurances, le financement.99299324899400:29:12.160 --> 00:29:16.860995Et là, ça va nous donner le montant après les coins directs de 1 123 220.99699724999800:29:17.820 --> 00:29:20.720999Et là, on va venir ajouter un profit donc du promoteur,10001001250100200:29:21.020 --> 00:29:24.9001003un profit entrepreneurial, donc de 11 % sur ce total-là ici,10041005251100600:29:25.120 --> 00:29:30.0801007qui va nous donner 123 564 de plus pour un coût total, donc,10081009252101000:29:30.600 --> 00:29:35.3201011hors taxe, de 1 246 774 sans le terrain.10121013253101400:29:37.080 --> 00:29:42.3001015Donc, de façon simple, c'est ça, donc, l'arborescence des coûts.10161017254101800:29:43.200 --> 00:29:46.2801019Encore une fois, ça peut varier, donc, ce n'est pas une science exacte,10201021255102200:29:46.340 --> 00:29:49.2801023c'est loin d'être, donc, des pourcentages qui ne vont pas bouger.10241025256102600:29:49.300 --> 00:29:50.8201027Donc, c'est une idée à peu près.10281029257103000:29:51.500 --> 00:29:54.2801031Ça dépend donc de l'entrepreneur, ça dépend du promoteur.10321033258103400:29:55.140 --> 00:29:57.6601035Il y a plein de choses. Ça dépend aussi du financement que vous avez.10361037259103800:29:58.080 --> 00:30:02.4601039Il y a beaucoup de choses qui vont faire en sorte que ces pourcentages-là vont10401041260104200:30:02.480 --> 00:30:04.9401043varier et que le coût indirect va varier également beaucoup.10441045261104600:30:07.600 --> 00:30:10.5801047Bon, donc ça, c'est un peu un récapitulatif.10481049262105000:30:10.840 --> 00:30:14.4001051Mais si on regarde maintenant tous les coûts qu'on ajoute au coût direct nu,10521053263105400:30:14.680 --> 00:30:17.4601055on parle, t'es maintenant, de 23 % de plus.10561057264105800:30:17.780 --> 00:30:20.1001059Donc, t'es c. Grosso modo, c'est à peu près ça.10601061265106200:30:20.200 --> 00:30:22.1201063Puis c'est ça qui nous permet donc de…10641065266106600:30:22.140 --> 00:30:26.8601067Mais t'es pas 23 %, donc il faut vraiment faire le cumul pour que ça nous donne.10681069267107000:30:26.940 --> 00:30:30.3601071Donc, t'es maintenant, si on fait 8 plus 7 plus 8, ça donne 23.10721073268107400:30:30.380 --> 00:30:35.3401075mais le fait qu'on les cumule, donc 1,08 fois 1,07 fois 1,08,10761077269107800:30:35.460 --> 00:30:41.6801079ça va donner 24,8 %. C10801081270108200:30:41.700 --> 00:30:44.3801083'est important de le faire de façon cumulative parce que ça change quand même un peu10841085271108600:30:44.400 --> 00:30:48.3801087le pourcentage. Est-ce qu'il y avait des questions pour ça pour le moment ?10881089272109000:30:49.160 --> 00:30:49.9601091Je ne sais pas si c'était clair.10921093273109400:30:53.140 --> 00:30:54.7401095Ça va, merci. Parfait.10961097274109800:30:59.700 --> 00:31:04.0601099Bon. Maintenant, ici, donc, au niveau, donc, de tout ce qui touche,11001101275110200:31:04.140 --> 00:31:09.7001103par exemple, au coût, donc, indirect, on va aller voir ça,11041105276110600:31:09.760 --> 00:31:13.4601107donc, dans le bloc, donc, le bloc 2, donc, qui est les honoraires professionnels et11081109277111000:31:13.480 --> 00:31:16.1401111la gestion de projet. Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui touche.11121113278111400:31:16.260 --> 00:31:20.0201115Donc, là, on sort vraiment du chantier et de tout ce qui touche à la construction.11161117279111800:31:21.120 --> 00:31:25.5401119Là, on va vraiment dans tout ce qui est ingénieur et architecte et autres11201121280112200:31:25.560 --> 00:31:29.3201123professionnels. Donc, premièrement, qu'est-ce qu'il va falloir faire ?11241125281112600:31:29.420 --> 00:31:31.9201127Donc, c'est identifier qui intervient, donc, un architecte,11281129282113000:31:32.000 --> 00:31:34.3201131un ingénieur, un arpenteur, un gestionnaire, un évaluateur,11321133283113400:31:34.360 --> 00:31:36.3401135donc, si la loi l'exige, évidemment.11361137284113800:31:38.040 --> 00:31:40.6001139Appliquer, donc, les quatre méthodes de calcul des honoraires,11401141285114200:31:40.660 --> 00:31:43.5201143donc, et choisir une base de pourcentage qui mesure, donc,11441145286114600:31:43.620 --> 00:31:44.4201147cet effet-là.11481149287115000:31:46.500 --> 00:31:49.7801151Et en soi, donc, ça va vraiment dépendre, mais pour les ingénieurs,11521153288115400:31:49.860 --> 00:31:54.5001155par exemple, c'est vraiment, ça dépend vraiment, donc, c'est quel type de propriété11561157289115800:31:54.520 --> 00:31:59.3401159qu'il construit. et surtout, c'est quoi le nombre d'étages.11601161290116200:32:00.260 --> 00:32:03.0201163Lorsqu'on dépasse trois étages et plus, automatiquement,11641165291116600:32:03.100 --> 00:32:06.3801167ça prend un ingénieur. On va voir, c'est un arbre de décision qui est présenté.11681169292117000:32:08.240 --> 00:32:11.9401171Dépendamment de c'est quoi le type de propriété, ça prend un ingénieur des fois,11721173293117400:32:11.960 --> 00:32:12.9201175donc obligatoire.11761177294117800:32:14.980 --> 00:32:18.7401179Qu'est-ce qu'on va voir ici ? Les professionnels qui font un tiers-venu sur un11801181295118200:32:18.760 --> 00:32:20.7001183chantier, c'est vraiment architecte.11841185296118600:32:20.840 --> 00:32:24.5401187Pour les plans et devis signés et scellés, évidemment.11881189297119000:32:25.120 --> 00:32:27.6001191Un ingénieur en structure, pour tout ce qui est charpente,11921193298119400:32:27.720 --> 00:32:31.2201195fondation ou les éléments qui sont hors la partie neuve.11961197299119800:32:31.280 --> 00:32:34.6401199La partie neuve, c'est dans le cas de la loi, donc c'est vraiment tous les bâtiments12001201300120200:32:34.660 --> 00:32:36.7201203qui ne nécessitent pas d'ingénieur.12041205301120600:32:38.320 --> 00:32:42.4801207Ingénieur mécanique ou électrique, donc pour tout ce qui est CÉVAC,12081209302121000:32:42.600 --> 00:32:44.4601211plomberie, électricité ou incendie.12121213303121400:32:45.960 --> 00:32:49.8801215Ingénieur civil, dépendamment de la structure du sol, du drainage,12161217304121800:32:50.220 --> 00:32:52.7001219les voiries, certificat de localisation, etc.12201221305122200:32:53.760 --> 00:32:57.2001223Il y a aussi des gestionnaires de projets et des évaluateurs agréés,12241225306122600:32:57.280 --> 00:33:00.3001227donc dépendamment de c'est quoi le projet, ça va prendre ça pour le financement,12281229307123000:33:00.360 --> 00:33:01.6601231donc ça va rentrer dans les coins directs.12321233308123400:33:01.720 --> 00:33:03.9001235Donc, l'évaluateur agréé peut rentrer dans les coins directs.12361237309123800:33:04.700 --> 00:33:07.9801239Encore une fois, c'est soit des pourcentages ou des forfaits.12401241310124200:33:08.380 --> 00:33:10.4601243Donc, ici, vous avez l'ordre ici.12441245311124600:33:10.580 --> 00:33:12.4001247Ici, c'est l'ordre des ingénieurs du Québec.12481249312125000:33:13.360 --> 00:33:14.9201251Ici, c'est l'ordre des architectes du Québec.12521253313125400:33:15.100 --> 00:33:17.2401255Et là, c'est l'ordre des évaluateurs agréés du Québec.12561257314125800:33:19.620 --> 00:33:25.0201259Par exemple, donc, si on prend ici, donc, l'article de,12601261315126200:33:25.140 --> 00:33:27.2001263quand l'architecte est obligatoire, donc, l'article 16,12641265316126600:33:27.340 --> 00:33:32.2401267c'est ce qui désigne, donc, c'est une habitation unifamiliale isolée d'au plus un12681269317127000:33:32.260 --> 00:33:36.3801271étage du sol, deux étages et 600 mètres carrés, donc, de superficie brute des12721273318127400:33:36.400 --> 00:33:42.0401275planchers. Donc, ça, c'est vraiment l'exemption que vous n'avez pas besoin d12761277319127800:33:42.060 --> 00:33:46.9801279'architecte. Donc, l'architecte est requis au-delà de deux étages ou 300 mètres12801281320128200:33:47.000 --> 00:33:50.0001283carrés. C'est complet. Le critère du nombre d'unités,12841285321128600:33:51.640 --> 00:33:55.7001287habituellement, c'est au-delà de deux étages, ça prend un architecte.12881289322129000:33:55.720 --> 00:33:59.0601291Puis donc, c'est vraiment 300 mètres carrés par étage et plus.12921293323129400:33:59.460 --> 00:34:02.7001295C'est quand même, ça touche habituellement, ça ne touche pas les maisons standard.12961297324129800:34:03.240 --> 00:34:07.5601299Donc, quand c'est des plexes, automatiquement, ça prend un architecte.13001301325130200:34:07.700 --> 00:34:09.8001303Mais bon, ça dépend de la loi, encore une fois.13041305326130600:34:10.300 --> 00:34:11.9601307Pour l'ingénieur, c'est un peu le même principe.13081309327131000:34:12.140 --> 00:34:15.5801311Donc, si on regarde ici, quand est-ce que l'ingénieur est obligatoire ?13121313328131400:34:16.080 --> 00:34:17.9801315C'est l'arbre de décision qui est ici.13161317329131800:34:18.380 --> 00:34:22.7801319Donc, si votre bâtiment que vous construisez a un air habitable,13201321330132200:34:23.300 --> 00:34:27.8601323donc de 600 mètres carrés et plus, ou trois étages et plus,13241325331132600:34:28.100 --> 00:34:30.4601327évidemment. Donc, c'est-à-dire que, pas à partir du deuxième,13281329332133000:34:30.600 --> 00:34:32.9001331mais à partir du troisième. donc plus grand que trois étages,13321333333133400:34:33.640 --> 00:34:36.3401335ça prend un ingénieur. C'est-à-dire qu'il y a un ingénieur qui est requis13361337334133800:34:36.360 --> 00:34:38.1201339automatiquement. Sinon, on s'en va.13401341335134200:34:38.260 --> 00:34:41.5401343Est-ce que le bâtiment que vous construisez est hors de la partie 9 ?13441345336134600:34:41.660 --> 00:34:44.4001347Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui est...13481349337135000:34:44.840 --> 00:34:48.2201351Quand c'est dans la partie 9, pas besoin d'avoir d'ingénieur parce que c'est très13521353338135400:34:48.240 --> 00:34:50.4201355bien détaillé, donc toute la structure qui doit être faite.13561357339135800:34:50.720 --> 00:34:55.0801359Mais si on est hors partie 9, donc la partie 9, c'est vraiment dans le...13601361340136200:34:56.260 --> 00:35:01.9001363C'est tout ce qui touche l'article 3.1 du code du bâtiment ou la loi sur les13641365341136600:35:01.920 --> 00:35:06.3201367ingénieurs. Donc, c'est vraiment tout ce qui est hors le mandat des ingénieurs.13681369342137000:35:07.020 --> 00:35:09.3201371Si c'est hors partie 9, donc, ça vous prend un ingénieur,13721373343137400:35:09.460 --> 00:35:10.7601375mais sinon, architecte seulement.13761377344137800:35:12.080 --> 00:35:14.7601379Donc, c'est un peu ça, donc, l'intuition derrière ça.13801381345138200:35:18.340 --> 00:35:20.4601383Maintenant, l'architecte, donc, c'est quoi les…13841385346138600:35:20.480 --> 00:35:23.0001387pas besoin de rentrer nécessairement dans ces détails-là lorsque vous allez faire l13881389347139000:35:23.020 --> 00:35:27.1601391'évaluation, mais dans un sens, tout ce qui touche, maintenant,13921393348139400:35:27.860 --> 00:35:32.4001395au travail de l'architecte, c'est vraiment, donc, l'esquisse préliminaire,13961397349139800:35:32.520 --> 00:35:36.3801399définitive, donc c'est tout ce qui touche maintenant au plan préliminaire,14001401350140200:35:36.680 --> 00:35:39.2201403le plan définitif, les appels d'offres et la surveillance.14041405351140600:35:39.600 --> 00:35:43.4601407C'est vraiment, je ne connais pas trop maintenant le métier d'architecte,14081409352141000:35:43.480 --> 00:35:47.2201411mais bon, c'est quand même donc relié au plan, à faire une esquisse du bâtiment puis14121413353141400:35:47.240 --> 00:35:53.3801415des fois, donc il est nécessaire qu'un ingénieur appuie son seau sur les plans que14161417354141800:35:53.400 --> 00:35:54.2001419l'architecte a fait.14201421355142200:35:55.840 --> 00:35:58.2001423Évidemment, c'est logique. Si c'est trois étages et plus,14241425356142600:35:58.220 --> 00:36:03.1601427c'est une structure qui est plus imposante, qui est plus complexe et ça prend quand14281429357143000:36:03.180 --> 00:36:05.1401431même, donc il y a des lois de la physique là-dedans qui interviennent.14321433358143400:36:05.260 --> 00:36:08.0401435Donc, l'architecte n'a pas nécessairement les qualifications pour s'assurer que le14361437359143800:36:08.060 --> 00:36:11.7801439bâtiment va tenir. Donc, lorsque c'est un bâtiment qui est trop important,14401441360144200:36:12.100 --> 00:36:17.0801443donc en superficie ou en hauteur, ça prend un saut d'ingénieur pour certifier que le14441445361144600:36:17.100 --> 00:36:18.9801447bâtiment est standard et conforme.14481449362145000:36:21.960 --> 00:36:22.7601451Bon.14521453363145400:36:24.680 --> 00:36:30.9001455Maintenant, le taux, donc, Donc, le taux qui est appliqué pour les honoraires,14561457364145800:36:31.000 --> 00:36:34.0401459ça dépend encore une fois. Ça peut être un montant qui est appliqué.14601461365146200:36:34.160 --> 00:36:36.5801463On ne peut pas nécessairement quantifier.14641465366146600:36:38.080 --> 00:36:40.6001467Le professionnel ne va pas vous charger en fonction du bâtiment,14681469367147000:36:40.800 --> 00:36:46.8201471de son coût. Mais c'est très dur de quantifier comment un ingénieur14721473368147400:36:46.840 --> 00:36:48.2401475et comment un architecte va vous coûter.14761477369147800:36:48.340 --> 00:36:51.1201479Donc, qu'est-ce qui est supposé dans ça ?14801481370148200:36:51.140 --> 00:36:55.8801483c'est que le coût du bâtiment, donc c'est-à-dire les coûts directs nus ou les14841485371148600:36:55.900 --> 00:37:00.6801487directs après les frais d'un entrepreneur, ça représente quand même la complexité du14881489372149000:37:00.700 --> 00:37:03.4801491projet. Donc, c'est-à-dire que ça représente un peu, donc plus ça va être un14921493373149400:37:03.500 --> 00:37:06.9001495bâtiment qui va coûter cher, plus le travail de l'architecte va être important,14961497374149800:37:07.160 --> 00:37:09.0401499plus le travail de l'ingénieur aussi va être important.15001501375150200:37:09.700 --> 00:37:15.7201503Donc, ce n'est pas fou d'appliquer un taux T sur le coût direct nu ou le coût15041505376150600:37:15.740 --> 00:37:20.3001507direct total. Encore une fois, ça dépend des fois, Mais bon,15081509377151000:37:21.960 --> 00:37:28.0801511c'est détaillé dans certains guides quel taux qui pourrait être utilisé.15121513378151400:37:28.140 --> 00:37:30.8601515Mais en soi, la logique, c'est que plus le bâtiment coûte cher,15161517379151800:37:31.100 --> 00:37:33.1401519plus il va y avoir de travail à faire derrière pour faire les plans.15201521380152200:37:33.640 --> 00:37:37.1201523Donc, c'est pour ça que c'est une meilleure façon de déterminer les coûts des15241525381152600:37:37.140 --> 00:37:41.1001527professionnels. Plutôt que de spécier, par exemple, un tarif for air,15281529382153000:37:41.300 --> 00:37:44.9601531puis de dire que c'est tendeur de travail, ça reste encore plus la spéculation.15321533383153400:37:46.660 --> 00:37:47.7201535Qu'est-ce qui est possible de faire ?15361537384153800:37:47.740 --> 00:37:53.2401539les guides comme Altus, ce qu'ils font, c'est qu'il y en a beaucoup qui détaillent15401541385154200:37:53.260 --> 00:37:57.3601543en soi après la construction, ça a coûté combien d'architectes,15441545386154600:37:57.440 --> 00:38:00.8801547combien d'ingénieurs et là ensuite, il y a une moyenne qui est faite sur plusieurs15481549387155000:38:00.900 --> 00:38:06.4201551cas réels pour déterminer quel coût des coûts directs nus représente l'ingénieur,15521553388155400:38:06.520 --> 00:38:07.5801555représente l'architecte.15561557389155800:38:13.580 --> 00:38:19.1201559Encore une fois, ici, il y a des méthodes par forfait, par pourcentage.15601561390156200:38:19.420 --> 00:38:21.6801563Il y a plusieurs façons de faire ces ajustements-là.15641565391156600:38:23.820 --> 00:38:26.7001567Pour le bien-être du cours, c'est vraiment, dans le TP,15681569392157000:38:26.820 --> 00:38:30.9401571c'est vraiment d'appliquer un taux au coût des travaux.15721573393157400:38:31.100 --> 00:38:33.7001575On ne rentre pas, ça pourrait être un autre cours en soi,15761577394157800:38:33.780 --> 00:38:37.3601579d'appliquer juste les professionnels et les charges.15801581395158200:38:38.260 --> 00:38:44.3201583Et encore une fois, c'est vraiment dans la méthode où on aurait une évaluation où on15841585396158600:38:44.340 --> 00:38:47.3401587demanderait d'évaluer en fonction de la reconstruction totale du bâtiment.15881589397159000:38:47.580 --> 00:38:49.6001591Ce n'est pas une évaluation standard par méthode comparable.15921593398159400:38:52.580 --> 00:38:57.8601595Ici, vous avez, comme on a dit, la complexité, les honoraires en pourcentage,15961597399159800:38:57.920 --> 00:39:04.2401599ça va dépendre du coût des travaux, mais les honoraires16001601400160200:39:04.260 --> 00:39:07.9201603de façon simple à peu près, si on regarde par exemple les coûts des travaux en16041605401160600:39:07.940 --> 00:39:13.5001607dollars, de 500 000 à 5 millions de dollars, et l'honorat de tous les16081609402161000:39:13.520 --> 00:39:16.1601611professionnels. Donc, ça, c'est vraiment ingénieur et architecte.16121613403161400:39:17.060 --> 00:39:23.5201615C'est représenté ici. Par exemple, si vous avez un bâtiment où on n'aurait donc pas16161617404161800:39:23.540 --> 00:39:26.4401619d'ingénieur, c'est-à-dire qu'on aurait simplement un architecte pour des travaux,16201621405162200:39:26.480 --> 00:39:29.6601623par exemple, de, si on va voir à peu près de 500 000, bien là,16241625406162600:39:29.680 --> 00:39:35.6801627on serait aux alentours de 7,5 % de frais d'architecte sur16281629407163000:39:35.700 --> 00:39:38.4201631le coût direct. Et là, plus que les travaux coûtent cher,16321633408163400:39:38.580 --> 00:39:40.4801635plus que le taux qu'on va appliquer va être faible.16361637409163800:39:40.560 --> 00:39:43.1601639C'est-à-dire que là, pour le cours, on va appliquer 4 %,16401641410164200:39:43.180 --> 00:39:46.8801643mais dans la réalité, ça serait plus dans cet ordre-là.16441645411164600:39:46.980 --> 00:39:49.4001647C'est-à-dire que là, lorsque le bâtiment coûte très cher,16481649412165000:39:50.000 --> 00:39:52.5201651mais ce n'est quand même pas tes 8 % appliqués sur peu importe le montant.16521653413165400:39:53.020 --> 00:39:56.2201655Plus le coût est important, plus le taux qui est appliqué diminue.16561657414165800:39:56.400 --> 00:39:59.6801659Donc, ça reflète qu'il y a quand même une économie d'échelle sur le travail qu'un16601661415166200:39:59.700 --> 00:40:06.3401663architecte fait. Et là, il y a aussi le tarif qui est appliqué avec16641665416166600:40:06.360 --> 00:40:12.9001667un ingénieur, c'est-à-dire en turquoise.16681669417167000:40:14.740 --> 00:40:19.8201671Ici, c'est vraiment le tarif des professionnels en pourcentage avec ingénieur.16721673418167400:40:19.840 --> 00:40:20.9801675Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?16761677419167800:40:21.080 --> 00:40:23.1801679C'est que c'est architecte plus ingénieur.16801681420168200:40:23.680 --> 00:40:29.9401683Donc, comme on voit ici, avec des travaux de 500 000, on serait aux alentours de 9,516841685421168600:40:29.960 --> 00:40:33.2401687% de frais sur les coûts directs.16881689422169000:40:33.320 --> 00:40:37.8601691Alors que là, si on tombe à 2 millions, on serait plus proche de 8 %.16921693423169400:40:38.820 --> 00:40:42.5401695Donc, encore une fois, plus on avancerait dans des coûts de travaux importants,16961697424169800:40:42.560 --> 00:40:45.7401699plus ce serait des taux qui diminueraient.17001701425170200:40:46.500 --> 00:40:49.1401703Évidemment, il y aurait quand même un plancher éventuellement,17041705426170600:40:49.260 --> 00:40:52.3201707c'est-à-dire qu'on ne peut quand même pas non plus réduire.17081709427171000:40:53.020 --> 00:40:54.9601711Mais quand même, ça risque de diminuer quand même beaucoup.17121713428171400:40:55.120 --> 00:40:58.4801715Donc, mettons qu'on est à 100 millions, 200 millions, ça prend quand même plus de17161717429171800:40:58.500 --> 00:41:02.0401719professionnels, mais je crois qu'il y a quand même une économie d'échelle qui se17201721430172200:41:02.060 --> 00:41:03.8401723fait dans les travaux ultra-dispendus.17241725431172600:41:07.440 --> 00:41:13.4201727Bon, donc ça ici c'est bon, ça c'est des exemples avec un site logement,17281729432173000:41:13.520 --> 00:41:16.2001731donc arpenteur, géomètre, évaluateur, donc ça c'est vraiment,17321733433173400:41:16.500 --> 00:41:20.7401735ça peut être nécessaire, donc encore une fois, arpenteur,17361737434173800:41:20.800 --> 00:41:22.8201739géomètre, c'est pour tout ce qui est certificat de localisation,17401741435174200:41:23.660 --> 00:41:26.2201743études géotechniques, donc ça dépend, dans certains cas,17441745436174600:41:26.440 --> 00:41:29.6001747il y a besoin donc d'avoir une étude du sol qui est faite,17481749437175000:41:30.060 --> 00:41:32.3601751souvent c'est des forfaits dans ce cas-là, donc c'est-à-dire que ça ne sera pas un17521753438175400:41:32.380 --> 00:41:33.9601755pourcentage, Donc, ça va être vraiment un forfait.17561757439175800:41:34.900 --> 00:41:37.9601759Donc, notaire, par exemple, le notaire est pour énumérer,17601761440176200:41:38.300 --> 00:41:41.6201763son travail n'est pas nécessairement plus important si c'est un projet de 5017641765441176600:41:41.640 --> 00:41:43.4601767millions par rapport à un projet d'un million.17681769442177000:41:44.540 --> 00:41:47.5401771Et là, encore une fois, le notaire, ça va être pour tout ce qui est acte17721773443177400:41:47.560 --> 00:41:48.6201775hypothécaire du prêt de construction.17761777444177800:41:48.640 --> 00:41:53.8401779Donc, c'est-à-dire que ça va être tout ce qui va permettre de greffer les droits de17801781445178200:41:53.860 --> 00:41:57.0801783ce qu'il construit pour que, par exemple, le prêteur puisse être protégé.17841785446178600:41:57.200 --> 00:42:00.8201787Donc, c'est 900 à 1500 $ d'honoraires, ça fait du sens.17881789447179000:42:01.360 --> 00:42:03.3601791Il y a aussi l'évaluateur pour le prêteur.17921793448179400:42:03.380 --> 00:42:06.7201795C'est-à-dire que c'est possible que la personne qui va financer la construction17961797449179800:42:06.740 --> 00:42:12.1001799demande une évaluation par un évaluateur agréé pour s'assurer que le projet qu'il18001801450180200:42:12.120 --> 00:42:14.5601803construit, est-ce qu'il vaut vraiment ce qu'il dit ?18041805451180600:42:14.660 --> 00:42:18.9001807Est-ce qu'on construit de quoi qui va avoir une valeur suffisante pour couvrir le18081809452181000:42:18.920 --> 00:42:25.0401811prêt que je fais ? Tout ça, ça rentre dans les professionnels qui ne sont pas moins18121813453181400:42:25.060 --> 00:42:28.6401815importants, mais qui sont plus, en termes de dollars, c'est beaucoup moins par18161817454181800:42:28.660 --> 00:42:30.2001819rapport à l'ingénieur ou à l'architecte.18201821455182200:42:34.240 --> 00:42:38.0201823Donc, c'est ça. Est-ce qu'il y avait des questions pour tout ce qui était18241825456182600:42:38.040 --> 00:42:38.8401827professionnel ?18281829457183000:42:49.180 --> 00:42:50.7001831Non ? Parfait. Donc, on va continuer.18321833458183400:42:52.640 --> 00:42:54.7801835Je sais que c'est une séance qui n'est pas tant le fun.18361837459183800:42:54.800 --> 00:42:59.9401839c'est pas non plus la plus j'ai essayé vraiment de mettre du contenu mais en soi c18401841460184200:42:59.960 --> 00:43:06.0401843'est que c'est une séance qui aurait pu durer honnêtement pour l'examen de l'ordre,18441845461184600:43:06.080 --> 00:43:08.1201847c'est une séance qui aurait pu durer 10 minutes mais bon,18481849462185000:43:08.300 --> 00:43:10.7401851j'essaie de mettre un peu de contenu pour que ça fasse des cours quand même18521853463185400:43:10.760 --> 00:43:16.9401855relativement long mais en soi comment c'est couvert en détail dans18561857464185800:43:16.960 --> 00:43:22.0401859l'examen de l'ordre, c'est pas aussi précisément que ça je vous dirais que je trouve18601861465186200:43:22.060 --> 00:43:26.1601863vraiment l'essentiel dans ce cas-là parce qu'on pourrait rentrer dans ce que chaque18641865466186600:43:26.180 --> 00:43:29.3601867professionnel fait, mais vous n'êtes pas architecte, vous n'êtes pas ingénieur,18681869467187000:43:29.440 --> 00:43:34.0601871donc on ne peut pas aller trop en profondeur non plus, ça ne nous rend pas grand18721873468187400:43:34.080 --> 00:43:34.8801875-chose.18761877469187800:43:37.140 --> 00:43:39.6801879Maintenant, une des parties les plus importantes dans ça,18801881470188200:43:39.820 --> 00:43:43.5401883c'est la partie financement. Là, on a vu vraiment la partie professionnelle.18841885471188600:43:44.080 --> 00:43:46.6201887C'est tout ce qui touche, par exemple, architecte et autres.18881889472189000:43:46.860 --> 00:43:49.9001891Mais là, on rentre vraiment dans le financement et les intérêts intercalables.18921893473189400:43:50.020 --> 00:43:53.8601895Ça, c'est des gros frais, Donc, c'est-à-dire que ça peut représenter une partie18961897474189800:43:53.880 --> 00:43:56.5801899importante, donc, des frais des coins directs.19001901475190200:43:57.420 --> 00:44:01.2801903Et donc, en soi, ici, qu'est-ce qu'il va falloir faire ?19041905476190600:44:01.380 --> 00:44:04.8801907Donc, c'est décrire le prêt de construction, donc, les déboursés progressifs,19081909477191000:44:05.220 --> 00:44:09.5201911retenus, inspections, etc. Donc, de façon simple, donc,19121913478191400:44:09.540 --> 00:44:12.6601915les intérêts payés sur le fonds emprunté pendant la construction,19161917479191800:44:12.880 --> 00:44:14.4201919c'est ce qu'on appelle les intérêts intercalaires.19201921480192200:44:14.660 --> 00:44:17.3801923Donc, c'est vraiment les intérêts qu'on va payer, par exemple,19241925481192600:44:17.480 --> 00:44:19.3801927à chaque mois sur le montant qui est emprunté.19281929482193000:44:21.920 --> 00:44:25.2401931Ça peut être une banque qui finance ça, donc dépendamment avec un taux plus19321933483193400:44:25.260 --> 00:44:30.0001935important. Il y a des prêteurs privés, donc c'est une section de prêts privés dans19361937484193800:44:30.020 --> 00:44:32.8801939les banques à chartes, mais il y a des prêteurs privés qui sont spécialisés là19401941485194200:44:32.900 --> 00:44:34.0401943-dedans, les prêts de construction.19441945486194600:44:36.700 --> 00:44:40.7601947encore une fois il y a deux façons de faire on va voir qu'il y a la méthode19481949487195000:44:40.780 --> 00:44:45.8801951simplifiée donc du 1,5 qui est vraiment très simple l'intuition est logique mais il19521953488195400:44:45.900 --> 00:44:50.0001955y a aussi donc la méthode par période donc on va aller voir les deux et c'est deux19561957489195800:44:50.020 --> 00:44:53.5801959façons donc de calculer les intérêts pour l'évaluateur donc c'est-à-dire que ce n19601961490196200:44:53.600 --> 00:44:57.0401963'est pas vraiment les intérêts réels c'est vraiment une estimation de ça va être19641965491196600:44:57.060 --> 00:45:04.0401967probablement quoi les intérêts à payer sur donc le prêt pour la construction Encore19681969492197000:45:04.060 --> 00:45:07.0801971une fois, les intérêts, ça rentre dans les coûts indirects.19721973493197400:45:07.140 --> 00:45:09.8201975Donc, c'est vraiment tout ce qui touche au financement.19761977494197800:45:10.020 --> 00:45:13.4201979Et là, encore une fois, le capital qui est remboursé, on n'en tient pas compte parce19801981495198200:45:13.440 --> 00:45:16.5401983que le capital dans un prêt de construction, il n'est pas remboursé comme une19841985496198600:45:16.560 --> 00:45:20.7401987hypothèque. Une hypothèque, par exemple, lorsque vous financez l'achat d'une maison,19881989497199000:45:23.580 --> 00:45:27.0801991vous empruntez, par exemple, 200 000, et là, graduellement,19921993498199400:45:27.300 --> 00:45:31.3801995vous allez rembourser des intérêts et du capital avec un paiement constant.19961997499199800:45:31.860 --> 00:45:36.1801999On est d'accord ? Donc, jusqu'à temps que le capital soit complètement remboursé,20002001500200200:45:36.320 --> 00:45:38.9402003et là, le 25 ans s'est écoulé, votre maison est payée.20042005501200600:45:39.420 --> 00:45:40.7202007Dans ce cas-là, c'est différent.20082009502201000:45:40.980 --> 00:45:42.5202011Il n'y a aucun capital qui est payé.20122013503201400:45:43.320 --> 00:45:46.5002015C'est-à-dire qu'à chaque mois, vous payez les intérêts du montant que vous avez20162017504201800:45:46.520 --> 00:45:51.0002019utilisé pour faire la construction et vous payez seulement les intérêts.20202021505202200:45:51.200 --> 00:45:52.6602023Donc, il n'y a aucun capital qui est remboursé.20242025506202600:45:52.740 --> 00:45:54.8802027Le capital est simplement remboursé à la fin.20282029507203000:45:55.780 --> 00:45:58.4202031Lorsque là, vous allez voir une banque avec votre bâtiment construit,20322033508203400:45:58.840 --> 00:46:02.2202035vous dites, bon, moi, je veux hypothéquer ce bâtiment-là.20362037509203800:46:02.500 --> 00:46:05.0202039Donc là, vous allez vraiment en faire un prêt conventionnel.20402041510204200:46:05.460 --> 00:46:09.4202043Là, la banque vous hypothèque la maison, elle vous donne l'argent pour le montant d20442045511204600:46:09.440 --> 00:46:13.2802047'hypothèque et là, vous remboursez le prêteur qui vous a passé pour la construction,20482049512205000:46:14.220 --> 00:46:18.0202051donc le capital. Et là, après ça, c'est un financement hypothécaire standard.20522053513205400:46:19.140 --> 00:46:22.5402055Donc, c'est ça l'intuition. Parce que le prêteur qui vous finance les coûts de20562057514205800:46:22.560 --> 00:46:24.1002059construction, lui, il n'a aucune garantie.20602061515206200:46:24.240 --> 00:46:27.5202063Donc, il y a juste des... La seule chose sur laquelle il peut s'appuyer,20642065516206600:46:27.580 --> 00:46:30.4802067c'est vraiment un calendrier de construction, des garanties de l'entrepreneur.20682069517207000:46:30.980 --> 00:46:34.4002071Et donc, il peut contrôler un peu l'argent va où pour s'assurer que l'argent est20722073518207400:46:34.420 --> 00:46:37.9002075bien utilisé. donc pour la construction, mais en soi, il n'y a aucun immeuble qui20762077519207800:46:37.920 --> 00:46:41.4602079est greffé au prêt. Donc, c'est pour ça que c'est des prêts que les taux d'intérêt20802081520208200:46:41.480 --> 00:46:46.4602083sont plus élevés, donc aux alentours de 2 % de plus des fois que le taux d20842085521208600:46:46.480 --> 00:46:51.0202087'hypothèque standard. Et là, encore une fois, ça dépend beaucoup du promoteur à cet20882089522209000:46:51.040 --> 00:46:53.1602091émeu, c'est-à-dire qu'il y a des promoteurs expérimentés.20922093523209400:46:53.320 --> 00:46:58.9802095Eux, ils peuvent financer, par exemple, une construction à taux moins élevé,20962097524209800:46:59.060 --> 00:47:02.3002099mais un particulier, par exemple, la banque n'a pas nécessairement d'historique,21002101525210200:47:03.100 --> 00:47:06.0802103ce particulier-là va être obligé de se retourner vers un prêteur privé.21042105526210600:47:06.680 --> 00:47:08.2202107Et là, les taux peuvent donner l'importance.21082109527211000:47:09.200 --> 00:47:12.8602111Et c'est là qu'on va voir aussi que, dépendamment de si le chantier va bien,21122113528211400:47:13.620 --> 00:47:16.3002115imaginez qu'un chantier qui s'étire sur 12 mois de plus,21162117529211800:47:16.480 --> 00:47:19.5202119initialement c'était prévu 12 mois, mais là ça s'étire à 24 mois,21202121530212200:47:19.960 --> 00:47:22.6002123bien là, c'est des intérêts payés de plus pendant 12 mois.21242125531212600:47:22.900 --> 00:47:26.4002127Parce que tant que le bâtiment n'est pas terminé, c'est impossible de l'hypothéquer.21282129532213000:47:28.640 --> 00:47:31.4002131Donc, c'est une des composantes les plus importantes, Puis souvent,21322133533213400:47:31.480 --> 00:47:34.6402135c'est ça qui fait que des chantiers, des fois, ils sont élevés au cauchemar,21362137534213800:47:34.720 --> 00:47:37.7602139donc au niveau des coûts. Donc, c'est parce que les intérêts sur le prêt de21402141535214200:47:37.780 --> 00:47:39.3602143construction, c'est quand même important.21442145536214600:47:41.260 --> 00:47:43.5802147Donc, ici, par exemple, et oui, c'est ça.21482149537215000:47:43.680 --> 00:47:48.1402151Donc, le prêteur privé ou le prêteur, lui qui fait le prêt en construction,21522153538215400:47:48.700 --> 00:47:50.4202155il va donc aller faire des inspections.21562157539215800:47:50.440 --> 00:47:54.4002159Donc, si par exemple, on irait donc voir un peu comment ça fonctionnerait,21602161540216200:47:54.720 --> 00:47:56.9202163on n'emprunte pas tout le jour 1.21642165541216600:47:57.040 --> 00:48:00.3002167C'est-à-dire que anyway, ce n'est pas dans votre intérêt parce que si vous avez tout21682169542217000:48:00.320 --> 00:48:05.5602171le montant one shot, vous allez payer des intérêts sur la totalité du montant dès le21722173543217400:48:05.580 --> 00:48:07.4002175jour 1. Donc, vous ne voulez pas ça.21762177544217800:48:08.540 --> 00:48:12.1402179Puis le prêteur non plus ne veut pas ça parce que lui, ça veut dire qu'il vous21802181545218200:48:12.160 --> 00:48:15.3002183laisse l'entièreté de l'argent et il n'y a aucune façon ensuite de s'assurer que21842185546218600:48:15.320 --> 00:48:16.7402187vous n'allez pas faire n'importe quoi avec cet argent-là.21882189547219000:48:16.760 --> 00:48:20.2002191Donc, il veut vraiment s'assurer que c'est fait dans les règles et que chaque21922193548219400:48:20.220 --> 00:48:24.1602195décalissement qu'il fait soit utilisé à construire le bâtiment et que le projet21962197549219800:48:24.180 --> 00:48:28.2402199vienne à terme. Parce que lui, si à la fin, vous n'avez pas fini le bâtiment,22002201550220200:48:28.440 --> 00:48:30.1002203vous ne pourrez pas prendre d'hypothèque pour le rembourser.22042205551220600:48:32.100 --> 00:48:38.1602207Donc, supposons ici, on aurait le prêteur des bourses, le premier décalissement pour22082209552221000:48:38.180 --> 00:48:41.8402211la fondation du bâtiment. C'est-à-dire que là, le prêteur passe au promoteur ou au22122213553221400:48:41.860 --> 00:48:43.2202215particulier pour faire la fondation.22162217554221800:48:44.120 --> 00:48:48.4602219Là, qu'est-ce qui arrive ici, c'est qu'il peut y avoir une inspection qui est faite22202221555222200:48:48.480 --> 00:48:50.4402223à la fin, ici par le prêteur.22242225556222600:48:50.500 --> 00:48:51.7002227Le prêteur envoie un inspecteur.22282229557223000:48:51.720 --> 00:48:54.8002231Donc, mettons que là, ça prend, exemple, trois mois pour voir,22322233558223400:48:54.860 --> 00:48:56.6002235bon, est-ce que le contrat a été rempli ?22362237559223800:48:56.660 --> 00:48:59.0402239Donc, est-ce que vraiment la fondation est faite avec le premier montant que je lui22402241560224200:48:59.060 --> 00:49:04.2202243ai donné ? Si oui, bon, bien là, il y a un deuxième déboursé qui est fait pour la22442245561224600:49:04.240 --> 00:49:07.6802247structure et l'enveloppe. Et là, on continue comme ça ici.22482249562225000:49:07.860 --> 00:49:10.5202251Donc, il n'y aura pas nécessairement, par exemple, une inspection.22522253563225400:49:10.740 --> 00:49:12.4202255Donc, il va y avoir un autre déboursé qui est fait.22562257564225800:49:12.920 --> 00:49:14.1202259Et là, il y a une inspection ici.22602261565226200:49:14.360 --> 00:49:16.9402263Et là, ça continue comme ça, donc, pour chacune des étapes de construction.22642265566226600:49:17.780 --> 00:49:20.6002267Puis, le prêteur va donc envoyer des inspections, va faire des inspections.22682269567227000:49:21.560 --> 00:49:24.7402271tout le long du processus pour s'assurer que ça suit vraiment bien le cours des22722273568227400:49:24.760 --> 00:49:30.8002275choses. La chose qui est importante de comprendre, c'est que sur la période d'ici,22762277569227800:49:30.920 --> 00:49:36.2602279donc entre là et là ici, l'intérêt qui est payé, c'est simplement sur le déboursé 1.22802281570228200:49:37.100 --> 00:49:39.4002283Donc, c'est-à-dire que vous ne payez pas l'intérêt sur la totalité,22842285571228600:49:39.700 --> 00:49:41.6202287vous payez l'intérêt seulement sur ce qui était déjà déboursé.22882289572229000:49:42.600 --> 00:49:44.7002291Maintenant ici, il y a un déboursé qui est fait pour la structure.22922293573229400:49:45.300 --> 00:49:48.7402295Donc là, à partir d'ici, vous allez payer de l'intérêt sur le déboursé 2,22962297574229800:49:48.920 --> 00:49:50.1202299mais en plus sur le déboursé 1.23002301575230200:49:51.220 --> 00:49:54.0602303Donc, ça s'additionne parce que vous n'avez pas remboursé le déboursé 1.23042305576230600:49:54.520 --> 00:49:58.0402307C'est juste que là, le prêteur, il considère que vous avez rempli les conditions.23082309577231000:49:58.280 --> 00:50:01.0202311Donc, vous avez fait vraiment ce qui était dû avec le montant 1.23122313578231400:50:01.420 --> 00:50:03.7002315Donc, il accepte de vous faire le déboursé 2.23162317579231800:50:05.740 --> 00:50:09.9402319donc chaque déboursement donc il y a un rapport d'avancement plus une inspection du23202321580232200:50:09.960 --> 00:50:10.8202323prêteur donc23242325581232600:50:12.940 --> 00:50:18.5802327encore une fois ça peut se faire donc avec 3 à 5 déboursements progressifs intérêts23282329582233000:50:18.600 --> 00:50:22.1202331seulement donc pendant le chantier prêt donc c'est vraiment ça dépend tout le temps23322333583233400:50:22.140 --> 00:50:27.5002335de c'est quoi mais de façon simple c'est toujours en déboursement donc séparé c'est23362337584233800:50:27.520 --> 00:50:28.4202339jamais one shot23402341585234200:50:30.640 --> 00:50:33.5402343bon maintenant au niveau donc des taux.23442345586234600:50:34.880 --> 00:50:40.8402347Bon, là, les taux, ça a augmenté un petit peu, donc, le 28 octobre 2026,23482349587235000:50:40.960 --> 00:50:44.8602351donc, on est rendu à 2,5 %. Bon, le taux d'escompte officiel,23522353588235400:50:45.000 --> 00:50:47.3202355donc, 2,75, donc, des banques à chartes.23562357589235800:50:47.400 --> 00:50:50.3802359Et maintenant, le taux préférentiel, donc, ça, c'est le chiffre que les banques23602361590236200:50:50.400 --> 00:50:55.5802363canadiennes utilisent comme point de départ, donc, dans tous les calculs de taux23642365591236600:50:55.600 --> 00:50:59.3602367hypothécaires et autres. En ce moment, donc, t'es maintenant,23682369592237000:50:59.380 --> 00:51:01.8802371Donc, une personne qui aura un financement hypothécaire,23722373593237400:51:02.060 --> 00:51:03.2802375ça va être proche du taux préférentiel.23762377594237800:51:03.460 --> 00:51:06.5802379Donc, mettons 5 % pour une hypothèque 5 ans, un terme de 5 ans.23802381595238200:51:06.640 --> 00:51:08.7802383Mais là, maintenant, il y a une prime du prêt de construction.23842385596238600:51:08.940 --> 00:51:10.4002387Donc, c'est-à-dire que, bon, c'est une approximation.23882389597239000:51:11.580 --> 00:51:15.0202391Mais 2 %, donc, ce n'est pas nécessairement, ça peut être plus que ça,23922393598239400:51:15.180 --> 00:51:16.5802395dépendamment du risque du projet.23962397599239800:51:17.760 --> 00:51:19.9002399Mais ça va toujours être fonction du coût de l'argent.24002401600240200:51:20.040 --> 00:51:23.4802403C'est-à-dire que le taux préférentiel de TD ou du taux directeur.24042405601240600:51:24.160 --> 00:51:30.3002407Donc, en soi, c'est probablement plus que 6,75, mais24082409602241000:51:30.320 --> 00:51:33.6402411si on se dit que le taux de risque, donc la prime de risque pour un prêt de24122413603241400:51:33.660 --> 00:51:36.1202415construction va être ajouté au taux préférentiel.24162417604241800:51:36.860 --> 00:51:40.1002419Donc là, 7 %, ce serait vraiment le gros minimum.24202421605242200:51:41.380 --> 00:51:44.0402423En bas de ça, je ne pense pas qu'il y aurait quelqu'un d'une façon qui accepterait24242425606242600:51:44.060 --> 00:51:49.0202427de passer. Donc, c'est pratiquement le taux des obligations du gouvernement.24282429607243000:51:50.340 --> 00:51:54.8202431Donc, c'est vraiment le taux qui va être utilisé pour calculer les intérêts sur le24322433608243400:51:54.840 --> 00:51:55.6402435prêt de construction.24362437609243800:51:57.060 --> 00:51:59.9202439Encore une fois, ça dépend. Donc, ça peut varier.24402441610244200:52:00.320 --> 00:52:02.0002443Puis, ce n'est pas des termes hypothécaires standards.24442445611244600:52:02.180 --> 00:52:04.0002447Donc, dans le sens que ça ne s'applique pas sur cinq ans.24482449612245000:52:04.160 --> 00:52:06.6802451Donc, construction, plus que c'est rapide, mieux que c'est parce que moins que vous24522453613245400:52:06.700 --> 00:52:07.5002455avez d'intérêt à payer.24562457614245800:52:09.200 --> 00:52:11.9802459Donc, une des premières façons pour calculer les intérêts,24602461615246200:52:12.140 --> 00:52:16.7202463c'est vraiment d'utiliser le coût de construction total,24642465616246600:52:16.900 --> 00:52:18.3402467c'est-à-dire le coût, le C ici.24682469617247000:52:18.480 --> 00:52:20.3202471Donc, ça, le C, c'est le montant qui est financé.24722473618247400:52:20.420 --> 00:52:22.0802475C'est-à-dire, c'est le montant qui va être déboursé.24762477619247800:52:22.160 --> 00:52:26.7402479Donc, si on retourne ici, lorsque tous les déboursements vont être faits,24802481620248200:52:26.760 --> 00:52:29.3802483c'est le montant total qui va vous avoir été passé pour la construction.24842485621248600:52:30.760 --> 00:52:34.2602487Qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va multiplier ça par I,24882489622249000:52:34.380 --> 00:52:39.3402491donc qui est en soi le taux annuel du prêt, c'est-à-dire le taux d'intérêt annuel,24922493623249400:52:40.180 --> 00:52:43.2602495fois T. T, c'est vraiment la durée des travaux en année.24962497624249800:52:43.280 --> 00:52:46.8802499Donc, c'est-à-dire que, bon, supposons que le taux, c'est,25002501625250200:52:46.900 --> 00:52:50.9202503je ne sais pas moi, 6.75. Donc, là, ici, le taux va être 6.75.25042505626250600:52:51.220 --> 00:52:54.1402507Si les coûts total de tous les décaissements, c'est 500 000,25082509627251000:52:54.800 --> 00:52:57.1602511bien là, ça va être 500 000 fois 6.75.25122513628251400:52:57.480 --> 00:53:00.4602515Et là, si ça prend deux ans, bien le T est égal à 2.25162517629251800:53:02.020 --> 00:53:04.0802519Maintenant, pourquoi on multiplie par une demi ?25202521630252200:53:04.100 --> 00:53:08.3602523C'est, rappelez-vous, donc, on a dit ici, on ne débourse pas tout one shot.25242525631252600:53:08.520 --> 00:53:11.6802527C'est-à-dire que c'est au fur et à mesure que le prêteur va vous passer l'argent,25282529632253000:53:12.320 --> 00:53:17.1002531dépendamment de si vous atteignez les avancements voulus au fil du temps.25322533633253400:53:18.020 --> 00:53:20.5202535Donc, l'hypothèse de cette approximation-là, c'est quoi ?25362537634253800:53:20.540 --> 00:53:25.4802539C'est que si on prend que les décaissements sont faits à peu près à l'intervalle de25402541635254200:53:25.500 --> 00:53:32.0602543temps constant et qui sont de même montant, ça revient comme à dire qu'on25442545636254600:53:32.080 --> 00:53:35.6202547paye de l'intérêt sur la moitié du montant seulement, étant donné qu'au départ,25482549637255000:53:35.760 --> 00:53:39.3402551vous avez zéro, mais à la fin, vous payez le montant des intérêts sur le montant25522553638255400:53:39.360 --> 00:53:42.4802555total. Donc, si on fait la moyenne du montant que vous empruntez en moyenne,25562557639255800:53:42.560 --> 00:53:44.2002559c'est une demi. Donc, c'est la moitié.25602561640256200:53:46.020 --> 00:53:47.4202563C'est l'hypothèse un peu de tout ça.25642565641256600:53:47.560 --> 00:53:53.8402567Donc, en soi, c'est un peu grossier, mais bon, reste que c'est une façon d25682569642257000:53:53.860 --> 00:53:56.7802571'aller plus vite. Donc, si on suppose, par exemple, ici,25722573643257400:53:56.860 --> 00:54:00.3602575qu'on a un montant financé total de 800 000, un taux, donc,25762577644257800:54:00.680 --> 00:54:04.5402579de prêt de construction, donc, de 7 % et que la durée est de 10 mois,25802581645258200:54:04.640 --> 00:54:10.3602583donc, même pas un an. Donc, là, dans ce cas-là, ici, on aurait des intérêts,25842585646258600:54:10.400 --> 00:54:15.3602587donc, de 800 000 fois le 7 %, fois le 10 douzième parce que c'est 10 douzième d'une25882589647259000:54:15.380 --> 00:54:18.9202591année, fois le 1,5, ce qui nous donnerait, donc, 23 000 $,25922593648259400:54:18.960 --> 00:54:21.0802595donc, d'intérêts payés sur toute la période.25962597649259800:54:23.080 --> 00:54:29.1802599Encore une fois, ça revient juste à 2,9 % du montant financé.26002601650260200:54:29.340 --> 00:54:33.4602603Puis la raison est simple. Donc, si vous prenez le 23 000 ici et que vous le divisez26042605651260600:54:33.480 --> 00:54:35.6002607par le 800 000, ça va donner 2,9 %.26082609652261000:54:36.180 --> 00:54:37.1002611Puis pourquoi c'est comme ça ?26122613653261400:54:37.220 --> 00:54:41.2402615C'est parce que ça reflète dans le fond le fait que dans les premières périodes,26162617654261800:54:41.460 --> 00:54:44.7002619vous payez seulement l'intérêt sur le premier décaissement et non sur tous les26202621655262200:54:44.720 --> 00:54:45.7202623décaissements à venir.26242625656262600:54:48.120 --> 00:54:54.1802627Donc, ici, bon, ça, c'est le même exemple, donc, avec un26282629657263000:54:54.200 --> 00:54:57.0602631exemple d'un 6 logements, donc, un 6 logements qui aurait,26322633658263400:54:57.100 --> 00:54:57.9002635donc,26362637659263800:54:59.440 --> 00:55:02.6602639un coût, donc, ici de 1 million, donc, appliqué avec un taux comme ça,26402641660264200:55:02.740 --> 00:55:08.0802643donc, qui prendrait, donc, 14 mois à construire, un taux d'intérêt de 6,75 % et on26442645661264600:55:08.100 --> 00:55:09.0202647applique la règle d'une demi.26482649662265000:55:11.320 --> 00:55:17.3402651Mais maintenant, c'est conditionnel au fait qu'on prend comme hypothèse que les26522653663265400:55:17.360 --> 00:55:20.9202655décalissements sont faits de façon pas mal à montant égal.26562657664265800:55:21.060 --> 00:55:23.4002659C'est-à-dire qu'il n'y a pas un gros décalissement qui vient au début parce que26602661665266200:55:23.420 --> 00:55:24.5002663sinon, ça ne marche pas.26642665666266600:55:26.220 --> 00:55:30.4002667S'il y a aussi peu de décalissements, c'est-à-dire que le prêteur vous donne une26682669667267000:55:30.420 --> 00:55:32.9802671partie du montant initialement et une autre partie au milieu,26722673668267400:55:33.000 --> 00:55:35.5002675bien là, ça ne marche pas non plus parce que ça, c'est vraiment conditionnel au fait26762677669267800:55:35.520 --> 00:55:39.1402679que c'est des montants pas mal légaux, répartis un peu sur toute la durée de la26802681670268200:55:39.160 --> 00:55:39.9602683construction.26842685671268600:55:41.800 --> 00:55:44.9402687Donc, c'est ça ici. Donc, ça, c'est vraiment, comme on dit,26882689672269000:55:45.020 --> 00:55:46.8002691la limite de cette méthode simplifiée-là.26922693673269400:55:46.940 --> 00:55:48.4402695Donc, c'est vraiment utilisé en passant comme méthode.26962697674269800:55:48.520 --> 00:55:51.5602699Donc, c'est que les décaissements, c'est discret, donc ce n'est pas continu.27002701675270200:55:53.320 --> 00:55:56.6402703Pour un profil qui est non linéaire, c'est-à-dire un chantier qui démarre lentement,27042705676270600:55:56.760 --> 00:56:01.5402707il finit lentement. c'est-à-dire une co-S, donc de gros déboursés tardifs,27082709677271000:56:01.620 --> 00:56:03.0202711donc réduisent les intérêts.27122713678271400:56:04.760 --> 00:56:07.3802715Les intérêts capitalisés, les taux variables, donc en soi,27162717679271800:56:07.480 --> 00:56:09.4802719les taux d'intérêt peuvent varier sur toute la période,27202721680272200:56:09.700 --> 00:56:12.8202723mais ça, c'est très dur à prévoir quand on fait l'évaluation initialement.27242725681272600:56:14.500 --> 00:56:16.9002727Encore une fois, pour un projet qui est plus long, ce n'est pas tant une bonne27282729682273000:56:16.920 --> 00:56:20.2602731méthode. Pour un projet court, donc moins d'un an, ça peut être utilisé.27322733683273400:56:20.860 --> 00:56:23.7002735Mais on va voir donc qu'il y a une méthode qui est plus précise que ça.27362737684273800:56:23.720 --> 00:56:27.7202739Donc, c'est-à-dire que, bon, logiquement, vous avez un calendrier de construction.27402741685274200:56:27.980 --> 00:56:32.1802743Donc, vous savez exactement sur toute la période qu'est-ce que vous allez faire.27442745686274600:56:33.260 --> 00:56:35.9602747Donc, là, on va voir la méthode ici, donc, par période.27482749687275000:56:37.300 --> 00:56:38.6002751Donc, ça en soi, ici, c'est quoi ?27522753688275400:56:38.740 --> 00:56:45.0402755C'est que c'est au lieu d'appliquer une simplification vraiment basic,27562757689275800:56:45.140 --> 00:56:49.0402759donc de dire qu'on sépare ça en une demi, bien là, on s'en va vraiment pour chacune27602761690276200:56:49.060 --> 00:56:54.2802763des périodes. Comme ici, donc, vous avez, donc, BT, c'est le solde emprunté au début27642765691276600:56:54.300 --> 00:56:58.7402767de la période. Donc, par exemple, si on regarde, on retourne ici,27682769692277000:56:59.080 --> 00:57:01.8602771donc là, le déboursé ici, ça serait le déboursé en 1.27722773693277400:57:02.260 --> 00:57:06.7602775Donc là, ici, on aurait, par exemple, le BT, c'est le montant 1 du déboursé en 127762777694277800:57:06.780 --> 00:57:11.9802779fois l'intérêt. Et le delta T, c'est vraiment la longueur de la période avant le27802781695278200:57:12.000 --> 00:57:16.9202783prochain décaissement. Donc là, ça permet donc d'avoir l'intérêt pour cette période27842785696278600:57:16.940 --> 00:57:20.0402787-là. Et là, ensuite, vous avez un deuxième déboursé.27882789697279000:57:21.200 --> 00:57:26.1402791Et là, lui, il s'ajoute donc sur le montant, mais là, avec une différence donc de…27922793698279400:57:26.160 --> 00:57:29.3602795Donc ici, par exemple, si on aurait le premier déboursé,27962797699279800:57:29.440 --> 00:57:32.1002799donc ici qui serait de, maintenant, je ne sais pas moi,28002801700280200:57:32.180 --> 00:57:36.6202803le déboursé 1, ici, on va l'appliquer donc sur 14 mois.28042805701280600:57:37.300 --> 00:57:41.8002807Ensuite, le déboursé 2, on va l'appliquer donc aux alentours de 9 mois,28082809702281000:57:41.820 --> 00:57:44.7802811étant donné que l'on est au à peu près au troisième mois et là jusqu'à la fin.28122813703281400:57:45.400 --> 00:57:48.2402815Donc, c'est un peu ça l'intuition derrière cette formule-là.28162817704281800:57:49.420 --> 00:57:55.5602819Donc, en soi, c'est répartir C sur N mois selon un profil soit linéaire ou même28202821705282200:57:55.580 --> 00:57:58.1402823en soi, selon les prévisions de l'entrepreneur.28242825706282600:57:58.240 --> 00:58:00.5002827Donc, c'est-à-dire selon les décaissements que vous allez avoir réellement besoin.28282829707283000:58:01.000 --> 00:58:06.7602831À la fin de chaque mois, ici, vous allez appliquer l'intérêt sur le déboursé.28322833708283400:58:07.680 --> 00:58:13.0602835Donc, c'est vraiment en soi, pour chacun des mois, vous allez payer l'intérêt sur28362837709283800:58:13.080 --> 00:58:16.2602839les déboursés que vous avez déjà reçus et c'est tout.28402841710284200:58:16.900 --> 00:58:19.8002843Mais c'est cumulatif, c'est-à-dire que ce n'est pas simplement le nouveau déboursé,28442845711284600:58:19.900 --> 00:58:21.2202847c'est vraiment tout ce que vous avez reçu avant.28482849712285000:58:23.840 --> 00:58:25.0602851Donc, qu'est-ce que ça fait ici ?28522853713285400:58:25.220 --> 00:58:26.7602855Donc, c'est que ça fait un calendrier.28562857714285800:58:26.880 --> 00:58:30.2002859Donc, dépendamment, c'est un calendrier qui est en S ou linéaire.28602861715286200:58:30.340 --> 00:58:32.9002863Donc, ça peut changer un petit peu le calcul.28642865716286600:58:33.060 --> 00:58:35.3802867Mais bon, de façon, c'est ça un petit peu l'intuition.28682869717287000:58:37.540 --> 00:58:40.4802871Ici, donc, ça, c'est vraiment le, donc, vous avez ici, donc,28722873718287400:58:40.700 --> 00:58:45.4002875le cumul, donc, des répartitions, donc, de, ce serait quoi,28762877719287800:58:45.480 --> 00:58:47.8602879dans le fond, le montant qui serait financé ici en milliers de dollars,28802881720288200:58:47.960 --> 00:58:49.7402883donc, d'un projet d'un million de dollars, par exemple.28842885721288600:58:51.280 --> 00:58:54.7802887Donc, en S, ça serait vraiment peu de déboursés initialement parce que,28882889722289000:58:54.840 --> 00:58:56.2802891là, bon, on est au la fondation.28922893723289400:58:57.220 --> 00:58:59.8602895Donc, il y a l'INEA, donc, c'est-à-dire l'INEA, c'est un peu le,28962897724289800:59:00.100 --> 00:59:02.8202899c'est le cas, donc, la ligne ici que vous avez, ce serait le cas où est-ce que l'une29002901725290200:59:02.840 --> 00:59:04.3002903demi serait vraiment adaptée.29042905726290600:59:04.320 --> 00:59:06.2002907C'est-à-dire que c'est vraiment linéaire, c'est parfait.29082909727291000:59:06.880 --> 00:59:10.4802911Chaque montant est déboursé également à chaque période.29122913728291400:59:11.960 --> 00:59:16.7202915Maintenant, la réalité, c'est que c'est plus un décalissement qui est en S29162917729291800:59:16.740 --> 00:59:20.5202919habituellement. C'est-à-dire que le gros du décalissement vient au milieu et à la29202921730292200:59:20.540 --> 00:59:23.2202923fin, il n'y a quasiment plus rien à décaisser parce qu'on est juste dans les29242925731292600:59:23.240 --> 00:59:26.4002927finalités du chantier. Il n'y a pas beaucoup de matériaux chers à acheter.29282929732293000:59:26.520 --> 00:59:30.2402931C'est très rare qu'il y ait des gros décalissements qui vont venir à la fin.29322933733293400:59:34.320 --> 00:59:41.2402935Bon, donc ici, habituellement, donc si maintenant on parle de comment29362937734293800:59:41.260 --> 00:59:43.8802939maintenant les décaissements viendraient sur un projet d'un million de dollars,29402941735294200:59:44.000 --> 00:59:48.7002943par exemple. Donc ça, c'est un modèle de trésorerie qui venait d'une étude qui avait29442945736294600:59:48.720 --> 00:59:52.5802947été faite, Kenley et Wilson. Donc les trois premiers mois,29482949737295000:59:52.700 --> 00:59:56.3602951habituellement, on est aux alentours de l'excavation, fondation.29522953738295400:59:56.620 --> 00:59:58.1002955Donc c'est pas trop de dollars.29562957739295800:59:58.200 --> 00:59:59.2202959Donc il n'y a pas beaucoup de matériaux.29602961740296200:59:59.420 --> 01:00:01.8802963Donc c'est surtout, l'excavation, ça coûte quand même cher.29642965741296601:00:02.000 --> 01:00:03.8602967Mais bon, c'est pas des décaissements assez importants.29682969742297001:00:04.320 --> 01:00:07.4802971Et là, au milieu, c'est-à-dire au sixième mois et au neuvième mois,29722973743297401:00:07.600 --> 01:00:10.2802975donc là, on est vraiment au niveau de la structure, l'enveloppe,29762977744297801:00:10.880 --> 01:00:15.4602979tout ce qui est mécanique. Et là, on est vraiment, on peut atteindre des pics comme29802981745298201:00:15.480 --> 01:00:16.9802983on voit ici, donc de 108 000 par mois.29842985746298601:00:17.100 --> 01:00:19.6402987Donc là, on est vraiment au septième, huitième.29882989747299001:00:19.840 --> 01:00:23.9002991Et là, ensuite, lorsqu'on s'approche de la fin, donc le douzième et le quatorzième29922993748299401:00:23.920 --> 01:00:26.0002995mois, là, c'est tout ce qui touche à la finition.29962997749299801:00:26.120 --> 01:00:27.3202999C'est-à-dire que, bon,30003001750300201:00:29.820 --> 01:00:33.6003003mettons les déficiences, donc les finitions intérieures et autres.30043005751300601:00:33.620 --> 01:00:34.8803007Donc là, on a moins besoin d'argent.30083009752301001:00:36.640 --> 01:00:38.7003011Donc, qu'est-ce que ça représente ici, ce graphique-là ?30123013753301401:00:38.840 --> 01:00:41.0403015C'est que, regardez un décalissement qui est linéaire.30163017754301801:00:41.140 --> 01:00:43.1803019Donc, c'est-à-dire que là, on pose l'hypothèse d'une demi.30203021755302201:00:43.460 --> 01:00:47.4803023C'est quand même un gros défaut parce que là, on suppose qu'au début,30243025756302601:00:47.620 --> 01:00:50.4203027on décaliserait, par exemple, 75 000, mais que le deuxième mois,30283029757303001:00:50.480 --> 01:00:53.600303175 000. Mais en soi, il y a comme un...30323033758303401:00:53.620 --> 01:00:55.9003035Il y a de l'argent qu'on n'utilisera pas réellement tout de suite.30363037759303801:00:56.120 --> 01:00:57.7603039Donc, vous allez payer des intérêts de trop.30403041760304201:00:58.020 --> 01:01:01.2203043Donc, c'est pour ça que le décalissement S, c'est lui qui coûte le moins cher,30443045761304601:01:01.520 --> 01:01:04.4803047étant donné que, bon, décaissement des gros montants.30483049762305001:01:06.120 --> 01:01:10.0803051Puis encore une fois, il y a ici une économie d'échelle aussi,30523053763305401:01:10.220 --> 01:01:12.1203055étant donné qu'on décaisse des montants en retard.30563057764305801:01:12.280 --> 01:01:15.0003059Donc, c'est-à-dire qu'il va, non seulement on a beaucoup trop d'argent au début,30603061765306201:01:15.420 --> 01:01:18.4403063mais on va manquer, donc dépendamment de c'est quoi, il y a de l'argent qui va30643065766306601:01:18.460 --> 01:01:22.6003067arriver trop tard à la fin, selon ce modèle-là de Kenley et Wilson.30683069767307001:01:25.020 --> 01:01:29.4403071Encore là, ça dépend de chacun des chantiers, chaque construction et sur.30723073768307401:01:30.980 --> 01:01:37.0003075Donc, ici, ça, c'est une comparaison des trois résultats simplifiés avec les une30763077769307801:01:37.020 --> 01:01:40.0403079demi. Donc, on arrive à des intérêts de 40 000 sur un sol,30803081770308201:01:40.120 --> 01:01:42.3603083par exemple, de 1 million de dollars.30843085771308601:01:42.520 --> 01:01:46.8203087Donc, par période linéaire, ça, c'est 38 000 et par période avec une courbe S,30883089772309001:01:46.960 --> 01:01:50.6203091donc c'est 38 000. Ça ne change pas non plus énormément,30923093773309401:01:50.940 --> 01:01:54.5603095mais ça peut avoir des conséquences si on utilise une méthode simplifiée,30963097774309801:01:54.580 --> 01:01:58.9003099donc linéaire. Dans la réalité, les décaissements vont arriver quand ils vont31003101775310201:01:58.920 --> 01:02:02.6003103arriver, mais pour l'estimation, ça peut changer de l'ordre de 2 000 $,31043105776310601:02:02.640 --> 01:02:04.80031073 000 $. Ce n'est pas non plus dramatique.31083109777311001:02:08.940 --> 01:02:14.2003111Quand le profil change vraiment les résultats, c'est-à-dire que des fois,31123113778311401:02:14.280 --> 01:02:16.8003115il y a des gros achats. Maintenant, s'il y a beaucoup d'équipements à rentrer dans31163117779311801:02:16.820 --> 01:02:21.1003119le bâtiment, c'est-à-dire que la construction d'un hôpital ou peu importe,31203121780312201:02:21.180 --> 01:02:24.7403123là, ce n'est plus vraiment trop appliqué, étant donné qu'il y a beaucoup de31243125781312601:02:24.760 --> 01:02:25.9403127décaissements qui vont se faire à la fin.31283129782313001:02:25.960 --> 01:02:29.2003131Ça dépend vraiment aussi du type de bâtiment, mais pour une maison classique,31323133783313401:02:29.620 --> 01:02:34.2803135la forme en S, c'est adapté. C'est-à-dire que la majorité des décalissements vont31363137784313801:02:34.300 --> 01:02:38.7003139être faits au milieu lorsque l'entrepreneur va avoir besoin d'hisser la structure et31403141785314201:02:38.720 --> 01:02:41.0603143de faire les autres choses qui coûtent cher.31443145786314601:02:45.820 --> 01:02:50.2203147bon ça maintenant ici donc c'est la sensibilité au taux c'est à dire que supposons31483149787315001:02:50.240 --> 01:02:55.2403151qu'on aurait un 6 logements qui serait construit sur 14 mois donc c'est à peu près31523153788315401:02:56.260 --> 01:03:00.7403155je pense une période qui est raisonnable pour construire un 6 logements si on aurait31563157789315801:03:00.760 --> 01:03:06.7803159donc un taux de 5.75% donc on serait à 34 000 d'intérêt de31603161790316201:03:06.800 --> 01:03:10.3203163payer sur la période de 14 mois Alors qu'à 8.75, bien là,31643165791316601:03:10.420 --> 01:03:13.7403167on serait à 52 000. Donc, vous voyez qu'il y a quand même une différence de31683169792317001:03:13.760 --> 01:03:17.2203171quasiment 20 000, donc dépendamment, donc pour un taux d'intérêt de 3 % de plus.31723173793317401:03:17.360 --> 01:03:20.4803175Donc, c'est-à-dire qu'il y a quand même une marge ici de 3 % de différence.31763177794317801:03:21.220 --> 01:03:22.3803179Mais ça change quand même la donne.31803181795318201:03:22.540 --> 01:03:23.9603183Donc, c'est-à-dire que, tu sais, ce n'est pas néligeable.31843185796318601:03:29.780 --> 01:03:30.9403187Est-ce qu'il y avait des questions sur ça ?31883189797319001:03:42.820 --> 01:03:45.5803191merveilleux. Donc, ici maintenant,31923193798319401:03:49.680 --> 01:03:55.4403195donc ça serait donc le, bon, ici c'est quoi le, donc ici il y a aussi d'autres frais31963197799319801:03:55.460 --> 01:03:58.5003199donc de financement donc qui sont importants dans un sens,32003201800320201:03:58.600 --> 01:04:01.9803203donc c'est-à-dire que bon, les frais, des fois il y a des frais donc de dossier,32043205801320601:04:02.040 --> 01:04:06.6003207donc de mise en place, donc des fois aussi il y a une évaluation exigeée par le32083209802321001:04:06.620 --> 01:04:09.7203211prêteur, Donc, dépendamment, le financement peut être conditionnel à une évaluation.32123213803321401:04:10.000 --> 01:04:12.8803215Donc, dépendamment de tout ça, ça peut ajouter des frais de plus.32163217804321801:04:13.700 --> 01:04:15.5603219Encore une fois, des frais d'ouverture de dossier.32203221805322201:04:16.000 --> 01:04:18.1803223Il y a aussi des inspections d'avancement.32243225806322601:04:18.600 --> 01:04:21.1803227Ça, c'est vraiment, ça peut coûter de l'argent également de plus.32283229807323001:04:21.300 --> 01:04:23.9203231Donc, c'est des frais qui vont vous être chargés lors de la construction.32323233808323401:04:26.200 --> 01:04:29.0603235Bon, primes d'assurance, prêts, CHL, ça, ça dépend encore une fois.32363237809323801:04:29.240 --> 01:04:30.5203239C'est selon, donc, c'est après.32403241810324201:04:30.660 --> 01:04:31.9203243Donc, ce n'est pas nécessairement applicable ici.32443245811324601:04:32.260 --> 01:04:35.9403247Et donc, tout ce qui touche au notaire, donc de 900 à 1500.32483249812325001:04:35.960 --> 01:04:39.8603251Ça rentre vraiment dans les frais de financement.32523253813325401:04:44.380 --> 01:04:49.2003255Maintenant, ça ici, on rentre un petit peu dans tout ce qui est taxes,32563257814325801:04:49.420 --> 01:04:51.7203259permis, assurance et réglementation.32603261815326201:04:51.860 --> 01:04:54.9803263C'est le dernier bloc au niveau des coins directs.32643265816326601:04:59.200 --> 01:05:02.7203267En soi, lorsqu'on construit un bâtiment, malheureusement,32683269817327001:05:02.860 --> 01:05:04.7203271il y a des permis à avoir pour faire la construction.32723273818327401:05:05.320 --> 01:05:09.9403275Il y a aussi donc des taxes, donc TPS, TVQ, selon le type de projet.32763277819327801:05:10.360 --> 01:05:13.6203279Donc, encore une fois, dépendamment du type de projet, la TPS,32803281820328201:05:13.740 --> 01:05:17.0203283TVQ va être remboursée en partie, pas dans la totalité.32843285821328601:05:18.880 --> 01:05:24.3603287Donc ici c'est un petit peu, c'est le premier exemple d'un permis par exemple à32883289822329001:05:24.380 --> 01:05:31.4203291Gatineau pour la construction d'un bâtiment, selon le règlement 501-2005 de la32923293823329401:05:31.440 --> 01:05:35.6203295loi de Gatineau. Le frais de permis, donc, pour la construction d'un…32963297824329801:05:35.960 --> 01:05:38.2603299Encore une fois, pas besoin de savoir pour toutes les municipalités.33003301825330201:05:39.640 --> 01:05:42.2603303Dans le début, dans un examen, ça va être vraiment donné.33043305826330601:05:42.740 --> 01:05:43.8803307La règle va vous être donnée.33083309827331001:05:44.000 --> 01:05:46.4403311Donc, pas besoin d'aller chercher et d'essayer de les comprendre tout de suite.33123313828331401:05:46.900 --> 01:05:49.4003315Ça serait vraiment inutile. Donc, ça peut changer en plus dans le temps.33163317829331801:05:49.680 --> 01:05:53.3603319Donc, c'est pas de quoi, donc, que vous avez besoin de maîtriser pour toutes les33203321830332201:05:53.380 --> 01:05:56.8803323municipalités. Mais de comprendre, dans le fond, juste comment une fonctionne,33243325831332601:05:57.420 --> 01:06:01.1003327ça peut être utile. Ça vous permet de savoir à quoi vous attendre.33283329832333001:06:01.120 --> 01:06:05.2603331Donc, pour Gatineau, un permis, c'est le maximum.33323333833333401:06:05.400 --> 01:06:07.6803335Donc, ça, c'est-à-dire que ça, c'est un opérateur mathématique qui dit,33363337834333801:06:07.800 --> 01:06:11.8603339c'est le maximum entre la valeur qui est ici et la valeur qui est ici.33403341835334201:06:13.500 --> 01:06:16.1403343Donc, c'est le maximum entre le coût des travaux.33443345836334601:06:16.240 --> 01:06:19.7003347Donc, c'est-à-dire le montant des travaux ici.33483349837335001:06:19.820 --> 01:06:26.5603351Donc, ce serait, je ne sais pas moi, un million de dollars fois 4,70 divisé33523353838335401:06:26.580 --> 01:06:30.7003355par 1000. Donc, en soi, c'est vraiment un frais de permis de 4,70,33563357839335801:06:31.360 --> 01:06:37.0403359je crois que c'est par 1000 $ de coût de travaux.33603361840336201:06:37.360 --> 01:06:42.0003363Ou 335 $ par logement que vous construisez.33643365841336601:06:42.080 --> 01:06:44.3603367C'est-à-dire que c'est le maximum des deux.33683369842337001:06:44.900 --> 01:06:51.2803371Donc, par exemple, si vous construisez deux logements, ça va être 2 x 33533723373843337401:06:51.300 --> 01:06:55.8203375$ et le coût de vos travaux x 4,70 divisé par 1000.33763377844337801:06:55.840 --> 01:06:57.6603379Donc, habituellement, c'est lui qui l'emporte.33803381845338201:06:58.660 --> 01:07:02.7603383Mais bon, si c'est un maton, je ne sais pas moi, que chaque unité ne coûte pas33843385846338601:07:02.780 --> 01:07:08.2403387vraiment cher, c'est possible qu'on utilise ici le 3,35 fois le nombre de logements.33883389847339001:07:09.160 --> 01:07:15.2403391Donc, pour un logement, le minimum de 335 l'emporte sous le 335 divisé33923393848339401:07:15.260 --> 01:07:19.6803395par 4.710. Ici, c'est 71 267.33963397849339801:07:19.920 --> 01:07:24.5203399Vous le voyez ici. Si chacun des logements vous coûte en bas de 71 000,34003401850340201:07:25.400 --> 01:07:27.7803403bien là, ici, c'est là que cette règle-là l'emporte à Gatineau.34043405851340601:07:28.240 --> 01:07:31.9803407Sinon, on est ici. Le gouvernement s'assure vraiment de capturer toute la valeur.34083409852341001:07:33.240 --> 01:07:34.5003411Ça, ce n'est pas une convention du cours.34123413853341401:07:34.820 --> 01:07:38.6603415C'est la règle à Gatineau. Donc, l'article n'a pas encore changé.34163417854341801:07:38.740 --> 01:07:40.3603419Donc, c'est encore le même article.34203421855342201:07:41.300 --> 01:07:46.8403423En soi, je ne sais pas pourquoi ils ont appliqué le 3, dans quel cas ça peut être34243425856342601:07:46.860 --> 01:07:49.2003427possible ici. Vraiment, ça ne tient pas compte, dans le fond,34283429857343001:07:49.240 --> 01:07:51.3203431l'augmentation du coût des travaux.34323433858343401:07:51.440 --> 01:07:53.7403435Donc, ça doit être très rarement appliqué le 335.34363437859343801:07:54.020 --> 01:07:55.4403439Le maximum doit toujours être ici.34403441860344201:07:57.240 --> 01:07:59.9003443Donc, ça ici, vous avez vraiment cet exemple-là.34443445861344601:08:00.380 --> 01:08:06.1603447Par exemple, pour un logement, vous avez en soi le coût,34483449862345001:08:06.180 --> 01:08:12.3203451la prime du permis ici, en fonction du coût des travaux en milliers34523453863345401:08:12.340 --> 01:08:14.6403455de dollars. Donc, ici, on est à une unité.34563457864345801:08:15.660 --> 01:08:19.4603459Donc, si le coût des travaux, donc, est en bas, donc, de,34603461865346201:08:19.540 --> 01:08:22.6603463encore une fois, ça, c'est le coût, c'est le coût ici, donc,34643465866346601:08:22.700 --> 01:08:27.2803467ajusté. Si c'est en bas, donc, de 333, donc là, c'est une ligne,34683469867347001:08:27.420 --> 01:08:29.4203471et là, ensuite, ça augmente en fonction du coût des travaux.34723473868347401:08:30.680 --> 01:08:33.8203475Pour le 4 logements, bien, évidemment, c'est plus élevé,34763477869347801:08:33.880 --> 01:08:38.4003479étant donné que là, on est à 4 fois 333, donc, jusqu'à un certain point,34803481870348201:08:38.580 --> 01:08:41.2003483bien là, c'est linéaire, et après ça, ça augmente comme ça.34843485871348601:08:41.960 --> 01:08:43.5803487Et là, pour 6 logements, c'est la même chose.34883489872349001:08:43.760 --> 01:08:47.7003491Donc, ça, c'est vraiment le point où ce que la ligne ici l'emporte.34923493873349401:08:47.860 --> 01:08:49.8003495Donc, c'est même qu'on peut le voir.34963497874349801:08:50.840 --> 01:08:55.0203499Mais tu sais, honnêtement, je pense que la chose la plus intuitive,35003501875350201:08:55.200 --> 01:08:57.6803503c'est de se dire que ça va toujours être la ligne ici qui va l'emporter parce que tu35043505876350601:08:57.700 --> 01:09:00.1803507sais, honnêtement, ça n'a aucun sens que ça soit...35083509877351001:09:00.200 --> 01:09:03.360351171 000 par unité, c'est pratiquement plus possible de faire ça aujourd'hui.35123513878351401:09:07.320 --> 01:09:11.2203515Maintenant, au niveau des... Des fois, il y a des redevances à payer également,35163517879351801:09:11.480 --> 01:09:14.0403519donc certificats d'autorisation, d'occupation.35203521880352201:09:14.240 --> 01:09:16.5003523Il y a plein de choses comme ça qui peuvent être nécessaires de faire.35243525881352601:09:17.880 --> 01:09:21.1403527Ça rentre dans les autres redevances, les certificats d'occupation.35283529882353001:09:21.360 --> 01:09:25.3603531C'est moins important. Maintenant, TPS, TVQ, ça, c'est vraiment...35323533883353401:09:27.940 --> 01:09:29.1003535Malheureusement, c'est comme ça.35363537884353801:09:29.200 --> 01:09:34.6803539Au Québec, il y a de la TPS fédérale de 5 % été vécu de 9,975,35403541885354201:09:35.140 --> 01:09:38.3403543donc soit 14,975 du prix.35443545886354601:09:40.400 --> 01:09:44.5803547Dépendamment, donc, si vous êtes l'acheteur du bâtiment neuf que vous achetez,35483549887355001:09:44.740 --> 01:09:47.1603551vous allez avoir une ristourne sur ça.35523553888355401:09:47.300 --> 01:09:50.9603555Donc, ça va être pris en compte aussi lorsqu'un évaluateur agréé fait l'évaluation35563557889355801:09:50.980 --> 01:09:55.8203559des bâtiments. Il doit prendre en compte du fait qu'il y a une redevance qui est35603561890356201:09:55.840 --> 01:09:59.6403563payée par le gouvernement. Et c'est quoi, donc, ça ici ?35643565891356601:09:59.660 --> 01:10:05.8803567c'est-à-dire que l'ATPS, il y a un retour de 36 % de la TPS que vous payez,35683569892357001:10:07.220 --> 01:10:13.6403571mais pour un maximum de 6 300, c'est-à-dire que 36 % de l'ATPS qui est payé sur35723573893357401:10:13.660 --> 01:10:16.6403575le bâtiment peut être remboursé jusqu'à concurrence de 6 300,35763577894357801:10:16.840 --> 01:10:22.1203579c'est-à-dire que jusqu'à 350 000, vous avez le maximum d'ATPS qui vous est35803581895358201:10:22.140 --> 01:10:27.4003583remboursé, mais à partir de 450 000, l'ATPS additionnel vient d'annuler toute la35843585896358601:10:27.420 --> 01:10:29.4603587restante que vous allez avoir, C'est-à-dire que là, à partir de là,35883589897359001:10:29.520 --> 01:10:35.1003591c'est nul. C'est-à-dire que passer un certain montant, la récition que vous auriez35923593898359401:10:35.120 --> 01:10:40.8203595eu, donc jusqu'à 6300, est effacée par le montant additionnel que vous avez au-delà35963597899359801:10:40.840 --> 01:10:44.7603599de 350 000. C'est le même principe pour la TVQ.36003601900360201:10:44.900 --> 01:10:48.4203603Donc, c'est 50 % de la TVQ qui est remboursée du montant payé,36043605901360601:10:48.440 --> 01:10:51.1003607donc jusqu'à concurrence de 9975.36083609902361001:10:51.780 --> 01:10:55.5003611Donc, encore une fois, vous l'avez jusqu'à 2000 $.36123613903361401:10:55.640 --> 01:10:58.5403615Donc, lorsque vous payez 200 000 $ la construction des bâtiments,36163617904361801:10:58.820 --> 01:11:01.3003619vous avez le plein montant de 9 975.36203621905362201:11:02.520 --> 01:11:08.5203623Mais à partir de 300 000, c'est effacé ce remboursement-là parce que la36243625906362601:11:08.540 --> 01:11:12.5603627TVQ additionnelle vient effacer le retour que vous avez.36283629907363001:11:14.080 --> 01:11:21.0603631Donc, de façon simple, à 350 000, vous avez36323633908363401:11:21.080 --> 01:11:24.6403635un remboursement de TPS encore, il n'est pas gros, mais vous n'avez plus de TVQ.36363637909363801:11:25.400 --> 01:11:28.5403639Donc, c'est vraiment les bornes à se rappeler, c'est celle-là ici.36403641910364201:11:28.800 --> 01:11:29.6003643Donc,36443645911364601:11:30.940 --> 01:11:37.1203647j'essaie de passer ça ici.36483649912365001:11:50.380 --> 01:11:54.6403651Je ne suis pas capable de souligner, mais en tout cas, jusqu'à 350 000 au niveau de36523653913365401:11:54.660 --> 01:11:56.4403655la TPS, vous avez le maximum.36563657914365801:11:56.620 --> 01:12:01.3603659Donc, si les coûts de construction, c'est 350 000, vous avez un remboursement de 636603661915366201:12:01.380 --> 01:12:05.0803663300, donc de la TPS qui est fait, c'est-à-dire 36 % de la TPS payée.36643665916366601:12:05.540 --> 01:12:08.5003667Mais à partir de 450 000, vous n'avez rien.36683669917367001:12:08.700 --> 01:12:10.6203671Donc, c'est-à-dire que cette 6 300-là, il est effacé.36723673918367401:12:12.000 --> 01:12:17.7403675et là la TVQ c'est le même principe c'est 50% de la TVQ et là c'est plein à 200 00036763677919367801:12:17.760 --> 01:12:20.8803679donc c'est-à-dire que si le coût est de 200 000 vous avez le plein montant donc de 936803681920368201:12:20.900 --> 01:12:26.9003683975 et c'est dégressif donc à partir de 300 000 vous n'avez36843685921368601:12:26.920 --> 01:12:30.3603687plus rien donc de façon simple c'est ça ici36883689922369001:12:32.160 --> 01:12:36.7603691bon ça c'est plus pour les chiffres c'est moins important donc si on fait le36923693923369401:12:36.780 --> 01:12:41.2603695sommaire en soi ici Donc, c'est-à-dire que pour un occupant,36963697924369801:12:41.400 --> 01:12:45.4003699donc, en soi ici, c'est vraiment jusqu'à 300 000.37003701925370201:12:45.540 --> 01:12:46.3403703Donc,37043705926370601:12:48.320 --> 01:12:52.0003707l'autre point le plus important, si c'est une construction commerciale,37083709927371001:12:52.100 --> 01:12:54.5003711il y a 0,0. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a aucun remboursement qui est fait.37123713928371401:12:54.620 --> 01:13:00.5403715Donc, c'est-à-dire que c'est vraiment passé comme étant un coût qui est déductible.37163717929371801:13:00.620 --> 01:13:05.0403719Donc, c'est-à-dire que lorsque c'est une entreprise, les taxes ne sont pas tenues en37203721930372201:13:05.060 --> 01:13:09.0003723compte. Mais bon, là, on parle vraiment, si on évalue un immeuble résidentiel,37243725931372601:13:09.080 --> 01:13:11.2403727donc ça va être vraiment ici qu'on va regarder.37283729932373001:13:11.900 --> 01:13:15.3203731C'est un principe-là ici. Il faut prendre pour acquis que la personne va habiter,37323733933373401:13:15.380 --> 01:13:17.2603735donc l'habitation neuve, si c'est ce qu'on évalue.37363737934373801:13:19.140 --> 01:13:22.2803739Et là, vous allez me poser la question, si on reconstruit,37403741935374201:13:22.400 --> 01:13:26.8003743donc malheureusement, même si vous évaluez un bâtiment qui est moins récent,37443745936374601:13:27.460 --> 01:13:30.5203747on prend l'hypothèse que pour le reconstruire, ça va être un bâtiment neuve,37483749937375001:13:30.540 --> 01:13:31.7403751on va juste appliquer une dépréciation.37523753938375401:13:31.960 --> 01:13:33.3003755C'est vraiment un petit peu la logique derrière.37563757939375801:13:37.480 --> 01:13:41.7203759Bon, maintenant, il y a certains bâtiments, donc, vous avez besoin,37603761940376201:13:41.740 --> 01:13:47.0003763donc, d'avoir une sorte de garantie, donc, c'est-à-dire une garantie qui va venir,37643765941376601:13:47.060 --> 01:13:50.0203767donc, après la construction, donc, encore une fois, ça,37683769942377001:13:50.100 --> 01:13:52.6403771c'est des frais qui peuvent être additionnés, on ne rentre pas trop dans le détail.37723773943377401:13:56.320 --> 01:13:58.5003775Dépendamment aussi, donc c'est ça, ça dépend de la cote de l'entrepreneur,37763777944377801:13:58.580 --> 01:14:00.6403779donc il y a des cotes dans l'entrepreneur, mais bon.37803781945378201:14:02.360 --> 01:14:06.8603783Dépendamment de c'est quoi la qualité, donc si maintenant il y a une licence RBQ et37843785946378601:14:06.880 --> 01:14:09.1403787A, donc c'est quoi la cote qui est obtenue par l'entrepreneur,37883789947379001:14:09.260 --> 01:14:14.1003791ça va changer les tarifs qui vont vous être appliqués au niveau des garanties.37923793948379401:14:19.940 --> 01:14:25.8003795Bon, ça c'est moins. Bon, ici maintenant, au niveau des frais,37963797949379801:14:25.940 --> 01:14:29.8403799donc tout ce qui touche aux frais qui peuvent venir également dans les coins38003801950380201:14:29.860 --> 01:14:33.6803803directs. Donc, notaire, acte hypothécaire, donc entre 900 et 1500.38043805951380601:14:34.040 --> 01:14:38.1003807Donc, ça c'est vraiment notaire au 2026.38083809952381001:14:39.160 --> 01:14:40.9603811Notaire, donc transaction résidentielle.38123813953381401:14:40.980 --> 01:14:42.9203815Donc là, c'est-à-dire qu'une transaction résidentielle,38163817954381801:14:42.980 --> 01:14:44.3003819c'est lorsqu'une maison qui change de main.38203821955382201:14:44.400 --> 01:14:46.8203823Donc là, on est plus à l'entour de 3 000 $ pour un ententeur.38243825956382601:14:48.560 --> 01:14:52.6203827Pour un achat de maison tout compris, 3 500, ça fait du sens.38283829957383001:14:52.720 --> 01:14:54.1203831Un arpenteur, c'est en forfait également.38323833958383401:14:54.360 --> 01:14:56.7803835Un étude géotechnique, on ne veut pas le savoir comment ça coûte,38363837959383801:14:56.840 --> 01:14:59.5803839mais ça doit être très cher. Et un évaluateur pour le prêteur,38403841960384201:14:59.640 --> 01:15:02.3203843c'est en forfait également. Donc, un évaluateur gré va changer un forfait.38443845961384601:15:06.860 --> 01:15:12.3403847bon ça c'est moins important donc c'est bon maintenant est-ce qu'il y avait des38483849962385001:15:12.360 --> 01:15:14.0603851questions sur ça donc c'est pas trop38523853963385401:15:18.960 --> 01:15:19.7603855non38563857964385801:15:25.880 --> 01:15:31.9803859bon merveilleux moi j'ai une question sur le TP2 Oui.38603861965386201:15:33.380 --> 01:15:39.5803863En fait, c'est pour le graphique à la fin, parce que mes compétences38643865966386601:15:39.600 --> 01:15:43.0203867Excel ne sont pas aussi intenses que les votes, mettons.38683869967387001:15:43.760 --> 01:15:49.8803871OK. Est-ce que c'est correct si je fais juste comme un petit tableau avec les38723873968387401:15:49.900 --> 01:15:56.0603875données que je veux pour faire mon graphique Excel à la fin dans le KPI ?38763877969387801:15:56.740 --> 01:15:57.9403879Oh oui, mais écoute, parlez-moi.38803881970388201:15:57.960 --> 01:16:01.8203883Il faut vraiment que j'aille chercher les données telles quelles.38843885971388601:16:02.960 --> 01:16:06.0603887En soi, tu es dans la mesure que vous avez...38883889972389001:16:07.920 --> 01:16:09.7203891En soi, si vous faites un tableau, c'est correct.38923893973389401:16:10.020 --> 01:16:11.3203895Pas besoin de faire le graphique.38963897974389801:16:11.420 --> 01:16:12.8203899Mais en soi, c'est juste insertion graphique.39003901975390201:16:13.500 --> 01:16:16.8603903Non, non, non. C'est parce que pour faire mon graphique,39043905976390601:16:17.000 --> 01:16:21.9403907il y a comme une donnée que j'aimerais avoir qui est pitchée ailleurs.39083909977391001:16:22.200 --> 01:16:23.7403911Ça ne marche pas, mes affaires.39123913978391401:16:24.940 --> 01:16:30.6803915Ah, OK. OK. J'aurais juste me faire un petit tableau à côté puis juste prendre mes39163917979391801:16:30.700 --> 01:16:34.1603919petites données à côté de mon petit tableau à côté pour faire mon graphique.39203921980392201:16:34.400 --> 01:16:37.8203923C'est correct. Pour vraiment que j'aille chercher les données à la source.39243925981392601:16:38.460 --> 01:16:39.6403927Non, pas besoin d'aller chercher à la source.39283929982393001:16:39.860 --> 01:16:41.5403931Vous pouvez juste, dans le fond, les entrer manuellement.39323933983393401:16:41.840 --> 01:16:43.5003935Il n'y a pas de problème. OK, merci.39363937984393801:16:45.280 --> 01:16:47.3803939Parce que là, j'étais vraiment en train de s'agir.39403941985394201:16:48.080 --> 01:16:52.6803943Oui, je comprends. Excel, c'est pas si intuitif que ça.39443945986394601:16:54.080 --> 01:16:56.7003947Non, non. Non, c'est pas donné à tout le monde.39483949987395001:16:58.020 --> 01:16:59.6603951Il n'y a pas de problème. Vous pouvez faire ça comme ça,39523953988395401:16:59.740 --> 01:17:01.2203955il n'y a aucun problème. Merci.39563957989395801:17:02.160 --> 01:17:03.7203959Donc, là, on va finir le bleu.39603961990396201:17:03.980 --> 01:17:05.1003963On a quasiment terminé la séance.39643965991396601:17:05.280 --> 01:17:08.4003967Donc, le dernier point, c'est quoi ?39683969992397001:17:08.540 --> 01:17:11.6803971C'est le profil d'entrepreneuriat, donc, global.39723973993397401:17:11.940 --> 01:17:13.0803975Je m'excuse. Oui.39763977994397801:17:15.340 --> 01:17:21.4203979Ah, parfait. Donc, en soi, ici, vraiment, là, c'est la dernière chose qu'on ajoute à39803981995398201:17:21.440 --> 01:17:22.6803983tous les coups qu'on vient de montrer.39843985996398601:17:22.700 --> 01:17:27.3803987Donc, c'est-à-dire que le profit d'entrepreneur, ce n'est pas le profit du39883989997399001:17:27.400 --> 01:17:29.0203991promoteur. Et là, qu'est-ce qu'on va calculer ?39923993998399401:17:29.080 --> 01:17:31.6003995Donc, c'est vraiment la rémunération du promoteur.39963997999399801:17:34.980 --> 01:17:37.6003999Donc, en soi, ici, il faut être capable de le justifier.400040011000400201:17:37.700 --> 01:17:40.3804003Donc, c'est-à-dire que, bon, s'il n'y a pas de promoteur dans le projet,400440051001400601:17:40.680 --> 01:17:44.5804007mais il faut quand même toujours prendre comme hypothèse en soi,400840091002401001:17:44.600 --> 01:17:47.4804011lorsque vous faites une évaluation, que c'est logique qu'il y ait un promoteur qui401240131003401401:17:47.500 --> 01:17:48.9404015soit derrière la construction d'un bâtiment.401640171004401801:17:49.160 --> 01:17:51.1804019Donc, il y a des gens qui construisent tout seuls leur maison,402040211005402201:17:51.500 --> 01:17:56.3004023ça reste marginal. C'est-à-dire que malheureusement, une grande partie des terrains402440251006402601:17:56.320 --> 01:18:00.0404027qui sont disponibles, c'est des promoteurs immobiliers qui les ont,402840291007403001:18:00.120 --> 01:18:03.2804031donc ils vont forcément vous demander de faire affaire avec eux pour construire le403240331008403401:18:03.300 --> 01:18:07.8404035bâtiment. C'est une petite technique qu'ils ont trouvé pour s'enrichir probablement403640371009403801:18:07.860 --> 01:18:09.6804039l'un l'autre, donc entrepreneurs et promoteurs.404040411010404201:18:09.700 --> 01:18:14.7204043mais c'est très rare qu'on va voir des gens gérer eux-mêmes toute la construction c404440451011404601:18:14.740 --> 01:18:16.5804047'est-à-dire qu'ils engageraient l'entrepreneur en général,404840491012405001:18:16.780 --> 01:18:23.3404051il y en a, ça reste des minorités donc dans un cas d'évaluation immobilière,405240531013405401:18:23.620 --> 01:18:28.0004055c'est logique de prendre, si économiquement le profit et son inclusion même sans405640571014405801:18:28.020 --> 01:18:31.9604059promoteur, c'est ça, c'est-à-dire que ça reste une minorité et dans la majorité des406040611015406201:18:31.980 --> 01:18:38.0404063cas, les coûts de construction incorporent le profit d'un promoteur donc ici406440651016406601:18:38.060 --> 01:18:44.0604067en soi la méthode estime ce qu'il faudrait promettre406840691017407001:18:44.080 --> 01:18:46.5804071aujourd'hui, pas ce qu'un promoteur a gagné hier.407240731018407401:18:46.740 --> 01:18:50.1804075C'est-à-dire que c'est vraiment tout ce qui est nécessaire pour être capable de407640771019407801:18:50.200 --> 01:18:51.9404079réussir à construire le bâtiment aujourd'hui.408040811020408201:18:56.780 --> 01:18:58.8604083C'est-à-dire, promoteur et entrepreneur général.408440851021408601:18:59.060 --> 01:19:02.8804087L'entrepreneur général, lui, il exécute le contrat de construction.408840891022409001:19:03.800 --> 01:19:06.8604091C'est ça un petit peu sa tâche et autres.409240931023409401:19:07.340 --> 01:19:08.4804095Le promoteur, lui, c'est différent.409640971024409801:19:08.640 --> 01:19:11.9004099Lui, il va aller vraiment initier, donc, il finance, il initie le projet.410041011025410201:19:12.700 --> 01:19:15.6804103Et il va donc aussi, il va vendre le projet.410441051026410601:19:15.780 --> 01:19:17.4204107C'est-à-dire que c'est lui qui va être responsable, donc,410841091027411001:19:17.540 --> 01:19:18.6604111de bout en bout de gérer tout ça.411241131028411401:19:18.740 --> 01:19:20.7004115Donc, l'entrepreneur, il fait juste exécuter, dans le fond,411641171029411801:19:20.720 --> 01:19:24.6804119ce que le promoteur dit. Le profit, on a dit, donc, que c'était,412041211030412201:19:24.860 --> 01:19:27.2804123pour l'entrepreneur général, c'est aux alentours, donc,412441251031412601:19:27.300 --> 01:19:29.7604127de 8 %, donc, dans la cascade, donc, des directs, donc,412841291032413001:19:29.780 --> 01:19:31.2804131profit d'entrepreneur général.413241331033413401:19:31.860 --> 01:19:34.8604135Et le profit entrepreneurial, donc, du promoteur, c'est 11 %,413641371034413801:19:34.880 --> 01:19:36.2604139donc, de l'asset global.414041411035414201:19:39.440 --> 01:19:43.8804143Sur quoi on applique le profit de l'entrepreneur général ?414441451036414601:19:44.080 --> 01:19:50.1604147C'est sur son coût à lui, son coût direct nu avec les coûts généraux et les frais414841491037415001:19:50.180 --> 01:19:53.7004151généraux. C'est-à-dire que c'est tous les coûts que lui a,415241531038415401:19:53.800 --> 01:19:55.7404155on applique un profit sur ça pour lui.415641571039415801:19:56.920 --> 01:20:01.0804159Ensuite, le promoteur, lui, c'est sur tout le coût, c'est-à-dire le direct,416041611040416201:20:01.460 --> 01:20:04.5004163la contingence et l'indirect, donc tous les professionnels qu'on vient de voir.416441651041416601:20:04.520 --> 01:20:07.3804167Donc, lui, il fait vraiment un gros pourcentage sur le gros montant.416841691042417001:20:08.840 --> 01:20:12.7404171Dans le risque, donc, qui est porté par chacun de ces deux-là,417241731043417401:20:12.880 --> 01:20:16.3204175donc, l'entrepreneur général, lui, il y a une exécution,417641771044417801:20:16.400 --> 01:20:19.2404179donc, il y a un risque d'exécution, c'est-à-dire qu'il y a un risque,418041811045418201:20:19.260 --> 01:20:22.5804183donc, de prix, de délai. Si ça ne marche pas, c'est de sa faute.418441851046418601:20:22.700 --> 01:20:24.1204187S'il construit mal, c'est de sa faute.418841891047419001:20:25.180 --> 01:20:28.7804191Donc, en soi, il y a un risque que dans le fond, la submission qu'il fasse,419241931048419401:20:28.940 --> 01:20:32.0204195il ne soit pas capable de rentrer dans les délais et en plus dans les coûts.419641971049419801:20:33.620 --> 01:20:35.4004199Maintenant, tout le promoteur, lui, qu'est-ce qu'il gère ?420042011050420201:20:35.520 --> 01:20:38.4404203Donc, il gère tout ce qui touche au niveau, donc, est-ce que ça va se vendre ?420442051051420601:20:39.040 --> 01:20:40.3404207Qu'est-ce que je vais construire ?420842091052421001:20:40.440 --> 01:20:42.7604211Parce que, en soi, l'entrepreneur général, lui, peu importe,421242131053421401:20:42.820 --> 01:20:45.1404215il est payé avec le financement que le promoteur va avoir,421642171054421801:20:46.100 --> 01:20:49.1204219le prêt de construction. Et maintenant, le promoteur, lui,422042211055422201:20:49.160 --> 01:20:52.8604223son gros risque, c'est vraiment, est-ce que je vais réussir à vendre ça ?422442251056422601:20:52.880 --> 01:20:56.3404227ce n'est pas déjà vendu. Est-ce que, dans le fond, le financement va bien aller ?422842291057423001:20:57.460 --> 01:20:59.4204231Est-ce que, dans le fond, il va avoir aussi, bon, absorption,423242331058423401:20:59.640 --> 01:21:00.9004235ça rentre dans le fond. Est-ce que le marché va absorber,423642371059423801:21:00.940 --> 01:21:02.0004239dans le fond, les constructions que je fais ?424042411060424201:21:03.280 --> 01:21:06.0604243Et là, encore une fois, il y a un risque qui est porté par le prêteur aussi,424442451061424601:21:06.160 --> 01:21:08.8204247donc, qu'on ne voit pas dans ça parce que, bon, on n'en parle pas,424842491062425001:21:08.840 --> 01:21:11.5604251donc, comme étant des intervenants, donc, importants.425242531063425401:21:11.580 --> 01:21:12.3804255Donc,425642571064425801:21:13.920 --> 01:21:17.0604259ça arrive donc des fois aussi, donc, il y a de plus en plus,426042611065426201:21:17.120 --> 01:21:20.1404263donc, des promoteurs, donc, constructeurs.426442651066426601:21:20.240 --> 01:21:23.3604267Donc, c'est-à-dire que le promoteur a sa propre firme de construction.426842691067427001:21:23.600 --> 01:21:24.5804271Il faut quand même le séparer.427242731068427401:21:24.680 --> 01:21:27.2004275Donc, c'est-à-dire qu'on prend pour acquis que même si on est un entrepreneur427642771069427801:21:27.220 --> 01:21:31.1804279constructeur, il va prendre dans le fonds les profits qui lui reviennent au niveau,428042811070428201:21:31.280 --> 01:21:36.2804283donc, sa sous-firme, donc, l'entrepreneur général, il va prendre les 8 % qui lui est428442851071428601:21:36.300 --> 01:21:40.4204287dû. Et en tant que promoteur, il va également prendre son 11 % de l'assiette.428842891072429001:21:40.440 --> 01:21:45.9404291Donc, en soi, il ne faut pas fusionner les deux profits de façon combinée.429242931073429401:21:50.720 --> 01:21:53.6804295Maintenant, la justification économique, comme on a dit,429642971074429801:21:53.840 --> 01:21:57.2004299c'est le risque de marché. Le prix ou loyer sous la prévision,430043011075430201:21:57.300 --> 01:22:00.1404303c'est-à-dire que c'est possible que tu construises de quoi et que dans le fond,430443051076430601:22:00.440 --> 01:22:06.8404307on le sait, Des Plex, c'est évalué dans certains430843091077431001:22:06.860 --> 01:22:09.3404311cas, donc des six logements en montant.431243131078431401:22:11.220 --> 01:22:16.3004315On évalue le prêt qu'on va avoir commercial en fonction de la valeur économique.431643171079431801:22:16.460 --> 01:22:20.1204319C'est-à-dire que c'est basé sur les loyers qu'on va être capable de louer.432043211080432201:22:20.220 --> 01:22:23.4004323C'est-à-dire que lorsque les baux sont signés, on va aller voir la banque,432443251081432601:22:23.500 --> 01:22:25.3404327on va dire, « Bon, mais regarde, moi selon mes calculs,432843291082433001:22:25.360 --> 01:22:26.4404331j'ai tant de valeur économique.433243331083433401:22:26.620 --> 01:22:27.8404335 » Donc, basé sur, par exemple,433643371084433801:22:29.980 --> 01:22:31.2004339les derniers baux qui sont signés.434043411085434201:22:31.220 --> 01:22:36.1804343Mais là, si vous avez un prêt de construction, vous avez fait construire votre 6434443451086434601:22:36.200 --> 01:22:40.3204347logements ou votre 12 logements, mais que là, vous vous rendez compte que dans le434843491087435001:22:40.340 --> 01:22:44.3004351fond, les loyers que vous signez, vous n'êtes pas capable de le remplir par exemple435243531088435401:22:44.320 --> 01:22:46.2204355à 1200 par mois ou à 1300 par mois.435643571089435801:22:47.200 --> 01:22:50.1004359Pour pouvoir louer tout votre building, vous avez besoin de baisser les loyers.436043611090436201:22:51.180 --> 01:22:54.5004363Mais là, c'est bien possible que dans le fond, vous avez une valeur économique qui436443651091436601:22:54.520 --> 01:22:57.7404367soit en bas des coûts de construction pour rembourser votre prêteur.436843691092437001:22:57.760 --> 01:22:59.0804371Il y a un risque à ce niveau-là.437243731093437401:22:59.180 --> 01:23:03.0204375Puis, c'est pour ça qu'on soit des multilogements, c'est très risqué.437643771094437801:23:03.180 --> 01:23:04.4004379Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de…438043811095438201:23:04.420 --> 01:23:06.0604383Puis, tout est en lien avec la valeur économique.438443851096438601:23:06.200 --> 01:23:09.2004387Donc, c'est-à-dire que ce qui est important, c'est que la valeur économique,438843891097439001:23:09.320 --> 01:23:11.9604391lorsque c'est construit, soit supérieure au coût, donc,439243931098439401:23:12.040 --> 01:23:13.0804395de construction avec le terrain.439643971099439801:23:13.940 --> 01:23:14.7404399Donc,440044011100440201:23:15.880 --> 01:23:20.2404403tu sais, c'est… En soi, tu sais, mettons, c'est le…440444051101440601:23:20.260 --> 01:23:24.9404407Tu sais, il faut distinguer, mettons, les deux types d'acteurs dans le marché de l440844091102441001:23:24.960 --> 01:23:28.3404411'immobilier. et vous avez tout vu un petit peu le reportage qu'il y a eu,441244131103441401:23:28.460 --> 01:23:33.5604415je crois, c'est l'enquête, quelque chose comme ça, sur ceux dont l'enfant qui font441644171104441801:23:33.580 --> 01:23:35.0204419de l'optimisation en immobilier.442044211105442201:23:35.200 --> 01:23:40.3204423Donc, c'est une chose, il y en a un des deux qui est vraiment risqué dans le sens où442444251106442601:23:40.340 --> 01:23:41.8404427il y en a un qui construit de zéro.442844291107443001:23:43.180 --> 01:23:46.1604431Il y en a un autre qui optimise, c'est-à-dire que la personne peut acheter,443244331108443401:23:46.240 --> 01:23:49.7204435par exemple, un multilogement qui a des loyers artificiellement bas,443644371109443801:23:49.800 --> 01:23:52.2204439par exemple, et que là, bon, qu'est-ce que la personne fait,444044411110444201:23:52.240 --> 01:23:58.2604443c'est qu'elle réussit à acheter ce multilogement-là et elle convainc les gens444444451111444601:23:58.280 --> 01:24:03.9004447dans les loyers de partir. Et là, elle monte les loyers pour tout le monde,444844491112445001:24:03.980 --> 01:24:05.5004451soit en les payant pour qu'ils partent ou autre.445244531113445401:24:05.900 --> 01:24:09.2804455Et là, ensuite, elle peut refinancer la personne avec une nouvelle valeur445644571114445801:24:09.300 --> 01:24:13.5804459économique. Comme ça, c'est comme une sorte de profit instantané.446044611115446201:24:14.140 --> 01:24:16.5604463Ça amène beaucoup de souffrance, évidemment, et ce n'est vraiment pas une bonne446444651116446601:24:16.580 --> 01:24:20.4204467chose. Mais c'est deux choses complètement différentes,446844691117447001:24:20.440 --> 01:24:25.2604471des promoteurs qui, eux, construisent de zéro un appartement et qui ont des loyers447244731118447401:24:25.280 --> 01:24:30.4804475plus élevés. C'est-à-dire qu'il y a une grosse séance entre construire des condos,447644771119447801:24:30.540 --> 01:24:35.6404479mettons, un 40 logements avec des loyers à 1 500 par mois et de prendre un vieux448044811120448201:24:35.660 --> 01:24:38.8604483plexe que tu doubles les loyers sans aucune raison, juste pour monter ta valeur448444851121448601:24:38.880 --> 01:24:41.7404487économique. La réalité, c'est quoi ?448844891122449001:24:41.840 --> 01:24:44.3204491C'est que les coûts de construction ont monté et que, malheureusement,449244931123449401:24:44.760 --> 01:24:47.6204495les valeurs économiques ne matchent pas les coûts de construction.449644971124449801:24:48.000 --> 01:24:52.4404499C'est pour ça qu'en ce moment, il y a certaines municipalités où il n'y a pas de450045011125450201:24:52.460 --> 01:24:53.2604503construction.450445051126450601:24:54.420 --> 01:24:57.7604507Il y a un risque de construction aussi, donc j'ai une question économique,450845091127451001:24:57.880 --> 01:25:00.4404511donc risque de construction, donc dépassement, retard et autres.451245131128451401:25:00.840 --> 01:25:04.3804515Le risque de financement, c'est possible, bon, ce n'est pas l'intérêt du prêteur451645171129451801:25:04.400 --> 01:25:06.8204519nécessairement, mais c'est possible que les taux changent,452045211130452201:25:06.940 --> 01:25:08.3404523que les conditions du prêteur changent.452445251131452601:25:09.420 --> 01:25:11.9404527Des fois, il faut qu'il y ait un refinancement, c'est-à-dire que le refinancement ne452845291132453001:25:11.960 --> 01:25:14.9004531fonctionne pas, donc comme on a parlé avec la valeur économique dépendamment de ses453245331133453401:25:14.920 --> 01:25:17.5204535quoi. Si, par exemple, vous faites affaire avec un prêteur,453645371134453801:25:17.580 --> 01:25:19.3004539vous êtes un particulier, vous faites construire votre maison,454045411135454201:25:19.320 --> 01:25:22.4204543mais que là, à la fin, vous n'êtes pas capable de vous qualifier pour une hypothèque454445451136454601:25:22.440 --> 01:25:27.0404547standard pour rembourser le prêteur de construction, c'est problématique.454845491137455001:25:28.260 --> 01:25:33.3804551Et aussi, il y a le coût d'opportunité du capital et du temps du promoteur sur 14 et455245531138455401:25:33.400 --> 01:25:37.820455524 mois. C'est-à-dire que c'est très possible que l'argent aurait été mieux455645571139455801:25:37.840 --> 01:25:40.4604559ailleurs. Donc, on aurait pu maintenant investir ça, je ne sais pas moi,456045611140456201:25:40.800 --> 01:25:46.1004563dans tel ou tel projet. Donc, ce n'est pas si évident que c'est avantageux d'être un456445651141456601:25:46.120 --> 01:25:50.2204567promoteur immobilier. et aussi, donc, ça l'amène à une certaine expertise,456845691142457001:25:50.400 --> 01:25:53.6804571donc, c'est-à-dire les contacts, le montage, toute la réglementation,457245731143457401:25:53.800 --> 01:25:56.2404575les contacts avec les municipalités, donc, tout ça, c'est vraiment des choses que457645771144457801:25:56.260 --> 01:25:59.9004579les promoteurs immobiliers ont, donc, tout ça, ça justifie en quelque sorte l'11 %458045811145458201:25:59.920 --> 01:26:02.6204583donc, qu'ils peuvent charger, donc,458445851146458601:26:04.560 --> 01:26:06.2004587comme prime, donc, ici.458845891147459001:26:08.400 --> 01:26:11.8004591Les taux d'inoccupation, donc, dans certaines municipalités qui sont vraiment très459245931148459401:26:11.820 --> 01:26:14.4004595élevés, donc, c'est-à-dire que, bon, ce n'est plus les belles périodes,459645971149459801:26:14.460 --> 01:26:19.5404599donc, pour le métillogement en ce moment-là, Donc, on a vraiment des taux d460046011150460201:26:19.560 --> 01:26:21.9804603'inoccupation qui commencent vraiment à être très, très hauts.460446051151460601:26:25.040 --> 01:26:29.5204607Bon, encore une fois, donc, ici, le profit entrepreneurial,460846091152461001:26:29.640 --> 01:26:30.5204611donc, ça, c'est juste correct.461246131153461401:26:36.520 --> 01:26:40.1204615Ici, donc, si on appliquerait maintenant, par exemple, le profit entrepreneurial,461646171154461801:26:40.360 --> 01:26:43.3404619donc, sur un montant de base, donc, de 1,123,000, Donc,462046211155462201:26:43.440 --> 01:26:44.7604623ça sera aux alentours de 123 000.462446251156462601:26:44.780 --> 01:26:47.5604627Donc, 1 million 123 000, c'est 123 000 le profit.462846291157463001:26:48.420 --> 01:26:49.9404631C'est grosso modo, c'est 10 %.463246331158463401:26:52.780 --> 01:26:54.7004635Encore une fois, tu es dans la liste.463646371159463801:26:55.020 --> 01:26:58.9404639Le comparé, par exemple, à certains entrepreneurs aux États-Unis qui chargent donc464046411160464201:26:58.960 --> 01:27:01.2204643de 15 à 20 %. Donc, ce n'est pas la même chose.464446451161464601:27:01.340 --> 01:27:04.5004647C'est-à-dire qu'il y a beaucoup moins de normes aux États-Unis.464846491162465001:27:04.620 --> 01:27:07.0404651Donc, ce qui fait en sorte que les entrepreneurs peuvent être plus gourmands parce465246531163465401:27:07.060 --> 01:27:09.9404655que, bon, les coûts sont moins élevés.465646571164465801:27:09.960 --> 01:27:13.1004659Et donc, ça fait en sorte que, bon, ça ne revient pas moins de 100 moins chers,466046611165466201:27:13.200 --> 01:27:16.2804663c'est juste que l'entrepreneur avec plus gourmand dans certains états américains.466446651166466601:27:17.740 --> 01:27:22.8404667Bon, ici, bon, ça, c'est le ratio, donc, en quelque sorte.466846691167467001:27:22.940 --> 01:27:27.5804671Donc, là, vous avez ici le, comment on pourrait dire, le profit sur coût.467246731168467401:27:27.680 --> 01:27:32.8604675Donc, c'est-à-dire que, bon, c'est un peu, supposons qu'on a ici le ratio,467646771169467801:27:32.960 --> 01:27:35.2004679donc, ça, c'est le taux de profit.468046811170468201:27:35.220 --> 01:27:42.0804683C'est-à-dire que si vous prenez le pourcentage du468446851171468601:27:42.100 --> 01:27:45.5004687profit de 11 % sur les coûts et que vous le divisez sur les coûts,468846891172469001:27:45.820 --> 01:27:47.5404691ça vous donne un taux complètement différent.469246931173469401:27:47.800 --> 01:27:53.3204695Et dépendamment du profit qui est fait, ça va être comme une sorte de coupe comme ça469646971174469801:27:53.340 --> 01:27:57.0204699ici. Donc, c'est moins important pour les bienfaits du cours.470047011175470201:27:59.540 --> 01:28:04.4604703encore une fois il y a aussi donc le taux de profit donc qui est extrait donc à470447051176470601:28:04.480 --> 01:28:09.5204707partir des données donc c'est-à-dire que vous avez donc vous avez les valeurs du470847091177471001:28:09.540 --> 01:28:13.5804711terrain donc que vous allez avoir les coûts directs et les coûts indirects et vous471247131178471401:28:13.600 --> 01:28:17.2804715avez aussi le projet qui est vendu une fois terminé donc vous pouvez inférer en471647171179471801:28:17.300 --> 01:28:20.2004719quelque sorte donc le profit résiduel du promoteur472047211180472201:28:21.900 --> 01:28:26.2604723donc les conditions des ventes récentes d'immeuble neuf donc ça peut être fait472447251181472601:28:27.360 --> 01:28:33.3604727valeur du terrain et autres. Donc, c'est vraiment dans quelle logique ça472847291182473001:28:33.380 --> 01:28:36.9004731pourrait être appliqué. Mais c'est une partie du curriculum.473247331183473401:28:40.400 --> 01:28:44.8804735Sinon, c'est pas mal. Donc, ici en soi,473647371184473801:28:49.180 --> 01:28:51.7404739le profit des promoteurs peut changer.474047411185474201:28:52.060 --> 01:28:53.9604743Ça dépend encore une fois du promoteur.474447451186474601:28:54.040 --> 01:28:55.4004747Ça dépend de quoi son objectif.474847491187475001:28:55.420 --> 01:28:58.0604751Donc, c'est-à-dire que tu es des fois, il y a des promoteurs aussi qui sont les475247531188475401:28:58.080 --> 01:28:59.5604755exploitateurs des bâtiments. Donc, tu es ici.475647571189475801:29:01.400 --> 01:29:04.1204759Prenez ça, donc tous les pourcentages, prenez-les avec un grain de sel.476047611190476201:29:04.720 --> 01:29:07.0204763Mais ça reste une bonne ligne directrice pour la suite.476447651191476601:29:08.840 --> 01:29:11.3004767Donc, c'est pas mal ça pour aujourd'hui.476847691192477001:29:11.480 --> 01:29:13.6404771Donc, je vais prendre des questions, donc s'il y en a.477247731193477401:29:13.800 --> 01:29:16.0804775Puis aussi, si vous avez des questions sur l'examen ou sur le TP.477647771194477801:29:16.460 --> 01:29:18.0004779Je vous avais dit que ce serait une séance plus courte.478047811195478201:29:18.120 --> 01:29:22.3404783Donc, c'est très dur de faire un cours honnêtement avec juste les coûts indirects478447851196478601:29:22.360 --> 01:29:23.4804787puis les profits entrepreneuriales.478847891197479001:29:40.920 --> 01:29:45.0804791Donc, s'il n'y a pas de questions, je vous propose d'arrêter la séance ici.479247931198479401:29:45.320 --> 01:29:47.3804795Si vous avez des questions, encore une fois, sur le TP,479647971199479801:29:47.720 --> 01:29:51.2604799vous pouvez les poser là ou par courriel, ça va me faire plaisir de vous répondre.480048011200480201:29:55.840 --> 01:30:02.6004803merci parfait donc bonne soirée bonne soirée...4804