spb/uqo-imm1033

1WEBVTT2Kind: chapters3400:00:00.000 --> 00:14:11.0005Avant le cours : salle d’attente (le cours commence à 14:11)6700:14:11.000 --> 00:15:02.0008Ouverture : questions sur l’examen intra, un final plus court91000:15:02.000 --> 00:15:36.00011Plan : la fin de la formule du coût — coûts indirects et profit entrepreneurial121300:15:36.000 --> 00:17:46.00014Rappel : directs nus, conditions générales (8 %), frais généraux (7 %)151600:17:46.000 --> 00:19:27.00017Profit de l’entrepreneur général (8 %) et contingences de chantier (5 % des nus)181900:19:27.000 --> 00:20:25.00020Les coûts indirects : ce qui est hors du contrat de construction212200:20:25.000 --> 00:22:49.00023Le profit entrepreneurial : le profit du promoteur, 11 % de tous les coûts242500:22:49.000 --> 00:26:41.00026Récapitulatif : qui paie quoi, à quel moment, sur quelle base272800:26:41.000 --> 00:30:08.00029La chaîne du cours en cascade : six logements à Hull, de 785 000 $ à 1 246 774 $303100:30:08.000 --> 00:31:00.00032Cascade ou somme ? 1,08 × 1,07 × 1,08 = +24,8 %, pas +23 %333400:31:00.000 --> 00:33:20.00035Bloc 2 — Honoraires professionnels : qui intervient et comment chacun est payé363700:33:20.000 --> 00:35:18.00038Quand l’architecte est obligatoire (Loi sur les architectes, art. 16.1) et quand l’ingénieur l’est (art. 3, partie 9 du Code)394000:35:18.000 --> 00:36:25.00041Les six phases de l’architecte et pourquoi l’ingénieur appose son sceau424300:36:25.000 --> 00:38:47.00044Méthode du pourcentage : un taux sur le coût des travaux, reflet de la complexité454600:38:47.000 --> 00:41:07.00047Taux dégressifs : ≈ 7,5 % sans ingénieur et ≈ 9,5 % avec ingénieur à 500 000 $, vers 8 % à 2 M$484900:41:07.000 --> 00:43:37.00050Arpenteur-géomètre, géotechnique, notaire (900–1 500 $), évaluateur pour le prêteur : des forfaits515200:43:37.000 --> 00:45:41.00053Bloc 3 — Le financement : les intérêts intercalaires, un poste lourd545500:45:41.000 --> 00:47:50.00056Aucun capital remboursé pendant le chantier ; un prêt sans garantie immobilière, donc ≈ 2 % plus cher575800:47:50.000 --> 00:50:37.00059On n’emprunte pas tout le jour 1 : déboursés progressifs, inspections, intérêts cumulatifs606100:50:37.000 --> 00:52:09.00062Taux 2026 : directeur 2,5 %, escompte 2,75 %, préférentiel, hypothèque ≈ 5 %, prêt de construction ≈ 7 % (prime de 2 %)636400:52:09.000 --> 00:53:55.00065Méthode simplifiée : intérêts = C × i × t × ½666700:53:55.000 --> 00:55:43.00068Exemples : 800 000 $ à 7 % sur 10 mois = 23 333 $ (2,9 %) ; six logements 1 018 968 $ à 6,75 % sur 14 mois697000:55:43.000 --> 00:56:33.00071Limites de la méthode simplifiée : déboursés discrets, profil en S, taux variables, projets longs727300:56:33.000 --> 00:58:38.00074Méthode par période : intérêt = Σ Bₜ × i × Δt sur le solde emprunté de chaque période757600:58:38.000 --> 00:59:45.00077Décaissements cumulés : linéaire contre courbe en S787900:59:45.000 --> 01:01:29.00080Le profil en S de Kenley et Wilson : mois 1–3 excavation, mois 6–9 structure et mécanique (pic de 108 000 $), mois 12–14 finitions818201:01:29.000 --> 01:02:46.00083Comparaison des trois résultats : 40 122 $ (½) > 38 107 $ (linéaire) > 38 002 $ (en S) ; quand le profil change vraiment la donne848501:02:46.000 --> 01:03:54.00086Sensibilité au taux : six logements sur 14 mois, 34 000 $ à 5,75 % contre 52 000 $ à 8,75 %878801:03:54.000 --> 01:04:44.00089Autres frais de financement : dossier, évaluation exigée, inspections d’avancement, assurance prêt, notaire909101:04:44.000 --> 01:06:01.00092Bloc 4 — Taxes, permis, assurances et réglementation939401:06:01.000 --> 01:09:23.00095Permis de Gatineau (règlement 501-2005, art. 104) : max(coût des travaux × 4,70 $/1 000 $ ; 335 $ par logement)969701:09:23.000 --> 01:12:35.00098TPS 5 % et TVQ 9,975 % : remboursements à l’acheteur-occupant9910001:12:35.000 --> 01:13:37.000101Synthèse TPS/TVQ par type de projet : occupant, locatif, commercial (aucun remboursement) ; hypothèse du bâtiment neuf10210301:13:37.000 --> 01:15:28.000104Garantie GCR selon la cote de l’entrepreneur ; notaire, transaction résidentielle (≈ 3 000–3 500 $), arpenteur, géotechnique, évaluateur : forfaits10510601:15:28.000 --> 01:17:09.000107Question sur le TP2 : peut-on bâtir le graphique Excel à partir d’un petit tableau saisi à la main ?10810901:17:09.000 --> 01:19:07.000110Bloc 5 — Le profit entrepreneurial : rémunération du promoteur, à inclure même sans promoteur11111201:19:07.000 --> 01:21:51.000113Promoteur et entrepreneur général : deux rôles, deux profits, deux bases, deux risques11411501:21:51.000 --> 01:24:54.000116Justification économique : risque de marché et valeur économique des multilogements11711801:24:54.000 --> 01:26:37.000119Risques de construction, de financement, coût d’opportunité du capital sur 14 à 24 mois, expertise ; taux d’inoccupation en hausse12012101:26:37.000 --> 01:29:09.000122Application : 11 % de 1 123 220 $ = 123 554 $ ; profit sur coût et marge sur prix ; extraction du profit par le marché12312401:29:09.000 --> 01:30:10.048125Clôture : séance volontairement courte, questions sur l’examen ou le TP par courriel126