spb/uqo-imm1033

1WEBVTT2Kind: captions3Language: fr451600:05:36.160 --> 00:05:37.5607Merci.8921000:10:20.760 --> 00:10:24.46011Bon, nous allons commencer. Bienvenue au quatrième cours.121331400:10:25.260 --> 00:10:26.26015Est-ce que tout le monde m'entend bien ?161741800:10:28.460 --> 00:10:34.76019Oui. Merveilleux. Super. On va terminer la matière sur l'analyse du terrain202152200:10:34.780 --> 00:10:38.00023et les ajustements. Ça va être une séance qui est plus courte que la dernière.242562600:10:39.620 --> 00:10:43.62027Ça va clore dans le fond la section une première partie du cours282973000:10:46.280 --> 00:10:48.70031avec justement l'analyse du terrain.323383400:10:49.040 --> 00:10:51.42035Est-ce qu'il y avait des questions pour le TP jusqu'à présent ?363793800:10:52.420 --> 00:10:58.50039J'ai eu une question par courriel, mais ceux qui est-ce que4041104200:10:58.520 --> 00:11:00.40043ça allait bien ou est-ce que vous l'avez commencé ?4445114600:11:04.480 --> 00:11:07.90047Moi, je ne l'ai pas commencé encore, donc je ne peux pas commenter.4849125000:11:08.260 --> 00:11:09.66051Bon, mais super, il n'y a pas de problème.5253135400:11:10.320 --> 00:11:12.20055On avait un mois pour le remettre ?5657145800:11:12.220 --> 00:11:13.02059Oui, un mois, oui.6061156200:11:14.460 --> 00:11:17.68063Ok, parfait. C'est totalement normal que vous ne l'ayez pas commencé.6465166600:11:17.840 --> 00:11:19.28067C'est juste que je m'informe vraiment.6869177000:11:19.460 --> 00:11:21.70071Je vais m'informer à tous les cours dans le fond si ça va bien,7273187400:11:22.180 --> 00:11:28.00075donc avec le TP, pour être sûr qu'il n'y ait pas de malentendus ou si maintenant il7677197800:11:28.020 --> 00:11:29.06079y a de quoi que ce n'est pas de l'air.8081208200:11:29.140 --> 00:11:32.68083Des fois, il y en a qui ne sont pas à l'aise d'écrire par courriel ou je le demande8485218600:11:32.700 --> 00:11:36.34087simplement pour vérifier. J'imagine que si ça se passe bien,8889229000:11:36.420 --> 00:11:41.12091moi j'ai fait la rencontre interactive hier soir du cours de la séance 4.9293239400:11:41.240 --> 00:11:43.08095J'imagine que quand on fait tous les9697249800:11:44.860 --> 00:11:50.78099travaux interactifs, ça nous aide aussi à mieux comprendre et faire le TP1 dans le1001012510200:11:50.800 --> 00:11:54.540103fond. Totalement. C'est aussi dans le fond1041052610600:11:56.460 --> 00:11:59.200107se prépare pour l'examen. C'est pour le TP et pour l'examen.1081092711000:11:59.680 --> 00:12:01.480111Il y a-tu des questions comme ça dans l'examen ?1121132811400:12:02.200 --> 00:12:06.080115Oui. C'est des questions à choix de réponse comme ça, dans le fond ?1161172911800:12:06.280 --> 00:12:09.060119Il y a des questions à choix de réponse et il y a des questions,1201213012200:12:09.140 --> 00:12:12.460123dans le fond, qui sont plus des cas, un peu comme, mettons,1241253112600:12:12.800 --> 00:12:14.780127le TP, mais sans, mettons, la cahier de données.1281293213000:12:16.080 --> 00:12:18.180131Il donne les données et il va falloir que tu fasses.1321333313400:12:18.420 --> 00:12:24.260135Exactement, donc c'est ça. En soi, je dirais que l'examen est plus facile que le TP.1361373413800:12:25.400 --> 00:12:28.680139Il y a une limite, maintenant, de le fait que les données soient déjà là.1401413514200:12:28.820 --> 00:12:32.380143Tu n'as pas le côté laborieux d'aller chercher les données.1441453614600:12:32.520 --> 00:12:35.320147Puis aussi, il n'y a pas le côté discrétionnaire.1481493715000:12:36.600 --> 00:12:39.740151Le TP, il n'y a pas nécessairement de mauvaise réponse.1521533815400:12:39.980 --> 00:12:42.600155Mais dans l'examen, étant donné que les données sont déjà là,1561573915800:12:43.100 --> 00:12:46.620159c'est une procédure claire. Mais j'ai vu que dans le TP1,1601614016200:12:46.760 --> 00:12:47.760163il y avait quand même les données.1641654116600:12:47.840 --> 00:12:49.560167Vous nous donnez quand même les comparables.1681694217000:12:49.720 --> 00:12:52.560171Vous nous donnez certaines informations à analyser.1721734317400:12:52.660 --> 00:12:54.340175Dans le fond, c'est ça ? Exactement.1761774417800:12:54.860 --> 00:12:56.960179Mais il y a une question, dans le fond, qu'il faut aller vraiment chercher.1801814518200:12:57.780 --> 00:12:59.720183Je crois que c'est la question 7.1841854618600:13:00.620 --> 00:13:05.080187Il faut vraiment aller chercher les données sur le UQO Éval,1881894719000:13:05.180 --> 00:13:07.880191donc prendre juste, dans le fond, une propriété.1921934819400:13:09.620 --> 00:13:15.320195Dans ce cas-là, c'est une propriété, mais là, c'est un terrain.1961974919800:13:15.440 --> 00:13:17.100199C'est vraiment un terrain qui est à vendre en ce moment.2002015020200:13:17.740 --> 00:13:20.880203Oui, c'est ça, mais j'ai vu dans toutes les étapes, parce que tu sais,2042055120600:13:20.960 --> 00:13:24.920207à la fin de la diapo, je pense, mais à la fin du cours interactif,2082095221000:13:25.040 --> 00:13:27.460211il y avait comme toutes les étapes à suivre pour le TP1.2122135321400:13:27.940 --> 00:13:31.880215Exact. Puis, dans les étapes à suivre, j'ai vu que les propriétés comparables,2162175421800:13:31.900 --> 00:13:35.440219il était quand même donné, c'est juste qu'il fallait faire les calculs puis l2202215522200:13:35.460 --> 00:13:37.760223'analyse, par contre, à partir de ces données-là.2242255622600:13:38.020 --> 00:13:39.160227C'est ça ? Exactement, c'est en plein ça.2282295723000:13:39.400 --> 00:13:44.160231Oui, tout à fait. C'est ça. Oui, c'est en soi, les données,2322335823400:13:44.280 --> 00:13:45.560235les comparables sont données, tout à fait.2362375923800:13:46.460 --> 00:13:49.800239parce que sinon, ça serait un petit peu trop laisser, maintenant,2402416024200:13:49.860 --> 00:13:51.100243le choix des comparables. Ça serait2442456124600:13:52.860 --> 00:13:56.240247un bon exercice, mais bon, je me suis dit parce que sinon,2482496225000:13:56.300 --> 00:13:59.820251la correction, ça serait trop subjective dans la meso.2522536325400:14:01.560 --> 00:14:04.260255Mais bon, c'est une très bonne préparation pour l'examen,2562576425800:14:04.420 --> 00:14:09.280259donc le TPE. Attendez-vous à de quoi comme similaire, mais en beaucoup,2602616526200:14:09.300 --> 00:14:13.000263maintenant, beaucoup plus condensé, donc c'est-à-dire que c'est plus court.2642656626600:14:14.160 --> 00:14:18.700267Parfait, merci. Parfait. Donc, on va terminer l'analyse du terrain,2682696727000:14:18.920 --> 00:14:21.620271puis là, on va rentrer un petit peu plus en détail dans les ajustements,2722736827400:14:21.940 --> 00:14:24.580275puis dans l'intuition qui touche aux ajustements.2762776927800:14:26.780 --> 00:14:27.980279Donc, qu'est-ce qu'on va voir ?2802817028200:14:28.080 --> 00:14:31.440283Donc, c'est ça, les caractéristiques du terrain, localisation,2842857128600:14:31.900 --> 00:14:36.560287services publics, donc tout ce qui permet justement de faire un ajustement au2882897229000:14:36.580 --> 00:14:40.900291comparable qu'on va utiliser pour évaluer notre terrain.2922937329400:14:43.060 --> 00:14:48.420295Il n'y a pas nécessairement de règles strictes à ce niveau-là,2962977429800:14:48.460 --> 00:14:53.700299dans le sens où l'ajustement que vous allez faire, on va voir comment on peut3003017530200:14:53.720 --> 00:14:57.980303déterminer la valeur typique qu'on va utiliser.3043057630600:14:58.500 --> 00:15:03.920307l'ordre ne mentionne pas et ça c'est le même pour The Apprezzol aux États-Unis et3083097731000:15:03.940 --> 00:15:08.660311peu importe, ça n'est pas vraiment du marché c'est-à-dire que l'ajustement que vous3123137831400:15:08.680 --> 00:15:14.220315allez faire au niveau des comparables, ça va vraiment être fonction des comparables3163177931800:15:14.240 --> 00:15:17.140319que vous avez mais pas du sujet en particulier.3203218032200:15:17.260 --> 00:15:20.260323Par exemple si on veut savoir l'ajustement qu'on ferait pour,3243258132600:15:20.560 --> 00:15:21.400327je ne sais pas moi3283298233000:15:24.460 --> 00:15:28.660331un terrain par exemple qui n'aurait pas d'aqueduc, on va aller voir la différence3323338333400:15:28.680 --> 00:15:32.120335entre deux terrains similaires, un avec aqueduc et un sans aqueduc.3363378433800:15:32.860 --> 00:15:35.120339Et si maintenant ils ont exactement la même superficie,3403418534200:15:35.180 --> 00:15:40.480343ça nous donne un petit peu le discount qu'on va accorder pour un terrain qui n3443458634600:15:40.500 --> 00:15:42.020347'aurait pas d'aqueduc par rapport à un qui en aurait.3483498735000:15:42.660 --> 00:15:45.480351Donc c'est vraiment une interprétation empirique.3523538835400:15:46.000 --> 00:15:50.220355Mais bon, il y a des petits guides, il y a des règles aussi qu'on va utiliser,3563578935800:15:50.780 --> 00:15:54.940359mais en soi, l'ajustement n'est pas nécessairement toujours guidé par l'ordre.3603619036200:15:54.960 --> 00:16:01.100363C'est vraiment donc très, en soi, c'est votre interprétation et votre travail d3643659136600:16:01.120 --> 00:16:05.540367'être capable de déterminer les valeurs à ce moment-là pour le marché donné,3683699237000:16:06.080 --> 00:16:07.260371c'est quoi qui est le plus adapté.3723739337400:16:10.260 --> 00:16:15.580375Donc, le rappel, on a vu à la séance dernière la méthode de comparaison directe,3763779437800:16:15.640 --> 00:16:17.960379l'extraction, l'affectation et les résultats foncés.3803819538200:16:17.980 --> 00:16:22.240383Donc, ici en soi, on ne va pas revenir sur ça nécessairement,3843859638600:16:22.320 --> 00:16:26.580387mais c'est la formule fondamentale, comme ça, vous n'allez pas l'oublier et ça va3883899739000:16:26.600 --> 00:16:28.660391rester clair. Donc, là, on est vraiment dans la valeur du terrain.3923939839400:16:29.600 --> 00:16:32.820395Éventuellement, on va voir l'entièreté de tout ça dans les prochaines séances,3963979939800:16:33.060 --> 00:16:36.020399mais on se concentre aujourd'hui vraiment sur l'évaluation du terrain.40040110040200:16:37.860 --> 00:16:42.020403Ici, donc, les étapes qui sont essentielles, comme on avait vu dans les cours,40440510140600:16:42.620 --> 00:16:46.800407c'est d'aller rechercher des terrains qui sont comparables pour évaluer justement le40840910241000:16:46.820 --> 00:16:53.080411terrain qu'on a, donc, comme on pourrait dire, pas41241310341400:16:53.100 --> 00:16:57.680415contrat, mais on a un mandat d'évaluer un terrain donné et ça nous prend donc des41641710441800:16:57.700 --> 00:16:59.580419comparables pour pouvoir justement déterminer la valeur.42042110542200:17:00.780 --> 00:17:03.480423Dans un premier temps, les comparables, il faut absolument qu'on analyse les42442510642600:17:03.500 --> 00:17:06.100427conditions de vente et que ce soit des conditions de vente qui soient optimales.42842910743000:17:06.720 --> 00:17:08.860431Il faut aussi choisir une unité de comparaison.43243310843400:17:09.160 --> 00:17:12.580435Donc, on avait mentionné dans les cours que, dépendamment de c'est quoi qu'on43643710943800:17:12.600 --> 00:17:16.320439regarde, l'unité de comparaison va être soit des pieds carrés,44044111044200:17:16.880 --> 00:17:20.040443des mètres carrés ou des orcs, dépendamment de quel type de terrain on a.44444511144600:17:20.360 --> 00:17:23.680447Il faut ensuite faire un ajustement et finalement réconcilier la valeur.44844911245000:17:24.480 --> 00:17:25.680451Donc là, qu'est-ce qu'on va faire aujourd'hui ?45245311345400:17:25.740 --> 00:17:31.840455On va aller voir plus en détail, donc pour les différents types de particularités de45645711445800:17:31.860 --> 00:17:34.200459terrain et de caractéristiques.46046111546200:17:34.980 --> 00:17:36.480463Là, justement, donc, va se faire comment.46446511646600:17:39.100 --> 00:17:43.160467Ici, donc, on va passer ça. Caractéristiques du terrain.46846911747000:17:43.820 --> 00:17:46.340471Donc ça, c'est vraiment toutes les caractéristiques qui sont nécessaires,47247311847400:17:46.400 --> 00:17:47.920475donc, que vous devez déterminer.47647711947800:17:48.000 --> 00:17:51.440479C'est-à-dire que pour chacun des comparables que vous allez avoir et votre terrain,48048112048200:17:51.520 --> 00:17:56.420483donc, de votre sujet d'analyse, Vous devez être capable de déterminer toutes ces48448512148600:17:56.440 --> 00:18:01.100487caractéristiques-là ici et être en mesure de vraiment, ça doit être dans un tableau48848912249000:18:01.120 --> 00:18:04.300491très clairement détaillé. On parle de la dimension de la superficie,49249312349400:18:04.360 --> 00:18:09.080495c'est logique. La forme, donc est-ce que c'est une forme qui est carrée ou49649712449800:18:09.100 --> 00:18:12.840499irrégulière ? Donc, ou rectangulaire, ça rentre dans régulier.50050112550200:18:13.120 --> 00:18:16.160503Puis on va voir qu'une forme irrégulière, c'est souvent pénalisé.50450512650600:18:16.960 --> 00:18:19.880507Pourquoi ? Parce que, imaginez que vous avez un terrain qui est un triangle.50850912751000:18:20.680 --> 00:18:22.160511C'est rare, mais c'est possible.51251312851400:18:22.560 --> 00:18:28.300515vous n'allez pas pouvoir exploiter la superficie du terrain de façon optimale.51651712951800:18:28.380 --> 00:18:31.480519C'est-à-dire que c'est très, très, très désavantagé comme terrain.52052113052200:18:31.640 --> 00:18:33.380523Donc, il y a un discount qui va être appliqué à ce niveau-là.52452513152600:18:33.480 --> 00:18:34.480527Donc, ça, ça rentre dans toute la forme.52852913253000:18:35.220 --> 00:18:36.420531Maintenant, ensuite, la topographie.53253313353400:18:36.540 --> 00:18:40.180535Donc, est-ce que c'est un terrain qui est plus plat, incliné ?53653713453800:18:41.060 --> 00:18:44.760539Ou donc, dépendamment du niveau d'inclinaison, il va y avoir un discount également.54054113554200:18:45.260 --> 00:18:48.300543La nature du sol, on va voir tous les types de nature du sol qui peuvent exister54454513654600:18:48.320 --> 00:18:53.700547pour un terrain. et ça nous permet de mesurer justement la portance des bâtiments qu54854913755000:18:53.720 --> 00:18:58.180551'il va y avoir dessus. La façade, la profondeur, on va voir que dépendamment de quel55255313855400:18:58.200 --> 00:19:03.960555type de profondeur on a et de façade, ça impacte le prix du terrain et finalement le55655713955800:19:03.980 --> 00:19:08.500559drainage et l'orientation. Donc, ça c'est vraiment au niveau des caractéristiques56056114056200:19:08.520 --> 00:19:11.300563physiques, c'est-à-dire que c'est vraiment les caractéristiques qui touchent au56456514156600:19:11.320 --> 00:19:16.960567terrain spécifiquement. Mais il y a également des caractéristiques qu'on pourrait56856914257000:19:16.980 --> 00:19:21.160571dire propres à l'environnement, c'est-à-dire au quartier qui serait valable pour le57257314357400:19:21.180 --> 00:19:22.040575terrain qui est juste à côté.57657714457800:19:23.080 --> 00:19:25.000579Donc, c'est par exemple, est-ce que c'est proche d'un pont,58058114558200:19:25.300 --> 00:19:26.980583est-ce que c'est proche d'une autoroute et autres.58458514658600:19:27.460 --> 00:19:31.000587Donc, on avait déjà discuté de ça au dernier cours, mais on va vraiment le voir plus58858914759000:19:31.020 --> 00:19:31.820591en détail.59259314859400:19:33.120 --> 00:19:35.180595Ça ici, c'est les unités qui peuvent être utilisées.59659714959800:19:36.600 --> 00:19:41.820599Bon, c'est les équivalences donc ici, c'est les équivalences officielles,60060115060200:19:41.960 --> 00:19:45.860603donc selon le cas d'AS, donc ici, donc tout ça, c'est pas nécessairement important,60460515160600:19:46.020 --> 00:19:50.180607c'est juste logique. Premièrement, donc ici, la superficie,60860915261000:19:50.260 --> 00:19:55.920611donc on avait mentionné au dernier cours que l'impact de l'augmentation de la61261315361400:19:55.940 --> 00:20:00.960615superficie, ça c'est vraiment ici, donc la valeur unitaire d'un terrain va diminuer61661715461800:20:00.980 --> 00:20:02.760619avec l'augmentation de la superficie.62062115562200:20:02.780 --> 00:20:08.820623C'est-à-dire que même si on augmente la valeur d'un pied carré d'un terrain62462515662600:20:08.840 --> 00:20:12.600627par dollar ne sera pas la même dépendamment de la superficie qu'on a.62862915763000:20:13.080 --> 00:20:17.400631On s'était interrogé au dernier cours, donc justement, pourquoi le signe n'était pas63263315863400:20:17.420 --> 00:20:18.800635intuitif ? C'est à cause de ça ici.63663715963800:20:18.920 --> 00:20:24.200639C'est-à-dire que la superficie, plus on augmente, plus le dollar par pied carré64064116064200:20:24.220 --> 00:20:30.560643diminue. Donc, par exemple, si on prend un terrain de 5 000 pieds carrés ici64464516164600:20:30.580 --> 00:20:34.260647à Gatineau, donc on serait à 12 $ par exemple du pied carré,64864916265000:20:34.560 --> 00:20:36.660651ce qui nous amènerait à 60 000 $ pour la valeur du terrain.65265316365400:20:37.360 --> 00:20:39.920655Mais si on s'en va vers un terrain de 12 000 pieds carrés,65665716465800:20:40.880 --> 00:20:42.040659bien là, on voit qu'il y a une diminution.66066116566200:20:43.560 --> 00:20:46.760663Ce n'est pas nécessairement exactement ces valeurs-là, mais ça montre donc l66466516666600:20:46.780 --> 00:20:52.500667'intuition. C'est une courbe vraiment ici qui décroît, donc ça décroît rapidement et66866916767000:20:52.520 --> 00:20:56.500671éventuellement ça s'aplatit. C'est-à-dire que le prix par pied carré finit par se67267316867400:20:56.520 --> 00:21:00.700675stabiliser. Donc, mettons, passé de 20 000 à 100 000, il n'y aura pas nécessairement67667716967800:21:00.720 --> 00:21:02.080679une grosse diminution rendue là.68068117068200:21:02.480 --> 00:21:03.600683C'est vraiment plus au départ.68468517168600:21:03.740 --> 00:21:05.760687Donc, quand on est vraiment dans les premiers 10 000, que là,68868917269000:21:05.860 --> 00:21:11.140691on a un gros discount. Et ça, ça intervient justement parce qu'on passe probablement69269317369400:21:11.160 --> 00:21:12.940695d'un terrain ici qui est unifamilial.69669717469800:21:15.560 --> 00:21:18.120699Ici, on est dans une zone où on aura un terrain qui est unifamilial.70070117570200:21:18.240 --> 00:21:23.100703Et là, on rentre dans quoi qui est plus probablement multiresidentiel ou autre70470517670600:21:23.120 --> 00:21:29.140707application. Donc, c'est-à-dire que ça se peut, donc, des terrains unifamiliales70870917771000:21:29.160 --> 00:21:31.000711plus grands que 10 000 pieds carrés.71271317871400:21:31.100 --> 00:21:34.720715Il y en a beaucoup. Mais bon, ça ne reste pas la norme non plus.71671717971800:21:35.340 --> 00:21:40.580719Donc, la valeur diminue. L'augmentation du pied carré n'augmente pas nécessairement72072118072200:21:40.600 --> 00:21:42.540723la valeur du terrain de façon proportionnelle.72472518172600:21:46.080 --> 00:21:47.820727Maintenant, ça c'est intéressant quand même.72872918273000:21:49.760 --> 00:21:52.220731Ça ne veut pas être mieux, clairement, de plus expliquer que ça.73273318373400:21:52.240 --> 00:21:56.420735Un terrain régulier, c'est comme vous avez à gauche, en bas,73673718473800:21:56.520 --> 00:21:57.520739donc le terrain rectangulaire.74074118574200:21:57.620 --> 00:21:59.420743Donc, ça, c'est ce qu'on appelle un terrain qui se dit régulier.74474518674600:22:00.120 --> 00:22:01.380747La majorité des terrains sont comme ça.74874918775000:22:01.500 --> 00:22:02.540751C'est-à-dire que c'est des...75275318875400:22:02.560 --> 00:22:04.240755Sauf ceux-là qui sont, par exemple,75675718975800:22:06.220 --> 00:22:08.180759même ceux qui sont dans les courbures des rues, tout ça,76076119076200:22:08.440 --> 00:22:10.480763habituellement, ils essaient de les faire quand même de format régulier.76476519176600:22:10.600 --> 00:22:15.160767C'est-à-dire que c'est un terrain qui est dit avec des angles droits sur chacun des76876919277000:22:15.180 --> 00:22:15.980771coins.77277319377400:22:17.000 --> 00:22:18.320775Ou pratiquement des angles droits.77677719477800:22:18.340 --> 00:22:21.000779Donc, ça peut être pas nécessairement un rectangle, un rectangle,78078119578200:22:21.280 --> 00:22:23.860783mais bon, ça s'apparente donc à un rectangle ou un carré.78478519678600:22:25.280 --> 00:22:26.840787Donc, ça, c'est un terrain régulier.78878919779000:22:26.900 --> 00:22:31.140791Un terrain régulier, c'est vraiment un terrain selon lequel,79279319879400:22:31.180 --> 00:22:33.260795donc, on a une façade qui est variable.79679719979800:22:33.580 --> 00:22:38.320799C'est-à-dire que l'arrière de votre terrain va pas avoir la même longueur que le80080120080200:22:38.340 --> 00:22:41.040803devant. Donc, ça l'amène à un terrain irrégulier.80480520180600:22:42.040 --> 00:22:44.620807Ici, dans ce cas-là, donc, ce terrain-là, vous voyez que la façade,80880920281000:22:44.680 --> 00:22:47.500811non seulement, n'est pas de la même longueur des deux côtés,81281320381400:22:47.520 --> 00:22:50.960815mais en plus, elle n'est pas orientée exactement pareil.81681720481800:22:51.100 --> 00:22:52.580819C'est-à-dire que ce n'est pas parallèle.82082120582200:22:52.880 --> 00:22:55.140823Donc, le fond de votre terrain n'est pas parallèle au devant.82482520682600:22:56.160 --> 00:23:00.100827Donc, ça ici, il va y avoir une décote qui va être appliquée pour ces types de82882920783000:23:00.120 --> 00:23:06.100831terrains. Et l'intuition est simple, c'est que toute cette zone-là ici que vous83283320883400:23:06.120 --> 00:23:07.920835voyez n'est pas nécessairement exploitable.83683720983800:23:08.380 --> 00:23:13.540839Étant donné qu'il y a tout un bâtiment, ça suit quand même des formes plus84084121084200:23:13.560 --> 00:23:15.820843cartésiennes, donc rectangulaires.84484521184600:23:15.840 --> 00:23:22.860847Donc, il y a beaucoup d'accordé de la valeur autant à ce terrain84884921285000:23:22.880 --> 00:23:24.920851-là, par exemple, à tous les pieds carrés qui sont là.85285321385400:23:25.240 --> 00:23:28.480855Ça ne serait pas nécessairement valable, étant donné que ce n'est pas nécessairement85685721485800:23:28.500 --> 00:23:31.600859tout exploitable. Et là, ça, c'est des exemples relativement simples.86086121586200:23:31.720 --> 00:23:33.820863Mais pour avoir, il y a des exemples, des fois, des terrains qui sont très86486521686600:23:33.840 --> 00:23:38.480867complexes. Donc, maintenant, les l'eau et tout ça sont déterminés beaucoup plus86886921787000:23:38.500 --> 00:23:41.000871géométriquement, comme on le prédit.87287321887400:23:41.020 --> 00:23:45.360875mais il était à une époque où des fois, c'était vraiment des formes assez87687721987800:23:45.380 --> 00:23:48.700879particulières. Puis là, vraiment, il y a beaucoup de valeur qui est perdue à ce88088122088200:23:48.720 --> 00:23:49.960883niveau-là, donc au niveau du terrain.88488522188600:23:50.680 --> 00:23:53.600887Parce qu'à part, par exemple, des cabanons, tout simplement,88888922289000:23:54.360 --> 00:23:56.500891on ne peut pas nécessairement augmenter la toile du bâtiment.89289322389400:23:58.680 --> 00:24:02.460895Et encore pire, des fois, il y a certains terrains qu'on ne peut pas occuper plus89689722489800:24:02.480 --> 00:24:05.080899que 30 % de la superficie du terrain.90090122590200:24:06.060 --> 00:24:08.000903C'est le cas de certaines villes au Québec.90490522690600:24:08.640 --> 00:24:10.320907J'ai une petite question. Oui.90890922791000:24:10.820 --> 00:24:14.940911Si j'ai un terrain, mettons, un peu, il n'est pas vraiment régulier,91291322891400:24:15.040 --> 00:24:15.840915il est un peu91691722991800:24:18.100 --> 00:24:22.540919parallèle, les côtés versus les deux bords, mettons qu'il est rectangulaire,92092123092200:24:22.640 --> 00:24:25.720923mais pas vraiment. Il me manque un petit triangle pour être parfaitement92492523192600:24:25.740 --> 00:24:29.980927rectangulaire. Il manque un petit triangle.92892923293000:24:30.320 --> 00:24:33.620931Il est comme penché un peu, puis il est comme dans le coin,93293323393400:24:33.680 --> 00:24:37.220935mettons, à droite, il y a comme un triangle pour qu'il soit beau.93693723493800:24:37.440 --> 00:24:38.240939Parfait. Il me manque un triangle.94094123594200:24:38.160 --> 00:24:43.700943mais là maintenant que je vais acquérir le triangle qui manque là il y a vraiment94494523694600:24:43.720 --> 00:24:48.040947une forme bizarre mais il vient comme régulariser la forme de mon terrain qui m94894923795000:24:48.060 --> 00:24:53.280951'appartient déjà est-ce que sa valeur serait quand même non parce que dans le fond c95295323895400:24:53.300 --> 00:24:58.860955'est pas de quoi qu'il vient pénaliser en soi si vous ajoutez par exemple si95695723995800:24:58.880 --> 00:25:03.060959maintenant on dirait qu'on prendrait maintenant ce terrain là ici lui qui est96096124096200:25:03.080 --> 00:25:06.380963rectangle et que là on s'en va ajouter un triangle bien reste que la partie96496524196600:25:06.400 --> 00:25:10.860967exploitable ça reste le rectangle pareil vous ne perdez pas par exemple c'est que l96896924297000:25:10.880 --> 00:25:13.060971'ajout du triangle ne va pas nécessairement être autant97297324397400:25:15.260 --> 00:25:19.680975valuable par exemple que l'ordre du rectangle puis encore une fois aussi ça dépend97697724497800:25:19.700 --> 00:25:23.580979est-ce que par exemple si on est dans le cas d'un rectangle ici on mettrait un ici98098124598200:25:25.060 --> 00:25:31.160983même le dessiner comme ça ici c'est un gros triangle mais98498524698600:25:31.180 --> 00:25:37.060987est-ce que le devant ici c'est la façade de la main du bâtiment ou c'est ça la98898924799000:25:37.080 --> 00:25:40.600991façade La façade est en avant, oui, la petite surface.99299324899400:25:41.760 --> 00:25:47.520995Ah, OK. Donc, dans ce cas-là, la loi de, on va le voir dans la prochaine salle,99699724999800:25:47.580 --> 00:25:52.600999la loi de Harper a dit que la valeur est surtout proche de ce qui est devant la rue.10001001250100200:25:52.720 --> 00:25:57.2001003Donc, c'est-à-dire… Ah, OK. Mais en soi, ici, ça ne vient pas pénaliser la10041005251100600:25:57.220 --> 00:25:58.3601007proportion qui est dans le rectangle déjà.10081009252101000:25:58.820 --> 00:26:02.4001011Ça, c'est sûr. C'est vraiment que dans un terrain qui est déjà comme ça,10121013253101400:26:03.060 --> 00:26:06.2201015la partie rectangulaire est moins étrayante.10161017254101800:26:06.240 --> 00:26:10.4401019mais l'ajout d'un triangle ne va pas pénaliser ce qui est déjà dans un rectangle.10201021255102200:26:10.940 --> 00:26:16.3001023Ça, c'est ça. Ce n'est pas, mettons, un défaut qui fait en sorte que tout le terrain10241025256102600:26:16.320 --> 00:26:19.1201027est problématique. Non, non, non, c'est ça.10281029257103000:26:19.560 --> 00:26:23.4201031C'est ça. Mais c'était surtout la valeur du triangle que je me demandais,10321033258103400:26:23.480 --> 00:26:29.5401035parce que vu qu'il y a une forme bizarre, le triangle, il10361037259103800:26:29.560 --> 00:26:30.5401039n'est pas vraiment rectangle.10401041260104200:26:30.740 --> 00:26:33.0801043C'est comme sur la valeur, est-ce que ça ajoute quelque chose ?10441045261104600:26:34.580 --> 00:26:37.7401047Oui, c'est la valeur. Il y a un discount qui est fait.10481049262105000:26:37.960 --> 00:26:40.9001051Il n'est pas autant, la valeur est plus importante, par exemple,10521053263105400:26:41.000 --> 00:26:42.4001055que les pieds carrés que dans le rectangle.10561057264105800:26:43.100 --> 00:26:44.1601059Il y a quand même de la valeur.10601061265106200:26:44.760 --> 00:26:49.6601063Souvent, ça dépend du format des réguliers, mais ça peut être un discount aux10641065266106600:26:49.680 --> 00:26:51.6201067alentours de 10 à 15 % par pieds carrés.10681069267107000:26:52.500 --> 00:26:54.1401071Mais reste que ça donne une valeur malgré tout.10721073268107400:26:54.400 --> 00:26:57.6801075C'est pas vrai. C'est ça. D'accord.10761077269107800:26:57.860 --> 00:26:58.7601079Merci. Parfait. Super.10801081270108200:27:01.960 --> 00:27:04.0201083Bon. Je ne sais pas ce que je peux faire.10841085271108600:27:04.280 --> 00:27:06.3401087Merveilleux. Parfait. Nous allons continuer.10881089272109000:27:07.220 --> 00:27:08.6601091Bon, le petit dessin reste.10921093273109400:27:10.280 --> 00:27:11.7201095J'aime tellement tout le zoom.10961097274109800:27:15.360 --> 00:27:20.0801099Donc, pour faire suite, l'incidence sur la valeur.11001101275110200:27:20.280 --> 00:27:23.8401103Donc, ici, la décote typique, c'est entre 5 et 25 %, donc pour répondre à votre11041105276110600:27:23.860 --> 00:27:24.6601107question,11081109277111000:27:26.000 --> 00:27:29.6201111dépendamment de quel type d'irrégulier on est.11121113278111400:27:29.640 --> 00:27:33.0201115mais on peut s'attendre donc que chaque pied carré donc qui est dans un format11161117279111800:27:33.040 --> 00:27:37.0601119irrégulier donc c'est-à-dire qui est en dehors du rectangle classique on peut11201121280112200:27:37.080 --> 00:27:42.1601123appliquer donc une décote donc de 5 à 25% et là encore une fois c'est à vous de11241125281112600:27:42.180 --> 00:27:45.7001127juger en fonction des comparables qui peut exister quel décote vous appliquer pour11281129282113000:27:45.720 --> 00:27:49.5601131un terrain donné mais le barème donc donné par l'ordre c'est entre 5 et 2511321133283113400:27:51.800 --> 00:27:55.3601135maintenant le terrain irrégulier pourquoi il y a une bonne valeur c'est parce qu'il11361137284113800:27:55.380 --> 00:27:59.4201139maximise l'utilisation c'est simplement pour ça, la construction est facile puis la11401141285114200:27:59.440 --> 00:28:01.6601143valeur de chaque picoré est optimale.11441145286114600:28:03.360 --> 00:28:08.1201147Encore une fois, c'est très possible que quelqu'un ait un architecte qui est11481149287115000:28:08.140 --> 00:28:13.4001151audacieux, qui puisse optimiser le terrain, mais ça vient avec un coût.11521153288115400:28:13.500 --> 00:28:18.3801155C'est-à-dire que l'utilisateur typique ne va pas nécessairement vouloir construire11561157289115800:28:18.400 --> 00:28:22.4601159de quoi qu'il va faire sur un terrain régulier.11601161290116200:28:22.700 --> 00:28:25.6801163C'est très possible qu'une personne puisse maximiser le terrain régulier,11641165291116600:28:26.140 --> 00:28:28.8601167mais ça a un coût important. C'est-à-dire qu'habituellement,11681169292117000:28:29.020 --> 00:28:33.0801171ce n'est pas pour rien que les maisons sont rectangulaires.11721173293117400:28:33.220 --> 00:28:34.8401175Il y en a qui ont des formes particulières.11761177294117800:28:34.980 --> 00:28:39.8401179C'est-à-dire qu'on va aller vraiment chercher toutes les petites formes qui seraient11801181295118200:28:39.860 --> 00:28:41.2001183en dehors des formes réguliers.11841185296118600:28:42.060 --> 00:28:46.7001187Mais la raison qui est donnée, c'est simplement parce qu'un terrain régulier,11881189297119000:28:46.720 --> 00:28:51.4801191ça l'avait une perte d'espace utilisable, coût de construction accru pour justement11921193298119400:28:52.000 --> 00:28:54.7201195être capable de pouvoir maximiser l'utilisation du terrain.11961197299119800:28:55.300 --> 00:28:59.1201199Donc, pour cette raison-là, il y a un des cas qui peut être aux alentours de 5 à 2512001201300120200:28:59.140 --> 00:28:59.9401203%.12041205301120600:29:01.440 --> 00:29:06.0401207Donc, si on a un terrain qui est irrégulier, donc ça reçoit un ajustement qui est12081209302121000:29:06.060 --> 00:29:08.8401211négatif dans l'analyse de comparable.12121213303121400:29:11.640 --> 00:29:17.8401215Si c'est le sujet, donc c'est-à-dire qu'on a un sujet qui est irrégulier et12161217304121800:29:17.860 --> 00:29:21.7601219là, on compare un terrain qui est irrégulier, bien là, on ajusterait négativement le12201221305122200:29:21.780 --> 00:29:24.6801223comparable pour pouvoir justement amener au même niveau,12241225306122600:29:24.700 --> 00:29:27.0801227donc, des régulages.12281229307123000:29:31.100 --> 00:29:36.8001231Maintenant, ici, on a plutôt, donc, les différents types de,12321233308123400:29:36.940 --> 00:29:38.9801235donc, rectangulaire, c'est la référence.12361237309123800:29:39.180 --> 00:29:44.3801239Donc, c'est-à-dire qu'on est dans un cas où, dans le cas de référence,12401241310124200:29:44.580 --> 00:29:48.4401243c'est idéal. Donc, carré, c'est bien.12441245311124600:29:48.880 --> 00:29:53.5401247il peut y avoir des fois une petite décote, mais bon, je ne crois pas,12481249312125000:29:53.840 --> 00:29:56.9401251c'est ce que l'on dit, mais c'est moins flexible.12521253313125400:29:57.080 --> 00:30:01.1801255C'est-à-dire qu'on est dans un cas où ce que souvent, habituellement,12561257314125800:30:01.260 --> 00:30:07.7401259un terrain, c'est vraiment, on construit donc la maison sur une partie et la12601261315126200:30:07.760 --> 00:30:10.8201263cour est en arrière. Quand c'est carré, c'est problématique.12641265316126600:30:10.920 --> 00:30:13.6401267Ça implique souvent d'avoir une maison qui est beaucoup plus petite,12681269317127000:30:13.840 --> 00:30:16.8201271donc ça a le moins de possibilités sur un terrain carré.12721273318127400:30:16.840 --> 00:30:19.2201275ce n'est pas optimal pour construire une maison familiale.12761277319127800:30:19.820 --> 00:30:22.7201279Donc, c'est pour ces raisons-là qu'il peut y avoir un petit discount.12801281320128200:30:23.820 --> 00:30:29.9601283Maintenant, au niveau trapezoïdal, donc ça, c'est vraiment tout ce qui est pour12841285321128600:30:29.980 --> 00:30:32.3601287un rectangle déforme, comme on pourrait dire.12881289322129000:30:33.640 --> 00:30:35.3601291On pourrait dire que c'est une sorte de trapezoïdal.12921293323129400:30:35.380 --> 00:30:38.6001295Ça, ce serait donc un code de trapezoïdal.12961297324129800:30:38.880 --> 00:30:40.1801299Je vais commencer à prononcer le nom.13001301325130200:30:40.500 --> 00:30:44.5401303On est aux alentours de moins 5 à moins 10 % d'ajustement.13041305326130600:30:45.100 --> 00:30:49.0201307Encore une fois, Ça reste un ajustement qui est typique.13081309327131000:30:50.020 --> 00:30:53.1601311Triangulaire, donc là, on sera vraiment dans un cas où le terrain dans son entièreté13121313328131400:30:53.180 --> 00:30:56.3001315est triangulaire. Donc, ce n'est pas juste une section que vous ajoutez.13161317329131800:30:56.560 --> 00:30:58.2201319C'est vraiment le terrain est triangulaire.13201321330132200:30:58.460 --> 00:31:00.9801323Là, on serait dans une cote où il y aurait une perte assez importante,13241325331132600:31:01.360 --> 00:31:03.0801327donc de l'ordre de 15 à 30 %.13281329332133000:31:04.420 --> 00:31:07.9001331C'est normal. Donc, c'est-à-dire que si vous avez un terrain que le devant,13321333333133400:31:07.920 --> 00:31:12.1201335c'est un triangle, c'est la pointe du triangle, la façade,13361337334133800:31:12.160 --> 00:31:18.2001339ça va prendre un architecte vraiment très spécialisé pour un13401341335134200:31:18.220 --> 00:31:23.3601343bâtiment très complexe. Et ça a des coûts importants, d'où la décote importante13441345336134600:31:23.380 --> 00:31:26.7601347également. Maintenant, il y a d'autres cas en L.13481349337135000:31:27.180 --> 00:31:29.8201351Ça dépend de la configuration, mais il y a une décote également,13521353338135400:31:29.940 --> 00:31:36.3401355donc 5 à 15 %. Si un entret, l'accès est limité,13561357339135800:31:36.360 --> 00:31:40.4801359Donc, on pourrait penser, par exemple, à, je ne sais pas moi,13601361340136200:31:41.080 --> 00:31:45.7601363des fois, on a des personnes qui ont leur terrain et n'est pas accessible de la13641365341136600:31:45.780 --> 00:31:49.2001367route. C'est-à-dire que vous avez vraiment simplement une entrée,13681369342137000:31:49.280 --> 00:31:54.8201371mettons, une entrée avec une sorte de route pour aller à votre stationnement.13721373343137400:31:55.000 --> 00:31:58.8801375Mais en soi, le terrain qui vous appartient n'est pas accessible de la route.13761377344137800:31:59.460 --> 00:32:01.1201379Donc là, si on parlerait d'un entourage, ça dépend.13801381345138200:32:01.140 --> 00:32:04.3401383Souvent, certains manoirs, c'est ça, donc c'est pas nécessairement négatif,13841385346138600:32:04.440 --> 00:32:09.5201387mais dans un terrain typique, on peut parler d'un moins 10 à moins 20 % au niveau de13881389347139000:32:09.540 --> 00:32:13.3201391la décote typique. Et tout ce qui est en pointe ou en coin,13921393348139400:32:14.120 --> 00:32:18.7201395ça s'approche du triangle, en soi, moins 10 à moins 25 %,13961397349139800:32:18.740 --> 00:32:22.9401399c'est typique. Donc, qu'est-ce qu'on peut comprendre, c'est que l'ajustement fait14001401350140200:32:22.960 --> 00:32:29.5401403rarement, donc on pénalise rarement au-delà de 30 % un14041405351140600:32:29.560 --> 00:32:32.9001407terrain qui a une forme. différentes du fonds morgueux.14081409352141000:32:33.400 --> 00:32:37.9201411Encore une fois, c'est des décotes typiques et indicatives.14121413353141400:32:38.080 --> 00:32:43.2601415Donc, c'est très possible que le marché change et que les décotes soient plus à jour14161417354141800:32:43.280 --> 00:32:44.0801419éventuellement.14201421355142200:32:45.720 --> 00:32:47.8801423Il faut toujours faire une vérification.14241425356142600:32:47.900 --> 00:32:50.8601427Est-ce que c'est valable encore sur le marché en ce moment ?14281429357143000:32:51.520 --> 00:32:55.0401431Tout le long de l'occasion, vous allez devoir faire avec les données du marché.14321433358143400:32:55.820 --> 00:33:00.6801435Vérifier. Même faire une grille des achetements empiriques qu'on prédit.14361437359143800:33:00.700 --> 00:33:03.1201439c'est-à-dire basé sur les données du marché, c'est bien.14401441360144200:33:03.220 --> 00:33:05.6801443Comme ça, vous avez une grille qui est valable, par exemple,14441445361144600:33:05.740 --> 00:33:07.6601447pour une année, vous refaites les calculs à chaque année,14481449362145000:33:07.960 --> 00:33:11.8601451puis c'est sur ça que vous vous basez, par exemple, pour votre année d'exercice.14521453363145400:33:13.000 --> 00:33:16.5001455Ça ne change pas non plus à tous les deux jours.14561457364145800:33:16.640 --> 00:33:19.0401459Donc, ça peut valoir la peine de faire cet exercice-là.14601461365146200:33:21.060 --> 00:33:24.3401463Mais encore une fois, ça demande d'être capable de le faire pour toutes les14641465366146600:33:24.360 --> 00:33:27.4601467municipalités. C'est peut-être mieux de le faire à la demande aussi.14681469367147000:33:28.080 --> 00:33:31.4601471Ça dépend à quel point vous voulez avoir une économie d'échelle.14721473368147400:33:34.640 --> 00:33:38.9401475Maintenant, au niveau de la topographie, un terrain plat,14761477369147800:33:38.980 --> 00:33:41.8001479c'est idéal. C'est logique. C'est-à-dire que si le terrain est plat,14801481370148200:33:42.100 --> 00:33:45.4801483il n'y a pas de décote, c'est le scénario parfait.14841485371148600:33:46.480 --> 00:33:53.7801487Lorsqu'on est dans une pente qui est dite légère, c'est-à-dire qu'on parle aux14881489372149000:33:53.800 --> 00:33:56.9401491alentours d'une dévice. Ici, en soi, le chiffre qui est là,14921493373149400:33:57.080 --> 00:33:57.8801495ici,14961497374149800:33:59.320 --> 00:34:04.4801499c'est l'angle de la pente. Donc, 1 à 5 %, donc il y a un bon drainage,15001501375150200:34:04.760 --> 00:34:07.0601503donc il n'y aura pas une décote si importante que ça.15041505376150600:34:09.580 --> 00:34:15.7601507Ici, maintenant, la pente15081509377151000:34:15.780 --> 00:34:21.5001511modérée, donc on est… C'est ça, c'est les surcoûts.15121513378151400:34:23.340 --> 00:34:24.5801515Désolé, je dis n'importe quoi.15161517379151800:34:24.760 --> 00:34:26.4801519Je ne pense pas que...15201521380152200:34:29.020 --> 00:34:30.5401523Prenez ça comme étant des valeurs.15241525381152600:34:31.300 --> 00:34:33.9801527Donc, pente modérée, oubliez la langue que je viens de dire,15281529382153000:34:34.040 --> 00:34:34.8401531c'est n'importe quoi.15321533383153400:34:36.220 --> 00:34:37.9801535J'ai oublié quand j'ai fait cette slide-là.15361537384153800:34:39.220 --> 00:34:44.0801539Je regarde le cahier de l'ordre, mais selon moi, ce n'est pas langue.15401541385154200:34:44.100 --> 00:34:47.9401543Donc, c'est-à-dire que c'est vraiment le surcoût qui est engendré par le fait d15441545386154600:34:47.960 --> 00:34:51.7801547'avoir une pente légère. Maintenant, qu'est-ce qui représente une pente légère ?15481549387155000:34:52.220 --> 00:34:55.3401551On voit que c'est vraiment modéré, forte.15521553388155400:34:56.000 --> 00:34:57.5201555Forte, c'est probablement de quoi qu'il est très, très,15561557389155800:34:57.600 --> 00:35:00.8801559très, très, très, une pente relativement importante.15601561390156200:35:00.900 --> 00:35:03.8001563Donc, une pente légère, on peut penser à de quoi, donc,15641565391156600:35:05.220 --> 00:35:06.6201567qui n'est pratiquement pas visible à l'œil nu.15681569392157000:35:08.760 --> 00:35:11.1201571Souvent, par exemple, tout ce qui est proche, par exemple,15721573393157400:35:11.200 --> 00:35:15.2801575d'une falaise ou autre. Mais le plus important, c'est de comprendre que,15761577394157800:35:15.300 --> 00:35:18.6001579donc, ça augmente les coûts de construction.15801581395158200:35:18.620 --> 00:35:22.0801583C'est-à-dire qu'ici, dans le cas d'une pente qui est très forte,15841585396158600:35:22.200 --> 00:35:24.9401587les coûts de construction vont vraiment augmenter de l'ordre de 15 à 20,15881589397159000:35:25.040 --> 00:35:28.780159140 % par rapport à une propriété qui serait sur un terrain plat.15921593398159400:35:30.120 --> 00:35:33.4601595C'est assez majeur, mais c'est logique dans un sens.15961597399159800:35:34.660 --> 00:35:38.2001599Ici, maintenant, excavation dans le roc.16001601400160200:35:38.300 --> 00:35:41.6201603Donc, ça, c'est vraiment le fait qu'on soit dans un…16041605401160600:35:41.640 --> 00:35:44.8001607il y a certains endroits qui sont plus surélevés par rapport au niveau de la mer.16081609402161000:35:45.240 --> 00:35:46.1201611Souvent, c'est du roc. Donc,16121613403161400:35:48.340 --> 00:35:50.8601615il y a beaucoup de ces régions-là, donc à Gatineau, Ottawa.16161617404161800:35:52.900 --> 00:35:56.6201619Également, il y en a également au niveau du Charlevoix.16201621405162200:35:57.080 --> 00:36:01.1601623Tout ça, donc, c'est des zones où on a vraiment, donc, c'est très rare que c'est au16241625406162600:36:01.180 --> 00:36:05.5601627niveau de la mer, mais c'est des zones montagneuses, je pourrais dire.16281629407163000:36:06.140 --> 00:36:10.1601631Et là, c'est vraiment du rock, donc c'est-à-dire qu'il faut dynamiter forcément pour16321633408163400:36:10.180 --> 00:36:13.4601635faire l'excavation. Ça engendre des coûts assez énormes.16361637409163800:36:14.280 --> 00:36:17.3201639l'étologie dynamique, ça demande dans le fond une certaine expertise.16401641410164200:36:17.560 --> 00:36:21.2801643Donc, c'est-à-dire que l'excavation du terrain ne se fait pas si facilement que ça.16441645411164600:36:22.080 --> 00:36:24.6401647Un terrain accidenté, donc, ça l'amène à une décote qui est importante.16481649412165000:36:24.980 --> 00:36:28.9001651L'ordre ne mentionne pas, donc, l'ordre de la décote, mais parce que c'est très haut16521653413165400:36:28.920 --> 00:36:32.6201655de terminer un chiffre, étant donné qu'il n'y a pas non plus tant de comparables16561657414165800:36:32.640 --> 00:36:33.4401659possibles.16601661415166200:36:37.440 --> 00:36:40.6801663Maintenant, au niveau, donc, le type de sol.16641665416166600:36:42.380 --> 00:36:46.6001667donc ici malgré tout un sol en roc c'est16681669417167000:36:48.300 --> 00:36:52.2801671oui ça l'amène à une construction qui est plus laborieuse mais c'est excellent pour16721673418167400:36:52.300 --> 00:36:56.7401675la suite c'est à dire que le risque d'avoir un glissement de terrain est16761677419167800:36:56.760 --> 00:37:01.6001679pratiquement nul donc avec une surface en roc donc pour la portante c'est bien donc16801681420168200:37:01.620 --> 00:37:07.5601683il va y avoir deux effets qui peuvent donc on pourrait dire se poser donc dans la16841685421168600:37:07.580 --> 00:37:12.1801687mesure maintenant que l'excavation est faite Avoir un type de sol en roc,16881689422169000:37:12.280 --> 00:37:16.4601691c'est bien. Mais lorsqu'on a besoin de faire une excavation importante,16921693423169400:37:17.080 --> 00:37:18.7801695bien là, ça l'engendre des coûts également.16961697424169800:37:19.000 --> 00:37:19.8201699Donc, ça dépend toujours.17001701425170200:37:22.740 --> 00:37:27.6401703Qu'est-ce qui est le plus... Est-ce que l'utilisation du terrain,17041705426170600:37:27.920 --> 00:37:30.5801707c'est de savoir besoin d'un sous-sol ou d'une excavation importante ?17081709427171000:37:31.020 --> 00:37:34.4401711Si ce n'est pas le cas, bien là, on est surtout au niveau d'une bonne portance.17121713428171400:37:35.080 --> 00:37:36.8201715Gravier et sable également, donc c'est bien.17161717429171800:37:38.420 --> 00:37:44.1401719argile ça c'est à éviter c'est vraiment placé comme ça donc ça vous pouvez aller17201721430172200:37:44.160 --> 00:37:50.8401723voir il exige un rapport géothermique mais le gouvernement du Québec publie les17241725431172600:37:50.860 --> 00:37:55.3801727types de sol dans certaines zones du Québec c'est à dire que vous avez des ils17281729432173000:37:55.400 --> 00:38:00.0801731appellent ça des des gson files donc c'est des files avec la longitude et latitude17321733433173400:38:00.100 --> 00:38:06.1001735de certaines zones et ça dit donc le type de sol l'argile c'est17361737434173800:38:06.120 --> 00:38:13.0801739probablement un des sols les plus catastrophiques, donc c'est-à-dire que ça17401741435174200:38:13.100 --> 00:38:18.6401743risque de bouger, donc c'est-à-dire que, pas nécessairement par exemple comme ça17441745436174600:38:18.660 --> 00:38:21.5801747sans aucune raison, mais lorsqu'il y a des inondations,17481749437175000:38:21.680 --> 00:38:27.4201751l'argile, c'est quoi qui peut devenir donc beaucoup plus liquide,17521753438175400:38:27.520 --> 00:38:30.4801755donc ça se liquifie, puis c'est pas ça qu'il y ait des déplacements du sol,17561757439175800:38:30.900 --> 00:38:33.6401759puis ça fait en sorte que justement certaines routes peuvent s'affaisser aux17601761440176200:38:33.660 --> 00:38:38.4001763alentours. Et ça amène donc des problèmes de lissement de terrain.17641765441176600:38:38.660 --> 00:38:43.7201767Dans certains cas, ça peut être même dangereux d'être sur une surface dite17681769442177000:38:43.740 --> 00:38:47.1801771argileuse. C'est pour ça qu'il va y avoir une bonne décote au niveau de ça ici.17721773443177400:38:47.400 --> 00:38:50.8001775Parce qu'il y a une portance qui est moyenne à faible au niveau des parlements.17761777444177800:38:51.160 --> 00:38:53.1001779Si c'est classé comme étant de l'argile ferme ou molle.17801781445178200:38:54.020 --> 00:39:00.8401783Mais encore une fois, c'est le gouvernement qui dit que quelle zone a a17841785446178600:39:00.860 --> 00:39:07.0801787tel type de sol. Des fois, ça peut valoir la peine, dans le cas d'un investissement17881789447179000:39:07.100 --> 00:39:09.2801791majeur, de faire un rapport géotechnique.17921793448179400:39:10.140 --> 00:39:13.7401795Ça implique de faire du forage et plusieurs essais.17961797449179800:39:13.860 --> 00:39:15.1801799C'est quand même très coûteux.18001801450180200:39:17.300 --> 00:39:24.2401803Tout ce qui est aussi sol large, risque de mouvement, de tassement différentiel18041805451180600:39:24.260 --> 00:39:25.0601807et autres.18081809452181000:39:27.480 --> 00:39:31.9401811Nappes phréatiques autre, donc ça veut dire que ça amène un drainage qui coûte eux18121813453181400:39:31.960 --> 00:39:33.7001815également, donc ça reste à éviter.18161817454181800:39:33.900 --> 00:39:39.9401819Et un sol contaminé, ça c'est invendable pratiquement, donc c'est-à-dire qu'un18201821455182200:39:39.960 --> 00:39:45.2201823terrain avec un sol qui est contaminé, sans dire qu'on est de l'ordre de 100% de18241825456182600:39:45.240 --> 00:39:48.2801827décote, ça dépend du coût donc de…18281829457183000:39:48.300 --> 00:39:52.6201831Le terrain par exemple après la décontamination, s'il y a une valeur par exemple de18321833458183400:39:52.640 --> 00:39:57.2801835X, bien pour la majorité des terrains, le coût de décontamination dépasse la valeur18361837459183800:39:57.300 --> 00:40:01.8801839de revente après du terrain. À moins que ce soit un immense terrain,18401841460184200:40:02.020 --> 00:40:07.3201843mais encore une fois, le coût des contaminations augmente au fur et à mesure que le18441845461184600:40:07.340 --> 00:40:11.3801847terrain augmente. C'est pour ça qu'on voit souvent, on se dit pourquoi il y a des18481849462185000:40:11.400 --> 00:40:14.5401851terrains abandonnés, des fois à certains endroits, souvent où il y a des stations18521853463185400:40:14.560 --> 00:40:18.3801855-service, d'ailleurs, où il y a des anciennes stations-service,18561857464185800:40:18.520 --> 00:40:24.8201859des fois, il y a eu des incidents d'écoulement de carburant et ça18601861465186200:40:24.840 --> 00:40:29.2001863ne vaut juste plus la peine d'essayer de décontaminer ce terrain-là dans l'état du18641865466186600:40:29.220 --> 00:40:32.0001867marché actuel. Ce ne sera pas rentable.18681869467187000:40:34.520 --> 00:40:39.0601871C'est comme ça. C'est vraiment très dispendieux parce qu'il y a plusieurs couches à18721873468187400:40:39.080 --> 00:40:41.1401875faire, donc des décontamination et autres.18761877469187800:40:42.180 --> 00:40:45.9001879Ça doit être fait par des... Tu ne peux pas non plus dire que tu veux décontaminer18801881470188200:40:45.920 --> 00:40:48.9201883toi-même. On ne peut pas synchroniser un décontaminateur de ça.18841885471188600:40:49.140 --> 00:40:53.8401887Ça amène une expertise importante avec des coûts relativement élevés.18881889472189000:40:56.660 --> 00:40:59.7601891Et encore une fois, maintenant, c'est moins susceptible d'arriver étant donné que,18921893473189400:40:59.800 --> 00:41:02.9001895bon, s'il arrive un incident, c'est la personne qui est sur le terrain,18961897474189800:41:03.240 --> 00:41:06.2601899comme par exemple une station de service à laquelle ça arriverait et que là,19001901475190200:41:06.340 --> 00:41:08.7001903le gouvernement se rend compte, donc le ministère de l'Environnement se rend compte19041905476190600:41:08.720 --> 00:41:10.5801907qu'il y a un écoulement, c'est au frais de la compagnie.19081909477191000:41:11.820 --> 00:41:14.7601911Dans la mesure où elle ne fait pas défaut ou elle ne fait pas faillite.19121913478191400:41:14.980 --> 00:41:21.0201915Donc, souvent, ça dépend de plusieurs cas possibles, mais tu19161917479191800:41:21.040 --> 00:41:24.4401919es censé être responsable de tour d'écoulement sur un terrain-là.19201921480192200:41:28.200 --> 00:41:33.2401923Maintenant, petit point important, ici, les petits termes utiles,19241925481192600:41:33.460 --> 00:41:38.3401927quand on parle de façade, la façade, c'est le devant du terrain,19281929482193000:41:38.440 --> 00:41:43.9401931c'est-à-dire que c'est vraiment votre terrain qui fait quelle longueur sur la rue.19321933483193400:41:44.580 --> 00:41:50.3001935Par exemple, si vous avez une maison et que vous mesurez la longueur de votre19361937484193800:41:50.320 --> 00:41:52.5601939terrain à partir de la rue, c'est ça la façade.19401941485194200:41:53.100 --> 00:41:54.5801943Donc, c'est ce qui est en rouge ici.19441945486194600:41:54.900 --> 00:41:57.3601947Maintenant, on va parler de la profondeur.19481949487195000:41:57.900 --> 00:42:00.3001951C'est-à-dire que la profondeur, c'est à partir de la rue,19521953488195400:42:01.240 --> 00:42:04.3201955c'est quelle distance qu'il y a entre la rue et le fond de votre terrain.19561957489195800:42:06.380 --> 00:42:08.6601959Dans un cas d'un terrain régulier, c'est représenté ici.19601961490196200:42:09.540 --> 00:42:12.6001963Et le ratio, c'est le ratio profondeur-façade qui est très important,19641965491196600:42:12.720 --> 00:42:14.4801967c'est-à-dire le 120 sur 60.19681969492197000:42:17.300 --> 00:42:21.8801971Ici, plus on a donc un… c'est un ratio qui est dit optimal,19721973493197400:42:22.080 --> 00:42:23.7601975c'est-à-dire qu'on est aux alentours de 2.19761977494197800:42:24.140 --> 00:42:24.9401979Donc,19801981495198200:42:26.180 --> 00:42:30.3601983ça permet… c'est facile de voir ici qu'on peut mettre probablement…19841985496198600:42:30.380 --> 00:42:34.3401987pourquoi c'est optimal. Donc, c'est facile ici.19881989497199000:42:34.640 --> 00:42:38.4601991Je dessine très mal. Une maison et là, vous avez le terrain avec la…19921993498199400:42:38.480 --> 00:42:40.7201995Ici, ce serait le terrain, toute cette zone-là ici.19961997499199800:42:41.700 --> 00:42:46.0401999Donc, si on est dans un cas d'une maison, d'un terrain qui est rectangulaire,20002001500200200:42:46.860 --> 00:42:50.6802003qui est carré, excusez-moi, bien là, ici, si vous voulez avoir un terrain là,20042005501200600:42:50.720 --> 00:42:51.9802007il va falloir séparer ça en deux.20082009502201000:42:52.100 --> 00:42:54.7002011Donc là, ça implique une maison faite sur le large.20122013503201400:42:54.800 --> 00:42:55.9802015Donc ça, ce n'est pas possible nécessairement.20162017504201800:42:56.340 --> 00:42:58.3402019Donc ça implique une maison qui est beaucoup moins longue.20202021505202200:42:58.420 --> 00:43:04.4002023Donc c'est pour ça qu'un terrain carré a moins de valeur qu'un terrain qui20242025506202600:43:04.420 --> 00:43:06.6002027a une profondeur plus longue que la façade.20282029507203000:43:13.100 --> 00:43:16.2602031Désolé, je dessine pas mal de même pour vrai, c'est juste parce que c'est avec une20322033508203400:43:16.280 --> 00:43:20.2602035souris. Mais oui, je dessine mal, mais bon, pas aussi mal que ça.20362037509203800:43:22.300 --> 00:43:23.1002039Maintenant,20402041510204200:43:24.260 --> 00:43:27.1802043donc ici, le ratio, comme on a dit, le ratio idéal, c'est aux alentours de 2.20442045511204600:43:27.860 --> 00:43:32.6602047C'est-à-dire pour 2 pieds de façade.20482049512205000:43:33.400 --> 00:43:35.9002051Excusez-moi, pour 2 pieds de profondeur, on va avoir un pied de façade.20522053513205400:43:36.940 --> 00:43:39.7802055Ça peut aller jusqu'à 3 heures, donc dépendamment de c'est quoi que vous avez comme20562057514205800:43:39.800 --> 00:43:45.9802059projet ou autre. Donc, la façade est souvent plus valorisée qu'à la profondeur.20602061515206200:43:46.080 --> 00:43:47.0602063Qu'est-ce que ça veut dire, ça ?20642065516206600:43:47.200 --> 00:43:51.6402067C'est que ici, si on regarde ça, la zone qui est ici, donc au fond,20682069517207000:43:51.860 --> 00:43:55.7202071va capturer moins de valeur qu'elle qui est au-devant.20722073518207400:43:56.640 --> 00:44:01.0002075Donc, c'est comme ça. Et là, vous allez me dire, bon, c'est spécial,20762077519207800:44:01.180 --> 00:44:02.7202079mais c'est comme ça. Ils appellent ça la règle d'Hopper.20802081520208200:44:02.740 --> 00:44:06.7002083Donc, ce n'est pas une règle qui est valable tout le temps et qui est une science20842085521208600:44:06.720 --> 00:44:10.3402087exacte. Donc, c'est pas une situation immobilier, ce n'est pas une science exacte20882089522209000:44:10.360 --> 00:44:15.0002091tout court, mais ça guide quand même la valeur des terrains à travers le temps et ça20922093523209400:44:15.020 --> 00:44:19.3802095l'a fait de ses preuves. C'est-à-dire que pourquoi ça peut être utile ?20962097524209800:44:20.460 --> 00:44:25.0402099Bien, c'est, supposons, je pense que ça vaut la peine ça de prendre un Excel,21002101525210200:44:28.240 --> 00:44:31.9402103de grossir ça comme ça, pour représenter le terrain, parce que sinon je ne serais21042105526210600:44:31.960 --> 00:44:38.7602107pas capable. Si par exemple on aurait un terrain ici de21082109527211000:44:38.780 --> 00:44:46.8402111cette grosseur-là, on va le séparer en composantes.21122113528211400:44:49.540 --> 00:44:51.1002115Qu'est-ce que ça dit la règle d'Oper ?21162117529211800:44:51.240 --> 00:44:57.5602119C'est que la partie ici, donc en jaune, vaut plus que la partie qui va être ici,21202121530212200:44:57.720 --> 00:45:00.3002123par exemple en orange et ainsi de suite.21242125531212600:45:00.320 --> 00:45:04.4002127Donc, cette zone-là, ici, qu'on va mettre en rouge, désolé,21282129532213000:45:04.800 --> 00:45:06.6402131c'est la zone qui vaut le moins cher du terrain.21322133533213400:45:07.980 --> 00:45:09.9602135Donc là, vous allez me dire, ça sert à quoi de savoir ça ?21362137534213800:45:10.760 --> 00:45:11.9002139En soi, le terrain, c'est un tout.21402141535214200:45:13.000 --> 00:45:14.2602143Où est-ce que ça devient intéressant ?21442145536214600:45:14.620 --> 00:45:21.1602147Si on regarde, par exemple, dans les slides, je vais21482149537215000:45:21.180 --> 00:45:23.2802151les retrouver, les petites slides, ici.21522153538215400:45:24.580 --> 00:45:27.8602155Donc, c'est la règle du 40, 30, 20 et 10.21562157539215800:45:27.880 --> 00:45:30.7802159Donc, on va retourner au Excel encore une fois.21602161540216200:45:33.560 --> 00:45:37.400216340, 30, 20. Et là, il n'y a pas de rouge ici.21642165541216600:45:37.520 --> 00:45:41.5802167Il va être là, donc 10. Ça ici, on va l'enlever.21682169542217000:45:44.300 --> 00:45:45.5602171Donc ici, on va mettre ça rouge.21722173543217400:45:45.700 --> 00:45:47.2002175Et là, on va mettre ça, peu importe.21762177544217800:45:48.100 --> 00:45:52.3602179Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, par exemple, si notre terrain vaut,21802181545218200:45:52.480 --> 00:45:53.3402183je ne sais pas moi,21842185546218600:45:55.740 --> 00:45:58.5402187100 000 $. Bon, on prend un cas 5.21882189547219000:45:59.180 --> 00:46:04.0402191Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est qu'ici, la partie qui est là va valoir,21922193548219400:46:04.240 --> 00:46:10.4002195bon c'est ça, en soit c'est ça divisé21962197549219800:46:10.420 --> 00:46:13.8802199par 100 fois ici.22002201550220200:46:20.920 --> 00:46:23.6202203Bon, là c'était simple, étant donné que c'est des multiples de 10.22042205551220600:46:24.380 --> 00:46:29.4202207mais où ça devient intéressant, c'est que si ça c'est votre comparable,22082209552221000:46:29.760 --> 00:46:32.8002211c'est-à-dire que là vous avez un terrain par exemple dans la même zone ici,22122213553221400:46:34.040 --> 00:46:37.1202215exactement à la même emplacement, mais qui est comme ça.22162217554221800:46:40.260 --> 00:46:42.9002219Donc c'est-à-dire qu'il y a trois zones par exemple comme ça ici,22202221555222200:46:44.220 --> 00:46:45.3802223c'est à peu près de cette dimension-là.22242225556222600:46:45.480 --> 00:46:49.0802227Qu'est-ce que vous pouvez comprendre, c'est que si ce terrain-là a une valeur de 10022282229557223000:46:49.100 --> 00:46:53.8602231000 ici, bien lui qui est ici, il ne vaudra pas 75 000.22322233558223400:46:54.200 --> 00:46:56.3402235Il va valoir donc pas mal plus que ça.22362237559223800:46:56.460 --> 00:46:58.7002239Il va valoir la somme de ces trois chiffres-là ici.22402241560224200:46:58.940 --> 00:47:00.1002243C'est ça que ça veut dire la règle d'Hopper.22442245561224600:47:02.080 --> 00:47:08.6602247En soi, c'est vraiment le terrain qui va avoir 25 % de moins de superficie va22482249562225000:47:08.680 --> 00:47:12.3402251être 90 % de la valeur de lui qui est 100 %.22522253563225400:47:13.240 --> 00:47:17.0802255Étant donné que là, on serait dans un cas où on aurait donc le 20 000 ici.22562257564225800:47:18.960 --> 00:47:20.5802259et ça nous sommes à22602261565226200:47:23.700 --> 00:47:27.040226390 000. Et ça, c'est dans la mesure ici qu'on est devant la rue également.22642265566226600:47:27.240 --> 00:47:29.6802267C'est-à-dire qu'on aurait un terrain pratiquement identique.22682269567227000:47:29.800 --> 00:47:31.2802271C'est juste qu'il y a moins de profondeur.22722273568227400:47:31.580 --> 00:47:34.4202275Dans le même quartier, c'est ça la règle d'or.22762277569227800:47:35.200 --> 00:47:36.2602279Est-ce que c'était clair pour ça ?22802281570228200:47:39.140 --> 00:47:41.3002283C'est quand même intuitif. Oui, c'est clair.22842285571228600:47:41.680 --> 00:47:42.8202287C'est clair ? Parfait.22882289572229000:47:44.600 --> 00:47:47.0602291J'ai trouvé la meilleure façon de répéter cette nature-excellente.22922293573229400:47:47.080 --> 00:47:48.7802295Je ne sais pas pourquoi, vu que c'est carré.22962297574229800:47:49.440 --> 00:47:52.0802299Je ne voulais pas lancer dans les dessins trop…23002301575230200:47:52.940 --> 00:47:54.3802303Donc, c'est ça qu'elle dit, la règle d'Hopper.23042305576230600:47:54.460 --> 00:47:58.4202307C'est-à-dire qu'en soi, ça répartit la valeur d'un terrain en fonction de la23082309577231000:47:58.440 --> 00:48:02.8002311profondeur. Les premiers 25 %, ils valent 40 % de tout le terrain.23122313578231400:48:03.900 --> 00:48:07.5402315Et encore une fois, ça, c'est incomparable.23162317579231800:48:07.740 --> 00:48:09.4802319Donc, c'est là que ça devient utile.23202321580232200:48:09.500 --> 00:48:14.0602323Donc, c'est-à-dire que si ça ici, c'est vrai, donc maintenant,23242325581232600:48:14.100 --> 00:48:17.7802327on a déterminé le 90 000, par exemple, pour l'autre terrain,23282329582233000:48:17.900 --> 00:48:20.8002331mais là, on peut réappliquer la règle Doppin et le reséparer en composantes.23322333583233400:48:22.600 --> 00:48:24.6002335Donc, ça dépend dans quel sens vous le prenez.23362337584233800:48:25.120 --> 00:48:27.4602339Mais en soi, si par exemple,23402341585234200:48:29.320 --> 00:48:35.2402343on pourrait ici, donc, c'est plus dur de l'appliquer dans l'autre sens.23442345586234600:48:35.260 --> 00:48:39.2802347Donc, c'est-à-dire que si le terrain que vous cherchez à évaluer est plus petit,23482349587235000:48:39.440 --> 00:48:43.7202351c'est beaucoup plus simple. Si vous avez un terrain comparable qui est d'une plus23522353588235400:48:43.740 --> 00:48:46.5802355grande taille, étant donné que vous allez simplement prendre ici une proportion de23562357589235800:48:46.600 --> 00:48:50.2002359ça ici. Mais de façon simple, c'est ça.23602361590236200:48:50.300 --> 00:48:52.8802363C'est-à-dire que plus on a une profondeur qui est importante,23642365591236600:48:53.180 --> 00:48:57.7802367plus la partie, donc le dernier ici, le corps, va capturer moins de valeur.23682369592237000:49:01.680 --> 00:49:07.8602371Maintenant, ça revient ici. Si on a un terrain d'une profondeur de 100 pieds23722373593237400:49:07.880 --> 00:49:12.5002375avec une valeur estimée de 80 000, on veut évaluer un terrain identique mais de 7523762377594237800:49:12.520 --> 00:49:14.8802379pieds. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?23802381595238200:49:15.080 --> 00:49:20.3602383C'est qu'on est dans un cas où on aura un terrain qui vaut 72 000 ici,23842385596238600:49:20.480 --> 00:49:23.8202387donc soit 90 % de la valeur. C'est un peu l'exemple qu'on vient de faire.23882389597239000:49:25.300 --> 00:49:30.2402391Pourquoi ? Parce que le dernier 25 pieds, il vaut simplement 10 %,23922393598239400:49:30.260 --> 00:49:31.2002395donc soit 8 000.23962397599239800:49:32.820 --> 00:49:34.2602399En soi, c'est l'exemple qu'on a fait sur Excel.24002401600240200:49:39.280 --> 00:49:41.5202403Qu'est-ce qui est important de se rappeler, c'est que la règle d'Hopper,24042405601240600:49:41.620 --> 00:49:44.8202407c'est un outil d'estimation, comme je l'ai dit, pas une loi absolue.24082409602241000:49:44.900 --> 00:49:48.1402411C'est-à-dire qu'il y a certaines règles aussi qui existent,24122413603241400:49:48.180 --> 00:49:50.7002415donc la règle de Davis, qui est plus conservatrice.24162417604241800:49:50.780 --> 00:49:57.1202419C'est-à-dire qu'au lieu d'être, c'est plus, on parle donc de l'ordre de 50,24202421605242200:49:57.340 --> 00:50:02.980242325, 15 et 10. Vous voyez, donc, ce n'est pas nécessairement plus conservateur dans24242425606242600:50:03.000 --> 00:50:07.5002427le sens où on applique vraiment une proportion plus importante au premier,24282429607243000:50:07.540 --> 00:50:14.4602431donc 25 %. Donc, c'est vraiment, moi, je dirais, c'est-à-dire que la24322433608243400:50:14.480 --> 00:50:19.2402435profondeur est vraiment moins rémunérée, donc, selon la règle de Davis.24362437609243800:50:19.940 --> 00:50:24.5402439Encore une fois, dans le rapport d'évaluation, est-ce que c'est la règle d'Hopper,24402441610244200:50:24.600 --> 00:50:25.9002443selon moi, c'est elle qui prévaut ?24442445611244600:50:27.200 --> 00:50:30.3802447mais c'est possible donc d'utiliser également la règle de Davis en soi qui est24482449612245000:50:30.400 --> 00:50:31.7802451simplement un changement de pourcentage24522453613245400:50:34.480 --> 00:50:40.6202455est-ce que le marché nous dit est-ce que selon vous mettons le en soi ici24562457614245800:50:40.640 --> 00:50:44.2402459c'est quand même très facile de vérifier est-ce que cette règle-là est valable24602461615246200:50:44.260 --> 00:50:47.9402463empiriquement vous comparez deux terrains dans le même secteur puis vous allez faire24642465616246600:50:47.960 --> 00:50:53.0202467donc un ajustement si ça respecte donc la règle d'Hopper c'est dans ce quartier-là c24682469617247000:50:53.040 --> 00:50:54.3002471'est probablement la règle la plus adaptée24722473618247400:50:56.320 --> 00:51:01.7802475Mais, encore une fois, ça prend dans le même quartier deux terrains avec des24762477619247800:51:01.800 --> 00:51:07.2402479superficies différentes. Et là, est-ce qu'il n'y aurait pas une façon de moderniser24802481620248200:51:07.260 --> 00:51:09.9802483ça ? Probablement que oui, mais bon, c'est comme ça que l'ordre l'enseigne,24842485621248600:51:10.460 --> 00:51:14.7602487puis que c'est dans les, donc dans les, dans le curriculum,24882489622249000:51:14.920 --> 00:51:17.9002491donc on pourrait dire pour l'examen des évaluateurs agréés.24922493623249400:51:18.180 --> 00:51:19.1602495C'est ces règles-là qu'enseigne.24962497624249800:51:19.520 --> 00:51:24.2002499Ça mériterait d'être modernisé selon moi, mais bon, c'est Pourquoi le séparer en25002501625250200:51:24.220 --> 00:51:25.7402503quatre ? Pourquoi le choix de quatre ?25042505626250600:51:25.940 --> 00:51:27.8402507C'est une bonne question. Pourquoi ce n'est pas de quoi qu'il continue ?25082509627251000:51:28.080 --> 00:51:31.5202511C'est une bonne question. Ça permet donc d'analyser le fractionnement d'un terrain.25122513628251400:51:32.380 --> 00:51:36.5002515Puis, ça permet d'estimer la valeur d'un terrain excédentaire,25162517629251800:51:36.560 --> 00:51:38.3402519c'est-à-dire d'une proportion excédentaire.25202521630252200:51:40.660 --> 00:51:45.7202523Évaluer donc une expropriation partielle, donc une prise en arrière l'eau.25242525631252600:51:46.040 --> 00:51:48.1202527Ça, c'est quand même relativement important.25282529632253000:51:48.300 --> 00:51:52.6802531Maintenant que vous voulez céder une partie du terrain arrière,25322533633253400:51:52.760 --> 00:51:55.9802535c'est-à-dire que je ne sais pas quelle situation ou ce que ça pourrait arriver,25362537634253800:51:56.220 --> 00:51:58.8402539mais si c'est la composante qui est arrière du terrain,25402541635254200:51:59.880 --> 00:52:02.0402543elle vaut beaucoup moins que si c'est le devant, par exemple.25442545636254600:52:03.740 --> 00:52:05.9202547Maintenant qu'on le lancerait dans le cas de la règle de Davis,25482549637255000:52:06.600 --> 00:52:11.8602551bien là, ici, si maintenant vous cédez le 50 % qui est plus en arrière,25522553638255400:52:12.340 --> 00:52:15.0802555bien il vaut seulement 25 % de la valeur du terrain initial.25562557639255800:52:16.000 --> 00:52:18.3402559Alors que c'est le devant, bien là, c'est 75 %.25602561640256200:52:18.920 --> 00:52:24.9402563Dans le cas de la règle Harper, ça serait 70 % pour le devant et 30 % pour25642565641256600:52:24.960 --> 00:52:27.2202567l'arrière. En soi, il n'y a pas vraiment une grosse différence entre les deux25682569642257000:52:27.240 --> 00:52:29.9802571règles. C'est simplement un petit décalage du pourcentage.25722573643257400:52:31.460 --> 00:52:36.9802575donc ça c'est pour tout ce qui est format donc terrain et autres donc c'est25762577644257800:52:39.160 --> 00:52:42.7202579donc on va passer maintenant au zonage, localisation et zonage25802581645258200:52:45.720 --> 00:52:49.4002583il y a des ajustements qui peuvent être faits donc comme on dit le principe25842585646258600:52:49.420 --> 00:52:52.4802587fondamental de l'immobilier c'est le location, location,25882589647259000:52:52.560 --> 00:52:57.3802591location donc c'est le self-taught c'est quand même très vrai c'était historiquement25922593648259400:52:57.400 --> 00:53:03.4002595vrai Maintenant, qu'est-ce qui est considéré comme étant d'équat de positif sur la25962597649259800:53:03.420 --> 00:53:08.2202599valeur d'un terrain ? Historiquement, la proximité à des parcs et des écoles,26002601650260200:53:08.900 --> 00:53:16.0602603on peut accorder un terrain26042605651260600:53:16.080 --> 00:53:20.0802607qui est proche d'une école va être plus favorisé au niveau du prix qu'un terrain qui26082609652261000:53:20.100 --> 00:53:21.0002611n'est pas proche d'une école.26122613653261400:53:21.760 --> 00:53:23.1802615Même chose pour le transport en commun.26162617654261800:53:23.620 --> 00:53:26.1602619Même chose pour un quartier avec une vue dégagée.26202621655262200:53:26.320 --> 00:53:29.3802623Proximité des commerces ses services et accès rapide à une autoroute.26242625656262600:53:30.520 --> 00:53:35.0602627Maintenant, comment on fait pour juger la décote ou la surcote,26282629657263000:53:35.260 --> 00:53:37.6002631ou peu importe ? C'est là que ça devient intéressant.26322633658263400:53:38.440 --> 00:53:42.2802635Il n'y a pas de règles nécessairement claires à cet égo là,26362637659263800:53:42.680 --> 00:53:45.8402639étant donné que ça dépend. Ça dépend donc de c'est quoi la ville,26402641660264200:53:46.280 --> 00:53:48.7602643ça dépend du quartier, ça dépend de plein de facteurs.26442645661264600:53:49.140 --> 00:53:54.5402647Mais qu'est-ce qu'on sait, c'est que on peut l'évaluer avec deux ventes.26482649662265000:53:55.320 --> 00:53:57.6602651Réellement, donc deux ventes survenue d'un terrain.26522653663265400:53:58.600 --> 00:54:01.6802655Supposons qu'on est dans un quartier où il y a eu deux terrains qui se sont vendus,26562657664265800:54:01.800 --> 00:54:03.9602659un qui est proche de l'autoroute, mais que l'autre non.26602661665266200:54:04.660 --> 00:54:06.4202663Là, vous êtes capable d'accorder une valeur.26642665666266600:54:06.780 --> 00:54:10.1402667Si maintenant, c'est une vente qui date il y a quand même plusieurs années,26682669667267000:54:10.260 --> 00:54:16.5002671vous pouvez l'ajuster pour le temps en fonction du taux de croissance de 3 %26722673668267400:54:16.520 --> 00:54:22.7802675ou lui que vous choisissez. Ça permet d'avoir la valeur de décote la26762677669267800:54:22.800 --> 00:54:27.0802679plus appropriée. Il n'y a pas nécessairement un benchmark qui dit « Proche d'une26802681670268200:54:27.100 --> 00:54:30.6202683école, ça vaut tant ». Donc, c'est vraiment une analyse qui est empirique.26842685671268600:54:30.720 --> 00:54:34.0402687C'est-à-dire que c'est basé sur les comparables et sur l'historique des ventes.26882689672269000:54:35.020 --> 00:54:37.0002691Donc, ça prend malheureusement.26922693673269400:54:37.780 --> 00:54:42.9402695Aussi, un des points, c'est que ce n'est pas nécessairement obligé de,26962697674269800:54:43.100 --> 00:54:45.0602699si vous avez vraiment, par exemple,27002701675270200:54:47.020 --> 00:54:49.2402703vous n'êtes pas capable dans le quartier que vous recherchez,27042705676270600:54:49.760 --> 00:54:53.6202707d'avoir donc ces deux ventes-là, c'est possible d'aller dans un autre quartier.27082709677271000:54:54.360 --> 00:54:57.3202711si vous avez vraiment toutes les autres caractéristiques constantes.27122713678271400:54:57.420 --> 00:55:01.6602715C'est-à-dire que, par exemple, vous soyez dans une situation où on a pratiquement le27162717679271800:55:01.680 --> 00:55:04.7002719même scénario, c'est-à-dire un terrain qui est proche d'une autoroute,27202721680272200:55:04.860 --> 00:55:07.6802723puis l'autre non, mais que c'est juste le quartier qui est diffère,27242725681272600:55:07.840 --> 00:55:12.6602727bien, c'est possible d'aller vraiment isoler la composante qui est due à l27282729682273000:55:12.680 --> 00:55:16.9402731'autoroute. C'est plus laborieux à ce niveau-là, mais c'est possible.27322733683273400:55:17.200 --> 00:55:20.7002735Ce ne sera pas toujours. Et encore une fois, appliquer ça dans la réalité,27362737684273800:55:20.960 --> 00:55:22.3402739ça prend quand même beaucoup de ventes.27402741685274200:55:23.100 --> 00:55:24.4002743Est-ce que c'est le cas réellement ?27442745686274600:55:24.580 --> 00:55:29.8402747Donc, pas nécessairement. On va voir que pour les comparables,27482749687275000:55:30.040 --> 00:55:33.5602751pour tout ce qui est bâtiment, ça va devenir pas mal plus intéressant dans les27522753688275400:55:33.580 --> 00:55:36.1202755prochaines séances parce que là, il y en a vraiment beaucoup.27562757689275800:55:36.820 --> 00:55:42.9602759Alors que des terrains vides avec rien de dessus, c'est moins la norme.27602761690276200:55:44.220 --> 00:55:48.3802763Il y en a des ventes, mais souvent, ça ne représente pas une grosse proportion de27642765691276600:55:48.400 --> 00:55:51.4402767toutes les ventes qui sont survenues dans le marché immobilier.27682769692277000:55:52.160 --> 00:55:54.9802771Maintenant, au niveau des facteurs qui sont dits négatifs,27722773693277400:55:55.100 --> 00:55:57.2002775donc est-ce que c'est une proximité industrielle ?27762777694277800:55:57.760 --> 00:55:59.5002779Donc, c'est-à-dire, est-ce que c'est proche d'une usine ?27802781695278200:55:59.880 --> 00:56:01.3602783Est-ce que vous êtes dans un parc industriel ?27842785696278600:56:01.520 --> 00:56:05.3402787Donc, j'espère que non. Si vous avez une maison, que votre maison n'est pas proche d27882789697279000:56:05.360 --> 00:56:08.2202791'un parc industriel ou dans le parc industriel, ce qui est peu probable,27922793698279400:56:08.340 --> 00:56:12.4002795mais bon. Bruit, donc tout ce qui est proche des aéroports ou des autoroutes.27962797699279800:56:12.820 --> 00:56:15.4002799Donc, c'est-à-dire qu'il y a une différence entre être proche d'une entrée d28002801700280200:56:15.420 --> 00:56:17.2802803'autoroute puis être à côté d'autoroute.28042805701280600:56:18.060 --> 00:56:20.7002807Donc, c'est-à-dire que si votre maison, par exemple, est construit,28082809702281000:56:20.720 --> 00:56:23.2002811Et puis derrière, l'autoroute passe.28122813703281400:56:24.380 --> 00:56:25.2602815Mais ça, malheureusement,28162817704281800:56:27.140 --> 00:56:27.9402819ça l'amène des bruits.28202821705282200:56:31.080 --> 00:56:34.4002823Une rue, par exemple, de quartier, c'est beaucoup moins passant qu'une autoroute.28242825706282600:56:34.500 --> 00:56:36.7802827Habituellement, une autoroute, ça n'arrête jamais de circuler.28282829707283000:56:36.860 --> 00:56:40.7002831Donc, que vous regardez à 2h du matin, 3h du matin, il y a quand même des gens qui28322833708283400:56:40.720 --> 00:56:42.4402835circulent malgré tout, les camions et autres.28362837709283800:56:43.080 --> 00:56:46.0602839Est-ce qu'il y a une ligne à haute tension aussi qui est proche de votre propriété ?28402841710284200:56:46.080 --> 00:56:51.3002843Donc, dans certains quartiers, dans certaines régions, donc à Gatineau-Gallement,28442845711284600:56:51.520 --> 00:56:56.9802847Montréal, Québec, il y a des zones où les lignes d'Hydro-Québec,28482849712285000:56:57.060 --> 00:57:03.5602851donc de transport haute tension, donc cela qui permet de faire passer les grandes28522853713285400:57:03.580 --> 00:57:09.0402855quantités de courant à travers les différentes villes, ça se trouve que ça passe sur28562857714285800:57:09.060 --> 00:57:10.0602859un terrain à côté de l'autre.28602861715286200:57:10.080 --> 00:57:16.2602863Bien ça, c'est pas très bon, c'est pas une bonne nouvelle28642865716286600:57:16.280 --> 00:57:20.1002867pour la valeur. C'est-à-dire qu'il y a certaines études qui montrent que ça a des28682869717287000:57:20.120 --> 00:57:25.7002871perturbations, soit sur l'organisme, c'est pas nécessairement de quoi qu'il est28722873718287400:57:25.720 --> 00:57:30.1802875fondé, mais c'est suffisamment fondé, il y a suffisamment d'inquiétudes un peu pour28762877719287800:57:30.200 --> 00:57:33.7002879dire que ça peut amener une certaine réticence chez certaines personnes.28802881720288200:57:34.420 --> 00:57:37.0402883Il n'y a pas de preuves, maintenant, scientifiques, comme par exemple,28842885721288600:57:37.200 --> 00:57:38.8402887que tu as la giscose de cancer.28882889722289000:57:39.020 --> 00:57:40.2802891Il n'y a pas de doute.28922893723289400:57:42.480 --> 00:57:44.1802895Mais il y a quand même des inquiétudes.28962897724289800:57:44.580 --> 00:57:49.4202899C'est pour ça que, surtout, ça l'amène à une certaine nuisance électromagnétique.29002901725290200:57:50.000 --> 00:57:52.8002903Il y a plusieurs facteurs qui font en sorte que tu ne veux pas être à côté de l'île,29042905726290600:57:53.220 --> 00:57:56.2002907à haute tension, des fois juste au cas où, peu importe.29082909727291000:57:56.660 --> 00:57:57.4602911Donc,29122913728291400:57:58.660 --> 00:58:01.1602915maintenant, est-ce que c'est proche d'un dépotoir, donc site d'enfouissement ?29162917729291800:58:01.520 --> 00:58:03.9602919Donc, historiquement, les sites d'enfouissement, ça les...29202921730292200:58:03.980 --> 00:58:07.1202923dans la province de Québec, c'est entre des écosentres.29242925731292600:58:07.760 --> 00:58:11.0802927Donc, c'est... mais des anciens sites d'enfouissement ou...29282929732293000:58:11.700 --> 00:58:12.9202931Maintenant, est-ce que quelqu'un...29322933733293400:58:12.940 --> 00:58:15.3602935est-ce qu'il me décote parce que tu es proche d'un site d'enfouissement,29362937734293800:58:15.440 --> 00:58:16.7202939un écosentre ? Je ne sais pas.29402941735294200:58:17.220 --> 00:58:20.5202943Peut-être que oui encore. Mais bon, historiquement, au Québec,29442945736294600:58:20.700 --> 00:58:23.1202947avant qu'il allait aux écosentres, il y avait...29482949737295000:58:23.140 --> 00:58:25.2802951C'est-à-dire que les gens qui allaient porter, par exemple,29522953738295400:58:25.340 --> 00:58:27.0802955des déchets, c'était enfoui dans le sol.29562957739295800:58:27.280 --> 00:58:29.2402959Donc, ça venait avec un certain lot d'odeurs et autres,29602961740296200:58:29.560 --> 00:58:32.9202963parce que ce n'était pas des containers temporaires qu'ensuite la ville vous vient29642965741296600:58:32.940 --> 00:58:33.7402967chercher.29682969742297000:58:35.040 --> 00:58:39.2002971Donc, ça amenait des problèmes d'odeurs un petit peu nauséabondes.29722973743297400:58:39.340 --> 00:58:43.7002975C'est modernisé, donc ça, c'est moins un problème maintenant aussi.29762977744297800:58:43.920 --> 00:58:46.7202979Mais encore une fois, c'est à voir dans les comparables.29802981745298200:58:46.840 --> 00:58:49.5002983Est-ce qu'on peut vraiment voir qu'il y a une différence de prix au niveau du29842985746298600:58:49.520 --> 00:58:53.5402987terrain à ce niveau-là ? Maintenant, tout ce qui est secteur à criminalité est élevé.29882989747299000:58:54.880 --> 00:58:58.1802991Donc, au Québec, c'est moins…29922993748299400:58:58.200 --> 00:59:02.8402995Vous voudriez faire de l'évaluation immobilière aux États-Unis,29962997749299800:59:03.080 --> 00:59:03.9002999ça serait vraiment important.30003001750300200:59:04.760 --> 00:59:07.8203003Ce serait un critère vraiment très, très, très important parce qu'il y a certaines30043005751300600:59:07.840 --> 00:59:11.1003007zones aux États-Unis où c'est très, très, très dangereux.30083009752301000:59:11.120 --> 00:59:13.7803011Je ne dis pas qu'il n'y a aucune zone du Québec qui est dans le cas,30123013753301400:59:13.880 --> 00:59:19.9203015mais bon, ça reste quand même des taux de criminalité acceptables malgré30163017754301800:59:19.940 --> 00:59:23.8203019tout. C'est-à-dire que même si on pense aux pires zones qu'on pourrait dire comme30203021755302200:59:23.840 --> 00:59:30.1203023Montréal-Nord ou à Québec, par exemple, secteur de Limoilou ou autre,30243025756302600:59:30.640 --> 00:59:33.0403027ça reste des endroits quand même très pésibles malgré tout.30283029757303000:59:34.920 --> 00:59:39.0603031mais bon, il y a probablement certaines des codes qui sont accordés malgré ça,30323033758303400:59:39.260 --> 00:59:43.5803035mais vraiment au niveau des facteurs des criminalités, c'est surtout aux États-Unis30363037759303800:59:43.600 --> 00:59:44.4603039que c'est important d'en faire.30403041760304200:59:47.840 --> 00:59:53.0203043Je dirais que c'est un, c'est regardé mais c'est pas nécessairement moi je crois pas30443045761304600:59:53.040 --> 00:59:56.6803047que ça affecte vraiment la valeur d'un terrain à trop en parler,30483049762305000:59:56.920 --> 01:00:00.0403051c'est plus dans le fond des quantités qu'il y a autour par exemple est-ce que c'est30523053763305401:00:00.060 --> 01:00:01.2203055proche des services C'est ce qu'il y a.30563057764305801:00:02.860 --> 01:00:04.7203059C'est peut-être vous à changer éventuellement.30603061765306201:00:06.000 --> 01:00:06.8003063Maintenant,30643065766306601:00:08.560 --> 01:00:13.4803067zonage au Québec. Ça ici, c'est la hiérarchie des types de zonage.30683069767307001:00:15.880 --> 01:00:18.6203071Ça provient de la loi sur l'aménagement et l'urbanisme.30723073768307401:00:18.740 --> 01:00:21.1603075C'est vraiment le gouvernement du Québec qui détermine ça.30763077769307801:00:22.640 --> 01:00:26.2603079Aussi, la MRC qui détermine le schéma d'aménagement et de développement.30803081770308201:00:27.060 --> 01:00:29.8803083Et le plan d'urbanisme et réglementation du zonage.30843085771308601:00:30.940 --> 01:00:34.2803087Ici, le gouvernement du Québec détermine la loi et ensuite,30883089772309001:00:34.400 --> 01:00:40.1203091c'est la municipalité et les MRC qui appliquent les proportions de chaque30923093773309401:00:40.140 --> 01:00:43.9403095municipalité qui vont être sonnées R1, R2, etc.30963097774309801:00:45.140 --> 01:00:50.2003099Lorsque vous voyez une propriété qui est dite R1, c'est un résidentiel unifamilial.31003101775310201:00:50.220 --> 01:00:55.5603103Donc, ça, c'est-à-dire que, je vais vous donner un exemple,31043105776310601:00:56.140 --> 01:00:59.7603107un terrain R1 ne peut pas avoir un jumelé.31083109777311001:00:59.960 --> 01:01:03.3403111Donc, c'est-à-dire que c'est simplement une maison unifamiliale.31123113778311401:01:03.460 --> 01:01:04.5403115Donc, qu'est-ce que ça implique ?31163117779311801:01:04.660 --> 01:01:08.9203119C'est qu'il y a une seule entrée au bâtiment, puis s'il y en a une deuxième,31203121780312201:01:09.080 --> 01:01:11.9603123il ne pourra pas avoir une deuxième adresse.31243125781312601:01:12.080 --> 01:01:13.4403127Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'appartement possible.31283129782313001:01:14.240 --> 01:01:17.2403131C'est possible qu'il y ait une deuxième entrée au bâtiment qui va être construit,31323133783313401:01:17.360 --> 01:01:20.9003135mais vraiment, c'est une résidence unifamiliale, donc il n'y a pas de séparation,31363137784313801:01:21.000 --> 01:01:23.0803139puis il n'y a pas de loyer non plus, donc c'est-à-dire que vous ne pouvez pas louer31403141785314201:01:23.100 --> 01:01:27.4003143une partie du logement. Lorsqu'on passe de R2 à R3, là,31443145786314601:01:27.520 --> 01:01:30.4003147c'est résidentiel bifamilial et trifamilial.31483149787315001:01:31.100 --> 01:01:35.7003151Donc là, on est vraiment dans tout ce qui est, on peut séparer la zone en deux,31523153788315401:01:35.780 --> 01:01:38.9603155donc ça peut être un jumelé et autre.31563157789315801:01:39.800 --> 01:01:42.4803159R4 et R6, c'est résidentiel multifamilial.31603161790316201:01:42.640 --> 01:01:46.6203163Donc, ça peut aller vraiment jusqu'à R4, je crois que c'est jusqu'à Ciplex.31643165791316601:01:46.820 --> 01:01:53.1003167Et ensuite, R6, c'est vraiment le multifamilial, donc vraiment beaucoup plus31683169792317001:01:53.120 --> 01:01:59.4803171de logements. Donc, c'est vraiment gradé de R131723173793317401:01:59.500 --> 01:02:04.4803175à R6. Ici, encore une fois, le point le plus important,31763177794317801:02:04.600 --> 01:02:07.9003179c'est vraiment la différence de valeur entre un terrain R1 et R2.31803181795318201:02:08.360 --> 01:02:10.5603183même si on a l'impression que ça ne change pas grand-chose,31843185796318601:02:11.560 --> 01:02:12.9003187des fois, ça peut avoir de l'importance.31883189797319001:02:13.040 --> 01:02:17.8003191C'est-à-dire que souvent, maintenant, avec tout ce qui est bifamilial,31923193798319401:02:17.880 --> 01:02:20.2203195ça devient de plus en plus populaire.31963197799319801:02:20.960 --> 01:02:25.4203199Donc, il ne faut pas oublier que ça l'empêche d'avoir deux adresses postales,32003201800320201:02:25.560 --> 01:02:26.5403203le fait d'être arrivé.32043205801320601:02:28.360 --> 01:02:33.0803207Donc, c'est vraiment une maison bifamiliale, une résidence.32083209802321001:02:36.640 --> 01:02:40.0403211C'est applicable tant au niveau des stades qui ne peuvent pas avoir deux lois32123213803321401:02:40.060 --> 01:02:43.1203215fonciers, puis il ne peut pas avoir deux résidences, donc deux adresses.32163217804321801:02:43.260 --> 01:02:45.4203219C'est vraiment, c'est très rigoureux à ce niveau-là.32203221805322201:02:45.980 --> 01:02:49.9803223C'est possible de faire une demande de changement de zonage,32243225806322601:02:50.000 --> 01:02:53.9603227donc de R1, R2. Mais encore une fois, il faut justifier pourquoi.32283229807323001:02:54.580 --> 01:02:57.2203231Puis c'est quand même très long, donc c'est une procedure qui est longue.32323233808323401:02:59.060 --> 01:03:00.0803235Maintenant, commercial, donc.32363237809323801:03:00.100 --> 01:03:03.5403239Donc, c'est-à-dire que le commercial, donc, c'est soit local,32403241810324201:03:04.060 --> 01:03:07.7603243artériel et régional. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ça ici ?32443245811324601:03:07.960 --> 01:03:14.0203247C'est que l'artériel commercial, donc, c'est les zones qui sont souvent les plus32483249812325001:03:14.040 --> 01:03:15.8803251proches, donc, de certaines grandes artères.32523253813325401:03:16.000 --> 01:03:20.3003255Donc, c'est moins le sujet du cours, donc, dans le sens où le cours est beaucoup32563257814325801:03:20.320 --> 01:03:21.7003259plus axé, donc, sur le résidentiel.32603261815326201:03:22.040 --> 01:03:25.9603263Mais c'est bon, donc, de savoir que le commercial, ça se sépare vraiment en trois32643265816326601:03:25.980 --> 01:03:27.8003267composantes, donc, trois types de zonage.32683269817327001:03:30.100 --> 01:03:34.0203271Au niveau de l'industriel, c'est vraiment léger, moyen,32723273818327401:03:34.400 --> 01:03:39.4803275lourd. Donc, si c'est L1, I1, excusez-moi, donc c'est industriel léger.32763277819327801:03:39.920 --> 01:03:41.5403279Maintenant, qu'est-ce qu'il y a dans l'industriel léger ?32803281820328201:03:41.740 --> 01:03:42.8803283C'est une très bonne question.32843285821328601:03:43.920 --> 01:03:47.4203287Industriel lourd, c'est vraiment tout ce qui est, on pourrait dire,32883289822329001:03:47.460 --> 01:03:53.7003291raffinage. Donc, usine de traitement des aliments, des32923293823329401:03:53.720 --> 01:03:54.7603295abattoirs, des choses comme ça.32963297824329801:03:54.880 --> 01:03:56.7003299Ça, c'est plus qu'on pourrait contrer industriel.33003301825330201:03:56.720 --> 01:04:02.0603303lourd. Maintenant, léger, c'est probablement, donc, on pourrait s'attendre à ce que33043305826330601:04:02.080 --> 01:04:07.4003307ce soit tout ce qui est maton embouteillage ou chaînes de production alimentaire.33083309827331001:04:07.780 --> 01:04:09.5803311Donc, ça rentre tout dans l'industriel, c'est ici.33123313828331401:04:10.520 --> 01:04:12.7803315Et finalement, il y a agricole et forestier.33163317829331801:04:14.700 --> 01:04:19.9803319Donc, agricole, c'est tout ce qui est ferme et tout ce qui est,33203321830332201:04:20.020 --> 01:04:24.0203323par exemple, production agricoles, les fermettes et autres.33243325831332601:04:25.040 --> 01:04:29.0403327Forestier, ça, c'est un cas qui n'est pas beaucoup documenté,33283329832333001:04:29.080 --> 01:04:29.8803331mais c'est les terres à bois.33323333833333401:04:29.940 --> 01:04:32.4603335Donc, c'est les timberlands. Donc, c'est vraiment tout ce qui est,33363337834333801:04:32.540 --> 01:04:36.8203339les terres qui ne sont pas des fermes, mais qu'on ne peut pas non plus utiliser pour33403341835334201:04:36.840 --> 01:04:37.9803343faire de l'immobilier résidentiel.33443345836334601:04:38.160 --> 01:04:42.0603347Donc, ça vaut très cher. Donc, ça, ici, le forestier, c'est quoi qui est sous33483349837335001:04:42.080 --> 01:04:44.3803351-exploité, mais c'est ce qu'on appelle des terres à bois.33523353838335401:04:45.020 --> 01:04:50.7603355Donc, c'est vraiment des terres qui sont utilisées pour l'exploitation de la forêt.33563357839335801:04:53.080 --> 01:04:57.8403359terres à bois. C'est pas le même, donc ça n'a pas la même vocation,33603361840336201:04:57.960 --> 01:05:00.4403363donc c'est pas le même prix au niveau du terrain.33643365841336601:05:01.500 --> 01:05:04.9603367Il y a beaucoup moins de terres à bois que de terres à agricole,33683369842337001:05:05.060 --> 01:05:07.4203371c'est-à-dire que les fermes, il y en a quand même une bonne quantité.33723373843337401:05:08.600 --> 01:05:11.0403375Les prix augmentent dans le temps également au niveau de l'agricole,33763377844337801:05:11.140 --> 01:05:14.9603379donc c'est-à-dire qu'une ferme, il y a 20 ans, c'était pas tant,33803381845338201:05:15.420 --> 01:05:20.7603383mais là aujourd'hui, je pense que le marché commence à mieux valoriser ce type de33843385846338601:05:20.780 --> 01:05:21.5803387terrain-là.33883389847339001:05:26.000 --> 01:05:30.9203391Maintenant, on arrive donc au niveau de la densité et le coefficient d'occupation du33923393848339401:05:30.940 --> 01:05:33.2003395sol. Qu'est-ce que ça veut dire ça ?33963397849339801:05:33.360 --> 01:05:34.1603399C'est que,34003401850340201:05:35.460 --> 01:05:43.0003403par exemple, dans le cas d'une zone R1 à Gatineau, il y a certains34043405851340601:05:43.020 --> 01:05:47.2603407terrains qui sont obligés, donc il y a un taux d'implémentation maximale du bâtiment34083409852341001:05:47.280 --> 01:05:49.8003411de 40 %. Donc, vous l'aurez compris.34123413853341401:05:50.600 --> 01:05:55.3203415C'est beaucoup moins intéressant lorsqu'on a une implantation maximale de 40 % que,34163417854341801:05:55.440 --> 01:05:58.2603419par exemple, 60 %. Donc, ça va impacter le prix.34203421855342201:05:58.840 --> 01:06:03.8603423Et ça, c'est vraiment, donc, c'est détaillé dans le cadastre et tout ça.34243425856342601:06:04.920 --> 01:06:08.7603427C'est quoi le taux maximal, donc, d'utilisation que vous pouvez faire du terrain.34283429857343001:06:10.040 --> 01:06:14.7603431Il y a des fois aussi que c'est, il y a certains terrains que c'est interdit de34323433858343401:06:14.780 --> 01:06:18.8803435mettre une deuxième, c'est rare, mais par exemple un cabaneau ou autre,34363437859343801:06:18.960 --> 01:06:20.2003439c'est-à-dire que c'est juste une entité.34403441860344201:06:20.680 --> 01:06:25.8803443Il y a beaucoup de règles comme ça qu'il faut bien s'assurer de valider avant de34443445861344601:06:25.900 --> 01:06:26.9203447déterminer la valeur d'un terrain.34483449862345001:06:29.700 --> 01:06:31.6603451Une densité plus élevée, qu'est-ce que ça veut dire ?34523453863345401:06:31.820 --> 01:06:37.3603455C'est qu'on peut construire un bâtiment sur une plus grande proportion de terrain qu34563457864345801:06:37.380 --> 01:06:39.2403459'une densité qui ne serait pas élevée.34603461865346201:06:39.340 --> 01:06:41.9603463On traîne aux alentours par exemple, 60 % par rapport à Cal.34643465866346601:06:42.760 --> 01:06:46.3603467Et également, il y a une hauteur qui est dite « maximal ».34683469867347001:06:46.380 --> 01:06:50.4203471C'est-à-dire que chaque terrain possède, dans le cas d'une R,34723473868347401:06:50.560 --> 01:06:53.4003475par exemple à Gatineau, on pourrait parler de 10 mètres d'auteur maximal.34763477869347801:06:54.180 --> 01:06:55.6803479Ça veut dire que c'est deux étages maximum.34803481870348201:06:56.680 --> 01:07:00.3603483Ce qui est classique pour l'immobilier unifamilial standard.34843485871348601:07:03.720 --> 01:07:04.8403487C'est ça ici.34883489872349001:07:07.120 --> 01:07:12.1203491Maintenant, Maintenant, pourquoi donc c'est important d'analyser le zonage comme ça ?34923493873349401:07:12.320 --> 01:07:16.8803495C'est que, est-ce que le terrain, les questions essentielles en soi ici,34963497874349801:07:17.080 --> 01:07:19.0003499c'est est-ce que le terrain est conforme au zonage actuel ?35003501875350201:07:20.220 --> 01:07:23.2603503Est-ce qu'il y a eu un changement dans le zonage récemment ?35043505876350601:07:25.700 --> 01:07:27.7003507Est-ce que c'est de quoi qui est cohérent aussi avec le quartier ?35083509877351001:07:27.720 --> 01:07:31.0403511C'est-à-dire qu'un terrain, par exemple, R1 sur un axe commercial,35123513878351401:07:31.980 --> 01:07:38.2003515c'est moins intéressant qu'un terrain35163517879351801:07:38.220 --> 01:07:40.5203519C1 sur un axe commercial parce que c'est commercial.35203521880352201:07:42.960 --> 01:07:44.3003523Ici, c'est un exemple positif.35243525881352601:07:44.380 --> 01:07:47.8603527C'est-à-dire que si on aurait un changement de zonage de R1 à C1,35283529882353001:07:48.040 --> 01:07:50.7403531dans ce cas-là précisément, c'est très positif parce que c'est sur un axe35323533883353401:07:50.760 --> 01:07:55.4003535commercial. Mais un terrain commercial, dont un nouveau règlement interdit l'usage35363537884353801:07:55.420 --> 01:07:58.9803539actuel, bien là, ça l'amène à une perte de valeur.35403541885354201:07:59.180 --> 01:08:04.0203543C'est-à-dire qu'imaginez, un terrain qui serait sur un axe commercial qui perdrait35443545886354601:08:04.040 --> 01:08:09.2803547le... Ce serait plus classé C1, ce serait R1, mais là, on serait dans un cas d'une35483549887355001:08:09.300 --> 01:08:10.1003551perte de valeur.35523553888355401:08:11.440 --> 01:08:13.3203555Pourquoi des fois, il y a des changements de zonage ?35563557889355801:08:15.900 --> 01:08:17.2803559Ça dépend donc des municipalités.35603561890356201:08:17.400 --> 01:08:19.7003563Donc, c'est vraiment... Ce n'est pas de quoi qui est le gouvernemental en soi,35643565891356601:08:19.760 --> 01:08:20.9803567c'est vraiment la municipalité.35683569892357001:08:21.080 --> 01:08:22.4203571On va en parler. Ou la MRC.35723573893357401:08:24.040 --> 01:08:28.6403575Une MRC, c'est simplement un regroupement en soi des municipalités.35763577894357801:08:30.200 --> 01:08:36.3803579Par exemple, il y a certaines régions, donc35803581895358201:08:36.400 --> 01:08:37.5603583il y a plusieurs municipalités.35843585896358601:08:37.700 --> 01:08:41.1203587Il y a une MRC qui englobe, donc tout ce qui est aménagement et territoire.35883589897359001:08:42.740 --> 01:08:47.1403591Il y a plusieurs cas. Par exemple, l'île d'Orléans à Québec,35923593898359401:08:47.440 --> 01:08:50.9803595c'est une MRC qui gère toute l'île d'Orléans, mais l'île d'Orléans est séparée en35963597899359801:08:51.000 --> 01:08:54.6603599différentes municipalités. Mais c'est la MRC qui gère donc tout ce qui est36003601900360201:08:54.680 --> 01:09:00.8003603aménagement du territoire et tout ce qui est mettons le foncier36043605901360601:09:00.820 --> 01:09:01.7603607et autres.36083609902361001:09:05.960 --> 01:09:07.7403611Maintenant, est-ce que ça allait jusqu'à présent ?36123613903361401:09:12.220 --> 01:09:14.0603615Oui. Oui, parfait, merveilleux.36163617904361801:09:14.960 --> 01:09:19.7003619Donc, maintenant au niveau des services publics, Parce que malheureusement,36203621905362201:09:19.920 --> 01:09:23.4803623un terrain, habituellement, on veut construire un bâtiment dessus.36243625906362601:09:23.580 --> 01:09:28.4803627Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement pour juste pouvoir faire un36283629907363001:09:28.500 --> 01:09:30.5603631stationnement. On veut vraiment qu'il y ait un bâtiment.36323633908363401:09:31.060 --> 01:09:33.8803635Malheureusement, ça prend des services publics, dont l'aqueduc.36363637909363801:09:34.180 --> 01:09:36.7003639C'est-à-dire qu'un aqueduc, c'est quoi ?36403641910364201:09:36.820 --> 01:09:41.1403643C'est simplement un réseau qui permet d'avoir de l'eau courante.36443645911364601:09:41.300 --> 01:09:44.4603647C'est-à-dire que c'est ce qui vous permet d'avoir de l'eau dans votre robinet,36483649912365001:09:45.540 --> 01:09:47.1803651qui est de l'eau traitée et autres.36523653913365401:09:48.020 --> 01:09:51.3203655Ça ici, le fait d'avoir un puits privé, c'est-à-dire le fait de ne pas avoir d36563657914365801:09:51.340 --> 01:09:56.9603659'aqueduc possible sur le terrain, c'est-à-dire sans service.36603661915366201:09:57.280 --> 01:10:02.4603663On peut parler d'une décote moyenne pour un terrain donné d'à peu près 5 000 à 1536643665916366601:10:02.480 --> 01:10:04.9203667000. C'est quand même relativement important.36683669917367001:10:06.340 --> 01:10:11.9603671Encore une fois, c'est possible d'avoir un service, pas d'avoir de service d36723673918367401:10:11.980 --> 01:10:14.0603675'aqueduc, mais d'avoir un système d'égout.36763677919367801:10:14.200 --> 01:10:16.1803679Donc, c'est-à-dire qu'il y a certains cas que c'est possible.36803681920368201:10:16.380 --> 01:10:22.1003683C'est-à-dire que vous n'avez pas nécessairement l'aqueduc pour l'eau potale,36843685921368601:10:22.300 --> 01:10:28.6803687mais vous avez donc des égouts pour tout ce qui est résidus36883689922369001:10:28.700 --> 01:10:33.3803691sanitaris et autres. Donc, ça ici, le fait de ne pas avoir des goûts sanitaires,36923693923369401:10:33.480 --> 01:10:36.9203695c'est une des cas vraiment plus importantes, entre 10 000 et 25 000.36963697924369801:10:37.080 --> 01:10:39.8603699Donc, ça, c'est parce que ça implique justement le fait d'avoir une fosse sceptique.37003701925370201:10:41.620 --> 01:10:46.4403703c'est moins le cas dans certaines régions il y a encore beaucoup de gens qui ont su37043705926370601:10:46.460 --> 01:10:50.5003707une fausse sceptique, mais malheureusement ça doit être évité c'est-à-dire que vous37083709927371001:10:50.520 --> 01:10:56.5803711avez donc des toilettes qui sont reliées par une sorte de37123713928371401:10:56.600 --> 01:11:00.1003715conduit et ça, ça s'envoie dans une sorte de compartiment qui est un peu dans le sol37163717929371801:11:00.120 --> 01:11:02.9403719et ça doit être du danger par une compagnie spécialisée parce que justement,37203721930372201:11:03.180 --> 01:11:05.3203723les déchets ne sont pas envoyés dans un des...37243725931372601:11:07.640 --> 01:11:10.4603727ça vient souvent avec des terrains qui sont très éloignés.37283729932373001:11:11.260 --> 01:11:15.5003731Par exemple, vous avez sûrement un ami qui vit quand même très éloigné de la ville.37323733933373401:11:16.840 --> 01:11:19.4403735Des fois, dans les municipalités, c'est beaucoup plus...37363737934373801:11:20.600 --> 01:11:23.2603739Justement, quand il n'y a pas beaucoup de choses aux alentours,37403741935374201:11:23.320 --> 01:11:26.8803743le terrain est très grand. Des fois, il n'y a pas d'acaduc et il n'y a pas d'égout.37443745936374601:11:27.560 --> 01:11:31.3603747Ce n'est pas nécessairement une mauvaise chose, mais c'est que ça amène certains37483749937375001:11:31.380 --> 01:11:34.9203751inconvénients au niveau des vidanges sanitaires et tout ça.37523753938375401:11:35.660 --> 01:11:39.0803755Mais ça vient également avec le fait que le terrain est beaucoup plus abordables37563757939375801:11:39.100 --> 01:11:42.7403759dans la plupart des cas. C'est-à-dire que c'est peu probable que dans le centre37603761940376201:11:42.760 --> 01:11:47.5803763-ville de Montréal, vous ayez une fosse sceptique, mais ça vient avec un prix plus37643765941376601:11:47.600 --> 01:11:51.1403767élevé. Maintenant aussi, les égouts pluriales.37683769942377001:11:51.240 --> 01:11:52.5203771Donc, ça, c'est moins important.37723773943377401:11:52.600 --> 01:11:54.2203775Donc, s'il n'y en a pas, l'électricité.37763777944377801:11:54.400 --> 01:11:57.9403779Bon, on n'en parle pas. Ici, il faut vraiment qu'il y ait un service.37803781945378201:11:58.060 --> 01:11:59.3003783Habituellement, l'électricité, c'est inclus.37843785946378601:12:01.260 --> 01:12:04.2603787Et sans service, ça implique de faire un raccordement.37883789947379001:12:04.780 --> 01:12:06.0603791Ce n'est même pas une décote en soi.37923793948379401:12:06.080 --> 01:12:10.1003795Ça implique qu'il faut faire, à moins que ce soit un chalet qui est au…37963797949379801:12:10.120 --> 01:12:14.2403799Je vois pas la situation où on pourrait acheter un terrain où le raccordement38003801950380201:12:14.260 --> 01:12:16.3803803électrique est pas possible à part…38043805951380601:12:16.400 --> 01:12:21.8403807Non, c'est pour ça qu'il n'y a pas d'ajustement qui est mentionné par l'ordre,38083809952381001:12:21.900 --> 01:12:23.1603811c'est juste que c'est pas envisageable.38123813953381401:12:23.340 --> 01:12:25.4603815Il faut faire un raccordement avec qui est au Québec, logiquement.38163817954381801:12:26.040 --> 01:12:28.9403819Le gaz naturel, ça, c'est sans impact majeur.38203821955382201:12:29.040 --> 01:12:32.4003823Donc, c'est-à-dire que le fait de ne pas avoir une entrée,38243825956382601:12:33.560 --> 01:12:38.0203827que le gaz métro, par exemple, ne fournisse pas la zone où vous êtes,38283829957383001:12:38.240 --> 01:12:41.2403831ce n'est pas censé impacter en soi la valeur du terrain.38323833958383401:12:41.400 --> 01:12:45.3403835Parce qu'il y a des alternatives comme l'hydroélectricité fournie par Hydro-Québec.38363837959383801:12:45.660 --> 01:12:49.2603839Surtout que le gaz naturel, c'est surtout pour tout ce qui est...38403841960384201:12:50.380 --> 01:12:52.7203843Souvent, c'est, mettons, les cuisines et tout ça.38443845961384601:12:52.820 --> 01:12:54.1803847Donc, chauffage, je crois, également un peu.38483849962385001:12:54.200 --> 01:12:59.3003851Donc, c'est vraiment moins important, un activé de gaz naturel pour les terrains.38523853963385401:13:01.480 --> 01:13:06.4603855Maintenant, rue Pavée, ça vous l'aurez compris, c'est qu'il n'y a pas encore de…38563857964385801:13:07.500 --> 01:13:14.2603859Le terrain que vous achetez n'est pas rejoint, n'est pas desservi par un réseau38603861965386201:13:14.280 --> 01:13:16.9203863de routes pavées par la ville.38643865966386601:13:16.940 --> 01:13:22.2603867C'est-à-dire que c'est soit un terrain sur du gravier qui a été fait un peu38683869967387001:13:22.280 --> 01:13:26.0603871improvisé, comme on pourrait dire.38723873968387401:13:26.780 --> 01:13:30.6203875Dans ce cas-là, ça implique une décote du terrain de l'ordre de 5 à 15 %.38763877969387801:13:30.640 --> 01:13:32.9603879Là, c'est une décote en pourcentage.38803881970388201:13:33.600 --> 01:13:39.0403883Dépendamment de la taille du terrain, il va falloir justement faire cette route38843885971388601:13:39.060 --> 01:13:44.5003887pavée-là éventuellement. Et ça, c'est souvent, si vous êtes le seul dans ce secteur38883889972389001:13:44.520 --> 01:13:48.0203891-là, c'est probable que la Ville le fasse juste pour votre terrain.38923893973389401:13:48.160 --> 01:13:51.0803895Donc, habituellement, c'est lorsqu'il y a un développement plus important et que les38963897974389801:13:51.100 --> 01:13:56.7003899taxes le permettent. Les taxes importantes aussi, les municipalités québécoises39003901975390201:13:56.720 --> 01:13:59.3203903peuvent imposer des taxes spéciales pour le raccord de mon service.39043905976390601:13:59.480 --> 01:14:04.0203907C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement simplement la personne qui vit ou qui a39083909977391001:14:04.040 --> 01:14:08.5003911les services raccordés. Ça peut être envoyé à tous les résidents donc,39123913978391401:14:08.620 --> 01:14:10.2803915d'une municipalité de données.39163917979391801:14:10.740 --> 01:14:14.7803919Ça permet donc d'agrandir un peu la zone et ça dépend toujours des règles.39203921980392201:14:17.300 --> 01:14:22.4603923Maintenant, au niveau des infrastructures qui sont dites positives et négatives,39243925981392601:14:22.560 --> 01:14:26.7403927c'est-à-dire que tout ce qui est, par exemple, les autoroutes,39283929982393001:14:26.860 --> 01:14:31.5403931les ponts, les stations de métro, tout ce qui est relié au transport.39323933983393401:14:32.720 --> 01:14:36.2003935On peut penser, par exemple, aux nouveaux échangeurs.39363937984393801:14:36.220 --> 01:14:42.4603939C'est-à-dire que ça paraît gêné, mais le fait d'avoir un échangeur,39403941985394201:14:42.580 --> 01:14:48.5603943ça améliore beaucoup la circulation et ça limite certains inconvénients39443945986394601:14:48.580 --> 01:14:53.8603947lorsqu'on veut se déplacer. Et ça, ça a un impact positif sur un terrain donné.39483949987395001:14:54.640 --> 01:14:55.8203951Est-ce qu'il y a un pont qui est proche ?39523953988395401:14:55.840 --> 01:15:01.7203955Par exemple, si on pense juste à la ville de Québec et les vies,39563957989395801:15:01.860 --> 01:15:06.4803959le fait d'être proche d'un pont, ça permet de rejoindre l'autre rive plus39603961990396201:15:06.500 --> 01:15:09.0203963facilement. Donc, le terrain va valoir plus cher à ce niveau-là.39643965991396601:15:12.000 --> 01:15:15.2003967Maintenant, le fait d'être éloigné de ce pont-là, ça diminue la valeur.39683969992397001:15:15.380 --> 01:15:16.7203971C'est logique. Jusqu'à là, il n'y a pas de problème.39723973993397401:15:16.740 --> 01:15:21.3803975Maintenant, le prolongement d'un rapide bus, station de train léger,39763977994397801:15:22.080 --> 01:15:24.5803979aménagement de parcs et cyclables, ça la meilleure également,39803981995398201:15:24.720 --> 01:15:26.8603983donc la valeur du terrain de façon plus modeste.39843985996398601:15:27.500 --> 01:15:30.9803987Est-ce qu'il y a la fibre optique aussi, donc est-ce que la fibre optique de Bell ou39883989997399001:15:31.000 --> 01:15:32.7003991autre est desservie dans cette zone-là ?39923993998399401:15:33.100 --> 01:15:37.8003995donc des fois certains terrains que c'est tellement éloigné qu'il faut quasiment y39963997999399801:15:37.820 --> 01:15:41.6803999aller avec Starlink donc c'est-à-dire Internet satellite mais là ça c'est possible400040011000400201:15:41.700 --> 01:15:46.3204003que ça soit qu'il y ait des cas de plus important maintenant les infrastructures400440051001400601:15:46.340 --> 01:15:51.7404007négatives donc c'est postes de transformation électrique donc ça c'est quoi la poste400840091002401001:15:51.760 --> 01:15:56.0204011de transformation électrique c'est les les petites zones qu'il y a au Québec qui401240131003401401:15:56.040 --> 01:16:00.4804015utilise pour les transformateurs donc pour traiter l'ampérage donc tout ça je ne401640171004401801:16:00.500 --> 01:16:04.1004019connais pas beaucoup là-dedans mais Ils sont très faciles à voir.402040211005402201:16:04.260 --> 01:16:08.5004023C'est-à-dire que c'est une sorte de terrain avec un grillage marqué Hydro-Québec.402440251006402601:16:08.660 --> 01:16:12.9404027Puis là, vous voyez plein de tourelles avec des fils qui passent un peu partout.402840291007403001:16:13.040 --> 01:16:14.4604031C'est ça, c'est de transformation électrique.403240331008403401:16:14.880 --> 01:16:17.8404035Puis ce n'est pas une bonne chose d'avoir ça à côté de son terrain.403640371009403801:16:18.760 --> 01:16:21.3804039Est-ce qu'il y a une station d'épuration aussi un peu à cause de l'odeur des fois ?404040411010404201:16:21.500 --> 01:16:23.1404043Donc, c'est une station d'épuration qui est ouverte.404440451011404601:16:23.960 --> 01:16:26.5804047Tour de communication, donc ligne à haute tension, on en avait parlé tantôt,404840491012405001:16:26.640 --> 01:16:28.5604051ou un dépôt en neige. Pourquoi le dépôt en neige ?405240531013405401:16:28.600 --> 01:16:29.4004055Ce n'est pas une bonne chose.405640571014405801:16:29.260 --> 01:16:31.7404059C'est parce que ça implique qu'il y a beaucoup de camions qui viennent déverser la406040611015406201:16:31.760 --> 01:16:36.6604063neige. À tout moment. Donc, c'est problématique beaucoup pour l'hiver.406440651016406601:16:36.960 --> 01:16:38.4804067Mais dans l'été, ça ne change pas grand-chose.406840691017407001:16:38.660 --> 01:16:39.4604071Mais bon.407240731018407401:16:42.180 --> 01:16:45.6404075Maintenant, au niveau des contraintes environnementales,407640771019407801:16:45.740 --> 01:16:51.6204079ça, c'est très important. C'est probablement un des changements les plus majeurs qu408040811020408201:16:51.640 --> 01:16:56.0404083'il y a eu dans les dernières années au niveau de l'immobilier,408440851021408601:16:56.060 --> 01:16:57.8404087je dirais même dans sa globalité.408840891022409001:16:59.360 --> 01:17:02.5604091C'est un cadre réglementaire qui a été adopté en juin 2025,409240931023409401:17:02.840 --> 01:17:04.6804095qui est en vigueur depuis le 1er mars 2026.409640971024409801:17:04.860 --> 01:17:09.0404099Donc, c'est un remplacement de la classification par écurrence.410041011025410201:17:09.120 --> 01:17:15.2404103C'est-à-dire, ici, avant, on disait qu'une zone était soit inondable 0-20410441051026410601:17:15.260 --> 01:17:20.9604107ans ou 20-100 ans. C'est-à-dire que c'était juste sur le moment de la survenance,410841091027411001:17:21.500 --> 01:17:22.6604111donc c'est-à-dire dans combien de temps.411241131028411401:17:23.760 --> 01:17:29.9404115Mais là, avec justement l'évolution des inondations, la quantité411641171029411801:17:29.960 --> 01:17:32.7004119d'inondations qu'il y a eu dans les dernières années puis le fait que ça a affecté412041211030412201:17:32.720 --> 01:17:36.9404123beaucoup des zones qui étaient justement peu à risque selon cette ancienne412441251031412601:17:36.960 --> 01:17:43.2204127classification-là, bien là maintenant ça a été remis donc en zone très412841291032413001:17:43.240 --> 01:17:47.0604131élevée, élevée, modérée et faible donc on ne considère pas que ça va arriver donc413241331033413401:17:47.080 --> 01:17:50.3004135dans 20 ans, on considère que ça peut arriver à tout moment mais que l'occurrence413641371034413801:17:50.320 --> 01:17:56.2804139est faible donc qu'est-ce que ça veut dire c'est que ici lorsqu'un terrain est414041411035414201:17:56.300 --> 01:17:57.6004143considéré comme étant très élevé414441451036414601:17:59.360 --> 01:18:00.8004147toutes les constructions sont interdites.414841491037415001:18:01.040 --> 01:18:04.4004151C'est-à-dire que c'est interdit de construire de quoi sur un terrain avec une classe415241531038415401:18:04.420 --> 01:18:05.5404155de risque très élevée.415641571039415801:18:07.560 --> 01:18:10.7804159C'est pas négatif non plus la quantité maintenant.416041611040416201:18:10.940 --> 01:18:12.8004163C'est-à-dire que c'est depuis 2026.416441651041416601:18:14.980 --> 01:18:19.9804167Maintenant, les constructions déjà existantes, eux, ils ne sont pas impactés.416841691042417001:18:20.160 --> 01:18:24.8604171C'est-à-dire que les gens ne peuvent pas juste partir, mais pour les assurances,417241731043417401:18:24.960 --> 01:18:27.6004175c'est une catastrophe. C'est-à-dire que les propriétés,417641771044417801:18:27.620 --> 01:18:31.0404179Donc, si vous avez, mettons, un terrain qui est dans une zone très élevée,418041811045418201:18:31.640 --> 01:18:33.8204183bien là, votre terrain ne vaut probablement plus rien parce que vous ne pouvez rien418441851046418601:18:33.840 --> 01:18:36.8404187construire dessus. Mais maintenant, une maison qui est déjà là.418841891047419001:18:39.400 --> 01:18:42.2604191Bon, sa propriété a déjà perdu la valeur, c'est sûr.419241931048419401:18:43.220 --> 01:18:46.2404195Mais le problème, c'est que l'assurance va vraiment, c'est pratiquement impossible419641971049419801:18:46.260 --> 01:18:47.5604199maintenant de s'assurer à ce niveau-là.420042011050420201:18:47.680 --> 01:18:51.4004203Donc, c'est des zones qui sont vraiment jugées, c'est pratiquement ça qu'il va y420442051051420601:18:51.420 --> 01:18:53.5004207avoir une inondation dans les cinq années qui viennent.420842091052421001:18:54.880 --> 01:18:57.9004211et éventuellement, il va y avoir une inondation qui ne va pas se retirer.421242131053421401:18:58.040 --> 01:19:01.7004215Il appelle ça, lorsqu'il y a une inondation, l'eau se retire.421642171054421801:19:02.440 --> 01:19:04.4204219Mais là, ce qui est remarqué, c'est que dans certaines zones,422042211055422201:19:04.560 --> 01:19:08.9804223l'eau ne se retire pas. C'est-à-dire qu'il y a une accumulation d'eau et ça reste422442251056422601:19:09.000 --> 01:19:15.2804227là. C'est ce qui est attendu avec la hausse des marées et la hausse422842291057423001:19:15.300 --> 01:19:16.1004231océanique.423242331058423401:19:17.620 --> 01:19:19.2404235Dans les dernières années, ça a été mesuré.423642371059423801:19:19.260 --> 01:19:21.3004239Donc, c'est surtout certaines zones côtières.424042411060424201:19:22.140 --> 01:19:24.2204243On pourrait penser donc tout ce qui est proche du fleuve Saint-Laurent.424442451061424601:19:25.980 --> 01:19:29.6404247Aussi, au niveau, donc, en soi, on peut mesurer donc ce risque-là aussi un peu avec424842491062425001:19:29.660 --> 01:19:33.9004251le niveau de la propriété par rapport au niveau de la mer.425242531063425401:19:35.540 --> 01:19:38.3804255Mais en soi, donc, ce qui est-ce qui drive surtout la valeur,425642571064425801:19:38.580 --> 01:19:40.0604259c'est les réglementations gouvernementales.426042611065426201:19:40.160 --> 01:19:43.1004263Donc, c'est ici, donc, comme on l'a dit, très élevé.426442651066426601:19:43.660 --> 01:19:45.4004267Aucune nouvelle construction n'est permise.426842691067427001:19:46.760 --> 01:19:51.1404271Élevée, construction fortement restreinte, c'est-à-dire qu'il n'y a pas des427242731068427401:19:51.160 --> 01:19:55.7404275investissements majeurs, de toute façon, aucune banque va financer dans ces zones427642771069427801:19:55.760 --> 01:19:56.5604279-là.428042811070428201:19:57.680 --> 01:20:00.8404283Et maintenant, modérée, c'est permis avec mesures d'immunisation,428442851071428601:20:01.000 --> 01:20:06.2404287c'est-à-dire qu'il y a des mesures qui sont mises en place pour se protéger,428842891072429001:20:06.380 --> 01:20:09.3604291c'est-à-dire des mécanismes pour l'évacuation de l'eau et tout.429242931073429401:20:09.820 --> 01:20:15.8804295et faible, donc c'est permis, excusez-moi, faible, c'est permis avec429642971074429801:20:15.900 --> 01:20:18.1604299adaptation mineure, donc, du terrain, donc, c'est-à-dire que,430043011075430201:20:18.360 --> 01:20:19.6004303là, c'est quand même probable.430443051076430601:20:19.900 --> 01:20:24.6404307Ce qui est important de considérer, c'est que toutes ces zones-là ici,430843091077431001:20:24.840 --> 01:20:28.4804311faibles, c'est pas le, un terrain peut être aussi considéré sans risque,431243131078431401:20:28.860 --> 01:20:31.1604315donc, c'est-à-dire que, puis c'est ce qui représente la plus grande quantité de431643171079431801:20:31.180 --> 01:20:33.8404319terrain, donc, c'est-à-dire que c'est, tout ça ici, c'est pas la majeurité des432043211080432201:20:33.860 --> 01:20:37.4604323terrains, c'est une très faible proportion, peut-être l'ordre de 2% de tous les432443251081432601:20:37.480 --> 01:20:38.6004327terrains sont dans ça ici.432843291082433001:20:42.240 --> 01:20:44.3404331Maintenant, ici, donc, c'est déployé graduellement, donc,433243331083433401:20:44.600 --> 01:20:48.8404335cette nouvelle réglementation-là, mais bon, c'est en vigueur depuis 2026 pour433643371084433801:20:48.860 --> 01:20:52.3804339certaines zones. C'est disponible, donc, sur le…434043411085434201:20:52.400 --> 01:20:56.0004343je pourrais vous retrouver, donc, la map, donc, c'est une map qui est bien détaillée434443451086434601:20:56.020 --> 01:20:59.0204347et c'est ce qui remplace, donc, ici, maintenant, c'est à prendre en compte,434843491087435001:20:59.080 --> 01:21:01.0204351donc, pour tous les évaluateurs, étant donné que ça remplace,435243531088435401:21:01.040 --> 01:21:03.5604355donc, cette mesure-là de risque qui était utilisée avant.435643571089435801:21:07.900 --> 01:21:10.4804359Bon, maintenant, ici, impact sur la valeur.436043611090436201:21:11.080 --> 01:21:14.9204363Un risque faible, c'est-à-dire que si vous êtes ici,436443651091436601:21:16.560 --> 01:21:18.1004367l'impact sur la valeur, c'est quoi ?436843691092437001:21:18.220 --> 01:21:22.5404371C'est une décote de la valeur du terrain de l'ordre de 20 % à peu près.437243731093437401:21:23.060 --> 01:21:27.0604375Ce qui est sur l'ordre. Et de 60 %, si c'est un risque très élevé.437643771094437801:21:28.420 --> 01:21:29.2204379Encore une fois,438043811095438201:21:32.260 --> 01:21:33.4604383pourquoi ce n'est pas 100 % ?438443851096438601:21:35.780 --> 01:21:37.2804387Parce que probablement, il y a des438843891097439001:21:41.080 --> 01:21:45.5204391c'est pas les constructions qui sont officielles qui sont interdites.439243931098439401:21:45.700 --> 01:21:48.0004395C'est les constructions officielles qui sont non permises,439643971099439801:21:48.080 --> 01:21:51.1404399mais bon, il peut y avoir quand même une utilité d'avoir un terrain sans bâtiment440044011100440201:21:51.160 --> 01:21:51.9604403dessus.440444051101440601:21:53.840 --> 01:21:55.7604407Mais bon, pourquoi c'est une décote de seulement...440844091102441001:21:55.780 --> 01:21:58.9804411C'est marqué 60 % et plus, donc c'est pour tout ce qui reste très élevé,441244131103441401:21:59.060 --> 01:22:00.7404415donc c'est vraiment la fourchette qui est en haut.441644171104441801:22:02.800 --> 01:22:06.5204419Et encore une fois, c'est une très faible proportion de tous les terrains dans la442044211105442201:22:06.540 --> 01:22:09.9204423province de Québec. et c'est souvent des terrains qui sont proches de l'eau.442444251106442601:22:10.420 --> 01:22:13.0804427Mais pas proches de l'eau et au niveau de la mer.442844291107443001:22:13.220 --> 01:22:16.3804431C'est-à-dire que ça prend vraiment...443244331108443401:22:17.520 --> 01:22:20.3804435Il faut quand même être très malchanceux pour tomber dans ces types de terrains.443644371109443801:22:20.580 --> 01:22:24.3604439Beaucoup dans la Beauce, si vous connaissez ça, la Beauce est proche de l'Abel444044411110444201:22:24.380 --> 01:22:27.2604443-Québec. Il y a beaucoup de terrains qui sont très élevés dans cette zone-là.444444451111444601:22:27.880 --> 01:22:30.3604447C'est-à-dire que ça fait plusieurs fois qu'il y a des inondations subséquentes.444844491112445001:22:31.280 --> 01:22:32.4204451Ça inonde des maisons.445244531113445401:22:34.980 --> 01:22:38.7204455il a fallu qu'il y ait plusieurs fois des inondations pour que ça soit classé comme445644571114445801:22:38.740 --> 01:22:42.7204459étant un risque très élevé maintenant il n'y a pas juste ça qui drive cette mesure446044611115446201:22:42.740 --> 01:22:45.2204463-là est-ce qu'on est au niveau de la mer ou autre446444651116446601:22:46.920 --> 01:22:50.6404467maintenant il y a certaines zones où tu es très éloigné d'un cours d'eau mais que446844691117447001:22:50.660 --> 01:22:56.6404471malgré tout tu es au niveau de l'océan donc ça c'est plus difficile à447244731118447401:22:56.660 --> 01:23:00.4404475dire pour le gouvernement qu'est-ce qui est très élevé ou non mais447644771119447801:23:02.580 --> 01:23:06.6204479si on prend l'exemple de la Louisiane aux États-Unis avant qu'il y ait une digue qui448044811120448201:23:06.640 --> 01:23:11.7204483flanche et qui inompe toute cette zone-là les gens ne pensaient pas que c'était448444851121448601:23:11.740 --> 01:23:18.6204487possible malheureusement ici au Québec il n'y a pas trop de zones qui sont à448844891122449001:23:18.640 --> 01:23:23.4804491un niveau négatif par rapport au niveau de la mer c'est-à-dire qu'aux États-Unis il449244931123449401:23:23.500 --> 01:23:27.5604495y en a quand même pas mal c'est des zones où par exemple on serait à moins 5 mètres449644971124449801:23:27.580 --> 01:23:30.1804499par rapport au niveau de la mer Donc, ce que ça veut dire,450045011125450201:23:30.220 --> 01:23:33.3604503c'est qu'il y a forcément des barrages ou des digues qui empêchent l'eau de l'océan450445051126450601:23:33.380 --> 01:23:39.9404507de s'infiltrer. Si cette digue-là pète, bien là, ça amène pas juste450845091127451001:23:39.960 --> 01:23:42.8804511un risque pour les bâtiments, mais un risque existentiel pour les habitants.451245131128451401:23:43.160 --> 01:23:47.1204515Donc, en ce moment, avec le champ mathématique, c'est de plus en plus risqué.451645171129451801:23:47.720 --> 01:23:50.8004519Il faut que les mesures de contingence soient revues beaucoup.452045211130452201:23:51.440 --> 01:23:54.3604523C'est pour ça qu'il y a une carte des zones inondables faite par le gouvernement du452445251131452601:23:54.380 --> 01:23:58.0804527Québec ici. Donc, le schéma d'aménagement de la MRC, tout ça,452845291132453001:23:58.160 --> 01:24:00.9004531c'est disponible sur ces sources-là.453245331133453401:24:01.360 --> 01:24:04.6804535Mais vraiment, cartographie, gouvernementale des zones inondables,453645371134453801:24:04.720 --> 01:24:07.9604539c'est bien détaillé. C'est-à-dire que vous pouvez rentrer une adresse ou une454045411135454201:24:07.980 --> 01:24:12.3004543logistique latitude, puis ça vous dit quel type de risque vous êtes ici.454445451136454601:24:13.360 --> 01:24:16.1404547Et encore une fois, ça a été déployé sur 30 % du territoire pour le moment.454845491137455001:24:17.780 --> 01:24:20.7604551Vous pourrez aller voir, mais ce n'est probablement pas terminé encore.455245531138455401:24:20.780 --> 01:24:22.5004555C'est-à-dire que ça prend quand même un certain temps.455645571139455801:24:25.220 --> 01:24:31.2604559Au Québec, il n'y a pas nécessairement, donc là, on456045611140456201:24:31.280 --> 01:24:32.7404563peut parler du risque inondable.456445651141456601:24:32.880 --> 01:24:36.4804567Le risque sismique n'est pas assez fréquent, donc il n'y a pas eu assez de456845691142457001:24:36.500 --> 01:24:37.3404571catastrophes.457245731143457401:24:39.460 --> 01:24:44.8004575Il n'y a pas eu assez de tremblements de tas qui ont causé des dommages importants457645771144457801:24:44.820 --> 01:24:48.7004579pour que l'évaluation immobilière s'attarde à ça.458045811145458201:24:48.720 --> 01:24:52.3804583C'est-à-dire que si on pense au Japon, eux, c'est clair que dans leur métrique,458445851146458601:24:52.560 --> 01:24:55.7804587il y a le risque sismique. Donc, il y a certaines zones au Japon qui sont vraiment458845891147459001:24:55.800 --> 01:24:59.0204591très exquis. Ou on pense par exemple à la Californie.459245931148459401:24:59.880 --> 01:25:01.4204595Mais ce n'est pas pour autant qu'il n'y a pas de risque.459645971149459801:25:01.660 --> 01:25:05.3004599Donc, c'est-à-dire que malgré le fait qu'on n'en prend pas en compte,460046011150460201:25:05.520 --> 01:25:08.2004603parce que justement, il n'y a pas eu beaucoup de tremblementaires historiquement,460446051151460601:25:08.380 --> 01:25:12.8004607est-ce qu'il y a une des plus grandes feuilles de la planète qui est située proche460846091152461001:25:12.820 --> 01:25:16.0404611du fleuve Saint-Laurent ? La question, c'est qu'il ne faut pas qu'il arrive ce461246131153461401:25:16.060 --> 01:25:19.2804615tremblementaire-là. S'il arrive, ça va engendrer des dommages assez importants.461646171154461801:25:20.320 --> 01:25:23.6404619Comme la Colombie-Britannique aussi, la forêt de Saint-Andréas.462046211155462201:25:24.100 --> 01:25:27.2204623C'est toutes des choses qui sont nécessairement basées sur des peut-être.462446251156462601:25:28.380 --> 01:25:32.5004627Et là, au Québec, on n'est pas encore rendu là à prendre en compte les tralumenteurs462846291157463001:25:32.520 --> 01:25:33.5004631dans l'évaluation immobilière.463246331158463401:25:33.620 --> 01:25:36.1204635Mais les inondations sont des rendus là, à ce niveau-là.463646371159463801:25:36.780 --> 01:25:38.6604639Parce que ça fait partie de la réalité.464046411160464201:25:43.480 --> 01:25:48.3804643Maintenant, ici, les zones qui sont à risque de glissement de terrain.464446451161464601:25:48.520 --> 01:25:53.6604647Donc ça, c'est vraiment aussi un autre problème qui est plus réel.464846491162465001:25:54.440 --> 01:25:59.0604651C'est-à-dire qu'un risque de glissement de terrain, c'est simplement une partie d465246531163465401:25:59.080 --> 01:26:03.6004655'une zone qui s'éponde. C'est-à-dire que si vous allez voir au Saguenay-Lac-Saint465646571164465801:26:03.620 --> 01:26:08.3204659-Jean, il y a une zone qui a disparu complètement.466046611165466201:26:08.460 --> 01:26:10.1404663C'est-à-dire que ça fait comme un cratage.466446651166466601:26:11.420 --> 01:26:14.2804667À ce moment-là, il y avait eu beaucoup de...466846691167467001:26:14.300 --> 01:26:16.1604671je crois que c'est dans les années 70.467246731168467401:26:16.940 --> 01:26:20.3204675Même cette municipalité-là, je ne me rappelle plus du nom.467646771169467801:26:22.480 --> 01:26:24.0404679Il y a clairement un cratage qui est visible.468046811170468201:26:24.140 --> 01:26:28.7204683Les maisons ont juste été emportées dans un immense fossé.468446851171468601:26:28.740 --> 01:26:30.7004687C'est-à-dire que là, c'est le terrain qui s'est affaissé,468846891172469001:26:30.740 --> 01:26:31.5804691la route a disparu.469246931173469401:26:33.560 --> 01:26:35.7004695On considère que ce sont des terrains qui sont argileux,469646971174469801:26:35.780 --> 01:26:38.4604699donc c'est des talus argileux et c'est des zones à risque.470047011175470201:26:38.940 --> 01:26:42.2004703Il y a des zones qui sont juste rendues inhabitables, donc certaines zones du Sac de470447051176470601:26:42.220 --> 01:26:48.1004707laque-Saint-Jean, mais habituellement, lorsqu'on dit qu'on est à un risque élevé de470847091177471001:26:48.120 --> 01:26:51.9404711lissement de terrain, on parle d'une décote de l'ordre de 30 à 60 %.471247131178471401:26:52.800 --> 01:26:58.0004715un risque modéré de 10 à 25. Un risque élevé, c'est quand même très rare,471647171179471801:26:58.100 --> 01:27:02.4004719mais bon, c'est possible. Certaines zones du Saguenay, en soi,472047211180472201:27:02.520 --> 01:27:05.7804723tout le Saguenay-Saint-Jean est construit sur un talus argileux.472447251181472601:27:06.060 --> 01:27:08.3004727Maintenant, elles ne sont pas toutes de la même ampleur.472847291182473001:27:09.000 --> 01:27:10.9004731C'est-à-dire qu'il y a des zones qui sont plus stables qu'il y a d'autres.473247331183473401:27:11.920 --> 01:27:17.0204735Et le gros problème avec ça, c'est que, contrairement par exemple au tremblement de473647371184473801:27:17.040 --> 01:27:21.5004739terre, c'est des phénomènes qui arrivent surtout à des intervalles de temps donnés.474047411185474201:27:22.580 --> 01:27:27.2404743ou avec, mettons, à tous les 300 ans, il y a les plaques tectoniques bougent.474447451186474601:27:29.780 --> 01:27:32.5604747Les glissements de terrain, c'est souvent causé par la pluie.474847491187475001:27:32.880 --> 01:27:35.5804751C'est-à-dire que ça n'arrive pas out of nowhere que là,475247531188475401:27:35.700 --> 01:27:38.3404755tout te fout le camp. Ça prend vraiment beaucoup de pluie,475647571189475801:27:38.460 --> 01:27:40.5204759et beaucoup de pluie dans un intervalle de temps donné.476047611190476201:27:41.360 --> 01:27:45.7404763C'est-à-dire que si, par exemple, il tombe 100 000 m de pluie en 4 jours,476447651191476601:27:46.480 --> 01:27:49.9604767ça n'aura pas le même impact que s'il tombe 100 000 m de pluie en 1 heure.476847691192477001:27:51.600 --> 01:27:55.0804771puis qu'est-ce qu'on remarque en ce moment c'est qu'il pleut de moins en moins477247731193477401:27:55.600 --> 01:27:58.5804775lorsqu'on regarde par exemple la durée de l'appui, donc c'est-à-dire que477647771194477801:27:59.580 --> 01:28:02.5604779historiquement l'appui était beaucoup plus réparti à travers les journées puis à478047811195478201:28:02.580 --> 01:28:06.1604783travers le temps donc c'est-à-dire qu'il pleuvait sur une plus longue période,478447851196478601:28:06.200 --> 01:28:11.7604787maintenant il pleut autant mais on a l'impression qu'il pleut jamais donc ça qu'est478847891197479001:28:11.780 --> 01:28:13.5004791-ce que ça veut dire, c'est que l'appui tombe dans une quantité,479247931198479401:28:13.600 --> 01:28:19.1804795dans un intervalle de temps donné plus court, et ça c'est le serment parfait pour479647971199479801:28:19.200 --> 01:28:21.9404799les glissements de terrain. C'est-à-dire que c'est ça qui causait en soi les480048011200480201:28:21.960 --> 01:28:25.9804803glissements de terrain. C'est ça qui a causé le déluge au Saguenay dans les années480448051201480601:28:26.000 --> 01:28:29.180480790. Il y en a même eu récemment.480848091202481001:28:30.100 --> 01:28:33.3604811Au Saguenay-Lac-Saint-Jean, il y avait une zone complète de la route qui était481248131203481401:28:33.380 --> 01:28:37.6804815partie. C'est-à-dire, je crois que c'est la…481648171204481801:28:37.700 --> 01:28:39.7804819c'était quoi déjà le nom ?482048211205482201:28:41.640 --> 01:28:43.6404823C'était proche de l'Anse-Saint-Jean, donc une zone comme ça.482448251206482601:28:44.560 --> 01:28:49.2004827C'était une partie de la route qui était partie à cause d'une puits intense.482848291207483001:28:49.340 --> 01:28:53.5204831C'est-à-dire qu'on parlait beaucoup, une grande quantité de millimètres de puits en483248331208483401:28:53.540 --> 01:28:57.4404835quelques minutes. Et souvent, ce qui est spécial, c'est que si on regarde la483648371209483801:28:57.460 --> 01:28:58.7604839municipalité d'à côté, il ne pleut même pas.484048411210484201:28:58.900 --> 01:29:00.7804843Donc, c'est vraiment concentré des fois à certains endroits.484448451211484601:29:01.800 --> 01:29:02.6004847Et ça, qu'est-ce que ça fait ?484848491212485001:29:02.620 --> 01:29:05.9204851C'est que ça amène des risques élevés de lissement de terrain.485248531213485401:29:06.420 --> 01:29:08.8804855Et c'est souvent beaucoup plus catastrophique un lissement de terrain qu'une485648571214485801:29:08.900 --> 01:29:13.5004859inondation. Un inondation, des fois, le bâtiment est encore exploitable après.486048611215486201:29:14.680 --> 01:29:18.6604863un lissement de terrain, ça amène des risques pour la vie humaine et pour le486448651216486601:29:18.680 --> 01:29:21.3604867bâtiment dans son ensemble. C'est-à-dire que c'est possible qu'après un lissement de486848691217487001:29:21.380 --> 01:29:23.4604871terrain, votre lot n'existe simplement plus.487248731218487401:29:23.880 --> 01:29:27.0404875Tout est emporté. Dans ce cas-là, c'est une zone qui est rendue,487648771219487801:29:27.120 --> 01:29:31.5404879inhabitable. C'est pour ça que c'est très important d'en prendre en compte dans l488048811220488201:29:31.560 --> 01:29:34.8004883'évaluation si vous êtes dans une zone comme ça.488448851221488601:29:35.380 --> 01:29:38.7004887Des fois, ce n'est pas cartographié nécessairement par le gouvernement encore.488848891222489001:29:38.880 --> 01:29:40.5404891C'est pour ça que ça prend des études géotechniques.489248931223489401:29:41.760 --> 01:29:45.5404895Le ministère donc, la sécurité publique a commencé à faire certaines études dans489648971224489801:29:45.560 --> 01:29:49.4404899certaines zones pour justement quantifier le risque de lissement de terrain.490049011225490201:29:51.340 --> 01:29:55.1804903Donc, la cartographie des zones de contrainte, il y a certaines zones qui sont490449051226490601:29:55.200 --> 01:29:58.6804907cartographiées et aussi, donc, il y a une historique également des tremblements,490849091227491001:29:58.840 --> 01:30:02.4204911des mouvements de terrain. Donc, vous pouvez, un évaluateur,491249131228491401:30:04.700 --> 01:30:06.4004915en soi, c'est pas nécessairement à prendre en compte.491649171229491801:30:06.720 --> 01:30:09.6404919Un évaluateur ne va pas nécessairement regarder ça pour toutes les propriétés.492049211230492201:30:09.780 --> 01:30:13.2604923Je dirais que c'est simplement, maintenant, certaines zones archileuses,492449251231492601:30:13.320 --> 01:30:18.8604927comme l'île Laurentide, le Sainte-Nay, donc c'est important,492849291232493001:30:19.000 --> 01:30:23.5204931à Montélie-Gilles, mais par exemple à Montréal et à Québec ou à Trois-Rivières,493249331233493401:30:24.720 --> 01:30:28.1604935il n'y a pas nécessairement, à prendre un compte, le risque de glissement de terrain493649371234493801:30:28.180 --> 01:30:29.1604939pour ne pas en parler.494049411235494201:30:32.860 --> 01:30:35.6204943Mais une inondation, oui. Donc, inondation, ça touche tous les secteurs,494449451236494601:30:35.800 --> 01:30:36.7004947donc sans exception.494849491237495001:30:38.340 --> 01:30:39.1404951Maintenant, Alors,495249531238495401:30:40.560 --> 01:30:42.9004955ici, donc, pour les sites contaminés, donc, c'est ça ici.495649571239495801:30:43.140 --> 01:30:47.3204959Lorsqu'un site est contaminé, dépendamment, donc, ça peut coûter beaucoup d'argent.496049611240496201:30:49.880 --> 01:30:52.5004963Une décontamination, c'est en millions de dollars.496449651241496601:30:52.620 --> 01:30:55.6604967Donc, dépendamment, il y a plusieurs phases à prendre en compte.496849691242497001:30:55.760 --> 01:30:57.7404971Donc, c'est-à-dire qu'il y a des études qui doivent être faites.497249731243497401:30:58.100 --> 01:31:01.3604975Et ça, ça engendre justement des coûts, même avant que la décontamination ait497649771244497801:31:01.380 --> 01:31:02.8804979commencé. Donc, c'est ça le problème.498049811245498201:31:05.020 --> 01:31:08.4004983Il y a un répertoire ici, donc, des terrains contaminés qui sont consultables en498449851246498601:31:08.420 --> 01:31:11.8404987ligne. Donc, c'est le MELCCFQ, donc il fallait le voir.498849891247499001:31:12.460 --> 01:31:14.6604991Ça dit donc justement quel terrain est contaminé ou non.499249931248499401:31:15.440 --> 01:31:19.0404995Qu'est-ce qui est important ici, c'est que le répertoire des terrains contaminés,499649971249499801:31:19.060 --> 01:31:24.4804999il vous permet donc de mesurer le risque implicite qu'un terrain qui n'est pas dans500050011250500201:31:24.500 --> 01:31:28.1405003cette liste-là le soit. Donc, je vais vous donner un exemple.500450051251500601:31:28.340 --> 01:31:31.8805007C'est-à-dire que supposons qu'un terrain qui est, je ne sais pas moi,500850091252501001:31:33.320 --> 01:31:36.7405011une station de service par exemple, ça c'est documenté que le terrain est contaminé,501250131253501401:31:36.880 --> 01:31:38.1205015puis il est encore contaminé.501650171254501801:31:38.980 --> 01:31:42.1405019ou qu'il l'a déjà été, mais que cette zone-là a été contaminée,502050211255502201:31:42.200 --> 01:31:46.4805023c'est important de considérer qu'il y a une probabilité que la contamination se soit502450251256502601:31:46.500 --> 01:31:49.7005027propagée, donc hors de la zone du terrain.502850291257503001:31:50.180 --> 01:31:53.0205031Et si justement vous êtes en train d'évaluer un terrain qui est proche,503250331258503401:31:53.200 --> 01:31:58.3205035donc adjacent ou par exemple à quelques mètres ou centaines de mètres de cette zone503650371259503801:31:58.340 --> 01:31:59.1405039-là,504050411260504201:32:00.580 --> 01:32:02.2405043bien c'est un risque à prendre en compte.504450451261504601:32:02.380 --> 01:32:05.3805047C'est-à-dire que sans appliquer une décote nécessairement,504850491262505001:32:05.920 --> 01:32:11.7005051il doit avoir l'anticipation d'un problème au niveau de la contamination doit être505250531263505401:32:11.720 --> 01:32:12.5205055en compte.505650571264505801:32:13.740 --> 01:32:18.4405059Mais c'est très dur si vous ne faites pas d'études au niveau de...506050611265506201:32:19.160 --> 01:32:21.3605063Encore une fois, c'est un cadre légal.506450651266506601:32:23.240 --> 01:32:25.9605067Tant qu'on ne sait pas que c'est contaminé, ce n'est pas un problème nécessairement.506850691267507001:32:26.060 --> 01:32:27.4805071C'est surtout de quoi le règlementaire.507250731268507401:32:27.720 --> 01:32:29.8405075C'est-à-dire que c'est plus pour l'environnement.507650771269507801:32:29.960 --> 01:32:34.0405079C'est le gouvernement qui oblige lorsqu'on sait que c'est contaminé d'être508050811270508201:32:34.060 --> 01:32:34.8605083décontaminé.508450851271508601:32:40.160 --> 01:32:46.2205087Maintenant, au niveau des servitudes d'Hydro-Québec, c'est les zones qui508850891272509001:32:46.240 --> 01:32:51.4805091sont inconstructibles, servitude de passage, donc c'est limite d'utilisation.509250931273509401:32:52.780 --> 01:32:58.9205095Tout ça ici, vous allez avoir, c'est détaillé, c'est moins de quoi qui est509650971274509801:32:58.940 --> 01:33:03.9005099réellement important. Il faut vraiment vérifier dans le registre foncier,510051011275510201:33:04.020 --> 01:33:06.2605103savoir quelles servitudes sont inscrits et tout.510451051276510601:33:06.980 --> 01:33:09.1405107Et ça, ça implique des décotes habituellement.510851091277511001:33:13.400 --> 01:33:18.6605111Au niveau de tout ce qui est site patrimoniaux, tout ça ici,511251131278511401:33:19.440 --> 01:33:25.5205115l'effet est variable. C'est-à-dire que ça peut511651171279511801:33:25.540 --> 01:33:27.7605119impacter positivement ou négativement.512051211280512201:33:27.920 --> 01:33:31.6005123C'est-à-dire qu'habituellement, on est plus dans un cas d'un immeuble,512451251281512601:33:31.760 --> 01:33:37.0005127mais admettons qu'il y a certains terrains qui sont construits comme étant sur un512851291282513001:33:37.020 --> 01:33:39.4405131site, par exemple, on pourrait dire patrimoineux.513251331283513401:33:39.540 --> 01:33:42.9605135Par exemple, souvent les vieilles villes, il y a certaines zones qui sont513651371284513801:33:42.980 --> 01:33:47.3005139historiques. Par exemple, vous acheteriez là les Plaines-Nabrame,514051411285514201:33:47.440 --> 01:33:51.8805143peu importe le terrain. Il faut pouvoir faire ce que vous voulez dans ce terrain.514451451286514601:33:52.560 --> 01:33:57.2405147C'est-à-dire qu'il y a une limitation au niveau du potentiel constructible du514851491287515001:33:57.260 --> 01:33:58.0605151terrain.515251531288515401:33:59.360 --> 01:34:02.4405155Puis ça, ça peut impacter soit de façon positive ou négative.515651571289515801:34:03.120 --> 01:34:05.5605159Contraintes de démolition, de rénovation de construction.516051611290516201:34:06.400 --> 01:34:08.0605163Des fois, il y a des arts de protection autour.516451651291516601:34:10.320 --> 01:34:13.0405167C'est du cas par contre à ce niveau-là.516851691292517001:34:19.320 --> 01:34:23.2605171Maintenant, c'est plus au niveau des contraintes environnementales,517251731293517401:34:23.360 --> 01:34:27.5805175donc les zones agricoles protégées, donc c'est moins…517651771294517801:34:27.600 --> 01:34:32.2805179ça peut être important d'en prendre compte, c'est tout ce que ça fait en soi,518051811295518201:34:32.400 --> 01:34:37.1405183donc c'est que souvent il y a des zones d'un terrain qui sont limitées,518451851296518601:34:37.240 --> 01:34:38.6405187donc vous n'avez pas nécessairement de capacité.518851891297519001:34:38.960 --> 01:34:43.8605191Donc, lorsqu'il Il y a des protections des boisés.519251931298519401:34:43.940 --> 01:34:46.9005195Donc, si votre terrain est à côté d'un boisé, il y a une certaine zone du terrain519651971299519801:34:46.920 --> 01:34:47.8605199que vous ne pourrez pas utiliser.520052011300520201:34:48.280 --> 01:34:51.9805203Au niveau des banques riveraines aussi, c'est-à-dire tout ce qui est rivière.520452051301520601:34:52.180 --> 01:34:54.9005207Donc, si votre terrain ne passe pas une rivière, il va avoir une zone que vous n520852091302521001:34:54.920 --> 01:34:58.5205211'allez pas pouvoir. Vous êtes propriétaire de cette parcelle de terre-là,521252131303521401:34:58.540 --> 01:34:59.7005215mais vous ne pouvez pas l'utiliser.521652171304521801:35:00.660 --> 01:35:03.5605219Donc, zone agricole protège également.522052211305522201:35:06.200 --> 01:35:07.0005223Maintenant,522452251306522601:35:08.840 --> 01:35:12.4805227Ici, c'est un peu donc la synthèse de la séance d'aujourd'hui.522852291307523001:35:12.640 --> 01:35:14.5005231Vous avez dit que ce ne serait pas nécessairement, donc après ça,523252331308523401:35:14.560 --> 01:35:18.3805235c'est un mini-exemple. Mais en tout au niveau de la matière,523652371309523801:35:18.540 --> 01:35:23.2605239donc ça va pas mal être ça au niveau des métriques et donc tout ce qu'on peut faire524052411310524201:35:23.280 --> 01:35:24.0805243comme ajoutement.524452451311524601:35:27.300 --> 01:35:30.9405247le TP il va vraiment vous permettre de voir comment on peut l'appliquer réellement c524852491312525001:35:30.960 --> 01:35:37.5005251'est pas nécessairement si on sort pas maintenant de moi j'ai la525252531313525401:35:37.520 --> 01:35:44.1005255première fois que j'ai lu que l'ordre des directeurs je me suis dit my god c'est525652571314525801:35:44.120 --> 01:35:50.0805259pas très clair c'est à dire que on s'attend à avoir tel décode pour tel type de526052611315526201:35:50.100 --> 01:35:54.4005263problème mais c'est pas nécessairement le cas puis on peut penser que c'est526452651316526601:35:54.420 --> 01:35:59.2205267simplement parce que, bon, on veut laisser la latitude,526852691317527001:35:59.400 --> 01:36:03.2005271mais ce n'est pas juste ça, donc c'est-à-dire que ce n'est pas des facteurs qui sont527252731318527401:36:03.220 --> 01:36:04.8605275constants dans le temps, donc c'est-à-dire que le fait,527652771319527801:36:05.020 --> 01:36:09.0005279par exemple, de mettre, l'ordre met des balises, donc c'est-à-dire des ordres de528052811320528201:36:09.020 --> 01:36:11.2005283grandeur, de discante qu'on peut appliquer ou de décote,528452851321528601:36:12.160 --> 01:36:15.5605287mais le fait donc de mettre une valeur précise, ça serait vraiment trompeur,528852891322529001:36:15.660 --> 01:36:16.9405291étant donné que ça change à travers le temps.529252931323529401:36:17.680 --> 01:36:23.9005295Donc, ici, quand on dit valeur brute du terrain, c'est simplement la529652971324529801:36:23.920 --> 01:36:30.0205299valeur qui reste au niveau, lorsque vous avez fini votre530053011325530201:36:30.040 --> 01:36:35.7205303comparable, que vous avez acheté pour la superficie, pour tous les facteurs propres530453051326530601:36:35.740 --> 01:36:38.3605307à votre terrain, vous avez une valeur brute.530853091327531001:36:38.960 --> 01:36:42.9205311Et là, de cette valeur-là, vous, vous allez appliquer tout ce qui est discount au531253131328531401:36:42.940 --> 01:36:46.2805315niveau de l'environnement et des risques d'inondations et autres.531653171329531801:36:47.520 --> 01:36:51.6005319Donc, par exemple, si vous arrivez avec un terrain qui vaudrait,532053211330532201:36:51.680 --> 01:36:53.8805323par exemple, je ne sais pas moi, 200 000 $.532453251331532601:36:54.260 --> 01:36:57.6805327Bon. Mais là, vous regardez. Est-ce que vous êtes dans une zone inondable ?532853291332533001:36:59.160 --> 01:37:02.7605331Si oui, et que là, vous êtes dans une zone inondable très élevée,533253331333533401:37:03.260 --> 01:37:06.7205335bien là, vous retirez 60 %, donc selon ce qui est dit par là.533653371334533801:37:07.320 --> 01:37:09.7605339Donc là, on est déjà rendu à 80 000 $.534053411335534201:37:10.020 --> 01:37:10.8205343Ça ne va pas très bien.534453451336534601:37:12.320 --> 01:37:15.0205347Ensuite, vous allez ajuster, donc, au niveau du glissement de terrain,534853491337535001:37:15.280 --> 01:37:17.4805351si c'est le cas. C'est illustratif ici.535253531338535401:37:18.100 --> 01:37:20.200535510 à 60 % ce qu'on avait vu tantôt.535653571339535801:37:21.100 --> 01:37:24.8605359Et ça, c'est vraiment les pourcentages de balises que l'ordre donne.536053611340536201:37:26.500 --> 01:37:30.2005363Encore une fois, c'est appliqué sur la valeur résiduelle de la première étape.536453651341536601:37:30.920 --> 01:37:33.7605367Donc là, vous aurez compris, ça chute vite.536853691342537001:37:34.300 --> 01:37:40.5605371Si vous êtes dans une de ces composantes-là, le537253731343537401:37:40.580 --> 01:37:41.5205375terrain part de la valeur rapidement.537653771344537801:37:42.280 --> 01:37:46.0605379Dans la majorité des cas, vous n'aurez à faire aucun ajustement à cet niveau-là.538053811345538201:37:46.280 --> 01:37:47.3805383c'est vraiment des cas exceptionnels.538453851346538601:37:48.920 --> 01:37:51.2405387Patrimonio aussi. Contamination également.538853891347539001:37:51.500 --> 01:37:57.3805391Donc, ça ne représente même pas 2 % de tous les terrains qui existent dans la539253931348539401:37:57.400 --> 01:38:00.9805395province. Donc, tout ça ici. Mais c'est important de savoir que ça existe.539653971349539801:38:02.340 --> 01:38:04.1005399Parce que ça peut amener justement des littérations.540054011350540201:38:04.220 --> 01:38:08.9005403C'est-à-dire que si vous ne faites pas justement un travail adéquat pour valider que540454051351540601:38:08.920 --> 01:38:12.2405407vous n'êtes pas dans ces zones-là, vous pouvez inscrire un acheteur potentiel en540854091352541001:38:12.260 --> 01:38:15.7805411erreur en lui disant qu'un terrain vaut des 100 000 $, alors qu'en réalité,541254131353541401:38:15.800 --> 01:38:18.1405415il y en vaut 20 000 parce qu'il est dans une zone inondable et qu'il y a un risque541654171354541801:38:18.160 --> 01:38:22.8005419de lissement de terrain. Donc, c'est quand même un travail qui est important.542054211355542201:38:23.120 --> 01:38:26.1405423Même si ça ne représente pas une proportion si importante que ça de toutes les542454251356542601:38:26.160 --> 01:38:29.2205427tâches que vous allez avoir à faire, de tous les mandats que vous allez avoir à542854291357543001:38:29.240 --> 01:38:32.8605431faire, ça doit quand même être pris en compte à chacune des évaluations.543254331358543401:38:33.700 --> 01:38:37.0005435Valider, est-ce que je suis dans une zone inondable et est-ce qu'il y a un lissement543654371359543801:38:37.020 --> 01:38:37.8205439de terrain qui est possible.544054411360544201:38:40.420 --> 01:38:43.2805443Et attention, ce n'est pas parce que vous n'êtes pas dans une zone inondable qu'il n544454451361544601:38:43.300 --> 01:38:45.1205447'y a pas de lissement de terrain également qui est possible.544854491362545001:38:45.140 --> 01:38:50.2005451Donc, c'est-à-dire qu'encore une fois, une zone inondable,545254531363545401:38:50.440 --> 01:38:53.3405455ce n'est pas une zone qui la pluie cause inondation.545654571364545801:38:53.440 --> 01:38:54.3405459C'est vraiment un débordement.546054611365546201:38:54.520 --> 01:38:57.8005463C'est-à-dire que la pluie va causer inondation, mais parce que l'eau aux alentours546454651366546601:38:57.820 --> 01:38:58.6205467va déborder.546854691367547001:39:01.260 --> 01:39:02.8205471Une rivière va déborder et autre.547254731368547401:39:03.800 --> 01:39:06.9005475Si je prends l'exemple du Saguenay-Lac-Saint-Jean, un lissement de terrain est547654771369547801:39:06.920 --> 01:39:09.1805479possible dans certaines zones, puisque ce n'est pas inondable.548054811370548201:39:09.960 --> 01:39:12.6205483Donc, c'est-à-dire que c'est possible l'un sans l'autre.548454851371548601:39:14.180 --> 01:39:16.3805487Maintenant, tout ce qui est contamination, c'est là que c'est le plus,548854891372549001:39:16.560 --> 01:39:20.9005491c'est moins évident. Tout ça, c'est détaillé dans le cadastre et dans le registre549254931373549401:39:20.920 --> 01:39:25.0405495foncier. Et tout ce qui est valeur patrimoniale aussi sur le site de gouvernement,549654971374549801:39:25.280 --> 01:39:28.2205499c'est également donné. Et lorsque vous avez tout enlevé justement ces composantes550055011375550201:39:28.240 --> 01:39:30.6005503-là, vous avez une valeur nette de terrain.550455051376550601:39:31.980 --> 01:39:36.9605507Vous l'aurez compris ici, la valeur brute du terrain, c'est une valeur en dollars.550855091377551001:39:37.120 --> 01:39:40.7005511C'est-à-dire que vous allez vraiment travailler ensuite avec la valeur total du551255131378551401:39:40.720 --> 01:39:42.5605515terrain et non la valeur par pied carré.551655171379551801:39:44.320 --> 01:39:47.5405519Lorsque vous avez fait vos ajustements, vous ramenez la valeur du terrain en dollars552055211380552201:39:47.560 --> 01:39:51.6005523et là, vous continuez les ajustements sur la valeur totale en dollars et non sur la552455251381552601:39:51.620 --> 01:39:54.8405527valeur par pied carré. Donc, c'est vraiment un ajustement en deux étapes.552855291382553001:39:55.340 --> 01:39:58.7805531Donc, on part justement des comparables et on détermine une valeur brute.553255331383553401:39:59.740 --> 01:40:03.4605535Et ensuite, on part de la valeur brute, on en a un peu plus les risques externes.553655371384553801:40:03.600 --> 01:40:07.5205539Donc, ils ont des dons d'application de terrain et on arrive à la valeur nette.554055411385554201:40:08.820 --> 01:40:11.9605543Et comme je vous ai dit, la valeur ici, cette composante-là,554455451386554601:40:12.140 --> 01:40:17.8005547ça va être fait dans une infime fraction de toutes les évaluations que vous allez554855491387555001:40:17.820 --> 01:40:21.6005551avoir. Bon, maintenant.555255531388555401:40:23.820 --> 01:40:28.6605555Donc là, on va terminer avec justement les comparables au niveau des terrains,555655571389555801:40:28.700 --> 01:40:30.1605559plus précisément.556055611390556201:40:31.980 --> 01:40:35.1605563Les critères qui sont essentiels pour choisir les bons comparables.556455651391556601:40:35.180 --> 01:40:40.7605567Donc là, vous avez un mandat, vous avez un terrain évalué et vous devez choisir donc556855691392557001:40:40.780 --> 01:40:42.2605571des comparables qui sont appropriés.557255731393557401:40:43.220 --> 01:40:47.9605575Les critères qui sont essentiels, c'est avoir une localisation qui est quand même557655771394557801:40:47.980 --> 01:40:51.4005579similaire. Donc, comme on avait mentionné, le même secteur ou un secteur qui est558055811395558201:40:51.420 --> 01:40:52.2205583similaire.558455851396558601:40:54.180 --> 01:40:57.9405587C'est pour ça qu'un évaluateur agréé est pertinent.558855891397559001:40:58.160 --> 01:41:00.5805591C'est que, encore une fois, c'est selon votre jugement.559255931398559401:41:01.220 --> 01:41:04.2405595Donc, c'est le jugement qui détermine est-ce que c'est un secteur qui est similaire.559655971399559801:41:05.180 --> 01:41:09.1805599Vous allez voir, il y a beaucoup de choses dans tout ça qui font en sorte que le560056011400560201:41:09.200 --> 01:41:10.4405603jugement est ultra important.560456051401560601:41:10.620 --> 01:41:13.7205607C'est-à-dire que malheureusement, un algorithme automatique ne peut pas560856091402561001:41:13.740 --> 01:41:16.7805611nécessairement le faire bien parce qu'il y a beaucoup de jugement dans ça.561256131403561401:41:16.860 --> 01:41:18.0405615Qu'est-ce qui fait qu'un secteur est similaire ?561656171404561801:41:18.600 --> 01:41:21.6605619Qu'est-ce qui fait ? Et c'est vous qui êtes responsable de la décision que vous allez562056211405562201:41:21.680 --> 01:41:24.1005623prendre. Est-ce que le secteur est similaire ou non ?562456251406562601:41:24.560 --> 01:41:27.5605627Il n'y a pas une règle vraiment qui dit, bon, mais tel secteur est similaire.562856291407563001:41:27.580 --> 01:41:34.3605631C'est vraiment le jugement basé sur une due diligence, donc basé sur une décision563256331408563401:41:34.380 --> 01:41:35.4205635éclairée, donc comme on présume.563656371409563801:41:35.800 --> 01:41:37.9805639Dans la mesure que vous êtes capable de la justifier, ça va.564056411410564201:41:38.820 --> 01:41:41.6605643Maintenant, le zonage. Il faut que ce soit la même classification au niveau du564456451411564601:41:41.680 --> 01:41:47.9605647zonage. Donc, compatible. Donc, c'est-à-dire que, dépendamment,564856491412565001:41:48.040 --> 01:41:51.8205651donc, si R1, vous pouvez utiliser une R2, mais vous ne pouvez pas utiliser,565256531413565401:41:51.840 --> 01:41:54.4205655donc, des zones différentes, c'est-à-dire commerciales.565656571414565801:41:57.540 --> 01:42:01.6605659Maintenant, l'éperficie, il y a un écart maximal qui est recommandé.566056611415566201:42:01.780 --> 01:42:05.9005663C'est-à-dire qu'habituellement, vous ne pouvez pas aller à plus ou moins 30 %.566456651416566601:42:06.280 --> 01:42:10.6205667Ce que ça veut dire, c'est que vous ne pouvez pas utiliser un terrain de 100 000566856691417567001:42:10.640 --> 01:42:15.0805671pieds carrés comme comparable pour déterminer la valeur d'un terrain de 10 000 pieds567256731418567401:42:15.100 --> 01:42:16.8205675carrés. Ce n'est pas possible.567656771419567801:42:18.260 --> 01:42:23.2405679Parce qu'on l'a dit tantôt, il y a une courbe qui est décroissante.568056811420568201:42:23.260 --> 01:42:26.6605683Donc, si vraiment il y a un écart élevé, bien là, ça va être un petit peu déconnecté568456851421568601:42:26.680 --> 01:42:30.6805687au niveau de, justement, premièrement, vous risquez d'avoir un sondage qui est568856891422569001:42:30.700 --> 01:42:35.6805691différent. Puis aussi, c'est peu probable que vous ayez une aussi grosse différence569256931423569401:42:35.700 --> 01:42:38.5805695de superficie dans un secteur qui est similaire.569656971424569801:42:40.260 --> 01:42:41.9005699Donc, habituellement, c'est des règles qui ne vont pas.570057011425570201:42:42.060 --> 01:42:45.4005703C'est-à-dire que s'il y en a une qui ne marche pas, bien les autres risquent de ne570457051426570601:42:45.420 --> 01:42:49.0605707pas marcher non plus. Plus ou moins 30 % au niveau de la superficie.570857091427571001:42:49.400 --> 01:42:51.1005711Comme ça, les ajustements sont plus modestes.571257131428571401:42:51.120 --> 01:42:53.9405715C'est-à-dire que l'ajustement, lorsqu'on a 100 000 pieds carrés,571657171429571801:42:54.160 --> 01:42:58.8605719avec un sujet de 10 000 pieds carrés, l'ajustement va être important.572057211430572201:42:59.700 --> 01:43:01.4005723Donc maintenant, date de vente.572457251431572601:43:03.540 --> 01:43:06.2005727Idéalement, c'est, comme on avait dit, j'avais mentionné Olingo,572857291432573001:43:06.340 --> 01:43:10.860573112 mois. Mais c'est possible donc d'y aller jusqu'à la loi,573257331433573401:43:10.980 --> 01:43:13.4605735donc les normes, c'est jusqu'à 24 mois.573657371434573801:43:14.200 --> 01:43:19.0805739Mais encore une fois, il ne faudrait pas qu'il y ait 4 comparables sur 5 qui soient574057411435574201:43:19.100 --> 01:43:23.3205743supérieurs à 12 mois. Donc, idéalement, c'est inférieur à 12 mois.574457451436574601:43:24.520 --> 01:43:29.0205747Si vous êtes capable d'en avoir, une des règles du pouce,574857491437575001:43:29.120 --> 01:43:33.6005751c'est que si vous n'avez pas le choix, vous pouvez extensionner jusqu'à 24 mois.575257531438575401:43:34.280 --> 01:43:38.4205755Mais s'il y a d'autres comparables disponibles, vous ne devez jamais prioriser un575657571439575801:43:38.440 --> 01:43:40.2005759comparable de 24 mois et moins.576057611440576201:43:40.220 --> 01:43:42.3605763Vous devez toujours prendre ceux-là qui ont…576457651441576601:43:42.380 --> 01:43:48.4605767Si le comparable a été vendu576857691442577001:43:48.480 --> 01:43:52.3805771à l'intérieur des 12 derniers mois, vous pouvez prioriser un comparable,577257731443577401:43:52.420 --> 01:43:57.5205775par exemple, qui a été vendu il y a 8 mois, s'il y a d'autres composantes qui sont577657771444577801:43:57.540 --> 01:44:01.3405779plus similaires. C'est-à-dire que vous pouvez prioriser un comparable qui a été578057811445578201:44:01.360 --> 01:44:03.8405783vendu il y a 8 mois par rapport à un autre qui a été vendu il y a 3 mois.578457851446578601:44:04.660 --> 01:44:05.4605787Donc, ça, c'est permis.578857891447579001:44:07.260 --> 01:44:09.8205791Mais lorsqu'on rentre dans tout ce qui est super à 12 mois,579257931448579401:44:10.080 --> 01:44:11.6805795il faut vraiment que ce soit en dernier recours.579657971449579801:44:11.780 --> 01:44:13.3805799Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas d'autre choix du premier.580058011450580201:44:15.120 --> 01:44:18.6605803Donc, encore une fois, parce qu'on n'est pas capable d'avoir 3 comparables,580458051451580601:44:19.120 --> 01:44:21.9805807d'atteindre le minimum. Donc, c'est-à-dire le 3 comparables nécessaires pour faire580858091452581001:44:22.000 --> 01:44:22.8005811cette méthode-là.581258131453581401:44:24.360 --> 01:44:26.3005815Mais au-delà de 24 mois, ce n'est pas permis.581658171454581801:44:26.320 --> 01:44:32.5605819C'est-à-dire que ce n'est pas autorisé par les normes d'évaluation582058211455582201:44:32.580 --> 01:44:37.6405823immobilière. C'est logique étant donné que plus on a augmenté le nombre de mois582458251456582601:44:37.660 --> 01:44:44.0405827depuis la vente, plus ça met d'importance582858291457583001:44:44.060 --> 01:44:49.0805831sur le taux de croissance qu'on va appliquer de la valeur de l'argent dans le temps.583258331458583401:44:49.240 --> 01:44:54.1405835C'est-à-dire que ça rend certains paramètres qui sont des hypothèses trop importants583658371459583801:44:54.160 --> 01:44:57.4405839dans la valeur totale. Donc, c'est pour ça qu'on limite ça un petit peu.584058411460584201:45:00.020 --> 01:45:04.0205843Maintenant, une transaction qui est dit arm-lens, donc ça veut dire qu'il est sans584458451461584601:45:04.040 --> 01:45:08.9205847lien de dépendance. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de...584858491462585001:45:09.240 --> 01:45:14.3005851C'est une transaction qui est faite sur un marché normal où ce que les mécanismes d585258531463585401:45:14.320 --> 01:45:15.5005855'offres et de demandes sont respectées.585658571464585801:45:16.240 --> 01:45:21.8205859Donc, c'est-à-dire que malheureusement, des fois, il y a certaines transactions qui586058611465586201:45:21.840 --> 01:45:25.9405863sont faites et que ce ne sont pas des transactions qui sont sans lien de586458651466586601:45:25.960 --> 01:45:28.0605867département. Donc, c'est-à-dire que ce sont des transactions qui sont plus586858691467587001:45:28.080 --> 01:45:33.9805871officieuses. Donc, c'est-à-dire que, par exemple, une personne qui vendrait à son587258731468587401:45:34.000 --> 01:45:37.0005875ami un terrain, ça passe comme étant une transaction immobilière.587658771469587801:45:37.300 --> 01:45:44.2805879Mais en soi, il y a un deal derrière où il y a comme une sorte de service588058811470588201:45:44.300 --> 01:45:46.7005883rendu. Donc, on ne sait pas nécessairement tous les...588458851471588601:45:46.720 --> 01:45:48.7405887Ou un père qui vend un terrain.588858891472589001:45:48.760 --> 01:45:52.5405891mais peu importe, donc, transaction familiale et autre,589258931473589401:45:53.460 --> 01:45:55.8405895ça fait en sorte que ce n'est pas une transaction qui est jugée,589658971474589801:45:55.900 --> 01:45:58.5805899donc, basée sur les mécanismes, donc, de l'offre et la demande.590059011475590201:45:58.740 --> 01:46:00.7405903Donc, ça ne peut pas vraiment être utilisé dans un comparable,590459051476590601:46:01.600 --> 01:46:02.5005907étant donné que ce serait biaisé.590859091477591001:46:05.280 --> 01:46:06.8605911Habituellement, c'est quand même très facile à voir.591259131478591401:46:07.080 --> 01:46:08.9405915Souvent, ça doit être déclaré, mais bon, ça ne l'est pas.591659171479591801:46:09.560 --> 01:46:12.3005919C'est souvent des prix qui sont un peu, des prix ronds,592059211480592201:46:12.460 --> 01:46:15.9805923je ne sais pas. Donc, c'est, c'est, c'est, c'est censé être déclaré,592459251481592601:46:16.020 --> 01:46:16.8205927donc, par les,592859291482593001:46:18.540 --> 01:46:22.2605931prend par le notaire qui fait la transaction puis qui saisit la transaction.593259331483593401:46:22.580 --> 01:46:24.9405935Mais bon, il faut s'instruire que ce soit une condition,593659371484593801:46:25.280 --> 01:46:30.9205939que les conditions de vente sont dites normales et qu'il y a eu justement une594059411485594201:46:30.940 --> 01:46:35.0405943décision qui était éclairée basée sur les marchés pour déterminer le prix qui était594459451486594601:46:35.060 --> 01:46:37.8805947payé. Maintenant, les services.594859491487595001:46:38.160 --> 01:46:40.4005951On essaie donc d'avoir des services qui sont similaires.595259531488595401:46:40.540 --> 01:46:42.3205955C'est-à-dire que ce n'est pas toujours possible.595659571489595801:46:44.660 --> 01:46:46.1605959Pourquoi tout ça, c'est essentiel ?596059611490596201:46:46.180 --> 01:46:51.2805963c'est que si vous réussissez à minimiser cette différence-là,596459651491596601:46:51.920 --> 01:46:53.6605967l'ajustement après est moins important.596859691492597001:46:53.780 --> 01:46:55.0205971C'est-à-dire que vous faites moins d'ajustements.597259731493597401:46:55.760 --> 01:46:58.5005975Plus vous allez avoir des comparables qui ne vont pas respecter ces critères-là,597659771494597801:46:59.380 --> 01:47:02.5205979plus vous allez devoir faire un ajustement important par la suite.598059811495598201:47:03.280 --> 01:47:05.6405983Et ça, ça amène un certain biais.598459851496598601:47:06.020 --> 01:47:10.3205987C'est-à-dire qu'on le dit, les ajustements, c'est beaucoup subjectif.598859891497599001:47:10.460 --> 01:47:12.1205991C'est basé sur votre analyse du marché.599259931498599401:47:12.280 --> 01:47:13.2405995C'est basé sur de l'empirique.599659971499599801:47:13.340 --> 01:47:15.7805999C'est basé sur ce qu'on pense qui est un discount approprié.600060011500600201:47:16.660 --> 01:47:19.8606003Donc, la solution la plus adaptée, c'est que s'il y a assez de transactions,600460051501600601:47:20.480 --> 01:47:24.8006007s'il y a assez de comparables qui sont identiques, disponibles,600860091502601001:47:25.020 --> 01:47:31.2006011vous devez privilégier ces comparables-là parce qu'on est dans une situation où les601260131503601401:47:31.220 --> 01:47:34.9406015achetements vont être limités et la marge d'erreur est moins importante.601660171504601801:47:35.640 --> 01:47:38.9006019Donc, on le dit, si on a des comparables identiques ou pratiquement identiques,602060211505602201:47:38.980 --> 01:47:42.4206023donc qui ont le même zonage, sensiblement la même localisation,602460251506602601:47:43.120 --> 01:47:47.3206027et en soi, on a simplement la superficie ajustée, donc à plus ou moins 30%,602860291507603001:47:47.340 --> 01:47:51.6606031et donc le délai de vente. Donc, ça ne sera jamais réellement la même vente,603260331508603401:47:51.740 --> 01:47:55.0606035mais plus ça s'en approche, plus on a moins d'ajustements à faire.603660371509603801:47:55.340 --> 01:47:57.0406039C'est l'intention derrière ça.604060411510604201:48:01.000 --> 01:48:03.7406043Maintenant, au niveau des sources des données.604460451511604601:48:07.760 --> 01:48:12.3806047C'est probablement le coût le plus important.604860491512605001:48:12.600 --> 01:48:15.8606051Donc, ici, c'est la source la plus officielle.605260531513605401:48:15.960 --> 01:48:21.7606055Donc, les transactions, c'est JLR, Terranet, donc qui les font.605660571514605801:48:22.080 --> 01:48:24.9606059Donc, ces données-là, donc ça, c'est vraiment les données officielles des606060611515606201:48:24.980 --> 01:48:26.6006063transactions et c'est très détaillé.606460651516606601:48:26.720 --> 01:48:32.4606067Donc, c'est-à-dire que là-dedans, vous avez vraiment tous les lacs notariés.606860691517607001:48:32.600 --> 01:48:35.6406071Donc, tout est là. toutes les spécifications.607260731518607401:48:35.880 --> 01:48:37.7406075Donc, c'est vraiment ultra détaillé, mais c'est payant.607660771519607801:48:37.940 --> 01:48:40.8406079Donc, c'est-à-dire que c'est soit par transaction.608060811520608201:48:41.360 --> 01:48:43.6206083Vous avez vraiment, donc, tous les détails.608460851521608601:48:44.000 --> 01:48:45.9606087Est-ce que la personne a acheté avec une hypothèque ?608860891522609001:48:46.260 --> 01:48:48.4606091Est-ce que tout est détaillé ?609260931523609401:48:49.460 --> 01:48:54.7006095Maintenant, il y a, dans le fond, pour tout ce qui est professionnel,609660971524609801:48:54.820 --> 01:48:59.8206099donc, lorsque vous allez être évaluateur, donc, vous allez être membre de l'ordre,610061011525610201:49:00.220 --> 01:49:02.8406103vous allez avoir accès à un abonnement qui est payant pour les professionnels.610461051526610601:49:02.860 --> 01:49:06.2406107C'est-à-dire que ce n'est pas possible d'avoir cet abonnement-là si vous n'êtes pas610861091527611001:49:06.260 --> 01:49:08.9406111soit un courtier immobilier ou un évaluateur.611261131528611401:49:09.420 --> 01:49:13.6206115Il faut faire une demande. Ça vous permet donc de ne pas payer à l'unité611661171529611801:49:13.640 --> 01:49:18.8006119nécessairement. Vous avez comme un package qui vous permet donc d'avoir une quantité612061211530612201:49:18.820 --> 01:49:20.4006123de transactions à un prix plus réduit.612461251531612601:49:21.260 --> 01:49:23.8806127Et ça, c'est essentiel. Donc, c'est vraiment la source de données la plus612861291532613001:49:23.900 --> 01:49:29.8806131essentielle. Donc, c'est ici, à ce niveau-là, c'est vraiment tout ce qui est613261331533613401:49:29.900 --> 01:49:35.8206135l'historique des ventes. Maintenant, MLS et Centris, ça,613661371534613801:49:35.880 --> 01:49:38.4806139c'est vraiment tout ce qui touche aux propriétés qui sont affichées.614061411535614201:49:40.180 --> 01:49:42.9806143Ça, c'est via, donc, c'est les courtiers qui ont accès à ça.614461451536614601:49:43.680 --> 01:49:47.3006147Et ce n'est pas nécessairement, donc, nécessaire pour un évaluateur agréable,614861491537615001:49:47.420 --> 01:49:50.7406151mais ça vous permet, donc, il y a certains comparables que vous allez devoir,615261531538615401:49:50.760 --> 01:49:54.5806155donc, faire à partir des propriétés affichées et non des prix historiques.615661571539615801:49:54.960 --> 01:49:59.1006159On va le voir plus tard dans le cours, mais ça peut être possible,616061611540616201:49:59.180 --> 01:50:00.9006163donc ça peut être utile d'avoir ces données-là, MLS.616461651541616601:50:02.460 --> 01:50:05.6006167Registre foncier, donc, pour les actes, prix, servitude également.616861691542617001:50:06.300 --> 01:50:07.9606171Donc, c'est en ligne et payant.617261731543617401:50:08.080 --> 01:50:10.2206175Donc, c'est tout ce qui touche au niveau,617661771544617801:50:12.120 --> 01:50:14.7406179par exemple, la dimension exacte et autres.618061811545618201:50:15.220 --> 01:50:17.1406183Le rôle d'évaluation, c'est gratuit et en ligne.618461851546618601:50:17.460 --> 01:50:22.0406187Donc, c'est tout ce qui touche, maintenant, le prix d'évaluation foncière et autres.618861891547619001:50:23.360 --> 01:50:24.9206191Cadastre, c'est également en ligne.619261931548619401:50:25.460 --> 01:50:29.3406195Ce n'est pas payant. Maintenant, les données de marché.619661971549619801:50:29.500 --> 01:50:32.9406199Donc, ça, c'est tout ce qui touche aux données agrégées du marché et de certains620062011550620201:50:32.960 --> 01:50:36.1606203critères. Donc, par exemple, comment le marché se comporte.620462051551620601:50:36.400 --> 01:50:38.1806207Il y a Altus qui fournit des données de marché.620862091552621001:50:38.280 --> 01:50:39.3206211C'est un abonnement payant également.621262131553621401:50:41.180 --> 01:50:43.8006215La carte des zones inondables, c'est en ligne et c'est gratuit.621662171554621801:50:44.460 --> 01:50:48.4006219Et les zones agricoles, vous pouvez les avoir avec le CPTAQ.622062211555622201:50:48.500 --> 01:50:49.5006223Donc, c'est gratuit également.622462251556622601:50:50.460 --> 01:50:56.7606227Il faut utiliser toutes ces sources-là de façon intégrée pour être capable d622862291557623001:50:56.780 --> 01:50:59.3006231'avoir le meilleur framework pour faire une évaluation.623262331558623401:50:59.640 --> 01:51:02.4006235Ce n'est pas juste une source, c'est toutes ces sources-là.623662371559623801:51:07.420 --> 01:51:12.4206239Plus votre système va être vraiment rigoureux, puis surtout vous allez avoir un624062411560624201:51:12.440 --> 01:51:17.9006243système qui va être adapté. Donc, c'est-à-dire que ça vaut la peine de se mettre un624462451561624601:51:17.920 --> 01:51:22.6406247cadre méthodologique clair dès le départ pour éviter de justement refaire à chaque624862491562625001:51:22.660 --> 01:51:27.0606251fois un travail qui est laborieux et qui pourrait être justement pas automatisé,625262531563625401:51:27.220 --> 01:51:33.3206255mais réduit avec le… mettons par exemple, on pourrait625662571564625801:51:33.340 --> 01:51:36.6406259penser à un chiffrier Excel qui est automatisé par exemple sur la collecte des626062611565626201:51:36.660 --> 01:51:37.6806263données, ça peut être de quoi qu'il y ait.626462651566626601:51:38.880 --> 01:51:41.1606267Maintenant, au niveau donc des processus d'ajustement.626862691567627001:51:43.540 --> 01:51:46.5206271Lorsque vous faites la collecte des données comparables,627262731568627401:51:46.700 --> 01:51:51.3406275vous allez donc vérifier dans un premier temps, et ici encore une fois,627662771569627801:51:51.420 --> 01:51:56.2206279ça va être dans le JLR Terranet, est-ce que la vente est Armletch ?628062811570628201:51:56.380 --> 01:52:01.3006283C'est-à-dire, est-ce qu'elle est faite entre un acheteur et un vendeur qui est dit628462851571628601:52:01.320 --> 01:52:06.6006287conscient des prix du marché et autres.628862891572629001:52:07.540 --> 01:52:12.1406291Maintenant, ensuite, il faut choisir l'unité de comparaison que vous allez utiliser.629262931573629401:52:12.620 --> 01:52:16.0006295Vous les avez ici, on les a mentionnées, donc lorsqu'on est dans un unité familial,629662971574629801:52:16.020 --> 01:52:17.9806299on utilise du pied carré, etc.630063011575630201:52:19.020 --> 01:52:22.7006303Il faut identifier les différences entre chaque comparable et le sujet.630463051576630601:52:23.840 --> 01:52:27.1006307C'est important. pour ensuite quantifier les ajustements.630863091577631001:52:28.060 --> 01:52:30.3806311C'est important, plus vous allez prendre des comparables qui sont proches,631263131578631401:52:30.560 --> 01:52:31.6606315moins l'ajustement va être nécessaire.631663171579631801:52:34.020 --> 01:52:37.2606319C'est ici vraiment que là, on est dans des cas très subjectifs,632063211580632201:52:37.360 --> 01:52:38.9206323donc quantifier les ajustements.632463251581632601:52:39.580 --> 01:52:41.9006327Et ça dépend justement de tout ce qui est marché.632863291582633001:52:42.800 --> 01:52:44.4406331Les ajustements vont changer à travers le temps.633263331583633401:52:44.920 --> 01:52:49.1006335C'est-à-dire que le marché peut faire en sorte que certaines choses ont de la valeur633663371584633801:52:49.120 --> 01:52:50.9806339à un temps donné, mais qu'éventuellement, ça change.634063411585634201:52:51.940 --> 01:52:55.2206343Donc, il faut appliquer, donc, justement, les ajustements au calcul.634463451586634601:52:55.720 --> 01:52:57.9206347Et là, on réconcilie les valeurs et on conclut.634863491587635001:52:58.200 --> 01:53:00.4406351Et conclure, donc, c'est ça. Ici, réconcilier les valeurs,635263531588635401:53:00.520 --> 01:53:02.4206355c'est ça qui va vous permettre, donc, de déterminer la valeur brute,635663571589635801:53:02.600 --> 01:53:03.4806359comme on a parlé tantôt.636063611590636201:53:08.600 --> 01:53:14.6806363Donc, ici, certains ajustements affectent la base.636463651591636601:53:15.900 --> 01:53:21.5406367Ici, c'est tout ce qui, maintenant, que vous pouvez, ce sont des ajustements qui ne636863691592637001:53:21.560 --> 01:53:27.5406371sont pas basés sur les caractéristiques du terrain à637263731593637401:53:27.560 --> 01:53:32.1006375proprement parler. Ici, le droit de propriété, est-ce que c'est un plein droit,637663771594637801:53:32.120 --> 01:53:34.3406379les conditions de la vente, qu'est-ce que c'est une succession ?638063811595638201:53:34.560 --> 01:53:36.8606383Donc, quand c'est une succession, des fois, il y a une transaction,638463851596638601:53:37.000 --> 01:53:38.9006387donc ça ne va pas nécessairement être de quoi vous allez pouvoir utiliser.638863891597639001:53:39.460 --> 01:53:45.6206391Et malheureusement, dans une succession, la succession met un prix de marché639263931598639401:53:45.640 --> 01:53:49.9406395pour dire que ça a été cédé à tel prix, mais ce n'est pas nécessairement de quoi qui639663971599639801:53:49.960 --> 01:53:51.1206399est régi selon l'offre et la demande.640064011600640201:53:51.800 --> 01:53:55.2006403Donc, c'est pour ça que c'est limité l'utilisation, enfin,640464051601640601:53:55.220 --> 01:53:59.2006407pas limité, ne pas utiliser ces types de ventes-là pour vos comparables.640864091602641001:53:59.900 --> 01:54:04.3406411Pourquoi ? Parce que, par exemple, souvent, une succession va,641264131603641401:54:04.920 --> 01:54:08.5806415pour que le calcul de l'impôt de la succession puisse être fait,641664171604641801:54:08.660 --> 01:54:12.1606419c'est-à-dire que, par exemple, si on est dans le cas d'un terrain que la succession642064211605642201:54:12.180 --> 01:54:16.9406423cède à quelqu'un, il faut qu'il y ait un calcul qui soit fait pour le calcul du gain642464251606642601:54:16.960 --> 01:54:23.0006427en capital sur le terrain. Ce n'est pas le bien immobilier principal.642864291607643001:54:23.700 --> 01:54:27.8606431Donc, pour ça, il faut déterminer un prix de cessation hypothétique.643264331608643401:54:27.880 --> 01:54:29.8606435C'est-à-dire pour les funds d'impôt.643664371609643801:54:30.040 --> 01:54:34.3606439Et ça va être ce prix-là qui va être utilisé comme valeur pour la vente.644064411610644201:54:34.780 --> 01:54:39.0206443Mais malheureusement, c'est un prix qui est déterminé de façon mécanique et non644464451611644601:54:39.040 --> 01:54:40.6206447selon les conditions du marché.644864491612645001:54:40.720 --> 01:54:43.4606451C'est-à-dire que ce n'est pas le résultat d'une entente entre un acheteur et un645264531613645401:54:43.480 --> 01:54:45.3206455vendeur dans un marché ouvert.645664571614645801:54:46.760 --> 01:54:47.9606459Donc, ça, c'est ça ici.646064611615646201:54:50.600 --> 01:54:53.8206463Ici, donc, ça, c'est l'ajustement qui aurait, par exemple,646464651616646601:54:54.000 --> 01:54:58.26064673 % par année sur un terrain donné, sur le value dernier cours.646864691617647001:55:00.840 --> 01:55:06.3806471toujours donc ici, ici dans ce cas-là, ça c'est des exemples d'achetements qui sont647264731618647401:55:06.400 --> 01:55:10.4406475quantitatifs, c'est-à-dire qu'ils sont exprimés en dollars ou en pourcentage,647664771619647801:55:10.560 --> 01:55:16.6606479c'est des achetements qui sont faits en unité d'une valeur d'achetement,648064811620648201:55:16.780 --> 01:55:21.9806483par exemple, la superficie c'est un achetement qui est quantitatif,648464851621648601:55:22.320 --> 01:55:25.9606487le temps également, c'est-à-dire que c'est un nombre de mois qui détermine l648864891622649001:55:25.980 --> 01:55:28.5206491'achetement que vous allez faire, le nombre de mois qu'il y a eu depuis la vente.649264931623649401:55:29.680 --> 01:55:32.3006495Maintenant, il y a d'autres ajustements qui sont dits qualitatifs.649664971624649801:55:32.460 --> 01:55:37.9006499C'est-à-dire que ça va être exprimé selon trois composants.650065011625650201:55:38.160 --> 01:55:41.5806503C'est toujours ça. C'est vraiment une norme supérieure,650465051626650601:55:41.660 --> 01:55:44.4206507inférieure ou similaire. C'est-à-dire que pour chacun des comparables que vous allez650865091627651001:55:44.440 --> 01:55:48.7206511avoir, par exemple, localisation, ça doit être exprimé comme ça.651265131628651401:55:51.220 --> 01:55:55.0006515Il faut privilégier les ajustements quantitatifs lorsque les données le permettent.651665171629651801:55:55.520 --> 01:55:57.2406519Toujours, mais ce n'est pas toujours le cas.652065211630652201:55:57.740 --> 01:55:58.6806523Donc, des fois, ça ne le permet pas.652465251631652601:55:59.640 --> 01:56:02.9206527Et pour chacun des exemples comme localisation, environnement,652865291632653001:56:03.140 --> 01:56:05.8006531la vue, c'est un ajustement qui est dit qualitatif.653265331633653401:56:05.920 --> 01:56:08.1006535Donc, vous devez déterminer est-ce que le comparable que j'ai là,653665371634653801:56:08.580 --> 01:56:13.9006539il y a une localisation qui est supérieure, inférieure ou similaire à mon sujet.654065411635654201:56:15.140 --> 01:56:16.9606543Et vous faites ça pour chacun des comparables.654465451636654601:56:18.180 --> 01:56:21.5406547Et là, ensuite, vous allez pouvoir ajuster en conséquence.654865491637655001:56:22.180 --> 01:56:26.0206551Et là, maintenant, l'ajustement que vous allez faire pour une différence de ces655265531638655401:56:26.040 --> 01:56:29.8406555composantes-là, donc c'est-à-dire le fait que ce soit supérieur par rapport à un655665571639655801:56:29.860 --> 01:56:35.5406559sujet, quel ajustement je fais, c'est basé sur d'autres comparables que vous allez656065611640656201:56:35.560 --> 01:56:39.8206563utiliser. Donc, vous allez pouvoir vraiment vérifier empiriquement quel ajustement656465651641656601:56:39.840 --> 01:56:41.4206567qui doit être fait pour telle région donnée.656865691642657001:56:42.300 --> 01:56:44.9206571Donc, il n'y a pas nécessaire de nombre pour tous les types d'ajustement.657265731643657401:56:45.080 --> 01:56:47.0806575C'est-à-dire que c'est vrai, on a des benchmarks.657665771644657801:56:47.100 --> 01:56:50.2606579Vous pouvez les appliquer, mais la meilleure façon de faire,658065811645658201:56:50.340 --> 01:56:52.7006583c'est d'aller valider aussi empiriquement, est-ce que ça tient la route,658465851646658601:56:52.860 --> 01:56:53.7806587cet ajustement-là.658865891647659001:57:00.200 --> 01:57:04.5606591Maintenant, le principe de l'ajustement, donc ici, la règle fondamentale,659265931648659401:57:04.700 --> 01:57:11.9606595c'est quoi ? C'est qu'on a un comparable et on l'ajuste pour qu'il soit cohérent659665971649659801:57:11.980 --> 01:57:14.1606599avec le sujet. C'est-à-dire qu'on n'ajuste pas le sujet,660066011650660201:57:14.260 --> 01:57:16.2206603on a un comparable qui a un prix par prix corré de main.660466051651660601:57:17.100 --> 01:57:20.0206607et on veut l'ajuster pour qu'il soit aligné avec le sujet.660866091652661001:57:22.360 --> 01:57:25.2606611On ajuste toujours le comparable vers le sujet et non le contraire.661266131653661401:57:25.920 --> 01:57:31.3806615Ça, qu'est-ce que ça fait ? C'est que, par exemple, si un comparable a une661666171654661801:57:31.400 --> 01:57:37.2806619caractéristique qui est supérieure au sujet, on va aller faire un ajustement qui est662066211655662201:57:37.300 --> 01:57:43.7206623négatif. Donc, si le comparable a, par exemple, une localisation662466251656662601:57:43.740 --> 01:57:47.0206627qui est meilleure que le sujet, on va faire un ajoutement négatif de la valeur du662866291657663001:57:47.040 --> 01:57:49.4206631comparable parce qu'on veut qu'il soit lié avec un sujet qui est inférieur.663266331658663401:57:50.540 --> 01:57:53.8806635Donc, c'est ça l'intuition. Donc, comparable supérieur au sujet,663666371659663801:57:54.000 --> 01:57:56.1206639c'est un ajoutement qui est négatif, on le ramène vers le bas.664066411660664201:57:56.460 --> 01:57:59.8206643Et un comparable qui est inférieur au sujet, un ajoutement qui est positif,664466451661664601:57:59.880 --> 01:58:04.8006647donc on le ramène vers le haut, étant donné que le comparable est inférieur au664866491662665001:58:04.820 --> 01:58:09.2406651sujet. Donc, c'est ça. Par exemple, si on a une propriété qui est,665266531663665401:58:09.260 --> 01:58:12.3206655excusez-moi, un terrain qui a une localisation parfaite,665666571664665801:58:12.380 --> 01:58:15.8206659on veut l'évaluer, mais qu'on a un comparable qui est une localisation qui est666066611665666201:58:15.840 --> 01:58:19.2806663beaucoup moins intéressante, il va falloir qu'on ajuste la valeur de ce comparable666466651666666601:58:19.300 --> 01:58:21.4406667-là parce que sinon, le prix ne sera pas assez élevé.666866691667667001:58:22.020 --> 01:58:23.2406671Donc, c'est ça qu'on dit qu'on le ramène vers l'eau.667266731668667401:58:24.640 --> 01:58:27.8006675Maintenant, ça c'est l'exemple qu'on avait fait au dernier cours.667666771669667801:58:28.120 --> 01:58:28.9206679Donc,668066811670668201:58:30.300 --> 01:58:33.4006683ça termine pas mal la matière aujourd'hui.668466851671668601:58:33.500 --> 01:58:34.5006687Je t'avais dit que ça allait être plus court.668866891672669001:58:34.640 --> 01:58:38.7206691Donc, à ce niveau-là. Donc, c'est ça pour le terrain.669266931673669401:58:38.880 --> 01:58:42.5206695Donc, vraiment, soit la composante de terrain est terminé.669666971674669801:58:44.440 --> 01:58:47.4006699Je vais vous faire, je vais mettre sur le site du cours,670067011675670201:58:49.000 --> 01:58:53.2006703puis je vais vous l'envoyer également par courriel, une grille donc empirique des670467051676670601:58:53.220 --> 01:58:58.8606707ajustements. Parce que moi, ça me dérange un peu que vous n'ayez pas une idée de c670867091677671001:58:58.880 --> 01:59:00.4406711'est quoi les ajustements qu'il faut faire réellement.671267131678671401:59:01.040 --> 01:59:03.6206715Donc, ce que j'ai fait, c'est que je suis allé vraiment voir empiriquement en ce671667171679671801:59:03.640 --> 01:59:05.7006719moment sur le marché qu'est-ce qui est fait comme ajustement,672067211680672201:59:05.780 --> 01:59:09.7006723qu'est-ce qui devrait être fait comme ajustement en fonction des données qu'il y a672467251681672601:59:09.720 --> 01:59:14.2806727en vigueur. puis je vais vous l'envoyer donc par courriel pour vous aider donc soit672867291682673001:59:14.300 --> 01:59:19.4806731pour le TP ou autre ou tout simplement donc pour que vous ayez une petite idée donc673267331683673401:59:19.500 --> 01:59:22.3806735de c'est quoi les achetements qui devraient être faits en fonction des données donc673667371684673801:59:22.400 --> 01:59:27.1206739c'est pas de quoi qui est fourni par l'ordre à proprement parler parce que l'ordre,674067411685674201:59:27.280 --> 01:59:29.5206743ce qu'elle dit c'est que c'est votre travail donc de déterminer ça674467451686674601:59:31.240 --> 01:59:34.4206747le niveau de l'ajetement il y a juste dans le fond une fourchette qui est donnée674867491687675001:59:35.280 --> 01:59:36.0806751donc675267531688675401:59:38.020 --> 01:59:41.7006755si vous avez des questions donc sinon ça va terminer la séance aujourd'hui,675667571689675801:59:41.900 --> 01:59:43.5406759donc je vais dire que ça va être plus court donc c'est676067611690676201:59:46.020 --> 01:59:49.3606763le reste c'est simplement le même exemple numérique qu'on avait fait la dernière676467651691676601:59:49.380 --> 01:59:50.1806767séance676867691692677001:59:55.780 --> 01:59:57.4206771Merci beaucoup Parfait677267731693677402:00:04.460 --> 02:00:08.5006775Donc je vous souhaite une excellente fin de soirée puis si vous avez des questions,677667771694677802:00:08.600 --> 02:00:10.3806779n'hésitez pas à m'écrire par courriel.678067811695678202:00:10.620 --> 02:00:15.1006783Ça me fera plaisir de vous répondre pour le TP ou pour la matière.678467851696678602:00:15.840 --> 02:00:18.7606787La semaine prochaine, on va commencer un nouveau chapitre.678867891697679002:00:19.260 --> 02:00:22.0206791On va oublier le terrain, mais on va vraiment aller vers la méthode plus de bas.679267931698679402:00:23.120 --> 02:00:24.0006795À la semaine prochaine.679667971699679802:00:25.900 --> 02:00:27.7806799Merci. Bonne soirée. Bonne soirée.6800