spb/uqo-imm1033

11200:00:05,420 --> 00:00:07,7603Bonjour tout le monde, donc j'espère que vous allez bien.452600:00:08,080 --> 00:00:11,3807Aujourd'hui, on va reprendre donc la séance qu'on n'a pas été en mesure de faire8931000:00:11,400 --> 00:00:14,54011jeudi passé donc à cause d'un problème d'Internet.121341400:00:14,960 --> 00:00:17,08015Je suis vraiment désolé donc de cet inconvénient-là.161751800:00:18,480 --> 00:00:20,38019Donc, on va faire la séance relativement rapidement.202162200:00:20,620 --> 00:00:24,84023Donc, c'est préenregistré évidemment étant donné que ce n'est pas sur les heures242572600:00:24,860 --> 00:00:28,76027normales de cours. Donc, on va voir la méthode d'estimation des coûts plus en282983000:00:28,780 --> 00:00:32,10031détail. C'est-à-dire que là, on va vraiment avoir quatre méthodes qui vont permettre323393400:00:32,120 --> 00:00:38,72035de déterminer le coût de construction d'un bâtiment à partir de la3637103800:00:38,740 --> 00:00:42,44039reconstruction dans le fond par méthode des quantités des coûts de construction,4041114200:00:43,100 --> 00:00:46,20043de ratio également. Donc, on va vraiment avoir quatre méthodes complètes.4445124600:00:49,080 --> 00:00:52,20047Un petit rappel, donc. Pour déterminer la valeur d'un bâtiment,4849135000:00:52,500 --> 00:00:53,86051on utilise la valeur d'un terrain.5253145400:00:54,740 --> 00:00:59,94055Ensuite, on ajoute le coût du bâtiment de construit neuf et on déprécie,5657155800:01:00,020 --> 00:01:02,88059donc on retient la dépréciation totale.6061166200:01:04,040 --> 00:01:09,20063C'est très important de se rappeler aussi qu'il y a des unités de comparaison qui6465176600:01:09,220 --> 00:01:13,18067doivent être similaires, donc des dollars par pied carré et des dollars par mètre6869187000:01:13,200 --> 00:01:17,18071carré. Et on a plusieurs ressources pour obtenir les données afin de faire cette7273197400:01:17,200 --> 00:01:20,56075estimation-là qui sont Altus Group, Marshall & Swift, RSMIC.7677207800:01:22,800 --> 00:01:26,24079Donc, à la fin de la séance, vous allez vraiment être capable d'utiliser la méthode8081218200:01:26,260 --> 00:01:31,60083comparative, la méthode par quantité et prix unitaire, la méthode par composante et8485228600:01:31,620 --> 00:01:32,62087la méthode du coindexé.8889239000:01:35,020 --> 00:01:39,90091Voici donc les quatre méthodes que vous pouvez utiliser en soi.9293249400:01:40,040 --> 00:01:41,88095Donc, il y a la méthode comparative qui est la plus simple.9697259800:01:42,700 --> 00:01:47,94099Donc, vous utilisez donc un coût au pied carré pour une propriété donc similaire en1001012610200:01:47,960 --> 00:01:51,040103quelque sorte. Vous utilisez donc des comparables et vous appliquez simplement un1041052710600:01:51,060 --> 00:01:53,080107ratio pour déterminer le coût de construction.1081092811000:01:54,380 --> 00:01:57,860111Ensuite, il y a la méthode la plus complexe, mais la plus précise,1121132911400:01:57,880 --> 00:02:00,660115qui est la Quantity Survey, quantité et prix.1161173011800:02:01,060 --> 00:02:02,840119Donc, c'est très précis comme méthode.1201213112200:02:03,120 --> 00:02:08,400123C'est probablement la meilleure, mais elle amène énormément de dépenses en temps et1241253212600:02:08,420 --> 00:02:13,100127en travail. Donc, c'est relativement laborieux d'appliquer cette méthode-là.1281293313000:02:13,700 --> 00:02:17,080131Ensuite, il y a la méthode par composante, qu'on appelle co-installé,1321333413400:02:17,460 --> 00:02:20,740135qui est une sorte d'équilibre entre la précision et la rapidité.1361373513800:02:21,580 --> 00:02:25,460139Et finalement, le coût indexé, c'est le coût original ajusté.1401413614200:02:25,580 --> 00:02:28,140143C'est-à-dire que si une propriété, par exemple, qui a été construite il y a 10 ans,1441453714600:02:29,020 --> 00:02:32,620147vous allez simplement prendre le coût de construction réel il y a 10 ans et vous1481493815000:02:32,640 --> 00:02:37,880151allez ajuster avec un ratio pour ajuster pour la valeur de l'argent dans le temps.1521533915400:02:38,820 --> 00:02:41,880155Chaque méthode répond à des besoins différents selon le contexte.1561574015800:02:42,080 --> 00:02:46,400159Le choix dépend de la disponibilité des données et la précision que vous voulez pour1601614116200:02:46,420 --> 00:02:47,220163votre évaluation.1641654216600:02:48,740 --> 00:02:50,240167Bon, méthode comparative.1681694317000:03:17,080 --> 00:03:20,120171et vous allez ajuster pour la superficie de la propriété que vous voulez évaluer.1721734417400:03:22,140 --> 00:03:24,960175En soi, c'est une méthode qui est probablement la plus couramment utilisée en1761774517800:03:24,980 --> 00:03:27,660179pratique. Ça repose donc sur le principe de substitution.1801814618200:03:28,120 --> 00:03:32,440183C'est-à-dire que s'il y a une propriété aux alentours qui est évaluée avec ce type1841854718600:03:32,460 --> 00:03:36,500187de ratio-là, forcément la propriété à côté va suivre la même logique au niveau des1881894819000:03:36,520 --> 00:03:41,280191coûts. Les coûts unitaires sont en quelque sorte tirés des constructions récentes1921934919400:03:41,300 --> 00:03:44,660195locales, du guide des coûts Altus et des données des entrepreneurs.1961975019800:03:49,620 --> 00:03:53,960199Comme on a dit, la sélection des comparables, il faut absolument que ce soit le même2002015120200:03:53,980 --> 00:03:57,240203type de bâtiment, donc résidentiel, commercial, industriel,2042055220600:03:58,180 --> 00:04:00,860207qualité de construction similaire et une taille comparable,2082095321000:04:01,200 --> 00:04:03,940211plus ou moins 20 % de taille comparable.2122135421400:04:04,480 --> 00:04:06,840215Il faut que la date de construction soit relativement récente,2162175521800:04:06,960 --> 00:04:10,760219donc moins de trois ans, et il faut que ce soit la même région géographique.2202215622200:04:11,740 --> 00:04:13,740223Il faut qu'il y ait également des composantes similaires.2242255722600:04:13,840 --> 00:04:18,280227C'est-à-dire que si vous évaluez un bungalow, ce serait quand même intéressant d2282295823000:04:18,300 --> 00:04:22,140231'avoir un bungalow comme comparable et non par exemple un duplex ou autre.2322335923400:04:23,980 --> 00:04:26,020235Également, si la propriété que vous évaluez a un sous-sol,2362376023800:04:26,880 --> 00:04:29,240239ça pourrait être pratique que les comparables que vous allez utiliser pour faire2402416124200:04:29,260 --> 00:04:31,340243votre évaluation aient également un sous-sol.2442456224600:04:32,380 --> 00:04:37,480247Mais ce n'est pas absolument nécessaire que ce soit toujours identique.2482496325000:04:37,720 --> 00:04:40,760251Il y a des ajustements qu'on peut faire pour corriger le fait qu'on n'a pas le même2522536425400:04:40,780 --> 00:04:42,080255type de propriété dans nos comparables.2562576525800:04:45,720 --> 00:04:49,140259Maintenant, la sélection des comparables, bon, la source des données,2602616626200:04:49,180 --> 00:04:52,080263c'est les permis de construction municipaux, donc des constructions aux alentours,2642656726600:04:52,380 --> 00:04:57,300267le rôle d'évaluation foncier, les données de la SHL, les entrepreneurs généraux et2682696827000:04:57,320 --> 00:04:58,960271leurs soumissions, donc, qui ont été faites, par exemple,2722736927400:04:59,100 --> 00:05:02,100275pour des propriétés aux alentours, et évidemment, donc,2762777027800:05:02,260 --> 00:05:04,500279le HALTUS Group, donc, le Canadian Cause Guide.2802817128200:05:08,180 --> 00:05:10,480283Maintenant, il y a des ajustements qui peuvent être nécessaires,2842857228600:05:10,500 --> 00:05:13,860287donc si par exemple vos comparables sont quand même relativement différents.2882897329000:05:14,200 --> 00:05:15,500291Il y a un ajustement de taille.2922937429400:05:15,940 --> 00:05:18,800295Bon, il y a une économie d'échelle évidemment, donc plus c'est grand,2962977529800:05:19,240 --> 00:05:22,140299plus il va y avoir donc un coût par pied carré qui va être faible.3003017630200:05:22,260 --> 00:05:23,740303Donc, il va falloir ajuster pour l'économie d'échelle.3043057730600:05:24,700 --> 00:05:28,360307La qualité également. Si les matériaux et la finition sont différents dans les3083097831000:05:28,380 --> 00:05:32,200311comparables que vous utilisez et que vous, la propriété est quand même très bas de3123137931400:05:32,220 --> 00:05:36,080315gamme, il va falloir un ajustement pour une qualité supérieure.3163178031800:05:38,500 --> 00:05:40,040319Ensuite, inflation des coûts.3203218132200:05:40,460 --> 00:05:44,340323Si les comparables que vous utilisez sont relativement,3243258232600:05:45,140 --> 00:05:48,200327si la propriété que vous évaluez est plus récente et que vous avez des comparables3283298333000:05:48,220 --> 00:05:52,500331plus anciens, il va falloir ajouter pour l'évolution de l'argent dans le tas,3323338433400:05:52,580 --> 00:05:53,380335la valeur de l'argent dans le tas.3363378533800:05:54,260 --> 00:05:57,900339La localisation également, coût de la main-d'oeuvre, les régions plus éloignées,3403418634200:05:58,020 --> 00:05:59,980343ça engendre des coûts plus importants.3443458734600:06:00,100 --> 00:06:00,900347Tout ça, il faut en venir compte.3483498835000:06:02,020 --> 00:06:06,180351Aussi, donc, une hauteur plus que d'étages, plus que les coûts sont importants.3523538935400:06:06,280 --> 00:06:09,620355C'est-à-dire que ce n'est pas rajouter un étage, on ne double pas nécessairement les3563579035800:06:09,640 --> 00:06:10,680359coûts de construction d'un bungalow.3603619136200:06:11,220 --> 00:06:14,460363Des fois, c'est moins important, mais des fois, ça amène plus de complexité,3643659236600:06:14,640 --> 00:06:17,040367étant donné que ça demande des matériaux, une structure différente.3683699337000:06:18,620 --> 00:06:22,260371Ensuite, la forme. Un pégrimètre, une superficie qui est irrégulière,3723739437400:06:22,400 --> 00:06:23,220375c'est plus de coûts également.3763779537800:06:23,240 --> 00:06:24,940379Donc, il faut ajuster également à ce niveau-là.3803819638200:06:29,060 --> 00:06:33,540383Ici, vous avez donc un exemple du coût unitard qui diminue lorsque la taille du3843859738600:06:33,560 --> 00:06:37,360387ventissement augmente. Les frais fixes sont répartis sur plus de superficie.3883899839000:06:37,760 --> 00:06:41,460391C'est logique, ce n'est pas nécessairement contre-intuitif tout ça.3923939939400:06:42,140 --> 00:06:46,460395Mais en soi, c'est vraiment l'essence même de la méthode par comparaison.39639710039800:06:49,040 --> 00:06:52,820399Les coûts, si vous avez besoin des ajustés, on avait déjà vu cette formule-là.40040110140200:06:52,840 --> 00:06:57,300403Donc, vous allez simplement prendre l'indice de la date d'évaluation sur l'indice de40440510240600:06:57,320 --> 00:07:01,200407la date comparable et vous allez multiplier, donc, par le coût de votre comparable40840910341000:07:01,220 --> 00:07:03,180411pour le ramener, donc, à une valeur ajustée.41241310441400:07:05,900 --> 00:07:10,040415Maintenant, ça ici, c'est les indices, donc, de qualité.41641710541800:07:10,220 --> 00:07:11,980419Donc, c'est-à-dire que si vous avez une propriété, donc,42042110642200:07:12,080 --> 00:07:17,620423qui est de qualité, donc, économique, ça va être l'indice relatif par rapport à un42442510742600:07:17,640 --> 00:07:19,920427standard qui est de 1. Donc, la référence, c'est vraiment standard.42842910843000:07:20,300 --> 00:07:23,300431Et lorsque vous allez à bon, bien là, ça augmente à 1.10,43243310943400:07:23,540 --> 00:07:25,700435supérieur à 1.25 et luxe 1.5.43643711043800:07:26,800 --> 00:07:31,760439Encore une fois, tout est détaillé dans les guides d'Altus et de Marshall & Swift.44044111144200:07:35,600 --> 00:07:39,260443Il y a également des ajustements qui doivent être faits pour les régions et tout ça.44444511244600:07:39,900 --> 00:07:43,080447Et vraiment, c'est les facteurs que vous pouvez utiliser.44844911345000:07:43,220 --> 00:07:46,360451Mais encore une fois, ces facteurs-là peuvent changer dépendamment de comment la45245311445400:07:46,380 --> 00:07:47,740455démographie évolue et autres.45645711545800:07:53,220 --> 00:07:58,420459Ici, donc, vous avez un exemple, donc, ici, donc, d'application de la méthode46046111646200:07:58,440 --> 00:08:01,480463comparative. Donc, vous avez trois comparables avec un sujet que vous cherchez à46446511746600:08:01,500 --> 00:08:05,540467évaluer. Vous allez déterminer, donc, ici, vraiment, pour chacun des comparables,46846911847000:08:05,700 --> 00:08:09,020471le coût par pied carré ajusté net.47247311947400:08:09,240 --> 00:08:10,700475Donc, c'est la valeur qui est ici en bas.47647712047800:08:10,720 --> 00:08:16,620479Et lorsque vous avez déterminé cette valeur-là, vous allez déterminer une valeur48048112148200:08:16,640 --> 00:08:21,360483moyenne de coût par pied carré ajusté, basé sur les trois comparables que vous avez.48448512248600:08:22,060 --> 00:08:26,720487Et là, lorsque vous avez déterminé cette moyenne-là de 194.36,48848912349000:08:27,100 --> 00:08:31,640491vous allez multiplier cela par la superficie du sujet que vous cherchez à évaluer.49249312449400:08:31,900 --> 00:08:37,100495Et là, ça va vous donner la valeur des coûts de construction de la propriété sujet,49649712549800:08:37,340 --> 00:08:42,720499qui va être de 281 822. Et comme vous pouvez le voir ici,50050112650200:08:42,820 --> 00:08:45,220503il y a les coûts de construction de la propriété initialement,50450512750600:08:45,520 --> 00:08:49,540507le coût par pied carré de chacun des comparables bruts.50850912851000:08:49,840 --> 00:08:52,980511Et là, il y a un ajustement qui est fait ici en pourcentage pour la taille,51251312951400:08:53,520 --> 00:08:58,380515la date de ce comparable-là, donc les coûts de construction qui ont été engendrés à51651713051800:08:58,400 --> 00:09:00,280519quelle période. Est-ce que ça fait deux ans, trois ans,52052113152200:09:00,360 --> 00:09:04,520523quatre ans ? Un ajustement pour la qualité également et la localisation.52452513252600:09:07,040 --> 00:09:09,820527Donc, comme vous pouvez le voir, ce n'est vraiment pas une des méthodes les plus52852913353000:09:09,840 --> 00:09:13,540531compliquées. C'est la plus appliquée également pour déterminer les coûts de53253313453400:09:13,560 --> 00:09:16,920535construction d'un bâtiment parce que c'est la façon de faire la plus simple,53653713553800:09:17,240 --> 00:09:20,680539la plus directe. Puis, ce n'est pas nécessairement non plus la moins pressée.54054113654200:09:20,780 --> 00:09:22,940543C'est-à-dire que des fois, c'est très bon comme méthode.54454513754600:09:23,100 --> 00:09:27,140547Ça permet d'agir un résultat rapidement qui est très proche de la valeur qu'on54854913855000:09:27,160 --> 00:09:31,020551obtiendrait, par exemple, avec la quantité séparée de chacun des coûts de55255313955400:09:31,040 --> 00:09:31,840555construction.55655714055800:09:37,100 --> 00:09:40,520559Bon, ici, c'est un autre exemple qui a été fait sur le même principe.56056114156200:09:41,860 --> 00:09:47,700563Bon, maintenant, les avantages de cette méthode-là, c'est que c'est rapide et simple56456514256600:09:47,720 --> 00:09:53,020567à appliquer. Donc, les données sont facilement disponibles sur le Altus Guide.56856914357000:09:53,440 --> 00:09:55,600571C'est une méthode qui est bien comprise des clients également.57257314457400:09:55,740 --> 00:09:58,760575Donc, ça va être très facile d'expliquer à vos clients comment ça vous avez fait57657714557800:09:58,780 --> 00:10:01,740579cette valeur-là. Parce que vous allez appliquer une méthode qui est basée sur des58058114658200:10:01,760 --> 00:10:05,380583comparables. Les comparables ont des coûts de construction réellement engendrés dans58458514758600:10:05,400 --> 00:10:10,020587le passé. et vous allez faire donc une moyenne et appliquer ce ratio-là à la58858914859000:10:10,040 --> 00:10:12,440591superficie de la propriété que vous voulez évaluer, que votre client vous a demandé59259314959400:10:12,460 --> 00:10:16,100595d'évaluer. Ça reflète le marché actuel, les coûts de construction réels.59659715059800:10:17,600 --> 00:10:20,660599Bon, la limite, c'est moins précis que les autres méthodes.60060115160200:10:21,280 --> 00:10:23,520603C'est difficile pour des bâtiments qui sont très atypiques,60460515260600:10:23,580 --> 00:10:27,200607donc c'est-à-dire que si c'est une propriété qui est très luxueuse ou qui a une60860915361000:10:27,220 --> 00:10:29,220611superficie qui est vraiment atypique, une forme atypique,61261315461400:10:29,500 --> 00:10:34,020615bien là, des fois, on arrive à un point où cette méthode-là a une limite importante.61661715561800:10:35,380 --> 00:10:37,580619Il y a des ajustements aussi qui sont parfois très subjectifs,62062115662200:10:37,680 --> 00:10:41,640623comme on a dit, dès qu'il y a des ajustements, il y a un côté subjectif et lorsqu'on62462515762600:10:41,660 --> 00:10:46,140627additionne plusieurs ajustements à ce objectif, ça risque d'avoir une erreur cumulée62862915863000:10:46,160 --> 00:10:50,000631qui est importante. C'est sensible également au choix des comparables et des fois63263315963400:10:50,020 --> 00:10:51,400635les comparables ne sont pas disponibles.63663716063800:10:51,660 --> 00:10:53,680639C'est-à-dire qu'on n'a pas nécessairement des comparables avec des coûts de64064116164200:10:53,700 --> 00:10:55,900643construction réels dans les environs.64464516264600:10:57,620 --> 00:11:02,740647Donc, c'est idéal pour les bâtiments qui sont standards et les évaluations pour eux.64864916365000:11:04,000 --> 00:11:06,300651Bon, ça c'était la première méthode.65265316465400:11:08,720 --> 00:11:11,080655Maintenant, on va passer donc à la deuxième méthode.65665716565800:11:11,460 --> 00:11:14,920659Je vais juste voir ici si ça l'enregistre bien.66066116666200:11:15,200 --> 00:11:18,020663Ça pourrait être sûr parce que des fois, je me fais avoir par le…66466516766600:11:19,740 --> 00:11:21,320667Tout est bon. Parfait, c'est enregistré.66866916867000:11:21,980 --> 00:11:25,380671La deuxième méthode qu'on va voir aujourd'hui, c'est la méthode par quantité et prix67267316967400:11:25,400 --> 00:11:30,000675unitaire, Quantity Survey. C'est la méthode la plus dure à appliquer et la plus67667717067800:11:30,020 --> 00:11:30,820679précise en même temps.68068117168200:11:33,300 --> 00:11:35,700683Comme vous pouvez voir cette formule-là, comment ça fonctionne,68468517268600:11:36,000 --> 00:11:40,900687vous allez déterminer le coût neuf d'un bâtiment pour le construire en utilisant la68868917369000:11:40,920 --> 00:11:43,600691somme de toutes les quantités.69269317469400:11:43,700 --> 00:11:48,040695Donc, ici, par exemple, QI, c'est les quantités du poste I.69669717569800:11:48,680 --> 00:11:54,520699Les postes, ça peut être le mur, la toiture et même ça peut être désagrégé encore70070117670200:11:54,540 --> 00:11:59,080703plus. Et vous allez multiplier par le prix I, donc le prix unitaire du poste.70470517770600:12:00,300 --> 00:12:02,780707Ça en soit, donc, si vous allez vraiment déconstruire, donc,70870917871000:12:03,180 --> 00:12:07,200711le coût, donc, de reconstruire un bâtiment, mais vraiment avec les composantes les71271317971400:12:07,220 --> 00:12:11,780715plus élémentaires, donc, c'est-à-dire le chauffage, la tuyauterie et autres.71671718071800:12:12,340 --> 00:12:16,240719Et vous allez estimer, donc, une quantité nécessaire de prix unitaires,72072118172200:12:16,260 --> 00:12:17,060723donc, du poste I.72472518272600:12:18,920 --> 00:12:24,520727Donc, ici, si on regarde par exemple la définition, c'est décomposer la construction72872918373000:12:24,540 --> 00:12:27,480731en chaque poste de travail, quantifier les matériaux et la main-d'oeuvre,73273318473400:12:27,580 --> 00:12:29,000735puis appliquer les prix unitaires courants.73673718573800:12:29,920 --> 00:12:32,620739Donc, ça demande en soi d'estimer le QI qui est ici.74074118674200:12:33,360 --> 00:12:37,860743Le PI est donné par des fournisseurs de données comme RSM.74474518774600:12:38,960 --> 00:12:43,620747Le coin direct maintenant, c'est tout ce qui touche par exemple à l'administration d74874918875000:12:43,640 --> 00:12:46,440751'entrepreneurs et autres. Donc, c'est vraiment tout ce qui ne touche pas75275318975400:12:46,460 --> 00:12:49,700755nécessairement directement à la construction, mais qui engendre des coûts quand même75675719075800:12:49,720 --> 00:12:51,300759pour la construction d'un bâtiment.76076119176200:12:52,320 --> 00:12:55,620763Vous allez également donc ici ajouter le profit d'entrepreneur donc dans cette76476519276600:12:55,640 --> 00:13:01,420767méthode-là. Il y a des guidelines pour déterminer le profit en soi donc qui est76876919377000:13:01,440 --> 00:13:03,820771moyen pour tel type de propriété et autres.77277319477400:13:05,160 --> 00:13:08,640775C'est utilisé souvent par les entrepreneurs et les estimateurs professionnels.77677719577800:13:09,440 --> 00:13:12,140779Ça équivaut donc à une soumission détaillée donc de la construction.78078119678200:13:12,480 --> 00:13:15,100783En soi, c'est comme si vous alliez refaire, c'est l'entrepreneur,78478519778600:13:15,280 --> 00:13:20,420787une soumission donc très très très détaillée donc de comment construire le bâtiment78878919879000:13:20,440 --> 00:13:21,240791en œuvre.79279319979400:13:23,440 --> 00:13:28,060795La décomposition des travaux, donc si on regarde ici le QI puis le PI,79679720079800:13:28,460 --> 00:13:31,920799on pourrait dire donc que c'est par huit grandes catégories.80080120180200:13:32,500 --> 00:13:35,360803L'excavation et le terrassement, qui est la première catégorie.80480520280600:13:35,800 --> 00:13:37,580807Ensuite, il y a la fondation et les dalles.80880920381000:13:38,720 --> 00:13:41,980811Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui touche à mettre la…81281320481400:13:42,000 --> 00:13:43,860815lorsqu'on a fait l'excavation.81681720581800:13:43,880 --> 00:13:50,280819On va aller acheter une fondation en béton à la propriété et82082120682200:13:50,300 --> 00:13:55,200823acheter des dalles, par exemple, pour que ce soit plus solide et que ce soit stable.82482520782600:13:55,920 --> 00:13:57,500827Ensuite, il y a la structure et la charpente.82882920883000:13:58,080 --> 00:14:01,740831Donc, ça, c'est tout ce qui permet de monter la propriété sans qu'elle caille de mur83283320983400:14:01,760 --> 00:14:03,840835ou autre. C'est vraiment juste la structure du bâtiment.83683721083800:14:04,480 --> 00:14:06,820839Ensuite, l'enveloppe, toit, mur, extérieur.84084121184200:14:07,900 --> 00:14:11,200843Et là, c'est logique. Ensuite, la cinquième, mécanique,84484521284600:14:11,480 --> 00:14:13,760847ces vagues, plomberies, tout ce qui touche à l'aération,84884921385000:14:14,160 --> 00:14:17,940851chauffage, climatisation. Six, électricité.85285321485400:14:18,640 --> 00:14:22,200855Sept, finition intérieure. Et finalement, la dernière partie pour que la propriété85685721585800:14:22,220 --> 00:14:24,760859soit vendable, évidemment, l'aménagement extérieur.86086121686200:14:26,580 --> 00:14:28,760863Et qu'est-ce qui est intéressant ici, c'est que l'ordre,86486521786600:14:28,960 --> 00:14:31,800867c'est une décomposition qui suit l'ordre chronologique d'un chantier.86886921887000:14:33,100 --> 00:14:36,060871Chaque section va être détaillée à la séance 7, des coins indirects.87287321987400:14:36,080 --> 00:14:39,360875C'est-à-dire que ça ici, on va aller vraiment le décomposer encore plus en détail à87687722087800:14:39,380 --> 00:14:42,640879la prochaine séance. Donc, c'est pour ça qu'ici, la séance est plus courte.88088122188200:14:42,760 --> 00:14:45,980883C'est vraiment donc un premier aperçu de la méthode de Quantity Surveyor.88488522288600:14:46,960 --> 00:14:48,820887C'est une méthode qui est très, très, très, très, très,88888922389000:14:48,840 --> 00:14:53,400891très intéressante. Si vraiment vous êtes capable d'obtenir les données plus89289322489400:14:53,420 --> 00:14:57,760895désagrégées, donc de RSMe, ça vous amène donc une grosse valeur ajoutée parce que89689722589800:14:57,780 --> 00:15:02,200899vous êtes vraiment capable de déterminer en soi quel est le coût de construction d90090122690200:15:02,220 --> 00:15:04,800903'un bâtiment neuf. et c'est comme si vous étiez en choix,90490522790600:15:04,920 --> 00:15:07,000907donc c'est comme si vous faisiez la soumission d'un entrepreneur.90890922891000:15:08,900 --> 00:15:11,800911Et même, je ne suis pas sûr qu'un entrepreneur fait tout ce travail-là pour arriver91291322991400:15:11,820 --> 00:15:12,620915à une soumission.91691723091800:15:16,100 --> 00:15:18,320919Maintenant, la source pour les calculs et les quantités,92092123192200:15:18,380 --> 00:15:21,420923donc c'est les plans et devis de l'architecte ou de l'ingénieur,92492523292600:15:21,720 --> 00:15:25,420927les relevés de terrain et mesures sur place, les normes de code de construction du92892923393000:15:25,440 --> 00:15:28,220931Québec et les ratios standards pour les composantes qui sont cachées.93293323493400:15:29,760 --> 00:15:35,140935Au niveau des exemples de quantité calculée, on a donc le volume d'excavation et de93693723593800:15:35,160 --> 00:15:39,280939béton, l'armature, bois charpente, revêtement en pieds carrés,94094123694200:15:39,320 --> 00:15:41,640943là-dessus c'est des pieds linéaires, etc.94494523794600:15:41,960 --> 00:15:44,560947Donc, la surface du G-proc également à poser.94894923895000:15:50,660 --> 00:15:53,600951Ici, c'est un exemple donc de ce qui serait donné par RS-Mine,95295323995400:15:53,860 --> 00:15:58,960955par exemple pour du béton 30 MPa, 245 $ par mètre cube.95695724095800:16:00,260 --> 00:16:02,760959Et oui, évidemment, c'est en mètre cube que c'est calculé.96096124196200:16:02,960 --> 00:16:07,000963L'armature, le bois, le Jeep Rock, 0.65 $ par pied cube,96496524296600:16:07,220 --> 00:16:09,980967par pied coré, excusez-moi, l'isolation également, le R24.96896924397000:16:10,640 --> 00:16:12,820971Donc ici, ça, c'est vraiment l'isolation que vous allez mettre,97297324497400:16:12,960 --> 00:16:15,900975c'est des planches que vous allez mettre, par exemple, ou la toiture pour isoler la97697724597800:16:15,920 --> 00:16:21,860979propriété. Donc, ça va de R24 à R60 si vous voulez vraiment une isolation qui est98098124698200:16:21,880 --> 00:16:23,160983vraiment importante.98498524798600:16:24,820 --> 00:16:29,160987et tout ça. Donc, ça, c'est juste une petite partie de tous les prix des agrégés que98898924899000:16:29,180 --> 00:16:30,420991vous pourriez avoir sur RSM.99299324999400:16:35,360 --> 00:16:42,480995Bon, le cadre de la CCQ, la relation de travail encadrée par la loi R20,99699725099800:16:42,700 --> 00:16:45,480999relation de travail, formation et gestion de la main-d'oeuvre dans l'industrie de la10001001251100200:16:45,500 --> 00:16:48,8801003construction, c'est tout ce qui permet de déterminer les salaires CCQ.10041005252100600:16:48,900 --> 00:16:54,4801007En soi, au Québec, tous les salaires sur la construction résidentielle et10081009253101000:16:54,500 --> 00:16:59,5401011commerciale neuve suivent cette grille de salaires et la loi R20.10121013254101400:17:00,420 --> 00:17:05,0601015Pour tout ce qui est main-d'oeuvre, vous devez appliquer exactement ces tarifs-là.10161017255101800:17:09,260 --> 00:17:14,8201019Par exemple, pour un compagnon, par exemple, électricien,10201021256102200:17:15,280 --> 00:17:18,7401023le taux de base en janvier 2026, c'est 50 et 67 $ de l'heure.10241025257102600:17:19,080 --> 00:17:22,1001027Le charpentier minuitier, lui, il est plus aux alentours de 47 et 77.10281029258103000:17:24,300 --> 00:17:28,1401031C'est très important de comprendre également que l'employeur qui est l'entrepreneur10321033259103400:17:28,160 --> 00:17:30,4001035va avoir des coûts additionnels.10361037260103800:17:30,680 --> 00:17:33,0801039Donc, ce n'est pas simplement le 50 et 67 qui vont être utilisés.10401041261104200:17:33,180 --> 00:17:36,5601043Il va y avoir une majoration qui va être appliquée pour tenir compte donc des10441045262104600:17:36,580 --> 00:17:42,6201047avantages sociaux, cotisations à la CCQ, la CNESST et les congés payés.10481049263105000:17:43,360 --> 00:17:48,2801051Le courage chargé pour chacun des métiers va plutôt tourner aux alentours de 69 à 8110521053264105400:17:48,300 --> 00:17:49,1001055$ de l'heure.10561057265105800:17:52,320 --> 00:17:53,1201059Bon.10601061266106200:17:55,160 --> 00:18:00,5801063Ici, vous avez maintenant un exemple détaillé pour la fondation résidentielle,10641065267106600:18:00,680 --> 00:18:03,8801067c'est-à-dire une composante, la fondation d'un bâtiment,10681069268107000:18:04,240 --> 00:18:06,6401071du côté résidentiel, toutes les composantes.10721073269107400:18:07,020 --> 00:18:09,0801075Vous avez, par exemple, l'excavation.10761077270107800:18:09,440 --> 00:18:12,7801079Et là, vraiment, on aurait une décomposition ici qui est très précise avec la10801081271108200:18:12,800 --> 00:18:14,0801083méthode de Quantity of Survery.10841085272108600:18:14,580 --> 00:18:17,5201087Vous avez le prix unitaire, par exemple, pour l'excavation.10881089273109000:18:18,140 --> 00:18:21,9401091Et là, on estime qu'on a besoin de 85 quantités, donc, de cette unité-là,10921093274109400:18:22,120 --> 00:18:24,9201095ce qui nous amène à un coût total de 1572.10961097275109800:18:27,080 --> 00:18:31,3401099Et la quantité ici est déterminée, donc, en fonction, donc,11001101276110200:18:31,380 --> 00:18:34,5201103de la superficie, excusez-moi, du volume d'excavation, donc,11041105277110600:18:34,600 --> 00:18:35,4001107en mètres cubes.11081109278111000:18:36,680 --> 00:18:39,2201111Pour les semelles de béton, c'est des mètres cubes également.11121113279111400:18:39,420 --> 00:18:41,8201115Le coffrage des murs, c'est en pieds carrés, évidemment,11161117280111800:18:41,960 --> 00:18:42,9801119étant donné que c'est plus une surface.11201121281112200:18:44,080 --> 00:18:46,8601123Le béton des murs maintenant, c'est en mètre cube étant donné que,11241125282112600:18:46,900 --> 00:18:49,6601127bon, même si c'est appliqué sur une surface du bâtiment,11281129283113000:18:50,260 --> 00:18:52,0401131reste que le béton ait une certaine épaisseur.11321133284113400:18:52,440 --> 00:18:54,6601135Donc, on va aller appliquer ça avec des mètres cubes également.11361137285113800:18:55,140 --> 00:18:56,7001139L'armature, c'est en kilogramme.11401141286114200:18:58,440 --> 00:19:02,6601143L'imperméabilisation, donc tout ce qui permet à la propriété d'être imperméable pour11441145287114600:19:02,680 --> 00:19:04,2401147la pluie, c'est en pieds carrés.11481149288115000:19:04,760 --> 00:19:06,4601151Le défi français, c'est des pieds linéaires.11521153289115400:19:06,760 --> 00:19:09,5401155Et donc, la dalle sur le sol, pieds carrés également.11561157290115800:19:09,560 --> 00:19:13,7001159et le remblayage en mètres cubes étant donné que c'est un volume de remblayage qu'on11601161291116200:19:13,720 --> 00:19:20,5601163applique. Et là, si on s'en fait une sorte de somme, on multiplie la quantité par le11641165292116600:19:20,580 --> 00:19:23,9601167prix unitaire, on fait la somme totale de toutes les composantes,11681169293117000:19:24,080 --> 00:19:26,9801171on arrive au sous-total de la fondation du bâtiment.11721173294117400:19:27,700 --> 00:19:31,5801175Et là, comme on a dit, il y a huit composantes à ça.11761177295117800:19:31,720 --> 00:19:35,6601179Donc, ça nous donne quand même un bon travail de déterminer toutes les quantités11801181296118200:19:35,680 --> 00:19:36,4801183nécessaires ici.11841185297118600:19:40,600 --> 00:19:44,9201187Ici, vous avez maintenant un exemple du poste au niveau de la structure et de l11881189298119000:19:44,940 --> 00:19:47,9201191'enveloppe. Et là, ça, c'est vraiment, si on va voir, par exemple,11921193299119400:19:49,000 --> 00:19:54,2401195structure ici, donc structure charpente, c'est le même principe.11961197300119800:19:54,340 --> 00:19:57,4801199Donc, ici, en soi, vous avez le prix unitaire et la quantité qui est appliquée en12001201301120200:19:57,500 --> 00:20:00,2801203fonction d'une unité de mesure que vous allez déterminer.12041205302120600:20:00,780 --> 00:20:03,5801207Et souvent, donc, pour chacune des composantes, l'unité de mesure,12081209303121000:20:03,820 --> 00:20:07,7001211c'est une sorte de, pas de consensus, mais une norme.12121213304121400:20:07,720 --> 00:20:09,7201215C'est-à-dire que c'est les pieds linéaires, par exemple,12161217305121800:20:09,820 --> 00:20:13,6401219pour la solide de plongée. Maintenant, le travail d'un évaluateur,12201221306122200:20:13,740 --> 00:20:15,5401223c'est vraiment de déterminer ici la quantité.12241225307122600:20:16,800 --> 00:20:20,2601227En premièrement, effectuant les mesures sur la propriété que vous voulez construire.12281229308123000:20:20,820 --> 00:20:23,6001231Donc, ça va dépendre des plans d'architecte et autres.12321233309123400:20:25,320 --> 00:20:26,4401235Donc, ça fait un autre exemple.12361237310123800:20:26,560 --> 00:20:28,8201239Donc, ici, par exemple, pour la structure, l'enveloppe,12401241311124200:20:28,940 --> 00:20:32,8801243etc. Donc, on va vraiment voir ça en détail à la séance 7,12441245312124600:20:33,240 --> 00:20:36,9201247comment chacune des composantes y trouver Et comment déterminer,12481249313125000:20:37,000 --> 00:20:39,0001251donc, avec un peu, ça va être un peu de la géométrie, donc,12521253314125400:20:39,080 --> 00:20:39,8801255c'est quand même intéressant.12561257315125800:20:40,040 --> 00:20:44,4801259Par exemple, comment déterminer le volume de la fondation et autres.12601261316126200:20:46,580 --> 00:20:49,0201263Maintenant aussi, donc, tout ce qui est mécanique et électricité,12641265317126600:20:49,120 --> 00:20:51,4601267donc plomberie, chauffage, électricité.12681269318127000:20:55,860 --> 00:20:58,2401271En soi, c'est simplement une représentation d'un exemple.12721273319127400:20:58,420 --> 00:21:00,5001275Ce n'est pas nécessairement donc un exercice.12761277320127800:21:00,660 --> 00:21:04,5201279En soi, c'est à quoi ça va ressembler donc le travail rendu de l'évaluateur agréé12801281321128200:21:04,540 --> 00:21:06,7001283lorsqu'il applique la méthode de Quantity Observer.12841285322128600:21:10,580 --> 00:21:15,9601287Et là ici, donc lorsque vous avez déterminé pour chacune des composantes le montant12881289323129000:21:15,980 --> 00:21:19,4001291total, donc si on revient là-bas, sous Total Fondation,12921293324129400:21:19,580 --> 00:21:20,5801295c'est lui qui s'en va ici.12961297325129800:21:23,280 --> 00:21:27,5801299Le 20 810. Vous allez faire la même chose pour toutes les sous-composantes.13001301326130200:21:28,340 --> 00:21:32,7801303Et là, vous allez arriver à un coût direct de 145 833, par exemple.13041305327130600:21:34,880 --> 00:21:37,8001307Mais là, ce n'est pas tout. Parce qu'en soi, bon, les coûts directs,13081309328131000:21:37,820 --> 00:21:41,4201311c'est une chose. Mais il faut ajouter également des frais généraux de chantier de 1813121313329131400:21:41,440 --> 00:21:44,7401315% et un profit entrepreneurial d'à peu près 12 %.13161317330131800:21:44,760 --> 00:21:49,5601319Ça va dépendre encore une fois des normes en vigueur pour chacune des années lorsque13201321331132200:21:49,580 --> 00:21:50,5001323vous allez faire l'évaluation.13241325332132600:21:50,960 --> 00:21:53,6401327Ça peut changer. Les profits entrepreneuriales peuvent changer dans le temps.13281329333133000:21:54,880 --> 00:21:58,6001331Et lorsqu'on ajoute tout ça ici, bien là, on arrive à un coût de construction13321333334133400:21:58,620 --> 00:22:01,1401335entrepreneur, donc de 192 733.13361337335133800:22:01,600 --> 00:22:07,0801339Et là, ça ici, on va aller vraiment le ramener en pied carré pour que ça soit donc13401341336134200:22:07,100 --> 00:22:09,7401343une mesure de référence comparable.13441345337134600:22:10,520 --> 00:22:14,2601347Donc, on arrive à 132,92 par pied carré.13481349338135000:22:18,000 --> 00:22:23,3201351Maintenant, les deux, donc ici, pourquoi 132 contre 194 ?13521353339135400:22:23,880 --> 00:22:29,8201355Donc, ici, par exemple, la quantité observée s'arrête donc au coût de construction13561357340135800:22:29,840 --> 00:22:33,9201359de l'entrepreneur alors que les comparables, ça réfète le complet du projet.13601361341136200:22:35,000 --> 00:22:40,1001363C'est vrai, donc, c'est-à-dire qu'ici, par exemple, il faudrait ajouter,13641365342136600:22:40,160 --> 00:22:44,2001367par exemple, tout ce qui touche au coût, par exemple, administratif,13681369343137000:22:44,280 --> 00:22:46,2801371qui ne sont pas nécessairement ajoutés dans ça ici.13721373344137400:22:46,820 --> 00:22:49,4001375Quantity of Surrey, c'est vraiment une mesure, le terrain est là,13761377345137800:22:50,100 --> 00:22:54,2201379comment ça coûte avec un entrepreneur pour aller poser la propriété construite.13801381346138200:22:58,620 --> 00:23:03,0601383Maintenant, au niveau des avantages et limites de la méthode Quantity of Surrey,13841385347138600:23:03,240 --> 00:23:04,8201387c'est la méthode la plus précise.13881389348139000:23:07,140 --> 00:23:10,3001391Ça identifie donc chacune des composantes et les coûts.13921393349139400:23:10,640 --> 00:23:14,1401395C'est transparent et vérifiable, c'est-à-dire que vous pouvez aller vraiment voir13961397350139800:23:14,160 --> 00:23:16,3001399comment ce montant-là a été déterminé.14001401351140200:23:16,880 --> 00:23:21,9601403C'est une mesure qui est valable en fonction des coûts en vigueur sur le marché de14041405352140600:23:21,980 --> 00:23:25,1601407construction. Et c'est très utile pour les bâtiments spécialisés.14081409353141000:23:25,280 --> 00:23:29,3001411C'est-à-dire que si vous avez un bâtiment qui est très luxueux ou qui est vraiment14121413354141400:23:29,320 --> 00:23:32,5001415atypique, cette méthode-là est probablement la plus adaptée étant donné que ça va14161417355141800:23:32,520 --> 00:23:38,6401419vraiment refléter les coûts de matons, par exemple, tout ce qui touche au niveau14201421356142200:23:38,660 --> 00:23:42,6801423du luxe, la pose, par exemple, de comptoir de granit et autres.14241425357142600:23:43,260 --> 00:23:44,3201427Cette méthode-là va en tenir compte.14281429358143000:23:45,180 --> 00:23:48,3001431La limite, par contre, c'est que c'est une méthode qui est très longue et coûteuse.14321433359143400:23:48,380 --> 00:23:51,3001435C'est-à-dire que pour obtenir rien que les données, ça coûte quand même pas mal d14361437360143800:23:51,320 --> 00:23:56,1801439'argent. Donc, RS-Mine, par exemple, l'abonnement de base est aux alentours de 3 00014401441361144200:23:56,200 --> 00:24:00,3801443$. Ça vous permet donc d'avoir vraiment tous les coûts des agrégés de construction.14441445362144600:24:01,840 --> 00:24:05,2601447Ça exige également une expertise en construction qui est quand même très importante.14481449363145000:24:05,860 --> 00:24:10,6001451Ça vous demande donc d'avoir vraiment des connaissances sur l'ordonnancement d'un14521453364145400:24:10,620 --> 00:24:15,4401455chantier en construction, chacune des composants d'une propriété et donc tous les14561457365145800:24:15,460 --> 00:24:20,6401459petits types de matériaux qui vont être utilisés pour chacune des étapes dans la14601461366146200:24:20,660 --> 00:24:24,9401463construction. Ça nécessite également d'avoir les plans détaillés au préalable du14641465367146600:24:24,960 --> 00:24:26,3001467projet que vous devez construire.14681469368147000:24:26,920 --> 00:24:29,5401471Et il y a un risque d'omission de poste.14721473369147400:24:29,640 --> 00:24:32,2001475C'est-à-dire que c'est très possible que vous oubliez de faire,14761477370147800:24:32,280 --> 00:24:33,0801479par exemple,14801481371148200:24:35,320 --> 00:24:37,3601483vous allez rapidement. C'est pour ça que c'est important d'avoir une sorte de14841485372148600:24:37,380 --> 00:24:40,5001487checklist pour être sûr que vous avez vraiment pris en compte toutes les composantes14881489373149000:24:40,520 --> 00:24:44,2601491nécessaires pour arriver à une construction d'un bâtiment neuf complet.14921493374149400:24:44,760 --> 00:24:48,3401495Donc, si vous oubliez la toiture, par exemple, ça va engendrer un coût14961497375149800:24:48,360 --> 00:24:50,3001499artificiellement bas, ce qui n'est pas très bon en soi.15001501376150200:24:51,960 --> 00:24:56,6201503En pratique, c'est surtout utilisé par les estimateurs en construction et pour les15041505377150600:24:56,640 --> 00:24:58,5201507litiges exigeant une grande précision.15081509378151000:24:58,820 --> 00:25:02,7801511Donc, c'est très rare que vous allez devoir utiliser cette méthode-là parce qu'une15121513379151400:25:02,800 --> 00:25:06,0601515banque demande, par exemple, à un client de faire évaluer le coût de la propriété.15161517380151800:25:06,420 --> 00:25:08,8601519Ce serait très surprenant que cette méthode-là soit appliquée souvent.15201521381152200:25:09,280 --> 00:25:12,8401523C'est la plus précise, c'est la plus fiable, mais c'est aussi la plus coûteuse.15241525382152600:25:16,200 --> 00:25:22,2001527Maintenant, la méthode par composante, c'est un peu similaire à15281529383153000:25:22,220 --> 00:25:27,8401531la méthode de Quantitative Survey, mais ça estime le coût en décomposant le bâtiment15321533384153400:25:27,860 --> 00:25:31,3001535en grandes composantes. Et là, comme vous avez vu tantôt,15361537385153800:25:32,460 --> 00:25:37,2401539chacune des composantes qu'on avait, on est allé vraiment le désagréger en matériaux15401541386154200:25:37,260 --> 00:25:40,7801543et en composantes individuelles très détaillées.15441545387154600:25:40,800 --> 00:25:44,4201547Cette méthode-là, elle fait le travail intermédiaire.15481549388155000:25:44,600 --> 00:25:48,7001551On va aller décomposer la propriété en composantes, mais on ne va pas aller en sous15521553389155400:25:48,720 --> 00:25:52,8001555-catégorie. Donc, ici, par exemple, les grandes composantes,15561557390155800:25:52,900 --> 00:25:55,1601559ça va être quoi ? Ça va être fondation, structure, toiture.15601561391156200:25:56,260 --> 00:26:00,7201563Et on applique donc à chacune de ces composantes-là un coût installé incluant les15641565392156600:26:00,740 --> 00:26:03,9601567matériaux, la main-d'oeuvre et les frais généraux de chantier.15681569393157000:26:03,980 --> 00:26:08,4601571C'est-à-dire qu'on ne va pas aller tenir compte dans soi des coûts indirects à part.15721573394157400:26:08,620 --> 00:26:12,5401575On va vraiment les inclure dans la mesure, donc ici, coût installé unitaire.15761577395157800:26:14,500 --> 00:26:18,4201579Le SJ ici, c'est-à-dire qu'on fait vraiment la somme ici de toutes les composantes15801581396158200:26:18,440 --> 00:26:24,4201583J. Donc ici, par exemple, c'est un opérateur d'exformation qui dit qu'on15841585397158600:26:24,440 --> 00:26:27,0201587fait la somme de J est égale à 1 jusqu'à M.15881589398159000:26:27,780 --> 00:26:32,4201591Donc là, dans ce cas-là, ici, il y aurait M composantes pour la construction de ce15921593399159400:26:32,440 --> 00:26:38,1601595bâtiment-là. SJ, c'est vraiment les quantités de composantes J nécessaires.15961597400159800:26:38,460 --> 00:26:42,0801599Et CJ, c'est le co-installé pour chaque unité de composantes J.16001601401160200:26:43,880 --> 00:26:48,1801603C'est appelé également la Segregate Cost Method ou Unit in Place.16041605402160600:26:48,400 --> 00:26:52,8401607C'est un compromis entre la méthode comparative et le Quantity of Service.16081609403161000:26:53,880 --> 00:26:56,5601611La base de données qui est nécessaire pour faire cette méthode-là,16121613404161400:26:56,660 --> 00:26:57,4601615c'est la base de données.16161617405161800:27:00,060 --> 00:27:01,7401619C'est la méthode Marshall & Swift.16201621406162200:27:01,760 --> 00:27:06,8601623Donc, c'est Marshall & Swift qui fournit les données de chacune des CJ ici.16241625407162600:27:07,340 --> 00:27:11,0801627En soi, Marshall & Swift va vous donner CJ et vous, en tant qu'évaluateur,16281629408163000:27:11,140 --> 00:27:14,2601631vous allez devoir déterminer la quantité de la composante nécessaire SJ.16321633409163400:27:16,200 --> 00:27:19,4601635Marshall & Swift donne quand même une bonne indication,16361637410163800:27:19,520 --> 00:27:21,6801639donc dépendamment de c'est quoi la superficie de la propriété,16401641411164200:27:22,020 --> 00:27:24,9601643quel niveau de luxe, ça va être quoi la quantité SJ que vous allez avoir besoin.16441645412164600:27:25,940 --> 00:27:28,0401647Donc, c'est très bien fait, leur site, vous pouvez aller voir.16481649413165000:27:28,060 --> 00:27:32,2401651L'abonnement est beaucoup plus modeste en dollars, donc c'est moins dispendieux qu'à16521653414165400:27:32,260 --> 00:27:33,7201655resmeer. C'est moins précis également.16561657415165800:27:36,900 --> 00:27:40,8401659Par exemple, les composantes type structures et enveloppes,16601661416166200:27:40,860 --> 00:27:44,3601663ça va ressembler à ça ici. Fondation, structure de plancher,16641665417166600:27:44,900 --> 00:27:46,5601667mur extérieur, toiture et fenêtre.16681669418167000:27:47,100 --> 00:27:49,7001671C'est beaucoup moins désagrégé, comme vous pouvez le voir.16721673419167400:27:49,960 --> 00:27:53,0201675Et ça inclut, par exemple, pour la fondation, excavation,16761677420167800:27:53,380 --> 00:27:57,2201679béton, armature. Pour les murs extérieurs, c'est montant,16801681421168200:27:57,300 --> 00:27:59,7401683isolation et revêtement. Donc, c'est vraiment un paquet de gil,16841685422168600:27:59,780 --> 00:28:00,9801687donc, d'une composante donnée.16881689423169000:28:01,620 --> 00:28:04,3001691Et les unités de mesure, par exemple, c'est souvent des pieds carrés,16921693424169400:28:04,360 --> 00:28:05,5401695donc, de la dalle pour la fondation.16961697425169800:28:05,800 --> 00:28:07,4801699Structure de plancher, c'est des pieds carrés également.17001701426170200:28:08,020 --> 00:28:10,2601703Le mur extérieur, ça va être des pieds carrés de mur.17041705427170600:28:10,420 --> 00:28:13,1001707La toiture, c'est des pieds carrés projetés, donc, dépendamment de l'angle de la17081709428171000:28:13,120 --> 00:28:18,3801711toiture. Et la fenêtre, la fenestration, c'est des pieds carrés vitrées.17121713429171400:28:19,840 --> 00:28:21,7801715Encore une fois, c'est des fenêtres installées.17161717430171800:28:21,800 --> 00:28:25,7801719Et là, vous avez donc le coût installé par unité de chacune des composantes ici,17201721431172200:28:26,040 --> 00:28:32,0801723qui est aux alentours, par exemple, pour la fenestration de 45 à 85 $ par pied,17241725432172600:28:32,320 --> 00:28:33,1201727corps et vitré.17281729433173000:28:35,000 --> 00:28:38,0001731Et c'est important ici, donc, les coûts installés indicatifs,17321733434173400:28:38,140 --> 00:28:41,2801735c'est les matériaux, la main-d'oeuvre et les frais de chantier.17361737435173800:28:43,040 --> 00:28:48,0001739Tout combiné ensemble. C'est vraiment une agrégation de tous les coûts indirects et17401741436174200:28:48,020 --> 00:28:51,1001743directs pour chacune des composantes par unité de mesure.17441745437174600:28:55,160 --> 00:28:59,1601747Ici, donc, maintenant, au niveau des composantes, par exemple,17481749438175000:28:59,240 --> 00:29:02,5401751la plomberie, là, l'unité de mesure, des fois, c'est des appareils.17521753439175400:29:02,660 --> 00:29:06,5801755Donc, c'est-à-dire que c'est un coût de plomberie par appareil dans la propriété.17561757440175800:29:07,140 --> 00:29:09,2601759Là, on parle, par exemple, de laveuse, sécheuse et tout ça.17601761441176200:29:09,800 --> 00:29:14,8401763Donc, ici, la plomberie coûterait aux alentours, donc, de 2800 à 4500 par appareil17641765442176600:29:14,860 --> 00:29:16,3201767que vous allez avoir dans la propriété.17681769443177000:29:16,660 --> 00:29:18,7001771Donc, si, par exemple, vous avez une laveuse, une sécheuse,17721773444177400:29:19,040 --> 00:29:25,1201775un lave-vaisselle, tout ce qui met ton évier17761777445177800:29:25,140 --> 00:29:26,3001779et autres, ça rentre là-dedans.17801781446178200:29:27,940 --> 00:29:30,6801783Dans la salle de bain, il y a également le bain, douche,17841785447178600:29:31,360 --> 00:29:36,4001787etc. Tout ça, c'est des appareils qui nécessitent donc de la tuyauterie et de la17881789448179000:29:36,420 --> 00:29:37,2201791plomberie.17921793449179400:29:38,740 --> 00:29:41,2001795La fourchette, donc, ça reflète la qualité de construction.17961797450179800:29:41,440 --> 00:29:45,3601799Donc, ça veut dire que dépendamment quel type de qualité de construction le bâtiment18001801451180200:29:45,380 --> 00:29:50,5801803que vous souhaitez évaluer A, vous allez appliquer un endroit sur la fourchette.18041805452180600:29:50,760 --> 00:29:53,2601807Par exemple, très faible qualité, vous allez aller avec 2800,18081809453181000:29:53,360 --> 00:29:55,7601811par exemple, et 4500, ça va être une qualité plus importante.18121813454181400:30:01,360 --> 00:30:06,3401815Bon, maintenant, le Marshall Valuation Service, donc c'est un service de référence18161817455181800:30:06,360 --> 00:30:08,5601819qui est nord-américain pour l'estimation des coûts.18201821456182200:30:08,720 --> 00:30:12,2401823C'est publié par CoreLogic, donc avec des mises à jour qui sont réguliers,18241825457182600:30:13,060 --> 00:30:19,1001827mises à jour régulières, la méthode calculator est présentée donc à la section 1218281829458183000:30:19,120 --> 00:30:21,6401831du cours. Donc, on va vraiment la voir en détail, mais pour vous donner une petite18321833459183400:30:21,660 --> 00:30:25,8401835idée, en soi, la structure du calcul de Marshall Evaluation Service,18361837460183800:30:26,040 --> 00:30:27,8401839c'est identiquement le type de bâtiment.18401841461184200:30:28,180 --> 00:30:31,0401843Donc, on va aller déterminer dans un premier temps, est-ce que c'est résidentiel,18441845462184600:30:31,120 --> 00:30:35,1401847commercial ou industriel. Ensuite, on va aller déterminer donc une classe de qualité18481849463185000:30:35,160 --> 00:30:40,7001851de 1 à 6. C'est-à-dire qu'un étant une qualité très inférieure,18521853464185400:30:40,860 --> 00:30:42,5401855six étant une qualité incroyable.18561857465185800:30:42,700 --> 00:30:46,8001859C'est-à-dire que là, il y a vraiment un aspect très subjectif à ça.18601861466186200:30:46,920 --> 00:30:48,7201863C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de subjectivité.18641865467186600:30:48,900 --> 00:30:51,8801867C'est pour ça que c'est un métier évaluateur agréé qui est quand même très,18681869468187000:30:51,900 --> 00:30:54,6801871très, très protégé pour tout ce qui est automatisation et autres.18721873469187400:30:54,840 --> 00:30:59,8201875Parce qu'il y a tellement de subjectivité que, bon, il n'y a pas des…18761877470187800:31:00,800 --> 00:31:06,3001879Ça ne peut pas être automatisé à un point où le côté humain est remplacé18801881471188200:31:06,320 --> 00:31:10,3001883complètement, étant donné qu'il y a beaucoup de choix qui sont très subjectifs.18841885472188600:31:10,900 --> 00:31:16,7801887Maintenant, ensuite, la troisième étape, c'est établir le coût de base par pied casé18881889473189000:31:16,800 --> 00:31:19,4201891pour chacune des composantes.18921893474189400:31:19,800 --> 00:31:22,2801895Il faut également appliquer un multiplicateur d'étages,18961897475189800:31:23,320 --> 00:31:28,4601899hauteur d'étages, périmètre, actualisation des coûts, donc pour la valeur d'argent19001901476190200:31:28,480 --> 00:31:29,7001903dans le temps, et la localisation.19041905477190600:31:29,820 --> 00:31:33,3201907Et finalement, c'est ajouter les composantes spécifiques non incluses dans les coûts19081909478191000:31:33,340 --> 00:31:36,6601911de base. Ça, c'est la méthode du Marshall Evaluation Service.19121913479191400:31:36,800 --> 00:31:38,3601915On va la voir à la section 12, comme on a mentionné.19161917480191800:31:43,180 --> 00:31:49,1801919Maintenant, ici, vous avez un exemple de la méthode par composante qui serait19201921481192200:31:49,200 --> 00:31:54,3001923appliquée avec une maison familiale à Gatineau, donc de 1450 pieds carrés,19241925482192600:31:54,820 --> 00:31:58,2001927qualité standard pour deux étages, donc un cottage.19281929483193000:31:59,100 --> 00:32:04,2401931La fondation, on aurait donc 725 pieds carrés de dalles,19321933484193400:32:04,420 --> 00:32:09,3401935donc avec un coût unité de 28,50$ qui nous amènerait à un coût de fondation de 2019361937485193800:32:09,360 --> 00:32:14,0801939,663$. Et là, on peut aller appliquer la même logique pour toutes les composantes19401941486194200:32:14,100 --> 00:32:18,0801943ici, donc pour la construction de cette maison infamiliale-là.19441945487194600:32:19,120 --> 00:32:23,2601947Ça nous amènerait donc à des coûts totaux directs installés,19481949488195000:32:23,280 --> 00:32:28,9801951donc de 201,638$. la structure de plancher, le mur extérieur,19521953489195400:32:29,340 --> 00:32:33,2201955la toiture, la plomberie, électricité, chauffage et finition.19561957490195800:32:34,800 --> 00:32:38,6401959Donc, c'est relativement simple par rapport, mettons, à la méthode de Quantity of19601961491196200:32:38,660 --> 00:32:40,4201963Sturic, comme vous pouvez le voir.19641965492196600:32:40,680 --> 00:32:44,8401967En soi, donc, c'est vraiment d'aller déterminer ici les quantités qui sont vraiment19681969493197000:32:44,860 --> 00:32:48,0201971le plus laborieux. Et c'est l'aspect subjectif, donc, de votre travail ici.19721973494197400:32:52,020 --> 00:32:58,5201975Maintenant, lorsque vous allez avoir donc déterminé donc par composante,19761977495197800:32:58,880 --> 00:33:03,5801979c'est très important de comprendre que le profit entrepreneurial n'est pas incorporé19801981496198200:33:03,600 --> 00:33:09,2401983dans le montant. Donc, ça veut dire que vous allez devoir ajouter en plus le profit19841985497198600:33:09,260 --> 00:33:11,1201987entrepreneurial. Donc, là, ici, c'est 10 %.19881989498199000:33:11,140 --> 00:33:14,9801991Mais encore une fois, ça peut varier dépendamment de l'emplacement,19921993499199400:33:15,520 --> 00:33:17,2601995de la demande pour les entrepreneurs.19961997500199800:33:17,440 --> 00:33:20,8001999Donc, plus qu'il y a de demandes, par exemple, plus que les entrepreneurs vont se20002001501200200:33:20,820 --> 00:33:23,2202003permettre de prendre une marge importante sur les constructions neuves.20042005502200600:33:26,700 --> 00:33:30,2202007Maintenant, avantages et limites de cette méthode-là.20082009503201000:33:30,360 --> 00:33:33,6802011Pour chacune des méthodes, on détermine les avantages et les limites.20122013504201400:33:33,840 --> 00:33:37,4002015C'est super important parce qu'en soi, c'est ces avantages-là et ces limites-là qui20162017505201800:33:37,420 --> 00:33:41,4802019vont vous guider vers la méthode la plus appropriée dépendamment du mandat que vous20202021506202200:33:41,500 --> 00:33:42,3002023avez.20242025507202600:33:43,320 --> 00:33:47,0602027Avantage de la méthode par composante, c'est que c'est un bon équilibre selon moi20282029508203000:33:47,080 --> 00:33:51,6202031entre précision et effort. C'est-à-dire que vous allez vraiment avoir une méthode20322033509203400:33:51,640 --> 00:33:55,1402035relativement précise, mais sans fournir le travail aussi laborieux,20362037510203800:33:55,220 --> 00:33:58,7202039par exemple, que la méthode de Quantity of Survey.20402041511204200:34:00,280 --> 00:34:05,3002043C'est une méthode, donc, qui est dépréciation analysable par composant,20442045512204600:34:05,360 --> 00:34:06,8602047donc, c'est-à-dire que vous allez vraiment pouvoir20482049513205000:34:08,740 --> 00:34:11,3602051analyser, donc, la dépréciation de chacune des composantes,20522053514205400:34:11,460 --> 00:34:12,7202055donc, dépendamment de ce qu'on va demander.20562057515205800:34:13,620 --> 00:34:17,2202059Les données sont disponibles à deux endroits, RSMID et Marshall & SWIFT,20602061516206200:34:17,320 --> 00:34:19,3402063donc, c'est-à-dire que si vous avez les données de RSMID,20642065517206600:34:19,360 --> 00:34:23,6002067vous pouvez faire la méthode de Quantity Observer et la méthode par composants.20682069518207000:34:23,880 --> 00:34:26,7602071Si vous avez Marshall & Swift, vous pouvez simplement faire la méthode par20722073519207400:34:26,780 --> 00:34:29,6002075composants, pas la méthode des Quantity Observer.20762077520207800:34:30,900 --> 00:34:33,2002079Ensuite, c'est bien adapté aux évaluateurs.20802081521208200:34:33,320 --> 00:34:37,5002083C'est vraiment un problème, comment on pourrait dire ça,20842085522208600:34:37,620 --> 00:34:42,5202087c'est le juste milieu le plus adapté selon moi pour avoir une méthode rigoureuse,20882089523209000:34:42,700 --> 00:34:47,2202091mais sans nécessairement passer des mois à faire l'évaluation.20922093524209400:34:48,520 --> 00:34:52,7602095Ça a quand même une certaine limite, donc c'est-à-dire que c'est moins précis que la20962097525209800:34:52,780 --> 00:34:54,1802099quantité of survey, évidemment.21002101526210200:34:55,180 --> 00:34:59,4002103C'est des coûts installés moyens, donc c'est-à-dire que ce n'est pas vraiment la21042105527210600:34:59,420 --> 00:35:01,6602107reconstruction en soi de la soumission de l'entrepreneur.21082109528211000:35:01,780 --> 00:35:03,5202111En soi, la quantité of survey, c'est ça.21122113529211400:35:03,680 --> 00:35:06,9202115C'est vraiment où on va aller reconstruire chacune des composantes qui permettent21162117530211800:35:06,940 --> 00:35:08,2602119donc de construire la propriété neuve.21202121531212200:35:09,940 --> 00:35:12,5402123C'est difficile pour des composantes qui sont non-standardes.21242125532212600:35:13,260 --> 00:35:16,6802127Donc, c'est-à-dire qu'encore une fois, Quantity Observer pour une propriété qui21282129533213000:35:16,700 --> 00:35:19,5402131serait vraiment très atypique, ça va rester la référence.21322133534213400:35:19,760 --> 00:35:23,1002135Mais si vous avez une propriété qui est standard, thématome,21362137535213800:35:23,180 --> 00:35:27,0002139une maison familiale vraiment très, très, très, très, très moyenne,21402141536214200:35:27,080 --> 00:35:30,0002143donc c'est-à-dire que thématome affite dans le quartier parfaitement,21442145537214600:35:30,380 --> 00:35:33,4802147bien probablement que la méthode par composante, c'est la plus adaptée.21482149538215000:35:34,580 --> 00:35:38,8402151Maintenant, ça exige donc des bonnes mesures, donc des bonnes données et autres.21522153539215400:35:39,180 --> 00:35:42,2002155Tout ça, c'est vraiment important de comprendre ça pour être en mesure de vraiment21562157540215800:35:42,220 --> 00:35:46,7402159bien choisir la méthode à appliquer lorsque vous devez déterminer le coût de21602161541216200:35:46,760 --> 00:35:47,9402163construction d'une propriété.21642165542216600:35:50,420 --> 00:35:54,6402167Maintenant, la dernière méthode qu'on va voir aujourd'hui,21682169543217000:35:54,660 --> 00:35:56,6802171c'est la méthode du coindexé, branded cost.21722173544217400:35:56,700 --> 00:36:03,0402175Donc, c'est vraiment une méthode qui est précise, mais elle21762177545217800:36:03,060 --> 00:36:06,8802179demande quand même pas mal d'hypothèses et surtout, ça demande qu'on ait le coût21802181546218200:36:06,900 --> 00:36:10,5602183original de construction. Donc, par exemple, supposer que,21842185547218600:36:11,040 --> 00:36:14,9602187je ne sais pas moi, vous avez fait construire votre maison il y a 10 ans.21882189548219000:36:15,640 --> 00:36:21,6002191Et là, vous avez fait appel à un entrepreneur et lui vous a chargé tant de dollars21922193549219400:36:21,620 --> 00:36:23,1602195pour construire cette propriété-là.21962197550219800:36:23,180 --> 00:36:24,8602199Mais là, vous l'avez, le coût.22002201551220200:36:25,020 --> 00:36:31,0602203Le coût original, vous n'avez pas besoin de faire toute la séparation des22042205552220600:36:31,080 --> 00:36:34,8602207coûts individuels des composantes parce que vous avez le coût global de la22082209553221000:36:34,880 --> 00:36:40,5002211propriété. Donc, on va convertir le coût original connu d'un bâtiment en dollars22122213554221400:36:40,520 --> 00:36:42,7602215actuels en appliquant un indice de coût de construction.22162217555221800:36:43,100 --> 00:36:45,8202219C'est-à-dire que vous allez vraiment prendre le coût que ça vous a coûté,22202221556222200:36:45,900 --> 00:36:52,0002223par exemple, il y a 10 ans et vous allez ajuster ça pour l'évolution de l'inflation22242225557222600:36:52,020 --> 00:36:52,8202227sur la construction.22282229558223000:36:54,540 --> 00:36:56,9602231Le co-original, donc, est tiré du contrat de construction,22322233559223400:36:57,220 --> 00:37:00,9402235des factures, du permis de construction et des évaluations antérieures.22362237560223800:37:01,140 --> 00:37:04,3602239C'est la méthode de la pyramide lorsque le co-original est fiable,22402241561224200:37:04,620 --> 00:37:05,8402243mais ça prend un co-original.22442245562224600:37:06,340 --> 00:37:08,4202247Donc, c'est-à-dire que si la propriété est vraiment très âgée,22482249563225000:37:08,520 --> 00:37:14,1202251donc on remonte par exemple à il y a 60 ans, mais là, ce n'est pas trop adapté d22522253564225400:37:14,140 --> 00:37:14,9402255'appliquer cette méthode-là.22562257565225800:37:19,620 --> 00:37:22,6202259Maintenant, l'indice des coûts de construction disponibles.22602261566226200:37:22,940 --> 00:37:26,3202263Premièrement, il y a Statistique Canada qui publie le IPCB,22642265567226600:37:26,420 --> 00:37:29,5802267c'est vraiment l'indice des prix de construction.22682269568227000:37:30,940 --> 00:37:36,4602271La couverture, c'est les 15 RMR, dont Montréal, Québec et Ottawa-Gatineau.22722273569227400:37:36,640 --> 00:37:40,1402275Et c'est une fréquence qui est dite trimestrielle, c'est-à-dire qu'il publie cet22762277570227800:37:40,160 --> 00:37:41,4402279indice-là à tous les trimestres.22802281571228200:37:41,760 --> 00:37:44,8802283Il y a également le Altus Group, qui publie le prix de construction.22842285572228600:37:44,900 --> 00:37:49,1802287publie l'indice de coûts de construction pour le Canada et par région,22882289573229000:37:49,440 --> 00:37:53,5802291et c'est annuel. Marshall & Swift, évidemment, le cost index pour toute l'Amérique22922293574229400:37:53,600 --> 00:37:59,0202295du Nord mensuel. Il y a également le ENR, donc le Building Cost Index,22962297575229800:37:59,280 --> 00:38:03,5602299pour les États-Unis. Donc, il faudrait l'adapter pour le Canada mensuel.23002301576230200:38:03,660 --> 00:38:08,1002303C'est la fréquence la plus faible ici aussi également, mais vraiment adaptée pour le23042305577230600:38:08,120 --> 00:38:12,8602307Québec. C'est probablement donc Altus Group qui fournit le meilleur indice de23082309578231000:38:12,880 --> 00:38:18,9002311construction. Et il y a également RSME, qui est donc vraiment un indice23122313579231400:38:18,920 --> 00:38:21,5002315des coûts de construction pour chacune des villes canadiennes.23162317580231800:38:22,320 --> 00:38:26,0602319C'est probablement le plus précis à ce niveau-là, donc ce n'est pas juste par RMR,23202321581232200:38:26,580 --> 00:38:28,3202323par grande région, c'est vraiment par ville.23242325582232600:38:29,040 --> 00:38:31,2202327Mais le gros désavantage, c'est que c'est annuel.23282329583233000:38:31,440 --> 00:38:33,4602331C'est-à-dire que vous allez avoir une mesure pour chaque année.23322333584233400:38:34,080 --> 00:38:37,4602335Ça peut être adapté, donc, dépendamment, les coûts n'évoluent pas nécessairement si23362337585233800:38:37,480 --> 00:38:39,1402339rapidement que ça à travers une année.23402341586234200:38:39,540 --> 00:38:42,8002343Mais bon, dépendamment, donc, de si, je ne sais pas moi,23442345587234600:38:43,660 --> 00:38:46,7802347les coûts de construction évolueraient, par exemple, de 15 % sur une année complète,23482349588235000:38:47,160 --> 00:38:49,8202351bien là, le fait de faire une évaluation au milieu d'une année,23522353589235400:38:50,420 --> 00:38:52,8202355bien là, vous manquez quand même six mois potentiels, donc,23562357590235800:38:53,000 --> 00:38:55,0202359où il y aurait une augmentation de 7,5 %.23602361591236200:38:56,680 --> 00:39:00,1602363Donc, il faut utiliser également un indice qui est cohérent avec le type de bâtiment23642365592236600:39:00,180 --> 00:39:01,5202367et la région géographique.23682369593237000:39:03,580 --> 00:39:06,7002371Bon, si on regarde l'indice des prix de construction, donc ça,23722373594237400:39:06,820 --> 00:39:09,9202375c'est vraiment une évolution récente pour le Québec.23762377595237800:39:10,080 --> 00:39:14,0602379Donc, si par exemple, on regarde et là, on aurait une référence de 2023.23802381596238200:39:14,760 --> 00:39:18,1002383Le niveau illustratif, donc, c'est simplement que la base,23842385597238600:39:18,160 --> 00:39:20,4002387c'est-à-dire qu'on ramène l'indice en base 2023.23882389598239000:39:23,000 --> 00:39:28,0202391Vous pouvez voir donc ici, 600 $ dépensés en coût de construction en 2023.23922393599239400:39:28,500 --> 00:39:32,0802395Pour avoir la même chose en 2025, ça va vous coûter 105 et 50.23962397600239800:39:32,360 --> 00:39:36,3602399Donc, on parle d'une augmentation combinée de 2,4 et 3 %.24002401601240200:39:39,820 --> 00:39:44,2602403Maintenant, bon, un petit exemple suffrais, donc juste pour être tout ça,24042405602240600:39:44,300 --> 00:39:45,2002407donc que c'est bien maîtrisé.24082409603241000:39:45,340 --> 00:39:48,7402411Une maison qui serait construite en 2015 au coût de 225 000 $.24122413604241400:39:49,800 --> 00:39:53,2002415Si l'IPCB, donc résidentiel Québec, donc un niveau illustratif,24162417605241800:39:53,240 --> 00:39:59,2202419donc avec une base en 2023 de 100 et la base en 2015 serait de 62 et24202421606242200:39:59,240 --> 00:40:03,180242360 et en 2025 de 105 et 50, bien là, qu'est-ce qu'on fait ?24242425607242600:40:03,200 --> 00:40:08,2802427On s'en va simplement appliquer au 225 000, donc qui est le coût de construction en24282429608243000:40:08,300 --> 00:40:14,36024312015, le ratio entre l'indice des prix de construction pour24322433609243400:40:14,380 --> 00:40:19,80024352025 sur l'indice des prix de construction pour 2015, donc c'est-à-dire le 105 et 5024362437610243800:40:19,820 --> 00:40:26,8402439sur le 62 et 60. Et là, ça va nous donner donc un ratio ici de 1,68 multiplié24402441611244200:40:26,860 --> 00:40:31,1202443par le 225 000. Et là, ça va nous donner 379 193.24442445612244600:40:31,140 --> 00:40:36,9802447Ça, c'est vraiment le coût de construction d'origine, mais qu'on va aller donc faire24482449613245000:40:37,000 --> 00:40:40,2602451évoluer pour tenir compte de l'évolution des coûts de construction dans le temps.24522453614245400:40:40,980 --> 00:40:45,9602455On parlerait d'une augmentation, par exemple, ici sur 10 ans de 68,5 %,24562457615245800:40:45,980 --> 00:40:49,4202459dont l'essentiel, donc, est entre 2021 et 2022.24602461616246200:40:49,660 --> 00:40:53,2802463Donc, on parle en soi d'un taux annuel moyen composé de 5,4 %.24642465617246600:40:54,620 --> 00:40:57,0002467Il faut toujours vérifier, donc, est-ce que cette mesure-là,24682469618247000:40:57,100 --> 00:41:00,4402471donc, des coûts de construction, donc, l'indice est cohérente pour le marché local ?24722473619247400:41:00,620 --> 00:41:04,2602475Donc, est-ce que ça reflète vraiment l'évolution des coûts de construction pour cet24762477620247800:41:04,280 --> 00:41:05,0802479environnement-là ?24802481621248200:41:07,860 --> 00:41:11,6002483Ici, par exemple, donc, un bâtiment, ça c'est une autre mise en situation,24842485622248600:41:11,740 --> 00:41:13,1402487donc avec rénovation, par exemple.24882489623249000:41:14,200 --> 00:41:18,2002491Si on prend en compte donc un bâtiment qui a été construit en 2010,24922493624249400:41:18,460 --> 00:41:22,8202495rénové en 2020, chaque élément doit être indexé à partir de sa propre date de24962497625249800:41:22,840 --> 00:41:25,9202499réalisation. Donc, ça, c'est vraiment un scénario qui serait plus complexe.25002501626250200:41:26,020 --> 00:41:28,0002503Donc, c'est-à-dire qu'on aurait vraiment une construction initiale,25042505627250600:41:28,020 --> 00:41:31,4402507mais ensuite, on a une rénovation de la cuisine et une rénovation,25082509628251000:41:31,540 --> 00:41:33,2802511par exemple, de la salle de bain en 2020.25122513629251400:41:34,000 --> 00:41:38,2202515Donc, ici, vous voyez la construction initiale de la propriété a été faite en 201025162517630251800:41:38,240 --> 00:41:43,5802519avec un coût de 185 000 $. Donc, là, on s'en va vraiment appliquer le ratio.25202521631252200:41:43,700 --> 00:41:48,1602523Donc, c'est-à-dire aujourd'hui, là, c'est vraiment le coût,25242525632252600:41:48,180 --> 00:41:53,3602527par exemple, pour 2025. Donc, on veut déterminer en 2025 la valeur de la propriété.25282529633253000:41:53,660 --> 00:41:58,5802531Donc, on utilise l'indice des prix de construction en 2025 sur l'indice des prix de25322533634253400:41:58,600 --> 00:42:02,9802535construction en 2010. Et là, on obtient un facteur de 1,9.25362537635253800:42:03,660 --> 00:42:07,9002539Et là, ça nous donne un coût total, donc ajuster les coûts de construction de 201025402541636254200:42:07,920 --> 00:42:10,5202543ramenés en 2025, ça nous donne 352 000.25442545637254600:42:12,600 --> 00:42:17,3002547Maintenant, au niveau de la rénovation de la cuisine, ça a été fait en 2020.25482549638255000:42:17,820 --> 00:42:21,3602551C'est pour ça ici que le chiffre, ce n'est pas 55, c'est 72.25522553639255400:42:21,520 --> 00:42:24,6602555C'est vraiment l'indice des prix de construction en 2020.25562557640255800:42:25,200 --> 00:42:29,2202559On va aller ajouter le montant qui a été dépensé en 2020 pour la cuisine et on le25602561641256200:42:29,240 --> 00:42:32,2002563ramène en coût de 2025. Même chose pour la salle de bain.25642565642256600:42:33,360 --> 00:42:35,6002567Et là, lorsqu'on additionne donc toutes ces composantes-là,25682569643257000:42:35,840 --> 00:42:39,4402571ça nous donne un coût total indexé en tenant compte des rénovations de la salle de25722573644257400:42:39,460 --> 00:42:41,4802575main et de la cuisine de 430 175.25762577645257800:42:43,440 --> 00:42:45,9802579C'est important de prendre en compte les rénovations parce qu'en soi,25802581646258200:42:46,120 --> 00:42:49,9402583on veut vraiment avoir le coût de construction réelle de cette propriété-là aujourd25842585647258600:42:49,960 --> 00:42:53,6602587'hui. Et là, ça inclut les rénovations qui ont été faites pour la mettre à jour.25882589648259000:42:57,260 --> 00:43:00,7402591Maintenant, au niveau des avantages et des limites de cette méthode-là,25922593649259400:43:01,600 --> 00:43:03,7602595il y a premièrement que c'est une méthode qui est rapide.25962597650259800:43:04,820 --> 00:43:10,1402599Il faut que ça incorpore les coûts originals, donc des données objectives.26002601651260200:43:10,540 --> 00:43:15,6402603C'est une unité utile en évaluation de masse aussi également et c'est un indice qui26042605652260600:43:15,660 --> 00:43:19,1202607est facilement accessible. Donc, les données sont très facilement accessibles par la26082609653261000:43:19,140 --> 00:43:20,2802611mesure que vous avez le coût original.26122613654261400:43:21,780 --> 00:43:26,1002615Maintenant, à la limite, le cours original est parfois inconnu ou atypique.26162617655261800:43:26,220 --> 00:43:29,0802619C'est-à-dire que ça peut, par exemple, être des coûts.26202621656262200:43:29,500 --> 00:43:34,1602623Si, par exemple, vous faites affaire avec un entrepreneur qui est votre ami ou je ne26242625657262600:43:34,180 --> 00:43:36,6202627sais pas quoi, il faudra que les coûts soient légèrement biaisés.26282629658263000:43:37,280 --> 00:43:42,8002631Maintenant, les indices, c'est une moyenne régionale et non une valeur qui est très26322633659263400:43:42,820 --> 00:43:45,7602635précise localement. C'est moins fiable sur de longues périodes.26362637660263800:43:45,780 --> 00:43:48,4802639C'est-à-dire que si, par exemple, plus la période est longue,26402641661264200:43:48,780 --> 00:43:52,3002643plus l'ajustement pour l'indice des prix de construction va être fait sur une longue26442645662264600:43:52,320 --> 00:43:56,2402647période, plus vous allez potentiellement incorporer des erreurs importantes à26482649663265000:43:56,260 --> 00:44:00,2202651travers le temps. Donc, c'est mieux d'appliquer cette méthode-là sur une période qui26522653664265400:44:00,240 --> 00:44:02,0802655est quand même restreinte. C'est-à-dire que si on parle,26562657665265800:44:02,120 --> 00:44:04,7802659par exemple, d'un coût de construction qui a été engendré il y a 40 ans,26602661666266200:44:06,400 --> 00:44:09,4202663ce n'est pas nécessairement la façon de faire la plus adaptée d'utiliser cette26642665667266600:44:09,440 --> 00:44:10,9802667méthode-là, même si vous avez une construction.26682669668267000:44:12,440 --> 00:44:15,3202671Parce que, bon, vous allez appliquer des taux de croissance de l'argent dans le26722673669267400:44:15,340 --> 00:44:19,5002675temps sur 40 ans. Donc, là, c'est potentiellement beaucoup d'erreurs d'estimation et26762677670267800:44:19,520 --> 00:44:23,2202679autres. Les méthodes également ont changé à travers le temps,26802681671268200:44:23,320 --> 00:44:26,2602683donc c'est-à-dire que les techniques de construction ont changé,26842685672268600:44:26,320 --> 00:44:27,8402687donc ce n'est pas nécessairement les mêmes façons de faire.26882689673269000:44:28,000 --> 00:44:31,5402691Donc, la mesure que vous avez originale, c'est un coût de construction,26922693674269400:44:31,600 --> 00:44:33,0202695mais avec une méthode qui est différente.26962697675269800:44:34,940 --> 00:44:38,2402699Il faut quand même appliquer ça sur une période qui est plus modérée.27002701676270200:44:39,220 --> 00:44:42,7202703Donc, c'est moins fiable sur les longues périodes et ça ignore donc les rénovations27042705677270600:44:42,740 --> 00:44:43,9202707qui sont non documentées.27082709678271000:44:47,340 --> 00:44:48,9602711Maintenant, on va terminer avec ça aujourd'hui.27122713679271400:44:48,980 --> 00:44:51,5202715Donc, vous voyez, ce n'était pas une si grosse séance que ça.27162717680271800:44:51,680 --> 00:44:54,0002719Donc, on a vu quatre méthodes.27202721681272200:44:54,300 --> 00:44:57,8802723Et là, comme je vous l'ai dit, on va voir cette méthode-là en détail ici et27242725682272600:44:57,900 --> 00:44:59,8802727également elle ici au prochain cours.27282729683273000:45:00,000 --> 00:45:02,4402731Donc, pour voir vraiment chacune des composantes.27322733684273400:45:03,260 --> 00:45:05,7602735Mais bon, pour revenir sur la comparaison des quatre méthodes.27362737685273800:45:07,020 --> 00:45:10,0802739Au niveau de la précision, la méthode comparative, c'est une précision qui est27402741686274200:45:10,100 --> 00:45:12,1402743moyenne. La plus élevée, c'est Quantity of Survey.27442745687274600:45:13,380 --> 00:45:16,8202747La méthode par composante, ça a une précision qui est élevée,27482749688275000:45:16,880 --> 00:45:18,6402751mais pas aussi élevée que la Quantity of Survey.27522753689275400:45:20,120 --> 00:45:26,1402755Et maintenant, au niveau de la méthode de l'index, c'est une précision qui27562757690275800:45:26,160 --> 00:45:30,1602759est faible à moyenne, dépendamment du coût original de construction,27602761691276200:45:30,320 --> 00:45:31,1602763est-ce qu'il est récent ou non.27642765692276600:45:33,540 --> 00:45:36,3002767Maintenant, complexité. Comparative, c'est une complexité qui est très faible,27682769693277000:45:36,380 --> 00:45:38,1802771c'est une méthode qui est super facile à appliquer.27722773694277400:45:38,880 --> 00:45:41,6202775Quantity Observer, on le dit, c'est une méthode qui est très longue à appliquer,27762777695277800:45:41,700 --> 00:45:43,9202779qui demande beaucoup de données, donc la complexité, c'est elle qui est la plus27802781696278200:45:43,940 --> 00:45:47,0802783élevée. La méthode par composante, c'est entre les deux,27842785697278600:45:47,180 --> 00:45:49,6202787donc c'est une méthode qui est avec une complexité moyenne.27882789698279000:45:49,940 --> 00:45:54,0602791Et maintenant, la méthode indexée, c'est une complexité qui est faible également,27922793699279400:45:54,100 --> 00:45:55,0002795comme la méthode comparative.27962797700279800:45:56,500 --> 00:46:00,4202799Maintenant, au niveau du temps requis pour appliquer ces quatre méthodes-là,28002801701280200:46:00,880 --> 00:46:04,0002803la méthode comparative, on peut s'attendre à ce que ça prenne entre une à deux28042805702280600:46:04,020 --> 00:46:07,0802807heures, alors que la quantité observée, on parle d'une semaine de travail,28082809703281000:46:07,280 --> 00:46:10,820281120 à 40 heures. La méthode par composante, 4 à 8 heures,28122813704281400:46:11,240 --> 00:46:13,6202815et indexée qui est la plus rapide, même pas une heure.28162817705281800:46:14,660 --> 00:46:16,7402819C'est logique. Vous avez le coût de construction original.28202821706282200:46:17,200 --> 00:46:20,0602823Vous allez chercher l'index des prix de construction et vous appliquez la méthode.28242825707282600:46:20,340 --> 00:46:23,0002827En soi, tu es même une demi-heure, c'est déjà très long.28282829708283000:46:24,940 --> 00:46:29,9202831Maintenant, l'expertise. Comparative, bon, c'est l'évaluateur.28322833709283400:46:33,640 --> 00:46:34,7002835Donc, ça prend un évaluateur.28362837710283800:46:35,740 --> 00:46:39,7402839Maintenant, la Quantity Service Survey, c'est un estimateur de chantier.28402841711284200:46:39,840 --> 00:46:45,2402843Donc, c'est-à-dire que ça vous prend vraiment un knowledge qui va au-delà de ce que28442845712284600:46:45,260 --> 00:46:46,4802847l'évaluateur traditionnel fait.28482849713285000:46:47,280 --> 00:46:49,9202851Composante, c'est évaluateur également et indexé, c'est évaluateur.28522853714285400:46:49,940 --> 00:46:56,0802855C'est juste ici que vous avez vraiment besoin d'avoir une expertise en28562857715285800:46:56,100 --> 00:46:58,5802859méthode de construction qui est vraiment plus avancée.28602861716286200:46:59,240 --> 00:47:02,8402863Maintenant, au niveau des données requises, ici, c'est les comparables.28642865717286600:47:03,800 --> 00:47:06,1802867Au niveau de la Quantity of Survey, c'est les plans détaillés.28682869718287000:47:07,160 --> 00:47:09,3402871Par composante, c'est les mesures du bâtiment.28722873719287400:47:09,620 --> 00:47:12,7402875Et indexé, ça vous prend les cours originaux, donc de construction.28762877720287800:47:14,500 --> 00:47:17,6602879L'usage maintenant qui est typique de chacune des méthodes,28802881721288200:47:17,680 --> 00:47:19,9602883Bon, comparative, c'est très courant.28842885722288600:47:20,860 --> 00:47:23,1802887En soi, c'est une des méthodes les plus utilisées.28882889723289000:47:23,520 --> 00:47:26,2202891Maintenant, quantitative survey, c'est les litiges et c'est des utilisations qui28922893724289400:47:26,240 --> 00:47:29,8402895sont très spéciales. Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas utilisé par les évaluateurs28962897725289800:47:29,860 --> 00:47:32,5202899agréés de façon répétée à tous les jours.29002901726290200:47:33,060 --> 00:47:35,2802903Maintenant, la méthode par composante, c'est également courant.29042905727290600:47:35,400 --> 00:47:38,0402907Donc, c'est probablement le meilleur des mondes si vous voulez avoir une meilleure29082909728291000:47:38,060 --> 00:47:39,2402911précision que la méthode comparative.29122913729291400:47:40,060 --> 00:47:42,3402915Et la méthode indexée, c'est plus utilisé, par exemple,29162917730291800:47:42,420 --> 00:47:44,9802919pour tout ce qui est évaluation de masse et le municipal.29202921731292200:47:45,160 --> 00:47:47,4602923C'est-à-dire que lorsqu'ils déterminent le rôle d'évaluation frontière,29242925732292600:47:48,200 --> 00:47:50,1402927ils utilisent également une méthode indexée.29282929733293000:47:54,100 --> 00:47:59,5802931Bon, c'est tout pour la CR. Donc, j'essaie de faire ça relativement rapidement pour29322933734293400:47:59,600 --> 00:48:01,6802935ne pas trop que ça vous prenne de temps cette semaine.29362937735293800:48:03,580 --> 00:48:09,1002939Pour l'examen, donc, pour revenir sur ça, l'examen, ça va être en novembre,29402941736294200:48:09,180 --> 00:48:14,4202943donc comme c'était indiqué dans le plan de cours, ça va être sur le bloc 1 à 2,29442945737294600:48:15,500 --> 00:48:19,4002947donc tout ce qui touche les concepts et l'évaluation du terrain.29482949738295000:48:21,860 --> 00:48:25,7602951Sinon, s'il n'y a pas de... Là, je n'ai pas de questions à prendre en soi,29522953739295400:48:25,880 --> 00:48:28,1002955mais je vais vous dire la semaine prochaine.29562957740295800:48:28,280 --> 00:48:30,0802959Puis, je ne sais pas si vous avez des questions sur cette matière-là.29602961741296200:48:30,280 --> 00:48:32,5002963C'est normal que ce soit encore un peu vague à ce niveau-là,29642965742296600:48:32,580 --> 00:48:35,5402967étant donné que là, on n'est pas rentré dans le détail de Quantity of Surrey.29682969743297000:48:35,900 --> 00:48:39,1802971Mais vraiment, au prochain cours, on va aller voir en détail ici ces méthodes-là.29722973744297400:48:40,120 --> 00:48:46,2402975Et je vais également faire une mini-présentation de l'outil29762977745297800:48:46,260 --> 00:48:51,9602979RSMIN. Donc, j'ai réussi à avoir un accès pour un mois en écrivant à RSMain pour29802981746298200:48:51,980 --> 00:48:53,1402983vous montrer un peu comment ça fonctionne.29842985747298600:48:53,840 --> 00:48:57,3402987Donc, ça a été quand même très laborieux à obtenir comme accès.29882989748299000:48:57,440 --> 00:49:00,4002991Ils sont vraiment très réticents à fournir parce que tu peux extraire les données29922993749299400:49:00,420 --> 00:49:03,4402995complètement avec cet outil-là.29962997750299800:49:03,820 --> 00:49:05,3202999Donc, on va voir ça la semaine prochaine.30003001751300200:49:06,500 --> 00:49:09,9203003Je souhaite une belle semaine et on se voit donc juillet.30043005752300600:49:16,880 --> 00:49:17,6803007...3008