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11200:06:50,820 --> 00:06:55,5203Bonjour tout le monde, on va commencer la séance 3, juste pour être sûr,452600:06:55,600 --> 00:06:56,4407est-ce que tout le monde m'entend bien ?8931000:06:59,800 --> 00:07:01,94011Oui. Oui, parfait. Merveilleux.121341400:07:02,400 --> 00:07:06,22015Donc, aujourd'hui, on va voir la méthode d'évaluation du terrain.161751800:07:06,640 --> 00:07:09,60019Puis, on va, dans la première partie, dans la deuxième partie,202162200:07:09,760 --> 00:07:12,40023on va présenter le TP1.242572600:07:14,460 --> 00:07:18,02027Le TP1 est disponible sur Model ou sur le site, dans le fond,282983000:07:18,360 --> 00:07:20,84031du cours qu'on utilise pour les notes et tout ça.323393400:07:21,700 --> 00:07:23,38035Je vais vous montrer c'est où exactement.3637103800:07:23,400 --> 00:07:26,46039vous allez avoir un gabarit Excel et un énoncé PDF.4041114200:07:28,080 --> 00:07:32,70043Donc, c'est un cas vraiment réel, donc avec un vrai terrain.4445124600:07:32,860 --> 00:07:36,74047Donc, on est dans l'évaluation du terrain, donc ça va être ça qui est le sujet du4849135000:07:36,760 --> 00:07:41,98051TP1. Donc, on va vraiment avoir toute la matière nécessaire pour être capable de5253145400:07:42,000 --> 00:07:48,08055faire le TP1 aujourd'hui. Donc, on a parlé de méthode des coûts5657155800:07:48,100 --> 00:07:48,90059jusqu'à présent,6061166200:07:50,660 --> 00:07:54,06063mais en soi donc ici avant d'aller plus loin dans la méthode des coups et être6465176600:07:54,080 --> 00:07:57,82067capable de couvrir tout un bâtissement dans son ensemble il faut vraiment être6869187000:07:57,840 --> 00:07:58,92071capable de simplement7273197400:08:01,060 --> 00:08:04,58075déterminer la valeur d'un terrain et on va voir que c'est pas7677207800:08:06,840 --> 00:08:13,14079il y a une méthode qui est vraiment la plus adaptée mais qui est pas la plus facile8081218200:08:13,160 --> 00:08:16,60083à faire dans le sens où la méthode est comparable c'est à dire que si vous avez un8485228600:08:16,620 --> 00:08:19,56087terrain et que vous voulez déterminer la valeur de ce terrain-là.8889239000:08:20,000 --> 00:08:22,10091La façon de faire, habituellement, c'est d'utiliser les comparables.9293249400:08:22,400 --> 00:08:24,50095C'est elle qui est recommandée par l'Ordre.9697259800:08:25,400 --> 00:08:27,84099Mais le problème, c'est que les comparables, pour des terrains,1001012610200:08:27,900 --> 00:08:31,140103on n'en a pas non plus tout le temps, pour tous les secteurs,1041052710600:08:31,240 --> 00:08:36,040107puis surtout dans des secteurs où les gens, maintenant,1081092811000:08:36,100 --> 00:08:39,140111sont installés depuis longtemps, il n'y a pas nécessairement de terrain vacant.1121132911400:08:39,600 --> 00:08:44,680115Donc, si par hasard, vous avez besoin d'évaluer un terrain dans un quartier où les1161173011800:08:44,700 --> 00:08:49,060119gens sont sur un quartier qui est habité depuis plusieurs décennies,1201213112200:08:49,840 --> 00:08:52,900123avoir donc des comparaisons de ventes de terrain, c'est beaucoup plus difficile.1241253212600:08:53,920 --> 00:08:56,840127Il y a des façons alternatives de pouvoir déterminer la valeur du terrain.1281293313000:08:57,720 --> 00:09:00,860131Mais une chose est sûre, c'est que ce n'est pas simplement de prendre la valeur au1321333413400:09:00,880 --> 00:09:03,560135rôle et de dire que c'est ça, la valeur du terrain.1361373513800:09:04,840 --> 00:09:08,640139Aujourd'hui, c'est à ça que la science va être consacrée.1401413614200:09:12,440 --> 00:09:19,100143Donc, ici, en soit, on va voir la méthode d'évaluation du terrain et1441453714600:09:19,120 --> 00:09:23,600147la prochaine séance, on va voir comment les ajustements sont faits de façon vraiment1481493815000:09:23,620 --> 00:09:26,860151plus intensive. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on va voir un exemple concret,1521533915400:09:27,140 --> 00:09:31,200155mais les ajustements, on ne va pas nécessairement être capable de les chiffrer1561574015800:09:31,220 --> 00:09:34,860159exactement un par un de façon rigoureuse.1601614116200:09:34,880 --> 00:09:36,860163On va vraiment voir le mécanisme, comment ça fonctionne,1641654216600:09:37,080 --> 00:09:40,800167mais on va parler dans le détail de chacune des valeurs d'ajustement qu'on va faire.1681694317000:09:41,960 --> 00:09:45,100171Donc, pourquoi c'est important le terrain, c'est le point de départ en soi.1721734417400:09:45,260 --> 00:09:48,140175Ici, comme on voit, la valeur d'un bâtiment, c'est le terrain,1761774517800:09:48,320 --> 00:09:51,480179plus le coût neuf, moins la dépréciation.1801814618200:09:52,140 --> 00:09:54,520183Donc, ici en soi, nous, qu'est-ce qu'on veut faire, c'est qu'on va aller vraiment1841854718600:09:54,540 --> 00:09:55,920187voir la valeur ici du terrain.1881894819000:09:56,400 --> 00:09:59,080191C'est le point d'ancrage, dans le fond, de toute bonne évaluation.1921934919400:09:59,960 --> 00:10:02,940195Parce qu'après ça, on va être capable d'ajouter la composante bâtiment.1961975019800:10:04,880 --> 00:10:09,620199C'est le gros du travail qui est dans le terrain et vraiment dans la valeur de2002015120200:10:09,640 --> 00:10:15,360203dépréciation. Donc, c'est les composantes les plus subjectives du travail qui est à2042055220600:10:15,380 --> 00:10:16,180207faire.2082095321000:10:17,540 --> 00:10:22,940211Maintenant, bon, ce qui va être important de maîtriser ici,2122135421400:10:23,160 --> 00:10:26,140215c'est les comparaisons directes, donc avec les ajustements,2162175521800:10:27,040 --> 00:10:30,260219l'extraction. On va voir aussi le ratio terrain-valeur totale,2202215622200:10:30,420 --> 00:10:36,360223qui est une façon de faire également pour comparer des terrains avec des objectifs2242255722600:10:36,380 --> 00:10:39,460227similaires, le résidu foncier.2282295823000:10:39,780 --> 00:10:43,860231Et on va aussi aller voir le principe de terrain vacant qui est dans le fond,2322335923400:10:45,000 --> 00:10:49,120235c'est un principe qui dit qu'un terrain, on va déterminer la valeur en utilisant le2362376023800:10:49,140 --> 00:10:51,860239maximum qu'on peut soutirer en soi de ce terrain-là.2402416124200:10:51,940 --> 00:10:57,660243C'est-à-dire qu'on va l'évaluer avec un projet hypothétique,2442456224600:10:57,680 --> 00:11:01,740247puis on va dire, sachant ce projet hypothétique-là, c'est quoi la valeur résiduelle2482496325000:11:01,760 --> 00:11:02,560251du terrain ?2522536425400:11:04,640 --> 00:11:07,700255Chacune a des forces et des limites, puis c'est important de les comprendre pour2562576525800:11:07,720 --> 00:11:11,520259être capable de faire la TP dans votre travail en soi.2602616626200:11:12,060 --> 00:11:15,340263Il faut appliquer la bonne méthode d'évaluation de terrain au bon cas qu'on a.2642656726600:11:16,160 --> 00:11:18,940267Donc, c'est ça qu'on va voir plus en détail ici.2682696827000:11:21,640 --> 00:11:24,880271Donc, vous devez tanner de l'avoir un petit peu, cette équation-là,2722736927400:11:24,900 --> 00:11:27,780275Mais bon, c'est la méthode du coût.2762777027800:11:28,380 --> 00:11:32,140279On repart toujours de ça. Nous, aujourd'hui, qu'est-ce qu'on va voir ?2802817128200:11:32,240 --> 00:11:37,200283Donc, c'est vraiment l'évaluation du terrain séparément de toutes les évaluations.2842857228600:11:39,280 --> 00:11:43,760287Si on regarde plus en détail les méthodes possibles, c'est-à-dire que la comparaison2882897329000:11:43,780 --> 00:11:49,920291directe, c'est la méthode que vous devez utiliser dans un premier temps si2922937429400:11:49,940 --> 00:11:52,200295c'est possible de le faire, s'il y a des comparables adaptés,2962977529800:11:52,360 --> 00:11:54,340299parce que c'est elle qui est la fiabilité la plus importante.3003017630200:11:55,000 --> 00:11:58,680303Donc, c'est vendre direct de terrain, des vacants similaires,3043057730600:11:58,820 --> 00:12:00,420307puis c'est vraiment ce qui vous amène.3083097831000:12:00,620 --> 00:12:04,440311Donc, justement, s'il y a un terrain qui est à peu près pareil,3123137931400:12:04,540 --> 00:12:07,840315qui était vendu à côté, c'est probablement la meilleure référence pour déterminer la3163178031800:12:07,860 --> 00:12:08,980319valeur de votre terrain en ce moment.3203218132200:12:09,940 --> 00:12:13,420323On va voir que c'est très possible aussi d'utiliser des comparables qui sont plus3243258232600:12:13,440 --> 00:12:16,180327âgés. On va ajuster pour un taux de croissance donné.3283298333000:12:17,180 --> 00:12:19,640331Mais encore une fois, il ne faut pas non plus que ce soit des comparables qui datent3323338433400:12:19,660 --> 00:12:23,260335de plusieurs années. Il faut quand même être cohérent à ce niveau-là.3363378533800:12:24,220 --> 00:12:27,960339Ensuite, il y a l'extraction.3403418634200:12:28,160 --> 00:12:30,420343C'est quoi l'extraction ? C'est le prix en soi.3443458734600:12:31,820 --> 00:12:35,160347Si on est capable de déterminer qu'il y a une transaction qui a été faite sur le3483498835000:12:35,180 --> 00:12:39,620351marché et qu'on peut déterminer la valeur d'un bâtiment qui est déprécié,3523538935400:12:39,740 --> 00:12:43,200355donc qui est vendu, on est capable d'inférer la valeur du terrain.3563579035800:12:44,220 --> 00:12:45,700359Ça a une fiabilité qui est modérée.3603619136200:12:46,740 --> 00:12:47,900363Ça a une limite, pourquoi pas ?3643659236600:12:48,040 --> 00:12:51,360367Ça ne prend le prix. Puis aussi, le bâtiment déprécié, c'est vraiment très3683699337000:12:51,380 --> 00:12:56,700371subjectif. C'est-à-dire que c'est comme un peu, on s'en va dire que si le prix de3723739437400:12:56,720 --> 00:13:00,280375vente, par exemple, d'un complexe immobilier est de temps,3763779537800:13:00,740 --> 00:13:03,440379bien, sachant que la valeur du bâtiment est dépréciée, c'est ça,3803819638200:13:03,620 --> 00:13:07,760383on est capable de dire que le résiduel, c'est la valeur du terrain.3843859738600:13:09,200 --> 00:13:12,600387Ensuite, il y a l'affectation, donc ça, c'est le ratio terrain-valeur,3883899839000:13:12,820 --> 00:13:15,500391donc c'est-à-dire que, encore une fois, c'est un dernier recours,3923939939400:13:15,840 --> 00:13:19,440395c'est que dans un quartier donné, souvent c'est un ratio qui va être constant.39639710039800:13:19,660 --> 00:13:22,700399Donc, c'est-à-dire que si on est capable de voir qu'il y a un pattern où il y a40040110140200:13:22,720 --> 00:13:25,580403certains éléments qui sont toujours cohérents au niveau du ratio terrain-valeur,40440510240600:13:25,620 --> 00:13:29,440407on peut aller appliquer ce ratio-là au sujet qui nous intéresse.40840910341000:13:29,720 --> 00:13:32,260411Et là, bon, ça dit, c'est en dernier recours.41241310441400:13:33,320 --> 00:13:37,420415Maintenant aussi, il y a les revenus de l'eau, donc c'est-à-dire pour des41641710541800:13:37,440 --> 00:13:39,840419développements immobiliers, pour les grands terrains et tout.42042110642200:13:40,380 --> 00:13:44,620423Donc là, on va plus utiliser une méthode de revenus, étant donné qu'on va appliquer42442510742600:13:44,640 --> 00:13:48,060427l'indicante des cash flow. On va le voir plus en détail tantôt.42842910843000:13:48,940 --> 00:13:50,280431Et finalement, il y a le résidu foncier.43243310943400:13:50,520 --> 00:13:53,920435Ça, c'est la capitalisation du revenu résiduel du terrain.43643711043800:13:55,400 --> 00:14:01,100439C'est une façon qui est quand même très robuste et c'est surtout appliqué pour un44044111144200:14:01,120 --> 00:14:02,220443terrain qui va être à revenu.44444511244600:14:02,300 --> 00:14:08,360447C'est-à-dire qu'on peut maintenant supposer qu'on a un projet immobilier44844911345000:14:08,380 --> 00:14:13,760451à faire dans le futur. on va supposer qu'il va y avoir des revenus X,45245311445400:14:13,780 --> 00:14:18,080455par exemple, pour notre projet mobilier, et on va déterminer une valeur avec ces45645711545800:14:18,100 --> 00:14:21,180459revenus-là, et on va aller sous ce travail, justement, à l'écoute de construction.46046111646200:14:23,560 --> 00:14:25,600463Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire.46446511746600:14:26,320 --> 00:14:29,800467Encore une fois, les comparables, puis ça reste donc la...46846911847000:14:29,820 --> 00:14:32,460471Dans la réalité, c'est que dans le cadre de votre métier,47247311947400:14:32,560 --> 00:14:36,560475ça va être vraiment d'appliquer probablement les comparables au niveau du terrain.47647712047800:14:37,740 --> 00:14:40,540479Parce que les autres méthodes, ça demande beaucoup d'hypothèses.48048112148200:14:40,840 --> 00:14:43,220483Il y a bien des chances que ça donne des résultats, vous allez voir,48448512248600:14:43,320 --> 00:14:45,240487qui sont un petit peu à côté de la plaque, donc surtout au niveau,48848912349000:14:45,340 --> 00:14:48,900491par exemple, de tout ce qui est, maintenant, actualisation des flux de trésorerie.49249312449400:14:49,240 --> 00:14:52,560495Il y a beaucoup d'hypothèses sur les taux d'intérêt et d'autres choses comme ça.49649712549800:14:53,760 --> 00:14:55,440499Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à présent pour ça ?50050112650200:14:56,100 --> 00:14:58,480503Donc, si on n'est pas rentré en détail, on va les couvrir par une…50450512750600:15:01,120 --> 00:15:01,920507Non ? Parfait.50850912851000:15:04,300 --> 00:15:05,860511Bon, le principe du terrain vacant.51251312951400:15:06,520 --> 00:15:09,240515C'est l'un des premiers éléments qu'on va couvrir.51651713051800:15:10,200 --> 00:15:13,860519Qu'est-ce que ça dit ça ? C'est que le terrain, lui, il ne se déprécie pas.52052113152200:15:14,500 --> 00:15:17,060523En réalité, il y a une durée de vie limitée.52452513252600:15:17,180 --> 00:15:19,140527Donc, c'est-à-dire qu'il peut y avoir un projet dessus.52852913353000:15:20,060 --> 00:15:22,740531On démolit le bâtiment et on reprendra le projet.53253313453400:15:22,840 --> 00:15:25,880535Donc, ça n'a pas une vie qui en soit…53653713553800:15:25,900 --> 00:15:28,900539Il n'y a pas de point de terminaison d'un terrain.54054113654200:15:29,160 --> 00:15:33,040543On peut l'utiliser à perpétuité et faire n'importe quel projet dessus.54454513754600:15:34,080 --> 00:15:36,740547Les améliorations, par contre, eux dessus vont se déprécier.54854913855000:15:36,860 --> 00:15:40,660551Donc, tous les bâtiments, excavation, tout ça, ça va finir par,55255313955400:15:40,880 --> 00:15:44,840555comme toute chose, perdre la valeur et ça va se déprécier dans le temps.55655714055800:15:45,580 --> 00:15:49,040559Donc, la méthode du coup, c'est vraiment d'aller séparer donc ces deux choses-là.56056114156200:15:49,060 --> 00:15:50,540563On va prendre le terrain de façon séparée.56456514256600:15:51,580 --> 00:15:57,160567Ça permet aussi de vérifier donc pourquoi donc c'est une cohérence dans l56856914357000:15:57,180 --> 00:16:01,360571'évaluation. Souvent, le terrain, c'est une chose qui nous permet de,57257314457400:16:02,260 --> 00:16:05,060575selon vous, quelque chose qui est plus propre au terrain,57657714557800:16:05,300 --> 00:16:10,400579c'est la localisation. La localisation, c'est quelque chose qui va beaucoup jouer au58058114658200:16:10,420 --> 00:16:11,280583niveau de la valeur du terrain.58458514758600:16:12,100 --> 00:16:14,480587La valeur au niveau de la localisation, ça ne sera pas dans le bâtiment,58858914859000:16:14,580 --> 00:16:15,760591ça va être vraiment dans le terrain.59259314959400:16:16,820 --> 00:16:18,760595C'est pour ça que c'est important de se séparer les deux.59659715059800:16:19,660 --> 00:16:27,100599Et c'est logique étant donné que ce n'est pas une60060115160200:16:27,120 --> 00:16:30,040603unité complète, c'est-à-dire C'est-à-dire que le bâtiment peut être changé,60460515260600:16:30,200 --> 00:16:32,780607on peut faire un autre projet dessus, mais la valeur du terrain,60860915361000:16:32,820 --> 00:16:37,200611elle est censée être la même, donc, indépendamment du projet.61261315461400:16:38,320 --> 00:16:40,600615On va voir que ce n'est pas le cas toujours, donc, c'est-à-dire que,61661715561800:16:40,620 --> 00:16:44,100619dépendamment, le résiduel au niveau de la valeur du terrain va être différent.62062115662200:16:45,380 --> 00:16:48,500623Maintenant aussi, au niveau des exigences professionnelles,62462515762600:16:48,660 --> 00:16:53,460627on a besoin, donc, d'avoir le rôle des valuations foncières qui distinguent le62862915863000:16:53,480 --> 00:16:57,540631terrain du bâtiment, pour des fins fiscal et aussi pour la surencure,63263315963400:16:57,660 --> 00:16:58,980635c'est-à-dire que le terrain n'est jamais assurable.63663716063800:16:59,040 --> 00:17:00,340639Si on avait vu ça la dernière séance,64064116164200:17:03,420 --> 00:17:09,160643maintenant, ça commence à être la pierre angulaire de la séance aujourd'hui.64464516264600:17:09,580 --> 00:17:14,740647Qu'est-ce que ça dit, évaluer un terrain comme s'il était vacant ?64864916365000:17:16,140 --> 00:17:21,280651Ça dit qu'on va aller choisir le projet le plus profitable qui peut se faire sur un65265316465400:17:21,300 --> 00:17:25,420655terrain donné. et ça nous dit qu'il faut y aller avec la méthode du plus haut et65665716565800:17:25,440 --> 00:17:28,720659meilleur usage. Il y a un terme en blague que je ne me rappelle plus trop,66066116666200:17:28,860 --> 00:17:31,220663mais qu'est-ce que ça veut dire dans le fond, c'est qu'on va aller vraiment66466516766600:17:31,240 --> 00:17:34,720667appliquer un filtre et on va aller choisir le projet qui est faisable,66866916867000:17:35,060 --> 00:17:38,220671le plus adapté pour ce terrain-là et qui apporte la plus grosse valeur résiduelle.67267316967400:17:39,580 --> 00:17:40,380675Donc,67667717067800:17:41,460 --> 00:17:44,780679qu'est-ce qui est particulier, c'est que même s'il y a un bâtiment qui est déjà sur68068117168200:17:44,800 --> 00:17:46,780683le terrain, on peut appliquer pareil cette méthode-là.68468517268600:17:46,900 --> 00:17:49,880687C'est-à-dire qu'on fait abstraction du bâtiment et on dit,68868917369000:17:50,640 --> 00:17:52,580691moi, je pense que c'est autre chose qui devrait être sur ça.69269317469400:17:52,740 --> 00:17:54,060695On va appliquer la méthode par exemple.69669717569800:17:55,300 --> 00:17:59,800699C'est sûr qu'il y aurait des coûts de déposition attachés à ça,70070117670200:17:59,920 --> 00:18:04,140703mais la façon de faire, c'est vraiment d'y aller comme si le terrain était vacant.70470517770600:18:05,840 --> 00:18:09,240707Il y a certains projets immobiliers que, bon, ça serait plus dur de démolir et tout70870917871000:18:09,260 --> 00:18:12,560711ça, donc ça reste quand même limité au niveau de la faisabilité,71271317971400:18:13,100 --> 00:18:15,380715mais on parle du principe qu'il y a le terrain vacant.71671718071800:18:17,080 --> 00:18:21,480719Ça, c'est les quatre filtres qu'il va falloir passer un par un pour déterminer le72072118172200:18:21,500 --> 00:18:23,080723meilleur usage de ce terrain-là.72472518272600:18:24,320 --> 00:18:27,780727Premièrement, est-ce que c'est légalement permis de faire un projet ?72872918373000:18:27,920 --> 00:18:29,780731Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un éventail de projets donnés,73273318473400:18:29,900 --> 00:18:35,880735par exemple, je ne sais pas moi, un parc de condos ou un73673718573800:18:35,900 --> 00:18:39,960739duplex, même des entrepôts. Donc, dans un premier temps,74074118674200:18:40,220 --> 00:18:42,880743tous les projets, on va les faire passer par le premier filtre.74474518774600:18:42,980 --> 00:18:44,080747Donc, est-ce que c'est légalement permis ?74874918875000:18:44,600 --> 00:18:47,700751Donc, si votre terrain est zoné agricole, ça ne passe pas l'étape 1.75275318975400:18:48,080 --> 00:18:53,620755Donc, c'est-à-dire que le zonage ne permet pas de justement faire des entrepôts vers75675719075800:18:53,640 --> 00:18:58,780759un parc de condos. Donc, si vous voyez, ça va vraiment se diriger comme un emploi76076119176200:18:58,800 --> 00:19:01,800763noir. C'est-à-dire qu'on va vraiment aller enlever les projets un par un.76476519276600:19:03,080 --> 00:19:06,080767Si ce n'est pas légalement permis, ça ne vaut pas la peine de vérifier si c'est76876919377000:19:06,100 --> 00:19:06,900771physiquement possible.77277319477400:19:09,360 --> 00:19:13,920775Maintenant, si on ne serait pas zoné agricole, dans ce cas-là,77677719577800:19:14,020 --> 00:19:18,780779on pourrait par exemple envisager de faire des condos, faire des entrepôts.78078119678200:19:19,480 --> 00:19:22,620783Mais là, il faut quand même, malgré tout, aller voir la composante.78478519778600:19:22,780 --> 00:19:25,020787Est-ce que c'est possible physiquement de le faire ?78878919879000:19:25,140 --> 00:19:27,160791C'est-à-dire qu'il y a certains sols qui sont plus instables.79279319979400:19:27,680 --> 00:19:29,200795Donc, c'est des caractéristiques du terrain.79679720079800:19:29,920 --> 00:19:33,380799Est-ce que c'est un terrain qui est suffisamment grand pour pouvoir faire le projet ?80080120180200:19:34,160 --> 00:19:37,060803Des fois, on peut avoir les yeux plus grands que la pence,80480520280600:19:37,220 --> 00:19:41,960807puis c'est-à-dire qu'un projet, par exemple, de condo peut être réalisable sur un80880920381000:19:41,980 --> 00:19:45,020811terrain donné, mais finalement, bon, on oublie que ça prend des parkings,81281320481400:19:45,120 --> 00:19:48,320815ça prend… il y a plein de choses à penser, donc c'est pas nécessairement toujours81681720581800:19:48,340 --> 00:19:50,860819faisable au niveau du sol, puis au niveau de la topographie,82082120682200:19:50,940 --> 00:19:54,720823donc les angles et tout ça. Ça, on va le voir plus en détail au niveau de la science82482520782600:19:54,740 --> 00:19:58,8208274, donc les ajustements qu'on va faire à ce niveau-là, mais c'est très important de82882920883000:19:58,840 --> 00:20:02,780831regarder, donc, est-ce que c'est possible physiquement de le faire sur ce terrain.83283320983400:20:04,160 --> 00:20:09,760835Maintenant, si c'est possible physiquement, il faut aller au troisième filtre.83683721083800:20:09,920 --> 00:20:11,360839Est-ce que c'est faisable financièrement ?84084121184200:20:11,640 --> 00:20:17,840843C'est-à-dire que, est-ce que le projet construit avec84484521284600:20:17,860 --> 00:20:22,820847le coût du terrain, ça apporte une plus grande valeur que le coût.84884921385000:20:23,020 --> 00:20:27,720851Est-ce que les revenus de ce projet-là vont dépasser le coût de construction et le85285321485400:20:27,740 --> 00:20:33,620855coût du terrain ? Donc, vous l'aurez compris, si le coût est plus élevé,85685721585800:20:34,080 --> 00:20:35,260859ce n'est pas faisable financièrement.86086121686200:20:35,420 --> 00:20:40,160863C'est-à-dire que ce projet-là détruit la valeur, ça ne vaut pas la peine d'aller de86486521786600:20:40,180 --> 00:20:40,980867l'avant.86886921887000:20:42,060 --> 00:20:48,340871Encore une fois, tous les projets qui sont financièrement faisables vont passer87287321987400:20:48,360 --> 00:20:54,180875à l'étape 3. Donc, dès qu'il y a une valeur qui est positive et résiduelle,87687722087800:20:54,340 --> 00:20:58,480879on va décider d'y aller. Ça va être vraiment au niveau de l'étape 4 que là,88088122188200:20:58,620 --> 00:21:03,100883on va choisir parmi tous ces projets-là, la valeur résiduelle du terrain qui est la88488522288600:21:03,120 --> 00:21:08,060887plus élevée. Et là, qu'est-ce qu'on entend par valeur résiduelle du terrain ?88888922389000:21:08,780 --> 00:21:12,760891C'est, comment on pourrait dire ça ici ?89289322489400:21:12,780 --> 00:21:16,720895Vous avez donc les… je vais essayer de partager mon…89689722589800:21:16,740 --> 00:21:22,980899des fois c'est compliqué de… partager90090122690200:21:23,000 --> 00:21:25,380903mon iPad, ce ne sera pas long.90490522790600:21:43,080 --> 00:21:49,300907Je dirais si… ça devrait apparaître dans pas l'ombre, c'est bizarre.90890922891000:21:50,700 --> 00:21:51,620911Je crois que c'est bon.91291322991400:21:59,500 --> 00:22:03,480915Est-ce que vous voyez un écran noir comme moi ou…91691723091800:22:04,000 --> 00:22:04,800919Oui.92092123192200:22:06,160 --> 00:22:08,200923C'est merveilleux ça, ça ne marche pas très bien.92492523292600:22:09,440 --> 00:22:12,300927Je vais essayer de trouver une solution pour la prochaine séance à ce niveau-là,92892923393000:22:12,560 --> 00:22:17,800931un peu fatiguant. Je voulais écrire, mais bon, je vais y aller verbalement.93293323493400:22:17,940 --> 00:22:21,940935De toute façon, on va voir un autre jeu de diaposité où est-ce que le calcul est93693723593800:22:21,960 --> 00:22:24,720939détaillé. J'aurais aimé ça pour écrire, mais bon, c'est comme ça.94094123694200:22:25,380 --> 00:22:31,520943Ici, l'usage de la valeur résiduelle la plus élevée, c'est qu'on va aller prendre la94494523794600:22:31,540 --> 00:22:36,780947valeur présente de tous les flux générés par le projet qu'on va faire sur ce terrain94894923895000:22:36,800 --> 00:22:41,860951-là. Donc, c'est par exemple un duplex, les loyers qu'on va générer au fil du temps,95295323995400:22:42,500 --> 00:22:47,600955on va les actualiser et ça va être la valeur espérée des revenus du projet.95695724095800:22:48,960 --> 00:22:51,320959Et ça, on va le soustraire au coût de construction.96096124196200:22:53,740 --> 00:22:56,200963La différence des deux, ça va être la valeur résiduelle du terrain.96496524296600:22:56,860 --> 00:23:02,000967Et à l'étape 4, on va simplement prendre la valeur la plus élevée et on va y aller96896924397000:23:02,020 --> 00:23:02,920971de l'avant avec ce projet-là.97297324497400:23:03,780 --> 00:23:06,540975On dit qu'on y va de l'avant et c'est comme ça qu'on détermine la valeur du terrain,97697724597800:23:06,880 --> 00:23:12,280979selon cette méthode-là. Donc, ça implique qu'on choisit un projet avec des critères.98098124698200:23:12,420 --> 00:23:14,720983Donc, c'est vraiment très spécial.98498524798600:23:15,200 --> 00:23:18,680987Mais bon, ça dit que le terrain, qu'est-ce qui détermine sa valeur en soi,98898924899000:23:18,800 --> 00:23:20,920991c'est le projet avec le plus haut potentiel.99299324999400:23:23,780 --> 00:23:29,120995Donc ici, dans cet exemple-là, un terrain résidentiel à Gatineau,99699725099800:23:29,340 --> 00:23:33,420999zone ERCA, donc résidentiel multifamilial dans le secteur de Halles,10001001251100200:23:34,140 --> 00:23:36,7001003le plus haut potentiel n'est pas une maison unifamiliale,10041005252100600:23:37,600 --> 00:23:40,0001007mais plutôt un immeuble de 4 à 6 logements.10081009253101000:23:40,320 --> 00:23:44,0001011Le zonage le permet, c'est logique, Donc, c'est-à-dire que si,10121013254101400:23:44,080 --> 00:23:49,2401015par exemple, on a quelque chose qui est zonée résidentielle multifamiliale,10161017255101800:23:49,920 --> 00:23:51,0201019bien là, c'est possible d'y aller de l'avant.10201021256102200:23:51,100 --> 00:23:53,1201023Mais si, par exemple, on ne serait pas zonée multifamiliale,10241025257102600:23:53,780 --> 00:23:56,2401027bien là, on ne pourrait pas faire un 4 à 6 logements.10281029258103000:23:56,600 --> 00:23:59,2601031Donc, là, le plus haut potentiel serait peut-être une maison multifamiliale,10321033259103400:23:59,360 --> 00:24:02,8801035tout simplement. Donc, c'est un peu l'exemple, mettons ici,10361037260103800:24:03,100 --> 00:24:09,2001039de la légalité de l'étape 1. Donc, est-ce que le zonage le permet ?10401041261104200:24:10,380 --> 00:24:13,3001043Maintenant, un terrain, bon, c'est un autre exemple ici,10441045262104600:24:14,100 --> 00:24:18,2401047zonée commerciale, c'est sûr que là, ici, un bâtiment commercial,10481049263105000:24:18,460 --> 00:24:19,6401051c'est probablement le plus adapté.10521053264105400:24:20,560 --> 00:24:25,0401055C'est vraiment donc… mais encore une fois, c'est pour ça que le calcul il faut le10561057265105800:24:25,060 --> 00:24:29,5201059faire, c'est qu'un deux étages, ça peut sembler plus rentable sur le coût,10601061266106200:24:29,640 --> 00:24:32,1801063mais ça vient avec une expertise qui est plus importante.10641065267106600:24:32,340 --> 00:24:35,6001067C'est-à-dire que, bon, parce que si on peut extrapoler ça,10681069268107000:24:35,960 --> 00:24:38,4201071ça vaudrait la peine de faire un 100 étages, mais bon, ce n'est pas possible.10721073269107400:24:38,640 --> 00:24:43,0401075C'est-à-dire que là, le coût va être beaucoup plus élevé de construire un 100 étages10761077270107800:24:43,060 --> 00:24:44,8801079par rapport au loyer qu'on va collecter.10801081271108200:24:45,480 --> 00:24:47,9801083Dans un terrain commercial, dans un bâtiment commercial,10841085272108600:24:48,200 --> 00:24:51,8001087la personne ne s'en paiera pas plus cher parce qu'elle est au 20e ou 30e étage.10881089273109000:24:52,580 --> 00:24:54,2801091Donc, en soi, il y a une limite à tout ça.10921093274109400:24:54,300 --> 00:24:57,3601095C'est justement le trade-off qu'on fait dans la différence entre les deux.10961097275109800:25:00,980 --> 00:25:04,1201099Ici, je vais essayer de trouver le…11001101276110200:25:04,680 --> 00:25:08,3001103Donnez-moi juste un instant. Je crois que dans…11041105277110600:25:12,820 --> 00:25:15,8401107Parce que c'est quand même important, donc, ce principe-là.11081109278111000:25:17,900 --> 00:25:18,7001111Merveilleux.11121113279111400:25:28,420 --> 00:25:31,7601115Je crois que c'était ici.11161117280111800:25:40,420 --> 00:25:42,2801119Je vais essayer de le retrouver.11201121281112200:25:42,540 --> 00:25:43,5801123Ce sera pas long. Désolé.11241125282112600:25:51,160 --> 00:25:52,6201127Bon, c'était pas long.11281129283113000:26:18,600 --> 00:26:22,4201131Donc, c'est ça ici, ça je pourrais vous les porter en soi,11321133284113400:26:22,540 --> 00:26:26,8201135c'est le principe de l'utilisation optimale, donc je considère ça ici.11361137285113800:26:28,340 --> 00:26:31,8401139C'est une explication, dans le fond, un petit peu plus détaillée,11401141286114200:26:31,880 --> 00:26:36,4801143donc dans le cours IMM 1003, on le voit aussi, mais je me rends compte,11441145287114600:26:36,520 --> 00:26:39,2801147dans le fond, que c'est probablement mieux expliqué ici,11481149288115000:26:39,980 --> 00:26:44,8801151c'est juste que vu que le cours des méthodes du coup est plus avancé,11521153289115400:26:45,140 --> 00:26:48,3201155je passe rapidement, mais c'est quand même relativement important de bien comprendre11561157290115800:26:48,340 --> 00:26:49,9601159le chemin à chacune des étapes.11601161291116200:26:50,300 --> 00:26:54,8401163Puis vraiment ici, donc ça, c'est où c'est mieux expliqué.11641165292116600:26:54,960 --> 00:26:58,1401167Donc, est-ce que c'est légal au niveau des permis, tout ça ?11681169293117000:26:59,000 --> 00:27:01,9201171Si ça ne l'est pas, donc c'est un usage qui est limité.11721173294117400:27:02,080 --> 00:27:04,0001175Ensuite, là, est-ce que c'est possible physiquement ?11761177295117800:27:04,640 --> 00:27:07,6201179Oui ou non ? Et on continue. Donc, c'est vraiment l'arbre des décisions.11801181296118200:27:07,780 --> 00:27:09,7201183C'est comme ça ici. On part de l'étape 1 à 4.11841185297118600:27:10,260 --> 00:27:11,3201187Et où est-ce que ça devient intéressant ?11881189298119000:27:11,460 --> 00:27:12,7001191Donc, c'est l'exemple ici11921193299119400:27:15,780 --> 00:27:16,5801195avec le...11961197300119800:27:18,240 --> 00:27:21,5201199Donc, on a un cas ici, donc deux usages potentiels pour un terrain.12001201301120200:27:22,160 --> 00:27:25,3201203On a la valeur du terrain, donc le terrain, peu importe ce qu'on fait dessus,12041205302120600:27:25,540 --> 00:27:28,7201207il va nous avoir une valeur, donc un coût de 200 000 $.12081209303121000:27:29,360 --> 00:27:34,6401211Maintenant, le projet d'un 4plex ici va coûter potentiellement 600 000 et l'usage12121213304121400:27:34,660 --> 00:27:35,9201215commercial va être de 900 000.12161217305121800:27:36,380 --> 00:27:42,3201219Ça nous amène à un coût total de 800 000 pour le 4plex et pour le commercial de 1.112201221306122200:27:42,340 --> 00:27:48,0401223million. Maintenant, ici, les revenus net estimé c'est de 52 000 pour le projet de12241225307122600:27:48,060 --> 00:27:50,82012274plex et de 88 000 pour le commercial.12281229308123000:27:52,140 --> 00:27:56,5401231Et c'est là donc justement qu'on va aller calculer un taux de rendement donc par12321233309123400:27:56,560 --> 00:27:58,7001235rapport au niveau de ce projet-là.12361237310123800:27:58,840 --> 00:28:04,8001239Donc c'est simplement le revenu ici qu'on va aller donc diviser sur la valeur donc12401241311124200:28:04,820 --> 00:28:08,7201243du projet, donc le coût total ici de 800 000.12441245312124600:28:09,060 --> 00:28:10,2001247Donc vous pouvez faire le calcul.12481249313125000:28:11,320 --> 00:28:14,3201251Et là, qu'est-ce qui détermine si c'est faisable ou non ?12521253314125400:28:14,460 --> 00:28:16,3001255C'est simplement est-ce que notre rendement est positif ?12561257315125800:28:17,240 --> 00:28:21,2401259C'est ça donc ici la question, mais ce serait un rendement d'un pour cent,12601261316126200:28:21,860 --> 00:28:23,8401263on n'ira probablement pas de l'avant, mais c'est faisable.12641265317126600:28:24,100 --> 00:28:26,9801267Donc, c'est ça qu'on dit maintenant l'étape trois, financièrement faisable,12681269318127000:28:27,120 --> 00:28:29,3601271c'est ça. Donc, c'est un taux de rendement qui est positif.12721273319127400:28:30,320 --> 00:28:34,7201275C'est simplement ici en soi donc les revenus qu'on estime pour une année sur la12761277320127800:28:34,740 --> 00:28:37,9001279valeur donc du coût total de de construction avec le terrain.12801281321128200:28:41,040 --> 00:28:45,1801283Et là maintenant ici, c'est là que donc c'est le point qui est important.12841285322128600:28:45,680 --> 00:28:50,3001287La valeur totale qui est estimée, c'est dans le cas ici,12881289323129000:28:50,600 --> 00:28:56,2001291si on applique un taux de rendement donc de 6,5 %, on peut déterminer donc,12921293324129400:28:57,000 --> 00:28:59,4401295le mieux ce serait de prendre un X,12961297325129800:29:17,480 --> 00:29:24,1001299Donc, si je ne me trompe pas, ici, le 5213001301326130200:29:24,120 --> 00:29:24,9201303000.13041305327130600:29:32,040 --> 00:29:33,0801307Donc, c'est ça ici.13081309328131000:29:41,740 --> 00:29:44,3801311Ok, non c'est ça, désolé, je suis dans le champ complètement.13121313329131400:29:45,220 --> 00:29:50,4601315La valeur donc du projet ici c'est un donné tel quel, je ne sais pas pourquoi j13161317330131800:29:50,480 --> 00:29:52,1401319'essaie de tout le tourner, donc c'est ça ici.13201321331132200:29:52,480 --> 00:29:57,9601323La valeur donc totale estimée c'est simplement le projet donc il y a une valeur donc13241325332132600:29:57,980 --> 00:30:02,2201327de 850 000. Et qu'est-ce qu'on dit ici c'est que la valeur résiduelle du terrain,13281329333133000:30:02,560 --> 00:30:03,7601331c'est le quatrième qui retarde.13321333334133400:30:04,460 --> 00:30:06,2601335Désolé, j'étais à côté de la plaque.13361337335133800:30:07,060 --> 00:30:11,1001339Ici, donc, dans la mesure qu'on a déterminée dans cette étape-là que c'est faisable,13401341336134200:30:11,200 --> 00:30:13,2601343donc c'est-à-dire qu'on a un rendement qui est positif,13441345337134600:30:13,960 --> 00:30:20,0001347étant donné qu'on a le 52 000 qui nous donne un rendement de 6,5 % par rapport à13481349338135000:30:20,020 --> 00:30:23,0601351notre coût total ici, bien là, on peut passer à l'étape 4,13521353339135400:30:23,280 --> 00:30:27,5601355donc pour les deux. L'étape 4, c'est simplement de déterminer la valeur résiduelle13561357340135800:30:27,580 --> 00:30:31,2401359du terrain et ça, on le fait avec la valeur totale estimée,13601361341136200:30:31,340 --> 00:30:34,4001363donc Donc, le projet maintenant, il vaudrait comment sur le marché ?13641365342136600:30:35,000 --> 00:30:37,4601367Et là, ici, on arriverait à 850 000.13681369343137000:30:37,580 --> 00:30:40,5401371Donc, c'est arbitraire. Ça ne veut pas nécessairement dire que ça serait 850 000.13721373344137400:30:40,640 --> 00:30:44,6001375Ça pourrait être 750 000. Mais dans ce cas-là, le bâtiment,13761377345137800:30:44,620 --> 00:30:47,3801379donc, il nous a coûté 600 000 à mettre sur le terrain.13801381346138200:30:47,820 --> 00:30:49,5001383Donc, qu'est-ce qui nous reste comme valeur résiduelle ?13841385347138600:30:49,600 --> 00:30:52,9201387C'est 250 000. Et qu'est-ce que ça nous dit, cette façon de faire-là ?13881389348139000:30:53,040 --> 00:30:57,0201391C'est qu'on va aller prendre le projet avec la valeur résiduelle la plus élevée.13921393349139400:30:57,360 --> 00:31:01,0001395C'est simplement ça. Donc, ici, maintenant qu'on ajouterait un ciplexe,13961397350139800:31:01,020 --> 00:31:03,3201399on prendrait le ciplexe ici dans ce cas-là.14001401351140200:31:03,820 --> 00:31:07,7001403Mais encore une fois, ça dépend toujours aussi de la valeur totale estimée.14041405352140600:31:08,200 --> 00:31:09,6601407Il y a beaucoup de paramètres à estimer.14081409353141000:31:09,800 --> 00:31:13,8801411C'est ça qui est quand même relativement complexe avec la méthode des coûts.14121413354141400:31:14,980 --> 00:31:16,2601415Mais dans ce cas-là, c'est ça.14161417355141800:31:16,980 --> 00:31:19,6001419Ici, c'est l'étape 3 et l'étape 4.14201421356142200:31:20,020 --> 00:31:21,4601423Donc, on va revenir aux diapositives.14241425357142600:31:22,900 --> 00:31:24,2001427Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à maintenant ?14281429358143000:31:24,800 --> 00:31:27,3401431Je veux juste être sûre. Je suis dans l'application.14321433359143400:31:27,360 --> 00:31:32,3201435le IM0203. J'essaie de trouver les slides que vous venez de montrer,14361437360143800:31:32,420 --> 00:31:33,4401439puis je les trouve comme pas.14401441361144200:31:34,120 --> 00:31:37,3401443Ah, oui. Peux-vous juste me dire où aller les chercher ?14441445362144600:31:38,180 --> 00:31:39,6601447Oui, dans le fond, vous arrivez ici.14481449363145000:31:40,380 --> 00:31:43,5601451Vous allez dans le fond, vous allez dans le ressource, puis dans le téléchargement,14521453364145400:31:43,720 --> 00:31:47,1001455puis ça va être ici. C'est le principe fondamental d'évaluation,14561457365145800:31:47,300 --> 00:31:51,0201459je crois. Ça va être ici. C'est ça.14601461366146200:31:51,320 --> 00:31:53,2801463Donc, vous allez dans le ressource.14641465367146600:31:54,100 --> 00:31:55,3001467Attendez-moi, je cherche.14681469368147000:31:57,420 --> 00:31:59,5601471Je ne suis pas même pas bonne.14721473369147400:32:00,200 --> 00:32:01,0001475Mais pas de problème.14761477370147800:32:04,140 --> 00:32:05,6201479Je ne le vois même pas, ressources.14801481371148200:32:07,600 --> 00:32:08,6201483Est-ce que vous êtes sur un smartphone ?14841485372148600:32:10,520 --> 00:32:13,6601487Bien, je suis sur emo 1033.app.14881489373149000:32:14,520 --> 00:32:16,0201491Oui, mais est-ce que vous êtes sur un téléphone cellulaire,14921493374149400:32:16,060 --> 00:32:17,4401495je veux dire ? Non, non, je suis sur mon ordinateur.14961497375149800:32:17,860 --> 00:32:21,5601499OK, bien, si vous regardez mon écran, vous ne voyez pas ici le ressource en haut,15001501376150200:32:21,960 --> 00:32:22,7601503dans la bagnette ?15041505377150600:32:24,060 --> 00:32:26,3801507OK, séance vidéo. Attendez-moi, je vais aller voir.15081509378151000:32:28,220 --> 00:32:31,6001511Dans le téléchargement, vous allez avoir tous les documents.15121513379151400:32:31,780 --> 00:32:33,2801515Vous allez voir après ça, séance 3.15161517380151800:32:33,560 --> 00:32:35,2801519C'est les slides de ce cours-là.15201521381152200:32:35,600 --> 00:32:38,4001523C'est dans ça qu'il y a le… Est-ce que je ne vois pas la même affaire que vous ?15241525382152600:32:38,500 --> 00:32:42,3401527Ok, ressources, excusez-moi. Puis là, après ça, vous m'avez dit…15281529383153000:32:42,360 --> 00:32:45,1201531Séance 3. En fond, vous allez voir Manuel Pancourt.15321533384153400:32:45,360 --> 00:32:46,6801535Et ensuite, il y a Diapositive.15361537385153800:32:46,880 --> 00:32:49,5401539Ça va être la séance 3, donc le principe fondamental de l'évaluation.15401541386154200:32:50,300 --> 00:32:52,6401543Je vais suivre toute séance 1.15441545387154600:32:53,760 --> 00:32:56,7201547Je vais à 3 méthodes d'évaluation du terrain.15481549388155000:32:58,240 --> 00:33:03,9201551Ok, donc, mais là, c'est ça. Donc, ici, méthode, là, vous voulez les slides que je15521553389155400:33:03,940 --> 00:33:05,0401555viens de montrer ou ceux-là du courant ?15561557390155800:33:05,060 --> 00:33:06,8801559Oui, non, ceux-là que vous venez de montrer.15601561391156200:33:07,340 --> 00:33:13,3601563Donc, c'est ça ici, si vous regardez, dans votre URL, changez donc15641565392156600:33:13,380 --> 00:33:18,1801567dans le fond le 033 pour 003 ici.15681569393157000:33:18,540 --> 00:33:21,6801571Ok, attendez-moi. C'est l'autre, c'est l'autre, je me sers des slides de l'autre15721573394157400:33:21,700 --> 00:33:24,1201575courant. Ok, ok, ok, excusez.15761577395157800:33:24,440 --> 00:33:25,2401579Il n'y a pas de problème.15801581396158200:33:29,140 --> 00:33:31,1001583les principes fondamentaux de l'évaluation.15841585397158600:33:31,920 --> 00:33:34,7601587C'est ça. Et là, exactement, c'est en soi, puis c'est justement,15881589398159000:33:34,860 --> 00:33:37,1401591c'est plus détaillé un petit peu à ce niveau-là.15921593399159400:33:37,300 --> 00:33:40,2801595Au niveau, donc, parfait. Oui, merci beaucoup.15961597400159800:33:40,520 --> 00:33:41,3201599Super.16001601401160200:33:43,180 --> 00:33:45,1001603Donc, c'est ça ici maintenant.16041605402160600:33:45,360 --> 00:33:46,1601607Donc,16081609403161000:33:47,580 --> 00:33:51,0601611qu'est-ce qui est important de comprendre, c'est que cette façon de faire-là,16121613404161400:33:51,220 --> 00:33:57,4801615on peut l'utiliser pour un terrain vacant, mais aussi pour un terrain qui est16161617405161800:33:57,500 --> 00:33:59,4001619non vacant, donc avec un bâtiment.16201621406162200:33:59,520 --> 00:34:01,0801623Et on va l'évaluer comme s'il était vacant.16241625407162600:34:04,340 --> 00:34:05,7001627Bon, il y a des difficultés pratiques.16281629408163000:34:05,800 --> 00:34:10,0601631Ça veut dire qu'un terrain vacant comparable, c'est rare dans des quartiers établis.16321633409163400:34:10,180 --> 00:34:14,2601635C'est justement pour ça qu'on voit des fois préfilégier cette façon de faire.16361637410163800:34:16,520 --> 00:34:19,9401639Maintenant, au niveau des sources des données, donc qu'est-ce qu'il faut comprendre,16401641411164200:34:20,040 --> 00:34:23,7801643c'est que ça ici, ça marche surtout aussi dans les cas où on a des projets avec des16441645412164600:34:23,800 --> 00:34:26,4601647revenus. Donc, c'est-à-dire que pour de l'immobilier résidentiel,16481649413165000:34:26,640 --> 00:34:30,5801651c'est plus complexe. Donc, c'est souvent pour de l'immobilier résidentiel,16521653414165400:34:30,700 --> 00:34:34,2601655si on veut avoir la valeur d'un terrain, les comparables restent la façon de faire16561657415165800:34:34,280 --> 00:34:38,4801659la plus adaptée. Malheureusement, c'est la méthode des coûts,16601661416166200:34:38,580 --> 00:34:42,6801663mais dans la méthode des coûts, on doit s'en tenir aux comparables la plupart du16641665417166600:34:42,700 --> 00:34:45,7001667temps pour le terrain. Donc, il n'y a pas de free lunch,16681669418167000:34:45,720 --> 00:34:47,1401671comme on dit, c'est vraiment, c'est comme ça.16721673419167400:34:47,880 --> 00:34:50,8001675S'il n'y a pas un projet qui génère un revenu sur ce terrain-là,16761677420167800:34:50,980 --> 00:34:53,9401679ça va être bientôt d'évaluer avec une méthode résiduelle,16801681421168200:34:54,160 --> 00:34:54,9801683quelle que les soins revenus.16841685422168600:34:55,980 --> 00:35:00,1601687Au niveau des données au Québec, il y a le registre foncier du Québec pour avoir16881689423169000:35:00,180 --> 00:35:01,8801691tout ce qui est acte de vente, servitude.16921693424169400:35:02,060 --> 00:35:05,3801695Donc, ça, c'est les informations qui vont vous permettre justement d'avoir les specs16961697425169800:35:05,400 --> 00:35:07,9801699du terrain et tout ça. Il y a le rôle d'évaluation également,17001701426170200:35:08,180 --> 00:35:09,9201703donc les valeurs municipales.17041705427170600:35:10,260 --> 00:35:12,3201707Encore une fois, ce n'est pas ça qui est utilisé pour déterminer la valeur du17081709428171000:35:12,340 --> 00:35:15,6001711terrain. Il y a des bases de données aussi sur les transactions.17121713429171400:35:15,620 --> 00:35:18,8001715Donc, j'ai l'air que c'est très dispendieux, honnêtement,17161717430171800:35:18,880 --> 00:35:20,3601719au niveau des données pour les transactions.17201721431172200:35:20,880 --> 00:35:27,2001723Si vous êtes un évaluateur agréé, malheureusement, je17241725432172600:35:27,220 --> 00:35:31,5801727crois qu'il y a un accès qui est, comme on dit, avec un coût réduit.17281729433173000:35:31,600 --> 00:35:35,7201731Donc, on peut y aller par l'eau, tout ça, mais ça reste quand même des données qui17321733434173400:35:35,740 --> 00:35:38,5201735ont un coût assez important. Donc, d'où l'importance de bien choisir ses17361737435173800:35:38,540 --> 00:35:43,1201739comparables. C'est pour ça que, justement, l'évaluateur agréable charge quand même17401741436174200:35:43,140 --> 00:35:47,9601743un certain prix, étant donné qu'il y a des données à acquérir et ça a un certain17441745437174600:35:47,980 --> 00:35:53,0001747coût. Ensuite, il y a Centrisse et MLS au niveau des annonces et des ventes17481749438175000:35:53,020 --> 00:35:59,2401751récentes. Encore une fois, Centrisse ne garde pas les ventes récentes nécessairement17521753439175400:35:59,260 --> 00:36:04,1801755tout le temps, puis surtout Centrisse a la particularité d'enlever le prix de vente17561757440175800:36:04,200 --> 00:36:08,0001759lorsque c'est vendu, donc c'est-à-dire que vous allez voir une bagnière vendue et17601761441176200:36:08,020 --> 00:36:09,5801763vous n'allez pas savoir le prix.17641765442176600:36:09,740 --> 00:36:13,4201767Donc, je ne sais pas pourquoi ils font ça, mais c'est comme ça.17681769443177000:36:14,380 --> 00:36:19,4601771Du proprio, ce qui est bien avec eux, même si c'est pas la base de données beaucoup17721773444177400:36:19,480 --> 00:36:24,6801775moins importante, c'est qu'ils mettent dans le fond le montant qui est sauvé par le17761777445177800:36:24,700 --> 00:36:28,3601779vendeur, donc ça vous permet d'inférer un peu le prix de vente en prenant simplement17801781446178200:36:28,380 --> 00:36:29,9801783que la commission est sauvée.17841785447178600:36:31,360 --> 00:36:36,0801787On peut avoir une estimation approximative du prix de vente réelle sur du proprio.17881789448179000:36:36,400 --> 00:36:39,8201791Mais encore une fois, il enlève de plus en plus d'informations,17921793449179400:36:39,940 --> 00:36:43,6001795donc justement je crois pour pas que tout le monde puisse reconstituer ce genre de17961797450179800:36:43,620 --> 00:36:47,8001799données-là. Au niveau des municipalités, vous avez donc les réglementations au18001801451180200:36:47,820 --> 00:36:52,5201803niveau du zonage, les plans d'urbanisme et aussi les décisions sur le dézonage18041805452180600:36:52,540 --> 00:36:54,3201807agricole. Donc, ça ici, c'est très important.18081809453181000:36:55,440 --> 00:37:00,2001811Au fur et à mesure qu'on est dans un environnement où il y a une densification qui18121813454181400:37:00,220 --> 00:37:05,4001815est importante, les municipalités décident de dézoner certaines zones qui étaient18161817455181800:37:05,420 --> 00:37:07,4001819initialement agricoles. Pourquoi ?18201821456182200:37:07,580 --> 00:37:10,6201823Pour permettre des constructions qui sont dits résidentielles.18241825457182600:37:11,920 --> 00:37:13,6401827Un des meilleurs exemples, c'est Lévis.18281829458183000:37:13,820 --> 00:37:17,1801831Donc, Lévis a eu une grosse campagne de dézonage agricole.18321833459183400:37:17,920 --> 00:37:19,2401835Et ça, qu'est-ce que ça fait en sorte ?18361837460183800:37:19,380 --> 00:37:25,4801839C'est que, bon, ça a un gros impact sur la valeur d'un terrain.18401841461184200:37:25,640 --> 00:37:29,4601843C'est un des bons exemples, justement, du plus haut potentiel d'un terrain.18441845462184600:37:29,960 --> 00:37:33,4801847Lorsque c'est zoné agricole, la valeur par arc d'un terrain,18481849463185000:37:33,560 --> 00:37:34,6001851c'est aux alentours de 20 000 $.18521853464185400:37:35,420 --> 00:37:39,2201855Mais lorsqu'on décide de dézoné et que là, c'est plus agricole seulement,18561857465185800:37:39,780 --> 00:37:43,2801859bien là, la valeur explose. Parce que justement, le potentiel maximal,18601861466186200:37:43,500 --> 00:37:48,2201863il n'est vraiment plus, c'est plus juste, mettons, une ferme ou autre chose.18641865467186600:37:48,320 --> 00:37:52,5801867Donc là, ce n'est pas comparable en soi, les prix avant et après,18681869468187000:37:52,680 --> 00:37:53,4801871donc le désonage.18721873469187400:37:55,540 --> 00:38:00,9401875Bon, maintenant, la plus importante de tout ça, la méthode donc de comparaison18761877470187800:38:00,960 --> 00:38:03,5401879directe. C'est la plus fiable.18801881471188200:38:03,900 --> 00:38:06,8401883Donc, il n'y a aucune autre méthode qui est plus fiable que ça pour un terrain.18841885472188600:38:07,000 --> 00:38:10,8401887Donc, la méthode de comparaison directe, Ça estime la valeur d'un terrain en la18881889473189000:38:10,860 --> 00:38:13,3401891comparant à des terrains qui sont similaires.18921893474189400:38:14,000 --> 00:38:17,0001895Donc, dans les alentours, et vendus récemment.18961897475189800:38:18,360 --> 00:38:20,3201899Qu'est-ce qui est important à comprendre, c'est qu'il va y avoir un ajustement qui19001901476190200:38:20,340 --> 00:38:23,5201903va être fait au terrain qu'on va décider d'incorporer dans les comparables.19041905477190600:38:25,200 --> 00:38:27,4201907Les avantages, c'est que c'est une méthode qui est fiable et directe.19081909478191000:38:27,660 --> 00:38:29,6201911Ça se base vraiment sur des transactions qui sont réelles.19121913479191400:38:30,340 --> 00:38:32,9001915Ça reflète le marché réellement, donc c'est-à-dire que c'est des prix de vente.19161917480191800:38:34,500 --> 00:38:37,5001919Pour le client à qui vous allez expliquer ça, ça va être très facile de lui faire19201921481192200:38:37,520 --> 00:38:41,4001923comprendre l'intuition. C'est préféré par les tribunaux au niveau du terrain.19241925482192600:38:41,540 --> 00:38:44,9801927C'est-à-dire que, étant donné que c'est la méthode la plus juste,19281929483193000:38:45,760 --> 00:38:49,1601931c'est souvent elle qui est utilisée pour tout ce qui est litige et autres.19321933484193400:38:50,260 --> 00:38:54,5201935Les limites, il y a toujours des limites, c'est que ça requiert des comparables19361937485193800:38:54,540 --> 00:38:59,6601939adéquats. On ne peut pas simplement prendre une maison qui a été vendue et dire,19401941486194200:38:59,740 --> 00:39:02,1001943bon, c'est ça à peu près le terrain dans cette vente-là.19441945487194600:39:02,120 --> 00:39:06,3401947ça prend vraiment une vente d'un terrain réel, c'est-à-dire une unité,19481949488195000:39:06,440 --> 00:39:10,0401951donc un lot qui a été vendu seul, sans bâtiment dessus.19521953489195400:39:10,900 --> 00:39:15,1001955Donc, les terrains vacants sont souvent rares dans les plus grosses municipalités ou19561957490195800:39:15,120 --> 00:39:21,3201959les villes plus densifiées. Et aussi, l'ajustement est quand même relativement19601961491196200:39:21,340 --> 00:39:24,8201963subjectif, même s'il y a des guides et des normes à respecter à ce niveau-là.19641965492196600:39:26,160 --> 00:39:29,8201967Le marché est parfois inactif, donc c'est-à-dire que c'est très possible que des19681969493197000:39:29,840 --> 00:39:33,3801971terrains, souvent ça ne se rend pas non plus aussi facilement qu'un bungalow ou19721973494197400:39:33,400 --> 00:39:37,3601975autre. C'est très possible, si vous regardez par exemple quand vous sortez sur19761977495197800:39:37,380 --> 00:39:41,8201979centristes par la date d'affichage, si vous allez voir dans les plus anciens,19801981496198200:39:41,900 --> 00:39:44,4801983donc ceux-là qui sont sur centristes depuis un certain temps,19841985497198600:39:44,580 --> 00:39:48,5201987c'est souvent des terrains. La raison, c'est que des fois,19881989498199000:39:48,680 --> 00:39:51,8801991les valeurs, donc les prix demandés pour les terrains sont très élevés,19921993499199400:39:52,480 --> 00:39:56,1401995étant donné que, bon, ça couvre un certain potentiel, surtout quand c'est des gros19961997500199800:39:56,160 --> 00:40:00,8401999lots, donc des fois, ça peut avoir une valeur qui est plus importante et que seul un20002001501200200:40:00,860 --> 00:40:03,5002003promoteur va voir. C'est-à-dire que pour une personne, par exemple,20042005502200600:40:03,940 --> 00:40:06,0002007acheter un lot à 1 million, c'est pas nécessairement intéressant,20082009503201000:40:06,160 --> 00:40:09,5002011mais pour un promoteur, ça fait beaucoup de sens s'il sépare souvent plusieurs mini20122013504201400:40:09,520 --> 00:40:12,2002015-lots avec une unité résidentielle sur chaque lot.20162017505201800:40:14,620 --> 00:40:20,6202019ici donc maintenant les 6 étapes de la comparaison directe il faut donc définir20202021506202200:40:20,640 --> 00:40:25,9602023donc c'est quoi les caractéristiques du terrain sur lequel donc on veut avoir donc20242025507202600:40:25,980 --> 00:40:29,8602027une valeur et ça ça demande justement d'aller voir tout ce qui est registre foncier20282029508203000:40:29,880 --> 00:40:34,6802031d'aller voir le cadastre donc c'est là qu'on revient aux données qui en est ici donc20322033509203400:40:34,700 --> 00:40:39,9402035le registre foncier ici acte de vente servitude vous allez avoir donc justement la20362037510203800:40:39,960 --> 00:40:43,9802039superficie exacte du terrain l'angle, la topologie, donc est-ce que c'est un terrain20402041511204200:40:44,000 --> 00:40:50,2202043qui est avec un sol qui est en argile ou en roc, donc20442045512204600:40:50,240 --> 00:40:55,8402047ça a de l'importance. Donc c'est vraiment, chaque terrain est classifié en qualité20482049513205000:40:55,860 --> 00:40:57,9602051de terrain qu'on pourrait dire, donc la composition du sol.20522053514205400:40:58,800 --> 00:41:04,0002055Est-ce que, il y a plusieurs choses qui sont importantes et tout ça,20562057515205800:41:04,120 --> 00:41:07,3802059donc des fois c'est très dur à aller chercher, C'est-à-dire qu'au niveau de la20602061516206200:41:07,400 --> 00:41:12,3002063servitude et tout ce qui est de mesure de superficie, c'est quand même relativement20642065517206600:41:12,320 --> 00:41:14,0602067simple, étant donné qu'il y a un zonage.20682069518207000:41:14,760 --> 00:41:19,4802071Mais pour tout ce qui est de composition du sol, c'est vraiment le travail de l20722073519207400:41:19,500 --> 00:41:23,4202075'évaluateur d'aller vérifier dans certaines bases de données.20762077520207800:41:23,440 --> 00:41:28,4002079bon, ici le sol, c'est souvent de l'argile, donc comme par exemple au Saguenay-Lac20802081521208200:41:28,420 --> 00:41:30,1202083-Saint-Jean, souvent le sol est argileux.20842085522208600:41:30,520 --> 00:41:34,6602087Puis ça, c'est vraiment problématique parce que c'est très susceptible lorsqu'il y a20882089523209000:41:34,680 --> 00:41:36,6402091des inondations, des glissements de terrain et tout.20922093524209400:41:37,740 --> 00:41:41,0602095Ça ne l'arrive pas souvent, mais quand ça l'arrive, c'est vraiment problématique.20962097525209800:41:42,160 --> 00:41:45,8602099Ensuite, quand vous avez défini toutes les caractéristiques de votre terrain que21002101526210200:41:45,880 --> 00:41:48,8602103vous voulez évaluer, bien là, vous passez à l'étape 2 qui est simplement de21042105527210600:41:48,880 --> 00:41:50,8402107rechercher des ventes de terrain incomparables.21082109528211000:41:51,500 --> 00:41:54,5602111Donc là, encore une fois, Des ventes de terrain comparable,21122113529211400:41:54,760 --> 00:41:57,1802115il faut quand même que ça soit sensiblement proche.21162117530211800:41:57,340 --> 00:42:00,5202119Donc, c'est-à-dire que là encore là, il y a un peu un jeu subjectif,21202121531212200:42:00,680 --> 00:42:02,9802123c'est-à-dire qu'est-ce qui est proche et qu'est-ce qui n'est pas proche.21242125532212600:42:03,980 --> 00:42:10,0202127Si vous changez de municipalité, ce n'est pas correct21282129533213000:42:10,040 --> 00:42:14,4202131de prendre le terrain, étant donné que ce n'est pas soumis aux mêmes normes et aux21322133534213400:42:14,440 --> 00:42:15,8602135mêmes taux de taxation et tout ça.21362137535213800:42:15,960 --> 00:42:21,2602139Donc, c'est vraiment biaisé. Donc, habituellement, on va voir à la séance 4 les21402141536214200:42:21,280 --> 00:42:24,6002143règles exactes de tous les ajustements et de tous les comparables qu'on peut21442145537214600:42:24,620 --> 00:42:25,4202147choisir.21482149538215000:42:28,120 --> 00:42:33,1002151Mais une règle du pousse, c'est de se dire que si c'est assez loin pour dire que là,21522153539215400:42:33,180 --> 00:42:36,2802155on change complètement de municipalité et de ville, ce n'est pas adapté.21562157540215800:42:36,660 --> 00:42:40,2802159Au niveau donc maintenant du moment de la vente du comparable,21602161541216200:42:41,320 --> 00:42:44,3602163il faut que ça soit suffisamment récent.21642165542216600:42:44,380 --> 00:42:47,4802167mais le problème, c'est que d'y aller avec trop récent des fois,21682169543217000:42:47,660 --> 00:42:49,3402171on perd des comparables potentiels.21722173544217400:42:49,820 --> 00:42:51,6602175Donc, c'est un peu un trade-off à ce niveau-là.21762177545217800:42:54,800 --> 00:42:58,5802179Maintenant aussi, quand on a recherché des comparables,21802181546218200:42:58,860 --> 00:43:01,8602183il faut être capable d'avoir l'information concernant ces comparables-là.21842185547218600:43:02,180 --> 00:43:05,7802187C'est-à-dire que c'est bien beau de dire qu'on a trouvé un comparable avec un prix21882189548219000:43:05,800 --> 00:43:09,0602191de vente réel, mais il faut être capable d'avoir toutes les mêmes informations qu'on21922193549219400:43:09,080 --> 00:43:13,4002195a obtenues à l'étape 1. Parce que c'est avec ça qu'on va aller faire nos ajoutements21962197550219800:43:13,420 --> 00:43:16,7402199ici. Donc, il faut vérifier et confirmer les données de la vente.22002201551220200:43:17,260 --> 00:43:19,9202203Et ça, c'est vraiment dans l'acte de vente, c'est tout détaillé.22042205552220600:43:21,440 --> 00:43:25,9002207Il faut choisir les unités dans l'étape 4 maintenant de comparaison pertinente.22082209553221000:43:26,140 --> 00:43:30,7202211C'est-à-dire qu'on va servir, souvent c'est le prix par pied carré,22122213554221400:43:30,840 --> 00:43:35,6002215donc ça c'est une unité. Il va falloir déterminer des ratios d'ajustement et des22162217555221800:43:35,620 --> 00:43:40,1402219codes qu'on va appliquer pour chacun des composantes d'ajustement potentiel.22202221556222200:43:41,620 --> 00:43:44,9202223C'est pas nécessairement, donc, c'est probablement une des parties,22242225557222600:43:44,960 --> 00:43:48,2002227donc, les moins intuitives du cours, je dirais, mettons,22282229558223000:43:48,220 --> 00:43:49,2802231les ajustements qu'on va faire.22322233559223400:43:50,060 --> 00:43:52,8602235Ça se fait bien, mais l'important, c'est de comprendre qu'on parle toujours de22362237560223800:43:52,880 --> 00:43:54,9002239mesures par unité d'ajustement.22402241561224200:43:55,000 --> 00:43:58,2602243Donc, c'est-à-dire qu'on ne va jamais parler d'un terrain comme étant 200 000 $.22442245562224600:43:58,500 --> 00:44:00,4202247On va parler d'un prix par prix carré.22482249563225000:44:01,240 --> 00:44:04,0602251Et c'est, justement, c'est toujours par rapport à ça qu'il faut se situer.22522253564225400:44:04,480 --> 00:44:06,7602255C'est là vraiment la particularité.22562257565225800:44:07,920 --> 00:44:12,1402259Et là, ici, quand on va appliquer ces ajustements-là, on va aller réconcilier les22602261566226200:44:12,160 --> 00:44:15,3202263valeurs ajustées. On peut décider de faire une proportion égale,22642265567226600:44:15,460 --> 00:44:18,6602267donc prendre la valeur ajustée pour que tout est comparable et faire une moyenne,22682269568227000:44:19,200 --> 00:44:23,5402271ou aller faire une pondération plus adaptée, donc dépendamment,22722273569227400:44:23,740 --> 00:44:25,4002275en fonction de la distance et tout ça.22762277570227800:44:25,500 --> 00:44:26,5002279Donc, il y a plusieurs façons de faire.22802281571228200:44:27,140 --> 00:44:31,0802283On va présenter elle qui est dans la méthodologie de l'ordre.22842285572228600:44:33,440 --> 00:44:37,0802287Maintenant, la sélection des terrains comparables plus en détail.22882289573229000:44:37,760 --> 00:44:42,3602291Proximité géographique, comme on a dit, même quartier ou un secteur qui est22922293574229400:44:42,380 --> 00:44:48,8402295similaire. Ce secteur similaire, c'est similaire,22962297575229800:44:48,880 --> 00:44:50,5602299mais il faut que ce soit à proximité.23002301576230200:44:50,580 --> 00:44:55,2402303parce que sinon, on peut dire que, par exemple, Gatineau ressemble à Québec.23042305577230600:44:55,600 --> 00:44:59,8002307Ce n'est pas vrai. Ce n'est pas similaire dans le sens que,23082309578231000:45:00,000 --> 00:45:02,7602311il faut que ce soit à proximité.23122313579231400:45:03,620 --> 00:45:05,5002315Mais ça peut être, dans le fond, on pourrait dire souvent,23162317580231800:45:06,120 --> 00:45:08,5802319il y a des zones de recensement.23202321581232200:45:09,280 --> 00:45:15,1202323Donc, certaines zones d'une municipalité, il y a des similarités avec un autre.23242325582232600:45:15,320 --> 00:45:17,0802327Donc, si c'est dans la même...23282329583233000:45:17,100 --> 00:45:20,4602331Une technique, c'est que c'est dans la même ville et que c'est dans des zones23322333584233400:45:20,480 --> 00:45:25,4602335similaires, c'est correct. Mais il ne faut pas non plus sortir de la municipalité à23362337585233800:45:25,480 --> 00:45:30,9002339ce niveau-là. La date de vente, l'ordre dit moins de 12 mois.23402341586234200:45:31,320 --> 00:45:33,9002343C'est-à-dire que si ça dépasse 12 mois, c'est problématique.23442345587234600:45:34,260 --> 00:45:38,6402347C'est logique parce qu'un ajustement de plus de 12 mois,23482349588235000:45:38,980 --> 00:45:41,0802351ça suppose qu'il faut estimer plusieurs taux.23522353589235400:45:42,400 --> 00:45:45,3002355La valeur du terrain va augmenter à travers les 12 mois.23562357590235800:45:45,500 --> 00:45:51,0402359Et plus on agrandit la période, si par exemple on utiliserait des comparables il y a23602361591236200:45:51,060 --> 00:45:56,12023634 ans, il faudrait faire une supposition sur le taux d'augmentation des prix du23642365592236600:45:56,140 --> 00:46:01,2802367terrain sur 4 ans. Et là, ça, c'est vraiment ça fait beaucoup de suppositions et ça23682369593237000:46:01,300 --> 00:46:02,7202371devient problématique à ce niveau-là.23722373594237400:46:03,000 --> 00:46:03,9002375Donc, 12 mois, c'est correct.23762377595237800:46:04,300 --> 00:46:06,9602379C'est juste, par exemple, si on se dit que c'est 3 % que ça augmente,23802381596238200:46:07,080 --> 00:46:08,9002383on va augmenter sur 3 % pour 12 mois.23842385597238600:46:09,340 --> 00:46:12,8202387Puis si c'est moins, par exemple, 6 mois, ça va être 1,5 %.23882389598239000:46:13,320 --> 00:46:15,4802391Donc, ça reste quand même modeste comme variation.23922393599239400:46:15,860 --> 00:46:19,5602395Alors que lorsqu'on va avec 2 ans, bien là, ça va être 3 % deux fois.23962397600239800:46:20,620 --> 00:46:25,00023991,03 fois 1,03 moins 1. Et là, après ça, c'est 4 ans, bien là,24002401601240200:46:25,060 --> 00:46:26,8602403ça serait quasiment proche de 12 %.24042405602240600:46:27,280 --> 00:46:29,6802407Donc, là, ça commence à être des ajustements importants.24082409603241000:46:29,860 --> 00:46:33,2002411Ça dépend, donc, c'est pas nécessairement vrai que c'est le même taux à toutes les24122413604241400:46:33,220 --> 00:46:39,2802415années. Donc, ça amènerait beaucoup trop de variations et ces variations-là sont24162417605241800:46:39,300 --> 00:46:42,1202419dues, justement, à des paramètres subjectifs.24202421606242200:46:43,460 --> 00:46:45,6602423Maintenant aussi, il faut que ce soit un usage qui est dissimilaire.24242425607242600:46:45,740 --> 00:46:49,3002427Donc, il faut que ce soit le même zonage, sensiblement ou un usage qui est24282429608243000:46:49,320 --> 00:46:53,2602431compatible. C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement le même zonage exactement,24322433609243400:46:53,440 --> 00:46:57,9802435donc le même code de zonage, mais si c'est proche, ça peut être jugé correct.24362437610243800:46:58,160 --> 00:46:59,6002439Donc, on va faire un ajustement en conséquence.24402441611244200:47:01,860 --> 00:47:02,9002443Maintenant, la taille.24442445612244600:47:04,680 --> 00:47:07,5402447On peut croire que la taille n'est pas importante et qu'on peut prendre n'importe24482449613245000:47:07,560 --> 00:47:11,4602451quelle taille, mais non. Il faut vraiment que ça soit dans un intervalle proche.24522453614245400:47:11,540 --> 00:47:14,1402455C'est-à-dire que ce n'est pas obligé d'être la même taille exactement.24562457615245800:47:14,160 --> 00:47:17,7802459mais si c'est un terrain qui peut juste contenir une maison,24602461616246200:47:17,940 --> 00:47:22,0402463qu'on compare avec des comparables, où ce que l'on pourrait construire pratiquement24642465617246600:47:22,060 --> 00:47:27,140246712 maisons dessus ou un parc de condominium, ce n'est pas nécessairement correct24682469618247000:47:27,160 --> 00:47:30,7802471parce que la valeur d'une unité résidentielle, par exemple,24722473619247400:47:30,860 --> 00:47:34,4002475d'un terrain qui peut contenir une maison, sa valeur va être beaucoup plus24762477620247800:47:34,420 --> 00:47:39,6202479importante en pécorée qu'un terrain où on aurait, par exemple,24802481621248200:47:40,480 --> 00:47:42,9602483possiblement 12 maisons. d'échelle.24842485622248600:47:43,080 --> 00:47:43,8802487C'est-à-dire que24882489623249000:47:45,980 --> 00:47:50,0602491c'est spécial, mais plus un terrain est petit, plus la valeur en pécorée est élevée.24922493624249400:47:50,880 --> 00:47:55,3202495C'est souvent parce que c'est une question aussi de l'argent que les gens peuvent24962497625249800:47:55,340 --> 00:47:59,7002499mettre pour un terrain. C'est-à-dire qu'une personne peut mettre beaucoup d'argent25002501626250200:47:59,720 --> 00:48:02,3202503pour une maison, mais quand on parle d'un parc de 12 maisons,25042505627250600:48:02,400 --> 00:48:05,3202507c'est différent. Ça va souvent être beaucoup plus rationnel.25082509628251000:48:06,940 --> 00:48:08,8202511C'est observé sur les marchés, c'est comme ça.25122513629251400:48:09,620 --> 00:48:12,4002515Plus le terrain petit, plus le prix par pied carré.25162517630251800:48:12,780 --> 00:48:16,7802519C'est une chose pour en soi le prix par pied carré pour une maison résidentielle,25202521631252200:48:16,860 --> 00:48:17,6602523donc l'intérieur.25242525632252600:48:19,200 --> 00:48:23,5202527Un bungalow par rapport à une maison des étages, ça a possiblement le double de la25282529633253000:48:23,540 --> 00:48:26,4402531superficie, mais pourtant la maison des étages n'est pas nécessairement le double du25322533634253400:48:26,460 --> 00:48:28,7602535bungalow au niveau du prix, qu'on regarde la valeur du bâtiment.25362537635253800:48:30,680 --> 00:48:35,6202539On peut supposer qu'il y a comme une valeur qui est de référence qui est propre aux25402541636254200:48:35,640 --> 00:48:38,8002543deux et que l'ajout d'un pied carré additionnel n'est pas nécessairement autant25442545637254600:48:38,820 --> 00:48:41,1202547valuables au fur et à mesure qu'on augmente.25482549638255000:48:42,240 --> 00:48:46,5802551Maintenant aussi, transaction de pleine concurrence, c'est-à-dire qu'il faut que ce25522553639255400:48:46,600 --> 00:48:52,5802555soit une transaction qui n'est pas une faillite, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que25562557640255800:48:52,600 --> 00:48:56,2202559ce soit vendu par une banque, il ne faut pas que ce soit des dons,25602561641256200:48:56,300 --> 00:49:00,8202563c'est-à-dire maintenant, on voit souvent ça, donc à cause des fois,25642565642256600:49:00,900 --> 00:49:02,9002567il y a des parents qui donnent un ton à leurs enfants ou autres,25682569643257000:49:03,880 --> 00:49:06,5402571puis ils mettent un prix symbolique et tout ça, Donc, il faut que ce soit une25722573644257400:49:06,560 --> 00:49:12,4802575transaction qui est de pleine concurrence, c'est-à-dire qui est dans un marché25762577645257800:49:12,500 --> 00:49:16,5202579normal avec pas d'hypothèse sous-jacente.25802581646258200:49:17,040 --> 00:49:21,8602583Il faut que ce soit de quoi qui a été annoncé suffisamment longtemps.25842585647258600:49:21,980 --> 00:49:24,4202587Donc, il faut que ce soit une transaction qui a été pleinement réfléchie pour que ce25882589648259000:49:24,440 --> 00:49:25,5402591soit un comparable qui est acceptable.25922593649259400:49:25,960 --> 00:49:30,4602595Maintenant, c'est très dur de savoir exactement est-ce que c'est le cas.25962597650259800:49:31,480 --> 00:49:34,3202599Mais on peut se fier donc avec le prix de vente par rapport aux autres.26002601651260200:49:34,420 --> 00:49:36,8802603Donc, si on a un comparable qui est complètement déconnecté des autres,26042605652260600:49:37,820 --> 00:49:38,7202607on peut se poser des questions.26082609653261000:49:39,060 --> 00:49:41,0602611Mais encore là, ça amène une certaine subjectivité.26122613654261400:49:41,200 --> 00:49:43,3202615Si on enlève un comparable parce qu'il n'y a pas de sens,26162617655261800:49:43,460 --> 00:49:47,5002619on fait comme un peu une sorte de cherry picking.26202621656262200:49:47,760 --> 00:49:49,6402623Donc, c'est-à-dire qu'on choisit ce qui fait notre affaire et tout ça.26242625657262600:49:49,660 --> 00:49:55,6602627C'est pour ça qu'il y a beaucoup de jugement dans cette façon26282629658263000:49:55,680 --> 00:49:59,7802631de faire-là. Ça prend du jugement et surtout, il faut être capable de déterminer.26322633659263400:50:00,340 --> 00:50:02,9602635Ici, comme on dit, condition de marché normale, pas de vente forcée.26362637660263800:50:03,400 --> 00:50:07,0202639Il ne faut pas que ce soit une liquidation rapide.26402641661264200:50:07,720 --> 00:50:11,6002643Par exemple, même sans que ce soit nécessairement une banque qui saisisse le26442645662264600:50:11,620 --> 00:50:15,4802647terrain, mais si c'est un particulier qui veut vendre très rapidement pour couvrir,26482649663265000:50:15,520 --> 00:50:19,0802651je ne sais pas, une dette ou autre, ou que c'est un promoteur immobilier qui décide26522653664265400:50:19,100 --> 00:50:22,4402655de faire une vente de feu, bien là, si c'est une vente qui est rapide,26562657665265800:50:22,560 --> 00:50:27,7802659ça se peut très bien que le prix obtenu ne soit pas lui qu'on obtiendrait dans un26602661666266200:50:27,800 --> 00:50:29,2002663marché avec des conditions normales.26642665667266600:50:31,480 --> 00:50:34,9602667Une règle générale, donc ici maintenant, c'est d'avoir aux alentours de 3 à 526682669668267000:50:34,980 --> 00:50:38,4602671comparables, c'est-à-dire que 5 c'est le mieux, mais bon,26722673669267400:50:38,640 --> 00:50:40,6002675ce n'est pas tout le temps le cas, il faut au moins en avoir 3.26762677670267800:50:40,620 --> 00:50:45,3402679Donc, deux comparables, ce n'est pas suffisant parce que cela amène un certain26802681671268200:50:45,360 --> 00:50:48,6202683biais. Imaginez, c'est-à-dire qu'avec deux comparables,26842685672268600:50:48,720 --> 00:50:51,9002687s'il y en a un qui n'est pas nécessairement adapté et qu'on a fait,26882689673269000:50:52,720 --> 00:50:54,3002691on n'a pas une diversification.26922693674269400:50:54,460 --> 00:50:57,8402695C'est-à-dire qu'on est vraiment très vulnérable à chacun des deux comparables qu'on26962697675269800:50:57,860 --> 00:50:59,5602699a. Maintenant, pourquoi partir de trois, c'est correct ?27002701676270200:50:59,900 --> 00:51:02,7202703C'est une bonne question. L'ordre dit ça comme ça.27042705677270600:51:02,920 --> 00:51:05,1002707Donc, c'est probablement un raisonnement logique derrière.27082709678271000:51:06,980 --> 00:51:08,5002711Maintenant, trois, ce n'est pas magique non plus.27122713679271400:51:08,520 --> 00:51:11,4002715je pense que plus de comparables on a, mieux que c'est.27162717680271800:51:11,560 --> 00:51:14,2602719Et maintenant, c'est que ce n'est pas nécessairement possible d'en avoir autant qu27202721681272200:51:14,280 --> 00:51:17,5602723'on veut. Donc, pour les comparables qui sont similaires au sujet,27242725682272600:51:18,260 --> 00:51:21,2002727moins les ajustements sont importants et plus l'estimation est faible.27282729683273000:51:21,420 --> 00:51:22,2202731Donc, c'est ça.27322733684273400:51:25,020 --> 00:51:30,0802735Le problème est aussi que si on a des ajustements qui sont très importants,27362737685273800:51:30,160 --> 00:51:33,1602739donc plus on va avoir une grosse différence entre les comparables qu'on a et le27402741686274200:51:33,180 --> 00:51:37,7202743sujet qu'on veut évaluer, plus on va aller accorder une décote pour certaines27442745687274600:51:37,740 --> 00:51:41,8202747composantes. Donc, étant donné qu'il y a une différence entre le comparable et le27482749688275000:51:41,840 --> 00:51:48,2802751sujet. Si on a vraiment donc des, je ne sais pas moi, trois comparables pratiquement27522753689275400:51:48,300 --> 00:51:52,2202755pareils au terrain qu'on veut évaluer, bien là, wow, il n'y a pas d'ajustement.27562757690275800:51:52,600 --> 00:51:54,1002759C'est une mesure qui est fiable.27602761691276200:51:55,140 --> 00:51:59,5402763C'est aussi simple que ça. Mais dans la mesure où on a une grosse différence de27642765692276600:51:59,560 --> 00:52:03,9002767taille, dans la mesure où ça rentre toujours dans les tailles comparables,27682769693277000:52:04,000 --> 00:52:05,3202771bien là, il va y avoir un achetement qui va être fait.27722773694277400:52:05,420 --> 00:52:08,3402775Et là, si on va faire plusieurs ajustements, plusieurs paramètres,27762777695277800:52:08,520 --> 00:52:10,6202779et que là, on fait ça pour les trois comparables qu'on a,27802781696278200:52:11,480 --> 00:52:14,7602783bien là, on se ramasse avec beaucoup d'hypothèses par-dessus des hypothèses.27842785697278600:52:15,560 --> 00:52:18,6002787Donc, c'est ça en soi, un petit peu l'intuition.27882789698279000:52:22,000 --> 00:52:28,1802791Maintenant, au niveau des unités de superficie, au niveau du résidentiel,27922793699279400:52:29,200 --> 00:52:33,6802795on utilise donc, ça c'est l'ordre qui mentionne l'utilisation,27962797700279800:52:33,840 --> 00:52:35,5802799donc il faut vraiment utiliser ça, c'est comme ça.28002801701280200:52:36,460 --> 00:52:38,6202803Résidentiel, on y voit avec des petits pieds carrés.28042805702280600:52:38,700 --> 00:52:40,0202807Donc, c'est des dollars par pieds carrés.28082809703281000:52:40,400 --> 00:52:45,5602811Lorsqu'on a un comparable, on va déterminer la valeur de ce comparable-là pour28122813704281400:52:45,580 --> 00:52:47,0402815chaque pieds carrés de terrain.28162817705281800:52:48,060 --> 00:52:53,0002819Pourquoi on fait ça ? C'est qu'on ne considère pas nécessairement le…28202821706282200:52:55,000 --> 00:52:57,2602823Si, mettons, je vous dis qu'un terrain a une valeur de 200 000 $,28242825707282600:52:57,740 --> 00:52:59,3402827ça ne vous dit pas à quel point il est cher.28282829708283000:52:59,640 --> 00:53:01,5402831Il faut vraiment ramener la valeur par pieds carrés.28322833709283400:53:02,040 --> 00:53:05,8802835Donc, c'est pour ça qu'on utilise toujours une mesure par unité de superficie.28362837710283800:53:06,480 --> 00:53:09,9002839Et la norme, c'est de dire que lorsqu'on est dans du résidentiel commercial,28402841711284200:53:10,440 --> 00:53:14,7202843on y va avec du pied carré. Lorsqu'on est dans l'industriel et institutionnel,28442845712284600:53:14,900 --> 00:53:21,0402847donc là, c'est vraiment, par exemple, tout ce qui est souple à matons dans les parcs28482849713285000:53:21,060 --> 00:53:25,1802851industriels et tout ça, les gros entrepôts, on va y aller avec de mètres carrés.28522853714285400:53:25,240 --> 00:53:27,4602855C'est logique. C'est souvent des superficies qui sont plus importantes.28562857715285800:53:28,420 --> 00:53:31,8402859Maintenant, au niveau de l'agricole et du développement,28602861716286200:53:32,340 --> 00:53:33,4602863là, on va y aller avec des acres.28642865717286600:53:33,900 --> 00:53:37,6402867Et quand on dit agricole, grand terrain, donc là, c'est vraiment des méga-fermes.28682869718287000:53:37,720 --> 00:53:39,1402871Donc, on va y aller avec des hectares.28722873719287400:53:39,880 --> 00:53:40,9002875Donc, c'est…28762877720287800:53:43,340 --> 00:53:46,9202879De ce que j'ai compris avec le temps, c'est que c'est vraiment…28802881721288200:53:46,940 --> 00:53:48,5602883Les acres, c'est pour les petites fermes.28842885722288600:53:48,940 --> 00:53:53,3802887Souvent, des fermes, maintenant, familiales, plus maintenant des terrains agricoles,28882889723289000:53:53,400 --> 00:53:59,6202891qu'on pourrait dire non commercial.28922893724289400:54:00,100 --> 00:54:01,7402895Il existe des fermes commerciales maintenant.28962897725289800:54:02,020 --> 00:54:06,9602899Mais là, maintenant, les hectares, ce n'est pas vraiment des terrains de football en29002901726290200:54:06,980 --> 00:54:08,6002903perte de vue. Donc, c'est des grosses fermes.29042905727290600:54:09,880 --> 00:54:11,4602907Encore une fois, je ne sais pas.29082909728291000:54:14,360 --> 00:54:17,4402911La comparaison va quand même être bonne, même si vous utilisez des arts.29122913729291400:54:17,520 --> 00:54:21,6002915C'est plus pour la rédaction du rapport que c'est important de bien utiliser l'unité29162917730291800:54:21,620 --> 00:54:26,8202919de mesure appropriée. Mais encore une fois, on va tout revoir ça plus en détail dans29202921731292200:54:26,840 --> 00:54:29,4802923les séances qui suivent. Donc, surtout la prochaine séance,29242925732292600:54:29,560 --> 00:54:33,7602927la séance 4. Et là, ici, c'est vraiment des exemples illustratifs,29282929733293000:54:33,840 --> 00:54:34,9002931donc ce ne sont pas des vraies valeurs.29322933734293400:54:37,520 --> 00:54:40,6202935Maintenant, au niveau des unités de comparaison.29362937735293800:54:43,940 --> 00:54:47,8402939C'est important de voir qu'une unité résidentielle urbaine,29402941736294200:54:48,220 --> 00:54:51,2402943on va avoir un dollar par pied de façade.29442945737294600:54:51,260 --> 00:54:57,1602947Donc, ça, c'est quoi ? C'est qu'on peut être obligé d'avoir un pied de façade,29482949738295000:54:57,240 --> 00:54:58,6802951donc c'est la longueur du terrain.29522953739295400:54:58,920 --> 00:55:03,6402955Donc, le devant de votre maison, une façade et on va avoir aussi une mesure à ce29562957740295800:55:03,660 --> 00:55:07,7602959niveau-là. Une valeur par lot également, des fois, c'est utilisé.29602961741296200:55:08,240 --> 00:55:11,7602963C'est vous acheter un terrain avec plusieurs lots.29642965742296600:55:12,360 --> 00:55:15,2602967On veut être capable de savoir c'est quoi la valeur pour chacun des lots.29682969743297000:55:16,100 --> 00:55:18,5802971Une unité constructible, ça, c'est pas nécessairement, donc,29722973744297400:55:18,700 --> 00:55:20,2002975c'est les unités, par exemple,29762977745297800:55:21,940 --> 00:55:24,1602979multirésidentielles, donc, c'est les appartements ou tout ça,29802981746298200:55:24,260 --> 00:55:27,2802983donc, valeur par unité. Parce que si on a plusieurs étages,29842985747298600:55:27,360 --> 00:55:30,6402987c'est très possible que des mesures de façade ou de l'eau soient pas adaptées.29882989748299000:55:31,440 --> 00:55:33,8002991Et un terrain unique, donc, c'est une valeur pour le terrain global.29922993749299400:55:34,540 --> 00:55:36,7802995Donc, ça, c'est des usages qui sont plus typiques, donc,29962997750299800:55:36,840 --> 00:55:40,3202999qui sont moins, mettons, standardisés que ceux-ci.30003001751300200:55:46,640 --> 00:55:55,6003003Ici maintenant, les30043005752300600:55:55,620 --> 00:55:58,3203007ajustements au niveau transactionnel, si on va y revenir,30083009753301000:55:59,140 --> 00:56:05,1003011c'est moins important. C'est ça, donc ici, c'est le, on va s'en tenir vraiment ici30123013754301400:56:05,120 --> 00:56:12,0803015pour le moment aux ajustements au niveau des composantes30163017755301800:56:12,100 --> 00:56:14,8403019de la propriété. Pas de la propriété, ce qui est monitaire.30203021756302200:56:15,400 --> 00:56:21,5803023Donc, quand on parle de comparable, il faut donc aller faire des ajustements et30243025757302600:56:21,600 --> 00:56:25,8003027c'est justement là que c'est quand même pas tant facile à faire.30283029758303000:56:25,900 --> 00:56:28,1203031On va aller faire l'exemple. On va prendre cet exemple-là ici.30323033759303400:56:28,140 --> 00:56:30,3203035Donc, ça, c'est un sujet. Donc, on aurait, par exemple,30363037760303800:56:30,400 --> 00:56:35,4203039ici, un terrain qui a une superficie, donc, de 8000 pieds carrés avec une façade de30403041761304200:56:35,440 --> 00:56:40,280304360 pieds. Les zones résidentielles, donc, R2.30443045762304600:56:40,480 --> 00:56:42,8003047Ce R2, c'est unifamilial et bifamilial.30483049763305000:56:42,960 --> 00:56:45,8603051Donc, c'est-à-dire qu'on ne peut pas faire un multirésidentiel sur ça.30523053764305400:56:46,420 --> 00:56:51,6803055C'est vraiment, c'est maintenant tout ce qui est bigénérationnel,30563057765305800:56:51,780 --> 00:56:54,2803059tout ça. Donc, ça peut avoir deux adresses, maximum.30603061766306200:56:56,280 --> 00:56:59,9603063Ici, donc, la topographie, c'est plat, donc c'est régulier.30643065767306600:57:00,060 --> 00:57:03,6403067Donc, ça dit qu'en soi, il n'y a pas de problème de niveau et tout ça.30683069768307000:57:04,520 --> 00:57:08,5403071Et on veut donc avoir, on sait qu'il y a un service d'égout,30723073769307400:57:08,860 --> 00:57:10,3203075de gaz, d'électricité et d'eau.30763077770307800:57:10,340 --> 00:57:13,1003079Ça paraît niaiseux, mais ça change la valeur du terrain.30803081771308200:57:13,340 --> 00:57:16,2803083Pourquoi ? Parce que si on est obligé de faire une fausse sceptique ou autre chose30843085772308600:57:16,300 --> 00:57:20,5003087comme ça, ce n'est pas nécessairement aussi attrayant comme terrain que quelque30883089773309000:57:20,520 --> 00:57:23,7203091chose qui aurait maintenant un aqueduc et les lignes d'hydro déjà passées.30923093774309400:57:24,280 --> 00:57:29,9803095Donc, c'est en soi ici, c'est les caractéristiques qu'on a possiblement besoin,30963097775309800:57:30,340 --> 00:57:32,9203099même qu'on a absolument besoin pour faire une bonne évaluation.31003101776310200:57:34,140 --> 00:57:37,7803103Donc là, ici, on a un exemple de comparaison qu'on pourrait avoir.31043105777310600:57:38,340 --> 00:57:40,9003107Donc, on veut évaluer le sujet qu'on vient de présenter ici,31083109778311000:57:41,020 --> 00:57:47,2003111c'est-à-dire le terrain qu'on a à Gatineau, donc le secteur Elmer.31123113779311400:57:49,420 --> 00:57:56,8003115La date donc de vente, le sujet31163117780311800:57:56,820 --> 00:58:01,2003119n'a pas une date de vente à pouvoir en parler, c'est-à-dire qu'on veut l'évaluer31203121781312200:58:01,220 --> 00:58:03,3203123pour, par exemple, février 2026.31243125782312600:58:03,920 --> 00:58:07,9603127Donc là, ici, on aurait un terrain qui était vendu en décembre 2025.31283129783313000:58:08,920 --> 00:58:11,2603131Est-ce que c'est correct ? Oui, ça rentre à l'intérieur d'un an.31323133784313400:58:11,500 --> 00:58:15,2003135Donc, c'est-à-dire qu'entre février 2026 et décembre 2025,31363137785313800:58:15,600 --> 00:58:16,7603139et aux alentours de deux mois.31403141786314200:58:17,960 --> 00:58:19,0603143Octobre aussi, c'est correct.31443145787314600:58:19,340 --> 00:58:23,2003147Le prix de vente du terrain ici, c'est 120 000 et 135 000.31483149788315000:58:23,340 --> 00:58:24,7403151Donc, ça, c'est vraiment le prix de vente total.31523153789315400:58:26,860 --> 00:58:31,5403155Maintenant, au niveau de la superficie, on a 8 000 pieds carrés pour le sujet qu'on31563157790315800:58:31,560 --> 00:58:34,0403159souhaite déterminer, donc évaluer.31603161791316200:58:34,220 --> 00:58:38,3003163Et les deux comparables qu'on a, 7500 et 9000 picards.31643165792316600:58:38,980 --> 00:58:42,1603167La façade, donc 60, 45 et 65.31683169793317000:58:42,380 --> 00:58:44,3003171Et là, ici, on a un zonage qui est similaire.31723173794317400:58:45,920 --> 00:58:47,5203175Donc, topographie similaire également.31763177795317800:58:47,940 --> 00:58:53,4003179Vous allez voir parce que les comparables C et D, ces paramètres-là vont changer.31803181796318200:58:53,520 --> 00:58:55,8003183Donc là, on a vraiment des comparables proches d'être la même chose.31843185797318600:58:57,080 --> 00:59:00,9203187Maintenant, au niveau des services, on juge que c'est complet pour toute la gang.31883189798319000:59:01,080 --> 00:59:05,5603191Donc, quand on dit complet, c'est qu'on a eau, égout, gaz et électricité.31923193799319400:59:07,120 --> 00:59:09,3803195Bon, le gaz, c'est...31963197800319800:59:12,000 --> 00:59:14,7603199Je pense que dans de l'aqueduc et de l'électricité, c'est ce qui est important.32003201801320200:59:16,160 --> 00:59:18,9003203Le gaz, quand il y a de l'aqueduc, il y a de gaz, mais bon,32043205802320600:59:19,040 --> 00:59:20,3803207ce n'est pas nécessairement automatique.32083209803321000:59:22,420 --> 00:59:28,1803211Au niveau, donc, de la localisation, c'est là que ça peut devenir c'est le32123213804321400:59:28,200 --> 00:59:30,3803215référence, puis le, maintenant, similaire et supérieur,32163217805321800:59:30,540 --> 00:59:32,9803219on va le voir dans la séance 4 comment on fait pour le déterminer.32203221806322200:59:33,780 --> 00:59:36,1603223Mais quand on dit qu'il y a une localisation qui est similaire,32243225807322600:59:36,640 --> 00:59:39,6803227c'est qu'on est sensiblement pas mal à la même place.32283229808323000:59:39,960 --> 00:59:44,2003231C'est, maintenant, une rue où il ne faut vraiment pas que ça soit trop loin.32323233809323400:59:44,600 --> 00:59:47,6403235Quand c'est supérieur, si on prend, maintenant, par exemple,32363237810323800:59:47,960 --> 00:59:51,5203239une propriété qui serait très loin d'un arrêt d'autobus ou,32403241811324200:59:51,540 --> 00:59:54,6403243maintenant, des services, puis que là, on compare avec un terrain qui est plus32443245812324600:59:54,660 --> 00:59:57,0803247proche, maintenant, de tous les services, mais qui est quand même proche malgré32483249813325000:59:57,100 --> 00:59:59,2803251tout, bien là, on aurait une localisation qui est supérieure.32523253814325401:00:00,560 --> 01:00:04,9403255Mais pour déterminer justement, est-ce que c'est supérieur ou inférieur ou32563257815325801:00:04,960 --> 01:00:08,3603259similaire, on va avoir des critères plus détaillés qu'on va voir à la prochaine32603261816326201:00:08,380 --> 01:00:13,9803263séance. Et là, ici, on a un prix de dollars par pied carré,32643265817326601:00:14,040 --> 01:00:15,9403267étant donné que c'est du résidentiel potentiel.32683269818327001:00:17,040 --> 01:00:21,3003271Donc ça, c'est simplement le 120 000 qu'on divise par le 7500.32723273819327401:00:21,920 --> 01:00:24,8803275Et ici, le 135 000 qu'on divise par le 9000.32763277820327801:00:25,880 --> 01:00:29,7603279Donc, c'est la valeur par pieds carrés basée sur un prix de vente réel.32803281821328201:00:31,200 --> 01:00:33,4803283Maintenant, ici, on ne l'a pas parce que c'est ce qu'on veut évaluer.32843285822328601:00:33,580 --> 01:00:35,5603287On veut vraiment obtenir cette…32883289823329001:00:36,160 --> 01:00:38,9603291Et vous allez voir que dans le fond, l'ajustement qu'on va faire,32923293824329401:00:39,260 --> 01:00:40,5603295nous, qu'est-ce qu'on va trouver comme valeur ?32963297825329801:00:40,720 --> 01:00:44,9803299C'est une valeur ici. Donc, on va trouver la valeur qui est ici pour ensuite aller33003301826330201:00:45,000 --> 01:00:49,0003303multiplier par le 8000 pour trouver le prix de vente potentiel.33043305827330601:00:49,100 --> 01:00:51,2803307Donc, la valeur du terrain basée sur notre évaluation.33083309828331001:00:52,140 --> 01:00:54,8803311Donc, on ne va pas prévoir ce montant-là.33123313829331401:00:54,900 --> 01:00:58,4803315va vraiment déterminer le prix en dollars par pique carrée selon les comparables.33163317830331801:01:01,440 --> 01:01:03,7603319Maintenant ici, on a donc d'autres sujets.33203321831332201:01:04,260 --> 01:01:08,2803323Donc, le prix de vente, donc ici, du comparable C, c'est 110 000 et l'autre,33243325832332601:01:08,440 --> 01:01:12,8003327c'est 128 000. Encore une fois, est-ce que c'est correct ici d'utiliser ces deux33283329833333001:01:12,820 --> 01:01:15,8603331comparables-là, sachant que c'est à août 2025 et janvier 2026 ?33323333834333401:01:16,000 --> 01:01:18,0003335Oui, ça rentre dans la période de 1 an.33363337835333801:01:18,200 --> 01:01:19,5203339Donc, c'est totalement correct.33403341836334201:01:20,760 --> 01:01:23,6403343Maintenant, ici, la façade, il y a une petite différence,33443345837334601:01:23,880 --> 01:01:26,9803347donc 50 au niveau du comparable C et 60, donc c'est la même chose.33483349838335001:01:27,700 --> 01:01:33,7403351Le zonage, donc R3 pour le comparable D,33523353839335401:01:33,840 --> 01:01:34,9603355donc ici, qu'est-ce que ça veut dire ?33563357840335801:01:35,100 --> 01:01:39,2803359C'est que R3, je crois que c'est multirésidentiel, mais avec une certaine limite,33603361841336201:01:39,380 --> 01:01:44,1403363donc ce n'est pas R4. Donc, on peut construire plus que maintenant deux logements,33643365842336601:01:44,300 --> 01:01:47,0003367donc le potentiel est plus important.33683369843337001:01:47,720 --> 01:01:50,6403371On va voir comment on peut ajuster ça en soi ici, cette chance-là.33723373844337401:01:52,800 --> 01:01:56,6203375Ici, intuitivement, si je vous disais, est-ce que maintenant l'ajustement qu'on va33763377845337801:01:56,640 --> 01:02:00,0203379venir faire, pour ça, le R3, qu'est-ce que vous pensez que ça va être ?33803381846338201:02:00,520 --> 01:02:05,6603383Si c'est meilleur R3 par rapport à R2, on va appliquer une décote pour le comparable33843385847338601:02:05,680 --> 01:02:11,7003387ici, étant donné que le prix qui est là est probablement trop bon pour ce33883389848339001:02:11,720 --> 01:02:13,8803391comparable ici. Donc, ce sujet-là ici.33923393849339401:02:13,900 --> 01:02:18,1803395C'est-à-dire que si maintenant, par exemple, on a des...33963397850339801:02:18,720 --> 01:02:22,0403399Si on revient par exemple ici supérieur, le fait qu'ici,34003401851340201:02:22,120 --> 01:02:28,2603403ça soit supérieur le comparable P, il faut ajuster la valeur qu'on a ici pour34043405852340601:02:28,280 --> 01:02:30,3603407tenir compte que lui, dans le fond, c'est juste...34083409853341001:02:30,380 --> 01:02:34,2803411C'est normal. Ici, donc tout ce qu'on va avoir, le prix est probablement trop34123413854341401:02:34,300 --> 01:02:37,8803415important par rapport à la référence qui est ici par PICODE.34163417855341801:02:38,760 --> 01:02:42,1803419Donc, c'est là un peu que c'est moins intuitif, mais on va voir son détail.34203421856342201:02:43,080 --> 01:02:45,9603423Service maintenant au niveau du comparable C et D, bon,34243425857342601:02:47,240 --> 01:02:53,6803427j'ai oublié la topographie, ici c'est donc plat, ici il y a une légère pente et34283429858343001:02:53,700 --> 01:02:55,1403431le comparable D, il est plat également.34323433859343401:02:55,640 --> 01:02:58,7803435Maintenant les services, ici c'est complet et le comparable C,34363437860343801:02:58,840 --> 01:03:01,0803439il n'y a pas de cause et complet pour l'autre.34403441861344201:03:01,700 --> 01:03:03,8203443Maintenant localisation, bon, inférieure et similaire.34443445862344601:03:05,480 --> 01:03:08,5603447Là, ça c'est vraiment tous les paramètres qu'on vient de présenter qu'on a besoin.34483449863345001:03:11,200 --> 01:03:13,9003451Si on commence maintenant avec les deux comparables qu'on a ici.34523453864345401:03:14,000 --> 01:03:15,7603455On va aller faire l'ajustement qui est nécessaire.34563457865345801:03:17,840 --> 01:03:20,2403459Selon vous, qu'est-ce qu'on doit faire ici pour justement,34603461866346201:03:20,500 --> 01:03:22,1803463on commence par le prix de vente.34643465867346601:03:22,280 --> 01:03:24,8003467Donc, ici, c'est le premier point qu'on met.34683469868347001:03:24,940 --> 01:03:29,1003471Donc, ça, c'est simplement les prix qu'on a ici déterminés.34723473869347401:03:29,200 --> 01:03:32,1803475Donc, c'est simplement le 120 000 divisé par le 7 500 piquet.34763477870347801:03:34,700 --> 01:03:38,6603479Maintenant, ici, ça, c'est les ajustements qu'on doit faire.34803481871348201:03:39,200 --> 01:03:43,9603483Condition de marché, donc ça c'est simplement le taux de croissance.34843485872348601:03:44,160 --> 01:03:50,2603487Donc ici, l'ordre qu'est-ce qu'il a dit, c'est un 3% par année.34883489873349001:03:52,540 --> 01:03:54,5603491Pourquoi c'est comme ça, c'est une bien bonne question.34923493874349401:03:54,680 --> 01:03:58,4403495C'est probablement basé sur une moyenne de l'inflation qu'il y a eu historiquement.34963497875349801:03:58,800 --> 01:04:04,5003499Mais pour déterminer justement le 0,08, si vous prenez donc le 3%,35003501876350201:04:04,520 --> 01:04:10,0603503et là dans ce cas-là ici, on est aux alentours de décembre 2025,35043505877350601:04:10,420 --> 01:04:15,4203507donc c'est à peu près deux mois qui se sont écoulés, donc si vous prenez 2 sur 1235083509878351001:04:15,440 --> 01:04:20,6403511fois justement le 16, on arrive probablement à un ajustement de 0.08.35123513879351401:04:20,660 --> 01:04:22,6603515Donc je vais le faire avec...35163517880351801:04:32,480 --> 01:04:35,5203519Ça va me donner.5,.4, puis là, ça ici.35203521881352201:04:39,600 --> 01:04:40,7203523Je vais être slide, hein.35243525882352601:04:46,820 --> 01:04:48,3803527Qu'est-ce que j'ai pas fait de décorer ?35283529883353001:04:48,860 --> 01:04:50,4803531Ah oui, c'est fois le 3%. Désolé.35323533884353401:04:54,200 --> 01:05:00,3403535Donc, 0,08. Donc ici, c'est exactement la valeur qu'on a là.35363537885353801:05:01,900 --> 01:05:02,7003539Bon,35403541886354201:05:07,340 --> 01:05:08,4803543ça ne va pas bien. Je cherche mon...35443545887354601:05:08,500 --> 01:05:14,4003547Ah oui, c'est ça. Donc le 0,08 ici, c'est simplement déterminé en prenant le ratio35483549888355001:05:14,420 --> 01:05:17,8403551de mois qui se sont écoulés depuis la vente de votre comparable.35523553889355401:05:20,100 --> 01:05:24,0003555auquel on applique un taux de croissance de 3%, qui est une norme,35563557890355801:05:24,580 --> 01:05:29,0403559à cette valeur-là ici. Donc, ça, c'est le prix de vente du comparable par picolé.35603561891356201:05:29,620 --> 01:05:31,8603563Pour aller justement ajouter pour les conditions de marché,35643565892356601:05:32,180 --> 01:05:35,8003567c'est simplement, donc, vous prenez ici la période qui s'est découlée.35683569893357001:05:36,000 --> 01:05:38,6803571Donc, dans ce cas-là, c'est février et ça s'est vendu en décembre.35723573894357401:05:39,060 --> 01:05:40,5603575Donc, il y a deux mois qui se sont découlés.35763577895357801:05:41,520 --> 01:05:44,1403579Et là, ici, c'est important, c'est 3% par année.35803581896358201:05:44,300 --> 01:05:48,2003583Donc, il y a un sixième d'année en soi qui se sont écoulés depuis la vente.35843585897358601:05:48,380 --> 01:05:51,6803587Donc, on ajuste pour un sixième de 3 %.35883589898359001:05:52,340 --> 01:05:57,4603591Et ça, un sixième de 3 %, ça nous donne aux alentours de son attaque 116,35923593899359401:05:57,620 --> 01:06:02,2203595c'est 0,08. Maintenant, ici, si on retourne le comparable B,35963597900359801:06:04,580 --> 01:06:08,5203599ici, donc, c'est en octobre. Donc là, octobre, novembre,36003601901360201:06:09,060 --> 01:06:10,8403603décembre, janvier, février, donc c'est cinq mois.36043605902360601:06:11,320 --> 01:06:16,2603607Donc, cinq mois, cinq douzièmes de 3 %, ça va probablement nous donner,36083609903361001:06:16,280 --> 01:06:20,6003611donc ici, 0,15. Et là, c'est appliqué à la valeur de 15 $.36123613904361401:06:22,880 --> 01:06:25,3603615Ça, c'est l'ajustement pour les conditions de marché.36163617905361801:06:26,020 --> 01:06:29,3803619Donc, la croissance des prix simplement.36203621906362201:06:32,560 --> 01:06:36,4403623Ça, c'est en condition dans un état normal.36243625907362601:06:36,460 --> 01:06:41,7403627Donc, maintenant, c'est très possible qu'il y a des cas particuliers où l'ajustement36283629908363001:06:41,760 --> 01:06:45,2403631peut être différent, mais l'ordre mentionne donc 3 % par année,36323633909363401:06:45,340 --> 01:06:49,8803635c'est la norme. Donc, pour un terrain, c'est ce qui est jugé acceptable.36363637910363801:06:50,220 --> 01:06:52,4803639C'est-à-dire que vous ne pouvez pas appliquer un taux de croissance qui est moins36403641911364201:06:52,500 --> 01:06:54,0403643élevé que ça, plus élevé que ça.36443645912364601:06:56,120 --> 01:06:59,5803647Il y a une des raisons pourquoi justement on préfère utiliser 12 mois et moins,36483649913365001:06:59,680 --> 01:07:03,8803651c'est parce que justement, si notre 3 % est faux, le fait de composer plusieurs36523653914365401:07:03,900 --> 01:07:09,9003655années, ça fait qu'on accumule une grosse erreur à travers le36563657915365801:07:09,920 --> 01:07:13,0203659temps. Donc, en limitant ça un an, c'est déjà plus acceptable.36603661916366201:07:15,380 --> 01:07:21,7803663Maintenant ici, là, on fait un ajustement qui est pour la localisation.36643665917366601:07:23,500 --> 01:07:29,2403667Pour ça ici, le prochain cours est dédié vraiment à comment on détermine la valeur36683669918367001:07:29,260 --> 01:07:30,7003671qui est ici. Là, c'est symbolique.36723673919367401:07:31,520 --> 01:07:33,7003675Ça va être juste dans le fond, le signe va être le même.36763677920367801:07:34,140 --> 01:07:36,8803679Va être logique, mais la valeur ne sera pas nécessairement exacte.36803681921368201:07:36,900 --> 01:07:38,3803683C'est l'objectif du prochain cours.36843685922368601:07:39,120 --> 01:07:42,0803687C'est comment on fait pour déterminer justement l'ajustement exact.36883689923369001:07:42,740 --> 01:07:45,3603691Mais pour vous donner une petite idée, la localisation,36923693924369401:07:45,540 --> 01:07:46,5803695donc pourquoi il y a un moins 1 ?36963697925369801:07:47,100 --> 01:07:50,5803699C'est probablement parce qu'on est dans le cas ici d'une localisation qui est dite37003701926370201:07:50,600 --> 01:07:53,8603703supérieure. Donc, si on retourne, exactement.37043705927370601:07:54,060 --> 01:07:56,2003707Donc, la localisation est supérieure.37083709928371001:07:57,580 --> 01:08:02,3603711Est-ce que tout le monde était à l'aise avec pourquoi on enlève la valeur au prix37123713929371401:08:02,380 --> 01:08:04,5403715par pied carré, étant donné que c'est supérieur ?37163717930371801:08:05,220 --> 01:08:07,9803719Parce que des fois, peut-être qu'il y en a qui pensent qu'on devrait ajouter,37203721931372201:08:08,140 --> 01:08:09,2403723mais c'est correct.37243725932372601:08:12,540 --> 01:08:18,4003727Non, c'est bon parce qu'on l'enlève pour se remettre au niveau du sujet.37283729933373001:08:18,740 --> 01:08:20,4003731C'est en plein ça. C'est exactement ça.37323733934373401:08:21,040 --> 01:08:22,6603735Tout à fait. Donc, oui, c'est bien.37363737935373801:08:22,840 --> 01:08:25,5803739C'est merveilleux. Des fois, ça peut accrocher à ce niveau-là,37403741936374201:08:25,660 --> 01:08:27,6403743mais vous avez tout compris. C'est ça.37443745937374601:08:27,740 --> 01:08:28,7203747On se met au niveau du sujet.37483749938375001:08:28,800 --> 01:08:30,3803751Même, je pense que je n'aurais pas pu mieux dire, honnêtement.37523753939375401:08:31,260 --> 01:08:34,6203755On se met au niveau du sujet en enlevant une valeur de 1.37563757940375801:08:34,800 --> 01:08:36,2203759Ici, la valeur de 1 est symbolique.37603761941376201:08:36,860 --> 01:08:40,7603763Maintenant, ici, donc, pourquoi on fait un ajustement de zéro pour le comparable A ?37643765942376601:08:40,920 --> 01:08:46,0003767C'est parce qu'on est ici, donc, dans une localisation qui est similaire.37683769943377001:08:50,840 --> 01:08:55,2803771Maintenant, le similaire et le supérieur, ça, c'est vraiment comme ça qu'il faut37723773944377401:08:55,300 --> 01:08:58,1203775vraiment le mentionner. Donc, maintenant, est-ce qu'il y a des niveaux de37763777945377801:08:58,140 --> 01:08:58,9403779supérieure ?37803781946378201:09:02,040 --> 01:09:05,6603783qu'est-ce que l'ordre dit, c'est que dans le fond, on pourrait être tenté de dire,37843785947378601:09:05,720 --> 01:09:09,2403787bon, mais là, c'est supérieur plus-plus, mais non, parce qu'en soi,37883789948379001:09:10,380 --> 01:09:11,6203791il faut quand même que ça soit très proche.37923793949379401:09:11,780 --> 01:09:15,0003795C'est-à-dire qu'ils ont beau dire qu'il faut que ça soit relativement proche pour37963797950379801:09:15,020 --> 01:09:20,6603799dire que soit que le comparable est similairement au niveau de la localisation,38003801951380201:09:21,280 --> 01:09:23,8403803soit qu'il est mieux placé, soit qu'il est moins bien placé.38043805952380601:09:24,260 --> 01:09:25,4203807Donc, il y a comme trois possibilités.38083809953381001:09:26,720 --> 01:09:29,3403811C'est une limite, selon moi, pour avoir des méthodes, des façons de faire plus38123813954381401:09:29,360 --> 01:09:33,3203815adaptées, par exemple, utiliser une distance par rapport à un point de référence,38163817955381801:09:34,260 --> 01:09:38,4203819je ne sais pas moi, une épicerie ou une université, ou peu importe,38203821956382201:09:38,540 --> 01:09:40,6403823pour justement que ce soit plus précis, mais bon, c'est comme ça.38243825957382601:09:42,500 --> 01:09:45,5403827Donc, si c'est juste trois possibilités, ça montre qu'il faut quand même qu'il y ait38283829958383001:09:45,560 --> 01:09:47,0003831les comparables soient relativement proches.38323833959383401:09:49,280 --> 01:09:52,8003835Bon, donc, ici maintenant, au niveau de la superficie, c'est la même logique,38363837960383801:09:52,880 --> 01:09:55,3003839donc, c'est-à-dire que si on a un achatement qui est positif ici,38403841961384201:09:55,420 --> 01:10:01,4603843Ça veut dire qu'on est dans le cas d'un comparable qui a une38443845962384601:10:01,480 --> 01:10:03,1603847superficie qui est plus faible.38483849963385001:10:03,280 --> 01:10:12,2203851Pourquoi ? Parce que si on retourne ici, comparable38523853964385401:10:12,240 --> 01:10:17,4003855A, on ajuste ici la valeur.38563857965385801:10:34,480 --> 01:10:35,5203859Voici de m'y rester.38603861966386201:10:59,700 --> 01:11:02,3803863Ça aurait peut-être le contraire, genre le A c'est un plus,38643865967386601:11:02,500 --> 01:11:05,7803867puis le B c'est un moins. Oui, c'est en plein ça.38683869968387001:11:06,640 --> 01:11:11,0003871Il y a une coquille ici, je ne sais pas pourquoi, mais non,38723873969387401:11:11,120 --> 01:11:13,3003875c'est en plein ça, mais pourtant l'erreur est comme répétée ici.38763877970387801:11:20,420 --> 01:11:21,2203879Il y a38803881971388201:11:23,940 --> 01:11:29,3203883possiblement un erreur, mais je sais qu'il y a une twist avec ça.38843885972388601:11:31,120 --> 01:11:34,4603887Non, mais la superficie ici est plus importante.38883889973389001:11:36,000 --> 01:11:36,8003891Donc,38923893974389401:11:39,380 --> 01:11:40,3003895le38963897975389801:11:45,860 --> 01:11:48,9403899non, c'est justement donc c'est le39003901976390201:11:50,700 --> 01:11:57,0403903je vais revenir par courriel sur ça, je vais me prendre une note mais c'est le39043905977390601:11:57,060 --> 01:12:02,1603907côté qui n'est pas intuitif dans le fond c'est le fait que on est dans vous avez39083909978391001:12:02,180 --> 01:12:08,3403911mentionné tantôt que les plus petits terrains ont une valeur par pied39123913979391401:12:08,360 --> 01:12:13,1803915carré qui était plus élevée donc c'est un ajustement qui est fait justement pour ça,39163917980391801:12:13,260 --> 01:12:15,4003919donc c'est par rapport à l'économie c'est vraiment39203921981392201:12:17,200 --> 01:12:22,8203923intuitif parce que ici, le fait en soi qu'on soit par exemple dans un...39243925982392601:12:23,720 --> 01:12:27,4403927Le fait qu'on a une superficie qui est différente, ça ne l'impacte pas en soi le39283929983393001:12:27,460 --> 01:12:31,5603931prix. On n'a pas besoin d'ajuster pour la taille en soi étant donné qu'on a un prix39323933984393401:12:31,580 --> 01:12:33,7203935qui est par pied carré. Vous comprenez ?39363937985393801:12:34,840 --> 01:12:36,3803939Donc, le problème c'est quoi ?39403941986394201:12:36,540 --> 01:12:38,5603943C'est que plus on est dans le cas d'un terrain qui est grand,39443945987394601:12:39,500 --> 01:12:44,6803947plus il y a une valeur d'échelle, il y a une diminution au niveau du coût d'échelle.39483949988395001:12:44,700 --> 01:12:49,5203951Donc, c'est-à-dire qu'un plus petit terrain, il va avoir une plus grosse valeur par39523953989395401:12:49,540 --> 01:12:51,0403955pied carré qu'un gros terrain.39563957990395801:12:51,720 --> 01:12:54,3203959Et ça, c'est justement l'achatement qu'on fait pour une valeur qui est plus39603961991396201:12:54,340 --> 01:12:57,9203963importante. Donc, ici, on est dans le cas de 8500 par rapport à 8000.39643965992396601:12:58,680 --> 01:13:02,4403967Donc, il y a un achatement qui est fait de plus ici, plus 0.30.39683969993397001:13:02,580 --> 01:13:04,2203971Et c'est le contraire dans le cas de 7000.39723973994397401:13:04,460 --> 01:13:05,7803975Mais non, c'est bon. Ce n'est pas une erreur.39763977995397801:13:05,900 --> 01:13:08,0603979C'est vraiment… Je cherchais juste l'explication.39803981996398201:13:08,080 --> 01:13:10,3203983C'est ça. Donc, c'est ce que ça allait.39843985997398601:13:10,500 --> 01:13:16,5603987On va le revoir à la séance 4, mais l'institution est vraiment qu'ici en39883989998399001:13:16,580 --> 01:13:21,9003991soi, on ajuste déjà pour le pied carré dans la valeur qu'on a ici.39923993999399401:13:23,240 --> 01:13:27,5003995Et là, la seule chose qui reste, c'est simplement l'économie d'échelle qu'on a399639971000399801:13:27,520 --> 01:13:28,4203999lorsqu'on grosse l'intérêt.400040011001400201:13:31,860 --> 01:13:32,6604003Ça va ?400440051002400601:13:38,880 --> 01:13:40,0404007Bon, je prends pour un clic, ça va.400840091003401001:13:40,960 --> 01:13:42,4604011Donc, maintenant ici, c'est ça.401240131004401401:13:43,200 --> 01:13:46,2404015Maintenant, pour la topographie, donc, du comparable A et B,401640171005401801:13:46,580 --> 01:13:49,1604019pas d'ajustement, les services non plus et zonage.402040211006402201:13:49,280 --> 01:13:50,0804023Donc, là, qu'est-ce qu'on fait ?402440251007402601:13:50,100 --> 01:13:53,3004027C'est qu'on s'en va additionner, donc, simplement toutes ces composantes-là et ça402840291008403001:13:53,320 --> 01:13:56,4404031nous donne une valeur indiquée, donc, par dollar de pi carré.403240331009403401:13:58,000 --> 01:14:03,2204035Donc, c'est ça ici. Maintenant, le comparable ici, C et D,403640371010403801:14:03,780 --> 01:14:06,7604039c'est le même principe. C'est-à-dire que si on retourne ici maintenant,404040411011404201:14:07,400 --> 01:14:11,5604043les services, donc c'est complet et là, dans ce cas-là,404440451012404601:14:11,720 --> 01:14:18,2604047ici, il n'y a pas de gaz. Donc, si on retourne voir ici au niveau des…404840491013405001:14:24,340 --> 01:14:28,6804051Donc, ici, le fait que le comparable ici n'a pas de service de gaz,405240531014405401:14:28,800 --> 01:14:32,0604055c'est pour ça qu'on ajoute ici pour corriger la valeur qui va être plus faible que405640571015405801:14:32,080 --> 01:14:35,9404059prévu. Donc, vous voyez, c'est une grosse différence pour simplement le fait de ne406040611016406201:14:35,960 --> 01:14:41,4204063pas avoir le gaz. Mais l'intuition, c'est qu'un terrain équivalent avec du gaz va406440651017406601:14:41,440 --> 01:14:43,0404067avoir une valeur plus importante.406840691018407001:14:43,160 --> 01:14:45,6604071Donc, on doit ajuster le prix par pied carré, donc du comparable C.407240731019407401:14:46,140 --> 01:14:50,8204075Et la même chose pour les… Tout ce qui est ici, si on retourne.407640771020407801:14:52,400 --> 01:14:54,2404079Localisation inférieure. Topographie, donc.408040811021408201:14:55,440 --> 01:14:59,8404083On va le voir ici. Donc, la topographie, on peut voir qu'il y a une pente qui est408440851022408601:14:59,860 --> 01:15:01,8604087plus abrute par rapport à un terrain plat.408840891023409001:15:02,440 --> 01:15:06,4404091c'est une pénalisation donc ici on va aller faire un ajustement positif étant donné409240931024409401:15:06,460 --> 01:15:12,0204095que le sujet est un terrain plat donc c'est la logique derrière.409640971025409801:15:14,440 --> 01:15:20,4404099Maintenant ici l'ajustement net donc c'est ce qu'on va voir en dernier et410041011026410201:15:20,460 --> 01:15:23,2404103là comme je vous ai dit pour déterminer donc toutes ces composantes là ça sera avec410441051027410601:15:23,260 --> 01:15:26,8204107le prochain cours mais c'est comme ça donc on fait vraiment la détermination des410841091028411001:15:26,840 --> 01:15:27,6404111comparables.411241131029411401:15:32,320 --> 01:15:36,5804115Honnêtement, c'est quand même pas tant la composante superficie,411641171030411801:15:36,600 --> 01:15:42,1604119je pense que je vais quand même la refaire parce que c'est quand même pas tant412041211031412201:15:42,180 --> 01:15:47,4404123intuitif, mais l'idée c'est que la superficie on n'applique pas la même logique que412441251032412601:15:47,460 --> 01:15:54,7604127toutes les autres dans le cas ici par exemple, la localisation c'est quoi qui est de412841291033413001:15:54,780 --> 01:15:56,8604131factuel et ça dépend pas donc du pied carré.413241331034413401:15:57,440 --> 01:16:00,6804135Mais au niveau de la superficie, c'est que là, on a vraiment un ajustement qui doit413641371035413801:16:00,700 --> 01:16:05,6004139être fait, étant donné qu'on tient déjà compte de cette unité de mesure ici.414041411036414201:16:07,580 --> 01:16:09,0804143Et c'est vraiment juste la composante.414441451037414601:16:09,660 --> 01:16:11,6004147La meilleure façon de le voir, je pense, c'est d'y aller,414841491038415001:16:11,680 --> 01:16:14,8404151par exemple, avec, je ne sais pas moi,415241531039415401:16:16,760 --> 01:16:21,7404155Est-ce qu'un terrain qui peut maintenant contenir une maison unifamiliale par415641571040415801:16:21,760 --> 01:16:26,7204159rapport à un duplex va être exactement, par exemple, si c'est le double de la416041611041416201:16:26,740 --> 01:16:32,0404163taille, le terrain qui va contenir le duplex ne sera pas exactement le double du416441651042416601:16:32,060 --> 01:16:33,7004167terrain qui contient une maison unifamiliale.416841691043417001:16:33,720 --> 01:16:37,6204171pour la simple et bonne raison qu'il y a comme une composante fixe.417241731044417401:16:39,360 --> 01:16:42,7004175Un terrain très petit va quand même avoir une valeur de base importante.417641771045417801:16:43,040 --> 01:16:45,3604179Et ça, c'est justement, plus on grossit, plus c'est vrai.418041811046418201:16:47,160 --> 01:16:50,5204183Et un immense terrain, par exemple, qui pourrait avoir 20-30 maisons,418441851047418601:16:50,620 --> 01:16:56,3204187ne va pas se vendre le prix de 20 terrains individuels pour en contenir chacune une418841891048419001:16:56,340 --> 01:16:59,2004191maison. Donc, je pense que c'est la meilleure façon de le voir.419241931049419401:16:59,640 --> 01:17:03,4604195Et là, c'est justement, on fait cet ajustement-là ici avec la superficie pour ce419641971050419801:17:03,480 --> 01:17:05,9404199point-là et non pour le fait qu'on a un terrain qui est plus grand.420042011051420201:17:06,080 --> 01:17:09,3204203Et c'est pour ça que les signes ne sont pas du même sens que l'intuition nous420442051052420601:17:09,340 --> 01:17:12,4004207dirait. Donc, dans le cas ici, par exemple, du comparable A,420842091053421001:17:13,560 --> 01:17:19,0604211on nous dit que la localisation, elle est similaire.421242131054421401:17:20,820 --> 01:17:22,5204215Donc, localisation, donc l'ajetement est zéro.421642171055421801:17:23,560 --> 01:17:25,2404219Là, c'était la superficie, désolé.422042211056422201:17:26,100 --> 01:17:29,1804223Superficie, donc la superficie est plus petite.422442251057422601:17:29,320 --> 01:17:30,7404227Donc, qu'est-ce que ça nous dit ici ?422842291058423001:17:31,180 --> 01:17:35,4804231c'est que le fait que la superficie soit plus petite, comme on a dit,423242331059423401:17:35,680 --> 01:17:39,5404235un terrain plus petit va avoir une valeur par pied carré quand même plus élevée qu423642371060423801:17:39,560 --> 01:17:44,7604239'un terrain plus grand. Donc, dans cette collée ici, il faudrait venir appliquer une424042411061424201:17:44,780 --> 01:17:48,7004243décote. Et c'est pour ça qu'on a une décote ici de 0.25,424442451062424601:17:49,420 --> 01:17:50,7804247étant donné que le terrain est plus petit.424842491063425001:17:52,100 --> 01:17:53,5604251C'est simplement à cause, donc,425242531064425401:17:55,340 --> 01:17:57,6004255je pense que le plus important, c'est que plus un terrain est grand,425642571065425801:17:58,000 --> 01:18:02,1404259plus la valeur par pied carré va quand même diminuer il n'y aura pas une croissance426042611066426201:18:02,160 --> 01:18:05,0204263par exemple du prix par pied carré linéaire.426442651067426601:18:05,200 --> 01:18:07,5604267Donc il va quand même avoir une diminution.426842691068427001:18:07,680 --> 01:18:16,0004271C'est-à-dire que par exemple un terrain de 2000 pieds carré ne sera pas le427242731069427401:18:16,020 --> 01:18:18,5604275double du prix qu'un terrain de 1000 pieds carré à la même emplacement.427642771070427801:18:19,100 --> 01:18:24,2804279C'est ça. Et ça, ce côté qui n'est pas linéaire, on en tient justement dans l428042811071428201:18:24,300 --> 01:18:25,2604283'ajustement de la superficie.428442851072428601:18:26,380 --> 01:18:27,1804287C'est pour ça.428842891073429001:18:29,660 --> 01:18:35,9004291je ne suis pas sûre de comprendre dans le sens que mon B est 9000 pieds carrés429242931074429401:18:35,920 --> 01:18:42,8604295mon sujet est 8000 puis on met plus 30 c'est ça en429642971075429801:18:42,880 --> 01:18:48,9004299soi la valeur est symbole la valeur est pas si vous ne comprenez pas la valeur en430043011076430201:18:48,920 --> 01:18:53,1804303soi c'est correct mais le signe c'est ça qui est important est-ce que vous ne430443051077430601:18:53,200 --> 01:18:55,1204307comprenez pas pourquoi c'est un achetement qui est négatif c'est ça ?430843091078431001:18:55,620 --> 01:18:59,1404311Non, mais c'est parce que le B est plus grand, donc théoriquement,431243131079431401:18:59,280 --> 01:19:02,0804315il coûterait moins cher le pied carré un peu.431643171080431801:19:02,840 --> 01:19:06,6604319Non, mais c'est justement, si vous regardez bien ici, l'ajustement qu'on fait,432043211081432201:19:06,720 --> 01:19:08,6004323c'est sur une valeur par pied carré.432443251082432601:19:09,740 --> 01:19:12,9004327Donc, c'est déjà, en soi qu'il soit plus grand, ça ne nous importe peu,432843291083433001:19:12,980 --> 01:19:14,5404331parce qu'on a déjà corrigé pour les pieds carrés.433243331084433401:19:15,000 --> 01:19:16,6004335OK. Je ne sais pas si vous voulez.433643371085433801:19:16,940 --> 01:19:19,2604339Si on avait appliqué, mettons ça, sur la valeur totale du terrain,434043411086434201:19:19,360 --> 01:19:22,1604343je suis d'accord. Mais là, on est dans le cas vraiment d'une valeur en dollars par434443451087434601:19:22,180 --> 01:19:24,9804347pied carré. OK. Mais la raison maintenant, c'est que là,434843491088435001:19:25,140 --> 01:19:27,8604351si on ajuste pour ça, on devrait se dire, bon, mais il ne devrait pas avoir des435243531089435401:19:27,880 --> 01:19:32,0804355ajustements. Mais ce n'est pas comme ça parce que plus un terrain est grand,435643571090435801:19:32,860 --> 01:19:36,2004359plus justement, il y a, il ne faut pas dire économie d'échelle,436043611091436201:19:36,320 --> 01:19:40,6404363mais c'est comme ça. Donc, c'est-à-dire le prix par picoré décroît plus le terrain436443651092436601:19:40,660 --> 01:19:43,3004367aussi. Donc, on en tient compte justement dans l'ajustement de la superficie.436843691093437001:19:43,460 --> 01:19:46,1204371C'est pour ça. Mais c'est le seul point qui est comme ça.437243731094437401:19:46,220 --> 01:19:48,0204375Les autres, c'est des ajustements qui sont plus logiques.437643771095437801:19:48,340 --> 01:19:52,3604379Donc, on se compare au sujet et on ajuste.438043811096438201:19:53,500 --> 01:19:55,4204383Parfait. Oui.438443851097438601:19:57,640 --> 01:20:02,6204387Bon, maintenant ici, l'ajustement net, c'est quoi ?438843891098439001:20:03,600 --> 01:20:08,4604391C'est ici, dans ce cas-là, c'est que c'est simplement le…439243931099439401:20:10,920 --> 01:20:14,9404395Il faut qu'il y ait un ajustement net, c'est l'ordre qui demande ça,439643971100439801:20:15,460 --> 01:20:20,6804399il ne faut pas que l'ajustement net soit supérieur à 25 %.440044011101440201:20:20,700 --> 01:20:23,8604403Et ça, pour le déterminer, ici, comme dans le cas du comparable,440444051102440601:20:24,660 --> 01:20:27,4204407c'est 1.1 %. Comment on fait pour arriver à ça ?440844091103441001:20:27,940 --> 01:20:29,1604411C'est simplement, donc,441244131104441401:20:32,600 --> 01:20:36,5604415vous prenez ici tous les ajustements que vous avez fait et vous les divisez par la441644171105441801:20:36,580 --> 01:20:41,9804419valeur de 16. Dans ce cas-là, ici, ça serait 0.25 plus le 0.08 sur 16.442044211106442201:20:42,600 --> 01:20:48,7804423Et là, le net, ça le dit, c'est que les signes négatifs et positifs s442444251107442601:20:48,800 --> 01:20:53,7004427'offset. Donc, c'est-à-dire qu'ici, on va avoir 0.25 avec 0.08.442844291108443001:20:53,840 --> 01:20:56,7804431Donc, ça va donner aux alentours de moins 0.17.443244331109443401:20:58,200 --> 01:21:01,0204435Le brut, donc ici, si on retourne là, l'ajustement brut,443644371110443801:21:01,220 --> 01:21:05,0204439c'est simplement qu'on veut aller mesurer l'ajustement de toutes les variations.444044411111444201:21:05,100 --> 01:21:09,1604443Mais vraiment, on veut tenir compte que ce soit positif et négatif.444444451112444601:21:09,180 --> 01:21:12,4604447C'est-à-dire que dans le cas ici, par exemple, l'ajustement,444844491113445001:21:13,060 --> 01:21:14,1204451si on regarde,445244531114445401:21:16,380 --> 01:21:22,1004455le moins 1.1, on va le calculer.445644571115445801:21:22,120 --> 01:21:27,5804459Ça va être mieux. Si on retourne ici, on va faire ça comme ça.446044611116446201:21:32,140 --> 01:21:38,2004463Donc, pour déterminer le 1,1 ici, c'est simplement la somme ici446444651117446601:21:38,220 --> 01:21:43,1204467en soi du 0,08. Donc, on a la valeur de 16, qu'on va l'ajouter,446844691118447001:21:43,320 --> 01:21:45,2204471et on a les ajustements qu'on fait ici.447244731119447401:21:45,340 --> 01:21:49,9604475Donc, 0,08 ici, et de moins 0,25 ici.447644771120447801:21:51,460 --> 01:21:57,7604479En soit, la somme de ces deux ajustements-là, le ratio448044811121448201:21:57,780 --> 01:22:02,5404483entre le 0.7 et ça, ça va être ça qui va nous déterminer l'ajustement net.448444851122448601:22:02,780 --> 01:22:04,3204487Donc là, ici, on va le calculer.448844891123449001:22:05,160 --> 01:22:06,9004491Désolé, ce n'est pas super bien présenté.449244931124449401:22:07,740 --> 01:22:11,3404495Donc ici, si on fait ensuite comme ça,449644971125449801:22:14,440 --> 01:22:16,4804499donc moins 1.1 %.450045011126450201:22:21,480 --> 01:22:26,2404503Pour que ce soit exactement la même valeur, donc ici, le moins 1,1 % est déterminé450445051127450601:22:26,260 --> 01:22:30,5604507comme ça. Maintenant, l'ajustement brut, c'est presque la même chose.450845091128451001:22:30,720 --> 01:22:33,5004511C'est juste qu'au lieu d'aller additionner les deux valeurs,451245131129451401:22:33,740 --> 01:22:38,2404515on va prendre pour acquis. Une façon de le voir, c'est qu'on ramène tous les451645171130451801:22:38,260 --> 01:22:41,1204519ajustements positivement. Ça, qu'est-ce que ça permet de faire ?452045211131452201:22:41,260 --> 01:22:48,1404523C'est que même si ici, dans l'ajustement net, il y a un biais,452445251132452601:22:48,260 --> 01:22:51,0204527c'est que dans le fond, on peut avoir des gros ajustements qui soient,452845291133453001:22:51,080 --> 01:22:55,6004531mettons, positivement et négativement, mais ça reste quand même des ajustements,453245331134453401:22:55,800 --> 01:22:58,1004535même si il s'offset, c'est quand même beaucoup de variations.453645371135453801:22:58,500 --> 01:23:01,7604539Et l'ajustement brut permet justement de capturer toutes les variations qui soient454045411136454201:23:01,780 --> 01:23:05,1404543positives et négatives. Donc, là, qu'est-ce qu'elle lui dit ?454445451137454601:23:05,260 --> 01:23:08,4804547C'est qu'il faut également compter un ajustement qui est net et brut.454845491138455001:23:09,480 --> 01:23:14,1004551Donc ici, je pense que je vais le refaire correctement pour que ça soit…455245531139455401:23:15,860 --> 01:23:18,4004555On va le faire avec le comparable A et B.455645571140455801:23:21,840 --> 01:23:23,8204559Donc ici, qu'est-ce qu'on a comme variation ?456045611141456201:23:24,020 --> 01:23:28,6804563Donc on a le prix… On va mettre le prix ici donc de vente par pied carré.456445651142456601:23:34,040 --> 01:23:37,3404567Ici, on a 16 et là, on a 15 pour l'autre.456845691143457001:23:43,020 --> 01:23:44,9604571Maintenant, ensuite, on a le premier ajustement qu'on a fait,457245731144457401:23:45,060 --> 01:23:48,5204575donc 0,08 pour les conditions de marché.457645771145457801:23:48,960 --> 01:23:50,9404579Donc, ici, on va mettre ajustement.458045811146458201:23:58,100 --> 01:23:59,1804583Conditions de marché.458445851147458601:24:03,920 --> 01:24:10,1204587Donc, les conditions marchantes, on a fait un ajustement de 0,08 et de 0,15458845891148459001:24:10,140 --> 01:24:18,8004591ici. Maintenant, ensuite, au niveau de la superficie, il459245931149459401:24:18,820 --> 01:24:24,9404595y a un ajustement qui est négatif ici de 0,25 et de 0459645971150459801:24:24,960 --> 01:24:31,2004599,30 positif ici. Donc, maintenant, pour déterminer460046011151460201:24:31,220 --> 01:24:38,5004603l'ajustement net et460446051152460601:24:38,520 --> 01:24:44,8404607ajustement brut, dans le cas du net, c'est simplement la460846091153461001:24:44,860 --> 01:24:50,9004611somme de tous les ajustements qui ont été faits ici, auxquels461246131154461401:24:50,920 --> 01:24:53,4404615on va aller divisé par le prix de vente par pied carré.461646171155461801:24:55,240 --> 01:25:01,4404619Donc, moins 1,1%. Et maintenant, on peut ici drag and drop462046211156462201:25:02,020 --> 01:25:05,2404623et là, ça nous donne l'ajustement de462446251157462601:25:09,820 --> 01:25:15,84046273,1%. Qu'est-ce que462846291158463001:25:15,860 --> 01:25:17,5204631j'ai fait ? Combien de rires ici ?463246331159463401:25:24,020 --> 01:25:27,7604635Ah oui, donc c'est ça. Donc ici, il y a un ajustement qui va être,463646371160463801:25:27,920 --> 01:25:30,2804639il y a un autre ajustement que j'ai oublié.464046411161464201:25:31,020 --> 01:25:37,0204643Donc c'est-à-dire que ici, par exemple, on aurait l'ajustement pour464446451162464601:25:37,040 --> 01:25:43,1404647la localisation, désolé, qui est464846491163465001:25:43,160 --> 01:25:49,5404651de moins 1. Et là, ici, on va aller simplement ajouter localisation comme465246531164465401:25:49,560 --> 01:25:55,7004655ça et là on obtient justement le 3.7 ici désolé pour la465646571165465801:25:55,720 --> 01:25:58,1404659petite coquille ici il n'y a pas d'ajoutement pour la localisation466046611166466201:25:59,960 --> 01:26:05,3804663bon jusque là c'est correct maintenant pour l'ajoutement brut c'est pratiquement la466446651167466601:26:05,400 --> 01:26:10,9604667même chose la seule différence c'est que on met toutes les valeurs positives puis on466846691168467001:26:10,980 --> 01:26:15,9204671les additionne qu'est-ce qu'il faut faire ici c'est simplement on pourrait dire467246731169467401:26:17,900 --> 01:26:21,0204675une façon de, je ne sais pas s'il y a absolu.467646771170467801:26:23,620 --> 01:26:29,5404679Donc, oui, ça marche. On prendrait, par exemple, la valeur en absolu ici de le468046811171468201:26:29,560 --> 01:26:32,4804683chiffre qui est là, ici. On peut le faire pour toutes, mais bon.468446851172468601:26:32,800 --> 01:26:36,7804687Ici, je sais que ça va donner quand même 0,08, mais la fonction valeur absolue,468846891173469001:26:36,920 --> 01:26:40,7004691pour ceux-là qui ne savent pas c'est quoi, c'est simplement une fonction qui ramène469246931174469401:26:40,720 --> 01:26:45,2604695toute valeur positive dans le sens opposé.469646971175469801:26:45,320 --> 01:26:47,9404699C'est-à-dire que la fonction valeur absolue de moins 8,470047011176470201:26:48,180 --> 01:26:54,3204703ça va donner 8. C'est tout. Donc ici, plus la fonction valeur absolue470447051177470601:26:54,340 --> 01:26:55,1604707de ça.470847091178471001:26:57,020 --> 01:26:59,6804711Je me complique un peu la tête pour que ça fonctionne tout le temps,471247131179471401:26:59,900 --> 01:27:05,3404715mais bon, c'est plus la fonction valeur absolue de ça ici,471647171180471801:27:05,480 --> 01:27:07,5404719même s'il n'y a pas de valeur pour qu'on puisse la déplacer.472047211181472201:27:08,280 --> 01:27:11,1604723Et on s'en va diviser par le prix ici.472447251182472601:27:13,260 --> 01:27:19,1004727Donc là, ça nous donne un ajustement de 2,1 %, un ajustement de 2,1 %,472847291183473001:27:19,120 --> 01:27:20,3804731exactement comme ce qui est ici.473247331184473401:27:20,560 --> 01:27:24,5604735Et là, si on déplace, ça nous donne 9,7 %.473647371185473801:27:25,640 --> 01:27:27,6004739Donc c'est comme ça en soi que c'est calculé.474047411186474201:27:31,080 --> 01:27:37,5804743Comme ça ici. Donc c'est ça. De façon simple, vous auriez pu faire474447451187474601:27:37,600 --> 01:27:39,6004747une deuxième colonne et mettre simplement...474847491188475001:27:39,620 --> 01:27:43,6804751même, le mieux c'est d'étudier la fonction de valeur absolue et non de multiplier475247531189475401:27:43,700 --> 01:27:47,0204755par moins un pour inverser le signe parce qu'il y en a qui sont déjà positifs.475647571190475801:27:47,300 --> 01:27:51,2204759Il faut vraiment simplement tous les ramener du même signe pour qu'on puisse dans le476047611191476201:27:51,240 --> 01:27:57,1204763fond faire la somme des variations totales et non simplement ceux qui s'obsèdent.476447651192476601:27:57,660 --> 01:27:58,6604767Est-ce que c'est clair pour ça ?476847691193477001:28:01,120 --> 01:28:05,3604771Oui. Parfait. Et là ici maintenant, qu'est-ce que l'on demande ?477247731194477401:28:05,520 --> 01:28:10,3404775C'est que pour que votre comparable, donc, il puisse être utilisé,477647771195477801:28:10,840 --> 01:28:16,0204779il faut absolument que le seuil net, donc, ça soit de 25%.478047811196478201:28:16,040 --> 01:28:18,2404783C'est-à-dire qu'il ne faut pas que le...478447851197478601:28:18,260 --> 01:28:21,1404787Il faut que ça soit, donc, ici, supérieur ou égal à 25%.478847891198479001:28:22,800 --> 01:28:25,3004791Donc, maintenant, à ce niveau-là, vous êtes correct.479247931199479401:28:25,560 --> 01:28:26,5204795Ça peut aller dans les deux sens.479647971200479801:28:26,660 --> 01:28:30,4804799Donc, c'est-à-dire que, ici, vous prenez, donc, le moins 1.1.480048011201480201:28:30,780 --> 01:28:33,4604803C'est correct. Ce n'est pas une variation, donc, de 25%.480448051202480601:28:33,480 --> 01:28:36,2204807Parce qu'il y en a... Quand on va faire beaucoup d'ajustements,480848091203481001:28:36,560 --> 01:28:38,1404811ça va vraiment être plus important que ça.481248131204481401:28:38,580 --> 01:28:41,6004815Et des fois, on va s'approcher justement d'un seuil comme par exemple,481648171205481801:28:41,680 --> 01:28:45,2604819ici, vous voyez l'ajustement brut, on est à 18.4.482048211206482201:28:45,520 --> 01:28:47,6204823Bien là, on est correct vu que c'est brut parce que là,482448251207482601:28:47,680 --> 01:28:50,9804827c'est 50 %. Donc, il ne faut pas que ça dépasse justement ce seuil-là.482848291208483001:28:52,520 --> 01:28:58,8404831Ici, encore une fois, vous pourriez faire une fonction sur Excel automatique pour le483248331209483401:28:58,860 --> 01:29:04,8804835déterminer. Mais, bon, ici, ça remplit la condition, 25 %.483648371210483801:29:04,900 --> 01:29:08,0404839Là, 3, ça remplit aussi, 50-50 également.484048411211484201:29:08,320 --> 01:29:09,1204843Donc, c'est correct.484448451212484601:29:19,800 --> 01:29:22,7804847Maintenant, ici, qu'est-ce qui est fait ?484848491213485001:29:22,880 --> 01:29:28,5804851Donc, ici, c'est simplement la pondération.485248531214485401:29:28,600 --> 01:29:34,6404855Donc, il y a une intuition qui est derrière, mais vous allez appuyer485648571215485801:29:34,660 --> 01:29:39,3804859une pondération qui va être fonction justement de l'ajustement qui est nécessaire.486048611216486201:29:39,600 --> 01:29:43,9004863On va le voir également au prochain cours pour savoir exactement quelle pondération486448651217486601:29:43,920 --> 01:29:46,8804867utiliser. Ça peut être un ajustement qui est équipondéré,486848691218487001:29:47,120 --> 01:29:53,3204871mais habituellement, plus l'ajustement est important, plus la valeur de la487248731219487401:29:53,340 --> 01:29:56,7404875pondération va être plus faible.487648771220487801:29:56,760 --> 01:29:58,7604879pour que justement on réduise le risque d'erreur.488048811221488201:29:59,240 --> 01:30:02,7804883Et s'il n'y a pas beaucoup d'ajustements, bien là, la pondération va être plus488448851222488601:30:02,800 --> 01:30:07,0404887importante. Et ici, c'est que donc, là on avait une valeur,488848891223489001:30:07,140 --> 01:30:13,8004891donc justement de, dans ce cas-là, donc ici, on avait les489248931224489401:30:13,820 --> 01:30:16,4804895valeurs de comparable. Tout ce qu'on fait, c'est simplement les valeurs de moyenne489648971225489801:30:16,500 --> 01:30:20,0004899pondérées. Donc, c'est-à-dire que ici, dans le cas qui nous intéresse,490049011226490201:30:20,300 --> 01:30:23,9604903on va aller les frax ici, on a les comparables.490449051227490601:30:25,920 --> 01:30:27,2004907A, B, C.490849091228491001:30:30,620 --> 01:30:32,2604911C'est le fun, ça, puisque on dit.491249131229491401:30:33,660 --> 01:30:36,6804915On a le prix qu'on a déterminé, donc, après ajustement ici,491649171230491801:30:36,880 --> 01:30:39,9404919donc, c'est-à-dire 15.83 pour le comparable A.492049211231492201:30:41,240 --> 01:30:46,9604923Ensuite, on a le 14.45. Et là, finalement, le 17.80.492449251232492601:30:47,400 --> 01:30:51,0204927Et finalement, le 14.75. Et là, qu'est-ce qu'on dit ?492849291233493001:30:51,400 --> 01:30:53,0204931C'est que là, on applique une pondération.493249331234493401:30:53,040 --> 01:30:54,3404935Donc, c'est une moyenne pondérée tout simplement.493649371235493801:30:55,140 --> 01:30:58,1004939Ça, c'est la valeur indiquée par pied carré.494049411236494201:31:01,220 --> 01:31:04,1604943Et ici, c'est la pondération qu'on applique à chacun des comparables.494449451237494601:31:06,980 --> 01:31:09,2404947Pondération. Donc, dans ce cas-là ici, c'est symbolique.494849491238495001:31:09,440 --> 01:31:15,5404951C'est 35, 25, 15, 15 et 25 et495249531239495401:31:15,560 --> 01:31:21,820495535. comme ça ici. Et là, pour déterminer justement le prix par pied carré495649571240495801:31:23,220 --> 01:31:29,7804959pondéré, c'est simplement ici on va aller faire la somme de ça le496049611241496201:31:29,800 --> 01:31:33,7404963produit de ça avec ça et on va descendre comme ça ici on va faire la somme tout496449651242496601:31:33,760 --> 01:31:36,4004967simplement. Donc c'est ça multiplié par496849691243497001:31:39,520 --> 01:31:42,6804971la valeur qui est ici multipliée par la pondération plus la valeur qui est ici497249731244497401:31:42,700 --> 01:31:46,4004975multipliée par la pondération et ça nous donne donc la valeur qui est ici et on fait497649771245497801:31:46,420 --> 01:31:48,7204979la somme de tout ça. En soi, c'est une moyenne pondérée.498049811246498201:31:49,000 --> 01:31:52,6004983Au lieu d'être simplement la somme de tout ça divisé par 4,498449851247498601:31:52,800 --> 01:31:54,0004987on s'en va appliquer un pourcentage.498849891248499001:31:54,840 --> 01:31:55,6404991Donc,499249931249499401:31:56,680 --> 01:31:59,2404995ici, on fait la somme de tout ça et ça va nous donner499649971250499801:32:02,160 --> 01:32:08,8204999une valeur de 15.54 qui est donc justement ici, on va arrondir ça à 15.50500050011251500201:32:09,960 --> 01:32:11,4405003et ça nous donne l'ajustement.500450051252500601:32:11,860 --> 01:32:13,2405007Et ça, l'arrondissement, c'est vraiment comme ça.500850091253501001:32:13,260 --> 01:32:19,5005011Donc, malheureusement, ça impacte un peu l'évaluation,501250131254501401:32:19,520 --> 01:32:24,5205015mais c'est le prix par pi carré de notre comparable, des comparables.501650171255501801:32:24,620 --> 01:32:28,6805019Et là, on peut ensuite de ça aller déterminer le prix du terrain avec ça.502050211256502201:32:29,320 --> 01:32:35,1005023Et là, si on retourne ensuite, notre terrain avait une superficie de 8000 pi carré,502450251257502601:32:35,180 --> 01:32:39,0605027lui qui nous intéressait. Donc, tout ce qu'on fait, sachant que ça,502850291258503001:32:39,140 --> 01:32:41,9605031c'est une mesure pondérée, donc, de nos comparables, on s'en va simplement503250331259503401:32:41,980 --> 01:32:44,9805035multiplier par 8000 pour avoir la valeur du terrain du sujet.503650371260503801:32:45,660 --> 01:32:51,7405039Donc, ici, le sujet, la valeur du terrain, donc, dans504050411261504201:32:51,760 --> 01:32:53,6605043le cas qu'on a 8000 pieds carrés,504450451262504601:32:55,820 --> 01:32:59,4805047ça va être simplement ça ici, multiplié par la moyenne pondérée,504850491263505001:32:59,600 --> 01:33:02,9805051comme ça. Donc, ce qui nous donne une valeur de terrain estimée par la méthode505250531264505401:33:03,000 --> 01:33:06,9805055comparable de 124 000. dans la mesure où on garde les 4 comparables.505650571265505801:33:09,220 --> 01:33:14,7005059Bon, ça c'est le... C'est sûr que là en ce moment, comment on détermine tous ces506050611266506201:33:14,720 --> 01:33:18,1205063ajustements-là, on va voir ça plus en détail à la séance 4.506450651267506601:33:20,380 --> 01:33:22,7405067Donc ça c'est correct, donc 124 000 ici.506850691268507001:33:26,040 --> 01:33:29,6005071Maintenant on va passer ça rapidement ici, donc la méthode d'extraction.507250731269507401:33:30,780 --> 01:33:32,5005075Je vais grossir ça ici comme ça.507650771270507801:33:33,020 --> 01:33:36,1405079c'est estimer la valeur du terrain en soustrayant la valeur déprécie,508050811271508201:33:36,220 --> 01:33:39,0605083donc des améliorations du prix de vente total de la propriété.508450851272508601:33:39,180 --> 01:33:40,2605087Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?508850891273509001:33:41,720 --> 01:33:47,7605091En soi, ça implique, comment dire, si vous avez une transaction509250931274509401:33:47,780 --> 01:33:51,1205095qui est faite pour une propriété, vous êtes capable d'évaluer le terrain avec la509650971275509801:33:51,140 --> 01:33:56,4205099méthode des coûts. Comment ? Vous avez le prix de vente et vous allez estimer510051011276510201:33:56,440 --> 01:33:59,4605103justement le coût de reconstruire le bâtiment en oeuvre comme on a vu au dernier510451051277510601:33:59,480 --> 01:34:01,6605107cours, moins la dépréciation totale.510851091278511001:34:02,500 --> 01:34:06,6605111Et sachant le prix de vente, moins ça, vous n'êtes pas d'avoir la valeur du terrain.511251131279511401:34:06,920 --> 01:34:12,0205115En soi, c'est simplement une transformation ici de l'autre équation qu'on avait vue.511651171280511801:34:13,300 --> 01:34:17,7605119Dans l'autre équation, on veut dire la valeur du bâtiment total,512051211281512201:34:17,980 --> 01:34:19,8405123c'est simplement ici. Donc,512451251282512601:34:22,080 --> 01:34:23,7605127je vais regrossir ça comme ça.512851291283513001:34:25,440 --> 01:34:29,8805131à défaut d'avoir un tableau, on peut déterminer donc la valeur du bâtiment513251331284513401:34:31,720 --> 01:34:35,0805135en simplement additionnant la valeur du terrain513651371285513801:34:39,740 --> 01:34:45,2005139et auquel on va aller additionner les coûts de construction neufs moins la514051411286514201:34:45,220 --> 01:34:49,1005143dépréciation totale. Donc, qu'est-ce qu'on peut faire ?514451451287514601:34:49,120 --> 01:34:53,1205147c'est que sachant qu'on a une transaction récente pour notre bâtiment,514851491288515001:34:53,880 --> 01:34:55,1405151on peut aller inférer la valeur du terrain.515251531289515401:34:55,300 --> 01:34:57,7405155C'est-à-dire que si, sachant que la valeur du bâtiment,515651571290515801:34:57,760 --> 01:35:02,8605159c'est égal à la valeur du terrain, plus ça ici, on peut simplement aller envoyer ça516051611291516201:35:02,880 --> 01:35:05,4605163de l'autre côté pour obtenir la valeur du terrain.516451651292516601:35:05,700 --> 01:35:07,9205167Mais ça implique qu'on a le prix de vente.516851691293517001:35:08,120 --> 01:35:10,6605171Parce que souvent, ce qu'on veut faire, c'est avoir la valeur du bâtiment,517251731294517401:35:10,840 --> 01:35:12,7805175mais là, on l'a, étant donné qu'on l'a vendu récemment,517651771295517801:35:12,900 --> 01:35:15,9005179on a un prix réel. Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est la méthode d'extraction.518051811296518201:35:19,280 --> 01:35:22,7605183Ça implique qu'une transaction qui est récente, c'est juste ça qui est à retenir.518451851297518601:35:26,260 --> 01:35:30,6605187Maintenant, quand il y a peu de terrain vacant qui sont vendus dans le secteur,518851891298519001:35:31,140 --> 01:35:34,1405191c'est un bâtiment qui est relativement neuf parce que la dépréciation,519251931299519401:35:34,240 --> 01:35:36,0205195tu sais, ça amène une certaine incertitude.519651971300519801:35:38,000 --> 01:35:40,0405199Il y a eu des améliorations modestes par rapport au terrain,520052011301520201:35:40,140 --> 01:35:44,3005203donc c'est des zones urbaines, tout ça c'est quand même relativement simple à520452051302520601:35:44,320 --> 01:35:48,9605207comprendre. C'est une méthode qui n'est vraiment pas très fiable,520852091303521001:35:49,060 --> 01:35:53,4805211honnêtement, parce que premièrement, ça prend une transaction réelle et souvent,521252131304521401:35:53,560 --> 01:35:56,4205215la transaction n'est pas là. Donc, c'est-à-dire que si on a la…521652171305521801:35:56,440 --> 01:35:59,9005219il faudrait vraiment qu'on ait avoir la valeur du terrain,522052211306522201:36:00,000 --> 01:36:04,9605223sachant qu'on l'a vendu le bâtiment avec le terrain récemment.522452251307522601:36:05,800 --> 01:36:09,9205227Les cas d'école où ce qu'on va se faire de cette façon de faire ne sont pas super522852291308523001:36:09,940 --> 01:36:14,8605231répandus. Mais bon, ici donc, la méthode d'extraction, on prend un exemple,523252331309523401:36:14,980 --> 01:36:19,7005235on aurait une maison unifamiliale, donc à Gatineau de 425 000 avec une superficie523652371310523801:36:19,720 --> 01:36:23,4405239habitable de 1 500 et là, on a un coût de remplacement neuf,524052411311524201:36:23,520 --> 01:36:26,0605243donc on nous dit que c'est 185 $ par picard.524452451312524601:36:26,880 --> 01:36:28,6605247Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?524852491313525001:36:28,800 --> 01:36:34,7805251C'est qu'ici, on aurait un coût total de reconstruction de 267 500.525252531314525401:36:35,880 --> 01:36:38,2405255Ça, c'est vraiment donc le remplacement qui est neuf.525652571315525801:36:40,100 --> 01:36:40,9005259on nous dit que526052611316526201:36:42,640 --> 01:36:47,0205263la durée de vie économique d'un bâtiment c'est 50 ans et on a un âge réel de 15 ans526452651317526601:36:47,460 --> 01:36:53,8805267ça c'est des c'est un exemple qui est un peu dans la réalité la526852691318527001:36:53,900 --> 01:36:57,7005271durée de vie économique d'un bâtiment c'est réellement 50 ans et là on doit527252731319527401:36:57,720 --> 01:37:00,8005275appliquer malheureusement un ajustement qui est linéaire même si c'est pas527652771320527801:37:00,820 --> 01:37:03,9005279nécessairement la plus adaptée pourquoi un ajustement qui est linéaire c'est parce528052811321528201:37:03,920 --> 01:37:07,7005283qu'on va avoir une dépréciation donc ça c'est vraiment un cas simple pour ce que c528452851322528601:37:07,720 --> 01:37:10,9005287'est décrit fictif à la fin pédagogique, c'est que pour déterminer la dépréciation.528852891323529001:37:12,420 --> 01:37:14,9805291La dépréciation, on suppose que c'est un ajustement qui est linéaire,529252931324529401:37:15,060 --> 01:37:16,5805295qui fonctionne de la durée de vie d'un bâtiment.529652971325529801:37:17,060 --> 01:37:21,7605299Dans la réalité, il faudrait ajuster de façon linéaire tous les composantes du530053011326530201:37:21,780 --> 01:37:25,4005303bâtiment, mais là, on y va plus simplement pour le cas de figure et pour illustrer530453051327530601:37:25,420 --> 01:37:30,6005307la méthode d'extraction. Donc, dans ce cas-là ici, la valeur dépréciée du bâtiment,530853091328531001:37:30,780 --> 01:37:36,4005311c'est simplement le coût de construction neuf, 267 000 moins la dépréciation531253131329531401:37:36,420 --> 01:37:40,4805315linéaire. Et là, on nous a dit que la maison est familiale,531653171330531801:37:40,500 --> 01:37:42,6005319il est vendu à Gatineau pour 425 000.532053211331532201:37:42,760 --> 01:37:49,2605323Donc, si on a vendu ce bâtiment-là à 425 000 et532453251332532601:37:49,280 --> 01:37:55,1805327qu'on dit que reconstruire le même bâtiment nous coûterait 267 000 et qu'on juge que532853291333533001:37:55,200 --> 01:38:00,3605331la dépréciation, dans ce cas-là, c'est 83 000, bien, c'est logique de dire que,533253331334533401:38:00,500 --> 01:38:05,2605335sachant que le coût de construction du bâtiment avec la dépréciation,533653371335533801:38:05,500 --> 01:38:09,2205339c'est 194 000, la valeur du terrain, c'est simplement la différence entre les deux.534053411336534201:38:10,340 --> 01:38:13,4605343Parce que qu'est-ce qui reste si on enlève le…534453451337534601:38:14,980 --> 01:38:18,3205347Il y a une théorie qui dit la théorie d'arbitrage, c'est quoi ?534853491338535001:38:18,460 --> 01:38:23,6605351Donc, c'est que forcément, le terrain doit valoir ça, parce que sinon,535253531339535401:38:23,800 --> 01:38:29,9205355on pourrait simplement… En finance, c'est utilisé comme façon de faire l535653571340535801:38:29,940 --> 01:38:34,0205359'arbitrage pour justifier la valorisation de certaines choses,536053611341536201:38:34,180 --> 01:38:36,7005363mais c'est le résiduel. De façon simple, c'est le résiduel.536453651342536601:38:37,260 --> 01:38:42,3605367Ici, si le bâtiment qu'on ajoute sur un terrain, on peut le reconstruire avec la536853691343537001:38:42,380 --> 01:38:45,4805371dépréciation pour 194 000, forcément le terrain vaut ça,537253731344537401:38:45,580 --> 01:38:47,8005375sachant que le bâtiment total était vendu 425 000.537653771345537801:38:48,400 --> 01:38:53,8205379Dans ce cas-là, ici, ce serait 230 750, qui est simplement le 425 000,538053811346538201:38:53,980 --> 01:38:59,4005383ici, moins le 194 000. Donc, c'est simple.538453851347538601:38:59,420 --> 01:39:04,9805387Ici, c'est un cas de figure qui est fixif totalement.538853891348539001:39:06,060 --> 01:39:12,2205391Bon, maintenant, ici, dans le cas où est-ce qu'on aurait impact539253931349539401:39:12,240 --> 01:39:15,1205395de la durée de vie économique retenue sur la valeur d'un terrain.539653971350539801:39:15,140 --> 01:39:15,9405399Bon,540054011351540201:39:18,060 --> 01:39:23,2805403ici, dans ce cas-là, donc, c'est dans la mesure où on aurait une dépréciation qui540454051352540601:39:23,300 --> 01:39:29,3605407serait, on pourrait, je ne sais pas si vous avez, si540854091353541001:39:29,380 --> 01:39:33,8005411vous consultez le registre, par exemple, foncier de certains bâtiments,541254131354541401:39:34,140 --> 01:39:38,5005415vous allez voir que dans les quartiers où les maisons sont très,541654171355541801:39:38,600 --> 01:39:41,9405419très, très, très, très, très vieilles, la valeur du terrain augmente.542054211356542201:39:42,880 --> 01:39:44,9205423Pourquoi ? Parce que c'est mécanique.542454251357542601:39:45,020 --> 01:39:51,7805427C'est-à-dire que si on suppose, par exemple, que dans le cas où on aurait une542854291358543001:39:51,800 --> 01:39:55,7605431valeur d'un bâtiment donné, donc ici, ça c'est la valeur vraiment,543254331359543401:39:55,880 --> 01:40:00,4405435donc dans le cas de reconstruire la valeur avec la dépréciation,543654371360543801:40:00,580 --> 01:40:05,7205439la valeur du terrain va augmenter par rapport à la période de dépréciation.544054411361544201:40:08,200 --> 01:40:10,2005443Ici, ce n'est pas nécessairement...544454451362544601:40:24,940 --> 01:40:27,3605447Je vais corriger cette slide-là, il y a clairement une erreur dessus.544854491363545001:40:28,540 --> 01:40:29,3405451Désolé.545254531364545401:40:31,480 --> 01:40:34,6405455Ça fait aucun sens que la dépréciation soit plus faible.545654571365545801:40:35,360 --> 01:40:41,4405459ok non excusez-moi je pense que je suis fatigué là c'est la durée de vie donc si on546054611366546201:40:41,460 --> 01:40:47,7005463changerait le paramètre ici donc de 50 ans dans ce cas-là ça l'impacterait justement546454651367546601:40:47,720 --> 01:40:52,2805467donc la valeur du terrain plus on augmenterait donc la durée de vie plus la valeur546854691368547001:40:52,300 --> 01:40:55,7005471du terrain donc va diminuer, c'est logique étant donné que l'ajustement de547254731369547401:40:55,720 --> 01:40:57,9805475dépréciation va être plus faible étant donné que c'est un ajustement qui est547654771370547801:40:58,000 --> 01:40:59,8405479linéaire donc c'est simplement pour ça548054811371548201:41:02,140 --> 01:41:04,8005483maintenant, oubliez la comparaison que j'ai faite avec le relis foncier,548454851372548601:41:04,940 --> 01:41:06,3205487ce n'est pas nécessairement ça.548854891373549001:41:06,440 --> 01:41:10,2005491C'est peut-être plus que dans le cas où on aurait un prix de vente qui est constant,549254931374549401:41:11,040 --> 01:41:15,1005495plus un bâtiment est vieux, plus le terrain va capter de la valeur.549654971375549801:41:15,240 --> 01:41:17,3405499C'est pour ça. Mais là, ce cas-là, c'est complètement différent.550055011376550201:41:17,540 --> 01:41:21,5205503C'est juste que, c'est quoi l'impact de la durée de vie sur la valeur résiduelle du550455051377550601:41:21,540 --> 01:41:25,7805507terrain ? Donc ici, ce que ça dit, c'est qu'un écart de 10 ans dans la durée de vie550855091378551001:41:25,800 --> 01:41:28,8005511économique fait varier la valeur du terrain de près de 35 000.551255131379551401:41:29,140 --> 01:41:32,4805515Ce qui est vrai. Ça, c'est où qu'on peut le voir ici.551655171380551801:41:32,500 --> 01:41:38,2205519c'est simplement la différence entre le 251 000 et le 216 000,552055211381552201:41:38,820 --> 01:41:40,280552310 ans dans les deux sens.552455251382552601:41:44,060 --> 01:41:50,3405527Maintenant, au niveau de la valeur par la validation par552855291383553001:41:50,360 --> 01:41:53,5605531la ratio valeur terrain, donc ça c'est quoi ici ?553255331384553401:41:53,680 --> 01:41:57,3405535Terrain total, c'est la valeur de terrain sur la valeur totale du bâtiment.553655371385553801:41:59,160 --> 01:42:03,4205539Ici, c'est simplement donc des benchmarks, donc c'est-à-dire que vous avez ces554055411386554201:42:03,440 --> 01:42:06,4005543ratios-là à peu près qui sont des indicatifs uniquement,554455451387554601:42:06,700 --> 01:42:10,3205547mais vous pouvez vous y comparer et là vous vérifiez justement la valeur que vous554855491388555001:42:10,340 --> 01:42:12,3605551avez trouvée avec cette façon de faire-là.555255531389555401:42:12,820 --> 01:42:17,5605555Donc là, dans le cas ici, on arrive à une valeur de terrain de 230 000 et un prix de555655571390555801:42:17,580 --> 01:42:19,0805559vente de 425 000.556055611391556201:42:20,740 --> 01:42:26,6205563Donc, si on retourne ici, qu'est-ce que ça dit, terrain sur total ?556455651392556601:42:26,880 --> 01:42:29,3605567C'est simplement le prix que vous avez trouvé pour le terrain,556855691393557001:42:29,440 --> 01:42:32,2005571donc la valeur que vous avez trouvé pour le terrain, c'est sur la valeur totale,557255731394557401:42:32,240 --> 01:42:34,5205575donc, trouvée par un prix de vente réel.557655771395557801:42:34,900 --> 01:42:37,3405579Donc, le 230 000 sur le 425 000.558055811396558201:42:38,240 --> 01:42:40,4805583Ça nous donne 54.3. Qu'est-ce que ça dit ?558455851397558601:42:40,640 --> 01:42:46,5405587C'est que dans le cas d'un unifamilial en banlieue, c'est aux alentours de 25 à 40 %558855891398559001:42:46,560 --> 01:42:51,0405591le ratio qui est acceptable. Maintenant, au niveau de l'unifamilial proche d'un559255931399559401:42:51,060 --> 01:42:54,1005595centre-ville, là, ça va être plus de 40 à 60 %.559655971400559801:42:54,120 --> 01:42:55,7605599Et là, ça, c'est logique, c'est intuitif.560056011401560201:42:56,060 --> 01:42:57,9005603Pourquoi ? Parce que plus qu'on est proche du centre-ville,560456051402560601:42:58,120 --> 01:43:04,2205607plus que la localisation est importante et plus qu'on s'attend à ce qu'un ratio560856091403561001:43:04,240 --> 01:43:10,1205611soit plus élevé. ça c'est donné par l'ordre encore une fois donc c'est simplement un561256131404561401:43:10,140 --> 01:43:14,3005615benchmark il faut que ce soit dans ces braquettes là si c'est pas dans ces561656171405561801:43:14,320 --> 01:43:19,5805619braquettes là c'est bizarre donc ça mériterait peut-être que vous revoyez donc562056211406562201:43:19,600 --> 01:43:23,7405623justement l'évaluation que vous avez faite pour être sûr que c'est correct donc là562456251407562601:43:23,760 --> 01:43:28,5205627dans ce cas là ici est-ce que c'était mentionné, c'était où maison une familiale562856291408563001:43:28,540 --> 01:43:32,5405631donc vendue à Gatineau donc on va supposer que c'est au centre-ville de Gatineau563256331409563401:43:32,560 --> 01:43:38,4405635donc c'est plausible pour un terrain bien situé, mais au-dessus,563656371410563801:43:38,960 --> 01:43:40,2805639les autres, ils jugent que c'est banlieue.564056411411564201:43:40,400 --> 01:43:42,3005643Donc, si maintenant, c'est proche du centre-ville, ce serait correct,564456451412564601:43:42,440 --> 01:43:45,0805647mais si ça serait donc en banlieue, c'est au-dessus de la fourchette.564856491413565001:43:46,900 --> 01:43:49,4805651Donc, là, on pourrait dire qu'on pourrait y aller avec une autre méthode.565256531414565401:43:49,580 --> 01:43:54,7605655Maintenant, pour un condo, là, on est aux alentours de 15 à 30 % pour le terrain565656571415565801:43:54,780 --> 01:43:55,5805659sous-jacent.566056611416566201:43:57,240 --> 01:44:01,1005663Ça, c'est totalement normal. C'est-à-dire que la valeur du terrain est beaucoup plus566456651417566601:44:01,120 --> 01:44:04,7005667faible pour un condo, étant donné que, bon, encore une fois,566856691418567001:44:04,900 --> 01:44:11,1005671on a un terrain qui est commun, puis on le sépare en proportion des pieds567256731419567401:44:11,120 --> 01:44:14,9605675carrés du condo. Donc, si mettons qu'il y a 50 condos sur un terrain,567656771420567801:44:15,100 --> 01:44:19,9205679bien là, c'est simplement le prorata, justement, du terrain total qu'on utilise.568056811421568201:44:20,060 --> 01:44:21,3605683Donc, c'est pour ça que c'est des plus petites valeurs.568456851422568601:44:22,040 --> 01:44:25,4005687Commercial urbain, 30 à 50 % le range.568856891423569001:44:25,940 --> 01:44:31,1205691Industriel, 15 à 25. Et agricole avec les bâtiments, donc 50 à 80.569256931424569401:44:33,060 --> 01:44:36,5605695C'est-tu logique, agricole ? Oui, totalement, parce qu'imaginez une ferme,569656971425569801:44:36,640 --> 01:44:41,7205699vous avez donc une immense lopin de terre avec des acres et des acres,570057011426570201:44:41,860 --> 01:44:45,5005703et vous avez un petit bâtiment, donc la ferme, ou la maison,570457051427570601:44:45,640 --> 01:44:47,6805707ou ce que le fermier habite, peu importe.570857091428571001:44:48,380 --> 01:44:51,5005711C'est logique que ça soit une proportion qui soit aux alentours de 50 à 80.571257131429571401:44:51,780 --> 01:44:54,3005715Ça fait du sens économiquement et intuitivement.571657171430571801:44:55,200 --> 01:44:59,6205719Bon, ça n'est pas… Même moi, j'aurais cru honnêtement que c'était plus élevé que ça.572057211431572201:44:59,920 --> 01:45:04,1205723C'est-à-dire, je pense, moi, effectivement, je croirais que la valeur du terrain572457251432572601:45:04,140 --> 01:45:05,9005727pour une ferme, c'est vraiment toute la valeur.572857291433573001:45:06,120 --> 01:45:10,0605731Mais bon, il faut croire que le bâtiment, des fois, peut avoir une valeur plus573257331434573401:45:10,080 --> 01:45:11,9005735importante pour que ce soit entre 50 et 80.573657371435573801:45:13,400 --> 01:45:15,0805739Donc, ça, c'est l'ordre qui nous entonne.574057411436574201:45:15,100 --> 01:45:20,4605743Ça, c'est des ratios simplement à utiliser au niveau indicatif pour vérifier le574457451437574601:45:20,480 --> 01:45:24,8005747travail que vous avez fait avec la méthode d'extraction.574857491438575001:45:32,200 --> 01:45:38,5805751Maintenant, ici, la méthode d'affectation, c'est vraiment très imprécis.575257531439575401:45:38,760 --> 01:45:42,6205755On va la voir pareil, mais c'est vraiment en dernier recours.575657571440575801:45:42,640 --> 01:45:48,4405759Ce que ça dit ici, c'est que vous avez un ratio qui est dit typique pour un type de576057611441576201:45:48,460 --> 01:45:54,7605763terrain donné et vous allez appliquer simplement à la valeur totale576457651442576601:45:54,780 --> 01:45:57,7205767ce ratio-là pour déterminer justement la valeur du terrain.576857691443577001:45:59,260 --> 01:46:02,6605771C'est simple et rapide. Ça peut être utilisé comme vérification.577257731444577401:46:02,920 --> 01:46:05,1405775En tout cas, c'est simplement d'aller appliquer les ratios qui sont ici.577657771445577801:46:05,540 --> 01:46:07,9205779Mais vous en choisissez un particulièrement.578057811446578201:46:07,940 --> 01:46:12,0805783Vous pouvez comparer, maintenant, il n'y a pas réellement d'application.578457851447578601:46:13,460 --> 01:46:15,8205787C'est plus même pas pour dire, bon, je vais avoir la valeur d'un terrain.578857891448579001:46:18,440 --> 01:46:22,3805791C'est quoi la valeur d'un terrain donné pour un bâtiment particulier ?579257931449579401:46:22,660 --> 01:46:24,1405795Je vais appliquer une règle du pouce comme ça.579657971450579801:46:24,260 --> 01:46:27,4605799Donc, je ne vois pas vraiment comment ça pourrait être mis dans un rapport sérieux580058011451580201:46:27,480 --> 01:46:30,3005803comme façon de faire. Mais bon, c'est important de savoir que ça existe.580458051452580601:46:30,960 --> 01:46:32,2805807Donc, ça peut être appliqué comme vérification.580858091453581001:46:33,380 --> 01:46:35,3005811Ça permet de le faire avec peu de données.581258131454581401:46:36,200 --> 01:46:39,8805815c'est surtout donc pour une vérification ou pour des estimations préliminaires.581658171455581801:46:40,740 --> 01:46:44,2405819Les ratios, c'est parfois imprécis, donc ça vous prend au moins certains ratios582058211456582201:46:44,260 --> 01:46:46,3605823comparables, donc ça implique déjà qu'il y a des comparables,582458251457582601:46:46,580 --> 01:46:48,2805827mais s'il y a des comparables, ça...582858291458583001:46:49,200 --> 01:46:52,5205831Souvent, donc, dans certains quartiers, on peut dire que c'est un ratio583258331459583401:46:52,540 --> 01:46:56,7005835approximatif, donc ça peut être appliqué, mais bon.583658371460583801:46:58,600 --> 01:47:01,3405839Habituellement, il ne faut pas se rendre à utiliser la méthode d'affectation,584058411461584201:47:01,360 --> 01:47:04,7805843c'est quand même très, très limité en fait de performance et surtout de la584458451462584601:47:04,800 --> 01:47:07,8405847robustesse du résultat. Puis c'est très important aussi,584858491463585001:47:07,900 --> 01:47:09,1805851ça suppose que le ratio est stable.585258531464585401:47:09,320 --> 01:47:12,8405855C'est-à-dire que ce n'est pas vrai que pour tous les bâtiments ou pour toutes les585658571465585801:47:12,860 --> 01:47:14,8405859maisons unifamiliales, le ratio va être constant.586058611466586201:47:15,300 --> 01:47:16,6005863Alors que ça, ça suppose que oui.586458651467586601:47:17,580 --> 01:47:20,6605867Ça a une en la particularité du terrain et c'est vraiment une méthode de dernier586858691468587001:47:20,680 --> 01:47:21,4805871recours.587258731469587401:47:23,380 --> 01:47:28,9805875Donc supposons ici pour, encore une fois, pour le fin pédagogique,587658771470587801:47:29,000 --> 01:47:34,4405879pédagogique, on a une propriété qui est comparable qui est vendue à 450 000.588058811471588201:47:36,740 --> 01:47:40,4805883Ici, donc le ratio terrain-valeur totale est de 35 %.588458851472588601:47:40,500 --> 01:47:46,5005887Encore une fois, c'est observé, c'est-à-dire qu'il faut que vous588858891473589001:47:46,520 --> 01:47:49,5405891ayez ce 35 %-là, c'est simplement une proportion.589258931474589401:47:49,780 --> 01:47:53,8005895Le 35 %, vous l'appliquez aux 450 000 et ça vous donne la valeur du terrain de votre589658971475589801:47:53,820 --> 01:47:56,9205899comparable. Elle n'est pas utilisée.590059011476590201:47:57,240 --> 01:47:59,3205903C'est vraiment pour une bonne façon de faire.590459051477590601:48:02,280 --> 01:48:05,6605907Bon, il y a déjà. Je vais passer maintenant au TP.590859091478591001:48:06,580 --> 01:48:12,3205911Donc, pour le TP, vous allez avoir un mois pour le faire.591259131479591401:48:14,720 --> 01:48:16,8805915Vous allez avoir probablement besoin de la prochaine séance.591659171480591801:48:17,320 --> 01:48:21,7005919Vous allez avoir besoin de certains concepts de la prochaine séance,592059211481592201:48:21,820 --> 01:48:22,9405923mais vous pouvez quand même le commencé.592459251482592601:48:23,780 --> 01:48:27,0805927Je vais l'ouvrir ici. Il est disponible sur le site du cours.592859291483593001:48:28,200 --> 01:48:33,6205931En soi, ici, vous pouvez le faire en équipe ou seul.593259331484593401:48:33,800 --> 01:48:35,9005935Vraiment, c'est à votre guise.593659371485593801:48:36,220 --> 01:48:38,9805939C'est l'évaluation d'un terrain résidentiel vacant.594059411486594201:48:39,200 --> 01:48:43,4005943C'est vraiment un cas réel. Le 46 rue Michaud à Gatineau.594459451487594601:48:46,560 --> 01:48:47,8405947Il n'est pas nécessairement très long.594859491488595001:48:48,840 --> 01:48:50,9005951Ça se fait très bien. Vous avez un mot pour le faire.595259531489595401:48:52,000 --> 01:48:56,0605955Si vous le faites en équipe, c'est important de mettre vos deux noms dans le Excel.595659571490595801:48:56,220 --> 01:48:57,7005959En tout cas, c'est simplement l'énoncé.596059611491596201:48:58,020 --> 01:49:04,1805963C'est pas remettre. C'est simplement pour avoir l'énoncé596459651492596601:49:04,200 --> 01:49:05,0005967détaillé.596859691493597001:49:06,860 --> 01:49:09,5805971Il y a 10 questions. En tout cas, c'est de construire un tableau de bord qui vous597259731494597401:49:09,600 --> 01:49:11,7605975permet de déterminer la valeur d'un terrain.597659771495597801:49:14,520 --> 01:49:16,8005979Ici, c'est le sujet en question.598059811496598201:49:17,060 --> 01:49:19,5205983Il vous est donné. C'est vraiment des données réelles.598459851497598601:49:20,520 --> 01:49:22,0205987C'est une inscription sur les max.598859891498599001:49:22,240 --> 01:49:24,7805991Et vous avez donc le prix demandé ici de 449 000.599259931499599401:49:25,700 --> 01:49:30,1005995C'est vraiment donc le prix qui est demandé en ce moment pour ce terrain.599659971500599801:49:31,900 --> 01:49:35,7205999On va dire que la date des variations, c'est le 23 septembre 2026,600060011501600201:49:35,960 --> 01:49:37,4006003même si vous allez le faire probablement plus tard.600460051502600601:49:38,060 --> 01:49:40,8406007Donc, c'est le point d'ancrage.600860091503601001:49:41,000 --> 01:49:45,9006011La valeur au rôle, c'est le 186 000 au niveau du terrain.601260131504601401:49:46,600 --> 01:49:49,5406015Bâtiment, 1 $, étant donné que c'est un terrain qui est vide.601660171505601801:49:49,560 --> 01:49:53,5806019Donc, vous avez ici l'image du sujet sur l'anax.602060211506602201:49:53,920 --> 01:49:57,5206023Vous avez également d'autres caractéristiques, donc en pieds carrés,602460251507602601:49:57,600 --> 01:50:02,1806027donc la superficie, le aqueduct qui est égouminsipo, résidentiel,602860291508603001:50:02,540 --> 01:50:04,6806031ça c'est le zonage et tout ça.603260331509603401:50:07,380 --> 01:50:11,0006035Maintenant, comment vous pouvez utiliser ça ici ?603660371510603801:50:12,720 --> 01:50:15,8006039Il y a des ventes réelles que vous allez devoir utiliser également.604060411511604201:50:16,400 --> 01:50:17,8606043Ça ici, c'est au niveau des terrains.604460451512604601:50:19,560 --> 01:50:21,8206047c'est des ventes réelles. C'est-à-dire que c'est vraiment,604860491513605001:50:22,040 --> 01:50:24,1006051ici, la distance, vous l'avez en kilomètres.605260531514605401:50:24,440 --> 01:50:26,0606055Vous avez également la fast-lade et tout ça.605660571515605801:50:26,160 --> 01:50:30,4006059C'est ce qui vous permet de faire l'analyse par les comparables pour évaluer cette606060611516606201:50:30,420 --> 01:50:31,2206063analyse.606460651517606601:50:33,940 --> 01:50:36,8206067Vous avez également ici les tendances du marché foncé.606860691518607001:50:37,000 --> 01:50:41,2606071Ça, c'est super important. C'est le prix vendu utilisé par l'euro,607260731519607401:50:41,340 --> 01:50:45,1606075c'est les moyennes. Vous allez devoir utiliser ça ici un peu pour justement607660771520607801:50:45,180 --> 01:50:48,2406079justifier vos choix en fonction du nombre de ventes qu'il y a eu.608060811521608201:50:48,260 --> 01:50:50,8206083Vous voyez, à Gatineau, il n'y a pas eu tant de ventes de terrain que ça.608460851522608601:50:50,940 --> 01:50:54,3806087On parle de 12 ventes en 2022, 17 ventes en 2023.608860891523609001:50:55,260 --> 01:50:57,8206091En 2026, on est juste à 7 ventes, mais c'est normal.609260931524609401:50:58,720 --> 01:51:01,0006095Et vous avez les prix médians par piquare et la superficie.609660971525609801:51:01,020 --> 01:51:04,8206099Donc, il n'y a pas juste vraiment, il ne faut pas juste appliquer la méthode,610061011526610201:51:05,000 --> 01:51:07,1406103c'est faire aussi une analyse économique.610461051527610601:51:07,580 --> 01:51:10,1806107Donc, c'est pour ça que vous avez des données ici qui sont mentionnées.610861091528611001:51:14,520 --> 01:51:16,4406111ici maintenant donc c'est les611261131529611401:51:18,140 --> 01:51:22,4806115ça c'est d'autres parce qu'il y a plusieurs questions donc ça c'est des terrains qui611661171530611801:51:22,500 --> 01:51:28,3006119sont en ce moment à vendre donc à Gatineau donc vous voyez les lots qui sont ici612061211531612201:51:29,600 --> 01:51:34,6206123vous avez également la valeur au rôle du terrain, donc vous voyez ici c'est le prix612461251532612601:51:34,640 --> 01:51:38,3406127demandé et le rôle du terrain c'est la valeur d'évaluation foncière612861291533613001:51:41,820 --> 01:51:45,3806131Je vais aller maintenant, donc vous avez quelques questions à remplir ici à ce613261331534613401:51:45,400 --> 01:51:48,8806135niveau-là, donc le choix de la méthode d'évaluation, donc pour le terrain que vous613661371535613801:51:48,900 --> 01:51:50,4206139devez évaluer, donc c'est lui qui est ici.614061411536614201:51:51,900 --> 01:51:53,8006143Un instant désolé, donc ça ici.614461451537614601:51:55,000 --> 01:51:58,8206147Et ensuite, donc les tendances du marché, donc ça c'est pourquoi justement il y a614861491538615001:51:58,840 --> 01:52:02,2406151les données ici au niveau des valeurs moyennes et tout.615261531539615401:52:05,820 --> 01:52:10,0406155Bon, ça c'est l'énoncé. Maintenant, je vais aller dans l'Excel pour vous le615661571540615801:52:10,060 --> 01:52:10,8606159présenter.616061611541616201:52:14,880 --> 01:52:18,7806163Donc, ça ressemble à ça. En soi, ça c'est vraiment la chose qui est à remettre ici.616461651542616601:52:19,860 --> 01:52:21,4606167C'est pas besoin de remettre le document.616861691543617001:52:21,720 --> 01:52:25,4806171Vous mettez votre nom ici. le code permanent.617261731544617401:52:25,820 --> 01:52:30,8006175Donc, je suppose que c'est un code permanent, mais votre identifiant d'étudiant,617661771545617801:52:30,920 --> 01:52:32,8606179votre matricule, excusez-moi, le matricule.618061811546618201:52:33,280 --> 01:52:36,5006183Et ça, c'est l'université qui le demande.618461851547618601:52:38,080 --> 01:52:40,1806187Bon, vous mettez ce que vous voulez.618861891548619001:52:40,460 --> 01:52:44,0206191C'est simplement une déclaration d'utilisation d'intelligence artificielle.619261931549619401:52:44,240 --> 01:52:47,6406195Donc, vous l'avez utilisée pour, donc, si vous avez utilisé Chagipiti,619661971550619801:52:47,840 --> 01:52:50,8606199pourquoi dans le TP ? Ça n'infactera pas votre résultat.620062011551620201:52:51,580 --> 01:52:53,9406203en soit c'est simplement parce que c'est réglementaire,620462051552620601:52:53,960 --> 01:52:59,9406207c'est une déclaration d'élire génératif si par exemple c'est pour avoir une620862091553621001:52:59,960 --> 01:53:07,0806211formule pour Excel ou peu importe en soit simplement ça621262131554621401:53:07,100 --> 01:53:11,9206215va être lourde si vous ne mettez rien à moins que vraiment vous le fassiez 100% sans621662171555621801:53:11,940 --> 01:53:16,4606219AI mais bon, c'est libre à vous ça n'impactera pas votre résultat à ce niveau-là622062211556622201:53:18,440 --> 01:53:20,9606223au niveau de l'onglet données, ça ressemble à ça.622462251557622601:53:21,100 --> 01:53:23,4606227Donc, ça, c'est vraiment le sujet en question ici.622862291558623001:53:24,740 --> 01:53:30,1006231Vous avez les ventes réelles pour les comparables, les tendances au niveau du marché623262331559623401:53:30,120 --> 01:53:33,5606235et ici, c'est les terrains résidentiels en vigueur à Gatineau.623662371560623801:53:33,640 --> 01:53:37,3606239Donc, c'est les prix demandés en date du 6 septembre 2026.624062411561624201:53:37,640 --> 01:53:39,6006243Donc, c'est des fiches réelles.624462451562624601:53:40,940 --> 01:53:44,4406247Des maisons vendues ici et là, vous l'aurez compris, tout ça,624862491563625001:53:44,640 --> 01:53:47,3806251c'est pour aller appliquer les différentes méthodes avec ces données-là.625262531564625401:53:47,500 --> 01:53:50,4006255Donc, ici, vraiment, on a des ventes réelles.625662571565625801:53:50,520 --> 01:53:52,1606259Donc, c'est des terrains à vendre.626062611566626201:53:52,240 --> 01:53:56,6806263Vous allez avoir le choix de choisir ici un terrain en particulier et d'appliquer626462651567626601:53:56,700 --> 01:54:00,3206267également pour des… appliquer la méthode.626862691568627001:54:00,420 --> 01:54:06,3806271Donc, ici, des… puisque vous allez prendre le…627262731569627401:54:06,400 --> 01:54:08,1806275je cherche donc mes mots aujourd'hui.627662771570627801:54:10,200 --> 01:54:13,4806279Vous allez donc enlever la valeur dépréciée du bâtiment et tout.628062811571628201:54:13,640 --> 01:54:16,7806283Je vous recommande d'étudier la plateforme, donc, donc UQO et Val pour le FAD.628462851572628601:54:16,900 --> 01:54:18,5206287Donc, toutes les données viennent de là-bas en passant.628862891573629001:54:18,640 --> 01:54:19,7006291Donc, c'est des données qui sont à jour.629262931574629401:54:20,100 --> 01:54:23,3206295Et vous avez également, donc, des conventions qu'on va voir au prochain cours,629662971575629801:54:23,440 --> 01:54:29,6406299justement ici. Donc, la profondeur d'Humper, l'arrondissement de valeur conclue.630063011576630201:54:29,740 --> 01:54:32,4006303Donc, tous ces paramètres-là, on va les voir au prochain cours.630463051577630601:54:32,700 --> 01:54:35,5806307Mais je vous invite quand même, donc, si vous voulez, à commencer à regarder les630863091578631001:54:35,600 --> 01:54:38,4006311slides de la prochaine séance pour pouvoir avancer le plus rapidement le TP.631263131579631401:54:39,320 --> 01:54:41,6206315Donc, l'analyse, donc, va être faite ici.631663171580631801:54:41,760 --> 01:54:45,4806319Donc, la question 1, 2 et 3, c'est à remplir, donc, dans cet ondelé-là ici.632063211581632201:54:47,060 --> 01:54:52,1006323C'est vraiment tout ce qui est méthode, tendance du marché foncier et donc sélection632463251582632601:54:52,120 --> 01:54:52,9206327des ventes.632863291583633001:54:54,480 --> 01:55:00,4806331Très important, lorsque vous remplissez l'Excel, donc c'est libre à vous vraiment,633263331584633401:55:00,660 --> 01:55:03,0206335est-ce que vous de remplir avec des formules ou non.633663371585633801:55:04,520 --> 01:55:06,9606339Moi, je vous recommande de le faire avec des formules pour la simple et bonne raison634063411586634201:55:06,980 --> 01:55:09,7006343que s'il y a un suivi d'erreur qui va être fait.634463451587634601:55:09,960 --> 01:55:14,2806347C'est-à-dire que, si maintenant vous remplissez, vous faites le calcul à la main et634863491588635001:55:14,300 --> 01:55:17,8606351puis vous allez maintenant rentrer les valeurs ici, si ce n'est pas la bonne valeur,635263531589635401:55:17,960 --> 01:55:21,3606355c'est dommage, mais il n'y aura pas de celui qui peut être fait.635663571590635801:55:21,460 --> 01:55:28,4806359Alors que si vous entrez une formule, au moins on peut aller faire la logique636063611591636201:55:28,500 --> 01:55:30,7806363qui est derrière et accorder des points le coéchéant.636463651592636601:55:32,280 --> 01:55:35,8606367Ici, c'est pour la question 4 à 7, donc ça c'est la grille d'ajustement,636863691593637001:55:35,940 --> 01:55:40,3806371comme on vient de faire dans le cours en ce moment.637263731594637401:55:41,460 --> 01:55:47,4806375Pour déterminer les valeurs exactes des ajustements, on va le voir plus en détail au637663771595637801:55:47,500 --> 01:55:50,0006379niveau de certaines composantes, comment les appliquer.638063811596638201:55:50,400 --> 01:55:52,7606383Mais encore une fois, c'est vraiment très bien détaillé dans l'énoncé.638463851597638601:55:53,500 --> 01:55:57,6606387En réalité, vous n'avez pratiquement pas besoin du prochain cours pour faire le TP.638863891598639001:56:00,540 --> 01:56:03,4206391Vous retenez donc la somme pondérée des ajustements.639263931599639401:56:03,600 --> 01:56:05,4406395Donc, ici en soi, il n'y a aucune formule qui est entrée.639663971600639801:56:05,540 --> 01:56:09,8606399C'est vraiment le but du TP, comme on vient de faire, et d'aller déterminer640064011601640201:56:09,880 --> 01:56:13,5406403justement une valeur en fonction des ventes réelles, donc des comparables.640464051602640601:56:15,140 --> 01:56:18,4406407Le contrôle, donc ça c'est le ratio terrain total.640864091603641001:56:18,660 --> 01:56:22,2206411Donc, vous allez vraiment appliquer une méthode de contrôle pour valider justement641264131604641401:56:22,240 --> 01:56:25,3006415la méthode que vous avez fait, donc des comparables.641664171605641801:56:25,320 --> 01:56:27,8806419Est-ce que ça fait du sens en sachant justement certains ratios ?642064211606642201:56:28,580 --> 01:56:33,3206423Et ici, à la fin, ça va remplir ce dashboard-là automatiquement avec toutes les642464251607642601:56:33,340 --> 01:56:35,7206427valeurs que vous allez trouver.642864291608643001:56:37,400 --> 01:56:42,5606431Et vous allez simplement commenter ces résultats-là ici dans l'onglet Note.643264331609643401:56:43,240 --> 01:56:48,1606435Donc, remplir ça ici. Et quand c'est fait, vous allez pouvoir soit me l'envoyer par643664371610643801:56:48,180 --> 01:56:52,7606439courriel ou sur Model. Il y a une boîte de dépôt, je crois.644064411611644201:56:53,200 --> 01:56:55,7006443Mais je vais m'en assurer. mais par courriel c'est bien correct.644464451612644601:56:59,260 --> 01:57:01,9406447Je ne sais pas, je crois que dans l'énoncé,644864491613645001:57:03,660 --> 01:57:06,0006451quand j'avais construit le TP, j'avais mis une date.645264531614645401:57:13,280 --> 01:57:15,5806455Donc, c'est en 5, c'est trop.645664571615645801:57:15,700 --> 01:57:18,4006459Donc, on va dire un mois à partir d'aujourd'hui.646064611616646201:57:18,880 --> 01:57:22,7206463Donc, ça nous amènerait à la séance dans un mois exactement.646464651617646601:57:24,240 --> 01:57:27,3806467Ça serait qu'à... Bon, je vais...646864691618647001:57:34,040 --> 01:57:38,1606471Donc, le 24, donc... Parce qu'à le 22 octobre.647264731619647401:57:40,680 --> 01:57:43,5406475Le 22 octobre, ouais. Bon, c'est parfait.647664771620647801:57:44,520 --> 01:57:47,1006479On va se dire le 22 octobre pour la remise.648064811621648201:57:47,180 --> 01:57:48,9806483Est-ce que ça va pour tout le monde à cet niveau-là ?648464851622648601:57:51,780 --> 01:57:52,9006487C'est comme vous voulez vraiment.648864891623649001:57:52,920 --> 01:57:56,8006491Moi, c'est... Oui, ça vous va ?649264931624649401:57:57,640 --> 01:57:59,5806495Oui, ça donne un mois, c'est parfait.649664971625649801:57:59,880 --> 01:58:04,3206499Parfait. On va se donner le 22 octobre pour l'ETP.650065011626650201:58:11,360 --> 01:58:14,9206503Maintenant, pour l'ETP, donc au niveau de certains concepts,650465051627650601:58:15,940 --> 01:58:18,1806507vous pouvez aller voir sur le...650865091628651001:58:20,320 --> 01:58:25,3406511Ici, pour l'idée du cours, quand vous arrivez sur la petite application,651265131629651401:58:25,600 --> 01:58:30,6406515dans ressources, dans téléchargement, si vous allez voir ici dans TP1,651665171630651801:58:31,100 --> 01:58:35,1406519vous avez l'énoncé du TP qui est sur le module aussi, le gabarit Excel,652065211631652201:58:35,640 --> 01:58:42,1206523mais vous avez aussi tous les concepts qui sont nécessaires pour faire le TP1 qu652465251632652601:58:42,140 --> 01:58:44,2406527'on a vu, mais en soi plus détaillé.652865291633653001:58:44,260 --> 01:58:46,4006531Donc, si, mettons, il y a certaines choses qui ne sont pas claires,653265331634653401:58:46,500 --> 01:58:48,1206535vous pouvez m'écrire aussi par courriel, il n'y a aucun problème.653665371635653801:58:48,840 --> 01:58:53,1406539Si, mettons, il y a de quoi qui ne va pas ou que vous ne comprenez vraiment pas.654065411636654201:58:53,580 --> 01:58:56,3406543Encore une fois, c'est possible, mettons, qu'avant le prochain cours,654465451637654601:58:56,740 --> 01:58:59,3206547le TP ne soit pas nécessairement super clair à certaines places.654865491638655001:59:00,360 --> 01:59:04,9006551Donc, ne paniquez pas. Le TP1 est relativement simple, mais bon,655265531639655401:59:05,000 --> 01:59:09,2206555ça, c'est des diapositives pour justement comprendre tous les concepts qui sont655665571640655801:59:09,240 --> 01:59:10,1206559nécessaires au TP1.656065611641656201:59:13,100 --> 01:59:17,4206563donc c'est ça et puis pour le prochain cours qu'est-ce qu'on va voir c'est vraiment656465651642656601:59:17,440 --> 01:59:23,8206567donc l'analyse donc des ajustements donc du du terrain donc vraiment pourquoi656865691643657001:59:23,840 --> 01:59:26,5806571qu'on choisit mettons telle valeur au niveau par exemple de l'ajustement de la657265731644657401:59:26,600 --> 01:59:32,6406575superficie et tout c'est mentionné dans l'énoncé en passant donc du TP donc T c'est657665771645657801:59:32,660 --> 01:59:34,2006579vraiment le658065811646658201:59:35,920 --> 01:59:41,4006583je crois vous devriez pas avoir vous avez pas mal de pouvoir tout le faire sans la658465851647658601:59:41,420 --> 01:59:43,3206587séance 4, même si c'est la semaine prochaine.658865891648659001:59:43,440 --> 01:59:46,1006591Ça vous laisse quand même beaucoup de temps après la séance 4 pour réaliser le TP.659265931649659401:59:48,080 --> 01:59:50,7206595Donc, je vais prendre les questions, sinon on finit quand même.659665971650659801:59:51,000 --> 01:59:51,8006599Eh bien, deux ans.660066011651660201:59:54,200 --> 01:59:57,4606603S'il n'y a pas de questions, on va se dire à la semaine prochaine.660466051652660601:59:59,000 --> 02:00:01,5806607Si vous avez des questions, n'hésitez pas pour le TP.660866091653661002:00:01,720 --> 02:00:03,6006611Vous pouvez m'écrire par courriel ou sur le forum.661266131654661402:00:05,600 --> 02:00:08,8806615Merci beaucoup. Parfait. Merci, bonne soirée.661666171655661802:00:08,900 --> 02:00:09,7006619Merci.6620