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1WEBVTT2Kind: captions3Language: fr451600:06:50.820 --> 00:06:55.5207Bonjour tout le monde, on va commencer la séance 3, juste pour être sûr,8921000:06:55.600 --> 00:06:56.44011est-ce que tout le monde m'entend bien ?121331400:06:59.800 --> 00:07:01.94015Oui. Oui, parfait. Merveilleux.161741800:07:02.400 --> 00:07:06.22019Donc, aujourd'hui, on va voir la méthode d'évaluation du terrain.202152200:07:06.640 --> 00:07:09.60023Puis, on va, dans la première partie, dans la deuxième partie,242562600:07:09.760 --> 00:07:12.40027on va présenter le TP1.282973000:07:14.460 --> 00:07:18.02031Le TP1 est disponible sur Model ou sur le site, dans le fond,323383400:07:18.360 --> 00:07:20.84035du cours qu'on utilise pour les notes et tout ça.363793800:07:21.700 --> 00:07:23.38039Je vais vous montrer c'est où exactement.4041104200:07:23.400 --> 00:07:26.46043vous allez avoir un gabarit Excel et un énoncé PDF.4445114600:07:28.080 --> 00:07:32.70047Donc, c'est un cas vraiment réel, donc avec un vrai terrain.4849125000:07:32.860 --> 00:07:36.74051Donc, on est dans l'évaluation du terrain, donc ça va être ça qui est le sujet du5253135400:07:36.760 --> 00:07:41.98055TP1. Donc, on va vraiment avoir toute la matière nécessaire pour être capable de5657145800:07:42.000 --> 00:07:48.08059faire le TP1 aujourd'hui. Donc, on a parlé de méthode des coûts6061156200:07:48.100 --> 00:07:48.90063jusqu'à présent,6465166600:07:50.660 --> 00:07:54.06067mais en soi donc ici avant d'aller plus loin dans la méthode des coups et être6869177000:07:54.080 --> 00:07:57.82071capable de couvrir tout un bâtissement dans son ensemble il faut vraiment être7273187400:07:57.840 --> 00:07:58.92075capable de simplement7677197800:08:01.060 --> 00:08:04.58079déterminer la valeur d'un terrain et on va voir que c'est pas8081208200:08:06.840 --> 00:08:13.14083il y a une méthode qui est vraiment la plus adaptée mais qui est pas la plus facile8485218600:08:13.160 --> 00:08:16.60087à faire dans le sens où la méthode est comparable c'est à dire que si vous avez un8889229000:08:16.620 --> 00:08:19.56091terrain et que vous voulez déterminer la valeur de ce terrain-là.9293239400:08:20.000 --> 00:08:22.10095La façon de faire, habituellement, c'est d'utiliser les comparables.9697249800:08:22.400 --> 00:08:24.50099C'est elle qui est recommandée par l'Ordre.1001012510200:08:25.400 --> 00:08:27.840103Mais le problème, c'est que les comparables, pour des terrains,1041052610600:08:27.900 --> 00:08:31.140107on n'en a pas non plus tout le temps, pour tous les secteurs,1081092711000:08:31.240 --> 00:08:36.040111puis surtout dans des secteurs où les gens, maintenant,1121132811400:08:36.100 --> 00:08:39.140115sont installés depuis longtemps, il n'y a pas nécessairement de terrain vacant.1161172911800:08:39.600 --> 00:08:44.680119Donc, si par hasard, vous avez besoin d'évaluer un terrain dans un quartier où les1201213012200:08:44.700 --> 00:08:49.060123gens sont sur un quartier qui est habité depuis plusieurs décennies,1241253112600:08:49.840 --> 00:08:52.900127avoir donc des comparaisons de ventes de terrain, c'est beaucoup plus difficile.1281293213000:08:53.920 --> 00:08:56.840131Il y a des façons alternatives de pouvoir déterminer la valeur du terrain.1321333313400:08:57.720 --> 00:09:00.860135Mais une chose est sûre, c'est que ce n'est pas simplement de prendre la valeur au1361373413800:09:00.880 --> 00:09:03.560139rôle et de dire que c'est ça, la valeur du terrain.1401413514200:09:04.840 --> 00:09:08.640143Aujourd'hui, c'est à ça que la science va être consacrée.1441453614600:09:12.440 --> 00:09:19.100147Donc, ici, en soit, on va voir la méthode d'évaluation du terrain et1481493715000:09:19.120 --> 00:09:23.600151la prochaine séance, on va voir comment les ajustements sont faits de façon vraiment1521533815400:09:23.620 --> 00:09:26.860155plus intensive. C'est-à-dire qu'aujourd'hui, on va voir un exemple concret,1561573915800:09:27.140 --> 00:09:31.200159mais les ajustements, on ne va pas nécessairement être capable de les chiffrer1601614016200:09:31.220 --> 00:09:34.860163exactement un par un de façon rigoureuse.1641654116600:09:34.880 --> 00:09:36.860167On va vraiment voir le mécanisme, comment ça fonctionne,1681694217000:09:37.080 --> 00:09:40.800171mais on va parler dans le détail de chacune des valeurs d'ajustement qu'on va faire.1721734317400:09:41.960 --> 00:09:45.100175Donc, pourquoi c'est important le terrain, c'est le point de départ en soi.1761774417800:09:45.260 --> 00:09:48.140179Ici, comme on voit, la valeur d'un bâtiment, c'est le terrain,1801814518200:09:48.320 --> 00:09:51.480183plus le coût neuf, moins la dépréciation.1841854618600:09:52.140 --> 00:09:54.520187Donc, ici en soi, nous, qu'est-ce qu'on veut faire, c'est qu'on va aller vraiment1881894719000:09:54.540 --> 00:09:55.920191voir la valeur ici du terrain.1921934819400:09:56.400 --> 00:09:59.080195C'est le point d'ancrage, dans le fond, de toute bonne évaluation.1961974919800:09:59.960 --> 00:10:02.940199Parce qu'après ça, on va être capable d'ajouter la composante bâtiment.2002015020200:10:04.880 --> 00:10:09.620203C'est le gros du travail qui est dans le terrain et vraiment dans la valeur de2042055120600:10:09.640 --> 00:10:15.360207dépréciation. Donc, c'est les composantes les plus subjectives du travail qui est à2082095221000:10:15.380 --> 00:10:16.180211faire.2122135321400:10:17.540 --> 00:10:22.940215Maintenant, bon, ce qui va être important de maîtriser ici,2162175421800:10:23.160 --> 00:10:26.140219c'est les comparaisons directes, donc avec les ajustements,2202215522200:10:27.040 --> 00:10:30.260223l'extraction. On va voir aussi le ratio terrain-valeur totale,2242255622600:10:30.420 --> 00:10:36.360227qui est une façon de faire également pour comparer des terrains avec des objectifs2282295723000:10:36.380 --> 00:10:39.460231similaires, le résidu foncier.2322335823400:10:39.780 --> 00:10:43.860235Et on va aussi aller voir le principe de terrain vacant qui est dans le fond,2362375923800:10:45.000 --> 00:10:49.120239c'est un principe qui dit qu'un terrain, on va déterminer la valeur en utilisant le2402416024200:10:49.140 --> 00:10:51.860243maximum qu'on peut soutirer en soi de ce terrain-là.2442456124600:10:51.940 --> 00:10:57.660247C'est-à-dire qu'on va l'évaluer avec un projet hypothétique,2482496225000:10:57.680 --> 00:11:01.740251puis on va dire, sachant ce projet hypothétique-là, c'est quoi la valeur résiduelle2522536325400:11:01.760 --> 00:11:02.560255du terrain ?2562576425800:11:04.640 --> 00:11:07.700259Chacune a des forces et des limites, puis c'est important de les comprendre pour2602616526200:11:07.720 --> 00:11:11.520263être capable de faire la TP dans votre travail en soi.2642656626600:11:12.060 --> 00:11:15.340267Il faut appliquer la bonne méthode d'évaluation de terrain au bon cas qu'on a.2682696727000:11:16.160 --> 00:11:18.940271Donc, c'est ça qu'on va voir plus en détail ici.2722736827400:11:21.640 --> 00:11:24.880275Donc, vous devez tanner de l'avoir un petit peu, cette équation-là,2762776927800:11:24.900 --> 00:11:27.780279Mais bon, c'est la méthode du coût.2802817028200:11:28.380 --> 00:11:32.140283On repart toujours de ça. Nous, aujourd'hui, qu'est-ce qu'on va voir ?2842857128600:11:32.240 --> 00:11:37.200287Donc, c'est vraiment l'évaluation du terrain séparément de toutes les évaluations.2882897229000:11:39.280 --> 00:11:43.760291Si on regarde plus en détail les méthodes possibles, c'est-à-dire que la comparaison2922937329400:11:43.780 --> 00:11:49.920295directe, c'est la méthode que vous devez utiliser dans un premier temps si2962977429800:11:49.940 --> 00:11:52.200299c'est possible de le faire, s'il y a des comparables adaptés,3003017530200:11:52.360 --> 00:11:54.340303parce que c'est elle qui est la fiabilité la plus importante.3043057630600:11:55.000 --> 00:11:58.680307Donc, c'est vendre direct de terrain, des vacants similaires,3083097731000:11:58.820 --> 00:12:00.420311puis c'est vraiment ce qui vous amène.3123137831400:12:00.620 --> 00:12:04.440315Donc, justement, s'il y a un terrain qui est à peu près pareil,3163177931800:12:04.540 --> 00:12:07.840319qui était vendu à côté, c'est probablement la meilleure référence pour déterminer la3203218032200:12:07.860 --> 00:12:08.980323valeur de votre terrain en ce moment.3243258132600:12:09.940 --> 00:12:13.420327On va voir que c'est très possible aussi d'utiliser des comparables qui sont plus3283298233000:12:13.440 --> 00:12:16.180331âgés. On va ajuster pour un taux de croissance donné.3323338333400:12:17.180 --> 00:12:19.640335Mais encore une fois, il ne faut pas non plus que ce soit des comparables qui datent3363378433800:12:19.660 --> 00:12:23.260339de plusieurs années. Il faut quand même être cohérent à ce niveau-là.3403418534200:12:24.220 --> 00:12:27.960343Ensuite, il y a l'extraction.3443458634600:12:28.160 --> 00:12:30.420347C'est quoi l'extraction ? C'est le prix en soi.3483498735000:12:31.820 --> 00:12:35.160351Si on est capable de déterminer qu'il y a une transaction qui a été faite sur le3523538835400:12:35.180 --> 00:12:39.620355marché et qu'on peut déterminer la valeur d'un bâtiment qui est déprécié,3563578935800:12:39.740 --> 00:12:43.200359donc qui est vendu, on est capable d'inférer la valeur du terrain.3603619036200:12:44.220 --> 00:12:45.700363Ça a une fiabilité qui est modérée.3643659136600:12:46.740 --> 00:12:47.900367Ça a une limite, pourquoi pas ?3683699237000:12:48.040 --> 00:12:51.360371Ça ne prend le prix. Puis aussi, le bâtiment déprécié, c'est vraiment très3723739337400:12:51.380 --> 00:12:56.700375subjectif. C'est-à-dire que c'est comme un peu, on s'en va dire que si le prix de3763779437800:12:56.720 --> 00:13:00.280379vente, par exemple, d'un complexe immobilier est de temps,3803819538200:13:00.740 --> 00:13:03.440383bien, sachant que la valeur du bâtiment est dépréciée, c'est ça,3843859638600:13:03.620 --> 00:13:07.760387on est capable de dire que le résiduel, c'est la valeur du terrain.3883899739000:13:09.200 --> 00:13:12.600391Ensuite, il y a l'affectation, donc ça, c'est le ratio terrain-valeur,3923939839400:13:12.820 --> 00:13:15.500395donc c'est-à-dire que, encore une fois, c'est un dernier recours,3963979939800:13:15.840 --> 00:13:19.440399c'est que dans un quartier donné, souvent c'est un ratio qui va être constant.40040110040200:13:19.660 --> 00:13:22.700403Donc, c'est-à-dire que si on est capable de voir qu'il y a un pattern où il y a40440510140600:13:22.720 --> 00:13:25.580407certains éléments qui sont toujours cohérents au niveau du ratio terrain-valeur,40840910241000:13:25.620 --> 00:13:29.440411on peut aller appliquer ce ratio-là au sujet qui nous intéresse.41241310341400:13:29.720 --> 00:13:32.260415Et là, bon, ça dit, c'est en dernier recours.41641710441800:13:33.320 --> 00:13:37.420419Maintenant aussi, il y a les revenus de l'eau, donc c'est-à-dire pour des42042110542200:13:37.440 --> 00:13:39.840423développements immobiliers, pour les grands terrains et tout.42442510642600:13:40.380 --> 00:13:44.620427Donc là, on va plus utiliser une méthode de revenus, étant donné qu'on va appliquer42842910743000:13:44.640 --> 00:13:48.060431l'indicante des cash flow. On va le voir plus en détail tantôt.43243310843400:13:48.940 --> 00:13:50.280435Et finalement, il y a le résidu foncier.43643710943800:13:50.520 --> 00:13:53.920439Ça, c'est la capitalisation du revenu résiduel du terrain.44044111044200:13:55.400 --> 00:14:01.100443C'est une façon qui est quand même très robuste et c'est surtout appliqué pour un44444511144600:14:01.120 --> 00:14:02.220447terrain qui va être à revenu.44844911245000:14:02.300 --> 00:14:08.360451C'est-à-dire qu'on peut maintenant supposer qu'on a un projet immobilier45245311345400:14:08.380 --> 00:14:13.760455à faire dans le futur. on va supposer qu'il va y avoir des revenus X,45645711445800:14:13.780 --> 00:14:18.080459par exemple, pour notre projet mobilier, et on va déterminer une valeur avec ces46046111546200:14:18.100 --> 00:14:21.180463revenus-là, et on va aller sous ce travail, justement, à l'écoute de construction.46446511646600:14:23.560 --> 00:14:25.600467Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire.46846911747000:14:26.320 --> 00:14:29.800471Encore une fois, les comparables, puis ça reste donc la...47247311847400:14:29.820 --> 00:14:32.460475Dans la réalité, c'est que dans le cadre de votre métier,47647711947800:14:32.560 --> 00:14:36.560479ça va être vraiment d'appliquer probablement les comparables au niveau du terrain.48048112048200:14:37.740 --> 00:14:40.540483Parce que les autres méthodes, ça demande beaucoup d'hypothèses.48448512148600:14:40.840 --> 00:14:43.220487Il y a bien des chances que ça donne des résultats, vous allez voir,48848912249000:14:43.320 --> 00:14:45.240491qui sont un petit peu à côté de la plaque, donc surtout au niveau,49249312349400:14:45.340 --> 00:14:48.900495par exemple, de tout ce qui est, maintenant, actualisation des flux de trésorerie.49649712449800:14:49.240 --> 00:14:52.560499Il y a beaucoup d'hypothèses sur les taux d'intérêt et d'autres choses comme ça.50050112550200:14:53.760 --> 00:14:55.440503Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à présent pour ça ?50450512650600:14:56.100 --> 00:14:58.480507Donc, si on n'est pas rentré en détail, on va les couvrir par une…50850912751000:15:01.120 --> 00:15:01.920511Non ? Parfait.51251312851400:15:04.300 --> 00:15:05.860515Bon, le principe du terrain vacant.51651712951800:15:06.520 --> 00:15:09.240519C'est l'un des premiers éléments qu'on va couvrir.52052113052200:15:10.200 --> 00:15:13.860523Qu'est-ce que ça dit ça ? C'est que le terrain, lui, il ne se déprécie pas.52452513152600:15:14.500 --> 00:15:17.060527En réalité, il y a une durée de vie limitée.52852913253000:15:17.180 --> 00:15:19.140531Donc, c'est-à-dire qu'il peut y avoir un projet dessus.53253313353400:15:20.060 --> 00:15:22.740535On démolit le bâtiment et on reprendra le projet.53653713453800:15:22.840 --> 00:15:25.880539Donc, ça n'a pas une vie qui en soit…54054113554200:15:25.900 --> 00:15:28.900543Il n'y a pas de point de terminaison d'un terrain.54454513654600:15:29.160 --> 00:15:33.040547On peut l'utiliser à perpétuité et faire n'importe quel projet dessus.54854913755000:15:34.080 --> 00:15:36.740551Les améliorations, par contre, eux dessus vont se déprécier.55255313855400:15:36.860 --> 00:15:40.660555Donc, tous les bâtiments, excavation, tout ça, ça va finir par,55655713955800:15:40.880 --> 00:15:44.840559comme toute chose, perdre la valeur et ça va se déprécier dans le temps.56056114056200:15:45.580 --> 00:15:49.040563Donc, la méthode du coup, c'est vraiment d'aller séparer donc ces deux choses-là.56456514156600:15:49.060 --> 00:15:50.540567On va prendre le terrain de façon séparée.56856914257000:15:51.580 --> 00:15:57.160571Ça permet aussi de vérifier donc pourquoi donc c'est une cohérence dans l57257314357400:15:57.180 --> 00:16:01.360575'évaluation. Souvent, le terrain, c'est une chose qui nous permet de,57657714457800:16:02.260 --> 00:16:05.060579selon vous, quelque chose qui est plus propre au terrain,58058114558200:16:05.300 --> 00:16:10.400583c'est la localisation. La localisation, c'est quelque chose qui va beaucoup jouer au58458514658600:16:10.420 --> 00:16:11.280587niveau de la valeur du terrain.58858914759000:16:12.100 --> 00:16:14.480591La valeur au niveau de la localisation, ça ne sera pas dans le bâtiment,59259314859400:16:14.580 --> 00:16:15.760595ça va être vraiment dans le terrain.59659714959800:16:16.820 --> 00:16:18.760599C'est pour ça que c'est important de se séparer les deux.60060115060200:16:19.660 --> 00:16:27.100603Et c'est logique étant donné que ce n'est pas une60460515160600:16:27.120 --> 00:16:30.040607unité complète, c'est-à-dire C'est-à-dire que le bâtiment peut être changé,60860915261000:16:30.200 --> 00:16:32.780611on peut faire un autre projet dessus, mais la valeur du terrain,61261315361400:16:32.820 --> 00:16:37.200615elle est censée être la même, donc, indépendamment du projet.61661715461800:16:38.320 --> 00:16:40.600619On va voir que ce n'est pas le cas toujours, donc, c'est-à-dire que,62062115562200:16:40.620 --> 00:16:44.100623dépendamment, le résiduel au niveau de la valeur du terrain va être différent.62462515662600:16:45.380 --> 00:16:48.500627Maintenant aussi, au niveau des exigences professionnelles,62862915763000:16:48.660 --> 00:16:53.460631on a besoin, donc, d'avoir le rôle des valuations foncières qui distinguent le63263315863400:16:53.480 --> 00:16:57.540635terrain du bâtiment, pour des fins fiscal et aussi pour la surencure,63663715963800:16:57.660 --> 00:16:58.980639c'est-à-dire que le terrain n'est jamais assurable.64064116064200:16:59.040 --> 00:17:00.340643Si on avait vu ça la dernière séance,64464516164600:17:03.420 --> 00:17:09.160647maintenant, ça commence à être la pierre angulaire de la séance aujourd'hui.64864916265000:17:09.580 --> 00:17:14.740651Qu'est-ce que ça dit, évaluer un terrain comme s'il était vacant ?65265316365400:17:16.140 --> 00:17:21.280655Ça dit qu'on va aller choisir le projet le plus profitable qui peut se faire sur un65665716465800:17:21.300 --> 00:17:25.420659terrain donné. et ça nous dit qu'il faut y aller avec la méthode du plus haut et66066116566200:17:25.440 --> 00:17:28.720663meilleur usage. Il y a un terme en blague que je ne me rappelle plus trop,66466516666600:17:28.860 --> 00:17:31.220667mais qu'est-ce que ça veut dire dans le fond, c'est qu'on va aller vraiment66866916767000:17:31.240 --> 00:17:34.720671appliquer un filtre et on va aller choisir le projet qui est faisable,67267316867400:17:35.060 --> 00:17:38.220675le plus adapté pour ce terrain-là et qui apporte la plus grosse valeur résiduelle.67667716967800:17:39.580 --> 00:17:40.380679Donc,68068117068200:17:41.460 --> 00:17:44.780683qu'est-ce qui est particulier, c'est que même s'il y a un bâtiment qui est déjà sur68468517168600:17:44.800 --> 00:17:46.780687le terrain, on peut appliquer pareil cette méthode-là.68868917269000:17:46.900 --> 00:17:49.880691C'est-à-dire qu'on fait abstraction du bâtiment et on dit,69269317369400:17:50.640 --> 00:17:52.580695moi, je pense que c'est autre chose qui devrait être sur ça.69669717469800:17:52.740 --> 00:17:54.060699On va appliquer la méthode par exemple.70070117570200:17:55.300 --> 00:17:59.800703C'est sûr qu'il y aurait des coûts de déposition attachés à ça,70470517670600:17:59.920 --> 00:18:04.140707mais la façon de faire, c'est vraiment d'y aller comme si le terrain était vacant.70870917771000:18:05.840 --> 00:18:09.240711Il y a certains projets immobiliers que, bon, ça serait plus dur de démolir et tout71271317871400:18:09.260 --> 00:18:12.560715ça, donc ça reste quand même limité au niveau de la faisabilité,71671717971800:18:13.100 --> 00:18:15.380719mais on parle du principe qu'il y a le terrain vacant.72072118072200:18:17.080 --> 00:18:21.480723Ça, c'est les quatre filtres qu'il va falloir passer un par un pour déterminer le72472518172600:18:21.500 --> 00:18:23.080727meilleur usage de ce terrain-là.72872918273000:18:24.320 --> 00:18:27.780731Premièrement, est-ce que c'est légalement permis de faire un projet ?73273318373400:18:27.920 --> 00:18:29.780735Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un éventail de projets donnés,73673718473800:18:29.900 --> 00:18:35.880739par exemple, je ne sais pas moi, un parc de condos ou un74074118574200:18:35.900 --> 00:18:39.960743duplex, même des entrepôts. Donc, dans un premier temps,74474518674600:18:40.220 --> 00:18:42.880747tous les projets, on va les faire passer par le premier filtre.74874918775000:18:42.980 --> 00:18:44.080751Donc, est-ce que c'est légalement permis ?75275318875400:18:44.600 --> 00:18:47.700755Donc, si votre terrain est zoné agricole, ça ne passe pas l'étape 1.75675718975800:18:48.080 --> 00:18:53.620759Donc, c'est-à-dire que le zonage ne permet pas de justement faire des entrepôts vers76076119076200:18:53.640 --> 00:18:58.780763un parc de condos. Donc, si vous voyez, ça va vraiment se diriger comme un emploi76476519176600:18:58.800 --> 00:19:01.800767noir. C'est-à-dire qu'on va vraiment aller enlever les projets un par un.76876919277000:19:03.080 --> 00:19:06.080771Si ce n'est pas légalement permis, ça ne vaut pas la peine de vérifier si c'est77277319377400:19:06.100 --> 00:19:06.900775physiquement possible.77677719477800:19:09.360 --> 00:19:13.920779Maintenant, si on ne serait pas zoné agricole, dans ce cas-là,78078119578200:19:14.020 --> 00:19:18.780783on pourrait par exemple envisager de faire des condos, faire des entrepôts.78478519678600:19:19.480 --> 00:19:22.620787Mais là, il faut quand même, malgré tout, aller voir la composante.78878919779000:19:22.780 --> 00:19:25.020791Est-ce que c'est possible physiquement de le faire ?79279319879400:19:25.140 --> 00:19:27.160795C'est-à-dire qu'il y a certains sols qui sont plus instables.79679719979800:19:27.680 --> 00:19:29.200799Donc, c'est des caractéristiques du terrain.80080120080200:19:29.920 --> 00:19:33.380803Est-ce que c'est un terrain qui est suffisamment grand pour pouvoir faire le projet ?80480520180600:19:34.160 --> 00:19:37.060807Des fois, on peut avoir les yeux plus grands que la pence,80880920281000:19:37.220 --> 00:19:41.960811puis c'est-à-dire qu'un projet, par exemple, de condo peut être réalisable sur un81281320381400:19:41.980 --> 00:19:45.020815terrain donné, mais finalement, bon, on oublie que ça prend des parkings,81681720481800:19:45.120 --> 00:19:48.320819ça prend… il y a plein de choses à penser, donc c'est pas nécessairement toujours82082120582200:19:48.340 --> 00:19:50.860823faisable au niveau du sol, puis au niveau de la topographie,82482520682600:19:50.940 --> 00:19:54.720827donc les angles et tout ça. Ça, on va le voir plus en détail au niveau de la science82882920783000:19:54.740 --> 00:19:58.8208314, donc les ajustements qu'on va faire à ce niveau-là, mais c'est très important de83283320883400:19:58.840 --> 00:20:02.780835regarder, donc, est-ce que c'est possible physiquement de le faire sur ce terrain.83683720983800:20:04.160 --> 00:20:09.760839Maintenant, si c'est possible physiquement, il faut aller au troisième filtre.84084121084200:20:09.920 --> 00:20:11.360843Est-ce que c'est faisable financièrement ?84484521184600:20:11.640 --> 00:20:17.840847C'est-à-dire que, est-ce que le projet construit avec84884921285000:20:17.860 --> 00:20:22.820851le coût du terrain, ça apporte une plus grande valeur que le coût.85285321385400:20:23.020 --> 00:20:27.720855Est-ce que les revenus de ce projet-là vont dépasser le coût de construction et le85685721485800:20:27.740 --> 00:20:33.620859coût du terrain ? Donc, vous l'aurez compris, si le coût est plus élevé,86086121586200:20:34.080 --> 00:20:35.260863ce n'est pas faisable financièrement.86486521686600:20:35.420 --> 00:20:40.160867C'est-à-dire que ce projet-là détruit la valeur, ça ne vaut pas la peine d'aller de86886921787000:20:40.180 --> 00:20:40.980871l'avant.87287321887400:20:42.060 --> 00:20:48.340875Encore une fois, tous les projets qui sont financièrement faisables vont passer87687721987800:20:48.360 --> 00:20:54.180879à l'étape 3. Donc, dès qu'il y a une valeur qui est positive et résiduelle,88088122088200:20:54.340 --> 00:20:58.480883on va décider d'y aller. Ça va être vraiment au niveau de l'étape 4 que là,88488522188600:20:58.620 --> 00:21:03.100887on va choisir parmi tous ces projets-là, la valeur résiduelle du terrain qui est la88888922289000:21:03.120 --> 00:21:08.060891plus élevée. Et là, qu'est-ce qu'on entend par valeur résiduelle du terrain ?89289322389400:21:08.780 --> 00:21:12.760895C'est, comment on pourrait dire ça ici ?89689722489800:21:12.780 --> 00:21:16.720899Vous avez donc les… je vais essayer de partager mon…90090122590200:21:16.740 --> 00:21:22.980903des fois c'est compliqué de… partager90490522690600:21:23.000 --> 00:21:25.380907mon iPad, ce ne sera pas long.90890922791000:21:43.080 --> 00:21:49.300911Je dirais si… ça devrait apparaître dans pas l'ombre, c'est bizarre.91291322891400:21:50.700 --> 00:21:51.620915Je crois que c'est bon.91691722991800:21:59.500 --> 00:22:03.480919Est-ce que vous voyez un écran noir comme moi ou…92092123092200:22:04.000 --> 00:22:04.800923Oui.92492523192600:22:06.160 --> 00:22:08.200927C'est merveilleux ça, ça ne marche pas très bien.92892923293000:22:09.440 --> 00:22:12.300931Je vais essayer de trouver une solution pour la prochaine séance à ce niveau-là,93293323393400:22:12.560 --> 00:22:17.800935un peu fatiguant. Je voulais écrire, mais bon, je vais y aller verbalement.93693723493800:22:17.940 --> 00:22:21.940939De toute façon, on va voir un autre jeu de diaposité où est-ce que le calcul est94094123594200:22:21.960 --> 00:22:24.720943détaillé. J'aurais aimé ça pour écrire, mais bon, c'est comme ça.94494523694600:22:25.380 --> 00:22:31.520947Ici, l'usage de la valeur résiduelle la plus élevée, c'est qu'on va aller prendre la94894923795000:22:31.540 --> 00:22:36.780951valeur présente de tous les flux générés par le projet qu'on va faire sur ce terrain95295323895400:22:36.800 --> 00:22:41.860955-là. Donc, c'est par exemple un duplex, les loyers qu'on va générer au fil du temps,95695723995800:22:42.500 --> 00:22:47.600959on va les actualiser et ça va être la valeur espérée des revenus du projet.96096124096200:22:48.960 --> 00:22:51.320963Et ça, on va le soustraire au coût de construction.96496524196600:22:53.740 --> 00:22:56.200967La différence des deux, ça va être la valeur résiduelle du terrain.96896924297000:22:56.860 --> 00:23:02.000971Et à l'étape 4, on va simplement prendre la valeur la plus élevée et on va y aller97297324397400:23:02.020 --> 00:23:02.920975de l'avant avec ce projet-là.97697724497800:23:03.780 --> 00:23:06.540979On dit qu'on y va de l'avant et c'est comme ça qu'on détermine la valeur du terrain,98098124598200:23:06.880 --> 00:23:12.280983selon cette méthode-là. Donc, ça implique qu'on choisit un projet avec des critères.98498524698600:23:12.420 --> 00:23:14.720987Donc, c'est vraiment très spécial.98898924799000:23:15.200 --> 00:23:18.680991Mais bon, ça dit que le terrain, qu'est-ce qui détermine sa valeur en soi,99299324899400:23:18.800 --> 00:23:20.920995c'est le projet avec le plus haut potentiel.99699724999800:23:23.780 --> 00:23:29.120999Donc ici, dans cet exemple-là, un terrain résidentiel à Gatineau,10001001250100200:23:29.340 --> 00:23:33.4201003zone ERCA, donc résidentiel multifamilial dans le secteur de Halles,10041005251100600:23:34.140 --> 00:23:36.7001007le plus haut potentiel n'est pas une maison unifamiliale,10081009252101000:23:37.600 --> 00:23:40.0001011mais plutôt un immeuble de 4 à 6 logements.10121013253101400:23:40.320 --> 00:23:44.0001015Le zonage le permet, c'est logique, Donc, c'est-à-dire que si,10161017254101800:23:44.080 --> 00:23:49.2401019par exemple, on a quelque chose qui est zonée résidentielle multifamiliale,10201021255102200:23:49.920 --> 00:23:51.0201023bien là, c'est possible d'y aller de l'avant.10241025256102600:23:51.100 --> 00:23:53.1201027Mais si, par exemple, on ne serait pas zonée multifamiliale,10281029257103000:23:53.780 --> 00:23:56.2401031bien là, on ne pourrait pas faire un 4 à 6 logements.10321033258103400:23:56.600 --> 00:23:59.2601035Donc, là, le plus haut potentiel serait peut-être une maison multifamiliale,10361037259103800:23:59.360 --> 00:24:02.8801039tout simplement. Donc, c'est un peu l'exemple, mettons ici,10401041260104200:24:03.100 --> 00:24:09.2001043de la légalité de l'étape 1. Donc, est-ce que le zonage le permet ?10441045261104600:24:10.380 --> 00:24:13.3001047Maintenant, un terrain, bon, c'est un autre exemple ici,10481049262105000:24:14.100 --> 00:24:18.2401051zonée commerciale, c'est sûr que là, ici, un bâtiment commercial,10521053263105400:24:18.460 --> 00:24:19.6401055c'est probablement le plus adapté.10561057264105800:24:20.560 --> 00:24:25.0401059C'est vraiment donc… mais encore une fois, c'est pour ça que le calcul il faut le10601061265106200:24:25.060 --> 00:24:29.5201063faire, c'est qu'un deux étages, ça peut sembler plus rentable sur le coût,10641065266106600:24:29.640 --> 00:24:32.1801067mais ça vient avec une expertise qui est plus importante.10681069267107000:24:32.340 --> 00:24:35.6001071C'est-à-dire que, bon, parce que si on peut extrapoler ça,10721073268107400:24:35.960 --> 00:24:38.4201075ça vaudrait la peine de faire un 100 étages, mais bon, ce n'est pas possible.10761077269107800:24:38.640 --> 00:24:43.0401079C'est-à-dire que là, le coût va être beaucoup plus élevé de construire un 100 étages10801081270108200:24:43.060 --> 00:24:44.8801083par rapport au loyer qu'on va collecter.10841085271108600:24:45.480 --> 00:24:47.9801087Dans un terrain commercial, dans un bâtiment commercial,10881089272109000:24:48.200 --> 00:24:51.8001091la personne ne s'en paiera pas plus cher parce qu'elle est au 20e ou 30e étage.10921093273109400:24:52.580 --> 00:24:54.2801095Donc, en soi, il y a une limite à tout ça.10961097274109800:24:54.300 --> 00:24:57.3601099C'est justement le trade-off qu'on fait dans la différence entre les deux.11001101275110200:25:00.980 --> 00:25:04.1201103Ici, je vais essayer de trouver le…11041105276110600:25:04.680 --> 00:25:08.3001107Donnez-moi juste un instant. Je crois que dans…11081109277111000:25:12.820 --> 00:25:15.8401111Parce que c'est quand même important, donc, ce principe-là.11121113278111400:25:17.900 --> 00:25:18.7001115Merveilleux.11161117279111800:25:28.420 --> 00:25:31.7601119Je crois que c'était ici.11201121280112200:25:40.420 --> 00:25:42.2801123Je vais essayer de le retrouver.11241125281112600:25:42.540 --> 00:25:43.5801127Ce sera pas long. Désolé.11281129282113000:25:51.160 --> 00:25:52.6201131Bon, c'était pas long.11321133283113400:26:18.600 --> 00:26:22.4201135Donc, c'est ça ici, ça je pourrais vous les porter en soi,11361137284113800:26:22.540 --> 00:26:26.8201139c'est le principe de l'utilisation optimale, donc je considère ça ici.11401141285114200:26:28.340 --> 00:26:31.8401143C'est une explication, dans le fond, un petit peu plus détaillée,11441145286114600:26:31.880 --> 00:26:36.4801147donc dans le cours IMM 1003, on le voit aussi, mais je me rends compte,11481149287115000:26:36.520 --> 00:26:39.2801151dans le fond, que c'est probablement mieux expliqué ici,11521153288115400:26:39.980 --> 00:26:44.8801155c'est juste que vu que le cours des méthodes du coup est plus avancé,11561157289115800:26:45.140 --> 00:26:48.3201159je passe rapidement, mais c'est quand même relativement important de bien comprendre11601161290116200:26:48.340 --> 00:26:49.9601163le chemin à chacune des étapes.11641165291116600:26:50.300 --> 00:26:54.8401167Puis vraiment ici, donc ça, c'est où c'est mieux expliqué.11681169292117000:26:54.960 --> 00:26:58.1401171Donc, est-ce que c'est légal au niveau des permis, tout ça ?11721173293117400:26:59.000 --> 00:27:01.9201175Si ça ne l'est pas, donc c'est un usage qui est limité.11761177294117800:27:02.080 --> 00:27:04.0001179Ensuite, là, est-ce que c'est possible physiquement ?11801181295118200:27:04.640 --> 00:27:07.6201183Oui ou non ? Et on continue. Donc, c'est vraiment l'arbre des décisions.11841185296118600:27:07.780 --> 00:27:09.7201187C'est comme ça ici. On part de l'étape 1 à 4.11881189297119000:27:10.260 --> 00:27:11.3201191Et où est-ce que ça devient intéressant ?11921193298119400:27:11.460 --> 00:27:12.7001195Donc, c'est l'exemple ici11961197299119800:27:15.780 --> 00:27:16.5801199avec le...12001201300120200:27:18.240 --> 00:27:21.5201203Donc, on a un cas ici, donc deux usages potentiels pour un terrain.12041205301120600:27:22.160 --> 00:27:25.3201207On a la valeur du terrain, donc le terrain, peu importe ce qu'on fait dessus,12081209302121000:27:25.540 --> 00:27:28.7201211il va nous avoir une valeur, donc un coût de 200 000 $.12121213303121400:27:29.360 --> 00:27:34.6401215Maintenant, le projet d'un 4plex ici va coûter potentiellement 600 000 et l'usage12161217304121800:27:34.660 --> 00:27:35.9201219commercial va être de 900 000.12201221305122200:27:36.380 --> 00:27:42.3201223Ça nous amène à un coût total de 800 000 pour le 4plex et pour le commercial de 1.112241225306122600:27:42.340 --> 00:27:48.0401227million. Maintenant, ici, les revenus net estimé c'est de 52 000 pour le projet de12281229307123000:27:48.060 --> 00:27:50.82012314plex et de 88 000 pour le commercial.12321233308123400:27:52.140 --> 00:27:56.5401235Et c'est là donc justement qu'on va aller calculer un taux de rendement donc par12361237309123800:27:56.560 --> 00:27:58.7001239rapport au niveau de ce projet-là.12401241310124200:27:58.840 --> 00:28:04.8001243Donc c'est simplement le revenu ici qu'on va aller donc diviser sur la valeur donc12441245311124600:28:04.820 --> 00:28:08.7201247du projet, donc le coût total ici de 800 000.12481249312125000:28:09.060 --> 00:28:10.2001251Donc vous pouvez faire le calcul.12521253313125400:28:11.320 --> 00:28:14.3201255Et là, qu'est-ce qui détermine si c'est faisable ou non ?12561257314125800:28:14.460 --> 00:28:16.3001259C'est simplement est-ce que notre rendement est positif ?12601261315126200:28:17.240 --> 00:28:21.2401263C'est ça donc ici la question, mais ce serait un rendement d'un pour cent,12641265316126600:28:21.860 --> 00:28:23.8401267on n'ira probablement pas de l'avant, mais c'est faisable.12681269317127000:28:24.100 --> 00:28:26.9801271Donc, c'est ça qu'on dit maintenant l'étape trois, financièrement faisable,12721273318127400:28:27.120 --> 00:28:29.3601275c'est ça. Donc, c'est un taux de rendement qui est positif.12761277319127800:28:30.320 --> 00:28:34.7201279C'est simplement ici en soi donc les revenus qu'on estime pour une année sur la12801281320128200:28:34.740 --> 00:28:37.9001283valeur donc du coût total de de construction avec le terrain.12841285321128600:28:41.040 --> 00:28:45.1801287Et là maintenant ici, c'est là que donc c'est le point qui est important.12881289322129000:28:45.680 --> 00:28:50.3001291La valeur totale qui est estimée, c'est dans le cas ici,12921293323129400:28:50.600 --> 00:28:56.2001295si on applique un taux de rendement donc de 6,5 %, on peut déterminer donc,12961297324129800:28:57.000 --> 00:28:59.4401299le mieux ce serait de prendre un X,13001301325130200:29:17.480 --> 00:29:24.1001303Donc, si je ne me trompe pas, ici, le 5213041305326130600:29:24.120 --> 00:29:24.9201307000.13081309327131000:29:32.040 --> 00:29:33.0801311Donc, c'est ça ici.13121313328131400:29:41.740 --> 00:29:44.3801315Ok, non c'est ça, désolé, je suis dans le champ complètement.13161317329131800:29:45.220 --> 00:29:50.4601319La valeur donc du projet ici c'est un donné tel quel, je ne sais pas pourquoi j13201321330132200:29:50.480 --> 00:29:52.1401323'essaie de tout le tourner, donc c'est ça ici.13241325331132600:29:52.480 --> 00:29:57.9601327La valeur donc totale estimée c'est simplement le projet donc il y a une valeur donc13281329332133000:29:57.980 --> 00:30:02.2201331de 850 000. Et qu'est-ce qu'on dit ici c'est que la valeur résiduelle du terrain,13321333333133400:30:02.560 --> 00:30:03.7601335c'est le quatrième qui retarde.13361337334133800:30:04.460 --> 00:30:06.2601339Désolé, j'étais à côté de la plaque.13401341335134200:30:07.060 --> 00:30:11.1001343Ici, donc, dans la mesure qu'on a déterminée dans cette étape-là que c'est faisable,13441345336134600:30:11.200 --> 00:30:13.2601347donc c'est-à-dire qu'on a un rendement qui est positif,13481349337135000:30:13.960 --> 00:30:20.0001351étant donné qu'on a le 52 000 qui nous donne un rendement de 6,5 % par rapport à13521353338135400:30:20.020 --> 00:30:23.0601355notre coût total ici, bien là, on peut passer à l'étape 4,13561357339135800:30:23.280 --> 00:30:27.5601359donc pour les deux. L'étape 4, c'est simplement de déterminer la valeur résiduelle13601361340136200:30:27.580 --> 00:30:31.2401363du terrain et ça, on le fait avec la valeur totale estimée,13641365341136600:30:31.340 --> 00:30:34.4001367donc Donc, le projet maintenant, il vaudrait comment sur le marché ?13681369342137000:30:35.000 --> 00:30:37.4601371Et là, ici, on arriverait à 850 000.13721373343137400:30:37.580 --> 00:30:40.5401375Donc, c'est arbitraire. Ça ne veut pas nécessairement dire que ça serait 850 000.13761377344137800:30:40.640 --> 00:30:44.6001379Ça pourrait être 750 000. Mais dans ce cas-là, le bâtiment,13801381345138200:30:44.620 --> 00:30:47.3801383donc, il nous a coûté 600 000 à mettre sur le terrain.13841385346138600:30:47.820 --> 00:30:49.5001387Donc, qu'est-ce qui nous reste comme valeur résiduelle ?13881389347139000:30:49.600 --> 00:30:52.9201391C'est 250 000. Et qu'est-ce que ça nous dit, cette façon de faire-là ?13921393348139400:30:53.040 --> 00:30:57.0201395C'est qu'on va aller prendre le projet avec la valeur résiduelle la plus élevée.13961397349139800:30:57.360 --> 00:31:01.0001399C'est simplement ça. Donc, ici, maintenant qu'on ajouterait un ciplexe,14001401350140200:31:01.020 --> 00:31:03.3201403on prendrait le ciplexe ici dans ce cas-là.14041405351140600:31:03.820 --> 00:31:07.7001407Mais encore une fois, ça dépend toujours aussi de la valeur totale estimée.14081409352141000:31:08.200 --> 00:31:09.6601411Il y a beaucoup de paramètres à estimer.14121413353141400:31:09.800 --> 00:31:13.8801415C'est ça qui est quand même relativement complexe avec la méthode des coûts.14161417354141800:31:14.980 --> 00:31:16.2601419Mais dans ce cas-là, c'est ça.14201421355142200:31:16.980 --> 00:31:19.6001423Ici, c'est l'étape 3 et l'étape 4.14241425356142600:31:20.020 --> 00:31:21.4601427Donc, on va revenir aux diapositives.14281429357143000:31:22.900 --> 00:31:24.2001431Est-ce qu'il y avait des questions jusqu'à maintenant ?14321433358143400:31:24.800 --> 00:31:27.3401435Je veux juste être sûre. Je suis dans l'application.14361437359143800:31:27.360 --> 00:31:32.3201439le IM0203. J'essaie de trouver les slides que vous venez de montrer,14401441360144200:31:32.420 --> 00:31:33.4401443puis je les trouve comme pas.14441445361144600:31:34.120 --> 00:31:37.3401447Ah, oui. Peux-vous juste me dire où aller les chercher ?14481449362145000:31:38.180 --> 00:31:39.6601451Oui, dans le fond, vous arrivez ici.14521453363145400:31:40.380 --> 00:31:43.5601455Vous allez dans le fond, vous allez dans le ressource, puis dans le téléchargement,14561457364145800:31:43.720 --> 00:31:47.1001459puis ça va être ici. C'est le principe fondamental d'évaluation,14601461365146200:31:47.300 --> 00:31:51.0201463je crois. Ça va être ici. C'est ça.14641465366146600:31:51.320 --> 00:31:53.2801467Donc, vous allez dans le ressource.14681469367147000:31:54.100 --> 00:31:55.3001471Attendez-moi, je cherche.14721473368147400:31:57.420 --> 00:31:59.5601475Je ne suis pas même pas bonne.14761477369147800:32:00.200 --> 00:32:01.0001479Mais pas de problème.14801481370148200:32:04.140 --> 00:32:05.6201483Je ne le vois même pas, ressources.14841485371148600:32:07.600 --> 00:32:08.6201487Est-ce que vous êtes sur un smartphone ?14881489372149000:32:10.520 --> 00:32:13.6601491Bien, je suis sur emo 1033.app.14921493373149400:32:14.520 --> 00:32:16.0201495Oui, mais est-ce que vous êtes sur un téléphone cellulaire,14961497374149800:32:16.060 --> 00:32:17.4401499je veux dire ? Non, non, je suis sur mon ordinateur.15001501375150200:32:17.860 --> 00:32:21.5601503OK, bien, si vous regardez mon écran, vous ne voyez pas ici le ressource en haut,15041505376150600:32:21.960 --> 00:32:22.7601507dans la bagnette ?15081509377151000:32:24.060 --> 00:32:26.3801511OK, séance vidéo. Attendez-moi, je vais aller voir.15121513378151400:32:28.220 --> 00:32:31.6001515Dans le téléchargement, vous allez avoir tous les documents.15161517379151800:32:31.780 --> 00:32:33.2801519Vous allez voir après ça, séance 3.15201521380152200:32:33.560 --> 00:32:35.2801523C'est les slides de ce cours-là.15241525381152600:32:35.600 --> 00:32:38.4001527C'est dans ça qu'il y a le… Est-ce que je ne vois pas la même affaire que vous ?15281529382153000:32:38.500 --> 00:32:42.3401531Ok, ressources, excusez-moi. Puis là, après ça, vous m'avez dit…15321533383153400:32:42.360 --> 00:32:45.1201535Séance 3. En fond, vous allez voir Manuel Pancourt.15361537384153800:32:45.360 --> 00:32:46.6801539Et ensuite, il y a Diapositive.15401541385154200:32:46.880 --> 00:32:49.5401543Ça va être la séance 3, donc le principe fondamental de l'évaluation.15441545386154600:32:50.300 --> 00:32:52.6401547Je vais suivre toute séance 1.15481549387155000:32:53.760 --> 00:32:56.7201551Je vais à 3 méthodes d'évaluation du terrain.15521553388155400:32:58.240 --> 00:33:03.9201555Ok, donc, mais là, c'est ça. Donc, ici, méthode, là, vous voulez les slides que je15561557389155800:33:03.940 --> 00:33:05.0401559viens de montrer ou ceux-là du courant ?15601561390156200:33:05.060 --> 00:33:06.8801563Oui, non, ceux-là que vous venez de montrer.15641565391156600:33:07.340 --> 00:33:13.3601567Donc, c'est ça ici, si vous regardez, dans votre URL, changez donc15681569392157000:33:13.380 --> 00:33:18.1801571dans le fond le 033 pour 003 ici.15721573393157400:33:18.540 --> 00:33:21.6801575Ok, attendez-moi. C'est l'autre, c'est l'autre, je me sers des slides de l'autre15761577394157800:33:21.700 --> 00:33:24.1201579courant. Ok, ok, ok, excusez.15801581395158200:33:24.440 --> 00:33:25.2401583Il n'y a pas de problème.15841585396158600:33:29.140 --> 00:33:31.1001587les principes fondamentaux de l'évaluation.15881589397159000:33:31.920 --> 00:33:34.7601591C'est ça. Et là, exactement, c'est en soi, puis c'est justement,15921593398159400:33:34.860 --> 00:33:37.1401595c'est plus détaillé un petit peu à ce niveau-là.15961597399159800:33:37.300 --> 00:33:40.2801599Au niveau, donc, parfait. Oui, merci beaucoup.16001601400160200:33:40.520 --> 00:33:41.3201603Super.16041605401160600:33:43.180 --> 00:33:45.1001607Donc, c'est ça ici maintenant.16081609402161000:33:45.360 --> 00:33:46.1601611Donc,16121613403161400:33:47.580 --> 00:33:51.0601615qu'est-ce qui est important de comprendre, c'est que cette façon de faire-là,16161617404161800:33:51.220 --> 00:33:57.4801619on peut l'utiliser pour un terrain vacant, mais aussi pour un terrain qui est16201621405162200:33:57.500 --> 00:33:59.4001623non vacant, donc avec un bâtiment.16241625406162600:33:59.520 --> 00:34:01.0801627Et on va l'évaluer comme s'il était vacant.16281629407163000:34:04.340 --> 00:34:05.7001631Bon, il y a des difficultés pratiques.16321633408163400:34:05.800 --> 00:34:10.0601635Ça veut dire qu'un terrain vacant comparable, c'est rare dans des quartiers établis.16361637409163800:34:10.180 --> 00:34:14.2601639C'est justement pour ça qu'on voit des fois préfilégier cette façon de faire.16401641410164200:34:16.520 --> 00:34:19.9401643Maintenant, au niveau des sources des données, donc qu'est-ce qu'il faut comprendre,16441645411164600:34:20.040 --> 00:34:23.7801647c'est que ça ici, ça marche surtout aussi dans les cas où on a des projets avec des16481649412165000:34:23.800 --> 00:34:26.4601651revenus. Donc, c'est-à-dire que pour de l'immobilier résidentiel,16521653413165400:34:26.640 --> 00:34:30.5801655c'est plus complexe. Donc, c'est souvent pour de l'immobilier résidentiel,16561657414165800:34:30.700 --> 00:34:34.2601659si on veut avoir la valeur d'un terrain, les comparables restent la façon de faire16601661415166200:34:34.280 --> 00:34:38.4801663la plus adaptée. Malheureusement, c'est la méthode des coûts,16641665416166600:34:38.580 --> 00:34:42.6801667mais dans la méthode des coûts, on doit s'en tenir aux comparables la plupart du16681669417167000:34:42.700 --> 00:34:45.7001671temps pour le terrain. Donc, il n'y a pas de free lunch,16721673418167400:34:45.720 --> 00:34:47.1401675comme on dit, c'est vraiment, c'est comme ça.16761677419167800:34:47.880 --> 00:34:50.8001679S'il n'y a pas un projet qui génère un revenu sur ce terrain-là,16801681420168200:34:50.980 --> 00:34:53.9401683ça va être bientôt d'évaluer avec une méthode résiduelle,16841685421168600:34:54.160 --> 00:34:54.9801687quelle que les soins revenus.16881689422169000:34:55.980 --> 00:35:00.1601691Au niveau des données au Québec, il y a le registre foncier du Québec pour avoir16921693423169400:35:00.180 --> 00:35:01.8801695tout ce qui est acte de vente, servitude.16961697424169800:35:02.060 --> 00:35:05.3801699Donc, ça, c'est les informations qui vont vous permettre justement d'avoir les specs17001701425170200:35:05.400 --> 00:35:07.9801703du terrain et tout ça. Il y a le rôle d'évaluation également,17041705426170600:35:08.180 --> 00:35:09.9201707donc les valeurs municipales.17081709427171000:35:10.260 --> 00:35:12.3201711Encore une fois, ce n'est pas ça qui est utilisé pour déterminer la valeur du17121713428171400:35:12.340 --> 00:35:15.6001715terrain. Il y a des bases de données aussi sur les transactions.17161717429171800:35:15.620 --> 00:35:18.8001719Donc, j'ai l'air que c'est très dispendieux, honnêtement,17201721430172200:35:18.880 --> 00:35:20.3601723au niveau des données pour les transactions.17241725431172600:35:20.880 --> 00:35:27.2001727Si vous êtes un évaluateur agréé, malheureusement, je17281729432173000:35:27.220 --> 00:35:31.5801731crois qu'il y a un accès qui est, comme on dit, avec un coût réduit.17321733433173400:35:31.600 --> 00:35:35.7201735Donc, on peut y aller par l'eau, tout ça, mais ça reste quand même des données qui17361737434173800:35:35.740 --> 00:35:38.5201739ont un coût assez important. Donc, d'où l'importance de bien choisir ses17401741435174200:35:38.540 --> 00:35:43.1201743comparables. C'est pour ça que, justement, l'évaluateur agréable charge quand même17441745436174600:35:43.140 --> 00:35:47.9601747un certain prix, étant donné qu'il y a des données à acquérir et ça a un certain17481749437175000:35:47.980 --> 00:35:53.0001751coût. Ensuite, il y a Centrisse et MLS au niveau des annonces et des ventes17521753438175400:35:53.020 --> 00:35:59.2401755récentes. Encore une fois, Centrisse ne garde pas les ventes récentes nécessairement17561757439175800:35:59.260 --> 00:36:04.1801759tout le temps, puis surtout Centrisse a la particularité d'enlever le prix de vente17601761440176200:36:04.200 --> 00:36:08.0001763lorsque c'est vendu, donc c'est-à-dire que vous allez voir une bagnière vendue et17641765441176600:36:08.020 --> 00:36:09.5801767vous n'allez pas savoir le prix.17681769442177000:36:09.740 --> 00:36:13.4201771Donc, je ne sais pas pourquoi ils font ça, mais c'est comme ça.17721773443177400:36:14.380 --> 00:36:19.4601775Du proprio, ce qui est bien avec eux, même si c'est pas la base de données beaucoup17761777444177800:36:19.480 --> 00:36:24.6801779moins importante, c'est qu'ils mettent dans le fond le montant qui est sauvé par le17801781445178200:36:24.700 --> 00:36:28.3601783vendeur, donc ça vous permet d'inférer un peu le prix de vente en prenant simplement17841785446178600:36:28.380 --> 00:36:29.9801787que la commission est sauvée.17881789447179000:36:31.360 --> 00:36:36.0801791On peut avoir une estimation approximative du prix de vente réelle sur du proprio.17921793448179400:36:36.400 --> 00:36:39.8201795Mais encore une fois, il enlève de plus en plus d'informations,17961797449179800:36:39.940 --> 00:36:43.6001799donc justement je crois pour pas que tout le monde puisse reconstituer ce genre de18001801450180200:36:43.620 --> 00:36:47.8001803données-là. Au niveau des municipalités, vous avez donc les réglementations au18041805451180600:36:47.820 --> 00:36:52.5201807niveau du zonage, les plans d'urbanisme et aussi les décisions sur le dézonage18081809452181000:36:52.540 --> 00:36:54.3201811agricole. Donc, ça ici, c'est très important.18121813453181400:36:55.440 --> 00:37:00.2001815Au fur et à mesure qu'on est dans un environnement où il y a une densification qui18161817454181800:37:00.220 --> 00:37:05.4001819est importante, les municipalités décident de dézoner certaines zones qui étaient18201821455182200:37:05.420 --> 00:37:07.4001823initialement agricoles. Pourquoi ?18241825456182600:37:07.580 --> 00:37:10.6201827Pour permettre des constructions qui sont dits résidentielles.18281829457183000:37:11.920 --> 00:37:13.6401831Un des meilleurs exemples, c'est Lévis.18321833458183400:37:13.820 --> 00:37:17.1801835Donc, Lévis a eu une grosse campagne de dézonage agricole.18361837459183800:37:17.920 --> 00:37:19.2401839Et ça, qu'est-ce que ça fait en sorte ?18401841460184200:37:19.380 --> 00:37:25.4801843C'est que, bon, ça a un gros impact sur la valeur d'un terrain.18441845461184600:37:25.640 --> 00:37:29.4601847C'est un des bons exemples, justement, du plus haut potentiel d'un terrain.18481849462185000:37:29.960 --> 00:37:33.4801851Lorsque c'est zoné agricole, la valeur par arc d'un terrain,18521853463185400:37:33.560 --> 00:37:34.6001855c'est aux alentours de 20 000 $.18561857464185800:37:35.420 --> 00:37:39.2201859Mais lorsqu'on décide de dézoné et que là, c'est plus agricole seulement,18601861465186200:37:39.780 --> 00:37:43.2801863bien là, la valeur explose. Parce que justement, le potentiel maximal,18641865466186600:37:43.500 --> 00:37:48.2201867il n'est vraiment plus, c'est plus juste, mettons, une ferme ou autre chose.18681869467187000:37:48.320 --> 00:37:52.5801871Donc là, ce n'est pas comparable en soi, les prix avant et après,18721873468187400:37:52.680 --> 00:37:53.4801875donc le désonage.18761877469187800:37:55.540 --> 00:38:00.9401879Bon, maintenant, la plus importante de tout ça, la méthode donc de comparaison18801881470188200:38:00.960 --> 00:38:03.5401883directe. C'est la plus fiable.18841885471188600:38:03.900 --> 00:38:06.8401887Donc, il n'y a aucune autre méthode qui est plus fiable que ça pour un terrain.18881889472189000:38:07.000 --> 00:38:10.8401891Donc, la méthode de comparaison directe, Ça estime la valeur d'un terrain en la18921893473189400:38:10.860 --> 00:38:13.3401895comparant à des terrains qui sont similaires.18961897474189800:38:14.000 --> 00:38:17.0001899Donc, dans les alentours, et vendus récemment.19001901475190200:38:18.360 --> 00:38:20.3201903Qu'est-ce qui est important à comprendre, c'est qu'il va y avoir un ajustement qui19041905476190600:38:20.340 --> 00:38:23.5201907va être fait au terrain qu'on va décider d'incorporer dans les comparables.19081909477191000:38:25.200 --> 00:38:27.4201911Les avantages, c'est que c'est une méthode qui est fiable et directe.19121913478191400:38:27.660 --> 00:38:29.6201915Ça se base vraiment sur des transactions qui sont réelles.19161917479191800:38:30.340 --> 00:38:32.9001919Ça reflète le marché réellement, donc c'est-à-dire que c'est des prix de vente.19201921480192200:38:34.500 --> 00:38:37.5001923Pour le client à qui vous allez expliquer ça, ça va être très facile de lui faire19241925481192600:38:37.520 --> 00:38:41.4001927comprendre l'intuition. C'est préféré par les tribunaux au niveau du terrain.19281929482193000:38:41.540 --> 00:38:44.9801931C'est-à-dire que, étant donné que c'est la méthode la plus juste,19321933483193400:38:45.760 --> 00:38:49.1601935c'est souvent elle qui est utilisée pour tout ce qui est litige et autres.19361937484193800:38:50.260 --> 00:38:54.5201939Les limites, il y a toujours des limites, c'est que ça requiert des comparables19401941485194200:38:54.540 --> 00:38:59.6601943adéquats. On ne peut pas simplement prendre une maison qui a été vendue et dire,19441945486194600:38:59.740 --> 00:39:02.1001947bon, c'est ça à peu près le terrain dans cette vente-là.19481949487195000:39:02.120 --> 00:39:06.3401951ça prend vraiment une vente d'un terrain réel, c'est-à-dire une unité,19521953488195400:39:06.440 --> 00:39:10.0401955donc un lot qui a été vendu seul, sans bâtiment dessus.19561957489195800:39:10.900 --> 00:39:15.1001959Donc, les terrains vacants sont souvent rares dans les plus grosses municipalités ou19601961490196200:39:15.120 --> 00:39:21.3201963les villes plus densifiées. Et aussi, l'ajustement est quand même relativement19641965491196600:39:21.340 --> 00:39:24.8201967subjectif, même s'il y a des guides et des normes à respecter à ce niveau-là.19681969492197000:39:26.160 --> 00:39:29.8201971Le marché est parfois inactif, donc c'est-à-dire que c'est très possible que des19721973493197400:39:29.840 --> 00:39:33.3801975terrains, souvent ça ne se rend pas non plus aussi facilement qu'un bungalow ou19761977494197800:39:33.400 --> 00:39:37.3601979autre. C'est très possible, si vous regardez par exemple quand vous sortez sur19801981495198200:39:37.380 --> 00:39:41.8201983centristes par la date d'affichage, si vous allez voir dans les plus anciens,19841985496198600:39:41.900 --> 00:39:44.4801987donc ceux-là qui sont sur centristes depuis un certain temps,19881989497199000:39:44.580 --> 00:39:48.5201991c'est souvent des terrains. La raison, c'est que des fois,19921993498199400:39:48.680 --> 00:39:51.8801995les valeurs, donc les prix demandés pour les terrains sont très élevés,19961997499199800:39:52.480 --> 00:39:56.1401999étant donné que, bon, ça couvre un certain potentiel, surtout quand c'est des gros20002001500200200:39:56.160 --> 00:40:00.8402003lots, donc des fois, ça peut avoir une valeur qui est plus importante et que seul un20042005501200600:40:00.860 --> 00:40:03.5002007promoteur va voir. C'est-à-dire que pour une personne, par exemple,20082009502201000:40:03.940 --> 00:40:06.0002011acheter un lot à 1 million, c'est pas nécessairement intéressant,20122013503201400:40:06.160 --> 00:40:09.5002015mais pour un promoteur, ça fait beaucoup de sens s'il sépare souvent plusieurs mini20162017504201800:40:09.520 --> 00:40:12.2002019-lots avec une unité résidentielle sur chaque lot.20202021505202200:40:14.620 --> 00:40:20.6202023ici donc maintenant les 6 étapes de la comparaison directe il faut donc définir20242025506202600:40:20.640 --> 00:40:25.9602027donc c'est quoi les caractéristiques du terrain sur lequel donc on veut avoir donc20282029507203000:40:25.980 --> 00:40:29.8602031une valeur et ça ça demande justement d'aller voir tout ce qui est registre foncier20322033508203400:40:29.880 --> 00:40:34.6802035d'aller voir le cadastre donc c'est là qu'on revient aux données qui en est ici donc20362037509203800:40:34.700 --> 00:40:39.9402039le registre foncier ici acte de vente servitude vous allez avoir donc justement la20402041510204200:40:39.960 --> 00:40:43.9802043superficie exacte du terrain l'angle, la topologie, donc est-ce que c'est un terrain20442045511204600:40:44.000 --> 00:40:50.2202047qui est avec un sol qui est en argile ou en roc, donc20482049512205000:40:50.240 --> 00:40:55.8402051ça a de l'importance. Donc c'est vraiment, chaque terrain est classifié en qualité20522053513205400:40:55.860 --> 00:40:57.9602055de terrain qu'on pourrait dire, donc la composition du sol.20562057514205800:40:58.800 --> 00:41:04.0002059Est-ce que, il y a plusieurs choses qui sont importantes et tout ça,20602061515206200:41:04.120 --> 00:41:07.3802063donc des fois c'est très dur à aller chercher, C'est-à-dire qu'au niveau de la20642065516206600:41:07.400 --> 00:41:12.3002067servitude et tout ce qui est de mesure de superficie, c'est quand même relativement20682069517207000:41:12.320 --> 00:41:14.0602071simple, étant donné qu'il y a un zonage.20722073518207400:41:14.760 --> 00:41:19.4802075Mais pour tout ce qui est de composition du sol, c'est vraiment le travail de l20762077519207800:41:19.500 --> 00:41:23.4202079'évaluateur d'aller vérifier dans certaines bases de données.20802081520208200:41:23.440 --> 00:41:28.4002083bon, ici le sol, c'est souvent de l'argile, donc comme par exemple au Saguenay-Lac20842085521208600:41:28.420 --> 00:41:30.1202087-Saint-Jean, souvent le sol est argileux.20882089522209000:41:30.520 --> 00:41:34.6602091Puis ça, c'est vraiment problématique parce que c'est très susceptible lorsqu'il y a20922093523209400:41:34.680 --> 00:41:36.6402095des inondations, des glissements de terrain et tout.20962097524209800:41:37.740 --> 00:41:41.0602099Ça ne l'arrive pas souvent, mais quand ça l'arrive, c'est vraiment problématique.21002101525210200:41:42.160 --> 00:41:45.8602103Ensuite, quand vous avez défini toutes les caractéristiques de votre terrain que21042105526210600:41:45.880 --> 00:41:48.8602107vous voulez évaluer, bien là, vous passez à l'étape 2 qui est simplement de21082109527211000:41:48.880 --> 00:41:50.8402111rechercher des ventes de terrain incomparables.21122113528211400:41:51.500 --> 00:41:54.5602115Donc là, encore une fois, Des ventes de terrain comparable,21162117529211800:41:54.760 --> 00:41:57.1802119il faut quand même que ça soit sensiblement proche.21202121530212200:41:57.340 --> 00:42:00.5202123Donc, c'est-à-dire que là encore là, il y a un peu un jeu subjectif,21242125531212600:42:00.680 --> 00:42:02.9802127c'est-à-dire qu'est-ce qui est proche et qu'est-ce qui n'est pas proche.21282129532213000:42:03.980 --> 00:42:10.0202131Si vous changez de municipalité, ce n'est pas correct21322133533213400:42:10.040 --> 00:42:14.4202135de prendre le terrain, étant donné que ce n'est pas soumis aux mêmes normes et aux21362137534213800:42:14.440 --> 00:42:15.8602139mêmes taux de taxation et tout ça.21402141535214200:42:15.960 --> 00:42:21.2602143Donc, c'est vraiment biaisé. Donc, habituellement, on va voir à la séance 4 les21442145536214600:42:21.280 --> 00:42:24.6002147règles exactes de tous les ajustements et de tous les comparables qu'on peut21482149537215000:42:24.620 --> 00:42:25.4202151choisir.21522153538215400:42:28.120 --> 00:42:33.1002155Mais une règle du pousse, c'est de se dire que si c'est assez loin pour dire que là,21562157539215800:42:33.180 --> 00:42:36.2802159on change complètement de municipalité et de ville, ce n'est pas adapté.21602161540216200:42:36.660 --> 00:42:40.2802163Au niveau donc maintenant du moment de la vente du comparable,21642165541216600:42:41.320 --> 00:42:44.3602167il faut que ça soit suffisamment récent.21682169542217000:42:44.380 --> 00:42:47.4802171mais le problème, c'est que d'y aller avec trop récent des fois,21722173543217400:42:47.660 --> 00:42:49.3402175on perd des comparables potentiels.21762177544217800:42:49.820 --> 00:42:51.6602179Donc, c'est un peu un trade-off à ce niveau-là.21802181545218200:42:54.800 --> 00:42:58.5802183Maintenant aussi, quand on a recherché des comparables,21842185546218600:42:58.860 --> 00:43:01.8602187il faut être capable d'avoir l'information concernant ces comparables-là.21882189547219000:43:02.180 --> 00:43:05.7802191C'est-à-dire que c'est bien beau de dire qu'on a trouvé un comparable avec un prix21922193548219400:43:05.800 --> 00:43:09.0602195de vente réel, mais il faut être capable d'avoir toutes les mêmes informations qu'on21962197549219800:43:09.080 --> 00:43:13.4002199a obtenues à l'étape 1. Parce que c'est avec ça qu'on va aller faire nos ajoutements22002201550220200:43:13.420 --> 00:43:16.7402203ici. Donc, il faut vérifier et confirmer les données de la vente.22042205551220600:43:17.260 --> 00:43:19.9202207Et ça, c'est vraiment dans l'acte de vente, c'est tout détaillé.22082209552221000:43:21.440 --> 00:43:25.9002211Il faut choisir les unités dans l'étape 4 maintenant de comparaison pertinente.22122213553221400:43:26.140 --> 00:43:30.7202215C'est-à-dire qu'on va servir, souvent c'est le prix par pied carré,22162217554221800:43:30.840 --> 00:43:35.6002219donc ça c'est une unité. Il va falloir déterminer des ratios d'ajustement et des22202221555222200:43:35.620 --> 00:43:40.1402223codes qu'on va appliquer pour chacun des composantes d'ajustement potentiel.22242225556222600:43:41.620 --> 00:43:44.9202227C'est pas nécessairement, donc, c'est probablement une des parties,22282229557223000:43:44.960 --> 00:43:48.2002231donc, les moins intuitives du cours, je dirais, mettons,22322233558223400:43:48.220 --> 00:43:49.2802235les ajustements qu'on va faire.22362237559223800:43:50.060 --> 00:43:52.8602239Ça se fait bien, mais l'important, c'est de comprendre qu'on parle toujours de22402241560224200:43:52.880 --> 00:43:54.9002243mesures par unité d'ajustement.22442245561224600:43:55.000 --> 00:43:58.2602247Donc, c'est-à-dire qu'on ne va jamais parler d'un terrain comme étant 200 000 $.22482249562225000:43:58.500 --> 00:44:00.4202251On va parler d'un prix par prix carré.22522253563225400:44:01.240 --> 00:44:04.0602255Et c'est, justement, c'est toujours par rapport à ça qu'il faut se situer.22562257564225800:44:04.480 --> 00:44:06.7602259C'est là vraiment la particularité.22602261565226200:44:07.920 --> 00:44:12.1402263Et là, ici, quand on va appliquer ces ajustements-là, on va aller réconcilier les22642265566226600:44:12.160 --> 00:44:15.3202267valeurs ajustées. On peut décider de faire une proportion égale,22682269567227000:44:15.460 --> 00:44:18.6602271donc prendre la valeur ajustée pour que tout est comparable et faire une moyenne,22722273568227400:44:19.200 --> 00:44:23.5402275ou aller faire une pondération plus adaptée, donc dépendamment,22762277569227800:44:23.740 --> 00:44:25.4002279en fonction de la distance et tout ça.22802281570228200:44:25.500 --> 00:44:26.5002283Donc, il y a plusieurs façons de faire.22842285571228600:44:27.140 --> 00:44:31.0802287On va présenter elle qui est dans la méthodologie de l'ordre.22882289572229000:44:33.440 --> 00:44:37.0802291Maintenant, la sélection des terrains comparables plus en détail.22922293573229400:44:37.760 --> 00:44:42.3602295Proximité géographique, comme on a dit, même quartier ou un secteur qui est22962297574229800:44:42.380 --> 00:44:48.8402299similaire. Ce secteur similaire, c'est similaire,23002301575230200:44:48.880 --> 00:44:50.5602303mais il faut que ce soit à proximité.23042305576230600:44:50.580 --> 00:44:55.2402307parce que sinon, on peut dire que, par exemple, Gatineau ressemble à Québec.23082309577231000:44:55.600 --> 00:44:59.8002311Ce n'est pas vrai. Ce n'est pas similaire dans le sens que,23122313578231400:45:00.000 --> 00:45:02.7602315il faut que ce soit à proximité.23162317579231800:45:03.620 --> 00:45:05.5002319Mais ça peut être, dans le fond, on pourrait dire souvent,23202321580232200:45:06.120 --> 00:45:08.5802323il y a des zones de recensement.23242325581232600:45:09.280 --> 00:45:15.1202327Donc, certaines zones d'une municipalité, il y a des similarités avec un autre.23282329582233000:45:15.320 --> 00:45:17.0802331Donc, si c'est dans la même...23322333583233400:45:17.100 --> 00:45:20.4602335Une technique, c'est que c'est dans la même ville et que c'est dans des zones23362337584233800:45:20.480 --> 00:45:25.4602339similaires, c'est correct. Mais il ne faut pas non plus sortir de la municipalité à23402341585234200:45:25.480 --> 00:45:30.9002343ce niveau-là. La date de vente, l'ordre dit moins de 12 mois.23442345586234600:45:31.320 --> 00:45:33.9002347C'est-à-dire que si ça dépasse 12 mois, c'est problématique.23482349587235000:45:34.260 --> 00:45:38.6402351C'est logique parce qu'un ajustement de plus de 12 mois,23522353588235400:45:38.980 --> 00:45:41.0802355ça suppose qu'il faut estimer plusieurs taux.23562357589235800:45:42.400 --> 00:45:45.3002359La valeur du terrain va augmenter à travers les 12 mois.23602361590236200:45:45.500 --> 00:45:51.0402363Et plus on agrandit la période, si par exemple on utiliserait des comparables il y a23642365591236600:45:51.060 --> 00:45:56.12023674 ans, il faudrait faire une supposition sur le taux d'augmentation des prix du23682369592237000:45:56.140 --> 00:46:01.2802371terrain sur 4 ans. Et là, ça, c'est vraiment ça fait beaucoup de suppositions et ça23722373593237400:46:01.300 --> 00:46:02.7202375devient problématique à ce niveau-là.23762377594237800:46:03.000 --> 00:46:03.9002379Donc, 12 mois, c'est correct.23802381595238200:46:04.300 --> 00:46:06.9602383C'est juste, par exemple, si on se dit que c'est 3 % que ça augmente,23842385596238600:46:07.080 --> 00:46:08.9002387on va augmenter sur 3 % pour 12 mois.23882389597239000:46:09.340 --> 00:46:12.8202391Puis si c'est moins, par exemple, 6 mois, ça va être 1,5 %.23922393598239400:46:13.320 --> 00:46:15.4802395Donc, ça reste quand même modeste comme variation.23962397599239800:46:15.860 --> 00:46:19.5602399Alors que lorsqu'on va avec 2 ans, bien là, ça va être 3 % deux fois.24002401600240200:46:20.620 --> 00:46:25.00024031,03 fois 1,03 moins 1. Et là, après ça, c'est 4 ans, bien là,24042405601240600:46:25.060 --> 00:46:26.8602407ça serait quasiment proche de 12 %.24082409602241000:46:27.280 --> 00:46:29.6802411Donc, là, ça commence à être des ajustements importants.24122413603241400:46:29.860 --> 00:46:33.2002415Ça dépend, donc, c'est pas nécessairement vrai que c'est le même taux à toutes les24162417604241800:46:33.220 --> 00:46:39.2802419années. Donc, ça amènerait beaucoup trop de variations et ces variations-là sont24202421605242200:46:39.300 --> 00:46:42.1202423dues, justement, à des paramètres subjectifs.24242425606242600:46:43.460 --> 00:46:45.6602427Maintenant aussi, il faut que ce soit un usage qui est dissimilaire.24282429607243000:46:45.740 --> 00:46:49.3002431Donc, il faut que ce soit le même zonage, sensiblement ou un usage qui est24322433608243400:46:49.320 --> 00:46:53.2602435compatible. C'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement le même zonage exactement,24362437609243800:46:53.440 --> 00:46:57.9802439donc le même code de zonage, mais si c'est proche, ça peut être jugé correct.24402441610244200:46:58.160 --> 00:46:59.6002443Donc, on va faire un ajustement en conséquence.24442445611244600:47:01.860 --> 00:47:02.9002447Maintenant, la taille.24482449612245000:47:04.680 --> 00:47:07.5402451On peut croire que la taille n'est pas importante et qu'on peut prendre n'importe24522453613245400:47:07.560 --> 00:47:11.4602455quelle taille, mais non. Il faut vraiment que ça soit dans un intervalle proche.24562457614245800:47:11.540 --> 00:47:14.1402459C'est-à-dire que ce n'est pas obligé d'être la même taille exactement.24602461615246200:47:14.160 --> 00:47:17.7802463mais si c'est un terrain qui peut juste contenir une maison,24642465616246600:47:17.940 --> 00:47:22.0402467qu'on compare avec des comparables, où ce que l'on pourrait construire pratiquement24682469617247000:47:22.060 --> 00:47:27.140247112 maisons dessus ou un parc de condominium, ce n'est pas nécessairement correct24722473618247400:47:27.160 --> 00:47:30.7802475parce que la valeur d'une unité résidentielle, par exemple,24762477619247800:47:30.860 --> 00:47:34.4002479d'un terrain qui peut contenir une maison, sa valeur va être beaucoup plus24802481620248200:47:34.420 --> 00:47:39.6202483importante en pécorée qu'un terrain où on aurait, par exemple,24842485621248600:47:40.480 --> 00:47:42.9602487possiblement 12 maisons. d'échelle.24882489622249000:47:43.080 --> 00:47:43.8802491C'est-à-dire que24922493623249400:47:45.980 --> 00:47:50.0602495c'est spécial, mais plus un terrain est petit, plus la valeur en pécorée est élevée.24962497624249800:47:50.880 --> 00:47:55.3202499C'est souvent parce que c'est une question aussi de l'argent que les gens peuvent25002501625250200:47:55.340 --> 00:47:59.7002503mettre pour un terrain. C'est-à-dire qu'une personne peut mettre beaucoup d'argent25042505626250600:47:59.720 --> 00:48:02.3202507pour une maison, mais quand on parle d'un parc de 12 maisons,25082509627251000:48:02.400 --> 00:48:05.3202511c'est différent. Ça va souvent être beaucoup plus rationnel.25122513628251400:48:06.940 --> 00:48:08.8202515C'est observé sur les marchés, c'est comme ça.25162517629251800:48:09.620 --> 00:48:12.4002519Plus le terrain petit, plus le prix par pied carré.25202521630252200:48:12.780 --> 00:48:16.7802523C'est une chose pour en soi le prix par pied carré pour une maison résidentielle,25242525631252600:48:16.860 --> 00:48:17.6602527donc l'intérieur.25282529632253000:48:19.200 --> 00:48:23.5202531Un bungalow par rapport à une maison des étages, ça a possiblement le double de la25322533633253400:48:23.540 --> 00:48:26.4402535superficie, mais pourtant la maison des étages n'est pas nécessairement le double du25362537634253800:48:26.460 --> 00:48:28.7602539bungalow au niveau du prix, qu'on regarde la valeur du bâtiment.25402541635254200:48:30.680 --> 00:48:35.6202543On peut supposer qu'il y a comme une valeur qui est de référence qui est propre aux25442545636254600:48:35.640 --> 00:48:38.8002547deux et que l'ajout d'un pied carré additionnel n'est pas nécessairement autant25482549637255000:48:38.820 --> 00:48:41.1202551valuables au fur et à mesure qu'on augmente.25522553638255400:48:42.240 --> 00:48:46.5802555Maintenant aussi, transaction de pleine concurrence, c'est-à-dire qu'il faut que ce25562557639255800:48:46.600 --> 00:48:52.5802559soit une transaction qui n'est pas une faillite, c'est-à-dire qu'il ne faut pas que25602561640256200:48:52.600 --> 00:48:56.2202563ce soit vendu par une banque, il ne faut pas que ce soit des dons,25642565641256600:48:56.300 --> 00:49:00.8202567c'est-à-dire maintenant, on voit souvent ça, donc à cause des fois,25682569642257000:49:00.900 --> 00:49:02.9002571il y a des parents qui donnent un ton à leurs enfants ou autres,25722573643257400:49:03.880 --> 00:49:06.5402575puis ils mettent un prix symbolique et tout ça, Donc, il faut que ce soit une25762577644257800:49:06.560 --> 00:49:12.4802579transaction qui est de pleine concurrence, c'est-à-dire qui est dans un marché25802581645258200:49:12.500 --> 00:49:16.5202583normal avec pas d'hypothèse sous-jacente.25842585646258600:49:17.040 --> 00:49:21.8602587Il faut que ce soit de quoi qui a été annoncé suffisamment longtemps.25882589647259000:49:21.980 --> 00:49:24.4202591Donc, il faut que ce soit une transaction qui a été pleinement réfléchie pour que ce25922593648259400:49:24.440 --> 00:49:25.5402595soit un comparable qui est acceptable.25962597649259800:49:25.960 --> 00:49:30.4602599Maintenant, c'est très dur de savoir exactement est-ce que c'est le cas.26002601650260200:49:31.480 --> 00:49:34.3202603Mais on peut se fier donc avec le prix de vente par rapport aux autres.26042605651260600:49:34.420 --> 00:49:36.8802607Donc, si on a un comparable qui est complètement déconnecté des autres,26082609652261000:49:37.820 --> 00:49:38.7202611on peut se poser des questions.26122613653261400:49:39.060 --> 00:49:41.0602615Mais encore là, ça amène une certaine subjectivité.26162617654261800:49:41.200 --> 00:49:43.3202619Si on enlève un comparable parce qu'il n'y a pas de sens,26202621655262200:49:43.460 --> 00:49:47.5002623on fait comme un peu une sorte de cherry picking.26242625656262600:49:47.760 --> 00:49:49.6402627Donc, c'est-à-dire qu'on choisit ce qui fait notre affaire et tout ça.26282629657263000:49:49.660 --> 00:49:55.6602631C'est pour ça qu'il y a beaucoup de jugement dans cette façon26322633658263400:49:55.680 --> 00:49:59.7802635de faire-là. Ça prend du jugement et surtout, il faut être capable de déterminer.26362637659263800:50:00.340 --> 00:50:02.9602639Ici, comme on dit, condition de marché normale, pas de vente forcée.26402641660264200:50:03.400 --> 00:50:07.0202643Il ne faut pas que ce soit une liquidation rapide.26442645661264600:50:07.720 --> 00:50:11.6002647Par exemple, même sans que ce soit nécessairement une banque qui saisisse le26482649662265000:50:11.620 --> 00:50:15.4802651terrain, mais si c'est un particulier qui veut vendre très rapidement pour couvrir,26522653663265400:50:15.520 --> 00:50:19.0802655je ne sais pas, une dette ou autre, ou que c'est un promoteur immobilier qui décide26562657664265800:50:19.100 --> 00:50:22.4402659de faire une vente de feu, bien là, si c'est une vente qui est rapide,26602661665266200:50:22.560 --> 00:50:27.7802663ça se peut très bien que le prix obtenu ne soit pas lui qu'on obtiendrait dans un26642665666266600:50:27.800 --> 00:50:29.2002667marché avec des conditions normales.26682669667267000:50:31.480 --> 00:50:34.9602671Une règle générale, donc ici maintenant, c'est d'avoir aux alentours de 3 à 526722673668267400:50:34.980 --> 00:50:38.4602675comparables, c'est-à-dire que 5 c'est le mieux, mais bon,26762677669267800:50:38.640 --> 00:50:40.6002679ce n'est pas tout le temps le cas, il faut au moins en avoir 3.26802681670268200:50:40.620 --> 00:50:45.3402683Donc, deux comparables, ce n'est pas suffisant parce que cela amène un certain26842685671268600:50:45.360 --> 00:50:48.6202687biais. Imaginez, c'est-à-dire qu'avec deux comparables,26882689672269000:50:48.720 --> 00:50:51.9002691s'il y en a un qui n'est pas nécessairement adapté et qu'on a fait,26922693673269400:50:52.720 --> 00:50:54.3002695on n'a pas une diversification.26962697674269800:50:54.460 --> 00:50:57.8402699C'est-à-dire qu'on est vraiment très vulnérable à chacun des deux comparables qu'on27002701675270200:50:57.860 --> 00:50:59.5602703a. Maintenant, pourquoi partir de trois, c'est correct ?27042705676270600:50:59.900 --> 00:51:02.7202707C'est une bonne question. L'ordre dit ça comme ça.27082709677271000:51:02.920 --> 00:51:05.1002711Donc, c'est probablement un raisonnement logique derrière.27122713678271400:51:06.980 --> 00:51:08.5002715Maintenant, trois, ce n'est pas magique non plus.27162717679271800:51:08.520 --> 00:51:11.4002719je pense que plus de comparables on a, mieux que c'est.27202721680272200:51:11.560 --> 00:51:14.2602723Et maintenant, c'est que ce n'est pas nécessairement possible d'en avoir autant qu27242725681272600:51:14.280 --> 00:51:17.5602727'on veut. Donc, pour les comparables qui sont similaires au sujet,27282729682273000:51:18.260 --> 00:51:21.2002731moins les ajustements sont importants et plus l'estimation est faible.27322733683273400:51:21.420 --> 00:51:22.2202735Donc, c'est ça.27362737684273800:51:25.020 --> 00:51:30.0802739Le problème est aussi que si on a des ajustements qui sont très importants,27402741685274200:51:30.160 --> 00:51:33.1602743donc plus on va avoir une grosse différence entre les comparables qu'on a et le27442745686274600:51:33.180 --> 00:51:37.7202747sujet qu'on veut évaluer, plus on va aller accorder une décote pour certaines27482749687275000:51:37.740 --> 00:51:41.8202751composantes. Donc, étant donné qu'il y a une différence entre le comparable et le27522753688275400:51:41.840 --> 00:51:48.2802755sujet. Si on a vraiment donc des, je ne sais pas moi, trois comparables pratiquement27562757689275800:51:48.300 --> 00:51:52.2202759pareils au terrain qu'on veut évaluer, bien là, wow, il n'y a pas d'ajustement.27602761690276200:51:52.600 --> 00:51:54.1002763C'est une mesure qui est fiable.27642765691276600:51:55.140 --> 00:51:59.5402767C'est aussi simple que ça. Mais dans la mesure où on a une grosse différence de27682769692277000:51:59.560 --> 00:52:03.9002771taille, dans la mesure où ça rentre toujours dans les tailles comparables,27722773693277400:52:04.000 --> 00:52:05.3202775bien là, il va y avoir un achetement qui va être fait.27762777694277800:52:05.420 --> 00:52:08.3402779Et là, si on va faire plusieurs ajustements, plusieurs paramètres,27802781695278200:52:08.520 --> 00:52:10.6202783et que là, on fait ça pour les trois comparables qu'on a,27842785696278600:52:11.480 --> 00:52:14.7602787bien là, on se ramasse avec beaucoup d'hypothèses par-dessus des hypothèses.27882789697279000:52:15.560 --> 00:52:18.6002791Donc, c'est ça en soi, un petit peu l'intuition.27922793698279400:52:22.000 --> 00:52:28.1802795Maintenant, au niveau des unités de superficie, au niveau du résidentiel,27962797699279800:52:29.200 --> 00:52:33.6802799on utilise donc, ça c'est l'ordre qui mentionne l'utilisation,28002801700280200:52:33.840 --> 00:52:35.5802803donc il faut vraiment utiliser ça, c'est comme ça.28042805701280600:52:36.460 --> 00:52:38.6202807Résidentiel, on y voit avec des petits pieds carrés.28082809702281000:52:38.700 --> 00:52:40.0202811Donc, c'est des dollars par pieds carrés.28122813703281400:52:40.400 --> 00:52:45.5602815Lorsqu'on a un comparable, on va déterminer la valeur de ce comparable-là pour28162817704281800:52:45.580 --> 00:52:47.0402819chaque pieds carrés de terrain.28202821705282200:52:48.060 --> 00:52:53.0002823Pourquoi on fait ça ? C'est qu'on ne considère pas nécessairement le…28242825706282600:52:55.000 --> 00:52:57.2602827Si, mettons, je vous dis qu'un terrain a une valeur de 200 000 $,28282829707283000:52:57.740 --> 00:52:59.3402831ça ne vous dit pas à quel point il est cher.28322833708283400:52:59.640 --> 00:53:01.5402835Il faut vraiment ramener la valeur par pieds carrés.28362837709283800:53:02.040 --> 00:53:05.8802839Donc, c'est pour ça qu'on utilise toujours une mesure par unité de superficie.28402841710284200:53:06.480 --> 00:53:09.9002843Et la norme, c'est de dire que lorsqu'on est dans du résidentiel commercial,28442845711284600:53:10.440 --> 00:53:14.7202847on y va avec du pied carré. Lorsqu'on est dans l'industriel et institutionnel,28482849712285000:53:14.900 --> 00:53:21.0402851donc là, c'est vraiment, par exemple, tout ce qui est souple à matons dans les parcs28522853713285400:53:21.060 --> 00:53:25.1802855industriels et tout ça, les gros entrepôts, on va y aller avec de mètres carrés.28562857714285800:53:25.240 --> 00:53:27.4602859C'est logique. C'est souvent des superficies qui sont plus importantes.28602861715286200:53:28.420 --> 00:53:31.8402863Maintenant, au niveau de l'agricole et du développement,28642865716286600:53:32.340 --> 00:53:33.4602867là, on va y aller avec des acres.28682869717287000:53:33.900 --> 00:53:37.6402871Et quand on dit agricole, grand terrain, donc là, c'est vraiment des méga-fermes.28722873718287400:53:37.720 --> 00:53:39.1402875Donc, on va y aller avec des hectares.28762877719287800:53:39.880 --> 00:53:40.9002879Donc, c'est…28802881720288200:53:43.340 --> 00:53:46.9202883De ce que j'ai compris avec le temps, c'est que c'est vraiment…28842885721288600:53:46.940 --> 00:53:48.5602887Les acres, c'est pour les petites fermes.28882889722289000:53:48.940 --> 00:53:53.3802891Souvent, des fermes, maintenant, familiales, plus maintenant des terrains agricoles,28922893723289400:53:53.400 --> 00:53:59.6202895qu'on pourrait dire non commercial.28962897724289800:54:00.100 --> 00:54:01.7402899Il existe des fermes commerciales maintenant.29002901725290200:54:02.020 --> 00:54:06.9602903Mais là, maintenant, les hectares, ce n'est pas vraiment des terrains de football en29042905726290600:54:06.980 --> 00:54:08.6002907perte de vue. Donc, c'est des grosses fermes.29082909727291000:54:09.880 --> 00:54:11.4602911Encore une fois, je ne sais pas.29122913728291400:54:14.360 --> 00:54:17.4402915La comparaison va quand même être bonne, même si vous utilisez des arts.29162917729291800:54:17.520 --> 00:54:21.6002919C'est plus pour la rédaction du rapport que c'est important de bien utiliser l'unité29202921730292200:54:21.620 --> 00:54:26.8202923de mesure appropriée. Mais encore une fois, on va tout revoir ça plus en détail dans29242925731292600:54:26.840 --> 00:54:29.4802927les séances qui suivent. Donc, surtout la prochaine séance,29282929732293000:54:29.560 --> 00:54:33.7602931la séance 4. Et là, ici, c'est vraiment des exemples illustratifs,29322933733293400:54:33.840 --> 00:54:34.9002935donc ce ne sont pas des vraies valeurs.29362937734293800:54:37.520 --> 00:54:40.6202939Maintenant, au niveau des unités de comparaison.29402941735294200:54:43.940 --> 00:54:47.8402943C'est important de voir qu'une unité résidentielle urbaine,29442945736294600:54:48.220 --> 00:54:51.2402947on va avoir un dollar par pied de façade.29482949737295000:54:51.260 --> 00:54:57.1602951Donc, ça, c'est quoi ? C'est qu'on peut être obligé d'avoir un pied de façade,29522953738295400:54:57.240 --> 00:54:58.6802955donc c'est la longueur du terrain.29562957739295800:54:58.920 --> 00:55:03.6402959Donc, le devant de votre maison, une façade et on va avoir aussi une mesure à ce29602961740296200:55:03.660 --> 00:55:07.7602963niveau-là. Une valeur par lot également, des fois, c'est utilisé.29642965741296600:55:08.240 --> 00:55:11.7602967C'est vous acheter un terrain avec plusieurs lots.29682969742297000:55:12.360 --> 00:55:15.2602971On veut être capable de savoir c'est quoi la valeur pour chacun des lots.29722973743297400:55:16.100 --> 00:55:18.5802975Une unité constructible, ça, c'est pas nécessairement, donc,29762977744297800:55:18.700 --> 00:55:20.2002979c'est les unités, par exemple,29802981745298200:55:21.940 --> 00:55:24.1602983multirésidentielles, donc, c'est les appartements ou tout ça,29842985746298600:55:24.260 --> 00:55:27.2802987donc, valeur par unité. Parce que si on a plusieurs étages,29882989747299000:55:27.360 --> 00:55:30.6402991c'est très possible que des mesures de façade ou de l'eau soient pas adaptées.29922993748299400:55:31.440 --> 00:55:33.8002995Et un terrain unique, donc, c'est une valeur pour le terrain global.29962997749299800:55:34.540 --> 00:55:36.7802999Donc, ça, c'est des usages qui sont plus typiques, donc,30003001750300200:55:36.840 --> 00:55:40.3203003qui sont moins, mettons, standardisés que ceux-ci.30043005751300600:55:46.640 --> 00:55:55.6003007Ici maintenant, les30083009752301000:55:55.620 --> 00:55:58.3203011ajustements au niveau transactionnel, si on va y revenir,30123013753301400:55:59.140 --> 00:56:05.1003015c'est moins important. C'est ça, donc ici, c'est le, on va s'en tenir vraiment ici30163017754301800:56:05.120 --> 00:56:12.0803019pour le moment aux ajustements au niveau des composantes30203021755302200:56:12.100 --> 00:56:14.8403023de la propriété. Pas de la propriété, ce qui est monitaire.30243025756302600:56:15.400 --> 00:56:21.5803027Donc, quand on parle de comparable, il faut donc aller faire des ajustements et30283029757303000:56:21.600 --> 00:56:25.8003031c'est justement là que c'est quand même pas tant facile à faire.30323033758303400:56:25.900 --> 00:56:28.1203035On va aller faire l'exemple. On va prendre cet exemple-là ici.30363037759303800:56:28.140 --> 00:56:30.3203039Donc, ça, c'est un sujet. Donc, on aurait, par exemple,30403041760304200:56:30.400 --> 00:56:35.4203043ici, un terrain qui a une superficie, donc, de 8000 pieds carrés avec une façade de30443045761304600:56:35.440 --> 00:56:40.280304760 pieds. Les zones résidentielles, donc, R2.30483049762305000:56:40.480 --> 00:56:42.8003051Ce R2, c'est unifamilial et bifamilial.30523053763305400:56:42.960 --> 00:56:45.8603055Donc, c'est-à-dire qu'on ne peut pas faire un multirésidentiel sur ça.30563057764305800:56:46.420 --> 00:56:51.6803059C'est vraiment, c'est maintenant tout ce qui est bigénérationnel,30603061765306200:56:51.780 --> 00:56:54.2803063tout ça. Donc, ça peut avoir deux adresses, maximum.30643065766306600:56:56.280 --> 00:56:59.9603067Ici, donc, la topographie, c'est plat, donc c'est régulier.30683069767307000:57:00.060 --> 00:57:03.6403071Donc, ça dit qu'en soi, il n'y a pas de problème de niveau et tout ça.30723073768307400:57:04.520 --> 00:57:08.5403075Et on veut donc avoir, on sait qu'il y a un service d'égout,30763077769307800:57:08.860 --> 00:57:10.3203079de gaz, d'électricité et d'eau.30803081770308200:57:10.340 --> 00:57:13.1003083Ça paraît niaiseux, mais ça change la valeur du terrain.30843085771308600:57:13.340 --> 00:57:16.2803087Pourquoi ? Parce que si on est obligé de faire une fausse sceptique ou autre chose30883089772309000:57:16.300 --> 00:57:20.5003091comme ça, ce n'est pas nécessairement aussi attrayant comme terrain que quelque30923093773309400:57:20.520 --> 00:57:23.7203095chose qui aurait maintenant un aqueduc et les lignes d'hydro déjà passées.30963097774309800:57:24.280 --> 00:57:29.9803099Donc, c'est en soi ici, c'est les caractéristiques qu'on a possiblement besoin,31003101775310200:57:30.340 --> 00:57:32.9203103même qu'on a absolument besoin pour faire une bonne évaluation.31043105776310600:57:34.140 --> 00:57:37.7803107Donc là, ici, on a un exemple de comparaison qu'on pourrait avoir.31083109777311000:57:38.340 --> 00:57:40.9003111Donc, on veut évaluer le sujet qu'on vient de présenter ici,31123113778311400:57:41.020 --> 00:57:47.2003115c'est-à-dire le terrain qu'on a à Gatineau, donc le secteur Elmer.31163117779311800:57:49.420 --> 00:57:56.8003119La date donc de vente, le sujet31203121780312200:57:56.820 --> 00:58:01.2003123n'a pas une date de vente à pouvoir en parler, c'est-à-dire qu'on veut l'évaluer31243125781312600:58:01.220 --> 00:58:03.3203127pour, par exemple, février 2026.31283129782313000:58:03.920 --> 00:58:07.9603131Donc là, ici, on aurait un terrain qui était vendu en décembre 2025.31323133783313400:58:08.920 --> 00:58:11.2603135Est-ce que c'est correct ? Oui, ça rentre à l'intérieur d'un an.31363137784313800:58:11.500 --> 00:58:15.2003139Donc, c'est-à-dire qu'entre février 2026 et décembre 2025,31403141785314200:58:15.600 --> 00:58:16.7603143et aux alentours de deux mois.31443145786314600:58:17.960 --> 00:58:19.0603147Octobre aussi, c'est correct.31483149787315000:58:19.340 --> 00:58:23.2003151Le prix de vente du terrain ici, c'est 120 000 et 135 000.31523153788315400:58:23.340 --> 00:58:24.7403155Donc, ça, c'est vraiment le prix de vente total.31563157789315800:58:26.860 --> 00:58:31.5403159Maintenant, au niveau de la superficie, on a 8 000 pieds carrés pour le sujet qu'on31603161790316200:58:31.560 --> 00:58:34.0403163souhaite déterminer, donc évaluer.31643165791316600:58:34.220 --> 00:58:38.3003167Et les deux comparables qu'on a, 7500 et 9000 picards.31683169792317000:58:38.980 --> 00:58:42.1603171La façade, donc 60, 45 et 65.31723173793317400:58:42.380 --> 00:58:44.3003175Et là, ici, on a un zonage qui est similaire.31763177794317800:58:45.920 --> 00:58:47.5203179Donc, topographie similaire également.31803181795318200:58:47.940 --> 00:58:53.4003183Vous allez voir parce que les comparables C et D, ces paramètres-là vont changer.31843185796318600:58:53.520 --> 00:58:55.8003187Donc là, on a vraiment des comparables proches d'être la même chose.31883189797319000:58:57.080 --> 00:59:00.9203191Maintenant, au niveau des services, on juge que c'est complet pour toute la gang.31923193798319400:59:01.080 --> 00:59:05.5603195Donc, quand on dit complet, c'est qu'on a eau, égout, gaz et électricité.31963197799319800:59:07.120 --> 00:59:09.3803199Bon, le gaz, c'est...32003201800320200:59:12.000 --> 00:59:14.7603203Je pense que dans de l'aqueduc et de l'électricité, c'est ce qui est important.32043205801320600:59:16.160 --> 00:59:18.9003207Le gaz, quand il y a de l'aqueduc, il y a de gaz, mais bon,32083209802321000:59:19.040 --> 00:59:20.3803211ce n'est pas nécessairement automatique.32123213803321400:59:22.420 --> 00:59:28.1803215Au niveau, donc, de la localisation, c'est là que ça peut devenir c'est le32163217804321800:59:28.200 --> 00:59:30.3803219référence, puis le, maintenant, similaire et supérieur,32203221805322200:59:30.540 --> 00:59:32.9803223on va le voir dans la séance 4 comment on fait pour le déterminer.32243225806322600:59:33.780 --> 00:59:36.1603227Mais quand on dit qu'il y a une localisation qui est similaire,32283229807323000:59:36.640 --> 00:59:39.6803231c'est qu'on est sensiblement pas mal à la même place.32323233808323400:59:39.960 --> 00:59:44.2003235C'est, maintenant, une rue où il ne faut vraiment pas que ça soit trop loin.32363237809323800:59:44.600 --> 00:59:47.6403239Quand c'est supérieur, si on prend, maintenant, par exemple,32403241810324200:59:47.960 --> 00:59:51.5203243une propriété qui serait très loin d'un arrêt d'autobus ou,32443245811324600:59:51.540 --> 00:59:54.6403247maintenant, des services, puis que là, on compare avec un terrain qui est plus32483249812325000:59:54.660 --> 00:59:57.0803251proche, maintenant, de tous les services, mais qui est quand même proche malgré32523253813325400:59:57.100 --> 00:59:59.2803255tout, bien là, on aurait une localisation qui est supérieure.32563257814325801:00:00.560 --> 01:00:04.9403259Mais pour déterminer justement, est-ce que c'est supérieur ou inférieur ou32603261815326201:00:04.960 --> 01:00:08.3603263similaire, on va avoir des critères plus détaillés qu'on va voir à la prochaine32643265816326601:00:08.380 --> 01:00:13.9803267séance. Et là, ici, on a un prix de dollars par pied carré,32683269817327001:00:14.040 --> 01:00:15.9403271étant donné que c'est du résidentiel potentiel.32723273818327401:00:17.040 --> 01:00:21.3003275Donc ça, c'est simplement le 120 000 qu'on divise par le 7500.32763277819327801:00:21.920 --> 01:00:24.8803279Et ici, le 135 000 qu'on divise par le 9000.32803281820328201:00:25.880 --> 01:00:29.7603283Donc, c'est la valeur par pieds carrés basée sur un prix de vente réel.32843285821328601:00:31.200 --> 01:00:33.4803287Maintenant, ici, on ne l'a pas parce que c'est ce qu'on veut évaluer.32883289822329001:00:33.580 --> 01:00:35.5603291On veut vraiment obtenir cette…32923293823329401:00:36.160 --> 01:00:38.9603295Et vous allez voir que dans le fond, l'ajustement qu'on va faire,32963297824329801:00:39.260 --> 01:00:40.5603299nous, qu'est-ce qu'on va trouver comme valeur ?33003301825330201:00:40.720 --> 01:00:44.9803303C'est une valeur ici. Donc, on va trouver la valeur qui est ici pour ensuite aller33043305826330601:00:45.000 --> 01:00:49.0003307multiplier par le 8000 pour trouver le prix de vente potentiel.33083309827331001:00:49.100 --> 01:00:51.2803311Donc, la valeur du terrain basée sur notre évaluation.33123313828331401:00:52.140 --> 01:00:54.8803315Donc, on ne va pas prévoir ce montant-là.33163317829331801:00:54.900 --> 01:00:58.4803319va vraiment déterminer le prix en dollars par pique carrée selon les comparables.33203321830332201:01:01.440 --> 01:01:03.7603323Maintenant ici, on a donc d'autres sujets.33243325831332601:01:04.260 --> 01:01:08.2803327Donc, le prix de vente, donc ici, du comparable C, c'est 110 000 et l'autre,33283329832333001:01:08.440 --> 01:01:12.8003331c'est 128 000. Encore une fois, est-ce que c'est correct ici d'utiliser ces deux33323333833333401:01:12.820 --> 01:01:15.8603335comparables-là, sachant que c'est à août 2025 et janvier 2026 ?33363337834333801:01:16.000 --> 01:01:18.0003339Oui, ça rentre dans la période de 1 an.33403341835334201:01:18.200 --> 01:01:19.5203343Donc, c'est totalement correct.33443345836334601:01:20.760 --> 01:01:23.6403347Maintenant, ici, la façade, il y a une petite différence,33483349837335001:01:23.880 --> 01:01:26.9803351donc 50 au niveau du comparable C et 60, donc c'est la même chose.33523353838335401:01:27.700 --> 01:01:33.7403355Le zonage, donc R3 pour le comparable D,33563357839335801:01:33.840 --> 01:01:34.9603359donc ici, qu'est-ce que ça veut dire ?33603361840336201:01:35.100 --> 01:01:39.2803363C'est que R3, je crois que c'est multirésidentiel, mais avec une certaine limite,33643365841336601:01:39.380 --> 01:01:44.1403367donc ce n'est pas R4. Donc, on peut construire plus que maintenant deux logements,33683369842337001:01:44.300 --> 01:01:47.0003371donc le potentiel est plus important.33723373843337401:01:47.720 --> 01:01:50.6403375On va voir comment on peut ajuster ça en soi ici, cette chance-là.33763377844337801:01:52.800 --> 01:01:56.6203379Ici, intuitivement, si je vous disais, est-ce que maintenant l'ajustement qu'on va33803381845338201:01:56.640 --> 01:02:00.0203383venir faire, pour ça, le R3, qu'est-ce que vous pensez que ça va être ?33843385846338601:02:00.520 --> 01:02:05.6603387Si c'est meilleur R3 par rapport à R2, on va appliquer une décote pour le comparable33883389847339001:02:05.680 --> 01:02:11.7003391ici, étant donné que le prix qui est là est probablement trop bon pour ce33923393848339401:02:11.720 --> 01:02:13.8803395comparable ici. Donc, ce sujet-là ici.33963397849339801:02:13.900 --> 01:02:18.1803399C'est-à-dire que si maintenant, par exemple, on a des...34003401850340201:02:18.720 --> 01:02:22.0403403Si on revient par exemple ici supérieur, le fait qu'ici,34043405851340601:02:22.120 --> 01:02:28.2603407ça soit supérieur le comparable P, il faut ajuster la valeur qu'on a ici pour34083409852341001:02:28.280 --> 01:02:30.3603411tenir compte que lui, dans le fond, c'est juste...34123413853341401:02:30.380 --> 01:02:34.2803415C'est normal. Ici, donc tout ce qu'on va avoir, le prix est probablement trop34163417854341801:02:34.300 --> 01:02:37.8803419important par rapport à la référence qui est ici par PICODE.34203421855342201:02:38.760 --> 01:02:42.1803423Donc, c'est là un peu que c'est moins intuitif, mais on va voir son détail.34243425856342601:02:43.080 --> 01:02:45.9603427Service maintenant au niveau du comparable C et D, bon,34283429857343001:02:47.240 --> 01:02:53.6803431j'ai oublié la topographie, ici c'est donc plat, ici il y a une légère pente et34323433858343401:02:53.700 --> 01:02:55.1403435le comparable D, il est plat également.34363437859343801:02:55.640 --> 01:02:58.7803439Maintenant les services, ici c'est complet et le comparable C,34403441860344201:02:58.840 --> 01:03:01.0803443il n'y a pas de cause et complet pour l'autre.34443445861344601:03:01.700 --> 01:03:03.8203447Maintenant localisation, bon, inférieure et similaire.34483449862345001:03:05.480 --> 01:03:08.5603451Là, ça c'est vraiment tous les paramètres qu'on vient de présenter qu'on a besoin.34523453863345401:03:11.200 --> 01:03:13.9003455Si on commence maintenant avec les deux comparables qu'on a ici.34563457864345801:03:14.000 --> 01:03:15.7603459On va aller faire l'ajustement qui est nécessaire.34603461865346201:03:17.840 --> 01:03:20.2403463Selon vous, qu'est-ce qu'on doit faire ici pour justement,34643465866346601:03:20.500 --> 01:03:22.1803467on commence par le prix de vente.34683469867347001:03:22.280 --> 01:03:24.8003471Donc, ici, c'est le premier point qu'on met.34723473868347401:03:24.940 --> 01:03:29.1003475Donc, ça, c'est simplement les prix qu'on a ici déterminés.34763477869347801:03:29.200 --> 01:03:32.1803479Donc, c'est simplement le 120 000 divisé par le 7 500 piquet.34803481870348201:03:34.700 --> 01:03:38.6603483Maintenant, ici, ça, c'est les ajustements qu'on doit faire.34843485871348601:03:39.200 --> 01:03:43.9603487Condition de marché, donc ça c'est simplement le taux de croissance.34883489872349001:03:44.160 --> 01:03:50.2603491Donc ici, l'ordre qu'est-ce qu'il a dit, c'est un 3% par année.34923493873349401:03:52.540 --> 01:03:54.5603495Pourquoi c'est comme ça, c'est une bien bonne question.34963497874349801:03:54.680 --> 01:03:58.4403499C'est probablement basé sur une moyenne de l'inflation qu'il y a eu historiquement.35003501875350201:03:58.800 --> 01:04:04.5003503Mais pour déterminer justement le 0,08, si vous prenez donc le 3%,35043505876350601:04:04.520 --> 01:04:10.0603507et là dans ce cas-là ici, on est aux alentours de décembre 2025,35083509877351001:04:10.420 --> 01:04:15.4203511donc c'est à peu près deux mois qui se sont écoulés, donc si vous prenez 2 sur 1235123513878351401:04:15.440 --> 01:04:20.6403515fois justement le 16, on arrive probablement à un ajustement de 0.08.35163517879351801:04:20.660 --> 01:04:22.6603519Donc je vais le faire avec...35203521880352201:04:32.480 --> 01:04:35.5203523Ça va me donner.5,.4, puis là, ça ici.35243525881352601:04:39.600 --> 01:04:40.7203527Je vais être slide, hein.35283529882353001:04:46.820 --> 01:04:48.3803531Qu'est-ce que j'ai pas fait de décorer ?35323533883353401:04:48.860 --> 01:04:50.4803535Ah oui, c'est fois le 3%. Désolé.35363537884353801:04:54.200 --> 01:05:00.3403539Donc, 0,08. Donc ici, c'est exactement la valeur qu'on a là.35403541885354201:05:01.900 --> 01:05:02.7003543Bon,35443545886354601:05:07.340 --> 01:05:08.4803547ça ne va pas bien. Je cherche mon...35483549887355001:05:08.500 --> 01:05:14.4003551Ah oui, c'est ça. Donc le 0,08 ici, c'est simplement déterminé en prenant le ratio35523553888355401:05:14.420 --> 01:05:17.8403555de mois qui se sont écoulés depuis la vente de votre comparable.35563557889355801:05:20.100 --> 01:05:24.0003559auquel on applique un taux de croissance de 3%, qui est une norme,35603561890356201:05:24.580 --> 01:05:29.0403563à cette valeur-là ici. Donc, ça, c'est le prix de vente du comparable par picolé.35643565891356601:05:29.620 --> 01:05:31.8603567Pour aller justement ajouter pour les conditions de marché,35683569892357001:05:32.180 --> 01:05:35.8003571c'est simplement, donc, vous prenez ici la période qui s'est découlée.35723573893357401:05:36.000 --> 01:05:38.6803575Donc, dans ce cas-là, c'est février et ça s'est vendu en décembre.35763577894357801:05:39.060 --> 01:05:40.5603579Donc, il y a deux mois qui se sont découlés.35803581895358201:05:41.520 --> 01:05:44.1403583Et là, ici, c'est important, c'est 3% par année.35843585896358601:05:44.300 --> 01:05:48.2003587Donc, il y a un sixième d'année en soi qui se sont écoulés depuis la vente.35883589897359001:05:48.380 --> 01:05:51.6803591Donc, on ajuste pour un sixième de 3 %.35923593898359401:05:52.340 --> 01:05:57.4603595Et ça, un sixième de 3 %, ça nous donne aux alentours de son attaque 116,35963597899359801:05:57.620 --> 01:06:02.2203599c'est 0,08. Maintenant, ici, si on retourne le comparable B,36003601900360201:06:04.580 --> 01:06:08.5203603ici, donc, c'est en octobre. Donc là, octobre, novembre,36043605901360601:06:09.060 --> 01:06:10.8403607décembre, janvier, février, donc c'est cinq mois.36083609902361001:06:11.320 --> 01:06:16.2603611Donc, cinq mois, cinq douzièmes de 3 %, ça va probablement nous donner,36123613903361401:06:16.280 --> 01:06:20.6003615donc ici, 0,15. Et là, c'est appliqué à la valeur de 15 $.36163617904361801:06:22.880 --> 01:06:25.3603619Ça, c'est l'ajustement pour les conditions de marché.36203621905362201:06:26.020 --> 01:06:29.3803623Donc, la croissance des prix simplement.36243625906362601:06:32.560 --> 01:06:36.4403627Ça, c'est en condition dans un état normal.36283629907363001:06:36.460 --> 01:06:41.7403631Donc, maintenant, c'est très possible qu'il y a des cas particuliers où l'ajustement36323633908363401:06:41.760 --> 01:06:45.2403635peut être différent, mais l'ordre mentionne donc 3 % par année,36363637909363801:06:45.340 --> 01:06:49.8803639c'est la norme. Donc, pour un terrain, c'est ce qui est jugé acceptable.36403641910364201:06:50.220 --> 01:06:52.4803643C'est-à-dire que vous ne pouvez pas appliquer un taux de croissance qui est moins36443645911364601:06:52.500 --> 01:06:54.0403647élevé que ça, plus élevé que ça.36483649912365001:06:56.120 --> 01:06:59.5803651Il y a une des raisons pourquoi justement on préfère utiliser 12 mois et moins,36523653913365401:06:59.680 --> 01:07:03.8803655c'est parce que justement, si notre 3 % est faux, le fait de composer plusieurs36563657914365801:07:03.900 --> 01:07:09.9003659années, ça fait qu'on accumule une grosse erreur à travers le36603661915366201:07:09.920 --> 01:07:13.0203663temps. Donc, en limitant ça un an, c'est déjà plus acceptable.36643665916366601:07:15.380 --> 01:07:21.7803667Maintenant ici, là, on fait un ajustement qui est pour la localisation.36683669917367001:07:23.500 --> 01:07:29.2403671Pour ça ici, le prochain cours est dédié vraiment à comment on détermine la valeur36723673918367401:07:29.260 --> 01:07:30.7003675qui est ici. Là, c'est symbolique.36763677919367801:07:31.520 --> 01:07:33.7003679Ça va être juste dans le fond, le signe va être le même.36803681920368201:07:34.140 --> 01:07:36.8803683Va être logique, mais la valeur ne sera pas nécessairement exacte.36843685921368601:07:36.900 --> 01:07:38.3803687C'est l'objectif du prochain cours.36883689922369001:07:39.120 --> 01:07:42.0803691C'est comment on fait pour déterminer justement l'ajustement exact.36923693923369401:07:42.740 --> 01:07:45.3603695Mais pour vous donner une petite idée, la localisation,36963697924369801:07:45.540 --> 01:07:46.5803699donc pourquoi il y a un moins 1 ?37003701925370201:07:47.100 --> 01:07:50.5803703C'est probablement parce qu'on est dans le cas ici d'une localisation qui est dite37043705926370601:07:50.600 --> 01:07:53.8603707supérieure. Donc, si on retourne, exactement.37083709927371001:07:54.060 --> 01:07:56.2003711Donc, la localisation est supérieure.37123713928371401:07:57.580 --> 01:08:02.3603715Est-ce que tout le monde était à l'aise avec pourquoi on enlève la valeur au prix37163717929371801:08:02.380 --> 01:08:04.5403719par pied carré, étant donné que c'est supérieur ?37203721930372201:08:05.220 --> 01:08:07.9803723Parce que des fois, peut-être qu'il y en a qui pensent qu'on devrait ajouter,37243725931372601:08:08.140 --> 01:08:09.2403727mais c'est correct.37283729932373001:08:12.540 --> 01:08:18.4003731Non, c'est bon parce qu'on l'enlève pour se remettre au niveau du sujet.37323733933373401:08:18.740 --> 01:08:20.4003735C'est en plein ça. C'est exactement ça.37363737934373801:08:21.040 --> 01:08:22.6603739Tout à fait. Donc, oui, c'est bien.37403741935374201:08:22.840 --> 01:08:25.5803743C'est merveilleux. Des fois, ça peut accrocher à ce niveau-là,37443745936374601:08:25.660 --> 01:08:27.6403747mais vous avez tout compris. C'est ça.37483749937375001:08:27.740 --> 01:08:28.7203751On se met au niveau du sujet.37523753938375401:08:28.800 --> 01:08:30.3803755Même, je pense que je n'aurais pas pu mieux dire, honnêtement.37563757939375801:08:31.260 --> 01:08:34.6203759On se met au niveau du sujet en enlevant une valeur de 1.37603761940376201:08:34.800 --> 01:08:36.2203763Ici, la valeur de 1 est symbolique.37643765941376601:08:36.860 --> 01:08:40.7603767Maintenant, ici, donc, pourquoi on fait un ajustement de zéro pour le comparable A ?37683769942377001:08:40.920 --> 01:08:46.0003771C'est parce qu'on est ici, donc, dans une localisation qui est similaire.37723773943377401:08:50.840 --> 01:08:55.2803775Maintenant, le similaire et le supérieur, ça, c'est vraiment comme ça qu'il faut37763777944377801:08:55.300 --> 01:08:58.1203779vraiment le mentionner. Donc, maintenant, est-ce qu'il y a des niveaux de37803781945378201:08:58.140 --> 01:08:58.9403783supérieure ?37843785946378601:09:02.040 --> 01:09:05.6603787qu'est-ce que l'ordre dit, c'est que dans le fond, on pourrait être tenté de dire,37883789947379001:09:05.720 --> 01:09:09.2403791bon, mais là, c'est supérieur plus-plus, mais non, parce qu'en soi,37923793948379401:09:10.380 --> 01:09:11.6203795il faut quand même que ça soit très proche.37963797949379801:09:11.780 --> 01:09:15.0003799C'est-à-dire qu'ils ont beau dire qu'il faut que ça soit relativement proche pour38003801950380201:09:15.020 --> 01:09:20.6603803dire que soit que le comparable est similairement au niveau de la localisation,38043805951380601:09:21.280 --> 01:09:23.8403807soit qu'il est mieux placé, soit qu'il est moins bien placé.38083809952381001:09:24.260 --> 01:09:25.4203811Donc, il y a comme trois possibilités.38123813953381401:09:26.720 --> 01:09:29.3403815C'est une limite, selon moi, pour avoir des méthodes, des façons de faire plus38163817954381801:09:29.360 --> 01:09:33.3203819adaptées, par exemple, utiliser une distance par rapport à un point de référence,38203821955382201:09:34.260 --> 01:09:38.4203823je ne sais pas moi, une épicerie ou une université, ou peu importe,38243825956382601:09:38.540 --> 01:09:40.6403827pour justement que ce soit plus précis, mais bon, c'est comme ça.38283829957383001:09:42.500 --> 01:09:45.5403831Donc, si c'est juste trois possibilités, ça montre qu'il faut quand même qu'il y ait38323833958383401:09:45.560 --> 01:09:47.0003835les comparables soient relativement proches.38363837959383801:09:49.280 --> 01:09:52.8003839Bon, donc, ici maintenant, au niveau de la superficie, c'est la même logique,38403841960384201:09:52.880 --> 01:09:55.3003843donc, c'est-à-dire que si on a un achatement qui est positif ici,38443845961384601:09:55.420 --> 01:10:01.4603847Ça veut dire qu'on est dans le cas d'un comparable qui a une38483849962385001:10:01.480 --> 01:10:03.1603851superficie qui est plus faible.38523853963385401:10:03.280 --> 01:10:12.2203855Pourquoi ? Parce que si on retourne ici, comparable38563857964385801:10:12.240 --> 01:10:17.4003859A, on ajuste ici la valeur.38603861965386201:10:34.480 --> 01:10:35.5203863Voici de m'y rester.38643865966386601:10:59.700 --> 01:11:02.3803867Ça aurait peut-être le contraire, genre le A c'est un plus,38683869967387001:11:02.500 --> 01:11:05.7803871puis le B c'est un moins. Oui, c'est en plein ça.38723873968387401:11:06.640 --> 01:11:11.0003875Il y a une coquille ici, je ne sais pas pourquoi, mais non,38763877969387801:11:11.120 --> 01:11:13.3003879c'est en plein ça, mais pourtant l'erreur est comme répétée ici.38803881970388201:11:20.420 --> 01:11:21.2203883Il y a38843885971388601:11:23.940 --> 01:11:29.3203887possiblement un erreur, mais je sais qu'il y a une twist avec ça.38883889972389001:11:31.120 --> 01:11:34.4603891Non, mais la superficie ici est plus importante.38923893973389401:11:36.000 --> 01:11:36.8003895Donc,38963897974389801:11:39.380 --> 01:11:40.3003899le39003901975390201:11:45.860 --> 01:11:48.9403903non, c'est justement donc c'est le39043905976390601:11:50.700 --> 01:11:57.0403907je vais revenir par courriel sur ça, je vais me prendre une note mais c'est le39083909977391001:11:57.060 --> 01:12:02.1603911côté qui n'est pas intuitif dans le fond c'est le fait que on est dans vous avez39123913978391401:12:02.180 --> 01:12:08.3403915mentionné tantôt que les plus petits terrains ont une valeur par pied39163917979391801:12:08.360 --> 01:12:13.1803919carré qui était plus élevée donc c'est un ajustement qui est fait justement pour ça,39203921980392201:12:13.260 --> 01:12:15.4003923donc c'est par rapport à l'économie c'est vraiment39243925981392601:12:17.200 --> 01:12:22.8203927intuitif parce que ici, le fait en soi qu'on soit par exemple dans un...39283929982393001:12:23.720 --> 01:12:27.4403931Le fait qu'on a une superficie qui est différente, ça ne l'impacte pas en soi le39323933983393401:12:27.460 --> 01:12:31.5603935prix. On n'a pas besoin d'ajuster pour la taille en soi étant donné qu'on a un prix39363937984393801:12:31.580 --> 01:12:33.7203939qui est par pied carré. Vous comprenez ?39403941985394201:12:34.840 --> 01:12:36.3803943Donc, le problème c'est quoi ?39443945986394601:12:36.540 --> 01:12:38.5603947C'est que plus on est dans le cas d'un terrain qui est grand,39483949987395001:12:39.500 --> 01:12:44.6803951plus il y a une valeur d'échelle, il y a une diminution au niveau du coût d'échelle.39523953988395401:12:44.700 --> 01:12:49.5203955Donc, c'est-à-dire qu'un plus petit terrain, il va avoir une plus grosse valeur par39563957989395801:12:49.540 --> 01:12:51.0403959pied carré qu'un gros terrain.39603961990396201:12:51.720 --> 01:12:54.3203963Et ça, c'est justement l'achatement qu'on fait pour une valeur qui est plus39643965991396601:12:54.340 --> 01:12:57.9203967importante. Donc, ici, on est dans le cas de 8500 par rapport à 8000.39683969992397001:12:58.680 --> 01:13:02.4403971Donc, il y a un achatement qui est fait de plus ici, plus 0.30.39723973993397401:13:02.580 --> 01:13:04.2203975Et c'est le contraire dans le cas de 7000.39763977994397801:13:04.460 --> 01:13:05.7803979Mais non, c'est bon. Ce n'est pas une erreur.39803981995398201:13:05.900 --> 01:13:08.0603983C'est vraiment… Je cherchais juste l'explication.39843985996398601:13:08.080 --> 01:13:10.3203987C'est ça. Donc, c'est ce que ça allait.39883989997399001:13:10.500 --> 01:13:16.5603991On va le revoir à la séance 4, mais l'institution est vraiment qu'ici en39923993998399401:13:16.580 --> 01:13:21.9003995soi, on ajuste déjà pour le pied carré dans la valeur qu'on a ici.39963997999399801:13:23.240 --> 01:13:27.5003999Et là, la seule chose qui reste, c'est simplement l'économie d'échelle qu'on a400040011000400201:13:27.520 --> 01:13:28.4204003lorsqu'on grosse l'intérêt.400440051001400601:13:31.860 --> 01:13:32.6604007Ça va ?400840091002401001:13:38.880 --> 01:13:40.0404011Bon, je prends pour un clic, ça va.401240131003401401:13:40.960 --> 01:13:42.4604015Donc, maintenant ici, c'est ça.401640171004401801:13:43.200 --> 01:13:46.2404019Maintenant, pour la topographie, donc, du comparable A et B,402040211005402201:13:46.580 --> 01:13:49.1604023pas d'ajustement, les services non plus et zonage.402440251006402601:13:49.280 --> 01:13:50.0804027Donc, là, qu'est-ce qu'on fait ?402840291007403001:13:50.100 --> 01:13:53.3004031C'est qu'on s'en va additionner, donc, simplement toutes ces composantes-là et ça403240331008403401:13:53.320 --> 01:13:56.4404035nous donne une valeur indiquée, donc, par dollar de pi carré.403640371009403801:13:58.000 --> 01:14:03.2204039Donc, c'est ça ici. Maintenant, le comparable ici, C et D,404040411010404201:14:03.780 --> 01:14:06.7604043c'est le même principe. C'est-à-dire que si on retourne ici maintenant,404440451011404601:14:07.400 --> 01:14:11.5604047les services, donc c'est complet et là, dans ce cas-là,404840491012405001:14:11.720 --> 01:14:18.2604051ici, il n'y a pas de gaz. Donc, si on retourne voir ici au niveau des…405240531013405401:14:24.340 --> 01:14:28.6804055Donc, ici, le fait que le comparable ici n'a pas de service de gaz,405640571014405801:14:28.800 --> 01:14:32.0604059c'est pour ça qu'on ajoute ici pour corriger la valeur qui va être plus faible que406040611015406201:14:32.080 --> 01:14:35.9404063prévu. Donc, vous voyez, c'est une grosse différence pour simplement le fait de ne406440651016406601:14:35.960 --> 01:14:41.4204067pas avoir le gaz. Mais l'intuition, c'est qu'un terrain équivalent avec du gaz va406840691017407001:14:41.440 --> 01:14:43.0404071avoir une valeur plus importante.407240731018407401:14:43.160 --> 01:14:45.6604075Donc, on doit ajuster le prix par pied carré, donc du comparable C.407640771019407801:14:46.140 --> 01:14:50.8204079Et la même chose pour les… Tout ce qui est ici, si on retourne.408040811020408201:14:52.400 --> 01:14:54.2404083Localisation inférieure. Topographie, donc.408440851021408601:14:55.440 --> 01:14:59.8404087On va le voir ici. Donc, la topographie, on peut voir qu'il y a une pente qui est408840891022409001:14:59.860 --> 01:15:01.8604091plus abrute par rapport à un terrain plat.409240931023409401:15:02.440 --> 01:15:06.4404095c'est une pénalisation donc ici on va aller faire un ajustement positif étant donné409640971024409801:15:06.460 --> 01:15:12.0204099que le sujet est un terrain plat donc c'est la logique derrière.410041011025410201:15:14.440 --> 01:15:20.4404103Maintenant ici l'ajustement net donc c'est ce qu'on va voir en dernier et410441051026410601:15:20.460 --> 01:15:23.2404107là comme je vous ai dit pour déterminer donc toutes ces composantes là ça sera avec410841091027411001:15:23.260 --> 01:15:26.8204111le prochain cours mais c'est comme ça donc on fait vraiment la détermination des411241131028411401:15:26.840 --> 01:15:27.6404115comparables.411641171029411801:15:32.320 --> 01:15:36.5804119Honnêtement, c'est quand même pas tant la composante superficie,412041211030412201:15:36.600 --> 01:15:42.1604123je pense que je vais quand même la refaire parce que c'est quand même pas tant412441251031412601:15:42.180 --> 01:15:47.4404127intuitif, mais l'idée c'est que la superficie on n'applique pas la même logique que412841291032413001:15:47.460 --> 01:15:54.7604131toutes les autres dans le cas ici par exemple, la localisation c'est quoi qui est de413241331033413401:15:54.780 --> 01:15:56.8604135factuel et ça dépend pas donc du pied carré.413641371034413801:15:57.440 --> 01:16:00.6804139Mais au niveau de la superficie, c'est que là, on a vraiment un ajustement qui doit414041411035414201:16:00.700 --> 01:16:05.6004143être fait, étant donné qu'on tient déjà compte de cette unité de mesure ici.414441451036414601:16:07.580 --> 01:16:09.0804147Et c'est vraiment juste la composante.414841491037415001:16:09.660 --> 01:16:11.6004151La meilleure façon de le voir, je pense, c'est d'y aller,415241531038415401:16:11.680 --> 01:16:14.8404155par exemple, avec, je ne sais pas moi,415641571039415801:16:16.760 --> 01:16:21.7404159Est-ce qu'un terrain qui peut maintenant contenir une maison unifamiliale par416041611040416201:16:21.760 --> 01:16:26.7204163rapport à un duplex va être exactement, par exemple, si c'est le double de la416441651041416601:16:26.740 --> 01:16:32.0404167taille, le terrain qui va contenir le duplex ne sera pas exactement le double du416841691042417001:16:32.060 --> 01:16:33.7004171terrain qui contient une maison unifamiliale.417241731043417401:16:33.720 --> 01:16:37.6204175pour la simple et bonne raison qu'il y a comme une composante fixe.417641771044417801:16:39.360 --> 01:16:42.7004179Un terrain très petit va quand même avoir une valeur de base importante.418041811045418201:16:43.040 --> 01:16:45.3604183Et ça, c'est justement, plus on grossit, plus c'est vrai.418441851046418601:16:47.160 --> 01:16:50.5204187Et un immense terrain, par exemple, qui pourrait avoir 20-30 maisons,418841891047419001:16:50.620 --> 01:16:56.3204191ne va pas se vendre le prix de 20 terrains individuels pour en contenir chacune une419241931048419401:16:56.340 --> 01:16:59.2004195maison. Donc, je pense que c'est la meilleure façon de le voir.419641971049419801:16:59.640 --> 01:17:03.4604199Et là, c'est justement, on fait cet ajustement-là ici avec la superficie pour ce420042011050420201:17:03.480 --> 01:17:05.9404203point-là et non pour le fait qu'on a un terrain qui est plus grand.420442051051420601:17:06.080 --> 01:17:09.3204207Et c'est pour ça que les signes ne sont pas du même sens que l'intuition nous420842091052421001:17:09.340 --> 01:17:12.4004211dirait. Donc, dans le cas ici, par exemple, du comparable A,421242131053421401:17:13.560 --> 01:17:19.0604215on nous dit que la localisation, elle est similaire.421642171054421801:17:20.820 --> 01:17:22.5204219Donc, localisation, donc l'ajetement est zéro.422042211055422201:17:23.560 --> 01:17:25.2404223Là, c'était la superficie, désolé.422442251056422601:17:26.100 --> 01:17:29.1804227Superficie, donc la superficie est plus petite.422842291057423001:17:29.320 --> 01:17:30.7404231Donc, qu'est-ce que ça nous dit ici ?423242331058423401:17:31.180 --> 01:17:35.4804235c'est que le fait que la superficie soit plus petite, comme on a dit,423642371059423801:17:35.680 --> 01:17:39.5404239un terrain plus petit va avoir une valeur par pied carré quand même plus élevée qu424042411060424201:17:39.560 --> 01:17:44.7604243'un terrain plus grand. Donc, dans cette collée ici, il faudrait venir appliquer une424442451061424601:17:44.780 --> 01:17:48.7004247décote. Et c'est pour ça qu'on a une décote ici de 0.25,424842491062425001:17:49.420 --> 01:17:50.7804251étant donné que le terrain est plus petit.425242531063425401:17:52.100 --> 01:17:53.5604255C'est simplement à cause, donc,425642571064425801:17:55.340 --> 01:17:57.6004259je pense que le plus important, c'est que plus un terrain est grand,426042611065426201:17:58.000 --> 01:18:02.1404263plus la valeur par pied carré va quand même diminuer il n'y aura pas une croissance426442651066426601:18:02.160 --> 01:18:05.0204267par exemple du prix par pied carré linéaire.426842691067427001:18:05.200 --> 01:18:07.5604271Donc il va quand même avoir une diminution.427242731068427401:18:07.680 --> 01:18:16.0004275C'est-à-dire que par exemple un terrain de 2000 pieds carré ne sera pas le427642771069427801:18:16.020 --> 01:18:18.5604279double du prix qu'un terrain de 1000 pieds carré à la même emplacement.428042811070428201:18:19.100 --> 01:18:24.2804283C'est ça. Et ça, ce côté qui n'est pas linéaire, on en tient justement dans l428442851071428601:18:24.300 --> 01:18:25.2604287'ajustement de la superficie.428842891072429001:18:26.380 --> 01:18:27.1804291C'est pour ça.429242931073429401:18:29.660 --> 01:18:35.9004295je ne suis pas sûre de comprendre dans le sens que mon B est 9000 pieds carrés429642971074429801:18:35.920 --> 01:18:42.8604299mon sujet est 8000 puis on met plus 30 c'est ça en430043011075430201:18:42.880 --> 01:18:48.9004303soi la valeur est symbole la valeur est pas si vous ne comprenez pas la valeur en430443051076430601:18:48.920 --> 01:18:53.1804307soi c'est correct mais le signe c'est ça qui est important est-ce que vous ne430843091077431001:18:53.200 --> 01:18:55.1204311comprenez pas pourquoi c'est un achetement qui est négatif c'est ça ?431243131078431401:18:55.620 --> 01:18:59.1404315Non, mais c'est parce que le B est plus grand, donc théoriquement,431643171079431801:18:59.280 --> 01:19:02.0804319il coûterait moins cher le pied carré un peu.432043211080432201:19:02.840 --> 01:19:06.6604323Non, mais c'est justement, si vous regardez bien ici, l'ajustement qu'on fait,432443251081432601:19:06.720 --> 01:19:08.6004327c'est sur une valeur par pied carré.432843291082433001:19:09.740 --> 01:19:12.9004331Donc, c'est déjà, en soi qu'il soit plus grand, ça ne nous importe peu,433243331083433401:19:12.980 --> 01:19:14.5404335parce qu'on a déjà corrigé pour les pieds carrés.433643371084433801:19:15.000 --> 01:19:16.6004339OK. Je ne sais pas si vous voulez.434043411085434201:19:16.940 --> 01:19:19.2604343Si on avait appliqué, mettons ça, sur la valeur totale du terrain,434443451086434601:19:19.360 --> 01:19:22.1604347je suis d'accord. Mais là, on est dans le cas vraiment d'une valeur en dollars par434843491087435001:19:22.180 --> 01:19:24.9804351pied carré. OK. Mais la raison maintenant, c'est que là,435243531088435401:19:25.140 --> 01:19:27.8604355si on ajuste pour ça, on devrait se dire, bon, mais il ne devrait pas avoir des435643571089435801:19:27.880 --> 01:19:32.0804359ajustements. Mais ce n'est pas comme ça parce que plus un terrain est grand,436043611090436201:19:32.860 --> 01:19:36.2004363plus justement, il y a, il ne faut pas dire économie d'échelle,436443651091436601:19:36.320 --> 01:19:40.6404367mais c'est comme ça. Donc, c'est-à-dire le prix par picoré décroît plus le terrain436843691092437001:19:40.660 --> 01:19:43.3004371aussi. Donc, on en tient compte justement dans l'ajustement de la superficie.437243731093437401:19:43.460 --> 01:19:46.1204375C'est pour ça. Mais c'est le seul point qui est comme ça.437643771094437801:19:46.220 --> 01:19:48.0204379Les autres, c'est des ajustements qui sont plus logiques.438043811095438201:19:48.340 --> 01:19:52.3604383Donc, on se compare au sujet et on ajuste.438443851096438601:19:53.500 --> 01:19:55.4204387Parfait. Oui.438843891097439001:19:57.640 --> 01:20:02.6204391Bon, maintenant ici, l'ajustement net, c'est quoi ?439243931098439401:20:03.600 --> 01:20:08.4604395C'est ici, dans ce cas-là, c'est que c'est simplement le…439643971099439801:20:10.920 --> 01:20:14.9404399Il faut qu'il y ait un ajustement net, c'est l'ordre qui demande ça,440044011100440201:20:15.460 --> 01:20:20.6804403il ne faut pas que l'ajustement net soit supérieur à 25 %.440444051101440601:20:20.700 --> 01:20:23.8604407Et ça, pour le déterminer, ici, comme dans le cas du comparable,440844091102441001:20:24.660 --> 01:20:27.4204411c'est 1.1 %. Comment on fait pour arriver à ça ?441244131103441401:20:27.940 --> 01:20:29.1604415C'est simplement, donc,441644171104441801:20:32.600 --> 01:20:36.5604419vous prenez ici tous les ajustements que vous avez fait et vous les divisez par la442044211105442201:20:36.580 --> 01:20:41.9804423valeur de 16. Dans ce cas-là, ici, ça serait 0.25 plus le 0.08 sur 16.442444251106442601:20:42.600 --> 01:20:48.7804427Et là, le net, ça le dit, c'est que les signes négatifs et positifs s442844291107443001:20:48.800 --> 01:20:53.7004431'offset. Donc, c'est-à-dire qu'ici, on va avoir 0.25 avec 0.08.443244331108443401:20:53.840 --> 01:20:56.7804435Donc, ça va donner aux alentours de moins 0.17.443644371109443801:20:58.200 --> 01:21:01.0204439Le brut, donc ici, si on retourne là, l'ajustement brut,444044411110444201:21:01.220 --> 01:21:05.0204443c'est simplement qu'on veut aller mesurer l'ajustement de toutes les variations.444444451111444601:21:05.100 --> 01:21:09.1604447Mais vraiment, on veut tenir compte que ce soit positif et négatif.444844491112445001:21:09.180 --> 01:21:12.4604451C'est-à-dire que dans le cas ici, par exemple, l'ajustement,445244531113445401:21:13.060 --> 01:21:14.1204455si on regarde,445644571114445801:21:16.380 --> 01:21:22.1004459le moins 1.1, on va le calculer.446044611115446201:21:22.120 --> 01:21:27.5804463Ça va être mieux. Si on retourne ici, on va faire ça comme ça.446444651116446601:21:32.140 --> 01:21:38.2004467Donc, pour déterminer le 1,1 ici, c'est simplement la somme ici446844691117447001:21:38.220 --> 01:21:43.1204471en soi du 0,08. Donc, on a la valeur de 16, qu'on va l'ajouter,447244731118447401:21:43.320 --> 01:21:45.2204475et on a les ajustements qu'on fait ici.447644771119447801:21:45.340 --> 01:21:49.9604479Donc, 0,08 ici, et de moins 0,25 ici.448044811120448201:21:51.460 --> 01:21:57.7604483En soit, la somme de ces deux ajustements-là, le ratio448444851121448601:21:57.780 --> 01:22:02.5404487entre le 0.7 et ça, ça va être ça qui va nous déterminer l'ajustement net.448844891122449001:22:02.780 --> 01:22:04.3204491Donc là, ici, on va le calculer.449244931123449401:22:05.160 --> 01:22:06.9004495Désolé, ce n'est pas super bien présenté.449644971124449801:22:07.740 --> 01:22:11.3404499Donc ici, si on fait ensuite comme ça,450045011125450201:22:14.440 --> 01:22:16.4804503donc moins 1.1 %.450445051126450601:22:21.480 --> 01:22:26.2404507Pour que ce soit exactement la même valeur, donc ici, le moins 1,1 % est déterminé450845091127451001:22:26.260 --> 01:22:30.5604511comme ça. Maintenant, l'ajustement brut, c'est presque la même chose.451245131128451401:22:30.720 --> 01:22:33.5004515C'est juste qu'au lieu d'aller additionner les deux valeurs,451645171129451801:22:33.740 --> 01:22:38.2404519on va prendre pour acquis. Une façon de le voir, c'est qu'on ramène tous les452045211130452201:22:38.260 --> 01:22:41.1204523ajustements positivement. Ça, qu'est-ce que ça permet de faire ?452445251131452601:22:41.260 --> 01:22:48.1404527C'est que même si ici, dans l'ajustement net, il y a un biais,452845291132453001:22:48.260 --> 01:22:51.0204531c'est que dans le fond, on peut avoir des gros ajustements qui soient,453245331133453401:22:51.080 --> 01:22:55.6004535mettons, positivement et négativement, mais ça reste quand même des ajustements,453645371134453801:22:55.800 --> 01:22:58.1004539même si il s'offset, c'est quand même beaucoup de variations.454045411135454201:22:58.500 --> 01:23:01.7604543Et l'ajustement brut permet justement de capturer toutes les variations qui soient454445451136454601:23:01.780 --> 01:23:05.1404547positives et négatives. Donc, là, qu'est-ce qu'elle lui dit ?454845491137455001:23:05.260 --> 01:23:08.4804551C'est qu'il faut également compter un ajustement qui est net et brut.455245531138455401:23:09.480 --> 01:23:14.1004555Donc ici, je pense que je vais le refaire correctement pour que ça soit…455645571139455801:23:15.860 --> 01:23:18.4004559On va le faire avec le comparable A et B.456045611140456201:23:21.840 --> 01:23:23.8204563Donc ici, qu'est-ce qu'on a comme variation ?456445651141456601:23:24.020 --> 01:23:28.6804567Donc on a le prix… On va mettre le prix ici donc de vente par pied carré.456845691142457001:23:34.040 --> 01:23:37.3404571Ici, on a 16 et là, on a 15 pour l'autre.457245731143457401:23:43.020 --> 01:23:44.9604575Maintenant, ensuite, on a le premier ajustement qu'on a fait,457645771144457801:23:45.060 --> 01:23:48.5204579donc 0,08 pour les conditions de marché.458045811145458201:23:48.960 --> 01:23:50.9404583Donc, ici, on va mettre ajustement.458445851146458601:23:58.100 --> 01:23:59.1804587Conditions de marché.458845891147459001:24:03.920 --> 01:24:10.1204591Donc, les conditions marchantes, on a fait un ajustement de 0,08 et de 0,15459245931148459401:24:10.140 --> 01:24:18.8004595ici. Maintenant, ensuite, au niveau de la superficie, il459645971149459801:24:18.820 --> 01:24:24.9404599y a un ajustement qui est négatif ici de 0,25 et de 0460046011150460201:24:24.960 --> 01:24:31.2004603,30 positif ici. Donc, maintenant, pour déterminer460446051151460601:24:31.220 --> 01:24:38.5004607l'ajustement net et460846091152461001:24:38.520 --> 01:24:44.8404611ajustement brut, dans le cas du net, c'est simplement la461246131153461401:24:44.860 --> 01:24:50.9004615somme de tous les ajustements qui ont été faits ici, auxquels461646171154461801:24:50.920 --> 01:24:53.4404619on va aller divisé par le prix de vente par pied carré.462046211155462201:24:55.240 --> 01:25:01.4404623Donc, moins 1,1%. Et maintenant, on peut ici drag and drop462446251156462601:25:02.020 --> 01:25:05.2404627et là, ça nous donne l'ajustement de462846291157463001:25:09.820 --> 01:25:15.84046313,1%. Qu'est-ce que463246331158463401:25:15.860 --> 01:25:17.5204635j'ai fait ? Combien de rires ici ?463646371159463801:25:24.020 --> 01:25:27.7604639Ah oui, donc c'est ça. Donc ici, il y a un ajustement qui va être,464046411160464201:25:27.920 --> 01:25:30.2804643il y a un autre ajustement que j'ai oublié.464446451161464601:25:31.020 --> 01:25:37.0204647Donc c'est-à-dire que ici, par exemple, on aurait l'ajustement pour464846491162465001:25:37.040 --> 01:25:43.1404651la localisation, désolé, qui est465246531163465401:25:43.160 --> 01:25:49.5404655de moins 1. Et là, ici, on va aller simplement ajouter localisation comme465646571164465801:25:49.560 --> 01:25:55.7004659ça et là on obtient justement le 3.7 ici désolé pour la466046611165466201:25:55.720 --> 01:25:58.1404663petite coquille ici il n'y a pas d'ajoutement pour la localisation466446651166466601:25:59.960 --> 01:26:05.3804667bon jusque là c'est correct maintenant pour l'ajoutement brut c'est pratiquement la466846691167467001:26:05.400 --> 01:26:10.9604671même chose la seule différence c'est que on met toutes les valeurs positives puis on467246731168467401:26:10.980 --> 01:26:15.9204675les additionne qu'est-ce qu'il faut faire ici c'est simplement on pourrait dire467646771169467801:26:17.900 --> 01:26:21.0204679une façon de, je ne sais pas s'il y a absolu.468046811170468201:26:23.620 --> 01:26:29.5404683Donc, oui, ça marche. On prendrait, par exemple, la valeur en absolu ici de le468446851171468601:26:29.560 --> 01:26:32.4804687chiffre qui est là, ici. On peut le faire pour toutes, mais bon.468846891172469001:26:32.800 --> 01:26:36.7804691Ici, je sais que ça va donner quand même 0,08, mais la fonction valeur absolue,469246931173469401:26:36.920 --> 01:26:40.7004695pour ceux-là qui ne savent pas c'est quoi, c'est simplement une fonction qui ramène469646971174469801:26:40.720 --> 01:26:45.2604699toute valeur positive dans le sens opposé.470047011175470201:26:45.320 --> 01:26:47.9404703C'est-à-dire que la fonction valeur absolue de moins 8,470447051176470601:26:48.180 --> 01:26:54.3204707ça va donner 8. C'est tout. Donc ici, plus la fonction valeur absolue470847091177471001:26:54.340 --> 01:26:55.1604711de ça.471247131178471401:26:57.020 --> 01:26:59.6804715Je me complique un peu la tête pour que ça fonctionne tout le temps,471647171179471801:26:59.900 --> 01:27:05.3404719mais bon, c'est plus la fonction valeur absolue de ça ici,472047211180472201:27:05.480 --> 01:27:07.5404723même s'il n'y a pas de valeur pour qu'on puisse la déplacer.472447251181472601:27:08.280 --> 01:27:11.1604727Et on s'en va diviser par le prix ici.472847291182473001:27:13.260 --> 01:27:19.1004731Donc là, ça nous donne un ajustement de 2,1 %, un ajustement de 2,1 %,473247331183473401:27:19.120 --> 01:27:20.3804735exactement comme ce qui est ici.473647371184473801:27:20.560 --> 01:27:24.5604739Et là, si on déplace, ça nous donne 9,7 %.474047411185474201:27:25.640 --> 01:27:27.6004743Donc c'est comme ça en soi que c'est calculé.474447451186474601:27:31.080 --> 01:27:37.5804747Comme ça ici. Donc c'est ça. De façon simple, vous auriez pu faire474847491187475001:27:37.600 --> 01:27:39.6004751une deuxième colonne et mettre simplement...475247531188475401:27:39.620 --> 01:27:43.6804755même, le mieux c'est d'étudier la fonction de valeur absolue et non de multiplier475647571189475801:27:43.700 --> 01:27:47.0204759par moins un pour inverser le signe parce qu'il y en a qui sont déjà positifs.476047611190476201:27:47.300 --> 01:27:51.2204763Il faut vraiment simplement tous les ramener du même signe pour qu'on puisse dans le476447651191476601:27:51.240 --> 01:27:57.1204767fond faire la somme des variations totales et non simplement ceux qui s'obsèdent.476847691192477001:27:57.660 --> 01:27:58.6604771Est-ce que c'est clair pour ça ?477247731193477401:28:01.120 --> 01:28:05.3604775Oui. Parfait. Et là ici maintenant, qu'est-ce que l'on demande ?477647771194477801:28:05.520 --> 01:28:10.3404779C'est que pour que votre comparable, donc, il puisse être utilisé,478047811195478201:28:10.840 --> 01:28:16.0204783il faut absolument que le seuil net, donc, ça soit de 25%.478447851196478601:28:16.040 --> 01:28:18.2404787C'est-à-dire qu'il ne faut pas que le...478847891197479001:28:18.260 --> 01:28:21.1404791Il faut que ça soit, donc, ici, supérieur ou égal à 25%.479247931198479401:28:22.800 --> 01:28:25.3004795Donc, maintenant, à ce niveau-là, vous êtes correct.479647971199479801:28:25.560 --> 01:28:26.5204799Ça peut aller dans les deux sens.480048011200480201:28:26.660 --> 01:28:30.4804803Donc, c'est-à-dire que, ici, vous prenez, donc, le moins 1.1.480448051201480601:28:30.780 --> 01:28:33.4604807C'est correct. Ce n'est pas une variation, donc, de 25%.480848091202481001:28:33.480 --> 01:28:36.2204811Parce qu'il y en a... Quand on va faire beaucoup d'ajustements,481248131203481401:28:36.560 --> 01:28:38.1404815ça va vraiment être plus important que ça.481648171204481801:28:38.580 --> 01:28:41.6004819Et des fois, on va s'approcher justement d'un seuil comme par exemple,482048211205482201:28:41.680 --> 01:28:45.2604823ici, vous voyez l'ajustement brut, on est à 18.4.482448251206482601:28:45.520 --> 01:28:47.6204827Bien là, on est correct vu que c'est brut parce que là,482848291207483001:28:47.680 --> 01:28:50.9804831c'est 50 %. Donc, il ne faut pas que ça dépasse justement ce seuil-là.483248331208483401:28:52.520 --> 01:28:58.8404835Ici, encore une fois, vous pourriez faire une fonction sur Excel automatique pour le483648371209483801:28:58.860 --> 01:29:04.8804839déterminer. Mais, bon, ici, ça remplit la condition, 25 %.484048411210484201:29:04.900 --> 01:29:08.0404843Là, 3, ça remplit aussi, 50-50 également.484448451211484601:29:08.320 --> 01:29:09.1204847Donc, c'est correct.484848491212485001:29:19.800 --> 01:29:22.7804851Maintenant, ici, qu'est-ce qui est fait ?485248531213485401:29:22.880 --> 01:29:28.5804855Donc, ici, c'est simplement la pondération.485648571214485801:29:28.600 --> 01:29:34.6404859Donc, il y a une intuition qui est derrière, mais vous allez appuyer486048611215486201:29:34.660 --> 01:29:39.3804863une pondération qui va être fonction justement de l'ajustement qui est nécessaire.486448651216486601:29:39.600 --> 01:29:43.9004867On va le voir également au prochain cours pour savoir exactement quelle pondération486848691217487001:29:43.920 --> 01:29:46.8804871utiliser. Ça peut être un ajustement qui est équipondéré,487248731218487401:29:47.120 --> 01:29:53.3204875mais habituellement, plus l'ajustement est important, plus la valeur de la487648771219487801:29:53.340 --> 01:29:56.7404879pondération va être plus faible.488048811220488201:29:56.760 --> 01:29:58.7604883pour que justement on réduise le risque d'erreur.488448851221488601:29:59.240 --> 01:30:02.7804887Et s'il n'y a pas beaucoup d'ajustements, bien là, la pondération va être plus488848891222489001:30:02.800 --> 01:30:07.0404891importante. Et ici, c'est que donc, là on avait une valeur,489248931223489401:30:07.140 --> 01:30:13.8004895donc justement de, dans ce cas-là, donc ici, on avait les489648971224489801:30:13.820 --> 01:30:16.4804899valeurs de comparable. Tout ce qu'on fait, c'est simplement les valeurs de moyenne490049011225490201:30:16.500 --> 01:30:20.0004903pondérées. Donc, c'est-à-dire que ici, dans le cas qui nous intéresse,490449051226490601:30:20.300 --> 01:30:23.9604907on va aller les frax ici, on a les comparables.490849091227491001:30:25.920 --> 01:30:27.2004911A, B, C.491249131228491401:30:30.620 --> 01:30:32.2604915C'est le fun, ça, puisque on dit.491649171229491801:30:33.660 --> 01:30:36.6804919On a le prix qu'on a déterminé, donc, après ajustement ici,492049211230492201:30:36.880 --> 01:30:39.9404923donc, c'est-à-dire 15.83 pour le comparable A.492449251231492601:30:41.240 --> 01:30:46.9604927Ensuite, on a le 14.45. Et là, finalement, le 17.80.492849291232493001:30:47.400 --> 01:30:51.0204931Et finalement, le 14.75. Et là, qu'est-ce qu'on dit ?493249331233493401:30:51.400 --> 01:30:53.0204935C'est que là, on applique une pondération.493649371234493801:30:53.040 --> 01:30:54.3404939Donc, c'est une moyenne pondérée tout simplement.494049411235494201:30:55.140 --> 01:30:58.1004943Ça, c'est la valeur indiquée par pied carré.494449451236494601:31:01.220 --> 01:31:04.1604947Et ici, c'est la pondération qu'on applique à chacun des comparables.494849491237495001:31:06.980 --> 01:31:09.2404951Pondération. Donc, dans ce cas-là ici, c'est symbolique.495249531238495401:31:09.440 --> 01:31:15.5404955C'est 35, 25, 15, 15 et 25 et495649571239495801:31:15.560 --> 01:31:21.820495935. comme ça ici. Et là, pour déterminer justement le prix par pied carré496049611240496201:31:23.220 --> 01:31:29.7804963pondéré, c'est simplement ici on va aller faire la somme de ça le496449651241496601:31:29.800 --> 01:31:33.7404967produit de ça avec ça et on va descendre comme ça ici on va faire la somme tout496849691242497001:31:33.760 --> 01:31:36.4004971simplement. Donc c'est ça multiplié par497249731243497401:31:39.520 --> 01:31:42.6804975la valeur qui est ici multipliée par la pondération plus la valeur qui est ici497649771244497801:31:42.700 --> 01:31:46.4004979multipliée par la pondération et ça nous donne donc la valeur qui est ici et on fait498049811245498201:31:46.420 --> 01:31:48.7204983la somme de tout ça. En soi, c'est une moyenne pondérée.498449851246498601:31:49.000 --> 01:31:52.6004987Au lieu d'être simplement la somme de tout ça divisé par 4,498849891247499001:31:52.800 --> 01:31:54.0004991on s'en va appliquer un pourcentage.499249931248499401:31:54.840 --> 01:31:55.6404995Donc,499649971249499801:31:56.680 --> 01:31:59.2404999ici, on fait la somme de tout ça et ça va nous donner500050011250500201:32:02.160 --> 01:32:08.8205003une valeur de 15.54 qui est donc justement ici, on va arrondir ça à 15.50500450051251500601:32:09.960 --> 01:32:11.4405007et ça nous donne l'ajustement.500850091252501001:32:11.860 --> 01:32:13.2405011Et ça, l'arrondissement, c'est vraiment comme ça.501250131253501401:32:13.260 --> 01:32:19.5005015Donc, malheureusement, ça impacte un peu l'évaluation,501650171254501801:32:19.520 --> 01:32:24.5205019mais c'est le prix par pi carré de notre comparable, des comparables.502050211255502201:32:24.620 --> 01:32:28.6805023Et là, on peut ensuite de ça aller déterminer le prix du terrain avec ça.502450251256502601:32:29.320 --> 01:32:35.1005027Et là, si on retourne ensuite, notre terrain avait une superficie de 8000 pi carré,502850291257503001:32:35.180 --> 01:32:39.0605031lui qui nous intéressait. Donc, tout ce qu'on fait, sachant que ça,503250331258503401:32:39.140 --> 01:32:41.9605035c'est une mesure pondérée, donc, de nos comparables, on s'en va simplement503650371259503801:32:41.980 --> 01:32:44.9805039multiplier par 8000 pour avoir la valeur du terrain du sujet.504050411260504201:32:45.660 --> 01:32:51.7405043Donc, ici, le sujet, la valeur du terrain, donc, dans504450451261504601:32:51.760 --> 01:32:53.6605047le cas qu'on a 8000 pieds carrés,504850491262505001:32:55.820 --> 01:32:59.4805051ça va être simplement ça ici, multiplié par la moyenne pondérée,505250531263505401:32:59.600 --> 01:33:02.9805055comme ça. Donc, ce qui nous donne une valeur de terrain estimée par la méthode505650571264505801:33:03.000 --> 01:33:06.9805059comparable de 124 000. dans la mesure où on garde les 4 comparables.506050611265506201:33:09.220 --> 01:33:14.7005063Bon, ça c'est le... C'est sûr que là en ce moment, comment on détermine tous ces506450651266506601:33:14.720 --> 01:33:18.1205067ajustements-là, on va voir ça plus en détail à la séance 4.506850691267507001:33:20.380 --> 01:33:22.7405071Donc ça c'est correct, donc 124 000 ici.507250731268507401:33:26.040 --> 01:33:29.6005075Maintenant on va passer ça rapidement ici, donc la méthode d'extraction.507650771269507801:33:30.780 --> 01:33:32.5005079Je vais grossir ça ici comme ça.508050811270508201:33:33.020 --> 01:33:36.1405083c'est estimer la valeur du terrain en soustrayant la valeur déprécie,508450851271508601:33:36.220 --> 01:33:39.0605087donc des améliorations du prix de vente total de la propriété.508850891272509001:33:39.180 --> 01:33:40.2605091Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?509250931273509401:33:41.720 --> 01:33:47.7605095En soi, ça implique, comment dire, si vous avez une transaction509650971274509801:33:47.780 --> 01:33:51.1205099qui est faite pour une propriété, vous êtes capable d'évaluer le terrain avec la510051011275510201:33:51.140 --> 01:33:56.4205103méthode des coûts. Comment ? Vous avez le prix de vente et vous allez estimer510451051276510601:33:56.440 --> 01:33:59.4605107justement le coût de reconstruire le bâtiment en oeuvre comme on a vu au dernier510851091277511001:33:59.480 --> 01:34:01.6605111cours, moins la dépréciation totale.511251131278511401:34:02.500 --> 01:34:06.6605115Et sachant le prix de vente, moins ça, vous n'êtes pas d'avoir la valeur du terrain.511651171279511801:34:06.920 --> 01:34:12.0205119En soi, c'est simplement une transformation ici de l'autre équation qu'on avait vue.512051211280512201:34:13.300 --> 01:34:17.7605123Dans l'autre équation, on veut dire la valeur du bâtiment total,512451251281512601:34:17.980 --> 01:34:19.8405127c'est simplement ici. Donc,512851291282513001:34:22.080 --> 01:34:23.7605131je vais regrossir ça comme ça.513251331283513401:34:25.440 --> 01:34:29.8805135à défaut d'avoir un tableau, on peut déterminer donc la valeur du bâtiment513651371284513801:34:31.720 --> 01:34:35.0805139en simplement additionnant la valeur du terrain514051411285514201:34:39.740 --> 01:34:45.2005143et auquel on va aller additionner les coûts de construction neufs moins la514451451286514601:34:45.220 --> 01:34:49.1005147dépréciation totale. Donc, qu'est-ce qu'on peut faire ?514851491287515001:34:49.120 --> 01:34:53.1205151c'est que sachant qu'on a une transaction récente pour notre bâtiment,515251531288515401:34:53.880 --> 01:34:55.1405155on peut aller inférer la valeur du terrain.515651571289515801:34:55.300 --> 01:34:57.7405159C'est-à-dire que si, sachant que la valeur du bâtiment,516051611290516201:34:57.760 --> 01:35:02.8605163c'est égal à la valeur du terrain, plus ça ici, on peut simplement aller envoyer ça516451651291516601:35:02.880 --> 01:35:05.4605167de l'autre côté pour obtenir la valeur du terrain.516851691292517001:35:05.700 --> 01:35:07.9205171Mais ça implique qu'on a le prix de vente.517251731293517401:35:08.120 --> 01:35:10.6605175Parce que souvent, ce qu'on veut faire, c'est avoir la valeur du bâtiment,517651771294517801:35:10.840 --> 01:35:12.7805179mais là, on l'a, étant donné qu'on l'a vendu récemment,518051811295518201:35:12.900 --> 01:35:15.9005183on a un prix réel. Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est la méthode d'extraction.518451851296518601:35:19.280 --> 01:35:22.7605187Ça implique qu'une transaction qui est récente, c'est juste ça qui est à retenir.518851891297519001:35:26.260 --> 01:35:30.6605191Maintenant, quand il y a peu de terrain vacant qui sont vendus dans le secteur,519251931298519401:35:31.140 --> 01:35:34.1405195c'est un bâtiment qui est relativement neuf parce que la dépréciation,519651971299519801:35:34.240 --> 01:35:36.0205199tu sais, ça amène une certaine incertitude.520052011300520201:35:38.000 --> 01:35:40.0405203Il y a eu des améliorations modestes par rapport au terrain,520452051301520601:35:40.140 --> 01:35:44.3005207donc c'est des zones urbaines, tout ça c'est quand même relativement simple à520852091302521001:35:44.320 --> 01:35:48.9605211comprendre. C'est une méthode qui n'est vraiment pas très fiable,521252131303521401:35:49.060 --> 01:35:53.4805215honnêtement, parce que premièrement, ça prend une transaction réelle et souvent,521652171304521801:35:53.560 --> 01:35:56.4205219la transaction n'est pas là. Donc, c'est-à-dire que si on a la…522052211305522201:35:56.440 --> 01:35:59.9005223il faudrait vraiment qu'on ait avoir la valeur du terrain,522452251306522601:36:00.000 --> 01:36:04.9605227sachant qu'on l'a vendu le bâtiment avec le terrain récemment.522852291307523001:36:05.800 --> 01:36:09.9205231Les cas d'école où ce qu'on va se faire de cette façon de faire ne sont pas super523252331308523401:36:09.940 --> 01:36:14.8605235répandus. Mais bon, ici donc, la méthode d'extraction, on prend un exemple,523652371309523801:36:14.980 --> 01:36:19.7005239on aurait une maison unifamiliale, donc à Gatineau de 425 000 avec une superficie524052411310524201:36:19.720 --> 01:36:23.4405243habitable de 1 500 et là, on a un coût de remplacement neuf,524452451311524601:36:23.520 --> 01:36:26.0605247donc on nous dit que c'est 185 $ par picard.524852491312525001:36:26.880 --> 01:36:28.6605251Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?525252531313525401:36:28.800 --> 01:36:34.7805255C'est qu'ici, on aurait un coût total de reconstruction de 267 500.525652571314525801:36:35.880 --> 01:36:38.2405259Ça, c'est vraiment donc le remplacement qui est neuf.526052611315526201:36:40.100 --> 01:36:40.9005263on nous dit que526452651316526601:36:42.640 --> 01:36:47.0205267la durée de vie économique d'un bâtiment c'est 50 ans et on a un âge réel de 15 ans526852691317527001:36:47.460 --> 01:36:53.8805271ça c'est des c'est un exemple qui est un peu dans la réalité la527252731318527401:36:53.900 --> 01:36:57.7005275durée de vie économique d'un bâtiment c'est réellement 50 ans et là on doit527652771319527801:36:57.720 --> 01:37:00.8005279appliquer malheureusement un ajustement qui est linéaire même si c'est pas528052811320528201:37:00.820 --> 01:37:03.9005283nécessairement la plus adaptée pourquoi un ajustement qui est linéaire c'est parce528452851321528601:37:03.920 --> 01:37:07.7005287qu'on va avoir une dépréciation donc ça c'est vraiment un cas simple pour ce que c528852891322529001:37:07.720 --> 01:37:10.9005291'est décrit fictif à la fin pédagogique, c'est que pour déterminer la dépréciation.529252931323529401:37:12.420 --> 01:37:14.9805295La dépréciation, on suppose que c'est un ajustement qui est linéaire,529652971324529801:37:15.060 --> 01:37:16.5805299qui fonctionne de la durée de vie d'un bâtiment.530053011325530201:37:17.060 --> 01:37:21.7605303Dans la réalité, il faudrait ajuster de façon linéaire tous les composantes du530453051326530601:37:21.780 --> 01:37:25.4005307bâtiment, mais là, on y va plus simplement pour le cas de figure et pour illustrer530853091327531001:37:25.420 --> 01:37:30.6005311la méthode d'extraction. Donc, dans ce cas-là ici, la valeur dépréciée du bâtiment,531253131328531401:37:30.780 --> 01:37:36.4005315c'est simplement le coût de construction neuf, 267 000 moins la dépréciation531653171329531801:37:36.420 --> 01:37:40.4805319linéaire. Et là, on nous a dit que la maison est familiale,532053211330532201:37:40.500 --> 01:37:42.6005323il est vendu à Gatineau pour 425 000.532453251331532601:37:42.760 --> 01:37:49.2605327Donc, si on a vendu ce bâtiment-là à 425 000 et532853291332533001:37:49.280 --> 01:37:55.1805331qu'on dit que reconstruire le même bâtiment nous coûterait 267 000 et qu'on juge que533253331333533401:37:55.200 --> 01:38:00.3605335la dépréciation, dans ce cas-là, c'est 83 000, bien, c'est logique de dire que,533653371334533801:38:00.500 --> 01:38:05.2605339sachant que le coût de construction du bâtiment avec la dépréciation,534053411335534201:38:05.500 --> 01:38:09.2205343c'est 194 000, la valeur du terrain, c'est simplement la différence entre les deux.534453451336534601:38:10.340 --> 01:38:13.4605347Parce que qu'est-ce qui reste si on enlève le…534853491337535001:38:14.980 --> 01:38:18.3205351Il y a une théorie qui dit la théorie d'arbitrage, c'est quoi ?535253531338535401:38:18.460 --> 01:38:23.6605355Donc, c'est que forcément, le terrain doit valoir ça, parce que sinon,535653571339535801:38:23.800 --> 01:38:29.9205359on pourrait simplement… En finance, c'est utilisé comme façon de faire l536053611340536201:38:29.940 --> 01:38:34.0205363'arbitrage pour justifier la valorisation de certaines choses,536453651341536601:38:34.180 --> 01:38:36.7005367mais c'est le résiduel. De façon simple, c'est le résiduel.536853691342537001:38:37.260 --> 01:38:42.3605371Ici, si le bâtiment qu'on ajoute sur un terrain, on peut le reconstruire avec la537253731343537401:38:42.380 --> 01:38:45.4805375dépréciation pour 194 000, forcément le terrain vaut ça,537653771344537801:38:45.580 --> 01:38:47.8005379sachant que le bâtiment total était vendu 425 000.538053811345538201:38:48.400 --> 01:38:53.8205383Dans ce cas-là, ici, ce serait 230 750, qui est simplement le 425 000,538453851346538601:38:53.980 --> 01:38:59.4005387ici, moins le 194 000. Donc, c'est simple.538853891347539001:38:59.420 --> 01:39:04.9805391Ici, c'est un cas de figure qui est fixif totalement.539253931348539401:39:06.060 --> 01:39:12.2205395Bon, maintenant, ici, dans le cas où est-ce qu'on aurait impact539653971349539801:39:12.240 --> 01:39:15.1205399de la durée de vie économique retenue sur la valeur d'un terrain.540054011350540201:39:15.140 --> 01:39:15.9405403Bon,540454051351540601:39:18.060 --> 01:39:23.2805407ici, dans ce cas-là, donc, c'est dans la mesure où on aurait une dépréciation qui540854091352541001:39:23.300 --> 01:39:29.3605411serait, on pourrait, je ne sais pas si vous avez, si541254131353541401:39:29.380 --> 01:39:33.8005415vous consultez le registre, par exemple, foncier de certains bâtiments,541654171354541801:39:34.140 --> 01:39:38.5005419vous allez voir que dans les quartiers où les maisons sont très,542054211355542201:39:38.600 --> 01:39:41.9405423très, très, très, très, très vieilles, la valeur du terrain augmente.542454251356542601:39:42.880 --> 01:39:44.9205427Pourquoi ? Parce que c'est mécanique.542854291357543001:39:45.020 --> 01:39:51.7805431C'est-à-dire que si on suppose, par exemple, que dans le cas où on aurait une543254331358543401:39:51.800 --> 01:39:55.7605435valeur d'un bâtiment donné, donc ici, ça c'est la valeur vraiment,543654371359543801:39:55.880 --> 01:40:00.4405439donc dans le cas de reconstruire la valeur avec la dépréciation,544054411360544201:40:00.580 --> 01:40:05.7205443la valeur du terrain va augmenter par rapport à la période de dépréciation.544454451361544601:40:08.200 --> 01:40:10.2005447Ici, ce n'est pas nécessairement...544854491362545001:40:24.940 --> 01:40:27.3605451Je vais corriger cette slide-là, il y a clairement une erreur dessus.545254531363545401:40:28.540 --> 01:40:29.3405455Désolé.545654571364545801:40:31.480 --> 01:40:34.6405459Ça fait aucun sens que la dépréciation soit plus faible.546054611365546201:40:35.360 --> 01:40:41.4405463ok non excusez-moi je pense que je suis fatigué là c'est la durée de vie donc si on546454651366546601:40:41.460 --> 01:40:47.7005467changerait le paramètre ici donc de 50 ans dans ce cas-là ça l'impacterait justement546854691367547001:40:47.720 --> 01:40:52.2805471donc la valeur du terrain plus on augmenterait donc la durée de vie plus la valeur547254731368547401:40:52.300 --> 01:40:55.7005475du terrain donc va diminuer, c'est logique étant donné que l'ajustement de547654771369547801:40:55.720 --> 01:40:57.9805479dépréciation va être plus faible étant donné que c'est un ajustement qui est548054811370548201:40:58.000 --> 01:40:59.8405483linéaire donc c'est simplement pour ça548454851371548601:41:02.140 --> 01:41:04.8005487maintenant, oubliez la comparaison que j'ai faite avec le relis foncier,548854891372549001:41:04.940 --> 01:41:06.3205491ce n'est pas nécessairement ça.549254931373549401:41:06.440 --> 01:41:10.2005495C'est peut-être plus que dans le cas où on aurait un prix de vente qui est constant,549654971374549801:41:11.040 --> 01:41:15.1005499plus un bâtiment est vieux, plus le terrain va capter de la valeur.550055011375550201:41:15.240 --> 01:41:17.3405503C'est pour ça. Mais là, ce cas-là, c'est complètement différent.550455051376550601:41:17.540 --> 01:41:21.5205507C'est juste que, c'est quoi l'impact de la durée de vie sur la valeur résiduelle du550855091377551001:41:21.540 --> 01:41:25.7805511terrain ? Donc ici, ce que ça dit, c'est qu'un écart de 10 ans dans la durée de vie551255131378551401:41:25.800 --> 01:41:28.8005515économique fait varier la valeur du terrain de près de 35 000.551655171379551801:41:29.140 --> 01:41:32.4805519Ce qui est vrai. Ça, c'est où qu'on peut le voir ici.552055211380552201:41:32.500 --> 01:41:38.2205523c'est simplement la différence entre le 251 000 et le 216 000,552455251381552601:41:38.820 --> 01:41:40.280552710 ans dans les deux sens.552855291382553001:41:44.060 --> 01:41:50.3405531Maintenant, au niveau de la valeur par la validation par553255331383553401:41:50.360 --> 01:41:53.5605535la ratio valeur terrain, donc ça c'est quoi ici ?553655371384553801:41:53.680 --> 01:41:57.3405539Terrain total, c'est la valeur de terrain sur la valeur totale du bâtiment.554055411385554201:41:59.160 --> 01:42:03.4205543Ici, c'est simplement donc des benchmarks, donc c'est-à-dire que vous avez ces554455451386554601:42:03.440 --> 01:42:06.4005547ratios-là à peu près qui sont des indicatifs uniquement,554855491387555001:42:06.700 --> 01:42:10.3205551mais vous pouvez vous y comparer et là vous vérifiez justement la valeur que vous555255531388555401:42:10.340 --> 01:42:12.3605555avez trouvée avec cette façon de faire-là.555655571389555801:42:12.820 --> 01:42:17.5605559Donc là, dans le cas ici, on arrive à une valeur de terrain de 230 000 et un prix de556055611390556201:42:17.580 --> 01:42:19.0805563vente de 425 000.556455651391556601:42:20.740 --> 01:42:26.6205567Donc, si on retourne ici, qu'est-ce que ça dit, terrain sur total ?556855691392557001:42:26.880 --> 01:42:29.3605571C'est simplement le prix que vous avez trouvé pour le terrain,557255731393557401:42:29.440 --> 01:42:32.2005575donc la valeur que vous avez trouvé pour le terrain, c'est sur la valeur totale,557655771394557801:42:32.240 --> 01:42:34.5205579donc, trouvée par un prix de vente réel.558055811395558201:42:34.900 --> 01:42:37.3405583Donc, le 230 000 sur le 425 000.558455851396558601:42:38.240 --> 01:42:40.4805587Ça nous donne 54.3. Qu'est-ce que ça dit ?558855891397559001:42:40.640 --> 01:42:46.5405591C'est que dans le cas d'un unifamilial en banlieue, c'est aux alentours de 25 à 40 %559255931398559401:42:46.560 --> 01:42:51.0405595le ratio qui est acceptable. Maintenant, au niveau de l'unifamilial proche d'un559655971399559801:42:51.060 --> 01:42:54.1005599centre-ville, là, ça va être plus de 40 à 60 %.560056011400560201:42:54.120 --> 01:42:55.7605603Et là, ça, c'est logique, c'est intuitif.560456051401560601:42:56.060 --> 01:42:57.9005607Pourquoi ? Parce que plus qu'on est proche du centre-ville,560856091402561001:42:58.120 --> 01:43:04.2205611plus que la localisation est importante et plus qu'on s'attend à ce qu'un ratio561256131403561401:43:04.240 --> 01:43:10.1205615soit plus élevé. ça c'est donné par l'ordre encore une fois donc c'est simplement un561656171404561801:43:10.140 --> 01:43:14.3005619benchmark il faut que ce soit dans ces braquettes là si c'est pas dans ces562056211405562201:43:14.320 --> 01:43:19.5805623braquettes là c'est bizarre donc ça mériterait peut-être que vous revoyez donc562456251406562601:43:19.600 --> 01:43:23.7405627justement l'évaluation que vous avez faite pour être sûr que c'est correct donc là562856291407563001:43:23.760 --> 01:43:28.5205631dans ce cas là ici est-ce que c'était mentionné, c'était où maison une familiale563256331408563401:43:28.540 --> 01:43:32.5405635donc vendue à Gatineau donc on va supposer que c'est au centre-ville de Gatineau563656371409563801:43:32.560 --> 01:43:38.4405639donc c'est plausible pour un terrain bien situé, mais au-dessus,564056411410564201:43:38.960 --> 01:43:40.2805643les autres, ils jugent que c'est banlieue.564456451411564601:43:40.400 --> 01:43:42.3005647Donc, si maintenant, c'est proche du centre-ville, ce serait correct,564856491412565001:43:42.440 --> 01:43:45.0805651mais si ça serait donc en banlieue, c'est au-dessus de la fourchette.565256531413565401:43:46.900 --> 01:43:49.4805655Donc, là, on pourrait dire qu'on pourrait y aller avec une autre méthode.565656571414565801:43:49.580 --> 01:43:54.7605659Maintenant, pour un condo, là, on est aux alentours de 15 à 30 % pour le terrain566056611415566201:43:54.780 --> 01:43:55.5805663sous-jacent.566456651416566601:43:57.240 --> 01:44:01.1005667Ça, c'est totalement normal. C'est-à-dire que la valeur du terrain est beaucoup plus566856691417567001:44:01.120 --> 01:44:04.7005671faible pour un condo, étant donné que, bon, encore une fois,567256731418567401:44:04.900 --> 01:44:11.1005675on a un terrain qui est commun, puis on le sépare en proportion des pieds567656771419567801:44:11.120 --> 01:44:14.9605679carrés du condo. Donc, si mettons qu'il y a 50 condos sur un terrain,568056811420568201:44:15.100 --> 01:44:19.9205683bien là, c'est simplement le prorata, justement, du terrain total qu'on utilise.568456851421568601:44:20.060 --> 01:44:21.3605687Donc, c'est pour ça que c'est des plus petites valeurs.568856891422569001:44:22.040 --> 01:44:25.4005691Commercial urbain, 30 à 50 % le range.569256931423569401:44:25.940 --> 01:44:31.1205695Industriel, 15 à 25. Et agricole avec les bâtiments, donc 50 à 80.569656971424569801:44:33.060 --> 01:44:36.5605699C'est-tu logique, agricole ? Oui, totalement, parce qu'imaginez une ferme,570057011425570201:44:36.640 --> 01:44:41.7205703vous avez donc une immense lopin de terre avec des acres et des acres,570457051426570601:44:41.860 --> 01:44:45.5005707et vous avez un petit bâtiment, donc la ferme, ou la maison,570857091427571001:44:45.640 --> 01:44:47.6805711ou ce que le fermier habite, peu importe.571257131428571401:44:48.380 --> 01:44:51.5005715C'est logique que ça soit une proportion qui soit aux alentours de 50 à 80.571657171429571801:44:51.780 --> 01:44:54.3005719Ça fait du sens économiquement et intuitivement.572057211430572201:44:55.200 --> 01:44:59.6205723Bon, ça n'est pas… Même moi, j'aurais cru honnêtement que c'était plus élevé que ça.572457251431572601:44:59.920 --> 01:45:04.1205727C'est-à-dire, je pense, moi, effectivement, je croirais que la valeur du terrain572857291432573001:45:04.140 --> 01:45:05.9005731pour une ferme, c'est vraiment toute la valeur.573257331433573401:45:06.120 --> 01:45:10.0605735Mais bon, il faut croire que le bâtiment, des fois, peut avoir une valeur plus573657371434573801:45:10.080 --> 01:45:11.9005739importante pour que ce soit entre 50 et 80.574057411435574201:45:13.400 --> 01:45:15.0805743Donc, ça, c'est l'ordre qui nous entonne.574457451436574601:45:15.100 --> 01:45:20.4605747Ça, c'est des ratios simplement à utiliser au niveau indicatif pour vérifier le574857491437575001:45:20.480 --> 01:45:24.8005751travail que vous avez fait avec la méthode d'extraction.575257531438575401:45:32.200 --> 01:45:38.5805755Maintenant, ici, la méthode d'affectation, c'est vraiment très imprécis.575657571439575801:45:38.760 --> 01:45:42.6205759On va la voir pareil, mais c'est vraiment en dernier recours.576057611440576201:45:42.640 --> 01:45:48.4405763Ce que ça dit ici, c'est que vous avez un ratio qui est dit typique pour un type de576457651441576601:45:48.460 --> 01:45:54.7605767terrain donné et vous allez appliquer simplement à la valeur totale576857691442577001:45:54.780 --> 01:45:57.7205771ce ratio-là pour déterminer justement la valeur du terrain.577257731443577401:45:59.260 --> 01:46:02.6605775C'est simple et rapide. Ça peut être utilisé comme vérification.577657771444577801:46:02.920 --> 01:46:05.1405779En tout cas, c'est simplement d'aller appliquer les ratios qui sont ici.578057811445578201:46:05.540 --> 01:46:07.9205783Mais vous en choisissez un particulièrement.578457851446578601:46:07.940 --> 01:46:12.0805787Vous pouvez comparer, maintenant, il n'y a pas réellement d'application.578857891447579001:46:13.460 --> 01:46:15.8205791C'est plus même pas pour dire, bon, je vais avoir la valeur d'un terrain.579257931448579401:46:18.440 --> 01:46:22.3805795C'est quoi la valeur d'un terrain donné pour un bâtiment particulier ?579657971449579801:46:22.660 --> 01:46:24.1405799Je vais appliquer une règle du pouce comme ça.580058011450580201:46:24.260 --> 01:46:27.4605803Donc, je ne vois pas vraiment comment ça pourrait être mis dans un rapport sérieux580458051451580601:46:27.480 --> 01:46:30.3005807comme façon de faire. Mais bon, c'est important de savoir que ça existe.580858091452581001:46:30.960 --> 01:46:32.2805811Donc, ça peut être appliqué comme vérification.581258131453581401:46:33.380 --> 01:46:35.3005815Ça permet de le faire avec peu de données.581658171454581801:46:36.200 --> 01:46:39.8805819c'est surtout donc pour une vérification ou pour des estimations préliminaires.582058211455582201:46:40.740 --> 01:46:44.2405823Les ratios, c'est parfois imprécis, donc ça vous prend au moins certains ratios582458251456582601:46:44.260 --> 01:46:46.3605827comparables, donc ça implique déjà qu'il y a des comparables,582858291457583001:46:46.580 --> 01:46:48.2805831mais s'il y a des comparables, ça...583258331458583401:46:49.200 --> 01:46:52.5205835Souvent, donc, dans certains quartiers, on peut dire que c'est un ratio583658371459583801:46:52.540 --> 01:46:56.7005839approximatif, donc ça peut être appliqué, mais bon.584058411460584201:46:58.600 --> 01:47:01.3405843Habituellement, il ne faut pas se rendre à utiliser la méthode d'affectation,584458451461584601:47:01.360 --> 01:47:04.7805847c'est quand même très, très limité en fait de performance et surtout de la584858491462585001:47:04.800 --> 01:47:07.8405851robustesse du résultat. Puis c'est très important aussi,585258531463585401:47:07.900 --> 01:47:09.1805855ça suppose que le ratio est stable.585658571464585801:47:09.320 --> 01:47:12.8405859C'est-à-dire que ce n'est pas vrai que pour tous les bâtiments ou pour toutes les586058611465586201:47:12.860 --> 01:47:14.8405863maisons unifamiliales, le ratio va être constant.586458651466586601:47:15.300 --> 01:47:16.6005867Alors que ça, ça suppose que oui.586858691467587001:47:17.580 --> 01:47:20.6605871Ça a une en la particularité du terrain et c'est vraiment une méthode de dernier587258731468587401:47:20.680 --> 01:47:21.4805875recours.587658771469587801:47:23.380 --> 01:47:28.9805879Donc supposons ici pour, encore une fois, pour le fin pédagogique,588058811470588201:47:29.000 --> 01:47:34.4405883pédagogique, on a une propriété qui est comparable qui est vendue à 450 000.588458851471588601:47:36.740 --> 01:47:40.4805887Ici, donc le ratio terrain-valeur totale est de 35 %.588858891472589001:47:40.500 --> 01:47:46.5005891Encore une fois, c'est observé, c'est-à-dire qu'il faut que vous589258931473589401:47:46.520 --> 01:47:49.5405895ayez ce 35 %-là, c'est simplement une proportion.589658971474589801:47:49.780 --> 01:47:53.8005899Le 35 %, vous l'appliquez aux 450 000 et ça vous donne la valeur du terrain de votre590059011475590201:47:53.820 --> 01:47:56.9205903comparable. Elle n'est pas utilisée.590459051476590601:47:57.240 --> 01:47:59.3205907C'est vraiment pour une bonne façon de faire.590859091477591001:48:02.280 --> 01:48:05.6605911Bon, il y a déjà. Je vais passer maintenant au TP.591259131478591401:48:06.580 --> 01:48:12.3205915Donc, pour le TP, vous allez avoir un mois pour le faire.591659171479591801:48:14.720 --> 01:48:16.8805919Vous allez avoir probablement besoin de la prochaine séance.592059211480592201:48:17.320 --> 01:48:21.7005923Vous allez avoir besoin de certains concepts de la prochaine séance,592459251481592601:48:21.820 --> 01:48:22.9405927mais vous pouvez quand même le commencé.592859291482593001:48:23.780 --> 01:48:27.0805931Je vais l'ouvrir ici. Il est disponible sur le site du cours.593259331483593401:48:28.200 --> 01:48:33.6205935En soi, ici, vous pouvez le faire en équipe ou seul.593659371484593801:48:33.800 --> 01:48:35.9005939Vraiment, c'est à votre guise.594059411485594201:48:36.220 --> 01:48:38.9805943C'est l'évaluation d'un terrain résidentiel vacant.594459451486594601:48:39.200 --> 01:48:43.4005947C'est vraiment un cas réel. Le 46 rue Michaud à Gatineau.594859491487595001:48:46.560 --> 01:48:47.8405951Il n'est pas nécessairement très long.595259531488595401:48:48.840 --> 01:48:50.9005955Ça se fait très bien. Vous avez un mot pour le faire.595659571489595801:48:52.000 --> 01:48:56.0605959Si vous le faites en équipe, c'est important de mettre vos deux noms dans le Excel.596059611490596201:48:56.220 --> 01:48:57.7005963En tout cas, c'est simplement l'énoncé.596459651491596601:48:58.020 --> 01:49:04.1805967C'est pas remettre. C'est simplement pour avoir l'énoncé596859691492597001:49:04.200 --> 01:49:05.0005971détaillé.597259731493597401:49:06.860 --> 01:49:09.5805975Il y a 10 questions. En tout cas, c'est de construire un tableau de bord qui vous597659771494597801:49:09.600 --> 01:49:11.7605979permet de déterminer la valeur d'un terrain.598059811495598201:49:14.520 --> 01:49:16.8005983Ici, c'est le sujet en question.598459851496598601:49:17.060 --> 01:49:19.5205987Il vous est donné. C'est vraiment des données réelles.598859891497599001:49:20.520 --> 01:49:22.0205991C'est une inscription sur les max.599259931498599401:49:22.240 --> 01:49:24.7805995Et vous avez donc le prix demandé ici de 449 000.599659971499599801:49:25.700 --> 01:49:30.1005999C'est vraiment donc le prix qui est demandé en ce moment pour ce terrain.600060011500600201:49:31.900 --> 01:49:35.7206003On va dire que la date des variations, c'est le 23 septembre 2026,600460051501600601:49:35.960 --> 01:49:37.4006007même si vous allez le faire probablement plus tard.600860091502601001:49:38.060 --> 01:49:40.8406011Donc, c'est le point d'ancrage.601260131503601401:49:41.000 --> 01:49:45.9006015La valeur au rôle, c'est le 186 000 au niveau du terrain.601660171504601801:49:46.600 --> 01:49:49.5406019Bâtiment, 1 $, étant donné que c'est un terrain qui est vide.602060211505602201:49:49.560 --> 01:49:53.5806023Donc, vous avez ici l'image du sujet sur l'anax.602460251506602601:49:53.920 --> 01:49:57.5206027Vous avez également d'autres caractéristiques, donc en pieds carrés,602860291507603001:49:57.600 --> 01:50:02.1806031donc la superficie, le aqueduct qui est égouminsipo, résidentiel,603260331508603401:50:02.540 --> 01:50:04.6806035ça c'est le zonage et tout ça.603660371509603801:50:07.380 --> 01:50:11.0006039Maintenant, comment vous pouvez utiliser ça ici ?604060411510604201:50:12.720 --> 01:50:15.8006043Il y a des ventes réelles que vous allez devoir utiliser également.604460451511604601:50:16.400 --> 01:50:17.8606047Ça ici, c'est au niveau des terrains.604860491512605001:50:19.560 --> 01:50:21.8206051c'est des ventes réelles. C'est-à-dire que c'est vraiment,605260531513605401:50:22.040 --> 01:50:24.1006055ici, la distance, vous l'avez en kilomètres.605660571514605801:50:24.440 --> 01:50:26.0606059Vous avez également la fast-lade et tout ça.606060611515606201:50:26.160 --> 01:50:30.4006063C'est ce qui vous permet de faire l'analyse par les comparables pour évaluer cette606460651516606601:50:30.420 --> 01:50:31.2206067analyse.606860691517607001:50:33.940 --> 01:50:36.8206071Vous avez également ici les tendances du marché foncé.607260731518607401:50:37.000 --> 01:50:41.2606075Ça, c'est super important. C'est le prix vendu utilisé par l'euro,607660771519607801:50:41.340 --> 01:50:45.1606079c'est les moyennes. Vous allez devoir utiliser ça ici un peu pour justement608060811520608201:50:45.180 --> 01:50:48.2406083justifier vos choix en fonction du nombre de ventes qu'il y a eu.608460851521608601:50:48.260 --> 01:50:50.8206087Vous voyez, à Gatineau, il n'y a pas eu tant de ventes de terrain que ça.608860891522609001:50:50.940 --> 01:50:54.3806091On parle de 12 ventes en 2022, 17 ventes en 2023.609260931523609401:50:55.260 --> 01:50:57.8206095En 2026, on est juste à 7 ventes, mais c'est normal.609660971524609801:50:58.720 --> 01:51:01.0006099Et vous avez les prix médians par piquare et la superficie.610061011525610201:51:01.020 --> 01:51:04.8206103Donc, il n'y a pas juste vraiment, il ne faut pas juste appliquer la méthode,610461051526610601:51:05.000 --> 01:51:07.1406107c'est faire aussi une analyse économique.610861091527611001:51:07.580 --> 01:51:10.1806111Donc, c'est pour ça que vous avez des données ici qui sont mentionnées.611261131528611401:51:14.520 --> 01:51:16.4406115ici maintenant donc c'est les611661171529611801:51:18.140 --> 01:51:22.4806119ça c'est d'autres parce qu'il y a plusieurs questions donc ça c'est des terrains qui612061211530612201:51:22.500 --> 01:51:28.3006123sont en ce moment à vendre donc à Gatineau donc vous voyez les lots qui sont ici612461251531612601:51:29.600 --> 01:51:34.6206127vous avez également la valeur au rôle du terrain, donc vous voyez ici c'est le prix612861291532613001:51:34.640 --> 01:51:38.3406131demandé et le rôle du terrain c'est la valeur d'évaluation foncière613261331533613401:51:41.820 --> 01:51:45.3806135Je vais aller maintenant, donc vous avez quelques questions à remplir ici à ce613661371534613801:51:45.400 --> 01:51:48.8806139niveau-là, donc le choix de la méthode d'évaluation, donc pour le terrain que vous614061411535614201:51:48.900 --> 01:51:50.4206143devez évaluer, donc c'est lui qui est ici.614461451536614601:51:51.900 --> 01:51:53.8006147Un instant désolé, donc ça ici.614861491537615001:51:55.000 --> 01:51:58.8206151Et ensuite, donc les tendances du marché, donc ça c'est pourquoi justement il y a615261531538615401:51:58.840 --> 01:52:02.2406155les données ici au niveau des valeurs moyennes et tout.615661571539615801:52:05.820 --> 01:52:10.0406159Bon, ça c'est l'énoncé. Maintenant, je vais aller dans l'Excel pour vous le616061611540616201:52:10.060 --> 01:52:10.8606163présenter.616461651541616601:52:14.880 --> 01:52:18.7806167Donc, ça ressemble à ça. En soi, ça c'est vraiment la chose qui est à remettre ici.616861691542617001:52:19.860 --> 01:52:21.4606171C'est pas besoin de remettre le document.617261731543617401:52:21.720 --> 01:52:25.4806175Vous mettez votre nom ici. le code permanent.617661771544617801:52:25.820 --> 01:52:30.8006179Donc, je suppose que c'est un code permanent, mais votre identifiant d'étudiant,618061811545618201:52:30.920 --> 01:52:32.8606183votre matricule, excusez-moi, le matricule.618461851546618601:52:33.280 --> 01:52:36.5006187Et ça, c'est l'université qui le demande.618861891547619001:52:38.080 --> 01:52:40.1806191Bon, vous mettez ce que vous voulez.619261931548619401:52:40.460 --> 01:52:44.0206195C'est simplement une déclaration d'utilisation d'intelligence artificielle.619661971549619801:52:44.240 --> 01:52:47.6406199Donc, vous l'avez utilisée pour, donc, si vous avez utilisé Chagipiti,620062011550620201:52:47.840 --> 01:52:50.8606203pourquoi dans le TP ? Ça n'infactera pas votre résultat.620462051551620601:52:51.580 --> 01:52:53.9406207en soit c'est simplement parce que c'est réglementaire,620862091552621001:52:53.960 --> 01:52:59.9406211c'est une déclaration d'élire génératif si par exemple c'est pour avoir une621262131553621401:52:59.960 --> 01:53:07.0806215formule pour Excel ou peu importe en soit simplement ça621662171554621801:53:07.100 --> 01:53:11.9206219va être lourde si vous ne mettez rien à moins que vraiment vous le fassiez 100% sans622062211555622201:53:11.940 --> 01:53:16.4606223AI mais bon, c'est libre à vous ça n'impactera pas votre résultat à ce niveau-là622462251556622601:53:18.440 --> 01:53:20.9606227au niveau de l'onglet données, ça ressemble à ça.622862291557623001:53:21.100 --> 01:53:23.4606231Donc, ça, c'est vraiment le sujet en question ici.623262331558623401:53:24.740 --> 01:53:30.1006235Vous avez les ventes réelles pour les comparables, les tendances au niveau du marché623662371559623801:53:30.120 --> 01:53:33.5606239et ici, c'est les terrains résidentiels en vigueur à Gatineau.624062411560624201:53:33.640 --> 01:53:37.3606243Donc, c'est les prix demandés en date du 6 septembre 2026.624462451561624601:53:37.640 --> 01:53:39.6006247Donc, c'est des fiches réelles.624862491562625001:53:40.940 --> 01:53:44.4406251Des maisons vendues ici et là, vous l'aurez compris, tout ça,625262531563625401:53:44.640 --> 01:53:47.3806255c'est pour aller appliquer les différentes méthodes avec ces données-là.625662571564625801:53:47.500 --> 01:53:50.4006259Donc, ici, vraiment, on a des ventes réelles.626062611565626201:53:50.520 --> 01:53:52.1606263Donc, c'est des terrains à vendre.626462651566626601:53:52.240 --> 01:53:56.6806267Vous allez avoir le choix de choisir ici un terrain en particulier et d'appliquer626862691567627001:53:56.700 --> 01:54:00.3206271également pour des… appliquer la méthode.627262731568627401:54:00.420 --> 01:54:06.3806275Donc, ici, des… puisque vous allez prendre le…627662771569627801:54:06.400 --> 01:54:08.1806279je cherche donc mes mots aujourd'hui.628062811570628201:54:10.200 --> 01:54:13.4806283Vous allez donc enlever la valeur dépréciée du bâtiment et tout.628462851571628601:54:13.640 --> 01:54:16.7806287Je vous recommande d'étudier la plateforme, donc, donc UQO et Val pour le FAD.628862891572629001:54:16.900 --> 01:54:18.5206291Donc, toutes les données viennent de là-bas en passant.629262931573629401:54:18.640 --> 01:54:19.7006295Donc, c'est des données qui sont à jour.629662971574629801:54:20.100 --> 01:54:23.3206299Et vous avez également, donc, des conventions qu'on va voir au prochain cours,630063011575630201:54:23.440 --> 01:54:29.6406303justement ici. Donc, la profondeur d'Humper, l'arrondissement de valeur conclue.630463051576630601:54:29.740 --> 01:54:32.4006307Donc, tous ces paramètres-là, on va les voir au prochain cours.630863091577631001:54:32.700 --> 01:54:35.5806311Mais je vous invite quand même, donc, si vous voulez, à commencer à regarder les631263131578631401:54:35.600 --> 01:54:38.4006315slides de la prochaine séance pour pouvoir avancer le plus rapidement le TP.631663171579631801:54:39.320 --> 01:54:41.6206319Donc, l'analyse, donc, va être faite ici.632063211580632201:54:41.760 --> 01:54:45.4806323Donc, la question 1, 2 et 3, c'est à remplir, donc, dans cet ondelé-là ici.632463251581632601:54:47.060 --> 01:54:52.1006327C'est vraiment tout ce qui est méthode, tendance du marché foncier et donc sélection632863291582633001:54:52.120 --> 01:54:52.9206331des ventes.633263331583633401:54:54.480 --> 01:55:00.4806335Très important, lorsque vous remplissez l'Excel, donc c'est libre à vous vraiment,633663371584633801:55:00.660 --> 01:55:03.0206339est-ce que vous de remplir avec des formules ou non.634063411585634201:55:04.520 --> 01:55:06.9606343Moi, je vous recommande de le faire avec des formules pour la simple et bonne raison634463451586634601:55:06.980 --> 01:55:09.7006347que s'il y a un suivi d'erreur qui va être fait.634863491587635001:55:09.960 --> 01:55:14.2806351C'est-à-dire que, si maintenant vous remplissez, vous faites le calcul à la main et635263531588635401:55:14.300 --> 01:55:17.8606355puis vous allez maintenant rentrer les valeurs ici, si ce n'est pas la bonne valeur,635663571589635801:55:17.960 --> 01:55:21.3606359c'est dommage, mais il n'y aura pas de celui qui peut être fait.636063611590636201:55:21.460 --> 01:55:28.4806363Alors que si vous entrez une formule, au moins on peut aller faire la logique636463651591636601:55:28.500 --> 01:55:30.7806367qui est derrière et accorder des points le coéchéant.636863691592637001:55:32.280 --> 01:55:35.8606371Ici, c'est pour la question 4 à 7, donc ça c'est la grille d'ajustement,637263731593637401:55:35.940 --> 01:55:40.3806375comme on vient de faire dans le cours en ce moment.637663771594637801:55:41.460 --> 01:55:47.4806379Pour déterminer les valeurs exactes des ajustements, on va le voir plus en détail au638063811595638201:55:47.500 --> 01:55:50.0006383niveau de certaines composantes, comment les appliquer.638463851596638601:55:50.400 --> 01:55:52.7606387Mais encore une fois, c'est vraiment très bien détaillé dans l'énoncé.638863891597639001:55:53.500 --> 01:55:57.6606391En réalité, vous n'avez pratiquement pas besoin du prochain cours pour faire le TP.639263931598639401:56:00.540 --> 01:56:03.4206395Vous retenez donc la somme pondérée des ajustements.639663971599639801:56:03.600 --> 01:56:05.4406399Donc, ici en soi, il n'y a aucune formule qui est entrée.640064011600640201:56:05.540 --> 01:56:09.8606403C'est vraiment le but du TP, comme on vient de faire, et d'aller déterminer640464051601640601:56:09.880 --> 01:56:13.5406407justement une valeur en fonction des ventes réelles, donc des comparables.640864091602641001:56:15.140 --> 01:56:18.4406411Le contrôle, donc ça c'est le ratio terrain total.641264131603641401:56:18.660 --> 01:56:22.2206415Donc, vous allez vraiment appliquer une méthode de contrôle pour valider justement641664171604641801:56:22.240 --> 01:56:25.3006419la méthode que vous avez fait, donc des comparables.642064211605642201:56:25.320 --> 01:56:27.8806423Est-ce que ça fait du sens en sachant justement certains ratios ?642464251606642601:56:28.580 --> 01:56:33.3206427Et ici, à la fin, ça va remplir ce dashboard-là automatiquement avec toutes les642864291607643001:56:33.340 --> 01:56:35.7206431valeurs que vous allez trouver.643264331608643401:56:37.400 --> 01:56:42.5606435Et vous allez simplement commenter ces résultats-là ici dans l'onglet Note.643664371609643801:56:43.240 --> 01:56:48.1606439Donc, remplir ça ici. Et quand c'est fait, vous allez pouvoir soit me l'envoyer par644064411610644201:56:48.180 --> 01:56:52.7606443courriel ou sur Model. Il y a une boîte de dépôt, je crois.644464451611644601:56:53.200 --> 01:56:55.7006447Mais je vais m'en assurer. mais par courriel c'est bien correct.644864491612645001:56:59.260 --> 01:57:01.9406451Je ne sais pas, je crois que dans l'énoncé,645264531613645401:57:03.660 --> 01:57:06.0006455quand j'avais construit le TP, j'avais mis une date.645664571614645801:57:13.280 --> 01:57:15.5806459Donc, c'est en 5, c'est trop.646064611615646201:57:15.700 --> 01:57:18.4006463Donc, on va dire un mois à partir d'aujourd'hui.646464651616646601:57:18.880 --> 01:57:22.7206467Donc, ça nous amènerait à la séance dans un mois exactement.646864691617647001:57:24.240 --> 01:57:27.3806471Ça serait qu'à... Bon, je vais...647264731618647401:57:34.040 --> 01:57:38.1606475Donc, le 24, donc... Parce qu'à le 22 octobre.647664771619647801:57:40.680 --> 01:57:43.5406479Le 22 octobre, ouais. Bon, c'est parfait.648064811620648201:57:44.520 --> 01:57:47.1006483On va se dire le 22 octobre pour la remise.648464851621648601:57:47.180 --> 01:57:48.9806487Est-ce que ça va pour tout le monde à cet niveau-là ?648864891622649001:57:51.780 --> 01:57:52.9006491C'est comme vous voulez vraiment.649264931623649401:57:52.920 --> 01:57:56.8006495Moi, c'est... Oui, ça vous va ?649664971624649801:57:57.640 --> 01:57:59.5806499Oui, ça donne un mois, c'est parfait.650065011625650201:57:59.880 --> 01:58:04.3206503Parfait. On va se donner le 22 octobre pour l'ETP.650465051626650601:58:11.360 --> 01:58:14.9206507Maintenant, pour l'ETP, donc au niveau de certains concepts,650865091627651001:58:15.940 --> 01:58:18.1806511vous pouvez aller voir sur le...651265131628651401:58:20.320 --> 01:58:25.3406515Ici, pour l'idée du cours, quand vous arrivez sur la petite application,651665171629651801:58:25.600 --> 01:58:30.6406519dans ressources, dans téléchargement, si vous allez voir ici dans TP1,652065211630652201:58:31.100 --> 01:58:35.1406523vous avez l'énoncé du TP qui est sur le module aussi, le gabarit Excel,652465251631652601:58:35.640 --> 01:58:42.1206527mais vous avez aussi tous les concepts qui sont nécessaires pour faire le TP1 qu652865291632653001:58:42.140 --> 01:58:44.2406531'on a vu, mais en soi plus détaillé.653265331633653401:58:44.260 --> 01:58:46.4006535Donc, si, mettons, il y a certaines choses qui ne sont pas claires,653665371634653801:58:46.500 --> 01:58:48.1206539vous pouvez m'écrire aussi par courriel, il n'y a aucun problème.654065411635654201:58:48.840 --> 01:58:53.1406543Si, mettons, il y a de quoi qui ne va pas ou que vous ne comprenez vraiment pas.654465451636654601:58:53.580 --> 01:58:56.3406547Encore une fois, c'est possible, mettons, qu'avant le prochain cours,654865491637655001:58:56.740 --> 01:58:59.3206551le TP ne soit pas nécessairement super clair à certaines places.655265531638655401:59:00.360 --> 01:59:04.9006555Donc, ne paniquez pas. Le TP1 est relativement simple, mais bon,655665571639655801:59:05.000 --> 01:59:09.2206559ça, c'est des diapositives pour justement comprendre tous les concepts qui sont656065611640656201:59:09.240 --> 01:59:10.1206563nécessaires au TP1.656465651641656601:59:13.100 --> 01:59:17.4206567donc c'est ça et puis pour le prochain cours qu'est-ce qu'on va voir c'est vraiment656865691642657001:59:17.440 --> 01:59:23.8206571donc l'analyse donc des ajustements donc du du terrain donc vraiment pourquoi657265731643657401:59:23.840 --> 01:59:26.5806575qu'on choisit mettons telle valeur au niveau par exemple de l'ajustement de la657665771644657801:59:26.600 --> 01:59:32.6406579superficie et tout c'est mentionné dans l'énoncé en passant donc du TP donc T c'est658065811645658201:59:32.660 --> 01:59:34.2006583vraiment le658465851646658601:59:35.920 --> 01:59:41.4006587je crois vous devriez pas avoir vous avez pas mal de pouvoir tout le faire sans la658865891647659001:59:41.420 --> 01:59:43.3206591séance 4, même si c'est la semaine prochaine.659265931648659401:59:43.440 --> 01:59:46.1006595Ça vous laisse quand même beaucoup de temps après la séance 4 pour réaliser le TP.659665971649659801:59:48.080 --> 01:59:50.7206599Donc, je vais prendre les questions, sinon on finit quand même.660066011650660201:59:51.000 --> 01:59:51.8006603Eh bien, deux ans.660466051651660601:59:54.200 --> 01:59:57.4606607S'il n'y a pas de questions, on va se dire à la semaine prochaine.660866091652661001:59:59.000 --> 02:00:01.5806611Si vous avez des questions, n'hésitez pas pour le TP.661266131653661402:00:01.720 --> 02:00:03.6006615Vous pouvez m'écrire par courriel ou sur le forum.661666171654661802:00:05.600 --> 02:00:08.8806619Merci beaucoup. Parfait. Merci, bonne soirée.662066211655662202:00:08.900 --> 02:00:09.7006623Merci.6624