spb/uqo-imm1033

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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Toutes les définitions · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="La méthode du coût en évaluation immobilière : évaluation du terrain, coût de reproduction et de remplacement, estimation des coûts de construction et ventilation complète de la dépréciation.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1033 — UQO">11<meta property="og:title" content="Toutes les définitions · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="La méthode du coût en évaluation immobilière : évaluation du terrain, coût de reproduction et de remplacement, estimation des coûts de construction et ventilation complète de la dépréciation.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1033.app/definitions/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1033.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Toutes les définitions · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="La méthode du coût en évaluation immobilière : évaluation du terrain, coût de reproduction et de remplacement, estimation des coûts de construction et ventilation complète de la dépréciation.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1033.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1033.app/definitions/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">28<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">29<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">30<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>31<link rel="stylesheet" href="https://fonts.googleapis.com/css2?family=Fira+Sans:ital,wght@0,300;0,400;0,500;0,600;0,700;0,800;1,400;1,600&family=Fraunces:opsz,wght@9..144,500;9..144,600;9..144,700&family=Source+Serif+4:ital,opsz,wght@0,8..60,400;0,8..60,600;0,8..60,700;1,8..60,400&display=swap">32<link rel="stylesheet" href="/assets/katex/katex.min.css">33<link rel="stylesheet" href="/assets/css/site.css">34<script>(function(){try{var t=localStorage.getItem('uqo:theme');if(t)document.documentElement.dataset.theme=JSON.parse(t);var f=localStorage.getItem('uqo:fs');if(f&&JSON.parse(f))document.documentElement.dataset.fs=JSON.parse(f);}catch(e){}})();</script>3536</head>37<body class="course-imm1033 " data-course="imm1033">3839<svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" style="display:none" aria-hidden="true">40  <symbol id="i-book" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M2 4h6a4 4 0 0 1 4 4v12a3 3 0 0 0-3-3H2zM22 4h-6a4 4 0 0 0-4 4v12a3 3 0 0 1 3-3h7z"/></symbol>41  <symbol id="i-formula" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M3 12h3l3 8 4-16 3 8h5"/></symbol>42  <symbol id="i-bulb" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M9 18h6M10 22h4M12 2a7 7 0 0 0-4 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style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à la méthode du coût</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Cadre conceptuel et terminologie</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Évaluation du terrain</div><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">3</span><span>Méthodes d'évaluation du terrain</span></a><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>Analyse du terrain et ajustements</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Coût de construction</div><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#cca424">5</span><span>Coût de reproduction et coût de remplacement</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#cca424">6</span><span>Méthodes d'estimation des coûts</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#cca424">7</span><span>Coûts directs de construction</span></a><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>Coûts indirects et profit entrepreneurial</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — La dépréciation</div><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">9</span><span>Concepts de dépréciation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">10</span><span>Dépréciation physique</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">11</span><span>Dépréciation fonctionnelle</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">12</span><span>Dépréciation économique (externe)</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#107c4e"></i>Partie V — Applications et intégration</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#107c4e">13</span><span>Applications spécialisées</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#107c4e">14</span><span>Synthèse et révision</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd current"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>87    <div class="topbar-actions">88      <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89      <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90      <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91    </div>92  </div>93  94</header>95<main id="main" class="page"><div class="page-head"><div class="eyebrow">Réviser</div><h1>Toutes les définitions</h1><p class="lead">Les 64 définitions numérotées du manuel, séance par séance — les formulations attendues aux examens.</p></div><div class="two-col"><article class="prose" style="max-width:none"><h2 class="h-section" id="s-1"><span class="h-num">1</span><span class="h-text">Introduction à la méthode du coût</span></h2><div class="box box-def" id="def-1-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.1</span><span class="box-title">— approche par le coût</span><a class="box-anchor" href="/seance/01/#def-1-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p1-19">L'<strong>approche par le coût</strong> estime la valeur d'une propriété en additionnant la <strong>valeur du terrain</strong>, évaluée séparément comme s'il était vacant, et le <strong>coût de construction à neuf</strong> des améliorations, duquel on soustrait toute forme de <strong>dépréciation</strong> (physique, fonctionnelle et externe).</p></div></div><div class="box box-def" id="def-1-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.2</span><span class="box-title">— principe de substitution</span><a class="box-anchor" href="/seance/01/#def-1-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p1-26">Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour une propriété que le coût d'acquisition d'un <strong>substitut équivalent</strong>, que ce substitut soit obtenu par l'achat d'une propriété existante comparable ou par la construction d'une propriété neuve rendant les mêmes services.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-1-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.3</span><span class="box-title">— principe de contribution</span><a class="box-anchor" href="/seance/01/#def-1-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p1-33">La valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa <strong>contribution à la valeur totale</strong> de l'ensemble, et non par son coût de construction individuel.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-1-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.4</span><span class="box-title">— propriété à usage spécial</span><a class="box-anchor" href="/seance/01/#def-1-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p1-66">Propriété conçue pour un usage unique ou très spécialisé, rarement échangée sur le marché libre : églises et lieux de culte, écoles, hôpitaux, postes de pompiers, aéroports, musées, bibliothèques.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-2"><span class="h-num">2</span><span class="h-text">Cadre conceptuel et terminologie</span></h2><div class="box box-def" id="def-2-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.1</span><span class="box-title">— coût</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-9">Le <strong>coût</strong> (<em>cost</em>) est le montant total des dépenses nécessaires pour créer ou produire un bien immobilier : matériaux, main-d'œuvre, frais indirects et profit du producteur. Il est tourné vers le passé (coût historique) ou le présent (coût actuel de production).</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.2</span><span class="box-title">— prix</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-13">Le <strong>prix</strong> (<em>price</em>) est le montant effectivement payé lors d'une transaction conclue. C'est un fait accompli, observable (acte de vente, Registre foncier), qui reflète les conditions particulières de la vente et les motivations des parties.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.3</span><span class="box-title">— valeur marchande</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-17">La <strong>valeur</strong> (<em>value</em>), au sens de la valeur marchande, est une <strong>estimation</strong> du prix le plus probable qu'obtiendrait un bien sur un marché libre et ouvert, entre des parties informées, prudentes et non contraintes, après un délai de mise en marché raisonnable.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.4</span><span class="box-title">— coût de reproduction</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-25">Le <strong>coût de reproduction</strong> (<em>reproduction cost</em>) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, une <strong>réplique exacte</strong> du bâtiment existant : mêmes matériaux, mêmes normes de construction, même conception architecturale, même qualité d'exécution — défauts compris.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.5</span><span class="box-title">— coût de remplacement</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-26">Le <strong>coût de remplacement</strong> (<em>replacement cost</em>) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, un bâtiment d'<strong>utilité équivalente</strong>, avec des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes actuelles du Code de construction du Québec.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.6</span><span class="box-title">— coûts directs</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-6" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-41">Les <strong>coûts directs</strong> sont les dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : matériaux, main-d'œuvre, sous-traitants, équipement de chantier, supervision et préparation du site. Ils constituent la <strong>base de calcul</strong> des coûts indirects et du profit.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-7"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.7</span><span class="box-title">— coûts indirects</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-7" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-45">Les <strong>coûts indirects</strong> sont les dépenses nécessaires à la réalisation du projet mais non directement liées à la construction physique : honoraires professionnels, permis, taxes non récupérables, assurances de chantier, financement intérimaire, frais légaux, administration et mise en marché. Ils représentent typiquement <strong>15 à 25 % des coûts directs</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-8"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.8</span><span class="box-title">— profit entrepreneurial</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-8" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-49">Le <strong>profit entrepreneurial</strong> (<em>entrepreneurial profit</em>) est la rémunération que le promoteur s'attend à recevoir pour le risque, la coordination et l'expertise investis dans le projet. Il se calcule typiquement à <strong>8–15 % de la somme (coûts directs <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span> coûts indirects)</strong> et <strong>fait partie du coût neuf</strong> : sans lui, personne n'entreprendrait le projet.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-2-9"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.9</span><span class="box-title">— NUPPEC</span><a class="box-anchor" href="/seance/02/#def-2-9" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p2-59">Les <strong>Normes uniformes de pratique professionnelle en évaluation au Canada</strong> (NUPPEC) sont la version française des <em>CUSPAP</em> publiées par l'Appraisal Institute of Canada (AIC); l'édition en vigueur est celle de 2026 <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#cuspap2026" data-cite="cuspap2026">Appraisal Institute of Canada, 2026</a>)</span>.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-3"><span class="h-num">3</span><span class="h-text">Méthodes d'évaluation du terrain</span></h2><div class="box box-def" id="def-3-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.1</span><span class="box-title">— principe du terrain vacant</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-10">Le terrain s'évalue comme s'il était <strong>vacant et disponible</strong> pour être développé à son usage le plus profitable — son <strong>plus haut et meilleur usage</strong> (PHMU) —, en faisant abstraction des améliorations existantes, même lorsqu'il est bâti.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.2</span><span class="box-title">— comparaison directe (terrain)</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-17">La méthode de comparaison directe estime la valeur d'un terrain en analysant les prix de vente de <strong>terrains vacants similaires récemment vendus</strong>, ajustés pour les différences avec le terrain sujet.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.3</span><span class="box-title">— méthode d'extraction</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-38">La méthode d'<strong>extraction</strong> (ou d'abstraction) estime la valeur du terrain en soustrayant du prix de vente total d'une propriété <strong>améliorée</strong> la valeur dépréciée de ses améliorations : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub><mo>=</mo><mtext>Prix de vente</mtext><mo>−</mo><mo stretchy="false">(</mo><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub><mo>−</mo><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub><mo stretchy="false">)</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V_{\text{terrain}} = \text{Prix de vente} - (C_{\text{neuf}} -96D_{\text{totale}})</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7778em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">Prix de vente</span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mclose">)</span></span></span></span>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.4</span><span class="box-title">— méthode d'affectation</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-46">La méthode d'<strong>affectation</strong> (<em>allocation method</em>) applique à la valeur totale d'une propriété un <strong>ratio typique</strong> terrain/valeur totale observé sur le marché : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub><mo>=</mo><msub><mi>V</mi><mtext>totale</mtext></msub><mo>×</mo><msub><mi>R</mi><mtext>terrain/total</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V_{\text{terrain}} = V_{\text{totale}} \times97R_{\text{terrain/total}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1.0385em;vertical-align:-0.3552em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0077em;">R</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3448em;"><span style="top:-2.5198em;margin-left:-0.0077em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain/total</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3552em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.5</span><span class="box-title">— analyse de lotissement</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-51">L'<strong>analyse de lotissement</strong> (<em>subdivision development method</em>) évalue un grand terrain subdivisible en soustrayant des revenus anticipés de la vente des lots tous les coûts de développement, le profit du promoteur et le coût du temps (actualisation sur la période d'absorption). Le solde est la valeur résiduelle du terrain brut.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-3-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 3.6</span><span class="box-title">— résidu foncier</span><a class="box-anchor" href="/seance/03/#def-3-6" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p3-59">La technique du <strong>résidu foncier</strong> (<em>land residual technique</em>) isole le revenu net attribuable au terrain en soustrayant du revenu net d'exploitation (RNE) le rendement requis par les améliorations, puis capitalise ce résidu au taux du terrain :</p>98<div class="eq" id="eq-3-1"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub><mtext>  </mtext><mo>=</mo><mtext>  </mtext><mfrac><mrow><mtext>RNE</mtext><mo>−</mo><mo stretchy="false">(</mo><msub><mi>V</mi><mrow><mtext>b</mtext><mover accent="true"><mtext>a</mtext><mo>ˆ</mo></mover><mtext>timent</mtext></mrow></msub><mo>×</mo><msub><mi>R</mi><mi>b</mi></msub><mo stretchy="false">)</mo></mrow><msub><mi>R</mi><mi>t</mi></msub></mfrac></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(3.1)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">V_{\text{terrain}} \;=\;99\frac{\text{RNE} - (V_{\text{bâtiment}} \times R_b)}{R_t}\tag{3.1}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:2.263em;vertical-align:-0.836em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.427em;"><span style="top:-2.314em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0077em;">R</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2806em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0077em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">t</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.677em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">RNE</span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">b</span><span class="mord katex-accent mtight"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.6944em;"><span style="top:-2.7em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="mord mtight">a</span></span><span style="top:-2.7em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="accent-body" style="left:-0.25em;"><span class="mord mtight">ˆ</span></span></span></span></span></span></span><span class="mord mtight">timent</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0077em;">R</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0077em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">b</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mclose">)</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.836em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:2.263em;vertical-align:-0.836em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">3.1</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div>100<p id="p3-60">où <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>R</mi><mi>b</mi></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">R_b</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0077em;">R</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0077em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">b</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> est le taux de rendement du bâtiment (rendement <em>sur</em> et <em>de</em> l'investissement — il inclut la récupération du capital) et <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>R</mi><mi>t</mi></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">R_t</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0077em;">R</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2806em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0077em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">t</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> le taux de capitalisation du terrain.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-4"><span class="h-num">4</span><span class="h-text">Analyse du terrain et ajustements</span></h2><div class="box box-def" id="def-4-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.1</span><span class="box-title">— façade et profondeur</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-30">La <strong>façade</strong> (<em>frontage</em>) est la largeur du terrain donnant sur la rue. La <strong>profondeur</strong> est la distance de la ligne de rue au fond du terrain. Le rapport profondeur/façade situe le terrain par rapport au standard du secteur, généralement de 2:1 à 3:1 en résidentiel.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-4-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.2</span><span class="box-title">— règle de Harper (4-3-2-1)</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-32">La règle de Harper répartit la valeur d'un terrain selon la profondeur : en divisant la profondeur standard en quatre quarts égaux, le premier quart (côté rue) porte <strong>40 %</strong> de la valeur, le deuxième <strong>30 %</strong>, le troisième <strong>20 %</strong> et le dernier <strong>10 %</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-4-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.3</span><span class="box-title">— hiérarchie normative de l'aménagement</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-43">Au Québec, l'encadrement de l'utilisation du sol suit trois paliers emboîtés. Le <strong>gouvernement du Québec</strong> fixe le cadre général par la <em>Loi sur l'aménagement et l'urbanisme</em> (LAU); la <strong>MRC</strong> ou la communauté métropolitaine le décline dans son <em>schéma d'aménagement et de développement</em> (SAD), auquel les règlements locaux doivent se conformer; enfin, la <strong>municipalité</strong> traduit le tout dans son plan d'urbanisme et son <em>règlement de zonage</em>, seul document qui s'applique lot par lot — c'est donc lui que l'évaluateur consulte en premier.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-4-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.4</span><span class="box-title">— COS et taux d'implantation</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-45">Le <strong>coefficient d'occupation du sol</strong> (COS) est le rapport entre la superficie totale de plancher et la superficie du terrain. Le <strong>taux d'implantation</strong> est le rapport entre l'emprise au sol du bâtiment et la superficie du terrain. Les <strong>marges</strong> (avant, latérales, arrière) fixent les distances minimales aux limites du lot.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-4-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.5</span><span class="box-title">— règle fondamentale de l'ajustement</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-73">On ajuste toujours le <strong>comparable vers le sujet</strong>, jamais l'inverse. Le comparable a un prix connu que l'on corrige; le sujet n'a pas de prix — c'est sa valeur qu'on cherche. Conséquence directe : un comparable <strong>supérieur</strong> au sujet reçoit un ajustement <strong>négatif</strong>; un comparable <strong>inférieur</strong> reçoit un ajustement <strong>positif</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-4-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.6</span><span class="box-title">— analyse par paires (<em>paired sales analysis</em>)</span><a class="box-anchor" href="/seance/04/#def-4-6" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p4-77">Technique consistant à isoler l'effet d'une seule variable en comparant deux ventes qui ne diffèrent que par cette variable : l'écart de prix, corrigé des différences résiduelles mineures, mesure la contribution marchande de la variable.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-5"><span class="h-num">5</span><span class="h-text">Coût de reproduction et coût de remplacement</span></h2><div class="box box-def" id="def-5-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 5.1</span><span class="box-title">— coût, prix, valeur</span><a class="box-anchor" href="/seance/05/#def-5-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p5-10">Le <strong>coût</strong> est la dépense engagée pour <em>produire</em> un bien : un montant objectif et mesurable, tourné vers le présent ou le passé. Le <strong>prix</strong> est le montant effectivement <em>payé</em> lors d'une transaction : un fait historique, qui peut s'écarter de la valeur. La <strong>valeur</strong> est une notion économique : l'estimation, par un évaluateur, du prix le plus probable sur un marché libre — une opinion motivée, non un fait.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-5-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 5.2</span><span class="box-title">— coût de reproduction (<em>reproduction cost</em>)</span><a class="box-anchor" href="/seance/05/#def-5-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p5-14">Coût de création d'une <strong>réplique exacte</strong> du bâtiment existant, en utilisant les <strong>mêmes matériaux</strong>, la même conception, les mêmes normes de construction et la même qualité d'exécution — y compris toutes les <strong>déficiences et obsolescences</strong> de l'original.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-5-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 5.3</span><span class="box-title">— coût de remplacement (<em>replacement cost</em>)</span><a class="box-anchor" href="/seance/05/#def-5-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p5-20">Coût de construction d'un bâtiment offrant la <strong>même utilité</strong> que le bâtiment existant, en utilisant des <strong>matériaux et des techniques modernes</strong>, conformément aux <strong>normes de construction actuelles</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-5-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 5.4</span><span class="box-title">— principe de la date d'évaluation</span><a class="box-anchor" href="/seance/05/#def-5-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p5-32">Le coût de construction doit être estimé <strong>à la date d'évaluation</strong> — ni à la date de construction réelle du bâtiment, ni à une date future.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-6"><span class="h-num">6</span><span class="h-text">Méthodes d'estimation des coûts</span></h2><div class="box box-def" id="def-6-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 6.1</span><span class="box-title">— méthode comparative</span><a class="box-anchor" href="/seance/06/#def-6-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p6-12">Estimer le coût neuf en multipliant la superficie du bâtiment par un coût unitaire dérivé de constructions récentes comparables :</p>101<div class="eq" id="eq-6-1"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub><mtext>  </mtext><mo>=</mo><mtext>  </mtext><mi>S</mi><mo>×</mo><msub><mi>c</mi><mrow><mi mathvariant="normal">$</mi><mi mathvariant="normal">/</mi><msup><mtext>pi</mtext><mn>2</mn></msup></mrow></msub><mi mathvariant="normal">.</mi></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(6.1)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">C_{\text{neuf}} \;=\; S \times c_{\$/\text{pi}^2}.\tag{6.1}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0576em;">S</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8035em;vertical-align:-0.3729em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal">c</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3448em;"><span style="top:-2.5021em;margin-left:0em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">$/</span><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">pi</span></span><span class="msupsub"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.7753em;"><span style="top:-2.815em;margin-right:0.0714em;"><span class="pstrut" style="height:2.5em;"></span><span class="katex-sizing reset-size3 size1 mtight"><span class="mord mtight">2</span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3729em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mord">.</span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:1.1229em;vertical-align:-0.3729em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">6.1</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div></div></div><div class="box box-def" id="def-6-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 6.2</span><span class="box-title">— Quantity Survey</span><a class="box-anchor" href="/seance/06/#def-6-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p6-30">Décomposer la construction en chacun de ses postes de travail, quantifier les matériaux et la main-d'œuvre, puis appliquer les prix unitaires courants :</p>102<div class="eq" id="eq-6-2"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub><mtext>  </mtext><mo>=</mo><mtext>  </mtext><munderover><mo>∑</mo><mrow><mi>i</mi><mo>=</mo><mn>1</mn></mrow><mi>n</mi></munderover><msub><mi>Q</mi><mi>i</mi></msub><mo>×</mo><msub><mi>P</mi><mi>i</mi></msub><mtext>  </mtext><mo>+</mo><mtext>  </mtext><msub><mi>C</mi><mtext>indirects</mtext></msub><mtext>  </mtext><mo>+</mo><mtext>  </mtext><mtext>Profit</mtext></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(6.2)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">C_{\text{neuf}} \;=\; \sum_{i=1}^{n} Q_i \times P_i103\;+\; C_{\text{indirects}} \;+\; \text{Profit}\tag{6.2}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:2.9291em;vertical-align:-1.2777em;"></span><span class="mop op-limits"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.6514em;"><span style="top:-1.8723em;margin-left:0em;"><span class="pstrut" style="height:3.05em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mathnormal mtight">i</span><span class="mrel mtight">=</span><span class="mord mtight">1</span></span></span></span><span style="top:-3.05em;"><span class="pstrut" style="height:3.05em;"></span><span><span class="mop op-symbol large-op">∑</span></span></span><span style="top:-4.3em;margin-left:0em;"><span class="pstrut" style="height:3.05em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mathnormal mtight">n</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.2777em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal">Q</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3117em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:0em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">i</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1389em;">P</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3117em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.1389em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">i</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">indirects</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6944em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">Profit</span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:2.9291em;vertical-align:-1.2777em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">6.2</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div>104<p id="p6-31">où <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>Q</mi><mi>i</mi></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">Q_i</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8778em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal">Q</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3117em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:0em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">i</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> est la quantité du poste <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mi>i</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">i</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6595em;"></span><span class="mord mathnormal">i</span></span></span></span> et <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>P</mi><mi>i</mi></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">P_i</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1389em;">P</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3117em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.1389em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight">i</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> son prix unitaire.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-6-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 6.3</span><span class="box-title">— méthode par composantes</span><a class="box-anchor" href="/seance/06/#def-6-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p6-49">Décomposer le bâtiment en grandes composantes (fondations, structure, toiture, plomberie, etc.) et appliquer à chacune un <strong>coût installé</strong> — matériaux, main-d'œuvre et frais généraux de chantier compris :</p>105<div class="eq" id="eq-6-4"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub><mtext>  </mtext><mo>=</mo><mtext>  </mtext><munderover><mo>∑</mo><mrow><mi>j</mi><mo>=</mo><mn>1</mn></mrow><mi>m</mi></munderover><msub><mi>S</mi><mi>j</mi></msub><mo>×</mo><msub><mi>C</mi><mi>j</mi></msub></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(6.4)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">C_{\text{neuf}} \;=\; \sum_{j=1}^{m} S_j \times C_j\tag{6.4}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:3.0652em;vertical-align:-1.4138em;"></span><span class="mop op-limits"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.6514em;"><span style="top:-1.8723em;margin-left:0em;"><span class="pstrut" style="height:3.05em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mathnormal mtight" style="margin-right:0.0572em;">j</span><span class="mrel mtight">=</span><span class="mord mtight">1</span></span></span></span><span style="top:-3.05em;"><span class="pstrut" style="height:3.05em;"></span><span><span class="mop op-symbol large-op">∑</span></span></span><span style="top:-4.3em;margin-left:0em;"><span class="pstrut" style="height:3.05em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mathnormal mtight">m</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.4138em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0576em;">S</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3117em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0576em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight" style="margin-right:0.0572em;">j</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2861em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9694em;vertical-align:-0.2861em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3117em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight" style="margin-right:0.0572em;">j</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2861em;"><span></span></span></span></span></span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:3.0652em;vertical-align:-1.4138em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">6.4</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div>106<p id="p6-50">où <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>S</mi><mi>j</mi></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">S_j</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9694em;vertical-align:-0.2861em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0576em;">S</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3117em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0576em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight" style="margin-right:0.0572em;">j</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2861em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> est la quantité de la composante <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mi>j</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">j</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.854em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0572em;">j</span></span></span></span> et <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>C</mi><mi>j</mi></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">C_j</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9694em;vertical-align:-0.2861em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3117em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mathnormal mtight" style="margin-right:0.0572em;">j</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2861em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> son coût installé unitaire. Aussi appelée <em>Segregated Cost Method</em> ou <em>Unit-in-Place</em>; c'est la base de la méthode Marshall &amp; Swift.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-7"><span class="h-num">7</span><span class="h-text">Coûts directs de construction</span></h2><div class="box box-def" id="def-7-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 7.1</span><span class="box-title">— coûts directs</span><a class="box-anchor" href="/seance/07/#def-7-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p7-11">Les <span class="motcle" data-term="coûts directs">coûts directs</span> (aussi appelés <em>hard costs</em>) sont l'ensemble des dépenses directement liées à la <strong>construction physique</strong> du bâtiment : les matériaux de construction, la main-d'œuvre affectée au chantier (salaires et avantages sociaux), l'équipement de chantier, les sous-traitants spécialisés et la supervision directe des travaux.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-7-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 7.2</span><span class="box-title">— enveloppe du bâtiment</span><a class="box-anchor" href="/seance/07/#def-7-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p7-42">L'<span class="motcle" data-term="enveloppe">enveloppe</span> est la barrière physique entre l'intérieur et l'extérieur du bâtiment. Elle assure la protection contre les intempéries, l'isolation thermique et l'étanchéité à l'air. Elle regroupe les murs extérieurs et leur revêtement, l'isolation, la toiture (revêtement), ainsi que les fenêtres et portes extérieures. Elle représente typiquement <strong>22 à 28 %</strong> des coûts directs — le poste le plus lourd.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-7-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 7.3</span><span class="box-title">— finitions intérieures</span><a class="box-anchor" href="/seance/07/#def-7-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p7-65">Les <span class="motcle" data-term="finitions intérieures">finitions intérieures</span> regroupent tous les éléments visibles à l'intérieur du bâtiment : cloisons, revêtements de sol, peinture, armoires, comptoirs, moulures, portes intérieures et quincaillerie. Elles représentent <strong>15 à 20 %</strong> des coûts directs.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-7-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 7.4</span><span class="box-title">— finitions extérieures</span><a class="box-anchor" href="/seance/07/#def-7-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p7-75">Les <span class="motcle" data-term="finitions extérieures">finitions extérieures</span> regroupent les aménagements situés <strong>hors de l'enveloppe</strong> : entrée de garage, terrasses et patios, clôtures, aménagement paysager, trottoirs, balcons, remises et piscines. Elles représentent <strong>5 à 8 %</strong> des coûts directs.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-7-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 7.5</span><span class="box-title">— équipements spécialisés</span><a class="box-anchor" href="/seance/07/#def-7-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p7-79">Installations non standard qui ajoutent des fonctionnalités particulières au bâtiment; elles comptent pour <strong>3 à 7 %</strong> des coûts directs.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-8"><span class="h-num">8</span><span class="h-text">Coûts indirects et profit entrepreneurial</span></h2><div class="box box-def" id="def-8-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 8.1</span><span class="box-title">— coûts indirects</span><a class="box-anchor" href="/seance/08/#def-8-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p8-9">Les <span class="motcle" data-term="coûts indirects">coûts indirects</span> (ou <em>soft costs</em>) sont toutes les dépenses nécessaires à la réalisation d'un projet de construction <strong>autres que</strong> les coûts directs de main-d'œuvre, de matériaux et d'équipement de chantier. Ils représentent typiquement <strong>15 à 25 % des coûts directs</strong>, et peuvent dépasser <strong>30 %</strong> pour des projets complexes ou spécialisés.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-8-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 8.2</span><span class="box-title">— honoraires professionnels</span><a class="box-anchor" href="/seance/08/#def-8-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p8-17">Rémunération des professionnels impliqués dans la <strong>conception</strong>, la <strong>surveillance</strong> et la <strong>gestion</strong> du projet de construction : architecte, ingénieurs, arpenteur-géomètre, gestionnaire de projet, évaluateur agréé. C'est la composante la plus importante des coûts indirects.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-8-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 8.3</span><span class="box-title">— taxes de vente sur la construction neuve</span><a class="box-anchor" href="/seance/08/#def-8-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p8-38">La construction neuve est assujettie à la <strong>TPS</strong> fédérale (5 %) et à la <strong>TVQ</strong> québécoise (9,975 %), soit <strong>14,975 %</strong> au total. Leur traitement dans le coût de remplacement dépend toutefois du <strong>statut fiscal</strong> de l'immeuble : occupant, locatif ou commercial.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-8-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 8.4</span><span class="box-title">— profit entrepreneurial</span><a class="box-anchor" href="/seance/08/#def-8-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p8-57">Le <span class="motcle" data-term="profit entrepreneurial">profit entrepreneurial</span> (ou profit du promoteur) rémunère le promoteur-développeur pour : le <strong>risque</strong> assumé dans le projet, le <strong>temps</strong> consacré à la coordination, le <strong>coût d'opportunité</strong> du capital immobilisé et l'<strong>expertise</strong> apportée. Il se distingue du profit de l'entrepreneur général, déjà inclus dans les coûts directs.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-9"><span class="h-num">9</span><span class="h-text">Concepts de dépréciation</span></h2><div class="box box-def" id="def-9-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 9.1</span><span class="box-title">— dépréciation</span><a class="box-anchor" href="/seance/09/#def-9-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p9-10">La <span class="motcle" data-term="dépréciation">dépréciation</span> est la <strong>perte de valeur</strong> d'une amélioration par rapport à son coût de reproduction ou de remplacement à neuf, mesurée <strong>à la date d'évaluation</strong> :</p>107<div class="eq" id="eq-9-1"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub><mtext>  </mtext><mo>=</mo><mtext>  </mtext><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub><mtext>  </mtext><mo>−</mo><mtext>  </mtext><msub><mi>V</mi><mrow><mtext>am</mtext><mover accent="true"><mtext>e</mtext><mo>ˊ</mo></mover><mtext>liorations contributrices</mtext></mrow></msub></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(9.1)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">D_{\text{totale}} \;=\; C_{\text{neuf}} \;-\;108V_{\text{améliorations contributrices}}\tag{9.1}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">am</span><span class="mord katex-accent mtight"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.6944em;"><span style="top:-2.7em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="mord mtight">e</span></span><span style="top:-2.7em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="accent-body" style="left:-0.25em;"><span class="mord mtight">ˊ</span></span></span></span></span></span></span><span class="mord mtight">liorations contributrices</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">9.1</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div></div></div><div class="box box-def" id="def-9-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 9.2</span><span class="box-title">— curable et incurable</span><a class="box-anchor" href="/seance/09/#def-9-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p9-20">Une composante de dépréciation est <span class="motcle" data-term="curable">curable</span> lorsque sa correction est <strong>économiquement justifiée</strong> : le coût de la correction est inférieur ou égal au gain de valeur qu'elle procure. Elle est <span class="motcle" data-term="incurable">incurable</span> lorsque la correction n'est pas économiquement viable — même si elle est techniquement possible.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-9-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 9.3</span><span class="box-title">— dépréciation physique</span><a class="box-anchor" href="/seance/09/#def-9-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p9-24">Perte de valeur causée par l'<strong>usure</strong>, le <strong>vieillissement</strong> et la <strong>détérioration</strong> des composantes physiques du bâtiment : intempéries, cycles de gel-dégel, usage, manque d'entretien.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-9-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 9.4</span><span class="box-title">— dépréciation fonctionnelle</span><a class="box-anchor" href="/seance/09/#def-9-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p9-27">Perte de valeur causée par des <strong>déficiences de conception</strong>, une <strong>inadéquation aux usages actuels</strong> ou une <strong>surqualité</strong> (<span class="motcle" data-term="superadéquation">superadéquation</span>) des améliorations. Le bâtiment n'est pas usé : il est <em>mal adapté</em> aux attentes du marché d'aujourd'hui.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-9-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 9.5</span><span class="box-title">— dépréciation externe</span><a class="box-anchor" href="/seance/09/#def-9-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p9-30">Perte de valeur causée par des <strong>facteurs extérieurs</strong> à la propriété, hors du contrôle du propriétaire : nuisances de localisation (autoroute, ligne à haute tension, contamination, quartier en déclin) ou facteurs économiques et réglementaires (récession locale, suroffre, zonage défavorable, hausse des taux). Elle est <strong class="c-rouge">toujours incurable</strong> : aucune intervention sur la propriété ne peut la corriger.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-9-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 9.6</span><span class="box-title">— les quatre durées de vie</span><a class="box-anchor" href="/seance/09/#def-9-6" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p9-39">La <span class="motcle" data-term="vie physique totale">vie physique totale</span> est la période pendant laquelle le bâtiment peut <strong>physiquement</strong> exister; la <span class="motcle" data-term="vie économique totale">vie économique totale</span>, la période pendant laquelle il <strong>contribue à la valeur</strong> de la propriété — toujours inférieure ou égale à la vie physique, car un bâtiment cesse de valoir avant de cesser de tenir debout. L'<span class="motcle" data-term="âge effectif">âge effectif</span> est l'âge <strong>apparent</strong> du bâtiment compte tenu de son état et de son entretien, déterminé par jugement professionnel; la <span class="motcle" data-term="vie économique restante">vie économique restante</span> est la période de contribution économique qui reste à courir.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-9-7"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 9.7</span><span class="box-title">— principe du rattachement à l'utilisation optimale</span><a class="box-anchor" href="/seance/09/#def-9-7" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p9-48">La dépréciation se mesure toujours en référence à l'<span class="motcle" data-term="utilisation optimale">utilisation optimale</span> (<em>highest and best use</em>, HBU) du terrain, considéré comme s'il était vacant. Avant tout calcul de dépréciation, l'évaluateur doit déterminer si le bâtiment actuel <strong>correspond</strong> à cette utilisation optimale.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-10"><span class="h-num">10</span><span class="h-text">Dépréciation physique</span></h2><div class="box box-def" id="def-10-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.1</span><span class="box-title">— dépréciation physique</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-12">La <strong>dépréciation physique</strong> est la perte de valeur des améliorations causée par l'<strong>usure</strong>, le <strong>vieillissement</strong> et l'action des <strong>intempéries</strong> sur les composantes d'un bâtiment. Elle traduit en dollars la détérioration matérielle du bien, indépendamment de sa conception (dépréciation fonctionnelle) et de son environnement (dépréciation économique).</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.2</span><span class="box-title">— curabilité (dépréciation physique)</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-23">Un item de dépréciation physique est <strong>curable</strong> lorsque le coût de sa réparation ou de son remplacement est <strong>inférieur ou égal</strong> à l'augmentation de valeur qui en résulterait. Il est <strong>incurable</strong> dans le cas contraire. Formellement :</p>109<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mrow><mtext>Curable</mtext><mtext>  </mtext><mo>⟺</mo><mtext>  </mtext><mrow><mtext>Co</mtext><mover accent="true"><mtext>u</mtext><mo>ˆ</mo></mover><mtext>t de r</mtext><mover accent="true"><mtext>e</mtext><mo>ˊ</mo></mover><mtext>paration</mtext></mrow><mtext>  </mtext><mo>≤</mo><mtext>  </mtext><mrow><mtext>Valeur ajout</mtext><mover accent="true"><mtext>e</mtext><mo>ˊ</mo></mover><mtext>e r</mtext><mover accent="true"><mtext>e</mtext><mo>ˊ</mo></mover><mtext>sultante</mtext></mrow></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\text{Curable} \iff \text{Coût de réparation} \;\leq\; \text{Valeur ajoutée résultante}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7184em;vertical-align:-0.024em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">Curable</span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">⟺</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">Co</span><span class="mord katex-accent"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.6944em;"><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord">u</span></span><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="accent-body" style="left:-0.25em;"><span class="mord">ˆ</span></span></span></span></span></span></span><span class="mord">t de r</span><span class="mord katex-accent"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.6944em;"><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord">e</span></span><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="accent-body" style="left:-0.25em;"><span class="mord">ˊ</span></span></span></span></span></span></span><span class="mord">paration</span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≤</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">Valeur ajout</span><span class="mord katex-accent"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.6944em;"><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord">e</span></span><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="accent-body" style="left:-0.25em;"><span class="mord">ˊ</span></span></span></span></span></span></span><span class="mord">e r</span><span class="mord katex-accent"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.6944em;"><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord">e</span></span><span style="top:-3em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="accent-body" style="left:-0.25em;"><span class="mord">ˊ</span></span></span></span></span></span></span><span class="mord">sultante</span></span></span></span></span></span></div></div></div><div class="box box-def" id="def-10-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.3</span><span class="box-title">— entretien différé</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-33">La dépréciation physique curable correspond à l'<strong>entretien différé</strong> (<em>deferred maintenance</em>) : l'ensemble des réparations et remplacements que l'acheteur type effectuerait immédiatement après l'acquisition, parce que leur coût est égal ou inférieur à la valeur qu'ils ajoutent. Elle se mesure au <strong>coût de réparation au prix du marché</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.4</span><span class="box-title">— dépréciation incurable court terme</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-41">La dépréciation incurable <strong>court terme</strong> (<em>short-lived</em>) frappe les composantes dont la durée de vie utile est <strong>inférieure</strong> à celle du bâtiment, mais dont le remplacement n'est <strong>pas encore économiquement justifiable</strong> au moment de l'évaluation : la composante n'est pas en fin de vie, elle est simplement partiellement consommée.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-10-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 10.5</span><span class="box-title">— dépréciation incurable long terme</span><a class="box-anchor" href="/seance/10/#def-10-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p10-54">La dépréciation incurable <strong>long terme</strong> (<em>long-lived</em>) frappe les composantes dont la durée de vie égale ou excède celle du bâtiment : les éléments structuraux et permanents (fondations, charpente, dalle, murs porteurs, colonnes et poutres, ossature du toit, isolation structurale, maçonnerie structurale). Ces composantes ne sont jamais remplacées séparément : elles durent aussi longtemps que le bâtiment lui-même.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-11"><span class="h-num">11</span><span class="h-text">Dépréciation fonctionnelle</span></h2><div class="box box-def" id="def-11-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.1</span><span class="box-title">— dépréciation fonctionnelle</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-9">La <strong>dépréciation fonctionnelle</strong> (ou <strong>obsolescence fonctionnelle</strong>) est la perte de valeur d'un bâtiment attribuable à des <strong>défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité</strong> qui réduisent son utilité ou son attrait par rapport aux attentes actuelles du marché.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.2</span><span class="box-title">— curabilité (dépréciation fonctionnelle)</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-14">Une déficience fonctionnelle est <strong>curable</strong> si le coût de sa correction est <strong>inférieur ou égal</strong> à la valeur ajoutée par cette correction; elle est <strong>incurable</strong> dans le cas contraire. Le test repose sur la <strong>rationalité économique</strong>, pas sur la faisabilité technique : un défaut peut être techniquement réparable mais économiquement incurable.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.3</span><span class="box-title">— déficience par ajout</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-19">Une déficience par <strong>ajout</strong> vise un élément <strong>absent</strong> du bâtiment que le marché actuel considère comme nécessaire ou standard. Le bâtiment a été construit sans cet élément et il n'a jamais été ajouté; l'élément n'est donc <strong>pas inclus</strong> dans le coût neuf estimé.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.4</span><span class="box-title">— déficience par substitution</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-4" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-27">Une déficience par <strong>substitution</strong> vise un élément <strong>présent</strong> dans le bâtiment mais <strong>inadéquat, désuet ou obsolète</strong>, qui doit être remplacé par un élément conforme aux attentes actuelles du marché.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.5</span><span class="box-title">— superadéquation</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-5" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-39">La <strong>superadéquation</strong> (<em>superadequacy</em>) survient lorsqu'un bâtiment contient des éléments ou des améliorations qui <strong>dépassent les attentes et les besoins du marché</strong> pour ce type de propriété dans ce secteur. Le principe fondamental : le marché <strong>ne paie pas pour l'excès de qualité</strong> — un acheteur typique ne verse pas de supplément pour un élément qu'il ne recherche pas.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-11-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 11.6</span><span class="box-title">— obsolescence de conception</span><a class="box-anchor" href="/seance/11/#def-11-6" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p11-52">L'<strong>obsolescence de conception</strong> (<em>design obsolescence</em>) survient lorsque le <strong>plan, la configuration ou l'agencement</strong> du bâtiment ne correspond plus aux attentes et au mode de vie actuels des acheteurs ou des locataires, et qu'il est trop coûteux de modifier la structure pour y remédier.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-12"><span class="h-num">12</span><span class="h-text">Dépréciation économique (externe)</span></h2><div class="box box-def" id="def-12-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 12.1</span><span class="box-title">— dépréciation économique (obsolescence externe)</span><a class="box-anchor" href="/seance/12/#def-12-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p12-9">La <strong>dépréciation économique</strong> est la perte de valeur d'une propriété causée par des <strong>facteurs extérieurs</strong> à la propriété elle-même, sur lesquels le propriétaire n'a <strong>aucun contrôle</strong> : environnement physique, économique, réglementaire ou social.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-12-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 12.2</span><span class="box-title">— ventes appariées</span><a class="box-anchor" href="/seance/12/#def-12-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p12-51">La méthode des <strong>ventes appariées</strong> (<em>paired sales analysis</em>) compare des propriétés <strong>similaires</strong> dont certaines sont <strong>affectées</strong> par le facteur externe et d'autres <strong>non</strong> : la différence de prix, une fois les autres écarts ajustés, isole la dépréciation économique.</p></div></div><h2 class="h-section" id="s-13"><span class="h-num">13</span><span class="h-text">Applications spécialisées</span></h2><div class="box box-def" id="def-13-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 13.1</span><span class="box-title">— bâtiment à usage spécial</span><a class="box-anchor" href="/seance/13/#def-13-1" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p13-11">Un <span class="motcle" data-term="bâtiment à usage spécial">bâtiment à usage spécial</span> (<em>special-purpose property</em>) est un immeuble dont la conception, l'aménagement ou la construction sont tellement spécifiques qu'ils limitent son utilisation à l'usage pour lequel il a été construit.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-13-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 13.2</span><span class="box-title">— qualification des biens — C.c.Q.</span><a class="box-anchor" href="/seance/13/#def-13-2" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p13-61">Le <em>Code civil du Québec</em> organise la qualification des biens en une gradation dont l'évaluateur doit connaître chaque échelon. L'article 900 pose le socle : les fonds de terre et les constructions à caractère permanent sont des <strong>immeubles par nature</strong>. L'article 901 traite du meuble <strong>incorporé</strong> : dès qu'il perd son individualité en s'intégrant à la construction — la brique dans le mur, la tuyauterie noyée dans la dalle —, il devient <strong>partie intégrante</strong> de l'immeuble. L'article 903 vise le cas intermédiaire, le plus litigieux en pratique : le meuble <strong>attaché à demeure</strong> qui conserve son individualité (un ascenseur, un système CVAC, un pont roulant boulonné à la structure) est immeuble <em>tant qu'il y reste</em>. Enfin, les articles 905 et 907 ferment le système : tout ce qui peut se transporter, et tout bien que la loi ne qualifie pas autrement, est <strong>meuble</strong>.</p></div></div><div class="box box-def" id="def-13-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 13.3</span><span class="box-title">— améliorations locatives</span><a class="box-anchor" href="/seance/13/#def-13-3" title="Voir dans la séance">↗</a></div><div class="box-body"><p id="p13-73">Les <span class="motcle" data-term="améliorations locatives">améliorations locatives</span> (<em>leasehold improvements</em>) sont les travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace locatif à ses besoins spécifiques : cloisons et aménagement de bureaux, revêtements de sol spéciaux, éclairage personnalisé, installations électriques et informatiques, plomberie additionnelle, systèmes de sécurité, vitrines et devantures.</p></div></div></article><aside class="side"><h4>Séances</h4><ol><li class="lvl2"><a href="#s-1">1 Introduction à la méthode du coût</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-2">2 Cadre conceptuel et terminologie</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-3">3 Méthodes d'évaluation du terrain</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4">4 Analyse du terrain et ajustements</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-5">5 Coût de reproduction et coût de remplacement</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-6">6 Méthodes d'estimation des coûts</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-7">7 Coûts directs de construction</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-8">8 Coûts indirects et profit entrepreneurial</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-9">9 Concepts de dépréciation</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-10">10 Dépréciation physique</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-11">11 Dépréciation fonctionnelle</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-12">12 Dépréciation économique (externe)</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-13">13 Applications spécialisées</a></li></ol></aside></div></main>110<footer class="site-footer">111  <div class="footer-inner">112    <div class="footer-brand">113      <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">114      <div class="brand-code">IMM1033</div>115      <div>Méthodes du coût en évaluation immobilière</div>116      <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Hiver 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>117      <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>118    </div>119    <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>120    <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>121    <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1003.app" rel="noopener">IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</a></div>122  </div>123  <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1033 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>124</footer>125<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">126  <div class="search-box">127    <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">128    <div class="search-results"></div>129    <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>130  </div>131</div>132133<script src="/assets/js/app.js" defer></script>134</body>135</html>136