spb/uqo-imm1033
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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Chapitre 3 — Le contexte macroéconomique canadien · Rapport · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Chapitre 3 du rapport sur le marché de l’habitation au Québec : Le contexte macroéconomique canadien.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1033 — UQO">11<meta property="og:title" content="Chapitre 3 — Le contexte macroéconomique canadien · Rapport · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Chapitre 3 du rapport sur le marché de l’habitation au Québec : Le contexte macroéconomique canadien.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" 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style="background:#2976bb">2</span><span>Cadre conceptuel et terminologie</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Évaluation du terrain</div><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">3</span><span>Méthodes d'évaluation du terrain</span></a><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>Analyse du terrain et ajustements</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Coût de construction</div><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#cca424">5</span><span>Coût de reproduction et coût de remplacement</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#cca424">6</span><span>Méthodes d'estimation des coûts</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#cca424">7</span><span>Coûts directs de construction</span></a><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>Coûts indirects et profit entrepreneurial</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — La dépréciation</div><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">9</span><span>Concepts de dépréciation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">10</span><span>Dépréciation physique</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">11</span><span>Dépréciation fonctionnelle</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">12</span><span>Dépréciation économique (externe)</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#107c4e"></i>Partie V — Applications et intégration</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#107c4e">13</span><span>Applications spécialisées</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#107c4e">14</span><span>Synthèse et révision</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span 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Ce chapitre fixe le décor : taux, inflation, activité, emploi, démographie et change.</p>99<h2 id="s-3-1" class="h-section"><span class="h-num">3.1</span><span class="h-text">Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022</span><a class="h-anchor" href="#s-3-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>100<p id="p3-2">La figure <a class="xref" href="#fig-fig-taux">3.1</a> résume l'environnement financier dans lequel le marché de l'habitation a évolué. Après la crise financière de 2008, le taux court canadien passe sous 1 % et y demeure — à un bref épisode près — pendant plus d'une décennie, culminant avec les taux planchers de la pandémie (0,1 %). Le renversement de 2022 est le plus brutal de la période : environ 450 points de base en dix-huit mois, portant le taux court au-delà de 5 %. Depuis 2024, la détente est engagée : taux court à 2,3 % en juin 2026, obligations 10 ans à 3,4 %. La courbe des taux, inversée en 2023, s'est repentifiée — configuration typique de fin de cycle restrictif.</p>101<figure class="float-figure" id="fig-fig-taux"><p id="p3-3"><span class="figimg"><img src="/assets/rapport/macro01_taux-fb5bff56b9e1.svg" alt="Figure du rapport" loading="lazy" decoding="async" width="1008" height="528"></span></p><figcaption><span class="fig-label">Figure 3.1</span> Taux interbancaire 3 mois et rendement obligataire 10 ans, Canada, 2005–2026.</figcaption></figure>102<p id="p3-4">Pour le marché hypothécaire, deux lectures complémentaires : le taux court gouverne les prêts à taux variable et le coût de refinancement des prêteurs ; le 10 ans ancre les taux fixes de plus longue durée. Le choc de 2022 a frappé les deux extrémités à la fois — une rareté historique — ce qui explique la violence de la correction dans les marchés les plus endettés (chapitre <a class="xref" href="/rapport/7/#top">7</a>). Le rôle des périodes prolongées de taux bas dans la formation des booms immobiliers fait l'objet d'une littérature abondante et contrastée : <a class="cite" href="/bibliographie/#taylor2007" data-cite="taylor2007">Taylor (2007)</a> y voit la cause première de la bulle américaine des années 2000, quand <a class="cite" href="/bibliographie/#kuttner2013" data-cite="kuttner2013">Kuttner (2013)</a> conclut que les taux seuls n'expliquent qu'une fraction des hausses observées — le crédit et les anticipations faisant le reste.</p>103<h2 id="s-3-2" class="h-section"><span class="h-num">3.2</span><span class="h-text">L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022–2023</span><a class="h-anchor" href="#s-3-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>104<p id="p3-5">Ce choc de taux répond à la poussée d'inflation de 2021–2022 (figure <a class="xref" href="#fig-fig-inflation">3.2</a>) : sortie de la fourchette cible de 1–3 % au printemps 2021, l'inflation culmine à plus de 8 % à l'été 2022 — un sommet de quarante ans — avant de revenir dans la cible (2,3 % à la dernière observation disponible, mars 2025), au prix du resserrement le plus rapide de l'histoire moderne de la Banque du Canada <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#banqueducanada2023" data-cite="banqueducanada2023">Banque du Canada, 2023</a>)</span>. Pour le marché de l'habitation, la séquence est déterminante : c'est l'inflation qui déclenche le resserrement, et c'est le resserrement qui casse le cycle immobilier canadien — mais pas le québécois, comme le montrera le chapitre <a class="xref" href="/rapport/7/#top">7</a>.</p>105<figure class="float-figure" id="fig-fig-inflation"><p id="p3-6"><span class="figimg"><img src="/assets/rapport/macro02_inflation-3919e724d781.svg" alt="Figure du rapport" loading="lazy" decoding="async" width="1008" height="528"></span></p><figcaption><span class="fig-label">Figure 3.2</span> Inflation de l'IPC d'ensemble, Canada, glissement annuel, 2005–2025.</figcaption></figure>106<h2 id="s-3-3" class="h-section"><span class="h-num">3.3</span><span class="h-text">Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement</span><a class="h-anchor" href="#s-3-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>107<p id="p3-7">Les figures <a class="xref" href="#fig-fig-pib">3.3</a> et <a class="xref" href="#fig-fig-chomage">3.4</a> complètent le tableau. L'économie canadienne n'a connu que deux contractions marquées en vingt ans (2009 et 2020) ; le resserrement de 2022–2023 a produit un ralentissement prolongé (croissance du PIB autour de -0,1 % sur quatre trimestres début 2026) sans récession déclarée, et une remontée graduelle du chômage vers 6,5 %. Autrement dit, la correction immobilière canadienne de 2022–2026 est une correction <em>de taux</em>, pas une correction <em>d'emploi</em> — une configuration historiquement moins destructrice pour les prix, car elle ne génère ni vagues de défauts ni ventes forcées massives. C'est précisément la combinaison inverse — endettement élevé <em>et</em> choc d'emploi — qui avait rendu la crise américaine de 2007–2009 si profonde <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#miansufi2014" data-cite="miansufi2014">Mian et Sufi, 2014</a>)</span>. Le niveau d'endettement des ménages canadiens, parmi les plus élevés du G7, demeure néanmoins le facteur de vulnérabilité structurel du système <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#crawfordfaruqui2012" data-cite="crawfordfaruqui2012">Crawford et Faruqui, 2012</a>)</span>.</p>108<figure class="float-figure" id="fig-fig-pib"><p id="p3-8"><span class="figimg"><img src="/assets/rapport/macro03_pib-b316b2c19de3.svg" alt="Figure du rapport" loading="lazy" decoding="async" width="1008" height="528"></span></p><figcaption><span class="fig-label">Figure 3.3</span> PIB réel du Canada, variation sur quatre trimestres, 2005–2026.</figcaption></figure>109<figure class="float-figure" id="fig-fig-chomage"><p id="p3-9"><span class="figimg"><img src="/assets/rapport/macro04_chomage-5845dbe3e70c.svg" alt="Figure du rapport" loading="lazy" decoding="async" width="1008" height="528"></span></p><figcaption><span class="fig-label">Figure 3.4</span> Taux de chômage, Canada, mensuel désaisonnalisé, 2005–2026.</figcaption></figure>110<h2 id="s-3-4" class="h-section"><span class="h-num">3.4</span><span class="h-text">La démographie : le choc de demande de 2022–2024</span><a class="h-anchor" href="#s-3-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>111<p id="p3-10">La figure <a class="xref" href="#fig-fig-population">3.5</a> met en évidence un déterminant fondamental trop souvent omis : la croissance démographique. Stable autour de 1 % par an pendant quinze ans, elle bondit à 1,9 % en 2022, 2,8 % en 2023 et 3,0 % en 2024 — des rythmes sans précédent depuis les années 1950, portés par l'immigration permanente et temporaire — avant de retomber sous 1 % en 2025 avec le resserrement des cibles migratoires. Ce choc de demande, survenu alors même que les taux montaient, aide à comprendre pourquoi les prix canadiens n'ont pas baissé davantage, et pourquoi les loyers et les marchés abordables (dont le Québec) ont été particulièrement sollicités.</p>112<figure class="float-figure" id="fig-fig-population"><p id="p3-11"><span class="figimg"><img src="/assets/rapport/macro07_population-c0c8e8d9e4e1.svg" alt="Figure du rapport" loading="lazy" decoding="async" width="1008" height="528"></span></p><figcaption><span class="fig-label">Figure 3.5</span> Croissance annuelle de la population canadienne, 2005–2025.</figcaption></figure>113<h2 id="s-3-5" class="h-section"><span class="h-num">3.5</span><span class="h-text">Le taux de change</span><a class="h-anchor" href="#s-3-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>114<p id="p3-12">Enfin, la figure <a class="xref" href="#fig-fig-fx">3.6</a> rappelle la trajectoire du huard : parité avec le dollar américain durant le super-cycle des matières premières (2007–2011), puis glissement vers une fourchette de 1,35 à 1,45 $ CA par $ US. Un dollar faible renchérit les intrants de construction importés et soutient, à la marge, la demande étrangère d'actifs immobiliers canadiens.</p>115<figure class="float-figure" id="fig-fig-fx"><p id="p3-13"><span class="figimg"><img src="/assets/rapport/macro08_cadusd-6b824e7bf988.svg" alt="Figure du rapport" loading="lazy" decoding="async" width="1008" height="528"></span></p><figcaption><span class="fig-label">Figure 3.6</span> Taux de change, dollars canadiens par dollar américain, moyenne mensuelle, 2005–2026.</figcaption></figure>116<p id="p3-14">Le tableau <a class="xref" href="#tab-tab-macro">3.1</a> rassemble les valeurs de référence de ces indicateurs.</p>117<figure class="float-table" id="tab-tab-macro"><figcaption><span class="fig-label">Tableau 3.1</span> Tableau de bord macroéconomique du Canada. Source : FRED ; calculs de l'auteur.</figcaption><div class="table-wrap"><table class="tbl table-wide"><thead><tr><th>Indicateur (Canada)</th><th class="al-r">Dernière valeur</th><th class="al-r">Janv. 2020</th><th class="al-r">Il y a 5 ans</th><th class="al-r">Observation</th></tr></thead><tbody><tr><td>Taux court 3 mois</td><td class="al-r">2,3 %</td><td class="al-r">1,6 %</td><td class="al-r">0,1 %</td><td class="al-r">juin 2026</td></tr><tr><td>Rendement obligataire 10 ans</td><td class="al-r">3,4 %</td><td class="al-r">1,5 %</td><td class="al-r">1,4 %</td><td class="al-r">juin 2026</td></tr><tr><td>Inflation IPC (glissement annuel)</td><td class="al-r">2,3 %</td><td class="al-r">2,4 %</td><td class="al-r">0,9 %</td><td class="al-r">mars 2025</td></tr><tr><td>Taux de chômage</td><td class="al-r">6,5 %</td><td class="al-r">5,5 %</td><td class="al-r">7,9 %</td><td class="al-r">juin 2026</td></tr><tr><td>PIB réel (variation sur 4 trim.)</td><td class="al-r">-0,1 %</td><td class="al-r">-0,3 %</td><td class="al-r">0,6 %</td><td class="al-r">janv. 2026</td></tr></tbody></table></div></figure>118<div class="box box-pts" id="pointscles-3-15"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-star"/></svg></span><span class="box-label">Points clés</span><a class="box-anchor" href="#pointscles-3-15" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p3-16">L'environnement 2024–2026 — inflation revenue dans la cible, taux courts autour de 2¼ %, chômage contenu, croissance démographique en net ralentissement — est celui d'un <em>assouplissement graduel</em>. Il est cohérent avec la reprise des prix observée au Québec et laisse présager, pour le reste du Canada, une stabilisation davantage qu'une nouvelle jambe de baisse ; mais le freinage démographique retire au marché un soutien majeur des années 2022–2024.</p></div></div><nav class="ch-pager" style="padding:0;margin-top:40px"><a class="prev" href="/rapport/2/"><small>← Chapitre 2</small><b>Données et méthodologie</b></a><a class="next" href="/rapport/4/"><small>Chapitre 4 →</small><b>Le Québec dans le paysage canadien</b></a></nav></article><aside class="side"><h4>Dans cette section</h4><ol><li class="lvl2"><a href="#s-3-1">3.1 Vingt ans de taux : de l'argent gratuit au choc de 2022</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-3-2">3.2 L'inflation, déclencheur du cycle immobilier 2022–2023</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-3-3">3.3 Activité et emploi : un atterrissage sans effondrement</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-3-4">3.4 La démographie : le choc de demande de 2022–2024</a></li><li class="lvl2"><a href="#s-3-5">3.5 Le taux de change</a></li></ol><h4>Rapport</h4><ol><li class="lvl2"><a href="/rapport/1/" class=""><span class="toc-num">1</span> Introduction</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/2/" class=""><span class="toc-num">2</span> Données et méthodologie</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/3/" class="active"><span class="toc-num">3</span> Le contexte macroéconomique canadien</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/4/" class=""><span class="toc-num">4</span> Le Québec dans le paysage canadien</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/5/" class=""><span class="toc-num">5</span> Vingt ans de prix au Québec</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/6/" class=""><span class="toc-num">6</span> Le cycle récent : pandémie, resserrement, divergence</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/7/" class=""><span class="toc-num">7</span> Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/8/" class=""><span class="toc-num">8</span> Profils régionaux : les six marchés québécois</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/9/" class=""><span class="toc-num">9</span> L'analyse par type de propriété</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/10/" class=""><span class="toc-num">10</span> La saisonnalité des prix</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/11/" class=""><span class="toc-num">11</span> Risque, distributions et co-mouvements</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/12/" class=""><span class="toc-num">12</span> Les grands marchés du reste du Canada</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/13/" class=""><span class="toc-num">13</span> Abordabilité : la charge hypothécaire</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/14/" class=""><span class="toc-num">14</span> Dix faits stylisés du marché québécois</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/15/" class=""><span class="toc-num">15</span> Synthèse et implications</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/A/" class=""><span class="toc-num">A</span> Notes méthodologiques</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/B/" class=""><span class="toc-num">B</span> Tableaux statistiques</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/C/" class=""><span class="toc-num">C</span> Glossaire</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/D/" class=""><span class="toc-num">D</span> Chronologie du marché et de la politique du logement, 2005–2026</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/E/" class=""><span class="toc-num">E</span> Notes bibliographiques par chapitre</a></li><li class="lvl2"><a href="/rapport/F/" class=""><span class="toc-num">F</span> Questions de révision et exercices</a></li></ol><div class="toc-extra"><a href="/rapport/">← Sommaire et métriques</a></div></aside></div>119</main>120<footer class="site-footer">121 <div class="footer-inner">122 <div class="footer-brand">123 <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">124 <div class="brand-code">IMM1033</div>125 <div>Méthodes du coût en évaluation immobilière</div>126 <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Hiver 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>127 <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>128 </div>129 <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>130 <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>131 <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1003.app" rel="noopener">IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</a></div>132 </div>133 <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1033 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>134</footer>135<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">136 <div class="search-box">137 <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">138 <div class="search-results"></div>139 <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>140 </div>141</div>142143<script src="/assets/js/app.js" defer></script>144</body>145</html>146