spb/uqo-imm1033
Public
JavaScript 68%
CSS 32%
1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Séance 1 — Introduction à la méthode du coût · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Séance 1 du cours IMM1033 (Méthodes du coût en évaluation immobilière) : Introduction à la méthode du coût. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1033 — UQO">11<meta property="og:title" content="Séance 1 — Introduction à la méthode du coût · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Séance 1 du cours IMM1033 (Méthodes du coût en évaluation immobilière) : Introduction à la méthode du coût. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1033.app/seance/01/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1033.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Séance 1 — Introduction à la méthode du coût · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="Séance 1 du cours IMM1033 (Méthodes du coût en évaluation immobilière) : Introduction à la méthode du coût. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1033.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1033.app/seance/01/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">28<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">29<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">30<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>31<link rel="stylesheet" href="https://fonts.googleapis.com/css2?family=Fira+Sans:ital,wght@0,300;0,400;0,500;0,600;0,700;0,800;1,400;1,600&family=Fraunces:opsz,wght@9..144,500;9..144,600;9..144,700&family=Source+Serif+4:ital,opsz,wght@0,8..60,400;0,8..60,600;0,8..60,700;1,8..60,400&display=swap">32<link rel="stylesheet" href="/assets/katex/katex.min.css">33<link rel="stylesheet" href="/assets/css/site.css">34<script>(function(){try{var t=localStorage.getItem('uqo:theme');if(t)document.documentElement.dataset.theme=JSON.parse(t);var f=localStorage.getItem('uqo:fs');if(f&&JSON.parse(f))document.documentElement.dataset.fs=JSON.parse(f);}catch(e){}})();</script>3536</head>37<body class="course-imm1033 " data-course="imm1033" data-part="1">3839<svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" style="display:none" aria-hidden="true">40 <symbol id="i-book" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M2 4h6a4 4 0 0 1 4 4v12a3 3 0 0 0-3-3H2zM22 4h-6a4 4 0 0 0-4 4v12a3 3 0 0 1 3-3h7z"/></symbol>41 <symbol id="i-formula" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M3 12h3l3 8 4-16 3 8h5"/></symbol>42 <symbol id="i-bulb" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M9 18h6M10 22h4M12 2a7 7 0 0 0-4 12.7c.6.5 1 1.3 1 2.3h6c0-1 .4-1.8 1-2.3A7 7 0 0 0 12 2z"/></symbol>43 <symbol id="i-pencil" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M12 20h9M16.5 3.5a2.1 2.1 0 0 1 3 3L7 19l-4 1 1-4z"/></symbol>44 <symbol id="i-warning" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M10.3 3.9 1.8 18a2 2 0 0 0 1.7 3h17a2 2 0 0 0 1.7-3L13.7 3.9a2 2 0 0 0-3.4 0zM12 9v4M12 17h.01"/></symbol>45 <symbol id="i-hardhat" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M2 18h20M4 18v-3a8 8 0 0 1 5-7.4V12M20 18v-3a8 8 0 0 0-5-7.4V12M10 4h4v8h-4z"/></symbol>46 <symbol id="i-pen" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M12 19l7-7 3 3-7 7-3-3zM18 13l-1.5-7.5L2 2l3.5 14.5L13 18l5-5zM2 2l7.6 7.6"/><circle cx="11" cy="11" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/></symbol>47 <symbol id="i-map" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M1 6v16l7-4 8 4 7-4V2l-7 4-8-4zM8 2v16M16 6v16"/></symbol>48 <symbol id="i-star" viewBox="0 0 24 24"><path fill="currentColor" d="M12 2l3.1 6.3 6.9 1-5 4.9 1.2 6.9L12 17.8 5.8 21l1.2-6.9-5-4.9 6.9-1z"/></symbol>49 <symbol id="i-target" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="12" cy="12" r="6" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="12" cy="12" r="2" fill="currentColor"/></symbol>50 <symbol id="i-clipboard" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M9 5H7a2 2 0 0 0-2 2v13a2 2 0 0 0 2 2h10a2 2 0 0 0 2-2V7a2 2 0 0 0-2-2h-2M9 5a2 2 0 0 1 2-2h2a2 2 0 0 1 2 2v0a2 2 0 0 1-2 2h-2a2 2 0 0 1-2-2zM9 14l2 2 4-4"/></symbol>51 <symbol id="i-check" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M8 12l3 3 5-6"/></symbol>52 <symbol id="i-search" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="11" cy="11" r="7" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M20 20l-3.5-3.5"/></symbol>53 <symbol id="i-sun" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="4" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M12 2v2M12 20v2M4.9 4.9l1.4 1.4M17.7 17.7l1.4 1.4M2 12h2M20 12h2M4.9 19.1l1.4-1.4M17.7 6.3l1.4-1.4"/></symbol>54 <symbol id="i-menu" viewBox="0 0 24 24"><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M4 6h16M4 12h16M4 18h16"/></symbol>55 <symbol id="i-text" viewBox="0 0 24 24"><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M4 7V5h16v2M12 5v14M9 19h6"/></symbol>56 <symbol id="i-slides" viewBox="0 0 24 24"><rect x="2" y="3" width="20" height="14" rx="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M8 21h8M12 17v4"/></symbol>57 <symbol id="i-quiz" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M9.1 9a3 3 0 0 1 5.8 1c0 2-3 3-3 3M12 17h.01"/></symbol>58 <symbol id="i-cards" viewBox="0 0 24 24"><rect x="3" y="6" width="14" height="16" rx="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" d="M7 2h12a2 2 0 0 1 2 2v14"/></symbol>59 <symbol id="i-calc" viewBox="0 0 24 24"><rect x="4" y="2" width="16" height="20" rx="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M8 6h8M8 11h.01M12 11h.01M16 11h.01M8 15h.01M12 15h.01M16 15h.01M8 19h.01M12 19h.01M16 19h.01"/></symbol>60 <symbol id="i-download" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M21 15v4a2 2 0 0 1-2 2H5a2 2 0 0 1-2-2v-4M7 10l5 5 5-5M12 15V3"/></symbol>61 <symbol id="i-eye" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" d="M1 12s4-8 11-8 11 8 11 8-4 8-11 8-11-8-11-8z"/><circle cx="12" cy="12" r="3" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/></symbol>62 <symbol id="i-arrow" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M5 12h14M13 6l6 6-6 6"/></symbol>63 <symbol id="i-bib" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M4 19.5A2.5 2.5 0 0 1 6.5 17H20M6.5 2H20v20H6.5A2.5 2.5 0 0 1 4 19.5v-15A2.5 2.5 0 0 1 6.5 2z"/></symbol>64 <symbol id="i-list" viewBox="0 0 24 24"><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M8 6h13M8 12h13M8 18h13M3 6h.01M3 12h.01M3 18h.01"/></symbol>65 <symbol id="i-note" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M14 3v4a1 1 0 0 0 1 1h4M17 21H7a2 2 0 0 1-2-2V5a2 2 0 0 1 2-2h7l5 5v11a2 2 0 0 1-2 2zM9 13h6M9 17h6"/></symbol>66 <symbol id="i-audio" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M11 5 6 9H2v6h4l5 4zM15.5 8.5a5 5 0 0 1 0 7M19 5a10 10 0 0 1 0 14"/></symbol>67 <symbol id="i-up" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M12 19V5M5 12l7-7 7 7"/></symbol>68 <symbol id="i-dumbbell" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M6 5v14M18 5v14M3 8v8M21 8v8M6 12h12"/></symbol>69 <symbol id="i-game" viewBox="0 0 24 24"><rect x="2" y="7" width="20" height="12" rx="4" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M7 11v4M5 13h4M15 12h.01M18 14h.01"/></symbol>70 <symbol id="i-chart" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M3 3v18h18M7 15l4-5 4 3 5-7"/></symbol>71 <symbol id="i-progress" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M4 20V10M10 20V4M16 20v-8M22 20H2"/></symbol>72 <symbol id="i-network" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="3" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="4" cy="6" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="20" cy="6" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="4" cy="18" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><circle cx="20" cy="18" r="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path stroke="currentColor" stroke-width="2" d="M6 7l4 3M18 7l-4 3M6 17l4-3M18 17l-4-3"/></symbol>73 <symbol id="i-video" viewBox="0 0 24 24"><rect x="2" y="5" width="14" height="14" rx="2" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linejoin="round" d="M16 10l6-3.5v11L16 14z"/></symbol>74 <symbol id="i-play" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="currentColor" d="M10 8l6 4-6 4z"/></symbol>75 <symbol id="i-clock" viewBox="0 0 24 24"><circle cx="12" cy="12" r="10" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M12 7v5l3 2"/></symbol>76 <symbol id="i-cc" viewBox="0 0 24 24"><rect x="2" y="4" width="20" height="16" rx="3" fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2"/><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" d="M10.5 10.5a2.5 2.5 0 1 0 0 3M17.5 10.5a2.5 2.5 0 1 0 0 3"/></symbol>77 <symbol id="i-link" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M10 13a5 5 0 0 0 7.5.5l3-3a5 5 0 0 0-7-7l-1.7 1.7M14 11a5 5 0 0 0-7.5-.5l-3 3a5 5 0 0 0 7 7l1.7-1.7"/></symbol>78 <symbol id="i-chat" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M21 12a8 8 0 0 1-8 8H6l-4 3V12a8 8 0 0 1 8-8h3a8 8 0 0 1 8 8z"/></symbol>79 <symbol id="i-report" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M14 2H6a2 2 0 0 0-2 2v16a2 2 0 0 0 2 2h12a2 2 0 0 0 2-2V8zM14 2v6h6M8 17l3-4 2 2 3-5"/></symbol>80</svg>8182<a class="skip" href="#main">Aller au contenu</a>83<header class="topbar">84 <div class="topbar-inner">85 <a class="brand" href="/" aria-label="IMM1033 — accueil"><img class="brand-logo" src="/assets/brand/uqo-logo.png" alt="UQO" width="568" height="238"><span class="brand-sep"></span><span class="brand-text"><span class="brand-code">IMM1033</span><span class="brand-title">Méthodes du coût en évaluation immobilière</span></span></a>86 <nav class="topnav" aria-label="Navigation principale"><div class="dd current"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Séances <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu wide"><div class="dd-part"><i style="background:#2976bb"></i>Partie I — Fondements de la méthode du coût</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à la méthode du coût</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Cadre conceptuel et terminologie</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Évaluation du terrain</div><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">3</span><span>Méthodes d'évaluation du terrain</span></a><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>Analyse du terrain et ajustements</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Coût de construction</div><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#cca424">5</span><span>Coût de reproduction et coût de remplacement</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#cca424">6</span><span>Méthodes d'estimation des coûts</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#cca424">7</span><span>Coûts directs de construction</span></a><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>Coûts indirects et profit entrepreneurial</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — La dépréciation</div><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">9</span><span>Concepts de dépréciation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">10</span><span>Dépréciation physique</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">11</span><span>Dépréciation fonctionnelle</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">12</span><span>Dépréciation économique (externe)</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#107c4e"></i>Partie V — Applications et intégration</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#107c4e">13</span><span>Applications spécialisées</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#107c4e">14</span><span>Synthèse et révision</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>87 <div class="topbar-actions">88 <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89 <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90 <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91 </div>92 </div>93 <div class="readbar"><div class="readbar-fill"></div></div>94</header>9596<main id="main" class="chapter-page" data-chapter="01" data-title="Séance 1 — Introduction à la méthode du coût" data-words="8083">97 98<header class="ch-hero">99 <svg class="deco" viewBox="0 0 1200 300" preserveAspectRatio="xMaxYMin slice" aria-hidden="true"><circle cx="1090" cy="20" r="110"/><circle cx="1160" cy="110" r="160"/><circle class="gold" cx="990" cy="170" r="45"/></svg>100 <div class="watermark" aria-hidden="true">01</div>101 <div class="ch-hero-inner">102 <div class="eyebrow"><span class="part-chip">Partie I</span> Fondements de la méthode du coût · Séance 1 · IMM1033</div>103 <h1>Introduction à la méthode du coût</h1>104 <div class="ch-sub">Méthodes du coût en évaluation immobilière · Hiver 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO</div>105 <div class="ch-meta">106 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 8 sections</span>107 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg> 4 définitions</span>108 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> 3 formules</span>109 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg> 5 exemples</span>110 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg> 6 exercices</span>111 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> ≈ 45 min de lecture</span>112 113 <span class="chip">Présentation des trois TP</span>114 </div>115 <div class="ch-tools">116 <a class="btn btn-ghost btn-video" href="/videos/01/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Enregistrement de la séance</a>117 <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance01.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>118 <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="revision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> Mode révision</button>119 <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="tts"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg> Écouter</button>120 <a class="btn btn-ghost" href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Quiz de la séance</a>121 </div>122 </div>123</header>124<div class="stepper-wrap"><nav class="stepper" aria-label="Sections"><a href="#s-1-1"><span class="n">1</span>La méthode du coût dans l'univers de l'évaluation</a><a href="#s-1-2"><span class="n">2</span>Les fondements économiques de la méthode</a><a href="#s-1-3"><span class="n">3</span>La formule fondamentale et les quatre étapes</a><a href="#s-1-4"><span class="n">4</span>Exemples travaillés</a><a href="#s-1-5"><span class="n">5</span>Champs d'application : quand utiliser la méthode du coût</a><a href="#s-1-6"><span class="n">6</span>Le contexte québécois</a><a href="#s-1-7"><span class="n">7</span>Le cours IMM1033 : feuille de route</a><a href="#s-1-8"><span class="n">8</span>Exercices</a><span class="rem" id="read-remaining"></span></nav></div>125 <div class="ch-layout">126 127<aside class="ch-toc" aria-label="Sommaire de la séance">128 <div class="toc-progress"><div class="bar"><i></i></div><span>0 % lu</span></div>129 <h4>Dans cette séance</h4>130 <ol><li class="lvl2"><a href="#s-1-1"><span class="toc-num">1.1</span><span>La méthode du coût dans l'univers de l'évaluation</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-1-1"><span class="toc-num">1.1.1</span><span>Trois chemins vers une même destination</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-1-2"><span class="toc-num">1.1.2</span><span>Rappel : l'approche par comparaison directe</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-1-3"><span class="toc-num">1.1.3</span><span>Rappel : l'approche par le revenu</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-1-4"><span class="toc-num">1.1.4</span><span>L'approche par le coût : la logique du constructeur</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-2"><span class="toc-num">1.2</span><span>Les fondements économiques de la méthode</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-2-1"><span class="toc-num">1.2.1</span><span>Le principe de substitution : la pierre angulaire</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-2-2"><span class="toc-num">1.2.2</span><span>Le principe de contribution : le coût n'est pas la valeur</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-2-3"><span class="toc-num">1.2.3</span><span>Valeur d'usage et valeur d'échange</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-2-4"><span class="toc-num">1.2.4</span><span>Utilisation optimale, offre et demande</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-3"><span class="toc-num">1.3</span><span>La formule fondamentale et les quatre étapes</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-3-1"><span class="toc-num">1.3.1</span><span>La formule</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-3-2"><span class="toc-num">1.3.2</span><span>Les quatre étapes de la démarche</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-4"><span class="toc-num">1.4</span><span>Exemples travaillés</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-5"><span class="toc-num">1.5</span><span>Champs d'application : quand utiliser la méthode du coût</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-5-1"><span class="toc-num">1.5.1</span><span>Les propriétés à usage spécial</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-5-2"><span class="toc-num">1.5.2</span><span>Les constructions neuves et récentes</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-5-3"><span class="toc-num">1.5.3</span><span>Les propriétés industrielles</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-5-4"><span class="toc-num">1.5.4</span><span>Le patrimoine bâti</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-5-5"><span class="toc-num">1.5.5</span><span>L'évaluation pour fins d'assurance</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-5-6"><span class="toc-num">1.5.6</span><span>Grille de décision</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-5-7"><span class="toc-num">1.5.7</span><span>Quand la méthode est moins fiable</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-6"><span class="toc-num">1.6</span><span>Le contexte québécois</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-6-1"><span class="toc-num">1.6.1</span><span>L'encadrement professionnel : l'OEAQ</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-6-2"><span class="toc-num">1.6.2</span><span>Le rôle d'évaluation foncière et la LFM</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-6-3"><span class="toc-num">1.6.3</span><span>Construction : codes, organismes et acronymes</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-6-4"><span class="toc-num">1.6.4</span><span>Le marché de la construction québécois</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-1-6-5"><span class="toc-num">1.6.5</span><span>Les sources de données de coûts</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-7"><span class="toc-num">1.7</span><span>Le cours IMM1033 : feuille de route</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-1-8"><span class="toc-num">1.8</span><span>Exercices</span></a></li></ol>131 <div class="toc-extra">132 <a href="#objectifs"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg> Objectifs d’apprentissage</a>133 <a href="#synthese"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg> L’essentiel de la séance</a>134 <a href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Testez-vous</a>135 <a href="/videos/01/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Enregistrement vidéo</a>136 <a href="/fiches/?ch=01"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg> Fiches de la séance</a>137 <a href="/entrainement/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg> Entraînement</a>138 <a href="/aide-memoire/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> Aide-mémoire</a>139 </div>140 <h4 style="margin-top:14px">Raccourcis</h4>141 <div style="font-size:.76rem;color:var(--gris)"><kbd>←</kbd> <kbd>→</kbd> séance précédente / suivante · <kbd>⌘K</kbd> recherche · sélectionnez un passage pour le surligner</div>142</aside>143 <div class="ch-body">144 <div class="revision-banner"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg><span><strong>Mode révision</strong> — seuls les définitions, formules, mises en garde, « À retenir », notes marginales et la fiche synthèse sont affichés.</span><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="revision-off">Quitter</button></div>145 <div style="display:flex;justify-content:flex-end;margin-bottom:8px"><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="toggle-solutions">Révéler toutes les solutions</button></div>146 <article class="prose" id="notes">147 <p id="p1-1">Combien vaut une école primaire? Un poste de pompiers? Une usine conçue sur mesure pour un procédé industriel unique? Aucune de ces propriétés ne se vend régulièrement sur le marché libre; aucune ne génère de loyers comparables à ceux d'un immeuble locatif ordinaire. Les deux approches d'évaluation les plus courantes — la comparaison directe et la capitalisation des revenus — se trouvent alors démunies. C'est précisément là qu'intervient la <span class="motcle" data-term="méthode du coût">méthode du coût</span> : puisqu'on ne peut ni comparer ni capitaliser, on reconstruit — par le calcul — ce que coûterait aujourd'hui la propriété, et on en retranche ce que le temps, la conception et l'environnement lui ont fait perdre. Cette première séance situe la méthode du coût dans l'univers de l'évaluation immobilière, en expose la logique économique, en présente la formule fondamentale et en délimite le champ d'application, avec un ancrage constant dans la pratique québécoise.</p>148<section class="box box-obj" id="objectifs"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg></span><span class="box-label">Objectifs d’apprentissage</span><span class="obj-progress" aria-live="polite"></span></div><div class="box-body"><ul><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-1" data-obj="obj-1-1"><span class="obj-text">Situer la méthode du coût parmi les trois approches reconnues de l'évaluation immobilière et expliquer leur complémentarité;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-2" data-obj="obj-1-2"><span class="obj-text">Énoncer et appliquer les principes économiques qui fondent la méthode (substitution, contribution, utilisation optimale, offre et demande);</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-3" data-obj="obj-1-3"><span class="obj-text">Expliquer et manipuler la formule fondamentale <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mi>V</mi><mo>=</mo><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub><mo>+</mo><mo stretchy="false">(</mo><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub><mo>−</mo><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub><mo stretchy="false">)</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mclose">)</span></span></span></span>;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-4" data-obj="obj-1-4"><span class="obj-text">Identifier les types de propriétés pour lesquels la méthode du coût est privilégiée, et ceux pour lesquels elle est moins fiable;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-5" data-obj="obj-1-5"><span class="obj-text">Distinguer les trois formes de dépréciation (physique, fonctionnelle, externe) à un niveau introductif;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-6" data-obj="obj-1-6"><span class="obj-text">Décrire le cadre institutionnel québécois pertinent : OEAQ, rôle d'évaluation foncière, Loi sur la fiscalité municipale;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-1-7" data-obj="obj-1-7"><span class="obj-text">Résoudre des cas numériques simples d'application de la formule.</span></label></li></ul></div></section>149<h2 id="s-1-1" class="h-section"><span class="h-num">1.1</span><span class="h-text">La méthode du coût dans l'univers de l'évaluation</span><a class="h-anchor" href="#s-1-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>150<h3 id="s-1-1-1" class="h-subsection"><span class="h-num">1.1.1</span><span class="h-text">Trois chemins vers une même destination</span><a class="h-anchor" href="#s-1-1-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>151<p id="p1-9">L'évaluation immobilière repose sur une idée simple : la valeur d'un bien n'est pas une propriété physique qu'on mesure comme une superficie, mais une <strong class="c-bleu">opinion motivée</strong> sur le prix le plus probable qu'obtiendrait ce bien sur un marché libre et ouvert. Pour construire cette opinion, la profession a développé trois approches<label for="sn-1-1" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-1" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Trois approches : comparaison, revenu, coût. Trois angles sur la même valeur.</span> complémentaires, chacune observant le marché sous un angle différent <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#appraisal2026" data-cite="appraisal2026">Appraisal Institute, 2026</a>)</span>.</p>152<p id="p1-10">L'<span class="motcle" data-term="approche par comparaison directe">approche par comparaison directe</span> interroge le comportement des acheteurs et des vendeurs : que paie-t-on réellement, en ce moment, pour des propriétés semblables? L'<span class="motcle" data-term="approche par le revenu">approche par le revenu</span> adopte le point de vue de l'investisseur : combien vaut aujourd'hui le flux de revenus futurs que générera la propriété? L'<span class="motcle" data-term="approche par le coût">approche par le coût</span>, enfin, adopte le point de vue du constructeur : que coûterait-il de produire, aujourd'hui, une propriété rendant les mêmes services?</p>153<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/7e31b5042317adcc.svg" alt="Figure" width="532" height="144" style="width:min(100%,771px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>154<p id="p1-11">Ces trois approches ne sont pas des rivales entre lesquelles il faudrait choisir une fois pour toutes. Elles sont trois <strong class="c-or">instruments de triangulation</strong> : lorsque les données le permettent, l'évaluateur applique plusieurs approches, compare les indications de valeur obtenues, puis les <span class="motcle" data-term="réconcilie">réconcilie</span> en pondérant chacune selon sa fiabilité dans le contexte du mandat. Une convergence des résultats renforce la conclusion; un écart important signale une erreur de données, une hypothèse discutable — ou une dépréciation externe que seule la confrontation des approches permet de révéler.</p>155<p id="p1-12">Cette architecture à trois piliers n'est pas née d'un caprice doctrinal. Elle s'est cristallisée au fil du XX<sup>e</sup> siècle, à mesure que la profession nord-américaine — sous l'impulsion de l'<em>Appraisal Institute</em> aux États-Unis, puis de ses homologues canadiens et québécois — cherchait à discipliner un exercice qui, sans méthode, se réduit à l'impression personnelle<label for="sn-1-2" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-2" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-date"><strong class="sn-date">1932</strong> Première édition de <em>The Appraisal of Real Estate</em>, qui codifie les trois approches.</span>. L'idée directrice est demeurée remarquablement stable : puisque la valeur est une opinion sur un prix futur probable, il faut la fonder sur les trois comportements observables qui produisent réellement des prix — acheter l'équivalent existant, acheter le flux de revenus, ou produire le bien soi-même. Chaque approche formalise l'un de ces comportements; aucune n'épuise à elle seule la réalité du marché. La méthode du coût, que ce cours étudie, est donc moins une « technique de calcul » qu'une théorie du comportement du constructeur rationnel, outillée pour produire des chiffres défendables.</p>156<div class="box box-att" id="attention-1-13"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Une exigence professionnelle, pas un choix de confort</span><a class="box-anchor" href="#attention-1-13" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-14">Un évaluateur agréé compétent doit maîtriser les <strong class="c-rouge">trois</strong> approches et être capable de justifier, dans son rapport, le choix de la ou des méthodes retenues. Les normes de pratique de l'OEAQ comme les NUPPEC exigent que ce choix soit motivé par la nature de la propriété et la disponibilité des données — jamais par la seule commodité <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#oeaqNormes" data-cite="oeaqNormes">Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#cuspap2026" data-cite="cuspap2026">Appraisal Institute of Canada, 2026</a>)</span>.</p></div></div>157<h3 id="s-1-1-2" class="h-subsection"><span class="h-num">1.1.2</span><span class="h-text">Rappel : l'approche par comparaison directe</span><a class="h-anchor" href="#s-1-1-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>158<p id="p1-15">L'approche par comparaison directe — que vous avez étudiée en détail dans le cours IMM1003 — estime la valeur d'une propriété en analysant les <span class="motcle" data-term="prix de vente">prix de vente</span> de propriétés comparables récemment vendues, ajustés pour tenir compte des différences avec la propriété sujet. Sa force est évidente : elle lit la valeur <em>directement</em> dans le comportement du marché. C'est pourquoi elle demeure la méthode de référence pour le résidentiel courant, où les transactions abondent, et la méthode préférée des tribunaux.</p>159<p id="p1-16">Ses limites sont tout aussi structurelles. Elle exige des <strong class="c-bleu">comparables</strong> : sans ventes récentes de propriétés semblables, elle tourne à vide. Elle peine devant les propriétés uniques ou rarement transigées, et devient fragile dans un marché inactif où quelques transactions atypiques peuvent fausser toute l'analyse.</p>160<h3 id="s-1-1-3" class="h-subsection"><span class="h-num">1.1.3</span><span class="h-text">Rappel : l'approche par le revenu</span><a class="h-anchor" href="#s-1-1-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>161<p id="p1-17">L'approche par le revenu convertit les <span class="motcle" data-term="revenus futurs anticipés">revenus futurs anticipés</span> d'une propriété en valeur actuelle, soit par capitalisation directe d'un revenu net stabilisé, soit par actualisation de flux monétaires prévisionnels. Elle épouse la logique de l'investisseur et s'impose naturellement pour les immeubles locatifs, commerciaux et de bureaux : ce que l'acheteur achète, c'est un flux de revenus.</p>162<p id="p1-18">Elle est toutefois inapplicable aux propriétés qui ne génèrent pas de revenus — ce qui inclut la quasi-totalité des immeubles institutionnels et publics — et elle est remarquablement sensible au taux de capitalisation retenu : une variation d'un demi-point de pourcentage du taux modifie la valeur de plusieurs points de pourcentage.</p>163<h3 id="s-1-1-4" class="h-subsection"><span class="h-num">1.1.4</span><span class="h-text">L'approche par le coût : la logique du constructeur</span><a class="h-anchor" href="#s-1-1-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>164<div class="box box-def" id="def-1-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.1</span><span class="box-title">— approche par le coût</span><a class="box-anchor" href="#def-1-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-19">L'<strong>approche par le coût</strong> estime la valeur d'une propriété en additionnant la <strong>valeur du terrain</strong>, évaluée séparément comme s'il était vacant, et le <strong>coût de construction à neuf</strong> des améliorations, duquel on soustrait toute forme de <strong>dépréciation</strong> (physique, fonctionnelle et externe).</p></div></div>165<p id="p1-20">L'intuition est celle d'un acheteur qui se demande : « Plutôt que d'acheter cette propriété, que me coûterait-il d'en construire une équivalente? »<label for="sn-1-3" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-3" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">L'approche du coût = le point de vue du constructeur rationnel.</span> Si la propriété existante est neuve, la réponse est directe : le coût de construction, terrain compris. Si elle est usée, mal conçue ou mal située, l'acheteur rationnel réduira son offre en conséquence — et c'est exactement ce que fait la dépréciation dans la formule.</p>166<p id="p1-21">Cette approche possède une qualité qu'aucune autre ne partage : son <strong class="c-vert">universalité</strong>. Toute propriété améliorée possède un terrain, un coût de construction et un état physique — on peut donc, en principe, toujours appliquer la méthode du coût, même sans la moindre vente comparable et sans le moindre revenu. Pour certaines catégories d'immeubles (églises, écoles, casernes, musées), elle est tout simplement la <strong class="c-or">seule approche viable</strong>. Elle offre en outre une transparence remarquable : chaque étape du calcul — terrain, bordereau de coûts, dépréciation — est documentée et vérifiable, ce qui en fait un excellent outil de contre-vérification des deux autres approches.</p>167<p id="p1-22">Ses faiblesses sont le miroir de ses forces. L'estimation de la <span class="motcle" data-term="dépréciation">dépréciation</span> comporte une part de jugement irréductible — c'est le maillon faible de la chaîne, auquel le bloc 4 du cours consacrera quatre séances entières. Les coûts de construction varient dans le temps et d'un projet à l'autre. Et surtout, pour un bâtiment très ancien, l'accumulation des formes de dépréciation rend l'estimation de moins en moins précise : la méthode du coût vieillit mal avec son sujet.</p>168<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Critère</th><th>Comparaison</th><th>Revenu</th><th>Coût</th></tr></thead><tbody><tr><td>Données requises</td><td>Ventes comparables</td><td>Revenus et taux</td><td>Coûts de construction</td></tr><tr><td>Usage typique</td><td>Résidentiel</td><td>Commercial, locatif</td><td>Usage spécial, neuf</td></tr><tr><td>Fiabilité maximale</td><td>Marché actif</td><td>Marché locatif stable</td><td>Construction récente</td></tr><tr><td>Maillon faible</td><td>Ajustements</td><td>Taux de capitalisation</td><td>Dépréciation</td></tr><tr><td>Point de vue adopté</td><td>L'acheteur type</td><td>L'investisseur</td><td>Le constructeur</td></tr></tbody></table></div></div>169<div class="box box-rem" id="remarque-1-23"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pen"/></svg></span><span class="box-label">Aucune hiérarchie absolue</span><a class="box-anchor" href="#remarque-1-23" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-24">Aucune approche n'est « supérieure » en soi. Le choix dépend du type de propriété, de l'objectif du mandat et des données disponibles. La question professionnelle n'est jamais « quelle est la meilleure méthode? », mais « quelle méthode le marché lui-même utiliserait-il pour ce bien? ».</p></div></div>170<h2 id="s-1-2" class="h-section"><span class="h-num">1.2</span><span class="h-text">Les fondements économiques de la méthode</span><a class="h-anchor" href="#s-1-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>171<p id="p1-25">La méthode du coût n'est pas une simple recette comptable. Elle repose sur des principes économiques précis qui en délimitent la validité — et dont l'oubli produit les erreurs d'évaluation les plus coûteuses.</p>172<h3 id="s-1-2-1" class="h-subsection"><span class="h-num">1.2.1</span><span class="h-text">Le principe de substitution : la pierre angulaire</span><a class="h-anchor" href="#s-1-2-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>173<div class="box box-def" id="def-1-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.2</span><span class="box-title">— principe de substitution</span><a class="box-anchor" href="#def-1-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-26">Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour une propriété que le coût d'acquisition d'un <strong>substitut équivalent</strong>, que ce substitut soit obtenu par l'achat d'une propriété existante comparable ou par la construction d'une propriété neuve rendant les mêmes services.</p></div></div>174<p id="p1-27"><label for="sn-1-4" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-4" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Substitution</strong> Le coût d'un substitut équivalent plafonne la valeur du bien.</span>Imaginez un acheteur qui hésite entre deux options : acheter une propriété existante affichée à <span class="num">560 000 $</span>, ou faire construire une propriété équivalente — terrain, délais et frais compris — pour <span class="num">520 000 $</span>. Tant que la seconde option demeure réaliste, aucun acheteur informé n'acceptera de payer le premier prix. Le coût de construction d'un substitut agit donc comme un <strong class="c-or">plafond</strong> sur la valeur des propriétés existantes :</p>175<div class="box box-form" id="form-1-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span class="box-label">Formule 1.1</span><span class="box-title">— plafond de substitution</span><a class="box-anchor" href="#form-1-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><div class="eq" id="eq-1-1"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><msub><mi>V</mi><mtext>bien</mtext></msub><mtext> </mtext><mo>≤</mo><mtext> </mtext><mi>min</mi><mo></mo><mo fence="true" stretchy="true" minsize="1.2em" maxsize="1.2em">(</mo><msub><mi>C</mi><mtext>construction neuve</mtext></msub><mo separator="true">,</mo><mtext> </mtext><msub><mi>P</mi><mtext>comparable</mtext></msub><mo separator="true">,</mo><mtext> </mtext><msub><mtext>VAN</mtext><mtext>revenus</mtext></msub><mo fence="true" stretchy="true" minsize="1.2em" maxsize="1.2em">)</mo></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(1.1)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">V_{\text{bien}} \;\leq\; \min\bigl(C_{\text{construction neuve}},\;176P_{\text{comparable}},\; \text{VAN}_{\text{revenus}}\bigr)\tag{1.1}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">bien</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≤</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1.2em;vertical-align:-0.35em;"></span><span class="mop">min</span><span class="mopen"><span class="delimsizing size1">(</span></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">construction neuve</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mpunct">,</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1389em;">P</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.1389em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">comparable</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2861em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mpunct">,</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">VAN</span></span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.1514em;"><span style="top:-2.55em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">revenus</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mclose"><span class="delimsizing size1">)</span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:1.2em;vertical-align:-0.35em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">1.1</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div>177<p id="p1-28">La valeur d'un bien ne peut durablement excéder le coût du moins cher de ses substituts : construire un équivalent neuf, acheter un comparable existant, ou acquérir un flux de revenus équivalent.</p></div></div>178<p id="p1-29">Ce principe est la <strong class="c-bleu">pierre angulaire</strong> de la méthode du coût : il justifie qu'un calcul de coût puisse renseigner sur une valeur de marché. Il en fixe aussi les conditions de validité. La substitution suppose un marché raisonnablement efficient où des substituts sont réellement disponibles — terrains constructibles, entrepreneurs disponibles, délais acceptables. Quand la construction neuve est impossible (centre-ville saturé, moratoire, patrimoine irremplaçable), le plafond s'élève et le lien entre coût et valeur se distend.</p>179<p id="p1-30">Il faut enfin lire dans la formule du plafond un mécanisme d'<strong class="c-bleu">arbitrage</strong> et non une égalité comptable. Le principe n'affirme pas que la valeur <em>égale</em> le coût de construction; il affirme qu'elle ne peut durablement le <em>dépasser</em>, parce que tout écart persistant attire des constructeurs — l'offre neuve augmente, les prix se tassent, l'écart se referme. La réciproque n'est pas vraie : rien n'empêche la valeur de tomber très en dessous du coût de reconstruction, comme le montrent les quartiers en déclin où personne ne songerait à rebâtir ce qui s'y vend pourtant chaque mois. Cette asymétrie est la clef de voûte du bloc 4 : lorsque la valeur observée est inférieure au coût neuf du substitut, la différence porte un nom — la dépréciation — et tout l'art de la méthode consiste à la ventiler entre ses causes physiques, fonctionnelles et externes.</p>180<div class="box box-terrain" id="terrain-1-31"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-1-31" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-32">Dans la pratique, le principe de substitution explique un phénomène bien connu des évaluateurs : en période de flambée des coûts de construction, comme le Québec l'a vécu en 2021–2022, la valeur des propriétés <em>existantes</em> grimpe elle aussi, car le substitut « construire du neuf » devient plus cher. Inversement, un secteur où les terrains abondent et où les entrepreneurs sont disponibles verra la valeur des propriétés existantes étroitement arrimée au coût de reconstruction.</p></div></div>181<h3 id="s-1-2-2" class="h-subsection"><span class="h-num">1.2.2</span><span class="h-text">Le principe de contribution : le coût n'est pas la valeur</span><a class="h-anchor" href="#s-1-2-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>182<div class="box box-def" id="def-1-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.3</span><span class="box-title">— principe de contribution</span><a class="box-anchor" href="#def-1-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-33">La valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa <strong>contribution à la valeur totale</strong> de l'ensemble, et non par son coût de construction individuel.</p></div></div>183<p id="p1-34">C'est le principe le plus contre-intuitif pour les non-initiés<label for="sn-1-5" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-5" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Contribution <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> coût : le marché ne rembourse pas les factures.</span> — et le plus fécond pour comprendre la dépréciation. Le marché ne rembourse pas les factures du propriétaire : il paie pour l'<em>utilité</em> qu'il perçoit.</p>184<div class="box box-ex" id="ex-1-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 1.1</span><span class="box-title">— la piscine creusée</span><a class="box-anchor" href="#ex-1-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-35">Un propriétaire de Gatineau fait creuser une piscine au coût de <span class="num">75 000 $</span>. Au moment de la revente, l'analyse des ventes comparables montre que les maisons avec piscine creusée se vendent en moyenne <span class="num">30 000 $</span> de plus que les maisons équivalentes sans piscine. La <strong class="c-bleu">contribution</strong> de la piscine est donc de <span class="num">30 000 $</span> — et non de <span class="num">75 000 $</span>. L'écart de <span class="num">45 000 $</span> entre le coût et la contribution constitue une <span class="motcle" data-term="surqualité">surqualité</span> (<em>superadequacy</em>) : une forme de dépréciation fonctionnelle que nous étudierons à la séance 11.</p></div></div>185<p id="p1-36">Le tableau suivant, tiré de l'observation courante du marché résidentiel québécois, illustre l'écart systématique entre coût et contribution pour des améliorations usuelles :</p>186<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Amélioration</th><th class="al-r">Coût</th><th class="al-r">Contribution</th><th class="al-r">Écart</th></tr></thead><tbody><tr><td>Rénovation de cuisine</td><td class="al-r"><span class="num">35 000 $</span></td><td class="al-r"><span class="num">40 000 $</span></td><td class="al-r"><strong class="c-vert"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span><span class="num">5000 $</span></strong></td></tr><tr><td>Salle de bain supplémentaire</td><td class="al-r"><span class="num">25 000 $</span></td><td class="al-r"><span class="num">22 000 $</span></td><td class="al-r"><strong class="c-rouge"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span><span class="num">3000 $</span></strong></td></tr><tr><td>Sous-sol aménagé</td><td class="al-r"><span class="num">40 000 $</span></td><td class="al-r"><span class="num">30 000 $</span></td><td class="al-r"><strong class="c-rouge"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span><span class="num">10 000 $</span></strong></td></tr><tr><td>Fenêtres écoénergétiques</td><td class="al-r"><span class="num">18 000 $</span></td><td class="al-r"><span class="num">20 000 $</span></td><td class="al-r"><strong class="c-vert"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span><span class="num">2000 $</span></strong></td></tr><tr><td>Toiture neuve</td><td class="al-r"><span class="num">12 000 $</span></td><td class="al-r"><span class="num">15 000 $</span></td><td class="al-r"><strong class="c-vert"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span><span class="num">3000 $</span></strong></td></tr><tr><td>Piscine creusée</td><td class="al-r"><span class="num">60 000 $</span></td><td class="al-r"><span class="num">25 000 $</span></td><td class="al-r"><strong class="c-rouge"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span><span class="num">35 000 $</span></strong></td></tr><tr><td>Garage double</td><td class="al-r"><span class="num">45 000 $</span></td><td class="al-r"><span class="num">55 000 $</span></td><td class="al-r"><strong class="c-vert"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span><span class="num">10 000 $</span></strong></td></tr></tbody></table></div></div>187<p id="p1-37">La règle pratique se lit directement dans la dernière colonne : lorsque la contribution excède le coût, l'amélioration crée de la valeur; lorsque le coût excède la contribution, il y a surqualité — et la méthode du coût devra en tenir compte par une déduction de dépréciation fonctionnelle.</p>188<h3 id="s-1-2-3" class="h-subsection"><span class="h-num">1.2.3</span><span class="h-text">Valeur d'usage et valeur d'échange</span><a class="h-anchor" href="#s-1-2-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>189<p id="p1-38"><label for="sn-1-6" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-6" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Valeur d'usage</strong> Valeur pour un utilisateur spécifique, fondée sur l'utilité.</span><label for="sn-1-7" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-7" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Valeur d'échange</strong> Valeur marchande sur un marché libre et ouvert.</span>La théorie économique distingue depuis Adam Smith deux conceptions de la valeur. La <span class="motcle" data-term="valeur d'usage">valeur d'usage</span> est la valeur d'un bien pour un utilisateur déterminé, fondée sur l'utilité qu'il en retire : l'église pour sa paroisse, l'usine pour le fabricant dont elle épouse le procédé. La <span class="motcle" data-term="valeur d'échange">valeur d'échange</span> est la valeur marchande : le prix le plus probable sur un marché ouvert, entre parties informées et non contraintes.</p>190<p id="p1-39">Pour la maison unifamiliale typique, les deux notions coïncident à peu près : l'utilité que le propriétaire retire de sa maison est celle que le marché reconnaît. Pour les propriétés spécialisées, elles divergent, parfois massivement : l'usine sur mesure vaut beaucoup pour son exploitant et peu pour quiconque d'autre. Or c'est précisément dans ces situations de divergence que la méthode du coût déploie toute son utilité, car elle est la seule à pouvoir chiffrer la valeur d'un bien <em>en dehors</em> de tout marché actif.</p>191<p id="p1-40">Un exemple concret fixe les idées. Imaginons une imprimerie de Gatineau dont le bâtiment a été conçu autour de presses rotatives : dalles surépaissies, hauteurs libres calibrées, alimentation électrique industrielle. Pour l'imprimeur, ce bâtiment vaut ce qu'il lui permet de produire — sa valeur d'usage est élevée. Mis en vente, il n'intéresserait qu'une poignée d'acheteurs, dont aucun n'exploiterait des presses identiques : la valeur d'échange serait nettement moindre, amputée du coût de conversion. Le mandat de l'évaluateur commence donc toujours par une question de définition : <em>quelle valeur</em> cherche-t-on? Une évaluation d'assurance, une expropriation, un rôle municipal et une vente sur le marché libre n'appellent pas le même concept — et la méthode du coût, précisément parce qu'elle ne dépend pas d'un marché actif, est la seule qui puisse servir tous ces concepts à la fois, à condition d'en ajuster les paramètres.</p>192<h3 id="s-1-2-4" class="h-subsection"><span class="h-num">1.2.4</span><span class="h-text">Utilisation optimale, offre et demande</span><a class="h-anchor" href="#s-1-2-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>193<p id="p1-41">Deux autres principes complètent l'armature théorique. Le principe de l'<span class="motcle" data-term="utilisation optimale">utilisation optimale</span> (<em>highest and best use</em>) — que nous approfondirons à la séance 3 sous l'angle du terrain — énonce que la valeur s'apprécie par rapport à l'usage le plus probable qui soit à la fois <strong class="c-bleu">légalement permis</strong>, <strong class="c-bleu">physiquement possible</strong>, <strong class="c-bleu">financièrement réalisable</strong> et <strong class="c-bleu">maximalement productif</strong>. Un calcul de coût effectué pour un bâtiment qui ne représente pas l'utilisation optimale de son terrain surestimera systématiquement la valeur.</p>194<p id="p1-42">Le principe de l'<span class="motcle" data-term="offre et de la demande">offre et de la demande</span>, enfin, rappelle que le coût de construction ne garantit jamais la valeur marchande. Construire une propriété coûteuse dans un marché sans demande ne crée pas de valeur à la hauteur des dépenses engagées : l'écart entre le coût et ce que le marché consent à payer constitue la <span class="motcle" data-term="dépréciation externe">dépréciation externe</span> (ou économique), troisième forme de dépréciation, objet de la séance 12.</p>195<div class="box box-att" id="attention-1-43"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Coût, prix et valeur : trois concepts distincts</span><a class="box-anchor" href="#attention-1-43" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-44">Le <strong class="c-bleu">coût</strong> mesure les dépenses de production; le <strong class="c-bleu">prix</strong> constate une transaction; la <strong class="c-bleu">valeur</strong> est une estimation du prix le plus probable. Les trois peuvent coïncider — bâtiment neuf, marché équilibré, transaction normale — mais rien ne les y oblige. La séance 2 consacrera une section complète à cette distinction, qui est probablement la question la plus fréquente aux examens de ce cours.</p></div></div>196<h2 id="s-1-3" class="h-section"><span class="h-num">1.3</span><span class="h-text">La formule fondamentale et les quatre étapes</span><a class="h-anchor" href="#s-1-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>197<h3 id="s-1-3-1" class="h-subsection"><span class="h-num">1.3.1</span><span class="h-text">La formule</span><a class="h-anchor" href="#s-1-3-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>198<p id="p1-45">Toute la méthode du coût tient dans une équation que vous manipulerez pendant quatorze séances :</p>199<div class="box box-form" id="form-1-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span class="box-label">Formule 1.2</span><span class="box-title">— formule fondamentale de la méthode du coût</span><a class="box-anchor" href="#form-1-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><div class="eq" id="eq-1-2"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><mi>V</mi><mtext> </mtext><mo>=</mo><mtext> </mtext><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub><mtext> </mtext><mo>+</mo><mtext> </mtext><mo fence="true" stretchy="true" minsize="1.2em" maxsize="1.2em">(</mo><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub><mo>−</mo><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub><mo fence="true" stretchy="true" minsize="1.2em" maxsize="1.2em">)</mo></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(1.2)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">V \;=\; V_{\text{terrain}} \;+\; \bigl(C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}}\bigr)\tag{1.2}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1.2em;vertical-align:-0.35em;"></span><span class="mopen"><span class="delimsizing size1">(</span></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1.2em;vertical-align:-0.35em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mclose"><span class="delimsizing size1">)</span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:1.2em;vertical-align:-0.35em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">1.2</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div>200<p id="p1-46">où <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mi>V</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span></span></span></span> est la valeur estimée de la propriété; <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V_{\text{terrain}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> la valeur du terrain, estimée séparément comme s'il était vacant; <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">C_{\text{neuf}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> le coût de reproduction ou de remplacement à neuf des améliorations; et <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">D_{\text{totale}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> la dépréciation cumulée.</p></div></div>201<p id="p1-47">La parenthèse <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo stretchy="false">(</mo><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub><mo>−</mo><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub><mo stretchy="false">)</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">(C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mclose">)</span></span></span></span> porte un nom : c'est la <span class="motcle" data-term="valeur dépréciée des améliorations">valeur dépréciée des améliorations</span>, aussi appelée <em>coût de remplacement déprécié</em> (CRD)<label for="sn-1-8" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-8" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">CRD = coût de remplacement déprécié : l'expression consacrée en évaluation municipale.</span> dans le vocabulaire de l'évaluation municipale québécoise. La dépréciation totale se décompose elle-même en trois formes :</p>202<div class="box box-form" id="form-1-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span class="box-label">Formule 1.3</span><span class="box-title">— décomposition de la dépréciation</span><a class="box-anchor" href="#form-1-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><div class="eq" id="eq-1-3"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub><mtext> </mtext><mo>=</mo><mtext> </mtext><msub><mi>D</mi><mtext>physique</mtext></msub><mtext> </mtext><mo>+</mo><mtext> </mtext><msub><mi>D</mi><mtext>fonctionnelle</mtext></msub><mtext> </mtext><mo>+</mo><mtext> </mtext><msub><mi>D</mi><mtext>externe</mtext></msub></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(1.3)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">D_{\text{totale}} \;=\; D_{\text{physique}} \;+\; D_{\text{fonctionnelle}}203\;+\; D_{\text{externe}}\tag{1.3}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9694em;vertical-align:-0.2861em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">physique</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2861em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">fonctionnelle</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2806em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">externe</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:1.0361em;vertical-align:-0.2861em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">1.3</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div></div></div>204<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Type</th><th>Cause</th><th>Exemples</th></tr></thead><tbody><tr><td>Physique</td><td>Usure, âge, détérioration</td><td>Toiture en fin de vie, fondations fissurées</td></tr><tr><td>Fonctionnelle</td><td>Désuétude, conception inadéquate</td><td>Cuisine exiguë, absence de garage, surqualité</td></tr><tr><td>Externe</td><td>Facteurs extérieurs à la propriété</td><td>Proximité d'une autoroute, déclin du secteur</td></tr></tbody></table></div></div>205<p id="p1-48">Chacune de ces formes fera l'objet d'une séance complète au bloc 4 (séances 10, 11 et 12). À ce stade, retenez l'intuition : la dépréciation physique mesure ce que le bâtiment a <em>subi</em>, la dépréciation fonctionnelle ce qu'il a de <em>mal conçu</em> au regard des attentes actuelles du marché, et la dépréciation externe ce que son <em>environnement</em> lui fait perdre.</p>206<h3 id="s-1-3-2" class="h-subsection"><span class="h-num">1.3.2</span><span class="h-text">Les quatre étapes de la démarche</span><a class="h-anchor" href="#s-1-3-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>207<p id="p1-49">L'application de la formule suit une démarche en quatre étapes, qui structure — ce n'est pas un hasard — les cinq blocs du cours :</p>208<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/1b5b5d8cedef7387.svg" alt="Figure" width="513" height="214" style="width:min(100%,744px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>209<p id="p1-50"><strong>Étape 1 — Le terrain.</strong> On estime la valeur du terrain comme s'il était <strong class="c-bleu">vacant et disponible</strong> pour son utilisation optimale, même s'il est bâti. Les méthodes disponibles — comparaison directe, extraction, affectation, lotissement, résidu foncier — occupent les séances 3 et 4 (bloc 2). Le terrain est traité séparément parce qu'il <em>ne se déprécie pas</em> : sa durée de vie est illimitée, contrairement à celle des améliorations.</p>210<p id="p1-51"><strong>Étape 2 — Le coût neuf.</strong> On estime le coût de construction à neuf des améliorations, soit en <span class="motcle" data-term="reproduction">reproduction</span> (réplique exacte), soit en <span class="motcle" data-term="remplacement">remplacement</span> (utilité équivalente avec des matériaux et techniques modernes) — distinction capitale que la séance 2 introduira et que la séance 5 approfondira. Ce coût englobe les coûts directs (matériaux, main-d'œuvre), les coûts indirects (honoraires, financement, taxes) et le profit entrepreneurial : c'est l'objet du bloc 3 (séances 5 à 8).</p>211<p id="p1-52"><strong>Étape 3 — La dépréciation.</strong> On identifie, mesure et additionne les trois formes de dépréciation. C'est l'étape la plus délicate et la plus exigeante en jugement professionnel : le bloc 4 y consacre quatre séances (9 à 12).</p>212<p id="p1-53"><strong>Étape 4 — La conclusion.</strong> On additionne la valeur du terrain et la valeur dépréciée des améliorations, on vérifie la vraisemblance du résultat (ratios terrain/total, comparaison sommaire avec le marché) et on réconcilie, le cas échéant, avec les indications des autres approches (bloc 5).</p>213<div class="box box-rem" id="remarque-1-54"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pen"/></svg></span><span class="box-label">Une carte du cours</span><a class="box-anchor" href="#remarque-1-54" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-55">La formule (<a class="xref" href="#form-1-2">1.2</a>) est littéralement la table des matières du cours : bloc 2 <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> premier terme, bloc 3 <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">C_{\text{neuf}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span>, bloc 4 <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">D_{\text{totale}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span>, bloc 5 <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> l'assemblage. Chaque fois que vous vous demanderez « où en sommes-nous? », revenez à la formule.</p></div></div>214<h2 id="s-1-4" class="h-section"><span class="h-num">1.4</span><span class="h-text">Exemples travaillés</span><a class="h-anchor" href="#s-1-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>215<p id="p1-56">Les trois exemples qui suivent appliquent la formule fondamentale à des situations de complexité croissante. Les données sont fictives mais calibrées sur les ordres de grandeur du marché québécois de 2026.</p>216<div class="box box-ex" id="ex-1-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 1.2</span><span class="box-title">— maison unifamiliale à Gatineau</span><a class="box-anchor" href="#ex-1-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-57">Une maison unifamiliale du secteur Aylmer, construite en 2010, est évaluée en 2026. L'analyse du marché foncier indique une valeur de terrain de <span class="num">100 000 $</span>; le coût de remplacement à neuf des améliorations est estimé à <span class="num">300 000 $</span>; la dépréciation totale, ventilée ci-dessous, atteint <span class="num">50 000 $</span>.</p>217<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Élément</th><th class="al-r">Montant</th></tr></thead><tbody><tr><td>Valeur du terrain</td><td class="al-r"><span class="num">100 000 $</span></td></tr><tr><td>Coût de remplacement à neuf</td><td class="al-r"><span class="num">300 000 $</span></td></tr><tr><td>  moins : dépréciation physique</td><td class="al-r">(<span class="num">35 000 $</span>)</td></tr><tr><td>  moins : dépréciation fonctionnelle</td><td class="al-r">(<span class="num">10 000 $</span>)</td></tr><tr><td>  moins : dépréciation externe</td><td class="al-r">(<span class="num">5000 $</span>)</td></tr><tr class="rule-above"><td>Valeur dépréciée des améliorations</td><td class="al-r"><span class="num">250 000 $</span></td></tr><tr><td><strong>Valeur estimée</strong></td><td class="al-r"><strong><span class="num">350 000 $</span></strong></td></tr></tbody></table></div></div>218<p id="p1-58">En appliquant directement la formule (<a class="xref" href="#form-1-2">1.2</a>) :</p>219<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mrow><mi>V</mi><mo>=</mo><mn>100</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>300</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>50</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>=</mo><mstyle mathcolor="#107C4E"><mrow><mn mathvariant="bold">350</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="bold">$</mi></mrow></mstyle></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V = 100\,000 + (300\,000 - 50\,000) = \uqogreen{350\,000\ \$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">100</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">300</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">50</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord" style="color:#107C4E;"><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">350</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">000</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;"><span style="color:#107C4E;"> </span></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">$</span></span></span></span></span></span></div>220<p id="p1-59">Observez la structure du calcul : le coût total à neuf (terrain compris) aurait été de <span class="num">400 000 $</span>; la dépréciation de <span class="num">50 000 $</span> ne frappe que les <em>améliorations</em>, jamais le terrain.</p></div></div>221<div class="box box-ex" id="ex-1-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 1.3</span><span class="box-title">— immeuble de bureaux au centre-ville de Gatineau</span><a class="box-anchor" href="#ex-1-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-60">Un immeuble de bureaux de <span class="num">2500</span> m<sup>2</sup>, construit en 2005. Le terrain vaut <span class="num">500 000 $</span>; le coût de remplacement neuf s'établit à <span class="num">1750</span> $/m<sup>2</sup>; la dépréciation totale est estimée globalement à 25 % du coût neuf.</p>222<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable rowspacing="0.25em" columnalign="right left" columnspacing="0em"><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>=</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>500</mn><mo>×</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>750</mn><mo>=</mo><mn>4</mn><mtext> </mtext><mn>375</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>=</mo><mn>0,25</mn><mo>×</mo><mn>4</mn><mtext> </mtext><mn>375</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>093</mn><mtext> </mtext><mn>750</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mi>V</mi></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>=</mo><mn>500</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>4</mn><mtext> </mtext><mn>375</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>093</mn><mtext> </mtext><mn>750</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>=</mo><mstyle mathcolor="#107C4E"><mrow><mn mathvariant="bold">3</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">781</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">250</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="bold">$</mi></mrow></mstyle></mrow></mstyle></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">\begin{aligned}C_{\text{neuf}} &= 2\,500 \times 1\,750 = 4\,375\,000\ \$\\223D_{\text{totale}} &= 0{,}25 \times 4\,375\,000 = 1\,093\,750\ \$\\224V &= 500\,000 + (4\,375\,000 - 1\,093\,750) = \uqogreen{3\,781\,250\ \$}\end{aligned}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:4.2em;vertical-align:-1.85em;"></span><span class="mord"><span class="mtable"><span class="col-align-r"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.35em;"><span style="top:-4.51em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span><span style="top:-3.01em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span><span style="top:-1.51em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.85em;"><span></span></span></span></span></span><span class="col-align-l"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.35em;"><span style="top:-4.51em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">750</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">4</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">375</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace"> </span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-3.01em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">25</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">4</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">375</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">093</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">750</span><span class="mspace"> </span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-1.51em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">4</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">375</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">093</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">750</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord" style="color:#107C4E;"><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">3</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">781</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">250</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;"><span style="color:#107C4E;"> </span></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">$</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.85em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></div>225<p id="p1-61">Ici, la dépréciation est exprimée en <strong class="c-bleu">pourcentage du coût neuf</strong> — une pratique courante que nous raffinerons considérablement au bloc 4, où le taux global de 25 % devra être justifié composante par composante.</p></div></div>226<div class="box box-ex" id="ex-1-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 1.4</span><span class="box-title">— église patrimoniale — la seule approche viable</span><a class="box-anchor" href="#ex-1-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-62">Une église construite en 1920, partiellement rénovée en 1995. Aucune vente comparable n'existe — les églises ne se transigent pratiquement pas — et l'immeuble ne génère aucun revenu locatif : la méthode du coût est la seule approche applicable.</p>227<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Élément</th><th class="al-r">Montant</th></tr></thead><tbody><tr><td>Valeur du terrain</td><td class="al-r"><span class="num">200 000 $</span></td></tr><tr><td>Coût de remplacement neuf</td><td class="al-r"><span class="num">3 500 000 $</span></td></tr><tr><td>  moins : dépréciation physique (40 %)</td><td class="al-r">(<span class="num">1 400 000 $</span>)</td></tr><tr><td>  moins : dépréciation fonctionnelle (15 %)</td><td class="al-r">(<span class="num">525 000 $</span>)</td></tr><tr><td>  moins : dépréciation externe (5 %)</td><td class="al-r">(<span class="num">175 000 $</span>)</td></tr><tr class="rule-above"><td><strong>Valeur estimée</strong></td><td class="al-r"><strong><span class="num">1 600 000 $</span></strong></td></tr></tbody></table></div></div>228<p id="p1-63">Vérification : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>200</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>3</mn><mtext> </mtext><mn>500</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>1</mn><mo>−</mo><mn>0,40</mn><mo>−</mo><mn>0,15</mn><mo>−</mo><mn>0,05</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>=</mo><mn>200</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>3</mn><mtext> </mtext><mn>500</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>0,40</mn><mo>=</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>600</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">200\,000 + 3\,500\,000 \times (1 - 0{,}40 - 0{,}15 - 0{,}05)229= 200\,000 + 3\,500\,000 \times 0{,}40 = 1\,600\,000\ \$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">200</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">3</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">40</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">15</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">05</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">200</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">3</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">40</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">600</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span>. Notez l'ampleur de la dépréciation cumulée (60 %) : typique d'un bâtiment centenaire, elle illustre pourquoi la fiabilité de la méthode décroît avec l'âge du sujet — chaque point de pourcentage de dépréciation repose sur un jugement.</p></div></div>230<div class="box box-terrain" id="terrain-1-64"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-1-64" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-65">Sur un mandat réel, ces trois calculs occuperaient chacun des dizaines de pages : bordereau de coûts détaillé, grille d'ajustements pour le terrain, ventilation de la dépréciation poste par poste. Ce que le cours construira progressivement, c'est précisément le contenu de ces pages. La formule tient en une ligne; le métier tient dans la justification de chacun de ses trois termes.</p></div></div>231<h2 id="s-1-5" class="h-section"><span class="h-num">1.5</span><span class="h-text">Champs d'application : quand utiliser la méthode du coût</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>232<h3 id="s-1-5-1" class="h-subsection"><span class="h-num">1.5.1</span><span class="h-text">Les propriétés à usage spécial</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>233<div class="box box-def" id="def-1-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 1.4</span><span class="box-title">— propriété à usage spécial</span><a class="box-anchor" href="#def-1-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-66">Propriété conçue pour un usage unique ou très spécialisé, rarement échangée sur le marché libre : églises et lieux de culte, écoles, hôpitaux, postes de pompiers, aéroports, musées, bibliothèques.</p></div></div>234<p id="p1-67">Pour ces immeubles, les deux autres approches sont structurellement inapplicables : pas de comparables (qui a vendu une caserne récemment?), pas de marché locatif de référence. La valeur d'usage y excède systématiquement la valeur d'échange — souvent, il n'existe tout simplement pas de valeur d'échange observable. La méthode du coût est alors la seule voie, et c'est la raison pour laquelle l'évaluation municipale québécoise y recourt massivement (voir la section <a class="xref" href="#s-1-6">1.6</a>).</p>235<h3 id="s-1-5-2" class="h-subsection"><span class="h-num">1.5.2</span><span class="h-text">Les constructions neuves et récentes</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>236<p id="p1-68">À l'autre extrémité du spectre, la méthode du coût excelle pour les propriétés <strong class="c-bleu">neuves ou très récentes</strong>, pour une raison symétrique : la dépréciation — le maillon faible de la méthode — y est minimale ou nulle. Le coût réel de construction, souvent documenté par les contrats et factures, fournit alors une indication de valeur d'excellente qualité.</p>237<div class="box box-ex" id="ex-1-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 1.5</span><span class="box-title">— maison neuve : la méthode à son meilleur</span><a class="box-anchor" href="#ex-1-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-69">Une maison livrée il y a six mois : terrain payé <span class="num">120 000 $</span>, coût de construction réel documenté de <span class="num">380 000 $</span>, dépréciation essentiellement nulle.</p>238<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mrow><mi>V</mi><mo>=</mo><mn>120</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>380</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>0</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>=</mo><mstyle mathcolor="#107C4E"><mrow><mn mathvariant="bold">500</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="bold">$</mi></mrow></mstyle></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V = 120\,000 + (380\,000 - 0) = \uqogreen{500\,000\ \$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">120</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">380</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord" style="color:#107C4E;"><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">500</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">000</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;"><span style="color:#107C4E;"> </span></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">$</span></span></span></span></span></span></div>239<p id="p1-70">Sous réserve que la construction représente l'utilisation optimale du terrain et que le marché soit équilibré, cette indication est difficile à contester.</p></div></div>240<h3 id="s-1-5-3" class="h-subsection"><span class="h-num">1.5.3</span><span class="h-text">Les propriétés industrielles</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>241<p id="p1-71">Les bâtiments industriels spécialisés — usines conçues pour un procédé, fondations renforcées, systèmes mécaniques sur mesure — se transigent peu et mal. La méthode du coût y est souvent l'approche <strong class="c-bleu">principale</strong>, mais elle y rencontre ses défis les plus techniques : distinguer l'immeuble de l'équipement (le meuble du bien-fonds, distinction juridique importante en droit civil québécois), chiffrer une dépréciation fonctionnelle fréquente (technologie dépassée), composer avec les risques de contamination des sites. Elle exige de l'évaluateur une réelle littératie en construction — que le bloc 3 s'emploiera à bâtir.</p>242<h3 id="s-1-5-4" class="h-subsection"><span class="h-num">1.5.4</span><span class="h-text">Le patrimoine bâti</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>243<p id="p1-72">Pour les bâtiments classés ou cités en vertu de la <span class="motcle" data-term="Loi sur le patrimoine culturel">Loi sur le patrimoine culturel</span> <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#lpc" data-cite="lpc">Québec, 2012</a>)</span>, le coût de <em>reproduction</em> est souvent matériellement impossible : matériaux disparus, savoir-faire éteints. Le coût de <em>remplacement</em> devient l'approche privilégiée — avec la prudence supplémentaire qu'exige la distinction entre valeur patrimoniale et valeur marchande. L'évaluateur doit définir sans ambiguïté, dans son mandat, le <strong class="c-bleu">type de valeur</strong> recherché.</p>244<h3 id="s-1-5-5" class="h-subsection"><span class="h-num">1.5.5</span><span class="h-text">L'évaluation pour fins d'assurance</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>245<p id="p1-73">L'assurance constitue un débouché majeur et particulier de la méthode : on y recherche généralement le <span class="motcle" data-term="coût de remplacement à neuf">coût de remplacement à neuf</span> — parfois sans aucune déduction de dépréciation — et le terrain en est <strong class="c-rouge">exclu</strong>, puisqu'il ne peut être détruit.</p>246<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Type d'assurance</th><th>Base d'évaluation</th><th class="al-c">Terrain inclus?</th></tr></thead><tbody><tr><td>Valeur à neuf</td><td>Coût de remplacement neuf</td><td class="al-c">Non</td></tr><tr><td>Valeur réelle</td><td>Coût neuf <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span> dépréciation physique</td><td class="al-c">Non</td></tr><tr><td>Valeur agréée</td><td>Montant convenu d'avance</td><td class="al-c">Non</td></tr></tbody></table></div></div>247<h3 id="s-1-5-6" class="h-subsection"><span class="h-num">1.5.6</span><span class="h-text">Grille de décision</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5-6" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>248<p id="p1-74">Le tableau suivant synthétise le choix de l'approche principale selon le type de propriété — une grille que vous devriez pouvoir reconstituer de mémoire :</p>249<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Type de propriété</th><th class="al-c">Comparaison</th><th class="al-c">Revenu</th><th class="al-c">Coût</th></tr></thead><tbody><tr><td>Maison unifamiliale</td><td class="al-c"><strong class="c-vert">Principale</strong></td><td class="al-c">—</td><td class="al-c">Secondaire</td></tr><tr><td>Immeuble locatif</td><td class="al-c">Secondaire</td><td class="al-c"><strong class="c-vert">Principale</strong></td><td class="al-c">Secondaire</td></tr><tr><td>Église, musée</td><td class="al-c">—</td><td class="al-c">—</td><td class="al-c"><strong class="c-vert">Seule viable</strong></td></tr><tr><td>Bâtiment industriel</td><td class="al-c">Secondaire</td><td class="al-c">Secondaire</td><td class="al-c"><strong class="c-vert">Principale</strong></td></tr><tr><td>Construction neuve</td><td class="al-c">Secondaire</td><td class="al-c">—</td><td class="al-c"><strong class="c-vert">Principale</strong></td></tr><tr><td>Centre commercial</td><td class="al-c">Secondaire</td><td class="al-c"><strong class="c-vert">Principale</strong></td><td class="al-c">Secondaire</td></tr><tr><td>École publique</td><td class="al-c">—</td><td class="al-c">—</td><td class="al-c"><strong class="c-vert">Seule viable</strong></td></tr><tr><td>Terrain vacant</td><td class="al-c"><strong class="c-vert">Principale</strong></td><td class="al-c">Résidu</td><td class="al-c">—</td></tr></tbody></table></div></div>250<p id="p1-75">À cette grille s'ajoutent des applications transversales où la méthode du coût intervient quel que soit le type d'immeuble : l'<strong class="c-bleu">évaluation municipale</strong> (base du rôle d'évaluation foncière), la <strong class="c-bleu">fiscalité</strong> (ventilation terrain/bâtiment pour l'amortissement), l'<strong class="c-bleu">expropriation</strong> (juste indemnité), le <strong class="c-bleu">financement hypothécaire</strong> (contre-vérification), les <strong class="c-bleu">litiges</strong> (dommages, partage) et les études de <strong class="c-bleu">faisabilité</strong> (un projet est viable si la valeur à l'achèvement excède le coût total).</p>251<h3 id="s-1-5-7" class="h-subsection"><span class="h-num">1.5.7</span><span class="h-text">Quand la méthode est moins fiable</span><a class="h-anchor" href="#s-1-5-7" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>252<div class="box box-att" id="attention-1-76"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Cinq situations où redoubler de prudence</span><a class="box-anchor" href="#attention-1-76" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-77">La méthode perd de sa force dans cinq situations qu'il faut savoir reconnaître dès la définition du mandat. Devant un <strong class="c-rouge">bâtiment très ancien</strong>, d'abord, la dépréciation cumulée devient si importante que chaque hypothèse de calcul pèse lourdement sur le résultat : évaluer une maison centenaire par le coût, c'est estimer une valeur comme différence de deux grands nombres incertains. Dans un <strong class="c-rouge">marché actif riche en comparables</strong>, ensuite, la comparaison directe est simplement plus fiable — il est inutile de reconstruire par le calcul ce que le marché affiche en clair. Pour les <strong class="c-rouge">propriétés à revenus standards</strong>, l'approche par le revenu épouse mieux le raisonnement des acheteurs réels, qui pensent en taux et en multiplicateurs, non en bordereaux. En présence d'une <strong class="c-rouge">dépréciation externe majeure</strong> — déclin du secteur, nuisance lourde —, le calcul de coût ne capte la perte qu'au prix d'estimations externes fragiles. Enfin, si le bâtiment ne représente pas l'<strong class="c-rouge">utilisation optimale</strong> de son terrain, le coût de l'existant ne renseigne plus sur la valeur : on chiffrerait avec soin la mauvaise construction au bon endroit.</p></div></div>253<p id="p1-78">En synthèse : plus la propriété est <strong class="c-vert">récente ou spécialisée</strong>, plus la méthode du coût est pertinente et fiable; plus elle est <strong class="c-rouge">ancienne et banale</strong> (au sens statistique : abondamment représentée sur le marché), moins elle l'est.</p>254<h2 id="s-1-6" class="h-section"><span class="h-num">1.6</span><span class="h-text">Le contexte québécois</span><a class="h-anchor" href="#s-1-6" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>255<h3 id="s-1-6-1" class="h-subsection"><span class="h-num">1.6.1</span><span class="h-text">L'encadrement professionnel : l'OEAQ</span><a class="h-anchor" href="#s-1-6-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>256<div class="box box-qc" id="quebec-1-79"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec</span><a class="box-anchor" href="#quebec-1-79" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-80">L'<span class="motcle" data-term="OEAQ">OEAQ</span> est l'ordre professionnel qui encadre la pratique de l'évaluation au Québec en vertu du Code des professions <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#codeProfessions" data-cite="codeProfessions">Québec, 1973</a>)</span>. Sa mission première est la <strong class="c-bleu">protection du public</strong> : titre réservé (É.A.), formation universitaire et stage supervisé, formation continue obligatoire, inspection professionnelle, code de déontologie et régime disciplinaire. En lien direct avec ce cours, l'OEAQ exige que ses membres maîtrisent les trois approches d'évaluation et justifient, dans chaque rapport, le choix de la méthode retenue <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#oeaqNormes" data-cite="oeaqNormes">Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024</a>)</span>.</p></div></div>257<h3 id="s-1-6-2" class="h-subsection"><span class="h-num">1.6.2</span><span class="h-text">Le rôle d'évaluation foncière et la LFM</span><a class="h-anchor" href="#s-1-6-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>258<p id="p1-81"><label for="sn-1-9" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-9" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Rôle triennal</strong> Répertoire des valeurs foncières d'une municipalité, déposé tous les trois ans.</span>Le <span class="motcle" data-term="rôle d'évaluation foncière">rôle d'évaluation foncière</span> est le répertoire de toutes les unités d'évaluation d'une municipalité, avec leur valeur pour fins de taxation. Trois caractéristiques structurent son usage : il est <strong class="c-bleu">triennal</strong> (déposé tous les trois ans); les valeurs y sont établies à une <strong class="c-bleu">date de référence</strong> fixée au 1<sup>er</sup> juillet situé 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle; et chaque inscription <strong class="c-bleu">ventile</strong> la valeur entre terrain et bâtiment — ventilation qui fera du rôle une source de données précieuse pour la méthode d'affectation (séance 3).</p>259<p id="p1-82">Le cadre légal est la <span class="motcle" data-term="Loi sur la fiscalité municipale">Loi sur la fiscalité municipale</span> <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#lfm" data-cite="lfm">Québec, 1979</a>)</span>. Son article 43 définit la <strong class="c-bleu">valeur réelle</strong> comme la valeur d'échange de l'unité d'évaluation sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Mais pour les immeubles à <strong class="c-bleu">vocation unique</strong> ou à caractère non économique — écoles, églises, hôpitaux —, l'article 43.1 et la jurisprudence consacrent le recours au <strong class="c-or">coût de remplacement déprécié</strong> : la LFM légitime ainsi explicitement la méthode du coût dans l'évaluation municipale québécoise. En pratique, l'évaluation de masse municipale s'appuie sur des modèles de coûts standardisés et des grilles de dépréciation appliqués à des milliers d'unités — une industrialisation de la méthode que ce cours vous permettra de comprendre de l'intérieur.</p>260<p id="p1-83">Il vaut la peine de mesurer l'échelle de cette industrialisation. Une ville comme Gatineau compte plus de <span class="num">110 000</span> unités d'évaluation; aucun corps d'évaluateurs ne peut visiter, comparer et capitaliser chacune d'elles tous les trois ans. Le <strong class="c-bleu">Manuel d'évaluation foncière du Québec</strong> (MEFQ) fournit donc une version normalisée de la méthode du coût : classes de bâtiments, bordereaux types, barèmes de vétusté, tables de durée de vie. L'évaluateur municipal renseigne les caractéristiques physiques de l'unité — millésime, superficies, matériaux, dépendances — et le système produit un coût de remplacement déprécié cohérent d'une unité à l'autre. C'est la force du procédé (équité horizontale entre contribuables, traçabilité des calculs) et sa limite (la propriété atypique y est mal servie, d'où les demandes de révision). Pour l'étudiant, la leçon est double : la méthode du coût est, de très loin, la méthode la plus <em>exécutée</em> au Québec — des millions de fois par cycle triennal —, et sa version manuelle, que ce cours enseigne, est la clef de lecture indispensable de sa version industrielle.</p>261<h3 id="s-1-6-3" class="h-subsection"><span class="h-num">1.6.3</span><span class="h-text">Construction : codes, organismes et acronymes</span><a class="h-anchor" href="#s-1-6-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>262<p id="p1-84">Trois organismes et un piège d'acronyme structurent le paysage québécois de la construction. La <span class="motcle" data-term="RBQ">RBQ</span> (Régie du bâtiment du Québec) veille à la qualité des travaux et à la sécurité du public : elle délivre les licences d'entrepreneur et applique le <strong class="c-bleu">Code de construction du Québec</strong>, lui-même fondé sur le Code national du bâtiment (<strong class="c-bleu">CNB</strong>) — le code modèle canadien — assorti d'adaptations propres au Québec, notamment en matière d'efficacité énergétique <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#codeConstruction" data-cite="codeConstruction">Québec, 2022</a>)</span>. La <span class="motcle" data-term="CCQ">CCQ</span> (Commission de la construction du Québec), de son côté, ne s'occupe pas des bâtiments mais des personnes qui les érigent : en vertu de la Loi R-20, elle administre le régime de relations de travail de l'industrie, dont découlent des taux horaires conventionnés et des avantages sociaux normalisés pour chaque métier <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#r20" data-cite="r20">Québec, 1968</a>)</span>. Pour l'évaluateur qui monte un bordereau de coûts, cette architecture n'a rien d'anecdotique : le coût de la main-d'œuvre québécoise se lit dans les conventions administrées par la CCQ, tandis que le contenu obligatoire du bâtiment — donc une partie de son coût — se lit dans le Code appliqué par la RBQ.</p>263<div class="box box-att" id="attention-1-85"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Le piège de l'acronyme CCQ</span><a class="box-anchor" href="#attention-1-85" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-86">Dans ce cours, « CCQ » désigne toujours la <strong class="c-rouge">Commission de la construction du Québec</strong> (main-d'œuvre). Le code, lui, est toujours nommé en toutes lettres : <strong class="c-bleu">Code de construction du Québec</strong>. Confondre les deux dans un rapport — ou un examen — est une erreur classique.</p></div></div>264<p id="p1-87">Pour l'évaluateur, le Code de construction importe à double titre : il détermine une part des <strong class="c-bleu">coûts</strong> (normes d'isolation, de sécurité incendie, d'accessibilité), et son évolution engendre de la <strong class="c-bleu">dépréciation fonctionnelle</strong> chez les bâtiments existants devenus non conformes aux attentes actuelles.</p>265<h3 id="s-1-6-4" class="h-subsection"><span class="h-num">1.6.4</span><span class="h-text">Le marché de la construction québécois</span><a class="h-anchor" href="#s-1-6-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>266<p id="p1-88">Le coût de construction au Québec porte la marque de facteurs structurels : un <strong class="c-bleu">climat</strong> exigeant (isolation accrue, fondations sous la ligne de gel, toitures dimensionnées pour la neige), une <strong class="c-bleu">main-d'œuvre</strong> syndiquée et conventionnée sous la Loi R-20, un accès favorable au bois d'œuvre mais une dépendance aux importations pour l'acier, et une réglementation énergétique de plus en plus stricte.</p>267<p id="p1-89">La conjoncture récente a été mouvementée : selon l'indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#statcanIPCB" data-cite="statcanIPCB">Statistique Canada, 2026</a>)</span>, les coûts ont bondi d'environ <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>19</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+19\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">19</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> en 2021 et <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>14</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+14\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">14</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> en 2022, avant de revenir à un rythme d'environ <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>3</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+3\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">3</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> par année depuis 2023<label for="sn-1-10" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-1-10" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Flambée 2021–2022 : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>19</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+19\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">19</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> puis <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>14</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+14\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">14</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>. Depuis 2023 : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo><mo>+</mo><mn>3</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx+3\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">3</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>/an.</span>. Cette poussée a des conséquences directes pour l'évaluateur : les manuels de coûts se périment vite, et l'écart entre le coût historique d'un bâtiment et son coût de remplacement actuel s'est creusé.</p>268<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/89a5c777555b0722.svg" alt="Figure" width="427" height="178" style="width:min(100%,619px)" loading="lazy" decoding="async"></div>269<p id="p1-90">Variation annuelle approximative des coûts de construction de bâtiments au Canada (ordres de grandeur; source : Statistique Canada, IPCB, tableau 18-10-0289-01).</p></div>270<h3 id="s-1-6-5" class="h-subsection"><span class="h-num">1.6.5</span><span class="h-text">Les sources de données de coûts</span><a class="h-anchor" href="#s-1-6-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>271<p id="p1-91">D'où viennent les chiffres qu'utilise l'évaluateur? Cinq familles de sources, que la séance 6 examinera en détail :</p>272<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Source</th><th>Type de données</th><th>Utilisation</th></tr></thead><tbody><tr><td>Altus Group</td><td>Coûts canadiens</td><td><em>Canadian Cost Guide</em>, édition courante</td></tr><tr><td>Marshall & Swift</td><td>Manuels de coûts</td><td>Bâtiments commerciaux et industriels</td></tr><tr><td>RSMeans</td><td>Données détaillées</td><td>Coûts unitaires par région</td></tr><tr><td>Entrepreneurs locaux</td><td>Soumissions réelles</td><td>Vérification et mise à jour</td></tr><tr><td>SCHL</td><td>Statistiques</td><td>Coûts résidentiels moyens</td></tr></tbody></table></div></div>273<div class="box box-terrain" id="terrain-1-92"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-1-92" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-93">Un évaluateur d'expérience ne se fie jamais à une seule source. Les manuels (Altus, Marshall & Swift, RSMeans) offrent la couverture et la structure; les soumissions d'entrepreneurs locaux offrent l'actualité et la spécificité régionale. La bonne pratique consiste à ancrer le calcul dans un manuel reconnu, puis à le <em>calibrer</em> avec quelques données locales récentes — exactement ce que vous ferez dans le TP2 <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#altus2026" data-cite="altus2026">Altus Group, 2026</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#marshallswift2025" data-cite="marshallswift2025">Marshall &amp; Swift, 2025</a>)</span>.</p></div></div>274<h2 id="s-1-7" class="h-section"><span class="h-num">1.7</span><span class="h-text">Le cours IMM1033 : feuille de route</span><a class="h-anchor" href="#s-1-7" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>275<p id="p1-94">Le cours suit fidèlement l'anatomie de la formule fondamentale, en cinq blocs sur quatorze séances :</p>276<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/c3e9c19608f96cfe.svg" alt="Figure" width="418" height="180" style="width:min(100%,607px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>277<p id="p1-95">Trois travaux pratiques jalonnent le parcours, chacun couplant un énoncé ancré dans des données réelles et un gabarit Excel de type tableau de bord :</p>278<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Travail pratique</th><th class="al-c">Pondération</th><th class="al-c">Remise</th></tr></thead><tbody><tr><td>TP1 — Évaluation d'un terrain résidentiel (Gatineau)</td><td class="al-c">10 %</td><td class="al-c">Séance 5</td></tr><tr><td>TP2 — Bordereau de coût de remplacement neuf (quadruplex)</td><td class="al-c">15 %</td><td class="al-c">Séance 9</td></tr><tr><td>TP3 — Ventilation complète de la dépréciation (atelier-entrepôt)</td><td class="al-c">20 %</td><td class="al-c">Séance 13</td></tr></tbody></table></div></div>279<p id="p1-96">Le préalable du cours est IMM1003 (Éléments d'évaluation immobilière) : les notions de valeur marchande, de comparables et de capitalisation y sont supposées acquises et seront mobilisées sans être systématiquement redéfinies.</p>280<p id="p1-97">Un mot, enfin, sur la manière de travailler. La méthode du coût est la plus « cumulative » des trois approches : chaque séance s'appuie littéralement sur la précédente, puisque le résultat final est une somme dont chaque terme se construit bloc par bloc. Un retard pris sur l'évaluation du terrain se paiera au moment du cas intégré; une confusion entre reproduction et remplacement, tolérable en séance 2, devient rédhibitoire en séance 11 quand elle fausse le calcul de la dépréciation fonctionnelle. La discipline recommandée est celle du praticien : refaire à la main chaque exemple travaillé de ces notes, puis les exercices, <em>avant</em> de consulter la solution — c'est dans l'écart entre votre démarche et le corrigé que se loge l'apprentissage.</p>281<h2 id="s-1-8" class="h-section"><span class="h-num">1.8</span><span class="h-text">Exercices</span><a class="h-anchor" href="#s-1-8" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>282<p id="p1-98">Les exercices qui suivent couvrent l'ensemble de la séance, du calcul direct à la question de réflexion. Ils sont calibrés sur le format des questions d'examen : traitez-les par écrit, calculatrice en main, en rédigeant vos justifications comme si un réviseur devait les lire.</p>283<div class="box box-exo" id="exo-1-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 1.1</span><span class="box-title">— application directe de la formule</span><a class="box-anchor" href="#exo-1-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-99">Une propriété présente les caractéristiques suivantes : terrain <span class="num">150 000 $</span>; coût de remplacement neuf <span class="num">425 000 $</span>; dépréciation physique <span class="num">60 000 $</span>; dépréciation fonctionnelle <span class="num">25 000 $</span>; dépréciation externe <span class="num">15 000 $</span>. Quelle est la valeur estimée?</p></div></div>284<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p1-100">On calcule d'abord la dépréciation totale, puis on applique la formule fondamentale :</p>285<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable rowspacing="0.25em" columnalign="right left" columnspacing="0em"><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>=</mo><mn>60</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>25</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>15</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>100</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mi>V</mi></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>=</mo><mn>150</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>425</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>100</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>=</mo><mn>150</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>325</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mstyle mathcolor="#107C4E"><mrow><mn mathvariant="bold">475</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="bold">$</mi></mrow></mstyle></mrow></mstyle></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">\begin{aligned}D_{\text{totale}} &= 60\,000 + 25\,000 + 15\,000 = 100\,000\ \$\\286V &= 150\,000 + (425\,000 - 100\,000) = 150\,000 + 325\,000287 = \uqogreen{475\,000\ \$}\end{aligned}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:2.7em;vertical-align:-1.1em;"></span><span class="mord"><span class="mtable"><span class="col-align-r"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.6em;"><span style="top:-3.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span><span style="top:-2.26em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.1em;"><span></span></span></span></span></span><span class="col-align-l"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.6em;"><span style="top:-3.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">60</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">25</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">15</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">100</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace"> </span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-2.26em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">150</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">425</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">100</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">150</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">325</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord" style="color:#107C4E;"><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">475</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">000</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;"><span style="color:#107C4E;"> </span></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">$</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.1em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></div>288<p id="p1-101">La valeur dépréciée des améliorations est de <span class="num">325 000 $</span>; le terrain, lui, ne se déprécie pas.</p></div></details>289<div class="box box-exo" id="exo-1-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 1.2</span><span class="box-title">— retrouver la dépréciation implicite</span><a class="box-anchor" href="#exo-1-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-102">Un duplex de Hull est évalué à <span class="num">520 000 $</span> par la méthode du coût. Le terrain vaut <span class="num">110 000 $</span> et le coût de remplacement neuf des améliorations est de <span class="num">485 000 $</span>. Quelle dépréciation totale l'évaluateur a-t-il retenue, en dollars et en pourcentage du coût neuf?</p></div></div>290<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p1-103">On isole <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">D_{\text{totale}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> dans la formule fondamentale :</p>291<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable rowspacing="0.25em" columnalign="right left" columnspacing="0em"><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mi>V</mi></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>=</mo><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub><mo>+</mo><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub><mo>−</mo><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub><mtext> </mtext><mo>⟹</mo><mtext> </mtext><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub><mo>=</mo><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub><mo>+</mo><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub><mo>−</mo><mi>V</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>=</mo><mn>110</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>485</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>520</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mstyle mathcolor="#107C4E"><mrow><mn mathvariant="bold">75</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="bold">$</mi></mrow></mstyle></mrow></mstyle></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">\begin{aligned}V &= V_{\text{terrain}} + C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}}292\;\Longrightarrow\;293D_{\text{totale}} = V_{\text{terrain}} + C_{\text{neuf}} - V\\294D_{\text{totale}} &= 110\,000 + 485\,000 - 520\,000 = \uqogreen{75\,000\ \$}\end{aligned}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:2.7em;vertical-align:-1.1em;"></span><span class="mord"><span class="mtable"><span class="col-align-r"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.6em;"><span style="top:-3.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span></span></span><span style="top:-2.26em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.1em;"><span></span></span></span></span></span><span class="col-align-l"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.6em;"><span style="top:-3.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">⟹</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span></span></span><span style="top:-2.26em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">110</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">485</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">520</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord" style="color:#107C4E;"><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">75</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">000</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;"><span style="color:#107C4E;"> </span></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">$</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.1em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></div>295<p id="p1-104">En pourcentage du coût neuf : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>75</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mi mathvariant="normal">/</mi><mn>485</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>15,5</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">75\,000 / 485\,000 = 15{,}5\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">75</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000/485</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">15</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>. Ce niveau est plausible pour un bâtiment d'une quinzaine d'années en bon état.</p></div></details>296<div class="box box-exo" id="exo-1-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 1.3</span><span class="box-title">— coût, contribution et surqualité</span><a class="box-anchor" href="#exo-1-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-105">Un propriétaire a investi <span class="num">90 000 $</span> dans un garage triple chauffé avec pont élévateur, dans un quartier de bungalows modestes de Gatineau. L'analyse des ventes montre que le marché local ne reconnaît qu'environ <span class="num">35 000 $</span> pour un garage, quel qu'en soit le luxe. (a) Quelle est la contribution du garage? (b) Quel principe économique est en jeu? (c) Comment la méthode du coût traitera-t-elle l'écart?</p></div></div>297<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p1-106">(a) La contribution est de <span class="num">35 000 $</span> : c'est ce que le marché paie, peu importe la facture. (b) Le <strong class="c-bleu">principe de contribution</strong> : la valeur d'une composante se mesure par son apport à la valeur totale, non par son coût. (c) L'écart de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>90</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>35</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>55</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">90\,000 - 35\,000 = 55\,000\ \$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">90</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">35</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">55</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span> constitue une <strong class="c-bleu">surqualité</strong> : dans un calcul par la méthode du coût, le coût neuf du garage serait inclus dans <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">C_{\text{neuf}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span>, puis l'écart serait retranché à titre de dépréciation <strong class="c-bleu">fonctionnelle</strong>. Le résultat net reflète la contribution réelle.</p></div></details>298<div class="box box-exo" id="exo-1-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 1.4</span><span class="box-title">— choisir l'approche appropriée</span><a class="box-anchor" href="#exo-1-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-107">Pour chacune des propriétés suivantes, indiquez l'approche d'évaluation principale et justifiez en une phrase : (a) un bungalow de 1985 dans un quartier actif de Gatineau où 40 ventes comparables sont survenues cette année; (b) une bibliothèque municipale; (c) un immeuble de 24 logements à Trois-Rivières; (d) une usine de transformation alimentaire construite sur mesure; (e) une maison unifamiliale livrée le mois dernier.</p></div></div>299<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p1-108">(a) <strong class="c-bleu">Comparaison directe</strong> : abondance de comparables récents, marché actif — la lecture directe du marché prime. (b) <strong class="c-bleu">Méthode du coût</strong> : usage spécial, aucune vente comparable, aucun revenu — seule approche viable. (c) <strong class="c-bleu">Approche par le revenu</strong> : immeuble à revenus standard; les acheteurs raisonnent en multiplicateurs et taux de capitalisation. (d) <strong class="c-bleu">Méthode du coût</strong> : bâtiment industriel spécialisé, quasi absence de comparables; attention à la dépréciation fonctionnelle. (e) <strong class="c-bleu">Méthode du coût</strong> (avec vérification par comparaison si possible) : dépréciation nulle, coût réel documenté — indication de valeur de première qualité.</p></div></details>300<div class="box box-exo" id="exo-1-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 1.5</span><span class="box-title">— bâtiment commercial avec dépréciation en pourcentage</span><a class="box-anchor" href="#exo-1-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-109">Un bâtiment commercial de <span class="num">1200</span> m<sup>2</sup> à Sherbrooke : coût de remplacement neuf de <span class="num">2100</span> $/m<sup>2</sup>, dépréciation totale estimée à 32 % du coût neuf, terrain évalué à <span class="num">390 000 $</span>. Calculez la valeur de la propriété, puis le ratio terrain/valeur totale. Commentez brièvement ce ratio sachant que la fourchette typique du commercial urbain est de 30 à 50 %.</p></div></div>301<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable rowspacing="0.25em" columnalign="right left" columnspacing="0em"><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>=</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>200</mn><mo>×</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>100</mn><mo>=</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>520</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>=</mo><mn>0,32</mn><mo>×</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>520</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>806</mn><mtext> </mtext><mn>400</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mi>V</mi></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>=</mo><mn>390</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>520</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>806</mn><mtext> </mtext><mn>400</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>=</mo><mn>390</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>713</mn><mtext> </mtext><mn>600</mn><mo>=</mo><mstyle mathcolor="#107C4E"><mrow><mn mathvariant="bold">2</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">103</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">600</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="bold">$</mi></mrow></mstyle></mrow></mstyle></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">\begin{aligned}C_{\text{neuf}} &= 1\,200 \times 2\,100 = 2\,520\,000\ \$\\302D_{\text{totale}} &= 0{,}32 \times 2\,520\,000 = 806\,400\ \$\\303V &= 390\,000 + (2\,520\,000 - 806\,400) = 390\,000 + 1\,713\,600304 = \uqogreen{2\,103\,600\ \$}\end{aligned}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:4.2em;vertical-align:-1.85em;"></span><span class="mord"><span class="mtable"><span class="col-align-r"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.35em;"><span style="top:-4.51em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span><span style="top:-3.01em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span><span style="top:-1.51em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.85em;"><span></span></span></span></span></span><span class="col-align-l"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.35em;"><span style="top:-4.51em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">200</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">100</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">520</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace"> </span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-3.01em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">32</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">520</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">806</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">400</span><span class="mspace"> </span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-1.51em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">390</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">520</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">806</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">400</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">390</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">713</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">600</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord" style="color:#107C4E;"><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">2</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">103</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">600</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;"><span style="color:#107C4E;"> </span></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">$</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.85em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></div>305<p id="p1-110">Ratio terrain/total : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>390</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mi mathvariant="normal">/</mi><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>103</mn><mtext> </mtext><mn>600</mn><mo>=</mo><mn>18,5</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">390\,000 / 2\,103\,600 = 18{,}5\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">390</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000/2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">103</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">600</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">18</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>. Ce ratio est <strong class="c-rouge">sous</strong> la fourchette typique de 30–50 % du commercial urbain : soit le terrain est sous-évalué, soit le secteur présente des valeurs foncières faibles (périphérie), soit le bâtiment est inhabituellement imposant pour son site. Le ratio ne prouve rien à lui seul, mais il <strong class="c-bleu">déclenche une vérification</strong> — c'est exactement son rôle.</p></div></details>306<div class="box box-exo" id="exo-1-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 1.6</span><span class="box-title">— question de réflexion — les limites de la méthode</span><a class="box-anchor" href="#exo-1-6" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p1-111">Un promoteur soutient : « J'ai payé le terrain <span class="num">300 000 $</span> et la construction m'a coûté <span class="num">900 000 $</span>; ma propriété vaut donc <span class="num">1 200 000 $</span>. » Donnez trois raisons distinctes, appuyées sur les principes de cette séance, pour lesquelles cette affirmation peut être fausse — dans un sens comme dans l'autre.</p></div></div>307<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p1-112">Trois arguments parmi les suivants : (1) <strong class="c-bleu">Coût <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> valeur</strong> : le coût mesure des dépenses de production; la valeur dépend de l'offre et de la demande — si le marché local plafonne à <span class="num">1 000 000 $</span>, l'écart est une dépréciation externe. (2) <strong class="c-bleu">Principe de contribution</strong> : certaines dépenses (finitions surdimensionnées, équipements de luxe) peuvent contribuer moins que leur coût — surqualité. (3) <strong class="c-bleu">Utilisation optimale</strong> : si le bâtiment ne représente pas l'usage optimal du terrain, le total coût-terrain surestime la valeur. (4) À l'inverse, dans un marché en forte demande ou après une flambée des coûts de construction, la valeur peut <em>excéder</em> le coût historique : le coût pertinent est le coût <strong class="c-bleu">actuel</strong> d'un substitut, pas la facture d'origine. L'affirmation du promoteur confond systématiquement fait comptable et opinion de valeur.</p></div></details>308<section class="box box-synth" id="synthese"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg></span><span class="box-label">L’essentiel de la séance</span></div><div class="box-body"><ul><li>L'évaluation immobilière repose sur <strong class="c-bleu">trois approches</strong> complémentaires : comparaison directe (le marché), revenu (l'investisseur), coût (le constructeur); l'évaluateur compétent les maîtrise toutes et justifie son choix.</li><li>Formule fondamentale : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mi>V</mi><mo>=</mo><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub><mo>+</mo><mo stretchy="false">(</mo><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub><mo>−</mo><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub><mo stretchy="false">)</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mclose">)</span></span></span></span> — c'est aussi la carte du cours (blocs 2, 3 et 4).</li><li>Le <strong class="c-bleu">principe de substitution</strong> fonde la méthode : le coût d'un substitut équivalent plafonne la valeur.</li><li>Le <strong class="c-bleu">principe de contribution</strong> rappelle que le marché paie l'utilité, pas les factures : coût <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> contribution <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>⇒</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\Rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">⇒</span></span></span></span> surqualité et dépréciation fonctionnelle.</li><li><strong class="c-bleu">Coût <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> prix <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> valeur</strong> : dépense de production, fait transactionnel, estimation — trois concepts distincts.</li><li>La dépréciation totale se décompose en trois formes : <strong class="c-bleu">physique</strong> (usure), <strong class="c-bleu">fonctionnelle</strong> (conception), <strong class="c-bleu">externe</strong> (environnement).</li><li>Le terrain s'évalue <strong class="c-bleu">séparément</strong> et <strong class="c-bleu">ne se déprécie pas</strong>.</li><li>La méthode du coût est privilégiée pour l'<strong class="c-bleu">usage spécial</strong>, le <strong class="c-bleu">neuf</strong>, l'<strong class="c-bleu">industriel spécialisé</strong>, le <strong class="c-bleu">patrimoine</strong> et l'<strong class="c-bleu">assurance</strong>; elle est moins fiable pour les bâtiments très anciens et les propriétés banales en marché actif.</li><li>Au Québec : l'<strong class="c-bleu">OEAQ</strong> encadre la profession; la <strong class="c-bleu">LFM</strong> (art. 43 et 43.1) légitime le coût de remplacement déprécié en évaluation municipale; la <strong class="c-bleu">RBQ</strong> applique le Code de construction; la <strong class="c-bleu">CCQ</strong> encadre la main-d'œuvre (Loi R-20).</li><li>Coûts de construction : flambée de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>19</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+19\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">19</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> (2021) et <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo><mn>14</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+14\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">14</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> (2022), puis <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo><mo>+</mo><mn>3</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx +3\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mord">3</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>/an — d'où l'importance de sources de coûts à jour (Altus, Marshall & Swift, RSMeans, soumissions locales).</li></ul></div></section>309 </article>310 </div>311 </div>312 <section class="ch-quiz" id="quiz"><div class="ch-quiz-inner"><div id="quiz-app"><p class="gl-count">Chargement du quiz…</p></div></div></section>313 314<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances">315 <span class="spacer"></span>316 <a class="next" href="/seance/02/"><small>Séance 2 →</small><b>Cadre conceptuel et terminologie</b></a>317</nav>318 319<div class="read-tools" role="toolbar" aria-label="Outils de lecture">320 <button type="button" data-action="notes" data-tip="Mes notes et surlignages" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-note"/></svg></button>321 <button type="button" data-action="tts" data-tip="Écouter la séance"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg></button>322 <button type="button" data-action="revision" data-tip="Mode révision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg></button>323 <hr>324 <button type="button" data-action="fontsize" data-tip="Taille du texte"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg></button>325 <button type="button" data-action="theme" data-tip="Thème clair / sombre"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>326 <button type="button" data-action="top" data-tip="Haut de page"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-up"/></svg></button>327</div>328<aside class="notes-panel" id="notes-panel" aria-label="Mes notes">329 <div class="notes-head"><h3>Mes notes — séance 1</h3><button class="icon-btn" type="button" data-action="notes-close" aria-label="Fermer">✕</button></div>330 <div class="notes-body">331 <div><h4>Notes personnelles <span id="notes-saved"></span></h4><textarea placeholder="Vos notes pour cette séance (enregistrées automatiquement sur cet appareil)…"></textarea></div>332 <div><h4>Passages surlignés</h4><ul id="hl-list"></ul></div>333 </div>334 <div class="notes-foot"><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="notes-export"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Exporter (Markdown)</button><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/progression/">Toutes mes notes</a></div>335</aside>336<div class="tts-bar" id="tts-bar" hidden><button type="button" id="tts-prev" aria-label="Paragraphe précédent">⏮</button><button type="button" id="tts-play" aria-label="Lecture / pause">⏸</button><button type="button" id="tts-next" aria-label="Paragraphe suivant">⏭</button><select id="tts-rate" aria-label="Vitesse"><option value="0.85">0,85×</option><option value="1" selected>1×</option><option value="1.15">1,15×</option><option value="1.3">1,3×</option></select><span>Lecture audio</span><button type="button" id="tts-stop" aria-label="Arrêter">■</button></div>337</main>338<footer class="site-footer">339 <div class="footer-inner">340 <div class="footer-brand">341 <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">342 <div class="brand-code">IMM1033</div>343 <div>Méthodes du coût en évaluation immobilière</div>344 <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Hiver 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>345 <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>346 </div>347 <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>348 <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>349 <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1003.app" rel="noopener">IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</a></div>350 </div>351 <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1033 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>352</footer>353<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">354 <div class="search-box">355 <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">356 <div class="search-results"></div>357 <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>358 </div>359</div>360361<script src="/assets/js/app.js" defer></script>362</body>363</html>364