spb/uqo-imm1033
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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Séance 2 du cours IMM1033 (Méthodes du coût en évaluation immobilière) : Cadre conceptuel et terminologie. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1033 — UQO">11<meta property="og:title" content="Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Séance 2 du cours IMM1033 (Méthodes du coût en évaluation immobilière) : Cadre conceptuel et terminologie. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1033.app/seance/02/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1033.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="Séance 2 du cours IMM1033 (Méthodes du coût en évaluation immobilière) : Cadre conceptuel et terminologie. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1033.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1033.app/seance/02/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">28<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">29<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">30<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>31<link rel="stylesheet" href="https://fonts.googleapis.com/css2?family=Fira+Sans:ital,wght@0,300;0,400;0,500;0,600;0,700;0,800;1,400;1,600&family=Fraunces:opsz,wght@9..144,500;9..144,600;9..144,700&family=Source+Serif+4:ital,opsz,wght@0,8..60,400;0,8..60,600;0,8..60,700;1,8..60,400&display=swap">32<link rel="stylesheet" href="/assets/katex/katex.min.css">33<link rel="stylesheet" href="/assets/css/site.css">34<script>(function(){try{var t=localStorage.getItem('uqo:theme');if(t)document.documentElement.dataset.theme=JSON.parse(t);var f=localStorage.getItem('uqo:fs');if(f&&JSON.parse(f))document.documentElement.dataset.fs=JSON.parse(f);}catch(e){}})();</script>3536</head>37<body class="course-imm1033 " data-course="imm1033" data-part="1">3839<svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" style="display:none" aria-hidden="true">40 <symbol id="i-book" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M2 4h6a4 4 0 0 1 4 4v12a3 3 0 0 0-3-3H2zM22 4h-6a4 4 0 0 0-4 4v12a3 3 0 0 1 3-3h7z"/></symbol>41 <symbol id="i-formula" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M3 12h3l3 8 4-16 3 8h5"/></symbol>42 <symbol id="i-bulb" viewBox="0 0 24 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Fondements de la méthode du coût</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à la méthode du coût</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Cadre conceptuel et terminologie</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Évaluation du terrain</div><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">3</span><span>Méthodes d'évaluation du terrain</span></a><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>Analyse du terrain et ajustements</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Coût de construction</div><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#cca424">5</span><span>Coût de reproduction et coût de remplacement</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#cca424">6</span><span>Méthodes d'estimation des coûts</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#cca424">7</span><span>Coûts directs de construction</span></a><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>Coûts indirects et profit entrepreneurial</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — La dépréciation</div><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">9</span><span>Concepts de dépréciation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">10</span><span>Dépréciation physique</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">11</span><span>Dépréciation fonctionnelle</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">12</span><span>Dépréciation économique (externe)</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#107c4e"></i>Partie V — Applications et intégration</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#107c4e">13</span><span>Applications spécialisées</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#107c4e">14</span><span>Synthèse et révision</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>87 <div class="topbar-actions">88 <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89 <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90 <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91 </div>92 </div>93 <div class="readbar"><div class="readbar-fill"></div></div>94</header>9596<main id="main" class="chapter-page" data-chapter="02" data-title="Séance 2 — Cadre conceptuel et terminologie" data-words="7365">97 98<header class="ch-hero">99 <svg class="deco" viewBox="0 0 1200 300" preserveAspectRatio="xMaxYMin slice" aria-hidden="true"><circle cx="1090" cy="20" r="110"/><circle cx="1160" cy="110" r="160"/><circle class="gold" cx="990" cy="170" r="45"/></svg>100 <div class="watermark" aria-hidden="true">02</div>101 <div class="ch-hero-inner">102 <div class="eyebrow"><span class="part-chip">Partie I</span> Fondements de la méthode du coût · Séance 2 · IMM1033</div>103 <h1>Cadre conceptuel et terminologie</h1>104 <div class="ch-sub">Méthodes du coût en évaluation immobilière · Hiver 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO</div>105 <div class="ch-meta">106 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 6 sections</span>107 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg> 9 définitions</span>108 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> 1 formule</span>109 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg> 6 exemples</span>110 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg> 6 exercices</span>111 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> ≈ 41 min de lecture</span>112 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-chart"/></svg> 1 explorateur interactif</span>113 114 </div>115 <div class="ch-tools">116 <a class="btn btn-ghost btn-video" href="/videos/02/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Enregistrement de la séance</a>117 <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance02.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>118 <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="revision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> Mode révision</button>119 <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="tts"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg> Écouter</button>120 <a class="btn btn-ghost" href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Quiz de la séance</a>121 </div>122 </div>123</header>124<div class="stepper-wrap"><nav class="stepper" aria-label="Sections"><a href="#s-2-1"><span class="n">1</span>Coût, prix et valeur : trois concepts distincts</a><a href="#s-2-2"><span class="n">2</span>Coût de reproduction et coût de remplacement</a><a href="#s-2-3"><span class="n">3</span>L'anatomie du coût total : directs, indirects, profit</a><a href="#s-2-4"><span class="n">4</span>Les standards professionnels</a><a href="#s-2-5"><span class="n">5</span>Concepts de construction pour l'évaluateur</a><a href="#s-2-6"><span class="n">6</span>Exercices</a><span class="rem" id="read-remaining"></span></nav></div>125 <div class="ch-layout">126 127<aside class="ch-toc" aria-label="Sommaire de la séance">128 <div class="toc-progress"><div class="bar"><i></i></div><span>0 % lu</span></div>129 <h4>Dans cette séance</h4>130 <ol><li class="lvl2"><a href="#s-2-1"><span class="toc-num">2.1</span><span>Coût, prix et valeur : trois concepts distincts</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-1-1"><span class="toc-num">2.1.1</span><span>Le coût : la mesure de la production</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-1-2"><span class="toc-num">2.1.2</span><span>Le prix : le fait transactionnel</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-1-3"><span class="toc-num">2.1.3</span><span>La valeur : l'estimation professionnelle</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-1-4"><span class="toc-num">2.1.4</span><span>Synthèse et relations entre les trois concepts</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-2-2"><span class="toc-num">2.2</span><span>Coût de reproduction et coût de remplacement</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-2-1"><span class="toc-num">2.2.1</span><span>Deux définitions</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-2-2"><span class="toc-num">2.2.2</span><span>La conséquence cachée : le traitement de l'obsolescence</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-2-3"><span class="toc-num">2.2.3</span><span>Comparaison systématique et critères de choix</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-2-3"><span class="toc-num">2.3</span><span>L'anatomie du coût total : directs, indirects, profit</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-3-1"><span class="toc-num">2.3.1</span><span>Les coûts directs (<em>hard costs</em>)</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-3-2"><span class="toc-num">2.3.2</span><span>Les coûts indirects (<em>soft costs</em>)</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-3-3"><span class="toc-num">2.3.3</span><span>Le profit entrepreneurial</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-3-4"><span class="toc-num">2.3.4</span><span>Exemple intégrateur : le triplex de Hull</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-2-4"><span class="toc-num">2.4</span><span>Les standards professionnels</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-4-1"><span class="toc-num">2.4.1</span><span>L'OEAQ : l'encadrement québécois</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-4-2"><span class="toc-num">2.4.2</span><span>NUPPEC / CUSPAP : les normes canadiennes</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-4-3"><span class="toc-num">2.4.3</span><span>USPAP et IVS : les références internationales</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-2-5"><span class="toc-num">2.5</span><span>Concepts de construction pour l'évaluateur</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-5-1"><span class="toc-num">2.5.1</span><span>Les quatre grandes familles de structures</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-5-2"><span class="toc-num">2.5.2</span><span>Les classes de qualité de construction</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-2-5-3"><span class="toc-num">2.5.3</span><span>Le Code de construction du Québec et la classification par usage</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-2-6"><span class="toc-num">2.6</span><span>Exercices</span></a></li></ol>131 <div class="toc-extra">132 <a href="#objectifs"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg> Objectifs d’apprentissage</a>133 <a href="#synthese"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg> L’essentiel de la séance</a>134 <a href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Testez-vous</a>135 <a href="/videos/02/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Enregistrement vidéo</a>136 <a href="/fiches/?ch=02"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg> Fiches de la séance</a>137 <a href="/entrainement/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg> Entraînement</a>138 <a href="/aide-memoire/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> Aide-mémoire</a>139 </div>140 <h4 style="margin-top:14px">Raccourcis</h4>141 <div style="font-size:.76rem;color:var(--gris)"><kbd>←</kbd> <kbd>→</kbd> séance précédente / suivante · <kbd>⌘K</kbd> recherche · sélectionnez un passage pour le surligner</div>142</aside>143 <div class="ch-body">144 <div class="revision-banner"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg><span><strong>Mode révision</strong> — seuls les définitions, formules, mises en garde, « À retenir », notes marginales et la fiche synthèse sont affichés.</span><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="revision-off">Quitter</button></div>145 <div style="display:flex;justify-content:flex-end;margin-bottom:8px"><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="toggle-solutions">Révéler toutes les solutions</button></div>146 <article class="prose" id="notes">147 <p id="p2-1">Un entrepreneur facture <span class="num">600 000 $</span> pour construire un duplex; huit mois plus tard, le propriétaire pressé de déménager le vend <span class="num">545 000 $</span>; le même jour, un évaluateur agréé conclut à une valeur marchande de <span class="num">575 000 $</span>. Trois montants, trois concepts — et aucune contradiction. Cette séance construit le vocabulaire technique sans lequel la méthode du coût n'est qu'une suite de calculs : la distinction entre coût, prix et valeur; le choix décisif entre coût de reproduction et coût de remplacement; l'anatomie du coût total (direct, indirect, profit entrepreneurial); les normes professionnelles qui encadrent le tout; et les notions de construction — structures, classes de qualité, codes — qui donnent à l'évaluateur sa littératie technique. Chaque terme défini ici sera réutilisé, sans réexplication, dans les douze séances suivantes.</p>148<section class="box box-obj" id="objectifs"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg></span><span class="box-label">Objectifs d’apprentissage</span><span class="obj-progress" aria-live="polite"></span></div><div class="box-body"><ul><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-2-1" data-obj="obj-2-1"><span class="obj-text">Distinguer rigoureusement le <strong>coût</strong>, le <strong>prix</strong> et la <strong>valeur</strong>, et reconnaître chacun dans des situations concrètes;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-2-2" data-obj="obj-2-2"><span class="obj-text">Différencier le coût de <strong>reproduction</strong> et le coût de <strong>remplacement</strong>, et choisir la base appropriée selon le mandat;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-2-3" data-obj="obj-2-3"><span class="obj-text">Décomposer le coût total en <strong>coûts directs</strong>, <strong>coûts indirects</strong> et <strong>profit entrepreneurial</strong>, avec leurs bases de calcul respectives;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-2-4" data-obj="obj-2-4"><span class="obj-text">Approfondir les principes de <strong>substitution</strong> et de <strong>contribution</strong> dans leurs applications chiffrées;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-2-5" data-obj="obj-2-5"><span class="obj-text">Situer les standards professionnels (OEAQ, NUPPEC/CUSPAP, USPAP, IVS) et leurs exigences envers la méthode du coût;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-2-6" data-obj="obj-2-6"><span class="obj-text">Reconnaître les grands <strong>types de structures</strong>, les <strong>classes de qualité</strong> et le rôle du Code de construction du Québec.</span></label></li></ul></div></section>149<h2 id="s-2-1" class="h-section"><span class="h-num">2.1</span><span class="h-text">Coût, prix et valeur : trois concepts distincts</span><a class="h-anchor" href="#s-2-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>150<p id="p2-8">Dans le langage courant, « ça coûte », « ça se vend » et « ça vaut » sont interchangeables. En évaluation, les confondre est une faute professionnelle. Les trois concepts diffèrent par leur nature, leur orientation temporelle et leur degré d'objectivité — et la méthode du coût consiste précisément à <em>passer</em> de l'un à l'autre de manière contrôlée.</p>151<h3 id="s-2-1-1" class="h-subsection"><span class="h-num">2.1.1</span><span class="h-text">Le coût : la mesure de la production</span><a class="h-anchor" href="#s-2-1-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>152<div class="box box-def" id="def-2-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.1</span><span class="box-title">— coût</span><a class="box-anchor" href="#def-2-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-9">Le <strong>coût</strong> (<em>cost</em>) est le montant total des dépenses nécessaires pour créer ou produire un bien immobilier : matériaux, main-d'œuvre, frais indirects et profit du producteur. Il est tourné vers le passé (coût historique) ou le présent (coût actuel de production).</p></div></div>153<p id="p2-10"><label for="sn-2-1" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-2-1" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Coût</strong> Dépenses de production. Objectif, vérifiable : factures.</span>Le coût est le concept le plus <strong class="c-bleu">objectif</strong> des trois : il se documente par des factures, des contrats, des soumissions. Il est <strong class="c-bleu">spécifique au projet</strong> — deux bâtiments identiques construits par deux entrepreneurs peuvent afficher des coûts différents — et il est relié à la <strong class="c-bleu">production</strong>, non à l'échange.</p>154<div class="box box-ex" id="ex-2-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 2.1</span><span class="box-title">— construction d'un duplex à Gatineau</span><a class="box-anchor" href="#ex-2-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-11">Un promoteur construit un duplex : terrain <span class="num">120 000 $</span>, coûts directs <span class="num">380 000 $</span>, coûts indirects <span class="num">55 000 $</span>, profit entrepreneurial <span class="num">45 000 $</span>. Le <strong class="c-bleu">coût total</strong> du projet s'établit à</p>155<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mrow><mn>120</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>380</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>55</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>45</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mstyle mathcolor="#107C4E"><mrow><mn mathvariant="bold">600</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="bold">$</mi></mrow></mstyle><mi mathvariant="normal">.</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">120\,000 + 380\,000 + 55\,000 + 45\,000 = \uqogreen{600\,000\ \$}.</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">120</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">380</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">55</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">45</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord" style="color:#107C4E;"><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">600</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">000</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;"><span style="color:#107C4E;"> </span></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">$</span></span><span class="mord">.</span></span></span></span></span></div>156<p id="p2-12">Ce montant est un fait comptable. Il ne dit encore <em>rien</em> de ce que le marché consentira à payer.</p></div></div>157<h3 id="s-2-1-2" class="h-subsection"><span class="h-num">2.1.2</span><span class="h-text">Le prix : le fait transactionnel</span><a class="h-anchor" href="#s-2-1-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>158<div class="box box-def" id="def-2-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.2</span><span class="box-title">— prix</span><a class="box-anchor" href="#def-2-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-13">Le <strong>prix</strong> (<em>price</em>) est le montant effectivement payé lors d'une transaction conclue. C'est un fait accompli, observable (acte de vente, Registre foncier), qui reflète les conditions particulières de la vente et les motivations des parties.</p></div></div>159<p id="p2-14"><label for="sn-2-2" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-2-2" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Prix</strong> Fait transactionnel constaté. Peut s'écarter de la valeur marchande.</span>Le prix est objectif — il figure dans l'acte notarié — mais il n'est pas nécessairement <strong class="c-bleu">représentatif</strong>. Un vendeur pressé, une vente entre parents, un acheteur mal informé, un marché momentanément déséquilibré : autant de circonstances qui écartent le prix de la valeur marchande. C'est pourquoi l'évaluateur qui utilise des prix de vente comme comparables doit d'abord en vérifier les conditions (transaction de pleine concurrence, <em>arm's length</em>).</p>160<p id="p2-15">Cette vérification n'est pas une formalité : au Québec, le Registre foncier publie tous les prix, mais il ne publie ni les motivations des parties, ni les inclusions, ni les conditions de financement. Deux ventes au même prix peuvent cacher des réalités opposées — l'une comprenait les électroménagers et un financement vendeur sous le marché, l'autre était une vente de succession expédiée en trois semaines. Le praticien confirme donc ses prix : appel au courtier inscripteur, lecture de l'acte, recoupement avec la fiche MLS. Un prix confirmé devient une donnée; un prix brut n'est qu'un indice.</p>161<div class="box box-ex" id="ex-2-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 2.2</span><span class="box-title">— le même duplex, vendu sous pression</span><a class="box-anchor" href="#ex-2-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-16">Huit mois après la construction, le promoteur, muté à l'étranger, doit vendre rapidement dans un marché ralenti. Prix conclu : <span class="num">545 000 $</span>. Le prix (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>545</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">545\,000</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">545</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span></span></span></span>) diffère du coût (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>600</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">600\,000</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">600</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span></span></span></span>) — et ni l'un ni l'autre n'est nécessairement la valeur marchande.</p></div></div>162<h3 id="s-2-1-3" class="h-subsection"><span class="h-num">2.1.3</span><span class="h-text">La valeur : l'estimation professionnelle</span><a class="h-anchor" href="#s-2-1-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>163<div class="box box-def" id="def-2-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.3</span><span class="box-title">— valeur marchande</span><a class="box-anchor" href="#def-2-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-17">La <strong>valeur</strong> (<em>value</em>), au sens de la valeur marchande, est une <strong>estimation</strong> du prix le plus probable qu'obtiendrait un bien sur un marché libre et ouvert, entre des parties informées, prudentes et non contraintes, après un délai de mise en marché raisonnable.</p></div></div>164<p id="p2-18"><label for="sn-2-3" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-2-3" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Valeur</strong> Opinion motivée sur le prix le plus probable. Tournée vers le futur.</span>La valeur est une <strong class="c-bleu">opinion</strong> — mais une opinion professionnelle, fondée sur des méthodes reconnues et des données de marché, et engageant la responsabilité de son auteur. Elle se distingue du prix par son caractère <strong class="c-bleu">hypothétique normalisé</strong> : elle suppose des conditions de vente normales, précisément pour neutraliser les circonstances particulières qui font dévier les prix réels.</p>165<p id="p2-19">Chaque mot de la définition travaille. « Prix <em>le plus probable</em> » — et non « prix maximal » — inscrit la valeur dans une logique statistique : c'est le centre de la distribution des prix possibles, pas son extrémité optimiste. « Marché <em>libre et ouvert</em> » exclut les ventes captives et les marchés confidentiels. « Parties <em>informées, prudentes et non contraintes</em> » écarte l'acheteur naïf, le spéculateur euphorique et le vendeur au bord de la faillite. « Délai de mise en marché <em>raisonnable</em> » distingue la valeur marchande de la valeur de liquidation, obtenue quand il faut vendre vite. Lorsqu'un tribunal, un prêteur ou un assureur conteste une évaluation, c'est presque toujours l'une de ces conditions qui est en cause — raison pour laquelle la définition retenue doit être citée textuellement dans le rapport.</p>166<div class="box box-ex" id="ex-2-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 2.3</span><span class="box-title">— le même duplex, évalué</span><a class="box-anchor" href="#ex-2-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-20">Mandaté par le créancier hypothécaire, un évaluateur agréé analyse le marché : dans des conditions normales de vente, le duplex obtiendrait le prix le plus probable de <span class="num">575 000 $</span>. Voilà la <strong class="c-bleu">valeur marchande</strong> — ni le coût de production (<span class="num">600 000 $</span>), ni le prix conclu sous pression (<span class="num">545 000 $</span>).</p></div></div>167<h3 id="s-2-1-4" class="h-subsection"><span class="h-num">2.1.4</span><span class="h-text">Synthèse et relations entre les trois concepts</span><a class="h-anchor" href="#s-2-1-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>168<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Critère</th><th>Coût</th><th>Prix</th><th>Valeur</th></tr></thead><tbody><tr><td>Nature</td><td>Dépense réelle</td><td>Fait transactionnel</td><td>Estimation</td></tr><tr><td>Orientation</td><td>Passé / présent</td><td>Passé</td><td>Présent / futur</td></tr><tr><td>Mesure</td><td>Production</td><td>Échange</td><td>Marché</td></tr><tr><td>Objectivité</td><td>Objectif (factures)</td><td>Objectif (acte)</td><td>Opinion motivée</td></tr><tr><td>Acteurs</td><td>Constructeur</td><td>Acheteur et vendeur</td><td>Acheteurs typiques</td></tr><tr><td>Notre duplex</td><td><span class="num">600 000 $</span></td><td><span class="num">545 000 $</span></td><td><span class="num">575 000 $</span></td></tr></tbody></table></div></div>169<p id="p2-21">On retiendra la formule mnémonique : en évaluation, on <strong class="c-bleu">calcule</strong> le coût, on <strong class="c-bleu">observe</strong> le prix et on <strong class="c-bleu">estime</strong> la valeur. Les trois convergent dans un cas de figure précis — bâtiment neuf représentant l'utilisation optimale, marché équilibré, transaction normale — qui est exactement l'hypothèse où la méthode du coût est la plus fiable. Dès qu'on s'en éloigne, les écarts apparaissent, et chacun porte un nom technique. L'écart entre le <strong class="c-bleu">coût</strong> et la <strong class="c-bleu">valeur</strong> d'un bâtiment existant, d'abord, est précisément ce que la profession appelle la <span class="motcle" data-term="dépréciation">dépréciation</span> : tout le bloc 4 du cours est consacré à le mesurer et à le ventiler entre ses causes. L'écart entre le <strong class="c-bleu">prix</strong> et la <strong class="c-bleu">valeur</strong>, ensuite, tient aux <strong class="c-bleu">conditions de vente</strong> — urgence, lien de parenté, financement atypique, information asymétrique — et c'est lui que neutralisent les ajustements transactionnels de la méthode de comparaison. L'écart entre le <strong class="c-bleu">coût</strong> et le <strong class="c-bleu">prix</strong>, enfin, est celui que la concurrence résorbe : dans un marché équilibré, si les prix excèdent durablement les coûts de production, des constructeurs entrent sur le marché et l'offre nouvelle ramène les prix vers les coûts — c'est le principe de substitution à l'œuvre, vu cette fois du côté de l'offre. Savoir nommer l'écart que l'on observe, c'est déjà savoir quelle partie de la méthode le traitera.</p>170<div class="box box-att" id="attention-2-22"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Les deux sens de la divergence coût–valeur</span><a class="box-anchor" href="#attention-2-22" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-23">Le coût peut excéder la valeur : surqualité, marché en déclin, mauvaise localisation — une maison de <span class="num">800 000 $</span> construite dans un quartier qui plafonne à <span class="num">500 000 $</span>. Mais la valeur peut aussi excéder le coût (historique) : localisation exceptionnelle, forte demande, aménagements matures. Un bâtiment ancien bien situé peut avoir un coût de remplacement de <span class="num">300 000 $</span> et une valeur marchande de <span class="num">450 000 $</span> — l'écart est alors dans le <strong class="c-bleu">terrain</strong>. La méthode du coût réconcilie tout cela en traitant le terrain séparément et en déduisant la dépréciation des seules améliorations.</p></div></div>171<h2 id="s-2-2" class="h-section"><span class="h-num">2.2</span><span class="h-text">Coût de reproduction et coût de remplacement</span><a class="h-anchor" href="#s-2-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>172<p id="p2-24">Le terme <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">C_{\text{neuf}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> de la formule fondamentale peut être chiffré selon deux bases distinctes — et le choix entre les deux est l'une des premières décisions méthodologiques de tout mandat.</p>173<h3 id="s-2-2-1" class="h-subsection"><span class="h-num">2.2.1</span><span class="h-text">Deux définitions</span><a class="h-anchor" href="#s-2-2-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>174<div class="box box-def" id="def-2-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.4</span><span class="box-title">— coût de reproduction</span><a class="box-anchor" href="#def-2-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-25">Le <strong>coût de reproduction</strong> (<em>reproduction cost</em>) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, une <strong>réplique exacte</strong> du bâtiment existant : mêmes matériaux, mêmes normes de construction, même conception architecturale, même qualité d'exécution — défauts compris.</p></div></div>175<div class="box box-def" id="def-2-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.5</span><span class="box-title">— coût de remplacement</span><a class="box-anchor" href="#def-2-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-26">Le <strong>coût de remplacement</strong> (<em>replacement cost</em>) est le coût estimé pour construire, aux prix courants, un bâtiment d'<strong>utilité équivalente</strong>, avec des matériaux et des techniques modernes, conformément aux normes actuelles du Code de construction du Québec.</p></div></div>176<p id="p2-27"><label for="sn-2-4" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-2-4" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Reproduction : réplique exacte. Remplacement : utilité équivalente, techniques modernes.</span>La reproduction copie le bâtiment <em>tel qu'il est</em>; le remplacement construit ce que le marché construirait <em>aujourd'hui</em> pour rendre les mêmes services. La nuance paraît mince; ses conséquences sont considérables, notamment sur le traitement de la dépréciation fonctionnelle.</p>177<p id="p2-28">Pour saisir la portée pratique de la distinction, imaginez le mandat suivant. On vous demande d'évaluer un immeuble de bureaux de 1978 : plafonds suspendus bas, distribution électrique sous-dimensionnée pour les charges informatiques actuelles, isolation d'époque. Reproduire ce bâtiment, c'est demander à un entrepreneur de 2026 de reconstruire, au prix d'aujourd'hui, des défauts que plus personne ne voudrait — exercice à la fois coûteux à chiffrer (qui soumissionne encore ces assemblages?) et conceptuellement tortueux, puisqu'il faudra ensuite retrancher la valeur de ces mêmes défauts. Le remplacer, c'est chiffrer l'immeuble de bureaux que le marché érigerait aujourd'hui pour offrir la même surface utile et les mêmes services : un bâtiment conforme au code en vigueur, sans les défauts de conception de l'original. Les deux chemins, correctement menés, conduisent à la même valeur finale — mais par des routes de longueur très différente. C'est pourquoi le choix de la base n'est pas un détail de vocabulaire : c'est une décision d'architecture du calcul, qui détermine ce que l'on inclut dans le coût et ce que l'on traite ensuite en dépréciation.</p>178<h3 id="s-2-2-2" class="h-subsection"><span class="h-num">2.2.2</span><span class="h-text">La conséquence cachée : le traitement de l'obsolescence</span><a class="h-anchor" href="#s-2-2-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>179<p id="p2-29">C'est le point conceptuel le plus important de cette section. Le coût de <strong class="c-bleu">reproduction</strong> inclut, par construction, tous les défauts de conception de l'original : plafonds trop bas, cloisonnement démodé, matériaux dépassés. Ces défauts devront ensuite être retranchés sous forme de <strong class="c-bleu">dépréciation fonctionnelle</strong> — qu'il faudra mesurer, poste par poste. Le coût de <strong class="c-bleu">remplacement</strong>, au contraire, chiffre un bâtiment moderne équivalent : la part <em>curable</em> de l'obsolescence fonctionnelle <strong class="c-or">disparaît du coût lui-même</strong>, puisqu'on ne reconstruit pas les défauts.</p>180<div class="box box-att" id="attention-2-30"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Cohérence coût–dépréciation</span><a class="box-anchor" href="#attention-2-30" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-31">La base de coût choisie et le calcul de dépréciation forment un couple indissociable. Si vous partez du coût de reproduction, vous devez déduire l'obsolescence fonctionnelle incluse; si vous partez du coût de remplacement, la déduire de nouveau reviendrait à la <strong class="c-rouge">compter deux fois</strong>. Les incohérences de ce type sont parmi les erreurs les plus fréquentes dans les rapports — et aux examens. Nous y reviendrons formellement à la séance 9.</p></div></div>181<h3 id="s-2-2-3" class="h-subsection"><span class="h-num">2.2.3</span><span class="h-text">Comparaison systématique et critères de choix</span><a class="h-anchor" href="#s-2-2-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>182<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Critère</th><th>Reproduction</th><th>Remplacement</th></tr></thead><tbody><tr><td>Résultat</td><td>Réplique exacte</td><td>Utilité équivalente</td></tr><tr><td>Matériaux</td><td>Identiques (même obsolètes)</td><td>Modernes (actuels)</td></tr><tr><td>Normes</td><td>Époque de construction</td><td>Code en vigueur</td></tr><tr><td>Obsolescence fonctionnelle</td><td>Incluse dans le coût</td><td>Volet curable éliminé</td></tr><tr><td>Coût relatif</td><td>Généralement plus élevé</td><td>Généralement moindre</td></tr><tr><td>Difficulté d'estimation</td><td>Plus grande</td><td>Moindre</td></tr><tr><td>Usage typique</td><td>Patrimoine, assurance, bâtiments récents</td><td>Valeur marchande (cas général)</td></tr></tbody></table></div></div>183<p id="p2-32">En pratique, le choix suit un arbre de décision simple. Bâtiment <strong class="c-bleu">récent</strong> (moins d'une dizaine d'années)? La reproduction est naturelle : matériaux et techniques sont encore courants, et les deux bases coïncident presque. Bâtiment <strong class="c-bleu">patrimonial</strong>, ou mandat d'<strong class="c-bleu">assurance</strong> exigeant la valeur de reconstruction? Reproduction encore. Dans <strong class="c-or">tous les autres cas</strong> — et notamment pour la valeur marchande d'un bâtiment d'un certain âge —, la profession privilégie le <strong class="c-bleu">remplacement</strong> : plus facile à estimer, mieux arrimé au marché actuel, et débarrassé d'une partie de l'obsolescence <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#appraisal2026" data-cite="appraisal2026">Appraisal Institute, 2026</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#rattermannCout" data-cite="rattermannCout">Rattermann, 2021</a>)</span>.</p>184<div class="box box-ex" id="ex-2-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 2.4</span><span class="box-title">— maison en pierre des champs (1870), Vieux-Gatineau</span><a class="box-anchor" href="#ex-2-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-33">Pour une maison ancestrale — murs de pierre des champs, charpente en bois équarri à la main, tôle à baguettes, fenêtres à carreaux sur mesure — les deux bases divergent massivement :</p>185<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Base de coût</th><th class="al-r">Estimation</th></tr></thead><tbody><tr><td>Reproduction (matériaux et savoir-faire d'origine)</td><td class="al-r"><span class="num">850 000 $</span></td></tr><tr><td>Remplacement (ossature de bois moderne, utilité équivalente)</td><td class="al-r"><span class="num">480 000 $</span></td></tr><tr class="rule-above"><td><strong>Écart</strong></td><td class="al-r"><strong><span class="num">370 000 $</span></strong></td></tr></tbody></table></div></div>186<p id="p2-34">Pour un mandat patrimonial ou d'assurance, la reproduction s'impose : elle seule reflète la valeur intrinsèque des matériaux et du savoir-faire. Pour une valeur marchande, le remplacement serait retenu — le marché n'exige pas la pierre équarrie à la main pour se loger.</p></div></div>187<div class="box box-ex" id="ex-2-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 2.5</span><span class="box-title">— immeuble de bureaux (2018), boulevard Saint-Joseph</span><a class="box-anchor" href="#ex-2-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-35">Pour un immeuble récent, les deux bases convergent : reproduction <span class="num">4 200 000 $</span> (structure d'acier et mur-rideau identiques, CVAC d'origine) contre remplacement <span class="num">4 050 000 $</span> (mur-rideau plus performant, CVAC haute efficacité). Écart : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>3,6</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">3{,}6\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">3</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">6</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> seulement — le remplacement est même légèrement <em>inférieur</em>, les technologies actuelles rendant la même utilité à moindre coût. Voilà pourquoi la distinction perd de son enjeu pour les bâtiments récents.</p></div></div>188<div class="box box-terrain" id="terrain-2-36"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-2-36" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-37">Cas particulier instructif : l'usine de 1960 avec composantes en amiante-ciment. La reproduction y est non seulement impraticable mais <strong class="c-rouge">illégale</strong> — les matériaux sont interdits. Le remplacement est alors la seule base admissible. De manière générale, dès que les matériaux d'origine ne sont plus disponibles ou plus conformes, la question ne se pose plus.</p></div></div>189<h2 id="s-2-3" class="h-section"><span class="h-num">2.3</span><span class="h-text">L'anatomie du coût total : directs, indirects, profit</span><a class="h-anchor" href="#s-2-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>190<p id="p2-38">Quel que soit le choix de la base (reproduction ou remplacement), le coût total de construction se décompose en trois blocs dont il faut connaître le contenu, les ordres de grandeur et — surtout — les <strong class="c-bleu">bases de calcul</strong> respectives.</p>191<p id="p2-39">Cette décomposition n'est pas une convention arbitraire d'évaluateur : elle épouse la réalité économique d'un projet immobilier. Un promoteur qui monte un projet paie d'abord ce qui se voit — le béton, le bois, les corps de métier sur le chantier — puis ce qui ne se voit pas mais conditionne tout — les plans, les permis, l'argent emprunté pendant les travaux, les assurances — et exige enfin une rémunération pour avoir orchestré l'ensemble et porté le risque. Omettre l'un des trois blocs, c'est chiffrer un projet que personne n'entreprendrait dans la réalité; or le principe de substitution exige précisément de chiffrer le substitut <em>réaliste</em>. C'est aussi la raison pour laquelle les fourchettes de pourcentage qui suivent doivent être mémorisées avec leur <em>base</em> : un pourcentage sans base est un chiffre en apesanteur, et la moitié des erreurs de bordereau naissent d'un pourcentage appliqué à la mauvaise assiette.</p>192<div class="box box-form" id="form-2-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span class="box-label">Formule 2.1</span><span class="box-title">— composition du coût total</span><a class="box-anchor" href="#form-2-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><div class="eq" id="eq-2-1"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><msub><mi>C</mi><mtext>total</mtext></msub><mtext> </mtext><mo>=</mo><mtext> </mtext><msub><mi>C</mi><mtext>directs</mtext></msub><mtext> </mtext><mo>+</mo><mtext> </mtext><msub><mi>C</mi><mtext>indirects</mtext></msub><mtext> </mtext><mo>+</mo><mtext> </mtext><mtext>Profit entrepreneurial</mtext></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(2.1)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">C_{\text{total}} \;=\; C_{\text{directs}} \;+\; C_{\text{indirects}}193\;+\; \text{Profit entrepreneurial}\tag{2.1}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">total</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">directs</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">indirects</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">Profit entrepreneurial</span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">2.1</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div>194<p id="p2-40">avec, en ordres de grandeur : coûts indirects <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 15–25 % <em>des coûts directs</em>; profit entrepreneurial <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 8–15 % de la somme <em>(directs <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span> indirects)</em>. Le terrain est exclu : il s'évalue séparément.</p></div></div>195<h3 id="s-2-3-1" class="h-subsection"><span class="h-num">2.3.1</span><span class="h-text">Les coûts directs (<em>hard costs</em>)</span><a class="h-anchor" href="#s-2-3-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>196<div class="box box-def" id="def-2-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.6</span><span class="box-title">— coûts directs</span><a class="box-anchor" href="#def-2-6" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-41">Les <strong>coûts directs</strong> sont les dépenses directement liées à la construction physique du bâtiment : matériaux, main-d'œuvre, sous-traitants, équipement de chantier, supervision et préparation du site. Ils constituent la <strong>base de calcul</strong> des coûts indirects et du profit.</p></div></div>197<p id="p2-42"><label for="sn-2-5" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-2-5" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Hard costs</strong> Matériaux <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span> main-d'œuvre <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span> chantier : le béton au sens propre.</span>Côté matériaux : béton, acier, bois d'œuvre, revêtements, isolation, fenestration, systèmes électriques et mécaniques, finitions. Côté main-d'œuvre et chantier : salaires et avantages sociaux, sous-traitants spécialisés, supervision, machinerie, préparation du terrain. La répartition interne, pour un bâtiment résidentiel type, donne une grille de lecture utile pour vérifier la vraisemblance d'un bordereau :</p>198<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Catégorie</th><th>Éléments</th><th class="al-r">Part indicative</th></tr></thead><tbody><tr><td>Fondations et structure</td><td>Excavation, béton, acier, charpente</td><td class="al-r">20–25 %</td></tr><tr><td>Enveloppe</td><td>Toiture, murs extérieurs, fenêtres, isolation</td><td class="al-r">15–20 %</td></tr><tr><td>Mécanique (CVAC)</td><td>Chauffage, ventilation, climatisation</td><td class="al-r">10–15 %</td></tr><tr><td>Plomberie</td><td>Alimentation, drainage, appareils</td><td class="al-r">8–12 %</td></tr><tr><td>Électricité</td><td>Câblage, panneaux, éclairage</td><td class="al-r">8–12 %</td></tr><tr><td>Finitions intérieures</td><td>Murs, planchers, plafonds, armoires</td><td class="al-r">15–20 %</td></tr><tr><td>Aménagement extérieur</td><td>Stationnement, clôture, paysagement</td><td class="al-r">5–8 %</td></tr></tbody></table></div></div>199<div class="box box-qc" id="quebec-2-43"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">La main-d'œuvre sous la Loi R-20</span><a class="box-anchor" href="#quebec-2-43" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-44">Au Québec, la main-d'œuvre de la construction est encadrée par la <strong class="c-bleu">CCQ</strong> en vertu de la Loi R-20 : taux horaires conventionnés et avantages sociaux normalisés par métier et par secteur <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#r20" data-cite="r20">Québec, 1968</a>; <a class="cite" href="/bibliographie/#ccqSalaires" data-cite="ccqSalaires">Commission de la construction du Québec, 2026</a>)</span>. Conséquence pour l'évaluateur : les coûts de main-d'œuvre québécois sont <strong class="c-bleu">publics et prévisibles</strong> (les conventions sont accessibles), mais aussi structurellement plus rigides qu'ailleurs au Canada — un manuel de coûts américain non ajusté sous-estimera la composante main-d'œuvre.</p></div></div>200<div class="widget" data-widget="cascade-cout"></div>201<h3 id="s-2-3-2" class="h-subsection"><span class="h-num">2.3.2</span><span class="h-text">Les coûts indirects (<em>soft costs</em>)</span><a class="h-anchor" href="#s-2-3-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>202<div class="box box-def" id="def-2-7"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.7</span><span class="box-title">— coûts indirects</span><a class="box-anchor" href="#def-2-7" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-45">Les <strong>coûts indirects</strong> sont les dépenses nécessaires à la réalisation du projet mais non directement liées à la construction physique : honoraires professionnels, permis, taxes non récupérables, assurances de chantier, financement intérimaire, frais légaux, administration et mise en marché. Ils représentent typiquement <strong>15 à 25 % des coûts directs</strong>.</p></div></div>203<p id="p2-46">Le détail, avec les fourchettes usuelles exprimées en pourcentage des coûts directs :</p>204<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Poste</th><th class="al-c">% des directs</th><th class="al-r">Si directs <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> <span class="num">500 000 $</span></th></tr></thead><tbody><tr><td>Honoraires d'architecte</td><td class="al-c">6–12 %</td><td class="al-r">30 000–60 000 $</td></tr><tr><td>Honoraires d'ingénieurs</td><td class="al-c">5–9 %</td><td class="al-r">25 000–45 000 $</td></tr><tr><td>Frais de financement intérimaire</td><td class="al-c">3–6 %</td><td class="al-r">15 000–30 000 $</td></tr><tr><td>Permis et inspections</td><td class="al-c">1–2 %</td><td class="al-r">5 000–10 000 $</td></tr><tr><td>Assurances de construction</td><td class="al-c">1–2 %</td><td class="al-r">5 000–10 000 $</td></tr><tr><td>TPS/TVQ (si non récupérables)</td><td class="al-c">14,975 %</td><td class="al-r">74 875 $</td></tr><tr><td>Frais légaux et notariés</td><td class="al-c">0,5–1 %</td><td class="al-r">2 500–5 000 $</td></tr><tr><td>Frais administratifs</td><td class="al-c">1–3 %</td><td class="al-r">5 000–15 000 $</td></tr></tbody></table></div></div>205<div class="box box-qc" id="quebec-2-47"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">TPS/TVQ : tout dépend de l'usage</span><a class="box-anchor" href="#quebec-2-47" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-48">TPS 5 % <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span> TVQ 9,975 % <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> <strong class="c-bleu">14,975 %</strong>. Le traitement varie selon la vocation de l'immeuble. <strong class="c-bleu">Locatif résidentiel</strong> : taxes largement <strong class="c-rouge">non récupérables</strong> (des remboursements partiels existent pour l'habitation neuve) — elles font partie du coût. <strong class="c-bleu">Commercial</strong> avec baux taxables : taxes généralement <strong class="c-vert">récupérables</strong> (crédits et remboursements de taxes sur intrants, CTI/RTI) — on les <em>exclut</em> alors du coût. Oublier cette distinction peut fausser un bordereau de 15 % : c'est l'un des pièges chiffrés récurrents du cours, et la fourchette « 15–25 % des directs » s'entend <strong class="c-bleu">hors taxes non récupérables</strong>.</p></div></div>206<h3 id="s-2-3-3" class="h-subsection"><span class="h-num">2.3.3</span><span class="h-text">Le profit entrepreneurial</span><a class="h-anchor" href="#s-2-3-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>207<div class="box box-def" id="def-2-8"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.8</span><span class="box-title">— profit entrepreneurial</span><a class="box-anchor" href="#def-2-8" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-49">Le <strong>profit entrepreneurial</strong> (<em>entrepreneurial profit</em>) est la rémunération que le promoteur s'attend à recevoir pour le risque, la coordination et l'expertise investis dans le projet. Il se calcule typiquement à <strong>8–15 % de la somme (coûts directs <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span> coûts indirects)</strong> et <strong>fait partie du coût neuf</strong> : sans lui, personne n'entreprendrait le projet.</p></div></div>208<p id="p2-50"><label for="sn-2-6" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-2-6" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Profit vs incitatif</strong> Profit anticipé (<em>ex ante</em>) <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> profit réalisé (<em>ex post</em>). L'évaluateur retient l'anticipé du marché.</span>Deux distinctions à maîtriser. D'abord, le profit <strong class="c-bleu">entrepreneurial</strong> (anticipé, <em>ex ante</em>) ne se confond pas avec l'<strong class="c-bleu">incitatif entrepreneurial</strong> (profit effectivement réalisé, <em>ex post</em>) : l'évaluateur retient le profit <em>que le marché exige</em> pour entreprendre un tel projet, pas celui qu'un promoteur particulier a réalisé. Ensuite, ce profit du promoteur est distinct de la <strong class="c-bleu">marge de l'entrepreneur général</strong>, laquelle est déjà incluse dans les coûts directs (les prix des sous-traitants et de l'entrepreneur incorporent leurs marges).</p>209<p id="p2-51">Le niveau du profit varie selon le risque du projet :</p>210<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Type de bâtiment</th><th class="al-c">Profit (% de directs <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span> indirects)</th></tr></thead><tbody><tr><td>Résidentiel unifamilial</td><td class="al-c">8–12 %</td></tr><tr><td>Résidentiel multilogement</td><td class="al-c">10–15 %</td></tr><tr><td>Commercial</td><td class="al-c">12–18 %</td></tr><tr><td>Industriel</td><td class="al-c">10–15 %</td></tr><tr><td>Institutionnel</td><td class="al-c">8–12 %</td></tr><tr><td>Spécialisé</td><td class="al-c">15–25 %</td></tr></tbody></table></div></div>211<p id="p2-52">Le commercial en marché favorable et surtout le spécialisé (risque élevé, marché étroit) débordent la fourchette générale de 8–15 % — c'est la prime de risque à l'état pur. Pour documenter le niveau retenu, l'évaluateur puise aux projets comparables dont il connaît la structure financière, aux enquêtes menées auprès des promoteurs actifs dans le segment, aux données de l'APCHQ et aux rapports de marché des grandes firmes. La logique sous-jacente mérite d'être explicitée : le profit entrepreneurial est le prix du <em>risque de développement</em> — risque de dépassement de coûts, de retard, de mévente, de refus de permis. Plus le projet est long, gros, inhabituel ou réglementairement incertain, plus la rémunération exigée grimpe. Un bungalow en série dans un quartier éprouvé se contente de 8–10 %; une résidence étudiante en zone à requalifier exigera le double. Quand vous choisirez un taux dans un bordereau, ce raisonnement — et non la simple fourchette — devra figurer dans votre justification.</p>212<div class="box box-att" id="attention-2-53"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">L'oubli le plus coûteux</span><a class="box-anchor" href="#attention-2-53" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-54">Le profit entrepreneurial est le poste le plus souvent <strong class="c-rouge">oublié</strong> dans les estimations de coût neuf. L'omettre entraîne une sous-estimation systématique de 8–15 % du coût — et donc de la valeur — pour tout bâtiment récent. Réflexe à acquérir : tout bordereau se termine par la ligne « profit entrepreneurial », calculée sur (directs <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span> indirects).</p></div></div>213<h3 id="s-2-3-4" class="h-subsection"><span class="h-num">2.3.4</span><span class="h-text">Exemple intégrateur : le triplex de Hull</span><a class="h-anchor" href="#s-2-3-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>214<div class="box box-ex" id="ex-2-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 2.6</span><span class="box-title">— triplex locatif de 3600 pi<sup>2</sup> à Hull</span><a class="box-anchor" href="#ex-2-6" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-55">Un promoteur construit un triplex locatif résidentiel (taxes largement non récupérables). Bordereau complet :</p>215<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Poste</th><th class="al-r">Montant</th><th class="al-r">% du total</th></tr></thead><tbody><tr><td>Matériaux et main-d'œuvre</td><td class="al-r"><span class="num">420 000 $</span></td><td class="al-r"></td></tr><tr><td>Aménagement du site</td><td class="al-r"><span class="num">30 000 $</span></td><td class="al-r"></td></tr><tr><td><strong>Sous-total coûts directs</strong></td><td class="al-r"><strong><span class="num">450 000 $</span></strong></td><td class="al-r">60,0 %</td></tr><tr class="rule-above"><td>Honoraires professionnels</td><td class="al-r"><span class="num">45 000 $</span></td><td class="al-r"></td></tr><tr><td>Permis et inspections</td><td class="al-r"><span class="num">8000 $</span></td><td class="al-r"></td></tr><tr><td>Financement intérimaire</td><td class="al-r"><span class="num">22 000 $</span></td><td class="al-r"></td></tr><tr><td>Assurances et frais légaux</td><td class="al-r"><span class="num">10 000 $</span></td><td class="al-r"></td></tr><tr><td>TPS/TVQ non remboursables</td><td class="al-r"><span class="num">67 500 $</span></td><td class="al-r"></td></tr><tr><td><strong>Sous-total coûts indirects</strong></td><td class="al-r"><strong><span class="num">152 500 $</span></strong></td><td class="al-r">20,3 %</td></tr><tr class="rule-above"><td>Profit entrepreneurial (13,7 % de <span class="num">602 500 $</span>)</td><td class="al-r"><span class="num">82 500 $</span></td><td class="al-r">11,0 %</td></tr><tr class="rule-above"><td><strong>Sous-total améliorations</strong></td><td class="al-r"><strong><span class="num">685 000 $</span></strong></td><td class="al-r">91,3 %</td></tr><tr><td>Terrain</td><td class="al-r"><span class="num">65 000 $</span></td><td class="al-r">8,7 %</td></tr><tr class="rule-above"><td><strong>Coût total du projet</strong></td><td class="al-r"><strong><span class="num">750 000 $</span></strong></td><td class="al-r">100 %</td></tr></tbody></table></div></div>216<p id="p2-56">Deux vérifications de vraisemblance. <strong class="c-vert">Le profit</strong> : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>82</mn><mtext> </mtext><mn>500</mn><mi mathvariant="normal">/</mi><mn>602</mn><mtext> </mtext><mn>500</mn><mo>=</mo><mn>13,7</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">82\,500 /217602\,500 = 13{,}7\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">82</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500/602</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">13</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">7</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>, dans la fourchette 8–15 % — cohérent pour du multilogement. <strong class="c-rouge">Le terrain</strong> : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>65</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mi mathvariant="normal">/</mi><mn>750</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>8,7</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">65\,000 / 750\,000 = 8{,}7\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">65</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000/750</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">8</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">7</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span> du coût total, un ratio inhabituellement bas (typiquement 15–30 % en résidentiel) : soit une opportunité foncière réelle, soit un signal à investiguer. Prendre l'habitude de ces tests de ratio est une compétence professionnelle en soi.</p></div></div>218<h2 id="s-2-4" class="h-section"><span class="h-num">2.4</span><span class="h-text">Les standards professionnels</span><a class="h-anchor" href="#s-2-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>219<p id="p2-57">La méthode du coût ne s'exerce pas dans le vide : une architecture de normes, du niveau mondial au niveau québécois, en encadre l'application et la documentation. Cette architecture peut sembler, au premier abord, un empilement bureaucratique; elle est en réalité la réponse de la profession à un problème de confiance. Une opinion de valeur n'a d'utilité que si son destinataire — prêteur, tribunal, contribuable, assureur — peut s'y fier sans refaire le travail. Les normes créent cette confiance en standardisant non pas les <em>résultats</em> (chaque immeuble est unique) mais la <em>démarche</em> : ce qui doit être vérifié, documenté, justifié et divulgué. Pour l'étudiant, la conséquence est directe : connaître les exigences normatives, c'est connaître d'avance la grille avec laquelle tout rapport — et tout travail pratique de ce cours — sera jugé.</p>220<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/67332aaa9439984e.svg" alt="Figure" width="483" height="183" style="width:min(100%,700px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>221<h3 id="s-2-4-1" class="h-subsection"><span class="h-num">2.4.1</span><span class="h-text">L'OEAQ : l'encadrement québécois</span><a class="h-anchor" href="#s-2-4-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>222<p id="p2-58">L'<span class="motcle" data-term="OEAQ">OEAQ</span>, déjà présenté à la séance 1 sous l'angle institutionnel, formule des exigences précises pour la méthode du coût <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#oeaqNormes" data-cite="oeaqNormes">Ordre des évaluateurs agréés du Québec, 2024</a>)</span> : identifier la <strong class="c-bleu">base de coût</strong> (reproduction ou remplacement); justifier les <strong class="c-bleu">sources de données</strong>; documenter l'estimation de la <strong class="c-bleu">dépréciation</strong>; <strong class="c-bleu">réconcilier</strong> avec les autres méthodes; et mentionner les <strong class="c-bleu">limites</strong> de l'approche dans le contexte du mandat. Ces cinq exigences forment, en creux, la grille de correction de vos travaux pratiques.</p>223<h3 id="s-2-4-2" class="h-subsection"><span class="h-num">2.4.2</span><span class="h-text">NUPPEC / CUSPAP : les normes canadiennes</span><a class="h-anchor" href="#s-2-4-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>224<div class="box box-def" id="def-2-9"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 2.9</span><span class="box-title">— NUPPEC</span><a class="box-anchor" href="#def-2-9" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-59">Les <strong>Normes uniformes de pratique professionnelle en évaluation au Canada</strong> (NUPPEC) sont la version française des <em>CUSPAP</em> publiées par l'Appraisal Institute of Canada (AIC); l'édition en vigueur est celle de 2026 <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#cuspap2026" data-cite="cuspap2026">Appraisal Institute of Canada, 2026</a>)</span>.</p></div></div>225<p id="p2-60">Pour la méthode du coût, les NUPPEC exigent notamment : préciser s'il s'agit de reproduction ou de remplacement; indiquer la source des données de coût; estimer et justifier chaque forme de dépréciation; démontrer que l'estimation du terrain est <strong class="c-bleu">indépendante</strong>; présenter la réconciliation; et documenter hypothèses et conditions limitatives. On notera la parenté étroite avec les exigences de l'OEAQ : les cadres sont harmonisés.</p>226<h3 id="s-2-4-3" class="h-subsection"><span class="h-num">2.4.3</span><span class="h-text">USPAP et IVS : les références internationales</span><a class="h-anchor" href="#s-2-4-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>227<p id="p2-61">Aux États-Unis, les <span class="motcle" data-term="USPAP">USPAP</span> (<em>Uniform Standards of Professional Appraisal Practice</em>, The Appraisal Foundation) structurent la pratique autour de deux standards — le développement de l'évaluation (Standard 1) et la communication du rapport (Standard 2); l'édition 2024 demeure en vigueur sans date d'expiration <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#uspap2024" data-cite="uspap2024">Appraisal Standards Board, 2024</a>)</span>. À l'échelle mondiale, les <span class="motcle" data-term="IVS">IVS</span> (<em>International Valuation Standards</em>, IVSC) reconnaissent l'approche par le coût comme l'une des trois approches fondamentales et mettent l'accent sur la transparence, la documentation et la cohérence avec l'information financière (IFRS) <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#ivs2025" data-cite="ivs2025">International Valuation Standards Council, 2025</a>)</span>.</p>228<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl table-wide"><thead><tr><th></th><th>OEAQ (QC)</th><th>NUPPEC (CA)</th><th>USPAP (É.-U.)</th><th>IVS (int.)</th></tr></thead><tbody><tr><td>Portée</td><td>Québec</td><td>Canada</td><td>États-Unis</td><td>Mondiale</td></tr><tr><td>Titres</td><td>É.A.</td><td>AACI, CRA</td><td>MAI, SRA</td><td>Aucun titre</td></tr><tr><td>Méthode du coût</td><td>Si pertinente</td><td>Si pertinente</td><td>Si pertinente</td><td>Approche reconnue</td></tr><tr><td>Dépréciation</td><td>3 formes</td><td>3 formes</td><td>3 formes</td><td>Documentée</td></tr></tbody></table></div></div>229<div class="box box-rem" id="remarque-2-62"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pen"/></svg></span><span class="box-label">Une convergence rassurante</span><a class="box-anchor" href="#remarque-2-62" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-63">Par-delà les juridictions, tous les référentiels exigent la même chose : identifier la base de coût, documenter les sources, estimer et justifier la dépréciation, réconcilier avec les autres approches. Maîtriser ces quatre gestes, c'est être conforme partout.</p></div></div>230<h2 id="s-2-5" class="h-section"><span class="h-num">2.5</span><span class="h-text">Concepts de construction pour l'évaluateur</span><a class="h-anchor" href="#s-2-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>231<p id="p2-64">On ne peut chiffrer ce qu'on ne sait pas nommer. Cette dernière section pose la littératie technique minimale : types de structures, classes de qualité, et cadre réglementaire de la construction. L'évaluateur n'est ni architecte ni ingénieur, et son rapport n'a pas à trancher des questions de génie; mais il doit pouvoir lire un bâtiment comme un texte — reconnaître d'un coup d'œil une ossature légère d'un mur porteur, une finition de classe B d'une finition de classe C, un groupe d'usage exigeant d'un groupe ordinaire —, car ces lectures déterminent l'entrée dans les manuels de coûts et, en aval, des dizaines de milliers de dollars d'écart. La visite d'inspection est le moment où cette littératie se monnaie : ce qui n'a pas été vu et noté sur place ne pourra pas être défendu dans le rapport.</p>232<h3 id="s-2-5-1" class="h-subsection"><span class="h-num">2.5.1</span><span class="h-text">Les quatre grandes familles de structures</span><a class="h-anchor" href="#s-2-5-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>233<div class="center"><div class="tikz"><img src="/assets/fig/f2fc032f76460af0.svg" alt="Figure" width="524" height="85" style="width:min(100%,761px)" loading="lazy" decoding="async"></div></div>234<p id="p2-65"><strong>Le bois</strong> domine le résidentiel québécois sous deux formes. L'<span class="motcle" data-term="ossature légère">ossature légère</span> (<em>light wood frame</em>) — montants de 2<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span>4 ou 2<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span>6 (38<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span>89 ou 38<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span>140 mm) espacés de 16 po (406 mm), solives et fermes de toit préfabriquées — est le mode de construction le plus répandu au Québec pour le résidentiel de un à trois étages. Le <span class="motcle" data-term="bois massif">bois massif</span> (<em>mass timber</em>) — CLT (lamellé-croisé) et glulam (lamellé-collé) — permet de grandes portées et, depuis 2020, le Code de construction du Québec autorise la construction en bois massif jusqu'à <strong class="c-bleu">12 étages</strong>; plus coûteux, il progresse porté par sa faible empreinte carbone. Ordres de grandeur indicatifs (coût total, 2025–2026) : ossature légère 175–250 $/pi<sup>2</sup>; bois massif 250–350 $/pi<sup>2</sup>.</p>235<p id="p2-66"><strong>L'acier</strong> — charpente poteaux-poutres, acier léger, éléments préfabriqués — règne sur le commercial et le multiétage : grandes portées, montage rapide, poids moindre que le béton. Ordre de grandeur : 250–400 $/pi<sup>2</sup> selon l'usage et les finitions.</p>236<p id="p2-67"><strong>Le béton</strong> — coulé sur place, précontraint ou préfabriqué — s'impose en institutionnel et en grande portée : durabilité (50 ans et plus), résistance au feu, insonorisation. Ordre de grandeur : 300–500 $/pi<sup>2</sup>.</p>237<p id="p2-68"><strong>La maçonnerie</strong> se décline en <strong class="c-bleu">porteuse</strong> (les murs supportent les charges — bâtiments anciens) et en <strong class="c-bleu">revêtement</strong> (parement sur ossature — construction moderne), en pierre naturelle ou reconstituée (prestige) ou en blocs de béton (commercial, industriel). Pour l'évaluateur : la maçonnerie porteuse coûte plus cher à réparer; un parement de briques majore le coût de 10–20 % (indicativement <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>20–35 $/pi<sup>2</sup>, pierre naturelle <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>40–80 $/pi<sup>2</sup>); la durée de vie est supérieure mais l'entretien des joints de mortier pèse sur la dépréciation physique.</p>238<div class="box box-qc" id="quebec-2-69"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">Le climat, paramètre de coût invisible ailleurs</span><a class="box-anchor" href="#quebec-2-69" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-70">Quelle que soit la structure, le climat québécois impose des surcoûts que les manuels nord-américains génériques ne captent qu'imparfaitement : fondations descendues sous la ligne de gel (1,2 à 1,8 m selon la région), isolation et étanchéité renforcées par le chapitre efficacité énergétique du Code, charpentes de toit dimensionnées pour des charges de neige parmi les plus élevées du continent, et fenestration à haute performance devenue la norme. À Gatineau, ces postes expliquent une part notable de l'écart entre un coût unitaire « livre américaine » et une soumission locale — d'où l'importance des facteurs de localisation, que la séance 5 introduira et que la séance 6 fera manipuler.</p></div></div>239<h3 id="s-2-5-2" class="h-subsection"><span class="h-num">2.5.2</span><span class="h-text">Les classes de qualité de construction</span><a class="h-anchor" href="#s-2-5-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>240<p id="p2-71"><label for="sn-2-7" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-2-7" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Classe C</strong> La construction standard : base 100 % des manuels de coûts.</span>Les manuels de coûts (Marshall & Swift, Altus) classent les bâtiments en <strong class="c-bleu">classes de qualité</strong>, dont les coûts s'expriment par rapport à la classe moyenne :</p>241<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th class="al-c">Classe</th><th>Désignation</th><th>Description</th><th class="al-c">Coût relatif</th></tr></thead><tbody><tr><td class="al-c">A</td><td>Luxe / prestige</td><td>Haut de gamme, finitions supérieures</td><td class="al-c">150–200 %</td></tr><tr><td class="al-c">B</td><td>Bonne qualité</td><td>Au-dessus de la moyenne, bons matériaux</td><td class="al-c">115–140 %</td></tr><tr><td class="al-c">C</td><td>Moyenne</td><td>Construction standard, matériaux courants</td><td class="al-c">100 % (base)</td></tr><tr><td class="al-c">D</td><td>Économique</td><td>Sous la moyenne, matériaux de base</td><td class="al-c">70–90 %</td></tr><tr><td class="al-c">E</td><td>Minimale</td><td>Minimum acceptable, qualité réduite</td><td class="al-c">50–65 %</td></tr></tbody></table></div></div>242<p id="p2-72">Le classement correct du bâtiment sujet est l'un des jugements les plus lourds de conséquences du bordereau : confondre une classe B et une classe C, c'est une erreur de 15 à 40 % sur le coût neuf — avant même de parler de dépréciation.</p>243<p id="p2-73">Comment classe-t-on en pratique? Par indices convergents, jamais par impression d'ensemble. Les manuels fournissent des descripteurs par composante : nature des armoires (mélamine, thermoplastique, bois massif), des revêtements de sol (vinyle, bois d'ingénierie, pierre), de la fenestration (PVC standard, hybride, aluminium architectural), des salles de bain (une pièce standard contre des pièces multiples avec douche indépendante), de la hauteur des plafonds, de la complexité des toits et de la façade. Un bâtiment réel panache souvent les classes — une cuisine de classe B dans une enveloppe de classe C —; le classement retenu est celui de la <em>dominante</em>, et les écarts notables se traitent par ajustements au bordereau. La discipline gagnante, encore une fois, se joue lors de l'inspection : photographier chaque composante déterminante, noter les matériaux, et rattacher explicitement le classement aux descripteurs du manuel utilisé — c'est cette traçabilité qui rend le coût neuf défendable.</p>244<h3 id="s-2-5-3" class="h-subsection"><span class="h-num">2.5.3</span><span class="h-text">Le Code de construction du Québec et la classification par usage</span><a class="h-anchor" href="#s-2-5-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>245<p id="p2-74">Le <strong class="c-bleu">Code de construction du Québec</strong> (chapitre I, Bâtiment), fondé sur le CNB avec adaptations québécoises et appliqué par la RBQ <span class="citation">(<a class="cite" href="/bibliographie/#codeConstruction" data-cite="codeConstruction">Québec, 2022</a>)</span>, intéresse l'évaluateur à trois titres : il fixe les <strong class="c-bleu">normes minimales</strong> (structure, séparations coupe-feu, gicleurs, efficacité énergétique, accessibilité) qui déterminent une part du coût; son <strong class="c-bleu">évolution</strong> crée de la dépréciation fonctionnelle chez les bâtiments existants; et le coût de <strong class="c-bleu">remplacement</strong> suppose par définition la conformité au code <em>en vigueur</em>, alors que la non-conformité de l'existant se traduit en dépréciation.</p>246<p id="p2-75">La classification des bâtiments par usage (héritée du CNB) module fortement les exigences — donc les coûts :</p>247<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th class="al-c">Groupe</th><th>Usage</th><th>Exemples</th><th>Exigences</th></tr></thead><tbody><tr><td class="al-c">A</td><td>Réunion</td><td>Églises, théâtres, stades</td><td>Très élevées</td></tr><tr><td class="al-c">B</td><td>Soins</td><td>Hôpitaux, CHSLD, garderies</td><td>Très élevées</td></tr><tr><td class="al-c">C</td><td>Habitation</td><td>Maisons, condos, logements</td><td>Modérées</td></tr><tr><td class="al-c">D</td><td>Affaires</td><td>Bureaux, banques, cliniques</td><td>Modérées</td></tr><tr><td class="al-c">E</td><td>Commerce</td><td>Magasins, restaurants, marchés</td><td>Modérées</td></tr><tr><td class="al-c">F</td><td>Industriel</td><td>Usines, entrepôts, ateliers</td><td>Variables</td></tr></tbody></table></div></div>248<div class="box box-terrain" id="terrain-2-76"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-2-76" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-77">Réflexe de terrain : avant tout bordereau, identifier (1) le type de structure, (2) la classe de qualité, (3) le groupe d'usage. Ces trois étiquettes déterminent l'entrée dans les manuels de coûts et, à elles seules, expliquent l'essentiel des écarts de coût unitaire entre deux bâtiments de même superficie. Le TP2 commencera exactement par ce triage.</p></div></div>249<h2 id="s-2-6" class="h-section"><span class="h-num">2.6</span><span class="h-text">Exercices</span><a class="h-anchor" href="#s-2-6" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>250<p id="p2-78">Les six exercices qui suivent balaient la séance entière, de la qualification conceptuelle au bordereau chiffré. Les exercices 3, 4 et 6 préfigurent directement le TP2 et les questions calculatoires de l'examen : rédigez vos bordereaux en colonnes, avec les bases de calcul explicites.</p>251<div class="box box-exo" id="exo-2-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 2.1</span><span class="box-title">— coût, prix ou valeur?</span><a class="box-anchor" href="#exo-2-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-79">Qualifiez chaque montant (coût, prix, valeur — ou autre chose) : (a) un entrepreneur facture <span class="num">425 000 $</span> pour la construction d'un bungalow; (b) l'acte notarié indique <span class="num">389 000 $</span> pour la vente; (c) l'évaluateur agréé estime la propriété à <span class="num">410 000 $</span>; (d) le rôle d'évaluation municipale affiche <span class="num">375 000 $</span>; (e) le vendeur demande <span class="num">429 000 $</span>.</p></div></div>252<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p2-80">(a) <strong class="c-bleu">Coût</strong> — dépenses de production facturées par le constructeur. (b) <strong class="c-bleu">Prix</strong> — fait transactionnel objectif constaté dans l'acte. (c) <strong class="c-bleu">Valeur</strong> — opinion professionnelle motivée de valeur marchande. (d) <strong class="c-bleu">Valeur</strong> — estimation à des fins fiscales (valeur inscrite au rôle, à la date de référence du rôle). (e) <strong class="c-bleu">Prix demandé</strong> — aspiration du vendeur : ni transaction conclue, ni opinion professionnelle. Aucun de ces cinq montants n'a à coïncider avec les autres.</p></div></details>253<div class="box box-exo" id="exo-2-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 2.2</span><span class="box-title">— reproduction ou remplacement?</span><a class="box-anchor" href="#exo-2-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-81">Pour chaque bâtiment, indiquez la base de coût appropriée et justifiez : (a) maison contemporaine construite en 2022; (b) église en pierre de 1895; (c) immeuble de bureaux de 1975; (d) usine de 1960 avec composantes en amiante-ciment; (e) maison de ferme ancestrale à assurer.</p></div></div>254<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p2-82">(a) <strong class="c-bleu">Reproduction</strong> : bâtiment récent, matériaux et techniques encore courants — les deux bases coïncident presque, la reproduction est directe. (b) <strong class="c-bleu">Reproduction</strong> : valeur patrimoniale; matériaux et savoir-faire ont une valeur intrinsèque. (c) <strong class="c-bleu">Remplacement</strong> : matériaux et méthodes de 1975 obsolètes; on chiffre un équivalent moderne conforme au code actuel. (d) <strong class="c-bleu">Remplacement</strong> : la reproduction est impossible et illégale (amiante interdit). (e) <strong class="c-bleu">Reproduction</strong> : en assurance patrimoniale, on cherche le coût de reconstruction à l'identique.</p></div></details>255<div class="box box-exo" id="exo-2-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 2.3</span><span class="box-title">— bordereau complet d'un immeuble commercial</span><a class="box-anchor" href="#exo-2-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-83">Un immeuble commercial de <span class="num">5000</span> pi<sup>2</sup> à Gatineau : coût direct de 200 $/pi<sup>2</sup>; honoraires professionnels 8 %, permis 1,5 %, financement 4 %, assurances et frais légaux 1 % (tous en % des coûts directs); profit entrepreneurial 12 % de (directs <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span> indirects). Les baux étant taxables, les TPS/TVQ sont récupérables. Calculez le coût total de construction.</p></div></div>256<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Coûts directs : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>5</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>200</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">5\,000 \times 200</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">200</span></span></span></span></th><th class="al-r"><span class="num">1 000 000 $</span></th></tr></thead><tbody><tr><td>Honoraires professionnels (8 %)</td><td class="al-r"><span class="num">80 000 $</span></td></tr><tr><td>Permis et inspections (1,5 %)</td><td class="al-r"><span class="num">15 000 $</span></td></tr><tr><td>Financement (4 %)</td><td class="al-r"><span class="num">40 000 $</span></td></tr><tr><td>Assurances et frais légaux (1 %)</td><td class="al-r"><span class="num">10 000 $</span></td></tr><tr><td><strong>Coûts indirects (14,5 % des directs)</strong></td><td class="al-r"><strong><span class="num">145 000 $</span></strong></td></tr><tr class="rule-above"><td>Directs <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span> indirects</td><td class="al-r"><span class="num">1 145 000 $</span></td></tr><tr><td>Profit entrepreneurial (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>12</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>×</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>145</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">12\,\% \times 1\,145\,000</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">12</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">145</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span></span></span></span>)</td><td class="al-r"><span class="num">137 400 $</span></td></tr><tr class="rule-above"><td><strong>Coût total (hors terrain)</strong></td><td class="al-r"><strong><span class="num">1 282 400 $</span></strong></td></tr></tbody></table></div></div>257<p id="p2-84">Les taxes sont exclues (récupérables — immeuble commercial à baux taxables). Le terrain s'ajouterait séparément.</p></div></details>258<div class="box box-exo" id="exo-2-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 2.4</span><span class="box-title">— l'erreur de base de calcul</span><a class="box-anchor" href="#exo-2-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-85">Un étudiant calcule le profit entrepreneurial d'un projet ainsi : directs <span class="num">800 000 $</span>, indirects <span class="num">160 000 $</span>, profit <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo><mn>12</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi><mo>×</mo><mn>800</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>96</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">= 12\,\% \times259800\,000 = 96\,000\ \$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">12</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">800</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">96</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span>. (a) Quelle erreur commet-il? (b) Recalculez le profit et le coût total corrects. (c) Quel est l'impact en dollars de l'erreur?</p></div></div>260<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p2-86">(a) Le profit se calcule sur la somme <strong class="c-bleu">(directs <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span> indirects)</strong>, pas sur les seuls directs. (b) Profit correct <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo><mn>0,12</mn><mo>×</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>800</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>160</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>=</mo><mn>0,12</mn><mo>×</mo><mn>960</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mstyle mathcolor="#107C4E"><mrow><mn mathvariant="bold">115</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">200</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="bold">$</mi></mrow></mstyle></mrow><annotation encoding="application/x-tex">= 0{,}12 \times (800\,000 +261160\,000) = 0{,}12 \times 960\,000 = \uqogreen{115\,200\ \$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">12</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">800</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">160</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">12</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">960</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord" style="color:#107C4E;"><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">115</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">200</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;"><span style="color:#107C4E;"> </span></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">$</span></span></span></span></span>; coût total <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo><mn>960</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>115</mn><mtext> </mtext><mn>200</mn><mo>=</mo><mstyle mathcolor="#107C4E"><mrow><mn mathvariant="bold">1</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">075</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">200</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="bold">$</mi></mrow></mstyle></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=262960\,000 + 115\,200 = \uqogreen{1\,075\,200\ \$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">960</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">115</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">200</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord" style="color:#107C4E;"><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">1</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">075</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">200</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;"><span style="color:#107C4E;"> </span></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">$</span></span></span></span></span>. (c) L'erreur sous-estime le profit de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>115</mn><mtext> </mtext><mn>200</mn><mo>−</mo><mn>96</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>19</mn><mtext> </mtext><mn>200</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">115\,200 - 96\,000 = 19\,200\ \$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">115</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">200</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">96</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">19</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">200</span><span class="mspace"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span>, soit près de 1,8 % du coût total — une erreur matérielle dans un rapport professionnel.</p></div></details>263<div class="box box-exo" id="exo-2-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 2.5</span><span class="box-title">— divergences coût–valeur</span><a class="box-anchor" href="#exo-2-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-87">Expliquez, en mobilisant les concepts de la séance, pourquoi chacune de ces situations est économiquement cohérente : (a) une maison neuve de <span class="num">800 000 $</span> (coût complet documenté) ne trouve preneur qu'à <span class="num">650 000 $</span> dans son quartier; (b) un duplex ancien dont le coût de remplacement déprécié des améliorations est de <span class="num">190 000 $</span> se vend <span class="num">520 000 $</span>.</p></div></div>264<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p2-88">(a) <strong class="c-bleu">Coût <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> valeur</strong> : surqualité par rapport au quartier (principe de contribution — le marché local ne paie pas les finitions excédentaires) et/ou dépréciation externe (l'environnement plafonne les valeurs). Le coût est un fait; la valeur dépend de la demande. (b) <strong class="c-bleu">Valeur <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> coût déprécié des améliorations</strong> : l'écart loge dans le <strong class="c-bleu">terrain</strong>. Si le duplex est bien situé, <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V_{\text{terrain}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> peut valoir <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>520</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>190</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>330</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">520\,000 - 190\,000 = 330\,000\ \$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">520</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">190</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">330</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span> — parfaitement cohérent avec la formule fondamentale : la valeur totale n'est jamais bornée par le seul coût déprécié du bâtiment.</p></div></details>265<div class="box box-exo" id="exo-2-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 2.6</span><span class="box-title">— classes de qualité et sensibilité</span><a class="box-anchor" href="#exo-2-6" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p2-89">Le coût de base (classe C) d'un bungalow est de 210 $/pi<sup>2</sup> pour <span class="num">1400</span> pi<sup>2</sup>. (a) Chiffrez le coût direct si le bâtiment est de classe B (retenez 125 %) puis de classe D (retenez 80 %). (b) Quel écart total en dollars sépare les deux classements? (c) Qu'en concluez-vous sur l'importance du jugement de classement?</p></div></div>266<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p2-90">Coût de base : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>210</mn><mo>×</mo><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>400</mn><mo>=</mo><mn>294</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">210 \times 1\,400 = 294\,000\ \$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">210</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">400</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">294</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span>. (a) Classe B : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>294</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>1,25</mn><mo>=</mo><mstyle mathcolor="#107C4E"><mrow><mn mathvariant="bold">367</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">500</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="bold">$</mi></mrow></mstyle></mrow><annotation encoding="application/x-tex">294\,000 \times 1{,}25 = \uqogreen{367\,500\ \$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">294</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">25</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord" style="color:#107C4E;"><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">367</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">500</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;"><span style="color:#107C4E;"> </span></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">$</span></span></span></span></span>; classe D : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>294</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>0,80</mn><mo>=</mo><mstyle mathcolor="#107C4E"><mrow><mn mathvariant="bold">235</mn><mtext> </mtext><mn mathvariant="bold">200</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="bold">$</mi></mrow></mstyle></mrow><annotation encoding="application/x-tex">294\,000 \times 0{,}80 = \uqogreen{235\,200\ \$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">294</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">80</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord" style="color:#107C4E;"><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">235</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">200</span><span class="mspace" style="color:#107C4E;"><span style="color:#107C4E;"> </span></span><span class="mord mathbf" style="color:#107C4E;">$</span></span></span></span></span>. (b) Écart : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>367</mn><mtext> </mtext><mn>500</mn><mo>−</mo><mn>235</mn><mtext> </mtext><mn>200</mn><mo>=</mo><mn>132</mn><mtext> </mtext><mn>300</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">367\,500 - 235\,200 = 132\,300\ \$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">367</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">235</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">200</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">132</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">300</span><span class="mspace"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span>, soit 45 % du coût de base. (c) Le classement de qualité est un <strong class="c-bleu">jugement à fort levier</strong> : une erreur d'une classe déplace le coût neuf de plusieurs dizaines de milliers de dollars, avant toute considération de dépréciation. D'où l'importance de l'inspection et des critères objectifs (matériaux, finitions, équipements) documentés au dossier.</p></div></details>267<section class="box box-synth" id="synthese"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg></span><span class="box-label">L’essentiel de la séance</span></div><div class="box-body"><ul><li><strong class="c-bleu">Coût</strong> (dépense de production, calculé) <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> <strong class="c-bleu">prix</strong> (fait transactionnel, observé) <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo mathvariant="normal">≠</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\neq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mrel"><span class="mrel"><span class="mord katex-vbox"><span class="katex-thinbox"><span class="rlap"><span class="katex-strut" style="height:0.8889em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="katex-inner"><span class="mord"><span class="mrel"></span></span></span><span class="katex-fix"></span></span></span></span></span><span class="mspace nobreak"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span></span> <strong class="c-bleu">valeur</strong> (estimation du prix le plus probable). Les trois convergent seulement pour un bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré.</li><li><strong class="c-bleu">Reproduction</strong> <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> réplique exacte (défauts compris); <strong class="c-bleu">remplacement</strong> <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> utilité équivalente moderne. Le remplacement élimine du coût l'obsolescence fonctionnelle curable — ne jamais la déduire deux fois.</li><li>Choix de la base : reproduction pour le récent, le patrimonial et l'assurance; remplacement pour la valeur marchande dans le cas général.</li><li><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>C</mi><mtext>total</mtext></msub><mo>=</mo><msub><mi>C</mi><mtext>directs</mtext></msub><mo>+</mo><msub><mi>C</mi><mtext>indirects</mtext></msub><mo>+</mo><mtext>Profit</mtext></mrow><annotation encoding="application/x-tex">C_{\text{total}} = C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} +268 \text{Profit}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">total</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">directs</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">indirects</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6944em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">Profit</span></span></span></span></span>; indirects <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 15–25 % <strong class="c-bleu">des directs</strong>; profit <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 8–15 % de <strong class="c-bleu">(directs <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span> indirects)</strong> — les bases de calcul sont matière à examen.</li><li>TPS/TVQ (14,975 %) : incluses au coût si <strong class="c-bleu">non récupérables</strong> (locatif résidentiel), exclues si récupérables (commercial à baux taxables).</li><li>Le <strong class="c-bleu">profit entrepreneurial</strong> (ex ante, exigé par le marché) fait partie du coût neuf; l'oublier sous-estime le coût de 8–15 %. Ne pas le confondre avec l'incitatif (ex post) ni avec la marge de l'entrepreneur général.</li><li>Standards : <strong class="c-bleu">OEAQ</strong> (Québec), <strong class="c-bleu">NUPPEC/CUSPAP 2026</strong> (Canada), <strong class="c-bleu">USPAP 2024</strong> (É.-U.), <strong class="c-bleu">IVS</strong> (monde) — tous exigent : base de coût identifiée, sources documentées, dépréciation justifiée, réconciliation.</li><li>Structures : <strong class="c-bleu">bois</strong> (ossature légère dominante; bois massif permis jusqu'à 12 étages), <strong class="c-bleu">acier</strong>, <strong class="c-bleu">béton</strong>, <strong class="c-bleu">maçonnerie</strong> (porteuse ou parement).</li><li>Classes de qualité A–E (base <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> classe C, 100 %) : une erreur de classe <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> 15–40 % d'erreur sur le coût neuf.</li><li>« CCQ » <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> Commission de la construction du Québec (main-d'œuvre, Loi R-20); le code se nomme en toutes lettres : <strong class="c-bleu">Code de construction du Québec</strong> (appliqué par la RBQ).</li></ul></div></section>269 </article>270 </div>271 </div>272 <section class="ch-quiz" id="quiz"><div class="ch-quiz-inner"><div id="quiz-app"><p class="gl-count">Chargement du quiz…</p></div></div></section>273 274<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances">275 <a class="prev" href="/seance/01/"><small>← Séance 1</small><b>Introduction à la méthode du coût</b></a>276 <a class="next" href="/seance/03/"><small>Séance 3 →</small><b>Méthodes d'évaluation du terrain</b></a>277</nav>278 279<div class="read-tools" role="toolbar" aria-label="Outils de lecture">280 <button type="button" data-action="notes" data-tip="Mes notes et surlignages" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-note"/></svg></button>281 <button type="button" data-action="tts" data-tip="Écouter la séance"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg></button>282 <button type="button" data-action="revision" data-tip="Mode révision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg></button>283 <hr>284 <button type="button" data-action="fontsize" data-tip="Taille du texte"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg></button>285 <button type="button" data-action="theme" data-tip="Thème clair / sombre"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>286 <button type="button" data-action="top" data-tip="Haut de page"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-up"/></svg></button>287</div>288<aside class="notes-panel" id="notes-panel" aria-label="Mes notes">289 <div class="notes-head"><h3>Mes notes — séance 2</h3><button class="icon-btn" type="button" data-action="notes-close" aria-label="Fermer">✕</button></div>290 <div class="notes-body">291 <div><h4>Notes personnelles <span id="notes-saved"></span></h4><textarea placeholder="Vos notes pour cette séance (enregistrées automatiquement sur cet appareil)…"></textarea></div>292 <div><h4>Passages surlignés</h4><ul id="hl-list"></ul></div>293 </div>294 <div class="notes-foot"><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="notes-export"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Exporter (Markdown)</button><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/progression/">Toutes mes notes</a></div>295</aside>296<div class="tts-bar" id="tts-bar" hidden><button type="button" id="tts-prev" aria-label="Paragraphe précédent">⏮</button><button type="button" id="tts-play" aria-label="Lecture / pause">⏸</button><button type="button" id="tts-next" aria-label="Paragraphe suivant">⏭</button><select id="tts-rate" aria-label="Vitesse"><option value="0.85">0,85×</option><option value="1" selected>1×</option><option value="1.15">1,15×</option><option value="1.3">1,3×</option></select><span>Lecture audio</span><button type="button" id="tts-stop" aria-label="Arrêter">■</button></div>297</main>298<footer class="site-footer">299 <div class="footer-inner">300 <div class="footer-brand">301 <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">302 <div class="brand-code">IMM1033</div>303 <div>Méthodes du coût en évaluation immobilière</div>304 <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Hiver 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>305 <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>306 </div>307 <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>308 <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>309 <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1003.app" rel="noopener">IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</a></div>310 </div>311 <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1033 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>312</footer>313<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">314 <div class="search-box">315 <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">316 <div class="search-results"></div>317 <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>318 </div>319</div>320321<script src="/assets/js/app.js" defer></script>322</body>323</html>324