spb/uqo-imm1033
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1<!DOCTYPE html>2<html lang="fr" data-theme="light">3<head>4<meta charset="utf-8">5<meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1, viewport-fit=cover">6<title>Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière</title>7<meta name="description" content="Séance 4 du cours IMM1033 (Méthodes du coût en évaluation immobilière) : Analyse du terrain et ajustements. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">8<meta name="author" content="Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais">9<meta name="theme-color" content="#0f6180">10<meta property="og:site_name" content="IMM1033 — UQO">11<meta property="og:title" content="Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">12<meta property="og:description" content="Séance 4 du cours IMM1033 (Méthodes du coût en évaluation immobilière) : Analyse du terrain et ajustements. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">13<meta property="og:type" content="website">14<meta property="og:url" content="https://www.uqo-imm1033.app/seance/04/">15<meta property="og:image" content="https://www.uqo-imm1033.app/assets/og.png">16<meta property="og:image:width" content="1200"><meta property="og:image:height" content="630">17<meta property="og:image:alt" content="IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière — UQO">18<meta property="og:locale" content="fr_CA">19<meta name="twitter:card" content="summary_large_image">20<meta name="twitter:title" content="Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements · IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière">21<meta name="twitter:description" content="Séance 4 du cours IMM1033 (Méthodes du coût en évaluation immobilière) : Analyse du terrain et ajustements. Notes de cours complètes, explorateurs interactifs, exercices corrigés et quiz.">22<meta name="twitter:image" content="https://www.uqo-imm1033.app/assets/og.png">23<link rel="canonical" href="https://www.uqo-imm1033.app/seance/04/">24<link rel="icon" href="/favicon.svg" type="image/svg+xml">25<link rel="icon" href="/assets/brand/favicon-32.png" sizes="32x32" type="image/png">26<link rel="icon" href="/favicon.ico" sizes="any">27<link rel="apple-touch-icon" href="/assets/brand/apple-touch-icon.png">28<link rel="manifest" href="/manifest.webmanifest">29<link rel="preconnect" href="https://fonts.googleapis.com">30<link rel="preconnect" href="https://fonts.gstatic.com" crossorigin>31<link rel="stylesheet" href="https://fonts.googleapis.com/css2?family=Fira+Sans:ital,wght@0,300;0,400;0,500;0,600;0,700;0,800;1,400;1,600&family=Fraunces:opsz,wght@9..144,500;9..144,600;9..144,700&family=Source+Serif+4:ital,opsz,wght@0,8..60,400;0,8..60,600;0,8..60,700;1,8..60,400&display=swap">32<link rel="stylesheet" href="/assets/katex/katex.min.css">33<link rel="stylesheet" href="/assets/css/site.css">34<script>(function(){try{var t=localStorage.getItem('uqo:theme');if(t)document.documentElement.dataset.theme=JSON.parse(t);var f=localStorage.getItem('uqo:fs');if(f&&JSON.parse(f))document.documentElement.dataset.fs=JSON.parse(f);}catch(e){}})();</script>3536</head>37<body class="course-imm1033 " data-course="imm1033" data-part="2">3839<svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" style="display:none" aria-hidden="true">40 <symbol id="i-book" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M2 4h6a4 4 0 0 1 4 4v12a3 3 0 0 0-3-3H2zM22 4h-6a4 4 0 0 0-4 4v12a3 3 0 0 1 3-3h7z"/></symbol>41 <symbol id="i-formula" viewBox="0 0 24 24"><path fill="none" stroke="currentColor" stroke-width="2" stroke-linecap="round" stroke-linejoin="round" d="M3 12h3l3 8 4-16 3 8h5"/></symbol>42 <symbol id="i-bulb" viewBox="0 0 24 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Fondements de la méthode du coût</div><a href="/seance/01/" data-ch="01"><span class="pastille" style="background:#2976bb">1</span><span>Introduction à la méthode du coût</span></a><a href="/seance/02/" data-ch="02"><span class="pastille" style="background:#2976bb">2</span><span>Cadre conceptuel et terminologie</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#0f8b8d"></i>Partie II — Évaluation du terrain</div><a href="/seance/03/" data-ch="03"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">3</span><span>Méthodes d'évaluation du terrain</span></a><a href="/seance/04/" data-ch="04"><span class="pastille" style="background:#0f8b8d">4</span><span>Analyse du terrain et ajustements</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#cca424"></i>Partie III — Coût de construction</div><a href="/seance/05/" data-ch="05"><span class="pastille" style="background:#cca424">5</span><span>Coût de reproduction et coût de remplacement</span></a><a href="/seance/06/" data-ch="06"><span class="pastille" style="background:#cca424">6</span><span>Méthodes d'estimation des coûts</span></a><a href="/seance/07/" data-ch="07"><span class="pastille" style="background:#cca424">7</span><span>Coûts directs de construction</span></a><a href="/seance/08/" data-ch="08"><span class="pastille" style="background:#cca424">8</span><span>Coûts indirects et profit entrepreneurial</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#6b4fbb"></i>Partie IV — La dépréciation</div><a href="/seance/09/" data-ch="09"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">9</span><span>Concepts de dépréciation</span></a><a href="/seance/10/" data-ch="10"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">10</span><span>Dépréciation physique</span></a><a href="/seance/11/" data-ch="11"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">11</span><span>Dépréciation fonctionnelle</span></a><a href="/seance/12/" data-ch="12"><span class="pastille" style="background:#6b4fbb">12</span><span>Dépréciation économique (externe)</span></a><div class="dd-part"><i style="background:#107c4e"></i>Partie V — Applications et intégration</div><a href="/seance/13/" data-ch="13"><span class="pastille" style="background:#107c4e">13</span><span>Applications spécialisées</span></a><a href="/seance/14/" data-ch="14"><span class="pastille" style="background:#107c4e">14</span><span>Synthèse et révision</span></a><div class="dd-part">Enregistrements</div><a href="/videos/"><span class="pastille" style="background:var(--rouge)">▶</span><span>Séances vidéo — enregistrements Zoom, transcription synchronisée</span></a><div class="dd-part">Annexes</div><a href="/aide-memoire/"><span class="pastille">A</span><span>Aide-mémoire des formules</span></a><a href="/glossaire/"><span class="pastille">B</span><span>Glossaire</span></a><a href="/rapport/"><span class="pastille" style="background:var(--teal)">R</span><span>Rapport — Le marché de l’habitation au Québec</span></a></div></div><a class="nav-video" href="/videos/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg> Vidéos</a><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Réviser <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/aide-memoire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span>Aide-mémoire<span class="dd-desc">Toutes les formules commentées</span></span></a><a href="/glossaire/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span>Glossaire<span class="dd-desc">Termes du métier, équivalents anglais</span></span></a><a href="/definitions/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg></span><span>Toutes les définitions<span class="dd-desc">Les formulations attendues aux examens</span></span></a><a href="/fiches/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg></span><span>Fiches de révision<span class="dd-desc">Recto-verso, suivi d’acquisition</span></span></a><a href="/carte/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-network"/></svg></span><span>Carte du cours<span class="dd-desc">Les 14 séances et leurs objectifs en un coup d’œil</span></span></a><a href="/exercices/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span>Banque d’exercices<span class="dd-desc">Tous les exercices corrigés</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">S’exercer <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/quiz/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg></span><span>Quiz et examens blancs<span class="dd-desc">QCM avec rétroaction, chronomètre</span></span></a><a href="/entrainement/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg></span><span>Entraînement<span class="dd-desc">Problèmes à données aléatoires, corrigés pas à pas</span></span></a><a href="/jeux/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-game"/></svg></span><span>Jeux de révision<span class="dd-desc">Association, vrai ou faux, remise en ordre</span></span></a><a href="/outils/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-calc"/></svg></span><span>Calculateurs<span class="dd-desc">Les formules en interactif</span></span></a><a href="/progression/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-progress"/></svg></span><span>Ma progression<span class="dd-desc">Lecture, quiz, objectifs, notes</span></span></a></div></div><div class="dd"><button type="button" aria-expanded="false" aria-haspopup="true">Ressources <span class="caret" aria-hidden="true">▾</span></button><div class="dd-menu "><a href="/diapositives/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg></span><span>Diapositives<span class="dd-desc">Les 14 présentations en ligne</span></span></a><a href="/videos/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-video"/></svg></span><span>Séances vidéo<span class="dd-desc">Enregistrements Zoom : chapitres, transcription, sous-titres</span></span></a><a href="/ressources/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg></span><span>Téléchargements<span class="dd-desc">Manuel, plan, TP, gabarits Excel</span></span></a><a href="/rapport/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-report"/></svg></span><span>Rapport marché QC<span class="dd-desc">Indices de prix, macro, abordabilité — 26 sections, 67 figures</span></span></a><a href="/bibliographie/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bib"/></svg></span><span>Bibliographie<span class="dd-desc">Références citées</span></span></a><a href="/recherche/"><span class="dd-ico"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg></span><span>Recherche<span class="dd-desc">Tout le manuel indexé</span></span></a></div></div></nav>87 <div class="topbar-actions">88 <button class="icon-btn search-btn" type="button" data-action="search" aria-label="Rechercher"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-search"/></svg><span>Rechercher</span><kbd>⌘K</kbd></button>89 <button class="icon-btn" type="button" data-action="theme" aria-label="Thème clair ou sombre" title="Thème"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>90 <button class="icon-btn menu-btn" type="button" aria-label="Menu" aria-expanded="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-menu"/></svg></button>91 </div>92 </div>93 <div class="readbar"><div class="readbar-fill"></div></div>94</header>9596<main id="main" class="chapter-page" data-chapter="04" data-title="Séance 4 — Analyse du terrain et ajustements" data-words="8707">97 98<header class="ch-hero">99 <svg class="deco" viewBox="0 0 1200 300" preserveAspectRatio="xMaxYMin slice" aria-hidden="true"><circle cx="1090" cy="20" r="110"/><circle cx="1160" cy="110" r="160"/><circle class="gold" cx="990" cy="170" r="45"/></svg>100 <div class="watermark" aria-hidden="true">04</div>101 <div class="ch-hero-inner">102 <div class="eyebrow"><span class="part-chip">Partie II</span> Évaluation du terrain · Séance 4 · IMM1033</div>103 <h1>Analyse du terrain et ajustements</h1>104 <div class="ch-sub">Méthodes du coût en évaluation immobilière · Hiver 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO</div>105 <div class="ch-meta">106 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-list"/></svg> 9 sections</span>107 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg> 6 définitions</span>108 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> 2 formules</span>109 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg> 8 exemples</span>110 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg> 6 exercices</span>111 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> ≈ 48 min de lecture</span>112 <span class="chip"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-chart"/></svg> 1 explorateur interactif</span>113 114 </div>115 <div class="ch-tools">116 117 <a class="btn btn-ghost" href="/files/slides/seance04.pdf" target="_blank" rel="noopener"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-slides"/></svg> Diapositives (PDF)</a>118 <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="revision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg> Mode révision</button>119 <button class="btn btn-ghost" type="button" data-action="tts"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg> Écouter</button>120 <a class="btn btn-ghost" href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Quiz de la séance</a>121 </div>122 </div>123</header>124<div class="stepper-wrap"><nav class="stepper" aria-label="Sections"><a href="#s-4-1"><span class="n">1</span>Du terrain nu à la grille d'ajustement</a><a href="#s-4-2"><span class="n">2</span>Les caractéristiques physiques du terrain</a><a href="#s-4-3"><span class="n">3</span>Localisation et zonage</a><a href="#s-4-4"><span class="n">4</span>Services publics et infrastructures</a><a href="#s-4-5"><span class="n">5</span>Contraintes environnementales et réglementaires</a><a href="#s-4-6"><span class="n">6</span>Sélection des comparables et mécanique des ajustements</a><a href="#s-4-7"><span class="n">7</span>Exemple complet — le 123, rue des Pins</a><a href="#s-4-8"><span class="n">8</span>Préparation à l'atelier 1 — évaluation d'un terrain</a><a href="#s-4-9"><span class="n">9</span>Exercices</a><span class="rem" id="read-remaining"></span></nav></div>125 <div class="ch-layout">126 127<aside class="ch-toc" aria-label="Sommaire de la séance">128 <div class="toc-progress"><div class="bar"><i></i></div><span>0 % lu</span></div>129 <h4>Dans cette séance</h4>130 <ol><li class="lvl2"><a href="#s-4-1"><span class="toc-num">4.1</span><span>Du terrain nu à la grille d'ajustement</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-1-1"><span class="toc-num">4.1.1</span><span>Rappel : la place du terrain dans la méthode du coût</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-1-2"><span class="toc-num">4.1.2</span><span>Les cinq étapes de la comparaison directe</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-2"><span class="toc-num">4.2</span><span>Les caractéristiques physiques du terrain</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-2-1"><span class="toc-num">4.2.1</span><span>Dimension et superficie</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-2-2"><span class="toc-num">4.2.2</span><span>La forme du terrain</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-2-3"><span class="toc-num">4.2.3</span><span>Topographie et nature du sol</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-2-4"><span class="toc-num">4.2.4</span><span>Façade, profondeur et règle de Harper</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-3"><span class="toc-num">4.3</span><span>Localisation et zonage</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-3-1"><span class="toc-num">4.3.1</span><span>La localisation, premier déterminant de la valeur</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-3-2"><span class="toc-num">4.3.2</span><span>Le cadre légal du zonage au Québec</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-3-3"><span class="toc-num">4.3.3</span><span>Densité, COS et taux d'implantation</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-3-4"><span class="toc-num">4.3.4</span><span>Les questions de zonage que doit poser l'évaluateur</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-4"><span class="toc-num">4.4</span><span>Services publics et infrastructures</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-4-1"><span class="toc-num">4.4.1</span><span>Les services : une composante directe du prix</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-4-2"><span class="toc-num">4.4.2</span><span>Infrastructures : lire l'avenir du secteur</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-5"><span class="toc-num">4.5</span><span>Contraintes environnementales et réglementaires</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-5-1"><span class="toc-num">4.5.1</span><span>Zones inondables : le cadre de 2026</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-5-2"><span class="toc-num">4.5.2</span><span>Glissements de terrain</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-5-3"><span class="toc-num">4.5.3</span><span>Sites contaminés</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-5-4"><span class="toc-num">4.5.4</span><span>Servitudes et droits réels</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-5-5"><span class="toc-num">4.5.5</span><span>Patrimoine et autres contraintes</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-6"><span class="toc-num">4.6</span><span>Sélection des comparables et mécanique des ajustements</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-6-1"><span class="toc-num">4.6.1</span><span>Critères de sélection</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-6-2"><span class="toc-num">4.6.2</span><span>Sources de données au Québec</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-6-3"><span class="toc-num">4.6.3</span><span>L'ordre normatif des ajustements</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-6-4"><span class="toc-num">4.6.4</span><span>Ajustements quantitatifs et qualitatifs</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-6-5"><span class="toc-num">4.6.5</span><span>L'analyse par paires</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-6-6"><span class="toc-num">4.6.6</span><span>Les ajustements les plus courants</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-6-7"><span class="toc-num">4.6.7</span><span>Mesurer la qualité d'une grille</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-7"><span class="toc-num">4.7</span><span>Exemple complet — le 123, rue des Pins</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-7-1"><span class="toc-num">4.7.1</span><span>Le sujet et les comparables</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-7-2"><span class="toc-num">4.7.2</span><span>Premier volet : ajustements transactionnels et temps</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-7-3"><span class="toc-num">4.7.3</span><span>Deuxième volet : ajustements de propriété</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-7-4"><span class="toc-num">4.7.4</span><span>Analyse de fiabilité et réconciliation</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-8"><span class="toc-num">4.8</span><span>Préparation à l'atelier 1 — évaluation d'un terrain</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-8-1"><span class="toc-num">4.8.1</span><span>Le terrain sujet</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-8-2"><span class="toc-num">4.8.2</span><span>Les cinq comparables</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-8-3"><span class="toc-num">4.8.3</span><span>Travail demandé et hypothèses imposées</span></a></li><li class="lvl3"><a href="#s-4-8-4"><span class="toc-num">4.8.4</span><span>Barème et pièges</span></a></li><li class="lvl2"><a href="#s-4-9"><span class="toc-num">4.9</span><span>Exercices</span></a></li></ol>131 <div class="toc-extra">132 <a href="#objectifs"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg> Objectifs d’apprentissage</a>133 <a href="#synthese"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg> L’essentiel de la séance</a>134 <a href="#quiz"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-quiz"/></svg> Testez-vous</a>135 136 <a href="/fiches/?ch=04"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-cards"/></svg> Fiches de la séance</a>137 <a href="/entrainement/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-dumbbell"/></svg> Entraînement</a>138 <a href="/aide-memoire/"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg> Aide-mémoire</a>139 </div>140 <h4 style="margin-top:14px">Raccourcis</h4>141 <div style="font-size:.76rem;color:var(--gris)"><kbd>←</kbd> <kbd>→</kbd> séance précédente / suivante · <kbd>⌘K</kbd> recherche · sélectionnez un passage pour le surligner</div>142</aside>143 <div class="ch-body">144 <div class="revision-banner"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg><span><strong>Mode révision</strong> — seuls les définitions, formules, mises en garde, « À retenir », notes marginales et la fiche synthèse sont affichés.</span><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="revision-off">Quitter</button></div>145 <div style="display:flex;justify-content:flex-end;margin-bottom:8px"><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="toggle-solutions">Révéler toutes les solutions</button></div>146 <article class="prose" id="notes">147 <p id="p4-1">La séance 3 a présenté les quatre grandes méthodes d'évaluation du terrain. La présente séance descend sur le terrain — au sens propre. Avant de pouvoir comparer un terrain à un autre, il faut savoir <em>lire</em> un terrain : sa superficie et sa forme, sa topographie et son sol, sa façade et sa profondeur, son zonage, ses services, ses contraintes. Chacune de ces caractéristiques a un effet mesurable sur la valeur, et c'est précisément cet effet que la <span class="motcle" data-term="grille d'ajustement">grille d'ajustement</span> cherche à quantifier. Ce chapitre développe la mécanique complète de la comparaison directe des terrains, du choix des comparables jusqu'à la réconciliation finale, et se termine par la préparation de l'atelier 1, qui vaut 10 % de la note finale.</p>148<section class="box box-obj" id="objectifs"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-target"/></svg></span><span class="box-label">Objectifs d’apprentissage</span><span class="obj-progress" aria-live="polite"></span></div><div class="box-body"><ul><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-1" data-obj="obj-4-1"><span class="obj-text">Identifier et analyser les caractéristiques physiques d'un terrain (superficie, forme, topographie, sol, façade et profondeur);</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-2" data-obj="obj-4-2"><span class="obj-text">Comprendre l'incidence de la localisation et du zonage sur la valeur foncière au Québec;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-3" data-obj="obj-4-3"><span class="obj-text">Évaluer l'influence des services publics et des infrastructures;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-4" data-obj="obj-4-4"><span class="obj-text">Identifier les contraintes environnementales et réglementaires (zones inondables, glissements de terrain, contamination, servitudes);</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-5" data-obj="obj-4-5"><span class="obj-text">Appliquer la méthode de sélection et d'ajustement des comparables dans l'ordre normatif;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-6" data-obj="obj-4-6"><span class="obj-text">Mesurer la fiabilité d'une grille d'ajustement et réconcilier les indications de valeur;</span></label></li><li class="obj"><label><input type="checkbox" class="obj-cb" id="obj-4-7" data-obj="obj-4-7"><span class="obj-text">Réaliser une évaluation foncière complète en vue de l'atelier 1.</span></label></li></ul></div></section>149<h2 id="s-4-1" class="h-section"><span class="h-num">4.1</span><span class="h-text">Du terrain nu à la grille d'ajustement</span><a class="h-anchor" href="#s-4-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>150<h3 id="s-4-1-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.1.1</span><span class="h-text">Rappel : la place du terrain dans la méthode du coût</span><a class="h-anchor" href="#s-4-1-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>151<p id="p4-9">La méthode du coût repose sur une décomposition additive de la valeur<label for="sn-4-1" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-1" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">La valeur du terrain est toujours estimée comme s'il était <em>vacant et disponible</em> pour son utilisation optimale.</span> : la valeur du terrain, à laquelle on ajoute le coût neuf des améliorations, diminué de la dépréciation totale.</p>152<div class="box box-form" id="form-4-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span class="box-label">Formule 4.1</span><span class="box-title">— méthode du coût — rappel</span><a class="box-anchor" href="#form-4-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><div class="eq" id="eq-4-1"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><mi>V</mi><mtext> </mtext><mo>=</mo><mtext> </mtext><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub><mo>+</mo><mo fence="true" stretchy="true" minsize="1.2em" maxsize="1.2em">(</mo><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub><mo>−</mo><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub><mo fence="true" stretchy="true" minsize="1.2em" maxsize="1.2em">)</mo></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(4.1)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">V \;=\; V_{\text{terrain}} + \bigl(C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}}\bigr)\tag{4.1}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1.2em;vertical-align:-0.35em;"></span><span class="mopen"><span class="delimsizing size1">(</span></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1.2em;vertical-align:-0.35em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mclose"><span class="delimsizing size1">)</span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:1.2em;vertical-align:-0.35em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">4.1</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div>153<p id="p4-10">où <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V_{\text{terrain}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> est la valeur du terrain nu, <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>C</mi><mtext>neuf</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">C_{\text{neuf}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0715em;">C</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0715em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">neuf</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> le coût de reproduction ou de remplacement à neuf et <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>D</mi><mtext>totale</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">D_{\text{totale}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.0278em;">D</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.0278em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">totale</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> la dépréciation cumulée.</p></div></div>154<p id="p4-11">La séance 3 a établi que quatre familles de méthodes permettent d'estimer <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V_{\text{terrain}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> : la <span class="motcle" data-term="comparaison directe">comparaison directe</span>, l'<span class="motcle" data-term="extraction">extraction</span>, l'<span class="motcle" data-term="affectation">affectation</span> et le <span class="motcle" data-term="résidu foncier">résidu foncier</span>. La comparaison directe demeure la voie royale : elle s'appuie sur le <strong class="c-bleu">principe de substitution</strong>, selon lequel un acheteur averti ne paiera pas plus cher pour un terrain que le prix d'un terrain équivalent disponible sur le marché. Toute la difficulté consiste à rendre les terrains <em>réellement</em> équivalents — c'est le rôle des ajustements.</p>155<h3 id="s-4-1-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.1.2</span><span class="h-text">Les cinq étapes de la comparaison directe</span><a class="h-anchor" href="#s-4-1-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>156<p id="p4-12">La démarche de comparaison directe se déroule en cinq temps qui s'enchaînent logiquement. Tout commence par la <strong class="c-bleu">recherche</strong> de ventes récentes de terrains comparables : sans matière première de qualité, aucun raffinement ultérieur ne sauvera l'analyse. Vient ensuite la <strong class="c-bleu">vérification</strong> des conditions de chaque vente — il faut s'assurer que la transaction a été conclue sans lien de dépendance, dans des conditions dites <em>arm's length</em>, car un prix consenti entre membres d'une même famille ou sous la contrainte d'une succession ne renseigne pas sur le marché. L'évaluateur <strong class="c-bleu">choisit</strong> alors une unité de comparaison adaptée au segment étudié : prix au pied carré ou au mètre carré en milieu urbain, à l'acre ou à l'hectare en milieu agricole, au lot lorsque les terrains d'un secteur sont standardisés. Il <strong class="c-bleu">ajuste</strong> ensuite chaque comparable pour toutes les différences qui le séparent du sujet, avant de <strong class="c-bleu">réconcilier</strong> les indications de valeur ainsi obtenues en une conclusion unique et motivée.</p>157<p id="p4-13">Les trois premiers temps ont été introduits à la séance 3. Le présent chapitre se concentre sur les deux derniers — l'ajustement et la réconciliation —, qui exigent au préalable une connaissance fine des caractéristiques du terrain : on ne peut ajuster que ce que l'on sait observer et mesurer. C'est pourquoi la première moitié du chapitre est consacrée à l'anatomie du terrain lui-même, et la seconde à la mécanique de la grille.</p>158<h2 id="s-4-2" class="h-section"><span class="h-num">4.2</span><span class="h-text">Les caractéristiques physiques du terrain</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>159<h3 id="s-4-2-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.2.1</span><span class="h-text">Dimension et superficie</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>160<p id="p4-14">La superficie est la première donnée de toute fiche descriptive. Au Québec, la coexistence des systèmes impérial et métrique impose une vigilance constante<label for="sn-4-2" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-2" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Le cadastre du Québec est métrique; la pratique résidentielle parle encore en pieds carrés.</span> : le <span class="motcle" data-term="cadastre du Québec">cadastre du Québec</span> est tenu en mètres carrés, mais les inscriptions résidentielles, les courtiers et une bonne partie des évaluateurs travaillent encore en pieds carrés. L'unité historique de l'<span class="motcle" data-term="arpent">arpent</span> survit par ailleurs dans les descriptions de terres agricoles et de grands domaines.</p>161<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Unité</th><th>Équivalence</th><th>Usage courant</th></tr></thead><tbody><tr><td>pi<sup>2</sup></td><td>0,0929 m<sup>2</sup></td><td>Résidentiel (Québec)</td></tr><tr><td>m<sup>2</sup></td><td>10,764 pi<sup>2</sup></td><td>Officiel / cadastre</td></tr><tr><td>acre</td><td><span class="num">43 560</span> pi<sup>2</sup></td><td>Agricole / grands terrains</td></tr><tr><td>hectare</td><td><span class="num">10 000</span> m<sup>2</sup></td><td>Agricole / forestier</td></tr><tr><td>arpent</td><td><span class="num">36 802</span> pi<sup>2</sup></td><td>Historique (Québec)</td></tr></tbody></table></div></div>162<div class="box box-rem" id="remarque-4-15"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pen"/></svg></span><span class="box-label">conversions rapides</span><a class="box-anchor" href="#remarque-4-15" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-16">1 acre <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> 0,4047 ha; 1 ha <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> 2,471 acres; 1 arpent <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 0,845 acre. Mémoriser au moins la conversion pi<sup>2</sup>/m<sup>2</sup> (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span> 10,764) : elle revient dans presque tous les dossiers.</p></div></div>163<div class="box box-att" id="attention-4-17"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Attention</span><a class="box-anchor" href="#attention-4-17" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-18">Une erreur d'unité est l'une des fautes les plus coûteuses en évaluation foncière. Un terrain de 697 m<sup>2</sup> traité comme s'il faisait 697 pi<sup>2</sup> conduit à une valeur unitaire aberrante — et la grille entière s'effondre. Toujours indiquer l'unité dans chaque cellule de calcul et vérifier la cohérence entre le cadastre (métrique) et la fiche descriptive (souvent impériale).</p></div></div>164<p id="p4-19">L'effet de la superficie sur la valeur n'est pas linéaire : la valeur <em>unitaire</em> d'un terrain diminue généralement à mesure que la superficie augmente. C'est l'<span class="motcle" data-term="économie d'échelle foncière">économie d'échelle foncière</span> : les premiers pieds carrés — ceux qui rendent le terrain constructible — portent l'essentiel de la valeur, et chaque pied carré additionnel ajoute une utilité marginale décroissante.</p>165<div class="box box-ex" id="ex-4-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.1</span><span class="box-title">— économie d'échelle foncière — secteur R-1, Gatineau</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-20">Dans un secteur résidentiel unifamilial de Gatineau (données fictives à des fins pédagogiques, 2026), un terrain de <span class="num">5000</span> pi<sup>2</sup> se négocie autour de 12 $/pi<sup>2</sup>, soit <span class="num">60 000 $</span>, tandis qu'un terrain de <span class="num">12 000</span> pi<sup>2</sup> du même secteur trouve preneur à environ 8 $/pi<sup>2</sup>, soit <span class="num">96 000 $</span>. Le second terrain est 2,4 fois plus grand, mais ne vaut que 1,6 fois plus. Le prix <em>total</em> augmente avec la taille; le prix <em>unitaire</em> diminue. Comparer des terrains de tailles très différentes sur la seule base du $/pi<sup>2</sup>, sans ajustement, introduit donc un biais systématique.</p></div></div>166<div class="widget" data-widget="harper"></div>167<h3 id="s-4-2-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.2.2</span><span class="h-text">La forme du terrain</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>168<p id="p4-21">À superficie égale, la forme détermine la <strong class="c-bleu">surface réellement utilisable</strong> pour l'implantation d'un bâtiment, une fois les marges de recul respectées<label for="sn-4-3" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-3" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Marges de recul</strong> Distances minimales entre le bâtiment et les limites du lot, fixées par le règlement de zonage.</span>. Un rectangle se construit sans perte; un triangle laisse des pointes inutilisables; une enclave pose des problèmes d'accès.</p>169<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Forme</th><th>Décote typique</th><th>Commentaire</th></tr></thead><tbody><tr><td>Rectangulaire</td><td>0 % (référence)</td><td>Forme idéale</td></tr><tr><td>Carré</td><td>0 % à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>2 %</td><td>Excellent, un peu moins flexible</td></tr><tr><td>Trapézoïdal</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>5 % à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>10 %</td><td>Ajustement modeste</td></tr><tr><td>Triangulaire</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>15 % à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>30 %</td><td>Perte d'utilisation importante</td></tr><tr><td>En « L »</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>5 % à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>15 %</td><td>Selon la configuration</td></tr><tr><td>Enclave</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>10 % à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>20 %</td><td>Accès limité</td></tr><tr><td>En pointe (coin)</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>10 % à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>25 %</td><td>Terrain en coin</td></tr></tbody></table></div></div>170<div class="box box-att" id="attention-4-22"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Attention</span><a class="box-anchor" href="#attention-4-22" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-23">Ces décotes sont <strong class="c-rouge">indicatives</strong>. Elles doivent être validées par des données de marché locales : dans un secteur commercial où la visibilité prime, un terrain de coin peut au contraire commander une <em>prime</em>. La décote de forme dépend toujours du zonage et de l'utilisation optimale.</p></div></div>171<h3 id="s-4-2-3" class="h-subsection"><span class="h-num">4.2.3</span><span class="h-text">Topographie et nature du sol</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>172<p id="p4-24">La topographie agit sur la valeur par le canal des <strong class="c-bleu">coûts de préparation</strong><label for="sn-4-4" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-4" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Un terrain en pente ne vaut pas moins parce qu'il est laid, mais parce qu'il coûte plus cher à construire.</span> : excavation, remblayage, murs de soutènement, drainage. Le tableau suivant relie le type de pente au surcoût de construction typique.</p>173<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Condition</th><th>Description</th><th>Surcoût</th></tr></thead><tbody><tr><td>Terrain plat</td><td>Idéal, coûts minimaux</td><td>0 %</td></tr><tr><td>Pente légère (1–5 %)</td><td>Bon drainage naturel</td><td>0–5 %</td></tr><tr><td>Pente modérée (5–15 %)</td><td>Excavation et nivellement accrus</td><td>5–15 %</td></tr><tr><td>Pente forte (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> 15 %)</td><td>Fondations étagées, accès difficile</td><td>15–40 %</td></tr><tr><td>Mur de soutènement requis</td><td>Ouvrage de génie supplémentaire</td><td>10–30 %</td></tr><tr><td>Excavation dans le roc</td><td>Dynamitage ou brise-roche</td><td>20–50 %</td></tr></tbody></table></div></div>174<div class="box box-qc" id="quebec-4-25"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">Contexte québécois</span><a class="box-anchor" href="#quebec-4-25" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-26">La région de Gatineau–Ottawa se trouve à la limite du <strong class="c-bleu">Bouclier canadien</strong> : dans plusieurs secteurs, le roc affleure près de la surface, ce qui renchérit considérablement l'excavation et les fondations. À l'inverse, une grande partie de la vallée de l'Outaouais repose sur les argiles marines de l'ancienne <span class="motcle" data-term="mer de Champlain">mer de Champlain</span>, dont la portance est faible et qui sont sujettes aux glissements de terrain (voir la section <a class="xref" href="#s-4-5">4.5</a>).</p></div></div>175<p id="p4-27">La nature du sol conditionne la <span class="motcle" data-term="portance">portance</span> — la capacité du sol à supporter les charges du bâtiment — et donc le type de fondations requis, ce qui se répercute directement sur le prix qu'un constructeur acceptera de payer pour le lot. Les sols se lisent comme une hiérarchie de risque. Au sommet, le roc sain, le gravier et le sable grossier offrent une portance excellente à bonne et autorisent des fondations standards sans précaution particulière. Le sable fin et l'argile ferme se contentent d'une portance moyenne : la construction demeure conventionnelle, mais le drainage exige un soin accru. L'argile molle, en revanche, expose le bâtiment au tassement différentiel et aux mouvements saisonniers de gonflement et de retrait — ces fissures en escalier dans les fondations des années 1960 que tout inspecteur de la région connaît. Enfin, le sol organique et le remblai non contrôlé présentent une portance très faible ou tout simplement inconnue : il faut alors envisager des fondations profondes ou des pieux, dont le coût peut à lui seul annuler l'intérêt économique du terrain.</p>176<div class="box box-terrain" id="terrain-4-28"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-4-28" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-29">En cas de doute sur la portance, l'évaluateur recommande une <strong class="c-bleu">étude géotechnique</strong> (forages et essais en laboratoire, de l'ordre de <span class="num">2000 $</span> à <span class="num">8000 $</span> pour un terrain résidentiel). Une nappe phréatique haute, un remblai d'origine inconnue ou des traces de tassement dans les bâtiments voisins sont des signaux d'alarme à consigner dans le rapport. L'évaluateur n'est pas géotechnicien : il documente le risque et, au besoin, formule une condition limitative.</p></div></div>177<h3 id="s-4-2-4" class="h-subsection"><span class="h-num">4.2.4</span><span class="h-text">Façade, profondeur et règle de Harper</span><a class="h-anchor" href="#s-4-2-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>178<div class="box box-def" id="def-4-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.1</span><span class="box-title">— façade et profondeur</span><a class="box-anchor" href="#def-4-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-30">La <strong>façade</strong> (<em>frontage</em>) est la largeur du terrain donnant sur la rue. La <strong>profondeur</strong> est la distance de la ligne de rue au fond du terrain. Le rapport profondeur/façade situe le terrain par rapport au standard du secteur, généralement de 2:1 à 3:1 en résidentiel.</p></div></div>179<p id="p4-31">La façade est en général plus valorisée que la profondeur<label for="sn-4-5" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-5" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Règle de terrain : large et peu profond vaut mieux qu'étroit et profond.</span> : c'est elle qui donne l'accès, la visibilité et la possibilité d'implanter le bâtiment. Un terrain de 60 pi de façade sur 100 pi de profondeur vaut typiquement plus qu'un terrain de 40 pi sur 150 pi, à superficie égale. Au-delà de la <span class="motcle" data-term="profondeur standard">profondeur standard</span> du secteur (souvent 100 à 150 pi en résidentiel), chaque pied additionnel ajoute de moins en moins de valeur. C'est cette utilité marginale décroissante que formalise la <span class="motcle" data-term="règle de Harper">règle de Harper</span>, dite règle du 4-3-2-1.</p>180<div class="box box-def" id="def-4-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.2</span><span class="box-title">— règle de Harper (4-3-2-1)</span><a class="box-anchor" href="#def-4-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-32">La règle de Harper répartit la valeur d'un terrain selon la profondeur : en divisant la profondeur standard en quatre quarts égaux, le premier quart (côté rue) porte <strong>40 %</strong> de la valeur, le deuxième <strong>30 %</strong>, le troisième <strong>20 %</strong> et le dernier <strong>10 %</strong>.</p></div></div>181<div class="box box-ex" id="ex-4-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.2</span><span class="box-title">— application de la règle de Harper</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-33">Un terrain de référence de 100 pi de profondeur vaut <span class="num">80 000 $</span>. On veut évaluer un terrain identique en tous points, mais de 75 pi de profondeur.</p>182<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Section</th><th class="al-c">Profondeur</th><th class="al-c">Part de la valeur</th><th class="al-r">Valeur</th></tr></thead><tbody><tr><td>1<sup>er</sup> quart</td><td class="al-c">0–25 pi</td><td class="al-c">40 %</td><td class="al-r"><span class="num">32 000 $</span></td></tr><tr><td>2<sup>e</sup> quart</td><td class="al-c">25–50 pi</td><td class="al-c">30 %</td><td class="al-r"><span class="num">24 000 $</span></td></tr><tr><td>3<sup>e</sup> quart</td><td class="al-c">50–75 pi</td><td class="al-c">20 %</td><td class="al-r"><span class="num">16 000 $</span></td></tr><tr><td>4<sup>e</sup> quart</td><td class="al-c">75–100 pi</td><td class="al-c">10 %</td><td class="al-r"><span class="num">8000 $</span></td></tr><tr class="rule-above"><td><strong>Total (100 pi)</strong></td><td class="al-c"></td><td class="al-c"><strong>100 %</strong></td><td class="al-r"><strong><span class="num">80 000 $</span></strong></td></tr></tbody></table></div></div>183<p id="p4-34">Le terrain de 75 pi conserve les trois premiers quarts :</p>184<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mrow><msub><mi>V</mi><mn>75</mn></msub><mo>=</mo><mn>32</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>24</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>+</mo><mn>16</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mrow><mtext>72</mtext><mtext> </mtext><mtext>000</mtext><mtext> </mtext><mtext>$</mtext></mrow><mo separator="true">,</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V_{75} = 32\,000 + 24\,000 + 16\,000 = \text{72\,000\,\$},</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3011em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">75</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">32</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">24</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">16</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">72</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span><span class="mpunct">,</span></span></span></span></span></div>185<p id="p4-35">soit 90 % de la valeur du terrain complet pour 75 % de la profondeur. La perte du dernier quart ne coûte que 10 % de la valeur — exactement l'intuition de l'utilité marginale décroissante.</p></div></div>186<div class="box box-rem" id="remarque-4-36"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pen"/></svg></span><span class="box-label">variante de Davis</span><a class="box-anchor" href="#remarque-4-36" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-37">Certains évaluateurs québécois utilisent la <strong>règle de Davis</strong>, plus conservatrice envers la profondeur : 50 % / 25 % / 15 % / 10 % pour les quatre quarts. Le choix entre Harper et Davis doit refléter le comportement observé du marché local, non une préférence personnelle.</p></div></div>187<p id="p4-38">La règle de Harper sert en pratique à quatre usages : ajuster des comparables de profondeurs différentes; évaluer une <span class="motcle" data-term="expropriation partielle">expropriation partielle</span> (prise en arrière-lot); estimer la valeur d'un <span class="motcle" data-term="terrain excédentaire">terrain excédentaire</span>; et analyser un projet de fractionnement.</p>188<div class="box box-att" id="attention-4-39"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Attention</span><a class="box-anchor" href="#attention-4-39" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-40">La règle de Harper est un <strong class="c-rouge">outil d'estimation</strong>, pas une loi du marché. Elle présuppose que la valeur se concentre côté rue, ce qui est vrai pour la plupart des usages urbains, mais faux pour un terrain riverain — où c'est le fond du lot, côté eau, qui porte la valeur. Toujours valider par des données de marché.</p></div></div>189<h2 id="s-4-3" class="h-section"><span class="h-num">4.3</span><span class="h-text">Localisation et zonage</span><a class="h-anchor" href="#s-4-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>190<h3 id="s-4-3-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.3.1</span><span class="h-text">La localisation, premier déterminant de la valeur</span><a class="h-anchor" href="#s-4-3-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>191<p id="p4-41">L'adage <em>« location, location, location »</em> garde toute sa pertinence<label for="sn-4-6" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-6" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Deux terrains physiquement identiques peuvent différer de 25 % en valeur selon le secteur.</span> : la localisation est le plus souvent le facteur dominant de la valeur foncière. Les facteurs positifs classiques sont la proximité des écoles, des parcs, des commerces et du transport en commun (STO côté Gatineau, OC Transpo côté Ottawa), la qualité du quartier, la vue dégagée et l'accès rapide aux axes autoroutiers. Les facteurs négatifs incluent la proximité industrielle, le bruit (aéroport, autoroute), les lignes à haute tension, les sites d'enfouissement et l'insécurité perçue.</p>192<p id="p4-42">Un exemple concret rend la chose tangible. Imaginons deux lots R-1 de <span class="num">7500</span> pi<sup>2</sup>, rigoureusement identiques sur papier : même superficie, même forme, mêmes services. Le premier donne sur une rue tranquille du Plateau, à distance de marche d'une école primaire et d'un parc linéaire; le second longe un boulevard achalandé du même district, face à un poste d'essence. Sur le marché de Gatineau, l'écart entre les deux peut atteindre 20 à 25 % — sans qu'aucune caractéristique <em>physique</em> ne les distingue. C'est pourquoi la grille d'ajustement réserve à la localisation une ligne distincte, traitée avant les caractéristiques physiques : elle capture ce que le terrain doit à son environnement plutôt qu'à lui-même. La particularité de l'Outaouais ajoute une dimension supplémentaire : le marché foncier de Gatineau respire au rythme de l'emploi fédéral d'Ottawa, et un même zonage ne vaut pas le même prix selon que le secteur est à dix ou à quarante minutes des ponts interprovinciaux.</p>193<h3 id="s-4-3-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.3.2</span><span class="h-text">Le cadre légal du zonage au Québec</span><a class="h-anchor" href="#s-4-3-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>194<div class="box box-def" id="def-4-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.3</span><span class="box-title">— hiérarchie normative de l'aménagement</span><a class="box-anchor" href="#def-4-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-43">Au Québec, l'encadrement de l'utilisation du sol suit trois paliers emboîtés. Le <strong>gouvernement du Québec</strong> fixe le cadre général par la <em>Loi sur l'aménagement et l'urbanisme</em> (LAU); la <strong>MRC</strong> ou la communauté métropolitaine le décline dans son <em>schéma d'aménagement et de développement</em> (SAD), auquel les règlements locaux doivent se conformer; enfin, la <strong>municipalité</strong> traduit le tout dans son plan d'urbanisme et son <em>règlement de zonage</em>, seul document qui s'applique lot par lot — c'est donc lui que l'évaluateur consulte en premier.</p></div></div>195<p id="p4-44">Le règlement de zonage attribue à chaque zone un code d'usage. À la Ville de Gatineau, la nomenclature typique va de R-1 (résidentiel unifamilial) à R-6 (multifamilial de forte densité), C-1 à C-3 pour le commercial (local, artériel, régional), I-1 à I-3 pour l'industriel (léger à lourd), et A ou F pour l'agricole et le forestier. Le zonage détermine l'<span class="motcle" data-term="utilisation optimale">utilisation optimale</span> légalement permise — et donc, très directement, la valeur.</p>196<h3 id="s-4-3-3" class="h-subsection"><span class="h-num">4.3.3</span><span class="h-text">Densité, COS et taux d'implantation</span><a class="h-anchor" href="#s-4-3-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>197<div class="box box-def" id="def-4-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.4</span><span class="box-title">— COS et taux d'implantation</span><a class="box-anchor" href="#def-4-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-45">Le <strong>coefficient d'occupation du sol</strong> (COS) est le rapport entre la superficie totale de plancher et la superficie du terrain. Le <strong>taux d'implantation</strong> est le rapport entre l'emprise au sol du bâtiment et la superficie du terrain. Les <strong>marges</strong> (avant, latérales, arrière) fixent les distances minimales aux limites du lot.</p></div></div>198<div class="box box-ex" id="ex-4-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.3</span><span class="box-title">— paramètres d'une zone R-1 à Gatineau</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-46">Une zone R-1 typique impose : taux d'implantation maximal de 40 %, hauteur maximale de 10 m (2 étages), marge avant de 6 m, marges latérales de 1,5 m minimum, marge arrière de 7,5 m. Sur un lot de 60 pi <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>×</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\times</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">×</span></span></span></span> 125 pi (<span class="num">7500</span> pi<sup>2</sup>), l'enveloppe constructible réelle est donc nettement inférieure à la superficie brute — c'est elle qui intéresse l'acheteur-constructeur.</p></div></div>199<p id="p4-47">À caractéristiques physiques égales, une densité permise plus élevée se traduit par une valeur unitaire supérieure : un terrain zoné R-4 vaut plus au pied carré qu'un terrain R-1 voisin, parce qu'il permet d'y construire plus de superficie locative.</p>200<h3 id="s-4-3-4" class="h-subsection"><span class="h-num">4.3.4</span><span class="h-text">Les questions de zonage que doit poser l'évaluateur</span><a class="h-anchor" href="#s-4-3-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>201<p id="p4-48">Face à un terrain, l'évaluateur mène un véritable interrogatoire réglementaire. La première question est celle de la <strong class="c-bleu">conformité</strong> : l'usage actuel respecte-t-il le zonage en vigueur? Si la réponse est non, tout n'est pas perdu pour autant : il faut alors vérifier l'existence de <span class="motcle" data-term="droits acquis">droits acquis</span><label for="sn-4-7" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-7" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Droits acquis</strong> Protection d'un usage légalement établi avant un changement de règlement, même s'il déroge au zonage actuel.</span>, cette protection que le droit québécois accorde à un usage légalement établi avant un changement de règlement — un dépanneur exploité depuis 1985 dans une zone devenue résidentielle peut poursuivre ses activités, mais ces droits s'éteignent généralement si l'usage est abandonné ou si le bâtiment est détruit. Troisième question : une <strong class="c-bleu">dérogation mineure</strong> est-elle possible ou probable pour régulariser un écart modeste (une marge de recul non conforme de quelques centimètres, par exemple)? Quatrième : un <strong class="c-bleu">changement de zonage</strong> est-il anticipé, que ce soit par une révision annoncée du plan d'urbanisme ou par des pressions de développement visibles dans le secteur? Enfin, la question qui synthétise toutes les autres : quelle est l'<strong class="c-bleu">utilisation optimale</strong> légalement permise, et le marché la reconnaît-il déjà dans les prix?</p>202<div class="box box-ex" id="ex-4-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.4</span><span class="box-title">— le zonage comme option de plus-value</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-49">Un terrain zoné R-1 situé sur un axe en voie de commercialisation, où la municipalité a annoncé une révision du plan d'urbanisme vers C-1, peut se négocier avec une prime d'anticipation. À l'inverse, un terrain commercial dont un nouveau règlement interdit l'usage actuel (sans droits acquis transférables) subit une perte de valeur immédiate. L'évaluateur doit refléter la probabilité du changement, pas la certitude : la valeur d'anticipation n'est jamais la pleine valeur de l'usage futur.</p></div></div>203<h2 id="s-4-4" class="h-section"><span class="h-num">4.4</span><span class="h-text">Services publics et infrastructures</span><a class="h-anchor" href="#s-4-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>204<h3 id="s-4-4-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.4.1</span><span class="h-text">Les services : une composante directe du prix</span><a class="h-anchor" href="#s-4-4-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>205<p id="p4-50">Un terrain « desservi » — aqueduc, égouts, électricité, rue pavée — épargne à l'acheteur des dépenses considérables. L'absence d'un service se traduit par une décote proche du coût de la solution de rechange, ajusté pour ses inconvénients d'exploitation.</p>206<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Service</th><th>Avec service</th><th>Sans service (ordre de grandeur)</th></tr></thead><tbody><tr><td>Aqueduc</td><td>Inclus dans la référence</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span><span class="num">5000 $</span> à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span><span class="num">15 000 $</span> (puits privé)</td></tr><tr><td>Égout sanitaire</td><td>Inclus</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span><span class="num">10 000 $</span> à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span><span class="num">25 000 $</span> (installation septique)</td></tr><tr><td>Égout pluvial</td><td>Inclus</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span><span class="num">2000 $</span> à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span><span class="num">8000 $</span></td></tr><tr><td>Électricité</td><td>Inclus</td><td>Raccordement parfois très coûteux</td></tr><tr><td>Gaz naturel</td><td>Légère prime</td><td>Sans impact majeur</td></tr><tr><td>Rue pavée</td><td>Incluse</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>5 % à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>15 %</td></tr></tbody></table></div></div>207<div class="box box-qc" id="quebec-4-51"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">Contexte québécois</span><a class="box-anchor" href="#quebec-4-51" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-52">Les municipalités québécoises peuvent imposer des <strong class="c-bleu">taxes spéciales de secteur</strong> pour financer le prolongement des services (règlements d'emprunt répartis sur les immeubles desservis). Un terrain « desservi » peut donc porter une charge fiscale à venir : la vérification au greffe municipal des règlements d'emprunt en vigueur ou projetés fait partie de la diligence raisonnable de l'évaluateur.</p></div></div>208<h3 id="s-4-4-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.4.2</span><span class="h-text">Infrastructures : lire l'avenir du secteur</span><a class="h-anchor" href="#s-4-4-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>209<p id="p4-53">Les infrastructures publiques annoncées ou en construction modifient les valeurs foncières avant même leur mise en service — c'est le principe d'<span class="motcle" data-term="anticipation">anticipation</span>. Du côté positif : un nouveau pont ou échangeur, le prolongement du Rapibus, une station de train léger, un parc ou une piste cyclable, l'arrivée de la fibre optique. Du côté négatif : l'élargissement d'une route (bruit), un poste de transformation, une station d'épuration, une tour de télécommunication, un dépôt à neige.</p>210<div class="box box-terrain" id="terrain-4-54"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-4-54" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-55">Dans les corridors visés par le projet de <strong class="c-bleu">tramway Gatineau–Ottawa</strong> et les études de lien interprovincial, les valeurs foncières intègrent déjà une part d'anticipation. L'évaluateur qui travaille dans ces secteurs doit dater soigneusement ses comparables : une vente conclue avant l'annonce d'un tracé et une vente conclue après ne sont pas sur le même marché.</p></div></div>211<h2 id="s-4-5" class="h-section"><span class="h-num">4.5</span><span class="h-text">Contraintes environnementales et réglementaires</span><a class="h-anchor" href="#s-4-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>212<h3 id="s-4-5-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.5.1</span><span class="h-text">Zones inondables : le cadre de 2026</span><a class="h-anchor" href="#s-4-5-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>213<div class="box box-qc" id="quebec-4-56"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-map"/></svg></span><span class="box-label">nouveau cadre des zones inondables</span><a class="box-anchor" href="#quebec-4-56" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-57">Un nouveau cadre réglementaire des zones inondables, adopté en juin 2025, est <strong>en vigueur depuis le 1<sup>er</sup> mars 2026</strong>. Il remplace l'ancienne classification par récurrence (zones 0–20 ans et 20–100 ans) ainsi que le régime transitoire de 2019, désormais abolis. Le territoire inondable est maintenant découpé en <strong>classes de risque</strong> : très élevé (nouvelles constructions interdites), élevé (fortement restreintes), modéré (permises avec mesures d'immunisation) et faible (permises avec adaptations mineures). La nouvelle cartographie gouvernementale se déploie graduellement depuis le printemps 2026 et étend les superficies visées d'environ 30 %.</p></div></div>214<p id="p4-58">L'incidence sur la valeur est majeure : à titre illustratif, de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>20 % pour un risque faible jusqu'à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>60 % <em>et plus</em> pour un risque très élevé, selon le marché local et les restrictions applicables. Les sources à consulter : la cartographie gouvernementale, le schéma d'aménagement de la MRC, le règlement municipal et l'historique des inondations du secteur.</p>215<div class="box box-ex" id="ex-4-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.5</span><span class="box-title">— mémoire du marché — Gatineau 2017 et 2019</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-59">Les inondations printanières de 2017 et 2019 le long de la rivière des Outaouais et de la rivière Gatineau ont durablement marqué les valeurs des secteurs riverains : allongement des délais de vente, décotes persistantes, exigences accrues des assureurs et des prêteurs. Pour un terrain riverain, l'évaluateur doit systématiquement vérifier la classe de risque 2026 — un terrain autrefois « hors zone » peut désormais être cartographié.</p></div></div>216<h3 id="s-4-5-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.5.2</span><span class="h-text">Glissements de terrain</span><a class="h-anchor" href="#s-4-5-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>217<p id="p4-60">Les talus d'argile marine de la mer de Champlain — très présents en Outaouais, dans les Laurentides et en Montérégie — sont sujets aux glissements<label for="sn-4-8" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-8" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Zones de contraintes : cartographie MSP/MRNF, intégrée aux schémas des MRC.</span>. Les zones de contraintes relatives aux glissements de terrain sont cartographiées par le gouvernement (MSP/MRNF) et intégrées aux schémas d'aménagement. À titre illustratif, la décote va de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>10 % à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>25 % pour un risque modéré et de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>30 % à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>60 % pour un risque élevé, et une étude géotechnique est souvent exigée avant tout permis.</p>218<h3 id="s-4-5-3" class="h-subsection"><span class="h-num">4.5.3</span><span class="h-text">Sites contaminés</span><a class="h-anchor" href="#s-4-5-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>219<p id="p4-61">Le régime québécois de protection et de réhabilitation des terrains relève de la <em>Loi sur la qualité de l'environnement</em> (section IV.2.1) et du <em>Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains</em> (RPRT), qui définissent trois niveaux de critères : A (résidentiel), B (commercial) et C (industriel). Les coûts d'investigation s'échelonnent typiquement ainsi : étude Phase I (historique documentaire), <span class="num">3000 $</span> à <span class="num">8000 $</span>; Phase II (échantillonnage), <span class="num">8000 $</span> à <span class="num">25 000 $</span>; Phase III (caractérisation détaillée), <span class="num">15 000 $</span> à <span class="num">50 000 $</span>; la décontamination elle-même varie de quelques dizaines de milliers de dollars à plusieurs millions.</p>220<div class="box box-terrain" id="terrain-4-62"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-4-62" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-63">Le <strong class="c-bleu">répertoire des terrains contaminés</strong> du MELCCFP est consultable en ligne et doit être vérifié systématiquement pour tout terrain ayant porté un usage industriel, commercial ou une station-service. L'absence d'inscription au répertoire ne garantit pas l'absence de contamination : elle signifie seulement qu'aucune contamination n'a été déclarée. Pour un usage antérieur à risque, la Phase I est la norme de prudence.</p></div></div>221<h3 id="s-4-5-4" class="h-subsection"><span class="h-num">4.5.4</span><span class="h-text">Servitudes et droits réels</span><a class="h-anchor" href="#s-4-5-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>222<p id="p4-64">Le <span class="motcle" data-term="Registre foncier du Québec">Registre foncier du Québec</span> révèle les servitudes inscrites contre le lot — leur vérification est obligatoire avant toute conclusion de valeur.</p>223<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Type</th><th>Impact</th><th>Décote typique</th></tr></thead><tbody><tr><td>Servitude d'Hydro-Québec</td><td>Zone inconstructible</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>20 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>50 % (zone grevée)</td></tr><tr><td>Servitude de passage</td><td>Limite d'utilisation</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>5 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>15 %</td></tr><tr><td>Droit de vue</td><td>Contrainte de construction</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>3 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>10 %</td></tr><tr><td>Servitude municipale (égout, aqueduc)</td><td>Entretien du réseau</td><td>Généralement minime</td></tr><tr><td>Servitude de conservation</td><td>Zone protégée</td><td><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>15 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>40 %</td></tr></tbody></table></div></div>224<p id="p4-65">La décote s'applique en principe à la <em>portion grevée</em> du terrain, non à sa totalité : une servitude d'Hydro-Québec couvrant 15 % du lot en fond de terrain ne retranche pas 50 % de la valeur totale, mais 20 à 50 % de la valeur des pieds carrés touchés (pondérée, au besoin, par la règle de Harper si la zone grevée est en fond de lot).</p>225<h3 id="s-4-5-5" class="h-subsection"><span class="h-num">4.5.5</span><span class="h-text">Patrimoine et autres contraintes</span><a class="h-anchor" href="#s-4-5-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>226<p id="p4-66">La <em>Loi sur le patrimoine culturel</em> encadre les sites et immeubles classés ou cités ainsi que leurs aires de protection : contraintes de démolition, de rénovation et de construction. L'effet sur la valeur est <strong class="c-or">variable</strong> — la rigidité réglementaire pèse, mais le cachet patrimonial soutient parfois les prix. S'ajoutent les milieux humides et hydriques, les bandes riveraines, la protection des boisés, les habitats d'espèces menacées et la zone agricole protégée (LPTAA, administrée par la CPTAQ).</p>227<div class="box box-ret" id="aretenir-4-67"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-star"/></svg></span><span class="box-label">la démarche face aux contraintes</span><a class="box-anchor" href="#aretenir-4-67" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-68">Quatre verbes résument la démarche. <strong>Identifier</strong> d'abord toutes les contraintes, en croisant les registres, les cartographies, les règlements et l'inspection physique — une contrainte ignorée est une erreur d'évaluation en germe. <strong>Quantifier</strong> ensuite la superficie affectée par chacune, car une décote sans assiette mesurée n'est qu'une impression. <strong>Estimer</strong> alors la perte d'utilisation qui en découle pour l'utilisation optimale du terrain. <strong>Appliquer</strong> enfin la décote sur la portion grevée — et non sur le lot entier —, puis vérifier la cohérence du résultat global avec les ventes observées sur le marché.</p></div></div>228<h2 id="s-4-6" class="h-section"><span class="h-num">4.6</span><span class="h-text">Sélection des comparables et mécanique des ajustements</span><a class="h-anchor" href="#s-4-6" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>229<h3 id="s-4-6-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.6.1</span><span class="h-text">Critères de sélection</span><a class="h-anchor" href="#s-4-6-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>230<p id="p4-69">La qualité d'une évaluation par comparaison se joue d'abord au moment de la sélection<label for="sn-4-9" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-9" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Règle d'or : minimum 3 comparables, idéalement 4 à 6 — qualité avant quantité.</span> : un excellent traitement statistique ne rachète jamais de mauvais comparables. Six critères guident le tri. La <strong class="c-bleu">localisation</strong> d'abord : le comparable doit provenir du même secteur ou d'un secteur dont le niveau de valeur est démontrablement équivalent. Le <strong class="c-bleu">zonage</strong> ensuite, car un terrain R-3 ne renseigne pas sur la valeur d'un terrain R-1, même mitoyen : leurs utilisations optimales diffèrent. La <strong class="c-bleu">superficie</strong> doit rester dans un rayon d'environ <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>±</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\pm</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">±</span></span></span></span>30 % de celle du sujet, faute de quoi l'économie d'échelle foncière fausse le prix unitaire. La <strong class="c-bleu">date de vente</strong> doit être aussi récente que possible — idéalement moins de 12 mois, 24 au grand maximum —, chaque mois d'ancienneté ajoutant de l'incertitude à l'ajustement de temps. Les <strong class="c-bleu">conditions de vente</strong> doivent être celles d'une transaction <em>arm's length</em><label for="sn-4-10" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-10" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Arm's length</strong> Vente entre parties indépendantes, sans lien de dépendance ni condition particulière.</span>, entre parties indépendantes et sans contrainte. Enfin, le niveau de <strong class="c-bleu">services</strong> (aqueduc, égouts, rue) doit être comparable, ou du moins documenté avec assez de précision pour être ajusté.</p>231<h3 id="s-4-6-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.6.2</span><span class="h-text">Sources de données au Québec</span><a class="h-anchor" href="#s-4-6-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>232<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Source</th><th>Données</th><th>Accès</th></tr></thead><tbody><tr><td>JLR / Teranet</td><td>Transactions, prix, détails</td><td>Abonnement payant</td></tr><tr><td>Centris / MLS</td><td>Inscriptions et ventes</td><td>Via courtier / OACIQ</td></tr><tr><td>Registre foncier</td><td>Actes, prix, servitudes</td><td>En ligne (payant)</td></tr><tr><td>Rôle d'évaluation</td><td>Valeurs municipales, dimensions</td><td>Gratuit</td></tr><tr><td>Matrice graphique</td><td>Plan cadastral</td><td>En ligne</td></tr><tr><td>Altus Group</td><td>Données de marché</td><td>Abonnement payant</td></tr><tr><td>CPTAQ</td><td>Zone agricole</td><td>Gratuit</td></tr><tr><td>Cartographie des zones inondables (2026)</td><td>Classes de risque</td><td>Gratuit</td></tr></tbody></table></div></div>233<div class="box box-terrain" id="terrain-4-70"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">Sur le terrain</span><a class="box-anchor" href="#terrain-4-70" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-71">Croiser systématiquement <strong class="c-bleu">au moins deux sources</strong> pour chaque comparable : le prix publié sur Centris peut différer du prix inscrit au Registre foncier (ajustements de clôture, inclusions), et le rôle d'évaluation peut retarder sur les dimensions réelles après un remembrement.</p></div></div>234<h3 id="s-4-6-3" class="h-subsection"><span class="h-num">4.6.3</span><span class="h-text">L'ordre normatif des ajustements</span><a class="h-anchor" href="#s-4-6-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>235<p id="p4-72">Les ajustements ne se font pas dans un ordre arbitraire : les ajustements <strong class="c-bleu">transactionnels</strong> précèdent les ajustements de <strong class="c-bleu">propriété</strong>, car ils corrigent la base même du prix sur laquelle les suivants seront calculés.</p>236<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th class="al-c">Ordre</th><th>Ajustement</th><th>Commentaire</th></tr></thead><tbody><tr><td class="al-c">1</td><td>Droits de propriété</td><td>Pleine propriété ou droit grevé</td></tr><tr><td class="al-c">2</td><td>Conditions de financement</td><td>Financement non conventionnel (balance de prix de vente, taux hors marché)</td></tr><tr><td class="al-c">3</td><td>Conditions de vente</td><td>Vente liée, succession, empressement</td></tr><tr><td class="al-c">4</td><td>Dépenses après vente</td><td>Coûts immédiats assumés par l'acheteur</td></tr><tr><td class="al-c">5</td><td>Conditions du marché (temps)</td><td>Indexation à la date d'évaluation</td></tr><tr class="rule-above"><td class="al-c">6</td><td>Localisation</td><td>Après les ajustements transactionnels</td></tr><tr><td class="al-c">7</td><td>Caractéristiques physiques</td><td>Superficie, forme, topographie, sol</td></tr><tr><td class="al-c">8</td><td>Zonage / utilisation</td><td>Si différent du sujet</td></tr><tr><td class="al-c">9</td><td>Services / infrastructures</td><td>Aqueduc, égouts, rue</td></tr><tr><td class="al-c">10</td><td>Composantes non immobilières</td><td>Équipements, inclusions</td></tr></tbody></table></div></div>237<div class="box box-def" id="def-4-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.5</span><span class="box-title">— règle fondamentale de l'ajustement</span><a class="box-anchor" href="#def-4-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-73">On ajuste toujours le <strong>comparable vers le sujet</strong>, jamais l'inverse. Le comparable a un prix connu que l'on corrige; le sujet n'a pas de prix — c'est sa valeur qu'on cherche. Conséquence directe : un comparable <strong>supérieur</strong> au sujet reçoit un ajustement <strong>négatif</strong>; un comparable <strong>inférieur</strong> reçoit un ajustement <strong>positif</strong>.</p></div></div>238<div class="box box-att" id="attention-4-74"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">Attention</span><a class="box-anchor" href="#attention-4-74" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-75">Inverser le sens de l'ajustement est l'erreur la plus fréquente aux examens — et elle fausse la grille du double de l'ajustement. Moyen mnémotechnique : demandez-vous toujours « que faudrait-il <em>ajouter au</em> ou <em>retrancher du</em> prix du comparable pour qu'il devienne le sujet? ».</p></div></div>239<h3 id="s-4-6-4" class="h-subsection"><span class="h-num">4.6.4</span><span class="h-text">Ajustements quantitatifs et qualitatifs</span><a class="h-anchor" href="#s-4-6-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>240<p id="p4-76">Les ajustements <span class="motcle" data-term="quantitatifs">quantitatifs</span> s'expriment en dollars ou en pourcentage et s'appuient sur des données mesurables : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>3 % par année pour le temps, <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>2 $/pi<sup>2</sup> pour la superficie, <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span><span class="num">12 000 $</span> pour la présence de l'égout. Ils sont plus précis et plus défendables devant un tiers (client, tribunal, réviseur). Les ajustements <span class="motcle" data-term="qualitatifs">qualitatifs</span> s'expriment en « supérieur / similaire / inférieur » et servent lorsque la quantification est impossible; ils alimentent alors une analyse par classement relatif des comparables. La bonne pratique : privilégier le quantitatif quand les données le permettent, garder le qualitatif comme complément et comme validation.</p>241<h3 id="s-4-6-5" class="h-subsection"><span class="h-num">4.6.5</span><span class="h-text">L'analyse par paires</span><a class="h-anchor" href="#s-4-6-5" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>242<div class="box box-def" id="def-4-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-book"/></svg></span><span class="box-label">Définition 4.6</span><span class="box-title">— analyse par paires (<em>paired sales analysis</em>)</span><a class="box-anchor" href="#def-4-6" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-77">Technique consistant à isoler l'effet d'une seule variable en comparant deux ventes qui ne diffèrent que par cette variable : l'écart de prix, corrigé des différences résiduelles mineures, mesure la contribution marchande de la variable.</p></div></div>243<div class="box box-ex" id="ex-4-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.6</span><span class="box-title">— extraction de la valeur de l'égout sanitaire</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-6" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-78">Deux terrains de la rue des Érables, tous deux zonés R-1 et de superficies quasi identiques (<span class="num">8000</span> et <span class="num">8200</span> pi<sup>2</sup>), se sont vendus <span class="num">78 000 $</span> (avec égout sanitaire) et <span class="num">62 000 $</span> (avec installation septique). L'écart brut est de <span class="num">16 000 $</span>; après un léger ajustement pour les 200 pi<sup>2</sup> de différence, l'impact attribuable à l'égout demeure d'environ <span class="num">16 000 $</span>. Cette valeur extraite du marché devient le montant d'ajustement « services » applicable aux autres comparables du secteur.</p></div></div>244<p id="p4-79">Les limites de la technique sont réelles : paires parfaites rarissimes, échantillons minces, différences résiduelles qui biaisent le résultat. Les parades : multiplier les paires pour confirmer un ordre de grandeur, recouper avec une régression ou l'avis d'experts, documenter la méthodologie et exercer le jugement professionnel.</p>245<h3 id="s-4-6-6" class="h-subsection"><span class="h-num">4.6.6</span><span class="h-text">Les ajustements les plus courants</span><a class="h-anchor" href="#s-4-6-6" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>246<h5 class="para-title">Le temps (conditions du marché).</h5>247<p id="p4-80">L'ajustement pour le temps convertit un prix passé en prix d'aujourd'hui, au moyen d'un taux d'appréciation extrait des reventes du même bien ou des indices de marché (JLR, Teranet, ACI)<label for="sn-4-11" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-11" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-repere">Le temps s'ajuste <em>avant</em> la localisation et le physique : ordre normatif.</span>.</p>248<div class="box box-form" id="form-4-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-formula"/></svg></span><span class="box-label">Formule 4.2</span><span class="box-title">— ajustement pour le temps (taux simple)</span><a class="box-anchor" href="#form-4-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><div class="eq" id="eq-4-2"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable width="100%"><mtr><mtd width="50%"></mtd><mtd><mrow><msub><mi>A</mi><mtext>temps</mtext></msub><mtext> </mtext><mo>=</mo><mtext> </mtext><msub><mi>P</mi><mtext>vente</mtext></msub><mo>×</mo><msub><mi>τ</mi><mtext>annuel</mtext></msub><mo>×</mo><mfrac><msub><mi>n</mi><mtext>mois</mtext></msub><mn>12</mn></mfrac></mrow></mtd><mtd width="50%"></mtd><mtd><mtext>(4.2)</mtext></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">A_{\text{temps}} \;=\; P_{\text{vente}} \times \tau_{\text{annuel}} \times249\frac{n_{\text{mois}}}{12}\tag{4.2}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9694em;vertical-align:-0.2861em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal">A</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2806em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:0em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">temps</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2861em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1389em;">P</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2806em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.1389em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">vente</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1132em;">τ</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.1132em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">annuel</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1.7936em;vertical-align:-0.686em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:1.1076em;"><span style="top:-2.314em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord">12</span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.677em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"><span class="mord mathnormal">n</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:0em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">mois</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.686em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span></span><span class="katex-tag"><span class="katex-strut" style="height:1.7936em;vertical-align:-0.686em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">(</span><span class="mord"><span class="mord">4.2</span></span><span class="mord">)</span></span></span></span></span></span></div>250<p id="p4-81">où <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>P</mi><mtext>vente</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">P_{\text{vente}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1389em;">P</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2806em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.1389em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">vente</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> est le prix du comparable, <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>τ</mi><mtext>annuel</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\tau_{\text{annuel}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5806em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1132em;">τ</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.1132em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">annuel</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> le taux d'appréciation annuel du marché et <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>n</mi><mtext>mois</mtext></msub></mrow><annotation encoding="application/x-tex">n_{\text{mois}}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5806em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal">n</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:0em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">mois</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span> l'ancienneté de la vente en mois.</p></div></div>251<div class="box box-ex" id="ex-4-7"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.7</span><span class="box-title">— indexation d'un comparable de 14 mois</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-7" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-82">Marché des terrains résidentiels de Gatineau (hypothèse pédagogique) : appréciation de 6 % par année. Comparable vendu <span class="num">75 000 $</span> il y a 14 mois :</p>252<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mrow><msub><mi>A</mi><mtext>temps</mtext></msub><mo>=</mo><mn>75</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>0,06</mn><mo>×</mo><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="false"><mfrac><mn>14</mn><mn>12</mn></mfrac></mstyle><mo>=</mo><mo>+</mo><mtext> </mtext><mn>5</mn><mtext> </mtext><mn>250</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi><mspace width="2em"/><mo>⇒</mo><mspace width="2em"/><msub><mi>P</mi><mrow><mtext>ajust</mtext><mover accent="true"><mtext>e</mtext><mo>ˊ</mo></mover></mrow></msub><mo>=</mo><mrow><mtext>80</mtext><mtext> </mtext><mtext>250</mtext><mtext> </mtext><mtext>$</mtext></mrow><mi mathvariant="normal">.</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">A_{\text{temps}} = 75\,000 \times 0{,}06 \times \tfrac{14}{12}253= +\,5\,250~\$254\qquad\Rightarrow\qquad255P_{\text{ajusté}} = \text{80\,250\,\$}.</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9694em;vertical-align:-0.2861em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal">A</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2806em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:0em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">temps</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2861em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">75</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">06</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1.1901em;vertical-align:-0.345em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.8451em;"><span style="top:-2.655em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">12</span></span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.394em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">14</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.345em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">5</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">250</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span><span class="mspace" style="margin-right:2em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">⇒</span><span class="mspace" style="margin-right:2em;"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9694em;vertical-align:-0.2861em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.1389em;">P</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3361em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.1389em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">ajust</span><span class="mord katex-accent mtight"><span class="vlist-t"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.6944em;"><span style="top:-2.7em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="mord mtight">e</span></span><span style="top:-2.7em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="accent-body" style="left:-0.25em;"><span class="mord mtight">ˊ</span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2861em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">80</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">250</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span><span class="mord">.</span></span></span></span></span></div></div></div>256<h5 class="para-title">La superficie.</h5>257<p id="p4-83">Quatre approches : le taux unitaire (déplacer le comparable le long de la courbe taille–prix du secteur), la règle de Harper (pour les écarts de profondeur), l'analyse par paires, et la régression. L'ajustement de superficie est délicat parce qu'il mélange effet de quantité et effet d'échelle : la meilleure protection reste de choisir des comparables de taille proche du sujet (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>±</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\pm</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">±</span></span></span></span>30 %).</p>258<h5 class="para-title">La localisation.</h5>259<p id="p4-84">Approche pratique en quatre temps : classer les secteurs par niveaux de valeur (quartiles ou quintiles), utiliser les valeurs au rôle comme indicateur <em>relatif</em>, valider avec les ventes récentes du secteur, appliquer un ajustement typique de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>±</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\pm</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">±</span></span></span></span>5 % à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>±</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\pm</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">±</span></span></span></span>25 % entre secteurs adjacents — fourchette illustrative à extraire du marché local.</p>260<h5 class="para-title">Forme et topographie.</h5>261<p id="p4-85">Les tableaux de la section <a class="xref" href="#s-4-2">4.2</a> fournissent les fourchettes indicatives (trapézoïdal <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>5 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>10 %, triangulaire <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>15 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>30 %; pente légère <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>2 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>5 %, modérée <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>5 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>15 %, forte <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>15 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>30 %). Le sens dépend toujours du comparable par rapport au sujet.</p>262<h3 id="s-4-6-7" class="h-subsection"><span class="h-num">4.6.7</span><span class="h-text">Mesurer la qualité d'une grille</span><a class="h-anchor" href="#s-4-6-7" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>263<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Indicateur</th><th class="al-c">Bon</th><th class="al-c">Préoccupant</th></tr></thead><tbody><tr><td>Ajustement net total (en % du prix)</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 15 %</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> 25 %</td></tr><tr><td>Ajustement brut total (somme des valeurs absolues)</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 25 %</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> 40 %</td></tr><tr><td>Nombre d'ajustements par comparable</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≤</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\leq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7719em;vertical-align:-0.136em;"></span><span class="mrel">≤</span></span></span></span> 5</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> 8</td></tr><tr><td>Écart entre les valeurs ajustées</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 15 %</td><td class="al-c"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>></mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">></annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel">></span></span></span></span> 25 %</td></tr></tbody></table></div></div>264<p id="p4-86"><label for="sn-4-12" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-12" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Ajustement net</strong> Somme algébrique des ajustements (les signes se compensent).</span><label for="sn-4-13" class="sn-toggle" title="Note marginale"><span class="sn-mark" aria-hidden="true">◆</span></label><input type="checkbox" id="sn-4-13" class="sn-cb" aria-label="Afficher la note"><span class="sidenote sn-terme"><strong class="sn-term">Ajustement brut</strong> Somme des valeurs absolues : mesure le travail total de correction.</span>Un ajustement <em>net</em> faible peut masquer des corrections massives qui se compensent : c'est pourquoi on surveille aussi l'ajustement <em>brut</em>. Lorsque les indicateurs virent au rouge, trois réflexes : chercher de meilleurs comparables, revoir la méthodologie d'ajustement, ou recourir à une méthode d'évaluation complémentaire.</p>265<h2 id="s-4-7" class="h-section"><span class="h-num">4.7</span><span class="h-text">Exemple complet — le 123, rue des Pins</span><a class="h-anchor" href="#s-4-7" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>266<p id="p4-87">Cette section déroule une évaluation foncière complète, de la fiche du sujet à la conclusion de valeur. Toutes les données sont fictives, à des fins pédagogiques (Gatineau, 2026).</p>267<h3 id="s-4-7-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.7.1</span><span class="h-text">Le sujet et les comparables</span><a class="h-anchor" href="#s-4-7-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>268<p id="p4-88"><strong>Sujet</strong> : 123, rue des Pins, Gatineau (secteur Hull); zonage R-1; <span class="num">7500</span> pi<sup>2</sup> (697 m<sup>2</sup>); façade 60 pi, profondeur 125 pi; rectangulaire et plat; tous services; aucune contrainte.</p>269<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl table-wide"><thead><tr><th>Caractéristique</th><th>Comp. 1</th><th>Comp. 2</th><th>Comp. 3</th><th>Comp. 4</th></tr></thead><tbody><tr><td>Prix de vente</td><td><span class="num">72 000 $</span></td><td><span class="num">85 000 $</span></td><td><span class="num">68 500 $</span></td><td><span class="num">79 000 $</span></td></tr><tr><td>Date de vente</td><td>8 mois</td><td>3 mois</td><td>14 mois</td><td>6 mois</td></tr><tr><td>Superficie (pi<sup>2</sup>)</td><td><span class="num">7200</span></td><td><span class="num">8500</span></td><td><span class="num">6800</span></td><td><span class="num">7800</span></td></tr><tr><td>Prix/pi<sup>2</sup></td><td>10,00 $</td><td>10,00 $</td><td>10,07 $</td><td>10,13 $</td></tr><tr><td>Forme</td><td>Rectangulaire</td><td>Rectangulaire</td><td>Trapézoïdal</td><td>Rectangulaire</td></tr><tr><td>Topographie</td><td>Plat</td><td>Pente légère</td><td>Plat</td><td>Plat</td></tr><tr><td>Services</td><td>Complets</td><td>Complets</td><td>Complets</td><td>Sans égout pluvial</td></tr><tr><td>Localisation</td><td>Similaire</td><td>Supérieure</td><td>Similaire</td><td>Similaire</td></tr><tr><td>Conditions</td><td><em>Arm's length</em></td><td><em>Arm's length</em></td><td><em>Arm's length</em></td><td><em>Arm's length</em></td></tr></tbody></table></div></div>270<h3 id="s-4-7-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.7.2</span><span class="h-text">Premier volet : ajustements transactionnels et temps</span><a class="h-anchor" href="#s-4-7-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>271<p id="p4-89">Aucun des quatre comparables n'exige d'ajustement pour les droits de propriété, le financement ou les conditions de vente. Reste le temps, avec un taux de marché de 6 % par année (formule <a class="xref" href="#form-4-2">4.2</a>) :</p>272<div class="box box-ex" id="ex-4-8"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-bulb"/></svg></span><span class="box-label">Exemple 4.8</span><span class="box-title">— calcul des ajustements pour le temps</span><a class="box-anchor" href="#ex-4-8" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mtable rowspacing="0.25em" columnalign="right left right left" columnspacing="0em 1em 0em"><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mtext>Comp. 1 : </mtext></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mn>72</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>0,06</mn><mo>×</mo><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="false"><mfrac><mn>8</mn><mn>12</mn></mfrac></mstyle><mo>=</mo><mo>+</mo><mtext> </mtext><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>880</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>⇒</mo><mtext> </mtext><mn>74</mn><mtext> </mtext><mn>880</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mtext>Comp. 2 : </mtext></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mn>85</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>0,06</mn><mo>×</mo><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="false"><mfrac><mn>3</mn><mn>12</mn></mfrac></mstyle><mo>=</mo><mo>+</mo><mtext> </mtext><mn>1</mn><mtext> </mtext><mn>275</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>⇒</mo><mtext> </mtext><mn>86</mn><mtext> </mtext><mn>275</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mtext>Comp. 3 : </mtext></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mn>68</mn><mtext> </mtext><mn>500</mn><mo>×</mo><mn>0,06</mn><mo>×</mo><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="false"><mfrac><mn>14</mn><mn>12</mn></mfrac></mstyle><mo>=</mo><mo>+</mo><mtext> </mtext><mn>4</mn><mtext> </mtext><mn>795</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>⇒</mo><mtext> </mtext><mn>73</mn><mtext> </mtext><mn>295</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr><mtr><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mtext>Comp. 4 : </mtext></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mn>79</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>0,06</mn><mo>×</mo><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="false"><mfrac><mn>6</mn><mn>12</mn></mfrac></mstyle><mo>=</mo><mo>+</mo><mtext> </mtext><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>370</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow></mrow></mstyle></mtd><mtd><mstyle scriptlevel="0" displaystyle="true"><mrow><mrow></mrow><mo>⇒</mo><mtext> </mtext><mn>81</mn><mtext> </mtext><mn>370</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow></mstyle></mtd></mtr></mtable><annotation encoding="application/x-tex">\begin{aligned}\text{Comp. 1 : } & 72\,000 \times 0{,}06 \times \tfrac{8}{12} = +\,2\,880~\$273&&\Rightarrow\ 74\,880~\$ \\274\text{Comp. 2 : } & 85\,000 \times 0{,}06 \times \tfrac{3}{12} = +\,1\,275~\$275&&\Rightarrow\ 86\,275~\$ \\276\text{Comp. 3 : } & 68\,500 \times 0{,}06 \times \tfrac{14}{12} = +\,4\,795~\$277&&\Rightarrow\ 73\,295~\$ \\278\text{Comp. 4 : } & 79\,000 \times 0{,}06 \times \tfrac{6}{12} = +\,2\,370~\$279&&\Rightarrow\ 81\,370~\$\end{aligned}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:5.7204em;vertical-align:-2.6102em;"></span><span class="mord"><span class="mtable"><span class="col-align-r"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:3.1102em;"><span style="top:-5.2651em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Comp. 1 : </span></span></span></span><span style="top:-3.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Comp. 2 : </span></span></span></span><span style="top:-2.2549em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Comp. 3 : </span></span></span></span><span style="top:-0.7498em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord text"><span class="mord">Comp. 4 : </span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.6102em;"><span></span></span></span></span></span><span class="col-align-l"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:3.1102em;"><span style="top:-5.2651em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mord">72</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">06</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.8451em;"><span style="top:-2.655em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">12</span></span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.394em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">8</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.345em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">880</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-3.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mord">85</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">06</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.8451em;"><span style="top:-2.655em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">12</span></span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.394em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">3</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.345em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">1</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">275</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-2.2549em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mord">68</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">06</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.8451em;"><span style="top:-2.655em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">12</span></span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.394em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">14</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.345em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">4</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">795</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-0.7498em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mord">79</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">06</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.8451em;"><span style="top:-2.655em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">12</span></span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.394em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">6</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.345em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">370</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.6102em;"><span></span></span></span></span></span><span class="arraycolsep" style="width:1em;"></span><span class="col-align-r"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:3.1102em;"><span style="top:-5.1102em;"><span class="pstrut" style="height:2.8451em;"></span><span class="mord"></span></span><span style="top:-3.6051em;"><span class="pstrut" style="height:2.8451em;"></span><span class="mord"></span></span><span style="top:-2.1em;"><span class="pstrut" style="height:2.8451em;"></span><span class="mord"></span></span><span style="top:-0.5949em;"><span class="pstrut" style="height:2.8451em;"></span><span class="mord"></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.6102em;"><span></span></span></span></span></span><span class="col-align-l"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:3.1102em;"><span style="top:-5.2651em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">⇒</span><span class="mspace"> </span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">74</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">880</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-3.76em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">⇒</span><span class="mspace"> </span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">86</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">275</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-2.2549em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">⇒</span><span class="mspace"> </span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">73</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">295</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span><span style="top:-0.7498em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="mord"><span class="mord"></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">⇒</span><span class="mspace"> </span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mord">81</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">370</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:2.6102em;"><span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></span></div>280<p id="p4-90">Plus la vente est ancienne, plus la correction est lourde — et moins le comparable est fiable, toutes choses égales par ailleurs.</p></div></div>281<h3 id="s-4-7-3" class="h-subsection"><span class="h-num">4.7.3</span><span class="h-text">Deuxième volet : ajustements de propriété</span><a class="h-anchor" href="#s-4-7-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>282<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl table-wide"><thead><tr><th>Élément</th><th class="al-r">Comp. 1</th><th class="al-r">Comp. 2</th><th class="al-r">Comp. 3</th><th class="al-r">Comp. 4</th></tr></thead><tbody><tr><td>Prix ajusté (temps)</td><td class="al-r">74 880 $</td><td class="al-r">86 275 $</td><td class="al-r">73 295 $</td><td class="al-r">81 370 $</td></tr><tr class="rule-above"><td>Localisation</td><td class="al-r">0</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>8 000 $</td><td class="al-r">0</td><td class="al-r">0</td></tr><tr><td>Superficie</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>1 500 $</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>3 000 $</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>3 000 $</td><td class="al-r">0</td></tr><tr><td>Forme</td><td class="al-r">0</td><td class="al-r">0</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>5 000 $</td><td class="al-r">0</td></tr><tr><td>Topographie</td><td class="al-r">0</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>3 000 $</td><td class="al-r">0</td><td class="al-r">0</td></tr><tr><td>Services</td><td class="al-r">0</td><td class="al-r">0</td><td class="al-r">0</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>4 000 $</td></tr><tr class="rule-above"><td>Total des ajustements</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>1 500 $</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>8 000 $</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>8 000 $</td><td class="al-r"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span>4 000 $</td></tr><tr class="rule-above"><td><strong>Valeur ajustée</strong></td><td class="al-r"><strong>73 380 $</strong></td><td class="al-r"><strong>78 275 $</strong></td><td class="al-r"><strong>65 295 $</strong></td><td class="al-r"><strong>85 370 $</strong></td></tr><tr><td><strong>$/pi<sup>2</sup> (sujet)</strong></td><td class="al-r"><strong>9,78</strong></td><td class="al-r"><strong>10,44</strong></td><td class="al-r"><strong>8,71</strong></td><td class="al-r"><strong>11,38</strong></td></tr></tbody></table></div></div>283<p id="p4-91">Le raisonnement derrière chaque ligne mérite d'être explicité, car c'est lui qui sera exigé à l'atelier et à l'examen. Pour le <strong class="c-bleu">comparable 2</strong>, la correction de localisation de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span><span class="num">8000 $</span> s'explique simplement : le terrain se trouve dans un secteur <em>supérieur</em> au sujet, et l'on ramène donc son prix vers le bas. Le même comparable reçoit <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span><span class="num">3000 $</span> pour la superficie : à <span class="num">8500</span> pi<sup>2</sup>, il est plus grand que le sujet, et son prix <em>total</em> reflète des pieds carrés excédentaires à faible valeur unitaire; l'ajustement recale le prix sur la taille du sujet. Le <strong class="c-bleu">comparable 3</strong> illustre un raisonnement plus subtil : trapézoïdal, il est <em>inférieur</em> au sujet rectangulaire et son prix devrait en principe être ajusté à la hausse pour la forme… mais la grille du cours traite cet écart conjointement avec la superficie moindre du lot, et le total de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span><span class="num">8000 $</span> pour ce comparable enseigne surtout autre chose : un comparable qui exige plusieurs corrections importantes devient peu fiable, quel qu'en soit le sens. Le <strong class="c-bleu">comparable 4</strong>, enfin, reçoit <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>+</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">+</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span></span></span></span><span class="num">4000 $</span> pour les services : il lui manque l'égout pluvial, il est inférieur au sujet, l'ajustement est donc positif.</p>284<h3 id="s-4-7-4" class="h-subsection"><span class="h-num">4.7.4</span><span class="h-text">Analyse de fiabilité et réconciliation</span><a class="h-anchor" href="#s-4-7-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>285<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl table-wide"><thead><tr><th></th><th class="al-r">Comp. 1</th><th class="al-r">Comp. 2</th><th class="al-r">Comp. 3</th><th class="al-r">Comp. 4</th></tr></thead><tbody><tr><td>Valeur ajustée</td><td class="al-r">73 380 $</td><td class="al-r">78 275 $</td><td class="al-r">65 295 $</td><td class="al-r">85 370 $</td></tr><tr><td>Ajustement brut</td><td class="al-r">4 380 $</td><td class="al-r">12 275 $</td><td class="al-r">11 795 $</td><td class="al-r">6 370 $</td></tr><tr><td>% d'ajustement</td><td class="al-r">6,1 %</td><td class="al-r">14,4 %</td><td class="al-r">17,2 %</td><td class="al-r">8,1 %</td></tr><tr><td>Fiabilité</td><td class="al-r"><strong class="c-vert">Élevée</strong></td><td class="al-r">Moyenne</td><td class="al-r"><strong class="c-rouge">Faible</strong></td><td class="al-r"><strong class="c-vert">Élevée</strong></td></tr><tr><td>Pondération retenue</td><td class="al-r">35 %</td><td class="al-r">20 %</td><td class="al-r">10 %</td><td class="al-r">35 %</td></tr></tbody></table></div></div>286<p id="p4-92">La pondération suit la fiabilité : plus les ajustements sont faibles, plus le poids est élevé. Le calcul pondéré donne :</p>287<div class="eq"><span class="katex-display"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML" display="block"><semantics><mrow><mi>V</mi><mo>=</mo><mn>0,35</mn><mo>×</mo><mn>73</mn><mtext> </mtext><mn>380</mn><mo>+</mo><mn>0,20</mn><mo>×</mo><mn>78</mn><mtext> </mtext><mn>275</mn><mo>+</mo><mn>0,10</mn><mo>×</mo><mn>65</mn><mtext> </mtext><mn>295</mn><mo>+</mo><mn>0,35</mn><mo>×</mo><mn>85</mn><mtext> </mtext><mn>370</mn><mo>≈</mo><mn>74</mn><mtext> </mtext><mn>842</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi><mi mathvariant="normal">.</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V = 0{,}35 \times 73\,380 + 0{,}20 \times 78\,275 + 0{,}10 \times 65\,295288+ 0{,}35 \times 85\,370 \approx 74\,842~\$.</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">35</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">73</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">380</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">20</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">78</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">275</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">10</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">65</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">295</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">35</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">85</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">370</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">74</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">842</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$.</span></span></span></span></span></div>289<div class="box box-ret" id="aretenir-4-93"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-star"/></svg></span><span class="box-label">conclusion de valeur</span><a class="box-anchor" href="#aretenir-4-93" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-94"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>V</mi><mtext>terrain</mtext></msub><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V_{\text{terrain}} \approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.15em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.3175em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:-0.2222em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">terrain</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.15em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> <strong><span class="num">75 000 $</span></strong>, soit environ <strong>10,00 $/pi<sup>2</sup></strong> pour <span class="num">7500</span> pi<sup>2</sup>. L'arrondi (au millier près) traduit la précision réelle de la démarche : une conclusion à <span class="num">74 842 $</span> afficherait une exactitude illusoire.</p></div></div>290<h2 id="s-4-8" class="h-section"><span class="h-num">4.8</span><span class="h-text">Préparation à l'atelier 1 — évaluation d'un terrain</span><a class="h-anchor" href="#s-4-8" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>291<p id="p4-95">L'atelier 1 (10 % de la note finale) se déroule dans la dernière heure de la séance, individuellement, notes de cours et calculatrice permises. Il reprend exactement la démarche de la section précédente sur un nouveau cas : le <strong>456, boulevard de la Cité, Gatineau (secteur Aylmer)</strong>.</p>292<h3 id="s-4-8-1" class="h-subsection"><span class="h-num">4.8.1</span><span class="h-text">Le terrain sujet</span><a class="h-anchor" href="#s-4-8-1" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>293<p id="p4-96">Lot 5 231 847 du cadastre du Québec; zonage R-1; <strong><span class="num">8500</span> pi<sup>2</sup></strong> (789,7 m<sup>2</sup>); façade 68 pi sur le boulevard de la Cité, profondeur 125 pi; rectangulaire, plat et légèrement surélevé; sol sablonneux de bonne portance; tous services; aucune servitude; hors zone inondable; date d'évaluation : février 2026. (Données fictives à des fins pédagogiques.)</p>294<h3 id="s-4-8-2" class="h-subsection"><span class="h-num">4.8.2</span><span class="h-text">Les cinq comparables</span><a class="h-anchor" href="#s-4-8-2" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>295<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl table-wide"><thead><tr><th>Comparable</th><th>Prix / date</th><th class="al-r">Superf.</th><th>Particularités</th><th class="al-r">$/pi<sup>2</sup></th></tr></thead><tbody><tr><td>1. 210, ch. Fraser</td><td><span class="num">88 500 $</span> — 5 mois</td><td class="al-r"><span class="num">8200</span></td><td>Identique au sujet</td><td class="al-r">10,79</td></tr><tr><td>2. 78, rue du Couvent</td><td><span class="num">102 000 $</span> — 8 mois</td><td class="al-r"><span class="num">9800</span></td><td>Pente légère (3 %); localisation supérieure (parc, rivière)</td><td class="al-r">10,41</td></tr><tr><td>3. 335, ch. Vanier</td><td><span class="num">74 000 $</span> — 11 mois</td><td class="al-r"><span class="num">7600</span></td><td>Trapézoïdal (rétrécissement arrière)</td><td class="al-r">9,74</td></tr><tr><td>4. 92, rue Principale</td><td><span class="num">81 000 $</span> — 3 mois</td><td class="al-r"><span class="num">8400</span></td><td>Sans égout pluvial; route achalandée (localisation inférieure)</td><td class="al-r">9,64</td></tr><tr><td>5. 18, rue de la Terrasse</td><td><span class="num">95 000 $</span> — 6 mois</td><td class="al-r"><span class="num">8800</span></td><td>Pente modérée (8 %); vue sur la rivière (localisation supérieure)</td><td class="al-r">10,80</td></tr></tbody></table></div></div>296<p id="p4-97">Tous se sont vendus dans des conditions <em>arm's length</em>, en zonage R-1, avec tous les services sauf indication contraire.</p>297<h3 id="s-4-8-3" class="h-subsection"><span class="h-num">4.8.3</span><span class="h-text">Travail demandé et hypothèses imposées</span><a class="h-anchor" href="#s-4-8-3" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>298<p id="p4-98">Le travail demandé reproduit fidèlement la démarche professionnelle. Il faut d'abord <strong class="c-bleu">compléter la grille d'ajustement</strong> pour les cinq comparables, en utilisant un taux d'appréciation du marché de <strong>6 % par année</strong> et en justifiant brièvement chaque ajustement — une ligne de justification par correction suffit, mais elle est exigée. Il faut ensuite <strong class="c-bleu">réconcilier</strong> les valeurs ajustées en indiquant et en motivant la pondération accordée à chaque comparable, la fiabilité relative devant transparaître dans les poids. Il faut enfin <strong class="c-bleu">conclure</strong> sur la valeur marchande du sujet, exprimée à la fois en dollars et en $/pi<sup>2</sup>, avec un arrondi raisonnable qui reflète la précision réelle de la démarche.</p>299<p id="p4-99">Les hypothèses imposées encadrent les calculs : l'égout pluvial vaut environ <span class="num">4000 $</span> à <span class="num">6000 $</span>; la forme trapézoïdale commande une décote de 5 à 8 %; la pente légère, de 2 à 4 %; la pente modérée, de 5 à 10 %.</p>300<h3 id="s-4-8-4" class="h-subsection"><span class="h-num">4.8.4</span><span class="h-text">Barème et pièges</span><a class="h-anchor" href="#s-4-8-4" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h3>301<div class="center"><div class="table-wrap"><table class="tbl"><thead><tr><th>Critère</th><th class="al-c">Points</th><th class="al-c">Part</th></tr></thead><tbody><tr><td>Ajustements transactionnels et temps</td><td class="al-c">10</td><td class="al-c">20 %</td></tr><tr><td>Ajustements de propriété</td><td class="al-c">15</td><td class="al-c">30 %</td></tr><tr><td>Justification des ajustements</td><td class="al-c">10</td><td class="al-c">20 %</td></tr><tr><td>Réconciliation et conclusion</td><td class="al-c">10</td><td class="al-c">20 %</td></tr><tr><td>Présentation et clarté</td><td class="al-c">5</td><td class="al-c">10 %</td></tr><tr class="rule-above"><td><strong>Total</strong></td><td class="al-c"><strong>50</strong></td><td class="al-c"><strong>100 %</strong></td></tr></tbody></table></div></div>302<div class="box box-att" id="attention-4-100"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-warning"/></svg></span><span class="box-label">les quatre erreurs qui coûtent le plus de points</span><a class="box-anchor" href="#attention-4-100" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-101">Année après année, quatre fautes reviennent dans les copies. La première : oublier l'ajustement pour le <strong>temps</strong> avant les ajustements physiques — l'ordre normatif n'est pas une coquetterie, il conditionne l'assiette de tous les calculs suivants. La deuxième : ajuster le <strong>sujet</strong> au lieu du comparable, ou inverser le sens d'un ajustement, ce qui fausse la grille du double du montant. La troisième : omettre de <strong>justifier</strong> les montants, alors qu'une grille sans justification vaut au mieux la moitié des points — l'examinateur note le raisonnement, pas seulement l'arithmétique. La quatrième : accorder une pondération <strong>égale</strong> à des comparables de fiabilité manifestement différente, ce qui revient à renoncer au jugement professionnel que la réconciliation est censée exercer.</p></div></div>303<div class="box box-terrain" id="terrain-4-102"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-hardhat"/></svg></span><span class="box-label">stratégie de gestion du temps (60 minutes)</span><a class="box-anchor" href="#terrain-4-102" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-103">Environ 10 minutes pour lire le cas et poser les prix unitaires; 25 minutes pour la grille (temps d'abord, propriété ensuite, comparable par comparable); 10 minutes pour la réconciliation pondérée; 10 minutes pour rédiger la conclusion et les justifications; 5 minutes de vérification — notamment le <em>sens</em> de chaque ajustement.</p></div></div>304<h2 id="s-4-9" class="h-section"><span class="h-num">4.9</span><span class="h-text">Exercices</span><a class="h-anchor" href="#s-4-9" aria-label="Lien vers cette section">#</a></h2>305<div class="box box-exo" id="exo-4-1"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 4.1</span><span class="box-title">— règle de Harper</span><a class="box-anchor" href="#exo-4-1" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-104">Un terrain de référence de 120 pi de profondeur, entièrement comparable au sujet, vaut <span class="num">96 000 $</span>. Le sujet, identique en tous points, n'a que 90 pi de profondeur. Estimez sa valeur par la règle de Harper, puis par la règle de Davis, et commentez l'écart.</p></div></div>306<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p4-105">Chaque quart de profondeur fait <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>120</mn><mi mathvariant="normal">/</mi><mn>4</mn><mo>=</mo><mn>30</mn></mrow><annotation encoding="application/x-tex">120/4 = 30</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">120/4</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">30</span></span></span></span> pi. Le sujet (90 pi) conserve les trois premiers quarts. <strong>Harper (40-30-20-10)</strong> : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mi>V</mi><mo>=</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>0,40</mn><mo>+</mo><mn>0,30</mn><mo>+</mo><mn>0,20</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>×</mo><mn>96</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>0,90</mn><mo>×</mo><mn>96</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mrow><mtext>86</mtext><mtext> </mtext><mtext>400</mtext><mtext> </mtext><mtext>$</mtext></mrow></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V = (0{,}40 + 0{,}30 + 0{,}20) \times 96\,000 = 0{,}90 \times 96\,000 =307\text{86\,400\,\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">40</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">30</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">20</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">96</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">90</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">96</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">86</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">400</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span></span>. <strong>Davis (50-25-15-10)</strong> : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mi>V</mi><mo>=</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>0,50</mn><mo>+</mo><mn>0,25</mn><mo>+</mo><mn>0,15</mn><mo stretchy="false">)</mo><mo>×</mo><mn>96</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>0,90</mn><mo>×</mo><mn>96</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mrow><mtext>86</mtext><mtext> </mtext><mtext>400</mtext><mtext> </mtext><mtext>$</mtext></mrow></mrow><annotation encoding="application/x-tex">V = (0{,}50 + 0{,}25 + 0{,}15) \times 96\,000 = 0{,}90 \times 96\,000 =308\text{86\,400\,\$}</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6833em;"></span><span class="mord mathnormal" style="margin-right:0.2222em;">V</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">50</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">25</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">15</span><span class="mclose">)</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">96</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">90</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">96</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord text"><span class="mord">86</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">400</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">$</span></span></span></span></span>. Ici les deux règles coïncident, car elles attribuent toutes deux 10 % au dernier quart. L'écart apparaîtrait pour une prise plus profonde : avec 60 pi (deux quarts), Harper donne <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>0,70</mn><mo>×</mo><mn>96</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>67</mn><mtext> </mtext><mn>200</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">0{,}70 \times 96\,000 = 67\,200~\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">70</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">96</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">67</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">200</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span> et Davis <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>0,75</mn><mo>×</mo><mn>96</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>72</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">0{,}75 \times 96\,000 = 72\,000~\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">75</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">96</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">72</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span> — Davis, plus « conservatrice », concentre davantage la valeur côté rue.</p></div></details>309<div class="box box-exo" id="exo-4-2"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 4.2</span><span class="box-title">— ajustement pour le temps</span><a class="box-anchor" href="#exo-4-2" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-106">Un comparable s'est vendu <span class="num">89 000 $</span> il y a 17 mois dans un marché qui s'apprécie de 5 % par année. Calculez le prix ajusté pour le temps. Expliquez pourquoi cet ajustement se fait avant celui de la localisation.</p></div></div>310<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p4-107"><span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><msub><mi>A</mi><mtext>temps</mtext></msub><mo>=</mo><mn>89</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>0,05</mn><mo>×</mo><mfrac><mn>17</mn><mn>12</mn></mfrac><mo>=</mo><mn>89</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>0,07083</mn><mo>≈</mo><mo>+</mo><mtext> </mtext><mn>6</mn><mtext> </mtext><mn>304</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">A_{\text{temps}} = 89\,000 \times 0{,}05 \times \frac{17}{12} =31189\,000 \times 0{,}07083 \approx +\,6\,304~\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9694em;vertical-align:-0.2861em;"></span><span class="mord"><span class="mord mathnormal">A</span><span class="msupsub"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2806em;"><span style="top:-2.55em;margin-left:0em;margin-right:0.05em;"><span class="pstrut" style="height:2.7em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord text mtight"><span class="mord mtight">temps</span></span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.2861em;"><span></span></span></span></span></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">89</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">05</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1.1901em;vertical-align:-0.345em;"></span><span class="mord"><span class="mopen nulldelimiter"></span><span class="mfrac"><span class="vlist-t vlist-t2"><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.8451em;"><span style="top:-2.655em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">12</span></span></span></span><span style="top:-3.23em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="frac-line" style="border-bottom-width:0.04em;"></span></span><span style="top:-3.394em;"><span class="pstrut" style="height:3em;"></span><span class="katex-sizing reset-size6 size3 mtight"><span class="mord mtight"><span class="mord mtight">17</span></span></span></span></span><span class="vlist-s"></span></span><span class="vlist-r"><span class="vlist" style="height:0.345em;"><span></span></span></span></span></span><span class="mclose nulldelimiter"></span></span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">89</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">07083</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8333em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">+</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">6</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">304</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span>, d'où un prix ajusté d'environ <span class="num">95 304 $</span>, que l'on arrondirait à <span class="num">95 300 $</span>. L'ajustement de temps précède les autres parce qu'il corrige la <em>base</em> du prix : les écarts de localisation ou de caractéristiques physiques doivent être mesurés entre le sujet et un comparable exprimé <em>en dollars d'aujourd'hui</em>. Ajuster la localisation sur un prix vieux de 17 mois reviendrait à appliquer un pourcentage juste à une assiette fausse.</p></div></details>312<div class="box box-exo" id="exo-4-3"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 4.3</span><span class="box-title">— analyse par paires</span><a class="box-anchor" href="#exo-4-3" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-108">Vente A : terrain plat, <span class="num">9000</span> pi<sup>2</sup>, tous services, <span class="num">90 000 $</span>. Vente B : terrain identique de la même rue, mais en pente modérée, <span class="num">81 500 $</span>. Vente C : autre paire du secteur, plat contre pente modérée, écart observé de 8,7 %. Extrayez l'ajustement de topographie et formulez la conclusion qu'en tirerait un évaluateur.</p></div></div>313<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p4-109">Paire A–B : écart <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo><mo stretchy="false">(</mo><mn>90</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>81</mn><mtext> </mtext><mn>500</mn><mo stretchy="false">)</mo><mi mathvariant="normal">/</mi><mn>90</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>=</mo><mn>9,4</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">%</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">= (90\,000 - 81\,500)/90\,000 = 9{,}4\,\%</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mopen">(</span><span class="mord">90</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:1em;vertical-align:-0.25em;"></span><span class="mord">81</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mclose">)</span><span class="mord">/90</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.9444em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">9</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">4</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">%</span></span></span></span>. La seconde paire indique 8,7 %. Les deux mesures convergent vers une décote d'environ <strong>9 %</strong> pour une pente modérée dans ce secteur — cohérente avec la fourchette indicative de 5 à 15 %. L'évaluateur retiendrait un ajustement d'environ <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>9 % (ou son équivalent en dollars) en le documentant par les deux paires; une seule paire n'aurait constitué qu'un indice, la convergence de deux paires en fait une donnée défendable.</p></div></details>314<div class="box box-exo" id="exo-4-4"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 4.4</span><span class="box-title">— sens et ampleur des ajustements</span><a class="box-anchor" href="#exo-4-4" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-110">Le sujet est un terrain rectangulaire, plat, tous services, localisation moyenne. Pour chacun des comparables suivants, indiquez le <em>sens</em> (+/-) de chaque ajustement requis : (a) comparable trapézoïdal, par ailleurs identique; (b) comparable dans un secteur supérieur, en pente légère; (c) comparable sans égout sanitaire, dans un secteur inférieur.</p></div></div>315<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p4-111">(a) Le comparable est <em>inférieur</em> (forme) : ajustement <strong>positif</strong> sur la forme. (b) Localisation supérieure : ajustement <strong>négatif</strong>; pente légère (le sujet est plat, donc le comparable est inférieur sur ce point) : ajustement <strong>positif</strong>. Les deux corrections jouent en sens contraires — c'est normal et fréquent. (c) Sans égout sanitaire : <strong>positif</strong> (comparable inférieur); localisation inférieure : <strong>positif</strong> également. Attention à ne pas « compenser » mentalement : chaque ligne se juge séparément, la grille fait la somme.</p></div></details>316<div class="box box-exo" id="exo-4-5"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 4.5</span><span class="box-title">— qualité de la grille</span><a class="box-anchor" href="#exo-4-5" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-112">Une grille de quatre comparables produit les valeurs ajustées suivantes : <span class="num">71 200 $</span>, <span class="num">74 800 $</span>, <span class="num">93 500 $</span> et <span class="num">73 900 $</span>, avec des ajustements bruts respectifs de 9 %, 12 %, 38 % et 11 %. Analysez la qualité de cette grille et proposez une conclusion de valeur.</p></div></div>317<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p4-113">Trois comparables convergent étroitement (71 200 à 74 800 $, écart <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span></span></span></span> 5 %) avec des ajustements bruts sains (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 15 %). Le troisième comparable est un cas aberrant : ajustement brut de 38 % (au-delà du seuil préoccupant de 25–40 %) et valeur ajustée décalée de plus de 25 % des autres. Deux traitements défendables : l'écarter (en le documentant) ou lui donner un poids marginal (<span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≤</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\leq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7719em;vertical-align:-0.136em;"></span><span class="mrel">≤</span></span></span></span> 5–10 %). Avec une pondération de 35/30/0/35 sur les trois fiables, la valeur ressort autour de <span class="num">73 300 $</span>; conclusion arrondie : environ <strong><span class="num">73 000 $</span></strong> à <strong><span class="num">73 500 $</span></strong>. Le réflexe attendu : la convergence des comparables peu ajustés prime toujours sur un comparable spectaculairement corrigé.</p></div></details>318<div class="box box-exo" id="exo-4-6"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-pencil"/></svg></span><span class="box-label">Exercice 4.6</span><span class="box-title">— contraintes superposées</span><a class="box-anchor" href="#exo-4-6" aria-label="Lien">#</a></div><div class="box-body"><p id="p4-114">Un terrain de <span class="num">20 000</span> pi<sup>2</sup> vaudrait 10 $/pi<sup>2</sup> libre de toute contrainte. Une servitude d'Hydro-Québec grève <span class="num">3000</span> pi<sup>2</sup> en fond de lot (décote de 40 % sur la zone grevée) et <span class="num">2500</span> pi<sup>2</sup> en façade sont désormais cartographiés en zone inondable de risque modéré (décote de 25 % sur la zone touchée). Estimez la valeur nette du terrain.</p></div></div>319<details class="box box-sol"><summary><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-check"/></svg></span><span class="box-label">Solution</span><span class="sol-hint">Cliquer pour révéler</span></summary><div class="box-body"><p id="p4-115">Valeur brute : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mn>20</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>10</mn><mo>=</mo><mn>200</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">20\,000 \times 10 = 200\,000~\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">20</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">10</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">200</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span>. Servitude : perte <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo><mn>3</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>×</mo><mn>10</mn><mo>×</mo><mn>0,40</mn><mo>=</mo><mn>12</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">= 3\,000 \times 10 \times 0{,}40 = 12\,000~\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">3</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">10</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">40</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">12</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span>. Zone inondable : perte <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo><mn>2</mn><mtext> </mtext><mn>500</mn><mo>×</mo><mn>10</mn><mo>×</mo><mn>0,25</mn><mo>=</mo><mn>6</mn><mtext> </mtext><mn>250</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">= 2\,500 \times 10 \times 0{,}25 = 6\,250~\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">2</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">500</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">10</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">×</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8389em;vertical-align:-0.1944em;"></span><span class="mord">0</span><span class="mord"><span class="mpunct">,</span></span><span class="mord">25</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">6</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">250</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span>. Valeur nette <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≈</mo><mn>200</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>12</mn><mtext> </mtext><mn>000</mn><mo>−</mo><mn>6</mn><mtext> </mtext><mn>250</mn><mo>=</mo><mn>181</mn><mtext> </mtext><mn>750</mn><mtext> </mtext><mi mathvariant="normal">$</mi></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\approx 200\,000 - 12\,000 - 6\,250 = 181\,750~\$</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.4831em;"></span><span class="mrel">≈</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">200</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7278em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">12</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">000</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span><span class="mbin">−</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2222em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6444em;"></span><span class="mord">6</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">250</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span><span class="mrel">=</span><span class="mspace" style="margin-right:0.2778em;"></span></span><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.8056em;vertical-align:-0.0556em;"></span><span class="mord">181</span><span class="mspace" style="margin-right:0.1667em;"></span><span class="mord">750</span><span class="mspace nobreak"> </span><span class="mord">$</span></span></span></span>, arrondie à <strong><span class="num">182 000 $</span></strong>. Nuances attendues d'un bon raisonnement : la zone grevée en fond de lot valait peut-être déjà moins que la moyenne (règle de Harper), ce qui réduirait la perte réelle; et l'inondabilité en <em>façade</em> pourrait au contraire peser sur la constructibilité de tout le lot — l'évaluateur vérifierait l'implantation possible avant de conclure.</p></div></details>320<section class="box box-synth" id="synthese"><div class="box-head"><span class="box-icon"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-clipboard"/></svg></span><span class="box-label">L’essentiel de la séance</span></div><div class="box-body"><ul><li>La comparaison directe suit cinq étapes : rechercher, vérifier, choisir l'unité, ajuster, réconcilier — et l'ajustement suppose de savoir lire les caractéristiques du terrain.</li><li>La valeur <strong>unitaire</strong> décroît avec la superficie (économie d'échelle foncière); comparer des tailles trop différentes fausse la grille.</li><li>Décotes de forme indicatives : trapèze <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>5 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>10 %, triangle <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>15 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>30 %; topographie : de <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>2 % (pente légère) à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>30 % (pente forte); toujours valider par le marché.</li><li><strong>Règle de Harper (4-3-2-1)</strong> : 40 % de la valeur dans le premier quart de profondeur; variante de Davis : 50-25-15-10.</li><li>Le zonage (LAU <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> SAD <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> règlement municipal) définit l'utilisation optimale légale; vérifier conformité, droits acquis, dérogations et changements anticipés.</li><li>Services absents <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>=</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">=</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">=</span></span></span></span> décote proche du coût de la solution de rechange (septique : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>10 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>25 k$; puits : <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>5 à <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>−</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">-</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.6667em;vertical-align:-0.0833em;"></span><span class="mord">−</span></span></span></span>15 k$).</li><li>Contraintes 2026 : nouvelles classes de risque d'inondation (très élevé <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> interdiction de construire); glissements (argiles de la mer de Champlain); contamination (LQE, critères A/B/C); servitudes au Registre foncier — décote sur la <em>portion grevée</em>.</li><li>Ordre normatif : droits <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> financement <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> conditions de vente <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> dépenses après vente <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> <strong>temps</strong> <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> localisation <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> physique <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> zonage <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>→</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">→</span></span></span></span> services.</li><li>On ajuste le <strong>comparable vers le sujet</strong> : supérieur <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>⇒</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\Rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">⇒</span></span></span></span> ajustement négatif; inférieur <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>⇒</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\Rightarrow</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.3669em;"></span><span class="mrel">⇒</span></span></span></span> positif.</li><li>Fiabilité d'une grille : ajustement net <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 15 %, brut <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 25 %, <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo>≤</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex">\leq</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.7719em;vertical-align:-0.136em;"></span><span class="mrel">≤</span></span></span></span> 5 ajustements, écart des valeurs ajustées <span class="katex"><span class="katex-mathml"><math xmlns="http://www.w3.org/1998/Math/MathML"><semantics><mrow><mo><</mo></mrow><annotation encoding="application/x-tex"><</annotation></semantics></math></span><span class="katex-html" aria-hidden="true"><span class="katex-base"><span class="katex-strut" style="height:0.5782em;vertical-align:-0.0391em;"></span><span class="mrel"><</span></span></span></span> 15 %; la pondération de réconciliation suit la fiabilité.</li><li>Atelier 1 (10 %) : grille 5 comparables, taux de temps 6 %/an, justification de chaque ajustement, pondération motivée, conclusion arrondie raisonnablement.</li></ul></div></section>321 </article>322 </div>323 </div>324 <section class="ch-quiz" id="quiz"><div class="ch-quiz-inner"><div id="quiz-app"><p class="gl-count">Chargement du quiz…</p></div></div></section>325 326<nav class="ch-pager" aria-label="Navigation entre les séances">327 <a class="prev" href="/seance/03/"><small>← Séance 3</small><b>Méthodes d'évaluation du terrain</b></a>328 <a class="next" href="/seance/05/"><small>Séance 5 →</small><b>Coût de reproduction et coût de remplacement</b></a>329</nav>330 331<div class="read-tools" role="toolbar" aria-label="Outils de lecture">332 <button type="button" data-action="notes" data-tip="Mes notes et surlignages" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-note"/></svg></button>333 <button type="button" data-action="tts" data-tip="Écouter la séance"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-audio"/></svg></button>334 <button type="button" data-action="revision" data-tip="Mode révision" aria-pressed="false"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-eye"/></svg></button>335 <hr>336 <button type="button" data-action="fontsize" data-tip="Taille du texte"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-text"/></svg></button>337 <button type="button" data-action="theme" data-tip="Thème clair / sombre"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-sun"/></svg></button>338 <button type="button" data-action="top" data-tip="Haut de page"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-up"/></svg></button>339</div>340<aside class="notes-panel" id="notes-panel" aria-label="Mes notes">341 <div class="notes-head"><h3>Mes notes — séance 4</h3><button class="icon-btn" type="button" data-action="notes-close" aria-label="Fermer">✕</button></div>342 <div class="notes-body">343 <div><h4>Notes personnelles <span id="notes-saved"></span></h4><textarea placeholder="Vos notes pour cette séance (enregistrées automatiquement sur cet appareil)…"></textarea></div>344 <div><h4>Passages surlignés</h4><ul id="hl-list"></ul></div>345 </div>346 <div class="notes-foot"><button class="btn btn-sm btn-ghost" type="button" data-action="notes-export"><svg class="" aria-hidden="true"><use href="#i-download"/></svg> Exporter (Markdown)</button><a class="btn btn-sm btn-ghost" href="/progression/">Toutes mes notes</a></div>347</aside>348<div class="tts-bar" id="tts-bar" hidden><button type="button" id="tts-prev" aria-label="Paragraphe précédent">⏮</button><button type="button" id="tts-play" aria-label="Lecture / pause">⏸</button><button type="button" id="tts-next" aria-label="Paragraphe suivant">⏭</button><select id="tts-rate" aria-label="Vitesse"><option value="0.85">0,85×</option><option value="1" selected>1×</option><option value="1.15">1,15×</option><option value="1.3">1,3×</option></select><span>Lecture audio</span><button type="button" id="tts-stop" aria-label="Arrêter">■</button></div>349</main>350<footer class="site-footer">351 <div class="footer-inner">352 <div class="footer-brand">353 <img src="/assets/brand/uqo-logo-white.png" alt="UQO" width="140" height="59" style="width:140px;height:auto;margin-bottom:10px">354 <div class="brand-code">IMM1033</div>355 <div>Méthodes du coût en évaluation immobilière</div>356 <div style="opacity:.7;margin-top:6px;font-size:.85rem">Hiver 2026 · 3 crédits · premier cycle · 14 séances</div>357 <div style="margin-top:14px;font-size:.85rem">Simon-Pierre Boucher, professeur<br>Département des sciences administratives<br>Université du Québec en Outaouais<br><a href="mailto:simon-pierre.boucher@uqo.ca" style="display:inline;padding:0">simon-pierre.boucher@uqo.ca</a></div>358 </div>359 <div><h4>Étudier</h4><a href="/seance/01/">Séances</a><a href="/videos/">Séances vidéo</a><a href="/aide-memoire/">Aide-mémoire</a><a href="/glossaire/">Glossaire</a><a href="/definitions/">Toutes les définitions</a><a href="/carte/">Carte du cours</a><a href="/exercices/">Banque d’exercices</a></div>360 <div><h4>S’exercer</h4><a href="/quiz/">Quiz et examens blancs</a><a href="/entrainement/">Entraînement</a><a href="/jeux/">Jeux de révision</a><a href="/fiches/">Fiches de révision</a><a href="/outils/">Calculateurs</a><a href="/progression/">Ma progression</a></div>361 <div><h4>Ressources</h4><a href="/diapositives/">Diapositives</a><a href="/ressources/">Téléchargements</a><a href="/rapport/">Rapport — marché de l’habitation</a><a href="/bibliographie/">Bibliographie</a><a href="/recherche/">Recherche</a><a href="https://www.uqo-imm1003.app" rel="noopener">IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière</a></div>362 </div>363 <div class="footer-legal"><div><span>© 2026 Simon-Pierre Boucher — Université du Québec en Outaouais. Document destiné aux étudiantes et étudiants inscrits au cours IMM1033 ; toute reproduction ou diffusion sans autorisation écrite de l’auteur est interdite.</span><span>Généré depuis les sources LaTeX · KaTeX · TikZ</span></div></div>364</footer>365<div id="search-modal" class="search-modal" role="dialog" aria-modal="true" aria-label="Recherche dans les notes">366 <div class="search-box">367 <input type="search" placeholder="Rechercher une notion, une formule, un exemple…" autocomplete="off" spellcheck="false">368 <div class="search-results"></div>369 <div class="search-foot"><span><kbd>↑</kbd><kbd>↓</kbd> naviguer</span><span><kbd>↵</kbd> ouvrir</span><span><kbd>Échap</kbd> fermer</span><span style="margin-left:auto"><a href="/recherche/">Page de recherche complète</a></span></div>370 </div>371</div>372373<script src="/assets/js/app.js" defer></script>374</body>375</html>376