spb/uqo-imm1033

11200:11:38,160 --> 00:11:39,5603Merci.452600:13:13,740 --> 00:13:17,2007Merveilleux, donc on peut commencer il est 19 heures.8931000:13:18,060 --> 00:13:23,70011Donc bonjour, bienvenue au cours de méthode d'évaluation par les coûts,121341400:13:23,720 --> 00:13:29,74015donc IMM 1033. par curiosité qui était161751800:13:29,760 --> 00:13:35,70019là hier je pense qu'il y a des noms que je reconnais au cours de dans le fond202162200:13:35,720 --> 00:13:37,14023méthode en évaluation immobilière242572600:13:40,380 --> 00:13:47,50027est-ce qu'il y avait des gens présents hier, non merveilleux donc282983000:13:47,520 --> 00:13:51,90031je pense que vous avez déjà fait le cours IMM 1003 dans ce cas là323393400:13:56,600 --> 00:14:02,02035oui Oui, parfait. Merci. Vous avez le droit de désactiver votre micro pour parler.3637103800:14:02,420 --> 00:14:08,74039Il n'y a pas de problème. Donc, au niveau du cours, c'est relativement classique.4041114200:14:09,060 --> 00:14:12,52043Tout le cours est en ligne, donc il n'y a pas d'examen à présentiel.4445124600:14:12,920 --> 00:14:17,58047C'est vraiment deux examens qui vont être faits à la maison.4849135000:14:17,740 --> 00:14:20,34051Vous allez avoir une fenêtre de 72 heures pour faire les examens.5253145400:14:20,860 --> 00:14:23,86055Et il y a trois TP à faire individuellement ou en équipe.5657155800:14:23,880 --> 00:14:28,26059Donc, en équipe, ça va peut-être être plus difficile étant donné qu'on n'est pas6061166200:14:28,280 --> 00:14:33,44063beaucoup dans le cours, mais c'est vraiment libre à vous de le faire en équipe.6465176600:14:36,420 --> 00:14:41,32067Maintenant, le but du cours en soi, c'est vraiment d'approfondir la méthode d6869187000:14:41,340 --> 00:14:42,82071'évaluation immobilière par les coûts.7273197400:14:42,840 --> 00:14:48,96075Donc, on va vraiment faire un survoil assez important de cette7677207800:14:48,980 --> 00:14:54,52079méthode-là, comment l'appliquer, pourquoi c'est important et aussi dans quel cas l8081218200:14:54,540 --> 00:14:57,22083'appliquer et pourquoi c'est pertinent pour certains types de propriétés.8485228600:15:00,000 --> 00:15:03,80087Ici, vous avez dans le plan de cours le déroulement de chacune des séances.8889239000:15:04,120 --> 00:15:07,50091Vous pouvez voir vraiment qu'est-ce qu'on va couvrir à chacune des séances données,9293249400:15:08,220 --> 00:15:13,66095le moment où les TP vont être annoncés et les examens, à quel moment qui sont fixés9697259800:15:13,680 --> 00:15:16,40099et la fenêtre orale de 72 heures.1001012610200:15:19,220 --> 00:15:22,880103Ce n'est pas un examen qui va être fait sur le module avec l'interface qui est1041052710600:15:22,900 --> 00:15:27,220107figée. Vous allez le faire comme vous voulez, tapis, crayon,1081092811000:15:27,420 --> 00:15:32,840111puis vous envoyez simplement par courriel l'énoncé de l'examen rempli.1121132911400:15:34,560 --> 00:15:37,520115C'est libre à vous de le résoudre comment vous le souhaitez.1161173011800:15:37,680 --> 00:15:39,680119Ce sont des cas appliqués réels.1201213112200:15:40,160 --> 00:15:43,280123donc c'est pas maintenant des questions à choix multiples,1241253212600:15:43,440 --> 00:15:47,680127c'est vraiment un cas d'évaluation mobilière par les coûts c'est sûr que c'est une1281293313000:15:47,700 --> 00:15:50,300131méthode qui est quand même relativement compliquée à appliquer sachant que ça prend1321333413400:15:50,320 --> 00:15:52,520135beaucoup de renseignements sur les coûts de construction et tout,1361373513800:15:52,960 --> 00:15:56,460139on va faire des hypothèses un petit peu pour ça, mais on va avoir l'occasion d1401413614200:15:56,480 --> 00:16:01,860143'appliquer réellement la méthode avec des données réelles et des propriétés donc1441453714600:16:01,880 --> 00:16:03,360147réellement en vente sur le marché en ce moment1481493815000:16:05,620 --> 00:16:09,880151au niveau du parème donc ça ressemble à ça ici c'est le même pour tous les cours,1521533915400:16:10,060 --> 00:16:15,720155je crois à l'UQO. Donc, je ne crois pas qu'il va y avoir d'échecs ou même d'aider.1561574015800:16:15,820 --> 00:16:21,580159Donc, c'est un cours que si on met les efforts et le temps à couvrir le contenu,1601614116200:16:22,060 --> 00:16:27,700163il n'aurait pas de problème. Donc, ce n'est pas de quoi qu'il y ait difficile en soi1641654216600:16:27,720 --> 00:16:32,540167comme matière. Est-ce que vous souhaitez tous faire l'examen de l'ordre1681694317000:16:32,560 --> 00:16:36,440171éventuellement ou c'est un cours que vous prenez comme ça à côté ?1721734417400:16:36,460 --> 00:16:38,160175juste pour être sûr parce que1761774517800:16:41,580 --> 00:16:44,880179oui, Michel, parfait. Ok, merveilleux.1801814618200:16:45,120 --> 00:16:45,940183Le pouce est parfait.1841854718600:16:48,060 --> 00:16:53,260187C'est ça, donc c'est vraiment un cours qui a été monté basé sur le contenu de1881894819000:16:53,280 --> 00:16:55,820191préparation pour devenir un évaluateur agréé.1921934919400:16:56,000 --> 00:16:58,240195Donc, l'examen de la certification.1961975019800:17:00,240 --> 00:17:05,200199C'est très, très, très le contenu est couvert en totalité pour la méthode des cours.2002015120200:17:06,240 --> 00:17:10,200203On va commencer avec les diapositives de la séance 1.2042055220600:17:10,520 --> 00:17:13,300207Ce ne sera pas une grosse séance comparée aux autres, donc on ne prendra pas de2082095321000:17:13,320 --> 00:17:15,520211pause et ça va probablement être une heure à peu près.2122135421400:17:16,320 --> 00:17:17,920215La première séance est toujours plus courte.2162175521800:17:25,460 --> 00:17:31,460219Donc, comme on a dit, 3 TP et 14 séances avec 22202215622200:17:31,480 --> 00:17:36,380223examens. Donc, oui, Cathy. Les TP, quand vous dites les TP,2242255722600:17:36,520 --> 00:17:37,820227c'est les travaux, j'imagine ?2282295823000:17:38,420 --> 00:17:39,680231Oui, c'est les travaux pratiques, oui.2322335923400:17:39,880 --> 00:17:45,040235Désolé. Mais tu es jour à ça, il y en a trois, donc ce ne sont pas des gros travaux.2362376023800:17:45,280 --> 00:17:47,040239Donc, ce ne sont pas des affaires qui prennent maintenant,2402416124200:17:47,460 --> 00:17:50,880243une fin de semaine. Tu as une journée et c'est relativement fini.2442456224600:17:51,660 --> 00:17:52,460247Parfait, merci.2482496325000:17:56,420 --> 00:18:01,340251Bon, donc c'est ça. Les TP en soi comptent pour simplement 35 % de la note.2522536425400:18:03,200 --> 00:18:04,380255les examens, donc, c'est la balance.2562576525800:18:06,380 --> 00:18:07,280259Au niveau, donc, c'est ça.2602616626200:18:09,620 --> 00:18:12,160263Pour les TP, donc, c'est comme je vous dis, c'est libre à vous vraiment de2642656726600:18:15,400 --> 00:18:17,980267vous mettre en équipe ou non, mais il y a le besoin, donc,2682696827000:18:18,040 --> 00:18:21,940271d'être en équipe. Des fois, mettons, tes coordonnées, c'est quasiment plus2722736927400:18:21,960 --> 00:18:24,320275compliqué, t'es, mettons, que, honnêtement, ça se fait tout seul,2762777027800:18:24,480 --> 00:18:29,000279très facilement. Donc, l'utilisation de l'intelligence artificielle est tolérée,2802817128200:18:29,160 --> 00:18:32,260283donc, dans la mesure où que vous déclarez, donc, pourquoi vous l'avez utilisée.2842857228600:18:35,480 --> 00:18:39,920287C'est ça. À la fin de la séance, alors qu'à la fin de cette séance-ci,2882897329000:18:40,040 --> 00:18:43,540291vous allez être capable de voir, donc, comment la méthode des coûts se situe par2922937429400:18:43,560 --> 00:18:45,720295rapport aux autres approches, que vous connaissez déjà,2962977529800:18:45,840 --> 00:18:48,880299donc, la méthode des comparables, puis la méthode des revenus.3003017630200:18:49,900 --> 00:18:52,420303Comprendre les principes de base, la formule identitaire,3043057730600:18:52,440 --> 00:18:55,400307donc, de cette méthode-là, et les types de propriétés qui sont concernés.3083097831000:18:56,580 --> 00:18:59,700311Parce que ce n'est pas tous les types de propriétés qu'on peut utiliser pour la3123137931400:18:59,720 --> 00:19:03,440315méthode des coûts. C'est pour ça que c'est important d'être capable de reconnaître3163178031800:19:03,460 --> 00:19:05,160319quand est-ce que c'est important de l'utiliser.3203218132200:19:05,800 --> 00:19:10,180323Il y a des avantages également qui sont liés à ça, puis le contexte en lien avec3243258232600:19:10,200 --> 00:19:11,000327cette méthode-là.3283298333000:19:13,840 --> 00:19:17,340331Donc, il y a cinq blocs en soi au niveau de l'application.3323338433400:19:18,280 --> 00:19:23,520335On va voir le fondement de la méthode du coût, qui est en soi une évaluation du3363378533800:19:23,540 --> 00:19:26,920339terrain. C'est comment ça coûte pour construire la propriété.3403418634200:19:27,840 --> 00:19:31,560343on n'applique qu'une dépréciation parce qu'en soi, on veut vraiment avoir la valeur3443458734600:19:31,580 --> 00:19:34,760347d'une propriété qui est, pas la valeur, mais le coût d'une propriété qui est déjà3483498835000:19:34,780 --> 00:19:36,640351construite et qu'on veut évaluer.3523538935400:19:37,120 --> 00:19:39,540355Donc, il y a une dépréciation parce qu'en soi, ce n'est pas une propriété qui est3563579035800:19:39,560 --> 00:19:43,600359neuve. Et tout ça, ça nous permet d'avoir une application qui est intégrative.3603619136200:19:44,020 --> 00:19:46,360363On va couvrir ça à travers les 14 séances.3643659236600:19:47,940 --> 00:19:51,860367Aujourd'hui, on va vraiment avoir les fondements et on va continuer les fondements3683699337000:19:51,880 --> 00:19:53,580371la semaine prochaine, donc plus en détail.3723739437400:19:55,380 --> 00:20:01,240375Donc, les trois approches, comparaison directe, donc méthode des comparables,3763779537800:20:01,500 --> 00:20:04,240379c'est celle-là qui est classique pour les résidentiels au Québec.3803819638200:20:04,960 --> 00:20:08,040383Vous prenez des propriétés qui sont transigées récemment,3843859738600:20:08,100 --> 00:20:12,820387donc autour de la propriété que vous voulez évaluer, vous faites des ajustements et3883899839000:20:12,840 --> 00:20:16,880391ça vous permet donc d'obtenir une valeur marchande, on présente donc la valeur3923939939400:20:16,900 --> 00:20:22,860395obtenue par les comparables. Si, par exemple, vous voulez évaluer un édifice ou une39639710039800:20:22,880 --> 00:20:26,540399propriété dont il y a un revenu locatif qui est généré,40040110140200:20:26,640 --> 00:20:34,000403c'est-à-dire que vous avez un bloc appartement ou un duplex,40440510240600:20:34,120 --> 00:20:37,860407donc tout ce qui génère des revenus, la méthode des revenus est plus appropriée dans40840910341000:20:37,880 --> 00:20:41,320411la mesure où c'est vraiment de quoi qui n'est pas utilisé comme résilience41241310441400:20:41,340 --> 00:20:45,780415principale. et la méthode des coûts qui est, comme on vient de dire,41641710541800:20:45,960 --> 00:20:49,060419le terrain plus le coût de construction en oeuf moins la dépréciation.42042110642200:20:49,920 --> 00:20:53,200423Le cours en soi ici, il va couvrir cette méthode-là.42442510742600:20:54,400 --> 00:20:59,080427On va toujours faire une comparaison, on va venir maintenant pour comparer les trois42842910843000:20:59,100 --> 00:21:03,940431méthodes, mais en soi le focus du cours est vraiment sur cette façon de faire-là.43243310943400:21:05,060 --> 00:21:09,140435C'est une des méthodes qui est la plus complexe parce que ça demande des43643711043800:21:09,160 --> 00:21:10,820439connaissances dans tout ce qui est matériaux de construction.44044111144200:21:12,020 --> 00:21:18,080443Donc, c'est relativement laborieux maintenant d'obtenir une juste44444511244600:21:18,100 --> 00:21:19,760447valeur maintenant pour reconstruire une propriété.44844911345000:21:19,840 --> 00:21:21,280451Il y a beaucoup de caractéristiques à tenir en compte.45245311445400:21:22,080 --> 00:21:28,060455Et c'est une des façons de faire qui a le plus de valeur maintenant pour une valeur45645711545800:21:28,080 --> 00:21:31,120459d'agrément parce que c'est pas facilement…46046111646200:21:31,140 --> 00:21:36,180463on peut pas appliquer cette façon de faire-là si facilement que ça.46446511746600:21:40,940 --> 00:21:46,520467Maintenant, l'approche par les comparaisons directes, c'est simplement donc évaluer46846911847000:21:46,540 --> 00:21:49,580471une propriété, donc sa valeur, en analysant les prix de vente,47247311947400:21:49,600 --> 00:21:50,980475donc des propriétés qui sont comparables.47647712047800:21:53,440 --> 00:21:55,440479Ça réfléchit le marché, donc c'est ça l'avantage.48048112148200:21:56,120 --> 00:21:59,020483C'est beaucoup utilisé dans le résidentiel, puis c'est intuitif,48448512248600:21:59,120 --> 00:21:59,920487puis c'est facile à comprendre.48848912349000:22:01,540 --> 00:22:03,280491La limite, c'est que ça prend des comparables.49249312449400:22:03,920 --> 00:22:07,260495Ce n'est pas nécessairement automatique que lorsque vous voulez avoir la valeur de49649712549800:22:07,280 --> 00:22:12,620499propriété, il y a eu des transactions récentes, donc proches de cette propriété-là.50050112650200:22:13,760 --> 00:22:19,540503Donc, c'est très dur pour des propriétés qui sont uniques et qui ont un marché qui50450512750600:22:19,560 --> 00:22:21,500507est peu actif ou qui a peu de données.50850912851000:22:22,760 --> 00:22:29,240511Donc, c'est vraiment que la méthode des coûts devient une méthode alternative51251312951400:22:29,260 --> 00:22:31,600515qui est la seule en ce qu'on peut utiliser.51651713051800:22:33,360 --> 00:22:36,040519Mais comme je vous l'ai dit, dans l'immobilier résidentiel,52052113152200:22:36,180 --> 00:22:39,440523ça reste la méthode décomparable qui est la plus utilisée.52452513252600:22:41,140 --> 00:22:45,480527La méthode des revenus, comme on a dit, c'est déterminer la valeur en convertissant52852913353000:22:45,500 --> 00:22:47,880531les revenus futurs anticipés en valeur actuelle.53253313453400:22:48,040 --> 00:22:53,500535Donc, c'est simplement la valeur présente des loyers auxquels on enlève les dépenses53653713553800:22:54,040 --> 00:22:57,460539pour obtenir une valeur présente des revenus futurs.54054113654200:22:58,220 --> 00:23:01,060543C'est idéal pour tout ce qui est immeubles à revenus.54454513754600:23:01,580 --> 00:23:03,640547Ça reflète un peu la logique des investisseurs.54854913855000:23:04,140 --> 00:23:05,460551C'est très adapté au commercial.55255313955400:23:06,300 --> 00:23:08,420555Donc, c'est vraiment, c'est très rare qu'on va appliquer ça.55655714055800:23:09,760 --> 00:23:13,100559Vous pouvez acheter un condo, par exemple, puis faire la méthode des revenus,56056114156200:23:13,300 --> 00:23:18,080563mais ça entend que vous n'obtiendrez pas la valeur réellement du condo.56456514256600:23:18,200 --> 00:23:19,660567Vous allez avoir une valeur qui est plus faible.56856914357000:23:19,940 --> 00:23:22,340571Excusez-moi, monsieur, le micro, il coupe un peu.57257314457400:23:22,940 --> 00:23:24,880575On a du mal un petit peu à vous entendre.57657714557800:23:25,220 --> 00:23:26,060579Ah, OK. Est-ce que ça fait longtemps ?58058114658200:23:26,920 --> 00:23:29,780583Non, non. C'était juste dans les dernières secondes.58458514758600:23:30,020 --> 00:23:30,820587Est-ce que là, c'est correct ?58858914859000:23:31,220 --> 00:23:34,720591Oui. Parfait. Désolée. Merci d'avoir mentionné.59259314959400:23:35,080 --> 00:23:35,880595Pas de problème.59659715059800:23:37,480 --> 00:23:42,400599Donc, comme on disait, la méthode au niveau des revenus,60060115160200:23:42,600 --> 00:23:46,340603c'est vraiment appliqué pour tout ce qui est, on pourrait dire investissement60460515260600:23:46,360 --> 00:23:51,020607immobilier. Donc, c'est vraiment pour, lorsque vous achetez un duplex,60860915361000:23:52,340 --> 00:23:57,600611Ciplex, etc. Là, vous allez utiliser la méthode des revenus parce que c'est un61261315461400:23:57,620 --> 00:24:00,000615investissement en soi, mais ce n'est pas parce que vous achetez,61661715561800:24:00,040 --> 00:24:03,460619par exemple, un condo et que là, vous le louez que c'est avantageux d'utiliser la62062115662200:24:03,480 --> 00:24:07,720623méthode des revenus. Parce qu'en soi, vous n'allez pas nécessairement vendre à une62462515762600:24:07,740 --> 00:24:12,140627autre personne qui veut avoir ça comme investissement.62862915863000:24:12,260 --> 00:24:15,980631Donc, c'est beaucoup plus avantageux de le voir comme étant incomparable d'un autre63263315963400:24:16,000 --> 00:24:19,420635condo qui est acheté par une personne qui a acheté ça comme une résidence63663716063800:24:19,440 --> 00:24:24,100639principale. Mais c'est logique, donc c'est-à-dire qu'un condo,64064116164200:24:24,240 --> 00:24:28,440643qu'on utilise la méthode des revenus pour le pricing, il y a bien des chances qu'on64464516264600:24:28,460 --> 00:24:29,680647aille en bas de la valeur marchande.64864916365000:24:32,700 --> 00:24:35,660651Maintenant, méthode des coûts, c'est l'approche donc du cours,65265316465400:24:36,460 --> 00:24:41,700655c'est en soi déterminer la valeur d'une propriété qui est estimée en additionnant la65665716565800:24:41,720 --> 00:24:46,860659valeur du terrain, les coûts de construction neuf et des améliorations moins la66066116666200:24:46,880 --> 00:24:52,520663dépréciation. Ici, c'est important, la valeur du terrain est déterminée en étudiant66466516766600:24:52,540 --> 00:24:58,200667la méthode des comparables. C'est-à-dire qu'on ne peut pas reconstruire un terrain,66866916867000:24:58,320 --> 00:25:02,620671donc la seule façon d'obtenir ce terrain-là, c'est en l'achetant sur le marché à67267316967400:25:02,640 --> 00:25:05,500675quelqu'un. Donc, c'est pour ça qu'on est sur la méthode des comparables.67667717067800:25:05,620 --> 00:25:07,960679On ne peut pas appliquer donc un coût de reconstruction à ça.68068117168200:25:08,860 --> 00:25:11,660683Mais pour tout ce qui est, maintenant, ce qui va sur le terrain,68468517268600:25:11,960 --> 00:25:14,440687bien là, on va aller chercher vraiment le coût de construction neuf.68868917369000:25:14,460 --> 00:25:18,060691Donc, on va aller voir exactement comment la propriété est faite,69269317469400:25:18,560 --> 00:25:21,740695les matériaux, le niveau de luxe à l'intérieur.69669717569800:25:22,140 --> 00:25:25,380699Et on va aller voir aussi la main-d'oeuvre pour construire ça.70070117670200:25:25,520 --> 00:25:32,760703Et on va faire un calcul global pour ajouter tout ce70470517770600:25:32,780 --> 00:25:34,580707qui est maintenant main-d'oeuvre de plomberie, tout ça.70870917871000:25:35,500 --> 00:25:39,080711Et c'est souvent qu'il y a des benchmarks qui sont utilisés dans ce cas-là.71271317971400:25:39,480 --> 00:25:43,280715Par exemple, une cuisine qu'on va mettre, on va dire haut de gamme.71671718071800:25:44,040 --> 00:25:46,080719on appelle ça du pied linéaire.72072118172200:25:46,300 --> 00:25:48,900723Donc, maintenant, la cuisine qu'on cherche à reconstruire,72472518272600:25:49,060 --> 00:25:53,120727elle fait tant de pieds linéaires, il y a un benchmark qui dit que pour telle72872918373000:25:53,140 --> 00:25:55,700731qualité de cuisine, c'est le coût par pied linéaire.73273318473400:25:56,220 --> 00:25:58,820735Donc, c'est le même qu'on peut aller vraiment redéterminer la valeur du coût de73673718573800:25:58,840 --> 00:25:59,640739construction global.74074118674200:26:03,500 --> 00:26:05,940743Maintenant, la force, c'est que c'est applicable à toutes les propriétés,74474518774600:26:06,060 --> 00:26:07,820747mais ce n'est pas nécessairement la meilleure chose.74874918875000:26:10,280 --> 00:26:13,740751En ce moment, dans un marché comme celui de la première de Québec,75275318975400:26:14,260 --> 00:26:19,080755il y a beaucoup de chances que l'application de la méthode d'approche par les coûts75675719075800:26:19,100 --> 00:26:26,800759vous amène à un prix qui est inférieur à la valeur marchande avec76076119176200:26:26,820 --> 00:26:29,900763la dépréciation, évidemment. Donc, c'est sûr que si on n'applique pas de76476519276600:26:29,920 --> 00:26:31,760767dépréciation, il y a bien des chances de se faire plus élevé,76876919377000:26:31,940 --> 00:26:36,560771mais la méthode des coûts tend à être beaucoup plus conservatrice que la valeur77277319477400:26:36,580 --> 00:26:41,780775marchande. Donc, c'est idéal pour des propriétés qui sont uniques et c'est surtout77677719577800:26:41,800 --> 00:26:44,740779la seule méthode qui est utilisée dans certains types de bâtiments.78078119678200:26:45,180 --> 00:26:48,080783On va voir quel type de bâtiment, mais par exemple les églises,78478519778600:26:48,220 --> 00:26:51,040787ça en fait partie. Donc, ça a vraiment un usage qui est plus de niche.78878919879000:26:51,300 --> 00:26:54,280791Les hôpitaux, c'est la méthode d'écho qui est utilisée.79279319979400:26:54,900 --> 00:26:57,640795Parce qu'il y a de la machinerie à l'intérieur, donc il y a des équipements qui79679720079800:26:57,660 --> 00:27:02,580799valent très cher, donc ça ne fait aucun sens d'utiliser la méthode des comparables,80080120180200:27:02,640 --> 00:27:03,440803il n'y en a pas nécessairement.80480520280600:27:03,860 --> 00:27:05,940807Ou par exemple d'autres méthode comme la méthode des revenus.80880920381000:27:07,780 --> 00:27:12,480811La limite, c'est que ici, la dépréciation, c'est des choses qui sont extrêmement81281320481400:27:12,500 --> 00:27:15,960815subjectives. Donc, c'est-à-dire que quelle dépréciation on applique,81681720581800:27:16,160 --> 00:27:21,760819c'est probablement même le cœur en soi du cours, c'est quel niveau de dépréciation82082120682200:27:21,780 --> 00:27:23,540823on va utiliser. Ce n'est pas tant évident.82482520782600:27:23,680 --> 00:27:28,540827Donc, c'est probablement la limite la plus importante parce que ça amène beaucoup de82882920883000:27:28,560 --> 00:27:32,360831subjectivité. Les coûts de construction également sont très variables.83283320983400:27:32,520 --> 00:27:36,160835Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir des benchmarks que ça reste des valeurs qui vont83683721083800:27:36,180 --> 00:27:40,040839être moyennes. Donc, pour certaines villes, à certains moments,84084121184200:27:40,140 --> 00:27:42,200843des fois, les coûts de construction peuvent changer très rapidement.84484521284600:27:44,220 --> 00:27:47,780847C'est moins précis, donc, pour les anciens bâtiments.84884921385000:27:48,560 --> 00:27:49,860851Puis c'est logique. Pourquoi ?85285321485400:27:49,980 --> 00:27:55,200855Parce que plus le bâtiment est ancien, plus on va avoir une dépréciation qui va être85685721585800:27:55,220 --> 00:27:58,640859importante. Et on l'a dit tantôt, c'est quoi qui est subjectif.86086121686200:27:58,760 --> 00:28:04,860863Donc, plus le montant qu'on va aller soustraire et qui est subjectif lui86486521786600:28:04,880 --> 00:28:07,780867-même est important, donc plus notre estimation risque d'être moins précise.86886921887000:28:07,880 --> 00:28:11,320871Mais dans le cas d'une propriété qui est neuve, c'est la meilleure méthode parce qu87287321987400:28:11,340 --> 00:28:16,940875'elle est neuve. On prend le coût du terrain plus toutes les dépenses qu'on a faites87687722087800:28:16,960 --> 00:28:19,800879pour la construire, puis on a la valeur par l'approche,88088122188200:28:19,860 --> 00:28:23,760883par les coûts. Pour pricer une propriété neuve, c'est probablement la meilleure88488522288600:28:23,780 --> 00:28:28,120887façon de faire. Et parfois, un terrain très difficile à évaluer seul,88888922389000:28:28,560 --> 00:28:29,900891ça peut être aussi un89289322489400:28:31,700 --> 00:28:33,880895en dessous ça revient à la méthode des comparables donc c'est pas nécessairement89689722589800:28:33,900 --> 00:28:35,420899pertinent dans ce cas-là90090122690200:28:38,400 --> 00:28:39,200903bon90490522790600:28:40,720 --> 00:28:44,260907si on fait la synthèse donc maintenant des trois méthodes90890922891000:28:46,340 --> 00:28:49,940911au niveau des comparaisons donc la méthode des comparaisons ça nous prend au niveau91291322991400:28:49,960 --> 00:28:55,180915des données requises, des ventes qui sont comparables ça c'est dès qu'on a ça on est91691723091800:28:55,200 --> 00:28:59,000919capable donc d'appuyer cette méthode-là Au niveau maintenant des revenus,92092123192200:28:59,200 --> 00:29:03,620923c'est évident, ça nous prend les revenus de la propriété et ça nous prend un taux d92492523292600:29:03,640 --> 00:29:07,420927'intérêt, le taux donc d'actualisation qu'on va utiliser.92892923393000:29:08,440 --> 00:29:11,220931Et au niveau donc des coûts, la méthode des coûts, ça nous prend un coût de93293323493400:29:11,240 --> 00:29:12,040935construction.93693723593800:29:14,680 --> 00:29:18,860939Maintenant au niveau de l'usage, comparable c'est vraiment l'immobilier résidentiel,94094123694200:29:19,040 --> 00:29:23,480943une maison, un bungalow classique, un condo, c'est vraiment ça qui est privilégié.94494523794600:29:24,040 --> 00:29:26,280947Au Au niveau de la méthode des revenus, comme on le dit,94894923895000:29:26,380 --> 00:29:32,480951locatif immobilier, donc locatif résidentiel, pour les gestions immobilières95295323995400:29:32,500 --> 00:29:38,540955par exemple, qui ont un parc immobilier et qui veulent avoir donc la valeur d95695724095800:29:38,560 --> 00:29:41,620959'un 24 logements, ça va être la méthode des revenus.96096124196200:29:42,440 --> 00:29:46,520963Pour le commercial également, donc un centre d'achat, on a des loyers qui rentrent96496524296600:29:46,540 --> 00:29:49,640967donc pour tous les commerces dans le centre d'achat, donc ça nous permet d'avoir une96896924397000:29:49,660 --> 00:29:50,720971valeur qui est la plus adaptée.97297324497400:29:51,420 --> 00:29:55,100975pour maintenant pour la méthode des coûts c'est surtout au niveau des propriétés qui97697724597800:29:55,120 --> 00:30:00,580979sont neuves et compréhension spéciale ce qu'on entend par spécial c'est un usage qui98098124698200:30:00,600 --> 00:30:05,040983est très très très de niche comme on l'a dit les hôpitaux les églises et autres98498524798600:30:06,860 --> 00:30:10,360987au niveau de la fiabilité98898924899000:30:12,500 --> 00:30:17,560991c'est très très très très très très fiable la méthode des comparaisons lorsqu'on a99299324999400:30:17,580 --> 00:30:22,300995un marché qui est très très actif Donc, c'est-à-dire que s'il y a beaucoup de99699725099800:30:22,320 --> 00:30:26,020999transactions, la méthode des comparables devient extrêmement viable.10001001251100200:30:27,860 --> 00:30:31,2401003Au niveau donc de la méthode des revenus, c'est lorsque donc il y a un marché10041005252100600:30:31,260 --> 00:30:34,3401007locatif qui est stable. Donc, c'est-à-dire que s'il y a beaucoup de,10081009253101000:30:34,720 --> 00:30:40,7801011si les loyers changent souvent, bien la valeur va être moins précise et surtout si10121013254101400:30:40,800 --> 00:30:43,8001015maintenant il y a des grosses différences de loyers à travers une ville,10161017255101800:30:43,920 --> 00:30:47,0401019bien ça se peut très bien que la valeur qu'on obtient est moins pertinente.10201021256102200:30:47,700 --> 00:30:49,9801023et pour la méthode des coûts, donc ça va vraiment au niveau des constructions10241025257102600:30:50,000 --> 00:30:51,5601027récentes que ça va être le plus important.10281029258103000:30:52,660 --> 00:30:55,3201031La difficulté, comme on l'a dit, pour la méthode des comparaisons,10321033259103400:30:55,440 --> 00:30:56,8201035il y a un ajustement qui est également à faire.10361037260103800:30:56,920 --> 00:31:00,3401039Donc, ce n'est pas juste pour la méthode des coûts qu'on fait une dépréciation.10401041261104200:31:00,640 --> 00:31:02,8801043Lorsqu'on fait les comparables, vous l'avez fait,10441045262104600:31:05,440 --> 00:31:07,8801047vous avez appliqué cette méthode-là, donc il y a un ajustement qui est fait pour10481049263105000:31:07,900 --> 00:31:09,0001051chacun des comparables qu'on choisit.10521053264105400:31:10,080 --> 00:31:12,5801055Les revenus, c'est le choix du taux de capitalisation, évidemment.10561057265105800:31:15,300 --> 00:31:20,3801059ça influence vraiment beaucoup la valeur présente et donc c'est le choix le plus10601061266106200:31:20,400 --> 00:31:24,6201063adapté. Donc, quel rendement qu'on veut sur notre investissement et c'est ce qui10641065267106600:31:24,640 --> 00:31:28,3201067doit être dans la valeur. Donc, un taux de capitalisation,10681069268107000:31:28,940 --> 00:31:32,1601071on pourrait dire que l'investissement moyen s'attend sur les marchés,10721073269107400:31:32,280 --> 00:31:36,1801075c'est ça qui détermine à peu près le taux qui doit être utilisé.10761077270107800:31:36,500 --> 00:31:38,4001079Et au niveau des coûts, c'est vraiment la dépréciation.10801081271108200:31:38,540 --> 00:31:42,6201083Donc, c'est à à ce niveau-là, c'est là que c'est le nord de la gare.10841085272108600:31:46,160 --> 00:31:52,1601087Donc, on va rentrer un petit peu en détail maintenant au niveau des définitions10881089273109000:31:52,180 --> 00:31:55,0801091un petit peu qu'on pourrait dire en lien avec la méthode des coûts.10921093274109400:31:57,140 --> 00:32:00,0001095Le principe de substitution, si vous ne savez pas déjà c'est quoi,10961097275109800:32:00,360 --> 00:32:03,5201099c'est simplement le fait que, c'est vraiment logique et en soi,11001101276110200:32:03,720 --> 00:32:08,3601103c'est un nom simplement pour dire qu'on va prendre le choix qui fait le plus notre11041105277110600:32:08,380 --> 00:32:14,0201107affaire. Un acheteur qui est rationnel va payer pour une propriété le minimum entre11081109278111000:32:14,040 --> 00:32:20,2001111deux choses, c'est-à-dire le coût de construction ou un substitut11121113279111400:32:20,220 --> 00:32:25,4001115équivalent. C'est-à-dire que si on est capable d'acheter une propriété existante11161117280111800:32:25,420 --> 00:32:31,6601119comparable, on va prendre le meilleur des choix entre ça et la11201121281112200:32:31,680 --> 00:32:33,2201123construire une propriété équivalente.11241125282112600:32:34,100 --> 00:32:36,5401127C'est aussi simple que ça, donc c'est le minimum des deux options.11281129283113000:32:38,460 --> 00:32:42,1601131si le marché est, dans la mesure qu'il y a un terrain qui est disponible,11321133284113400:32:42,240 --> 00:32:44,4801135évidemment. Mais si, par exemple, il y aurait11361137285113800:32:46,560 --> 00:32:50,7001139le marché immobilier, la valeur marchande explose et que là,11401141286114200:32:50,780 --> 00:32:53,0201143il y a beaucoup de terrain disponible et que les coûts de construction ne sont pas11441145287114600:32:53,040 --> 00:32:55,7801147si élevés que ça, forcément, la personne voyelle avec l'option B.11481149288115000:32:57,760 --> 00:33:01,6201151Et vice-versa. Donc, c'est vraiment à comparaison de données.11521153289115400:33:05,580 --> 00:33:09,7001155Bon, ici maintenant, le principe de contribution, c'est que la valeur d'une11561157290115800:33:09,720 --> 00:33:12,9601159composante d'une propriété se mesure par sa contribution à la valeur totale et donc11601161291116200:33:12,980 --> 00:33:14,2201163par son coût de construction.11641165292116600:33:14,980 --> 00:33:16,1001167Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?11681169293117000:33:16,220 --> 00:33:18,9401171C'est que la contribution, ce n'est pas nécessairement le coût.11721173294117400:33:20,100 --> 00:33:23,7601175Ça, c'est beaucoup utilisé, par exemple, lorsqu'on fait des rénovations sur une11761177295117800:33:23,780 --> 00:33:28,3801179propriété. Vous construisez une piscine creusée, elle beaucoup de 75 000,11801181296118200:33:29,120 --> 00:33:32,5001183c'est très possible que la contribution à la valeur totale de la propriété,11841185297118600:33:33,180 --> 00:33:37,1801187c'est-à-dire la valeur marchande avant la construction d'une piscine et la valeur11881189298119000:33:37,200 --> 00:33:39,9001191marchande après, elle ne soit pas de 75 000.11921193299119400:33:40,360 --> 00:33:42,0401195Elle va être, maintenant, peut-être de 30 000.11961197300119800:33:43,680 --> 00:33:44,7401199Maintenant, aujourd'hui, c'est spécial.12001201301120200:33:44,860 --> 00:33:46,2401203Des fois, ça peut être le contraire.12041205302120600:33:46,340 --> 00:33:49,9201207C'est-à-dire que la contribution n'est pas nécessairement égale au coût,12081209303121000:33:50,080 --> 00:33:50,9401211mais ça peut être le contraire.12121213304121400:33:51,080 --> 00:33:54,2201215Donc, ça dépend vraiment de la contribution, de ce qui est fait comme ajout.12161217305121800:33:56,140 --> 00:33:59,8601219J'aurais tendance à dire qu'avant, la contribution était plus faible que le coût,12201221306122200:33:59,960 --> 00:34:01,2401223mais des fois, aujourd'hui, on ne sait jamais.12241225307122600:34:01,880 --> 00:34:04,6801227Des ajouts dans une propriété, ça peut faire augmenter plus la valeur de la12281229308123000:34:04,700 --> 00:34:07,4001231propriété parce que c'est vraiment les ajouts qui sont pertinents.12321233309123400:34:08,800 --> 00:34:12,2401235Le plus important, c'est de voir que les deux mesures ne sont pas reliées.12361237310123800:34:15,020 --> 00:34:18,4401239Le coût, c'est simplement comment ça vous a coûté faire venir l'entrepreneur pour12401241311124200:34:18,460 --> 00:34:21,4601243faire cet ajout-là, les matériaux et tout, donc le coût de la piscine en soi,12441245312124600:34:21,720 --> 00:34:23,1601247comment ça vous a coûté la construire.12481249313125000:34:23,860 --> 00:34:27,4401251Et Et la contribution, c'est simplement la différence de valeur marchande.12521253314125400:34:28,740 --> 00:34:30,9601255Mettons qu'il y aurait une transaction avant de faire la piscine,12561257315125800:34:31,060 --> 00:34:33,5001259puis après, la différence entre les deux, c'est la contribution.12601261316126200:34:35,360 --> 00:34:38,9201263Et donc, la dépréciation, ils appellent ça la dépréciation fonctionnelle.12641265317126600:34:39,140 --> 00:34:42,7401267Donc, ça, en soi, c'est que des fois, on va mettre une surqualité.12681269318127000:34:42,860 --> 00:34:46,8801271Donc, on va aller faire des ajouts qui ne seront pas nécessairement souhaités par12721273319127400:34:46,900 --> 00:34:52,7001275beaucoup de gens. Donc, on va avoir de la misère à passer la totalité des coûts à l12761277320127800:34:52,720 --> 00:34:56,1201279'acheteur moyen. Donc, si on prend l'exemple de…12801281321128200:34:56,140 --> 00:35:03,4801283si vous avez une maison, c'est surtout lorsque les ajouts qui sont faits12841285322128600:35:03,500 --> 00:35:09,0001287sont très… c'est en même temps avec des choses comme une cave à 20,12881289323129000:35:09,100 --> 00:35:12,7601291ultra luxueuse, mais dans une maison qui n'est pas nécessairement…12921293324129400:35:12,780 --> 00:35:16,5401295vous faites des ajouts comme ça dans une maison qui ne reflète pas nécessairement la12961297325129800:35:16,560 --> 00:35:19,2001299personne qui a une cave à 20.13001301326130200:35:19,220 --> 00:35:22,6001303Je ne veux pas dire qu'une personne qui a une maison de 500 000 n'a pas de cavavin,13041305327130600:35:22,700 --> 00:35:25,2601307mais si par exemple on parle…13081309328131000:35:26,500 --> 00:35:27,5801311Vous comprenez ce que je veux dire ?13121313329131400:35:30,020 --> 00:35:33,7801315Souvent ça va avec la qualité et le prix de la propriété.13161317330131800:35:35,560 --> 00:35:38,9601319Je ne pense pas qu'une personne, admettons construit une cavavin de 200 000 dans une13201321331132200:35:38,980 --> 00:35:42,8401323maison de 500 000, elle va être capable de repasser la totalité des coûts de la13241325332132600:35:42,860 --> 00:35:45,3801327cavavin. C'est ça un peu l'intuition.13281329333133000:35:47,860 --> 00:35:50,9001331Maintenant, au niveau de la valeur d'usage versus la valeur d'échange.13321333334133400:35:51,580 --> 00:35:55,6601335La valeur d'usage, c'est la valeur qu'on a pour un utilisateur qui est spécifique.13361337335133800:35:55,860 --> 00:35:57,3801339C'est basé vraiment sur l'utilité du bien.13401341336134200:35:58,340 --> 00:36:00,8201343On peut penser à une église ou une usine qui est spécialisée.13441345337134600:36:01,440 --> 00:36:04,9401347c'est pas pour l'acheteur moyen nécessairement, c'est-à-dire que c'est une valeur13481349338135000:36:04,960 --> 00:36:09,8801351qui est vraiment propre pour certaines catégories d'agents économiques comme des,13521353339135400:36:10,380 --> 00:36:16,3801355par exemple si on pense à une raffinerie ben je pense pas que si on offre ça13561357340135800:36:16,400 --> 00:36:22,0401359par exemple à un investisseur immobilier qui lui veut faire des condos sur ça,13601361341136200:36:22,240 --> 00:36:26,8601363il va être prêt à payer la valeur réelle de la raffinerie donc c'est vraiment propre13641365342136600:36:26,880 --> 00:36:29,5801367aux gens qui veulent exploiter du pétrole et tout donc ça c'est plus au niveau de la13681369343137000:36:29,600 --> 00:36:33,5801371valeur de l'usage Maintenant, la valeur d'échange, c'est simplement la valeur qui13721373344137400:36:33,600 --> 00:36:37,1801375est basée sur un principe d'offrir de la demande, donc la valeur marchande.13761377345137800:36:37,500 --> 00:36:40,8401379Donc, ça, c'est vraiment le prix probable entre des parties informées et c'est13801381346138200:36:40,860 --> 00:36:42,3601383souvent le cas d'une maison ni familiale.13841385347138600:36:42,940 --> 00:36:49,0801387C'est la valeur d'échange typique d'un marché comme l'immobilier13881389348139000:36:49,100 --> 00:36:49,9001391résidentiel.13921393349139400:36:53,940 --> 00:37:00,7601395Maintenant, au niveau des autres principes importants, on13961397350139800:37:00,780 --> 00:37:06,2801399a ici l'utilisation le plus probable, physiquement possible,14001401351140200:37:06,440 --> 00:37:09,7001403donc ça c'est vraiment l'utilisation optimale, c'est un principe qui est important,14041405352140600:37:09,900 --> 00:37:10,9201407mais surtout l'offre et la demande.14081409353141000:37:12,480 --> 00:37:16,1201411L'offre et la demande, c'est probablement le principe qui régit le plus l'immobilier14121413354141400:37:16,140 --> 00:37:17,9001415résidentiel, donc traditionnel.14161417355141800:37:19,100 --> 00:37:23,5401419Il y a un écart entre coût et valeur, donc c'est la dépréciation qui est excellente.14201421356142200:37:24,840 --> 00:37:27,6601423Maintenant, ça ici, c'est parfait.14241425357142600:37:28,320 --> 00:37:32,1801427Donc, ça ici, je pense que c'est la slide la plus importante.14281429358143000:37:32,820 --> 00:37:36,2401431Le coût, ce n'est pas le prix et ce n'est pas la valeur.14321433359143400:37:38,200 --> 00:37:42,1201435Qu'est-ce qui détermine en soi la valeur marchande ?14361437360143800:37:46,740 --> 00:37:49,6801439Il y a deux choses. Donc, c'est la rareté et l'utilité.14401441361144200:37:50,480 --> 00:37:54,1401443Et ce n'est pas vrai que la valeur marchande va nécessairement être égale au coût et14441445362144600:37:54,160 --> 00:37:58,0001447elle peut différer du prix. Le coût, le prix et la valeur,14481449363145000:37:58,140 --> 00:38:04,2801451ce n'est pas la même chose. Par exemple, une propriété peut être affichée à un prix14521453364145400:38:04,300 --> 00:38:09,5201455surévalué de 550 000, avoir une valeur réelle sur le marché,14561457365145800:38:09,640 --> 00:38:13,7601459bon, c'est comparable à 500 000, mais coûter 400 000 à reconstruire.14601461366146200:38:14,640 --> 00:38:17,6401463C'est très possible. Donc, c'est trois concepts reliés,14641465367146600:38:17,740 --> 00:38:22,9201467mais distants. Puis, ce n'est pas nécessairement vrai à tout moment qu'ils vont être14681469368147000:38:22,940 --> 00:38:24,9401471toujours supérieurs l'un à l'autre.14721473369147400:38:26,680 --> 00:38:32,0001475Souvent, le prix, si par exemple un courtier immobilier fait un travail qui est14761477370147800:38:32,020 --> 00:38:35,7401479correct au niveau des comparables avant de mettre un prix de vente,14801481371148200:38:36,120 --> 00:38:39,2801483le prix va être relativement proche de la valeur marchande.14841485372148600:38:41,320 --> 00:38:45,2201487Il peut être des fois plus élevé à la demande du client ou moins élevé si,14881489373149000:38:45,360 --> 00:38:48,8801491par exemple, on est dans un marché que la personne veut vendre plus rapidement ou14921493374149400:38:48,900 --> 00:38:49,7001495non.14961497375149800:38:50,740 --> 00:38:53,3001499Je crois que maintenant, la valeur marchande et le prix,15001501376150200:38:53,320 --> 00:38:55,7601503c'est souvent ceux qui sont les plus proches, mais c'est plus au niveau du coût que15041505377150600:38:55,780 --> 00:39:00,8801507ça va réellement différer, dépendamment par exemple du niveau d'activité du marché.15081509378151000:39:04,300 --> 00:39:08,2601511Maintenant, ici, on a donc la formule fondamentale du cours.15121513379151400:39:08,620 --> 00:39:09,6201515Ce n'est pas super compliqué.15161517380151800:39:12,940 --> 00:39:16,1601519On ne fera pas, mettons, des grosses mathématiques dans ce cours-là.15201521381152200:39:16,280 --> 00:39:20,8601523C'est vraiment une des seules choses, je crois, de la formule la plus importante,15241525382152600:39:20,980 --> 00:39:23,4201527c'est celle-là. C'est la valeur basée sur la méthode des cours.15281529383153000:39:25,040 --> 00:39:26,4001531La valeur du terrain, comme on a dit.15321533384153400:39:26,940 --> 00:39:33,1801535Et on ajoute simplement le coût de construction pour reproduire la propriété neuve.15361537385153800:39:33,580 --> 00:39:34,9001539Donc, c'est-à-dire de la reconstruire.15401541386154200:39:35,160 --> 00:39:38,7601543Mais on enlève la dépréciation étant donné que on a donc des15441545387154600:39:41,040 --> 00:39:45,3601547la propriété qu'on évalue n'est pas nécessairement neuve et surtout à l'un de l15481549388155000:39:45,380 --> 00:39:50,1601551'usure et est peut-être plus adaptée au goût du marché et surtout l'environnement a15521553389155400:39:50,180 --> 00:39:53,8601555peut-être changé. Donc c'est là qu'on va voir aussi que la dépréciation ça incorpore15561557390155800:39:53,880 --> 00:39:56,3601559beaucoup de facteurs. C'est vraiment subjectif.15601561391156200:39:56,840 --> 00:40:00,2601563C'est-à-dire que par exemple la propriété que vous avez,15641565392156600:40:00,500 --> 00:40:04,5001567il y a une autoroute qui s'est construite à côté ou une usine qui s'est construite,15681569393157000:40:04,620 --> 00:40:06,7601571bien ça va falloir le mettre dans la dépréciation totale,15721573394157400:40:06,980 --> 00:40:09,5001575parce que ce n'est pas incorporé nécessairement dans les coûts de construction.15761577395157800:40:14,040 --> 00:40:18,6601579Bon, maintenant ici, le diagramme au niveau des coûts, vous avez trois étapes.15801581396158200:40:18,800 --> 00:40:21,1401583Vous estimez la valeur de la propriété, la valeur du terrain,15841585397158600:40:21,180 --> 00:40:22,4801587excusez-moi, avec la méthode des comparables.15881589398159000:40:23,240 --> 00:40:27,0001591Et ensuite, à l'étape 2, vous estimez le coût de construction en œuvre et vous15921593399159400:40:27,020 --> 00:40:28,2401595estimez la dépréciation totale.15961597400159800:40:28,780 --> 00:40:31,6601599Et ça, vous faites donc la différence et ça vous donne la valeur dépréciée des16001601401160200:40:31,680 --> 00:40:36,5201603améliorations. vous additionnez ça à la valeur du terrain ici et ça vous donne la16041605402160600:40:36,540 --> 00:40:38,1201607valeur de la propriété selon la méthode des cours.16081609403161000:40:39,180 --> 00:40:40,9601611Donc ça revient à dire dans le sens de la formule qu'on vient de voir,16121613404161400:40:41,180 --> 00:40:44,3601615c'est juste une façon plus schématique de la représenter.16161617405161800:40:47,720 --> 00:40:52,4401619Maintenant, comme on disait, au niveau de l'estimation de la valeur du terrain,16201621406162200:40:52,720 --> 00:40:55,5401623c'est la méthode de comparaison directe qui est utilisée.16241625407162600:40:56,240 --> 00:41:01,4401627On va voir ça donc un petit peu plus au niveau du bloc 2 du cours,16281629408163000:41:01,540 --> 00:41:04,8401631donc la séance 3 et 4. L'estimation du coût de reconstruction,16321633409163400:41:05,260 --> 00:41:08,1401635c'est lui qui est le plus laborieux, c'est le coût de reproduction,16361637410163800:41:08,320 --> 00:41:11,9001639le coût de remplacement, c'est-à-dire le coût direct, les coûts indirects et les16401641411164200:41:11,920 --> 00:41:14,8201643profits donc entreprenariels, donc maintenant des entreprenariats hauts.16441645412164600:41:16,980 --> 00:41:20,1001647Et maintenant, l'estimation de la dépréciation totale.16481649413165000:41:20,340 --> 00:41:21,6601651Et c'est là, ici, que ça devient,16521653414165400:41:24,240 --> 00:41:27,5201655c'est pas que c'est plus abordé, c'est juste que c'est très difficile de faire des16561657415165800:41:27,540 --> 00:41:30,9601659choix qui sont valables ou vrais.16601661416166200:41:32,780 --> 00:41:36,0001663De déterminer comment le marché a changé et comment l'environnement a changé,16641665417166600:41:36,060 --> 00:41:41,4801667ce n'est pas nécessairement si évident que ça, étant donné qu'est-ce qu'on se16681669418167000:41:41,500 --> 00:41:45,7401671compare à avant ou on se compare par exemple par rapport aux autres quartiers.16721673419167400:41:45,760 --> 00:41:51,9801675C'est-à-dire que c'est très difficile d'aller appliquer une dépréciation sans16761677420167800:41:52,000 --> 00:41:54,7601679faire une analyse qu'on présente aux statistiques avant.16801681421168200:41:57,740 --> 00:42:04,0001683Ici, on pourrait prendre comme exemple, s'il y a un autoroute qui s'est ajouté16841685422168600:42:04,020 --> 00:42:05,0601687à côté de votre propriété,16881689423169000:42:07,080 --> 00:42:11,6801691ce n'est pas super le fun d'avoir la nuit des voitures qui passent à 100 km heure et16921693424169400:42:11,700 --> 00:42:12,5201695qui nous empêchent de dormir.16961697425169800:42:12,760 --> 00:42:14,6401699Mais quelle valeur on enlève pour ça ?17001701426170200:42:15,780 --> 00:42:18,8001703C'est une bonne question. Puis maintenant, est-ce que cette valeur-là qu'on enlève17041705427170600:42:18,820 --> 00:42:19,9401707dépend de la valeur de la propriété ?17081709428171000:42:20,920 --> 00:42:22,3601711Donc, est-ce que c'est linéaire comme retrait ?17121713429171400:42:22,460 --> 00:42:24,5601715Donc, ce n'est pas une question qu'on peut se demander.17161717430171800:42:24,800 --> 00:42:27,8201719Donc, quelle valeur qui est la plus juste ?17201721431172200:42:29,720 --> 00:42:33,6001723Ce qui est plus facile à déterminer, c'est au niveau de l'usure et de la17241725432172600:42:33,620 --> 00:42:37,0001727détérioration. Il y a des benchmarks qui sont relativement clairs à ce niveau-là.17281729433173000:42:37,640 --> 00:42:42,3601731Quel pourcentage de discount on applique sur tout ce qui est maintenant l'usure de17321733434173400:42:42,380 --> 00:42:44,2001735la cuisine, etc.17361737435173800:42:47,500 --> 00:42:52,7801739Maintenant, un autre des choses, c'est qu'il peut avoir une dépréciation qu'on17401741436174200:42:52,800 --> 00:42:53,6001743appelle17441745437174600:42:54,860 --> 00:43:01,0001747fonctionnelle. C'est-à-dire que les besoins des acheteurs peuvent17481749438175000:43:01,020 --> 00:43:05,0801751changer. Donc, c'est-à-dire qu'une propriété qui était attirante,17521753439175400:43:05,120 --> 00:43:08,7401755mettons, il y a 30 ans, elle peut représenter, par exemple,17561757440175800:43:10,320 --> 00:43:12,1601759des avantages qui sont relativement majeurs.17601761441176200:43:12,260 --> 00:43:14,0001763Par exemple, mettons, on pourrait17641765442176600:43:16,580 --> 00:43:21,0201767Il y a 20 ans, les aires plutôt fermées, c'était très populaire.17681769443177000:43:21,560 --> 00:43:23,4001771Donc, on avait des propriétés qui étaient…17721773444177400:43:23,420 --> 00:43:24,6801775il n'y avait pas beaucoup d'air ouvert.17761777445177800:43:25,280 --> 00:43:27,4201779Aujourd'hui, les aires ouvertes, c'est vraiment très valorisé.17801781446178200:43:27,640 --> 00:43:32,0801783Donc, c'est… ça, on peut parler, mettons, d'une propriété qui n'a pas d'air ouverte.17841785447178600:43:32,100 --> 00:43:36,4601787C'est une désuétude de la fonctionnelle de la propriété.17881789448179000:43:37,280 --> 00:43:38,7601791Mais ce n'est pas nécessairement…17921793449179400:43:42,580 --> 00:43:48,0801795Il faut enlever… Il faut déprécier un peu, mais ce n'est pas évident quelle valeur17961797450179800:43:48,100 --> 00:43:50,4401799de dépréciation on applique pour ce cas-là particulier.18001801451180200:43:52,280 --> 00:43:54,4401803C'est ça qui est intéressant avec cette façon de faire-là.18041805452180600:43:54,460 --> 00:43:58,0401807c'est qu'il y a beaucoup de choses qui sont très subjectives,18081809453181000:43:58,240 --> 00:44:02,1201811puis malheureusement, ce n'est pas nécessairement guidé à tous les points,18121813454181400:44:02,200 --> 00:44:04,4801815donc qu'est-ce qu'il faut faire, donc c'est vraiment pour ceux qui ont des18161817455181800:44:04,500 --> 00:44:08,0401819évaluateurs à dégrer quelle valeur qu'on applique comme petit compte.18201821456182200:44:11,260 --> 00:44:14,6801823Maintenant, au niveau, comme on a dit, les trois types de dépréciation,18241825457182600:44:14,820 --> 00:44:17,9001827donc tout ça combiné ensemble, ça nous donne vraiment la dépréciation qui est18281829458183000:44:17,920 --> 00:44:18,7201831totale.18321833459183400:44:23,720 --> 00:44:28,3001835Ici donc, usure, âge détérioration, c'est vraiment la dépréciation qui est physique.18361837460183800:44:28,780 --> 00:44:30,6201839Est-ce que la toiture est finie ?18401841461184200:44:30,780 --> 00:44:32,6801843Est-ce qu'elle est au milieu de sa vie ?18441845462184600:44:33,180 --> 00:44:37,8001847Donc, c'est important de savoir ça parce que si elle est à refaire complètement,18481849463185000:44:38,580 --> 00:44:42,6401851dans le coût de construction neuve, tout ce qui est, mettons qu'on a ajouté comme18521853464185400:44:42,660 --> 00:44:47,6801855coût de toiture et tout cela, il va va falloir l'enlever presque totalement avec la18561857465185800:44:47,700 --> 00:44:50,1601859dépréciation pour tenir compte justement de l'état actuel de la propriété.18601861466186200:44:51,900 --> 00:44:55,7001863Fonctionnalité, ça c'est fonctionnel, c'est vraiment, est-ce que c'est la désuétude,18641865467186600:44:56,360 --> 00:44:58,3201867conception inadéquate, comme on a dit, cuisine trop petite,18681869468187000:44:59,100 --> 00:45:00,1801871absence de garage et tout ça.18721873469187400:45:03,880 --> 00:45:05,7401875Absence de garage, c'est peut-être moins vrai, mais bon,18761877470187800:45:06,360 --> 00:45:07,8401879c'est pas nécessaire.18801881471188200:45:09,680 --> 00:45:12,4401883Tu vends une propriété, donc il n'y a pas de garage, donc c'est comme ça.18841885472188600:45:12,460 --> 00:45:15,8001887mais les cuisines trop petites, ça, c'est vraiment pour un pied carré donné.18881889473189000:45:16,460 --> 00:45:18,8601891Des fois, il y avait des propriétés, donc il y avait des très petites cuisines,18921893474189400:45:18,980 --> 00:45:21,4601895puis souvent des pièces qui ne sont pas nécessairement…18961897475189800:45:25,780 --> 00:45:29,5401899Avoir une aussi grosse superficie pour, par exemple, une salle de bain au premier19001901476190200:45:29,560 --> 00:45:32,0801903étage, ce n'est pas nécessairement de quoi qui est souhaitable.19041905477190600:45:32,400 --> 00:45:36,3001907Donc, ça peut faire partie des huétudes qu'on dit fonctionnelles.19081909478191000:45:36,820 --> 00:45:40,4401911Maintenant, au niveau de la dépréciation qu'on dit externe,19121913479191400:45:40,460 --> 00:45:42,7201915c'est des facteurs extérieurs à la propriété.19161917480191800:45:43,360 --> 00:45:44,7001919Est-ce que tu es proche d'une autoroute ?19201921481192200:45:45,120 --> 00:45:46,7001923Est-ce que c'est un quartier qui est en déclin ?19241925482192600:45:47,540 --> 00:45:51,9801927Est-ce que le taux de taxation foncière dans ce quartier-là,19281929483193000:45:52,060 --> 00:45:54,0201931dans cette municipalité-là, il a augmenté énormément ?19321933484193400:45:54,300 --> 00:45:58,0801935Ça va contribuer à affecter les causes externes.19361937485193800:45:58,180 --> 00:46:00,3401939C'est vraiment où la criminalité a augmenté énormément.19401941486194200:46:01,340 --> 00:46:05,0401943Ça rentre dans un quartier en déclin ou environnement externe.19441945487194600:46:05,900 --> 00:46:07,5001947Est-ce qu'il y a un risque inondable également ?19481949488195000:46:07,520 --> 00:46:12,0601951C'est-à-dire que maintenant, la carte des risques inondables au Québec a changé19521953489195400:46:12,080 --> 00:46:14,4001955énormément. Donc, à tous les quatre ans, il y a un peu plus de nouvelles.19561957490195800:46:14,600 --> 00:46:17,8601959Puis, à tous les quatre ans, on a l'impression que les zones inondables,19601961491196200:46:17,880 --> 00:46:22,9401963il y en a de plus en plus. Donc, ça fait partie des risques potentiels.19641965492196600:46:23,060 --> 00:46:25,7201967Puis, on peut donc appliquer une dépréciation pour ça.19681969493197000:46:25,860 --> 00:46:29,1401971Parce qu'il y a un jour un risque que les assurances disent,19721973494197400:46:29,220 --> 00:46:34,1401975bon, bien, cette section-là, par exemple, de telle municipalité,19761977495197800:46:34,220 --> 00:46:35,5401979on ne prend plus le risque d'assurer ça.19801981496198200:46:36,600 --> 00:46:41,7201983et là, ça devient problématique si ça arrive parce que les banques demandent19841985497198600:46:41,740 --> 00:46:45,8401987absolument ce que les prêts hypothécaires soient assurés,19881989498199000:46:45,920 --> 00:46:46,8201991donc les propriétés soient assurées.19921993499199400:46:46,960 --> 00:46:49,0601995Donc, si tu n'es plus capable de t'assurer, ça devient…19961997500199800:46:49,080 --> 00:46:50,8801999Mais ça ne peut pas arriver que tu ne sois plus capable de t'assurer,20002001501200200:46:51,080 --> 00:46:53,4402003mais le coût d'assurance peut énormément monter.20042005502200600:46:56,280 --> 00:46:59,4602007Bon, ici, exemple numérique, on va passer sur parce que c'est un petit peu trop…20082009503201000:47:02,100 --> 00:47:04,8802011parce qu'après ça, on va aller voir un exemple interactif.20122013504201400:47:05,000 --> 00:47:09,0602015Mais bon, ici, au niveau maintenant des définitions et exemples,20162017505201800:47:09,760 --> 00:47:12,8402019les propriétés qui sont conçues pour un usage unique, c'est souvent ceux-là qui sont20202021506202200:47:12,860 --> 00:47:16,6002023très adaptés pour la méthode des coûts.20242025507202600:47:17,000 --> 00:47:24,6002027Si on pense aux églises et aux lieux cultes, je ne pense pas que la20282029508203000:47:24,620 --> 00:47:27,2002031valeur, donc pour, par exemple,20322033509203400:47:31,020 --> 00:47:34,6602035une église a peut-être plus de valeur, par exemple, pour une organisation religieuse20362037510203800:47:34,680 --> 00:47:38,1802039que pour, par exemple, un promoteur immobilier qui veut juste l'utiliser pour faire20402041511204200:47:38,200 --> 00:47:41,2202043des condos. Peut-être qu'il y a plus de valeur pour le promoteur immobilier,20442045512204600:47:41,460 --> 00:47:45,7402047mais non, on sait plus. Les écoles et les universités, hôpitaux et cliniques,20482049513205000:47:46,620 --> 00:47:49,5802051postes de pompiers, aéroports et tout ce qui est musées,20522053514205400:47:49,700 --> 00:47:53,7402055ça fait partie des choses que la méthode des coûts, c'est souvent la plus adaptée.20562057515205800:47:54,480 --> 00:47:57,9202059Les aéroports, on comprend pourquoi, donc c'est-à-dire c'est comment on peut évaluer20602061516206200:47:57,940 --> 00:48:00,0002063la valeur d'un aéroport par la méthode des comparables.20642065517206600:48:01,080 --> 00:48:02,3402067Il y a des comparables, évidemment.20682069518207000:48:02,580 --> 00:48:04,1002071Il y a des aéroports qui sont vendus.20722073519207400:48:04,880 --> 00:48:07,4402075Souvent, c'est détenu par les gouvernements fédéraux, les pays,20762077520207800:48:07,620 --> 00:48:10,3202079mais il y en a des aéroports, par exemple l'aéroport de Londres,20802081521208200:48:10,500 --> 00:48:15,1002083qui est détenu par des caisses de retraite, dont la Caisse de dépôt et de placement20842085522208600:48:15,120 --> 00:48:18,1802087du Québec. Mais il n'y a pas énormément de transactions qui sont faites.20882089523209000:48:18,580 --> 00:48:20,4402091Donc, appliquer la méthode des comparables pour un aéroport,20922093524209400:48:21,080 --> 00:48:24,1002095il vaut mieux donc aller la déterminer en disant, bon, ça va coûter de temps pour20962097525209800:48:24,120 --> 00:48:26,3802099construire cet agroport-là avec tous les équipements.21002101526210200:48:27,260 --> 00:48:31,1802103Donc, c'est pour ça que la méthode des coûts est la plus adaptée dans le cas des21042105527210600:48:31,200 --> 00:48:32,9002107usages spéciales comme celui-là ici.21082109528211000:48:35,060 --> 00:48:36,6402111Maintenant, ici, pourquoi la méthode des coûts ?21122113529211400:48:36,720 --> 00:48:39,8802115C'est que, comme on vient de dire, il n'y a pas de comparable sur les marchés.21162117530211800:48:40,460 --> 00:48:44,8202119Il n'y a pas de marché locatif comparable, donc approche des revenus inapplicables.21202121531212200:48:46,100 --> 00:48:48,8402123Et souvent, donc, c'est des propriétés qui sont publiques ou institutionnelles.21242125532212600:48:48,860 --> 00:48:53,2002127Donc, c'est souvent aussi des propriétés qui ont la valeur d'usage,21282129533213000:48:53,280 --> 00:48:56,9402131donc la valeur pour un groupe restreint d'individus dépasse largement la valeur que21322133534213400:48:56,960 --> 00:49:03,0202135le marché, donc c'est-à-dire l'acheteur moyen pricerait donc cette propriété-là.21362137535213800:49:04,500 --> 00:49:06,5802139Donc, c'est ça.21402141536214200:49:11,120 --> 00:49:14,4002143Pour les propriétés qui sont neuves, c'est là que ça devient ultra intéressant,21442145537214600:49:14,720 --> 00:49:17,1602147c'est la méthode des coûts qui est la plus idéale.21482149538215000:49:17,700 --> 00:49:23,7002151Donc, pourquoi ? Parce que la méthode des comparables, elle va aller donc comparer21522153539215400:49:23,720 --> 00:49:27,1602155pour des caractéristiques données pour un pied-corré donné pour un emplacement.21562157540215800:49:27,940 --> 00:49:32,0402159Mais elle ne va pas vraiment aller donner la juste valeur d'une propriété qui est21602161541216200:49:32,060 --> 00:49:36,0802163neuve. Donc, c'est-à-dire que, oui, on ajuste pour, mettons,21642165542216600:49:36,360 --> 00:49:39,6602167la qualité de la cuisine, tout ça, dans la méthode des comparables.21682169543217000:49:39,860 --> 00:49:43,6202171On fait quelques ajustements importants, mais ça ne va jamais être capable de donner21722173544217400:49:43,640 --> 00:49:47,8202175la vraie valeur d'une propriété qui est neuve, étant donné justement que ce n'est21762177545217800:49:47,840 --> 00:49:49,5202179pas transgénéralement des propriétés neuves.21802181546218200:49:49,600 --> 00:49:53,7602183Donc, il y en a qui sont sur les marchés, mais la méthode des comparables,21842185547218600:49:53,780 --> 00:49:58,4202187c'est vraiment un outil qui permet d'avoir la valeur par rapport au ventre à côté,21882189548219000:49:58,500 --> 00:50:03,4602191donc dans un secteur donné. Lorsque c'est une propriété qui est construite,21922193549219400:50:03,620 --> 00:50:05,9802195mettons, on presse dans les trois derniers mois ou les six derniers mois,21962197550219800:50:06,860 --> 00:50:08,7602199clairement, la méthode des coûts, c'est la plus adaptée.22002201551220200:50:09,320 --> 00:50:11,7402203Et on le dit, qu'est-ce qu'il y a dans cette façon de faire-là ?22042205552220600:50:11,880 --> 00:50:16,4802207C'est la dépréciation. Et là, dans ce cas-là ici, ça, c'est une facture qu'on a22082209553221000:50:16,500 --> 00:50:18,1202211réellement. C'est le coût que ça a coûté.22122213554221400:50:18,260 --> 00:50:20,7802215L'entrepreneur, tout ça, ce n'est pas de la spéculation.22162217555221800:50:21,500 --> 00:50:24,0002219Et le terrain aussi, vous l'avez acheté pour faire cette construction-là.22202221556222200:50:25,180 --> 00:50:27,1802223Donc, en soi, il n'y a pas besoin de faire d'évaluation.22242225557222600:50:27,200 --> 00:50:31,2202227C'est vraiment, c'est additionner le coût de, si vous faites construire une maison,22282229558223000:50:31,360 --> 00:50:35,0002231si c'est peut-être déjà fait, vous êtes obligé d'acheter le terrain ou de trouver un22322233559223400:50:35,020 --> 00:50:39,6802235terrain. Souvent même, maintenant, ce qui est utilisé, c'est qu'il y a des22362237560223800:50:39,700 --> 00:50:41,3002239promoteurs immobiliers qui vous vendent le terrain.22402241561224200:50:41,460 --> 00:50:46,8402243Donc, vous prenez ce promoteur immobilier pour construire la propriété,22442245562224600:50:47,120 --> 00:50:50,5002247vous avez un prix qui est directement déterminé.22482249563225000:50:52,700 --> 00:51:00,1002251Honnêtement, la valeur de la propriété, c'est clairement le coût de construction22522253564225400:51:00,120 --> 00:51:00,9202255plus du terrain.22562257565225800:51:03,200 --> 00:51:06,7802259Est-ce que le marché va forcément évaluer ?22602261566226200:51:06,880 --> 00:51:08,3402263Est-ce que ça va être de quoi il va être liquide malgré tout ?22642265567226600:51:08,480 --> 00:51:11,8602267Ça reste une bonne question. Je pense que oui, mais surtout en ce moment.22682269568227000:51:15,520 --> 00:51:18,8802271Au niveau maintenant des propriétés industrielles, c'est ça.22722273569227400:51:20,160 --> 00:51:23,3402275Bâtiment spécialisé, c'est ça conçu pour un procédé précis,22762277570227800:51:23,540 --> 00:51:26,3602279c'est des équipements qui sont intégrés au bâtiment, la méthode des coûts c'est la22802281571228200:51:26,380 --> 00:51:30,0202283plus adaptée. Fondation spéciale, donc des charges lourdes machineries,22842285572228600:51:30,120 --> 00:51:33,5802287système mécanique complexe, tout ça c'est vraiment la méthode des coûts qui est22882289573229000:51:33,600 --> 00:51:36,1202291utilisée, les autres ne peuvent pas être appliqués dans ce cas.22922293574229400:51:37,720 --> 00:51:43,1802295La méthode des revenus non plus, étant donné que, bon, on pourrait toujours dire,22962297575229800:51:43,340 --> 00:51:47,7602299on va louer, par exemple, on loue un hôpitau à, je ne sais pas,23002301576230200:51:48,860 --> 00:51:51,6202303au gouvernement, puis nous paye un loyer dans cet hôpitau,23042305577230600:51:51,700 --> 00:51:55,5002307pour louer notre hôpital. Là, on utilise la méthode des revenus,23082309578231000:51:55,600 --> 00:51:58,3802311mais c'est un peu de tripart les cheveux, puis surtout,23122313579231400:51:58,880 --> 00:52:03,0202315trouver le montant qui va être payé pour louer ce gros complexe hospitalier,23162317580231800:52:03,080 --> 00:52:04,1802319ce n'est pas si évident que ça.23202321581232200:52:04,400 --> 00:52:07,6202323C'est pour ça que la méthode des coûts, pour des choses complexes comme ça,23242325582232600:52:07,760 --> 00:52:08,7402327c'est la plus adaptée.23282329583233000:52:12,800 --> 00:52:17,0802331La méthode des coûts, ça permet également de distinguer le bâtiment et l'équipement,23322333584233400:52:17,800 --> 00:52:21,5802335la dépréciation fonctionnelle, l'évolution technologique rapide et plein d'autres23362337585233800:52:21,600 --> 00:52:24,6602339choses. C'est-à-dire que lorsque, par exemple, un data center,23402341586234200:52:26,680 --> 00:52:29,4802343le data center, honnêtement, je ne pense pas qu'il y ait de quoi qu'il peut être23442345587234600:52:29,500 --> 00:52:32,9802347aussi mieux pricé que par la méthode des coûts.23482349588235000:52:33,380 --> 00:52:38,7802351On parle de plusieurs milliards de dollars pour juste construire de quoi qu'il y ait23522353589235400:52:38,800 --> 00:52:40,1202355la même grosseur qu'un Costco.23562357590235800:52:41,440 --> 00:52:45,8802359Je ne pense pas que c'est la valeur pour un monsieur, madame,23602361591236200:52:45,980 --> 00:52:47,7602363tout le monde, c'est clairement pas la même valeur, par exemple,23642365592236600:52:47,860 --> 00:52:50,9602367que pour OpenAI ou Microsoft ou peu importe.23682369593237000:52:53,460 --> 00:52:56,1802371Maintenant, donc c'est ici.23722373594237400:52:58,580 --> 00:53:01,6602375Je Je vais aller. Est-ce que vous aviez des questions pour le moment ?23762377595237800:53:06,860 --> 00:53:09,6602379Non ? Non, ça va. Parfait.23802381596238200:53:11,300 --> 00:53:13,7602383Donc, on va voir deux choses ici.23842385597238600:53:14,900 --> 00:53:16,3202387Je l'ai mis sur le site du cours.23882389598239000:53:16,460 --> 00:53:17,5402391Je crois que je vous envoie un courriel.23922393599239400:53:18,320 --> 00:53:25,3202395Toute la matière qu'on va couvrir cette session-ci, vous l'avez ici de façon plus23962397600239800:53:25,340 --> 00:53:28,4602399interactive. L'URL est ici et il est sur le site du cours également.24002401601240200:53:29,320 --> 00:53:31,7402403Donc, au-dessus, je pense, du plan de cours ou peut-être en dessous.24042405602240600:53:32,240 --> 00:53:36,8202407Donc, vous avez le lien. C'est vraiment chacune des séances qu'on va couvrir24082409603241000:53:36,840 --> 00:53:40,3602411ensemble. Les séances Zoom vont être également, vous allez voir,24122413604241400:53:40,440 --> 00:53:41,7402415il va y avoir un ongelé qui va s'ajouter ici.24162417605241800:53:41,980 --> 00:53:47,3002419Si vous voulez, vous n'êtes pas capable d'assister à la séance ou vous trouvez qu'il24202421606242200:53:47,320 --> 00:53:49,7002423est trop tard, maintenant, pour se faire un cours à 19 heures,24242425607242600:53:49,800 --> 00:53:52,2202427je comprends très bien. Vous pouvez réécouter la séance ici.24282429608243000:53:54,760 --> 00:53:56,4402431Donc, il n'y a aucun problème à ce niveau-là.24322433609243400:53:56,460 --> 00:54:00,5202435Donc, c'est vraiment, toutes les séances vont être disponibles après le cours.24362437610243800:54:01,480 --> 00:54:06,4402439Habituellement, il y a un délai, par exemple, de 15 minutes avant que la séance soit24402441611244200:54:06,460 --> 00:54:10,7802443disponible. Au niveau, donc, il y a des exercices également et les ressources,24442445612244600:54:10,860 --> 00:54:12,3202447donc, c'est, mettons, les slides et tout ça.24482449613245000:54:14,040 --> 00:54:16,9402451Le deuxième outil que je vous encourage à utiliser dans le cadre du cours,24522453614245400:54:17,120 --> 00:54:20,7202455c'est, je vous ai envoyé le lien sur le site du cours.24562457615245800:54:20,740 --> 00:54:26,6202459C'est relativement expérimental, mais en soi, pour tout ce qui est TP et tout ça,24602461616246200:54:26,740 --> 00:54:30,3602463ça va vous permettre de mieux évaluer.24642465617246600:54:31,940 --> 00:54:34,2002467Est-ce que vous avez bien fait une bonne évaluation et tout ?24682469618247000:54:34,560 --> 00:54:37,3002471Est-ce que c'est cohérent, par exemple, avec ce que cet outil-là dit ?24722473619247400:54:38,760 --> 00:54:43,4602475je trouve ça bien puis honnêtement c'est bon c'est pas l'outil qui donne les24762477620247800:54:43,480 --> 00:54:48,4602479évaluations les plus justes mais ça peut donner comme un bon benchmark pour débuter24802481621248200:54:50,060 --> 00:54:54,9802483pourquoi je fais ça c'est parce que ça permet d'avoir une application plus dans le24842485622248600:54:55,000 --> 00:54:57,9002487monde réel au lieu d'être juste des chiffres maintenant qu'on rentre dans Excel sur24882489623249000:54:57,920 --> 00:55:04,2602491des prix de vente qui au final sont sortis d'un livre je trouve pas ça super t24922493624249400:55:04,280 --> 00:55:08,0202495'es comme un peu dans les slides on voit additionner des colonnes avec des…24962497625249800:55:08,040 --> 00:55:11,7402499Dans la réalité, ce n'est pas nécessairement aussi simple que ça et je crois que cet25002501626250200:55:11,760 --> 00:55:16,2202503outil-là permet de voir donc pas la complexité mais comment l'appliquer réellement à25042505627250600:55:16,240 --> 00:55:19,0002507des propriétés donc réellement en vendre.25082509628251000:55:19,680 --> 00:55:24,9202511Ici, vous avez donc c'est séparé en plusieurs onglets, vous avez analyser donc vous25122513629251400:55:24,940 --> 00:55:28,6602515pouvez l'essayer. Si vous êtes propriétaire ou vous êtes locataire,25162517630251800:55:28,780 --> 00:55:31,8802519vous pouvez entrer donc l'adresse où vous demeurez donc ça fonctionne pour toutes25202521631252200:55:31,900 --> 00:55:33,8602523les propriétés de la province du Québec.25242525632252600:55:34,800 --> 00:55:39,5002527C'est basé en soi sur le cadastre du Québec, c'est-à-dire tous les registres25282529633253000:55:39,520 --> 00:55:44,3002531fonciers, toutes les propriétés en soi sont documentées dans le registre foncier25322533634253400:55:44,320 --> 00:55:45,6802535disponible sur le site du gouvernement.25362537635253800:55:46,600 --> 00:55:53,0802539Et c'est combiné à 745 000 ventes réelles qui sont venues entre 2021 et 2026.25402541636254200:55:54,220 --> 00:55:58,3202543Et ça, cet outil-là, c'est une tentative de faire une méthode décomparable,25442545637254600:55:58,540 --> 00:56:02,8602547mais vous allez voir, l'ajustement qui est fait n'est pas vraiment bien fait.25482549638255000:56:03,000 --> 00:56:05,0602551C'est vraiment juste à titre indicatif.25522553639255400:56:06,020 --> 00:56:11,5802555Donc, si on prend par exemple, je ne sais pas si, je vais prendre un,25562557640255800:56:13,600 --> 00:56:19,7002559qu'est-ce que, bon, on peut prendre,25602561641256200:56:20,000 --> 00:56:22,8802563on va prendre une au hasard comme ça ici.25642565642256600:56:24,100 --> 00:56:28,2402567Je ne sais pas c'est où ça, mais bon, c'est à Montréal,25682569643257000:56:28,380 --> 00:56:33,9002571donc ici. C'est une tentative de faire la méthode des comparables en utilisant les25722573644257400:56:33,920 --> 00:56:36,4202575ventres réels qui sont survenus dans les cinq dernières années.25762577645257800:56:36,880 --> 00:56:40,3402579Si on le fait aujourd'hui, c'est les ventres les plus récentes qui sont retenues.25802581646258200:56:40,920 --> 00:56:44,7402583Et vous voyez donc vraiment que la méthode des comparables ici,25842585647258600:56:45,260 --> 00:56:47,3802587si on descend, elle est appliquée là.25882589648259000:56:48,360 --> 00:56:52,2402591Ça, c'est la propriété que vous avez entrée l'adresse et vous avez donc les25922593649259400:56:52,260 --> 00:56:54,6202595comparables qui sont dans un rayon de 2 km.25962597650259800:56:55,680 --> 00:57:00,2602599Ça, c'est chouette parce que vous voyez vraiment les propriétés qui sont retenues.26002601651260200:57:00,440 --> 00:57:03,2002603Est-ce qu'en réalité, ce serait forcément tout cela qui serait retenu ?26042605652260600:57:03,380 --> 00:57:09,7002607Non. Mais ça prend un petit peu un côté délérateur agréé justement qui détermine26082609653261000:57:09,720 --> 00:57:13,3802611quelle propriété est retenue, pourquoi elle est retenue et surtout,26122613654261400:57:13,580 --> 00:57:16,6402615quel ajustement est fait. Ici, c'est des ajustements qui sont automatiques donc c26162617655261800:57:16,660 --> 00:57:17,4602619'est clairement pas26202621656262200:57:20,480 --> 00:57:25,9202623que la valeur qui est obtenue n'est pas nécessairement l'évaluation la plus juste,26242625657262600:57:26,000 --> 00:57:28,4602627mais c'est plus pour montrer l'exercice pour la méthode des compagnes.26282629658263000:57:29,080 --> 00:57:30,3602631Donc ça, c'est utilisé dans l'autre cours.26322633659263400:57:30,800 --> 00:57:33,0802635Mais on va aller vers la méthode des coûts dans pas long.26362637660263800:57:34,060 --> 00:57:36,7602639Vous pouvez faire l'exercice avec une propriété qui est en vente.26402641661264200:57:36,980 --> 00:57:41,8602643Donc ici, si vous allez dans le nom de l'est en vente, on va s'en servir pour les TP26442645662264600:57:41,880 --> 00:57:47,9402647et pour les 3TP. Vous allez devoir prendre une propriété qui est réellement26482649663265000:57:47,960 --> 00:57:50,3202651en vente sur le marché immobilier en ce moment.26522653664265400:57:51,060 --> 00:57:55,8402655donc c'est ici vous avez la base de données donc disponible c'est 70 000 propriétés26562657665265800:57:55,860 --> 00:58:00,8802659en ce moment dans la province de Québec donc c'est vraiment agrégé à partir de Remax26602661666266200:58:00,900 --> 00:58:06,3802663du Proprio il y a même une Ubi dedans donc c'est tout tout est agrégé à partir de26642665667266600:58:06,400 --> 00:58:11,6202667leur site donc c'est des connecteurs donc que j'ai attaché pour qu'ils soient26682669668267000:58:11,640 --> 00:58:17,4402671disponibles ici on peut donc utiliser par exemple on prend,26722673669267400:58:17,720 --> 00:58:22,5602675je ne sais pas, je vais faire un test, celle-là qui est ici,26762677670267800:58:23,380 --> 00:58:29,4002679donc vous voyez la mesure donc de l'évaluation26802681671268200:58:29,420 --> 00:58:35,5002683ici dans ce cas-là, si on la fait, on26842685672268600:58:35,520 --> 00:58:39,8802687obtient donc une valeur de 580 000 par la méthode des comparables qui est faite26882689673269000:58:39,900 --> 00:58:42,7402691automatiquement, alors que le prix de vente ici si on retourne,26922693674269400:58:42,940 --> 00:58:45,6802695il était de, je crois, aux alentours de 600 quelques milles.26962697675269800:58:46,500 --> 00:58:50,9002699Ça a des défauts, ce n'est pas parfait, mais quand même ici on voit que l27002701676270200:58:50,920 --> 00:58:52,7802703'appréciation est relativement importante.27042705677270600:58:52,980 --> 00:58:55,5202707Et ça, c'est la valeur qui serait déterminée par la méthode des comparables à27082709678271000:58:55,540 --> 00:58:59,5602711travers le temps. Donc, vous allez pouvoir aller chercher vos comparables ici pour27122713679271400:58:59,580 --> 00:59:00,4402715faire votre exercice.27162717680271800:59:02,200 --> 00:59:05,5602719Et même si vous ne voulez pas que ce soit automatique, vous pouvez faire l27202721681272200:59:05,580 --> 00:59:11,6002723'évaluation vous-même. C'est-à-dire qu'après ça, il pas falloir que vous27242725682272600:59:11,620 --> 00:59:14,6002727vous transposiez ça dans Excel et tout ça, mais vous avez vraiment les comparables27282729683273000:59:14,620 --> 00:59:16,4002731qui sont disponibles ici pour cette propriété-là.27322733684273400:59:16,900 --> 00:59:18,9402735Et là, vous pouvez choisir donc ceux-là qui sont les plus adaptés.27362737685273800:59:20,580 --> 00:59:22,9602739Et ensuite, donc, aller puis faire les ajustements qui sont nécessaires.27402741686274200:59:24,740 --> 00:59:25,7802743Est-ce qu'il y avait des questions pour ça ?27442745687274600:59:30,180 --> 00:59:34,5602747Non, parfait. Maintenant, le cas qui nous intéresse le plus ici maintenant,27482749688275000:59:34,620 --> 00:59:37,7002751c'est la méthode des coûts. Donc, dans le TP3, c'est un cas intégrateur.27522753689275400:59:37,820 --> 00:59:40,3602755Vous allez devoir refaire la méthode des comparables.27562757690275800:59:40,380 --> 00:59:41,4202759donc c'est pour ça que je vous montre ça ici.27602761691276200:59:42,720 --> 00:59:44,3602763La méthode des coûts, c'est quoi en soi ?27642765692276600:59:44,460 --> 00:59:46,6602767C'est simplement le fait de reconstruire donc27682769693277000:59:49,320 --> 00:59:52,3402771de reconstruire donc la propriété donc dans son entièreté.27722773694277400:59:53,160 --> 00:59:56,7202775Là, j'avais eu des problèmes parce que la méthode incomparable,27762777695277800:59:56,780 --> 01:00:02,7602779ça a été plus facile, mais pour faire donc justement un benchmark automatique donc27802781696278201:00:02,780 --> 01:00:06,1402783pour que vous puissiez comparer ce que vous allez obtenir dans le cadre du PP,27842785697278601:00:06,960 --> 01:00:09,9202787c'était bien dur, mettons, si on prend maintenant une propriété avant ici,27882789698279001:00:10,880 --> 01:00:17,1202791d'être capable d'obtenir une méthode de la valeur par les coûts qui27922793699279401:00:17,140 --> 01:00:20,0802795est valable donc 100% du temps ou même qui est proche de la réalité.27962797700279801:00:20,740 --> 01:00:25,0402799Mais bon, j'ai fait une petite tentative et vous me direz si elle est proche de ça,28002801701280201:00:25,380 --> 01:00:28,4202803probablement pas. Mais si par exemple on prend l'exemple ici,28042805702280601:00:29,100 --> 01:00:33,9602807ça c'est une propriété qui est à vendre à Julie, vous pouvez donc Donc,28082809703281001:00:33,980 --> 01:00:34,9202811je vais voir la méthode des cours.28122813704281401:00:37,200 --> 01:00:38,0002815Ici, un instant.28162817705281801:00:40,120 --> 01:00:42,7602819Qu'est-ce qui est fait ici ? Donc, c'est compliqué.28202821706282201:00:42,900 --> 01:00:51,0202823Donc, en soi, c'est qu'on peut tenter de capturer,28242825707282601:00:51,120 --> 01:00:53,7802827donc, les niveaux de matériaux, donc, de la propriété, puis tout,28282829708283001:00:53,840 --> 01:00:57,7802831mettons, la superficie. Donc, tout vraiment ce qu'on fait lors de l'inspection,28322833709283401:00:57,960 --> 01:01:00,4402835je me suis dit, comment faire pour que ça soit automatique ?28362837710283801:01:00,520 --> 01:01:03,9402839Donc, c'est qu'il y a une mini-A derrière qui va analyser les photos puis qui s'en28402841711284201:01:03,960 --> 01:01:05,0802843va lister les caractéristiques.28442845712284601:01:05,960 --> 01:01:10,6402847Et ensuite, c'est annexé donc au coût de construction qui sont fournis par l28482849713285001:01:10,660 --> 01:01:15,7402851'organisme donc je crois que c'est Altus et tout ça donc que je vais utiliser et ça28522853714285401:01:15,760 --> 01:01:16,8802855détermine donc un coût28562857715285801:01:18,960 --> 01:01:21,8202859de construction de données en fonction du coût de la main-d'avis et tout ça.28602861716286201:01:22,260 --> 01:01:26,0202863Et ce qui est intéressant, c'est que vous avez vraiment ici toutes les valeurs qui28642865717286601:01:26,040 --> 01:01:28,7802867sont utilisées. Tout ça ici, c'est à jour.28682869718287001:01:29,260 --> 01:01:31,9602871Vous pouvez aller voir sur le site avec la référence Donc,28722873719287401:01:32,040 --> 01:01:35,7202875vous voyez vraiment tous les types de qualité de construction,28762877720287801:01:36,880 --> 01:01:39,3002879la main-d'oeuvre, tout est listé ici.28802881721288201:01:40,240 --> 01:01:44,6602883Je vous invite à le challenger parce qu'en soi, c'est probablement très loin de la28842885722288601:01:44,680 --> 01:01:47,5402887réalité. Il y a beaucoup de jugements dans cette méthode-là.28882889723289001:01:48,840 --> 01:01:54,2802891Mais en soi, ça va être vraiment un exercice comme ça que le TP3 a à faire.28922893724289401:01:55,080 --> 01:01:59,1402895Vous allez avoir à prendre une propriété qui est réellement en vente et aller faire.28962897725289801:01:59,160 --> 01:02:02,1202899Donc, vous ne seriez pas obligé d'aller, maintenant, vérifier la personne et de29002901726290201:02:02,140 --> 01:02:04,4202903cogner. Je recommande d'ailleurs de ne pas le faire.29042905727290601:02:05,100 --> 01:02:07,3002907Mais en soi, donc, ça va être d'insérer un petit peu, maintenant,29082909728291001:02:07,320 --> 01:02:11,0002911les qualités de cette propriété-là et d'être capable, donc,29122913729291401:02:11,040 --> 01:02:15,9602915de faire la méthode des coûts et de comparer, justement,29162917730291801:02:16,020 --> 01:02:17,8602919avec d'autres méthodes comme les comparables et autres.29202921731292201:02:21,640 --> 01:02:24,5202923Maintenant, ce que je trouve intéressant, donc, avant qu'on retourne pour les29242925732292601:02:24,540 --> 01:02:26,2602927slides, c'est les statistiques, donc, du marché.29282929733293001:02:26,820 --> 01:02:28,1802931J'ai peut-être juste une petite question.29322933734293401:02:28,200 --> 01:02:34,2802935Oui. Avant de faire le TP3, est-ce qu'on va revoir cet aspect-là29362937735293801:02:35,600 --> 01:02:39,8602939où on se lance avec UCO et Val, puis dans le fond…29402941736294201:02:39,880 --> 01:02:41,3802943Non, non, on va tout voir en détail.29442945737294601:02:41,680 --> 01:02:45,5602947Oh, oui. Ah, OK. Non, non, on va tout voir en détail.29482949738295001:02:45,640 --> 01:02:48,4202951C'était juste pour vous montrer dans le fond que vous allez pouvoir comparer avec29522953739295401:02:48,440 --> 01:02:50,7602955cet outil-là. C'est plus pour vous aider, mettons.29562957740295801:02:52,280 --> 01:02:54,8202959Puis, en soi, essayez d'avoir une meilleure valeur, mettons,29602961741296201:02:54,880 --> 01:02:56,7002963que ça ici, parce que comme je vous ai dit, c'est automatique.29642965742296601:02:56,860 --> 01:02:59,7202967Mais, tu sais, c'est plus, maintenant, pour vous dire, pour cette propriété-là,29682969743297001:03:00,400 --> 01:03:04,3402971c'est maintenant un début d'évaluation qui est faite, mais bon,29722973744297401:03:04,500 --> 01:03:08,8602975comment je peux l'améliorer ? C'est parce que c'est comment maintenant,29762977745297801:03:09,080 --> 01:03:11,2602979moi, est-ce que je suis d'accord maintenant avec le fait que moi,29802981746298201:03:11,320 --> 01:03:13,8202983je pense que la cuisine n'est pas réellement de telle qualité.29842985747298601:03:13,980 --> 01:03:17,7602987Il y a beaucoup de choses qui sont probablement que maintenant,29882989748299001:03:17,860 --> 01:03:19,5202991la méthode automatique ne fait pas très bien.29922993749299401:03:20,080 --> 01:03:24,1802995Donc, ça permet dans le fond d'avoir un petit peu, c'est la façon de faire comment c29962997750299801:03:24,200 --> 01:03:27,2202999'est fait, mais en tout cas, il faut que vous le refassiez de votre côté.30003001751300201:03:28,740 --> 01:03:33,7403003C'est la seule façon que je les trouve dans le fond pour que ça soit plus serré.30043005752300601:03:34,540 --> 01:03:39,2803007C'est parfait. Je me demandais si on allait le revoir aussi dans le cours avant de30083009753301001:03:39,300 --> 01:03:40,4403011faire le travail un petit peu.30123013754301401:03:40,720 --> 01:03:43,8803015Oui, on va tout revoir tout en détail.30163017755301801:03:44,400 --> 01:03:48,9203019C'est vraiment la fin. OK, merci.30203021756302201:03:50,820 --> 01:03:52,4803023Maintenant, c'est pour ça ici.30243025757302601:03:52,680 --> 01:03:55,2803027Je vous invite à aller voir l'onglet statistique également ici.30283029758303001:03:55,300 --> 01:03:59,9003031vous avez vraiment tout ce qui est en lien avec le marché immobilier,30323033759303401:03:59,940 --> 01:04:03,9203035c'est quand même intéressant, vous voyez vraiment le pourcentage des ventes par type30363037760303801:04:03,940 --> 01:04:07,0803039de biens, ça vous donne une petite idée donc de où se constitue.30403041761304201:04:07,440 --> 01:04:11,1003043Donc l'immobilier total c'est 2 trillions donc c'est quand même important.30443045762304601:04:11,380 --> 01:04:13,9803047Si on prendrait maintenant la valeur par la méthode des comparables de toutes les30483049763305001:04:14,000 --> 01:04:18,6803051immobiliers au Québec des 3,7 millions de propriétés, on arriverait à 2 trillions,30523053764305401:04:18,700 --> 01:04:21,0403055de, c'est-à-dire 2000 milliards de dollars.30563057765305801:04:24,240 --> 01:04:28,1803059Donc, environ deux fois l'avoir net d'Ellen Musk.30603061766306201:04:29,860 --> 01:04:30,9603063C'est assez incroyable.30643065767306601:04:34,060 --> 01:04:36,8603067On va continuer avec les slides pour terminer la séance.30683069768307001:04:37,140 --> 01:04:39,0003071Donc, ça va reprendre une heure, comme j'avais dit.30723073769307401:04:39,880 --> 01:04:41,5203075Ça va être plus court, cette séance-ci.30763077770307801:04:42,140 --> 01:04:44,3603079Pour que l'introduction soit plus soft.30803081771308201:04:44,500 --> 01:04:48,3403083Mais la prochaine séance, ça va être probablement deux heures et demie avec une30843085772308601:04:48,360 --> 01:04:49,1603087pause.30883089773309001:04:51,220 --> 01:04:55,4003091Maintenant, les enjeux au Québec, donc tout ce qui est maintenant au niveau de la30923093774309401:04:55,420 --> 01:05:01,2003095loi du patrimoine culturel, c'est des enjeux qui sont importants parce que ça l30963097775309801:05:01,220 --> 01:05:04,0003099'affecte donc le fait d'avoir des mesures comme ça ici,31003101776310201:05:04,340 --> 01:05:09,0403103ça l'impacte beaucoup. qu'est-ce qu'on peut faire avec une propriété et surtout qu31043105777310601:05:09,060 --> 01:05:09,8603107'est-ce qui est31083109778311001:05:11,140 --> 01:05:13,4003111on ne peut pas toucher un exemple à une église, tout ça,31123113779311401:05:13,500 --> 01:05:17,5203115donc c'est là que la méthode des coûts devient ultra importante donc le coût de31163117780311801:05:17,540 --> 01:05:21,8203119reproduction n'est pas possible et le coût de remplacement c'est l'approche qui est31203121781312201:05:21,840 --> 01:05:22,9603123la plus privilégiée.31243125782312601:05:25,820 --> 01:05:26,6803127Maintenant, ici31283129783313001:05:28,740 --> 01:05:30,4403131pourquoi c'est important la méthode des coûts ?31323133784313401:05:30,720 --> 01:05:33,0803135C'est surtout aussi beaucoup pour les assurances.31363137785313801:05:34,040 --> 01:05:38,3803139L'assurance, ça ne va pas vraiment ça ne l'importe pas vraiment la valeur marchande.31403141786314201:05:38,480 --> 01:05:41,2203143C'est-à-dire comment votre propriété coûterait sur le marché.31443145787314601:05:41,840 --> 01:05:46,2803147Parce qu'un terrain, ça ne brûle pas nécessairement qu'il arrive un feu ou une31483149788315001:05:46,300 --> 01:05:51,1003151inondation. Donc, l'assurance en soi, c'est vraiment un coût de remplacement du31523153789315401:05:51,120 --> 01:05:51,9203155bâtiment.31563157790315801:05:53,340 --> 01:05:56,6003159Donc, on a des assurances qui sont dites valeur à neuf.31603161791316201:05:56,960 --> 01:05:59,7003163C'est-à-dire que c'est le coût de remplacement à neuf.31643165792316601:06:00,020 --> 01:06:01,4003167Donc, le terrain n'est pas inclus, évidemment.31683169793317001:06:02,620 --> 01:06:07,2803171Donc, c'est souvent un montant d'assurance qui est supérieure à la valeur donc31723173794317401:06:07,300 --> 01:06:09,5403175marchande de votre propriété, moins le terrain.31763177795317801:06:10,520 --> 01:06:14,0403179La valeur réelle, c'est le coût neuf, moins la dépréciation physique.31803181796318201:06:14,640 --> 01:06:18,1803183Ça, c'est un petit caisse parce que dans le fond, bon, là,31843185797318601:06:19,280 --> 01:06:22,4203187tu as beau avoir ce montant-là, tu n'es pas capable de reconstruire ta propriété.31883189798319001:06:22,540 --> 01:06:25,0003191Il n'y a pas un promoteur immobilier qui va te dire « Ah,31923193799319401:06:25,060 --> 01:06:27,8203195moi, je te reconstruis ta valeur dans l'état où ce qu'elle était,31963197800319801:06:28,520 --> 01:06:30,4003199puis je te charge juste dans le fond justement le coût neuf,32003201801320201:06:30,520 --> 01:06:33,4603203moins la dépréciation. » C'est ça le gros problème.32043205802320601:06:33,480 --> 01:06:37,0203207C'est bien important quand vous prenez l'assurance, surtout pour tout ce qui est,32083209803321001:06:37,040 --> 01:06:39,3403211mettons, les sociétés de condos, tout ça.32123213804321401:06:39,860 --> 01:06:44,3003215Souvent, les assurances pour le bâtiment entier, c'est des valeurs réelles.32163217805321801:06:44,420 --> 01:06:47,2203219Donc, il faut bien faire attention entre valeur réelle et valeur à neuf,32203221806322201:06:47,420 --> 01:06:51,0603223c'est très différent. Et il y a la valeur agrégée.32243225807322601:06:51,120 --> 01:06:55,1003227Donc, c'est le montant que vous pouvez, dans le fond, une entente entre l'assureur32283229808323001:06:55,120 --> 01:06:56,2603231et vous pour un montant donné.32323233809323401:06:57,200 --> 01:06:59,4403235Donc, tout ça, le terrain n'est jamais inclus.32363237810323801:06:59,580 --> 01:07:02,7203239Mais c'est guidé souvent par la méthode des coûts ou le valeur à neuf.32403241811324201:07:05,800 --> 01:07:11,6203243Les autres méthodes utilisées, c'est par exemple l'évaluation municipale foncière.32443245812324601:07:11,760 --> 01:07:13,9203247Donc, c'est souvent basé un peu sur la méthode des coûts.32483249813325001:07:15,600 --> 01:07:20,6403251Pourquoi ? Parce que si la valeur marchand influençait le rôle foncier,32523253814325401:07:20,720 --> 01:07:21,9203255ce serait quand même relativement problématique.32563257815325801:07:22,480 --> 01:07:23,8803259Mais ce n'est pas nécessairement juste ça.32603261816326201:07:23,980 --> 01:07:26,3003263Donc, ils utilisent beaucoup l'approche par les comparables,32643265817326601:07:26,400 --> 01:07:32,4403267mais c'est juste que les comparables sont beaucoup utilisés sur des ventes32683269818327001:07:32,460 --> 01:07:35,4003271réelles ajustées. Donc, ça dépend aussi des municipalités.32723273819327401:07:35,680 --> 01:07:38,6203275Comme par exemple, si on prend Toronto, qui n'est pas dans la province de Québec,32763277820327801:07:39,540 --> 01:07:41,0603279eux, ils utilisent ce qu'on appelle un modèle édonique.32803281821328201:07:41,160 --> 01:07:44,3003283C'est-à-dire qu'ils utilisent des ventes réelles et ils s'en vont estimer un gros32843285822328601:07:44,320 --> 01:07:47,2603287modèle linéaire pour déterminer la valeur de chacun des caractéristiques d'une32883289823329001:07:47,280 --> 01:07:50,2603291maison. Et c'est comme ça qu'ils déterminent le rôle foncier.32923293824329401:07:50,560 --> 01:07:53,8203295Le problème avec ça, c'est que le rôle foncier est souvent très élevé à Toronto.32963297825329801:07:54,060 --> 01:07:58,8403299C'est-à-dire que ça s'approche souvent de la valeur de la propriété qu'on peut voir33003301826330201:07:58,860 --> 01:08:00,5803303par exemple sur Centris ou Welter.33043305827330601:08:00,600 --> 01:08:03,4803307Donc, c'est… Imaginez le prix des maisons qu'en ce moment,33083309828331001:08:03,620 --> 01:08:07,1803311si le taux de taxation foncier serait vraiment sur cette valeur-là.33123313829331401:08:08,440 --> 01:08:10,9603315Je ne sais pas si tout le monde serait très heureux si ça arriverait,33163317830331801:08:11,040 --> 01:08:15,1403319mais bon, c'est ça. Mais bon, il n'y a rien qui nous dit que ça ne va pas33203321831332201:08:15,160 --> 01:08:21,2403323reconverger, mais depuis 5 ans ou maintenant 10 ans, il y a une séparation33243325832332601:08:21,260 --> 01:08:24,0603327entre la valeur foncière et la valeur marchande, donc des propriétés.33283329833333001:08:24,840 --> 01:08:30,3803331je ne crois pas que ça va revenir parce que si on applique un taux d'augmentation,33323333834333401:08:30,580 --> 01:08:33,4603335ce serait surprenant que ça reconverge comme c'était par le passé.33363337835333801:08:34,620 --> 01:08:37,5603339Pour les fins fiscales aussi, donc l'amortissement, le gain en capital,33403341836334201:08:38,060 --> 01:08:40,6403343l'expropriation, donc comment qu'on détermine une juste indemnité,33443345837334601:08:40,980 --> 01:08:42,3203347on va utiliser la méthode des coûts.33483349838335001:08:43,500 --> 01:08:45,8603351Vérification de la valeur pour le financement hypothécaire,33523353839335401:08:46,180 --> 01:08:50,2803355souvent c'est la méthode des comparables, mais la méthode des coûts est utilisée33563357840335801:08:50,300 --> 01:08:54,9803359pour les litiges, la faisabilité d'un projet et les signifient donc la réclamation33603361841336201:08:55,000 --> 01:08:55,8003363aux assurances.33643365842336601:08:58,240 --> 01:09:03,1603367Quand la méthode des coûts est privilégiée pour vraiment s'assurer,33683369843337001:09:03,480 --> 01:09:06,2803371une propriété à usage spécial comme on a dit ou ce qu'il y a peu de comparable,33723373844337401:09:07,000 --> 01:09:12,0603375une construction neuve ou récente, ça c'est vraiment automatique,33763377845337801:09:12,580 --> 01:09:16,5203379une propriété qui est rarement vendue, c'est-à-dire dans un secteur où des fois il n33803381846338201:09:16,540 --> 01:09:20,5403383'y a pas beaucoup de ventes, ça peut être appliqué, un marché qui est inactif,33843385847338601:09:20,600 --> 01:09:25,0603387c'est-à-dire il y a certains types de propriétés, par exemple,33883389848339001:09:25,100 --> 01:09:25,9003391si on pense aux33923393849339401:09:30,500 --> 01:09:32,7003395fermes ou des choses comme ça qui ne sont pas transgressées,33963397850339801:09:32,760 --> 01:09:37,2003399par exemple, aux mêmes fréquences que des propriétés résidentielles.34003401851340201:09:39,480 --> 01:09:42,0203403Des fois, également, il y a des quartiers qui sont beaucoup moins liquides que d34043405852340601:09:42,040 --> 01:09:44,1803407'autres, c'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup de transactions.34083409853341001:09:45,820 --> 01:09:47,5003411Comme par exemple, si on pense à aujourd'hui34123413854341401:09:49,280 --> 01:09:53,4003415des quartiers résidentiels où il y a beaucoup de maisons de deux étages.34163417855341801:09:55,300 --> 01:09:59,1603419Il n'y a pas beaucoup de transactions de maisons de deux étages depuis deux ans.34203421856342201:09:59,380 --> 01:10:03,5203423C'est-à-dire que les gens cherchent une maison de deux étages.34243425857342601:10:03,960 --> 01:10:07,8203427C'est vraiment un gros... C'est spécial, ce phénomène-là,34283429858343001:10:07,900 --> 01:10:10,1403431parce que maintenant, ça remonte au début de la COVID.34323433859343401:10:10,340 --> 01:10:13,7203435Après la COVID, il y avait de la surhanchante, c'était surtout sur des bungalows.34363437860343801:10:13,900 --> 01:10:18,1803439C'est-à-dire que les gens, c'était ça qui avait les moyens d'acheter.34403441861344201:10:19,020 --> 01:10:23,0803443Le prix des bungalows ont monté énormément jusqu'au point que là,34443445862344601:10:23,160 --> 01:10:26,0003447les gens se sont dit, bien là, c'est rendu le même prix qu'une maison des étages.34483449863345001:10:26,620 --> 01:10:30,4803451Donc là, la sur-en-chart, c'est comme déplacé vers les maisons des étages et là,34523453864345401:10:30,580 --> 01:10:36,4803455c'est là qu'on est rendu. Les gens ne sont pas prêts à se départir d'un bien qui a34563457865345801:10:36,500 --> 01:10:38,5203459un potentiel probablement de valeur plus important.34603461866346201:10:42,240 --> 01:10:43,0403463Maintenant,34643465867346601:10:44,240 --> 01:10:45,5603467on C'est ça pour ceci.34683469868347001:10:47,320 --> 01:10:50,7803471Quand la méthode de coût est moins fiable, donc des bâtiments très anciens,34723473869347401:10:51,220 --> 01:10:55,3403475comme on l'a dit, la dépréciation, c'est difficile à estimer.34763477870347801:10:56,200 --> 01:11:00,6403479Puis, plus que le montant de dépréciation est élevé, dans le cas d'un bâtiment34803481871348201:11:00,660 --> 01:11:03,7403483ancien, ça va prendre une très grosse dépréciation, à moins que ce soit de coût de34843485872348601:11:03,760 --> 01:11:08,4403487patrimoine. mais là encore là, c'est très difficile aussi à évaluer malgré tout.34883489873349001:11:09,060 --> 01:11:12,7003491Un marché qui est très actif avec des comparables, la méthode des coûts,34923493874349401:11:12,820 --> 01:11:16,3603495ce n'est pas souhaitable. Utiliser les comparables, c'est beaucoup plus facile.34963497875349801:11:18,040 --> 01:11:21,0603499Propriétés à revenus standards, donc l'approche des revenus,35003501876350201:11:21,080 --> 01:11:26,1203503c'est la plus justifiée. Dépréciation externe majeure, donc.35043505877350601:11:27,520 --> 01:11:28,6403507Qu'est-ce que ça veut dire ça ?35083509878351001:11:28,800 --> 01:11:33,2003511C'est que, mettons, qu'il y aurait, je ne sais pas moi,35123513879351401:11:33,660 --> 01:11:36,9803515un glissement de terrain dans une municipalité de données,35163517880351801:11:37,120 --> 01:11:41,5803519c'est bien dur de quantifier c'est quoi l'impact d'un glissement de terrain sur une35203521881352201:11:41,600 --> 01:11:44,6803523propriété, si maintenant le sol s'est affaissé ou tout ça.35243525882352601:11:44,800 --> 01:11:46,0203527Donc, ça, c'est des cas extrêmes.35283529883353001:11:47,560 --> 01:11:49,7203531Et donc, une utilisation optimale du terrain.35323533884353401:11:49,840 --> 01:11:52,5203535Donc, il y a un écart qui va être important entre le coût et la valeur.35363537885353801:11:56,560 --> 01:11:58,9603539Maintenant, ici, c'est probablement le…35403541886354201:11:58,980 --> 01:12:03,2803543ça va être une d'ailleurs cela qu'on va voir qui est la plus importante.35443545887354601:12:04,100 --> 01:12:10,1003547Si vous avez toutes les méthodes utilisées en évaluation immobilière et vous avez35483549888355001:12:10,120 --> 01:12:11,7603551donc les types de propriétés.35523553889355401:12:13,360 --> 01:12:20,1003555On le dit, pour les maisons familiales classiques, c'est les comparables qui sont la35563557890355801:12:20,120 --> 01:12:23,5603559méthode de number one. Méthode des revenus, ça ne fait aucun sens,35603561891356201:12:23,680 --> 01:12:27,2803563donc ce n'est pas utilisé. La méthode des coûts peut être secondaire.35643565892356601:12:27,580 --> 01:12:31,3603567C'est-à-dire que ça peut être appliqué de façon secondaire,35683569893357001:12:31,460 --> 01:12:32,5603571surtout quand c'est de quoi qu'il est neuf.35723573894357401:12:32,660 --> 01:12:33,8203575Mais ça, ici, on en parle dans la construction.35763577895357801:12:34,700 --> 01:12:38,5403579Mais ça peut être appliqué. Donc, ce n'est pas proscrit d'utiliser la méthode des35803581896358201:12:38,560 --> 01:12:40,1603583coûts dans le cas d'une maison infamiliale.35843585897358601:12:40,440 --> 01:12:45,8203587Ça permet aussi d'apporter une deuxième valeur à la méthode par les comparables.35883589898359001:12:46,020 --> 01:12:49,1003591Mais reste que la méthode comparable est la plus adaptée.35923593899359401:12:49,800 --> 01:12:51,7003595Maintenant, au niveau des immeubles locatifs.35963597900359801:12:53,700 --> 01:12:55,0403599Les comparables, ça peut être appliqué.36003601901360201:12:55,700 --> 01:12:58,6403603C'est secondaire par contre. C'est-à-dire que vous pouvez vous dire,36043605902360601:12:58,800 --> 01:13:02,8203607si mettons, il y aurait, par exemple, vous voulez déterminer la valeur d'un 636083609903361001:13:02,840 --> 01:13:07,2003611logements, si un 6 logements qui était vendu dans le même coin,36123613904361401:13:08,180 --> 01:13:11,5203615vous pouvez utiliser la méthode des comparables dans la mesure que vous ajoutez,36163617905361801:13:11,620 --> 01:13:16,2403619par exemple, pour certaines spécificités de ce 6 plexes-là ou peu importe.36203621906362201:13:16,420 --> 01:13:18,0203623Mais ça reste une méthode qui est secondaire.36243625907362601:13:18,160 --> 01:13:19,4003627La principale, c'est les retenus.36283629908363001:13:19,900 --> 01:13:25,0203631Donc, il faut vraiment que vous vous tenez compte des loyers réels de l'édifice avec36323633909363401:13:25,040 --> 01:13:28,4603635le taux d'inoccupation et que vous appliquez une méthode,36363637910363801:13:28,540 --> 01:13:32,5403639donc vous appliquez une croissance des revenus puis vous actualisez.36403641911364201:13:32,820 --> 01:13:35,8403643Donc, c'est la méthode la plus utilisée.36443645912364601:13:35,940 --> 01:13:40,0003647Donc, les pro-format en immobilier, tout ça, les banques pour évaluer votre actif,36483649913365001:13:40,100 --> 01:13:41,9803651si vous accordez le prix, ils vont utiliser la méthode des revenus aussi.36523653914365401:13:42,540 --> 01:13:46,6003655Et la méthode de coût. Donc, ça ici, c'est aussi très secondaire.36563657915365801:13:46,800 --> 01:13:49,5603659C'est faisable. Donc, c'est-à-dire que combien ça coûterait reconstruire le 636603661916366201:13:49,580 --> 01:13:51,4003663logements, moins la dépréciation.36643665917366601:13:51,720 --> 01:13:53,0803667C'est ici qu'il y a plus de chances.36683669918367001:13:53,340 --> 01:13:55,6003671Ici, donc, ça, c'est spécial, mais dans les immeubles locatifs,36723673919367401:13:56,740 --> 01:14:02,9003675c'est un des rares marchés où la méthode des coûts en ce moment est énormément36763677920367801:14:02,920 --> 01:14:05,9203679élevée. Donc, c'est-à-dire que ça coûte très cher à construire36803681921368201:14:07,580 --> 01:14:10,0603683un immeuble locatif. Donc, c'est...36843685922368601:14:10,600 --> 01:14:14,1803687On entend souvent dans les médias, mettons, les loyers montrent...36883689923369001:14:16,280 --> 01:14:17,8003691La hausse des loyers était...36923693924369401:14:18,720 --> 01:14:22,4603695Et pas justement, par exemple, pour des vieux logements,36963697925369801:14:22,640 --> 01:14:25,5803699mais pour les nouveaux logements, malheureusement, les prix qu'on voit sur les37003701926370201:14:25,600 --> 01:14:28,5803703marchés, c'est parce que les coûts de construction reflètent réellement ça.37043705927370601:14:28,680 --> 01:14:32,4203707Donc, construire un logement, mettons, de 6 unités en montant,37083709928371001:14:32,680 --> 01:14:34,3803711ça prend souvent une structure en béton.37123713929371401:14:35,540 --> 01:14:38,2803715C'est astronomique, donc, tous les coûts qui doivent être faits.37163717930371801:14:38,300 --> 01:14:44,6203719Donc, la valeur qui est amenée par la méthode des coûts est souvent far37203721931372201:14:44,640 --> 01:14:48,8203723away des autres façons de déterminer les revenus.37243725932372601:14:50,760 --> 01:14:53,8403727Excusez-moi, pas les revenus, mais la valeur de la propriété.37283729933373001:14:54,280 --> 01:14:58,3203731Donc, ça, c'est un des rares exceptions parce que la méthode des coûts est37323733934373401:14:58,340 --> 01:15:01,0403735supérieure. Ça n'a pas toujours été vrai.37363737935373801:15:01,060 --> 01:15:06,3603739C'est vraiment récemment avec l'augmentation du coût de la main-d'oeuvre en37403741936374201:15:06,380 --> 01:15:12,9003743construction des matériaux, du béton, de tout ce qui constitue une propriété.37443745937374601:15:13,440 --> 01:15:15,3003747Maintenant, une église ou un musée.37483749938375001:15:15,740 --> 01:15:17,1203751Bon, comparaison, on oublie ça.37523753939375401:15:17,220 --> 01:15:19,2003755Il n'y a pas assez d'exemples dans les alentours.37563757940375801:15:20,140 --> 01:15:23,2403759Revenu, bon, je ne suis pas vraiment pour une église ou pour un musée.37603761941376201:15:23,400 --> 01:15:25,1003763La seule qui est viable, c'est la méthode d'égo.37643765942376601:15:25,980 --> 01:15:28,2203767Un bâtiment qui est industriel.37683769943377001:15:28,240 --> 01:15:31,2803771C'est possible d'appliquer donc une méthode des comparaisons.37723773944377401:15:31,460 --> 01:15:33,3003775Il y a des bâtiments industriels qui peuvent être similaires,37763777945377801:15:33,380 --> 01:15:37,8403779qui se sont vendus dans les alentours, mais tu es rendu donc près de l'offre pour37803781946378201:15:37,860 --> 01:15:44,4603783une église, mais bon, c'est l'organisme qui vous prépare à37843785947378601:15:44,480 --> 01:15:50,4803787l'ordre des valiateurs agréés, dit que c'est secondaire dans les deux cas,37883789948379001:15:51,120 --> 01:15:52,4003791au niveau des revenus également.37923793949379401:15:53,480 --> 01:15:57,1203795La méthode la plus justifiée, c'est la méthode des coûts ici.37963797950379801:15:58,080 --> 01:16:00,3003799Construction neuve, comparaison, ça peut être appliqué.38003801951380201:16:00,400 --> 01:16:04,2203803Ça ne va pas donner une valeur qui est loin de la plate nécessairement,38043805952380601:16:04,300 --> 01:16:05,6003807mais ce n'est pas la plus adaptée.38083809953381001:16:06,800 --> 01:16:08,9003811Revenu, on n'applique pas ça comme pour une maison ni familiale.38123813954381401:16:09,020 --> 01:16:11,2403815Qu'elle soit neuve ou non, il ne faut pas appliquer la méthode des revenus.38163817955381801:16:11,800 --> 01:16:14,0803819Mais là, dans ce cas-là ici, contrairement à la maison ni familiale,38203821956382201:16:15,160 --> 01:16:17,7403823la construction neuve, c'est le contraire.38243825957382601:16:17,840 --> 01:16:19,6403827C'est-à-dire qu'on recommande la méthode des coûts.38283829958383001:16:21,240 --> 01:16:23,9803831Les centres commerciaux, méthode principale, c'est revenu,38323833959383401:16:24,240 --> 01:16:27,2603835c'est des loyers, donc les commerces payent un loyer.38363837960383801:16:30,400 --> 01:16:34,8003839Comparaison, oui, il y a probablement des petits centres d'achat de quartier qui38403841961384201:16:34,820 --> 01:16:38,1803843sont des fois transigés, tout ça, donc c'est possible qu'il y ait des comparables38443845962384601:16:38,200 --> 01:16:41,9003847disponibles. Et coût également, donc on peut appliquer la méthode des coûts,38483849963385001:16:42,300 --> 01:16:44,5803851c'est totalement valable dans ce cas-là ici.38523853964385401:16:44,900 --> 01:16:46,9603855Souvent, les centres d'achat ne sont pas utilisés, par exemple,38563857965385801:16:47,080 --> 01:16:50,1203859il n'y a pas de grosses dépréciations nécessairement appliquées,38603861966386201:16:50,220 --> 01:16:51,6003863étant donné que ce n'est pas des bâtiments, par exemple,38643865967386601:16:51,700 --> 01:16:58,4403867qui datent de 50 ou 100 ans. École publique, la méthode,38683869968387001:16:58,560 --> 01:17:05,0403871c'est les coûts, parce que, bon, comparable, c'est un usage qui est très spécifique,38723873969387401:17:05,140 --> 01:17:11,4403875qui est le même revenu, non, parce que c'est utilisé par la personne qui le détient,38763877970387801:17:11,500 --> 01:17:13,2403879donc il n'y a pas nécessairement de location ou à ce niveau.38803881971388201:17:15,600 --> 01:17:17,9803883terrain vacant, donc c'est la méthode des comparaisons,38843885972388601:17:18,160 --> 01:17:23,8803887c'est la principale. Donc, à ce niveau-là, la valeur résidue peut être soit les38883889973389001:17:23,900 --> 01:17:28,4203891barrières amphithéotiques, on peut potentiellement utiliser ça pour la méthode des38923893974389401:17:28,440 --> 01:17:32,0403895revenus, mais retenez surtout que c'est la méthode des comparaisons qui est la38963897975389801:17:32,060 --> 01:17:33,8803899principale pour les terrains vacants.39003901976390201:17:36,120 --> 01:17:39,5203903Merveilleux. Maintenant, l'avantage de la méthode des coûts,39043905977390601:17:40,200 --> 01:17:42,3403907c'est que ce sont l'universalité.39083909978391001:17:42,500 --> 01:17:45,2203911Donc, toutes les propriétés, donc, toutes propriétés qui étaient améliorées,39123913979391401:17:46,080 --> 01:17:46,8803915c'est, donc,39163917980391801:17:48,560 --> 01:17:51,1803919ça amène une universalité, donc, de la méthode.39203921981392201:17:51,520 --> 01:17:55,2803923C'est logique puis intuitif pour les clients, c'est-à-dire que ça semble plus39243925982392601:17:55,300 --> 01:18:00,1803927intuitif du moins, cette façon de faire-là, parce que ça dit,39283929983393001:18:00,300 --> 01:18:03,5003931au final, je veux reconstruire ça à quelque part d'autre,39323933984393401:18:03,620 --> 01:18:07,1603935c'est ce que ça va me coûter, moins la dépréciation peut la ramener dans l'état,39363937985393801:18:07,300 --> 01:18:10,4003939donc, du produit qu'on évalue, par exemple.39403941986394201:18:11,620 --> 01:18:15,6403943La transparence, donc c'est-à-dire que c'est des coûts qui est réellement reliés au39443945987394601:18:15,660 --> 01:18:19,4603947coût et non par exemple aux comparables où les comparables,39483949988395001:18:19,600 --> 01:18:24,5803951c'est basé sur des ventes. Donc c'est-à-dire que si les ventes qu'on utilise par39523953989395401:18:24,600 --> 01:18:28,6803955exemple pour déterminer la valeur de notre propriété sont piésées,39563957990395801:18:28,780 --> 01:18:33,6203959donc par exemple on est dans un marché où tout est pratiquement sur-enchaire,39603961991396201:18:34,140 --> 01:18:37,8003963la valeur qu'on va obtenir par les comparables va refléter les prix de sur-en39643965992396601:18:37,820 --> 01:18:41,3403967-charge. Donc, on va potentiellement traiter la sur-en-charge.39683969993397001:18:42,020 --> 01:18:46,8003971Mais reste que c'est le prix qu'on doit qui est dans un la valeur marchande dans un39723973994397401:18:46,820 --> 01:18:48,9603975marché où il y a beaucoup d'acheteurs par rapport aux vendeurs.39763977995397801:18:49,680 --> 01:18:52,4003979Mais ce n'est pas nécessairement la valeur de reconstruction.39803981996398201:18:53,280 --> 01:18:55,6203983C'est ça la particularité.39843985997398601:18:59,100 --> 01:19:00,2803987Véification contre les avocations.39883989998399001:19:00,980 --> 01:19:04,9603991Ça ici, c'est un excès. La méthode des coûts peut être utilisée pour valider,39923993999399401:19:05,040 --> 01:19:07,8403995donc la méthode est comparable dans le cas d'une évaluation qui doit être plus399639971000399801:19:07,860 --> 01:19:09,6203999rigoureuse ou vraiment plus détaillée.400040011001400201:19:12,500 --> 01:19:15,0804003Pour certaines propriétés uniques, c'est la seule méthode qui peut être appliquée.400440051002400601:19:15,400 --> 01:19:17,1404007En assurance, c'est la base qui est standard.400840091003401001:19:21,080 --> 01:19:25,3204011Si maintenant, comme on a dit, les limites au niveau de ces méthodes-là,401240131004401401:19:25,680 --> 01:19:30,2604015la subjectivité de la dépréciation, il peut y avoir un écart potentiel entre la401640171005401801:19:30,280 --> 01:19:34,1004019valeur et le coût. Et le terrain, c'est parfois très difficile à évaluer,402040211006402201:19:34,220 --> 01:19:36,5204023étant donné qu'il n'y a pas nécessairement des comparables.402440251007402601:19:39,440 --> 01:19:46,1004027Les bâtiments trop anciens, ce n'est pas très402840291008403001:19:46,120 --> 01:19:50,3604031adapté, étant donné, comme on a dit, la dépréciation va être trop importante dans le403240331009403401:19:50,380 --> 01:19:55,7004035calcul. Donc, le risque d'erreur va dépendre de beaucoup trop de facteurs403640371010403801:19:55,720 --> 01:19:59,1204039subjectifs. Et là, si on est là maintenant avec un bâtiment qui est à 200 ans,404040411011404201:19:59,240 --> 01:20:03,5004043on peut se ramasser à retirer 2 millions moins de valeur de construction de 3.404440451012404601:20:03,680 --> 01:20:06,8204047Donc, c'est moins adapté, plus bâtiment vu.404840491013405001:20:07,460 --> 01:20:11,7404051Mais surtout, c'est que c'est une façon de faire qui demande une expertise beaucoup405240531014405401:20:11,760 --> 01:20:15,8004055plus approfondie. C'est-à-dire que ça prend des connaissances sur tout ce qui est405640571015405801:20:15,820 --> 01:20:21,3204059matériau de construction, qualité des constructions, les coûts.406040611016406201:20:22,480 --> 01:20:26,0204063il faut vraiment comprendre le processus de construction des bâtiments pour être406440651017406601:20:26,040 --> 01:20:31,5604067capable de faire cette méthode-là donc ça on va le voir relativement bien tout au406840691018407001:20:31,580 --> 01:20:35,6404071long de la session toutes les composantes par exemple qui doivent être appliquées c407240731019407401:20:35,660 --> 01:20:41,9004075'est pas un cours de méthode de construction mais c'est on voit vraiment quel type407640771020407801:20:41,920 --> 01:20:45,4404079de matériaux dans une maison sont construits comme étant plus haut de gamme,408040811021408201:20:45,460 --> 01:20:50,7404083moyenne gamme pas de gamme puis vraiment il y en a qui sont intuitifs Si on met par408440851022408601:20:50,760 --> 01:20:54,7804087exemple tout ce qui est vénile pour recouvrir la maison,408840891023409001:20:55,780 --> 01:20:57,3204091comment c'est déterminé le prix de ça ?409240931024409401:20:57,500 --> 01:20:58,6404095C'est par pied carré.409640971025409801:21:01,500 --> 01:21:05,1804099Chaque carré de un pied par un pied, ça a un coût.410041011026410201:21:05,340 --> 01:21:08,1004103Que ce soit la brique ou le vénile ou autre revêtement extérieur,410441051027410601:21:08,440 --> 01:21:13,1204107ça a un coût qui quantifie par unité de pied carré.410841091028411001:21:14,340 --> 01:21:20,6404111et la main-d'oeuvre est inclue dans cette valeur-là par rapport411241131029411401:21:20,660 --> 01:21:23,4604115au coût du marché en ce moment-là.411641171030411801:21:25,700 --> 01:21:31,3204119Donc, comment on a dit ça ? Ici, c'est une représentation de la fiabilité des412041211031412201:21:31,340 --> 01:21:36,8804123méthodes. Comme on a dit, la pertinence pour les constructions neuves,412441251032412601:21:36,960 --> 01:21:39,3604127c'est probablement le plus justifié.412841291033413001:21:39,480 --> 01:21:44,4004131C'est très pertinent et c'est surtout très fiable, Étant donné qu'il n'y a aucune…413241331034413401:21:44,420 --> 01:21:48,1404135en soi, vous n'avez pas à faire toutes les constructions neuves,413641371035413801:21:48,240 --> 01:21:49,7204139c'est la seule méthode qui s'impose.414041411036414201:21:49,880 --> 01:21:53,7204143Usage spécial également, aéroport, hôpital, tout ça, industriel,414441451037414601:21:53,900 --> 01:21:56,2604147pour les assurances. Quand les assurances veulent avoir cette façon de faire,414841491038415001:21:56,380 --> 01:21:58,3804151on est obligé d'utiliser la méthode des coûts.415241531039415401:21:59,120 --> 01:22:02,5804155Le commercial locatif, bon, la fiabilité de la méthode,415641571040415801:22:02,600 --> 01:22:05,2804159c'est moins, c'est quand même pertinent, mais bon.416041611041416201:22:06,100 --> 01:22:11,5604163Mais où est-ce que ça devient beaucoup moins pertinent et peu fiable,416441651042416601:22:11,660 --> 01:22:15,5604167c'est le résidentiel ici. Mais il y a une raison aussi,416841691043417001:22:15,700 --> 01:22:21,3604171c'est que ça reste que c'est quand même, si maintenant on pourrait dire,417241731044417401:22:21,740 --> 01:22:24,3004175c'est pas négatif, ça ajoute pas maintenant, on pourrait dire,417641771045417801:22:25,040 --> 01:22:26,9604179un risque de,418041811046418201:22:28,640 --> 01:22:33,8404183la valeur ne va pas être tant out of bound que maintenant si on utilise un bâtiment418441851047418601:22:33,860 --> 01:22:36,2204187très ancien. C'est pour ça qu'il y a de l'autre côté de la petite ligne.418841891048419001:22:36,400 --> 01:22:37,7604191C'est parce que ça, c'est vraiment proscrit.419241931049419401:22:38,440 --> 01:22:45,3204195Si c'est un bâtiment de 75 ans, la méthode des coûts, il faut remplir ça parce qu'il419641971050419801:22:45,340 --> 01:22:48,8004199faut qu'il y ait une méchante dépréciation qui soit appliquée.420042011051420201:22:48,980 --> 01:22:51,9004203Puis là, c'est beaucoup trop difficile à quantifier.420442051052420601:22:52,380 --> 01:22:54,5004207Donc, la valeur va vraiment être extrêmement biaisée.420842091053421001:22:54,620 --> 01:23:01,0604211Donc, c'est pour ça que la fiabilité est vraiment un autre421242131054421401:23:01,080 --> 01:23:06,8404215côté de l'axe. Donc, ce graphique-là, en soi, ça provient du document au CHQ.421642171055421801:23:09,160 --> 01:23:15,0204219Donc, c'est ça. Contexte québécois, donc, c'est l'ordre professionnel qui régit le422042211056422201:23:15,040 --> 01:23:17,1004223code de profession, donc des valeteurs agréés.422442251057422601:23:17,220 --> 01:23:18,4404227Mais ça, vous savez déjà tout ça.422842291058423001:23:22,440 --> 01:23:25,0004231Donc, ça ici, ça va être plus dans le…423242331059423401:23:25,020 --> 01:23:27,8204235Je pense que je m'arrêterai ici pour cette semaine.423642371060423801:23:28,080 --> 01:23:31,4404239Donc, on va voir ça dans tout ce qui est réglementation la semaine prochaine.424042411061424201:23:32,660 --> 01:23:34,9204243Je prendrai les questions, donc, s'il y en a.424442451062424601:23:35,320 --> 01:23:37,2204247Donc, vous avez dit que ça, la durée 1h, donc c'est…424842491063425001:23:37,240 --> 01:23:40,4204251on est dans la durée 1h10. Donc, c'est la première séance qui est plus courte.425242531064425401:23:42,060 --> 01:23:46,3204255Donc, sentez-vous à l'aise de poser les questions que vous voulez.425642571065425801:23:46,340 --> 01:23:48,4604259Donc, si vous avez des interrogations sur le déroulement,426042611066426201:23:48,640 --> 01:23:52,2804263vous pouvez enlever votre micro et parler.426442651067426601:23:54,780 --> 01:23:57,5404267De mon côté, ça va. Ça va ? Parfait.426842691068427001:23:57,640 --> 01:24:01,3804271Donc, comme je vous ai dit, c'est vraiment la première séance qui est plus courte427242731069427401:24:01,400 --> 01:24:02,9804275pour commencer plus en 12 heures.427642771070427801:24:03,040 --> 01:24:05,7204279Mais les prochaines séances, il faut s'attendre maintenant au moins deux heures par428042811071428201:24:05,740 --> 01:24:10,0404283séance. Puis, comme je vous ai dit, toutes les séances vont être disponibles sur le428442851072428601:24:10,060 --> 01:24:12,7804287site du cours après. Vous allez le voir, donc, dans 15 minutes.428842891073429001:24:12,800 --> 01:24:18,9604291Je vais vous envoyer par courriel après chaque séance, le lien vers la vidéo de la429242931074429401:24:18,980 --> 01:24:19,8004295séance ici.429642971075429801:24:22,220 --> 01:24:27,4004299Sinon, c'est tout pour moi. Est-ce qu'on va faire des exercices pendant le cours ou430043011076430201:24:27,420 --> 01:24:33,5004303c'est vraiment interactif qu'on doit le faire par nous autres même430443051077430601:24:33,520 --> 01:24:39,5604307sur le site interactif ? Oui, dans les slides, on va faire plein d430843091078431001:24:39,580 --> 01:24:41,8804311'exercices. Donc là, c'est parce que c'est vraiment l'introduction,431243131079431401:24:41,980 --> 01:24:48,0804315mais oui, on ne sait pas. En soi, dans les slides, il y a des exercices431643171080431801:24:48,100 --> 01:24:50,9204319qui sont suffisants pour faire les examens.432043211081432201:24:51,580 --> 01:24:54,7404323Donc, le contenu des slides est le seul contenu du cours.432443251082432601:24:55,120 --> 01:24:58,9604327Donc, vous allez voir, il y a des slides qui ont peut-être 60 pages.432843291083433001:24:59,440 --> 01:25:00,8004331C'est vraiment tout le contenu du cours est dedans.433243331084433401:25:01,320 --> 01:25:03,8204335C'est comme maintenant, à la fin, il y a des lectures complémentaires,433643371085433801:25:03,900 --> 01:25:10,9604339mais c'est complémentaire. C'est vraiment pour vraiment tout le contenu qui est pour434043411086434201:25:10,980 --> 01:25:14,1804343la méthode des coups de l'OEAQ et dans les slides.434443451087434601:25:14,760 --> 01:25:19,3604347C'est vraiment la meilleure. Si on lit les slides dans le cours comme il faut et qu434843491088435001:25:19,380 --> 01:25:23,5604351'on fait les petits quiz interactifs que vous avez mis et qu'on fait les exercices435243531089435401:25:23,580 --> 01:25:25,4204355du cours des séances, ça devrait bien aller.435643571090435801:25:25,560 --> 01:25:27,9804359C'est ce que je comprends. Oui, c'est sûr.436043611091436201:25:29,280 --> 01:25:32,2204363Ça va bien aller. Si vous faites tout ça, il n'y a aucun stress.436443651092436601:25:32,400 --> 01:25:35,8404367Ça va très bien aller. puis en plus, si vous écoutez les vidéos maintenant du cours,436843691093437001:25:36,220 --> 01:25:39,0204371oui, ça va très bien. Parfait, merci.437243731094437401:25:39,140 --> 01:25:42,4204375Parfait. Bon, bien, donc, on va s'arrêter là s'il n'y a pas d'autres questions.437643771095437801:25:43,800 --> 01:25:47,3404379Je vous souhaite une... Bon vendredi et une bonne fin de semaine.438043811096438201:25:47,380 --> 01:25:48,9204383J'ai peut-être une dernière petite question.438443851097438601:25:49,720 --> 01:25:55,7204387Dans le site EcoEval, il y a la valeur au rôle, il y438843891098439001:25:55,740 --> 01:25:59,3804391a la valeur... Attendez, là, parce que je ne suis plus devant.439243931099439401:26:00,040 --> 01:26:05,9404395Il y a la première valeur, tu t'écris pédis, je ne sais pas c'est quoi mettons il439643971100439801:26:05,960 --> 01:26:09,1204399donne une première valeur après ça il donne le rôle puis après ça il donne une440044011101440201:26:09,140 --> 01:26:13,8804403dernière valeur après l'estimation, c'est quoi cette valeur-là à la fin,440444051102440601:26:13,980 --> 01:26:17,0804407c'est-tu comme la valeur marchande puis lui il estime entre le rôle puis la valeur440844091103441001:26:17,100 --> 01:26:22,8404411marchande ou ? Je vais aller voir, ici vous dites Si vous prenez,441244131104441401:26:23,040 --> 01:26:28,5604415écrivez n'importe quelle propriété au début Ouais je pense que dans le fond c'est441644171105441801:26:28,580 --> 01:26:34,5604419plus ici comme ça Non c'est en haut Oui, ça ici, vous voyez442044211106442201:26:34,580 --> 01:26:37,2004423733 500, c'est quoi cette valeur-là ?442444251107442601:26:37,720 --> 01:26:41,9204427Ah, ici, donc ça c'est vraiment l'estimation par exemple.442844291108443001:26:43,060 --> 01:26:48,1004431Que le site fait, mais à la fin, la dernière valeur, ça représente quoi,443244331109443401:26:48,140 --> 01:26:52,5804435savez-vous ? Vous voulez dire donc le 617 000 ici ?443644371110443801:26:53,100 --> 01:26:58,6604439Bien, il y a 617 400, puis après ça, si vous regardez sur la ligne…444044411111444201:26:59,420 --> 01:27:03,7604443Ici, là ? Non, en haut. Oui. la ligne du temps où ce qui est écrit,444444451112444601:27:03,880 --> 01:27:09,0604447le 617 000, si vous remontez encore, vous voyez le petit losange où il établit votre444844491113445001:27:09,080 --> 01:27:12,2004451valeur d'estimation. Mais si vous allez plus à droite, la même ligne,445244531114445401:27:12,760 --> 01:27:16,5804455vous voyez 733 500. C'est quoi ces valeurs-là sur cette ligne ?445644571115445801:27:16,820 --> 01:27:19,7604459C'est un intervalle de confiance, étant donné que chaque mesure,446044611116446201:27:19,960 --> 01:27:21,8404463il y a un score de fiabilité qui est accordé.446444651117446601:27:21,980 --> 01:27:25,3604467C'est-à-dire que c'est la variabilité des comparables et tout ça.446844691118447001:27:26,000 --> 01:27:31,2204471Qu'est-ce que ça dit ? C'est que dans 80 % du cas, c'est-à-dire le percentile 10 ici,447244731119447401:27:32,040 --> 01:27:37,2004475le personnel 90, c'est vraiment, donc, 80 % du temps, ça va être dans cette447644771120447801:27:37,220 --> 01:27:40,7604479braquette-là. Donc, si on arrive à une valeur qui est estimée ici,448044811121448201:27:40,860 --> 01:27:43,4404483vous voyez quel rôle ici, c'est vraiment l'intervalle de confiance qu'on pourrait448444851122448601:27:43,460 --> 01:27:46,6604487dire. Ah, OK. Ça, c'est ça, c'est le maximum de la valeur,448844891123449001:27:46,700 --> 01:27:48,1204491dans le fond, qu'on pourrait...449244931124449401:27:48,140 --> 01:27:52,3404495Bien, c'est ça, oui. C'est vraiment le maximum, mais c'est surtout,449644971125449801:27:52,440 --> 01:27:55,9604499c'est sûr que la valeur, mettons, réelle va être à l'intérieur de cette braquette450045011126450201:27:55,980 --> 01:27:58,4604503-là. OK. C'est ça. On peut...450445051127450601:27:58,480 --> 01:28:01,1404507C'est... C'est une ordre de grandeur.450845091128451001:28:01,280 --> 01:28:02,4604511C'est une ordre de grandeur, c'est ça.451245131129451401:28:03,220 --> 01:28:05,2604515Le rôle est à l'intérieur de cet ordre de grandeur.451645171130451801:28:05,460 --> 01:28:08,2404519Mais vous avez ici à droite, si vous regardez, un score de fiabilité.452045211131452201:28:08,340 --> 01:28:10,1804523Puis ça, c'est important parce que ce n'est pas nécessairement,452445251132452601:28:10,240 --> 01:28:11,6804527ils ne sont pas toutes fiables, donc les mesures.452845291133453001:28:12,240 --> 01:28:15,2604531Souvent, quand il n'y a pas de comparable à C, il y a un score de fiabilité qui est453245331134453401:28:15,280 --> 01:28:18,0604535plus faible. Où ça ? Ici à droite, oui.453645371135453801:28:18,480 --> 01:28:19,9804539Oui, c'est ça.454045411136454201:28:21,980 --> 01:28:25,0404543Mais habituellement, comme vous voyez, 22 % super gros rôle,454445451137454601:28:25,280 --> 01:28:27,8604547ça fait du sens. Oui, c'est ça.454845491138455001:28:27,880 --> 01:28:34,4404551ok, merci bon ben on va se quitter sur ça puis je vous souhaite donc bonne455245531139455401:28:34,460 --> 01:28:37,6804555fin de semaine puis on se parle la semaine prochaine merci,455645571140455801:28:37,700 --> 01:28:40,0004559au revoir merci, bonne soirée4560