spb/uqo-imm1033

1WEBVTT2Kind: captions3Language: fr451600:02:34.180 --> 00:02:35.5807Merci.8921000:08:39.200 --> 00:08:41.94011Bon, nous allons commencer dans deux minutes.121331400:09:00.460 --> 00:09:01.86015Merci.161741800:10:03.280 --> 00:10:06.52019C'est bon, donc on va commencer la séance.202152200:10:07.360 --> 00:10:14.42023Premièrement, juste pour s'informer, si242562600:10:14.440 --> 00:10:18.66027vous allez sur le site du cours interactif, dans vidéo ici,282973000:10:18.800 --> 00:10:24.88031le uqo-imm1033.app, vous avez la séance de la semaine passée323383400:10:24.900 --> 00:10:30.38035qui est mis en ligne. Je crois que j'ai oublié de l'envoyer par courriel,363793800:10:30.480 --> 00:10:33.84039le lien de tout ça. Vous avez vraiment la séance de la semaine passée qui est bien4041104200:10:33.860 --> 00:10:38.70043détaillée. Vous pouvez aller revoir les points qui ont été abordés et tout.4445114600:10:38.900 --> 00:10:42.70047Si maintenant vous manquez une séance dans les cours à venir et tout ça,4849125000:10:43.420 --> 00:10:49.38051sachez que vous pouvez à la fin du cours de ce soir, ça va être mis en ligne sur la5253135400:10:49.400 --> 00:10:52.82055plateforme. Vous avez vraiment le détail avec les notes de cours.5657145800:10:54.100 --> 00:10:57.58059Donc, par exemple, l'objectif de la séance, oui, si mettons les trois approches,6061156200:10:57.660 --> 00:11:01.94063si on voit ici, ça ouvre vraiment l'endroit dans les notes de cours qui ont été6465166600:11:01.960 --> 00:11:04.74067abordées dans cette section-là.6869177000:11:06.020 --> 00:11:08.60071Est-ce qu'il y avait des questions pour la matière dont on avait vu la semaine7273187400:11:08.620 --> 00:11:09.42075passée ?7677197800:11:12.560 --> 00:11:14.76079Non ? Oui.8081208200:11:17.140 --> 00:11:18.88083Donc, on va commencer la séance.8485218600:11:19.740 --> 00:11:21.74087N'hésitez pas si vous avez des questions.8889229000:11:22.920 --> 00:11:26.02091Vous pouvez désactiver votre micro pour parler, il n'y a pas de problème.9293239400:11:28.500 --> 00:11:33.78095On voit vraiment aujourd'hui couvrir tout ce qui touche au cadre conceptuel de la9697249800:11:33.800 --> 00:11:38.76099méthode des coûts. Vraiment en détail, certains éléments qui sont importants de1001012510200:11:38.780 --> 00:11:44.840103comprendre pour être bien en mesure de comprendre tout ce qui touche à la1041052610600:11:44.860 --> 00:11:48.760107différence entre le coût, la valeur et les prix.1081092711000:11:50.420 --> 00:11:53.220111et aussi, donc, c'est quoi les différentes méthodes de reproduction,1121132811400:11:53.700 --> 00:11:55.160115de reconstruction et tout ça.1161172911800:11:56.860 --> 00:12:01.940119Une séance qui devrait prendre à peu près deux heures, peut-être une heure 45 à deux1201213012200:12:01.960 --> 00:12:04.660123heures, donc ça ne prendra pas les trois heures dans son ensemble,1241253112600:12:04.820 --> 00:12:06.280127mais bon, c'est une bonne séance pour être.1281293213000:12:08.640 --> 00:12:11.180131Ça, c'est le plan de la séance, donc on va vraiment voir ici,1321333313400:12:12.120 --> 00:12:13.780135coût, prix, valeur, donc c'est quoi la différence.1361373413800:12:14.940 --> 00:12:17.340139Donc, c'est bien important de, on l'avait vu la semaine passée,1401413514200:12:17.360 --> 00:12:21.140143mais c'est bien important de saisir la différence entre ces trois principes-là parce1441453614600:12:21.160 --> 00:12:23.620147que souvent, les gens les mélangent.1481493715000:12:23.740 --> 00:12:27.140151Donc, c'est-à-dire qu'on dit le prix de quelque chose, la valeur de quelque chose,1521533815400:12:27.260 --> 00:12:30.400155mais de bien saisir, c'est quoi la différence entre ces trois composantes-là ?1561573915800:12:30.660 --> 00:12:34.980159C'est primordial. On va voir également le coût de reproduction et le coût de1601614016200:12:35.000 --> 00:12:37.280163remplacement. Ce n'est pas la même chose.1641654116600:12:37.520 --> 00:12:41.760167Puis, c'est là qu'on va vraiment disséquer chacun de ces deux aspects-là.1681694217000:12:42.360 --> 00:12:46.400171Aussi, au niveau des coûts, les coûts directs, indirects et le profit1721734317400:12:46.420 --> 00:12:49.140175entrepreneurial. donc lorsqu'on parle de construction d'un bâtiment et tout.1761774417800:12:50.620 --> 00:12:55.460179Ensuite, le principe de substitution qu'on va voir en dernier et donc comment c'est1801814518200:12:55.480 --> 00:13:00.260183calculé la valeur basée sur ce principe de substitution.1841854618600:13:01.120 --> 00:13:04.660187On voit que c'est relativement simple, mais c'est une bonne théâtre.1881894719000:13:05.560 --> 00:13:07.100191Est-ce qu'il y avait des questions avant qu'on commence ?1921934819400:13:09.200 --> 00:13:12.560195Ah oui, et aussi le TP, je vais vous le remettre la semaine prochaine.1961974919800:13:13.520 --> 00:13:18.280199comme je vous ai dit c'est vous pouvez le faire en équipe ou seul il n'y aura pas de2002015020200:13:18.300 --> 00:13:23.480203problème si vous le faites en équipe il n'y a pas vraiment d'endroit pour2042055120600:13:25.400 --> 00:13:29.200207former vos équipes donc sur le site du cours donc simplement lorsque vous remettez2082095221000:13:29.220 --> 00:13:34.960211le TP inscrivez donc c'est quoi les membres donc de votre équipe pour que les notes2122135321400:13:34.980 --> 00:13:35.780215puissent être2162175421800:13:37.460 --> 00:13:39.560219appliquées en conséquence donc de ces équipes dans votre équipe2202215522200:13:42.420 --> 00:13:46.740223la semaine passée on avait vu donc cette formule là qui est ici la valeur c'est2242255622600:13:46.760 --> 00:13:52.360227simplement la valeur du terrain plus les coûts de construction neuf moins la2282295723000:13:52.380 --> 00:13:55.380231dépréciation donc ça c'est vraiment la formule qui est2322335823400:13:57.040 --> 00:14:01.500235qui drive dans la méthode des coûts c'est une formule qu'il faut retenir c'est celle2362375923800:14:01.520 --> 00:14:07.980239là qu'est-ce qu'on va voir aujourd'hui c'est vraiment comment donc déterminer le2402416024200:14:08.000 --> 00:14:12.120243coût donc ici le coût de construction, quelles composantes qu'il y a à l'intérieur2442456124600:14:12.140 --> 00:14:17.540247et tout ça. Donc, la méthode privilégiée pour les bâtiments spécialisés et tout ça.2482496225000:14:18.480 --> 00:14:19.980251Donc, on va rentrer plus en détail.2522536325400:14:20.120 --> 00:14:21.420255Donc, c'est vraiment ce qu'on a vu la semaine passée.2562576425800:14:25.400 --> 00:14:27.780259Bon, donc, ça, c'est ce qu'on va voir aujourd'hui.2602616526200:14:27.880 --> 00:14:30.100263On l'a déjà mentionné. Donc, on y va.2642656626600:14:32.100 --> 00:14:35.660267Ici, c'est vraiment pour vraiment ramener ça un petit peu.2682696727000:14:36.300 --> 00:14:39.280271On l'avait vu la semaine passée, mais c'est quand même important de le rappeler pour2722736827400:14:39.300 --> 00:14:41.340275être sûr que c'est bien compris.2762776927800:14:41.620 --> 00:14:46.440279Le coût en soi, c'est quoi ? C'est simplement le coût et montants qui sont engagés2802817028200:14:46.460 --> 00:14:50.700283pour produire un bien et une construction immobilière.2842857128600:14:51.120 --> 00:14:52.780287Donc, c'est très différent du prix.2882897229000:14:53.300 --> 00:14:56.820291Le prix en soi, c'est le prix d'une transaction réelle.2922937329400:14:57.560 --> 00:14:59.420295Donc, ce n'est pas le prix qui est affiché, par exemple,2962977429800:14:59.500 --> 00:15:03.960299sur l'entrée, c'est tout ça. C'est vraiment le prix auquel est réglé une3003017530200:15:03.980 --> 00:15:08.060303transaction. C'est vraiment lorsque vous concluez une entente avec une autre partie3043057630600:15:08.080 --> 00:15:11.680307pour acheter une maison, le prix qui est inscrit sur l'offre d'achat,3083097731000:15:11.860 --> 00:15:15.660311c'est vraiment le prix réel d'une transaction.3123137831400:15:16.660 --> 00:15:21.980315Ensuite, la valeur, c'est l'estimation qui est le plus probable pour la valeur3163177931800:15:22.000 --> 00:15:22.800319donnée d'un bâtiment.3203218032200:15:24.600 --> 00:15:29.320323C'est là qu'on voit que T, c'est trois mesures, mais ils ne sont pas équivalents.3243258132600:15:29.340 --> 00:15:31.920327C'est-à-dire que le coût, c'est vraiment le coût qui est mesurable,3283298233000:15:32.160 --> 00:15:36.460331basé sur les investissements qui ont été faits pour construire un bâtiment.3323338333400:15:36.880 --> 00:15:41.680335Le prix, c'est le montant qui a été offert en échange d'un bâtiment donné.3363378433800:15:41.920 --> 00:15:48.100339Et la valeur, c'est en soi ce qu'un évaluateur agréé détermine comme prix3403418534200:15:48.120 --> 00:15:51.060343pour l'estimation la plus probable d'un bâtiment.3443458634600:15:51.780 --> 00:15:55.860347Donc, c'est trois mesures qui sont différentes et qui peuvent donc soit être égales,3483498735000:15:56.060 --> 00:15:58.320351être différentes, dépendamment des conditions du marché.3523538835400:16:02.160 --> 00:16:06.740355Donc, au niveau du coût, le coût ici comme c'est bien écrit,3563578935800:16:07.440 --> 00:16:10.980359ça représente le montant total des dépenses nécessaires pour produire un bien3603619036200:16:11.000 --> 00:16:15.820363immobilier. C'est tourné vers le passé ou le présent si ça vient juste d'être3643659136600:16:15.840 --> 00:16:18.920367construit. C'est un fait historique, ce n'est pas une estimation,3683699237000:16:19.220 --> 00:16:25.220371ce n'est pas une opinion, c'est vraiment de quoi factuel basé sur tous les coûts que3723739337400:16:25.240 --> 00:16:26.900375vous avez engagés pour construire un bâtiment.3763779437800:16:28.240 --> 00:16:31.360379C'est relié donc à la production, c'est mesurable, c'est vérifiable.3803819538200:16:33.180 --> 00:16:39.180383En soi ici, ça inclut le terrain, les coûts indirects, les coûts directs et3843859638600:16:39.200 --> 00:16:40.540387même le profit donc de l'entrepreneur.3883899739000:16:41.680 --> 00:16:43.320391Pourquoi ça inclut le profit de l'entrepreneur ?3923939839400:16:43.440 --> 00:16:46.620395Parce que quand vous faites affaire avec, je ne sais pas,3963979939800:16:46.660 --> 00:16:50.620399une firme pour construire votre maison, vous ne voyez pas vraiment donc le profit40040110040200:16:50.640 --> 00:16:52.960403sur la facture, c'est-à-dire que c'est comme ça.40440510140600:16:53.400 --> 00:16:57.660407Ça inclut le coût, donc la marge qui est prise par l'entrepreneur est inclue dans le40840910241000:16:57.680 --> 00:16:59.400411prix. Donc, vous ne voyez pas vraiment.41241310341400:16:59.540 --> 00:17:01.580415Donc, ça rentre dans le coût total de construction.41641710441800:17:02.360 --> 00:17:04.720419Dépendamment de qui construit et quel profit qui est pris,42042110542200:17:04.800 --> 00:17:07.440423par exemple, sur telle construction, c'est un coût qui peut varier.42442510642600:17:08.240 --> 00:17:10.540427Donc, c'est pour ça que c'est une mesure qui est factuelle,42842910743000:17:10.680 --> 00:17:13.580431qui est basée sur des factures et l'achat du terrain.43243310843400:17:13.760 --> 00:17:17.180435Donc, ça, c'est le coût. Donc, c'est la mesure qu'on a vue ici.43643710943800:17:22.680 --> 00:17:26.900439Maintenant, le prix, c'est simplement le montant qui est effectivement payé lors d44044111044200:17:26.920 --> 00:17:32.380443'une transaction. C'est un fait aussi également, c'est vraiment un montant qui a été44444511144600:17:32.400 --> 00:17:34.580447payé en échange d'un bien immobilier.44844911245000:17:35.160 --> 00:17:39.540451Donc, c'est un fait historique objectif, c'est relié à un échange et c'est45245311345400:17:39.560 --> 00:17:40.420455observable dans le marché.45645711445800:17:43.180 --> 00:17:47.980459Selon vous, au Québec, un des gros problèmes, c'est qu'on n'a pas accès46046111546200:17:48.000 --> 00:17:52.640463nécessairement à tous ces prix-là de façon libre et…46446511646600:17:52.660 --> 00:17:56.040467c'est pas comme aux États-Unis par exemple parce que les prix pour tous les échanges46846911747000:17:56.060 --> 00:17:59.360471immobiliers sont disponibles, par exemple, sur CILO et tout ça.47247311847400:17:59.500 --> 00:18:03.060475Au Québec, c'est plus opaque, donc c'est-à-dire qu'on a simplement les prix47647711947800:18:03.080 --> 00:18:06.660479affichés, mais on n'a pas nécessairement les prix de transaction,48048112048200:18:06.820 --> 00:18:09.960483donc pour chacune des transactions immobilières qui a eu lieu.48448512148600:18:11.240 --> 00:18:17.220487Ça influence donc la capacité de déterminer le juste prix d'une propriété pour48848912249000:18:17.240 --> 00:18:20.380491M. et Mme Tout-le-Monde, mais vous, en tant qu'évaluateur agréé,49249312349400:18:20.460 --> 00:18:23.500495vous allez avoir accès à une base de données qui vous permet donc d'obtenir tous les49649712449800:18:23.520 --> 00:18:28.720499comparables, les prix qu'il y aurait, les transactions qui ont eu lieu dans un50050112550200:18:28.740 --> 00:18:35.080503environnement donné. Donc, dans quelle situation où le prix peut potentiellement50450512650600:18:35.100 --> 00:18:38.380507être différent du coût, c'est ça qu'on va voir dans le cours ici.50850912751000:18:39.320 --> 00:18:41.740511Et le prix n'est pas nécessairement égal à la valeur aussi.51251312851400:18:44.160 --> 00:18:45.220515Est-ce que ça allait pour ça ?51651712951800:18:54.120 --> 00:18:54.920519Merveilleux.52052113052200:18:56.920 --> 00:19:01.440523Bon, maintenant, au niveau de la valeur, ça, c'est vraiment une estimation.52452513152600:19:02.020 --> 00:19:07.120527Donc, les deux autres mesures qu'on a vues, c'était vraiment basé sur des faits.52852913253000:19:07.480 --> 00:19:09.480531Le prix d'une transaction, c'est un fait.53253313353400:19:09.780 --> 00:19:13.380535Donc, il y a un montant. C'est un montant, donc deux parties sont entendues.53653713453800:19:14.340 --> 00:19:16.820539Ici, c'est différent. La valeur, c'est une estimation.54054113554200:19:16.840 --> 00:19:22.880543C'est une opinion basée sur une estimation,54454513654600:19:22.940 --> 00:19:24.220547par exemple, qui est tournée vers le futur.54854913755000:19:24.700 --> 00:19:26.900551Ça peut être basé sur les conditions hypothécaires.55255313855400:19:28.340 --> 00:19:32.940555En soi, c'est une opinion qui est subjective, fondée sur des méthodes reconnues.55655713955800:19:34.260 --> 00:19:39.680559En soi, c'est le travail d'une évaluateur gré, de déterminer la valeur la plus juste56056114056200:19:39.700 --> 00:19:40.720563pour une propriété.56456514156600:19:42.580 --> 00:19:43.380567Non.56856914257000:19:48.660 --> 00:19:51.660571Ici, vous avez un tableau comparatif.57257314357400:19:52.880 --> 00:19:57.320575Vous avez vraiment donc pour une propriété donnée les trois différentes mesures.57657714457800:19:57.980 --> 00:20:03.640579Le coût qui est une dépense réelle, c'est orienté vers le passé.58058114558200:20:04.440 --> 00:20:09.000583Pourquoi ? Parce que c'est des dépenses qui ont été engendrées dans le passé pour58458514658600:20:09.020 --> 00:20:10.420587construire une propriété donnée.58858914759000:20:11.320 --> 00:20:12.840591C'est une mesure donc de production.59259314859400:20:15.440 --> 00:20:17.160595L'objectivité en soi, c'est quoi ?59659714959800:20:17.260 --> 00:20:21.720599C'est les factures. Vous pouvez détailler tous les coûts de construction pour un60060115060200:20:21.740 --> 00:20:22.540603bâtiment donné.60460515160600:20:26.660 --> 00:20:29.260607Maintenant, au niveau des acteurs, on a les constructeurs.60860915261000:20:30.060 --> 00:20:32.160611Dans ce cas-là, on aurait un exemple, par exemple, de 600 000.61261315361400:20:33.700 --> 00:20:36.880615C'est totalement... C'est juste un exemple comme ça.61661715461800:20:37.960 --> 00:20:41.760619Maintenant, au niveau des prix, c'est une transaction qui a été faite réellement.62062115562200:20:42.260 --> 00:20:43.860623C'est orienté vers le passé également.62462515662600:20:44.720 --> 00:20:46.900627et c'est une mesure qui provient d'un échange.62862915763000:20:48.060 --> 00:20:51.780631Par exemple, lorsque vous achetez une maison, vous payez 545 000 pour cette maison.63263315863400:20:54.260 --> 00:20:56.380635Les acteurs, c'est les acheteurs et les vendeurs.63663715963800:20:58.180 --> 00:20:59.400639Qu'est-ce que ça nous dit ici ?64064116064200:20:59.640 --> 00:21:05.760643C'est qu'il y a une transaction de 545 000 pour acheter une propriété qui a64464516164600:21:05.780 --> 00:21:07.560647initialement coûté 600 000 à construire.64864916265000:21:08.020 --> 00:21:08.980651C'est ça que ça veut dire.65265316365400:21:10.960 --> 00:21:14.740655Et la valeur de cette propriété-là, c'est 575 000.65665716465800:21:16.720 --> 00:21:19.900659Basé sur une évaluation qui est subjective, une opinion.66066116566200:21:20.680 --> 00:21:23.240663Et c'est basé donc sur une orientation qui est plus future.66466516666600:21:24.940 --> 00:21:28.140667Donc, en évaluation, on estime la valeur, on observe le prix,66866916767000:21:28.380 --> 00:21:32.380671puis on calcule le coût. Donc, c'est vraiment important de différencier ces trois67267316867400:21:32.400 --> 00:21:34.560675mécanismes-là, ces trois concepts-là.67667716967800:21:35.880 --> 00:21:39.820679il y en a deux qui sont défaits et il y en a un autre qui est plus une estimation68068117068200:21:42.700 --> 00:21:45.760683est-ce que ça va pour ça ici ?68468517168600:21:48.160 --> 00:21:48.960687oui68868917269000:21:54.080 --> 00:22:00.220691donc qu'est-ce qui vous allez donc ces trois chefs-là ici69269317369400:22:00.240 --> 00:22:01.040695en soi69669717469800:22:02.380 --> 00:22:07.640699la différence donc entre le coût et le prix, c'est vraiment est-ce que le marché est70070117570200:22:07.660 --> 00:22:11.540703équilibré ou non. Normalement, dans un marché qui est complètement parfait,70470517670600:22:11.680 --> 00:22:17.900707c'est-à-dire qu'il y a des mécanismes de marché qui70870917771000:22:17.920 --> 00:22:21.360711s'ajustent bien, c'est-à-dire que le coût devrait refléter normalement le prix.71271317871400:22:22.180 --> 00:22:23.640715C'est très possible que ce ne soit pas le cas.71671717971800:22:24.840 --> 00:22:26.800719Il n'y a pas nécessairement un marché qui est en équilibre.72072118072200:22:28.780 --> 00:22:31.880723Et aussi, le coût devrait refléter la valeur normalement dans un marché en72472518172600:22:31.900 --> 00:22:34.140727équilibre. Ce n'est pas nécessairement le cas dans la réalité.72872918273000:22:36.400 --> 00:22:42.540731Habituellement, les coûts sont légèrement différents de la valeur et73273318373400:22:42.560 --> 00:22:45.620735du prix. Dans le marché actuel, par exemple, dans le marché immobilier au Québec,73673718473800:22:46.220 --> 00:22:50.340739en ce moment, les coûts sont plus élevés que les prix qui sont observés des74074118574200:22:50.360 --> 00:22:53.440743transactions et c'est différent également de la valeur.74474518674600:22:53.600 --> 00:22:55.800747Donc, la valeur est plus faible que le coût réel de construction.74874918775000:22:57.280 --> 00:22:59.660751Il y a plusieurs raisons qui peuvent justifier ça.75275318875400:23:07.340 --> 00:23:12.240755Maintenant ici, pourquoi il peut y avoir une divergence entre le coût et la valeur ?75675718975800:23:13.600 --> 00:23:15.880759Prenons un exemple de très simple.76076119076200:23:17.620 --> 00:23:20.580763Un marché qui est en déclin, une mauvaise localisation.76476519176600:23:21.960 --> 00:23:26.200767Vous allez me dire, pourquoi c'est allé engendrer une différence entre le coût et la76876919277000:23:26.220 --> 00:23:32.240771valeur, c'est simple. Supposons que vous construisez une maison avec77277319377400:23:32.260 --> 00:23:36.060775des caractéristiques très, très, très, très attrayantes,77677719477800:23:36.140 --> 00:23:40.980779par exemple, du luxe, une piscine creusée avec un foyer,78078119578200:23:41.560 --> 00:23:47.280783l'entrée en interbloc. Vous mettez le paquet, mais vous êtes dans un quartier qui78478519678600:23:47.300 --> 00:23:51.860787est en déclin, c'est-à-dire un quartier où la maison, par exemple,78878919779000:23:52.080 --> 00:23:57.460791moyenne est de 300 000 $, en soit il n'y a pas grand monde qui va valoriser les79279319879400:23:57.480 --> 00:24:01.520795améliorations que vous allez faire au niveau du luxe de la propriété.79679719979800:24:02.040 --> 00:24:05.640799Donc, c'est très possible que vous ayez une maison qui a coûté 800 000 $ à80080120080200:24:05.660 --> 00:24:09.220803construire, mais que la valeur est plafonnée à 500 000 $ dans le quartier.80480520180600:24:10.480 --> 00:24:12.940807Donc, dans ce cas-là, vous avez une surqualité de construction.80880920281000:24:13.800 --> 00:24:19.480811Donc, ça c'est un exemple parfait d'un cas où on aurait un coût qui est plus grand81281320381400:24:19.500 --> 00:24:20.300815que la valeur.81681720481800:24:22.400 --> 00:24:28.840819Au Québec, il y a un exemple qui est très célèbre de ce cas82082120582200:24:28.860 --> 00:24:32.340823-là ici. Je ne sais pas si vous venez de l'installer en Beauce.82482520682600:24:32.460 --> 00:24:36.960827C'est quoi la municipalité ? Je crois que c'est Saint-Robert de Bélormey.82882920783000:24:37.060 --> 00:24:41.980831C'est une municipalité en soi où, grosso modo, une maison là-bas,83283320883400:24:42.160 --> 00:24:44.080835c'est 120 000, 130 000 d'apport.83683720983800:24:44.700 --> 00:24:48.940839donc vous l'aurez compris, il n'y a personne qui se fait construire là-bas en ce84084121084200:24:48.960 --> 00:24:54.220843moment, mais reste que le coût d'origine des maisons là-bas est beaucoup supérieur à84484521184600:24:54.240 --> 00:24:58.780847la valeur en ce moment des propriétés et ça c'est causé par quoi ?84884921285000:24:58.800 --> 00:25:03.460851Par le fait que c'est très éloigné des autres centres de la province,85285321385400:25:03.620 --> 00:25:06.760855par exemple de Québec et tout ça, c'est très proche des frontières avec les États85685721485800:25:06.780 --> 00:25:10.500859-Unis et c'est surtout un endroit où il n'y a pas beaucoup de services donc pas86086121586200:25:10.520 --> 00:25:13.940863beaucoup d'épiceries il n'y a pas beaucoup d'emplois non plus Donc,86486521686600:25:14.000 --> 00:25:16.900867la majorité des grandes usines qui avaient là-bas, ils ont fermé.86886921787000:25:17.640 --> 00:25:21.940871Donc, ça, ça a engendré justement le fait que, bon, on n'aura pas à avoir un coût87287321887400:25:21.960 --> 00:25:26.120875donné pour une propriété. Ça ne veut pas nécessairement dire que la valeur va suivre87687721987800:25:26.140 --> 00:25:30.200879le coût de construction. Donc, ça, c'est un des exemples.88088122088200:25:30.980 --> 00:25:32.940883Où est-ce qu'on aurait un coût qui est plus grand que la valeur.88488522188600:25:33.060 --> 00:25:34.920887Maintenant, le contraire est possible également.88888922289000:25:35.240 --> 00:25:38.680891Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un coût qui est inférieur à la valeur.89289322389400:25:40.440 --> 00:25:43.100895Et ça, c'est justement ce que l'investisseur immobilier devrait chercher.89689722489800:25:43.120 --> 00:25:46.540899Donc, c'est-à-dire que pour un investissement donné, un coût,90090122590200:25:47.640 --> 00:25:50.220903j'obtiens une valeur qui est plus importante que l'investissement que j'ai mis.90490522690600:25:50.960 --> 00:25:54.320907On prend pour acquis souvent que c'est le cas nécessairement dans toutes les90890922791000:25:54.340 --> 00:25:56.280911améliorations qu'on fait dans une maison, mais ce n'est pas vrai.91291322891400:25:56.420 --> 00:25:59.040915Donc, c'est-à-dire que des fois, il y a des améliorations que,91691722991800:25:59.740 --> 00:26:05.740919bon, ce n'est pas nécessairement clair que ça va apporter une valeur92092123092200:26:05.760 --> 00:26:07.300923si importante que ça à la propriété.92492523192600:26:12.160 --> 00:26:15.300927Il y a beaucoup de recherches qui ont été faites sur le sujet pour savoir qu'est-ce92892923293000:26:15.320 --> 00:26:19.080931qui est dans une maison apporte une valeur qui est relativement importante par93293323393400:26:19.100 --> 00:26:26.360935rapport à l'investissement. Un des exemples, je crois, les salles93693723493800:26:26.380 --> 00:26:29.300939de bain, c'est-à-dire que c'est très rare que l'ajout d'une salle de bain,94094123594200:26:29.460 --> 00:26:33.840943vous n'allez pas récupérer votre argent pour cet investissement-là.94494523694600:26:34.480 --> 00:26:37.380947Donc, c'est-à-dire qu'une salle de bain, c'est vraiment très bien,94894923795000:26:37.560 --> 00:26:39.180951c'est plus que de salle de bain dans une maison.95295323895400:26:39.460 --> 00:26:43.200955Bon, chose éternelle par ailleurs, il ne faut pas non plus qu'il y ait plus de salle95695723995800:26:43.220 --> 00:26:44.020959de bain qu'il y ait de chambres.96096124096200:26:44.840 --> 00:26:46.000963Mais admettons que vous avez96496524196600:26:47.680 --> 00:26:51.220967une propriété de 2000 pieds carrés, donc vers habitable.96896924297000:26:51.540 --> 00:26:54.400971Si vous avez simplement une salle de bain et que vous en rajoutez une deuxième,97297324397400:26:55.700 --> 00:26:59.560975il y a bien des chances que vous rentrez, que cet ajout-là augmente la valeur de la97697724497800:26:59.580 --> 00:27:02.800979propriété plus que le coût de la construction en soi de la salle de bain.98098124598200:27:03.940 --> 00:27:05.440983C'est la même chose pour les îlots de cuisine.98498524698600:27:05.780 --> 00:27:11.200987Donc, c'est-à-dire, ça c'est une sorte de petit comptoir que dans le centre d'une98898924799000:27:11.220 --> 00:27:14.300991cuisine. Le fait de ne pas avoir d'îlot de cuisine, c'est souvent très pénalisant99299324899400:27:14.320 --> 00:27:20.280995pour une maison. Donc, le fait d'en construire une, on récupère souvent la valeur de99699724999800:27:20.300 --> 00:27:25.240999cet investissement-là. Qu'est-ce qui peut également faire aussi qu'on a un coût qui10001001250100200:27:25.260 --> 00:27:27.6601003est inférieur à la valeur ? C'est une localisation exceptionnelle.10041005251100600:27:29.600 --> 00:27:34.8801007Je ne sais pas moi, si vous avez une propriété qui est sur le bord de l'eau,10081009252101000:27:35.160 --> 00:27:40.0801011une amélioration qui est très banale peut augmenter beaucoup la valeur de cet10121013253101400:27:40.100 --> 00:27:44.1401015investissement-là. Si on parle, par exemple, de, je ne sais pas,10161017254101800:27:44.180 --> 00:27:50.8801019vous avez une maison qui aurait, par exemple, une vue sur le fleuve et10201021255102200:27:50.900 --> 00:27:52.0801023que là, vous ajoutez une piscine.10241025256102600:27:53.160 --> 00:27:55.5801027Il y a bien des chances que l'ajout de cette piscine-là,10281029257103000:27:55.840 --> 00:28:01.4001031ça fait jumper la valeur de votre propriété plus que l'investissement de la piscine10321033258103400:28:01.420 --> 00:28:07.6601035en soi. pour toutes les côtés, pour toutes les côtés, l'utilité10361037259103800:28:07.680 --> 00:28:11.0601039que ça apporte. Donc, c'est-à-dire pour pouvoir le faire de se baigner devant le10401041260104200:28:11.080 --> 00:28:13.9801043fleuve, je ne sais pas quoi. Vous comprenez ce que je veux dire ?10441045261104600:28:14.300 --> 00:28:19.9401047Donc, c'est vraiment des cas particuliers où là, on aurait une valeur qui serait10481049262105000:28:19.960 --> 00:28:22.4001051supérieure au coût, donc des améliorations.10521053263105400:28:23.420 --> 00:28:25.2601055Mais comme on dit, ce n'est pas nécessairement le cas tout le temps.10561057264105800:28:26.060 --> 00:28:29.6801059Dans le cas de certaines municipalités au Québec, où il n'y a vraiment pas d'emploi,10601061265106200:28:31.120 --> 00:28:31.9201063de services.10641065266106600:28:33.920 --> 00:28:37.6801067Ça peut même être pas mal plus catastrophique qu'on ne récupère pas simplement,10681069267107000:28:37.820 --> 00:28:41.5801071mais dans certains cas, ça ne peut juste pas apporter de valeur du tout.10721073268107400:28:41.860 --> 00:28:46.3401075C'est-à-dire que dans l'exemple de la municipalité qui est en Beauce,10761077269107800:28:47.940 --> 00:28:50.1401079les maisons sont pratiquement plafonnées à 120 000.10801081270108200:28:50.500 --> 00:28:55.6001083Même si vous construisez une maison de 800 000, il y a bien des chances que vous ne10841085271108600:28:55.620 --> 00:28:56.4801087soyez pas capables de la vendre.10881089272109000:28:57.420 --> 00:29:00.4801091Ça ne veut pas nécessairement dire qu'il y a peut-être quelqu'un qui serait10921093273109400:29:00.500 --> 00:29:04.0001095intéressé, pareil, à payer plus, mais il y a des exemples comme ça.10961097274109800:29:04.120 --> 00:29:05.9801099Donc, ce n'est pas juste, maintenant, aux États-Unis que ça arrive,11001101275110200:29:06.100 --> 00:29:08.4601103par exemple, à Détroit, où il y a des maisons à 5 000 $.11041105276110600:29:08.600 --> 00:29:12.8201107Il y a certains cas au Québec où les maisons sont très…11081109277111000:29:12.840 --> 00:29:17.4601111leur valeur est très faible. Ça reste des exceptions, là,11121113278111400:29:17.500 --> 00:29:20.2601115ça. Puis souvent, ce n'est pas nécessairement relié au…11161117279111800:29:20.280 --> 00:29:22.5601119c'est vraiment un déclin qui est relié au quartier.11201121280112200:29:22.680 --> 00:29:27.0801123C'est-à-dire que c'est plus… on dit que c'est l'emploi qui drive la valeur de l11241125281112600:29:27.100 --> 00:29:29.4601127'immobilier. s'il y a un endroit où il n'y a pas de service et qu'il n'y a pas d11281129282113000:29:29.480 --> 00:29:30.2801131'emploi.11321133283113400:29:32.060 --> 00:29:35.0201135Tant que ça peut être valorisé comme étant un chalet, je ne sais pas comme ça,11361137284113800:29:35.120 --> 00:29:40.2801139mais une maison où on vit tous les jours, c'est très dur de s'imaginer qu'on peut11401141285114200:29:40.300 --> 00:29:43.8401143vivre dans une maison qui est à une heure et demie, par exemple,11441145286114600:29:43.920 --> 00:29:44.8801147de l'épicerie la plus proche.11481149287115000:29:44.980 --> 00:29:47.4801151Même si c'est très concevable pour beaucoup de gens, je crois,11521153288115400:29:48.660 --> 00:29:53.6601155mais de dire que ça peut être valorisé, par exemple, comme une maison à Gatineau,11561157289115800:29:53.900 --> 00:29:57.6001159à Montréal, ou dans les aglomérations proches.11601161290116200:29:57.960 --> 00:29:58.7601163C'est une autre chose.11641165291116600:30:01.020 --> 00:30:03.5801167Bon. Est-ce qu'il y avait des questions sur ça ici ?11681169292117000:30:08.940 --> 00:30:10.4201171Non ? Merde.11721173293117400:30:12.860 --> 00:30:16.8801175Donc, on y va avec le coût de reproduction et le coût de remplacement.11761177294117800:30:19.100 --> 00:30:23.4801179Ce n'est pas la même chose. Juste pour vous le mettre en contexte,11801181295118200:30:23.500 --> 00:30:29.5001183Il y en a un qui est vraiment reproduit donc la propriété dans son11841185296118600:30:29.520 --> 00:30:34.3201187entièreté exactement comme elle est en ce moment, puis l'autre qui s'est remplacé l11881189297119000:30:34.340 --> 00:30:37.5001191'utilité. Donc, on va voir vraiment la différence entre les deux.11921193298119400:30:38.280 --> 00:30:43.4001195Donc, le coût neuf de reproduction, c'est qu'une réplique exacte du bâtiment.11961197299119800:30:44.480 --> 00:30:46.9201199Avec les mêmes matériaux, la même technique.12001201300120200:30:48.520 --> 00:30:51.5801203Et ça donne souvent un coût très élevé.12041205301120600:30:52.940 --> 00:30:56.1201207Pour quelques cas particuliers où ça peut être appliqué,12081209302121000:30:56.200 --> 00:30:57.7401211c'est souvent dans des bâtiments qui sont plus récents.12121213303121400:30:58.180 --> 00:31:01.4401215C'est-à-dire qu'il y a des bâtiments qu'on ne peut même pas appliquer le coût de12161217304121800:31:01.460 --> 00:31:03.9001219reproduction. Parce qu'il n'y a plus les matériaux.12201221305122200:31:04.740 --> 00:31:10.3601223il n'y a plus si on prend maintenant l'exemple du château Frontenac à Québec pas une12241225306122600:31:10.380 --> 00:31:14.3401227chance pour avoir un coup de reproduction pour ça il y a beaucoup de matériaux que12281229307123000:31:14.360 --> 00:31:19.1401231ce serait probablement dans les milliards essayer de reproduire quelque chose comme12321233308123400:31:19.160 --> 00:31:23.9801235ça mais il faut absolument que pour avoir un coup de reproduction il faut être en12361237309123800:31:24.000 --> 00:31:28.2801239mesure de le reproduire exactement comme c'est en ce moment le bâtiment avec les12401241310124200:31:28.300 --> 00:31:32.8801243défauts comme ils sont en ce moment avec les mêmes techniques d'isolation Donc,12441245311124600:31:32.960 --> 00:31:34.2001247souvent, ça n'a aucun sens de faire ça.12481249312125000:31:34.780 --> 00:31:37.6401251C'est pour ça que c'est vraiment très réservé ici, le coût de reproduction,12521253313125400:31:37.740 --> 00:31:38.8401255pour des bâtiments plus récents.12561257314125800:31:40.920 --> 00:31:43.6801259Souvent, pour ce qui est plus vieux, on va y aller avec des coûts de remplacement.12601261315126200:31:44.140 --> 00:31:48.8801263Donc, le coût de remplacement, c'est simplement, donc, on veut reproduire l'utilité12641265316126600:31:48.900 --> 00:31:49.7001267du bâtiment.12681269317127000:31:51.700 --> 00:31:54.1001271Avec des matériaux, donc, puis des techniques plus modernes.12721273318127400:31:54.280 --> 00:31:57.1401275Donc, c'est-à-dire, par exemple, le château frontenac, mais on le reproduirait avec12761277319127800:31:57.160 --> 00:32:02.0601279la ventilation plus à jour. dans ce temps-là, il n'y avait aucune ventilation.12801281320128200:32:02.940 --> 00:32:04.4801283Donc, c'est-à-dire la circulation au vert et tout.12841285321128600:32:04.640 --> 00:32:07.3401287Donc, maintenant, les bâtiments, ils ont beaucoup évolué.12881289322129000:32:07.360 --> 00:32:11.0801291Donc, le coût de remplacement est plus adapté pour tout ce qui est vieux bâtiments,12921293323129400:32:11.160 --> 00:32:14.9601295architecturaux et tout ça. Donc, la question fondamentale ici,12961297324129800:32:15.220 --> 00:32:17.0401299c'est celle-là, le choix entre les deux.13001301325130200:32:18.580 --> 00:32:22.0401303Quel coût qu'on prend ? Est-ce qu'on y va avec un coût de reproduction ou un coût de13041305326130600:32:22.060 --> 00:32:25.9001307remplacement ? Ce n'est pas si évident que ça, donc, à choisir.13081309327131000:32:26.040 --> 00:32:28.8601311Il y a un arbre de décision qui nous permet de prendre,13121313328131400:32:28.920 --> 00:32:33.0201315justement, c'est des questions oui ou non, puis au fur et à mesure que vous avancez13161317329131800:32:33.040 --> 00:32:35.4801319dans cet arbre de décision-là, vous allez avoir la bonne technique,13201321330132200:32:36.360 --> 00:32:40.6401323donc le bon coût qui doit être pris dans le cas de telle propriété ou non.13241325331132600:32:42.940 --> 00:32:45.4401327Pour vous donner un petit indice, ça dépend du type de propriété,13281329332133000:32:46.100 --> 00:32:49.0201331de l'âge, puis c'est quoi l'objectif de l'évaluation.13321333333133400:32:49.800 --> 00:32:53.2601335Donc, en soi, c'est grosso modo, c'est les trois critères qui vont être regardés.13361337334133800:32:57.520 --> 00:33:04.3801339Pour entrer plus en détail dans cette méthode-là, on dit que le13401341335134200:33:04.400 --> 00:33:08.6401343coût de reproduction, c'est le coût estimé pour construire au prix courant une13441345336134600:33:08.660 --> 00:33:11.2401347réplique exacte du bâtiment existant.13481349337135000:33:11.900 --> 00:33:16.5601351Donc, ça, ça veut dire les mêmes matériaux, les mêmes normes de construction et la13521353338135400:33:16.580 --> 00:33:19.1201355qualité d'exécution. C'est une copie identique.13561357339135800:33:19.280 --> 00:33:23.2001359Donc, ça veut dire que vous devez vraiment reproduire la même chose exactement.13601361340136200:33:24.620 --> 00:33:28.5201363Le gros défaut de ça, c'est que c'est les mêmes matériaux,13641365341136600:33:28.740 --> 00:33:32.2601367même si c'est obsolète, c'est la même conception architecturale,13681369342137000:33:32.400 --> 00:33:36.2601371même si c'est dangereux, et c'est les mêmes défauts de conception globalement.13721373343137400:33:37.760 --> 00:33:39.9601375Souvent, ça a un coût qui est très élevé de faire ça.13761377344137800:33:40.200 --> 00:33:45.7201379C'est-à-dire qu'on peut prendre l'exemple de tout ce qui est protégé par l'UNESCO,13801381345138200:33:45.840 --> 00:33:48.6401383lorsque ça brûle, lorsqu'il y a13841385346138600:33:52.240 --> 00:33:56.0601387un cynisme qui fait en sorte qu'un patrimoine qui est protégé est détruit,13881389347139000:33:56.760 --> 00:33:59.9201391bien là, il regarde le coût de reconstruction tel quel.13921393348139400:34:00.120 --> 00:34:04.3601395Donc, ça amène des frais énormes parce qu'il faut que tu utilises les mêmes pierres.13961397349139800:34:04.940 --> 00:34:07.7801399La même technique en soi pour l'assembler, souvent dans ce temps-là,14001401350140200:34:07.900 --> 00:34:10.9401403c'était des... le coût de la main-d'oeuvre était beaucoup moins élevé.14041405351140600:34:11.980 --> 00:34:15.2801407Donc, on a beaucoup de misère à refaire des bâtiments qui ont été construits il y a14081409352141000:34:15.300 --> 00:34:19.6001411100 ou 150 ans. Si on repense à l'exemple de certaines cathédrales ou certaines14121413353141400:34:19.620 --> 00:34:22.1401415églises, on va faire ça aujourd'hui.14161417354141800:34:26.480 --> 00:34:31.8801419Je ne pense pas que les conditions de travail à cette époque-là n'étaient14201421355142200:34:31.900 --> 00:34:35.1801423probablement pas les mêmes. Les travailleurs prenaient beaucoup plus de risques.14241425356142600:34:35.820 --> 00:34:38.4801427Donc, ça faisait en sorte que c'était possible de construire des choses aussi14281429357143000:34:38.500 --> 00:34:42.7801431grandioses, mais on peut faire même le parallèle avec les pyramides.14321433358143400:34:42.900 --> 00:34:47.5801435Donc, c'est-à-dire qu'aujourd'hui, avec des mesures de sécurité qui sont plus là,14361437359143800:34:48.000 --> 00:34:52.1401439des meilleures conditions, des pauses et tout ça, ça fait en sorte que reproduire14401441360144200:34:52.160 --> 00:34:55.6201443ces bâtiments-là d'époque, c'est pas si évident que ça,14441445361144600:34:55.640 --> 00:34:57.3801447ça peut se faire à un coup qui est raisonnable.14481449362145000:34:58.120 --> 00:35:01.7001451Donc, quand utiliser ça exactement, cette méthode-là, donc le coût de reproduction,14521453363145400:35:02.180 --> 00:35:09.0401455c'est un bâtiment patrimonial et historique pour14561457364145800:35:09.060 --> 00:35:12.9201459l'assurance. Donc, une valeur qu'on veut, on veut savoir donc c'est quoi la valeur d14601461365146200:35:12.940 --> 00:35:16.2401463'assurance donnée et surtout pour un bâtiment récent.14641465366146600:35:16.260 --> 00:35:20.3401467Donc, ça peut avoir l'air contradictoire avec le bâtiment patrimonial historique,14681469367147000:35:20.580 --> 00:35:23.0401471mais c'est très adapté pour un bâtiment récent.14721473368147400:35:23.540 --> 00:35:26.3601475Pourquoi ? Parce que le bâtiment récent, il est fait avec des matériaux qu'on peut14761477369147800:35:26.380 --> 00:35:29.6401479encore avoir, avec des techniques de construction qui sont encore à jour.14801481370148200:35:30.440 --> 00:35:31.7201483Donc, c'est très adapté pour ça.14841485371148600:35:31.960 --> 00:35:37.0401487C'est mieux donc de se dire, pour avoir le coût exact, c'est juste dans le fond de14881489372149000:35:37.060 --> 00:35:41.7401491reproduire la même formule. Donc, dans le cas d'un bâtiment qui est moins de 10 ans,14921493373149400:35:42.040 --> 00:35:43.6601495c'est souvent de quoi qu'il est très adapté.14961497374149800:35:44.760 --> 00:35:47.9001499Et l'évaluation fiscale, donc pour, mettons, exemple, l'évaluation conseillère et15001501375150200:35:47.920 --> 00:35:50.5201503tout, ça permet d'obtenir une valeur qui est plus juste.15041505376150600:35:51.060 --> 00:35:53.5601507Mais c'est toujours dans le cas où on aurait une propriété qui est récente.15081509377151000:35:55.240 --> 00:35:57.6801511Dans le cas d'un bâtiment patrimonial, c'est très, très,15121513378151400:35:57.760 --> 00:36:03.3401515très, très, très, ça dépend. Il faut qu'on soit capable de la reconstruire tel quel.15161517379151800:36:04.040 --> 00:36:07.3801519C'est pas automatique qu'on va avoir les mêmes matériaux et tout ça.15201521380152200:36:08.980 --> 00:36:13.0201523Maintenant aussi, c'est ça pour le coût de reproduction.15241525381152600:36:13.980 --> 00:36:15.1201527Maintenant, le coût de remplacement.15281529382153000:36:16.860 --> 00:36:19.4801531C'est un coût qui est estimé pour construire au prix courant,15321533383153400:36:19.540 --> 00:36:22.2401535donc au prix d'aujourd'hui, un bâtiment d'utilité équivalente.15361537384153800:36:24.120 --> 00:36:25.6401539C'est quoi l'utilité équivalente ?15401541385154200:36:25.720 --> 00:36:30.4201543Ça veut dire que ça a les mêmes fonctionnalités, ça apporte la même utilité d15441545386154600:36:30.440 --> 00:36:38.0401547'utilisation. C'est-à-dire que si c'est un château, il faut qu'il ait pratiquement15481549387155000:36:38.060 --> 00:36:43.4601551la même superficie, il faut qu'il ait la même fonctionnalité et tout.15521553388155400:36:43.900 --> 00:36:46.7201555Mais ça peut être avec des matériaux dits plus modernes.15561557389155800:36:47.120 --> 00:36:49.7201559Il faut surtout que ça soit conforme aux normes actuelles.15601561390156200:36:50.020 --> 00:36:54.6601563Parce qu'il y a beaucoup de vieux bâtiments qui ne respectent pas le code du15641565391156600:36:54.680 --> 00:36:59.2401567bâtiment actuel. Donc, c'est-à-dire que lorsque le bâtiment est construit,15681569392157000:36:59.880 --> 00:37:04.0001571il n'y a pas nécessairement une obligation de se conformer au code du bâtiment vu15721573393157400:37:04.020 --> 00:37:07.1401575que c'est déjà construit. Mais lorsqu'on doit reconstruire,15761577394157800:37:08.180 --> 00:37:11.5401579on ne peut pas reconstruire de quoi qui ne respecte pas le code du bâtiment,15801581395158200:37:11.700 --> 00:37:14.7601583même si c'est pour remplacer de quoi qui, initialement,15841585396158600:37:14.860 --> 00:37:19.7201587ne le respectait pas. C'est pour ça qu'on dit que certains patrimoines ou certains15881589397159000:37:19.740 --> 00:37:25.2801591vieux bâtiments s'est toléré comme ça, mais s'il fallait que ça brûle,15921593398159400:37:25.860 --> 00:37:28.7401595la reconstruction doit être faite avec les normes en vigueur.15961597399159800:37:30.480 --> 00:37:34.4601599Donc, c'est ça. La caractéristique de tout ça, c'est une utilité qui est16001601400160200:37:34.480 --> 00:37:40.0201603équivalente, pas identique nécessairement, avec des matériaux modernes et des16041605401160600:37:40.040 --> 00:37:41.2201607méthodes modernes de construction.16081609402161000:37:42.060 --> 00:37:46.2801611C'est une élimination de l'obsolescence fonctionnelle.16121613403161400:37:48.300 --> 00:37:51.3801615Des fois, il y avait certaines choses qui étaient faites et que ça ne faisait pas16161617404161800:37:51.400 --> 00:37:53.5601619vraiment de sens. C'est-à-dire qu'il y avait beaucoup de pertes d'espace.16201621405162200:37:54.320 --> 00:37:59.6601623Si on pense par exemple au vieux bâtiment, le coût de remplacement,16241625406162600:38:00.000 --> 00:38:02.2401627des fois ça peut même nécessiter un terrain qui est plus petit,16281629407163000:38:02.340 --> 00:38:05.8001631étant donné qu'on n'a pas des grosses briques.16321633408163400:38:05.820 --> 00:38:09.7801635Donc, si on pense aux anciens châteaux, des fois, il y avait beaucoup d'espace qui16361637409163800:38:09.800 --> 00:38:14.2801639était perdu juste pour la fondation et tout ce qui enlevait,16401641410164200:38:14.320 --> 00:38:15.1401643par exemple, la propriété.16441645411164600:38:16.840 --> 00:38:20.2801647Tout ça, ça permet vraiment de reproduire la même utilité,16481649412165000:38:20.360 --> 00:38:23.8801651mais pas nécessairement le même bâtiment à proprement parler.16521653413165400:38:24.640 --> 00:38:27.6201655Donc, il faut que ça soit conforme au code du bâtiment et au code de construction.16561657414165800:38:28.680 --> 00:38:32.5201659Puis surtout, c'est moins coûteux, donc le coût de remplacement que le coût de16601661415166200:38:32.540 --> 00:38:35.6401663reproduction exacte. pratiquement tout le temps.16641665416166600:38:35.940 --> 00:38:39.3001667Pourquoi ? Parce qu'à l'époque, par exemple,16681669417167000:38:41.040 --> 00:38:44.3401671les méthodes modernes de construction ont permis de réduire énormément les coûts.16721673418167400:38:44.600 --> 00:38:50.9601675C'est-à-dire que si on prend l'exemple d'une tour, je16761677419167800:38:50.980 --> 00:38:55.4601679ne sais pas si vous... Des fois au centre-ville, vous voyez les tours,16801681420168200:38:55.500 --> 00:38:56.8001683par exemple, de 10 étages et plus.16841685421168600:38:58.340 --> 00:39:01.0201687Il y a 20-30 ans, construire une tour comme ça au Québec,16881689422169000:39:01.180 --> 00:39:02.2401691ça coûtait vraiment beaucoup d'argent.16921693423169400:39:02.520 --> 00:39:06.9001695Maintenant, plus que les années avance, plus que les constructeurs ont développé des16961697424169800:39:06.920 --> 00:39:09.9001699techniques d'optimisation et tout ça, puis ça coûte de moins en moins cher de17001701425170200:39:09.920 --> 00:39:15.0601703construire un étage donné. On dit que chaque étage additionnel est plus17041705426170600:39:15.080 --> 00:39:16.6601707dispendieuse, mais c'est de moins en moins vrai.17081709427171000:39:17.640 --> 00:39:19.8001711Puis on le voit d'ailleurs aussi par la vitesse de construction.17121713428171400:39:20.520 --> 00:39:23.6601715Avant, c'était beaucoup des structures de béton interne et externe.17161717429171800:39:23.760 --> 00:39:27.4201719Maintenant, on voit surtout des bâtiments vitres sur l'extérieur et du béton à l17201721430172200:39:27.440 --> 00:39:30.8201723'intérieur. Tout ça, ça réduit les coûts sur les techniques de construction qui17241725431172600:39:30.840 --> 00:39:33.0201727permettent d'avoir plus de...17281729432173000:39:33.040 --> 00:39:36.0601731c'est plus léger, c'est plus solide aussi.17321733433173400:39:36.440 --> 00:39:41.4201735Donc, tout ça, ça permet donc de diminuer le coût de remplacement et non de17361737434173800:39:41.440 --> 00:39:43.2001739reproduction. Donc, c'est ça le plus important.17401741435174200:39:43.380 --> 00:39:45.5201743Donc, le coût de remplacement tend à diminuer avec le temps,17441745436174600:39:45.700 --> 00:39:49.0001747pour un bâtiment donné. Il y a certaines exceptions, encore une fois,17481749437175000:39:49.080 --> 00:39:53.4401751parce que le coût de la main-d'oeuvre augmente, mais c'est que...17521753438175400:39:53.460 --> 00:39:56.3801755il y a comme deux forces qui s'opposent, c'est-à-dire que malgré le fait que le coût17561757439175800:39:56.400 --> 00:39:57.7201759de la main-d'oeuvre de... pour, mettons,17601761440176200:39:59.420 --> 00:40:03.4201763les charpentiers-ménusiers, les carrelards, tout ça, le coût de la main-d'oeuvre17641765441176600:40:03.440 --> 00:40:07.2201767augmente, les techniques de construction sont tellement rendues efficaces que le17681769442177000:40:07.240 --> 00:40:09.0801771coût de remplacement, lui, est diminué à travers le temps.17721773443177400:40:12.520 --> 00:40:15.6401775Bon. En dollars courants, évidemment.17761777444177800:40:17.100 --> 00:40:20.3001779Quand utiliser, donc, le coût de remplacement, c'est là que ça devient intéressant.17801781445178200:40:21.580 --> 00:40:23.5401783C'est pour des bâtiments, donc, qui sont plus anciens.17841785446178600:40:24.160 --> 00:40:27.6801787Donc, c'est-à-dire qu'on l'a vu tantôt, le coût de reproduction,17881789447179000:40:28.280 --> 00:40:30.3401791c'est pour des bâtiments plus récents.17921793448179400:40:30.820 --> 00:40:34.2601795C'est-à-dire qu'on peut l'appliquer pour un bâtiment qui a moins de 10 ans.17961797449179800:40:34.460 --> 00:40:38.7601799Mais le coût de remplacement, c'est là que des fois, la méthode de reproduction,18001801450180200:40:38.780 --> 00:40:42.5001803elle ne fonctionne pas. Parce que les matériaux n'existent plus ou autre chose comme18041805451180600:40:42.520 --> 00:40:46.9801807ça. Donc, dans ce cas-là, c'est là que le coût de remplacement devient ultra18081809452181000:40:47.000 --> 00:40:47.8001811pertinent.18121813453181400:40:49.640 --> 00:40:52.7801815Si on prend l'exemple par… Je ne sais pas moi.18161817454181800:40:57.980 --> 00:41:02.0601819Supposons qu'on aurait, on prend l'exemple du château contact,18201821455182200:41:02.880 --> 00:41:05.7801823pas en tant que patrimoine, parce que si c'est en tant que patrimoine,18241825456182600:41:05.880 --> 00:41:07.7401827là, il faut le reproduire exactement comme il est en ce moment.18281829457183000:41:08.440 --> 00:41:12.6201831Mais supposons qu'on parle strictement de l'hôtel, donc c'est-à-dire que le château18321833458183400:41:12.640 --> 00:41:14.9001835contact, c'est un hôtel à la base.18361837459183800:41:15.160 --> 00:41:18.6401839Donc, il y a des gens qui paient, mettons, une nuitée pour dormir au château18401841460184200:41:18.660 --> 00:41:24.5001843contact. Si on veut uniquement remplacer l'utilité de l'hôtel,18441845461184600:41:24.780 --> 00:41:27.7601847on ne va pas refaire ça comme ça, ce ne serait pas intelligent.18481849462185000:41:28.520 --> 00:41:32.3201851Il vaut mieux faire un hôtel qui est plus moderne avec certaines caractéristiques18521853463185400:41:32.340 --> 00:41:35.2601855qui sont égales, mais sans mettre tous les inconvénients.18561857464185800:41:35.280 --> 00:41:41.3001859par exemple, on peut faire, donc, c'est juste de remplacer l'utilité de l18601861465186200:41:41.320 --> 00:41:44.4801863'hôtellerie. Il y a clairement une optimisation en part,18641865466186600:41:44.580 --> 00:41:47.0801867puis le coût de remplacement va être beaucoup moins élevé que le coût de18681869467187000:41:47.100 --> 00:41:49.2401871reproduction intact du château.18721873468187400:41:50.140 --> 00:41:54.6001875Donc, c'est souvent le cas des bâtiments plus anciens, donc plus de 15 à 25 ans,18761877469187800:41:55.000 --> 00:41:56.6801879à 20 ans, ce que c'est moi qu'il faut utiliser.18801881470188200:41:57.620 --> 00:42:00.9001883Donc, là, ça va vraiment, là, c'est écrit 15 à 20 ans, mais ça peut être,18841885471188600:42:00.940 --> 00:42:02.5001887mettons, 50 ans, 100 ans, tout ça.18881889472189000:42:03.600 --> 00:42:09.2201891des bâtiments à l'égeage spécial, évaluation de la valeur marchande,18921893473189400:42:09.580 --> 00:42:11.3401895des matériaux d'origine non disponibles.18961897474189800:42:12.000 --> 00:42:16.9201899Donc, il y a certains bâtiments que la brique ou tout ce qui est maintenant19001901475190200:42:16.940 --> 00:42:19.2601903carrelage et tout ça, c'est juste plus disponible.19041905476190600:42:19.380 --> 00:42:22.9001907C'est-à-dire que c'était fait avec des pierres qu'on ne peut pas retrouver19081909477191000:42:22.920 --> 00:42:27.9401911nécessairement. Aussi, si on peut les retrouver, ce sera des coups qui seraient19121913478191400:42:27.960 --> 00:42:33.5001915faramineux. donc dans ce cas-là bon, oui il peut y avoir un coût de reproduction19161917479191800:42:33.520 --> 00:42:39.2801919mais bon, si ça coûte 100 fois plus cher que maintenant le coût de remplacement je19201921480192200:42:39.300 --> 00:42:42.8201923ne pense pas que c'était la bonne approche de reproduire exactement le bâtiment avec19241925481192600:42:42.840 --> 00:42:47.4401927des matières c'est rare, habituellement les matériaux sont quand même disponibles on19281929482193000:42:47.460 --> 00:42:51.9201931pourrait à la limite tous les refaire avec les mêmes matériaux même les anciens19321933483193400:42:51.940 --> 00:42:53.1001935châteaux et tout ça mais tu sais19361937484193800:42:55.020 --> 00:43:00.2001939il y a certaines techniques qu'on n'a pas gardées à travers le temps je pense par19401941485194200:43:00.220 --> 00:43:04.0601943exemple aux églises donc refaire un église aujourd'hui si vous pensez à certaines19441945486194600:43:04.080 --> 00:43:10.3601947cathédrales c'est assez fou de se dire que aujourd'hui on est rendu tellement avancé19481949487195000:43:10.380 --> 00:43:15.7801951mais il y a certaines choses qu'on ne pourrait pas refaire c'est comme ça donc c'est19521953488195400:43:15.800 --> 00:43:21.5001955ça pour ça ici bon maintenant la synthèse au niveau donc de coup de reproduction19561957489195800:43:21.520 --> 00:43:24.6601959puis coup de remplacement le résultat c'est quoi19601961490196200:43:26.520 --> 00:43:28.4601963la reproduction c'est une réplique exacte.19641965491196600:43:28.580 --> 00:43:33.6001967Donc, c'est-à-dire que vous calculez le coût pour faire exactement la même propriété19681969492197000:43:33.620 --> 00:43:38.0801971avec les mêmes défauts. Donc, c'est-à-dire que vous ne changez rien.19721973493197400:43:38.440 --> 00:43:41.2801975Donc, ça implique beaucoup de choses et ce n'est pas possible dans tous les cas.19761977494197800:43:41.380 --> 00:43:44.9201979Donc, c'est là qu'on voit que cette méthode-là ne s'applique pas à tous les types de19801981495198200:43:44.940 --> 00:43:47.6401983propriétés. Si ce n'est pas conforme au code du bâtiment,19841985496198600:43:47.740 --> 00:43:49.9401987vous ne pouvez pas l'appliquer parce que ce n'est pas légal de reproduire une19881989497199000:43:49.960 --> 00:43:51.8401991propriété avec des défauts importants.19921993498199400:43:53.400 --> 00:43:55.6401995Maintenant, Dans le résultat pour le coût de remplacement,19961997499199800:43:55.940 --> 00:43:57.9801999c'est une utilité qui est équivalente.20002001500200200:43:58.360 --> 00:44:03.6602003Donc, c'est-à-dire que ça a la même fonctionnalité, ça a le même niveau de luxe,20042005501200600:44:03.740 --> 00:44:07.2802007comme on pourrait dire, mais c'est plus moderne.20082009502201000:44:07.380 --> 00:44:10.4202011Donc, c'est-à-dire que ça incorpore les nouvelles méthodes de construction et20122013503201400:44:10.440 --> 00:44:15.0002015autres. Les matériaux, donc, dans le cas de la reproduction,20162017504201800:44:15.180 --> 00:44:18.1202019il faut que ce soit identique à ce qui a été fait historiquement.20202021505202200:44:18.740 --> 00:44:21.3402023C'est-à-dire que si dans le cas d'un château, c'était des pierres rares,20242025506202600:44:21.440 --> 00:44:22.7402027il faut que ce soit des pierres rares aussi.20282029507203000:44:23.220 --> 00:44:25.7202031avec le vitrage comme à l'époque et tout ça.20322033508203400:44:25.860 --> 00:44:27.2402035Dans certains cas, ce n'est pas possible.20362037509203800:44:28.220 --> 00:44:32.0002039Alors que dans le coup de remplacement, là, on est dans le cas de matériaux qui sont20402041510204200:44:32.020 --> 00:44:34.5602043modernes. Donc, c'est des matériaux actuels.20442045511204600:44:35.320 --> 00:44:36.7402047Donc, si on pourrait...20482049512205000:44:41.760 --> 00:44:43.5602051Je crois qu'un des bons exemples, c'est un pont.20522053513205400:44:44.320 --> 00:44:47.6602055C'est-à-dire, ce n'est pas un bâtiment, mais comme le pont de Québec,20562057514205800:44:48.060 --> 00:44:54.3802059à Québec, C'est un vieux pont en aluminium, je20602061515206200:44:54.400 --> 00:44:57.6002063trouve que c'est en acier, en tout cas c'est un type d'acier vraiment,20642065516206600:44:59.040 --> 00:45:01.4202067c'est un peu efficace comment ça a été construit.20682069517207000:45:03.820 --> 00:45:08.4002071Le coût de reproduction serait probablement énorme avec les défauts de l'époque,20722073518207400:45:08.820 --> 00:45:11.3402075donc ce ne serait pas logique d'appliquer le coût de reproduction dans ce cas-là.20762077519207800:45:11.540 --> 00:45:15.6802079Il vaut mieux utiliser des ponts avec des structures modernes et dans ce cas-là le20802081520208200:45:15.700 --> 00:45:17.0002083remplacement est beaucoup plus adapté.20842085521208600:45:17.940 --> 00:45:20.0602087Les normes, c'est les normes de l'époque.20882089522209000:45:20.300 --> 00:45:23.1402091C'est-à-dire que la reproduction, c'est avec les normes également de l'époque.20922093523209400:45:23.320 --> 00:45:26.2202095C'est-à-dire que c'est ça qui est quand même assez fou avec cette façon de faire-là.20962097524209800:45:27.160 --> 00:45:30.8802099Et il n'y a pas grand, maintenant, appliquer un bâtiment qui est vieux,21002101525210200:45:30.980 --> 00:45:33.8202103ce serait illogique. C'est-à-dire que c'est pour ça qu'on dit que c'est adapté21042105526210600:45:33.840 --> 00:45:35.0202107vraiment pour les bâtiments récents.21082109527211000:45:35.160 --> 00:45:37.5402111C'est parce que, dans le fond, appliquer les normes de l'époque,21122113528211400:45:37.600 --> 00:45:38.5402115ce n'est pas de quoi qui est souhaitable.21162117529211800:45:39.420 --> 00:45:41.3002119Quand on dit que l'époque, c'est il y a 10 ans, ça va.21202121530212200:45:41.320 --> 00:45:47.4402123Mais bon, si il y a 100 ans, 200 ans, il faudrait vraiment que ce soit un patrimoine21242125531212600:45:47.460 --> 00:45:49.0002127qu'on veuille protéger à tout prix.21282129532213000:45:50.340 --> 00:45:53.0802131Et encore là, si c'est un bâtiment qui est utilisé au jour le jour,21322133533213400:45:53.160 --> 00:45:57.0802135par exemple, comme un hôpital ou peu importe, bien, ce n'est pas légal d'appliquer21362137534213800:45:57.100 --> 00:45:57.9002139les normes de l'époque.21402141535214200:46:00.260 --> 00:46:03.4202143Maintenant, lorsque c'est le cas de remplacement, là on est dans le cas d'un code de21442145536214600:46:03.440 --> 00:46:05.3202147construction qui est au Québec en vigueur.21482149537215000:46:05.420 --> 00:46:10.0402151Donc, vous appliquez le code moderne, les règles à jour,21522153538215400:46:10.140 --> 00:46:14.6602155donc c'est vraiment une reconstruction avec le code de construction qui est en21562157539215800:46:14.680 --> 00:46:18.8202159vigueur au Québec. L'obsolescence fonctionnelle, c'est inclus dans le coup.21602161540216200:46:18.920 --> 00:46:24.8802163Donc, c'est-à-dire c'est qu'ici, on inclut donc le fait qu'il y ait un obsolescence.21642165541216600:46:26.080 --> 00:46:29.1602167On ne corrige aucun défaut à ce niveau-là.21682169542217000:46:29.240 --> 00:46:32.9802171C'est-à-dire que s'il y avait, maintenant, des coûts qui n'étaient pas souvent,21722173543217400:46:33.140 --> 00:46:36.9002175certains bâtiments, on ne comprenait pas pourquoi qu'il y avait des pertes au21762177544217800:46:36.920 --> 00:46:41.9202179niveau, des murs adjacents et tout, on reproduit cette obsolescence fonctionnelle21802181545218200:46:41.940 --> 00:46:44.4402183-là, alors que dans l'autre, on l'élimine du coup.21842185546218600:46:44.760 --> 00:46:47.3202187C'est-à-dire qu'on corrige certains défauts pour que le coût soit moins élevé.21882189547219000:46:50.040 --> 00:46:53.9602191Maintenant, vous l'aurez compris, le coût de reproduction est plus élevé,21922193548219400:46:54.200 --> 00:46:58.4602195pratiquement 100% du temps au coût de remplacement.21962197549219800:46:59.140 --> 00:47:03.8402199C'est-à-dire que c'est probablement la nivégalité qui est vraie,22002201550220200:47:03.920 --> 00:47:06.1402203donc je ne vois pas un cas où ça pourrait être fait.22042205551220600:47:07.140 --> 00:47:13.5202207À moins qu'on soit dans une situation où on ait22082209552221000:47:13.540 --> 00:47:16.0602211perdu des techniques de construction à travers le temps,22122213553221400:47:16.080 --> 00:47:21.7802215Donc, c'est-à-dire que ça pourrait potentiellement être le contraire,22162217554221800:47:21.860 --> 00:47:23.6802219mais je ne vois pas vraiment en ce moment comment ce serait possible.22202221555222200:47:24.880 --> 00:47:28.4602223Donc, la difficulté, donc ici, le coût de reproduction,22242225556222600:47:28.840 --> 00:47:33.9202227c'est très dur à estimer, parce que ça implique des anciennes techniques et tout ça.22282229557223000:47:34.420 --> 00:47:37.7802231Alors que le coût de remplacement, c'est facile, ça implique la construction avec22322233558223400:47:37.800 --> 00:47:39.0602235les méthodes modernes et tout ça.22362237559223800:47:39.940 --> 00:47:45.8002239Un usage typique donc maintenant de la reproduction, c'est pour le patrimoine et les22402241560224200:47:45.820 --> 00:47:49.9802243assurances. Et pour les assurances, c'est dans le cas d'un bâtiment récent.22442245561224600:47:52.060 --> 00:47:55.1002247alors que le coût de remplacement c'est plus appliqué par exemple pour tout ce qui22482249562225000:47:55.120 --> 00:47:56.4602251est valeur marchande d'un bâtiment22522253563225400:47:58.260 --> 00:48:04.0602255que par exemple comment on peut accorder une valeur à je sais pas moi un vieux22562257564225800:48:04.080 --> 00:48:07.0202259bâtiment qui est converti à exemple en22602261565226200:48:09.100 --> 00:48:13.5002263on voit souvent ça maintenant les anciennes cathédrales ou les anciennes églises qui22642265566226600:48:13.520 --> 00:48:14.3202267sont converties22682269567227000:48:16.220 --> 00:48:20.2202271en condos donc il y a plusieurs condos à l'intérieur d'une église La valeur22722273568227400:48:20.240 --> 00:48:23.2202275marchande, c'est quoi ? Est-ce que vraiment on va accorder une valeur parce que c'est22762277569227800:48:23.240 --> 00:48:29.3602279une église ? Non. La valeur marchande, ça va être le coup de reconstruire un22802281570228200:48:29.380 --> 00:48:33.0802283église à condos moderne avec les techniques modernes, avec des ascenseurs et tout.22842285571228600:48:35.120 --> 00:48:36.3802287Dans ce cas-là, ce serait le remplacement.22882289572229000:48:41.060 --> 00:48:44.6402291Au niveau, donc, maintenant des limites du coût de reproduction,22922293573229400:48:45.680 --> 00:48:49.2402295l'avantage, c'est que c'est très précis pour les bâtiments récents.22962297574229800:48:49.980 --> 00:48:54.5202299C'est-à-dire que si on vient de construire il y a deux ans un bâtiment,23002301575230200:48:55.340 --> 00:48:58.7602303le coût de reproduction est quand même adapté parce que les normes n'ont pas changé23042305576230600:48:58.780 --> 00:49:01.1202307nécessairement, les matériaux sont encore disponibles.23082309577231000:49:01.580 --> 00:49:02.8602311Donc, c'est la meilleure mesure.23122313578231400:49:03.080 --> 00:49:05.1402315Puis, on a surtout encore tous les détails des architectes,23162317579231800:49:05.260 --> 00:49:06.6802319tout ça, comment ça a été construit.23202321580232200:49:07.180 --> 00:49:09.0002323C'est adapté dans le cas d'un bâtiment récent.23242325581232600:49:10.560 --> 00:49:15.0802327Il n'y a pas de jugement, il n'y a pas de mesure subjective au niveau de l23282329582233000:49:15.100 --> 00:49:18.2602331'équivalent. C'est-à-dire que dans la méthode de remplacement,23322333583233400:49:18.520 --> 00:49:20.3402335on doit juger ce qui est équivalent.23362337584233800:49:21.600 --> 00:49:24.5002339Quand c'est très récent, c'est clairement une méthode qui est adaptée.23402341585234200:49:24.700 --> 00:49:27.4402343Ça a le coût de reproduction.23442345586234600:49:28.240 --> 00:49:30.0402347Et c'est surtout très complet pour les assurances.23482349587235000:49:30.260 --> 00:49:35.4002351C'est-à-dire que si vous voulez reconstruire ce bâtiment en l'autre jour du biais23522353588235400:49:35.420 --> 00:49:38.5002355qui était construit, par exemple, deux ans avant, la meilleure mesure pour les23562357589235800:49:38.520 --> 00:49:40.6402359assurances, c'est le coût de reproduction.23602361590236200:49:42.620 --> 00:49:44.8602363Maintenant, un des avantages les plus importants, c'est quoi ?23642365591236600:49:44.880 --> 00:49:50.8202367c'est que les matériaux, s'ils sont obsolètes, c'est difficile à chiffrer.23682369592237000:49:50.940 --> 00:49:54.2002371Donc, les matériaux qui ne sont plus disponibles, c'est vraiment très dur d'obtenir23722373593237400:49:54.220 --> 00:49:58.9002375le coût de ça. Donc, ça inclut les défauts de conception également.23762377594237800:49:59.080 --> 00:50:00.8602379Donc, si c'est un bâtiment qui a des défauts de conception,23802381595238200:50:01.660 --> 00:50:03.3402383c'est peut-être pas adapté d'utiliser ça.23842385596238600:50:05.260 --> 00:50:07.9202387Et donc, dépréciation fonctionnelle complexe à mesurer.23882389597239000:50:09.760 --> 00:50:14.5602391Ce qui est arrivé, c'est le chiffre du bâtiment tel quel,23922393598239400:50:14.720 --> 00:50:17.8002395mais ça inclut les défauts. Lorsque c'est un bâtiment qui est récent,23962397599239800:50:17.920 --> 00:50:21.3002399c'est très adapté. C'est probablement le point.24002401600240200:50:21.420 --> 00:50:24.3402403Vous n'aurez jamais à utiliser ça, par exemple, pour de quoi il y a 20-30 ans.24042405601240600:50:24.560 --> 00:50:30.9802407Mais mettons un édifice de condominium récent, c24082409602241000:50:31.000 --> 00:50:32.4202411'est une des mesures les plus justifiées.24122413603241400:50:34.740 --> 00:50:41.9402415Maintenant, le coût de remplacement, là, on est dans le cas de quelque chose où on24162417604241800:50:41.960 --> 00:50:43.4802419élimine l'obsolescence fonctionnelle.24202421605242200:50:43.840 --> 00:50:47.4402423C'est-à-dire que le remplacement qu'on fait, on enlève,24242425606242600:50:47.540 --> 00:50:50.4802427s'il y avait des défauts de conception qui ont été initialement incorporés dans le24282429607243000:50:50.500 --> 00:50:54.7602431projet, bien là, le remplacement l'élimine.24322433608243400:50:55.330 --> 00:50:58.8602435Et ça, ça peut arriver des fois, par exemple, lorsque c'est un bâtiment qui date de24362437609243800:50:58.880 --> 00:51:02.320243950 ans. Puis ça tombe bien, cette méthode-là est appliquée pour les plus vieux24402441610244200:51:02.340 --> 00:51:03.1402443bâtiments.24442445611244600:51:04.800 --> 00:51:10.9402447C'est plus, donc c'est-à-dire que le remplacement, ça reflète24482449612245000:51:10.960 --> 00:51:16.0602451mieux le marché actuel. Donc c'est-à-dire que c'est une meilleure mesure de comment24522453613245400:51:16.080 --> 00:51:19.3802455ça va coûter avec les techniques modernes, reconstruire un bâtiment à domaine.24562457614245800:51:21.200 --> 00:51:24.9202459En soi, ici, le coût de remplacement, vous l'aurez compris,24602461615246200:51:25.440 --> 00:51:27.7002463si on l'appliquerait, par exemple, pour un bâtiment qui est récent,24642465616246600:51:28.080 --> 00:51:29.7202467ça reviendrait un peu au coût de reproduction.24682469617247000:51:30.920 --> 00:51:35.5202471C'est-à-dire que si les techniques n'ont pas changé, c'est un peu équivalent.24722473618247400:51:35.640 --> 00:51:40.3802475C'est-à-dire que le coût de reproduction, excusez-moi, le coût de remplacement24762477619247800:51:40.400 --> 00:51:46.0802479inclut un peu le coût de reproduction de facto parce que remplacer le même bâtiment24802481620248200:51:46.100 --> 00:51:49.1802483qui était construit deux ans avant, les techniques n'ont pas changé.24842485621248600:51:49.200 --> 00:51:51.9202487S'il n'y a pas de défaut dans ce bâtiment-là, ça va être la même chose.24882489622249000:51:52.140 --> 00:51:54.0602491On va le reconstruire pareil, avec les mêmes matériaux.24922493623249400:51:54.860 --> 00:51:56.5002495La main-d'oeuvre n'a pas nécessairement changé.24962497624249800:51:57.540 --> 00:52:01.1802499Donc, c'est ça. L'un des inconvénients, par exemple, du coût de remplacement,25002501625250200:52:01.380 --> 00:52:04.4202503c'est qu'il y a un jugement qui est nécessaire si le bâtiment n'est plus vieux.25042505626250600:52:06.020 --> 00:52:12.6402507Par exemple, souvent,25082509627251000:52:12.660 --> 00:52:16.7602511par exemple, on a des anciens édifices qui ont été construits il y a 100 ans.25122513628251400:52:16.820 --> 00:52:19.8002515Par exemple, si on pense aux centres commerciaux dans certaines grandes villes,25162517629251800:52:20.120 --> 00:52:22.6202519c'est des vieux, vieux, vieux bâtiments historiques.25202521630252200:52:24.060 --> 00:52:25.3202523Donc, c'est quoi l'équivalent ?25242525631252600:52:26.220 --> 00:52:29.2002527L'équivalent, est-ce que c'est juste de reconstruire un centre commercial moderne ?25282529632253000:52:29.760 --> 00:52:32.2602531Donc, il y a beaucoup d'hypothèses à faire.25322533633253400:52:32.820 --> 00:52:35.3202535Ça peut sous-estimer également la valeur du patrimoine.25362537634253800:52:35.440 --> 00:52:40.0402539Donc, comme on a dit, le fait d'avoir une église dans laquelle on a maintenant des25402541635254200:52:40.060 --> 00:52:44.9202543condos, est-ce que le coût de remplacement, c'est vraiment juste de refaire un25442545636254600:52:44.940 --> 00:52:49.0002547édifice d'eau à condos avec le même nombre d'unités, la même qualité d'unités ?25482549637255000:52:50.020 --> 00:52:53.1602551Ça ne remet pas dans le fond un peu le côté patrimonial et tout ça qu'il y avait25522553638255400:52:53.180 --> 00:52:55.2602555initialement dans le bâtiment.25562557639255800:52:55.540 --> 00:52:57.8402559Donc, ça, on n'en tiendra pas nécessairement encore dans le coût de remplacement.25602561640256200:52:59.460 --> 00:53:01.8402563Et c'est moins précis pour les bâtiments qui sont uniques.25642565641256600:53:02.260 --> 00:53:05.6402567Donc, c'est-à-dire que des bâtiments qui ont vraiment, donc,25682569642257000:53:07.980 --> 00:53:12.2802571on pense à certains édifices à Vanathan ou peu importe,25722573643257400:53:12.420 --> 00:53:18.9202575dans le Vieux-Montréal. Donc, des fois, c'est très dur de quantifier un25762577644257800:53:18.940 --> 00:53:24.9602579édifice qui a, mettons, qui a un look ou, mettons, une valeur25802581645258200:53:24.980 --> 00:53:31.0202583patrimoniale qui ne pourrait pas dire que ça n'existe pas ailleurs dans25842585646258600:53:31.040 --> 00:53:33.1202587le monde. Donc, c'est une valeur qu'on ne peut pas chiffrer.25882589647259000:53:34.060 --> 00:53:34.8602591Donc,25922593648259400:53:36.360 --> 00:53:39.4602595le remplacement, ça chiffre un bâtiment avec une équivalence moderne.25962597649259800:53:39.760 --> 00:53:42.3602599C'est une partie de l'obsolescence qui disparaît, du coup,26002601650260200:53:42.440 --> 00:53:44.4602603en lui-même. C'est une des choses qu'il faut obtenir.26042605651260600:53:49.420 --> 00:53:53.2802607Bon, ici, on a un exemple, donc, d'un bâtiment patrimoyal,26082609652261000:53:53.360 --> 00:53:55.6602611donc un cas d'une maison en pierre, par exemple,26122613653261400:53:58.000 --> 00:54:00.3802615construit en 1870 dans le Vieux-Gatineau.26162617654261800:54:01.780 --> 00:54:08.0002619le coût de reproduction, il serait évalué à 850 000 $, si on la reproduit26202621655262200:54:08.020 --> 00:54:10.3802623exactement telle qu'elle. Pourquoi ?26242625656262600:54:10.520 --> 00:54:13.4002627Parce qu'on aurait des planchers en pain.26282629657263000:54:13.540 --> 00:54:16.9402631Le pain, ça coûte beaucoup plus cher aujourd'hui.26322633658263400:54:17.040 --> 00:54:22.2202635C'est-à-dire qu'à l'époque, les travailleurs coupaient probablement le bois dans la26362637659263800:54:22.240 --> 00:54:27.1002639forêt. Il n'y avait pas une industrialisation énorme de la construction des26402641660264200:54:27.120 --> 00:54:28.7602643bâtiments. Donc, il y a certaines choses qu'à l'époque,26442645661264600:54:29.040 --> 00:54:31.8002647c'était pas nécessairement considéré comme du luxe, comme,26482649662265000:54:31.820 --> 00:54:32.7402651mettons, un plancher en pain.26522653663265400:54:33.140 --> 00:54:36.8802655Il y a beaucoup de choses qu'avec le temps, l'industrialisation fait en sorte que c26562657664265800:54:36.900 --> 00:54:39.0602659'est devenu de quoi qu'il est plus luxueux.26602661665266200:54:39.240 --> 00:54:41.7802663Donc, aujourd'hui, refaire ça, ça coûterait vraiment plus cher.26642665666266600:54:43.040 --> 00:54:45.2402667Je pense que le pain est plus rare, mais parce que, bon,26682669667267000:54:46.420 --> 00:54:51.2602671il y a des fois, les marchés et l'industrialisation font en sorte que certains26722673668267400:54:51.280 --> 00:54:56.1402675matériaux sont plus rares ou difficiles à traiter.26762677669267800:54:57.500 --> 00:54:58.9802679Il y a plein d'exemples comme ça.26802681670268200:55:00.340 --> 00:55:04.0802683Il y a beaucoup de choses qui, avec le temps, c'est devenu des biens de luxe.26842685671268600:55:06.200 --> 00:55:10.5802687Avant, c'était la norme, mais maintenant, si on pense par exemple aux meubles,26882689672269000:55:10.680 --> 00:55:12.9602691la qualité des meubles avec le temps, c'est-à-dire que c'était beaucoup plus26922693673269400:55:12.980 --> 00:55:16.4002695rentable de ne pas prendre des meubles en print.26962697674269800:55:16.800 --> 00:55:21.0602699Il y a peut-être une raison aussi d'obsolescence, c'est-à-dire que beaucoup de27002701675270200:55:21.080 --> 00:55:24.3202703meubles à l'époque, ça dure des 20, 30, 40 ans.27042705676270600:55:25.560 --> 00:55:29.1202707Si tu es un marchand de meubles, tu penses un petit peu à ton business pour qu'il27082709677271000:55:29.140 --> 00:55:35.0802711continue à rouler. Tu te dis, ouais, si je fais des meubles tellement bons que ça27122713678271400:55:35.100 --> 00:55:37.0602715dure 50, 60 ans, je n'en vendrai plus de meubles.27162717679271800:55:37.440 --> 00:55:41.7802719Donc là, c'est pour ça qu'on est arrivé probablement avec des matériaux qui sont,27202721680272200:55:41.860 --> 00:55:46.5002723oui, plus modernes, mais beaucoup moins résistants à travers le temps.27242725681272600:55:49.140 --> 00:55:51.1202727Mais ça a amené une diminution des coûts.27282729682273000:55:52.360 --> 00:55:55.1002731Donc, le coût de remplacement de ce bâtiment-là, par exemple,27322733683273400:55:55.140 --> 00:55:58.1402735qu'on aurait ici dans le Gatineau, il serait juste de 480 000.27362737684273800:55:59.120 --> 00:56:03.7402739Pourquoi ? Parce qu'on est dans un cas où on aurait une ossature de bois avec un27402741685274200:56:03.760 --> 00:56:06.4602743revènement d'une charpente préfabriquée.27442745686274600:56:06.480 --> 00:56:09.2202747Donc, tout ce qui est préfabriqué, ça permet de réduire beaucoup le coût.27482749687275000:56:10.020 --> 00:56:11.8002751Donc, ça, ce n'était pas de quoi qui existait à l'époque.27522753688275400:56:12.360 --> 00:56:15.6602755Maintenant, il y a beaucoup de composantes, donc certaines parties des maisons qui27562757689275800:56:15.680 --> 00:56:17.3002759sont entièrement fabriquées en usine.27602761690276200:56:19.680 --> 00:56:26.9802763Donc, pourquoi au Québec, le préfabriqué, c'est probablement une des façons27642765691276600:56:27.000 --> 00:56:30.5002767de réduire le coût de beaucoup de bâtiments ?27682769692277000:56:31.820 --> 00:56:35.5802771C'est une question qui est… c'est important de comprendre ce principe-là parce que27722773693277400:56:35.600 --> 00:56:37.5002775quelqu'un…27762777694277800:56:44.060 --> 00:56:46.1202779Les travailleurs ne sont pas payés CCQ ?27802781695278200:56:46.880 --> 00:56:50.3602783Pas plein ça. C'est exactement ce que madame vient de dire.27842785696278600:56:50.500 --> 00:56:55.4202787Donc, il y a des normes qui régissent les chantiers de construction au Québec.27882789697279000:56:55.440 --> 00:56:59.6202791Donc, tous les travailleurs qui sont sur un chantier de construction,27922793698279400:56:59.860 --> 00:57:03.8602795c'est régi par la CCQ. Donc, s'il y a des salaires qui sont prédéterminés,27962797699279800:57:04.640 --> 00:57:07.3602799c'est des emplois qui sont vraiment réglementés et tout.28002801700280200:57:07.560 --> 00:57:12.6602803Donc, c'est-à-dire que le charpentier menuisier, ça ne peut pas être monsieur,28042805701280600:57:12.800 --> 00:57:15.9402807maintenant, qui décide de faire des cartes de construction.28082809702281000:57:16.440 --> 00:57:18.5802811Et les salaires qui viennent avec ces cartes de construction,28122813703281400:57:18.820 --> 00:57:20.5402815c'est-à-dire que c'est des salaires relativement élevés.28162817704281800:57:20.560 --> 00:57:25.7002819Oui, le travail est très haut, par exemple, donc c'est-à-dire que leur salaire est28202821705282200:57:25.720 --> 00:57:29.3802823amplement mérité, mais ça fait en sorte que, justement,28242825706282600:57:29.740 --> 00:57:34.7402827si l'entièreté de la maison est construite à partir de zéro sur le chantier de la28282829707283000:57:34.760 --> 00:57:38.5202831maison, bien, ça l'amène à un coût qui est plus important que si on préfabrique28322833708283400:57:38.540 --> 00:57:39.7002835certaines composantes de la maison.28362837709283800:57:40.260 --> 00:57:43.2602839Donc, c'est-à-dire que maintenant, il y a certaines, par exemple,28402841710284200:57:43.320 --> 00:57:47.1402843si on pense à des, on commence à avoir des maisons qui sont faites en composantes,28442845711284600:57:47.160 --> 00:57:50.9202847Par exemple, la salle de bain va être construite entièrement dans une usine.28482849712285000:57:51.600 --> 00:57:53.6402851Donc là, c'est plus automatisé, c'est plus robotisé.28522853713285400:57:54.200 --> 00:57:58.3202855Et là, il amène certaines composantes de la maison avec des camions.28562857714285800:57:58.600 --> 00:58:01.1002859Et là, c'est des travailleurs de la construction qui empilent justement ces28602861715286200:58:01.120 --> 00:58:03.7802863composantes-là. Donc là, il y a une économie à ce niveau-là.28642865716286600:58:05.140 --> 00:58:07.5602867Encore une fois, c'est pas aussi...28682869717287000:58:07.580 --> 00:58:10.3202871Si vous regardez maintenant les maisons préfabriquées entièrement,28722873718287400:58:12.240 --> 00:58:14.0002875il y a la maison à la prise et tout ça.28762877719287800:58:14.940 --> 00:58:16.1402879je crois qu'il y a quand même28802881720288200:58:18.180 --> 00:58:20.1202883un trade-off au niveau de la qualité.28842885721288600:58:21.160 --> 00:58:24.7002887Oui, c'est moins cher, c'est des très belles maisons, mais reste que ce n'est pas28882889722289000:58:24.720 --> 00:58:26.7602891une maison qui est construite sur place avec28922893723289400:58:28.760 --> 00:58:30.9002895une certaine limite à la préfabrication.28962897724289800:58:32.080 --> 00:58:37.0802899Mais ça permet donc de diminuer les coûts de construction et tout.29002901725290200:58:38.260 --> 00:58:42.1402903Mais ça ne remplace pas le besoin d'acquérir un terrain et tout ça.29042905726290600:58:42.980 --> 00:58:46.5602907C'est comme ça Donc, une maison peut potentiellement avoir un coût estimé de29082909727291000:58:46.580 --> 00:58:50.9202911reproduction à 850 000, puis un coût estimé de remplacement à 480 000.29122913728291400:58:52.880 --> 00:58:56.6402915Bon, c'est ça. Maintenant, bon, un autre cas.29162917729291800:58:57.520 --> 00:59:02.7802919Ici, si on prend un cas qui est plus récent, là, on a un cas ici extrême,29202921730292200:59:02.920 --> 00:59:06.9602923donc c'est-à-dire que là, on a vraiment une différence de moitié parce que c'est un29242925731292600:59:06.980 --> 00:59:08.9002927vieux bâtiment. Donc, c'est 1870.29282929732293000:59:09.120 --> 00:59:11.2002931Donc, on se souhaitait le cas, ça coûterait vraiment beaucoup plus cher.29322933733293400:59:12.320 --> 00:59:16.1402935Ici maintenant, le coût de reproduction est quand même très proche du coût de29362937734293800:59:16.160 --> 00:59:17.2802939remplacement pour quelles raisons ?29402941735294200:59:18.680 --> 00:59:25.1202943C'est simplement, on dit que c'est en 2018, qu'est29442945736294600:59:25.140 --> 00:59:27.7202947-ce qu'il y a eu comme amélioration en soi ?29482949737295000:59:28.080 --> 00:59:30.7602951C'est des améliorations qui sont très millibles.29522953738295400:59:30.920 --> 00:59:34.2402955C'est-à-dire que oui, il y a une différence au niveau du coût de remplacement parce29562957739295800:59:34.260 --> 00:59:36.2402959qu'il y a eu un gain d'efficacité.29602961740296200:59:37.080 --> 00:59:40.2602963Mais c'est beaucoup limité en fait de gains.29642965741296600:59:40.280 --> 00:59:43.0002967Donc, c'est pour ça qu'il y a eu des améliorations technologiques.29682969742297000:59:43.100 --> 00:59:46.0602971Donc, c'est pour ça qu'il y a une petite différence de 3,6 % dans ce cas-là ici.29722973743297400:59:46.640 --> 00:59:52.1202975Là, on parle par exemple d'un autre efficacité, une configuration qui est plus29762977744297800:59:52.140 --> 00:59:53.1602979optimisée et tout ça.29802981745298200:59:55.100 --> 00:59:58.5402983Maintenant, bon, il y a plus de part.29842985746298600:59:58.780 --> 01:00:04.3002987Honnêtement, entre 2018 et 2000, maintenant 26, je pense que dans la construction29882989747299001:00:04.320 --> 01:00:06.2802991des maisons, il n'y a pas nécessairement des…29922993748299401:00:07.300 --> 01:00:08.6202995Oui, il y a eu des améliorations.29962997749299801:00:08.640 --> 01:00:13.2802999C'est-à-dire que maintenant, on voit beaucoup de nouvelles maisons,30003001750300201:00:13.380 --> 01:00:18.3403003donc la brique est un peu délaissée, mais reste que ce ne sera pas équivalent.30043005751300601:00:18.600 --> 01:00:24.6603007C'est-à-dire que le gain d'optimisation, par exemple, entre30083009752301001:00:24.680 --> 01:00:29.3203011les deux est quand même l'unité, entre 2018 et 2026, il est rien différé.30123013753301401:00:29.520 --> 01:00:32.1403015C'est-à-dire que le coût de remplacement va être moins élevé que le coût de30163017754301801:00:32.160 --> 01:00:36.9403019reproduction d'une maison de 2018 ou d'un bâtiment de bureau.30203021755302201:00:38.640 --> 01:00:44.2403023Bon, maintenant, ici c'est l'arbre de décision qui est le plus important.30243025756302601:00:44.720 --> 01:00:50.9003027Quand vous êtes dans un cas où vous devez décider quelle méthode des coûts30283029757303001:00:50.920 --> 01:00:56.9203031vous utilisez, vous demandez premièrement le bâtiment, est-ce qu30323033758303401:00:56.940 --> 01:01:00.3803035'il est récent ? Récent, on parle de moins de 10 ans.30363037759303801:01:01.460 --> 01:01:07.5203039Si vous répondez oui à cette question-là, c'est-à-dire qu'il n'y a pas30403041760304201:01:07.540 --> 01:01:10.7603043de... Il n'y a pas de remplacement, c'est reproduction.30443045761304601:01:11.060 --> 01:01:15.8803047Parce que vous allez être capable de reproduire exactement le même bâtiment.30483049762305001:01:16.040 --> 01:01:22.2003051Ça va être la meilleure estimation réelle du bâtiment30523053763305401:01:22.220 --> 01:01:26.8003055pour le refaire. Maintenant, si c'est un bâtiment qui est moins de 10 ans,30563057764305801:01:27.040 --> 01:01:32.6803059qui est plus de 10 ans, donc c'est-à-dire que l'âge de construction est super à 1030603061765306201:01:32.700 --> 01:01:37.6803063ans, donc là, il faut vous demander, est-ce que c'est pour des fins patrimoniaux ou30643065766306601:01:37.700 --> 01:01:38.5203067pour des fins d'assurance ?30683069767307001:01:41.580 --> 01:01:47.0803071Si c'est pour des fins d'assurance, bien là, oui, reproduction,30723073768307401:01:47.580 --> 01:01:50.3203075même si c'est supérieur à 10 ans.30763077769307801:01:50.340 --> 01:01:59.4203079Mais encore une fois, il ne faut pas que ça soit non plus 80-100 ans l'âge30803081770308201:01:59.440 --> 01:02:03.4203083du bâtiment. Maintenant, si c'est non, si ce n'est pas pour des fins d'assurance,30843085771308601:02:04.380 --> 01:02:08.8403087la question la plus importante, c'est est-ce que les matériaux d'origine sont encore30883089772309001:02:08.860 --> 01:02:09.6603091disponibles ?30923093773309401:02:11.060 --> 01:02:13.4203095Parce que c'est ça qui est vraiment la question.30963097774309801:02:14.320 --> 01:02:17.4403099Le point ici, c'est que si les matériaux sont disponibles,31003101775310201:02:18.760 --> 01:02:20.3603103bien là, ça peut être reproduction.31043105776310601:02:22.340 --> 01:02:25.0603107Mais si ce n'est pas disponible, bien là, il va falloir y aller au remplacement.31083109777311001:02:26.020 --> 01:02:29.7003111Et c'est là que vous avez une décision à prendre.31123113778311401:02:29.800 --> 01:02:31.2803115Mais vous voyez, c'est sur le contexte.31163117779311801:02:31.340 --> 01:02:32.6203119Donc, ça dépend vraiment du contexte.31203121780312201:02:33.340 --> 01:02:37.4003123Si les métallules sont disponibles, mais que vous êtes dans un cas dans le vieux31243125781312601:02:37.420 --> 01:02:40.7403127bâtiment, que ce ne serait pas nécessairement possible,31283129782313001:02:41.060 --> 01:02:43.3403131que ce ne serait pas intelligent de le refaire tel quel,31323133783313401:02:43.940 --> 01:02:46.1403135bien là, vous pouvez appliquer la méthode du remplacement pareil.31363137784313801:02:46.160 --> 01:02:50.1203139Il y a comme une liberté de décision au niveau ici.31403141785314201:02:51.220 --> 01:02:56.4403143Mais vraiment, en ce moment, cet ordre de décision, vous pouvez donc...31443145786314601:02:57.220 --> 01:03:01.3203147Ça dépend aussi du besoin, c'est quoi le type de bâtiment et tout ça.31483149787315001:03:02.020 --> 01:03:04.9603151Mais si les matériaux ne sont pas disponibles, c'est remplacement automatiquement.31523153788315401:03:05.380 --> 01:03:07.5003155Vous ne pouvez pas le reproduire tel quel.31563157789315801:03:08.160 --> 01:03:10.1803159Ou si ce n'est pas légal de refaire tel quel.31603161790316201:03:16.360 --> 01:03:22.5603163Donc, ici maintenant, on31643165791316601:03:22.580 --> 01:03:24.8803167va vraiment voir les différents types de coûts.31683169792317001:03:27.080 --> 01:03:30.9203171Ici, vous avez le coût total de construction d'un terrain,31723173793317401:03:31.260 --> 01:03:36.7003175du bâtiment et de tous les petits ajouts qu'ils peuvent avoir.31763177794317801:03:38.200 --> 01:03:39.7803179On va voir que c'est quand même assez énorme.31803181795318201:03:39.940 --> 01:03:42.0803183Tout ça, c'est le coût total de construction.31843185796318601:03:42.320 --> 01:03:46.8203187Qu'est-ce que ça inclut ? C'est vraiment tout en dehors du terrain.31883189797319001:03:47.440 --> 01:03:53.5203191C'est-à-dire que vous avez le terrain et là, qu'est-ce qui vient après en cours pour31923193798319401:03:53.540 --> 01:03:59.2003195agréer un bâtiment ? Ça inclut l'excavation, ça inclut la fondation et tout ça,31963197799319801:03:59.320 --> 01:04:04.2403199ça inclut la charpente, ça inclut toute la couverture, la toiture.32003201800320201:04:04.780 --> 01:04:08.3203203Et ça inclut également les coins directs, donc c'est-à-dire la main-d'oeuvre.32043205801320601:04:09.540 --> 01:04:13.7203207Et vous allez voir qu'il y a différents types de coins directs,32083209802321001:04:13.740 --> 01:04:20.1403211c'est-à-dire que lorsqu'on dit « coup direct », c'est tout32123213803321401:04:20.160 --> 01:04:26.2603215ce qui est matériaux et également tout ce qui est main-d'oeuvre32163217804321801:04:26.280 --> 01:04:30.3803219en lien avec les matériaux. Là, c'est où qu'on s'en va avec ça,32203221805322201:04:30.520 --> 01:04:35.0603223c'est que vous allez voir, un charpentier manusiaire, c'est lui qui intervient32243225806322601:04:35.080 --> 01:04:39.2403227directement avec tout ce qui est, par exemple, la fondation et tout ça,32283229807323001:04:40.000 --> 01:04:41.6603231monté la charpente de bois et tout ça.32323233808323401:04:42.780 --> 01:04:46.4803235Mais il y a de la main-d'oeuvre qui ne sont pas nécessairement liées à la32363237809323801:04:46.500 --> 01:04:50.2003239construction directement. C'est ce qu'on appelle les coûts indirects ou les soft32403241810324201:04:50.220 --> 01:04:53.5603243costs. C'est des coûts quand même assez importants.32443245811324601:04:54.940 --> 01:04:57.7403247Et ça, si on parle, on parle d'un exemple d'architecte,32483249812325001:04:58.280 --> 01:05:01.4403251ingénieur dans certains types de bâtiments, ce n'est pas nécessairement nécessaire32523253813325401:05:01.460 --> 01:05:03.2803255dans le cas d'une maison et tout ça.32563257814325801:05:03.820 --> 01:05:05.9003259même un architecte, ce n'est pas nécessairement nécessaire non plus,32603261815326201:05:06.060 --> 01:05:08.7603263mais même si c'est recommandé.32643265816326601:05:09.320 --> 01:05:14.0203267Tout ce qui est maintenant, l'apprentissage géomètre, tout ce qui est maintenant le32683269817327001:05:14.040 --> 01:05:18.3803271labor en lien avec autre que maintenant la construction directe.32723273818327401:05:18.500 --> 01:05:20.2203275Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est des coûts indirects.32763277819327801:05:21.460 --> 01:05:23.9803279On dit que le coût de construction total d'une propriété,32803281820328201:05:24.180 --> 01:05:28.8803283c'est simplement les coûts directs ici, plus les coûts indirects,32843285821328601:05:29.240 --> 01:05:31.6403287plus le profit entrepreneurial.32883289822329001:05:31.940 --> 01:05:37.9203291C'est-à-dire que si vous faites affaire avec un entrepreneur général32923293823329401:05:37.940 --> 01:05:42.4203295pour construire votre propriété, votre projet immobilier,32963297824329801:05:42.640 --> 01:05:47.0403299il va se prendre un profit. C'est-à-dire que lui, il va vous charger un gros montant33003301825330201:05:47.060 --> 01:05:51.0203303total pour tout ça et il va se prendre un profit et ça va entrer dans la troisième33043305826330601:05:51.040 --> 01:05:52.5403307composante, le profit entrepreneurial.33083309827331001:05:58.740 --> 01:06:01.8403311Maintenant, ici pour les coûts directs, on va les définir plus en détail.33123313828331401:06:03.500 --> 01:06:06.4403315C'est tout ce qui touche par exemple aux…33163317829331801:06:06.460 --> 01:06:10.9403319c'est les dépenses donc directement liées à la construction physique du bâtiment.33203321830332201:06:11.860 --> 01:06:16.6403323C'est donc C, béton, acier, bois d'oeuf.33243325831332601:06:18.100 --> 01:06:20.9003327Maintenant aussi, il les matériaux de revêtement, isolation,33283329832333001:06:21.300 --> 01:06:26.6803331port-vaport, fumette et porte, système électrique et mécanique et la finition33323333833333401:06:26.700 --> 01:06:29.5803335intégrale. Donc, tout ça, c'est matériaux.33363337834333801:06:29.880 --> 01:06:32.8603339Donc, c'est vraiment tout le coût des matériaux physiques,33403341835334201:06:33.040 --> 01:06:34.2403343ça rentre dans les coûts directs.33443345836334601:06:35.140 --> 01:06:39.0803347Et c'est la composante, donc, des matériaux de ce genre.33483349837335001:06:39.200 --> 01:06:40.8003351On va voir qu'il n'y a pas juste ça dans les coûts directs.33523353838335401:06:41.600 --> 01:06:45.1803355Maintenant, dans les coûts directs, il y a également la main-d'oeuvre.33563357839335801:06:45.200 --> 01:06:51.8203359C'est-à-dire que ce béton-là, cette isolation-là, c'est33603361840336201:06:51.840 --> 01:06:54.1203363livré par camion. Maintenant, il faut que ça soit assemblé.33643365841336601:06:54.980 --> 01:06:57.4203367Soit que c'est assemblé dans une usine en préfabriquée,33683369842337001:06:57.540 --> 01:07:00.5003371soit que c'est assemblé directement sur le terrain.33723373843337401:07:01.360 --> 01:07:02.9803375Il doit en faire une excavation également.33763377844337801:07:03.000 --> 01:07:04.5003379Donc, c'est un sous-sol pour le bâtiment.33803381845338201:07:05.460 --> 01:07:07.1603383Donc, ça, ça rentre également dans les coûts directs.33843385846338601:07:07.700 --> 01:07:09.4803387Donc, la main-d'oeuvre et le chantier.33883389847339001:07:10.800 --> 01:07:14.9403391Ça inclut le salaire des ouvriers et les avantages sociaux qui sont calculés au33923393848339401:07:14.960 --> 01:07:17.7003395prograta. Donc, Commission de la construction du Québec.33963397849339801:07:17.860 --> 01:07:18.6603399Donc, c'est la main-d'oeuvre.34003401850340201:07:18.600 --> 01:07:20.6403403La construction est encadrée par la CCQ.34043405851340601:07:20.740 --> 01:07:22.1403407Donc, en vertu de la loi R20.34083409852341001:07:22.580 --> 01:07:24.1403411Les toits horaires sont conventionnés.34123413853341401:07:24.760 --> 01:07:27.2603415Et avantages sociaux. Donc, c'est normalisé par métier.34163417854341801:07:27.280 --> 01:07:32.1203419C'est-à-dire que dépendamment de quel type de travailleurs qu'il y a sur votre34203421855342201:07:32.140 --> 01:07:37.3803423chantier pour construire votre maison, par exemple, dépendamment du nombre d'art,34243425856342601:07:37.500 --> 01:07:42.8203427donc d'expérience que ce travailleur a, l'entrepreneur paye un salaire qui est34283429857343001:07:42.840 --> 01:07:43.6403431différent.34323433858343401:07:45.140 --> 01:07:48.4803435Maintenant, vous n'allez pas nécessairement payer plus cher une construction parce34363437859343801:07:48.500 --> 01:07:53.2203439que ce n'est pas à vous à payer parce qu'il y a juste des travailleurs qui sont plus34403441860344201:07:53.240 --> 01:07:54.8603443spécialisés qui sont là. Habituellement, les entrepreneurs,34443445861344601:07:54.920 --> 01:07:57.3203447ils normalisent quand même leur prix pour tel type de construction.34483449862345001:07:58.420 --> 01:08:00.2403451C'est lui qui fait l'optimisation, par exemple.34523453863345401:08:00.380 --> 01:08:03.6203455C'est à lui d'avoir, maintenant, la main-d'oeuvre la plus adaptée pour chaque34563457864345801:08:03.640 --> 01:08:07.3403459chantier. Mais reste que, bon, pour estimer ce coût-là,34603461865346201:08:07.500 --> 01:08:09.2803463il faut être capable de voir c'est quoi les salades.34643465866346601:08:11.080 --> 01:08:12.9803467Grosso modo, au Québec,34683469867347001:08:15.420 --> 01:08:18.2803471je ne suis pas nécessairement au fait des...34723473868347401:08:20.500 --> 01:08:22.4603475ce qui serait pas trop familiarisé34763477869347801:08:24.360 --> 01:08:28.0003479il va toujours pas dire n'importe quoi parce que je suis pas trop au courant mais34803481870348201:08:28.020 --> 01:08:32.6403483bon je serais bien surpris qu'il y ait des travaux de la construction qui soient en34843485871348601:08:32.660 --> 01:08:38.5603487bas de 35$ au Québec selon moi on est plus souvent autour de 40$ et plus avec les34883489872349001:08:38.580 --> 01:08:44.8603491avantages sociaux et autres donc c'est quand même des frais qui sont importants si34923493873349401:08:44.880 --> 01:08:50.3803495on parle d'un chantier de 20-30 personnes ça peut monter vite.34963497874349801:08:50.760 --> 01:08:54.7803499Et ça inclut justement les sous-traitants spécialisés, les superbeurs de chantier,35003501875350201:08:54.940 --> 01:08:57.0003503c'est pas juste des maisons qui sont construites.35043505876350601:08:57.340 --> 01:09:02.6603507Ça peut être des chantiers plus laborieux.35083509877351001:09:02.800 --> 01:09:07.7603511Donc, si on pense, par exemple, à des bâtiments de 20-30 étages à Montréal,35123513878351401:09:08.880 --> 01:09:13.1003515ça prend des compagnies de coffrage, des compagnies qui sont spécialisées juste pour35163517879351801:09:13.120 --> 01:09:17.2403519la structure de béton. C'est quand même assez laborieux.35203521880352201:09:17.680 --> 01:09:20.1003523Donc, des sous-traitants spécialisés, supervision de chantier,35243525881352601:09:20.280 --> 01:09:22.3203527équipement et machinerie, puis préparation du site.35283529882353001:09:22.760 --> 01:09:24.1603531Donc, la sécurité du site également.35323533883353401:09:25.120 --> 01:09:29.1403535Donc, des fois aussi, certains chantiers, ça fait en sorte que la circulation,35363537884353801:09:29.380 --> 01:09:35.4403539elle doit être déviée. Donc, c'est-à-dire qu'il faut engager aussi des personnes35403541885354201:09:35.460 --> 01:09:36.5603543qui font la circulation. Donc,35443545886354601:09:39.080 --> 01:09:43.7803547des signes-là. Donc, c'est-à-dire des personnes qui s'occupent de faire passer,35483549887355001:09:43.820 --> 01:09:46.2203551par exemple, dans un sens la circulation et ensuite dans l'autre sens.35523553888355401:09:46.240 --> 01:09:51.3003555Donc, tout ça, c'est à la charge du chantier dans la mesure où le chantier dévie la35563557889355801:09:51.320 --> 01:09:55.0003559circulation. Donc, ça peut arriver, par exemple, lorsqu'il y a des gros bâtiments,35603561890356201:09:55.200 --> 01:09:56.7603563des tours à étage qui sont construits.35643565891356601:09:57.960 --> 01:10:01.1203567Donc, tout ça, ça va rentrer vraiment dans la main-d'oeuvre directement en lien avec35683569892357001:10:01.140 --> 01:10:05.6003571le chantier. Maintenant, au niveau des ports indicatifs,35723573893357401:10:05.700 --> 01:10:11.6003575lorsque vous étudiez la méthode des coûts, c'est les ports indicatifs à peu près qui35763577894357801:10:11.620 --> 01:10:16.0403579doivent être appliqués lorsque vous faites votre évaluation.35803581895358201:10:17.500 --> 01:10:20.5403583Fondation et structure, donc si on pense vraiment, mettons,35843585896358601:10:20.620 --> 01:10:28.8003587exemple à tout ce qui est creuser,35883589897359001:10:28.940 --> 01:10:30.5803591donc c'est-à-dire faire l'excavation, donc c'est faire,35923593898359401:10:30.600 --> 01:10:34.6003595mettons, si on peut faire le parallèle, une maison, ça serait par exemple faire le35963597899359801:10:34.620 --> 01:10:38.0803599sous-sol, creuser le sous-sol, faire la fondation en béton pour que le sous-sol soit36003601900360201:10:38.100 --> 01:10:41.8803603stable et tout ça. et ensuite hausser la structure de bois ou de métal.36043605901360601:10:42.980 --> 01:10:46.8603607Ça, c'est au temps de 20 à 25 % des coûts directs.36083609902361001:10:47.560 --> 01:10:51.7803611C'est-à-dire que c'est une balise, mais ça doit être forcément à l'intérieur de ce36123613903361401:10:51.800 --> 01:10:56.0603615range. Donc, ça, c'est 20 à 25 % des coûts directs.36163617904361801:10:56.180 --> 01:10:59.0203619Dans le cas d'une maison, comme je vous ai dit, c'est le sous-sol en béton.36203621905362201:10:59.940 --> 01:11:02.5203623Ensuite, hausser la structure de bois parce que là, c'est très rare que,36243625906362601:11:02.600 --> 01:11:04.7603627mettons, les maisons du étage en métal.36283629907363001:11:05.240 --> 01:11:10.9403631Mais dans le cas, par exemple, d'un bâtiment, ce serait la structure de béton,36323633908363401:11:11.040 --> 01:11:13.9603635c'est-à-dire le coffrage. Béton, acier, charpon.36363637909363801:11:14.300 --> 01:11:17.3803639Donc là, c'est surtout les charpons anti-munérés qui sont en lien avec cette partie36403641910364201:11:17.400 --> 01:11:20.3003643-là. Maintenant, l'enveloppe du bâtiment.36443645911364601:11:20.900 --> 01:11:23.7003647Donc, sur l'enveloppe du bâtiment, qu'est-ce que ça dit ?36483649912365001:11:24.200 --> 01:11:28.0203651C'est tout ce qui touche à la toiture.36523653913365401:11:28.700 --> 01:11:32.1803655Donc, vous avez un toit. Donc, lorsque la structure est faite,36563657914365801:11:32.500 --> 01:11:34.8403659il faut maintenir un toit avec le bardot, tout ça.36603661915366201:11:35.340 --> 01:11:36.7003663Et également, donc, les fenêtres.36643665916366601:11:37.100 --> 01:11:39.5603667C'est-à-dire la brique, tout ce qui est finition intérieure,36683669917367001:11:39.680 --> 01:11:41.7603671donc tout ce qui touche à l'enveloppe du bâtiment.36723673918367401:11:42.600 --> 01:11:45.7003675Ça, c'est aux alentours de 15 à 20 % des coûts directs.36763677919367801:11:46.980 --> 01:11:51.6003679On se le rappelle, le coût direct, c'est tout ce qui touche à matériaux et main36803681920368201:11:51.620 --> 01:11:52.6203683-devant-l'air avec les matériaux.36843685921368601:11:54.060 --> 01:11:56.9203687Maintenant, il y a également aussi un autre aspect, la mécanique.36883689922369001:11:57.540 --> 01:11:59.3203691Donc, tout ce qui est air-drag, tout ça, ventilation.36923693923369401:12:00.180 --> 01:12:02.6003695Donc, quand on pense, par exemple, à la circulation d'air,36963697924369801:12:02.700 --> 01:12:06.9803699échangeur d'air, tous les tuyaux qui doivent passer pour permettre un échange de l37003701925370201:12:07.000 --> 01:12:10.6003703'air, tout ce qui est thermopompe et tout ça, toute la mécanique de ventilation.37043705926370601:12:11.120 --> 01:12:15.7003707Ça, c'est 10 à 15 % environ d'éco-direct.37083709927371001:12:16.820 --> 01:12:17.9003711Donc, c'est quand même énorme.37123713928371401:12:18.280 --> 01:12:22.3403715H-DRAC, ou C-VAC appelle, ce n'est pas négligeable.37163717929371801:12:22.640 --> 01:12:25.8803719Parce que maintenant, les bâtiments doivent avoir des ventilations très,37203721930372201:12:25.900 --> 01:12:34.6203723très, très sophistiquées. C'est-à-dire que tout aussi ce qui touche à la chauffe,37243725931372601:12:34.880 --> 01:12:38.1003727aujourd'hui, c'est beaucoup, maintenant, tout ce qui est électrique.37283729932373001:12:38.520 --> 01:12:40.7003731Donc, ce n'est plus des plaintes nécessairement électriques classiques,37323733933373401:12:40.800 --> 01:12:45.8003735mais tout ce qui touche au chauffage, à air chaud, peu importe,37363737934373801:12:46.060 --> 01:12:50.4803739les thermopombs. Est-ce que c'est un système de ventilation centrale ?37403741935374201:12:50.620 --> 01:12:52.6603743C'est, maintenant, des thermostats individuels.37443745936374601:12:53.060 --> 01:12:55.2803747Tout ça, ça rentre dans la mécanique.37483749937375001:12:56.720 --> 01:12:57.5203751Maintenant, plomberie.37523753938375401:12:59.200 --> 01:13:01.4603755Donc, mécanique ici, c'est 10 à 15 %.37563757939375801:13:03.340 --> 01:13:06.0203759Plomberie, ça c'est tout ce qui touche à l'alimentation en eau,37603761940376201:13:06.300 --> 01:13:09.8203763le drainage, puis les appareils en lien avec la plomberie.37643765941376601:13:10.280 --> 01:13:13.8803767Donc, 8 à 12 %. C'est une bonne partie également.37683769942377001:13:14.980 --> 01:13:20.3803771Électricité, c'est également une partie qui est relativement importante.37723773943377401:13:20.540 --> 01:13:22.8203775Donc, c'est-à-dire là, on parle du câblage.37763777944377801:13:23.260 --> 01:13:26.1003779Tout ce qui touche au câblage, le panneau électrique que vous avez.37803781945378201:13:26.120 --> 01:13:30.5803783Donc, vous avez la grève d'Hydro-Québec et vous avez un panneau qui permet de37843785946378601:13:30.600 --> 01:13:33.5003787redistribuer le courant à travers la propriété.37883789947379001:13:33.760 --> 01:13:36.2403791Et tous les cordes qui passent dans la propriété, ça rentre dans tout ce qui est37923793948379401:13:36.260 --> 01:13:38.1203795écristé. Et ça, c'est important.37963797949379801:13:38.280 --> 01:13:42.3003799Tout ça, ça doit être fait par des électriciens, CCQ, plomberie,38003801950380201:13:42.480 --> 01:13:46.1203803CCQ, fondation, charpentier, mevillier, CCQ.38043805951380601:13:46.680 --> 01:13:50.5203807Donc, tout ça, ça ne peut pas être fait par un...38083809952381001:13:50.540 --> 01:13:51.7203811comment on pourrait dire ?38123813953381401:13:54.620 --> 01:14:00.7003815pour ceux qui ne sont pas familiarisés avec, ici, la construction et la rénovation,38163817954381801:14:00.860 --> 01:14:01.6603819c'est complètement différent.38203821955382201:14:01.740 --> 01:14:05.7003823C'est-à-dire que pour faire la rénovation, bon, un électricien,38243825956382601:14:05.780 --> 01:14:08.0203827normalement, il ne faut pas de chaleur électricité, même en rénovation,38283829957383001:14:08.100 --> 01:14:12.8003831mais bon, la réalité, c'est qu'il y en a beaucoup qui font maintenant des38323833958383401:14:12.820 --> 01:14:14.4803835rénovations, qui touchent maintenant à leur thermostat,38363837959383801:14:14.620 --> 01:14:18.1203839puis bon, c'est bien correct, mais la construction, c'est vraiment,38403841960384201:14:19.020 --> 01:14:20.8403843il y a des inspecteurs qui se promènent sur les chantiers,38443845961384601:14:20.860 --> 01:14:23.6803847et s'il n'y a pas les cartes de construction appropriées,38483849962385001:14:23.760 --> 01:14:28.7603851c'est des amendes. Le chantier peut être fermé et ça peut coûter vraiment très cher38523853963385401:14:28.780 --> 01:14:30.6203855à l'entrepreneur général qui ne suit pas les règles.38563857964385801:14:31.120 --> 01:14:33.6403859C'est pour ça que les coûts sont relativement énormes.38603861965386201:14:34.400 --> 01:14:37.1803863Maintenant, il reste donc deux choses.38643865966386601:14:38.200 --> 01:14:39.3803867La finition intérieure.38683869967387001:14:41.080 --> 01:14:42.4403871La finition intérieure, c'est quoi ?38723873968387401:14:42.580 --> 01:14:46.5003875Ça, c'est les murs. C'est-à-dire que lorsque vous avez une charpente,38763877969387801:14:46.660 --> 01:14:50.2803879vous avez... Quand vous avez passé les fils, tout ça.38803881970388201:14:50.540 --> 01:14:53.9603883C'est pour ça qu'on dit que l'électricité est faite avant la finition intérieure.38843885971388601:14:54.300 --> 01:14:57.4203887Parce que, bon, il faut que toute la plomberie passe entre les planchers et tout ça.38883889972389001:14:57.720 --> 01:15:00.1803891Et quand tout ça s'est fait, il y a la finition qui permet donc,38923893973389401:15:00.360 --> 01:15:05.2603895on ne voit plus, mettons, exemple, c'est tout ce qui touche par exemple au dupe-rock38963897974389801:15:05.280 --> 01:15:06.8403899qui va avoir, mettons, le plafond.39003901975390201:15:07.380 --> 01:15:09.7803903Les planchers, mettons, en bois-frein ou en céramique.39043905976390601:15:09.900 --> 01:15:13.9803907Donc, tout ce qui touche, mettons, à fermer les murs et les armoires également.39083909977391001:15:14.200 --> 01:15:15.7003911Donc, ça, ça rentre dans la finition intérieure.39123913978391401:15:16.160 --> 01:15:18.0403915Donc, c'est la touche finale, comme on pourrait dire.39163917979391801:15:19.060 --> 01:15:23.3203919ça c'est 15 à 20% donc c'est une partie qui est quand même relativement importante,39203921980392201:15:23.420 --> 01:15:26.7803923donc la propriété 15 à 20% donc des coûts directs39243925981392601:15:28.740 --> 01:15:31.4803927pourquoi ? parce que bon, dépendamment de c'est quoi la propriété,39283929982393001:15:31.600 --> 01:15:33.8803931ça peut être relativement donc mettons qu'on parle d'une cuisine,39323933983393401:15:34.040 --> 01:15:35.9203935les armoires bon les armoires on n'est pas juste dans la cuisine,39363937984393801:15:36.060 --> 01:15:39.8603939il y en a dans la salle de bain il y en a dans la salle d'eau il y en a dans les39403941985394201:15:40.800 --> 01:15:45.4603943tout ce qui est plafond ben ça c'est, il y en a certain que c'est des plafonds,39443945986394601:15:45.560 --> 01:15:49.4003947bon dans le sous-sol des plafonds suspendus, ce que ça,39483949987395001:15:49.660 --> 01:15:51.4003951je pense que c'est vraiment la...39523953988395401:15:51.420 --> 01:15:54.4603955Mais bon, il y en a certains qui vont avec des plafonds suspendus,39563957989395801:15:54.620 --> 01:15:56.5603959et maintenant, c'est des plafonds souvent, mettons,39603961990396201:15:58.560 --> 01:16:00.3603963en du bloc, peu importe, donc c'est...39643965991396601:16:00.380 --> 01:16:04.4003967Les murs, c'est également souvent des planches de plywood et tout ça.39683969992397001:16:04.480 --> 01:16:05.4603971Donc tout ça, ça coûte très cher.39723973993397401:16:06.260 --> 01:16:07.9603975C'est des matériaux qui coûtent de plus en plus cher.39763977994397801:16:08.140 --> 01:16:10.9603979Et le plancher, c'est probablement la composante, une des composantes avec les39803981995398201:16:10.980 --> 01:16:11.8403983armoires les plus importantes.39843985996398601:16:12.700 --> 01:16:17.8603987Donc c'est-à-dire que une salle de bain, il y a des vous avez un meuble tout ça donc39883989997399001:16:17.880 --> 01:16:21.8803991tout ce qui est maintenant meubles maintenant avec les lavabos et tout ça en mode de39923993998399401:16:21.900 --> 01:16:27.5603995cuisine ça rentre dans la finition intérieure et finalement aménagement extérieur39963997999399801:16:29.320 --> 01:16:30.1203999bon400040011000400201:16:31.920 --> 01:16:36.1604003ça en passant c'est des normes qui sont établies400440051001400601:16:37.840 --> 01:16:42.5004007on pourrait je suis un peu sceptique du 5 à 8 mais c'est comme ça bon je veux dire400840091002401001:16:43.740 --> 01:16:47.3004011stationnement de structure et paysagement, bon, dépendamment de c'est quoi.401240131003401401:16:47.380 --> 01:16:51.1404015C'est vrai que par rapport maintenant à toutes les coûts qu'on a à avoir dans une401640171004401801:16:51.160 --> 01:16:56.3804019maison, ce n'est pas si énorme que ça, donc, mais l'aménagement extérieur,402040211005402201:16:56.480 --> 01:17:00.4204023ça touche vraiment à tout ce qui est paysagement de la barrière,402440251006402601:17:00.500 --> 01:17:04.9604027par exemple, de votre terrain, le stationnement, c'est où,402840291007403001:17:05.080 --> 01:17:08.0804031c'est en briques ou tout. Donc, c'est tout ce qui touche,403240331008403401:17:08.100 --> 01:17:12.3004035maintenant, à l'aménagement extérieur, c'est à 5 à 8 % des coûts directs.403640371009403801:17:14.940 --> 01:17:19.5404039C'est une part qui est exprimée en pourcentage, c'est-à-dire que si tous les coûts404040411010404201:17:19.560 --> 01:17:23.4004043directs, c'est 500 000, bien la finition intérieure, ça va être aux alentours de 100404440451011404601:17:23.420 --> 01:17:25.2604047000 parce que c'est 15 à 20 %.404840491012405001:17:25.280 --> 01:17:32.3004051Maintenant, au niveau donc des coûts indirects.405240531013405401:17:33.320 --> 01:17:38.6404055Les coûts indirects, ça c'est tout ce qui touche aux, comment on pourrait dire,405640571014405801:17:38.840 --> 01:17:42.2404059c'est les soft costs. C'est-à-dire que c'est tout ce qui n'est pas en lien406040611015406201:17:42.260 --> 01:17:44.3204063directement avec la construction physique de votre propriété.406440651016406601:17:45.800 --> 01:17:48.0604067On peut parler, par exemple, des dépenses d'architecte.406840691017407001:17:48.440 --> 01:17:53.8604071Et ça, ça va être mesuré également en pourcentage des coûts directs.407240731018407401:17:54.160 --> 01:17:57.0004075C'est-à-dire que les coûts indirects, c'est un pourcentage des coûts directs.407640771019407801:17:58.560 --> 01:18:01.6004079Vous l'aurez compris, ici, ces pourcentages-là doivent se former à 100.408040811020408201:18:02.360 --> 01:18:08.0804083Mais en plus, vous allez calculer les coûts indirects comme étant un pourcentage des408440851021408601:18:08.100 --> 01:18:09.8204087coûts total ici, donc direct.408840891022409001:18:10.780 --> 01:18:15.8804091Donc, on dit qu'un architecte, c'est aux alentours de 6 à 12 % selon le guide des409240931023409401:18:15.900 --> 01:18:16.7004095coûts directs.409640971024409801:18:17.960 --> 01:18:19.1404099L'architecte en dessous, c'est quoi ?410041011025410201:18:19.300 --> 01:18:22.3004103C'est tous les plans qui permettent donc de…410441051026410601:18:22.320 --> 01:18:27.6604107Et on dit que tous les coins directs, ça représente aux alentours de 15 à 25 % des410841091027411001:18:27.680 --> 01:18:32.6804111coûts directs. Donc, vous l'aurez compris, la totalité des coûts,411241131028411401:18:32.820 --> 01:18:35.0604115c'est aux alentours de 125 % des coûts directs.411641171029411801:18:35.600 --> 01:18:38.9404119100% pour les coûts directs, plus un 25% de plus pour les coûts indirects.412041211030412201:18:39.440 --> 01:18:44.9204123Et ça inclut donc un architecte, un ingénieur, donc si c'est une structure qui est412441251031412601:18:44.940 --> 01:18:49.0604127complexe, avec beaucoup de mécanique, bien on peut avoir besoin d'un ingénieur,412841291032413001:18:49.400 --> 01:18:53.3804131un arpenteur à journaître, un géotechnicien, puis un évaluateur agréé.413241331033413401:18:53.620 --> 01:18:58.2804135Donc, c'est plus pour vendre le verre, c'est plus après,413641371034413801:18:58.380 --> 01:19:03.0404139je crois, mais bon. Maintenant, dans les coûts indirects également,414041411035414201:19:03.900 --> 01:19:08.1004143il y a tout ce qui touche, malheureusement, au permis de construction.414441451036414601:19:08.500 --> 01:19:13.3004147Donc, on est au Québec. Pour construire un bâtiment, ça vous prend un permis.414841491037415001:19:14.900 --> 01:19:16.9004151C'est un permis qui peut être obtenu avec la municipalité.415241531038415401:19:18.020 --> 01:19:21.9804155Maintenant, si c'est un bâtiment qui est neuf, donc, tout à fait,415641571039415801:19:22.020 --> 01:19:22.9004159la construction, c'est un bâtiment neuf.416041611040416201:19:22.980 --> 01:19:24.8404163Il y a des taxes sur les matériaux et sur certains contrats,416441651041416601:19:24.920 --> 01:19:27.9604167donc TPS, TVQ. C'est pour ça qu'on voit souvent, quand vous voyez,416841691042417001:19:28.080 --> 01:19:31.4604171par exemple, un condo à vendre qui est neuf, Il y a de la TPS-TVQ,417241731043417401:19:31.520 --> 01:19:38.0604175malheureusement. Quand c'est sur une417641771044417801:19:38.080 --> 01:19:40.9004179bicyclette à 100 pières, ça ne fait pas trop mal, mais quand c'est sur une propriété418041811045418201:19:40.920 --> 01:19:43.8004183de 400 000, la TPS-TVQ, c'est un bon montant.418441851046418601:19:44.040 --> 01:19:49.0404187Donc, ça fait réfléchir. Seulement, quasiment, je suis mis d'aller voir des coûts de418841891047419001:19:49.060 --> 01:19:50.2604191plus usagés, probablement que oui.419241931048419401:19:50.780 --> 01:19:53.4404195Mais bon, les assurances, donc, durant la construction,419641971049419801:19:54.860 --> 01:19:58.4604199ça vous prend des assurances, donc, pour tout ce qui touche,420042011050420201:19:58.540 --> 01:20:03.9404203par exemple, la sécurité du chantier et tout.420442051051420601:20:06.300 --> 01:20:09.0204207Aussi, donc, les intérêts sur le financement intérimable.420842091052421001:20:10.140 --> 01:20:11.2004211Pourquoi ça, c'est important ?421242131053421401:20:11.840 --> 01:20:17.1604215C'est que la construction d'une maison au Québec ou d'un projet immobilier,421642171054421801:20:17.260 --> 01:20:18.1804219c'est important comprendre ça.422042211055422201:20:20.080 --> 01:20:22.3604223Lorsque vous achetez une maison par exemple qui est déjà construite,422442251056422601:20:22.820 --> 01:20:26.7804227il y a une personne qui vend une maison et que vous voulez l'acheter,422842291057423001:20:26.880 --> 01:20:30.2004231ce n'est pas compliqué. Si vous êtes qualifié pour une hypothèque,423242331058423401:20:30.280 --> 01:20:32.5604235vous allez voir un courtier hypothécaire ou vous allez voir une banque.423642371059423801:20:32.920 --> 01:20:34.9004239Vous vous dites, moi je suis intéressé par cette maison-là,424042411060424201:20:35.220 --> 01:20:36.4004243elle va vous faire un prix hypothécaire.424442451061424601:20:37.120 --> 01:20:40.3204247Elle va vous financer moyennant que vous vous apportez un apport,424842491062425001:20:40.380 --> 01:20:45.5604251par exemple de 5 à 20%, le montant du prix et vous allez pouvoir acheter la maison.425242531063425401:20:46.980 --> 01:20:51.9604255Malheureusement, pour la construction neuve, aucune banque ne va vous partir de l425642571064425801:20:51.980 --> 01:20:55.0004259'argent, donc ce ne sera pas un prix hypothécaire que vous allez avoir initialement.426042611065426201:20:55.520 --> 01:20:59.1004263Une banque ne pourra pas vous partir un montant pour la simple et bonne raison qu'il426442651066426601:20:59.120 --> 01:21:01.7604267y a une hypothèque, ça prend un bâtiment qui construit pour pouvoir accorder ça,426842691067427001:21:02.200 --> 01:21:05.8204271ça prend une garantie. Donc, si le bâtiment n'est pas construit encore,427242731068427401:21:06.620 --> 01:21:08.6004275c'est très difficile donc d'avoir une hypothèque.427642771069427801:21:09.580 --> 01:21:11.3804279Donc, c'est pour ça qu'on dit qu'il y a des prêteurs, Donc,428042811070428201:21:11.500 --> 01:21:13.2004283il y a du financement intérimaire.428442851071428601:21:13.320 --> 01:21:18.6004287C'est-à-dire que c'est le financement que vous allez avoir dans la mesure où vous428842891072429001:21:18.620 --> 01:21:21.9004291avez votre projet et vous finissez donc le projet.429242931073429401:21:22.560 --> 01:21:24.5404295Bien là, il y a des prêteurs qui sont spécialisés pour ça.429642971074429801:21:24.620 --> 01:21:27.2004299C'est-à-dire qu'eux, ils passent le montant pour la construction.430043011075430201:21:28.160 --> 01:21:30.8404303Et quand le projet est terminé, qu'est-ce que vous faites ?430443051076430601:21:30.940 --> 01:21:33.8004307C'est que là, vous allez voir une banque, vous prenez une hypothèque.430843091077431001:21:34.660 --> 01:21:40.2804311Et là, vous êtes capable de rembourser le financement intérimaire en question.431243131078431401:21:41.300 --> 01:21:45.1804315Donc, c'est faisable. C'est-à-dire que si vous avez un terrain,431643171079431801:21:45.340 --> 01:21:46.3404319habituellement, il n'y a pas de problème.432043211080432201:21:47.280 --> 01:21:49.8204323Mais c'est des intérêts qui sont plus importants que des intérêts sur une432443251081432601:21:49.840 --> 01:21:50.6404327hypothèque.432843291082433001:21:51.920 --> 01:21:54.3404331Il y a des frais également légaux et notariaux.433243331083433401:21:54.360 --> 01:21:58.6004335C'est-à-dire que juste pour enregistrer, par exemple, au Québec,433643371084433801:21:58.820 --> 01:22:02.4204339lorsque vous avez une propriété, vous devez l'enregistrer.434043411085434201:22:02.500 --> 01:22:05.8604343Donc, vous allez voir un notaire pour qu'il puisse faire un acte de propriété.434443451086434601:22:06.500 --> 01:22:09.0804347Donc, c'est-à-dire pour que vous soyez désigné comme propriétaire.434843491087435001:22:09.680 --> 01:22:14.0604351Rien que si on parle de 1 600 $ minimum, c'est entre 1 600 et 3 000 $ pour un435243531088435401:22:14.080 --> 01:22:19.4204355notaire, juste pour désigner que vous êtes propriétaire d'un titre immobilier.435643571089435801:22:20.200 --> 01:22:22.1604359Donc, il y a beaucoup de frais en lien avec ça.436043611090436201:22:27.300 --> 01:22:28.1004363Bon,436443651091436601:22:29.860 --> 01:22:32.2404367maintenant, le détail des coûts indirects.436843691092437001:22:33.460 --> 01:22:39.3604371Ici, on a donc un exemple de coûts indirects qu'on aurait dans le cas d'une437243731093437401:22:39.380 --> 01:22:40.2604375propriété donnée.437643771094437801:22:42.040 --> 01:22:45.6604379Supposons que cette propriété-là a des coûts directs d'environ 500 000 $.438043811095438201:22:46.420 --> 01:22:51.6004383Donc, on aurait des frais d'honorance d'architecte aux alentours de 30 000 à 60 000.438443851096438601:22:52.080 --> 01:22:58.3404387Ça m'apparaît un peu élevé, mais bon, en réalité, ça, c'est des normes que le OEHQ438843891097439001:22:58.360 --> 01:23:03.0804391dit, mais en soi, ça peut être très différent dans la réalité.439243931098439401:23:03.240 --> 01:23:06.9204395Donc, c'est un gros défaut de dire que c'est une proportion des coûts directs,439643971099439801:23:06.960 --> 01:23:09.8804399mais c'est comme ça. Ingénieur, ce n'est pas le cas nécessairement dans toutes les440044011100440201:23:09.900 --> 01:23:14.7404403propriétés. Frais de financement, 3-6 %, honnêtement, c'est très possible.440444051101440601:23:14.760 --> 01:23:22.4204407C'est-à-dire que malheureusement, peu importe la période440844091102441001:23:22.440 --> 01:23:27.2404411de construction, vous allez payer aux alentours de 3 à 6 % du montant juste pour441244131103441401:23:27.260 --> 01:23:29.5004415avoir le prêt pour pouvoir construire.441644171104441801:23:29.920 --> 01:23:32.2204419Donc, si la construction se fait aux alentours de 3 mois,442044211105442201:23:32.320 --> 01:23:37.1404423c'est très cher comme frais de financement.442444251106442601:23:37.480 --> 01:23:41.8604427Mais bon, c'est comme ça. C'est-à-dire que c'est le coût de financement lorsque vous442844291107443001:23:41.880 --> 01:23:45.0804431n'avez aucune garantie à donner à part le fait que vous allez prendre cet argent-là443244331108443401:23:45.100 --> 01:23:51.6204435pour construire. Donc, il y a certains constructeurs qui peuvent443644371109443801:23:51.640 --> 01:23:56.3004439financer, mais malheureusement, ça implique souvent que vous prenez son terrain.444044411110444201:23:56.320 --> 01:23:59.2804443Mais en tout cas, si vous avez un terrain et que vous voulez faire construire une444444451111444601:23:59.300 --> 01:24:05.3604447maison au Québec, attendez-vous à avoir un taux de 3 à 6 % de444844491112445001:24:05.380 --> 01:24:09.7004451la valeur totale du coût de construction pour financer cette construction-là.445244531113445401:24:10.840 --> 01:24:13.8404455Et ensuite, vous allez embarquer dans une hypothèque pour 25 ans.445644571114445801:24:15.120 --> 01:24:18.6404459Permis et inspection, c'est aux alentours de 1 à 2 %, donc la valeur des coûts446044611115446201:24:18.660 --> 01:24:22.2204463directs. Ça peut être aux alentours de 5 000 à 10 000 $ simplement pour une446444651116446601:24:22.240 --> 01:24:23.9204467propriété qui a des coûts directs de 500 000.446844691117447001:24:24.480 --> 01:24:27.1204471L'assurance de construction, 5 à 10 000.447244731118447401:24:27.700 --> 01:24:32.4004475Et les taxes, ici, s'ils ne sont pas récupérables, donc de 74 000.447644771119447801:24:33.240 --> 01:24:36.5604479Les frais légaux, comme on a dit, entre 2 500 et 5 000.448044811120448201:24:36.960 --> 01:24:40.7404483Puis les frais administratifs, donc ça, c'est juste des coûts approximatifs,448444851121448601:24:40.840 --> 01:24:45.9004487donc 5 à 15 000. Donc ça, c'est des barèmes.448844891122449001:24:48.420 --> 01:24:51.7004491Ça vous permet d'estimer à peu près comment ça coûterait.449244931123449401:24:52.300 --> 01:24:56.0604495Ce qui peut être intéressant, c'est que si vous avez déjà construit une maison,449644971124449801:24:56.180 --> 01:24:59.6004499si vous avez déjà fait ce projet-là personnellement, de construire une maison vous450045011125450201:24:59.620 --> 01:25:04.4604503-même pour votre famille ou tout ça, je serais intéressé de voir si réellement ces450445051126450601:25:04.480 --> 01:25:08.8204507barèmes-là sont valables. Moi, personnellement, je ne l'ai pas fait,450845091127451001:25:11.000 --> 01:25:13.9204511mais il y a certaines choses qui me semblent un peu élevées.451245131128451401:25:14.100 --> 01:25:15.5204515Donc, c'est-à-dire que, mais t'es bon, c'est...451645171129451801:25:15.980 --> 01:25:19.9004519Oui, c'est ça que j'allais dire, architecte, 30 à 60.452045211130452201:25:20.780 --> 01:25:24.7204523Moi, c'est pas ce que ça va me coûter.452445251131452601:25:25.240 --> 01:25:27.7804527OK, OK, c'est ça. Puis au niveau, mettons, du financement,452845291132453001:25:28.560 --> 01:25:34.1404531ça, c'est quand même... Est-ce que les frais de financement...453245331133453401:25:34.160 --> 01:25:36.8604535Le financement, c'est quatre à peu près.453645371134453801:25:40.220 --> 01:25:43.6804539Peut-être que le financement, ça fait du sens, mais en tout cas,454045411135454201:25:43.860 --> 01:25:47.3204543pas les honoraires de l'architecte.454445451136454601:25:47.440 --> 01:25:49.9004547Oui, c'est ça. Et même ingénieur.454845491137455001:25:50.960 --> 01:25:54.2804551Ce que c'est ingénieur, c'est un peu ridicule dans la mesure où ce n'est pas455245531138455401:25:54.300 --> 01:25:57.5604555nécessairement appliqué. C'est vraiment pour un bâtiment général,455645571139455801:25:57.760 --> 01:26:01.9004559mais bon, c'est vrai que c'est des chiffres qui sont élevés.456045611140456201:26:03.420 --> 01:26:08.4404563c'est même pas représentatif parce qu'un bâtiment commercial on est plus dans le456445651141456601:26:08.460 --> 01:26:09.2604567entre456845691142457001:26:11.320 --> 01:26:19.1804571pas loin du 4 à 500 000 c'est vraiment tout dépendamment c'est quoi le bâtiment457245731143457401:26:21.380 --> 01:26:25.5804575je suis d'accord avec vous il y a certaines choses je les présente parce que c'est457645771144457801:26:25.600 --> 01:26:31.5604579comme ça dans les textbooks j'étais curieux d'en voir mais c'est ce que je m458045811145458201:26:31.580 --> 01:26:36.0404583'attendais. Frais d'architecte et d'ingénieur, je trouve que c'est un peu ça n'a pas458445851146458601:26:36.060 --> 01:26:41.8804587de bon sens. Comme si, mettons, le coût d'un plan, c'était proportionnel à la valeur458845891147459001:26:42.960 --> 01:26:44.4804591des coûts directs. C'est un peu ridicule.459245931148459401:26:45.240 --> 01:26:47.3804595Mais bon, c'est comme ça. Oui.459645971149459801:26:50.000 --> 01:26:54.3204599Quand tu parles de frais de financement, qu'est-ce que ça englobe exactement ?460046011150460201:26:54.580 --> 01:26:57.1804603Est-ce que c'est les frais du notaire ?460446051151460601:26:57.780 --> 01:27:03.4204607Frais de financement. C'est la mise en place du financement ou c'est les coûts des460846091152461001:27:03.440 --> 01:27:06.9004611intérêts de l'hypothèque ? Parce que si c'est ça, c'est vraiment possible.461246131153461401:27:07.840 --> 01:27:09.5404615Non, ce n'est pas le coût des intérêts de l'hypothèque.461646171154461801:27:09.660 --> 01:27:11.9204619Donc, c'est-à-dire que, tu sais, maintenant, quand on a un terrain,462046211155462201:27:12.920 --> 01:27:15.4004623on n'a pas une hypothèse, il n'y a aucune banque qui va nous passer l'argent,462446251156462601:27:15.500 --> 01:27:16.6804627par exemple, pour construire le bâtiment.462846291157463001:27:17.740 --> 01:27:19.8204631Une hypothèse, c'est vraiment, maintenant, quand on achète une maison qui est déjà463246331158463401:27:19.840 --> 01:27:23.9604635construite. C'est vraiment le coût, par exemple, de financement du moment où on a l463646371159463801:27:23.980 --> 01:27:26.5404639'idée, mettons, avec le terrain, puis que ça soit terminé.464046411160464201:27:27.380 --> 01:27:31.4004643donc c'est un prêteur il appelle ça un prêteur intérimale c'est des prêteurs privés464446451161464601:27:31.940 --> 01:27:35.6804647c'est ça, eux autres ils chargent aux alentours de 3 à 6% du montant du financement464846491162465001:27:36.480 --> 01:27:39.5004651donc c'est un peu indépendamment de la longueur, donc de la durée de la construction465246531163465401:27:39.520 --> 01:27:45.5604655c'est vraiment eux autres ils chargent 15% je te dirais les prêteurs privés465646571164465801:27:45.580 --> 01:27:50.8804659c'est 15% du montant qu'ils vont te prêter donc si t'empruntes 700 000 ça va être 15466046611165466201:27:50.900 --> 01:27:55.6604663% de 700 000 si t'empruntes, tout dépendamment c'est quoi le montant que t'empruntes466446651166466601:27:55.680 --> 01:27:59.4004667c'est vraiment 15% du coût de l'emprunt.466846691167467001:28:00.340 --> 01:28:01.3804671C'est comme ça qu'il fonctionne.467246731168467401:28:02.340 --> 01:28:04.7404675Et boy, c'est un passage bien.467646771169467801:28:05.860 --> 01:28:09.2204679Exact. C'est pour ça que tu as des financements à construction,468046811170468201:28:09.440 --> 01:28:11.0204683mettons, là, c'est ça que je ne sais pas.468446851171468601:28:11.120 --> 01:28:12.7804687Qu'est-ce que ça englobe dans le frais de financement ?468846891172469001:28:12.880 --> 01:28:16.0804691Parce que la caisse Desjardins, ils font de l'autoconstruction puis ils font des469246931173469401:28:16.100 --> 01:28:16.9004695financements469646971174469801:28:18.800 --> 01:28:21.7604699pendant la construction. Tu peux juste payer les intérêts,470047011175470201:28:21.860 --> 01:28:26.1204703tu ne payes pas le capital. là peut-être que ça pourrait avoir du sens mais c'est470447051176470601:28:26.140 --> 01:28:30.6404707ça, c'est pas assez clair pour que je puisse vraiment non mais c'est intéressant c470847091177471001:28:30.660 --> 01:28:35.2604711'est clair que les prêteurs privés c'est un bon montant on est en disant non mais c471247131178471401:28:35.280 --> 01:28:38.7204715'est pas merci d'avoir répondu j'ai apprécié d'avoir un feedback471647171179471801:28:41.620 --> 01:28:47.1604719donc maintenant on a quasiment terminé pour ça ici472047211180472201:28:49.440 --> 01:28:54.0804723maintenant bon c'est ça on a les coûts directs, les coûts indirects et là,472447251181472601:28:54.240 --> 01:28:56.2404727bon, il y a un profit entrepreneurial.472847291182473001:28:56.600 --> 01:29:01.0204731C'est-à-dire que là, on est vraiment dans, c'est quoi la rémunération de l473247331183473401:29:01.040 --> 01:29:01.8404735'entrepreneur général ?473647371184473801:29:03.600 --> 01:29:09.8204739Qu'est-ce qui dit, c'est que c'est aux alentours de 8 à 15 % des coûts directs474047411185474201:29:09.840 --> 01:29:13.5004743et des coûts indirects. C'est-à-dire que si, par exemple,474447451186474601:29:14.120 --> 01:29:18.4804747le coût de votre projet, c'est, je ne sais pas moi, dans le cas ici par exemple,474847491187475001:29:18.780 --> 01:29:22.3404751on serait 500 000 plus, mettons, toutes ces patentes-là,475247531188475401:29:22.560 --> 01:29:26.9004755donc ça serait 25 %, 625 000, bien là, l'entrepreneur général,475647571189475801:29:27.060 --> 01:29:33.1404759il va se charger, il va se prendre aux alentours de 8 à 15 % de ces coûts totaux-là.476047611190476201:29:33.300 --> 01:29:34.1004763Donc,476447651191476601:29:35.380 --> 01:29:38.6004767ça semble très raisonnable dans la mesure où il va gérer le projet dans son476847691192477001:29:38.620 --> 01:29:41.1004771ensemble, il va coordonner les expertises du projet et tout ça.477247731193477401:29:42.220 --> 01:29:47.1004775Les facteurs donc qui influent sur le profit, donc c'est le risque puis la477647771194477801:29:47.120 --> 01:29:50.9804779complexité du projet. Les conditions de marché, c'est-à-dire également,478047811195478201:29:51.220 --> 01:29:52.9804783est-ce qu'il est en demande ou non ?478447851196478601:29:53.700 --> 01:29:56.8004787Donc, il y en a des entrepreneurs en général qui sont, bon,478847891197479001:29:57.040 --> 01:29:59.4604791tu t'appelles pour faire construire une maison, puis ils vont te dire,479247931198479401:29:59.560 --> 01:30:00.3604795bon, ça va aller dans deux ans.479647971199479801:30:01.380 --> 01:30:05.3404799Bien là, c'est sûr que là, s'il est plus en demande, bien là,480048011200480201:30:05.900 --> 01:30:09.7404803ça ne va pas nécessairement aider à réduire le profit qui va se prendre.480448051201480601:30:10.080 --> 01:30:14.9004807La durée également du projet, donc, c'est-à-dire c'est que si c'est un projet qui s480848091202481001:30:14.920 --> 01:30:21.1204811'étale sur plusieurs années, souvent un projet qui est plus long va être un montant481248131203481401:30:21.140 --> 01:30:23.9804815plus élevé, donc le pourcentage n'aurait pas nécessairement changé.481648171204481801:30:24.160 --> 01:30:28.2204819Mais supposons qu'il y ait certains projets que tu peux juste faire maintenant une482048211205482201:30:28.240 --> 01:30:30.2004823certaine saison à cause d'excavation et tout ça.482448251206482601:30:30.800 --> 01:30:33.4204827Le fait que ça s'échelonne sur une plus longue période,482848291207483001:30:33.540 --> 01:30:36.9804831ça peut jouer en faveur d'un montant plus élevé.483248331208483401:30:38.260 --> 01:30:41.7804835Il y a le coût d'opportunité du capital, C'est-à-dire que des fois,483648371209483801:30:41.900 --> 01:30:45.8204839il y a des entrepreneurs qui vont engager beaucoup d'argent juste pour un projet.484048411210484201:30:46.020 --> 01:30:48.8404843Donc, ça peut également influencer sur le rendement qui peut être demandé,484448451211484601:30:48.860 --> 01:30:53.5404847donc entre 8 et 15 %. Puis, il y a aussi l'expertise qui va être requise.484848491212485001:30:54.960 --> 01:31:00.3804851Donc, si on parle, par exemple, d'une construction d'une tour ou,485248531213485401:31:00.400 --> 01:31:03.5604855par exemple, d'un hôpital ou peu importe, donc, c'est des projets qui sont plus485648571214485801:31:03.580 --> 01:31:08.1804859complexes. Donc, encore une fois, qui dit projet plus complexe,486048611215486201:31:08.320 --> 01:31:12.1604863qui donne une plus grosse expertise, ça risque d'engendrer des coûts directs et486448651216486601:31:12.180 --> 01:31:15.4604867indirects plus élevés. Donc, logiquement, la rémunération devrait,486848691217487001:31:15.760 --> 01:31:18.7604871le pourcentage n'aurait pas nécessairement changé, mais ce n'est pas le cas.487248731218487401:31:18.780 --> 01:31:22.6204875que ça peut variar selon les normes entre 8 et 15 %.487648771219487801:31:22.640 --> 01:31:27.4404879Donc, 15 % étant un projet qui a un risque plus élevé, un coût d'opportunité du488048811220488201:31:27.460 --> 01:31:33.5804883capital plus élevé, etc. Donc, c'est un profit488448851221488601:31:33.600 --> 01:31:36.0804887qui est entreprenarial. C'est une rémunération qui est,488848891222489001:31:36.100 --> 01:31:37.5404891on pourrait dire, anticipée.489248931223489401:31:40.740 --> 01:31:47.1804895C'est un profit qui est jugé par l'évaluateur comme étant ce489648971224489801:31:47.200 --> 01:31:51.6204899qui anticipe comme profit, c'est vraiment l'anticipation de qu'est-ce que l490049011225490201:31:51.640 --> 01:31:53.9204903'entrepreneur va réellement se prendre comme marge.490449051226490601:31:54.840 --> 01:31:57.2204907Donc, c'est très possible que ce soit plus que ça.490849091227491001:32:02.920 --> 01:32:06.9004911Maintenant, vous avez ici l'exemple de tantôt, par exemple,491249131228491401:32:07.020 --> 01:32:12.5604915qu'on aurait ici. L'hypothèse d'un coût total avec le hors-terrain de 632 000,491649171229491801:32:12.580 --> 01:32:16.1404919Donc, c'est-à-dire que là, on aurait ici 500 000 de coûts directs.492049211230492201:32:16.460 --> 01:32:19.7604923Donc, 500 000 de coûts directs, ça inclut les matériaux,492449251231492601:32:20.060 --> 01:32:21.3804927la main-d'oeuvre, le chantier, blablabla.492849291232493001:32:22.100 --> 01:32:25.2804931Ensuite, on aurait 20 % de coûts directs de plus.493249331233493401:32:25.420 --> 01:32:28.5804935Donc, comme on a dit, architecte, financement et ainsi de suite.493649371234493801:32:28.600 --> 01:32:33.4404939Et là, on pourrait déterminer que pour ce type de projet-là,494049411235494201:32:33.700 --> 01:32:36.6204943on met un profit entrepreneurial de 12 %.494449451236494601:32:36.640 --> 01:32:40.9404947Donc là, on serait à 600 000, 12 % de 600 000.494849491237495001:32:41.040 --> 01:32:44.1404951Donc là, on serait à un coût total de projet de 672 000 hors terrain.495249531238495401:32:45.680 --> 01:32:49.8004955Et là, ici c'est important, donc lorsque vous avez le coût ici de toute cette495649571239495801:32:49.820 --> 01:32:55.9004959composante-là, bien, vous avez encore la valeur du terrain à déterminer.496049611240496201:32:58.360 --> 01:33:02.0404963le prochain cours il va être consacré à ça donc il y a deux cours pour la valeur du496449651241496601:33:02.060 --> 01:33:06.4804967terrain par la méthode des comparables donc ça va être également la remise du TP496849691242497001:33:06.500 --> 01:33:14.9204971pour ça donc c'est le prochain cours mais on termine en premier les coûts497249731243497401:33:14.940 --> 01:33:21.2604975directs et indirects bon ici maintenant bon ça c'est un exemple497649771244497801:33:21.280 --> 01:33:25.0204979d'un je suis vraiment498049811245498201:33:27.200 --> 01:33:30.3204983Je vous laisse le regarder, ça c'est pas super important.498449851246498601:33:34.220 --> 01:33:35.7604987Bon ici c'est ça donc maintenant.498849891247499001:33:39.060 --> 01:33:43.0604991Le guide donc les normes, la fourchette donc de profit qui est prise par les499249931248499401:33:43.080 --> 01:33:49.2204995entrepreneurs, donc vous allez voir que ça change un petit peu selon les différents499649971249499801:33:49.240 --> 01:33:53.0604999types donc de bâtiments donc qui sont construits.500050011250500201:33:53.580 --> 01:33:57.4805003Donc, dans le cas de résidentiel unifamilial, donc maison,500450051251500601:33:58.440 --> 01:34:02.8405007on pourrait dire maintenant bungalow ou deux étages, on est aux alentours de 8 à 12500850091252501001:34:02.860 --> 01:34:06.3605011%, donc ça va rarement, mettons, dépasser 12 %.501250131253501401:34:07.320 --> 01:34:09.0005015Multilogement, là, on parle de plus qu'est, mettons,501650171254501801:34:12.640 --> 01:34:14.6205019un duplex, ça rentre pas mal dans l'unifamilial, mettons,502050211255502201:34:14.680 --> 01:34:17.3405023tout ce qui est au-dessus, mettons, de 4-5 logements, par exemple,502450251256502601:34:18.000 --> 01:34:23.2205027un 12 logements, bien là, le profit entreprenant va être aux alentours de 10 à 15 %.502850291257503001:34:23.760 --> 01:34:26.5005031Commercial, c'est tout ce qui est centres commerciaux,503250331258503401:34:31.100 --> 01:34:33.7405035les bâtiments avec les entrées extérieures.503650371259503801:34:34.840 --> 01:34:39.0805039Tout ce qui va être vraiment pour la vente ou pour le service client,504050411260504201:34:39.420 --> 01:34:42.3605043on parle aux alentours de 12 à 18 %.504450451261504601:34:42.900 --> 01:34:47.6805047Industriel, c'est normal que ce soit plus faible un peu par rapport aux commerciales504850491262505001:34:47.700 --> 01:34:51.3205051parce que c'est souvent des bâtiments qui sont plus, pas plus simples,505250531263505401:34:51.460 --> 01:34:57.6605055mais plus, il y a moins de, la505650571264505801:34:57.680 --> 01:35:01.0005059finition est moins importante dans un bâtiment industriel,506050611265506201:35:01.200 --> 01:35:02.1205063mais des fois, c'est plus complexe.506450651266506601:35:02.140 --> 01:35:07.9605067C'est-à-dire que si on pense, par exemple, à un des meilleurs exemples que je506850691267507001:35:07.980 --> 01:35:11.5605071pourrais dire, un Costco, c'est commercial, mais ça apparente un peu à une507250731268507401:35:11.580 --> 01:35:13.3005075construction qui est industrielle dans le sens que, bon,507650771269507801:35:13.360 --> 01:35:14.3205079c'est pas fait pour que ce soit beau.508050811270508201:35:14.600 --> 01:35:20.1005083C'est un cube avec une structure, avec une charpente, puis c'est tout.508450851271508601:35:22.100 --> 01:35:23.4005087Maintenant, ça, c'est entre les deux.508850891272509001:35:24.660 --> 01:35:29.7405091Institutionnel, ça, c'est tout ce qui est bâtiment, tout ce qui va travailler avec509250931273509401:35:29.760 --> 01:35:31.7405095les institutions et tout ça. Et les spécialisés, bien là,509650971274509801:35:31.760 --> 01:35:33.4605099ça, c'est vraiment plus complexe.510051011275510201:35:33.580 --> 01:35:37.7405103Donc, le meilleur exemple, c'est tout ce qui touche aux centres de données.510451051276510601:35:37.760 --> 01:35:43.8005107Donc, c'est-à-dire que, mettons, les centres de510851091277511001:35:43.820 --> 01:35:49.8805111calcul, les chantiers maritimes, tout ça, c'est vraiment des bâtiments511251131278511401:35:49.900 --> 01:35:54.8405115qui sont très spécialisés. Donc, c'est-à-dire que ça prend une expertise qui va au511651171279511801:35:54.860 --> 01:35:56.3005119-delà de juste la construction des bâtiments.512051211280512201:35:59.380 --> 01:36:02.3005123Pour donner une idée, mettons, exemple, les centres de données,512451251281512601:36:02.420 --> 01:36:05.0005127juste la construction du bâtiment, c'est à peu près rien.512851291282513001:36:05.140 --> 01:36:05.9405131Ça prend beaucoup de ventilation.513251331283513401:36:06.560 --> 01:36:09.6605135Mais après ça, donc, tout le matériel informatique, les câbles,513651371284513801:36:09.840 --> 01:36:16.1405139tout ça, les centres, les chambres de refroidissement, c'est bien514051411285514201:36:16.160 --> 01:36:19.2605143rare qu'un centre de données, ça se chiffre en bas d'un milliard,514451451286514601:36:19.340 --> 01:36:20.3405147donc en fait, le coût de construction.514851491287515001:36:21.340 --> 01:36:23.0605151surtout avec tout ce qui est AI et tout ça.515251531288515401:36:23.220 --> 01:36:27.4405155Donc, il y a beaucoup de projets aux États-Unis de data center,515651571289515801:36:27.460 --> 01:36:33.4605159donc avec des infrastructures beaucoup plus, tout ce qui516051611290516201:36:33.480 --> 01:36:34.4205163est GPU cluster.516451651291516601:36:36.640 --> 01:36:40.8205167Ça, c'est probablement un profil entrepreneurial qui est plus spécialisé.516851691292517001:36:41.180 --> 01:36:45.7405171Ça prend des entrepreneurs en général qui sont, souvent ça prend des chefs de projet517251731293517401:36:45.760 --> 01:36:48.8605175plus qu'un entrepreneur en général parce que ça prend beaucoup de spécialisation.517651771294517801:36:49.560 --> 01:36:50.9005179Mais il y a d'autres exemples aussi comme ça.518051811295518201:36:50.980 --> 01:36:54.5005183C'est-à-dire que l'IA, tout ce qui est centre de distribution,518451851296518601:36:54.760 --> 01:36:58.9605187donc les entrepôts automatisés de distribution.518851891297519001:36:59.460 --> 01:37:04.0205191Donc, on pense à DHL, FedEx, Amazon, tout ça.519251931298519401:37:04.140 --> 01:37:05.9005195Donc, leurs entrepôts, c'est très spécialisé.519651971299519801:37:06.520 --> 01:37:10.7005199Donc, ça, ce serait des profits qui seraient largement au-delà de 15 %.520052011300520201:37:10.720 --> 01:37:14.2805203Puis qu'on ne peut même pas mesurer en soi, étant donné que ça prend une520452051301520601:37:14.300 --> 01:37:16.3405207spécialisation qui est plus importante.520852091302521001:37:17.160 --> 01:37:21.7405211Maintenant, pour le profit entrepreneurial, donc la source des données,521252131303521401:37:22.100 --> 01:37:26.4005215c'est ici donc analyser des projets comparables.521652171304521801:37:26.500 --> 01:37:30.9405219Donc, c'est qu'il y a des enquêtes également qui sont faites auprès des promoteurs.522052211305522201:37:31.100 --> 01:37:32.9805223Il y a des rapports de marché, il y a Statistique Canada.522452251306522601:37:33.960 --> 01:37:40.3205227C'est quoi donc le… c522852291307523001:37:40.340 --> 01:37:46.3605231'est important d'être à jour sur c'est quoi le profit qui est pris pour quel type de523252331308523401:37:46.380 --> 01:37:49.5005235construction. C'est des données qui sont disponibles dans les rapports sur le523652371309523801:37:49.520 --> 01:37:54.1605239marché. Puis, je vous invite, lorsque vous allez faire des évaluations,524052411310524201:37:54.340 --> 01:37:59.0405243à maintenir, si vous voyez dans ce rapport, de maintenir votre propre historique à524452451311524601:37:59.060 --> 01:38:03.9805247jour. Parce que malheureusement, des fois, il y a toutes les estimations qui sont524852491312525001:38:04.000 --> 01:38:06.4205251rapportées. Ce n'est pas nécessairement sous-évalué.525252531313525401:38:08.260 --> 01:38:09.7205255Je ne pense pas que c'est à canne Donc,525652571314525801:38:13.020 --> 01:38:17.9405259malheureusement, les Statistique Canada, c'est des mesures qui sont basées sur des526052611315526201:38:17.960 --> 01:38:22.8405263enquêtes sur qu'est-ce que les gens remplissent, comme le ressentiment et tout ça.526452651316526601:38:23.660 --> 01:38:32.2205267Donc, il y a potentiellement des biais simplement aux mesures qui sont affichées526852691317527001:38:32.240 --> 01:38:33.0405271par Statistique Canada.527252731318527401:38:35.120 --> 01:38:37.9005275Il y a beaucoup de gens qui remettent en doute les Statistique Canada.527652771319527801:38:37.920 --> 01:38:41.9005279c'est tout ce qui est CPI et tout ça, donc le produit d'indice à la consommation.528052811320528201:38:44.540 --> 01:38:46.8205283Des fois, on a un petit peu l'impression que le coût de la vie augmente pas mal plus528452851321528601:38:46.840 --> 01:38:47.7005287vite que le taux d'inflation.528852891322529001:38:48.200 --> 01:38:49.4805291Je crois que c'est une question qui est légitime.529252931323529401:38:50.060 --> 01:38:55.1605295Donc, ça remet un peu en perspective Statistique Canada les valeurs qui distribuent.529652971324529801:38:55.320 --> 01:38:58.5405299On peut supposer même quelque chose pour les enquêtes auprès des promoteurs,530053011325530201:38:58.620 --> 01:39:02.4805303c'est-à-dire qu'ils n'ont pas nécessairement un incitatif à dire 100% de la vérité.530453051326530601:39:02.580 --> 01:39:05.4805307Donc, il faut vraiment être critique par rapport à ces valeurs-là,530853091327531001:39:05.560 --> 01:39:07.8205311puis avoir une source de données multivariées.531253131328531401:39:08.800 --> 01:39:11.3805315Et même être capable donc d'avoir son propre historique,531653171329531801:39:11.640 --> 01:39:14.5205319donc de profit entrepreneurial dépendamment du type de projet.532053211330532201:39:16.860 --> 01:39:18.7205323Maintenant, c'est la dernière chose qu'on va voir aujourd'hui.532453251331532601:39:22.220 --> 01:39:24.1605327Ici donc, c'est le principe de substitution.532853291332533001:39:26.500 --> 01:39:27.5805331Qu'est-ce que ça nous dit ici ?533253331333533401:39:27.680 --> 01:39:32.9805335C'est qu'un bâtiment, on peut donc, on peut dire que la valeur d'un bâtiment,533653371334533801:39:33.200 --> 01:39:40.2205339ça va être en soi le minimum donc de ces trois valeurs534053411335534201:39:40.240 --> 01:39:44.8605343-là ici. Donc, on dit qu'un acheteur qui est prudent ne va pas payer plus pour un534453451336534601:39:44.880 --> 01:39:48.6805347bien que le coût d'acquisition donc d'un substitut équivalent,534853491337535001:39:48.900 --> 01:39:53.4605351que ce soit par achat, par construction ou par location.535253531338535401:39:55.960 --> 01:39:58.0605355Donc, qu'est-ce que ça veut dire ici ?535653571339535801:39:58.440 --> 01:40:06.1005359C'est que, supposons qu'on a, admettons qu'on aurait, bon,536053611340536201:40:06.380 --> 01:40:09.7805363la valeur d'un entrepôt qui est donné.536453651341536601:40:10.780 --> 01:40:17.1205367La valeur d'un entrepôt, c'est le minimum entre comment ça me coûterait536853691342537001:40:17.140 --> 01:40:23.4005371l'acheter sur le marché à quelqu'un, ou le coût de construction donc de bâtiment537253731343537401:40:23.420 --> 01:40:26.1005375qui est neuf, équivalent, donc avec le même nombre de pieds carrés,537653771344537801:40:26.120 --> 01:40:29.9805379ou comment ça me coûterait le louer, la valeur présente de tous les loyers que je538053811345538201:40:30.000 --> 01:40:33.2005383vais payer. C'est le minimum des trois.538453851346538601:40:33.800 --> 01:40:37.7205387Donc, c'est ça, si on dit la valeur par rapport au principe de substitution,538853891347539001:40:38.140 --> 01:40:42.9205391c'est ça. Et c'est là qu'un acheteur rationnel va choisir vraiment le minimum de ces539253931348539401:40:42.940 --> 01:40:45.1005395trois valeurs, dans la mesure que ce sont disponibles, évidemment.539653971349539801:40:46.520 --> 01:40:49.3805399Donc, c'est pour ça qu'on dit ici, les implications du principe de substitution,540054011350540201:40:49.540 --> 01:40:50.6605403c'est qu'il y a un plafond de la valeur.540454051351540601:40:50.820 --> 01:40:54.4605407Donc, la valeur d'un bien ne dépassera pas durablement le coût d'un substitut540854091352541001:40:54.480 --> 01:41:00.6605411équivalent. Donc, c'est-à-dire que si il y a, et c'est un peu541254131353541401:41:00.680 --> 01:41:05.0605415ça qui est en ce moment qui se produit, c'est que le marché de l'immobilier541654171354541801:41:05.080 --> 01:41:10.4605419résidentiel, le prix comparable donc d'une propriété donnée est souvent beaucoup542054211355542201:41:10.480 --> 01:41:14.2605423plus faible que le coût de construction neuve, donc du même bâtiment.542454251356542601:41:14.280 --> 01:41:16.9605427Donc, qu'est-ce qui arrive, c'est que le constructeur, lui,542854291357543001:41:16.980 --> 01:41:20.6005431il sait, je vais construire une maison, mais je ne serai pas capable nécessairement543254331358543401:41:20.620 --> 01:41:23.2205435de la vendre au prix du marché.543654371359543801:41:24.060 --> 01:41:25.9805439Donc, c'est un peu ça le problème.544054411360544201:41:26.120 --> 01:41:30.0205443C'est-à-dire que ça fait en sorte qu'il n'y a pas de nouvelle construction et que le544454451361544601:41:30.040 --> 01:41:33.6405447problème avec l'immobilier perdure un petit peu à travers le temps.544854491362545001:41:33.880 --> 01:41:35.1005451C'est un peu à cause de ce principe-là.545254531363545401:41:35.660 --> 01:41:38.1605455C'est la même chose pour les loyers, donc c'est-à-dire que si vous êtes un545654571364545801:41:38.180 --> 01:41:40.5005459entrepreneur immobilier et que vous construisez des loyers,546054611365546201:41:40.840 --> 01:41:45.0605463mais que là, vous construisez ça, vous devez absolument louer ça par exemple à 2500546454651366546601:41:45.080 --> 01:41:49.6005467par mois, mais que là, il y a des équivalents sur le marché à 1500 à 1800,546854691367547001:41:50.860 --> 01:41:55.8605471bien là, vous commencez à être capable de louer, donc ça s'applique également pour547254731368547401:41:55.880 --> 01:41:57.0405475la location, donc ce principe-là.547654771369547801:41:57.300 --> 01:42:01.4805479Donc, ça régit en soit tout ce qui est de nouvelles constructions.548054811370548201:42:02.700 --> 01:42:06.1005483C'est vraiment important de comprendre ça parce que pour un constructeur,548454851371548601:42:06.680 --> 01:42:10.8805487ça peut donc être un bon indicateur de ce que je veux construire ou non.548854891372549001:42:12.140 --> 01:42:12.9405491Et549254931373549401:42:14.260 --> 01:42:18.6605495un des exemples aussi, donc pour les maisons, je ne dirais pas que c'est549654971374549801:42:18.680 --> 01:42:20.5805499nécessairement valable, c'est-à-dire que550055011375550201:42:23.080 --> 01:42:24.5005503je crois que, admettons,550455051376550601:42:27.820 --> 01:42:32.2605507supposons qu'on aurait par exemple des maisons en vente avec la possibilité de550855091377551001:42:32.280 --> 01:42:37.4405511construire une maison et la possibilité de la louer je crois que même si la location551255131378551401:42:37.460 --> 01:42:41.4605515est plus avantageuse pour un individu il y a certaines personnes qui vont quand même551655171379551801:42:41.480 --> 01:42:44.9205519aller vers l'achat parce que ils pensent plus à longtemps et ils vont se dire même552055211380552201:42:44.940 --> 01:42:50.9605523si c'est plus avantageux de louer reste que je peux faire augmenter mon loyer et il552455251381552601:42:50.980 --> 01:42:55.1805527y a une utilité à être propriétaire Mais quand c'est maintenant qui touche au552855291382553001:42:55.200 --> 01:43:00.2205531industriel et tout ça, il n'y a pas de il n'y a pas d'utilité dans le fond,553255331383553401:43:00.360 --> 01:43:04.3005535la joie d'être propriétaire et tout ça tu peux louer la même patente pour moins553655371384553801:43:04.320 --> 01:43:08.7805539cher, tu vas le faire tu ne vas pas acheter et tu ne vas pas construire donc c'est554055411385554201:43:08.800 --> 01:43:14.0805543un peu ça donc c'est que dans le cas de l'immobilier résidentiel c'est très554455451386554601:43:14.100 --> 01:43:16.8605547différent, c'est-à-dire qu'il y a d'autres facteurs qui rentrent en ligne de compte554855491387555001:43:16.880 --> 01:43:21.2605551donc des fois des choses qui ne sont pas nécessairement rationnelles555255531388555401:43:22.960 --> 01:43:28.1005555donc c'est ça que ça dit c'est vraiment le minimum entre ces trois valeurs-là ici555655571389555801:43:30.840 --> 01:43:35.4805559et c'est censé donc relativement être égal à la trappe donc c'est-à-dire qu'il ne556055611390556201:43:35.500 --> 01:43:38.2205563devrait pas avoir une grosse différence et toute différence entre ces trois valeurs556455651391556601:43:38.240 --> 01:43:41.4405567-là devrait s'équilibrer à travers le temps c'est-à-dire que556855691392557001:43:43.380 --> 01:43:46.3605571sinon donc si ça ne s'équilibre pas il n'y a juste plus de construction neuf par557255731393557401:43:46.380 --> 01:43:49.8005575exemple si la vente des revenus et les comparables sont beaucoup plus faibles que557655771394557801:43:49.820 --> 01:43:53.1405579les coûts de construction bien là, vous vous ramassez dans un marché où il n'y aura558055811395558201:43:53.160 --> 01:43:54.0005583plus aucune construction.558455851396558601:44:01.140 --> 01:44:07.4605587Maintenant, ici, le principe de contribution,558855891397559001:44:07.820 --> 01:44:09.7405591ici, c'est un dernier point qui est important.559255931398559401:44:11.380 --> 01:44:13.8605595La contribution, c'est vraiment comme on a mentionné tantôt,559655971399559801:44:14.080 --> 01:44:20.2205599c'est l'ajout, Donc, d'un, mettons, d'un amenity560056011400560201:44:20.240 --> 01:44:22.5005603ou n'importe quoi, par exemple, ici d'un garage double,560456051401560601:44:22.820 --> 01:44:26.9605607l'ajout d'un garage double à une propriété pourrait, par exemple,560856091402561001:44:27.060 --> 01:44:32.7405611vous coûter 45 000. Bon, ce n'est pas beaucoup, mais bon,561256131403561401:44:33.000 --> 01:44:34.0205615supposons que ça coûterait ça.561656171404561801:44:34.480 --> 01:44:38.2405619Et là, on pourrait dire que donc, si vous êtes capable de mesurer,562056211405562201:44:39.440 --> 01:44:47.0405623ça vous prendrait, par exemple, supposons562456251406562601:44:47.060 --> 01:44:49.4205627qu'on aurait vous acheté une propriété.562856291407563001:44:49.680 --> 01:44:55.8205631Je pense que les personnes qui sont le plus en mesure de563256331408563401:44:55.840 --> 01:44:59.9405635quantifier et de mesurer cette mesure-là, donc le principe de contribution,563656371409563801:45:00.160 --> 01:45:02.5005639c'est les flippers, donc ceux-là qui font des flips.564056411410564201:45:03.320 --> 01:45:08.9005643eux ils sont vraiment capables de nous dire à quel point ça contribue à une valeur564456451411564601:45:08.920 --> 01:45:14.0805647pourquoi parce que supposons que vous achetez une maison c'est un prix qui est réel564856491412565001:45:14.100 --> 01:45:18.0605651il y a une transaction qui est faite vous achetez une maison pas de garage à 300 000565256531413565401:45:18.080 --> 01:45:24.2405655$ et là ça vous coûte 45 000 $ ajouté à un garage double comme l'exemple565656571414565801:45:24.260 --> 01:45:25.1005659qu'on a ici à gauche566056611415566201:45:26.700 --> 01:45:32.1405663si vous revendez ensuite la propriété à 355 000 $, bien là,566456651416566601:45:32.240 --> 01:45:34.3205667vous savez que vous avez une contribution nette de 10 000.566856691417567001:45:34.540 --> 01:45:38.4605671Pourquoi ? Parce que vous avez une valeur de 55 000 qui était ajoutée,567256731418567401:45:38.600 --> 01:45:43.6005675mesurée par la vente avant et après, et vous savez que votre coût de construction de567656771419567801:45:43.620 --> 01:45:44.8405679cet ajout-là, ça a été 45 000.568056811420568201:45:45.940 --> 01:45:48.1405683Donc, ça, c'est une amélioration qu'on dit justifiée.568456851421568601:45:48.860 --> 01:45:53.2805687Donc, pourquoi ? Parce qu'en soi, ça vous a permis donc de réaliser un gain,568856891422569001:45:53.400 --> 01:45:58.9005691donc cet ajout-là a permis d'augmenter la valeur de la propriété plus que les coûts569256931423569401:45:58.920 --> 01:46:02.4605695de construction. Il y a aussi probablement des cas.569656971424569801:46:03.840 --> 01:46:04.9005699Ce n'est pas juste des bons coûts.570057011425570201:46:06.240 --> 01:46:08.5805703Marie a souvent les ajouts qui sont faits, c'est des ajouts qui sont justifiés.570457051426570601:46:08.740 --> 01:46:14.2405707On pourrait dire, par exemple, si on pense que le meilleur exemple d'un mauvais570857091427571001:46:14.260 --> 01:46:15.7205711investissement, c'est une piscine creusée.571257131428571401:46:18.160 --> 01:46:23.0605715Une piscine creusée, honnêtement, je pense que si tu fais un chute avec une piscine571657171429571801:46:23.080 --> 01:46:27.0005719creusée, il y a bien une chance que tu perds ta chemise parce que ça ne va pas572057211430572201:46:27.020 --> 01:46:30.3205723augmenter la valeur du coût. En plus, les coûts de construction d'une piscine572457251431572601:46:30.340 --> 01:46:31.8605727creusée, ça a explosé.572857291432573001:46:34.220 --> 01:46:35.580573160 000, ça m'appelait un peu élevé.573257331433573401:46:36.960 --> 01:46:39.8805735Peut-être 30 000 pour une piscine creusée, mettons maintenant.573657371434573801:46:41.520 --> 01:46:44.4005739Il y a bien des chances que ça n'augmente pas la valeur de ce montant-là.574057411435574201:46:44.580 --> 01:46:47.7405743C'est-à-dire que là, il faudrait que vous ayez une personne qui achète une574457451436574601:46:47.760 --> 01:46:52.0805747propriété, qui fasse uniquement l'ajout de cette piscine-là et qui revend la574857491437575001:46:52.100 --> 01:46:56.1805751propriété. donc ça n'a pas besoin de se rendre nécessairement moins cher donc c'est575257531438575401:46:56.200 --> 01:46:59.1205755-à-dire que l'ajout d'une piscine creusée ne va pas nécessairement vous faire perdre575657571439575801:46:59.140 --> 01:47:04.8605759la valeur mais le gain de valeur ne va pas être nécessairement aussi important que576057611440576201:47:04.880 --> 01:47:10.0605763les coûts d'ajouter cette piscine-là donc là on dit que c'est de la surqualité c'est576457651441576601:47:10.080 --> 01:47:15.2805767-à-dire que vous avez ajouté trop de choses pour que dans le fond le coût de l'ajout576857691442577001:47:15.300 --> 01:47:18.7405771ne se reflète pas dans la valeur marchande et dans les transactions réelles577257731443577401:47:22.660 --> 01:47:28.9405775Ça, c'est probablement, donc c'est un des, et ça c'est le rôle de l'évaluateur.577657771444577801:47:29.240 --> 01:47:33.5605779Donc, lorsqu'il y a, par exemple, une façon de faire aussi qui dit que lorsqu'il y a578057811445578201:47:33.580 --> 01:47:36.7605783une transaction qui a été faite, vous avez un prix de référence,578457851446578601:47:36.780 --> 01:47:40.7405787donc pour une maison, et là où il y a des ajouts, des rénovations qui ont été faits578857891447579001:47:42.140 --> 01:47:47.5805791depuis cet achat-là. Et si vous êtes capable d'ajouter la contribution de chacune579257931448579401:47:47.600 --> 01:47:49.1005795des rénovations que vous avez faites à travers le temps,579657971449579801:47:49.240 --> 01:47:52.0805799vous avez donc une bonne mesure de la valeur de la propriété.580058011450580201:47:52.840 --> 01:47:54.4805803Donc, ici, dans ce cas-là, c'est ça.580458051451580601:47:57.040 --> 01:48:00.1205807C'est quoi qui est plus théorique dans le sens où c'est bien dur de savoir la580858091452581001:48:00.140 --> 01:48:02.7805811contribution nette. Il y a des benchmarks, mais bon.581258131453581401:48:04.020 --> 01:48:08.9005815De façon simple, le garage, je crois que c'est quoi qui apporte une contribution qui581658171454581801:48:08.920 --> 01:48:12.3405819est nette. Le garage, dans la mesure que vous avez la propriété,582058211455582201:48:12.520 --> 01:48:15.7005823le fait d'ajouter un garage même simple ou double, clairement,582458251456582601:48:16.140 --> 01:48:21.3405827l'utilité globale va faire en sorte que la propriété va prendre plus de valeur que582858291457583001:48:21.360 --> 01:48:26.8405831le coût du garage. Piscine, clairement, ça va être négatif.583258331458583401:48:27.000 --> 01:48:29.6205835Je pense que c'est d'arrivée exceptionnelle.583658371459583801:48:31.420 --> 01:48:32.2205839sinon584058411460584201:48:35.440 --> 01:48:39.1205843tout ce qui est cuisine c'est surprenant comment ça peut apporter quand même,584458451461584601:48:39.320 --> 01:48:41.9605847dépendamment de tout ce que c'est quoi l'ajout d'une autre cuisine comme je vous l584858491462585001:48:41.980 --> 01:48:45.2805851'ai dit les recherches montrent que c'est très très très très on parle d'une affaire585258531463585401:48:45.300 --> 01:48:49.0805855comme 30-40 000 de plus sur une propriété juste le fait qu'il y a une autre cuisine585658571464585801:48:49.100 --> 01:48:56.3405859à composante comparable donc ensuite tout ce qui est un586058611465586201:48:56.360 --> 01:49:00.6205863des pires investissements les géothermies et tout ça, donc c'est-à-dire d'ajouter un586458651466586601:49:00.640 --> 01:49:03.6605867chauffage géothermie, habituellement, vous ne rentrez pas dans votre argent,586858691467587001:49:03.840 --> 01:49:06.5805871du moins sur le coup. Donc, c'est-à-dire qu'à long terme,587258731468587401:49:06.680 --> 01:49:08.8805875vous allez peut-être sauver au niveau de l'énergie, mais bon,587658771469587801:49:09.320 --> 01:49:11.5005879sur la revente, c'est moins évident.588058811470588201:49:11.620 --> 01:49:14.5205883Donc, c'est-à-dire que une maison avec la géothermie va peut-être se vendre 100 000588458851471588601:49:14.540 --> 01:49:17.7605887plus cher, mais ça coûte à peu près 200-300 000 pour installer la géothermie.588858891472589001:49:17.900 --> 01:49:21.2005891Donc, bonne chance pour récupérer le...589258931473589401:49:22.640 --> 01:49:28.9205895Ici, donc, c'est l'application du principe de contribution.589658971474589801:49:30.820 --> 01:49:35.6805899Ici, en soi, c'est une façon de voir590059011475590201:49:38.520 --> 01:49:42.4005903la contribution de chacune des composantes.590459051476590601:49:43.820 --> 01:49:46.4005907Mettons comme exemple ici, rénovation d'une cuisine.590859091477591001:49:46.920 --> 01:49:49.1005911Dans ce cas-là, on aurait un accord de 5000.591259131478591401:49:49.920 --> 01:49:53.3005915Salle de main supplémentaire, la contribution ne va pas être nécessairement si591659171479591801:49:53.320 --> 01:49:54.1205919importante que ça.592059211480592201:49:57.820 --> 01:50:01.3205923tout ce qui est sous sol aménagé également, c'est très rare que c'est rentable.592459251481592601:50:02.520 --> 01:50:04.2805927Pissonne également. Garage aussi.592859291482593001:50:04.420 --> 01:50:06.3405931Donc, ça, ce n'est pas un fait établi.593259331483593401:50:06.560 --> 01:50:07.6405935Ça change à travers le temps.593659371484593801:50:07.800 --> 01:50:09.2005939C'est-à-dire que là, on dit que c'est ça.594059411485594201:50:12.820 --> 01:50:15.2605943Désolé. Donc, ça change à travers le temps.594459451486594601:50:15.400 --> 01:50:18.6005947Donc, ce n'est pas nécessairement de quoi qui est factuel.594859491487595001:50:19.400 --> 01:50:24.0405951Donc, c'est très possible que un certain moment dans le temps,595259531488595401:50:24.060 --> 01:50:27.6805955le fait d'ajouter une piscine, ça soit plus de l'oxy.595659571489595801:50:30.040 --> 01:50:35.1005959Une des meilleures façons de voir ça également, c'est l'utilisation des modèles596059611490596201:50:35.120 --> 01:50:37.4405963édoniques. Je terminerai avec ça pour aujourd'hui.596459651491596601:50:38.560 --> 01:50:39.3605967Ici,596859691492597001:50:41.940 --> 01:50:52.2805971si vous allez voir dans le QOEVAL,597259731493597401:50:52.860 --> 01:50:55.5605975Vous allez être capable donc de voir la contribution, par exemple,597659771494597801:50:55.620 --> 01:50:58.6005979qu'on y voit avec, je ne sais pas où il y a, avec cette mesure-là ici,598059811495598201:50:58.740 --> 01:50:59.5405983estimer le modèle.598459851496598601:51:01.120 --> 01:51:07.2405987Ici, vous avez, par exemple, je ne sais pas s'il y a les…598859891497599001:51:10.220 --> 01:51:13.3005991C'est ça, il n'y a pas les composantes de la propriété.599259931498599401:51:14.780 --> 01:51:17.9605995À la prochaine séance, vous apporterez donc les mesures,599659971499599801:51:18.020 --> 01:51:20.7205999donc à jour, concernant les composantes.600060011500600201:51:21.740 --> 01:51:26.2206003mais c'est très facile d'estimer quelle amélioration va apporter telle valeur,600460051501600601:51:26.480 --> 01:51:29.5806007par exemple à une propriété. Ce qui est bien, c'est que c'est constant peu importe600860091502601001:51:29.600 --> 01:51:30.5206011le type de propriété.601260131503601401:51:32.260 --> 01:51:36.2206015Mais de façon simple, c'est un peu comme ce qu'il y a dans les slides,601660171504601801:51:36.420 --> 01:51:38.5006019mais bon, ça peut changer à travers le temps.602060211505602201:51:39.680 --> 01:51:41.1806023Donc, je vais prendre des questions s'il y en a.602460251506602601:51:47.620 --> 01:51:49.9206027Moi, ça va, merci. Ça va, parfait.602860291507603001:51:51.040 --> 01:51:55.8206031merci beaucoup bonne soirée donc on se voit la semaine prochaine puis ça va être l603260331508603401:51:55.840 --> 01:51:59.0006035'ATP donc la semaine prochaine je vais vous remettre le travail pratique vous allez603660371509603801:51:59.020 --> 01:52:03.3806039avoir donc un mois pour le fin parfait merci bye bye604060411510604201:52:20.720 --> 01:52:21.5206043...6044