spb/uqo-imm1033

1{"n": "02", "title": "Cadre conceptuel et terminologie", "duration": 6741.290667, "chapters": [{"t": 0, "end": 575, "title": "Avant le cours : accueil et admission des participants", "id": "c1"}, {"t": 575, "end": 682, "title": "Ouverture : l’onglet Vidéos du site du cours", "id": "c2"}, {"t": 682, "end": 827, "title": "Plan de la séance : le cadre conceptuel de la méthode du coût", "id": "c3"}, {"t": 827, "end": 877, "title": "Rappel de la séance 1 : valeur = terrain + coût neuf − dépréciation", "id": "c4"}, {"t": 877, "end": 951, "title": "Coût, prix et valeur : trois mesures distinctes", "id": "c5"}, {"t": 951, "end": 1035, "title": "Le coût : un fait historique lié à la production", "id": "c6"}, {"t": 1035, "end": 1134, "title": "Le prix : le fait transactionnel", "id": "c7"}, {"t": 1134, "end": 1182, "title": "La valeur : une opinion professionnelle tournée vers le futur", "id": "c8"}, {"t": 1182, "end": 1322, "title": "Tableau comparatif : coût 600 000 $, prix 545 000 $, valeur 575 000 $", "id": "c9"}, {"t": 1322, "end": 1377, "title": "Relations entre coût, prix et valeur : le rôle de l’équilibre du marché", "id": "c10"}, {"t": 1377, "end": 1533, "title": "Coût supérieur à la valeur : surqualité et quartier en déclin", "id": "c11"}, {"t": 1533, "end": 1812, "title": "Coût inférieur à la valeur : les améliorations qui rapportent", "id": "c12"}, {"t": 1812, "end": 1977, "title": "Coût de reproduction et coût de remplacement : l’idée générale", "id": "c13"}, {"t": 1977, "end": 2090, "title": "Le coût de reproduction : définition et défauts", "id": "c14"}, {"t": 2090, "end": 2168, "title": "Quand utiliser la reproduction : patrimoine, assurance, bâtiments récents", "id": "c15"}, {"t": 2168, "end": 2417, "title": "Le coût de remplacement : utilité équivalente, matériaux modernes", "id": "c16"}, {"t": 2417, "end": 2596, "title": "Quand utiliser le remplacement : bâtiments anciens, valeur marchande", "id": "c17"}, {"t": 2596, "end": 2915, "title": "Synthèse comparée : résultat, matériaux, normes, obsolescence, coût", "id": "c18"}, {"t": 2915, "end": 3009, "title": "Forces et limites du coût de reproduction", "id": "c19"}, {"t": 3009, "end": 3223, "title": "Forces et limites du coût de remplacement", "id": "c20"}, {"t": 3223, "end": 3391, "title": "Exemple : maison en pierre de 1870 dans le Vieux-Gatineau", "id": "c21"}, {"t": 3391, "end": 3535, "title": "Question : les travailleurs d’usine ne sont pas payés au tarif CCQ ?", "id": "c22"}, {"t": 3535, "end": 3629, "title": "Exemple : bâtiment de 2018, écart de 3,6 % seulement", "id": "c23"}, {"t": 3629, "end": 3788, "title": "L’arbre de décision : reproduction ou remplacement ?", "id": "c24"}, {"t": 3788, "end": 3948, "title": "L’anatomie du coût total : directs, indirects, profit", "id": "c25"}, {"t": 3948, "end": 3995, "title": "Les coûts directs : matériaux", "id": "c26"}, {"t": 3995, "end": 4197, "title": "Les coûts directs : main-d’œuvre et chantier (CCQ, loi R-20)", "id": "c27"}, {"t": 4197, "end": 4310, "title": "Répartition indicative des coûts directs : fondation et structure 20-25 %, enveloppe 15-20 %", "id": "c28"}, {"t": 4310, "end": 4475, "title": "Mécanique (CVCA) 10-15 %, plomberie 8-12 %, électricité", "id": "c29"}, {"t": 4475, "end": 4650, "title": "Finition intérieure 15-20 % et aménagement extérieur 5-8 %", "id": "c30"}, {"t": 4650, "end": 4741, "title": "Les coûts indirects (soft costs) : 15 à 25 % des coûts directs", "id": "c31"}, {"t": 4741, "end": 4940, "title": "Permis, taxes (TPS-TVQ sur le neuf), assurances et financement intérimaire", "id": "c32"}, {"t": 4940, "end": 5115, "title": "Exemple chiffré des coûts indirects pour 500 000 $ de coûts directs", "id": "c33"}, {"t": 5115, "end": 5207, "title": "Échange avec la classe : les honoraires d’architecte et d’ingénieur du manuel sont-ils réalistes ?", "id": "c34"}, {"t": 5207, "end": 5330, "title": "Question : que recouvrent les « frais de financement » ?", "id": "c35"}, {"t": 5330, "end": 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Bon, nous allons commencer dans deux minutes. Merci. C'est bon, donc on va commencer la séance. Premièrement, juste pour s'informer, si vous allez sur le site du cours interactif, dans vidéo ici, le uqo-imm1033.app, vous avez la séance de la semaine passée qui est mis en ligne."], [628.62, 649.88, "Je crois que j'ai oublié de l'envoyer par courriel, le lien de tout ça. Vous avez vraiment la séance de la semaine passée qui est bien détaillée. Vous pouvez aller revoir les points qui ont été abordés et tout. Si maintenant vous manquez une séance dans les cours à venir et tout ça, sachez que vous pouvez à la fin du cours de ce soir, ça va être mis en ligne sur la plateforme."], [650.48, 669.02, "Vous avez vraiment le détail avec les notes de cours. Donc, par exemple, l'objectif de la séance, oui, si mettons les trois approches, si on voit ici, ça ouvre vraiment l'endroit dans les notes de cours qui ont été abordées dans cette section-là. Est-ce qu'il y avait des questions pour la matière dont on avait vu la semaine passée ?"], [672.56, 694.46, "Non ? Oui. Donc, on va commencer la séance. N'hésitez pas si vous avez des questions. Vous pouvez désactiver votre micro pour parler, il n'y a pas de problème. On voit vraiment aujourd'hui couvrir tout ce qui touche au cadre conceptuel de la méthode des coûts."], [695.58, 715.16, "Vraiment en détail, certains éléments qui sont importants de comprendre pour être bien en mesure de comprendre tout ce qui touche à la différence entre le coût, la valeur et les prix. et aussi, donc, c'est quoi les différentes méthodes de reproduction, de reconstruction et tout ça."], [716.86, 733.78, "Une séance qui devrait prendre à peu près deux heures, peut-être une heure 45 à deux heures, donc ça ne prendra pas les trois heures dans son ensemble, mais bon, c'est une bonne séance pour être. Ça, c'est le plan de la séance, donc on va vraiment voir ici, coût, prix, valeur, donc c'est quoi la différence."], [734.94, 750.4, "Donc, c'est bien important de, on l'avait vu la semaine passée, mais c'est bien important de saisir la différence entre ces trois principes-là parce que souvent, les gens les mélangent. Donc, c'est-à-dire qu'on dit le prix de quelque chose, la valeur de quelque chose, mais de bien saisir, c'est quoi la différence entre ces trois composantes-là ?"], [750.66, 766.8, "C'est primordial. On va voir également le coût de reproduction et le coût de remplacement. Ce n'est pas la même chose. Puis, c'est là qu'on va vraiment disséquer chacun de ces deux aspects-là. Aussi, au niveau des coûts, les coûts directs, indirects et le profit entrepreneurial."], [766.8, 784.66, "Donc lorsqu'on parle de construction d'un bâtiment et tout. Ensuite, le principe de substitution qu'on va voir en dernier et donc comment c'est calculé la valeur basée sur ce principe de substitution. On voit que c'est relativement simple, mais c'est une bonne théâtre."], [785.56, 819.56, "Est-ce qu'il y avait des questions avant qu'on commence ? Ah oui, et aussi le TP, je vais vous le remettre la semaine prochaine. comme je vous ai dit c'est vous pouvez le faire en équipe ou seul il n'y aura pas de problème si vous le faites en équipe il n'y a pas vraiment d'endroit pour former vos équipes donc sur le site du cours donc simplement lorsque vous remettez le TP inscrivez donc c'est quoi les membres donc de votre équipe pour que les notes puissent être appliquées en conséquence donc de ces équipes dans votre équipe"], [822.42, 852.72, "La semaine passée on avait vu donc cette formule là qui est ici la valeur c'est simplement la valeur du terrain plus les coûts de construction neuf moins la dépréciation donc ça c'est vraiment la formule qui est qui drive dans la méthode des coûts c'est une formule qu'il faut retenir c'est celle là qu'est-ce qu'on va voir aujourd'hui c'est vraiment comment donc déterminer le coût donc ici le coût de construction, quelles composantes qu'il y a à l'intérieur et tout ça."], [852.9, 861.42, "Donc, la méthode privilégiée pour les bâtiments spécialisés et tout ça. Donc, on va rentrer plus en détail. Donc, c'est vraiment ce qu'on a vu la semaine passée."], [865.4, 881.34, "Bon, donc, ça, c'est ce qu'on va voir aujourd'hui. On l'a déjà mentionné. Donc, on y va. Ici, c'est vraiment pour vraiment ramener ça un petit peu. On l'avait vu la semaine passée, mais c'est quand même important de le rappeler pour être sûr que c'est bien compris."], [881.62, 900.36, "Le coût en soi, c'est quoi ? C'est simplement le coût et montants qui sont engagés pour produire un bien et une construction immobilière. Donc, c'est très différent du prix. Le prix en soi, c'est le prix d'une transaction réelle. Donc, ce n'est pas le prix qui est affiché, par exemple, sur l'entrée, c'est tout ça."], [900.48, 922.78, "C'est vraiment le prix auquel est réglé une transaction. C'est vraiment lorsque vous concluez une entente avec une autre partie pour acheter une maison, le prix qui est inscrit sur l'offre d'achat, c'est vraiment le prix réel d'une transaction. Ensuite, la valeur, c'est l'estimation qui est le plus probable pour la valeur donnée d'un bâtiment."], [924.6, 941.68, "C'est là qu'on voit que T, c'est trois mesures, mais ils ne sont pas équivalents. C'est-à-dire que le coût, c'est vraiment le coût qui est mesurable, basé sur les investissements qui ont été faits pour construire un bâtiment. Le prix, c'est le montant qui a été offert en échange d'un bâtiment donné."], [941.92, 958.32, "Et la valeur, c'est en soi ce qu'un évaluateur agréé détermine comme prix pour l'estimation la plus probable d'un bâtiment. Donc, c'est trois mesures qui sont différentes et qui peuvent donc soit être égales, être différentes, dépendamment des conditions du marché."], [962.16, 1000.54, "Donc, au niveau du coût, le coût ici comme c'est bien écrit, ça représente le montant total des dépenses nécessaires pour produire un bien immobilier. C'est tourné vers le passé ou le présent si ça vient juste d'être construit. C'est un fait historique, ce n'est pas une estimation, ce n'est pas une opinion, c'est vraiment de quoi factuel basé sur tous les coûts que vous avez engagés pour construire un bâtiment. C'est relié donc à la production, c'est mesurable, c'est vérifiable. En soi ici, ça inclut le terrain, les coûts indirects, les coûts directs et même le profit donc de l'entrepreneur."], [1001.68, 1017.9, "Pourquoi ça inclut le profit de l'entrepreneur ? Parce que quand vous faites affaire avec, je ne sais pas, une firme pour construire votre maison, vous ne voyez pas vraiment donc le profit sur la facture, c'est-à-dire que c'est comme ça. Ça inclut le coût, donc la marge qui est prise par l'entrepreneur est inclue dans le prix."], [1018.4, 1033.58, "Donc, vous ne voyez pas vraiment. Donc, ça rentre dans le coût total de construction. Dépendamment de qui construit et quel profit qui est pris, par exemple, sur telle construction, c'est un coût qui peut varier. Donc, c'est pour ça que c'est une mesure qui est factuelle, qui est basée sur des factures et l'achat du terrain."], [1033.76, 1037.18, "Donc, ça, c'est le coût. Donc, c'est la mesure qu'on a vue ici."], [1042.68, 1060.42, "Maintenant, le prix, c'est simplement le montant qui est effectivement payé lors d'une transaction. C'est un fait aussi également, c'est vraiment un montant qui a été payé en échange d'un bien immobilier. Donc, c'est un fait historique objectif, c'est relié à un échange et c'est observable dans le marché."], [1063.18, 1079.36, "Selon vous, au Québec, un des gros problèmes, c'est qu'on n'a pas accès nécessairement à tous ces prix-là de façon libre et… c'est pas comme aux États-Unis par exemple parce que les prix pour tous les échanges immobiliers sont disponibles, par exemple, sur CILO et tout ça."], [1079.5, 1109.42, "Au Québec, c'est plus opaque, donc c'est-à-dire qu'on a simplement les prix affichés, mais on n'a pas nécessairement les prix de transaction, donc pour chacune des transactions immobilières qui a eu lieu. Ça influence donc la capacité de déterminer le juste prix d'une propriété pour M. et Mme Tout-le-Monde, mais vous, en tant qu'évaluateur agréé, vous allez avoir accès à une base de données qui vous permet donc d'obtenir tous les comparables, les prix qu'il y aurait, les transactions qui ont eu lieu dans un environnement donné."], [1110.6, 1125.22, "Donc, dans quelle situation où le prix peut potentiellement être différent du coût, c'est ça qu'on va voir dans le cours ici. Et le prix n'est pas nécessairement égal à la valeur aussi. Est-ce que ça allait pour ça ?"], [1134.12, 1153.38, "Merveilleux. Bon, maintenant, au niveau de la valeur, ça, c'est vraiment une estimation. Donc, les deux autres mesures qu'on a vues, c'était vraiment basé sur des faits. Le prix d'une transaction, c'est un fait. Donc, il y a un montant. C'est un montant, donc deux parties sont entendues."], [1154.34, 1172.94, "Ici, c'est différent. La valeur, c'est une estimation. C'est une opinion basée sur une estimation, par exemple, qui est tournée vers le futur. Ça peut être basé sur les conditions hypothécaires. En soi, c'est une opinion qui est subjective, fondée sur des méthodes reconnues."], [1174.26, 1183.12, "En soi, c'est le travail d'une évaluateur gré, de déterminer la valeur la plus juste pour une propriété. Non."], [1188.66, 1217.9, "Ici, vous avez un tableau comparatif. Vous avez vraiment donc pour une propriété donnée les trois différentes mesures. Le coût qui est une dépense réelle, c'est orienté vers le passé. Pourquoi ? Parce que c'est des dépenses qui ont été engendrées dans le passé pour construire une propriété donnée. C'est une mesure donc de production. L'objectivité en soi, c'est quoi ? C'est les factures."], [1218.54, 1222.26, "Vous pouvez détailler tous les coûts de construction pour un bâtiment donné."], [1226.66, 1243.86, "Maintenant, au niveau des acteurs, on a les constructeurs. Dans ce cas-là, on aurait un exemple, par exemple, de 600 000. C'est totalement... C'est juste un exemple comme ça. Maintenant, au niveau des prix, c'est une transaction qui a été faite réellement. C'est orienté vers le passé également."], [1244.72, 1267.56, "Et c'est une mesure qui provient d'un échange. Par exemple, lorsque vous achetez une maison, vous payez 545 000 pour cette maison. Les acteurs, c'est les acheteurs et les vendeurs. Qu'est-ce que ça nous dit ici ? C'est qu'il y a une transaction de 545 000 pour acheter une propriété qui a initialement coûté 600 000 à construire."], [1268.02, 1289.46, "C'est ça que ça veut dire. Et la valeur de cette propriété-là, c'est 575 000. Basé sur une évaluation qui est subjective, une opinion. Et c'est basé donc sur une orientation qui est plus future. Donc, en évaluation, on estime la valeur, on observe le prix, puis on calcule le coût."], [1290.16, 1299.82, "Donc, c'est vraiment important de différencier ces trois mécanismes-là, ces trois concepts-là. il y en a deux qui sont défaits et il y en a un autre qui est plus une estimation"], [1302.7, 1341.36, "Est-ce que ça va pour ça ici ? oui donc qu'est-ce qui vous allez donc ces trois chefs-là ici en soi la différence donc entre le coût et le prix, c'est vraiment est-ce que le marché est équilibré ou non. Normalement, dans un marché qui est complètement parfait, c'est-à-dire qu'il y a des mécanismes de marché qui s'ajustent bien, c'est-à-dire que le coût devrait refléter normalement le prix."], [1342.18, 1362.9, "C'est très possible que ce ne soit pas le cas. Il n'y a pas nécessairement un marché qui est en équilibre. Et aussi, le coût devrait refléter la valeur normalement dans un marché en équilibre. Ce n'est pas nécessairement le cas dans la réalité. Habituellement, les coûts sont légèrement différents de la valeur et du prix."], [1363.06, 1375.8, "Dans le marché actuel, par exemple, dans le marché immobilier au Québec, en ce moment, les coûts sont plus élevés que les prix qui sont observés des transactions et c'est différent également de la valeur. Donc, la valeur est plus faible que le coût réel de construction."], [1377.28, 1459.94, "Il y a plusieurs raisons qui peuvent justifier ça. Maintenant ici, pourquoi il peut y avoir une divergence entre le coût et la valeur ? Prenons un exemple de très simple. Un marché qui est en déclin, une mauvaise localisation. Vous allez me dire, pourquoi c'est allé engendrer une différence entre le coût et la valeur, c'est simple. Supposons que vous construisez une maison avec des caractéristiques très, très, très, très attrayantes, par exemple, du luxe, une piscine creusée avec un foyer, l'entrée en interbloc. Vous mettez le paquet, mais vous êtes dans un quartier qui est en déclin, c'est-à-dire un quartier où la maison, par exemple, moyenne est de 300 000 $, en soit il n'y a pas grand monde qui va valoriser les améliorations que vous allez faire au niveau du luxe de la propriété. Donc, c'est très possible que vous ayez une maison qui a coûté 800 000 $ à construire, mais que la valeur est plafonnée à 500 000 $ dans le quartier. Donc, dans ce cas-là, vous avez une surqualité de construction. Donc, ça c'est un exemple parfait d'un cas où on aurait un coût qui est plus grand que la valeur."], [1462.4, 1484.08, "Au Québec, il y a un exemple qui est très célèbre de ce cas-là ici. Je ne sais pas si vous venez de l'installer en Beauce. C'est quoi la municipalité ? Je crois que c'est Saint-Robert de Bélormey. C'est une municipalité en soi où, grosso modo, une maison là-bas, c'est 120 000, 130 000 d'apport."], [1484.7, 1516.9, "Donc vous l'aurez compris, il n'y a personne qui se fait construire là-bas en ce moment, mais reste que le coût d'origine des maisons là-bas est beaucoup supérieur à la valeur en ce moment des propriétés et ça c'est causé par quoi ? Par le fait que c'est très éloigné des autres centres de la province, par exemple de Québec et tout ça, c'est très proche des frontières avec les États-Unis et c'est surtout un endroit où il n'y a pas beaucoup de services donc pas beaucoup d'épiceries il n'y a pas beaucoup d'emplois non plus Donc, la majorité des grandes usines qui avaient là-bas, ils ont fermé."], [1517.64, 1532.94, "Donc, ça, ça a engendré justement le fait que, bon, on n'aura pas à avoir un coût donné pour une propriété. Ça ne veut pas nécessairement dire que la valeur va suivre le coût de construction. Donc, ça, c'est un des exemples. Où est-ce qu'on aurait un coût qui est plus grand que la valeur."], [1533.06, 1567.3, "Maintenant, le contraire est possible également. Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un coût qui est inférieur à la valeur. Et ça, c'est justement ce que l'investisseur immobilier devrait chercher. Donc, c'est-à-dire que pour un investissement donné, un coût, j'obtiens une valeur qui est plus importante que l'investissement que j'ai mis. On prend pour acquis souvent que c'est le cas nécessairement dans toutes les améliorations qu'on fait dans une maison, mais ce n'est pas vrai. Donc, c'est-à-dire que des fois, il y a des améliorations que, bon, ce n'est pas nécessairement clair que ça va apporter une valeur si importante que ça à la propriété."], [1572.16, 1593.84, "Il y a beaucoup de recherches qui ont été faites sur le sujet pour savoir qu'est-ce qui est dans une maison apporte une valeur qui est relativement importante par rapport à l'investissement. Un des exemples, je crois, les salles de bain, c'est-à-dire que c'est très rare que l'ajout d'une salle de bain, vous n'allez pas récupérer votre argent pour cet investissement-là."], [1594.48, 1611.22, "Donc, c'est-à-dire qu'une salle de bain, c'est vraiment très bien, c'est plus que de salle de bain dans une maison. Bon, chose éternelle par ailleurs, il ne faut pas non plus qu'il y ait plus de salle de bain qu'il y ait de chambres. Mais admettons que vous avez une propriété de 2000 pieds carrés, donc vers habitable."], [1611.54, 1625.44, "Si vous avez simplement une salle de bain et que vous en rajoutez une deuxième, il y a bien des chances que vous rentrez, que cet ajout-là augmente la valeur de la propriété plus que le coût de la construction en soi de la salle de bain. C'est la même chose pour les îlots de cuisine."], [1625.78, 1641.08, "Donc, c'est-à-dire, ça c'est une sorte de petit comptoir que dans le centre d'une cuisine. Le fait de ne pas avoir d'îlot de cuisine, c'est souvent très pénalisant pour une maison. Donc, le fait d'en construire une, on récupère souvent la valeur de cet investissement-là."], [1642.6, 1661.66, "Qu'est-ce qui peut également faire aussi qu'on a un coût qui est inférieur à la valeur ? C'est une localisation exceptionnelle. Je ne sais pas moi, si vous avez une propriété qui est sur le bord de l'eau, une amélioration qui est très banale peut augmenter beaucoup la valeur de cet investissement-là."], [1662.34, 1688.5, "Si on parle, par exemple, de, je ne sais pas, vous avez une maison qui aurait, par exemple, une vue sur le fleuve et que là, vous ajoutez une piscine. Il y a bien des chances que l'ajout de cette piscine-là, ça fait jumper la valeur de votre propriété plus que l'investissement de la piscine en soi. pour toutes les côtés, pour toutes les côtés, l'utilité que ça apporte."], [1688.62, 1705.26, "Donc, c'est-à-dire pour pouvoir le faire de se baigner devant le fleuve, je ne sais pas quoi. Vous comprenez ce que je veux dire ? Donc, c'est vraiment des cas particuliers où là, on aurait une valeur qui serait supérieure au coût, donc des améliorations. Mais comme on dit, ce n'est pas nécessairement le cas tout le temps."], [1706.06, 1730.14, "Dans le cas de certaines municipalités au Québec, où il n'y a vraiment pas d'emploi, de services. Ça peut même être pas mal plus catastrophique qu'on ne récupère pas simplement, mais dans certains cas, ça ne peut juste pas apporter de valeur du tout. C'est-à-dire que dans l'exemple de la municipalité qui est en Beauce, les maisons sont pratiquement plafonnées à 120 000."], [1730.5, 1744.0, "Même si vous construisez une maison de 800 000, il y a bien des chances que vous ne soyez pas capables de la vendre. Ça ne veut pas nécessairement dire qu'il y a peut-être quelqu'un qui serait intéressé, pareil, à payer plus, mais il y a des exemples comme ça."], [1744.12, 1762.56, "Donc, ce n'est pas juste, maintenant, aux États-Unis que ça arrive, par exemple, à Détroit, où il y a des maisons à 5 000 $. Il y a certains cas au Québec où les maisons sont très… leur valeur est très faible. Ça reste des exceptions, là, ça. Puis souvent, ce n'est pas nécessairement relié au… c'est vraiment un déclin qui est relié au quartier."], [1762.68, 1784.88, "C'est-à-dire que c'est plus… on dit que c'est l'emploi qui drive la valeur de l'immobilier. s'il y a un endroit où il n'y a pas de service et qu'il n'y a pas d'emploi. Tant que ça peut être valorisé comme étant un chalet, je ne sais pas comme ça, mais une maison où on vit tous les jours, c'est très dur de s'imaginer qu'on peut vivre dans une maison qui est à une heure et demie, par exemple, de l'épicerie la plus proche."], [1784.98, 1803.58, "Même si c'est très concevable pour beaucoup de gens, je crois, mais de dire que ça peut être valorisé, par exemple, comme une maison à Gatineau, à Montréal, ou dans les aglomérations proches. C'est une autre chose. Bon. Est-ce qu'il y avait des questions sur ça ici ?"], [1808.94, 1837.5, "Non ? Merde. Donc, on y va avec le coût de reproduction et le coût de remplacement. Ce n'est pas la même chose. Juste pour vous le mettre en contexte, Il y en a un qui est vraiment reproduit donc la propriété dans son entièreté exactement comme elle est en ce moment, puis l'autre qui s'est remplacé l'utilité. Donc, on va voir vraiment la différence entre les deux."], [1838.28, 1857.74, "Donc, le coût neuf de reproduction, c'est qu'une réplique exacte du bâtiment. Avec les mêmes matériaux, la même technique. Et ça donne souvent un coût très élevé. Pour quelques cas particuliers où ça peut être appliqué, c'est souvent dans des bâtiments qui sont plus récents."], [1858.18, 1894.2, "C'est-à-dire qu'il y a des bâtiments qu'on ne peut même pas appliquer le coût de reproduction. Parce qu'il n'y a plus les matériaux. il n'y a plus si on prend maintenant l'exemple du château Frontenac à Québec pas une chance pour avoir un coup de reproduction pour ça il y a beaucoup de matériaux que ce serait probablement dans les milliards essayer de reproduire quelque chose comme ça mais il faut absolument que pour avoir un coup de reproduction il faut être en mesure de le reproduire exactement comme c'est en ce moment le bâtiment avec les défauts comme ils sont en ce moment avec les mêmes techniques d'isolation Donc, souvent, ça n'a aucun sens de faire ça."], [1894.78, 1909.4, "C'est pour ça que c'est vraiment très réservé ici, le coût de reproduction, pour des bâtiments plus récents. Souvent, pour ce qui est plus vieux, on va y aller avec des coûts de remplacement. Donc, le coût de remplacement, c'est simplement, donc, on veut reproduire l'utilité du bâtiment."], [1911.7, 1931.94, "Avec des matériaux, donc, puis des techniques plus modernes. Donc, c'est-à-dire, par exemple, le château frontenac, mais on le reproduirait avec la ventilation plus à jour. dans ce temps-là, il n'y avait aucune ventilation. Donc, c'est-à-dire la circulation au vert et tout. Donc, maintenant, les bâtiments, ils ont beaucoup évolué. Donc, le coût de remplacement est plus adapté pour tout ce qui est vieux bâtiments, architecturaux et tout ça."], [1932.9, 1973.26, "Donc, la question fondamentale ici, c'est celle-là, le choix entre les deux. Quel coût qu'on prend ? Est-ce qu'on y va avec un coût de reproduction ou un coût de remplacement ? Ce n'est pas si évident que ça, donc, à choisir. Il y a un arbre de décision qui nous permet de prendre, justement, c'est des questions oui ou non, puis au fur et à mesure que vous avancez dans cet arbre de décision-là, vous allez avoir la bonne technique, donc le bon coût qui doit être pris dans le cas de telle propriété ou non. Pour vous donner un petit indice, ça dépend du type de propriété, de l'âge, puis c'est quoi l'objectif de l'évaluation. Donc, en soi, c'est grosso modo, c'est les trois critères qui vont être regardés."], [1977.52, 2003.2, "Pour entrer plus en détail dans cette méthode-là, on dit que le coût de reproduction, c'est le coût estimé pour construire au prix courant une réplique exacte du bâtiment existant. Donc, ça, ça veut dire les mêmes matériaux, les mêmes normes de construction et la qualité d'exécution. C'est une copie identique. Donc, ça veut dire que vous devez vraiment reproduire la même chose exactement."], [2004.62, 2028.64, "Le gros défaut de ça, c'est que c'est les mêmes matériaux, même si c'est obsolète, c'est la même conception architecturale, même si c'est dangereux, et c'est les mêmes défauts de conception globalement. Souvent, ça a un coût qui est très élevé de faire ça. C'est-à-dire qu'on peut prendre l'exemple de tout ce qui est protégé par l'UNESCO, lorsque ça brûle, lorsqu'il y a"], [2032.24, 2050.94, "Un cynisme qui fait en sorte qu'un patrimoine qui est protégé est détruit, bien là, il regarde le coût de reconstruction tel quel. Donc, ça amène des frais énormes parce qu'il faut que tu utilises les mêmes pierres. La même technique en soi pour l'assembler, souvent dans ce temps-là, c'était des... le coût de la main-d'oeuvre était beaucoup moins élevé."], [2051.98, 2075.18, "Donc, on a beaucoup de misère à refaire des bâtiments qui ont été construits il y a 100 ou 150 ans. Si on repense à l'exemple de certaines cathédrales ou certaines églises, on va faire ça aujourd'hui. Je ne pense pas que les conditions de travail à cette époque-là n'étaient probablement pas les mêmes. Les travailleurs prenaient beaucoup plus de risques."], [2075.82, 2097.38, "Donc, ça faisait en sorte que c'était possible de construire des choses aussi grandioses, mais on peut faire même le parallèle avec les pyramides. Donc, c'est-à-dire qu'aujourd'hui, avec des mesures de sécurité qui sont plus là, des meilleures conditions, des pauses et tout ça, ça fait en sorte que reproduire ces bâtiments-là d'époque, c'est pas si évident que ça, ça peut se faire à un coup qui est raisonnable."], [2098.12, 2138.1, "Donc, quand utiliser ça exactement, cette méthode-là, donc le coût de reproduction, c'est un bâtiment patrimonial et historique pour l'assurance. Donc, une valeur qu'on veut, on veut savoir donc c'est quoi la valeur d'assurance donnée et surtout pour un bâtiment récent. Donc, ça peut avoir l'air contradictoire avec le bâtiment patrimonial historique, mais c'est très adapté pour un bâtiment récent. Pourquoi ? Parce que le bâtiment récent, il est fait avec des matériaux qu'on peut encore avoir, avec des techniques de construction qui sont encore à jour. Donc, c'est très adapté pour ça. C'est mieux donc de se dire, pour avoir le coût exact, c'est juste dans le fond de reproduire la même formule."], [2138.76, 2153.56, "Donc, dans le cas d'un bâtiment qui est moins de 10 ans, c'est souvent de quoi qu'il est très adapté. Et l'évaluation fiscale, donc pour, mettons, exemple, l'évaluation conseillère et tout, ça permet d'obtenir une valeur qui est plus juste. Mais c'est toujours dans le cas où on aurait une propriété qui est récente."], [2155.24, 2175.12, "Dans le cas d'un bâtiment patrimonial, c'est très, très, très, très, très, ça dépend. Il faut qu'on soit capable de la reconstruire tel quel. C'est pas automatique qu'on va avoir les mêmes matériaux et tout ça. Maintenant aussi, c'est ça pour le coût de reproduction. Maintenant, le coût de remplacement."], [2176.86, 2203.46, "C'est un coût qui est estimé pour construire au prix courant, donc au prix d'aujourd'hui, un bâtiment d'utilité équivalente. C'est quoi l'utilité équivalente ? Ça veut dire que ça a les mêmes fonctionnalités, ça apporte la même utilité d'utilisation. C'est-à-dire que si c'est un château, il faut qu'il ait pratiquement la même superficie, il faut qu'il ait la même fonctionnalité et tout."], [2203.9, 2224.94, "Mais ça peut être avec des matériaux dits plus modernes. Il faut surtout que ça soit conforme aux normes actuelles. Parce qu'il y a beaucoup de vieux bâtiments qui ne respectent pas le code du bâtiment actuel. Donc, c'est-à-dire que lorsque le bâtiment est construit, il n'y a pas nécessairement une obligation de se conformer au code du bâtiment vu que c'est déjà construit."], [2225.62, 2248.74, "Mais lorsqu'on doit reconstruire, on ne peut pas reconstruire de quoi qui ne respecte pas le code du bâtiment, même si c'est pour remplacer de quoi qui, initialement, ne le respectait pas. C'est pour ça qu'on dit que certains patrimoines ou certains vieux bâtiments s'est toléré comme ça, mais s'il fallait que ça brûle, la reconstruction doit être faite avec les normes en vigueur."], [2250.48, 2271.98, "Donc, c'est ça. La caractéristique de tout ça, c'est une utilité qui est équivalente, pas identique nécessairement, avec des matériaux modernes et des méthodes modernes de construction. C'est une élimination de l'obsolescence fonctionnelle. Des fois, il y avait certaines choses qui étaient faites et que ça ne faisait pas vraiment de sens."], [2272.14, 2295.14, "C'est-à-dire qu'il y avait beaucoup de pertes d'espace. Si on pense par exemple au vieux bâtiment, le coût de remplacement, des fois ça peut même nécessiter un terrain qui est plus petit, étant donné qu'on n'a pas des grosses briques. Donc, si on pense aux anciens châteaux, des fois, il y avait beaucoup d'espace qui était perdu juste pour la fondation et tout ce qui enlevait, par exemple, la propriété."], [2296.84, 2313.86, "Tout ça, ça permet vraiment de reproduire la même utilité, mais pas nécessairement le même bâtiment à proprement parler. Donc, il faut que ça soit conforme au code du bâtiment et au code de construction. Puis surtout, c'est moins coûteux, donc le coût de remplacement que le coût de reproduction exacte."], [2314.9, 2336.8, "Pratiquement tout le temps. Pourquoi ? Parce qu'à l'époque, par exemple, les méthodes modernes de construction ont permis de réduire énormément les coûts. C'est-à-dire que si on prend l'exemple d'une tour, je ne sais pas si vous... Des fois au centre-ville, vous voyez les tours, par exemple, de 10 étages et plus."], [2338.34, 2352.42, "Il y a 20-30 ans, construire une tour comme ça au Québec, ça coûtait vraiment beaucoup d'argent. Maintenant, plus que les années avance, plus que les constructeurs ont développé des techniques d'optimisation et tout ça, puis ça coûte de moins en moins cher de construire un étage donné."], [2353.3, 2367.64, "On dit que chaque étage additionnel est plus dispendieuse, mais c'est de moins en moins vrai. Puis on le voit d'ailleurs aussi par la vitesse de construction. Avant, c'était beaucoup des structures de béton interne et externe. Maintenant, on voit surtout des bâtiments vitres sur l'extérieur et du béton à l'intérieur."], [2368.48, 2386.7, "Tout ça, ça réduit les coûts sur les techniques de construction qui permettent d'avoir plus de... c'est plus léger, c'est plus solide aussi. Donc, tout ça, ça permet donc de diminuer le coût de remplacement et non de reproduction. Donc, c'est ça le plus important. Donc, le coût de remplacement tend à diminuer avec le temps, pour un bâtiment donné."], [2387.56, 2409.08, "Il y a certaines exceptions, encore une fois, parce que le coût de la main-d'oeuvre augmente, mais c'est que... il y a comme deux forces qui s'opposent, c'est-à-dire que malgré le fait que le coût de la main-d'oeuvre de... pour, mettons, les charpentiers-ménusiers, les carrelards, tout ça, le coût de la main-d'oeuvre augmente, les techniques de construction sont tellement rendues efficaces que le coût de remplacement, lui, est diminué à travers le temps."], [2412.52, 2430.34, "Bon. En dollars courants, évidemment. Quand utiliser, donc, le coût de remplacement, c'est là que ça devient intéressant. C'est pour des bâtiments, donc, qui sont plus anciens. Donc, c'est-à-dire qu'on l'a vu tantôt, le coût de reproduction, c'est pour des bâtiments plus récents."], [2430.94, 2447.58, "C'est-à-dire qu'on peut l'appliquer pour un bâtiment qui a moins de 10 ans. Mais le coût de remplacement, c'est là que des fois, la méthode de reproduction, elle ne fonctionne pas. Parce que les matériaux n'existent plus ou autre chose comme ça. Donc, dans ce cas-là, c'est là que le coût de remplacement devient ultra pertinent."], [2449.64, 2474.9, "Si on prend l'exemple par… Je ne sais pas moi. Supposons qu'on aurait, on prend l'exemple du château contact, pas en tant que patrimoine, parce que si c'est en tant que patrimoine, là, il faut le reproduire exactement comme il est en ce moment. Mais supposons qu'on parle strictement de l'hôtel, donc c'est-à-dire que le château contact, c'est un hôtel à la base."], [2475.16, 2495.28, "Donc, il y a des gens qui paient, mettons, une nuitée pour dormir au château contact. Si on veut uniquement remplacer l'utilité de l'hôtel, on ne va pas refaire ça comme ça, ce ne serait pas intelligent. Il vaut mieux faire un hôtel qui est plus moderne avec certaines caractéristiques qui sont égales, mais sans mettre tous les inconvénients."], [2495.28, 2516.68, "Par exemple, on peut faire, donc, c'est juste de remplacer l'utilité de l'hôtellerie. Il y a clairement une optimisation en part, puis le coût de remplacement va être beaucoup moins élevé que le coût de reproduction intact du château. Donc, c'est souvent le cas des bâtiments plus anciens, donc plus de 15 à 25 ans, à 20 ans, ce que c'est moi qu'il faut utiliser."], [2517.62, 2539.26, "Donc, là, ça va vraiment, là, c'est écrit 15 à 20 ans, mais ça peut être, mettons, 50 ans, 100 ans, tout ça. des bâtiments à l'égeage spécial, évaluation de la valeur marchande, des matériaux d'origine non disponibles. Donc, il y a certains bâtiments que la brique ou tout ce qui est maintenant carrelage et tout ça, c'est juste plus disponible."], [2539.38, 2618.08, "C'est-à-dire que c'était fait avec des pierres qu'on ne peut pas retrouver nécessairement. Aussi, si on peut les retrouver, ce sera des coups qui seraient faramineux. donc dans ce cas-là bon, oui il peut y avoir un coût de reproduction mais bon, si ça coûte 100 fois plus cher que maintenant le coût de remplacement je ne pense pas que c'était la bonne approche de reproduire exactement le bâtiment avec des matières c'est rare, habituellement les matériaux sont quand même disponibles on pourrait à la limite tous les refaire avec les mêmes matériaux même les anciens châteaux et tout ça mais tu sais il y a certaines techniques qu'on n'a pas gardées à travers le temps je pense par exemple aux églises donc refaire un église aujourd'hui si vous pensez à certaines cathédrales c'est assez fou de se dire que aujourd'hui on est rendu tellement avancé mais il y a certaines choses qu'on ne pourrait pas refaire c'est comme ça donc c'est ça pour ça ici bon maintenant la synthèse au niveau donc de coup de reproduction puis coup de remplacement le résultat c'est quoi la reproduction c'est une réplique exacte. Donc, c'est-à-dire que vous calculez le coût pour faire exactement la même propriété avec les mêmes défauts. Donc, c'est-à-dire que vous ne changez rien."], [2618.44, 2637.98, "Donc, ça implique beaucoup de choses et ce n'est pas possible dans tous les cas. Donc, c'est là qu'on voit que cette méthode-là ne s'applique pas à tous les types de propriétés. Si ce n'est pas conforme au code du bâtiment, vous ne pouvez pas l'appliquer parce que ce n'est pas légal de reproduire une propriété avec des défauts importants. Maintenant, Dans le résultat pour le coût de remplacement, c'est une utilité qui est équivalente."], [2638.36, 2658.12, "Donc, c'est-à-dire que ça a la même fonctionnalité, ça a le même niveau de luxe, comme on pourrait dire, mais c'est plus moderne. Donc, c'est-à-dire que ça incorpore les nouvelles méthodes de construction et autres. Les matériaux, donc, dans le cas de la reproduction, il faut que ce soit identique à ce qui a été fait historiquement."], [2658.74, 2672.88, "C'est-à-dire que si dans le cas d'un château, c'était des pierres rares, il faut que ce soit des pierres rares aussi. avec le vitrage comme à l'époque et tout ça. Dans certains cas, ce n'est pas possible. Alors que dans le coup de remplacement, là, on est dans le cas de matériaux qui sont modernes."], [2673.02, 2701.42, "Donc, c'est des matériaux actuels. Donc, si on pourrait... Je crois qu'un des bons exemples, c'est un pont. C'est-à-dire, ce n'est pas un bâtiment, mais comme le pont de Québec, à Québec, C'est un vieux pont en aluminium, je trouve que c'est en acier, en tout cas c'est un type d'acier vraiment, c'est un peu efficace comment ça a été construit."], [2703.82, 2717.0, "Le coût de reproduction serait probablement énorme avec les défauts de l'époque, donc ce ne serait pas logique d'appliquer le coût de reproduction dans ce cas-là. Il vaut mieux utiliser des ponts avec des structures modernes et dans ce cas-là le remplacement est beaucoup plus adapté."], [2717.94, 2731.9, "Les normes, c'est les normes de l'époque. C'est-à-dire que la reproduction, c'est avec les normes également de l'époque. C'est-à-dire que c'est ça qui est quand même assez fou avec cette façon de faire-là. Et il n'y a pas grand, maintenant, appliquer un bâtiment qui est vieux, ce serait illogique."], [2732.12, 2757.66, "C'est-à-dire que c'est pour ça qu'on dit que c'est adapté vraiment pour les bâtiments récents. C'est parce que, dans le fond, appliquer les normes de l'époque, ce n'est pas de quoi qui est souhaitable. Quand on dit que l'époque, c'est il y a 10 ans, ça va. Mais bon, si il y a 100 ans, 200 ans, il faudrait vraiment que ce soit un patrimoine qu'on veuille protéger à tout prix. Et encore là, si c'est un bâtiment qui est utilisé au jour le jour, par exemple, comme un hôpital ou peu importe, bien, ce n'est pas légal d'appliquer les normes de l'époque."], [2760.26, 2784.88, "Maintenant, lorsque c'est le cas de remplacement, là on est dans le cas d'un code de construction qui est au Québec en vigueur. Donc, vous appliquez le code moderne, les règles à jour, donc c'est vraiment une reconstruction avec le code de construction qui est en vigueur au Québec. L'obsolescence fonctionnelle, c'est inclus dans le coup. Donc, c'est-à-dire c'est qu'ici, on inclut donc le fait qu'il y ait un obsolescence."], [2786.08, 2804.44, "On ne corrige aucun défaut à ce niveau-là. C'est-à-dire que s'il y avait, maintenant, des coûts qui n'étaient pas souvent, certains bâtiments, on ne comprenait pas pourquoi qu'il y avait des pertes au niveau, des murs adjacents et tout, on reproduit cette obsolescence fonctionnelle-là, alors que dans l'autre, on l'élimine du coup."], [2804.76, 2807.32, "C'est-à-dire qu'on corrige certains défauts pour que le coût soit moins élevé."], [2810.04, 2843.68, "Maintenant, vous l'aurez compris, le coût de reproduction est plus élevé, pratiquement 100% du temps au coût de remplacement. C'est-à-dire que c'est probablement la nivégalité qui est vraie, donc je ne vois pas un cas où ça pourrait être fait. À moins qu'on soit dans une situation où on ait perdu des techniques de construction à travers le temps, Donc, c'est-à-dire que ça pourrait potentiellement être le contraire, mais je ne vois pas vraiment en ce moment comment ce serait possible."], [2844.88, 2869.98, "Donc, la difficulté, donc ici, le coût de reproduction, c'est très dur à estimer, parce que ça implique des anciennes techniques et tout ça. Alors que le coût de remplacement, c'est facile, ça implique la construction avec les méthodes modernes et tout ça. Un usage typique donc maintenant de la reproduction, c'est pour le patrimoine et les assurances. Et pour les assurances, c'est dans le cas d'un bâtiment récent."], [2872.06, 2900.86, "Alors que le coût de remplacement c'est plus appliqué par exemple pour tout ce qui est valeur marchande d'un bâtiment que par exemple comment on peut accorder une valeur à je sais pas moi un vieux bâtiment qui est converti à exemple en on voit souvent ça maintenant les anciennes cathédrales ou les anciennes églises qui sont converties en condos donc il y a plusieurs condos à l'intérieur d'une église La valeur marchande, c'est quoi ?"], [2901.54, 2916.38, "Est-ce que vraiment on va accorder une valeur parce que c'est une église ? Non. La valeur marchande, ça va être le coup de reconstruire un église à condos moderne avec les techniques modernes, avec des ascenseurs et tout. Dans ce cas-là, ce serait le remplacement."], [2921.06, 2941.12, "Au niveau, donc, maintenant des limites du coût de reproduction, l'avantage, c'est que c'est très précis pour les bâtiments récents. C'est-à-dire que si on vient de construire il y a deux ans un bâtiment, le coût de reproduction est quand même adapté parce que les normes n'ont pas changé nécessairement, les matériaux sont encore disponibles."], [2941.58, 2955.46, "Donc, c'est la meilleure mesure. Puis, on a surtout encore tous les détails des architectes, tout ça, comment ça a été construit. C'est adapté dans le cas d'un bâtiment récent. Il n'y a pas de jugement, il n'y a pas de mesure subjective au niveau de l'équivalent."], [2955.46, 2980.64, "C'est-à-dire que dans la méthode de remplacement, on doit juger ce qui est équivalent. Quand c'est très récent, c'est clairement une méthode qui est adaptée. Ça a le coût de reproduction. Et c'est surtout très complet pour les assurances. C'est-à-dire que si vous voulez reconstruire ce bâtiment en l'autre jour du biais qui était construit, par exemple, deux ans avant, la meilleure mesure pour les assurances, c'est le coût de reproduction."], [2982.62, 2998.9, "Maintenant, un des avantages les plus importants, c'est quoi ? c'est que les matériaux, s'ils sont obsolètes, c'est difficile à chiffrer. Donc, les matériaux qui ne sont plus disponibles, c'est vraiment très dur d'obtenir le coût de ça. Donc, ça inclut les défauts de conception également."], [2999.08, 3032.42, "Donc, si c'est un bâtiment qui a des défauts de conception, c'est peut-être pas adapté d'utiliser ça. Et donc, dépréciation fonctionnelle complexe à mesurer. Ce qui est arrivé, c'est le chiffre du bâtiment tel quel, mais ça inclut les défauts. Lorsque c'est un bâtiment qui est récent, c'est très adapté. C'est probablement le point. Vous n'aurez jamais à utiliser ça, par exemple, pour de quoi il y a 20-30 ans. Mais mettons un édifice de condominium récent, c'est une des mesures les plus justifiées."], [3034.74, 3059.42, "Maintenant, le coût de remplacement, là, on est dans le cas de quelque chose où on élimine l'obsolescence fonctionnelle. C'est-à-dire que le remplacement qu'on fait, on enlève, s'il y avait des défauts de conception qui ont été initialement incorporés dans le projet, bien là, le remplacement l'élimine. Et ça, ça peut arriver des fois, par exemple, lorsque c'est un bâtiment qui date de 50 ans."], [3059.8, 3079.38, "Puis ça tombe bien, cette méthode-là est appliquée pour les plus vieux bâtiments. C'est plus, donc c'est-à-dire que le remplacement, ça reflète mieux le marché actuel. Donc c'est-à-dire que c'est une meilleure mesure de comment ça va coûter avec les techniques modernes, reconstruire un bâtiment à domaine."], [3081.2, 3109.2, "En soi, ici, le coût de remplacement, vous l'aurez compris, si on l'appliquerait, par exemple, pour un bâtiment qui est récent, ça reviendrait un peu au coût de reproduction. C'est-à-dire que si les techniques n'ont pas changé, c'est un peu équivalent. C'est-à-dire que le coût de reproduction, excusez-moi, le coût de remplacement inclut un peu le coût de reproduction de facto parce que remplacer le même bâtiment qui était construit deux ans avant, les techniques n'ont pas changé."], [3109.2, 3142.62, "S'il n'y a pas de défaut dans ce bâtiment-là, ça va être la même chose. On va le reconstruire pareil, avec les mêmes matériaux. La main-d'oeuvre n'a pas nécessairement changé. Donc, c'est ça. L'un des inconvénients, par exemple, du coût de remplacement, c'est qu'il y a un jugement qui est nécessaire si le bâtiment n'est plus vieux. Par exemple, souvent, par exemple, on a des anciens édifices qui ont été construits il y a 100 ans. Par exemple, si on pense aux centres commerciaux dans certaines grandes villes, c'est des vieux, vieux, vieux bâtiments historiques."], [3144.06, 3169.0, "Donc, c'est quoi l'équivalent ? L'équivalent, est-ce que c'est juste de reconstruire un centre commercial moderne ? Donc, il y a beaucoup d'hypothèses à faire. Ça peut sous-estimer également la valeur du patrimoine. Donc, comme on a dit, le fait d'avoir une église dans laquelle on a maintenant des condos, est-ce que le coût de remplacement, c'est vraiment juste de refaire un édifice d'eau à condos avec le même nombre d'unités, la même qualité d'unités ?"], [3170.02, 3194.1, "Ça ne remet pas dans le fond un peu le côté patrimonial et tout ça qu'il y avait initialement dans le bâtiment. Donc, ça, on n'en tiendra pas nécessairement encore dans le coût de remplacement. Et c'est moins précis pour les bâtiments qui sont uniques. Donc, c'est-à-dire que des bâtiments qui ont vraiment, donc, on pense à certains édifices à Vanathan ou peu importe, dans le Vieux-Montréal."], [3194.68, 3219.46, "Donc, des fois, c'est très dur de quantifier un édifice qui a, mettons, qui a un look ou, mettons, une valeur patrimoniale qui ne pourrait pas dire que ça n'existe pas ailleurs dans le monde. Donc, c'est une valeur qu'on ne peut pas chiffrer. Donc, le remplacement, ça chiffre un bâtiment avec une équivalence moderne."], [3219.76, 3224.46, "C'est une partie de l'obsolescence qui disparaît, du coup, en lui-même. C'est une des choses qu'il faut obtenir."], [3229.42, 3253.4, "Bon, ici, on a un exemple, donc, d'un bâtiment patrimoyal, donc un cas d'une maison en pierre, par exemple, construit en 1870 dans le Vieux-Gatineau. le coût de reproduction, il serait évalué à 850 000 $, si on la reproduit exactement telle qu'elle. Pourquoi ? Parce qu'on aurait des planchers en pain."], [3253.54, 3272.74, "Le pain, ça coûte beaucoup plus cher aujourd'hui. C'est-à-dire qu'à l'époque, les travailleurs coupaient probablement le bois dans la forêt. Il n'y avait pas une industrialisation énorme de la construction des bâtiments. Donc, il y a certaines choses qu'à l'époque, c'était pas nécessairement considéré comme du luxe, comme, mettons, un plancher en pain."], [3273.14, 3296.14, "Il y a beaucoup de choses qu'avec le temps, l'industrialisation fait en sorte que c'est devenu de quoi qu'il est plus luxueux. Donc, aujourd'hui, refaire ça, ça coûterait vraiment plus cher. Je pense que le pain est plus rare, mais parce que, bon, il y a des fois, les marchés et l'industrialisation font en sorte que certains matériaux sont plus rares ou difficiles à traiter."], [3297.5, 3324.32, "Il y a plein d'exemples comme ça. Il y a beaucoup de choses qui, avec le temps, c'est devenu des biens de luxe. Avant, c'était la norme, mais maintenant, si on pense par exemple aux meubles, la qualité des meubles avec le temps, c'est-à-dire que c'était beaucoup plus rentable de ne pas prendre des meubles en print. Il y a peut-être une raison aussi d'obsolescence, c'est-à-dire que beaucoup de meubles à l'époque, ça dure des 20, 30, 40 ans."], [3325.56, 3346.5, "Si tu es un marchand de meubles, tu penses un petit peu à ton business pour qu'il continue à rouler. Tu te dis, ouais, si je fais des meubles tellement bons que ça dure 50, 60 ans, je n'en vendrai plus de meubles. Donc là, c'est pour ça qu'on est arrivé probablement avec des matériaux qui sont, oui, plus modernes, mais beaucoup moins résistants à travers le temps."], [3349.14, 3366.48, "Mais ça a amené une diminution des coûts. Donc, le coût de remplacement de ce bâtiment-là, par exemple, qu'on aurait ici dans le Gatineau, il serait juste de 480 000. Pourquoi ? Parce qu'on est dans un cas où on aurait une ossature de bois avec un revènement d'une charpente préfabriquée."], [3366.48, 3390.5, "Donc, tout ce qui est préfabriqué, ça permet de réduire beaucoup le coût. Donc, ça, ce n'était pas de quoi qui existait à l'époque. Maintenant, il y a beaucoup de composantes, donc certaines parties des maisons qui sont entièrement fabriquées en usine. Donc, pourquoi au Québec, le préfabriqué, c'est probablement une des façons de réduire le coût de beaucoup de bâtiments ?"], [3391.82, 3397.5, "C'est une question qui est… c'est important de comprendre ce principe-là parce que quelqu'un…"], [3404.06, 3421.44, "Les travailleurs ne sont pas payés CCQ ? Pas plein ça. C'est exactement ce que madame vient de dire. Donc, il y a des normes qui régissent les chantiers de construction au Québec. Donc, tous les travailleurs qui sont sur un chantier de construction, c'est régi par la CCQ."], [3421.56, 3440.56, "Donc, s'il y a des salaires qui sont prédéterminés, c'est des emplois qui sont vraiment réglementés et tout. Donc, c'est-à-dire que le charpentier menuisier, ça ne peut pas être monsieur, maintenant, qui décide de faire des cartes de construction. Et les salaires qui viennent avec ces cartes de construction, c'est-à-dire que c'est des salaires relativement élevés."], [3440.56, 3459.7, "Oui, le travail est très haut, par exemple, donc c'est-à-dire que leur salaire est amplement mérité, mais ça fait en sorte que, justement, si l'entièreté de la maison est construite à partir de zéro sur le chantier de la maison, bien, ça l'amène à un coût qui est plus important que si on préfabrique certaines composantes de la maison."], [3460.26, 3473.64, "Donc, c'est-à-dire que maintenant, il y a certaines, par exemple, si on pense à des, on commence à avoir des maisons qui sont faites en composantes, Par exemple, la salle de bain va être construite entièrement dans une usine. Donc là, c'est plus automatisé, c'est plus robotisé."], [3474.2, 3494.0, "Et là, il amène certaines composantes de la maison avec des camions. Et là, c'est des travailleurs de la construction qui empilent justement ces composantes-là. Donc là, il y a une économie à ce niveau-là. Encore une fois, c'est pas aussi... Si vous regardez maintenant les maisons préfabriquées entièrement, il y a la maison à la prise et tout ça."], [3494.94, 3517.08, "Je crois qu'il y a quand même un trade-off au niveau de la qualité. Oui, c'est moins cher, c'est des très belles maisons, mais reste que ce n'est pas une maison qui est construite sur place avec une certaine limite à la préfabrication. Mais ça permet donc de diminuer les coûts de construction et tout."], [3518.26, 3536.64, "Mais ça ne remplace pas le besoin d'acquérir un terrain et tout ça. C'est comme ça Donc, une maison peut potentiellement avoir un coût estimé de reproduction à 850 000, puis un coût estimé de remplacement à 480 000. Bon, c'est ça. Maintenant, bon, un autre cas."], [3537.52, 3551.2, "Ici, si on prend un cas qui est plus récent, là, on a un cas ici extrême, donc c'est-à-dire que là, on a vraiment une différence de moitié parce que c'est un vieux bâtiment. Donc, c'est 1870. Donc, on se souhaitait le cas, ça coûterait vraiment beaucoup plus cher."], [3552.32, 3576.24, "Ici maintenant, le coût de reproduction est quand même très proche du coût de remplacement pour quelles raisons ? C'est simplement, on dit que c'est en 2018, qu'est-ce qu'il y a eu comme amélioration en soi ? C'est des améliorations qui sont très millibles. C'est-à-dire que oui, il y a une différence au niveau du coût de remplacement parce qu'il y a eu un gain d'efficacité."], [3577.08, 3593.16, "Mais c'est beaucoup limité en fait de gains. Donc, c'est pour ça qu'il y a eu des améliorations technologiques. Donc, c'est pour ça qu'il y a une petite différence de 3,6 % dans ce cas-là ici. Là, on parle par exemple d'un autre efficacité, une configuration qui est plus optimisée et tout ça."], [3595.1, 3618.34, "Maintenant, bon, il y a plus de part. Honnêtement, entre 2018 et 2000, maintenant 26, je pense que dans la construction des maisons, il n'y a pas nécessairement des… Oui, il y a eu des améliorations. C'est-à-dire que maintenant, on voit beaucoup de nouvelles maisons, donc la brique est un peu délaissée, mais reste que ce ne sera pas équivalent."], [3618.6, 3636.94, "C'est-à-dire que le gain d'optimisation, par exemple, entre les deux est quand même l'unité, entre 2018 et 2026, il est rien différé. C'est-à-dire que le coût de remplacement va être moins élevé que le coût de reproduction d'une maison de 2018 ou d'un bâtiment de bureau."], [3638.64, 3660.38, "Bon, maintenant, ici c'est l'arbre de décision qui est le plus important. Quand vous êtes dans un cas où vous devez décider quelle méthode des coûts vous utilisez, vous demandez premièrement le bâtiment, est-ce qu'il est récent ? Récent, on parle de moins de 10 ans."], [3661.46, 3683.42, "Si vous répondez oui à cette question-là, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de... Il n'y a pas de remplacement, c'est reproduction. Parce que vous allez être capable de reproduire exactement le même bâtiment. Ça va être la meilleure estimation réelle du bâtiment pour le refaire."], [3683.86, 3698.52, "Maintenant, si c'est un bâtiment qui est moins de 10 ans, qui est plus de 10 ans, donc c'est-à-dire que l'âge de construction est super à 10 ans, donc là, il faut vous demander, est-ce que c'est pour des fins patrimoniaux ou pour des fins d'assurance ?"], [3701.58, 3729.28, "Si c'est pour des fins d'assurance, bien là, oui, reproduction, même si c'est supérieur à 10 ans. Mais encore une fois, il ne faut pas que ça soit non plus 80-100 ans l'âge du bâtiment. Maintenant, si c'est non, si ce n'est pas pour des fins d'assurance, la question la plus importante, c'est est-ce que les matériaux d'origine sont encore disponibles ?"], [3731.06, 3749.7, "Parce que c'est ça qui est vraiment la question. Le point ici, c'est que si les matériaux sont disponibles, bien là, ça peut être reproduction. Mais si ce n'est pas disponible, bien là, il va falloir y aller au remplacement. Et c'est là que vous avez une décision à prendre."], [3749.8, 3766.16, "Mais vous voyez, c'est sur le contexte. Donc, ça dépend vraiment du contexte. Si les métallules sont disponibles, mais que vous êtes dans un cas dans le vieux bâtiment, que ce ne serait pas nécessairement possible, que ce ne serait pas intelligent de le refaire tel quel, bien là, vous pouvez appliquer la méthode du remplacement pareil."], [3766.16, 3784.96, "Il y a comme une liberté de décision au niveau ici. Mais vraiment, en ce moment, cet ordre de décision, vous pouvez donc... Ça dépend aussi du besoin, c'est quoi le type de bâtiment et tout ça. Mais si les matériaux ne sont pas disponibles, c'est remplacement automatiquement."], [3785.38, 3790.18, "Vous ne pouvez pas le reproduire tel quel. Ou si ce n'est pas légal de refaire tel quel."], [3796.36, 3822.08, "Donc, ici maintenant, on va vraiment voir les différents types de coûts. Ici, vous avez le coût total de construction d'un terrain, du bâtiment et de tous les petits ajouts qu'ils peuvent avoir. On va voir que c'est quand même assez énorme. Tout ça, c'est le coût total de construction."], [3822.32, 3844.24, "Qu'est-ce que ça inclut ? C'est vraiment tout en dehors du terrain. C'est-à-dire que vous avez le terrain et là, qu'est-ce qui vient après en cours pour agréer un bâtiment ? Ça inclut l'excavation, ça inclut la fondation et tout ça, ça inclut la charpente, ça inclut toute la couverture, la toiture."], [3844.78, 3867.48, "Et ça inclut également les coins directs, donc c'est-à-dire la main-d'oeuvre. Et vous allez voir qu'il y a différents types de coins directs, c'est-à-dire que lorsqu'on dit « coup direct », c'est tout ce qui est matériaux et également tout ce qui est main-d'oeuvre en lien avec les matériaux."], [3869.04, 3887.34, "Là, c'est où qu'on s'en va avec ça, c'est que vous allez voir, un charpentier manusiaire, c'est lui qui intervient directement avec tout ce qui est, par exemple, la fondation et tout ça, monté la charpente de bois et tout ça. Mais il y a de la main-d'oeuvre qui ne sont pas nécessairement liées à la construction directement."], [3888.04, 3903.28, "C'est ce qu'on appelle les coûts indirects ou les soft costs. C'est des coûts quand même assez importants. Et ça, si on parle, on parle d'un exemple d'architecte, ingénieur dans certains types de bâtiments, ce n'est pas nécessairement nécessaire dans le cas d'une maison et tout ça."], [3903.82, 3952.54, "Même un architecte, ce n'est pas nécessairement nécessaire non plus, mais même si c'est recommandé. Tout ce qui est maintenant, l'apprentissage géomètre, tout ce qui est maintenant le labor en lien avec autre que maintenant la construction directe. Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est des coûts indirects. On dit que le coût de construction total d'une propriété, c'est simplement les coûts directs ici, plus les coûts indirects, plus le profit entrepreneurial. C'est-à-dire que si vous faites affaire avec un entrepreneur général pour construire votre propriété, votre projet immobilier, il va se prendre un profit. C'est-à-dire que lui, il va vous charger un gros montant total pour tout ça et il va se prendre un profit et ça va entrer dans la troisième composante, le profit entrepreneurial."], [3958.74, 4005.2, "Maintenant, ici pour les coûts directs, on va les définir plus en détail. C'est tout ce qui touche par exemple aux… c'est les dépenses donc directement liées à la construction physique du bâtiment. C'est donc C, béton, acier, bois d'oeuf. Maintenant aussi, il les matériaux de revêtement, isolation, port-vaport, fumette et porte, système électrique et mécanique et la finition intégrale. Donc, tout ça, c'est matériaux. Donc, c'est vraiment tout le coût des matériaux physiques, ça rentre dans les coûts directs. Et c'est la composante, donc, des matériaux de ce genre. On va voir qu'il n'y a pas juste ça dans les coûts directs. Maintenant, dans les coûts directs, il y a également la main-d'oeuvre."], [4005.2, 4024.5, "C'est-à-dire que ce béton-là, cette isolation-là, c'est livré par camion. Maintenant, il faut que ça soit assemblé. Soit que c'est assemblé dans une usine en préfabriquée, soit que c'est assemblé directement sur le terrain. Il doit en faire une excavation également. Donc, c'est un sous-sol pour le bâtiment."], [4025.46, 4040.64, "Donc, ça, ça rentre également dans les coûts directs. Donc, la main-d'oeuvre et le chantier. Ça inclut le salaire des ouvriers et les avantages sociaux qui sont calculés au prograta. Donc, Commission de la construction du Québec. Donc, c'est la main-d'oeuvre. La construction est encadrée par la CCQ."], [4040.74, 4063.14, "Donc, en vertu de la loi R20. Les toits horaires sont conventionnés. Et avantages sociaux. Donc, c'est normalisé par métier. C'est-à-dire que dépendamment de quel type de travailleurs qu'il y a sur votre chantier pour construire votre maison, par exemple, dépendamment du nombre d'art, donc d'expérience que ce travailleur a, l'entrepreneur paye un salaire qui est différent."], [4065.14, 4077.32, "Maintenant, vous n'allez pas nécessairement payer plus cher une construction parce que ce n'est pas à vous à payer parce qu'il y a juste des travailleurs qui sont plus spécialisés qui sont là. Habituellement, les entrepreneurs, ils normalisent quand même leur prix pour tel type de construction."], [4078.42, 4098.28, "C'est lui qui fait l'optimisation, par exemple. C'est à lui d'avoir, maintenant, la main-d'oeuvre la plus adaptée pour chaque chantier. Mais reste que, bon, pour estimer ce coût-là, il faut être capable de voir c'est quoi les salades. Grosso modo, au Québec, je ne suis pas nécessairement au fait des..."], [4100.5, 4130.38, "Ce qui serait pas trop familiarisé il va toujours pas dire n'importe quoi parce que je suis pas trop au courant mais bon je serais bien surpris qu'il y ait des travaux de la construction qui soient en bas de 35$ au Québec selon moi on est plus souvent autour de 40$ et plus avec les avantages sociaux et autres donc c'est quand même des frais qui sont importants si on parle d'un chantier de 20-30 personnes ça peut monter vite."], [4130.76, 4153.88, "Et ça inclut justement les sous-traitants spécialisés, les superbeurs de chantier, c'est pas juste des maisons qui sont construites. Ça peut être des chantiers plus laborieux. Donc, si on pense, par exemple, à des bâtiments de 20-30 étages à Montréal, ça prend des compagnies de coffrage, des compagnies qui sont spécialisées juste pour la structure de béton."], [4154.72, 4171.04, "C'est quand même assez laborieux. Donc, des sous-traitants spécialisés, supervision de chantier, équipement et machinerie, puis préparation du site. Donc, la sécurité du site également. Donc, des fois aussi, certains chantiers, ça fait en sorte que la circulation, elle doit être déviée."], [4171.08, 4191.78, "Donc, c'est-à-dire qu'il faut engager aussi des personnes qui font la circulation. Donc, des signes-là. Donc, c'est-à-dire des personnes qui s'occupent de faire passer, par exemple, dans un sens la circulation et ensuite dans l'autre sens. Donc, tout ça, c'est à la charge du chantier dans la mesure où le chantier dévie la circulation."], [4192.04, 4216.04, "Donc, ça peut arriver, par exemple, lorsqu'il y a des gros bâtiments, des tours à étage qui sont construits. Donc, tout ça, ça va rentrer vraiment dans la main-d'oeuvre directement en lien avec le chantier. Maintenant, au niveau des ports indicatifs, lorsque vous étudiez la méthode des coûts, c'est les ports indicatifs à peu près qui doivent être appliqués lorsque vous faites votre évaluation."], [4217.5, 4241.88, "Fondation et structure, donc si on pense vraiment, mettons, exemple à tout ce qui est creuser, donc c'est-à-dire faire l'excavation, donc c'est faire, mettons, si on peut faire le parallèle, une maison, ça serait par exemple faire le sous-sol, creuser le sous-sol, faire la fondation en béton pour que le sous-sol soit stable et tout ça. et ensuite hausser la structure de bois ou de métal."], [4242.98, 4259.02, "Ça, c'est au temps de 20 à 25 % des coûts directs. C'est-à-dire que c'est une balise, mais ça doit être forcément à l'intérieur de ce range. Donc, ça, c'est 20 à 25 % des coûts directs. Dans le cas d'une maison, comme je vous ai dit, c'est le sous-sol en béton."], [4259.94, 4277.54, "Ensuite, hausser la structure de bois parce que là, c'est très rare que, mettons, les maisons du étage en métal. Mais dans le cas, par exemple, d'un bâtiment, ce serait la structure de béton, c'est-à-dire le coffrage. Béton, acier, charpon. Donc là, c'est surtout les charpons anti-munérés qui sont en lien avec cette partie-là."], [4278.8, 4296.7, "Maintenant, l'enveloppe du bâtiment. Donc, sur l'enveloppe du bâtiment, qu'est-ce que ça dit ? C'est tout ce qui touche à la toiture. Donc, vous avez un toit. Donc, lorsque la structure est faite, il faut maintenir un toit avec le bardot, tout ça. Et également, donc, les fenêtres."], [4297.1, 4312.62, "C'est-à-dire la brique, tout ce qui est finition intérieure, donc tout ce qui touche à l'enveloppe du bâtiment. Ça, c'est aux alentours de 15 à 20 % des coûts directs. On se le rappelle, le coût direct, c'est tout ce qui touche à matériaux et main-devant-l'air avec les matériaux."], [4314.06, 4330.6, "Maintenant, il y a également aussi un autre aspect, la mécanique. Donc, tout ce qui est air-drag, tout ça, ventilation. Donc, quand on pense, par exemple, à la circulation d'air, échangeur d'air, tous les tuyaux qui doivent passer pour permettre un échange de l'air, tout ce qui est thermopompe et tout ça, toute la mécanique de ventilation."], [4331.12, 4358.1, "Ça, c'est 10 à 15 % environ d'éco-direct. Donc, c'est quand même énorme. H-DRAC, ou C-VAC appelle, ce n'est pas négligeable. Parce que maintenant, les bâtiments doivent avoir des ventilations très, très, très sophistiquées. C'est-à-dire que tout aussi ce qui touche à la chauffe, aujourd'hui, c'est beaucoup, maintenant, tout ce qui est électrique."], [4358.52, 4375.28, "Donc, ce n'est plus des plaintes nécessairement électriques classiques, mais tout ce qui touche au chauffage, à air chaud, peu importe, les thermopombs. Est-ce que c'est un système de ventilation centrale ? C'est, maintenant, des thermostats individuels. Tout ça, ça rentre dans la mécanique."], [4376.72, 4400.38, "Maintenant, plomberie. Donc, mécanique ici, c'est 10 à 15 %. Plomberie, ça c'est tout ce qui touche à l'alimentation en eau, le drainage, puis les appareils en lien avec la plomberie. Donc, 8 à 12 %. C'est une bonne partie également. Électricité, c'est également une partie qui est relativement importante."], [4400.54, 4416.64, "Donc, c'est-à-dire là, on parle du câblage. Tout ce qui touche au câblage, le panneau électrique que vous avez. Donc, vous avez la grève d'Hydro-Québec et vous avez un panneau qui permet de redistribuer le courant à travers la propriété. Et tous les cordes qui passent dans la propriété, ça rentre dans tout ce qui est écristé."], [4417.26, 4431.72, "Et ça, c'est important. Tout ça, ça doit être fait par des électriciens, CCQ, plomberie, CCQ, fondation, charpentier, mevillier, CCQ. Donc, tout ça, ça ne peut pas être fait par un... comment on pourrait dire ?"], [4434.62, 4464.74, "Pour ceux qui ne sont pas familiarisés avec, ici, la construction et la rénovation, c'est complètement différent. C'est-à-dire que pour faire la rénovation, bon, un électricien, normalement, il ne faut pas de chaleur électricité, même en rénovation, mais bon, la réalité, c'est qu'il y en a beaucoup qui font maintenant des rénovations, qui touchent maintenant à leur thermostat, puis bon, c'est bien correct, mais la construction, c'est vraiment, il y a des inspecteurs qui se promènent sur les chantiers, et s'il n'y a pas les cartes de construction appropriées, c'est des amendes."], [4465.8, 4482.44, "Le chantier peut être fermé et ça peut coûter vraiment très cher à l'entrepreneur général qui ne suit pas les règles. C'est pour ça que les coûts sont relativement énormes. Maintenant, il reste donc deux choses. La finition intérieure. La finition intérieure, c'est quoi ?"], [4482.58, 4497.42, "Ça, c'est les murs. C'est-à-dire que lorsque vous avez une charpente, vous avez... Quand vous avez passé les fils, tout ça. C'est pour ça qu'on dit que l'électricité est faite avant la finition intérieure. Parce que, bon, il faut que toute la plomberie passe entre les planchers et tout ça."], [4497.72, 4513.98, "Et quand tout ça s'est fait, il y a la finition qui permet donc, on ne voit plus, mettons, exemple, c'est tout ce qui touche par exemple au dupe-rock qui va avoir, mettons, le plafond. Les planchers, mettons, en bois-frein ou en céramique. Donc, tout ce qui touche, mettons, à fermer les murs et les armoires également."], [4514.2, 4560.38, "Donc, ça, ça rentre dans la finition intérieure. Donc, c'est la touche finale, comme on pourrait dire. ça c'est 15 à 20% donc c'est une partie qui est quand même relativement importante, donc la propriété 15 à 20% donc des coûts directs pourquoi ? parce que bon, dépendamment de c'est quoi la propriété, ça peut être relativement donc mettons qu'on parle d'une cuisine, les armoires bon les armoires on n'est pas juste dans la cuisine, il y en a dans la salle de bain il y en a dans la salle d'eau il y en a dans les tout ce qui est plafond ben ça c'est, il y en a certain que c'est des plafonds, bon dans le sous-sol des plafonds suspendus, ce que ça, je pense que c'est vraiment la... Mais bon, il y en a certains qui vont avec des plafonds suspendus, et maintenant, c'est des plafonds souvent, mettons, en du bloc, peu importe, donc c'est..."], [4560.38, 4659.66, "Les murs, c'est également souvent des planches de plywood et tout ça. Donc tout ça, ça coûte très cher. C'est des matériaux qui coûtent de plus en plus cher. Et le plancher, c'est probablement la composante, une des composantes avec les armoires les plus importantes. Donc c'est-à-dire que une salle de bain, il y a des vous avez un meuble tout ça donc tout ce qui est maintenant meubles maintenant avec les lavabos et tout ça en mode de cuisine ça rentre dans la finition intérieure et finalement aménagement extérieur bon ça en passant c'est des normes qui sont établies on pourrait je suis un peu sceptique du 5 à 8 mais c'est comme ça bon je veux dire stationnement de structure et paysagement, bon, dépendamment de c'est quoi. C'est vrai que par rapport maintenant à toutes les coûts qu'on a à avoir dans une maison, ce n'est pas si énorme que ça, donc, mais l'aménagement extérieur, ça touche vraiment à tout ce qui est paysagement de la barrière, par exemple, de votre terrain, le stationnement, c'est où, c'est en briques ou tout. Donc, c'est tout ce qui touche, maintenant, à l'aménagement extérieur, c'est à 5 à 8 % des coûts directs. C'est une part qui est exprimée en pourcentage, c'est-à-dire que si tous les coûts directs, c'est 500 000, bien la finition intérieure, ça va être aux alentours de 100 000 parce que c'est 15 à 20 %. Maintenant, au niveau donc des coûts indirects. Les coûts indirects, ça c'est tout ce qui touche aux, comment on pourrait dire, c'est les soft costs."], [4659.8, 4677.0, "C'est-à-dire que c'est tout ce qui n'est pas en lien directement avec la construction physique de votre propriété. On peut parler, par exemple, des dépenses d'architecte. Et ça, ça va être mesuré également en pourcentage des coûts directs. C'est-à-dire que les coûts indirects, c'est un pourcentage des coûts directs."], [4678.56, 4696.24, "Vous l'aurez compris, ici, ces pourcentages-là doivent se former à 100. Mais en plus, vous allez calculer les coûts indirects comme étant un pourcentage des coûts total ici, donc direct. Donc, on dit qu'un architecte, c'est aux alentours de 6 à 12 % selon le guide des coûts directs."], [4697.96, 4715.06, "L'architecte en dessous, c'est quoi ? C'est tous les plans qui permettent donc de… Et on dit que tous les coins directs, ça représente aux alentours de 15 à 25 % des coûts directs. Donc, vous l'aurez compris, la totalité des coûts, c'est aux alentours de 125 % des coûts directs."], [4715.6, 4733.38, "100% pour les coûts directs, plus un 25% de plus pour les coûts indirects. Et ça inclut donc un architecte, un ingénieur, donc si c'est une structure qui est complexe, avec beaucoup de mécanique, bien on peut avoir besoin d'un ingénieur, un arpenteur à journaître, un géotechnicien, puis un évaluateur agréé."], [4733.62, 4756.9, "Donc, c'est plus pour vendre le verre, c'est plus après, je crois, mais bon. Maintenant, dans les coûts indirects également, il y a tout ce qui touche, malheureusement, au permis de construction. Donc, on est au Québec. Pour construire un bâtiment, ça vous prend un permis. C'est un permis qui peut être obtenu avec la municipalité."], [4758.02, 4783.8, "Maintenant, si c'est un bâtiment qui est neuf, donc, tout à fait, la construction, c'est un bâtiment neuf. Il y a des taxes sur les matériaux et sur certains contrats, donc TPS, TVQ. C'est pour ça qu'on voit souvent, quand vous voyez, par exemple, un condo à vendre qui est neuf, Il y a de la TPS-TVQ, malheureusement. Quand c'est sur une bicyclette à 100 pières, ça ne fait pas trop mal, mais quand c'est sur une propriété de 400 000, la TPS-TVQ, c'est un bon montant."], [4784.04, 4827.7, "Donc, ça fait réfléchir. Seulement, quasiment, je suis mis d'aller voir des coûts de plus usagés, probablement que oui. Mais bon, les assurances, donc, durant la construction, ça vous prend des assurances, donc, pour tout ce qui touche, par exemple, la sécurité du chantier et tout. Aussi, donc, les intérêts sur le financement intérimable. Pourquoi ça, c'est important ? C'est que la construction d'une maison au Québec ou d'un projet immobilier, c'est important comprendre ça. Lorsque vous achetez une maison par exemple qui est déjà construite, il y a une personne qui vend une maison et que vous voulez l'acheter, ce n'est pas compliqué."], [4828.74, 4855.0, "Si vous êtes qualifié pour une hypothèque, vous allez voir un courtier hypothécaire ou vous allez voir une banque. Vous vous dites, moi je suis intéressé par cette maison-là, elle va vous faire un prix hypothécaire. Elle va vous financer moyennant que vous vous apportez un apport, par exemple de 5 à 20%, le montant du prix et vous allez pouvoir acheter la maison. Malheureusement, pour la construction neuve, aucune banque ne va vous partir de l'argent, donc ce ne sera pas un prix hypothécaire que vous allez avoir initialement."], [4855.52, 4881.9, "Une banque ne pourra pas vous partir un montant pour la simple et bonne raison qu'il y a une hypothèque, ça prend un bâtiment qui construit pour pouvoir accorder ça, ça prend une garantie. Donc, si le bâtiment n'est pas construit encore, c'est très difficile donc d'avoir une hypothèque. Donc, c'est pour ça qu'on dit qu'il y a des prêteurs, Donc, il y a du financement intérimaire. C'est-à-dire que c'est le financement que vous allez avoir dans la mesure où vous avez votre projet et vous finissez donc le projet."], [4882.56, 4900.28, "Bien là, il y a des prêteurs qui sont spécialisés pour ça. C'est-à-dire qu'eux, ils passent le montant pour la construction. Et quand le projet est terminé, qu'est-ce que vous faites ? C'est que là, vous allez voir une banque, vous prenez une hypothèque. Et là, vous êtes capable de rembourser le financement intérimaire en question."], [4901.3, 4922.42, "Donc, c'est faisable. C'est-à-dire que si vous avez un terrain, habituellement, il n'y a pas de problème. Mais c'est des intérêts qui sont plus importants que des intérêts sur une hypothèque. Il y a des frais également légaux et notariaux. C'est-à-dire que juste pour enregistrer, par exemple, au Québec, lorsque vous avez une propriété, vous devez l'enregistrer."], [4922.5, 4939.42, "Donc, vous allez voir un notaire pour qu'il puisse faire un acte de propriété. Donc, c'est-à-dire pour que vous soyez désigné comme propriétaire. Rien que si on parle de 1 600 $ minimum, c'est entre 1 600 et 3 000 $ pour un notaire, juste pour désigner que vous êtes propriétaire d'un titre immobilier."], [4940.2, 4965.66, "Donc, il y a beaucoup de frais en lien avec ça. Bon, maintenant, le détail des coûts indirects. Ici, on a donc un exemple de coûts indirects qu'on aurait dans le cas d'une propriété donnée. Supposons que cette propriété-là a des coûts directs d'environ 500 000 $."], [4966.42, 4987.4, "Donc, on aurait des frais d'honorance d'architecte aux alentours de 30 000 à 60 000. Ça m'apparaît un peu élevé, mais bon, en réalité, ça, c'est des normes que le OEHQ dit, mais en soi, ça peut être très différent dans la réalité. Donc, c'est un gros défaut de dire que c'est une proportion des coûts directs, mais c'est comme ça."], [4988.3, 5009.5, "Ingénieur, ce n'est pas le cas nécessairement dans toutes les propriétés. Frais de financement, 3-6 %, honnêtement, c'est très possible. C'est-à-dire que malheureusement, peu importe la période de construction, vous allez payer aux alentours de 3 à 6 % du montant juste pour avoir le prêt pour pouvoir construire."], [5009.92, 5025.64, "Donc, si la construction se fait aux alentours de 3 mois, c'est très cher comme frais de financement. Mais bon, c'est comme ça. C'est-à-dire que c'est le coût de financement lorsque vous n'avez aucune garantie à donner à part le fait que vous allez prendre cet argent-là pour construire."], [5026.9, 5049.7, "Donc, il y a certains constructeurs qui peuvent financer, mais malheureusement, ça implique souvent que vous prenez son terrain. Mais en tout cas, si vous avez un terrain et que vous voulez faire construire une maison au Québec, attendez-vous à avoir un taux de 3 à 6 % de la valeur totale du coût de construction pour financer cette construction-là."], [5050.84, 5063.92, "Et ensuite, vous allez embarquer dans une hypothèque pour 25 ans. Permis et inspection, c'est aux alentours de 1 à 2 %, donc la valeur des coûts directs. Ça peut être aux alentours de 5 000 à 10 000 $ simplement pour une propriété qui a des coûts directs de 500 000."], [5064.48, 5085.9, "L'assurance de construction, 5 à 10 000. Et les taxes, ici, s'ils ne sont pas récupérables, donc de 74 000. Les frais légaux, comme on a dit, entre 2 500 et 5 000. Puis les frais administratifs, donc ça, c'est juste des coûts approximatifs, donc 5 à 15 000. Donc ça, c'est des barèmes."], [5088.42, 5106.72, "Ça vous permet d'estimer à peu près comment ça coûterait. Ce qui peut être intéressant, c'est que si vous avez déjà construit une maison, si vous avez déjà fait ce projet-là personnellement, de construire une maison vous-même pour votre famille ou tout ça, je serais intéressé de voir si réellement ces barèmes-là sont valables."], [5107.76, 5126.12, "Moi, personnellement, je ne l'ai pas fait, mais il y a certaines choses qui me semblent un peu élevées. Donc, c'est-à-dire que, mais t'es bon, c'est... Oui, c'est ça que j'allais dire, architecte, 30 à 60. Moi, c'est pas ce que ça va me coûter. OK, OK, c'est ça."], [5126.3, 5136.86, "Puis au niveau, mettons, du financement, ça, c'est quand même... Est-ce que les frais de financement... Le financement, c'est quatre à peu près."], [5140.22, 5161.9, "Peut-être que le financement, ça fait du sens, mais en tout cas, pas les honoraires de l'architecte. Oui, c'est ça. Et même ingénieur. Ce que c'est ingénieur, c'est un peu ridicule dans la mesure où ce n'est pas nécessairement appliqué. C'est vraiment pour un bâtiment général, mais bon, c'est vrai que c'est des chiffres qui sont élevés."], [5163.42, 5191.86, "C'est même pas représentatif parce qu'un bâtiment commercial on est plus dans le entre pas loin du 4 à 500 000 c'est vraiment tout dépendamment c'est quoi le bâtiment je suis d'accord avec vous il y a certaines choses je les présente parce que c'est comme ça dans les textbooks j'étais curieux d'en voir mais c'est ce que je m'attendais."], [5192.34, 5207.38, "Frais d'architecte et d'ingénieur, je trouve que c'est un peu ça n'a pas de bon sens. Comme si, mettons, le coût d'un plan, c'était proportionnel à la valeur des coûts directs. C'est un peu ridicule. Mais bon, c'est comme ça. Oui."], [5210.0, 5226.9, "Quand tu parles de frais de financement, qu'est-ce que ça englobe exactement ? Est-ce que c'est les frais du notaire ? Frais de financement. C'est la mise en place du financement ou c'est les coûts des intérêts de l'hypothèque ? Parce que si c'est ça, c'est vraiment possible."], [5227.84, 5240.22, "Non, ce n'est pas le coût des intérêts de l'hypothèque. Donc, c'est-à-dire que, tu sais, maintenant, quand on a un terrain, on n'a pas une hypothèse, il n'y a aucune banque qui va nous passer l'argent, par exemple, pour construire le bâtiment. Une hypothèse, c'est vraiment, maintenant, quand on achète une maison qui est déjà construite."], [5240.5, 5279.4, "C'est vraiment le coût, par exemple, de financement du moment où on a l'idée, mettons, avec le terrain, puis que ça soit terminé. donc c'est un prêteur il appelle ça un prêteur intérimale c'est des prêteurs privés c'est ça, eux autres ils chargent aux alentours de 3 à 6% du montant du financement donc c'est un peu indépendamment de la longueur, donc de la durée de la construction c'est vraiment eux autres ils chargent 15% je te dirais les prêteurs privés c'est 15% du montant qu'ils vont te prêter donc si t'empruntes 700 000 ça va être 15% de 700 000 si t'empruntes, tout dépendamment c'est quoi le montant que t'empruntes c'est vraiment 15% du coût de l'emprunt."], [5280.34, 5299.92, "C'est comme ça qu'il fonctionne. Et boy, c'est un passage bien. Exact. C'est pour ça que tu as des financements à construction, mettons, là, c'est ça que je ne sais pas. Qu'est-ce que ça englobe dans le frais de financement ? Parce que la caisse Desjardins, ils font de l'autoconstruction puis ils font des financements pendant la construction."], [5300.2, 5318.72, "Tu peux juste payer les intérêts, tu ne payes pas le capital. là peut-être que ça pourrait avoir du sens mais c'est ça, c'est pas assez clair pour que je puisse vraiment non mais c'est intéressant c'est clair que les prêteurs privés c'est un bon montant on est en disant non mais c'est pas merci d'avoir répondu j'ai apprécié d'avoir un feedback"], [5321.62, 5341.76, "Donc maintenant on a quasiment terminé pour ça ici maintenant bon c'est ça on a les coûts directs, les coûts indirects et là, bon, il y a un profit entrepreneurial. C'est-à-dire que là, on est vraiment dans, c'est quoi la rémunération de l'entrepreneur général ?"], [5343.6, 5387.96, "Qu'est-ce qui dit, c'est que c'est aux alentours de 8 à 15 % des coûts directs et des coûts indirects. C'est-à-dire que si, par exemple, le coût de votre projet, c'est, je ne sais pas moi, dans le cas ici par exemple, on serait 500 000 plus, mettons, toutes ces patentes-là, donc ça serait 25 %, 625 000, bien là, l'entrepreneur général, il va se charger, il va se prendre aux alentours de 8 à 15 % de ces coûts totaux-là. Donc, ça semble très raisonnable dans la mesure où il va gérer le projet dans son ensemble, il va coordonner les expertises du projet et tout ça. Les facteurs donc qui influent sur le profit, donc c'est le risque puis la complexité du projet."], [5388.98, 5409.74, "Les conditions de marché, c'est-à-dire également, est-ce qu'il est en demande ou non ? Donc, il y en a des entrepreneurs en général qui sont, bon, tu t'appelles pour faire construire une maison, puis ils vont te dire, bon, ça va aller dans deux ans. Bien là, c'est sûr que là, s'il est plus en demande, bien là, ça ne va pas nécessairement aider à réduire le profit qui va se prendre."], [5410.08, 5430.2, "La durée également du projet, donc, c'est-à-dire c'est que si c'est un projet qui s'étale sur plusieurs années, souvent un projet qui est plus long va être un montant plus élevé, donc le pourcentage n'aurait pas nécessairement changé. Mais supposons qu'il y ait certains projets que tu peux juste faire maintenant une certaine saison à cause d'excavation et tout ça."], [5430.8, 5450.56, "Le fait que ça s'échelonne sur une plus longue période, ça peut jouer en faveur d'un montant plus élevé. Il y a le coût d'opportunité du capital, C'est-à-dire que des fois, il y a des entrepreneurs qui vont engager beaucoup d'argent juste pour un projet. Donc, ça peut également influencer sur le rendement qui peut être demandé, donc entre 8 et 15 %."], [5451.22, 5478.78, "Puis, il y a aussi l'expertise qui va être requise. Donc, si on parle, par exemple, d'une construction d'une tour ou, par exemple, d'un hôpital ou peu importe, donc, c'est des projets qui sont plus complexes. Donc, encore une fois, qui dit projet plus complexe, qui donne une plus grosse expertise, ça risque d'engendrer des coûts directs et indirects plus élevés. Donc, logiquement, la rémunération devrait, le pourcentage n'aurait pas nécessairement changé, mais ce n'est pas le cas."], [5478.78, 5497.54, "Que ça peut variar selon les normes entre 8 et 15 %. Donc, 15 % étant un projet qui a un risque plus élevé, un coût d'opportunité du capital plus élevé, etc. Donc, c'est un profit qui est entreprenarial. C'est une rémunération qui est, on pourrait dire, anticipée."], [5500.74, 5517.22, "C'est un profit qui est jugé par l'évaluateur comme étant ce qui anticipe comme profit, c'est vraiment l'anticipation de qu'est-ce que l'entrepreneur va réellement se prendre comme marge. Donc, c'est très possible que ce soit plus que ça."], [5522.92, 5548.6, "Maintenant, vous avez ici l'exemple de tantôt, par exemple, qu'on aurait ici. L'hypothèse d'un coût total avec le hors-terrain de 632 000, Donc, c'est-à-dire que là, on aurait ici 500 000 de coûts directs. Donc, 500 000 de coûts directs, ça inclut les matériaux, la main-d'oeuvre, le chantier, blablabla. Ensuite, on aurait 20 % de coûts directs de plus. Donc, comme on a dit, architecte, financement et ainsi de suite."], [5548.6, 5575.9, "Et là, on pourrait déterminer que pour ce type de projet-là, on met un profit entrepreneurial de 12 %. Donc là, on serait à 600 000, 12 % de 600 000. Donc là, on serait à un coût total de projet de 672 000 hors terrain. Et là, ici c'est important, donc lorsque vous avez le coût ici de toute cette composante-là, bien, vous avez encore la valeur du terrain à déterminer."], [5578.36, 5633.06, "Le prochain cours il va être consacré à ça donc il y a deux cours pour la valeur du terrain par la méthode des comparables donc ça va être également la remise du TP pour ça donc c'est le prochain cours mais on termine en premier les coûts directs et indirects bon ici maintenant bon ça c'est un exemple d'un je suis vraiment Je vous laisse le regarder, ça c'est pas super important. Bon ici c'est ça donc maintenant. Le guide donc les normes, la fourchette donc de profit qui est prise par les entrepreneurs, donc vous allez voir que ça change un petit peu selon les différents types donc de bâtiments donc qui sont construits."], [5633.58, 5663.22, "Donc, dans le cas de résidentiel unifamilial, donc maison, on pourrait dire maintenant bungalow ou deux étages, on est aux alentours de 8 à 12 %, donc ça va rarement, mettons, dépasser 12 %. Multilogement, là, on parle de plus qu'est, mettons, un duplex, ça rentre pas mal dans l'unifamilial, mettons, tout ce qui est au-dessus, mettons, de 4-5 logements, par exemple, un 12 logements, bien là, le profit entreprenant va être aux alentours de 10 à 15 %."], [5663.76, 5702.14, "Commercial, c'est tout ce qui est centres commerciaux, les bâtiments avec les entrées extérieures. Tout ce qui va être vraiment pour la vente ou pour le service client, on parle aux alentours de 12 à 18 %. Industriel, c'est normal que ce soit plus faible un peu par rapport aux commerciales parce que c'est souvent des bâtiments qui sont plus, pas plus simples, mais plus, il y a moins de, la finition est moins importante dans un bâtiment industriel, mais des fois, c'est plus complexe."], [5702.14, 5723.4, "C'est-à-dire que si on pense, par exemple, à un des meilleurs exemples que je pourrais dire, un Costco, c'est commercial, mais ça apparente un peu à une construction qui est industrielle dans le sens que, bon, c'est pas fait pour que ce soit beau. C'est un cube avec une structure, avec une charpente, puis c'est tout. Maintenant, ça, c'est entre les deux."], [5724.66, 5751.44, "Institutionnel, ça, c'est tout ce qui est bâtiment, tout ce qui va travailler avec les institutions et tout ça. Et les spécialisés, bien là, ça, c'est vraiment plus complexe. Donc, le meilleur exemple, c'est tout ce qui touche aux centres de données. Donc, c'est-à-dire que, mettons, les centres de calcul, les chantiers maritimes, tout ça, c'est vraiment des bâtiments qui sont très spécialisés."], [5751.58, 5756.3, "Donc, c'est-à-dire que ça prend une expertise qui va au-delà de juste la construction des bâtiments."], [5759.38, 5780.34, "Pour donner une idée, mettons, exemple, les centres de données, juste la construction du bâtiment, c'est à peu près rien. Ça prend beaucoup de ventilation. Mais après ça, donc, tout le matériel informatique, les câbles, tout ça, les centres, les chambres de refroidissement, c'est bien rare qu'un centre de données, ça se chiffre en bas d'un milliard, donc en fait, le coût de construction."], [5781.34, 5808.86, "Surtout avec tout ce qui est AI et tout ça. Donc, il y a beaucoup de projets aux États-Unis de data center, donc avec des infrastructures beaucoup plus, tout ce qui est GPU cluster. Ça, c'est probablement un profil entrepreneurial qui est plus spécialisé. Ça prend des entrepreneurs en général qui sont, souvent ça prend des chefs de projet plus qu'un entrepreneur en général parce que ça prend beaucoup de spécialisation."], [5809.56, 5852.98, "Mais il y a d'autres exemples aussi comme ça. C'est-à-dire que l'IA, tout ce qui est centre de distribution, donc les entrepôts automatisés de distribution. Donc, on pense à DHL, FedEx, Amazon, tout ça. Donc, leurs entrepôts, c'est très spécialisé. Donc, ça, ce serait des profits qui seraient largement au-delà de 15 %. Puis qu'on ne peut même pas mesurer en soi, étant donné que ça prend une spécialisation qui est plus importante. Maintenant, pour le profit entrepreneurial, donc la source des données, c'est ici donc analyser des projets comparables. Donc, c'est qu'il y a des enquêtes également qui sont faites auprès des promoteurs. Il y a des rapports de marché, il y a Statistique Canada."], [5853.96, 5879.2, "C'est quoi donc le… c'est important d'être à jour sur c'est quoi le profit qui est pris pour quel type de construction. C'est des données qui sont disponibles dans les rapports sur le marché. Puis, je vous invite, lorsque vous allez faire des évaluations, à maintenir, si vous voyez dans ce rapport, de maintenir votre propre historique à jour."], [5879.78, 5902.84, "Parce que malheureusement, des fois, il y a toutes les estimations qui sont rapportées. Ce n'est pas nécessairement sous-évalué. Je ne pense pas que c'est à canne Donc, malheureusement, les Statistique Canada, c'est des mesures qui sont basées sur des enquêtes sur qu'est-ce que les gens remplissent, comme le ressentiment et tout ça."], [5903.66, 5921.9, "Donc, il y a potentiellement des biais simplement aux mesures qui sont affichées par Statistique Canada. Il y a beaucoup de gens qui remettent en doute les Statistique Canada. c'est tout ce qui est CPI et tout ça, donc le produit d'indice à la consommation."], [5924.54, 5947.82, "Des fois, on a un petit peu l'impression que le coût de la vie augmente pas mal plus vite que le taux d'inflation. Je crois que c'est une question qui est légitime. Donc, ça remet un peu en perspective Statistique Canada les valeurs qui distribuent. On peut supposer même quelque chose pour les enquêtes auprès des promoteurs, c'est-à-dire qu'ils n'ont pas nécessairement un incitatif à dire 100% de la vérité. Donc, il faut vraiment être critique par rapport à ces valeurs-là, puis avoir une source de données multivariées."], [5948.8, 5958.72, "Et même être capable donc d'avoir son propre historique, donc de profit entrepreneurial dépendamment du type de projet. Maintenant, c'est la dernière chose qu'on va voir aujourd'hui."], [5962.22, 6030.26, "Ici donc, c'est le principe de substitution. Qu'est-ce que ça nous dit ici ? C'est qu'un bâtiment, on peut donc, on peut dire que la valeur d'un bâtiment, ça va être en soi le minimum donc de ces trois valeurs-là ici. Donc, on dit qu'un acheteur qui est prudent ne va pas payer plus pour un bien que le coût d'acquisition donc d'un substitut équivalent, que ce soit par achat, par construction ou par location. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ici ? C'est que, supposons qu'on a, admettons qu'on aurait, bon, la valeur d'un entrepôt qui est donné. La valeur d'un entrepôt, c'est le minimum entre comment ça me coûterait l'acheter sur le marché à quelqu'un, ou le coût de construction donc de bâtiment qui est neuf, équivalent, donc avec le même nombre de pieds carrés, ou comment ça me coûterait le louer, la valeur présente de tous les loyers que je vais payer."], [6031.68, 6050.66, "C'est le minimum des trois. Donc, c'est ça, si on dit la valeur par rapport au principe de substitution, c'est ça. Et c'est là qu'un acheteur rationnel va choisir vraiment le minimum de ces trois valeurs, dans la mesure que ce sont disponibles, évidemment. Donc, c'est pour ça qu'on dit ici, les implications du principe de substitution, c'est qu'il y a un plafond de la valeur."], [6050.82, 6074.28, "Donc, la valeur d'un bien ne dépassera pas durablement le coût d'un substitut équivalent. Donc, c'est-à-dire que si il y a, et c'est un peu ça qui est en ce moment qui se produit, c'est que le marché de l'immobilier résidentiel, le prix comparable donc d'une propriété donnée est souvent beaucoup plus faible que le coût de construction neuve, donc du même bâtiment."], [6074.28, 6121.48, "Donc, qu'est-ce qui arrive, c'est que le constructeur, lui, il sait, je vais construire une maison, mais je ne serai pas capable nécessairement de la vendre au prix du marché. Donc, c'est un peu ça le problème. C'est-à-dire que ça fait en sorte qu'il n'y a pas de nouvelle construction et que le problème avec l'immobilier perdure un petit peu à travers le temps. C'est un peu à cause de ce principe-là. C'est la même chose pour les loyers, donc c'est-à-dire que si vous êtes un entrepreneur immobilier et que vous construisez des loyers, mais que là, vous construisez ça, vous devez absolument louer ça par exemple à 2500 par mois, mais que là, il y a des équivalents sur le marché à 1500 à 1800, bien là, vous commencez à être capable de louer, donc ça s'applique également pour la location, donc ce principe-là. Donc, ça régit en soit tout ce qui est de nouvelles constructions."], [6122.7, 6144.5, "C'est vraiment important de comprendre ça parce que pour un constructeur, ça peut donc être un bon indicateur de ce que je veux construire ou non. Et un des exemples aussi, donc pour les maisons, je ne dirais pas que c'est nécessairement valable, c'est-à-dire que je crois que, admettons,"], [6147.82, 6208.1, "Supposons qu'on aurait par exemple des maisons en vente avec la possibilité de construire une maison et la possibilité de la louer je crois que même si la location est plus avantageuse pour un individu il y a certaines personnes qui vont quand même aller vers l'achat parce que ils pensent plus à longtemps et ils vont se dire même si c'est plus avantageux de louer reste que je peux faire augmenter mon loyer et il y a une utilité à être propriétaire Mais quand c'est maintenant qui touche au industriel et tout ça, il n'y a pas de il n'y a pas d'utilité dans le fond, la joie d'être propriétaire et tout ça tu peux louer la même patente pour moins cher, tu vas le faire tu ne vas pas acheter et tu ne vas pas construire donc c'est un peu ça donc c'est que dans le cas de l'immobilier résidentiel c'est très différent, c'est-à-dire qu'il y a d'autres facteurs qui rentrent en ligne de compte donc des fois des choses qui ne sont pas nécessairement rationnelles donc c'est ça que ça dit c'est vraiment le minimum entre ces trois valeurs-là ici"], [6210.84, 6234.0, "Et c'est censé donc relativement être égal à la trappe donc c'est-à-dire qu'il ne devrait pas avoir une grosse différence et toute différence entre ces trois valeurs-là devrait s'équilibrer à travers le temps c'est-à-dire que sinon donc si ça ne s'équilibre pas il n'y a juste plus de construction neuf par exemple si la vente des revenus et les comparables sont beaucoup plus faibles que les coûts de construction bien là, vous vous ramassez dans un marché où il n'y aura plus aucune construction."], [6241.14, 6269.54, "Maintenant, ici, le principe de contribution, ici, c'est un dernier point qui est important. La contribution, c'est vraiment comme on a mentionné tantôt, c'est l'ajout, Donc, d'un, mettons, d'un amenity ou n'importe quoi, par exemple, ici d'un garage double, l'ajout d'un garage double à une propriété pourrait, par exemple, vous coûter 45 000."], [6269.76, 6302.5, "Bon, ce n'est pas beaucoup, mais bon, supposons que ça coûterait ça. Et là, on pourrait dire que donc, si vous êtes capable de mesurer, ça vous prendrait, par exemple, supposons qu'on aurait vous acheté une propriété. Je pense que les personnes qui sont le plus en mesure de quantifier et de mesurer cette mesure-là, donc le principe de contribution, c'est les flippers, donc ceux-là qui font des flips."], [6303.32, 6344.84, "Eux ils sont vraiment capables de nous dire à quel point ça contribue à une valeur pourquoi parce que supposons que vous achetez une maison c'est un prix qui est réel il y a une transaction qui est faite vous achetez une maison pas de garage à 300 000 $ et là ça vous coûte 45 000 $ ajouté à un garage double comme l'exemple qu'on a ici à gauche si vous revendez ensuite la propriété à 355 000 $, bien là, vous savez que vous avez une contribution nette de 10 000. Pourquoi ? Parce que vous avez une valeur de 55 000 qui était ajoutée, mesurée par la vente avant et après, et vous savez que votre coût de construction de cet ajout-là, ça a été 45 000."], [6345.94, 6362.46, "Donc, ça, c'est une amélioration qu'on dit justifiée. Donc, pourquoi ? Parce qu'en soi, ça vous a permis donc de réaliser un gain, donc cet ajout-là a permis d'augmenter la valeur de la propriété plus que les coûts de construction. Il y a aussi probablement des cas."], [6363.84, 6388.36, "Ce n'est pas juste des bons coûts. Marie a souvent les ajouts qui sont faits, c'est des ajouts qui sont justifiés. On pourrait dire, par exemple, si on pense que le meilleur exemple d'un mauvais investissement, c'est une piscine creusée. Une piscine creusée, honnêtement, je pense que si tu fais un chute avec une piscine creusée, il y a bien une chance que tu perds ta chemise parce que ça ne va pas augmenter la valeur du coût."], [6388.5, 6412.54, "En plus, les coûts de construction d'une piscine creusée, ça a explosé. 60 000, ça m'appelait un peu élevé. Peut-être 30 000 pour une piscine creusée, mettons maintenant. Il y a bien des chances que ça n'augmente pas la valeur de ce montant-là. C'est-à-dire que là, il faudrait que vous ayez une personne qui achète une propriété, qui fasse uniquement l'ajout de cette piscine-là et qui revend la propriété."], [6413.48, 6438.74, "Donc ça n'a pas besoin de se rendre nécessairement moins cher donc c'est-à-dire que l'ajout d'une piscine creusée ne va pas nécessairement vous faire perdre la valeur mais le gain de valeur ne va pas être nécessairement aussi important que les coûts d'ajouter cette piscine-là donc là on dit que c'est de la surqualité c'est-à-dire que vous avez ajouté trop de choses pour que dans le fond le coût de l'ajout ne se reflète pas dans la valeur marchande et dans les transactions réelles"], [6442.66, 6463.28, "Ça, c'est probablement, donc c'est un des, et ça c'est le rôle de l'évaluateur. Donc, lorsqu'il y a, par exemple, une façon de faire aussi qui dit que lorsqu'il y a une transaction qui a été faite, vous avez un prix de référence, donc pour une maison, et là où il y a des ajouts, des rénovations qui ont été faits depuis cet achat-là."], [6463.56, 6474.48, "Et si vous êtes capable d'ajouter la contribution de chacune des rénovations que vous avez faites à travers le temps, vous avez donc une bonne mesure de la valeur de la propriété. Donc, ici, dans ce cas-là, c'est ça."], [6477.04, 6502.1, "C'est quoi qui est plus théorique dans le sens où c'est bien dur de savoir la contribution nette. Il y a des benchmarks, mais bon. De façon simple, le garage, je crois que c'est quoi qui apporte une contribution qui est nette. Le garage, dans la mesure que vous avez la propriété, le fait d'ajouter un garage même simple ou double, clairement, l'utilité globale va faire en sorte que la propriété va prendre plus de valeur que le coût du garage."], [6503.44, 6511.82, "Piscine, clairement, ça va être négatif. Je pense que c'est d'arrivée exceptionnelle. sinon"], [6515.44, 6544.9, "Tout ce qui est cuisine c'est surprenant comment ça peut apporter quand même, dépendamment de tout ce que c'est quoi l'ajout d'une autre cuisine comme je vous l'ai dit les recherches montrent que c'est très très très très on parle d'une affaire comme 30-40 000 de plus sur une propriété juste le fait qu'il y a une autre cuisine à composante comparable donc ensuite tout ce qui est un des pires investissements les géothermies et tout ça, donc c'est-à-dire d'ajouter un chauffage géothermie, habituellement, vous ne rentrez pas dans votre argent, du moins sur le coup."], [6545.42, 6561.2, "Donc, c'est-à-dire qu'à long terme, vous allez peut-être sauver au niveau de l'énergie, mais bon, sur la revente, c'est moins évident. Donc, c'est-à-dire que une maison avec la géothermie va peut-être se vendre 100 000 plus cher, mais ça coûte à peu près 200-300 000 pour installer la géothermie. Donc, bonne chance pour récupérer le..."], [6562.64, 6575.68, "Ici, donc, c'est l'application du principe de contribution. Ici, en soi, c'est une façon de voir"], [6578.52, 6593.96, "La contribution de chacune des composantes. Mettons comme exemple ici, rénovation d'une cuisine. Dans ce cas-là, on aurait un accord de 5000. Salle de main supplémentaire, la contribution ne va pas être nécessairement si importante que ça."], [6597.82, 6609.2, "Tout ce qui est sous sol aménagé également, c'est très rare que c'est rentable. Pissonne également. Garage aussi. Donc, ça, ce n'est pas un fait établi. Ça change à travers le temps. C'est-à-dire que là, on dit que c'est ça."], [6612.82, 6635.54, "Désolé. Donc, ça change à travers le temps. Donc, ce n'est pas nécessairement de quoi qui est factuel. Donc, c'est très possible que un certain moment dans le temps, le fait d'ajouter une piscine, ça soit plus de l'oxy. Une des meilleures façons de voir ça également, c'est l'utilisation des modèles édoniques."], [6635.64, 6667.24, "Je terminerai avec ça pour aujourd'hui. Ici, si vous allez voir dans le QOEVAL, Vous allez être capable donc de voir la contribution, par exemple, qu'on y voit avec, je ne sais pas où il y a, avec cette mesure-là ici, estimer le modèle. Ici, vous avez, par exemple, je ne sais pas s'il y a les…"], [6670.22, 6690.52, "C'est ça, il n'y a pas les composantes de la propriété. À la prochaine séance, vous apporterez donc les mesures, donc à jour, concernant les composantes. mais c'est très facile d'estimer quelle amélioration va apporter telle valeur, par exemple à une propriété. Ce qui est bien, c'est que c'est constant peu importe le type de propriété."], [6692.26, 6701.18, "Mais de façon simple, c'est un peu comme ce qu'il y a dans les slides, mais bon, ça peut changer à travers le temps. Donc, je vais prendre des questions s'il y en a."], [6707.62, 6723.38, "Moi, ça va, merci. Ça va, parfait. merci beaucoup bonne soirée donc on se voit la semaine prochaine puis ça va être l'ATP donc la semaine prochaine je vais vous remettre le travail pratique vous allez avoir donc un mois pour le fin parfait merci bye bye"], [6740.72, 6741.08, "..."]], "cues": [[154.18, 155.58, "Merci."], [519.2, 521.94, "Bon, nous allons commencer dans deux minutes."], [540.46, 541.86, "Merci."], [603.28, 606.52, "C'est bon, donc on va commencer la séance."], [607.36, 614.42, "Premièrement, juste pour s'informer, si"], [614.44, 618.66, "vous allez sur le site du cours interactif, dans vidéo ici,"], [618.8, 624.88, "le uqo-imm1033.app, vous avez la séance de la semaine passée"], [624.9, 630.38, "qui est mis en ligne. Je crois que j'ai oublié de l'envoyer par courriel,"], [630.48, 633.84, "le lien de tout ça. Vous avez vraiment la séance de la semaine passée qui est bien"], [633.86, 638.7, "détaillée. Vous pouvez aller revoir les points qui ont été abordés et tout."], [638.9, 642.7, "Si maintenant vous manquez une séance dans les cours à venir et tout ça,"], [643.42, 649.38, "sachez que vous pouvez à la fin du cours de ce soir, ça va être mis en ligne sur la"], [649.4, 652.82, "plateforme. Vous avez vraiment le détail avec les notes de cours."], [654.1, 657.58, "Donc, par exemple, l'objectif de la séance, oui, si mettons les trois approches,"], [657.66, 661.94, "si on voit ici, ça ouvre vraiment l'endroit dans les notes de cours qui ont été"], [661.96, 664.74, "abordées dans cette section-là."], [666.02, 668.6, "Est-ce qu'il y avait des questions pour la matière dont on avait vu la semaine"], [668.62, 669.42, "passée ?"], [672.56, 674.76, "Non ? Oui."], [677.14, 678.88, "Donc, on va commencer la séance."], [679.74, 681.74, "N'hésitez pas si vous avez des questions."], [682.92, 686.02, "Vous pouvez désactiver votre micro pour parler, il n'y a pas de problème."], [688.5, 693.78, "On voit vraiment aujourd'hui couvrir tout ce qui touche au cadre conceptuel de la"], [693.8, 698.76, "méthode des coûts. Vraiment en détail, certains éléments qui sont importants de"], [698.78, 704.84, "comprendre pour être bien en mesure de comprendre tout ce qui touche à la"], [704.86, 708.76, "différence entre le coût, la valeur et les prix."], [710.42, 713.22, "et aussi, donc, c'est quoi les différentes méthodes de reproduction,"], [713.7, 715.16, "de reconstruction et tout ça."], [716.86, 721.94, "Une séance qui devrait prendre à peu près deux heures, peut-être une heure 45 à deux"], [721.96, 724.66, "heures, donc ça ne prendra pas les trois heures dans son ensemble,"], [724.82, 726.28, "mais bon, c'est une bonne séance pour être."], [728.64, 731.18, "Ça, c'est le plan de la séance, donc on va vraiment voir ici,"], [732.12, 733.78, "coût, prix, valeur, donc c'est quoi la différence."], [734.94, 737.34, "Donc, c'est bien important de, on l'avait vu la semaine passée,"], [737.36, 741.14, "mais c'est bien important de saisir la différence entre ces trois principes-là parce"], [741.16, 743.62, "que souvent, les gens les mélangent."], [743.74, 747.14, "Donc, c'est-à-dire qu'on dit le prix de quelque chose, la valeur de quelque chose,"], [747.26, 750.4, "mais de bien saisir, c'est quoi la différence entre ces trois composantes-là ?"], [750.66, 754.98, "C'est primordial. On va voir également le coût de reproduction et le coût de"], [755.0, 757.28, "remplacement. Ce n'est pas la même chose."], [757.52, 761.76, "Puis, c'est là qu'on va vraiment disséquer chacun de ces deux aspects-là."], [762.36, 766.4, "Aussi, au niveau des coûts, les coûts directs, indirects et le profit"], [766.42, 769.14, "entrepreneurial. donc lorsqu'on parle de construction d'un bâtiment et tout."], [770.62, 775.46, "Ensuite, le principe de substitution qu'on va voir en dernier et donc comment c'est"], [775.48, 780.26, "calculé la valeur basée sur ce principe de substitution."], [781.12, 784.66, "On voit que c'est relativement simple, mais c'est une bonne théâtre."], [785.56, 787.1, "Est-ce qu'il y avait des questions avant qu'on commence ?"], [789.2, 792.56, "Ah oui, et aussi le TP, je vais vous le remettre la semaine prochaine."], [793.52, 798.28, "comme je vous ai dit c'est vous pouvez le faire en équipe ou seul il n'y aura pas de"], [798.3, 803.48, "problème si vous le faites en équipe il n'y a pas vraiment d'endroit pour"], [805.4, 809.2, "former vos équipes donc sur le site du cours donc simplement lorsque vous remettez"], [809.22, 814.96, "le TP inscrivez donc c'est quoi les membres donc de votre équipe pour que les notes"], [814.98, 815.78, "puissent être"], [817.46, 819.56, "appliquées en conséquence donc de ces équipes dans votre équipe"], [822.42, 826.74, "la semaine passée on avait vu donc cette formule là qui est ici la valeur c'est"], [826.76, 832.36, "simplement la valeur du terrain plus les coûts de construction neuf moins la"], [832.38, 835.38, "dépréciation donc ça c'est vraiment la formule qui est"], [837.04, 841.5, "qui drive dans la méthode des coûts c'est une formule qu'il faut retenir c'est celle"], [841.52, 847.98, "là qu'est-ce qu'on va voir aujourd'hui c'est vraiment comment donc déterminer le"], [848.0, 852.12, "coût donc ici le coût de construction, quelles composantes qu'il y a à l'intérieur"], [852.14, 857.54, "et tout ça. Donc, la méthode privilégiée pour les bâtiments spécialisés et tout ça."], [858.48, 859.98, "Donc, on va rentrer plus en détail."], [860.12, 861.42, "Donc, c'est vraiment ce qu'on a vu la semaine passée."], [865.4, 867.78, "Bon, donc, ça, c'est ce qu'on va voir aujourd'hui."], [867.88, 870.1, "On l'a déjà mentionné. Donc, on y va."], [872.1, 875.66, "Ici, c'est vraiment pour vraiment ramener ça un petit peu."], [876.3, 879.28, "On l'avait vu la semaine passée, mais c'est quand même important de le rappeler pour"], [879.3, 881.34, "être sûr que c'est bien compris."], [881.62, 886.44, "Le coût en soi, c'est quoi ? C'est simplement le coût et montants qui sont engagés"], [886.46, 890.7, "pour produire un bien et une construction immobilière."], [891.12, 892.78, "Donc, c'est très différent du prix."], [893.3, 896.82, "Le prix en soi, c'est le prix d'une transaction réelle."], [897.56, 899.42, "Donc, ce n'est pas le prix qui est affiché, par exemple,"], [899.5, 903.96, "sur l'entrée, c'est tout ça. C'est vraiment le prix auquel est réglé une"], [903.98, 908.06, "transaction. C'est vraiment lorsque vous concluez une entente avec une autre partie"], [908.08, 911.68, "pour acheter une maison, le prix qui est inscrit sur l'offre d'achat,"], [911.86, 915.66, "c'est vraiment le prix réel d'une transaction."], [916.66, 921.98, "Ensuite, la valeur, c'est l'estimation qui est le plus probable pour la valeur"], [922.0, 922.8, "donnée d'un bâtiment."], [924.6, 929.32, "C'est là qu'on voit que T, c'est trois mesures, mais ils ne sont pas équivalents."], [929.34, 931.92, "C'est-à-dire que le coût, c'est vraiment le coût qui est mesurable,"], [932.16, 936.46, "basé sur les investissements qui ont été faits pour construire un bâtiment."], [936.88, 941.68, "Le prix, c'est le montant qui a été offert en échange d'un bâtiment donné."], [941.92, 948.1, "Et la valeur, c'est en soi ce qu'un évaluateur agréé détermine comme prix"], [948.12, 951.06, "pour l'estimation la plus probable d'un bâtiment."], [951.78, 955.86, "Donc, c'est trois mesures qui sont différentes et qui peuvent donc soit être égales,"], [956.06, 958.32, "être différentes, dépendamment des conditions du marché."], [962.16, 966.74, "Donc, au niveau du coût, le coût ici comme c'est bien écrit,"], [967.44, 970.98, "ça représente le montant total des dépenses nécessaires pour produire un bien"], [971.0, 975.82, "immobilier. C'est tourné vers le passé ou le présent si ça vient juste d'être"], [975.84, 978.92, "construit. C'est un fait historique, ce n'est pas une estimation,"], [979.22, 985.22, "ce n'est pas une opinion, c'est vraiment de quoi factuel basé sur tous les coûts que"], [985.24, 986.9, "vous avez engagés pour construire un bâtiment."], [988.24, 991.36, "C'est relié donc à la production, c'est mesurable, c'est vérifiable."], [993.18, 999.18, "En soi ici, ça inclut le terrain, les coûts indirects, les coûts directs et"], [999.2, 1000.54, "même le profit donc de l'entrepreneur."], [1001.68, 1003.32, "Pourquoi ça inclut le profit de l'entrepreneur ?"], [1003.44, 1006.62, "Parce que quand vous faites affaire avec, je ne sais pas,"], [1006.66, 1010.62, "une firme pour construire votre maison, vous ne voyez pas vraiment donc le profit"], [1010.64, 1012.96, "sur la facture, c'est-à-dire que c'est comme ça."], [1013.4, 1017.66, "Ça inclut le coût, donc la marge qui est prise par l'entrepreneur est inclue dans le"], [1017.68, 1019.4, "prix. Donc, vous ne voyez pas vraiment."], [1019.54, 1021.58, "Donc, ça rentre dans le coût total de construction."], [1022.36, 1024.72, "Dépendamment de qui construit et quel profit qui est pris,"], [1024.8, 1027.44, "par exemple, sur telle construction, c'est un coût qui peut varier."], [1028.24, 1030.54, "Donc, c'est pour ça que c'est une mesure qui est factuelle,"], [1030.68, 1033.58, "qui est basée sur des factures et l'achat du terrain."], [1033.76, 1037.18, "Donc, ça, c'est le coût. Donc, c'est la mesure qu'on a vue ici."], [1042.68, 1046.9, "Maintenant, le prix, c'est simplement le montant qui est effectivement payé lors d"], [1046.92, 1052.38, "'une transaction. C'est un fait aussi également, c'est vraiment un montant qui a été"], [1052.4, 1054.58, "payé en échange d'un bien immobilier."], [1055.16, 1059.54, "Donc, c'est un fait historique objectif, c'est relié à un échange et c'est"], [1059.56, 1060.42, "observable dans le marché."], [1063.18, 1067.98, "Selon vous, au Québec, un des gros problèmes, c'est qu'on n'a pas accès"], [1068.0, 1072.64, "nécessairement à tous ces prix-là de façon libre et…"], [1072.66, 1076.04, "c'est pas comme aux États-Unis par exemple parce que les prix pour tous les échanges"], [1076.06, 1079.36, "immobiliers sont disponibles, par exemple, sur CILO et tout ça."], [1079.5, 1083.06, "Au Québec, c'est plus opaque, donc c'est-à-dire qu'on a simplement les prix"], [1083.08, 1086.66, "affichés, mais on n'a pas nécessairement les prix de transaction,"], [1086.82, 1089.96, "donc pour chacune des transactions immobilières qui a eu lieu."], [1091.24, 1097.22, "Ça influence donc la capacité de déterminer le juste prix d'une propriété pour"], [1097.24, 1100.38, "M. et Mme Tout-le-Monde, mais vous, en tant qu'évaluateur agréé,"], [1100.46, 1103.5, "vous allez avoir accès à une base de données qui vous permet donc d'obtenir tous les"], [1103.52, 1108.72, "comparables, les prix qu'il y aurait, les transactions qui ont eu lieu dans un"], [1108.74, 1115.08, "environnement donné. Donc, dans quelle situation où le prix peut potentiellement"], [1115.1, 1118.38, "être différent du coût, c'est ça qu'on va voir dans le cours ici."], [1119.32, 1121.74, "Et le prix n'est pas nécessairement égal à la valeur aussi."], [1124.16, 1125.22, "Est-ce que ça allait pour ça ?"], [1134.12, 1134.92, "Merveilleux."], [1136.92, 1141.44, "Bon, maintenant, au niveau de la valeur, ça, c'est vraiment une estimation."], [1142.02, 1147.12, "Donc, les deux autres mesures qu'on a vues, c'était vraiment basé sur des faits."], [1147.48, 1149.48, "Le prix d'une transaction, c'est un fait."], [1149.78, 1153.38, "Donc, il y a un montant. C'est un montant, donc deux parties sont entendues."], [1154.34, 1156.82, "Ici, c'est différent. La valeur, c'est une estimation."], [1156.84, 1162.88, "C'est une opinion basée sur une estimation,"], [1162.94, 1164.22, "par exemple, qui est tournée vers le futur."], [1164.7, 1166.9, "Ça peut être basé sur les conditions hypothécaires."], [1168.34, 1172.94, "En soi, c'est une opinion qui est subjective, fondée sur des méthodes reconnues."], [1174.26, 1179.68, "En soi, c'est le travail d'une évaluateur gré, de déterminer la valeur la plus juste"], [1179.7, 1180.72, "pour une propriété."], [1182.58, 1183.38, "Non."], [1188.66, 1191.66, "Ici, vous avez un tableau comparatif."], [1192.88, 1197.32, "Vous avez vraiment donc pour une propriété donnée les trois différentes mesures."], [1197.98, 1203.64, "Le coût qui est une dépense réelle, c'est orienté vers le passé."], [1204.44, 1209.0, "Pourquoi ? Parce que c'est des dépenses qui ont été engendrées dans le passé pour"], [1209.02, 1210.42, "construire une propriété donnée."], [1211.32, 1212.84, "C'est une mesure donc de production."], [1215.44, 1217.16, "L'objectivité en soi, c'est quoi ?"], [1217.26, 1221.72, "C'est les factures. Vous pouvez détailler tous les coûts de construction pour un"], [1221.74, 1222.54, "bâtiment donné."], [1226.66, 1229.26, "Maintenant, au niveau des acteurs, on a les constructeurs."], [1230.06, 1232.16, "Dans ce cas-là, on aurait un exemple, par exemple, de 600 000."], [1233.7, 1236.88, "C'est totalement... C'est juste un exemple comme ça."], [1237.96, 1241.76, "Maintenant, au niveau des prix, c'est une transaction qui a été faite réellement."], [1242.26, 1243.86, "C'est orienté vers le passé également."], [1244.72, 1246.9, "et c'est une mesure qui provient d'un échange."], [1248.06, 1251.78, "Par exemple, lorsque vous achetez une maison, vous payez 545 000 pour cette maison."], [1254.26, 1256.38, "Les acteurs, c'est les acheteurs et les vendeurs."], [1258.18, 1259.4, "Qu'est-ce que ça nous dit ici ?"], [1259.64, 1265.76, "C'est qu'il y a une transaction de 545 000 pour acheter une propriété qui a"], [1265.78, 1267.56, "initialement coûté 600 000 à construire."], [1268.02, 1268.98, "C'est ça que ça veut dire."], [1270.96, 1274.74, "Et la valeur de cette propriété-là, c'est 575 000."], [1276.72, 1279.9, "Basé sur une évaluation qui est subjective, une opinion."], [1280.68, 1283.24, "Et c'est basé donc sur une orientation qui est plus future."], [1284.94, 1288.14, "Donc, en évaluation, on estime la valeur, on observe le prix,"], [1288.38, 1292.38, "puis on calcule le coût. Donc, c'est vraiment important de différencier ces trois"], [1292.4, 1294.56, "mécanismes-là, ces trois concepts-là."], [1295.88, 1299.82, "il y en a deux qui sont défaits et il y en a un autre qui est plus une estimation"], [1302.7, 1305.76, "est-ce que ça va pour ça ici ?"], [1308.16, 1308.96, "oui"], [1314.08, 1320.22, "donc qu'est-ce qui vous allez donc ces trois chefs-là ici"], [1320.24, 1321.04, "en soi"], [1322.38, 1327.64, "la différence donc entre le coût et le prix, c'est vraiment est-ce que le marché est"], [1327.66, 1331.54, "équilibré ou non. Normalement, dans un marché qui est complètement parfait,"], [1331.68, 1337.9, "c'est-à-dire qu'il y a des mécanismes de marché qui"], [1337.92, 1341.36, "s'ajustent bien, c'est-à-dire que le coût devrait refléter normalement le prix."], [1342.18, 1343.64, "C'est très possible que ce ne soit pas le cas."], [1344.84, 1346.8, "Il n'y a pas nécessairement un marché qui est en équilibre."], [1348.78, 1351.88, "Et aussi, le coût devrait refléter la valeur normalement dans un marché en"], [1351.9, 1354.14, "équilibre. Ce n'est pas nécessairement le cas dans la réalité."], [1356.4, 1362.54, "Habituellement, les coûts sont légèrement différents de la valeur et"], [1362.56, 1365.62, "du prix. Dans le marché actuel, par exemple, dans le marché immobilier au Québec,"], [1366.22, 1370.34, "en ce moment, les coûts sont plus élevés que les prix qui sont observés des"], [1370.36, 1373.44, "transactions et c'est différent également de la valeur."], [1373.6, 1375.8, "Donc, la valeur est plus faible que le coût réel de construction."], [1377.28, 1379.66, "Il y a plusieurs raisons qui peuvent justifier ça."], [1387.34, 1392.24, "Maintenant ici, pourquoi il peut y avoir une divergence entre le coût et la valeur ?"], [1393.6, 1395.88, "Prenons un exemple de très simple."], [1397.62, 1400.58, "Un marché qui est en déclin, une mauvaise localisation."], [1401.96, 1406.2, "Vous allez me dire, pourquoi c'est allé engendrer une différence entre le coût et la"], [1406.22, 1412.24, "valeur, c'est simple. Supposons que vous construisez une maison avec"], [1412.26, 1416.06, "des caractéristiques très, très, très, très attrayantes,"], [1416.14, 1420.98, "par exemple, du luxe, une piscine creusée avec un foyer,"], [1421.56, 1427.28, "l'entrée en interbloc. Vous mettez le paquet, mais vous êtes dans un quartier qui"], [1427.3, 1431.86, "est en déclin, c'est-à-dire un quartier où la maison, par exemple,"], [1432.08, 1437.46, "moyenne est de 300 000 $, en soit il n'y a pas grand monde qui va valoriser les"], [1437.48, 1441.52, "améliorations que vous allez faire au niveau du luxe de la propriété."], [1442.04, 1445.64, "Donc, c'est très possible que vous ayez une maison qui a coûté 800 000 $ à"], [1445.66, 1449.22, "construire, mais que la valeur est plafonnée à 500 000 $ dans le quartier."], [1450.48, 1452.94, "Donc, dans ce cas-là, vous avez une surqualité de construction."], [1453.8, 1459.48, "Donc, ça c'est un exemple parfait d'un cas où on aurait un coût qui est plus grand"], [1459.5, 1460.3, "que la valeur."], [1462.4, 1468.84, "Au Québec, il y a un exemple qui est très célèbre de ce cas"], [1468.86, 1472.34, "-là ici. Je ne sais pas si vous venez de l'installer en Beauce."], [1472.46, 1476.96, "C'est quoi la municipalité ? Je crois que c'est Saint-Robert de Bélormey."], [1477.06, 1481.98, "C'est une municipalité en soi où, grosso modo, une maison là-bas,"], [1482.16, 1484.08, "c'est 120 000, 130 000 d'apport."], [1484.7, 1488.94, "donc vous l'aurez compris, il n'y a personne qui se fait construire là-bas en ce"], [1488.96, 1494.22, "moment, mais reste que le coût d'origine des maisons là-bas est beaucoup supérieur à"], [1494.24, 1498.78, "la valeur en ce moment des propriétés et ça c'est causé par quoi ?"], [1498.8, 1503.46, "Par le fait que c'est très éloigné des autres centres de la province,"], [1503.62, 1506.76, "par exemple de Québec et tout ça, c'est très proche des frontières avec les États"], [1506.78, 1510.5, "-Unis et c'est surtout un endroit où il n'y a pas beaucoup de services donc pas"], [1510.52, 1513.94, "beaucoup d'épiceries il n'y a pas beaucoup d'emplois non plus Donc,"], [1514.0, 1516.9, "la majorité des grandes usines qui avaient là-bas, ils ont fermé."], [1517.64, 1521.94, "Donc, ça, ça a engendré justement le fait que, bon, on n'aura pas à avoir un coût"], [1521.96, 1526.12, "donné pour une propriété. Ça ne veut pas nécessairement dire que la valeur va suivre"], [1526.14, 1530.2, "le coût de construction. Donc, ça, c'est un des exemples."], [1530.98, 1532.94, "Où est-ce qu'on aurait un coût qui est plus grand que la valeur."], [1533.06, 1534.92, "Maintenant, le contraire est possible également."], [1535.24, 1538.68, "Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un coût qui est inférieur à la valeur."], [1540.44, 1543.1, "Et ça, c'est justement ce que l'investisseur immobilier devrait chercher."], [1543.12, 1546.54, "Donc, c'est-à-dire que pour un investissement donné, un coût,"], [1547.64, 1550.22, "j'obtiens une valeur qui est plus importante que l'investissement que j'ai mis."], [1550.96, 1554.32, "On prend pour acquis souvent que c'est le cas nécessairement dans toutes les"], [1554.34, 1556.28, "améliorations qu'on fait dans une maison, mais ce n'est pas vrai."], [1556.42, 1559.04, "Donc, c'est-à-dire que des fois, il y a des améliorations que,"], [1559.74, 1565.74, "bon, ce n'est pas nécessairement clair que ça va apporter une valeur"], [1565.76, 1567.3, "si importante que ça à la propriété."], [1572.16, 1575.3, "Il y a beaucoup de recherches qui ont été faites sur le sujet pour savoir qu'est-ce"], [1575.32, 1579.08, "qui est dans une maison apporte une valeur qui est relativement importante par"], [1579.1, 1586.36, "rapport à l'investissement. Un des exemples, je crois, les salles"], [1586.38, 1589.3, "de bain, c'est-à-dire que c'est très rare que l'ajout d'une salle de bain,"], [1589.46, 1593.84, "vous n'allez pas récupérer votre argent pour cet investissement-là."], [1594.48, 1597.38, "Donc, c'est-à-dire qu'une salle de bain, c'est vraiment très bien,"], [1597.56, 1599.18, "c'est plus que de salle de bain dans une maison."], [1599.46, 1603.2, "Bon, chose éternelle par ailleurs, il ne faut pas non plus qu'il y ait plus de salle"], [1603.22, 1604.02, "de bain qu'il y ait de chambres."], [1604.84, 1606.0, "Mais admettons que vous avez"], [1607.68, 1611.22, "une propriété de 2000 pieds carrés, donc vers habitable."], [1611.54, 1614.4, "Si vous avez simplement une salle de bain et que vous en rajoutez une deuxième,"], [1615.7, 1619.56, "il y a bien des chances que vous rentrez, que cet ajout-là augmente la valeur de la"], [1619.58, 1622.8, "propriété plus que le coût de la construction en soi de la salle de bain."], [1623.94, 1625.44, "C'est la même chose pour les îlots de cuisine."], [1625.78, 1631.2, "Donc, c'est-à-dire, ça c'est une sorte de petit comptoir que dans le centre d'une"], [1631.22, 1634.3, "cuisine. Le fait de ne pas avoir d'îlot de cuisine, c'est souvent très pénalisant"], [1634.32, 1640.28, "pour une maison. Donc, le fait d'en construire une, on récupère souvent la valeur de"], [1640.3, 1645.24, "cet investissement-là. Qu'est-ce qui peut également faire aussi qu'on a un coût qui"], [1645.26, 1647.66, "est inférieur à la valeur ? C'est une localisation exceptionnelle."], [1649.6, 1654.88, "Je ne sais pas moi, si vous avez une propriété qui est sur le bord de l'eau,"], [1655.16, 1660.08, "une amélioration qui est très banale peut augmenter beaucoup la valeur de cet"], [1660.1, 1664.14, "investissement-là. Si on parle, par exemple, de, je ne sais pas,"], [1664.18, 1670.88, "vous avez une maison qui aurait, par exemple, une vue sur le fleuve et"], [1670.9, 1672.08, "que là, vous ajoutez une piscine."], [1673.16, 1675.58, "Il y a bien des chances que l'ajout de cette piscine-là,"], [1675.84, 1681.4, "ça fait jumper la valeur de votre propriété plus que l'investissement de la piscine"], [1681.42, 1687.66, "en soi. pour toutes les côtés, pour toutes les côtés, l'utilité"], [1687.68, 1691.06, "que ça apporte. Donc, c'est-à-dire pour pouvoir le faire de se baigner devant le"], [1691.08, 1693.98, "fleuve, je ne sais pas quoi. Vous comprenez ce que je veux dire ?"], [1694.3, 1699.94, "Donc, c'est vraiment des cas particuliers où là, on aurait une valeur qui serait"], [1699.96, 1702.4, "supérieure au coût, donc des améliorations."], [1703.42, 1705.26, "Mais comme on dit, ce n'est pas nécessairement le cas tout le temps."], [1706.06, 1709.68, "Dans le cas de certaines municipalités au Québec, où il n'y a vraiment pas d'emploi,"], [1711.12, 1711.92, "de services."], [1713.92, 1717.68, "Ça peut même être pas mal plus catastrophique qu'on ne récupère pas simplement,"], [1717.82, 1721.58, "mais dans certains cas, ça ne peut juste pas apporter de valeur du tout."], [1721.86, 1726.34, "C'est-à-dire que dans l'exemple de la municipalité qui est en Beauce,"], [1727.94, 1730.14, "les maisons sont pratiquement plafonnées à 120 000."], [1730.5, 1735.6, "Même si vous construisez une maison de 800 000, il y a bien des chances que vous ne"], [1735.62, 1736.48, "soyez pas capables de la vendre."], [1737.42, 1740.48, "Ça ne veut pas nécessairement dire qu'il y a peut-être quelqu'un qui serait"], [1740.5, 1744.0, "intéressé, pareil, à payer plus, mais il y a des exemples comme ça."], [1744.12, 1745.98, "Donc, ce n'est pas juste, maintenant, aux États-Unis que ça arrive,"], [1746.1, 1748.46, "par exemple, à Détroit, où il y a des maisons à 5 000 $."], [1748.6, 1752.82, "Il y a certains cas au Québec où les maisons sont très…"], [1752.84, 1757.46, "leur valeur est très faible. Ça reste des exceptions, là,"], [1757.5, 1760.26, "ça. Puis souvent, ce n'est pas nécessairement relié au…"], [1760.28, 1762.56, "c'est vraiment un déclin qui est relié au quartier."], [1762.68, 1767.08, "C'est-à-dire que c'est plus… on dit que c'est l'emploi qui drive la valeur de l"], [1767.1, 1769.46, "'immobilier. s'il y a un endroit où il n'y a pas de service et qu'il n'y a pas d"], [1769.48, 1770.28, "'emploi."], [1772.06, 1775.02, "Tant que ça peut être valorisé comme étant un chalet, je ne sais pas comme ça,"], [1775.12, 1780.28, "mais une maison où on vit tous les jours, c'est très dur de s'imaginer qu'on peut"], [1780.3, 1783.84, "vivre dans une maison qui est à une heure et demie, par exemple,"], [1783.92, 1784.88, "de l'épicerie la plus proche."], [1784.98, 1787.48, "Même si c'est très concevable pour beaucoup de gens, je crois,"], [1788.66, 1793.66, "mais de dire que ça peut être valorisé, par exemple, comme une maison à Gatineau,"], [1793.9, 1797.6, "à Montréal, ou dans les aglomérations proches."], [1797.96, 1798.76, "C'est une autre chose."], [1801.02, 1803.58, "Bon. Est-ce qu'il y avait des questions sur ça ici ?"], [1808.94, 1810.42, "Non ? Merde."], [1812.86, 1816.88, "Donc, on y va avec le coût de reproduction et le coût de remplacement."], [1819.1, 1823.48, "Ce n'est pas la même chose. Juste pour vous le mettre en contexte,"], [1823.5, 1829.5, "Il y en a un qui est vraiment reproduit donc la propriété dans son"], [1829.52, 1834.32, "entièreté exactement comme elle est en ce moment, puis l'autre qui s'est remplacé l"], [1834.34, 1837.5, "'utilité. Donc, on va voir vraiment la différence entre les deux."], [1838.28, 1843.4, "Donc, le coût neuf de reproduction, c'est qu'une réplique exacte du bâtiment."], [1844.48, 1846.92, "Avec les mêmes matériaux, la même technique."], [1848.52, 1851.58, "Et ça donne souvent un coût très élevé."], [1852.94, 1856.12, "Pour quelques cas particuliers où ça peut être appliqué,"], [1856.2, 1857.74, "c'est souvent dans des bâtiments qui sont plus récents."], [1858.18, 1861.44, "C'est-à-dire qu'il y a des bâtiments qu'on ne peut même pas appliquer le coût de"], [1861.46, 1863.9, "reproduction. Parce qu'il n'y a plus les matériaux."], [1864.74, 1870.36, "il n'y a plus si on prend maintenant l'exemple du château Frontenac à Québec pas une"], [1870.38, 1874.34, "chance pour avoir un coup de reproduction pour ça il y a beaucoup de matériaux que"], [1874.36, 1879.14, "ce serait probablement dans les milliards essayer de reproduire quelque chose comme"], [1879.16, 1883.98, "ça mais il faut absolument que pour avoir un coup de reproduction il faut être en"], [1884.0, 1888.28, "mesure de le reproduire exactement comme c'est en ce moment le bâtiment avec les"], [1888.3, 1892.88, "défauts comme ils sont en ce moment avec les mêmes techniques d'isolation Donc,"], [1892.96, 1894.2, "souvent, ça n'a aucun sens de faire ça."], [1894.78, 1897.64, "C'est pour ça que c'est vraiment très réservé ici, le coût de reproduction,"], [1897.74, 1898.84, "pour des bâtiments plus récents."], [1900.92, 1903.68, "Souvent, pour ce qui est plus vieux, on va y aller avec des coûts de remplacement."], [1904.14, 1908.88, "Donc, le coût de remplacement, c'est simplement, donc, on veut reproduire l'utilité"], [1908.9, 1909.7, "du bâtiment."], [1911.7, 1914.1, "Avec des matériaux, donc, puis des techniques plus modernes."], [1914.28, 1917.14, "Donc, c'est-à-dire, par exemple, le château frontenac, mais on le reproduirait avec"], [1917.16, 1922.06, "la ventilation plus à jour. dans ce temps-là, il n'y avait aucune ventilation."], [1922.94, 1924.48, "Donc, c'est-à-dire la circulation au vert et tout."], [1924.64, 1927.34, "Donc, maintenant, les bâtiments, ils ont beaucoup évolué."], [1927.36, 1931.08, "Donc, le coût de remplacement est plus adapté pour tout ce qui est vieux bâtiments,"], [1931.16, 1934.96, "architecturaux et tout ça. Donc, la question fondamentale ici,"], [1935.22, 1937.04, "c'est celle-là, le choix entre les deux."], [1938.58, 1942.04, "Quel coût qu'on prend ? Est-ce qu'on y va avec un coût de reproduction ou un coût de"], [1942.06, 1945.9, "remplacement ? Ce n'est pas si évident que ça, donc, à choisir."], [1946.04, 1948.86, "Il y a un arbre de décision qui nous permet de prendre,"], [1948.92, 1953.02, "justement, c'est des questions oui ou non, puis au fur et à mesure que vous avancez"], [1953.04, 1955.48, "dans cet arbre de décision-là, vous allez avoir la bonne technique,"], [1956.36, 1960.64, "donc le bon coût qui doit être pris dans le cas de telle propriété ou non."], [1962.94, 1965.44, "Pour vous donner un petit indice, ça dépend du type de propriété,"], [1966.1, 1969.02, "de l'âge, puis c'est quoi l'objectif de l'évaluation."], [1969.8, 1973.26, "Donc, en soi, c'est grosso modo, c'est les trois critères qui vont être regardés."], [1977.52, 1984.38, "Pour entrer plus en détail dans cette méthode-là, on dit que le"], [1984.4, 1988.64, "coût de reproduction, c'est le coût estimé pour construire au prix courant une"], [1988.66, 1991.24, "réplique exacte du bâtiment existant."], [1991.9, 1996.56, "Donc, ça, ça veut dire les mêmes matériaux, les mêmes normes de construction et la"], [1996.58, 1999.12, "qualité d'exécution. C'est une copie identique."], [1999.28, 2003.2, "Donc, ça veut dire que vous devez vraiment reproduire la même chose exactement."], [2004.62, 2008.52, "Le gros défaut de ça, c'est que c'est les mêmes matériaux,"], [2008.74, 2012.26, "même si c'est obsolète, c'est la même conception architecturale,"], [2012.4, 2016.26, "même si c'est dangereux, et c'est les mêmes défauts de conception globalement."], [2017.76, 2019.96, "Souvent, ça a un coût qui est très élevé de faire ça."], [2020.2, 2025.72, "C'est-à-dire qu'on peut prendre l'exemple de tout ce qui est protégé par l'UNESCO,"], [2025.84, 2028.64, "lorsque ça brûle, lorsqu'il y a"], [2032.24, 2036.06, "un cynisme qui fait en sorte qu'un patrimoine qui est protégé est détruit,"], [2036.76, 2039.92, "bien là, il regarde le coût de reconstruction tel quel."], [2040.12, 2044.36, "Donc, ça amène des frais énormes parce qu'il faut que tu utilises les mêmes pierres."], [2044.94, 2047.78, "La même technique en soi pour l'assembler, souvent dans ce temps-là,"], [2047.9, 2050.94, "c'était des... le coût de la main-d'oeuvre était beaucoup moins élevé."], [2051.98, 2055.28, "Donc, on a beaucoup de misère à refaire des bâtiments qui ont été construits il y a"], [2055.3, 2059.6, "100 ou 150 ans. Si on repense à l'exemple de certaines cathédrales ou certaines"], [2059.62, 2062.14, "églises, on va faire ça aujourd'hui."], [2066.48, 2071.88, "Je ne pense pas que les conditions de travail à cette époque-là n'étaient"], [2071.9, 2075.18, "probablement pas les mêmes. Les travailleurs prenaient beaucoup plus de risques."], [2075.82, 2078.48, "Donc, ça faisait en sorte que c'était possible de construire des choses aussi"], [2078.5, 2082.78, "grandioses, mais on peut faire même le parallèle avec les pyramides."], [2082.9, 2087.58, "Donc, c'est-à-dire qu'aujourd'hui, avec des mesures de sécurité qui sont plus là,"], [2088.0, 2092.14, "des meilleures conditions, des pauses et tout ça, ça fait en sorte que reproduire"], [2092.16, 2095.62, "ces bâtiments-là d'époque, c'est pas si évident que ça,"], [2095.64, 2097.38, "ça peut se faire à un coup qui est raisonnable."], [2098.12, 2101.7, "Donc, quand utiliser ça exactement, cette méthode-là, donc le coût de reproduction,"], [2102.18, 2109.04, "c'est un bâtiment patrimonial et historique pour"], [2109.06, 2112.92, "l'assurance. Donc, une valeur qu'on veut, on veut savoir donc c'est quoi la valeur d"], [2112.94, 2116.24, "'assurance donnée et surtout pour un bâtiment récent."], [2116.26, 2120.34, "Donc, ça peut avoir l'air contradictoire avec le bâtiment patrimonial historique,"], [2120.58, 2123.04, "mais c'est très adapté pour un bâtiment récent."], [2123.54, 2126.36, "Pourquoi ? Parce que le bâtiment récent, il est fait avec des matériaux qu'on peut"], [2126.38, 2129.64, "encore avoir, avec des techniques de construction qui sont encore à jour."], [2130.44, 2131.72, "Donc, c'est très adapté pour ça."], [2131.96, 2137.04, "C'est mieux donc de se dire, pour avoir le coût exact, c'est juste dans le fond de"], [2137.06, 2141.74, "reproduire la même formule. Donc, dans le cas d'un bâtiment qui est moins de 10 ans,"], [2142.04, 2143.66, "c'est souvent de quoi qu'il est très adapté."], [2144.76, 2147.9, "Et l'évaluation fiscale, donc pour, mettons, exemple, l'évaluation conseillère et"], [2147.92, 2150.52, "tout, ça permet d'obtenir une valeur qui est plus juste."], [2151.06, 2153.56, "Mais c'est toujours dans le cas où on aurait une propriété qui est récente."], [2155.24, 2157.68, "Dans le cas d'un bâtiment patrimonial, c'est très, très,"], [2157.76, 2163.34, "très, très, très, ça dépend. Il faut qu'on soit capable de la reconstruire tel quel."], [2164.04, 2167.38, "C'est pas automatique qu'on va avoir les mêmes matériaux et tout ça."], [2168.98, 2173.02, "Maintenant aussi, c'est ça pour le coût de reproduction."], [2173.98, 2175.12, "Maintenant, le coût de remplacement."], [2176.86, 2179.48, "C'est un coût qui est estimé pour construire au prix courant,"], [2179.54, 2182.24, "donc au prix d'aujourd'hui, un bâtiment d'utilité équivalente."], [2184.12, 2185.64, "C'est quoi l'utilité équivalente ?"], [2185.72, 2190.42, "Ça veut dire que ça a les mêmes fonctionnalités, ça apporte la même utilité d"], [2190.44, 2198.04, "'utilisation. C'est-à-dire que si c'est un château, il faut qu'il ait pratiquement"], [2198.06, 2203.46, "la même superficie, il faut qu'il ait la même fonctionnalité et tout."], [2203.9, 2206.72, "Mais ça peut être avec des matériaux dits plus modernes."], [2207.12, 2209.72, "Il faut surtout que ça soit conforme aux normes actuelles."], [2210.02, 2214.66, "Parce qu'il y a beaucoup de vieux bâtiments qui ne respectent pas le code du"], [2214.68, 2219.24, "bâtiment actuel. Donc, c'est-à-dire que lorsque le bâtiment est construit,"], [2219.88, 2224.0, "il n'y a pas nécessairement une obligation de se conformer au code du bâtiment vu"], [2224.02, 2227.14, "que c'est déjà construit. Mais lorsqu'on doit reconstruire,"], [2228.18, 2231.54, "on ne peut pas reconstruire de quoi qui ne respecte pas le code du bâtiment,"], [2231.7, 2234.76, "même si c'est pour remplacer de quoi qui, initialement,"], [2234.86, 2239.72, "ne le respectait pas. C'est pour ça qu'on dit que certains patrimoines ou certains"], [2239.74, 2245.28, "vieux bâtiments s'est toléré comme ça, mais s'il fallait que ça brûle,"], [2245.86, 2248.74, "la reconstruction doit être faite avec les normes en vigueur."], [2250.48, 2254.46, "Donc, c'est ça. La caractéristique de tout ça, c'est une utilité qui est"], [2254.48, 2260.02, "équivalente, pas identique nécessairement, avec des matériaux modernes et des"], [2260.04, 2261.22, "méthodes modernes de construction."], [2262.06, 2266.28, "C'est une élimination de l'obsolescence fonctionnelle."], [2268.3, 2271.38, "Des fois, il y avait certaines choses qui étaient faites et que ça ne faisait pas"], [2271.4, 2273.56, "vraiment de sens. C'est-à-dire qu'il y avait beaucoup de pertes d'espace."], [2274.32, 2279.66, "Si on pense par exemple au vieux bâtiment, le coût de remplacement,"], [2280.0, 2282.24, "des fois ça peut même nécessiter un terrain qui est plus petit,"], [2282.34, 2285.8, "étant donné qu'on n'a pas des grosses briques."], [2285.82, 2289.78, "Donc, si on pense aux anciens châteaux, des fois, il y avait beaucoup d'espace qui"], [2289.8, 2294.28, "était perdu juste pour la fondation et tout ce qui enlevait,"], [2294.32, 2295.14, "par exemple, la propriété."], [2296.84, 2300.28, "Tout ça, ça permet vraiment de reproduire la même utilité,"], [2300.36, 2303.88, "mais pas nécessairement le même bâtiment à proprement parler."], [2304.64, 2307.62, "Donc, il faut que ça soit conforme au code du bâtiment et au code de construction."], [2308.68, 2312.52, "Puis surtout, c'est moins coûteux, donc le coût de remplacement que le coût de"], [2312.54, 2315.64, "reproduction exacte. pratiquement tout le temps."], [2315.94, 2319.3, "Pourquoi ? Parce qu'à l'époque, par exemple,"], [2321.04, 2324.34, "les méthodes modernes de construction ont permis de réduire énormément les coûts."], [2324.6, 2330.96, "C'est-à-dire que si on prend l'exemple d'une tour, je"], [2330.98, 2335.46, "ne sais pas si vous... Des fois au centre-ville, vous voyez les tours,"], [2335.5, 2336.8, "par exemple, de 10 étages et plus."], [2338.34, 2341.02, "Il y a 20-30 ans, construire une tour comme ça au Québec,"], [2341.18, 2342.24, "ça coûtait vraiment beaucoup d'argent."], [2342.52, 2346.9, "Maintenant, plus que les années avance, plus que les constructeurs ont développé des"], [2346.92, 2349.9, "techniques d'optimisation et tout ça, puis ça coûte de moins en moins cher de"], [2349.92, 2355.06, "construire un étage donné. On dit que chaque étage additionnel est plus"], [2355.08, 2356.66, "dispendieuse, mais c'est de moins en moins vrai."], [2357.64, 2359.8, "Puis on le voit d'ailleurs aussi par la vitesse de construction."], [2360.52, 2363.66, "Avant, c'était beaucoup des structures de béton interne et externe."], [2363.76, 2367.42, "Maintenant, on voit surtout des bâtiments vitres sur l'extérieur et du béton à l"], [2367.44, 2370.82, "'intérieur. Tout ça, ça réduit les coûts sur les techniques de construction qui"], [2370.84, 2373.02, "permettent d'avoir plus de..."], [2373.04, 2376.06, "c'est plus léger, c'est plus solide aussi."], [2376.44, 2381.42, "Donc, tout ça, ça permet donc de diminuer le coût de remplacement et non de"], [2381.44, 2383.2, "reproduction. Donc, c'est ça le plus important."], [2383.38, 2385.52, "Donc, le coût de remplacement tend à diminuer avec le temps,"], [2385.7, 2389.0, "pour un bâtiment donné. Il y a certaines exceptions, encore une fois,"], [2389.08, 2393.44, "parce que le coût de la main-d'oeuvre augmente, mais c'est que..."], [2393.46, 2396.38, "il y a comme deux forces qui s'opposent, c'est-à-dire que malgré le fait que le coût"], [2396.4, 2397.72, "de la main-d'oeuvre de... pour, mettons,"], [2399.42, 2403.42, "les charpentiers-ménusiers, les carrelards, tout ça, le coût de la main-d'oeuvre"], [2403.44, 2407.22, "augmente, les techniques de construction sont tellement rendues efficaces que le"], [2407.24, 2409.08, "coût de remplacement, lui, est diminué à travers le temps."], [2412.52, 2415.64, "Bon. En dollars courants, évidemment."], [2417.1, 2420.3, "Quand utiliser, donc, le coût de remplacement, c'est là que ça devient intéressant."], [2421.58, 2423.54, "C'est pour des bâtiments, donc, qui sont plus anciens."], [2424.16, 2427.68, "Donc, c'est-à-dire qu'on l'a vu tantôt, le coût de reproduction,"], [2428.28, 2430.34, "c'est pour des bâtiments plus récents."], [2430.82, 2434.26, "C'est-à-dire qu'on peut l'appliquer pour un bâtiment qui a moins de 10 ans."], [2434.46, 2438.76, "Mais le coût de remplacement, c'est là que des fois, la méthode de reproduction,"], [2438.78, 2442.5, "elle ne fonctionne pas. Parce que les matériaux n'existent plus ou autre chose comme"], [2442.52, 2446.98, "ça. Donc, dans ce cas-là, c'est là que le coût de remplacement devient ultra"], [2447.0, 2447.8, "pertinent."], [2449.64, 2452.78, "Si on prend l'exemple par… Je ne sais pas moi."], [2457.98, 2462.06, "Supposons qu'on aurait, on prend l'exemple du château contact,"], [2462.88, 2465.78, "pas en tant que patrimoine, parce que si c'est en tant que patrimoine,"], [2465.88, 2467.74, "là, il faut le reproduire exactement comme il est en ce moment."], [2468.44, 2472.62, "Mais supposons qu'on parle strictement de l'hôtel, donc c'est-à-dire que le château"], [2472.64, 2474.9, "contact, c'est un hôtel à la base."], [2475.16, 2478.64, "Donc, il y a des gens qui paient, mettons, une nuitée pour dormir au château"], [2478.66, 2484.5, "contact. Si on veut uniquement remplacer l'utilité de l'hôtel,"], [2484.78, 2487.76, "on ne va pas refaire ça comme ça, ce ne serait pas intelligent."], [2488.52, 2492.32, "Il vaut mieux faire un hôtel qui est plus moderne avec certaines caractéristiques"], [2492.34, 2495.26, "qui sont égales, mais sans mettre tous les inconvénients."], [2495.28, 2501.3, "par exemple, on peut faire, donc, c'est juste de remplacer l'utilité de l"], [2501.32, 2504.48, "'hôtellerie. Il y a clairement une optimisation en part,"], [2504.58, 2507.08, "puis le coût de remplacement va être beaucoup moins élevé que le coût de"], [2507.1, 2509.24, "reproduction intact du château."], [2510.14, 2514.6, "Donc, c'est souvent le cas des bâtiments plus anciens, donc plus de 15 à 25 ans,"], [2515.0, 2516.68, "à 20 ans, ce que c'est moi qu'il faut utiliser."], [2517.62, 2520.9, "Donc, là, ça va vraiment, là, c'est écrit 15 à 20 ans, mais ça peut être,"], [2520.94, 2522.5, "mettons, 50 ans, 100 ans, tout ça."], [2523.6, 2529.22, "des bâtiments à l'égeage spécial, évaluation de la valeur marchande,"], [2529.58, 2531.34, "des matériaux d'origine non disponibles."], [2532.0, 2536.92, "Donc, il y a certains bâtiments que la brique ou tout ce qui est maintenant"], [2536.94, 2539.26, "carrelage et tout ça, c'est juste plus disponible."], [2539.38, 2542.9, "C'est-à-dire que c'était fait avec des pierres qu'on ne peut pas retrouver"], [2542.92, 2547.94, "nécessairement. Aussi, si on peut les retrouver, ce sera des coups qui seraient"], [2547.96, 2553.5, "faramineux. donc dans ce cas-là bon, oui il peut y avoir un coût de reproduction"], [2553.52, 2559.28, "mais bon, si ça coûte 100 fois plus cher que maintenant le coût de remplacement je"], [2559.3, 2562.82, "ne pense pas que c'était la bonne approche de reproduire exactement le bâtiment avec"], [2562.84, 2567.44, "des matières c'est rare, habituellement les matériaux sont quand même disponibles on"], [2567.46, 2571.92, "pourrait à la limite tous les refaire avec les mêmes matériaux même les anciens"], [2571.94, 2573.1, "châteaux et tout ça mais tu sais"], [2575.02, 2580.2, "il y a certaines techniques qu'on n'a pas gardées à travers le temps je pense par"], [2580.22, 2584.06, "exemple aux églises donc refaire un église aujourd'hui si vous pensez à certaines"], [2584.08, 2590.36, "cathédrales c'est assez fou de se dire que aujourd'hui on est rendu tellement avancé"], [2590.38, 2595.78, "mais il y a certaines choses qu'on ne pourrait pas refaire c'est comme ça donc c'est"], [2595.8, 2601.5, "ça pour ça ici bon maintenant la synthèse au niveau donc de coup de reproduction"], [2601.52, 2604.66, "puis coup de remplacement le résultat c'est quoi"], [2606.52, 2608.46, "la reproduction c'est une réplique exacte."], [2608.58, 2613.6, "Donc, c'est-à-dire que vous calculez le coût pour faire exactement la même propriété"], [2613.62, 2618.08, "avec les mêmes défauts. Donc, c'est-à-dire que vous ne changez rien."], [2618.44, 2621.28, "Donc, ça implique beaucoup de choses et ce n'est pas possible dans tous les cas."], [2621.38, 2624.92, "Donc, c'est là qu'on voit que cette méthode-là ne s'applique pas à tous les types de"], [2624.94, 2627.64, "propriétés. Si ce n'est pas conforme au code du bâtiment,"], [2627.74, 2629.94, "vous ne pouvez pas l'appliquer parce que ce n'est pas légal de reproduire une"], [2629.96, 2631.84, "propriété avec des défauts importants."], [2633.4, 2635.64, "Maintenant, Dans le résultat pour le coût de remplacement,"], [2635.94, 2637.98, "c'est une utilité qui est équivalente."], [2638.36, 2643.66, "Donc, c'est-à-dire que ça a la même fonctionnalité, ça a le même niveau de luxe,"], [2643.74, 2647.28, "comme on pourrait dire, mais c'est plus moderne."], [2647.38, 2650.42, "Donc, c'est-à-dire que ça incorpore les nouvelles méthodes de construction et"], [2650.44, 2655.0, "autres. Les matériaux, donc, dans le cas de la reproduction,"], [2655.18, 2658.12, "il faut que ce soit identique à ce qui a été fait historiquement."], [2658.74, 2661.34, "C'est-à-dire que si dans le cas d'un château, c'était des pierres rares,"], [2661.44, 2662.74, "il faut que ce soit des pierres rares aussi."], [2663.22, 2665.72, "avec le vitrage comme à l'époque et tout ça."], [2665.86, 2667.24, "Dans certains cas, ce n'est pas possible."], [2668.22, 2672.0, "Alors que dans le coup de remplacement, là, on est dans le cas de matériaux qui sont"], [2672.02, 2674.56, "modernes. Donc, c'est des matériaux actuels."], [2675.32, 2676.74, "Donc, si on pourrait..."], [2681.76, 2683.56, "Je crois qu'un des bons exemples, c'est un pont."], [2684.32, 2687.66, "C'est-à-dire, ce n'est pas un bâtiment, mais comme le pont de Québec,"], [2688.06, 2694.38, "à Québec, C'est un vieux pont en aluminium, je"], [2694.4, 2697.6, "trouve que c'est en acier, en tout cas c'est un type d'acier vraiment,"], [2699.04, 2701.42, "c'est un peu efficace comment ça a été construit."], [2703.82, 2708.4, "Le coût de reproduction serait probablement énorme avec les défauts de l'époque,"], [2708.82, 2711.34, "donc ce ne serait pas logique d'appliquer le coût de reproduction dans ce cas-là."], [2711.54, 2715.68, "Il vaut mieux utiliser des ponts avec des structures modernes et dans ce cas-là le"], [2715.7, 2717.0, "remplacement est beaucoup plus adapté."], [2717.94, 2720.06, "Les normes, c'est les normes de l'époque."], [2720.3, 2723.14, "C'est-à-dire que la reproduction, c'est avec les normes également de l'époque."], [2723.32, 2726.22, "C'est-à-dire que c'est ça qui est quand même assez fou avec cette façon de faire-là."], [2727.16, 2730.88, "Et il n'y a pas grand, maintenant, appliquer un bâtiment qui est vieux,"], [2730.98, 2733.82, "ce serait illogique. C'est-à-dire que c'est pour ça qu'on dit que c'est adapté"], [2733.84, 2735.02, "vraiment pour les bâtiments récents."], [2735.16, 2737.54, "C'est parce que, dans le fond, appliquer les normes de l'époque,"], [2737.6, 2738.54, "ce n'est pas de quoi qui est souhaitable."], [2739.42, 2741.3, "Quand on dit que l'époque, c'est il y a 10 ans, ça va."], [2741.32, 2747.44, "Mais bon, si il y a 100 ans, 200 ans, il faudrait vraiment que ce soit un patrimoine"], [2747.46, 2749.0, "qu'on veuille protéger à tout prix."], [2750.34, 2753.08, "Et encore là, si c'est un bâtiment qui est utilisé au jour le jour,"], [2753.16, 2757.08, "par exemple, comme un hôpital ou peu importe, bien, ce n'est pas légal d'appliquer"], [2757.1, 2757.9, "les normes de l'époque."], [2760.26, 2763.42, "Maintenant, lorsque c'est le cas de remplacement, là on est dans le cas d'un code de"], [2763.44, 2765.32, "construction qui est au Québec en vigueur."], [2765.42, 2770.04, "Donc, vous appliquez le code moderne, les règles à jour,"], [2770.14, 2774.66, "donc c'est vraiment une reconstruction avec le code de construction qui est en"], [2774.68, 2778.82, "vigueur au Québec. L'obsolescence fonctionnelle, c'est inclus dans le coup."], [2778.92, 2784.88, "Donc, c'est-à-dire c'est qu'ici, on inclut donc le fait qu'il y ait un obsolescence."], [2786.08, 2789.16, "On ne corrige aucun défaut à ce niveau-là."], [2789.24, 2792.98, "C'est-à-dire que s'il y avait, maintenant, des coûts qui n'étaient pas souvent,"], [2793.14, 2796.9, "certains bâtiments, on ne comprenait pas pourquoi qu'il y avait des pertes au"], [2796.92, 2801.92, "niveau, des murs adjacents et tout, on reproduit cette obsolescence fonctionnelle"], [2801.94, 2804.44, "-là, alors que dans l'autre, on l'élimine du coup."], [2804.76, 2807.32, "C'est-à-dire qu'on corrige certains défauts pour que le coût soit moins élevé."], [2810.04, 2813.96, "Maintenant, vous l'aurez compris, le coût de reproduction est plus élevé,"], [2814.2, 2818.46, "pratiquement 100% du temps au coût de remplacement."], [2819.14, 2823.84, "C'est-à-dire que c'est probablement la nivégalité qui est vraie,"], [2823.92, 2826.14, "donc je ne vois pas un cas où ça pourrait être fait."], [2827.14, 2833.52, "À moins qu'on soit dans une situation où on ait"], [2833.54, 2836.06, "perdu des techniques de construction à travers le temps,"], [2836.08, 2841.78, "Donc, c'est-à-dire que ça pourrait potentiellement être le contraire,"], [2841.86, 2843.68, "mais je ne vois pas vraiment en ce moment comment ce serait possible."], [2844.88, 2848.46, "Donc, la difficulté, donc ici, le coût de reproduction,"], [2848.84, 2853.92, "c'est très dur à estimer, parce que ça implique des anciennes techniques et tout ça."], [2854.42, 2857.78, "Alors que le coût de remplacement, c'est facile, ça implique la construction avec"], [2857.8, 2859.06, "les méthodes modernes et tout ça."], [2859.94, 2865.8, "Un usage typique donc maintenant de la reproduction, c'est pour le patrimoine et les"], [2865.82, 2869.98, "assurances. Et pour les assurances, c'est dans le cas d'un bâtiment récent."], [2872.06, 2875.1, "alors que le coût de remplacement c'est plus appliqué par exemple pour tout ce qui"], [2875.12, 2876.46, "est valeur marchande d'un bâtiment"], [2878.26, 2884.06, "que par exemple comment on peut accorder une valeur à je sais pas moi un vieux"], [2884.08, 2887.02, "bâtiment qui est converti à exemple en"], [2889.1, 2893.5, "on voit souvent ça maintenant les anciennes cathédrales ou les anciennes églises qui"], [2893.52, 2894.32, "sont converties"], [2896.22, 2900.22, "en condos donc il y a plusieurs condos à l'intérieur d'une église La valeur"], [2900.24, 2903.22, "marchande, c'est quoi ? Est-ce que vraiment on va accorder une valeur parce que c'est"], [2903.24, 2909.36, "une église ? Non. La valeur marchande, ça va être le coup de reconstruire un"], [2909.38, 2913.08, "église à condos moderne avec les techniques modernes, avec des ascenseurs et tout."], [2915.12, 2916.38, "Dans ce cas-là, ce serait le remplacement."], [2921.06, 2924.64, "Au niveau, donc, maintenant des limites du coût de reproduction,"], [2925.68, 2929.24, "l'avantage, c'est que c'est très précis pour les bâtiments récents."], [2929.98, 2934.52, "C'est-à-dire que si on vient de construire il y a deux ans un bâtiment,"], [2935.34, 2938.76, "le coût de reproduction est quand même adapté parce que les normes n'ont pas changé"], [2938.78, 2941.12, "nécessairement, les matériaux sont encore disponibles."], [2941.58, 2942.86, "Donc, c'est la meilleure mesure."], [2943.08, 2945.14, "Puis, on a surtout encore tous les détails des architectes,"], [2945.26, 2946.68, "tout ça, comment ça a été construit."], [2947.18, 2949.0, "C'est adapté dans le cas d'un bâtiment récent."], [2950.56, 2955.08, "Il n'y a pas de jugement, il n'y a pas de mesure subjective au niveau de l"], [2955.1, 2958.26, "'équivalent. C'est-à-dire que dans la méthode de remplacement,"], [2958.52, 2960.34, "on doit juger ce qui est équivalent."], [2961.6, 2964.5, "Quand c'est très récent, c'est clairement une méthode qui est adaptée."], [2964.7, 2967.44, "Ça a le coût de reproduction."], [2968.24, 2970.04, "Et c'est surtout très complet pour les assurances."], [2970.26, 2975.4, "C'est-à-dire que si vous voulez reconstruire ce bâtiment en l'autre jour du biais"], [2975.42, 2978.5, "qui était construit, par exemple, deux ans avant, la meilleure mesure pour les"], [2978.52, 2980.64, "assurances, c'est le coût de reproduction."], [2982.62, 2984.86, "Maintenant, un des avantages les plus importants, c'est quoi ?"], [2984.88, 2990.82, "c'est que les matériaux, s'ils sont obsolètes, c'est difficile à chiffrer."], [2990.94, 2994.2, "Donc, les matériaux qui ne sont plus disponibles, c'est vraiment très dur d'obtenir"], [2994.22, 2998.9, "le coût de ça. Donc, ça inclut les défauts de conception également."], [2999.08, 3000.86, "Donc, si c'est un bâtiment qui a des défauts de conception,"], [3001.66, 3003.34, "c'est peut-être pas adapté d'utiliser ça."], [3005.26, 3007.92, "Et donc, dépréciation fonctionnelle complexe à mesurer."], [3009.76, 3014.56, "Ce qui est arrivé, c'est le chiffre du bâtiment tel quel,"], [3014.72, 3017.8, "mais ça inclut les défauts. Lorsque c'est un bâtiment qui est récent,"], [3017.92, 3021.3, "c'est très adapté. C'est probablement le point."], [3021.42, 3024.34, "Vous n'aurez jamais à utiliser ça, par exemple, pour de quoi il y a 20-30 ans."], [3024.56, 3030.98, "Mais mettons un édifice de condominium récent, c"], [3031.0, 3032.42, "'est une des mesures les plus justifiées."], [3034.74, 3041.94, "Maintenant, le coût de remplacement, là, on est dans le cas de quelque chose où on"], [3041.96, 3043.48, "élimine l'obsolescence fonctionnelle."], [3043.84, 3047.44, "C'est-à-dire que le remplacement qu'on fait, on enlève,"], [3047.54, 3050.48, "s'il y avait des défauts de conception qui ont été initialement incorporés dans le"], [3050.5, 3054.76, "projet, bien là, le remplacement l'élimine."], [3055.33, 3058.86, "Et ça, ça peut arriver des fois, par exemple, lorsque c'est un bâtiment qui date de"], [3058.88, 3062.32, "50 ans. Puis ça tombe bien, cette méthode-là est appliquée pour les plus vieux"], [3062.34, 3063.14, "bâtiments."], [3064.8, 3070.94, "C'est plus, donc c'est-à-dire que le remplacement, ça reflète"], [3070.96, 3076.06, "mieux le marché actuel. Donc c'est-à-dire que c'est une meilleure mesure de comment"], [3076.08, 3079.38, "ça va coûter avec les techniques modernes, reconstruire un bâtiment à domaine."], [3081.2, 3084.92, "En soi, ici, le coût de remplacement, vous l'aurez compris,"], [3085.44, 3087.7, "si on l'appliquerait, par exemple, pour un bâtiment qui est récent,"], [3088.08, 3089.72, "ça reviendrait un peu au coût de reproduction."], [3090.92, 3095.52, "C'est-à-dire que si les techniques n'ont pas changé, c'est un peu équivalent."], [3095.64, 3100.38, "C'est-à-dire que le coût de reproduction, excusez-moi, le coût de remplacement"], [3100.4, 3106.08, "inclut un peu le coût de reproduction de facto parce que remplacer le même bâtiment"], [3106.1, 3109.18, "qui était construit deux ans avant, les techniques n'ont pas changé."], [3109.2, 3111.92, "S'il n'y a pas de défaut dans ce bâtiment-là, ça va être la même chose."], [3112.14, 3114.06, "On va le reconstruire pareil, avec les mêmes matériaux."], [3114.86, 3116.5, "La main-d'oeuvre n'a pas nécessairement changé."], [3117.54, 3121.18, "Donc, c'est ça. L'un des inconvénients, par exemple, du coût de remplacement,"], [3121.38, 3124.42, "c'est qu'il y a un jugement qui est nécessaire si le bâtiment n'est plus vieux."], [3126.02, 3132.64, "Par exemple, souvent,"], [3132.66, 3136.76, "par exemple, on a des anciens édifices qui ont été construits il y a 100 ans."], [3136.82, 3139.8, "Par exemple, si on pense aux centres commerciaux dans certaines grandes villes,"], [3140.12, 3142.62, "c'est des vieux, vieux, vieux bâtiments historiques."], [3144.06, 3145.32, "Donc, c'est quoi l'équivalent ?"], [3146.22, 3149.2, "L'équivalent, est-ce que c'est juste de reconstruire un centre commercial moderne ?"], [3149.76, 3152.26, "Donc, il y a beaucoup d'hypothèses à faire."], [3152.82, 3155.32, "Ça peut sous-estimer également la valeur du patrimoine."], [3155.44, 3160.04, "Donc, comme on a dit, le fait d'avoir une église dans laquelle on a maintenant des"], [3160.06, 3164.92, "condos, est-ce que le coût de remplacement, c'est vraiment juste de refaire un"], [3164.94, 3169.0, "édifice d'eau à condos avec le même nombre d'unités, la même qualité d'unités ?"], [3170.02, 3173.16, "Ça ne remet pas dans le fond un peu le côté patrimonial et tout ça qu'il y avait"], [3173.18, 3175.26, "initialement dans le bâtiment."], [3175.54, 3177.84, "Donc, ça, on n'en tiendra pas nécessairement encore dans le coût de remplacement."], [3179.46, 3181.84, "Et c'est moins précis pour les bâtiments qui sont uniques."], [3182.26, 3185.64, "Donc, c'est-à-dire que des bâtiments qui ont vraiment, donc,"], [3187.98, 3192.28, "on pense à certains édifices à Vanathan ou peu importe,"], [3192.42, 3198.92, "dans le Vieux-Montréal. Donc, des fois, c'est très dur de quantifier un"], [3198.94, 3204.96, "édifice qui a, mettons, qui a un look ou, mettons, une valeur"], [3204.98, 3211.02, "patrimoniale qui ne pourrait pas dire que ça n'existe pas ailleurs dans"], [3211.04, 3213.12, "le monde. Donc, c'est une valeur qu'on ne peut pas chiffrer."], [3214.06, 3214.86, "Donc,"], [3216.36, 3219.46, "le remplacement, ça chiffre un bâtiment avec une équivalence moderne."], [3219.76, 3222.36, "C'est une partie de l'obsolescence qui disparaît, du coup,"], [3222.44, 3224.46, "en lui-même. C'est une des choses qu'il faut obtenir."], [3229.42, 3233.28, "Bon, ici, on a un exemple, donc, d'un bâtiment patrimoyal,"], [3233.36, 3235.66, "donc un cas d'une maison en pierre, par exemple,"], [3238.0, 3240.38, "construit en 1870 dans le Vieux-Gatineau."], [3241.78, 3248.0, "le coût de reproduction, il serait évalué à 850 000 $, si on la reproduit"], [3248.02, 3250.38, "exactement telle qu'elle. Pourquoi ?"], [3250.52, 3253.4, "Parce qu'on aurait des planchers en pain."], [3253.54, 3256.94, "Le pain, ça coûte beaucoup plus cher aujourd'hui."], [3257.04, 3262.22, "C'est-à-dire qu'à l'époque, les travailleurs coupaient probablement le bois dans la"], [3262.24, 3267.1, "forêt. Il n'y avait pas une industrialisation énorme de la construction des"], [3267.12, 3268.76, "bâtiments. Donc, il y a certaines choses qu'à l'époque,"], [3269.04, 3271.8, "c'était pas nécessairement considéré comme du luxe, comme,"], [3271.82, 3272.74, "mettons, un plancher en pain."], [3273.14, 3276.88, "Il y a beaucoup de choses qu'avec le temps, l'industrialisation fait en sorte que c"], [3276.9, 3279.06, "'est devenu de quoi qu'il est plus luxueux."], [3279.24, 3281.78, "Donc, aujourd'hui, refaire ça, ça coûterait vraiment plus cher."], [3283.04, 3285.24, "Je pense que le pain est plus rare, mais parce que, bon,"], [3286.42, 3291.26, "il y a des fois, les marchés et l'industrialisation font en sorte que certains"], [3291.28, 3296.14, "matériaux sont plus rares ou difficiles à traiter."], [3297.5, 3298.98, "Il y a plein d'exemples comme ça."], [3300.34, 3304.08, "Il y a beaucoup de choses qui, avec le temps, c'est devenu des biens de luxe."], [3306.2, 3310.58, "Avant, c'était la norme, mais maintenant, si on pense par exemple aux meubles,"], [3310.68, 3312.96, "la qualité des meubles avec le temps, c'est-à-dire que c'était beaucoup plus"], [3312.98, 3316.4, "rentable de ne pas prendre des meubles en print."], [3316.8, 3321.06, "Il y a peut-être une raison aussi d'obsolescence, c'est-à-dire que beaucoup de"], [3321.08, 3324.32, "meubles à l'époque, ça dure des 20, 30, 40 ans."], [3325.56, 3329.12, "Si tu es un marchand de meubles, tu penses un petit peu à ton business pour qu'il"], [3329.14, 3335.08, "continue à rouler. Tu te dis, ouais, si je fais des meubles tellement bons que ça"], [3335.1, 3337.06, "dure 50, 60 ans, je n'en vendrai plus de meubles."], [3337.44, 3341.78, "Donc là, c'est pour ça qu'on est arrivé probablement avec des matériaux qui sont,"], [3341.86, 3346.5, "oui, plus modernes, mais beaucoup moins résistants à travers le temps."], [3349.14, 3351.12, "Mais ça a amené une diminution des coûts."], [3352.36, 3355.1, "Donc, le coût de remplacement de ce bâtiment-là, par exemple,"], [3355.14, 3358.14, "qu'on aurait ici dans le Gatineau, il serait juste de 480 000."], [3359.12, 3363.74, "Pourquoi ? Parce qu'on est dans un cas où on aurait une ossature de bois avec un"], [3363.76, 3366.46, "revènement d'une charpente préfabriquée."], [3366.48, 3369.22, "Donc, tout ce qui est préfabriqué, ça permet de réduire beaucoup le coût."], [3370.02, 3371.8, "Donc, ça, ce n'était pas de quoi qui existait à l'époque."], [3372.36, 3375.66, "Maintenant, il y a beaucoup de composantes, donc certaines parties des maisons qui"], [3375.68, 3377.3, "sont entièrement fabriquées en usine."], [3379.68, 3386.98, "Donc, pourquoi au Québec, le préfabriqué, c'est probablement une des façons"], [3387.0, 3390.5, "de réduire le coût de beaucoup de bâtiments ?"], [3391.82, 3395.58, "C'est une question qui est… c'est important de comprendre ce principe-là parce que"], [3395.6, 3397.5, "quelqu'un…"], [3404.06, 3406.12, "Les travailleurs ne sont pas payés CCQ ?"], [3406.88, 3410.36, "Pas plein ça. C'est exactement ce que madame vient de dire."], [3410.5, 3415.42, "Donc, il y a des normes qui régissent les chantiers de construction au Québec."], [3415.44, 3419.62, "Donc, tous les travailleurs qui sont sur un chantier de construction,"], [3419.86, 3423.86, "c'est régi par la CCQ. Donc, s'il y a des salaires qui sont prédéterminés,"], [3424.64, 3427.36, "c'est des emplois qui sont vraiment réglementés et tout."], [3427.56, 3432.66, "Donc, c'est-à-dire que le charpentier menuisier, ça ne peut pas être monsieur,"], [3432.8, 3435.94, "maintenant, qui décide de faire des cartes de construction."], [3436.44, 3438.58, "Et les salaires qui viennent avec ces cartes de construction,"], [3438.82, 3440.54, "c'est-à-dire que c'est des salaires relativement élevés."], [3440.56, 3445.7, "Oui, le travail est très haut, par exemple, donc c'est-à-dire que leur salaire est"], [3445.72, 3449.38, "amplement mérité, mais ça fait en sorte que, justement,"], [3449.74, 3454.74, "si l'entièreté de la maison est construite à partir de zéro sur le chantier de la"], [3454.76, 3458.52, "maison, bien, ça l'amène à un coût qui est plus important que si on préfabrique"], [3458.54, 3459.7, "certaines composantes de la maison."], [3460.26, 3463.26, "Donc, c'est-à-dire que maintenant, il y a certaines, par exemple,"], [3463.32, 3467.14, "si on pense à des, on commence à avoir des maisons qui sont faites en composantes,"], [3467.16, 3470.92, "Par exemple, la salle de bain va être construite entièrement dans une usine."], [3471.6, 3473.64, "Donc là, c'est plus automatisé, c'est plus robotisé."], [3474.2, 3478.32, "Et là, il amène certaines composantes de la maison avec des camions."], [3478.6, 3481.1, "Et là, c'est des travailleurs de la construction qui empilent justement ces"], [3481.12, 3483.78, "composantes-là. Donc là, il y a une économie à ce niveau-là."], [3485.14, 3487.56, "Encore une fois, c'est pas aussi..."], [3487.58, 3490.32, "Si vous regardez maintenant les maisons préfabriquées entièrement,"], [3492.24, 3494.0, "il y a la maison à la prise et tout ça."], [3494.94, 3496.14, "je crois qu'il y a quand même"], [3498.18, 3500.12, "un trade-off au niveau de la qualité."], [3501.16, 3504.7, "Oui, c'est moins cher, c'est des très belles maisons, mais reste que ce n'est pas"], [3504.72, 3506.76, "une maison qui est construite sur place avec"], [3508.76, 3510.9, "une certaine limite à la préfabrication."], [3512.08, 3517.08, "Mais ça permet donc de diminuer les coûts de construction et tout."], [3518.26, 3522.14, "Mais ça ne remplace pas le besoin d'acquérir un terrain et tout ça."], [3522.98, 3526.56, "C'est comme ça Donc, une maison peut potentiellement avoir un coût estimé de"], [3526.58, 3530.92, "reproduction à 850 000, puis un coût estimé de remplacement à 480 000."], [3532.88, 3536.64, "Bon, c'est ça. Maintenant, bon, un autre cas."], [3537.52, 3542.78, "Ici, si on prend un cas qui est plus récent, là, on a un cas ici extrême,"], [3542.92, 3546.96, "donc c'est-à-dire que là, on a vraiment une différence de moitié parce que c'est un"], [3546.98, 3548.9, "vieux bâtiment. Donc, c'est 1870."], [3549.12, 3551.2, "Donc, on se souhaitait le cas, ça coûterait vraiment beaucoup plus cher."], [3552.32, 3556.14, "Ici maintenant, le coût de reproduction est quand même très proche du coût de"], [3556.16, 3557.28, "remplacement pour quelles raisons ?"], [3558.68, 3565.12, "C'est simplement, on dit que c'est en 2018, qu'est"], [3565.14, 3567.72, "-ce qu'il y a eu comme amélioration en soi ?"], [3568.08, 3570.76, "C'est des améliorations qui sont très millibles."], [3570.92, 3574.24, "C'est-à-dire que oui, il y a une différence au niveau du coût de remplacement parce"], [3574.26, 3576.24, "qu'il y a eu un gain d'efficacité."], [3577.08, 3580.26, "Mais c'est beaucoup limité en fait de gains."], [3580.28, 3583.0, "Donc, c'est pour ça qu'il y a eu des améliorations technologiques."], [3583.1, 3586.06, "Donc, c'est pour ça qu'il y a une petite différence de 3,6 % dans ce cas-là ici."], [3586.64, 3592.12, "Là, on parle par exemple d'un autre efficacité, une configuration qui est plus"], [3592.14, 3593.16, "optimisée et tout ça."], [3595.1, 3598.54, "Maintenant, bon, il y a plus de part."], [3598.78, 3604.3, "Honnêtement, entre 2018 et 2000, maintenant 26, je pense que dans la construction"], [3604.32, 3606.28, "des maisons, il n'y a pas nécessairement des…"], [3607.3, 3608.62, "Oui, il y a eu des améliorations."], [3608.64, 3613.28, "C'est-à-dire que maintenant, on voit beaucoup de nouvelles maisons,"], [3613.38, 3618.34, "donc la brique est un peu délaissée, mais reste que ce ne sera pas équivalent."], [3618.6, 3624.66, "C'est-à-dire que le gain d'optimisation, par exemple, entre"], [3624.68, 3629.32, "les deux est quand même l'unité, entre 2018 et 2026, il est rien différé."], [3629.52, 3632.14, "C'est-à-dire que le coût de remplacement va être moins élevé que le coût de"], [3632.16, 3636.94, "reproduction d'une maison de 2018 ou d'un bâtiment de bureau."], [3638.64, 3644.24, "Bon, maintenant, ici c'est l'arbre de décision qui est le plus important."], [3644.72, 3650.9, "Quand vous êtes dans un cas où vous devez décider quelle méthode des coûts"], [3650.92, 3656.92, "vous utilisez, vous demandez premièrement le bâtiment, est-ce qu"], [3656.94, 3660.38, "'il est récent ? Récent, on parle de moins de 10 ans."], [3661.46, 3667.52, "Si vous répondez oui à cette question-là, c'est-à-dire qu'il n'y a pas"], [3667.54, 3670.76, "de... Il n'y a pas de remplacement, c'est reproduction."], [3671.06, 3675.88, "Parce que vous allez être capable de reproduire exactement le même bâtiment."], [3676.04, 3682.2, "Ça va être la meilleure estimation réelle du bâtiment"], [3682.22, 3686.8, "pour le refaire. Maintenant, si c'est un bâtiment qui est moins de 10 ans,"], [3687.04, 3692.68, "qui est plus de 10 ans, donc c'est-à-dire que l'âge de construction est super à 10"], [3692.7, 3697.68, "ans, donc là, il faut vous demander, est-ce que c'est pour des fins patrimoniaux ou"], [3697.7, 3698.52, "pour des fins d'assurance ?"], [3701.58, 3707.08, "Si c'est pour des fins d'assurance, bien là, oui, reproduction,"], [3707.58, 3710.32, "même si c'est supérieur à 10 ans."], [3710.34, 3719.42, "Mais encore une fois, il ne faut pas que ça soit non plus 80-100 ans l'âge"], [3719.44, 3723.42, "du bâtiment. Maintenant, si c'est non, si ce n'est pas pour des fins d'assurance,"], [3724.38, 3728.84, "la question la plus importante, c'est est-ce que les matériaux d'origine sont encore"], [3728.86, 3729.66, "disponibles ?"], [3731.06, 3733.42, "Parce que c'est ça qui est vraiment la question."], [3734.32, 3737.44, "Le point ici, c'est que si les matériaux sont disponibles,"], [3738.76, 3740.36, "bien là, ça peut être reproduction."], [3742.34, 3745.06, "Mais si ce n'est pas disponible, bien là, il va falloir y aller au remplacement."], [3746.02, 3749.7, "Et c'est là que vous avez une décision à prendre."], [3749.8, 3751.28, "Mais vous voyez, c'est sur le contexte."], [3751.34, 3752.62, "Donc, ça dépend vraiment du contexte."], [3753.34, 3757.4, "Si les métallules sont disponibles, mais que vous êtes dans un cas dans le vieux"], [3757.42, 3760.74, "bâtiment, que ce ne serait pas nécessairement possible,"], [3761.06, 3763.34, "que ce ne serait pas intelligent de le refaire tel quel,"], [3763.94, 3766.14, "bien là, vous pouvez appliquer la méthode du remplacement pareil."], [3766.16, 3770.12, "Il y a comme une liberté de décision au niveau ici."], [3771.22, 3776.44, "Mais vraiment, en ce moment, cet ordre de décision, vous pouvez donc..."], [3777.22, 3781.32, "Ça dépend aussi du besoin, c'est quoi le type de bâtiment et tout ça."], [3782.02, 3784.96, "Mais si les matériaux ne sont pas disponibles, c'est remplacement automatiquement."], [3785.38, 3787.5, "Vous ne pouvez pas le reproduire tel quel."], [3788.16, 3790.18, "Ou si ce n'est pas légal de refaire tel quel."], [3796.36, 3802.56, "Donc, ici maintenant, on"], [3802.58, 3804.88, "va vraiment voir les différents types de coûts."], [3807.08, 3810.92, "Ici, vous avez le coût total de construction d'un terrain,"], [3811.26, 3816.7, "du bâtiment et de tous les petits ajouts qu'ils peuvent avoir."], [3818.2, 3819.78, "On va voir que c'est quand même assez énorme."], [3819.94, 3822.08, "Tout ça, c'est le coût total de construction."], [3822.32, 3826.82, "Qu'est-ce que ça inclut ? C'est vraiment tout en dehors du terrain."], [3827.44, 3833.52, "C'est-à-dire que vous avez le terrain et là, qu'est-ce qui vient après en cours pour"], [3833.54, 3839.2, "agréer un bâtiment ? Ça inclut l'excavation, ça inclut la fondation et tout ça,"], [3839.32, 3844.24, "ça inclut la charpente, ça inclut toute la couverture, la toiture."], [3844.78, 3848.32, "Et ça inclut également les coins directs, donc c'est-à-dire la main-d'oeuvre."], [3849.54, 3853.72, "Et vous allez voir qu'il y a différents types de coins directs,"], [3853.74, 3860.14, "c'est-à-dire que lorsqu'on dit « coup direct », c'est tout"], [3860.16, 3866.26, "ce qui est matériaux et également tout ce qui est main-d'oeuvre"], [3866.28, 3870.38, "en lien avec les matériaux. Là, c'est où qu'on s'en va avec ça,"], [3870.52, 3875.06, "c'est que vous allez voir, un charpentier manusiaire, c'est lui qui intervient"], [3875.08, 3879.24, "directement avec tout ce qui est, par exemple, la fondation et tout ça,"], [3880.0, 3881.66, "monté la charpente de bois et tout ça."], [3882.78, 3886.48, "Mais il y a de la main-d'oeuvre qui ne sont pas nécessairement liées à la"], [3886.5, 3890.2, "construction directement. C'est ce qu'on appelle les coûts indirects ou les soft"], [3890.22, 3893.56, "costs. C'est des coûts quand même assez importants."], [3894.94, 3897.74, "Et ça, si on parle, on parle d'un exemple d'architecte,"], [3898.28, 3901.44, "ingénieur dans certains types de bâtiments, ce n'est pas nécessairement nécessaire"], [3901.46, 3903.28, "dans le cas d'une maison et tout ça."], [3903.82, 3905.9, "même un architecte, ce n'est pas nécessairement nécessaire non plus,"], [3906.06, 3908.76, "mais même si c'est recommandé."], [3909.32, 3914.02, "Tout ce qui est maintenant, l'apprentissage géomètre, tout ce qui est maintenant le"], [3914.04, 3918.38, "labor en lien avec autre que maintenant la construction directe."], [3918.5, 3920.22, "Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est des coûts indirects."], [3921.46, 3923.98, "On dit que le coût de construction total d'une propriété,"], [3924.18, 3928.88, "c'est simplement les coûts directs ici, plus les coûts indirects,"], [3929.24, 3931.64, "plus le profit entrepreneurial."], [3931.94, 3937.92, "C'est-à-dire que si vous faites affaire avec un entrepreneur général"], [3937.94, 3942.42, "pour construire votre propriété, votre projet immobilier,"], [3942.64, 3947.04, "il va se prendre un profit. C'est-à-dire que lui, il va vous charger un gros montant"], [3947.06, 3951.02, "total pour tout ça et il va se prendre un profit et ça va entrer dans la troisième"], [3951.04, 3952.54, "composante, le profit entrepreneurial."], [3958.74, 3961.84, "Maintenant, ici pour les coûts directs, on va les définir plus en détail."], [3963.5, 3966.44, "C'est tout ce qui touche par exemple aux…"], [3966.46, 3970.94, "c'est les dépenses donc directement liées à la construction physique du bâtiment."], [3971.86, 3976.64, "C'est donc C, béton, acier, bois d'oeuf."], [3978.1, 3980.9, "Maintenant aussi, il les matériaux de revêtement, isolation,"], [3981.3, 3986.68, "port-vaport, fumette et porte, système électrique et mécanique et la finition"], [3986.7, 3989.58, "intégrale. Donc, tout ça, c'est matériaux."], [3989.88, 3992.86, "Donc, c'est vraiment tout le coût des matériaux physiques,"], [3993.04, 3994.24, "ça rentre dans les coûts directs."], [3995.14, 3999.08, "Et c'est la composante, donc, des matériaux de ce genre."], [3999.2, 4000.8, "On va voir qu'il n'y a pas juste ça dans les coûts directs."], [4001.6, 4005.18, "Maintenant, dans les coûts directs, il y a également la main-d'oeuvre."], [4005.2, 4011.82, "C'est-à-dire que ce béton-là, cette isolation-là, c'est"], [4011.84, 4014.12, "livré par camion. Maintenant, il faut que ça soit assemblé."], [4014.98, 4017.42, "Soit que c'est assemblé dans une usine en préfabriquée,"], [4017.54, 4020.5, "soit que c'est assemblé directement sur le terrain."], [4021.36, 4022.98, "Il doit en faire une excavation également."], [4023.0, 4024.5, "Donc, c'est un sous-sol pour le bâtiment."], [4025.46, 4027.16, "Donc, ça, ça rentre également dans les coûts directs."], [4027.7, 4029.48, "Donc, la main-d'oeuvre et le chantier."], [4030.8, 4034.94, "Ça inclut le salaire des ouvriers et les avantages sociaux qui sont calculés au"], [4034.96, 4037.7, "prograta. Donc, Commission de la construction du Québec."], [4037.86, 4038.66, "Donc, c'est la main-d'oeuvre."], [4038.6, 4040.64, "La construction est encadrée par la CCQ."], [4040.74, 4042.14, "Donc, en vertu de la loi R20."], [4042.58, 4044.14, "Les toits horaires sont conventionnés."], [4044.76, 4047.26, "Et avantages sociaux. Donc, c'est normalisé par métier."], [4047.28, 4052.12, "C'est-à-dire que dépendamment de quel type de travailleurs qu'il y a sur votre"], [4052.14, 4057.38, "chantier pour construire votre maison, par exemple, dépendamment du nombre d'art,"], [4057.5, 4062.82, "donc d'expérience que ce travailleur a, l'entrepreneur paye un salaire qui est"], [4062.84, 4063.64, "différent."], [4065.14, 4068.48, "Maintenant, vous n'allez pas nécessairement payer plus cher une construction parce"], [4068.5, 4073.22, "que ce n'est pas à vous à payer parce qu'il y a juste des travailleurs qui sont plus"], [4073.24, 4074.86, "spécialisés qui sont là. Habituellement, les entrepreneurs,"], [4074.92, 4077.32, "ils normalisent quand même leur prix pour tel type de construction."], [4078.42, 4080.24, "C'est lui qui fait l'optimisation, par exemple."], [4080.38, 4083.62, "C'est à lui d'avoir, maintenant, la main-d'oeuvre la plus adaptée pour chaque"], [4083.64, 4087.34, "chantier. Mais reste que, bon, pour estimer ce coût-là,"], [4087.5, 4089.28, "il faut être capable de voir c'est quoi les salades."], [4091.08, 4092.98, "Grosso modo, au Québec,"], [4095.42, 4098.28, "je ne suis pas nécessairement au fait des..."], [4100.5, 4102.46, "ce qui serait pas trop familiarisé"], [4104.36, 4108.0, "il va toujours pas dire n'importe quoi parce que je suis pas trop au courant mais"], [4108.02, 4112.64, "bon je serais bien surpris qu'il y ait des travaux de la construction qui soient en"], [4112.66, 4118.56, "bas de 35$ au Québec selon moi on est plus souvent autour de 40$ et plus avec les"], [4118.58, 4124.86, "avantages sociaux et autres donc c'est quand même des frais qui sont importants si"], [4124.88, 4130.38, "on parle d'un chantier de 20-30 personnes ça peut monter vite."], [4130.76, 4134.78, "Et ça inclut justement les sous-traitants spécialisés, les superbeurs de chantier,"], [4134.94, 4137.0, "c'est pas juste des maisons qui sont construites."], [4137.34, 4142.66, "Ça peut être des chantiers plus laborieux."], [4142.8, 4147.76, "Donc, si on pense, par exemple, à des bâtiments de 20-30 étages à Montréal,"], [4148.88, 4153.1, "ça prend des compagnies de coffrage, des compagnies qui sont spécialisées juste pour"], [4153.12, 4157.24, "la structure de béton. C'est quand même assez laborieux."], [4157.68, 4160.1, "Donc, des sous-traitants spécialisés, supervision de chantier,"], [4160.28, 4162.32, "équipement et machinerie, puis préparation du site."], [4162.76, 4164.16, "Donc, la sécurité du site également."], [4165.12, 4169.14, "Donc, des fois aussi, certains chantiers, ça fait en sorte que la circulation,"], [4169.38, 4175.44, "elle doit être déviée. Donc, c'est-à-dire qu'il faut engager aussi des personnes"], [4175.46, 4176.56, "qui font la circulation. Donc,"], [4179.08, 4183.78, "des signes-là. Donc, c'est-à-dire des personnes qui s'occupent de faire passer,"], [4183.82, 4186.22, "par exemple, dans un sens la circulation et ensuite dans l'autre sens."], [4186.24, 4191.3, "Donc, tout ça, c'est à la charge du chantier dans la mesure où le chantier dévie la"], [4191.32, 4195.0, "circulation. Donc, ça peut arriver, par exemple, lorsqu'il y a des gros bâtiments,"], [4195.2, 4196.76, "des tours à étage qui sont construits."], [4197.96, 4201.12, "Donc, tout ça, ça va rentrer vraiment dans la main-d'oeuvre directement en lien avec"], [4201.14, 4205.6, "le chantier. Maintenant, au niveau des ports indicatifs,"], [4205.7, 4211.6, "lorsque vous étudiez la méthode des coûts, c'est les ports indicatifs à peu près qui"], [4211.62, 4216.04, "doivent être appliqués lorsque vous faites votre évaluation."], [4217.5, 4220.54, "Fondation et structure, donc si on pense vraiment, mettons,"], [4220.62, 4228.8, "exemple à tout ce qui est creuser,"], [4228.94, 4230.58, "donc c'est-à-dire faire l'excavation, donc c'est faire,"], [4230.6, 4234.6, "mettons, si on peut faire le parallèle, une maison, ça serait par exemple faire le"], [4234.62, 4238.08, "sous-sol, creuser le sous-sol, faire la fondation en béton pour que le sous-sol soit"], [4238.1, 4241.88, "stable et tout ça. et ensuite hausser la structure de bois ou de métal."], [4242.98, 4246.86, "Ça, c'est au temps de 20 à 25 % des coûts directs."], [4247.56, 4251.78, "C'est-à-dire que c'est une balise, mais ça doit être forcément à l'intérieur de ce"], [4251.8, 4256.06, "range. Donc, ça, c'est 20 à 25 % des coûts directs."], [4256.18, 4259.02, "Dans le cas d'une maison, comme je vous ai dit, c'est le sous-sol en béton."], [4259.94, 4262.52, "Ensuite, hausser la structure de bois parce que là, c'est très rare que,"], [4262.6, 4264.76, "mettons, les maisons du étage en métal."], [4265.24, 4270.94, "Mais dans le cas, par exemple, d'un bâtiment, ce serait la structure de béton,"], [4271.04, 4273.96, "c'est-à-dire le coffrage. Béton, acier, charpon."], [4274.3, 4277.38, "Donc là, c'est surtout les charpons anti-munérés qui sont en lien avec cette partie"], [4277.4, 4280.3, "-là. Maintenant, l'enveloppe du bâtiment."], [4280.9, 4283.7, "Donc, sur l'enveloppe du bâtiment, qu'est-ce que ça dit ?"], [4284.2, 4288.02, "C'est tout ce qui touche à la toiture."], [4288.7, 4292.18, "Donc, vous avez un toit. Donc, lorsque la structure est faite,"], [4292.5, 4294.84, "il faut maintenir un toit avec le bardot, tout ça."], [4295.34, 4296.7, "Et également, donc, les fenêtres."], [4297.1, 4299.56, "C'est-à-dire la brique, tout ce qui est finition intérieure,"], [4299.68, 4301.76, "donc tout ce qui touche à l'enveloppe du bâtiment."], [4302.6, 4305.7, "Ça, c'est aux alentours de 15 à 20 % des coûts directs."], [4306.98, 4311.6, "On se le rappelle, le coût direct, c'est tout ce qui touche à matériaux et main"], [4311.62, 4312.62, "-devant-l'air avec les matériaux."], [4314.06, 4316.92, "Maintenant, il y a également aussi un autre aspect, la mécanique."], [4317.54, 4319.32, "Donc, tout ce qui est air-drag, tout ça, ventilation."], [4320.18, 4322.6, "Donc, quand on pense, par exemple, à la circulation d'air,"], [4322.7, 4326.98, "échangeur d'air, tous les tuyaux qui doivent passer pour permettre un échange de l"], [4327.0, 4330.6, "'air, tout ce qui est thermopompe et tout ça, toute la mécanique de ventilation."], [4331.12, 4335.7, "Ça, c'est 10 à 15 % environ d'éco-direct."], [4336.82, 4337.9, "Donc, c'est quand même énorme."], [4338.28, 4342.34, "H-DRAC, ou C-VAC appelle, ce n'est pas négligeable."], [4342.64, 4345.88, "Parce que maintenant, les bâtiments doivent avoir des ventilations très,"], [4345.9, 4354.62, "très, très sophistiquées. C'est-à-dire que tout aussi ce qui touche à la chauffe,"], [4354.88, 4358.1, "aujourd'hui, c'est beaucoup, maintenant, tout ce qui est électrique."], [4358.52, 4360.7, "Donc, ce n'est plus des plaintes nécessairement électriques classiques,"], [4360.8, 4365.8, "mais tout ce qui touche au chauffage, à air chaud, peu importe,"], [4366.06, 4370.48, "les thermopombs. Est-ce que c'est un système de ventilation centrale ?"], [4370.62, 4372.66, "C'est, maintenant, des thermostats individuels."], [4373.06, 4375.28, "Tout ça, ça rentre dans la mécanique."], [4376.72, 4377.52, "Maintenant, plomberie."], [4379.2, 4381.46, "Donc, mécanique ici, c'est 10 à 15 %."], [4383.34, 4386.02, "Plomberie, ça c'est tout ce qui touche à l'alimentation en eau,"], [4386.3, 4389.82, "le drainage, puis les appareils en lien avec la plomberie."], [4390.28, 4393.88, "Donc, 8 à 12 %. C'est une bonne partie également."], [4394.98, 4400.38, "Électricité, c'est également une partie qui est relativement importante."], [4400.54, 4402.82, "Donc, c'est-à-dire là, on parle du câblage."], [4403.26, 4406.1, "Tout ce qui touche au câblage, le panneau électrique que vous avez."], [4406.12, 4410.58, "Donc, vous avez la grève d'Hydro-Québec et vous avez un panneau qui permet de"], [4410.6, 4413.5, "redistribuer le courant à travers la propriété."], [4413.76, 4416.24, "Et tous les cordes qui passent dans la propriété, ça rentre dans tout ce qui est"], [4416.26, 4418.12, "écristé. Et ça, c'est important."], [4418.28, 4422.3, "Tout ça, ça doit être fait par des électriciens, CCQ, plomberie,"], [4422.48, 4426.12, "CCQ, fondation, charpentier, mevillier, CCQ."], [4426.68, 4430.52, "Donc, tout ça, ça ne peut pas être fait par un..."], [4430.54, 4431.72, "comment on pourrait dire ?"], [4434.62, 4440.7, "pour ceux qui ne sont pas familiarisés avec, ici, la construction et la rénovation,"], [4440.86, 4441.66, "c'est complètement différent."], [4441.74, 4445.7, "C'est-à-dire que pour faire la rénovation, bon, un électricien,"], [4445.78, 4448.02, "normalement, il ne faut pas de chaleur électricité, même en rénovation,"], [4448.1, 4452.8, "mais bon, la réalité, c'est qu'il y en a beaucoup qui font maintenant des"], [4452.82, 4454.48, "rénovations, qui touchent maintenant à leur thermostat,"], [4454.62, 4458.12, "puis bon, c'est bien correct, mais la construction, c'est vraiment,"], [4459.02, 4460.84, "il y a des inspecteurs qui se promènent sur les chantiers,"], [4460.86, 4463.68, "et s'il n'y a pas les cartes de construction appropriées,"], [4463.76, 4468.76, "c'est des amendes. Le chantier peut être fermé et ça peut coûter vraiment très cher"], [4468.78, 4470.62, "à l'entrepreneur général qui ne suit pas les règles."], [4471.12, 4473.64, "C'est pour ça que les coûts sont relativement énormes."], [4474.4, 4477.18, "Maintenant, il reste donc deux choses."], [4478.2, 4479.38, "La finition intérieure."], [4481.08, 4482.44, "La finition intérieure, c'est quoi ?"], [4482.58, 4486.5, "Ça, c'est les murs. C'est-à-dire que lorsque vous avez une charpente,"], [4486.66, 4490.28, "vous avez... Quand vous avez passé les fils, tout ça."], [4490.54, 4493.96, "C'est pour ça qu'on dit que l'électricité est faite avant la finition intérieure."], [4494.3, 4497.42, "Parce que, bon, il faut que toute la plomberie passe entre les planchers et tout ça."], [4497.72, 4500.18, "Et quand tout ça s'est fait, il y a la finition qui permet donc,"], [4500.36, 4505.26, "on ne voit plus, mettons, exemple, c'est tout ce qui touche par exemple au dupe-rock"], [4505.28, 4506.84, "qui va avoir, mettons, le plafond."], [4507.38, 4509.78, "Les planchers, mettons, en bois-frein ou en céramique."], [4509.9, 4513.98, "Donc, tout ce qui touche, mettons, à fermer les murs et les armoires également."], [4514.2, 4515.7, "Donc, ça, ça rentre dans la finition intérieure."], [4516.16, 4518.04, "Donc, c'est la touche finale, comme on pourrait dire."], [4519.06, 4523.32, "ça c'est 15 à 20% donc c'est une partie qui est quand même relativement importante,"], [4523.42, 4526.78, "donc la propriété 15 à 20% donc des coûts directs"], [4528.74, 4531.48, "pourquoi ? parce que bon, dépendamment de c'est quoi la propriété,"], [4531.6, 4533.88, "ça peut être relativement donc mettons qu'on parle d'une cuisine,"], [4534.04, 4535.92, "les armoires bon les armoires on n'est pas juste dans la cuisine,"], [4536.06, 4539.86, "il y en a dans la salle de bain il y en a dans la salle d'eau il y en a dans les"], [4540.8, 4545.46, "tout ce qui est plafond ben ça c'est, il y en a certain que c'est des plafonds,"], [4545.56, 4549.4, "bon dans le sous-sol des plafonds suspendus, ce que ça,"], [4549.66, 4551.4, "je pense que c'est vraiment la..."], [4551.42, 4554.46, "Mais bon, il y en a certains qui vont avec des plafonds suspendus,"], [4554.62, 4556.56, "et maintenant, c'est des plafonds souvent, mettons,"], [4558.56, 4560.36, "en du bloc, peu importe, donc c'est..."], [4560.38, 4564.4, "Les murs, c'est également souvent des planches de plywood et tout ça."], [4564.48, 4565.46, "Donc tout ça, ça coûte très cher."], [4566.26, 4567.96, "C'est des matériaux qui coûtent de plus en plus cher."], [4568.14, 4570.96, "Et le plancher, c'est probablement la composante, une des composantes avec les"], [4570.98, 4571.84, "armoires les plus importantes."], [4572.7, 4577.86, "Donc c'est-à-dire que une salle de bain, il y a des vous avez un meuble tout ça donc"], [4577.88, 4581.88, "tout ce qui est maintenant meubles maintenant avec les lavabos et tout ça en mode de"], [4581.9, 4587.56, "cuisine ça rentre dans la finition intérieure et finalement aménagement extérieur"], [4589.32, 4590.12, "bon"], [4591.92, 4596.16, "ça en passant c'est des normes qui sont établies"], [4597.84, 4602.5, "on pourrait je suis un peu sceptique du 5 à 8 mais c'est comme ça bon je veux dire"], [4603.74, 4607.3, "stationnement de structure et paysagement, bon, dépendamment de c'est quoi."], [4607.38, 4611.14, "C'est vrai que par rapport maintenant à toutes les coûts qu'on a à avoir dans une"], [4611.16, 4616.38, "maison, ce n'est pas si énorme que ça, donc, mais l'aménagement extérieur,"], [4616.48, 4620.42, "ça touche vraiment à tout ce qui est paysagement de la barrière,"], [4620.5, 4624.96, "par exemple, de votre terrain, le stationnement, c'est où,"], [4625.08, 4628.08, "c'est en briques ou tout. Donc, c'est tout ce qui touche,"], [4628.1, 4632.3, "maintenant, à l'aménagement extérieur, c'est à 5 à 8 % des coûts directs."], [4634.94, 4639.54, "C'est une part qui est exprimée en pourcentage, c'est-à-dire que si tous les coûts"], [4639.56, 4643.4, "directs, c'est 500 000, bien la finition intérieure, ça va être aux alentours de 100"], [4643.42, 4645.26, "000 parce que c'est 15 à 20 %."], [4645.28, 4652.3, "Maintenant, au niveau donc des coûts indirects."], [4653.32, 4658.64, "Les coûts indirects, ça c'est tout ce qui touche aux, comment on pourrait dire,"], [4658.84, 4662.24, "c'est les soft costs. C'est-à-dire que c'est tout ce qui n'est pas en lien"], [4662.26, 4664.32, "directement avec la construction physique de votre propriété."], [4665.8, 4668.06, "On peut parler, par exemple, des dépenses d'architecte."], [4668.44, 4673.86, "Et ça, ça va être mesuré également en pourcentage des coûts directs."], [4674.16, 4677.0, "C'est-à-dire que les coûts indirects, c'est un pourcentage des coûts directs."], [4678.56, 4681.6, "Vous l'aurez compris, ici, ces pourcentages-là doivent se former à 100."], [4682.36, 4688.08, "Mais en plus, vous allez calculer les coûts indirects comme étant un pourcentage des"], [4688.1, 4689.82, "coûts total ici, donc direct."], [4690.78, 4695.88, "Donc, on dit qu'un architecte, c'est aux alentours de 6 à 12 % selon le guide des"], [4695.9, 4696.7, "coûts directs."], [4697.96, 4699.14, "L'architecte en dessous, c'est quoi ?"], [4699.3, 4702.3, "C'est tous les plans qui permettent donc de…"], [4702.32, 4707.66, "Et on dit que tous les coins directs, ça représente aux alentours de 15 à 25 % des"], [4707.68, 4712.68, "coûts directs. Donc, vous l'aurez compris, la totalité des coûts,"], [4712.82, 4715.06, "c'est aux alentours de 125 % des coûts directs."], [4715.6, 4718.94, "100% pour les coûts directs, plus un 25% de plus pour les coûts indirects."], [4719.44, 4724.92, "Et ça inclut donc un architecte, un ingénieur, donc si c'est une structure qui est"], [4724.94, 4729.06, "complexe, avec beaucoup de mécanique, bien on peut avoir besoin d'un ingénieur,"], [4729.4, 4733.38, "un arpenteur à journaître, un géotechnicien, puis un évaluateur agréé."], [4733.62, 4738.28, "Donc, c'est plus pour vendre le verre, c'est plus après,"], [4738.38, 4743.04, "je crois, mais bon. Maintenant, dans les coûts indirects également,"], [4743.9, 4748.1, "il y a tout ce qui touche, malheureusement, au permis de construction."], [4748.5, 4753.3, "Donc, on est au Québec. Pour construire un bâtiment, ça vous prend un permis."], [4754.9, 4756.9, "C'est un permis qui peut être obtenu avec la municipalité."], [4758.02, 4761.98, "Maintenant, si c'est un bâtiment qui est neuf, donc, tout à fait,"], [4762.02, 4762.9, "la construction, c'est un bâtiment neuf."], [4762.98, 4764.84, "Il y a des taxes sur les matériaux et sur certains contrats,"], [4764.92, 4767.96, "donc TPS, TVQ. C'est pour ça qu'on voit souvent, quand vous voyez,"], [4768.08, 4771.46, "par exemple, un condo à vendre qui est neuf, Il y a de la TPS-TVQ,"], [4771.52, 4778.06, "malheureusement. Quand c'est sur une"], [4778.08, 4780.9, "bicyclette à 100 pières, ça ne fait pas trop mal, mais quand c'est sur une propriété"], [4780.92, 4783.8, "de 400 000, la TPS-TVQ, c'est un bon montant."], [4784.04, 4789.04, "Donc, ça fait réfléchir. Seulement, quasiment, je suis mis d'aller voir des coûts de"], [4789.06, 4790.26, "plus usagés, probablement que oui."], [4790.78, 4793.44, "Mais bon, les assurances, donc, durant la construction,"], [4794.86, 4798.46, "ça vous prend des assurances, donc, pour tout ce qui touche,"], [4798.54, 4803.94, "par exemple, la sécurité du chantier et tout."], [4806.3, 4809.02, "Aussi, donc, les intérêts sur le financement intérimable."], [4810.14, 4811.2, "Pourquoi ça, c'est important ?"], [4811.84, 4817.16, "C'est que la construction d'une maison au Québec ou d'un projet immobilier,"], [4817.26, 4818.18, "c'est important comprendre ça."], [4820.08, 4822.36, "Lorsque vous achetez une maison par exemple qui est déjà construite,"], [4822.82, 4826.78, "il y a une personne qui vend une maison et que vous voulez l'acheter,"], [4826.88, 4830.2, "ce n'est pas compliqué. Si vous êtes qualifié pour une hypothèque,"], [4830.28, 4832.56, "vous allez voir un courtier hypothécaire ou vous allez voir une banque."], [4832.92, 4834.9, "Vous vous dites, moi je suis intéressé par cette maison-là,"], [4835.22, 4836.4, "elle va vous faire un prix hypothécaire."], [4837.12, 4840.32, "Elle va vous financer moyennant que vous vous apportez un apport,"], [4840.38, 4845.56, "par exemple de 5 à 20%, le montant du prix et vous allez pouvoir acheter la maison."], [4846.98, 4851.96, "Malheureusement, pour la construction neuve, aucune banque ne va vous partir de l"], [4851.98, 4855.0, "'argent, donc ce ne sera pas un prix hypothécaire que vous allez avoir initialement."], [4855.52, 4859.1, "Une banque ne pourra pas vous partir un montant pour la simple et bonne raison qu'il"], [4859.12, 4861.76, "y a une hypothèque, ça prend un bâtiment qui construit pour pouvoir accorder ça,"], [4862.2, 4865.82, "ça prend une garantie. Donc, si le bâtiment n'est pas construit encore,"], [4866.62, 4868.6, "c'est très difficile donc d'avoir une hypothèque."], [4869.58, 4871.38, "Donc, c'est pour ça qu'on dit qu'il y a des prêteurs, Donc,"], [4871.5, 4873.2, "il y a du financement intérimaire."], [4873.32, 4878.6, "C'est-à-dire que c'est le financement que vous allez avoir dans la mesure où vous"], [4878.62, 4881.9, "avez votre projet et vous finissez donc le projet."], [4882.56, 4884.54, "Bien là, il y a des prêteurs qui sont spécialisés pour ça."], [4884.62, 4887.2, "C'est-à-dire qu'eux, ils passent le montant pour la construction."], [4888.16, 4890.84, "Et quand le projet est terminé, qu'est-ce que vous faites ?"], [4890.94, 4893.8, "C'est que là, vous allez voir une banque, vous prenez une hypothèque."], [4894.66, 4900.28, "Et là, vous êtes capable de rembourser le financement intérimaire en question."], [4901.3, 4905.18, "Donc, c'est faisable. C'est-à-dire que si vous avez un terrain,"], [4905.34, 4906.34, "habituellement, il n'y a pas de problème."], [4907.28, 4909.82, "Mais c'est des intérêts qui sont plus importants que des intérêts sur une"], [4909.84, 4910.64, "hypothèque."], [4911.92, 4914.34, "Il y a des frais également légaux et notariaux."], [4914.36, 4918.6, "C'est-à-dire que juste pour enregistrer, par exemple, au Québec,"], [4918.82, 4922.42, "lorsque vous avez une propriété, vous devez l'enregistrer."], [4922.5, 4925.86, "Donc, vous allez voir un notaire pour qu'il puisse faire un acte de propriété."], [4926.5, 4929.08, "Donc, c'est-à-dire pour que vous soyez désigné comme propriétaire."], [4929.68, 4934.06, "Rien que si on parle de 1 600 $ minimum, c'est entre 1 600 et 3 000 $ pour un"], [4934.08, 4939.42, "notaire, juste pour désigner que vous êtes propriétaire d'un titre immobilier."], [4940.2, 4942.16, "Donc, il y a beaucoup de frais en lien avec ça."], [4947.3, 4948.1, "Bon,"], [4949.86, 4952.24, "maintenant, le détail des coûts indirects."], [4953.46, 4959.36, "Ici, on a donc un exemple de coûts indirects qu'on aurait dans le cas d'une"], [4959.38, 4960.26, "propriété donnée."], [4962.04, 4965.66, "Supposons que cette propriété-là a des coûts directs d'environ 500 000 $."], [4966.42, 4971.6, "Donc, on aurait des frais d'honorance d'architecte aux alentours de 30 000 à 60 000."], [4972.08, 4978.34, "Ça m'apparaît un peu élevé, mais bon, en réalité, ça, c'est des normes que le OEHQ"], [4978.36, 4983.08, "dit, mais en soi, ça peut être très différent dans la réalité."], [4983.24, 4986.92, "Donc, c'est un gros défaut de dire que c'est une proportion des coûts directs,"], [4986.96, 4989.88, "mais c'est comme ça. Ingénieur, ce n'est pas le cas nécessairement dans toutes les"], [4989.9, 4994.74, "propriétés. Frais de financement, 3-6 %, honnêtement, c'est très possible."], [4994.76, 5002.42, "C'est-à-dire que malheureusement, peu importe la période"], [5002.44, 5007.24, "de construction, vous allez payer aux alentours de 3 à 6 % du montant juste pour"], [5007.26, 5009.5, "avoir le prêt pour pouvoir construire."], [5009.92, 5012.22, "Donc, si la construction se fait aux alentours de 3 mois,"], [5012.32, 5017.14, "c'est très cher comme frais de financement."], [5017.48, 5021.86, "Mais bon, c'est comme ça. C'est-à-dire que c'est le coût de financement lorsque vous"], [5021.88, 5025.08, "n'avez aucune garantie à donner à part le fait que vous allez prendre cet argent-là"], [5025.1, 5031.62, "pour construire. Donc, il y a certains constructeurs qui peuvent"], [5031.64, 5036.3, "financer, mais malheureusement, ça implique souvent que vous prenez son terrain."], [5036.32, 5039.28, "Mais en tout cas, si vous avez un terrain et que vous voulez faire construire une"], [5039.3, 5045.36, "maison au Québec, attendez-vous à avoir un taux de 3 à 6 % de"], [5045.38, 5049.7, "la valeur totale du coût de construction pour financer cette construction-là."], [5050.84, 5053.84, "Et ensuite, vous allez embarquer dans une hypothèque pour 25 ans."], [5055.12, 5058.64, "Permis et inspection, c'est aux alentours de 1 à 2 %, donc la valeur des coûts"], [5058.66, 5062.22, "directs. Ça peut être aux alentours de 5 000 à 10 000 $ simplement pour une"], [5062.24, 5063.92, "propriété qui a des coûts directs de 500 000."], [5064.48, 5067.12, "L'assurance de construction, 5 à 10 000."], [5067.7, 5072.4, "Et les taxes, ici, s'ils ne sont pas récupérables, donc de 74 000."], [5073.24, 5076.56, "Les frais légaux, comme on a dit, entre 2 500 et 5 000."], [5076.96, 5080.74, "Puis les frais administratifs, donc ça, c'est juste des coûts approximatifs,"], [5080.84, 5085.9, "donc 5 à 15 000. Donc ça, c'est des barèmes."], [5088.42, 5091.7, "Ça vous permet d'estimer à peu près comment ça coûterait."], [5092.3, 5096.06, "Ce qui peut être intéressant, c'est que si vous avez déjà construit une maison,"], [5096.18, 5099.6, "si vous avez déjà fait ce projet-là personnellement, de construire une maison vous"], [5099.62, 5104.46, "-même pour votre famille ou tout ça, je serais intéressé de voir si réellement ces"], [5104.48, 5108.82, "barèmes-là sont valables. Moi, personnellement, je ne l'ai pas fait,"], [5111.0, 5113.92, "mais il y a certaines choses qui me semblent un peu élevées."], [5114.1, 5115.52, "Donc, c'est-à-dire que, mais t'es bon, c'est..."], [5115.98, 5119.9, "Oui, c'est ça que j'allais dire, architecte, 30 à 60."], [5120.78, 5124.72, "Moi, c'est pas ce que ça va me coûter."], [5125.24, 5127.78, "OK, OK, c'est ça. Puis au niveau, mettons, du financement,"], [5128.56, 5134.14, "ça, c'est quand même... Est-ce que les frais de financement..."], [5134.16, 5136.86, "Le financement, c'est quatre à peu près."], [5140.22, 5143.68, "Peut-être que le financement, ça fait du sens, mais en tout cas,"], [5143.86, 5147.32, "pas les honoraires de l'architecte."], [5147.44, 5149.9, "Oui, c'est ça. Et même ingénieur."], [5150.96, 5154.28, "Ce que c'est ingénieur, c'est un peu ridicule dans la mesure où ce n'est pas"], [5154.3, 5157.56, "nécessairement appliqué. C'est vraiment pour un bâtiment général,"], [5157.76, 5161.9, "mais bon, c'est vrai que c'est des chiffres qui sont élevés."], [5163.42, 5168.44, "c'est même pas représentatif parce qu'un bâtiment commercial on est plus dans le"], [5168.46, 5169.26, "entre"], [5171.32, 5179.18, "pas loin du 4 à 500 000 c'est vraiment tout dépendamment c'est quoi le bâtiment"], [5181.38, 5185.58, "je suis d'accord avec vous il y a certaines choses je les présente parce que c'est"], [5185.6, 5191.56, "comme ça dans les textbooks j'étais curieux d'en voir mais c'est ce que je m"], [5191.58, 5196.04, "'attendais. Frais d'architecte et d'ingénieur, je trouve que c'est un peu ça n'a pas"], [5196.06, 5201.88, "de bon sens. Comme si, mettons, le coût d'un plan, c'était proportionnel à la valeur"], [5202.96, 5204.48, "des coûts directs. C'est un peu ridicule."], [5205.24, 5207.38, "Mais bon, c'est comme ça. Oui."], [5210.0, 5214.32, "Quand tu parles de frais de financement, qu'est-ce que ça englobe exactement ?"], [5214.58, 5217.18, "Est-ce que c'est les frais du notaire ?"], [5217.78, 5223.42, "Frais de financement. C'est la mise en place du financement ou c'est les coûts des"], [5223.44, 5226.9, "intérêts de l'hypothèque ? Parce que si c'est ça, c'est vraiment possible."], [5227.84, 5229.54, "Non, ce n'est pas le coût des intérêts de l'hypothèque."], [5229.66, 5231.92, "Donc, c'est-à-dire que, tu sais, maintenant, quand on a un terrain,"], [5232.92, 5235.4, "on n'a pas une hypothèse, il n'y a aucune banque qui va nous passer l'argent,"], [5235.5, 5236.68, "par exemple, pour construire le bâtiment."], [5237.74, 5239.82, "Une hypothèse, c'est vraiment, maintenant, quand on achète une maison qui est déjà"], [5239.84, 5243.96, "construite. C'est vraiment le coût, par exemple, de financement du moment où on a l"], [5243.98, 5246.54, "'idée, mettons, avec le terrain, puis que ça soit terminé."], [5247.38, 5251.4, "donc c'est un prêteur il appelle ça un prêteur intérimale c'est des prêteurs privés"], [5251.94, 5255.68, "c'est ça, eux autres ils chargent aux alentours de 3 à 6% du montant du financement"], [5256.48, 5259.5, "donc c'est un peu indépendamment de la longueur, donc de la durée de la construction"], [5259.52, 5265.56, "c'est vraiment eux autres ils chargent 15% je te dirais les prêteurs privés"], [5265.58, 5270.88, "c'est 15% du montant qu'ils vont te prêter donc si t'empruntes 700 000 ça va être 15"], [5270.9, 5275.66, "% de 700 000 si t'empruntes, tout dépendamment c'est quoi le montant que t'empruntes"], [5275.68, 5279.4, "c'est vraiment 15% du coût de l'emprunt."], [5280.34, 5281.38, "C'est comme ça qu'il fonctionne."], [5282.34, 5284.74, "Et boy, c'est un passage bien."], [5285.86, 5289.22, "Exact. C'est pour ça que tu as des financements à construction,"], [5289.44, 5291.02, "mettons, là, c'est ça que je ne sais pas."], [5291.12, 5292.78, "Qu'est-ce que ça englobe dans le frais de financement ?"], [5292.88, 5296.08, "Parce que la caisse Desjardins, ils font de l'autoconstruction puis ils font des"], [5296.1, 5296.9, "financements"], [5298.8, 5301.76, "pendant la construction. Tu peux juste payer les intérêts,"], [5301.86, 5306.12, "tu ne payes pas le capital. là peut-être que ça pourrait avoir du sens mais c'est"], [5306.14, 5310.64, "ça, c'est pas assez clair pour que je puisse vraiment non mais c'est intéressant c"], [5310.66, 5315.26, "'est clair que les prêteurs privés c'est un bon montant on est en disant non mais c"], [5315.28, 5318.72, "'est pas merci d'avoir répondu j'ai apprécié d'avoir un feedback"], [5321.62, 5327.16, "donc maintenant on a quasiment terminé pour ça ici"], [5329.44, 5334.08, "maintenant bon c'est ça on a les coûts directs, les coûts indirects et là,"], [5334.24, 5336.24, "bon, il y a un profit entrepreneurial."], [5336.6, 5341.02, "C'est-à-dire que là, on est vraiment dans, c'est quoi la rémunération de l"], [5341.04, 5341.84, "'entrepreneur général ?"], [5343.6, 5349.82, "Qu'est-ce qui dit, c'est que c'est aux alentours de 8 à 15 % des coûts directs"], [5349.84, 5353.5, "et des coûts indirects. C'est-à-dire que si, par exemple,"], [5354.12, 5358.48, "le coût de votre projet, c'est, je ne sais pas moi, dans le cas ici par exemple,"], [5358.78, 5362.34, "on serait 500 000 plus, mettons, toutes ces patentes-là,"], [5362.56, 5366.9, "donc ça serait 25 %, 625 000, bien là, l'entrepreneur général,"], [5367.06, 5373.14, "il va se charger, il va se prendre aux alentours de 8 à 15 % de ces coûts totaux-là."], [5373.3, 5374.1, "Donc,"], [5375.38, 5378.6, "ça semble très raisonnable dans la mesure où il va gérer le projet dans son"], [5378.62, 5381.1, "ensemble, il va coordonner les expertises du projet et tout ça."], [5382.22, 5387.1, "Les facteurs donc qui influent sur le profit, donc c'est le risque puis la"], [5387.12, 5390.98, "complexité du projet. Les conditions de marché, c'est-à-dire également,"], [5391.22, 5392.98, "est-ce qu'il est en demande ou non ?"], [5393.7, 5396.8, "Donc, il y en a des entrepreneurs en général qui sont, bon,"], [5397.04, 5399.46, "tu t'appelles pour faire construire une maison, puis ils vont te dire,"], [5399.56, 5400.36, "bon, ça va aller dans deux ans."], [5401.38, 5405.34, "Bien là, c'est sûr que là, s'il est plus en demande, bien là,"], [5405.9, 5409.74, "ça ne va pas nécessairement aider à réduire le profit qui va se prendre."], [5410.08, 5414.9, "La durée également du projet, donc, c'est-à-dire c'est que si c'est un projet qui s"], [5414.92, 5421.12, "'étale sur plusieurs années, souvent un projet qui est plus long va être un montant"], [5421.14, 5423.98, "plus élevé, donc le pourcentage n'aurait pas nécessairement changé."], [5424.16, 5428.22, "Mais supposons qu'il y ait certains projets que tu peux juste faire maintenant une"], [5428.24, 5430.2, "certaine saison à cause d'excavation et tout ça."], [5430.8, 5433.42, "Le fait que ça s'échelonne sur une plus longue période,"], [5433.54, 5436.98, "ça peut jouer en faveur d'un montant plus élevé."], [5438.26, 5441.78, "Il y a le coût d'opportunité du capital, C'est-à-dire que des fois,"], [5441.9, 5445.82, "il y a des entrepreneurs qui vont engager beaucoup d'argent juste pour un projet."], [5446.02, 5448.84, "Donc, ça peut également influencer sur le rendement qui peut être demandé,"], [5448.86, 5453.54, "donc entre 8 et 15 %. Puis, il y a aussi l'expertise qui va être requise."], [5454.96, 5460.38, "Donc, si on parle, par exemple, d'une construction d'une tour ou,"], [5460.4, 5463.56, "par exemple, d'un hôpital ou peu importe, donc, c'est des projets qui sont plus"], [5463.58, 5468.18, "complexes. Donc, encore une fois, qui dit projet plus complexe,"], [5468.32, 5472.16, "qui donne une plus grosse expertise, ça risque d'engendrer des coûts directs et"], [5472.18, 5475.46, "indirects plus élevés. Donc, logiquement, la rémunération devrait,"], [5475.76, 5478.76, "le pourcentage n'aurait pas nécessairement changé, mais ce n'est pas le cas."], [5478.78, 5482.62, "que ça peut variar selon les normes entre 8 et 15 %."], [5482.64, 5487.44, "Donc, 15 % étant un projet qui a un risque plus élevé, un coût d'opportunité du"], [5487.46, 5493.58, "capital plus élevé, etc. Donc, c'est un profit"], [5493.6, 5496.08, "qui est entreprenarial. C'est une rémunération qui est,"], [5496.1, 5497.54, "on pourrait dire, anticipée."], [5500.74, 5507.18, "C'est un profit qui est jugé par l'évaluateur comme étant ce"], [5507.2, 5511.62, "qui anticipe comme profit, c'est vraiment l'anticipation de qu'est-ce que l"], [5511.64, 5513.92, "'entrepreneur va réellement se prendre comme marge."], [5514.84, 5517.22, "Donc, c'est très possible que ce soit plus que ça."], [5522.92, 5526.9, "Maintenant, vous avez ici l'exemple de tantôt, par exemple,"], [5527.02, 5532.56, "qu'on aurait ici. L'hypothèse d'un coût total avec le hors-terrain de 632 000,"], [5532.58, 5536.14, "Donc, c'est-à-dire que là, on aurait ici 500 000 de coûts directs."], [5536.46, 5539.76, "Donc, 500 000 de coûts directs, ça inclut les matériaux,"], [5540.06, 5541.38, "la main-d'oeuvre, le chantier, blablabla."], [5542.1, 5545.28, "Ensuite, on aurait 20 % de coûts directs de plus."], [5545.42, 5548.58, "Donc, comme on a dit, architecte, financement et ainsi de suite."], [5548.6, 5553.44, "Et là, on pourrait déterminer que pour ce type de projet-là,"], [5553.7, 5556.62, "on met un profit entrepreneurial de 12 %."], [5556.64, 5560.94, "Donc là, on serait à 600 000, 12 % de 600 000."], [5561.04, 5564.14, "Donc là, on serait à un coût total de projet de 672 000 hors terrain."], [5565.68, 5569.8, "Et là, ici c'est important, donc lorsque vous avez le coût ici de toute cette"], [5569.82, 5575.9, "composante-là, bien, vous avez encore la valeur du terrain à déterminer."], [5578.36, 5582.04, "le prochain cours il va être consacré à ça donc il y a deux cours pour la valeur du"], [5582.06, 5586.48, "terrain par la méthode des comparables donc ça va être également la remise du TP"], [5586.5, 5594.92, "pour ça donc c'est le prochain cours mais on termine en premier les coûts"], [5594.94, 5601.26, "directs et indirects bon ici maintenant bon ça c'est un exemple"], [5601.28, 5605.02, "d'un je suis vraiment"], [5607.2, 5610.32, "Je vous laisse le regarder, ça c'est pas super important."], [5614.22, 5615.76, "Bon ici c'est ça donc maintenant."], [5619.06, 5623.06, "Le guide donc les normes, la fourchette donc de profit qui est prise par les"], [5623.08, 5629.22, "entrepreneurs, donc vous allez voir que ça change un petit peu selon les différents"], [5629.24, 5633.06, "types donc de bâtiments donc qui sont construits."], [5633.58, 5637.48, "Donc, dans le cas de résidentiel unifamilial, donc maison,"], [5638.44, 5642.84, "on pourrait dire maintenant bungalow ou deux étages, on est aux alentours de 8 à 12"], [5642.86, 5646.36, "%, donc ça va rarement, mettons, dépasser 12 %."], [5647.32, 5649.0, "Multilogement, là, on parle de plus qu'est, mettons,"], [5652.64, 5654.62, "un duplex, ça rentre pas mal dans l'unifamilial, mettons,"], [5654.68, 5657.34, "tout ce qui est au-dessus, mettons, de 4-5 logements, par exemple,"], [5658.0, 5663.22, "un 12 logements, bien là, le profit entreprenant va être aux alentours de 10 à 15 %."], [5663.76, 5666.5, "Commercial, c'est tout ce qui est centres commerciaux,"], [5671.1, 5673.74, "les bâtiments avec les entrées extérieures."], [5674.84, 5679.08, "Tout ce qui va être vraiment pour la vente ou pour le service client,"], [5679.42, 5682.36, "on parle aux alentours de 12 à 18 %."], [5682.9, 5687.68, "Industriel, c'est normal que ce soit plus faible un peu par rapport aux commerciales"], [5687.7, 5691.32, "parce que c'est souvent des bâtiments qui sont plus, pas plus simples,"], [5691.46, 5697.66, "mais plus, il y a moins de, la"], [5697.68, 5701.0, "finition est moins importante dans un bâtiment industriel,"], [5701.2, 5702.12, "mais des fois, c'est plus complexe."], [5702.14, 5707.96, "C'est-à-dire que si on pense, par exemple, à un des meilleurs exemples que je"], [5707.98, 5711.56, "pourrais dire, un Costco, c'est commercial, mais ça apparente un peu à une"], [5711.58, 5713.3, "construction qui est industrielle dans le sens que, bon,"], [5713.36, 5714.32, "c'est pas fait pour que ce soit beau."], [5714.6, 5720.1, "C'est un cube avec une structure, avec une charpente, puis c'est tout."], [5722.1, 5723.4, "Maintenant, ça, c'est entre les deux."], [5724.66, 5729.74, "Institutionnel, ça, c'est tout ce qui est bâtiment, tout ce qui va travailler avec"], [5729.76, 5731.74, "les institutions et tout ça. Et les spécialisés, bien là,"], [5731.76, 5733.46, "ça, c'est vraiment plus complexe."], [5733.58, 5737.74, "Donc, le meilleur exemple, c'est tout ce qui touche aux centres de données."], [5737.76, 5743.8, "Donc, c'est-à-dire que, mettons, les centres de"], [5743.82, 5749.88, "calcul, les chantiers maritimes, tout ça, c'est vraiment des bâtiments"], [5749.9, 5754.84, "qui sont très spécialisés. Donc, c'est-à-dire que ça prend une expertise qui va au"], [5754.86, 5756.3, "-delà de juste la construction des bâtiments."], [5759.38, 5762.3, "Pour donner une idée, mettons, exemple, les centres de données,"], [5762.42, 5765.0, "juste la construction du bâtiment, c'est à peu près rien."], [5765.14, 5765.94, "Ça prend beaucoup de ventilation."], [5766.56, 5769.66, "Mais après ça, donc, tout le matériel informatique, les câbles,"], [5769.84, 5776.14, "tout ça, les centres, les chambres de refroidissement, c'est bien"], [5776.16, 5779.26, "rare qu'un centre de données, ça se chiffre en bas d'un milliard,"], [5779.34, 5780.34, "donc en fait, le coût de construction."], [5781.34, 5783.06, "surtout avec tout ce qui est AI et tout ça."], [5783.22, 5787.44, "Donc, il y a beaucoup de projets aux États-Unis de data center,"], [5787.46, 5793.46, "donc avec des infrastructures beaucoup plus, tout ce qui"], [5793.48, 5794.42, "est GPU cluster."], [5796.64, 5800.82, "Ça, c'est probablement un profil entrepreneurial qui est plus spécialisé."], [5801.18, 5805.74, "Ça prend des entrepreneurs en général qui sont, souvent ça prend des chefs de projet"], [5805.76, 5808.86, "plus qu'un entrepreneur en général parce que ça prend beaucoup de spécialisation."], [5809.56, 5810.9, "Mais il y a d'autres exemples aussi comme ça."], [5810.98, 5814.5, "C'est-à-dire que l'IA, tout ce qui est centre de distribution,"], [5814.76, 5818.96, "donc les entrepôts automatisés de distribution."], [5819.46, 5824.02, "Donc, on pense à DHL, FedEx, Amazon, tout ça."], [5824.14, 5825.9, "Donc, leurs entrepôts, c'est très spécialisé."], [5826.52, 5830.7, "Donc, ça, ce serait des profits qui seraient largement au-delà de 15 %."], [5830.72, 5834.28, "Puis qu'on ne peut même pas mesurer en soi, étant donné que ça prend une"], [5834.3, 5836.34, "spécialisation qui est plus importante."], [5837.16, 5841.74, "Maintenant, pour le profit entrepreneurial, donc la source des données,"], [5842.1, 5846.4, "c'est ici donc analyser des projets comparables."], [5846.5, 5850.94, "Donc, c'est qu'il y a des enquêtes également qui sont faites auprès des promoteurs."], [5851.1, 5852.98, "Il y a des rapports de marché, il y a Statistique Canada."], [5853.96, 5860.32, "C'est quoi donc le… c"], [5860.34, 5866.36, "'est important d'être à jour sur c'est quoi le profit qui est pris pour quel type de"], [5866.38, 5869.5, "construction. C'est des données qui sont disponibles dans les rapports sur le"], [5869.52, 5874.16, "marché. Puis, je vous invite, lorsque vous allez faire des évaluations,"], [5874.34, 5879.04, "à maintenir, si vous voyez dans ce rapport, de maintenir votre propre historique à"], [5879.06, 5883.98, "jour. Parce que malheureusement, des fois, il y a toutes les estimations qui sont"], [5884.0, 5886.42, "rapportées. Ce n'est pas nécessairement sous-évalué."], [5888.26, 5889.72, "Je ne pense pas que c'est à canne Donc,"], [5893.02, 5897.94, "malheureusement, les Statistique Canada, c'est des mesures qui sont basées sur des"], [5897.96, 5902.84, "enquêtes sur qu'est-ce que les gens remplissent, comme le ressentiment et tout ça."], [5903.66, 5912.22, "Donc, il y a potentiellement des biais simplement aux mesures qui sont affichées"], [5912.24, 5913.04, "par Statistique Canada."], [5915.12, 5917.9, "Il y a beaucoup de gens qui remettent en doute les Statistique Canada."], [5917.92, 5921.9, "c'est tout ce qui est CPI et tout ça, donc le produit d'indice à la consommation."], [5924.54, 5926.82, "Des fois, on a un petit peu l'impression que le coût de la vie augmente pas mal plus"], [5926.84, 5927.7, "vite que le taux d'inflation."], [5928.2, 5929.48, "Je crois que c'est une question qui est légitime."], [5930.06, 5935.16, "Donc, ça remet un peu en perspective Statistique Canada les valeurs qui distribuent."], [5935.32, 5938.54, "On peut supposer même quelque chose pour les enquêtes auprès des promoteurs,"], [5938.62, 5942.48, "c'est-à-dire qu'ils n'ont pas nécessairement un incitatif à dire 100% de la vérité."], [5942.58, 5945.48, "Donc, il faut vraiment être critique par rapport à ces valeurs-là,"], [5945.56, 5947.82, "puis avoir une source de données multivariées."], [5948.8, 5951.38, "Et même être capable donc d'avoir son propre historique,"], [5951.64, 5954.52, "donc de profit entrepreneurial dépendamment du type de projet."], [5956.86, 5958.72, "Maintenant, c'est la dernière chose qu'on va voir aujourd'hui."], [5962.22, 5964.16, "Ici donc, c'est le principe de substitution."], [5966.5, 5967.58, "Qu'est-ce que ça nous dit ici ?"], [5967.68, 5972.98, "C'est qu'un bâtiment, on peut donc, on peut dire que la valeur d'un bâtiment,"], [5973.2, 5980.22, "ça va être en soi le minimum donc de ces trois valeurs"], [5980.24, 5984.86, "-là ici. Donc, on dit qu'un acheteur qui est prudent ne va pas payer plus pour un"], [5984.88, 5988.68, "bien que le coût d'acquisition donc d'un substitut équivalent,"], [5988.9, 5993.46, "que ce soit par achat, par construction ou par location."], [5995.96, 5998.06, "Donc, qu'est-ce que ça veut dire ici ?"], [5998.44, 6006.1, "C'est que, supposons qu'on a, admettons qu'on aurait, bon,"], [6006.38, 6009.78, "la valeur d'un entrepôt qui est donné."], [6010.78, 6017.12, "La valeur d'un entrepôt, c'est le minimum entre comment ça me coûterait"], [6017.14, 6023.4, "l'acheter sur le marché à quelqu'un, ou le coût de construction donc de bâtiment"], [6023.42, 6026.1, "qui est neuf, équivalent, donc avec le même nombre de pieds carrés,"], [6026.12, 6029.98, "ou comment ça me coûterait le louer, la valeur présente de tous les loyers que je"], [6030.0, 6033.2, "vais payer. C'est le minimum des trois."], [6033.8, 6037.72, "Donc, c'est ça, si on dit la valeur par rapport au principe de substitution,"], [6038.14, 6042.92, "c'est ça. Et c'est là qu'un acheteur rationnel va choisir vraiment le minimum de ces"], [6042.94, 6045.1, "trois valeurs, dans la mesure que ce sont disponibles, évidemment."], [6046.52, 6049.38, "Donc, c'est pour ça qu'on dit ici, les implications du principe de substitution,"], [6049.54, 6050.66, "c'est qu'il y a un plafond de la valeur."], [6050.82, 6054.46, "Donc, la valeur d'un bien ne dépassera pas durablement le coût d'un substitut"], [6054.48, 6060.66, "équivalent. Donc, c'est-à-dire que si il y a, et c'est un peu"], [6060.68, 6065.06, "ça qui est en ce moment qui se produit, c'est que le marché de l'immobilier"], [6065.08, 6070.46, "résidentiel, le prix comparable donc d'une propriété donnée est souvent beaucoup"], [6070.48, 6074.26, "plus faible que le coût de construction neuve, donc du même bâtiment."], [6074.28, 6076.96, "Donc, qu'est-ce qui arrive, c'est que le constructeur, lui,"], [6076.98, 6080.6, "il sait, je vais construire une maison, mais je ne serai pas capable nécessairement"], [6080.62, 6083.22, "de la vendre au prix du marché."], [6084.06, 6085.98, "Donc, c'est un peu ça le problème."], [6086.12, 6090.02, "C'est-à-dire que ça fait en sorte qu'il n'y a pas de nouvelle construction et que le"], [6090.04, 6093.64, "problème avec l'immobilier perdure un petit peu à travers le temps."], [6093.88, 6095.1, "C'est un peu à cause de ce principe-là."], [6095.66, 6098.16, "C'est la même chose pour les loyers, donc c'est-à-dire que si vous êtes un"], [6098.18, 6100.5, "entrepreneur immobilier et que vous construisez des loyers,"], [6100.84, 6105.06, "mais que là, vous construisez ça, vous devez absolument louer ça par exemple à 2500"], [6105.08, 6109.6, "par mois, mais que là, il y a des équivalents sur le marché à 1500 à 1800,"], [6110.86, 6115.86, "bien là, vous commencez à être capable de louer, donc ça s'applique également pour"], [6115.88, 6117.04, "la location, donc ce principe-là."], [6117.3, 6121.48, "Donc, ça régit en soit tout ce qui est de nouvelles constructions."], [6122.7, 6126.1, "C'est vraiment important de comprendre ça parce que pour un constructeur,"], [6126.68, 6130.88, "ça peut donc être un bon indicateur de ce que je veux construire ou non."], [6132.14, 6132.94, "Et"], [6134.26, 6138.66, "un des exemples aussi, donc pour les maisons, je ne dirais pas que c'est"], [6138.68, 6140.58, "nécessairement valable, c'est-à-dire que"], [6143.08, 6144.5, "je crois que, admettons,"], [6147.82, 6152.26, "supposons qu'on aurait par exemple des maisons en vente avec la possibilité de"], [6152.28, 6157.44, "construire une maison et la possibilité de la louer je crois que même si la location"], [6157.46, 6161.46, "est plus avantageuse pour un individu il y a certaines personnes qui vont quand même"], [6161.48, 6164.92, "aller vers l'achat parce que ils pensent plus à longtemps et ils vont se dire même"], [6164.94, 6170.96, "si c'est plus avantageux de louer reste que je peux faire augmenter mon loyer et il"], [6170.98, 6175.18, "y a une utilité à être propriétaire Mais quand c'est maintenant qui touche au"], [6175.2, 6180.22, "industriel et tout ça, il n'y a pas de il n'y a pas d'utilité dans le fond,"], [6180.36, 6184.3, "la joie d'être propriétaire et tout ça tu peux louer la même patente pour moins"], [6184.32, 6188.78, "cher, tu vas le faire tu ne vas pas acheter et tu ne vas pas construire donc c'est"], [6188.8, 6194.08, "un peu ça donc c'est que dans le cas de l'immobilier résidentiel c'est très"], [6194.1, 6196.86, "différent, c'est-à-dire qu'il y a d'autres facteurs qui rentrent en ligne de compte"], [6196.88, 6201.26, "donc des fois des choses qui ne sont pas nécessairement rationnelles"], [6202.96, 6208.1, "donc c'est ça que ça dit c'est vraiment le minimum entre ces trois valeurs-là ici"], [6210.84, 6215.48, "et c'est censé donc relativement être égal à la trappe donc c'est-à-dire qu'il ne"], [6215.5, 6218.22, "devrait pas avoir une grosse différence et toute différence entre ces trois valeurs"], [6218.24, 6221.44, "-là devrait s'équilibrer à travers le temps c'est-à-dire que"], [6223.38, 6226.36, "sinon donc si ça ne s'équilibre pas il n'y a juste plus de construction neuf par"], [6226.38, 6229.8, "exemple si la vente des revenus et les comparables sont beaucoup plus faibles que"], [6229.82, 6233.14, "les coûts de construction bien là, vous vous ramassez dans un marché où il n'y aura"], [6233.16, 6234.0, "plus aucune construction."], [6241.14, 6247.46, "Maintenant, ici, le principe de contribution,"], [6247.82, 6249.74, "ici, c'est un dernier point qui est important."], [6251.38, 6253.86, "La contribution, c'est vraiment comme on a mentionné tantôt,"], [6254.08, 6260.22, "c'est l'ajout, Donc, d'un, mettons, d'un amenity"], [6260.24, 6262.5, "ou n'importe quoi, par exemple, ici d'un garage double,"], [6262.82, 6266.96, "l'ajout d'un garage double à une propriété pourrait, par exemple,"], [6267.06, 6272.74, "vous coûter 45 000. Bon, ce n'est pas beaucoup, mais bon,"], [6273.0, 6274.02, "supposons que ça coûterait ça."], [6274.48, 6278.24, "Et là, on pourrait dire que donc, si vous êtes capable de mesurer,"], [6279.44, 6287.04, "ça vous prendrait, par exemple, supposons"], [6287.06, 6289.42, "qu'on aurait vous acheté une propriété."], [6289.68, 6295.82, "Je pense que les personnes qui sont le plus en mesure de"], [6295.84, 6299.94, "quantifier et de mesurer cette mesure-là, donc le principe de contribution,"], [6300.16, 6302.5, "c'est les flippers, donc ceux-là qui font des flips."], [6303.32, 6308.9, "eux ils sont vraiment capables de nous dire à quel point ça contribue à une valeur"], [6308.92, 6314.08, "pourquoi parce que supposons que vous achetez une maison c'est un prix qui est réel"], [6314.1, 6318.06, "il y a une transaction qui est faite vous achetez une maison pas de garage à 300 000"], [6318.08, 6324.24, "$ et là ça vous coûte 45 000 $ ajouté à un garage double comme l'exemple"], [6324.26, 6325.1, "qu'on a ici à gauche"], [6326.7, 6332.14, "si vous revendez ensuite la propriété à 355 000 $, bien là,"], [6332.24, 6334.32, "vous savez que vous avez une contribution nette de 10 000."], [6334.54, 6338.46, "Pourquoi ? Parce que vous avez une valeur de 55 000 qui était ajoutée,"], [6338.6, 6343.6, "mesurée par la vente avant et après, et vous savez que votre coût de construction de"], [6343.62, 6344.84, "cet ajout-là, ça a été 45 000."], [6345.94, 6348.14, "Donc, ça, c'est une amélioration qu'on dit justifiée."], [6348.86, 6353.28, "Donc, pourquoi ? Parce qu'en soi, ça vous a permis donc de réaliser un gain,"], [6353.4, 6358.9, "donc cet ajout-là a permis d'augmenter la valeur de la propriété plus que les coûts"], [6358.92, 6362.46, "de construction. Il y a aussi probablement des cas."], [6363.84, 6364.9, "Ce n'est pas juste des bons coûts."], [6366.24, 6368.58, "Marie a souvent les ajouts qui sont faits, c'est des ajouts qui sont justifiés."], [6368.74, 6374.24, "On pourrait dire, par exemple, si on pense que le meilleur exemple d'un mauvais"], [6374.26, 6375.72, "investissement, c'est une piscine creusée."], [6378.16, 6383.06, "Une piscine creusée, honnêtement, je pense que si tu fais un chute avec une piscine"], [6383.08, 6387.0, "creusée, il y a bien une chance que tu perds ta chemise parce que ça ne va pas"], [6387.02, 6390.32, "augmenter la valeur du coût. En plus, les coûts de construction d'une piscine"], [6390.34, 6391.86, "creusée, ça a explosé."], [6394.22, 6395.58, "60 000, ça m'appelait un peu élevé."], [6396.96, 6399.88, "Peut-être 30 000 pour une piscine creusée, mettons maintenant."], [6401.52, 6404.4, "Il y a bien des chances que ça n'augmente pas la valeur de ce montant-là."], [6404.58, 6407.74, "C'est-à-dire que là, il faudrait que vous ayez une personne qui achète une"], [6407.76, 6412.08, "propriété, qui fasse uniquement l'ajout de cette piscine-là et qui revend la"], [6412.1, 6416.18, "propriété. donc ça n'a pas besoin de se rendre nécessairement moins cher donc c'est"], [6416.2, 6419.12, "-à-dire que l'ajout d'une piscine creusée ne va pas nécessairement vous faire perdre"], [6419.14, 6424.86, "la valeur mais le gain de valeur ne va pas être nécessairement aussi important que"], [6424.88, 6430.06, "les coûts d'ajouter cette piscine-là donc là on dit que c'est de la surqualité c'est"], [6430.08, 6435.28, "-à-dire que vous avez ajouté trop de choses pour que dans le fond le coût de l'ajout"], [6435.3, 6438.74, "ne se reflète pas dans la valeur marchande et dans les transactions réelles"], [6442.66, 6448.94, "Ça, c'est probablement, donc c'est un des, et ça c'est le rôle de l'évaluateur."], [6449.24, 6453.56, "Donc, lorsqu'il y a, par exemple, une façon de faire aussi qui dit que lorsqu'il y a"], [6453.58, 6456.76, "une transaction qui a été faite, vous avez un prix de référence,"], [6456.78, 6460.74, "donc pour une maison, et là où il y a des ajouts, des rénovations qui ont été faits"], [6462.14, 6467.58, "depuis cet achat-là. Et si vous êtes capable d'ajouter la contribution de chacune"], [6467.6, 6469.1, "des rénovations que vous avez faites à travers le temps,"], [6469.24, 6472.08, "vous avez donc une bonne mesure de la valeur de la propriété."], [6472.84, 6474.48, "Donc, ici, dans ce cas-là, c'est ça."], [6477.04, 6480.12, "C'est quoi qui est plus théorique dans le sens où c'est bien dur de savoir la"], [6480.14, 6482.78, "contribution nette. Il y a des benchmarks, mais bon."], [6484.02, 6488.9, "De façon simple, le garage, je crois que c'est quoi qui apporte une contribution qui"], [6488.92, 6492.34, "est nette. Le garage, dans la mesure que vous avez la propriété,"], [6492.52, 6495.7, "le fait d'ajouter un garage même simple ou double, clairement,"], [6496.14, 6501.34, "l'utilité globale va faire en sorte que la propriété va prendre plus de valeur que"], [6501.36, 6506.84, "le coût du garage. Piscine, clairement, ça va être négatif."], [6507.0, 6509.62, "Je pense que c'est d'arrivée exceptionnelle."], [6511.42, 6512.22, "sinon"], [6515.44, 6519.12, "tout ce qui est cuisine c'est surprenant comment ça peut apporter quand même,"], [6519.32, 6521.96, "dépendamment de tout ce que c'est quoi l'ajout d'une autre cuisine comme je vous l"], [6521.98, 6525.28, "'ai dit les recherches montrent que c'est très très très très on parle d'une affaire"], [6525.3, 6529.08, "comme 30-40 000 de plus sur une propriété juste le fait qu'il y a une autre cuisine"], [6529.1, 6536.34, "à composante comparable donc ensuite tout ce qui est un"], [6536.36, 6540.62, "des pires investissements les géothermies et tout ça, donc c'est-à-dire d'ajouter un"], [6540.64, 6543.66, "chauffage géothermie, habituellement, vous ne rentrez pas dans votre argent,"], [6543.84, 6546.58, "du moins sur le coup. Donc, c'est-à-dire qu'à long terme,"], [6546.68, 6548.88, "vous allez peut-être sauver au niveau de l'énergie, mais bon,"], [6549.32, 6551.5, "sur la revente, c'est moins évident."], [6551.62, 6554.52, "Donc, c'est-à-dire que une maison avec la géothermie va peut-être se vendre 100 000"], [6554.54, 6557.76, "plus cher, mais ça coûte à peu près 200-300 000 pour installer la géothermie."], [6557.9, 6561.2, "Donc, bonne chance pour récupérer le..."], [6562.64, 6568.92, "Ici, donc, c'est l'application du principe de contribution."], [6570.82, 6575.68, "Ici, en soi, c'est une façon de voir"], [6578.52, 6582.4, "la contribution de chacune des composantes."], [6583.82, 6586.4, "Mettons comme exemple ici, rénovation d'une cuisine."], [6586.92, 6589.1, "Dans ce cas-là, on aurait un accord de 5000."], [6589.92, 6593.3, "Salle de main supplémentaire, la contribution ne va pas être nécessairement si"], [6593.32, 6594.12, "importante que ça."], [6597.82, 6601.32, "tout ce qui est sous sol aménagé également, c'est très rare que c'est rentable."], [6602.52, 6604.28, "Pissonne également. Garage aussi."], [6604.42, 6606.34, "Donc, ça, ce n'est pas un fait établi."], [6606.56, 6607.64, "Ça change à travers le temps."], [6607.8, 6609.2, "C'est-à-dire que là, on dit que c'est ça."], [6612.82, 6615.26, "Désolé. Donc, ça change à travers le temps."], [6615.4, 6618.6, "Donc, ce n'est pas nécessairement de quoi qui est factuel."], [6619.4, 6624.04, "Donc, c'est très possible que un certain moment dans le temps,"], [6624.06, 6627.68, "le fait d'ajouter une piscine, ça soit plus de l'oxy."], [6630.04, 6635.1, "Une des meilleures façons de voir ça également, c'est l'utilisation des modèles"], [6635.12, 6637.44, "édoniques. Je terminerai avec ça pour aujourd'hui."], [6638.56, 6639.36, "Ici,"], [6641.94, 6652.28, "si vous allez voir dans le QOEVAL,"], [6652.86, 6655.56, "Vous allez être capable donc de voir la contribution, par exemple,"], [6655.62, 6658.6, "qu'on y voit avec, je ne sais pas où il y a, avec cette mesure-là ici,"], [6658.74, 6659.54, "estimer le modèle."], [6661.12, 6667.24, "Ici, vous avez, par exemple, je ne sais pas s'il y a les…"], [6670.22, 6673.3, "C'est ça, il n'y a pas les composantes de la propriété."], [6674.78, 6677.96, "À la prochaine séance, vous apporterez donc les mesures,"], [6678.02, 6680.72, "donc à jour, concernant les composantes."], [6681.74, 6686.22, "mais c'est très facile d'estimer quelle amélioration va apporter telle valeur,"], [6686.48, 6689.58, "par exemple à une propriété. Ce qui est bien, c'est que c'est constant peu importe"], [6689.6, 6690.52, "le type de propriété."], [6692.26, 6696.22, "Mais de façon simple, c'est un peu comme ce qu'il y a dans les slides,"], [6696.42, 6698.5, "mais bon, ça peut changer à travers le temps."], [6699.68, 6701.18, "Donc, je vais prendre des questions s'il y en a."], [6707.62, 6709.92, "Moi, ça va, merci. Ça va, parfait."], [6711.04, 6715.82, "merci beaucoup bonne soirée donc on se voit la semaine prochaine puis ça va être l"], [6715.84, 6719.0, "'ATP donc la semaine prochaine je vais vous remettre le travail pratique vous allez"], [6719.02, 6723.38, "avoir donc un mois pour le fin parfait merci bye bye"], [6740.72, 6741.52, "..."]], "storyboard": [{"t": 0.16, "src": "/videos/02/sb/000.webp"}, {"t": 19.68, "src": "/videos/02/sb/001.webp"}, {"t": 27.0, "src": "/videos/02/sb/002.webp"}, {"t": 29.72, "src": "/videos/02/sb/003.webp"}, {"t": 40.16, "src": "/videos/02/sb/004.webp"}, {"t": 45.8, "src": "/videos/02/sb/005.webp"}, {"t": 48.84, "src": "/videos/02/sb/006.webp"}, {"t": 54.12, "src": "/videos/02/sb/007.webp"}, {"t": 57.2, "src": "/videos/02/sb/008.webp"}, {"t": 83.4, "src": "/videos/02/sb/009.webp"}, {"t": 86.08, "src": "/videos/02/sb/010.webp"}, {"t": 95.84, "src": "/videos/02/sb/011.webp"}, {"t": 99.56, "src": "/videos/02/sb/012.webp"}, {"t": 121.08, "src": "/videos/02/sb/013.webp"}, {"t": 123.92, "src": "/videos/02/sb/014.webp"}, {"t": 126.52, "src": "/videos/02/sb/015.webp"}, {"t": 324.64, "src": "/videos/02/sb/016.webp"}, {"t": 327.48, "src": "/videos/02/sb/017.webp"}, {"t": 334.56, "src": "/videos/02/sb/018.webp"}, {"t": 337.4, "src": "/videos/02/sb/019.webp"}, {"t": 345.64, "src": "/videos/02/sb/020.webp"}, {"t": 433.28, "src": "/videos/02/sb/021.webp"}, {"t": 599.24, "src": "/videos/02/sb/022.webp"}, {"t": 605.24, "src": "/videos/02/sb/023.webp"}, {"t": 609.56, "src": "/videos/02/sb/024.webp"}, {"t": 618.2, "src": "/videos/02/sb/025.webp"}, {"t": 626.16, "src": "/videos/02/sb/026.webp"}, {"t": 628.76, "src": "/videos/02/sb/027.webp"}, {"t": 635.36, "src": "/videos/02/sb/028.webp"}, {"t": 638.32, "src": "/videos/02/sb/029.webp"}, {"t": 649.28, "src": "/videos/02/sb/030.webp"}, {"t": 676.12, "src": "/videos/02/sb/031.webp"}, {"t": 685.72, "src": "/videos/02/sb/032.webp"}, {"t": 688.32, "src": "/videos/02/sb/033.webp"}, {"t": 727.6, "src": "/videos/02/sb/034.webp"}, {"t": 820.32, "src": "/videos/02/sb/035.webp"}, {"t": 863.28, "src": "/videos/02/sb/036.webp"}, {"t": 868.04, "src": "/videos/02/sb/037.webp"}, {"t": 959.6, "src": "/videos/02/sb/038.webp"}, {"t": 1036.36, "src": "/videos/02/sb/039.webp"}, {"t": 1185.08, "src": "/videos/02/sb/040.webp"}, {"t": 1310.68, "src": "/videos/02/sb/041.webp"}, {"t": 1383.32, "src": "/videos/02/sb/042.webp"}, {"t": 1799.56, "src": "/videos/02/sb/043.webp"}, {"t": 1812.28, "src": "/videos/02/sb/044.webp"}, {"t": 1836.24, "src": "/videos/02/sb/045.webp"}, {"t": 1975.16, "src": "/videos/02/sb/046.webp"}, {"t": 2173.0, "src": "/videos/02/sb/047.webp"}, {"t": 2425.52, "src": "/videos/02/sb/048.webp"}, {"t": 2443.16, "src": "/videos/02/sb/049.webp"}, {"t": 2596.0, "src": "/videos/02/sb/050.webp"}, {"t": 2917.24, "src": "/videos/02/sb/051.webp"}, {"t": 3226.8, "src": "/videos/02/sb/052.webp"}, {"t": 3636.56, "src": "/videos/02/sb/053.webp"}, {"t": 3791.52, "src": "/videos/02/sb/054.webp"}, {"t": 4000.64, "src": "/videos/02/sb/055.webp"}, {"t": 4005.96, "src": "/videos/02/sb/056.webp"}, {"t": 4027.28, "src": "/videos/02/sb/057.webp"}, {"t": 4201.32, "src": "/videos/02/sb/058.webp"}, {"t": 4646.24, "src": "/videos/02/sb/059.webp"}, {"t": 4678.84, "src": "/videos/02/sb/060.webp"}, {"t": 4683.08, "src": "/videos/02/sb/061.webp"}, {"t": 4686.4, "src": "/videos/02/sb/062.webp"}, {"t": 4690.36, "src": "/videos/02/sb/063.webp"}, {"t": 4739.16, "src": "/videos/02/sb/064.webp"}, {"t": 4946.08, "src": "/videos/02/sb/065.webp"}, {"t": 5320.6, "src": "/videos/02/sb/066.webp"}, {"t": 5357.48, "src": "/videos/02/sb/067.webp"}, {"t": 5367.44, "src": "/videos/02/sb/068.webp"}, {"t": 5520.88, "src": "/videos/02/sb/069.webp"}, {"t": 5596.32, "src": "/videos/02/sb/070.webp"}, {"t": 5608.56, "src": "/videos/02/sb/071.webp"}, {"t": 5954.64, "src": "/videos/02/sb/072.webp"}, {"t": 6045.12, "src": "/videos/02/sb/073.webp"}, {"t": 6235.28, "src": "/videos/02/sb/074.webp"}, {"t": 6560.64, "src": "/videos/02/sb/075.webp"}, {"t": 6639.64, "src": "/videos/02/sb/076.webp"}, {"t": 6648.16, "src": "/videos/02/sb/077.webp"}, {"t": 6650.88, "src": "/videos/02/sb/078.webp"}, {"t": 6653.84, "src": "/videos/02/sb/079.webp"}, {"t": 6656.6, "src": "/videos/02/sb/080.webp"}, {"t": 6659.2, "src": "/videos/02/sb/081.webp"}, {"t": 6669.36, "src": "/videos/02/sb/082.webp"}, {"t": 6725.76, "src": "/videos/02/sb/083.webp"}]}