spb/uqo-imm1033

11200:02:34,180 --> 00:02:35,5803Merci.452600:08:39,200 --> 00:08:41,9407Bon, nous allons commencer dans deux minutes.8931000:09:00,460 --> 00:09:01,86011Merci.121341400:10:03,280 --> 00:10:06,52015C'est bon, donc on va commencer la séance.161751800:10:07,360 --> 00:10:14,42019Premièrement, juste pour s'informer, si202162200:10:14,440 --> 00:10:18,66023vous allez sur le site du cours interactif, dans vidéo ici,242572600:10:18,800 --> 00:10:24,88027le uqo-imm1033.app, vous avez la séance de la semaine passée282983000:10:24,900 --> 00:10:30,38031qui est mis en ligne. Je crois que j'ai oublié de l'envoyer par courriel,323393400:10:30,480 --> 00:10:33,84035le lien de tout ça. Vous avez vraiment la séance de la semaine passée qui est bien3637103800:10:33,860 --> 00:10:38,70039détaillée. Vous pouvez aller revoir les points qui ont été abordés et tout.4041114200:10:38,900 --> 00:10:42,70043Si maintenant vous manquez une séance dans les cours à venir et tout ça,4445124600:10:43,420 --> 00:10:49,38047sachez que vous pouvez à la fin du cours de ce soir, ça va être mis en ligne sur la4849135000:10:49,400 --> 00:10:52,82051plateforme. Vous avez vraiment le détail avec les notes de cours.5253145400:10:54,100 --> 00:10:57,58055Donc, par exemple, l'objectif de la séance, oui, si mettons les trois approches,5657155800:10:57,660 --> 00:11:01,94059si on voit ici, ça ouvre vraiment l'endroit dans les notes de cours qui ont été6061166200:11:01,960 --> 00:11:04,74063abordées dans cette section-là.6465176600:11:06,020 --> 00:11:08,60067Est-ce qu'il y avait des questions pour la matière dont on avait vu la semaine6869187000:11:08,620 --> 00:11:09,42071passée ?7273197400:11:12,560 --> 00:11:14,76075Non ? Oui.7677207800:11:17,140 --> 00:11:18,88079Donc, on va commencer la séance.8081218200:11:19,740 --> 00:11:21,74083N'hésitez pas si vous avez des questions.8485228600:11:22,920 --> 00:11:26,02087Vous pouvez désactiver votre micro pour parler, il n'y a pas de problème.8889239000:11:28,500 --> 00:11:33,78091On voit vraiment aujourd'hui couvrir tout ce qui touche au cadre conceptuel de la9293249400:11:33,800 --> 00:11:38,76095méthode des coûts. Vraiment en détail, certains éléments qui sont importants de9697259800:11:38,780 --> 00:11:44,84099comprendre pour être bien en mesure de comprendre tout ce qui touche à la1001012610200:11:44,860 --> 00:11:48,760103différence entre le coût, la valeur et les prix.1041052710600:11:50,420 --> 00:11:53,220107et aussi, donc, c'est quoi les différentes méthodes de reproduction,1081092811000:11:53,700 --> 00:11:55,160111de reconstruction et tout ça.1121132911400:11:56,860 --> 00:12:01,940115Une séance qui devrait prendre à peu près deux heures, peut-être une heure 45 à deux1161173011800:12:01,960 --> 00:12:04,660119heures, donc ça ne prendra pas les trois heures dans son ensemble,1201213112200:12:04,820 --> 00:12:06,280123mais bon, c'est une bonne séance pour être.1241253212600:12:08,640 --> 00:12:11,180127Ça, c'est le plan de la séance, donc on va vraiment voir ici,1281293313000:12:12,120 --> 00:12:13,780131coût, prix, valeur, donc c'est quoi la différence.1321333413400:12:14,940 --> 00:12:17,340135Donc, c'est bien important de, on l'avait vu la semaine passée,1361373513800:12:17,360 --> 00:12:21,140139mais c'est bien important de saisir la différence entre ces trois principes-là parce1401413614200:12:21,160 --> 00:12:23,620143que souvent, les gens les mélangent.1441453714600:12:23,740 --> 00:12:27,140147Donc, c'est-à-dire qu'on dit le prix de quelque chose, la valeur de quelque chose,1481493815000:12:27,260 --> 00:12:30,400151mais de bien saisir, c'est quoi la différence entre ces trois composantes-là ?1521533915400:12:30,660 --> 00:12:34,980155C'est primordial. On va voir également le coût de reproduction et le coût de1561574015800:12:35,000 --> 00:12:37,280159remplacement. Ce n'est pas la même chose.1601614116200:12:37,520 --> 00:12:41,760163Puis, c'est là qu'on va vraiment disséquer chacun de ces deux aspects-là.1641654216600:12:42,360 --> 00:12:46,400167Aussi, au niveau des coûts, les coûts directs, indirects et le profit1681694317000:12:46,420 --> 00:12:49,140171entrepreneurial. donc lorsqu'on parle de construction d'un bâtiment et tout.1721734417400:12:50,620 --> 00:12:55,460175Ensuite, le principe de substitution qu'on va voir en dernier et donc comment c'est1761774517800:12:55,480 --> 00:13:00,260179calculé la valeur basée sur ce principe de substitution.1801814618200:13:01,120 --> 00:13:04,660183On voit que c'est relativement simple, mais c'est une bonne théâtre.1841854718600:13:05,560 --> 00:13:07,100187Est-ce qu'il y avait des questions avant qu'on commence ?1881894819000:13:09,200 --> 00:13:12,560191Ah oui, et aussi le TP, je vais vous le remettre la semaine prochaine.1921934919400:13:13,520 --> 00:13:18,280195comme je vous ai dit c'est vous pouvez le faire en équipe ou seul il n'y aura pas de1961975019800:13:18,300 --> 00:13:23,480199problème si vous le faites en équipe il n'y a pas vraiment d'endroit pour2002015120200:13:25,400 --> 00:13:29,200203former vos équipes donc sur le site du cours donc simplement lorsque vous remettez2042055220600:13:29,220 --> 00:13:34,960207le TP inscrivez donc c'est quoi les membres donc de votre équipe pour que les notes2082095321000:13:34,980 --> 00:13:35,780211puissent être2122135421400:13:37,460 --> 00:13:39,560215appliquées en conséquence donc de ces équipes dans votre équipe2162175521800:13:42,420 --> 00:13:46,740219la semaine passée on avait vu donc cette formule là qui est ici la valeur c'est2202215622200:13:46,760 --> 00:13:52,360223simplement la valeur du terrain plus les coûts de construction neuf moins la2242255722600:13:52,380 --> 00:13:55,380227dépréciation donc ça c'est vraiment la formule qui est2282295823000:13:57,040 --> 00:14:01,500231qui drive dans la méthode des coûts c'est une formule qu'il faut retenir c'est celle2322335923400:14:01,520 --> 00:14:07,980235là qu'est-ce qu'on va voir aujourd'hui c'est vraiment comment donc déterminer le2362376023800:14:08,000 --> 00:14:12,120239coût donc ici le coût de construction, quelles composantes qu'il y a à l'intérieur2402416124200:14:12,140 --> 00:14:17,540243et tout ça. Donc, la méthode privilégiée pour les bâtiments spécialisés et tout ça.2442456224600:14:18,480 --> 00:14:19,980247Donc, on va rentrer plus en détail.2482496325000:14:20,120 --> 00:14:21,420251Donc, c'est vraiment ce qu'on a vu la semaine passée.2522536425400:14:25,400 --> 00:14:27,780255Bon, donc, ça, c'est ce qu'on va voir aujourd'hui.2562576525800:14:27,880 --> 00:14:30,100259On l'a déjà mentionné. Donc, on y va.2602616626200:14:32,100 --> 00:14:35,660263Ici, c'est vraiment pour vraiment ramener ça un petit peu.2642656726600:14:36,300 --> 00:14:39,280267On l'avait vu la semaine passée, mais c'est quand même important de le rappeler pour2682696827000:14:39,300 --> 00:14:41,340271être sûr que c'est bien compris.2722736927400:14:41,620 --> 00:14:46,440275Le coût en soi, c'est quoi ? C'est simplement le coût et montants qui sont engagés2762777027800:14:46,460 --> 00:14:50,700279pour produire un bien et une construction immobilière.2802817128200:14:51,120 --> 00:14:52,780283Donc, c'est très différent du prix.2842857228600:14:53,300 --> 00:14:56,820287Le prix en soi, c'est le prix d'une transaction réelle.2882897329000:14:57,560 --> 00:14:59,420291Donc, ce n'est pas le prix qui est affiché, par exemple,2922937429400:14:59,500 --> 00:15:03,960295sur l'entrée, c'est tout ça. C'est vraiment le prix auquel est réglé une2962977529800:15:03,980 --> 00:15:08,060299transaction. C'est vraiment lorsque vous concluez une entente avec une autre partie3003017630200:15:08,080 --> 00:15:11,680303pour acheter une maison, le prix qui est inscrit sur l'offre d'achat,3043057730600:15:11,860 --> 00:15:15,660307c'est vraiment le prix réel d'une transaction.3083097831000:15:16,660 --> 00:15:21,980311Ensuite, la valeur, c'est l'estimation qui est le plus probable pour la valeur3123137931400:15:22,000 --> 00:15:22,800315donnée d'un bâtiment.3163178031800:15:24,600 --> 00:15:29,320319C'est là qu'on voit que T, c'est trois mesures, mais ils ne sont pas équivalents.3203218132200:15:29,340 --> 00:15:31,920323C'est-à-dire que le coût, c'est vraiment le coût qui est mesurable,3243258232600:15:32,160 --> 00:15:36,460327basé sur les investissements qui ont été faits pour construire un bâtiment.3283298333000:15:36,880 --> 00:15:41,680331Le prix, c'est le montant qui a été offert en échange d'un bâtiment donné.3323338433400:15:41,920 --> 00:15:48,100335Et la valeur, c'est en soi ce qu'un évaluateur agréé détermine comme prix3363378533800:15:48,120 --> 00:15:51,060339pour l'estimation la plus probable d'un bâtiment.3403418634200:15:51,780 --> 00:15:55,860343Donc, c'est trois mesures qui sont différentes et qui peuvent donc soit être égales,3443458734600:15:56,060 --> 00:15:58,320347être différentes, dépendamment des conditions du marché.3483498835000:16:02,160 --> 00:16:06,740351Donc, au niveau du coût, le coût ici comme c'est bien écrit,3523538935400:16:07,440 --> 00:16:10,980355ça représente le montant total des dépenses nécessaires pour produire un bien3563579035800:16:11,000 --> 00:16:15,820359immobilier. C'est tourné vers le passé ou le présent si ça vient juste d'être3603619136200:16:15,840 --> 00:16:18,920363construit. C'est un fait historique, ce n'est pas une estimation,3643659236600:16:19,220 --> 00:16:25,220367ce n'est pas une opinion, c'est vraiment de quoi factuel basé sur tous les coûts que3683699337000:16:25,240 --> 00:16:26,900371vous avez engagés pour construire un bâtiment.3723739437400:16:28,240 --> 00:16:31,360375C'est relié donc à la production, c'est mesurable, c'est vérifiable.3763779537800:16:33,180 --> 00:16:39,180379En soi ici, ça inclut le terrain, les coûts indirects, les coûts directs et3803819638200:16:39,200 --> 00:16:40,540383même le profit donc de l'entrepreneur.3843859738600:16:41,680 --> 00:16:43,320387Pourquoi ça inclut le profit de l'entrepreneur ?3883899839000:16:43,440 --> 00:16:46,620391Parce que quand vous faites affaire avec, je ne sais pas,3923939939400:16:46,660 --> 00:16:50,620395une firme pour construire votre maison, vous ne voyez pas vraiment donc le profit39639710039800:16:50,640 --> 00:16:52,960399sur la facture, c'est-à-dire que c'est comme ça.40040110140200:16:53,400 --> 00:16:57,660403Ça inclut le coût, donc la marge qui est prise par l'entrepreneur est inclue dans le40440510240600:16:57,680 --> 00:16:59,400407prix. Donc, vous ne voyez pas vraiment.40840910341000:16:59,540 --> 00:17:01,580411Donc, ça rentre dans le coût total de construction.41241310441400:17:02,360 --> 00:17:04,720415Dépendamment de qui construit et quel profit qui est pris,41641710541800:17:04,800 --> 00:17:07,440419par exemple, sur telle construction, c'est un coût qui peut varier.42042110642200:17:08,240 --> 00:17:10,540423Donc, c'est pour ça que c'est une mesure qui est factuelle,42442510742600:17:10,680 --> 00:17:13,580427qui est basée sur des factures et l'achat du terrain.42842910843000:17:13,760 --> 00:17:17,180431Donc, ça, c'est le coût. Donc, c'est la mesure qu'on a vue ici.43243310943400:17:22,680 --> 00:17:26,900435Maintenant, le prix, c'est simplement le montant qui est effectivement payé lors d43643711043800:17:26,920 --> 00:17:32,380439'une transaction. C'est un fait aussi également, c'est vraiment un montant qui a été44044111144200:17:32,400 --> 00:17:34,580443payé en échange d'un bien immobilier.44444511244600:17:35,160 --> 00:17:39,540447Donc, c'est un fait historique objectif, c'est relié à un échange et c'est44844911345000:17:39,560 --> 00:17:40,420451observable dans le marché.45245311445400:17:43,180 --> 00:17:47,980455Selon vous, au Québec, un des gros problèmes, c'est qu'on n'a pas accès45645711545800:17:48,000 --> 00:17:52,640459nécessairement à tous ces prix-là de façon libre et…46046111646200:17:52,660 --> 00:17:56,040463c'est pas comme aux États-Unis par exemple parce que les prix pour tous les échanges46446511746600:17:56,060 --> 00:17:59,360467immobiliers sont disponibles, par exemple, sur CILO et tout ça.46846911847000:17:59,500 --> 00:18:03,060471Au Québec, c'est plus opaque, donc c'est-à-dire qu'on a simplement les prix47247311947400:18:03,080 --> 00:18:06,660475affichés, mais on n'a pas nécessairement les prix de transaction,47647712047800:18:06,820 --> 00:18:09,960479donc pour chacune des transactions immobilières qui a eu lieu.48048112148200:18:11,240 --> 00:18:17,220483Ça influence donc la capacité de déterminer le juste prix d'une propriété pour48448512248600:18:17,240 --> 00:18:20,380487M. et Mme Tout-le-Monde, mais vous, en tant qu'évaluateur agréé,48848912349000:18:20,460 --> 00:18:23,500491vous allez avoir accès à une base de données qui vous permet donc d'obtenir tous les49249312449400:18:23,520 --> 00:18:28,720495comparables, les prix qu'il y aurait, les transactions qui ont eu lieu dans un49649712549800:18:28,740 --> 00:18:35,080499environnement donné. Donc, dans quelle situation où le prix peut potentiellement50050112650200:18:35,100 --> 00:18:38,380503être différent du coût, c'est ça qu'on va voir dans le cours ici.50450512750600:18:39,320 --> 00:18:41,740507Et le prix n'est pas nécessairement égal à la valeur aussi.50850912851000:18:44,160 --> 00:18:45,220511Est-ce que ça allait pour ça ?51251312951400:18:54,120 --> 00:18:54,920515Merveilleux.51651713051800:18:56,920 --> 00:19:01,440519Bon, maintenant, au niveau de la valeur, ça, c'est vraiment une estimation.52052113152200:19:02,020 --> 00:19:07,120523Donc, les deux autres mesures qu'on a vues, c'était vraiment basé sur des faits.52452513252600:19:07,480 --> 00:19:09,480527Le prix d'une transaction, c'est un fait.52852913353000:19:09,780 --> 00:19:13,380531Donc, il y a un montant. C'est un montant, donc deux parties sont entendues.53253313453400:19:14,340 --> 00:19:16,820535Ici, c'est différent. La valeur, c'est une estimation.53653713553800:19:16,840 --> 00:19:22,880539C'est une opinion basée sur une estimation,54054113654200:19:22,940 --> 00:19:24,220543par exemple, qui est tournée vers le futur.54454513754600:19:24,700 --> 00:19:26,900547Ça peut être basé sur les conditions hypothécaires.54854913855000:19:28,340 --> 00:19:32,940551En soi, c'est une opinion qui est subjective, fondée sur des méthodes reconnues.55255313955400:19:34,260 --> 00:19:39,680555En soi, c'est le travail d'une évaluateur gré, de déterminer la valeur la plus juste55655714055800:19:39,700 --> 00:19:40,720559pour une propriété.56056114156200:19:42,580 --> 00:19:43,380563Non.56456514256600:19:48,660 --> 00:19:51,660567Ici, vous avez un tableau comparatif.56856914357000:19:52,880 --> 00:19:57,320571Vous avez vraiment donc pour une propriété donnée les trois différentes mesures.57257314457400:19:57,980 --> 00:20:03,640575Le coût qui est une dépense réelle, c'est orienté vers le passé.57657714557800:20:04,440 --> 00:20:09,000579Pourquoi ? Parce que c'est des dépenses qui ont été engendrées dans le passé pour58058114658200:20:09,020 --> 00:20:10,420583construire une propriété donnée.58458514758600:20:11,320 --> 00:20:12,840587C'est une mesure donc de production.58858914859000:20:15,440 --> 00:20:17,160591L'objectivité en soi, c'est quoi ?59259314959400:20:17,260 --> 00:20:21,720595C'est les factures. Vous pouvez détailler tous les coûts de construction pour un59659715059800:20:21,740 --> 00:20:22,540599bâtiment donné.60060115160200:20:26,660 --> 00:20:29,260603Maintenant, au niveau des acteurs, on a les constructeurs.60460515260600:20:30,060 --> 00:20:32,160607Dans ce cas-là, on aurait un exemple, par exemple, de 600 000.60860915361000:20:33,700 --> 00:20:36,880611C'est totalement... C'est juste un exemple comme ça.61261315461400:20:37,960 --> 00:20:41,760615Maintenant, au niveau des prix, c'est une transaction qui a été faite réellement.61661715561800:20:42,260 --> 00:20:43,860619C'est orienté vers le passé également.62062115662200:20:44,720 --> 00:20:46,900623et c'est une mesure qui provient d'un échange.62462515762600:20:48,060 --> 00:20:51,780627Par exemple, lorsque vous achetez une maison, vous payez 545 000 pour cette maison.62862915863000:20:54,260 --> 00:20:56,380631Les acteurs, c'est les acheteurs et les vendeurs.63263315963400:20:58,180 --> 00:20:59,400635Qu'est-ce que ça nous dit ici ?63663716063800:20:59,640 --> 00:21:05,760639C'est qu'il y a une transaction de 545 000 pour acheter une propriété qui a64064116164200:21:05,780 --> 00:21:07,560643initialement coûté 600 000 à construire.64464516264600:21:08,020 --> 00:21:08,980647C'est ça que ça veut dire.64864916365000:21:10,960 --> 00:21:14,740651Et la valeur de cette propriété-là, c'est 575 000.65265316465400:21:16,720 --> 00:21:19,900655Basé sur une évaluation qui est subjective, une opinion.65665716565800:21:20,680 --> 00:21:23,240659Et c'est basé donc sur une orientation qui est plus future.66066116666200:21:24,940 --> 00:21:28,140663Donc, en évaluation, on estime la valeur, on observe le prix,66466516766600:21:28,380 --> 00:21:32,380667puis on calcule le coût. Donc, c'est vraiment important de différencier ces trois66866916867000:21:32,400 --> 00:21:34,560671mécanismes-là, ces trois concepts-là.67267316967400:21:35,880 --> 00:21:39,820675il y en a deux qui sont défaits et il y en a un autre qui est plus une estimation67667717067800:21:42,700 --> 00:21:45,760679est-ce que ça va pour ça ici ?68068117168200:21:48,160 --> 00:21:48,960683oui68468517268600:21:54,080 --> 00:22:00,220687donc qu'est-ce qui vous allez donc ces trois chefs-là ici68868917369000:22:00,240 --> 00:22:01,040691en soi69269317469400:22:02,380 --> 00:22:07,640695la différence donc entre le coût et le prix, c'est vraiment est-ce que le marché est69669717569800:22:07,660 --> 00:22:11,540699équilibré ou non. Normalement, dans un marché qui est complètement parfait,70070117670200:22:11,680 --> 00:22:17,900703c'est-à-dire qu'il y a des mécanismes de marché qui70470517770600:22:17,920 --> 00:22:21,360707s'ajustent bien, c'est-à-dire que le coût devrait refléter normalement le prix.70870917871000:22:22,180 --> 00:22:23,640711C'est très possible que ce ne soit pas le cas.71271317971400:22:24,840 --> 00:22:26,800715Il n'y a pas nécessairement un marché qui est en équilibre.71671718071800:22:28,780 --> 00:22:31,880719Et aussi, le coût devrait refléter la valeur normalement dans un marché en72072118172200:22:31,900 --> 00:22:34,140723équilibre. Ce n'est pas nécessairement le cas dans la réalité.72472518272600:22:36,400 --> 00:22:42,540727Habituellement, les coûts sont légèrement différents de la valeur et72872918373000:22:42,560 --> 00:22:45,620731du prix. Dans le marché actuel, par exemple, dans le marché immobilier au Québec,73273318473400:22:46,220 --> 00:22:50,340735en ce moment, les coûts sont plus élevés que les prix qui sont observés des73673718573800:22:50,360 --> 00:22:53,440739transactions et c'est différent également de la valeur.74074118674200:22:53,600 --> 00:22:55,800743Donc, la valeur est plus faible que le coût réel de construction.74474518774600:22:57,280 --> 00:22:59,660747Il y a plusieurs raisons qui peuvent justifier ça.74874918875000:23:07,340 --> 00:23:12,240751Maintenant ici, pourquoi il peut y avoir une divergence entre le coût et la valeur ?75275318975400:23:13,600 --> 00:23:15,880755Prenons un exemple de très simple.75675719075800:23:17,620 --> 00:23:20,580759Un marché qui est en déclin, une mauvaise localisation.76076119176200:23:21,960 --> 00:23:26,200763Vous allez me dire, pourquoi c'est allé engendrer une différence entre le coût et la76476519276600:23:26,220 --> 00:23:32,240767valeur, c'est simple. Supposons que vous construisez une maison avec76876919377000:23:32,260 --> 00:23:36,060771des caractéristiques très, très, très, très attrayantes,77277319477400:23:36,140 --> 00:23:40,980775par exemple, du luxe, une piscine creusée avec un foyer,77677719577800:23:41,560 --> 00:23:47,280779l'entrée en interbloc. Vous mettez le paquet, mais vous êtes dans un quartier qui78078119678200:23:47,300 --> 00:23:51,860783est en déclin, c'est-à-dire un quartier où la maison, par exemple,78478519778600:23:52,080 --> 00:23:57,460787moyenne est de 300 000 $, en soit il n'y a pas grand monde qui va valoriser les78878919879000:23:57,480 --> 00:24:01,520791améliorations que vous allez faire au niveau du luxe de la propriété.79279319979400:24:02,040 --> 00:24:05,640795Donc, c'est très possible que vous ayez une maison qui a coûté 800 000 $ à79679720079800:24:05,660 --> 00:24:09,220799construire, mais que la valeur est plafonnée à 500 000 $ dans le quartier.80080120180200:24:10,480 --> 00:24:12,940803Donc, dans ce cas-là, vous avez une surqualité de construction.80480520280600:24:13,800 --> 00:24:19,480807Donc, ça c'est un exemple parfait d'un cas où on aurait un coût qui est plus grand80880920381000:24:19,500 --> 00:24:20,300811que la valeur.81281320481400:24:22,400 --> 00:24:28,840815Au Québec, il y a un exemple qui est très célèbre de ce cas81681720581800:24:28,860 --> 00:24:32,340819-là ici. Je ne sais pas si vous venez de l'installer en Beauce.82082120682200:24:32,460 --> 00:24:36,960823C'est quoi la municipalité ? Je crois que c'est Saint-Robert de Bélormey.82482520782600:24:37,060 --> 00:24:41,980827C'est une municipalité en soi où, grosso modo, une maison là-bas,82882920883000:24:42,160 --> 00:24:44,080831c'est 120 000, 130 000 d'apport.83283320983400:24:44,700 --> 00:24:48,940835donc vous l'aurez compris, il n'y a personne qui se fait construire là-bas en ce83683721083800:24:48,960 --> 00:24:54,220839moment, mais reste que le coût d'origine des maisons là-bas est beaucoup supérieur à84084121184200:24:54,240 --> 00:24:58,780843la valeur en ce moment des propriétés et ça c'est causé par quoi ?84484521284600:24:58,800 --> 00:25:03,460847Par le fait que c'est très éloigné des autres centres de la province,84884921385000:25:03,620 --> 00:25:06,760851par exemple de Québec et tout ça, c'est très proche des frontières avec les États85285321485400:25:06,780 --> 00:25:10,500855-Unis et c'est surtout un endroit où il n'y a pas beaucoup de services donc pas85685721585800:25:10,520 --> 00:25:13,940859beaucoup d'épiceries il n'y a pas beaucoup d'emplois non plus Donc,86086121686200:25:14,000 --> 00:25:16,900863la majorité des grandes usines qui avaient là-bas, ils ont fermé.86486521786600:25:17,640 --> 00:25:21,940867Donc, ça, ça a engendré justement le fait que, bon, on n'aura pas à avoir un coût86886921887000:25:21,960 --> 00:25:26,120871donné pour une propriété. Ça ne veut pas nécessairement dire que la valeur va suivre87287321987400:25:26,140 --> 00:25:30,200875le coût de construction. Donc, ça, c'est un des exemples.87687722087800:25:30,980 --> 00:25:32,940879Où est-ce qu'on aurait un coût qui est plus grand que la valeur.88088122188200:25:33,060 --> 00:25:34,920883Maintenant, le contraire est possible également.88488522288600:25:35,240 --> 00:25:38,680887Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un coût qui est inférieur à la valeur.88888922389000:25:40,440 --> 00:25:43,100891Et ça, c'est justement ce que l'investisseur immobilier devrait chercher.89289322489400:25:43,120 --> 00:25:46,540895Donc, c'est-à-dire que pour un investissement donné, un coût,89689722589800:25:47,640 --> 00:25:50,220899j'obtiens une valeur qui est plus importante que l'investissement que j'ai mis.90090122690200:25:50,960 --> 00:25:54,320903On prend pour acquis souvent que c'est le cas nécessairement dans toutes les90490522790600:25:54,340 --> 00:25:56,280907améliorations qu'on fait dans une maison, mais ce n'est pas vrai.90890922891000:25:56,420 --> 00:25:59,040911Donc, c'est-à-dire que des fois, il y a des améliorations que,91291322991400:25:59,740 --> 00:26:05,740915bon, ce n'est pas nécessairement clair que ça va apporter une valeur91691723091800:26:05,760 --> 00:26:07,300919si importante que ça à la propriété.92092123192200:26:12,160 --> 00:26:15,300923Il y a beaucoup de recherches qui ont été faites sur le sujet pour savoir qu'est-ce92492523292600:26:15,320 --> 00:26:19,080927qui est dans une maison apporte une valeur qui est relativement importante par92892923393000:26:19,100 --> 00:26:26,360931rapport à l'investissement. Un des exemples, je crois, les salles93293323493400:26:26,380 --> 00:26:29,300935de bain, c'est-à-dire que c'est très rare que l'ajout d'une salle de bain,93693723593800:26:29,460 --> 00:26:33,840939vous n'allez pas récupérer votre argent pour cet investissement-là.94094123694200:26:34,480 --> 00:26:37,380943Donc, c'est-à-dire qu'une salle de bain, c'est vraiment très bien,94494523794600:26:37,560 --> 00:26:39,180947c'est plus que de salle de bain dans une maison.94894923895000:26:39,460 --> 00:26:43,200951Bon, chose éternelle par ailleurs, il ne faut pas non plus qu'il y ait plus de salle95295323995400:26:43,220 --> 00:26:44,020955de bain qu'il y ait de chambres.95695724095800:26:44,840 --> 00:26:46,000959Mais admettons que vous avez96096124196200:26:47,680 --> 00:26:51,220963une propriété de 2000 pieds carrés, donc vers habitable.96496524296600:26:51,540 --> 00:26:54,400967Si vous avez simplement une salle de bain et que vous en rajoutez une deuxième,96896924397000:26:55,700 --> 00:26:59,560971il y a bien des chances que vous rentrez, que cet ajout-là augmente la valeur de la97297324497400:26:59,580 --> 00:27:02,800975propriété plus que le coût de la construction en soi de la salle de bain.97697724597800:27:03,940 --> 00:27:05,440979C'est la même chose pour les îlots de cuisine.98098124698200:27:05,780 --> 00:27:11,200983Donc, c'est-à-dire, ça c'est une sorte de petit comptoir que dans le centre d'une98498524798600:27:11,220 --> 00:27:14,300987cuisine. Le fait de ne pas avoir d'îlot de cuisine, c'est souvent très pénalisant98898924899000:27:14,320 --> 00:27:20,280991pour une maison. Donc, le fait d'en construire une, on récupère souvent la valeur de99299324999400:27:20,300 --> 00:27:25,240995cet investissement-là. Qu'est-ce qui peut également faire aussi qu'on a un coût qui99699725099800:27:25,260 --> 00:27:27,660999est inférieur à la valeur ? C'est une localisation exceptionnelle.10001001251100200:27:29,600 --> 00:27:34,8801003Je ne sais pas moi, si vous avez une propriété qui est sur le bord de l'eau,10041005252100600:27:35,160 --> 00:27:40,0801007une amélioration qui est très banale peut augmenter beaucoup la valeur de cet10081009253101000:27:40,100 --> 00:27:44,1401011investissement-là. Si on parle, par exemple, de, je ne sais pas,10121013254101400:27:44,180 --> 00:27:50,8801015vous avez une maison qui aurait, par exemple, une vue sur le fleuve et10161017255101800:27:50,900 --> 00:27:52,0801019que là, vous ajoutez une piscine.10201021256102200:27:53,160 --> 00:27:55,5801023Il y a bien des chances que l'ajout de cette piscine-là,10241025257102600:27:55,840 --> 00:28:01,4001027ça fait jumper la valeur de votre propriété plus que l'investissement de la piscine10281029258103000:28:01,420 --> 00:28:07,6601031en soi. pour toutes les côtés, pour toutes les côtés, l'utilité10321033259103400:28:07,680 --> 00:28:11,0601035que ça apporte. Donc, c'est-à-dire pour pouvoir le faire de se baigner devant le10361037260103800:28:11,080 --> 00:28:13,9801039fleuve, je ne sais pas quoi. Vous comprenez ce que je veux dire ?10401041261104200:28:14,300 --> 00:28:19,9401043Donc, c'est vraiment des cas particuliers où là, on aurait une valeur qui serait10441045262104600:28:19,960 --> 00:28:22,4001047supérieure au coût, donc des améliorations.10481049263105000:28:23,420 --> 00:28:25,2601051Mais comme on dit, ce n'est pas nécessairement le cas tout le temps.10521053264105400:28:26,060 --> 00:28:29,6801055Dans le cas de certaines municipalités au Québec, où il n'y a vraiment pas d'emploi,10561057265105800:28:31,120 --> 00:28:31,9201059de services.10601061266106200:28:33,920 --> 00:28:37,6801063Ça peut même être pas mal plus catastrophique qu'on ne récupère pas simplement,10641065267106600:28:37,820 --> 00:28:41,5801067mais dans certains cas, ça ne peut juste pas apporter de valeur du tout.10681069268107000:28:41,860 --> 00:28:46,3401071C'est-à-dire que dans l'exemple de la municipalité qui est en Beauce,10721073269107400:28:47,940 --> 00:28:50,1401075les maisons sont pratiquement plafonnées à 120 000.10761077270107800:28:50,500 --> 00:28:55,6001079Même si vous construisez une maison de 800 000, il y a bien des chances que vous ne10801081271108200:28:55,620 --> 00:28:56,4801083soyez pas capables de la vendre.10841085272108600:28:57,420 --> 00:29:00,4801087Ça ne veut pas nécessairement dire qu'il y a peut-être quelqu'un qui serait10881089273109000:29:00,500 --> 00:29:04,0001091intéressé, pareil, à payer plus, mais il y a des exemples comme ça.10921093274109400:29:04,120 --> 00:29:05,9801095Donc, ce n'est pas juste, maintenant, aux États-Unis que ça arrive,10961097275109800:29:06,100 --> 00:29:08,4601099par exemple, à Détroit, où il y a des maisons à 5 000 $.11001101276110200:29:08,600 --> 00:29:12,8201103Il y a certains cas au Québec où les maisons sont très…11041105277110600:29:12,840 --> 00:29:17,4601107leur valeur est très faible. Ça reste des exceptions, là,11081109278111000:29:17,500 --> 00:29:20,2601111ça. Puis souvent, ce n'est pas nécessairement relié au…11121113279111400:29:20,280 --> 00:29:22,5601115c'est vraiment un déclin qui est relié au quartier.11161117280111800:29:22,680 --> 00:29:27,0801119C'est-à-dire que c'est plus… on dit que c'est l'emploi qui drive la valeur de l11201121281112200:29:27,100 --> 00:29:29,4601123'immobilier. s'il y a un endroit où il n'y a pas de service et qu'il n'y a pas d11241125282112600:29:29,480 --> 00:29:30,2801127'emploi.11281129283113000:29:32,060 --> 00:29:35,0201131Tant que ça peut être valorisé comme étant un chalet, je ne sais pas comme ça,11321133284113400:29:35,120 --> 00:29:40,2801135mais une maison où on vit tous les jours, c'est très dur de s'imaginer qu'on peut11361137285113800:29:40,300 --> 00:29:43,8401139vivre dans une maison qui est à une heure et demie, par exemple,11401141286114200:29:43,920 --> 00:29:44,8801143de l'épicerie la plus proche.11441145287114600:29:44,980 --> 00:29:47,4801147Même si c'est très concevable pour beaucoup de gens, je crois,11481149288115000:29:48,660 --> 00:29:53,6601151mais de dire que ça peut être valorisé, par exemple, comme une maison à Gatineau,11521153289115400:29:53,900 --> 00:29:57,6001155à Montréal, ou dans les aglomérations proches.11561157290115800:29:57,960 --> 00:29:58,7601159C'est une autre chose.11601161291116200:30:01,020 --> 00:30:03,5801163Bon. Est-ce qu'il y avait des questions sur ça ici ?11641165292116600:30:08,940 --> 00:30:10,4201167Non ? Merde.11681169293117000:30:12,860 --> 00:30:16,8801171Donc, on y va avec le coût de reproduction et le coût de remplacement.11721173294117400:30:19,100 --> 00:30:23,4801175Ce n'est pas la même chose. Juste pour vous le mettre en contexte,11761177295117800:30:23,500 --> 00:30:29,5001179Il y en a un qui est vraiment reproduit donc la propriété dans son11801181296118200:30:29,520 --> 00:30:34,3201183entièreté exactement comme elle est en ce moment, puis l'autre qui s'est remplacé l11841185297118600:30:34,340 --> 00:30:37,5001187'utilité. Donc, on va voir vraiment la différence entre les deux.11881189298119000:30:38,280 --> 00:30:43,4001191Donc, le coût neuf de reproduction, c'est qu'une réplique exacte du bâtiment.11921193299119400:30:44,480 --> 00:30:46,9201195Avec les mêmes matériaux, la même technique.11961197300119800:30:48,520 --> 00:30:51,5801199Et ça donne souvent un coût très élevé.12001201301120200:30:52,940 --> 00:30:56,1201203Pour quelques cas particuliers où ça peut être appliqué,12041205302120600:30:56,200 --> 00:30:57,7401207c'est souvent dans des bâtiments qui sont plus récents.12081209303121000:30:58,180 --> 00:31:01,4401211C'est-à-dire qu'il y a des bâtiments qu'on ne peut même pas appliquer le coût de12121213304121400:31:01,460 --> 00:31:03,9001215reproduction. Parce qu'il n'y a plus les matériaux.12161217305121800:31:04,740 --> 00:31:10,3601219il n'y a plus si on prend maintenant l'exemple du château Frontenac à Québec pas une12201221306122200:31:10,380 --> 00:31:14,3401223chance pour avoir un coup de reproduction pour ça il y a beaucoup de matériaux que12241225307122600:31:14,360 --> 00:31:19,1401227ce serait probablement dans les milliards essayer de reproduire quelque chose comme12281229308123000:31:19,160 --> 00:31:23,9801231ça mais il faut absolument que pour avoir un coup de reproduction il faut être en12321233309123400:31:24,000 --> 00:31:28,2801235mesure de le reproduire exactement comme c'est en ce moment le bâtiment avec les12361237310123800:31:28,300 --> 00:31:32,8801239défauts comme ils sont en ce moment avec les mêmes techniques d'isolation Donc,12401241311124200:31:32,960 --> 00:31:34,2001243souvent, ça n'a aucun sens de faire ça.12441245312124600:31:34,780 --> 00:31:37,6401247C'est pour ça que c'est vraiment très réservé ici, le coût de reproduction,12481249313125000:31:37,740 --> 00:31:38,8401251pour des bâtiments plus récents.12521253314125400:31:40,920 --> 00:31:43,6801255Souvent, pour ce qui est plus vieux, on va y aller avec des coûts de remplacement.12561257315125800:31:44,140 --> 00:31:48,8801259Donc, le coût de remplacement, c'est simplement, donc, on veut reproduire l'utilité12601261316126200:31:48,900 --> 00:31:49,7001263du bâtiment.12641265317126600:31:51,700 --> 00:31:54,1001267Avec des matériaux, donc, puis des techniques plus modernes.12681269318127000:31:54,280 --> 00:31:57,1401271Donc, c'est-à-dire, par exemple, le château frontenac, mais on le reproduirait avec12721273319127400:31:57,160 --> 00:32:02,0601275la ventilation plus à jour. dans ce temps-là, il n'y avait aucune ventilation.12761277320127800:32:02,940 --> 00:32:04,4801279Donc, c'est-à-dire la circulation au vert et tout.12801281321128200:32:04,640 --> 00:32:07,3401283Donc, maintenant, les bâtiments, ils ont beaucoup évolué.12841285322128600:32:07,360 --> 00:32:11,0801287Donc, le coût de remplacement est plus adapté pour tout ce qui est vieux bâtiments,12881289323129000:32:11,160 --> 00:32:14,9601291architecturaux et tout ça. Donc, la question fondamentale ici,12921293324129400:32:15,220 --> 00:32:17,0401295c'est celle-là, le choix entre les deux.12961297325129800:32:18,580 --> 00:32:22,0401299Quel coût qu'on prend ? Est-ce qu'on y va avec un coût de reproduction ou un coût de13001301326130200:32:22,060 --> 00:32:25,9001303remplacement ? Ce n'est pas si évident que ça, donc, à choisir.13041305327130600:32:26,040 --> 00:32:28,8601307Il y a un arbre de décision qui nous permet de prendre,13081309328131000:32:28,920 --> 00:32:33,0201311justement, c'est des questions oui ou non, puis au fur et à mesure que vous avancez13121313329131400:32:33,040 --> 00:32:35,4801315dans cet arbre de décision-là, vous allez avoir la bonne technique,13161317330131800:32:36,360 --> 00:32:40,6401319donc le bon coût qui doit être pris dans le cas de telle propriété ou non.13201321331132200:32:42,940 --> 00:32:45,4401323Pour vous donner un petit indice, ça dépend du type de propriété,13241325332132600:32:46,100 --> 00:32:49,0201327de l'âge, puis c'est quoi l'objectif de l'évaluation.13281329333133000:32:49,800 --> 00:32:53,2601331Donc, en soi, c'est grosso modo, c'est les trois critères qui vont être regardés.13321333334133400:32:57,520 --> 00:33:04,3801335Pour entrer plus en détail dans cette méthode-là, on dit que le13361337335133800:33:04,400 --> 00:33:08,6401339coût de reproduction, c'est le coût estimé pour construire au prix courant une13401341336134200:33:08,660 --> 00:33:11,2401343réplique exacte du bâtiment existant.13441345337134600:33:11,900 --> 00:33:16,5601347Donc, ça, ça veut dire les mêmes matériaux, les mêmes normes de construction et la13481349338135000:33:16,580 --> 00:33:19,1201351qualité d'exécution. C'est une copie identique.13521353339135400:33:19,280 --> 00:33:23,2001355Donc, ça veut dire que vous devez vraiment reproduire la même chose exactement.13561357340135800:33:24,620 --> 00:33:28,5201359Le gros défaut de ça, c'est que c'est les mêmes matériaux,13601361341136200:33:28,740 --> 00:33:32,2601363même si c'est obsolète, c'est la même conception architecturale,13641365342136600:33:32,400 --> 00:33:36,2601367même si c'est dangereux, et c'est les mêmes défauts de conception globalement.13681369343137000:33:37,760 --> 00:33:39,9601371Souvent, ça a un coût qui est très élevé de faire ça.13721373344137400:33:40,200 --> 00:33:45,7201375C'est-à-dire qu'on peut prendre l'exemple de tout ce qui est protégé par l'UNESCO,13761377345137800:33:45,840 --> 00:33:48,6401379lorsque ça brûle, lorsqu'il y a13801381346138200:33:52,240 --> 00:33:56,0601383un cynisme qui fait en sorte qu'un patrimoine qui est protégé est détruit,13841385347138600:33:56,760 --> 00:33:59,9201387bien là, il regarde le coût de reconstruction tel quel.13881389348139000:34:00,120 --> 00:34:04,3601391Donc, ça amène des frais énormes parce qu'il faut que tu utilises les mêmes pierres.13921393349139400:34:04,940 --> 00:34:07,7801395La même technique en soi pour l'assembler, souvent dans ce temps-là,13961397350139800:34:07,900 --> 00:34:10,9401399c'était des... le coût de la main-d'oeuvre était beaucoup moins élevé.14001401351140200:34:11,980 --> 00:34:15,2801403Donc, on a beaucoup de misère à refaire des bâtiments qui ont été construits il y a14041405352140600:34:15,300 --> 00:34:19,6001407100 ou 150 ans. Si on repense à l'exemple de certaines cathédrales ou certaines14081409353141000:34:19,620 --> 00:34:22,1401411églises, on va faire ça aujourd'hui.14121413354141400:34:26,480 --> 00:34:31,8801415Je ne pense pas que les conditions de travail à cette époque-là n'étaient14161417355141800:34:31,900 --> 00:34:35,1801419probablement pas les mêmes. Les travailleurs prenaient beaucoup plus de risques.14201421356142200:34:35,820 --> 00:34:38,4801423Donc, ça faisait en sorte que c'était possible de construire des choses aussi14241425357142600:34:38,500 --> 00:34:42,7801427grandioses, mais on peut faire même le parallèle avec les pyramides.14281429358143000:34:42,900 --> 00:34:47,5801431Donc, c'est-à-dire qu'aujourd'hui, avec des mesures de sécurité qui sont plus là,14321433359143400:34:48,000 --> 00:34:52,1401435des meilleures conditions, des pauses et tout ça, ça fait en sorte que reproduire14361437360143800:34:52,160 --> 00:34:55,6201439ces bâtiments-là d'époque, c'est pas si évident que ça,14401441361144200:34:55,640 --> 00:34:57,3801443ça peut se faire à un coup qui est raisonnable.14441445362144600:34:58,120 --> 00:35:01,7001447Donc, quand utiliser ça exactement, cette méthode-là, donc le coût de reproduction,14481449363145000:35:02,180 --> 00:35:09,0401451c'est un bâtiment patrimonial et historique pour14521453364145400:35:09,060 --> 00:35:12,9201455l'assurance. Donc, une valeur qu'on veut, on veut savoir donc c'est quoi la valeur d14561457365145800:35:12,940 --> 00:35:16,2401459'assurance donnée et surtout pour un bâtiment récent.14601461366146200:35:16,260 --> 00:35:20,3401463Donc, ça peut avoir l'air contradictoire avec le bâtiment patrimonial historique,14641465367146600:35:20,580 --> 00:35:23,0401467mais c'est très adapté pour un bâtiment récent.14681469368147000:35:23,540 --> 00:35:26,3601471Pourquoi ? Parce que le bâtiment récent, il est fait avec des matériaux qu'on peut14721473369147400:35:26,380 --> 00:35:29,6401475encore avoir, avec des techniques de construction qui sont encore à jour.14761477370147800:35:30,440 --> 00:35:31,7201479Donc, c'est très adapté pour ça.14801481371148200:35:31,960 --> 00:35:37,0401483C'est mieux donc de se dire, pour avoir le coût exact, c'est juste dans le fond de14841485372148600:35:37,060 --> 00:35:41,7401487reproduire la même formule. Donc, dans le cas d'un bâtiment qui est moins de 10 ans,14881489373149000:35:42,040 --> 00:35:43,6601491c'est souvent de quoi qu'il est très adapté.14921493374149400:35:44,760 --> 00:35:47,9001495Et l'évaluation fiscale, donc pour, mettons, exemple, l'évaluation conseillère et14961497375149800:35:47,920 --> 00:35:50,5201499tout, ça permet d'obtenir une valeur qui est plus juste.15001501376150200:35:51,060 --> 00:35:53,5601503Mais c'est toujours dans le cas où on aurait une propriété qui est récente.15041505377150600:35:55,240 --> 00:35:57,6801507Dans le cas d'un bâtiment patrimonial, c'est très, très,15081509378151000:35:57,760 --> 00:36:03,3401511très, très, très, ça dépend. Il faut qu'on soit capable de la reconstruire tel quel.15121513379151400:36:04,040 --> 00:36:07,3801515C'est pas automatique qu'on va avoir les mêmes matériaux et tout ça.15161517380151800:36:08,980 --> 00:36:13,0201519Maintenant aussi, c'est ça pour le coût de reproduction.15201521381152200:36:13,980 --> 00:36:15,1201523Maintenant, le coût de remplacement.15241525382152600:36:16,860 --> 00:36:19,4801527C'est un coût qui est estimé pour construire au prix courant,15281529383153000:36:19,540 --> 00:36:22,2401531donc au prix d'aujourd'hui, un bâtiment d'utilité équivalente.15321533384153400:36:24,120 --> 00:36:25,6401535C'est quoi l'utilité équivalente ?15361537385153800:36:25,720 --> 00:36:30,4201539Ça veut dire que ça a les mêmes fonctionnalités, ça apporte la même utilité d15401541386154200:36:30,440 --> 00:36:38,0401543'utilisation. C'est-à-dire que si c'est un château, il faut qu'il ait pratiquement15441545387154600:36:38,060 --> 00:36:43,4601547la même superficie, il faut qu'il ait la même fonctionnalité et tout.15481549388155000:36:43,900 --> 00:36:46,7201551Mais ça peut être avec des matériaux dits plus modernes.15521553389155400:36:47,120 --> 00:36:49,7201555Il faut surtout que ça soit conforme aux normes actuelles.15561557390155800:36:50,020 --> 00:36:54,6601559Parce qu'il y a beaucoup de vieux bâtiments qui ne respectent pas le code du15601561391156200:36:54,680 --> 00:36:59,2401563bâtiment actuel. Donc, c'est-à-dire que lorsque le bâtiment est construit,15641565392156600:36:59,880 --> 00:37:04,0001567il n'y a pas nécessairement une obligation de se conformer au code du bâtiment vu15681569393157000:37:04,020 --> 00:37:07,1401571que c'est déjà construit. Mais lorsqu'on doit reconstruire,15721573394157400:37:08,180 --> 00:37:11,5401575on ne peut pas reconstruire de quoi qui ne respecte pas le code du bâtiment,15761577395157800:37:11,700 --> 00:37:14,7601579même si c'est pour remplacer de quoi qui, initialement,15801581396158200:37:14,860 --> 00:37:19,7201583ne le respectait pas. C'est pour ça qu'on dit que certains patrimoines ou certains15841585397158600:37:19,740 --> 00:37:25,2801587vieux bâtiments s'est toléré comme ça, mais s'il fallait que ça brûle,15881589398159000:37:25,860 --> 00:37:28,7401591la reconstruction doit être faite avec les normes en vigueur.15921593399159400:37:30,480 --> 00:37:34,4601595Donc, c'est ça. La caractéristique de tout ça, c'est une utilité qui est15961597400159800:37:34,480 --> 00:37:40,0201599équivalente, pas identique nécessairement, avec des matériaux modernes et des16001601401160200:37:40,040 --> 00:37:41,2201603méthodes modernes de construction.16041605402160600:37:42,060 --> 00:37:46,2801607C'est une élimination de l'obsolescence fonctionnelle.16081609403161000:37:48,300 --> 00:37:51,3801611Des fois, il y avait certaines choses qui étaient faites et que ça ne faisait pas16121613404161400:37:51,400 --> 00:37:53,5601615vraiment de sens. C'est-à-dire qu'il y avait beaucoup de pertes d'espace.16161617405161800:37:54,320 --> 00:37:59,6601619Si on pense par exemple au vieux bâtiment, le coût de remplacement,16201621406162200:38:00,000 --> 00:38:02,2401623des fois ça peut même nécessiter un terrain qui est plus petit,16241625407162600:38:02,340 --> 00:38:05,8001627étant donné qu'on n'a pas des grosses briques.16281629408163000:38:05,820 --> 00:38:09,7801631Donc, si on pense aux anciens châteaux, des fois, il y avait beaucoup d'espace qui16321633409163400:38:09,800 --> 00:38:14,2801635était perdu juste pour la fondation et tout ce qui enlevait,16361637410163800:38:14,320 --> 00:38:15,1401639par exemple, la propriété.16401641411164200:38:16,840 --> 00:38:20,2801643Tout ça, ça permet vraiment de reproduire la même utilité,16441645412164600:38:20,360 --> 00:38:23,8801647mais pas nécessairement le même bâtiment à proprement parler.16481649413165000:38:24,640 --> 00:38:27,6201651Donc, il faut que ça soit conforme au code du bâtiment et au code de construction.16521653414165400:38:28,680 --> 00:38:32,5201655Puis surtout, c'est moins coûteux, donc le coût de remplacement que le coût de16561657415165800:38:32,540 --> 00:38:35,6401659reproduction exacte. pratiquement tout le temps.16601661416166200:38:35,940 --> 00:38:39,3001663Pourquoi ? Parce qu'à l'époque, par exemple,16641665417166600:38:41,040 --> 00:38:44,3401667les méthodes modernes de construction ont permis de réduire énormément les coûts.16681669418167000:38:44,600 --> 00:38:50,9601671C'est-à-dire que si on prend l'exemple d'une tour, je16721673419167400:38:50,980 --> 00:38:55,4601675ne sais pas si vous... Des fois au centre-ville, vous voyez les tours,16761677420167800:38:55,500 --> 00:38:56,8001679par exemple, de 10 étages et plus.16801681421168200:38:58,340 --> 00:39:01,0201683Il y a 20-30 ans, construire une tour comme ça au Québec,16841685422168600:39:01,180 --> 00:39:02,2401687ça coûtait vraiment beaucoup d'argent.16881689423169000:39:02,520 --> 00:39:06,9001691Maintenant, plus que les années avance, plus que les constructeurs ont développé des16921693424169400:39:06,920 --> 00:39:09,9001695techniques d'optimisation et tout ça, puis ça coûte de moins en moins cher de16961697425169800:39:09,920 --> 00:39:15,0601699construire un étage donné. On dit que chaque étage additionnel est plus17001701426170200:39:15,080 --> 00:39:16,6601703dispendieuse, mais c'est de moins en moins vrai.17041705427170600:39:17,640 --> 00:39:19,8001707Puis on le voit d'ailleurs aussi par la vitesse de construction.17081709428171000:39:20,520 --> 00:39:23,6601711Avant, c'était beaucoup des structures de béton interne et externe.17121713429171400:39:23,760 --> 00:39:27,4201715Maintenant, on voit surtout des bâtiments vitres sur l'extérieur et du béton à l17161717430171800:39:27,440 --> 00:39:30,8201719'intérieur. Tout ça, ça réduit les coûts sur les techniques de construction qui17201721431172200:39:30,840 --> 00:39:33,0201723permettent d'avoir plus de...17241725432172600:39:33,040 --> 00:39:36,0601727c'est plus léger, c'est plus solide aussi.17281729433173000:39:36,440 --> 00:39:41,4201731Donc, tout ça, ça permet donc de diminuer le coût de remplacement et non de17321733434173400:39:41,440 --> 00:39:43,2001735reproduction. Donc, c'est ça le plus important.17361737435173800:39:43,380 --> 00:39:45,5201739Donc, le coût de remplacement tend à diminuer avec le temps,17401741436174200:39:45,700 --> 00:39:49,0001743pour un bâtiment donné. Il y a certaines exceptions, encore une fois,17441745437174600:39:49,080 --> 00:39:53,4401747parce que le coût de la main-d'oeuvre augmente, mais c'est que...17481749438175000:39:53,460 --> 00:39:56,3801751il y a comme deux forces qui s'opposent, c'est-à-dire que malgré le fait que le coût17521753439175400:39:56,400 --> 00:39:57,7201755de la main-d'oeuvre de... pour, mettons,17561757440175800:39:59,420 --> 00:40:03,4201759les charpentiers-ménusiers, les carrelards, tout ça, le coût de la main-d'oeuvre17601761441176200:40:03,440 --> 00:40:07,2201763augmente, les techniques de construction sont tellement rendues efficaces que le17641765442176600:40:07,240 --> 00:40:09,0801767coût de remplacement, lui, est diminué à travers le temps.17681769443177000:40:12,520 --> 00:40:15,6401771Bon. En dollars courants, évidemment.17721773444177400:40:17,100 --> 00:40:20,3001775Quand utiliser, donc, le coût de remplacement, c'est là que ça devient intéressant.17761777445177800:40:21,580 --> 00:40:23,5401779C'est pour des bâtiments, donc, qui sont plus anciens.17801781446178200:40:24,160 --> 00:40:27,6801783Donc, c'est-à-dire qu'on l'a vu tantôt, le coût de reproduction,17841785447178600:40:28,280 --> 00:40:30,3401787c'est pour des bâtiments plus récents.17881789448179000:40:30,820 --> 00:40:34,2601791C'est-à-dire qu'on peut l'appliquer pour un bâtiment qui a moins de 10 ans.17921793449179400:40:34,460 --> 00:40:38,7601795Mais le coût de remplacement, c'est là que des fois, la méthode de reproduction,17961797450179800:40:38,780 --> 00:40:42,5001799elle ne fonctionne pas. Parce que les matériaux n'existent plus ou autre chose comme18001801451180200:40:42,520 --> 00:40:46,9801803ça. Donc, dans ce cas-là, c'est là que le coût de remplacement devient ultra18041805452180600:40:47,000 --> 00:40:47,8001807pertinent.18081809453181000:40:49,640 --> 00:40:52,7801811Si on prend l'exemple par… Je ne sais pas moi.18121813454181400:40:57,980 --> 00:41:02,0601815Supposons qu'on aurait, on prend l'exemple du château contact,18161817455181800:41:02,880 --> 00:41:05,7801819pas en tant que patrimoine, parce que si c'est en tant que patrimoine,18201821456182200:41:05,880 --> 00:41:07,7401823là, il faut le reproduire exactement comme il est en ce moment.18241825457182600:41:08,440 --> 00:41:12,6201827Mais supposons qu'on parle strictement de l'hôtel, donc c'est-à-dire que le château18281829458183000:41:12,640 --> 00:41:14,9001831contact, c'est un hôtel à la base.18321833459183400:41:15,160 --> 00:41:18,6401835Donc, il y a des gens qui paient, mettons, une nuitée pour dormir au château18361837460183800:41:18,660 --> 00:41:24,5001839contact. Si on veut uniquement remplacer l'utilité de l'hôtel,18401841461184200:41:24,780 --> 00:41:27,7601843on ne va pas refaire ça comme ça, ce ne serait pas intelligent.18441845462184600:41:28,520 --> 00:41:32,3201847Il vaut mieux faire un hôtel qui est plus moderne avec certaines caractéristiques18481849463185000:41:32,340 --> 00:41:35,2601851qui sont égales, mais sans mettre tous les inconvénients.18521853464185400:41:35,280 --> 00:41:41,3001855par exemple, on peut faire, donc, c'est juste de remplacer l'utilité de l18561857465185800:41:41,320 --> 00:41:44,4801859'hôtellerie. Il y a clairement une optimisation en part,18601861466186200:41:44,580 --> 00:41:47,0801863puis le coût de remplacement va être beaucoup moins élevé que le coût de18641865467186600:41:47,100 --> 00:41:49,2401867reproduction intact du château.18681869468187000:41:50,140 --> 00:41:54,6001871Donc, c'est souvent le cas des bâtiments plus anciens, donc plus de 15 à 25 ans,18721873469187400:41:55,000 --> 00:41:56,6801875à 20 ans, ce que c'est moi qu'il faut utiliser.18761877470187800:41:57,620 --> 00:42:00,9001879Donc, là, ça va vraiment, là, c'est écrit 15 à 20 ans, mais ça peut être,18801881471188200:42:00,940 --> 00:42:02,5001883mettons, 50 ans, 100 ans, tout ça.18841885472188600:42:03,600 --> 00:42:09,2201887des bâtiments à l'égeage spécial, évaluation de la valeur marchande,18881889473189000:42:09,580 --> 00:42:11,3401891des matériaux d'origine non disponibles.18921893474189400:42:12,000 --> 00:42:16,9201895Donc, il y a certains bâtiments que la brique ou tout ce qui est maintenant18961897475189800:42:16,940 --> 00:42:19,2601899carrelage et tout ça, c'est juste plus disponible.19001901476190200:42:19,380 --> 00:42:22,9001903C'est-à-dire que c'était fait avec des pierres qu'on ne peut pas retrouver19041905477190600:42:22,920 --> 00:42:27,9401907nécessairement. Aussi, si on peut les retrouver, ce sera des coups qui seraient19081909478191000:42:27,960 --> 00:42:33,5001911faramineux. donc dans ce cas-là bon, oui il peut y avoir un coût de reproduction19121913479191400:42:33,520 --> 00:42:39,2801915mais bon, si ça coûte 100 fois plus cher que maintenant le coût de remplacement je19161917480191800:42:39,300 --> 00:42:42,8201919ne pense pas que c'était la bonne approche de reproduire exactement le bâtiment avec19201921481192200:42:42,840 --> 00:42:47,4401923des matières c'est rare, habituellement les matériaux sont quand même disponibles on19241925482192600:42:47,460 --> 00:42:51,9201927pourrait à la limite tous les refaire avec les mêmes matériaux même les anciens19281929483193000:42:51,940 --> 00:42:53,1001931châteaux et tout ça mais tu sais19321933484193400:42:55,020 --> 00:43:00,2001935il y a certaines techniques qu'on n'a pas gardées à travers le temps je pense par19361937485193800:43:00,220 --> 00:43:04,0601939exemple aux églises donc refaire un église aujourd'hui si vous pensez à certaines19401941486194200:43:04,080 --> 00:43:10,3601943cathédrales c'est assez fou de se dire que aujourd'hui on est rendu tellement avancé19441945487194600:43:10,380 --> 00:43:15,7801947mais il y a certaines choses qu'on ne pourrait pas refaire c'est comme ça donc c'est19481949488195000:43:15,800 --> 00:43:21,5001951ça pour ça ici bon maintenant la synthèse au niveau donc de coup de reproduction19521953489195400:43:21,520 --> 00:43:24,6601955puis coup de remplacement le résultat c'est quoi19561957490195800:43:26,520 --> 00:43:28,4601959la reproduction c'est une réplique exacte.19601961491196200:43:28,580 --> 00:43:33,6001963Donc, c'est-à-dire que vous calculez le coût pour faire exactement la même propriété19641965492196600:43:33,620 --> 00:43:38,0801967avec les mêmes défauts. Donc, c'est-à-dire que vous ne changez rien.19681969493197000:43:38,440 --> 00:43:41,2801971Donc, ça implique beaucoup de choses et ce n'est pas possible dans tous les cas.19721973494197400:43:41,380 --> 00:43:44,9201975Donc, c'est là qu'on voit que cette méthode-là ne s'applique pas à tous les types de19761977495197800:43:44,940 --> 00:43:47,6401979propriétés. Si ce n'est pas conforme au code du bâtiment,19801981496198200:43:47,740 --> 00:43:49,9401983vous ne pouvez pas l'appliquer parce que ce n'est pas légal de reproduire une19841985497198600:43:49,960 --> 00:43:51,8401987propriété avec des défauts importants.19881989498199000:43:53,400 --> 00:43:55,6401991Maintenant, Dans le résultat pour le coût de remplacement,19921993499199400:43:55,940 --> 00:43:57,9801995c'est une utilité qui est équivalente.19961997500199800:43:58,360 --> 00:44:03,6601999Donc, c'est-à-dire que ça a la même fonctionnalité, ça a le même niveau de luxe,20002001501200200:44:03,740 --> 00:44:07,2802003comme on pourrait dire, mais c'est plus moderne.20042005502200600:44:07,380 --> 00:44:10,4202007Donc, c'est-à-dire que ça incorpore les nouvelles méthodes de construction et20082009503201000:44:10,440 --> 00:44:15,0002011autres. Les matériaux, donc, dans le cas de la reproduction,20122013504201400:44:15,180 --> 00:44:18,1202015il faut que ce soit identique à ce qui a été fait historiquement.20162017505201800:44:18,740 --> 00:44:21,3402019C'est-à-dire que si dans le cas d'un château, c'était des pierres rares,20202021506202200:44:21,440 --> 00:44:22,7402023il faut que ce soit des pierres rares aussi.20242025507202600:44:23,220 --> 00:44:25,7202027avec le vitrage comme à l'époque et tout ça.20282029508203000:44:25,860 --> 00:44:27,2402031Dans certains cas, ce n'est pas possible.20322033509203400:44:28,220 --> 00:44:32,0002035Alors que dans le coup de remplacement, là, on est dans le cas de matériaux qui sont20362037510203800:44:32,020 --> 00:44:34,5602039modernes. Donc, c'est des matériaux actuels.20402041511204200:44:35,320 --> 00:44:36,7402043Donc, si on pourrait...20442045512204600:44:41,760 --> 00:44:43,5602047Je crois qu'un des bons exemples, c'est un pont.20482049513205000:44:44,320 --> 00:44:47,6602051C'est-à-dire, ce n'est pas un bâtiment, mais comme le pont de Québec,20522053514205400:44:48,060 --> 00:44:54,3802055à Québec, C'est un vieux pont en aluminium, je20562057515205800:44:54,400 --> 00:44:57,6002059trouve que c'est en acier, en tout cas c'est un type d'acier vraiment,20602061516206200:44:59,040 --> 00:45:01,4202063c'est un peu efficace comment ça a été construit.20642065517206600:45:03,820 --> 00:45:08,4002067Le coût de reproduction serait probablement énorme avec les défauts de l'époque,20682069518207000:45:08,820 --> 00:45:11,3402071donc ce ne serait pas logique d'appliquer le coût de reproduction dans ce cas-là.20722073519207400:45:11,540 --> 00:45:15,6802075Il vaut mieux utiliser des ponts avec des structures modernes et dans ce cas-là le20762077520207800:45:15,700 --> 00:45:17,0002079remplacement est beaucoup plus adapté.20802081521208200:45:17,940 --> 00:45:20,0602083Les normes, c'est les normes de l'époque.20842085522208600:45:20,300 --> 00:45:23,1402087C'est-à-dire que la reproduction, c'est avec les normes également de l'époque.20882089523209000:45:23,320 --> 00:45:26,2202091C'est-à-dire que c'est ça qui est quand même assez fou avec cette façon de faire-là.20922093524209400:45:27,160 --> 00:45:30,8802095Et il n'y a pas grand, maintenant, appliquer un bâtiment qui est vieux,20962097525209800:45:30,980 --> 00:45:33,8202099ce serait illogique. C'est-à-dire que c'est pour ça qu'on dit que c'est adapté21002101526210200:45:33,840 --> 00:45:35,0202103vraiment pour les bâtiments récents.21042105527210600:45:35,160 --> 00:45:37,5402107C'est parce que, dans le fond, appliquer les normes de l'époque,21082109528211000:45:37,600 --> 00:45:38,5402111ce n'est pas de quoi qui est souhaitable.21122113529211400:45:39,420 --> 00:45:41,3002115Quand on dit que l'époque, c'est il y a 10 ans, ça va.21162117530211800:45:41,320 --> 00:45:47,4402119Mais bon, si il y a 100 ans, 200 ans, il faudrait vraiment que ce soit un patrimoine21202121531212200:45:47,460 --> 00:45:49,0002123qu'on veuille protéger à tout prix.21242125532212600:45:50,340 --> 00:45:53,0802127Et encore là, si c'est un bâtiment qui est utilisé au jour le jour,21282129533213000:45:53,160 --> 00:45:57,0802131par exemple, comme un hôpital ou peu importe, bien, ce n'est pas légal d'appliquer21322133534213400:45:57,100 --> 00:45:57,9002135les normes de l'époque.21362137535213800:46:00,260 --> 00:46:03,4202139Maintenant, lorsque c'est le cas de remplacement, là on est dans le cas d'un code de21402141536214200:46:03,440 --> 00:46:05,3202143construction qui est au Québec en vigueur.21442145537214600:46:05,420 --> 00:46:10,0402147Donc, vous appliquez le code moderne, les règles à jour,21482149538215000:46:10,140 --> 00:46:14,6602151donc c'est vraiment une reconstruction avec le code de construction qui est en21522153539215400:46:14,680 --> 00:46:18,8202155vigueur au Québec. L'obsolescence fonctionnelle, c'est inclus dans le coup.21562157540215800:46:18,920 --> 00:46:24,8802159Donc, c'est-à-dire c'est qu'ici, on inclut donc le fait qu'il y ait un obsolescence.21602161541216200:46:26,080 --> 00:46:29,1602163On ne corrige aucun défaut à ce niveau-là.21642165542216600:46:29,240 --> 00:46:32,9802167C'est-à-dire que s'il y avait, maintenant, des coûts qui n'étaient pas souvent,21682169543217000:46:33,140 --> 00:46:36,9002171certains bâtiments, on ne comprenait pas pourquoi qu'il y avait des pertes au21722173544217400:46:36,920 --> 00:46:41,9202175niveau, des murs adjacents et tout, on reproduit cette obsolescence fonctionnelle21762177545217800:46:41,940 --> 00:46:44,4402179-là, alors que dans l'autre, on l'élimine du coup.21802181546218200:46:44,760 --> 00:46:47,3202183C'est-à-dire qu'on corrige certains défauts pour que le coût soit moins élevé.21842185547218600:46:50,040 --> 00:46:53,9602187Maintenant, vous l'aurez compris, le coût de reproduction est plus élevé,21882189548219000:46:54,200 --> 00:46:58,4602191pratiquement 100% du temps au coût de remplacement.21922193549219400:46:59,140 --> 00:47:03,8402195C'est-à-dire que c'est probablement la nivégalité qui est vraie,21962197550219800:47:03,920 --> 00:47:06,1402199donc je ne vois pas un cas où ça pourrait être fait.22002201551220200:47:07,140 --> 00:47:13,5202203À moins qu'on soit dans une situation où on ait22042205552220600:47:13,540 --> 00:47:16,0602207perdu des techniques de construction à travers le temps,22082209553221000:47:16,080 --> 00:47:21,7802211Donc, c'est-à-dire que ça pourrait potentiellement être le contraire,22122213554221400:47:21,860 --> 00:47:23,6802215mais je ne vois pas vraiment en ce moment comment ce serait possible.22162217555221800:47:24,880 --> 00:47:28,4602219Donc, la difficulté, donc ici, le coût de reproduction,22202221556222200:47:28,840 --> 00:47:33,9202223c'est très dur à estimer, parce que ça implique des anciennes techniques et tout ça.22242225557222600:47:34,420 --> 00:47:37,7802227Alors que le coût de remplacement, c'est facile, ça implique la construction avec22282229558223000:47:37,800 --> 00:47:39,0602231les méthodes modernes et tout ça.22322233559223400:47:39,940 --> 00:47:45,8002235Un usage typique donc maintenant de la reproduction, c'est pour le patrimoine et les22362237560223800:47:45,820 --> 00:47:49,9802239assurances. Et pour les assurances, c'est dans le cas d'un bâtiment récent.22402241561224200:47:52,060 --> 00:47:55,1002243alors que le coût de remplacement c'est plus appliqué par exemple pour tout ce qui22442245562224600:47:55,120 --> 00:47:56,4602247est valeur marchande d'un bâtiment22482249563225000:47:58,260 --> 00:48:04,0602251que par exemple comment on peut accorder une valeur à je sais pas moi un vieux22522253564225400:48:04,080 --> 00:48:07,0202255bâtiment qui est converti à exemple en22562257565225800:48:09,100 --> 00:48:13,5002259on voit souvent ça maintenant les anciennes cathédrales ou les anciennes églises qui22602261566226200:48:13,520 --> 00:48:14,3202263sont converties22642265567226600:48:16,220 --> 00:48:20,2202267en condos donc il y a plusieurs condos à l'intérieur d'une église La valeur22682269568227000:48:20,240 --> 00:48:23,2202271marchande, c'est quoi ? Est-ce que vraiment on va accorder une valeur parce que c'est22722273569227400:48:23,240 --> 00:48:29,3602275une église ? Non. La valeur marchande, ça va être le coup de reconstruire un22762277570227800:48:29,380 --> 00:48:33,0802279église à condos moderne avec les techniques modernes, avec des ascenseurs et tout.22802281571228200:48:35,120 --> 00:48:36,3802283Dans ce cas-là, ce serait le remplacement.22842285572228600:48:41,060 --> 00:48:44,6402287Au niveau, donc, maintenant des limites du coût de reproduction,22882289573229000:48:45,680 --> 00:48:49,2402291l'avantage, c'est que c'est très précis pour les bâtiments récents.22922293574229400:48:49,980 --> 00:48:54,5202295C'est-à-dire que si on vient de construire il y a deux ans un bâtiment,22962297575229800:48:55,340 --> 00:48:58,7602299le coût de reproduction est quand même adapté parce que les normes n'ont pas changé23002301576230200:48:58,780 --> 00:49:01,1202303nécessairement, les matériaux sont encore disponibles.23042305577230600:49:01,580 --> 00:49:02,8602307Donc, c'est la meilleure mesure.23082309578231000:49:03,080 --> 00:49:05,1402311Puis, on a surtout encore tous les détails des architectes,23122313579231400:49:05,260 --> 00:49:06,6802315tout ça, comment ça a été construit.23162317580231800:49:07,180 --> 00:49:09,0002319C'est adapté dans le cas d'un bâtiment récent.23202321581232200:49:10,560 --> 00:49:15,0802323Il n'y a pas de jugement, il n'y a pas de mesure subjective au niveau de l23242325582232600:49:15,100 --> 00:49:18,2602327'équivalent. C'est-à-dire que dans la méthode de remplacement,23282329583233000:49:18,520 --> 00:49:20,3402331on doit juger ce qui est équivalent.23322333584233400:49:21,600 --> 00:49:24,5002335Quand c'est très récent, c'est clairement une méthode qui est adaptée.23362337585233800:49:24,700 --> 00:49:27,4402339Ça a le coût de reproduction.23402341586234200:49:28,240 --> 00:49:30,0402343Et c'est surtout très complet pour les assurances.23442345587234600:49:30,260 --> 00:49:35,4002347C'est-à-dire que si vous voulez reconstruire ce bâtiment en l'autre jour du biais23482349588235000:49:35,420 --> 00:49:38,5002351qui était construit, par exemple, deux ans avant, la meilleure mesure pour les23522353589235400:49:38,520 --> 00:49:40,6402355assurances, c'est le coût de reproduction.23562357590235800:49:42,620 --> 00:49:44,8602359Maintenant, un des avantages les plus importants, c'est quoi ?23602361591236200:49:44,880 --> 00:49:50,8202363c'est que les matériaux, s'ils sont obsolètes, c'est difficile à chiffrer.23642365592236600:49:50,940 --> 00:49:54,2002367Donc, les matériaux qui ne sont plus disponibles, c'est vraiment très dur d'obtenir23682369593237000:49:54,220 --> 00:49:58,9002371le coût de ça. Donc, ça inclut les défauts de conception également.23722373594237400:49:59,080 --> 00:50:00,8602375Donc, si c'est un bâtiment qui a des défauts de conception,23762377595237800:50:01,660 --> 00:50:03,3402379c'est peut-être pas adapté d'utiliser ça.23802381596238200:50:05,260 --> 00:50:07,9202383Et donc, dépréciation fonctionnelle complexe à mesurer.23842385597238600:50:09,760 --> 00:50:14,5602387Ce qui est arrivé, c'est le chiffre du bâtiment tel quel,23882389598239000:50:14,720 --> 00:50:17,8002391mais ça inclut les défauts. Lorsque c'est un bâtiment qui est récent,23922393599239400:50:17,920 --> 00:50:21,3002395c'est très adapté. C'est probablement le point.23962397600239800:50:21,420 --> 00:50:24,3402399Vous n'aurez jamais à utiliser ça, par exemple, pour de quoi il y a 20-30 ans.24002401601240200:50:24,560 --> 00:50:30,9802403Mais mettons un édifice de condominium récent, c24042405602240600:50:31,000 --> 00:50:32,4202407'est une des mesures les plus justifiées.24082409603241000:50:34,740 --> 00:50:41,9402411Maintenant, le coût de remplacement, là, on est dans le cas de quelque chose où on24122413604241400:50:41,960 --> 00:50:43,4802415élimine l'obsolescence fonctionnelle.24162417605241800:50:43,840 --> 00:50:47,4402419C'est-à-dire que le remplacement qu'on fait, on enlève,24202421606242200:50:47,540 --> 00:50:50,4802423s'il y avait des défauts de conception qui ont été initialement incorporés dans le24242425607242600:50:50,500 --> 00:50:54,7602427projet, bien là, le remplacement l'élimine.24282429608243000:50:55,330 --> 00:50:58,8602431Et ça, ça peut arriver des fois, par exemple, lorsque c'est un bâtiment qui date de24322433609243400:50:58,880 --> 00:51:02,320243550 ans. Puis ça tombe bien, cette méthode-là est appliquée pour les plus vieux24362437610243800:51:02,340 --> 00:51:03,1402439bâtiments.24402441611244200:51:04,800 --> 00:51:10,9402443C'est plus, donc c'est-à-dire que le remplacement, ça reflète24442445612244600:51:10,960 --> 00:51:16,0602447mieux le marché actuel. Donc c'est-à-dire que c'est une meilleure mesure de comment24482449613245000:51:16,080 --> 00:51:19,3802451ça va coûter avec les techniques modernes, reconstruire un bâtiment à domaine.24522453614245400:51:21,200 --> 00:51:24,9202455En soi, ici, le coût de remplacement, vous l'aurez compris,24562457615245800:51:25,440 --> 00:51:27,7002459si on l'appliquerait, par exemple, pour un bâtiment qui est récent,24602461616246200:51:28,080 --> 00:51:29,7202463ça reviendrait un peu au coût de reproduction.24642465617246600:51:30,920 --> 00:51:35,5202467C'est-à-dire que si les techniques n'ont pas changé, c'est un peu équivalent.24682469618247000:51:35,640 --> 00:51:40,3802471C'est-à-dire que le coût de reproduction, excusez-moi, le coût de remplacement24722473619247400:51:40,400 --> 00:51:46,0802475inclut un peu le coût de reproduction de facto parce que remplacer le même bâtiment24762477620247800:51:46,100 --> 00:51:49,1802479qui était construit deux ans avant, les techniques n'ont pas changé.24802481621248200:51:49,200 --> 00:51:51,9202483S'il n'y a pas de défaut dans ce bâtiment-là, ça va être la même chose.24842485622248600:51:52,140 --> 00:51:54,0602487On va le reconstruire pareil, avec les mêmes matériaux.24882489623249000:51:54,860 --> 00:51:56,5002491La main-d'oeuvre n'a pas nécessairement changé.24922493624249400:51:57,540 --> 00:52:01,1802495Donc, c'est ça. L'un des inconvénients, par exemple, du coût de remplacement,24962497625249800:52:01,380 --> 00:52:04,4202499c'est qu'il y a un jugement qui est nécessaire si le bâtiment n'est plus vieux.25002501626250200:52:06,020 --> 00:52:12,6402503Par exemple, souvent,25042505627250600:52:12,660 --> 00:52:16,7602507par exemple, on a des anciens édifices qui ont été construits il y a 100 ans.25082509628251000:52:16,820 --> 00:52:19,8002511Par exemple, si on pense aux centres commerciaux dans certaines grandes villes,25122513629251400:52:20,120 --> 00:52:22,6202515c'est des vieux, vieux, vieux bâtiments historiques.25162517630251800:52:24,060 --> 00:52:25,3202519Donc, c'est quoi l'équivalent ?25202521631252200:52:26,220 --> 00:52:29,2002523L'équivalent, est-ce que c'est juste de reconstruire un centre commercial moderne ?25242525632252600:52:29,760 --> 00:52:32,2602527Donc, il y a beaucoup d'hypothèses à faire.25282529633253000:52:32,820 --> 00:52:35,3202531Ça peut sous-estimer également la valeur du patrimoine.25322533634253400:52:35,440 --> 00:52:40,0402535Donc, comme on a dit, le fait d'avoir une église dans laquelle on a maintenant des25362537635253800:52:40,060 --> 00:52:44,9202539condos, est-ce que le coût de remplacement, c'est vraiment juste de refaire un25402541636254200:52:44,940 --> 00:52:49,0002543édifice d'eau à condos avec le même nombre d'unités, la même qualité d'unités ?25442545637254600:52:50,020 --> 00:52:53,1602547Ça ne remet pas dans le fond un peu le côté patrimonial et tout ça qu'il y avait25482549638255000:52:53,180 --> 00:52:55,2602551initialement dans le bâtiment.25522553639255400:52:55,540 --> 00:52:57,8402555Donc, ça, on n'en tiendra pas nécessairement encore dans le coût de remplacement.25562557640255800:52:59,460 --> 00:53:01,8402559Et c'est moins précis pour les bâtiments qui sont uniques.25602561641256200:53:02,260 --> 00:53:05,6402563Donc, c'est-à-dire que des bâtiments qui ont vraiment, donc,25642565642256600:53:07,980 --> 00:53:12,2802567on pense à certains édifices à Vanathan ou peu importe,25682569643257000:53:12,420 --> 00:53:18,9202571dans le Vieux-Montréal. Donc, des fois, c'est très dur de quantifier un25722573644257400:53:18,940 --> 00:53:24,9602575édifice qui a, mettons, qui a un look ou, mettons, une valeur25762577645257800:53:24,980 --> 00:53:31,0202579patrimoniale qui ne pourrait pas dire que ça n'existe pas ailleurs dans25802581646258200:53:31,040 --> 00:53:33,1202583le monde. Donc, c'est une valeur qu'on ne peut pas chiffrer.25842585647258600:53:34,060 --> 00:53:34,8602587Donc,25882589648259000:53:36,360 --> 00:53:39,4602591le remplacement, ça chiffre un bâtiment avec une équivalence moderne.25922593649259400:53:39,760 --> 00:53:42,3602595C'est une partie de l'obsolescence qui disparaît, du coup,25962597650259800:53:42,440 --> 00:53:44,4602599en lui-même. C'est une des choses qu'il faut obtenir.26002601651260200:53:49,420 --> 00:53:53,2802603Bon, ici, on a un exemple, donc, d'un bâtiment patrimoyal,26042605652260600:53:53,360 --> 00:53:55,6602607donc un cas d'une maison en pierre, par exemple,26082609653261000:53:58,000 --> 00:54:00,3802611construit en 1870 dans le Vieux-Gatineau.26122613654261400:54:01,780 --> 00:54:08,0002615le coût de reproduction, il serait évalué à 850 000 $, si on la reproduit26162617655261800:54:08,020 --> 00:54:10,3802619exactement telle qu'elle. Pourquoi ?26202621656262200:54:10,520 --> 00:54:13,4002623Parce qu'on aurait des planchers en pain.26242625657262600:54:13,540 --> 00:54:16,9402627Le pain, ça coûte beaucoup plus cher aujourd'hui.26282629658263000:54:17,040 --> 00:54:22,2202631C'est-à-dire qu'à l'époque, les travailleurs coupaient probablement le bois dans la26322633659263400:54:22,240 --> 00:54:27,1002635forêt. Il n'y avait pas une industrialisation énorme de la construction des26362637660263800:54:27,120 --> 00:54:28,7602639bâtiments. Donc, il y a certaines choses qu'à l'époque,26402641661264200:54:29,040 --> 00:54:31,8002643c'était pas nécessairement considéré comme du luxe, comme,26442645662264600:54:31,820 --> 00:54:32,7402647mettons, un plancher en pain.26482649663265000:54:33,140 --> 00:54:36,8802651Il y a beaucoup de choses qu'avec le temps, l'industrialisation fait en sorte que c26522653664265400:54:36,900 --> 00:54:39,0602655'est devenu de quoi qu'il est plus luxueux.26562657665265800:54:39,240 --> 00:54:41,7802659Donc, aujourd'hui, refaire ça, ça coûterait vraiment plus cher.26602661666266200:54:43,040 --> 00:54:45,2402663Je pense que le pain est plus rare, mais parce que, bon,26642665667266600:54:46,420 --> 00:54:51,2602667il y a des fois, les marchés et l'industrialisation font en sorte que certains26682669668267000:54:51,280 --> 00:54:56,1402671matériaux sont plus rares ou difficiles à traiter.26722673669267400:54:57,500 --> 00:54:58,9802675Il y a plein d'exemples comme ça.26762677670267800:55:00,340 --> 00:55:04,0802679Il y a beaucoup de choses qui, avec le temps, c'est devenu des biens de luxe.26802681671268200:55:06,200 --> 00:55:10,5802683Avant, c'était la norme, mais maintenant, si on pense par exemple aux meubles,26842685672268600:55:10,680 --> 00:55:12,9602687la qualité des meubles avec le temps, c'est-à-dire que c'était beaucoup plus26882689673269000:55:12,980 --> 00:55:16,4002691rentable de ne pas prendre des meubles en print.26922693674269400:55:16,800 --> 00:55:21,0602695Il y a peut-être une raison aussi d'obsolescence, c'est-à-dire que beaucoup de26962697675269800:55:21,080 --> 00:55:24,3202699meubles à l'époque, ça dure des 20, 30, 40 ans.27002701676270200:55:25,560 --> 00:55:29,1202703Si tu es un marchand de meubles, tu penses un petit peu à ton business pour qu'il27042705677270600:55:29,140 --> 00:55:35,0802707continue à rouler. Tu te dis, ouais, si je fais des meubles tellement bons que ça27082709678271000:55:35,100 --> 00:55:37,0602711dure 50, 60 ans, je n'en vendrai plus de meubles.27122713679271400:55:37,440 --> 00:55:41,7802715Donc là, c'est pour ça qu'on est arrivé probablement avec des matériaux qui sont,27162717680271800:55:41,860 --> 00:55:46,5002719oui, plus modernes, mais beaucoup moins résistants à travers le temps.27202721681272200:55:49,140 --> 00:55:51,1202723Mais ça a amené une diminution des coûts.27242725682272600:55:52,360 --> 00:55:55,1002727Donc, le coût de remplacement de ce bâtiment-là, par exemple,27282729683273000:55:55,140 --> 00:55:58,1402731qu'on aurait ici dans le Gatineau, il serait juste de 480 000.27322733684273400:55:59,120 --> 00:56:03,7402735Pourquoi ? Parce qu'on est dans un cas où on aurait une ossature de bois avec un27362737685273800:56:03,760 --> 00:56:06,4602739revènement d'une charpente préfabriquée.27402741686274200:56:06,480 --> 00:56:09,2202743Donc, tout ce qui est préfabriqué, ça permet de réduire beaucoup le coût.27442745687274600:56:10,020 --> 00:56:11,8002747Donc, ça, ce n'était pas de quoi qui existait à l'époque.27482749688275000:56:12,360 --> 00:56:15,6602751Maintenant, il y a beaucoup de composantes, donc certaines parties des maisons qui27522753689275400:56:15,680 --> 00:56:17,3002755sont entièrement fabriquées en usine.27562757690275800:56:19,680 --> 00:56:26,9802759Donc, pourquoi au Québec, le préfabriqué, c'est probablement une des façons27602761691276200:56:27,000 --> 00:56:30,5002763de réduire le coût de beaucoup de bâtiments ?27642765692276600:56:31,820 --> 00:56:35,5802767C'est une question qui est… c'est important de comprendre ce principe-là parce que27682769693277000:56:35,600 --> 00:56:37,5002771quelqu'un…27722773694277400:56:44,060 --> 00:56:46,1202775Les travailleurs ne sont pas payés CCQ ?27762777695277800:56:46,880 --> 00:56:50,3602779Pas plein ça. C'est exactement ce que madame vient de dire.27802781696278200:56:50,500 --> 00:56:55,4202783Donc, il y a des normes qui régissent les chantiers de construction au Québec.27842785697278600:56:55,440 --> 00:56:59,6202787Donc, tous les travailleurs qui sont sur un chantier de construction,27882789698279000:56:59,860 --> 00:57:03,8602791c'est régi par la CCQ. Donc, s'il y a des salaires qui sont prédéterminés,27922793699279400:57:04,640 --> 00:57:07,3602795c'est des emplois qui sont vraiment réglementés et tout.27962797700279800:57:07,560 --> 00:57:12,6602799Donc, c'est-à-dire que le charpentier menuisier, ça ne peut pas être monsieur,28002801701280200:57:12,800 --> 00:57:15,9402803maintenant, qui décide de faire des cartes de construction.28042805702280600:57:16,440 --> 00:57:18,5802807Et les salaires qui viennent avec ces cartes de construction,28082809703281000:57:18,820 --> 00:57:20,5402811c'est-à-dire que c'est des salaires relativement élevés.28122813704281400:57:20,560 --> 00:57:25,7002815Oui, le travail est très haut, par exemple, donc c'est-à-dire que leur salaire est28162817705281800:57:25,720 --> 00:57:29,3802819amplement mérité, mais ça fait en sorte que, justement,28202821706282200:57:29,740 --> 00:57:34,7402823si l'entièreté de la maison est construite à partir de zéro sur le chantier de la28242825707282600:57:34,760 --> 00:57:38,5202827maison, bien, ça l'amène à un coût qui est plus important que si on préfabrique28282829708283000:57:38,540 --> 00:57:39,7002831certaines composantes de la maison.28322833709283400:57:40,260 --> 00:57:43,2602835Donc, c'est-à-dire que maintenant, il y a certaines, par exemple,28362837710283800:57:43,320 --> 00:57:47,1402839si on pense à des, on commence à avoir des maisons qui sont faites en composantes,28402841711284200:57:47,160 --> 00:57:50,9202843Par exemple, la salle de bain va être construite entièrement dans une usine.28442845712284600:57:51,600 --> 00:57:53,6402847Donc là, c'est plus automatisé, c'est plus robotisé.28482849713285000:57:54,200 --> 00:57:58,3202851Et là, il amène certaines composantes de la maison avec des camions.28522853714285400:57:58,600 --> 00:58:01,1002855Et là, c'est des travailleurs de la construction qui empilent justement ces28562857715285800:58:01,120 --> 00:58:03,7802859composantes-là. Donc là, il y a une économie à ce niveau-là.28602861716286200:58:05,140 --> 00:58:07,5602863Encore une fois, c'est pas aussi...28642865717286600:58:07,580 --> 00:58:10,3202867Si vous regardez maintenant les maisons préfabriquées entièrement,28682869718287000:58:12,240 --> 00:58:14,0002871il y a la maison à la prise et tout ça.28722873719287400:58:14,940 --> 00:58:16,1402875je crois qu'il y a quand même28762877720287800:58:18,180 --> 00:58:20,1202879un trade-off au niveau de la qualité.28802881721288200:58:21,160 --> 00:58:24,7002883Oui, c'est moins cher, c'est des très belles maisons, mais reste que ce n'est pas28842885722288600:58:24,720 --> 00:58:26,7602887une maison qui est construite sur place avec28882889723289000:58:28,760 --> 00:58:30,9002891une certaine limite à la préfabrication.28922893724289400:58:32,080 --> 00:58:37,0802895Mais ça permet donc de diminuer les coûts de construction et tout.28962897725289800:58:38,260 --> 00:58:42,1402899Mais ça ne remplace pas le besoin d'acquérir un terrain et tout ça.29002901726290200:58:42,980 --> 00:58:46,5602903C'est comme ça Donc, une maison peut potentiellement avoir un coût estimé de29042905727290600:58:46,580 --> 00:58:50,9202907reproduction à 850 000, puis un coût estimé de remplacement à 480 000.29082909728291000:58:52,880 --> 00:58:56,6402911Bon, c'est ça. Maintenant, bon, un autre cas.29122913729291400:58:57,520 --> 00:59:02,7802915Ici, si on prend un cas qui est plus récent, là, on a un cas ici extrême,29162917730291800:59:02,920 --> 00:59:06,9602919donc c'est-à-dire que là, on a vraiment une différence de moitié parce que c'est un29202921731292200:59:06,980 --> 00:59:08,9002923vieux bâtiment. Donc, c'est 1870.29242925732292600:59:09,120 --> 00:59:11,2002927Donc, on se souhaitait le cas, ça coûterait vraiment beaucoup plus cher.29282929733293000:59:12,320 --> 00:59:16,1402931Ici maintenant, le coût de reproduction est quand même très proche du coût de29322933734293400:59:16,160 --> 00:59:17,2802935remplacement pour quelles raisons ?29362937735293800:59:18,680 --> 00:59:25,1202939C'est simplement, on dit que c'est en 2018, qu'est29402941736294200:59:25,140 --> 00:59:27,7202943-ce qu'il y a eu comme amélioration en soi ?29442945737294600:59:28,080 --> 00:59:30,7602947C'est des améliorations qui sont très millibles.29482949738295000:59:30,920 --> 00:59:34,2402951C'est-à-dire que oui, il y a une différence au niveau du coût de remplacement parce29522953739295400:59:34,260 --> 00:59:36,2402955qu'il y a eu un gain d'efficacité.29562957740295800:59:37,080 --> 00:59:40,2602959Mais c'est beaucoup limité en fait de gains.29602961741296200:59:40,280 --> 00:59:43,0002963Donc, c'est pour ça qu'il y a eu des améliorations technologiques.29642965742296600:59:43,100 --> 00:59:46,0602967Donc, c'est pour ça qu'il y a une petite différence de 3,6 % dans ce cas-là ici.29682969743297000:59:46,640 --> 00:59:52,1202971Là, on parle par exemple d'un autre efficacité, une configuration qui est plus29722973744297400:59:52,140 --> 00:59:53,1602975optimisée et tout ça.29762977745297800:59:55,100 --> 00:59:58,5402979Maintenant, bon, il y a plus de part.29802981746298200:59:58,780 --> 01:00:04,3002983Honnêtement, entre 2018 et 2000, maintenant 26, je pense que dans la construction29842985747298601:00:04,320 --> 01:00:06,2802987des maisons, il n'y a pas nécessairement des…29882989748299001:00:07,300 --> 01:00:08,6202991Oui, il y a eu des améliorations.29922993749299401:00:08,640 --> 01:00:13,2802995C'est-à-dire que maintenant, on voit beaucoup de nouvelles maisons,29962997750299801:00:13,380 --> 01:00:18,3402999donc la brique est un peu délaissée, mais reste que ce ne sera pas équivalent.30003001751300201:00:18,600 --> 01:00:24,6603003C'est-à-dire que le gain d'optimisation, par exemple, entre30043005752300601:00:24,680 --> 01:00:29,3203007les deux est quand même l'unité, entre 2018 et 2026, il est rien différé.30083009753301001:00:29,520 --> 01:00:32,1403011C'est-à-dire que le coût de remplacement va être moins élevé que le coût de30123013754301401:00:32,160 --> 01:00:36,9403015reproduction d'une maison de 2018 ou d'un bâtiment de bureau.30163017755301801:00:38,640 --> 01:00:44,2403019Bon, maintenant, ici c'est l'arbre de décision qui est le plus important.30203021756302201:00:44,720 --> 01:00:50,9003023Quand vous êtes dans un cas où vous devez décider quelle méthode des coûts30243025757302601:00:50,920 --> 01:00:56,9203027vous utilisez, vous demandez premièrement le bâtiment, est-ce qu30283029758303001:00:56,940 --> 01:01:00,3803031'il est récent ? Récent, on parle de moins de 10 ans.30323033759303401:01:01,460 --> 01:01:07,5203035Si vous répondez oui à cette question-là, c'est-à-dire qu'il n'y a pas30363037760303801:01:07,540 --> 01:01:10,7603039de... Il n'y a pas de remplacement, c'est reproduction.30403041761304201:01:11,060 --> 01:01:15,8803043Parce que vous allez être capable de reproduire exactement le même bâtiment.30443045762304601:01:16,040 --> 01:01:22,2003047Ça va être la meilleure estimation réelle du bâtiment30483049763305001:01:22,220 --> 01:01:26,8003051pour le refaire. Maintenant, si c'est un bâtiment qui est moins de 10 ans,30523053764305401:01:27,040 --> 01:01:32,6803055qui est plus de 10 ans, donc c'est-à-dire que l'âge de construction est super à 1030563057765305801:01:32,700 --> 01:01:37,6803059ans, donc là, il faut vous demander, est-ce que c'est pour des fins patrimoniaux ou30603061766306201:01:37,700 --> 01:01:38,5203063pour des fins d'assurance ?30643065767306601:01:41,580 --> 01:01:47,0803067Si c'est pour des fins d'assurance, bien là, oui, reproduction,30683069768307001:01:47,580 --> 01:01:50,3203071même si c'est supérieur à 10 ans.30723073769307401:01:50,340 --> 01:01:59,4203075Mais encore une fois, il ne faut pas que ça soit non plus 80-100 ans l'âge30763077770307801:01:59,440 --> 01:02:03,4203079du bâtiment. Maintenant, si c'est non, si ce n'est pas pour des fins d'assurance,30803081771308201:02:04,380 --> 01:02:08,8403083la question la plus importante, c'est est-ce que les matériaux d'origine sont encore30843085772308601:02:08,860 --> 01:02:09,6603087disponibles ?30883089773309001:02:11,060 --> 01:02:13,4203091Parce que c'est ça qui est vraiment la question.30923093774309401:02:14,320 --> 01:02:17,4403095Le point ici, c'est que si les matériaux sont disponibles,30963097775309801:02:18,760 --> 01:02:20,3603099bien là, ça peut être reproduction.31003101776310201:02:22,340 --> 01:02:25,0603103Mais si ce n'est pas disponible, bien là, il va falloir y aller au remplacement.31043105777310601:02:26,020 --> 01:02:29,7003107Et c'est là que vous avez une décision à prendre.31083109778311001:02:29,800 --> 01:02:31,2803111Mais vous voyez, c'est sur le contexte.31123113779311401:02:31,340 --> 01:02:32,6203115Donc, ça dépend vraiment du contexte.31163117780311801:02:33,340 --> 01:02:37,4003119Si les métallules sont disponibles, mais que vous êtes dans un cas dans le vieux31203121781312201:02:37,420 --> 01:02:40,7403123bâtiment, que ce ne serait pas nécessairement possible,31243125782312601:02:41,060 --> 01:02:43,3403127que ce ne serait pas intelligent de le refaire tel quel,31283129783313001:02:43,940 --> 01:02:46,1403131bien là, vous pouvez appliquer la méthode du remplacement pareil.31323133784313401:02:46,160 --> 01:02:50,1203135Il y a comme une liberté de décision au niveau ici.31363137785313801:02:51,220 --> 01:02:56,4403139Mais vraiment, en ce moment, cet ordre de décision, vous pouvez donc...31403141786314201:02:57,220 --> 01:03:01,3203143Ça dépend aussi du besoin, c'est quoi le type de bâtiment et tout ça.31443145787314601:03:02,020 --> 01:03:04,9603147Mais si les matériaux ne sont pas disponibles, c'est remplacement automatiquement.31483149788315001:03:05,380 --> 01:03:07,5003151Vous ne pouvez pas le reproduire tel quel.31523153789315401:03:08,160 --> 01:03:10,1803155Ou si ce n'est pas légal de refaire tel quel.31563157790315801:03:16,360 --> 01:03:22,5603159Donc, ici maintenant, on31603161791316201:03:22,580 --> 01:03:24,8803163va vraiment voir les différents types de coûts.31643165792316601:03:27,080 --> 01:03:30,9203167Ici, vous avez le coût total de construction d'un terrain,31683169793317001:03:31,260 --> 01:03:36,7003171du bâtiment et de tous les petits ajouts qu'ils peuvent avoir.31723173794317401:03:38,200 --> 01:03:39,7803175On va voir que c'est quand même assez énorme.31763177795317801:03:39,940 --> 01:03:42,0803179Tout ça, c'est le coût total de construction.31803181796318201:03:42,320 --> 01:03:46,8203183Qu'est-ce que ça inclut ? C'est vraiment tout en dehors du terrain.31843185797318601:03:47,440 --> 01:03:53,5203187C'est-à-dire que vous avez le terrain et là, qu'est-ce qui vient après en cours pour31883189798319001:03:53,540 --> 01:03:59,2003191agréer un bâtiment ? Ça inclut l'excavation, ça inclut la fondation et tout ça,31923193799319401:03:59,320 --> 01:04:04,2403195ça inclut la charpente, ça inclut toute la couverture, la toiture.31963197800319801:04:04,780 --> 01:04:08,3203199Et ça inclut également les coins directs, donc c'est-à-dire la main-d'oeuvre.32003201801320201:04:09,540 --> 01:04:13,7203203Et vous allez voir qu'il y a différents types de coins directs,32043205802320601:04:13,740 --> 01:04:20,1403207c'est-à-dire que lorsqu'on dit « coup direct », c'est tout32083209803321001:04:20,160 --> 01:04:26,2603211ce qui est matériaux et également tout ce qui est main-d'oeuvre32123213804321401:04:26,280 --> 01:04:30,3803215en lien avec les matériaux. Là, c'est où qu'on s'en va avec ça,32163217805321801:04:30,520 --> 01:04:35,0603219c'est que vous allez voir, un charpentier manusiaire, c'est lui qui intervient32203221806322201:04:35,080 --> 01:04:39,2403223directement avec tout ce qui est, par exemple, la fondation et tout ça,32243225807322601:04:40,000 --> 01:04:41,6603227monté la charpente de bois et tout ça.32283229808323001:04:42,780 --> 01:04:46,4803231Mais il y a de la main-d'oeuvre qui ne sont pas nécessairement liées à la32323233809323401:04:46,500 --> 01:04:50,2003235construction directement. C'est ce qu'on appelle les coûts indirects ou les soft32363237810323801:04:50,220 --> 01:04:53,5603239costs. C'est des coûts quand même assez importants.32403241811324201:04:54,940 --> 01:04:57,7403243Et ça, si on parle, on parle d'un exemple d'architecte,32443245812324601:04:58,280 --> 01:05:01,4403247ingénieur dans certains types de bâtiments, ce n'est pas nécessairement nécessaire32483249813325001:05:01,460 --> 01:05:03,2803251dans le cas d'une maison et tout ça.32523253814325401:05:03,820 --> 01:05:05,9003255même un architecte, ce n'est pas nécessairement nécessaire non plus,32563257815325801:05:06,060 --> 01:05:08,7603259mais même si c'est recommandé.32603261816326201:05:09,320 --> 01:05:14,0203263Tout ce qui est maintenant, l'apprentissage géomètre, tout ce qui est maintenant le32643265817326601:05:14,040 --> 01:05:18,3803267labor en lien avec autre que maintenant la construction directe.32683269818327001:05:18,500 --> 01:05:20,2203271Donc, c'est pour ça qu'on dit que c'est des coûts indirects.32723273819327401:05:21,460 --> 01:05:23,9803275On dit que le coût de construction total d'une propriété,32763277820327801:05:24,180 --> 01:05:28,8803279c'est simplement les coûts directs ici, plus les coûts indirects,32803281821328201:05:29,240 --> 01:05:31,6403283plus le profit entrepreneurial.32843285822328601:05:31,940 --> 01:05:37,9203287C'est-à-dire que si vous faites affaire avec un entrepreneur général32883289823329001:05:37,940 --> 01:05:42,4203291pour construire votre propriété, votre projet immobilier,32923293824329401:05:42,640 --> 01:05:47,0403295il va se prendre un profit. C'est-à-dire que lui, il va vous charger un gros montant32963297825329801:05:47,060 --> 01:05:51,0203299total pour tout ça et il va se prendre un profit et ça va entrer dans la troisième33003301826330201:05:51,040 --> 01:05:52,5403303composante, le profit entrepreneurial.33043305827330601:05:58,740 --> 01:06:01,8403307Maintenant, ici pour les coûts directs, on va les définir plus en détail.33083309828331001:06:03,500 --> 01:06:06,4403311C'est tout ce qui touche par exemple aux…33123313829331401:06:06,460 --> 01:06:10,9403315c'est les dépenses donc directement liées à la construction physique du bâtiment.33163317830331801:06:11,860 --> 01:06:16,6403319C'est donc C, béton, acier, bois d'oeuf.33203321831332201:06:18,100 --> 01:06:20,9003323Maintenant aussi, il les matériaux de revêtement, isolation,33243325832332601:06:21,300 --> 01:06:26,6803327port-vaport, fumette et porte, système électrique et mécanique et la finition33283329833333001:06:26,700 --> 01:06:29,5803331intégrale. Donc, tout ça, c'est matériaux.33323333834333401:06:29,880 --> 01:06:32,8603335Donc, c'est vraiment tout le coût des matériaux physiques,33363337835333801:06:33,040 --> 01:06:34,2403339ça rentre dans les coûts directs.33403341836334201:06:35,140 --> 01:06:39,0803343Et c'est la composante, donc, des matériaux de ce genre.33443345837334601:06:39,200 --> 01:06:40,8003347On va voir qu'il n'y a pas juste ça dans les coûts directs.33483349838335001:06:41,600 --> 01:06:45,1803351Maintenant, dans les coûts directs, il y a également la main-d'oeuvre.33523353839335401:06:45,200 --> 01:06:51,8203355C'est-à-dire que ce béton-là, cette isolation-là, c'est33563357840335801:06:51,840 --> 01:06:54,1203359livré par camion. Maintenant, il faut que ça soit assemblé.33603361841336201:06:54,980 --> 01:06:57,4203363Soit que c'est assemblé dans une usine en préfabriquée,33643365842336601:06:57,540 --> 01:07:00,5003367soit que c'est assemblé directement sur le terrain.33683369843337001:07:01,360 --> 01:07:02,9803371Il doit en faire une excavation également.33723373844337401:07:03,000 --> 01:07:04,5003375Donc, c'est un sous-sol pour le bâtiment.33763377845337801:07:05,460 --> 01:07:07,1603379Donc, ça, ça rentre également dans les coûts directs.33803381846338201:07:07,700 --> 01:07:09,4803383Donc, la main-d'oeuvre et le chantier.33843385847338601:07:10,800 --> 01:07:14,9403387Ça inclut le salaire des ouvriers et les avantages sociaux qui sont calculés au33883389848339001:07:14,960 --> 01:07:17,7003391prograta. Donc, Commission de la construction du Québec.33923393849339401:07:17,860 --> 01:07:18,6603395Donc, c'est la main-d'oeuvre.33963397850339801:07:18,600 --> 01:07:20,6403399La construction est encadrée par la CCQ.34003401851340201:07:20,740 --> 01:07:22,1403403Donc, en vertu de la loi R20.34043405852340601:07:22,580 --> 01:07:24,1403407Les toits horaires sont conventionnés.34083409853341001:07:24,760 --> 01:07:27,2603411Et avantages sociaux. Donc, c'est normalisé par métier.34123413854341401:07:27,280 --> 01:07:32,1203415C'est-à-dire que dépendamment de quel type de travailleurs qu'il y a sur votre34163417855341801:07:32,140 --> 01:07:37,3803419chantier pour construire votre maison, par exemple, dépendamment du nombre d'art,34203421856342201:07:37,500 --> 01:07:42,8203423donc d'expérience que ce travailleur a, l'entrepreneur paye un salaire qui est34243425857342601:07:42,840 --> 01:07:43,6403427différent.34283429858343001:07:45,140 --> 01:07:48,4803431Maintenant, vous n'allez pas nécessairement payer plus cher une construction parce34323433859343401:07:48,500 --> 01:07:53,2203435que ce n'est pas à vous à payer parce qu'il y a juste des travailleurs qui sont plus34363437860343801:07:53,240 --> 01:07:54,8603439spécialisés qui sont là. Habituellement, les entrepreneurs,34403441861344201:07:54,920 --> 01:07:57,3203443ils normalisent quand même leur prix pour tel type de construction.34443445862344601:07:58,420 --> 01:08:00,2403447C'est lui qui fait l'optimisation, par exemple.34483449863345001:08:00,380 --> 01:08:03,6203451C'est à lui d'avoir, maintenant, la main-d'oeuvre la plus adaptée pour chaque34523453864345401:08:03,640 --> 01:08:07,3403455chantier. Mais reste que, bon, pour estimer ce coût-là,34563457865345801:08:07,500 --> 01:08:09,2803459il faut être capable de voir c'est quoi les salades.34603461866346201:08:11,080 --> 01:08:12,9803463Grosso modo, au Québec,34643465867346601:08:15,420 --> 01:08:18,2803467je ne suis pas nécessairement au fait des...34683469868347001:08:20,500 --> 01:08:22,4603471ce qui serait pas trop familiarisé34723473869347401:08:24,360 --> 01:08:28,0003475il va toujours pas dire n'importe quoi parce que je suis pas trop au courant mais34763477870347801:08:28,020 --> 01:08:32,6403479bon je serais bien surpris qu'il y ait des travaux de la construction qui soient en34803481871348201:08:32,660 --> 01:08:38,5603483bas de 35$ au Québec selon moi on est plus souvent autour de 40$ et plus avec les34843485872348601:08:38,580 --> 01:08:44,8603487avantages sociaux et autres donc c'est quand même des frais qui sont importants si34883489873349001:08:44,880 --> 01:08:50,3803491on parle d'un chantier de 20-30 personnes ça peut monter vite.34923493874349401:08:50,760 --> 01:08:54,7803495Et ça inclut justement les sous-traitants spécialisés, les superbeurs de chantier,34963497875349801:08:54,940 --> 01:08:57,0003499c'est pas juste des maisons qui sont construites.35003501876350201:08:57,340 --> 01:09:02,6603503Ça peut être des chantiers plus laborieux.35043505877350601:09:02,800 --> 01:09:07,7603507Donc, si on pense, par exemple, à des bâtiments de 20-30 étages à Montréal,35083509878351001:09:08,880 --> 01:09:13,1003511ça prend des compagnies de coffrage, des compagnies qui sont spécialisées juste pour35123513879351401:09:13,120 --> 01:09:17,2403515la structure de béton. C'est quand même assez laborieux.35163517880351801:09:17,680 --> 01:09:20,1003519Donc, des sous-traitants spécialisés, supervision de chantier,35203521881352201:09:20,280 --> 01:09:22,3203523équipement et machinerie, puis préparation du site.35243525882352601:09:22,760 --> 01:09:24,1603527Donc, la sécurité du site également.35283529883353001:09:25,120 --> 01:09:29,1403531Donc, des fois aussi, certains chantiers, ça fait en sorte que la circulation,35323533884353401:09:29,380 --> 01:09:35,4403535elle doit être déviée. Donc, c'est-à-dire qu'il faut engager aussi des personnes35363537885353801:09:35,460 --> 01:09:36,5603539qui font la circulation. Donc,35403541886354201:09:39,080 --> 01:09:43,7803543des signes-là. Donc, c'est-à-dire des personnes qui s'occupent de faire passer,35443545887354601:09:43,820 --> 01:09:46,2203547par exemple, dans un sens la circulation et ensuite dans l'autre sens.35483549888355001:09:46,240 --> 01:09:51,3003551Donc, tout ça, c'est à la charge du chantier dans la mesure où le chantier dévie la35523553889355401:09:51,320 --> 01:09:55,0003555circulation. Donc, ça peut arriver, par exemple, lorsqu'il y a des gros bâtiments,35563557890355801:09:55,200 --> 01:09:56,7603559des tours à étage qui sont construits.35603561891356201:09:57,960 --> 01:10:01,1203563Donc, tout ça, ça va rentrer vraiment dans la main-d'oeuvre directement en lien avec35643565892356601:10:01,140 --> 01:10:05,6003567le chantier. Maintenant, au niveau des ports indicatifs,35683569893357001:10:05,700 --> 01:10:11,6003571lorsque vous étudiez la méthode des coûts, c'est les ports indicatifs à peu près qui35723573894357401:10:11,620 --> 01:10:16,0403575doivent être appliqués lorsque vous faites votre évaluation.35763577895357801:10:17,500 --> 01:10:20,5403579Fondation et structure, donc si on pense vraiment, mettons,35803581896358201:10:20,620 --> 01:10:28,8003583exemple à tout ce qui est creuser,35843585897358601:10:28,940 --> 01:10:30,5803587donc c'est-à-dire faire l'excavation, donc c'est faire,35883589898359001:10:30,600 --> 01:10:34,6003591mettons, si on peut faire le parallèle, une maison, ça serait par exemple faire le35923593899359401:10:34,620 --> 01:10:38,0803595sous-sol, creuser le sous-sol, faire la fondation en béton pour que le sous-sol soit35963597900359801:10:38,100 --> 01:10:41,8803599stable et tout ça. et ensuite hausser la structure de bois ou de métal.36003601901360201:10:42,980 --> 01:10:46,8603603Ça, c'est au temps de 20 à 25 % des coûts directs.36043605902360601:10:47,560 --> 01:10:51,7803607C'est-à-dire que c'est une balise, mais ça doit être forcément à l'intérieur de ce36083609903361001:10:51,800 --> 01:10:56,0603611range. Donc, ça, c'est 20 à 25 % des coûts directs.36123613904361401:10:56,180 --> 01:10:59,0203615Dans le cas d'une maison, comme je vous ai dit, c'est le sous-sol en béton.36163617905361801:10:59,940 --> 01:11:02,5203619Ensuite, hausser la structure de bois parce que là, c'est très rare que,36203621906362201:11:02,600 --> 01:11:04,7603623mettons, les maisons du étage en métal.36243625907362601:11:05,240 --> 01:11:10,9403627Mais dans le cas, par exemple, d'un bâtiment, ce serait la structure de béton,36283629908363001:11:11,040 --> 01:11:13,9603631c'est-à-dire le coffrage. Béton, acier, charpon.36323633909363401:11:14,300 --> 01:11:17,3803635Donc là, c'est surtout les charpons anti-munérés qui sont en lien avec cette partie36363637910363801:11:17,400 --> 01:11:20,3003639-là. Maintenant, l'enveloppe du bâtiment.36403641911364201:11:20,900 --> 01:11:23,7003643Donc, sur l'enveloppe du bâtiment, qu'est-ce que ça dit ?36443645912364601:11:24,200 --> 01:11:28,0203647C'est tout ce qui touche à la toiture.36483649913365001:11:28,700 --> 01:11:32,1803651Donc, vous avez un toit. Donc, lorsque la structure est faite,36523653914365401:11:32,500 --> 01:11:34,8403655il faut maintenir un toit avec le bardot, tout ça.36563657915365801:11:35,340 --> 01:11:36,7003659Et également, donc, les fenêtres.36603661916366201:11:37,100 --> 01:11:39,5603663C'est-à-dire la brique, tout ce qui est finition intérieure,36643665917366601:11:39,680 --> 01:11:41,7603667donc tout ce qui touche à l'enveloppe du bâtiment.36683669918367001:11:42,600 --> 01:11:45,7003671Ça, c'est aux alentours de 15 à 20 % des coûts directs.36723673919367401:11:46,980 --> 01:11:51,6003675On se le rappelle, le coût direct, c'est tout ce qui touche à matériaux et main36763677920367801:11:51,620 --> 01:11:52,6203679-devant-l'air avec les matériaux.36803681921368201:11:54,060 --> 01:11:56,9203683Maintenant, il y a également aussi un autre aspect, la mécanique.36843685922368601:11:57,540 --> 01:11:59,3203687Donc, tout ce qui est air-drag, tout ça, ventilation.36883689923369001:12:00,180 --> 01:12:02,6003691Donc, quand on pense, par exemple, à la circulation d'air,36923693924369401:12:02,700 --> 01:12:06,9803695échangeur d'air, tous les tuyaux qui doivent passer pour permettre un échange de l36963697925369801:12:07,000 --> 01:12:10,6003699'air, tout ce qui est thermopompe et tout ça, toute la mécanique de ventilation.37003701926370201:12:11,120 --> 01:12:15,7003703Ça, c'est 10 à 15 % environ d'éco-direct.37043705927370601:12:16,820 --> 01:12:17,9003707Donc, c'est quand même énorme.37083709928371001:12:18,280 --> 01:12:22,3403711H-DRAC, ou C-VAC appelle, ce n'est pas négligeable.37123713929371401:12:22,640 --> 01:12:25,8803715Parce que maintenant, les bâtiments doivent avoir des ventilations très,37163717930371801:12:25,900 --> 01:12:34,6203719très, très sophistiquées. C'est-à-dire que tout aussi ce qui touche à la chauffe,37203721931372201:12:34,880 --> 01:12:38,1003723aujourd'hui, c'est beaucoup, maintenant, tout ce qui est électrique.37243725932372601:12:38,520 --> 01:12:40,7003727Donc, ce n'est plus des plaintes nécessairement électriques classiques,37283729933373001:12:40,800 --> 01:12:45,8003731mais tout ce qui touche au chauffage, à air chaud, peu importe,37323733934373401:12:46,060 --> 01:12:50,4803735les thermopombs. Est-ce que c'est un système de ventilation centrale ?37363737935373801:12:50,620 --> 01:12:52,6603739C'est, maintenant, des thermostats individuels.37403741936374201:12:53,060 --> 01:12:55,2803743Tout ça, ça rentre dans la mécanique.37443745937374601:12:56,720 --> 01:12:57,5203747Maintenant, plomberie.37483749938375001:12:59,200 --> 01:13:01,4603751Donc, mécanique ici, c'est 10 à 15 %.37523753939375401:13:03,340 --> 01:13:06,0203755Plomberie, ça c'est tout ce qui touche à l'alimentation en eau,37563757940375801:13:06,300 --> 01:13:09,8203759le drainage, puis les appareils en lien avec la plomberie.37603761941376201:13:10,280 --> 01:13:13,8803763Donc, 8 à 12 %. C'est une bonne partie également.37643765942376601:13:14,980 --> 01:13:20,3803767Électricité, c'est également une partie qui est relativement importante.37683769943377001:13:20,540 --> 01:13:22,8203771Donc, c'est-à-dire là, on parle du câblage.37723773944377401:13:23,260 --> 01:13:26,1003775Tout ce qui touche au câblage, le panneau électrique que vous avez.37763777945377801:13:26,120 --> 01:13:30,5803779Donc, vous avez la grève d'Hydro-Québec et vous avez un panneau qui permet de37803781946378201:13:30,600 --> 01:13:33,5003783redistribuer le courant à travers la propriété.37843785947378601:13:33,760 --> 01:13:36,2403787Et tous les cordes qui passent dans la propriété, ça rentre dans tout ce qui est37883789948379001:13:36,260 --> 01:13:38,1203791écristé. Et ça, c'est important.37923793949379401:13:38,280 --> 01:13:42,3003795Tout ça, ça doit être fait par des électriciens, CCQ, plomberie,37963797950379801:13:42,480 --> 01:13:46,1203799CCQ, fondation, charpentier, mevillier, CCQ.38003801951380201:13:46,680 --> 01:13:50,5203803Donc, tout ça, ça ne peut pas être fait par un...38043805952380601:13:50,540 --> 01:13:51,7203807comment on pourrait dire ?38083809953381001:13:54,620 --> 01:14:00,7003811pour ceux qui ne sont pas familiarisés avec, ici, la construction et la rénovation,38123813954381401:14:00,860 --> 01:14:01,6603815c'est complètement différent.38163817955381801:14:01,740 --> 01:14:05,7003819C'est-à-dire que pour faire la rénovation, bon, un électricien,38203821956382201:14:05,780 --> 01:14:08,0203823normalement, il ne faut pas de chaleur électricité, même en rénovation,38243825957382601:14:08,100 --> 01:14:12,8003827mais bon, la réalité, c'est qu'il y en a beaucoup qui font maintenant des38283829958383001:14:12,820 --> 01:14:14,4803831rénovations, qui touchent maintenant à leur thermostat,38323833959383401:14:14,620 --> 01:14:18,1203835puis bon, c'est bien correct, mais la construction, c'est vraiment,38363837960383801:14:19,020 --> 01:14:20,8403839il y a des inspecteurs qui se promènent sur les chantiers,38403841961384201:14:20,860 --> 01:14:23,6803843et s'il n'y a pas les cartes de construction appropriées,38443845962384601:14:23,760 --> 01:14:28,7603847c'est des amendes. Le chantier peut être fermé et ça peut coûter vraiment très cher38483849963385001:14:28,780 --> 01:14:30,6203851à l'entrepreneur général qui ne suit pas les règles.38523853964385401:14:31,120 --> 01:14:33,6403855C'est pour ça que les coûts sont relativement énormes.38563857965385801:14:34,400 --> 01:14:37,1803859Maintenant, il reste donc deux choses.38603861966386201:14:38,200 --> 01:14:39,3803863La finition intérieure.38643865967386601:14:41,080 --> 01:14:42,4403867La finition intérieure, c'est quoi ?38683869968387001:14:42,580 --> 01:14:46,5003871Ça, c'est les murs. C'est-à-dire que lorsque vous avez une charpente,38723873969387401:14:46,660 --> 01:14:50,2803875vous avez... Quand vous avez passé les fils, tout ça.38763877970387801:14:50,540 --> 01:14:53,9603879C'est pour ça qu'on dit que l'électricité est faite avant la finition intérieure.38803881971388201:14:54,300 --> 01:14:57,4203883Parce que, bon, il faut que toute la plomberie passe entre les planchers et tout ça.38843885972388601:14:57,720 --> 01:15:00,1803887Et quand tout ça s'est fait, il y a la finition qui permet donc,38883889973389001:15:00,360 --> 01:15:05,2603891on ne voit plus, mettons, exemple, c'est tout ce qui touche par exemple au dupe-rock38923893974389401:15:05,280 --> 01:15:06,8403895qui va avoir, mettons, le plafond.38963897975389801:15:07,380 --> 01:15:09,7803899Les planchers, mettons, en bois-frein ou en céramique.39003901976390201:15:09,900 --> 01:15:13,9803903Donc, tout ce qui touche, mettons, à fermer les murs et les armoires également.39043905977390601:15:14,200 --> 01:15:15,7003907Donc, ça, ça rentre dans la finition intérieure.39083909978391001:15:16,160 --> 01:15:18,0403911Donc, c'est la touche finale, comme on pourrait dire.39123913979391401:15:19,060 --> 01:15:23,3203915ça c'est 15 à 20% donc c'est une partie qui est quand même relativement importante,39163917980391801:15:23,420 --> 01:15:26,7803919donc la propriété 15 à 20% donc des coûts directs39203921981392201:15:28,740 --> 01:15:31,4803923pourquoi ? parce que bon, dépendamment de c'est quoi la propriété,39243925982392601:15:31,600 --> 01:15:33,8803927ça peut être relativement donc mettons qu'on parle d'une cuisine,39283929983393001:15:34,040 --> 01:15:35,9203931les armoires bon les armoires on n'est pas juste dans la cuisine,39323933984393401:15:36,060 --> 01:15:39,8603935il y en a dans la salle de bain il y en a dans la salle d'eau il y en a dans les39363937985393801:15:40,800 --> 01:15:45,4603939tout ce qui est plafond ben ça c'est, il y en a certain que c'est des plafonds,39403941986394201:15:45,560 --> 01:15:49,4003943bon dans le sous-sol des plafonds suspendus, ce que ça,39443945987394601:15:49,660 --> 01:15:51,4003947je pense que c'est vraiment la...39483949988395001:15:51,420 --> 01:15:54,4603951Mais bon, il y en a certains qui vont avec des plafonds suspendus,39523953989395401:15:54,620 --> 01:15:56,5603955et maintenant, c'est des plafonds souvent, mettons,39563957990395801:15:58,560 --> 01:16:00,3603959en du bloc, peu importe, donc c'est...39603961991396201:16:00,380 --> 01:16:04,4003963Les murs, c'est également souvent des planches de plywood et tout ça.39643965992396601:16:04,480 --> 01:16:05,4603967Donc tout ça, ça coûte très cher.39683969993397001:16:06,260 --> 01:16:07,9603971C'est des matériaux qui coûtent de plus en plus cher.39723973994397401:16:08,140 --> 01:16:10,9603975Et le plancher, c'est probablement la composante, une des composantes avec les39763977995397801:16:10,980 --> 01:16:11,8403979armoires les plus importantes.39803981996398201:16:12,700 --> 01:16:17,8603983Donc c'est-à-dire que une salle de bain, il y a des vous avez un meuble tout ça donc39843985997398601:16:17,880 --> 01:16:21,8803987tout ce qui est maintenant meubles maintenant avec les lavabos et tout ça en mode de39883989998399001:16:21,900 --> 01:16:27,5603991cuisine ça rentre dans la finition intérieure et finalement aménagement extérieur39923993999399401:16:29,320 --> 01:16:30,1203995bon399639971000399801:16:31,920 --> 01:16:36,1603999ça en passant c'est des normes qui sont établies400040011001400201:16:37,840 --> 01:16:42,5004003on pourrait je suis un peu sceptique du 5 à 8 mais c'est comme ça bon je veux dire400440051002400601:16:43,740 --> 01:16:47,3004007stationnement de structure et paysagement, bon, dépendamment de c'est quoi.400840091003401001:16:47,380 --> 01:16:51,1404011C'est vrai que par rapport maintenant à toutes les coûts qu'on a à avoir dans une401240131004401401:16:51,160 --> 01:16:56,3804015maison, ce n'est pas si énorme que ça, donc, mais l'aménagement extérieur,401640171005401801:16:56,480 --> 01:17:00,4204019ça touche vraiment à tout ce qui est paysagement de la barrière,402040211006402201:17:00,500 --> 01:17:04,9604023par exemple, de votre terrain, le stationnement, c'est où,402440251007402601:17:05,080 --> 01:17:08,0804027c'est en briques ou tout. Donc, c'est tout ce qui touche,402840291008403001:17:08,100 --> 01:17:12,3004031maintenant, à l'aménagement extérieur, c'est à 5 à 8 % des coûts directs.403240331009403401:17:14,940 --> 01:17:19,5404035C'est une part qui est exprimée en pourcentage, c'est-à-dire que si tous les coûts403640371010403801:17:19,560 --> 01:17:23,4004039directs, c'est 500 000, bien la finition intérieure, ça va être aux alentours de 100404040411011404201:17:23,420 --> 01:17:25,2604043000 parce que c'est 15 à 20 %.404440451012404601:17:25,280 --> 01:17:32,3004047Maintenant, au niveau donc des coûts indirects.404840491013405001:17:33,320 --> 01:17:38,6404051Les coûts indirects, ça c'est tout ce qui touche aux, comment on pourrait dire,405240531014405401:17:38,840 --> 01:17:42,2404055c'est les soft costs. C'est-à-dire que c'est tout ce qui n'est pas en lien405640571015405801:17:42,260 --> 01:17:44,3204059directement avec la construction physique de votre propriété.406040611016406201:17:45,800 --> 01:17:48,0604063On peut parler, par exemple, des dépenses d'architecte.406440651017406601:17:48,440 --> 01:17:53,8604067Et ça, ça va être mesuré également en pourcentage des coûts directs.406840691018407001:17:54,160 --> 01:17:57,0004071C'est-à-dire que les coûts indirects, c'est un pourcentage des coûts directs.407240731019407401:17:58,560 --> 01:18:01,6004075Vous l'aurez compris, ici, ces pourcentages-là doivent se former à 100.407640771020407801:18:02,360 --> 01:18:08,0804079Mais en plus, vous allez calculer les coûts indirects comme étant un pourcentage des408040811021408201:18:08,100 --> 01:18:09,8204083coûts total ici, donc direct.408440851022408601:18:10,780 --> 01:18:15,8804087Donc, on dit qu'un architecte, c'est aux alentours de 6 à 12 % selon le guide des408840891023409001:18:15,900 --> 01:18:16,7004091coûts directs.409240931024409401:18:17,960 --> 01:18:19,1404095L'architecte en dessous, c'est quoi ?409640971025409801:18:19,300 --> 01:18:22,3004099C'est tous les plans qui permettent donc de…410041011026410201:18:22,320 --> 01:18:27,6604103Et on dit que tous les coins directs, ça représente aux alentours de 15 à 25 % des410441051027410601:18:27,680 --> 01:18:32,6804107coûts directs. Donc, vous l'aurez compris, la totalité des coûts,410841091028411001:18:32,820 --> 01:18:35,0604111c'est aux alentours de 125 % des coûts directs.411241131029411401:18:35,600 --> 01:18:38,9404115100% pour les coûts directs, plus un 25% de plus pour les coûts indirects.411641171030411801:18:39,440 --> 01:18:44,9204119Et ça inclut donc un architecte, un ingénieur, donc si c'est une structure qui est412041211031412201:18:44,940 --> 01:18:49,0604123complexe, avec beaucoup de mécanique, bien on peut avoir besoin d'un ingénieur,412441251032412601:18:49,400 --> 01:18:53,3804127un arpenteur à journaître, un géotechnicien, puis un évaluateur agréé.412841291033413001:18:53,620 --> 01:18:58,2804131Donc, c'est plus pour vendre le verre, c'est plus après,413241331034413401:18:58,380 --> 01:19:03,0404135je crois, mais bon. Maintenant, dans les coûts indirects également,413641371035413801:19:03,900 --> 01:19:08,1004139il y a tout ce qui touche, malheureusement, au permis de construction.414041411036414201:19:08,500 --> 01:19:13,3004143Donc, on est au Québec. Pour construire un bâtiment, ça vous prend un permis.414441451037414601:19:14,900 --> 01:19:16,9004147C'est un permis qui peut être obtenu avec la municipalité.414841491038415001:19:18,020 --> 01:19:21,9804151Maintenant, si c'est un bâtiment qui est neuf, donc, tout à fait,415241531039415401:19:22,020 --> 01:19:22,9004155la construction, c'est un bâtiment neuf.415641571040415801:19:22,980 --> 01:19:24,8404159Il y a des taxes sur les matériaux et sur certains contrats,416041611041416201:19:24,920 --> 01:19:27,9604163donc TPS, TVQ. C'est pour ça qu'on voit souvent, quand vous voyez,416441651042416601:19:28,080 --> 01:19:31,4604167par exemple, un condo à vendre qui est neuf, Il y a de la TPS-TVQ,416841691043417001:19:31,520 --> 01:19:38,0604171malheureusement. Quand c'est sur une417241731044417401:19:38,080 --> 01:19:40,9004175bicyclette à 100 pières, ça ne fait pas trop mal, mais quand c'est sur une propriété417641771045417801:19:40,920 --> 01:19:43,8004179de 400 000, la TPS-TVQ, c'est un bon montant.418041811046418201:19:44,040 --> 01:19:49,0404183Donc, ça fait réfléchir. Seulement, quasiment, je suis mis d'aller voir des coûts de418441851047418601:19:49,060 --> 01:19:50,2604187plus usagés, probablement que oui.418841891048419001:19:50,780 --> 01:19:53,4404191Mais bon, les assurances, donc, durant la construction,419241931049419401:19:54,860 --> 01:19:58,4604195ça vous prend des assurances, donc, pour tout ce qui touche,419641971050419801:19:58,540 --> 01:20:03,9404199par exemple, la sécurité du chantier et tout.420042011051420201:20:06,300 --> 01:20:09,0204203Aussi, donc, les intérêts sur le financement intérimable.420442051052420601:20:10,140 --> 01:20:11,2004207Pourquoi ça, c'est important ?420842091053421001:20:11,840 --> 01:20:17,1604211C'est que la construction d'une maison au Québec ou d'un projet immobilier,421242131054421401:20:17,260 --> 01:20:18,1804215c'est important comprendre ça.421642171055421801:20:20,080 --> 01:20:22,3604219Lorsque vous achetez une maison par exemple qui est déjà construite,422042211056422201:20:22,820 --> 01:20:26,7804223il y a une personne qui vend une maison et que vous voulez l'acheter,422442251057422601:20:26,880 --> 01:20:30,2004227ce n'est pas compliqué. Si vous êtes qualifié pour une hypothèque,422842291058423001:20:30,280 --> 01:20:32,5604231vous allez voir un courtier hypothécaire ou vous allez voir une banque.423242331059423401:20:32,920 --> 01:20:34,9004235Vous vous dites, moi je suis intéressé par cette maison-là,423642371060423801:20:35,220 --> 01:20:36,4004239elle va vous faire un prix hypothécaire.424042411061424201:20:37,120 --> 01:20:40,3204243Elle va vous financer moyennant que vous vous apportez un apport,424442451062424601:20:40,380 --> 01:20:45,5604247par exemple de 5 à 20%, le montant du prix et vous allez pouvoir acheter la maison.424842491063425001:20:46,980 --> 01:20:51,9604251Malheureusement, pour la construction neuve, aucune banque ne va vous partir de l425242531064425401:20:51,980 --> 01:20:55,0004255'argent, donc ce ne sera pas un prix hypothécaire que vous allez avoir initialement.425642571065425801:20:55,520 --> 01:20:59,1004259Une banque ne pourra pas vous partir un montant pour la simple et bonne raison qu'il426042611066426201:20:59,120 --> 01:21:01,7604263y a une hypothèque, ça prend un bâtiment qui construit pour pouvoir accorder ça,426442651067426601:21:02,200 --> 01:21:05,8204267ça prend une garantie. Donc, si le bâtiment n'est pas construit encore,426842691068427001:21:06,620 --> 01:21:08,6004271c'est très difficile donc d'avoir une hypothèque.427242731069427401:21:09,580 --> 01:21:11,3804275Donc, c'est pour ça qu'on dit qu'il y a des prêteurs, Donc,427642771070427801:21:11,500 --> 01:21:13,2004279il y a du financement intérimaire.428042811071428201:21:13,320 --> 01:21:18,6004283C'est-à-dire que c'est le financement que vous allez avoir dans la mesure où vous428442851072428601:21:18,620 --> 01:21:21,9004287avez votre projet et vous finissez donc le projet.428842891073429001:21:22,560 --> 01:21:24,5404291Bien là, il y a des prêteurs qui sont spécialisés pour ça.429242931074429401:21:24,620 --> 01:21:27,2004295C'est-à-dire qu'eux, ils passent le montant pour la construction.429642971075429801:21:28,160 --> 01:21:30,8404299Et quand le projet est terminé, qu'est-ce que vous faites ?430043011076430201:21:30,940 --> 01:21:33,8004303C'est que là, vous allez voir une banque, vous prenez une hypothèque.430443051077430601:21:34,660 --> 01:21:40,2804307Et là, vous êtes capable de rembourser le financement intérimaire en question.430843091078431001:21:41,300 --> 01:21:45,1804311Donc, c'est faisable. C'est-à-dire que si vous avez un terrain,431243131079431401:21:45,340 --> 01:21:46,3404315habituellement, il n'y a pas de problème.431643171080431801:21:47,280 --> 01:21:49,8204319Mais c'est des intérêts qui sont plus importants que des intérêts sur une432043211081432201:21:49,840 --> 01:21:50,6404323hypothèque.432443251082432601:21:51,920 --> 01:21:54,3404327Il y a des frais également légaux et notariaux.432843291083433001:21:54,360 --> 01:21:58,6004331C'est-à-dire que juste pour enregistrer, par exemple, au Québec,433243331084433401:21:58,820 --> 01:22:02,4204335lorsque vous avez une propriété, vous devez l'enregistrer.433643371085433801:22:02,500 --> 01:22:05,8604339Donc, vous allez voir un notaire pour qu'il puisse faire un acte de propriété.434043411086434201:22:06,500 --> 01:22:09,0804343Donc, c'est-à-dire pour que vous soyez désigné comme propriétaire.434443451087434601:22:09,680 --> 01:22:14,0604347Rien que si on parle de 1 600 $ minimum, c'est entre 1 600 et 3 000 $ pour un434843491088435001:22:14,080 --> 01:22:19,4204351notaire, juste pour désigner que vous êtes propriétaire d'un titre immobilier.435243531089435401:22:20,200 --> 01:22:22,1604355Donc, il y a beaucoup de frais en lien avec ça.435643571090435801:22:27,300 --> 01:22:28,1004359Bon,436043611091436201:22:29,860 --> 01:22:32,2404363maintenant, le détail des coûts indirects.436443651092436601:22:33,460 --> 01:22:39,3604367Ici, on a donc un exemple de coûts indirects qu'on aurait dans le cas d'une436843691093437001:22:39,380 --> 01:22:40,2604371propriété donnée.437243731094437401:22:42,040 --> 01:22:45,6604375Supposons que cette propriété-là a des coûts directs d'environ 500 000 $.437643771095437801:22:46,420 --> 01:22:51,6004379Donc, on aurait des frais d'honorance d'architecte aux alentours de 30 000 à 60 000.438043811096438201:22:52,080 --> 01:22:58,3404383Ça m'apparaît un peu élevé, mais bon, en réalité, ça, c'est des normes que le OEHQ438443851097438601:22:58,360 --> 01:23:03,0804387dit, mais en soi, ça peut être très différent dans la réalité.438843891098439001:23:03,240 --> 01:23:06,9204391Donc, c'est un gros défaut de dire que c'est une proportion des coûts directs,439243931099439401:23:06,960 --> 01:23:09,8804395mais c'est comme ça. Ingénieur, ce n'est pas le cas nécessairement dans toutes les439643971100439801:23:09,900 --> 01:23:14,7404399propriétés. Frais de financement, 3-6 %, honnêtement, c'est très possible.440044011101440201:23:14,760 --> 01:23:22,4204403C'est-à-dire que malheureusement, peu importe la période440444051102440601:23:22,440 --> 01:23:27,2404407de construction, vous allez payer aux alentours de 3 à 6 % du montant juste pour440844091103441001:23:27,260 --> 01:23:29,5004411avoir le prêt pour pouvoir construire.441244131104441401:23:29,920 --> 01:23:32,2204415Donc, si la construction se fait aux alentours de 3 mois,441644171105441801:23:32,320 --> 01:23:37,1404419c'est très cher comme frais de financement.442044211106442201:23:37,480 --> 01:23:41,8604423Mais bon, c'est comme ça. C'est-à-dire que c'est le coût de financement lorsque vous442444251107442601:23:41,880 --> 01:23:45,0804427n'avez aucune garantie à donner à part le fait que vous allez prendre cet argent-là442844291108443001:23:45,100 --> 01:23:51,6204431pour construire. Donc, il y a certains constructeurs qui peuvent443244331109443401:23:51,640 --> 01:23:56,3004435financer, mais malheureusement, ça implique souvent que vous prenez son terrain.443644371110443801:23:56,320 --> 01:23:59,2804439Mais en tout cas, si vous avez un terrain et que vous voulez faire construire une444044411111444201:23:59,300 --> 01:24:05,3604443maison au Québec, attendez-vous à avoir un taux de 3 à 6 % de444444451112444601:24:05,380 --> 01:24:09,7004447la valeur totale du coût de construction pour financer cette construction-là.444844491113445001:24:10,840 --> 01:24:13,8404451Et ensuite, vous allez embarquer dans une hypothèque pour 25 ans.445244531114445401:24:15,120 --> 01:24:18,6404455Permis et inspection, c'est aux alentours de 1 à 2 %, donc la valeur des coûts445644571115445801:24:18,660 --> 01:24:22,2204459directs. Ça peut être aux alentours de 5 000 à 10 000 $ simplement pour une446044611116446201:24:22,240 --> 01:24:23,9204463propriété qui a des coûts directs de 500 000.446444651117446601:24:24,480 --> 01:24:27,1204467L'assurance de construction, 5 à 10 000.446844691118447001:24:27,700 --> 01:24:32,4004471Et les taxes, ici, s'ils ne sont pas récupérables, donc de 74 000.447244731119447401:24:33,240 --> 01:24:36,5604475Les frais légaux, comme on a dit, entre 2 500 et 5 000.447644771120447801:24:36,960 --> 01:24:40,7404479Puis les frais administratifs, donc ça, c'est juste des coûts approximatifs,448044811121448201:24:40,840 --> 01:24:45,9004483donc 5 à 15 000. Donc ça, c'est des barèmes.448444851122448601:24:48,420 --> 01:24:51,7004487Ça vous permet d'estimer à peu près comment ça coûterait.448844891123449001:24:52,300 --> 01:24:56,0604491Ce qui peut être intéressant, c'est que si vous avez déjà construit une maison,449244931124449401:24:56,180 --> 01:24:59,6004495si vous avez déjà fait ce projet-là personnellement, de construire une maison vous449644971125449801:24:59,620 --> 01:25:04,4604499-même pour votre famille ou tout ça, je serais intéressé de voir si réellement ces450045011126450201:25:04,480 --> 01:25:08,8204503barèmes-là sont valables. Moi, personnellement, je ne l'ai pas fait,450445051127450601:25:11,000 --> 01:25:13,9204507mais il y a certaines choses qui me semblent un peu élevées.450845091128451001:25:14,100 --> 01:25:15,5204511Donc, c'est-à-dire que, mais t'es bon, c'est...451245131129451401:25:15,980 --> 01:25:19,9004515Oui, c'est ça que j'allais dire, architecte, 30 à 60.451645171130451801:25:20,780 --> 01:25:24,7204519Moi, c'est pas ce que ça va me coûter.452045211131452201:25:25,240 --> 01:25:27,7804523OK, OK, c'est ça. Puis au niveau, mettons, du financement,452445251132452601:25:28,560 --> 01:25:34,1404527ça, c'est quand même... Est-ce que les frais de financement...452845291133453001:25:34,160 --> 01:25:36,8604531Le financement, c'est quatre à peu près.453245331134453401:25:40,220 --> 01:25:43,6804535Peut-être que le financement, ça fait du sens, mais en tout cas,453645371135453801:25:43,860 --> 01:25:47,3204539pas les honoraires de l'architecte.454045411136454201:25:47,440 --> 01:25:49,9004543Oui, c'est ça. Et même ingénieur.454445451137454601:25:50,960 --> 01:25:54,2804547Ce que c'est ingénieur, c'est un peu ridicule dans la mesure où ce n'est pas454845491138455001:25:54,300 --> 01:25:57,5604551nécessairement appliqué. C'est vraiment pour un bâtiment général,455245531139455401:25:57,760 --> 01:26:01,9004555mais bon, c'est vrai que c'est des chiffres qui sont élevés.455645571140455801:26:03,420 --> 01:26:08,4404559c'est même pas représentatif parce qu'un bâtiment commercial on est plus dans le456045611141456201:26:08,460 --> 01:26:09,2604563entre456445651142456601:26:11,320 --> 01:26:19,1804567pas loin du 4 à 500 000 c'est vraiment tout dépendamment c'est quoi le bâtiment456845691143457001:26:21,380 --> 01:26:25,5804571je suis d'accord avec vous il y a certaines choses je les présente parce que c'est457245731144457401:26:25,600 --> 01:26:31,5604575comme ça dans les textbooks j'étais curieux d'en voir mais c'est ce que je m457645771145457801:26:31,580 --> 01:26:36,0404579'attendais. Frais d'architecte et d'ingénieur, je trouve que c'est un peu ça n'a pas458045811146458201:26:36,060 --> 01:26:41,8804583de bon sens. Comme si, mettons, le coût d'un plan, c'était proportionnel à la valeur458445851147458601:26:42,960 --> 01:26:44,4804587des coûts directs. C'est un peu ridicule.458845891148459001:26:45,240 --> 01:26:47,3804591Mais bon, c'est comme ça. Oui.459245931149459401:26:50,000 --> 01:26:54,3204595Quand tu parles de frais de financement, qu'est-ce que ça englobe exactement ?459645971150459801:26:54,580 --> 01:26:57,1804599Est-ce que c'est les frais du notaire ?460046011151460201:26:57,780 --> 01:27:03,4204603Frais de financement. C'est la mise en place du financement ou c'est les coûts des460446051152460601:27:03,440 --> 01:27:06,9004607intérêts de l'hypothèque ? Parce que si c'est ça, c'est vraiment possible.460846091153461001:27:07,840 --> 01:27:09,5404611Non, ce n'est pas le coût des intérêts de l'hypothèque.461246131154461401:27:09,660 --> 01:27:11,9204615Donc, c'est-à-dire que, tu sais, maintenant, quand on a un terrain,461646171155461801:27:12,920 --> 01:27:15,4004619on n'a pas une hypothèse, il n'y a aucune banque qui va nous passer l'argent,462046211156462201:27:15,500 --> 01:27:16,6804623par exemple, pour construire le bâtiment.462446251157462601:27:17,740 --> 01:27:19,8204627Une hypothèse, c'est vraiment, maintenant, quand on achète une maison qui est déjà462846291158463001:27:19,840 --> 01:27:23,9604631construite. C'est vraiment le coût, par exemple, de financement du moment où on a l463246331159463401:27:23,980 --> 01:27:26,5404635'idée, mettons, avec le terrain, puis que ça soit terminé.463646371160463801:27:27,380 --> 01:27:31,4004639donc c'est un prêteur il appelle ça un prêteur intérimale c'est des prêteurs privés464046411161464201:27:31,940 --> 01:27:35,6804643c'est ça, eux autres ils chargent aux alentours de 3 à 6% du montant du financement464446451162464601:27:36,480 --> 01:27:39,5004647donc c'est un peu indépendamment de la longueur, donc de la durée de la construction464846491163465001:27:39,520 --> 01:27:45,5604651c'est vraiment eux autres ils chargent 15% je te dirais les prêteurs privés465246531164465401:27:45,580 --> 01:27:50,8804655c'est 15% du montant qu'ils vont te prêter donc si t'empruntes 700 000 ça va être 15465646571165465801:27:50,900 --> 01:27:55,6604659% de 700 000 si t'empruntes, tout dépendamment c'est quoi le montant que t'empruntes466046611166466201:27:55,680 --> 01:27:59,4004663c'est vraiment 15% du coût de l'emprunt.466446651167466601:28:00,340 --> 01:28:01,3804667C'est comme ça qu'il fonctionne.466846691168467001:28:02,340 --> 01:28:04,7404671Et boy, c'est un passage bien.467246731169467401:28:05,860 --> 01:28:09,2204675Exact. C'est pour ça que tu as des financements à construction,467646771170467801:28:09,440 --> 01:28:11,0204679mettons, là, c'est ça que je ne sais pas.468046811171468201:28:11,120 --> 01:28:12,7804683Qu'est-ce que ça englobe dans le frais de financement ?468446851172468601:28:12,880 --> 01:28:16,0804687Parce que la caisse Desjardins, ils font de l'autoconstruction puis ils font des468846891173469001:28:16,100 --> 01:28:16,9004691financements469246931174469401:28:18,800 --> 01:28:21,7604695pendant la construction. Tu peux juste payer les intérêts,469646971175469801:28:21,860 --> 01:28:26,1204699tu ne payes pas le capital. là peut-être que ça pourrait avoir du sens mais c'est470047011176470201:28:26,140 --> 01:28:30,6404703ça, c'est pas assez clair pour que je puisse vraiment non mais c'est intéressant c470447051177470601:28:30,660 --> 01:28:35,2604707'est clair que les prêteurs privés c'est un bon montant on est en disant non mais c470847091178471001:28:35,280 --> 01:28:38,7204711'est pas merci d'avoir répondu j'ai apprécié d'avoir un feedback471247131179471401:28:41,620 --> 01:28:47,1604715donc maintenant on a quasiment terminé pour ça ici471647171180471801:28:49,440 --> 01:28:54,0804719maintenant bon c'est ça on a les coûts directs, les coûts indirects et là,472047211181472201:28:54,240 --> 01:28:56,2404723bon, il y a un profit entrepreneurial.472447251182472601:28:56,600 --> 01:29:01,0204727C'est-à-dire que là, on est vraiment dans, c'est quoi la rémunération de l472847291183473001:29:01,040 --> 01:29:01,8404731'entrepreneur général ?473247331184473401:29:03,600 --> 01:29:09,8204735Qu'est-ce qui dit, c'est que c'est aux alentours de 8 à 15 % des coûts directs473647371185473801:29:09,840 --> 01:29:13,5004739et des coûts indirects. C'est-à-dire que si, par exemple,474047411186474201:29:14,120 --> 01:29:18,4804743le coût de votre projet, c'est, je ne sais pas moi, dans le cas ici par exemple,474447451187474601:29:18,780 --> 01:29:22,3404747on serait 500 000 plus, mettons, toutes ces patentes-là,474847491188475001:29:22,560 --> 01:29:26,9004751donc ça serait 25 %, 625 000, bien là, l'entrepreneur général,475247531189475401:29:27,060 --> 01:29:33,1404755il va se charger, il va se prendre aux alentours de 8 à 15 % de ces coûts totaux-là.475647571190475801:29:33,300 --> 01:29:34,1004759Donc,476047611191476201:29:35,380 --> 01:29:38,6004763ça semble très raisonnable dans la mesure où il va gérer le projet dans son476447651192476601:29:38,620 --> 01:29:41,1004767ensemble, il va coordonner les expertises du projet et tout ça.476847691193477001:29:42,220 --> 01:29:47,1004771Les facteurs donc qui influent sur le profit, donc c'est le risque puis la477247731194477401:29:47,120 --> 01:29:50,9804775complexité du projet. Les conditions de marché, c'est-à-dire également,477647771195477801:29:51,220 --> 01:29:52,9804779est-ce qu'il est en demande ou non ?478047811196478201:29:53,700 --> 01:29:56,8004783Donc, il y en a des entrepreneurs en général qui sont, bon,478447851197478601:29:57,040 --> 01:29:59,4604787tu t'appelles pour faire construire une maison, puis ils vont te dire,478847891198479001:29:59,560 --> 01:30:00,3604791bon, ça va aller dans deux ans.479247931199479401:30:01,380 --> 01:30:05,3404795Bien là, c'est sûr que là, s'il est plus en demande, bien là,479647971200479801:30:05,900 --> 01:30:09,7404799ça ne va pas nécessairement aider à réduire le profit qui va se prendre.480048011201480201:30:10,080 --> 01:30:14,9004803La durée également du projet, donc, c'est-à-dire c'est que si c'est un projet qui s480448051202480601:30:14,920 --> 01:30:21,1204807'étale sur plusieurs années, souvent un projet qui est plus long va être un montant480848091203481001:30:21,140 --> 01:30:23,9804811plus élevé, donc le pourcentage n'aurait pas nécessairement changé.481248131204481401:30:24,160 --> 01:30:28,2204815Mais supposons qu'il y ait certains projets que tu peux juste faire maintenant une481648171205481801:30:28,240 --> 01:30:30,2004819certaine saison à cause d'excavation et tout ça.482048211206482201:30:30,800 --> 01:30:33,4204823Le fait que ça s'échelonne sur une plus longue période,482448251207482601:30:33,540 --> 01:30:36,9804827ça peut jouer en faveur d'un montant plus élevé.482848291208483001:30:38,260 --> 01:30:41,7804831Il y a le coût d'opportunité du capital, C'est-à-dire que des fois,483248331209483401:30:41,900 --> 01:30:45,8204835il y a des entrepreneurs qui vont engager beaucoup d'argent juste pour un projet.483648371210483801:30:46,020 --> 01:30:48,8404839Donc, ça peut également influencer sur le rendement qui peut être demandé,484048411211484201:30:48,860 --> 01:30:53,5404843donc entre 8 et 15 %. Puis, il y a aussi l'expertise qui va être requise.484448451212484601:30:54,960 --> 01:31:00,3804847Donc, si on parle, par exemple, d'une construction d'une tour ou,484848491213485001:31:00,400 --> 01:31:03,5604851par exemple, d'un hôpital ou peu importe, donc, c'est des projets qui sont plus485248531214485401:31:03,580 --> 01:31:08,1804855complexes. Donc, encore une fois, qui dit projet plus complexe,485648571215485801:31:08,320 --> 01:31:12,1604859qui donne une plus grosse expertise, ça risque d'engendrer des coûts directs et486048611216486201:31:12,180 --> 01:31:15,4604863indirects plus élevés. Donc, logiquement, la rémunération devrait,486448651217486601:31:15,760 --> 01:31:18,7604867le pourcentage n'aurait pas nécessairement changé, mais ce n'est pas le cas.486848691218487001:31:18,780 --> 01:31:22,6204871que ça peut variar selon les normes entre 8 et 15 %.487248731219487401:31:22,640 --> 01:31:27,4404875Donc, 15 % étant un projet qui a un risque plus élevé, un coût d'opportunité du487648771220487801:31:27,460 --> 01:31:33,5804879capital plus élevé, etc. Donc, c'est un profit488048811221488201:31:33,600 --> 01:31:36,0804883qui est entreprenarial. C'est une rémunération qui est,488448851222488601:31:36,100 --> 01:31:37,5404887on pourrait dire, anticipée.488848891223489001:31:40,740 --> 01:31:47,1804891C'est un profit qui est jugé par l'évaluateur comme étant ce489248931224489401:31:47,200 --> 01:31:51,6204895qui anticipe comme profit, c'est vraiment l'anticipation de qu'est-ce que l489648971225489801:31:51,640 --> 01:31:53,9204899'entrepreneur va réellement se prendre comme marge.490049011226490201:31:54,840 --> 01:31:57,2204903Donc, c'est très possible que ce soit plus que ça.490449051227490601:32:02,920 --> 01:32:06,9004907Maintenant, vous avez ici l'exemple de tantôt, par exemple,490849091228491001:32:07,020 --> 01:32:12,5604911qu'on aurait ici. L'hypothèse d'un coût total avec le hors-terrain de 632 000,491249131229491401:32:12,580 --> 01:32:16,1404915Donc, c'est-à-dire que là, on aurait ici 500 000 de coûts directs.491649171230491801:32:16,460 --> 01:32:19,7604919Donc, 500 000 de coûts directs, ça inclut les matériaux,492049211231492201:32:20,060 --> 01:32:21,3804923la main-d'oeuvre, le chantier, blablabla.492449251232492601:32:22,100 --> 01:32:25,2804927Ensuite, on aurait 20 % de coûts directs de plus.492849291233493001:32:25,420 --> 01:32:28,5804931Donc, comme on a dit, architecte, financement et ainsi de suite.493249331234493401:32:28,600 --> 01:32:33,4404935Et là, on pourrait déterminer que pour ce type de projet-là,493649371235493801:32:33,700 --> 01:32:36,6204939on met un profit entrepreneurial de 12 %.494049411236494201:32:36,640 --> 01:32:40,9404943Donc là, on serait à 600 000, 12 % de 600 000.494449451237494601:32:41,040 --> 01:32:44,1404947Donc là, on serait à un coût total de projet de 672 000 hors terrain.494849491238495001:32:45,680 --> 01:32:49,8004951Et là, ici c'est important, donc lorsque vous avez le coût ici de toute cette495249531239495401:32:49,820 --> 01:32:55,9004955composante-là, bien, vous avez encore la valeur du terrain à déterminer.495649571240495801:32:58,360 --> 01:33:02,0404959le prochain cours il va être consacré à ça donc il y a deux cours pour la valeur du496049611241496201:33:02,060 --> 01:33:06,4804963terrain par la méthode des comparables donc ça va être également la remise du TP496449651242496601:33:06,500 --> 01:33:14,9204967pour ça donc c'est le prochain cours mais on termine en premier les coûts496849691243497001:33:14,940 --> 01:33:21,2604971directs et indirects bon ici maintenant bon ça c'est un exemple497249731244497401:33:21,280 --> 01:33:25,0204975d'un je suis vraiment497649771245497801:33:27,200 --> 01:33:30,3204979Je vous laisse le regarder, ça c'est pas super important.498049811246498201:33:34,220 --> 01:33:35,7604983Bon ici c'est ça donc maintenant.498449851247498601:33:39,060 --> 01:33:43,0604987Le guide donc les normes, la fourchette donc de profit qui est prise par les498849891248499001:33:43,080 --> 01:33:49,2204991entrepreneurs, donc vous allez voir que ça change un petit peu selon les différents499249931249499401:33:49,240 --> 01:33:53,0604995types donc de bâtiments donc qui sont construits.499649971250499801:33:53,580 --> 01:33:57,4804999Donc, dans le cas de résidentiel unifamilial, donc maison,500050011251500201:33:58,440 --> 01:34:02,8405003on pourrait dire maintenant bungalow ou deux étages, on est aux alentours de 8 à 12500450051252500601:34:02,860 --> 01:34:06,3605007%, donc ça va rarement, mettons, dépasser 12 %.500850091253501001:34:07,320 --> 01:34:09,0005011Multilogement, là, on parle de plus qu'est, mettons,501250131254501401:34:12,640 --> 01:34:14,6205015un duplex, ça rentre pas mal dans l'unifamilial, mettons,501650171255501801:34:14,680 --> 01:34:17,3405019tout ce qui est au-dessus, mettons, de 4-5 logements, par exemple,502050211256502201:34:18,000 --> 01:34:23,2205023un 12 logements, bien là, le profit entreprenant va être aux alentours de 10 à 15 %.502450251257502601:34:23,760 --> 01:34:26,5005027Commercial, c'est tout ce qui est centres commerciaux,502850291258503001:34:31,100 --> 01:34:33,7405031les bâtiments avec les entrées extérieures.503250331259503401:34:34,840 --> 01:34:39,0805035Tout ce qui va être vraiment pour la vente ou pour le service client,503650371260503801:34:39,420 --> 01:34:42,3605039on parle aux alentours de 12 à 18 %.504050411261504201:34:42,900 --> 01:34:47,6805043Industriel, c'est normal que ce soit plus faible un peu par rapport aux commerciales504450451262504601:34:47,700 --> 01:34:51,3205047parce que c'est souvent des bâtiments qui sont plus, pas plus simples,504850491263505001:34:51,460 --> 01:34:57,6605051mais plus, il y a moins de, la505250531264505401:34:57,680 --> 01:35:01,0005055finition est moins importante dans un bâtiment industriel,505650571265505801:35:01,200 --> 01:35:02,1205059mais des fois, c'est plus complexe.506050611266506201:35:02,140 --> 01:35:07,9605063C'est-à-dire que si on pense, par exemple, à un des meilleurs exemples que je506450651267506601:35:07,980 --> 01:35:11,5605067pourrais dire, un Costco, c'est commercial, mais ça apparente un peu à une506850691268507001:35:11,580 --> 01:35:13,3005071construction qui est industrielle dans le sens que, bon,507250731269507401:35:13,360 --> 01:35:14,3205075c'est pas fait pour que ce soit beau.507650771270507801:35:14,600 --> 01:35:20,1005079C'est un cube avec une structure, avec une charpente, puis c'est tout.508050811271508201:35:22,100 --> 01:35:23,4005083Maintenant, ça, c'est entre les deux.508450851272508601:35:24,660 --> 01:35:29,7405087Institutionnel, ça, c'est tout ce qui est bâtiment, tout ce qui va travailler avec508850891273509001:35:29,760 --> 01:35:31,7405091les institutions et tout ça. Et les spécialisés, bien là,509250931274509401:35:31,760 --> 01:35:33,4605095ça, c'est vraiment plus complexe.509650971275509801:35:33,580 --> 01:35:37,7405099Donc, le meilleur exemple, c'est tout ce qui touche aux centres de données.510051011276510201:35:37,760 --> 01:35:43,8005103Donc, c'est-à-dire que, mettons, les centres de510451051277510601:35:43,820 --> 01:35:49,8805107calcul, les chantiers maritimes, tout ça, c'est vraiment des bâtiments510851091278511001:35:49,900 --> 01:35:54,8405111qui sont très spécialisés. Donc, c'est-à-dire que ça prend une expertise qui va au511251131279511401:35:54,860 --> 01:35:56,3005115-delà de juste la construction des bâtiments.511651171280511801:35:59,380 --> 01:36:02,3005119Pour donner une idée, mettons, exemple, les centres de données,512051211281512201:36:02,420 --> 01:36:05,0005123juste la construction du bâtiment, c'est à peu près rien.512451251282512601:36:05,140 --> 01:36:05,9405127Ça prend beaucoup de ventilation.512851291283513001:36:06,560 --> 01:36:09,6605131Mais après ça, donc, tout le matériel informatique, les câbles,513251331284513401:36:09,840 --> 01:36:16,1405135tout ça, les centres, les chambres de refroidissement, c'est bien513651371285513801:36:16,160 --> 01:36:19,2605139rare qu'un centre de données, ça se chiffre en bas d'un milliard,514051411286514201:36:19,340 --> 01:36:20,3405143donc en fait, le coût de construction.514451451287514601:36:21,340 --> 01:36:23,0605147surtout avec tout ce qui est AI et tout ça.514851491288515001:36:23,220 --> 01:36:27,4405151Donc, il y a beaucoup de projets aux États-Unis de data center,515251531289515401:36:27,460 --> 01:36:33,4605155donc avec des infrastructures beaucoup plus, tout ce qui515651571290515801:36:33,480 --> 01:36:34,4205159est GPU cluster.516051611291516201:36:36,640 --> 01:36:40,8205163Ça, c'est probablement un profil entrepreneurial qui est plus spécialisé.516451651292516601:36:41,180 --> 01:36:45,7405167Ça prend des entrepreneurs en général qui sont, souvent ça prend des chefs de projet516851691293517001:36:45,760 --> 01:36:48,8605171plus qu'un entrepreneur en général parce que ça prend beaucoup de spécialisation.517251731294517401:36:49,560 --> 01:36:50,9005175Mais il y a d'autres exemples aussi comme ça.517651771295517801:36:50,980 --> 01:36:54,5005179C'est-à-dire que l'IA, tout ce qui est centre de distribution,518051811296518201:36:54,760 --> 01:36:58,9605183donc les entrepôts automatisés de distribution.518451851297518601:36:59,460 --> 01:37:04,0205187Donc, on pense à DHL, FedEx, Amazon, tout ça.518851891298519001:37:04,140 --> 01:37:05,9005191Donc, leurs entrepôts, c'est très spécialisé.519251931299519401:37:06,520 --> 01:37:10,7005195Donc, ça, ce serait des profits qui seraient largement au-delà de 15 %.519651971300519801:37:10,720 --> 01:37:14,2805199Puis qu'on ne peut même pas mesurer en soi, étant donné que ça prend une520052011301520201:37:14,300 --> 01:37:16,3405203spécialisation qui est plus importante.520452051302520601:37:17,160 --> 01:37:21,7405207Maintenant, pour le profit entrepreneurial, donc la source des données,520852091303521001:37:22,100 --> 01:37:26,4005211c'est ici donc analyser des projets comparables.521252131304521401:37:26,500 --> 01:37:30,9405215Donc, c'est qu'il y a des enquêtes également qui sont faites auprès des promoteurs.521652171305521801:37:31,100 --> 01:37:32,9805219Il y a des rapports de marché, il y a Statistique Canada.522052211306522201:37:33,960 --> 01:37:40,3205223C'est quoi donc le… c522452251307522601:37:40,340 --> 01:37:46,3605227'est important d'être à jour sur c'est quoi le profit qui est pris pour quel type de522852291308523001:37:46,380 --> 01:37:49,5005231construction. C'est des données qui sont disponibles dans les rapports sur le523252331309523401:37:49,520 --> 01:37:54,1605235marché. Puis, je vous invite, lorsque vous allez faire des évaluations,523652371310523801:37:54,340 --> 01:37:59,0405239à maintenir, si vous voyez dans ce rapport, de maintenir votre propre historique à524052411311524201:37:59,060 --> 01:38:03,9805243jour. Parce que malheureusement, des fois, il y a toutes les estimations qui sont524452451312524601:38:04,000 --> 01:38:06,4205247rapportées. Ce n'est pas nécessairement sous-évalué.524852491313525001:38:08,260 --> 01:38:09,7205251Je ne pense pas que c'est à canne Donc,525252531314525401:38:13,020 --> 01:38:17,9405255malheureusement, les Statistique Canada, c'est des mesures qui sont basées sur des525652571315525801:38:17,960 --> 01:38:22,8405259enquêtes sur qu'est-ce que les gens remplissent, comme le ressentiment et tout ça.526052611316526201:38:23,660 --> 01:38:32,2205263Donc, il y a potentiellement des biais simplement aux mesures qui sont affichées526452651317526601:38:32,240 --> 01:38:33,0405267par Statistique Canada.526852691318527001:38:35,120 --> 01:38:37,9005271Il y a beaucoup de gens qui remettent en doute les Statistique Canada.527252731319527401:38:37,920 --> 01:38:41,9005275c'est tout ce qui est CPI et tout ça, donc le produit d'indice à la consommation.527652771320527801:38:44,540 --> 01:38:46,8205279Des fois, on a un petit peu l'impression que le coût de la vie augmente pas mal plus528052811321528201:38:46,840 --> 01:38:47,7005283vite que le taux d'inflation.528452851322528601:38:48,200 --> 01:38:49,4805287Je crois que c'est une question qui est légitime.528852891323529001:38:50,060 --> 01:38:55,1605291Donc, ça remet un peu en perspective Statistique Canada les valeurs qui distribuent.529252931324529401:38:55,320 --> 01:38:58,5405295On peut supposer même quelque chose pour les enquêtes auprès des promoteurs,529652971325529801:38:58,620 --> 01:39:02,4805299c'est-à-dire qu'ils n'ont pas nécessairement un incitatif à dire 100% de la vérité.530053011326530201:39:02,580 --> 01:39:05,4805303Donc, il faut vraiment être critique par rapport à ces valeurs-là,530453051327530601:39:05,560 --> 01:39:07,8205307puis avoir une source de données multivariées.530853091328531001:39:08,800 --> 01:39:11,3805311Et même être capable donc d'avoir son propre historique,531253131329531401:39:11,640 --> 01:39:14,5205315donc de profit entrepreneurial dépendamment du type de projet.531653171330531801:39:16,860 --> 01:39:18,7205319Maintenant, c'est la dernière chose qu'on va voir aujourd'hui.532053211331532201:39:22,220 --> 01:39:24,1605323Ici donc, c'est le principe de substitution.532453251332532601:39:26,500 --> 01:39:27,5805327Qu'est-ce que ça nous dit ici ?532853291333533001:39:27,680 --> 01:39:32,9805331C'est qu'un bâtiment, on peut donc, on peut dire que la valeur d'un bâtiment,533253331334533401:39:33,200 --> 01:39:40,2205335ça va être en soi le minimum donc de ces trois valeurs533653371335533801:39:40,240 --> 01:39:44,8605339-là ici. Donc, on dit qu'un acheteur qui est prudent ne va pas payer plus pour un534053411336534201:39:44,880 --> 01:39:48,6805343bien que le coût d'acquisition donc d'un substitut équivalent,534453451337534601:39:48,900 --> 01:39:53,4605347que ce soit par achat, par construction ou par location.534853491338535001:39:55,960 --> 01:39:58,0605351Donc, qu'est-ce que ça veut dire ici ?535253531339535401:39:58,440 --> 01:40:06,1005355C'est que, supposons qu'on a, admettons qu'on aurait, bon,535653571340535801:40:06,380 --> 01:40:09,7805359la valeur d'un entrepôt qui est donné.536053611341536201:40:10,780 --> 01:40:17,1205363La valeur d'un entrepôt, c'est le minimum entre comment ça me coûterait536453651342536601:40:17,140 --> 01:40:23,4005367l'acheter sur le marché à quelqu'un, ou le coût de construction donc de bâtiment536853691343537001:40:23,420 --> 01:40:26,1005371qui est neuf, équivalent, donc avec le même nombre de pieds carrés,537253731344537401:40:26,120 --> 01:40:29,9805375ou comment ça me coûterait le louer, la valeur présente de tous les loyers que je537653771345537801:40:30,000 --> 01:40:33,2005379vais payer. C'est le minimum des trois.538053811346538201:40:33,800 --> 01:40:37,7205383Donc, c'est ça, si on dit la valeur par rapport au principe de substitution,538453851347538601:40:38,140 --> 01:40:42,9205387c'est ça. Et c'est là qu'un acheteur rationnel va choisir vraiment le minimum de ces538853891348539001:40:42,940 --> 01:40:45,1005391trois valeurs, dans la mesure que ce sont disponibles, évidemment.539253931349539401:40:46,520 --> 01:40:49,3805395Donc, c'est pour ça qu'on dit ici, les implications du principe de substitution,539653971350539801:40:49,540 --> 01:40:50,6605399c'est qu'il y a un plafond de la valeur.540054011351540201:40:50,820 --> 01:40:54,4605403Donc, la valeur d'un bien ne dépassera pas durablement le coût d'un substitut540454051352540601:40:54,480 --> 01:41:00,6605407équivalent. Donc, c'est-à-dire que si il y a, et c'est un peu540854091353541001:41:00,680 --> 01:41:05,0605411ça qui est en ce moment qui se produit, c'est que le marché de l'immobilier541254131354541401:41:05,080 --> 01:41:10,4605415résidentiel, le prix comparable donc d'une propriété donnée est souvent beaucoup541654171355541801:41:10,480 --> 01:41:14,2605419plus faible que le coût de construction neuve, donc du même bâtiment.542054211356542201:41:14,280 --> 01:41:16,9605423Donc, qu'est-ce qui arrive, c'est que le constructeur, lui,542454251357542601:41:16,980 --> 01:41:20,6005427il sait, je vais construire une maison, mais je ne serai pas capable nécessairement542854291358543001:41:20,620 --> 01:41:23,2205431de la vendre au prix du marché.543254331359543401:41:24,060 --> 01:41:25,9805435Donc, c'est un peu ça le problème.543654371360543801:41:26,120 --> 01:41:30,0205439C'est-à-dire que ça fait en sorte qu'il n'y a pas de nouvelle construction et que le544054411361544201:41:30,040 --> 01:41:33,6405443problème avec l'immobilier perdure un petit peu à travers le temps.544454451362544601:41:33,880 --> 01:41:35,1005447C'est un peu à cause de ce principe-là.544854491363545001:41:35,660 --> 01:41:38,1605451C'est la même chose pour les loyers, donc c'est-à-dire que si vous êtes un545254531364545401:41:38,180 --> 01:41:40,5005455entrepreneur immobilier et que vous construisez des loyers,545654571365545801:41:40,840 --> 01:41:45,0605459mais que là, vous construisez ça, vous devez absolument louer ça par exemple à 2500546054611366546201:41:45,080 --> 01:41:49,6005463par mois, mais que là, il y a des équivalents sur le marché à 1500 à 1800,546454651367546601:41:50,860 --> 01:41:55,8605467bien là, vous commencez à être capable de louer, donc ça s'applique également pour546854691368547001:41:55,880 --> 01:41:57,0405471la location, donc ce principe-là.547254731369547401:41:57,300 --> 01:42:01,4805475Donc, ça régit en soit tout ce qui est de nouvelles constructions.547654771370547801:42:02,700 --> 01:42:06,1005479C'est vraiment important de comprendre ça parce que pour un constructeur,548054811371548201:42:06,680 --> 01:42:10,8805483ça peut donc être un bon indicateur de ce que je veux construire ou non.548454851372548601:42:12,140 --> 01:42:12,9405487Et548854891373549001:42:14,260 --> 01:42:18,6605491un des exemples aussi, donc pour les maisons, je ne dirais pas que c'est549254931374549401:42:18,680 --> 01:42:20,5805495nécessairement valable, c'est-à-dire que549654971375549801:42:23,080 --> 01:42:24,5005499je crois que, admettons,550055011376550201:42:27,820 --> 01:42:32,2605503supposons qu'on aurait par exemple des maisons en vente avec la possibilité de550455051377550601:42:32,280 --> 01:42:37,4405507construire une maison et la possibilité de la louer je crois que même si la location550855091378551001:42:37,460 --> 01:42:41,4605511est plus avantageuse pour un individu il y a certaines personnes qui vont quand même551255131379551401:42:41,480 --> 01:42:44,9205515aller vers l'achat parce que ils pensent plus à longtemps et ils vont se dire même551655171380551801:42:44,940 --> 01:42:50,9605519si c'est plus avantageux de louer reste que je peux faire augmenter mon loyer et il552055211381552201:42:50,980 --> 01:42:55,1805523y a une utilité à être propriétaire Mais quand c'est maintenant qui touche au552455251382552601:42:55,200 --> 01:43:00,2205527industriel et tout ça, il n'y a pas de il n'y a pas d'utilité dans le fond,552855291383553001:43:00,360 --> 01:43:04,3005531la joie d'être propriétaire et tout ça tu peux louer la même patente pour moins553255331384553401:43:04,320 --> 01:43:08,7805535cher, tu vas le faire tu ne vas pas acheter et tu ne vas pas construire donc c'est553655371385553801:43:08,800 --> 01:43:14,0805539un peu ça donc c'est que dans le cas de l'immobilier résidentiel c'est très554055411386554201:43:14,100 --> 01:43:16,8605543différent, c'est-à-dire qu'il y a d'autres facteurs qui rentrent en ligne de compte554455451387554601:43:16,880 --> 01:43:21,2605547donc des fois des choses qui ne sont pas nécessairement rationnelles554855491388555001:43:22,960 --> 01:43:28,1005551donc c'est ça que ça dit c'est vraiment le minimum entre ces trois valeurs-là ici555255531389555401:43:30,840 --> 01:43:35,4805555et c'est censé donc relativement être égal à la trappe donc c'est-à-dire qu'il ne555655571390555801:43:35,500 --> 01:43:38,2205559devrait pas avoir une grosse différence et toute différence entre ces trois valeurs556055611391556201:43:38,240 --> 01:43:41,4405563-là devrait s'équilibrer à travers le temps c'est-à-dire que556455651392556601:43:43,380 --> 01:43:46,3605567sinon donc si ça ne s'équilibre pas il n'y a juste plus de construction neuf par556855691393557001:43:46,380 --> 01:43:49,8005571exemple si la vente des revenus et les comparables sont beaucoup plus faibles que557255731394557401:43:49,820 --> 01:43:53,1405575les coûts de construction bien là, vous vous ramassez dans un marché où il n'y aura557655771395557801:43:53,160 --> 01:43:54,0005579plus aucune construction.558055811396558201:44:01,140 --> 01:44:07,4605583Maintenant, ici, le principe de contribution,558455851397558601:44:07,820 --> 01:44:09,7405587ici, c'est un dernier point qui est important.558855891398559001:44:11,380 --> 01:44:13,8605591La contribution, c'est vraiment comme on a mentionné tantôt,559255931399559401:44:14,080 --> 01:44:20,2205595c'est l'ajout, Donc, d'un, mettons, d'un amenity559655971400559801:44:20,240 --> 01:44:22,5005599ou n'importe quoi, par exemple, ici d'un garage double,560056011401560201:44:22,820 --> 01:44:26,9605603l'ajout d'un garage double à une propriété pourrait, par exemple,560456051402560601:44:27,060 --> 01:44:32,7405607vous coûter 45 000. Bon, ce n'est pas beaucoup, mais bon,560856091403561001:44:33,000 --> 01:44:34,0205611supposons que ça coûterait ça.561256131404561401:44:34,480 --> 01:44:38,2405615Et là, on pourrait dire que donc, si vous êtes capable de mesurer,561656171405561801:44:39,440 --> 01:44:47,0405619ça vous prendrait, par exemple, supposons562056211406562201:44:47,060 --> 01:44:49,4205623qu'on aurait vous acheté une propriété.562456251407562601:44:49,680 --> 01:44:55,8205627Je pense que les personnes qui sont le plus en mesure de562856291408563001:44:55,840 --> 01:44:59,9405631quantifier et de mesurer cette mesure-là, donc le principe de contribution,563256331409563401:45:00,160 --> 01:45:02,5005635c'est les flippers, donc ceux-là qui font des flips.563656371410563801:45:03,320 --> 01:45:08,9005639eux ils sont vraiment capables de nous dire à quel point ça contribue à une valeur564056411411564201:45:08,920 --> 01:45:14,0805643pourquoi parce que supposons que vous achetez une maison c'est un prix qui est réel564456451412564601:45:14,100 --> 01:45:18,0605647il y a une transaction qui est faite vous achetez une maison pas de garage à 300 000564856491413565001:45:18,080 --> 01:45:24,2405651$ et là ça vous coûte 45 000 $ ajouté à un garage double comme l'exemple565256531414565401:45:24,260 --> 01:45:25,1005655qu'on a ici à gauche565656571415565801:45:26,700 --> 01:45:32,1405659si vous revendez ensuite la propriété à 355 000 $, bien là,566056611416566201:45:32,240 --> 01:45:34,3205663vous savez que vous avez une contribution nette de 10 000.566456651417566601:45:34,540 --> 01:45:38,4605667Pourquoi ? Parce que vous avez une valeur de 55 000 qui était ajoutée,566856691418567001:45:38,600 --> 01:45:43,6005671mesurée par la vente avant et après, et vous savez que votre coût de construction de567256731419567401:45:43,620 --> 01:45:44,8405675cet ajout-là, ça a été 45 000.567656771420567801:45:45,940 --> 01:45:48,1405679Donc, ça, c'est une amélioration qu'on dit justifiée.568056811421568201:45:48,860 --> 01:45:53,2805683Donc, pourquoi ? Parce qu'en soi, ça vous a permis donc de réaliser un gain,568456851422568601:45:53,400 --> 01:45:58,9005687donc cet ajout-là a permis d'augmenter la valeur de la propriété plus que les coûts568856891423569001:45:58,920 --> 01:46:02,4605691de construction. Il y a aussi probablement des cas.569256931424569401:46:03,840 --> 01:46:04,9005695Ce n'est pas juste des bons coûts.569656971425569801:46:06,240 --> 01:46:08,5805699Marie a souvent les ajouts qui sont faits, c'est des ajouts qui sont justifiés.570057011426570201:46:08,740 --> 01:46:14,2405703On pourrait dire, par exemple, si on pense que le meilleur exemple d'un mauvais570457051427570601:46:14,260 --> 01:46:15,7205707investissement, c'est une piscine creusée.570857091428571001:46:18,160 --> 01:46:23,0605711Une piscine creusée, honnêtement, je pense que si tu fais un chute avec une piscine571257131429571401:46:23,080 --> 01:46:27,0005715creusée, il y a bien une chance que tu perds ta chemise parce que ça ne va pas571657171430571801:46:27,020 --> 01:46:30,3205719augmenter la valeur du coût. En plus, les coûts de construction d'une piscine572057211431572201:46:30,340 --> 01:46:31,8605723creusée, ça a explosé.572457251432572601:46:34,220 --> 01:46:35,580572760 000, ça m'appelait un peu élevé.572857291433573001:46:36,960 --> 01:46:39,8805731Peut-être 30 000 pour une piscine creusée, mettons maintenant.573257331434573401:46:41,520 --> 01:46:44,4005735Il y a bien des chances que ça n'augmente pas la valeur de ce montant-là.573657371435573801:46:44,580 --> 01:46:47,7405739C'est-à-dire que là, il faudrait que vous ayez une personne qui achète une574057411436574201:46:47,760 --> 01:46:52,0805743propriété, qui fasse uniquement l'ajout de cette piscine-là et qui revend la574457451437574601:46:52,100 --> 01:46:56,1805747propriété. donc ça n'a pas besoin de se rendre nécessairement moins cher donc c'est574857491438575001:46:56,200 --> 01:46:59,1205751-à-dire que l'ajout d'une piscine creusée ne va pas nécessairement vous faire perdre575257531439575401:46:59,140 --> 01:47:04,8605755la valeur mais le gain de valeur ne va pas être nécessairement aussi important que575657571440575801:47:04,880 --> 01:47:10,0605759les coûts d'ajouter cette piscine-là donc là on dit que c'est de la surqualité c'est576057611441576201:47:10,080 --> 01:47:15,2805763-à-dire que vous avez ajouté trop de choses pour que dans le fond le coût de l'ajout576457651442576601:47:15,300 --> 01:47:18,7405767ne se reflète pas dans la valeur marchande et dans les transactions réelles576857691443577001:47:22,660 --> 01:47:28,9405771Ça, c'est probablement, donc c'est un des, et ça c'est le rôle de l'évaluateur.577257731444577401:47:29,240 --> 01:47:33,5605775Donc, lorsqu'il y a, par exemple, une façon de faire aussi qui dit que lorsqu'il y a577657771445577801:47:33,580 --> 01:47:36,7605779une transaction qui a été faite, vous avez un prix de référence,578057811446578201:47:36,780 --> 01:47:40,7405783donc pour une maison, et là où il y a des ajouts, des rénovations qui ont été faits578457851447578601:47:42,140 --> 01:47:47,5805787depuis cet achat-là. Et si vous êtes capable d'ajouter la contribution de chacune578857891448579001:47:47,600 --> 01:47:49,1005791des rénovations que vous avez faites à travers le temps,579257931449579401:47:49,240 --> 01:47:52,0805795vous avez donc une bonne mesure de la valeur de la propriété.579657971450579801:47:52,840 --> 01:47:54,4805799Donc, ici, dans ce cas-là, c'est ça.580058011451580201:47:57,040 --> 01:48:00,1205803C'est quoi qui est plus théorique dans le sens où c'est bien dur de savoir la580458051452580601:48:00,140 --> 01:48:02,7805807contribution nette. Il y a des benchmarks, mais bon.580858091453581001:48:04,020 --> 01:48:08,9005811De façon simple, le garage, je crois que c'est quoi qui apporte une contribution qui581258131454581401:48:08,920 --> 01:48:12,3405815est nette. Le garage, dans la mesure que vous avez la propriété,581658171455581801:48:12,520 --> 01:48:15,7005819le fait d'ajouter un garage même simple ou double, clairement,582058211456582201:48:16,140 --> 01:48:21,3405823l'utilité globale va faire en sorte que la propriété va prendre plus de valeur que582458251457582601:48:21,360 --> 01:48:26,8405827le coût du garage. Piscine, clairement, ça va être négatif.582858291458583001:48:27,000 --> 01:48:29,6205831Je pense que c'est d'arrivée exceptionnelle.583258331459583401:48:31,420 --> 01:48:32,2205835sinon583658371460583801:48:35,440 --> 01:48:39,1205839tout ce qui est cuisine c'est surprenant comment ça peut apporter quand même,584058411461584201:48:39,320 --> 01:48:41,9605843dépendamment de tout ce que c'est quoi l'ajout d'une autre cuisine comme je vous l584458451462584601:48:41,980 --> 01:48:45,2805847'ai dit les recherches montrent que c'est très très très très on parle d'une affaire584858491463585001:48:45,300 --> 01:48:49,0805851comme 30-40 000 de plus sur une propriété juste le fait qu'il y a une autre cuisine585258531464585401:48:49,100 --> 01:48:56,3405855à composante comparable donc ensuite tout ce qui est un585658571465585801:48:56,360 --> 01:49:00,6205859des pires investissements les géothermies et tout ça, donc c'est-à-dire d'ajouter un586058611466586201:49:00,640 --> 01:49:03,6605863chauffage géothermie, habituellement, vous ne rentrez pas dans votre argent,586458651467586601:49:03,840 --> 01:49:06,5805867du moins sur le coup. Donc, c'est-à-dire qu'à long terme,586858691468587001:49:06,680 --> 01:49:08,8805871vous allez peut-être sauver au niveau de l'énergie, mais bon,587258731469587401:49:09,320 --> 01:49:11,5005875sur la revente, c'est moins évident.587658771470587801:49:11,620 --> 01:49:14,5205879Donc, c'est-à-dire que une maison avec la géothermie va peut-être se vendre 100 000588058811471588201:49:14,540 --> 01:49:17,7605883plus cher, mais ça coûte à peu près 200-300 000 pour installer la géothermie.588458851472588601:49:17,900 --> 01:49:21,2005887Donc, bonne chance pour récupérer le...588858891473589001:49:22,640 --> 01:49:28,9205891Ici, donc, c'est l'application du principe de contribution.589258931474589401:49:30,820 --> 01:49:35,6805895Ici, en soi, c'est une façon de voir589658971475589801:49:38,520 --> 01:49:42,4005899la contribution de chacune des composantes.590059011476590201:49:43,820 --> 01:49:46,4005903Mettons comme exemple ici, rénovation d'une cuisine.590459051477590601:49:46,920 --> 01:49:49,1005907Dans ce cas-là, on aurait un accord de 5000.590859091478591001:49:49,920 --> 01:49:53,3005911Salle de main supplémentaire, la contribution ne va pas être nécessairement si591259131479591401:49:53,320 --> 01:49:54,1205915importante que ça.591659171480591801:49:57,820 --> 01:50:01,3205919tout ce qui est sous sol aménagé également, c'est très rare que c'est rentable.592059211481592201:50:02,520 --> 01:50:04,2805923Pissonne également. Garage aussi.592459251482592601:50:04,420 --> 01:50:06,3405927Donc, ça, ce n'est pas un fait établi.592859291483593001:50:06,560 --> 01:50:07,6405931Ça change à travers le temps.593259331484593401:50:07,800 --> 01:50:09,2005935C'est-à-dire que là, on dit que c'est ça.593659371485593801:50:12,820 --> 01:50:15,2605939Désolé. Donc, ça change à travers le temps.594059411486594201:50:15,400 --> 01:50:18,6005943Donc, ce n'est pas nécessairement de quoi qui est factuel.594459451487594601:50:19,400 --> 01:50:24,0405947Donc, c'est très possible que un certain moment dans le temps,594859491488595001:50:24,060 --> 01:50:27,6805951le fait d'ajouter une piscine, ça soit plus de l'oxy.595259531489595401:50:30,040 --> 01:50:35,1005955Une des meilleures façons de voir ça également, c'est l'utilisation des modèles595659571490595801:50:35,120 --> 01:50:37,4405959édoniques. Je terminerai avec ça pour aujourd'hui.596059611491596201:50:38,560 --> 01:50:39,3605963Ici,596459651492596601:50:41,940 --> 01:50:52,2805967si vous allez voir dans le QOEVAL,596859691493597001:50:52,860 --> 01:50:55,5605971Vous allez être capable donc de voir la contribution, par exemple,597259731494597401:50:55,620 --> 01:50:58,6005975qu'on y voit avec, je ne sais pas où il y a, avec cette mesure-là ici,597659771495597801:50:58,740 --> 01:50:59,5405979estimer le modèle.598059811496598201:51:01,120 --> 01:51:07,2405983Ici, vous avez, par exemple, je ne sais pas s'il y a les…598459851497598601:51:10,220 --> 01:51:13,3005987C'est ça, il n'y a pas les composantes de la propriété.598859891498599001:51:14,780 --> 01:51:17,9605991À la prochaine séance, vous apporterez donc les mesures,599259931499599401:51:18,020 --> 01:51:20,7205995donc à jour, concernant les composantes.599659971500599801:51:21,740 --> 01:51:26,2205999mais c'est très facile d'estimer quelle amélioration va apporter telle valeur,600060011501600201:51:26,480 --> 01:51:29,5806003par exemple à une propriété. Ce qui est bien, c'est que c'est constant peu importe600460051502600601:51:29,600 --> 01:51:30,5206007le type de propriété.600860091503601001:51:32,260 --> 01:51:36,2206011Mais de façon simple, c'est un peu comme ce qu'il y a dans les slides,601260131504601401:51:36,420 --> 01:51:38,5006015mais bon, ça peut changer à travers le temps.601660171505601801:51:39,680 --> 01:51:41,1806019Donc, je vais prendre des questions s'il y en a.602060211506602201:51:47,620 --> 01:51:49,9206023Moi, ça va, merci. Ça va, parfait.602460251507602601:51:51,040 --> 01:51:55,8206027merci beaucoup bonne soirée donc on se voit la semaine prochaine puis ça va être l602860291508603001:51:55,840 --> 01:51:59,0006031'ATP donc la semaine prochaine je vais vous remettre le travail pratique vous allez603260331509603401:51:59,020 --> 01:52:03,3806035avoir donc un mois pour le fin parfait merci bye bye603660371510603801:52:20,720 --> 01:52:21,5206039...6040