spb/uqo_cours

1% ======================================================================2% Bloc 1 — Fondements économiques et principe de substitution (30 min)3% ======================================================================4\bloc{1}{Fondements économiques et principe de substitution}56\begin{frame}{Objectifs de la séance}7À la fin de la séance, vous devriez être en mesure de :8\begin{enumerate}9    \item \textbf{Distinguer} prix, coût et valeur, et \textbf{expliquer} pourquoi la méthode de comparaison mesure la valeur marchande telle que définie par l'OEAQ et le CUSPAP;10    \item \textbf{Justifier} la méthode par le principe de substitution et le modèle hédonique (prix implicites des caractéristiques);11    \item \textbf{Rechercher, vérifier et sélectionner} des ventes comparables au Québec selon une méthodologie explicite (filtres, score, 3 à 5 retenues);12    \item \textbf{Appliquer} les huit critères de comparaison dans le bon ordre, avec le catalogue d'ajustements du cours;13    \item \textbf{Produire et interpréter} une grille d'ajustements complète (indications, net/brut, pondération, arrondi) pour un bungalow de Hull évalué au 1\textsuperscript{er} novembre 2026.14\end{enumerate}15\begin{notebox}[Lien avec le cours]16Séance 6 : collecte et validation des ventes. Séance 8 (aujourd'hui) : la méthode, les critères, la grille. Séance 9 : extraction des ajustements, réconciliation, limites --- et présentation du TP2.17\end{notebox}18\end{frame}1920\begin{frame}{La méthode de comparaison parmi les trois méthodes}21\begin{center}22\begin{tikzpicture}[node distance=0.4cm and 0.6cm]23\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.4cm, fill=uqoBleu!12, draw=uqoBleu, line width=1pt] (c) {\textbf{Comparaison (parité)}\\[2pt]\footnotesize ventes de biens substituts, ajustées};24\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.4cm, right=of c] (k) {\textbf{Coût}\\[2pt]\footnotesize terrain $+$ coût de remplacement $-$ dépréciation};25\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.4cm, right=of k] (r) {\textbf{Revenu}\\[2pt]\footnotesize capitalisation des revenus nets anticipés};26\node[uqocard, text width=6.4cm, minimum height=0.9cm, below=0.55cm of k, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (rec) {\textbf{Réconciliation} --- une seule conclusion, pondérée selon la fiabilité de chaque indication};27\draw[uqoarrow] (c.south) -- ([xshift=-2cm]rec.north);28\draw[uqoarrow] (k.south) -- (rec.north);29\draw[uqoarrow] (r.south) -- ([xshift=2cm]rec.north);30\end{tikzpicture}31\end{center}32\begin{columns}[T]33\begin{column}{0.5\textwidth}34\footnotesize35\uqotitle{Un même objet, plusieurs noms}36\begin{itemize}37    \item OEAQ, Norme 1 : « \textbf{Méthode de comparaison (parité)} »38    \item MEFQ, partie 3C : « technique des prix de vente rajustés »39    \item AIC (Canada) : \textit{Direct Comparison Approach}40    \item Appraisal Institute (É.-U.) : \textit{Sales Comparison Approach}41\end{itemize}42\end{column}43\begin{column}{0.46\textwidth}44\begin{notebox}[Pourquoi elle vient en premier]45Pour le résidentiel courant, elle \textbf{lit} la valeur dans les prix réellement payés plutôt que de la reconstruire (coût) ou de l'actualiser (revenu).46\end{notebox}47\end{column}48\end{columns}49\src{OEAQ (2024), Norme 1; MAMH (2026), MEFQ partie 3C; AIC (2018, 2026)}50\end{frame}5152\begin{frame}{Définition --- et ce qu'elle mesure}53\begin{defbox}[Définition --- Méthode de comparaison (parité)]54Méthode d'évaluation qui estime la valeur d'un bien en le comparant à des \textbf{biens similaires récemment vendus} sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter les différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une \textbf{indication de valeur}.55\end{defbox}56\begin{defbox}[Ce que la méthode cherche : la valeur marchande (OEAQ)]57« C'est le \textbf{prix sincère le plus probable}, de la vente réelle ou présumée d'un immeuble, \textbf{à une date donnée}, sur un marché \textbf{libre et ouvert à la concurrence} » --- parties bien informées, mise en vente pendant une période suffisante, paiement \textbf{comptant ou équivalent}, prix épuré « de l'impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux ».58\end{defbox}59\textbf{Conséquence directe :} chaque mot de la définition devient un \textbf{critère d'ajustement} --- date (temps), comptant (financement), marché libre (conditions de vente), droits transférés. Même fond au CUSPAP 2026 (\textit{Market Value}, « in cash, or in terms equivalent to cash »).60\par\src{OEAQ (2024), Normes de pratique professionnelle; AIC (2026), CUSPAP, en vigueur le 1\textsuperscript{er} avril 2026}61\end{frame}6263\begin{frame}{Prix, coût, valeur --- trois notions à ne jamais confondre}64\begin{center}65\footnotesize66\begin{tabular}{@{}L{1.6cm} L{4.6cm} L{3.4cm} L{3.5cm}@{}}67\toprule68\thd{Notion} & \thd{Définition} & \thd{Qui la fixe?} & \thd{Exemple} \\69\midrule70\textbf{Prix} & Montant \textbf{effectivement payé} lors d'une transaction --- un \textbf{fait} daté & Deux parties, une fois, dans leurs circonstances & Acte de vente : 435~000~\$ le 1\textsuperscript{er} juillet 2026 \\71\addlinespace72\textbf{Coût} & Dépense nécessaire pour \textbf{produire} le bien (terrain $+$ construction $+$ profit) & Le marché des intrants (matériaux, main-d'œuvre) & Coût de construction de 2008 : 390~000~\$ (terrain compris) \\73\addlinespace74\textbf{Valeur} & \textbf{Prix le plus probable} sur un marché libre, à une date donnée --- une \textbf{opinion} fondée sur les faits & L'évaluateur, à partir des prix observés & Valeur marchande au 1\textsuperscript{er} nov. 2026 : 435~000~\$ \\75\bottomrule76\end{tabular}77\end{center}78\begin{notebox}[Et le prix demandé?]79L'inscription Centris à 649~900~\$ n'est ni un prix ni une valeur : c'est une \textbf{offre}. L'OEAQ n'admet les prix demandés et offres acceptées « qu'à titre de confirmation ».80\end{notebox}81\src{OEAQ (2024), Norme 1; Appraisal Institute (2020), ch. 20}82\end{frame}8384\begin{frame}{Prix, coût, valeur --- l'exemple du vendeur optimiste}85\begin{exbox}[Hull, automne 2026 (cas pédagogique)]86Un bungalow est inscrit à \textbf{649~900~\$}. Après 68 jours, il se vend \textbf{455~000~\$} à un acheteur qui obtient une reprise de solde de prix de vente à 2\,\%. Son propriétaire l'avait fait construire pour \textbf{390~000~\$} en 2008. Quatre bungalows semblables se sont vendus entre 415~000 et 460~000~\$ ces huit derniers mois.87\end{exbox}88\begin{columns}[T]89\begin{column}{0.5\textwidth}90\footnotesize91\begin{itemize}92    \item 649~900~\$ : \textbf{prix demandé} --- une ancre, pas une donnée;93    \item 455~000~\$ : \textbf{prix} --- un fait, gonflé par un financement avantageux (à ajuster, critère 2);94    \item 390~000~\$ : \textbf{coût} historique --- sans lien direct avec ce que le marché paie en 2026;95    \item 415~000 à 460~000~\$ : la \textbf{valeur} se lit dans cet intervalle, après ajustements.96\end{itemize}97\end{column}98\begin{column}{0.47\textwidth}99\question{Le coût de 2008 est-il une information inutile? --- \textit{Non : il servira à la méthode du coût (séances 10--11) et comme plafond de la valeur contributive d'une composante, mais il ne fixe pas la valeur marchande.}}100\end{column}101\end{columns}102\end{frame}103104\begin{frame}{L'ancrage sur le prix demandé --- un biais documenté}105\erreur{Partir du prix demandé « parce qu'il reflète ce que le vendeur en pense », ou s'en servir pour « encadrer » la conclusion. Le prix demandé est une \textbf{stratégie de mise en marché}, pas une observation du marché.}106\begin{columns}[T]107\begin{column}{0.52\textwidth}108\footnotesize109\uqotitle{Northcraft et Neale (1987)}110\begin{itemize}111    \item Étudiants \textbf{et courtiers expérimentés} visitent une même propriété, avec un prix affiché manipulé;112    \item L'évaluation moyenne \textbf{monte avec l'ancre} (de 116~833 à 144~454~\$ selon la version);113    \item Seulement 8\,\% des experts citent le prix affiché parmi leurs trois critères : l'ancrage est \textbf{inconscient}.114\end{itemize}115\end{column}116\begin{column}{0.45\textwidth}117\footnotesize118\uqotitle{Conséquences pour la pratique}119\begin{itemize}120    \item Lire les \textbf{prix de vente conclus} avant les inscriptions actives;121    \item Documenter la conclusion \textbf{avant} de consulter le prix demandé du sujet;122    \item OEAQ, Norme 1 : prix demandés et offres « à titre de confirmation » seulement.123\end{itemize}124\end{column}125\end{columns}126\src{Northcraft et Neale (1987), \textit{Organizational Behavior and Human Decision Processes}, 39(1); OEAQ (2024)}127\end{frame}128129\begin{frame}{Le mécanisme de marché --- une offre rigide à court terme}130\begin{columns}[T]131\begin{column}{0.5\textwidth}132\begin{center}133\begin{tikzpicture}134\begin{axis}[width=6.8cm, height=5cm, axis lines=left, xlabel={Quantité de logements échangés}, ylabel={Prix}, ylabel style={at={(axis description cs:-0.04,1.02)}, anchor=south, rotate=-90, font=\scriptsize}, xtick=\empty, ytick=\empty, xmin=0, xmax=10, ymin=0, ymax=10, label style={font=\scriptsize}, clip=false]135\addplot[uqoBleu, thick, domain=1:9] {10-0.9*x} node[pos=0.05, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoBleu] {D};136\addplot[uqoBleu!55, thick, dashed, domain=2.2:9.5] {13-0.9*x} node[pos=0.05, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoBleu!70] {D$'$};137\addplot[uqoRouge, very thick, domain=4:6.4] {-10+3*x} node[pos=1, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {O (rigide)};138\addplot[only marks, mark=*, mark size=1.6pt, uqoNavy] coordinates {(5.13,5.38) (5.9,7.69)};139\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:0,5.38) -- (axis cs:5.13,5.38) -- (axis cs:5.13,0);140\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:0,7.69) -- (axis cs:5.9,7.69) -- (axis cs:5.9,0);141\node[font=\scriptsize, text=uqoNavy, anchor=east] at (axis cs:0,5.38) {$P_0$};142\node[font=\scriptsize, text=uqoNavy, anchor=east] at (axis cs:0,7.69) {$P_1$};143\draw[-{Stealth[length=4pt]}, uqoOr!80!uqoGris, thick] (axis cs:6.6,4.1) -- (axis cs:7.6,5.1);144\end{axis}145\end{tikzpicture}146\end{center}147\end{column}148\begin{column}{0.48\textwidth}149\begin{defbox}[Le principe]150Le prix résulte de l'équilibre entre l'offre et la demande \textbf{locales}. À court terme, le \textbf{stock} de logements est rigide : un choc de demande (taux, emploi fédéral, migration) passe surtout par les \textbf{prix} ($P_0 \rightarrow P_1$), peu par les quantités.151\end{defbox}152\begin{notebox}[Pour la méthode de comparaison]153Les prix observés sont des \textbf{équilibres datés} : à Gatineau, depuis l'été 2026, un prix de mars n'est plus celui de novembre. D'où l'ajustement de \textbf{temps} (critère 5).154\end{notebox}155\end{column}156\end{columns}157\src{MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 1; APCIQ et CIO (14 octobre 2026)}158\end{frame}159160\begin{frame}{L'hétérogénéité du bien immobilier --- pourquoi il faut ajuster}161\begin{columns}[T]162\begin{column}{0.58\textwidth}163\begin{center}164\footnotesize165\begin{tabular}{@{}L{2.5cm} L{5.4cm}@{}}166\toprule167\thd{Trait} & \thd{Conséquence pour la comparaison} \\168\midrule169\textbf{Localisation unique} & Deux maisons identiques sur deux rues ne valent pas la même chose \\170\textbf{Durabilité} & Âge, état, rénovations : chaque bien a sa propre histoire \\171\textbf{Indivisibilité} & On achète un tout : terrain, bâtiment, voisinage \\172\textbf{Marché local, mince} & Peu de ventes par segment et par trimestre : chaque vente compte \\173\textbf{Information imparfaite} & Prix, conditions, inclusions : à \textbf{vérifier} \\174\bottomrule175\end{tabular}176\end{center}177\end{column}178\begin{column}{0.4\textwidth}179\begin{importbox}[Le cœur du problème]180Il n'existe \textbf{jamais} de comparable identique au sujet. Comparer, c'est \textbf{mesurer les différences} et leur attribuer un prix : c'est l'objet des huit critères et de la grille.181\end{importbox}182\end{column}183\end{columns}184\footnotesize \textbf{Contraste.} Mille actions de banque identiques s'échangent chaque minute à un prix public; un bungalow de Hull a peut-être \textbf{quatre} substituts vendus en huit mois, tous différents.185\src{Des Rosiers et Thériault (2008); Appraisal Institute (2020), ch. 20}186\end{frame}187188\begin{frame}{Le principe de substitution}189\begin{importbox}[Principe de substitution]190Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le \textbf{coût d'acquisition d'un substitut équivalent} offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché.191\end{importbox}192\begin{columns}[T]193\begin{column}{0.48\textwidth}194\footnotesize195\uqotitle{Hypothèses sous-jacentes}196\begin{itemize}197    \item Marché actif avec des transactions récentes198    \item Acheteurs et vendeurs rationnels et informés199    \item Biens substituables disponibles200    \item Absence de contraintes inhabituelles201    \item Délai de mise en marché raisonnable202\end{itemize}203\end{column}204\begin{column}{0.48\textwidth}205\footnotesize206\uqotitle{Formulation du MEFQ}207« Un acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu'il ne paierait pour un autre offrant les mêmes caractéristiques. »208\vspace{1.5mm}209210\uqotitle{À retenir} La méthode reproduit le raisonnement d'un acheteur qui \textbf{magasine des substituts} : la plus intuitive, la plus utilisée.211\end{column}212\end{columns}213\src{MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 1; Appraisal Institute (2020)}214\end{frame}215216\begin{frame}{Substitution --- l'intuition de l'acheteur qui magasine}217\begin{columns}[T]218\begin{column}{0.52\textwidth}219\begin{enumerate}220    \item Il visite plusieurs bungalows de Hull dans sa gamme de prix;221    \item Il compare : « celui-ci a un garage, mais pas de sous-sol fini »;222    \item Il refuse de payer 460~000~\$ pour ce que le voisin a payé 435~000~\$ la semaine dernière;223    \item Les \textbf{différences} qu'il accepte de payer révèlent la \textbf{valeur contributive} de chaque caractéristique.224\end{enumerate}225\end{column}226\begin{column}{0.45\textwidth}227\begin{notebox}[Rôle de l'évaluateur]228Reconstituer ce raisonnement \textbf{à partir des ventes conclues}, pas des impressions : les comparables sont les substituts que l'acheteur type aurait considérés.229\end{notebox}230\end{column}231\end{columns}232\question{Un acheteur a payé 480~000~\$ pour un bungalow que trois autres acheteurs venaient de refuser à 450~000~\$. Est-ce une violation du principe de substitution? --- \textit{Non : il a peut-être une utilité particulière (voisin immédiat, assemblage). C'est un \textbf{prix}, pas une valeur; on l'écartera ou on l'ajustera (critère 3).}}233\end{frame}234235\begin{frame}{Substitution --- quand le substitut manque}236\begin{columns}[T]237\begin{column}{0.5\textwidth}238\begin{itemize}239    \item \textbf{Marché mince} : trois ventes en deux ans dans un village --- chaque vente pèse trop lourd;240    \item \textbf{Biens uniques} : église, aréna, maison patrimoniale --- pas de substitut;241    \item \textbf{Marché en transition rapide} : les ventes d'il y a six mois décrivent un autre marché;242    \item \textbf{Information fermée} : conditions de vente inconnues, prix non vérifiable.243\end{itemize}244\end{column}245\begin{column}{0.47\textwidth}246\begin{notebox}[Ce que disent les normes]247Le CUSPAP exige que l'évaluateur « analyse les données comparables \textbf{disponibles} pour indiquer une conclusion de valeur raisonnable » et motive l'exclusion de toute méthode pertinente par une condition limitative extraordinaire.248\end{notebox}249\end{column}250\end{columns}251\erreur{Conclure « pas de comparables » après avoir cherché dans un seul secteur et un seul semestre. On \textbf{élargit} d'abord (secteur voisin, période plus longue), puis on \textbf{ajuste} davantage, en le documentant.}252\src{AIC (2026), CUSPAP 2026, 9.8.1 et 9.8.3}253\end{frame}254255\begin{frame}{Les autres principes mobilisés par la méthode}256\begin{center}257\footnotesize258\begin{tabular}{@{}L{2.4cm} L{5.2cm} L{5.4cm}@{}}259\toprule260\thd{Principe} & \thd{Énoncé} & \thd{Où il intervient dans la grille} \\261\midrule262\textbf{Contribution} & Un élément vaut ce qu'il \textbf{ajoute} à la valeur du tout, non son coût & Chaque ajustement de propriété (garage, sous-sol, piscine) = valeur contributive extraite du marché \\263\addlinespace264\textbf{Anticipation} & La valeur reflète les bénéfices \textbf{futurs} attendus & Prime d'un secteur en redéveloppement; escompte d'une nuisance annoncée \\265\addlinespace266\textbf{Changement} & Les marchés bougent : toute valeur est \textbf{datée} & Ajustement de temps (critère 5); date d'évaluation du 1\textsuperscript{er} novembre 2026 \\267\addlinespace268\textbf{Conformité} & Un bien conforme à son milieu maximise sa valeur & Ajustement de localisation; prudence avec un comparable atypique dans son quartier \\269\addlinespace270\textbf{Rendements décroissants} & Chaque unité supplémentaire apporte moins & Le \$/\pisq{} baisse avec la taille; seuil de 1~000~\pisq{} pour le terrain \\271\bottomrule272\end{tabular}273\end{center}274\src{Appraisal Institute (2020); Des Rosiers et Thériault (2008)}275\end{frame}276277\begin{frame}{Valeur contributive $\neq$ coût --- la piscine creusée}278\begin{columns}[T]279\begin{column}{0.5\textwidth}280\begin{defbox}[Valeur contributive]281Montant dont la \textbf{présence} d'une composante augmente le prix qu'un acheteur type est prêt à payer pour le tout --- mesuré par le marché (paires de ventes, régression), \textbf{jamais} par la facture.282\end{defbox}283\footnotesize284\uqotitle{Convention du cours} Une piscine creusée coûte de 22~000 à 50~000~\$ selon la taille et le fini (hypothèse pédagogique). Le catalogue lui attribue une valeur contributive de \textbf{25~000~\$} : l'acheteur type paie une partie du coût, pas davantage.285\end{column}286\begin{column}{0.47\textwidth}287\erreur{Ajuster un comparable « au coût des travaux » : $+$40~000~\$ pour la piscine, $+$35~000~\$ pour la cuisine refaite. Le MEFQ est explicite : les rajustements « fondés sur des coûts de construction sont à éviter ». Le coût renseigne sur le \textbf{maximum} plausible, pas sur la contribution.}288\end{column}289\end{columns}290\src{MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 2; catalogue du cours (convention pédagogique)}291\end{frame}292293\begin{frame}{Le modèle hédonique --- la formule, symbole par symbole}294\begin{defbox}[Modèle hédonique (Rosen, 1974)]295\vspace{-2mm}296\[297\mathbf{P_i \;=\; \beta_0 \;+\; \sum_{k=1}^{K} \beta_k\, X_{ik} \;+\; \varepsilon_i}298\]299\vspace{-4mm}300\end{defbox}301\begin{center}302\footnotesize303\begin{tabular}{@{}c L{3.6cm} L{8cm}@{}}304\toprule305\thd{Symbole} & \thd{Nom} & \thd{Lecture économique} \\306\midrule307$P_i$ & Prix de vente du bien $i$ & Ce que l'on observe dans l'acte de vente \\308$X_{ik}$ & Caractéristique $k$ du bien $i$ & Aire, âge, terrain, garage (0/1), secteur, mois de vente \\309$\beta_0$ & Constante & Prix d'un bien « de base » (sans interprétation directe) \\310$\beta_k$ & \textbf{Prix implicite marginal} de $X_k$ & Ce que le marché paie pour \textbf{une unité de plus} de $X_k$, toutes choses égales par ailleurs \\311$\varepsilon_i$ & Terme d'erreur & Ce que le modèle n'explique pas : motivation, négociation, variables omises \\312\bottomrule313\end{tabular}314\end{center}315\textbf{L'idée de Rosen (1974) :} un bien différencié est un \textbf{panier de caractéristiques} dont le marché révèle implicitement les prix. \src{Rosen (1974)}316\end{frame}317318\begin{frame}{Les $\beta_k$ sont des ajustements --- la grille est un modèle hédonique manuel}319\begin{columns}[T]320\begin{column}{0.5\textwidth}321\begin{exbox}[Lecture des coefficients (catalogue du cours)]322\begin{itemize}323    \item $\beta_{\text{aire}} \approx \mathbf{150}$~\$/\pisq{} : 50~\pisq{} de plus $\approx$ 7~500~\$ de plus;324    \item $\beta_{\text{garage}} \approx \mathbf{30~000}$~\$ : garage simple plutôt qu'aucun;325    \item $\beta_{\text{mois}} \approx \mathbf{+0{,}17\,\%}$ du prix par mois.326\end{itemize}327Chaque ligne de la grille vaut $\beta_k \times (X_{\text{sujet},k} - X_{\text{comp},k})$.328\end{exbox}329\end{column}330\begin{column}{0.47\textwidth}331\footnotesize332\uqotitle{Deux façons d'estimer les mêmes prix implicites}333\begin{itemize}334    \item \textbf{Régression} sur des centaines de ventes (MEFQ, ch. 3) --- évaluation de masse;335    \item \textbf{Grille d'ajustements} sur 3 à 5 ventes, avec des $\beta_k$ tirés de paires de ventes --- évaluation individuelle.336\end{itemize}337Colwell, Cannaday et Wu (1983) : les deux reposent sur les \textbf{mêmes fondements analytiques}; Vandell (1991) formalise le choix et la pondération des comparables; Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000) l'appliquent à 2~400 cottages de Québec.338\end{column}339\end{columns}340\src{Colwell, Cannaday et Wu (1983); Vandell (1991); Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000); Sirmans, Macpherson et Zietz (2005)}341\end{frame}342343\begin{frame}{Prix et aire habitable --- douze unifamiliales de Hull}344\begin{columns}[T]345\begin{column}{0.56\textwidth}346\begin{center}347\begin{tikzpicture}348\begin{axis}[width=8.2cm, height=5.4cm, xlabel={Aire habitable (\pisq)}, ylabel={Prix de vente (\$)}, xmin=1000, xmax=1450, ymin=380000, ymax=480000, ytick={380000,400000,420000,440000,460000,480000}, yticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, scaled y ticks=false, grid=major, grid style={uqoGrisClair, dashed}, legend pos=south east, legend cell align=left]349\addplot[only marks, mark=*, mark size=2pt, uqoBleu] coordinates {(1050,398500) (1100,421500) (1120,414000) (1150,433500) (1180,419500) (1200,432000) (1220,442500) (1250,426500) (1280,446000) (1300,442000) (1350,459500) (1400,454500)};350\addlegendentry{ventes vérifiées ($n = 12$)}351\addplot[uqoRouge, very thick, domain=1020:1430, samples=2] {247673 + 151.91*x};352\addlegendentry{$\hat P = 247\,673 + 151{,}91 \times \text{aire}$}353\addplot[only marks, mark=diamond*, mark size=3.2pt, uqoOr!85!uqoGris] coordinates {(1200,429968)};354\addlegendentry{sujet (1~200~\pisq) : $\hat P \approx$ 430~000~\$ (avant correction)}355\end{axis}356\end{tikzpicture}357\end{center}358\end{column}359\begin{column}{0.42\textwidth}360\begin{defbox}[Lecture de la régression]361\begin{itemize}362    \item $\hat\beta_{\text{aire}} = \mathbf{151{,}91}$~\$/\pisq{} ($t = 6{,}61$) : d'où le \textbf{150~\$/\pisq{}} du catalogue;363    \item $R^2 = \mathbf{0{,}81}$ : l'aire explique 81\,\% de la variance (résidus $\approx$ 7~970~\$);364    \item $\hat\beta_0 = 247~673$~\$ : une constante, pas « la valeur du terrain ».365\end{itemize}366\end{defbox}367\footnotesize \textbf{Échantillon} (même qu'en séance 9) : douze ventes d'unifamiliales de Hull (2026), prix ramenés au 1\textsuperscript{er} nov. 2026, \textbf{garage double et sous-sol fini partout} : mieux doté que le sujet, la droite le surestime d'$\approx$ 25~000~\$.368\end{column}369\end{columns}370\src{Rosen (1974); Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000); calculs du cours (validation)}371\end{frame}372373\begin{frame}{Quand la méthode s'applique bien --- et quand elle s'applique mal}374\begin{columns}[T]375\begin{column}{0.48\textwidth}376\begin{defbox}[Conditions favorables]377\begin{itemize}378    \item Marché actif avec \textbf{suffisamment de ventes} comparables379    \item Biens relativement \textbf{homogènes} (ex. : secteur résidentiel)380    \item Données de vente \textbf{disponibles et vérifiables}381    \item Conditions de marché \textbf{stables} ou ajustables382    \item Biens \textbf{standards} (pas à usage spécialisé)383\end{itemize}384\end{defbox}385\end{column}386\begin{column}{0.48\textwidth}387\begin{importbox}[Conditions défavorables]388\begin{itemize}389    \item Peu ou pas de ventes comparables390    \item Biens uniques ou \textbf{spécialisés} (église, hôpital)391    \item Marché inactif ou \textbf{en transition rapide}392    \item Données de vente \textbf{non fiables} ou non accessibles393    \item Nombreuses conditions \textbf{atypiques} de vente394\end{itemize}395\end{importbox}396\end{column}397\end{columns}398\footnotesize399\textbf{Deux cas québécois.} \uqogreen{Favorable} : un condo dans une tour de 180 unités du Plateau de Hull --- vingt ventes du même projet en un an. \uqoalert{Défavorable} : une église de village convertie en salle de spectacle --- aucun substitut; on privilégie la méthode du \textbf{coût} (biens spécialisés) ou du \textbf{revenu} (immeubles locatifs).400\end{frame}401402\begin{frame}{Synthèse du bloc 1}403\begin{enumerate}404    \item \textbf{La méthode de comparaison mesure la valeur marchande telle que définie} : prix le plus probable, à une date donnée, au comptant, sur un marché libre --- chaque condition de la définition devient un critère d'ajustement.405    \item \textbf{Prix, coût et valeur sont trois notions distinctes} : le prix est un fait daté, le coût une dépense de production, la valeur une opinion fondée sur les prix de substituts.406    \item \textbf{Parce qu'aucun bien n'est identique à un autre, comparer c'est ajuster} : la grille d'ajustements est un modèle hédonique manuel, dont chaque ligne est un prix implicite $\beta_k$ révélé par le marché.407\end{enumerate}408\vspace{2mm}409\question{Si le marché révèle les prix implicites, encore faut-il savoir \textbf{quelles ventes} lire. Comment trouve-t-on, vérifie-t-on et choisit-on les comparables au Québec? --- \textit{C'est l'objet du bloc 2.}}410\end{frame}411