spb/uqo_cours

1% ======================================================================2% Bloc 3 — Les huit critères de comparaison (40 min)3% ======================================================================4\bloc{3}{Les huit critères de comparaison}56\begin{frame}{Objectifs du bloc 3}7\begin{enumerate}8    \item \textbf{Nommer} les huit critères de comparaison du cours et les \textbf{classer} : cinq transactionnels (en séquence), trois de propriété (additifs);9    \item Pour chaque critère, \textbf{expliquer} l'intuition économique, \textbf{calculer} un ajustement sur un exemple québécois et \textbf{reconnaître} l'erreur fréquente;10    \item \textbf{Utiliser} le catalogue d'ajustements du cours (le même qu'en séance 9 et dans le TP2) en sachant qu'il s'agit de conventions pédagogiques dérivées d'analyses par paires;11    \item \textbf{Appliquer} les ajustements dans le bon ordre et \textbf{montrer} pourquoi l'ordre compte.12\end{enumerate}13\begin{importbox}[Règle d'or]14\textbf{On ajuste toujours le comparable, jamais le sujet.} Si le comparable est \textbf{meilleur} que le sujet sur un critère, l'ajustement est \textbf{négatif}; s'il est \textbf{moins bon}, l'ajustement est \textbf{positif}.15\end{importbox}16\end{frame}1718\begin{frame}{Les huit critères --- vue d'ensemble}19\begin{center}20\begin{tikzpicture}[21    critcard/.style={uqocard, text width=2.25cm, minimum height=1.05cm, font=\scriptsize, inner sep=3pt},22    rowlab/.style={font=\footnotesize\bfseries, text=uqoOr!75!uqoGris, anchor=west}23]24\node[rowlab] (lab1) at (0,0) {Ajustements transactionnels --- appliqués \textbf{en séquence}, du prix de vente au prix ajusté transactionnel};25\node[critcard, below right=0.15cm and 0cm of lab1.south west, anchor=north west] (c1) {\textbf{1.} Droits de propriété transférés};26\node[critcard, right=0.3cm of c1] (c2) {\textbf{2.} Conditions de financement};27\node[critcard, right=0.3cm of c2] (c3) {\textbf{3.} Conditions de vente};28\node[critcard, right=0.3cm of c3] (c4) {\textbf{4.} Dépenses après achat};29\node[critcard, right=0.3cm of c4, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (c5) {\textbf{5.} Temps (conditions de marché)};30\node[rowlab, below=0.35cm of c1.south west, anchor=north west] (lab2) {Ajustements de propriété --- \textbf{additifs}, du prix ajusté transactionnel à l'indication de valeur};31\node[critcard, below right=0.15cm and 0cm of lab2.south west, anchor=north west] (c6) {\textbf{6.} Localisation};32\node[critcard, right=0.3cm of c6] (c7) {\textbf{7.} Caractéristiques physiques (terrain, bâtiment)};33\node[critcard, right=0.3cm of c7] (c8) {\textbf{8.} Composantes non immobilières};34\draw[uqoarrow] (c1) -- (c2); \draw[uqoarrow] (c2) -- (c3); \draw[uqoarrow] (c3) -- (c4); \draw[uqoarrow] (c4) -- (c5);35\path (c6) -- node[midway, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoGris] {$+$} (c7);36\path (c7) -- node[midway, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoGris] {$+$} (c8);37\end{tikzpicture}38\end{center}39\footnotesize40\textbf{Note doctrinale.} D'après les sources secondaires consultées, \textit{The Appraisal of Real Estate} (15\textsuperscript{e} éd.) énumérerait \textbf{dix} éléments, en ajoutant les \textbf{caractéristiques économiques} et l'\textbf{usage/zonage} (liste \textbf{non vérifiée dans l'ouvrage}), que le cours regroupe dans le critère 7. Le cahier BUSI 330 de l'UBC (2005, d'après la 2\textsuperscript{e} édition canadienne) en liste neuf, dans un ordre qualifié d'\textbf{impératif} : « it affects the final value ». L'OEAQ cite « notamment » les droits, le financement, les conditions du marché, l'emplacement et les caractéristiques physiques et économiques.41\par\src{Appraisal Institute (2020), ch. 21; UBC (2005), BUSI 330, leçon 8; OEAQ (2024), Norme 1}42\end{frame}4344% ---------------------------------------------------------------- Critère 145\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété transférés --- définition et intuition}46\begin{defbox}[Ajustement pour les droits de propriété]47Le prix d'un comparable peut varier selon la \textbf{nature des droits} transférés. L'évaluateur doit s'assurer de comparer des droits équivalents.48\end{defbox}49\begin{center}50\footnotesize51\begin{tabular}{@{}L{3.2cm} L{4.8cm} L{4.2cm}@{}}52\toprule53\thd{Type de droit} & \thd{Description} & \thd{Impact sur la valeur} \\54\midrule55Pleine propriété & Tous les droits sans restriction & Valeur maximale \\56Propriété avec bail & Terrain loué (bail emphytéotique) & Valeur réduite \\57Copropriété divise & Fraction : partie privative $+$ quote-part des communes & Selon les charges \\58Propriété grevée & Servitude, droit de passage & Réduction selon l'impact \\59\bottomrule60\end{tabular}61\end{center}62\footnotesize63\textbf{Intuition économique :} on n'achète jamais une maison, on achète un \textbf{faisceau de droits} sur elle. Moins le faisceau est complet, moins l'acheteur paie; le prix d'un comparable grevé sous-estime donc le prix de la pleine propriété.64\end{frame}6566\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété --- contexte québécois et exemple}67\begin{columns}[T]68\begin{column}{0.48\textwidth}69\begin{notebox}[Contexte québécois]70Au Québec, le droit de propriété est régi par le \textbf{Code civil du Québec} (art.~947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs :71\begin{itemize}72    \item \textbf{Usus} --- le droit d'\textit{user} du bien (l'occuper)73    \item \textbf{Fructus} --- le droit d'en \textit{percevoir les fruits} (loyers)74    \item \textbf{Abusus} --- le droit d'en \textit{disposer} (vendre, hypothéquer)75\end{itemize}76Un démembrement (usufruit, emphytéose, servitude) retire un attribut et \uqoalert{réduit la valeur} du droit.77\end{notebox}78\end{column}79\begin{column}{0.48\textwidth}80\begin{exbox}[Servitude de passage]81Un comparable de Hull grevé d'une servitude de passage (allée partagée) s'est vendu \textbf{430~000~\$}. Des paires de ventes du secteur situent la perte liée à ce type de servitude à \textbf{3\,\%}. Le sujet est en pleine propriété.82\[83430~000 \times 3\,\% = 12~900 \quad\Rightarrow\quad \textbf{+12~900~\$}84\]85Le comparable est \textbf{moins bon} que le sujet : on le \textbf{relève} à 442~900~\$.86\end{exbox}87\footnotesize88\textbf{Terrain loué (emphytéose)} : durée et loyer connus $\Rightarrow$ actualiser; sinon \textbf{exclure}. \src{C.c.Q., art. 947; convention du cours}89\end{column}90\end{columns}91\end{frame}9293\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété --- erreur et question}94\erreur{Comparer un condo divis (quote-part des parties communes, charges mensuelles) à un bungalow en pleine propriété « parce que la superficie est la même ». Les droits transférés diffèrent : c'est un échec du \textbf{filtre dur}, pas un ajustement.}95\question{Le sujet lui-même est grevé d'une servitude de passage et les quatre comparables sont libres. Le signe de l'ajustement change-t-il? --- \textit{Oui : les comparables sont \textbf{meilleurs} que le sujet; on les \textbf{abaisse} de 3\,\% chacun. On ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse.}}96\begin{notebox}[Dans les cas du cours]97Les quatre comparables du bloc 4 transfèrent la pleine propriété : critère 1 $= 0$ pour tous. Dans le TP2, vérifiez l'acte : une servitude apparaît à l'index des immeubles.98\end{notebox}99\end{frame}100101% ---------------------------------------------------------------- Critère 2102\begin{frame}{Critère 2 : Conditions de financement --- définition et intuition}103\begin{defbox}[Ajustement pour le financement]104Si un comparable a été vendu avec un financement \textbf{non conventionnel} qui a influencé le prix, un ajustement est nécessaire pour refléter les conditions de marché normales. La valeur marchande est un prix \textbf{au comptant ou équivalent}.105\end{defbox}106\begin{columns}[T]107\begin{column}{0.48\textwidth}108\footnotesize109\uqotitle{Situations nécessitant un ajustement}110\begin{itemize}111    \item Reprise de balance (solde de prix de vente) par le vendeur à taux avantageux112    \item Financement « créatif » : le vendeur finance une partie du prix113    \item Crédit au vendeur pour réparations114    \item Hypothèque assumable à un taux sous le marché115\end{itemize}116\end{column}117\begin{column}{0.48\textwidth}118\begin{notebox}[Intuition : l'équivalence au comptant]119Un acheteur financé à 2\,\% quand le marché est à 5\,\% reçoit un \textbf{cadeau} : il accepte de payer un peu plus cher. L'ajustement vaut la \textbf{valeur actuelle de ce cadeau} : solde moins valeur actuelle des paiements au taux du marché.120\end{notebox}121\end{column}122\end{columns}123\src{OEAQ (2024), définition de la valeur marchande; Appraisal Institute (2020), ch. 21}124\end{frame}125126\begin{frame}{Critère 2 : Financement --- calcul de l'équivalence au comptant}127\begin{exbox}[Reprise de solde de 100~000~\$ à 2\,\%, intérêts seulement, 3 ans; marché à 5\,\%]128\footnotesize129\begin{itemize}130    \item Intérêts annuels : $100~000 \times 2\,\% = \mathbf{2~000}$~\$; capital remboursé en bloc après 3 ans; facteur d'annuité $a(3, 5\,\%) = (1 - 1{,}05^{-3})/0{,}05 = \mathbf{2{,}72}$.131    \item Valeur actuelle au taux du marché : $\mathrm{VA} = 2~000 \times 2{,}72 + 100~000 / 1{,}05^{3} = 5~446 + 86~384 = \mathbf{91~830}$~\$.132    \item Avantage consenti : $100~000 - 91~830 = \mathbf{8~170}$~\$ $\Rightarrow$ ajustement \textbf{$-$8~170~\$} au comparable.133\end{itemize}134\end{exbox}135\footnotesize136\uqotitle{Formule générale} $\mathrm{VA} = I \times a(n, i_m) + S/(1+i_m)^n$, ajustement $= -(S - \mathrm{VA})$, avec $S$ le solde, $I$ les intérêts annuels au taux du contrat, $i_m$ le taux du marché, $n$ la durée en années.\par\vspace{1mm}137\uqotitle{Variante : 5 ans} $a(5, 5\,\%) = 4{,}33$; $\mathrm{VA} = 8~659 + 78~353 = 87~012$~\$; avantage \textbf{12~988~\$} : plus la durée est longue, plus le cadeau est grand (même exemple au comparable 1 de la séance 9). \src{calculs du cours (validation)}138\end{frame}139140\begin{frame}{Critère 2 : Financement --- erreur et question}141\erreur{Poser « environ $-$10~000~\$ » sans calcul, ou ajuster du \textbf{montant du solde} (100~000~\$). L'ajustement n'est ni le solde ni l'écart de taux : c'est la \textbf{valeur actuelle de l'avantage}, qui dépend du solde, de l'écart de taux \textbf{et} de la durée.}142\question{Le vendeur consent un solde de 100~000~\$ à \textbf{5\,\%}, le taux du marché. Ajustement? --- \textit{Zéro : il n'y a pas d'avantage, la VA au taux du marché égale le solde. Un financement par le vendeur n'est pas en soi anormal; seul l'\textbf{écart avec le marché} se paie.}}143\begin{notebox}[Dans les cas du cours]144Aucun des quatre comparables du bloc 4 n'a de financement particulier (critère 2 $= 0$); l'atelier de la séance 9 en contient un ($-$8~170~\$).145\end{notebox}146\end{frame}147148% ---------------------------------------------------------------- Critère 3149\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente --- définition et intuition}150\begin{importbox}[Transactions non représentatives du marché]151L'évaluateur doit identifier les ventes dont les \textbf{circonstances} ont influencé le prix à la hausse ou à la baisse par rapport au marché. La transaction \textbf{libre} (sans lien de dépendance, sans contrainte) est la référence : elle seule reflète la définition de la valeur marchande.152\end{importbox}153\begin{center}154\footnotesize155\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{4.2cm} L{5.1cm}@{}}156\toprule157\thd{Condition} & \thd{Description} & \thd{Ajustement} \\158\midrule159Lien de dépendance & Vente entre famille, associés & Généralement à la baisse; \textbf{non quantifiable : écarter} \\160Vente forcée & Saisie, faillite & Sous le marché : exclure ou ajuster à la hausse \\161Motivation spéciale & Urgence de vendre/acheter, succession & Selon la situation, si des paires le mesurent \\162Vente en bloc & Plusieurs propriétés ensemble & Escompte de volume possible \\163\bottomrule164\end{tabular}165\end{center}166\footnotesize \textbf{Intuition :} une partie pressée ou liée accepte un prix qu'un acheteur type n'aurait pas accepté : le prix contient une « prime » ou un « escompte » de circonstance.167\end{frame}168169\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente --- exemple, erreur, question}170\begin{columns}[T]171\begin{column}{0.5\textwidth}172\begin{exbox}[Succession pressée]173Un bungalow vendu par une succession, en six jours, pour \textbf{405~000~\$}. Trois paires de ventes du secteur (succession vs vente ordinaire, biens semblables) montrent un escompte moyen de \textbf{4\,\%}.174\[175405~000 \times 4\,\% = 16~200 \;\Rightarrow\; \textbf{+16~200~\$}176\]177Prix équivalent en vente ordinaire : 421~200~\$.178\end{exbox}179\footnotesize180\textbf{Vente entre parents} à 380~000~\$ (candidat E du bloc 2) : aucune paire ne mesure la « générosité familiale » $\Rightarrow$ \textbf{écarter}.181\end{column}182\begin{column}{0.47\textwidth}183\erreur{Ajuster une vente entre parents « de 10\,\% parce que c'est l'usage » : sans paires de ventes, le chiffre est une opinion. Règle du cours : \textbf{ajuster si quantifiable, écarter sinon}.}184\question{Une surenchère de 20~000~\$ en mars 2026 est-elle une « condition de vente » à ajuster? --- \textit{Non : si plusieurs acheteurs ont enchéri, c'est le \textbf{marché} du moment; le critère 5 s'en charge.}}185\end{column}186\end{columns}187\src{calculs du cours (validation); MAMH (2026), MEFQ 3C (paires de ventes)}188\end{frame}189190% ---------------------------------------------------------------- Critère 4191\begin{frame}{Critère 4 : Dépenses à engager immédiatement après l'achat}192\begin{defbox}[Ajustement pour dépenses après achat]193Lorsque l'acheteur d'un comparable savait, au moment de la vente, qu'il devrait engager des \textbf{dépenses immédiates} (toiture à remplacer, décontamination, démolition), le prix négocié en tient compte. On ajoute ce coût au prix de vente pour retrouver l'équivalent d'un bien sans ces travaux.194\end{defbox}195\begin{columns}[T]196\begin{column}{0.5\textwidth}197\begin{exbox}[Toiture connue]198Comparable vendu 410~000~\$; l'acheteur savait devoir remplacer la toiture (coût estimé : 15~000~\$).199\[200410~000 + 15~000 = \textbf{425~000~\$}201\]202Ajustement \textbf{en dollars}, posé \textbf{avant} l'ajustement de temps : le prix « complet » est celui de la date de vente.203\end{exbox}204\end{column}205\begin{column}{0.47\textwidth}206\footnotesize207\uqotitle{Intuition} L'acheteur a payé 410~000~\$ \textbf{plus} 15~000~\$ de travaux : le marché a « vu » 425~000~\$.\par\vspace{1mm}208\uqotitle{Pourquoi transactionnel} Il corrige le \textbf{prix de la transaction}, pas une caractéristique du bien (15\textsuperscript{e} édition, ch. 21). \src{calculs du cours (validation); Appraisal Institute (2020)}209\end{column}210\end{columns}211\end{frame}212213\begin{frame}{Critère 4 : Dépenses après achat --- erreur et question}214\erreur{Compter deux fois : $+$15~000~\$ pour la toiture au critère 4 \textbf{et} $+$12~000~\$ pour « état moyen » au critère 7. La toiture connue est un élément de \textbf{transaction}; l'état général est une caractéristique \textbf{physique}. Si la toiture explique l'état moyen, on ne retient qu'un seul des deux.}215\question{Le vendeur ne savait rien de la toiture; l'acheteur l'a découverte six mois après. Ajustement? --- \textit{Non : le prix négocié ne reflétait pas cette dépense. Le critère 4 ne vise que les dépenses \textbf{connues des parties} au moment de la vente.}}216\begin{notebox}[Dans les cas du cours]217Aucun des quatre comparables du bloc 4 n'a de dépense connue (critère 4 $= 0$); le comparable 3 de l'atelier de la séance 9 porte une toiture de 15~000~\$.218\end{notebox}219\end{frame}220221% ---------------------------------------------------------------- Critère 5222\begin{frame}{Critère 5 : Temps (conditions de marché) --- définition et intuition}223\begin{defbox}[Ajustement temporel]224Les conditions du marché évoluent dans le temps. Si un comparable s'est vendu il y a plusieurs mois, son prix doit être ajusté pour refléter l'\textbf{évolution du marché} entre la date de vente et la \textbf{date d'évaluation}.225\end{defbox}226\begin{columns}[T]227\begin{column}{0.48\textwidth}228\footnotesize229\uqotitle{Méthodes d'extraction du taux}230\begin{itemize}231    \item \textbf{Reventes} (même bien vendu deux fois) : 410~000~\$ le 1\textsuperscript{er} nov. 2024 $\rightarrow$ 426~600~\$ le 1\textsuperscript{er} nov. 2026 $= +4{,}05\,\%$ en 24 mois $\approx$ 2\,\%/an $\approx$ 0,17\,\%/mois232    \item \textbf{Tendance des médianes} (Centris, APCIQ) du segment233    \item \textbf{Indices} (IPLN de Statistique Canada, Teranet)234    \item \textbf{Régression} avec le mois de vente comme variable235\end{itemize}236\end{column}237\begin{column}{0.48\textwidth}238\begin{notebox}[Intuition]239Le prix de mars est un équilibre de mars. Ajuster pour le temps, c'est répondre : \textbf{« combien ce même bien se serait-il vendu à la date d'évaluation? »} En marché volatil, c'est l'ajustement qui domine : le négliger fausse toute la grille.240\end{notebox}241\end{column}242\end{columns}243\src{calculs du cours (validation); Statistique Canada (18-10-0205-01); APCIQ (2026)}244\end{frame}245246\begin{frame}{Critère 5 : Temps --- calcul avec la convention du cours}247\begin{exbox}[Convention du cours et du TP2 : $+$0,17\,\% par mois, prorata simple]248Comparable vendu \textbf{400~000~\$} il y a \textbf{12 mois}; date d'évaluation : 1\textsuperscript{er} novembre 2026.249\[250400~000 \times 0{,}17\,\% \times 12 = \textbf{8~160~\$} \qquad\Rightarrow\qquad \text{prix ajusté} = 408~160~\$251\]252\end{exbox}253\begin{columns}[T]254\begin{column}{0.5\textwidth}255\footnotesize256\uqotitle{Prorata simple ou composé?}257\begin{itemize}258    \item Simple (cours) : $P \times t \times m$ $= 8~160$~\$;259    \item Composé à 2\,\%/an : $400~000 \times (1{,}02 - 1) = 8~000$~\$;260    \item Écart de 160~\$ (0,04\,\%) : négligeable sur 12 mois; le prorata simple suffit en pratique sur moins de deux ans.261\end{itemize}262\end{column}263\begin{column}{0.47\textwidth}264\footnotesize265\uqotitle{D'où vient $+$0,17\,\%/mois} Convention fixée en août 2026 d'après les données APCIQ du 2\textsuperscript{e} trimestre ($\approx +2\,\%$/an, unifamiliale, RMR de Gatineau), reprise dans le TP2 pour que toutes les grilles soient comparables.266\vspace{1mm}267268\uqotitle{Mais} au 3\textsuperscript{e} trimestre, Hull affiche $-$5\,\% sur un an : le taux \textbf{s'extrait à la date d'évaluation}.269\end{column}270\end{columns}271\src{calculs du cours (validation); APCIQ et CIO (14 octobre 2026); Centris, Gatineau (Hull), T3 2026}272\end{frame}273274\begin{frame}{Critère 5 : Temps --- erreur et question}275\erreur{Appliquer un taux « provincial » ou « de l'an dernier » : $+$5\,\%/an alors que le segment recule. Le taux doit provenir de \textbf{données du marché local} (segment, secteur), à la \textbf{date d'évaluation}, et le rapport doit en montrer l'extraction.}276\question{Vendu 400~000~\$ il y a 12 mois; le marché a \textbf{reculé} de 5\,\% sur l'année. Ajustement? --- \textit{$400~000 \times (-5\,\%) = \mathbf{-20~000}$~\$ : prix ajusté 380~000~\$. L'ajustement de temps peut être négatif; son signe suit le marché, pas l'habitude.}}277\begin{notebox}[Ce que l'ajustement de temps n'est pas]278Ce n'est ni l'inflation (IPC « logement » Québec $+$3,2\,\%), ni le coût de construction (IPLN $+$0,3\,\%) : c'est la variation des \textbf{prix de vente du segment}.279\end{notebox}280\src{Statistique Canada, tableaux 18-10-0004-01 et 18-10-0205-01 (septembre 2026)}281\end{frame}282283% ---------------------------------------------------------------- Critère 6284\begin{frame}{Critère 6 : Localisation --- définition et sous-facteurs}285\begin{defbox}[Ajustement pour la localisation]286La localisation est souvent le facteur le plus \textbf{déterminant} de la valeur immobilière. L'ajustement reflète les différences d'emplacement entre le sujet et le comparable --- \textbf{en pourcentage} du prix ajusté transactionnel, car l'emplacement agit sur toute la propriété.287\end{defbox}288\begin{center}289\footnotesize290\begin{tabular}{@{}L{3.2cm} L{9.2cm}@{}}291\toprule292\thd{Sous-facteur} & \thd{Éléments à considérer} \\293\midrule294Quartier / voisinage & Réputation, qualité, homogénéité, tendance \\295Proximité des services & Écoles, commerces, transports en commun, hôpitaux \\296Accès et transport & Autoroutes, axes routiers, transport collectif \\297Environnement & Vue, calme, espaces verts, bord de l'eau \\298Nuisances & Bruit (autoroute, aéroport), industrie, lignes haute tension \\299Secteur fiscal & Taux de taxation (Gatineau : taux par \textbf{unité de voisinage} depuis 2024) \\300\bottomrule301\end{tabular}302\end{center}303\src{Appraisal Institute (2020), ch. 21; Ville de Gatineau, budget 2026; Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000)}304\end{frame}305306\begin{frame}{Critère 6 : Localisation --- exemple par paire de ventes}307\begin{columns}[T]308\begin{column}{0.5\textwidth}309\begin{exbox}[Paire Aylmer / Hull]310Deux bungalows jumeaux (même taille, même âge, même état, mêmes dates), l'un à Aylmer, l'autre à Hull :311\[312\frac{472~000 - 449~000}{449~000} = \frac{23~000}{449~000} = \textbf{+5{,}1\,\%}313\]314Convention du cours : \textbf{$\pm$5\,\%} pour un secteur supérieur / inférieur. Un comparable de secteur \textbf{supérieur} au sujet reçoit \textbf{$-$5\,\%}.315\end{exbox}316\end{column}317\begin{column}{0.47\textwidth}318\footnotesize319\uqotitle{Repère de marché, mais pas une mesure}320Médianes unifamiliales, T3 2026 : \textbf{Hull 475~000~\$}, \textbf{Aylmer 530~750~\$}, secteur Gatineau 464~900~\$. L'écart Hull--Aylmer ($+$11,7\,\%) mélange tailles, âges et types : il \textbf{oriente} l'ajustement, il ne le \textbf{quantifie} pas. Seules des paires de biens semblables le font.321\vspace{1mm}322323\uqotitle{Intuition} L'emplacement ne se transporte pas : sa valeur contributive s'observe uniquement en comparant des biens semblables placés différemment.324\end{column}325\end{columns}326\src{calculs du cours (validation); Centris (T3 2026), Hull, Aylmer, Gatineau}327\end{frame}328329\begin{frame}{Critère 6 : Localisation --- erreur et question}330\erreur{Ajuster la localisation \textbf{en dollars fixes} (« $-$25~000~\$ pour Aylmer ») ou l'appliquer \textbf{avant} les ajustements transactionnels. Le pourcentage s'applique au \textbf{prix ajusté transactionnel} : pour le comparable 3 du bloc 4, $-$5\,\% de 462~346~\$ $= -23~117$~\$, pas $-$5\,\% de 460~000~\$.}331\question{Deux comparables de la même rue que le sujet, mais l'un fait face à un parc, l'autre à une artère bruyante. Ajustement de localisation nul « puisque c'est la même rue »? --- \textit{Non : le voisinage immédiat (vue, bruit) est un sous-facteur de localisation. S'il n'est pas mesurable par paires, on le traite \textbf{qualitativement} à la réconciliation (poids réduit).}}332\end{frame}333334% ---------------------------------------------------------------- Critère 7335\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- terrain et bâtiment}336\begin{columns}[T]337\begin{column}{0.44\textwidth}338\begin{defbox}[Éléments du terrain]339\begin{itemize}340    \item \textbf{Superficie} --- plus grand = plus de valeur (rendements décroissants)341    \item \textbf{Forme} --- rectangulaire (optimal) vs irrégulière342    \item \textbf{Topographie}, \textbf{façade}, \textbf{orientation}343    \item \textbf{Services} --- égouts, aqueduc, gaz, électricité344\end{itemize}345\end{defbox}346\end{column}347\begin{column}{0.54\textwidth}348\begin{center}349\footnotesize350\begin{tabular}{@{}L{2.6cm} L{2.4cm} L{2.4cm}@{}}351\toprule352\thd{Bâtiment} & \thd{À comparer} & \thd{Méthode} \\353\midrule354Type & Bungalow, 2 étages, paliers & Filtre dur \\355Superficie habitable & \pisq{} hors sol & \$/\pisq{} marginal \\356Âge effectif & Année $+$ rénovations & \$/an \\357État / qualité & Très bon, bon, moyen & Paires de ventes \\358Chambres, salles de bains & Nombre et type & Paires de ventes \\359Sous-sol, garage & Fini / partiel; simple / double & Paires de ventes \\360Extras & Piscine, foyer, climatisation & Contribution au marché \\361\bottomrule362\end{tabular}363\end{center}364\end{column}365\end{columns}366\footnotesize \textbf{Intuition :} chaque caractéristique a un \textbf{prix implicite} ($\beta_k$ du bloc 1). On ajuste \textbf{en dollars}, caractéristique par caractéristique, à partir de la différence sujet $-$ comparable.367\end{frame}368369\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- exemples chiffrés}370\begin{columns}[T]371\begin{column}{0.5\textwidth}372\begin{exbox}[Terrain --- seuil de matérialité]373Sujet 5~500~\pisq{}, comparable 7~000~\pisq{} : écart 1~500~\pisq{} $\geq$ 1~000 $\Rightarrow$ on ajuste à \textbf{6~\$/\pisq{}} :374\[3751~500 \times 6 = 9~000 \;\Rightarrow\; \textbf{$-$9~000~\$}376\]377(comparable plus grand : on l'abaisse). Sous 1~000~\pisq{} d'écart : \textbf{aucun ajustement} (convention du cours).378\end{exbox}379\end{column}380\begin{column}{0.47\textwidth}381\footnotesize382\uqotitle{Bâtiment (catalogue du cours)}383\begin{itemize}384    \item Aire : 50~\pisq{} de plus $\times$ 150~\$ $= -7~500$~\$;385    \item Âge : comparable de 2005, sujet de 2008 : 3 ans de plus $\times$ 2~000~\$ $= +6~000$~\$;386    \item État : très bon $-$8~000~\$; moyen $+$12~000~\$ (sujet « bon »);387    \item Chambre $\pm$10~000~\$; salle de bains complète 12~000~\$, salle d'eau 6~000~\$;388    \item Sous-sol fini vs partiel 10~000~\$; vs non fini 20~000~\$;389    \item Garage simple vs aucun 30~000~\$; double vs simple 15~000~\$;390    \item Piscine creusée 25~000~\$ (coût 22--50~k\$).391\end{itemize}392\end{column}393\end{columns}394\src{calculs du cours (validation)}395\end{frame}396397\begin{frame}{Critère 7 : Physique --- le double comptage, erreur et question}398\erreur{\textbf{Double comptage} aire / chambres : un comparable de 1~350~\pisq{} à 4 chambres est ajusté pour $+$150~\pisq{} \textbf{et} pour la 4\textsuperscript{e} chambre. C'est correct \textbf{seulement} si le prix de la chambre (10~000~\$) a été extrait de paires \textbf{à aire égale} --- comme dans le catalogue du cours. Si le \$/\pisq{} vient d'une régression sans variable « chambres », la chambre est déjà dans l'aire : ne pas l'ajouter.}399\question{Le comparable a une piscine creusée installée l'an dernier pour 48~000~\$; le sujet n'en a pas. Ajustement? --- \textit{$-$25~000~\$ (valeur contributive du catalogue), pas $-$48~000~\$ : le marché de Hull ne rembourse pas le coût. Et si une paire locale montrait 15~000~\$, c'est la paire qui l'emporterait.}}400\begin{notebox}[Rappel]401Toute valeur du catalogue est une \textbf{convention pédagogique} : en pratique, chaque ajustement se justifie par des paires de ventes ou une régression (séance 9).402\end{notebox}403\end{frame}404405% ---------------------------------------------------------------- Critère 8406\begin{frame}{Critère 8 : Composantes non immobilières}407\begin{defbox}[Biens meubles inclus dans la vente]408Certaines transactions incluent des éléments qui ne font \textbf{pas partie de l'immeuble}. L'évaluateur doit les identifier et les retrancher du prix de vente : l'évaluation porte sur le \textbf{droit immobilier} seulement.409\end{defbox}410\begin{columns}[T]411\begin{column}{0.48\textwidth}412\footnotesize413\uqotitle{Inclusions courantes à retrancher}414\begin{itemize}415    \item Électroménagers, meubles et équipements416    \item Équipement de piscine, spa, sauna417    \item Rideaux, stores, luminaires spéciaux418    \item \textbf{Où le voir :} la promesse d'achat précise les \textbf{inclusions et exclusions}419\end{itemize}420\end{column}421\begin{column}{0.48\textwidth}422\begin{exbox}[Exemple]423Comparable vendu 440~000~\$ incluant les électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8~000~\$) et un mobilier de terrasse (2~000~\$).424\[425440~000 - 8~000 - 2~000 = \textbf{430~000~\$}426\]427Valeur \textbf{de revente} (usagé), pas le prix d'achat.428\end{exbox}429\end{column}430\end{columns}431\src{calculs du cours (validation)}432\end{frame}433434\begin{frame}{Critère 8 : Non immobilier --- erreur et question}435\erreur{Laisser les inclusions dans le prix : une inclusion importante non retranchée \uqoalert{surestime} le prix du comparable --- et donc la valeur du sujet. Ou, à l'inverse, retrancher des éléments \textbf{immobiliers par destination} (thermopompe fixée, abri d'auto permanent), qui font partie de l'immeuble.}436\question{Le comparable 2 du bloc 4 inclut des électroménagers estimés à 4~000~\$. Pourquoi l'ajustement ($-$4~000~\$) est-il placé parmi les ajustements \textbf{de propriété} et non avant le temps? --- \textit{Convention du cours, conforme à la doctrine : le mobilier n'a pas suivi le marché immobilier; on le retranche en dollars à la fin. L'effet de l'ordre est ici de quelques dizaines de dollars.}}437\begin{notebox}[Lien avec la séance 6]438Les inclusions font partie des cinq points à confirmer lors de la vérification d'une vente.439\end{notebox}440\end{frame}441442% ---------------------------------------------------------------- Catalogue et ordre443\begin{frame}{Le catalogue d'ajustements du cours (séances 8 et 9, TP2)}444\begin{columns}[T]445\begin{column}{0.62\textwidth}446\begin{center}447\scriptsize448\begin{tabular}{@{}L{4.2cm} R{2cm} L{1.7cm}@{}}449\toprule450\thd{Élément} & \thd{Valeur} & \thd{Application} \\451\midrule452Temps (conditions de marché) & $+$0,17\,\%/mois & prorata simple \\453Localisation (secteur sup. / inf.) & $\pm$5\,\% & du prix ajusté transact. \\454Aire habitable & 150~\$/\pisq{} & par \pisq{} d'écart \\455Terrain & 6~\$/\pisq{} & si écart $\geq$ 1~000~\pisq{} \\456Âge & 2~000~\$/an & par année d'écart \\457État : très bon / bon / moyen & $-$8~000 / 0 / $+$12~000~\$ & sujet « bon » \\458Chambre à coucher & 10~000~\$ & par chambre \\459Salle de bains complète / salle d'eau & 12~000 / 6~000~\$ & par pièce \\460Sous-sol fini vs non fini / partiel & 20~000 / 10~000~\$ & \\461Garage simple vs aucun / double vs simple & 30~000 / 15~000~\$ & \\462Piscine creusée & 25~000~\$ & \\463Composantes non immobilières & valeur de revente & en dollars \\464\bottomrule465\end{tabular}466\end{center}467\end{column}468\begin{column}{0.36\textwidth}469\begin{notebox}[Statut de ces valeurs]470\textbf{Convention pédagogique} dérivée d'analyses par paires présentées à la séance 9 (garage double vs simple : 452~000 vs 437~000~\$ $= 15~000$~\$; sous-sol aménagé : 441~000 vs 421~000~\$ $= 20~000$~\$; Aylmer vs Hull : $+$5,1\,\%).471\end{notebox}472\footnotesize473Signe : $\beta_k \times (X_{\text{sujet}} - X_{\text{comp}})$ --- un comparable \textbf{mieux doté} reçoit un ajustement \textbf{négatif}.474\end{column}475\end{columns}476\src{calculs du cours (validation); paires de la séance 9}477\end{frame}478479\begin{frame}{L'ordre d'application --- la cascade}480\begin{columns}[T]481\begin{column}{0.5\textwidth}482\begin{center}483\begin{tikzpicture}[node distance=0.12cm, every node/.style={font=\scriptsize}]484\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm] (s0) {Prix de vente du comparable};485\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s0] (s1) {1. $\pm$ Droits de propriété};486\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s1] (s2) {2. $-$ Financement (équivalence au comptant)};487\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s2] (s3) {3. $\pm$ Conditions de vente};488\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s3] (s4) {4. $+$ Dépenses après achat};489\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s4] (s5) {5. $\times (1 + t \times \text{mois})$ Temps};490\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s5, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s6) {= \textbf{Prix ajusté transactionnel}};491\draw[uqoarrow] (s0) -- (s1); \draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);492\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); \draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); \draw[uqoarrow] (s5) -- (s6);493\end{tikzpicture}494\end{center}495\end{column}496\begin{column}{0.47\textwidth}497\begin{center}498\begin{tikzpicture}[node distance=0.12cm, every node/.style={font=\scriptsize}]499\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (p0) {Prix ajusté transactionnel};500\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p0] (p1) {6. $\pm$ Localisation (\% du prix ajusté transact.)};501\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p1] (p2) {7. $\pm$ Caractéristiques physiques (en \$, additives)};502\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p2] (p3) {8. $-$ Composantes non immobilières};503\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p3, fill=uqoVert!15, draw=uqoVert] (p4) {= \textbf{Indication de valeur} du comparable};504\draw[uqoarrow] (p0) -- (p1); \draw[uqoarrow] (p1) -- (p2); \draw[uqoarrow] (p2) -- (p3); \draw[uqoarrow] (p3) -- (p4);505\end{tikzpicture}506\end{center}507\footnotesize508\textbf{En séquence} : chaque ajustement transactionnel s'applique au résultat du précédent (le temps multiplie un prix déjà corrigé). \textbf{Additifs} : les trois ajustements de propriété se somment; leur ordre interne est sans effet.509\end{column}510\end{columns}511\src{UBC (2005), BUSI 330 : « all of the comparables be adjusted in the same sequence »; Appraisal Institute (2020), ch. 21}512\end{frame}513514\begin{frame}{Pourquoi l'ordre compte --- séquentiel ou additif}515\begin{exbox}[Comparable à 400~000~\$, financement avantageux de $-$10~000~\$, marché $+$2\,\% depuis la vente]516\begin{columns}[T]517\begin{column}{0.48\textwidth}518\uqotitle{En séquence (doctrine)}519\[520(400~000 - 10~000) \times 1{,}02 = \mathbf{397~800~\$}521\]522Le temps s'applique au prix \textbf{déjà épuré} du financement : l'avantage de financement n'a pas « pris de la valeur » avec le marché.523\end{column}524\begin{column}{0.48\textwidth}525\uqotitle{Additif (à éviter)}526\[527400~000 \times 1{,}02 - 10~000 = \mathbf{398~000~\$}528\]529Écart : \textbf{200~\$} ici --- mais 2~\% $\times$ 10~000~\$; avec un financement de 60~000~\$ et un marché de $+$10\,\%, l'écart atteindrait 6~000~\$.530\end{column}531\end{columns}532\end{exbox}533\begin{notebox}[Passerelle vers le TP2]534La grille du TP2 énonce « conditions de vente, financement, temps --- dans cet ordre ». Comme financement et conditions de vente n'y sont jamais tous deux non nuls, l'ordre entre eux est \textbf{sans effet}; ce qui compte, c'est que le \textbf{temps vienne en dernier} des transactionnels, et la localisation en \textbf{pourcentage} du prix ajusté transactionnel.535\end{notebox}536\src{calculs du cours (validation); UBC (2005), BUSI 330}537\end{frame}538539\begin{frame}{Synthèse du bloc 3}540\begin{enumerate}541    \item \textbf{Huit critères, deux familles} : cinq transactionnels corrigent le \textbf{prix de la transaction} (droits, financement, conditions, dépenses, temps) et s'appliquent \textbf{en séquence}; trois de propriété corrigent les \textbf{différences du bien} (localisation, physique, non immobilier) et sont \textbf{additifs}.542    \item \textbf{Chaque ajustement est une mesure de marché}, pas un coût ni une opinion : équivalence au comptant, paires de ventes, régression, indices.543    \item \textbf{Le catalogue du cours fixe les valeurs} (temps $+$0,17\,\%/mois, aire 150~\$/\pisq{}, garage 30~000 / 15~000~\$, etc.) pour que toutes les grilles --- séances 8 et 9, TP2 --- soient comparables.544    \item \textbf{Le signe suit la règle} : comparable mieux doté $\Rightarrow$ ajustement négatif; comparable moins bien doté $\Rightarrow$ positif. On ajuste toujours le comparable.545\end{enumerate}546\vspace{1mm}547\question{Quatre comparables, huit critères, un catalogue : \textbf{que vaut le bungalow de Hull au 1\textsuperscript{er} novembre 2026?} --- \textit{Bloc 4.}}548\end{frame}549