spb/uqo_cours

1% ==============================================================================2% Séance 9 — Bloc 1 : Techniques avancées d'ajustement (40 min)3% ==============================================================================4\bloc{1}{Techniques avancées d'ajustement}56\begin{frame}{Objectifs du bloc 1}7\begin{columns}[T]8\begin{column}{0.56\textwidth}9À la fin de ce bloc, vous pourrez :10\begin{itemize}11    \item \textbf{Rappeler} les huit critères et leur cascade (séance 8);12    \item \textbf{Décider} entre un ajustement en \$ et un ajustement en \%, et \textbf{convertir} l'un en l'autre sur la bonne base;13    \item \textbf{Montrer} que l'ordre des ajustements séquentiels change le résultat;14    \item \textbf{Extraire} un ajustement du marché : paires de ventes, revente, régression hédonique, valeur contributive, capitalisation;15    \item \textbf{Calculer} les ajustements net et brut et \textbf{situer} les seuils 15\,\% / 25\,\% à leur juste place.16\end{itemize}17\end{column}18\begin{column}{0.42\textwidth}19\begin{notebox}[Pourquoi ce bloc]20\small La séance 8 disait \emph{quoi} ajuster; ce bloc dit \emph{comment chiffrer} un ajustement de façon défendable devant un client, un prêteur ou un tribunal : chaque montant doit venir du \textbf{marché}, pas d'une règle de pouce.21\end{notebox}22\end{column}23\end{columns}24\end{frame}2526\begin{frame}{Rappel : les huit critères et la cascade (séance 8)}27\begin{columns}[T]28\begin{column}{0.60\textwidth}29\centering30\begin{tikzpicture}[node distance=1mm, every node/.style={font=\scriptsize}]31\tikzset{seq/.style={uqoflow, text width=58mm, align=left, fill=uqoBleu!8, minimum height=4.2mm, inner ysep=0.5pt},32         add/.style={uqoflow, text width=18mm, align=center, fill=uqoVert!10, minimum height=7mm, inner ysep=1pt, font=\tiny}}33\node[uqoflow, fill=uqoNavy, text=white, text width=58mm, minimum height=4.5mm] (p) {\textbf{Prix de vente du comparable}};34\node[seq, below=of p] (s1) {\textbf{1} Droits de propriété transférés};35\node[seq, below=of s1] (s2) {\textbf{2} Conditions de financement (\$, équivalence au comptant)};36\node[seq, below=of s2] (s3) {\textbf{3} Conditions de vente (\$ ou \%)};37\node[seq, below=of s3] (s4) {\textbf{4} Dépenses immédiates après l'achat (\$)};38\node[seq, below=of s4] (s5) {\textbf{5} Conditions du marché --- temps (\%)};39\node[uqoflow, fill=uqoOr!30, text width=58mm, minimum height=4.5mm, below=of s5] (pat) {\textbf{Prix ajusté transactionnel}};40\node[seq, fill=uqoVert!10, below=of pat] (a6) {\textbf{6} Localisation (\%)};41\node[seq, fill=uqoVert!10, below=of a6] (a7) {\textbf{7} Caractéristiques physiques, a à h (\$)};42\node[seq, fill=uqoVert!10, below=of a7] (a8) {\textbf{8} Composantes non immobilières (\$)};43\node[uqoflow, fill=uqoNavy, text=white, text width=58mm, minimum height=5mm, below=of a8] (v) {\textbf{Indication de valeur}};44\draw[uqoarrow] (p) -- (s1); \draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);45\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); \draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); \draw[uqoarrow] (s5) -- (pat);46\draw[uqoarrow] (pat) -- (a6); \draw[uqoarrow] (a6) -- (a7); \draw[uqoarrow] (a7) -- (a8); \draw[uqoarrow] (a8) -- (v);47\node[font=\scriptsize\color{uqoVert}, anchor=west] at ([xshift=1mm]a6.east) {$+$};48\node[font=\scriptsize\color{uqoVert}, anchor=west] at ([xshift=1mm]a7.east) {$+$};49\node[font=\scriptsize\color{uqoVert}, anchor=west] at ([xshift=1mm]a8.east) {$=$};50\node[rotate=90, font=\tiny\color{uqoBleu}, anchor=south] at ([xshift=-2.5mm]s3.west) {séquentiels};51\node[rotate=90, font=\tiny\color{uqoVert}, anchor=south] at ([xshift=-2.5mm]a7.west) {additifs};52\end{tikzpicture}53\end{column}54\begin{column}{0.38\textwidth}55\begin{defbox}[Deux familles, deux logiques]56\small57\textbf{Transactionnels (1 à 5)} : \textbf{en séquence}, chacun sur le prix courant issu du précédent.\\[2pt]58\textbf{De propriété (6 à 8)} : chacun sur le \textbf{prix ajusté transactionnel}, puis \textbf{additionnés}.59\end{defbox}60\begin{notebox}[Doctrine]61\small Neuf éléments (éd. canadienne, UBC); dix dans la 15\textsuperscript{e} éd. américaine selon des sources secondaires (non vérifié dans l'ouvrage); le cours en retient huit.62\end{notebox}63\src{UBC BUSI 330 (2005); Appraisal Institute (2020)}64\end{column}65\end{columns}66\end{frame}6768\begin{frame}{La règle cardinale : on ajuste le comparable, jamais le sujet}69\begin{defbox}[Principe fondamental]70Aucun comparable n'est identique au sujet. Les \textbf{ajustements} transforment le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu \textbf{s'il avait été identique} au sujet à la date d'évaluation.71\end{defbox}72\begin{importbox}[Règle cardinale]73On ajuste toujours \textbf{le comparable vers le sujet}, jamais l'inverse.74\begin{itemize}75    \item Comparable \textbf{supérieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{négatif} (on retire)76    \item Comparable \textbf{inférieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{positif} (on ajoute)77\end{itemize}78\end{importbox}79\vspace{1mm}80\small Mnémonique : \og{}Que vaudrait \emph{ce} comparable s'il était \emph{mon} sujet?\fg{} --- la question se pose comparable par comparable, critère par critère.\\81\src{règle de doctrine; UBC BUSI 330 (2005); Appraisal Institute (2020)}82\end{frame}8384\begin{frame}{Ajustement en dollars ou en pourcentage : quand?}85\begin{center}86\footnotesize87\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{46mm} >{\raggedright\arraybackslash}p{34mm} >{\raggedright\arraybackslash}p{56mm}@{}}88\toprule89\textbf{Nature de l'écart} & \textbf{Forme recommandée} & \textbf{Exemples} \\90\midrule91Effet \textbf{proportionnel au prix} (le marché entier bouge; un secteur vaut \og{}x\,\% de plus\fg{}) & \textbf{Pourcentage} du prix courant & Temps (0,17\,\%/mois); localisation ($\pm$5\,\%); vente pressée ($-$4\,\%) \\92\addlinespace93\textbf{Composante discrète}, dont la valeur ne dépend pas du prix de la maison & \textbf{Dollars} & Garage (15~000 / 30~000~\$); sous-sol fini (20~000~\$); salle de bains (12~000~\$); toiture (15~000~\$); inclusions \\94\addlinespace95\textbf{Unité continue} mesurée par le marché & \textbf{Dollars par unité} & Aire (150~\$/\pisq); terrain (6~\$/\pisq au-delà de 1~000~\pisq); âge (2~000~\$/an) \\96\bottomrule97\end{tabular}98\end{center}99\begin{notebox}[Repère doctrinal]100\small Le pourcentage convient \og{}aux ajustements de marché (temps) et de localisation\fg{}; le dollar \og{}aux caractéristiques physiques, à la motivation et au financement\fg{}. Le choix dépend de la \textbf{nature de l'élément}, non de la commodité du calcul.101\end{notebox}102\src{UBC BUSI 330, leçon 8 (2005); convention du cours pour les montants}103\end{frame}104105\begin{frame}{Convertir un pourcentage en dollars : la base compte}106\begin{columns}[T]107\begin{column}{0.50\textwidth}108\begin{exbox}[Conversion]109Localisation à \textbf{3\,\%} sur un comparable dont le prix ajusté transactionnel est de 420~000~\$ :110\[ 420~000 \times 0{,}03 = \mathbf{12~600~\$} \]111Le même 3\,\% sur 300~000~\$ ne vaut que 9~000~\$ : un \% n'a de sens qu'avec \textbf{sa base}.112\end{exbox}113\begin{notebox}[Sens de la comparaison]114\small Comparable à 100~000~\$, sujet 5\,\% supérieur : $100~000 \times 1{,}05 = 105~000~\$$; \og{}le comparable vaut 5\,\% de moins\fg{} donnerait $100~000 / 0{,}95 = 105~263~\$$. Convention : \textbf{comparable $\rightarrow$ sujet}, multiplication.115\end{notebox}116\end{column}117\begin{column}{0.48\textwidth}118\erreur{Appliquer le pourcentage sur la \textbf{mauvaise base} : temps et localisation se calculent sur le \textbf{prix courant} de la cascade, jamais sur le prix de vente brut ni sur le prix déjà ajusté pour la propriété.}119\question{Un comparable vendu 400~000~\$ reçoit $-$10~000~\$ pour un solde de prix de vente avantageux, puis $+$2\,\% pour le temps. Sur quelle base s'applique le 2\,\%?}120\src{UBC BUSI 330 (2005); exemple pédagogique du cours}121\end{column}122\end{columns}123\end{frame}124125\begin{frame}{Ajustements séquentiels : l'ordre change le résultat}126\begin{columns}[T]127\begin{column}{0.54\textwidth}128\begin{exbox}[Démonstration --- 400~000~\$, financement $-$10~000~\$, temps $+$2\,\%]129\footnotesize130\begin{tabular}{@{}p{46mm} r@{}}131\toprule132\textbf{Séquence de la doctrine} (financement, puis temps) & \\133400~000 $-$ 10~000 & 390~000 \\134390~000 $\times$ 1,02 & \textbf{397~800~\$} \\135\midrule136\textbf{Ordre inversé} (temps, puis financement) & \\137400~000 $\times$ 1,02 & 408~000 \\138408~000 $-$ 10~000 & \textbf{398~000~\$} \\139\midrule140\textbf{Simple addition} ($-$10~000 $+$ 2\,\% de 400~000) & \textbf{398~000~\$} \\141\bottomrule142\end{tabular}143\\[3pt]144\small Écart : \uqoalert{200~\$} --- modeste ici, mais il rend les grilles \textbf{non comparables entre elles}.145\end{exbox}146\end{column}147\begin{column}{0.44\textwidth}148\begin{importbox}[Pourquoi l'ordre importe]149\small Un ajustement en \% \textbf{multiplie} le prix courant : tout ce qui le précède en change la base. Deux ajustements en \$ consécutifs (étapes 1 à 4) commutent; dès qu'un \% intervient (temps, localisation, vente pressée), la \textbf{séquence} devient une règle.150\end{importbox}151\begin{notebox}[Doctrine]152\small \og{}Tous les comparables doivent être ajustés \textbf{dans la même séquence}; changer l'ordre pour chaque comparable produit des estimations incorrectes.\fg{}153\end{notebox}154\src{UBC BUSI 330, leçon 8 (2005); calculs vérifiés, dossier de la séance}155\end{column}156\end{columns}157\end{frame}158159\begin{frame}{Passerelle vers la grille du TP2}160\begin{columns}[T]161\begin{column}{0.52\textwidth}162Le gabarit Excel du TP2 enchaîne trois lignes transactionnelles : \textbf{conditions de vente}, \textbf{financement}, \textbf{temps}.163\begin{itemize}164    \item Les deux premières sont des montants en \textbf{dollars} (ou nuls) : entre elles, l'ordre est \textbf{sans effet} --- et il l'est a fortiori quand l'une est nulle, ce qui est le cas habituel.165    \item Le \textbf{temps} est un \textbf{pourcentage} : il vient \textbf{en dernier} des transactionnels et s'applique sur le prix déjà corrigé.166    \item Les ajustements de propriété (localisation, physique, non immobilier) sont calculés sur ce \textbf{prix ajusté transactionnel} puis additionnés.167\end{itemize}168\end{column}169\begin{column}{0.46\textwidth}170\begin{exbox}[Même logique dans l'atelier de ce soir]171\small C1 : 410~000~\$ $\rightarrow$ financement $-$8~170~\$ (en \$) $\rightarrow$ temps $+$0,17\,\%/mois $\times$ 9 mois sur \textbf{401~830~\$} (pas sur 410~000~\$) $\rightarrow$ 407~978~\$. Si l'on applique le temps d'abord : 408~103~\$, soit 125~\$ d'écart.172\end{exbox}173\question{Dans la cascade, un ajustement pour une \textbf{toiture à refaire} (dépense après achat) se fait-il avant ou après le temps? Pourquoi?}174\end{column}175\end{columns}176\end{frame}177178\begin{frame}{Analyse par paires : le principe}179\begin{defbox}[Analyse par paires (\textit{paired sales analysis})]180Deux ventes \textbf{identiques en tous points sauf un} isolent la contribution de cet élément : la différence de prix est l'ajustement cherché. Le MEFQ parle de \og{}paires de ventes\fg{} dont \og{}les immeubles sont identiques en tous points, excepté pour la variable à mesurer\fg{}.181\end{defbox}182\begin{columns}[T]183\begin{column}{0.50\textwidth}184\uqotitle{Conditions de validité :}185\begin{itemize}186    \item \textbf{Toutes choses égales} : même type, même qualité, même état;187    \item \textbf{Même date} (ou prix ramenés à la même date);188    \item \textbf{Même marché} : même secteur, même segment d'acheteurs;189    \item Ventes \textbf{vérifiées} (libres, sans lien de dépendance).190\end{itemize}191\end{column}192\begin{column}{0.48\textwidth}193\begin{notebox}[Doctrine]194\small \og{}L'analyse par paires est la meilleure option parce qu'elle reflète le comportement du marché \ldots{} elle convient surtout aux \textbf{gros} ajustements : taille, finition du sous-sol, garage.\fg{}195\end{notebox}196\src{MAMH, MEFQ 2026, partie 3C; UBC BUSI 330 (2005); Dunn (2010)}197\end{column}198\end{columns}199\end{frame}200201\begin{frame}{Trois paires chiffrées (Hull et Aylmer, 2026)}202\begin{center}203\small204\begin{tabular}{@{}l l r r r r@{}}205\toprule206\textbf{Élément isolé} & \textbf{Paire} & \textbf{Vente A (\$)} & \textbf{Vente B (\$)} & \textbf{Écart (\$)} & \textbf{Écart (\%)} \\207\midrule208Garage double vs simple & A double / B simple & 452~000 & 437~000 & \textbf{15~000} & 3,4 \\209Localisation Aylmer vs Hull & A Aylmer / B Hull & 472~000 & 449~000 & \textbf{23~000} & \textbf{5,1} \\210Sous-sol aménagé vs non & A aménagé / B non & 441~000 & 421~000 & \textbf{20~000} & 4,8 \\211\bottomrule212\end{tabular}213\end{center}214\begin{columns}[T]215\begin{column}{0.50\textwidth}216\begin{exbox}[Lecture]217\small Garage et sous-sol sont des composantes \textbf{discrètes} : on retient l'écart en \textbf{dollars} (15~000 et 20~000~\$). La localisation agit sur \textbf{tout} le prix : on retient le \textbf{pourcentage} (5,1\,\% $\approx$ \textbf{5\,\%}). Ces trois paires alimentent le catalogue du cours.218\end{exbox}219\end{column}220\begin{column}{0.48\textwidth}221\begin{notebox}[Cohérence avec le marché observé]222\small Centris, T3 2026 : médiane unifamiliale Hull 475~000~\$, Aylmer 530~750~\$ --- un écart de secteur bien réel, que la paire ramène à 5\,\% \textbf{à qualité égale}.223\end{notebox}224\src{paires : données pédagogiques (calculs vérifiés, dossier de la séance); médianes : Centris, T3 2026}225\end{column}226\end{columns}227\end{frame}228229\begin{frame}{Analyse par paires : limites et précautions}230\begin{columns}[T]231\begin{column}{0.50\textwidth}232\uqotitle{Limites :}233\begin{itemize}234    \item Les \textbf{paires parfaites sont rares} : deux ventes diffèrent presque toujours par plus d'un élément;235    \item \textbf{Bruit} : une seule paire mélange l'effet cherché et l'aléa des négociations; le MEFQ rappelle que l'analyse par paires \og{}est limitée à un très petit nombre d'observations\fg{};236    \item \textbf{Paires multiples} : il faut parfois ajuster d'abord les autres écarts (temps, aire) pour isoler l'élément --- la paire devient alors \og{}impure\fg{};237    \item Le résultat est \textbf{local} : 15~000~\$ pour un garage à Hull ne vaut pas pour Montréal.238\end{itemize}239\end{column}240\begin{column}{0.48\textwidth}241\erreur{Conclure d'\textbf{une seule paire}. Bonne pratique : plusieurs paires, une \textbf{fourchette} (p.~ex. garage 12~000--18~000~\$), puis un montant retenu et \textbf{justifié}; recouper avec une autre technique (régression, coût déprécié).}242\question{Vente A (garage double, 2024) 452~000~\$ et vente B (garage simple, 2026) 437~000~\$ : que faut-il faire \textbf{avant} de lire l'écart?}243\end{column}244\end{columns}245\end{frame}246247\begin{frame}{Revente d'un même immeuble : extraire l'ajustement de temps}248\begin{columns}[T]249\begin{column}{0.52\textwidth}250\begin{exbox}[Revente à Hull]251\footnotesize252\begin{tabular}{@{}p{47mm} r@{}}253\toprule254Vente, 1\textsuperscript{er} novembre 2024 & 410~000~\$ \\255Revente, 1\textsuperscript{er} novembre 2026 (sans travaux) & 426~600~\$ \\256\midrule257Variation sur 24 mois & $+$4,05\,\% \\258\textbf{Annuel composé} : $(1{,}0405)^{1/2}-1$ & \textbf{2,0\,\%/an} \\259\textbf{Mensuel simple} : $4{,}05 / 24$ & \textbf{0,17\,\%/mois} \\260\bottomrule261\end{tabular}262\\[3pt]263\small D'où la \textbf{convention du cours et du TP2} : $+$0,17\,\%/mois, prorata simple sur le prix courant (séance 8).264\end{exbox}265\end{column}266\begin{column}{0.46\textwidth}267\begin{importbox}[Le taux s'extrait à la date d'évaluation]268\small Cette convention a été fixée en août 2026 sur l'APCIQ du T2. Or le T3 2026 montre un \textbf{recul} : RMR de Gatineau, ventes $-$12\,\%, inscriptions $+$42\,\%, médiane unifamiliale $-$3\,\% sur un an; Hull 475~000~\$ ($-$5\,\%). Un évaluateur au 1\textsuperscript{er} novembre 2026 testerait donc aussi \textbf{0\,\%} et \textbf{$-$0,25\,\%/mois} : c'est l'objet de l'analyse de sensibilité du bloc 3.269\end{importbox}270\small Autres sources du taux : médianes trimestrielles, indices (IPLN : Ottawa--Gatineau partie Québec $+$0,3\,\% sur un an en sept. 2026).\\271\src{APCIQ/CIO (14 oct. 2026); Centris Hull T3 2026; Statistique Canada, tableau 18-10-0205-01}272\end{column}273\end{columns}274\end{frame}275276\begin{frame}{Régression hédonique (1/4) : le modèle}277\begin{defbox}[Modèle hédonique à une variable]278\vspace{-4pt}279\[ P_i \;=\; \beta_0 \;+\; \beta_1\,\text{aire}_i \;+\; \varepsilon_i \qquad i = 1,\dots,n \]280\vspace{-8pt}281\begin{itemize}282    \item $P_i$ : prix de vente de la vente $i$ (déjà ramené à la date d'évaluation);283    \item $\text{aire}_i$ : aire habitable en \pisq;284    \item $\beta_1$ : \textbf{prix implicite marginal} d'un pied carré --- c'est l'ajustement unitaire cherché;285    \item $\beta_0$ : constante (valeur \og{}hors aire\fg{} : terrain, garage moyen, etc.);286    \item $\varepsilon_i$ : tout ce que le modèle n'explique pas (état, rue, négociation).287\end{itemize}288\end{defbox}289\begin{notebox}[Lien avec la grille]290\small La grille est une version \textbf{manuelle} du modèle hédonique : chaque ligne est un $\beta_k$ appliqué à l'écart $X_k^{\text{sujet}} - X_k^{\text{comp}}$ (comparable supérieur $\rightarrow$ ajustement négatif). Fondement : Rosen (1974).291\end{notebox}292\src{Rosen (1974); Colwell, Cannaday et Wu (1983); Isakson (2002)}293\end{frame}294295\begin{frame}{Régression hédonique (2/4) : les données}296\small Douze ventes d'unifamiliales de Hull (2026), prix ramenés au 1\textsuperscript{er} novembre 2026, garage double et sous-sol fini partout :297\begin{center}298\scriptsize299\begin{tabular}{@{}l *{6}{r}@{}}300\toprule301\textbf{Vente} & 1 & 2 & 3 & 4 & 5 & 6 \\302\midrule303Aire (\pisq) & 1~050 & 1~100 & 1~120 & 1~150 & 1~180 & 1~200 \\304Prix (\$) & 398~500 & 421~500 & 414~000 & 433~500 & 419~500 & 432~000 \\305\midrule306\textbf{Vente} & 7 & 8 & 9 & 10 & 11 & 12 \\307\midrule308Aire (\pisq) & 1~220 & 1~250 & 1~280 & 1~300 & 1~350 & 1~400 \\309Prix (\$) & 442~500 & 426~500 & 446~000 & 442~000 & 459~500 & 454~500 \\310\bottomrule311\end{tabular}312\end{center}313\begin{columns}[T]314\begin{column}{0.50\textwidth}315\uqotitle{Ce que l'on cherche :}316\small317\begin{itemize}318    \item La \textbf{pente} $\hat\beta_1$ : ce que le marché paie, en moyenne, pour un pied carré de plus;319    \item La \textbf{qualité de l'ajustement} ($R^2$) et la \textbf{précision} de la pente ($t$);320    \item L'\textbf{erreur typique} d'une prédiction ($\sigma$ des résidus).321\end{itemize}322\end{column}323\begin{column}{0.48\textwidth}324\question{La vente 8 (1~250~\pisq, 426~500~\$) vous semble-t-elle \og{}dans la tendance\fg{}? Qu'est-ce qui pourrait l'expliquer?}325\src{données pédagogiques (calculs vérifiés, dossier de la séance)}326\end{column}327\end{columns}328\end{frame}329330\begin{frame}{Régression hédonique (3/4) : nuage de points et droite estimée}331\begin{columns}[T]332\begin{column}{0.58\textwidth}333\centering334\begin{tikzpicture}335\begin{axis}[width=\textwidth, height=60mm, xlabel={Aire habitable (\pisq)}, ylabel={Prix ramené au 1\textsuperscript{er} nov. 2026 (k\$)},336  xmin=1000, xmax=1450, ymin=385, ymax=475, grid=major, grid style={uqoGrisClair!60},337  legend pos=south east, legend cell align=left]338\addplot[only marks, mark=*, mark size=1.8pt, uqoBleu] table[row sep=\\, x=a, y expr=\thisrow{p}/1000] {a p\\ 1050 398500\\ 1100 421500\\ 1120 414000\\ 1150 433500\\ 1180 419500\\ 1200 432000\\ 1220 442500\\ 1250 426500\\ 1280 446000\\ 1300 442000\\ 1350 459500\\ 1400 454500\\};339\addlegendentry{12 ventes (Hull, 2026)}340\addplot[uqoOr, very thick, domain=1000:1450, samples=2] {(247673 + 151.91*x)/1000};341\addlegendentry{$\hat P = 247~673 + 151{,}91\,\text{aire}$}342\end{axis}343\end{tikzpicture}344\end{column}345\begin{column}{0.40\textwidth}346\begin{exbox}[Résultats de l'estimation ($n = 12$)]347\small348\begin{tabular}{@{}l r@{}}349$\hat\beta_0$ & 247~673~\$ \\350$\hat\beta_1$ & \textbf{151,91~\$/\pisq} \\351Écart-type de $\hat\beta_1$ & 22,99 \\352Statistique $t$ & 6,61 \\353$R^2$ & \textbf{0,81} \\354$\sigma$ des résidus & 7~972~\$ \\355\end{tabular}356\end{exbox}357\begin{notebox}[Lecture]358\small Un pied carré vaut en moyenne \textbf{152~\$} (catalogue : \textbf{150~\$/\pisq}). Pente \textbf{significative} ($t = 6{,}61$); $R^2 = 0{,}81$.359\end{notebox}360\end{column}361\end{columns}362\end{frame}363364\begin{frame}{Régression hédonique (4/4) : conditions, limites, modèles automatisés}365\begin{columns}[T]366\begin{column}{0.50\textwidth}367\uqotitle{Conditions d'une estimation crédible :}368\small369\begin{itemize}370    \item \textbf{Observations} : nettement plus de ventes que de variables (degrés de liberté $n - k - 1$); 12 ventes pour 1 variable, oui; 12 ventes pour 8 variables, non;371    \item \textbf{Colinéarité} : aire et chambres bougent ensemble; leurs effets deviennent indissociables (même risque de \textbf{double comptage} que dans la grille);372    \item \textbf{Variables omises} : état, rue, vue se retrouvent dans $\varepsilon$ et peuvent biaiser $\hat\beta_1$;373    \item \textbf{Hétérogénéité spatiale} : un $\beta$ moyen sur Gatineau masque les sous-marchés (Hull, Aylmer); d'où les modèles spatiaux et les comparables de proximité.374\end{itemize}375\end{column}376\begin{column}{0.48\textwidth}377\begin{notebox}[Avantages / limites]378\small \textbf{Avantages} : objectif, multivarié, mesure de précision. \textbf{Limites} : données nombreuses et propres, expertise, extrapolation.379\end{notebox}380\begin{notebox}[Et les modèles automatisés (AVM)?]381\small Les AVM par apprentissage automatique sont précis (Santiago : MAPE 10\,\%, $R^2$ 0,95), mais leurs explications peuvent être biaisées et leur incertitude doit être mesurée; CUSPAP 2026 (9.8.9) encadre leur usage. Aucune étude québécoise revue par les pairs n'a comparé AVM et comparables.382\end{notebox}383\src{Sirmans et al. (2005); Des Rosiers et al. (2000); Tapia et al. (2025); Krause et al. (2020); CUSPAP 2026}384\end{column}385\end{columns}386\end{frame}387388\begin{frame}{Valeur contributive : ce que le marché paie, pas ce que cela a coûté}389\begin{defbox}[Principe de contribution]390La valeur d'une composante est ce qu'elle \textbf{ajoute à la valeur de l'ensemble}, mesurée par le marché --- non son coût de construction ni son coût de remplacement.391\end{defbox}392\begin{columns}[T]393\begin{column}{0.50\textwidth}394\begin{center}395\small396\footnotesize397\begin{tabular}{@{}l r r@{}}398\toprule399\textbf{Composante} & \textbf{Coût (\$)} & \textbf{Contrib. (\$)} \\400\midrule401Piscine creusée & 22~000--50~000 & \textbf{25~000} \\402Garage (vs aucun) & $\approx$ 50~000 & \textbf{30~000} \\403Garage double (vs simple) & --- & \textbf{15~000} \\404\bottomrule405\end{tabular}406\end{center}407\small Le second garage ajoute moitié moins que le premier : la contribution \textbf{marginale} décroît. C'est pourquoi l'atelier retient 15~000~\$ (simple $\rightarrow$ double) alors que des fourchettes de pratique pour un \og{}garage double\fg{} (25~000 à 40~000~\$, approximation non sourcée) mesurent autre chose (double vs aucun).408\end{column}409\begin{column}{0.48\textwidth}410\erreur{Ajuster au \textbf{coût} (\og{}la piscine a coûté 45~000~\$, donc $+$45~000~\$\fg{}). Le MEFQ est explicite : les rajustements \og{}fondés sur des coûts de construction sont à éviter\fg{}. Le coût \textbf{déprécié} n'est qu'un plafond de vraisemblance.}411\question{Une cuisine rénovée pour 60~000~\$ ajoute-t-elle 60~000~\$ à la valeur? Comment le vérifier?}412\src{conventions du TP2 reprises dans la recherche (coûts); MAMH, MEFQ 2026, partie 3C}413\end{column}414\end{columns}415\end{frame}416417\begin{frame}{Capitalisation d'une différence de loyer et convergence des techniques}418\begin{columns}[T]419\begin{column}{0.50\textwidth}420\begin{defbox}[Capitalisation de la différence de loyer]421Si une composante procure un \textbf{loyer supplémentaire}, sa contribution est la valeur actuelle de ce loyer :422\[ V = \frac{\text{loyer annuel}}{\text{taux}} = \frac{150 \times 12}{0{,}07} = \mathbf{25~714~\$} \]423pour un garage loué 150~\$/mois, capitalisé à 7\,\% (hypothèse pédagogique).424\end{defbox}425\small Le résultat (25~714~\$) est \textbf{du même ordre de grandeur} que la contribution tirée des paires (30~000~\$ pour un garage vs aucun) : deux techniques indépendantes qui se recoupent.426\end{column}427\begin{column}{0.48\textwidth}428\begin{notebox}[Bonne pratique]429Utiliser \textbf{plusieurs techniques} pour valider un même ajustement : la convergence des résultats renforce la crédibilité.430\end{notebox}431\begin{center}432\small433\begin{tabular}{@{}l l@{}}434\toprule435\textbf{Technique} & \textbf{Convient à} \\436\midrule437Paires de ventes & gros écarts discrets \\438Revente, indices & temps \\439Régression & aire, variables continues \\440Coût déprécié & plafond de vraisemblance \\441Capitalisation de loyer & composantes louables \\442Analyse graphique & tendance d'une variable \\443\bottomrule444\end{tabular}445\end{center}446\src{UBC BUSI 330 (2005), techniques de quantification}447\end{column}448\end{columns}449\end{frame}450451\begin{frame}{Ajustements qualitatifs : classement et encadrement (\textit{bracketing})}452\begin{columns}[T]453\begin{column}{0.50\textwidth}454\begin{defbox}[Ajustements qualitatifs]455\begin{itemize}456    \item Notation par \textbf{classement} : supérieur, similaire, inférieur457    \item Utilisés quand les données sont insuffisantes pour quantifier458    \item Complètent les ajustements quantitatifs459    \item Utiles pour la réconciliation finale460\end{itemize}461\end{defbox}462\uqotitle{Échelle typique :}463\begin{center}464\small465\begin{tabular}{@{}c l c l@{}}466\textbf{++} & très supérieur & \textbf{--} & inférieur \\467\textbf{+} & supérieur & \textbf{-{}-} & très inférieur \\468\textbf{=} & similaire & & \\469\end{tabular}470\end{center}471\end{column}472\begin{column}{0.48\textwidth}473\begin{exbox}[Encadrement (\textit{bracketing})]474\small Quand on ne peut chiffrer un élément (vue, prestige de la rue), on classe les comparables : les \textbf{globalement supérieurs} bornent la valeur par le haut, les \textbf{inférieurs} par le bas. Trois supérieurs à 452~000, 455~000 et 460~000~\$ et deux inférieurs à 438~000 et 441~000~\$ \textbf{encadrent} le sujet entre 441~000 et 452~000~\$.475\end{exbox}476\begin{notebox}[Quand y recourir]477\small Marché mince, biens atypiques, ou pour \textbf{vérifier} qu'une grille place bien le sujet \emph{entre} ses comparables supérieurs et inférieurs.478\end{notebox}479\src{UBC BUSI 330 (2005), analyse qualitative}480\end{column}481\end{columns}482\end{frame}483484\begin{frame}{Ajustements net et brut : définitions}485\begin{defbox}[Ajustement net et ajustement brut]486\begin{itemize}487    \item \textbf{Net} $=$ somme \textbf{algébrique} de tous les ajustements (les signes se compensent) : mesure l'\textbf{écart global} comparable--sujet.488    \item \textbf{Brut} $=$ somme des \textbf{valeurs absolues} : mesure le \textbf{volume} de corrections, donc l'incertitude accumulée.489    \item Les deux s'expriment \textbf{en pourcentage du prix de vente} du comparable.490\end{itemize}491\end{defbox}492\begin{importbox}[Convention du cours et du TP2 : \emph{tous} les ajustements]493Net et brut incluent les ajustements \textbf{transactionnels} (financement, dépenses après achat, \textbf{temps}) \emph{et} de propriété. Un comparable vendu il y a 18 mois en marché volatil est moins fiable qu'une vente du mois dernier : le temps doit compter.494\end{importbox}495\begin{exbox}[Formules]496$\text{Net}\,\% = \sum_k a_k \,/\, P_{\text{vente}}$ \qquad\qquad $\text{Brut}\,\% = \sum_k |a_k| \,/\, P_{\text{vente}}$497\end{exbox}498\end{frame}499500\begin{frame}{D'où viennent les seuils \og{}net 15\,\% / brut 25\,\%\fg{}?}501\begin{columns}[T]502\begin{column}{0.52\textwidth}503\small504\begin{itemize}505    \item \textbf{Origine} : lignes directrices hypothécaires de \textbf{Fannie Mae} (Selling Guide B4-1.3-09) --- un \textbf{déclencheur d'explication} pour le prêteur, jamais une interdiction;506    \item \textbf{Abolition} : annonce SEL-2014-16 (16 décembre 2014) : Fannie Mae \og{}a éliminé les lignes directrices de 15\,\% net et 25\,\% brut\fg{} et demande des ajustements \og{}fondés sur le marché, sans égard à des limites sur leur taille\fg{};507    \item \textbf{Canada et Québec} : ni CUSPAP 2026, ni les Normes de l'OEAQ, ni le MEFQ ne fixent de seuil chiffré;508    \item \textbf{MEFQ} : \og{}le montant total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la \textbf{valeur contributive} recherchée\fg{}; \textbf{UBC} : un brut de 15--30\,\% rend la comparabilité \og{}suspecte\fg{}.509\end{itemize}510\end{column}511\begin{column}{0.46\textwidth}512\begin{importbox}[Statut dans ce cours]513\small \textbf{15\,\% net / 25\,\% brut} $=$ \textbf{convention du cours, reprise dans le TP2} : un \textbf{repère de prudence} hérité des prêteurs, utile pour hiérarchiser la fiabilité --- \textbf{pas une norme professionnelle}. Un comparable qui les dépasse est \textbf{réexaminé}, puis \textbf{moins pondéré} s'il reste pertinent.514\end{importbox}515\begin{notebox}[Nuance doctrinale]516\small UBC : un comparable à net 10\,\% \og{}peut être un indicateur plus exact\fg{} qu'un comparable sans ajustement net si son brut est faible --- le net masque les compensations.517\end{notebox}518\src{Fannie Mae (2025; 2014); Young (2026); MEFQ 2026; UBC (2005)}519\end{column}520\end{columns}521\end{frame}522523\begin{frame}{Quiz éclair : net, brut et lecture des seuils}524\begin{quizbox}[Quiz éclair]525Un comparable vendu 350~000~\$ reçoit trois ajustements : $+$20~000, $-$15~000 et $+$8~000~\$. Quels sont ses ajustements net et brut? Respectent-ils les seuils de la convention du cours?526\end{quizbox}527\pause528\begin{exbox}[Réponse]529Net $= +20~000 - 15~000 + 8~000 = \mathbf{+13~000~\$}$ $\rightarrow$ $13~000 / 350~000 = \mathbf{3{,}7\,\%}$ \quad \ok\\530Brut $= 20~000 + 15~000 + 8~000 = \mathbf{43~000~\$}$ $\rightarrow$ $43~000 / 350~000 = \mathbf{12{,}3\,\%}$ \quad \ok\\[2pt]531Le net \og{}cache\fg{} 30~000~\$ de corrections qui se compensent : c'est le brut qui dit combien on a \emph{manipulé} ce comparable.532\end{exbox}533\begin{notebox}[Que faire si un seuil est dépassé?]534\small 1 Réévaluer la pertinence du comparable; 2 vérifier la fiabilité de chaque ajustement; 3 chercher un meilleur comparable; 4 accorder un \textbf{poids moindre} dans la réconciliation; 5 documenter et justifier. Plus les ajustements sont grands, plus l'\textbf{incertitude} de l'indication est élevée --- c'est le vrai message des seuils.535\end{notebox}536\end{frame}537538\begin{frame}{Synthèse du bloc 1}539\begin{columns}[T]540\begin{column}{0.56\textwidth}541\small542\begin{enumerate}543    \item \textbf{Pourcentage} pour les effets proportionnels (temps, localisation), \textbf{dollars} pour les composantes discrètes --- toujours sur la \textbf{bonne base}.544    \item Transactionnels \textbf{séquentiels} (397~800 $\neq$ 398~000~\$); ajustements de propriété \textbf{additifs} sur le prix ajusté transactionnel.545    \item Un ajustement se \textbf{mesure} : paires (15~000 / 23~000 / 20~000~\$), revente (2,0\,\%/an $\rightarrow$ 0,17\,\%/mois), régression (151,91~\$/\pisq), capitalisation (25~714~\$).546    \item \textbf{Valeur contributive} $\neq$ coût : le marché décide.547    \item \textbf{Net / brut} sur tous les ajustements; 15\,\% / 25\,\% $=$ convention du cours (Fannie Mae, abolie en 2014) : repère de fiabilité, non une norme.548\end{enumerate}549\end{column}550\begin{column}{0.42\textwidth}551\begin{notebox}[Transition]552\small Nous avons des ajustements \textbf{mesurés}. Le bloc 2 les assemble dans une \textbf{grille complète}, pas à pas, sur le comparable C1 de l'atelier --- puis apprend à repérer un comparable qui \og{}sort du rang\fg{}.553\end{notebox}554\question{Si le marché de Hull baisse de 5\,\% sur un an, quel signe prend l'ajustement de temps d'une vente d'il y a 6 mois?}555\end{column}556\end{columns}557\end{frame}558