spb/uqo_cours

1% ==============================================================================2% Séance 9 — Bloc 4 : Atelier complet — cinq comparables à Gatineau (45 min)3% Atelier formatif en classe, NON NOTÉ, distinct du TP2.4% ==============================================================================5\bloc{4}{Atelier complet : cinq comparables à Gatineau}67\begin{frame}{Atelier formatif en classe --- consignes}8\begin{importbox}[Atelier en classe --- non noté --- ne pas confondre avec le TP2]9\small Atelier \textbf{formatif}, fait en classe avec le professeur, \textbf{non évalué}. Le \textbf{TP2 (10\,\%)}, présenté en fin de séance, porte sur une \emph{autre} propriété (53, rue du Tropique, Aylmer) et se remet à la séance 10.10\end{importbox}11\etiq{données fictives calibrées sur le marché de Hull (automne 2026)}12\begin{columns}[T]13\begin{column}{0.52\textwidth}14\uqotitle{Déroulement (45 min) :}15\small16\begin{enumerate}17    \item Mandat, sujet, comparables, particularités;18    \item Une grille par comparable (C1 rappelée, C2 à C5 ensemble);19    \item Récapitulatif, net/brut, fiabilité, aberrants;20    \item Pondération, sensibilité, conclusion écrite;21    \item Liste de contrôle, questions à la classe.22\end{enumerate}23\end{column}24\begin{column}{0.46\textwidth}25\begin{notebox}[Comment participer]26\small Calculez chaque ligne \textbf{avant} qu'elle s'affiche; le \textbf{signe} avant le montant; la \textbf{raison} avant le chiffre. Seul outil : le catalogue du cours (bloc 2).27\end{notebox}28\end{column}29\end{columns}30\end{frame}3132\begin{frame}{Le mandat}33\begin{defbox}[Mandat d'évaluation]34\begin{itemize}35    \item \textbf{Objet} : estimer la \textbf{valeur marchande} d'une unifamiliale détachée à Gatineau (secteur Hull) par la méthode de comparaison; \textbf{droits évalués} : pleine propriété;36    \item \textbf{Date d'évaluation} : \textbf{1\textsuperscript{er} novembre 2026};37    \item \textbf{Forme de la conclusion} : valeur ponctuelle, arrondie au 5~000~\$, avec analyse de sensibilité; \textbf{données} : cinq ventes vérifiées de 2026, catalogue du cours.38\end{itemize}39\end{defbox}40\begin{notebox}[Contexte de marché à la date d'évaluation]41\small Convention du cours : $+$0,17\,\%/mois (revente, bloc 1). Signal contraire au T3 2026 (Hull $-$5\,\%; RMR ventes $-$12\,\%, inscriptions $+$42\,\%; APCIQ/CIO, Centris) : sensibilité au taux de temps à prévoir.42\end{notebox}43\erreur{Prendre la valeur au rôle (385~000~\$) pour la valeur marchande au 1\textsuperscript{er} nov. 2026 : le rôle est un repère daté, pas un comparable.}44\end{frame}4546\begin{frame}{Propriété sujet --- Bâtiment}47\begin{columns}[T]48\begin{column}{0.52\textwidth}49\begin{defbox}[Propriété sujet --- Gatineau (secteur Hull)]50\begin{itemize}51    \item \textbf{Type :} unifamiliale détachée, 2 étages52    \item \textbf{Année de construction :} 200553    \item \textbf{Superficie habitable :} 1~500 pi$^2$54    \item \textbf{Chambres :} 3 --- \textbf{salles de bains :} 2 complètes55    \item \textbf{Sous-sol :} fini (salle familiale)56    \item \textbf{État :} bon, entretien normal57\end{itemize}58\end{defbox}59\end{column}60\begin{column}{0.46\textwidth}61\begin{notebox}[Ce que la grille comparera (critère 7)]62\small 7a aire (1~500~\pisq) --- 7b terrain --- 7c âge (2005) --- 7d état (bon) --- 7e chambres (3) --- 7f salles de bains (2) --- 7g sous-sol (fini) --- 7h garage (double). Chaque comparable sera lu \textbf{ligne par ligne} contre cette fiche.63\end{notebox}64\question{Quelles caractéristiques du sujet ont le plus de chances d'exiger un ajustement chez des comparables de Hull? Lesquelles sont \og{}standard\fg{}?}65\end{column}66\end{columns}67\end{frame}6869\begin{frame}{Propriété sujet --- Terrain et équipements}70\begin{defbox}[Propriété sujet --- Suite]71\begin{itemize}72    \item \textbf{Terrain :} 5~500 pi$^2$73    \item \textbf{Garage :} double attaché74    \item \textbf{Stationnement :} asphalte (4 voitures)75    \item \textbf{Chauffage :} gaz naturel, air forcé76    \item \textbf{Extras :} terrasse de bois, clôture77\end{itemize}78\end{defbox}79\vspace{1mm}80\begin{notebox}[Évaluation municipale (rôle 2025)]81385~000~\$ (terrain : 95~000~\$, bâtiment : 290~000~\$) --- rôle triennal 2024-2025-2026 : un repère daté, pas une indication de valeur marchande au 1\textsuperscript{er} novembre 2026.82\end{notebox}83\end{frame}8485\begin{frame}{Les comparables sélectionnés --- C1 à C3}86\begin{center}87\footnotesize88\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}89\toprule90\textbf{Caractéristique} & \textbf{C1} & \textbf{C2} & \textbf{C3} \\91\midrule92Prix de vente (\$) & 410~000 & 445~000 & 425~000 \\93Date de vente (délai au 1\textsuperscript{er} nov.) & 1\textsuperscript{er} févr. 2026 (9 mois) & 1\textsuperscript{er} juil. 2026 (4 mois) & 1\textsuperscript{er} avr. 2026 (7 mois) \\94Localisation & Hull & Hull & Hull \\95Année de construction & 2003 & 2006 & 2005 \\96Superficie hab. (pi$^2$) & 1~580 & 1~480 & 1~520 \\97Chambres / salles de bains & 3 / 2 & 3 / 1 & 3 / 2 \\98Sous-sol & Non fini & Fini & Fini \\99Terrain (pi$^2$) & 5~000 & 5~200 & 6~000 \\100Garage & Simple & Double & Double \\101État & Bon & Très bon & Bon \\102\bottomrule103\end{tabular}104\end{center}105\end{frame}106107\begin{frame}{Les comparables sélectionnés --- C4 et C5}108\begin{center}109\footnotesize110\begin{tabular}{@{}l c c@{}}111\toprule112\textbf{Caractéristique} & \textbf{C4} & \textbf{C5} \\113\midrule114Prix de vente (\$) & 460~000 & 438~000 \\115Date de vente (délai au 1\textsuperscript{er} nov.) & 1\textsuperscript{er} août 2026 (3 mois) & 1\textsuperscript{er} mai 2026 (6 mois) \\116Localisation & Aylmer & Hull \\117Année de construction & 2008 & 2004 \\118Superficie hab. (pi$^2$) & 1~650 & 1~500 \\119Chambres / salles de bains & 4 / 2 & 3 / 2 \\120Sous-sol & Fini & Partiel \\121Terrain (pi$^2$) & 7~000 & 5~500 \\122Garage & Double & Simple \\123État & Très bon & Moyen \\124\bottomrule125\end{tabular}126\end{center}127\vspace{1mm}128\begin{center}129\footnotesize Ventes vérifiées auprès des courtiers et au Registre foncier : ventes libres, sans lien de dépendance, pleine propriété.130\end{center}131\end{frame}132133\begin{frame}{Particularités transactionnelles à traiter}134\begin{center}135\small136\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{62mm} l r@{}}137\toprule138\textbf{Comp.} & \textbf{Particularité vérifiée} & \textbf{Critère} & \textbf{Ajustement} \\139\midrule140C1 & Solde de prix de vente de 100~000~\$ à 2\,\% (3 ans, intérêts seulement); marché à 5\,\% & 2 Financement & $-$8~170~\$ \\141C2 & Aucune : financement conventionnel, vente libre & --- & 0 \\142C3 & Toiture à refaire, connue de l'acheteur et reflétée dans le prix : 15~000~\$ & 4 Dépenses après achat & $+$15~000~\$ \\143C4 & Secteur Aylmer (paire de ventes : $+$5\,\% vs Hull) & 6 Localisation & $-$5\,\% \\144C5 & Inclut les électroménagers et un spa : 6~000~\$ & 8 Non immobilier & $-$6~000~\$ \\145\bottomrule146\end{tabular}147\end{center}148\begin{columns}[T]149\begin{column}{0.50\textwidth}150\question{Pour chacune des cinq lignes : \textbf{avant} ou \textbf{après} le temps? En \$ ou en \%? Pourquoi le signe?}151\end{column}152\begin{column}{0.48\textwidth}153\begin{notebox}[Rappel de la cascade]154\small Financement, dépenses : en \$, \textbf{avant} le temps. Localisation : en \%, \textbf{après} le temps. Inclusions : en \$, additives (critère 8).155\end{notebox}156\end{column}157\end{columns}158\end{frame}159160\begin{frame}{Catalogue du cours --- rappel pour l'atelier}161\begin{columns}[T]162\begin{column}{0.60\textwidth}163\begin{center}164\scriptsize165\begin{tabular}{@{}l r@{}}166\toprule167\textbf{Élément} & \textbf{Ajustement} \\168\midrule169Temps & $+$0,17\,\%/mois, prorata simple \\170Localisation supérieure / inférieure & $\mp$5\,\% du prix ajusté trans. \\171Aire habitable & 150~\$/\pisq \\172Terrain (si écart $\geq$ 1~000~\pisq) & 6~\$/\pisq \\173Âge & 2~000~\$/an \\174État : très bon / bon / moyen & $-$8~000 / 0 / $+$12~000~\$ \\175Chambre & 10~000~\$ \\176Salle de bains complète / salle d'eau & 12~000 / 6~000~\$ \\177Sous-sol fini vs non fini / vs partiel & 20~000 / 10~000~\$ \\178Garage simple vs aucun / double vs simple & 30~000 / 15~000~\$ \\179\bottomrule180\end{tabular}181\end{center}182\end{column}183\begin{column}{0.38\textwidth}184\begin{importbox}[Même ordre de lignes pour les cinq grilles]185\small Prix de vente $\rightarrow$ 1 droits $\rightarrow$ 2 financement $\rightarrow$ 3 conditions de vente $\rightarrow$ 4 dépenses $\rightarrow$ 5 temps $\rightarrow$ \textbf{prix ajusté transactionnel} $\rightarrow$ 6 localisation $\rightarrow$ 7a à 7h (aire, terrain, âge, état, chambres, salles de bains, sous-sol, garage) $\rightarrow$ 8 non immobilier $\rightarrow$ \textbf{indication}.186\end{importbox}187\begin{notebox}[Convention net/brut]188\small Tous les ajustements, temps et financement compris, en \% du prix de vente.189\end{notebox}190\end{column}191\end{columns}192\end{frame}193194\begin{frame}{Grille C1 --- récapitulatif de la démonstration du bloc 2}195\begin{center}196\scriptsize197\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%198\begin{tabular}{@{}l c c r >{\raggedright\arraybackslash}p{40mm}@{}}199\toprule200\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C1} & \textbf{Ajust. (\$)} & \textbf{Raison} \\201\midrule202Prix de vente & --- & 410~000 & & vente du 1\textsuperscript{er} février 2026 \\2031, 3, 4 Droits, cond. de vente, dépenses & --- & normales & 0 & pleine propriété, vente libre, aucuns travaux \\2042 Financement & comptant & solde 100~k\$ à 2\,\% & $-$8~170 & équivalence au comptant (VA à 5\,\%, 3 ans) \\2055 Temps (9 mois) & 1\textsuperscript{er} nov. 2026 & 1\textsuperscript{er} févr. 2026 & $+$6~148 & $401~830 \times 0{,}0017 \times 9$ \\206\midrule207\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & & \textbf{407~978} & \\208\midrule2096 Localisation & Hull & Hull & 0 & similaire \\2107a Aire & 1~500 & 1~580 & $-$12~000 & $+$80~\pisq $\times$ 150~\$ : C1 supérieur \\2117b Terrain & 5~500 & 5~000 & 0 & écart 500 $<$ 1~000~\pisq \\2127c Âge & 2005 & 2003 & $+$4~000 & 2 ans plus vieux : C1 inférieur \\2137d, 7e, 7f État, chambres, sdb & bon / 3 / 2 & bon / 3 / 2 & 0 & identiques \\2147g Sous-sol & fini & non fini & $+$20~000 & C1 inférieur \\2157h Garage & double & simple & $+$15~000 & C1 inférieur (marginal) \\2168 Non immobilier & --- & aucune & 0 & \\217\midrule218\textbf{Total propriété} & & & \textbf{$+$27~000} & \\219\textbf{Indication de valeur} & & & \textbf{434~978} & net $+$6,1\,\%; brut 15,9\,\% \\220\bottomrule221\end{tabular}222\end{center}223\end{frame}224225\begin{frame}{Grille C2 --- 445~000~\$, vendu le 1\textsuperscript{er} juillet 2026}226\begin{center}227\scriptsize228\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%229\begin{tabular}{@{}l c c r >{\raggedright\arraybackslash}p{40mm}@{}}230\toprule231\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C2} & \textbf{Ajust. (\$)} & \textbf{Raison} \\232\midrule233Prix de vente & --- & 445~000 & & \\2341--4 Transactionnels & --- & normales & 0 & aucune particularité vérifiée \\2355 Temps (4 mois) & 1\textsuperscript{er} nov. 2026 & 1\textsuperscript{er} juil. 2026 & $+$3~026 & $445~000 \times 0{,}0017 \times 4$ \\236\midrule237\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & & \textbf{448~026} & \\238\midrule2396 Localisation & Hull & Hull & 0 & similaire \\2407a Aire & 1~500 & 1~480 & $+$3~000 & $-$20~\pisq $\times$ 150~\$ : C2 inférieur \\2417b Terrain & 5~500 & 5~200 & 0 & écart 300 $<$ 1~000~\pisq \\2427c Âge & 2005 & 2006 & $-$2~000 & 1 an plus récent : C2 supérieur \\2437d État & bon & très bon & $-$8~000 & C2 supérieur \\2447e Chambres & 3 & 3 & 0 & identique \\2457f Salles de bains & 2 & 1 & $+$12~000 & une de moins : C2 inférieur \\2467g Sous-sol & fini & fini & 0 & identique \\2477h Garage & double & double & 0 & identique \\2488 Non immobilier & --- & aucune & 0 & \\249\midrule250\textbf{Total propriété} & & & \textbf{$+$5~000} & $3 - 2 - 8 + 12$ (k\$) \\251\textbf{Indication de valeur} & & & \textbf{453~026} & net $+$1,8\,\%; brut 6,3\,\% \\252\bottomrule253\end{tabular}254\end{center}255\end{frame}256257\begin{frame}{Grille C3 --- 425~000~\$, vendu le 1\textsuperscript{er} avril 2026}258\begin{center}259\scriptsize260\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%261\begin{tabular}{@{}l c c r >{\raggedright\arraybackslash}p{40mm}@{}}262\toprule263\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C3} & \textbf{Ajust. (\$)} & \textbf{Raison} \\264\midrule265Prix de vente & --- & 425~000 & & \\2661--3 Droits, financement, cond. de vente & --- & normales & 0 & aucune particularité \\2674 Dépenses après achat & --- & toiture 15~000~\$ & $+$15~000 & prix payé \emph{moins} la toiture : on la rajoute \\2685 Temps (7 mois) & 1\textsuperscript{er} nov. 2026 & 1\textsuperscript{er} avr. 2026 & $+$5~236 & $440~000 \times 0{,}0017 \times 7$ (prix courant) \\269\midrule270\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & & \textbf{445~236} & \\271\midrule2726 Localisation & Hull & Hull & 0 & similaire \\2737a Aire & 1~500 & 1~520 & $-$3~000 & $+$20~\pisq $\times$ 150~\$ : C3 supérieur \\2747b Terrain & 5~500 & 6~000 & 0 & écart 500 $<$ 1~000~\pisq \\2757c Âge & 2005 & 2005 & 0 & identique \\2767d, 7e, 7f État, chambres, sdb & bon / 3 / 2 & bon / 3 / 2 & 0 & identiques \\2777g, 7h Sous-sol, garage & fini / double & fini / double & 0 & identiques \\2788 Non immobilier & --- & aucune & 0 & \\279\midrule280\textbf{Total propriété} & & & \textbf{$-$3~000} & \\281\textbf{Indication de valeur} & & & \textbf{442~236} & net $+$4,1\,\%; brut 5,5\,\% \\282\bottomrule283\end{tabular}284\end{center}285{\footnotesize\color{uqoGris}\faIcon{pen}\; \textbf{Le plus semblable} : une seule ligne de propriété corrigée; le brut (5,5\,\%) vient de la toiture et du temps.}286\end{frame}287288\begin{frame}{Grille C4 --- 460~000~\$, vendu le 1\textsuperscript{er} août 2026 (Aylmer)}289\begin{center}290\scriptsize291\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%292\begin{tabular}{@{}l c c r >{\raggedright\arraybackslash}p{40mm}@{}}293\toprule294\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C4} & \textbf{Ajust. (\$)} & \textbf{Raison} \\295\midrule296Prix de vente & --- & 460~000 & & \\2971--4 Transactionnels & --- & normales & 0 & aucune particularité \\2985 Temps (3 mois) & 1\textsuperscript{er} nov. 2026 & 1\textsuperscript{er} août 2026 & $+$2~346 & $460~000 \times 0{,}0017 \times 3$ \\299\midrule300\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & & \textbf{462~346} & \\301\midrule3026 Localisation & Hull & Aylmer & $-$23~117 & secteur supérieur : $-$5\,\% $\times$ 462~346 \\3037a Aire & 1~500 & 1~650 & $-$22~500 & $+$150~\pisq $\times$ 150~\$ : C4 supérieur \\3047b Terrain & 5~500 & 7~000 & $-$9~000 & écart 1~500 $\geq$ 1~000~\pisq : $1~500 \times 6$~\$ \\3057c Âge & 2005 & 2008 & $-$6~000 & 3 ans plus récent \\3067d État & bon & très bon & $-$8~000 & C4 supérieur \\3077e Chambres & 3 & 4 & $-$10~000 & une chambre de plus \\3087f, 7g, 7h Sdb, sous-sol, garage & 2 / fini / double & 2 / fini / double & 0 & identiques \\3098 Non immobilier & --- & aucune & 0 & \\310\midrule311\textbf{Total propriété} & & & \textbf{$-$78~617} & C4 supérieur en tout \\312\textbf{Indication de valeur} & & & \textbf{383~729} & net \uqoalert{$-$16,6\,\%}; brut 17,6\,\% \\313\bottomrule314\end{tabular}315\end{center}316{\footnotesize\color{uqoRouge}\faIcon{exclamation-triangle}\; \textbf{Signal} : net au-delà de 15\,\% et écart de $-$13,2\,\% à la médiane $\rightarrow$ C4 \textbf{à réexaminer} (bloc 2); aucune erreur de calcul, mais une autre maison dans un autre secteur.}317\end{frame}318319\begin{frame}{Grille C5 --- 438~000~\$, vendu le 1\textsuperscript{er} mai 2026}320\begin{center}321\scriptsize322\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%323\begin{tabular}{@{}l c c r >{\raggedright\arraybackslash}p{40mm}@{}}324\toprule325\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C5} & \textbf{Ajust. (\$)} & \textbf{Raison} \\326\midrule327Prix de vente & --- & 438~000 & & \\3281--4 Transactionnels & --- & normales & 0 & aucune particularité \\3295 Temps (6 mois) & 1\textsuperscript{er} nov. 2026 & 1\textsuperscript{er} mai 2026 & $+$4~468 & $438~000 \times 0{,}0017 \times 6$ \\330\midrule331\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & & \textbf{442~468} & \\332\midrule3336 Localisation & Hull & Hull & 0 & similaire \\3347a, 7b Aire, terrain & 1~500 / 5~500 & 1~500 / 5~500 & 0 & identiques \\3357c Âge & 2005 & 2004 & $+$2~000 & 1 an plus vieux : C5 inférieur \\3367d État & bon & moyen & $+$12~000 & C5 inférieur \\3377e, 7f Chambres, sdb & 3 / 2 & 3 / 2 & 0 & identiques \\3387g Sous-sol & fini & partiel & $+$10~000 & C5 inférieur (fini vs partiel) \\3397h Garage & double & simple & $+$15~000 & C5 inférieur (marginal) \\3408 Non immobilier & --- & électros, spa & $-$6~000 & biens meubles inclus : on les retire \\341\midrule342\textbf{Total propriété} & & & \textbf{$+$33~000} & $2 + 12 + 10 + 15 - 6$ (k\$) \\343\textbf{Indication de valeur} & & & \textbf{475~468} & net $+$8,6\,\%; brut 11,3\,\% \\344\bottomrule345\end{tabular}346\end{center}347{\footnotesize\color{uqoGris}\faIcon{pen}\; \textbf{Lecture} : mêmes dimensions que le sujet, mais quatre corrections vers le haut (état, sous-sol, garage, âge); l'indication la plus élevée du dossier repose sur des montants de catalogue, d'où un poids modéré.}348\end{frame}349350\begin{frame}{Récapitulatif des cinq indications --- net et brut}351\begin{center}352\small353\begin{tabular}{@{}l r r r r r r@{}}354\toprule355 & \textbf{Prix (\$)} & \textbf{Indication (\$)} & \textbf{Net (\$)} & \textbf{Net (\%)} & \textbf{Brut (\$)} & \textbf{Brut (\%)} \\356\midrule357\textbf{C1} & 410~000 & 434~978 & $+$24~978 & 6,1 & 65~318 & 15,9 \\358\textbf{C2} & 445~000 & 453~026 & $+$8~026 & \textbf{1,8} & 28~026 & 6,3 \\359\textbf{C3} & 425~000 & 442~236 & $+$17~236 & 4,1 & 23~236 & \textbf{5,5} \\360\textbf{C4} & 460~000 & 383~729 & $-$76~271 & \uqoalert{$-$16,6} & 80~963 & 17,6 \\361\textbf{C5} & 438~000 & 475~468 & $+$37~468 & 8,6 & 49~468 & 11,3 \\362\bottomrule363\end{tabular}364\end{center}365\begin{columns}[T]366\begin{column}{0.50\textwidth}367\begin{notebox}[Lecture]368\small Convention \og{}tous les ajustements\fg{}. \uqogreen{C2 et C3} : nets et bruts les plus faibles, ventes récentes $\rightarrow$ les plus fiables. \uqoalert{C4} : net $|{-}16{,}6\,\%| > 15\,\%$ $\rightarrow$ réexaminé (bloc 2), conservé comme borne avec un poids faible. C1 et C5 : fiables mais plus corrigés.369\end{notebox}370\end{column}371\begin{column}{0.48\textwidth}372\begin{notebox}[Statistiques descriptives]373\small Médiane 442~236~\$ (C3); moyenne simple 437~887~\$; étendue 383~729--475~468~\$ (20,6\,\%). La médiane est déjà \og{}dans la cible\fg{} : le comparable le plus semblable donne une indication centrale.374\end{notebox}375\end{column}376\end{columns}377\end{frame}378379\begin{frame}{Fiabilité de chaque comparable et poids retenus}380\begin{center}381\small382\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{74mm} l r@{}}383\toprule384 & \textbf{Analyse de fiabilité} & \textbf{Poids} & \textbf{$w_i$} \\385\midrule386\textbf{C2} & Vente récente (4 mois), même secteur, brut 6,3\,\%, quatre lignes de propriété dont une seule importante (salle de bains) & \textbf{Fort} & 30\,\% \\387\textbf{C3} & Le plus semblable (une ligne de propriété), brut 5,5\,\%; toiture et 7 mois d'ancienneté bien documentés & \textbf{Fort} & 30\,\% \\388\textbf{C1} & Fiable, mais vente de 9 mois avec financement atypique et deux grosses corrections (sous-sol, garage) : brut 15,9\,\% & Moyen & 20\,\% \\389\textbf{C5} & Mêmes dimensions, mais état moyen, sous-sol partiel, garage simple, inclusions : quatre corrections de catalogue vers le haut & Faible & 15\,\% \\390\textbf{C4} & Autre secteur, six corrections, net $-$16,6\,\% : réexaminé, non comparable; conservé comme \textbf{borne} du marché & Très faible & 5\,\% \\391\midrule392 & & \textbf{Total} & \textbf{100\,\%} \\393\bottomrule394\end{tabular}395\end{center}396\end{frame}397398\begin{frame}{Fiabilité de chaque comparable --- pourquoi C4 reste à 5\,\%}399\question{Pourquoi C4 reste-t-il dans la grille avec 5\,\% plutôt que 0\,\%?}400\begin{exbox}[Réponse]401Parce qu'il \textbf{apporte de l'information} (Vandell, 1991) : il borne le haut du marché voisin et rappelle qu'une maison supérieure à Aylmer ne vaut pas, ramenée au sujet, plus que le sujet. Son poids est faible parce que son indication est \textbf{imprécise}, pas parce qu'elle est \og{}fausse\fg{}. L'écarter (0\,\%) donnerait 449~149~\$ : la différence (3~068~\$) sera documentée dans la sensibilité.402\end{exbox}403\erreur{\textbf{Pondérer d'abord, chercher les raisons ensuite} : fixer 30/30/20/15/5 puis rédiger une justification \emph{a posteriori}. Les poids découlent des critères (nombre, ampleur, similarité, date, données, conditions) appliqués \textbf{avant} tout calcul de valeur pondérée --- sinon la pondération devient un réglage vers le chiffre souhaité.}404\end{frame}405406\begin{frame}{Pondération chiffrée et conclusion}407\begin{columns}[T]408\begin{column}{0.54\textwidth}409\begin{exbox}[Valeur pondérée]410\footnotesize411\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}412\toprule413 & \textbf{$V_i$ (\$)} & \textbf{$w_i$} & \textbf{$w_i V_i$ (\$)} \\414\midrule415C2 & 453~026 & 0,30 & 135~908 \\416C3 & 442~236 & 0,30 & 132~671 \\417C1 & 434~978 & 0,20 & 86~996 \\418C5 & 475~468 & 0,15 & 71~320 \\419C4 & 383~729 & 0,05 & 19~186 \\420\midrule421\textbf{Valeur pondérée} & & 1,00 & \textbf{446~081} \\422\textbf{Conclusion (arrondi 5~k\$)} & & & \textbf{445~000~\$} \\423\bottomrule424\end{tabular}425\end{exbox}426\end{column}427\begin{column}{0.44\textwidth}428\begin{notebox}[Variantes]429\small \textbf{Sans C4} (poids 32 / 32 / 21 / 15 / 0) : 449~149~\$ $\rightarrow$ \textbf{450~000~\$}. \textbf{Moyenne simple} : 437~887~\$ $\rightarrow$ 440~000~\$. \textbf{Médiane} : 442~236~\$. Trois chiffres voisins, mais seul le tableau est une \textbf{réconciliation} : il dit \emph{pourquoi} chaque vente compte ce qu'elle compte.430\end{notebox}431\begin{notebox}[Repère]432\small $445~000 / 1~500 = 297$~\$/\pisq; médiane Hull T3 2026 : 475~000~\$ pour des maisons en moyenne plus grandes --- cohérent.433\end{notebox}434\end{column}435\end{columns}436\end{frame}437438\begin{frame}{Les cinq indications, la valeur conclue et les repères}439\begin{columns}[T]440\begin{column}{0.64\textwidth}441\centering442\begin{tikzpicture}443\begin{axis}[ybar, bar width=16pt, width=\textwidth, height=60mm,444  symbolic x coords={C1,C2,C3,C4,C5}, xtick=data, ymin=360, ymax=515,445  ylabel={Indication de valeur (k\$)}, ylabel style={font=\scriptsize},446  ymajorgrids, grid style={uqoGrisClair!60}, enlarge x limits=0.14,447  nodes near coords, point meta=explicit symbolic, nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoInk},448  legend style={at={(0.5,-0.16)}, anchor=north, legend columns=2, font=\tiny}, legend cell align=left, legend image post style={scale=0.6}]449\addplot[fill=uqoBleu!65, draw=none] coordinates {(C1,434.978) [434~978] (C2,453.026) [453~026] (C3,442.236) [442~236] (C4,383.729) [383~729] (C5,475.468) [475~468]};450\addlegendentry{indications (poids 20 / 30 / 30 / 5 / 15\,\%)}451\addplot[uqoOr, very thick, sharp plot] coordinates {(C1,445) (C5,445)};452\addlegendentry{valeur conclue 445~000~\$}453\addplot[uqoGris, dashed, thick, sharp plot] coordinates {(C1,437.887) (C5,437.887)};454\addlegendentry{moyenne simple 437~887~\$}455\addplot[uqoRouge!70, dotted, thick, sharp plot] coordinates {(C1,442.236) (C5,442.236)};456\addlegendentry{médiane 442~236~\$}457\end{axis}458\end{tikzpicture}459\end{column}460\begin{column}{0.34\textwidth}461\begin{notebox}[Lecture du graphique]462\small La conclusion se situe \textbf{entre} C3 et C2, les plus fiables, au-dessus de la moyenne (tirée vers le bas par C4) et sous C5. C'est ce que la pondération devait produire.463\end{notebox}464\begin{notebox}[Encadrement]465\small C4 et C1 sous 445~000~\$, C2 et C5 au-dessus : le \textit{bracketing} du bloc 1 confirme la grille.466\end{notebox}467\end{column}468\end{columns}469\end{frame}470471\begin{frame}{Sensibilité appliquée à la conclusion de l'atelier}472\begin{center}473\footnotesize474\begin{tabular}{@{}l l l l@{}}475\toprule476\textbf{Hypothèse testée} & \textbf{Scénarios} & \textbf{Valeur pondérée (\$)} & \textbf{Conclusion arrondie} \\477\midrule478Taux de temps & $-$0,25 / 0 / \textbf{0,17} / 0,34\,\%/mois & 434~988 / 441~591 / \textbf{446~081} / 450~571 & 435~000 à 450~000~\$ \\479Garage double vs simple & 10 / \textbf{15} / 20~k\$ & 444~331 / \textbf{446~081} / 447~831 & 445~000 à 450~000~\$ \\480Localisation Aylmer & 3 / \textbf{5} / 8\,\% & 446~543 / \textbf{446~081} / 445~387 & 445~000~\$ \\481Inclusion de C4 & \textbf{5\,\%} / 0\,\% & \textbf{446~081} / 449~149 & 445~000 à 450~000~\$ \\482\bottomrule483\end{tabular}484\end{center}485\begin{columns}[T]486\begin{column}{0.50\textwidth}487\begin{exbox}[Décision]488\small \textbf{445~000~\$} tient dans tous les scénarios à un pas d'arrondi près; seul un \textbf{retournement du marché} ($-$0,25\,\%/mois) donnerait 435~000~\$. Conclusion \textbf{robuste}.489\end{exbox}490\end{column}491\begin{column}{0.48\textwidth}492\question{Quelle indication changerait le plus si le garage double vs simple valait 30~000~\$?}493\pause494\begin{exbox}[Réponse]495\small C1 et C5 ($+$15~000~\$ chacun); pondérée $446~081 + 15~000 \times 0{,}35 = 451~331$ $\rightarrow$ 450~000~\$.496\end{exbox}497\end{column}498\end{columns}499\end{frame}500501\begin{frame}{Conclusion écrite type (cinq phrases)}502\begin{exbox}[Extrait de rapport --- section réconciliation]503\footnotesize504\begin{enumerate}505    \item \og{}Cinq ventes vérifiées d'unifamiliales de deux étages, conclues entre février et août 2026 dans les secteurs Hull et Aylmer, ont été ajustées selon la séquence transactionnelle (financement, dépenses après achat, temps à $+$0,17\,\%/mois) puis pour la localisation, les caractéristiques physiques et les composantes non immobilières; elles indiquent des valeurs de 383~729 à 475~468~\$.\fg{}506    \item \og{}Les comparables C2 et C3, les plus semblables et les moins ajustés (bruts de 6,3 et 5,5\,\%), ont reçu un poids de 30\,\% chacun; C1 (20\,\%) et C5 (15\,\%) sont fiables mais davantage corrigés; C4, situé à Aylmer et ajusté de $-$16,6\,\% net, a été réexaminé et conservé à 5\,\% comme borne du marché.\fg{}507    \item \og{}La valeur pondérée s'établit à 446~081~\$; l'analyse de sensibilité (taux de temps de $-$0,25 à 0,34\,\%/mois, garage de 10 à 20~k\$, localisation de 3 à 8\,\%, exclusion de C4) la situe entre 434~988 et 450~571~\$, le taux de temps étant l'hypothèse dominante.\fg{}508    \item \og{}Compte tenu du recul observé sur le marché de la RMR de Gatineau au troisième trimestre 2026, l'hypothèse de marché a été conservée mais signalée comme principal facteur d'incertitude.\fg{}509    \item \og{}La valeur marchande de la propriété sujet au 1\textsuperscript{er} novembre 2026 est estimée à \textbf{445~000~\$} (quatre cent quarante-cinq mille dollars), avec un intervalle crédible d'environ $\pm$\,2 à 3\,\%.\fg{}510\end{enumerate}511\end{exbox}512\end{frame}513514\begin{frame}{Liste de contrôle formative : ce qu'un rapport de comparaison doit contenir}515\footnotesize516\begin{columns}[T]517\begin{column}{0.50\textwidth}518\uqotitle{Données et sélection}519\begin{itemize}520    \item Mandat, date d'évaluation, droits évalués, forme de conclusion demandée521    \item Description du sujet (bâtiment, terrain, rôle à titre de repère)522    \item Contexte de marché \textbf{daté} et sourcé (APCIQ, Centris, SCHL)523    \item Ventes \textbf{vérifiées} (source, conditions, financement, inclusions) et justification de leur sélection524\end{itemize}525\uqotitle{Grilles}526\begin{itemize}527    \item Même ordre de lignes pour tous les comparables; colonne \textbf{Raison}528    \item Transactionnels en séquence, \% sur le prix courant; propriété additive529    \item Net et brut (tous les ajustements) pour chaque comparable530\end{itemize}531\end{column}532\begin{column}{0.48\textwidth}533\uqotitle{Réconciliation et conclusion}534\begin{itemize}535    \item Repérage des aberrants et diagnostic (cause avant exclusion)536    \item Poids chiffrés, justifiés, sommant à 100\,\%; valeur pondérée; arrondi537    \item Analyse de sensibilité (paramètres, amplitudes, paramètre dominant)538    \item Conclusion écrite, forme (ponctuelle / fourchette), intervalle crédible539    \item Hypothèses et conventions nommées (taux de temps, catalogue, repères 15/25\,\%)540\end{itemize}541\begin{notebox}[Rappel]542\small Liste \textbf{formative} pour l'atelier; les exigences du TP2 sont celles de son énoncé officiel (fin de la séance).543\end{notebox}544\end{column}545\end{columns}546\end{frame}547548\begin{frame}{Questions à la classe --- pour clore l'atelier}549\question{\textbf{1.} Que se passe-t-il si l'on applique le temps \emph{avant} le financement sur C1?}550\pause551\begin{exbox}[Réponse 1]552\small $410~000 \times 1{,}0153 - 8~170 = 408~103~\$$ au lieu de $407~978~\$$ : écart de \textbf{125~\$}. Petit, mais la grille cesse d'être comparable aux autres : la séquence est une \textbf{règle de méthode}.553\end{exbox}554\pause555\question{\textbf{2.} Un collègue propose de retenir 450~000~\$ \og{}parce que le vendeur demande 459~900~\$\fg{}. Que répondez-vous?}556\pause557\begin{exbox}[Réponse 2]558\small \textbf{Ancrage} sur le prix demandé (Northcraft et Neale, 1987). Un prix demandé n'est pas une vente; il sert \og{}à titre de confirmation\fg{} seulement (OEAQ, Norme 1). Les 445~000~\$ reposent sur cinq ventes conclues et une sensibilité documentée.559\end{exbox}560\end{frame}561