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1% ==============================================================================2% Séance 1 : Introduction à l'évaluation immobilière3% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1003 --- Séance 1]{Séance 1 : Introduction à l'évaluation immobilière}12\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Automne 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Survol des outils à votre disposition}31% ======================================================================32\begin{frame}{Trois outils numériques, un seul écosystème de cours}33\begin{columns}[T]34\begin{column}{0.32\textwidth}35\uqotoolcard{\linewidth}{book-open}{Notes interactives}{www.uqo-imm1003.app}{Les 14 séances en version web : quiz, entraînement, calculateurs, carte du cours, progression, audio.}36\end{column}37\begin{column}{0.32\textwidth}38\uqotoolcard{\linewidth}{chart-line}{UQO Éval}{www.uqo-eval.app}{Laboratoire d'évaluation : 3,7~M de propriétés du Québec, 745~119 ventes réelles; chaque estimation montre son calcul en entier.}39\end{column}40\begin{column}{0.32\textwidth}41\uqotoolcard{\linewidth}{comments}{UQO-Chat}{www.uqo-chat.app}{Tuteur IA du cours : cite vos notes, calcule en Python vérifié, crée et corrige des classeurs Excel, génère quiz et fiches.}42\end{column}43\end{columns}44\begin{center}45\begin{tikzpicture}[node distance=0.4cm,46 uqotoolstep/.style={rectangle, rounded corners=3pt, draw=uqoBleu, fill=uqoBgClair, text width=2.95cm,47 minimum height=0.55cm, text centered, font=\scriptsize, inner sep=1.5pt}]48\node[uqotoolstep] (a) {\uqochip{Apprendre}\\ lire une séance, réussir son quiz};49\node[uqotoolstep, right=of a] (b) {\uqochip{S'exercer}\\ entraînement et calculateurs};50\node[uqotoolstep, right=of b] (c) {\uqochip{Expérimenter}\\ évaluer une vraie propriété};51\node[uqotoolstep, right=of c] (d) {\uqochip{Se faire expliquer}\\ questionner le tuteur, 24~h/24};52\draw[uqoarrow] (a) -- (b); \draw[uqoarrow] (b) -- (c); \draw[uqoarrow] (c) -- (d);53\end{tikzpicture}54\end{center}55{\scriptsize\color{uqoGris}\faIcon{info-circle}\hspace{4pt}UQO Éval et UQO-Chat sont communs à IMM1003 et IMM1033; les notes interactives existent pour chaque cours. }56\end{frame}57\begin{frame}{UQO Éval --- le laboratoire d'évaluation immobilière}58\begin{columns}[T]59\begin{column}{0.41\textwidth}60\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-accueil.jpg}{www.uqo-eval.app}61\end{uqoshot}62\end{column}63\begin{column}{0.57\textwidth}64\footnotesize65\uqotitle{Comprendre la valeur, pas juste l'obtenir}66\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}67 \item Plateforme universitaire bâtie pour ce cours : chaque estimation \textbf{montre son calcul en entier}, jamais un simple prix.68 \item \textbf{3,7~M de propriétés} du Québec (rôles MAMH 2021--2026) jumelées à \textbf{745~119 ventes réelles}; 1~100 municipalités.69 \item Modèle hédonique + comparables ajustés en dollars; intervalle P10--P90, indice de confiance A--D, écart vs rôle.70 \item \textbf{Sans compte}, sur téléphone, FR/EN. Onglets : Analyser, À vendre, Hédonique, Carte, Assistant IA, Parc, Statistiques, Coût, Méthodologie.71 \item Laboratoire pédagogique : ni évaluation OEAQ ni soumission --- un terrain pour apprendre à \textbf{critiquer} une valeur.72\end{itemize}73\end{column}74\end{columns}75\end{frame}76\begin{frame}{UQO Éval --- ce qu'il y a sous le capot}77\begin{columns}[T]78\begin{column}{0.485\textwidth}79\scriptsize80\uqotitle{Les données}81\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}82 \item \textbf{6 millésimes} (2021 à 2026) des rôles d'évaluation foncière géoréférencés du Québec, données ouvertes du MAMH : 3~747~008 unités, 22,15~M d'observations.83 \item \textbf{745~119 transactions réelles} publiées, appariées au rôle par fusion spatiale (25 plus proches voisins à 200~m ou moins).84 \item \textbf{70~512 annonces} réellement à vendre (copie du 6 septembre 2026) pour l'atelier « À vendre ».85 \item Coûts de construction : StatCan (18-10-0289), grilles APCHQ, prix relevés chez Canac, BMR et Patrick Morin.86\end{itemize}87\end{column}88\begin{column}{0.485\textwidth}89\scriptsize90\uqotitle{Le moteur et ses sorties}91\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}92 \item \textbf{Modèle hédonique} LightGBM sur le log du prix, 18 variables, quantiles P10 et P90 : erreur médiane 11,0~\%, ratio médian 0,995; validation selon les normes \textbf{IAAO}.93 \item \textbf{Comparables ajustés} : 12 ventes retenues, ajustements marché / superficie / âge, pondération par trois gaussiennes; combinaison 65~\% modèle, 35~\% comparables.94 \item \textbf{Indice de confiance} A--D calculé à partir de la dispersion, de la distance, de la fraîcheur des ventes et de la rareté du type.95 \item \textbf{Rapports PDF} standard (3~p.) ou professionnel (6~p., structure d'un rapport d'évaluation), rapports de parc et de statistiques; méthodologie publique en 9 sections.96\end{itemize}97\end{column}98\end{columns}99\end{frame}100\begin{frame}{UQO Éval --- lire une estimation de bout en bout}101\begin{columns}[T]102\begin{column}{0.41\textwidth}103\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-estimation.jpg}{www.uqo-eval.app/estimation/…}104 \uqopin{0.1}{0.775}{1}105 \uqopin{0.44}{0.548}{2}106 \uqopin{0.79}{0.8}{3}107 \uqopin{0.68}{0.575}{4}108 \uqopin{0.355}{0.47}{5}109 \uqopin{0.5}{0.47}{6}110\end{uqoshot}111\end{column}112\begin{column}{0.57\textwidth}113\footnotesize114{\begin{tabular}{@{}c@{\hspace{5pt}}p{0.90\linewidth}@{}}115\uqopinlabel{1} & \textbf{Valeur estimée} du 35, rue Servantes, Gatineau (unifamiliale 1928, 158,9~m\textsuperscript{2}, terrain 270~m\textsuperscript{2}), recherche tolérante aux fautes \\[2pt]116\uqopinlabel{2} & \textbf{Intervalle P10--P90} : 140~900 à 512~000~\$; la valeur n'est jamais un point, et le rôle (243~600~\$) est placé sur la même échelle \\[2pt]117\uqopinlabel{3} & \textbf{Indice de confiance} C (59~\%) : dispersion des comparables, taille, ancienneté, densité de ventes \\[2pt]118\uqopinlabel{4} & \textbf{Écart vs rôle} +72~\% : valeur marchande $\neq$ valeur au rôle (séance 4) \\[2pt]119\uqopinlabel{5} & \textbf{Mode étudiant} : pourquoi ces comparables, formule de pondération, trois ajustements expliqués, combinaison 65/35 avec les vrais chiffres \\[2pt]120\uqopinlabel{6} & \textbf{Rapport PDF} standard ou format professionnel (séance 13) \\ \\121\end{tabular}}122\end{column}123\end{columns}124\end{frame}125\begin{frame}{UQO Éval --- les comparables, ajustement par ajustement}126\begin{columns}[T]127\begin{column}{0.41\textwidth}128\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-comparables.jpg}{www.uqo-eval.app/estimation/… (suite)}129\end{uqoshot}130\end{column}131\begin{column}{0.57\textwidth}132\footnotesize133\uqotitle{Plus bas sur la même page}134\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}135 \item \textbf{Valeur par année 2021 → 2026} : la même propriété réévaluée à chaque millésime, pour lire le cycle du marché.136 \item \textbf{Plan des comparables} : les 12 ventes réelles retenues, placées par azimut et distance (500~m, 1~km, 2~km).137 \item \textbf{Chaque comparable} : date, prix payé, \$/m\textsuperscript{2}, superficie, année, puis trois ajustements en dollars → prix ajusté et poids.138 \item Ex. : 3, rue des Servantes, vendu 415~000~\$ → +5~233 (marché), −18~225 (superficie), +41~500 (âge) = \textbf{443~508~\$}, poids 83~\%.139 \item La grille d'ajustements des séances 8--9 et du TP2, sur des ventes réelles.140\end{itemize}141\end{column}142\end{columns}143\end{frame}144\begin{frame}{UQO Éval --- l'atelier « À vendre » : de vraies propriétés sur le marché}145\begin{columns}[T]146\begin{column}{0.41\textwidth}147\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-a-vendre.jpg}{www.uqo-eval.app/a-vendre}148\end{uqoshot}149\end{column}150\begin{column}{0.57\textwidth}151\footnotesize152\uqotitle{70~512 propriétés réellement à vendre au Québec}153\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}154 \item Annonces de courtiers (photos, descriptions), \textbf{66~070 déjà évaluées} par le moteur grâce au jumelage au rôle.155 \item \textbf{Filtres} : adresse, ville, secteur, n\textsuperscript{o} MLS; municipalité; type (maison 38~178, condo 12~580, plex 4~499, terrain 11~567…); prix; chambres.156 \item \textbf{Chaque fiche} : galerie, description, données du rôle, estimation avec fourchette, comparables, puis \textbf{Mon évaluation}.157 \item Prix demandé médian 499~000~\$; ratio médian estimation / prix 0,977 : le marché demande un peu plus que la mesure.158 \item \textbf{Leçon} : prix demandé $\neq$ valeur marchande --- 54~\% des annonces affichées au-dessus de l'estimation.159\end{itemize}160\end{column}161\end{columns}162\end{frame}163\begin{frame}{UQO Éval --- « Mon évaluation » : l'atelier pas à pas}164\begin{columns}[T]165\begin{column}{0.41\textwidth}166\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-a-vendre-evaluer.jpg}{www.uqo-eval.app/a-vendre/…/evaluer}167\end{uqoshot}168\end{column}169\begin{column}{0.57\textwidth}170\footnotesize171\uqotitle{Quatre étapes; c'est votre jugement qui compte}172\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}173 \item \uqopinlabel{1} \textbf{Comparables} : 98 candidats (rayon 3~km, 24 mois, même famille de type); le moteur signale ses 12 choix, \textbf{vous cochez les vôtres}.174 \item \uqopinlabel{2} \textbf{Ajustements} en dollars : marché, superficie, âge, plus vos facteurs libres (garage, piscine, état, vue…).175 \item \uqopinlabel{3} \textbf{Réconciliation} : pondérez vos comparables ajustés et arrêtez votre valeur.176 \item \uqopinlabel{4} \textbf{Comparaison} avec la mesure du laboratoire et le prix demandé : expliquez l'écart.177 \item Boutons Imprimer / PDF (à joindre à un TP) et Réinitialiser. C'est la démarche du TP2.178\end{itemize}179\end{column}180\end{columns}181\end{frame}182\begin{frame}{UQO Éval --- l'atelier d'économétrie : composer son modèle hédonique}183\begin{columns}[T]184\begin{column}{0.41\textwidth}185\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-hedonique-form.jpg}{www.uqo-eval.app/hedonique}186\end{uqoshot}187\end{column}188\begin{column}{0.57\textwidth}189\footnotesize190\uqotitle{Le prix est la somme des prix implicites des attributs (Rosen, 1974)}191\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}192 \item \textbf{01 Données} : 750~k ventes réelles ou 70~k annonces; municipalité, rayon ou tout le Québec; types, période, bornes de prix.193 \item \textbf{02 Spécification} : semi-log, variables au niveau ou en log, attributs catégoriels, effets fixes de temps et de lieu.194 \item \textbf{03 Méthode} : MCO robuste, Huber, médiane (LAD), ridge, LASSO, spatial (SAR); validation croisée; comparaison au laboratoire.195 \item \textbf{7 modèles prêts à estimer} en un clic, du modèle de base au SAR; calcul en 2 à 15 secondes sur le serveur.196 \item Analyse de marché et prix implicites : séances 5--6.197\end{itemize}198\end{column}199\end{columns}200\end{frame}201\begin{frame}{UQO Éval --- l'atelier hédonique en détail}202\begin{columns}[T]203\begin{column}{0.485\textwidth}204\scriptsize205\uqotitle{Ce que vous choisissez}206\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}207 \item \textbf{Source} : prix de transaction (ventes) ou prix demandés (annonces) --- deux marchés, deux lectures.208 \item \textbf{Zone} : une municipalité, un rayon autour d'une ville, ou un échantillon de tout le Québec; élagage des queues de prix.209 \item \textbf{Variables} : aire d'étages, terrain, âge et âge\textsuperscript{2}, genre, lien physique, étages, logements, surface de tendance.210 \item \textbf{Effets fixes} : temps (mois, trimestre, année → indice) et lieu (grille 1~km → primes de quartier).211 \item \textbf{Écarts-types} : classiques, robustes à l'hétéroscédasticité (HC1), ou groupés par grappes.212\end{itemize}213\end{column}214\begin{column}{0.485\textwidth}215\scriptsize216\uqotitle{Ce que vous lisez dans le rapport}217\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}218 \item Observations, R\textsuperscript{2} ajusté, erreur médiane, RMSE, erreur \textbf{hors échantillon} (validation croisée 5 blocs), écart face au modèle du laboratoire.219 \item \textbf{Lecture rédigée} du modèle : élasticités (aire, terrain), effet de l'âge, attribut le plus discriminant, \textbf{indice hédonique à qualité constante}.220 \item \textbf{Tests} : Breusch-Pagan, Jarque-Bera, I de Moran, VIF --- avec la correction suggérée à chaque fois.221 \item Coefficients et effets en dollars, primes de localisation, graphiques de résidus, prédicteur interactif, \textbf{code R / Python / Stata} équivalent; export PDF, CSV, JSON.222\end{itemize}223\end{column}224\end{columns}225\end{frame}226\begin{frame}{UQO Éval --- lire le rapport d'estimation hédonique}227\begin{columns}[T]228\begin{column}{0.41\textwidth}229\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-hedonique-rapport.jpg}{www.uqo-eval.app/hedonique (rapport)}230\end{uqoshot}231\end{column}232\begin{column}{0.57\textwidth}233\footnotesize234\uqotitle{Exemple : MCO, ventes réelles, unifamiliales de Gatineau 2021--2026}235\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}236 \item \textbf{5~994 observations}, R\textsuperscript{2} ajusté 51,5~\%, erreur médiane 10,6~\%, RMSE 92~946~\$; hors échantillon 10,6~\%; laboratoire 11,8~\%.237 \item \textbf{Élasticité prix-superficie 0,500} : +10~\% d'aire → +4,9~\% du prix (≈ 20~836~\$ au prix médian de 427~000~\$).238 \item Terrain : élasticité 0,027 (rendement décroissant); âge : −0,44~\% par année; indice hédonique \textbf{169,2} en 2026-T3 (base 100 en 2021-T1).239 \item Hétéroscédasticité détectée (Breusch-Pagan), résidus à queues épaisses (Jarque-Bera), autocorrélation spatiale (I de Moran 0,146) → essayez la régression robuste ou le SAR.240\end{itemize}241\end{column}242\end{columns}243\end{frame}244\begin{frame}{UQO Éval --- l'atelier de la méthode du coût}245\begin{columns}[T]246\begin{column}{0.41\textwidth}247\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-cout.jpg}{www.uqo-eval.app/cout}248\end{uqoshot}249\end{column}250\begin{column}{0.57\textwidth}251\footnotesize252\uqotitle{Combien coûterait ce bâtiment à reconstruire aujourd'hui?}253\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}254 \item \textbf{La formule, jamais masquée} : $V = V_{\text{terrain}} + \text{RCN} - D$, avec $\text{RCN}$ = directs + indirects + frais généraux + profit + contingence.255 \item \textbf{Trois modes} : \emph{propriété} (adresse du rôle, préremplissage MAMH), \emph{construction} (sans adresse), \emph{depuis une annonce} (photos analysées par l'IA).256 \item \textbf{Indice des coûts, aujourd'hui} : StatCan 115,9, matériaux 107,2, charpentier 70,23~\$/h, 283 prix observés; synchronisation quotidienne.257 \item \textbf{Parcours en 9 sections} : propriété, caractéristiques, coût à neuf, assemblages, main-d'œuvre, dépréciation, terrain, résultat, sources.258\end{itemize}259\end{column}260\end{columns}261\end{frame}262\begin{frame}{UQO Éval --- la méthode du coût en détail}263\begin{columns}[T]264\begin{column}{0.485\textwidth}265\scriptsize266\uqotitle{Les sources, toutes visibles}267\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}268 \item \textbf{Statistique Canada} : indices des prix de la construction résidentielle (tableau 18-10-0289), 38 séries, 1~084 points.269 \item \textbf{APCHQ} : 2~895 grilles de taux horaires (léger, lourd, institutionnel-commercial; compagnon et apprentis), 2023 → avril 2026.270 \item \textbf{Détaillants} : Canac, BMR, Patrick Morin --- 283 observations de prix sur 124 articles; promo et régulier distingués, valeurs aberrantes marquées mais jamais effacées.271 \item \textbf{Catalogue} : 184 articles, 99 assemblages (mur 2 × 6, toiture, fenêtre, cuisine…), 16 localisations du Québec; prix canonique = observé (120~j) → indexé (≤ 3 ans) → référence.272\end{itemize}273\end{column}274\begin{column}{0.485\textwidth}275\scriptsize276\uqotitle{Le calcul, pas à pas}277\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}278 \item \textbf{Quantités par formule} : périmètre, hauteur, pente de toit, 11~\% de surface vitrée, cloisons 0,09~pi~lin./pi\textsuperscript{2}… chaque ligne affiche sa formule.279 \item \textbf{Coût de remplacement} moderne (2 × 6 R24, R50 au comble, poutrelles ajourées), pas de reproduction à l'identique.280 \item \textbf{Indirects} en \% du direct, \textbf{frais généraux, profit, contingence} séparés : toutes les hypothèses sont modifiables.281 \item \textbf{Dépréciation} âge-vie ou par composantes (plafonnée à 90~\%), règles condition → âge effectif; \textbf{terrain} ajouté en dernier.282 \item Fourchette par racine des carrés + biais systématique; \textbf{indice de confiance} 100 points; rapport PDF; 9 outils offerts à Éva.283\end{itemize}284\end{column}285\end{columns}286\end{frame}287\begin{frame}{UQO Éval --- le bordereau de coût de remplacement à neuf}288\begin{columns}[T]289\begin{column}{0.41\textwidth}290\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-cout-rcn.jpg}{www.uqo-eval.app/cout?property=…}291 \uqopin{0.2}{0.77}{1}292 \uqopin{0.155}{0.6}{2}293 \uqopin{0.515}{0.63}{3}294 \uqopin{0.63}{0.445}{4}295 \uqopin{0.21}{0.19}{5}296\end{uqoshot}297\end{column}298\begin{column}{0.57\textwidth}299\footnotesize300{\begin{tabular}{@{}c@{\hspace{5pt}}p{0.90\linewidth}@{}}301\uqopinlabel{1} & \textbf{Coûts directs} du 35, rue Servantes : 15 postes (site, fondations, structure, toiture, enveloppe, ouvertures, isolation, finition, cuisine, salle de bain, plomberie, CVC, électricité, sous-sol, extérieur), matériaux 51~\% / main-d'œuvre 45~\% / équipement 4~\%, ajustés à la localisation \\[2pt]302\uqopinlabel{2} & \textbf{Coûts indirects} en \% du direct (plans 3~\%, permis, inspection, assurances, mobilisation, gestion, financement, administration → 13,3~\%), modifiables \\[2pt]303\uqopinlabel{3} & \textbf{Frais généraux 7~\%, profit 8~\%, contingence 3~\%}, comptés séparément \\[2pt]304\uqopinlabel{4} & \textbf{RCN 355~135~\$} (208~\$/pi\textsuperscript{2}), fourchette 327~645 à 382~625~\$ \\[2pt]305\uqopinlabel{5} & Distribution et repère \textbf{bâtiment au rôle} (177~k\$) : la dépréciation reste à mesurer (sections 06 à 08) \\ \\306\end{tabular}}307\end{column}308\end{columns}309\end{frame}310\begin{frame}{UQO Éval --- la mesure à l'épreuve du marché}311\begin{columns}[T]312\begin{column}{0.41\textwidth}313\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-stats-marche.jpg}{www.uqo-eval.app/stats/marche}314\end{uqoshot}315\end{column}316\begin{column}{0.57\textwidth}317\footnotesize318\uqotitle{Validation externe : 64~722 annonces à vendre évaluées par le moteur}319\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}320 \item Ratio médian estimation / prix demandé \textbf{0,969} : les vendeurs affichent en médiane 3,2~\% au-dessus de la mesure.321 \item \textbf{60,9~\%} des prix demandés tombent dans l'intervalle P10--P90 du moteur.322 \item MdAPE \textbf{21,9~\%} face aux prix demandés contre \textbf{11,0~\%} face aux ventes : marge de négociation, surenchère d'affichage, biens atypiques.323 \item 54,4~\% des annonces affichées au-dessus de l'estimation : un biais attendu, documenté en évaluation.324 \item Aussi : statistiques provinciales, 1~097 pages municipales, \textbf{carte 3D}, parc multi-adresses.325\end{itemize}326\end{column}327\end{columns}328\end{frame}329\begin{frame}{UQO Éval --- Éva, l'assistante qui explique chaque calcul}330\begin{columns}[T]331\begin{column}{0.41\textwidth}332\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-eva.jpg}{www.uqo-eval.app/assistant}333\end{uqoshot}334\end{column}335\begin{column}{0.57\textwidth}336\footnotesize337\uqotitle{Un tuteur d'évaluation présent sur toutes les pages (bulle en bas à droite)}338\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}339 \item Donnez-lui une adresse : elle la retrouve, l'évalue avec le moteur et \textbf{explique le calcul} --- comparables, ajustements, marché local, indice de confiance. Réponse en direct, outils appelés sous vos yeux.340 \item Ici : valeur 418~900~\$, fourchette, confiance C, composition 65/35, puis le \textbf{détail des ajustements} des 12 comparables et leur pondération.341 \item \textbf{Bonnes questions} : « Pourquoi ce comparable pèse 83~\%? », « Compare le 35 et le 69, rue Servantes », « Combien coûterait la reconstruire? ».342 \item \textbf{Limites} : données du registre et du laboratoire seulement; outil pédagogique, jamais une évaluation certifiée.343\end{itemize}344\end{column}345\end{columns}346\end{frame}347\begin{frame}{Éva --- ses 21 outils, et comment l'interroger}348\begin{columns}[T]349\begin{column}{0.485\textwidth}350\scriptsize351\uqotitle{Registre et estimation (12 outils)}352\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}353 \item \textbf{chercher\_propriete}, \textbf{chercher\_proprietes\_secteur} : trouver une adresse, un secteur.354 \item \textbf{evaluer\_propriete}, \textbf{dossier\_complet}, \textbf{comparables\_detailles} : la valeur, tout le dossier, chaque ajustement.355 \item \textbf{comparer\_proprietes}, \textbf{evaluer\_parc}, \textbf{estimation\_manuelle} : deux adresses face à face, un portefeuille, un bien décrit à la main.356 \item \textbf{indice\_marche}, \textbf{stats\_municipalite}, \textbf{stats\_provinciales}, \textbf{liens\_rapports} : le marché, la municipalité, la province, les PDF.357\end{itemize}358\end{column}359\begin{column}{0.485\textwidth}360\scriptsize361\uqotitle{Méthode du coût (9 outils)}362\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}363 \item \textbf{cout\_estimer\_propriete}, \textbf{cout\_estimer\_construction} : RCN d'une adresse ou d'un bâtiment décrit.364 \item \textbf{cout\_chercher\_articles}, \textbf{cout\_detail\_assemblage}, \textbf{cout\_taux\_main\_doeuvre}, \textbf{cout\_historique\_materiau} : prix unitaires, assemblages, taux, évolution.365 \item \textbf{cout\_expliquer\_depreciation}, \textbf{cout\_comparer\_localisations}, \textbf{cout\_sources} : la dépréciation, deux villes, d'où viennent les chiffres.366 \item \textbf{Conseil} : posez une question à la fois, demandez « montre-moi le calcul », puis contestez un chiffre --- Éva doit pouvoir le justifier.367\end{itemize}368\end{column}369\end{columns}370\vspace{1mm}371{\scriptsize\color{uqoGris}\faIcon{info-circle}\hspace{3pt}Éva utilise Claude via l'API d'Anthropic; aucune de vos données personnelles n'est nécessaire : une adresse suffit.}372\end{frame}373\begin{frame}{UQO-Chat --- votre tuteur IA, formé sur les notes du cours}374\begin{columns}[T]375\begin{column}{0.41\textwidth}376\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/chat-accueil.jpg}{www.uqo-chat.app}377\end{uqoshot}378\end{column}379\begin{column}{0.57\textwidth}380\footnotesize381\uqotitle{Réservé aux inscrits d'IMM1003 et d'IMM1033}382\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}383 \item \textbf{Il connaît le cours} : les deux sites de notes sont indexés (714 passages); avant de répondre, il relit les passages pertinents et \textbf{cite séance et section}.384 \item \textbf{Il calcule vraiment} : Python exécuté dans un bac à sable sans réseau, classeurs Excel créés ou corrigés, graphiques, documents Word, quiz.385 \item \textbf{Interface} : conversations par date, recherche, sélecteur de cours, dépôt de fichiers, dictée, mode « réflexion approfondie »; installable sur téléphone.386 \item Propositions de départ : les 8 étapes du processus, valeur marchande vs valeur d'usage, quiz, ajuster des comparables, Excel de grille de comparables.387 \item Rappel permanent : UQO-Chat peut se tromper --- \textbf{vérifiez} les calculs importants.388\end{itemize}389\end{column}390\end{columns}391\end{frame}392\begin{frame}{UQO-Chat --- ses 13 outils en détail}393\begin{columns}[T]394\begin{column}{0.485\textwidth}395\scriptsize396\uqotitle{Comprendre et produire}397\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}398 \item \textbf{search\_course} : recherche dans les notes des deux cours, extraits cités (séance, section).399 \item \textbf{execute\_python} : calcul exécuté et vérifié en bac à sable; onglets Code / Sortie / Graphiques, \textbf{Modifier} et \textbf{Ré-exécuter}.400 \item \textbf{create\_excel}, \textbf{inspect / edit\_excel} : 6 gabarits (grille de comparables à formules vivantes, bordereau, tableau de bord…), lecture et modification d'un classeur déposé --- colonnes, feuilles, graphiques, versions.401 \item \textbf{create\_docx}, \textbf{make\_chart}, \textbf{generate\_quiz} : fiche Word, graphique PNG aux couleurs UQO, quiz corrigé.402\end{itemize}403\end{column}404\begin{column}{0.485\textwidth}405\scriptsize406\uqotitle{Calculer et vérifier}407\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}408 \item \textbf{appraisal\_calc} : 12 calculateurs d'évaluation --- ventilation de la dépréciation sans double comptage, terrain (quatre approches), coût indexé et unitaire, capitalisation, MRB, grille de comparables, âge effectif de marché.409 \item \textbf{financial\_calc} : valeur temps de l'argent, hypothèque, actualisation.410 \item \textbf{unit\_convert} : pi\textsuperscript{2}, m\textsuperscript{2}, arpent, pi lin., \$/unité.411 \item \textbf{analyze\_file} : PDF, Excel, images déposés (un énoncé, une fiche, une photo de bâtiment).412 \item \textbf{web\_search} : vérification ponctuelle d'une donnée publique --- à recouper toujours.413\end{itemize}414\end{column}415\end{columns}416\vspace{1mm}417{\scriptsize\color{uqoGris}\faIcon{info-circle}\hspace{3pt}Un échange riche (4 outils) coûte quelques dizaines de cents au cours; les quotas sont larges, mais posez des questions réfléchies.}418\end{frame}419\begin{frame}{UQO-Chat --- se connecter et bien démarrer}420\begin{columns}[T]421\begin{column}{0.41\textwidth}422\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/chat-connexion.jpg}{www.uqo-chat.app/connexion}423\end{uqoshot}424\end{column}425\begin{column}{0.57\textwidth}426\footnotesize427\uqotitle{Votre compte existe déjà : le professeur a inscrit votre adresse @uqo.ca}428\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}429 \item \uqopinlabel{1} Courriel \textbf{« Bienvenue sur UQO-Chat --- choisis ton mot de passe »} (lien valable 14 jours); vérifiez vos indésirables.430 \item \uqopinlabel{2} Choisissez un mot de passe, puis connectez-vous avec \textbf{courriel + mot de passe}; cochez le consentement (politique de confidentialité, Loi 25).431 \item \uqopinlabel{3} Lien perdu? \textbf{« Première connexion ou mot de passe oublié »} en renvoie un (60 minutes), aux adresses inscrites seulement.432 \item \uqopinlabel{4} Sélectionnez IMM1003 dans le composeur et demandez : « Que peux-tu faire pour moi? ».433 \item \textbf{Confidentialité} : vos conversations servent au tutorat; ne déposez jamais de données personnelles de tiers.434\end{itemize}435\end{column}436\end{columns}437\end{frame}438\begin{frame}{UQO-Chat en action --- une réponse ancrée dans le cours}439\begin{columns}[T]440\begin{column}{0.41\textwidth}441\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/chat-conversation.jpg}{www.uqo-chat.app/c/…}442 \uqopin{0.445}{0.905}{1}443 \uqopin{0.355}{0.775}{2}444 \uqopin{0.355}{0.705}{3}445 \uqopin{0.845}{0.59}{4}446 \uqopin{0.355}{0.4}{5}447 \uqopin{0.365}{0.055}{6}448\end{uqoshot}449\end{column}450\begin{column}{0.57\textwidth}451\footnotesize452{\begin{tabular}{@{}c@{\hspace{5pt}}p{0.90\linewidth}@{}}453\uqopinlabel{1} & \textbf{Votre question} : « Explique-moi la différence entre coût de reproduction et coût de remplacement, avec un exemple chiffré pour un duplex à Gatineau » \\[2pt]454\uqopinlabel{2} & \textbf{Matériel du cours} : 6 passages des notes relus avant de répondre \\[2pt]455\uqopinlabel{3} & \textbf{Calcul Python} en bac à sable : les chiffres sont calculés, jamais devinés \\[2pt]456\uqopinlabel{4} & Onglets \textbf{Code / Sortie / Graphiques}, \textbf{Modifier}, \textbf{Ré-exécuter} : reprenez le calcul avec vos hypothèses \\[2pt]457\uqopinlabel{5} & \textbf{Sortie} : reproduction 215~\$/pi\textsuperscript{2} vs remplacement 175~\$/pi\textsuperscript{2}, coût à neuf, dépréciation physique 30/60, fonctionnelle, valeur indiquée \\[2pt]458\uqopinlabel{6} & \textbf{Composeur} : sélecteur de cours, fichiers, dictée, réflexion approfondie \\ \\459\end{tabular}}460\end{column}461\end{columns}462\end{frame}463\begin{frame}{UQO-Chat --- la réponse rédigée, et l'esprit critique qu'elle réclame}464\begin{columns}[T]465\begin{column}{0.41\textwidth}466\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/chat-reponse.jpg}{www.uqo-chat.app/c/… (suite)}467\end{uqoshot}468\end{column}469\begin{column}{0.57\textwidth}470\footnotesize471\uqotitle{Ce que produit le tuteur, et ce que vous en faites}472\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}473 \item \textbf{Tableau comparatif} : coût unitaire, directs, coût à neuf, dépréciations, coût déprécié, valeur indiquée (≈ 402~000 vs ≈ 375~000~\$).474 \item \textbf{Interprétation} et \textbf{piège d'examen} (déduire deux fois la dépréciation fonctionnelle), avec la source : [IMM1003 --- Séance 10, §10.2.1].475 \item \textbf{Ordre de grandeur} vérifié (112 à 126~\$/pi\textsuperscript{2}) et rappel : seul un É.A. de l'OEAQ signe un rapport.476 \item Relance pédagogique (ventilation ou quiz?); boutons copier, pouce, régénérer; modèle et heure affichés.477 \item \textbf{Votre part} : demandez la source, faites vérifier plutôt que déléguer, contestez un chiffre douteux, rédigez vous-même la conclusion, \textbf{déclarez} l'usage.478\end{itemize}479\end{column}480\end{columns}481\end{frame}482\begin{frame}{Notes de cours interactives --- www.uqo-imm1003.app}483\begin{columns}[T]484\begin{column}{0.41\textwidth}485\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/imm1003-accueil.jpg}{www.uqo-imm1003.app}486\end{uqoshot}487\end{column}488\begin{column}{0.57\textwidth}489\footnotesize490\uqotitle{Le manuel du cours, en version vivante et toujours à jour}491\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}492 \item \textbf{14 séances} : 87 définitions, 27 formules, 85 exemples travaillés, 82 exercices corrigés, 61 figures et tableaux, 109 questions de quiz. Générées depuis les mêmes sources que le manuel PDF.493 \item \textbf{Quatre menus} : Séances (lecture), Réviser (carte, quiz, jeux, glossaire, aide-mémoire), S'exercer (entraînement, calculateurs), Ressources (diapos, plan, PDF, rapport marché, TP).494 \item \textbf{Parcours de la session} : les 14 séances avec annonces et remises de TP et examens.495 \item \textbf{Progression} sauvegardée sur l'appareil : un quiz à 70~\% marque la séance terminée. Recherche ⌘K, mode sombre, audio.496 \item Sans compte, gratuit, pensé pour le téléphone.497\end{itemize}498\end{column}499\end{columns}500\end{frame}501\begin{frame}{Notes interactives --- l'anatomie d'une séance}502\begin{columns}[T]503\begin{column}{0.41\textwidth}504\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/imm1003-seance01.jpg}{www.uqo-imm1003.app/seance/01}505\end{uqoshot}506\end{column}507\begin{column}{0.57\textwidth}508\footnotesize509\uqotitle{Exemple : la séance 1 que vous suivez en ce moment}510\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}511 \item \textbf{En-tête} : partie, sections, définitions, formules, exemples, exercices, temps de lecture, explorateurs; boutons \textbf{Diapositives (PDF)}, \textbf{Mode révision}, \textbf{Écouter}, \textbf{Quiz}.512 \item \textbf{Navigation} : barre des sections, sommaire latéral, pourcentage lu.513 \item \textbf{Objectifs cochables}, puis le texte du manuel : définitions encadrées, formules, exemples travaillés, \textbf{exercices dont la solution se révèle}.514 \item \textbf{Explorateurs interactifs} dans le texte : faites varier une hypothèse et observez.515 \item \textbf{Outils flottants} : fiches, audio, révision, taille du texte, thème; surlignage et notes conservés sur l'appareil.516\end{itemize}517\end{column}518\end{columns}519\end{frame}520\begin{frame}{Notes interactives --- s'exercer : 13 générateurs à données aléatoires}521\begin{columns}[T]522\begin{column}{0.41\textwidth}523\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/imm1003-entrainement.jpg}{www.uqo-imm1003.app/entrainement}524\end{uqoshot}525\end{column}526\begin{column}{0.57\textwidth}527\footnotesize528\uqotitle{Chaque énoncé est nouveau; la solution est détaillée pas à pas}529\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}530 \item \textbf{13 types de problèmes} : RPV et mise de fonds, droits de mutation 2026, ajustement temporel, ajustements net et brut, capitalisation directe, RBP → RNE, extraction du TGA, TGA par bande, MRB, réversion (DCF), valeur présente, coût âge/vie, réconciliation.531 \item \textbf{Vérification tolérante} : espaces, virgule ou point, \$ ou \% facultatifs, arrondi accepté; « Voir la solution » et « Relire la section ».532 \item \textbf{11 calculateurs} (page Calculer) : RPV, mutation, ajustement temporel, grille à trois comparables, cascade RBP → RNE → valeur, TGA, DCF, coût simplifié, réconciliation, valeur temps de l'argent, conversions.533\end{itemize}534\end{column}535\end{columns}536\end{frame}537\begin{frame}{Notes interactives --- réviser : carte du cours, quiz, jeux}538\begin{columns}[T]539\begin{column}{0.41\textwidth}540\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/imm1003-carte.jpg}{www.uqo-imm1003.app/carte}541\end{uqoshot}542\end{column}543\begin{column}{0.57\textwidth}544\footnotesize545\uqotitle{Se repérer dans la session et mesurer son avancement}546\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}547 \item \textbf{Carte du cours} : 14 séances par partie; survolez pour les objectifs et l'avancement, cliquez pour la séance, son quiz ou ses fiches.548 \item \textbf{Quiz} : 109 questions expliquées, reliées à la section des notes; \textbf{examen blanc} 25 questions / 30 min; révisions par moitié.549 \item \textbf{Jeux} : association, vrai ou faux, remise en ordre (les sept étapes du processus, par exemple).550 \item \textbf{Glossaire} (87 définitions), aide-mémoire des formules, fiches par séance.551 \item \textbf{Rapport} sur le marché de l'habitation au Québec : 21 sections, 67 figures, explorateurs HPI et FRED (séances 5--6).552\end{itemize}553\end{column}554\end{columns}555\end{frame}556\begin{frame}{Les combiner --- et les règles du jeu}557\begin{columns}[T]558\begin{column}{0.50\textwidth}559\uqotitle{Un exemple concret : le TP2 (méthode de comparaison)}560\begin{enumerate}\setlength{\itemsep}{2pt}\footnotesize561 \item Relire les séances 8--9, réussir leurs quiz et deux problèmes « ajustements » \uqochip{notes}562 \item Choisir une propriété à vendre à Gatineau; ajuster vos comparables \uqochip{UQO Éval}563 \item Comparer au moteur et au prix demandé; expliquer l'écart avec Éva \uqochip{UQO Éval}564 \item Faire vérifier grille Excel et calculs; demander la source de chaque règle \uqochip{UQO-Chat}565 \item Rédiger \textbf{vous-même} la conclusion motivée et la déclaration d'outils566\end{enumerate}567\vspace{0.5mm}568{\scriptsize\color{uqoGris}\faIcon{book}\hspace{3pt}\textit{Guide IA et agents IA} et \textit{Guide Claude Code} (dossier Ressources) : requêtes efficaces, agents, limites.}569\end{column}570\begin{column}{0.48\textwidth}571\begin{importbox}[Règles du cours sur l'IA]572\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{2pt}573 \item IA \textbf{tolérée et encadrée} : déclaration d'outils \textbf{obligatoire} (TP, examens maison)574 \item Tout chiffre repris d'un outil : \textbf{vérifié et sourcé} (URL, date)575 \item Ce sont des \textbf{laboratoires} : ni évaluation certifiée, ni réponse d'autorité576 \item Jamais de données personnelles de tiers dans le tuteur577\end{itemize}578\end{importbox}579\end{column}580\end{columns}581\end{frame}582583% ======================================================================584\section{Définition et rôle de l'évaluateur agréé}585% ======================================================================586587\begin{frame}{Qu'est-ce que l'évaluation immobilière?}588\begin{defbox}[Définition]589L'évaluation immobilière est l'acte de \textbf{déterminer la valeur} d'un droit de propriété immobilière à une date donnée, en tenant compte des conditions du marché, par un professionnel qualifié et indépendant.590\end{defbox}591\vspace{2mm}592\begin{itemize}593 \item Processus analytique, rigoureux et objectif594 \item Basé sur des données de marché vérifiables595 \item Résultat : une \textbf{opinion motivée de la valeur}596 \item S'appuie sur des méthodes reconnues et des normes professionnelles597\end{itemize}598\end{frame}599600\begin{frame}{L'évaluateur agréé (É.A.)}601\begin{defbox}[Définition --- Évaluateur agréé]602Professionnel membre de l'\textbf{Ordre des évaluateurs agréés du Québec} (OEAQ), seul autorisé à porter le titre d'évaluateur agréé et à émettre une opinion professionnelle sur la valeur d'un bien immobilier.603\end{defbox}604\vspace{2mm}605\uqotitle{Parcours pour devenir É.A. :}606\begin{itemize}607 \item Baccalauréat reconnu (administration, concentration évaluation immobilière, ou équivalent)608 \item Stage professionnel supervisé de \textbf{48 semaines} auprès d'un maître de stage609 \item Examen d'admission de l'OEAQ (note de passage : 65~\%)610 \item Formation continue obligatoire par la suite611\end{itemize}612\end{frame}613614\begin{frame}{Un titre réservé et encadré}615\begin{itemize}616 \item Le titre d'« évaluateur agréé » (É.A.) est \textbf{réservé} aux membres de l'OEAQ617 \item L'OEAQ est un ordre professionnel régi par le \textbf{Code des professions} (RLRQ, c.~C-26)618 \item Ordre fondé en \textbf{1969}, mission de \uqohighlight{protection du public}619 \item Environ \textbf{1~100 membres} au Québec620\end{itemize}621\vspace{1mm}622\begin{notebox}[À retenir]623Contrairement au courtage immobilier, l'évaluation est encadrée par un \textbf{ordre professionnel} : déontologie, inspection professionnelle et discipline (séance 2).624\end{notebox}625\end{frame}626627\begin{frame}{Le rôle de l'évaluateur agréé --- Fonctions}628\begin{enumerate}629 \item Estimer la \textbf{valeur marchande} des biens immobiliers630 \item Conseiller les clients (achat, vente, financement, fiscalité)631 \item Rédiger des \textbf{rapports d'évaluation} conformes aux normes632 \item Témoigner à titre d'\textbf{expert} devant les tribunaux633 \item Analyser les marchés immobiliers et la faisabilité de projets634\end{enumerate}635\end{frame}636637\begin{frame}{Le rôle de l'évaluateur agréé --- Qualités essentielles}638\begin{itemize}639 \item \textbf{Indépendance} et objectivité640 \item Rigueur analytique et compétence technique641 \item Connaissance approfondie du \textbf{marché local}642 \item Éthique professionnelle irréprochable643 \item Communication claire, à l'oral comme à l'écrit644\end{itemize}645\end{frame}646647\begin{frame}{Distinction avec d'autres professions}648\begin{center}649\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm}@{}}650\toprule651\textbf{Profession} & \textbf{Rôle principal} & \textbf{Distinction} \\652\midrule653Évaluateur agréé & Déterminer la valeur & Opinion indépendante, sans lien avec la transaction \\654\addlinespace655Courtier immobilier & Faciliter la vente/achat & Rémunéré à commission, représente une partie \\656\addlinespace657Inspecteur en bâtiment & Évaluer l'état physique & Ne se prononce pas sur la valeur \\658\addlinespace659Arpenteur-géomètre & Délimiter les propriétés & Mesures, bornage, cadastre \\660\addlinespace661Notaire & Actes juridiques & Transfert de droits, non la valeur \\662\bottomrule663\end{tabular}664\end{center}665\end{frame}666667\begin{frame}{Quand faut-il une évaluation? --- Sphère privée}668\begin{itemize}669 \item \textbf{Financement hypothécaire} : exigée par le prêteur670 \item Achat ou vente : appui à la négociation671 \item Assurance : établir la couverture adéquate672 \item Comptabilité : états financiers, transferts entre sociétés673 \item Investissement et développement immobilier674\end{itemize}675\end{frame}676677\begin{frame}{Quand faut-il une évaluation? --- Sphère publique et juridique}678\begin{itemize}679 \item \textbf{Fiscalité municipale} : confection et contestation du rôle680 \item \textbf{Expropriation} : établir la juste indemnité681 \item Succession et partage de patrimoine682 \item Divorce et liquidation du patrimoine familial683 \item Litiges : preuve d'expert devant les tribunaux684\end{itemize}685\end{frame}686687% ======================================================================688\section{Importance de l'évaluation dans l'économie québécoise}689% ======================================================================690691\begin{frame}{Le parc immobilier québécois --- Ordres de grandeur}692\begin{center}693\begin{tabular}{@{}l r@{}}694\toprule695\textbf{Indicateur} & \textbf{Ordre de grandeur} \\696\midrule697Valeur totale du parc immobilier & $>$ 1~500 milliards \$ \\698Propriétés résidentielles & $\approx$ 3,6 millions \\699Habitation et immobilier (part du PIB Qc) & $\approx$ 13--15\,\% \\700Transactions résidentielles par année & $\approx$ 85~000--110~000 \\701Ménages locataires & $\approx$ 40\,\% \\702\bottomrule703\end{tabular}704\end{center}705\vspace{1mm}706\begin{notebox}[Source]707Ordres de grandeur compilés à partir de l'ISQ, de la SCHL et de l'APCIQ (2024--2026).708\end{notebox}709\end{frame}710711\begin{frame}{Impact économique --- Secteurs financier et public}712\begin{columns}[T]713\begin{column}{0.48\textwidth}714\uqotitle{Secteur financier :}715\begin{itemize}716 \item Base des décisions de crédit hypothécaire717 \item Ratio prêt/valeur (RPV) fondé sur l'évaluation718 \item Stabilité du système financier719\end{itemize}720\end{column}721\begin{column}{0.48\textwidth}722\uqotitle{Secteur public :}723\begin{itemize}724 \item Rôle d'évaluation : assise de la taxe foncière725 \item Taxes foncières $\approx$ 60--70\,\% des revenus municipaux726 \item Expropriation : juste indemnité727\end{itemize}728\end{column}729\end{columns}730\end{frame}731732\begin{frame}{Impact économique --- Secteurs privé et juridique}733\begin{columns}[T]734\begin{column}{0.48\textwidth}735\uqotitle{Secteur privé :}736\begin{itemize}737 \item Transactions éclairées738 \item Décisions d'investissement739 \item États financiers fiables740 \item Couverture d'assurance adéquate741\end{itemize}742\end{column}743\begin{column}{0.48\textwidth}744\uqotitle{Secteur juridique :}745\begin{itemize}746 \item Litiges immobiliers747 \item Partage matrimonial748 \item Successions749 \item Expropriations750\end{itemize}751\end{column}752\end{columns}753\end{frame}754755\begin{frame}{La chaîne de valeur immobilière}756\begin{center}757\begin{tikzpicture}[758 node distance=0.55cm and 0.7cm,759 box/.style={rectangle, rounded corners, draw=uqoBleu, fill=uqoBgClair,760 text width=2.55cm, minimum height=1.05cm, text centered, font=\footnotesize},761 arrow/.style={->, thick, uqoBleu}762]763\node[box] (dev) {Développement et construction};764\node[box, right=of dev] (eval) {\textbf{Évaluation} professionnelle};765\node[box, right=of eval] (fin) {Financement hypothécaire};766\node[box, right=of fin] (trans) {Transaction immobilière};767\node[box, below=of dev] (fisc) {Taxation foncière};768\node[box, below=of eval] (invest) {Investissement immobilier};769\node[box, below=of fin] (assur) {Assurance immobilière};770\node[box, below=of trans] (jurid) {Litiges juridiques};771772\draw[arrow] (dev) -- (eval);773\draw[arrow] (eval) -- (fin);774\draw[arrow] (fin) -- (trans);775\draw[arrow] (eval) -- (fisc);776\draw[arrow] (eval) -- (invest);777\draw[arrow] (eval) -- (assur);778\draw[arrow] (eval) -- (jurid);779780\node[draw=uqoOr, very thick, rounded corners, fit=(eval), inner sep=3pt] {};781\end{tikzpicture}782\end{center}783\begin{center}784\small L'évaluation professionnelle irrigue l'ensemble des activités immobilières.785\end{center}786\end{frame}787788\begin{frame}{L'évaluation et le financement hypothécaire}789\begin{importbox}[Rôle central dans le crédit immobilier]790\begin{itemize}791 \item Le prêteur exige une évaluation indépendante avant d'accorder le prêt792 \item Le \textbf{ratio prêt/valeur (RPV)} détermine les conditions :793 \begin{itemize}794 \item RPV $\leq$ 80\,\% : prêt conventionnel795 \item RPV $>$ 80\,\% : assurance SCHL, Sagen ou Canada Guaranty obligatoire796 \end{itemize}797 \item Test de résistance : qualification au plus élevé de \textbf{taux contractuel + 2\,\%} ou \textbf{5,25\,\%} (taux admissible minimal du BSIF)798\end{itemize}799\end{importbox}800\end{frame}801802\begin{frame}{Financement hypothécaire --- Exemple}803\begin{exbox}[Exemple --- Gatineau]804Maison à Gatineau : prix accepté \textbf{450~000~\$}, évaluation \textbf{430~000~\$}.805\end{exbox}806\vspace{2mm}807\begin{itemize}808 \item Le prêteur retient la \textbf{moindre} des deux valeurs : 430~000~\$809 \item Prêt maximal conventionnel : $430~000 \times 80\,\% = 344~000~\$$810 \item L'acheteur doit combler l'écart : mise de fonds recalculée \uqoalert{à la hausse}811\end{itemize}812\end{frame}813814% ======================================================================815\section{Types d'évaluation et leurs utilisations}816% ======================================================================817818\begin{frame}{Types de valeurs estimées}819\begin{center}820\small821\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm}@{}}822\toprule823\textbf{Type de valeur} & \textbf{Définition} & \textbf{Utilisation} \\824\midrule825Valeur marchande & Prix le plus probable sur un marché libre & Financement, transaction, litige \\826\addlinespace827Valeur d'assurance & Coût de remplacement du bâtiment & Couverture d'assurance \\828\addlinespace829Valeur fiscale & Valeur inscrite au rôle municipal & Taxation foncière \\830\addlinespace831Valeur liquidative & Valeur en vente forcée (délai réduit) & Faillite, saisie \\832\addlinespace833Valeur d'investissement & Valeur pour un investisseur donné & Analyse d'investissement \\834\bottomrule835\end{tabular}836\end{center}837\end{frame}838839\begin{frame}{Types de rapports d'évaluation}840\begin{columns}[T]841\begin{column}{0.32\textwidth}842\begin{defbox}[Complet]843\begin{itemize}844 \item Narratif détaillé845 \item 30--60+ pages846 \item Litige, expropriation847\end{itemize}848\end{defbox}849\end{column}850\begin{column}{0.32\textwidth}851\begin{defbox}[Abrégé]852\begin{itemize}853 \item Formulaire normalisé854 \item 10--15 pages855 \item Financement hypothécaire856\end{itemize}857\end{defbox}858\end{column}859\begin{column}{0.32\textwidth}860\begin{defbox}[Restreint]861\begin{itemize}862 \item Lettre d'opinion863 \item 2--5 pages864 \item Usage interne865\end{itemize}866\end{defbox}867\end{column}868\end{columns}869\vspace{2mm}870\begin{notebox}[Note]871La structure détaillée des rapports selon les normes de l'OEAQ sera vue à la séance 13.872\end{notebox}873\end{frame}874875\begin{frame}{Les trois méthodes d'évaluation --- Aperçu}876\begin{center}877\begin{tikzpicture}[878 method/.style={rectangle, rounded corners=6pt, draw=uqoBleu, fill=uqoBgClair,879 text width=3.7cm, minimum height=2.3cm, text centered, font=\small}880]881\node[method] (comp) {882 \textbf{Comparaison}\\[3pt]883 Analyse des ventes comparables récentes\\[3pt]884 \textit{Résidentiel}885};886\node[method, right=0.8cm of comp] (cout) {887 \textbf{Coût}\\[3pt]888 Coût de remplacement moins dépréciation\\[3pt]889 \textit{Spécialisé, neuf}890};891\node[method, right=0.8cm of cout] (rev) {892 \textbf{Revenu}\\[3pt]893 Capitalisation des revenus futurs\\[3pt]894 \textit{Immeubles à revenus}895};896\node[above=0.45cm of cout, font=\normalsize\bfseries\color{uqoOr}]897 {Trois approches $\rightarrow$ réconciliation $\rightarrow$ valeur};898\end{tikzpicture}899\end{center}900\begin{notebox}[Note pédagogique]901Ces trois méthodes seront étudiées en détail aux séances 8 à 12.902\end{notebox}903\end{frame}904905\begin{frame}{Le processus d'évaluation --- Vue d'ensemble}906\begin{center}907\begin{tikzpicture}[908 node distance=0.3cm,909 stpbox/.style={rectangle, rounded corners, draw=uqoBleu, fill=uqoBgClair,910 text width=10.5cm, minimum height=0.58cm, text centered, font=\small},911 arrow/.style={->, thick, uqoBleu}912]913\node[stpbox] (s1) {1. Identification du mandat (client, usage, type de valeur, date)};914\node[stpbox, below=of s1] (s2) {2. Planification et collecte des données};915\node[stpbox, below=of s2] (s3) {3. Analyse du marché et du voisinage};916\node[stpbox, below=of s3] (s4) {4. Analyse de l'utilisation optimale};917\node[stpbox, below=of s4] (s5) {5. Application des méthodes d'évaluation};918\node[stpbox, below=of s5] (s6) {6. Réconciliation et conclusion de valeur};919\node[stpbox, below=of s6] (s7) {7. Rédaction du rapport d'évaluation};920921\draw[arrow] (s1) -- (s2);922\draw[arrow] (s2) -- (s3);923\draw[arrow] (s3) -- (s4);924\draw[arrow] (s4) -- (s5);925\draw[arrow] (s5) -- (s6);926\draw[arrow] (s6) -- (s7);927\end{tikzpicture}928\end{center}929\end{frame}930931% ======================================================================932\section{Panorama du marché immobilier québécois}933% ======================================================================934935\begin{frame}{Structure du marché --- Résidentiel et locatif}936\begin{columns}[T]937\begin{column}{0.48\textwidth}938\uqotitle{Marché résidentiel :}939\begin{itemize}940 \item Maisons unifamiliales941 \item Copropriétés (condos)942 \item Plex (2--5 logements)943 \item Immeubles d'appartements (6+)944 \item Terrains résidentiels945\end{itemize}946\end{column}947\begin{column}{0.48\textwidth}948\uqotitle{Marché locatif :}949\begin{itemize}950 \item $\approx$ 40\,\% des ménages québécois sont locataires951 \item Encadrement par le TAL952 \item Marché en détente depuis 2024--2025 (offre locative accrue)953\end{itemize}954\end{column}955\end{columns}956\end{frame}957958\begin{frame}{Structure du marché --- Commercial, industriel, terrains}959\begin{columns}[T]960\begin{column}{0.48\textwidth}961\uqotitle{Marché commercial :}962\begin{itemize}963 \item Bureaux964 \item Commerce de détail965 \item Centres commerciaux966 \item Hôtels et hébergement967\end{itemize}968\end{column}969\begin{column}{0.48\textwidth}970\uqotitle{Marché industriel :}971\begin{itemize}972 \item Entrepôts et logistique973 \item Usines et manufactures974\end{itemize}975\vspace{2mm}976\uqotitle{Terrains :}977\begin{itemize}978 \item Agricoles, boisés979 \item À développer980\end{itemize}981\end{column}982\end{columns}983\end{frame}984985\begin{frame}{Prix médians --- Unifamiliales (APCIQ, juin 2026)}986\begin{center}987\begin{tikzpicture}988\begin{axis}[989 ybar,990 width=12.6cm, height=5.6cm,991 bar width=1.15cm,992 ylabel={Prix médian (milliers \$)},993 symbolic x coords={RMR Montreal, Province Qc, RMR Gatineau, RMR Quebec},994 xtick=data,995 xticklabels={RMR Montréal, Province Qc, RMR Gatineau, RMR Québec},996 x tick label style={font=\small},997 ymin=0, ymax=780,998 nodes near coords,999 nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu},1000 every node near coord/.append style={above},1001 axis lines*=left,1002 ymajorgrids=true,1003 grid style={dashed, gray!30},1004]1005\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates {1006 (RMR Montreal, 645)1007 (Province Qc, 519)1008 (RMR Gatineau, 477)1009 (RMR Quebec, 477)1010};1011\end{axis}1012\end{tikzpicture}1013\end{center}1014\begin{notebox}[Source]1015APCIQ par le système Centris, cumul annuel janvier--juin 2026 (Gatineau : T1 2026).1016\end{notebox}1017\end{frame}10181019\begin{frame}{Particularités du marché québécois}1020\begin{columns}[T]1021\begin{column}{0.48\textwidth}1022\begin{importbox}[Cadre juridique distinct]1023\begin{itemize}1024 \item Code civil du Québec (vs common law)1025 \item Copropriété divise (art.~1038 et s. C.c.Q.)1026 \item Publicité des droits au Registre foncier1027 \item Droits de mutation (« taxe de bienvenue »)1028\end{itemize}1029\end{importbox}1030\end{column}1031\begin{column}{0.48\textwidth}1032\begin{importbox}[Réglementation spécifique]1033\begin{itemize}1034 \item Tribunal administratif du logement (TAL)1035 \item Encadrement des loyers résidentiels1036 \item Loi sur la fiscalité municipale1037 \item Rôle d'évaluation triennal1038\end{itemize}1039\end{importbox}1040\end{column}1041\end{columns}1042\end{frame}10431044\begin{frame}{Droits de mutation immobilière --- Barème 2026}1045\begin{exbox}[Barème de base (hors Montréal)]1046\begin{itemize}1047 \item 0,5\,\% sur la tranche jusqu'à 62~900~\$1048 \item 1,0\,\% sur la tranche de 62~900~\$ à 315~000~\$1049 \item 1,5\,\% sur la tranche excédant 315~000~\$1050\end{itemize}1051\end{exbox}1052\vspace{2mm}1053\begin{itemize}1054 \item Tranches \textbf{indexées chaque année} par le gouvernement du Québec1055 \item Une municipalité peut fixer un taux supérieur (jusqu'à 3\,\%) sur les tranches au-delà de 500~000~\$1056 \item Montréal applique son propre barème progressif (jusqu'à 4\,\% au sommet)1057\end{itemize}1058\end{frame}10591060\begin{frame}{Le marché de Gatineau--Ottawa}1061\begin{columns}[T]1062\begin{column}{0.48\textwidth}1063\uqotitle{Caractéristiques distinctives :}1064\begin{itemize}1065 \item Marché interprovincial (Qc/Ont.)1066 \item Poids de la fonction publique fédérale1067 \item Prix nettement inférieurs à Ottawa1068 \item Migration résidentielle Ontario $\rightarrow$ Québec1069\end{itemize}1070\end{column}1071\begin{column}{0.48\textwidth}1072\uqotitle{Repères (2026) :}1073\begin{itemize}1074 \item Prix médian unifamiliale, RMR Gatineau : $\approx$ 477~000~\$1075 \item RMR Ottawa--Gatineau : $\approx$ 1,5 million d'habitants1076 \item Inoccupation locative $\approx$ 3,8\,\% (SCHL, 2025)1077\end{itemize}1078\end{column}1079\end{columns}1080\vspace{1mm}1081\begin{notebox}[Intérêt pédagogique]1082La région de Gatineau servira de référence principale pour les études de cas du cours.1083\end{notebox}1084\end{frame}10851086\begin{frame}{Tendances récentes du marché québécois}1087\begin{columns}[T]1088\begin{column}{0.48\textwidth}1089\uqotitle{Facteurs de soutien :}1090\begin{itemize}1091 \item Croissance démographique soutenue1092 \item Pénurie de logements1093 \item Détente des taux d'intérêt depuis 20241094 \item Télétravail : demande en région1095\end{itemize}1096\end{column}1097\begin{column}{0.48\textwidth}1098\uqotitle{Facteurs de pression :}1099\begin{itemize}1100 \item Accessibilité réduite1101 \item Endettement des ménages1102 \item Test de résistance hypothécaire1103 \item Coûts de construction élevés1104\end{itemize}1105\end{column}1106\end{columns}1107\end{frame}11081109\begin{frame}{Évolution des prix --- Illustration}1110\begin{center}1111\begin{tikzpicture}1112\begin{axis}[1113 width=11.5cm, height=4.6cm,1114 xlabel={Année}, ylabel={Indice de prix (2015 = 100)},1115 xmin=2015, xmax=2026,1116 ymin=90, ymax=230,1117 xtick={2015,2017,2019,2021,2023,2025},1118 x tick label style={/pgf/number format/1000 sep=},1119 grid=major, grid style={dashed, gray!30},1120 line width=1.5pt,1121 mark size=1.8pt,1122]1123\addplot[uqoBleu, mark=*] coordinates {1124 (2015,100) (2016,105) (2017,110) (2018,118) (2019,125)1125 (2020,140) (2021,170) (2022,190) (2023,185) (2024,195) (2025,205) (2026,215)1126};1127\end{axis}1128\end{tikzpicture}1129\end{center}1130\begin{notebox}[Lecture]1131Illustration schématique de la trajectoire des prix résidentiels au Québec : forte poussée 2020--2022, pause en 2023, reprise graduelle depuis 2024.1132\end{notebox}1133\end{frame}11341135\begin{frame}{Acteurs clés du marché immobilier québécois}1136\begin{center}1137\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l p{9.6cm}@{}}1138\toprule1139\textbf{Acteur} & \textbf{Rôle} \\1140\midrule1141OEAQ & Ordre professionnel des évaluateurs agréés \\1142OACIQ & Encadrement du courtage immobilier \\1143APCIQ / Centris & Association des courtiers --- statistiques MLS \\1144SCHL & Société canadienne d'hypothèques et de logement \\1145TAL & Tribunal administratif du logement \\1146Registre foncier & Publicité des droits immobiliers \\1147Municipalités & Rôle d'évaluation, zonage, permis \\1148\bottomrule1149\end{tabular}1150\end{center}1151\end{frame}11521153% ======================================================================1154\section{Résumé et préparation}1155% ======================================================================11561157\begin{frame}{Résumé de la séance}1158\begin{enumerate}1159 \item L'évaluateur agréé est un \textbf{professionnel réglementé} par l'OEAQ1160 \item L'évaluation est \textbf{centrale} dans l'économie immobilière québécoise1161 \item Plusieurs \textbf{types de valeurs} coexistent selon le contexte1162 \item Trois méthodes principales : \textbf{comparaison, coût, revenu}1163 \item Le Québec possède des \textbf{particularités} juridiques et réglementaires1164\end{enumerate}1165\end{frame}11661167\begin{frame}{Pour la prochaine séance}1168\begin{itemize}1169 \item Lecture : chapitre 1 du guide de pratique de l'OEAQ1170 \item Survoler le \textbf{Code des professions} (dispositions sur les ordres)1171 \item Explorer le site web de l'OEAQ (\texttt{oeaq.qc.ca})1172 \item Réflexion : pourquoi la déontologie est-elle cruciale en évaluation?1173 \item \textbf{Outils} : activer votre compte UQO-Chat (courriel d'invitation), parcourir la séance 1 sur \texttt{www.uqo-imm1003.app} et estimer une première adresse sur \texttt{www.uqo-eval.app}1174\end{itemize}1175\end{frame}11761177\begin{frame}{Questions?}1178\contactslide[Prochaine séance : Le cadre professionnel au Québec]1179\end{frame}11801181% ======================================================================1182\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1183\nocite{oeaqNormes,appraisal2020,ccq,codeProfessions,schl2025,apciq2026,isq2025,lfm,ldmi,quebecMutations,osfiMqr,uspap2024,oeaqSite}1184\printbibliography[heading=none]1185\end{frame}11861187\end{document}1188