spb/uqo_cours

1% ==============================================================================2% Séance 7 : Examen mi-session — Révision des Blocs 1 et 23% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière — UQO — Simon-Pierre Boucher4% ------------------------------------------------------------------------------5% v3 du 21 octobre 2026 : révision complète orientée « concepts à l'examen » —6% figures (offre/demande, filtre de l'utilisation optimale, rôle triennal,7% distribution des ratios, cycle, baromètre, indices, TCAC, moyenne/médiane),8% tableaux de synthèse, encadrés « À l'examen », exemples travaillés tirés de9% l'examen de pratique (séance 6). Aucune donnée de l'intra. Aucun [shrink],10% aucun débordement (vérifié au .log). Compilation : pdflatex + biber.11% Intra : examen MAISON, fenêtre de 72 h ouverte le mercredi 28 octobre 202612% à 19 h (heure de la séance 7), remise au plus tard le samedi 31 octobre 202613% à 19 h — tel qu'annoncé en classe le 7 octobre.14% ==============================================================================15\documentclass[aspectratio=169,10pt]{beamer}16\usepackage{uqo-style}17\usepackage{uqo-revision}18\usetikzlibrary{shapes.symbols,shapes.geometric,patterns}1920\title[IMM1003 --- Séance 7]{Séance 7 : Examen mi-session --- Révision des Blocs 1 et 2}21\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière}22\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}23\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}24\date{Automne 2026 --- examen maison du 28 au 31 octobre}2526\newcommand{\partsIMM}[5]{\begin{partsrow}\partcell{#1}{A}{22}{Lire le marché dans nos ventes}\partcell{#2}{B}{20}{Valeur, prix, coût et rôle}\partcell{#3}{C}{18}{Municipalités voisines, principes}\partcell{#4}{D}{24}{Collecte, validation, comparables}\partcell{#5}{E}{16}{Cadre professionnel}\end{partsrow}}27% chevron de processus28\tikzset{chev/.style={signal, signal to=east, signal from=west, fill=uqoBleu!10, draw=uqoBleu!60, text=uqoNavy, font=\fontsize{6}{7}\selectfont, minimum height=9mm, inner xsep=1.5pt, text width=12.5mm, align=center},29         chevon/.style={chev, fill=uqoBleu, draw=uqoBleu, text=uqoBlanc},30         chevred/.style={chev, fill=uqoRouge!12, draw=uqoRouge!70, text=uqoRouge!80!black}}31\newcommand{\dotcell}[1]{\ifnum#1=2 \textcolor{uqoBleu}{\ding{108}}\else\ifnum#1=1 \textcolor{uqoBleu!45}{\ding{108}}\else\textcolor{revLigne}{\ding{109}}\fi\fi}3233\begin{document}3435\begin{frame}[plain,noframenumbering]36\titlepage37\end{frame}3839\begin{frame}{Plan de la séance}40\small41\begin{columns}[T]42\begin{column}{0.5\textwidth}43\tableofcontents[hideallsubsections,sections={1-5}]44\end{column}45\begin{column}{0.5\textwidth}46\tableofcontents[hideallsubsections,sections={6-11}]47\end{column}48\end{columns}49\end{frame}5051% ======================================================================52\section{L'examen de mi-session : formule, calendrier, règles}53% ======================================================================5455\begin{frame}{L'examen en quatre chiffres --- et cinq parties}56\begin{columns}[T]57\begin{column}{0.235\textwidth}\kpi{19}{questions, 5 parties}\end{column}58\begin{column}{0.235\textwidth}\kpi[uqoOr!70!uqoGris]{100}{points · 30 \% de la note}\end{column}59\begin{column}{0.235\textwidth}\kpi[uqoVert]{72 h}{mer. 28 oct. 19 h $\rightarrow$ sam. 31 oct. 19 h}\end{column}60\begin{column}{0.235\textwidth}\kpi[uqoRouge]{6--8 h}{de travail visées}\end{column}61\end{columns}62\partsIMM{1}{1}{1}{1}{1}63\begin{columns}[T]64\begin{column}{0.49\textwidth}65\begin{exambox}[Comment lire cette séance]66Chaque notion est suivie d'un encadré « À l'examen » et d'une étiquette \examtag{Q\,x} qui nomme la question qui la mobilise. Les exemples travaillés viennent de l'\textbf{examen de pratique} de la séance 6.67\end{exambox}68\end{column}69\begin{column}{0.49\textwidth}70\begin{importbox}[Rappel]71Aucune donnée de l'intra n'apparaît ici : les méthodes, oui; les chiffres de l'examen, non. \ok~marque une réponse qui vaut ses points, \ko~une réponse qui n'en vaut pas.72\end{importbox}73\end{column}74\end{columns}75\end{frame}7677\begin{frame}{Le calendrier de l'examen}78\begin{timeline}[108mm]79\timelineitem{6mm}{Mer. 21 oct. --- séance 6}{examen de pratique corrigé en classe; remise du TP1}80\timelineitem[uqoVert]{38mm}{Mer. 28 oct., 19 h}{questionnaire publié sur Moodle et envoyé par courriel --- ouverture de la fenêtre}81\timelineitem[uqoOr!70!uqoGris]{70mm}{Jeu. 29 -- ven. 30}{parties A à E, à votre rythme (6 à 8 h)}82\timelineitem[uqoRouge]{102mm}{Sam. 31 oct., 19 h}{remise --- un seul PDF sur Moodle}83\end{timeline}84\vspace{6pt}85\begin{columns}[T]86\begin{column}{0.49\textwidth}87\begin{defbox}[Format]8819 questions, 5 parties indépendantes, 100 points · un seul fichier \textbf{PDF}, pages numérotées, nom et code permanent sur chaque page · deux \textbf{déclarations signées} en dernière page · retard : \uqoalert{10\,\% par jour entamé}.89\end{defbox}90\end{column}91\begin{column}{0.49\textwidth}92\begin{importbox}[Strictement individuel]93Notes, diapositives, TP et lectures permis. Toute collaboration ou tout partage de réponses, de calculs ou de fichiers est interdit; les copies identiques passent par une vérification orale avant notation.94\end{importbox}95\end{column}96\end{columns}97\end{frame}9899\begin{frame}{Cinq parties, un fil conducteur}100\partsIMM{1}{1}{1}{1}{1}101\begin{columns}[T]102\begin{column}{0.49\textwidth}103\begin{revtab}{@{}c p{1.6cm} c c@{}}104\toprule105\thd{Partie} & \thd{Séances} & \thd{Questions} & \thd{Points} \\106\midrule107A & 4--5 & 1 à 4 & 22 \\108B & 3--4 & 5 à 8 & 20 \\109C & 3, 5 & 9 à 11 & 18 \\110D & 6 & 12 à 15 & 24 \\111E & 1--2 & 16 à 19 & 16 \\112\bottomrule113\end{revtab}114\end{column}115\begin{column}{0.49\textwidth}116\begin{exambox}[Même squelette que l'examen de pratique]117Mêmes cinq parties, mêmes types de questions, mêmes exigences de démarche --- avec d'autres propriétés et d'autres tableaux.118\end{exambox}119\begin{notebox}[Fil conducteur]120Une \textbf{seule propriété réelle} traverse les parties B et D : sa revente, son rôle, ses voisines. Lisez la partie B avant la partie D.121\end{notebox}122\end{column}123\end{columns}124\end{frame}125126\begin{frame}{La carte des concepts --- quelle séance nourrit quelle partie}127\begin{columns}[T]128\begin{column}{0.56\textwidth}129\begin{center}130\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{4.3cm} c c c c c@{}}131\toprule132\thd{Séance} & \thd{A} & \thd{B} & \thd{C} & \thd{D} & \thd{E} \\133\midrule1341 · L'évaluation et l'évaluateur & \dotcell0 & \dotcell1 & \dotcell0 & \dotcell0 & \dotcell2 \\1352 · Cadre professionnel, déontologie & \dotcell0 & \dotcell0 & \dotcell0 & \dotcell1 & \dotcell2 \\1363 · Principes fondamentaux & \dotcell0 & \dotcell1 & \dotcell2 & \dotcell1 & \dotcell0 \\1374 · Valeur, types, rôle et LFM & \dotcell1 & \dotcell2 & \dotcell1 & \dotcell0 & \dotcell0 \\1385 · Marché québécois, cycles & \dotcell2 & \dotcell0 & \dotcell1 & \dotcell0 & \dotcell0 \\1396 · Collecte, validation, comparables & \dotcell1 & \dotcell0 & \dotcell0 & \dotcell2 & \dotcell1 \\140\bottomrule141\end{revtab}142\end{center}143{\footnotesize\textcolor{uqoBleu}{\ding{108}} séance principale de la partie \quad \textcolor{uqoBleu!45}{\ding{108}} séance d'appui \quad \textcolor{revLigne}{\ding{109}} non mobilisée\par}144\end{column}145\begin{column}{0.42\textwidth}146\begin{exambox}[Lecture]147Le bloc 2 (séances 4 à 6) pèse $\approx$ 68 points; le bloc 1 (séances 1 à 3), $\approx$ 32. Les principes de la séance 3 reviennent \emph{partout} comme outils d'explication.148\end{exambox}149\begin{notebox}[Comment réviser]150Pour chaque partie : relire la séance principale, puis les outils de calcul associés (section « Boîte à outils »), puis refaire la partie correspondante de l'examen de pratique \emph{sans le corrigé}.151\end{notebox}152\end{column}153\end{columns}154\end{frame}155156\begin{frame}{Les dix-neuf questions en un coup d'œil}157\begin{center}158\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{3pt}\renewcommand{\arraystretch}{1.08}159\rowcolors{2}{revFond}{uqoBlanc}160\begin{tabular}{@{}c l c c l@{}}161\toprule162\thd{Q} & \thd{Thème} & \thd{Pts} & \thd{Séance} & \thd{Outils et notions mobilisés} \\163\midrule1641 & Douze mois de marché & 6 & 5 & variation, saisonnalité, ce qu'on ne peut pas conclure \\1652 & Moyenne, médiane et une vente atypique & 5 & 5--6 & retirer une observation, ratio prix/rôle, statistique à retenir \\1663 & La phase du cycle & 5 & 5 & indice, volume annualisé, quatre phases, le piège du creux \\1674 & Une ville face au Québec & 6 & 5 & indice base 100, rebasage, particularités régionales, limites \\1685 & Ce que la revente dit --- et ne dit pas & 5 & 3--4 & appréciation, TCAC géométrique, principes explicatifs \\1696 & Le rôle n'est pas le marché & 5 & 4 & ratio prix/rôle, art.~43 et 46 LFM, date de référence \\1707 & Lire une distribution de ratios & 5 & 4 & médiane, centiles, part $>$ 1, principes par genre \\1718 & Quatre mandats pour une maison & 5 & 1, 4 & types de valeur et leur caractéristique; prix $\neq$ valeur \\1729 & Une municipalité voisine plus chère & 6 & 3, 5 & décomposition prix unitaire $\times$ taille, trois principes appliqués \\17310 & Des ratios qu'on ne peut pas comparer & 5 & 4 & rôles triennaux, dates de référence, proportion médiane \\17411 & L'utilisation optimale d'un petit bien neuf & 7 & 3, 6 & quatre critères dans l'ordre, conformité, lire une fiche \\17512 & Validation d'un extrait brut & 8 & 6 & anomalie + test chiffré, hypothèse, action \\17613 & Choisir ses comparables & 8 & 6 & critères, \$/\mc, rejets explicites, médiane $\times$ aire \\17714 & Confirmer une vente & 4 & 6 & sources, portée et limite de chacune \\17815 & Les limites de nos données & 4 & 6 & limite $\rightarrow$ analyse fragilisée $\rightarrow$ parade \\17916 & Le courtier ou l'évaluateur agréé? & 4 & 1--2 & indépendance, normes, responsabilité; type de rapport \\18017 & Le boni & 4 & 2 & honoraires conditionnels, devoir en cause, réponse exacte \\18118 & Une erreur et ses conséquences & 4 & 2 & obligation de moyens, FARP, processus disciplinaire \\18219 & L'estimation n'est pas l'évaluation & 4 & 1, 2, 6 & normes de pratique, ce qu'il faut ajouter, usage légitime \\183\bottomrule184\end{tabular}185\end{center}186\end{frame}187188\begin{frame}{Ce que l'examen mesure}189\begin{columns}[T]190\begin{column}{0.49\textwidth}191\revcard{\linewidth}{calculator}{Calcul avec démarche $\approx$ 38\,\%}{Variations, taux annualisé, indices, ratios, prix unitaire, médiane. Formule, substitution, résultat, interprétation.}192\vspace{4pt}193\revcard[uqoVert]{\linewidth}{search}{Analyse ancrée $\approx$ 40\,\%}{Interpréter un tableau, une distribution, une anomalie --- en citant la ligne et la valeur.}194\vspace{4pt}195\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{balance-scale}{Jugement professionnel $\approx$ 22\,\%}{Utilisation optimale, déontologie, normes, limites des données.}196\end{column}197\begin{column}{0.49\textwidth}198\uqotitle{Niveau cognitif (Bloom)}199\begin{center}200\begin{tikzpicture}[x=1cm]201\foreach \y/\lbl/\v in {0/Comprendre/8, -0.62/Appliquer/30, -1.24/Analyser/38, -1.86/Évaluer/24}{202  \node[anchor=east, font=\scriptsize] at (0,\y) {\lbl};203  \fill[revFond] (0.15,\y-0.18) rectangle (4.15,\y+0.18);204  \fill[uqoBleu!85] (0.15,\y-0.18) rectangle ({0.15+\v/10},\y+0.18);205  \node[anchor=west, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoBleu] at ({0.2+\v/10},\y) {\v\,\%};206}207\end{tikzpicture}208\end{center}209\begin{importbox}[Aucune mémorisation pure]210Les définitions sont demandées \emph{en application} : valeur réelle, utilisation optimale, confirmation des ventes, types de valeur selon le mandat.211\end{importbox}212\end{column}213\end{columns}214\end{frame}215216\begin{frame}{Les huit règles du questionnaire (1/2)}217\begin{columns}[T]218\begin{column}{0.49\textwidth}219\revcard{\linewidth}{home}{1. Modalité}{Maison, individuel, 72 h. Documents permis; collaboration interdite.}220\vspace{4pt}221\revcard{\linewidth}{database}{2. Données réelles}{Tout vient d'UQO Éval (extraction du 6 octobre 2026) et \emph{suffit}. Un chiffre extérieur se cite avec sa source.}222\end{column}223\begin{column}{0.49\textwidth}224\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{robot}{3. Outils et IA}{Permis, à \textbf{déclarer}. Vous devez pouvoir expliquer et refaire chaque calcul sans aide : vérification orale de 10 min possible; une réponse non expliquée \textbf{n'est pas notée}.}225\vspace{4pt}226\revcard[uqoVert]{\linewidth}{list-ol}{4. Démarche exigée}{\textbf{Formule $\rightarrow$ substitution $\rightarrow$ résultat $\rightarrow$ interprétation.} Résultat seul : 0. Erreur d'arithmétique isolée : la plus grande partie des points.}227\end{column}228\end{columns}229\end{frame}230231\begin{frame}{Les huit règles du questionnaire (2/2)}232\begin{columns}[T]233\begin{column}{0.49\textwidth}234\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{anchor}{5. Ancrage}{Chaque interprétation cite la \textbf{donnée précise} (tableau, ligne, valeur). Réponse plausible mais générique --- ce que produit une IA qui n'a pas lu le questionnaire : \textbf{au plus 50\,\%}.}235\vspace{4pt}236\revcard{\linewidth}{hashtag}{6. Arrondis}{Dollars au dollar; ratios à \textbf{3} décimales; pourcentages à \textbf{1} décimale. Indiquez vos arrondis.}237\end{column}238\begin{column}{0.49\textwidth}239\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{question}{7. Hypothèses}{Donnée manquante? Formulez une hypothèse raisonnable, \textbf{écrivez-la}, poursuivez : elle est acceptée si elle est appliquée de façon cohérente.}240\vspace{4pt}241\revcard[uqoVert]{\linewidth}{file-upload}{8. Remise}{Un PDF, pages numérotées, nom et code permanent partout, réponses numérotées comme les questions, déclarations signées. Parties \textbf{indépendantes}.}242\end{column}243\end{columns}244\end{frame}245246\begin{frame}{Les deux déclarations --- dernière page de votre PDF}247\begin{okbox}[1. Déclaration d'intégrité --- à recopier et signer]248« Je déclare que ce travail est le mien : je n'ai collaboré avec aucune autre personne et je n'ai partagé ni reçu de réponses. Je suis en mesure d'expliquer et de refaire, sans outils ni documents, chaque calcul et chaque jugement de ma remise. »249\end{okbox}250\begin{okbox}[2. Déclaration d'outils --- à compléter]251« Outils numériques et d'IA utilisés (nom de l'outil et questions concernées), ou \og aucun \fg : \rule{4cm}{0.4pt} » --- puis nom, code permanent, signature.252\end{okbox}253\begin{importbox}[Sans déclarations, la copie n'est pas corrigée]254L'usage déclaré d'IA n'est \textbf{jamais} pénalisé en soi. Ce qui est pénalisé : une réponse générique (plafond 50\,\%) ou une réponse que vous ne savez pas expliquer (0).255\end{importbox}256\end{frame}257258\begin{frame}{Le barème, vu du correcteur}259\begin{center}260\begin{revtab}{@{}p{6cm} p{6.2cm}@{}}261\toprule262\thd{Situation} & \thd{Conséquence} \\263\midrule264Résultat juste, sans formule ni substitution & \uqoalert{0 point} pour l'item \\265Formule et substitution justes, erreur d'arithmétique isolée & $-$0,5 au plus; la suite est corrigée avec \emph{votre} chiffre \\266Annualisation linéaire au lieu de géométrique & $-$1 (point de rupture classique) \\267Interprétation sans donnée citée & plafond \textbf{50\,\%} de l'item \\268Principe nommé mais non appliqué au cas & 0,5 par principe au lieu du plein \\269Critères de l'utilisation optimale dans le désordre & $-$1 \\270\bottomrule271\end{revtab}272\end{center}273\begin{notebox}[Tolérances et moyenne attendue]274$\pm$0,1 point de \% sur les variations · $\pm$0,003 sur les ratios · $\pm$50~\$ sur les montants; erreur reportée pénalisée une fois; hypothèse écrite et appliquée acceptée. Moyenne attendue : 66 à 72\,\% --- les points se perdent sur la \textbf{forme de la démarche}.275\end{notebox}276\end{frame}277278\begin{frame}{Formules de référence --- fournies, et à savoir compléter}279\begin{columns}[T]280\begin{column}{0.52\textwidth}281\begin{formbox}[Les cinq formules du questionnaire]282\renewcommand{\arraystretch}{1.6}283\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\footnotesize}p{3.3cm} l@{}}284Variation en \% & $\dfrac{V_{\text{fin}}}{V_{\text{début}}} - 1$ \\285TCAC sur $t$ années & $\left(\dfrac{V_{\text{fin}}}{V_{\text{début}}}\right)^{1/t} - 1$ \\286Indice base 100 & $100 \times \dfrac{V_{\text{période}}}{V_{\text{base}}}$ \\287Ratio prix/rôle & $\dfrac{\text{prix de vente}}{\text{valeur au rôle}}$ \\288Prix unitaire & $\dfrac{\text{prix}}{\text{aire habitable (\mc)}}$ \\289\end{tabular}290\end{formbox}291\end{column}292\begin{column}{0.46\textwidth}293\begin{exambox}[Ce qu'il faut savoir sans aide-mémoire]294\begin{itemize}295    \item Médiane et moyenne; \textbf{retirer} une observation d'une moyenne296    \item \textbf{Rebaser} un indice déjà publié297    \item Ratio de saisonnalité; annualiser un volume partiel298    \item Situer une valeur dans une distribution (centile)299    \item Décomposer un écart de prix en \$/\mc{} $\times$ aire300\end{itemize}301Tout est dans la section « Boîte à outils ».302\end{exambox}303\end{column}304\end{columns}305\end{frame}306307\begin{frame}{Les pièges annoncés --- l'examen vous le dit lui-même}308\begin{center}309\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{3.4cm} p{5.7cm} p{2.9cm}@{}}310\toprule311\thd{Piège} & \thd{Ce qu'il teste} & \thd{Où réviser} \\312\midrule313Moyenne vs médiane & Une vente chère est-elle une anomalie ou une vente légitime? Le rôle tranche. & Séances 5--6; outil 4 \\314Rôles à dates différentes & Un ratio prix/rôle dépend de la \textbf{date de référence} (art.~46 LFM) & Séance 4; outil 6 \\315Prix unitaire vs taille & Un écart de prix médian se décompose en effet \$/\mc{} et effet aire & Séance 5; outil 5 \\316Ordre des critères & L'utilisation optimale se filtre \textbf{dans l'ordre} : légal, physique, financier, productif & Séance 3 \\317Vente non confirmée & Un prix sous le rôle n'est pas un comparable tant qu'il n'est pas confirmé & Séance 6 \\318Estimation $\neq$ évaluation & La mesure d'un moteur n'est pas une conclusion signée & Séances 1, 2, 6 \\319\bottomrule320\end{revtab}321\end{center}322\end{frame}323324% ======================================================================325\section{Bloc 1 --- Séance 1 : l'évaluation et l'évaluateur agréé}326% ======================================================================327328\begin{frame}{Qu'est-ce que l'évaluation immobilière? \examtag{Q16, Q19}}329\begin{defbox}[Définition]330Le processus par lequel un professionnel formule une \textbf{opinion motivée, indépendante et datée} de la valeur d'un droit immobilier, à une fin précise, à partir de données de marché vérifiées et d'un raisonnement conforme aux normes de pratique.331\end{defbox}332\begin{columns}[T]333\begin{column}{0.49\textwidth}334\begin{center}335\begin{tikzpicture}[every node/.style={font=\scriptsize}]336\foreach \x/\lbl/\sub in {0/Opinion/pas un fait{,} pas un prix, 1.45/Motivée/raisonnement exposé, 2.9/Indépendante/aucun intérêt, 4.35/Datée/photo du marché, 5.8/À une fin/type de valeur = mandat}{337  \node[draw=uqoBleu, fill=uqoBleu!8, rounded corners=2pt, minimum width=13.5mm, minimum height=6mm, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoBleu] (n) at (\x,0) {\lbl};338  \node[anchor=north, text width=14mm, align=center, font=\fontsize{5.5}{6.5}\selectfont, text=uqoGris] at (\x,-0.35) {\sub};339}340\end{tikzpicture}341\end{center}342\end{column}343\begin{column}{0.49\textwidth}344\begin{exambox}345On ne vous demande pas de réciter la définition : on vous demande pourquoi une \emph{estimation statistique} (sans inspection, sans vérification, sans signature) n'en est pas une, et ce qu'il faut \emph{ajouter} pour qu'elle le devienne.346\end{exambox}347\end{column}348\end{columns}349\end{frame}350351\begin{frame}{L'évaluateur agréé --- titre, fonctions, parcours}352\begin{columns}[T]353\begin{column}{0.49\textwidth}354\begin{defbox}[Titre réservé]355Membre de l'\textbf{Ordre des évaluateurs agréés du Québec} (OEAQ), ordre professionnel régi par le \textbf{Code des professions} (RLRQ, c.~C-26). Seul un membre porte le titre « évaluateur agréé » (É.A.).356\end{defbox}357\uqotitle{Cinq fonctions}358\begin{enumerate}359    \item Estimer la valeur (marchande ou autre)360    \item Rédiger des rapports d'évaluation361    \item Conseiller (achat, vente, financement, fiscalité)362    \item Témoigner à titre d'expert363    \item Analyser les marchés; évaluation de masse (rôles)364\end{enumerate}365\end{column}366\begin{column}{0.49\textwidth}367\begin{center}368\begin{tikzpicture}369\node[chevon, text width=11mm] (a) at (0,0) {Baccalauréat reconnu};370\node[chev, text width=11mm, right=0.8mm of a] (b) {Stage supervisé \textbf{48 sem.}};371\node[chev, text width=11mm, right=0.8mm of b] (c) {Examen OEAQ (65\,\%)};372\node[chev, text width=11mm, right=0.8mm of c] (d) {Formation \textbf{30 h / 2 ans}};373\end{tikzpicture}374\end{center}375\revcard[uqoVert]{\linewidth}{user-check}{Qualités}{Rigueur, objectivité, jugement; connaissance du marché local; capacité de rédaction et de justification.}376\vspace{4pt}377\begin{notebox}[Ne pas confondre]378OEAQ (évaluateurs) $\neq$ OACIQ (courtiers) $\neq$ AIC/ICE (Institut canadien des évaluateurs, normes CUSPAP).379\end{notebox}380\end{column}381\end{columns}382\end{frame}383384\begin{frame}{Qui se prononce sur la valeur? \examtag{Q16}}385\begin{center}386\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{3.1cm} p{4.4cm} p{5.1cm}@{}}387\toprule388\thd{Profession} & \thd{Rôle principal} & \thd{Se prononce sur la valeur?} \\389\midrule390Évaluateur agréé (OEAQ) & Opinion indépendante, engage sa responsabilité & \uqogreen{Oui --- titre réservé, normes, FARP} \\391Courtier immobilier (OACIQ) & Faciliter la transaction, rémunéré à la \textbf{commission} & Non : analyse comparative de \emph{mise en marché} \\392Inspecteur en bâtiment & État physique & Non \\393Arpenteur-géomètre & Limites, certificat de localisation & Non \\394Notaire & Actes, publicité des droits & Non \\395\bottomrule396\end{revtab}397\end{center}398\begin{importbox}[Ce que le prêteur exige --- et pourquoi]399Une évaluation \textbf{indépendante}, signée par un É.A. selon les normes : il prête sur la \emph{moindre} du prix et de la valeur et doit pouvoir s'y fier (et engager la responsabilité de l'évaluateur en cas de faute). Le « rapport gratuit » du courtier est un outil de mise en marché, non une opinion de valeur.400\end{importbox}401\end{frame}402403\begin{frame}{Quand faut-il une évaluation? --- contexte et type de valeur \examtag{Q8}}404\begin{center}405\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{3cm} p{3.8cm} p{2.9cm} p{2.8cm}@{}}406\toprule407\thd{Contexte} & \thd{Objectif} & \thd{Demandeur} & \thd{Valeur visée} \\408\midrule409Financement & Fixer le prêt (RPV) & Prêteur & Marchande / hypothécaire \\410Transaction & Négocier le prix & Acheteur, vendeur & Marchande \\411Fiscalité municipale & Établir ou contester le rôle & Municipalité, contribuable & Réelle (fiscale) \\412Succession, divorce & Partage équitable & Notaire, tribunal & Marchande \\413Assurance & Fixer la couverture & Assureur, propriétaire & D'assurance (coût) \\414Investissement & Décision d'achat & Investisseur & D'investissement \\415\bottomrule416\end{revtab}417\end{center}418\begin{exambox}419Q8 : une même maison, quatre mandats $\Rightarrow$ quatre types de valeur, chacun avec \textbf{sa caractéristique distinctive} (voir séance 4).420\end{exambox}421\end{frame}422423\begin{frame}{Les trois types de rapports \examtag{Q16}}424\begin{columns}[T]425\begin{column}{0.32\textwidth}\revcard{\linewidth}{book}{Complet (narratif)}{30 à 60 pages et plus; toute la démarche exposée. Litige, expropriation, mandat complexe.}\end{column}426\begin{column}{0.32\textwidth}\revcard[uqoVert]{\linewidth}{file-alt}{Abrégé (formulaire)}{10 à 15 pages, normalisé. \textbf{Financement hypothécaire}; destiné à un tiers (prêteur).}\end{column}427\begin{column}{0.32\textwidth}\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{envelope-open-text}{Restreint (lettre)}{2 à 5 pages, conclusions seulement. \textbf{Usage interne} du client, non destiné à un tiers.}\end{column}428\end{columns}429\vspace{6pt}430\begin{okbox}[Réponse attendue à « quel rapport pour un refinancement? »]431Le \textbf{rapport abrégé}, \emph{en écartant} le complet (narratif, réservé aux mandats complexes --- disproportionné) \emph{et} le restreint (usage interne, non destiné à un prêteur tiers qui doit pouvoir s'y fier).432\end{okbox}433\begin{kobox}434Répondre « restreint » vaut 0 à cet item.435\end{kobox}436\end{frame}437438\begin{frame}{Le processus d'évaluation en sept étapes --- et ce qu'un moteur saute \examtag{Q13, Q19}}439\begin{center}440\begin{tikzpicture}441\node[chevon] (s1) at (0,0) {1. Mandat : client, usage, \textbf{type de valeur}, date};442\node[chevon, right=0.7mm of s1] (s2) {2. Collecte et \textbf{vérification} des données};443\node[chevon, right=0.7mm of s2] (s3) {3. Marché et voisinage};444\node[chevon, right=0.7mm of s3] (s4) {4. \textbf{Utilisation optimale}};445\node[chev, right=0.7mm of s4] (s5) {5. Trois méthodes};446\node[chevon, right=0.7mm of s5] (s6) {6. \textbf{Réconciliation}, conclusion};447\node[chevon, right=0.7mm of s6] (s7) {7. Rapport, certification, \textbf{signature}};448\end{tikzpicture}\\[2pt]449{\scriptsize\textcolor{uqoBleu}{\rule{8pt}{6pt}} étapes qu'un moteur d'estimation \textbf{ne fait pas} \quad \textcolor{uqoBleu!25}{\rule{8pt}{6pt}} ce qu'il imite (une mesure statistique)\par}450\end{center}451\begin{columns}[T]452\begin{column}{0.49\textwidth}453\uqotitle{Trois méthodes (bloc 3, dès la séance 8)}454\begin{itemize}455    \item \textbf{Comparaison} (parité) --- substitution456    \item \textbf{Coût} --- substitution par la construction457    \item \textbf{Revenu} --- anticipation458\end{itemize}459\end{column}460\begin{column}{0.49\textwidth}461\begin{exambox}462Pas de méthode complète à l'intra, mais ses \textbf{fondations} : sélection de comparables, \$/\mc, médiane, rejets motivés (Q13). Q19 en une ligne : un moteur saute les étapes 1, 2, 3, 4, 6 et 7 --- son estimation n'est pas une évaluation.463\end{exambox}464\end{column}465\end{columns}466\end{frame}467468\begin{frame}{Financement et droits de mutation --- deux calculs de la séance 1}469\begin{columns}[T]470\begin{column}{0.49\textwidth}471\begin{formbox}[Ratio prêt/valeur (RPV)]472Prêt $= \text{RPV} \times \min(\text{prix},\ \text{valeur évaluée})$ · au-delà de 80\,\% : assurance hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) · test de résistance : $\max(\text{taux} + 2\,\%;\ 5{,}25\,\%)$.473\end{formbox}474\begin{exbox}[Exemple]475Prix 500\,000~\$, valeur 480\,000~\$, mise de fonds 20\,\% : prêt maximal $0{,}80 \times 480\,000 = 384\,000$~\$; l'acheteur comble 116\,000~\$. Une évaluation trop basse fait échouer le financement --- le scénario de Q18.476\end{exbox}477\end{column}478\begin{column}{0.49\textwidth}479\begin{formbox}[Droits de mutation --- barème de base 2026]4800,5\,\% jusqu'à 62\,900~\$ · 1,0\,\% de 62\,900 à 315\,000~\$ · 1,5\,\% au-delà (jusqu'à 3\,\% possible au-delà de 500\,000~\$ selon la municipalité).481\end{formbox}482\begin{notebox}[Base de calcul]483La \textbf{plus élevée} de : contrepartie payée, contrepartie stipulée, valeur au rôle $\times$ facteur comparatif. Encore le rôle et son facteur!484\end{notebox}485\end{column}486\end{columns}487\end{frame}488489\begin{frame}{Séance 1 --- ce qu'il faut retenir}490\begin{columns}[T]491\begin{column}{0.47\textwidth}492\begin{itemize}493    \item Évaluation = opinion motivée, indépendante, datée, à une fin précise494    \item É.A. = titre réservé (OEAQ, Code des professions); 48 semaines de stage; 30 h / 2 ans495    \item Courtier $\neq$ évaluateur : commission vs honoraires, mise en marché vs opinion496    \item Trois rapports : complet, \textbf{abrégé (hypothèque)}, restreint497    \item Sept étapes; trois méthodes498\end{itemize}499\end{column}500\begin{column}{0.51\textwidth}501\begin{quizbox}[Auto-test (30 secondes)]502Un acheteur refinance et sa banque exige « une évaluation ». Son courtier offre un rapport gratuit. Trois raisons pour lesquelles la banque n'acceptera pas ce rapport?503\end{quizbox}504\pause505\begin{okbox}[Réponse]506(1) Pas d'\textbf{indépendance} : le courtier est intéressé à la transaction; (2) pas de \textbf{normes de pratique} ni d'\textbf{Ordre} qui encadrent l'opinion; (3) pas de \textbf{responsabilité professionnelle} (FARP) sur laquelle le prêteur peut s'appuyer. Rapport attendu : abrégé, signé par un É.A.507\end{okbox}508\end{column}509\end{columns}510\end{frame}511512% ======================================================================513\section{Bloc 1 --- Séance 2 : le cadre professionnel et la déontologie}514% ======================================================================515516\begin{frame}{L'OEAQ --- mission, fonctions, chiffres}517\begin{columns}[T]518\begin{column}{0.49\textwidth}519\begin{importbox}[Ordre des évaluateurs agréés du Québec]520Fondé en \textbf{1969}; régi par le \textbf{Code des professions} · mission première : \textbf{protection du public} · environ \textbf{1~100 membres} · titre réservé : évaluateur agréé (É.A.).521\end{importbox}522\begin{center}523\begin{tikzpicture}524\node[circle, fill=uqoBleu, text=uqoBlanc, minimum size=12mm, font=\fontsize{6}{7}\selectfont\bfseries, align=center] (c) at (0,0) {Protection\\du public};525\foreach \ang/\lbl in {90/Admission, 30/Formation continue, -30/Inspection, -90/Discipline, -150/Normes et déontologie, 150/Assurance (FARP)}{526  \node[draw=uqoBleu!60, fill=revFond, rounded corners=2pt, font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoNavy, inner sep=2.5pt] (n\ang) at (\ang:1.55cm) {\lbl};527  \draw[uqoBleu!50] (c) -- (n\ang);528}529\end{tikzpicture}530\end{center}531\end{column}532\begin{column}{0.49\textwidth}533\uqotitle{Fonctions réglementaires}534\begin{itemize}535    \item \textbf{Admission} (diplôme, stage, examen)536    \item \textbf{Formation continue} obligatoire537    \item \textbf{Inspection professionnelle} (dossiers, pratique)538    \item \textbf{Discipline} : syndic, conseil de discipline539    \item \textbf{Normes de pratique} et Code de déontologie540    \item \textbf{Assurance responsabilité} : le FARP541\end{itemize}542\begin{notebox}[Ne pas confondre]543OEAQ (évaluateurs) $\neq$ OACIQ (courtiers) $\neq$ AIC/ICE (normes CUSPAP) $\neq$ SCHL (société fédérale d'habitation).544\end{notebox}545\end{column}546\end{columns}547\end{frame}548549\begin{frame}{Le Code de déontologie --- devoirs et interdits \examtag{Q17}}550\begin{columns}[T]551\begin{column}{0.46\textwidth}552\uqotitle{Devoirs}553\begin{itemize}554    \item \textbf{Intégrité} et objectivité555    \item \textbf{Indépendance} professionnelle556    \item \textbf{Compétence} et mise à jour557    \item Diligence, disponibilité558    \item \textbf{Secret professionnel}559    \item Information du client (mandat, honoraires, limites)560\end{itemize}561\end{column}562\begin{column}{0.52\textwidth}563\begin{importbox}[Actes interdits]564\begin{itemize}565    \item \uqoalert{Lier les honoraires à la valeur conclue} (honoraires conditionnels)566    \item Évaluer un bien dans lequel on a un intérêt567    \item Surévaluer ou sous-évaluer intentionnellement568    \item Accepter un mandat au-delà de sa compétence569    \item Publicité trompeuse, information fausse570\end{itemize}571\end{importbox}572\end{column}573\end{columns}574\end{frame}575576\begin{frame}{Le « boni » --- structure de la réponse attendue \examtag{Q17}}577\begin{columns}[T]578\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{ban}{(i) Ce qui est inacceptable}{Honoraires \textbf{conditionnels} à une conclusion $\Rightarrow$ devoir d'\textbf{indépendance et d'objectivité} violé (conflit d'intérêts).}\end{column}579\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{landmark}{(ii) « Le rôle dit X~\$ »}{Pas un argument : le rôle est daté (art.~46 LFM) et fiscal; seules les \textbf{données de marché} fondent l'opinion.}\end{column}580\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoVert]{\linewidth}{handshake}{(iii) La réponse exacte}{Refuser le boni, expliquer que la conclusion découle de l'analyse, proposer des \textbf{honoraires fixes convenus d'avance}; documenter; refuser le mandat si le client insiste.}\end{column}581\end{columns}582\vspace{6pt}583\begin{kobox}584« J'accepte si la valeur le justifie » vaut 0. Refus sans devoir nommé : 0,75 sur 1,5.585\end{kobox}586\end{frame}587588\begin{frame}{Responsabilité civile, FARP et discipline \examtag{Q18}}589\begin{columns}[T]590\begin{column}{0.49\textwidth}591\begin{center}592\begin{tikzpicture}593\node[circle, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!10, minimum size=16mm, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoRouge, align=center] (f) at (0,0) {Faute\\[-1pt]{\fontsize{5.5}{6}\selectfont\mdseries obligation de \textbf{moyens}}};594\node[circle, draw=uqoOr!80!uqoGris, fill=uqoOr!12, minimum size=16mm, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoOr!60!uqoGris, align=center] (p) at (2.6,0) {Préjudice\\[-1pt]{\fontsize{5.5}{6}\selectfont\mdseries dommage au client ou au tiers}};595\node[circle, draw=uqoBleu, fill=uqoBleu!10, minimum size=16mm, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoBleu, align=center] (l) at (1.3,-1.3) {Lien de\\causalité};596\node[font=\scriptsize\bfseries, text=uqoNavy] at (1.3,-2.3) {Les trois ensemble $\Rightarrow$ responsabilité civile};597\end{tikzpicture}598\end{center}599\begin{notebox}[Obligation de moyens, pas de résultat]600Il ne garantit pas la valeur; il agit en professionnel \textbf{prudent et diligent}. Retenir un comparable \emph{sans le confirmer} = faute de diligence.601\end{notebox}602\end{column}603\begin{column}{0.49\textwidth}604\begin{importbox}[FARP]605\textbf{Fonds d'assurance de la responsabilité professionnelle} de l'OEAQ : obligatoire (c.~C-26, r.~131); garantie de \textbf{2~M\$ par sinistre}; indemnise le client lésé; \emph{ne couvre pas} les sanctions disciplinaires.606\end{importbox}607\begin{center}608\begin{tikzpicture}609\node[chevon, text width=11mm] (a) at (0,0) {Plainte au \textbf{syndic}};610\node[chev, text width=11mm, right=0.8mm of a] (b) {Enquête : classement, conciliation, plainte};611\node[chevon, text width=11mm, right=0.8mm of b] (c) {\textbf{Conseil de discipline}};612\node[chev, text width=11mm, right=0.8mm of c] (d) {Sanction; appel (Tribunal des prof.)};613\end{tikzpicture}614\end{center}615\end{column}616\end{columns}617\end{frame}618619\begin{frame}{Sanctions et trois responsabilités distinctes \examtag{Q18}}620\begin{columns}[T]621\begin{column}{0.46\textwidth}622\uqotitle{Sanctions disciplinaires possibles}623\begin{itemize}624    \item Réprimande625    \item Amende : \textbf{2~500 à 62~500~\$ par chef} (Code des professions, art.~156)626    \item Formation, stage de perfectionnement627    \item Limitation du droit d'exercice628    \item Radiation temporaire ou permanente; publication629\end{itemize}630\end{column}631\begin{column}{0.52\textwidth}632\begin{center}633\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{1.9cm} p{2cm} p{2.5cm}@{}}634\toprule635\thd{Responsabilité} & \thd{Qui agit} & \thd{Sanction} \\636\midrule637Civile & Client (tribunal civil) & Dommages-intérêts (FARP) \\638Disciplinaire & Syndic (Ordre) & Réprimande, amende, radiation \\639Pénale & Poursuivant (DPCP) & Amende, peine \\640\bottomrule641\end{revtab}642\end{center}643\begin{okbox}[Q18 en trois points]644(i)~Obligation de \textbf{moyens}, faute de diligence (vente non confirmée); (ii)~le \textbf{FARP} indemnise; (iii)~syndic $\rightarrow$ conseil $\rightarrow$ sanctions. \ko~« Obligation de résultat » : 0 au (i).645\end{okbox}646\end{column}647\end{columns}648\end{frame}649650\begin{frame}{Normes de pratique : OEAQ, CUSPAP, USPAP \examtag{Q19}}651\begin{center}652\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{2.3cm} p{3.6cm} p{3.4cm} p{3.2cm}@{}}653\toprule654\thd{Référentiel} & \thd{Éditeur} & \thd{Édition en vigueur} & \thd{Portée} \\655\midrule656Normes OEAQ & OEAQ & Mises à jour en continu & Québec (É.A.) --- \textbf{s'appliquent d'abord} \\657CUSPAP & Institut canadien des évaluateurs (AIC) & 2026 (1\textsuperscript{er} avril 2026) & Membres AIC, Canada \\658USPAP & The Appraisal Foundation & 2024, sans expiration & États-Unis; référence conceptuelle \\659\bottomrule660\end{revtab}661\end{center}662\begin{columns}[T]663\begin{column}{0.49\textwidth}664\uqotitle{Les cinq normes OEAQ} générale · rapports · consultation · révision · évaluation de masse.665\begin{notebox}[B-20 n'est pas une norme d'évaluation]666La ligne directrice B-20 du BSIF encadre la \emph{souscription hypothécaire} des banques fédérales.667\end{notebox}668\end{column}669\begin{column}{0.49\textwidth}670\begin{importbox}[Ce qu'exige toute norme]671Identifier le bien et le mandat; \textbf{inspecter}; analyser l'utilisation optimale; collecter et \textbf{vérifier} des données suffisantes; appliquer et \textbf{réconcilier}; exposer le raisonnement; \textbf{certifier et signer}.672\end{importbox}673\end{column}674\end{columns}675\end{frame}676677\begin{frame}{Estimation automatisée vs évaluation signée --- réponse type \examtag{Q19}}678\begin{columns}[T]679\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{times-circle}{1. Contraire aux normes}{Le moteur n'inspecte rien, ne confirme aucune vente, n'analyse pas l'utilisation optimale et ne répond de rien; livrer sa sortie comme conclusion = rapport trompeur, défaut de diligence --- a fortiori avec une confiance faible et une fourchette large.}\end{column}680\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoVert]{\linewidth}{plus-circle}{2. Ce qu'il faut ajouter}{Inspection; vérification des attributs au rôle; utilisation optimale; comparables \textbf{confirmés et ajustés}; réconciliation motivée; hypothèses et limites; certification signée.}\end{column}681\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard{\linewidth}{check-circle}{3. Usage légitime}{Point de départ; test de cohérence; détection d'anomalies (ratios, doublons); exploration des comparables; pédagogie --- \emph{cité comme tel}, jamais comme conclusion.}\end{column}682\end{columns}683\vspace{6pt}684\begin{kobox}[Pièges]685« Si la confiance est élevée (A), on peut le livrer » : 0. Réponse générique sur « l'IA ne remplace pas l'humain » sans citer la fiche (confiance, fourchette, année, aire) : plafond 50\,\%.686\end{kobox}687\end{frame}688689\begin{frame}{Séance 2 --- ce qu'il faut retenir}690\begin{columns}[T]691\begin{column}{0.47\textwidth}692\begin{itemize}693    \item OEAQ : protection du public; admission, formation, inspection, discipline694    \item Déontologie : indépendance, objectivité, compétence, secret; \textbf{honoraires conditionnels interdits}695    \item Responsabilité civile = faute (obligation de \textbf{moyens}) + préjudice + lien; \textbf{FARP} 2~M\$696    \item Discipline : syndic $\rightarrow$ conseil $\rightarrow$ sanctions (2~500 à 62~500~\$, radiation)697    \item Normes OEAQ d'abord; CUSPAP (AIC, 2026); USPAP (2024)698\end{itemize}699\end{column}700\begin{column}{0.51\textwidth}701\begin{quizbox}[Auto-test]702Un client dit : « Mon rôle est à 600\,000~\$; si vous confirmez 600\,000~\$, je vous paie le double. » Devoir en cause? Réponse sur les honoraires?703\end{quizbox}704\pause705\begin{okbox}[Réponse]706Devoir d'\textbf{indépendance et d'objectivité} (honoraires conditionnels interdits). Honoraires \textbf{fixes, convenus d'avance}, indépendants de la conclusion; le rôle n'est pas une preuve de valeur marchande (daté, art.~46 LFM); si le client insiste, refus du mandat et note au dossier.707\end{okbox}708\end{column}709\end{columns}710\end{frame}711712% ======================================================================713\section{Bloc 1 --- Séance 3 : les principes fondamentaux}714% ======================================================================715716\begin{frame}{Offre et demande --- pourquoi un choc passe d'abord par les prix \examtag{Q1c, Q7c}}717\begin{columns}[T]718\begin{column}{0.5\textwidth}719\begin{center}720\begin{tikzpicture}721\begin{axis}[width=6.6cm, height=4.6cm, axis lines=left, xlabel={Quantité (ventes, logements)}, ylabel={Prix}, ylabel style={at={(axis description cs:-0.04,1.02)}, anchor=south, rotate=-90, font=\scriptsize}, xtick=\empty, ytick=\empty, xmin=0, xmax=10, ymin=0, ymax=10, label style={font=\scriptsize}, clip=false]722\addplot[uqoBleu, thick, domain=1:9] {10-0.9*x} node[pos=0.05, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoBleu] {D};723\addplot[uqoBleu!55, thick, dashed, domain=2.2:9.5] {13-0.9*x} node[pos=0.05, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoBleu!70] {D$'$};724\addplot[uqoRouge, very thick, domain=4:6.4] {-10+3*x} node[pos=1, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {O (rigide)};725\addplot[only marks, mark=*, mark size=1.6pt, uqoNavy] coordinates {(5.13,5.38) (5.9,7.69)};726\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:0,5.38) -- (axis cs:5.13,5.38) -- (axis cs:5.13,0);727\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:0,7.69) -- (axis cs:5.9,7.69) -- (axis cs:5.9,0);728\node[font=\scriptsize, text=uqoNavy, anchor=east] at (axis cs:0,5.38) {$P_0$};729\node[font=\scriptsize, text=uqoNavy, anchor=east] at (axis cs:0,7.69) {$P_1$};730\draw[-{Stealth[length=4pt]}, uqoOr!80!uqoGris, thick] (axis cs:6.6,4.1) -- (axis cs:7.6,5.1);731\end{axis}732\end{tikzpicture}733\end{center}734\end{column}735\begin{column}{0.48\textwidth}736\begin{defbox}[Le principe]737Le prix résulte de l'équilibre entre l'offre et la demande \textbf{locales}. À court terme, l'offre de logements est \textbf{rigide} (construire prend des années) : un choc de demande (taux, immigration, télétravail) se traduit surtout par les \textbf{prix}, peu par les quantités.738\end{defbox}739\begin{exambox}[Lecture d'un tableau de ventes]740Volume qui baisse \emph{et} prix qui montent = \textbf{rareté de l'offre}, pas faiblesse de la demande. Un genre de maison plus cher \emph{par rapport au rôle} = demande forte pour une offre rare (plain-pied, ménages vieillissants).741\end{exambox}742\end{column}743\end{columns}744\end{frame}745746\begin{frame}{Les principes --- la carte complète (1/2) \examtag{Q5c, Q7c, Q9c}}747\begin{center}748\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{2.9cm} p{5cm} p{4.6cm}@{}}749\toprule750\thd{Principe} & \thd{Énoncé} & \thd{Ce qu'il explique à l'examen} \\751\midrule752Offre et demande & Le prix résulte de l'équilibre offre/demande local & Volume qui baisse, prix qui montent; rareté d'un type \\753Substitution & On ne paie pas plus qu'un substitut d'utilité équivalente & Fondement des comparables; pas de prime au terrain rural \\754Utilisation optimale & Usage légal, possible, faisable, le plus productif & Micro-lot, assemblage, maison de 1950 à 1,1~M\$ \\755Anticipation & La valeur reflète les bénéfices futurs attendus & Prime d'un secteur en redéveloppement \\756Changement & Les marchés bougent : l'évaluation est datée & Rôle de 2022 vs vente de 2026; cycle \\757Contribution & Un élément vaut ce qu'il ajoute au tout, non son coût & \$/\mc{} trompeur des petites maisons sur grand terrain \\758\bottomrule759\end{revtab}760\end{center}761\end{frame}762763\begin{frame}{Les principes --- la carte complète (2/2) \examtag{Q5c, Q7c, Q9c}}764\begin{center}765\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{2.9cm} p{5cm} p{4.6cm}@{}}766\toprule767\thd{Principe} & \thd{Énoncé} & \thd{Ce qu'il explique à l'examen} \\768\midrule769Rendements décroissants & Chaque ajout apporte un bénéfice marginal moindre & Le 2\textsuperscript{e} hectare de terrain vaut moins que le 1\textsuperscript{er} \\770Conformité & Un bien conforme à son milieu maximise sa valeur & Fourchette large d'un bien atypique \\771Progression / régression & Un bien modeste profite d'un quartier supérieur (et inversement) & Prix unitaire élevé d'un secteur cossu \\772Équilibre & Facteurs de production en proportions optimales & Suramélioration \\773Externalités & Des facteurs extérieurs modifient la valeur & Autoroute, rivière, école \\774Concurrence & Les profits attirent la concurrence & Vague de construction, offre qui rattrape \\775\bottomrule776\end{revtab}777\end{center}778\end{frame}779780\begin{frame}{Contribution et rendements décroissants --- le coût ne fait pas la valeur \examtag{Q9c, Q13c}}781\begin{columns}[T]782\begin{column}{0.5\textwidth}783\begin{center}784\begin{tikzpicture}785\begin{axis}[width=6.6cm, height=4.4cm, axis lines=left, xlabel={Superficie du terrain (\mc)}, ylabel={Valeur ajoutée (\$)}, xtick={500,1000,2000,4000}, ytick=\empty, xmin=0, xmax=4400, ymin=0, ymax=10, label style={font=\scriptsize}, tick label style={font=\scriptsize}, clip=false]786\addplot[uqoBleu, very thick, domain=0:4300, samples=60] {9*(1-exp(-x/700))};787\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:500,0) -- (axis cs:500,{9*(1-exp(-500/700))});788\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:1000,0) -- (axis cs:1000,{9*(1-exp(-1000/700))});789\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:4000,0) -- (axis cs:4000,{9*(1-exp(-4000/700))});790\node[font=\scriptsize, text=uqoNavy, anchor=south west] at (axis cs:1050,{9*(1-exp(-1000/700))-1.2}) {lot typique : forte contribution};791\node[font=\scriptsize, text=uqoRouge, anchor=south east] at (axis cs:4300,{9*(1-exp(-4000/700))-1.9}) {8$\times$ plus grand : presque rien de plus};792\end{axis}793\end{tikzpicture}794\end{center}795{\scriptsize Schéma de principe : la valeur ajoutée par le terrain plafonne au-delà du lot typique du secteur.\par}796\end{column}797\begin{column}{0.48\textwidth}798\begin{defbox}[Contribution]799Un élément vaut ce qu'il \textbf{ajoute} à la valeur du tout, pas ce qu'il a coûté : piscine creusée à 90\,000~\$ qui ajoute 30\,000~\$; suramélioration.800\end{defbox}801\begin{exambox}[Le piège du \$/\mc{} bâti]802Une petite maison sur un grand terrain affiche un \$/\mc{} bâti gonflé, parce qu'on divise une valeur \emph{qui inclut le terrain} par l'aire du bâtiment. Pour conclure : raisonner en \textbf{prix total ajusté}; le \$/\mc{} sert à \emph{trier}, pas à conclure (Q13c). Un terrain huit fois plus grand sans prime de prix : substitution + contribution (Q9c).803\end{exambox}804\end{column}805\end{columns}806\end{frame}807808\begin{frame}{Nommer un principe ne suffit pas : l'appliquer en une phrase \examtag{Q9c}}809\begin{importbox}[Barème : principe nommé \emph{et} appliqué au cas = plein; nommé seulement = 0,5]810Une application réussie contient \textbf{le nom du principe}, \textbf{le mécanisme} et \textbf{la donnée du cas}.811\end{importbox}812\begin{columns}[T]813\begin{column}{0.4\textwidth}814\begin{kobox}[Nommé, non appliqué]815« Le principe de substitution s'applique à Chelsea. »816\end{kobox}817\begin{kobox}[Générique]818« Par substitution, les acheteurs comparent les maisons entre elles, donc les prix convergent. »819\end{kobox}820\end{column}821\begin{column}{0.58\textwidth}822\begin{okbox}[Appliqué (exemple de pratique : Val-des-Monts)]823« \textbf{Substitution} : un acheteur ne paie pas plus pour une maison de Val-des-Monts (médiane 480\,000~\$, terrain médian 3\,834~\mc) que pour un substitut d'utilité équivalente à Gatineau (480\,000~\$, 464~\mc) : le grand terrain rural n'ajoute pas d'utilité comparable à la proximité des services, donc \emph{pas de prime}. \textbf{Contribution} : au-delà d'un seuil, chaque \mc{} de terrain n'ajoute presque rien --- le \$/\mc{} quasi identique (3\,990 vs 3\,941) le confirme. »824\end{okbox}825\end{column}826\end{columns}827\end{frame}828829\begin{frame}{L'utilisation optimale --- un filtre à quatre étages, dans l'ordre \examtag{Q11}}830\begin{columns}[T]831\begin{column}{0.5\textwidth}832\begin{center}833\begin{tikzpicture}[every node/.style={font=\scriptsize}]834\foreach \i/\w/\lbl/\sub/\col in {0/56/1. Légalement permis?/zonage{,} PPU{,} servitudes{,} patrimoine/uqoBleu!18, 1/47/2. Physiquement possible?/taille{,} forme{,} sol{,} accès{,} services/uqoBleu!30, 2/38/3. Financièrement faisable?/valeur $\geq$ terrain + construction + profit/uqoBleu!42, 3/30/4. Maximalement productif?/résidu foncier le plus élevé/uqoBleu!55}{835  \node[draw=uqoBleu!70, fill=\col, rounded corners=1.5pt, minimum width=\w mm, minimum height=7.5mm, inner sep=1.5pt, align=center, text=uqoNavy] at (0,-\i*0.86) {\textbf{\lbl}\\[-1pt]{\fontsize{5.5}{6.5}\selectfont\sub}};836}837\node[draw=uqoVert, fill=uqoVert!12, rounded corners=2pt, minimum width=26mm, minimum height=6mm, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoVert] at (0,-3.55) {Utilisation optimale};838\foreach \i/\txt/\col in {0/interdits : éliminés/uqoRouge, 1/impossibles : éliminés/uqoRouge, 2/non rentables : éliminés/uqoRouge, 3/le plus productif/uqoVert}{839  \node[anchor=west, font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=\col, text width=15mm, align=left] at (2.95,-\i*0.86) {\txt};840}841\end{tikzpicture}842\end{center}843\end{column}844\begin{column}{0.48\textwidth}845\uqotitle{Pour chaque critère, la réponse dit}846\begin{itemize}847    \item ce que vous \textbf{vérifieriez} (grille de zonage, certificat de localisation, coûts et loyers, ventes de terrains)848    \item ce que la \textbf{fiche suggère déjà} (année, aire, terrain, prix demandé vs rôle vs estimation)849    \item votre \textbf{conclusion} : l'usage actuel est-il l'optimal?850\end{itemize}851\begin{importbox}[Barème]852Critères dans le désordre : $-$1. Un critère « sauté » = un usage non éliminé = raisonnement incomplet.853\end{importbox}854\end{column}855\end{columns}856\end{frame}857858\begin{frame}{Terrain vacant vs propriété améliorée --- qui commande la valeur?}859\begin{columns}[T]860\begin{column}{0.49\textwidth}861\begin{defbox}[Terrain considéré comme vacant]862Meilleur usage si le terrain était nu $\Rightarrow$ \textbf{valeur du terrain} (résidu foncier). Quand elle dépasse la valeur de la propriété améliorée, le bâtiment \textbf{ne contribue plus rien} (voire coûte sa démolition).863\end{defbox}864\end{column}865\begin{column}{0.49\textwidth}866\begin{defbox}[Propriété telle qu'améliorée]867L'usage actuel est-il optimal? Conserver, rénover, convertir ou démolir? Les améliorations ajoutent-elles de la valeur (contribution)?868\end{defbox}869\end{column}870\end{columns}871\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q9) --- 12, rue Metcalfe, Hull : maison de 1950, 106~\mc, rôle 341\,400~\$, vendue 1\,103\,011~\$]872Ratio $3{,}231$; $10\,396$~\$/\mc{} (trois fois le marché). \textbf{Légal} : zonage du centre-ville (densité, hauteur, mixité); \textbf{physique} : 406~\mc, \emph{assemblage} possible (vérifier l'acheteur au Registre foncier); \textbf{financier} : un projet dense dont la valeur couvre terrain, démolition, construction et profit; \textbf{productif} : le résidu foncier le plus élevé explique 1,1~M\$. L'optimal du terrain \emph{vacant} commande; la maison ne contribue plus rien. \textbf{Pas} un comparable pour une maison voisine; indication précieuse de la \textbf{valeur du terrain}.873\end{exbox}874\end{frame}875876\begin{frame}{Le cas inverse : un micro-lot bâti --- grille de lecture \examtag{Q11}}877\begin{columns}[T]878\begin{column}{0.49\textwidth}879\uqotitle{Signes à lire sur une fiche}880\begin{itemize}881    \item \textbf{Terrain minuscule} : physiquement, peu d'usages possibles autres que l'actuel882    \item \textbf{Bâtiment neuf} : l'usage vient d'être jugé faisable (permis obtenu $\Rightarrow$ légalement permis)883    \item \textbf{Fourchette d'estimation très large}, indications divergentes : bien atypique $\Rightarrow$ \textbf{conformité}884    \item \textbf{Prix demandé $>$ estimation} : confronter à l'indication la plus pertinente pour ce type885\end{itemize}886\end{column}887\begin{column}{0.49\textwidth}888\begin{okbox}[Structure de réponse]889\textbf{a)} Les quatre critères, dans l'ordre, chacun avec « ce que je vérifie » + « ce que la fiche suggère »; conclusion explicite.\\890\textbf{b)} Deux raisons de la largeur de la fourchette, tirées de la \emph{fiche} (aire très petite, peu de comparables, bâtiment neuf dans un secteur ancien), dont une reliée à la \textbf{conformité}.\\891\textbf{c)} L'indication à examiner en premier : pour un bâtiment \textbf{neuf}, la méthode du \textbf{coût} (peu de dépréciation, coûts observables).892\end{okbox}893\end{column}894\end{columns}895\end{frame}896897\begin{frame}{Anticipation, changement, conformité --- les principes qui expliquent un écart \examtag{Q5c}}898\begin{columns}[T]899\begin{column}{0.49\textwidth}900\revcard[uqoVert]{\linewidth}{forward}{Anticipation}{La valeur capitalise les bénéfices \emph{attendus} : un secteur en redéveloppement se paie d'avance.}901\vspace{4pt}902\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{history}{Changement}{\textbf{Photographie datée} : comparables dans la même phase du cycle; un rôle fondé sur 2022 ne décrit pas 2026.}903\vspace{4pt}904\revcard{\linewidth}{th-large}{Conformité, progression, externalités}{Bien atypique $\Rightarrow$ fourchette large; bien modeste en secteur cossu $\Rightarrow$ \textbf{progression}; autoroute, rivière $\Rightarrow$ externalités.}905\end{column}906\begin{column}{0.49\textwidth}907\begin{exambox}[Q5c --- « ma maison a fait moins bien que le marché »]908Deux explications \emph{par les principes}, chacune avec le mécanisme et la vérification qui tranche :909\begin{itemize}910    \item \textbf{Contribution} : état et entretien du bien; rénovations non faites $\rightarrow$ inspection, historique des permis911    \item \textbf{Conformité, externalités} : micro-localisation (rue passante, voisinage) $\rightarrow$ comparables du secteur912    \item \textbf{Changement} : composition du marché, moment du cycle à l'achat $\rightarrow$ historique Centris, indice du segment913\end{itemize}914\end{exambox}915\end{column}916\end{columns}917\end{frame}918919\begin{frame}{Séance 3 --- ce qu'il faut retenir}920\begin{columns}[T]921\begin{column}{0.47\textwidth}922\begin{itemize}923    \item 12 principes; les \textbf{nommer et les appliquer} à une donnée précise924    \item Offre rigide : les chocs passent par les prix925    \item Utilisation optimale : 4 critères \textbf{dans l'ordre}; vacant vs amélioré; assemblage et micro-lot926    \item Contribution $\neq$ coût $\neq$ règle de trois (piège du \$/\mc)927    \item Conformité explique les fourchettes larges; substitution, l'absence de prime928\end{itemize}929\end{column}930\begin{column}{0.51\textwidth}931\begin{quizbox}[Auto-test]932Deux maisons identiques de 100~\mc{} : l'une sur 500~\mc, l'autre sur 5\,000~\mc{} dans la même municipalité rurale. Le \$/\mc{} bâti de la seconde est-il dix fois plus élevé? Quel principe?933\end{quizbox}934\pause935\begin{okbox}[Réponse]936Non. Par \textbf{contribution} (et \textbf{rendements décroissants}), le terrain ajoute une somme à peu près fixe au-delà du lot typique. Le \$/\mc{} \emph{bâti} grimpe artificiellement parce qu'on divise une valeur qui inclut le terrain par une aire de bâtiment : raisonner en \textbf{prix total ajusté}.937\end{okbox}938\end{column}939\end{columns}940\end{frame}941942% ======================================================================943\section{Bloc 2 --- Séance 4 : la valeur, ses types, le rôle et la loi}944% ======================================================================945946\begin{frame}{La valeur marchande --- définition et conditions \examtag{Q8}}947\begin{defbox}[Valeur marchande]948Le \textbf{prix le plus probable} qu'un bien devrait atteindre dans un marché \textbf{ouvert et concurrentiel}, entre un acheteur et un vendeur \textbf{consentants, informés et prudents}, agissant dans leur intérêt, \textbf{sans pression indue}, après un \textbf{délai de mise en marché raisonnable}, pour un paiement en argent ou l'équivalent.949\end{defbox}950\begin{columns}[T]951\begin{column}{0.47\textwidth}952\begin{center}953\begin{tikzpicture}[every node/.style={font=\fontsize{6}{7}\selectfont}]954\foreach \i/\lbl in {0/Parties informées{,} dans leur intérêt, 1/Délai d'exposition raisonnable, 2/Aucune contrainte anormale, 3/Comptant ou équivalent{,} pas de financement spécial}{955  \node[draw=uqoBleu!60, fill=revFond, rounded corners=2pt, text width=25mm, minimum height=7mm, align=center, text=uqoNavy] at ({mod(\i,2)*2.85},{-floor(\i/2)*0.85}) {\lbl};956}957\node[font=\scriptsize\bfseries, text=uqoBleu] at (1.42,0.62) {Quatre conditions à vérifier sur chaque vente};958\end{tikzpicture}959\end{center}960\end{column}961\begin{column}{0.51\textwidth}962\begin{importbox}[Un prix payé \emph{est-il} la valeur marchande?]963Pas automatiquement : c'est \textbf{un} prix, observé \textbf{une} fois, dans des conditions à vérifier (offres multiples, vendeur pressé, inclusions, lien entre les parties). La valeur marchande est le prix \emph{le plus probable}, pas le dernier prix --- dernière ligne de Q8.964\end{importbox}965\end{column}966\end{columns}967\end{frame}968969\begin{frame}{Valeur, prix, coût --- trois notions, trois natures}970\begin{columns}[T]971\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard{\linewidth}{balance-scale}{Valeur = opinion}{Analytique, \textbf{datée}, à une fin précise. Dépend du mandat : marchande, fiscale, d'assurance\ldots{} Un évaluateur la \emph{conclut}.}\end{column}972\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoVert]{\linewidth}{tag}{Prix = fait}{Montant payé \textbf{une fois}, par des parties données, dans des conditions données : négociation, moment, information inégale. On l'\emph{observe}.}\end{column}973\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{hammer}{Coût = dépense}{Ce qu'il faut pour produire ou remplacer. Le coût ne crée pas la valeur : suramélioration, dépréciation, terrain. On le \emph{calcule}.}\end{column}974\end{columns}975\vspace{5pt}976\begin{columns}[T]977\begin{column}{0.49\textwidth}978\begin{exbox}[Quand ils divergent]979Prix $>$ valeur : surenchère en marché de vendeurs · prix $<$ valeur : succession pressée, parties liées · coût $>$ valeur : piscine creusée à 90\,000~\$ qui ajoute 30\,000~\$ (contribution).980\end{exbox}981\end{column}982\begin{column}{0.49\textwidth}983\begin{notebox}[Le rôle est une valeur (fiscale), pas un prix]984Établi \emph{en masse}, à une \textbf{date de référence} fixe, puis figé trois ans. Comparer un prix de 2026 à un rôle fondé sur 2022 mesure surtout le temps écoulé.985\end{notebox}986\end{column}987\end{columns}988\end{frame}989990\begin{frame}{Les types de valeur --- et la caractéristique qui distingue chacun \examtag{Q8}}991\begin{center}992\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{2.4cm} p{2.9cm} p{7.4cm}@{}}993\toprule994\thd{Type} & \thd{Mandat typique} & \thd{Ce qui la distingue de la valeur marchande} \\995\midrule996Hypothécaire (prêtable) & Refinancement, prêt & \textbf{Conservatrice}; base du RPV; moindre du prix et de la valeur \\997D'assurance & Police habitation & \textbf{Coût de reconstruction} du bâtiment; \textbf{terrain exclu}; logique de coût \\998Fiscale (réelle au rôle) & Contestation de taxes & \textbf{Datée} (référence 18 mois avant), \textbf{en masse}, figée trois ans \\999Liquidative & Faillite, saisie & \textbf{Vente forcée ou rapide}; décote \\1000D'investissement & Décision d'un investisseur & \textbf{Subjective} : revenus, financement, fiscalité \emph{de cet} investisseur \\1001Partage (divorce, succession) & Patrimoine familial & Marchande à la date du partage; parfois nette des frais de vente \\1002\bottomrule1003\end{revtab}1004\end{center}1005{\footnotesize\ko~\textbf{Barème Q8} --- type juste \emph{sans} caractéristique : 0,5 sur 1 · « assurance = valeur marchande » : 0.\par}1006\end{frame}10071008\begin{frame}{Le rôle triennal dans le temps --- art.~43 et 46 LFM \examtag{Q6, Q10}}1009\begin{center}1010\begin{tikzpicture}[x=1cm]1011\draw[revLigne, line width=1.8pt] (0,0) -- (12.2,0);1012\foreach \x/\yr in {0.6/2022, 2.6/2023, 4.6/2024, 6.6/2025, 8.6/2026, 10.6/2027}{\draw[uqoGris!60] (\x,-0.08) -- (\x,0.08); \node[font=\scriptsize, text=uqoGris, anchor=north] at (\x,-0.1) {\yr};}1013\fill[uqoBleu!18, rounded corners=1pt] (4.6,0.18) rectangle (10.6,0.62);1014\node[font=\scriptsize\bfseries, text=uqoBleu] at (7.6,0.4) {rôle 2024-2026 en vigueur (trois ans)};1015\fill[uqoRouge] (1.6,0) circle (1.3mm); \node[font=\scriptsize\bfseries, text=uqoRouge, anchor=south, align=center] at (1.6,0.75) {1\textsuperscript{er} juillet 2022\\[-1pt]{\fontsize{6}{7}\selectfont\mdseries date de référence (art.~46)}};1016\fill[uqoOr!80!uqoGris] (4.15,0) circle (1.1mm); \node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoOr!60!uqoGris, anchor=north, align=center] at (4.15,-0.55) {dépôt du rôle\\18 oct. 2023};1017\fill[uqoVert] (9.65,0) circle (1.3mm); \node[font=\scriptsize\bfseries, text=uqoVert, anchor=south, align=center] at (9.65,0.75) {vente de juillet 2026\\[-1pt]{\fontsize{6}{7}\selectfont\mdseries ratio prix/rôle observé}};1018\draw[{Stealth[length=4pt]}-{Stealth[length=4pt]}, uqoNavy, thick] (1.6,-1.15) -- (9.65,-1.15) node[midway, below, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoNavy] {quatre ans de marché dans un seul ratio};1019\draw[{Stealth[length=4pt]}-{Stealth[length=4pt]}, uqoGris, thin] (1.6,1.35) -- (4.6,1.35) node[midway, above, font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoGris] {18 mois};1020\end{tikzpicture}1021\end{center}1022\begin{columns}[T]1023\begin{column}{0.49\textwidth}1024\begin{defbox}[Article 43 --- valeur réelle]1025« \ldots{} sa \textbf{valeur d'échange} sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable \ldots{} lors d'une vente de gré à gré \ldots{} le vendeur et l'acheteur \ldots{} sans y être forcés, et agissent avec prudence. »1026\end{defbox}1027\end{column}1028\begin{column}{0.49\textwidth}1029\begin{exbox}[Gatineau]1030Rôle 2021-2023 : marché au \textbf{1\textsuperscript{er} juillet 2019}. Rôle 2024-2026 : marché au \textbf{1\textsuperscript{er} juillet 2022}. Chaque municipalité dépose \emph{son} rôle, une année différente : deux ratios médians ne se comparent pas (Q10).1031\end{exbox}1032\end{column}1033\end{columns}1034\end{frame}10351036\begin{frame}{Lire un ratio prix/rôle --- la logique complète \examtag{Q6}}1037\begin{columns}[T]1038\begin{column}{0.49\textwidth}1039\uqotitle{Le ratio prix $\div$ rôle mélange trois choses}1040\begin{center}1041\begin{tikzpicture}1042\node[chevon, text width=16mm, minimum height=10mm] (a) at (0,0) {\textbf{Temps écoulé} depuis la date de référence + rythme du marché};1043\node[chevon, text width=16mm, minimum height=10mm, right=0.8mm of a] (b) {\textbf{Précision du rôle} pour cette unité ($\pm$10--15\,\%)};1044\node[chevon, text width=16mm, minimum height=10mm, right=0.8mm of b] (c) {\textbf{Conditions de la vente} : gré à gré, état, inclusions};1045\end{tikzpicture}1046\end{center}1047\begin{importbox}[Le rôle n'est jamais « faux »]1048Il est \textbf{daté, uniforme et fiscal}. « Le rôle est tout neuf, c'est donc la valeur marchande » : faux --- même déposé hier, il photographie le marché d'il y a 18 mois.1049\end{importbox}1050\end{column}1051\begin{column}{0.49\textwidth}1052\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q5) --- 42, rue du Val-Perché, Aylmer]1053Mai 2022 : $640\,000 / 394\,600 = 1{,}622$ (rôle fondé sur juillet 2019 : trois ans de hausse rapide 2020-2022).\\1054Juillet 2025 : $800\,000 / 525\,500 = 1{,}522$ (rôle fondé sur juillet 2022 : trois ans aussi, hausse plus lente).\\1055\textbf{Interprétation ancrée} : l'écart entre les deux ratios tient d'abord aux \textbf{dates de référence} et au rythme du marché dans chaque intervalle, non à une « erreur » de la Ville.1056\end{exbox}1057\end{column}1058\end{columns}1059\end{frame}10601061\begin{frame}{Une distribution de ratios : médiane, centiles, part au-dessus de 1 \examtag{Q7}}1062\begin{columns}[T]1063\begin{column}{0.5\textwidth}1064\begin{center}1065\begin{tikzpicture}1066\begin{axis}[width=6.9cm, height=4.5cm, axis lines=left, xlabel={ratio prix / rôle}, ylabel={ventes}, ytick=\empty, xtick={0.8,0.924,1.0,1.089,1.2,1.316,1.4}, xticklabels={0{,}80,P10,1{,}00,méd.,1{,}20,P90,1{,}40}, xmin=0.7, xmax=1.5, ymin=0, ymax=1.15, label style={font=\scriptsize}, tick label style={font=\fontsize{6}{7}\selectfont}, clip=false]1067\addplot[fill=uqoBleu!15, draw=none, domain=1.0:1.5, samples=60] {exp(-0.5*((ln(x)-ln(1.089))/0.13)^2)} \closedcycle;1068\addplot[fill=uqoRouge!18, draw=none, domain=0.72:0.924, samples=40] {exp(-0.5*((ln(x)-ln(1.089))/0.13)^2)} \closedcycle;1069\addplot[uqoBleu, thick, domain=0.72:1.5, samples=80] {exp(-0.5*((ln(x)-ln(1.089))/0.13)^2)};1070\draw[uqoRouge, dashed] (axis cs:0.924,0) -- (axis cs:0.924,0.55);1071\draw[uqoNavy, thick] (axis cs:1.089,0) -- (axis cs:1.089,1.02);1072\draw[uqoRouge, dashed] (axis cs:1.316,0) -- (axis cs:1.316,0.45);1073\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:1.0,0) -- (axis cs:1.0,0.85);1074\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoNavy, anchor=south] at (axis cs:1.089,1.03) {médiane 1,089};1075\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoBleu, anchor=west, align=left] at (axis cs:1.2,0.7) {77\,\% des ventes\\au-dessus du rôle};1076\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoRouge, anchor=east, align=right] at (axis cs:0.91,0.5) {10\,\% sous\\le P10};1077\end{axis}1078\end{tikzpicture}1079\end{center}1080{\scriptsize Gatineau 2026, examen de pratique : forme schématique, repères réels (P10 0,924; médiane 1,089; $\approx$P90 1,316).\par}1081\end{column}1082\begin{column}{0.48\textwidth}1083\begin{defbox}[Vocabulaire]1084\textbf{Médiane} 1,089 : la moitié des ventes à plus de 8,9\,\% au-dessus du rôle · \textbf{P10 / P90} : 10\,\% des ventes sous le P10, 10\,\% au-dessus du P90 · \textbf{part $>$ 1} : proportion au-dessus du rôle · \textbf{centile d'une vente} : entre médiane (50\textsuperscript{e}) et P90 (90\textsuperscript{e}), interpoler; « environ le 80\textsuperscript{e} » suffit, avec le raisonnement.1085\end{defbox}1086\begin{exbox}[Pourquoi des ventes \emph{sous} le P10?]1087(1) \textbf{Hors marché} : parties liées, part indivise, succession, reprise, vente rapide. (2) \textbf{Bien particulier} : état dégradé, sinistre, localisation défavorable, rôle surestimé pour cette unité.1088\end{exbox}1089\end{column}1090\end{columns}1091\end{frame}10921093\begin{frame}{Des ratios différents selon le genre de maison \examtag{Q7c}}1094\begin{columns}[T]1095\begin{column}{0.46\textwidth}1096\begin{center}1097\begin{tikzpicture}1098\begin{axis}[width=6.2cm, height=4cm, xbar, bar width=7pt, xmin=1.0, xmax=1.18, ytick={0,1,2}, yticklabels={À étages, Plain-pied, À paliers}, xtick={1.0,1.05,1.10,1.15}, xticklabels={1{,}00,1{,}05,1{,}10,1{,}15}, axis lines=left, tick label style={font=\scriptsize}, nodes near coords, nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, text=uqoNavy, /pgf/number format/fixed, /pgf/number format/precision=3, /pgf/number format/use comma}, enlarge y limits=0.35, clip=false]1099\addplot[fill=uqoBleu!75, draw=uqoBleu] coordinates {(1.065,0) (1.116,1) (1.133,2)};1100\draw[uqoRouge, dashed] (axis cs:1.089,-0.6) -- (axis cs:1.089,2.6) node[above, font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoRouge] {médiane 1,089};1101\end{axis}1102\end{tikzpicture}1103\end{center}1104{\scriptsize Ratios médians par genre, Gatineau 2026 (examen de pratique).\par}1105\end{column}1106\begin{column}{0.52\textwidth}1107\begin{exambox}[Expliquer par un principe, puis en tirer la conséquence]1108Plain-pied et à paliers se vendent plus cher \emph{par rapport au rôle} que les maisons à étages : \textbf{offre et demande} (offre rare de plain-pied, demande des ménages vieillissants) ou \textbf{substitution} segmentée (les acheteurs d'un genre ne se reportent pas sur l'autre).1109\end{exambox}1110\begin{okbox}[Conséquence pour l'évaluateur]1111Un évaluateur qui part du rôle doit \textbf{stratifier} par genre et secteur, jamais appliquer un ratio global : le rôle indexé par la médiane générale sous-estimerait un plain-pied et surestimerait une maison à étages.1112\end{okbox}1113\end{column}1114\end{columns}1115\end{frame}11161117\begin{frame}{Comparer des rôles entre municipalités : la proportion médiane \examtag{Q10}}1118\begin{columns}[T]1119\begin{column}{0.49\textwidth}1120\begin{importbox}[Deux ratios médians ne sont pas comparables]1121Chaque municipalité a \textbf{son propre rôle triennal}, déposé une année différente, avec une \textbf{date de référence différente} (MRC des Collines vs Gatineau). Un ratio plus élevé peut refléter un rôle plus \emph{ancien} ou un marché plus \emph{rapide}, pas une « sous-évaluation ».1122\end{importbox}1123\uqotitle{L'information manquante} la \textbf{date de référence} de chaque rôle et son \textbf{facteur comparatif} (proportion médiane), publiés par la municipalité / le MAMH.1124\end{column}1125\begin{column}{0.49\textwidth}1126\begin{defbox}[Proportion médiane et facteur comparatif]1127\textbf{Proportion médiane} (MAMH) = médiane des ratios \emph{rôle $\div$ prix} des ventes de l'année; \textbf{facteur comparatif} = 1 $\div$ proportion médiane. Il ramène le rôle au niveau du marché courant (droits de mutation, contestation, comparaison intermunicipale).1128\end{defbox}1129\begin{notebox}[Ratio élevé en zone rurale ou de villégiature]1130Demande post-pandémie (télétravail), rareté de l'offre, rôle à référence ancienne, biens hétérogènes (masse moins précise), vagues d'acheteurs urbains.1131\end{notebox}1132\end{column}1133\end{columns}1134\end{frame}11351136\begin{frame}{Les facteurs PEGS et le cadre juridique --- rappel express}1137\begin{columns}[T]1138\begin{column}{0.49\textwidth}1139\begin{center}1140\begin{tikzpicture}[every node/.style={font=\fontsize{6}{7}\selectfont}]1141\foreach \i/\L/\lbl/\sub/\col in {0/P/Physiques/site{,} aire{,} âge{,} état{,} qualité{,} terrain/uqoBleu, 1/É/Économiques/taux{,} emploi{,} revenus{,} coûts de construction/uqoVert, 2/G/Gouvernementaux/zonage{,} taxation{,} LFM{,} CPTAQ/uqoOr!70!uqoGris, 3/S/Sociaux/démographie{,} immigration{,} préférences/uqoRouge}{1142  \node[circle, fill=\col, text=uqoBlanc, minimum size=7mm, font=\small\bfseries] (c\i) at ({mod(\i,2)*3.1},{-floor(\i/2)*1.05}) {\L};1143  \node[anchor=west, text width=22mm, align=left, text=uqoNavy] at ({mod(\i,2)*3.1+0.42},{-floor(\i/2)*1.05}) {\textbf{\lbl}\\\sub};1144}1145\end{tikzpicture}1146\end{center}1147\end{column}1148\begin{column}{0.49\textwidth}1149\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{gavel}{Cadre juridique}{\textbf{Code civil du Québec} (droit civil, non common law) · \textbf{LFM} : valeur réelle (art.~43), date de référence (art.~46), rôle triennal · \textbf{Registre foncier} : publicité des droits · droits de mutation; TAL (locatif); CPTAQ (agricole) · IVSC : référence conceptuelle.}1150\end{column}1151\end{columns}1152\end{frame}11531154\begin{frame}{Séance 4 --- ce qu'il faut retenir}1155\begin{columns}[T]1156\begin{column}{0.47\textwidth}1157\begin{itemize}1158    \item Valeur marchande : prix le plus probable, parties informées, sans pression, délai raisonnable1159    \item Valeur $\neq$ prix $\neq$ coût; un prix payé n'est pas \emph{la} valeur1160    \item Six types de valeur, chacun avec sa caractéristique1161    \item Art.~43 (valeur réelle) et \textbf{art.~46} (référence 18 mois avant, rôle triennal)1162    \item Ratio prix/rôle = temps + précision + conditions; proportion médiane pour comparer1163\end{itemize}1164\end{column}1165\begin{column}{0.51\textwidth}1166\begin{quizbox}[Auto-test]1167Une maison vendue 500\,000~\$ en juin 2026 a un rôle 2024-2026 de 410\,000~\$. Ratio? Un voisin dit : « La Ville s'est trompée de 90\,000~\$. » Corrigez-le.1168\end{quizbox}1169\pause1170\begin{okbox}[Réponse]1171$500\,000 / 410\,000 = 1{,}220$. Le rôle 2024-2026 reflète le marché au \textbf{1\textsuperscript{er} juillet 2022} (art.~46 LFM); quatre ans de hausse séparent les deux chiffres, et la médiane de 2026 est elle-même à $\approx$1,09. Le rôle est une valeur \textbf{datée, fiscale, de masse}, pas une erreur.1172\end{okbox}1173\end{column}1174\end{columns}1175\end{frame}11761177% ======================================================================1178\section{Bloc 2 --- Séance 5 : le marché immobilier québécois}1179% ======================================================================11801181\begin{frame}{Structure du marché et particularités du Québec}1182\begin{columns}[T]1183\begin{column}{0.52\textwidth}1184\begin{center}1185\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{2cm} p{4.6cm}@{}}1186\toprule1187\thd{Segment} & \thd{Repères} \\1188\midrule1189Résidentiel & Unifamiliales, condos, plex; $\approx$ 40\,\% de ménages locataires \\1190Commercial & Bureaux, commerces, hôtels; Montréal, Québec, Gatineau \\1191Industriel & Entrepôts, logistique : forte demande \\1192Locatif & 6 logements et plus; encadrement par le TAL \\1193Terrains & Résidentiels, à développer, agricoles (CPTAQ) \\1194\bottomrule1195\end{revtab}1196\end{center}1197\end{column}1198\begin{column}{0.46\textwidth}1199\begin{importbox}[Particularités juridiques]1200\textbf{Code civil} (droit civil) · \textbf{Registre foncier} : publicité des droits, consultation en ligne tarifée (1,50~\$/document depuis avril 2026) · droits de mutation · rôle \textbf{triennal}.1201\end{importbox}1202\begin{notebox}[Segments $\neq$ trajectoires]1203Unifamiliale et copropriété ont leurs \emph{propres} indices; un indice global serait faux pour les deux (outil 3).1204\end{notebox}1205\end{column}1206\end{columns}1207\end{frame}12081209\begin{frame}{Le cycle immobilier --- quatre phases \examtag{Q3}}1210\begin{center}1211\begin{tikzpicture}1212\begin{axis}[width=13cm, height=4.3cm, axis lines=left, xlabel={temps}, ylabel={prix, activité}, xtick=\empty, ytick=\empty, xmin=0, xmax=12.6, ymin=-1.6, ymax=1.9, label style={font=\scriptsize}, clip=false]1213\fill[uqoVert!10] (axis cs:0,-1.6) rectangle (axis cs:3.14,1.9);1214\fill[uqoOr!12] (axis cs:3.14,-1.6) rectangle (axis cs:6.28,1.9);1215\fill[uqoRouge!10] (axis cs:6.28,-1.6) rectangle (axis cs:9.42,1.9);1216\fill[uqoBleu!10] (axis cs:9.42,-1.6) rectangle (axis cs:12.56,1.9);1217\addplot[uqoNavy, very thick, domain=0:12.56, samples=120] {sin(deg(x-1.57))};1218\node[font=\scriptsize\bfseries, text=uqoVert, anchor=north] at (axis cs:1.57,1.85) {Reprise / expansion};1219\node[font=\scriptsize\bfseries, text=uqoOr!60!uqoGris, anchor=north] at (axis cs:4.71,1.85) {Sommet};1220\node[font=\scriptsize\bfseries, text=uqoRouge, anchor=north] at (axis cs:7.85,1.85) {Contraction};1221\node[font=\scriptsize\bfseries, text=uqoBleu, anchor=north] at (axis cs:11,1.85) {Creux};1222\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoVert, anchor=south, align=center] at (axis cs:1.57,-1.55) {prix $\nearrow$, stocks $\searrow$\\délais courts};1223\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoOr!60!uqoGris, anchor=south, align=center] at (axis cs:4.71,-1.55) {hausse qui ralentit\\l'offre rattrape};1224\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoRouge, anchor=south, align=center] at (axis cs:7.85,-1.55) {prix $\searrow$, stocks $\nearrow$\\délais longs};1225\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoBleu, anchor=south, align=center] at (axis cs:11,-1.55) {prix plancher\\demande latente};1226\end{axis}1227\end{tikzpicture}1228\end{center}1229\begin{columns}[T]1230\begin{column}{0.49\textwidth}1231\begin{exbox}[Dater une phase avec nos tableaux (pratique, Q2c)]1232Indice du prix médian 131,5 (2025) $\rightarrow$ 132,8 (2026 partiel) : \textbf{+1\,\%} contre \textbf{+7,8\,\%} l'année d'avant; volume annualisé $1\,677 / 7{,}43 \times 12 \approx 2\,708$ ventes, sous les 3\,196 de 2025 $\Rightarrow$ \textbf{sommet / fin d'expansion}.1233\end{exbox}1234\end{column}1235\begin{column}{0.49\textwidth}1236\begin{importbox}[Le piège du creux]1237Un prix observé au creux (2023 : 420\,000~\$ après 423\,750~\$ en 2022) \textbf{sous-estime} la valeur une fois la reprise engagée (445\,000 en 2024, 479\,900 en 2025) : date d'évaluation et comparables dans la même phase (changement).1238\end{importbox}1239\end{column}1240\end{columns}1241\end{frame}12421243\begin{frame}{Six indicateurs pour dater la phase --- et ce que nos extraits contiennent \examtag{Q1c, Q3}}1244\begin{center}1245\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{4.3cm} c c c c p{3.3cm}@{}}1246\toprule1247\thd{Indicateur} & \thd{Reprise} & \thd{Sommet} & \thd{Contraction} & \thd{Creux} & \thd{Dans l'extrait UQO Éval?} \\1248\midrule1249Volume de ventes & $\nearrow$ & $\rightarrow$ & $\searrow$ & $\rightarrow$ & \uqogreen{oui} (annualiser) \\1250Prix médian, \$/\mc & $\nearrow$ & $\nearrow$ ralenti & $\searrow$ & $\rightarrow$ & \uqogreen{oui} \\1251Inscriptions / ventes (mois d'inventaire) & $\searrow$ & $\nearrow$ & $\nearrow$ & $\searrow$ & \uqoalert{non} (Centris, APCIQ) \\1252Délai de vente & court & s'allonge & long & se raccourcit & \uqoalert{non} (Centris) \\1253Prix vendu / prix demandé & $>$ 1 & $\approx$ 1 & $<$ 1 & $<$ 1 & \uqoalert{non} (Centris) \\1254Mises en chantier & $\nearrow$ & élevées & $\searrow$ & faibles & \uqoalert{non} (SCHL) \\1255\bottomrule1256\end{revtab}1257\end{center}1258\begin{exambox}[Ce qu'un tableau de ventes \emph{ne} permet \emph{pas} de conclure --- le dire vaut des points]1259Nos extraits ne disent rien des inscriptions, des délais ni du prix demandé : on constate « volume $\downarrow$, prix $\uparrow$ », pas sa cause (offre rare? demande faible? délai de publication?).1260\end{exambox}1261\end{frame}12621263\begin{frame}{Facteurs macroéconomiques et le baromètre Centris}1264\begin{columns}[T]1265\begin{column}{0.49\textwidth}1266\revcard[uqoVert]{\linewidth}{arrow-up}{Facteurs de hausse}{Baisse des taux · immigration et formation de ménages · pénurie de logements · croissance de l'emploi.}1267\vspace{4pt}1268\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{arrow-down}{Facteurs de baisse}{Hausse des taux · surplus de construction · récession · réglementation restrictive.}1269\vspace{4pt}1270\begin{notebox}[Repères 2026]1271Taux directeur : \textbf{2,25\,\%}; test de résistance : $\max(\text{taux} + 2\,\%;\ 5{,}25\,\%)$. SCHL (oct.~2025) : Gatineau, inoccupation $\approx$ 3,8\,\%, loyer 2 ch. $\approx$ 1\,420~\$.1272\end{notebox}1273\end{column}1274\begin{column}{0.49\textwidth}1275\begin{defbox}[Baromètre Centris --- ventes $\div$ nouvelles inscriptions]1276\begin{center}1277\begin{tikzpicture}[x=1cm]1278\fill[uqoBleu!20, rounded corners=1pt] (0,0) rectangle (2.2,0.5);1279\fill[uqoVert!22] (2.2,0) rectangle (3.3,0.5);1280\fill[uqoRouge!20, rounded corners=1pt] (3.3,0) rectangle (5.5,0.5);1281\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont\bfseries, text=uqoBleu] at (1.1,0.25) {acheteurs};1282\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont\bfseries, text=uqoVert] at (2.75,0.25) {équilibré};1283\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont\bfseries, text=uqoRouge] at (4.4,0.25) {vendeurs};1284\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoGris, anchor=north] at (2.2,-0.02) {40\,\%};1285\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoGris, anchor=north] at (3.3,-0.02) {60\,\%};1286\end{tikzpicture}1287\end{center}1288Sous 40\,\% : marché d'acheteurs; 40 à 60\,\% : équilibré; au-delà de 60\,\% : marché de vendeurs.1289\end{defbox}1290\begin{importbox}[Taux d'intérêt]1291Une hausse de taux réduit la capacité d'emprunt (test de résistance) $\Rightarrow$ demande qui recule, délais qui s'allongent; l'effet se lit avec un décalage dans les ventes publiées.1292\end{importbox}1293\end{column}1294\end{columns}1295\end{frame}12961297\begin{frame}{Particularités régionales --- l'Outaouais \examtag{Q4c, Q9, Q10}}1298\begin{columns}[T]1299\begin{column}{0.49\textwidth}1300\uqotitle{Gatineau, marché interprovincial}1301\begin{itemize}1302    \item Demande tirée par la \textbf{fonction publique fédérale} et le marché d'Ottawa (substitution transfrontalière)1303    \item Prix et croissance \textbf{décalés} par rapport au Québec (poids de Montréal dans l'indice provincial)1304    \item Marché locatif en \textbf{détente} (3,8\,\%)1305    \item Télétravail : poussée vers la \textbf{MRC des Collines} (Chelsea, Cantley, Val-des-Monts, La Pêche, Pontiac, L'Ange-Gardien)1306\end{itemize}1307\end{column}1308\begin{column}{0.49\textwidth}1309\begin{exbox}[Limite d'une comparaison Gatineau vs Québec (Q4c)]1310Un indice \textbf{provincial lissé du \$/\mc{} médian} (745\,119 ventes) et un \textbf{\$/\mc{} médian annuel brut} de Gatineau ne mesurent pas la même chose (composition, lissage, aire au rôle). On compare des \emph{trajectoires}, pas des niveaux --- 1 point.1311\end{exbox}1312\begin{notebox}[Chelsea, Cantley\ldots]1313Prix médians plus élevés qu'à Gatineau : décomposer entre \textbf{prix unitaire} (secteur cossu, progression, anticipation) et \textbf{taille} (maisons plus récentes, plus grandes) --- outil 5.1314\end{notebox}1315\end{column}1316\end{columns}1317\end{frame}13181319\begin{frame}{Séance 5 --- ce qu'il faut retenir}1320\begin{columns}[T]1321\begin{column}{0.47\textwidth}1322\begin{itemize}1323    \item Cinq segments; indices \textbf{par segment}1324    \item Cycle : reprise, sommet, contraction, creux; six indicateurs; le creux sous-estime en reprise1325    \item Baromètre Centris 40 / 60\,\%; taux directeur 2,25\,\%1326    \item Outaouais : fonction publique, Ottawa, MRC des Collines, locatif en détente1327    \item Dire ce qu'un tableau \emph{ne permet pas} de conclure1328\end{itemize}1329\end{column}1330\begin{column}{0.51\textwidth}1331\begin{quizbox}[Auto-test]1332Volume de ventes en baisse de 25\,\% sur douze mois, prix médian en hausse de 5\,\%. Quelle phase? Que ne peut-on pas conclure?1333\end{quizbox}1334\pause1335\begin{okbox}[Réponse]1336Compatible avec un \textbf{sommet / fin d'expansion} (prix encore en hausse, activité qui s'essouffle) --- à confirmer avec deux chiffres précis. On ne peut pas conclure à la \emph{cause} (offre rare ou demande affaiblie), ni sur les délais ou le ratio vendu/demandé, absents du Registre foncier; un délai de publication peut tronquer les derniers mois.1337\end{okbox}1338\end{column}1339\end{columns}1340\end{frame}13411342% ======================================================================1343\section{Bloc 2 --- Séance 6 : collecte, validation et comparables}1344% ======================================================================13451346\begin{frame}{Les sources québécoises --- ce que chacune apprend, et n'apprend pas \examtag{Q14}}1347\begin{center}1348\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{2.6cm} p{5.1cm} p{4.8cm}@{}}1349\toprule1350\thd{Source} & \thd{Ce qu'elle apprend} & \thd{Ce qu'elle n'apprend pas} \\1351\midrule1352Registre foncier (1,50~\$/doc.) & Acte : prix, date, \textbf{parties}, lots, part transférée, servitudes & État, délai d'exposition, inclusions, motivations \\1353Rôle d'évaluation & Aire, année, genre, terrain, valeur réelle à la date de référence & Valeur du jour; rénovations; erreurs d'attributs \\1354Centris / courtier & Prix demandé, délai, photos, inclusions, offres multiples & Ventes sans courtier; prix \emph{réel} non confirmé \\1355Inspection sur place & État, mesures, qualité, nuisances, conformité & Conditions de la vente \\1356JLR, SCHL, APCIQ & Historique, recoupement; contexte de marché & Le bien lui-même \\1357\bottomrule1358\end{revtab}1359\end{center}1360\begin{exambox}[Réponse type Q14]1361Trois vérifications $\times$ (source + portée + limite) + conclusion. Source sans sa portée : 0,6 au lieu de 1.1362\end{exambox}1363\end{frame}13641365\begin{frame}{Qualité des données et données du bien-fonds}1366\begin{columns}[T]1367\begin{column}{0.46\textwidth}1368\begin{center}1369\begin{tikzpicture}[every node/.style={font=\fontsize{6.5}{7.5}\selectfont\bfseries}]1370\foreach \i/\lbl in {0/Fiabilité, 1/Pertinence, 2/Actualité, 3/Suffisance, 4/Exactitude, 5/Objectivité}{1371  \node[draw=uqoBleu!60, fill=uqoBleu!8, rounded corners=8pt, minimum width=17mm, minimum height=6mm, text=uqoBleu] at ({mod(\i,3)*1.9},{-floor(\i/3)*0.75}) {\lbl};1372}1373\node[font=\scriptsize\bfseries, text=uqoNavy] at (1.9,0.65) {Six critères de qualité};1374\end{tikzpicture}1375\end{center}1376\begin{importbox}[Règle d'or]1377Une donnée non vérifiée n'est qu'une \textbf{hypothèse}. Principe fondamental de la collecte : \textbf{vérifier avant d'interpréter}; recouper au moins deux sources.1378\end{importbox}1379\end{column}1380\begin{column}{0.52\textwidth}1381\revcard{\linewidth}{map}{Terrain}{Lot et adresse, dimensions, topographie, drainage, zonage, services, servitudes, contamination, zone inondable (géoportails).}1382\vspace{3pt}1383\revcard[uqoVert]{\linewidth}{home}{Bâtiment et documents}{Type, année, aire habitable (\mc{} ou \pc, \emph{préciser}), pièces, matériaux, systèmes, rénovations, état; certificat de localisation, acte, rôle, permis. $1~\mc = 10{,}764~\pc$ : convertir \emph{avant} tout \$/\mc.}1384\end{column}1385\end{columns}1386\end{frame}13871388\begin{frame}{Choisir ses comparables --- combien, lesquels, pourquoi \examtag{Q13}}1389\begin{columns}[T]1390\begin{column}{0.47\textwidth}1391\uqotitle{Combien} minimum 3; idéal 5 à 7; marché limité $\Rightarrow$ élargir la zone ou la période.1392\begin{center}1393\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{1.7cm} p{1.9cm} p{2.1cm}@{}}1394\toprule1395\thd{Critère} & \thd{Idéal} & \thd{Acceptable} \\1396\midrule1397Localisation & Même rue, quartier & Quartier comparable \\1398Date & $<$ 6 mois & 6 à 18 mois (ajuster) \\1399Type / genre & Identique & Comparable \\1400Époque, aire, terrain & Semblables & Écarts ajustables \\1401Conditions & Gré à gré confirmé & --- \\1402\bottomrule1403\end{revtab}1404\end{center}1405\end{column}1406\begin{column}{0.51\textwidth}1407\begin{okbox}[Structure de réponse (Q13)]1408\textbf{a)} Quatre ventes retenues, chacune avec \textbf{son \$/\mc} et une justification en une ligne (date, genre, année, aire, terrain).\\1409\textbf{b)} Trois rejets \emph{explicites} : « ne peut servir telle quelle parce que\ldots » (ratio aberrant = à confirmer; autre classe; aire ou terrain hors gamme; trop ancienne).\\1410\textbf{c)} Médiane des \$/\mc{} $\times$ aire du sujet = indication; comparer au prix payé; \textbf{commenter} (paraît élevé? que vérifier avant de le dire).1411\end{okbox}1412\begin{kobox}[Barème]1413Comparable sans \$/\mc{} : 0,4 au lieu de 0,75 · vente au ratio 0,2 retenue \emph{sans confirmation} : $-$0,75.1414\end{kobox}1415\end{column}1416\end{columns}1417\end{frame}14181419\begin{frame}{Exemple travaillé (pratique, Q12) --- comparables du 42, rue du Val-Perché}1420\begin{center}1421\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{1.8pt}\renewcommand{\arraystretch}{1.1}1422\rowcolors{2}{revFond}{uqoBlanc}1423\begin{tabular}{@{}clrlrlrrrrl@{}}1424\toprule1425\thd{N\textsuperscript{o}} & \thd{Adresse} & \thd{Date} & \thd{Prix} & \thd{Genre} & \thd{Année} & \thd{Aire} & \thd{Terrain} & \thd{Rôle} & \thd{\$/\mc} & \thd{Décision} \\1426\midrule142710 & 41, rue du Versant & 03-2025 & 750\,000 & à paliers & 1985 & 99,4 & 1\,637 & 570\,100 & 7\,545 & \ok~retenu (époque, terrain) \\142812 & 34, impasse du Sillon & 05-2025 & 535\,000 & à paliers & 1986 & 82,1 & 1\,869 & 506\,800 & 6\,516 & \ok~retenu \\14291 & 13, rue de l'Escarpement & 05-2025 & 635\,000 & plain-pied & 1981 & 92,3 & 1\,042 & 483\,400 & 6\,880 & \ok~retenu \\14309 & 18, rue du Versant & 09-2025 & 524\,500 & plain-pied & 1984 & 96,7 & 486 & 522\,300 & 5\,424 & \ok~retenu (terrain plus petit) \\14318 & 68, rue de Chenonceau & 08-2025 & 112\,250 & à étages & 1997 & 140,4 & 670 & 548\,300 & 800 & \ko~ratio 0,205 : à confirmer \\14327 & 430, boul. des Hautes-Plaines & 05-2026 & 250\,000 & plain-pied & 1960 & 78,0 & 928 & 443\,100 & 3\,205 & \ko~ratio 0,564 : à confirmer \\14333 & 191, av. de la Citadelle & 04-2025 & 800\,000 & plain-pied & 1994 & 183,0 & 553 & 730\,000 & 4\,372 & \ko~autre classe (183~\mc, 1994) \\1434\bottomrule1435\end{tabular}1436\end{center}1437\begin{exbox}[c) Indication et commentaire]1438Médiane des quatre \$/\mc{} $= (6\,516 + 6\,880)/2 = 6\,698$; $\times\,147{,}2$~\mc{} $= \mathbf{985\,900}$~\$, soit 23\,\% \emph{au-dessus} des 800\,000~\$ payés. \textbf{Non crédible} : petites maisons sur grands terrains, dont le \$/\mc{} bâti est gonflé (\textbf{contribution}). Mieux : \textbf{prix total ajusté} (535\,000 à 750\,000~\$ + 50 à 65~\mc{} supplémentaires à 1\,500--2\,500~\$/\mc) $\Rightarrow$ 750\,000 à 850\,000~\$, cohérent avec 800\,000~\$.1439\end{exbox}1440\end{frame}14411442\begin{frame}{Confirmer une vente --- éléments, méthodes, conditions particulières \examtag{Q14}}1443\begin{columns}[T]1444\begin{column}{0.46\textwidth}1445\uqotitle{À confirmer} prix réel · date · conditions · inclusions · financement particulier · \textbf{lien entre les parties} · motivations · durée d'exposition.\\[3pt]1446\uqotitle{Comment} Registre foncier (acte) · Centris (fiche) · courtier · parties · notaire · recoupement rôle/JLR.1447\begin{importbox}[Règle d'or]1448Seules les ventes de \textbf{plein gré} (\emph{arm's length}) entre parties indépendantes et informées servent de comparables sans ajustement majeur.1449\end{importbox}1450\end{column}1451\begin{column}{0.52\textwidth}1452\begin{center}1453\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{2.9cm} p{3.6cm}@{}}1454\toprule1455\thd{Condition} & \thd{Traitement} \\1456\midrule1457Parties liées, part indivise & \uqoalert{Exclure} \\1458Vente sous pression (reprise, faillite, succession urgente) & \uqoalert{Exclure} ou noter la décote \\1459Financement spécial & Ajuster \\1460Inclusions inhabituelles & Déduire leur valeur \\1461Assemblage, achat par le voisin & \uqoalert{Exclure} ou ajuster \\1462Deux actes le même jour & Lire les deux actes : doublon ou deux parts \\1463\bottomrule1464\end{revtab}1465\end{center}1466\end{column}1467\end{columns}1468\end{frame}14691470\begin{frame}{Valider un extrait brut --- anomalie, test, hypothèse, action \examtag{Q12}}1471\begin{center}1472\begin{tikzpicture}1473\node[chevon, text width=26mm, minimum height=10mm] (a) at (0,0) {\textbf{Anomalie} repérée\\[-1pt]{\fontsize{5.5}{6.5}\selectfont prix, ratio, \$/\mc, âge, aire, doublon}};1474\node[chevon, text width=26mm, minimum height=11mm, right=1mm of a] (b) {\textbf{Test chiffré}\\[-1pt]{\fontsize{5.5}{6.5}\selectfont ratio $<$ 0,6 ou $>$ 2; \$/\mc{} vs secteur; même unité, même date}};1475\node[chevon, text width=26mm, minimum height=11mm, right=1mm of b] (c) {\textbf{Hypothèse}\\[-1pt]{\fontsize{5.5}{6.5}\selectfont parties liées, part indivise, pression, assemblage, erreur de saisie, vente légitime atypique}};1476\node[chevon, text width=26mm, minimum height=11mm, right=1mm of c] (d) {\textbf{Action}\\[-1pt]{\fontsize{5.5}{6.5}\selectfont exclure · confirmer l'acte · vérifier au rôle · utiliser avec réserve}};1477\end{tikzpicture}1478\end{center}1479\begin{columns}[T]1480\begin{column}{0.52\textwidth}1481\begin{okbox}[Ligne modèle (pratique, Q10, n\textsuperscript{o}~2) --- 95, rue de la Galène]1482\textbf{Anomalie} : 136\,500~\$ pour une maison à étages de 1986, 125,9~\mc, rôle 415\,100~\$ $\Rightarrow$ ratio \textbf{0,329}; 1\,084~\$/\mc{} contre $\approx$ 3\,900.\\1483\textbf{Hypothèse} : transfert entre \textbf{parties liées} ou d'une \textbf{part indivise}.\\1484\textbf{Action} : confirmer l'acte au Registre foncier (parties, nature, part cédée); \textbf{exclure}.1485\end{okbox}1486\end{column}1487\begin{column}{0.46\textwidth}1488\begin{kobox}[Barème Q12]1489Ligne = anomalie \emph{avec test chiffré} (0,4) + hypothèse (0,3) + action (0,3). Sans test chiffré : 0,6 max. « Vente normale » à ratio $<$ 0,3 : 0.1490\end{kobox}1491\begin{notebox}[Une vente chère n'est pas une anomalie]1492Ratio proche de 1, attributs cohérents : vente \textbf{légitime} atypique --- on la garde (outil 4).1493\end{notebox}1494\end{column}1495\end{columns}1496\end{frame}14971498\begin{frame}{Lire une mesure automatisée \examtag{Q11b, Q19}}1499\begin{columns}[T]1500\begin{column}{0.49\textwidth}1501\uqotitle{Une fiche UQO Éval donne} estimation (0,65 hédonique + 0,35 comparables ajustés), fourchette \textbf{P10--P90}, indice de confiance \textbf{A/B/C}, quatre indications (hédonique, comparables, coût calibré, rôle indexé), valeur au rôle.1502\begin{formbox}[Lectures utiles]1503Écart prix demandé vs estimation : $\text{prix}/\text{estim.} - 1$ · largeur de fourchette : $(P90 - P10)/\text{estim.}$ --- $>$ 50\,\% : le modèle « ne sait pas » · prix demandé \textbf{sous le rôle} + confiance C : bien atypique à investiguer en priorité.1504\end{formbox}1505\end{column}1506\begin{column}{0.49\textwidth}1507\begin{exbox}[Exemple (pratique, Q11) --- 33Z, rue du Chevalier-De Rouville, Hull]1508Prix demandé 269\,850~\$ vs estimation 348\,200~\$ : $-22{,}5\,\%$; fourchette 214\,700 à 488\,900~\$ $= 79\,\%$ de l'estimation; confiance \textbf{C (54\,\%)}; maison de 1941, 758~\pc, 1 chambre; ratio prix/rôle 0,93. \textbf{À investiguer en premier} : tout indique un bien que le modèle ne capte pas (état, usage, terrain).1509\end{exbox}1510\end{column}1511\end{columns}1512\end{frame}15131514\begin{frame}{Les limites de nos données --- et comment on les contourne \examtag{Q15}}1515\begin{center}1516\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{3.4cm} p{4.4cm} p{4.6cm}@{}}1517\toprule1518\thd{Limite de l'extrait UQO Éval} & \thd{Analyse qu'elle fragilise} & \thd{Parade de l'évaluateur} \\1519\midrule1520Ventes $\geq$ 50\,000~\$ jumelées au rôle & Volumes et médianes (ventes manquantes) & Recouper avec Centris/APCIQ; trimestres; signaler l'effectif \\15212026 arrêté au 14 août; délai de publication & Derniers mois sous-estimés : phase du cycle, variation 12 mois & Pas de conclusion sur un mois partiel \\1522Rôle « en vigueur à la date de la vente » & Ratios mêlant deux rôles (dates de référence différentes) & Stratifier par rôle; proportion médiane; art.~46 LFM \\1523Aucune donnée d'état ni de conditions & Comparables, ventes sous le rôle, \$/\mc & Confirmer, inspecter, lire Centris --- vérifier avant d'interpréter \\1524\bottomrule1525\end{revtab}1526\end{center}1527\begin{kobox}[Barème Q15]1528Trois limites $\times$ (analyse fragilisée + parade). Limite sans parade : 0,7 sur 1,33.1529\end{kobox}1530\end{frame}15311532\begin{frame}{Séance 6 --- ce qu'il faut retenir}1533\begin{columns}[T]1534\begin{column}{0.47\textwidth}1535\begin{itemize}1536    \item Chaque source a une \textbf{portée} et une \textbf{limite}; recouper1537    \item Comparables : 3 min., 5 à 7 idéal; justifier \emph{et} rejeter explicitement1538    \item Confirmation : parties, conditions, inclusions, financement1539    \item Grille : anomalie + test chiffré $\rightarrow$ hypothèse $\rightarrow$ action1540    \item \$/\mc{} : utile pour trier, trompeur pour conclure1541    \item Une estimation automatisée est un point de départ, jamais une conclusion1542\end{itemize}1543\end{column}1544\begin{column}{0.51\textwidth}1545\begin{quizbox}[Auto-test]1546Deux maisons jumelles identiques vendues le même printemps 265\,000 et 320\,000~\$, toutes deux sous leur rôle (372\,000~\$). Trois vérifications, avec leur source?1547\end{quizbox}1548\pause1549\begin{okbox}[Réponse]1550(1) \textbf{Acte au Registre foncier} : parties, part transférée, lots, conditions --- n'apprend pas l'état. (2) \textbf{Fiche d'unité au rôle} : aire, année, catégorie, erreur? --- n'apprend pas la valeur du jour. (3) \textbf{Centris / courtier} : exposition, offres, inclusions, motivation --- muet si vente sans courtier. Tant que non confirmées : pas de comparables.1551\end{okbox}1552\end{column}1553\end{columns}1554\end{frame}15551556% ======================================================================1557\section{Boîte à outils de calcul --- avec exemples travaillés}1558% ======================================================================15591560\begin{frame}{Outil 1 --- Variation, saisonnalité, volume annualisé \examtag{Q1, Q3}}1561\begin{columns}[T]1562\begin{column}{0.46\textwidth}1563\begin{formbox}[Formules]1564Variation : $\dfrac{V_{\text{fin}}}{V_{\text{début}}} - 1$ \\[4pt]1565Saisonnalité : $\dfrac{\text{ventes mai--août}}{\text{ventes janv.--avril}}$ \\[4pt]1566Volume annualisé : $\dfrac{\text{ventes}}{\text{mois écoulés}} \times 12$1567\end{formbox}1568\begin{importbox}[Démarche en quatre lignes]1569Formule $\rightarrow$ substitution $\rightarrow$ résultat (arrondi indiqué) $\rightarrow$ interprétation ancrée (« tableau X, ligne Y »).1570\end{importbox}1571\end{column}1572\begin{column}{0.52\textwidth}1573\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q1) --- copropriétés, Gatineau]1574Ventes juillet 2026 vs juillet 2025 : $12/85 - 1 = \mathbf{-85{,}9\,\%}$; médiane : $310\,000/315\,000 - 1 = \mathbf{-1{,}6\,\%}$. Saisonnalité 2025 : $354/209 = \mathbf{1{,}69}$.\\1575\textbf{Interprétation} : 4 à 14 ventes par mois en 2026 (41 à 99 en 2025) rendent les médianes \emph{bruitées}; une chute de 86\,\% est trop brutale pour être conjoncturelle $\Rightarrow$ soupçonner un \textbf{problème de données} (jumelage, délais). Contournement : trimestres, recoupement Centris.1576\end{exbox}1577\begin{notebox}[Pourquoi juillet contre juillet]1578Le marché est saisonnier (ratio $\approx$ 1,7) : comparer deux mois différents confond saison et tendance; la variation sur \textbf{douze mois} isole la tendance.1579\end{notebox}1580\end{column}1581\end{columns}1582\end{frame}15831584\begin{frame}{Outil 2 --- Taux annualisé (TCAC) : géométrique, jamais linéaire \examtag{Q5}}1585\begin{columns}[T]1586\begin{column}{0.46\textwidth}1587\begin{center}1588\begin{tikzpicture}1589\begin{axis}[width=6.4cm, height=4.1cm, axis lines=left, xlabel={années}, ylabel={valeur (base 1,00)}, xmin=0, xmax=5, ymin=0.98, ymax=1.3, xtick={0,1,2,3,4,4.92}, xticklabels={0,1,2,3,4,4{,}92}, ytick={1.0,1.1,1.2,1.25}, yticklabels={1{,}00,1{,}10,1{,}20,1{,}25}, label style={font=\scriptsize}, tick label style={font=\scriptsize}, legend pos=north west, legend style={font=\fontsize{6}{7}\selectfont}, clip=false]1590\addplot[uqoRouge, dashed, thick, domain=0:4.92] {1+0.0508*x};1591\addplot[uqoVert, very thick, domain=0:4.92, samples=40] {1.25^(x/4.92)};1592\addplot[only marks, mark=*, mark size=1.5pt, uqoNavy] coordinates {(4.92,1.25)};1593\legend{linéaire : 5{,}1\,\% $\times$ t, géométrique : 1{,}046$^{t}$}1594\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoRouge, anchor=south east] at (axis cs:2.6,1.13) {surestime chaque année};1595\end{axis}1596\end{tikzpicture}1597\end{center}1598\begin{formbox}[Formule]1599$\text{TCAC} = \left(\dfrac{V_{\text{fin}}}{V_{\text{début}}}\right)^{1/t} - 1$, $t$ en années (3,20; 4,92 ans)1600\end{formbox}1601\end{column}1602\begin{column}{0.52\textwidth}1603\begin{kobox}[Point de rupture n\textsuperscript{o}~1 ($-$1 point)]1604$25\,\% / 4{,}92 = 5{,}1\,\%$ par an (linéaire)1605\end{kobox}1606\begin{okbox}1607$1{,}25^{1/4{,}92} - 1 = 4{,}6\,\%$ par an. À la calculatrice : $\ln(1{,}25)/4{,}92 = 0{,}04536$; $e^{0{,}04536} - 1 = 0{,}0464$; ou $x^{y}$ avec $y = 1/4{,}92$.1608\end{okbox}1609\begin{exbox}[Exemples travaillés (pratique, Q5a, Q7a et Q5b)]161042, rue du Val-Perché : $800\,000/640\,000 - 1 = +25{,}0\,\%$ en 3,20 ans; $1{,}25^{1/3{,}20} - 1 = \mathbf{7{,}2\,\%}$/an. 424, rue Lahaie : $+25{,}4\,\%$ en 3,97 ans $\Rightarrow$ $\mathbf{5{,}9\,\%}$. Médiane de Gatineau 2021 $\rightarrow$ 2025 : $(479\,900/365\,000)^{1/4} - 1 = \mathbf{7{,}1\,\%}$/an. Attention à \textbf{t} : quatre ans de 2021 à 2025, cinq de 2021 à 2026.1611\end{exbox}1612\end{column}1613\end{columns}1614\end{frame}16151616\begin{frame}{Outil 3 --- Indice base 100 et rebasage \examtag{Q4}}1617\begin{columns}[T]1618\begin{column}{0.46\textwidth}1619\begin{center}1620\begin{tikzpicture}1621\begin{axis}[width=6.4cm, height=4cm, axis lines=left, ylabel={indice (2021 = 100)}, xmin=2020.6, xmax=2026.4, ymin=95, ymax=140, xtick={2021,2022,2023,2024,2025,2026}, xticklabels={2021,2022,2023,2024,2025,2026*}, ytick={100,110,120,130}, label style={font=\scriptsize}, tick label style={font=\scriptsize}, clip=false, x tick label style={/pgf/number format/1000 sep=}]1622\addplot[uqoBleu, very thick, mark=*, mark size=1.5pt] coordinates {(2021,100) (2022,116.1) (2023,115.1) (2024,121.9) (2025,131.5) (2026,132.8)};1623\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoNavy, anchor=south] at (axis cs:2022,116.1) {116,1};1624\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoNavy, anchor=north] at (axis cs:2023,115.1) {115,1};1625\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoNavy, anchor=south] at (axis cs:2025,131.5) {131,5};1626\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoNavy, anchor=west] at (axis cs:2026,132.8) {132,8};1627\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:2020.6,100) -- (axis cs:2026.4,100);1628\end{axis}1629\end{tikzpicture}1630\end{center}1631{\scriptsize Prix médian des unifamiliales, Gatineau (examen de pratique, Q2a); * 2026 partiel.\par}1632\end{column}1633\begin{column}{0.52\textwidth}1634\begin{formbox}[Formules]1635Indice : $100 \times \dfrac{V_{t}}{V_{\text{base}}}$ \qquad Rebaser (base $b \rightarrow b'$) : $I'_{t} = 100 \times \dfrac{I_{t}}{I_{b'}}$1636\end{formbox}1637\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q2a) --- base 2021 = 100]1638$365\,000 \rightarrow 100$; 2022 : $100 \times 423\,750/365\,000 = \mathbf{116{,}1}$; puis 115,1; 121,9; 131,5; 132,8.1639\end{exbox}1640\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q4a) --- deux indices provinciaux]1641Unifamiliale déc.~2023 $\rightarrow$ juil.~2026 : $1{,}000/0{,}758 - 1 = \mathbf{+31{,}9\,\%}$; copropriété : $\mathbf{+6{,}0\,\%}$. Rebasée à déc.~2023 = 100 : 131,9. \textbf{Indexer avec l'indice du segment}, jamais global.1642\end{exbox}1643\end{column}1644\end{columns}1645\end{frame}16461647\begin{frame}{Outil 4 --- Moyenne, médiane, et retirer une observation \examtag{Q2}}1648\begin{columns}[T]1649\begin{column}{0.46\textwidth}1650\begin{center}1651\begin{tikzpicture}1652\begin{axis}[width=6.4cm, height=3.7cm, axis lines=left, xlabel={prix de vente}, ytick=\empty, xtick={475}, xticklabels={médiane}, xmin=200, xmax=1400, ymin=0, ymax=1.15, label style={font=\scriptsize}, tick label style={font=\fontsize{6}{7}\selectfont}, clip=false]1653\addplot[uqoBleu, thick, domain=220:1400, samples=90] {exp(-0.5*((ln(x)-ln(475))/0.32)^2)};1654\draw[uqoNavy, thick] (axis cs:475,0) -- (axis cs:475,1.0);1655\draw[uqoRouge, dashed, thick] (axis cs:524,0) -- (axis cs:524,0.95) node[above, font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoRouge] {moyenne};1656\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoRouge, anchor=west, align=left] at (axis cs:760,0.62) {une vente à 2~M\$\\tire la moyenne,\\pas la médiane};1657\end{axis}1658\end{tikzpicture}1659\end{center}1660\begin{formbox}[Retirer une vente d'une moyenne]1661$\bar{x}_{\text{sans}} = \dfrac{\bar{x} \times n - x_{\text{retirée}}}{n - 1}$; déplacement $= \bar{x} - \bar{x}_{\text{sans}}$. La \textbf{médiane} bouge d'au plus un demi-rang.1662\end{formbox}1663\end{column}1664\begin{column}{0.52\textwidth}1665\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q3) --- mars 2025, Gatineau]1666167 ventes, moyenne 524\,201~\$, médiane 475\,000~\$, maximum 2\,023\,000~\$. $\bar{x}_{\text{sans}} = (524\,201 \times 167 - 2\,023\,000)/166 = \mathbf{515\,172}$~\$; déplacement $\mathbf{9\,029}$~\$ ($+1{,}8\,\%$). Médiane : inchangée.1667\end{exbox}1668\begin{importbox}[Avant d'« exclure » une vente chère]1669Vérifier le \textbf{ratio prix/rôle}, les attributs et l'\textbf{acte} : 2~M\$ au rôle de 1,9~M\$ = \emph{légitime}; ratio de 5 = assemblage ou erreur. On exclut une vente \textbf{hors marché}, pas une vente chère.1670\end{importbox}1671\begin{notebox}[Quelle statistique dans un rapport?]1672\textbf{Médiane} pour la maison typique (robuste); \textbf{moyenne} pour les \emph{totaux} (parc, assiette foncière).1673\end{notebox}1674\end{column}1675\end{columns}1676\end{frame}16771678\begin{frame}{Outil 5 --- Décomposer un écart de prix : prix unitaire $\times$ taille \examtag{Q9}}1679\begin{columns}[T]1680\begin{column}{0.46\textwidth}1681\begin{formbox}[Identité]1682$\text{Prix} = \dfrac{\text{Prix}}{\mc} \times \mc$, donc \\[3pt]1683$\dfrac{P_{A}}{P_{B}} = \dfrac{(\$/\mc)_{A}}{(\$/\mc)_{B}} \times \dfrac{\text{aire}_{A}}{\text{aire}_{B}}$ \\[3pt]1684Rapport des prix $\div$ rapport des \$/\mc{} $=$ rapport des tailles (implicite).1685\end{formbox}1686\begin{center}1687\begin{tikzpicture}1688\node[draw=uqoBleu, fill=uqoBleu!8, rounded corners=2pt, minimum width=17mm, minimum height=9mm, align=center, font=\scriptsize] (p) at (0,0) {\textbf{\large 1,337}\\[-2pt]{\fontsize{5.5}{6}\selectfont prix}};1689\node[font=\small\bfseries, text=uqoGris] at (1.15,0) {=};1690\node[draw=uqoOr!80!uqoGris, fill=uqoOr!10, rounded corners=2pt, minimum width=17mm, minimum height=9mm, align=center, font=\scriptsize] (u) at (2.3,0) {\textbf{\large 1,021}\\[-2pt]{\fontsize{5.5}{6}\selectfont \$/\mc}};1691\node[font=\small\bfseries, text=uqoGris] at (3.45,0) {$\times$};1692\node[draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, rounded corners=2pt, minimum width=17mm, minimum height=9mm, align=center, font=\scriptsize] (t) at (4.6,0) {\textbf{\large 1,31}\\[-2pt]{\fontsize{5.5}{6}\selectfont taille (implicite)}};1693\node[font=\fontsize{6}{7}\selectfont, text=uqoNavy] at (2.3,-0.8) {Cantley / Gatineau (pratique, Q8a) : l'écart vient de la taille};1694\end{tikzpicture}1695\end{center}1696\end{column}1697\begin{column}{0.52\textwidth}1698\begin{notebox}[Lecture]1699Rapport des \$/\mc{} $\approx$ 1 $\Rightarrow$ écart de \textbf{taille}; s'il explique tout $\Rightarrow$ \textbf{prix unitaire} (localisation, qualité, époque).1700\end{notebox}1701\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q8a) --- voisines de Gatineau]1702Cantley : prix $642\,000/480\,000 = 1{,}337$; \$/\mc{} $4\,024/3\,941 = 1{,}021$ $\Rightarrow$ taille implicite $\mathbf{1{,}31}$ : maisons 31\,\% plus grandes, prix unitaire à peine supérieur. Val-des-Monts : 1,000 et 1,012 $\Rightarrow$ aucune prime au terrain.1703\end{exbox}1704\begin{exambox}1705Trois rapports (1,5 pt), décomposition (1,5 pt), \textbf{trois principes nommés et appliqués} (3 pts).1706\end{exambox}1707\end{column}1708\end{columns}1709\end{frame}17101711\begin{frame}{Outil 6 --- Ratio prix/rôle, prix unitaire, centile : la routine de lecture}1712\begin{columns}[T]1713\begin{column}{0.46\textwidth}1714\uqotitle{Pour chaque vente d'un tableau}1715\begin{enumerate}1716    \item Ratio $=$ prix $\div$ rôle (3 décimales) --- situer vs médiane et centiles1717    \item \$/\mc{} $=$ prix $\div$ aire --- comparer au \$/\mc{} médian du secteur1718    \item Âge, aire, terrain --- dans la gamme du sujet?1719    \item Date --- $<$ 6 mois idéal; 6 à 18 mois avec ajustement1720    \item Verdict : comparable / à confirmer / exclu --- une ligne justifiée1721\end{enumerate}1722\end{column}1723\begin{column}{0.52\textwidth}1724\begin{exbox}[Exemple (pratique, tableau 7, n\textsuperscript{o}~10) --- 41, rue du Versant]1725Ratio $750\,000/570\,100 = 1{,}316$ ($\approx$ P90 de Gatineau 2026); \$/\mc{} $= 750\,000/99{,}4 = 7\,545$ (petite maison, grand terrain de 1\,637~\mc); 1985, à paliers; mars 2025. \textbf{Verdict} : comparable pertinent pour un sujet de 1979 sur 1\,710~\mc, à raisonner en prix total ajusté, pas en \$/\mc.1726\end{exbox}1727\begin{notebox}[Arrondis]1728Ratio 1,316 (pas 1,32); \$/\mc{} au dollar; variation à une décimale.1729\end{notebox}1730\end{column}1731\end{columns}1732\end{frame}17331734% ======================================================================1735\section{Atelier éclair --- dix questions, dix réponses}1736% ======================================================================17371738\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 1 (calcul)}1739\begin{quizbox}[Question 1]1740Une maison achetée 410\,000~\$ en octobre 2021 est revendue 512\,500~\$ en juillet 2026 (4,75 ans). Appréciation totale et taux annualisé?1741\end{quizbox}1742\pause1743\begin{okbox}[Réponse 1]1744$512\,500/410\,000 - 1 = +25{,}0\,\%$; $1{,}25^{1/4{,}75} - 1 = e^{\ln 1{,}25 / 4{,}75} - 1 = e^{0{,}04698} - 1 = \mathbf{4{,}8\,\%}$ par an. \ko~$25/4{,}75 = 5{,}3\,\%$.1745\end{okbox}1746\end{frame}17471748\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 2 (calcul)}1749\begin{quizbox}[Question 2]1750Un indice provincial vaut 0,80 en décembre 2022 et 1,00 en juillet 2026. Rebasez-le à 100 en décembre 2022 et donnez la variation.1751\end{quizbox}1752\pause1753\begin{okbox}[Réponse 2]1754Juillet 2026 $= 100 \times 1{,}00/0{,}80 = \mathbf{125{,}0}$; variation $+25{,}0\,\%$. Lecture : « le \$/\mc{} médian lissé du Québec a progressé de 25\,\% entre décembre 2022 et juillet 2026 ».1755\end{okbox}1756\end{frame}17571758\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 3 (statistiques)}1759\begin{quizbox}[Question 3]1760Un mois compte 120 ventes, moyenne 498\,000~\$, médiane 462\,000~\$; la plus chère est à 1\,900\,000~\$ (rôle 1\,850\,000~\$). Moyenne sans cette vente? L'exclut-on?1761\end{quizbox}1762\pause1763\begin{okbox}[Réponse 3]1764$(498\,000 \times 120 - 1\,900\,000)/119 = \mathbf{486\,218}$~\$ (déplacement 11\,782~\$). On ne l'exclut \textbf{pas} : ratio prix/rôle $1{,}027$, vente \emph{légitime} atypique; on décrit le marché par la \textbf{médiane}.1765\end{okbox}1766\end{frame}17671768\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 4 (statistiques)}1769\begin{quizbox}[Question 4]1770Ventes janvier--avril : 210; mai--août : 380. Ratio de saisonnalité? Pourquoi comparer juillet à juillet plutôt qu'à janvier?1771\end{quizbox}1772\pause1773\begin{okbox}[Réponse 4]1774$380/210 = \mathbf{1{,}81}$. Le marché résidentiel est fortement saisonnier : comparer deux mois différents confond saison et tendance; la variation sur \textbf{douze mois} (même mois) isole la tendance.1775\end{okbox}1776\end{frame}17771778\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 5 (rôle et valeur)}1779\begin{quizbox}[Question 5]1780Rôle 2024-2026 d'une municipalité déposé en 2023. À quelle date les conditions du marché sont-elles figées? Une vente d'août 2026 à ratio 1,25 signifie-t-elle que le rôle est « sous-évalué de 25\,\% »?1781\end{quizbox}1782\pause1783\begin{okbox}[Réponse 5]1784Au \textbf{1\textsuperscript{er} juillet 2022} (art.~46 LFM). Non : le ratio mesure surtout \textbf{quatre ans de marché} + la précision de masse pour cette unité + les conditions de la vente. Pour juger le rôle : la \textbf{proportion médiane} de l'année.1785\end{okbox}1786\end{frame}17871788\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 6 (types de valeur)}1789\begin{quizbox}[Question 6]1790Pour une même maison : (i) l'assureur, (ii) l'investisseur locatif, (iii) le syndic de faillite. Trois types de valeur et leur caractéristique.1791\end{quizbox}1792\pause1793\begin{okbox}[Réponse 6]1794(i) \textbf{D'assurance} : coût de reconstruction, \emph{terrain exclu}. (ii) \textbf{D'investissement} : propre à cet investisseur (loyers, financement, fiscalité), subjective. (iii) \textbf{Liquidative} : vente forcée, délai court, décote sur la valeur marchande.1795\end{okbox}1796\end{frame}17971798\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 7 (données)}1799\begin{quizbox}[Question 7]1800Extrait brut : maison à étages de 1998, 130~\mc, rôle 398\,000~\$, vendue 95\,000~\$. Anomalie, test, hypothèse, action?1801\end{quizbox}1802\pause1803\begin{okbox}[Réponse 7]1804\textbf{Anomalie} : ratio $95\,000/398\,000 = 0{,}239$; $731$~\$/\mc{} contre $\approx$ 3\,900. \textbf{Hypothèse} : parties liées ou part indivise (ou vente sous pression). \textbf{Action} : confirmer l'acte au Registre foncier; \textbf{exclure}.1805\end{okbox}1806\end{frame}18071808\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 8 (comparables)}1809\begin{quizbox}[Question 8]1810Sujet : plain-pied 1988, 105~\mc, terrain 600~\mc. Parmi : (a) plain-pied 1990, 98~\mc, 580~\mc, vendu il y a 4 mois; (b) maison à étages 2015, 190~\mc; (c) plain-pied 1985, 110~\mc, vendu il y a 26 mois; (d) plain-pied 1992, 100~\mc, ratio prix/rôle 0,31. Lesquels retenir?1811\end{quizbox}1812\pause1813\begin{okbox}[Réponse 8]1814\ok~(a) sans réserve. (c) acceptable \emph{avec ajustement de date} (au-delà de 18 mois : à justifier) si rien de plus récent. \ko~(b) autre classe de bien. \ko~(d) à confirmer avant tout usage (ratio aberrant).1815\end{okbox}1816\end{frame}18171818\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 9 (jugement)}1819\begin{quizbox}[Question 9]1820Un terrain de 60~\mc{} au centre-ville porte une maison neuve de 50~\mc. Un collègue : « L'utilisation optimale est un immeuble de six logements, comme à côté. » Quel critère tranche, et pourquoi?1821\end{quizbox}1822\pause1823\begin{okbox}[Réponse 9]1824Même si le zonage le permettait (critère 1), le critère 2, \textbf{physiquement possible}, élimine l'immeuble : 60~\mc{} ne portent pas six logements avec accès, stationnement et marges. L'analyse s'arrête à l'usage qui survit au filtre; l'assemblage avec les voisins est une \emph{hypothèse} à vérifier.1825\end{okbox}1826\end{frame}18271828\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 10 (jugement)}1829\begin{quizbox}[Question 10]1830Un stagiaire copie l'estimation d'un moteur (confiance A, 84\,\%) comme conclusion d'un rapport abrégé pour un prêteur. Acceptable?1831\end{quizbox}1832\pause1833\begin{okbox}[Réponse 10]1834Non, quelle que soit la confiance : les \textbf{normes de pratique} exigent inspection, vérification, utilisation optimale, comparables confirmés, réconciliation, certification \textbf{signée}. Le moteur sert de point de départ et de test de cohérence, cité comme tel.1835\end{okbox}1836\end{frame}18371838% ======================================================================1839\section{Rédiger une réponse qui vaut tous ses points}1840% ======================================================================18411842\begin{frame}{Le modèle de réponse pour un calcul}1843\begin{columns}[T]1844\begin{column}{0.4\textwidth}1845\begin{defbox}[Quatre lignes, toujours]1846\stepnum{1} \textbf{Formule} (en symboles)\\[2pt]1847\stepnum{2} \textbf{Substitution} (les chiffres du tableau, avec leur source)\\[2pt]1848\stepnum{3} \textbf{Résultat} arrondi comme demandé, unité indiquée\\[2pt]1849\stepnum{4} \textbf{Interprétation} : ce que le chiffre signifie \emph{pour ce marché ou ce bien} --- et ce qu'il ne permet pas de conclure1850\end{defbox}1851\end{column}1852\begin{column}{0.58\textwidth}1853\begin{kobox}[Ce qui perd des points]1854« Variation = 5,3\,\%. » (résultat seul : 0) · « Le marché a augmenté, ce qui est positif pour les vendeurs. » (aucune donnée : plafond 50\,\%)1855\end{kobox}1856\begin{okbox}[Ce qui gagne tous les points]1857« Variation $= V_{\text{fin}}/V_{\text{début}} - 1 = 479\,900 / 445\,000 - 1 = +7{,}8\,\%$ (tableau 2, médianes 2024 et 2025, une décimale). La médiane des unifamiliales a progressé de 7,8\,\% en 2025, rythme supérieur au TCAC 2021-2025 de 7,1\,\% : l'expansion s'est accélérée --- sans que le tableau dise si c'est l'offre ou la demande qui a bougé. »1858\end{okbox}1859\end{column}1860\end{columns}1861\end{frame}18621863\begin{frame}{Le modèle de réponse pour un jugement}1864\begin{columns}[T]1865\begin{column}{0.4\textwidth}1866\begin{defbox}[Position --- principe --- donnée --- conséquence]1867\stepnum{1} \textbf{Position} tranchée en une phrase\\[2pt]1868\stepnum{2} \textbf{Principe ou règle} nommé (principe, article de loi, devoir, norme)\\[2pt]1869\stepnum{3} \textbf{Donnée précise} (tableau, ligne, valeur, ratio)\\[2pt]1870\stepnum{4} \textbf{Conséquence} pour l'évaluateur (action, vérification, limite)1871\end{defbox}1872\begin{notebox}[Les personnages sont des dispositifs]1873Le collègue, le stagiaire, le vendeur ont toujours \emph{partiellement} tort : dire exactement où, avec quelle donnée.1874\end{notebox}1875\end{column}1876\begin{column}{0.58\textwidth}1877\begin{okbox}[Exemple (pratique, Q8c) --- « le rôle de Val-des-Monts est plus sous-évalué »]1878\textbf{Position} : raisonnement piégé. \textbf{Règle} : chaque municipalité a son propre rôle triennal avec sa \emph{date de référence} (art.~46 LFM). \textbf{Donnée} : les ratios 1,145 (Val-des-Monts) et 1,080 (Gatineau) du tableau 4 comparent des ventes de 2025-2026 à des rôles fondés sur des marchés \emph{de dates différentes}. \textbf{Conséquence} : obtenir la date de référence et la proportion médiane de chaque rôle avant toute comparaison; sinon le ratio mesure du temps.1879\end{okbox}1880\end{column}1881\end{columns}1882\end{frame}18831884\begin{frame}{Générique vs ancré --- le test du correcteur}1885\begin{importbox}[Le test]1886Si votre paragraphe pouvait avoir été écrit \emph{sans ouvrir le questionnaire}, il est générique : plafond 50\,\%. Un outil d'IA qui n'a pas lu vos tableaux produit exactement cela.1887\end{importbox}1888\begin{columns}[T]1889\begin{column}{0.46\textwidth}1890\begin{kobox}[Générique]1891« La moyenne est sensible aux valeurs extrêmes alors que la médiane est robuste. Les évaluateurs préfèrent donc la médiane pour décrire un marché. Une vente très élevée devrait être analysée avant d'être incluse. »1892\end{kobox}1893\end{column}1894\begin{column}{0.52\textwidth}1895\begin{okbox}[Ancré]1896« En mars 2025 (tableau 2), la seule vente de 2\,023\,000~\$ déplace la moyenne de 524\,201 à 515\,172~\$ (+9\,029~\$) alors que la médiane de 475\,000~\$ ne bouge pas. Avant de l'exclure, je vérifie son ratio prix/rôle et son acte : une maison de 2~M\$ au rôle de 1,9~M\$ est légitime. Pour la maison typique, la médiane; pour l'assiette foncière, la moyenne. »1897\end{okbox}1898\end{column}1899\end{columns}1900\end{frame}19011902\begin{frame}{Si vous utilisez un outil d'IA --- mode d'emploi honnête}1903\begin{columns}[T]1904\begin{column}{0.49\textwidth}1905\revcard[uqoVert]{\linewidth}{check}{Permis et utile}{Se faire \textbf{expliquer} une notion · vérifier un calcul fait \emph{d'abord} à la main · relire la forme (quatre lignes? donnée citée?) · lui donner \textbf{vos tableaux} et exiger tableau, ligne et valeur.}1906\end{column}1907\begin{column}{0.49\textwidth}1908\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{times}{Ce qui coûte des points}{Coller une réponse \textbf{générique} (plafond 50\,\%) · un calcul non reproductible à l'oral (\textbf{0}) · oublier la \textbf{déclaration d'outils} (copie non corrigée) · partager le questionnaire ou vos réponses avec d'autres étudiants.}1909\end{column}1910\end{columns}1911\vspace{6pt}1912\begin{importbox}[En une phrase]1913L'outil peut vous aider à \emph{comprendre}; la démarche, l'ancrage et le jugement doivent être les vôtres --- et déclarés.1914\end{importbox}1915\end{frame}19161917\begin{frame}{Planifier les 72 heures (mercredi 28 octobre, 19 h $\rightarrow$ samedi 31 octobre, 19 h)}1918\begin{timeline}[108mm]1919\timelineitem[uqoVert]{6mm}{Mer. 28, 19 h}{ouverture : lire \emph{tout}, repérer tableaux, fil B--D, formules}1920\timelineitem{40mm}{Jeu. 29}{partie A (2 h), puis B et C (2 h 30)}1921\timelineitem[uqoOr!70!uqoGris]{72mm}{Ven. 30}{partie D (2 h), partie E (1 h 30)}1922\timelineitem[uqoRouge]{104mm}{Sam. 31, 19 h}{matin : relecture (4 lignes? donnée citée? arrondis?); dépôt avant 19 h}1923\end{timeline}1924\vspace{4pt}1925\begin{columns}[T]1926\begin{column}{0.49\textwidth}1927\begin{notebox}[Ordre conseillé]1928A $\rightarrow$ B $\rightarrow$ C $\rightarrow$ D $\rightarrow$ E. Les parties sont indépendantes : bloqué? Écrivez une hypothèse et avancez.1929\end{notebox}1930\end{column}1931\begin{column}{0.49\textwidth}1932\begin{exambox}[Pendant la fenêtre]1933Les questions de compréhension sur l'énoncé se posent par courriel; les réponses d'intérêt général sont partagées à tous. Ne déposez pas à la dernière minute : Moodle ferme à 19 h précises.1934\end{exambox}1935\end{column}1936\end{columns}1937\end{frame}19381939\begin{frame}{Liste de vérification avant de déposer}1940\begin{columns}[T]1941\begin{column}{0.46\textwidth}1942\uqotitle{Forme}1943\begin{itemize}1944    \item[$\square$] Un seul fichier \textbf{PDF}, pages numérotées1945    \item[$\square$] Nom et code permanent sur \textbf{chaque} page1946    \item[$\square$] Réponses numérotées comme les questions (1a, 1b\ldots)1947    \item[$\square$] Déclarations d'\textbf{intégrité} et d'\textbf{outils} signées1948    \item[$\square$] Déposé sur Moodle avant le samedi 31 octobre, 19 h1949\end{itemize}1950\end{column}1951\begin{column}{0.52\textwidth}1952\uqotitle{Fond}1953\begin{itemize}1954    \item[$\square$] Chaque calcul : formule, substitution, résultat, interprétation1955    \item[$\square$] Chaque interprétation cite un tableau, une ligne, une valeur1956    \item[$\square$] Taux annualisés \textbf{géométriques}; ratios à 3 décimales, \% à 11957    \item[$\square$] Critères de l'utilisation optimale \textbf{dans l'ordre}1958    \item[$\square$] Principes \textbf{nommés et appliqués}; rejets de comparables \textbf{explicites}1959    \item[$\square$] Hypothèses écrites; je peux tout refaire à l'oral sans aide1960\end{itemize}1961\end{column}1962\end{columns}1963\end{frame}19641965% ======================================================================1966\section{Aide-mémoire et mot de la fin}1967% ======================================================================19681969\begin{frame}{Aide-mémoire --- concepts essentiels (1/2)}1970\begin{center}1971\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{3.3cm} p{9.2cm}@{}}1972\toprule1973\thd{Concept} & \thd{Définition résumée} \\1974\midrule1975Évaluateur agréé & Membre de l'OEAQ (Code des professions); opinion indépendante; 48 semaines de stage; 30 h / 2 ans \\1976Valeur marchande & Prix le plus probable, marché ouvert, parties informées, sans pression, délai raisonnable \\1977Valeur réelle (art.~43 LFM) & Valeur d'échange de gré à gré --- aux conditions de la \textbf{date de référence} (art.~46 : 18 mois avant le rôle) \\1978Valeur $\neq$ prix $\neq$ coût & Opinion / fait observé / dépense; un prix payé n'est pas \emph{la} valeur \\1979Substitution, contribution & Pas plus qu'un substitut équivalent; un élément vaut ce qu'il ajoute --- piège du \$/\mc \\1980Utilisation optimale & Légal, physique, financier, productif --- \textbf{dans l'ordre}; vacant vs amélioré \\1981\bottomrule1982\end{revtab}1983\end{center}1984\end{frame}19851986\begin{frame}{Aide-mémoire --- concepts essentiels (2/2)}1987\begin{center}1988\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{3.3cm} p{9.2cm}@{}}1989\toprule1990\thd{Concept} & \thd{Définition résumée} \\1991\midrule1992Honoraires conditionnels & Interdits (Code de déontologie) : indépendance et objectivité \\1993Responsabilité, discipline & Faute (obligation de \textbf{moyens}) + préjudice + lien; FARP 2~M\$; syndic $\rightarrow$ conseil $\rightarrow$ sanctions \\1994Normes, rapports & OEAQ d'abord; CUSPAP 2026; USPAP 2024 · complet / \textbf{abrégé (hypothèque)} / restreint \\1995Cycle & Reprise, sommet, contraction, creux; six indicateurs; le creux sous-estime en reprise \\1996Ratio prix/rôle & Temps écoulé + précision de masse + conditions; comparer via la proportion médiane \\1997Comparables, confirmation & 3 min., 5 à 7 idéal; $<$ 6 mois; gré à gré confirmé (Registre foncier, rôle, Centris, inspection) \\1998Estimation $\neq$ évaluation & Le moteur = point de départ; l'É.A. inspecte, vérifie, réconcilie, signe \\1999\bottomrule2000\end{revtab}2001\end{center}2002\end{frame}20032004\begin{frame}{Erreurs fréquentes --- à relire la veille de la remise}2005\begin{columns}[T]2006\begin{column}{0.49\textwidth}2007\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{calculator}{Calculs}{Annualiser en divisant (linéaire) · oublier de rebaser un indice · comparer juillet à janvier (saisonnalité) · mauvais $t$ (4 ans de 2021 à 2025) · \$/\mc{} calculé en \pc · résultat sans formule ni substitution.}2008\end{column}2009\begin{column}{0.49\textwidth}2010\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{brain}{Raisonnement}{Exclure une vente parce qu'elle est chère · lire un ratio prix/rôle comme une « erreur de la Ville » · comparer deux municipalités sans leurs dates de référence · critères de l'utilisation optimale dans le désordre · principe nommé, jamais appliqué · comparable au ratio 0,2 sans confirmation · assurance = valeur marchande · livrer une estimation automatisée · réponse sans donnée citée.}2011\end{column}2012\end{columns}2013\end{frame}20142015\begin{frame}{Pour la suite}2016\begin{columns}[T]2017\begin{column}{0.49\textwidth}2018\revcard{\linewidth}{arrow-right}{Séance 8 (4 novembre) --- Méthode de comparaison, partie 1}{Sélection et confirmation des comparables (déjà vu!) · éléments de comparaison et ajustements en dollars et en \% · grille d'ajustement chaînée · annonce du TP2 (séance 9).}2019\end{column}2020\begin{column}{0.49\textwidth}2021\revcard[uqoVert]{\linewidth}{book-reader}{Ressources}{Examen de pratique (questionnaire, corrigé, diapositives de correction) sur le site du cours · notes interactives www.uqo-imm1003.app (quiz, générateurs d'exercices) · UQO Éval, pour \emph{comprendre} d'où viennent les tableaux · UQO-Chat, pour se faire expliquer une notion, pas pour rédiger.}2022\end{column}2023\end{columns}2024\end{frame}20252026\begin{frame}{Questions?}2027\contactslide[Bon succès à l'examen de mi-session! --- Questionnaire le mercredi 28 octobre à 19 h, remise au plus tard le samedi 31 octobre à 19 h, sur Moodle --- Prochaine séance : Méthode de comparaison]2028\end{frame}20292030\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}2031\nocite{oeaqNormes,deontOEAQ,fcOEAQ,codeProfessions,oeaqSite,cuspap2026,uspap2024,appraisal2020,appraisalCdn,ccq,lfm,ldmi,quebecMutations,registreFoncier,schl2025,schlLocatif2025,apciq2026,osfiMqr}2032\printbibliography[heading=none]2033\end{frame}20342035\end{document}2036