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1% ======================================================================2% BLOC 1 — Fondements et structure du coût neuf (25 min)3% ======================================================================4\bloc{1}{Fondements et structure du coût neuf}56\begin{frame}{Objectifs du bloc 1}7\begin{columns}[T]8\begin{column}{0.52\textwidth}9\begin{enumerate}10 \item Replacer la séance dans la \textbf{formule fondamentale} de la méthode du coût11 \item Définir et \textbf{distinguer} sept notions souvent confondues : directs, conditions générales, frais généraux, contingences, indirects, profit de l'entrepreneur général, profit entrepreneurial12 \item Lire la \textbf{chaîne du cours} (celle du TP2) comme une cascade de majorations13 \item Situer les \textbf{ordres de grandeur} et ce que les manuels y incluent déjà14\end{enumerate}15\end{column}16\begin{column}{0.44\textwidth}17\begin{importbox}[Pourquoi ce bloc compte]18Les erreurs de la méthode du coût viennent rarement d'une mauvaise multiplication : elles viennent d'une \textbf{confusion de catégories} (compter un profit deux fois, oublier une base, appliquer un taux à la mauvaise assiette).19\end{importbox}20\end{column}21\end{columns}22\end{frame}2324\begin{frame}{Rappel --- séance 7 : des directs nus aux directs du cours}25\begin{columns}[T]26\begin{column}{0.55\textwidth}27\footnotesize28\uqotitle{Ce que l'atelier \emph{quantity survey} a produit :}29\begin{itemize}30 \item un relevé des quantités \textbf{tracé jusqu'au plan} ;31 \item un prix unitaire \textbf{nu} (\emph{bare}) RSMeans 2026 T4, localisé ;32 \item des sous-totaux par division $\rightarrow$ \textbf{directs nus} ;33 \item puis les majorations \textbf{dans l'ordre} : conditions générales 8\,\%, frais généraux 7\,\%, profit de l'entrepreneur général 8\,\%, contingences 5\,\%.34\end{itemize}35\begin{notebox}[Convention du cours]36Ces quatre taux sont des \textbf{conventions pédagogiques} (celles du gabarit du TP2). RSMeans signale « 5 à 15\,\% » de conditions générales, 10\,\% étant « the most typical allowance ».\\ \src{RSMeans Data from Gordian, s.d. ; convention du cours}37\end{notebox}38\end{column}39\begin{column}{0.43\textwidth}40\begin{center}41\begin{tikzpicture}[node distance=2.2mm]42\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize] (a) {\textbf{Directs nus} (quantités $\times$ prix nus)};43\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize, below=of a] (b) {$+$ conditions générales 8\,\%};44\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize, below=of b] (c) {$+$ frais généraux 7\,\%};45\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize, below=of c] (d) {$+$ profit de l'entrepreneur général 8\,\%};46\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize\bfseries, fill=uqoBleu, text=white, below=of d] (e) {$=$ directs au sens du cours};47\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize, below=of e] (f) {$+$ contingences 5\,\% des nus};48\foreach \p/\q in {a/b,b/c,c/d,d/e,e/f} \draw[uqoarrow] (\p) -- (\q);49\end{tikzpicture}50\end{center}51\end{column}52\end{columns}53\end{frame}5455\begin{frame}{La formule fondamentale et la place de la séance 8}56\begin{defbox}[Méthode du coût --- formule fondamentale]57\[58V \;=\; V_T \;+\; \bigl(\underbrace{C_D \;+\; C_I \;+\; P}_{\text{\textbf{coût neuf}}} \;-\; D\bigr)59\]60$V_T$ : valeur du terrain ; $C_D$ : coûts directs ; $C_I$ : coûts indirects ; $P$ : profit entrepreneurial ; $D$ : dépréciation totale.61\end{defbox}62\begin{columns}[T]63\begin{column}{0.5\textwidth}64\footnotesize65\uqotitle{Bloc 3 du cours --- coût de construction :}66\begin{itemize}67 \item séance 5 : reproduction vs remplacement ;68 \item séance 6 : méthodes d'estimation ;69 \item séance 7 : coûts directs ($C_D$) ;70 \item \textbf{séance 8 : $C_I$ et $P$} \uqogreen{$\leftarrow$ aujourd'hui}.71\end{itemize}72\end{column}73\begin{column}{0.47\textwidth}74\begin{notebox}[Ce que dit le MEFQ]75« Il est donc essentiel de tenir compte des frais généraux d'administration, de financement temporaire et des honoraires professionnels normalement déboursés pour se procurer une telle construction. »\\ \src{MAMH, MEFQ 2026, partie 3E, chap. 1, p. 3E-2}76\end{notebox}77\end{column}78\end{columns}79\end{frame}8081\begin{frame}{Définitions croisées (1/4) --- coûts directs et conditions générales}82\begin{defbox}[Coûts directs (\emph{hard costs})]83Dépenses liées à la \textbf{construction physique} du bâtiment : matériaux, main-d'\oe uvre, équipement de chantier, sous-traitants. Selon l'\emph{Appraisal of Real Estate}, ils incluent aussi « the contractor's profit ».\\ \src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29, p. 534}84\end{defbox}85\begin{defbox}[Conditions générales (\emph{general conditions})]86Coûts de \textbf{chantier} de l'entrepreneur général qui ne se rattachent à aucune division : surintendant, roulotte, clôtures, levage, nettoyage, assurances de chantier de l'entrepreneur. \textbf{Convention du cours : 8\,\% des directs nus.}87\end{defbox}88\begin{itemize}89 \item Les directs sont estimés par \textbf{quantité $\times$ prix unitaire} ; les conditions générales par un \textbf{pourcentage} ou par une liste de postes datée.90 \item RSMeans : la colonne \emph{Total Incl O\&P} des sous-traitants \textbf{n'inclut pas} les conditions générales ni le profit de l'entrepreneur général.\\ \src{RSMeans Data from Gordian, s.d.}91\end{itemize}92\end{frame}9394\begin{frame}{Définitions croisées (2/4) --- frais généraux et profit de l'entrepreneur général}95\begin{defbox}[Frais généraux de l'entrepreneur (\emph{home-office overhead})]96Coûts de \textbf{bureau} de l'entreprise de construction répartis sur ses chantiers : administration, estimation, comptabilité, loyer, assurances d'entreprise, licence RBQ. \textbf{Convention du cours : 7\,\%}, appliqués après les conditions générales.97\end{defbox}98\begin{defbox}[Profit de l'entrepreneur général (\emph{contractor's profit})]99Rémunération de l'entrepreneur qui \textbf{exécute} le contrat de construction. Il fait partie du \textbf{prix du contrat}, donc des coûts directs : « Contractor's profit \ldots{} is part of the direct costs and is therefore not included in the entrepreneurial incentive ». \textbf{Convention du cours : 8\,\%.}\\ \src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29, p. 538}100\end{defbox}101\begin{itemize}102 \item \textbf{Directs nus $\times$ 1,08 $\times$ 1,07 $\times$ 1,08 = directs au sens du cours} : c'est le prix qu'un propriétaire paierait à un entrepreneur général.103\end{itemize}104\end{frame}105106\begin{frame}{Définitions croisées (3/4) --- contingences et coûts indirects}107\begin{defbox}[Contingences (réserve pour imprévus)]108Provision pour les \textbf{aléas de chantier} (sol, quantités, changements). L'\emph{Appraisal of Real Estate} la classe du côté des coûts directs : « A construction contingency is not usually a soft cost but rather a hard cost ». \textbf{Convention du cours : 5\,\% des directs nus}, ajoutée après le profit de l'entrepreneur général.\\ \src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29, p. 534}109\end{defbox}110\begin{defbox}[Coûts indirects (\emph{soft costs})]111Dépenses \textbf{nécessaires à la réalisation} du projet mais \textbf{hors du contrat de construction} : honoraires d'architecture et d'ingénierie, frais de financement et intérêts durant les travaux, permis, taxes non récupérables, assurances du propriétaire, frais juridiques et d'évaluation, mise en marché, frais du promoteur.\\ \src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29, p. 534}112\end{defbox}113\end{frame}114115\begin{frame}{Définitions croisées (4/4) --- le profit entrepreneurial}116\begin{defbox}[Profit entrepreneurial (profit du promoteur)]117Rémunération de celui qui \textbf{porte le projet} --- coordination, acceptation du risque, temps et capital --- et qui n'est \textbf{pas} l'entrepreneur général. L'\emph{Appraisal of Real Estate} distingue l'\textbf{incitatif} (\emph{entrepreneurial incentive} : profit \emph{anticipé} nécessaire pour qu'un promoteur se lance) et le \textbf{profit} (\emph{entrepreneurial profit} : profit \emph{réalisé}, constaté après la vente).\\ \src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29, p. 538}118\end{defbox}119\begin{columns}[T]120\begin{column}{0.5\textwidth}121\footnotesize122\uqotitle{En évaluation, on cherche l'incitatif :}123\begin{itemize}124 \item ce qu'il faut \textbf{promettre} au marché pour que le bâtiment existe ;125 \item \textbf{convention du cours : 11\,\%} de (directs $+$ contingences $+$ indirects).126\end{itemize}127\end{column}128\begin{column}{0.47\textwidth}129\begin{importbox}[Deux profits, deux personnes]130Profit de l'\textbf{entrepreneur général} $\rightarrow$ dans les directs.\\131Profit du \textbf{promoteur} $\rightarrow$ dernière ligne de la chaîne.\\132Les additionner n'est pas un double comptage ; les \textbf{confondre} l'est.133\end{importbox}134\end{column}135\end{columns}136\end{frame}137138\begin{frame}{Qui paie quoi, à quel moment, sur quelle base}139\begin{center}140\footnotesize141\begin{tabular}{@{}l l l l@{}}142\toprule143\textbf{Composante} & \textbf{Qui la supporte} & \textbf{Quand} & \textbf{Base de calcul (cours)} \\144\midrule145Directs nus & entrepreneur général (sous-traitants) & chantier & quantités $\times$ prix nus \\146Conditions générales & entrepreneur général & chantier & 8\,\% des nus \\147Frais généraux & entrepreneur général & continu & 7\,\% après CG \\148Profit de l'EG & facturé au propriétaire & contrat & 8\,\% après FG \\149Contingences & propriétaire (réserve) & chantier & 5\,\% des nus \\150\midrule151Permis, GCR & propriétaire & avant chantier & tarif municipal ; \$/unité \\152Intérêts intercalaires & propriétaire (prêteur) & pendant & (D$+$C) $\times$ $i$ $\times$ $T$ $\times$ ½ \\153Honoraires & propriétaire & avant/pendant & 4\,\% des directs du cours \\154Assurance chantier & propriétaire & pendant & 0,8\,\% de (D$+$C) \\155Juridique, arpentage & propriétaire & avant/après & forfait \\156\midrule157\textbf{Profit entrepreneurial} & \textbf{promoteur} & \textbf{à la vente} & \textbf{11\,\% de l'assiette} \\158\bottomrule159\end{tabular}160\end{center}161\src{convention du cours (gabarit du TP2) ; Appraisal Institute, 2020}162\end{frame}163164\begin{frame}{La chaîne du cours en cascade --- six logements, secteur Hull}165\begin{center}166\begin{tikzpicture}[x=0.58mm,y=1mm]167% échelle : 0,62 mm = 10 000 $ ; largeur des barres max 77 mm ; étiquettes de gauche ~28 mm, de droite ~32 mm168\def\bh{4.2}169\node[anchor=east, font=\scriptsize] at (-1.5,0) {Directs nus};170\draw[cascadetot] (0,-\bh/2) rectangle (78.5,\bh/2) node[midway] {785~000~\$};171\node[anchor=east, font=\scriptsize] at (-1.5,-5.3) {$+$ CG 8\,\%};172\draw[cascadeplus] (78.5,-5.3-\bh/2) rectangle (84.78,-5.3+\bh/2); \node[anchor=west, font=\footnotesize] at (85.5,-5.3) {$+$62~800 $\rightarrow$ 847~800~\$};173\node[anchor=east, font=\scriptsize] at (-1.5,-10.6) {$+$ FG 7\,\%};174\draw[cascadeplus] (84.78,-10.6-\bh/2) rectangle (90.71,-10.6+\bh/2); \node[anchor=west, font=\footnotesize] at (91.5,-10.6) {$+$59~346 $\rightarrow$ 907~146~\$};175\node[anchor=east, font=\scriptsize\bfseries] at (-1.5,-15.9) {$+$ profit EG 8\,\% = directs du cours};176\draw[cascadeplus] (90.71,-15.9-\bh/2) rectangle (97.97,-15.9+\bh/2); \node[anchor=west, font=\footnotesize\bfseries] at (98.7,-15.9) {$+$72~572 $\rightarrow$ 979~718~\$};177\node[anchor=east, font=\scriptsize] at (-1.5,-21.2) {$+$ contingences 5\,\% des nus};178\draw[cascadeplus] (97.97,-21.2-\bh/2) rectangle (101.9,-21.2+\bh/2); \node[anchor=west, font=\footnotesize] at (102.7,-21.2) {$+$39~250 $\rightarrow$ 1~018~968~\$};179\node[anchor=east, font=\scriptsize] at (-1.5,-26.5) {$+$ indirects (bloc 4)};180\draw[cascade, draw=uqoVert, fill=uqoVert!15] (101.9,-26.5-\bh/2) rectangle (112.32,-26.5+\bh/2); \node[anchor=west, font=\footnotesize] at (113.1,-26.5) {$+$104~252 $\rightarrow$ 1~123~220~\$};181\node[anchor=east, font=\scriptsize] at (-1.5,-31.8) {$+$ profit entrepreneurial 11\,\%};182\draw[cascadeprofit] (112.32,-31.8-\bh/2) rectangle (124.68,-31.8+\bh/2); \node[anchor=west, font=\footnotesize] at (125.5,-31.8) {$+$123~554~\$};183\node[anchor=east, font=\scriptsize\bfseries] at (-1.5,-37.1) {Coût total neuf};184\draw[cascadetot, fill=uqoNavy] (0,-37.1-\bh/2) rectangle (124.68,-37.1+\bh/2) node[midway] {1~246~774~\$ (hors taxes, hors terrain)};185\foreach \x in {78.5,97.97,101.9,112.32} \draw[uqoGris!50, dashed, thin] (\x,2.5) -- (\x,-39.5);186\end{tikzpicture}187\end{center}188\vspace{-1mm}189\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; échelle horizontale proportionnelle aux montants}190\end{frame}191192\begin{frame}{Cascade ou somme ? $\times$1,08 $\times$ 1,07 $\times$ 1,08 n'est pas $+$23\,\%}193\begin{columns}[T]194\begin{column}{0.5\textwidth}195\begin{exbox}[Sur 100~000~\$ de directs nus]196\footnotesize197\begin{tabular}{@{}l r r@{}}198\toprule199 & \textbf{Cascade} & \textbf{Somme} \\200\midrule201Directs nus & 100~000 & 100~000 \\202$+$ CG 8\,\% & 108~000 & \\203$+$ FG 7\,\% & 115~560 & \\204$+$ profit EG 8\,\% & \textbf{124~805} & \\205$+$ 23\,\% d'un coup & & \textbf{123~000} \\206\midrule207Majoration & \textbf{$+$24,8\,\%} & $+$23,0\,\% \\208\bottomrule209\end{tabular}210\end{exbox}211\end{column}212\begin{column}{0.47\textwidth}213\footnotesize214\uqotitle{Pourquoi la cascade ?}215\begin{itemize}216 \item Chaque acteur applique son taux sur \textbf{ce qu'il paie lui-même} : les frais généraux portent sur un chantier qui inclut déjà ses conditions générales ; le profit porte sur le coût complet de l'entreprise.217 \item L'écart (1~805~\$ par tranche de 100~000~\$) est \textbf{systématique} : 1,8\,\% des nus, 14~170~\$ sur le six logements.218 \item Les \textbf{contingences} (5\,\% des \emph{nus}) échappent à la cascade : elles sont une réserve du propriétaire, pas une marge de l'entrepreneur.219\end{itemize}220\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; convention du cours}221\end{column}222\end{columns}223\end{frame}224225\begin{frame}{Ordres de grandeur --- ce que vaut « 15 à 25\,\% des directs »}226\begin{columns}[T]227\begin{column}{0.5\textwidth}228\footnotesize229\uqotitle{Approximation de la littérature professionnelle :}230\begin{itemize}231 \item indirects $\approx$ \textbf{15--25\,\% des directs} pour un projet courant --- \emph{approximation}, non normative, qui suppose un \textbf{périmètre large} (mise en marché, administration du promoteur, taxes nettes, redevances).232\end{itemize}233\uqotitle{Chaîne du cours (six logements) :}234\begin{itemize}235 \item indirects \textbf{104~252~\$ = 10,6\,\%} des directs du cours (979~718~\$) ;236 \item périmètre \textbf{restreint} : permis, GCR, intercalaires, honoraires, assurance chantier, juridique.237\end{itemize}238\end{column}239\begin{column}{0.47\textwidth}240\begin{notebox}[Ce qui manque dans la chaîne du cours, et pourquoi]241\footnotesize242\begin{itemize}243 \item \textbf{mise en marché et administration du promoteur} : nulles ou faibles pour un locatif conservé ; incluses dans le profit entrepreneurial ;244 \item \textbf{taxes} : coût neuf \textbf{hors taxes} (bloc 4) ;245 \item \textbf{redevances de développement} : 0~\$ à Hull, 3~986~\$/logement en zone 1 (Aylmer) ;246 \item \textbf{terrain et son portage} : hors coût neuf ($V_T$).247\end{itemize}248\src{Ville de Gatineau, 2025 ; convention du cours}249\end{notebox}250\end{column}251\end{columns}252\end{frame}253254\begin{frame}{Ce que les manuels de coûts incluent déjà --- lire avant d'ajouter}255\begin{center}256\scriptsize257\begin{tabular}{@{}l p{3.3cm} p{3.3cm} p{3.3cm}@{}}258\toprule259\textbf{Composante} & \textbf{RSMeans (nu / Incl O\&P)} & \textbf{Marshall \& Swift} & \textbf{MEFQ (barème)} \\260\midrule261Profit des sous-traitants & inclus dans \emph{Incl O\&P} & inclus & inclus \\262CG et profit de l'EG & \textbf{à ajouter} (5--15\,\%) & inclus (« overhead and profit ») & inclus (frais d'administration et profit « attaché à la production ») \\263Honoraires A/I & à ajouter & inclus (« average architects' and engineers' fees ») & inclus \\264Intérêts de construction & à ajouter & \textbf{la moitié} du taux courant sur la durée & 3,3\,\% pour 12 mois (facteur 1,033) \\265Taxes de vente & à ajouter & incluses & --- \\266Incitatif du promoteur & à ajouter & \textbf{à ajouter} & --- \\267\bottomrule268\end{tabular}269\end{center}270\begin{importbox}[Règle]271Vérifier \textbf{ce que la source de coût contient déjà} : avec des prix \textbf{nus} RSMeans (notre cas), tout s'ajoute ; avec un barème M\&S ou MEFQ, on compterait deux fois les honoraires et une partie des intérêts.272\end{importbox}273\src{RSMeans Data from Gordian, s.d. ; Martinez (CoreLogic), 2018 ; MAMH, MEFQ 2026, 3E chap. 2 et 5}274\end{frame}275276\begin{frame}{Les paramètres 2026 de la chaîne du cours}277\begin{center}278\footnotesize279\begin{tabular}{@{}l l l@{}}280\toprule281\textbf{Paramètre} & \textbf{Valeur} & \textbf{Nature} \\282\midrule283CG / FG / profit EG / contingences & 8\,\% / 7\,\% / 8\,\% / 5\,\% & convention du cours \\284Permis de construire (Gatineau) & 4,70~\$ par 1~000~\$, min. 335~\$/logement & règl. 501-2005, art. 104 \\285GCR, cote A, catégorie 1 & 2~656,68~\$/unité \textbf{si bâtiment visé} & tarifs GCR au 1\textsuperscript{er} avril 2026 \\286Taux directeur / préférentiel & 2,50\,\% (28 oct.) / 4,70\,\% (29 oct. 2026) & Banque du Canada ; TD \\287Prime du prêt de construction & $+$2,05\,\% $\rightarrow$ \textbf{6,75\,\%} & approximation du cours \\288Honoraires professionnels & 4\,\% des directs du cours & convention du cours \\289Assurance chantier & 0,8\,\% de (D$+$C) & convention (courtiers : 1--5\,\%) \\290Juridique, notaire, arpentage & forfait 12~000~\$ & convention du cours \\291Profit entrepreneurial & 11\,\% de l'assiette & convention (locatif 10--12\,\%) \\292\bottomrule293\end{tabular}294\end{center}295\src{Ville de Gatineau, 2026 ; GCR, 2026 ; Banque du Canada, 2026 ; Groupe Banque TD, 2026 ; Ai Insurance, 2024}296\end{frame}297298\begin{frame}{Question et erreurs fréquentes --- bloc 1}299\question{Un entrepreneur général vous remet une soumission « clés en main » de 1~019~000~\$ pour le six logements. Quelles lignes de la chaîne du cours sont \textbf{déjà} dans ce chiffre, et lesquelles restent à ajouter ?}300\erreur{\textbf{Oublier les indirects} : partir de la soumission de l'entrepreneur et conclure que le coût neuf est 1~019~000~\$ --- il manque 104~252~\$ d'indirects et 123~554~\$ d'incitatif, soit \uqoalert{$-$18\,\%} sur le coût neuf.}301\erreur{\textbf{Compter le profit deux fois} : 11\,\% d'incitatif sur une soumission qui contient déjà le profit de l'entrepreneur général est correct (deux profits, deux personnes) ; 8\,\% \emph{puis} 11\,\% au nom du \emph{même} entrepreneur ne l'est pas.}302\end{frame}303