spb/uqo_cours

1% ======================================================================2% BLOC 4 — Taxes, permis, assurances et réglementation (30 min)3% ======================================================================4\bloc{4}{Taxes, permis, assurances et réglementation}56\begin{frame}{Objectifs du bloc 4}7\begin{columns}[T]8\begin{column}{0.52\textwidth}9\begin{enumerate}10    \item Calculer le \textbf{permis de construire} de Gatineau (tarif 2026) et situer les autres frais municipaux11    \item Appliquer la \textbf{TPS/TVQ} selon le type de projet : occupant, premier acheteur, locatif, commercial --- avec les remboursements \textbf{vérifiés}12    \item Décider si la \textbf{GCR} s'applique et la chiffrer13    \item Situer RBQ, CCQ et CNESST : ce qui est un \textbf{indirect} et ce qui est \textbf{déjà dans les directs}14    \item Chiffrer assurances, cautionnements et frais juridiques, puis \textbf{totaliser les indirects} du six logements15\end{enumerate}16\end{column}17\begin{column}{0.44\textwidth}18\begin{importbox}[Trois corrections par rapport à l'ancienne version]19\footnotesize20\begin{itemize}21    \item permis : \textbf{4,70~\$/1~000~\$} (pas « 10~\$ ») ;22    \item TVQ habitation neuve : remboursement \textbf{nul dès 300~000~\$} (l'exemple à 350~000~\$ en comptait un) ;23    \item GCR : un six logements locatif \textbf{n'est pas visé} par le plan obligatoire.24\end{itemize}25\end{importbox}26\end{column}27\end{columns}28\end{frame}2930\begin{frame}{Permis de construire à Gatineau --- règlement 501-2005, art. 104}31\begin{defbox}[Tarif 2026, usage Habitation (H), construction d'un bâtiment principal]32« \textbf{4,70~\$ par 1~000~\$} du coût de l'évaluation des travaux sans être inférieur à \textbf{335~\$ par logement} ». Ajout d'un logement : 880~\$/logement ; modification ou agrandissement : 3,75~\$/1~000~\$ (min. 100~\$/logement) ; commercial, industriel : 13,65~\$/1~000~\$ (min. 170~\$).\\ \src{Ville de Gatineau, règl. 501-2005, art. 104 et 105, compilation incluant R-501-83-2026}33\end{defbox}34\begin{columns}[T]35\begin{column}{0.5\textwidth}36\[37\text{Permis} = \max\bigl(4{,}70 \times \text{travaux}/1\,000\,;\; 335 \times n_{\text{log.}}\bigr)38\]39\footnotesize40\uqotitle{Convention du cours :} « coût des travaux » $=$ \textbf{directs $+$ contingences} (le montant que la Ville évalue sur la demande).41\end{column}42\begin{column}{0.47\textwidth}43\begin{notebox}[Le minimum ne mord que sur les petits travaux]44Pour un logement, le minimum de 335~\$ l'emporte sous $335 / 4{,}70 \times 1\,000 = $ \textbf{71~277~\$} de travaux ; au-delà, c'est le proportionnel.45\end{notebox}46\end{column}47\end{columns}48\end{frame}4950\begin{frame}{Permis --- quatre exemples et le six logements}51\begin{columns}[T]52\begin{column}{0.51\textwidth}53\centering\scriptsize54\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}55\toprule56\textbf{Projet} & \textbf{Prop.} & \textbf{Min.} & \textbf{Permis} \\57\midrule58Unifamiliale, 277~500 & 1~304 & 335 & \textbf{1~304~\$} \\59Quadruplex, 800~000 & 3~760 & 1~340 & \textbf{3~760~\$} \\60Garage, 40~000, 1 log. & 188 & 335 & \textbf{335~\$} \\61\midrule62Six logements, 1~018~968 & 4~789 & 2~010 & \textbf{4~789~\$} \\63\bottomrule64\end{tabular}65\par\medskip66Six logements : $4{,}70 \times 1\,018{,}968 = 4\,789 > 6 \times 335 = 2\,010$ $\rightarrow$ \textbf{4~789~\$}, soit 0,4\,\% du coût neuf.67\end{column}68\begin{column}{0.47\textwidth}69\begin{center}70\begin{tikzpicture}71\begin{axis}[width=6.6cm, height=5.3cm, xmin=0, xmax=1200, ymin=0, ymax=6000,72  xlabel={coût des travaux (milliers de \$)}, ylabel={permis (\$)}, grid=major, grid style={uqoGrisClair},73  legend pos=north west, legend cell align=left]74\addplot[uqoBleu, very thick, domain=0:1200, samples=241] {max(4.7*x, 335)};75\addlegendentry{1 logement}76\addplot[uqoTeal, very thick, domain=0:1200, samples=241] {max(4.7*x, 1340)};77\addlegendentry{4 logements}78\addplot[uqoOr, very thick, domain=0:1200, samples=241] {max(4.7*x, 2010)};79\addlegendentry{6 logements}80\addplot[only marks, mark=*, mark size=2pt, uqoRouge] coordinates {(277.5,1304) (800,3760) (40,335) (1018.968,4789)};81\end{axis}82\end{tikzpicture}83\end{center}84\end{column}85\end{columns}86\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; Ville de Gatineau, 2026}87\end{frame}8889\begin{frame}{Autres frais municipaux --- redevances, certificats, raccordements}90\begin{columns}[T]91\begin{column}{0.52\textwidth}92\scriptsize93\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{2.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{1.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{1.9cm}@{}}94\toprule95\textbf{Frais} & \textbf{Montant} & \textbf{Statut} \\96\midrule97Redevances de développement (règl. 961-2024), zone 1 (Aylmer) & \textbf{3~986,39~\$ par logement} & vérifié (578,79 $+$ 372,67 $+$ 3~034,93) \\98Redevances hors zone 1 (Hull, Gatineau, Buckingham) & 0~\$ & déduction du règlement \\99Certificat d'autorisation, occupation & tarifé au règl. 501-2005 & vérifié, non chiffré ici \\100Raccordement aqueduc et égout & --- & \uqoalert{non vérifié} (aucun barème 2026 trouvé) \\101Permis de démolition, abattage, CPTAQ & selon le cas & non chiffrés \\102\bottomrule103\end{tabular}104\src{Ville de Gatineau, 2025 (reddition de compte, budget 2026) ; Le Droit, 8 avril 2026}105\end{column}106\begin{column}{0.45\textwidth}107\begin{notebox}[Le cas du six logements]108Terrain dans le \textbf{secteur Hull} $\rightarrow$ \textbf{aucune redevance}. Le même immeuble à Aylmer coûterait \textbf{23~918~\$} de plus (6 $\times$ 3~986,39~\$), soit 1,9\,\% du coût neuf : la localisation change le coût, pas seulement la valeur.109\end{notebox}110\begin{importbox}[Après 2031]111Québec limitera les redevances à l'eau potable, aux eaux usées et à la voirie (sursis au 1\textsuperscript{er} janvier 2031). Vérifier le règlement \textbf{à la date d'évaluation}.112\end{importbox}113\end{column}114\end{columns}115\end{frame}116117\begin{frame}{TPS et TVQ (1/4) --- taux, qui paie, et la convention du cours}118\begin{columns}[T]119\begin{column}{0.5\textwidth}120\begin{defbox}[Taux applicables à une habitation neuve]121\textbf{TPS} 5\,\% (fédéral) $+$ \textbf{TVQ} 9,975\,\% (Québec) $=$ \textbf{14,975\,\%} du prix (ou de la juste valeur marchande).122\end{defbox}123\footnotesize124\uqotitle{Qui paie, selon le type de projet :}125\begin{itemize}126    \item \textbf{acheteur-occupant} : taxes sur le prix de vente du constructeur, puis remboursements partiels ;127    \item \textbf{constructeur-locateur} : \textbf{autocotisation} (fourniture à soi-même) sur la JVM à l'achèvement ou à la première occupation, puis remboursements ;128    \item \textbf{inscrit commercial} : taxes payées sur les intrants, \textbf{récupérées} par CTI/RTI.129\end{itemize}130\src{Revenu Québec, 2026 (remboursements) ; ARC, 2026}131\end{column}132\begin{column}{0.47\textwidth}133\begin{importbox}[Convention du cours : coût neuf hors taxes]134Dans la chaîne du cours (et au TP2), le coût neuf est \textbf{hors TPS/TVQ}. Les taxes nettes dépendent du \textbf{statut fiscal} de l'acquéreur, pas du bâtiment : on les traite à part, en précisant l'hypothèse dans le rapport.135\end{importbox}136\begin{notebox}[Pourquoi c'est défendable]137Les prix de vente des comparables (approche marché) sont eux aussi usuellement analysés \textbf{hors taxes} pour le neuf ; coût et marché restent ainsi comparables.138\end{notebox}139\end{column}140\end{columns}141\end{frame}142143\begin{frame}{TPS et TVQ (2/4) --- acheteur-occupant : remboursements et deux exemples}144\begin{columns}[T]145\begin{column}{0.47\textwidth}146\footnotesize147\uqotitle{Remboursements pour habitation neuve (occupant) :}148\begin{itemize}149    \item \textbf{TPS} : 36\,\% de la TPS, max. \textbf{6~300~\$}, plein jusqu'à \textbf{350~000~\$}, dégressif, \textbf{nul à 450~000~\$} ;150    \item \textbf{TVQ} : 50\,\% de la TVQ, max. \textbf{9~975~\$}, plein jusqu'à \textbf{200~000~\$}, dégressif, \textbf{nul à 300~000~\$}.151\end{itemize}152\src{Revenu Québec, 2026 ; Ministère des Finances du Québec, 2023}153\begin{importbox}[L'erreur de l'ancienne version]154À 350~000~\$, un remboursement TVQ de 9~975~\$ était soustrait : il est \textbf{nul} (prix $\geq$ 300~000~\$). Taxes nettes réelles : \textbf{46~112,50~\$}, pas 36~138~\$.155\end{importbox}156\end{column}157\begin{column}{0.51\textwidth}158\centering\scriptsize159\begin{tabular}{@{}l r r@{}}160\toprule161\textbf{Élément} & \textbf{350~000~\$} & \textbf{280~000~\$} \\162\midrule163TPS 5\,\% & 17~500,00 & 14~000,00 \\164TVQ 9,975\,\% & 34~912,50 & 27~930,00 \\165\textbf{Taxes brutes} & \textbf{52~412,50} & \textbf{41~930,00} \\166\midrule167Remb. TPS (36\,\%, max. 6~300) & $-$6~300,00 & $-$5~040,00 \\168Remb. TVQ (50\,\%, max. 9~975, dégressif) & \textbf{0,00} & $-$1~995,00 \\169\midrule170\textbf{Taxes nettes} & \textbf{46~112,50} & \textbf{34~895,00} \\171en \% du prix & 13,2\,\% & 12,5\,\% \\172\bottomrule173\end{tabular}174\par\medskip175À 280~000~\$ : $9\,975 \times (300\,000 - 280\,000)/100\,000 = 1\,995~\$$.176\src{calculs vérifiés, dossier de la séance}177\end{column}178\end{columns}179\end{frame}180181\begin{frame}{TPS et TVQ (3/4) --- premiers acheteurs (loi C-4, sanctionnée le 12 mars 2026)}182\begin{columns}[T]183\begin{column}{0.5\textwidth}184\footnotesize185\uqotitle{Remboursement de la TPS pour une première habitation (fédéral) :}186\begin{itemize}187    \item \textbf{100\,\% de la TPS} jusqu'à \textbf{1~000~000~\$}, dégressif jusqu'à \textbf{1~500~000~\$} (max. 50~000~\$) ;188    \item contrat après le 19 mars 2025 et avant 2031, achèvement avant 2036 ;189    \item acheteur $\geq$ 18 ans, citoyen ou résident permanent, sans propriété occupée depuis 4 ans ; formulaire FP-2190.APH.190\end{itemize}191\src{Ministère des Finances Canada, 2026 ; Revenu Québec, 2026 ; ARC, 2026}192\begin{importbox}[Et la TVQ ?]193\textbf{Aucun volet TVQ}. Québec a plutôt créé (17 avril 2026) un crédit d'impôt sur les \textbf{droits de mutation}, max. 5~875~\$.\\ \src{Cabinet de la première ministre, 2026}194\end{importbox}195\end{column}196\begin{column}{0.47\textwidth}197\centering\scriptsize198\begin{tabular}{@{}l r r@{}}199\toprule200\textbf{Premier acheteur} & \textbf{650~000~\$} & \textbf{350~000~\$} \\201\midrule202TPS 5\,\% & 32~500,00 & 17~500,00 \\203TVQ 9,975\,\% & 64~837,50 & 34~912,50 \\204\midrule205Remboursement TPS (100\,\%) & $-$32~500,00 & $-$17~500,00 \\206Remboursement TVQ & 0,00 & 0,00 \\207\midrule208\textbf{Taxes nettes} & \textbf{64~837,50} & \textbf{34~912,50} \\209en \% du prix & 10,0\,\% & 10,0\,\% \\210\bottomrule211\end{tabular}212\par\smallskip213Le remboursement « premier acheteur » \textbf{remplace} celui de 36\,\% (pas de cumul) ; la TVQ reste \textbf{entière} au-delà de 300~000~\$.214\src{calculs vérifiés, dossier de la séance}215\end{column}216\end{columns}217\end{frame}218219\begin{frame}{TPS et TVQ (4/4) --- locatif (C-56) et commercial}220\begin{columns}[T]221\begin{column}{0.5\textwidth}222\footnotesize223\uqotitle{Immeuble locatif neuf --- remboursement bonifié (loi C-56, 15 déc. 2023) :}224\begin{itemize}225    \item \textbf{100\,\% de la TPS}, sans seuil de réduction ;226    \item chantier commencé \textbf{après le 13 septembre 2023} et avant 2031, achevé avant 2036 ;227    \item au moins \textbf{4 habitations} (ou 10 chambres), 90\,\% en location résidentielle à long terme.228\end{itemize}229\uqotitle{Québec non harmonisé :} remboursement TVQ locatif de \textbf{36\,\%}, max. \textbf{7~182~\$ par logement}, dégressif de 200~000 à \textbf{225~000~\$} de JVM par logement, puis \textbf{nul}.\\230\src{ARC, 2026 ; Revenu Québec, 2026 (remboursement complet de la TPS) ; Ministère des Finances du Québec, 2023}231\end{column}232\begin{column}{0.47\textwidth}233\begin{exbox}[Six logements locatif, JVM 1~456~774~\$]234\scriptsize235\begin{tabular}{@{}p{4.2cm} r@{}}236\toprule237TPS 5\,\% autocotisée & 72~839~\$ \\238Remboursement bonifié 100\,\% & $-$72~839~\$ \\239\textbf{TPS nette} & \textbf{0~\$} \\240\midrule241TVQ 9,975\,\% autocotisée & 145~313~\$ \\242Remb. TVQ (JVM/logement $\approx$ 242~800~\$ $>$ 225~000) & 0~\$ \\243\textbf{TVQ nette} & \uqoalert{\textbf{145~313~\$}} \\244\bottomrule245\end{tabular}246\end{exbox}247\footnotesize \textbf{Commercial} (baux taxables) : TPS et TVQ récupérées par \textbf{CTI/RTI} $\rightarrow$ \textbf{pas un coût}.248\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; JVM $=$ coût neuf $+$ terrain, hypothèse}249\end{column}250\end{columns}251\end{frame}252253\begin{frame}{TPS et TVQ --- synthèse par type de projet}254\begin{center}255\scriptsize256\begin{tabular}{@{}p{2.6cm} p{3.2cm} p{3.6cm} p{3.2cm}@{}}257\toprule258\textbf{Type de projet} & \textbf{TPS nette} & \textbf{TVQ nette} & \textbf{Dans le coût neuf du cours ?} \\259\midrule260Occupant, $<$ 350~000~\$ & 64\,\% de la TPS (36\,\% remboursés) & entière si $\geq$ 300~000~\$ ; partielle entre 200 et 300~000~\$ & non (hors taxes) ; à ajouter selon l'hypothèse \\261Occupant, premier acheteur & 0 jusqu'à 1~M\$ ; dégressif à 1,5~M\$ & entière (aucun volet TVQ) & idem \\262Locatif $\geq$ 4 logements (C-56) & 0 (100\,\% remboursée) & entière en pratique à Gatineau (JVM/log. $>$ 225~000~\$) & non ; \textbf{coût réel du promoteur locatif} \\263Commercial, inscrit & 0 (CTI) & 0 (RTI) & non : pas un coût \\264\bottomrule265\end{tabular}266\end{center}267\begin{importbox}[Lecture pour le six logements]268La \textbf{TVQ d'autocotisation} ($\approx$ 145~000~\$, 11,7\,\% du coût neuf) est le poste fiscal le plus lourd d'un projet locatif québécois en 2026 : elle n'est pas dans la chaîne du cours, mais elle est dans la \textbf{décision} du promoteur (bloc 5) et doit être \textbf{nommée} dans tout rapport qui compare coût et marché.269\end{importbox}270\end{frame}271272\begin{frame}{GCR --- plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs : qui est visé}273\begin{defbox}[Bâtiments visés (RLRQ c. B-1.1, r. 8, art. 2, à jour au 1\textsuperscript{er} juillet 2026)]274\footnotesize Non détenus en copropriété divise : « une maison \textbf{unifamiliale} isolée, jumelée ou en rangée » et « un bâtiment multifamilial à partir du \textbf{duplex jusqu'au quintuplex} » ; en copropriété divise : « un bâtiment multifamilial comprenant au plus \textbf{4 parties privatives superposées} ». Exclus : client OSBL, coopérative ou office d'habitation.\\ \src{Gouvernement du Québec, 2026 (B-1.1, r. 8) ; GCR, 2026 (bâtiments couverts)}275\end{defbox}276\begin{columns}[T]277\begin{column}{0.5\textwidth}278\footnotesize279\uqotitle{Couvertures :}280\begin{itemize}281    \item \textbf{avant réception} : acomptes (50~000~\$ par bâtiment multifamilial), parachèvement, relogement (6~000~\$) ;282    \item \textbf{après réception} : parachèvement et malfaçons dénoncées dans l'année (\textbf{1 an}), vices cachés (\textbf{3 ans}), vices de conception, de construction ou de sol, art. 2118 C.c.Q. (\textbf{5 ans}) ; plafond $=$ min(prix du contrat ; 200~000~\$ $\times$ logements).283\end{itemize}284\src{B-1.1, r. 8, art. 9, 10 et 14}285\end{column}286\begin{column}{0.47\textwidth}287\begin{importbox}[Conséquence pour le six logements]288Six logements locatifs, non en copropriété : \textbf{au-delà du quintuplex} $\rightarrow$ \textbf{non visé}, prime GCR $=$ \textbf{0~\$}. L'acheteur ou le prêteur peut exiger une \textbf{garantie privée} (coût à documenter), mais rien n'est obligatoire.289\end{importbox}290\end{column}291\end{columns}292\end{frame}293294\begin{frame}{GCR --- tarifs d'enregistrement 2026 et la variante « si visé »}295\begin{columns}[T]296\begin{column}{0.5\textwidth}297\centering\footnotesize298\begin{tabular}{@{}l r r@{}}299\toprule300\textbf{Cote de l'entrepreneur} & \textbf{Catégorie 1} & \textbf{Catégorie 2} \\301\midrule302AA & 2~172,68~\$ & --- \\303\textbf{A} & \textbf{2~656,68~\$} & 3~359,68~\$ \\304B & 2~859,68~\$ & --- \\305C & 3~333,68~\$ & --- \\306D / N (nouveau) & 4~076,68~\$ & --- \\307\bottomrule308\end{tabular}309\par\medskip310Catégorie 1 : unifamiliales et multifamiliaux de 2 à 5 logements ; catégorie 2 : copropriété $\leq$ 4 parties superposées. Cote A $=$ 1~541 $+$ 377 $+$ 377 $+$ \textbf{361,68~\$} (300~\$ fonds de garantie RBQ $+$ 61,68~\$ frais RBQ), par unité, plus taxes.311\src{GCR, tarifs en vigueur au 1\textsuperscript{er} avril 2026 ; autres cotes : tableau partiel}312\end{column}313\begin{column}{0.47\textwidth}314\begin{exbox}[Variante pédagogique : et si le bâtiment était visé ?]315\footnotesize3166 $\times$ 2~656,68 $=$ \textbf{15~940~\$} d'indirects en plus $\rightarrow$ assiette 1~139~160~\$, profit 125~308~\$, \textbf{coût total 1~264~468~\$} ($+$17~694~\$, $+$1,4\,\%).\\ \src{calculs vérifiés, dossier de la séance}317\end{exbox}318\begin{notebox}[Quand la GCR est un vrai poste]319Quadruplex du TP2, triplex, maisons de ville en rangée, copropriétés de 4 unités superposées ou moins : \textbf{oui}, 2~656,68~\$ par unité pour un entrepreneur coté A.320\end{notebox}321\end{column}322\end{columns}323\end{frame}324325\begin{frame}{RBQ et Code de construction --- coûts de l'entrepreneur, pas du projet}326\begin{columns}[T]327\begin{column}{0.5\textwidth}328\centering\footnotesize329\begin{tabular}{@{}l r@{}}330\toprule331\textbf{Licence RBQ 2026 (entrepreneur général)} & \textbf{Montant} \\332\midrule333Délivrance (884,54 $+$ 407,15) & 1~291,69~\$ \\334Délivrance en traitement prioritaire & 1~698,84~\$ \\335Maintien annuel (884,54 $+$ 105,27) & 989,81~\$ \\336Cautionnement de licence (annexe I) & 40~000~\$ \\337Cautionnement, entrepreneur spécialisé & 20~000~\$ \\338\bottomrule339\end{tabular}340\par\medskip341Projet de règlement du 25 février 2026 : 60~000~\$ / 30~000~\$ --- \textbf{non en vigueur} (source secondaire).\\342\src{RBQ, 2026 (tarification ; étapes pour obtenir une licence) ; SubmitX, 2026 (projet)}343\end{column}344\begin{column}{0.47\textwidth}345\begin{importbox}[Où ça va dans la chaîne]346Licence, maintien et cautionnement sont des \textbf{frais généraux de l'entrepreneur} (les 7\,\%) : ils ne sont \textbf{pas} des indirects du projet. Les inscrire deux fois est un double comptage.347\end{importbox}348\begin{notebox}[Code en vigueur]349Chapitre I, Bâtiment $=$ \textbf{CNB 2020 modifié Québec}, en vigueur depuis le \textbf{17 avril 2025} ; travaux débutés avant le \textbf{17 octobre 2027} : ancienne ou nouvelle édition au choix (transition prolongée le 26 août 2026).\\ \src{RBQ, 2025 et 2026}350\end{notebox}351\end{column}352\end{columns}353\end{frame}354355\begin{frame}{CCQ et CNESST --- déjà dans les coûts directs}356\begin{columns}[T]357\begin{column}{0.5\textwidth}358\footnotesize359\uqotitle{Convention collective résidentielle 2025--2029, annexe R (résidentiel léger) :} charpentier-menuisier compagnon \textbf{45,76~\$/h} en 2026 ($+$5,5\,\% au 26 avril 2026 ; 43,37~\$ en juillet 2025 ; 49,61~\$ en résidentiel lourd R-1).\\ \src{CCQ, convention 2025--2029 ; CCQ, salaire et taux, 2026}360\par\medskip361\uqotitle{CNESST 2026 :} taux moyen \textbf{1,54~\$ par 100~\$} de masse salariale ; unité 80110 (charpenterie-menuiserie, revêtements, peinture) \textbf{6,04~\$} ; 80100 (béton, coffrage) \textbf{7,18~\$} ; 80130 couverture 7,88 ; 80140 maçonnerie 7,45 ; 80160 plomberie 2,99 ; 80170 électricité 3,13.\\ \src{CNESST, table des taux 2026}362\begin{importbox}[Double comptage]363Ces charges sont dans le \textbf{taux chargé} qui sert aux prix unitaires des directs. Ne pas les ajouter aux indirects.364\end{importbox}365\end{column}366\begin{column}{0.47\textwidth}367\begin{center}368\begin{tikzpicture}369\begin{axis}[xbar stacked, width=5.7cm, height=3.2cm, xmin=0, xmax=75, ytick={1}, yticklabels={}, bar width=11pt,370  xlabel={\$ par heure, charpentier-menuisier 2026}, legend style={at={(0.5,-0.62)}, anchor=north, legend columns=1, font=\tiny}, legend cell align=left,371  nodes near coords, nodes near coords style={font=\scriptsize, color=uqoInk, anchor=south, yshift=7pt}, point meta=explicit symbolic]372\addplot[fill=uqoBleu, draw=none] coordinates {(45.76,1) [45,76]}; \addlegendentry{salaire de base (annexe R)}373\addplot[fill=uqoTeal, draw=none] coordinates {(14.55,1) [14,55]}; \addlegendentry{avantages sociaux conventionnés}374\addplot[fill=uqoOr, draw=none] coordinates {(8.79,1) [8,79]}; \addlegendentry{charges gouvernementales (dont CNESST)}375\addplot[fill=uqoGris, draw=none] coordinates {(0.48,1) []}; \addlegendentry{cotisations CCQ, AECQ (0,48)}376\end{axis}377\end{tikzpicture}378\end{center}379\footnotesize \textbf{Taux chargé $\approx$ 69,59~\$/h}, soit 1,52 $\times$ le salaire de base ; la CNESST y compte 3,31~\$.\\ \src{BatiCore, 2026 (calculateur privé, approximation)}380\end{column}381\end{columns}382\end{frame}383384\begin{frame}{Assurances et cautionnements --- fourchettes sourcées, convention du cours}385\begin{center}386\scriptsize387\begin{tabular}{@{}p{2.9cm} p{3.6cm} p{3.3cm} p{3.0cm}@{}}388\toprule389\textbf{Poste} & \textbf{Fourchette observée} & \textbf{Source (nature)} & \textbf{Six logements} \\390\midrule391Assurance chantier (\emph{builder's risk}) & 1 à 5\,\% du budget (Canada) ; 1 à 4\,\% de la valeur achevée (É.-U.) & Ai Insurance, 2024 ; Insureon (approximations de courtiers) & \textbf{8~152~\$} (0,8\,\% de D$+$C) \\392Responsabilité civile du propriétaire & non chiffrée & --- & dans le forfait \\393Cautionnement d'exécution & 7~\$/1~000~\$ (50\,\%) ; 10~\$/1~000~\$ (100\,\%) du contrat & FCA Insurance, 2026 ; SAC (barème de courtier) & 0~\$ (non exigé ; 10~190~\$ si exigé à 100\,\%) \\394Cautionnement main-d'\oe uvre et matériaux & 3 à 5~\$/1~000~\$ & FCA Insurance, 2026 & 0~\$ \\395\bottomrule396\end{tabular}397\end{center}398\begin{columns}[T]399\begin{column}{0.5\textwidth}400\begin{notebox}[Pourquoi 0,8\,\% et non 1 à 5\,\% ?]401La fourchette vise le \textbf{budget total} et des projets risqués ; l'entrepreneur porte déjà la sienne dans ses \textbf{conditions générales}. Le 0,8\,\% est la police du \textbf{propriétaire} (convention).402\end{notebox}403\end{column}404\begin{column}{0.47\textwidth}405\footnotesize406\uqotitle{Cautionnements :} usuels en contrats publics ou exigés par le prêteur ; prime sur le prix du contrat taxes incluses. Sur un multiplex privé, souvent \textbf{absents} : l'indiquer.407\end{column}408\end{columns}409\end{frame}410411\begin{frame}{Frais juridiques, notaire, arpentage --- le forfait de 12~000~\$}412\begin{columns}[T]413\begin{column}{0.5\textwidth}414\centering\scriptsize415\begin{tabular}{@{}p{2.3cm} p{2.0cm} p{1.6cm}@{}}416\toprule417\textbf{Poste} & \textbf{Fourchette} & \textbf{Nature} \\418\midrule419Notaire, acte hypothécaire seul & 900 à 1~500~\$ & Notairo, 2026 \\420Notaire, transaction résidentielle & 1~500 à 3~000~\$ $+$ débours 400 à 800~\$ & Notairo, 2026 \\421Achat de maison, tout compris & 1~800 à 3~500~\$ & Habitam, 2026 \\422Arpenteur : implantation, certificat & forfaits & approximation \\423Étude géotechnique & forfait & approximation \\424Évaluation pour le prêteur & forfait & approximation \\425\bottomrule426\end{tabular}427\par\medskip428Honoraires \textbf{non réglementés} : « aucun barème de prix fixé par la Chambre des notaires ».\\ \src{Notairo, 2026 ; Habitam, 2026 (sources de praticiens)}429\end{column}430\begin{column}{0.47\textwidth}431\begin{exbox}[Convention du cours]432\textbf{Forfait de 12~000~\$} couvrant notaire (acte hypothécaire et publication), arpenteur (implantation, certificat de localisation), géotechnique et évaluation du prêteur : \textbf{1,0\,\% du coût neuf}.433\end{exbox}434\begin{notebox}[Dans un vrai dossier]435On remplace le forfait par les \textbf{factures}. Ce poste varie peu avec la taille du projet : c'est pourquoi il pèse proportionnellement plus sur une unifamiliale (2 à 3\,\%) que sur un immeuble.436\end{notebox}437\end{column}438\end{columns}439\end{frame}440441\begin{frame}{Récapitulatif --- les indirects du six logements : 104~252~\$}442\begin{columns}[T]443\begin{column}{0.55\textwidth}444\centering\scriptsize445\begin{tabular}{@{}l l r@{}}446\toprule447\textbf{Poste} & \textbf{Base} & \textbf{Montant} \\448\midrule449Permis de construire & max(4,70~\$/1~000 ; 335~\$/log.) & 4~789~\$ \\450GCR & non visé & 0~\$ \\451Intérêts intercalaires & (D$+$C) $\times$ 6,75\,\% $\times$ 14/12 $\times$ ½ & 40~122~\$ \\452Honoraires professionnels & 4\,\% des directs du cours & 39~189~\$ \\453Assurance chantier & 0,8\,\% de D$+$C & 8~152~\$ \\454Juridique, notaire, arpentage & forfait & 12~000~\$ \\455\midrule456\textbf{Total des indirects} & & \textbf{104~252~\$} \\457\bottomrule458\end{tabular}459\par\medskip460$=$ \textbf{10,6\,\%} des directs du cours (979~718~\$) ; 10,2\,\% de D$+$C ; \textbf{8,4\,\%} du coût total neuf.461\src{calculs vérifiés, dossier de la séance}462\end{column}463\begin{column}{0.42\textwidth}464\begin{center}465\begin{tikzpicture}466\begin{axis}[xbar, width=5.7cm, height=4.6cm, xmin=0, xmax=58, bar width=7pt, y tick label style={font=\tiny},467  ytick={1,2,3,4,5,6}, yticklabels={GCR (0), Permis, Assurance, Juridique, Honoraires, Intérêts}, ymin=0.4, ymax=6.6,468  xlabel={milliers de \$}, nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoInk}, point meta=explicit symbolic,469  every axis plot/.append style={fill=uqoTeal!75, draw=uqoTeal}]470\addplot coordinates {(40.122,6) [40~122] (39.189,5) [39~189] (12,4) [12~000] (8.152,3) [8~152] (4.789,2) [4~789] (0,1) [0]};471\end{axis}472\end{tikzpicture}473\end{center}474\footnotesize Deux postes font \textbf{76\,\%} des indirects : les intérêts et les honoraires. C'est là que portent les sensibilités (taux, durée, portée du mandat).475\end{column}476\end{columns}477\end{frame}478479\begin{frame}{Question et erreurs fréquentes --- bloc 4}480\question{Le même six logements est construit en \textbf{copropriété divise} (six unités vendues, deux par étage sur trois étages). Qu'est-ce qui change dans les indirects et dans les taxes ? (Indices : GCR catégorie 2, remboursements des acheteurs, mise en marché.)}481\begin{columns}[T]482\begin{column}{0.32\textwidth}483\erreur{\textbf{GCR automatique} : facturer 2~656,68~\$ par unité sans vérifier si le bâtiment est visé (duplex à quintuplex, copropriété $\leq$ 4 parties superposées).}484\end{column}485\begin{column}{0.32\textwidth}486\erreur{\textbf{Remboursement TVQ fantôme} : appliquer 9~975~\$ à un prix de 350~000~\$ ; ou accorder au locatif un remboursement TVQ « harmonisé » qui n'existe pas.}487\end{column}488\begin{column}{0.32\textwidth}489\erreur{\textbf{CCQ, CNESST, licence RBQ en indirects} : ils sont dans le taux chargé (directs) et dans les frais généraux de l'entrepreneur.}490\end{column}491\end{columns}492\end{frame}493