spb/uqo_cours

1% ======================================================================2% BLOC 6 — Étude de cas complète : six logements à Gatineau (35 min)3% ======================================================================4\bloc{6}{Étude de cas complète : six logements à Gatineau}56\begin{frame}{Objectifs du bloc 6}7\begin{columns}[T]8\begin{column}{0.52\textwidth}9\begin{enumerate}10    \item Assembler \textbf{toute la chaîne du cours} sur un cas : des directs nus au coût total neuf11    \item Exprimer le résultat en \textbf{unités comparables} (\$/\pisq, \$/logement) et le situer face aux guides de coûts12    \item Tester la \textbf{robustesse} : GCR, taux, durée, retard13    \item \textbf{Confronter} le coût au marché (extraction) et en tirer une lecture pour le promoteur14    \item S'exercer sur \textbf{quatre exercices indépendants} (non notés)15\end{enumerate}16\end{column}17\begin{column}{0.44\textwidth}18\begin{exbox}[Étude de cas pédagogique]19Chiffres \textbf{calibrés} sur RSMeans 2026 T4 (prix nus localisés), le gabarit du TP2 et les paramètres 2026 vérifiés (Gatineau, GCR, Banque du Canada). Les ventes du test de marché sont \textbf{fictives}. Tous les montants proviennent des calculs vérifiés du dossier de la séance.20\end{exbox}21\end{column}22\end{columns}23\end{frame}2425\begin{frame}{Programme --- immeuble de six logements, secteur Hull}26\begin{columns}[T]27\begin{column}{0.5\textwidth}28\scriptsize29\begin{tabular}{@{}p{2.3cm} p{4.3cm}@{}}30\toprule31\textbf{Élément} & \textbf{Donnée} \\32\midrule33Logements & 6 : 3 $\times$ 4½ et 3 $\times$ 5½ \\34Aire hors sol & 5~400~\pisq{} (3 étages) \\35Sous-sol non fini & 1~800~\pisq{} (buanderie, rangements) \\36Aire brute totale & 7~200~\pisq \\37Structure & ossature de bois, fondations en béton coulé \\38Enveloppe & brique 70\,\%, revêtement léger 30\,\% \\39Toiture & plate, membrane \\40Chauffage & plinthes électriques, VRC ; 6 entrées électriques \\41Stationnement & 8 cases extérieures asphaltées \\42Durée des travaux & 14 mois \\43Terrain & 210~000~\$ (hors coût neuf) \\44Usage & locatif, conservé par le promoteur \\45\bottomrule46\end{tabular}47\end{column}48\begin{column}{0.47\textwidth}49\begin{notebox}[Ce que le programme fixe déjà]50\footnotesize51\begin{itemize}52    \item \textbf{six} logements $\rightarrow$ architecte obligatoire (art. 16.1) ; \textbf{GCR non applicable} ;53    \item \textbf{locatif} $\rightarrow$ TPS 100\,\% remboursée, TVQ d'autocotisation non récupérable (hors chaîne) ;54    \item \textbf{Hull} $\rightarrow$ aucune redevance de développement ;55    \item 3 étages, aire $<$ 600~\msq{} $\rightarrow$ ingénieur pour les éléments hors partie 9 seulement.56\end{itemize}57\end{notebox}58\end{column}59\end{columns}60\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; étude de cas pédagogique}61\end{frame}6263\begin{frame}{Étape 1 --- directs nus par division : 785~000~\$}64\begin{columns}[T]65\begin{column}{0.58\textwidth}66\centering\scriptsize67\begin{tabular}{@{}p{5.3cm} r r@{}}68\toprule69\textbf{Division (prix nus RSMeans 2026 T4, localisés)} & \textbf{Montant} & \textbf{Part} \\70\midrule71Fondations et structure (béton, ossature de bois) & 170~000 & 21,7\,\% \\72Enveloppe (brique 70\,\%, revêtement, fenêtres, portes) & 145~000 & 18,5\,\% \\73Toiture plate à membrane & 42~000 & 5,4\,\% \\74Plomberie, chauffage (plinthes), VRC & 120~000 & 15,3\,\% \\75Électricité (6 entrées) & 65~000 & 8,3\,\% \\76Finitions intérieures (cuisines, salles de bain, planchers, gypse, peinture) & 175~000 & 22,3\,\% \\77Équipements (buanderie commune, rangements) & 20~000 & 2,5\,\% \\78Site : excavation, branchements, 8 stationnements, aménagement & 48~000 & 6,1\,\% \\79\midrule80\textbf{Directs nus} & \textbf{785~000~\$} & \textbf{100\,\%} \\81\bottomrule82\end{tabular}83\end{column}84\begin{column}{0.40\textwidth}85\footnotesize86\uqotitle{Lecture :}87\begin{itemize}88    \item \textbf{145~\$/\pisq{}} hors sol (109~\$/\pisq{} brut) : prix \textbf{nus}, sans conditions générales ni profit ;89    \item structure $+$ enveloppe $+$ finitions $=$ 62\,\% des nus ;90    \item montants en \$, arrondis à la division (séance 7 : relevé des quantités).91\end{itemize}92\begin{importbox}[Ce n'est pas encore un prix]93\raggedright Aucun entrepreneur ne signe à 785~000~\$ : il manque \textbf{ses} conditions générales, \textbf{ses} frais généraux et \textbf{son} profit.94\end{importbox}95\end{column}96\end{columns}97\src{calculs vérifiés, dossier de la séance}98\end{frame}99100\begin{frame}{Étape 2 --- la cascade : directs du cours 979~718~\$, puis D $+$ C 1~018~968~\$}101\begin{columns}[T]102\begin{column}{0.5\textwidth}103\centering\scriptsize104\begin{tabular}{@{}l l r r@{}}105\toprule106\textbf{Ligne} & \textbf{Taux} & \textbf{Majoration} & \textbf{Cumul} \\107\midrule108Directs nus & & & 785~000 \\109Conditions générales & 8\,\% des nus & 62~800 & 847~800 \\110Frais généraux & 7\,\% du cumul & 59~346 & 907~146 \\111Profit de l'EG & 8\,\% du cumul & 72~572 & \textbf{979~718} \\112\midrule113Contingences & 5\,\% des nus & 39~250 & \textbf{1~018~968} \\114\bottomrule115\end{tabular}116\par\medskip117Majoration en cascade : $1{,}08 \times 1{,}07 \times 1{,}08 = 1{,}248$ $\rightarrow$ \textbf{$+$24,8\,\%} ; directs du cours $=$ \textbf{181~\$/\pisq{}} hors sol.118\end{column}119\begin{column}{0.47\textwidth}120\begin{center}121\begin{tikzpicture}[node distance=2mm]122\node[uqostep, text width=5.2cm, font=\scriptsize] (a) {\textbf{785~000~\$} directs nus};123\node[uqostep, text width=5.2cm, font=\scriptsize, below=of a] (b) {$\times$ 1,08 $\rightarrow$ 847~800~\$};124\node[uqostep, text width=5.2cm, font=\scriptsize, below=of b] (c) {$\times$ 1,07 $\rightarrow$ 907~146~\$};125\node[uqostep, text width=5.2cm, font=\scriptsize\bfseries, fill=uqoBleu, text=white, below=of c] (d) {$\times$ 1,08 $\rightarrow$ 979~718~\$ (directs du cours)};126\node[uqostep, text width=5.2cm, font=\scriptsize\bfseries, fill=uqoTeal!20, draw=uqoTeal, below=of d] (e) {$+$ 5\,\% $\times$ 785~000 $\rightarrow$ 1~018~968~\$ (D $+$ C)};127\foreach \p/\q in {a/b,b/c,c/d,d/e} \draw[uqoarrow] (\p) -- (\q);128\end{tikzpicture}129\end{center}130\footnotesize D $+$ C est la \textbf{base} des intérêts, du permis et de l'assurance ; les directs du cours sont la base des honoraires.131\end{column}132\end{columns}133\src{calculs vérifiés, dossier de la séance}134\end{frame}135136\begin{frame}{Étape 3 --- les indirects, ligne par ligne : 104~252~\$}137\begin{center}138\scriptsize139\begin{tabular}{@{}l l r p{3.6cm}@{}}140\toprule141\textbf{Poste} & \textbf{Calcul} & \textbf{Montant} & \textbf{Vérification} \\142\midrule143Permis de construire (Gatineau) & $\max(4{,}70 \times 1\,018{,}968\,;\; 6 \times 335)$ & 4~789 & proportionnel $>$ minimum (2~010) \\144GCR & six logements locatif : non visé & 0 & B-1.1, r. 8, art. 2 \\145Intérêts intercalaires & $1\,018\,968 \times 6{,}75\,\% \times 14/12 \times \tfrac12$ & 40~122 & par période : 38~002 à 38~107 \\146Honoraires professionnels & $979\,718 \times 4\,\%$ & 39~189 & horaire 37~700 ; forfait 38~500 \\147Assurance chantier & $1\,018\,968 \times 0{,}8\,\%$ & 8~152 & fourchette courtiers 1--5\,\% du budget \\148Juridique, notaire, arpentage & forfait & 12~000 & notaire 900--1~500 (acte) \\149\midrule150\textbf{Total des indirects} & & \textbf{104~252~\$} & 10,6\,\% des directs du cours \\151\bottomrule152\end{tabular}153\end{center}154\begin{columns}[T]155\begin{column}{0.5\textwidth}156\begin{notebox}[Non comptés, et pourquoi]157Redevances (Hull : 0) ; taxes (coût hors taxes) ; mise en marché et administration (locatif conservé ; dans l'incitatif) ; licence RBQ, CCQ, CNESST (dans les directs et les frais généraux).158\end{notebox}159\end{column}160\begin{column}{0.47\textwidth}161\footnotesize Deux postes pèsent 76\,\% des indirects : \textbf{intérêts} et \textbf{honoraires}. Les postes réglementaires (permis, GCR) sont petits ici, mais ils \textbf{changent de nature} selon le bâtiment et le secteur.162\end{column}163\end{columns}164\src{calculs vérifiés, dossier de la séance}165\end{frame}166167\begin{frame}{Étape 4 --- assiette, profit et coût total neuf : 1~246~774~\$}168\begin{columns}[T]169\begin{column}{0.5\textwidth}170\begin{exbox}[Récapitulatif de la chaîne du cours]171\scriptsize172\begin{tabular}{@{}l r r@{}}173\toprule174\textbf{Ligne} & \textbf{Montant} & \textbf{\% du total} \\175\midrule176Directs nus & 785~000 & 63,0\,\% \\177CG $+$ FG $+$ profit de l'EG & 194~718 & 15,6\,\% \\178\textbf{Directs du cours} & \textbf{979~718} & \\179Contingences & 39~250 & 3,1\,\% \\180\textbf{Directs $+$ contingences} & \textbf{1~018~968} & \\181Indirects & 104~252 & 8,4\,\% \\182\textbf{Assiette du profit} & \textbf{1~123~220} & \\183Profit entrepreneurial 11\,\% & 123~554 & 9,9\,\% \\184\midrule185\textbf{Coût total neuf (hors taxes)} & \textbf{1~246~774~\$} & \textbf{100\,\%} \\186\bottomrule187\end{tabular}188\end{exbox}189\end{column}190\begin{column}{0.47\textwidth}191\begin{center}192\begin{tikzpicture}193\begin{axis}[xbar stacked, width=6.6cm, height=3.0cm, xmin=0, xmax=1250, ytick={1}, yticklabels={}, bar width=16pt,194  xlabel={milliers de \$},195  nodes near coords, nodes near coords style={font=\scriptsize, color=uqoInk, anchor=south, yshift=9pt}, point meta=explicit symbolic]196\addplot[fill=uqoNavy, draw=none] coordinates {(785,1) [nus 785]};197\addplot[fill=uqoBleu, draw=none] coordinates {(194.718,1) [195]};198\addplot[fill=uqoTeal, draw=none] coordinates {(39.25,1) []};199\addplot[fill=uqoVert, draw=none] coordinates {(104.252,1) [104]};200\addplot[fill=uqoOr, draw=none] coordinates {(123.554,1) [124]};201\end{axis}202\end{tikzpicture}203\end{center}204{\tiny\color{uqoGris}De gauche à droite : directs nus, CG $+$ FG $+$ profit EG, contingences, indirects, profit entrepreneurial.}\par205\footnotesize Le coût neuf dépasse les directs nus de \textbf{58,8\,\%} et la soumission de l'entrepreneur (979~718~\$) de \textbf{27,3\,\%}. Avec le terrain : valeur du projet $\approx$ \textbf{1~456~774~\$}.206\end{column}207\end{columns}208\src{calculs vérifiés, dossier de la séance}209\end{frame}210211\begin{frame}{Étape 5 --- unités comparables et position face à Altus 2026}212\begin{columns}[T]213\begin{column}{0.5\textwidth}214\centering\scriptsize215\begin{tabular}{@{}l r r@{}}216\toprule217\textbf{Indicateur} & \textbf{Hors sol} & \textbf{Brut} \\218\midrule219Directs nus & 145,37~\$/\pisq & 109,03~\$/\pisq \\220Directs du cours & 181,43~\$/\pisq & 136,07~\$/\pisq \\221\textbf{Coût total neuf} & \textbf{230,88~\$/\pisq} & \textbf{173,16~\$/\pisq} \\222\midrule223Coût total par logement & \multicolumn{2}{r}{\textbf{207~796~\$}} \\224\bottomrule225\end{tabular}226\par\smallskip227Hors sol : 5~400~\pisq{} ; brut (avec sous-sol) : 7~200~\pisq.228\par\smallskip229\uqotitle{Altus, Canadian Cost Guide 2026, Ottawa :} condo à ossature de bois $\leq$ 6 étages \textbf{230--290~\$/\pisq} ; maisons superposées 3 étages 180--220 ; appartements $\leq$ 12 étages 260--320 ; pas de colonne Gatineau. IPCB Ottawa--Gatineau résidentiel : $+$4,6\,\% sur un an (T3 2026).\\ \src{Altus Group, 2026 ; Precedent Developments, 2026 ; Statistique Canada, 2026}230\end{column}231\begin{column}{0.47\textwidth}232\begin{importbox}[Attention aux bases (superficie, coût)]233\footnotesize234\begin{itemize}235    \item Altus publie des \textbf{coûts directs} (\emph{hard costs}) par \pisq{} de \textbf{superficie brute} ; notre 230,88~\$ est un coût \textbf{total} (indirects et profit compris) par \pisq{} \textbf{hors sol}.236    \item Sur la même base, nos directs du cours sont à \textbf{136~\$/\pisq{} brut}, sous la fourchette : bâtiment \textbf{simple} (3 étages, plinthes, sous-sol non fini), Gatineau plutôt qu'Ottawa, locatif plutôt que condo.237    \item Le coût total hors sol (230,88) tombe \textbf{au bas de la fourchette Altus} ; c'est une coïncidence de bases, pas une validation.238\end{itemize}239\end{importbox}240\end{column}241\end{columns}242\end{frame}243244\begin{frame}{Variante --- et si la GCR s'appliquait ? 1~264~468~\$}245\begin{columns}[T]246\begin{column}{0.5\textwidth}247\centering\scriptsize248\begin{tabular}{@{}l r r@{}}249\toprule250\textbf{Ligne} & \textbf{Cas (non visé)} & \textbf{Si visé} \\251\midrule252Directs $+$ contingences & 1~018~968 & 1~018~968 \\253GCR (6 $\times$ 2~656,68) & 0 & 15~940 \\254Autres indirects & 104~252 & 104~252 \\255\textbf{Assiette} & \textbf{1~123~220} & \textbf{1~139~160} \\256Profit 11\,\% & 123~554 & 125~308 \\257\midrule258\textbf{Coût total neuf} & \textbf{1~246~774} & \textbf{1~264~468} \\259\$/\pisq{} hors sol & 230,88 & 234,16 \\260\$/logement & 207~796 & 210~745 \\261\bottomrule262\end{tabular}263\par\medskip264Écart : \textbf{$+$17~694~\$} ($+$1,4\,\%) $=$ 15~940 $\times$ 1,11.265\end{column}266\begin{column}{0.47\textwidth}267\begin{notebox}[Quand la variante devient le cas]268\footnotesize Même immeuble vendu en \textbf{copropriété divise} de six unités réparties sur trois étages : trois parties privatives superposées par colonne, donc $\leq$ 4 $\rightarrow$ \textbf{visé}, catégorie 2, cote A : 6 $\times$ 3~359,68 $=$ 20~158~\$ (et non 15~940).269\end{notebox}270\begin{importbox}[Ce que montre la variante]271Un poste réglementaire de 1,4\,\% ne change pas la décision, mais une \textbf{erreur de qualification} (visé / non visé) est exactement le genre d'écart qu'un relecteur repère.272\end{importbox}273\end{column}274\end{columns}275\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; GCR, 2026 (catégorie 2 : calcul du cours)}276\end{frame}277278\begin{frame}{Analyse de sensibilité --- taux, durée, retard, GCR}279\begin{columns}[T]280\begin{column}{0.46\textwidth}281\centering\footnotesize282\begin{tabular}{@{}l r r@{}}283\toprule284\textbf{Scénario} & \textbf{Coût total} & \textbf{Écart} \\285\midrule286\textbf{Cas de base} (6,75\,\%, 14 mois) & \textbf{1~246~774} & --- \\287Taux 5,75\,\% & 1~240~176 & $-$6~598 \\288Taux 7,75\,\% & 1~253~372 & $+$6~598 \\289Taux 8,75\,\% & 1~259~970 & $+$13~196 \\290Durée 10 mois & 1~234~049 & $-$12~725 \\291Durée 18 mois & 1~259~498 & $+$12~724 \\292Retard de 6 mois (20 mois) & 1~265~861 & $+$19~087 \\293Durée 24 mois & 1~278~585 & $+$31~811 \\294GCR si visé & 1~264~468 & $+$17~694 \\295\bottomrule296\end{tabular}297\end{column}298\begin{column}{0.52\textwidth}299\begin{center}300\begin{tikzpicture}301\begin{axis}[xbar, width=7.4cm, height=5.4cm, xmin=-16, xmax=38, bar width=6pt,302  ytick={1,...,8}, yticklabels={Durée 24 mois, Retard 6 mois, GCR si visé, Taux $+$2 pts, Durée 18 mois, Taux $+$1 pt, Taux $-$1 pt, Durée 10 mois}, y tick label style={font=\tiny}, ymin=0.3, ymax=8.7,303  xlabel={écart de coût total (milliers de \$)}, grid=major, grid style={uqoGrisClair},304  nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny}, point meta=explicit symbolic]305\addplot[fill=uqoRouge!70, draw=uqoRouge] coordinates {(31.811,8) [$+$31,8] (19.087,7) [$+$19,1] (17.694,6) [$+$17,7] (13.196,5) [$+$13,2] (12.724,4) [$+$12,7] (6.598,3) [$+$6,6]};306\addplot[fill=uqoVert!70, draw=uqoVert] coordinates {(-6.598,2) [$-$6,6] (-12.725,1) [$-$12,7]};307\end{axis}308\end{tikzpicture}309\end{center}310\end{column}311\end{columns}312\footnotesize Les écarts incluent l'effet sur le profit (facteur 1,11). Le \textbf{temps} domine : deux mois de chantier valent un point de taux ; le retard pèse plus que la GCR.313\src{calculs vérifiés, dossier de la séance}314\end{frame}315316\begin{frame}{Test du marché --- coût neuf vs bâtiment implicite : $-$5,9\,\%}317\begin{columns}[T]318\begin{column}{0.5\textwidth}319\centering\footnotesize320\begin{tabular}{@{}l r@{}}321\toprule322\textbf{Mesure} & \textbf{Montant} \\323\midrule324Bâtiment implicite médian (4 ventes) & 1~325~000~\$ \\325Coût total neuf (chaîne du cours) & 1~246~774~\$ \\326\midrule327Écart coût $-$ marché & $-$78~226~\$ \\328en \% du bâtiment implicite & \textbf{$-$5,9\,\%} \\329\midrule330Profit extrait médian (sur l'assiette) & 18,0\,\% \\331Profit de la convention & 11,0\,\% \\332\bottomrule333\end{tabular}334\par\medskip335Le marché paie \textbf{plus} que le coût neuf : le coût par la chaîne du cours est \textbf{inférieur de 5,9\,\%} au bâtiment implicite médian.336\end{column}337\begin{column}{0.47\textwidth}338\footnotesize339\uqotitle{Trois lectures possibles de l'écart (78~226~\$) :}340\begin{enumerate}341    \item l'\textbf{incitatif} du marché 2024--2025 était supérieur à 11\,\% (18\,\%) ;342    \item les ventes contiennent des \textbf{coûts que la chaîne exclut} : TVQ d'autocotisation, mise en marché, portage du terrain, redevances ;343    \item les comparables sont \textbf{de meilleure qualité} ou mieux situés que le cas (ajustements requis).344\end{enumerate}345\begin{importbox}[Règle de réconciliation]346Un écart de moins de 10\,\% entre coût et marché, \textbf{expliqué}, confirme l'estimation ; on ne « force » pas le taux de profit pour faire coïncider les deux.347\end{importbox}348\end{column}349\end{columns}350\src{calculs vérifiés, dossier de la séance}351\end{frame}352353\begin{frame}{Lecture pour le promoteur --- ce que l'évaluateur peut lui dire}354\begin{columns}[T]355\begin{column}{0.5\textwidth}356\footnotesize357\begin{tabular}{@{}l r@{}}358\toprule359\textbf{Bilan du projet (hors taxes)} & \textbf{Montant} \\360\midrule361Terrain & 210~000~\$ \\362Coût neuf, dont profit de 123~554~\$ & 1~246~774~\$ \\363\textbf{Valeur du projet au coût} & \textbf{1~456~774~\$} \\364Prix médian des ventes comparables & 1~535~000~\$ \\365\midrule366Marge au-dessus du coût (incitatif compris) & $+$78~226~\$ \\367\bottomrule368\end{tabular}369\par\smallskip370Prix médian $=$ bâtiment implicite médian $+$ terrain.371\end{column}372\begin{column}{0.47\textwidth}373\begin{notebox}[Ce que le coussin doit absorber]374\footnotesize375\begin{itemize}376    \item \textbf{TVQ d'autocotisation} (locatif conservé) : $\approx$ 145~000~\$, plus que le coussin ;377    \item retard de six mois : 19~087~\$ $+$ loyers différés $\approx$ 52~600~\$ ;378    \item mise en location, portage du terrain.379\end{itemize}380\end{notebox}381\begin{importbox}[Message]382Le coût neuf « tient » face au marché, mais un locatif conservé n'est \textbf{pas} une vente : fiscalité et temps mangent la marge. Le promoteur décide sur un \textbf{flux de trésorerie}.383\end{importbox}384\end{column}385\end{columns}386\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; bloc 4 (TVQ) et bloc 3 (retard)}387\end{frame}388389\begin{frame}{Exercice E1 --- intercalaires à 7,75\,\% et 18 mois (non noté, 4 min)}390\question{Recalculer les intérêts intercalaires du six logements avec un taux de \textbf{7,75\,\%} et une durée de \textbf{18 mois} (méthode simplifiée, base inchangée), puis l'effet sur le coût total neuf.}391\pause392\begin{exbox}[Réponse]393\[394I = 1\,018\,968 \times 0{,}0775 \times \tfrac{18}{12} \times \tfrac12 = \mathbf{59\,228~\$}395\qquad (\text{cas de base : } 40\,122~\$ \;\rightarrow\; +19\,106~\$)396\]397Effet sur le coût total : $19\,106 \times 1{,}11 = 21\,208~\$$ $\rightarrow$ \textbf{1~267~982~\$} ($+$1,7\,\%). Les deux chocs se cumulent \textbf{multiplicativement} : $\tfrac{7{,}75}{6{,}75} \times \tfrac{18}{14} = 1{,}476$.398\end{exbox}399\end{frame}400401\begin{frame}{Exercice E2 --- permis et GCR d'un triplex (non noté, 4 min)}402\question{Un \textbf{triplex} neuf à Gatineau (secteur Hull), entrepreneur coté A : directs $+$ contingences de \textbf{520~000~\$}. Calculer le permis de construire et la prime GCR.}403\pause404\begin{exbox}[Réponse]405\footnotesize406\begin{itemize}407    \item Permis : $\max(4{,}70 \times 520\,;\; 3 \times 335) = \max(2\,444\,;\; 1\,005) = $ \textbf{2~444~\$}.408    \item GCR : triplex $=$ « duplex jusqu'au quintuplex », non en copropriété $\rightarrow$ \textbf{visé} ; catégorie 1, cote A : $3 \times 2\,656{,}68 = $ \textbf{7~970,04~\$} (plus taxes).409    \item Total réglementaire : 10~414~\$, soit \textbf{2,0\,\%} de D $+$ C --- quatre fois le poids relatif du six logements (0,5\,\% de D $+$ C), parce que la GCR s'applique et que le projet est plus petit.410\end{itemize}411\end{exbox}412\end{frame}413414\begin{frame}{Exercice E3 --- profit sur coût et marge sur prix (non noté, 3 min)}415\question{(a) Un promoteur annonce « 12\,\% de profit sur le coût » : quelle est sa marge sur le prix ? (b) Un autre vise « 15\,\% de marge sur le prix de vente » : quel taux sur le coût faut-il inscrire dans la chaîne du cours ?}416\pause417\begin{exbox}[Réponse]418\[419\text{(a)}\;\; m = \frac{0{,}12}{1{,}12} = \mathbf{10}{,}\mathbf{71}\,\%420\qquad\qquad421\text{(b)}\;\; p = \frac{0{,}15}{1 - 0{,}15} = \mathbf{17}{,}\mathbf{65}\,\%422\]423Rappel du cas : 11\,\% sur le coût $\leftrightarrow$ 9,91\,\% sur le prix ; 11\,\% sur le prix $\leftrightarrow$ 12,36\,\% sur le coût. La marge est \textbf{toujours} inférieure au profit sur coût correspondant.424\end{exbox}425\end{frame}426427\begin{frame}{Exercice E4 --- classer dix postes (non noté, 4 min)}428\question{Classer chaque poste : \textbf{direct}, \textbf{indirect}, \textbf{profit} ou \textbf{à exclure} (double comptage, hors coût neuf).}429\begin{columns}[T]430\begin{column}{0.46\textwidth}431\footnotesize432\begin{enumerate}\setlength{\itemsep}{0pt}433    \item Salaire du surintendant de chantier434    \item Honoraires de l'architecte435    \item Cotisation CNESST sur la masse salariale436    \item Intérêts du prêt de construction437    \item Profit de l'entrepreneur général438    \item Commission du courtier à la vente439    \item Maintien annuel de la licence RBQ440    \item Permis de construire441    \item Réserve pour imprévus de 5\,\%442    \item Intérêts sur le financement du terrain443\end{enumerate}444\end{column}445\begin{column}{0.52\textwidth}446\pause447\begin{exbox}[Réponse]448\footnotesize449\begin{enumerate}\setlength{\itemsep}{0pt}450    \item direct (conditions générales)451    \item indirect (honoraires)452    \item \textbf{exclure} : déjà dans le taux chargé (directs)453    \item indirect (intercalaires)454    \item direct (cascade, 8\,\%)455    \item \textbf{exclure} : mise en marché (dans l'incitatif)456    \item \textbf{exclure} : frais généraux de l'EG (7\,\%)457    \item indirect (permis)458    \item direct $+$ contingences (réserve)459    \item \textbf{exclure} : portage du terrain, hors coût neuf460\end{enumerate}461\end{exbox}462\end{column}463\end{columns}464\end{frame}465466\begin{frame}{Calendrier}467\begin{columns}[T]468\begin{column}{0.5\textwidth}469\begin{importbox}[TP2 --- 15\,\%]470Bordereau de coût neuf du \textbf{quadruplex} (Cas 9, UQO Éval), distribué à la séance 7. Remise sur Moodle : \textbf{jeudi 12 novembre 2026, 23 h 59}. Gabarit Excel $+$ note au promoteur (PDF).471\end{importbox}472\end{column}473\begin{column}{0.47\textwidth}474\begin{importbox}[Examen intra --- 25\,\%]475Examen \textbf{maison} de 72 heures sur les \textbf{blocs 1 et 2} (séances 1 à 4). Questionnaire ouvert sur Moodle le \textbf{9 novembre 2026 à 23 h 59} ; remise le \textbf{12 novembre 2026 à 23 h 59}.476\end{importbox}477\end{column}478\end{columns}479\begin{notebox}[Lien avec la séance d'aujourd'hui]480La chaîne du cours vue aujourd'hui est \textbf{celle du gabarit du TP2} (mêmes taux, mêmes bases, mêmes sources 2026) : permis de Gatineau, GCR (le quadruplex, lui, est \textbf{visé}), intercalaires au facteur ½, honoraires 4\,\%, profit 11\,\%, extraction sur huit ventes réelles.481\end{notebox}482\end{frame}483484\begin{frame}{Résumé de la séance 8}485\begin{enumerate}486    \item Sept notions à ne pas confondre : \textbf{directs, conditions générales, frais généraux, profit de l'EG, contingences, indirects, profit entrepreneurial} --- deux profits, deux personnes.487    \item La chaîne du cours est une \textbf{cascade} : $\times$1,08 $\times$ 1,07 $\times$ 1,08 $= +$24,8\,\%, puis contingences 5\,\% des nus.488    \item Les honoraires dépendent de leur \textbf{base} ; les tarifs gouvernementaux sont \textbf{abrogés} (5 juillet 2025) ; l'architecte est obligatoire dès \textbf{cinq unités}.489    \item Intérêts intercalaires : la formule du \textbf{½} suffit pour un chantier régulier ; la méthode \textbf{par période} explique l'écart (40~122 vs 38~002~\$) et traite les cas longs ou irréguliers.490    \item Taxes et permis sont \textbf{conditionnels} : type d'acquéreur (TPS/TVQ), bâtiment visé (GCR), secteur (redevances) ; coût neuf du cours \textbf{hors taxes}.491    \item Le profit se dit \textbf{avec sa base} : 11\,\% sur le coût $=$ 9,91\,\% sur le prix ; le marché extrait 18\,\%, à interpréter.492    \item Six logements : \textbf{1~246~774~\$}, 230,88~\$/\pisq{} hors sol, 207~796~\$/logement ; $-$5,9\,\% face au marché.493\end{enumerate}494\end{frame}495496\begin{frame}{Formules à retenir}497\begin{defbox}[Les cinq formules de la séance]498\begin{align*}499\text{D}+\text{C} &= \text{nus} \times 1{,}08 \times 1{,}07 \times 1{,}08 \;+\; 0{,}05 \times \text{nus} && \text{(cascade, puis contingences)} \\500I &\approx C \times i \times T \times \tfrac12 && \text{(intercalaires, simplifiée)} \\501I_{\text{total}} &= \textstyle\sum_{t=1}^{n} B_t \, i_t \, \Delta t && \text{(intercalaires, par période)} \\502\text{Coût neuf} &= (\text{D}+\text{C} + C_I) \times (1 + p) \;;\quad m = \tfrac{p}{1+p} && \text{(profit sur coût, marge sur prix)} \\503V &= V_T + (\text{Coût neuf} - D) && \text{(méthode du coût)}504\end{align*}505\end{defbox}506\footnotesize Permis (Gatineau) $= \max\bigl(4{,}70~\$/1~000~\$ \times (\text{D}+\text{C})\,;\; 335~\$ \times \text{logements}\bigr)$ ; GCR $= 2~656{,}68~\$ \times$ unités \textbf{si le bâtiment est visé} ; chaque taux avec sa \textbf{base} et sa \textbf{date}.507\end{frame}508509\begin{frame}{Prochaine séance --- séance 9 : concepts de dépréciation}510\begin{columns}[T]511\begin{column}{0.52\textwidth}512\uqotitle{Bloc 4 du cours : la dépréciation}513\begin{itemize}514    \item Définition et trois formes : \textbf{physique}, \textbf{fonctionnelle}, \textbf{externe} (économique)515    \item Dépréciation en évaluation vs amortissement comptable516    \item Durée de vie \textbf{économique}, \textbf{physique}, \textbf{effective} et \textbf{restante}517    \item Du coût neuf à la valeur : $V = V_T + (\text{coût neuf} - D)$518\end{itemize}519\end{column}520\begin{column}{0.44\textwidth}521\begin{notebox}[Préparation]522Relire la chaîne du six logements : le coût neuf de \textbf{1~246~774~\$} est le point de départ de la dépréciation. Avancer le TP2 avec le gabarit et le cas d'UQO Éval.523\end{notebox}524\end{column}525\end{columns}526\end{frame}527528\begin{frame}{Questions?}529\contactslide[Prochaine séance : concepts de dépréciation]530\end{frame}531