Repository Public Research preview
1% ======================================================================2% BLOC 2 — Les trois catégories de dépréciation (18 min) — révision 33% ======================================================================4\bloc{2}{Les trois catégories de dépréciation}56\begin{frame}{Objectifs du bloc 2}7\begin{columns}[T]8\begin{column}{0.56\textwidth}9\begin{enumerate}10 \item Reconnaître les causes \textbf{physiques}, \textbf{fonctionnelles} et \textbf{externes} d'une perte de valeur11 \item Distinguer composantes à \textbf{courte} et à \textbf{longue} durée de vie, entretien différé, désuétude, suramélioration12 \item Écrire $D_{\text{totale}} = D_{\text{phys.}} + D_{\text{fonct.}} + D_{\text{ext.}}$ et énoncer les \textbf{conditions d'additivité}13 \item Situer sur un schéma de bâtiment \emph{où} loge chaque catégorie14\end{enumerate}15\end{column}16\begin{column}{0.40\textwidth}17\begin{notebox}[Portée de la séance]18Ce bloc pose les définitions et les pièges d'addition ; la mesure détaillée de chaque catégorie est l'objet des séances 10 (physique), 11 (fonctionnelle) et 12 (externe).19\end{notebox}20\end{column}21\end{columns}22\end{frame}2324\begin{frame}{L'arbre de la dépréciation}25\begin{center}26\begin{tikzpicture}[27 level 1/.style={sibling distance=4.6cm, level distance=1.55cm},28 level 2/.style={sibling distance=2.3cm, level distance=1.45cm},29 every node/.style={align=center},30 edge from parent/.style={draw, thick, uqoGris, -{Stealth[length=2.5mm]}}31]32\node[uqocard, font=\small\bfseries, minimum width=3cm, minimum height=0.75cm] {Dépréciation totale $D$}33 child { node[uqocard, draw=uqoBleu, fill=uqoBleu!10, font=\small\bfseries] {Physique\\\scriptsize usure, vieillissement}34 child { node[noeudvert] {Curable\\\tiny entretien différé} }35 child { node[noeudor] {Incurable\\\tiny courte / longue durée} }36 }37 child { node[uqocard, draw=uqoTeal, fill=uqoTeal!10, font=\small\bfseries] {Fonctionnelle\\\scriptsize conception, adéquation}38 child { node[noeudvert] {Curable\\\tiny ajout, substitution} }39 child { node[noeudor] {Incurable\\\tiny déficience, suramélioration} }40 }41 child { node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, font=\small\bfseries] {Externe\\\scriptsize hors de la propriété}42 child { node[noeudrouge] {Toujours\\incurable} }43 };44\end{tikzpicture}45\end{center}46\footnotesize Chaque branche se mesure \textbf{différemment} : coût de remise en état (curable), ratio âge/vie (physique incurable), excédent de coût ou perte capitalisée (fonctionnelle), paires de ventes ou capitalisation (externe). Séance 10 : branche de gauche ; 11 : centre ; 12 : droite.47\src{Appraisal Institute, 2020, chap. 30}48\end{frame}4950\begin{frame}{Type 1 --- Dépréciation physique : où loge-t-elle dans le bâtiment?}51\begin{columns}[T]52\begin{column}{0.58\textwidth}53\begin{center}54\begin{tikzpicture}[scale=0.74]55\draw[compLT] (0,0) rectangle (8,1.6); \node[etiq] at (4,0.8) {fondations, dalle, drain, isolation du sous-sol --- \textbf{LT}};56\draw[compLT] (0,1.6) rectangle (0.5,4.2); \draw[compLT] (7.5,1.6) rectangle (8,4.2);57\node[etiq, rotate=90] at (0.25,2.9) {ossature --- LT}; \node[etiq, rotate=90] at (7.75,2.9) {ossature --- LT};58\draw[compCT] (-0.35,1.6) rectangle (0,4.2); \draw[compCT] (8,1.6) rectangle (8.35,4.2);59\node[etiq, anchor=east] at (-0.45,2.9) {revêtement --- CT};60\draw[compLT] (0.5,1.6) rectangle (7.5,1.9); \node[etiq] at (4,1.75) {solives, sous-plancher --- LT};61\draw[compCT] (0.5,1.9) rectangle (7.5,2.25); \node[etiq] at (4,2.07) {planchers, peinture, plinthes --- CT};62\draw[compCT] (0.6,2.4) rectangle (2.6,3.9); \node[etiq, text width=1.8cm] at (1.6,3.15) {cuisine : armoires, comptoirs --- CT};63\draw[compCT] (2.9,2.4) rectangle (4.5,3.9); \node[etiq, text width=1.4cm] at (3.7,3.15) {salle de bain : appareils --- CT};64\draw[compLT] (4.8,2.4) rectangle (7.3,3.9); \node[etiq, text width=2.3cm] at (6.05,3.15) {plomberie brute, filage, gypse --- LT};65\draw[compCT] (0.5,4.25) rectangle (1.6,4.55); \node[etiq, anchor=west] at (1.7,4.4) {fenêtres, portes --- CT (30 ans)};66\draw[compLT] (-0.4,4.6) -- (4,6.9) -- (8.4,4.6) -- cycle; \node[etiq] at (4,5.3) {fermes, support --- LT};67\draw[compCT, line width=1.4pt] (-0.4,4.6) -- (4,6.9) -- (8.4,4.6);68\node[etiq, anchor=south west] at (4.3,6.4) {bardeaux, soffites, gouttières --- CT (25 ans)};69\draw[compCT] (5.0,0.3) rectangle (5.9,1.3); \node[etiq] at (5.45,0.8) {ch.-eau};70\draw[compCT] (6.2,0.3) rectangle (7.6,1.3); \node[etiq, text width=1.3cm] at (6.9,0.8) {thermo\-pompe, VRC};71\end{tikzpicture}72\end{center}73\end{column}74\begin{column}{0.40\textwidth}75\begin{defbox}[Dépréciation physique]76\footnotesize Perte de valeur due à l'\textbf{usure}, au \textbf{vieillissement} et à la \textbf{détérioration} des matériaux : intempéries, gel-dégel, usage, entretien insuffisant.77\end{defbox}78\footnotesize79\begin{itemize}80 \item \textcolor{uqoOr!70!uqoGris}{\textbf{CT}} : composantes à \textbf{courte} durée de vie, remplacées plusieurs fois (toiture, fenêtres, cuisine, chauffe-eau, finitions) ;81 \item \textcolor{uqoBleu}{\textbf{LT}} : composantes à \textbf{longue} durée de vie, qui durent autant que le bâtiment (fondations, ossature, plomberie et électricité brutes) ;82 \item \textbf{entretien différé} : réparations dues et non faites, au coût de remise en état : la part \textbf{curable}.83\end{itemize}84\src{classification AoRE ; durées : InterNACHI, 2024}85\end{column}86\end{columns}87\end{frame}8889\begin{frame}{Dépréciation physique --- trois composantes vues de près}90\begin{columns}[T]91\begin{column}{0.31\textwidth}92\begin{center}93\begin{tikzpicture}[scale=0.5]94\draw[compLT] (-0.3,0) -- (3,2.2) -- (6.3,0) -- cycle;95\draw[compCT, line width=2pt] (-0.3,0) -- (3,2.2) -- (6.3,0);96\draw[uqoRouge, line width=1pt] (4.2,1.4) -- (4.9,0.9) -- (5.3,1.1);97\node[font=\tiny, text=uqoRouge, anchor=north] at (4.8,0.75) {bardeaux soulevés};98\end{tikzpicture}99\end{center}100\footnotesize\textbf{Toiture (CT, 25 ans).} Posée en 2013 : 13/25 de sa vie consommée. Mesure : coût neuf $\times$ 13/25. Pas d'entretien différé tant qu'elle est étanche.101\end{column}102\begin{column}{0.31\textwidth}103\begin{center}104\begin{tikzpicture}[scale=0.5]105\draw[compLT] (0,0) rectangle (6,2.4); \fill[pattern=north east lines, pattern color=uqoBleu!40] (0,0) rectangle (6,2.4);106\draw[uqoRouge, line width=1.2pt] (3.6,2.4) -- (3.4,1.7) -- (3.7,1.1) -- (3.5,0.5);107\node[font=\tiny, text=uqoRouge, anchor=west] at (3.8,1.2) {fissure};108\node[font=\tiny, anchor=south] at (3,2.5) {mur de fondation, béton coulé};109\end{tikzpicture}110\end{center}111\footnotesize\textbf{Fondation (LT).} La fissure à injecter est de l'\textbf{entretien différé} (1~800~\$, curable). Le vieillissement du béton est incurable : ratio âge effectif / vie économique sur la base résiduelle.112\end{column}113\begin{column}{0.31\textwidth}114\begin{center}115\begin{tikzpicture}[scale=0.5]116\draw[compCT] (0,0) rectangle (4.2,3); \draw[uqoOr!70!uqoGris] (2.1,0) -- (2.1,3); \draw[uqoOr!70!uqoGris] (0,1.5) -- (4.2,1.5);117\fill[uqoBleuClair!25] (0.15,0.15) rectangle (1.95,1.35); \fill[uqoBleuClair!25] (2.25,0.15) rectangle (4.05,1.35);118\fill[uqoBleuClair!25] (0.15,1.65) rectangle (1.95,2.85); \fill[uqoBleuClair!25] (2.25,1.65) rectangle (4.05,2.85);119\node[font=\tiny, anchor=south] at (2.1,3.1) {fenêtre PVC, 2009};120\end{tikzpicture}121\end{center}122\footnotesize\textbf{Fenêtres et portes (CT, 30 ans).} 17/30 consommés : incurable à court terme, mais l'acheteur anticipe le remplacement. Un thermos embué, lui, devient curable.123\end{column}124\end{columns}125\vspace{1mm}126\begin{notebox}[Règle d'or]127Une composante est mesurée \textbf{une seule fois} : en entretien différé (curable), \emph{ou} en courte durée (ratio âge/vie), \emph{ou} dans la base de longue durée. Jamais deux fois.128\end{notebox}129\end{frame}130131\begin{frame}{Type 2 --- Dépréciation fonctionnelle : le bâtiment est d'un autre temps}132\begin{columns}[T]133\begin{column}{0.5\textwidth}134\begin{defbox}[Dépréciation fonctionnelle]135\footnotesize Perte de valeur causée par une \textbf{déficience de conception}, une \textbf{inadéquation} aux attentes actuelles du marché ou une \textbf{suramélioration}. Le bâtiment n'est pas usé : il est \emph{mal adapté}.136\end{defbox}137\footnotesize138\begin{itemize}139 \item \textbf{désuétude} et \textbf{préférences} : mazout, fusibles, cuisine fermée ;140 \item \textbf{déficience de conception} : plafonds bas, une seule salle de bain pour quatre chambres ;141 \item \textbf{suramélioration} : finitions que le marché du secteur ne paie pas ;142 \item \textbf{inadéquation au marché} : entrepôt de 16 pi là où la logistique veut 28 pi (TP3).143\end{itemize}144\end{column}145\begin{column}{0.48\textwidth}146\begin{center}147\footnotesize148\begin{tabular}{@{}p{3.6cm} r r@{}}149\toprule150\textbf{Correction (HYP, sujet)} & \textbf{Coût (\$)} & \textbf{Gain (\$)} \\151\midrule152Cuisine 1985 fermée $\to$ cuisine ouverte & 28~000 & \vDVcuisine \\153Pas de VRC $\to$ échangeur d'air & 4~200 & 5~000 \\154Sans garage $\to$ garage attaché & 45~000 & 15~000 \\155\bottomrule156\end{tabular}157\end{center}158\footnotesize159\begin{itemize}160 \item lignes 1--2 : gain $\ge$ coût $\Rightarrow$ \uqogreen{curable} ; mesure : \textbf{excédent} du coût de correction sur le coût « à neuf » de l'élément ;161 \item ligne 3 : gain $<$ coût $\Rightarrow$ \uqoalert{incurable} ; mesure : \textbf{perte de valeur} ou de loyer, capitalisée ou par paires.162\end{itemize}163\src{séance 11 ; chiffres : hypothèses pédagogiques du cas}164\end{column}165\end{columns}166\end{frame}167168\begin{frame}{Type 3 --- Dépréciation externe : ce qui vient d'ailleurs}169\begin{columns}[T]170\begin{column}{0.5\textwidth}171\begin{defbox}[Dépréciation externe (économique)]172\footnotesize Perte de valeur due à des facteurs \textbf{extérieurs à la propriété} : nuisances (bruit, odeurs, ligne à haute tension), infrastructures, conjoncture (suroffre, chômage, taux), réglementation (zonage, moratoire), demande. \uqoalert{Toujours incurable.}173\end{defbox}174\footnotesize175\begin{itemize}176 \item elle frappe \textbf{le terrain et le bâtiment} : seule la part du bâtiment entre dans $D$ si le terrain est déjà au prix du secteur ;177 \item \textbf{cyclique} (suroffre) ou \textbf{structurelle} (autoroute) : mesurée à la date d'évaluation, sans spéculer sur sa disparition.178\end{itemize}179\end{column}180\begin{column}{0.48\textwidth}181\begin{tikzpicture}182\begin{axis}[s09one, height=4.4cm, xlabel={distance à l'autoroute (m)}, ylabel={perte de valeur (\%)}, xmin=0, xmax=600, ymin=0, ymax=11]183\addplot[uqoRouge, domain=0:600, samples=80] {10*exp(-x/150)};184\addlegendentry{illustration : perte $= 10\,\% \times e^{-d/150}$}185\addplot[only marks, mark=*, uqoRouge, mark size=1.8pt, forget plot] coordinates {(0,10) (50,7.17) (100,5.13) (150,3.68) (200,2.64) (300,1.35) (400,0.69) (600,0.18)};186\end{axis}187\end{tikzpicture}188\figcap{Une nuisance décroît avec la distance ; le niveau réel se mesure par paires de ventes (séance 12).}189\end{column}190\end{columns}191\end{frame}192193\begin{frame}{Allouer l'externe entre terrain et bâtiment}194\begin{defbox}[Ratio d'allocation]195\eqkey{D_{\text{ext.\ (bât.)}} = D_{\text{ext.\ (totale)}} \times \frac{\VB}{\VB + \VT}}196\footnotesize Le ratio se calcule sur les valeurs \textbf{avant} dépréciation externe ; la part du terrain est déjà reflétée dans $\VT$ si celle-ci vient de ventes du même secteur.197\end{defbox}198\begin{columns}[T]199\begin{column}{0.5\textwidth}200\begin{exbox}[Exemple (HYP)]201\footnotesize Perte externe totale 50~000~\$ ; part du bâtiment 70\,\% $\Rightarrow$ $50~000 \times 0{,}70 = 35~000~\$$ au bâtiment, $15~000~\$$ au terrain (déjà dans $\VT$).202\end{exbox}203\end{column}204\begin{column}{0.48\textwidth}205\erreur{Déduire la part « terrain » de l'externe du coût neuf \emph{et} évaluer le terrain par des comparables du secteur touché : la perte est comptée deux fois.}206\end{column}207\end{columns}208\footnotesize 99, rue de Magog : rue résidentielle sans artère, ligne ou zone inondable ; aucun écart systématique par paires $\Rightarrow$ $D_{\text{ext.}} = 0$. Le TP3 (atelier-entrepôt de Hull, 15,7\,\% de locaux vides) montrera le cas contraire.209\end{frame}210211\begin{frame}{L'équation de synthèse et ses conditions d'additivité}212\begin{defbox}[Synthèse]213\eqkey{D_{\text{totale}} = \underbrace{D_{\text{cur.}} + D_{\text{CT}} + D_{\text{LT}}}_{\text{physique}} + \underbrace{D_{\text{fonct.\ cur.}} + D_{\text{fonct.\ inc.}}}_{\text{fonctionnelle}} + D_{\text{ext.\ (bât.)}}}214\end{defbox}215\begin{columns}[T]216\begin{column}{0.52\textwidth}217\footnotesize218\uqotitle{On ne peut additionner que si :}219\begin{enumerate}220 \item chaque composante physique est comptée \textbf{une fois} (curable \emph{ou} CT \emph{ou} base LT) ;221 \item les bases sont \textbf{successives} : base LT $=$ coût neuf $-$ curable $-$ coût neuf des composantes CT ;222 \item la substitution retire le coût « à neuf » de l'élément déjà déprécié ;223 \item l'externe est allouée au bâtiment seulement ;224 \item toutes les pertes en dollars de la date d'évaluation, rapportées au \textbf{même} coût neuf.225\end{enumerate}226\end{column}227\begin{column}{0.46\textwidth}228\begin{center}229\begin{tikzpicture}[node distance=2mm]230\node[uqostep, text width=5cm, font=\scriptsize, fill=uqoBleu, text=white] (a) {coût neuf complet $\CN$};231\node[uqostep, text width=5cm, font=\scriptsize, draw=uqoRouge, below=of a] (b) {$-$ entretien différé (curable, au coût)};232\node[uqostep, text width=5cm, font=\scriptsize, draw=uqoOr!70!uqoGris, below=of b] (c) {$-$ coût neuf des composantes CT};233\node[uqostep, text width=5cm, font=\scriptsize, below=of c] (d) {$=$ base de longue durée $B_{LT}$, $\times\ AE/VE$};234\foreach \p/\q in {a/b,b/c,c/d} \draw[uqoarrow] (\p) -- (\q);235\end{tikzpicture}236\end{center}237\figcap{Le « sablier des bases », discipline anti-double comptage de la ventilation (bloc 5, TP3).}238\end{column}239\end{columns}240\end{frame}241242\begin{frame}{Synthèse du bloc 2}243\begin{center}244\footnotesize245\renewcommand{\arraystretch}{1.1}246\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}p{1.9cm} p{3.5cm} p{3.5cm} p{3.6cm}@{}}247\toprule248\textbf{Critère} & \textbf{Physique} & \textbf{Fonctionnelle} & \textbf{Externe} \\249\midrule250Cause & usure, temps, éléments, entretien & conception, adéquation, préférences & nuisances, conjoncture, réglementation \\251Curabilité & curable (différé) et incurable (CT, LT) & curable (ajout, substitution) et incurable & toujours incurable \\252Affecte & bâtiment & bâtiment & terrain + bâtiment (allouer) \\253Mesure & coût de remise en état ; coût $\times$ âge/vie & excédent de coût ; perte capitalisée & paires de ventes ; capitalisation \\254Séance & 10 & 11 & 12 \\255\bottomrule256\end{tabular}257\end{center}258\question{Un entrepôt de Hull a une toiture TPO de 14 ans (vie 20), une hauteur libre de 16 pi et 15,7\,\% de locaux vides dans le secteur. Classez les trois constats.}259\pause260\footnotesize\uqogreen{Réponse :} toiture $\to$ physique incurable CT (14/20 du coût de remplacement) ; hauteur libre $\to$ fonctionnelle incurable (perte locative capitalisée) ; locaux vides $\to$ externe, allouée au bâtiment. C'est la structure du TP3.261\end{frame}262