spb/uqo_cours

1% ======================================================================2% BLOC 5 — Les quatre méthodes d'estimation (32 min) — révision 33% ======================================================================4\bloc{5}{Les quatre méthodes d'estimation de la dépréciation}56\begin{frame}{Objectifs du bloc 5}7\begin{columns}[T]8\begin{column}{0.56\textwidth}9\begin{enumerate}10    \item Appliquer la méthode \textbf{âge-vie} et comparer plusieurs bâtiments d'âges effectifs différents11    \item Appliquer la méthode \textbf{âge-vie modifiée} en vérifiant l'assiette (pas de double comptage)12    \item Monter une \textbf{ventilation} par composantes d'un bâtiment résidentiel et lire la contribution de chacune13    \item Extraire la dépréciation \textbf{du marché} sur des ventes didactiques, puis réelles14    \item Lire le \textbf{profil empirique} de \vNventes{} ventes de plain-pieds de Gatineau15\end{enumerate}16\end{column}17\begin{column}{0.40\textwidth}18\begin{notebox}[Quatre philosophies]19Âge-vie : du haut vers le bas (une hypothèse globale). Ventilation : du bas vers le haut (chaque cause mesurée). Extraction : on observe ce que le marché déduit. Aucune n'est supérieure en soi ; un rapport solide en combine au moins deux.20\end{notebox}21\end{column}22\end{columns}23\end{frame}2425% ---------------------------------------------------------------- Méthode 126\begin{frame}{Méthode 1 --- Âge-vie : fondement, hypothèses, équation}27\begin{defbox}[Âge-vie (\emph{straight-line age-life})]28\eqkey{D = \frac{AE}{VE} \times \CN \qquad\qquad \VB = \CN \left(1 - \frac{AE}{VE}\right)}29\end{defbox}30\begin{columns}[T]31\begin{column}{0.5\textwidth}32\footnotesize33\uqotitle{Hypothèses implicites :} dépréciation \textbf{linéaire} et \textbf{uniforme} ; l'âge effectif capture \emph{toutes} les causes, externe comprise ; la vie économique est connue et constante.3435\uqotitle{Limites :} aveugle aux causes ; très sensible à $VE$ (bloc 4) ; ne traite ni un entretien différé important ni une nuisance propre au sujet. Rôle : \textbf{ordre de grandeur}, rapport abrégé.36\end{column}37\begin{column}{0.48\textwidth}38\begin{exbox}[Sujet]39\footnotesize40\begin{align*}41D &= \vCN \times \tfrac{\vAE}{\vVE} = \mathbf{\vDav~\$} \ (\vDavPct\,\%)\\42V &= \vVT + \vCN - \vDav = \mathbf{\vVav~\$}43\end{align*}44\end{exbox}45\erreur{Avec l'âge chronologique : $\vAgeChrono/\vVE \times \vCN = \vDavChrono~\$$ (\vDavChronoPct\,\%), soit \textbf{47~000~\$ de trop}.}46\end{column}47\end{columns}48\end{frame}4950\begin{frame}{Méthode 1 --- Trois bâtiments, trois âges effectifs}51\begin{columns}[T]52\begin{column}{0.56\textwidth}53\begin{tikzpicture}54\begin{axis}[s09one, xlabel={âge effectif (années)}, ylabel={valeur contributive (\$)}, xmin=0, xmax=75, ymin=0, ymax=350000]55\addplot[uqoBleu, domain=0:75] {\nCN*(1-x/\nVE)};56\addlegendentry{$\VB = \CN\,(1 - AE/\vVE)$, $\CN = \vCN~\$$}57\addplot[only marks, mark=*, uqoVert, mark size=2.4pt, forget plot] coordinates {(15,253970)};58\addplot[only marks, mark=*, uqoOr!80!uqoGris, mark size=2.4pt, forget plot] coordinates {(30,190477)};59\addplot[only marks, mark=*, uqoRouge, mark size=2.4pt, forget plot] coordinates {(45,126985)};60\node[font=\scriptsize, anchor=south west] at (axis cs:16,258000) {A : 15 ans};61\node[font=\scriptsize, anchor=south west] at (axis cs:31,194000) {B : 30 ans (sujet)};62\node[font=\scriptsize, anchor=south west] at (axis cs:46,131000) {C : 45 ans};63\end{axis}64\end{tikzpicture}65\end{column}66\begin{column}{0.42\textwidth}67\begin{center}68\footnotesize69\begin{tabular}{@{}l c r r@{}}70\toprule71\textbf{Bâtiment} & \textbf{$AE$} & \textbf{$D$ (\$)} & \textbf{$\VB$ (\$)} \\72\midrule73A, rénové & 15 & 63~492 & 253~970 \\74B, sujet & 30 & 126~985 & 190~477 \\75C, négligé & 45 & 190~477 & 126~985 \\76\bottomrule77\end{tabular}78\end{center}79\footnotesize80\begin{itemize}81    \item même coût neuf, même vie économique : seul l'âge effectif change ;82    \item chaque année d'âge effectif « coûte » $\CN/VE = \vdVlin~\$$ ;83    \item le marché, lui, ne descend pas en ligne droite (profil empirique, plus loin).84\end{itemize}85\end{column}86\end{columns}87\end{frame}8889% ---------------------------------------------------------------- Méthode 290\begin{frame}{Méthode 2 --- Âge-vie modifiée : traiter l'entretien différé à part}91\begin{defbox}[Âge-vie modifiée]92\eqkey{D = D_{\text{curable}} + \frac{AE}{VE}\,\bigl(\CN - D_{\text{curable}}\bigr)}93\footnotesize L'entretien différé est mesuré \textbf{directement} (coût de remise en état) ; le ratio âge-vie s'applique au \textbf{solde} du coût neuf.94\end{defbox}95\begin{columns}[T]96\begin{column}{0.46\textwidth}97\begin{center}98\begin{tikzpicture}[node distance=2mm]99\node[uqostep, text width=4.8cm, font=\scriptsize, fill=uqoBleu, text=white] (a) {coût neuf complet \vCN};100\node[uqostep, text width=4.8cm, font=\scriptsize, draw=uqoRouge, below=of a] (b) {$-$ entretien différé \vDcur{} (curable)};101\node[uqostep, text width=4.8cm, font=\scriptsize, below=of b] (c) {$=$ assiette \vCNmoinsCur};102\node[uqostep, text width=4.8cm, font=\scriptsize, draw=uqoOr!70!uqoGris, below=of c] (d) {$\times$ \vAE/\vVE $=$ \vDavmSolde};103\foreach \p/\q in {a/b,b/c,c/d} \draw[uqoarrow] (\p) -- (\q);104\end{tikzpicture}105\end{center}106\end{column}107\begin{column}{0.52\textwidth}108\begin{exbox}[Sujet]109\footnotesize Entretien différé relevé (HYP) : \vDcur~\$.110\begin{align*}111D &= \vDcur + \tfrac{\vAE}{\vVE}\,(\vCN - \vDcur)\\112  &= \vDcur + \vDavmSolde = \mathbf{\vDavm~\$}\ (\vDavmPct\,\%)\\113V &= \vVT + \vCN - \vDavm = \mathbf{\vVavm~\$}114\end{align*}115\end{exbox}116\footnotesize Elle capte \textbf{10~860~\$ de plus} que l'âge-vie simple ; l'assiette du ratio est le \textbf{solde}, sinon double comptage.117\end{column}118\end{columns}119\end{frame}120121% ---------------------------------------------------------------- Méthode 3122\begin{frame}{Méthode 3 --- Ventilation (\emph{breakdown}) : le principe}123\begin{defbox}[Ventilation]124\eqkey{D = \underbrace{D_{\text{cur.}}}_{\text{coût}} + \underbrace{\sum_{i \in CT} C_{N,i}\,\min\!\Bigl(\frac{AE_i}{VU_i},\,1\Bigr)}_{\text{courte durée}} + \underbrace{B_{LT}\,\frac{AE_{LT}}{VE}}_{\text{longue durée}} + D_{\text{fonct.}} + D_{\text{ext.}}}125\end{defbox}126\begin{vartable}127C_{N,i} & coût neuf complet de la composante $i$ (indirects et profit au prorata) & \$ \\128AE_i,\ VU_i & âge de la composante depuis son dernier remplacement ; vie utile (ratio plafonné à 1) & années \\129B_{LT} & base résiduelle de longue durée $= \CN - D_{\text{cur.}} - \sum_{CT} C_{N,i}$ & \$ \\130D_{\text{fonct.}},\ D_{\text{ext.}} & fonctionnelle (excédent de coût ou perte capitalisée) ; externe (paires de ventes, part du bâtiment) & \$ \\131\end{vartable}132\vspace{-2mm}133\footnotesize Trois unités de mesure : coût (curable), ratio (physique incurable), perte (fonctionnelle, externe).134\end{frame}135136\begin{frame}{Ventilation --- le coût neuf du sujet, composante par composante}137\begin{center}138\scriptsize139\renewcommand{\arraystretch}{0.98}140\tabComposantesCN141\end{center}142\scriptsize Cas 1 RSMeans 2026 T4 $\times$ \vK{} $+$ sous-sol (\vSStotal~\$ nus) $+$ ajouts (\vAjouts~\$ nus, HYP) ; multiplicateur \vM{} réparti au prorata. \src{UQO Éval, Cas 1 ; chaîne : séance 8 / TP2}143\end{frame}144145\begin{frame}{Ventilation --- composantes à courte durée de vie (1/2)}146\begin{center}147\scriptsize148\tabVentCTa149\end{center}150\footnotesize151\begin{itemize}152    \item \textbf{Âges} : hypothèses d'inspection cohérentes avec la fiche et les photos ; \textbf{vies utiles} : InterNACHI (2024) et conventions du cours ;153    \item le \textbf{VRC} n'existe pas dans le sujet : son coût « à neuf » reste dans le coût de remplacement et son absence est traitée en fonctionnelle (ajout) ;154    \item ratio plafonné à 100\,\% : une composante ne vaut jamais moins que zéro.155\end{itemize}156\hyp{âges des composantes : hypothèses pédagogiques du cas.}157\end{frame}158159\begin{frame}{Ventilation --- composantes à courte durée de vie (2/2)}160\begin{center}161\scriptsize162\tabVentCTb163\end{center}164\footnotesize165\begin{itemize}166    \item la \textbf{cuisine} et la \textbf{salle de bain du RDC} sont d'origine (1985) : 41 ans sur une vie de 25 $\Rightarrow$ 100\,\% ;167    \item les finitions du RDC datent de 2015 (11/20), celles du sous-sol de 2006 (20/25) ;168    \item total des composantes CT : coût neuf \vCNCT~\$, dépréciation \textbf{\vDCT~\$}.169\end{itemize}170\end{frame}171172\begin{frame}{Ventilation --- contribution de chaque composante à la dépréciation}173\begin{columns}[T]174\begin{column}{0.6\textwidth}175\begin{tikzpicture}176\begin{axis}[s09axis, height=6.2cm, xbar, bar width=6pt, xlabel={dépréciation (\$)}, xmin=0, xmax=80000, xtick={0,20000,40000,60000,80000},177  ytick=data, symbolic y coords={Chauffe-eau, Thermopompe, Plinthes élec., Sdb RDC, Sdb sous-sol, Toiture, Fenêtres et portes, Finitions RDC, Aménagements ext., Cuisine, Finitions sous-sol, Curable, Fonctionnelle, Longue durée},178  y tick label style={font=\tiny}, y dir=reverse, nodes near coords, enlarge y limits=0.05, legend columns=4, legend style={at={(0.5,-0.22)}}]179\addplot[fill=uqoBleu!45, draw=uqoBleu] coordinates {({\nDLT},Longue durée)}; \addlegendentry{longue durée}180\addplot[fill=uqoTeal!45, draw=uqoTeal] coordinates {({\nDfCur},Fonctionnelle)}; \addlegendentry{fonctionnelle}181\addplot[fill=uqoRouge!40, draw=uqoRouge] coordinates {({\nDcur},Curable)}; \addlegendentry{curable}182\addplot[fill=uqoOr!45, draw=uqoOr!70!uqoGris] coordinates {({\nDFinSS},Finitions sous-sol) ({\nDCuisine},Cuisine) ({\nDAmen},Aménagements ext.) ({\nDFinRDC},Finitions RDC) ({\nDFen},Fenêtres et portes) ({\nDToit},Toiture) ({\nDSdbSS},Sdb sous-sol) ({\nDSdbRDC},Sdb RDC) ({\nDPlinthes},Plinthes élec.) ({\nDThermo},Thermopompe) ({\nDChauffe},Chauffe-eau)}; \addlegendentry{courte durée}183\end{axis}184\end{tikzpicture}185\end{column}186\begin{column}{0.38\textwidth}187\footnotesize188\uqotitle{Six étages (\$) :}189\begin{itemize}190    \item physique curable : \vDcur ;191    \item physique CT (12 composantes) : \vDCT ;192    \item physique LT : \vBaseLT{} $\times$ \vAELT/\vVE $=$ \vDLT ;193    \item fonctionnelle curable : \vDfCur ;194    \item fonctionnelle incurable : \vDfInc ;195    \item externe : 0.196\end{itemize}197\textbf{Total : \vDvent~\$ (\vDventPct\,\%)}. La longue durée et les finitions dominent ; la cuisine d'origine pèse \vCuisineCN~\$ de physique $+$ \vDfCuisine~\$ de fonctionnelle.198\end{column}199\end{columns}200\end{frame}201202\begin{frame}{Ventilation --- résultat et première alerte}203\begin{columns}[T]204\begin{column}{0.46\textwidth}205\tuile{Dépréciation par ventilation (valeur indiquée \vVvent~\$)}{\vDvent~\$ \ (\vDventPct\,\%)}206\tuile{Dépréciation implicite du prix payé le 30 janvier 2026 (\vVente~\$)}{\vDimplVente~\$ \ (\vDimplVentePct\,\%)}207\end{column}208\begin{column}{0.52\textwidth}209\begin{importbox}[Alerte]210\footnotesize La ventilation « de tables » déduit \textbf{\vEcartVentMarche~\$ de plus} que le marché.211\end{importbox}212\footnotesize213\uqotitle{Pourquoi un tel écart?}214\begin{itemize}215    \item la ventilation mesure ce qu'il \textbf{en coûterait} de ramener chaque composante à neuf ; le marché paie l'\textbf{utilité résiduelle} d'une cuisine de 1985 qui fonctionne ;216    \item les vies « de tables » sont des cycles de \emph{remplacement}, pas des durées d'\emph{utilité} dans un marché tendu ;217\end{itemize}218\begin{notebox}[Leçon]219\footnotesize La ventilation \textbf{explique} ; le marché fixe le \textbf{niveau} (AoRE : toute estimation de dépréciation doit être tirée du marché).220\end{notebox}221\end{column}222\end{columns}223\end{frame}224225% ---------------------------------------------------------------- Méthode 4226\begin{frame}{Méthode 4 --- Extraction du marché : le principe}227\begin{defbox}[Extraction]228\eqkey{D_i = C_{N,i} - \bigl(P_i - V_{T,i}\bigr) \qquad\qquad d_i = \frac{D_i}{C_{N,i}} \qquad\qquad \tau_i = \frac{d_i}{\text{âge}_i}}229\end{defbox}230\begin{vartable}231P_i & prix de vente du comparable $i$, ajusté à la date d'évaluation & \$ \\232V_{T,i} & valeur du terrain du comparable à la date de vente (ventes de terrains, ratio prix/rôle) & \$ \\233C_{N,i} & coût neuf du comparable, au \emph{même devis} que le sujet & \$ \\234d_i,\ \tau_i & ratio de dépréciation ; taux annuel moyen, dont la médiane s'applique à l'âge du sujet & sans unité ; an$^{-1}$ \\235\end{vartable}236\footnotesize Six étapes : sélectionner, ajuster les prix, estimer chaque terrain et chaque coût neuf, extraire et lire la dispersion, appliquer la médiane. Toute erreur sur le terrain ou le coût neuf se loge \textbf{en entier} dans $D_i$.237\end{frame}238239\begin{frame}{Extraction --- exemple didactique à quatre ventes}240\begin{center}241\footnotesize242\tabExtrQuatre243\end{center}244\begin{columns}[T]245\begin{column}{0.5\textwidth}246\footnotesize Vente 1 : $\VB = 650~000 - 200~000 = 450~000$ ; $D = 600~000 - 450~000 = 150~000$ (25,0\,\%) ; $\tau = 25{,}0\,\% / 20 = 1{,}25\,\%$/an.247\end{column}248\begin{column}{0.48\textwidth}249\footnotesize Les quatre taux (1,23 à 1,25\,\%) \textbf{convergent} : c'est cette convergence qui donne sa force probante à l'extraction. Appliqué à un sujet de 26 ans et 420~000~\$ : $D \approx 26 \times 1{,}24\,\% \times 420~000 = 135~000~\$$.250\end{column}251\end{columns}252\hyp{exemple pédagogique (ventes fictives). Le monde réel est bien plus bruyant : diapositive suivante.}253\end{frame}254255\begin{frame}{Extraction --- sept ventes réelles à moins de 400 m du sujet : les données}256\begin{center}257\footnotesize258\tabExtractionDonnees259\end{center}260\footnotesize261\begin{itemize}262    \item plain-pieds détachés, 1979--1987, 94--112~\msq{} hors sol, vendus entre janvier et août 2026 (Registre foncier, via UQO Éval) ; valeurs au rôle 2024-2026 ;263    \item \textbf{terrain} : rôle $\times$ \vRatioTerrain{} (ratio médian prix/rôle de \vNterrains{} ventes de terrains vacants à $\le$ 5~km, 2025-2026) ;264    \item \textbf{coût neuf} : \vCNmdeux~\$/\msq{} hors sol, le devis du sujet appliqué à l'aire du rôle --- \hyp{hypothèse forte : état et équipement réels des comparables non connus}.265\end{itemize}266\src{UQO Éval, extraction du 8 novembre 2026 ; rôle d'évaluation de Gatineau}267\end{frame}268269\begin{frame}{Extraction --- sept ventes réelles : les résultats}270\begin{center}271\footnotesize272\tabExtraction273\end{center}274\begin{columns}[T]275\begin{column}{0.56\textwidth}276\footnotesize277\begin{itemize}278    \item ratios de \vRatioMin{} à \vRatioMax\,\% : deux ventes à 360--375~000~\$ tirent vers le haut, une à 500~000~\$ vers le bas ;279    \item la \textbf{médiane} (\vTauxMedian\,\%/an) résiste aux extrêmes ;280    \item sujet : $D = \vAgeChrono \times \vTauxMedian\,\% \times \vCN = \mathbf{\vDextr~\$}$ (\vDextrPct\,\%) ; $V = \mathbf{\vVextr~\$}$.281\end{itemize}282\end{column}283\begin{column}{0.42\textwidth}284\begin{notebox}[Vie économique implicite]285\footnotesize $\tau = \vTauxMedian\,\%$/an équivaut à une vie économique linéaire de $1/\tau \approx \vVEimpl$ ans : le marché déprécie bien plus lentement que les tables ; le $VE = \vVE$ ans du bloc 4 reste prudent.286\end{notebox}287\end{column}288\end{columns}289\end{frame}290291\begin{frame}{Extraction --- la dispersion est l'information}292\begin{columns}[T]293\begin{column}{0.54\textwidth}294\begin{tikzpicture}295\begin{axis}[s09one, xlabel={âge du comparable (années)}, ylabel={$D/C_N$ (\%)}, xmin=36, xmax=50, ymin=0, ymax=60]296\addplot[only marks, mark=*, uqoBleu, mark size=2.6pt] table[x=age, y=ratio] {data/s09_extraction.dat};297\addlegendentry{ventes réelles ($n = 7$)}298\addplot[uqoRouge, dashed, domain=36:50] {100*\nTauxMedian*x};299\addlegendentry{$d = \tau_{\text{médian}} \times$ âge}300\addplot[only marks, mark=square*, uqoOr!80!uqoGris, mark size=2.6pt] coordinates {({\nAgeChrono},26.9)};301\addlegendentry{sujet : dépréciation implicite de sa propre vente}302\end{axis}303\end{tikzpicture}304\end{column}305\begin{column}{0.44\textwidth}306\footnotesize307\begin{itemize}308    \item des ratios de 12 à 56\,\% au même âge signifient que les comparables n'ont \textbf{pas le même état} (entretien, cuisine, sous-sol) : ce que le graphique 7 du bloc 1 annonçait ;309    \item le praticien \textbf{documente} chaque comparable, en écarte certains, pondère les autres ;310    \item la vente du sujet (carré orange) tombe au milieu du nuage : la médiane est corroborée.311\end{itemize}312\erreur{Moyenner sans regarder : avec 0,30 et 1,18\,\%/an dans l'échantillon, la moyenne est un chiffre sans propriétaire.}313\end{column}314\end{columns}315\end{frame}316317\begin{frame}{Ce que disent \vNventes{} ventes réelles : le profil de dépréciation de Gatineau}318\begin{columns}[T]319\begin{column}{0.6\textwidth}320\begin{tikzpicture}321\begin{axis}[s09axis, height=5.4cm, xlabel={âge du bâtiment (années)}, ylabel={bâtiment implicite (\$/\msq{} hors sol)}, xmin=0, xmax=110, ymin=0, ymax=6000, ytick={0,2000,4000,6000}]322\addplot[only marks, mark=*, mark size=0.9pt, uqoGris!60, opacity=0.6] table[x=age, y=vbm2] {data/s09_ventes_vbm2.dat};323\addlegendentry{\vNventes{} ventes : (prix $-$ terrain) / aire}324\addplot[uqoBleu, mark=*, mark size=2.2pt, line width=1.3pt] table[x=age, y=med] {data/s09_profil_bins.dat};325\addlegendentry{médiane par classe d'âge}326\addplot[uqoBleu!60, dashed, mark=none] table[x=age, y=q1] {data/s09_profil_bins.dat};327\addlegendentry{quartiles Q1 et Q3}328\addplot[uqoBleu!60, dashed, mark=none, forget plot] table[x=age, y=q3] {data/s09_profil_bins.dat};329\addplot[uqoRouge, domain=0:110, samples=80] {\nVBneufEmp*exp(-\nLambdaEmp*x)};330\addlegendentry{ajustement $\vVBneufEmp\,e^{-\vLambdaEmpDec\,t}$}331\end{axis}332\end{tikzpicture}333\end{column}334\begin{column}{0.38\textwidth}335\footnotesize336\uqotitle{Prix par millésime (\textcite{hulten1981}) :}337\begin{itemize}338    \item plain-pieds détachés, Gatineau, nov. 2025 -- août 2026 (Registre foncier) $\bowtie$ rôle 2024-2026 ;339    \item terrain au rôle $\times$ \vRatioTerrain{} ; bâtiment implicite $=$ prix $-$ terrain, par \msq{} hors sol ;340    \item régression $\ln(\VB/\msq) = a - \lambda t$ : $\lambda = \vLambdaEmp\,\%$/an (é.-t. \vLambdaSE), $R^2 = \vRdeuxExp$.341\end{itemize}342\begin{notebox}[Lecture]343\footnotesize À 65--75 ans, le bâtiment vaut encore \vProfilVieuxMed~\$/\msq{} contre \vProfilRefMed{} quasi neuf : \vProfilVieuxDrel\,\% de dépréciation relative, environ 0,6\,\%/an.344\end{notebox}345\end{column}346\end{columns}347\end{frame}348349\begin{frame}{Le profil empirique en chiffres --- et ses limites}350\begin{center}351\scriptsize352\tabProfil353\end{center}354\begin{columns}[T]355\begin{column}{0.5\textwidth}356\footnotesize357\uqotitle{Ce que le tableau montre :}358\begin{itemize}359    \item décroissance \textbf{lente} et \textbf{non linéaire} : plateau jusqu'à 35 ans, décrochage ensuite ;360    \item la part du terrain passe de 33 à 57\,\% ;361    \item coût neuf du sujet (\vCNmdeux~\$/\msq) : \vCNvsNeuf\,\% au-dessus des quasi neufs, cohérent.362\end{itemize}363\end{column}364\begin{column}{0.48\textwidth}365\footnotesize366\uqotitle{Ce qu'il ne montre pas (limites) :}367\begin{itemize}368    \item \textbf{qualité} non observée (millésimes récents mieux équipés) ; \textbf{survivants} seulement ;369    \item terrain indexé par un ratio unique ; l'aire du rôle ignore le sous-sol ;370    \item $R^2 = \vRdeuxExp$ : l'âge explique le quart de la variance.371\end{itemize}372\end{column}373\end{columns}374\end{frame}375376\begin{frame}{Comparer les quatre méthodes}377\begin{center}378\footnotesize379\renewcommand{\arraystretch}{1.12}380\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}p{1.8cm} p{2.6cm} p{2.6cm} p{2.9cm} p{2.9cm}@{}}381\toprule382\textbf{Critère} & \textbf{Âge-vie} & \textbf{Âge-vie modifiée} & \textbf{Ventilation} & \textbf{Extraction} \\383\midrule384Logique & une hypothèse globale & curable à part, ratio sur le solde & chaque cause mesurée et additionnée & observée dans les ventes \\385Données & $AE$, $VE$ & $+$ entretien différé & inventaire, vies, coûts & ventes, terrains, coûts neufs \\386Force & rapidité & traite le différé & explique, auditable & ancrée dans le marché \\387Faiblesse & aveugle aux causes, sensible à $VE$ & reste globale & hypothèses empilées & dispersion ; dépend du terrain et du coût neuf \\388Sujet & \vDavPct\,\% & \vDavmPct\,\% & \vDventPct\,\% & \vDextrPct\,\% \\389Usage & ordre de grandeur & rapport courant & rapport détaillé, TP3 & validation, calibration \\390\bottomrule391\end{tabular}392\end{center}393\begin{notebox}[Recommandation]394Extraire d'abord (le marché fixe le niveau), ventiler ensuite (les causes expliquent), vérifier par l'âge-vie (l'ordre de grandeur). Le bloc 7 réconcilie les quatre sur le sujet.395\end{notebox}396\end{frame}397