spb/uqo_cours

1% ==============================================================================2% Séance 1 : Introduction à la méthode du coût3% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1033 --- Séance 1]{Séance 1 : Introduction à la méthode du coût}12\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Hiver 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Mise en contexte}31% ======================================================================3233\begin{frame}{Bienvenue dans le cours IMM1033}34\begin{defbox}[Objectif général du cours]35Maîtriser la \textbf{méthode du coût} en évaluation immobilière, de l'analyse du terrain à l'estimation de la valeur finale, en passant par le calcul des coûts de construction et l'identification de la dépréciation.36\end{defbox}37\vspace{2mm}38\begin{itemize}39    \item \textbf{14 séances} réparties en 5 blocs thématiques40    \item \textbf{3 travaux pratiques} (TP, avec gabarit Excel Dashboard), 1 examen mi-session, 1 examen final41    \item \textbf{Préalable} : IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière42\end{itemize}43\end{frame}4445\begin{frame}{Les trois travaux pratiques du cours}46\small47\begin{center}48\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} c c@{}}49\toprule50\textbf{Travail pratique} & \textbf{Pondération} & \textbf{Remise} \\51\midrule52TP1 --- Évaluation d'un terrain résidentiel (Gatineau) & 10\,\% & Séance 5 \\53TP2 --- Bordereau de coût de remplacement neuf (quadruplex) & 15\,\% & Séance 9 \\54TP3 --- Ventilation complète de la dépréciation (atelier-entrepôt) & 20\,\% & Séance 13 \\55\bottomrule56\end{tabular}57\end{center}58\vspace{2mm}59\begin{notebox}[Formule commune]60Chaque TP couple un \textbf{énoncé PDF ancré dans des données réelles} (sources citées) et un \textbf{gabarit Excel Dashboard} (formules, listes, graphiques). Données personnalisées par code permanent; IA tolérée avec déclaration.61\end{notebox}62\end{frame}6364\begin{frame}{Objectifs de la séance 1}65À la fin de cette séance, vous serez en mesure de :66\vspace{1mm}67\begin{columns}[T]68\begin{column}{0.48\textwidth}69\begin{enumerate}70    \item Situer la méthode du coût parmi les \textbf{trois approches}71    \item Comprendre les \textbf{principes de base} de la valeur72    \item Expliquer la \textbf{formule fondamentale}73    \item Identifier les \textbf{types de propriétés} concernées74\end{enumerate}75\end{column}76\begin{column}{0.48\textwidth}77\begin{enumerate}78    \setcounter{enumi}{4}79    \item Reconnaître \textbf{quand utiliser} la méthode du coût80    \item Énumérer les \textbf{avantages et limites}81    \item Comprendre le \textbf{contexte québécois} d'application82\end{enumerate}83\end{column}84\end{columns}85\end{frame}8687\begin{frame}{Structure du cours --- 5 blocs}88\begin{center}89\begin{tikzpicture}[node distance=0.32cm]90    \node[uqostep, fill=uqoBleu!18] (b1) {\textbf{Bloc 1} --- Fondements de la méthode du coût (S1--S2)};91    \node[uqostep, below=of b1] (b2) {\textbf{Bloc 2} --- Évaluation du terrain (S3--S4)};92    \node[uqostep, below=of b2] (b3) {\textbf{Bloc 3} --- Coût de construction (S5--S8)};93    \node[uqostep, below=of b3] (b4) {\textbf{Bloc 4} --- Dépréciation (S9--S12)};94    \node[uqostep, below=of b4] (b5) {\textbf{Bloc 5} --- Applications et intégration (S13--S14)};95    \draw[uqoarrow] (b1) -- (b2);96    \draw[uqoarrow] (b2) -- (b3);97    \draw[uqoarrow] (b3) -- (b4);98    \draw[uqoarrow] (b4) -- (b5);99\end{tikzpicture}100\end{center}101\vspace{1mm}102\begin{notebox}[Repère]103La séance 1 (aujourd'hui) ouvre le bloc 1 : vue d'ensemble de la méthode et de ses fondements.104\end{notebox}105\end{frame}106107% ======================================================================108\section{Survol des outils à votre disposition}109% ======================================================================110\begin{frame}{Trois outils numériques, un seul écosystème de cours}111\begin{columns}[T]112\begin{column}{0.32\textwidth}113\uqotoolcard{\linewidth}{book-open}{Notes interactives}{www.uqo-imm1033.app}{Les 14 séances en version web : quiz, entraînement, 11 calculateurs, carte du cours, progression, audio.}114\end{column}115\begin{column}{0.32\textwidth}116\uqotoolcard{\linewidth}{chart-line}{UQO Éval}{www.uqo-eval.app}{3,7~M de propriétés, 745~119 ventes réelles et un \textbf{atelier de la méthode du coût} aux prix sourcés.}117\end{column}118\begin{column}{0.32\textwidth}119\uqotoolcard{\linewidth}{comments}{UQO-Chat}{www.uqo-chat.app}{Tuteur IA du cours : cite vos notes, calcule en Python vérifié, corrige vos Excel (bordereaux, ventilation), génère quiz et fiches.}120\end{column}121\end{columns}122\begin{center}123\begin{tikzpicture}[node distance=0.4cm,124  uqotoolstep/.style={rectangle, rounded corners=3pt, draw=uqoBleu, fill=uqoBgClair, text width=2.95cm,125    minimum height=0.55cm, text centered, font=\scriptsize, inner sep=1.5pt}]126\node[uqotoolstep] (a) {\uqochip{Apprendre}\\ lire une séance, réussir son quiz};127\node[uqotoolstep, right=of a] (b) {\uqochip{S'exercer}\\ entraînement et calculateurs};128\node[uqotoolstep, right=of b] (c) {\uqochip{Expérimenter}\\ chiffrer un vrai bâtiment};129\node[uqotoolstep, right=of c] (d) {\uqochip{Se faire expliquer}\\ questionner le tuteur, 24~h/24};130\draw[uqoarrow] (a) -- (b); \draw[uqoarrow] (b) -- (c); \draw[uqoarrow] (c) -- (d);131\end{tikzpicture}132\end{center}133{\scriptsize\color{uqoGris}\faIcon{info-circle}\hspace{4pt}UQO Éval et UQO-Chat sont communs à IMM1003 et IMM1033; les notes interactives existent pour chaque cours. }134\end{frame}135\begin{frame}{UQO Éval --- le laboratoire d'évaluation immobilière}136\begin{columns}[T]137\begin{column}{0.41\textwidth}138\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-accueil.jpg}{www.uqo-eval.app}139\end{uqoshot}140\end{column}141\begin{column}{0.57\textwidth}142\footnotesize143\uqotitle{Comprendre la valeur, pas juste l'obtenir}144\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}145    \item Plateforme universitaire bâtie pour ce cours : chaque estimation \textbf{montre son calcul en entier}, jamais un simple prix.146    \item \textbf{3,7~M de propriétés} du Québec (rôles MAMH 2021--2026) jumelées à \textbf{745~119 ventes réelles}; 1~100 municipalités.147    \item Modèle hédonique + comparables ajustés en dollars; intervalle P10--P90, indice de confiance A--D, écart vs rôle.148    \item \textbf{Sans compte}, sur téléphone, FR/EN. Onglets : Analyser, À vendre, Hédonique, Carte, Assistant IA, Parc, Statistiques, Coût, Méthodologie.149    \item Laboratoire pédagogique : ni évaluation OEAQ ni soumission --- un terrain pour apprendre à \textbf{critiquer} une valeur.150\end{itemize}151\end{column}152\end{columns}153\end{frame}154\begin{frame}{UQO Éval --- ce qu'il y a sous le capot}155\begin{columns}[T]156\begin{column}{0.485\textwidth}157\scriptsize158\uqotitle{Les données}159\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}160    \item \textbf{6 millésimes} (2021 à 2026) des rôles d'évaluation foncière géoréférencés du Québec, données ouvertes du MAMH : 3~747~008 unités, 22,15~M d'observations.161    \item \textbf{745~119 transactions réelles} publiées, appariées au rôle par fusion spatiale (25 plus proches voisins à 200~m ou moins).162    \item \textbf{70~512 annonces} réellement à vendre (copie du 6 septembre 2026) pour l'atelier « À vendre ».163    \item Coûts de construction : StatCan (18-10-0289), grilles APCHQ, prix relevés chez Canac, BMR et Patrick Morin.164\end{itemize}165\end{column}166\begin{column}{0.485\textwidth}167\scriptsize168\uqotitle{Le moteur et ses sorties}169\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}170    \item \textbf{Modèle hédonique} LightGBM sur le log du prix, 18 variables, quantiles P10 et P90 : erreur médiane 11,0~\%, ratio médian 0,995; validation selon les normes \textbf{IAAO}.171    \item \textbf{Comparables ajustés} : 12 ventes retenues, ajustements marché / superficie / âge, pondération par trois gaussiennes; combinaison 65~\% modèle, 35~\% comparables.172    \item \textbf{Indice de confiance} A--D calculé à partir de la dispersion, de la distance, de la fraîcheur des ventes et de la rareté du type.173    \item \textbf{Rapports PDF} standard (3~p.) ou professionnel (6~p., structure d'un rapport d'évaluation), rapports de parc et de statistiques; méthodologie publique en 9 sections.174\end{itemize}175\end{column}176\end{columns}177\end{frame}178\begin{frame}{UQO Éval --- lire une estimation de bout en bout}179\begin{columns}[T]180\begin{column}{0.41\textwidth}181\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-estimation.jpg}{www.uqo-eval.app/estimation/…}182  \uqopin{0.1}{0.775}{1}183  \uqopin{0.44}{0.548}{2}184  \uqopin{0.79}{0.8}{3}185  \uqopin{0.68}{0.575}{4}186  \uqopin{0.355}{0.47}{5}187  \uqopin{0.5}{0.47}{6}188\end{uqoshot}189\end{column}190\begin{column}{0.57\textwidth}191\footnotesize192{\begin{tabular}{@{}c@{\hspace{5pt}}p{0.90\linewidth}@{}}193\uqopinlabel{1} & \textbf{Valeur estimée} du 35, rue Servantes, Gatineau (unifamiliale 1928, 158,9~m\textsuperscript{2}, terrain 270~m\textsuperscript{2}), recherche tolérante aux fautes \\[2pt]194\uqopinlabel{2} & \textbf{Intervalle P10--P90} : 140~900 à 512~000~\$; la valeur n'est jamais un point, et le rôle (243~600~\$) est placé sur la même échelle \\[2pt]195\uqopinlabel{3} & \textbf{Indice de confiance} C (59~\%) : dispersion des comparables, taille, ancienneté, densité de ventes \\[2pt]196\uqopinlabel{4} & \textbf{Écart vs rôle} +72~\% : le rôle repose lui aussi sur la méthode du coût, avec ses délais et conventions \\[2pt]197\uqopinlabel{5} & \textbf{Mode étudiant} : pourquoi ces comparables, formule de pondération, trois ajustements expliqués, combinaison 65/35 avec les vrais chiffres \\[2pt]198\uqopinlabel{6} & \textbf{Rapport PDF} standard ou format professionnel \\ \\199\end{tabular}}200\end{column}201\end{columns}202\end{frame}203\begin{frame}{UQO Éval --- les comparables, ajustement par ajustement}204\begin{columns}[T]205\begin{column}{0.41\textwidth}206\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-comparables.jpg}{www.uqo-eval.app/estimation/… (suite)}207\end{uqoshot}208\end{column}209\begin{column}{0.57\textwidth}210\footnotesize211\uqotitle{Plus bas sur la même page}212\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}213    \item \textbf{Valeur par année 2021 → 2026} : la même propriété réévaluée à chaque millésime, pour lire le cycle du marché.214    \item \textbf{Plan des comparables} : les 12 ventes réelles retenues, placées par azimut et distance (500~m, 1~km, 2~km).215    \item \textbf{Chaque comparable} : date, prix payé, \$/m\textsuperscript{2}, superficie, année, puis trois ajustements en dollars → prix ajusté et poids.216    \item Ex. : 3, rue des Servantes, vendu 415~000~\$ → +5~233 (marché), −18~225 (superficie), +41~500 (âge) = \textbf{443~508~\$}, poids 83~\%.217    \item L'ajustement d'âge (≈ 450~\$ par an ici) est la dépréciation lue sur le marché : séances 9--12.218\end{itemize}219\end{column}220\end{columns}221\end{frame}222\begin{frame}{UQO Éval --- l'atelier « À vendre » : de vraies propriétés sur le marché}223\begin{columns}[T]224\begin{column}{0.41\textwidth}225\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-a-vendre.jpg}{www.uqo-eval.app/a-vendre}226\end{uqoshot}227\end{column}228\begin{column}{0.57\textwidth}229\footnotesize230\uqotitle{70~512 propriétés réellement à vendre au Québec}231\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}232    \item Annonces de courtiers (photos, descriptions), \textbf{66~070 déjà évaluées} par le moteur grâce au jumelage au rôle.233    \item \textbf{Filtres} : adresse, ville, secteur, n\textsuperscript{o} MLS; municipalité; type (maison 38~178, condo 12~580, plex 4~499, terrain 11~567…); prix; chambres.234    \item \textbf{Chaque fiche} : galerie, description, données du rôle, estimation avec fourchette, comparables, puis \textbf{Mon évaluation} et \textbf{Analyse IA du bâtiment}.235    \item Prix demandé médian 499~000~\$; ratio médian estimation / prix 0,977 : le marché demande un peu plus que la mesure.236    \item \textbf{Leçon} : prix demandé $\neq$ valeur marchande --- 54~\% des annonces affichées au-dessus de l'estimation.237\end{itemize}238\end{column}239\end{columns}240\end{frame}241\begin{frame}{UQO Éval --- « Mon évaluation » : l'atelier pas à pas}242\begin{columns}[T]243\begin{column}{0.41\textwidth}244\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-a-vendre-evaluer.jpg}{www.uqo-eval.app/a-vendre/…/evaluer}245\end{uqoshot}246\end{column}247\begin{column}{0.57\textwidth}248\footnotesize249\uqotitle{Quatre étapes; c'est votre jugement qui compte}250\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}251    \item \uqopinlabel{1} \textbf{Comparables} : 98 candidats (rayon 3~km, 24 mois, même famille de type); le moteur signale ses 12 choix, \textbf{vous cochez les vôtres}.252    \item \uqopinlabel{2} \textbf{Ajustements} en dollars : marché, superficie, âge, plus vos facteurs libres (garage, piscine, état, vue…).253    \item \uqopinlabel{3} \textbf{Réconciliation} : pondérez vos comparables ajustés et arrêtez votre valeur.254    \item \uqopinlabel{4} \textbf{Comparaison} avec la mesure du laboratoire et le prix demandé : expliquez l'écart.255    \item Boutons Imprimer / PDF (à joindre à un TP) et Réinitialiser. Un contrôle indépendant de votre valeur par le coût.256\end{itemize}257\end{column}258\end{columns}259\end{frame}260\begin{frame}{UQO Éval --- l'atelier d'économétrie : composer son modèle hédonique}261\begin{columns}[T]262\begin{column}{0.41\textwidth}263\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-hedonique-form.jpg}{www.uqo-eval.app/hedonique}264\end{uqoshot}265\end{column}266\begin{column}{0.57\textwidth}267\footnotesize268\uqotitle{Le prix est la somme des prix implicites des attributs (Rosen, 1974)}269\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}270    \item \textbf{01 Données} : 750~k ventes réelles ou 70~k annonces; municipalité, rayon ou tout le Québec; types, période, bornes de prix.271    \item \textbf{02 Spécification} : semi-log, variables au niveau ou en log, attributs catégoriels, effets fixes de temps et de lieu.272    \item \textbf{03 Méthode} : MCO robuste, Huber, médiane (LAD), ridge, LASSO, spatial (SAR); validation croisée; comparaison au laboratoire.273    \item \textbf{7 modèles prêts à estimer} en un clic, du modèle de base au SAR; calcul en 2 à 15 secondes sur le serveur.274    \item Isoler la valeur du terrain (S3--S4) et mesurer l'effet de l'âge.275\end{itemize}276\end{column}277\end{columns}278\end{frame}279\begin{frame}{UQO Éval --- l'atelier hédonique en détail}280\begin{columns}[T]281\begin{column}{0.485\textwidth}282\scriptsize283\uqotitle{Ce que vous choisissez}284\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}285    \item \textbf{Source} : prix de transaction (ventes) ou prix demandés (annonces) --- deux marchés, deux lectures.286    \item \textbf{Zone} : une municipalité, un rayon autour d'une ville, ou un échantillon de tout le Québec; élagage des queues de prix.287    \item \textbf{Variables} : aire d'étages, terrain, âge et âge\textsuperscript{2}, genre, lien physique, étages, logements, surface de tendance.288    \item \textbf{Effets fixes} : temps (mois, trimestre, année → indice) et lieu (grille 1~km → primes de quartier).289    \item \textbf{Écarts-types} : classiques, robustes à l'hétéroscédasticité (HC1), ou groupés par grappes.290\end{itemize}291\end{column}292\begin{column}{0.485\textwidth}293\scriptsize294\uqotitle{Ce que vous lisez dans le rapport}295\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}296    \item Observations, R\textsuperscript{2} ajusté, erreur médiane, RMSE, erreur \textbf{hors échantillon} (validation croisée 5 blocs), écart face au modèle du laboratoire.297    \item \textbf{Lecture rédigée} du modèle : élasticités (aire, terrain), effet de l'âge, attribut le plus discriminant, \textbf{indice hédonique à qualité constante}.298    \item \textbf{Tests} : Breusch-Pagan, Jarque-Bera, I de Moran, VIF --- avec la correction suggérée à chaque fois.299    \item Coefficients et effets en dollars, primes de localisation, graphiques de résidus, prédicteur interactif, \textbf{code R / Python / Stata} équivalent; export PDF, CSV, JSON.300\end{itemize}301\end{column}302\end{columns}303\end{frame}304\begin{frame}{UQO Éval --- lire le rapport d'estimation hédonique}305\begin{columns}[T]306\begin{column}{0.41\textwidth}307\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-hedonique-rapport.jpg}{www.uqo-eval.app/hedonique (rapport)}308\end{uqoshot}309\end{column}310\begin{column}{0.57\textwidth}311\footnotesize312\uqotitle{Exemple : MCO, ventes réelles, unifamiliales de Gatineau 2021--2026}313\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}314    \item \textbf{5~994 observations}, R\textsuperscript{2} ajusté 51,5~\%, erreur médiane 10,6~\%, RMSE 92~946~\$; hors échantillon 10,6~\%; laboratoire 11,8~\%.315    \item \textbf{Élasticité prix-superficie 0,500} : +10~\% d'aire → +4,9~\% du prix (≈ 20~836~\$ au prix médian de 427~000~\$).316    \item Terrain : élasticité 0,027 (rendement décroissant); âge : −0,44~\% par année; indice hédonique \textbf{169,2} en 2026-T3 (base 100 en 2021-T1).317    \item Hétéroscédasticité détectée (Breusch-Pagan), résidus à queues épaisses (Jarque-Bera), autocorrélation spatiale (I de Moran 0,146) → essayez la régression robuste ou le SAR.318\end{itemize}319\end{column}320\end{columns}321\end{frame}322\begin{frame}{UQO Éval --- l'atelier de la méthode du coût}323\begin{columns}[T]324\begin{column}{0.41\textwidth}325\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-cout.jpg}{www.uqo-eval.app/cout}326\end{uqoshot}327\end{column}328\begin{column}{0.57\textwidth}329\footnotesize330\uqotitle{Combien coûterait ce bâtiment à reconstruire aujourd'hui?}331\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}332    \item \textbf{La formule, jamais masquée} : $V = V_{\text{terrain}} + \text{RCN} - D$, avec $\text{RCN}$ = directs + indirects + frais généraux + profit + contingence.333    \item \textbf{Trois modes} : \emph{propriété} (adresse du rôle, préremplissage MAMH), \emph{construction} (sans adresse), \emph{depuis une annonce} (photos analysées par l'IA).334    \item \textbf{Indice des coûts, aujourd'hui} : StatCan 115,9, matériaux 107,2, charpentier 70,23~\$/h, 283 prix observés; synchronisation quotidienne.335    \item \textbf{Parcours en 9 sections} : propriété, caractéristiques, coût à neuf, assemblages, main-d'œuvre, dépréciation, terrain, résultat, sources.336\end{itemize}337\end{column}338\end{columns}339\end{frame}340\begin{frame}{UQO Éval --- la méthode du coût en détail}341\begin{columns}[T]342\begin{column}{0.485\textwidth}343\scriptsize344\uqotitle{Les sources, toutes visibles}345\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}346    \item \textbf{Statistique Canada} : indices des prix de la construction résidentielle (tableau 18-10-0289), 38 séries, 1~084 points.347    \item \textbf{APCHQ} : 2~895 grilles de taux horaires (léger, lourd, institutionnel-commercial; compagnon et apprentis), 2023 → avril 2026.348    \item \textbf{Détaillants} : Canac, BMR, Patrick Morin --- 283 observations de prix sur 124 articles; promo et régulier distingués, valeurs aberrantes marquées mais jamais effacées.349    \item \textbf{Catalogue} : 184 articles, 99 assemblages (mur 2 × 6, toiture, fenêtre, cuisine…), 16 localisations du Québec; prix canonique = observé (120~j) → indexé (≤ 3 ans) → référence.350\end{itemize}351\end{column}352\begin{column}{0.485\textwidth}353\scriptsize354\uqotitle{Le calcul, pas à pas}355\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}356    \item \textbf{Quantités par formule} : périmètre, hauteur, pente de toit, 11~\% de surface vitrée, cloisons 0,09~pi~lin./pi\textsuperscript{2}… chaque ligne affiche sa formule.357    \item \textbf{Coût de remplacement} moderne (2 × 6 R24, R50 au comble, poutrelles ajourées), pas de reproduction à l'identique.358    \item \textbf{Indirects} en \% du direct, \textbf{frais généraux, profit, contingence} séparés : toutes les hypothèses sont modifiables.359    \item \textbf{Dépréciation} âge-vie ou par composantes (plafonnée à 90~\%), règles condition → âge effectif; \textbf{terrain} ajouté en dernier.360    \item Fourchette par racine des carrés + biais systématique; \textbf{indice de confiance} 100 points; rapport PDF; 9 outils offerts à Éva.361\end{itemize}362\end{column}363\end{columns}364\end{frame}365\begin{frame}{UQO Éval --- le bordereau de coût de remplacement à neuf}366\begin{columns}[T]367\begin{column}{0.41\textwidth}368\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-cout-rcn.jpg}{www.uqo-eval.app/cout?property=…}369  \uqopin{0.2}{0.77}{1}370  \uqopin{0.155}{0.6}{2}371  \uqopin{0.515}{0.63}{3}372  \uqopin{0.63}{0.445}{4}373  \uqopin{0.21}{0.19}{5}374\end{uqoshot}375\end{column}376\begin{column}{0.57\textwidth}377\footnotesize378{\begin{tabular}{@{}c@{\hspace{5pt}}p{0.90\linewidth}@{}}379\uqopinlabel{1} & \textbf{Coûts directs} du 35, rue Servantes : 15 postes (site, fondations, structure, toiture, enveloppe, ouvertures, isolation, finition, cuisine, salle de bain, plomberie, CVC, électricité, sous-sol, extérieur), matériaux 51~\% / main-d'œuvre 45~\% / équipement 4~\%, ajustés à la localisation \\[2pt]380\uqopinlabel{2} & \textbf{Coûts indirects} en \% du direct (plans 3~\%, permis, inspection, assurances, mobilisation, gestion, financement, administration → 13,3~\%), modifiables \\[2pt]381\uqopinlabel{3} & \textbf{Frais généraux 7~\%, profit 8~\%, contingence 3~\%}, comptés séparément \\[2pt]382\uqopinlabel{4} & \textbf{RCN 355~135~\$} (208~\$/pi\textsuperscript{2}), fourchette 327~645 à 382~625~\$ \\[2pt]383\uqopinlabel{5} & Distribution et repère \textbf{bâtiment au rôle} (177~k\$) : la dépréciation reste à mesurer (sections 06 à 08); le TP2 reconstitue ce bordereau dans Excel \\ \\384\end{tabular}}385\end{column}386\end{columns}387\end{frame}388\begin{frame}{UQO Éval --- des photos à la méthode du coût : l'analyse IA du bâtiment}389\begin{columns}[T]390\begin{column}{0.41\textwidth}391\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-analyse-ia.jpg}{www.uqo-eval.app/a-vendre/…/analyse-cout}392\end{uqoshot}393\end{column}394\begin{column}{0.57\textwidth}395\footnotesize396\uqotitle{L'IA décrit le bâtiment; le moteur déterministe fixe les coûts}397\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}398    \item Un modèle multimodal lit les \textbf{19 photos}, la description et le rôle → \textbf{profil technique} (structure, enveloppe, finitions, mécanique, condition), chaque valeur étiquetée \emph{observé} ou \emph{inféré par IA} avec sa confiance.399    \item \textbf{Conflits détectés} entre sources (MAMH « jumelé » vs annonce « détaché ») : la source la plus forte est conservée, rien n'est écrasé.400    \item \textbf{Confiance globale 72 / 100} : bâtiment 60, quantités 69, assemblages 100, données de coût 59, localisation 100.401    \item RCN 470~449~\$ → indication par le coût 418~088~\$. Recalculer aux coûts d'aujourd'hui, \textbf{modifier une inférence} sans rappeler le modèle, JSON.402    \item \textbf{Mode exercice} : analysez vous-même avant de révéler l'IA. Elle ne fixe jamais un prix.403\end{itemize}404\end{column}405\end{columns}406\end{frame}407\begin{frame}{UQO Éval --- Éva, l'assistante qui explique chaque calcul}408\begin{columns}[T]409\begin{column}{0.41\textwidth}410\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/eval-eva.jpg}{www.uqo-eval.app/assistant}411\end{uqoshot}412\end{column}413\begin{column}{0.57\textwidth}414\footnotesize415\uqotitle{Un tuteur d'évaluation présent sur toutes les pages (bulle en bas à droite)}416\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}417    \item Donnez-lui une adresse : elle la retrouve, l'évalue avec le moteur et \textbf{explique le calcul} --- comparables, ajustements, marché local, indice de confiance. Réponse en direct, outils appelés sous vos yeux.418    \item Ici : valeur 418~900~\$, fourchette, confiance C, composition 65/35, puis le \textbf{détail des ajustements} des 12 comparables et leur pondération.419    \item \textbf{Bonnes questions} : « Pourquoi ce comparable pèse 83~\%? », « Compare le 35 et le 69, rue Servantes », « Combien coûterait la reconstruire? ».420    \item \textbf{Limites} : données du registre et du laboratoire seulement; outil pédagogique, jamais une évaluation certifiée.421\end{itemize}422\end{column}423\end{columns}424\end{frame}425\begin{frame}{Éva --- ses 21 outils, et comment l'interroger}426\begin{columns}[T]427\begin{column}{0.485\textwidth}428\scriptsize429\uqotitle{Registre et estimation (12 outils)}430\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}431    \item \textbf{chercher\_propriete}, \textbf{chercher\_proprietes\_secteur} : trouver une adresse, un secteur.432    \item \textbf{evaluer\_propriete}, \textbf{dossier\_complet}, \textbf{comparables\_detailles} : la valeur, tout le dossier, chaque ajustement.433    \item \textbf{comparer\_proprietes}, \textbf{evaluer\_parc}, \textbf{estimation\_manuelle} : deux adresses face à face, un portefeuille, un bien décrit à la main.434    \item \textbf{indice\_marche}, \textbf{stats\_municipalite}, \textbf{stats\_provinciales}, \textbf{liens\_rapports} : le marché, la municipalité, la province, les PDF.435\end{itemize}436\end{column}437\begin{column}{0.485\textwidth}438\scriptsize439\uqotitle{Méthode du coût (9 outils)}440\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}441    \item \textbf{cout\_estimer\_propriete}, \textbf{cout\_estimer\_construction} : RCN d'une adresse ou d'un bâtiment décrit.442    \item \textbf{cout\_chercher\_articles}, \textbf{cout\_detail\_assemblage}, \textbf{cout\_taux\_main\_doeuvre}, \textbf{cout\_historique\_materiau} : prix unitaires, assemblages, taux, évolution.443    \item \textbf{cout\_expliquer\_depreciation}, \textbf{cout\_comparer\_localisations}, \textbf{cout\_sources} : la dépréciation, deux villes, d'où viennent les chiffres.444    \item \textbf{Conseil} : posez une question à la fois, demandez « montre-moi le calcul », puis contestez un chiffre --- Éva doit pouvoir le justifier.445\end{itemize}446\end{column}447\end{columns}448\vspace{1mm}449{\scriptsize\color{uqoGris}\faIcon{info-circle}\hspace{3pt}Éva utilise Claude via l'API d'Anthropic; aucune de vos données personnelles n'est nécessaire : une adresse suffit.}450\end{frame}451\begin{frame}{UQO-Chat --- votre tuteur IA, formé sur les notes du cours}452\begin{columns}[T]453\begin{column}{0.41\textwidth}454\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/chat-accueil.jpg}{www.uqo-chat.app}455\end{uqoshot}456\end{column}457\begin{column}{0.57\textwidth}458\footnotesize459\uqotitle{Réservé aux inscrits d'IMM1003 et d'IMM1033}460\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}461    \item \textbf{Il connaît le cours} : les deux sites de notes sont indexés (714 passages); avant de répondre, il relit les passages pertinents et \textbf{cite séance et section}.462    \item \textbf{Il calcule vraiment} : Python exécuté dans un bac à sable sans réseau, classeurs Excel créés ou corrigés, graphiques, documents Word, quiz.463    \item \textbf{Interface} : conversations par date, recherche, sélecteur de cours, dépôt de fichiers, dictée, mode « réflexion approfondie »; installable sur téléphone.464    \item Propositions de départ : les 8 étapes du processus, valeur marchande vs valeur d'usage, quiz, ajuster des comparables, Excel de grille de comparables.465    \item Rappel permanent : UQO-Chat peut se tromper --- \textbf{vérifiez} les calculs importants.466\end{itemize}467\end{column}468\end{columns}469\end{frame}470\begin{frame}{UQO-Chat --- ses 13 outils en détail}471\begin{columns}[T]472\begin{column}{0.485\textwidth}473\scriptsize474\uqotitle{Comprendre et produire}475\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}476    \item \textbf{search\_course} : recherche dans les notes des deux cours, extraits cités (séance, section).477    \item \textbf{execute\_python} : calcul exécuté et vérifié en bac à sable; onglets Code / Sortie / Graphiques, \textbf{Modifier} et \textbf{Ré-exécuter}.478    \item \textbf{create\_excel}, \textbf{inspect / edit\_excel} : 6 gabarits (grille de comparables à formules vivantes, bordereau, tableau de bord…), lecture et modification d'un classeur déposé --- colonnes, feuilles, graphiques, versions.479    \item \textbf{create\_docx}, \textbf{make\_chart}, \textbf{generate\_quiz} : fiche Word, graphique PNG aux couleurs UQO, quiz corrigé.480\end{itemize}481\end{column}482\begin{column}{0.485\textwidth}483\scriptsize484\uqotitle{Calculer et vérifier}485\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}486    \item \textbf{appraisal\_calc} : 12 calculateurs d'évaluation --- ventilation de la dépréciation sans double comptage, terrain (quatre approches), coût indexé et unitaire, capitalisation, MRB, grille de comparables, âge effectif de marché.487    \item \textbf{financial\_calc} : valeur temps de l'argent, hypothèque, actualisation.488    \item \textbf{unit\_convert} : pi\textsuperscript{2}, m\textsuperscript{2}, arpent, pi lin., \$/unité.489    \item \textbf{analyze\_file} : PDF, Excel, images déposés (un énoncé, une fiche, une photo de bâtiment).490    \item \textbf{web\_search} : vérification ponctuelle d'une donnée publique --- à recouper toujours.491\end{itemize}492\end{column}493\end{columns}494\vspace{1mm}495{\scriptsize\color{uqoGris}\faIcon{info-circle}\hspace{3pt}Un échange riche (4 outils) coûte quelques dizaines de cents au cours; les quotas sont larges, mais posez des questions réfléchies.}496\end{frame}497\begin{frame}{UQO-Chat --- se connecter et bien démarrer}498\begin{columns}[T]499\begin{column}{0.41\textwidth}500\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/chat-connexion.jpg}{www.uqo-chat.app/connexion}501\end{uqoshot}502\end{column}503\begin{column}{0.57\textwidth}504\footnotesize505\uqotitle{Votre compte existe déjà : le professeur a inscrit votre adresse @uqo.ca}506\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}507    \item \uqopinlabel{1} Courriel \textbf{« Bienvenue sur UQO-Chat --- choisis ton mot de passe »} (lien valable 14 jours); vérifiez vos indésirables.508    \item \uqopinlabel{2} Choisissez un mot de passe, puis connectez-vous avec \textbf{courriel + mot de passe}; cochez le consentement (politique de confidentialité, Loi 25).509    \item \uqopinlabel{3} Lien perdu? \textbf{« Première connexion ou mot de passe oublié »} en renvoie un (60 minutes), aux adresses inscrites seulement.510    \item \uqopinlabel{4} Sélectionnez IMM1033 dans le composeur et demandez : « Que peux-tu faire pour moi? ».511    \item \textbf{Confidentialité} : vos conversations servent au tutorat; ne déposez jamais de données personnelles de tiers.512\end{itemize}513\end{column}514\end{columns}515\end{frame}516\begin{frame}{UQO-Chat en action --- une réponse ancrée dans le cours}517\begin{columns}[T]518\begin{column}{0.41\textwidth}519\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/chat-conversation.jpg}{www.uqo-chat.app/c/…}520  \uqopin{0.445}{0.905}{1}521  \uqopin{0.355}{0.775}{2}522  \uqopin{0.355}{0.705}{3}523  \uqopin{0.845}{0.59}{4}524  \uqopin{0.355}{0.4}{5}525  \uqopin{0.365}{0.055}{6}526\end{uqoshot}527\end{column}528\begin{column}{0.57\textwidth}529\footnotesize530{\begin{tabular}{@{}c@{\hspace{5pt}}p{0.90\linewidth}@{}}531\uqopinlabel{1} & \textbf{Votre question} : « Explique-moi la différence entre coût de reproduction et coût de remplacement, avec un exemple chiffré pour un duplex à Gatineau » \\[2pt]532\uqopinlabel{2} & \textbf{Matériel du cours} : 6 passages des notes relus avant de répondre \\[2pt]533\uqopinlabel{3} & \textbf{Calcul Python} en bac à sable : les chiffres sont calculés, jamais devinés \\[2pt]534\uqopinlabel{4} & Onglets \textbf{Code / Sortie / Graphiques}, \textbf{Modifier}, \textbf{Ré-exécuter} : reprenez le calcul avec vos hypothèses \\[2pt]535\uqopinlabel{5} & \textbf{Sortie} : reproduction 215~\$/pi\textsuperscript{2} vs remplacement 175~\$/pi\textsuperscript{2}, coût à neuf, dépréciation physique 30/60, fonctionnelle, valeur indiquée \\[2pt]536\uqopinlabel{6} & \textbf{Composeur} : sélecteur de cours, fichiers, dictée, réflexion approfondie \\ \\537\end{tabular}}538\end{column}539\end{columns}540\end{frame}541\begin{frame}{UQO-Chat --- la réponse rédigée, et l'esprit critique qu'elle réclame}542\begin{columns}[T]543\begin{column}{0.41\textwidth}544\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/chat-reponse.jpg}{www.uqo-chat.app/c/… (suite)}545\end{uqoshot}546\end{column}547\begin{column}{0.57\textwidth}548\footnotesize549\uqotitle{Ce que produit le tuteur, et ce que vous en faites}550\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}551    \item \textbf{Tableau comparatif} : coût unitaire, directs, coût à neuf, dépréciations, coût déprécié, valeur indiquée (≈ 402~000 vs ≈ 375~000~\$).552    \item \textbf{Interprétation} et \textbf{piège d'examen} (déduire deux fois la dépréciation fonctionnelle), avec la source : [IMM1003 --- Séance 10, §10.2.1].553    \item \textbf{Ordre de grandeur} vérifié (112 à 126~\$/pi\textsuperscript{2}) et rappel : seul un É.A. de l'OEAQ signe un rapport.554    \item Relance pédagogique (ventilation ou quiz?); boutons copier, pouce, régénérer; modèle et heure affichés.555    \item \textbf{Votre part} : demandez la source, faites vérifier plutôt que déléguer, contestez un chiffre douteux, rédigez vous-même la conclusion, \textbf{déclarez} l'usage.556\end{itemize}557\end{column}558\end{columns}559\end{frame}560\begin{frame}{Notes de cours interactives --- www.uqo-imm1033.app}561\begin{columns}[T]562\begin{column}{0.41\textwidth}563\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/imm1033-accueil.jpg}{www.uqo-imm1033.app}564\end{uqoshot}565\end{column}566\begin{column}{0.57\textwidth}567\footnotesize568\uqotitle{Le manuel du cours, en version vivante et toujours à jour}569\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}570    \item \textbf{14 séances} : 64 définitions, 43 formules, 96 exemples travaillés, 89 exercices corrigés, 64 figures et tableaux, 103 questions de quiz. Générées depuis les mêmes sources que le manuel PDF.571    \item \textbf{Quatre menus} : Séances (lecture), Réviser (carte, quiz, jeux, glossaire, aide-mémoire), S'exercer (entraînement, calculateurs), Ressources (diapos, plan, PDF, rapport marché, TP).572    \item \textbf{Parcours de la session} : les 14 séances avec annonces et remises de TP et examens.573    \item \textbf{Progression} sauvegardée sur l'appareil : un quiz à 70~\% marque la séance terminée. Recherche ⌘K, mode sombre, audio.574    \item Sans compte, gratuit, pensé pour le téléphone.575\end{itemize}576\end{column}577\end{columns}578\end{frame}579\begin{frame}{Notes interactives --- l'anatomie d'une séance}580\begin{columns}[T]581\begin{column}{0.41\textwidth}582\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/imm1033-seance01.jpg}{www.uqo-imm1033.app/seance/01}583\end{uqoshot}584\end{column}585\begin{column}{0.57\textwidth}586\footnotesize587\uqotitle{Exemple : la séance 1 que vous suivez en ce moment}588\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}589    \item \textbf{En-tête} : partie, sections, définitions, formules, exemples, exercices, temps de lecture, explorateurs; boutons \textbf{Diapositives (PDF)}, \textbf{Mode révision}, \textbf{Écouter}, \textbf{Quiz}.590    \item \textbf{Navigation} : barre des sections, sommaire latéral, pourcentage lu.591    \item \textbf{Objectifs cochables}, puis le texte du manuel : définitions encadrées, formules, exemples travaillés, \textbf{exercices dont la solution se révèle}.592    \item \textbf{Explorateurs interactifs} dans le texte : faites varier une hypothèse et observez.593    \item \textbf{Outils flottants} : fiches, audio, révision, taille du texte, thème; surlignage et notes conservés sur l'appareil.594\end{itemize}595\end{column}596\end{columns}597\end{frame}598\begin{frame}{Notes interactives --- calculer : 11 calculateurs de la méthode du coût}599\begin{columns}[T]600\begin{column}{0.41\textwidth}601\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/imm1033-outils.jpg}{www.uqo-imm1033.app/outils}602\end{uqoshot}603\end{column}604\begin{column}{0.57\textwidth}605\footnotesize606\uqotitle{Modifiez une hypothèse : résultat, étapes et vérifications se recalculent}607\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}608    \item \textbf{11 calculateurs} : équation générale; terrain par grille de 4 comparables; extraction, affectation et résidu; règle 4-3-2-1 (Harper, Davis); coût neuf (directs, indirects, profit, indexation); intérêts intercalaires; dépréciation physique (curable, CT, LT), fonctionnelle, externe; améliorations locatives; conversions.609    \item À l'écran : terrain 292~000~\$ + coût neuf 1,8~M\$ − dépréciations 1~039~500~\$ → \textbf{1~052~500~\$}; taux global 57,8~\%, part terrain 27,7~\%, vérification $D < C_N$.610    \item \textbf{13 générateurs d'entraînement} : équation générale, coût neuf total, indexation IPCB, âge/vie modifiée, incurable CT, base et LT, extraction, 4-3-2-1, intérêts intercalaires, allocation externe, améliorations locatives, coût unitaire, superadéquation.611\end{itemize}612\end{column}613\end{columns}614\end{frame}615\begin{frame}{Notes interactives --- réviser : quiz, examens blancs, carte du cours}616\begin{columns}[T]617\begin{column}{0.41\textwidth}618\begin{uqoshot}[\linewidth]{images/outils/imm1033-quiz.jpg}{www.uqo-imm1033.app/quiz}619\end{uqoshot}620\end{column}621\begin{column}{0.57\textwidth}622\footnotesize623\uqotitle{Se tester séance par séance, puis sur l'ensemble}624\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{1pt}625    \item \textbf{103 questions} à choix multiples (6 à 8 par séance), expliquées et reliées à la section des notes; 70~\% = séance terminée.626    \item \textbf{Examen blanc} : 25 questions en 30 minutes; \textbf{révisions} S1--S7 et S8--S14 (20 questions); meilleurs scores conservés.627    \item \textbf{Carte du cours} par bloc (fondements, terrain, coût, dépréciation, applications); \textbf{jeux} d'association, vrai ou faux, remise en ordre.628    \item \textbf{Glossaire} (64 définitions), aide-mémoire des formules, fiches; rapport intégré sur le marché de l'habitation (indices de coûts de construction inclus).629\end{itemize}630\end{column}631\end{columns}632\end{frame}633\begin{frame}{Les combiner --- et les règles du jeu}634\begin{columns}[T]635\begin{column}{0.50\textwidth}636\uqotitle{Un exemple concret : le TP2 (bordereau de coût neuf)}637\begin{enumerate}\setlength{\itemsep}{2pt}\footnotesize638    \item Relire les séances 5--8, réussir leurs quiz, tester le calculateur « coût neuf » \uqochip{notes}639    \item Ouvrir l'atelier Coût sur une propriété réelle; relever prix, taux et sources \uqochip{UQO Éval}640    \item Reconstituer le bordereau dans le gabarit Excel; comparer à l'analyse IA d'une annonce \uqochip{UQO Éval}641    \item Faire vérifier formules et ordres de grandeur; demander la source de chaque règle \uqochip{UQO-Chat}642    \item Rédiger \textbf{vous-même} la conclusion motivée et la déclaration d'outils643\end{enumerate}644\vspace{0.5mm}645{\scriptsize\color{uqoGris}\faIcon{book}\hspace{3pt}\textit{Guide IA et agents IA} et \textit{Guide Claude Code} (dossier Ressources) : requêtes efficaces, agents, limites.}646\end{column}647\begin{column}{0.48\textwidth}648\begin{importbox}[Règles du cours sur l'IA]649\begin{itemize}\setlength{\itemsep}{2pt}650    \item IA \textbf{tolérée et encadrée} : déclaration d'outils \textbf{obligatoire} (TP, examens maison)651    \item Tout chiffre repris d'un outil : \textbf{vérifié et sourcé} (URL, date)652    \item Ce sont des \textbf{laboratoires} : ni évaluation certifiée, ni soumission, ni réponse d'autorité653    \item Jamais de données personnelles de tiers dans le tuteur654\end{itemize}655\end{importbox}656\end{column}657\end{columns}658\end{frame}659660% ======================================================================661\section{Les trois approches d'évaluation}662% ======================================================================663664\begin{frame}{Les trois approches d'évaluation immobilière}665\begin{center}666\begin{tikzpicture}667    \node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=2.3cm] (comp) {668        {\color{uqoVert}\textbf{Comparaison directe}}\\[3pt]669        Analyse des ventes comparables récentes sur le marché670    };671    \node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=2.3cm, right=0.75cm of comp] (rev) {672        {\color{uqoOrange}\textbf{Revenus}}\\[3pt]673        Capitalisation des revenus générés par la propriété674    };675    \node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=2.3cm, right=0.75cm of rev] (cout) {676        {\color{uqoBleu}\textbf{Coût}}\\[3pt]677        Terrain + coût neuf moins dépréciation678    };679    \node[draw=uqoOr, very thick, rounded corners, fit=(cout), inner sep=3pt] {};680    \node[below=0.35cm of cout, font=\footnotesize\bfseries, uqoBleu] {Notre focus dans ce cours};681\end{tikzpicture}682\end{center}683\vspace{1mm}684\begin{importbox}[Rappel important]685Un évaluateur compétent doit maîtriser les trois approches et savoir les \textbf{réconcilier}.686\end{importbox}687\end{frame}688689\begin{frame}{Approche par comparaison directe --- Rappel}690\begin{defbox}[Principe]691La valeur d'une propriété est estimée en analysant les \textbf{prix de vente} de propriétés \textbf{comparables} récemment vendues sur le marché.692\end{defbox}693\vspace{2mm}694\begin{columns}[T]695\begin{column}{0.48\textwidth}696    \uqotitle{Forces :}697    \begin{itemize}698        \item Reflète directement le marché699        \item La plus utilisée pour le résidentiel700        \item Facile à comprendre701    \end{itemize}702\end{column}703\begin{column}{0.48\textwidth}704    \uqotitle{Limites :}705    \begin{itemize}706        \item Nécessite des comparables707        \item Difficulté pour propriétés uniques708        \item Marché inactif = peu de données709    \end{itemize}710\end{column}711\end{columns}712\end{frame}713714\begin{frame}{Approche par les revenus --- Rappel}715\begin{defbox}[Principe]716La valeur est estimée en convertissant les \textbf{revenus futurs anticipés} en une valeur actuelle par \textbf{capitalisation} ou \textbf{actualisation}.717\end{defbox}718\vspace{2mm}719\begin{columns}[T]720\begin{column}{0.48\textwidth}721    \uqotitle{Forces :}722    \begin{itemize}723        \item Idéale pour immeubles à revenus724        \item Reflète la logique de l'investisseur725        \item Bien adaptée au commercial726    \end{itemize}727\end{column}728\begin{column}{0.48\textwidth}729    \uqotitle{Limites :}730    \begin{itemize}731        \item Inapplicable sans revenus732        \item Sensible aux taux de capitalisation733        \item Données de revenus parfois difficiles à obtenir734    \end{itemize}735\end{column}736\end{columns}737\end{frame}738739\begin{frame}{Approche par le coût --- Notre sujet}740\begin{defbox}[Principe fondamental]741La valeur d'une propriété est estimée en additionnant la \textbf{valeur du terrain} et le \textbf{coût de construction neuf} des améliorations, moins toute forme de \textbf{dépréciation}.742\end{defbox}743\vspace{2mm}744\begin{columns}[T]745\begin{column}{0.48\textwidth}746    \uqotitle{Forces :}747    \begin{itemize}748        \item Applicable à toute propriété749        \item Idéale pour propriétés uniques750        \item Seule méthode pour certains bâtiments751        \item Vérification des autres approches752    \end{itemize}753\end{column}754\begin{column}{0.48\textwidth}755    \uqotitle{Limites :}756    \begin{itemize}757        \item Estimation de la dépréciation subjective758        \item Coûts de construction variables759        \item Moins précise pour bâtiments anciens760        \item Terrain parfois difficile à évaluer seul761    \end{itemize}762\end{column}763\end{columns}764\end{frame}765766\begin{frame}{Comparaison synthèse des trois approches}767\begin{center}768\small769\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm}@{}}770\toprule771\textbf{Critère} & \textbf{Comparaison} & \textbf{Revenus} & \textbf{Coût} \\772\midrule773Données requises & Ventes comparables & Revenus et taux & Coûts de construction \\774\addlinespace775Usage typique & Résidentiel & Commercial, locatif & Spécial, neuf \\776\addlinespace777Fiabilité max. & Marché actif & Marché locatif stable & Construction récente \\778\addlinespace779Difficulté & Ajustements & Taux de capitalisation & Dépréciation \\780\bottomrule781\end{tabular}782\end{center}783\vspace{1mm}784\begin{notebox}[À retenir]785Aucune approche n'est « supérieure » en soi : le choix dépend du type de propriété et des données disponibles.786\end{notebox}787\end{frame}788789% ======================================================================790\section{Principes fondamentaux et formule}791% ======================================================================792793\begin{frame}{Le principe de substitution}794\begin{defbox}[Définition]795Un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour une propriété que le coût d'acquisition d'un \textbf{substitut équivalent}, que ce soit par achat ou par construction.796\end{defbox}797\vspace{2mm}798\begin{center}799\begin{tikzpicture}800    \node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.5cm] (acheter) at (-4.6,0)801        {\textbf{Option A}\\Acheter une propriété existante comparable};802    \node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.5cm] (construire) at (0,0)803        {\textbf{Option B}\\Construire une propriété équivalente neuve};804    \node[uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.5cm, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10] (valeur) at (4.6,0)805        {\textbf{Valeur}\\= minimum des deux options};806    \draw[uqoarrow, rounded corners=4pt] (acheter.south) -- ++(0,-0.5) -| (valeur.south);807    \draw[uqoarrow] (construire.east) -- (valeur.west);808\end{tikzpicture}809\end{center}810\vspace{1mm}811Ce principe est la \uqohighlight{pierre angulaire} de la méthode du coût.812\end{frame}813814\begin{frame}{Le principe de contribution}815\begin{defbox}[Définition]816La valeur d'une composante d'une propriété se mesure par sa \textbf{contribution à la valeur totale}, et non par son coût de construction.817\end{defbox}818\vspace{2mm}819\begin{exbox}[Exemple concret --- La piscine creusée]820\begin{itemize}821    \item Une piscine creusée coûte \textbf{75~000~\$} à construire822    \item Elle n'ajoute peut-être que \textbf{30~000~\$} à la valeur de la maison823    \item La \textbf{contribution} (30~000~\$) $\neq$ le \textbf{coût} (75~000~\$)824    \item La différence = dépréciation fonctionnelle (surqualité)825\end{itemize}826\end{exbox}827\end{frame}828829\begin{frame}{Valeur d'usage vs valeur d'échange}830\begin{columns}[T]831\begin{column}{0.48\textwidth}832\begin{defbox}[Valeur d'usage]833\begin{itemize}834    \item Valeur pour un \textbf{utilisateur spécifique}835    \item Basée sur l'\textbf{utilité} du bien836    \item Peut différer de la valeur marchande837    \item Ex. : église pour la paroisse, usine spécialisée838\end{itemize}839\end{defbox}840\end{column}841\begin{column}{0.48\textwidth}842\begin{defbox}[Valeur d'échange]843\begin{itemize}844    \item Valeur \textbf{marchande} (marché ouvert)845    \item Basée sur l'\textbf{offre et la demande}846    \item Prix probable entre parties informées847    \item Ex. : maison unifamiliale typique848\end{itemize}849\end{defbox}850\end{column}851\end{columns}852\vspace{2mm}853La méthode du coût est particulièrement utile lorsque la \uqohighlight{valeur d'usage} diffère significativement de la \uqohighlight{valeur d'échange}.854\end{frame}855856\begin{frame}{Autres principes importants}857\begin{columns}[T]858\begin{column}{0.48\textwidth}859\uqotitle{Utilisation optimale (highest and best use) :}860\begin{itemize}861    \item L'utilisation la plus \textbf{probable}862    \item Physiquement \textbf{possible}863    \item Légalement \textbf{permise}864    \item Financièrement \textbf{réalisable}865    \item Rendement \textbf{maximal}866\end{itemize}867\end{column}868\begin{column}{0.48\textwidth}869\uqotitle{Offre et demande :}870\begin{itemize}871    \item La valeur dépend des \textbf{conditions du marché}872    \item Le coût de construction ne garantit \textbf{pas} la valeur marchande873    \item Écart entre coût et valeur = \textbf{dépréciation externe}874\end{itemize}875\end{column}876\end{columns}877\end{frame}878879\begin{frame}{Le concept de valeur en évaluation}880\begin{center}881\begin{tikzpicture}882    \node[uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1cm, fill=uqoBleu!18, font=\small\bfseries] (valeur) at (0,0) {Valeur marchande};883    \node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=0.8cm] (cout) at (-4.6,1.6) {Coût};884    \node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=0.8cm] (prix) at (4.6,1.6) {Prix};885    \node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=0.8cm] (utilite) at (-4.6,-1.6) {Utilité};886    \node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=0.8cm] (rarete) at (4.6,-1.6) {Rareté};887    \draw[<->, thick, uqoGris] (valeur) -- (cout) node[midway, above, sloped, font=\scriptsize] {peut différer};888    \draw[<->, thick, uqoGris] (valeur) -- (prix) node[midway, above, sloped, font=\scriptsize] {peut différer};889    \draw[<->, thick, uqoGris] (valeur) -- (utilite) node[midway, below, sloped, font=\scriptsize] {influence};890    \draw[<->, thick, uqoGris] (valeur) -- (rarete) node[midway, below, sloped, font=\scriptsize] {influence};891\end{tikzpicture}892\end{center}893\vspace{1mm}894\begin{importbox}[Distinction clé]895\textbf{Coût} $\neq$ \textbf{Prix} $\neq$ \textbf{Valeur} --- trois concepts reliés, mais distincts.896\end{importbox}897\end{frame}898899\begin{frame}{La formule de la méthode du coût}900\begin{defbox}[Formule fondamentale]901\begin{center}902{\Large $V = V_{\text{terrain}} + \left( C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} \right)$}903\end{center}904\end{defbox}905\vspace{2mm}906\begin{itemize}907    \item $V$ : valeur estimée de la propriété908    \item $V_{\text{terrain}}$ : valeur du terrain (estimée séparément)909    \item $C_{\text{neuf}}$ : coût de reproduction ou de remplacement à neuf910    \item $D_{\text{totale}}$ : dépréciation cumulée (physique + fonctionnelle + externe)911\end{itemize}912\end{frame}913914\begin{frame}{Diagramme de la méthode du coût}915\begin{center}916\begin{tikzpicture}917    \node[uqocard, text width=3.3cm, minimum height=1.15cm] (terrain) at (-4.7,2)918        {\textbf{Étape 1}\\Estimer la valeur\\du terrain};919    \node[uqocard, text width=3.3cm, minimum height=1.15cm] (cout) at (-4.7,0)920        {\textbf{Étape 2}\\Estimer le coût de construction neuf};921    \node[uqocard, text width=3.3cm, minimum height=1.15cm] (dep) at (-4.7,-2)922        {\textbf{Étape 3}\\Estimer la dépréciation totale};923    \node[uqocard, text width=3.2cm, minimum height=1.15cm, draw=uqoTeal, fill=uqoTeal!12] (batnet) at (0.6,-1)924        {\textbf{Valeur dépréciée}\\des améliorations};925    \node[uqocard, text width=3cm, minimum height=1.15cm, draw=uqoVert, fill=uqoVert!12, font=\small\bfseries] (valeur) at (4.9,0.5)926        {VALEUR\\de la propriété};927    \node[circle, draw=uqoBleu, fill=white, inner sep=1.5pt, font=\bfseries] at (-2.35,-1) {$-$};928    \node[circle, draw=uqoBleu, fill=white, inner sep=1.5pt, font=\bfseries] at (2.9,1.1) {$+$};929    \draw[uqoarrow] (cout.east) -- (batnet.north west);930    \draw[uqoarrow] (dep.east) -- (batnet.south west);931    \draw[uqoarrow] (terrain.east) -| (valeur.north);932    \draw[uqoarrow] (batnet.east) -- (valeur.south west);933\end{tikzpicture}934\end{center}935\end{frame}936937\begin{frame}{Les étapes détaillées --- Terrain et coût neuf}938\begin{enumerate}939    \item \textbf{Estimer la valeur du terrain} comme s'il était vacant et disponible940    \begin{itemize}941        \item Méthodes : comparaison directe, extraction, résidu, lotissement, etc.942        \item Objet du \textbf{bloc 2} du cours (séances 3--4)943    \end{itemize}944    \item \textbf{Estimer le coût de construction neuf} des améliorations945    \begin{itemize}946        \item Coût de reproduction ou coût de remplacement947        \item Coûts directs + coûts indirects + profit entrepreneurial948        \item Objet du \textbf{bloc 3} du cours (séances 5--8)949    \end{itemize}950\end{enumerate}951\end{frame}952953\begin{frame}{Les étapes détaillées --- Dépréciation et conclusion}954\begin{enumerate}955    \setcounter{enumi}{2}956    \item \textbf{Estimer la dépréciation totale}957    \begin{itemize}958        \item Dépréciation physique (usure, détérioration)959        \item Dépréciation fonctionnelle (désuétude, conception)960        \item Dépréciation externe ou économique (marché, environnement)961        \item Objet du \textbf{bloc 4} du cours (séances 9--12)962    \end{itemize}963    \item \textbf{Additionner} : valeur du terrain + (coût neuf $-$ dépréciation)964\end{enumerate}965\end{frame}966967\begin{frame}{Les trois formes de dépréciation --- Aperçu}968\begin{center}969\small970\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm}@{}}971\toprule972\textbf{Type} & \textbf{Cause} & \textbf{Exemple} \\973\midrule974Physique & Usure, âge, détérioration & Toiture en fin de vie, fondations fissurées \\975\addlinespace976Fonctionnelle & Désuétude, conception inadéquate & Cuisine trop petite, absence de garage \\977\addlinespace978Externe & Facteurs extérieurs à la propriété & Proximité d'une autoroute, déclin du quartier \\979\bottomrule980\end{tabular}981\end{center}982\vspace{2mm}983\begin{defbox}[Formule complète]984\begin{center}985$D_{\text{totale}} = D_{\text{physique}} + D_{\text{fonctionnelle}} + D_{\text{externe}}$986\end{center}987\end{defbox}988\end{frame}989990% ======================================================================991\section{Exemples numériques}992% ======================================================================993994\begin{frame}{Exemple 1 --- Maison unifamiliale (énoncé)}995\begin{exbox}[Données de l'exemple]996\begin{itemize}997    \item Maison unifamiliale située à Gatineau998    \item Construite en 2010, évaluée en 2026999    \item Terrain estimé à \textbf{100~000~\$}1000    \item Coût de remplacement neuf : \textbf{300~000~\$}1001    \item Dépréciation estimée : \textbf{50~000~\$}1002\end{itemize}1003\end{exbox}1004\vspace{2mm}1005\begin{quizbox}[Avant de tourner la page]1006Quelle est la valeur estimée selon la formule $V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})$?1007\end{quizbox}1008\end{frame}10091010\begin{frame}{Exemple 1 --- Calcul détaillé}1011\begin{center}1012\small1013\begin{tabular}{@{}l r@{}}1014\toprule1015\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\1016\midrule1017Valeur du terrain & 100~000~\$ \\1018Coût de remplacement à neuf & 300~000~\$ \\1019\quad Moins : dépréciation physique & (35~000~\$) \\1020\quad Moins : dépréciation fonctionnelle & (10~000~\$) \\1021\quad Moins : dépréciation externe & (5~000~\$) \\1022\textbf{Dépréciation totale} & \textbf{(50~000~\$)} \\1023\midrule1024Valeur dépréciée des améliorations & 250~000~\$ \\1025\textbf{VALEUR ESTIMÉE} & \textbf{350~000~\$} \\1026\bottomrule1027\end{tabular}1028\end{center}1029\vspace{2mm}1030\begin{center}1031$V = 100~000 + (300~000 - 50~000) = \mathbf{350~000~\$}$1032\end{center}1033\end{frame}10341035\begin{frame}{Exemple 1 --- Représentation graphique}1036\begin{center}1037\begin{tikzpicture}1038\begin{axis}[1039    ybar stacked,1040    width=9.6cm, height=4.7cm,1041    bar width=1.7cm,1042    ylabel={Milliers de \$},1043    symbolic x coords={Cout total, Valeur estimee},1044    xtick=data,1045    xticklabels={Coût total à neuf, Valeur estimée},1046    x tick label style={font=\small},1047    enlarge x limits=0.45,1048    ymin=0, ymax=460,1049    ymajorgrids=true,1050    grid style={dashed, gray!30},1051    axis lines*=left,1052    legend style={at={(0.5,-0.22)}, anchor=north, legend columns=3, font=\scriptsize},1053]1054\addplot[fill=uqoVert!60, draw=uqoVert] coordinates {(Cout total,100) (Valeur estimee,100)};1055\addplot[fill=uqoBleu!60, draw=uqoBleu] coordinates {(Cout total,300) (Valeur estimee,250)};1056\addplot[fill=uqoRouge!35, draw=uqoRouge] coordinates {(Cout total,0) (Valeur estimee,50)};1057\legend{Terrain (100~k\$), Bâtiment, Dépréciation (50~k\$)}1058\end{axis}1059\end{tikzpicture}1060\end{center}1061\begin{notebox}[Lecture]1062Coût total à neuf : 400~000~\$; moins 50~000~\$ de dépréciation = \textbf{350~000~\$}.1063\end{notebox}1064\end{frame}10651066\begin{frame}{Exemple 2 --- Bâtiment commercial}1067\begin{exbox}[Données]1068Immeuble de bureaux au centre-ville de Gatineau, construit en 2005, superficie de 2~500~m\textsuperscript{2}.1069\end{exbox}1070\vspace{1mm}1071\begin{center}1072\small1073\begin{tabular}{@{}l r@{}}1074\toprule1075\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\1076\midrule1077Valeur du terrain & 500~000~\$ \\1078Coût de remplacement à neuf (2~500~m\textsuperscript{2} $\times$ 1~750~\$/m\textsuperscript{2}) & 4~375~000~\$ \\1079Dépréciation totale (25\,\%) & (1~093~750~\$) \\1080Valeur dépréciée des améliorations & 3~281~250~\$ \\1081\textbf{VALEUR ESTIMÉE} & \textbf{3~781~250~\$} \\1082\bottomrule1083\end{tabular}1084\end{center}1085\end{frame}10861087\begin{frame}{Exemple 3 --- Propriété à usage spécial}1088\begin{exbox}[Données --- Église patrimoniale]1089Église construite en 1920, rénovée partiellement en 1995. Aucun comparable sur le marché : la méthode du coût est la \textbf{seule approche viable}.1090\end{exbox}1091\vspace{1mm}1092\begin{center}1093\small1094\begin{tabular}{@{}l r@{}}1095\toprule1096\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\1097\midrule1098Valeur du terrain & 200~000~\$ \\1099Coût de remplacement neuf & 3~500~000~\$ \\1100Dépréciation physique (40\,\%) & (1~400~000~\$) \\1101Dépréciation fonctionnelle (15\,\%) & (525~000~\$) \\1102Dépréciation externe (5\,\%) & (175~000~\$) \\1103\textbf{VALEUR ESTIMÉE} & \textbf{1~600~000~\$} \\1104\bottomrule1105\end{tabular}1106\end{center}1107\end{frame}11081109\begin{frame}{Exercice rapide --- À vous de jouer!}1110\begin{quizbox}[Énoncé]1111\begin{itemize}1112    \item Terrain : \textbf{150~000~\$}1113    \item Coût de remplacement neuf : \textbf{425~000~\$}1114    \item Dépréciation physique : \textbf{60~000~\$}1115    \item Dépréciation fonctionnelle : \textbf{25~000~\$}1116    \item Dépréciation externe : \textbf{15~000~\$}1117\end{itemize}1118\textbf{Question : quelle est la valeur estimée de cette propriété?}1119\end{quizbox}1120\pause1121\begin{exbox}[Solution]1122$V = 150~000 + (425~000 - 60~000 - 25~000 - 15~000) = 150~000 + 325~000 = \mathbf{475~000~\$}$1123\end{exbox}1124\end{frame}11251126% ======================================================================1127\section{Applications, forces et limites}1128% ======================================================================11291130\begin{frame}{Propriétés à usage spécial --- Définition et exemples}1131\begin{defbox}[Définition]1132Propriétés conçues pour un usage unique et rarement échangées sur le marché libre.1133\end{defbox}1134\vspace{2mm}1135\begin{columns}[T]1136\begin{column}{0.48\textwidth}1137\begin{itemize}1138    \item Églises et lieux de culte1139    \item Écoles et universités1140    \item Hôpitaux et cliniques1141\end{itemize}1142\end{column}1143\begin{column}{0.48\textwidth}1144\begin{itemize}1145    \item Postes de pompiers1146    \item Aéroports, gares1147    \item Musées et bibliothèques1148\end{itemize}1149\end{column}1150\end{columns}1151\end{frame}11521153\begin{frame}{Propriétés à usage spécial --- Pourquoi la méthode du coût?}1154\begin{itemize}1155    \item Peu ou pas de \textbf{comparables} sur le marché1156    \item Pas de marché locatif comparable (approche revenus inapplicable)1157    \item Souvent des propriétés \textbf{publiques} ou institutionnelles1158    \item Valeur d'usage $>$ valeur d'échange1159\end{itemize}1160\vspace{1mm}1161\begin{notebox}[Lien avec le cadre québécois]1162Pour ces immeubles, le coût de remplacement déprécié est souvent la référence retenue en évaluation municipale (voir la section sur la LFM).1163\end{notebox}1164\end{frame}11651166\begin{frame}{Constructions neuves et récentes}1167\begin{defbox}[Pourquoi la méthode du coût est idéale]1168Pour une propriété neuve ou très récente, la dépréciation est \textbf{minimale ou nulle}, ce qui simplifie grandement l'application.1169\end{defbox}1170\begin{exbox}[Exemple --- Maison neuve]1171\begin{itemize}1172    \item Terrain : 120~000~\$1173    \item Coût de construction réel : 380~000~\$1174    \item Dépréciation : $\approx$ 0~\$ (construction terminée il y a 6 mois)1175    \item \textbf{Valeur estimée : 500~000~\$}1176\end{itemize}1177\end{exbox}1178Le coût réel de construction fournit alors une \uqohighlight{excellente indication} de la valeur des améliorations.1179\end{frame}11801181\begin{frame}{Propriétés industrielles --- Caractéristiques}1182\begin{itemize}1183    \item Bâtiments \textbf{spécialisés}, conçus pour un procédé précis1184    \item Équipements intégrés au bâtiment1185    \item Fondations spéciales (charges lourdes, machinerie)1186    \item Systèmes mécaniques complexes1187    \item Peu de comparables directs sur le marché1188\end{itemize}1189\end{frame}11901191\begin{frame}{Propriétés industrielles --- Défis particuliers}1192\begin{itemize}1193    \item Distinguer le \textbf{bâtiment} de l'\textbf{équipement} (immeuble vs meuble)1194    \item Dépréciation fonctionnelle fréquente1195    \item Évolution technologique rapide1196    \item Contamination possible du site1197    \item Améliorations locatives spécifiques1198\end{itemize}1199\vspace{1mm}1200\begin{importbox}[Conséquence]1201La méthode du coût est souvent l'\textbf{approche principale} pour l'industriel spécialisé, mais elle exige une expertise en construction.1202\end{importbox}1203\end{frame}12041205\begin{frame}{Patrimoine bâti et bâtiments historiques}1206\uqotitle{Enjeux au Québec :}1207\begin{itemize}1208    \item Bâtiments classés ou cités en vertu de la \textbf{Loi sur le patrimoine culturel} (LPC)1209    \item Coût de \textbf{reproduction} souvent impossible (matériaux, techniques disparues)1210    \item Coût de \textbf{remplacement} = approche privilégiée1211    \item Contraintes de rénovation et d'entretien particulières1212\end{itemize}1213\vspace{1mm}1214\begin{importbox}[Attention]1215La valeur patrimoniale peut être distincte de la valeur marchande. L'évaluateur doit bien définir le \textbf{type de valeur} recherché dans son mandat.1216\end{importbox}1217\end{frame}12181219\begin{frame}{Évaluation pour fins d'assurance}1220\begin{defbox}[Principe]1221En assurance, on cherche généralement le \textbf{coût de remplacement à neuf} ou la \textbf{valeur à neuf}, parfois sans déduction de la dépréciation.1222\end{defbox}1223\vspace{1mm}1224\begin{center}1225\small1226\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm}@{}}1227\toprule1228\textbf{Type d'assurance} & \textbf{Base d'évaluation} & \textbf{Terrain inclus?} \\1229\midrule1230Valeur à neuf & Coût de remplacement neuf & Non \\1231\addlinespace1232Valeur réelle & Coût neuf $-$ dépréciation physique & Non \\1233\addlinespace1234Valeur agréée & Montant convenu d'avance & Non \\1235\bottomrule1236\end{tabular}1237\end{center}1238\vspace{1mm}1239Le terrain n'est généralement \uqoalert{pas assurable}, car il ne peut être détruit.1240\end{frame}12411242\begin{frame}{Autres applications de la méthode du coût}1243\begin{columns}[T]1244\begin{column}{0.48\textwidth}1245\begin{enumerate}1246    \item \textbf{Évaluation municipale} --- base du rôle d'évaluation foncière1247    \item \textbf{Fins fiscales} --- amortissement, gains en capital1248    \item \textbf{Expropriation} --- juste indemnité1249    \item \textbf{Financement hypothécaire} --- vérification de la valeur1250\end{enumerate}1251\end{column}1252\begin{column}{0.48\textwidth}1253\begin{enumerate}1254    \setcounter{enumi}{4}1255    \item \textbf{Litiges} --- dommages, partage de biens1256    \item \textbf{Faisabilité} --- rentabilité d'un projet de construction1257    \item \textbf{Réclamation d'assurance} --- après sinistre (incendie, dégât d'eau)1258\end{enumerate}1259\end{column}1260\end{columns}1261\end{frame}12621263\begin{frame}{Quand la méthode du coût est privilégiée}1264\begin{columns}[T]1265\begin{column}{0.48\textwidth}1266\begin{enumerate}1267    \item Propriétés à \textbf{usage spécial} (peu de comparables)1268    \item Constructions \textbf{neuves} ou récentes1269    \item Propriétés \textbf{rarement vendues}1270    \item Marché \textbf{inactif} ou peu de transactions1271\end{enumerate}1272\end{column}1273\begin{column}{0.48\textwidth}1274\begin{enumerate}1275    \setcounter{enumi}{4}1276    \item Évaluation pour fins d'\textbf{assurance}1277    \item \textbf{Vérification} des deux autres approches1278    \item Études de \textbf{faisabilité} de construction1279\end{enumerate}1280\end{column}1281\end{columns}1282\end{frame}12831284\begin{frame}{Quand la méthode du coût est moins fiable}1285\begin{importbox}[Situations problématiques]1286\begin{enumerate}1287    \item \textbf{Bâtiments très anciens} --- dépréciation difficile à estimer avec précision1288    \item \textbf{Marché très actif avec comparables} --- la comparaison directe est plus fiable1289    \item \textbf{Propriétés à revenus standards} --- l'approche revenus est préférable1290    \item \textbf{Dépréciation externe majeure} --- difficile à quantifier par le coût seul1291    \item \textbf{Utilisation non optimale du terrain} --- écart important entre coût et valeur1292\end{enumerate}1293\end{importbox}1294\end{frame}12951296\begin{frame}{Choix de l'approche selon le type de propriété}1297\begin{center}1298\small1299\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\centering\arraybackslash}p{2.9cm} >{\centering\arraybackslash}p{2.9cm} >{\centering\arraybackslash}p{2.9cm}@{}}1300\toprule1301\textbf{Type de propriété} & \textbf{Comparaison} & \textbf{Revenus} & \textbf{Coût} \\1302\midrule1303Maison unifamiliale & \uqogreen{Principale} & --- & Secondaire \\1304Immeuble locatif & Secondaire & \uqogreen{Principale} & Secondaire \\1305Église, musée & --- & --- & \uqogreen{Seule viable} \\1306Bâtiment industriel & Secondaire & Secondaire & \uqogreen{Principale} \\1307Construction neuve & Secondaire & --- & \uqogreen{Principale} \\1308Centre commercial & Secondaire & \uqogreen{Principale} & Secondaire \\1309École publique & --- & --- & \uqogreen{Seule viable} \\1310Terrain vacant & \uqogreen{Principale} & Résidu & --- \\1311\bottomrule1312\end{tabular}1313\end{center}1314\end{frame}13151316\begin{frame}{Avantages de la méthode du coût}1317\begin{columns}[T]1318\begin{column}{0.48\textwidth}1319\uqotitle{Avantages majeurs :}1320\begin{enumerate}1321    \item \textbf{Universalité} --- toute propriété améliorée1322    \item \textbf{Compréhension} --- logique intuitive pour les clients1323    \item \textbf{Transparence} --- processus détaillé et vérifiable1324    \item \textbf{Vérification} --- contrôle des autres approches1325\end{enumerate}1326\end{column}1327\begin{column}{0.48\textwidth}1328\uqotitle{Avantages complémentaires :}1329\begin{enumerate}1330    \setcounter{enumi}{4}1331    \item \textbf{Propriétés uniques} --- seule méthode parfois disponible1332    \item \textbf{Assurance} --- base de calcul standard1333    \item \textbf{Fiscalité} --- ventilation terrain/bâtiment1334    \item \textbf{Négociation} --- outil de justification1335\end{enumerate}1336\end{column}1337\end{columns}1338\end{frame}13391340\begin{frame}{Limites de la méthode du coût}1341\begin{columns}[T]1342\begin{column}{0.48\textwidth}1343\uqotitle{Limites importantes :}1344\begin{enumerate}1345    \item \textbf{Subjectivité} de la dépréciation1346    \item \textbf{Données de coûts} pas toujours disponibles1347    \item \textbf{Coût $\neq$ valeur} --- écart potentiel1348    \item \textbf{Terrains} parfois difficiles à évaluer seuls1349\end{enumerate}1350\end{column}1351\begin{column}{0.48\textwidth}1352\uqotitle{Limites complémentaires :}1353\begin{enumerate}1354    \setcounter{enumi}{4}1355    \item \textbf{Bâtiments anciens} --- moins précise1356    \item \textbf{Temps} d'analyse plus long1357    \item \textbf{Expertise} requise en construction1358    \item \textbf{Dépréciation externe} difficile à isoler1359\end{enumerate}1360\end{column}1361\end{columns}1362\end{frame}13631364\begin{frame}{Forces et faiblesses --- Vue d'ensemble}1365\begin{center}1366\begin{tikzpicture}[dot/.style={circle, inner sep=2.6pt}]1367    \draw[->, thick, uqoGris] (-5.6,0) -- (6.2,0) node[below left, font=\small, uqoGris] {Fiabilité de la méthode du coût};1368    \draw[->, thick, uqoGris] (0,-0.4) -- (0,4.8) node[right, font=\small, uqoGris] {Pertinence};1369    \node[dot, fill=uqoVert, label={[font=\scriptsize]left:Construction neuve}] at (5.1,4.3) {};1370    \node[dot, fill=uqoVert, label={[font=\scriptsize]left:Usage spécial}] at (4.1,3.7) {};1371    \node[dot, fill=uqoBleu, label={[font=\scriptsize]left:Industriel}] at (3.1,3.1) {};1372    \node[dot, fill=uqoBleu, label={[font=\scriptsize]below:Assurance}] at (3.9,2.2) {};1373    \node[dot, fill=uqoOrange, label={[font=\scriptsize]right:Résidentiel courant}] at (1,1.3) {};1374    \node[dot, fill=uqoOrange, label={[font=\scriptsize]above right:Commercial locatif}] at (0.3,2.2) {};1375    \node[dot, fill=uqoRouge, label={[font=\scriptsize]above:Bâtiment très ancien}] at (-2.4,0.9) {};1376\end{tikzpicture}1377\end{center}1378\begin{center}1379\small Plus la propriété est récente ou spécialisée, plus la méthode du coût est pertinente et fiable.1380\end{center}1381\end{frame}13821383% ======================================================================1384\section{Contexte québécois}1385% ======================================================================13861387\begin{frame}{L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ)}1388\begin{itemize}1389    \item \textbf{Ordre professionnel} régi par le Code des professions1390    \item Protège le \textbf{public} en encadrant la pratique1391    \item Établit les \textbf{normes de pratique} professionnelle1392    \item Contrôle l'\textbf{accès} à la profession (titre réservé : É.A.)1393    \item Inspection professionnelle et discipline1394\end{itemize}1395\vspace{1mm}1396\begin{exbox}[En lien avec la méthode du coût]1397L'OEAQ exige que ses membres maîtrisent les trois approches d'évaluation et puissent \textbf{justifier le choix} de la méthode retenue dans leur rapport.1398\end{exbox}1399\end{frame}14001401\begin{frame}{Le rôle d'évaluation foncière}1402\begin{defbox}[Définition]1403Répertoire de toutes les propriétés d'une municipalité avec leur \textbf{valeur foncière} pour fins de taxation.1404\end{defbox}1405\vspace{2mm}1406\begin{columns}[T]1407\begin{column}{0.48\textwidth}1408    \uqotitle{Caractéristiques :}1409    \begin{itemize}1410        \item Rôle \textbf{triennal} (déposé aux 3 ans)1411        \item Valeurs à la date de référence du \textbf{1\textsuperscript{er} juillet, 18 mois avant} l'entrée en vigueur du rôle1412        \item Inclut terrain et bâtiment1413        \item Base de la taxation foncière1414    \end{itemize}1415\end{column}1416\begin{column}{0.48\textwidth}1417    \uqotitle{Méthode du coût et rôle :}1418    \begin{itemize}1419        \item Utilisée en \textbf{évaluation de masse}1420        \item Modèles de coûts standardisés1421        \item Grilles de dépréciation1422        \item Complète l'approche comparative1423    \end{itemize}1424\end{column}1425\end{columns}1426\end{frame}14271428\begin{frame}{La Loi sur la fiscalité municipale (LFM)}1429\begin{defbox}[Cadre légal]1430La LFM encadre l'évaluation foncière au Québec et définit les règles d'établissement de la \textbf{valeur réelle} des immeubles.1431\end{defbox}1432\vspace{2mm}1433\begin{itemize}1434    \item \textbf{Art.~43 LFM} : la valeur réelle est la \textit{valeur d'échange} de l'unité d'évaluation sur un marché libre et ouvert à la concurrence1435    \item Pour les immeubles à \textbf{vocation unique} ou à caractère non économique, le coût de remplacement déprécié est généralement retenu (\textbf{art.~43.1 LFM} et jurisprudence)1436\end{itemize}1437\vspace{1mm}1438\begin{notebox}[Portée]1439La LFM légitime ainsi le recours à la méthode du coût pour les évaluateurs municipaux.1440\end{notebox}1441\end{frame}14421443\begin{frame}{Le Code de construction du Québec et les organismes clés}1444\begin{columns}[T]1445\begin{column}{0.52\textwidth}1446\uqotitle{Rôle pour l'évaluateur :}1447\begin{itemize}1448    \item Définit les \textbf{normes minimales} de construction1449    \item Influence les \textbf{coûts} (matériaux, isolation, sécurité)1450    \item Évolution des normes = impact sur la \textbf{dépréciation fonctionnelle}1451    \item Base pour l'analyse de \textbf{conformité}1452\end{itemize}1453\end{column}1454\begin{column}{0.44\textwidth}1455\uqotitle{Organismes clés :}1456\begin{itemize}1457    \item \textbf{RBQ} --- Régie du bâtiment du Québec (applique le Code de construction du Québec)1458    \item \textbf{CCQ} --- Commission de la construction du Québec (main-d'œuvre, Loi R-20)1459    \item \textbf{CNB} --- Code national du bâtiment (adaptation québécoise)1460\end{itemize}1461\end{column}1462\end{columns}1463\end{frame}14641465\begin{frame}{Marché de la construction au Québec --- Particularités}1466\begin{columns}[T]1467\begin{column}{0.48\textwidth}1468\uqotitle{Facteurs de coût spécifiques :}1469\begin{itemize}1470    \item \textbf{Climat} --- isolation accrue, fondations profondes, toitures adaptées1471    \item \textbf{Main-d'œuvre} --- conventions collectives sous la Loi R-20 (CCQ)1472    \item \textbf{Matériaux} --- bois abondant, béton et acier importés1473    \item \textbf{Réglementation} --- normes énergétiques strictes1474\end{itemize}1475\end{column}1476\begin{column}{0.48\textwidth}1477\uqotitle{Tendances récentes :}1478\begin{itemize}1479    \item Pénurie de main-d'œuvre qualifiée1480    \item Transition énergétique et normes vertes1481    \item Délais de construction allongés1482    \item Contexte financier : taux directeur à 2,25\,\% (2026)1483\end{itemize}1484\end{column}1485\end{columns}1486\end{frame}14871488\begin{frame}{Coûts de construction --- Une forte poussée depuis 2021}1489\begin{center}1490\begin{tikzpicture}1491\begin{axis}[1492    ybar,1493    width=10.6cm, height=4.9cm,1494    bar width=1cm,1495    ylabel={Variation annuelle (\%)},1496    symbolic x coords={2021, 2022, 2023, 2024, 2025},1497    xtick=data,1498    ymin=0, ymax=23,1499    nodes near coords,1500    nodes near coords style={font=\scriptsize\bfseries, color=uqoBleu},1501    ymajorgrids=true,1502    grid style={dashed, gray!30},1503    axis lines*=left,1504]1505\addplot[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu] coordinates {1506    (2021, 19) (2022, 14) (2023, 3) (2024, 3) (2025, 3)1507};1508\end{axis}1509\end{tikzpicture}1510\end{center}1511\begin{notebox}[Source]1512Ordres de grandeur : Statistique Canada, indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB, tableau 18-10-0289-01, base 2023 = 100). Poussée de +19\,\% (2021) et +14\,\% (2022), puis $\approx$ +3\,\% par an depuis 2023.1513\end{notebox}1514\end{frame}15151516\begin{frame}{Exemples concrets --- Contexte québécois}1517\begin{exbox}[Cas fictif illustratif 1 --- École primaire à Gatineau]1518\begin{itemize}1519    \item Immeuble à vocation unique (art.~43.1 LFM et jurisprudence)1520    \item Coût de remplacement : 8~500~000~\$; dépréciation : 35\,\%1521    \item Valeur des améliorations : 5~525~000~\$ + terrain : 750~000~\$1522\end{itemize}1523\end{exbox}1524\vspace{1mm}1525\begin{exbox}[Cas fictif illustratif 2 --- Usine à Sherbrooke]1526\begin{itemize}1527    \item Bâtiment industriel spécialisé, peu de comparables1528    \item Coûts basés sur le \textit{Canadian Cost Guide} d'Altus Group, édition courante (2025--2026)1529    \item Dépréciation physique + fonctionnelle (technologie dépassée)1530\end{itemize}1531\end{exbox}1532\end{frame}15331534\begin{frame}{Sources de données de coûts au Québec}1535\begin{center}1536\small1537\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.8cm}@{}}1538\toprule1539\textbf{Source} & \textbf{Type de données} & \textbf{Utilisation} \\1540\midrule1541Altus Group & Coûts canadiens & \textit{Canadian Cost Guide}, édition courante (2025--2026) \\1542\addlinespace1543Marshall \& Swift & Manuels de coûts & Bâtiments commerciaux et industriels \\1544\addlinespace1545RSMeans & Données détaillées & Coûts unitaires par région \\1546\addlinespace1547Entrepreneurs locaux & Soumissions réelles & Vérification et mise à jour \\1548\addlinespace1549SCHL & Statistiques & Coûts résidentiels moyens \\1550\bottomrule1551\end{tabular}1552\end{center}1553\end{frame}15541555% ======================================================================1556\section{Résumé et préparation}1557% ======================================================================15581559\begin{frame}{Résumé de la séance}1560\begin{defbox}[Formule fondamentale]1561\begin{center}1562$V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})$1563\end{center}1564\end{defbox}1565\vspace{1mm}1566\begin{enumerate}1567    \item La méthode du coût est l'une des \textbf{trois approches} reconnues1568    \item Le \textbf{principe de substitution} en est le fondement théorique1569    \item Trois types de dépréciation : \textbf{physique, fonctionnelle, externe}1570    \item Particulièrement utile pour les \textbf{propriétés à usage spécial}1571    \item Au Québec : encadrée par l'\textbf{OEAQ} et la \textbf{LFM}1572    \item \textbf{Coût $\neq$ valeur} --- distinction fondamentale1573\end{enumerate}1574\end{frame}15751576\begin{frame}{Schéma récapitulatif}1577\begin{center}1578\begin{tikzpicture}1579    \node[uqocard, text width=3.4cm, minimum height=1cm, fill=uqoBleu!18, font=\small\bfseries] (mc) at (0,3) {Méthode du coût};1580    \node[uqocard, text width=2.8cm, minimum height=0.8cm] (ter) at (-4.8,1.2) {Valeur du terrain};1581    \node[uqocard, text width=2.8cm, minimum height=0.8cm] (cout) at (0,1.2) {Coût de construction neuf};1582    \node[uqocard, text width=2.8cm, minimum height=0.8cm] (dep) at (4.8,1.2) {Dépréciation totale};1583    \node[uqocard, text width=2.3cm, minimum height=0.55cm, draw=uqoGris, fill=uqoGris!10, font=\scriptsize] (dp) at (4.8,-0.25) {Physique};1584    \node[uqocard, text width=2.3cm, minimum height=0.55cm, draw=uqoGris, fill=uqoGris!10, font=\scriptsize] (df) at (4.8,-1.05) {Fonctionnelle};1585    \node[uqocard, text width=2.3cm, minimum height=0.55cm, draw=uqoGris, fill=uqoGris!10, font=\scriptsize] (de) at (4.8,-1.85) {Externe};1586    \node[uqocard, text width=5.4cm, minimum height=1cm, draw=uqoVert, fill=uqoVert!12, font=\small\bfseries] (val) at (0,-1.4) {VALEUR = Terrain + (Coût $-$ Dépréciation)};1587    \draw[uqoarrow] (mc) -- (ter);1588    \draw[uqoarrow] (mc) -- (cout);1589    \draw[uqoarrow] (mc) -- (dep);1590    \draw[uqoarrow] (dep) -- (dp);1591    \draw[uqoarrow] (dp) -- (df);1592    \draw[uqoarrow] (df) -- (de);1593    \draw[uqoarrow] (ter) |- (val.west);1594    \draw[uqoarrow] (cout) -- (val);1595\end{tikzpicture}1596\end{center}1597\end{frame}15981599\begin{frame}{Questions de révision (1/2)}1600\begin{quizbox}[Testez vos connaissances]1601\begin{enumerate}1602    \item Nommez les \textbf{trois approches} d'évaluation immobilière.1603    \item Quelle est la \textbf{formule fondamentale} de la méthode du coût?1604    \item Expliquez le \textbf{principe de substitution} en vos propres mots.1605    \item Quelle est la différence entre \textbf{coût} et \textbf{valeur}?1606    \item Nommez les \textbf{trois types} de dépréciation.1607\end{enumerate}1608\end{quizbox}1609\end{frame}16101611\begin{frame}{Questions de révision (2/2)}1612\begin{quizbox}[Testez vos connaissances]1613\begin{enumerate}1614    \setcounter{enumi}{5}1615    \item Donnez \textbf{deux exemples} de propriétés à usage spécial.1616    \item Pourquoi la méthode du coût est-elle moins fiable pour les bâtiments anciens?1617    \item Quelle disposition de la LFM appuie le recours au coût de remplacement?1618    \item Expliquez la différence entre \textbf{valeur d'usage} et \textbf{valeur d'échange}.1619    \item Quel est le rôle de l'\textbf{OEAQ} dans la pratique professionnelle?1620\end{enumerate}1621\end{quizbox}1622\end{frame}16231624\begin{frame}{Exercice préparatoire --- Séance 2}1625\begin{notebox}[Travail à faire pour la prochaine séance]1626\begin{enumerate}1627    \item \textbf{Lecture} : \textit{The Appraisal of Real Estate}, 16\textsuperscript{e} édition (2026), chapitre sur la méthode du coût (sections introductives)1628    \item \textbf{Lecture} : Rattermann, \textit{The Cost Approach to Value}, chapitres 1--21629    \item \textbf{Exercice} : identifiez \textbf{5 propriétés} de votre région pour lesquelles la méthode du coût serait l'approche la plus pertinente; justifiez votre choix1630    \item \textbf{Réflexion} : consultez le rôle d'évaluation de votre municipalité et notez comment la valeur est ventilée entre terrain et bâtiment1631    \item \textbf{Outils} : activer votre compte UQO-Chat (courriel d'invitation), parcourir la séance 1 sur \texttt{www.uqo-imm1033.app} et ouvrir l'atelier Coût de \texttt{www.uqo-eval.app} sur une adresse de votre choix1632\end{enumerate}1633\end{notebox}1634\end{frame}16351636\begin{frame}{Aperçu de la séance 2}1637\uqotitle{Cadre conceptuel et terminologie :}1638\begin{itemize}1639    \item Distinction entre \textbf{coût}, \textbf{prix} et \textbf{valeur}1640    \item Coût de \textbf{reproduction} vs coût de \textbf{remplacement}1641    \item Types de coûts : \textbf{directs}, \textbf{indirects}, \textbf{entrepreneuriaux}1642    \item Principes de substitution et de contribution (approfondissement)1643    \item Normes professionnelles de l'\textbf{OEAQ}1644    \item Révision des concepts de \textbf{construction}1645\end{itemize}1646\end{frame}16471648\begin{frame}{Questions?}1649\contactslide[Prochaine séance : Cadre conceptuel et terminologie de la méthode du coût]1650\end{frame}16511652% ======================================================================1653\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1654\nocite{appraisal2026,rattermannCout,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ivs2025,lfm,codeProfessions,lpc,codeConstruction,r20,altus2026,marshallswift2025,rsmeans2025,statcanIPCB,schl2025}1655\printbibliography[heading=none]1656\end{frame}16571658\end{document}1659