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1% ==============================================================================2% Séance 2 : Cadre conceptuel et terminologie3% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1033 --- Séance 2]{Séance 2 : Cadre conceptuel et terminologie}12\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Hiver 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Rappel et objectifs}31% ======================================================================3233\begin{frame}{Rappel --- Séance 1 : la méthode du coût}34\begin{defbox}[Formule fondamentale]35\[36\boxed{V = V_{\text{terrain}} + \left( C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} \right)}37\]38\end{defbox}39\vspace{1mm}40\begin{columns}[T]41\begin{column}{0.48\textwidth}42\uqotitle{Concepts vus en séance 1 :}43\begin{itemize}44 \item Principes de base et théorie de la valeur45 \item Applications et types de propriétés46 \item Quand utiliser la méthode du coût47 \item Avantages et limitations48\end{itemize}49\end{column}50\begin{column}{0.48\textwidth}51\uqotitle{Points clés à retenir :}52\begin{itemize}53 \item Méthode privilégiée pour les bâtiments spécialisés54 \item Complémentaire aux méthodes de comparaison et de revenu55 \item Contexte québécois : évaluation municipale, expropriation56 \item Valeur = Terrain + (Coût $-$ Dépréciation)57\end{itemize}58\end{column}59\end{columns}60\end{frame}6162\begin{frame}{Objectifs de la séance 2}63\begin{defbox}[Objectif général]64Maîtriser le cadre conceptuel, la terminologie et les standards professionnels qui sous-tendent la méthode du coût en évaluation immobilière.65\end{defbox}66\vspace{2mm}67\uqotitle{À la fin de cette séance, vous serez en mesure de :}68\begin{enumerate}69 \item Distinguer clairement \textbf{coût}, \textbf{prix} et \textbf{valeur}70 \item Différencier coût de \textbf{reproduction} et coût de \textbf{remplacement}71 \item Classer les coûts directs, indirects et le profit entrepreneurial72 \item Appliquer les principes de substitution et de contribution73 \item Connaître les standards professionnels (OEAQ, NUPPEC, IVS, USPAP)74 \item Réviser les concepts fondamentaux de construction75\end{enumerate}76\end{frame}7778\begin{frame}{Structure de la séance}79\begin{center}80\begin{tikzpicture}[node distance=0.55cm and 0.7cm]81\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.15cm] (a) at (0,0)82 {\textbf{1. Coût, prix, valeur}\\(20 min)};83\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.15cm, right=of a] (b)84 {\textbf{2. Reproduction vs remplacement}\\(20 min)};85\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.15cm, right=of b] (c)86 {\textbf{3. Types de coûts}\\(20 min)};87\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.15cm, below=of a] (d)88 {\textbf{4. Principes économiques}\\(15 min)};89\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.15cm, below=of b] (e)90 {\textbf{5. Standards professionnels}\\(15 min)};91\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.15cm, below=of c] (f)92 {\textbf{6. Concepts de construction}\\(30 min)};93\draw[uqoarrow] (a) -- (b);94\draw[uqoarrow] (b) -- (c);95\draw[uqoarrow] (d) -- (e);96\draw[uqoarrow] (e) -- (f);97\end{tikzpicture}98\end{center}99\vspace{1mm}100\begin{notebox}[Fil conducteur]101Du vocabulaire aux normes, puis aux notions de construction : les fondations conceptuelles de toutes les séances suivantes du cours.102\end{notebox}103\end{frame}104105% ======================================================================106\section{Coût, prix et valeur}107% ======================================================================108109\begin{frame}{Trois concepts distincts}110\begin{importbox}[Attention]111Ces trois termes sont souvent confondus dans le langage courant, mais ils désignent des réalités différentes en évaluation immobilière.112\end{importbox}113\vspace{3mm}114\begin{center}115\begin{tikzpicture}[node distance=0.9cm]116\node[uqocard, text width=3.2cm, minimum height=1.6cm] (cout) at (0,0)117 {\textbf{COÛT}\\[3pt]Montant des dépenses engagées pour \textbf{produire}};118\node[uqocard, text width=3.2cm, minimum height=1.6cm, right=of cout] (prix)119 {\textbf{PRIX}\\[3pt]Montant d'une \textbf{transaction} réelle};120\node[uqocard, text width=3.2cm, minimum height=1.6cm, right=of prix] (valeur)121 {\textbf{VALEUR}\\[3pt]\textbf{Estimation} du prix le plus probable};122\end{tikzpicture}123\end{center}124\end{frame}125126\begin{frame}{Définition du coût (\textit{cost})}127\begin{defbox}[Définition]128Le \textbf{coût} représente le montant total des dépenses nécessaires pour créer ou produire un bien immobilier. Il est tourné vers le \textbf{passé} ou le \textbf{présent}.129\end{defbox}130\vspace{1mm}131\begin{columns}[T]132\begin{column}{0.48\textwidth}133\uqotitle{Caractéristiques :}134\begin{itemize}135 \item Fait historique ou estimation prospective136 \item Relié à la \textbf{production}137 \item Mesurable, vérifiable et spécifique au projet138 \item Inclut matériaux, main-d'\oe uvre, frais indirects139\end{itemize}140\end{column}141\begin{column}{0.48\textwidth}142\begin{exbox}[Exemple --- Construction d'un duplex à Gatineau]143\begin{itemize}144 \item Terrain : 120~000~\$145 \item Coûts directs : 380~000~\$146 \item Indirects : 55~000~\$; profit : 45~000~\$147 \item \textbf{Coût total : 600~000~\$}148\end{itemize}149\end{exbox}150\end{column}151\end{columns}152\end{frame}153154\begin{frame}{Définition du prix (\textit{price})}155\begin{defbox}[Définition]156Le \textbf{prix} est le montant effectivement payé lors d'une transaction. Il est un \textbf{fait accompli} et reflète les conditions particulières de la vente.157\end{defbox}158\vspace{2mm}159\begin{columns}[T]160\begin{column}{0.48\textwidth}161\uqotitle{Caractéristiques :}162\begin{itemize}163 \item Fait historique objectif164 \item Relié à l'\textbf{échange}165 \item Observable dans le marché166 \item Peut différer de la valeur marchande167 \item Influencé par les motivations des parties168\end{itemize}169\end{column}170\begin{column}{0.48\textwidth}171\begin{exbox}[Exemple --- Le même duplex est vendu]172\begin{itemize}173 \item Vendeur pressé (déménagement)174 \item Marché ralenti175 \item Prix de vente : 545~000~\$176 \item Le prix $\neq$ le coût (600~000~\$)177 \item Le prix $\neq$ forcément la valeur178\end{itemize}179\end{exbox}180\end{column}181\end{columns}182\end{frame}183184\begin{frame}{Définition de la valeur (\textit{value})}185\begin{defbox}[Définition]186La \textbf{valeur} (marchande) est une \textbf{estimation} du prix le plus probable d'un bien sur un marché libre et ouvert, dans des conditions normales.187\end{defbox}188\vspace{1mm}189\begin{columns}[T]190\begin{column}{0.48\textwidth}191\uqotitle{Caractéristiques :}192\begin{itemize}193 \item Estimation (opinion éclairée)194 \item Tournée vers le \textbf{futur}195 \item Conditions hypothétiques normales196 \item Opinion subjective fondée sur des méthodes reconnues197\end{itemize}198\end{column}199\begin{column}{0.48\textwidth}200\begin{exbox}[Exemple --- Évaluation du même duplex]201\begin{itemize}202 \item Marché libre, parties informées203 \item Délai de vente raisonnable204 \item Aucune contrainte particulière205 \item \textbf{Valeur marchande : 575~000~\$}206\end{itemize}207\end{exbox}208\end{column}209\end{columns}210\end{frame}211212\begin{frame}{Tableau comparatif --- Coût, prix et valeur}213\begin{center}214\small215\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm}@{}}216\toprule217\textbf{Critère} & \textbf{Coût} & \textbf{Prix} & \textbf{Valeur} \\218\midrule219Nature & Dépense réelle & Fait transactionnel & Estimation \\220Orientation & Passé / présent & Passé & Présent / futur \\221Mesure & Production & Échange & Marché \\222Objectivité & Objectif (factures) & Objectif (acte) & Subjectif (opinion) \\223Acteurs & Constructeur & Acheteur et vendeur & Acheteurs typiques \\224Exemple & 600~000~\$ & 545~000~\$ & 575~000~\$ \\225\bottomrule226\end{tabular}227\end{center}228\vspace{1mm}229\begin{importbox}[Principe clé]230En évaluation, on \textbf{estime} la valeur, on \textbf{observe} le prix et on \textbf{calcule} le coût. Les trois peuvent coïncider, mais ce n'est pas toujours le cas.231\end{importbox}232\end{frame}233234\begin{frame}{Relations entre coût, prix et valeur}235\begin{center}236\begin{tikzpicture}[237 lab/.style={font=\footnotesize, text=uqoGris, align=center}238]239\node[uqocard, text width=2.9cm, minimum height=1.1cm] (cout) at (0,2.1)240 {\textbf{COÛT}\\600~000~\$};241\node[uqocard, text width=2.9cm, minimum height=1.1cm] (prix) at (7,2.1)242 {\textbf{PRIX}\\545~000~\$};243\node[uqocard, text width=2.9cm, minimum height=1.1cm] (valeur) at (3.5,-0.9)244 {\textbf{VALEUR}\\575~000~\$};245\draw[uqoarrow, <->] (cout) -- node[above, lab, text width=3.4cm] {Marché équilibré $\Rightarrow$ convergence} (prix);246\draw[uqoarrow, <->] (cout) -- node[left, lab, text width=2.5cm] {Dépréciation = écart} (valeur);247\draw[uqoarrow, <->] (prix) -- node[right, lab, text width=2.6cm] {Conditions de vente} (valeur);248\end{tikzpicture}249\end{center}250\vspace{2mm}251\uqotitle{Quand les trois convergent :}252\begin{itemize}253 \item Bâtiment neuf, marché équilibré, transaction normale254 \item Coût $\approx$ Prix $\approx$ Valeur (principe de substitution respecté)255\end{itemize}256\end{frame}257258\begin{frame}{Exemples de divergence}259\begin{columns}[T]260\begin{column}{0.48\textwidth}261\uqotitle{Coût $>$ Valeur :}262\begin{itemize}263 \item Surqualité de construction (\textit{superadequacy})264 \item Marché en déclin265 \item Mauvaise localisation266 \item \textbf{Ex.} : maison de luxe de 800~000~\$ construite dans un quartier où la valeur plafonne à 500~000~\$267\end{itemize}268\end{column}269\begin{column}{0.48\textwidth}270\uqotitle{Coût $<$ Valeur :}271\begin{itemize}272 \item Localisation exceptionnelle273 \item Marché en forte demande274 \item Améliorations matures (aménagement paysager)275 \item \textbf{Ex.} : bâtiment ancien bien situé, coût de remplacement 300~000~\$, valeur marchande 450~000~\$276\end{itemize}277\end{column}278\end{columns}279\vspace{2mm}280\begin{importbox}[Implication pour l'évaluateur]281La méthode du coût doit tenir compte de la \textbf{dépréciation} pour réconcilier le coût neuf avec la valeur marchande actuelle.282\end{importbox}283\end{frame}284285% ======================================================================286\section{Coût de reproduction et coût de remplacement}287% ======================================================================288289\begin{frame}{Deux approches pour estimer le coût neuf}290\begin{center}291\begin{tikzpicture}292\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.7cm] (repro) at (0,0)293 {\textbf{Coût de REPRODUCTION}\\[3pt]294 Réplique exacte du bâtiment existant, avec les mêmes matériaux et techniques};295\node[uqocard, text width=5.9cm, minimum height=1.7cm] (remp) at (7.4,0)296 {\textbf{Coût de REMPLACEMENT}\\[3pt]297 Bâtiment d'utilité équivalente, avec des matériaux et techniques modernes};298\node[font=\large\bfseries, text=uqoBleu] (neuf) at (3.7,1.7) {Coût neuf};299\draw[uqoarrow] (neuf) -- (repro.north);300\draw[uqoarrow] (neuf) -- (remp.north);301\end{tikzpicture}302\end{center}303\vspace{2mm}304\begin{defbox}[Question fondamentale]305Le choix entre reproduction et remplacement dépend du \textbf{type de propriété}, de son \textbf{âge} et de l'\textbf{objectif de l'évaluation}.306\end{defbox}307\end{frame}308309\begin{frame}{Coût de reproduction (\textit{reproduction cost})}310\begin{defbox}[Définition]311Coût estimé pour construire, aux prix courants, une \textbf{réplique exacte} du bâtiment existant : mêmes matériaux, normes de construction, conception et qualité d'exécution.312\end{defbox}313\vspace{2mm}314\begin{columns}[T]315\begin{column}{0.48\textwidth}316\uqotitle{Caractéristiques :}317\begin{itemize}318 \item Copie identique319 \item Mêmes matériaux (même si obsolètes)320 \item Même conception architecturale321 \item Mêmes défauts de conception322 \item Coût souvent plus élevé323\end{itemize}324\end{column}325\begin{column}{0.48\textwidth}326\uqotitle{Quand l'utiliser :}327\begin{itemize}328 \item Bâtiments patrimoniaux et historiques329 \item Assurance (valeur de reconstruction)330 \item Bâtiments récents ($<$ 10 ans)331 \item Évaluation fiscale332 \item Particularités à valeur intrinsèque333\end{itemize}334\end{column}335\end{columns}336\end{frame}337338\begin{frame}{Coût de remplacement (\textit{replacement cost})}339\begin{defbox}[Définition]340Coût estimé pour construire, aux prix courants, un bâtiment d'\textbf{utilité équivalente}, avec des matériaux et techniques modernes, conformément aux normes actuelles.341\end{defbox}342\vspace{2mm}343\begin{columns}[T]344\begin{column}{0.48\textwidth}345\uqotitle{Caractéristiques :}346\begin{itemize}347 \item Utilité équivalente (pas identique)348 \item Matériaux et méthodes modernes349 \item Élimine l'obsolescence fonctionnelle curable350 \item Conforme au Code de construction du Québec en vigueur351 \item Généralement moins coûteux352\end{itemize}353\end{column}354\begin{column}{0.48\textwidth}355\uqotitle{Quand l'utiliser :}356\begin{itemize}357 \item Bâtiments anciens ($>$ 15--20 ans)358 \item Bâtiments à usage spécial359 \item Évaluation de la valeur marchande360 \item Matériaux d'origine non disponibles361 \item Approche privilégiée par la profession362\end{itemize}363\end{column}364\end{columns}365\end{frame}366367\begin{frame}{Comparaison --- Reproduction vs remplacement}368\begin{center}369\small370\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}371\toprule372\textbf{Critère} & \textbf{Reproduction} & \textbf{Remplacement} \\373\midrule374Résultat & Réplique exacte & Utilité équivalente \\375\addlinespace376Matériaux & Identiques (historiques) & Modernes (actuels) \\377\addlinespace378Normes & Époque de construction & Code de construction du Québec en vigueur \\379\addlinespace380Obsolescence fonctionnelle & Incluse dans le coût & Éliminée du coût (volet curable) \\381\addlinespace382Coût relatif & Généralement plus élevé & Généralement moindre \\383\addlinespace384Difficulté & Plus difficile à estimer & Plus facile à estimer \\385\addlinespace386Usage typique & Patrimoine, assurance & Valeur marchande \\387\bottomrule388\end{tabular}389\end{center}390\end{frame}391392\begin{frame}{Coût de reproduction --- Forces et limites}393\begin{columns}[T]394\begin{column}{0.48\textwidth}395\uqotitle{Avantages :}396\begin{itemize}397 \item Plus précis pour les bâtiments récents398 \item Pas de jugement sur l'équivalence399 \item Complet pour les fins d'assurance400\end{itemize}401\end{column}402\begin{column}{0.48\textwidth}403\uqotitle{Inconvénients :}404\begin{itemize}405 \item Matériaux obsolètes difficiles à chiffrer406 \item Inclut les défauts de conception407 \item Dépréciation fonctionnelle complexe à mesurer408\end{itemize}409\end{column}410\end{columns}411\vspace{2mm}412\begin{notebox}[À retenir]413La reproduction chiffre le bâtiment \textbf{tel qu'il est}, défauts compris : la dépréciation devra ensuite corriger ces défauts.414\end{notebox}415\end{frame}416417\begin{frame}{Coût de remplacement --- Forces et limites}418\begin{columns}[T]419\begin{column}{0.48\textwidth}420\uqotitle{Avantages :}421\begin{itemize}422 \item Élimine l'obsolescence fonctionnelle curable423 \item Plus facile à estimer424 \item Reflète mieux le marché actuel425\end{itemize}426\end{column}427\begin{column}{0.48\textwidth}428\uqotitle{Inconvénients :}429\begin{itemize}430 \item Jugement nécessaire sur l'équivalence431 \item Peut sous-estimer la valeur patrimoniale432 \item Moins précis pour les bâtiments uniques433\end{itemize}434\end{column}435\end{columns}436\vspace{2mm}437\begin{notebox}[À retenir]438Le remplacement chiffre un bâtiment \textbf{équivalent moderne} : une partie de l'obsolescence disparaît du coût lui-même.439\end{notebox}440\end{frame}441442\begin{frame}{Exemple --- Bâtiment patrimonial}443\begin{exbox}[Cas : maison en pierre des champs (1870), Vieux-Gatineau]444\begin{columns}[T]445\begin{column}{0.48\textwidth}446\textbf{Coût de reproduction :}447\begin{itemize}448 \item Murs en pierre des champs, charpente en bois équarri à la main449 \item Tôle à baguettes, fenêtres à carreaux sur mesure, planchers en pin450 \item \textbf{Coût estimé : 850~000~\$}451\end{itemize}452\end{column}453\begin{column}{0.48\textwidth}454\textbf{Coût de remplacement :}455\begin{itemize}456 \item Ossature de bois avec revêtement, charpente préfabriquée457 \item Bardeaux d'asphalte, fenêtres en PVC, bois franc d'ingénierie458 \item \textbf{Coût estimé : 480~000~\$}459\end{itemize}460\end{column}461\end{columns}462\end{exbox}463\vspace{1mm}464\begin{importbox}[Écart : 370~000~\$]465Pour un bâtiment patrimonial, le coût de reproduction reflète mieux la \textbf{valeur intrinsèque} des matériaux et du savoir-faire.466\end{importbox}467\end{frame}468469\begin{frame}{Exemple --- Bâtiment commercial moderne}470\begin{exbox}[Cas : immeuble de bureaux (2018), boulevard Saint-Joseph, Gatineau]471\begin{columns}[T]472\begin{column}{0.48\textwidth}473\textbf{Coût de reproduction :}474\begin{itemize}475 \item Structure d'acier et mur-rideau identiques476 \item CVAC d'origine, même configuration intérieure477 \item \textbf{Coût estimé : 4~200~000~\$}478\end{itemize}479\end{column}480\begin{column}{0.48\textwidth}481\textbf{Coût de remplacement :}482\begin{itemize}483 \item Structure équivalente, mur-rideau plus performant484 \item CVAC haute efficacité, configuration optimisée485 \item \textbf{Coût estimé : 4~050~000~\$}486\end{itemize}487\end{column}488\end{columns}489\end{exbox}490\vspace{1mm}491\begin{notebox}[Observation]492Pour un bâtiment récent, l'écart entre les deux approches est \textbf{minime} (3,6\,\%) : le remplacement est légèrement inférieur grâce aux améliorations technologiques.493\end{notebox}494\end{frame}495496\begin{frame}{Arbre de décision --- Reproduction ou remplacement?}497\begin{center}498\begin{tikzpicture}[499 node distance=0.32cm and 1.2cm,500 lab/.style={font=\footnotesize, text=uqoGris}501]502\node[uqoflow, text width=5.4cm] (q1) at (0,0) {Bâtiment récent (moins de 10 ans)?};503\node[uqocard, text width=3.2cm, draw=uqoVert, right=of q1] (r1) {\textbf{Reproduction}};504\node[uqoflow, text width=5.4cm, below=of q1] (q2) {Bâtiment patrimonial ou fins d'assurance?};505\node[uqocard, text width=3.2cm, draw=uqoVert, right=of q2] (r2) {\textbf{Reproduction}};506\node[uqoflow, text width=5.4cm, below=of q2] (q3) {Matériaux d'origine encore disponibles?};507\node[uqocard, text width=3.2cm, right=of q3] (r3) {\textbf{Selon le contexte}};508\node[uqocard, text width=3.2cm, draw=uqoOr, below=of q3] (r4) {\textbf{Remplacement}};509510\draw[uqoarrow] (q1) -- node[above, lab] {Oui} (r1);511\draw[uqoarrow] (q1) -- node[left, lab] {Non} (q2);512\draw[uqoarrow] (q2) -- node[above, lab] {Oui} (r2);513\draw[uqoarrow] (q2) -- node[left, lab] {Non} (q3);514\draw[uqoarrow] (q3) -- node[above, lab] {Oui} (r3);515\draw[uqoarrow] (q3) -- node[left, lab] {Non} (r4);516\end{tikzpicture}517\end{center}518\begin{notebox}[En pratique]519Pour la valeur marchande, la profession privilégie le \textbf{coût de remplacement} dès que le bâtiment n'est ni récent ni patrimonial.520\end{notebox}521\end{frame}522523% ======================================================================524\section{Types de coûts : directs, indirects et profit entrepreneurial}525% ======================================================================526527\begin{frame}{Les composantes du coût total}528\begin{center}529\begin{tikzpicture}[node distance=0.6cm and 0.6cm]530\node[uqocard, text width=10.6cm, minimum height=0.9cm] (total) at (0,2.1)531 {\textbf{COÛT TOTAL DE CONSTRUCTION (hors terrain)}};532\node[uqocard, text width=3.8cm, minimum height=1.5cm] (direct) at (-4.4,0)533 {\textbf{Coûts directs}\\(\textit{hard costs})\\la base de calcul};534\node[uqocard, text width=3.8cm, minimum height=1.5cm] (indirect) at (0,0)535 {\textbf{Coûts indirects}\\(\textit{soft costs})\\15--25\,\% \textbf{des coûts directs}};536\node[uqocard, text width=3.8cm, minimum height=1.5cm] (profit) at (4.4,0)537 {\textbf{Profit entrepreneurial}\\8--15\,\% de\\(directs + indirects)};538\draw[uqoarrow] (total.south) -- (direct.north);539\draw[uqoarrow] (total.south) -- (indirect.north);540\draw[uqoarrow] (total.south) -- (profit.north);541\end{tikzpicture}542\end{center}543\vspace{1mm}544\[545\boxed{C_{\text{total}} = C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + \text{Profit entrepreneurial}}546\]547\end{frame}548549\begin{frame}{Coûts directs (\textit{hard costs}) --- Définition et matériaux}550\begin{defbox}[Définition]551Les coûts directs sont les dépenses directement liées à la \textbf{construction physique} du bâtiment. Ils servent de \textbf{base de calcul} aux coûts indirects et au profit.552\end{defbox}553\vspace{2mm}554\uqotitle{Matériaux :}555\begin{itemize}556 \item Béton, acier, bois d'\oe uvre557 \item Matériaux de revêtement, isolation et pare-vapeur558 \item Fenêtres et portes559 \item Systèmes électriques et mécaniques560 \item Finitions intérieures561\end{itemize}562\end{frame}563564\begin{frame}{Coûts directs --- Main-d'\oe uvre et chantier}565\uqotitle{Main-d'\oe uvre et chantier :}566\begin{itemize}567 \item Salaires des ouvriers et avantages sociaux568 \item Sous-traitants spécialisés569 \item Supervision de chantier570 \item Équipement et machinerie571 \item Préparation du site572\end{itemize}573\vspace{2mm}574\begin{notebox}[Particularité québécoise]575Au Québec, la main-d'\oe uvre de la construction est encadrée par la \textbf{CCQ} (Commission de la construction du Québec) en vertu de la Loi R-20 : taux horaires conventionnés et avantages sociaux normalisés par métier.576\end{notebox}577\end{frame}578579\begin{frame}{Détail des coûts directs par catégorie}580\begin{center}581\small582\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} r@{}}583\toprule584\textbf{Catégorie} & \textbf{Éléments} & \textbf{Part indicative} \\585\midrule586Fondations et structure & Excavation, béton, acier, charpente & 20--25\,\% \\587Enveloppe du bâtiment & Toiture, murs extérieurs, fenêtres, isolation & 15--20\,\% \\588Mécanique (CVAC) & Chauffage, ventilation, climatisation & 10--15\,\% \\589Plomberie & Alimentation, drainage, appareils & 8--12\,\% \\590Électricité & Câblage, panneaux, éclairage & 8--12\,\% \\591Finitions intérieures & Murs, planchers, plafonds, armoires & 15--20\,\% \\592Aménagement extérieur & Stationnement, clôture, paysagement & 5--8\,\% \\593\bottomrule594\end{tabular}595\end{center}596\vspace{1mm}597\begin{notebox}[Lecture]598Parts exprimées en pourcentage du \textbf{total des coûts directs} d'un bâtiment résidentiel type.599\end{notebox}600\end{frame}601602\begin{frame}{Coûts indirects (\textit{soft costs}) --- Définition et honoraires}603\begin{defbox}[Définition]604Les coûts indirects sont les dépenses nécessaires à la réalisation du projet qui ne sont \textbf{pas directement liées} à la construction physique. Ils représentent typiquement \textbf{15 à 25\,\% des coûts directs}.605\end{defbox}606\vspace{2mm}607\uqotitle{Honoraires professionnels :}608\begin{itemize}609 \item Architecte : 6--12\,\% des coûts directs610 \item Ingénieurs (structure, mécanique, électricité) : 5--9\,\% des coûts directs611 \item Arpenteur-géomètre612 \item Géotechnicien613 \item Évaluateur agréé (OEAQ)614\end{itemize}615\end{frame}616617\begin{frame}{Coûts indirects --- Autres frais}618\uqotitle{Autres frais indirects :}619\begin{itemize}620 \item Permis de construction (municipalité)621 \item Taxes sur les matériaux et contrats (TPS/TVQ)622 \item Assurances durant la construction623 \item Intérêts sur le financement intérimaire624 \item Frais légaux et notariaux625 \item Frais de marketing et de vente626\end{itemize}627\vspace{2mm}628\begin{notebox}[TPS/TVQ --- traitement selon l'usage]629TPS 5\,\% + TVQ 9,975\,\% = \textbf{14,975\,\%}. Immeuble locatif \textbf{résidentiel} : taxes largement \textbf{non récupérables} (remboursements partiels possibles pour habitation neuve). Immeuble \textbf{commercial} avec baux taxables : TPS/TVQ généralement \textbf{récupérables} (CTI/RTI) --- on les exclut alors du coût.630\end{notebox}631\end{frame}632633\begin{frame}{Détail des coûts indirects}634\begin{center}635\footnotesize636\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} c r@{}}637\toprule638\textbf{Poste} & \textbf{\% des coûts directs} & \textbf{Exemple (directs = 500~000~\$)} \\639\midrule640Honoraires d'architecte & 6--12\,\% & 30~000--60~000~\$ \\641Honoraires d'ingénieurs & 5--9\,\% & 25~000--45~000~\$ \\642Frais de financement & 3--6\,\% & 15~000--30~000~\$ \\643Permis et inspections & 1--2\,\% & 5~000--10~000~\$ \\644Assurances construction & 1--2\,\% & 5~000--10~000~\$ \\645Taxes (TPS/TVQ), si non récupérables & 14,975\,\% & 74~875~\$ \\646Frais légaux et notariés & 0,5--1\,\% & 2~500--5~000~\$ \\647Frais administratifs & 1--3\,\% & 5~000--15~000~\$ \\648\bottomrule649\end{tabular}650\end{center}651\begin{notebox}[Lecture]652Les postes s'appliquent \textbf{selon le projet} : la fourchette globale de 15--25\,\% des coûts directs s'entend \textbf{hors taxes non récupérables}.653\end{notebox}654\end{frame}655656\begin{frame}{Profit entrepreneurial (\textit{entrepreneurial profit})}657\begin{defbox}[Définition]658Rémunération que l'entrepreneur-promoteur s'attend à recevoir pour le \textbf{risque}, la \textbf{coordination} et l'\textbf{expertise} investis dans le projet. Il représente typiquement \textbf{8 à 15\,\% de la somme (coûts directs + coûts indirects)}.659\end{defbox}660\vspace{1mm}661\begin{columns}[T]662\begin{column}{0.48\textwidth}663\uqotitle{Facteurs influant sur le profit :}664\begin{itemize}665 \item Risque et complexité du projet666 \item Conditions du marché667 \item Durée du projet668 \item Coût d'opportunité du capital669 \item Expertise requise670\end{itemize}671\end{column}672\begin{column}{0.48\textwidth}673\uqotitle{Distinction importante :}674\begin{itemize}675 \item \textbf{Profit entrepreneurial} : rémunération anticipée (\textit{ex ante})676 \item \textbf{Incitatif entrepreneurial} : profit réalisé (\textit{ex post})677 \item L'évaluateur retient le profit \textbf{du marché} (ex ante), distinct de la marge de l'entrepreneur général678\end{itemize}679\end{column}680\end{columns}681\end{frame}682683\begin{frame}{Schéma --- Composition du coût total (exemple)}684\begin{center}685\begin{tikzpicture}[lab/.style={right, font=\footnotesize, text=uqoInk}]686% Barres empilées : directs 500 k, indirects 100 k, profit 72 k (total 672 k)687\fill[uqoBleu!75] (0,0) rectangle (6.4,2.75);688\fill[uqoTeal!70] (0,2.75) rectangle (6.4,3.30);689\fill[uqoVert!70] (0,3.30) rectangle (6.4,3.70);690\node[white, font=\small\bfseries] at (3.2,1.38) {Coûts directs --- 500~000~\$};691692\draw[thick, uqoBleu] (6.6,0) -- (6.9,0) -- (6.9,2.75) -- (6.6,2.75);693\node[lab] at (7.0,1.38) {\textbf{Base de calcul} : matériaux, main-d'\oe uvre, chantier};694\draw[thick, uqoTeal] (6.6,2.75) -- (6.9,2.75) -- (6.9,3.30) -- (6.6,3.30);695\node[lab] at (7.0,3.02) {\textbf{Indirects : 100~000~\$} (20\,\% des directs)};696\draw[thick, uqoVert] (6.6,3.30) -- (6.9,3.30) -- (6.9,3.70) -- (6.6,3.70);697\node[lab] at (7.0,3.72) {\textbf{Profit : 72~000~\$} (12\,\% de 600~000~\$)};698699\fill[uqoGrisClair!60] (0,-0.75) rectangle (6.4,-0.15);700\node[font=\footnotesize\itshape, text=uqoGris] at (3.2,-0.45) {+ Valeur du terrain (estimée séparément)};701\end{tikzpicture}702\end{center}703\vspace{1mm}704\begin{notebox}[Hypothèses de l'exemple --- coût total : 672~000~\$ hors terrain]705Indirects à 20\,\% \textbf{des coûts directs}; profit à 12\,\% de la somme \textbf{(directs + indirects)}.706\end{notebox}707\end{frame}708709\begin{frame}{Exemple --- Triplex de 3~600~pi\textsuperscript{2} à Hull (1/2) : coûts de construction}710\begin{center}711\footnotesize712\begin{tabular}{@{}l r@{}}713\toprule714\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\715\midrule716Matériaux et main-d'\oe uvre (420~000~\$), aménagement du site (30~000~\$) & \\717\textbf{Sous-total coûts directs} & \textbf{450~000~\$} \\718\addlinespace719Honoraires professionnels & 45~000~\$ \\720Permis et inspections & 8~000~\$ \\721Financement intérimaire & 22~000~\$ \\722Assurances et frais légaux & 10~000~\$ \\723Taxes (TPS/TVQ) non remboursables & 67~500~\$ \\724\textbf{Sous-total coûts indirects} & \textbf{152~500~\$} \\725\bottomrule726\end{tabular}727\end{center}728\vspace{-1mm}729\begin{notebox}[Hypothèses --- 3 logements locatifs résidentiels]730Taxes largement non récupérables ($=$ 15,0\,\% des directs); indirects $=$ 33,9\,\% des directs.731\end{notebox}732\end{frame}733734\begin{frame}{Exemple chiffré --- Triplex à Hull (2/2) : profit, terrain et total}735\begin{center}736\small737\begin{tabular}{@{}l r r@{}}738\toprule739\textbf{Poste} & \textbf{Montant} & \textbf{\% du total} \\740\midrule741Sous-total coûts directs & 450~000~\$ & 60,0\,\% \\742Sous-total coûts indirects & 152~500~\$ & 20,3\,\% \\743Profit entrepreneurial (13,7\,\% de 602~500~\$) & 82~500~\$ & 11,0\,\% \\744\midrule745\textbf{Sous-total améliorations} & \textbf{685~000~\$} & \textbf{91,3\,\%} \\746Terrain & 65~000~\$ & 8,7\,\% \\747\midrule748\textbf{COÛT TOTAL DU PROJET} & \textbf{750~000~\$} & \textbf{100\,\%} \\749\bottomrule750\end{tabular}751\end{center}752\vspace{1mm}753\begin{notebox}[Deux vérifications]754Profit : 13,7\,\% de (directs + indirects), dans la fourchette de 8--15\,\%. Terrain à \uqoalert{8,7\,\% du coût total} : ratio \textbf{inhabituellement bas} (typiquement 15--30\,\% en résidentiel).755\end{notebox}756\end{frame}757758\begin{frame}{Profit entrepreneurial --- Fourchettes par type de bâtiment}759\begin{center}760\begin{tabular}{@{}l c@{}}761\toprule762\textbf{Type de bâtiment} & \textbf{Profit (\% de directs + indirects)} \\763\midrule764Résidentiel unifamilial & 8--12\,\% \\765Résidentiel multilogement & 10--15\,\% \\766Commercial & 12--18\,\% \\767Industriel & 10--15\,\% \\768Institutionnel & 8--12\,\% \\769Spécialisé & 15--25\,\% \\770\bottomrule771\end{tabular}772\end{center}773\vspace{2mm}774\begin{notebox}[Lecture]775La fourchette générale est de \textbf{8--15\,\%}; le commercial en marché favorable et surtout le \textbf{spécialisé} (risque élevé, marché étroit) constituent des \textbf{exceptions au-delà} de cette fourchette.776\end{notebox}777\end{frame}778779\begin{frame}{Profit entrepreneurial --- Sources de données et piège classique}780\uqotitle{Sources de données :}781\begin{itemize}782 \item Analyse de projets comparables783 \item Enquêtes auprès des promoteurs784 \item Données de l'APCHQ785 \item Rapports de marché786 \item Statistique Canada787\end{itemize}788\vspace{2mm}789\begin{importbox}[Attention]790Le profit entrepreneurial est souvent \textbf{oublié} dans l'estimation des coûts. Ne pas l'inclure mène à une \uqoalert{sous-estimation systématique} du coût neuf.791\end{importbox}792\end{frame}793794% ======================================================================795\section{Principes de substitution et de contribution}796% ======================================================================797798\begin{frame}{Principe de substitution}799\begin{defbox}[Définition]800Un acheteur prudent ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un \textbf{substitut équivalent}, que ce soit par achat, par construction ou par location.801\end{defbox}802\vspace{2mm}803\begin{center}804\begin{tikzpicture}[node distance=0.9cm]805\node[uqocard, text width=3.4cm, minimum height=1.5cm] (acheter) at (0,0)806 {\textbf{Acheter}\\un bâtiment existant\\525~000~\$};807\node[uqocard, text width=3.4cm, minimum height=1.5cm, right=of acheter] (construire)808 {\textbf{Construire}\\un bâtiment neuf\\550~000~\$};809\node[uqocard, text width=3.4cm, minimum height=1.5cm, right=of construire] (louer)810 {\textbf{Louer}\\un espace équivalent\\(VAN : 510~000~\$)};811\end{tikzpicture}812\end{center}813\vspace{1mm}814\begin{center}815\small L'acheteur rationnel choisit l'option la moins coûteuse : le coût de construction neuf fixe un \textbf{plafond} à la valeur d'un bâtiment existant.816\end{center}817\end{frame}818819\begin{frame}{Implications du principe de substitution}820\begin{enumerate}821 \item \textbf{Plafond de valeur} : la valeur d'un bien ne dépassera pas durablement le coût d'un substitut équivalent822 \item \textbf{Fondement de la méthode du coût} : le coût neuf moins la dépréciation fournit une indication de valeur823 \item \textbf{Lien avec les autres méthodes} : les prix des comparables et la valeur actualisée des revenus reflètent aussi le coût des substituts824 \item \textbf{Limites} : suppose un marché efficient avec des substituts disponibles; moins applicable aux propriétés uniques (patrimoine, usage spécial)825\end{enumerate}826\vspace{2mm}827\begin{defbox}[Formulation]828\[829V_{\text{bien}} \leq \min\left(C_{\text{construction neuve}},\; P_{\text{comparable}},\; \text{VAN}_{\text{revenus}}\right)830\]831\end{defbox}832\end{frame}833834\begin{frame}{Principe de contribution}835\begin{defbox}[Définition]836La valeur d'une composante se mesure par sa \textbf{contribution à la valeur totale} de l'ensemble, et non par son coût individuel de construction.837\end{defbox}838\vspace{2mm}839\begin{columns}[T]840\begin{column}{0.48\textwidth}841\uqotitle{Exemple positif --- garage double :}842\begin{itemize}843 \item Coût de construction : 45~000~\$844 \item Augmentation de la valeur : 55~000~\$845 \item Contribution nette : \uqogreen{$+$10~000~\$}846 \item $\Rightarrow$ Amélioration justifiée847\end{itemize}848\end{column}849\begin{column}{0.48\textwidth}850\uqotitle{Exemple négatif --- piscine creusée :}851\begin{itemize}852 \item Coût de construction : 60~000~\$853 \item Augmentation de la valeur : 25~000~\$854 \item Contribution nette : \uqoalert{$-$35~000~\$}855 \item $\Rightarrow$ Surqualité (\textit{superadequacy})856\end{itemize}857\end{column}858\end{columns}859\vspace{2mm}860\textbf{Implication :} la dépréciation fonctionnelle mesure l'écart entre le coût d'une composante et sa contribution réelle à la valeur.861\end{frame}862863\begin{frame}{Applications du principe de contribution}864\begin{center}865\small866\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}867\toprule868\textbf{Amélioration} & \textbf{Coût} & \textbf{Contribution} & \textbf{Écart} \\869\midrule870Rénovation de cuisine & 35~000~\$ & 40~000~\$ & \uqogreen{$+$5~000~\$} \\871Salle de bain supplémentaire & 25~000~\$ & 22~000~\$ & \uqoalert{$-$3~000~\$} \\872Sous-sol aménagé & 40~000~\$ & 30~000~\$ & \uqoalert{$-$10~000~\$} \\873Fenêtres écoénergétiques & 18~000~\$ & 20~000~\$ & \uqogreen{$+$2~000~\$} \\874Toiture neuve & 12~000~\$ & 15~000~\$ & \uqogreen{$+$3~000~\$} \\875Piscine creusée & 60~000~\$ & 25~000~\$ & \uqoalert{$-$35~000~\$} \\876Garage double & 45~000~\$ & 55~000~\$ & \uqogreen{$+$10~000~\$} \\877\bottomrule878\end{tabular}879\end{center}880\vspace{1mm}881\begin{notebox}[Règle pratique]882Contribution $>$ coût : l'amélioration ajoute de la valeur. Coût $>$ contribution : \textbf{surqualité} et dépréciation fonctionnelle potentielle.883\end{notebox}884\end{frame}885886% ======================================================================887\section{Standards professionnels}888% ======================================================================889890\begin{frame}{Standards professionnels --- Vue d'ensemble}891\begin{center}892\begin{tikzpicture}893\node[uqocard, text width=4.6cm, minimum height=0.9cm] (ivs) at (0,2.2)894 {\textbf{International}\\IVS (IVSC)};895\node[uqocard, text width=4.6cm, minimum height=0.9cm] (uspap) at (-4,0.6)896 {\textbf{États-Unis}\\USPAP (Appraisal Foundation)};897\node[uqocard, text width=4.6cm, minimum height=0.9cm] (aic) at (4,0.6)898 {\textbf{Canada}\\NUPPEC / CUSPAP (AIC)};899\node[uqocard, text width=4.6cm, minimum height=0.9cm, draw=uqoOr] (oeaq) at (4,-1.1)900 {\textbf{Québec}\\Normes de pratique de l'OEAQ};901\draw[uqoarrow] (ivs) -- (uspap);902\draw[uqoarrow] (ivs) -- (aic);903\draw[uqoarrow] (aic) -- (oeaq);904\end{tikzpicture}905\end{center}906\begin{notebox}[Point clé]907Au Québec, l'évaluateur agréé applique les normes de l'\textbf{OEAQ}, harmonisées avec les \textbf{NUPPEC} (version française des normes de l'AIC) et les \textbf{IVS}.908\end{notebox}909\end{frame}910911\begin{frame}{OEAQ --- Ordre des évaluateurs agréés du Québec}912\begin{defbox}[Rôle]913Ordre professionnel qui encadre la profession d'évaluateur agréé au Québec en vertu du \textbf{Code des professions} : protection du public, déontologie, inspection professionnelle.914\end{defbox}915\vspace{2mm}916\begin{columns}[T]917\begin{column}{0.48\textwidth}918\uqotitle{Normes relatives à la méthode du coût :}919\begin{itemize}920 \item Identifier la base de coût (reproduction ou remplacement)921 \item Justifier les sources de données922 \item Documenter l'estimation de la dépréciation923 \item Réconcilier avec les autres méthodes924 \item Mentionner les limites de l'approche925\end{itemize}926\end{column}927\begin{column}{0.48\textwidth}928\uqotitle{Exigences professionnelles :}929\begin{itemize}930 \item Titre réservé : É.A. (évaluateur agréé)931 \item Formation universitaire et stage supervisé932 \item Formation continue obligatoire933 \item Assurance responsabilité professionnelle934 \item Code de déontologie935\end{itemize}936\end{column}937\end{columns}938\end{frame}939940\begin{frame}{NUPPEC / CUSPAP --- Normes canadiennes (AIC)}941\begin{defbox}[NUPPEC]942Les \textbf{Normes uniformes de pratique professionnelle en évaluation au Canada} sont la \textbf{version française} des \textit{CUSPAP} publiées par l'AIC (Appraisal Institute of Canada); édition en vigueur : \textbf{CUSPAP 2026}.943\end{defbox}944\vspace{2mm}945\uqotitle{Exigences spécifiques à la méthode du coût :}946\begin{enumerate}947 \item Préciser s'il s'agit du coût de \textbf{reproduction} ou de \textbf{remplacement}948 \item Indiquer la \textbf{source des données} de coût utilisées949 \item Estimer et justifier chaque forme de \textbf{dépréciation}950 \item Démontrer que l'estimation du \textbf{terrain} est indépendante951 \item Présenter la \textbf{réconciliation} du coût avec la valeur952 \item Documenter les \textbf{hypothèses} et les limites953\end{enumerate}954\end{frame}955956\begin{frame}{Standards internationaux --- IVS et USPAP}957\begin{columns}[T]958\begin{column}{0.48\textwidth}959\begin{defbox}[IVS --- International Valuation Standards]960Publiées par l'IVSC; édition en vigueur depuis janvier 2025.961\begin{itemize}962 \item L'approche par le coût : l'une des trois approches fondamentales963 \item Applicables mondialement964 \item Cohérence avec les IFRS965 \item Exigent transparence et documentation966\end{itemize}967\end{defbox}968\end{column}969\begin{column}{0.48\textwidth}970\begin{defbox}[USPAP --- Uniform Standards (É.-U.)]971Publiées par The Appraisal Foundation; l'édition \textbf{2024} demeure en vigueur \textbf{sans date d'expiration}.972\begin{itemize}973 \item Standard 1 : développement de l'évaluation974 \item Standard 2 : communication du rapport975 \item Référence majeure aux États-Unis976 \item Influence historique sur les normes canadiennes977\end{itemize}978\end{defbox}979\end{column}980\end{columns}981\end{frame}982983\begin{frame}{Comparaison des standards professionnels}984\begin{center}985\small986\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm}@{}}987\toprule988 & \textbf{OEAQ (QC)} & \textbf{NUPPEC (CA)} & \textbf{USPAP (É.-U.)} & \textbf{IVS (int.)} \\989\midrule990Portée & Québec & Canada & États-Unis & Mondiale \\991Titres & É.A. & AACI, CRA & MAI, SRA & Aucun titre décerné \\992Méthode du coût & Si pertinente & Si pertinente & Si pertinente & Approche reconnue \\993Dépréciation & 3 formes & 3 formes & 3 formes & Documentée \\994\bottomrule995\end{tabular}996\end{center}997\vspace{1mm}998\begin{notebox}[Convergence internationale]999Tous exigent d'identifier la base de coût, de documenter les sources, d'estimer la dépréciation et de réconcilier avec les autres approches.1000\end{notebox}1001\end{frame}10021003% ======================================================================1004\section{Concepts de construction}1005% ======================================================================10061007\begin{frame}{Types de structures --- Vue d'ensemble}1008\begin{center}1009\begin{tikzpicture}[node distance=0.45cm]1010\node[uqocard, text width=2.8cm, minimum height=1.7cm] (bois) at (0,0)1011 {\textbf{Bois}\\Résidentiel\\1--3 étages\\[2pt]\footnotesize Le plus courant au QC};1012\node[uqocard, text width=2.8cm, minimum height=1.7cm, right=of bois] (acier)1013 {\textbf{Acier}\\Commercial\\Multiétage\\[2pt]\footnotesize Rapidité de montage};1014\node[uqocard, text width=2.8cm, minimum height=1.7cm, right=of acier] (beton)1015 {\textbf{Béton}\\Institutionnel\\Grande portée\\[2pt]\footnotesize Durabilité};1016\node[uqocard, text width=2.8cm, minimum height=1.7cm, right=of beton] (macon)1017 {\textbf{Maçonnerie}\\Mixte\\Porteur ou parement\\[2pt]\footnotesize Traditionnel};1018\end{tikzpicture}1019\end{center}1020\vspace{2mm}1021\begin{importbox}[Contexte québécois]1022La construction résidentielle est dominée par l'\textbf{ossature de bois}. Le \textbf{Code de construction du Québec} (chapitre I, Bâtiment) permet la construction en bois massif jusqu'à \textbf{12 étages} (depuis 2020).1023\end{importbox}1024\end{frame}10251026\begin{frame}{Structure en bois --- Ossature légère}1027\uqotitle{Ossature légère (\textit{light wood frame}) :}1028\begin{itemize}1029 \item Montants 2$\times$4 ou 2$\times$6 (38$\times$89 ou 38$\times$140~mm)1030 \item Espacement de 16~po (406~mm) centre à centre1031 \item Solives de plancher préfabriquées1032 \item Fermes de toit préfabriquées1033 \item Résidentiel de 1 à 3 étages1034 \item Le mode de construction le plus courant au Québec1035\end{itemize}1036\end{frame}10371038\begin{frame}{Structure en bois --- Bois massif}1039\uqotitle{Bois massif (\textit{mass timber}) :}1040\begin{itemize}1041 \item CLT (bois lamellé-croisé)1042 \item Glulam (bois lamellé-collé)1043 \item Grandes portées possibles1044 \item Jusqu'à 12 étages (Code de construction du Québec)1045 \item Plus coûteux, mais faible empreinte carbone --- en croissance au Québec1046\end{itemize}1047\vspace{2mm}1048\begin{notebox}[Ordres de grandeur indicatifs (coût total, 2025--2026)]1049Ossature de bois : 175--250~\$/pi\textsuperscript{2} \quad\textbullet\quad Bois massif : 250--350~\$/pi\textsuperscript{2}1050\end{notebox}1051\end{frame}10521053\begin{frame}{Structure en acier}1054\begin{columns}[T]1055\begin{column}{0.48\textwidth}1056\uqotitle{Types :}1057\begin{itemize}1058 \item Charpente d'acier (poteaux-poutres)1059 \item Acier léger (\textit{light gauge steel})1060 \item Éléments préfabriqués1061\end{itemize}1062\end{column}1063\begin{column}{0.48\textwidth}1064\uqotitle{Avantages :}1065\begin{itemize}1066 \item Grandes portées1067 \item Rapidité de montage1068 \item Plus léger que le béton1069\end{itemize}1070\end{column}1071\end{columns}1072\vspace{2mm}1073\begin{notebox}[Ordre de grandeur indicatif (coût total, 2025--2026)]1074Bâtiment à structure d'acier : 250--400~\$/pi\textsuperscript{2}, selon l'usage et les finitions.1075\end{notebox}1076\end{frame}10771078\begin{frame}{Structure en béton}1079\begin{columns}[T]1080\begin{column}{0.48\textwidth}1081\uqotitle{Types :}1082\begin{itemize}1083 \item Béton coulé sur place1084 \item Béton précontraint ou préfabriqué1085 \item Dalles sur sol1086\end{itemize}1087\end{column}1088\begin{column}{0.48\textwidth}1089\uqotitle{Avantages :}1090\begin{itemize}1091 \item Très durable (50 ans et plus)1092 \item Résistance au feu1093 \item Insonorisation1094\end{itemize}1095\end{column}1096\end{columns}1097\vspace{2mm}1098\begin{notebox}[Ordre de grandeur indicatif (coût total, 2025--2026)]1099Bâtiment à structure de béton : 300--500~\$/pi\textsuperscript{2}, selon l'usage et les finitions.1100\end{notebox}1101\end{frame}11021103\begin{frame}{Structure en maçonnerie}1104\begin{columns}[T]1105\begin{column}{0.48\textwidth}1106\uqotitle{Types de maçonnerie :}1107\begin{itemize}1108 \item \textbf{Porteuse} : murs supportant les charges (bâtiments anciens)1109 \item \textbf{De revêtement} : parement sur ossature (construction moderne)1110 \item \textbf{Pierre} : naturelle ou reconstituée (prestige)1111 \item \textbf{Blocs de béton} : commercial et industriel1112\end{itemize}1113\end{column}1114\begin{column}{0.48\textwidth}1115\uqotitle{Considérations pour l'évaluateur :}1116\begin{itemize}1117 \item Maçonnerie porteuse plus coûteuse à réparer1118 \item Parement de briques : coût majoré de 10--20\,\%1119 \item Durée de vie supérieure, mais entretien des joints de mortier requis1120 \item Effet sur la dépréciation physique1121\end{itemize}1122\end{column}1123\end{columns}1124\begin{notebox}[Ordres de grandeur indicatifs (suppléments au coût total, 2025--2026)]1125Parement de briques : $+$20--35~\$/pi\textsuperscript{2} \quad\textbullet\quad Pierre naturelle : $+$40--80~\$/pi\textsuperscript{2}1126\end{notebox}1127\end{frame}11281129\begin{frame}{Classes de qualité de construction}1130\begin{center}1131\small1132\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l >{\raggedright\arraybackslash}p{6.3cm} c@{}}1133\toprule1134\textbf{Classe} & \textbf{Désignation} & \textbf{Description} & \textbf{Coût relatif} \\1135\midrule1136A & Luxe / prestige & Haut de gamme, finitions supérieures & 150--200\,\% \\1137B & Bonne qualité & Au-dessus de la moyenne, bons matériaux & 115--140\,\% \\1138C & Moyenne & Construction standard, matériaux courants & 100\,\% (base) \\1139D & Économique & Sous la moyenne, matériaux de base & 70--90\,\% \\1140E & Minimale & Minimum acceptable, qualité réduite & 50--65\,\% \\1141\bottomrule1142\end{tabular}1143\end{center}1144\vspace{1mm}1145\begin{notebox}[Source et lecture]1146Classification inspirée des manuels de coûts (Marshall \& Swift, Altus Group); coûts relatifs exprimés par rapport à la classe C.1147\end{notebox}1148\end{frame}11491150\begin{frame}{Code de construction du Québec --- Repères}1151\begin{defbox}[Chapitre I, Bâtiment]1152Le \textbf{Code de construction du Québec} est fondé sur le \textit{Code national du bâtiment du Canada} (CNB), avec des modifications propres au Québec. La \textbf{RBQ} (Régie du bâtiment du Québec) veille à son application.1153\end{defbox}1154\vspace{2mm}1155\uqotitle{Éléments pertinents pour l'évaluateur :}1156\begin{itemize}1157 \item Classification des bâtiments par usage1158 \item Exigences structurales1159 \item Résistance au feu (séparations, protection, gicleurs)1160 \item Efficacité énergétique (p.~ex. programme Novoclimat)1161 \item Accessibilité universelle, normes électriques et mécaniques1162\end{itemize}1163\end{frame}11641165\begin{frame}{Code de construction du Québec --- Impact sur les coûts}1166\begin{itemize}1167 \item Normes plus strictes $=$ coûts de construction plus élevés1168 \item Évolution continue des exigences énergétiques1169 \item Gicleurs obligatoires pour certains bâtiments1170 \item Le \textbf{coût de remplacement} suppose la conformité au code en vigueur1171 \item La \textbf{non-conformité} d'un bâtiment existant se traduit en dépréciation fonctionnelle1172\end{itemize}1173\vspace{2mm}1174\begin{notebox}[Attention à l'acronyme]1175Dans ce cours, « CCQ » désigne la \textbf{Commission de la construction du Québec} (main-d'\oe uvre, Loi R-20). Le code, lui, est toujours nommé en toutes lettres : \textbf{Code de construction du Québec}.1176\end{notebox}1177\end{frame}11781179\begin{frame}{Classification des bâtiments par usage (CNB)}1180\begin{center}1181\small1182\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}c l >{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm} l@{}}1183\toprule1184\textbf{Groupe} & \textbf{Usage} & \textbf{Exemples} & \textbf{Exigences} \\1185\midrule1186A & Réunion & Églises, théâtres, stades & Très élevées \\1187B & Soins & Hôpitaux, CHSLD, garderies & Très élevées \\1188C & Habitation & Maisons, condos, logements & Modérées \\1189D & Affaires & Bureaux, banques, cliniques & Modérées \\1190E & Commerce & Magasins, restaurants, marchés & Modérées \\1191F & Industriel & Usines, entrepôts, ateliers & Variables \\1192\bottomrule1193\end{tabular}1194\end{center}1195\vspace{1mm}1196\begin{notebox}[Impact sur le coût]1197Les exigences de résistance au feu, d'accessibilité et de sécurité varient selon le groupe d'usage, ce qui influence directement le coût de construction.1198\end{notebox}1199\end{frame}12001201% ======================================================================1202\section{Exercices et synthèse}1203% ======================================================================12041205\begin{frame}{Exercice 1 --- Coût, prix ou valeur? (1/5)}1206\begin{quizbox}[Situation 1]1207Un entrepreneur facture 425~000~\$ pour la construction d'un bungalow.1208\end{quizbox}1209\pause1210\begin{exbox}[Réponse]1211\textbf{Coût} --- montant des dépenses de production facturées par le constructeur.1212\end{exbox}1213\end{frame}12141215\begin{frame}{Exercice 1 --- Coût, prix ou valeur? (2/5)}1216\begin{quizbox}[Situation 2]1217L'acte notarié indique un montant de 389~000~\$ pour la vente.1218\end{quizbox}1219\pause1220\begin{exbox}[Réponse]1221\textbf{Prix} --- fait transactionnel objectif, constaté dans l'acte de vente.1222\end{exbox}1223\end{frame}12241225\begin{frame}{Exercice 1 --- Coût, prix ou valeur? (3/5)}1226\begin{quizbox}[Situation 3]1227L'évaluateur agréé estime la propriété à 410~000~\$.1228\end{quizbox}1229\pause1230\begin{exbox}[Réponse]1231\textbf{Valeur} --- opinion professionnelle motivée sur la valeur marchande.1232\end{exbox}1233\end{frame}12341235\begin{frame}{Exercice 1 --- Coût, prix ou valeur? (4/5)}1236\begin{quizbox}[Situation 4]1237Le rôle d'évaluation municipale affiche 375~000~\$.1238\end{quizbox}1239\pause1240\begin{exbox}[Réponse]1241\textbf{Valeur} --- estimation établie à des fins fiscales (valeur inscrite au rôle).1242\end{exbox}1243\end{frame}12441245\begin{frame}{Exercice 1 --- Coût, prix ou valeur? (5/5)}1246\begin{quizbox}[Situation 5]1247Le vendeur demande 429~000~\$ pour sa maison.1248\end{quizbox}1249\pause1250\begin{exbox}[Réponse]1251\textbf{Prix demandé} --- aspiration du vendeur : ce n'est ni une transaction conclue ni une opinion professionnelle de valeur.1252\end{exbox}1253\end{frame}12541255\begin{frame}{Exercice 2 --- Reproduction ou remplacement? (1/5)}1256\begin{quizbox}[Bâtiment 1]1257Maison construite en 2022, de style contemporain.1258\end{quizbox}1259\pause1260\begin{exbox}[Réponse]1261\textbf{Reproduction} --- bâtiment récent : matériaux et techniques encore disponibles.1262\end{exbox}1263\end{frame}12641265\begin{frame}{Exercice 2 --- Reproduction ou remplacement? (2/5)}1266\begin{quizbox}[Bâtiment 2]1267Église en pierre construite en 1895.1268\end{quizbox}1269\pause1270\begin{exbox}[Réponse]1271\textbf{Reproduction} --- valeur patrimoniale : les matériaux et le savoir-faire ont une valeur intrinsèque.1272\end{exbox}1273\end{frame}12741275\begin{frame}{Exercice 2 --- Reproduction ou remplacement? (3/5)}1276\begin{quizbox}[Bâtiment 3]1277Immeuble de bureaux construit en 1975.1278\end{quizbox}1279\pause1280\begin{exbox}[Réponse]1281\textbf{Remplacement} --- matériaux et méthodes obsolètes; on chiffre un équivalent moderne.1282\end{exbox}1283\end{frame}12841285\begin{frame}{Exercice 2 --- Reproduction ou remplacement? (4/5)}1286\begin{quizbox}[Bâtiment 4]1287Usine avec structure en amiante-ciment (1960).1288\end{quizbox}1289\pause1290\begin{exbox}[Réponse]1291\textbf{Remplacement} --- matériaux aujourd'hui interdits : la reproduction est impossible et illégale.1292\end{exbox}1293\end{frame}12941295\begin{frame}{Exercice 2 --- Reproduction ou remplacement? (5/5)}1296\begin{quizbox}[Bâtiment 5]1297Maison de ferme ancestrale (patrimoine familial).1298\end{quizbox}1299\pause1300\begin{exbox}[Réponse]1301\textbf{Reproduction} --- pour des fins d'assurance ou de conservation patrimoniale.1302\end{exbox}1303\end{frame}13041305\begin{frame}{Exercice 3 --- Calcul du coût total : énoncé}1306\begin{quizbox}[Données --- Immeuble commercial de 5~000~pi\textsuperscript{2} à Gatineau]1307\begin{itemize}1308 \item Coût direct : 200~\$/pi\textsuperscript{2}1309 \item Honoraires professionnels : 8\,\% des coûts directs1310 \item Permis 1,5\,\%, financement 4\,\%, assurances et frais légaux 1\,\% (des coûts directs)1311 \item Profit entrepreneurial : 12\,\% de (directs $+$ indirects)1312\end{itemize}1313\vspace{1mm}1314\textbf{Question :} quel est le coût total de construction?1315\end{quizbox}1316\vspace{1mm}1317\begin{notebox}[Hypothèse fiscale]1318TPS/TVQ récupérables (immeuble commercial, baux taxables) : exclues du calcul.1319\end{notebox}1320\end{frame}13211322\begin{frame}{Exercice 3 --- Calcul du coût total : solution}1323\begin{center}1324\footnotesize1325\begin{tabular}{@{}l r@{}}1326\toprule1327\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\1328\midrule1329Coûts directs : 5~000 pi\textsuperscript{2} $\times$ 200~\$ & 1~000~000~\$ \\1330\midrule1331Honoraires professionnels (8\,\%) & 80~000~\$ \\1332Permis et inspections (1,5\,\%) & 15~000~\$ \\1333Financement (4\,\%) & 40~000~\$ \\1334Assurances et frais légaux (1\,\%) & 10~000~\$ \\1335\textbf{Sous-total coûts indirects (14,5\,\% des directs)} & \textbf{145~000~\$} \\1336\midrule1337Sous-total directs $+$ indirects & 1~145~000~\$ \\1338Profit entrepreneurial (12\,\% $\times$ 1~145~000~\$) & 137~400~\$ \\1339\bottomrule1340\end{tabular}1341\end{center}1342\pause1343\vspace{1mm}1344\begin{exbox}[Réponse]1345\textbf{Coût total de construction : 1~282~400~\$} (hors terrain, estimé séparément).1346\end{exbox}1347\end{frame}13481349\begin{frame}{Résumé de la séance 2}1350\begin{columns}[T]1351\begin{column}{0.48\textwidth}1352\uqotitle{Concepts clés :}1353\begin{enumerate}1354 \item \textbf{Coût} $\neq$ \textbf{prix} $\neq$ \textbf{valeur}1355 \item \textbf{Reproduction} : réplique exacte1356 \item \textbf{Remplacement} : utilité équivalente1357 \item Directs $+$ indirects (15--25\,\% des directs) $+$ profit (8--15\,\%)1358 \item Principes de \textbf{substitution} et de \textbf{contribution}1359\end{enumerate}1360\end{column}1361\begin{column}{0.48\textwidth}1362\uqotitle{Standards et construction :}1363\begin{itemize}1364 \item OEAQ, NUPPEC/CUSPAP, IVS, USPAP1365 \item 4 types de structures : bois, acier, béton, maçonnerie1366 \item 5 classes de qualité (A à E)1367 \item Code de construction du Québec et classification par usage (A à F)1368\end{itemize}1369\end{column}1370\end{columns}1371\vspace{2mm}1372\begin{defbox}[Formule à retenir]1373\[1374C_{\text{total}} = C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + \text{Profit entrepreneurial}1375\]1376\end{defbox}1377\end{frame}13781379\begin{frame}{Questions de révision (1/2)}1380\begin{enumerate}1381 \item Expliquez la différence entre le coût, le prix et la valeur d'un immeuble.1382 \item Dans quelles circonstances utiliserait-on le coût de reproduction plutôt que le coût de remplacement?1383 \item Nommez cinq éléments de coûts directs et cinq éléments de coûts indirects.1384 \item Sur quelle base calcule-t-on les coûts indirects et le profit entrepreneurial?1385\end{enumerate}1386\end{frame}13871388\begin{frame}{Questions de révision (2/2)}1389\begin{enumerate}1390 \setcounter{enumi}{4}1391 \item Expliquez le principe de substitution et son lien avec la méthode du coût.1392 \item Quelle est la différence entre le profit entrepreneurial et l'incitatif entrepreneurial?1393 \item Quelles sont les exigences de l'OEAQ et des NUPPEC concernant la méthode du coût?1394 \item Pourquoi la construction en bois est-elle dominante au Québec?1395\end{enumerate}1396\end{frame}13971398\begin{frame}{Pour la prochaine séance}1399\begin{defbox}[Séance 3 --- Méthodes d'évaluation du terrain (bloc 2, 1/2)]1400Le terrain s'évalue \textbf{séparément} des améliorations : c'est le premier terme de la formule $V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D)$.1401\end{defbox}1402\vspace{2mm}1403\uqotitle{Lectures préparatoires :}1404\begin{itemize}1405 \item \textit{The Appraisal of Real Estate}, 16\textsuperscript{e} édition --- chapitres sur l'évaluation du terrain1406 \item Rattermann --- \textit{The Cost Approach to Value}, chapitre sur le terrain1407 \item Guide de pratique de l'OEAQ --- section sur l'évaluation des terrains1408\end{itemize}1409\vspace{1mm}1410\uqotitle{Sujets à préparer :}1411\begin{itemize}1412 \item Principe du terrain vacant et disponible pour son utilisation optimale1413 \item Méthodes de comparaison directe, d'extraction, d'affectation et du résidu1414\end{itemize}1415\end{frame}14161417\begin{frame}{Questions?}1418\contactslide[Prochaine séance : Méthodes d'évaluation du terrain]1419\end{frame}14201421% ======================================================================1422\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1423\nocite{appraisal2026,rattermannCout,rattermann2020,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ivs2025,codeProfessions,codeConstruction,r20,rbqLicences,marshallswift2025,altus2026,rsmeans2025,ccqSalaires}1424\printbibliography[heading=none]1425\end{frame}14261427\end{document}1428