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1% ==============================================================================2% Séance 2 — Exercices en classe (cahier de 60 minutes)3% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7%8% Deck compagnon de seance02_cadre_conceptuel.tex : 11 exercices courts à9% faire en classe (en duo, calculatrice), chacun suivi de son corrigé et10% d'une diapo de discussion. Les exercices 1 à 3 du deck principal et les11% six exercices des notes de cours (ch02) ne sont PAS repris ici.12% Compilation : latexmk -pdf seance02_exercices.tex (biber pour les références)13% ==============================================================================14\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}15\usepackage{uqo-style}1617\title[IMM1033 --- Séance 2 --- Exercices]{Séance 2 : Exercices en classe}18\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût --- Cahier d'exercices (60 minutes)}19\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}20\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}21\date{Hiver 2026}2223% --- Macros locales ---------------------------------------------------------24% Sous-titre de cadre : durée • format • matériel25\newcommand{\exometa}[3]{%26 \framesubtitle{%27 \textcolor{uqoOr}{\faIcon{stopwatch}}\hspace{4pt}#1%28 \quad\textcolor{uqoGrisClair}{\textbullet}\quad29 \textcolor{uqoOr}{\faIcon{users}}\hspace{4pt}#2%30 \quad\textcolor{uqoGrisClair}{\textbullet}\quad31 \textcolor{uqoOr}{\faIcon{calculator}}\hspace{4pt}#3}}32\newcommand{\corrige}{\framesubtitle{\textcolor{uqoVert}{\faIcon{check-circle}}\hspace{4pt}Corrigé}}33\newcommand{\discussion}{\framesubtitle{\textcolor{uqoBleuClair}{\faIcon{comments}}\hspace{4pt}Discussion et pièges}}34% Montant en dollars : \D{1~234~567}35\newcommand{\D}[1]{#1~\$}3637\begin{document}3839% --- Page titre ---40\begin{frame}[plain,noframenumbering]41\titlepage42\end{frame}4344% ======================================================================45\begin{frame}{Mode d'emploi de l'heure d'exercices}46\begin{columns}[T]47\begin{column}{0.48\textwidth}48\uqotitle{Déroulement :}49\begin{enumerate}50 \item L'énoncé reste affiché pendant le travail51 \item Travail \textbf{en duo}, une feuille par équipe52 \item Au signal, une équipe propose sa réponse53 \item Corrigé projeté, puis \textbf{discussion}54\end{enumerate}55\vspace{1mm}56\uqotitle{Matériel :} calculatrice, crayon, diapos de la séance 2 (fourchettes).57\end{column}58\begin{column}{0.48\textwidth}59\begin{importbox}[Règles du jeu]60\begin{itemize}61 \item Exercices \textbf{formatifs}, du même type que l'intra62 \item Toujours écrire la \textbf{base de calcul} à côté du pourcentage63 \item Une réponse sans justification est incomplète64 \item IA permise pour \textbf{vérifier} après coup, pas pour répondre65\end{itemize}66\end{importbox}67\end{column}68\end{columns}69\end{frame}7071\begin{frame}{Feuille de route --- 60 minutes, 11 exercices}72\begin{center}73\footnotesize74\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l c >{\raggedright\arraybackslash}p{5.9cm} c c@{}}75\toprule76\textbf{Bloc} & \textbf{N\textsuperscript{o}} & \textbf{Exercice} & \textbf{Durée} & \textbf{Type} \\77\midrule78A. Vocabulaire & 1 & Sept chiffres pour un même duplex & 5 min & Qualifier \\79 & 2 & Trois écarts à expliquer & 7 min & Chiffrer \\80B. Base de coût & 3 & Choisir la base de coût (six cas) & 6 min & Décider \\81 & 4 & L'obsolescence qui disparaît du coût & 6 min & Chiffrer \\82C. Anatomie du coût & 5 & Bordereau d'un sixplex locatif & 8 min & Chiffrer \\83 & 6 & Quatre erreurs dans un bordereau & 5 min & Critiquer \\84 & 7 & Remonter aux coûts directs & 5 min & Chiffrer \\85D. Principes & 8 & Substitution : le plafond de valeur & 4 min & Décider \\86 & 9 & Contribution : le propriétaire rénovateur & 4 min & Chiffrer \\87E. Normes et construction & 10 & Le rapport incomplet & 5 min & Critiquer \\88 & 11 & Classer et chiffrer trois bâtiments & 5 min & Décider \\89\midrule90 & & \textbf{Total} & \textbf{60 min} & \\91\bottomrule92\end{tabular}93\end{center}94\end{frame}9596% ======================================================================97\section{Bloc A --- Coût, prix, valeur}98% ======================================================================99100\begin{frame}{Exercice 1 --- Sept chiffres pour un même duplex}101\exometa{5 min}{En duo}{Aucun calcul}102\begin{quizbox}[Duplex de la rue Principale, secteur Aylmer (construit en 2016)]103Pour chaque montant : \textbf{coût}, \textbf{prix}, \textbf{valeur} --- ou \textbf{autre chose}? Une ligne de justification.104\begin{enumerate}105 \item Facture finale de l'entrepreneur général, 2016 : \D{512~000}106 \item Rôle d'évaluation de la Ville de Gatineau : \D{598~000}107 \item Offre d'achat de mars 2026, \textbf{refusée} par le propriétaire : \D{640~000}108 \item Montant inscrit à l'acte de vente notarié, avril 2026 : \D{655~000}109 \item Estimation de l'évaluateur agréé mandaté par le prêteur : \D{648~000}110 \item Dans ce rapport, « coût de remplacement neuf » du bâtiment : \D{690~000}111 \item Garantie « reconstruction » au contrat d'assurance : \D{720~000}112\end{enumerate}113\end{quizbox}114\end{frame}115116\begin{frame}{Exercice 1 --- Sept chiffres pour un même duplex}117\corrige118\begin{center}119\footnotesize120\begin{tabular}{@{}c l >{\bfseries}l >{\raggedright\arraybackslash}p{7.6cm}@{}}121\toprule122\textbf{N\textsuperscript{o}} & \textbf{Montant} & \textbf{Nature} & \textbf{Justification} \\123\midrule1241 & \D{512~000} & Coût & Dépense de production, historique, documentée par facture \\1252 & \D{598~000} & Valeur & Estimation à des fins fiscales, à la date de référence du rôle \\1263 & \D{640~000} & Autre chose & Offre refusée : intention d'un acheteur, aucune transaction \\1274 & \D{655~000} & Prix & Fait transactionnel constaté dans l'acte \\1285 & \D{648~000} & Valeur & Opinion professionnelle de valeur marchande \\1296 & \D{690~000} & Coût & Coût \textbf{estimé} et prospectif : cela reste un coût \\1307 & \D{720~000} & Coût & Coût de reconstruction assuré (base « reproduction ») \\131\bottomrule132\end{tabular}133\end{center}134\end{frame}135136\begin{frame}{Exercice 1 --- Sept chiffres pour un même duplex}137\discussion138\begin{importbox}[Le piège des lignes 6 et 7]139Ce n'est pas le fait d'\textbf{estimer} qui fait une valeur, c'est \textbf{l'objet mesuré}. On estime ici la \textbf{production} (un coût), pas le prix probable sur le marché. La « valeur assurable » porte mal son nom : c'est un coût de reconstruction.140\end{importbox}141\begin{notebox}[Ligne 3 --- l'offre refusée]142Une offre non acceptée n'est ni un prix (pas de transaction) ni une valeur (pas d'opinion motivée). C'est au mieux un \textbf{indice} du marché, à manier avec prudence.143\end{notebox}144\begin{exbox}[À retenir]145Sept montants, quatre natures, et \textbf{aucun} n'a à coïncider avec les autres.146\end{exbox}147\end{frame}148149\begin{frame}{Exercice 2 --- Trois écarts à expliquer}150\exometa{7 min}{En duo}{Calculatrice}151\begin{quizbox}[Bungalow de Buckingham (1996)]152\begin{columns}[T]153\begin{column}{0.5\textwidth}154\textbf{Données du dossier :}155\begin{itemize}156 \item Coût de remplacement neuf des améliorations : \D{485~000}157 \item Terrain, estimé séparément : \D{95~000}158 \item Valeur marchande estimée : \D{520~000}159 \item Vendu \D{498~000} après 4 mois; négociation à la baisse après inspection (toiture en fin de vie)160\end{itemize}161\end{column}162\begin{column}{0.46\textwidth}163\textbf{Questions :}164\begin{enumerate}165 \item Coût neuf total du bien?166 \item Dépréciation \textbf{implicite}, en \$ et en \% du coût neuf des améliorations?167 \item Écart prix $-$ valeur, en \$ et en \%? À quoi l'attribuer?168 \item Qui « estime », « observe », « calcule » quoi?169\end{enumerate}170\end{column}171\end{columns}172\end{quizbox}173\end{frame}174175\begin{frame}{Exercice 2 --- Trois écarts à expliquer}176\corrige177\begin{columns}[T]178\begin{column}{0.48\textwidth}179\begin{exbox}[Réponses 1 et 2]180\begin{enumerate}181 \item $485~000 + 95~000 = $ \textbf{\D{580~000}}182 \item $580~000 - 520~000 = $ \textbf{\D{60~000}}, soit $60~000 / 485~000 = $ \textbf{12,4\,\%} des améliorations183\end{enumerate}184\end{exbox}185\end{column}186\begin{column}{0.48\textwidth}187\begin{exbox}[Réponses 3 et 4]188\begin{enumerate}189 \setcounter{enumi}{2}190 \item $498~000 - 520~000 = $ \uqoalert{$-$\D{22~000}} ($-$4,2\,\%) : \textbf{conditions de la vente}191 \item L'évaluateur \textbf{estime} la valeur et \textbf{calcule} le coût; le marché fait \textbf{observer} le prix192\end{enumerate}193\end{exbox}194\end{column}195\end{columns}196\vspace{1mm}197\begin{importbox}[Erreur fréquente]198La dépréciation se mesure sur les \textbf{améliorations seulement} : diviser par \D{580~000} donnerait 10,3\,\% --- faux. Le terrain ne se déprécie pas.199\end{importbox}200\end{frame}201202\begin{frame}{Exercice 2 --- Trois écarts à expliquer}203\discussion204\begin{notebox}[Et si la toiture coûtait \D{25~000} à refaire?]205Si l'évaluateur ne l'avait pas captée, la valeur révisée serait $\approx$ \D{495~000} : le prix de \D{498~000} devient alors cohérent. L'écart prix--valeur peut donc cacher une \textbf{dépréciation physique curable oubliée} plutôt que de vraies « conditions de vente ».206\end{notebox}207\begin{quizbox}[Question à la classe]208Dans ce dossier, lequel des trois chiffres --- coût, prix, valeur --- est le plus \textbf{fiable}? Lequel est le plus \textbf{utile} au prêteur?209\end{quizbox}210\begin{exbox}[Réponse attendue]211Le \textbf{prix} est le plus fiable (fait constaté), la \textbf{valeur} la plus utile (elle neutralise les conditions particulières de cette vente).212\end{exbox}213\end{frame}214215% ======================================================================216\section{Bloc B --- Reproduction ou remplacement}217% ======================================================================218219\begin{frame}{Exercice 3 --- Choisir la base de coût}220\exometa{6 min}{En duo}{Aucun calcul}221\begin{quizbox}[Six mandats --- reproduction, remplacement ou « ça dépend »? Justifiez.]222\begin{enumerate}223 \item[A.] Résidence pour aînés de 60 unités (2019), évaluée pour le rôle foncier224 \item[B.] École primaire de 1952 à convertir en logements; valeur marchande pour un promoteur225 \item[C.] Caserne de pompiers en brique de 1910, citée immeuble patrimonial, à assurer par la municipalité226 \item[D.] Bungalow de 1978 isolé à la mousse d'urée-formaldéhyde (MIUF), filage en aluminium; valeur marchande227 \item[E.] Entrepôt frigorifique de 2012 dont le frigorigène est en voie d'élimination228 \item[F.] Chalet en bois rond de 1995 (Val-des-Monts), matériaux encore courants; valeur marchande pour un prêt229\end{enumerate}230\end{quizbox}231\end{frame}232233\begin{frame}{Exercice 3 --- Choisir la base de coût}234\corrige235\begin{center}236\scriptsize237\begin{tabular}{@{}c >{\bfseries}l >{\raggedright\arraybackslash}p{10.2cm}@{}}238\toprule239\textbf{Cas} & \textbf{Base} & \textbf{Justification} \\240\midrule241A & Reproduction & Bâtiment récent : les deux bases coïncident presque; la reproduction est directe et vérifiable \\242\addlinespace[2pt]243B & Remplacement & Valeur marchande d'un bâtiment ancien : on chiffre l'utilité équivalente, le plan de 1952 est obsolète \\244\addlinespace[2pt]245C & Reproduction & Assurance et patrimoine : on veut le coût de reconstruire \textbf{à l'identique} (brique, savoir-faire) \\246\addlinespace[2pt]247D & Remplacement & MIUF interdite et filage en aluminium proscrit : la reproduction est \textbf{impossible et illégale} \\248\addlinespace[2pt]249E & Ça dépend & Enveloppe récente $\Rightarrow$ reproduction; le système frigorifique ne peut être reproduit $\Rightarrow$ équivalent moderne pour \textbf{cette composante} \\250\addlinespace[2pt]251F & Ça dépend & Ni récent ni patrimonial $\Rightarrow$ remplacement en principe; mais si le marché achète \textbf{le bois rond}, l'équivalent d'utilité \textbf{est} le bois rond \\252\bottomrule253\end{tabular}254\end{center}255\end{frame}256257\begin{frame}{Exercice 3 --- Choisir la base de coût}258\discussion259\begin{notebox}[Cas B et C --- l'âge ne décide pas seul]260La caserne (C) rejoint l'église de 1895 du deck : patrimoine $\Rightarrow$ reproduction. L'école (B) a le même âge mais \textbf{aucune} valeur patrimoniale : dès qu'on cherche la valeur marchande, elle bascule en remplacement.261\end{notebox}262\begin{importbox}[Cas F --- « utilité équivalente » se juge du point de vue de l'acheteur typique]263Chiffrer une ossature conventionnelle avec parement pour un chalet en bois rond sous-estimerait ce que le marché paie réellement : l'esthétique fait partie de l'utilité pour cet acheteur.264\end{importbox}265\begin{exbox}[Règle pratique]266Trois questions dans l'ordre : récent? patrimoine ou assurance? matériaux disponibles \textbf{et} recherchés par le marché? Sinon : remplacement.267\end{exbox}268\end{frame}269270\begin{frame}{Exercice 4 --- L'obsolescence qui disparaît du coût}271\exometa{6 min}{En duo}{Calculatrice}272\begin{quizbox}[Maison de 1968, secteur Hull]273\begin{columns}[T]274\begin{column}{0.52\textwidth}275\textbf{Coût neuf --- reproduction} (plan fermé, simple vitrage, une seule salle de bain) : \D{410~000}\\276\textbf{Coût neuf --- remplacement} (équivalent moderne) : \D{372~000}277\vspace{1mm}278279\textbf{Dépréciation fonctionnelle mesurée séparément :}280\begin{itemize}281 \item Plan fermé (coût d'ouverture) : \D{22~000}282 \item Simple vitrage (coût de correction) : \D{12~000}283 \item Salle de bain manquante (coût d'ajout) : \D{16~000}284\end{itemize}285\end{column}286\begin{column}{0.44\textwidth}287\textbf{Questions :}288\begin{enumerate}289 \item Que représente l'écart entre les deux bases?290 \item À partir de la \textbf{reproduction}, que déduire?291 \item À partir du \textbf{remplacement}, que déduire?292 \item Comparez les deux résultats. Conclusion?293\end{enumerate}294\end{column}295\end{columns}296\end{quizbox}297\end{frame}298299\begin{frame}{Exercice 4 --- L'obsolescence qui disparaît du coût}300\corrige301\begin{exbox}[Réponses 1 à 3]302\begin{enumerate}303 \item $410~000 - 372~000 = $ \textbf{\D{38~000}} (9,3\,\%) : l'obsolescence de \textbf{conception et de matériaux} que la reproduction embarque dans son coût304 \item \textbf{Tout} : plan fermé, vitrage et salle de bain $= 22~000 + 12~000 + 16~000 = $ \D{50~000}305 \item \textbf{Seulement la salle de bain manquante} (\D{16~000}) : une \textbf{déficience} n'est dans aucune base; le plan et le vitrage ont déjà quitté le coût306\end{enumerate}307\end{exbox}308\end{frame}309310\begin{frame}{Exercice 4 --- L'obsolescence qui disparaît du coût}311\discussion312\begin{columns}[T]313\begin{column}{0.5\textwidth}314\begin{center}315\footnotesize316\begin{tabular}{@{}l r r@{}}317\toprule318 & \textbf{Reprod.} & \textbf{Rempl.} \\319\midrule320Coût neuf & \D{410~000} & \D{372~000} \\321$-$ Obsolescence de conception & $-$\D{34~000} & --- \\322$-$ Déficience (salle de bain) & $-$\D{16~000} & $-$\D{16~000} \\323\midrule324\textbf{Coût déprécié (fonctionnel)} & \textbf{\D{360~000}} & \textbf{\D{356~000}} \\325\bottomrule326\end{tabular}327\end{center}328\end{column}329\begin{column}{0.46\textwidth}330\begin{importbox}[Question 4 --- la règle anti-double comptage]331Les deux chemins \textbf{convergent} (écart de \D{4~000}, bruit d'estimation). Partir du remplacement \textbf{et} déduire le plan fermé compterait la même obsolescence deux fois.332\end{importbox}333\end{column}334\end{columns}335\vspace{1mm}336\begin{notebox}[Pont vers le TP3]337Cette règle est le c\oe ur de la ventilation de la dépréciation (séance 11, TP3) : toujours dire de quelle base on part.338\end{notebox}339\end{frame}340341% ======================================================================342\section{Bloc C --- Anatomie du coût total}343% ======================================================================344345\begin{frame}{Exercice 5 --- Bordereau d'un sixplex locatif}346\exometa{8 min}{En duo}{Calculatrice}347\begin{quizbox}[Sixplex neuf, 6~000~pi\textsuperscript{2} habitables, secteur Gatineau]348\begin{columns}[T]349\begin{column}{0.54\textwidth}350\textbf{Hypothèses :}351\begin{itemize}352 \item Coûts directs : \D{180}/pi\textsuperscript{2}353 \item Indirects, en \% \textbf{des directs} : architecte 7\,\%, ingénieurs 4\,\%, permis 1,5\,\%, financement 3\,\%, assurances et légaux 1\,\%354 \item TPS/TVQ 14,975\,\% des directs, \textbf{non récupérables} (locatif résidentiel)355 \item Profit : 12\,\% de (directs $+$ indirects)356 \item Terrain, estimé séparément : \D{250~000}357\end{itemize}358\end{column}359\begin{column}{0.42\textwidth}360\textbf{Demandé :}361\begin{enumerate}362 \item Bordereau complet et coût total du projet363 \item Ratios : indirects \textbf{hors taxes} / directs; profit / sa base; terrain / total364 \item Coût des améliorations par logement et par pi\textsuperscript{2}; ratios dans les fourchettes?365\end{enumerate}366\end{column}367\end{columns}368\end{quizbox}369\end{frame}370371\begin{frame}{Exercice 5 --- Bordereau d'un sixplex locatif}372\corrige373\begin{center}374\scriptsize375\renewcommand{\arraystretch}{0.9}376\begin{tabular}{@{}l r@{}}377\toprule378\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\379\midrule380Coûts directs : 6~000 pi\textsuperscript{2} $\times$ 180~\$ & \D{1~080~000} \\381\midrule382Architecte (7\,\%) & \D{75~600} \\383Ingénieurs (4\,\%) & \D{43~200} \\384Permis (1,5\,\%) & \D{16~200} \\385Financement intérimaire (3\,\%) & \D{32~400} \\386Assurances et frais légaux (1\,\%) & \D{10~800} \\387\textit{Sous-total indirects hors taxes (16,5\,\% des directs)} & \textit{\D{178~200}} \\388TPS/TVQ non récupérables (14,975\,\% des directs) & \D{161~730} \\389\textbf{Sous-total coûts indirects (31,5\,\% des directs)} & \textbf{\D{339~930}} \\390\midrule391Directs $+$ indirects & \D{1~419~930} \\392Profit entrepreneurial (12\,\% de 1~419~930) & \D{170~392} \\393\textbf{Coût neuf des améliorations} & \textbf{\D{1~590~322}} \\394Terrain & \D{250~000} \\395\midrule396\textbf{Coût total du projet} & \textbf{\D{1~840~322}} \\397\bottomrule398\end{tabular}399\end{center}400\end{frame}401402\begin{frame}{Exercice 5 --- Bordereau d'un sixplex locatif}403\discussion404\begin{columns}[T]405\begin{column}{0.5\textwidth}406\begin{exbox}[Ratios de contrôle]407\begin{itemize}408 \item Indirects hors taxes : \textbf{16,5\,\%} des directs \uqogreen{(15--25\,\% \checkmark)}409 \item Profit : \textbf{12\,\%} de (D $+$ I) \uqogreen{(10--15\,\% \checkmark)}410 \item Terrain : $250~000 / 1~840~322 = $ \textbf{13,6\,\%} \uqoalert{(sous 15--30\,\%)}411 \item Par logement : $1~590~322 / 6 = $ \D{265~054}412 \item Par pi\textsuperscript{2} : \D{265} (\D{238} hors taxes)413\end{itemize}414\end{exbox}415\end{column}416\begin{column}{0.46\textwidth}417\begin{notebox}[Le ratio terrain « bas »]418Les \textbf{taxes} gonflent le coût des améliorations : à \D{238}/pi\textsuperscript{2} hors taxes, on est dans la fourchette « ossature de bois » (175--250). Un ratio hors fourchette n'est pas une erreur : c'est une \textbf{question à poser}.419\end{notebox}420\begin{importbox}[Réflexe]421Chaque \% s'écrit avec sa base. Sans base, un bordereau est invérifiable.422\end{importbox}423\end{column}424\end{columns}425\end{frame}426427\begin{frame}{Exercice 6 --- Quatre erreurs dans un bordereau}428\exometa{5 min}{En duo}{Calculatrice}429\begin{quizbox}[Bordereau d'un stagiaire --- immeuble de bureaux à Hull, baux commerciaux taxables]430\begin{columns}[T]431\begin{column}{0.58\textwidth}432\scriptsize433\begin{tabular}{@{}l r@{}}434\toprule435Coûts directs & \D{800~000} \\436Terrain & \D{200~000} \\437\midrule438Honoraires d'architecte : 20\,\% $\times$ 800~000 & \D{160~000} \\439Ingénieurs : 6\,\% $\times$ 800~000 & \D{48~000} \\440Permis : 1,5\,\% $\times$ 800~000 & \D{12~000} \\441Financement : 4\,\% $\times$ (800~000 $+$ 200~000) & \D{40~000} \\442TPS/TVQ : 14,975\,\% $\times$ 800~000 & \D{119~800} \\443\textbf{Sous-total indirects} & \textbf{\D{379~800}} \\444\midrule445Profit entrepreneurial : 12\,\% $\times$ 800~000 & \D{96~000} \\446\midrule447\textbf{Coût total du projet} (avec terrain) & \textbf{\D{1~475~800}} \\448\bottomrule449\end{tabular}450\end{column}451\begin{column}{0.40\textwidth}452\textbf{Demandé :}453\begin{enumerate}454 \item Repérez \textbf{quatre erreurs} (fourchette, base de calcul ou fiscalité)455 \item Corrigez en retenant 10\,\% pour l'architecte456 \item Chiffrez l'écart avec le total du stagiaire457\end{enumerate}458\vspace{1mm}459{\footnotesize\textit{Convention du cours : indirects en \% des coûts directs; le terrain n'entre dans aucune base.}}460\end{column}461\end{columns}462\end{quizbox}463\end{frame}464465\begin{frame}{Exercice 6 --- Quatre erreurs dans un bordereau}466\corrige467\begin{columns}[T]468\begin{column}{0.48\textwidth}469\begin{exbox}[Erreurs 1 et 2]470\begin{enumerate}471 \item \textbf{Architecte à 20\,\%} : hors de la fourchette 6--12\,\% $\Rightarrow$ 10\,\%, soit \D{80~000}472 \item \textbf{Financement sur directs $+$ terrain} : mauvaise base $\Rightarrow$ 4\,\% $\times$ 800~000 $=$ \D{32~000}473\end{enumerate}474\end{exbox}475\end{column}476\begin{column}{0.48\textwidth}477\begin{exbox}[Erreurs 3 et 4]478\begin{enumerate}479 \setcounter{enumi}{2}480 \item \textbf{TPS/TVQ incluses} : baux taxables $\Rightarrow$ taxes \textbf{récupérables}, à exclure481 \item \textbf{Profit sur les directs seulement} : la base est (directs $+$ indirects)482\end{enumerate}483\end{exbox}484\end{column}485\end{columns}486\vspace{1mm}487\begin{importbox}[Ce que révèle la correction]488Trois erreurs gonflent le coût, une le réduit. Elles ne se compensent pas : chacune est \textbf{matérielle} dans un rapport signé.489\end{importbox}490\end{frame}491492\begin{frame}{Exercice 6 --- Quatre erreurs dans un bordereau}493\discussion494\begin{columns}[T]495\begin{column}{0.5\textwidth}496\begin{center}497\scriptsize498\begin{tabular}{@{}l r@{}}499\toprule500Coûts directs & \D{800~000} \\501Architecte (10\,\%) & \D{80~000} \\502Ingénieurs (6\,\%) & \D{48~000} \\503Permis (1,5\,\%) & \D{12~000} \\504Financement (4\,\%) & \D{32~000} \\505\textbf{Indirects (21,5\,\% des directs)} & \textbf{\D{172~000}} \\506\midrule507Directs $+$ indirects & \D{972~000} \\508Profit (12\,\%) & \D{116~640} \\509\textbf{Améliorations} & \textbf{\D{1~088~640}} \\510Terrain & \D{200~000} \\511\midrule512\textbf{Coût total corrigé} & \textbf{\D{1~288~640}} \\513\bottomrule514\end{tabular}515\end{center}516\end{column}517\begin{column}{0.46\textwidth}518\begin{exbox}[Écart]519$1~475~800 - 1~288~640 = $ \uqoalert{\D{187~160}}, soit une \textbf{surestimation de 14,5\,\%} du coût total.520\end{exbox}521\begin{notebox}[Vérification par ratio]522Indirects corrigés : 21,5\,\% des directs, dans la fourchette 15--25\,\% hors taxes. Le bordereau du stagiaire affichait 47,5\,\% : le ratio seul aurait dû alerter.523\end{notebox}524\end{column}525\end{columns}526\end{frame}527528\begin{frame}{Exercice 7 --- Remonter aux coûts directs}529\exometa{5 min}{En duo}{Calculatrice}530\begin{quizbox}[Petit centre de services, 3~500~pi\textsuperscript{2}]531Un promoteur annonce un coût neuf des améliorations (hors terrain) de \textbf{\D{908~600}}. L'évaluateur retient : indirects $=$ 18\,\% des directs; profit $=$ 10\,\% de (directs $+$ indirects).532\begin{enumerate}533 \item Retrouvez les \textbf{coûts directs}, puis les indirects et le profit534 \item Quel coût direct au pi\textsuperscript{2} cela implique-t-il?535 \item Si le promoteur avait appliqué son profit aux \textbf{directs seulement}, quel total aurait-il annoncé pour les mêmes coûts directs? Écart?536\end{enumerate}537\end{quizbox}538\begin{notebox}[Indice]539Écrivez le coût total comme un \textbf{produit de facteurs} appliqués aux coûts directs.540\end{notebox}541\end{frame}542543\begin{frame}{Exercice 7 --- Remonter aux coûts directs}544\corrige545\[546C_{\text{total}} = D \times (1 + 0{,}18) \times (1 + 0{,}10) = 1{,}298\,D547\]548\begin{columns}[T]549\begin{column}{0.52\textwidth}550\begin{exbox}[Réponses]551\begin{enumerate}552 \item $D = 908~600 / 1{,}298 = $ \textbf{\D{700~000}}; indirects \D{126~000}; profit $= 10\,\% \times 826~000 = $ \D{82~600}553 \item $700~000 / 3~500 = $ \textbf{\D{200}/pi\textsuperscript{2}}554 \item $700~000 + 126~000 + 70~000 = $ \D{896~000}; écart \uqoalert{\D{12~600}} ($-$1,4\,\%)555\end{enumerate}556\end{exbox}557\end{column}558\begin{column}{0.44\textwidth}559\begin{notebox}[Pourquoi c'est utile]560Le facteur composé $(1+i)(1+p)$ passe en une ligne des directs au coût complet, et permet de \textbf{décomposer} un total annoncé (soumission, projet comparable).561\end{notebox}562\begin{importbox}[Vérification]563$700~000 \times 1{,}18 = 826~000$; $\times\,1{,}10 = 908~600$ \checkmark564\end{importbox}565\end{column}566\end{columns}567\end{frame}568569% ======================================================================570\section{Bloc D --- Substitution et contribution}571% ======================================================================572573\begin{frame}{Exercice 8 --- Substitution : le plafond de valeur}574\exometa{4 min}{En duo}{Calculatrice}575\begin{quizbox}[Immeuble de bureaux existant, 4~000~pi\textsuperscript{2}, secteur Aylmer --- prix demandé : \D{1~150~000}]576\begin{columns}[T]577\begin{column}{0.5\textwidth}578\textbf{Options d'un acheteur prudent :}579\begin{itemize}580 \item \textbf{Acheter} un comparable (même secteur, âge semblable) : \D{1~060~000}581 \item \textbf{Construire} un équivalent neuf : terrain \D{260~000} $+$ coût complet \D{840~000} $+$ délai (9 mois) \D{40~000}582 \item \textbf{Louer} 10 ans : valeur actualisée des loyers \D{1~090~000}583\end{itemize}584\end{column}585\begin{column}{0.46\textwidth}586\textbf{Questions :}587\begin{enumerate}588 \item Plafond de valeur du sujet? Prix demandé défendable?589 \item Qu'apprend-on de plus de l'option « construire »?590 \item Et si aucun comparable ni location n'existe (bâtiment spécialisé)?591\end{enumerate}592\end{column}593\end{columns}594\end{quizbox}595\end{frame}596597\begin{frame}{Exercice 8 --- Substitution : le plafond de valeur}598\corrige599\begin{exbox}[Réponses]600\begin{enumerate}601 \item $V \leq \min(1~060~000;\ 1~140~000;\ 1~090~000) = $ \textbf{\D{1~060~000}}. Le prix demandé dépasse le plafond de \uqoalert{\D{90~000} (8,5\,\%)} : non défendable602 \item Le neuf coûte \D{1~140~000}; le sujet est \textbf{usagé}, donc sa valeur est inférieure au neuf \textbf{moins la dépréciation}. Le neuf est un plafond \textbf{lâche}, le comparable un plafond \textbf{serré}603 \item Sans comparable ni location, le \textbf{coût neuf déprécié} devient la seule référence : c'est pourquoi la méthode du coût domine pour les bâtiments spécialisés604\end{enumerate}605\end{exbox}606\end{frame}607608\begin{frame}{Exercice 8 --- Substitution : le plafond de valeur}609\discussion610\begin{columns}[T]611\begin{column}{0.5\textwidth}612\begin{center}613\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]614\node[uqocard, text width=4.8cm, minimum height=0.8cm] (ask) at (0,0) {\textbf{Prix demandé} \D{1~150~000}};615\node[uqocard, text width=4.8cm, minimum height=0.8cm, below=of ask] (neuf) {Construire \D{1~140~000}};616\node[uqocard, text width=4.8cm, minimum height=0.8cm, below=of neuf] (louer) {Louer (VAN) \D{1~090~000}};617\node[uqocard, text width=4.8cm, minimum height=0.8cm, below=of louer, draw=uqoVert, line width=1pt] (comp) {\textbf{Comparable} \D{1~060~000} $=$ plafond};618\draw[uqoarrow, uqoRouge] ([xshift=3mm]ask.east) -- ([xshift=3mm]comp.east) node[midway, right, font=\footnotesize, text=uqoRouge] {$-$\D{90~000}};619\end{tikzpicture}620\end{center}621\end{column}622\begin{column}{0.46\textwidth}623\begin{notebox}[Formule]624\[625V_{\text{bien}} \leq \min\left(C_{\text{neuf}},\ P_{\text{comparable}},\ \text{VAN}_{\text{loyers}}\right)626\]627\end{notebox}628\begin{importbox}[Le plafond n'est pas la valeur]629Le minimum des substituts \textbf{borne} la valeur; il ne la fixe pas. La valeur peut être bien en dessous si le sujet est très déprécié.630\end{importbox}631\end{column}632\end{columns}633\end{frame}634635\begin{frame}{Exercice 9 --- Contribution : le propriétaire rénovateur}636\exometa{4 min}{En duo}{Calculatrice}637\begin{quizbox}[Résidence d'Aylmer achetée en 2023; cinq améliorations réalisées en 2024--2025]638\begin{columns}[T]639\begin{column}{0.56\textwidth}640\scriptsize641\begin{tabular}{@{}l r r@{}}642\toprule643\textbf{Amélioration} & \textbf{Coût} & \textbf{Contribution} \\644\midrule645Cuisine refaite & \D{48~000} & \D{42~000} \\646Garage double détaché & \D{55~000} & \D{62~000} \\647Spa quatre saisons et gazebo & \D{38~000} & \D{9~000} \\648Toiture (bardeaux) & \D{14~000} & \D{16~000} \\649Sous-sol avec cinéma maison & \D{65~000} & \D{35~000} \\650\midrule651\textbf{Total} & \textbf{\D{220~000}} & \textbf{\D{164~000}} \\652\bottomrule653\end{tabular}654\end{column}655\begin{column}{0.42\textwidth}656\textbf{Questions :}657\begin{enumerate}658 \item Quelles améliorations sont \textbf{justifiées}?659 \item Chiffrez la \textbf{surqualité} totale660 \item Le propriétaire demande \D{220~000} de plus que son prix de 2023. Que lui répondez-vous?661\end{enumerate}662\end{column}663\end{columns}664\end{quizbox}665\end{frame}666667\begin{frame}{Exercice 9 --- Contribution : le propriétaire rénovateur}668\corrige669\begin{exbox}[Réponses]670\begin{enumerate}671 \item Justifiées : \textbf{garage} (\uqogreen{$+$\D{7~000}}) et \textbf{toiture} (\uqogreen{$+$\D{2~000}}). Non justifiées : cuisine (\uqoalert{$-$\D{6~000}}), spa (\uqoalert{$-$\D{29~000}}), sous-sol (\uqoalert{$-$\D{30~000}})672 \item Surqualité $= 6~000 + 29~000 + 30~000 = $ \textbf{\D{65~000}} (dépréciation fonctionnelle)673 \item Le marché ne reconnaît que \D{164~000} : demander \D{220~000} de plus, c'est vouloir se faire \textbf{rembourser des coûts}, pas vendre de la \textbf{valeur}674\end{enumerate}675\end{exbox}676\end{frame}677678\begin{frame}{Exercice 9 --- Contribution : le propriétaire rénovateur}679\discussion680\begin{importbox}[Le piège de la compensation]681On ne « crédite » pas les \D{9~000} de surcontribution (garage, toiture) contre la surqualité. La surqualité est une \textbf{dépréciation} à part entière (\D{65~000}); la surcontribution est un argument de \textbf{réconciliation} à la hausse. Les deux se traitent séparément.682\end{importbox}683\begin{notebox}[Pourquoi le spa et le cinéma maison?]684Des goûts \textbf{personnels} que l'acheteur typique du secteur ne paie pas : c'est la définition même de la surqualité (\textit{superadequacy}).685\end{notebox}686\begin{exbox}[À retenir]687La valeur d'une composante, c'est ce qu'elle \textbf{ajoute au tout} sur le marché, jamais ce qu'elle a coûté.688\end{exbox}689\end{frame}690691% ======================================================================692\section{Bloc E --- Normes professionnelles et construction}693% ======================================================================694695\begin{frame}{Exercice 10 --- Le rapport incomplet}696\exometa{5 min}{En duo}{Aucun calcul}697\begin{quizbox}[Extrait d'un rapport d'évaluation (fictif) --- section « Méthode du coût »]698\begin{quote}699\small\itshape700« Nous avons appliqué la méthode du coût. Le coût du bâtiment a été établi à 1~240~000~\$. Le terrain a été fixé à 20\,\% du coût du bâtiment, soit 248~000~\$. Une dépréciation globale de 25\,\% a été appliquée au bâtiment. La valeur par la méthode du coût est donc de 1~178~000~\$, laquelle constitue notre conclusion de valeur. »701\end{quote}702\end{quizbox}703\textbf{Demandé :} vérifiez l'arithmétique, puis relevez \textbf{tous} les manquements aux exigences des NUPPEC et de l'OEAQ pour la méthode du coût. Pour chacun, dites ce que le rapport aurait dû contenir.704705{\footnotesize\textit{Rappel des six exigences : base de coût, source des données, dépréciation justifiée, terrain indépendant, réconciliation, hypothèses et limites.}}706\end{frame}707708\begin{frame}{Exercice 10 --- Le rapport incomplet}709\corrige710\begin{exbox}[Arithmétique]711$1~240~000 \times 0{,}75 = 930~000$; $930~000 + 248~000 = $ \D{1~178~000} \checkmark --- les calculs sont justes, \textbf{tout le reste est fautif}.712\end{exbox}713\begin{center}714\scriptsize715\begin{tabular}{@{}c >{\raggedright\arraybackslash}p{5.0cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{7.2cm}@{}}716\toprule717\textbf{N\textsuperscript{o}} & \textbf{Manquement} & \textbf{Ce qu'il aurait fallu} \\718\midrule7191 & Base de coût non précisée & Dire \textbf{reproduction} ou \textbf{remplacement}, et pourquoi \\7202 & Aucune source pour le \D{1~240~000} & Manuel de coûts, soumissions, projets comparables, date \\7213 & Terrain fixé en \% du bâtiment & Estimation \textbf{indépendante} (comparaison directe, etc.) \\7224 & Dépréciation « globale » de 25\,\% & \textbf{Ventiler} physique / fonctionnelle / externe, et justifier \\7235 & La méthode du coût « constitue » la conclusion & \textbf{Réconcilier} avec comparaison et revenu \\7246 & Ni hypothèses ni limites & Date d'évaluation, état présumé, conditions limitatives \\7257 & \textit{(bonus)} Profit entrepreneurial? & Dire s'il est inclus dans le \D{1~240~000} \\726\bottomrule727\end{tabular}728\end{center}729\end{frame}730731\begin{frame}{Exercice 10 --- Le rapport incomplet}732\discussion733\begin{importbox}[Les deux manquements les plus fréquents en pratique]734Le \textbf{terrain en pourcentage} (manquement 3) et la \textbf{dépréciation globale} (manquement 4). Les deux remplacent une analyse par un ratio, et les deux sont indéfendables devant un tribunal ou un comité d'inspection.735\end{importbox}736\begin{notebox}[La grille de lecture]737Les six exigences NUPPEC sont une \textbf{liste de contrôle} : un rapport de méthode du coût qui n'y répond pas point par point est incomplet, même si l'arithmétique est irréprochable.738\end{notebox}739\begin{exbox}[À retenir]740Un chiffre juste dans un raisonnement absent n'a aucune valeur probante.741\end{exbox}742\end{frame}743744\begin{frame}{Exercice 11 --- Classer et chiffrer trois bâtiments}745\exometa{5 min}{En duo}{Calculatrice}746\begin{quizbox}[Pour chacun : structure, groupe d'usage (CNB), classe de qualité, \$/pi\textsuperscript{2} retenu et coût total indicatif]747\begin{enumerate}748 \item[A.] Maison unifamiliale de 2~400~pi\textsuperscript{2}, ossature de bois, parement de briques, finitions au-dessus de la moyenne749 \item[B.] CHSLD de 4 étages, 60~000~pi\textsuperscript{2}, structure de béton, gicleurs, finitions institutionnelles standard750 \item[C.] Immeuble de bureaux de 3 étages, 24~000~pi\textsuperscript{2}, charpente d'acier et mur-rideau, finitions de bonne qualité751\end{enumerate}752\textbf{Question finale :} pour lequel la méthode du coût sera-t-elle la plus \textbf{déterminante}? Pourquoi?753\end{quizbox}754{\footnotesize\textit{Repères (coût total, 2025--2026) : bois 175--250~\$/pi\textsuperscript{2} \textbullet\ acier 250--400 \textbullet\ béton 300--500 \textbullet\ briques $+$20--35 \textbullet\ classe B $=$ 115--140\,\% de la classe C.}}755\end{frame}756757\begin{frame}{Exercice 11 --- Classer et chiffrer trois bâtiments}758\corrige759\begin{center}760\scriptsize761\begin{tabular}{@{}c l c c l r@{}}762\toprule763\textbf{Cas} & \textbf{Structure} & \textbf{Groupe} & \textbf{Classe} & \textbf{\$/pi\textsuperscript{2} retenu} & \textbf{Coût indicatif} \\764\midrule765A & Bois (ossature légère) $+$ briques & C (habitation) & B & 230 $+$ 25 $=$ 255 & $\approx$ \D{612~000} \\766B & Béton coulé & B (soins) & C & 450 (haut : feu, soins) & $\approx$ \D{27~000~000} \\767C & Acier (poteaux-poutres) & D (affaires) & B & 350 & $\approx$ \D{8~400~000} \\768\bottomrule769\end{tabular}770\end{center}771\vspace{1mm}772\begin{exbox}[Question finale]773Le \textbf{CHSLD} : bâtiment spécialisé, pratiquement \textbf{sans comparables} vendus et sans revenus de marché. La méthode du coût y est souvent la \textbf{seule} approche fiable; pour la maison et les bureaux, elle sert surtout de \textbf{contrôle}.774\end{exbox}775\end{frame}776777\begin{frame}{Exercice 11 --- Classer et chiffrer trois bâtiments}778\discussion779\begin{notebox}[Lecture des chiffres]780Ce sont des \textbf{ordres de grandeur} : le groupe d'usage (feu, accessibilité, soins) pousse vers le haut de la fourchette, la classe de qualité module ensuite. Deux équipes peuvent différer de 15\,\% et avoir toutes deux raison.781\end{notebox}782\begin{importbox}[Piège]783Les \$/pi\textsuperscript{2} de la séance sont des \textbf{coûts totaux} (directs $+$ indirects $+$ profit), pas des coûts directs. Ne pas leur appliquer une seconde fois les indirects et le profit.784\end{importbox}785\begin{exbox}[Pont vers la séance 6]786Ces repères seront remplacés par les \textbf{quatre méthodes d'estimation} des coûts (comparaison, unités en place, quantitative, indexation).787\end{exbox}788\end{frame}789790% ======================================================================791\section{Bilan}792% ======================================================================793794\begin{frame}{Ce que ces onze exercices ont entraîné}795\begin{columns}[T]796\begin{column}{0.48\textwidth}797\uqotitle{Réflexes acquis :}798\begin{enumerate}799 \item Qualifier un montant par \textbf{l'objet mesuré}800 \item Mesurer la dépréciation sur les \textbf{améliorations}801 \item Choisir la base selon \textbf{l'acheteur typique}802 \item Ne jamais déduire deux fois la même obsolescence803 \item Écrire la \textbf{base} à côté de chaque \%804\end{enumerate}805\end{column}806\begin{column}{0.48\textwidth}807\uqotitle{Réflexes acquis (suite) :}808\begin{enumerate}809 \setcounter{enumi}{5}810 \item Vérifier les \textbf{ratios}, questionner les écarts811 \item Décomposer un total : $D \times (1+i)(1+p)$812 \item Chercher le \textbf{plafond} parmi les substituts813 \item Coût engagé $\neq$ \textbf{contribution} au marché814 \item Lire un rapport avec la grille NUPPEC / OEAQ815\end{enumerate}816\end{column}817\end{columns}818\end{frame}819820\begin{frame}{La formule travaillée aujourd'hui}821\begin{defbox}[Coût total des améliorations]822\[823C_{\text{total}} = D \times (1 + i) \times (1 + p) \qquad\text{avec } i = \tfrac{C_{\text{indirects}}}{D},\quad p = \tfrac{\text{Profit}}{D + C_{\text{indirects}}}824\]825\end{defbox}826\vspace{1mm}827\uqotitle{Pour vous exercer d'ici la séance 3 :}828\begin{itemize}829 \item Refaites l'exercice 5 avec des coûts directs de 210~\$/pi\textsuperscript{2} et un profit de 14\,\%830 \item Refaites l'exercice 7 avec $i = 22\,\%$ et $p = 12\,\%$ pour un total de \D{1~366~400}831 \item Les six exercices des \textbf{notes de cours} (chapitre 2), avec solutions832 \item Atelier « Coût » d'UQO Éval et UQO-Chat pour vérifier vos raisonnements833\end{itemize}834\vspace{1mm}835\begin{exbox}[Réponse de l'exercice 7 modifié]836$D = 1~366~400 / (1{,}22 \times 1{,}12) = 1~366~400 / 1{,}3664 = $ \D{1~000~000}837\end{exbox}838\end{frame}839840\begin{frame}{Pont vers la séance 3 et le TP1}841\begin{notebox}[Ce qui manquait dans tous les exercices]842Le \textbf{terrain} était toujours « estimé séparément » et donné. La séance 3 ouvre cette boîte noire : cinq méthodes pour évaluer un terrain vacant, et l'annonce du \textbf{TP1} (terrain résidentiel, Saint-Rosaire).843\end{notebox}844\vspace{2mm}845\begin{defbox}[Où l'on en est dans la formule du cours]846\[847V = \underbrace{V_{\text{terrain}}}_{\text{séances 3--4, TP1}} + \Big(\underbrace{C_{\text{neuf}}}_{\text{séances 5--8, TP2}} - \underbrace{D_{\text{totale}}}_{\text{séances 9--13, TP3}}\Big)848\]849\end{defbox}850\end{frame}851852\begin{frame}{Questions?}853\contactslide[Prochaine séance : Méthodes d'évaluation du terrain --- annonce du TP1]854\end{frame}855856% ======================================================================857\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}858\nocite{appraisal2026,rattermannCout,oeaqNormes,cuspap2026,codeConstruction,marshallswift2025}859\printbibliography[heading=none]860\end{frame}861862\end{document}863