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1% ==============================================================================2% Séance 3 : Méthodes d'évaluation du terrain3% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1033 --- Séance 3]{Séance 3 : Méthodes d'évaluation du terrain}12\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Hiver 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Introduction et objectifs}31% ======================================================================3233\begin{frame}{Le Bloc 2 --- Évaluation du terrain}34\begin{defbox}[Bloc 2 : Évaluation du terrain (2 séances)]35\begin{itemize}36 \item \textbf{Séance 3} : Méthodes d'évaluation du terrain \uqogreen{$\leftarrow$ aujourd'hui}37 \item \textbf{Séance 4} : Analyse du terrain et ajustements38\end{itemize}39\end{defbox}40\vspace{2mm}41\begin{importbox}[Pourquoi c'est important]42Le terrain est le \textbf{point de départ} de la méthode du coût :43\[44\text{Valeur} = V_{\text{terrain}} + (\text{Coût neuf} - \text{Dépréciation})45\]46Une évaluation rigoureuse du terrain est donc \textbf{essentielle} à la fiabilité du résultat final.47\end{importbox}48\end{frame}4950\begin{frame}{Objectifs de la séance}51À la fin de cette séance, vous serez en mesure de :52\vspace{1mm}53\begin{columns}[T]54\begin{column}{0.48\textwidth}55\uqotitle{Maîtriser les méthodes :}56\begin{itemize}57 \item Comparaison directe (avec ajustements)58 \item Extraction59 \item Affectation (ratio terrain/total)60 \item Analyse de lotissement61 \item Résidu foncier62\end{itemize}63\end{column}64\begin{column}{0.48\textwidth}65\uqotitle{Comprendre les concepts :}66\begin{itemize}67 \item Principe du \textbf{terrain vacant} et PHMU68 \item Particularités du \textbf{marché foncier québécois}69 \item Forces et limites de chaque méthode70\end{itemize}71\end{column}72\end{columns}73\end{frame}7475\begin{frame}{Rappel --- La formule de la méthode du coût}76\begin{center}77\begin{tikzpicture}[node distance=2.5mm,78 fcard/.style={uqocard, text width=2.1cm, minimum height=1.2cm, font=\footnotesize\bfseries},79 oper/.style={font=\large\bfseries, color=uqoBleu}]80 \node[fcard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10] (terrain) {Valeur du terrain};81 \node[oper, right=of terrain] (plus) {$+$};82 \node[fcard, right=of plus] (cout) {Coût neuf des améliorations};83 \node[oper, right=of cout] (moins) {$-$};84 \node[fcard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8] (deprec) [right=of moins] {Dépréciation totale};85 \node[oper, right=of deprec] (egal) {$=$};86 \node[fcard, fill=uqoBleu!15] (valeur) [right=of egal] {Valeur estimée};87\end{tikzpicture}88\end{center}89\vspace{2mm}90\begin{itemize}91 \item Le terrain est évalué \textbf{séparément} des améliorations92 \item Les séances 5 à 8 porteront sur le \textbf{coût neuf}, les séances 9 à 12 sur la \textbf{dépréciation}93\end{itemize}94\vspace{1mm}95\begin{notebox}[Focus de la séance 3]96Aujourd'hui, nous nous concentrons sur la première composante : \textbf{l'évaluation du terrain}.97\end{notebox}98\end{frame}99100\begin{frame}{Cinq méthodes d'évaluation du terrain --- Vue d'ensemble}101\begin{center}102\begin{tikzpicture}[103 mcard/.style={uqocard, text width=3.5cm, minimum height=1.9cm, font=\footnotesize}]104 \node[mcard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10] (m1) at (-4.2,0)105 {\textbf{Comparaison directe}\\[2pt]Ventes de terrains vacants similaires\\[2pt]\textit{Fiabilité élevée}};106 \node[mcard] (m2) at (0,0)107 {\textbf{Extraction}\\[2pt]Prix total\\$-$ bâtiment déprécié\\[2pt]\textit{Fiabilité modérée}};108 \node[mcard] (m3) at (4.2,0)109 {\textbf{Affectation}\\[2pt]Ratio terrain/valeur totale\\[2pt]\textit{Dernier recours}};110 \node[mcard] (m4) at (-2.1,-2.4)111 {\textbf{Lotissement}\\[2pt]Revenus des lots $-$ coûts de développement\\[2pt]\textit{Grands terrains}};112 \node[mcard] (m5) at (2.1,-2.4)113 {\textbf{Résidu foncier}\\[2pt]Capitalisation du revenu résiduel du terrain\\[2pt]\textit{Terrains à revenus}};114\end{tikzpicture}115\end{center}116\vspace{1mm}117\begin{notebox}[À retenir]118La \textbf{comparaison directe} est toujours privilégiée; les quatre autres sont des méthodes \textbf{indirectes}, utilisées quand les comparables vacants manquent.119\end{notebox}120\end{frame}121122% ======================================================================123\section{Le principe du terrain vacant}124% ======================================================================125126\begin{frame}{Pourquoi évaluer le terrain séparément?}127\begin{columns}[T]128\begin{column}{0.48\textwidth}129\uqotitle{Raisons fondamentales :}130\begin{itemize}131 \item Le terrain \textbf{ne se déprécie pas} (durée de vie illimitée)132 \item Les améliorations \textbf{se déprécient} avec le temps133 \item La méthode du coût exige la \textbf{séparation} des deux composantes134 \item Permet de vérifier la \textbf{cohérence} de l'évaluation135\end{itemize}136\end{column}137\begin{column}{0.48\textwidth}138\uqotitle{Exigences professionnelles :}139\begin{itemize}140 \item Les \textbf{normes professionnelles} (OEAQ, NUPPEC/USPAP) exigent l'évaluation séparée141 \item Le \textbf{rôle d'évaluation foncière} distingue terrain et bâtiment142 \item Les \textbf{fins fiscales} nécessitent la ventilation143 \item L'\textbf{assurance} couvre les améliorations, pas le terrain144\end{itemize}145\end{column}146\end{columns}147\end{frame}148149\begin{frame}{Le principe du terrain vacant et disponible}150\begin{defbox}[Définition]151Le terrain doit être évalué comme s'il était \textbf{vacant et disponible} pour être développé à son usage le plus profitable : le \textbf{Plus Haut et Meilleur Usage} (PHMU).152\end{defbox}153\vspace{2mm}154\begin{itemize}155 \item Le principe s'applique \textbf{même si le terrain est bâti} : on fait abstraction des améliorations existantes156 \item Le PHMU guide le choix des comparables et l'unité de comparaison157 \item L'analyse du PHMU précède toujours l'application des méthodes158\end{itemize}159\end{frame}160161\begin{frame}{Les quatre critères du PHMU}162\begin{center}163\begin{tikzpicture}[node distance=3mm,164 ccard/.style={uqocard, text width=2.6cm, minimum height=1.75cm, font=\footnotesize}]165 \node[ccard] (c1) {\textbf{1. Légalement permis}\\[2pt]zonage, règlements};166 \node[ccard, right=of c1] (c2) {\textbf{2. Physiquement possible}\\[2pt]sol, topographie};167 \node[ccard, right=of c2] (c3) {\textbf{3. Financièrement faisable}\\[2pt]rentabilité};168 \node[ccard, right=of c3] (c4) {\textbf{4. Maximalement productif}\\[2pt]valeur optimale};169\end{tikzpicture}170\end{center}171\vspace{2mm}172\begin{importbox}[Attention]173L'usage actuel n'est \textbf{pas nécessairement} le PHMU. Il faut analyser toutes les alternatives permises pour déterminer l'usage qui génère la \textbf{valeur résiduelle du terrain la plus élevée}.174\end{importbox}175\end{frame}176177\begin{frame}{PHMU --- Exemples québécois (1/2)}178\begin{exbox}[Exemple 1 --- Terrain résidentiel à Gatineau]179Un terrain zoné R-4 (résidentiel multifamilial) dans le secteur Hull. Le PHMU n'est \textbf{pas} une maison unifamiliale, mais plutôt un immeuble de 4 à 6 logements : le zonage le permet et la densité maximise la valeur.180\end{exbox}181\vspace{2mm}182\begin{exbox}[Exemple 2 --- Terrain commercial à Sherbrooke]183Un terrain de 20~000~pi\textsuperscript{2} sur le boulevard King Ouest, zone commerciale C-2. Le PHMU pourrait être un immeuble commercial de 2 étages avec stationnement, plutôt qu'un bâtiment d'un seul étage.184\end{exbox}185\end{frame}186187\begin{frame}{PHMU --- Exemples québécois (2/2)}188\begin{exbox}[Exemple 3 --- Terrain agricole en zone verte]189Un terrain de 50 hectares à Saint-Hyacinthe, protégé par la \textbf{LPTAA}. Le PHMU est limité à l'usage \textbf{agricole}, même si un développement résidentiel serait plus rentable.190\end{exbox}191\vspace{2mm}192\begin{itemize}193 \item Le PHMU est toujours contraint par le \textbf{cadre légal} : la rentabilité seule ne suffit pas194 \item Les contraintes québécoises (LPTAA, zonage, milieux humides) seront détaillées en fin de séance195\end{itemize}196\end{frame}197198\begin{frame}{Terrain vacant vs terrain amélioré}199\begin{center}200\begin{tikzpicture}[201 tcard/.style={uqocard, text width=4.3cm, minimum height=1.8cm, font=\small}]202 \node[tcard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10] (vacant) at (-3.6,0)203 {\textbf{Terrain vacant}\\[2pt]\footnotesize Pas d'améliorations\\Évalué à son PHMU\\Comparables directs};204 \node[tcard] (ameliore) at (3.6,0)205 {\textbf{Terrain amélioré}\\[2pt]\footnotesize Avec bâtiment(s)\\Évalué « comme si vacant »\\Méthodes indirectes};206 \node[tcard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, text width=6.4cm, minimum height=1.3cm] (diff) at (0,-2.5)207 {\textbf{Difficulté pratique}\\[2pt]\footnotesize Les terrains vacants comparables sont rares dans les quartiers établis};208 \draw[uqoarrow, uqoRouge] (vacant.south) -- (diff.north west);209 \draw[uqoarrow, uqoRouge] (ameliore.south) -- (diff.north east);210\end{tikzpicture}211\end{center}212\end{frame}213214\begin{frame}{Sources de données au Québec}215\begin{itemize}216 \item \textbf{Registre foncier du Québec} --- actes de vente, servitudes217 \item \textbf{Rôle d'évaluation foncière} --- valeurs municipales (terrain/bâtiment)218 \item \textbf{JLR / Registraire} --- bases de données de transactions219 \item \textbf{Centris / MLS} --- annonces et ventes récentes220 \item \textbf{Municipalités} --- règlements de zonage, plans d'urbanisme221 \item \textbf{CPTAQ} --- décisions sur le dézonage agricole222\end{itemize}223\vspace{1mm}224\begin{importbox}[Conseil pratique]225Privilégiez les \textbf{ventes récentes de terrains vacants}. À défaut, utilisez les méthodes indirectes (extraction, affectation, lotissement, résidu foncier).226\end{importbox}227\end{frame}228229% ======================================================================230\section{Méthode de comparaison directe}231% ======================================================================232233\begin{frame}{Méthode de comparaison directe --- Présentation}234\begin{defbox}[Définition]235La méthode de comparaison directe estime la valeur d'un terrain en le comparant à des \textbf{terrains similaires récemment vendus}, avec des ajustements pour les différences.236\end{defbox}237\vspace{2mm}238\begin{columns}[T]239\begin{column}{0.48\textwidth}240\uqogreen{Avantages :}241\begin{itemize}242 \item Méthode la plus \textbf{fiable} et directe243 \item Reflète le \textbf{marché réel}244 \item Facile à comprendre pour les clients245 \item Préférée par les tribunaux246\end{itemize}247\end{column}248\begin{column}{0.48\textwidth}249\uqoalert{Limites :}250\begin{itemize}251 \item Requiert des \textbf{comparables adéquats}252 \item Terrains vacants parfois \textbf{rares}253 \item Ajustements parfois \textbf{subjectifs}254 \item Marché parfois \textbf{inactif}255\end{itemize}256\end{column}257\end{columns}258\end{frame}259260\begin{frame}{Les six étapes de la comparaison directe}261\begin{center}262\begin{tikzpicture}[node distance=0.28cm]263 \node[uqostep] (s1) {\textbf{1.} Définir les caractéristiques du terrain sujet};264 \node[uqostep, below=of s1] (s2) {\textbf{2.} Rechercher des ventes de terrains comparables};265 \node[uqostep, below=of s2] (s3) {\textbf{3.} Vérifier et confirmer les données de vente};266 \node[uqostep, below=of s3] (s4) {\textbf{4.} Choisir les unités de comparaison pertinentes};267 \node[uqostep, below=of s4] (s5) {\textbf{5.} Analyser et appliquer les ajustements};268 \node[uqostep, below=of s5] (s6) {\textbf{6.} Réconcilier les valeurs ajustées};269 \foreach \a/\b in {s1/s2, s2/s3, s3/s4, s4/s5, s5/s6}270 \draw[uqoarrow] (\a) -- (\b);271\end{tikzpicture}272\end{center}273\end{frame}274275\begin{frame}{Sélection des terrains comparables}276\begin{itemize}277 \item \textbf{Proximité géographique} --- même quartier ou secteur similaire278 \item \textbf{Date de vente récente} --- idéalement moins de 12 mois279 \item \textbf{Usage similaire} --- même zonage ou usage compatible280 \item \textbf{Taille comparable} --- superficie dans un intervalle raisonnable281 \item \textbf{Transaction de pleine concurrence} (\textit{arm's length})282 \item \textbf{Conditions normales de marché} --- pas de vente forcée283\end{itemize}284\vspace{1mm}285\begin{importbox}[Règle générale]286Un minimum de \textbf{3 à 5 comparables} est recommandé. Plus les comparables sont similaires au sujet, moins les ajustements sont importants et plus l'estimation est fiable.287\end{importbox}288\end{frame}289290\begin{frame}{Unités de comparaison (1/2) --- Unités de superficie}291\begin{center}292\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l r@{}}293\toprule294\textbf{Unité} & \textbf{Usage typique} & \textbf{Exemple illustratif} \\295\midrule296\$/pi\textsuperscript{2} & Résidentiel, commercial & 15~\$/pi\textsuperscript{2} \\297\addlinespace298\$/m\textsuperscript{2} & Industriel, institutionnel & 160~\$/m\textsuperscript{2} \\299\addlinespace300\$/acre & Agricole, développement & 25~000~\$/acre \\301\addlinespace302\$/hectare & Agricole, grands terrains & 62~000~\$/ha \\303\bottomrule304\end{tabular}305\end{center}306\vspace{2mm}307\begin{notebox}[Note]308Les valeurs ci-dessus sont des \textbf{exemples illustratifs} et non des références de marché.309\end{notebox}310\end{frame}311312\begin{frame}{Unités de comparaison (2/2) --- Unités de marché}313\begin{center}314\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l r@{}}315\toprule316\textbf{Unité} & \textbf{Usage typique} & \textbf{Exemple illustratif} \\317\midrule318\$/pied de façade & Résidentiel urbain & 1~200~\$/pied \\319\addlinespace320\$/lot & Subdivisions & 85~000~\$/lot \\321\addlinespace322\$/unité constructible & Multirésidentiel & 12~000~\$/unité \\323\addlinespace324\$/terrain global & Terrain unique & 250~000~\$ \\325\bottomrule326\end{tabular}327\end{center}328\vspace{2mm}329\begin{importbox}[Choix de l'unité]330L'unité retenue doit être celle que les \textbf{acteurs du marché} utilisent réellement dans le segment visé.331\end{importbox}332\end{frame}333334\begin{frame}{Les 9 éléments d'ajustement (1/2) --- Éléments transactionnels}335\begin{enumerate}336 \item \textbf{Droits de propriété transmis} --- pleine propriété, emphytéose, servitudes337 \item \textbf{Conditions de financement} --- financement vendeur, hypothèque avantageuse338 \item \textbf{Conditions de vente} --- vente forcée, lien familial, motivation spéciale339 \item \textbf{Conditions de marché} --- ajustement temporel (date de vente vs date d'évaluation)340\end{enumerate}341\vspace{1mm}342\begin{importbox}[Ordre d'application]343Les ajustements transactionnels sont appliqués \textbf{séquentiellement} (en cascade), avant les ajustements de propriété, car ils corrigent le prix de base.344\end{importbox}345\end{frame}346347\begin{frame}{Les 9 éléments d'ajustement (2/2) --- Éléments de propriété}348\begin{enumerate}349 \setcounter{enumi}{4}350 \item \textbf{Localisation} --- quartier, accès, visibilité, proximité des services351 \item \textbf{Caractéristiques physiques} --- superficie, forme, topographie, type de sol352 \item \textbf{Services publics disponibles} --- eau, égout, gaz, électricité, internet353 \item \textbf{Zonage et usage permis} --- densité, hauteur, ratio d'implantation354 \item \textbf{Composantes non immobilières} --- biens meubles inclus dans la vente355\end{enumerate}356\vspace{1mm}357\begin{notebox}[Note]358Les éléments de propriété sont généralement appliqués de manière \textbf{additive} (en pourcentage ou en dollars) au prix ajusté pour les conditions transactionnelles.359\end{notebox}360\end{frame}361362\begin{frame}{Processus d'ajustement --- Schéma}363\begin{center}364\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm,365 pstep/.style={uqostep, font=\footnotesize}]366 \node[pstep, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10] (p0) {\textbf{Prix de vente du comparable}};367 \node[pstep, below=of p0, minimum height=0.95cm] (p1)368 {$\pm$ Ajustements \textbf{transactionnels}, en cascade :\\droits transmis $\rightarrow$ financement $\rightarrow$ conditions de vente $\rightarrow$ conditions de marché};369 \node[pstep, below=of p1, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (p2) {\textbf{= Prix ajusté transactionnel}};370 \node[pstep, below=of p2, minimum height=0.95cm] (p3)371 {$\pm$ Ajustements de \textbf{propriété}, additifs :\\localisation, physique, services, zonage, composantes non immobilières};372 \node[pstep, below=of p3, fill=uqoBleu!15] (p4) {\textbf{= Indication de valeur pour le sujet}};373 \foreach \a/\b in {p0/p1, p1/p2, p2/p3, p3/p4}374 \draw[uqoarrow] (\a) -- (\b);375\end{tikzpicture}376\end{center}377\end{frame}378379\begin{frame}{La règle d'or des ajustements}380\begin{defbox}[Principe fondamental]381On ajuste toujours le \textbf{comparable vers le sujet}, jamais l'inverse.382\end{defbox}383\vspace{2mm}384\begin{columns}[T]385\begin{column}{0.48\textwidth}386\uqogreen{Comparable supérieur au sujet :}387\begin{itemize}388 \item Le comparable vaut \textbf{plus} que le sujet389 \item Ajustement \textbf{négatif} ($-$)390 \item On ramène son prix \textbf{vers le bas}391\end{itemize}392\end{column}393\begin{column}{0.48\textwidth}394\uqoalert{Comparable inférieur au sujet :}395\begin{itemize}396 \item Le comparable vaut \textbf{moins} que le sujet397 \item Ajustement \textbf{positif} ($+$)398 \item On ramène son prix \textbf{vers le haut}399\end{itemize}400\end{column}401\end{columns}402\end{frame}403404\begin{frame}{Limites d'ampleur des ajustements}405\begin{itemize}406 \item Ajustement \textbf{net} total : idéalement $\leq$ 25\,\% du prix de vente407 \item Ajustement \textbf{brut} total (somme des valeurs absolues) : idéalement $\leq$ 50\,\%408 \item Au-delà de ces seuils, le comparable est \textbf{trop différent} du sujet : il faut le remplacer ou réduire son poids409\end{itemize}410\vspace{2mm}411\begin{notebox}[Nuance]412Ces seuils sont des \textbf{règles de pratique courantes}, non des normes impératives : le jugement professionnel et la qualité des données priment.413\end{notebox}414\end{frame}415416\begin{frame}{Exemple chiffré --- Le terrain sujet}417\begin{center}418\small419\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}}420\toprule421\textbf{Caractéristique} & \textbf{Terrain sujet} \\422\midrule423Localisation & Rue Principale, Gatineau (secteur Aylmer) \\424Zonage & Résidentiel R-2 (unifamiliale et bifamiliale) \\425Superficie & 8~000~pi\textsuperscript{2} (743~m\textsuperscript{2}) \\426Façade & 60 pieds \\427Topographie & Plane, régulière \\428Services & Eau, égout, gaz, électricité \\429Date d'évaluation & Février 2026 \\430\bottomrule431\end{tabular}432\end{center}433\vspace{1mm}434\begin{notebox}[Mise en situation]435\textbf{Objectif} : estimer la valeur marchande du terrain à l'aide de 4 comparables. Données \textbf{fictives à des fins pédagogiques} (marché de Gatineau, 2026).436\end{notebox}437\end{frame}438439\begin{frame}{Exemple chiffré --- Comparables A et B}440\begin{center}441\small442\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}443\toprule444\textbf{Caractéristique} & \textbf{Sujet} & \textbf{Comp. A} & \textbf{Comp. B} \\445\midrule446Prix de vente & --- & 120~000~\$ & 135~000~\$ \\447Date de vente & (éval. févr. 2026) & Déc. 2025 & Oct. 2025 \\448Superficie (pi\textsuperscript{2}) & 8~000 & 7~500 & 9~000 \\449Façade (pi) & 60 & 55 & 65 \\450Zonage & R-2 & R-2 & R-2 \\451Topographie & Plane & Plane & Plane \\452Services & Complets & Complets & Complets \\453Localisation & Référence & Similaire & Supérieure \\454Prix (\$/pi\textsuperscript{2}) & ? & 16,00 & 15,00 \\455\bottomrule456\end{tabular}457\end{center}458\end{frame}459460\begin{frame}{Exemple chiffré --- Comparables C et D}461\begin{center}462\small463\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}464\toprule465\textbf{Caractéristique} & \textbf{Sujet} & \textbf{Comp. C} & \textbf{Comp. D} \\466\midrule467Prix de vente & --- & 110~000~\$ & 128~000~\$ \\468Date de vente & (éval. févr. 2026) & Août 2025 & Janv. 2026 \\469Superficie (pi\textsuperscript{2}) & 8~000 & 7~000 & 8~500 \\470Façade (pi) & 60 & 50 & 60 \\471Zonage & R-2 & R-2 & R-3 \\472Topographie & Plane & Lég. pente & Plane \\473Services & Complets & Pas de gaz & Complets \\474Localisation & Référence & Inférieure & Similaire \\475Prix (\$/pi\textsuperscript{2}) & ? & 15,71 & 15,06 \\476\bottomrule477\end{tabular}478\end{center}479\end{frame}480481\begin{frame}{Grille d'ajustements (\$/pi\textsuperscript{2}) --- Comparables A et B}482\begin{center}483\footnotesize484\renewcommand{\arraystretch}{1.0}485\begin{tabular}{@{}l r r@{}}486\toprule487\textbf{Élément} & \textbf{Comp. A} & \textbf{Comp. B} \\488\midrule489Prix de vente (\$/pi\textsuperscript{2}) & 16,00 & 15,00 \\490Droits de propriété & 0,00 & 0,00 \\491Financement & 0,00 & 0,00 \\492Conditions de vente & 0,00 & 0,00 \\493Conditions de marché (+3\,\%/an) & +0,08 & +0,15 \\494\midrule495\textbf{Prix ajusté transactionnel} & \textbf{16,08} & \textbf{15,15} \\496\midrule497Localisation & 0,00 & $-$1,00 \\498Superficie & $-$0,25 & +0,30 \\499Topographie & 0,00 & 0,00 \\500Services & 0,00 & 0,00 \\501Zonage & 0,00 & 0,00 \\502\midrule503\textbf{Valeur indiquée (\$/pi\textsuperscript{2})} & \uqogreen{15,83} & \uqogreen{14,45} \\504\bottomrule505\end{tabular}506\end{center}507\end{frame}508509\begin{frame}{Grille d'ajustements (\$/pi\textsuperscript{2}) --- Comparables C et D}510\begin{center}511\footnotesize512\renewcommand{\arraystretch}{1.0}513\begin{tabular}{@{}l r r@{}}514\toprule515\textbf{Élément} & \textbf{Comp. C} & \textbf{Comp. D} \\516\midrule517Prix de vente (\$/pi\textsuperscript{2}) & 15,71 & 15,06 \\518Droits de propriété & 0,00 & 0,00 \\519Financement & 0,00 & 0,00 \\520Conditions de vente & 0,00 & 0,00 \\521Conditions de marché (+3\,\%/an) & +0,24 & +0,04 \\522\midrule523\textbf{Prix ajusté transactionnel} & \textbf{15,95} & \textbf{15,10} \\524\midrule525Localisation & +1,00 & 0,00 \\526Superficie & $-$0,40 & +0,15 \\527Topographie & +0,50 & 0,00 \\528Services & +0,75 & 0,00 \\529Zonage & 0,00 & $-$0,50 \\530\midrule531\textbf{Valeur indiquée (\$/pi\textsuperscript{2})} & \uqogreen{17,80} & \uqogreen{14,75} \\532\bottomrule533\end{tabular}534\end{center}535\end{frame}536537\begin{frame}{Exemple chiffré --- Vérification des ajustements}538\begin{center}539\begin{tabular}{@{}l r r r r@{}}540\toprule541\textbf{Mesure} & \textbf{A} & \textbf{B} & \textbf{C} & \textbf{D} \\542\midrule543Ajustement net & $-$1,1\,\% & $-$3,7\,\% & +13,3\,\% & $-$2,1\,\% \\544Ajustement brut & 2,1\,\% & 9,7\,\% & 18,4\,\% & 4,6\,\% \\545Seuil net ($\leq$ 25\,\%) & \uqogreen{\checkmark} & \uqogreen{\checkmark} & \uqogreen{\checkmark} & \uqogreen{\checkmark} \\546Seuil brut ($\leq$ 50\,\%) & \uqogreen{\checkmark} & \uqogreen{\checkmark} & \uqogreen{\checkmark} & \uqogreen{\checkmark} \\547Pondération & 35\,\% & 15\,\% & 15\,\% & 35\,\% \\548\bottomrule549\end{tabular}550\end{center}551\vspace{2mm}552\begin{notebox}[Bonne pratique]553Les comparables nécessitant le \textbf{moins d'ajustements} (A et D) reçoivent une pondération plus élevée dans la réconciliation.554\end{notebox}555\end{frame}556557\begin{frame}{Exemple chiffré --- Réconciliation et conclusion}558\begin{itemize}559 \item Comparable A : \textbf{15,83~\$/pi\textsuperscript{2}} (ajustement net $-$1,1\,\%) --- poids 35\,\%560 \item Comparable B : \textbf{14,45~\$/pi\textsuperscript{2}} (ajustement net $-$3,7\,\%) --- poids 15\,\%561 \item Comparable C : \textbf{17,80~\$/pi\textsuperscript{2}} (ajustement net +13,3\,\%) --- poids 15\,\%562 \item Comparable D : \textbf{14,75~\$/pi\textsuperscript{2}} (ajustement net $-$2,1\,\%) --- poids 35\,\%563\end{itemize}564\vspace{1mm}565\begin{exbox}[Réconciliation]566Moyenne pondérée : $0{,}35 \times 15{,}83 + 0{,}15 \times 14{,}45 + 0{,}15 \times 17{,}80 + 0{,}35 \times 14{,}75 = 15{,}54$, arrondie à \textbf{15,50~\$/pi\textsuperscript{2}}.567\end{exbox}568\vspace{1mm}569\begin{center}570\large $V_{\text{terrain}} = 8~000~\text{pi}^2 \times 15{,}50~\$/\text{pi}^2 = $ \uqogreen{124~000~\$}571\end{center}572\end{frame}573574% ======================================================================575\section{Méthode d'extraction}576% ======================================================================577578\begin{frame}{Méthode d'extraction --- Principe}579\begin{defbox}[Définition]580La méthode d'extraction (ou d'abstraction) estime la valeur du terrain en \textbf{soustrayant} la valeur dépréciée des améliorations du prix de vente total de la propriété.581\end{defbox}582\vspace{2mm}583\begin{center}584\begin{tikzpicture}[node distance=3mm,585 ecard/.style={uqocard, text width=2.6cm, minimum height=1.2cm, font=\footnotesize\bfseries},586 oper/.style={font=\large\bfseries, color=uqoBleu}]587 \node[ecard] (vente) {Prix de vente total};588 \node[oper, right=of vente] (m) {$-$};589 \node[ecard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, right=of m] (bat) {Coût du bâtiment déprécié};590 \node[oper, right=of bat] (e) {$=$};591 \node[ecard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, right=of e] (ter) {Valeur du terrain};592\end{tikzpicture}593\end{center}594\vspace{1mm}595\[596V_{\text{terrain}} = \text{Prix de vente} - (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})597\]598\end{frame}599600\begin{frame}{Méthode d'extraction --- Quand l'utiliser?}601\begin{columns}[T]602\begin{column}{0.48\textwidth}603\uqogreen{Situations favorables :}604\begin{itemize}605 \item \textbf{Peu de terrains vacants} vendus dans le secteur606 \item Bâtiments relativement \textbf{neufs} (dépréciation facile à estimer)607 \item \textbf{Améliorations modestes} par rapport au terrain608 \item Zone \textbf{rurale} ou semi-urbaine609 \item Vérification d'une autre méthode610\end{itemize}611\end{column}612\begin{column}{0.48\textwidth}613\uqoalert{Limites :}614\begin{itemize}615 \item Fiabilité tributaire de l'estimation du \textbf{coût déprécié}616 \item Erreur sur la dépréciation $=$ erreur sur le terrain617 \item Moins précise pour les bâtiments \textbf{anciens}618 \item Méthode \textbf{indirecte}, moins fiable que la comparaison619 \item Nécessite de bonnes données de \textbf{coûts}620\end{itemize}621\end{column}622\end{columns}623\end{frame}624625\begin{frame}{Exemple chiffré --- Méthode d'extraction}626\begin{exbox}[Données (fictives à des fins pédagogiques)]627\begin{itemize}628 \item Maison unifamiliale vendue à Gatineau : \textbf{425~000~\$}629 \item Superficie habitable : 1~500~pi\textsuperscript{2}630 \item Coût de remplacement neuf : 185~\$/pi\textsuperscript{2} $\times$ 1~500 = \textbf{277~500~\$} (hypothèse du cas --- coût total)631 \item Âge réel : 15 ans; durée de vie économique : 50 ans632\end{itemize}633\end{exbox}634\vspace{1mm}635\begin{align*}636\text{Dépréciation (linéaire)} &= 277~500~\$ \times \tfrac{15}{50} = \textbf{83~250~\$} \\[3pt]637\text{Valeur dépréciée du bâtiment} &= 277~500 - 83~250 = \textbf{194~250~\$} \\[3pt]638V_{\text{terrain}} &= 425~000 - 194~250 = \uqogreen{230~750~\$}639\end{align*}640\end{frame}641642\begin{frame}{Extraction --- Analyse de sensibilité}643Impact de la durée de vie économique retenue sur la valeur du terrain :644\begin{center}645\small646\begin{tabular}{@{}c r r r@{}}647\toprule648\textbf{Durée de vie} & \textbf{Dépréciation} & \textbf{Valeur bâtiment} & \textbf{Valeur terrain} \\649\midrule65040 ans & 104~063~\$ & 173~438~\$ & 251~563~\$ \\65145 ans & 92~500~\$ & 185~000~\$ & 240~000~\$ \\652\textbf{50 ans} & \textbf{83~250~\$} & \textbf{194~250~\$} & \textbf{230~750~\$} \\65355 ans & 75~682~\$ & 201~818~\$ & 223~182~\$ \\65460 ans & 69~375~\$ & 208~125~\$ & 216~875~\$ \\655\bottomrule656\end{tabular}657\end{center}658\vspace{2mm}659\begin{importbox}[Observation]660Un écart de 10 ans dans la durée de vie économique fait varier la valeur du terrain de près de \textbf{35~000~\$} : la méthode d'extraction est \textbf{sensible} aux hypothèses de dépréciation.661\end{importbox}662\end{frame}663664\begin{frame}{Extraction --- Validation par le ratio terrain/total}665Ordres de grandeur \textbf{indicatifs}, à valider sur le marché local :666\begin{center}667\small668\begin{tabular}{@{}l c@{}}669\toprule670\textbf{Type de propriété} & \textbf{Ratio terrain/total} \\671\midrule672Unifamiliale de banlieue & 25--40\,\% \\673Unifamiliale de centre-ville & 40--60\,\% \\674Condo (terrain sous-jacent) & 15--30\,\% \\675Commercial urbain & 30--50\,\% \\676Industriel & 15--25\,\% \\677Agricole (avec bâtiments) & 50--80\,\% \\678\bottomrule679\end{tabular}680\end{center}681\begin{exbox}[Vérification de notre exemple]682$230~750 / 425~000 = 54{,}3\,\%$ --- plausible pour un terrain urbain bien situé, mais au-dessus de la fourchette de banlieue : à corroborer par une seconde méthode.683\end{exbox}684\end{frame}685686% ======================================================================687\section{Méthode d'affectation et analyse de lotissement}688% ======================================================================689690\begin{frame}{Méthode d'affectation --- Principe}691\begin{defbox}[Définition]692La méthode d'affectation (\textit{allocation method}) applique un \textbf{ratio typique} entre la valeur du terrain et la valeur totale de la propriété, observé sur le marché :693\[694V_{\text{terrain}} = V_{\text{totale}} \times R_{\text{terrain/total}}695\]696\end{defbox}697\vspace{1mm}698\begin{columns}[T]699\begin{column}{0.48\textwidth}700\uqogreen{Avantages :}701\begin{itemize}702 \item Simple et rapide703 \item Utile comme \textbf{vérification}704 \item Applicable avec peu de données705 \item Bonne pour les estimations préliminaires706\end{itemize}707\end{column}708\begin{column}{0.48\textwidth}709\uqoalert{Limites :}710\begin{itemize}711 \item Ratio parfois \textbf{imprécis}712 \item Suppose un ratio \textbf{stable} dans le secteur713 \item Ignore les particularités du terrain714 \item Méthode de \textbf{dernier recours}715\end{itemize}716\end{column}717\end{columns}718\end{frame}719720\begin{frame}{Méthode d'affectation --- Exemple simple}721\begin{exbox}[Données (fictives à des fins pédagogiques)]722\begin{itemize}723 \item Propriété comparable vendue : \textbf{450~000~\$}724 \item Ratio terrain/total observé dans le secteur : \textbf{35\,\%}725\end{itemize}726\end{exbox}727\vspace{2mm}728\[729V_{\text{terrain}} = 450~000~\$ \times 0{,}35 = \uqogreen{157~500~\$}730\]731\vspace{1mm}732\begin{importbox}[Attention]733Le ratio doit être dérivé de \textbf{données de marché réelles} (rôles d'évaluation, ventes antérieures de terrains vacants dans le même secteur), et non d'une estimation arbitraire.734\end{importbox}735\end{frame}736737\begin{frame}{Analyse de lotissement (\textit{subdivision development})}738\begin{defbox}[Définition]739L'analyse de lotissement s'applique aux \textbf{grands terrains} susceptibles d'être subdivisés en lots individuels : on soustrait des revenus anticipés tous les coûts pour isoler la valeur du terrain brut.740\end{defbox}741\vspace{1mm}742\begin{center}743\begin{tikzpicture}[node distance=0.2cm,744 lstep/.style={uqostep, text width=8.6cm, font=\footnotesize}]745 \node[lstep, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10] (rev) {\textbf{Revenus} : vente anticipée des lots};746 \node[lstep, below=of rev] (dep) {$-$ \textbf{Coûts} : viabilisation, infrastructures, honoraires};747 \node[lstep, below=of dep] (prof) {$-$ \textbf{Profit} du promoteur};748 \node[lstep, below=of prof] (temps) {$-$ \textbf{Coût du temps} : actualisation sur la période d'absorption};749 \node[lstep, below=of temps, fill=uqoBleu!15] (val) {\textbf{= Valeur résiduelle du terrain brut}};750 \foreach \a/\b in {rev/dep, dep/prof, prof/temps, temps/val}751 \draw[uqoarrow] (\a) -- (\b);752\end{tikzpicture}753\end{center}754\end{frame}755756\begin{frame}{Lotissement --- Exemple de projet résidentiel}757\begin{exbox}[Données du projet (fictives à des fins pédagogiques)]758\begin{itemize}759 \item Terrain brut de \textbf{5 hectares} à Sherbrooke760 \item Potentiel : \textbf{40 lots} résidentiels de 5~000~pi\textsuperscript{2}761 \item Prix de vente anticipé : \textbf{85~000~\$/lot}762 \item Période d'absorption : \textbf{3 ans} (environ 13 lots/an)763\end{itemize}764\end{exbox}765\vspace{2mm}766\uqotitle{Revenus bruts anticipés :}767\[76840~\text{lots} \times 85~000~\$ = \textbf{3~400~000~\$}769\]770\end{frame}771772\begin{frame}{Lotissement --- Coûts de développement}773\begin{center}774\small775\begin{tabular}{@{}l r@{}}776\toprule777\textbf{Poste de coût} & \textbf{Montant} \\778\midrule779Arpentage et subdivision & 60~000~\$ \\780Rues et trottoirs & 480~000~\$ \\781Aqueduc et égout & 520~000~\$ \\782Électricité et télécommunications & 160~000~\$ \\783Aménagement paysager & 80~000~\$ \\784Honoraires professionnels & 120~000~\$ \\785Taxes, permis, frais légaux & 100~000~\$ \\786Marketing et vente (5\,\% des revenus) & 170~000~\$ \\787Frais de financement & 90~000~\$ \\788\midrule789\textbf{Total des coûts} & \uqogreen{1~780~000~\$} \\790\bottomrule791\end{tabular}792\end{center}793\end{frame}794795\begin{frame}{Lotissement --- Valeur résiduelle du terrain}796\begin{align*}797\text{Revenus bruts} &= 3~400~000~\$ \\798-\ \text{Coûts de développement} &= 1~780~000~\$ \\799-\ \text{Profit du promoteur (15\,\% des revenus)} &= 510~000~\$ \\800-\ \text{Actualisation (taux 8\,\%, 3 ans)} &= 210~000~\$ \\[2pt]801\text{\textbf{Valeur résiduelle du terrain brut}} &= \uqogreen{900~000~\$}802\end{align*}803\vspace{1mm}804\begin{exbox}[Vérification]805Valeur par lot : $900~000 / 40 = $ \textbf{22~500~\$/lot} \quad\textbullet\quad806Valeur par hectare : \textbf{180~000~\$/ha} \quad\textbullet\quad807Ratio terrain/revenus : \textbf{26,5\,\%}808\end{exbox}809\end{frame}810811\begin{frame}{Analyse de lotissement --- Facteurs critiques}812\begin{columns}[T]813\begin{column}{0.48\textwidth}814\uqotitle{Variables sensibles :}815\begin{itemize}816 \item \textbf{Prix de vente des lots} --- étude de marché essentielle817 \item \textbf{Rythme d'absorption} --- durée du projet818 \item \textbf{Taux d'actualisation} --- risque du promoteur819 \item \textbf{Coûts d'infrastructure} --- soumissions récentes820 \item \textbf{Nombre de lots} --- densité permise par le zonage821\end{itemize}822\end{column}823\begin{column}{0.48\textwidth}824\uqotitle{Particularités québécoises :}825\begin{itemize}826 \item \textbf{Redevances municipales} --- frais de parc et de développement827 \item \textbf{CMM / MRC} --- règlements régionaux828 \item \textbf{MELCCFP} --- certificat d'autorisation environnementale829 \item \textbf{Cession de rues} à la municipalité830 \item \textbf{Bandes riveraines} --- zones tampons obligatoires831\end{itemize}832\end{column}833\end{columns}834\end{frame}835836% ======================================================================837\section{Méthode du résidu foncier}838% ======================================================================839840\begin{frame}{Méthode du résidu foncier --- Principe}841\begin{defbox}[Définition]842La méthode du résidu foncier (\textit{land residual technique}) isole le \textbf{revenu net attribuable au terrain} en soustrayant du revenu net total le rendement attribuable aux améliorations, puis \textbf{capitalise} ce résidu.843\end{defbox}844\vspace{2mm}845\begin{center}846\begin{tikzpicture}[node distance=0.28cm,847 rstep/.style={uqostep, text width=9.8cm, font=\footnotesize}]848 \node[rstep] (rn) {Revenu net d'exploitation (RNE) de la propriété};849 \node[rstep, below=of rn, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8] (rb) {$-$ Rendement attribuable aux améliorations ($V_b \times R_b$)};850 \node[rstep, below=of rb, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10] (rt) {$=$ Revenu résiduel attribuable au terrain};851 \node[rstep, below=of rt, fill=uqoBleu!15] (vt) {$\div$ Taux de capitalisation du terrain ($R_t$) $=$ \textbf{Valeur du terrain}};852 \foreach \a/\b in {rn/rb, rb/rt, rt/vt}853 \draw[uqoarrow] (\a) -- (\b);854\end{tikzpicture}855\end{center}856\end{frame}857858\begin{frame}{Résidu foncier --- Formule et hypothèses}859\[860V_{\text{terrain}} = \frac{RNE - (V_{\text{bâtiment}} \times R_b)}{R_t}861\]862\vspace{1mm}863\begin{columns}[T]864\begin{column}{0.48\textwidth}865\uqotitle{Où :}866\begin{itemize}867 \item $RNE$ = revenu net d'exploitation868 \item $V_{\text{bâtiment}}$ = coût neuf des améliorations869 \item $R_b$ = taux de rendement du bâtiment (rendement \textbf{sur} et \textbf{de} l'investissement)870 \item $R_t$ = taux de capitalisation du terrain871\end{itemize}872\end{column}873\begin{column}{0.48\textwidth}874\uqotitle{Hypothèses clés :}875\begin{itemize}876 \item Le bâtiment est \textbf{neuf} et représente le PHMU877 \item Le RNE est \textbf{stabilisé}878 \item Le terrain \textbf{ne se déprécie pas}879 \item $R_b > R_t$, car le bâtiment doit couvrir la récupération du capital880\end{itemize}881\end{column}882\end{columns}883\end{frame}884885\begin{frame}{Exemple chiffré --- Résidu foncier}886\begin{exbox}[Données (fictives à des fins pédagogiques)]887\begin{itemize}888 \item Projet : immeuble locatif de 12 logements à Trois-Rivières889 \item \textbf{RNE stabilisé} : 156~000~\$/an; \textbf{coût neuf du bâtiment} : 1~800~000~\$890 \item \textbf{Taux de rendement du bâtiment} ($R_b$) : 7,5\,\% (récupération incluse)891 \item \textbf{Taux de capitalisation du terrain} ($R_t$) : 5,0\,\%892\end{itemize}893\end{exbox}894\begin{align*}895\text{Rendement attribuable au bâtiment} &= 1~800~000 \times 0{,}075 = 135~000~\$ \\896\text{Revenu résiduel (terrain)} &= 156~000 - 135~000 = 21~000~\$ \\897V_{\text{terrain}} &= \frac{21~000}{0{,}05} = \uqogreen{420~000~\$}898\end{align*}899\end{frame}900901\begin{frame}{Résidu foncier --- Analyse de sensibilité}902Impact du taux de rendement du bâtiment ($R_t$ maintenu à 5\,\%) :903\begin{center}904\small905\begin{tabular}{@{}c r r r@{}}906\toprule907\textbf{$R_b$} & \textbf{Rendement bâtiment} & \textbf{Résidu terrain} & \textbf{$V_{\text{terrain}}$} \\908\midrule9097,0\,\% & 126~000~\$ & 30~000~\$ & 600~000~\$ \\910\textbf{7,5\,\%} & \textbf{135~000~\$} & \textbf{21~000~\$} & \textbf{420~000~\$} \\9118,0\,\% & 144~000~\$ & 12~000~\$ & 240~000~\$ \\9128,5\,\% & 153~000~\$ & 3~000~\$ & 60~000~\$ \\913\bottomrule914\end{tabular}915\end{center}916\vspace{2mm}917\begin{importbox}[Observation critique]918Une variation de \textbf{0,5 point} de $R_b$ fait varier la valeur du terrain de \textbf{180~000~\$}! Cette méthode, \textbf{très sensible} aux hypothèses de taux, ne devrait être utilisée que lorsque les taux sont bien étayés par le marché.919\end{importbox}920\end{frame}921922\begin{frame}{Résidu foncier --- Conditions d'utilisation}923\begin{columns}[T]924\begin{column}{0.48\textwidth}925\uqogreen{Quand l'utiliser :}926\begin{itemize}927 \item Terrain à \textbf{développer} (projet neuf)928 \item Données de \textbf{revenus} disponibles929 \item Coût de construction \textbf{fiable}930 \item Taux de capitalisation \textbf{bien documentés}931 \item Absence de comparables de terrains vacants932\end{itemize}933\end{column}934\begin{column}{0.48\textwidth}935\uqoalert{Pièges à éviter :}936\begin{itemize}937 \item Utiliser des revenus \textbf{non stabilisés}938 \item Oublier les \textbf{coûts indirects} dans $V_b$939 \item Confondre $R_b$ et $R_t$940 \item Appliquer à un bâtiment \textbf{ancien} (dépréciation)941 \item Ne pas \textbf{valider} avec une autre méthode942\end{itemize}943\end{column}944\end{columns}945\end{frame}946947% ======================================================================948\section{Le marché foncier québécois}949% ======================================================================950951\begin{frame}{Le rôle d'évaluation foncière au Québec}952\begin{defbox}[Cadre légal]953La \textbf{Loi sur la fiscalité municipale} (LFM) encadre l'évaluation foncière : la valeur inscrite au rôle correspond à la \textbf{valeur réelle} de l'unité d'évaluation (art.~43 LFM).954\end{defbox}955\vspace{1mm}956\begin{columns}[T]957\begin{column}{0.48\textwidth}958\uqotitle{Caractéristiques du rôle :}959\begin{itemize}960 \item Rôle \textbf{triennal} (déposé tous les 3 ans)961 \item Valeur à la date de référence du \textbf{1\ier{} juillet, 18 mois avant} l'entrée en vigueur du rôle962 \item Distinction \textbf{terrain / bâtiment}963 \item Préparé sous la responsabilité d'un évaluateur \textbf{agréé}964\end{itemize}965\end{column}966\begin{column}{0.48\textwidth}967\uqotitle{Utilité pour l'évaluateur :}968\begin{itemize}969 \item Source de \textbf{ratios} terrain/total970 \item Base pour la méthode d'\textbf{affectation}971 \item \textbf{Vérification} croisée et indicateur de tendances972 \item Attention : valeur au rôle $\neq$ valeur marchande à la date d'évaluation973\end{itemize}974\end{column}975\end{columns}976\end{frame}977978\begin{frame}{Droits de mutation immobilière --- Barème 2026}979\begin{exbox}[Barème de base 2026 (hors Montréal)]980\begin{itemize}981 \item 0,5\,\% sur la tranche jusqu'à 62~900~\$982 \item 1,0\,\% sur la tranche de 62~900~\$ à 315~000~\$983 \item 1,5\,\% sur la tranche excédant 315~000~\$984\end{itemize}985\end{exbox}986\begin{itemize}987 \item Tranches \textbf{indexées chaque année} par le gouvernement du Québec988 \item Les municipalités peuvent fixer des taux supérieurs (max 3\,\%) au-delà de 500~000~\$989 \item \textbf{Montréal} applique son propre barème progressif (jusqu'à 4\,\% au sommet)990\end{itemize}991\begin{importbox}[Impact sur l'évaluation]992Les droits sont calculés sur le \textbf{plus élevé} de la contrepartie versée ou de la valeur inscrite au rôle : la valeur du terrain influence directement la fiscalité.993\end{importbox}994\end{frame}995996\begin{frame}{LPTAA et CPTAQ --- La zone agricole}997\begin{defbox}[Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles]998La LPTAA protège les terres agricoles contre l'urbanisation; elle est administrée par la \textbf{CPTAQ}. Toute utilisation non agricole requiert une \textbf{autorisation}. La zone agricole couvre environ \textbf{63~000~km\textsuperscript{2}}.999\end{defbox}1000\vspace{2mm}1001\begin{itemize}1002 \item Le PHMU est \textbf{restreint} à l'usage agricole en zone verte1003 \item Valeur généralement \textbf{inférieure} à celle d'un terrain comparable en zone blanche1004 \item Les \textbf{décisions de la CPTAQ} (autorisation ou refus de dézonage) affectent directement la valeur1005 \item Attention aux \textbf{droits acquis} et aux usages dérogatoires1006\end{itemize}1007\end{frame}10081009\begin{frame}{La LAU (1/3) --- Cadre de planification du territoire}1010\begin{defbox}[Loi sur l'aménagement et l'urbanisme]1011La LAU définit le cadre de \textbf{planification urbaine} au Québec et structure les pouvoirs réglementaires des MRC et des municipalités.1012\end{defbox}1013\vspace{2mm}1014\begin{center}1015\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm,1016 hstep/.style={uqostep, text width=9.2cm}]1017 \node[hstep] (h1) {\textbf{Schéma d'aménagement et de développement} (MRC)};1018 \node[hstep, below=of h1] (h2) {\textbf{Plan d'urbanisme} (municipalité)};1019 \node[hstep, below=of h2, fill=uqoBleu!15] (h3) {\textbf{Règlements} : zonage, lotissement, construction};1020 \draw[uqoarrow] (h1) -- (h2);1021 \draw[uqoarrow] (h2) -- (h3);1022\end{tikzpicture}1023\end{center}1024\vspace{1mm}1025\begin{itemize}1026 \item Chaque palier doit être \textbf{conforme} au palier supérieur1027\end{itemize}1028\end{frame}10291030\begin{frame}{La LAU (2/3) --- Le zonage et la valeur du terrain}1031\begin{itemize}1032 \item \textbf{Usages permis} --- résidentiel, commercial, industriel, mixte1033 \item \textbf{Densité d'occupation} --- nombre de logements ou d'unités permis1034 \item \textbf{Hauteur maximale} des bâtiments1035 \item \textbf{Ratio d'implantation} au sol1036 \item \textbf{Marges de recul} (avant, latérales, arrière)1037\end{itemize}1038\vspace{2mm}1039\begin{notebox}[À retenir]1040Deux terrains physiquement identiques mais de zonages différents peuvent avoir des valeurs \textbf{très différentes} : le zonage détermine le PHMU.1041\end{notebox}1042\end{frame}10431044\begin{frame}{La LAU (3/3) --- Outils réglementaires particuliers}1045\begin{itemize}1046 \item \textbf{PIIA} --- plans d'implantation et d'intégration architecturale : contrôle qualitatif des projets (apparence, intégration au milieu)1047 \item \textbf{PAE} --- plans d'aménagement d'ensemble : planification globale exigée avant le développement d'un secteur1048 \item \textbf{PPU} --- programmes particuliers d'urbanisme : vision détaillée pour un secteur ciblé (centre-ville, secteur à requalifier)1049\end{itemize}1050\vspace{2mm}1051\begin{notebox}[Incidence sur la valeur]1052Ces outils ajoutent des exigences (études, délais, conception) qui peuvent influencer les \textbf{coûts, les délais et le risque} d'un projet --- donc la valeur du terrain.1053\end{notebox}1054\end{frame}10551056\begin{frame}{Particularités du marché foncier québécois}1057\begin{columns}[T]1058\begin{column}{0.48\textwidth}1059\uqotitle{Régime de droit civil :}1060\begin{itemize}1061 \item \textbf{Cadastre et Registre foncier} --- publicité des droits1062 \item \textbf{Code civil du Québec} --- régime distinct de la \textit{common law}1063 \item \textbf{Servitudes légales} --- vue, eaux, mur mitoyen1064 \item \textbf{Emphytéose} --- 10 à 100 ans (art.~1195 et s. C.c.Q.)1065\end{itemize}1066\end{column}1067\begin{column}{0.48\textwidth}1068\uqotitle{Contraintes et droits particuliers :}1069\begin{itemize}1070 \item \textbf{Droit de préemption municipal} --- depuis la réforme de la LAU1071 \item \textbf{Droits miniers} --- appartiennent généralement à l'État1072 \item \textbf{Milieux humides et hydriques} --- conservation et compensations exigées1073\end{itemize}1074\end{column}1075\end{columns}1076\begin{importbox}[Conseil]1077Toujours vérifier \textbf{titres, servitudes et contraintes réglementaires} avant de conclure.1078\end{importbox}1079\end{frame}10801081% ======================================================================10821083% ======================================================================1084\section{Travail pratique 1 (10\,\%) --- annonce}1085% ======================================================================10861087\begin{frame}{TP1 --- Évaluation d'un terrain résidentiel (10\,\%)}1088\small1089\begin{importbox}[Mandat]1090Un couple veut acheter le terrain vacant du \textbf{46, rue Michaud} (Saint-Rosaire), affiché à 249\,900\,\$. Vous établissez sa \textbf{valeur marchande} avec les \textbf{données réelles d'UQO Éval} : neuf ventes réelles de terrains, grille \$/m\up{2}, méthodes de contrôle et note à l'acheteur.1091\end{importbox}1092\vspace{1.5mm}1093\uqotitle{Objectifs pédagogiques :}1094\begin{itemize}1095 \item Choisir la méthode du terrain (séance 3) ; dériver la tendance du \textbf{ratio prix/rôle} ; sélectionner des ventes réelles1096 \item Grille \$/m\up{2} : temps, superficie, profondeur (Harper), localisation par équité du rôle ; seuils 15\,\% / 25\,\%1097 \item Contrôler par affectation et rôle indexé ; analyser les \textbf{zones inondables 2026}1098\end{itemize}1099\begin{notebox}[Données réelles]1100\footnotesize UQO Éval : sujet réel à vendre (photos), 9 ventes réelles de terrains, 6 maisons voisines, 6 terrains en vigueur.1101\end{notebox}1102\end{frame}11031104\begin{frame}{TP1 --- Livrables, modalités et Dashboard}1105\small1106\begin{columns}[T]1107\begin{column}{0.56\textwidth}1108\uqotitle{Livrable (dépôt Moodle) :}1109\begin{itemize}1110 \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP1\_CodePermanent.xlsx}}) : grille chaînée, contrôle, dashboard1111 \item PDF de la note à l'acheteur (1 page)1112\end{itemize}1113\vspace{1mm}1114\uqotitle{Modalités :}1115\begin{itemize}1116 \item Individuel --- \textbf{remise : séance 5}1117 \item \textbf{Pondération : 10\,\%} (barème /100 dans l'énoncé)1118 \item \textbf{Mêmes données réelles pour tous} : la note récompense le jugement (sélection, sens des ajustements, pondérations)1119 \item IA tolérée (chatbot du cours), \textbf{déclaration obligatoire}; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier1120\end{itemize}1121\end{column}1122\begin{column}{0.42\textwidth}1123\uqotitle{Aperçu du gabarit Excel :}1124\begin{center}1125\begin{tikzpicture}[scale=0.72]1126 \draw[fill=uqoBleu, draw=none] (0,4.2) rectangle (5.6,4.8);1127 \node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (2.8,4.5) {DASHBOARD};1128 \foreach \i in {0,1,2,3} \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (\i*1.45,3.4) rectangle (\i*1.45+1.3,4.05);1129 \node[font=\tiny, color=uqoGris] at (2.8,3.72) {KPI par formules};1130 \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (0,0.9) rectangle (2.7,3.15);1131 \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (2.9,0.9) rectangle (5.6,3.15);1132 \foreach \i/\h in {0/0.5,1/0.9,2/1.35,3/1.1,4/1.6} \draw[fill=uqoBleuClair, draw=none] (0.25+\i*0.46,1.08) rectangle (0.58+\i*0.46,1.08+\h);1133 \draw[very thick, uqoOr] (3.15,1.35) -- (3.75,1.85) -- (4.35,1.65) -- (4.95,2.45) -- (5.4,2.65);1134 \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (0,0) rectangle (5.6,0.7);1135 \node[font=\tiny, color=uqoGris, text width=5.2cm, align=center] at (2.8,0.35) {Verdict conditionnel + tableau récapitulatif};1136\end{tikzpicture}1137\end{center}1138\vspace{1mm}1139{\footnotesize Onglets : Accueil · Données · Analyse · Grille · Contrôle · Dashboard · Note.}1140\end{column}1141\end{columns}1142\end{frame}11431144\section{Synthèse et préparation}1145% ======================================================================11461147\begin{frame}{Tableau comparatif des méthodes}1148\begin{center}1149\footnotesize1150\renewcommand{\arraystretch}{1.0}1151\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.0cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{1.5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.2cm}@{}}1152\toprule1153\textbf{Méthode} & \textbf{Principe} & \textbf{Données requises} & \textbf{Fiabilité} & \textbf{Usage} \\1154\midrule1155Comparaison directe & Ventes de terrains similaires & Comparables vacants & Élevée & Méthode privilégiée \\1156Extraction & Prix total $-$ bâtiment déprécié & Ventes améliorées, coûts & Modérée & Peu de vacants \\1157Affectation & Ratio terrain/total & Ratios de marché & Faible--mod. & Vérification \\1158Lotissement & Revenus $-$ coûts de développement & Étude de marché complète & Modérée & Grands terrains \\1159Résidu foncier & Capitalisation du revenu résiduel & RNE, coûts, taux & Modérée & Terrains à revenus \\1160\bottomrule1161\end{tabular}1162\end{center}1163\begin{importbox}[Règle de pratique]1164Utilisez \textbf{au moins deux méthodes} lorsque possible, pour valider et \textbf{réconcilier} les résultats.1165\end{importbox}1166\end{frame}11671168\begin{frame}{Hiérarchie de fiabilité des méthodes}1169\begin{center}1170\begin{tikzpicture}[1171 lvl/.style={uqocard, minimum height=0.92cm, font=\small}]1172 \node[lvl, text width=10.2cm, draw=uqoVert, fill=uqoVert!15] (l1) at (0,3.45)1173 {\textbf{1. Comparaison directe}\\\footnotesize la plus fiable --- données de marché directes};1174 \node[lvl, text width=8.6cm, fill=uqoVert!8] (l2) at (0,2.3)1175 {\textbf{2. Extraction / Lotissement}\\\footnotesize méthodes indirectes --- fiabilité modérée};1176 \node[lvl, text width=7.0cm, draw=uqoOr, fill=uqoOr!12] (l3) at (0,1.15)1177 {\textbf{3. Résidu foncier}\\\footnotesize sensible aux hypothèses --- prudence};1178 \node[lvl, text width=5.4cm, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8] (l4) at (0,0)1179 {\textbf{4. Affectation (ratio)}\\\footnotesize dernier recours};1180\end{tikzpicture}1181\end{center}1182\begin{notebox}[Principe]1183Plus la méthode s'appuie sur des \textbf{données directes du marché}, plus elle est fiable; plus elle repose sur des \textbf{hypothèses}, plus elle est vulnérable aux erreurs.1184\end{notebox}1185\end{frame}11861187\begin{frame}{Choisir la méthode --- Guide décisionnel}1188\begin{center}1189\begin{tikzpicture}[1190 cond/.style={uqocard, text width=6.6cm, minimum height=0.62cm, font=\footnotesize, anchor=east},1191 meth/.style={uqocard, text width=3.4cm, minimum height=0.62cm, font=\footnotesize\bfseries,1192 draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, anchor=west}]1193 \node[cond] (c1) at (0,3.68) {Ventes récentes de terrains vacants comparables?};1194 \node[meth] (m1) at (1.1,3.68) {Comparaison directe};1195 \node[cond] (c2) at (0,2.76) {Ventes de propriétés améliorées et coûts fiables?};1196 \node[meth] (m2) at (1.1,2.76) {Extraction};1197 \node[cond] (c3) at (0,1.84) {Grand terrain subdivisible en lots?};1198 \node[meth] (m3) at (1.1,1.84) {Lotissement};1199 \node[cond] (c4) at (0,0.92) {Données de revenus et taux bien étayés?};1200 \node[meth] (m4) at (1.1,0.92) {Résidu foncier};1201 \node[cond] (c5) at (0,0) {Seulement des ratios terrain/total?};1202 \node[meth, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8] (m5) at (1.1,0) {Affectation (ratio)};1203 \foreach \i in {1,...,5} \draw[uqoarrow, uqoVert] (c\i) -- (m\i);1204\end{tikzpicture}1205\end{center}1206\begin{notebox}[Lecture]1207On descend la liste : si la réponse est \textbf{non}, on passe au critère suivant. La comparaison directe demeure la référence dès qu'elle est possible.1208\end{notebox}1209\end{frame}12101211\begin{frame}{Résumé (1/2) --- Les méthodes}1212\begin{enumerate}1213 \item Le terrain s'évalue toujours comme \textbf{vacant et disponible}, à son \textbf{PHMU}1214 \item La \textbf{comparaison directe} est la méthode privilégiée (ventes de terrains vacants)1215 \item L'\textbf{extraction} soustrait la valeur dépréciée du bâtiment du prix total1216 \item L'\textbf{affectation} applique un ratio terrain/total observé sur le marché1217 \item L'\textbf{analyse de lotissement} s'applique aux grands terrains subdivisibles1218 \item Le \textbf{résidu foncier} capitalise le revenu résiduel après rendement du bâtiment1219\end{enumerate}1220\end{frame}12211222\begin{frame}{Résumé (2/2) --- Le cadre québécois}1223\begin{enumerate}1224 \item Le rôle d'évaluation (LFM) est \textbf{triennal}; valeur à la date de référence du \textbf{1\ier{} juillet, 18 mois avant} l'entrée en vigueur1225 \item Les \textbf{droits de mutation} suivent un barème progressif \textbf{indexé annuellement} (règle du plus élevé : contrepartie ou valeur au rôle)1226 \item La \textbf{LPTAA} restreint le PHMU en zone agricole; la \textbf{LAU} et le zonage encadrent l'usage permis1227 \item Toujours utiliser \textbf{au moins deux méthodes} et réconcilier les résultats1228\end{enumerate}1229\end{frame}12301231\begin{frame}{Pour la prochaine séance}1232\uqotitle{Séance 4 --- Analyse du terrain et ajustements :}1233\begin{itemize}1234 \item Caractéristiques physiques (dimensions, forme, topographie)1235 \item Localisation, zonage, services publics et infrastructures1236 \item Contraintes environnementales et réglementaires1237 \item \textbf{TP1} : évaluation d'un terrain (10\,\%, remise à la séance 5)1238\end{itemize}1239\begin{exbox}[Lectures recommandées]1240\begin{itemize}1241 \item \textit{The Appraisal of Real Estate}, 16\ieme{} éd., chapitres sur l'évaluation du terrain1242 \item Rattermann, \textit{The Cost Approach to Value}, chapitres 3--41243 \item Guide de pratique de l'\textbf{OEAQ} --- évaluation du terrain1244 \item \textit{Loi sur la fiscalité municipale} (LFM), dispositions pertinentes1245\end{itemize}1246\end{exbox}1247\end{frame}12481249\begin{frame}{Questions?}1250\contactslide[Prochaine séance : Analyse du terrain et ajustements]1251\end{frame}12521253% ======================================================================1254\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1255\nocite{appraisal2026,appraisalCdn,rattermann2020,rattermannCout,oeaqNormes,cuspap2026,altus2026,lfm,ldmi,quebecMutations,lptaa,lau,ccq,lqe,registreFoncier}1256\printbibliography[heading=none]1257\end{frame}12581259\end{document}1260