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1% ==============================================================================2% Séance 4 : Analyse du terrain et ajustements3% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1033 --- Séance 4]{Séance 4 : Analyse du terrain et ajustements}12\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Hiver 2026}1617% Champ à compléter dans les grilles d'atelier18\newcommand{\champ}{\textcolor{uqoGrisClair}{\rule[-0.2ex]{1.4cm}{0.4pt}}}1920\begin{document}2122% --- Page titre ---23\begin{frame}[plain,noframenumbering]24\titlepage25\end{frame}2627% --- Plan de la séance ---28\begin{frame}{Plan de la séance}29\tableofcontents30\end{frame}3132% ======================================================================33\section{Rappel et objectifs de la séance}34% ======================================================================3536\begin{frame}{Rappel --- Méthodes d'évaluation du terrain}37\begin{columns}[T]38\begin{column}{0.48\textwidth}39\uqotitle{Méthodes vues en séance 3 :}40\begin{enumerate}41 \item Comparaison directe42 \item Extraction43 \item Affectation (subdivision)44 \item Résidu foncier45\end{enumerate}46\end{column}47\begin{column}{0.48\textwidth}48\uqotitle{Principes fondamentaux :}49\begin{itemize}50 \item Terrain vacant et disponible51 \item Utilisation optimale (UO)52 \item Principe de substitution53 \item Marché foncier québécois54\end{itemize}55\end{column}56\end{columns}57\vspace{2mm}58\begin{importbox}[Rappel --- Formule de la méthode du coût]59\[60\boxed{V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})}61\]62\end{importbox}63\end{frame}6465\begin{frame}{Rappel --- Comparaison directe des terrains}66\uqotitle{Étapes essentielles :}67\begin{enumerate}68 \item Recherche de terrains vendus (comparables)69 \item Analyse des conditions de vente70 \item Choix d'une unité de comparaison (prix/pi\textsuperscript{2}, prix/m\textsuperscript{2}, prix/acre)71 \item Ajustements pour différences72 \item Réconciliation de la valeur73\end{enumerate}74\vspace{2mm}75\begin{exbox}[Aujourd'hui]76Nous approfondissons les \textbf{caractéristiques du terrain} et la \textbf{mécanique des ajustements}.77\end{exbox}78\end{frame}7980\begin{frame}{Objectifs d'apprentissage}81Au terme de cette séance, l'étudiant sera capable de :82\begin{enumerate}83 \item Identifier et analyser les \textbf{caractéristiques physiques} d'un terrain84 \item Comprendre l'impact de la \textbf{localisation} et du \textbf{zonage} sur la valeur85 \item Évaluer l'influence des \textbf{services publics} et des \textbf{infrastructures}86 \item Identifier les \textbf{contraintes} environnementales et réglementaires87 \item Appliquer la méthode de \textbf{sélection et d'ajustement} des comparables88 \item Réaliser une évaluation foncière complète (\textbf{TP1}, remise à la séance 5)89\end{enumerate}90\vspace{1mm}91\begin{notebox}[TP1]92Remise en \textbf{fin de séance} --- pondération de \textbf{10\,\%} de la note finale.93\end{notebox}94\end{frame}9596% ======================================================================97\section{Caractéristiques physiques du terrain}98% ======================================================================99100\begin{frame}{Caractéristiques physiques --- Vue d'ensemble}101\begin{center}102\begin{tikzpicture}[103 carte/.style={uqocard, text width=2.7cm, minimum height=0.95cm}104]105\node[carte, fill=uqoBleu, draw=uqoBleu, text=uqoBlanc, text width=3.5cm]106 (centre) {\textbf{Caractéristiques physiques}};107\node[carte, above left=0.9cm and 1.4cm of centre] (dim) {Dimension / Superficie};108\node[carte, above right=0.9cm and 1.4cm of centre] (forme) {Forme};109\node[carte, left=1.8cm of centre] (topo) {Topographie};110\node[carte, right=1.8cm of centre] (sol) {Nature du sol};111\node[carte, below left=0.9cm and 1.4cm of centre] (facade) {Façade / Profondeur};112\node[carte, below right=0.9cm and 1.4cm of centre] (orient) {Orientation / Drainage};113114\draw[uqoarrow] (centre) -- (dim);115\draw[uqoarrow] (centre) -- (forme);116\draw[uqoarrow] (centre) -- (topo);117\draw[uqoarrow] (centre) -- (sol);118\draw[uqoarrow] (centre) -- (facade);119\draw[uqoarrow] (centre) -- (orient);120\end{tikzpicture}121\end{center}122\begin{center}123\small Chaque caractéristique influence la valeur et alimente la grille d'ajustement.124\end{center}125\end{frame}126127\begin{frame}{Dimension et superficie --- Unités de mesure}128\begin{center}129\small130\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l l@{}}131\toprule132\textbf{Unité} & \textbf{Équivalence} & \textbf{Usage courant} \\133\midrule134pi\textsuperscript{2} & 0,0929 m\textsuperscript{2} & Résidentiel (Québec) \\135m\textsuperscript{2} & 10,764 pi\textsuperscript{2} & Officiel / cadastre \\136acre & 43~560 pi\textsuperscript{2} & Agricole / grands terrains \\137hectare & 10~000 m\textsuperscript{2} & Agricole / forestier \\138arpent & 36~802 pi\textsuperscript{2} & Historique (Québec) \\139\bottomrule140\end{tabular}141\end{center}142\vspace{-3mm}143\begin{exbox}[Conversions rapides]1441 acre $=$ 0,4047 ha \quad $\bullet$ \quad 1 ha $=$ 2,471 acres \quad $\bullet$ \quad 1 arpent $\approx$ 0,845 acre145\end{exbox}146\begin{notebox}[Attention]147Le \textbf{cadastre} québécois est métrique (m\textsuperscript{2}); la pratique résidentielle utilise encore le \textbf{pi\textsuperscript{2}}.148\end{notebox}149\end{frame}150151\begin{frame}{Superficie --- Impact sur la valeur}152La valeur \textbf{unitaire} d'un terrain diminue généralement avec l'augmentation de la superficie (économie d'échelle foncière).153\begin{center}154\begin{tikzpicture}155\begin{axis}[156 width=11.8cm, height=4cm,157 xlabel={Superficie (pi\textsuperscript{2})},158 ylabel={Prix unitaire (\$/pi\textsuperscript{2})},159 xmin=0, xmax=21000,160 ymin=0, ymax=14,161 xtick={5000,10000,15000,20000},162 xticklabels={5~000, 10~000, 15~000, 20~000},163 scaled x ticks=false,164 ytick={4,8,12},165 grid=major, grid style={dashed, gray!30},166 line width=1.5pt,167]168\addplot[uqoBleu, smooth] coordinates {169 (1500,13) (3000,11.6) (5000,10.2) (7500,9.1) (10000,8.3)170 (12500,7.7) (15000,7.2) (17500,6.9) (20000,6.6)171};172\end{axis}173\end{tikzpicture}174\end{center}175\begin{exbox}[Exemple --- secteur R-1 (données fictives à des fins pédagogiques, Gatineau, 2026)]176Terrain de 5~000 pi\textsuperscript{2} à 12~\$/pi\textsuperscript{2} $\rightarrow$ 60~000~\$ \quad vs \quad177terrain de 12~000 pi\textsuperscript{2} à 8~\$/pi\textsuperscript{2} $\rightarrow$ 96~000~\$178\end{exbox}179\end{frame}180181\begin{frame}{Forme du terrain --- Schémas comparatifs}182\begin{columns}[T]183\begin{column}{0.48\textwidth}184\begin{center}185\uqotitle{Terrain régulier}\\[2mm]186\begin{tikzpicture}[scale=0.5]187\draw[thick, draw=uqoVert, fill=uqoVert!15] (0,0) rectangle (4,5);188\node[font=\small] at (2,2.5) {Rectangulaire};189\draw[<->, uqoGris] (0,-0.5) -- (4,-0.5) node[midway, below, font=\footnotesize] {60'};190\draw[<->, uqoGris] (4.5,0) -- (4.5,5) node[midway, right, font=\footnotesize] {100'};191\end{tikzpicture}192\end{center}193\end{column}194\begin{column}{0.48\textwidth}195\begin{center}196\uqotitle{Terrain irrégulier}\\[2mm]197\begin{tikzpicture}[scale=0.5]198\draw[thick, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!12] (0,0) -- (3.5,0) -- (4,4.5) -- (1,5) -- cycle;199\node[font=\small] at (2.1,2.5) {Irrégulier};200\draw[<->, uqoGris] (0,-0.5) -- (3.5,-0.5) node[midway, below, font=\footnotesize] {façade variable};201\end{tikzpicture}202\end{center}203\end{column}204\end{columns}205\vspace{2mm}206\begin{notebox}[Lecture]207À superficie égale, la forme détermine la \textbf{surface réellement utilisable} pour l'implantation d'un bâtiment.208\end{notebox}209\end{frame}210211\begin{frame}{Forme du terrain --- Incidence sur la valeur}212\begin{columns}[T]213\begin{column}{0.48\textwidth}214\uqotitle{Terrain régulier :}215\begin{itemize}216 \item Maximise l'utilisation217 \item Construction facile218 \item Valeur optimale219\end{itemize}220\end{column}221\begin{column}{0.48\textwidth}222\uqotitle{Terrain irrégulier :}223\begin{itemize}224 \item Perte d'espace utilisable225 \item Coûts de construction accrus226 \item Décote typique : 5\,\% à 25\,\%227\end{itemize}228\end{column}229\end{columns}230\vspace{2mm}231\begin{importbox}[Impact sur la valeur]232Un terrain irrégulier reçoit généralement un \textbf{ajustement négatif} dans l'analyse de comparables. L'ampleur dépend du type d'irrégularité et du zonage.233\end{importbox}234\end{frame}235236\begin{frame}{Formes courantes et impact}237\begin{center}238\small239\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm}@{}}240\toprule241\textbf{Forme} & \textbf{Décote typique} & \textbf{Commentaire} \\242\midrule243Rectangulaire & 0\,\% (référence) & Forme idéale \\244Carré & 0\,\% à $-$2\,\% & Excellent, légèrement moins flexible \\245Trapézoïdal & $-$5\,\% à $-$10\,\% & Ajustement modeste \\246Triangulaire & $-$15\,\% à $-$30\,\% & Perte d'utilisation importante \\247En « L » & $-$5\,\% à $-$15\,\% & Dépend de la configuration \\248Enclave & $-$10\,\% à $-$20\,\% & Accès limité \\249En pointe (coin) & $-$10\,\% à $-$25\,\% & Terrain en coin \\250\bottomrule251\end{tabular}252\end{center}253\vspace{1mm}254\begin{notebox}[Note]255Ces décotes sont \textbf{indicatives} et doivent être validées par des \textbf{données de marché} locales. L'impact réel varie selon le zonage et l'utilisation prévue.256\end{notebox}257\end{frame}258259\begin{frame}{Topographie}260\begin{columns}[T]261\begin{column}{0.5\textwidth}262\uqotitle{Types de topographie :}263\begin{itemize}264 \item \textbf{Plat} : idéal, coûts minimaux265 \item \textbf{Pente légère} (1--5\,\%) : bon drainage266 \item \textbf{Pente modérée} (5--15\,\%) : coûts accrus267 \item \textbf{Pente forte} ($>$~15\,\%) : coûts majeurs268 \item \textbf{Terrain accidenté} : décote importante269\end{itemize}270\end{column}271\begin{column}{0.46\textwidth}272\uqotitle{Impact sur les coûts :}273\begin{center}274\small275\begin{tabular}{@{}l r@{}}276\toprule277\textbf{Condition} & \textbf{Surcoût} \\278\midrule279Pente légère & 0--5\,\% \\280Pente modérée & 5--15\,\% \\281Pente forte & 15--40\,\% \\282Mur de soutènement & 10--30\,\% \\283Excavation dans le roc & 20--50\,\% \\284\bottomrule285\end{tabular}286\end{center}287\end{column}288\end{columns}289\begin{importbox}[Contexte québécois]290La région de Gatineau--Ottawa présente des zones de \textbf{roc près de la surface} (Bouclier canadien) qui augmentent les coûts d'excavation et de fondation.291\end{importbox}292\end{frame}293294\begin{frame}{Nature du sol}295\begin{columns}[T]296\begin{column}{0.44\textwidth}297\uqotitle{Types de sol et portance :}298\begin{center}299\small300\begin{tabular}{@{}l c@{}}301\toprule302\textbf{Type de sol} & \textbf{Portance} \\303\midrule304Roc & Excellente \\305Gravier / sable & Bonne \\306Sable fin & Moyenne \\307Argile ferme & Moyenne \\308Argile molle & Faible \\309Sol organique & Très faible \\310Remblai & Variable \\311\bottomrule312\end{tabular}313\end{center}314\end{column}315\begin{column}{0.52\textwidth}316\uqotitle{Impacts sur la valeur :}317\begin{itemize}318 \item \textbf{Sol argileux} : risque de mouvement, tassement différentiel319 \item \textbf{Nappe phréatique haute} : drainage coûteux320 \item \textbf{Sol contaminé} : décote majeure ou invendable321 \item \textbf{Remblai} : nécessite une étude géotechnique322\end{itemize}323\end{column}324\end{columns}325\begin{exbox}[Recommandation]326En cas de doute, exiger un \textbf{rapport géotechnique} (forage, essais; 2~000~\$ à 8~000~\$).327\end{exbox}328\end{frame}329330\begin{frame}{Façade et profondeur --- Définitions}331\begin{columns}[T]332\begin{column}{0.55\textwidth}333\begin{defbox}[Définitions]334\begin{itemize}335 \item \textbf{Façade} (frontage) : largeur donnant sur la rue336 \item \textbf{Profondeur} : distance de la rue au fond du terrain337 \item \textbf{Ratio} : profondeur / façade338\end{itemize}339\end{defbox}340\end{column}341\begin{column}{0.4\textwidth}342\begin{center}343\begin{tikzpicture}[scale=0.45]344\fill[uqoBleu!12] (0,0) rectangle (4,6);345\draw[thick, uqoBleu] (0,0) rectangle (4,6);346\draw[very thick, uqoRouge] (0,0) -- (4,0);347\node[below, uqoRouge, font=\small\bfseries] at (2,0) {Façade (60')};348\draw[<->, thick, uqoBleu] (4.5,0) -- (4.5,6) node[midway, right, font=\small\bfseries] {Prof. (120')};349\node[above, font=\small] at (2,6) {Fond du terrain};350\draw[very thick, uqoGris, dashed] (-0.5,-0.9) -- (4.5,-0.9);351\node[below, uqoGris, font=\footnotesize] at (2,-0.9) {RUE};352\end{tikzpicture}353\end{center}354\end{column}355\end{columns}356\end{frame}357358\begin{frame}{Façade et profondeur --- Principes clés}359\begin{itemize}360 \item La \textbf{façade} est souvent plus valorisée que la profondeur361 \item Un terrain peu profond mais large vaut généralement plus qu'un terrain étroit mais profond362 \item La \textbf{profondeur standard} varie selon le secteur (100' à 150' en résidentiel)363 \item Ratio idéal : \textbf{2:1 à 3:1} (profondeur:façade)364\end{itemize}365\vspace{2mm}366\begin{notebox}[Transition]367Au-delà de la profondeur standard, chaque pied additionnel ajoute de moins en moins de valeur : c'est l'idée formalisée par la \textbf{règle de Harper} (diapositive suivante).368\end{notebox}369\end{frame}370371\begin{frame}{Règle de Harper (4-3-2-1)}372\begin{defbox}[Principe]373La règle de Harper répartit la valeur d'un terrain en fonction de la profondeur : les premiers 25\,\% de la profondeur représentent \textbf{40\,\%} de la valeur totale.374\end{defbox}375\begin{center}376\begin{tikzpicture}[scale=0.62]377\fill[uqoBleu!40] (0,0) rectangle (5,1.5);378\fill[uqoBleu!30] (0,1.5) rectangle (5,3);379\fill[uqoBleu!20] (0,3) rectangle (5,4.5);380\fill[uqoBleu!10] (0,4.5) rectangle (5,6);381\draw[thick] (0,0) rectangle (5,6);382\draw[dashed] (0,1.5) -- (5,1.5);383\draw[dashed] (0,3) -- (5,3);384\draw[dashed] (0,4.5) -- (5,4.5);385\node[font=\small\bfseries] at (2.5,0.75) {1\ier{} quart : 40\,\%};386\node[font=\small\bfseries] at (2.5,2.25) {2\ieme{} quart : 30\,\%};387\node[font=\small\bfseries] at (2.5,3.75) {3\ieme{} quart : 20\,\%};388\node[font=\small\bfseries] at (2.5,5.25) {4\ieme{} quart : 10\,\%};389\draw[very thick, uqoRouge] (0,0) -- (5,0);390\node[below, uqoRouge, font=\small\bfseries] at (2.5,0) {RUE (façade)};391\draw[<->, thick, uqoGris] (5.5,0) -- (5.5,6) node[midway, right, font=\small] {Profondeur};392\end{tikzpicture}393\end{center}394\end{frame}395396\begin{frame}{Règle de Harper --- Exemple d'application}397\begin{exbox}[Exemple]398Terrain de 100' de profondeur, valeur totale estimée : \textbf{80~000~\$}. On veut évaluer un terrain identique, mais de \textbf{75'} de profondeur seulement.399\end{exbox}400\begin{center}401\small402\begin{tabular}{@{}l c c r@{}}403\toprule404\textbf{Section} & \textbf{Profondeur} & \textbf{\% de la valeur} & \textbf{Valeur} \\405\midrule4061\ier{} quart & 0--25' & 40\,\% & 32~000~\$ \\4072\ieme{} quart & 25--50' & 30\,\% & 24~000~\$ \\4083\ieme{} quart & 50--75' & 20\,\% & 16~000~\$ \\4094\ieme{} quart & 75--100' & 10\,\% & 8~000~\$ \\410\midrule411\textbf{Total (100')} & & \textbf{100\,\%} & \textbf{80~000~\$} \\412\bottomrule413\end{tabular}414\end{center}415\vspace{1mm}416\begin{center}417Terrain de 75' : $V_{75'} = 32~000 + 24~000 + 16~000 = \textbf{72~000~\$}$ \quad (90\,\% de la valeur)418\end{center}419\end{frame}420421\begin{frame}{Règle 4-3-2-1 --- Portée et variantes}422\begin{importbox}[Attention]423La règle de Harper est un \textbf{outil d'estimation} et non une loi absolue. Elle doit être validée par les données de marché.424\end{importbox}425\uqotitle{Utilisations pratiques :}426\begin{itemize}427 \item Ajuster des comparables avec des \textbf{profondeurs différentes}428 \item Évaluer une \textbf{expropriation partielle} (prise en arrière-lot)429 \item Estimer la valeur d'un \textbf{terrain excédentaire}430 \item Analyser le fractionnement d'un terrain431\end{itemize}432\begin{exbox}[Variante utilisée au Québec]433Certains évaluateurs utilisent la \textbf{règle de Davis} (plus conservatrice) : 50\,\% / 25\,\% / 15\,\% / 10\,\% pour les quatre quarts de profondeur.434\end{exbox}435\end{frame}436437% ======================================================================438\section{Localisation et zonage}439% ======================================================================440441\begin{frame}{Facteurs de localisation}442\begin{columns}[T]443\begin{column}{0.48\textwidth}444\uqotitle{Facteurs positifs :}445\begin{itemize}446 \item Proximité des écoles et des parcs447 \item Transport en commun (STO, OC Transpo)448 \item Quartier recherché, vue dégagée449 \item Proximité des commerces et services450 \item Accès rapide aux autoroutes451\end{itemize}452\end{column}453\begin{column}{0.48\textwidth}454\uqotitle{Facteurs négatifs :}455\begin{itemize}456 \item Proximité industrielle457 \item Bruit (aéroport, autoroute)458 \item Lignes à haute tension, tours de télécommunication459 \item Dépotoir / site d'enfouissement460 \item Secteur à criminalité élevée461\end{itemize}462\end{column}463\end{columns}464\vspace{2mm}465\begin{importbox}[Principe fondamental]466« \textit{Location, location, location} » --- la localisation est souvent le facteur le plus déterminant de la valeur foncière.467\end{importbox}468\end{frame}469470\begin{frame}{Zonage au Québec --- Cadre légal}471\uqotitle{Hiérarchie normative :}472\begin{enumerate}473 \item \textbf{Gouvernement du Québec} : Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU)474 \item \textbf{MRC / CM} : schéma d'aménagement et de développement (SAD)475 \item \textbf{Municipalité} : plan d'urbanisme et règlement de zonage476\end{enumerate}477\begin{center}478\small479\begin{tabular}{@{}l l@{}}480\toprule481\textbf{Code} & \textbf{Description (zones typiques --- Ville de Gatineau)} \\482\midrule483R-1 & Résidentiel unifamilial \\484R-2 / R-3 & Résidentiel bifamilial / trifamilial \\485R-4 à R-6 & Résidentiel multifamilial (densité croissante) \\486C-1 à C-3 & Commercial (local, artériel, régional) \\487I-1 à I-3 & Industriel (léger, moyen, lourd) \\488A / F & Agricole / forestier \\489\bottomrule490\end{tabular}491\end{center}492\end{frame}493494\begin{frame}{Densité, COS et taux d'implantation}495\begin{defbox}[Définitions clés]496\begin{itemize}497 \item \textbf{COS} (coefficient d'occupation du sol) $=$ superficie de plancher totale / superficie du terrain498 \item \textbf{Taux d'implantation} $=$ superficie d'emprise au sol / superficie du terrain499 \item \textbf{Marges} : recul avant, latéral, arrière500\end{itemize}501\end{defbox}502\begin{exbox}[Exemple --- zone R-1, Gatineau]503\begin{itemize}504 \item Taux d'implantation maximal : 40\,\% \quad $\bullet$ \quad hauteur maximale : 10~m (2 étages)505 \item Marge avant : 6~m (20') \quad $\bullet$ \quad latérales : 1,5~m (5') min. \quad $\bullet$ \quad arrière : 7,5~m (25')506\end{itemize}507\end{exbox}508Une densité permise \uqohighlight{plus élevée} donne généralement une valeur unitaire supérieure.509\end{frame}510511\begin{frame}{Zonage --- Analyse pour l'évaluateur}512\uqotitle{Questions essentielles :}513\begin{enumerate}514 \item Le terrain est-il conforme au zonage \textbf{actuel}?515 \item Y a-t-il des \textbf{droits acquis}?516 \item Une \textbf{dérogation} est-elle possible ou probable?517 \item Un \textbf{changement de zonage} est-il anticipé?518 \item Quelle est l'\textbf{utilisation optimale} permise?519\end{enumerate}520\vspace{1mm}521\begin{columns}[T]522\begin{column}{0.48\textwidth}523\begin{exbox}[Exemple positif]524\raggedright525Terrain R-1 sur un axe commercial où un changement vers C-1 est probable $\rightarrow$ \textbf{plus-value potentielle}.526\end{exbox}527\end{column}528\begin{column}{0.48\textwidth}529\begin{importbox}[Exemple négatif]530\raggedright531Terrain commercial dont un nouveau règlement interdit l'usage actuel $\rightarrow$ \textbf{perte de valeur}.532\end{importbox}533\end{column}534\end{columns}535\end{frame}536537% ======================================================================538\section{Services publics et infrastructures}539% ======================================================================540541\begin{frame}{Services publics --- Impact sur la valeur}542\begin{center}543\small544\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5cm}@{}}545\toprule546\textbf{Service} & \textbf{Avec service} & \textbf{Sans service (ordre de grandeur)} \\547\midrule548Aqueduc & Inclus dans la référence & $-$5~000~\$ à $-$15~000~\$ (puits privé) \\549Égout sanitaire & Inclus & $-$10~000~\$ à $-$25~000~\$ (fosse septique) \\550Égout pluvial & Inclus & $-$2~000~\$ à $-$8~000~\$ \\551Électricité & Inclus & Raccordement coûteux \\552Gaz naturel & Léger premium & Sans impact majeur \\553Rue pavée & Inclus & $-$5\,\% à $-$15\,\% \\554\bottomrule555\end{tabular}556\end{center}557\vspace{1mm}558\begin{importbox}[Taxes de services (Québec)]559Les municipalités québécoises peuvent imposer des \textbf{taxes spéciales} pour le raccordement aux services. Vérifier les charges à venir au greffe municipal.560\end{importbox}561\end{frame}562563\begin{frame}{Infrastructures --- Évaluation de l'impact}564\begin{columns}[T]565\begin{column}{0.48\textwidth}566\uqotitle{Infrastructures positives :}567\begin{itemize}568 \item Nouveau pont / échangeur569 \item Prolongement du Rapibus (Gatineau)570 \item Station de train léger (O-Train)571 \item Aménagement de parc, piste cyclable572 \item Fibre optique573\end{itemize}574\end{column}575\begin{column}{0.48\textwidth}576\uqotitle{Infrastructures négatives :}577\begin{itemize}578 \item Élargissement de route (bruit)579 \item Poste de transformation électrique580 \item Station d'épuration581 \item Tour de communication, ligne à haute tension582 \item Dépôt à neige583\end{itemize}584\end{column}585\end{columns}586\vspace{2mm}587\begin{exbox}[Contexte Gatineau]588Le projet de \textbf{tramway Gatineau--Ottawa} et les projets de lien interprovincial ont un impact significatif sur les valeurs foncières dans les corridors desservis.589\end{exbox}590\end{frame}591592% ======================================================================593\section{Contraintes environnementales et réglementaires}594% ======================================================================595596\begin{frame}{Zones inondables --- Le nouveau cadre (2026)}597\begin{defbox}[Nouveau cadre réglementaire]598Adopté en \textbf{juin 2025}, \textbf{en vigueur depuis le 1\ier{} mars 2026}. Il remplace la classification par récurrence (0--20 / 20--100 ans) et le régime transitoire de 2019, \textbf{abolis}.599\end{defbox}600\begin{center}601\small602\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{7.6cm}@{}}603\toprule604\textbf{Classe de risque} & \textbf{Orientation générale} \\605\midrule606\uqoalert{Très élevé} & Nouvelles constructions interdites \\607Élevé & Constructions fortement restreintes \\608Modéré & Permises avec mesures d'immunisation \\609Faible & Permises avec adaptations mineures \\610\bottomrule611\end{tabular}612\end{center}613\begin{notebox}[Cartographie]614Déployée \textbf{graduellement depuis le printemps 2026}; superficies étendues d'environ \textbf{30\,\%}.615\end{notebox}616\end{frame}617618\begin{frame}{Zones inondables --- Impact sur la valeur}619\begin{importbox}[Impact indicatif sur la valeur]620De $-$20\,\% (risque \textbf{faible}) à $-$60\,\% \textbf{et plus} (risque \textbf{très élevé}) --- fourchette \textbf{illustrative}, selon le marché et les restrictions applicables.621\end{importbox}622\uqotitle{Sources d'information :}623\begin{itemize}624 \item Nouvelle cartographie gouvernementale des zones inondables (Québec)625 \item Schéma d'aménagement de la MRC626 \item Règlement municipal627 \item Historique des inondations du secteur628\end{itemize}629\begin{exbox}[Contexte Gatineau]630Les inondations de \textbf{2017} et \textbf{2019} ont profondément marqué les valeurs dans les secteurs riverains (rivière des Outaouais, rivière Gatineau).631\end{exbox}632\end{frame}633634\begin{frame}{Risques de glissement de terrain}635\uqotitle{Zones à risque au Québec :}636\begin{itemize}637 \item Talus argileux de la \textbf{mer de Champlain} (Outaouais, Laurentides, Montérégie)638 \item Cartographie gouvernementale des \textbf{zones de contraintes} (\textbf{MSP / MRNF})639 \item Zones de contraintes intégrées aux \textbf{schémas d'aménagement} des MRC640\end{itemize}641\begin{columns}[T]642\begin{column}{0.48\textwidth}643\begin{importbox}[Impact (fourchettes illustratives)]644\begin{itemize}645 \item Risque élevé : $-$30\,\% à $-$60\,\%646 \item Risque modéré : $-$10\,\% à $-$25\,\%647 \item Étude géotechnique souvent exigée648\end{itemize}649\end{importbox}650\end{column}651\begin{column}{0.48\textwidth}652\begin{exbox}[Vérifications]653\begin{itemize}654 \item Cartographie des zones de contraintes655 \item Historique de mouvements de terrain656 \item Avis du géotechnicien657\end{itemize}658\end{exbox}659\end{column}660\end{columns}661\end{frame}662663\begin{frame}{Sites contaminés}664\uqotitle{Cadre légal --- Loi sur la qualité de l'environnement (LQE) :}665\begin{itemize}666 \item \textbf{Section IV.2.1} : protection et réhabilitation des terrains667 \item Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains (\textbf{RPRT})668 \item \textbf{Critères} : A (résidentiel), B (commercial), C (industriel)669\end{itemize}670\begin{columns}[T]671\begin{column}{0.48\textwidth}672\begin{importbox}[Impact financier]673\begin{itemize}674 \item Étude Phase I : 3~000--8~000~\$675 \item Étude Phase II : 8~000--25~000~\$676 \item Étude Phase III : 15~000--50~000~\$677 \item Décontamination : variable (jusqu'à plusieurs millions)678\end{itemize}679\end{importbox}680\end{column}681\begin{column}{0.48\textwidth}682\begin{exbox}[Répertoire du MELCCFP]683Le répertoire des terrains contaminés du Québec est consultable en ligne. À vérifier systématiquement pour tout terrain à usage industriel ou commercial antérieur.684\end{exbox}685\end{column}686\end{columns}687\end{frame}688689\begin{frame}{Servitudes et droits réels}690\begin{center}691\small692\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}}693\toprule694\textbf{Type} & \textbf{Impact} & \textbf{Décote typique} \\695\midrule696Servitude d'Hydro-Québec & Zone inconstructible & $-$20\,\% à $-$50\,\% (zone grevée) \\697Servitude de passage & Limite d'utilisation & $-$5\,\% à $-$15\,\% \\698Droit de vue & Contrainte de construction & $-$3\,\% à $-$10\,\% \\699Servitude municipale & Égout, aqueduc & Généralement minime \\700Servitude de conservation & Zone protégée & $-$15\,\% à $-$40\,\% \\701\bottomrule702\end{tabular}703\end{center}704\vspace{1mm}705\begin{importbox}[Vérification obligatoire]706Toujours consulter le \textbf{Registre foncier du Québec} pour identifier toutes les servitudes inscrites sur le titre de propriété.707\end{importbox}708\end{frame}709710\begin{frame}{Patrimoine culturel}711\uqotitle{Loi sur le patrimoine culturel du Québec :}712\begin{itemize}713 \item Sites patrimoniaux classés ou cités714 \item Immeubles patrimoniaux classés715 \item Aires de protection autour des biens classés716 \item Contraintes de démolition, de rénovation et de construction717\end{itemize}718\vspace{2mm}719\begin{notebox}[Effet sur la valeur]720L'effet est \textbf{variable} : les contraintes réduisent la flexibilité, mais le caractère patrimonial peut soutenir la valeur dans certains marchés. Analyse au cas par cas.721\end{notebox}722\end{frame}723724\begin{frame}{Autres contraintes et approche de l'évaluateur}725\begin{columns}[T]726\begin{column}{0.48\textwidth}727\uqotitle{Autres contraintes :}728\begin{itemize}729 \item Milieux humides et hydriques730 \item Bandes riveraines731 \item Protection des boisés732 \item Espèces menacées733 \item Zone agricole protégée (LPTAA / CPTAQ)734\end{itemize}735\end{column}736\begin{column}{0.48\textwidth}737\begin{exbox}[Approche de l'évaluateur]738\begin{enumerate}739 \item Identifier \textbf{toutes} les contraintes740 \item Quantifier la \textbf{superficie affectée}741 \item Estimer la \textbf{perte d'utilisation}742 \item Appliquer la décote sur la portion grevée743\end{enumerate}744\end{exbox}745\end{column}746\end{columns}747\end{frame}748749\begin{frame}{Synthèse --- Contraintes et valeur}750\begin{center}751\begin{tikzpicture}[752 node distance=0.26cm,753 cbox/.style={uqoflow, text width=6.6cm, minimum height=0.6cm}754]755\node[cbox, fill=uqoBleu, draw=uqoBleu, text=uqoBlanc] (brute) {\textbf{Valeur brute du terrain}};756\node[cbox, below=of brute] (inond) {Zones inondables : $-$20\,\% à $-$60\,\% et plus (illustratif)};757\node[cbox, below=of inond] (gliss) {Glissements de terrain : $-$10\,\% à $-$60\,\% (illustratif)};758\node[cbox, below=of gliss] (contam) {Contamination : variable};759\node[cbox, below=of contam] (servit) {Servitudes : $-$3\,\% à $-$50\,\% (zone grevée)};760\node[cbox, below=of servit] (patri) {Patrimoine / milieux humides : variable};761\node[cbox, below=of patri, fill=uqoVert, draw=uqoVert, text=uqoBlanc] (nette) {\textbf{Valeur nette du terrain}};762763\draw[uqoarrow] (brute) -- (inond);764\draw[uqoarrow] (inond) -- (gliss);765\draw[uqoarrow] (gliss) -- (contam);766\draw[uqoarrow] (contam) -- (servit);767\draw[uqoarrow] (servit) -- (patri);768\draw[uqoarrow] (patri) -- (nette);769\end{tikzpicture}770\end{center}771\end{frame}772773% ======================================================================774\section{Sélection et ajustement des comparables}775% ======================================================================776777\begin{frame}{Critères de sélection des comparables}778\uqotitle{Critères essentiels :}779\begin{enumerate}780 \item \textbf{Localisation} : même secteur ou secteur similaire781 \item \textbf{Zonage} : même classification ou compatible782 \item \textbf{Superficie} : écart maximal recommandé de $\pm$~30\,\%783 \item \textbf{Date de vente} : idéalement $<$~12 mois, maximum 24 mois784 \item \textbf{Conditions de vente} : transactions sans lien de dépendance (\textit{arm's length})785 \item \textbf{Services} : niveau similaire (aqueduc, égout, etc.)786\end{enumerate}787\vspace{1mm}788\begin{importbox}[Règle d'or]789Minimum \textbf{3 comparables}, idéalement \textbf{4 à 6}. Privilégier la \textbf{qualité} des comparables plutôt que la quantité.790\end{importbox}791\end{frame}792793\begin{frame}{Sources de données au Québec}794\begin{center}795\small796\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm}@{}}797\toprule798\textbf{Source} & \textbf{Données} & \textbf{Accès} \\799\midrule800JLR / Teranet & Transactions, prix, détails & Abonnement payant \\801Centris / MLS & Inscriptions, ventes & Via courtier / OACIQ \\802Registre foncier & Actes, prix, servitudes & En ligne (payant) \\803Rôle d'évaluation & Valeurs municipales, dimensions & Gratuit (municipal) \\804Matrice graphique & Plan cadastral & En ligne \\805Altus Group & Données de marché & Abonnement payant \\806CPTAQ & Zone agricole & Gratuit \\807Zones inondables & Nouvelle cartographie (2026) & Gratuit (en ligne) \\808\bottomrule809\end{tabular}810\end{center}811\begin{exbox}[Conseil pratique]812Croiser systématiquement au moins \textbf{deux sources} pour valider les prix et les caractéristiques.813\end{exbox}814\end{frame}815816\begin{frame}{Processus d'ajustement --- Étapes}817\begin{center}818\begin{tikzpicture}[node distance=0.26cm]819\node[uqostep, fill=uqoBleu, draw=uqoBleu, text=uqoBlanc] (s1) {\textbf{1.} Collecter les données des ventes comparables};820\node[uqostep, below=of s1] (s2) {\textbf{2.} Vérifier les conditions de vente (\textit{arm's length})};821\node[uqostep, below=of s2] (s3) {\textbf{3.} Choisir l'unité de comparaison (\$/pi\textsuperscript{2}, \$/m\textsuperscript{2}, \$/lot)};822\node[uqostep, below=of s3] (s4) {\textbf{4.} Identifier les différences entre chaque comparable et le sujet};823\node[uqostep, below=of s4] (s5) {\textbf{5.} Quantifier les ajustements (ordre séquentiel)};824\node[uqostep, below=of s5] (s6) {\textbf{6.} Appliquer les ajustements et calculer la valeur ajustée};825\node[uqostep, below=of s6, fill=uqoVert, draw=uqoVert, text=uqoBlanc] (s7) {\textbf{7.} Réconcilier les valeurs et conclure};826827\foreach \i/\j in {s1/s2, s2/s3, s3/s4, s4/s5, s5/s6, s6/s7}828 \draw[uqoarrow] (\i) -- (\j);829\end{tikzpicture}830\end{center}831\end{frame}832833\begin{frame}{Ordre des ajustements}834Séquence \textbf{cumulative} : certains ajustements affectent la base des suivants.835\begin{center}836\small837\begin{tabular}{@{}c l >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm}@{}}838\toprule839\textbf{Ordre} & \textbf{Ajustement} & \textbf{Commentaire} \\840\midrule8411 & Droits de propriété & Plein droit vs grevé \\8422 & Conditions de financement & Financement non conventionnel \\8433 & Conditions de vente & Vente liée, succession, etc. \\8444 & Dépenses après vente & Coûts immédiats nécessaires \\8455 & Conditions du marché & Temps (indexation) \\846\midrule8476 & Localisation & Après ajustements transactionnels \\8487 & Caractéristiques physiques & Superficie, forme, topographie \\8498 & Zonage / utilisation & Si différent \\8509 & Services / infrastructures & Égout, aqueduc, etc. \\85110 & Composantes non immobilières & Mobilier, équipement \\852\bottomrule853\end{tabular}854\end{center}855\end{frame}856857\begin{frame}{Ajustements quantitatifs}858\begin{itemize}859 \item Exprimés en \textbf{dollars ou en pourcentage}860 \item Basés sur des données \textbf{mesurables} du marché861 \item Plus précis et plus \textbf{défendables} devant un tiers862\end{itemize}863\vspace{2mm}864\begin{exbox}[Exemples]865\begin{itemize}866 \item Temps : $+$3\,\% par année867 \item Superficie : $-$2~\$/pi\textsuperscript{2}868 \item Services : $+$12~000~\$869\end{itemize}870\end{exbox}871\end{frame}872873\begin{frame}{Ajustements qualitatifs}874\begin{itemize}875 \item Exprimés en \textbf{supérieur / inférieur / similaire}876 \item Utilisés quand la quantification est difficile877 \item Analyse par \textbf{classement relatif} des comparables878\end{itemize}879\begin{exbox}[Exemples]880\begin{itemize}881 \item Localisation : supérieure882 \item Vue : inférieure883 \item Environnement : similaire884\end{itemize}885\end{exbox}886\begin{importbox}[Recommandation]887Privilégier les ajustements \textbf{quantitatifs} lorsque les données le permettent. Utiliser les ajustements qualitatifs en \textbf{complément} ou en validation.888\end{importbox}889\end{frame}890891\begin{frame}{Principe de l'ajustement}892\begin{defbox}[Règle fondamentale]893On ajuste toujours le \textbf{comparable vers le sujet}, jamais l'inverse.894\end{defbox}895\begin{center}896\begin{tikzpicture}[897 pbox/.style={uqocard, text width=3.8cm, minimum height=1.1cm}898]899\node[pbox, draw=uqoVert, fill=uqoVert!12] (sujet) {\textbf{SUJET}\\(terrain à évaluer)};900\node[pbox, right=3.2cm of sujet] (comp) {\textbf{COMPARABLE}\\(terrain vendu)};901\draw[-{Stealth}, very thick, uqoRouge, dashed] (comp) -- (sujet)902 node[midway, above, font=\small\bfseries, uqoRouge] {Ajustement};903\node[below=0.35cm of sujet, font=\footnotesize, align=center, text=uqoGris] {Pas de prix connu\\On cherche sa valeur};904\node[below=0.35cm of comp, font=\footnotesize, align=center, text=uqoGris] {Prix de vente connu\\On l'ajuste};905\end{tikzpicture}906\end{center}907\vspace{1mm}908\begin{exbox}[Logique]909Comparable \textbf{supérieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{négatif} (on ramène vers le bas).\\910Comparable \textbf{inférieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{positif} (on ramène vers le haut).911\end{exbox}912\end{frame}913914\begin{frame}{Analyse par paires (\textit{paired sales})}915\uqotitle{Principe :} isoler l'impact d'une \textbf{seule variable} en comparant deux ventes qui ne diffèrent que par cette variable.916\begin{exbox}[Exemple --- impact de l'égout sanitaire (données fictives)]917\begin{center}918\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%919\begin{tabular}{@{}l c c@{}}920\toprule921& \textbf{Vente A} & \textbf{Vente B} \\922\midrule923Localisation & Rue des Érables & Rue des Érables \\924Superficie & 8~000 pi\textsuperscript{2} & 8~200 pi\textsuperscript{2} \\925Zonage & R-1 & R-1 \\926Égout sanitaire & \textbf{Oui} & \textbf{Non (fosse)} \\927Prix de vente & 78~000~\$ & 62~000~\$ \\928\bottomrule929\end{tabular}930\end{center}931Impact estimé de l'égout $\approx$ \textbf{16~000~\$} (après ajustement pour l'écart de superficie).932\end{exbox}933\end{frame}934935\begin{frame}{Limites de l'analyse par paires}936\begin{importbox}[Difficultés pratiques]937\begin{itemize}938 \item Rarement deux ventes \textbf{parfaitement identiques} sauf pour un facteur939 \item Échantillon limité dans certains marchés940 \item Les différences résiduelles peuvent \textbf{biaiser} le résultat941 \item Nécessite un \textbf{grand volume} de transactions942\end{itemize}943\end{importbox}944\vspace{1mm}945\uqotitle{Solutions :}946\begin{itemize}947 \item Utiliser \textbf{plusieurs paires} pour confirmer un ajustement948 \item Combiner avec d'autres méthodes (régression, consultation d'experts)949 \item Trianguler les résultats avec le \textbf{jugement professionnel}950 \item Documenter les sources et la méthodologie951\end{itemize}952\end{frame}953954\begin{frame}{Ajustement pour le temps (conditions du marché)}955\uqotitle{Méthode :}956\begin{itemize}957 \item Comparer des ventes du \textbf{même bien} à des dates différentes (revente)958 \item Analyser les \textbf{indices de marché} (JLR, Teranet, ACI)959 \item Calculer un taux d'appréciation périodique960\end{itemize}961\begin{exbox}[Exemple --- hypothèse pédagogique (Gatineau, 2024--2025)]962Appréciation des terrains résidentiels $\approx$ 5--8\,\% par année. Comparable vendu il y a 14 mois à 75~000~\$ : ajustement $= 75~000 \times 6\,\% \times \frac{14}{12} = +5~250~\$$ $\rightarrow$ prix ajusté pour le temps : \textbf{80~250~\$}.963\end{exbox}964\begin{importbox}[Attention]965L'ajustement pour le temps s'applique \textbf{avant} les ajustements de localisation et de caractéristiques physiques.966\end{importbox}967\end{frame}968969\begin{frame}{Ajustement pour la superficie}970\uqotitle{Méthodes courantes :}971\begin{enumerate}972 \item \textbf{Taux unitaire} : ajuster le prix/pi\textsuperscript{2} selon la courbe taille--prix973 \item \textbf{Règle de Harper} : pour les différences de profondeur974 \item \textbf{Analyse par paires} : isoler l'impact de la taille975 \item \textbf{Régression} : modéliser la relation taille--prix976\end{enumerate}977\begin{exbox}[Exemple --- ajustement par taux unitaire]978Sujet : 8~500 pi\textsuperscript{2}; comparable : 10~200 pi\textsuperscript{2} vendu 91~800~\$ (9~\$/pi\textsuperscript{2}); marché à 10~\$/pi\textsuperscript{2} pour cette taille. Ajouter $+$1~\$/pi\textsuperscript{2} $\times$ 8~500 $=$ $+$8~500~\$? \uqoalert{Non!} Ajuster le comparable : $91~800 \times \frac{10}{9} = 102~000~\$$? \uqoalert{Prudence!}979\end{exbox}980\begin{importbox}[Conseil]981L'ajustement de superficie est délicat : privilégier des comparables de \textbf{taille similaire} au sujet.982\end{importbox}983\end{frame}984985\begin{frame}{Ajustement pour la localisation --- Facteurs}986\begin{columns}[T]987\begin{column}{0.48\textwidth}988\uqotitle{Facteurs de base :}989\begin{itemize}990 \item Quartier / secteur991 \item Proximité des services992 \item Qualité de l'environnement993 \item Accès et circulation994 \item Sécurité995\end{itemize}996\end{column}997\begin{column}{0.48\textwidth}998\uqotitle{Facteurs complémentaires :}999\begin{itemize}1000 \item Écoles (bassin scolaire)1001 \item Nuisances (bruit, odeurs)1002 \item Vue / paysage1003 \item Prestige du secteur1004 \item Tendances du marché local1005\end{itemize}1006\end{column}1007\end{columns}1008\end{frame}10091010\begin{frame}{Ajustement pour la localisation --- Approche pratique}1011\begin{enumerate}1012 \item Classer les secteurs par \textbf{niveaux de valeur} (quartiles ou quintiles)1013 \item Utiliser les \textbf{valeurs au rôle} comme indicateur relatif1014 \item Valider avec les \textbf{prix de vente} récents du secteur1015 \item Ajustement typique : $\pm$~5\,\% à $\pm$~25\,\% entre secteurs adjacents1016\end{enumerate}1017\vspace{2mm}1018\begin{notebox}[Prudence]1019Ces ordres de grandeur sont \textbf{illustratifs} : l'écart réel entre secteurs doit être extrait des données de marché locales.1020\end{notebox}1021\end{frame}10221023\begin{frame}{Ajustement pour la forme}1024\begin{center}1025\begin{tabular}{@{}l c@{}}1026\toprule1027\textbf{Situation (comparable $\rightarrow$ sujet)} & \textbf{Ajustement} \\1028\midrule1029Régulier $\rightarrow$ régulier & 0\,\% \\1030Régulier $\rightarrow$ trapézoïdal & $-$5\,\% à $-$10\,\% \\1031Régulier $\rightarrow$ triangulaire & $-$15\,\% à $-$30\,\% \\1032Régulier $\rightarrow$ en « L » & $-$5\,\% à $-$15\,\% \\1033\bottomrule1034\end{tabular}1035\end{center}1036\vspace{2mm}1037\begin{notebox}[Rappel]1038Fourchettes \textbf{indicatives}, à valider par l'analyse par paires ou d'autres données de marché locales.1039\end{notebox}1040\end{frame}10411042\begin{frame}{Ajustement pour la topographie}1043\begin{center}1044\begin{tabular}{@{}l c@{}}1045\toprule1046\textbf{Situation (comparable $\rightarrow$ sujet)} & \textbf{Ajustement} \\1047\midrule1048Plat $\rightarrow$ plat & 0\,\% \\1049Plat $\rightarrow$ pente légère & $-$2\,\% à $-$5\,\% \\1050Plat $\rightarrow$ pente modérée & $-$5\,\% à $-$15\,\% \\1051Plat $\rightarrow$ pente forte & $-$15\,\% à $-$30\,\% \\1052\bottomrule1053\end{tabular}1054\end{center}1055\vspace{2mm}1056\begin{importbox}[Rappel --- sens de l'ajustement]1057Le sens dépend du \textbf{comparable} par rapport au \textbf{sujet} : si le comparable est sur terrain plat et le sujet en pente, l'ajustement appliqué au comparable est \textbf{négatif}.1058\end{importbox}1059\end{frame}10601061% ======================================================================1062\section{Exemple complet --- Évaluation d'un terrain}1063% ======================================================================10641065\begin{frame}{Exemple complet --- Présentation du sujet}1066\begin{center}1067\small1068\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}}1069\toprule1070\textbf{Caractéristique} & \textbf{Description} \\1071\midrule1072Adresse & 123, rue des Pins, Gatineau (Hull) \\1073Zonage & R-1 (résidentiel unifamilial) \\1074Superficie & 7~500 pi\textsuperscript{2} (697 m\textsuperscript{2}) \\1075Façade / profondeur & 60' / 125' \\1076Forme / topographie & Rectangulaire, plat \\1077Services & Aqueduc, égout sanitaire et pluvial \\1078Contraintes & Aucune \\1079\bottomrule1080\end{tabular}1081\end{center}1082\begin{exbox}[Objectif]1083Évaluer la valeur marchande de ce terrain \textbf{vacant} par la méthode de comparaison directe. Données \textbf{fictives à des fins pédagogiques} (Gatineau, 2026).1084\end{exbox}1085\end{frame}10861087\begin{frame}{Exemple complet --- Comparables 1 et 2}1088\begin{center}1089\small1090\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l l@{}}1091\toprule1092\textbf{Caractéristique} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} \\1093\midrule1094Prix de vente & 72~000~\$ & 85~000~\$ \\1095Date de vente & 8 mois & 3 mois \\1096Superficie & 7~200 pi\textsuperscript{2} & 8~500 pi\textsuperscript{2} \\1097Prix/pi\textsuperscript{2} & 10,00~\$ & 10,00~\$ \\1098Façade & 55' & 65' \\1099Forme & Rectangulaire & Rectangulaire \\1100Topographie & Plat & Pente légère \\1101Zonage & R-1 & R-1 \\1102Services & Complets & Complets \\1103Localisation & Similaire & Supérieure \\1104Conditions de vente & \textit{Arm's length} & \textit{Arm's length} \\1105\bottomrule1106\end{tabular}1107\end{center}1108\end{frame}11091110\begin{frame}{Exemple complet --- Comparables 3 et 4}1111\begin{center}1112\small1113\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l l@{}}1114\toprule1115\textbf{Caractéristique} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\1116\midrule1117Prix de vente & 68~500~\$ & 79~000~\$ \\1118Date de vente & 14 mois & 6 mois \\1119Superficie & 6~800 pi\textsuperscript{2} & 7~800 pi\textsuperscript{2} \\1120Prix/pi\textsuperscript{2} & 10,07~\$ & 10,13~\$ \\1121Façade & 50' & 60' \\1122Forme & Trapézoïdal & Rectangulaire \\1123Topographie & Plat & Plat \\1124Zonage & R-1 & R-1 \\1125Services & Complets & Sans égout pluvial \\1126Localisation & Similaire & Similaire \\1127Conditions de vente & \textit{Arm's length} & \textit{Arm's length} \\1128\bottomrule1129\end{tabular}1130\end{center}1131\end{frame}11321133\begin{frame}{Grille d'ajustement (1/2) --- Comparables 1 et 2}1134\begin{center}1135\small1136\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%1137\begin{tabular}{@{}l r r@{}}1138\toprule1139\textbf{Élément} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} \\1140\midrule1141\textbf{Prix de vente} & \textbf{72~000~\$} & \textbf{85~000~\$} \\1142\midrule1143Droits de propriété & 0 & 0 \\1144Conditions de financement & 0 & 0 \\1145Conditions de vente & 0 & 0 \\1146\midrule1147\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & \textbf{72~000~\$} & \textbf{85~000~\$} \\1148\midrule1149Conditions du marché (temps, 6\,\%/an) & $+$2~880~\$ & $+$1~275~\$ \\1150\midrule1151\rowcolor{uqoBgClair}1152\textbf{Prix ajusté (temps)} & \textbf{74~880~\$} & \textbf{86~275~\$} \\1153\bottomrule1154\end{tabular}1155\end{center}1156\begin{exbox}[Calcul de l'ajustement pour le temps]1157Comp. 1 : $72~000 \times 6\,\% \times \frac{8}{12} = 2~880~\$$ \qquad1158Comp. 2 : $85~000 \times 6\,\% \times \frac{3}{12} = 1~275~\$$1159\end{exbox}1160\end{frame}11611162\begin{frame}{Grille d'ajustement (1/2) --- Comparables 3 et 4}1163\begin{center}1164\small1165\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%1166\begin{tabular}{@{}l r r@{}}1167\toprule1168\textbf{Élément} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\1169\midrule1170\textbf{Prix de vente} & \textbf{68~500~\$} & \textbf{79~000~\$} \\1171\midrule1172Droits de propriété & 0 & 0 \\1173Conditions de financement & 0 & 0 \\1174Conditions de vente & 0 & 0 \\1175\midrule1176\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & \textbf{68~500~\$} & \textbf{79~000~\$} \\1177\midrule1178Conditions du marché (temps, 6\,\%/an) & $+$4~795~\$ & $+$2~370~\$ \\1179\midrule1180\rowcolor{uqoBgClair}1181\textbf{Prix ajusté (temps)} & \textbf{73~295~\$} & \textbf{81~370~\$} \\1182\bottomrule1183\end{tabular}1184\end{center}1185\begin{exbox}[Calcul de l'ajustement pour le temps]1186Comp. 3 : $68~500 \times 6\,\% \times \frac{14}{12} = 4~795~\$$ \qquad1187Comp. 4 : $79~000 \times 6\,\% \times \frac{6}{12} = 2~370~\$$1188\end{exbox}1189\end{frame}11901191\begin{frame}{Grille d'ajustement (2/2) --- Comparables 1 et 2}1192\begin{center}1193\small1194\begin{tabular}{@{}l r r@{}}1195\toprule1196\textbf{Élément} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} \\1197\midrule1198\textbf{Prix ajusté (temps)} & \textbf{74~880~\$} & \textbf{86~275~\$} \\1199\midrule1200Localisation & 0 & $-$8~000~\$ \\1201Superficie & $-$1~500~\$ & $+$3~000~\$ \\1202Forme & 0 & 0 \\1203Topographie & 0 & $-$3~000~\$ \\1204Services & 0 & 0 \\1205\midrule1206\textbf{Total des ajustements de propriété} & \textbf{$-$1~500~\$} & \textbf{$-$8~000~\$} \\1207\midrule1208\rowcolor{uqoVert!15}1209\textbf{Valeur ajustée} & \textbf{73~380~\$} & \textbf{78~275~\$} \\1210\textbf{Valeur/pi\textsuperscript{2} (sujet : 7~500 pi\textsuperscript{2})} & \textbf{9,78~\$} & \textbf{10,44~\$} \\1211\bottomrule1212\end{tabular}1213\end{center}1214\end{frame}12151216\begin{frame}{Grille d'ajustement (2/2) --- Comparables 3 et 4}1217\begin{center}1218\small1219\begin{tabular}{@{}l r r@{}}1220\toprule1221\textbf{Élément} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\1222\midrule1223\textbf{Prix ajusté (temps)} & \textbf{73~295~\$} & \textbf{81~370~\$} \\1224\midrule1225Localisation & 0 & 0 \\1226Superficie & $-$3~000~\$ & 0 \\1227Forme & $-$5~000~\$ & 0 \\1228Topographie & 0 & 0 \\1229Services & 0 & $+$4~000~\$ \\1230\midrule1231\textbf{Total des ajustements de propriété} & \textbf{$-$8~000~\$} & \textbf{$+$4~000~\$} \\1232\midrule1233\rowcolor{uqoVert!15}1234\textbf{Valeur ajustée} & \textbf{65~295~\$} & \textbf{85~370~\$} \\1235\textbf{Valeur/pi\textsuperscript{2} (sujet : 7~500 pi\textsuperscript{2})} & \textbf{8,71~\$} & \textbf{11,38~\$} \\1236\bottomrule1237\end{tabular}1238\end{center}1239\end{frame}12401241\begin{frame}{Exemple complet --- Analyse des résultats}1242\begin{center}1243\small1244\begin{tabular}{@{}l r r r r@{}}1245\toprule1246& \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\1247\midrule1248Valeur ajustée & 73~380~\$ & 78~275~\$ & 65~295~\$ & 85~370~\$ \\1249Ajustement total & 4~380~\$ & 12~275~\$ & 11~795~\$ & 6~370~\$ \\1250\% d'ajustement & 6,1\,\% & 14,4\,\% & 17,2\,\% & 8,1\,\% \\1251Fiabilité & \uqogreen{Élevée} & Moyenne & Faible & \uqogreen{Élevée} \\1252\bottomrule1253\end{tabular}1254\end{center}1255\vspace{2mm}1256\begin{itemize}1257 \item Comp. 1 et 4 : ajustements modérés $\rightarrow$ \textbf{plus fiables}1258 \item Comp. 3 : ajustements élevés (forme et superficie) $\rightarrow$ \textbf{moins fiable}1259\end{itemize}1260\end{frame}12611262\begin{frame}{Exemple complet --- Réconciliation et conclusion}1263\begin{exbox}[Pondération retenue]1264Comp. 1 : 35\,\% \quad $\bullet$ \quad Comp. 2 : 20\,\% \quad $\bullet$ \quad1265Comp. 3 : 10\,\% \quad $\bullet$ \quad Comp. 4 : 35\,\%1266\end{exbox}1267\vspace{2mm}1268\begin{defbox}[Valeur conclue]1269\begin{center}1270{\large $V_{\text{terrain}} \approx$ \textbf{75~000~\$} \quad soit $\approx$ \textbf{10,00~\$/pi\textsuperscript{2}}}1271\end{center}1272\end{defbox}1273\vspace{2mm}1274La pondération reflète la \textbf{fiabilité relative} de chaque comparable : plus les ajustements sont faibles, plus le poids accordé est élevé.1275\end{frame}12761277\begin{frame}{Qualité des ajustements --- Indicateurs}1278\begin{center}1279\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm} c c@{}}1280\toprule1281\textbf{Indicateur} & \textbf{Bon} & \textbf{Préoccupant} \\1282\midrule1283Ajustement net total & $<$~15\,\% & $>$~25\,\% \\1284Ajustement brut total & $<$~25\,\% & $>$~40\,\% \\1285Nombre d'ajustements & $\leq$~5 & $>$~8 \\1286Écart entre valeurs ajustées & $<$~15\,\% & $>$~25\,\% \\1287\bottomrule1288\end{tabular}1289\end{center}1290\vspace{2mm}1291\begin{importbox}[Si les indicateurs sont préoccupants]1292\begin{itemize}1293 \item Reconsidérer le choix des comparables et en chercher de meilleurs1294 \item Revoir la méthodologie d'ajustement1295 \item Envisager une méthode d'évaluation complémentaire1296\end{itemize}1297\end{importbox}1298\end{frame}12991300% ======================================================================1301\section{Exemple guidé --- Évaluation d'un terrain}1302% ======================================================================13031304\begin{frame}{Exemple guidé --- Présentation}1305\uqotitle{Modalités (pondération : 10\,\% de la note finale) :}1306\begin{itemize}1307 \item Travail \textbf{individuel} --- dernière heure de la séance ($\approx$ 60 minutes)1308 \item Remise : \textbf{fin de la séance} (format papier ou électronique)1309 \item Documents permis : notes de cours, calculatrice1310\end{itemize}1311\begin{exbox}[Compétences évaluées]1312\begin{enumerate}1313 \item Sélection et justification des comparables1314 \item Identification des différences pertinentes1315 \item Calcul et justification des ajustements1316 \item Réconciliation et conclusion de valeur1317 \item Présentation professionnelle1318\end{enumerate}1319\end{exbox}1320\end{frame}13211322\begin{frame}{Exemple guidé --- Terrain sujet}1323\begin{center}1324\small1325\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}}1326\toprule1327\textbf{Caractéristique} & \textbf{Description} \\1328\midrule1329Adresse & 456, boulevard de la Cité, Gatineau (secteur Aylmer) \\1330Lot & 5~231~847 (cadastre du Québec) \\1331Zonage & R-1 (résidentiel unifamilial isolé) \\1332Superficie & \textbf{8~500 pi\textsuperscript{2}} (789,7 m\textsuperscript{2}) \\1333Façade / profondeur & 68' (20,7 m) sur le boulevard de la Cité / 125' (38,1 m) \\1334Forme & Rectangulaire \\1335Topographie & Plat, légèrement surélevé par rapport à la rue \\1336Sol & Sablonneux, bonne portance \\1337Services & Aqueduc, égouts sanitaire et pluvial, électricité, gaz \\1338Contraintes & Aucune servitude, hors zone inondable \\1339Date d'évaluation & Février 2026 \\1340\bottomrule1341\end{tabular}\\[1mm]1342{\small Données fictives à des fins pédagogiques (Gatineau, 2026).}1343\end{center}1344\end{frame}13451346\begin{frame}{Exemple guidé --- Comparable 1}1347\uqotitle{210, chemin Fraser, Aylmer :}1348\begin{center}1349\small1350\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}}1351\toprule1352Prix de vente & 88~500~\$ \\1353Date de vente & Septembre 2025 (5 mois) \\1354Superficie & 8~200 pi\textsuperscript{2} (762 m\textsuperscript{2}) \\1355Façade / profondeur & 65' / 126' \\1356Forme & Rectangulaire \\1357Topographie & Plat \\1358Services & Tous services (identique au sujet) \\1359Localisation & Similaire (même quartier) \\1360Zonage & R-1 \\1361Conditions de vente & \textit{Arm's length} \\1362\bottomrule1363\end{tabular}1364\end{center}1365\vspace{1mm}1366Prix unitaire : 88~500~\$ $/$ 8~200 pi\textsuperscript{2} $=$ \textbf{10,79~\$/pi\textsuperscript{2}}1367\end{frame}13681369\begin{frame}{Exemple guidé --- Comparable 2}1370\uqotitle{78, rue du Couvent, Aylmer :}1371\begin{center}1372\small1373\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}}1374\toprule1375Prix de vente & 102~000~\$ \\1376Date de vente & Juin 2025 (8 mois) \\1377Superficie & 9~800 pi\textsuperscript{2} (910 m\textsuperscript{2}) \\1378Façade / profondeur & 70' / 140' \\1379Forme & Rectangulaire \\1380Topographie & Pente légère (3\,\%) \\1381Services & Tous services \\1382Localisation & Supérieure (proximité parc, rivière) \\1383Zonage & R-1 \\1384Conditions de vente & \textit{Arm's length} \\1385\bottomrule1386\end{tabular}1387\end{center}1388\vspace{1mm}1389Prix unitaire : 102~000~\$ $/$ 9~800 pi\textsuperscript{2} $=$ \textbf{10,41~\$/pi\textsuperscript{2}}1390\end{frame}13911392\begin{frame}{Exemple guidé --- Comparable 3}1393\uqotitle{335, chemin Vanier, Aylmer :}1394\begin{center}1395\small1396\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}}1397\toprule1398Prix de vente & 74~000~\$ \\1399Date de vente & Mars 2025 (11 mois) \\1400Superficie & 7~600 pi\textsuperscript{2} (706 m\textsuperscript{2}) \\1401Façade / profondeur & 55' / 138' \\1402Forme & Trapézoïdal (rétrécissement arrière) \\1403Topographie & Plat \\1404Services & Tous services \\1405Localisation & Similaire \\1406Zonage & R-1 \\1407Conditions de vente & \textit{Arm's length} \\1408\bottomrule1409\end{tabular}1410\end{center}1411\vspace{1mm}1412Prix unitaire : 74~000~\$ $/$ 7~600 pi\textsuperscript{2} $=$ \textbf{9,74~\$/pi\textsuperscript{2}}1413\end{frame}14141415\begin{frame}{Exemple guidé --- Comparable 4}1416\uqotitle{92, rue Principale, Aylmer :}1417\begin{center}1418\small1419\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}}1420\toprule1421Prix de vente & 81~000~\$ \\1422Date de vente & Novembre 2025 (3 mois) \\1423Superficie & 8~400 pi\textsuperscript{2} (780 m\textsuperscript{2}) \\1424Façade / profondeur & 60' / 140' \\1425Forme & Rectangulaire \\1426Topographie & Plat \\1427Services & Aqueduc, égout sanitaire (sans égout pluvial) \\1428Localisation & Inférieure (proximité d'une route achalandée) \\1429Zonage & R-1 \\1430Conditions de vente & \textit{Arm's length} \\1431\bottomrule1432\end{tabular}1433\end{center}1434\vspace{1mm}1435Prix unitaire : 81~000~\$ $/$ 8~400 pi\textsuperscript{2} $=$ \textbf{9,64~\$/pi\textsuperscript{2}}1436\end{frame}14371438\begin{frame}{Exemple guidé --- Comparable 5}1439\uqotitle{18, rue de la Terrasse, Aylmer :}1440\begin{center}1441\small1442\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l l@{}}1443\toprule1444Prix de vente & 95~000~\$ \\1445Date de vente & Août 2025 (6 mois) \\1446Superficie & 8~800 pi\textsuperscript{2} (817 m\textsuperscript{2}) \\1447Façade / profondeur & 66' / 133' \\1448Forme & Rectangulaire \\1449Topographie & Pente modérée (8\,\%) \\1450Services & Tous services \\1451Localisation & Supérieure (vue sur la rivière des Outaouais) \\1452Zonage & R-1 \\1453Conditions de vente & \textit{Arm's length} \\1454\bottomrule1455\end{tabular}1456\end{center}1457\vspace{1mm}1458Prix unitaire : 95~000~\$ $/$ 8~800 pi\textsuperscript{2} $=$ \textbf{10,80~\$/pi\textsuperscript{2}}1459\end{frame}14601461\begin{frame}{Exemple guidé --- Grille à compléter (comparables 1 à 3)}1462\begin{center}1463\footnotesize1464\renewcommand{\arraystretch}{0.95}%1465\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}1466\toprule1467\textbf{Élément d'ajustement} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} & \textbf{Comp. 3} \\1468\midrule1469Prix de vente & 88~500~\$ & 102~000~\$ & 74~000~\$ \\1470\midrule1471Droits / financement / cond. de vente & \champ & \champ & \champ \\1472\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & \champ & \champ & \champ \\1473\midrule1474Conditions du marché (temps) & \champ & \champ & \champ \\1475\textbf{Prix ajusté (temps)} & \champ & \champ & \champ \\1476\midrule1477Localisation & \champ & \champ & \champ \\1478Superficie & \champ & \champ & \champ \\1479Forme & \champ & \champ & \champ \\1480Topographie & \champ & \champ & \champ \\1481Services & \champ & \champ & \champ \\1482\midrule1483\textbf{Total des ajustements de propriété} & \champ & \champ & \champ \\1484\midrule1485\rowcolor{uqoVert!15}1486\textbf{VALEUR AJUSTÉE} & \champ & \champ & \champ \\1487\bottomrule1488\end{tabular}1489\end{center}1490\end{frame}14911492\begin{frame}{Exemple guidé --- Grille à compléter (comparables 4 et 5)}1493\begin{center}1494\footnotesize1495\renewcommand{\arraystretch}{0.95}%1496\begin{tabular}{@{}l c c@{}}1497\toprule1498\textbf{Élément d'ajustement} & \textbf{Comp. 4} & \textbf{Comp. 5} \\1499\midrule1500Prix de vente & 81~000~\$ & 95~000~\$ \\1501\midrule1502Droits / financement / cond. de vente & \champ & \champ \\1503\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & \champ & \champ \\1504\midrule1505Conditions du marché (temps) & \champ & \champ \\1506\textbf{Prix ajusté (temps)} & \champ & \champ \\1507\midrule1508Localisation & \champ & \champ \\1509Superficie & \champ & \champ \\1510Forme & \champ & \champ \\1511Topographie & \champ & \champ \\1512Services & \champ & \champ \\1513\midrule1514\textbf{Total des ajustements de propriété} & \champ & \champ \\1515\midrule1516\rowcolor{uqoVert!15}1517\textbf{VALEUR AJUSTÉE} & \champ & \champ \\1518\bottomrule1519\end{tabular}1520\end{center}1521\end{frame}15221523\begin{frame}{Exemple guidé --- Consignes détaillées}1524\uqotitle{Travail demandé :}1525\begin{enumerate}1526 \item \textbf{Compléter la grille d'ajustement} pour les 5 comparables1527 \begin{itemize}1528 \item Utiliser un taux d'appréciation du marché de \textbf{6\,\% par année}1529 \item Justifier brièvement chaque ajustement1530 \end{itemize}1531 \item \textbf{Réconcilier} les valeurs ajustées1532 \begin{itemize}1533 \item Indiquer la pondération accordée à chaque comparable et justifier vos choix1534 \end{itemize}1535 \item \textbf{Conclure} sur la valeur marchande du terrain sujet1536 \begin{itemize}1537 \item Valeur en dollars et en \$/pi\textsuperscript{2}; arrondir de façon raisonnable1538 \end{itemize}1539\end{enumerate}1540\end{frame}15411542\begin{frame}{Exemple guidé --- Hypothèses et pièges à éviter}1543\begin{notebox}[Hypothèses à utiliser]1544\begin{itemize}1545 \item Égout pluvial : valeur du service $\approx$ 4~000~\$ à 6~000~\$1546 \item Forme trapézoïdale : décote de 5\,\% à 8\,\%1547 \item Pente légère : décote de 2\,\% à 4\,\% \quad / \quad pente modérée : 5\,\% à 10\,\%1548\end{itemize}1549\end{notebox}1550\vspace{-2mm}1551\begin{importbox}[Erreurs courantes à éviter]1552\begin{itemize}1553 \item Oublier l'ajustement pour le \textbf{temps} avant les ajustements physiques1554 \item Ajuster le sujet au lieu du \textbf{comparable}1555 \item Omettre de \textbf{justifier} les montants d'ajustement1556 \item Accorder une pondération égale à des comparables de fiabilité différente1557\end{itemize}1558\end{importbox}1559\end{frame}15601561\begin{frame}{Exemple guidé --- Critères d'évaluation}1562\begin{center}1563\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{6.6cm} c c@{}}1564\toprule1565\textbf{Critère} & \textbf{Points} & \textbf{\% de l'atelier} \\1566\midrule1567Ajustements transactionnels et temps & 10 & 20\,\% \\1568Ajustements de propriété (localisation, superficie, forme, topographie, services) & 15 & 30\,\% \\1569Justification des ajustements & 10 & 20\,\% \\1570Réconciliation et conclusion & 10 & 20\,\% \\1571Présentation et clarté & 5 & 10\,\% \\1572\midrule1573\textbf{Total} & \textbf{50} & \textbf{100\,\%} \\1574\bottomrule1575\end{tabular}1576\end{center}1577\end{frame}15781579% ======================================================================1580\section{Résumé et préparation}1581% ======================================================================15821583\begin{frame}{Résumé de la séance 4}1584\begin{columns}[T]1585\begin{column}{0.48\textwidth}1586\uqotitle{Concepts couverts :}1587\begin{itemize}1588 \item Caractéristiques physiques du terrain1589 \item Règle de Harper (4-3-2-1)1590 \item Localisation et zonage (Québec)1591 \item Services publics et infrastructures1592 \item Contraintes environnementales (nouveau cadre des zones inondables, 2026)1593 \item Servitudes et droits réels1594\end{itemize}1595\end{column}1596\begin{column}{0.48\textwidth}1597\uqotitle{Compétences pratiquées :}1598\begin{itemize}1599 \item Sélection de comparables1600 \item Ordre des ajustements1601 \item Ajustements quantitatifs et qualitatifs1602 \item Analyse par paires1603 \item Réconciliation de valeur1604 \item Atelier terrain (10\,\%)1605\end{itemize}1606\end{column}1607\end{columns}1608\end{frame}16091610\begin{frame}{Pour la prochaine séance}1611\begin{itemize}1612 \item Terminer et remettre l'\textbf{Atelier 1} (si non remis en classe)1613 \item Revoir la formule de la méthode du coût : $V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}})$1614 \item Réflexion : quelle est la différence entre \textbf{reproduire} et \textbf{remplacer} un bâtiment?1615\end{itemize}1616\vspace{2mm}1617\begin{exbox}[Prochaine séance (séance 5)]1618\textbf{Coût de reproduction et de remplacement} --- début du bloc sur les coûts de construction.1619\end{exbox}1620\end{frame}16211622\begin{frame}{Questions?}1623\contactslide[Prochaine séance : Coût de reproduction et de remplacement]1624\end{frame}16251626% ======================================================================1627\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1628\nocite{appraisal2020,appraisal2026,appraisalCdn,rattermann2020,rattermannCout,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ivs2025,ccq,lfm,ldmi,lau,lptaa,lqe,lpc,zonesInond2026,registreFoncier,statcanIPCB,altus2026,desrosiers2008,oeaqSite}1629\printbibliography[heading=none]1630\end{frame}16311632\end{document}1633