spb/uqo_cours

1% ==============================================================================2% Séance 6 : Méthodes d'estimation des coûts3% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1033 --- Séance 6]{Séance 6 : Méthodes d'estimation des coûts}12\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Hiver 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\small27\begin{columns}[T]28\begin{column}{0.48\textwidth}29\tableofcontents[hideallsubsections,sections={1-5}]30\end{column}31\begin{column}{0.48\textwidth}32\tableofcontents[hideallsubsections,sections={6-9}]33\end{column}34\end{columns}35\end{frame}3637% ======================================================================38\section{Rappel et objectifs}39% ======================================================================4041\begin{frame}{Rappel de la séance 5}42\begin{defbox}[Coût de reproduction vs coût de remplacement]43\begin{itemize}44    \item \textbf{Reproduction} : réplique exacte (matériaux et techniques identiques)45    \item \textbf{Remplacement} : utilité équivalente (matériaux et techniques modernes)46    \item Estimation à la \textbf{date d'évaluation} (coût neuf)47\end{itemize}48\end{defbox}49\vspace{1mm}50\[51    \boxed{V = V_{\text{terrain}} + \left( C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} \right)}52\]53\begin{itemize}54    \item Unités de comparaison : \$/pi\textsuperscript{2}, \$/m\textsuperscript{2}, coût unitaire55    \item Sources : Altus Group, Marshall \& Swift, RSMeans, données locales56\end{itemize}57\end{frame}5859\begin{frame}{Objectifs de la séance 6}60À la fin de cette séance, l'étudiant sera capable de :61\begin{enumerate}62    \item Appliquer la \textbf{méthode comparative} (coût au pi\textsuperscript{2} ou au m\textsuperscript{2})63    \item Utiliser la \textbf{méthode par quantité et prix unitaires} (\emph{Quantity Survey})64    \item Décomposer un bâtiment selon la \textbf{méthode par composantes} (\emph{Unit-in-Place})65    \item Appliquer la \textbf{méthode du coût indexé} (\emph{Trended Cost})66    \item Comparer les quatre méthodes et \textbf{réconcilier} leurs résultats67    \item Appliquer les \textbf{facteurs d'ajustement} (taille, forme, hauteur, qualité)68\end{enumerate}69\end{frame}7071\begin{frame}{Vue d'ensemble --- Quatre méthodes d'estimation}72\begin{center}73\begin{tikzpicture}74    \node[uqocard, text width=2.75cm, minimum height=1.35cm] (comp) at (0,0)75        {\textbf{Comparative}\\ \footnotesize coût au pi\textsuperscript{2}};76    \node[uqocard, text width=2.75cm, minimum height=1.35cm, right=0.55cm of comp] (quant)77        {\textbf{Quantity Survey}\\ \footnotesize quantités et prix};78    \node[uqocard, text width=2.75cm, minimum height=1.35cm, right=0.55cm of quant] (segr)79        {\textbf{Composantes}\\ \footnotesize coûts installés};80    \node[uqocard, text width=2.75cm, minimum height=1.35cm, right=0.55cm of segr] (index)81        {\textbf{Coût indexé}\\ \footnotesize coût original ajusté};82    \node[below=2mm of comp, font=\footnotesize\color{uqoVert}] {Simplicité};83    \node[below=2mm of quant, font=\footnotesize\color{uqoVert}] {Précision};84    \node[below=2mm of segr, font=\footnotesize\color{uqoVert}] {Équilibre};85    \node[below=2mm of index, font=\footnotesize\color{uqoVert}] {Rapidité};86    \node[above=3mm of quant.north east, font=\small\bfseries\color{uqoOr}]87        {Niveau de détail croissant $\longrightarrow$};88\end{tikzpicture}89\end{center}90\vspace{2mm}91\begin{itemize}92    \item Chaque méthode répond à des \textbf{besoins différents} selon le contexte93    \item Le choix dépend de la \textbf{disponibilité des données} et de la \textbf{précision requise}94\end{itemize}95\end{frame}9697% ======================================================================98\section{Méthode comparative (coût au pi\textsuperscript{2})}99% ======================================================================100101\begin{frame}{Méthode comparative --- Principe}102\begin{defbox}[Définition]103Estimer le coût en multipliant la \textbf{superficie} du bâtiment par un \textbf{coût unitaire} dérivé de constructions récentes comparables.104\end{defbox}105\[106    C_{\text{neuf}} = \text{Superficie} \times \text{Coût unitaire (\$/pi}^2\text{)}107\]108\begin{itemize}109    \item Méthode la plus \textbf{couramment utilisée} en pratique110    \item Repose sur le \textbf{principe de substitution}111    \item Coûts unitaires tirés de constructions récentes locales, de guides de coûts (Altus, Marshall \& Swift, RSMeans) et de données d'entrepreneurs112\end{itemize}113\end{frame}114115\begin{frame}{Sélection des comparables --- Critères}116\begin{enumerate}117    \item Même \textbf{type de bâtiment} (résidentiel, commercial, industriel)118    \item \textbf{Qualité de construction} similaire119    \item \textbf{Taille} comparable ($\pm$ 20\,\%)120    \item \textbf{Date de construction} récente ($<$ 3 ans)121    \item Même \textbf{région géographique}122    \item Composantes \textbf{similaires} (étages, sous-sol, garage)123\end{enumerate}124\end{frame}125126\begin{frame}{Sélection des comparables --- Sources de données}127\begin{itemize}128    \item Permis de construction municipaux129    \item Rôle d'évaluation foncière130    \item Données de la SCHL131    \item Entrepreneurs généraux et soumissions132    \item Altus Group --- \emph{Canadian Cost Guide}133\end{itemize}134\vspace{1mm}135\begin{notebox}[Bonne pratique]136Vérifier la \textbf{portée} du coût rapporté : coûts directs seulement, coût du contrat de construction, ou coût complet du projet? (Voir la réconciliation plus loin.)137\end{notebox}138\end{frame}139140\begin{frame}{Ajustements nécessaires}141\begin{center}142\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l p{4.6cm} p{4.9cm}@{}}143\toprule144\textbf{Facteur} & \textbf{Description} & \textbf{Direction} \\145\midrule146Taille & Économies d'échelle & Plus grand $\Rightarrow$ coût/pi\textsuperscript{2} $\downarrow$ \\147\addlinespace148Qualité & Matériaux et finitions & Qualité sup. $\Rightarrow$ coût $\uparrow$ \\149\addlinespace150Date & Inflation des coûts & Plus récent $\Rightarrow$ coût $\uparrow$ \\151\addlinespace152Localisation & Coût de la main-d'\oe uvre & Région éloignée $\Rightarrow$ coût $\uparrow$ \\153\addlinespace154Hauteur & Complexité structurale & Plus d'étages $\Rightarrow$ coût $\uparrow$ \\155\addlinespace156Forme & Périmètre / superficie & Forme irrégulière $\Rightarrow$ coût $\uparrow$ \\157\bottomrule158\end{tabular}159\end{center}160\end{frame}161162\begin{frame}{Ajustement de taille --- Économies d'échelle}163\begin{defbox}[Principe]164Le coût unitaire \textbf{diminue} lorsque la taille du bâtiment \textbf{augmente} : les frais fixes sont répartis sur plus de superficie.165\end{defbox}166\begin{exbox}[Exemple]167\small168\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}169\toprule170 & \textbf{Comparable} & \textbf{Sujet} & \textbf{Ajustement} \\171\midrule172Superficie & 1~200 pi\textsuperscript{2} & 1~600 pi\textsuperscript{2} & \\173Coût unitaire & 185~\$/pi\textsuperscript{2} & --- & \\174Facteur d'échelle & 1,00 & 0,95 & $-5\,\%$ \\175\midrule176Coût unitaire ajusté & & $185 \times 0{,}95 = \textbf{175{,}75}$~\$/pi\textsuperscript{2} & \\177\bottomrule178\end{tabular}179\end{exbox}180{\footnotesize Règle empirique : environ $-2$ à $-5\,\%$ par tranche de 20\,\% de superficie supplémentaire.}181\end{frame}182183\begin{frame}{Ajustement de date --- Indexation}184\[185    C_{\text{ajusté}} = C_{\text{comparable}} \times \frac{\text{Indice}_{\text{date d'évaluation}}}{\text{Indice}_{\text{date du comparable}}}186\]187\begin{exbox}[Exemple]188\begin{itemize}189    \item Comparable construit en \textbf{2023} au coût de 175~\$/pi\textsuperscript{2}190    \item IPCB, bâtiments résidentiels, Québec (base 2023 = 100, niveaux illustratifs) : 2023 : \textbf{100,0}; 2025 : \textbf{105,5}191    \item Ajustement : $175 \times \dfrac{105{,}5}{100{,}0} = 175 \times 1{,}055 = \textbf{184{,}63}$~\$/pi\textsuperscript{2}192\end{itemize}193\end{exbox}194{\footnotesize Indice : Statistique Canada, IPCB, tableau 18-10-0289-01 (détails dans la section sur le coût indexé).}195\end{frame}196197\begin{frame}{Ajustement de qualité}198\begin{center}199\begin{tabular}{@{}l c c@{}}200\toprule201\textbf{Classe de qualité} & \textbf{Indice relatif} & \textbf{Coût typique (\$/pi\textsuperscript{2})} \\202\midrule203Économique & 0,75 -- 0,85 & 140 -- 165 \\204\addlinespace205Standard & 1,00 & 185 -- 210 \\206\addlinespace207Bon & 1,10 -- 1,20 & 205 -- 250 \\208\addlinespace209Supérieur & 1,25 -- 1,45 & 250 -- 310 \\210\addlinespace211Luxe & 1,50 -- 2,00+ & 310 -- 450+ \\212\bottomrule213\end{tabular}214\end{center}215\vspace{2mm}216\begin{itemize}217    \item Classes définies par Marshall \& Swift (1 à 6) ou Altus (A à D)218    \item Considérer : revêtements, fenêtration, équipements mécaniques, finitions219    \item {\footnotesize Coûts indicatifs 2025--2026, à valider sur les guides de coûts et les soumissions}220\end{itemize}221\end{frame}222223\begin{frame}{Ajustement de localisation --- Facteurs régionaux}224\begin{columns}[T]225\begin{column}{0.48\textwidth}226\uqotitle{Facteurs régionaux (indicatifs) :}227\begin{center}228\small229\begin{tabular}{@{}l c@{}}230\toprule231\textbf{Région} & \textbf{Facteur} \\232\midrule233Montréal (base) & 1,00 \\234Québec & 0,97 \\235Gatineau/Outaouais & 0,98 \\236Sherbrooke & 0,94 \\237Trois-Rivières & 0,93 \\238Saguenay & 0,95 \\239Régions éloignées & 1,05 -- 1,15 \\240\bottomrule241\end{tabular}242\end{center}243\end{column}244\begin{column}{0.48\textwidth}245\uqotitle{Facteurs influents :}246\begin{itemize}247    \item Taux de la main-d'\oe uvre selon la région248    \item Disponibilité de la main-d'\oe uvre249    \item Coût de transport des matériaux250    \item Productivité et climat251    \item Réglementation locale252\end{itemize}253\vspace{1mm}254\begin{importbox}[Attention]255En région éloignée, le coût de construction est \textbf{plus élevé}, même si le coût de la vie y est souvent plus bas.256\end{importbox}257\end{column}258\end{columns}259\end{frame}260261\begin{frame}{Exemple résidentiel --- Méthode comparative}262\uqotitle{Sujet :} maison unifamiliale, Gatineau, 1~450 pi\textsuperscript{2}, qualité standard, 2 étages.263\begin{center}264\footnotesize265\begin{tabular}{@{}l r r r r@{}}266\toprule267 & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Sujet} \\268\midrule269Superficie (pi\textsuperscript{2}) & 1~300 & 1~550 & 1~400 & 1~450 \\270Coût de construction (\$) & 253~500 & 286~750 & 264~600 & --- \\271Coût/pi\textsuperscript{2} brut & 195,00 & 185,00 & 189,00 & --- \\272Aj. taille & $-2\,\%$ & $+1\,\%$ & $0\,\%$ & --- \\273Aj. date & $+3\,\%$ & $0\,\%$ & $+1{,}5\,\%$ & --- \\274Aj. qualité & $0\,\%$ & $+5\,\%$ & $0\,\%$ & --- \\275Aj. localisation & $0\,\%$ & $-2\,\%$ & $+1\,\%$ & --- \\276\midrule277Coût/pi\textsuperscript{2} ajusté (net) & \textbf{196,95} & \textbf{192,40} & \textbf{193,73} & --- \\278\bottomrule279\end{tabular}280\end{center}281\vspace{1mm}282Moyenne : $\approx$ \textbf{194,36~\$/pi\textsuperscript{2}} $\Rightarrow$ $1~450 \times 194{,}36 = \textbf{281~822~\$}$283284{\footnotesize Coûts observés = \textbf{coûts complets} de projets récents (directs + indirects + profit).}285\end{frame}286287\begin{frame}{Exemple commercial --- Méthode comparative}288\uqotitle{Sujet :} immeuble de bureaux, Gatineau, 8~500 pi\textsuperscript{2}, bonne qualité, 3 étages.289\begin{center}290\small291\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}292\toprule293 & \textbf{Comp. A} & \textbf{Comp. B} & \textbf{Sujet} \\294\midrule295Superficie (pi\textsuperscript{2}) & 7~200 & 9~800 & 8~500 \\296Coût/pi\textsuperscript{2} brut & 245,00 & 228,00 & --- \\297Aj. taille & $-3\,\%$ & $+2\,\%$ & --- \\298Aj. date (2024 $\to$ 2025) & $+4\,\%$ & $+2\,\%$ & --- \\299Aj. qualité & $-5\,\%$ & $+3\,\%$ & --- \\300Aj. hauteur (2 étages $\to$ 3) & $+4\,\%$ & $0\,\%$ & --- \\301\midrule302Coût/pi\textsuperscript{2} ajusté (net) & \textbf{245,00} & \textbf{243,96} & --- \\303\bottomrule304\end{tabular}305\end{center}306\vspace{1mm}307Moyenne : $\approx$ \textbf{244,48~\$/pi\textsuperscript{2}}308$\Rightarrow$ $8~500 \times 244{,}48 = \textbf{2~078~080~\$}$309\end{frame}310311\begin{frame}{Méthode comparative --- Avantages et limites}312\begin{columns}[T]313\begin{column}{0.48\textwidth}314\begin{exbox}[Avantages]315\begin{itemize}316    \item Rapide et \textbf{simple} à appliquer317    \item Données facilement \textbf{disponibles}318    \item Bien comprise des clients319    \item Reflète le \textbf{marché} actuel320\end{itemize}321\end{exbox}322\end{column}323\begin{column}{0.48\textwidth}324\begin{importbox}[Limites]325\begin{itemize}326    \item Moins précise que les autres méthodes327    \item Difficile pour bâtiments \textbf{atypiques}328    \item Ajustements parfois \textbf{subjectifs}329    \item Sensible au \textbf{choix des comparables}330\end{itemize}331\end{importbox}332\end{column}333\end{columns}334\vspace{2mm}335\centering336Idéale pour les bâtiments \textbf{standards} et les évaluations courantes.337\end{frame}338339% ======================================================================340\section{Méthode par quantité et prix unitaires (Quantity Survey)}341% ======================================================================342343\begin{frame}{Quantity Survey --- Principe}344\begin{defbox}[Définition]345Décomposer la construction en \textbf{chaque poste de travail}, quantifier les matériaux et la main-d'\oe uvre, puis appliquer les \textbf{prix unitaires} courants.346\end{defbox}347\[348    C_{\text{neuf}} = \sum_{i=1}^{n} \left( Q_i \times P_i \right) + \text{Coûts indirects} + \text{Profit}349\]350où $Q_i$ = quantité du poste $i$ et $P_i$ = prix unitaire du poste $i$351\vspace{1mm}352\begin{itemize}353    \item Méthode la plus \textbf{détaillée et précise}354    \item Utilisée par les \textbf{entrepreneurs} et les estimateurs professionnels355    \item Équivaut à une \textbf{soumission détaillée} de construction356\end{itemize}357\end{frame}358359\begin{frame}{Décomposition des travaux}360\begin{columns}[T]361\begin{column}{0.48\textwidth}362\begin{enumerate}363    \item Excavation et terrassement364    \item Fondations et dalle365    \item Structure (charpente)366    \item Enveloppe (toiture, murs extérieurs)367\end{enumerate}368\end{column}369\begin{column}{0.48\textwidth}370\begin{enumerate}371    \setcounter{enumi}{4}372    \item Mécanique (CVAC, plomberie)373    \item Électricité374    \item Finitions intérieures375    \item Aménagements extérieurs376\end{enumerate}377\end{column}378\end{columns}379\vspace{2mm}380\begin{notebox}[Repère]381Cette décomposition suit l'ordre chronologique d'un chantier; chaque section sera détaillée à la séance 7 (coûts directs).382\end{notebox}383\end{frame}384385\begin{frame}{Calcul des quantités}386\begin{defbox}[Sources pour le calcul des quantités]387\begin{itemize}388    \item \textbf{Plans et devis} de l'architecte ou de l'ingénieur389    \item \textbf{Relevés de terrain} et mesures sur place390    \item Normes du \textbf{Code de construction du Québec} et du CNB391    \item \textbf{Ratios standards} pour les composantes cachées392\end{itemize}393\end{defbox}394\vspace{1mm}395\uqotitle{Exemples de quantités à calculer :}396\begin{itemize}397    \item Volume d'excavation et de béton (m\textsuperscript{3}), armature (kg)398    \item Bois de charpente (pmp), revêtements (pi\textsuperscript{2})399    \item Tuyauterie (pi linéaires), points électriques (unités)400    \item Surfaces de gypse, de peinture et de céramique (pi\textsuperscript{2})401\end{itemize}402\end{frame}403404\begin{frame}{Prix unitaires --- Matériaux}405\begin{center}406\begin{tabular}{@{}l r@{}}407\toprule408\textbf{Matériau} & \textbf{Prix unitaire} \\409\midrule410Béton 30 MPa & 245~\$/m\textsuperscript{3} \\411Armature \#15 & 1,85~\$/kg \\412Bois 2x6 SPF & 0,95~\$/pi lin. \\413Gypse 1/2 po & 0,65~\$/pi\textsuperscript{2} \\414Isolation R-24 & 1,45~\$/pi\textsuperscript{2} \\415Bardeau d'asphalte & 95~\$/carré \\416\bottomrule417\end{tabular}418\end{center}419\vspace{2mm}420\begin{notebox}[Mise en garde]421Prix \textbf{indicatifs 2025--2026}, matériaux seulement : à valider sur les guides de coûts et les soumissions locales.422\end{notebox}423\end{frame}424425\begin{frame}{Main-d'\oe uvre --- Le cadre de la CCQ}426\begin{itemize}427    \item Relations de travail encadrées par la \textbf{Loi R-20} (relations du travail, formation et gestion de la main-d'\oe uvre dans l'industrie de la construction)428    \item Conventions collectives \textbf{2025--2029}, quatre secteurs : résidentiel, institutionnel-commercial (IC), industriel, génie civil et voirie429    \item Hausses salariales d'environ \textbf{+5\,\% au 26 avril 2026}, selon le secteur430    \item Les \textbf{taux de base} varient selon le métier, le statut (apprenti ou compagnon), le secteur et parfois la région431    \item Source officielle : outil \textbf{« Salaire et taux »} de la CCQ432\end{itemize}433\vspace{1mm}434\begin{notebox}[Terminologie]435Dans ce cours, le sigle \textbf{CCQ} désigne la Commission de la construction du Québec; le \emph{Code de construction du Québec} (RBQ) est toujours écrit en toutes lettres.436\end{notebox}437\end{frame}438439\begin{frame}{Main-d'\oe uvre --- Du taux de base au coût employeur}440\begin{center}441\begin{tabular}{@{}l r@{}}442\toprule443\textbf{Métier (compagnon, secteur IC)} & \textbf{Taux de base (janv. 2026)} \\444\midrule445Électricien & $\approx$ 50,67~\$/h \\446Charpentier-menuisier & $\approx$ 47,77~\$/h \\447\bottomrule448\end{tabular}449\end{center}450\vspace{1mm}451\begin{itemize}452    \item Le coût employeur \textbf{total} ajoute environ \textbf{45 à 60\,\%} au taux de base : avantages sociaux, cotisations CCQ et CNESST, congés payés453    \item Coût horaire « chargé » : $\approx$ 69 à 81~\$/h pour ces métiers454\end{itemize}455\vspace{1mm}456\begin{importbox}[Règle d'estimation]457Dans un estimé de coûts, toujours utiliser le coût \textbf{« chargé »} (taux de base + charges), jamais le taux de base seul.458\end{importbox}459\end{frame}460461\begin{frame}{Exemple détaillé --- Fondations (résidentiel)}462\begin{center}463\footnotesize464\begin{tabular}{@{}l l r r r@{}}465\toprule466\textbf{Poste} & \textbf{Unité} & \textbf{Quantité} & \textbf{Prix unit.} & \textbf{Total} \\467\midrule468Excavation & m\textsuperscript{3} & 85 & 18,50~\$ & 1~572~\$ \\469Semelles de béton & m\textsuperscript{3} & 4,2 & 310,00~\$ & 1~302~\$ \\470Coffrage des murs & pi\textsuperscript{2} & 640 & 6,75~\$ & 4~320~\$ \\471Béton des murs & m\textsuperscript{3} & 12,5 & 245,00~\$ & 3~063~\$ \\472Armature & kg & 680 & 1,85~\$ & 1~258~\$ \\473Imperméabilisation & pi\textsuperscript{2} & 640 & 3,50~\$ & 2~240~\$ \\474Drain français & pi lin. & 130 & 12,00~\$ & 1~560~\$ \\475Dalle sur sol (4 po) & pi\textsuperscript{2} & 900 & 5,25~\$ & 4~725~\$ \\476Remblayage & m\textsuperscript{3} & 55 & 14,00~\$ & 770~\$ \\477\midrule478\multicolumn{4}{r}{\textbf{Sous-total fondations}} & \textbf{20~810~\$} \\479\bottomrule480\end{tabular}481\end{center}482\vspace{1mm}483{\footnotesize Prix installés indicatifs 2025--2026 (matériaux + main-d'\oe uvre), à valider sur guides de coûts et soumissions.}484\end{frame}485486\begin{frame}{Exemple détaillé --- Structure et enveloppe}487\begin{center}488\footnotesize489\renewcommand{\arraystretch}{1.0}490\begin{tabular}{@{}l l r r r@{}}491\toprule492\textbf{Poste} & \textbf{Unité} & \textbf{Qté} & \textbf{P.U.} & \textbf{Total} \\493\midrule494\multicolumn{5}{@{}l}{\uqotitle{Structure (charpente)}} \\495Solives de plancher 2x10 & pi lin. & 1~200 & 2,15~\$ & 2~580~\$ \\496Montants de murs 2x6 & pi lin. & 2~400 & 0,95~\$ & 2~280~\$ \\497Fermes de toit & unité & 24 & 285,00~\$ & 6~840~\$ \\498Contreplaqué de plancher & pi\textsuperscript{2} & 1~450 & 1,85~\$ & 2~683~\$ \\499\midrule500\multicolumn{4}{r}{\textit{Sous-total structure}} & \textit{14~383~\$} \\501\midrule502\multicolumn{5}{@{}l}{\uqotitle{Enveloppe}} \\503Revêtement ext. vinyle & pi\textsuperscript{2} & 1~800 & 4,50~\$ & 8~100~\$ \\504Isolation des murs R-24 & pi\textsuperscript{2} & 1~800 & 1,45~\$ & 2~610~\$ \\505Fenêtres PVC & unité & 14 & 650,00~\$ & 9~100~\$ \\506Toiture en bardeaux & carré & 18 & 285,00~\$ & 5~130~\$ \\507\midrule508\multicolumn{4}{r}{\textit{Sous-total enveloppe}} & \textit{24~940~\$} \\509\bottomrule510\end{tabular}511\end{center}512\end{frame}513514\begin{frame}{Exemple détaillé --- Mécanique et électricité}515\begin{center}516\footnotesize517\renewcommand{\arraystretch}{1.0}518\begin{tabular}{@{}l l r r r@{}}519\toprule520\textbf{Poste} & \textbf{Unité} & \textbf{Qté} & \textbf{P.U.} & \textbf{Total} \\521\midrule522\multicolumn{5}{@{}l}{\uqotitle{Plomberie}} \\523Tuyauterie d'alimentation & pi lin. & 180 & 14,50~\$ & 2~610~\$ \\524Tuyauterie d'évacuation & pi lin. & 120 & 18,75~\$ & 2~250~\$ \\525Appareils sanitaires & unité & 8 & 425,00~\$ & 3~400~\$ \\526\multicolumn{5}{@{}l}{\uqotitle{Chauffage}} \\527Fournaise électrique & unité & 1 & 3~200,00~\$ & 3~200~\$ \\528Conduits et registres & pi lin. & 220 & 12,50~\$ & 2~750~\$ \\529\multicolumn{5}{@{}l}{\uqotitle{Électricité}} \\530Panneau 200 A & unité & 1 & 2~800,00~\$ & 2~800~\$ \\531Câblage et prises & point & 65 & 185,00~\$ & 12~025~\$ \\532Luminaires & unité & 22 & 145,00~\$ & 3~190~\$ \\533\midrule534\multicolumn{4}{r}{\textbf{Sous-total mécanique/électricité}} & \textbf{32~225~\$} \\535\bottomrule536\end{tabular}537\end{center}538\end{frame}539540\begin{frame}{Exemple détaillé --- Finitions intérieures}541\begin{center}542\footnotesize543\begin{tabular}{@{}l l r r r@{}}544\toprule545\textbf{Poste} & \textbf{Unité} & \textbf{Qté} & \textbf{P.U.} & \textbf{Total} \\546\midrule547Gypse (murs et plafonds) & pi\textsuperscript{2} & 5~200 & 2,85~\$ & 14~820~\$ \\548Peinture & pi\textsuperscript{2} & 5~200 & 1,75~\$ & 9~100~\$ \\549Plancher de bois franc & pi\textsuperscript{2} & 850 & 8,50~\$ & 7~225~\$ \\550Céramique (SdB, cuisine) & pi\textsuperscript{2} & 280 & 12,00~\$ & 3~360~\$ \\551Armoires de cuisine & pi lin. & 22 & 350,00~\$ & 7~700~\$ \\552Portes intérieures & unité & 12 & 385,00~\$ & 4~620~\$ \\553Escalier & unité & 1 & 3~500,00~\$ & 3~500~\$ \\554Comptoirs & pi lin. & 18 & 175,00~\$ & 3~150~\$ \\555\midrule556\multicolumn{4}{r}{\textbf{Sous-total finitions}} & \textbf{53~475~\$} \\557\bottomrule558\end{tabular}559\end{center}560\end{frame}561562\begin{frame}{Récapitulatif --- Quantity Survey (résidentiel 1~450 pi\textsuperscript{2})}563\begin{center}564\small565\begin{tabular}{@{}l r r@{}}566\toprule567\textbf{Section} & \textbf{Montant} & \textbf{Part} \\568\midrule569Fondations et excavation & 20~810~\$ & 14,3\,\% \\570Structure (charpente) & 14~383~\$ & 9,9\,\% \\571Enveloppe & 24~940~\$ & 17,1\,\% \\572Mécanique et électricité & 32~225~\$ & 22,1\,\% \\573Finitions intérieures & 53~475~\$ & 36,7\,\% \\574\midrule575\textbf{Coûts directs} & \textbf{145~833~\$} (100,57~\$/pi\textsuperscript{2}) & 100\,\% \\576\midrule577Frais généraux de chantier (18\,\%) & 26~250~\$ & \\578Profit de l'entrepreneur (12\,\%) & 20~650~\$ & \\579\midrule580\textbf{Coût de construction (entrepreneur)} & \textbf{192~733~\$} & \\581Coût par pi\textsuperscript{2} & \textbf{132,92~\$/pi\textsuperscript{2}} & \\582\bottomrule583\end{tabular}584\end{center}585\end{frame}586587\begin{frame}{Réconcilier le Quantity Survey et la méthode comparative}588\begin{importbox}[Pourquoi 132,92~\$/pi\textsuperscript{2} contre 194,36~\$/pi\textsuperscript{2}?]589Les deux chiffres n'ont pas la même \textbf{portée} : le Quantity Survey ci-dessus s'arrête au \textbf{coût de construction de l'entrepreneur}, alors que les comparables reflètent le \textbf{coût complet du projet}.590\end{importbox}591\begin{itemize}592    \item Le coût complet ajoute les \textbf{coûts indirects du promoteur} (honoraires, permis, financement intérimaire, assurances, mise en marché, marge) : $\approx$ +40\,\%593    \item Vérification : $132{,}92 \times 1{,}40 \approx 186$~\$/pi\textsuperscript{2}, soit un écart résiduel d'environ 4\,\% --- \uqogreen{cohérent}594\end{itemize}595\begin{notebox}[Leçon clé]596Toujours comparer des coûts de \textbf{même portée} : un écart apparent de 45\,\% révèle souvent une différence de définition, pas une erreur de calcul.597\end{notebox}598\end{frame}599600\begin{frame}{Quantity Survey --- Avantages et limites}601\begin{columns}[T]602\begin{column}{0.48\textwidth}603\begin{exbox}[Avantages]604\begin{itemize}605    \item Méthode la plus \textbf{précise}606    \item Identifie chaque composante de coût607    \item Transparente et \textbf{vérifiable}608    \item Utile pour bâtiments \textbf{spécialisés}609\end{itemize}610\end{exbox}611\end{column}612\begin{column}{0.48\textwidth}613\begin{importbox}[Limites]614\begin{itemize}615    \item Très \textbf{longue et coûteuse}616    \item Exige une expertise en construction617    \item Nécessite des \textbf{plans détaillés}618    \item Risque d'\textbf{omission} de postes619\end{itemize}620\end{importbox}621\end{column}622\end{columns}623\vspace{2mm}624\centering625En pratique : surtout utilisée par les \textbf{estimateurs en construction} et pour les \textbf{litiges} exigeant une grande précision.626\end{frame}627628% ======================================================================629\section{Méthode par composantes (Unit-in-Place)}630% ======================================================================631632\begin{frame}{Méthode par composantes --- Principe}633\begin{defbox}[Définition]634Estimer le coût en décomposant le bâtiment en \textbf{grandes composantes} (fondations, structure, toiture, etc.) et en appliquant à chacune un \textbf{coût installé} incluant matériaux, main-d'\oe uvre et frais généraux de chantier.635\end{defbox}636\[637    C_{\text{neuf}} = \sum_{j=1}^{m} \left( S_j \times C_j \right)638\]639où $S_j$ = quantité de la composante $j$ et $C_j$ = coût installé unitaire640\begin{itemize}641    \item Aussi appelée \emph{Segregated Cost Method} ou \emph{Unit-in-Place}642    \item Compromis entre la méthode comparative et le Quantity Survey643    \item Base de la méthode \textbf{Marshall \& Swift}644\end{itemize}645\end{frame}646647\begin{frame}{Composantes types --- Structure et enveloppe}648\begin{center}649\small650\begin{tabular}{@{}l l r l@{}}651\toprule652\textbf{Composante} & \textbf{Unité} & \textbf{Coût installé} & \textbf{Inclut} \\653\midrule654Fondations & pi\textsuperscript{2} de dalle & 22 -- 35~\$ & Excavation, béton, armature \\655\addlinespace656Structure de plancher & pi\textsuperscript{2} & 8 -- 15~\$ & Solives, contreplaqué \\657\addlinespace658Murs extérieurs & pi\textsuperscript{2} de mur & 18 -- 32~\$ & Montants, isolation, revêtement \\659\addlinespace660Toiture & pi\textsuperscript{2} projeté & 12 -- 22~\$ & Fermes, support, bardeaux \\661\addlinespace662Fenêtration & pi\textsuperscript{2} vitré & 45 -- 85~\$ & Fenêtres installées \\663\bottomrule664\end{tabular}665\end{center}666\vspace{2mm}667{\footnotesize Coûts installés indicatifs 2025--2026 (matériaux + main-d'\oe uvre + frais de chantier), à valider sur guides de coûts et soumissions.}668\end{frame}669670\begin{frame}{Composantes types --- Mécanique et finitions}671\begin{center}672\small673\begin{tabular}{@{}l l r l@{}}674\toprule675\textbf{Composante} & \textbf{Unité} & \textbf{Coût installé} & \textbf{Inclut} \\676\midrule677Plomberie & appareil & 2~800 -- 4~500~\$ & Tuyauterie + appareils \\678\addlinespace679Électricité & pi\textsuperscript{2} bâtiment & 10 -- 18~\$ & Panneau, filage, prises \\680\addlinespace681Chauffage/CVAC & pi\textsuperscript{2} bâtiment & 8 -- 25~\$ & Système complet \\682\addlinespace683Finitions intérieures & pi\textsuperscript{2} bâtiment & 25 -- 55~\$ & Gypse, peinture, planchers \\684\bottomrule685\end{tabular}686\end{center}687\vspace{2mm}688\begin{itemize}689    \item Les fourchettes reflètent la \textbf{qualité de construction} (standard à supérieure)690    \item {\footnotesize Coûts indicatifs 2025--2026, à valider sur guides de coûts et soumissions}691\end{itemize}692\end{frame}693694\begin{frame}{La méthode Marshall \& Swift}695\begin{defbox}[Marshall Valuation Service (MVS)]696Service de référence nord-américain pour l'estimation des coûts, publié par CoreLogic avec mises à jour régulières; la méthode \emph{calculator} est présentée à la section 12.697\end{defbox}698\vspace{1mm}699\uqotitle{Structure du calcul MVS :}700\begin{enumerate}701    \item Identifier le \textbf{type de bâtiment} (résidentiel, commercial, industriel)702    \item Déterminer la \textbf{classe de qualité} (1 à 6)703    \item Établir le \textbf{coût de base} par pi\textsuperscript{2}704    \item Appliquer les \textbf{multiplicateurs} : hauteur d'étage, périmètre, actualisation des coûts (\emph{current cost multiplier}) et localisation (\emph{local multiplier})705    \item Ajouter les \textbf{composantes spécifiques} non incluses dans le coût de base706\end{enumerate}707\end{frame}708709\begin{frame}{Exemple complet --- Méthode par composantes}710\uqotitle{Sujet :} maison unifamiliale, Gatineau, 1~450 pi\textsuperscript{2}, qualité standard, 2 étages.711\begin{center}712\footnotesize713\begin{tabular}{@{}l l r r r@{}}714\toprule715\textbf{Composante} & \textbf{Unité} & \textbf{Qté} & \textbf{Coût/u} & \textbf{Total} \\716\midrule717Fondations & pi\textsuperscript{2} dalle & 725 & 28,50~\$ & 20~663~\$ \\718Structure de plancher & pi\textsuperscript{2} & 1~450 & 11,50~\$ & 16~675~\$ \\719Murs extérieurs & pi\textsuperscript{2} mur & 1~920 & 24,00~\$ & 46~080~\$ \\720Toiture & pi\textsuperscript{2} proj. & 780 & 16,50~\$ & 12~870~\$ \\721Plomberie & appareil & 8 & 3~200~\$ & 25~600~\$ \\722Électricité & pi\textsuperscript{2} bât. & 1~450 & 13,50~\$ & 19~575~\$ \\723Chauffage & pi\textsuperscript{2} bât. & 1~450 & 6,50~\$ & 9~425~\$ \\724Finitions intérieures & pi\textsuperscript{2} bât. & 1~450 & 35,00~\$ & 50~750~\$ \\725\midrule726\multicolumn{4}{r}{\textbf{Total des coûts directs (installés)}} & \textbf{201~638~\$} \\727\bottomrule728\end{tabular}729\end{center}730\end{frame}731732\begin{frame}{Exemple par composantes --- Récapitulatif}733\begin{center}734\begin{tabular}{@{}l r@{}}735\toprule736\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\737\midrule738Coûts directs (composantes installées) & 201~638~\$ \\739Coûts indirects (15\,\%) & 30~246~\$ \\740Profit entrepreneurial (10\,\%) & 23~188~\$ \\741\midrule742\textbf{Coût total de remplacement} & \textbf{255~072~\$} \\743Coût par pi\textsuperscript{2} & \textbf{175,91~\$/pi\textsuperscript{2}} \\744\bottomrule745\end{tabular}746\end{center}747\begin{notebox}[Observation]748Le résultat (175,91~\$/pi\textsuperscript{2}) se situe entre le Quantity Survey (132,92~\$) et la comparative (194,36~\$) : les coûts installés intègrent les frais de chantier, mais pas tous les coûts du promoteur.749\end{notebox}750\end{frame}751752\begin{frame}{Méthode par composantes --- Avantages et limites}753\begin{columns}[T]754\begin{column}{0.48\textwidth}755\begin{exbox}[Avantages]756\begin{itemize}757    \item Bon \textbf{équilibre} précision/effort758    \item Dépréciation analysable \textbf{par composante}759    \item Données disponibles (M\&S, RSMeans)760    \item Bien adaptée aux \textbf{évaluateurs}761\end{itemize}762\end{exbox}763\end{column}764\begin{column}{0.48\textwidth}765\begin{importbox}[Limites]766\begin{itemize}767    \item Moins précise que le Quantity Survey768    \item Coûts installés = \textbf{moyennes}769    \item Difficile pour composantes \textbf{non standard}770    \item Exige de bonnes \textbf{mesures}771\end{itemize}772\end{importbox}773\end{column}774\end{columns}775\end{frame}776777% ======================================================================778\section{Méthode du coût indexé (Trended Cost)}779% ======================================================================780781\begin{frame}{Coût indexé --- Principe}782\begin{defbox}[Définition]783Convertir le \textbf{coût original connu} d'un bâtiment en dollars actuels en appliquant un \textbf{indice de coût de construction}.784\end{defbox}785\[786    \boxed{C_{\text{actuel}} = C_{\text{original}} \times \frac{\text{Indice}_{\text{actuel}}}{\text{Indice}_{\text{original}}}}787\]788\begin{itemize}789    \item Coût original tiré du contrat de construction, des factures, du permis de construction ou d'évaluations antérieures790    \item Méthode la plus \textbf{rapide} lorsque le coût original est \textbf{fiable}791\end{itemize}792\end{frame}793794\begin{frame}{Indices de coût de construction disponibles}795\begin{center}796\footnotesize797\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} l@{}}798\toprule799\textbf{Source} & \textbf{Indice} & \textbf{Couverture} & \textbf{Fréquence} \\800\midrule801Statistique Canada & IPCB, tableau 18-10-0289-01 (base 2023 = 100) & 15 RMR, dont Montréal, Québec et Ottawa--Gatineau & Trimestrielle \\802\addlinespace803Altus Group & Indice de coût de construction & Canada, par région & Annuelle \\804\addlinespace805Marshall \& Swift & \emph{Cost Index} & Amérique du Nord & Mensuelle \\806\addlinespace807ENR & \emph{Building Cost Index} & États-Unis (à adapter) & Mensuelle \\808\addlinespace809RSMeans & \emph{City Cost Index} & Villes canadiennes & Annuelle \\810\bottomrule811\end{tabular}812\end{center}813\begin{importbox}[Important]814Utiliser un indice \textbf{cohérent} avec le type de bâtiment et la région géographique.815\end{importbox}816\end{frame}817818\begin{frame}{IPCB --- Évolution récente (Québec)}819\begin{center}820\small821\begin{tabular}{@{}c c c@{}}822\toprule823\textbf{Année} & \textbf{Niveau (illustratif)} & \textbf{Variation annuelle} \\824\midrule8252019 & 70,2 & --- \\8262020 & 72,4 & +3,1\,\% \\8272021 & 86,1 & +18,9\,\% \\8282022 & 98,2 & +14,1\,\% \\829\textbf{2023} & \textbf{100,0} & +1,8\,\% \\8302024 & 102,4 & +2,4\,\% \\8312025 & 105,5 & +3,0\,\% \\832\bottomrule833\end{tabular}834\end{center}835\begin{notebox}[Lecture et source]836Niveaux \textbf{illustratifs} (base 2023 = 100); variations conformes à l'IPCB résidentiel, Québec (StatCan, tableau 18-10-0289-01). Poussée exceptionnelle en 2021--2022, puis hausses modérées.837\end{notebox}838\end{frame}839840\begin{frame}{Coût indexé --- Exemple chiffré}841\begin{exbox}[Données]842\begin{itemize}843    \item Maison construite en \textbf{2015} au coût de \textbf{225~000~\$}844    \item IPCB résidentiel Québec (niveaux illustratifs, base 2023 = 100) : 2015 : \textbf{62,6}; 2025 : \textbf{105,5}845\end{itemize}846\end{exbox}847\[848    C_{2025} = 225~000 \times \frac{105{,}5}{62{,}6} = 225~000 \times 1{,}6853 = \textbf{379~193~\$}849\]850\begin{itemize}851    \item Augmentation de \textbf{68,5\,\%} sur 10 ans, dont l'essentiel en 2021--2022852    \item Taux annuel moyen composé : $\approx$ \textbf{5,4\,\% par an}853    \item Toujours vérifier la \textbf{cohérence} du résultat avec le marché local854\end{itemize}855\end{frame}856857\begin{frame}{Coût indexé --- Avec rénovations}858\begin{defbox}[Situation]859Bâtiment construit en 2010, rénové en 2020 : chaque élément doit être indexé \textbf{à partir de sa propre date} de réalisation.860\end{defbox}861\begin{center}862\small863\begin{tabular}{@{}l r c r r@{}}864\toprule865\textbf{Élément} & \textbf{Coût original} & \textbf{Ratio d'indices} & \textbf{Facteur} & \textbf{Coût 2025} \\866\midrule867Construction 2010 & 185~000~\$ & $105{,}5 / 55{,}3$ & 1,9078 & 352~943~\$ \\868\addlinespace869Rénovation cuisine 2020 & 35~000~\$ & $105{,}5 / 72{,}4$ & 1,4572 & 51~002~\$ \\870\addlinespace871Rénovation SdB 2020 & 18~000~\$ & $105{,}5 / 72{,}4$ & 1,4572 & 26~230~\$ \\872\midrule873\multicolumn{4}{r}{\textbf{Coût total indexé 2025}} & \textbf{430~175~\$} \\874\bottomrule875\end{tabular}876\end{center}877\vspace{1mm}878{\footnotesize Niveaux d'indices illustratifs (base 2023 = 100). Sur 15 ans, la fiabilité de l'indexation diminue : valider avec une autre méthode.}879\end{frame}880881\begin{frame}{Coût indexé --- Avantages et limites}882\begin{columns}[T]883\begin{column}{0.48\textwidth}884\begin{exbox}[Avantages]885\begin{itemize}886    \item Méthode la plus \textbf{rapide}887    \item Coût original = donnée \textbf{objective}888    \item Utile en évaluation \textbf{de masse}889    \item Indices facilement accessibles890\end{itemize}891\end{exbox}892\end{column}893\begin{column}{0.48\textwidth}894\begin{importbox}[Limites]895\begin{itemize}896    \item Coût original parfois inconnu ou \textbf{atypique}897    \item Indices = \textbf{moyennes} régionales898    \item Moins fiable sur de \textbf{longues périodes}899    \item Ignore les rénovations non documentées900\end{itemize}901\end{importbox}902\end{column}903\end{columns}904\end{frame}905906% ======================================================================907\section{Comparaison des quatre méthodes}908% ======================================================================909910\begin{frame}{Tableau comparatif des quatre méthodes}911\begin{center}912\footnotesize913\begin{tabular}{@{}l c c c c@{}}914\toprule915\textbf{Critère} & \textbf{Comparative} & \textbf{Quantity S.} & \textbf{Composantes} & \textbf{Indexée} \\916\midrule917Précision & Moyenne & Très élevée & Élevée & Faible--moyenne \\918\addlinespace919Complexité & Faible & Très élevée & Moyenne & Faible \\920\addlinespace921Temps requis & 1--2 h & 20--40 h & 4--8 h & 0,5--1 h \\922\addlinespace923Expertise & Évaluateur & Estimateur & Évaluateur & Évaluateur \\924\addlinespace925Données requises & Comparables & Plans détaillés & Mesures du bât. & Coût original \\926\addlinespace927Usage typique & Courant & Litiges, spécial & Courant & Masse, municipal \\928\bottomrule929\end{tabular}930\end{center}931\begin{notebox}[Recommandation]932En pratique, la plupart des évaluateurs utilisent la \textbf{comparative} ou la méthode \textbf{par composantes}, validées par le \textbf{coût indexé}.933\end{notebox}934\end{frame}935936\begin{frame}{Quand utiliser chaque méthode?}937\begin{center}938\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}l p{8.6cm}@{}}939\toprule940\textbf{Méthode} & \textbf{Contexte d'utilisation} \\941\midrule942Comparative & Bâtiments \textbf{standards} avec comparables disponibles; évaluations courantes; validation rapide \\943\addlinespace944Quantity Survey & Bâtiments \textbf{spéciaux}; litiges et expertises judiciaires; précision maximale requise \\945\addlinespace946Composantes & Bâtiments \textbf{atypiques} sans bons comparables; analyse détaillée de la dépréciation par élément \\947\addlinespace948Coût indexé & Évaluations \textbf{municipales} en masse; vérification croisée; coût original connu et fiable \\949\bottomrule950\end{tabular}951\end{center}952\end{frame}953954% ======================================================================955\section{Exercice comparatif}956% ======================================================================957958\begin{frame}{Exercice --- Même bâtiment, trois méthodes}959\begin{defbox}[Bâtiment sujet]960Duplex, Gatineau, 2~400 pi\textsuperscript{2} (2 $\times$ 1~200 pi\textsuperscript{2}), qualité standard, construit en 2018 au coût de 310~000~\$.961\end{defbox}962\vspace{1mm}963\uqotitle{Données disponibles :}964\begin{itemize}965    \item 3 duplex comparables récents (coût complet par pi\textsuperscript{2} connu)966    \item Mesures détaillées du bâtiment et plans disponibles967    \item Coût original documenté : 310~000~\$ (2018)968    \item IPCB (niveaux illustratifs, base 2023 = 100) --- 2018 : 68,1; 2025 : 105,5969\end{itemize}970\vspace{1mm}971\uqotitle{Objectif :} estimer le coût de remplacement neuf par trois méthodes et comparer.972\end{frame}973974\begin{frame}{Exercice --- Méthode comparative}975\begin{center}976\small977\begin{tabular}{@{}l r r r r@{}}978\toprule979 & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Sujet} \\980\midrule981Superficie (pi\textsuperscript{2}) & 2~200 & 2~600 & 2~350 & 2~400 \\982Coût/pi\textsuperscript{2} brut & 178,00 & 168,00 & 174,00 & --- \\983Aj. taille & $-2\,\%$ & $+1\,\%$ & $0\,\%$ & --- \\984Aj. date & $+3\,\%$ & $+1\,\%$ & $+2\,\%$ & --- \\985Aj. qualité & $0\,\%$ & $-3\,\%$ & $+2\,\%$ & --- \\986\midrule987Coût/pi\textsuperscript{2} ajusté & \textbf{179,78} & \textbf{166,32} & \textbf{180,96} & --- \\988\bottomrule989\end{tabular}990\end{center}991\vspace{1mm}992Moyenne : $\approx$ \textbf{175,69~\$/pi\textsuperscript{2}}993$\Rightarrow$ $2~400 \times 175{,}69 = \textbf{421~656~\$}$994\vspace{1mm}995996{\footnotesize Les coûts des comparables sont des \textbf{coûts complets} (directs + indirects + profit) : aucun ajout supplémentaire n'est requis.}997\end{frame}998999\begin{frame}{Exercice --- Méthode par composantes}1000\begin{center}1001\footnotesize1002\begin{tabular}{@{}l l r r r@{}}1003\toprule1004\textbf{Composante} & \textbf{Unité} & \textbf{Qté} & \textbf{Coût/u} & \textbf{Total} \\1005\midrule1006Fondations & pi\textsuperscript{2} & 1~200 & 30,00~\$ & 36~000~\$ \\1007Structure de plancher & pi\textsuperscript{2} & 2~400 & 12,00~\$ & 28~800~\$ \\1008Murs extérieurs & pi\textsuperscript{2} mur & 2~560 & 24,50~\$ & 62~720~\$ \\1009Toiture & pi\textsuperscript{2} proj. & 1~200 & 17,00~\$ & 20~400~\$ \\1010Plomberie & appareil & 14 & 3~100~\$ & 43~400~\$ \\1011Électricité & pi\textsuperscript{2} & 2~400 & 14,00~\$ & 33~600~\$ \\1012Chauffage & pi\textsuperscript{2} & 2~400 & 7,00~\$ & 16~800~\$ \\1013Finitions intérieures & pi\textsuperscript{2} & 2~400 & 38,00~\$ & 91~200~\$ \\1014\midrule1015\multicolumn{4}{r}{Coûts directs} & 332~920~\$ \\1016\multicolumn{4}{r}{+ Indirects (15\,\%) et profit (10\,\%)} & $\times$ 1,265 \\1017\midrule1018\multicolumn{4}{r}{\textbf{Coût total de remplacement}} & \textbf{421~144~\$} \\1019\bottomrule1020\end{tabular}1021\end{center}1022\end{frame}10231024\begin{frame}{Exercice --- Méthode du coût indexé}1025\begin{exbox}[Données]1026\begin{itemize}1027    \item Coût original (2018) : \textbf{310~000~\$}1028    \item IPCB 2018 : \textbf{68,1}; IPCB 2025 : \textbf{105,5} (niveaux illustratifs, base 2023 = 100)1029\end{itemize}1030\end{exbox}1031\[1032    C_{2025} = 310~000 \times \frac{105{,}5}{68{,}1} = 310~000 \times 1{,}5492 = \textbf{480~252~\$}1033\]1034\begin{itemize}1035    \item Augmentation de \textbf{54,9\,\%} en 7 ans ($\approx$ 6,5\,\% par an composé), période qui inclut le choc de coûts 2021--20221036    \item Ce montant inclut déjà les coûts indirects et le profit : ils faisaient partie du coût original1037\end{itemize}1038\end{frame}10391040\begin{frame}{Exercice --- Comparaison des résultats}1041\begin{center}1042\begin{tabular}{@{}l r r@{}}1043\toprule1044\textbf{Méthode} & \textbf{Coût estimé} & \textbf{Coût/pi\textsuperscript{2}} \\1045\midrule1046Comparative & 421~656~\$ & 175,69~\$/pi\textsuperscript{2} \\1047\addlinespace1048Par composantes & 421~144~\$ & 175,48~\$/pi\textsuperscript{2} \\1049\addlinespace1050Coût indexé & 480~252~\$ & 200,11~\$/pi\textsuperscript{2} \\1051\midrule1052\textbf{Moyenne pondérée} & \textbf{436~100~\$} & \textbf{181,71~\$/pi\textsuperscript{2}} \\1053\bottomrule1054\end{tabular}1055\end{center}1056\begin{notebox}[Analyse de l'écart]1057Pondération : composantes 40\,\%, comparative 35\,\%, indexée 25\,\% (écart maximal $\approx$ $\pm$ 10\,\%). L'indexée ressort plus haut : elle répercute intégralement le choc de coûts 2021--2022 sur un coût de 2018. L'évaluateur pondère selon la \textbf{fiabilité} de chaque méthode.1058\end{notebox}1059\end{frame}10601061% ======================================================================1062\section{Facteurs d'ajustement}1063% ======================================================================10641065\begin{frame}{Économies d'échelle}1066\begin{defbox}[Principe]1067Le coût unitaire (\$/pi\textsuperscript{2}) \textbf{décroît} avec la taille du bâtiment : les coûts fixes sont répartis sur plus de superficie.1068\end{defbox}1069\vspace{1mm}1070\begin{center}1071\small1072\begin{tabular}{@{}c c c@{}}1073\toprule1074\textbf{Superficie (pi\textsuperscript{2})} & \textbf{Coût/pi\textsuperscript{2}} & \textbf{Facteur} \\1075\midrule1076800 & 215~\$ & 1,10 \\10771~200 & 200~\$ & 1,03 \\10781~500 (base) & 195~\$ & 1,00 \\10792~000 & 185~\$ & 0,95 \\10803~000 & 172~\$ & 0,88 \\10815~000+ & 158~\$ & 0,81 \\1082\bottomrule1083\end{tabular}1084\end{center}1085\vspace{1mm}1086{\footnotesize Valeurs illustratives, résidentiel standard, Québec 2025--2026.}1087\end{frame}10881089\begin{frame}{Facteur de forme et de périmètre}1090\begin{defbox}[Principe]1091Un bâtiment de \textbf{forme irrégulière} coûte plus cher par pi\textsuperscript{2} qu'un bâtiment carré de même superficie : plus de murs extérieurs par pi\textsuperscript{2}.1092\end{defbox}1093\[1094    R_p = \frac{P_{\text{sujet}}}{P_{\text{carré équivalent}}} \qquad \text{où} \qquad P_{\text{carré}} = 4\sqrt{S}1095\]1096\begin{exbox}[Exemple]1097\begin{itemize}1098    \item Bâtiment en L, 1~500 pi\textsuperscript{2}, périmètre de 180 pi1099    \item Carré équivalent : $P = 4\sqrt{1~500} = 4 \times 38{,}73 = 154{,}92$ pi1100    \item Ratio : $180 / 154{,}92 = 1{,}162$ $\Rightarrow$ ajustement de $+3$ à $+5\,\%$ au coût unitaire1101\end{itemize}1102\end{exbox}1103\end{frame}11041105\begin{frame}{Facteur de hauteur --- Pourquoi les étages coûtent plus cher}1106\begin{itemize}1107    \item \textbf{Structure} plus robuste (reprise des charges)1108    \item \textbf{Fondations} plus profondes1109    \item Systèmes \textbf{mécaniques} plus complexes1110    \item \textbf{Escaliers} et ascenseurs1111    \item Exigences accrues de \textbf{sécurité incendie}1112    \item Échafaudage et \textbf{logistique} de chantier1113\end{itemize}1114\end{frame}11151116\begin{frame}{Facteur de hauteur --- Facteurs types}1117\begin{center}1118\begin{tabular}{@{}c c@{}}1119\toprule1120\textbf{Nombre d'étages} & \textbf{Facteur} \\1121\midrule11221 étage & 1,00 \\11232 étages & 1,03 -- 1,08 \\11243 étages & 1,06 -- 1,15 \\11254--6 étages & 1,10 -- 1,25 \\11267--12 étages & 1,20 -- 1,40 \\112713 étages et plus & 1,35 -- 1,60+ \\1128\bottomrule1129\end{tabular}1130\end{center}1131\vspace{2mm}1132\begin{notebox}[Source]1133Ordres de grandeur inspirés des multiplicateurs Marshall \& Swift pour la construction résidentielle et commerciale.1134\end{notebox}1135\end{frame}11361137\begin{frame}{Facteur de qualité de construction}1138\begin{center}1139\footnotesize1140\begin{tabular}{@{}c l >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} c@{}}1141\toprule1142\textbf{Classe} & \textbf{Désignation} & \textbf{Caractéristiques} & \textbf{Facteur} \\1143\midrule11441 & Économique & Matériaux de base, finitions minimales & 0,70 \\11452 & Bas de gamme & Qualité inférieure, construction simple & 0,85 \\11463 & Standard & Construction typique conforme aux normes & 1,00 \\11474 & Bon & Matériaux de meilleure qualité & 1,20 \\11485 & Supérieur & Finitions haut de gamme & 1,45 \\11496 & Luxe & Matériaux prestige, conception architecturale & 1,80+ \\1150\bottomrule1151\end{tabular}1152\end{center}1153\begin{notebox}[Conseil pratique]1154Évaluer la qualité lors de l'\textbf{inspection} : revêtements, fenêtration, armoires, comptoirs, systèmes mécaniques, isolation, finitions.1155\end{notebox}1156\end{frame}11571158% ======================================================================1159\section{Résumé et références}1160% ======================================================================11611162\begin{frame}{Résumé de la séance 6}1163\begin{enumerate}1164    \item \textbf{Comparative} : rapide, coût au pi\textsuperscript{2} de bâtiments similaires avec ajustements1165    \item \textbf{Quantity Survey} : la plus précise, décomposition poste par poste (matériaux + main-d'\oe uvre)1166    \item \textbf{Par composantes} : équilibre précision/effort, coûts installés par section1167    \item \textbf{Coût indexé} : très rapide, conversion du coût original par indice de construction1168    \item Les \textbf{facteurs d'ajustement} (taille, forme, hauteur, qualité) s'appliquent à toutes les méthodes1169    \item Comparer des coûts de \textbf{même portée} et \textbf{réconcilier} les résultats1170\end{enumerate}1171\end{frame}11721173\begin{frame}{Points clés à retenir}1174\begin{importbox}[Important]1175\begin{itemize}1176    \item Aucune méthode n'est supérieure dans tous les cas : le \textbf{contexte} dicte le choix1177    \item Toujours \textbf{documenter} les sources de données et les ajustements1178    \item Les coûts doivent refléter la \textbf{date d'évaluation}1179    \item Préciser la \textbf{portée} : coûts directs, coût de construction ou coût complet du projet1180    \item Vérifier la \textbf{cohérence} des résultats avec le marché local1181\end{itemize}1182\end{importbox}1183\vspace{2mm}1184\begin{notebox}[Prochaine séance]1185\textbf{Séance 7 :} coûts directs de construction --- analyse détaillée de chaque composante (structure, enveloppe, mécanique, finitions).1186\end{notebox}1187\end{frame}11881189\begin{frame}{Questions?}1190\contactslide[Prochaine séance : Coûts directs de construction]1191\end{frame}11921193% ======================================================================1194\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1195\nocite{appraisal2020,appraisal2026,appraisalCdn,rattermannCout,oeaqNormes,statcanIPCB,altus2026,marshallswift2025,rsmeans2025,ccqSalaires,r20,codeConstruction,rbqLicences,desrosiers2008}1196\printbibliography[heading=none]1197\end{frame}11981199\end{document}1200