spb/uqo_cours

1% ==============================================================================2% Séance 6 (complément) : Révision pour l'examen de mi-session — Blocs 1 et 23% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière — UQO — S.-P. Boucher4% ------------------------------------------------------------------------------5% v2 du 21 octobre 2026 : refonte visuelle (uqo-revision.sty), densité maîtrisée6% — aucun [shrink], aucun débordement (vérifié au .log). Deck SÉPARÉ des diapos7% de la séance 6. Intra refondu (13 oct. 2026) : examen maison 72 h, blocs 1 et8% 2 seulement (séances 1–4), 19 Q / 5 parties A–E, 25 %, questionnaire sur9% Moodle le lundi 9 nov. 2026 à 23 h 59, remise le jeudi 12 nov. (séance 9) à10% 23 h 59. Exemples travaillés : examen de pratique de la séance 6 (publié).11% Aucune donnée de l'intra ici. Compilation : pdflatex + biber.12% ==============================================================================13\documentclass[aspectratio=169,10pt]{beamer}14\usepackage{uqo-style}15\usepackage{uqo-revision}1617\title[IMM1033 --- Séance 6 (révision)]{Séance 6 (complément) : Révision pour l'examen de mi-session --- Blocs 1 et 2}18\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière}19\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}20\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}21\date{Automne 2026 --- séance du 22 octobre}2223\newcommand{\partsIMM}[5]{\begin{partsrow}\partcell{#1}{A}{22}{Bâtiments neufs : coût, prix, valeur}\partcell{#2}{B}{24}{Un terrain : comparaison, extraction, affectation, résidu}\partcell{#3}{C}{16}{Vacant et disponible : utilisation optimale}\partcell{#4}{D}{24}{Forme, taille, rôle, tendance, anomalies}\partcell{#5}{E}{14}{Jugement : critique d'IA, note au client}\end{partsrow}}2425\begin{document}2627\begin{frame}[plain,noframenumbering]28\titlepage29\end{frame}3031\begin{frame}{Plan de la séance de révision}32\small33\begin{columns}[T]34\begin{column}{0.5\textwidth}35\tableofcontents[hideallsubsections,sections={1-4}]36\end{column}37\begin{column}{0.5\textwidth}38\tableofcontents[hideallsubsections,sections={5-9}]39\end{column}40\end{columns}41\end{frame}4243\begin{frame}{L'examen en quatre chiffres --- et cinq parties}44\begin{columns}[T]45\begin{column}{0.235\textwidth}\kpi{19}{questions, 5 parties}\end{column}46\begin{column}{0.235\textwidth}\kpi[uqoOr!70!uqoGris]{100}{points · 25 \% de la note}\end{column}47\begin{column}{0.235\textwidth}\kpi[uqoVert]{72 h}{du lun. 9 au jeu. 12 novembre}\end{column}48\begin{column}{0.235\textwidth}\kpi[uqoRouge]{S1--S4}{blocs 1 et 2 seulement}\end{column}49\end{columns}50\partsIMM{1}{1}{1}{1}{1}51\begin{columns}[T]52\begin{column}{0.49\textwidth}53\begin{exambox}[Comment lire cette révision]54Chaque notion est suivie d'un encadré « À l'examen » et d'une étiquette \examtag{Q\,x}. Les \textbf{exemples travaillés} reprennent l'examen de pratique d'aujourd'hui (impasse d'Amos, rue Papineau, rue du Débusquage).55\end{exambox}56\end{column}57\begin{column}{0.49\textwidth}58\begin{importbox}[Rappel]59Aucune donnée de l'intra n'apparaît ici : les méthodes, oui; les chiffres de l'examen, non. \ok~marque une réponse qui vaut ses points, \ko~une réponse qui n'en vaut pas.60\end{importbox}61\end{column}62\end{columns}63\end{frame}6465% ======================================================================66\section{L'examen de mi-session : la formule en vigueur}67% ======================================================================6869\begin{frame}{Ce qui a changé --- annoncé en classe, confirmé le 13 octobre}70\begin{center}71\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{2cm} p{4.6cm} p{5.9cm}@{}}72\toprule73 & \thd{Formule initiale} & \thd{Formule en vigueur (plan de cours)} \\74\midrule75Matière & Séances 1 à 8 (fondements, terrain, coût neuf) & \textbf{Blocs 1 et 2 seulement : séances 1 à 4} --- rien des séances 5 à 8 \\76Modalité & Maison 72 h, personnalisée par code permanent, chatbot requis & \textbf{Maison 72 h}, données \textbf{identiques pour tous}, IA permise et déclarée \\77Questions & 25 questions & \textbf{19 questions en 5 parties}, 100 points, 6 à 8 h de travail \\78Données & Tableaux fournis, paramètres par code & \textbf{Données réelles d'UQO Éval} (ventes, rôle, inscriptions, bordereaux), 10 octobre 2026 \\79Pondération & 25\,\% & \textbf{25\,\%} (inchangée) \\80\bottomrule81\end{revtab}82\end{center}83\begin{notebox}[Pourquoi]84Le TP1 et l'examen de pratique vous ont entraînés sur nos données; l'intra demande les mêmes gestes \textbf{sans gabarit}, démarche écrite complète et jugements tranchés sur un dossier réel unique.85\end{notebox}86\end{frame}8788\begin{frame}{Le calendrier --- selon le plan de cours}89\begin{timeline}[104mm]90\timelineitem{6mm}{Jeu. 22 oct. --- séance 6}{examen de pratique en classe; remise du TP1 à 23 h 59}91\timelineitem[uqoGris]{34mm}{29 oct. et 5 nov.}{séances 7 et 8 : coûts directs, indirects, profit; énoncé du TP2}92\timelineitem[uqoVert]{64mm}{Lun. 9 nov., 23 h 59}{questionnaire sur Moodle --- ouverture de la fenêtre}93\timelineitem[uqoRouge]{98mm}{Jeu. 12 nov., 23 h 59}{remise de l'intra \emph{et} du TP2 (séance 9)}94\end{timeline}95\vspace{6pt}96\begin{columns}[T]97\begin{column}{0.49\textwidth}98\begin{defbox}[Format]9919 questions, 5 parties indépendantes, 100 points · un seul \textbf{PDF}, pages numérotées, nom et code permanent partout · deux \textbf{déclarations signées} · retard : \uqoalert{10\,\% par jour entamé}.100\end{defbox}101\end{column}102\begin{column}{0.49\textwidth}103\begin{importbox}[Strictement individuel]104Notes, diapositives, TP1, aide-mémoire permis. Collaboration et partage de réponses, de calculs ou de fichiers interdits; copies identiques $\Rightarrow$ vérification orale avant notation.105\end{importbox}106\end{column}107\end{columns}108\end{frame}109110\begin{frame}{Cinq parties, un dossier réel}111\partsIMM{1}{1}{1}{1}{1}112\begin{columns}[T]113\begin{column}{0.49\textwidth}114\begin{revtab}{@{}c p{1.6cm} c c@{}}115\toprule116\thd{Partie} & \thd{Séances} & \thd{Questions} & \thd{Points} \\117\midrule118A & 1--2 & 1 à 5 & 22 \\119B & 3--4 & 6 à 10 & 24 \\120C & 3 & 11 à 13 & 16 \\121D & 4 & 14 à 17 & 24 \\122E & 1--4 & 18 et 19 & 14 \\123\bottomrule124\end{revtab}125\end{column}126\begin{column}{0.49\textwidth}127\begin{exambox}[Même squelette que l'examen de pratique]128Mêmes cinq familles de gestes, mêmes exigences de démarche; un \textbf{terrain-fil conducteur} traverse les parties B, D et E.129\end{exambox}130\begin{notebox}[Poids]131Bloc 1 (séances 1--2) $\approx$ 36 points (A + E); bloc 2 (séances 3--4) $\approx$ 64 points. La grille d'ajustement vaut à elle seule 8 points.132\end{notebox}133\end{column}134\end{columns}135\end{frame}136137\begin{frame}{Ce que l'examen mesure}138\begin{columns}[T]139\begin{column}{0.49\textwidth}140\revcard{\linewidth}{calculator}{Calcul avec démarche $\approx$ 45\,\%}{Ratios, prix unitaires, temps composé, grille, extraction, affectation, résidu, prix marginal, variations.}141\vspace{4pt}142\revcard[uqoVert]{\linewidth}{balance-scale}{Jugement ancré $\approx$ 55\,\%}{Tri des ventes, utilisation optimale, hypothèses et vérifications, choix d'un taux, critique, note au client.}143\vspace{4pt}144{\footnotesize\uqotitle{Par séance dominante} S1--2 : 36 · S3 : 29 · S4 : 35.\par}145\end{column}146\begin{column}{0.49\textwidth}147\uqotitle{Niveau cognitif (Bloom)}148\begin{center}149\begin{tikzpicture}[x=1cm]150\foreach \y/\lbl/\v in {0/Comprendre/4, -0.55/Appliquer/25, -1.1/Analyser/36, -1.65/Évaluer/28, -2.2/Créer/7}{151  \node[anchor=east, font=\scriptsize] at (0,\y) {\lbl};152  \fill[revFond] (0.15,\y-0.16) rectangle (4.15,\y+0.16);153  \fill[uqoBleu!85] (0.15,\y-0.16) rectangle ({0.15+\v/10},\y+0.16);154  \node[anchor=west, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoBleu] at ({0.2+\v/10},\y) {\v\,\%};155}156\end{tikzpicture}157\end{center}158\begin{importbox}[Aucune mémorisation pure]159Les définitions sont demandées \emph{en application} : coût/prix/valeur sur une vente précise, base de coût selon le mandat, critères de l'utilisation optimale sur un lot réel.160\end{importbox}161\end{column}162\end{columns}163\end{frame}164165\begin{frame}{Les huit règles du questionnaire (1/2)}166\begin{columns}[T]167\begin{column}{0.49\textwidth}168\revcard{\linewidth}{home}{1. Modalité}{Maison, individuel, 72 h; notes, diapositives, TP1, aide-mémoire permis; collaboration interdite.}169\vspace{4pt}170\revcard{\linewidth}{layer-group}{2. Matière}{Blocs 1 et 2 seulement; les bordereaux du moteur fournis ne servent qu'à illustrer la formule fondamentale et l'extraction.}171\end{column}172\begin{column}{0.49\textwidth}173\revcard[uqoVert]{\linewidth}{database}{3. Données réelles}{UQO Éval, extraction du 10 octobre 2026, identiques pour tous; elles \emph{suffisent}.}174\vspace{4pt}175\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{robot}{4. Outils et IA}{Permis, à \textbf{déclarer}; vérification orale de 10 min possible : une réponse non expliquée \textbf{n'est pas notée}.}176\end{column}177\end{columns}178\end{frame}179180\begin{frame}{Les huit règles du questionnaire (2/2)}181\begin{columns}[T]182\begin{column}{0.49\textwidth}183\revcard[uqoVert]{\linewidth}{list-ol}{5. Démarche exigée}{\textbf{Données retenues $\rightarrow$ méthode nommée $\rightarrow$ formule $\rightarrow$ substitution $\rightarrow$ résultat $\rightarrow$ interprétation.} Résultat seul : 0. Erreur d'arithmétique isolée : $-$0,5 au plus; erreur reportée pénalisée une fois.}184\vspace{4pt}185\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{anchor}{6. Ancrage}{Citer la \textbf{donnée précise} (tableau, encadré, ligne, valeur); réponse générique : \textbf{plafond 50\,\%}.}186\end{column}187\begin{column}{0.49\textwidth}188\revcard{\linewidth}{hashtag}{7. Arrondis (conventions du cours)}{Intermédiaires au dollar; \textbf{prix unitaires à 2 décimales}; ratios à 3; pourcentages à 1; \textbf{valeur d'un terrain au multiple de 5\,000~\$}; arrondir à la fin seulement.}189\vspace{4pt}190\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{file-upload}{8. Remise}{Un PDF, pages numérotées, nom et code permanent partout, réponses numérotées, déclarations signées; 10\,\% par jour de retard; parties indépendantes.}191\end{column}192\end{columns}193\end{frame}194195\begin{frame}{Les conventions imposées --- et ce qui reste libre}196\begin{columns}[T]197\begin{column}{0.5\textwidth}198\begin{importbox}[Imposé par la grille de correction]199\begin{itemize}200    \item \textbf{Ordre des ajustements} : temps (conditions du marché) \emph{avant} les physiques201    \item \textbf{Plafond} de la localisation par équité du rôle : $\pm$10\,\%202    \item \textbf{Seuils} : net $\le$ 15\,\%, brut $\le$ 25\,\% du prix ajusté au marché203    \item \textbf{Arrondi} de la valeur conclue au 5\,000~\$204\end{itemize}205\end{importbox}206\begin{notebox}[Libre --- si chiffré et justifié]207La \textbf{pondération} des comparables : en \%, justifiée par la taille des ajustements, la qualité de la donnée et le délai.208\end{notebox}209\end{column}210\begin{column}{0.48\textwidth}211\begin{defbox}[Tolérances du correcteur]212$\pm$1\,\% sur les prix unitaires · $\pm$0,005 sur les ratios · $\pm$5\,000~\$ sur une valeur de terrain.213\end{defbox}214\begin{kobox}[Points de rupture prévisibles]215Ordre temps/physique inversé · plafond oublié · temps \emph{linéaire} · critères de l'utilisation optimale dans le désordre ($-$1) · résidu négatif sans interprétation (max 2/4) · hypothèses répétées d'une vente à l'autre ($-$0,5 chacune) · critique d'IA qui reproduit l'erreur (0) · acheter « sans réserve » ($-$1).216\end{kobox}217\end{column}218\end{columns}219\end{frame}220221\begin{frame}{Les deux déclarations et le barème vu du correcteur}222\begin{columns}[T]223\begin{column}{0.5\textwidth}224\begin{okbox}[1. Déclaration d'intégrité --- à recopier et signer]225« Je déclare que ce travail est le mien : je n'ai collaboré avec aucune autre personne et je n'ai partagé ni reçu de réponses. Je suis en mesure d'expliquer et de refaire, sans outils ni documents, chaque calcul et chaque jugement de ma remise. »226\end{okbox}227\begin{okbox}[2. Déclaration d'outils]228« Outils numériques et d'IA utilisés (nom de l'outil et questions concernées), ou \og aucun \fg : \rule{2.6cm}{0.4pt} » + nom, code permanent, signature.229\end{okbox}230\end{column}231\begin{column}{0.48\textwidth}232\begin{revtab}{@{}p{3.6cm} p{2.6cm}@{}}233\toprule234\thd{Situation} & \thd{Conséquence} \\235\midrule236Sans déclarations signées & Non corrigée \\237Résultat juste, sans démarche & 0 \\238Formule et substitution justes, arithmétique fausse & $-$0,5 au plus \\239Interprétation sans donnée citée & plafond 50\,\% \\240Liste des critères sans application & 1 point sur 3 \\241Copies identiques & vérification orale \\242\bottomrule243\end{revtab}244\end{column}245\end{columns}246\end{frame}247248\begin{frame}{Formules de référence --- fournies, et à savoir compléter}249\begin{columns}[T]250\begin{column}{0.58\textwidth}251\begin{formbox}[Les formules du questionnaire]252\renewcommand{\arraystretch}{1.45}\footnotesize253\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}p{1.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5cm}@{}}254Méthode du coût & $V = V_T + (C_N - D)$ \newline $C_N =$ directs $+$ indirects $+$ profit entrepreneurial \\255Bases de coût & $C_{\text{repro}} = C_{\text{rempl}} +$ obsolescence fonctionnelle curable \\256Prix ajusté & $P_{\text{aj}} = P (1 + a_{\text{temps}})(1 + a_{\text{sup}} + a_{\text{prof}} + a_{\text{loc}})$ \\257Extraction, affectation & $V_T = V_{\text{prop}} - V_{\text{amél. dépréciées}}$ \newline $V_T = V_{\text{prop}} \times$ ratio terrain \\258Résidu foncier & $V_T = (\text{RNE} - V_{\text{bât}}\,\tau_{\text{bât}}) / \tau_{\text{terrain}}$ \newline ratio prix/rôle $=$ prix $\div$ rôle terrain \\259\end{tabular}260\end{formbox}261\end{column}262\begin{column}{0.4\textwidth}263\begin{exambox}[À savoir sans aide-mémoire]264Temps composé $(1+t)^{\text{mois}}$ · tranches de superficie · ratio de Harper · équité du rôle · net et brut · prix marginal · variation et taux mensuel composé · $1~\mc = 10{,}764~\pc$ · lotissement (revenus $-$ aménagement $-$ frais $-$ profit, actualisés). Tout est dans la boîte à outils.265\end{exambox}266\end{column}267\end{columns}268\end{frame}269270\begin{frame}{Les pièges annoncés par le blueprint de l'examen}271\begin{center}272\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{3.5cm} p{6cm} p{2.6cm}@{}}273\toprule274\thd{Piège} & \thd{Ce qu'il teste} & \thd{Où réviser} \\275\midrule276Grappes de prix & Un même modèle, deux niveaux de prix : explications vérifiables, pas une moyenne & Séance 2 \\277Marge de l'entrepreneur général & Coût \textbf{direct}, pas profit entrepreneurial & Séance 2 \\278Extraction amplificatrice & $\pm$10\,\% sur le coût $=$ $\pm$ gros \% sur le terrain & Séance 3 \\279Résidu foncier négatif & Le marché n'achète pas pour le revenu; méthode inapplicable, à dire & Séance 3 \\280Bâtiment inoccupé & Contribution nulle ou \textbf{négative} (démolition) & Séance 3 \\281Revente rapide ou isolée & Un lot ne fait pas une tendance; vérifier l'acte & Séance 4 \\282Prix marginal négatif & Dates et profondeur avant de conclure & Séance 4 \\283Ventes sous le rôle, rôles nominaux & Hypothèses distinctes + vérification; valeur nominale inutilisable & Séance 4 \\284\bottomrule285\end{revtab}286\end{center}287\end{frame}288289% ======================================================================290\section{Bloc 1 --- Séance 1 : la méthode du coût et ses fondements}291% ======================================================================292293\begin{frame}{La formule fondamentale et ses quatre étapes \examtag{Q4b}}294\begin{columns}[T]295\begin{column}{0.49\textwidth}296\begin{formbox}[Formule]297\begin{center}{\large $V = V_T + \bigl(C_N - D_{\text{totale}}\bigr)$}\end{center}298$V_T$ : terrain \textbf{vacant et disponible} (bloc 2) · $C_N$ : coût de reproduction ou de remplacement à neuf (bloc 3) · $D$ : dépréciation physique + fonctionnelle + externe (bloc 4).299\end{formbox}300\uqotitle{Étapes} \stepnum{1} terrain vacant · \stepnum{2} coût neuf $=$ directs + indirects + profit entrepreneurial · \stepnum{3} dépréciation · \stepnum{4} addition.301\end{column}302\begin{column}{0.49\textwidth}303\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q4b) --- 142, rue du Débusquage, jumelé de 2025]304$V = 74\,400 + (320\,591 - 0) = \mathbf{394\,991}$~\$ contre 525\,000~\$ payés : $-24{,}8\,\%$. \textbf{L'écart révèle} : (1) un terrain pris au \textbf{rôle de 2022}, sous-évalué (lots vendus 1,1 à 1,6 fois leur rôle); (2) un coût du moteur \textbf{sans profit du promoteur}, mise en marché ni garantie; (3) une demande forte pour le neuf --- « le coût ne détermine pas la valeur ».305\end{exbox}306\begin{exambox}307Même geste : poser $D = 0$, citer les deux sources ($V_T$ au rôle, $C_N$ du moteur), comparer au prix \emph{et} à la médiane d'une grappe, expliquer avec les trois causes.308\end{exambox}309\end{column}310\end{columns}311\end{frame}312313\begin{frame}{Quand la méthode du coût est la bonne --- et quand elle ne l'est pas \examtag{Q3}}314\begin{columns}[T]315\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoVert]{\linewidth}{star}{Approche principale}{Propriétés à \textbf{usage spécial} (école, église, usine) · constructions \textbf{neuves} (dépréciation nulle) · propriétés rarement vendues; marché inactif · valeur d'\textbf{assurance} (coût de reconstruction, terrain exclu).}\end{column}316\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard{\linewidth}{life-ring}{Approche de soutien}{Vérification des deux autres approches · études de faisabilité · bâtiment neuf quand les ventes abondent (le marché paie 25 à 40\,\% de plus que le coût de construction).}\end{column}317\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{times-circle}{Inadaptée ou peu fiable}{Bâtiments \textbf{anciens} (dépréciation difficile) · marché actif avec comparables $\Rightarrow$ comparaison · propriétés à revenus $\Rightarrow$ revenu · dépréciation externe majeure; utilisation non optimale.}\end{column}318\end{columns}319\vspace{6pt}320\begin{okbox}[Réponse type (pratique, Q3)]321Jumelé neuf : principale ou soutien de premier rang; école : principale; bungalow de 1965 à Hull : peu fiable; assurance d'une maison de 1905 citée : principale (reproduction). \textbf{Phrase finale} : coût $=$ dépense de production; valeur $=$ prix le plus probable; ils ne coïncident que pour un bâtiment neuf, à son utilisation optimale, en marché équilibré (\textbf{substitution}); sinon la \textbf{contribution} tranche.322\end{okbox}323\end{frame}324325\begin{frame}{Les principes qui reviennent à chaque partie \examtag{Q3, Q5a, Q11, Q14b}}326\begin{center}327\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{2.5cm} p{4.4cm} p{5.6cm}@{}}328\toprule329\thd{Principe} & \thd{Énoncé} & \thd{L'illustrer avec une donnée du dossier} \\330\midrule331Substitution & Pas plus qu'un bien d'utilité équivalente & Bâtiments identiques : prix demandés vs payés; comparables de terrain \\332Contribution & Un élément vaut ce qu'il ajoute, non son coût & Écart entre deux grappes; bâtiment incendié à contribution négative \\333Anticipation & La valeur capitalise les bénéfices attendus & Revente avec plus-value; locatif payé 1,3 fois son rôle \\334Conformité & Un bien conforme à son milieu maximise sa valeur & Lots quasi identiques, bandes de prix étroites \\335Rendements décroissants & Chaque \mc{} supplémentaire ajoute moins & Prix marginal du \mc{} très inférieur au prix moyen \\336\bottomrule337\end{revtab}338\end{center}339{\footnotesize\ko~« Le principe de substitution s'applique aux duplex. » (0,25 sur 0,75) \quad \ok~« \textbf{Substitution} : les annonces à 639\,900~\$ ne se vendent pas tant que des unités identiques se concluent à 619\,900--631\,000~\$ (tableaux 1--2). »\par}340\end{frame}341342\begin{frame}{Normes de pratique de l'OEAQ --- avant de conclure sur un terrain \examtag{Q5b, Q19}}343\begin{columns}[T]344\begin{column}{0.49\textwidth}345\uqotitle{Exigences générales}346\begin{enumerate}347    \item \textbf{Mandat et date} d'évaluation (client, usage, type de valeur)348    \item \textbf{Inspection} du bien et du voisinage349    \item \textbf{Sources} identifiées, \textbf{vérification} des ventes (acte, parties, conditions)350    \item \textbf{Hypothèses et conditions limitatives} écrites351    \item \textbf{Certification} signée; \textbf{indépendance} (honoraires non conditionnels)352\end{enumerate}353{\footnotesize\uqotitle{Propres à la méthode du coût} base de coût identifiée; sources de coûts justifiées; dépréciation documentée; réconciliation; limites.\par}354\end{column}355\begin{column}{0.49\textwidth}356\begin{okbox}[Réponse type Q5b --- « appliquée au terrain de la partie B »]3570,5 par exigence \emph{reliée au terrain} : « \textbf{Date} : valeur au 12 novembre 2026, d'où l'ajustement de temps; \textbf{inspection} : façade, profondeur, services; \textbf{vérification} : ratios aberrants confirmés au Registre foncier; \textbf{hypothèses} : tendance, conventions, dépréciation nulle; \textbf{certification} : fourchette signée, méthodes et poids. »358\end{okbox}359\begin{notebox}[Lien avec la note au client (Q19)]360La note \emph{est} l'exercice de ces normes : conclusion, méthodes et poids, hypothèses, limites, recommandation.361\end{notebox}362\end{column}363\end{columns}364\end{frame}365366% ======================================================================367\section{Bloc 1 --- Séance 2 : coût, prix, valeur; bases et composantes du coût}368% ======================================================================369370\begin{frame}{Coût, prix, valeur --- qui, quand, pourquoi \examtag{Q1a}}371\begin{center}372\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{1.6cm} p{3.6cm} p{7.4cm}@{}}373\toprule374 & \thd{Nature} & \thd{Qui / quand / but} \\375\midrule376Coût & Dépense de production, ou coût \textbf{normalisé} & Entrepreneur, moteur de coût, \textbf{MEFQ} (rôle du bâtiment : coût normalisé aux conditions de 2022) \\377Prix & Fait de transaction & Acheteur et vendeur, à la date de l'acte, pour transférer la propriété \\378Valeur & \textbf{Opinion} motivée, datée, à une fin & Évaluateur agréé, à la date d'évaluation, pour le mandat \\379\bottomrule380\end{revtab}381\end{center}382\begin{columns}[T]383\begin{column}{0.49\textwidth}384\begin{importbox}[Piège]385Un \textbf{prix demandé} n'est ni un prix ni une valeur : une offre ($-$0,5 si qualifié de « valeur »). Le rôle du bâtiment est un \textbf{coût} normalisé, non une valeur de marché.386\end{importbox}387\end{column}388\begin{column}{0.49\textwidth}389\begin{exbox}[Pratique, Q1a --- 142, rue du Débusquage]390525\,000~\$ (27 février 2025) $=$ \textbf{prix}; 448\,400~\$ $=$ \textbf{coût} normalisé au rôle (1\textsuperscript{er} juillet 2022, MEFQ); 320\,591~\$ $=$ \textbf{coût} de remplacement neuf du moteur (10 octobre 2026). Aucun n'est une \emph{valeur}.391\end{exbox}392\end{column}393\end{columns}394\end{frame}395396\begin{frame}{Quatre chiffres pour « le même » bâtiment \examtag{Q1c}}397\begin{columns}[T]398\begin{column}{0.49\textwidth}399\begin{formbox}[Coût complet implicite du bâtiment]400$\dfrac{\text{prix} - \text{rôle terrain}}{\text{aire}}$ en \$/\mc{} --- à comparer au rôle du bâtiment par \mc{} et au coût de remplacement neuf du moteur.401\end{formbox}402\begin{exbox}[Pratique, Q1b]403$(525\,000 - 74\,400)/140{,}0 = \mathbf{3\,219}$~\$/\mc; médiane des sept ventes $3\,006$~\$/\mc{} $= 279$~\$/\pc; moteur $2\,300$~\$/\mc.404\end{exbox}405\end{column}406\begin{column}{0.49\textwidth}407\revcard{\linewidth}{layer-group}{Portée}{Le moteur s'arrête au coût de construction; le prix contient profit du promoteur, mise en marché, financement, garantie : $+30$ à $+40\,\%$.}408\vspace{3pt}409\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{calendar-alt}{Date}{Rôle 2022, prix 2025, bordereau 2026 : des coûts qui ont monté entre-temps.}410\vspace{3pt}411\revcard[uqoVert]{\linewidth}{gem}{Qualité et fiabilité}{Finitions supérieures, confiance B du moteur; un rôle terrain sous-évalué gonfle l'implicite du bâtiment.}412\end{column}413\end{columns}414\end{frame}415416\begin{frame}{Deux grappes de prix pour un même modèle --- la méthode \examtag{Q1b}}417\begin{columns}[T]418\begin{column}{0.46\textwidth}419\uqotitle{Le geste attendu}420\begin{enumerate}421    \item Trier les prix, repérer la \textbf{rupture}422    \item \textbf{Médiane de chaque grappe} et \textbf{écart} (\$ et \%)423    \item \textbf{Deux explications vérifiables} --- lire les remarques du tableau des annonces : finitions, sous-sol, garage, lot, date, vente du constructeur vs revente, inclusions424    \item Pour chacune, la \textbf{vérification} : fiche Centris, acte, permis, inspection, rôles de bâtiment425\end{enumerate}426\end{column}427\begin{column}{0.52\textwidth}428\begin{kobox}429« Le prix moyen est de 590\,000~\$; les écarts s'expliquent par le marché. »430\end{kobox}431\begin{okbox}[Structure qui vaut tous les points]432« Grappe basse : $n = 5$, médiane X~\$; grappe haute : $n = 11$, médiane Y~\$; écart Z~\$ (\%). Explication 1 : \emph{finition / sous-sol aménagé} (tableau 2, ligne\ldots) $\rightarrow$ fiche d'inscription et rôle du bâtiment. Explication 2 : \emph{date de vente} $\rightarrow$ dates et indice de temps. » (\textbf{Contribution} : l'écart mesure ce que le marché paie pour l'élément distinctif.)433\end{okbox}434\end{column}435\end{columns}436\end{frame}437438\begin{frame}{Reproduction ou remplacement? --- et le double comptage \examtag{Q2}}439\begin{columns}[T]440\begin{column}{0.5\textwidth}441\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{1.9cm} p{2cm} p{2.1cm}@{}}442\toprule443 & \thd{Reproduction} & \thd{Remplacement} \\444\midrule445Résultat & Réplique exacte & Utilité équivalente \\446Matériaux, normes & Identiques, d'époque & Actuels, Code en vigueur \\447Obsolescence fonctionnelle curable & \textbf{Incluse} & \textbf{Éliminée} \\448Usage & Patrimoine, assurance & Valeur marchande \\449\bottomrule450\end{revtab}451\begin{formbox}[Relation]452$C_{\text{reproduction}} = C_{\text{remplacement}} + \text{obsolescence fonctionnelle curable}$453\end{formbox}454\end{column}455\begin{column}{0.48\textwidth}456\begin{okbox}[Réponse type (pratique, Q2)]457\textbf{a)} Bâtiment neuf, refinancement : \textbf{remplacement} (normes et matériaux actuels; base usuelle en valeur marchande). Maison de 1905 \textbf{citée}, reconstruction à l'identique exigée : \textbf{reproduction}.\\458\textbf{b)} \textbf{Double comptage} : le remplacement élimine déjà les déficiences fonctionnelles curables; partir du remplacement \emph{et} déduire la fonctionnelle curable, c'est la compter deux fois. Chaque base commande sa liste de déductions.459\end{okbox}460\begin{kobox}461Une base nommée \emph{sans} justification par le mandat vaut la moitié.462\end{kobox}463\end{column}464\end{columns}465\end{frame}466467\begin{frame}{Directs, indirects, profit entrepreneurial \examtag{Q4a}}468\begin{columns}[T]469\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard{\linewidth}{hammer}{Coûts directs (\emph{hard})}{Ce qui entre physiquement dans le bâtiment et le chantier : matériaux, main-d'\oe uvre, équipement, \textbf{soumissions des sous-traitants marge comprise}, frais généraux et \textbf{profit de l'entrepreneur général}.}\end{column}470\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{file-invoice-dollar}{Coûts indirects (\emph{soft})}{Honoraires (architecte, ingénieurs, arpenteur), permis, assurances, financement et \textbf{intérêts intercalaires}, frais légaux, administration, mise en marché; 15--25\,\% des directs.}\end{column}471\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoVert]{\linewidth}{chart-line}{Profit entrepreneurial}{Rémunération du \textbf{promoteur} pour le risque de l'ensemble (8--15\,\%, plus pour le spécialisé), \emph{distincte} de la marge de l'entrepreneur.}\end{column}472\end{columns}473\vspace{6pt}474\begin{importbox}[Le piège classique (0 à l'item si raté)]475\textbf{Marge de l'entrepreneur général ou d'un sous-traitant} $=$ coût \textbf{direct} (elle fait partie de la soumission). \textbf{Profit du promoteur} $=$ profit entrepreneurial. Les confondre fait \emph{sous-estimer} le coût neuf.476\end{importbox}477\end{frame}478479\begin{frame}{Le classement des postes --- exemple travaillé et conventions du cours \examtag{Q4a}}480\begin{columns}[T]481\begin{column}{0.49\textwidth}482\begin{okbox}[Exemple travaillé (pratique, Q4a)]483\textbf{Directs} : matériaux, main-d'\oe uvre de chantier, \textbf{marge du sous-traitant en plomberie}. \textbf{Indirects} : honoraires de l'architecte, permis municipal, intérêts intercalaires, assurance de chantier. \textbf{Profit entrepreneurial} : profit du promoteur. (Contingence : indirect, ou direct si justifié.)484\end{okbox}485\end{column}486\begin{column}{0.49\textwidth}487\begin{notebox}[Conventions du cours (séances 5--8, non testées à l'intra)]488« Directs au sens du cours » = directs du moteur + frais généraux 7\,\% + profit de l'entrepreneur 8\,\% · contingences 5\,\% · honoraires 4\,\% · permis de Gatineau 4,70~\$/1\,000~\$ (min. 335~\$/logement) · GCR 2\,656,68~\$/unité · intercalaires $D_c \times 6{,}5\,\% \times T \times \tfrac{1}{2}$ · profit 11\,\% de (directs + indirects). Elles expliquent la \textbf{portée} d'un bordereau.489\end{notebox}490\end{column}491\end{columns}492\end{frame}493494\begin{frame}{Séances 1 et 2 --- ce qu'il faut retenir}495\begin{columns}[T]496\begin{column}{0.47\textwidth}497\begin{itemize}498    \item $V = V_T + (C_N - D)$ : terrain \emph{vacant}, coût neuf \emph{complet}, dépréciation499    \item Coût $\neq$ prix $\neq$ valeur; un prix demandé n'est ni l'un ni l'autre500    \item Reproduction (patrimoine, assurance) vs remplacement (marché); relation et double comptage501    \item Directs (marge de l'entrepreneur comprise) / indirects / profit \textbf{du promoteur}502    \item Normes : mandat et date, inspection, vérification, hypothèses, certification, indépendance503\end{itemize}504\end{column}505\begin{column}{0.51\textwidth}506\begin{quizbox}[Auto-test]507Bordereau : 300\,000~\$ de directs « marge de l'entrepreneur comprise », 45\,000~\$ d'indirects, 30\,000~\$ de profit du promoteur. Rôle du terrain 80\,000~\$; maison neuve vendue 540\,000~\$. Formule et trois raisons de l'écart?508\end{quizbox}509\pause510\begin{okbox}[Réponse]511$C_N = 375\,000$; $V = 80\,000 + 375\,000 = 455\,000$~\$, soit $-15{,}7\,\%$ vs 540\,000~\$. Raisons : terrain au \textbf{rôle de 2022}; portée du coût (mise en marché, financement, garantie absents); demande pour le neuf --- le coût ne détermine pas la valeur.512\end{okbox}513\end{column}514\end{columns}515\end{frame}516517% ======================================================================518\section{Bloc 2 --- Séance 3 : le terrain vacant et les cinq méthodes}519% ======================================================================520521\begin{frame}{Le terrain « vacant et disponible » et l'utilisation optimale \examtag{Q11, Q13}}522\begin{columns}[T]523\begin{column}{0.5\textwidth}524\begin{defbox}[Principe]525Le terrain s'évalue \textbf{comme s'il était vacant}, pour son \textbf{utilisation optimale}.526\end{defbox}527\begin{center}528\begin{tikzpicture}[node distance=0.1cm, every node/.style={font=\scriptsize}]529\node[uqostep, text width=6.3cm, minimum height=0.44cm] (s1) {\stepnum{1} \textbf{Légalement permis?} zonage, PIIA, patrimoine, LAU};530\node[uqostep, text width=6.3cm, minimum height=0.44cm, below=of s1] (s2) {\stepnum{2} \textbf{Physiquement possible?} superficie, façade, sol, services};531\node[uqostep, text width=6.3cm, minimum height=0.44cm, below=of s2] (s3) {\stepnum{3} \textbf{Financièrement faisable?} valeur $>$ terrain + démolition + construction + profit};532\node[uqostep, text width=6.3cm, minimum height=0.44cm, below=of s3] (s4) {\stepnum{4} \textbf{Maximalement productif?} résidu foncier le plus élevé};533\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); \draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);534\end{tikzpicture}535\end{center}536\end{column}537\begin{column}{0.48\textwidth}538\begin{exambox}[Pour chaque critère, la réponse dit]539ce que vous \textbf{vérifieriez} (zonage, certificat de localisation, coûts, ventes) · ce que la \textbf{fiche suggère} (année, aire, lot, façade, prix vs rôle) · votre \textbf{conclusion}. Désordre : $-$1; liste sans application : 1 sur 3.540\end{exambox}541\end{column}542\end{columns}543\end{frame}544545\begin{frame}{Exemple travaillé (pratique, Q5) --- 111-113, rue Papineau, Vieux-Hull \examtag{Q11}}546{\small Bâtiment de 1875 incendié, lot de 289,3~\mc, façade 10,62~m, rôle terrain 231\,400~\$, vendu 199\,900~\$ le 1\textsuperscript{er} mai 2026; plex voisins vendus 550\,000 et 610\,000~\$; démolition estimée 35\,000~\$.\par}547\vspace{3pt}548\begin{columns}[T]549\begin{column}{0.245\textwidth}\revcard{\linewidth}{gavel}{1. Légalement permis}{Résidentiel de moyenne densité, PIIA, patrimoine du Vieux-Hull; les ventes de plex (118, 60) montrent l'usage courant.}\end{column}550\begin{column}{0.245\textwidth}\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{ruler-combined}{2. Physiquement possible}{289~\mc, 10,6~m de façade, mitoyenneté, sol possiblement contaminé; un plex de 2--3 logements est la norme de la rue.}\end{column}551\begin{column}{0.245\textwidth}\revcard[uqoVert]{\linewidth}{coins}{3. Financièrement faisable}{Prix final des plex $>$ terrain (235\,000) + démolition + construction + profit; à vérifier avec un bordereau.}\end{column}552\begin{column}{0.245\textwidth}\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{trophy}{4. Maximalement productif}{Le plex neuf plutôt qu'une unifamiliale (le 72, 1899 : 425\,000~\$) : résidu foncier le plus élevé.}\end{column}553\end{columns}554\vspace{5pt}555\begin{okbox}[Vacant vs amélioré]556\emph{Considéré comme vacant} : la valeur du terrain pour son meilleur usage (plex). \emph{Tel qu'amélioré} : la contribution du bâtiment incendié est \textbf{négative} (démolition), d'où un prix inférieur au rôle terrain.557\end{okbox}558\end{frame}559560\begin{frame}{Bâtiment inoccupé : valeur implicite du terrain et contribution \examtag{Q11c, Q13}}561\begin{columns}[T]562\begin{column}{0.46\textwidth}563\begin{formbox}[Trois calculs]564Terrain implicite $=$ prix $+$ démolition (hypothèse du dossier) · ratio sur le rôle terrain, avec \emph{et} sans démolition; \$/\mc{} · contribution du bâtiment $=$ prix $-$ rôle terrain (brut), puis \emph{nette} de la démolition : positive, nulle ou \textbf{négative}.565\end{formbox}566\begin{importbox}[Le rôle du bâtiment n'est pas une contribution]567Le rôle inscrit un \textbf{coût normalisé} résiduel (24\,100 à 80\,200~\$ pour des ruines) sans sens économique. La valeur d'un bâtiment est ce qu'il \emph{ajoute}.568\end{importbox}569\end{column}570\begin{column}{0.52\textwidth}571\begin{exbox}[Pratique, Q5c et Q7]572Papineau : $199\,900 + 35\,000 = \mathbf{234\,900}$~\$; ratio $\mathbf{1{,}015}$ (0,864 sur le prix brut); $\mathbf{812}$~\$/\mc{} $\approx$ rôle des voisins (800). Cinq incendies, ratios 0,674 à 1,354 : \textbf{démolition} à la charge de l'acheteur, \textbf{secteur} et son rôle, \textbf{délai} depuis juillet 2022, \textbf{motivation} du vendeur. 180, rue Harold : 399\,900~\$ comme maison (2021) $\rightarrow$ 165\,000~\$ comme terrain incendié (2025) : $-58{,}7\,\%$; la maison contribuait $\approx$ 235\,000~\$, détruite sa contribution est \textbf{négative}. Le terrain vacant est le \emph{plancher} de la valeur.573\end{exbox}574\end{column}575\end{columns}576\end{frame}577578\begin{frame}{Les cinq méthodes --- quand, comment, fiabilité \examtag{Q8--Q10, Q13c}}579\begin{center}580\begingroup\footnotesize\renewcommand{\arraystretch}{1.12}\rowcolors{2}{revFond}{uqoBlanc}\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}p{2.3cm} p{4.8cm} p{3.1cm} p{2.5cm}@{}}581\toprule582\thd{Méthode} & \thd{Formule / geste} & \thd{Quand} & \thd{Fiabilité} \\583\midrule584Comparaison directe & Ventes de terrains vacants ajustées vers le sujet & Dès que des ventes existent & 1 --- la référence \\585Extraction & Prix bâti $-$ coût neuf déprécié & Ventes bâties, coût fiable, bâtiment récent & 2 --- amplifie l'erreur \\586Lotissement & Revenus $-$ aménagement $-$ frais $-$ profit, actualisés & Parcelle subdivisible & 2 --- hypothèses \\587Résidu foncier & $(\text{RNE} - V_{\text{bât}}\,\tau_{\text{bât}}) / \tau_{\text{terrain}}$ & Revenus et taux étayés & 3 --- prudence \\588Affectation & $V_{\text{propriété}} \times$ ratio terrain (marché ou rôle) & Seulement des ratios & 4 --- appoint \\589\bottomrule590\end{tabular}\endgroup591\end{center}592\begin{exambox}[Guide décisionnel --- et le cas rural (Q13c)]593Ventes de terrains vacants? $\rightarrow$ comparaison; sinon ventes bâties et coûts fiables? $\rightarrow$ extraction; parcelle subdivisible? $\rightarrow$ lotissement; revenus et taux? $\rightarrow$ résidu; seulement des ratios? $\rightarrow$ affectation. Milieu rural sans vente de terrain : extraction et affectation sur des ventes \emph{bâties}, comparaison élargie; \textbf{pas} de résidu.594\end{exambox}595\end{frame}596597\begin{frame}{Comparaison directe --- six étapes, neuf éléments, règle d'or}598\begin{columns}[T]599\begin{column}{0.46\textwidth}600\uqotitle{Six étapes} \stepnum{1} caractériser le sujet · \stepnum{2} rechercher des ventes · \stepnum{3} \textbf{vérifier et confirmer} · \stepnum{4} choisir l'unité (\$/\mc) · \stepnum{5} ajuster · \stepnum{6} réconcilier.\\[5pt]601\uqotitle{Neuf éléments d'ajustement}\\602{\footnotesize\emph{Transactionnels (en cascade)} : droits transmis · financement · conditions de vente · \textbf{conditions du marché (temps)}.\\603\emph{De propriété (additifs)} : localisation · caractéristiques physiques (superficie, forme, profondeur) · services · zonage · composantes non immobilières.\par}604\end{column}605\begin{column}{0.52\textwidth}606\begin{defbox}[Règle d'or]607On ajuste le \textbf{comparable vers le sujet} : comparable \emph{supérieur} $\Rightarrow$ ajustement \textbf{négatif}; \emph{inférieur} $\Rightarrow$ \textbf{positif}. « Comparable plus grand $\Rightarrow$ $+$ » parce que le \$/\mc{} d'un grand lot est plus bas que celui du sujet plus petit.608\end{defbox}609\begin{importbox}[Ordre imposé à l'intra]610Temps d'abord --- sur le prix --- puis les physiques (additifs) sur le prix ajusté au marché : $P_{\text{aj}} = P (1 + a_{\text{temps}})(1 + a_{\text{sup}} + a_{\text{prof}} + a_{\text{loc}})$.611\end{importbox}612\end{column}613\end{columns}614\end{frame}615616\begin{frame}{Extraction --- le talon d'Achille \examtag{Q8}}617\begin{columns}[T]618\begin{column}{0.47\textwidth}619\begin{formbox}[Geste]620$V_T = $ prix bâti $-$ (coût neuf $-$ dépréciation). Maison neuve : $D = 0$ ou dépréciation minime \emph{énoncée}. Exprimer en \$/\mc{} et en ratio sur le rôle du terrain.621\end{formbox}622\begin{importbox}[L'erreur de coût se reporte en entier sur le terrain]623Si le bâtiment pèse les deux tiers du prix, $\pm$10\,\% sur le coût $\approx$ $\pm$20\,\% sur le terrain. Refaire avec P10 et P90 et avec $\pm$10\,\% : la fourchette obtenue \emph{est} la réponse à « fiabilité? ».624\end{importbox}625\end{column}626\begin{column}{0.51\textwidth}627\begin{exbox}[Pratique, Q12 --- 10, rue du Débusquage offert à 435\,655~\$, rôle terrain 71\,400~\$]628Coût du moteur : $435\,655 - 320\,591 = \mathbf{115\,064}$~\$ $= 1{,}61 \times$ le rôle : plausible. \emph{Coût complet implicite} du marché ($279{,}3 \times 1\,505 = 420\,345$) : $V_T = 15\,310$~\$ --- \textbf{absurde} : ce « coût » contient déjà le profit du promoteur et vient de prix qui \emph{incluaient} le terrain. Extraire exige un coût de \textbf{portée cohérente}.629\end{exbox}630\begin{exambox}[Réponse type Q8]631Valeur, \$/\mc, ratio, hypothèse de dépréciation (2) · bornes P10/P90 et $\pm$10\,\% + verdict « méthode de \textbf{vérification} » (2).632\end{exambox}633\end{column}634\end{columns}635\end{frame}636637\begin{frame}{Affectation --- ratio du rôle ou ratio du marché? \examtag{Q9}}638\begin{columns}[T]639\begin{column}{0.47\textwidth}640\revcard{\linewidth}{landmark}{Au rôle}{Part du terrain dans la valeur inscrite (terrain $\div$ total), médiane de plusieurs unités --- photographie du \textbf{1\textsuperscript{er} juillet 2022}, méthode de masse.}641\vspace{4pt}642\revcard[uqoVert]{\linewidth}{store}{Au marché}{Prix médian des lots vendus $\div$ prix médian des maisons neuves du même secteur --- à la date pertinente.}643\vspace{4pt}644{\footnotesize\uqotitle{Pourquoi ils divergent} terrains montés plus vite que les bâtiments depuis 2022; le rôle sous-évalue les lots; secteurs et dates différents.\par}645\end{column}646\begin{column}{0.51\textwidth}647\begin{exbox}[Pratique, Q13]648Rôle : $74\,400/522\,800 = \mathbf{14{,}2\,\%}$. Marché : lots 2025 (hors lot 3) médiane 230\,000~\$; maisons neuves médiane 837\,544~\$ $\Rightarrow$ $\mathbf{27{,}5\,\%}$. Sur 841\,121~\$ : 119\,700 contre \textbf{231\,000~\$}. Retenir le \textbf{marché} (ventes réelles du même lotissement); l'affectation reste une \textbf{méthode d'appoint} qui corrobore la comparaison directe (231\,000 vs 270\,000~\$).649\end{exbox}650\begin{exambox}[Réponse type Q9b]651Deux résultats (0,5) + \emph{pourquoi} ils divergent : date et méthode du rôle, hausse différenciée des terrains (1) + « méthode d'appoint, cohérente avec la comparaison et l'extraction » (0,5).652\end{exambox}653\end{column}654\end{columns}655\end{frame}656657\begin{frame}{Lotissement --- exemple travaillé (pratique, Q14)}658\begin{columns}[T]659\begin{column}{0.5\textwidth}660\begin{formbox}[Chaîne]661Revenus (lots $\times$ prix) $-$ aménagement $-$ frais de vente (\%) $-$ profit du lotisseur (\%) $=$ flux net $\times$ facteur d'actualisation; en \$/\mc{} de lot vendable.662\end{formbox}663\begin{revtab}{@{}p{3.6cm} r@{}}664\toprule665\thd{13 lots de l'impasse d'Amos} & \thd{\$} \\666\midrule667Revenus $13 \times 230\,000$ & 2\,990\,000 \\668$-$ aménagement $13 \times 48\,000$ & 624\,000 \\669$-$ frais de vente 5\,\% & 149\,500 \\670$-$ profit du lotisseur 15\,\% & 448\,500 \\671$=$ flux net & 1\,768\,000 \\672$\times$ actualisation 0,90 & \textbf{1\,590\,000} \\673\bottomrule674\end{revtab}675\end{column}676\begin{column}{0.48\textwidth}677\begin{okbox}[Interprétation]678121~\$/\mc{} de lot vendable (122\,400~\$ par lot), contre 2\,546\,900~\$ de rôles cumulés ($-37{,}5\,\%$) : le rôle évalue des lots \emph{desservis}, l'analyse donne le terrain \emph{brut}, avant rue, services, profit et temps.679\end{okbox}680\begin{exbox}[Sensibilité]681Aménagement à 60\,000~\$/lot $\Rightarrow$ flux net 1\,612\,000, actualisé 1\,450\,800~\$ : $-140\,400$~\$ ($-8{,}8\,\%$) --- chaque dollar d'aménagement retire 0,90~\$ à la parcelle brute.682\end{exbox}683\end{column}684\end{columns}685\end{frame}686687\begin{frame}{Résidu foncier --- et le signe négatif \examtag{Q10}}688\begin{columns}[T]689\begin{column}{0.47\textwidth}690\begin{formbox}[Chaîne]691RBP $\rightarrow$ RBE (inoccupation) $\rightarrow$ \textbf{RNE} (dépenses) $\rightarrow$ revenu exigé par le bâtiment $= C_N \times \tau_{\text{bât}}$ (avec $\tau_{\text{bât}} > \tau_{\text{terrain}}$ : récupération du capital) $\rightarrow$ \textbf{revenu résiduel} $\rightarrow$ $\div\,\tau_{\text{terrain}}$. Capitalisation du RNE; TGA implicite $=$ RNE $\div$ prix.692\end{formbox}693\begin{notebox}[Hypothèses clés]694Bâtiment neuf à l'utilisation optimale; RNE stabilisé; le terrain ne se déprécie pas.695\end{notebox}696\end{column}697\begin{column}{0.51\textwidth}698\begin{importbox}[Résidu négatif : la réponse n'est pas « 0 »]699Il dit que le marché \textbf{n'achète pas ce bien pour son revenu} (propriétaires-occupants), que le coût neuf dépasse la valeur de revenu, et que la méthode est \textbf{inapplicable} ici. Calculer aussi la capitalisation du RNE et le \textbf{TGA implicite} au prix demandé, puis \emph{nommer} les hypothèses de l'encadré qui conditionnent la conclusion.700\end{importbox}701\begin{kobox}702Résidu négatif sans interprétation : max 2 points sur 4.703\end{kobox}704\end{column}705\end{columns}706\end{frame}707708\begin{frame}{Le cadre québécois du terrain --- LAU, rôle, mutation \examtag{Q15b}}709\begin{columns}[T]710\begin{column}{0.49\textwidth}711\begin{defbox}[Hiérarchie normative de l'aménagement]712\stepnum{1} \textbf{Loi sur l'aménagement et l'urbanisme} (Québec)\\[2pt]713\stepnum{2} \textbf{Schéma d'aménagement et de développement} (MRC / ville)\\[2pt]714\stepnum{3} \textbf{Plan d'urbanisme} (municipalité)\\[2pt]715\stepnum{4} \textbf{Règlements} de zonage, de lotissement, de construction (+ PIIA)\\[3pt]716Chaque palier est conforme au précédent; elle fonde le critère \textbf{légalement permis} : usages, densité (COS, implantation, marges), dimensions minimales, zones de contraintes.717\end{defbox}718\end{column}719\begin{column}{0.49\textwidth}720\revcard{\linewidth}{landmark}{Rôle d'évaluation (LFM)}{Valeur réelle (art.~43) aux conditions du marché \textbf{18 mois avant} l'entrée en vigueur (art.~46) --- rôle 2024-2026 de Gatineau : \textbf{1\textsuperscript{er} juillet 2022}; terrain et bâtiment inscrits séparément; MEFQ : coût normalisé du bâtiment.}721\vspace{4pt}722\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{percent}{Ratio prix/rôle terrain}{Prix $\div$ valeur inscrite du terrain --- instrument de \textbf{tendance} (TP1) et d'\textbf{équité} (localisation), neutre à la composition des ventes. Droits de mutation : base $=$ max du prix et du rôle $\times$ facteur comparatif.}723\end{column}724\end{columns}725\end{frame}726727\begin{frame}{Séance 3 --- ce qu'il faut retenir}728\begin{columns}[T]729\begin{column}{0.47\textwidth}730\begin{itemize}731    \item Terrain \emph{vacant et disponible}; quatre critères \textbf{dans l'ordre}; contribution négative d'un bâtiment à démolir732    \item Cinq méthodes : comparaison $>$ extraction / lotissement $>$ résidu $>$ affectation733    \item Six étapes, neuf éléments, règle d'or, temps avant physique734    \item Extraction : portée du coût, sensibilité $\times$2 · affectation : marché $>$ rôle735    \item Résidu négatif $=$ inapplicable, à interpréter · LAU $\rightarrow$ schéma $\rightarrow$ plan $\rightarrow$ zonage736\end{itemize}737\end{column}738\begin{column}{0.51\textwidth}739\begin{quizbox}[Auto-test]740Lot bâti d'une maison de 1920 inoccupée (rôle terrain 180\,000~\$, rôle bâtiment 40\,000~\$) vendu 170\,000~\$; démolition 30\,000~\$. Terrain implicite, ratio, contribution?741\end{quizbox}742\pause743\begin{okbox}[Réponse]744Terrain implicite $200\,000$~\$; ratio $1{,}111$ (0,944 sur le prix brut). Contribution brute $-10\,000$~\$; nette de la démolition $-40\,000$~\$ : \textbf{négative}. Le rôle du bâtiment (40\,000~\$) est un coût normalisé, pas une contribution; l'utilisation optimale est celle du terrain vacant.745\end{okbox}746\end{column}747\end{columns}748\end{frame}749750% ======================================================================751\section{Bloc 2 --- Séance 4 : analyse du terrain et grille d'ajustement}752% ======================================================================753754\begin{frame}{Caractéristiques physiques --- superficie, forme, façade, profondeur \examtag{Q14}}755\begin{columns}[T]756\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard{\linewidth}{expand-arrows-alt}{Superficie}{Le \$/\mc{} \textbf{décroît} avec la taille (économies d'échelle foncières; \textbf{contribution}, \textbf{rendements décroissants}) : l'acheteur paie surtout le droit de bâtir.}\end{column}757\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{ruler-horizontal}{Façade et profondeur}{La façade est plus valorisée; ratio idéal profondeur:façade 2:1 à 3:1; profondeur $=$ superficie $\div$ façade. Lot d'angle : deux façades, avantage ou nuisance $\Rightarrow$ \textbf{ventes jumelées}.}\end{column}758\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoVert]{\linewidth}{layer-group}{Règle de Harper (4-3-2-1)}{Les quarts de profondeur valent 40 / 30 / 20 / 10\,\% (Davis : 50 / 25 / 15 / 10). Convention : ratio de profondeur comparable $\div$ sujet $> 1{,}25 \Rightarrow +5\,\%$, $< 0{,}75 \Rightarrow -5\,\%$.}\end{column}759\end{columns}760\vspace{6pt}761\begin{importbox}[Prix marginal négatif (Q14c)]762Avant de conclure qu'« un \mc{} de plus vaut moins que rien » : ramener les deux ventes à la \textbf{même date}, puis invoquer la \textbf{profondeur} (Harper) et le bruit de deux ventes; comparer au prix marginal \textbf{au rôle}.763\end{importbox}764\end{frame}765766\begin{frame}{Forme, taille et prix marginal --- exemple travaillé (pratique, Q15) \examtag{Q14}}767\begin{columns}[T]768\begin{column}{0.49\textwidth}769\begin{exbox}[Lots 31 et 27 de l'impasse d'Amos]770Lot 31 : $340\,000/1\,852 = 184$~\$/\mc, profondeur $146{,}3$~m; lot 27 : $229\,000/800{,}9 = 286$~\$/\mc, profondeur $46{,}9$~m; Harper $3{,}12$ : lot \emph{drapeau} étroit et profond, profondeur excédentaire peu valorisée.771\end{exbox}772\begin{exbox}[Prix marginal du \mc]773Au rôle : $(209\,500 - 192\,000)/1\,051{,}1 = 16{,}6$~\$/\mc; au marché : $(340\,000 - 229\,000)/1\,051{,}1 = 105{,}6$~\$/\mc{} --- 22 mois d'écart : le lot 31 ramené au marché de 2025 $\approx 176$~\$/\mc. Marginal $\ll$ moyen (286) : rendements décroissants.774\end{exbox}775\end{column}776\begin{column}{0.49\textwidth}777\begin{okbox}[Lot d'angle (lot 12)]77854~m de façade, rôle quasi identique au lot 27 : deux façades $=$ avantage ou nuisance selon le marché; l'évaluateur cherche des ventes jumelées plutôt que de présumer; le rôle n'en tient pas compte.779\end{okbox}780\begin{exambox}[Q14 : ce que le correcteur attend]781Ratios de profondeur et façades vs sujet (1) · règle de Harper (0,75) · l'ajustement de $+5\,\%$ est-il suffisant pour un ratio de 2,8--3,2? (0,75) · phénomène et principe (1) · marginal, dates, profondeur, rôle (2,5) · traitement des lots profonds : tranches, Harper ou écarter (1).782\end{exambox}783\end{column}784\end{columns}785\end{frame}786787\begin{frame}{Localisation, zonage, services, contraintes \examtag{Q15, Q16}}788\begin{columns}[T]789\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard{\linewidth}{city}{Zonage et densité}{COS $=$ plancher $\div$ terrain; taux d'implantation $=$ emprise $\div$ terrain; marges. Une densité permise plus élevée $\Rightarrow$ valeur unitaire supérieure.}\end{column}790\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoVert]{\linewidth}{faucet}{Services}{Aqueduc, égout, rue pavée. \textbf{Convention du TP1} : lot sans aqueduc ou égout $\Rightarrow$ coût de raccordement 8\,000~\$ (réel souvent supérieur : puits, installation septique, Q-2, r.~22; bassin d'acheteurs réduit).}\end{column}791\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{water}{Contraintes}{\textbf{Zones inondables} (cadre des milieux hydriques adopté en juin 2025, en vigueur le 1\textsuperscript{er} mars 2026 : classes de risque, cartographie $+30\,\%$ à Gatineau), glissements, \textbf{sites contaminés}, servitudes, patrimoine (PIIA, citation).}\end{column}792\end{columns}793\vspace{6pt}794\begin{kobox}[Barème Q15a : 0,5 par hypothèse-vérification, neuf attendues]795Hypothèses \emph{répétées à l'identique} d'une vente à l'autre : $-$0,5 par répétition. Variez : zonage/servitude, milieu humide/inondable, lot enclavé ou irrégulier, parties liées, rôle surévalué, état ou contamination du sol.796\end{kobox}797\end{frame}798799\begin{frame}{Ventes sous le rôle --- exemple travaillé (pratique, Q16) \examtag{Q15, Q16}}800\begin{columns}[T]801\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard{\linewidth}{faucet}{817, rue Notre-Dame (sans services)}{$239\,900 - 8\,000 = 231\,900$~\$ « équivalent desservi » (ratio 1,270 au lieu de 1,314). Autres effets : coût réel d'un puits et d'une installation septique; critère \emph{physiquement possible}; délai de vente plus long.}\end{column}802\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{water}{919, rue Jacques-Cartier (ratio 0,574)}{Vérifier la \textbf{cartographie des zones inondables}, la cote de crue, l'assurabilité, l'historique 2017--2019. Le rôle de 2022 est \emph{antérieur} au nouveau cadre : signal d'une contrainte réglementaire, non d'une vente hors marché.}\end{column}803\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{monument}{2A--2B, rue du Patrimoine (0,507; 0,540)}{Trois hypothèses \emph{distinctes} + vérification : PIIA et contraintes patrimoniales (règlement, CCU); servitude ou milieu humide (certificat de localisation, caractérisation); vente lotisseur $\rightarrow$ constructeur ou parties liées (acte, Registraire).}\end{column}804\end{columns}805\vspace{6pt}806\begin{exambox}807Même grille à l'intra sur d'autres lots : pour chaque vente sous le rôle, trois \textbf{mécanismes différents} (réglementaire, physique, transactionnel), chacun avec sa vérification.808\end{exambox}809\end{frame}810811\begin{frame}{Les conventions d'ajustement du cours (séance 4, TP1) --- à connaître par c\oe ur \examtag{Q6, Q7}}812\begin{center}813\begin{revtab}{@{}p{9.6cm} l@{}}814\toprule815\thd{Convention} & \thd{Valeur} \\816\midrule817Délai maximal d'une vente comparable & 18 mois \\818Temps : taux mensuel \textbf{composé}; mois $=$ jours $\div$ 30,44 & $(1+t)^{\text{mois}} - 1$ \\819Superficie : $\pm$3\,\% par tranche \textbf{complète} de 20\,\% d'écart (comparable plus grand $\Rightarrow$ $+$) & 3\,\% / 20\,\% \\820Profondeur (Harper) : ratio comparable $\div$ sujet $>$ 1,25 $\Rightarrow$ $+$5\,\%; $<$ 0,75 $\Rightarrow$ $-$5\,\% & $\pm$5\,\% \\821Localisation par équité du rôle : rôle/\mc{} sujet $\div$ rôle/\mc{} comparable $-$ 1, \textbf{plafonné} & $\pm$10\,\% \\822Seuils : ajustement net $\le$ 15\,\%, brut $\le$ 25\,\% du prix ajusté au marché & 15 / 25\,\% \\823Services manquants (aqueduc ou égout absent) : coût de raccordement & 8\,000~\$ \\824Valeur conclue arrondie au multiple de & 5\,000~\$ \\825\bottomrule826\end{revtab}827\end{center}828{\footnotesize\textcolor{uqoOr!55!uqoGris}{\faIcon{calculator}}~$P_{\text{aj}} = P (1 + a_{\text{temps}})(1 + a_{\text{sup}} + a_{\text{prof}} + a_{\text{loc}})$ : le temps \emph{multiplie}, les physiques s'\emph{additionnent}. Net $=$ somme algébrique; brut $=$ somme des valeurs absolues --- en \% du prix ajusté au marché.\par}829\end{frame}830831\begin{frame}{Trier les ventes avant la grille \examtag{Q6}}832\begin{columns}[T]833\begin{column}{0.47\textwidth}834\uqotitle{Pour chaque vente, trois colonnes}835\begin{enumerate}836    \item \textbf{\$/\mc} (2 décimales) et \textbf{ratio prix/rôle terrain} (3 décimales)837    \item Verdict : \textbf{retenue} / \textbf{retenue avec réserve} / \textbf{écartée}838    \item \textbf{Raison} : délai $>$ 18 mois, secteur, superficie hors classe, forme, ratio aberrant (à confirmer), revente isolée839\end{enumerate}840\begin{importbox}[Équité du rôle entre secteurs et tailles (Q6c)]841Des ratios de 1,0 à 1,7 dans un même tableau : le rôle n'a \emph{pas} suivi le marché uniformément (secteurs, petits lots) $\Rightarrow$ on ne lit pas la \textbf{tendance} dans des ventes hétérogènes --- d'où le taux du TP1 (27 ventes, ratio prix/rôle).842\end{importbox}843\end{column}844\begin{column}{0.51\textwidth}845\begin{exbox}[Pratique, Q8a --- impasse d'Amos, 10 ventes]846V1, V2 (septembre 2023) : 37 mois $>$ 18 $\Rightarrow$ \textbf{écartées}; V2 en outre lot de 1\,852~\mc{} à façade de 12,66~m (184~\$/\mc) : hors classe. \textbf{V8} (lot 3) : 183\,000~\$, ratio \textbf{0,952}, sous le rôle alors que les autres sont à 1,10--1,23 $\Rightarrow$ à confirmer au Registre foncier : écartée. \textbf{V10} : revente du lot 30 à 1,527, isolée $\Rightarrow$ à confirmer (améliorations? conditions?). Retenues : V4, V5, V6, V7, V9.847\end{exbox}848\begin{kobox}849Un classement \emph{sans raison} vaut la moitié; « écartée : 25 mois (convention 18), secteur Hull » vaut tout.850\end{kobox}851\end{column}852\end{columns}853\end{frame}854855\begin{frame}{La tendance : revente isolée ou ratio prix/rôle sur plusieurs ventes? \examtag{Q8, Q12a, Q16}}856\begin{columns}[T]857\begin{column}{0.47\textwidth}858\begin{formbox}[Deux mesures]859Revente du même lot : $t = (P_2/P_1)^{1/\text{mois}} - 1$ --- le sort \emph{d'un} lot, pas la tendance. \\[3pt]860Ratio prix/rôle médian à deux dates : $t = (r_2/r_1)^{1/\text{mois}} - 1$ --- neutre à la composition (le rôle a déjà tenu compte de la taille, de la forme, de la localisation).861\end{formbox}862\begin{importbox}[Le \$/\mc{} brut confond taille et tendance]863Il baisse quand les lots vendus sont grands et monte quand ils sont petits.864\end{importbox}865\end{column}866\begin{column}{0.51\textwidth}867\begin{exbox}[Pratique, Q8b--c]868Lot 30 : $+25{,}0\,\%$ en 7,6 mois $\Rightarrow$ $1{,}25^{1/7{,}6} - 1 = 2{,}98\,\%$/mois (36\,\%/an) : \textbf{non}, une revente isolée ne fait pas une tendance. Ratios 2025 (hors lot 3) médiane 1,196; V3 (sept.~2024) 1,098; 9,5 mois $\Rightarrow$ $(1{,}196/1{,}098)^{1/9{,}5} - 1 = \mathbf{0{,}90\,\%}$/mois.869\end{exbox}870\begin{exambox}[Q16 : choisir et mesurer l'effet]871Comparer le taux d'une revente au taux du TP1 (\textbf{0,542\,\%/mois}, 27 ventes); retenir le TP1 (effectif, neutralité), garder la revente comme \emph{contrôle}; recalculer un comparable avec l'autre taux et mesurer l'effet sur la valeur en \$ et en \% --- la \textbf{sensibilité} de l'ajustement de temps.872\end{exambox}873\end{column}874\end{columns}875\end{frame}876877\begin{frame}{La grille d'ajustement --- exemple travaillé complet (pratique, Q9) \examtag{Q7}}878{\footnotesize Sujet : 7, impasse d'Amos --- 804,9~\mc, profondeur $35{,}0$~m, rôle $238{,}7$~\$/\mc; date d'évaluation 10 octobre 2026; taux 0,90\,\%/mois composé.\par}879\begin{center}880\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{2.6pt}\renewcommand{\arraystretch}{1.12}881\rowcolors{2}{revFond}{uqoBlanc}882\begin{tabular}{@{}lrrrrrrrrr@{}}\toprule883 & \thd{\$/\mc} & \thd{Temps} & \thd{Au marché} & \thd{Sup.} & \thd{Harper} & \thd{Loc.} & \thd{Net} & \thd{Brut} & \thd{Ajusté} \\ \midrule884V4 (lot 26, 1\,176~\mc, 20,7 mois) & 208,32 & $+20{,}4\,\%$ & 250,83 & $+6\,\%$ & $+5\,\%$ (2,23) & $+10\,\%$ (plaf.) & $+21\,\%$ & 21\,\% & \textbf{303,51} \\885V5 (lot 19, 898~\mc, 18,0 mois) & 247,13 & $+17{,}5\,\%$ & 290,39 & 0 & $+5\,\%$ (1,64) & $+10\,\%$ (plaf.) & $+15\,\%$ & 15\,\% & \textbf{333,95} \\886V6 (lot 27, 801~\mc, 15,1 mois) & 285,93 & $+14{,}5\,\%$ & 327,39 & 0 & $+5\,\%$ (1,34) & $-0{,}4\,\%$ & $+4{,}6\,\%$ & 5,4\,\% & \textbf{342,30} \\887V7 (lot 30, 1\,027~\mc, 14,8 mois) & 233,69 & $+14{,}1\,\%$ & 266,71 & $+3\,\%$ & $+5\,\%$ (1,85) & $+10\,\%$ (plaf.) & $+18\,\%$ & 18\,\% & \textbf{314,72} \\888V9 (lot 23, 816~\mc, 12,5 mois) & 281,93 & $+11{,}8\,\%$ & 315,20 & 0 & $+5\,\%$ (1,30) & $+1{,}2\,\%$ & $+6{,}2\,\%$ & 6,2\,\% & \textbf{334,90} \\889\bottomrule\end{tabular}890\end{center}891\begin{columns}[T]892\begin{column}{0.49\textwidth}893\begin{exbox}[Lecture de la ligne V4]894Temps $1{,}009^{20{,}7} - 1 = +20{,}4\,\%$ $\Rightarrow$ 250,83; superficie $+46\,\%$ $\Rightarrow$ deux tranches $\Rightarrow$ $+6\,\%$; Harper $78{,}1/35{,}0 = 2{,}23$ $\Rightarrow$ $+5\,\%$; localisation $238{,}7/170 - 1 = +40\,\%$ $\Rightarrow$ \textbf{plafonné} $+10\,\%$; net $+21\,\%$ $>$ 15 : hors seuil; $250{,}83 \times 1{,}21 = 303{,}51$.895\end{exbox}896\end{column}897\begin{column}{0.49\textwidth}898\begin{okbox}[Conclusion et double comptage]899Médiane $333{,}95$~\$/\mc{} $\times$ 804,9 $= 268\,796 \Rightarrow$ \textbf{270\,000~\$}. V4, V5, V7 saturent le plafond parce que leur rôle/\mc{} est bas \emph{à cause de leur taille}, déjà corrigée par la superficie : privilégier V6 et V9 (même taille, nets $<$ 7\,\%) $\Rightarrow$ même conclusion.900\end{okbox}901\end{column}902\end{columns}903\end{frame}904905\begin{frame}{Seuils, pondération, réconciliation, contrôle par le rôle indexé \examtag{Q7c--d}}906\begin{columns}[T]907\begin{column}{0.49\textwidth}908\begin{exbox}[Pratique, Q10--Q11]909Nets : V4 $+21\,\%$ (hors seuil), V5 $+15\,\%$ (limite), V6 $+4{,}6\,\%$, V7 $+18\,\%$ (hors seuil), V9 $+6{,}2\,\%$; bruts $\le 25\,\%$. Les plus fiables : \textbf{V6 et V9}, puis V5. Pondération \textbf{chiffrée et justifiée} : 35\,\% V6, 35\,\% V9, 20\,\% V5, 5\,\% V4, 5\,\% V7 $\Rightarrow$ $334{,}7$~\$/\mc{} $\Rightarrow$ \textbf{270\,000~\$}. \textbf{Rôle indexé} : $192\,100 \times 1{,}196 \times 1{,}009^{15{,}1} = 263\,074$~\$ ($-2{,}6\,\%$) : cohérent; ratio valeur/rôle 1,406.910\end{exbox}911\end{column}912\begin{column}{0.49\textwidth}913\begin{importbox}[La réconciliation n'est pas une moyenne]914Elle hiérarchise selon la taille des ajustements, la qualité de la donnée (confirmée ou non) et le délai; une moyenne donnerait le même poids à un net de $+21\,\%$ qu'à un net de $+4{,}6\,\%$.915\end{importbox}916\begin{exambox}[Q7d : comparer au prix demandé]917Valeur arrondie au 5\,000~\$ $\rightarrow$ prix demandé au-dessus, dans ou sous la fourchette? $\rightarrow$ ratio valeur/rôle du sujet face à la tendance et au \textbf{rôle indexé}. Prudence, jamais « acheter sans réserve ».918\end{exambox}919\end{column}920\end{columns}921\end{frame}922923\begin{frame}{Anomalies de rôle et validation des données \examtag{Q12b, Q15, Q17}}924\begin{columns}[T]925\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{search}{Signaux}{Ratio prix/rôle hors de $[0{,}5;\ 2]$ · rôle de terrain de quelques centaines ou milliers de dollars (\textbf{valeur nominale}) · façade $< 10$~m · deux actes à quelques mois · même montant exact pour deux lots · revente rapide anormale.}\end{column}926\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{stethoscope}{Diagnostics}{Lot créé ou usage changé \emph{après} le dépôt du rôle (lot-parent, résidu) · terrain non desservi ou non constructible au dépôt · assemblage ou droit partiel (part indivise) · parties liées · erreur de saisie.}\end{column}927\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoVert]{\linewidth}{tasks}{Actions}{Matrice graphique, date de création du lot, \textbf{acte au Registre foncier}, zonage, permis; demande de modification du rôle; \textbf{confirmer} avant tout usage; écarter ou réserver.}\end{column}928\end{columns}929\vspace{6pt}930\begin{importbox}[Équité du rôle inutilisable (Q17c)]931Avec un rôle nominal, (rôle sujet $\div$ rôle comparable) donne un ajustement absurde : exclure ces unités de l'équité du rôle; utiliser des \textbf{paires de ventes} ou le ratio médian du \emph{secteur}.932\end{importbox}933\end{frame}934935\begin{frame}{Anomalies de rôle --- exemple travaillé (pratique, Q17) \examtag{Q17}}936\begin{center}937\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{2.9cm} p{4.9cm} p{4.6cm}@{}}938\toprule939\thd{Ligne} & \thd{Diagnostic} & \thd{Action} \\940\midrule94170, rue de Lachine & $320\,000/700 = 457$ : rôle déposé \emph{avant} le lotissement & Inutilisable pour l'équité; vente retenue en \$/\mc{} seulement (765) \\942597, ch. de Montréal Est & Rôle 1\,000~\$; $280\,000 \rightarrow 435\,000$ en 31 mois & Confirmer les deux actes (travaux? usage?) \\943315, ch. Pierre-Laporte & Façade 6,1~m, rôle 7\,100~\$ : lot drapeau créé après le rôle & Certificat de localisation, acte, matrice; écarter \\944Rue Knotty & $180\,000 \rightarrow 97\,000$ en 3,7 mois; rue privée & Part indivise, parties liées ou erreur : confirmer; réserver \\945Fontenelle / Patrimoine & Même montant exact (247\,879~\$) pour deux lots & Même lotisseur ou constructeur, ou erreur : réserver \\946\bottomrule947\end{revtab}948\end{center}949\begin{notebox}[Règle générale]950Un ratio prix/rôle hors de $[0{,}5;\ 2]$ ou une façade $<$ 10~m déclenche la confirmation avant tout usage.951\end{notebox}952\end{frame}953954\begin{frame}{Séance 4 --- ce qu'il faut retenir}955\begin{columns}[T]956\begin{column}{0.47\textwidth}957\begin{itemize}958    \item \$/\mc{} décroissant avec la taille; façade $>$ profondeur; Harper; lot d'angle par paires959    \item Conventions : 18 mois; temps composé; $\pm$3\,\% / 20\,\%; Harper $\pm$5\,\%; équité $\pm$10\,\%; seuils 15 / 25; 8\,000~\$; 5\,000~\$960    \item Tri : \$/\mc, ratio, verdict, raison · tendance par ratio prix/rôle961    \item Grille : temps \emph{puis} physiques; net/brut; pondération; rôle indexé962    \item Contraintes : hypothèses \emph{distinctes} + vérification · rôles nominaux exclus de l'équité963\end{itemize}964\end{column}965\begin{column}{0.51\textwidth}966\begin{quizbox}[Auto-test]967Sujet 600~\mc{} (façade 20~m, rôle 150\,000~\$). Comparable : 780~\mc, façade 15~m, rôle 165\,000~\$, vendu 210\,000~\$ il y a 10 mois; tendance 0,6\,\%/mois. Prix ajusté en \$/\mc?968\end{quizbox}969\pause970\begin{okbox}[Réponse]971$269{,}23$~\$/\mc; temps $1{,}006^{10} - 1 = +6{,}2\,\%$ $\Rightarrow$ 285,84; superficie $+30\,\%$ $\Rightarrow$ une tranche $\Rightarrow$ $+3\,\%$; Harper $52{,}0/30{,}0 = 1{,}73$ $\Rightarrow$ $+5\,\%$; localisation $250/211{,}5 - 1 = +18{,}2\,\%$ $\Rightarrow$ plafonné $+10\,\%$; net $+18\,\%$ (hors seuil : faible poids, à dire); $285{,}84 \times 1{,}18 = \mathbf{337{,}29}$~\$/\mc.972\end{okbox}973\end{column}974\end{columns}975\end{frame}976977% ======================================================================978\section{Boîte à outils de calcul}979% ======================================================================980981\begin{frame}{Outil 1 --- Ratio prix/rôle, \$/\mc, conversions et arrondis}982\begin{columns}[T]983\begin{column}{0.49\textwidth}984\begin{formbox}[Routine de lecture d'une vente de terrain]985\stepnum{1} \$/\mc{} $=$ prix $\div$ superficie (2 décimales)\\[2pt]986\stepnum{2} Ratio $=$ prix $\div$ rôle terrain (3 décimales) --- situer dans la distribution\\[2pt]987\stepnum{3} Profondeur $=$ superficie $\div$ façade; Harper $=$ profondeur comparable $\div$ sujet\\[2pt]988\stepnum{4} Rôle/\mc{} $=$ rôle terrain $\div$ superficie (équité)\\[2pt]989\stepnum{5} Mois écoulés $=$ jours $\div$ 30,44 (1 décimale)990\end{formbox}991\end{column}992\begin{column}{0.49\textwidth}993\begin{notebox}[Conversions et arrondis]994$1~\mc = 10{,}764~\pc$; $1$~pi $= 0{,}3048$~m; convertir \emph{avant} tout rapport. Intermédiaires au dollar · prix unitaires 2 décimales · ratios 3 · \% à 1 · terrain au \textbf{multiple de 5\,000~\$} · arrondir à la fin.995\end{notebox}996\begin{exbox}[Exemple]997Lot de 898,3~\mc, façade 15,64~m, rôle 194\,000~\$, vendu 222\,000~\$ : $247{,}13$~\$/\mc; ratio 1,144; profondeur 57,4~m; rôle 215,96~\$/\mc.998\end{exbox}999\end{column}1000\end{columns}1001\end{frame}10021003\begin{frame}{Outil 2 --- Le temps : taux composé, revente, tendance par ratio}1004\begin{columns}[T]1005\begin{column}{0.49\textwidth}1006\begin{formbox}[Formules]1007Ajustement de temps : $a_{\text{temps}} = (1 + t)^{\text{mois}} - 1$ --- \textbf{composé}, jamais $t \times$ mois · revente : $t = (P_2/P_1)^{1/\text{mois}} - 1$ · tendance par ratio : $t = (r_2/r_1)^{1/\text{mois}} - 1$ · annuel $\leftrightarrow$ mensuel : $(1 + t_{\text{an}}) = (1 + t_{\text{mois}})^{12}$.1008\end{formbox}1009\begin{kobox}[Le point de rupture]1010$0{,}9\,\% \times 20{,}7 = 18{,}6\,\%$1011\end{kobox}1012\begin{okbox}1013$1{,}009^{20{,}7} - 1 = 20{,}4\,\%$ --- $\ln(1{,}009) \times 20{,}7 = 0{,}1855$; $e^{0{,}1855} - 1 = 0{,}204$.1014\end{okbox}1015\end{column}1016\begin{column}{0.49\textwidth}1017\begin{exbox}[Exemples travaillés]1018Revente 240\,000 $\rightarrow$ 300\,000~\$ en 7,6 mois : $2{,}98\,\%$/mois ($42\,\%$/an) --- une revente isolée, pas une tendance. Ratios médians 1,098 $\rightarrow$ 1,196 en 9,5 mois : $0{,}90\,\%$/mois. TP1 : 0,542\,\%/mois $\Rightarrow$ $6{,}7\,\%$/an.1019\end{exbox}1020\begin{notebox}[Ramener deux ventes à la même date]1021Avant tout prix marginal ou toute comparaison de ventes datées différemment : $P_{\text{ramené}} = P \times (1 + t)^{\pm\text{mois}}$.1022\end{notebox}1023\end{column}1024\end{columns}1025\end{frame}10261027\begin{frame}{Outil 3 --- Superficie, Harper, équité du rôle : les trois ajustements physiques}1028\begin{columns}[T]1029\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard{\linewidth}{expand-arrows-alt}{Superficie}{Écart $=$ comparable $\div$ sujet $-$ 1. Tranches \textbf{complètes} de 20\,\% : $+30\,\%$ $\Rightarrow$ $+3\,\%$; $+46\,\%$ $\Rightarrow$ $+6\,\%$; $-25\,\%$ $\Rightarrow$ $-3\,\%$; $+11{,}6\,\%$ $\Rightarrow$ 0.}\end{column}1030\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{ruler-vertical}{Profondeur (Harper)}{Ratio $=$ profondeur comparable $\div$ sujet : $> 1{,}25 \Rightarrow +5\,\%$ (le comparable, plus profond, a un \$/\mc{} déprimé); $< 0{,}75 \Rightarrow -5\,\%$; entre les deux : 0.}\end{column}1031\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoVert]{\linewidth}{map-marker-alt}{Localisation (équité du rôle)}{$a_{\text{loc}} = \dfrac{\text{rôle}/\mc_{\text{sujet}}}{\text{rôle}/\mc_{\text{comp.}}} - 1$, \textbf{plafonné à $\pm$10\,\%}. Suppose un rôle \emph{uniforme}; rôle nominal ou écart dû à la taille $\Rightarrow$ trompeur.}\end{column}1032\end{columns}1033\vspace{6pt}1034\begin{columns}[T]1035\begin{column}{0.49\textwidth}1036\begin{exbox}[Pratique, V6]1037Superficie $-0{,}5\,\%$ $\Rightarrow$ 0; Harper $46{,}9/35{,}0 = 1{,}34$ $\Rightarrow$ $+5\,\%$; équité $238{,}7/239{,}7 - 1 = -0{,}4\,\%$. Net $+4{,}6\,\%$, brut 5,4\,\%.1038\end{exbox}1039\end{column}1040\begin{column}{0.49\textwidth}1041\begin{importbox}[Signe]1042Le comparable plus grand ou plus profond vaut \emph{moins} au \mc{} que le sujet $\Rightarrow$ ajustement \textbf{positif} vers le sujet (règle d'or).1043\end{importbox}1044\end{column}1045\end{columns}1046\end{frame}10471048\begin{frame}{Outil 4 --- Net, brut, pondération, conclusion, contrôle}1049\begin{columns}[T]1050\begin{column}{0.49\textwidth}1051\begin{formbox}[Net, brut, conclusion]1052Net $= a_{\text{sup}} + a_{\text{prof}} + a_{\text{loc}}$; brut $= |a_{\text{sup}}| + |a_{\text{prof}}| + |a_{\text{loc}}|$ --- en \% du prix ajusté au marché; seuils 15 / 25\,\%. Valeur $= \sum w_i \times P_i^{\text{aj}} \times$ superficie du sujet, arrondie au 5\,000~\$; la médiane des retenus est un contrôle.1053\end{formbox}1054\begin{notebox}[Pondération]1055Poids en \% (somme 100), justifiés : plus faible net, donnée confirmée, délai court $\Rightarrow$ poids élevé.1056\end{notebox}1057\end{column}1058\begin{column}{0.49\textwidth}1059\begin{formbox}[Contrôle par le rôle indexé]1060$V_{\text{contrôle}} = \text{rôle terrain}_{\text{sujet}} \times r_{\text{médian}} \times (1 + t)^{\text{mois}}$. Écart $<$ 5\,\% : cohérent; sinon chercher pourquoi. Ratio valeur/rôle du sujet à situer face à la tendance de l'année.1061\end{formbox}1062\begin{okbox}[Formulation de la conclusion]1063« Valeur au 12 novembre 2026 : 270\,000~\$ (267\,000--273\,000 selon la pondération), contrôle par le rôle indexé 263\,000~\$ ($-2{,}6\,\%$); ratio valeur/rôle 1,406. »1064\end{okbox}1065\end{column}1066\end{columns}1067\end{frame}10681069\begin{frame}{Outil 5 --- Extraction, affectation, lotissement, résidu : en pratique}1070\begin{center}1071\begin{revtab}{@{}>{\bfseries}p{2.1cm} p{5.3cm} p{5.3cm}@{}}1072\toprule1073\thd{Méthode} & \thd{Calcul} & \thd{À dire en plus} \\1074\midrule1075Extraction & $V_T = \text{prix} - (C_N - D)$; \$/\mc{} et ratio; refaire avec P10/P90 et $\pm$10\,\% & Dépréciation énoncée; portée du coût; amplification; vérification \\1076Affectation & $V_T = V_{\text{propriété}} \times$ ratio; au rôle (médiane) et au marché (lots $\div$ maisons) & Pourquoi ils divergent; appoint, cohérence \\1077Lotissement & Revenus $-$ aménagement $-$ frais (\%) $-$ profit (\%) $=$ flux net $\times$ actualisation; par \mc{} vendable & Terrain \emph{brut} vs lots desservis; sensibilité \\1078Résidu foncier & RBP $\rightarrow$ RBE $\rightarrow$ RNE; $-\,C_N \times \tau_{\text{bât}}$; $\div\,\tau_{\text{terrain}}$; capitalisation; TGA implicite & Signe du résidu et marché; hypothèses; applicabilité \\1079\bottomrule1080\end{revtab}1081\end{center}1082\begin{importbox}[Rappel]1083Le terrain \textbf{ne se déprécie pas}; seules les améliorations se déprécient. Une réponse d'IA qui « déprécie le terrain » commet l'erreur n\textsuperscript{o}~1 de la partie E.1084\end{importbox}1085\end{frame}10861087% ======================================================================1088\section{Atelier éclair --- dix questions, dix réponses}1089% ======================================================================10901091\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 1 (temps)}1092\begin{quizbox}[Question 1]1093Un comparable vendu 260\,000~\$ il y a 16,4 mois; tendance 0,6\,\%/mois. Prix ajusté au marché? Et si l'on avait multiplié au lieu de composer?1094\end{quizbox}1095\pause1096\begin{okbox}[Réponse 1]1097$1{,}006^{16{,}4} - 1 = e^{0{,}0981} - 1 = +10{,}3\,\%$ $\Rightarrow$ $260\,000 \times 1{,}103 = \mathbf{286\,800}$~\$. Linéaire : $9{,}8\,\%$ $\Rightarrow$ 285\,500~\$ : écart de 1\,300~\$ --- et une pénalité, parce que la convention est le taux \textbf{composé}.1098\end{okbox}1099\end{frame}11001101\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 2 (superficie et Harper)}1102\begin{quizbox}[Question 2]1103Sujet : 700~\mc, façade 20~m. Comparable : 1\,050~\mc, façade 15~m. Ajustements de superficie et de profondeur?1104\end{quizbox}1105\pause1106\begin{okbox}[Réponse 2]1107Superficie : $+50\,\%$ $\Rightarrow$ deux tranches complètes $\Rightarrow$ $+6\,\%$. Profondeurs : sujet 35~m; comparable 70~m; ratio $2{,}0 > 1{,}25$ $\Rightarrow$ $+5\,\%$. Même sens : vérifier qu'on ne compte pas deux fois la taille (lot profond \emph{et} grand).1108\end{okbox}1109\end{frame}11101111\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 3 (équité du rôle)}1112\begin{quizbox}[Question 3]1113Rôle/\mc{} du sujet : 250~\$; du comparable A : 215~\$; du comparable B : 9~\$ (rôle de 7\,000~\$ pour 780~\mc). Ajustements de localisation?1114\end{quizbox}1115\pause1116\begin{okbox}[Réponse 3]1117A : $250/215 - 1 = +16{,}3\,\%$ $\Rightarrow$ \textbf{plafonné à $+10\,\%$}. B : $+2\,678\,\%$ : \textbf{rôle nominal} (lot créé après le dépôt du rôle, non desservi, lot-parent) $\Rightarrow$ l'équité est \emph{inutilisable}; exclure B de cet ajustement, vérifier la date de création du lot, ne l'utiliser qu'en \$/\mc{} avec réserve.1118\end{okbox}1119\end{frame}11201121\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 4 (net, brut, seuils)}1122\begin{quizbox}[Question 4]1123Un comparable cumule $+6\,\%$ (superficie), $-5\,\%$ (Harper) et $+10\,\%$ (localisation). Net, brut, verdict?1124\end{quizbox}1125\pause1126\begin{okbox}[Réponse 4]1127Net $= +11\,\%$ ($\le$ 15 : \ok); brut $= 21\,\%$ ($\le$ 25 : \ok{} mais proche). Comparable \textbf{retenu}, poids moyen : trois ajustements dont un au plafond; un comparable à net $+4\,\%$ et brut 5\,\% mérite un poids supérieur.1128\end{okbox}1129\end{frame}11301131\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 5 (extraction)}1132\begin{quizbox}[Question 5]1133Maison neuve vendue 690\,000~\$; coût de remplacement neuf 455\,000~\$ (P10 420\,000, P90 490\,000); rôle terrain 140\,000~\$; lot 460~\mc. Terrain par extraction, \$/\mc, ratio, fourchette?1134\end{quizbox}1135\pause1136\begin{okbox}[Réponse 5]1137$690\,000 - 455\,000 = \mathbf{235\,000}$~\$ ($D = 0$) $= 510{,}87$~\$/\mc; ratio 1,679. P90 : 200\,000; P10 : 270\,000 $\Rightarrow$ fourchette 200\,000--270\,000~\$ ($\pm$15\,\%) pour $\pm$7,7\,\% sur le coût : \textbf{amplification $\approx$ 2}. Vérification, pas conclusion.1138\end{okbox}1139\end{frame}11401141\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 6 (affectation)}1142\begin{quizbox}[Question 6]1143Part du terrain au rôle (médiane de quatre maisons) : 21\,\%; part de marché : lots médians 240\,000~\$ $\div$ maisons médianes 820\,000~\$. Appliquez les deux à une maison vendue 900\,000~\$. Lequel retenir?1144\end{quizbox}1145\pause1146\begin{okbox}[Réponse 6]1147Marché : $29{,}3\,\%$. Rôle : 189\,000~\$; marché : $\mathbf{263\,700}$~\$. Retenir le \textbf{marché} : ventes réelles du même secteur à la date pertinente, alors que le rôle photographie 2022. Méthode d'\textbf{appoint}, à corroborer par la comparaison directe.1148\end{okbox}1149\end{frame}11501151\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 7 (résidu foncier)}1152\begin{quizbox}[Question 7]1153Duplex neuf acheté 640\,000~\$ : RNE 24\,000~\$; coût neuf du bâtiment 360\,000~\$; $\tau_{\text{bât}} = 7{,}5\,\%$; $\tau_{\text{terrain}} = 5{,}5\,\%$. Résidu, valeur du terrain, TGA implicite, interprétation?1154\end{quizbox}1155\pause1156\begin{okbox}[Réponse 7]1157Revenu exigé par le bâtiment $27\,000$~\$; résidu $\mathbf{-3\,000}$~\$ $\Rightarrow$ $V_T = -54\,545$~\$. TGA implicite $24\,000/640\,000 = 3{,}75\,\%$. \textbf{Interprétation} : le marché n'achète pas ce duplex pour son revenu (propriétaires-occupants); le coût neuf dépasse la valeur de revenu; méthode \textbf{inapplicable} --- conclusion conditionnelle aux hypothèses (taux, dépenses, inoccupation).1158\end{okbox}1159\end{frame}11601161\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 8 (utilisation optimale)}1162\begin{quizbox}[Question 8]1163Lot de 450~\mc{} au centre-ville, maison de 1930 inoccupée (rôle bâtiment 38\,000~\$), vendu 310\,000~\$; rôle terrain 290\,000~\$; démolition 25\,000~\$. Critère qui tranche, contribution, terrain implicite?1164\end{quizbox}1165\pause1166\begin{okbox}[Réponse 8]1167Terrain implicite $335\,000$~\$ ($744$~\$/\mc; ratio 1,155). Contribution brute $+20\,000$; nette de la démolition $-5\,000$~\$ : \textbf{nulle ou négative}. Le \textbf{financièrement faisable} et le \textbf{maximalement productif} tranchent : un plex neuf laisse un résidu foncier supérieur; l'utilisation optimale est celle du terrain \emph{vacant}; le rôle du bâtiment n'est pas une contribution.1168\end{okbox}1169\end{frame}11701171\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 9 (prix marginal)}1172\begin{quizbox}[Question 9]1173Deux lots du même secteur : 500~\mc{} vendu 300\,000~\$ (il y a 14 mois) et 650~\mc{} vendu 298\,000~\$ (il y a 2 mois); tendance 0,5\,\%/mois. Prix marginal du \mc? Un \mc{} de plus vaut-il moins que rien?1174\end{quizbox}1175\pause1176\begin{okbox}[Réponse 9]1177Brut : $-13{,}3$~\$/\mc. Ramenés à aujourd'hui : $300\,000 \times 1{,}005^{14} = 321\,700$ et $301\,000$ $\Rightarrow$ marginal $-138$~\$/\mc{} : toujours négatif $\Rightarrow$ c'est la \textbf{profondeur} (Harper), la \textbf{localisation} ou le bruit de deux ventes qui parlent, pas la taille. Comparer au marginal \emph{au rôle}; lots profonds à écarter ou à traiter par tranches.1178\end{okbox}1179\end{frame}11801181\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 10 (critique d'une réponse d'IA)}1182\begin{quizbox}[Question 10]1183Extrait : « Prenez la valeur au rôle du terrain, dépréciez-la de 2\,\% par an depuis 2022, puis ajustez au prorata de la superficie du comparable le plus grand. » Trois erreurs?1184\end{quizbox}1185\pause1186\begin{okbox}[Réponse 10]1187(1) Le \textbf{terrain ne se déprécie pas}. (2) Le \textbf{rôle n'est pas la valeur marchande} : il photographie le 1\textsuperscript{er} juillet 2022; la tendance est \emph{positive} (TP1 : 0,542\,\%/mois) --- sous-estimation massive. (3) La superficie n'est \textbf{pas proportionnelle} : \$/\mc{} décroissant, tranches de $\pm$3\,\% par 20\,\%, Harper. Structure : identification · règle ou donnée qui corrige · effet chiffré ou qualifié.1188\end{okbox}1189\end{frame}11901191% ======================================================================1192\section{Rédiger une réponse qui vaut tous ses points}1193% ======================================================================11941195\begin{frame}{Le modèle de réponse pour un calcul --- six lignes}1196\begin{columns}[T]1197\begin{column}{0.42\textwidth}1198\begin{defbox}[Six lignes, toujours]1199\stepnum{1} \textbf{Données retenues} (tableau, ligne, valeurs)\\[2pt]1200\stepnum{2} \textbf{Méthode nommée}\\[2pt]1201\stepnum{3} \textbf{Formule} en symboles\\[2pt]1202\stepnum{4} \textbf{Substitution}\\[2pt]1203\stepnum{5} \textbf{Résultat} arrondi, unité indiquée\\[2pt]1204\stepnum{6} \textbf{Interprétation} : pour ce lot / ce marché, et ce que le chiffre ne dit pas1205\end{defbox}1206\end{column}1207\begin{column}{0.56\textwidth}1208\begin{kobox}[Ce qui perd des points]1209« Prix ajusté : 303,51~\$/\mc. » (résultat seul : 0) · « Le terrain vaut environ 270\,000~\$ car les comparables se vendent autour de ce prix. » (plafond 50\,\%)1210\end{kobox}1211\begin{okbox}[Ce qui gagne tous les points]1212« \textbf{Données} : V6, lot 27, 229\,000~\$ le 7 juillet 2025, 800,9~\mc{} (tableau 5). \textbf{Méthode} : comparaison directe, temps composé. \textbf{Formule} : $a = (1+t)^{\text{mois}} - 1$. \textbf{Substitution} : $1{,}009^{15{,}1} - 1 = 0{,}145$. \textbf{Résultat} : $285{,}93 \times 1{,}145 = 327{,}39$~\$/\mc. \textbf{Interprétation} : V6, vendu 15 mois avant la date d'évaluation, est ramené au marché d'octobre 2026; comparable le plus proche du sujet, d'où son poids élevé. »1213\end{okbox}1214\end{column}1215\end{columns}1216\end{frame}12171218\begin{frame}{Le modèle de réponse pour un jugement}1219\begin{columns}[T]1220\begin{column}{0.42\textwidth}1221\begin{defbox}[Position --- règle --- donnée --- conséquence]1222\stepnum{1} \textbf{Position} tranchée (« écartée », « inapplicable »)\\[2pt]1223\stepnum{2} \textbf{Règle} nommée (principe, convention, loi, norme)\\[2pt]1224\stepnum{3} \textbf{Donnée précise} (tableau, ligne, valeur, ratio)\\[2pt]1225\stepnum{4} \textbf{Conséquence} (action, vérification, limite)1226\end{defbox}1227{\footnotesize\uqoalert{Hypothèses distinctes} : trois \emph{mécanismes} (réglementaire, physique, transactionnel); même liste recopiée : $-$0,5.\par}1228\end{column}1229\begin{column}{0.56\textwidth}1230\begin{okbox}[Exemple (pratique, Q8a) --- « V8 peut-il servir de comparable? »]1231\textbf{Position} : non, pas tel quel. \textbf{Règle} : une vente à ratio aberrant doit être \textbf{confirmée} avant usage (normes; ratio sous le rôle quand le marché est au-dessus). \textbf{Donnée} : lot 3 vendu 183\,000~\$ le 25 juillet 2025, ratio \textbf{0,952}, contre 1,14--1,23 pour les autres ventes de 2025 (tableau 5). \textbf{Conséquence} : lire l'acte; exclure tant que non confirmé; le mentionner dans la note.1232\end{okbox}1233\end{column}1234\end{columns}1235\end{frame}12361237\begin{frame}{Critique d'une réponse d'IA --- la grille à trois colonnes \examtag{Q18}}1238\begin{columns}[T]1239\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{crosshairs}{1. Identification (0,4)}{Citer la phrase fautive de la réponse.}\end{column}1240\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoOr!70!uqoGris]{\linewidth}{book-open}{2. Correction ancrée (0,5)}{La règle du cours \emph{et} la donnée du questionnaire qui la contredit (tableau, encadré).}\end{column}1241\begin{column}{0.33\textwidth}\revcard[uqoVert]{\linewidth}{chart-bar}{3. Effet (0,5)}{Sur l'estimation : chiffré (\$ ou \%) ou qualifié (sur-/sous-estimation, sens).}\end{column}1242\end{columns}1243\vspace{6pt}1244\begin{columns}[T]1245\begin{column}{0.56\textwidth}1246{\footnotesize\uqotitle{Erreurs typiques à repérer} déprécier le terrain · rôle pris pour la valeur marchande, tendance négative alors que le marché monte · superficie au prorata (tranches, Harper ignorés) · bâtiment inoccupé en contribution positive, démolition oubliée · vente non confirmée (ratio aberrant, revente suspecte, rôle nominal) · temps \emph{après} les physiques, plafond dépassé, moyenne au lieu de réconciliation.\par}1247\end{column}1248\begin{column}{0.42\textwidth}1249\begin{kobox}[Règle du barème]1250Une critique qui \emph{reproduit} une erreur de l'IA vaut 0 pour cette erreur. Relire sa grille (partie B) avant de critiquer.1251\end{kobox}1252\end{column}1253\end{columns}1254\end{frame}12551256\begin{frame}{La note au client --- quinze lignes au plus \examtag{Q19}}1257\begin{columns}[T]1258\begin{column}{0.46\textwidth}1259\begin{defbox}[Plan en cinq paragraphes]1260\stepnum{1} \textbf{Conclusion} : fourchette à la date d'évaluation, ancrée dans \emph{vos} résultats (2 pts)\\[2pt]1261\stepnum{2} \textbf{Méthodes et poids} : comparaison (principal), extraction, affectation, résidu (2 pts)\\[2pt]1262\stepnum{3} \textbf{Hypothèses et conditions limitatives} (1 pt)\\[2pt]1263\stepnum{4} \textbf{Limites des données} : ventes, délais, secteurs, rôle daté (1 pt)\\[2pt]1264\stepnum{5} \textbf{Recommandation} face au prix demandé, avec réserve; rédaction (1 pt)1265\end{defbox}1266\end{column}1267\begin{column}{0.52\textwidth}1268\begin{okbox}[Gabarit]1269« \textbf{Valeur} : au 12 novembre 2026, entre X et Y~\$ (conclusion Z~\$, au 5\,000~\$). \textbf{Méthodes} : comparaison directe, $n$ ventes (70\,\%); extraction (15\,\%); affectation par ratio de marché (10\,\%); résidu non retenu (négatif). \textbf{Hypothèses} : tendance 0,542\,\%/mois, conventions de la séance 4, dépréciation nulle. \textbf{Limites} : trois ventes du secteur, deux écartées faute de confirmation, rôle de juillet 2022. \textbf{Recommandation} : prix demandé [sous / dans / au-dessus de] la fourchette; offrir au plus Z~\$ sous réserve du certificat de localisation, du zonage et des services. »1270\end{okbox}1271\begin{kobox}1272Acheter \textbf{sans réserve ni vérification} : $-$1.1273\end{kobox}1274\end{column}1275\end{columns}1276\end{frame}12771278\begin{frame}{Générique vs ancré --- le test du correcteur, et l'outil d'IA}1279\begin{importbox}[Le test]1280Si votre paragraphe pouvait avoir été écrit \emph{sans ouvrir le questionnaire}, il est générique : plafond 50\,\% --- et la partie E vous demande justement de le démontrer sur une réponse d'IA.1281\end{importbox}1282\begin{columns}[T]1283\begin{column}{0.46\textwidth}1284\begin{kobox}[Générique]1285« L'extraction consiste à soustraire la valeur du bâtiment du prix de vente. Elle est sensible au coût utilisé; il faut donc la considérer comme une méthode de vérification. »1286\end{kobox}1287\end{column}1288\begin{column}{0.52\textwidth}1289\begin{okbox}[Ancré]1290« Extraction sur le 10, rue du Débusquage (435\,655~\$, tableau 1) avec le coût du moteur (320\,591~\$) : 115\,064~\$, soit 1,61 fois le rôle terrain de 71\,400~\$ --- cohérent avec les ratios de 1,1 à 1,6 du tableau 1b. Avec $\pm$10\,\% sur le coût, le terrain varie de 83\,000 à 147\,000~\$ : vérification, pas conclusion. »1291\end{okbox}1292\end{column}1293\end{columns}1294\begin{notebox}[Si vous utilisez un outil d'IA]1295Donnez-lui \emph{vos} tableaux et conventions; exigez tableau, ligne et valeur; refaites chaque calcul; \textbf{déclarez-le}. Vous devrez tout refaire sans lui à l'oral. Jamais de partage du questionnaire avec d'autres étudiants.1296\end{notebox}1297\end{frame}12981299\begin{frame}{Planifier les 72 heures (9 $\rightarrow$ 12 novembre)}1300\begin{timeline}[104mm]1301\timelineitem[uqoVert]{6mm}{Lun. 9 nov., 23 h 59}{ouverture : lire \emph{tout}, repérer le terrain-fil conducteur (B, D, E), les conventions}1302\timelineitem{30mm}{Mar. 10}{partie A (70--85 min); partie B (100--120 min)}1303\timelineitem[uqoOr!70!uqoGris]{56mm}{Mer. 11}{partie C (60--75 min); partie D (80--95 min)}1304\timelineitem{80mm}{Jeu. 12, jour}{partie E : critique d'IA (relire votre grille), note au client; relecture}1305\timelineitem[uqoRouge]{100mm}{Jeu. 12, 23 h 59}{dépôt de l'intra \emph{et} du TP2}1306\end{timeline}1307\vspace{4pt}1308\begin{columns}[T]1309\begin{column}{0.49\textwidth}1310\begin{notebox}[Ordre conseillé]1311A $\rightarrow$ B $\rightarrow$ C $\rightarrow$ D $\rightarrow$ E. La partie E dépend de vos résultats de B : gardez-la pour la fin. Bloqué? Hypothèse écrite, et on avance.1312\end{notebox}1313\end{column}1314\begin{column}{0.49\textwidth}1315\begin{exambox}[Charge]13166,5 à 8 h au total, rédaction et déclarations comprises (30--45 min). Deux remises le 12 : planifiez le TP2 \emph{avant} la fenêtre.1317\end{exambox}1318\end{column}1319\end{columns}1320\end{frame}13211322\begin{frame}{Liste de vérification avant de déposer}1323\begin{columns}[T]1324\begin{column}{0.46\textwidth}1325\uqotitle{Forme}1326\begin{itemize}1327    \item[$\square$] Un seul fichier \textbf{PDF}, pages numérotées1328    \item[$\square$] Nom et code permanent sur \textbf{chaque} page1329    \item[$\square$] Réponses numérotées comme les questions (6a, 6b\ldots)1330    \item[$\square$] Déclarations d'\textbf{intégrité} et d'\textbf{outils} signées1331    \item[$\square$] Déposé sur Moodle avant le jeudi 12 novembre, 23 h 591332\end{itemize}1333\end{column}1334\begin{column}{0.52\textwidth}1335\uqotitle{Fond}1336\begin{itemize}1337    \item[$\square$] Chaque calcul : données, méthode, formule, substitution, résultat, interprétation1338    \item[$\square$] Temps \textbf{composé}, appliqué \textbf{avant} les physiques; plafond $\pm$10\,\%; seuils commentés1339    \item[$\square$] Pondération \textbf{chiffrée et justifiée}; valeur au 5\,000~\$1340    \item[$\square$] Critères de l'utilisation optimale \textbf{dans l'ordre}, appliqués au lot1341    \item[$\square$] Hypothèses \textbf{distinctes} + vérification; ventes aberrantes confirmées ou écartées1342    \item[$\square$] Résidu négatif \textbf{interprété}; extraction avec sensibilité; je peux tout refaire à l'oral1343\end{itemize}1344\end{column}1345\end{columns}1346\end{frame}13471348% ======================================================================1349\section{Aide-mémoire et mot de la fin}1350% ======================================================================13511352\begin{frame}{Aide-mémoire --- blocs 1 et 2 en une page}1353\begin{center}1354\begingroup\footnotesize\renewcommand{\arraystretch}{1.1}\rowcolors{2}{revFond}{uqoBlanc}\begin{tabular}{@{}>{\bfseries}p{3cm} p{9.6cm}@{}}1355\toprule1356\thd{Notion} & \thd{Résumé} \\1357\midrule1358Formule & $V = V_T + (C_N - D)$; $C_N =$ directs + indirects + profit entrepreneurial \\1359Coût / prix / valeur & Dépense ou coût normalisé (MEFQ) / fait / opinion datée; prix demandé $\neq$ valeur \\1360Reproduction / remplacement & Réplique (patrimoine, assurance) / utilité équivalente (marché); $C_{\text{repro}} = C_{\text{rempl}} +$ fonctionnelle curable \\1361Directs / indirects / profit & Marge de l'entrepreneur $=$ direct; honoraires, permis, intercalaires $=$ indirects; profit du \textbf{promoteur} \\1362Terrain vacant & Quatre critères dans l'ordre; vacant vs amélioré; contribution négative d'un bâtiment à démolir \\1363Cinq méthodes & Comparaison $>$ extraction / lotissement $>$ résidu $>$ affectation \\1364Rôle et tendance & Valeur réelle au 1\textsuperscript{er} juillet 2022; ratio prix/rôle médian à deux dates (TP1 : 0,542\,\%/mois) $>$ revente isolée \\1365Conventions & 18 mois; temps composé; $\pm$3\,\% / 20\,\%; Harper $\pm$5\,\%; équité $\pm$10\,\%; net 15 / brut 25; 8\,000~\$; 5\,000~\$ \\1366Jugement & Critique d'IA : identifier, corriger, chiffrer · note au client : conclusion, méthodes, hypothèses, limites, prudence \\1367\bottomrule1368\end{tabular}\endgroup1369\end{center}1370\end{frame}13711372\begin{frame}{Erreurs fréquentes --- à relire la veille de la remise}1373\begin{columns}[T]1374\begin{column}{0.49\textwidth}1375\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{calculator}{Calculs}{Temps linéaire; temps après les physiques · tranches incomplètes comptées; prorata de superficie · Harper dans le mauvais sens · plafond oublié; équité sur un rôle nominal · net et brut sur le prix brut · moyenne au lieu de réconciliation; valeur non arrondie au 5\,000~\$ · extraction avec un coût de mauvaise portée; résidu négatif « $=$ 0 ».}1376\end{column}1377\begin{column}{0.49\textwidth}1378\revcard[uqoRouge]{\linewidth}{brain}{Raisonnement}{Prix demandé pris pour une valeur; rôle du bâtiment pris pour une contribution · marge de l'entrepreneur classée « profit entrepreneurial » · base de coût sans justification du mandat; double comptage · critères listés sans application, ou dans le désordre · vente aberrante utilisée sans confirmation; revente isolée prise pour la tendance · mêmes hypothèses recopiées · critique d'IA qui reproduit l'erreur; note sans réserve · réponse sans donnée citée.}1379\end{column}1380\end{columns}1381\end{frame}13821383\begin{frame}{Pour la suite}1384\begin{columns}[T]1385\begin{column}{0.49\textwidth}1386\revcard[uqoVert]{\linewidth}{book-reader}{D'ici l'intra}{Refaire l'examen de pratique \emph{sans} le corrigé, puis comparer au solutionnaire détaillé · revoir votre TP1 (grille, conventions, tendance par ratio) · notes interactives www.uqo-imm1033.app (calculateurs Harper, HBU; quiz des séances 1 à 4) · UQO Éval pour \emph{comprendre} d'où viennent les tableaux.}1387\end{column}1388\begin{column}{0.49\textwidth}1389\revcard{\linewidth}{calendar-alt}{Calendrier}{\textbf{22 octobre} : séance 6 + examen de pratique; TP1 à 23 h 59 · \textbf{29 octobre} (S7) : coûts directs; énoncé du TP2 · \textbf{5 novembre} (S8) : indirects et profit · \textbf{lundi 9 novembre, 23 h 59} : questionnaire de l'intra · \textbf{jeudi 12 novembre, 23 h 59} (S9) : remise de l'intra et du TP2.}1390\end{column}1391\end{columns}1392\vspace{6pt}1393\begin{importbox}[Une seule règle]1394Chaque chiffre a une source, chaque jugement a une donnée, chaque calcul a sa démarche.1395\end{importbox}1396\end{frame}13971398\begin{frame}{Questions?}1399\contactslide[Bon succès à l'examen de mi-session --- questionnaire le 9 novembre, remise le 12 novembre à 23 h 59]1400\end{frame}14011402\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1403\nocite{appraisal2020,appraisal2026,appraisalCdn,rattermann2020,rattermannCout,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ccq,lfm,ldmi,lau,lptaa,lqe,zonesInond2026,registreFoncier,oeaqSite}1404\printbibliography[heading=none]1405\end{frame}14061407\end{document}1408