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1% ==============================================================================2% Séance 10 : Dépréciation physique3% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1033 --- Séance 10]{Séance 10 : Dépréciation physique}12\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Hiver 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Rappel et objectifs}31% ======================================================================3233\begin{frame}{Rappel --- Séance 9 : concepts de dépréciation}34\begin{defbox}[Formule fondamentale de la méthode du coût]35\[36V = V_{\text{terrain}} + \bigl(\text{Coût neuf} - \text{Dépréciation totale}\bigr)37\]38\end{defbox}39\vspace{1mm}40\begin{columns}[T]41\begin{column}{0.48\textwidth}42\uqotitle{Les trois types de dépréciation :}43\begin{enumerate}44 \item \textcolor{uqoBleu}{\textbf{Physique}} (séance 10)45 \item \textcolor{uqoTeal}{\textbf{Fonctionnelle}} (séance 11)46 \item \textcolor{uqoVert}{\textbf{Économique}} (séance 12)47\end{enumerate}48\end{column}49\begin{column}{0.48\textwidth}50\uqotitle{Concepts clés revus :}51\begin{itemize}52 \item Vie économique vs vie physique53 \item Vie effective et vie restante54 \item Âge effectif $\neq$ âge chronologique55 \item Curable vs incurable56\end{itemize}57\end{column}58\end{columns}59\end{frame}6061\begin{frame}{Objectifs de la séance 10}62À la fin de cette séance, l'étudiant sera capable de :63\vspace{1mm}64\begin{enumerate}65 \item Distinguer la dépréciation physique \textbf{curable} et \textbf{incurable}66 \item Identifier les composantes à \textbf{courte} et à \textbf{longue durée de vie}67 \item Appliquer la méthode \textbf{âge-vie} (simple et modifiée)68 \item Appliquer la \textbf{méthode de ventilation} (\emph{breakdown method})69 \item Réaliser une \textbf{inspection de bâtiment} pour fins de dépréciation70 \item Compléter un \textbf{exercice intégré} de dépréciation physique71\end{enumerate}72\end{frame}7374\begin{frame}{Positionnement dans le cours}75\begin{center}76\begin{tikzpicture}[77 bloc/.style={uqocard, text width=3.0cm, minimum height=0.95cm},78 blocdone/.style={bloc, draw=uqoVert, fill=uqoVert!12},79 blocactif/.style={bloc, draw=uqoRouge, very thick, fill=uqoRouge!10, font=\small\bfseries},80]81\node[blocdone] (b1) at (0,0) {Bloc 1 : Fondements};82\node[blocdone] (b2) at (3.9,0) {Bloc 2 : Terrain};83\node[blocdone] (b3) at (7.8,0) {Bloc 3 : Coûts};84\node[blocactif] (b4) at (3.9,-1.9) {Bloc 4 : Dépréciation};85\node[bloc] (b5) at (7.8,-1.9) {Bloc 5 : Intégration};86\draw[uqoarrow] (b1) -- (b2);87\draw[uqoarrow] (b2) -- (b3);88\draw[uqoarrow] (b3) -- (b4);89\draw[uqoarrow] (b4) -- (b5);90\node[below=0.15cm of b4, font=\footnotesize, text=uqoRouge] {Séance 10 --- Dépréciation physique};91\end{tikzpicture}92\end{center}93\vspace{2mm}94\begin{itemize}95 \item \textbf{Séance 9 :} concepts généraux de dépréciation \textcolor{uqoVert}{\checkmark}96 \item \textbf{Séance 11 :} dépréciation fonctionnelle $\rightarrow$97\end{itemize}98\end{frame}99100% ======================================================================101\section{Dépréciation physique : vue d'ensemble}102% ======================================================================103104\begin{frame}{Dépréciation physique --- Définition}105\begin{defbox}[Définition]106La \textbf{dépréciation physique} est la perte de valeur causée par l'\textbf{usure}, le \textbf{vieillissement} et l'action des \textbf{intempéries} sur les composantes d'un bâtiment.107\end{defbox}108\vspace{2mm}109\uqotitle{Trois causes principales :}110\begin{itemize}111 \item \textbf{Usure} : détérioration liée à l'utilisation du bâtiment112 \item \textbf{Vieillissement} : dégradation naturelle des matériaux avec le temps113 \item \textbf{Intempéries} : action du climat sur l'enveloppe et la structure114\end{itemize}115\end{frame}116117\begin{frame}{Les causes en détail --- Usure et vieillissement}118\begin{columns}[T]119\begin{column}{0.48\textwidth}120\uqotitle{Usure (utilisation) :}121\begin{itemize}122 \item Utilisation quotidienne123 \item Fréquentation des lieux124 \item Abrasion des surfaces125 \item Frottement (portes, planchers)126\end{itemize}127\end{column}128\begin{column}{0.48\textwidth}129\uqotitle{Vieillissement (temps) :}130\begin{itemize}131 \item Détérioration naturelle132 \item Oxydation et corrosion133 \item Dégradation chimique134 \item Fatigue des matériaux135\end{itemize}136\end{column}137\end{columns}138\end{frame}139140\begin{frame}{Les causes en détail --- Intempéries et climat québécois}141\begin{importbox}[Le climat québécois accélère la dépréciation physique]142Les conditions climatiques du Québec sont parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord pour les bâtiments.143\end{importbox}144\vspace{1mm}145\begin{columns}[T]146\begin{column}{0.48\textwidth}147\uqotitle{Facteurs climatiques :}148\begin{itemize}149 \item Amplitude thermique ($-35~^{\circ}$C à $+35~^{\circ}$C)150 \item Jusqu'à 150+ cycles gel-dégel par année151 \item Humidité élevée en été152 \item Neige, verglas et rayonnement UV153\end{itemize}154\end{column}155\begin{column}{0.48\textwidth}156\uqotitle{Conséquences fréquentes :}157\begin{itemize}158 \item Fissuration des fondations159 \item Joints de maçonnerie, écaillage du béton160 \item Déformation des revêtements161 \item Infiltrations d'eau et moisissures162\end{itemize}163\end{column}164\end{columns}165\end{frame}166167\begin{frame}{Curable vs incurable --- Distinction fondamentale}168\begin{columns}[T]169\begin{column}{0.48\textwidth}170\uqogreen{CURABLE} --- coût de réparation $\leq$ valeur ajoutée171\begin{itemize}172 \item Économiquement justifiable173 \item Entretien différé174 \item Réparations normales175 \item Un acheteur le ferait176\end{itemize}177\end{column}178\begin{column}{0.48\textwidth}179\uqoalert{INCURABLE} --- coût de réparation $>$ valeur ajoutée180\begin{itemize}181 \item Non économiquement justifiable182 \item Usure irréversible183 \item Court terme ou long terme184 \item Calcul par ratio âge-vie185\end{itemize}186\end{column}187\end{columns}188\vspace{2mm}189\begin{importbox}[Règle de décision]190Un item est \textbf{curable} si un acheteur prudent procéderait à la réparation dès l'acquisition, car la valeur ajoutée \textbf{égale ou excède} le coût de correction.191\end{importbox}192\end{frame}193194\begin{frame}{Classification de la dépréciation physique}195\begin{center}196\begin{tikzpicture}[197 level 1/.style={sibling distance=5.4cm, level distance=1.3cm},198 level 2/.style={sibling distance=4.0cm, level distance=1.3cm},199 every node/.style={uqocard, text width=3.0cm, minimum height=0.6cm},200 edge from parent/.style={draw, -{Stealth}, thick, uqoBleu},201]202\node[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu, text=uqoBlanc, font=\small\bfseries] {Dépréciation physique}203 child { node[draw=uqoVert, fill=uqoVert!12] {Curable (entretien différé)} }204 child { node[draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!10] {Incurable}205 child { node[draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!6] {Court terme (\emph{short-lived})} }206 child { node[draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!10] {Long terme (\emph{long-lived})} }207 };208\end{tikzpicture}209\end{center}210\begin{exbox}[Ordre de calcul important]211D'abord la dépréciation \textbf{curable}, ensuite l'incurable \textbf{court terme} (composantes à courte vie), enfin l'incurable \textbf{long terme} (sur le résidu).212\end{exbox}213\end{frame}214215% ======================================================================216\section{Dépréciation physique curable}217% ======================================================================218219\begin{frame}{Dépréciation physique curable --- Définition}220\begin{defbox}[Définition --- Entretien différé]221La dépréciation physique curable correspond à l'\textbf{entretien différé} (\emph{deferred maintenance}) : des réparations ou remplacements que l'acheteur effectuerait immédiatement après l'acquisition.222\end{defbox}223\vspace{1mm}224\uqotitle{Critère de curabilité :}225\[226\boxed{\text{Coût de réparation} \leq \text{Augmentation de valeur résultante}}227\]228\vspace{1mm}229\begin{itemize}230 \item Items visibles à l'inspection, réparation techniquement faisable231 \item Mesure : \textbf{coût de réparation} au prix du marché (soumissions)232 \item Première étape du calcul de ventilation233\end{itemize}234\end{frame}235236\begin{frame}{Exemples courants d'entretien différé au Québec}237\begin{center}238\small239\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} r@{}}240\toprule241\textbf{Item d'entretien différé} & \textbf{Signe d'usure} & \textbf{Coût estimé} \\242\midrule243Peinture intérieure & Écaillage, jaunissement & 4~000 -- 8~000~\$ \\244Toiture (bardeaux d'asphalte) & Bardeaux recroquevillés & 8~000 -- 18~000~\$ \\245Fenêtres thermos embuées & Condensation entre vitres & 500 -- 1~200~\$/fen. \\246Robinetterie qui fuit & Gouttes, taches de rouille & 200 -- 600~\$/unité \\247Plancher usé & Rayures, décoloration & 3 -- 8~\$/pi\textsuperscript{2} \\248Calfeutrage extérieur & Fissures, décollement & 1~500 -- 4~000~\$ \\249Revêtement ext. dégradé & Écaillage, pourriture & 10~000 -- 25~000~\$ \\250Gouttières endommagées & Fuites, déformation & 1~500 -- 4~000~\$ \\251\bottomrule252\end{tabular}253\end{center}254\vspace{1mm}255{\footnotesize\textit{Coûts approximatifs 2025--2026 (main-d'\oe uvre et matériaux), résidence unifamiliale type au Québec.}}256\end{frame}257258\begin{frame}{Estimation des coûts de réparation --- Sources}259\uqotitle{Sources de données pour les coûts :}260\begin{itemize}261 \item Soumissions d'entrepreneurs locaux262 \item Guides de coûts publiés (RSMeans, Altus, Marshall \& Swift)263 \item Expérience professionnelle de l'évaluateur264 \item Données historiques de réparation265\end{itemize}266\vspace{2mm}267\begin{importbox}[Attention]268Ne pas confondre le \textbf{coût de réparation} d'un item avec le \textbf{coût de remplacement à neuf} de la composante complète.269\end{importbox}270\end{frame}271272\begin{frame}{Estimation des coûts de réparation --- Principes}273\begin{enumerate}274 \item Utiliser les \textbf{coûts du marché} (et non les coûts de bricolage)275 \item Inclure la \textbf{main-d'\oe uvre}, les \textbf{matériaux} et les frais connexes276 \item Prévoir les \textbf{taxes applicables} (TPS/TVQ)277 \item Considérer les \textbf{permis} requis par la municipalité278 \item Ajuster pour les \textbf{conditions locales} (Gatineau vs Montréal)279\end{enumerate}280\end{frame}281282\begin{frame}{Exercice --- Dépréciation physique curable}283\begin{exbox}[Bungalow à Gatineau --- Entretien différé]284Inspection d'un bungalow de 1~200~pi\textsuperscript{2} construit en 1985 :285\end{exbox}286\begin{center}287\small288\begin{tabular}{@{}r >{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm} r@{}}289\toprule290\textbf{\#} & \textbf{Item curable identifié} & \textbf{Coût estimé} \\291\midrule2921 & Peinture intérieure complète (murs et plafonds) & 6~500~\$ \\2932 & Remplacement des bardeaux de toiture & 12~000~\$ \\2943 & 4 fenêtres thermos embuées (à 800~\$/fen.) & 3~200~\$ \\2954 & Robinetterie cuisine et salle de bain & 1~800~\$ \\2965 & Plancher de cuisine (vinyle décollé, 120~pi\textsuperscript{2}) & 1~440~\$ \\2976 & Calfeutrage extérieur portes et fenêtres & 2~200~\$ \\2987 & Gouttières et descentes pluviales & 2~500~\$ \\299\midrule300 & \textbf{Total dépréciation physique curable} & \textbf{29~640~\$} \\301\bottomrule302\end{tabular}303\end{center}304\end{frame}305306\begin{frame}{Vérification du critère de curabilité}307\begin{center}308\small309\begin{tabular}{@{}l r r c@{}}310\toprule311\textbf{Item} & \textbf{Coût répar.} & \textbf{Valeur ajoutée} & \textbf{Curable?} \\312\midrule313Peinture intérieure & 6~500~\$ & 8~000~\$ & {\color{uqoVert}\checkmark} \\314Toiture (bardeaux) & 12~000~\$ & 14~000~\$ & {\color{uqoVert}\checkmark} \\315Fenêtres thermos & 3~200~\$ & 4~500~\$ & {\color{uqoVert}\checkmark} \\316Robinetterie & 1~800~\$ & 2~000~\$ & {\color{uqoVert}\checkmark} \\317Plancher de cuisine & 1~440~\$ & 2~500~\$ & {\color{uqoVert}\checkmark} \\318Calfeutrage & 2~200~\$ & 3~000~\$ & {\color{uqoVert}\checkmark} \\319Gouttières & 2~500~\$ & 3~000~\$ & {\color{uqoVert}\checkmark} \\320\bottomrule321\end{tabular}322\end{center}323\vspace{1mm}324\begin{exbox}[Conclusion]325Tous les items satisfont le critère (coût de réparation $\leq$ valeur ajoutée). La dépréciation physique curable totale est de \textbf{29~640~\$}.326\end{exbox}327\end{frame}328329% ======================================================================330\section{Dépréciation incurable --- Court terme}331% ======================================================================332333\begin{frame}{Dépréciation incurable court terme (\emph{short-lived})}334\begin{defbox}[Définition]335Composantes dont la \textbf{durée de vie utile est inférieure} à celle du bâtiment dans son ensemble, et dont le remplacement n'est \textbf{pas encore économiquement justifiable} au moment de l'évaluation.336\end{defbox}337\vspace{1mm}338\begin{itemize}339 \item La composante n'est \textbf{pas en fin de vie} (sinon elle serait curable)340 \item Sa durée de vie est \textbf{déterminable et finie}341 \item Elle s'use \textbf{plus vite} que la structure principale342 \item Dépréciation \textbf{proportionnelle} au ratio âge effectif / durée de vie343\end{itemize}344\vspace{1mm}345\begin{importbox}[Distinction importante]346Une composante à courte vie \textbf{en fin de vie} (à remplacer) est classée \textbf{curable}, pas incurable court terme.347\end{importbox}348\end{frame}349350\begin{frame}{Durées de vie typiques des composantes}351\begin{center}352\footnotesize353\begin{tabular}{@{}l c l@{}}354\toprule355\textbf{Composante} & \textbf{Durée de vie (ans)} & \textbf{Catégorie} \\356\midrule357Peinture intérieure & 5 -- 10 & Très courte \\358Chauffe-eau & 10 -- 15 & Courte \\359Couvre-plancher (tapis, vinyle) & 10 -- 20 & Courte \\360Système CVAC & 15 -- 25 & Moyenne \\361Toiture (bardeaux d'asphalte) & 20 -- 30 & Moyenne \\362Plomberie (accessoires) & 20 -- 30 & Moyenne \\363Cuisine et salle de bain & 20 -- 30 & Moyenne \\364Revêtement extérieur & 25 -- 35 & Longue \\365Fenêtres & 25 -- 40 & Longue \\366Système électrique & 30 -- 40 & Longue \\367\bottomrule368\end{tabular}369\end{center}370\vspace{1mm}371{\footnotesize\textit{Sources : Marshall \& Swift (tables d'espérance de vie), SCHL, InterNACHI. Durées ajustées pour le climat québécois.}}372\end{frame}373374\begin{frame}{Formule --- Dépréciation incurable court terme}375\begin{defbox}[Formule pour chaque composante à courte vie]376\[377D_{\text{court terme}} = \text{Coût neuf de la composante} \times \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Durée de vie utile}}378\]379\end{defbox}380\vspace{1mm}381\uqotitle{Étapes de calcul :}382\begin{enumerate}383 \item \textbf{Retrancher} les items déjà comptés comme curables384 \item Déterminer le \textbf{coût neuf} de chaque composante restante385 \item Estimer l'\textbf{âge effectif} et la \textbf{durée de vie utile} de chacune386 \item Appliquer le \textbf{ratio} âge effectif / durée de vie au coût neuf387\end{enumerate}388\begin{importbox}[Plafond]389Le ratio ne peut excéder 100\,\% : une composante complètement usée est classée \textbf{curable}.390\end{importbox}391\end{frame}392393\begin{frame}{Exemple --- Calcul pour une composante (CVAC)}394\begin{exbox}[Composante : système CVAC]395Coût neuf : \textbf{18~000~\$} --- durée de vie utile : \textbf{20 ans} --- âge effectif : \textbf{12 ans}.396\end{exbox}397\vspace{1mm}398\[399D_{\text{CVAC}} = 18~000~\$ \times \frac{12}{20} = 18~000~\$ \times 0{,}60 = \textbf{10~800~\$}400\]401\vspace{1mm}402\begin{columns}[T]403\begin{column}{0.48\textwidth}404\uqotitle{Interprétation :}405\begin{itemize}406 \item 60\,\% de la vie utile est consommée407 \item Il reste 8 ans de vie utile408\end{itemize}409\end{column}410\begin{column}{0.48\textwidth}411\uqotitle{Valeur dépréciée :}412\begin{itemize}413 \item Coût neuf : 18~000~\$414 \item Dépréciation : $-$10~800~\$415 \item Valeur résiduelle : \textbf{7~200~\$}416\end{itemize}417\end{column}418\end{columns}419\end{frame}420421\begin{frame}{Tableau de calcul --- Composantes à courte durée de vie}422\begin{center}423\footnotesize424\begin{tabular}{@{}l r c r r@{}}425\toprule426\textbf{Composante} & \textbf{Coût neuf} & \textbf{Âge / Vie} & \textbf{\%} & \textbf{Dépréc.} \\427\midrule428Toiture & 15~000~\$ & 8 / 25 & 32,0 & 4~800~\$ \\429Couvre-planchers & 12~000~\$ & 10 / 18 & 55,6 & 6~667~\$ \\430Peinture intérieure & 5~000~\$ & 4 / 8 & 50,0 & 2~500~\$ \\431Plomberie (accessoires) & 8~000~\$ & 12 / 25 & 48,0 & 3~840~\$ \\432Chauffe-eau & 3~500~\$ & 7 / 12 & 58,3 & 2~042~\$ \\433CVAC & 18~000~\$ & 12 / 20 & 60,0 & 10~800~\$ \\434Revêtement extérieur & 22~000~\$ & 12 / 30 & 40,0 & 8~800~\$ \\435Fenêtres & 20~000~\$ & 12 / 30 & 40,0 & 8~000~\$ \\436Cuisine / salle de bain & 25~000~\$ & 15 / 25 & 60,0 & 15~000~\$ \\437Système électrique & 10~000~\$ & 12 / 35 & 34,3 & 3~429~\$ \\438\midrule439\textbf{Total} & \textbf{138~500~\$} & & & \textbf{65~878~\$} \\440\bottomrule441\end{tabular}442\end{center}443\vspace{1mm}444{\footnotesize\textit{Les items déjà comptés comme curables sont exclus. Montants arrondis au dollar près.}}445\end{frame}446447\begin{frame}{Âge effectif des composantes --- Précisions}448\begin{defbox}[L'âge effectif peut différer de l'âge chronologique]449Une composante rénovée ou remplacée a un âge effectif \textbf{inférieur} à l'âge du bâtiment; une composante mal entretenue peut avoir un âge effectif \textbf{supérieur}.450\end{defbox}451\vspace{1mm}452\uqotitle{Exemples :}453\begin{itemize}454 \item Bâtiment de 40 ans, toiture refaite il y a 5 ans $\Rightarrow$ âge effectif toiture = \textbf{5 ans}455 \item Bâtiment de 20 ans, CVAC mal entretenu $\Rightarrow$ âge effectif CVAC = \textbf{25 ans}456 \item Bâtiment de 30 ans, cuisine rénovée il y a 8 ans $\Rightarrow$ âge effectif cuisine = \textbf{8 ans}457\end{itemize}458\vspace{1mm}459\begin{exbox}[Conseil pratique]460L'inspection et l'\textbf{historique des rénovations} sont essentiels : demandez les reçus de travaux au propriétaire.461\end{exbox}462\end{frame}463464\begin{frame}{Attention --- Éviter le double comptage}465\begin{importbox}[Règle fondamentale]466Une composante ne peut être comptée à la fois comme \textbf{curable} et comme \textbf{incurable court terme} : il faut choisir l'une ou l'autre catégorie.467\end{importbox}468\vspace{2mm}469\begin{center}470\begin{tikzpicture}471\node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!12, text width=4.8cm, minimum height=1.5cm] at (-3.3,0)472 {\textbf{Fin de vie utile}\\[2pt] $\Rightarrow$ \textbf{curable}\\ (coût de remplacement)};473\node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, text width=4.8cm, minimum height=1.5cm] at (3.3,0)474 {\textbf{En cours de vie}\\[2pt] $\Rightarrow$ \textbf{incurable court terme}\\ (ratio âge / durée de vie)};475\end{tikzpicture}476\end{center}477\vspace{2mm}478\begin{itemize}479 \item Toiture de 28 ans (vie de 25 ans) : \textbf{curable} --- coût de remplacement480 \item Toiture de 8 ans (vie de 25 ans) : \textbf{incurable CT} --- ratio $8/25 = 32\,\%$481\end{itemize}482\end{frame}483484% ======================================================================485\section{Dépréciation incurable --- Long terme}486% ======================================================================487488\begin{frame}{Dépréciation incurable long terme (\emph{long-lived})}489\begin{defbox}[Définition]490Composantes dont la \textbf{durée de vie égale ou excède} celle du bâtiment dans son ensemble : les éléments \textbf{structuraux} et permanents.491\end{defbox}492\vspace{1mm}493\begin{columns}[T]494\begin{column}{0.48\textwidth}495\begin{itemize}496 \item Fondations (semelles, murs)497 \item Structure portante (charpente)498 \item Dalle de béton499 \item Murs porteurs500\end{itemize}501\end{column}502\begin{column}{0.48\textwidth}503\begin{itemize}504 \item Colonnes et poutres505 \item Ossature du toit506 \item Isolation structurale507 \item Maçonnerie structurale508\end{itemize}509\end{column}510\end{columns}511\vspace{1mm}512\begin{exbox}[Principe]513Ces composantes ne sont \textbf{jamais} remplacées séparément : elles durent aussi longtemps que le bâtiment lui-même.514\end{exbox}515\end{frame}516517\begin{frame}{Formule --- Dépréciation incurable long terme}518\begin{defbox}[Formule résiduelle]519\[520D_{\text{long terme}} = \Bigl(\text{Coût total} - \text{Curables} - \sum \text{Coûts neufs CT}\Bigr) \times \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Durée de vie éco.}}521\]522\end{defbox}523\uqotitle{Étapes de calcul :}524\begin{enumerate}525 \item Partir du \textbf{coût de remplacement total} du bâtiment526 \item \textbf{Soustraire} les curables et les coûts neufs des composantes à courte vie527 \item Le \textbf{résidu} = composantes à longue durée de vie528 \item Appliquer le ratio \textbf{âge effectif / vie économique} du bâtiment529\end{enumerate}530\begin{importbox}[Note]531L'âge effectif et la durée de vie sont ici ceux du \textbf{bâtiment global}, non d'une composante.532\end{importbox}533\end{frame}534535\begin{frame}{Exercice --- Dépréciation incurable long terme}536\begin{exbox}[Données du problème (suite de l'exemple fil rouge)]537\begin{itemize}538 \item Coût total : \textbf{350~000~\$} --- curables : \textbf{29~640~\$} --- coûts neufs CT : \textbf{138~500~\$}539 \item Âge effectif du bâtiment : \textbf{20 ans}540 \item \textbf{Hypothèse du cas : vie économique de 60 ans}541\end{itemize}542\end{exbox}543\begin{align*}544\text{Résidu (long terme)} &= 350~000 - 29~640 - 138~500 = \textbf{181~860~\$} \\545D_{\text{long terme}} &= 181~860 \times \frac{20}{60} = \textbf{60~620~\$}546\end{align*}547\begin{notebox}[Renvoi --- Séance 9]548Table maîtresse : résidentiel, vie économique typique de 45 à 70 ans.549\end{notebox}550\end{frame}551552\begin{frame}{Récapitulatif --- Dépréciation physique totale}553\begin{center}554\begin{tabular}{@{}l r r@{}}555\toprule556\textbf{Catégorie} & \textbf{Montant} & \textbf{\% du coût} \\557\midrule558Curable (entretien différé) & 29~640~\$ & 8,5\,\% \\559Incurable court terme & 65~878~\$ & 18,8\,\% \\560Incurable long terme & 60~620~\$ & 17,3\,\% \\561\midrule562\textbf{Dépréciation physique totale} & \textbf{156~138~\$} & \textbf{44,6\,\%} \\563\bottomrule564\end{tabular}565\end{center}566\vspace{1mm}567\begin{defbox}[Valeur dépréciée des améliorations]568\[569350~000~\$ - 156~138~\$ = \textbf{193~862~\$}570\]571\end{defbox}572{\footnotesize\textit{Ce montant ne couvre que la dépréciation physique : restent les dépréciations fonctionnelle et économique (séances 11 et 12).}}573\end{frame}574575\begin{frame}{Schéma --- Décomposition du coût total}576\begin{center}577\begin{tikzpicture}[node distance=0.32cm]578\node[uqostep] (c0) {\textbf{Coût de remplacement à neuf : 350~000~\$}};579\node[uqostep, below=of c0, draw=uqoVert, fill=uqoVert!12] (c1)580 {Curable (entretien différé) : \textbf{29~640~\$}};581\node[uqostep, below=of c1, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8] (c2)582 {Incurable court terme : \textbf{65~878~\$} (sur coûts neufs CT de 138~500~\$)};583\node[uqostep, below=of c2] (c3)584 {Incurable long terme : \textbf{60~620~\$} (sur résidu de 181~860~\$)};585\node[uqostep, below=of c3, draw=uqoOr, fill=uqoOr!15, font=\small\bfseries] (c4)586 {Dépréciation physique totale : 156~138~\$ (44,6\,\% du coût neuf)};587\draw[uqoarrow] (c0) -- (c1);588\draw[uqoarrow] (c1) -- (c2);589\draw[uqoarrow] (c2) -- (c3);590\draw[uqoarrow] (c3) -- (c4);591\end{tikzpicture}592\end{center}593\vspace{1mm}594\begin{center}595\small Chaque étape retranche sa part avant le calcul de la suivante : c'est la logique séquentielle de la ventilation.596\end{center}597\end{frame}598599% ======================================================================600\section{Méthodes d'estimation de la dépréciation physique}601% ======================================================================602603\begin{frame}{Méthodes d'estimation --- Vue d'ensemble}604\begin{center}605\begin{tabular}{@{}l c c l@{}}606\toprule607\textbf{Méthode} & \textbf{Précision} & \textbf{Complexité} & \textbf{Usage} \\608\midrule609Âge-vie (observation) & Moyenne & Faible & Estimation rapide \\610Ventilation (\emph{breakdown}) & Élevée & Élevée & Analyse détaillée \\611Coût de remise en état & Variable & Moyenne & Cas spécifiques \\612Extraction du marché & Élevée & Moyenne & Vérification \\613\bottomrule614\end{tabular}615\end{center}616\vspace{2mm}617\begin{notebox}[Repère]618\textbf{Âge-vie} : un seul ratio appliqué au coût total, utile en estimation préliminaire. \textbf{Ventilation} : calcul séparé de chaque composante --- le standard professionnel.619\end{notebox}620\end{frame}621622\begin{frame}{Méthode âge-vie (observation)}623\begin{defbox}[Principe]624Appliquer un \textbf{ratio unique} au coût de remplacement total pour estimer la dépréciation physique globale.625\[626D_{\text{physique}} = \text{Coût neuf} \times \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Durée de vie économique}}627\]628\end{defbox}629\vspace{1mm}630\uqotitle{Exemple (fil rouge) :} coût neuf 350~000~\$, âge effectif 20 ans, vie économique 60 ans.631\[632D = 350~000 \times \frac{20}{60} = \textbf{116~667~\$}633\]634\begin{notebox}[Comparaison]635La ventilation donnait \textbf{156~138~\$} : la méthode âge-vie simple sous-estime souvent la dépréciation réelle.636\end{notebox}637\end{frame}638639\begin{frame}{Méthode âge-vie modifiée}640\begin{defbox}[Amélioration de la méthode de base]641Traiter d'abord l'entretien différé \textbf{séparément}, puis appliquer le ratio âge-vie sur le \textbf{solde}.642\end{defbox}643\vspace{1mm}644\begin{enumerate}645 \item Dépréciation \textbf{curable} mesurée directement : 29~640~\$646 \item Solde : $350~000 - 29~640 = 320~360~\$$647 \item Ratio âge-vie sur le solde :648\end{enumerate}649\[650D_{\text{incurable}} = 320~360 \times \frac{20}{60} = \textbf{106~787~\$}651\qquad652D_{\text{totale}} = 29~640 + 106~787 = \textbf{136~427~\$}653\]654\vspace{1mm}655\begin{exbox}[Avantage]656Plus précise que l'âge-vie simple, car l'entretien différé est mesuré directement.657\end{exbox}658\end{frame}659660\begin{frame}{Méthode de ventilation (\emph{breakdown method})}661\begin{center}662\begin{tikzpicture}[node distance=0.45cm]663\node[uqostep, draw=uqoVert, fill=uqoVert!12] (s1)664 {\textbf{Étape 1} --- Dépréciation curable (coût de réparation)};665\node[uqostep, below=of s1, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8] (s2)666 {\textbf{Étape 2} --- Incurable court terme (ratio âge/vie par composante)};667\node[uqostep, below=of s2] (s3)668 {\textbf{Étape 3} --- Incurable long terme (ratio âge/vie sur le résidu)};669\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);670\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);671\end{tikzpicture}672\end{center}673\vspace{2mm}674\begin{importbox}[Ordre obligatoire]675Chaque étape alimente la suivante : les coûts des items curables et des composantes à courte vie doivent être \textbf{retranchés} avant le calcul du long terme.676\end{importbox}677\end{frame}678679\begin{frame}{Ventilation --- Étape 1 : dépréciation curable}680\uqotitle{Liste de vérification (entretien différé) :}681\begin{columns}[T]682\begin{column}{0.48\textwidth}683\begin{itemize}684 \item Peinture int./ext. défraîchie685 \item Toiture en fin de vie686 \item Fenêtres embuées ou brisées687 \item Robinetterie défectueuse688 \item Planchers endommagés689\end{itemize}690\end{column}691\begin{column}{0.48\textwidth}692\begin{itemize}693 \item Calfeutrage détérioré694 \item Gouttières et descentes brisées695 \item Quincaillerie usée696 \item Joints de carrelage697 \item Équipements défectueux698\end{itemize}699\end{column}700\end{columns}701\vspace{2mm}702\[703\text{Total curables} = \sum_{i=1}^{n} \text{Coût de réparation}_i = \textbf{29~640~\$}704\]705\end{frame}706707\begin{frame}{Ventilation --- Étape 2 : incurable court terme}708\uqotitle{Pour chaque composante $j$ à courte vie non classée curable :}709\[710D_j = \text{Coût neuf}_j \times \frac{\text{Âge effectif}_j}{\text{Durée de vie}_j}711\]712\uqotitle{Deux totaux à conserver :}713\[714\text{Total incurable CT} = \sum_{j=1}^{m} D_j = \textbf{65~878~\$}715\]716\[717\text{Total coûts neufs CT} = \sum_{j=1}^{m} \text{Coût neuf}_j = \textbf{138~500~\$}718\]719\begin{notebox}[Pourquoi deux totaux?]720La dépréciation CT entre dans le total; les \textbf{coûts neufs} CT isolent le résidu (étape 3).721\end{notebox}722\end{frame}723724\begin{frame}{Ventilation --- Étape 3 : incurable long terme}725\uqotitle{Calcul étape par étape :}726\begin{align*}727\text{Coût résiduel} &= \text{Coût total} - \text{Curables} - \text{Coûts neufs CT} \\728&= 350~000 - 29~640 - 138~500 = \textbf{181~860~\$} \\[1mm]729D_{\text{long terme}} &= 181~860 \times \frac{20}{60} = \textbf{60~620~\$}730\end{align*}731\vspace{2mm}732\[733\boxed{D_{\text{physique totale}} = 29~640 + 65~878 + 60~620 = \textbf{156~138~\$}}734\]735\end{frame}736737\begin{frame}{Méthode du coût de remise en état}738\begin{defbox}[Principe]739Estimer le coût nécessaire pour remettre le bâtiment dans un état \textbf{équivalent au neuf}; la dépréciation physique correspond à ce coût.740\end{defbox}741\vspace{1mm}742\begin{columns}[T]743\begin{column}{0.48\textwidth}744\uqotitle{Avantages :}745\begin{itemize}746 \item Intuitive et concrète747 \item Basée sur des coûts réels748 \item Utile pour les assurances749 \item Facile à expliquer au client750\end{itemize}751\end{column}752\begin{column}{0.48\textwidth}753\uqotitle{Limites :}754\begin{itemize}755 \item Difficile pour les composantes structurales756 \item Peut surestimer la dépréciation757 \item Requiert une expertise en construction758 \item Moins utilisée en pratique759\end{itemize}760\end{column}761\end{columns}762\end{frame}763764\begin{frame}{Comparaison des résultats selon la méthode}765\begin{center}766\begin{tabular}{@{}l r r@{}}767\toprule768\textbf{Méthode} & \textbf{Dépréc. physique} & \textbf{\% du coût} \\769\midrule770Âge-vie simple & 116~667~\$ & 33,3\,\% \\771Âge-vie modifiée & 136~427~\$ & 39,0\,\% \\772Ventilation (\emph{breakdown}) & 156~138~\$ & 44,6\,\% \\773\bottomrule774\end{tabular}775\end{center}776\vspace{1mm}777\begin{importbox}[Écarts significatifs]778L'écart entre les méthodes peut atteindre \textbf{10 à 15 points de pourcentage}.779\end{importbox}780\begin{exbox}[Recommandation professionnelle]781L'OEAQ privilégie la \textbf{ventilation} en évaluation détaillée; l'âge-vie reste acceptable en préliminaire.782\end{exbox}783\end{frame}784785% ======================================================================786\section{Inspection du bâtiment}787% ======================================================================788789\begin{frame}{Inspection du bâtiment --- Importance}790\begin{defbox}[Fondement de l'estimation]791L'estimation de la dépréciation physique repose sur une \textbf{inspection minutieuse} : sans elle, les calculs restent théoriques et peu fiables.792\end{defbox}793\vspace{1mm}794\uqotitle{Objectifs de l'inspection :}795\begin{itemize}796 \item Déterminer l'\textbf{état réel} de chaque composante797 \item Identifier les items d'\textbf{entretien différé} et estimer les \textbf{âges effectifs}798 \item Détecter les \textbf{problèmes cachés} (infiltrations, moisissures)799 \item Documenter l'état par \textbf{photographies}800\end{itemize}801\begin{importbox}[Responsabilité professionnelle]802L'évaluateur agréé a l'obligation de procéder à une inspection \textbf{raisonnable} et de rapporter ses observations dans le rapport d'évaluation.803\end{importbox}804\end{frame}805806\begin{frame}{Grille d'inspection --- Fondations et structure}807\begin{columns}[T]808\begin{column}{0.48\textwidth}809\uqotitle{Fondations :}810\begin{itemize}811 \item Fissures (largeur, direction, évolution)812 \item Infiltrations d'eau au sous-sol813 \item Efflorescence (dépôts blancs)814 \item Mouvement ou affaissement815\end{itemize}816\end{column}817\begin{column}{0.48\textwidth}818\uqotitle{Structure et dalle :}819\begin{itemize}820 \item Niveau des planchers (déflexion)821 \item État des poutres et colonnes822 \item Pourriture du bois (si applicable)823 \item Fissures et humidité de la dalle824\end{itemize}825\end{column}826\end{columns}827\vspace{2mm}828\begin{notebox}[Cotation]829Pour chaque élément, noter l'état : bon --- acceptable --- mauvais --- critique.830\end{notebox}831\end{frame}832833\begin{frame}{Grille d'inspection --- Toiture et enveloppe}834\begin{columns}[T]835\begin{column}{0.48\textwidth}836\uqotitle{Toiture :}837\begin{itemize}838 \item Revêtement (bardeaux, membrane)839 \item Solins et étanchéité840 \item Ventilation de l'entretoit841 \item Gouttières et descentes pluviales842\end{itemize}843\end{column}844\begin{column}{0.48\textwidth}845\uqotitle{Enveloppe et isolation :}846\begin{itemize}847 \item Revêtement extérieur (brique, vinyle, bois)848 \item Joints de maçonnerie et calfeutrage849 \item État des portes et fenêtres850 \item Isolant, pare-vapeur, ponts thermiques851\end{itemize}852\end{column}853\end{columns}854\vspace{2mm}855\begin{notebox}[Contexte québécois]856Porter une attention particulière aux dommages causés par les \textbf{cycles gel-dégel}.857\end{notebox}858\end{frame}859860\begin{frame}{Grille d'inspection --- Mécanique et électrique}861\begin{columns}[T]862\begin{column}{0.48\textwidth}863\uqotitle{Plomberie et CVAC :}864\begin{itemize}865 \item Tuyauterie (matériau, fuites, corrosion)866 \item Chauffe-eau (âge, capacité)867 \item Chauffage et climatisation (type, âge, état)868 \item Ventilation (échangeur d'air), conduits869\end{itemize}870\end{column}871\begin{column}{0.48\textwidth}872\uqotitle{Électricité :}873\begin{itemize}874 \item Panneau électrique (capacité, état)875 \item Câblage (cuivre ou aluminium)876 \item Prises et interrupteurs877 \item Mise à la terre et protection878\end{itemize}879\end{column}880\end{columns}881\vspace{2mm}882\begin{importbox}[Vigilance --- bâtiments anciens]883Attention au câblage en \textbf{aluminium} (pré-1977) et à la tuyauterie en \textbf{plomb} ou en \textbf{fonte}.884\end{importbox}885\end{frame}886887\begin{frame}{Grille d'inspection --- Finitions intérieures}888\begin{columns}[T]889\begin{column}{0.48\textwidth}890\uqotitle{Murs, plafonds et planchers :}891\begin{itemize}892 \item Peinture et papier peint893 \item Fissures, taches, moisissures894 \item Gypse (dommages d'eau)895 \item Couvre-plancher : type, usure, niveau896\end{itemize}897\end{column}898\begin{column}{0.48\textwidth}899\uqotitle{Cuisine, salle de bain, ouvertures :}900\begin{itemize}901 \item Armoires et comptoirs902 \item Équipements et appareils903 \item Carrelage et joints904 \item Portes et fenêtres : fonctionnement, étanchéité, quincaillerie905\end{itemize}906\end{column}907\end{columns}908\end{frame}909910\begin{frame}{Échelle de condition du bâtiment}911\begin{center}912\small913\begin{tabular}{@{}c l c >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}914\toprule915\textbf{Note} & \textbf{Condition} & \textbf{Âge eff./chron.} & \textbf{Description} \\916\midrule9171 & Excellent & $<$ 50\,\% & Neuf ou rénové récemment \\9182 & Bon & 50 -- 75\,\% & Bien entretenu, usure mineure \\9193 & Moyen & 75 -- 100\,\% & Usure normale, entretien adéquat \\9204 & Acceptable & 100 -- 125\,\% & Entretien différé visible \\9215 & Médiocre & 125 -- 175\,\% & Détérioration importante \\9226 & Mauvais & $>$ 175\,\% & Réparations majeures requises \\923\bottomrule924\end{tabular}925\end{center}926\vspace{1mm}927\begin{exbox}[Utilisation]928L'échelle aide à fixer l'\textbf{âge effectif} : un bâtiment de 30 ans en condition « excellent » pourrait avoir un âge effectif de seulement 15 ans.929\end{exbox}930\end{frame}931932\begin{frame}{Documentation photographique --- Extérieur}933\begin{defbox}[Pourquoi photographier?]934La documentation visuelle est \textbf{essentielle} pour appuyer les conclusions de dépréciation dans le rapport d'évaluation.935\end{defbox}936\vspace{1mm}937\uqotitle{Photographies extérieures recommandées :}938\begin{itemize}939 \item Façades (les 4 côtés)940 \item Toiture (si accessible)941 \item Fondations visibles942 \item Aménagement paysager et structures annexes943 \item Déficiences extérieures identifiées944\end{itemize}945\end{frame}946947\begin{frame}{Documentation photographique --- Intérieur et équipements}948\uqotitle{Photographies intérieures recommandées :}949\begin{itemize}950 \item Chaque pièce intérieure951 \item Sous-sol complet952 \item Systèmes mécaniques (chauffage, chauffe-eau, CVAC)953 \item Panneau électrique et plaques signalétiques des équipements954 \item Déficiences intérieures et détails de construction955\end{itemize}956\vspace{2mm}957\begin{notebox}[Conseil]958Prendre des photos \textbf{datées} et \textbf{géolocalisées}; conserver les fichiers originaux au dossier d'évaluation.959\end{notebox}960\end{frame}961962% ======================================================================963\section{Cas pratiques}964% ======================================================================965966\begin{frame}{Cas pratique 1 --- Bungalow 1975 à Gatineau : description}967\begin{exbox}[Description de la propriété]968\begin{columns}[T]969\begin{column}{0.48\textwidth}970\begin{itemize}971 \item Bungalow de 1~100~pi\textsuperscript{2}972 \item Construit en \textbf{1975} (51 ans en 2026)973 \item Sous-sol aménagé974 \item Terrain de 8~000~pi\textsuperscript{2}975 \item Secteur Hull, Gatineau976\end{itemize}977\end{column}978\begin{column}{0.48\textwidth}979\begin{itemize}980 \item Fondations en béton coulé981 \item Structure de bois (2$\times$4)982 \item Revêtement de brique983 \item Chauffage électrique984 \item Toiture refaite en 2014985\end{itemize}986\end{column}987\end{columns}988\end{exbox}989\end{frame}990991\begin{frame}{Cas pratique 1 --- Données d'évaluation}992\begin{itemize}993 \item Coût de remplacement à neuf : \textbf{285~000~\$}994 \item Âge chronologique : \textbf{51 ans} (construction 1975)995 \item Âge effectif estimé : \textbf{30 ans} (rénovations partielles)996 \item \textbf{Hypothèse du cas : vie économique de 65 ans}997\end{itemize}998\vspace{2mm}999\begin{notebox}[Renvoi --- Séance 9]1000Hypothèse cohérente avec la table maîtresse des durées de vie (séance 9) : résidentiel, vie économique typique de 45 à 70 ans selon le type de construction.1001\end{notebox}1002\end{frame}10031004\begin{frame}{Cas 1 --- Étape 1 : dépréciation curable}1005\uqotitle{Items d'entretien différé identifiés lors de l'inspection :}1006\vspace{1mm}1007\begin{center}1008\small1009\begin{tabular}{@{}r >{\raggedright\arraybackslash}p{8.4cm} r@{}}1010\toprule1011\textbf{\#} & \textbf{Item curable} & \textbf{Coût répar.} \\1012\midrule10131 & Peinture intérieure complète & 5~500~\$ \\10142 & Calfeutrage extérieur (portes et fenêtres) & 2~800~\$ \\10153 & Plancher du sous-sol (carreaux décollés, 500~pi\textsuperscript{2}) & 3~000~\$ \\10164 & Robinetterie de salle de bain (2 robinets) & 900~\$ \\10175 & Gouttières arrière déformées & 1~200~\$ \\10186 & Joint de brique fissuré (façade sud) & 3~500~\$ \\1019\midrule1020 & \textbf{Total dépréciation curable} & \textbf{16~900~\$} \\1021\bottomrule1022\end{tabular}1023\end{center}1024\end{frame}10251026\begin{frame}{Cas 1 --- Étape 2 : incurable court terme}1027\begin{center}1028\footnotesize1029\begin{tabular}{@{}l r c r r@{}}1030\toprule1031\textbf{Composante} & \textbf{Coût neuf} & \textbf{Âge / Vie} & \textbf{\%} & \textbf{Dépréc.} \\1032\midrule1033Toiture (refaite 2014) & 14~000~\$ & 12 / 25 & 48,0 & 6~720~\$ \\1034Couvre-planchers (RDC) & 8~500~\$ & 15 / 20 & 75,0 & 6~375~\$ \\1035Peinture extérieure & 4~000~\$ & 6 / 10 & 60,0 & 2~400~\$ \\1036Plomberie (accessoires) & 6~000~\$ & 20 / 25 & 80,0 & 4~800~\$ \\1037Chauffe-eau & 2~800~\$ & 8 / 12 & 66,7 & 1~867~\$ \\1038Chauffage électrique & 10~000~\$ & 18 / 25 & 72,0 & 7~200~\$ \\1039Fenêtres & 18~000~\$ & 20 / 30 & 66,7 & 12~000~\$ \\1040Panneau électrique & 8~000~\$ & 25 / 35 & 71,4 & 5~714~\$ \\1041Cuisine (armoires, comptoirs) & 15~000~\$ & 20 / 25 & 80,0 & 12~000~\$ \\1042Salle de bain & 10~000~\$ & 22 / 25 & 88,0 & 8~800~\$ \\1043\midrule1044\textbf{Total} & \textbf{96~300~\$} & & & \textbf{67~876~\$} \\1045\bottomrule1046\end{tabular}1047\end{center}1048\vspace{1mm}1049{\footnotesize\textit{Montants arrondis au dollar près; les items curables de l'étape 1 sont exclus.}}1050\end{frame}10511052\begin{frame}{Cas 1 --- Étape 3 : incurable long terme}1053\uqotitle{Coût résiduel (composantes à longue vie) :}1054\begin{align*}1055\text{Coût résiduel} &= \text{Coût total} - \text{Curables} - \text{Coûts neufs CT} \\1056&= 285~000 - 16~900 - 96~300 = \textbf{171~800~\$}1057\end{align*}1058\vspace{1mm}1059\begin{itemize}1060 \item Composantes incluses : fondations, charpente et murs porteurs, ossature du toit, isolation structurale, maçonnerie de brique1061\end{itemize}1062\vspace{1mm}1063\uqotitle{Dépréciation incurable long terme (âge effectif 30 ans, vie 65 ans) :}1064\[1065D_{\text{LT}} = 171~800 \times \frac{30}{65} = 171~800 \times 46{,}2\,\% = \textbf{79~292~\$}1066\]1067\end{frame}10681069\begin{frame}{Cas 1 --- Synthèse de la dépréciation physique}1070\begin{center}1071\begin{tabular}{@{}l r r@{}}1072\toprule1073\textbf{Catégorie} & \textbf{Montant} & \textbf{\% du coût} \\1074\midrule1075Curable (entretien différé) & 16~900~\$ & 5,9\,\% \\1076Incurable court terme & 67~876~\$ & 23,8\,\% \\1077Incurable long terme & 79~292~\$ & 27,8\,\% \\1078\midrule1079\textbf{Dépréciation physique totale} & \textbf{164~068~\$} & \textbf{57,6\,\%} \\1080\bottomrule1081\end{tabular}1082\end{center}1083\vspace{1mm}1084\begin{defbox}[Décomposition et valeur dépréciée]1085\[108616~900 + 67~876 + 79~292 = \textbf{164~068~\$}1087\qquad1088285~000 - 164~068 = \textbf{120~932~\$}1089\]1090\end{defbox}1091{\footnotesize\textit{Cohérence : 57,6\,\% de dépréciation physique est plausible pour un bâtiment de 51 ans (âge effectif 30 ans) dont la part long terme atteint 46,2\,\% (ratio 30/65).}}1092\end{frame}10931094\begin{frame}{Cas pratique 2 --- Immeuble à revenus 1990, Gatineau}1095\begin{exbox}[Description et données]1096\begin{columns}[T]1097\begin{column}{0.48\textwidth}1098\begin{itemize}1099 \item Immeuble de 6 logements1100 \item Construit en \textbf{1990} (36 ans en 2026)1101 \item 6~000~pi\textsuperscript{2} habitables1102 \item Structure béton/acier, toiture membrane1103\end{itemize}1104\end{column}1105\begin{column}{0.48\textwidth}1106\begin{itemize}1107 \item Coût de remplacement : \textbf{950~000~\$}1108 \item Âge effectif : \textbf{25 ans}1109 \item Entretien différé : \textbf{42~000~\$}1110 \item Coûts neufs CT : \textbf{310~000~\$}1111 \item \textbf{Hypothèse : vie économique de 55 ans}1112\end{itemize}1113\end{column}1114\end{columns}1115\end{exbox}1116\begin{notebox}[Renvoi --- Séance 9]1117Cohérent avec la table maîtresse : résidentiel multilogements, vie économique typique de 45 à 65 ans.1118\end{notebox}1119\end{frame}11201121\begin{frame}{Cas 2 --- Calcul par ventilation}1122\begin{align*}1123\text{Curable} &= \textbf{42~000~\$} \\[1mm]1124\text{Incurable CT} &= 310~000 \times 0{,}52 = \textbf{161~200~\$} \quad \text{(ratio moyen de 52\,\%)} \\[1mm]1125\text{Résidu LT} &= 950~000 - 42~000 - 310~000 = 598~000~\$ \\[1mm]1126\text{Incurable LT} &= 598~000 \times \frac{25}{55} = \textbf{271~818~\$}1127\end{align*}1128\vspace{1mm}1129\[1130\boxed{D_{\text{totale}} = 42~000 + 161~200 + 271~818 = \textbf{475~018~\$} \quad (50{,}0\,\%)}1131\]1132\end{frame}11331134\begin{frame}{Particularités --- Immeubles à revenus}1135\begin{columns}[T]1136\begin{column}{0.48\textwidth}1137\uqotitle{Usure accélérée :}1138\begin{itemize}1139 \item Rotation des locataires1140 \item Espaces communs très sollicités1141 \item Entretien variable selon les occupants1142 \item Vandalisme potentiel1143\end{itemize}1144\end{column}1145\begin{column}{0.48\textwidth}1146\uqotitle{Composantes supplémentaires :}1147\begin{itemize}1148 \item Système d'intercommunication1149 \item Buanderie commune1150 \item Stationnement (asphalte)1151 \item Corridors et escaliers communs1152\end{itemize}1153\end{column}1154\end{columns}1155\vspace{2mm}1156\begin{importbox}[Vérification croisée]1157Pour un immeuble à revenus, comparer la dépréciation physique estimée avec les indications de la \textbf{méthode du revenu} pour vérifier la cohérence.1158\end{importbox}1159\end{frame}11601161% ======================================================================1162\section{Exercice récapitulatif et synthèse}1163% ======================================================================11641165\begin{frame}{Exercice récapitulatif --- Énoncé}1166\begin{quizbox}[Cottage à Aylmer (Gatineau)]1167\begin{itemize}1168 \item Cottage 2 étages, 1~500~pi\textsuperscript{2}, construit en \textbf{1995}1169 \item Coût de remplacement à neuf : \textbf{420~000~\$}1170 \item Âge effectif du bâtiment : \textbf{22 ans}1171 \item \textbf{Hypothèse du cas : vie économique de 65 ans}1172 \item Curables : peinture int. (7~000~\$), gouttières (1~800~\$), robinetterie (1~200~\$) $=$ \textbf{10~000~\$}1173\end{itemize}1174\end{quizbox}1175\vspace{2mm}1176\begin{notebox}[Renvoi --- Séance 9]1177Hypothèse cohérente avec la table maîtresse des durées de vie (séance 9) : résidentiel, vie économique typique de 45 à 70 ans.1178\end{notebox}1179\end{frame}11801181\begin{frame}{Exercice récapitulatif --- Composantes à courte vie}1182\uqotitle{Composantes court terme à calculer :}1183\vspace{1mm}1184\begin{center}1185\small1186\begin{tabular}{@{}l r c c@{}}1187\toprule1188\textbf{Composante} & \textbf{Coût neuf} & \textbf{Durée de vie} & \textbf{Âge effectif} \\1189\midrule1190Toiture & 18~000~\$ & 25 ans & 18 ans \\1191CVAC & 22~000~\$ & 20 ans & 15 ans \\1192Fenêtres & 25~000~\$ & 35 ans & 20 ans \\1193Couvre-planchers & 15~000~\$ & 20 ans & 12 ans \\1194Cuisine / salle de bain & 30~000~\$ & 25 ans & 18 ans \\1195Système électrique & 12~000~\$ & 35 ans & 22 ans \\1196Revêtement extérieur & 20~000~\$ & 30 ans & 20 ans \\1197Plomberie & 8~000~\$ & 25 ans & 15 ans \\1198\bottomrule1199\end{tabular}1200\end{center}1201\vspace{2mm}1202\uqotitle{À faire :} calculer la dépréciation CT, puis l'incurable long terme et le total.1203\end{frame}12041205\begin{frame}{Solution --- Étape 2 : incurable court terme}1206\begin{center}1207\small1208\begin{tabular}{@{}l r c r r@{}}1209\toprule1210\textbf{Composante} & \textbf{Coût neuf} & \textbf{Âge / Vie} & \textbf{\%} & \textbf{Dépréc.} \\1211\midrule1212Toiture & 18~000~\$ & 18 / 25 & 72,0 & 12~960~\$ \\1213CVAC & 22~000~\$ & 15 / 20 & 75,0 & 16~500~\$ \\1214Fenêtres & 25~000~\$ & 20 / 35 & 57,1 & 14~286~\$ \\1215Couvre-planchers & 15~000~\$ & 12 / 20 & 60,0 & 9~000~\$ \\1216Cuisine / salle de bain & 30~000~\$ & 18 / 25 & 72,0 & 21~600~\$ \\1217Système électrique & 12~000~\$ & 22 / 35 & 62,9 & 7~543~\$ \\1218Revêtement extérieur & 20~000~\$ & 20 / 30 & 66,7 & 13~333~\$ \\1219Plomberie & 8~000~\$ & 15 / 25 & 60,0 & 4~800~\$ \\1220\midrule1221\textbf{Total CT} & \textbf{150~000~\$} & & & \textbf{100~022~\$} \\1222\bottomrule1223\end{tabular}1224\end{center}1225\end{frame}12261227\begin{frame}{Solution --- Étape 3 et synthèse}1228\uqotitle{Étape 3 : incurable long terme (âge effectif 22 ans, vie 65 ans) :}1229\begin{align*}1230\text{Résidu} &= 420~000 - 10~000 - 150~000 = 260~000~\$ \\[1mm]1231D_{\text{LT}} &= 260~000 \times \frac{22}{65} = \textbf{88~000~\$}1232\end{align*}1233\vspace{1mm}1234\[1235\boxed{D_{\text{totale}} = 10~000 + 100~022 + 88~000 = \textbf{198~022~\$} \quad (47{,}1\,\%)}1236\]1237\vspace{1mm}1238\begin{exbox}[Lecture du résultat]1239Dépréciation curable 10~000~\$ $+$ court terme 100~022~\$ $+$ long terme 88~000~\$ : le bâtiment a consommé près de la moitié de son coût neuf en dépréciation physique.1240\end{exbox}1241\end{frame}12421243\begin{frame}{Résumé de la séance 10}1244\begin{enumerate}1245 \item La dépréciation physique provient de l'\textbf{usure}, du \textbf{vieillissement} et des \textbf{intempéries}1246 \item \textbf{Curable} $=$ entretien différé, mesuré au \textbf{coût de réparation}1247 \item \textbf{Incurable court terme} $=$ composantes à courte vie (ratio âge/durée)1248 \item \textbf{Incurable long terme} $=$ structure résiduelle (ratio âge/vie économique)1249 \item La \textbf{ventilation} (3 étapes séquentielles) est la méthode la plus précise; l'âge-vie est plus simple mais moins fiable1250 \item L'\textbf{inspection} fonde toute estimation --- et attention au \textbf{double comptage}1251\end{enumerate}1252\end{frame}12531254\begin{frame}{Formules à retenir}1255\begin{defbox}[Les trois composantes de la dépréciation physique]1256\[1257D_{\text{curable}} = \sum \text{Coûts de réparation (entretien différé)}1258\]1259\[1260D_{\text{CT},j} = \text{Coût neuf}_j \times \frac{\text{Âge effectif}_j}{\text{Durée de vie}_j}1261\]1262\[1263D_{\text{LT}} = \Bigl(\text{Coût total} - D_{\text{curable}} - \sum \text{Coûts neufs CT}\Bigr) \times \frac{\text{Âge eff.}_{\text{bât.}}}{\text{Durée de vie éco.}}1264\]1265\end{defbox}1266\begin{importbox}[Total]1267\[1268\boxed{D_{\text{physique totale}} = D_{\text{curable}} + \sum D_{\text{CT},j} + D_{\text{LT}}}1269\]1270\end{importbox}1271\end{frame}12721273\begin{frame}{Prochaine séance --- Séance 11 : dépréciation fonctionnelle}1274\begin{itemize}1275 \item Dépréciation fonctionnelle \textbf{curable} : déficiences requérant des ajouts ou des substitutions1276 \item Dépréciation fonctionnelle \textbf{incurable} : suradéquation (surqualité) et obsolescence de conception1277 \item Calcul de la perte de valeur fonctionnelle1278 \item Exemples : bâtiments résidentiels et commerciaux1279\end{itemize}1280\vspace{2mm}1281\begin{notebox}[Lecture préparatoire]1282\emph{The Appraisal of Real Estate}, 16\textsuperscript{e} éd., chapitre sur l'obsolescence fonctionnelle; Rattermann, chapitre sur la dépréciation.1283\end{notebox}1284\end{frame}128512861287% ======================================================================1288\section{Travail pratique 3 (20\,\%) --- annonce}1289% ======================================================================12901291\begin{frame}{TP3 --- Ventilation complète de la dépréciation (20\,\%)}1292\small1293\begin{importbox}[Mandat]1294Une institution financière détient en garantie un \textbf{atelier-entrepôt de 9\,000 pi\up{2}} à Hull. Vous produisez l'évaluation par la méthode du coût avec \textbf{ventilation complète} : curable, court terme, long terme, fonctionnelle, externe --- puis assemblage $V = \text{CRN} - D + \text{terrain}$.1295\end{importbox}1296\vspace{1.5mm}1297\uqotitle{Objectifs pédagogiques :}1298\begin{itemize}1299 \item Classer les constats d'inspection (test économique de curabilité, séance 9)1300 \item Ventiler la dépréciation physique sans \textbf{double comptage} (séance 10)1301 \item Chiffrer la fonctionnelle et l'externe avec allocation (séances 11--12)1302 \item Confronter ventilation et âge/vie simple, puis la valeur au marché réel1303\end{itemize}1304\begin{notebox}[Données réelles]1305\footnotesize StatCan (usines 57,4 $\rightarrow$ 111,8) · ASHRAE/InterNACHI · Hull 15,7\,\% · CBRE · Altus 120--170\,\$/pi\up{2}.1306\end{notebox}1307\end{frame}13081309\begin{frame}{TP3 --- Livrables, modalités et Dashboard}1310\small1311\begin{columns}[T]1312\begin{column}{0.56\textwidth}1313\uqotitle{Livrable (dépôt Moodle) :}1314\begin{itemize}1315 \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP3\_CodePermanent.xlsx}}) : classification, ventilation chaînée, dashboard1316\end{itemize}1317\vspace{1mm}1318\uqotitle{Modalités :}1319\begin{itemize}1320 \item Individuel --- \textbf{remise : séance 13}1321 \item \textbf{Pondération : 20\,\%} (barème /100 dans l'énoncé)1322 \item Coût du contrat 2017 \textbf{personnalisé} : $585\,000 + 2\,000 \times B$1323 \item IA tolérée (chatbot du cours), \textbf{déclaration obligatoire}; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier1324\end{itemize}1325\end{column}1326\begin{column}{0.42\textwidth}1327\uqotitle{Aperçu du gabarit Excel :}1328\begin{center}1329\begin{tikzpicture}[scale=0.72]1330 \draw[fill=uqoBleu, draw=none] (0,4.2) rectangle (5.6,4.8);1331 \node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (2.8,4.5) {DASHBOARD};1332 \foreach \i in {0,1,2,3} \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (\i*1.45,3.4) rectangle (\i*1.45+1.3,4.05);1333 \node[font=\tiny, color=uqoGris] at (2.8,3.72) {KPI par formules};1334 \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (0,0.9) rectangle (2.7,3.15);1335 \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (2.9,0.9) rectangle (5.6,3.15);1336 \foreach \i/\h in {0/0.5,1/0.9,2/1.35,3/1.1,4/1.6} \draw[fill=uqoBleuClair, draw=none] (0.25+\i*0.46,1.08) rectangle (0.58+\i*0.46,1.08+\h);1337 \draw[very thick, uqoOr] (3.15,1.35) -- (3.75,1.85) -- (4.35,1.65) -- (4.95,2.45) -- (5.4,2.65);1338 \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (0,0) rectangle (5.6,0.7);1339 \node[font=\tiny, color=uqoGris, text width=5.2cm, align=center] at (2.8,0.35) {Verdict conditionnel + tableau récapitulatif};1340\end{tikzpicture}1341\end{center}1342\vspace{1mm}1343{\footnotesize Onglets : Accueil · Données · zones de travail · Dashboard.}1344\end{column}1345\end{columns}1346\end{frame}13471348\begin{frame}{Questions?}1349\contactslide[Prochaine séance : Dépréciation fonctionnelle]1350\end{frame}13511352% ======================================================================1353\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1354\nocite{appraisal2026,rattermannCout,rattermann2020,oeaqNormes,marshallswift2025,altus2026,rsmeans2025,schl2025,codeConstruction}1355\printbibliography[heading=none]1356\end{frame}13571358\end{document}1359