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1% ==============================================================================2% Séance 11 : Dépréciation fonctionnelle3% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1033 --- Séance 11]{Séance 11 : Dépréciation fonctionnelle}12\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Hiver 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\begin{columns}[T]27\begin{column}{0.48\textwidth}28\tableofcontents[hideallsubsections,sections={1-4}]29\end{column}30\begin{column}{0.48\textwidth}31\tableofcontents[hideallsubsections,sections={5-7}]32\end{column}33\end{columns}34\end{frame}3536% ======================================================================37\section{Rappel et objectifs}38% ======================================================================3940\begin{frame}{Rappel --- Séance 10 : la dépréciation physique}41\begin{columns}[T]42\begin{column}{0.48\textwidth}43\uqotitle{Deux volets :}44\begin{itemize}45 \item \textbf{Curable} : entretien différé, réparations rentables46 \item \textbf{Incurable} : composantes à courte durée de vie47 \item \textbf{Incurable} : composantes à longue durée de vie48\end{itemize}49\end{column}50\begin{column}{0.48\textwidth}51\uqotitle{Méthodes d'estimation :}52\begin{itemize}53 \item Méthode d'observation (âge/vie)54 \item Méthode par ventilation55 \item Coût de remise en état56 \item Inspection du bâtiment57\end{itemize}58\end{column}59\end{columns}60\vspace{2mm}61\begin{notebox}[Lien avec aujourd'hui]62La dépréciation \textbf{physique} concerne l'usure matérielle. Nous abordons maintenant la dépréciation \textbf{fonctionnelle}, qui concerne la conception et la fonctionnalité du bâtiment.63\end{notebox}64\end{frame}6566\begin{frame}{Rappel --- La formule de la méthode du coût}67\begin{center}68\begin{tikzpicture}[node distance=0.22cm]69\node[uqocard, text width=1.9cm, minimum height=1.25cm] (a) {Valeur du\\terrain};70\node[font=\Large\bfseries, uqoBleu, right=of a] (p1) {$+$};71\node[uqocard, text width=2.8cm, minimum height=1.25cm, right=of p1] (b) {Coût neuf\\(reproduction ou remplacement)};72\node[font=\Large\bfseries, uqoRouge, right=of b] (m1) {$-$};73\node[uqocard, text width=2.3cm, minimum height=1.25cm, draw=uqoRouge, right=of m1] (c) {Dépréciation\\totale};74\node[font=\Large\bfseries, uqoVert, right=of c] (eq) {$=$};75\node[uqocard, text width=2.1cm, minimum height=1.25cm, draw=uqoVert, fill=uqoVert!8, right=of eq] (d) {Valeur de la propriété};76\end{tikzpicture}77\end{center}78\vspace{2mm}79\uqotitle{Les trois formes de dépréciation :}80\begin{enumerate}81 \item \textbf{Physique} (usure, détérioration) --- \textit{séance 10}82 \item \uqohighlight{Fonctionnelle} (conception, plan, fonctionnalité) --- \textbf{aujourd'hui}83 \item \textbf{Externe / économique} (environnement, marché) --- \textit{séance 12}84\end{enumerate}85\end{frame}8687\begin{frame}{Objectifs d'apprentissage --- Séance 11}88À la fin de cette séance, vous serez capable de :89\vspace{1mm}90\begin{enumerate}91 \item \textbf{Définir} la dépréciation fonctionnelle et la distinguer des autres formes92 \item \textbf{Appliquer} le test de curabilité (coût de correction vs valeur ajoutée)93 \item \textbf{Calculer} la dépréciation curable par \textbf{ajouts} et par \textbf{substitutions}94 \item \textbf{Mesurer} l'incurable : \textbf{superadéquation} et \textbf{obsolescence de conception}95 \item \textbf{Appliquer} les calculs à des cas résidentiels et commerciaux québécois96 \item \textbf{Éviter} le double comptage entre dépréciation physique et fonctionnelle97\end{enumerate}98\end{frame}99100% ======================================================================101\section{Définition et classification}102% ======================================================================103104\begin{frame}{Définition de la dépréciation fonctionnelle}105\begin{defbox}[Définition]106La \textbf{dépréciation fonctionnelle} (ou \textbf{obsolescence fonctionnelle}) est la \textbf{perte de valeur} d'un bâtiment attribuable à des \textbf{défauts de conception, de plan, de style ou de fonctionnalité} qui réduisent son utilité ou son attrait par rapport aux attentes actuelles du marché.107\end{defbox}108\vspace{2mm}109\begin{itemize}110 \item Le bâtiment ne répond plus aux \textbf{besoins fonctionnels} ou aux \textbf{goûts actuels} des acheteurs et locataires111 \item Elle peut exister même si le bâtiment est en \textbf{bon état physique}112\end{itemize}113\vspace{1mm}114\begin{notebox}[Point clé]115La dépréciation fonctionnelle est \textbf{interne} au bâtiment : elle provient de ses caractéristiques propres, et non de facteurs extérieurs.116\end{notebox}117\end{frame}118119\begin{frame}{Sources de la dépréciation fonctionnelle}120\begin{columns}[T]121\begin{column}{0.48\textwidth}122\uqotitle{Éléments manquants :}123\begin{itemize}124 \item Composantes absentes que le marché exige désormais125 \item Équipements devenus standards126 \item Espaces requis par le mode de vie actuel127 \item Normes énergétiques non atteintes128\end{itemize}129\end{column}130\begin{column}{0.48\textwidth}131\uqotitle{Éléments inadéquats ou excédentaires :}132\begin{itemize}133 \item Composantes obsolètes ou désuètes134 \item Conception ne correspondant plus aux attentes135 \item Aménagements dépassant les besoins du marché136 \item Style ou plan démodé137\end{itemize}138\end{column}139\end{columns}140\end{frame}141142\begin{frame}{Quatre grandes familles de sources}143\begin{center}144\begin{tikzpicture}[node distance=0.55cm]145\node[uqocard, fill=uqoBleu, draw=uqoBleu, text=white, text width=2.5cm, minimum height=1.05cm] (a) {\textbf{Manque}};146\node[uqocard, fill=uqoTeal, draw=uqoTeal, text=white, text width=2.5cm, minimum height=1.05cm, right=of a] (b) {\textbf{Inadéquation}};147\node[uqocard, fill=uqoOrange, draw=uqoOrange, text=white, text width=2.5cm, minimum height=1.05cm, right=of b] (c) {\textbf{Excès}};148\node[uqocard, fill=uqoRouge, draw=uqoRouge, text=white, text width=2.8cm, minimum height=1.05cm, right=of c] (d) {\textbf{Défaut de conception}};149\node[font=\footnotesize\itshape, text=uqoGris, below=0.3cm of a] {élément absent};150\node[font=\footnotesize\itshape, text=uqoGris, below=0.3cm of b] {élément désuet};151\node[font=\footnotesize\itshape, text=uqoGris, below=0.3cm of c] {superadéquation};152\node[font=\footnotesize\itshape, text=uqoGris, below=0.3cm of d] {plan, agencement};153\end{tikzpicture}154\end{center}155\vspace{3mm}156\begin{itemize}157 \item Chaque source se rattache à l'une des \textbf{quatre catégories de calcul} vues aujourd'hui158 \item Le \textbf{manque} et l'\textbf{inadéquation} sont souvent curables159 \item L'\textbf{excès} et les \textbf{défauts de conception} sont généralement incurables160\end{itemize}161\end{frame}162163\begin{frame}{Distinction : physique vs fonctionnelle vs externe}164\begin{center}165\small166\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm}@{}}167\toprule168& \textbf{Physique} & \textbf{Fonctionnelle} & \textbf{Externe} \\169\midrule170Cause & Usure, détérioration, âge & Défauts de conception, plan, fonctionnalité & Facteurs extérieurs au bâtiment \\171\addlinespace172Origine & Matériaux, composantes & Design, équipements, plan & Quartier, marché, réglementation \\173\addlinespace174Contrôle & Propriétaire (entretien) & Propriétaire (rénovation) & Hors contrôle du propriétaire \\175\addlinespace176Curable? & Oui / non & Oui / non & Généralement non \\177\bottomrule178\end{tabular}179\end{center}180\end{frame}181182\begin{frame}{Classification de la dépréciation fonctionnelle}183\begin{center}184\begin{tikzpicture}[185 level 1/.style={sibling distance=6.6cm, level distance=1.25cm},186 level 2/.style={sibling distance=3.4cm, level distance=1.35cm},187 every node/.style={uqocard, font=\footnotesize, minimum height=0.65cm, text width=2.9cm},188 edge from parent/.style={draw, uqoarrow}189]190\node[fill=uqoBleu, draw=uqoBleu, text=white, text width=4.6cm] {\textbf{Dépréciation fonctionnelle}}191 child {node[fill=uqoVert!12, draw=uqoVert] {\textbf{Curable}}192 child {node[fill=uqoVert!7, draw=uqoVert] {Déficiences par \textbf{ajouts}}}193 child {node[fill=uqoVert!7, draw=uqoVert] {Déficiences par \textbf{substitutions}}}194 }195 child {node[fill=uqoRouge!12, draw=uqoRouge] {\textbf{Incurable}}196 child {node[fill=uqoRouge!7, draw=uqoRouge] {\textbf{Superadéquation} (excès)}}197 child {node[fill=uqoRouge!7, draw=uqoRouge] {\textbf{Obsolescence} de conception}}198 };199\end{tikzpicture}200\end{center}201\vspace{1mm}202\begin{notebox}[Règle de curabilité]203Une déficience est \textbf{curable} si le coût de correction est \textbf{inférieur ou égal} à la valeur ajoutée par la correction.204\end{notebox}205\end{frame}206207\begin{frame}{Le test de curabilité}208\begin{center}209\begin{tikzpicture}[node distance=0.35cm and 1.1cm]210\node[uqocard, text width=4.2cm, minimum height=0.8cm] (start) {Déficience fonctionnelle identifiée};211\node[diamond, aspect=2.6, draw=uqoBleu, fill=uqoBgClair, align=center, font=\small, inner sep=1pt, below=of start] (test) {Coût de correction\\$\leq$ valeur ajoutée?};212\node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, text width=3.6cm, minimum height=0.9cm, below left=0.4cm and 1.4cm of test] (cur) {\textbf{CURABLE}\\correction rentable};213\node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, text width=3.6cm, minimum height=0.9cm, below right=0.4cm and 1.4cm of test] (incur) {\textbf{INCURABLE}\\correction non rentable};214\draw[uqoarrow] (start) -- (test);215\draw[uqoarrow, uqoVert] (test) -| node[above, pos=0.25, font=\footnotesize\bfseries, text=uqoVert] {Oui} (cur);216\draw[uqoarrow, uqoRouge] (test) -| node[above, pos=0.25, font=\footnotesize\bfseries, text=uqoRouge] {Non} (incur);217\end{tikzpicture}218\end{center}219\begin{importbox}[Important]220Le test repose sur la \textbf{rationalité économique}, pas sur la faisabilité technique : un défaut peut être techniquement réparable, mais économiquement incurable.221\end{importbox}222\end{frame}223224\begin{frame}{Exemples québécois --- Déficiences généralement curables}225\begin{exbox}[Rentable à corriger]226\begin{itemize}227 \item Ajouter une 2\textsuperscript{e} salle de bain (manquante)228 \item Remplacer le chauffage au mazout par une thermopompe229 \item Porter l'isolation aux normes et remplacer les fenêtres à simple vitrage230 \item Mettre à niveau le panneau électrique 60\,A $\rightarrow$ 200\,A231 \item Moderniser une cuisine désuète232\end{itemize}233\end{exbox}234\vspace{1mm}235\begin{notebox}[À vérifier]236La conclusion « curable » suppose une valeur ajoutée supérieure au coût --- à démontrer avec des données de marché.237\end{notebox}238\end{frame}239240\begin{frame}{Exemples québécois --- Déficiences généralement incurables}241\begin{importbox}[Non rentable à corriger]242\begin{itemize}243 \item Piscine intérieure ou garage triple hors normes du quartier (superadéquation)244 \item Plan fermé impossible à ouvrir (murs porteurs)245 \item Trop peu de salles de bain par rapport au nombre de chambres246 \item Hauteur de plafond de 6\,pi au sous-sol247 \item Système domotique ultra-sophistiqué pour le marché visé248\end{itemize}249\end{importbox}250\vspace{1mm}251\begin{notebox}[Conséquence]252Le propriétaire \textbf{subit} la perte de valeur : la correction coûterait plus cher que le gain de valeur qu'elle produirait.253\end{notebox}254\end{frame}255256% ======================================================================257\section{Dépréciation fonctionnelle curable}258% ======================================================================259260\begin{frame}{Dépréciation fonctionnelle curable --- Introduction}261\begin{defbox}[Définition]262Une déficience fonctionnelle est \textbf{curable} lorsque le coût pour corriger le problème est \textbf{inférieur ou égal} à l'augmentation de valeur (contribution) résultant de la correction.263\end{defbox}264\vspace{1mm}265\begin{center}266\tikz{\node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, minimum height=1cm, font=\normalsize\bfseries]267 {Coût de correction $\leq$ valeur ajoutée};}268\end{center}269\vspace{1mm}270\uqotitle{Deux sous-catégories :}271\begin{enumerate}272 \item Déficiences par \textbf{ajouts} : l'élément est \textbf{absent} du bâtiment273 \item Déficiences par \textbf{substitutions} : l'élément est \textbf{présent mais inadéquat}274\end{enumerate}275\end{frame}276277% ----------------------------------------------------------------------278\subsection{Déficiences requérant des ajouts}279% ----------------------------------------------------------------------280281\begin{frame}{Déficiences requérant des ajouts --- Définition}282\begin{defbox}[Principe]283Il s'agit d'\textbf{éléments absents} du bâtiment que le marché actuel considère comme \textbf{nécessaires ou standards}. Le bâtiment a été construit sans ces éléments, et ils n'ont jamais été ajoutés.284\end{defbox}285\vspace{2mm}286\uqotitle{Caractéristiques :}287\begin{itemize}288 \item L'élément \textbf{n'est pas inclus} dans le coût neuf estimé (reproduction ou remplacement du bâtiment tel quel)289 \item Le marché \textbf{pénalise} la propriété pour cette absence290 \item L'ajout est \textbf{économiquement justifiable} (test de curabilité)291 \item L'installation dans un bâtiment existant coûte généralement \textbf{plus cher} que dans une construction neuve292\end{itemize}293\end{frame}294295\begin{frame}{Exemples d'éléments manquants --- Contexte québécois}296\begin{center}297\small298\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{6.6cm}@{}}299\toprule300\textbf{Élément manquant} & \textbf{Contexte / explication} \\301\midrule302Climatisation centrale & Maison haut de gamme où c'est attendu \\3032\textsuperscript{e} salle de bain complète & Maison 3 chambres et plus avec une seule SdB \\304Isolation adéquate & Normes énergétiques actuelles non atteintes \\305Garage & Quartier où le garage est standard \\306Hotte de cuisine & Exigence du code du bâtiment actuel \\307Rangement suffisant & Walk-in, garde-robes, espaces de rangement \\308Îlot de cuisine & Maison familiale contemporaine \\309Buanderie au rez-de-chaussée & Au lieu du sous-sol dans un bungalow \\310\bottomrule311\end{tabular}312\end{center}313\end{frame}314315\begin{frame}{Calcul --- Déficiences par ajouts}316\begin{defbox}[Formule]317\centering318Dép.\ fonctionnelle curable (ajout) $=$ \textbf{coût d'installation dans le bâtiment existant}319\end{defbox}320\vspace{2mm}321\uqotitle{Pourquoi le coût dans l'existant?}322\begin{itemize}323 \item L'élément est \textbf{exclu} du coût neuf estimé : aucune dépréciation n'a encore été comptée pour ce poste324 \item Installer en rénovation coûte \textbf{plus cher} qu'en construction neuve325 \item La pénalité de marché correspond au \textbf{coût complet} d'ajouter l'élément maintenant326 \item Tant que la correction n'est pas faite, cette dépréciation \textbf{demeure}327\end{itemize}328\end{frame}329330\begin{frame}{Exemple chiffré --- Ajout d'une 2\textsuperscript{e} salle de bain}331\begin{exbox}[Situation]332Maison unifamiliale à Gatineau (1975), 4 chambres, une seule salle de bain ; le marché en exige deux.333\end{exbox}334\begin{center}335\footnotesize336\begin{tabular}{@{}l r@{}}337\toprule338\textbf{Poste (coût d'installation dans l'existant)} & \textbf{Montant} \\339\midrule340Plomberie (raccordements, tuyauterie) & 8~500~\$ \\341Électricité (ventilateur, prises, éclairage) & 2~200~\$ \\342Appareils (toilette, lavabo, bain/douche) & 4~500~\$ \\343Céramique, finitions, peinture & 5~800~\$ \\344Main-d'œuvre (démolition, construction) & 7~000~\$ \\345\midrule346\textbf{Dépréciation fonctionnelle curable (ajout)} & \textbf{28~000~\$} \\347\textit{Référence : coût dans une construction neuve} & \textit{18~000~\$} \\348\bottomrule349\end{tabular}350\end{center}351\small La dépréciation est le coût dans l'existant (28~000~\$), \uqoalert{pas} la différence (10~000~\$).352\end{frame}353354\begin{frame}{Vérification de la curabilité --- 2\textsuperscript{e} salle de bain}355\begin{center}356\begin{tabular}{@{}l r@{}}357\toprule358\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\359\midrule360Coût de la correction (dans l'existant) & 28~000~\$ \\361Valeur ajoutée estimée par le marché & 35~000~\$ \\362\midrule363\textbf{Gain net} & \textbf{7~000~\$} \\364\bottomrule365\end{tabular}366\end{center}367\vspace{1mm}368\begin{exbox}[Conclusion]369Valeur ajoutée (35~000~\$) $>$ coût de correction (28~000~\$) : la déficience est \textbf{curable}. Il est économiquement rentable de procéder à l'ajout.370\end{exbox}371\vspace{1mm}372\small\textbf{Rappel :} même si la correction est rentable, la dépréciation reste de 28~000~\$ tant que la correction n'a pas été effectuée.373\end{frame}374375\begin{frame}{Exemple chiffré --- Ajout de climatisation centrale}376\begin{exbox}[Situation]377Maison haut de gamme à Aylmer (Gatineau), construite en 1985, sans climatisation centrale.378\end{exbox}379\begin{center}380\footnotesize381\begin{tabular}{@{}l r@{}}382\toprule383\textbf{Poste (coût d'installation dans l'existant)} & \textbf{Montant} \\384\midrule385Thermopompe centrale et unité extérieure & 6~500~\$ \\386Conduits de ventilation (ajout / modification) & 5~500~\$ \\387Électricité (circuit dédié, thermostat) & 1~800~\$ \\388Main-d'œuvre et installation & 3~200~\$ \\389\midrule390\textbf{Dépréciation fonctionnelle curable (ajout)} & \textbf{17~000~\$} \\391\textit{Référence : coût dans une construction neuve} & \textit{9~000~\$} \\392\textit{Valeur ajoutée estimée par le marché} & \textit{22~000~\$} \\393\bottomrule394\end{tabular}395\end{center}396\small Test de curabilité : 22~000~\$ $>$ 17~000~\$ $\Rightarrow$ \uqogreen{curable}.397\end{frame}398399% ----------------------------------------------------------------------400\subsection{Déficiences requérant des substitutions}401% ----------------------------------------------------------------------402403\begin{frame}{Déficiences par substitutions --- Définition}404\begin{defbox}[Principe]405Il s'agit d'\textbf{éléments présents} dans le bâtiment mais \textbf{inadéquats, désuets ou obsolètes}. Ils doivent être \textbf{remplacés} par des éléments conformes aux attentes actuelles du marché.406\end{defbox}407\vspace{2mm}408\begin{columns}[T]409\begin{column}{0.48\textwidth}410\uqotitle{Différence avec les ajouts :}411\begin{itemize}412 \item L'élément \textbf{existe déjà}413 \item Il faut le \textbf{retirer} puis le \textbf{remplacer}414 \item L'élément retiré peut avoir une \textbf{valeur résiduelle}415\end{itemize}416\end{column}417\begin{column}{0.48\textwidth}418\uqotitle{Coûts supplémentaires :}419\begin{itemize}420 \item Démolition / retrait de l'ancien421 \item Installation dans l'existant422 \item Adaptation et raccordements423 \item Remise en état des surfaces424\end{itemize}425\end{column}426\end{columns}427\end{frame}428429\begin{frame}{Exemples de déficiences par substitution --- Québec}430\begin{center}431\small432\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm}@{}}433\toprule434\textbf{Élément actuel} & \textbf{Remplacement requis} & \textbf{Raison} \\435\midrule436Chauffage au mazout & Thermopompe / électrique & Obsolète, coûteux \\437Plomberie en plomb / fonte & Cuivre / PEX / PVC & Santé, normes \\438Panneau électrique 60\,A & Panneau 200\,A & Capacité insuffisante \\439Fenêtres à simple vitrage & Fenêtres thermos & Énergie, confort \\440Cuisine non fonctionnelle & Rénovation complète & Marché actuel \\441Salle de bain démodée & Modernisation & Attentes des acheteurs \\442Toiture en bardeaux d'amiante & Bardeaux d'asphalte & Sécurité, normes \\443\bottomrule444\end{tabular}445\end{center}446\end{frame}447448\begin{frame}{Formule --- Déficiences par substitutions}449\begin{defbox}[Formule de calcul]450\begin{align*}451\text{Dép.\ curable (substitution)} = {} & \text{coût d'installation du remplacement dans l'existant} \\452{} - {} & \text{coût d'installation dans une construction neuve} \\453{} + {} & \text{coût de démolition / retrait de l'élément actuel} \\454{} - {} & \text{valeur récupérée de l'élément retiré}455\end{align*}456\end{defbox}457\vspace{2mm}458\begin{itemize}459 \item \textbf{Coût dans l'existant} : coût réel du remplacement, contraintes de rénovation incluses460 \item \textbf{Coût dans le neuf} : ce que coûterait l'élément moderne en construction neuve461 \item \textbf{Démolition} : coût pour retirer l'élément obsolète (s'il n'est pas déjà inclus)462 \item \textbf{Récupération} : valeur de revente ou de réutilisation de l'ancien élément463\end{itemize}464\end{frame}465466\begin{frame}{Logique de la formule de substitution (1/2)}467\begin{center}468\begin{tikzpicture}[node distance=0.38cm]469\node[uqostep, text width=7.2cm, minimum height=0.8cm] (a) {Coût d'installation dans l'\textbf{existant}};470\node[font=\large\bfseries, uqoBleu, below=of a] (m) {$-$};471\node[uqostep, text width=7.2cm, minimum height=0.85cm, below=of m] (b) {Coût d'installation dans le \textbf{neuf}};472\node[font=\large\bfseries, uqoBleu, below=of b] (eq) {$=$};473\node[uqostep, text width=7.2cm, minimum height=0.85cm, fill=uqoOr!12, draw=uqoOr, below=of eq] (c) {\textbf{Surcoût attribuable à la rénovation}};474\node[font=\footnotesize\itshape, text=uqoGris, right=0.4cm of a] {ce que la correction coûte vraiment};475\node[font=\footnotesize\itshape, text=uqoGris, right=0.4cm of b] {ce qu'elle aurait coûté si le bâtiment était neuf};476\node[font=\footnotesize\itshape, text=uqoGris, right=0.4cm of c] {pénalité de base};477\end{tikzpicture}478\end{center}479\vspace{2mm}480\begin{itemize}481 \item Le marché ne pénalise pas le coût de l'élément lui-même, mais le \textbf{surcoût} d'avoir à l'installer dans un bâtiment déjà construit482\end{itemize}483\end{frame}484485\begin{frame}{Logique de la formule de substitution (2/2)}486\begin{center}487\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm]488\node[uqostep, text width=7.2cm, minimum height=0.75cm, fill=uqoOr!12, draw=uqoOr] (a) {\textbf{Surcoût attribuable à la rénovation}};489\node[font=\large\bfseries, uqoBleu, below=of a] (p) {$+$};490\node[uqostep, text width=7.2cm, minimum height=0.75cm, below=of p] (b) {Coût de démolition / retrait de l'élément désuet};491\node[font=\large\bfseries, uqoBleu, below=of b] (m) {$-$};492\node[uqostep, text width=7.2cm, minimum height=0.75cm, below=of m] (c) {Valeur récupérée (revente, ferraille)};493\node[font=\large\bfseries, uqoRouge, below=of c] (eq) {$=$};494\node[uqostep, text width=7.2cm, minimum height=0.8cm, fill=uqoRouge!8, draw=uqoRouge, below=of eq] (d) {\textbf{Dépréciation fonctionnelle curable (substitution)}};495\node[font=\footnotesize\itshape, text=uqoGris, right=0.4cm of a] {report de l'étape 1};496\node[font=\footnotesize\itshape, text=uqoGris, right=0.4cm of b] {travaux supplémentaires};497\node[font=\footnotesize\itshape, text=uqoGris, right=0.4cm of c] {crédit pour l'ancien élément};498\end{tikzpicture}499\end{center}500\end{frame}501502\begin{frame}{Exemple chiffré --- Remplacement du chauffage au mazout}503\begin{exbox}[Situation]504Maison à Gatineau (1970), chauffage central au mazout ; le marché exige l'électricité ou une thermopompe.505\end{exbox}506\begin{center}507\footnotesize508\renewcommand{\arraystretch}{1.0}509\begin{tabular}{@{}l r@{}}510\toprule511\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\512\midrule513Thermopompe centrale (achat et installation) & 12~000~\$ \\514Modification des conduits existants & 4~500~\$ \\515Électricité (nouveau circuit 240\,V) & 1~800~\$ \\516Retrait du réservoir, décontamination et remise en état & 4~700~\$ \\517\textbf{Total --- coût dans l'existant (retrait inclus)} & \textbf{23~000~\$} \\518\midrule519Moins : coût dans une construction neuve (thermopompe) & (8~500~\$) \\520Moins : valeur récupérée (vieille fournaise, ferraille) & (200~\$) \\521\midrule522\textbf{Dépréciation fonctionnelle curable (substitution)} & \textbf{14~300~\$} \\523\bottomrule524\end{tabular}525\end{center}526\end{frame}527528\begin{frame}{Détail du calcul --- Chauffage au mazout}529\begin{defbox}[Vérification pas à pas]530\begin{align*}531\text{Dép.} &= \text{coût dans l'existant} - \text{coût dans le neuf} - \text{valeur récupérée} \\[4pt]532\text{Dép.} &= 23~000~\$ - 8~500~\$ - 200~\$ = \textbf{14~300~\$}533\end{align*}534\end{defbox}535\vspace{2mm}536\begin{itemize}537 \item Le surcoût de rénovation par rapport au neuf est de 14~500~\$ (retrait du réservoir déjà inclus dans le coût dans l'existant)538 \item La récupération de la ferraille réduit ce coût de 200~\$539 \item La dépréciation fonctionnelle est donc de \textbf{14~300~\$}540 \item Ce montant représente la \textbf{pénalité} d'avoir un système de chauffage aujourd'hui obsolète541\end{itemize}542\end{frame}543544\begin{frame}{Exemple chiffré --- Panneau électrique 60\,A vers 200\,A}545\begin{exbox}[Situation]546Maison ancienne, panneau de 60 ampères (fusibles) ; le marché exige un panneau de 200\,A avec disjoncteurs.547\end{exbox}548\begin{center}549\footnotesize550\begin{tabular}{@{}l r@{}}551\toprule552\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\553\midrule554Nouveau panneau 200\,A et disjoncteurs & 3~800~\$ \\555Entrée électrique (mât, câble, compteur) & 4~200~\$ \\556Main-d'œuvre (maître électricien), permis et inspection & 4~000~\$ \\557\textbf{Total --- coût dans l'existant} & \textbf{12~000~\$} \\558\midrule559Moins : coût dans une construction neuve & (5~500~\$) \\560Moins : valeur récupérée (ancien panneau) & (0~\$) \\561\midrule562\textbf{Dépréciation fonctionnelle curable (substitution)} & \textbf{6~500~\$} \\563\bottomrule564\end{tabular}565\end{center}566\end{frame}567568\begin{frame}{Exemple chiffré --- Fenêtres simple vitrage vers thermos}569\begin{exbox}[Situation]570Bungalow de 1968, 16 fenêtres d'origine à simple vitrage ; le marché exige du double ou triple vitrage (thermos).571\end{exbox}572\begin{center}573\footnotesize574\begin{tabular}{@{}l r@{}}575\toprule576\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\577\midrule578Fenêtres thermos Energy Star (achat, 16 unités) & 14~400~\$ \\579Retrait des anciennes fenêtres & 2~400~\$ \\580Installation, calfeutrage et finitions & 9~600~\$ \\581\textbf{Total --- coût dans l'existant} & \textbf{26~400~\$} \\582\midrule583Moins : coût dans une construction neuve (16 fenêtres) & (16~800~\$) \\584Moins : valeur récupérée (vieilles fenêtres) & (0~\$) \\585\midrule586\textbf{Dépréciation fonctionnelle curable (substitution)} & \textbf{9~600~\$} \\587\bottomrule588\end{tabular}589\end{center}590\end{frame}591592\begin{frame}{Résumé --- Dépréciation fonctionnelle curable}593\begin{center}594\begin{tikzpicture}[node distance=0.5cm and 0.8cm]595\node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, text width=5.2cm, minimum height=1.7cm] (a)596 {\textbf{Par AJOUTS}\\[3pt]Élément \textbf{absent}\\Dép.\ $=$ coût dans l'existant};597\node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!10, text width=5.6cm, minimum height=1.7cm, right=of a] (b)598 {\textbf{Par SUBSTITUTIONS}\\[3pt]Élément \textbf{inadéquat}\\Dép.\ $=$ coût existant $-$ coût neuf\\$+$ démolition $-$ récupération};599\node[uqocard, text width=11.6cm, minimum height=0.95cm]600 at ($($(a.south)!0.5!(b.south)$) + (0,-1.1)$)601 {\textbf{Dans les deux cas :} coût de correction $\leq$ valeur ajoutée (test de curabilité)};602\end{tikzpicture}603\end{center}604\end{frame}605606% ======================================================================607\section{Dépréciation fonctionnelle incurable}608% ======================================================================609610\begin{frame}{Dépréciation fonctionnelle incurable --- Introduction}611\begin{defbox}[Définition]612Une déficience fonctionnelle est \textbf{incurable} lorsque le coût pour corriger le problème \textbf{dépasse} l'augmentation de valeur que la correction apporterait : la correction n'est \textbf{pas économiquement justifiable}.613\end{defbox}614\vspace{1mm}615\begin{center}616\tikz{\node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!8, minimum height=1cm, font=\normalsize\bfseries]617 {Coût de correction $>$ valeur ajoutée};}618\end{center}619\vspace{1mm}620\uqotitle{Deux sous-catégories :}621\begin{enumerate}622 \item \textbf{Superadéquation} : excès de qualité que le marché ne paie pas623 \item \textbf{Obsolescence de conception} : défauts de plan ou d'agencement624\end{enumerate}625\end{frame}626627% ----------------------------------------------------------------------628\subsection{Superadéquation}629% ----------------------------------------------------------------------630631\begin{frame}{Superadéquation --- Définition}632\begin{defbox}[Définition]633La \textbf{superadéquation} (\textit{superadequacy}) survient lorsqu'un bâtiment contient des éléments ou des améliorations qui \textbf{dépassent les attentes et les besoins du marché} pour ce type de propriété dans ce secteur.634\end{defbox}635\vspace{2mm}636\begin{exbox}[Principe fondamental]637Le marché \textbf{ne paie pas pour l'excès de qualité} : un acheteur typique ne versera pas de supplément pour un élément qu'il ne recherche pas.638\end{exbox}639\vspace{1mm}640\begin{itemize}641 \item Coût de construction élevé, mais \textbf{contribution au marché} inférieure à ce coût : la différence est la dépréciation par superadéquation642 \item L'élément subit aussi une dépréciation \textbf{physique}, comptée séparément643\end{itemize}644\end{frame}645646\begin{frame}{Exemples de superadéquation --- Contexte québécois}647\begin{center}648\small649\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{6.6cm}@{}}650\toprule651\textbf{Amélioration excédentaire} & \textbf{Contexte} \\652\midrule653Piscine intérieure & Quartier modeste, maison de 250~000~\$ \\654Domotique ultra-sophistiquée & Propriété dans un marché moyen \\655Finitions ultra-luxueuses & Secteur résidentiel de gamme moyenne \\656Plancher chauffant partout & Quartier où ce n'est pas valorisé \\657Hauteur de plafond de 12\,pi & Bungalow standard \\658Garage triple & Quartier de garages simples \\659Cuisine commerciale & Maison résidentielle unifamiliale \\660Ascenseur résidentiel & Maison de plain-pied (bungalow) \\661Cave à vin tempérée & Propriété d'entrée de gamme \\662\bottomrule663\end{tabular}664\end{center}665\end{frame}666667\begin{frame}{Calcul de la superadéquation}668\begin{defbox}[Formule]669\begin{align*}670\text{Dép.\ par superadéquation} = {} & \text{coût de l'élément superadéquat (dans le neuf)} \\671{} - {} & \text{dépréciation physique sur cet élément} \\672{} - {} & \text{valeur ajoutée (contribution au marché)}673\end{align*}674\end{defbox}675\vspace{1mm}676\begin{itemize}677 \item Autrement dit : \textbf{coût neuf déprécié physiquement $-$ contribution au marché}678 \item La contribution au marché s'estime avec des \textbf{ventes comparables}679\end{itemize}680\begin{importbox}[Dépréciation physique de l'élément]681Elle est calculée \textbf{dans ce poste} et ne doit pas être comptée une seconde fois dans la dépréciation physique générale.682\end{importbox}683\end{frame}684685\begin{frame}{Schéma --- Répartition du coût d'un élément superadéquat}686\begin{center}687\begin{tikzpicture}[scale=0.88]688\fill[uqoBleu!25] (0,0) rectangle (12,1.1);689\node[font=\small\bfseries] at (6,1.55) {Coût neuf de l'élément superadéquat : 80~000~\$};690691\fill[uqoVert!35] (0,-1.6) rectangle (3,-0.4);692\node[font=\footnotesize, align=center] at (1.5,-1) {Contribution\\au marché\\30~000~\$};693\fill[uqoRouge!25] (3,-1.6) rectangle (9,-0.4);694\node[font=\footnotesize, align=center] at (6,-1) {\textbf{Dép.\ superadéquation}\\(fonctionnelle incurable)\\34~000~\$};695\fill[uqoOrange!30] (9,-1.6) rectangle (12,-0.4);696\node[font=\footnotesize, align=center] at (10.5,-1) {Dép.\\physique\\16~000~\$};697698\draw[decorate, decoration={brace, mirror, amplitude=5pt, raise=2pt}] (0,-1.65) -- (3,-1.65)699 node[midway, below=8pt, font=\scriptsize] {valeur au marché};700\draw[decorate, decoration={brace, mirror, amplitude=5pt, raise=2pt}] (3,-1.65) -- (9,-1.65)701 node[midway, below=8pt, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {perte fonctionnelle};702\draw[decorate, decoration={brace, mirror, amplitude=5pt, raise=2pt}] (9,-1.65) -- (12,-1.65)703 node[midway, below=8pt, font=\scriptsize] {usure};704705\node[font=\small, align=center] at (6,-3.1)706 {80~000~\$ $=$ 30~000~\$ (contribution) $+$ 34~000~\$ (dép.\ fonct.) $+$ 16~000~\$ (dép.\ phys.)};707\end{tikzpicture}708\end{center}709\end{frame}710711\begin{frame}{Exemple chiffré --- Piscine intérieure en quartier modeste}712\begin{exbox}[Situation et hypothèses du cas]713Maison unifamiliale avec piscine intérieure, secteur Hull (Gatineau) ; quartier de 280~000 à 350~000~\$. \textbf{Hypothèses :} âge effectif 10 ans, vie économique de 50 ans.714\end{exbox}715\begin{center}716\small717\begin{tabular}{@{}l r@{}}718\toprule719\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\720\midrule721Coût de la piscine intérieure dans une construction neuve & 80~000~\$ \\722Moins : dépréciation physique (10/50 $=$ 20\,\%) & (16~000~\$) \\723\textbf{Coût déprécié physiquement} & \textbf{64~000~\$} \\724\midrule725Moins : contribution au marché (valeur ajoutée estimée) & (30~000~\$) \\726\midrule727\textbf{Dépréciation fonctionnelle incurable (superadéquation)} & \textbf{34~000~\$} \\728\bottomrule729\end{tabular}730\end{center}731\small Le marché ne paie que 30~000~\$ pour un élément qui vaut 64~000~\$ déprécié : perte de 34~000~\$.732\end{frame}733734\begin{frame}{Exemple chiffré --- Garage triple en secteur de garages simples}735\begin{exbox}[Situation et hypothèses du cas]736Quartier où la norme est un garage simple attaché ; la maison a un garage triple intégré. \textbf{Hypothèses :} âge effectif 15 ans, vie économique de 50 ans.737\end{exbox}738\begin{center}739\footnotesize740\begin{tabular}{@{}l r@{}}741\toprule742\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\743\midrule744Coût du garage triple dans une construction neuve & 75~000~\$ \\745Moins : coût d'un garage simple (standard du quartier) & (28~000~\$) \\746\textbf{Coût de la portion superadéquate} & \textbf{47~000~\$} \\747\midrule748Moins : dépréciation physique (15/50 $=$ 30\,\%) & (14~100~\$) \\749\textbf{Coût superadéquat déprécié} & \textbf{32~900~\$} \\750\midrule751Moins : contribution au marché (2 places supplémentaires) & (10~000~\$) \\752\midrule753\textbf{Dépréciation par superadéquation} & \textbf{22~900~\$} \\754\bottomrule755\end{tabular}756\end{center}757\end{frame}758759\begin{frame}{Points importants --- Superadéquation}760\begin{enumerate}761 \item La superadéquation est généralement \textbf{incurable} : retirer l'élément coûterait plus que le gain de valeur762 \item La \textbf{contribution au marché} doit s'appuyer sur des \textbf{données de marché} (ventes comparables)763 \item La \textbf{dépréciation physique} de l'élément superadéquat est comptée dans ce poste, séparément de la dépréciation physique générale764 \item Les \textbf{coûts d'exploitation excédentaires} peuvent constituer une pénalité additionnelle765\end{enumerate}766\vspace{2mm}767\begin{notebox}[Coûts d'exploitation excédentaires]768Chauffage d'une piscine, entretien d'équipements spécialisés : ces charges récurrentes réduisent encore la valeur et peuvent être capitalisées comme pénalité supplémentaire.769\end{notebox}770\end{frame}771772% ----------------------------------------------------------------------773\subsection{Obsolescence de conception}774% ----------------------------------------------------------------------775776\begin{frame}{Obsolescence de conception --- Définition}777\begin{defbox}[Définition]778L'\textbf{obsolescence de conception} (\textit{design obsolescence}) survient lorsque le \textbf{plan, la configuration ou l'agencement} du bâtiment ne correspond plus aux attentes et au mode de vie actuels des acheteurs ou locataires.779\end{defbox}780\vspace{2mm}781\uqotitle{Caractéristiques :}782\begin{itemize}783 \item Le problème est \textbf{structurel} ou lié à la conception fondamentale784 \item Il est \textbf{trop coûteux} de modifier la structure ou le plan785 \item La propriété génère \textbf{moins de revenus} ou vaut \textbf{moins} qu'avec un plan moderne786 \item Ne se mesure pas par un coût de correction (puisqu'incurable) : on mesure la \textbf{perte} subie787\end{itemize}788\end{frame}789790\begin{frame}{Exemples d'obsolescence de conception --- Résidentiel}791\begin{columns}[T]792\begin{column}{0.48\textwidth}793\begin{itemize}794 \item Cuisine fermée (vs concept ouvert)795 \item Circulation inefficace (longs couloirs)796 \item Trop de chambres, pas assez de salles de bain797 \item Plafond du sous-sol sous 7\,pi798\end{itemize}799\end{column}800\begin{column}{0.48\textwidth}801\begin{itemize}802 \item Absence de vestibule d'entrée803 \item Escalier au centre de la maison804 \item Chambre principale sans salle de bain attenante805 \item Plan incompatible avec le télétravail806\end{itemize}807\end{column}808\end{columns}809\vspace{2mm}810\begin{notebox}[Trait commun]811Dans chaque cas, la correction exigerait de \textbf{déplacer des murs ou refaire la structure} --- un coût qui dépasse la valeur récupérable.812\end{notebox}813\end{frame}814815\begin{frame}{Exemples d'obsolescence de conception --- Commercial}816\begin{columns}[T]817\begin{column}{0.48\textwidth}818\begin{itemize}819 \item Hauteur libre insuffisante (entrepôt)820 \item Colonnes trop rapprochées (bureaux)821 \item Quais de chargement mal positionnés822 \item Étages trop petits pour le marché823\end{itemize}824\end{column}825\begin{column}{0.48\textwidth}826\begin{itemize}827 \item Absence d'ascenseur (multi-étages)828 \item Configuration inadaptée à un usage mixte829 \item Stationnement insuffisant830 \item Rapport plancher/terrain trop faible831\end{itemize}832\end{column}833\end{columns}834\vspace{2mm}835\begin{notebox}[Conséquence directe]836Ces défauts se traduisent par des \textbf{loyers inférieurs} au marché --- c'est cette perte de revenus qui servira à mesurer la dépréciation.837\end{notebox}838\end{frame}839840\begin{frame}{Méthodes de mesure --- Obsolescence de conception}841\begin{defbox}[Méthode 1 --- Capitalisation de la perte de revenus (privilégiée)]842\[843\text{Dép.\ fonct.\ incurable} = \frac{\text{perte de loyer annuelle}}{\text{taux global d'actualisation (TGA)}} - \text{portion attribuable au terrain}844\]845\end{defbox}846\vspace{2mm}847\begin{exbox}[Méthode 2 --- Différence de valeur]848\[849\text{Dép.} = \text{valeur avec plan moderne} - \text{valeur avec plan actuel}850\]851Estimée par comparaison de ventes de propriétés similaires (ventes appariées).852\end{exbox}853\end{frame}854855\begin{frame}{Capitalisation de la perte de revenus --- Les 5 étapes}856\begin{enumerate}857 \item \textbf{Estimer le loyer actuel} du bâtiment avec son plan obsolète858 \item \textbf{Estimer le loyer} d'un bâtiment similaire \textbf{avec un plan moderne}859 \item \textbf{Calculer la perte} (différence mensuelle $\times$ 12)860 \item \textbf{Capitaliser} cette perte annuelle au TGA861 \item \textbf{Soustraire la portion terrain} : la dépréciation ne s'applique qu'au bâtiment862\end{enumerate}863\vspace{2mm}864\begin{notebox}[Portion terrain --- repères de marché]865Portion terrain $=$ perte capitalisée $\times$ (valeur du terrain $\div$ valeur totale de la propriété). Fourchettes usuelles du ratio terrain/propriété : \textbf{résidentiel de banlieue 15--30\,\%} ; \textbf{urbain dense 30--50\,\%} ; \textbf{industriel 5--15\,\%}. C'est une \textbf{donnée de marché à documenter} ; chaque exercice du cours énonce son hypothèse.866\end{notebox}867\end{frame}868869\begin{frame}{Exemple chiffré --- Maison avec plan fermé (résidentiel)}870\begin{exbox}[Situation et hypothèses du cas]871Maison à Gatineau (1972), plan très compartimenté : cuisine fermée, pièces séparées, murs porteurs empêchant l'ouverture. \textbf{Hypothèses :} TGA de 6,0\,\% (2026) ; portion terrain de 20\,\%.872\end{exbox}873\vspace{1mm}874\begin{center}875\small876\begin{tabular}{@{}l r@{}}877\toprule878\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\879\midrule880Loyer mensuel estimé du bâtiment (plan actuel) & 1~800~\$/mois \\881Loyer mensuel d'un bâtiment similaire (plan ouvert) & 2~050~\$/mois \\882\textbf{Perte de loyer annuelle} (250~\$ $\times$ 12) & \textbf{3~000~\$/an} \\883\midrule884Perte capitalisée (TGA 6,0\,\%) & 50~000~\$ \\885Moins : portion terrain (20\,\%) & (10~000~\$) \\886\midrule887\textbf{Dépréciation fonctionnelle incurable (conception)} & \textbf{40~000~\$} \\888\bottomrule889\end{tabular}890\end{center}891\end{frame}892893\begin{frame}{Détail du calcul --- Plan fermé}894\begin{defbox}[Pas à pas]895\begin{align*}896\text{Perte annuelle} &= (2~050 - 1~800) \times 12 = 3~000~\$/\text{an} \\[4pt]897\text{Perte capitalisée} &= 3~000 \div 0{,}06 = 50~000~\$ \\[4pt]898\text{Portion terrain} &= 50~000 \times 20\,\% = 10~000~\$ \\[4pt]899\text{Dép.\ fonct.\ incurable} &= 50~000 - 10~000 = \textbf{40~000~\$}900\end{align*}901\end{defbox}902\vspace{1mm}903\begin{exbox}[Interprétation]904La configuration fermée réduit la valeur des améliorations de \textbf{40~000~\$}. Ce montant ne peut pas être récupéré : déplacer les murs porteurs coûterait plus cher que le gain de valeur.905\end{exbox}906\end{frame}907908\begin{frame}{Exemple chiffré --- Entrepôt industriel (hauteur libre)}909\begin{exbox}[Situation et hypothèses du cas]910Entrepôt de 1985, parc industriel de Gatineau ; hauteur libre de 16\,pi au lieu du standard de 24\,pi ; 20~000\,pi\textsuperscript{2}. \textbf{Hypothèses :} TGA de 8,0\,\% (2026) ; portion terrain de 15\,\%.911\end{exbox}912\begin{center}913\small914\begin{tabular}{@{}l r@{}}915\toprule916\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\917\midrule918Loyer au marché (hauteur 24\,pi) & 8,50~\$/pi\textsuperscript{2}/an \\919Loyer obtenu (hauteur 16\,pi) & 7,00~\$/pi\textsuperscript{2}/an \\920\textbf{Perte de loyer annuelle} (1,50~\$ $\times$ 20~000\,pi\textsuperscript{2}) & \textbf{30~000~\$/an} \\921\midrule922Perte capitalisée (TGA 8,0\,\%) & 375~000~\$ \\923Moins : portion terrain (15\,\%) & (56~250~\$) \\924\midrule925\textbf{Dépréciation fonctionnelle incurable (conception)} & \textbf{318~750~\$} \\926\bottomrule927\end{tabular}928\end{center}929\end{frame}930931\begin{frame}{Reproduction vs remplacement --- Impact sur l'obsolescence}932\begin{columns}[T]933\begin{column}{0.48\textwidth}934\uqotitle{Coût de reproduction :}935\begin{itemize}936 \item Réplique \textbf{exacte} du bâtiment937 \item Inclut les défauts de conception938 \item \textbf{Toute} la dépréciation fonctionnelle doit être calculée939 \item Plus de travail d'analyse940\end{itemize}941\end{column}942\begin{column}{0.48\textwidth}943\uqotitle{Coût de remplacement :}944\begin{itemize}945 \item Bâtiment à \textbf{utilité équivalente}, normes actuelles946 \item Élimine certaines obsolescences de conception947 \item Moins de dépréciation fonctionnelle à calculer948 \item Approche souvent préférée949\end{itemize}950\end{column}951\end{columns}952\vspace{2mm}953\begin{importbox}[Attention au double comptage]954Avec le coût de \textbf{remplacement}, certaines obsolescences sont déjà éliminées du coût neuf : il ne faut \textbf{pas} les soustraire une deuxième fois dans la dépréciation.955\end{importbox}956\end{frame}957958\begin{frame}{Tableau comparatif --- Reproduction vs remplacement}959\begin{center}960\small961\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{4.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.1cm}@{}}962\toprule963\textbf{Déficience fonctionnelle} & \textbf{Coût reproduction} & \textbf{Coût remplacement} \\964\midrule965Ajout manquant (2\textsuperscript{e} SdB) & À calculer & À calculer \\966Substitution (mazout $\rightarrow$ thermopompe) & À calculer & Déjà éliminée \\967Superadéquation & À calculer & À calculer \\968Obsolescence --- plan fermé & À calculer & Éliminée si plan modernisé \\969Obsolescence --- hauteur de plafond & À calculer & Dépend de l'approche \\970Matériaux désuets & À calculer & Déjà éliminée \\971\bottomrule972\end{tabular}973\end{center}974\vspace{2mm}975\begin{itemize}976 \item Le coût de \textbf{remplacement} réduit le travail d'analyse de l'obsolescence977 \item Documenter clairement ce qui est \textbf{inclus ou exclu} du coût neuf978 \item Les \textbf{ajouts manquants} et la \textbf{superadéquation} restent à calculer dans les deux cas979\end{itemize}980\end{frame}981982% ======================================================================983\section{Synthèse du calcul}984% ======================================================================985986\begin{frame}{La procédure standard en cinq étapes}987Gabarit doctrinal pour mesurer la perte fonctionnelle d'un élément (\textit{The Appraisal of Real Estate}, 16\textsuperscript{e} éd.) :988\vspace{1mm}989\begin{enumerate}990 \item \textbf{Coût de l'élément existant}, tel qu'inclus au coût neuf estimé991 \item \textbf{Moins} : dépréciation (physique) \textbf{déjà comptée} sur cet élément992 \item \textbf{Plus} : coût de correction (curable) \textbf{ou} perte capitalisée / coût de l'excédent (incurable)993 \item \textbf{Moins} : coût de l'élément installé \textbf{lors de la construction} (s'il est inclus au coût neuf)994 \item \textbf{Égale} : perte fonctionnelle attribuable à l'élément995\end{enumerate}996\begin{notebox}[Lien avec les formules du cours]997Les formules vues (ajout, substitution, superadéquation, capitalisation) appliquent ce gabarit. Pour un ajout exclu du coût neuf, les étapes 1, 2 et 4 sont nulles : dép.\ $=$ coût dans l'existant.998\end{notebox}999\end{frame}10001001\begin{frame}{Tableau récapitulatif --- Les quatre catégories}1002\begin{center}1003\small1004\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{2.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}}1005\toprule1006\textbf{Catégorie} & \textbf{Type} & \textbf{Nature} & \textbf{Méthode de calcul} \\1007\midrule1008Curable & Ajout & Élément absent & Coût d'installation dans l'existant \\1009\addlinespace1010Curable & Substitution & Élément inadéquat & Coût existant $-$ coût neuf $+$ démolition $-$ récupération \\1011\addlinespace1012Incurable & Superadéquation & Élément excédentaire & Coût déprécié phys.\ $-$ contribution au marché \\1013\addlinespace1014Incurable & Obsol.\ de conception & Plan inadéquat & Capitalisation de la perte de revenus \\1015\bottomrule1016\end{tabular}1017\end{center}1018\end{frame}10191020\begin{frame}{Formule globale}1021\begin{defbox}[Dépréciation fonctionnelle totale]1022\begin{align*}1023\text{Dép.\ fonctionnelle totale} = {} & \text{dép.\ curable (ajouts)} \\1024{} + {} & \text{dép.\ curable (substitutions)} \\1025{} + {} & \text{dép.\ incurable (superadéquation)} \\1026{} + {} & \text{dép.\ incurable (obsolescence de conception)}1027\end{align*}1028\end{defbox}1029\vspace{2mm}1030\begin{itemize}1031 \item Chaque poste est mesuré \textbf{séparément}, avec sa propre méthode1032 \item Le total s'ajoute à la dépréciation \textbf{physique} (séance 10) et à la dépréciation \textbf{externe} (séance 12)1033 \item Chaque estimation doit être \textbf{appuyée par des données de marché}1034\end{itemize}1035\end{frame}10361037\begin{frame}{Processus séquentiel de calcul}1038\begin{center}1039\begin{tikzpicture}[node distance=0.32cm]1040\node[uqostep, fill=uqoBleu, draw=uqoBleu, text=white] (s1) {\textbf{1.} Déterminer le coût neuf (reproduction ou remplacement)};1041\node[uqostep, below=of s1] (s2) {\textbf{2.} Calculer la dépréciation \textbf{physique} (curable puis incurable)};1042\node[uqostep, fill=uqoVert!12, draw=uqoVert, below=of s2] (s3) {\textbf{3.} Dépréciation fonctionnelle \textbf{curable} (ajouts $+$ substitutions)};1043\node[uqostep, fill=uqoRouge!8, draw=uqoRouge, below=of s3] (s4) {\textbf{4.} Dépréciation fonctionnelle \textbf{incurable} (superadéquation $+$ conception)};1044\node[uqostep, below=of s4] (s5) {\textbf{5.} Calculer la dépréciation \textbf{externe} (séance 12)};1045\node[uqostep, fill=uqoBleu, draw=uqoBleu, text=white, below=of s5] (s6) {\textbf{6.} Soustraire la dépréciation totale du coût neuf};1046\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);1047\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);1048\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);1049\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);1050\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6);1051\end{tikzpicture}1052\end{center}1053\end{frame}10541055\begin{frame}{Attention au double comptage!}1056\begin{importbox}[Piège fréquent]1057Le \textbf{double comptage} est l'erreur la plus courante : la même perte de valeur est soustraite deux fois.1058\end{importbox}1059\vspace{2mm}1060\uqotitle{Quatre sources de double comptage :}1061\begin{enumerate}1062 \item \textbf{Physique et fonctionnelle} : un élément à remplacer pour obsolescence ne doit pas aussi être déprécié physiquement1063 \item \textbf{Remplacement et fonctionnelle} : ne pas soustraire des obsolescences déjà éliminées du coût de remplacement1064 \item \textbf{Superadéquation et physique} : la dépréciation physique de l'élément superadéquat ne se compte qu'une fois1065 \item \textbf{Fonctionnelle et externe} : séparer la perte de loyer due à la conception de celle due au marché1066\end{enumerate}1067\end{frame}10681069\begin{frame}{Interaction entre dépréciation physique et fonctionnelle}1070\begin{itemize}1071 \item Un élément traité en \textbf{substitution fonctionnelle} ne doit \textbf{pas} apparaître dans la dépréciation physique curable1072 \item La dépréciation physique des composantes à courte durée de vie ne s'applique qu'aux éléments \textbf{non identifiés} comme obsolescences fonctionnelles1073 \item La dépréciation physique d'un élément \textbf{superadéquat} est calculée dans le poste superadéquation1074\end{itemize}1075\vspace{1mm}1076\begin{center}1077\begin{tikzpicture}1078\draw[thick, uqoBleu] (0,0) circle (1.25cm);1079\node[font=\footnotesize, align=center, text=uqoBleu] at (-0.55,0) {Dép.\\physique};1080\draw[thick, uqoTeal] (1.9,0) circle (1.25cm);1081\node[font=\footnotesize, align=center, text=uqoTeal] at (2.45,0) {Dép.\\fonctionnelle};1082\node[font=\footnotesize\bfseries, text=uqoRouge] at (0.95,0) {!};1083\node[font=\scriptsize, text=uqoRouge] at (0.95,-1.75) {zone de double comptage potentiel};1084\draw[->, uqoRouge, thick] (0.95,-1.55) -- (0.95,-0.35);1085\end{tikzpicture}1086\end{center}1087\end{frame}10881089% ======================================================================1090\section{Cas intégrés et exercice}1091% ======================================================================10921093\begin{frame}{Cas 1 --- Bungalow de 1965, secteur Hull (Gatineau)}1094\begin{exbox}[Description et hypothèses du cas]1095Bungalow de 1~200\,pi\textsuperscript{2} (1965), 3 chambres, 1 salle de bain, sous-sol non fini. Coût de remplacement : 285~000~\$ ; terrain : 85~000~\$. \textbf{Hypothèses :} portion terrain 23\,\% ($\approx$ 85~000 $\div$ 370~000) ; TGA de 6,0\,\% (2026).1096\end{exbox}1097\vspace{2mm}1098\uqotitle{Déficiences fonctionnelles identifiées :}1099\begin{enumerate}1100 \item \textbf{Curable --- ajout} : absence d'une 2\textsuperscript{e} salle de bain1101 \item \textbf{Curable --- substitution} : panneau électrique 60\,A $\rightarrow$ 200\,A1102 \item \textbf{Curable --- substitution} : 12 fenêtres à simple vitrage1103 \item \textbf{Incurable --- conception} : cuisine fermée (mur porteur)1104 \item \textbf{Incurable --- conception} : hauteur du sous-sol de 6\,pi\,4\,po1105\end{enumerate}1106\end{frame}11071108\begin{frame}{Cas 1 --- Calculs : dépréciation curable}1109\begin{center}1110\small1111\begin{tabular}{@{}l r@{}}1112\toprule1113\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\1114\midrule1115\multicolumn{2}{@{}l}{\uqotitle{A) Curable --- ajouts}} \\1116\quad 2\textsuperscript{e} salle de bain : coût dans l'existant & 28~000~\$ \\1117\addlinespace1118\multicolumn{2}{@{}l}{\uqotitle{B) Curable --- substitutions}} \\1119\quad Panneau électrique : $12~000 - 5~500 - 0$ & 6~500~\$ \\1120\quad Fenêtres (12) : $21~600 - 13~200 - 0$ & 8~400~\$ \\1121\midrule1122\textbf{Sous-total curable} & \textbf{42~900~\$} \\1123\bottomrule1124\end{tabular}1125\end{center}1126\vspace{2mm}1127\begin{notebox}[Vérification]1128Chaque poste satisfait le test de curabilité : la valeur ajoutée estimée dépasse le coût de correction.1129\end{notebox}1130\end{frame}11311132\begin{frame}{Cas 1 --- Calculs : dépréciation incurable et total}1133\begin{center}1134\small1135\begin{tabular}{@{}l r@{}}1136\toprule1137\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\1138\midrule1139\multicolumn{2}{@{}l}{\uqotitle{C) Incurable --- obsolescence de conception}} \\1140\quad Cuisine fermée : perte de 200~\$/mois & \\1141\quad\quad $(200 \times 12) \div 0{,}06 = 40~000$ ; moins terrain 23\,\% (9~200) & 30~800~\$ \\1142\addlinespace1143\quad Sous-sol 6\,pi\,4\,po : perte de 150~\$/mois & \\1144\quad\quad $(150 \times 12) \div 0{,}06 = 30~000$ ; $\times\,(1 - 0{,}23)$ & 23~100~\$ \\1145\midrule1146\textbf{Sous-total incurable} & \textbf{53~900~\$} \\1147\midrule1148Rappel : sous-total curable & 42~900~\$ \\1149\midrule1150\textbf{TOTAL --- dépréciation fonctionnelle} & \textbf{96~800~\$} \\1151\bottomrule1152\end{tabular}1153\end{center}1154\end{frame}11551156\begin{frame}{Cas 2 --- Immeuble de bureaux de 1980, Gatineau}1157\begin{exbox}[Description et hypothèses du cas]1158Immeuble de bureaux, 2 étages, 8~000\,pi\textsuperscript{2} (boulevard Maloney), construit en 1980, bon état physique. Coût de remplacement : 1~200~000~\$ ; terrain : 250~000~\$. \textbf{Hypothèses :} portion terrain 17\,\% ($\approx$ 250~000 $\div$ 1~450~000) ; TGA de 8,0\,\% (2026).1159\end{exbox}1160\vspace{2mm}1161\uqotitle{Déficiences fonctionnelles identifiées :}1162\begin{enumerate}1163 \item \textbf{Curable --- ajout} : absence de climatisation centrale adéquate1164 \item \textbf{Curable --- substitution} : système CVAC désuet1165 \item \textbf{Incurable --- superadéquation} : hall d'entrée surdimensionné en marbre1166 \item \textbf{Incurable --- conception} : colonnes rapprochées limitant l'aménagement1167\end{enumerate}1168\end{frame}11691170\begin{frame}{Cas 2 --- Calculs : dépréciation curable et superadéquation}1171\begin{center}1172\small1173\begin{tabular}{@{}l r@{}}1174\toprule1175\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\1176\midrule1177\multicolumn{2}{@{}l}{\uqotitle{A) Curable --- ajouts}} \\1178\quad Climatisation : coût dans l'existant & 45~000~\$ \\1179\addlinespace1180\multicolumn{2}{@{}l}{\uqotitle{B) Curable --- substitutions}} \\1181\quad CVAC : $85~000 - 55~000 - 2~000$ (récupération) & 28~000~\$ \\1182\midrule1183\textbf{Sous-total curable} & \textbf{73~000~\$} \\1184\midrule1185\multicolumn{2}{@{}l}{\uqotitle{C) Incurable --- superadéquation}} \\1186\quad Hall en marbre : $120~000 - 24~000$ (phys.) $- \; 45~000$ (contribution) & 51~000~\$ \\1187\bottomrule1188\end{tabular}1189\end{center}1190\end{frame}11911192\begin{frame}{Cas 2 --- Calculs : obsolescence de conception et total}1193\begin{center}1194\small1195\begin{tabular}{@{}l r@{}}1196\toprule1197\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\1198\midrule1199\multicolumn{2}{@{}l}{\uqotitle{D) Incurable --- obsolescence de conception}} \\1200\quad Colonnes rapprochées : perte de 2~\$/pi\textsuperscript{2}/an $\times$ 8~000\,pi\textsuperscript{2} & \\1201\quad\quad Perte annuelle : 16~000~\$ ; capitalisée : $16~000 \div 0{,}08 = 200~000$ & \\1202\quad\quad Moins : portion terrain 17\,\% (34~000) & 166~000~\$ \\1203\midrule1204\textbf{Sous-total incurable} (51~000 $+$ 166~000) & \textbf{217~000~\$} \\1205\midrule1206Rappel : sous-total curable & 73~000~\$ \\1207\midrule1208\textbf{TOTAL --- dépréciation fonctionnelle} & \textbf{290~000~\$} \\1209\bottomrule1210\end{tabular}1211\end{center}1212\end{frame}12131214\begin{frame}{Exercice pratique --- À vous de jouer!}1215\begin{quizbox}[Énoncé]1216Maison à deux étages (1978), Aylmer (Gatineau) : 3 chambres, 1 SdB, garage simple, secteur haut de gamme. Coût de remplacement : 350~000~\$ ; terrain : 110~000~\$. \textbf{Hypothèses du cas :} portion terrain 24\,\% ; TGA de 5,5\,\% (2026).1217\begin{enumerate}1218 \item \textbf{Ajout} --- salle d'eau au RdC : coût existant 15~000~\$ ; valeur ajoutée 20~000~\$1219 \item \textbf{Substitution} --- mazout $\rightarrow$ thermopompe : existant 22~000~\$ ; neuf 9~000~\$ ; récup.\ 300~\$1220 \item \textbf{Superadéquation} --- piscine creusée : coût neuf 65~000~\$ ; dép.\ phys.\ 20\,\% ; contribution 20~000~\$1221 \item \textbf{Conception} --- cuisine fermée : perte de loyer de 175~\$/mois1222\end{enumerate}1223Calculez la dépréciation fonctionnelle totale.1224\end{quizbox}1225\end{frame}12261227\begin{frame}{Solution --- Volet curable}1228\begin{center}1229\small1230\begin{tabular}{@{}l r@{}}1231\toprule1232\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\1233\midrule1234\multicolumn{2}{@{}l}{\uqotitle{Curable --- ajout}} \\1235\quad Salle d'eau : coût dans l'existant & 15~000~\$ \\1236\quad\quad Test : $20~000 > 15~000$ $\Rightarrow$ curable & \\1237\addlinespace1238\multicolumn{2}{@{}l}{\uqotitle{Curable --- substitution}} \\1239\quad Chauffage : $22~000 - 9~000 - 300$ & 12~700~\$ \\1240\midrule1241\textbf{Sous-total curable} & \textbf{27~700~\$} \\1242\bottomrule1243\end{tabular}1244\end{center}1245\vspace{1mm}1246\begin{notebox}[Rappel de méthode]1247Ajout $=$ coût complet dans l'existant ; substitution $=$ coût existant $-$ coût neuf $-$ récupération.1248\end{notebox}1249\end{frame}12501251\begin{frame}{Solution --- Volet incurable et total}1252\begin{center}1253\small1254\begin{tabular}{@{}l r@{}}1255\toprule1256\textbf{Poste} & \textbf{Montant} \\1257\midrule1258\multicolumn{2}{@{}l}{\uqotitle{Incurable --- superadéquation}} \\1259\quad Piscine : $65~000 - 13~000 - 20~000$ & 32~000~\$ \\1260\multicolumn{2}{@{}l}{\uqotitle{Incurable --- conception}} \\1261\quad Cuisine : $(175 \times 12) \div 0{,}055 = 38~182$ ; moins terrain (24\,\%) & 29~018~\$ \\1262\midrule1263\textbf{Sous-total incurable} & \textbf{61~018~\$} \\1264Rappel : sous-total curable & 27~700~\$ \\1265\midrule1266\textbf{TOTAL --- dépréciation fonctionnelle} & \textbf{88~718~\$} \\1267\bottomrule1268\end{tabular}1269\end{center}1270\begin{notebox}[Vérification d'ordre de grandeur]1271Total $\approx$ 25\,\% du coût de remplacement (350~000~\$) --- plausible pour un bâtiment de 1978.1272\end{notebox}1273\end{frame}12741275% ======================================================================1276\section{Résumé et préparation}1277% ======================================================================12781279\begin{frame}{Synthèse --- Vue d'ensemble de la dépréciation fonctionnelle}1280\begin{center}1281\begin{tikzpicture}1282\node[uqocard, fill=uqoBleu, draw=uqoBleu, text=white, text width=4.8cm, minimum height=0.9cm] (root) at (0,0)1283 {\textbf{Dépréciation fonctionnelle}};1284\node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!12, text width=4.2cm] (cur) at (-3.3,-1.7)1285 {\textbf{CURABLE}\\coût $\leq$ valeur ajoutée};1286\node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!10, text width=4.2cm] (incur) at (3.3,-1.7)1287 {\textbf{INCURABLE}\\coût $>$ valeur ajoutée};1288\node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!7, text width=2.5cm, font=\footnotesize] (ajout) at (-4.9,-3.6)1289 {\textbf{Ajouts}\\coût dans l'existant};1290\node[uqocard, draw=uqoVert, fill=uqoVert!7, text width=2.5cm, font=\footnotesize] (subst) at (-1.7,-3.6)1291 {\textbf{Substitutions}\\existant $-$ neuf $-$ récup.};1292\node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!6, text width=2.5cm, font=\footnotesize] (super) at (1.7,-3.6)1293 {\textbf{Superadéquation}\\coût déprécié $-$ contribution};1294\node[uqocard, draw=uqoRouge, fill=uqoRouge!6, text width=2.5cm, font=\footnotesize] (obsol) at (4.9,-3.6)1295 {\textbf{Conception}\\capitalisation de la perte};1296\draw[uqoarrow, uqoVert] (root) -- (cur);1297\draw[uqoarrow, uqoRouge] (root) -- (incur);1298\draw[uqoarrow, uqoVert] (cur) -- (ajout);1299\draw[uqoarrow, uqoVert] (cur) -- (subst);1300\draw[uqoarrow, uqoRouge] (incur) -- (super);1301\draw[uqoarrow, uqoRouge] (incur) -- (obsol);1302\end{tikzpicture}1303\end{center}1304\end{frame}13051306\begin{frame}{Points clés à retenir}1307\begin{enumerate}1308 \item La dépréciation fonctionnelle vient de la \textbf{conception}, pas de l'usure1309 \item Le test de \textbf{curabilité} est économique : coût de correction vs valeur ajoutée1310 \item \textbf{Ajouts} : dépréciation $=$ coût dans le bâtiment existant1311 \item \textbf{Substitutions} : coût existant $-$ coût neuf $+$ démolition $-$ récupération1312 \item \textbf{Superadéquation} : coût déprécié physiquement $-$ contribution au marché1313 \item \textbf{Obsolescence de conception} : capitalisation de la perte de revenus, moins la portion terrain1314\end{enumerate}1315\vspace{1mm}1316\begin{importbox}[Mises en garde]1317Ne jamais compter la même perte deux fois ; vérifier l'impact du choix reproduction vs remplacement ; appuyer chaque estimation sur des \textbf{données de marché}.1318\end{importbox}1319\end{frame}13201321\begin{frame}{Pour la prochaine séance}1322\uqotitle{Séance 12 --- La dépréciation externe (économique) :}1323\begin{itemize}1324 \item Facteurs \textbf{hors du contrôle} du propriétaire : localisation, zonage, quartier, marché1325 \item Méthodes : capitalisation de la perte de revenus, extraction du marché (ventes appariées)1326 \item Analyse de cas québécois1327\end{itemize}1328\vspace{2mm}1329\begin{notebox}[Lectures recommandées]1330\begin{itemize}1331 \item \textit{The Appraisal of Real Estate}, 16\textsuperscript{e} édition --- section sur l'obsolescence externe1332 \item Rattermann, \textit{The Cost Approach to Value} --- chapitre 81333\end{itemize}1334\end{notebox}1335\end{frame}13361337\begin{frame}{Questions?}1338\contactslide[Prochaine séance : La dépréciation externe (économique)]1339\end{frame}13401341% ======================================================================1342\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1343\nocite{appraisal2026,rattermannCout,oeaqNormes,marshallswift2025,altus2026,desrosiers2008,cuspap2026,appraisalCdn}1344\printbibliography[heading=none]1345\end{frame}13461347\end{document}1348