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1% ==============================================================================2% Séance 12 : Dépréciation économique (externe)3% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1033 --- Séance 12]{Séance 12 : Dépréciation économique (externe)}12\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Hiver 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Rappel et objectifs}31% ======================================================================3233\begin{frame}{Rappel --- Séance 10 : la dépréciation physique}34\begin{itemize}35 \item Perte de valeur due à l'\textbf{usure}, à l'âge et à la détérioration36 \item \textbf{Curable} : entretien différé, réparations économiquement justifiées37 \item \textbf{Incurable} : composantes à courte durée de vie et à longue durée de vie38 \item Méthodes : \textbf{âge-vie}, ventilation, coût de remise en état39 \item Affecte \textbf{uniquement les améliorations}40\end{itemize}41\end{frame}4243\begin{frame}{Rappel --- Séance 11 : la dépréciation fonctionnelle}44\begin{itemize}45 \item Perte de valeur due à la \textbf{conception}, au plan ou au style46 \item \textbf{Curable} : déficiences corrigées par ajouts ou substitutions47 \item \textbf{Incurable} : suradéquation (surqualité), obsolescence de conception48 \item Mesure : coût de correction ou capitalisation de la perte de revenus49 \item Affecte \textbf{uniquement les améliorations}50\end{itemize}51\vspace{1mm}52\begin{notebox}[Aujourd'hui]53La troisième et dernière forme : la dépréciation \textbf{économique} (externe), causée par des facteurs \uqohighlight{extérieurs à la propriété}.54\end{notebox}55\end{frame}5657\begin{frame}{Rappel --- La formule de la méthode du coût}58\begin{center}59\begin{tikzpicture}[60 box/.style={uqocard, align=center, minimum height=1.05cm, minimum width=3.5cm, font=\footnotesize\bfseries}61]62\node[box] (terrain) at (0,0) {Valeur du terrain};63\node[box] (cout) at (5,0) {Coût neuf\\(reproduction ou\\remplacement)};64\node[box, draw=uqoRouge, fill=lightred, text=uqoRouge] (dep) at (10,0) {Dépréciation\\totale};65\node[box, draw=uqoVert, fill=lightgreen, text=uqoVert!80!black, minimum width=4cm] (valeur) at (5,-2.4) {Valeur estimée\\de la propriété};6667\draw[uqoarrow] (terrain) -- (valeur);68\draw[uqoarrow] (cout) -- (valeur);69\draw[uqoarrow, uqoRouge] (dep) -- node[right, font=\footnotesize, text=uqoRouge] {\textit{soustraire}} (valeur);7071\node[font=\Large, uqoBleu] at (2.5,0) {$+$};72\node[font=\Large, uqoRouge] at (7.5,0) {$-$};73\end{tikzpicture}74\end{center}75\vspace{1mm}76\begin{itemize}77 \item Dépréciation \textbf{physique} (usure, détérioration) --- \textit{séance 10} \checkmark78 \item Dépréciation \textbf{fonctionnelle} (conception, plan) --- \textit{séance 11} \checkmark79 \item Dépréciation \uqohighlight{économique / externe} $\leftarrow$ \textbf{aujourd'hui}80\end{itemize}81\end{frame}8283\begin{frame}{Objectifs d'apprentissage --- Séance 12}84À la fin de cette séance, vous serez capable de :85\vspace{1mm}86\begin{enumerate}87 \item \textbf{Définir} la dépréciation économique et la distinguer des autres formes88 \item \textbf{Identifier} les causes externes : localisation, réglementation, quartier, marché89 \item \textbf{Appliquer} la méthode de \textbf{capitalisation de la perte de revenus}90 \item \textbf{Appliquer} la méthode d'\textbf{extraction du marché} (ventes pairées)91 \item \textbf{Allouer} la dépréciation externe entre terrain et améliorations92 \item \textbf{Intégrer} les trois formes de dépréciation dans la formule finale, à l'aide de cas québécois93\end{enumerate}94\end{frame}9596% ======================================================================97\section{Définition et caractéristiques}98% ======================================================================99100\begin{frame}{Définition de la dépréciation économique}101\begin{defbox}[Définition]102La \textbf{dépréciation économique} (ou \textbf{obsolescence externe}) est la \textbf{perte de valeur} d'une propriété causée par des \textbf{facteurs extérieurs} à la propriété elle-même, sur lesquels le propriétaire n'a \textbf{aucun contrôle}.103\end{defbox}104\vspace{2mm}105En d'autres mots : ce n'est pas le bâtiment qui a un problème --- c'est son \textbf{environnement} (physique, économique, réglementaire ou social) qui nuit à sa valeur.106\vspace{2mm}107\begin{importbox}[Caractéristique fondamentale]108La dépréciation économique est \textbf{toujours incurable} : le propriétaire ne peut ni contrôler ni modifier les facteurs externes.109\end{importbox}110\end{frame}111112\begin{frame}{Trois caractéristiques clés}113\begin{center}114\begin{tikzpicture}[115 carte/.style={uqocard, text width=3.9cm, minimum height=2.1cm, font=\small}116]117\node[carte] (a) at (0,0) {\textbf{1. Facteurs externes}\\[2pt]Origine extérieure au terrain et au bâtiment};118\node[carte] (b) at (4.6,0) {\textbf{2. Toujours incurable}\\[2pt]Le propriétaire ne peut pas corriger la situation};119\node[carte] (c) at (9.2,0) {\textbf{3. Affecte terrain et améliorations}\\[2pt]Contrairement aux deux autres formes};120\end{tikzpicture}121\end{center}122\vspace{2mm}123\uqotitle{Distinction importante :}124\begin{itemize}125 \item Dépréciation \textbf{physique} $\rightarrow$ affecte seulement les améliorations126 \item Dépréciation \textbf{fonctionnelle} $\rightarrow$ affecte seulement les améliorations127 \item Dépréciation \textbf{économique} $\rightarrow$ affecte \uqoalert{le terrain ET les améliorations}128\end{itemize}129\end{frame}130131\begin{frame}{Comparaison des trois formes de dépréciation}132\begin{center}133\footnotesize134\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm}@{}}135\toprule136\textbf{Critère} & \textbf{Physique} & \textbf{Fonctionnelle} & \cellcolor{lightyellow}\textbf{Économique} \\137\midrule138Origine & Usure, âge, intempéries & Conception, plan, style & \cellcolor{lightyellow}Environnement extérieur \\139\addlinespace140Curabilité & Curable ou incurable & Curable ou incurable & \cellcolor{lightyellow}\textbf{Toujours incurable} \\141\addlinespace142Affecte & Améliorations seulement & Améliorations seulement & \cellcolor{lightyellow}\textbf{Terrain + améliorations} \\143\addlinespace144Contrôle & Propriétaire peut agir & Propriétaire peut agir & \cellcolor{lightyellow}Hors de contrôle \\145\addlinespace146Exemples & Toiture usée, fondation fissurée & Plan obsolète, pas de garage & \cellcolor{lightyellow}Autoroute, fermeture d'usine \\147\bottomrule148\end{tabular}149\end{center}150\end{frame}151152\begin{frame}{Schéma conceptuel : d'où vient la dépréciation externe?}153\begin{center}154\begin{tikzpicture}[155 cause/.style={uqocard, draw=uqoRouge, fill=lightred, text width=2.55cm, minimum height=0.7cm, font=\footnotesize},156 effet/.style={uqocard, draw=uqoOrange, fill=lightyellow, text width=2.55cm, minimum height=0.7cm, font=\footnotesize},157 centre/.style={uqocard, text width=3.1cm, minimum height=1.05cm, font=\small\bfseries}158]159\node[centre] (dep) at (5.8,0) {Dépréciation économique};160161\node[cause] (loc) at (0,1.75) {Nuisances de localisation};162\node[cause] (zon) at (0,0.6) {Changements de zonage};163\node[cause] (qua) at (0,-0.6) {Détérioration du quartier};164\node[cause] (eco) at (0,-1.75) {Facteurs de marché};165166\node[effet] (ter) at (11.2,0.6) {Perte de valeur\\du \textbf{terrain}};167\node[effet] (bat) at (11.2,-0.6) {Perte de valeur\\des \textbf{améliorations}};168169\draw[uqoarrow, uqoRouge] (loc) -- (dep);170\draw[uqoarrow, uqoRouge] (zon) -- (dep);171\draw[uqoarrow, uqoRouge] (qua) -- (dep);172\draw[uqoarrow, uqoRouge] (eco) -- (dep);173\draw[uqoarrow, uqoOrange] (dep) -- (ter);174\draw[uqoarrow, uqoOrange] (dep) -- (bat);175\end{tikzpicture}176\end{center}177\begin{notebox}[Quatre grandes catégories de causes]178Localisation, réglementation, détérioration du quartier et facteurs de marché.179\end{notebox}180\end{frame}181182% ======================================================================183\section{Causes liées à la localisation}184% ======================================================================185186\begin{frame}{Avant d'aller plus loin --- Portée des chiffres présentés}187\begin{importbox}[Mise en garde méthodologique]188Les fourchettes d'impact en \% présentées dans ce chapitre (autoroutes, lignes électriques, dépotoirs, contamination, rezonage, fermetures d'usines, etc.) sont des \textbf{ordres de grandeur illustratifs} compilés de la littérature. En pratique, chaque impact doit être \textbf{mesuré sur le marché local}, par ventes pairées ou par capitalisation de la perte de revenus.189\end{importbox}190\vspace{2mm}191\begin{itemize}192 \item Les grilles qui suivent servent à \textbf{structurer l'analyse}, pas à remplacer la preuve de marché193 \item L'ampleur réelle varie selon le secteur, le type de propriété et la période194 \item Devant un tribunal, seule une \textbf{démonstration chiffrée locale} est recevable195\end{itemize}196\end{frame}197198\begin{frame}{Causes liées à la localisation --- Vue d'ensemble}199La \textbf{proximité de nuisances} ou la \textbf{perte d'aménités} peut réduire la valeur d'une propriété, indépendamment de sa qualité intrinsèque.200\vspace{2mm}201\begin{columns}[T]202\begin{column}{0.48\textwidth}203\uqotitle{Sources de nuisance :}204\begin{itemize}205 \item Autoroutes et routes achalandées206 \item Voies ferrées (bruit, vibrations)207 \item Zones industrielles et usines208 \item Pylônes et lignes à haute tension209 \item Dépotoirs, LET, stations d'épuration210 \item Aéroports (bruit)211\end{itemize}212\end{column}213\begin{column}{0.48\textwidth}214\uqotitle{Perte d'aménités :}215\begin{itemize}216 \item Perte de vue ou d'ensoleillement217 \item Fermeture d'un parc ou d'un espace vert218 \item Démantèlement de services de transport219 \item Perte d'accès à un plan d'eau220 \item Réduction de l'intimité221\end{itemize}222\end{column}223\end{columns}224\end{frame}225226\begin{frame}{Proximité d'autoroutes et de voies ferrées}227\uqotitle{Impacts mesurables :}228\begin{itemize}229 \item \textbf{Bruit} : niveaux de décibels élevés réduisant l'attrait230 \item \textbf{Vibrations} : trains de marchandises, camionnage lourd231 \item \textbf{Pollution atmosphérique} : particules fines232 \item \textbf{Sécurité} : proximité de circulation rapide233 \item \textbf{Esthétique} : vue dégradée234\end{itemize}235\vspace{2mm}236\begin{notebox}[Ordre de grandeur (illustratif)]237La littérature rapporte des pertes de \textbf{5\,\% à 15\,\%} de la valeur pour des propriétés situées à moins de 200~mètres d'une autoroute --- à valider par ventes pairées sur le marché local.238\end{notebox}239\end{frame}240241\begin{frame}{Autoroute --- Gradient d'impact selon la distance (illustratif)}242\begin{center}243\begin{tikzpicture}244\begin{axis}[245 xbar,246 width=11.6cm, height=4.1cm,247 bar width=15pt,248 xlabel={Perte de valeur indicative (\%)},249 symbolic y coords={{200--500 m}, {100--200 m}, {0--100 m}},250 ytick=data,251 y tick label style={font=\small},252 xmin=0, xmax=20,253 nodes near coords,254 point meta=explicit symbolic,255 every node near coord/.append style={font=\small\bfseries, color=uqoBleu},256 ymajorgrids=false,257 xmajorgrids=true, grid style={dashed, gray!30},258]259\addplot[fill=uqoBleu!75, draw=uqoBleu] coordinates {260 (5,{200--500 m}) [{$-$0 à $-$5\,\%}]261 (10,{100--200 m}) [{$-$5 à $-$10\,\%}]262 (15,{0--100 m}) [{$-$10 à $-$15\,\%}]263};264\end{axis}265\end{tikzpicture}266\end{center}267\begin{notebox}[Lecture]268Effet \textbf{dégressif avec la distance}. Grille pédagogique illustrative : l'impact réel dépend du bruit effectif, de la topographie et des écrans (murs antibruit, végétation).269\end{notebox}270\end{frame}271272\begin{frame}{Pylônes et lignes à haute tension --- Impacts}273\uqotitle{Sources de perte de valeur :}274\begin{itemize}275 \item Impacts \textbf{visuels} : pylônes inesthétiques dans le paysage276 \item \textbf{Servitudes} : restrictions d'usage du terrain dans l'emprise277 \item Préoccupations de \textbf{santé perçues} (champs électromagnétiques)278 \item \textbf{Bruit} : grésillement des lignes par temps humide279 \item \textbf{Perception négative} du marché, surtout en résidentiel280\end{itemize}281\vspace{2mm}282\begin{notebox}[À retenir]283L'effet est \textbf{dégressif avec la distance} et dépend fortement de la \textbf{visibilité} des lignes depuis la propriété.284\end{notebox}285\end{frame}286287\begin{frame}{Pylônes et lignes à haute tension --- Grille indicative}288\begin{center}289\begin{tabular}{@{}l c@{}}290\toprule291\textbf{Type de ligne (Hydro-Québec)} & \textbf{Impact indicatif} \\292\midrule293735~kV (transport) & $-$15 à 20\,\% \\294315~kV (transport) & $-$10 à 15\,\% \\295120~kV (répartition) & $-$5 à 10\,\% \\29625~kV (distribution) & $-$2 à 5\,\% \\297\bottomrule298\end{tabular}299\end{center}300\vspace{2mm}301\begin{itemize}302 \item Grille \textbf{illustrative} : ordres de grandeur compilés de la littérature303 \item Impact maximal pour les lignes de \textbf{735~kV} adjacentes au résidentiel304 \item En pratique : mesurer par \textbf{ventes pairées} dans le secteur visé305\end{itemize}306\end{frame}307308\begin{frame}{Dépotoirs, sites d'enfouissement et contamination --- Types}309\uqotitle{Sites problématiques pour le voisinage :}310\begin{itemize}311 \item Lieux d'enfouissement technique (LET) --- anciennement « dépotoirs »312 \item Sites d'entreposage de matières dangereuses313 \item Stations d'épuration des eaux usées314 \item Sites inscrits au \textbf{Répertoire des terrains contaminés} (MELCCFP)315 \item Usines à émissions atmosphériques316\end{itemize}317\vspace{2mm}318\begin{notebox}[Ordre de grandeur (illustratif)]319Pertes indicatives de \textbf{10\,\% à 30\,\% et plus} selon la proximité --- à documenter par preuve de marché locale.320\end{notebox}321\end{frame}322323\begin{frame}{Dépotoirs et contamination --- Impacts et encadrement}324\begin{columns}[T]325\begin{column}{0.48\textwidth}326\uqotitle{Impacts sur le voisinage :}327\begin{itemize}328 \item Odeurs et gaz329 \item Contamination potentielle des eaux330 \item Nuisances visuelles331 \item Circulation de camions lourds332 \item Perception de risque sanitaire333\end{itemize}334\end{column}335\begin{column}{0.48\textwidth}336\uqotitle{Encadrement québécois :}337\begin{itemize}338 \item \textbf{Loi sur la qualité de l'environnement} (LQE)339 \item \textbf{BAPE} : audiences publiques pour les grands projets340 \item \textbf{MELCCFP} : répertoire des terrains contaminés341 \item Réglementation municipale (usages, distances)342\end{itemize}343\end{column}344\end{columns}345\end{frame}346347\begin{frame}{Facteurs de localisation --- Exemples illustratifs}348\begin{exbox}[Exemples illustratifs (non sourcés)]349\begin{itemize}350 \item \textbf{Prolongement d'autoroute (type A-50, Gatineau)} : propriétés à moins de 150~m subissant une dépréciation de \textbf{8 à 12\,\%} due au bruit et aux vibrations351 \item \textbf{Ligne 735~kV en Outaouais} : dépréciation de \textbf{10 à 18\,\%} sur les terrains résidentiels directement adjacents à l'emprise352 \item \textbf{Ancien site d'enfouissement} : même après fermeture, \textbf{stigmatisation} persistante avec dépréciation résiduelle de \textbf{5 à 8\,\%}353\end{itemize}354\end{exbox}355\vspace{2mm}356\begin{notebox}[Rappel]357Ces cas servent à illustrer le raisonnement : les pourcentages ne sont pas transposables sans une analyse de marché locale.358\end{notebox}359\end{frame}360361% ======================================================================362\section{Réglementation, quartier et marché}363% ======================================================================364365\begin{frame}{Causes réglementaires --- Vue d'ensemble}366Les \textbf{changements réglementaires} créent une dépréciation économique lorsqu'ils réduisent le \textbf{potentiel d'utilisation} ou la valeur d'usage d'une propriété.367\vspace{2mm}368\begin{columns}[T]369\begin{column}{0.48\textwidth}370\uqotitle{Changements défavorables :}371\begin{itemize}372 \item \textbf{Dézonage} : de commercial à résidentiel373 \item \textbf{Restrictions de densité} : étages permis réduits374 \item \textbf{Nouvelles marges} de recul plus grandes375 \item \textbf{Limites d'usage} : activités interdites376 \item \textbf{Moratoires} : gel de développement377\end{itemize}378\end{column}379\begin{column}{0.48\textwidth}380\uqotitle{Cadre québécois :}381\begin{itemize}382 \item \textbf{Loi sur l'aménagement et l'urbanisme} (LAU)383 \item Règlements d'urbanisme municipaux384 \item Schémas d'aménagement des MRC385 \item Plans d'urbanisme révisés386 \item Règlements sur les usages conditionnels387\end{itemize}388\end{column}389\end{columns}390\end{frame}391392\begin{frame}{Cas particulier : la CPTAQ et la zone agricole}393\begin{defbox}[CPTAQ]394La \textbf{Commission de protection du territoire agricole du Québec} protège la zone agricole en vertu de la \textit{Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles} (LPTAA) : interdiction de morcellement, restrictions sur les usages non agricoles, limitation de la construction résidentielle.395\end{defbox}396\vspace{2mm}397\begin{exbox}[Exemple chiffré (illustratif)]398\begin{itemize}399 \item Terrain \textbf{en zone blanche} (développable) : 25~\$/pi\textsuperscript{2}400 \item Même terrain \textbf{en zone verte} (agricole) : 0,50 à 2,00~\$/pi\textsuperscript{2}401 \item Écart potentiel : \textbf{plus de 90\,\%} --- l'inclusion en zone agricole constitue une dépréciation économique majeure402\end{itemize}403\end{exbox}404\end{frame}405406\begin{frame}{Contraintes environnementales et réglementaires}407\uqotitle{Réglementations environnementales affectant la valeur :}408\begin{itemize}409 \item \textbf{Bandes riveraines} : protection des cours d'eau (10--15~m minimum)410 \item \textbf{Milieux humides} : Loi concernant la conservation des milieux humides et hydriques (2017) --- perte de constructibilité des portions visées411 \item \textbf{Zones inondables} : nouveau cadre réglementaire (diapositive suivante)412 \item \textbf{Habitats d'espèces menacées} : zones protégées413\end{itemize}414\vspace{2mm}415\begin{importbox}[Attention au double comptage]416Si la valeur du terrain est déjà estimée \textbf{en tenant compte de ces contraintes}, ne pas déduire une dépréciation économique une deuxième fois.417\end{importbox}418\end{frame}419420\begin{frame}{Zones inondables --- Nouveau cadre réglementaire (2026)}421\begin{itemize}422 \item Nouveau cadre en vigueur au Québec depuis le \textbf{1\textsuperscript{er} mars 2026}423 \item Remplace les anciennes zones « 0--20 ans » et « 20--100 ans » par \textbf{quatre classes de risque} : \uqoalert{très élevé}, élevé, modéré, faible424 \item Nouvelles \textbf{cartes graduelles} publiées progressivement depuis le printemps 2026425 \item Conséquences : restrictions de construction et de reconstruction, assurabilité réduite, obligations de divulgation426\end{itemize}427\vspace{1mm}428\begin{notebox}[Impact indicatif sur la valeur (illustratif)]429De \textbf{$-$20\,\%} (risque faible) à \textbf{$-$60\,\% et plus} (risque très élevé), selon la classe, l'historique d'inondation et l'assurabilité --- à mesurer par ventes pairées dans chaque secteur.430\end{notebox}431\end{frame}432433\begin{frame}{Facteurs réglementaires --- Exemples illustratifs}434\begin{exbox}[Exemples illustratifs (non sourcés)]435\begin{itemize}436 \item \textbf{Rezonage (type Gatineau)} : terrain commercial (C-2) rezoné résidentiel de faible densité (R-1); le potentiel passe de 15 logements à 3 unifamiliales --- perte estimée de \textbf{40 à 60\,\%} de la valeur du terrain437 \item \textbf{Reclassement en zone inondable} : propriété nouvellement cartographiée en classe de risque élevé ou très élevé sous le cadre de 2026 --- dépréciation indicative de \textbf{$-$20\,\% à $-$60\,\% et plus} selon la classe438 \item \textbf{Milieux humides} : terrain de 5~000~m\textsuperscript{2} dont 2~000~m\textsuperscript{2} identifiés milieu humide d'intérêt; seuls 3~000~m\textsuperscript{2} restent développables, réduisant la valeur en proportion439\end{itemize}440\end{exbox}441\end{frame}442443\begin{frame}{Détérioration du quartier --- Indicateurs}444Le \textbf{déclin d'un quartier} crée une dépréciation économique même pour les propriétés bien entretenues.445\vspace{2mm}446\begin{columns}[T]447\begin{column}{0.48\textwidth}448\uqotitle{Indicateurs de déclin :}449\begin{itemize}450 \item Vieillissement généralisé du parc immobilier451 \item Hausse des logements vacants452 \item Hausse de la criminalité, vandalisme453 \item Dégradation des infrastructures publiques454 \item Entretien négligé chez les voisins455\end{itemize}456\end{column}457\begin{column}{0.48\textwidth}458\uqotitle{Perte de services :}459\begin{itemize}460 \item Fermeture de commerces de proximité461 \item Fermeture d'écoles (déclin démographique)462 \item Réduction du transport en commun463 \item Départ de services de santé464 \item Perte d'institutions culturelles et de restaurants465\end{itemize}466\end{column}467\end{columns}468\end{frame}469470\begin{frame}{Le cycle de détérioration d'un quartier}471\begin{center}472\begin{tikzpicture}[473 etape/.style={uqocard, text width=3.1cm, minimum height=0.8cm, font=\footnotesize}474]475\node[etape, fill=lightgreen, draw=uqoVert] (a) at (0,2.3) {1. \textbf{Départ} d'un\\employeur majeur};476\node[etape] (b) at (4.6,2.3) {2. Perte d'\textbf{emplois} et de population};477\node[etape] (c) at (9.2,2.3) {3. Hausse des taux de \textbf{vacance}};478\node[etape, fill=lightyellow, draw=uqoOrange] (d) at (9.2,0.6) {4. Baisse des \textbf{loyers} et des revenus};479\node[etape, fill=lightyellow, draw=uqoOrange] (e) at (4.6,0.6) {5. Sous-investissement en \textbf{entretien}};480\node[etape, fill=lightred, draw=uqoRouge] (f) at (0,0.6) {6. Dégradation\\du \textbf{quartier}};481\node[etape, fill=lightred, draw=uqoRouge, text width=4.2cm] (g) at (4.6,-1.15) {7. \textbf{Dépréciation externe}\\généralisée};482483\draw[uqoarrow] (a) -- (b);484\draw[uqoarrow] (b) -- (c);485\draw[uqoarrow] (c) -- (d);486\draw[uqoarrow] (d) -- (e);487\draw[uqoarrow] (e) -- (f);488\draw[uqoarrow] (f) |- (g);489\draw[uqoarrow, dashed, uqoGris] (g) -| node[below left, font=\footnotesize, text=uqoGris] {cercle vicieux} (a);490\end{tikzpicture}491\end{center}492\begin{notebox}[Observation]493Un processus \textbf{cumulatif et auto-renforçant} : la dépréciation externe est particulièrement difficile à inverser.494\end{notebox}495\end{frame}496497\begin{frame}{Impact de la détérioration --- Illustration chiffrée}498\begin{columns}[T]499\begin{column}{0.48\textwidth}500\uqotitle{Scénario A : quartier stable}501\begin{itemize}502 \item Maison 3 chambres, 1~200~pi\textsuperscript{2}, rénovée503 \item Écoles, parcs et commerces à proximité504 \item Taux de vacance faible505 \item \textbf{Valeur : 350~000~\$}506\end{itemize}507\end{column}508\begin{column}{0.48\textwidth}509\uqotitle{Scénario B : quartier en déclin}510\begin{itemize}511 \item Même maison, même qualité512 \item Fermetures commerciales, vandalisme513 \item Vacance en hausse, infrastructures dégradées514 \item \textbf{Valeur : 280~000~\$}515\end{itemize}516\end{column}517\end{columns}518\vspace{2mm}519\begin{exbox}[Dépréciation économique (données fictives à des fins pédagogiques)]520$350~000~\$ - 280~000~\$ = \textbf{70~000~\$}$, soit \textbf{20\,\%}. La maison est identique --- seul l'\textbf{environnement} a changé.521\end{exbox}522\end{frame}523524\begin{frame}{Facteurs économiques et de marché}525\begin{columns}[T]526\begin{column}{0.48\textwidth}527\uqotitle{Facteurs macroéconomiques :}528\begin{itemize}529 \item Récession locale ou régionale530 \item Hausse des taux d'intérêt (pouvoir d'achat)531 \item Suroffre sur le marché local532 \item Changements démographiques (dépopulation, vieillissement)533 \item Obsolescence économique d'un type de propriété534\end{itemize}535\end{column}536\begin{column}{0.48\textwidth}537\uqotitle{Facteurs sectoriels :}538\begin{itemize}539 \item Fermeture d'un \textbf{employeur majeur} (usine, mine, base militaire)540 \item Délocalisation d'entreprises541 \item Fin de contrats gouvernementaux542 \item Déclin d'une industrie régionale543\end{itemize}544\end{column}545\end{columns}546\end{frame}547548\begin{frame}{Fermeture d'un employeur majeur}549\begin{center}550\small551\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} l l >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm}@{}}552\toprule553\textbf{Événement} & \textbf{Région} & \textbf{Emplois perdus} & \textbf{Impact indicatif} \\554\midrule555Fermeture de papetière & Outaouais & 300--500 & Baisse 10--15\,\% locale \\556\addlinespace557Fermeture de mine & Abitibi & 500--1~000 & Baisse 15--25\,\% (ville) \\558\addlinespace559Départ de siège social & Montréal & Variable & Impact sectoriel \\560\addlinespace561Fermeture de base militaire & Plusieurs & 200--800 & Baisse 10--20\,\% locale \\562\bottomrule563\end{tabular}564\end{center}565\vspace{1mm}566\begin{notebox}[Exemples illustratifs (non sourcés) --- et effet multiplicateur]567Grille pédagogique : les ampleurs varient selon les cas réels. La perte d'un employeur majeur entraîne aussi des pertes d'emplois \textbf{indirects} (sous-traitants, commerces, services), qui amplifient l'impact immobilier.568\end{notebox}569\end{frame}570571\begin{frame}{Suroffre et conditions de marché défavorables}572\begin{columns}[T]573\begin{column}{0.48\textwidth}574\uqotitle{Indicateurs de suroffre :}575\begin{itemize}576 \item Taux de vacance élevé (locatif)577 \item Délais de vente prolongés578 \item Inventaire de propriétés à vendre élevé579 \item Ratio inscriptions/ventes défavorable580 \item Baisse des mises en chantier581\end{itemize}582\end{column}583\begin{column}{0.48\textwidth}584\uqotitle{Prudence de l'évaluateur :}585\begin{itemize}586 \item La suroffre est souvent \textbf{temporaire}587 \item Distinguer cycle de marché normal et \textbf{changement structurel} durable588 \item Attention au \textbf{double comptage} si la baisse est déjà reflétée dans les comparables589\end{itemize}590\end{column}591\end{columns}592\vspace{2mm}593\begin{quizbox}[Question clé pour l'évaluateur]594La condition de marché est-elle \textbf{cyclique} (temporaire) ou \textbf{structurelle} (permanente)? Seuls les changements structurels justifient une dépréciation économique dans la méthode du coût.595\end{quizbox}596\end{frame}597598\begin{frame}{Taux d'intérêt et valeur --- Mécanisme et contexte 2026}599\uqotitle{Mécanisme d'une hausse de taux :}600\begin{enumerate}601 \item Hausse des taux hypothécaires602 \item Baisse du \textbf{pouvoir d'achat} des emprunteurs603 \item Réduction de la \textbf{demande}604 \item Pression à la baisse sur les \textbf{prix}605 \item Hausse des taux de \textbf{capitalisation} (TGA)606\end{enumerate}607\vspace{1mm}608\begin{notebox}[Contexte 2026]609Le taux directeur de la Banque du Canada est passé de \textbf{5,00\,\%} (2023) à \textbf{2,25\,\%} à la fin de 2025, niveau maintenu en 2026. Les fluctuations de taux sont généralement \textbf{cycliques} : vérifier si leur effet est déjà reflété dans les comparables avant de conclure à une dépréciation économique distincte.610\end{notebox}611\end{frame}612613\begin{frame}{Taux et valeur --- La relation inverse (scénario hypothétique)}614\begin{center}615\begin{tikzpicture}616\begin{axis}[617 width=10.2cm, height=4.1cm,618 xlabel={TGA (\%)}, ylabel={Valeur (indice, TGA 5\,\% = 100)},619 xmin=3.5, xmax=8.5, ymin=50, ymax=150,620 xtick={4,5,6,7,8},621 grid=major, grid style={dashed, gray!30},622]623\addplot[uqoBleu, very thick, domain=3.6:8.4, samples=80] {500/x};624\draw[dashed, uqoGris] (axis cs:5,50) -- (axis cs:5,100) -- (axis cs:3.5,100);625\draw[dashed, uqoRouge] (axis cs:6.5,50) -- (axis cs:6.5,76.9) -- (axis cs:3.5,76.9);626\node[font=\small, uqoBleu, anchor=south west] at (axis cs:6.6,95) {$V = \dfrac{\text{RNE}}{\text{TGA}}$};627\node[font=\footnotesize, uqoRouge, anchor=south west] at (axis cs:6.55,55) {scénario : 6,5\,\%};628\end{axis}629\end{tikzpicture}630\end{center}631\begin{notebox}[Lecture (scénario hypothétique)]632Si le TGA exigé passait de 5,0\,\% à 6,5\,\%, la valeur d'un immeuble à revenu net constant baisserait d'environ \textbf{23\,\%} (indice 100 $\rightarrow$ 77). Exemple pédagogique, sans lien avec les taux de 2026.633\end{notebox}634\end{frame}635636% ======================================================================637\section{Mesure : capitalisation et ventes pairées}638% ======================================================================639640\begin{frame}{Deux méthodes de mesure}641\begin{center}642\begin{tikzpicture}[643 carte/.style={uqocard, text width=4.6cm, minimum height=1.5cm, font=\small}644]645\node[carte] (a) at (0,0) {\textbf{Méthode 1}\\[2pt]Capitalisation de la perte de revenus\\\textit{propriétés locatives}};646\node[carte] (b) at (6.4,0) {\textbf{Méthode 2}\\[2pt]Extraction du marché (ventes pairées)\\\textit{tous types de propriétés}};647\end{tikzpicture}648\end{center}649\vspace{2mm}650\begin{importbox}[Rappel essentiel]651La dépréciation économique affecte à la fois le \textbf{terrain} et les \textbf{améliorations}. Dans la méthode du coût, on ne déduit du coût neuf que la \textbf{portion attribuable aux améliorations}.652\end{importbox}653\end{frame}654655\begin{frame}{Capitalisation de la perte de revenus --- Principe}656\begin{defbox}[Logique de la méthode]657Si un facteur externe réduit les \textbf{revenus locatifs} d'une propriété, la différence entre le revenu normal et le revenu réel, \textbf{capitalisée}, donne la dépréciation économique totale.658\end{defbox}659\vspace{2mm}660\[661\text{Dépréciation économique totale} = \frac{\text{Perte de revenu net annuelle}}{\text{TGA}}662\]663\vspace{1mm}664\begin{itemize}665 \item \textbf{Perte de revenu} = revenu normal (sans le facteur) $-$ revenu réel (avec le facteur)666 \item \textbf{TGA} = taux global d'actualisation (capitalisation) du marché pour ce type de propriété667\end{itemize}668\end{frame}669670\begin{frame}{Capitalisation de la perte de revenus --- Étapes}671\begin{enumerate}672 \item \textbf{Estimer le revenu normal} : loyers de comparables \textbf{non affectés} par la nuisance673 \item \textbf{Estimer le revenu réel} : loyers observés sur la propriété ou des comparables affectés, vacance additionnelle comprise674 \item \textbf{Calculer la perte annuelle de revenu net} : revenu normal $-$ revenu réel, après dépenses675 \item \textbf{Capitaliser la perte} : perte nette annuelle $\div$ TGA $=$ dépréciation économique \textbf{totale}676 \item \textbf{Allouer} entre terrain et améliorations selon le ratio de valeurs677\end{enumerate}678\end{frame}679680\begin{frame}{Exemple : immeuble locatif près d'une autoroute}681\begin{exbox}[Données (fictives à des fins pédagogiques)]682\begin{itemize}683 \item Immeuble de 8 logements à proximité de l'autoroute 50 à Gatineau684 \item Loyer \textbf{normal} (sans autoroute) : 1~100~\$/mois par logement685 \item Loyer \textbf{réel} (avec autoroute) : 950~\$/mois par logement686 \item Ratio de dépenses : 40\,\% du revenu brut effectif687 \item \textbf{Hypothèses du cas} : TGA 5,5\,\% (2026); ratio terrain/propriété 25\,\%688\end{itemize}689\end{exbox}690\vspace{2mm}691\uqotitle{Étape 1 --- Perte de revenu brut annuelle :}692\[693(1~100 - 950) \times 12 = 1~800~\$/\text{logement} \qquad 1~800 \times 8 = 14~400~\$/\text{an}694\]695\end{frame}696697\begin{frame}{Exemple (suite) : calcul de la dépréciation}698\uqotitle{Étape 2 --- Perte de revenu net :}699\[70014~400 \times (1 - 0{,}40) = 8~640~\$/\text{an}701\]702\uqotitle{Étape 3 --- Capitalisation :}703\[704\text{Dépréciation économique totale} = \frac{8~640}{0{,}055} = 157~091~\$705\]706\vspace{1mm}707\begin{importbox}[Étape 4 --- Allocation terrain / améliorations (25\,\% / 75\,\%)]708\begin{itemize}709 \item Portion terrain : $157~091 \times 25\,\% = \textbf{39~273~\$}$ --- reflétée dans la valeur du terrain710 \item Portion améliorations : $157~091 \times 75\,\% = \textbf{117~818~\$}$ --- déduite du coût neuf711\end{itemize}712\end{importbox}713\end{frame}714715\begin{frame}{Capitalisation de la perte de revenus --- Synthèse visuelle}716\begin{center}717\begin{tikzpicture}[718 ligne/.style={uqostep, text width=11.2cm, align=left, font=\footnotesize}719]720\node[ligne] (s1) at (0,4.4) {1. Revenu brut normal (sans facteur externe) $= 1~100 \times 12 \times 8 = $ \textbf{105~600~\$/an}};721\node[ligne] (s2) at (0,3.5) {2. Revenu brut réel (avec facteur externe) $= 950 \times 12 \times 8 = $ \textbf{91~200~\$/an}};722\node[ligne, fill=lightred, draw=uqoRouge] (s3) at (0,2.6) {3. Perte brute $= 105~600 - 91~200 = $ \textbf{14~400~\$/an}};723\node[ligne] (s4) at (0,1.7) {4. Perte nette (après dépenses) $= 14~400 \times 0{,}60 = $ \textbf{8~640~\$/an}};724\node[ligne, fill=lightyellow, draw=uqoOrange] (s5) at (0,0.8) {5. Capitalisation : $8~640 \div 0{,}055 = $ \textbf{157~091~\$} (dépréciation totale)};725\node[ligne, fill=lightgreen, draw=uqoVert] (s6) at (0,-0.1) {6. Portion améliorations (75\,\%) $= $ \textbf{117~818~\$}};726727\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);728\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);729\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);730\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);731\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6);732\end{tikzpicture}733\end{center}734\end{frame}735736\begin{frame}{Capitalisation --- Avantages et limites}737\begin{columns}[T]738\begin{column}{0.48\textwidth}739\uqotitle{Avantages :}740\begin{itemize}741 \item Méthode \textbf{directe} et logique742 \item Facile à comprendre et à expliquer743 \item Bien adaptée aux \textbf{immeubles locatifs}744 \item Quantifie précisément l'impact745 \item Données de loyers souvent disponibles746\end{itemize}747\end{column}748\begin{column}{0.48\textwidth}749\uqotitle{Limites :}750\begin{itemize}751 \item Réservée aux propriétés \textbf{générant des revenus}752 \item Exige des comparables fiables (affectés et non affectés)753 \item Le \textbf{TGA} doit être bien calibré754 \item Le ratio de dépenses doit être cohérent755 \item Difficile d'isoler l'\textbf{unique} cause de la perte de revenu756\end{itemize}757\end{column}758\end{columns}759\end{frame}760761\begin{frame}{Extraction du marché (ventes pairées) --- Principe}762\begin{defbox}[Définition]763La méthode des \textbf{ventes pairées} (\textit{paired sales analysis}) compare des propriétés \textbf{similaires} dont certaines sont \textbf{affectées} par le facteur externe et d'autres \textbf{non} : la différence de prix isole la dépréciation économique.764\end{defbox}765\vspace{2mm}766\begin{center}767\begin{tikzpicture}[768 carte/.style={uqocard, text width=3.8cm, minimum height=1.5cm, font=\small}769]770\node[carte, fill=lightgreen, draw=uqoVert] (a) at (0,0) {\textbf{Propriété A}\\Non affectée\\Vente : 350~000~\$};771\node[carte, fill=lightred, draw=uqoRouge] (b) at (7.6,0) {\textbf{Propriété B}\\Affectée\\Vente : 310~000~\$};772\draw[{Stealth}-{Stealth}, very thick, uqoOrange] (a) -- node[above, font=\small\bfseries, text=uqoOrange] {Différence $=$ 40~000~\$} node[below, font=\footnotesize, text=uqoOrange] {$=$ dépréciation économique} (b);773\end{tikzpicture}774\end{center}775\vspace{1mm}776Condition essentielle : les propriétés doivent être \textbf{comparables en tous points} sauf le facteur externe étudié.777\end{frame}778779\begin{frame}{Conditions idéales pour les ventes pairées}780\begin{enumerate}781 \item \textbf{Propriétés similaires} : même type, taille, âge, qualité782 \item \textbf{Ventes récentes} : même période de marché783 \item \textbf{Même secteur géographique} : marché comparable784 \item \textbf{Conditions de vente normales} : aucune vente forcée ni lien de dépendance785 \item \textbf{Un seul facteur différent} : le facteur externe étudié786 \item \textbf{Plusieurs paires} (idéalement 3 et plus) pour confirmer la tendance787\end{enumerate}788\vspace{1mm}789\begin{notebox}[Difficulté pratique]790Les paires parfaites sont rares : l'évaluateur doit souvent procéder à des \textbf{ajustements} pour rendre les propriétés comparables avant d'isoler l'impact du facteur externe.791\end{notebox}792\end{frame}793794\begin{frame}{Extraction du marché --- Processus en cinq étapes}795\begin{center}796\begin{tikzpicture}[797 ligne/.style={uqostep, text width=11.4cm, align=left, font=\footnotesize}798]799\node[ligne] (s1) at (0,3.2) {\textbf{Étape 1 :} identifier les ventes de propriétés \textbf{affectées} par le facteur externe};800\node[ligne] (s2) at (0,2.4) {\textbf{Étape 2 :} identifier les ventes de propriétés \textbf{non affectées} comparables};801\node[ligne] (s3) at (0,1.6) {\textbf{Étape 3 :} \textbf{ajuster} les différences (sauf le facteur externe étudié)};802\node[ligne, fill=lightyellow, draw=uqoOrange] (s4) at (0,0.8) {\textbf{Étape 4 :} calculer la \textbf{différence} de prix $=$ dépréciation économique totale};803\node[ligne, fill=lightgreen, draw=uqoVert] (s5) at (0,0) {\textbf{Étape 5 :} \textbf{allouer} entre terrain et améliorations (ratio de valeurs)};804805\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);806\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);807\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);808\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);809\end{tikzpicture}810\end{center}811\end{frame}812813\begin{frame}{Exemple : maisons près de lignes à haute tension}814\begin{exbox}[Données fictives à des fins pédagogiques]815\begin{center}816\small817\begin{tabular}{@{}l r r r r@{}}818\toprule819\textbf{Paire} & \textbf{Non affectée} & \textbf{Affectée (HT)} & \textbf{Différence} & \textbf{Perte (\%)} \\820\midrule821Paire 1 & 385~000~\$ & 340~000~\$ & 45~000~\$ & 11,7\,\% \\822Paire 2 & 410~000~\$ & 355~000~\$ & 55~000~\$ & 13,4\,\% \\823Paire 3 & 365~000~\$ & 320~000~\$ & 45~000~\$ & 12,3\,\% \\824Paire 4 & 395~000~\$ & 345~000~\$ & 50~000~\$ & 12,7\,\% \\825\midrule826\textbf{Moyenne} & & & \textbf{48~750~\$} & \textbf{12,5\,\%} \\827\bottomrule828\end{tabular}829\end{center}830\end{exbox}831\vspace{1mm}832Conclusion : la proximité des lignes à haute tension crée dans ce secteur une dépréciation économique d'environ \textbf{12,5\,\%} de la valeur (près de 48~750~\$ en moyenne).833\end{frame}834835\begin{frame}{Analyse statistique des ventes pairées}836\uqotitle{Outils pour renforcer la fiabilité :}837\begin{itemize}838 \item \textbf{Moyenne} et \textbf{médiane} des différences observées839 \item \textbf{Écart-type} pour mesurer la dispersion840 \item \textbf{Analyse de régression} (prix hédoniques) pour isoler le facteur externe841 \item \textbf{Test de Student} (test $t$) pour vérifier la significativité statistique842\end{itemize}843\begin{exbox}[Reprise de l'exemple (données fictives)]844Moyenne : 12,5\,\% --- médiane : 12,5\,\% --- écart-type : $\approx$~0,7 point. La faible dispersion suggère un résultat fiable.845\end{exbox}846\begin{notebox}[Mise en garde]847Un petit échantillon ($<$~5 paires) limite la fiabilité et les ajustements nombreux réduisent la précision : privilégier la \textbf{cohérence} des résultats plutôt que la seule moyenne.848\end{notebox}849\end{frame}850851\begin{frame}{Extraction du marché --- Avantages et limites}852\begin{columns}[T]853\begin{column}{0.48\textwidth}854\uqotitle{Avantages :}855\begin{itemize}856 \item Fondée sur des \textbf{données de marché} réelles857 \item Applicable à \textbf{tous les types} de propriétés858 \item Mesure directe de l'impact sur les prix859 \item Bien acceptée par les \textbf{tribunaux}860 \item Résultat facilement vérifiable861\end{itemize}862\end{column}863\begin{column}{0.48\textwidth}864\uqotitle{Limites :}865\begin{itemize}866 \item Paires parfaites rares à trouver867 \item Demande un échantillon suffisant868 \item Ajustements multiples nécessaires869 \item Difficile d'\textbf{isoler} un seul facteur870 \item Marché peu actif $=$ peu de données; recherche coûteuse en temps871\end{itemize}872\end{column}873\end{columns}874\end{frame}875876% ======================================================================877\section{Allocation terrain / améliorations}878% ======================================================================879880\begin{frame}{Pourquoi allouer entre terrain et améliorations?}881Dans la méthode du coût, la dépréciation économique affecte le terrain \textbf{et} les améliorations. Or :882\begin{itemize}883 \item La \textbf{valeur du terrain} est estimée séparément (comparaison directe)884 \item La \textbf{dépréciation} est déduite du coût neuf des \textbf{améliorations}885 \item Il faut donc \textbf{répartir} la dépréciation totale entre les deux composantes886\end{itemize}887\vspace{2mm}888\begin{importbox}[Attention au double comptage!]889Si la valeur du terrain est déjà estimée à partir de comparables \textbf{affectés}, la dépréciation du terrain y est déjà incluse : ne pas la déduire une deuxième fois.890\end{importbox}891\end{frame}892893\begin{frame}{La méthode du ratio pour l'allocation}894\[895\text{Dép. éco. améliorations} = \text{Dép. éco. totale} \times \frac{\text{Valeur des améliorations}}{\text{Valeur totale de la propriété}}896\]897\vspace{1mm}898\begin{itemize}899 \item Le ratio se calcule sur les valeurs \textbf{avant} dépréciation économique900 \item Le complément (portion terrain) est reflété dans la valeur du terrain901\end{itemize}902\vspace{1mm}903\begin{notebox}[Référence du cours --- ratios terrain/propriété usuels]904Fourchettes usuelles : \textbf{résidentiel de banlieue 15--30\,\%}; \textbf{urbain dense 30--50\,\%}; \textbf{industriel 5--15\,\%}. Il s'agit d'une \textbf{donnée de marché à documenter} dans chaque mandat; les exercices du cours énoncent chacun leur « hypothèse du cas ».905\end{notebox}906\end{frame}907908\begin{frame}{Allocation --- Exemple chiffré}909\begin{exbox}[Exemple (hypothèse du cas : ratio terrain 30\,\%)]910\begin{itemize}911 \item Dépréciation économique totale mesurée : \textbf{60~000~\$}912 \item Valeur du terrain (avant dép. éco.) : \textbf{150~000~\$}913 \item Coût neuf des améliorations (avant toute dép.) : \textbf{350~000~\$}914 \item Valeur totale (avant dép. éco.) : \textbf{500~000~\$}915\end{itemize}916\end{exbox}917\vspace{2mm}918\begin{itemize}919 \item Ratio améliorations $= 350~000 / 500~000 = \textbf{70\,\%}$920 \item Dép. éco. des améliorations $= 60~000 \times 70\,\% = \textbf{42~000~\$}$921 \item Dép. éco. du terrain $= 60~000 \times 30\,\% = \textbf{18~000~\$}$922\end{itemize}923\end{frame}924925\begin{frame}{Erreurs courantes dans l'allocation (1/2)}926\uqotitle{Erreur 1 --- Double comptage :}927\begin{itemize}928 \item Les comparables de terrain sont déjà dans la zone affectée929 \item Leur prix reflète déjà la dépréciation externe du terrain : \uqoalert{ne pas la déduire à nouveau}930\end{itemize}931\vspace{2mm}932\uqotitle{Erreur 2 --- Tout imputer aux améliorations :}933\begin{itemize}934 \item La dépréciation économique affecte \textbf{aussi le terrain}935 \item Attribuer 100\,\% aux améliorations \uqoalert{sous-évalue} la propriété936\end{itemize}937\end{frame}938939\begin{frame}{Erreurs courantes dans l'allocation (2/2)}940\uqotitle{Erreur 3 --- Ratio inapproprié :}941\begin{itemize}942 \item Un ratio qui ne reflète pas les valeurs \textbf{avant dépréciation} fausse l'allocation943 \item Le ratio doit être basé sur les \textbf{valeurs de départ}, documentées sur le marché944\end{itemize}945\vspace{2mm}946\begin{notebox}[Règle d'or]947Toujours vérifier si la valeur du terrain a déjà été \textbf{ajustée} pour le facteur externe avant d'appliquer l'allocation.948\end{notebox}949\end{frame}950951% ======================================================================952\section{Cas québécois et intégration}953% ======================================================================954955\begin{frame}{Cas 1 : autoroute 50 à Gatineau --- Données}956\begin{exbox}[Contexte (données fictives à des fins pédagogiques)]957\begin{itemize}958 \item Prolongement de l'autoroute 50 : bungalow 1~100~pi\textsuperscript{2}, terrain 6~000~pi\textsuperscript{2}, à 120~m959 \item Coût de remplacement déprécié (avant dép. externe) : 220~000~\$960 \item Valeur du terrain (comparables non affectés) : 80~000~\$961\end{itemize}962\end{exbox}963\uqotitle{Analyse par ventes pairées :}964\begin{center}965\footnotesize966\begin{tabular}{@{}l r r r@{}}967\toprule968& \textbf{Non affectée} & \textbf{Affectée} & \textbf{Différence} \\969\midrule970Paire 1 & 295~000~\$ & 262~000~\$ & 33~000~\$ \\971Paire 2 & 310~000~\$ & 275~000~\$ & 35~000~\$ \\972Paire 3 & 285~000~\$ & 252~000~\$ & 33~000~\$ \\973\midrule974\textbf{Moyenne} & & & \textbf{33~667~\$ ($\approx$ 11\,\%)} \\975\bottomrule976\end{tabular}977\end{center}978\end{frame}979980\begin{frame}{Cas 1 (suite) : application à la méthode du coût}981\uqotitle{Allocation :}982\begin{itemize}983 \item Dépréciation économique totale retenue : \textbf{33~000~\$} (arrondi)984 \item Valeur totale avant dép. externe : $80~000 + 220~000 = 300~000~\$$985 \item Ratio terrain : $80~000 / 300~000 = 26{,}7\,\%$; ratio améliorations : $73{,}3\,\%$986 \item Dép. externe terrain : $33~000 \times 26{,}7\,\% = \textbf{8~811~\$}$987 \item Dép. externe améliorations : $33~000 \times 73{,}3\,\% = \textbf{24~189~\$}$988\end{itemize}989\vspace{2mm}990\begin{exbox}[Valeur finale]991Terrain : $80~000 - 8~811 = \textbf{71~189~\$}$ \quad Améliorations : $220~000 - 24~189 = \textbf{195~811~\$}$\\[2pt]992\textbf{Valeur totale : 267~000~\$}993\end{exbox}994\end{frame}995996\begin{frame}{Cas 2 : fermeture d'usine en Outaouais}997\begin{exbox}[Contexte (données fictives à des fins pédagogiques)]998Fermeture d'une papetière employant 400 personnes; immeuble de 12 logements évalué. \textbf{Hypothèses du cas} : TGA 6,0\,\% (2026); ratio terrain 20\,\%.999\end{exbox}1000\begin{center}1001\footnotesize1002\begin{tabular}{@{}l r@{}}1003\toprule1004\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\1005\midrule1006Revenu brut potentiel (avant fermeture) & 172~800~\$/an \\1007Revenu brut potentiel (après fermeture, hausse de vacance) & 144~000~\$/an \\1008Perte de revenu brut & 28~800~\$/an \\1009Perte de revenu net (ratio de dépenses 42\,\%) & 16~704~\$/an \\1010\midrule1011\textbf{Dépréciation économique totale} ($16~704 \div 0{,}06$) & \textbf{278~400~\$} \\1012\addlinespace1013Portion améliorations (80\,\%) & \textbf{222~720~\$} \\1014Portion terrain (20\,\%) & \textbf{55~680~\$} \\1015\bottomrule1016\end{tabular}1017\end{center}1018\end{frame}10191020\begin{frame}{Cas 3 : contamination d'un site voisin}1021\begin{exbox}[Contexte]1022Contamination aux hydrocarbures sur le terrain \textbf{voisin} (inscrit au Répertoire des terrains contaminés du MELCCFP); propriété évaluée : immeuble commercial sur terrain \textbf{non} contaminé.1023\end{exbox}1024\uqotitle{Impact mesuré (ordres de grandeur illustratifs) :}1025\begin{itemize}1026 \item Ventes pairées : propriétés adjacentes vendues \textbf{15 à 25\,\%} de moins1027 \item \textbf{Stigmatisation} : perte résiduelle de 5 à 10\,\% même après décontamination1028 \item Impact maximal à proximité immédiate ($<$~50~m)1029\end{itemize}1030\begin{importbox}[Distinction importante]1031La contamination du \textbf{propre} terrain du sujet est un facteur \textbf{physique}, non externe. Ici, c'est le terrain \textbf{voisin} qui est contaminé : dépréciation \textbf{externe}.1032\end{importbox}1033\end{frame}10341035\begin{frame}{Tableau synthèse : les trois formes de dépréciation}1036\begin{center}1037\footnotesize1038\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{1.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm}@{}}1039\toprule1040& \textbf{Physique (S10)} & \textbf{Fonctionnelle (S11)} & \cellcolor{lightyellow}\textbf{Économique (S12)} \\1041\midrule1042Origine & Usure, âge, détérioration & Conception, plan, style & \cellcolor{lightyellow}Environnement extérieur \\1043\addlinespace1044Curable? & Curable et incurable & Curable et incurable & \cellcolor{lightyellow}\textbf{Toujours incurable} \\1045\addlinespace1046Affecte & Améliorations & Améliorations & \cellcolor{lightyellow}\textbf{Terrain + améliorations} \\1047\addlinespace1048Exemples & Toiture usée, fondation fissurée & Plan obsolète, suradéquation & \cellcolor{lightyellow}Autoroute, fermeture d'usine \\1049\addlinespace1050Méthodes & Âge-vie, ventilation, remise en état & Coût de correction, perte de revenus & \cellcolor{lightyellow}Capitalisation, ventes pairées \\1051\bottomrule1052\end{tabular}1053\end{center}1054\end{frame}10551056\begin{frame}{Processus séquentiel de déduction de la dépréciation}1057\begin{center}1058\begin{tikzpicture}[1059 ligne/.style={uqostep, text width=10.6cm, font=\footnotesize}1060]1061\node[ligne, fill=uqoBleu, draw=uqoBleu, text=white] (s1) at (0,4.5) {\textbf{Coût neuf} (reproduction ou remplacement) $=$ \textbf{500~000~\$}};1062\node[ligne, fill=lightblue] (s2) at (0,3.7) {$-$ dépréciation \textbf{physique curable} $=$ 15~000~\$};1063\node[ligne, fill=lightblue] (s3) at (0,2.9) {$-$ dépréciation \textbf{physique incurable} $=$ 60~000~\$};1064\node[ligne, fill=lightgreen, draw=uqoVert] (s4) at (0,2.1) {$-$ dépréciation \textbf{fonctionnelle curable} $=$ 10~000~\$};1065\node[ligne, fill=lightgreen, draw=uqoVert] (s5) at (0,1.3) {$-$ dépréciation \textbf{fonctionnelle incurable} $=$ 25~000~\$};1066\node[ligne, fill=lightyellow, draw=uqoOrange] (s6) at (0,0.5) {$-$ dépréciation \textbf{économique} (portion améliorations) $=$ 24~000~\$};1067\node[ligne, fill=uqoVert, draw=uqoVert, text=white] (s7) at (0,-0.5) {\textbf{Valeur dépréciée des améliorations} $=$ \textbf{366~000~\$}};10681069\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);1070\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);1071\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);1072\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);1073\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6);1074\draw[uqoarrow, uqoVert!80!black, very thick] (s6) -- (s7);1075\end{tikzpicture}1076\end{center}1077\end{frame}10781079\begin{frame}{La formule complète de la méthode du coût}1080\[1081\boxed{\,V = V_T + \left[ C_N - D_{\text{phys}} - D_{\text{fonc}} - D_{\text{éco(amél.)}} \right]\,}1082\]1083\begin{itemize}1084 \item $V$ : valeur estimée de la propriété1085 \item $V_T$ : valeur du terrain (déjà ajustée pour la dép. économique, s'il y a lieu)1086 \item $C_N$ : coût neuf (reproduction ou remplacement)1087 \item $D_{\text{phys}}$, $D_{\text{fonc}}$ : dépréciations physique et fonctionnelle (curable $+$ incurable)1088 \item $D_{\text{éco(amél.)}}$ : dépréciation économique, \textbf{portion améliorations seulement}1089\end{itemize}1090\begin{importbox}[Rappel]1091La portion \textbf{terrain} de la dépréciation économique est reflétée dans $V_T$, et non dans la déduction appliquée aux améliorations.1092\end{importbox}1093\end{frame}10941095\begin{frame}{Exemple intégrateur --- Énoncé}1096\begin{exbox}[Données (fictives à des fins pédagogiques)]1097\begin{itemize}1098 \item Immeuble à revenus de 6 logements, Gatineau1099 \item Coût de remplacement neuf : \textbf{480~000~\$}1100 \item Valeur du terrain (comparables non affectés) : \textbf{120~000~\$}1101 \item Dépréciation économique totale (extraction du marché) : \textbf{36~000~\$}1102 \item \textbf{Hypothèse du cas} : ratio terrain/propriété 20\,\% ($120~000 / 600~000$)1103\end{itemize}1104\end{exbox}1105\vspace{2mm}1106\uqotitle{Travail demandé :} déduire les trois formes de dépréciation et conclure la valeur par la méthode du coût.1107\end{frame}11081109\begin{frame}{Exemple intégrateur --- Étapes : les dépréciations}1110\begin{center}1111\small1112\begin{tabular}{@{}l r l@{}}1113\toprule1114\textbf{Type} & \textbf{Montant} & \textbf{Détail} \\1115\midrule1116Physique curable & 12~000~\$ & Entretien différé \\1117Physique incurable & 72~000~\$ & Âge-vie : 15\,\% du coût neuf \\1118Fonctionnelle curable & 8~000~\$ & Ajout de climatisation \\1119Fonctionnelle incurable & 18~000~\$ & Plan obsolète \\1120Économique (totale) & 36~000~\$ & Extraction du marché \\1121\quad Portion terrain (20\,\%) & 7~200~\$ & Réflétée dans la valeur du terrain \\1122\quad Portion améliorations (80\,\%) & 28~800~\$ & Déduite du coût neuf \\1123\bottomrule1124\end{tabular}1125\end{center}1126\vspace{2mm}1127\begin{notebox}[Vérification]1128Total déduit des améliorations : $12~000 + 72~000 + 8~000 + 18~000 + 28~800 = 138~800~\$$.1129\end{notebox}1130\end{frame}11311132\begin{frame}{Exemple intégrateur --- Conclusion : calcul de la valeur}1133\uqotitle{Améliorations :}1134\[1135480~000 - 138~800 = \textbf{341~200~\$}1136\]1137\uqotitle{Terrain (ajusté pour la dépréciation externe) :}1138\[1139120~000 - 7~200 = \textbf{112~800~\$}1140\]1141\vspace{1mm}1142\begin{exbox}[Valeur finale]1143\centering1144\large $V = 112~800 + 341~200 = \textbf{454~000~\$}$1145\end{exbox}1146\end{frame}11471148\begin{frame}{Exercice en classe --- Énoncé}1149\begin{exbox}[Problème (données fictives)]1150Un immeuble commercial de 3 étages à Gatineau est situé à 100~m d'un nouveau site d'entreposage de matières résiduelles.1151\begin{itemize}1152 \item Revenu net : \textbf{95~000~\$/an} avant la nuisance, \textbf{78~000~\$/an} après1153 \item \textbf{Hypothèse du cas} : TGA 6,5\,\% (2026)1154 \item Coût de remplacement (après dép. phys. et fonc.) : \textbf{650~000~\$}1155 \item Valeur du terrain (comparables non affectés) : \textbf{200~000~\$}1156\end{itemize}1157\end{exbox}1158\begin{quizbox}[Questions]11591. Calculez la dépréciation économique \textbf{totale}. \quad 2. Déterminez la \textbf{portion améliorations}. \quad 3. Calculez la \textbf{valeur finale} de la propriété.1160\end{quizbox}1161\end{frame}11621163\begin{frame}{Exercice --- Solution}1164\uqotitle{Étape 1 --- Dépréciation économique totale :}1165\[1166\text{Perte de revenu net} = 95~000 - 78~000 = 17~000~\$/\text{an} \qquad \frac{17~000}{0{,}065} = 261~538~\$1167\]1168\uqotitle{Étape 2 --- Allocation (ratio améliorations $= 650~000/850~000 = 76{,}5\,\%$) :}1169\begin{itemize}1170 \item Dép. éco. améliorations : $261~538 \times 650/850 = \textbf{200~000~\$}$1171 \item Dép. éco. terrain : $261~538 \times 200/850 = \textbf{61~538~\$}$1172\end{itemize}1173\vspace{1mm}1174\begin{exbox}[Étape 3 --- Valeur finale]1175Améliorations : $650~000 - 200~000 = \textbf{450~000~\$}$ \quad Terrain : $200~000 - 61~538 = \textbf{138~462~\$}$\\[2pt]1176\textbf{Valeur totale $= 588~462~\$ \approx 588~000~\$$}1177\end{exbox}1178\end{frame}11791180% ======================================================================1181\section{Synthèse et préparation}1182% ======================================================================11831184\begin{frame}{Résumé de la séance 12}1185\begin{enumerate}1186 \item La dépréciation économique provient de facteurs \textbf{externes} : localisation, réglementation, quartier, marché1187 \item Elle est \textbf{toujours incurable} et affecte \textbf{terrain et améliorations}1188 \item \textbf{Capitalisation de la perte de revenus} : perte nette $\div$ TGA (immeubles locatifs)1189 \item \textbf{Extraction du marché} : ventes pairées affectées vs non affectées (tous types)1190 \item \textbf{Allocation} par ratio terrain/améliorations --- seule la portion améliorations est déduite du coût neuf1191 \item Les fourchettes d'impact présentées sont \textbf{illustratives} : la preuve de marché locale prime1192\end{enumerate}1193\end{frame}11941195\begin{frame}{Pièges et erreurs à éviter}1196\begin{enumerate}1197 \item \textbf{Double comptage} : déduire la dép. économique du terrain alors que les comparables la reflètent déjà1198 \item \textbf{Confondre} dépréciation externe et fonctionnelle : un défaut du bâtiment n'est pas externe1199 \item \textbf{Ignorer} la dépréciation externe parce qu'elle est difficile à mesurer1200 \item \textbf{Surestimer} un impact temporaire : un cycle de marché normal n'est pas une dépréciation permanente1201 \item \textbf{Allocation incorrecte} : attribuer 100\,\% de la dép. externe aux seules améliorations1202 \item \textbf{Manque de données} : conclure sans preuves de marché suffisantes1203\end{enumerate}1204\end{frame}12051206\begin{frame}{Pour la prochaine séance}1207\uqotitle{Séance 13 --- Applications spécialisées de la méthode du coût :}1208\begin{itemize}1209 \item Bâtiments à usage spécial (églises, écoles, hôpitaux) et propriétés industrielles1210 \item Équipements, machinerie et améliorations locatives1211 \item Bâtiments patrimoniaux et historiques1212 \item Réconciliation des trois formes de dépréciation1213\end{itemize}1214\vspace{2mm}1215\begin{notebox}[Lectures suggérées]1216\textit{The Appraisal of Real Estate} (16\textsuperscript{e} éd.), chapitres sur la méthode du coût; Rattermann, \textit{The Cost Approach to Value}, chapitre 8; guide de pratique de l'OEAQ.1217\end{notebox}1218\end{frame}12191220\begin{frame}{Questions?}1221\contactslide[Prochaine séance : Applications spécialisées de la méthode du coût]1222\end{frame}12231224% ======================================================================1225\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1226\nocite{appraisal2026,rattermannCout,oeaqNormes,cuspap2026,desrosiers2008,lau,lptaa,lqe,zonesInond2026,bdcTaux2026,schl2025}1227\printbibliography[heading=none]1228\end{frame}12291230\end{document}1231