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1% ==============================================================================2% Séance 13 : Applications spécialisées3% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1033 --- Séance 13]{Séance 13 : Applications spécialisées}12\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Hiver 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Bâtiments à usage spécial}31% ======================================================================3233\begin{frame}{BLOC 5 --- Applications et intégration}34\begin{center}35\begin{tikzpicture}36\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.05cm] (b1) at (0,0) {\textbf{BLOC 1}\\Fondements};37\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.05cm] (b2) at (3.3,0) {\textbf{BLOC 2}\\Terrain};38\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.05cm] (b3) at (6.6,0) {\textbf{BLOC 3}\\Coûts};39\node[uqocard, text width=2.5cm, minimum height=1.05cm] (b4) at (9.9,0) {\textbf{BLOC 4}\\Dépréciation};40\node[uqocard, fill=uqoBleu, text=uqoBlanc, text width=4.6cm, minimum height=1.15cm]41 (b5) at (4.95,-2.1) {\textbf{BLOC 5}\\Applications et intégration};42\draw[uqoarrow] (b1.south) -- (b5.north west);43\draw[uqoarrow] (b2.south) -- (b5.north);44\draw[uqoarrow] (b3.south) -- (b5.north);45\draw[uqoarrow] (b4.south) -- (b5.north east);46\end{tikzpicture}47\end{center}48\vspace{1mm}49\begin{notebox}[Intégration des apprentissages]50Nous appliquons maintenant \textbf{l'ensemble des concepts} des séances 1 à 12 dans des contextes spécialisés, puis dans un cas intégré (exemple guidé; le TP3 est à remettre aujourd'hui).51\end{notebox}52\end{frame}5354\begin{frame}{Objectifs de la séance 13}55\begin{columns}[T]56\begin{column}{0.48\textwidth}57\uqotitle{Connaissances :}58\begin{itemize}59 \item Particularités des bâtiments à \textbf{usage spécial}60 \item Évaluation des propriétés \textbf{industrielles}61 \item Concepts d'\textbf{améliorations locatives}62 \item Cadre légal du \textbf{patrimoine} au Québec63\end{itemize}64\end{column}65\begin{column}{0.48\textwidth}66\uqotitle{Compétences :}67\begin{itemize}68 \item Évaluer des propriétés à usage spécial69 \item Estimer les coûts d'équipements et de machinerie70 \item Calculer la dépréciation d'améliorations locatives71 \item Réaliser un cas intégré complet72\end{itemize}73\end{column}74\end{columns}75\vspace{1mm}76\begin{importbox}[Évaluation --- TP3]77Le \textbf{TP3 --- ventilation complète de la dépréciation} compte pour \textbf{20\,\%} de la note finale : travail individuel à la maison avec gabarit Excel, \textbf{remise aujourd'hui (séance 13)} sur Moodle.78\end{importbox}79\end{frame}8081\begin{frame}{Rappel --- Formule fondamentale de la méthode du coût}82\begin{center}83\begin{tikzpicture}84\node[uqocard, text width=2.2cm, minimum height=1cm] (terrain) at (0,0) {\textbf{Valeur}\\du terrain};85\node[font=\Large\bfseries, uqoGris] at (1.7,0) {$+$};86\node[uqocard, text width=2.4cm, minimum height=1cm] (cout) at (3.5,0) {\textbf{Coût neuf}\\(remplacement)};87\node[font=\Large\bfseries, uqoGris] at (5.3,0) {$-$};88\node[uqocard, text width=2.4cm, minimum height=1cm] (dep) at (7.1,0) {\textbf{Dépréciation}\\totale};89\node[font=\Large\bfseries, uqoGris] at (8.9,0) {$=$};90\node[uqocard, draw=uqoOr, very thick, text width=2.2cm, minimum height=1cm] (val) at (10.7,0) {\textbf{Valeur}\\estimée};91\end{tikzpicture}92\end{center}93\vspace{2mm}94\begin{itemize}95 \item \textbf{Dépréciation physique} : usure, détérioration (séance 10)96 \item \textbf{Dépréciation fonctionnelle} : obsolescence, inadéquation (séance 11)97 \item \textbf{Dépréciation externe} : facteurs économiques et de localisation (séance 12)98\end{itemize}99\vspace{1mm}100\begin{notebox}[Unités de mesure de cette séance]101Les bâtiments spécialisés se chiffrent usuellement en \textbf{m\textsuperscript{2}} : cette séance utilise le m\textsuperscript{2}. Conversion : \textbf{1 m\textsuperscript{2} $\approx$ 10,76 pi\textsuperscript{2}} (les séances 1--12 utilisent le pi\textsuperscript{2}).102\end{notebox}103\end{frame}104105\begin{frame}{Bâtiment à usage spécial --- Définition}106\begin{defbox}[Définition]107Un \textbf{bâtiment à usage spécial} (\emph{special-purpose property}) est un immeuble dont la conception, l'aménagement ou la construction sont tellement spécifiques qu'ils limitent son utilisation à l'usage pour lequel il a été construit.108\end{defbox}109\vspace{2mm}110\uqotitle{Caractéristiques :}111\begin{itemize}112 \item Usage unique ou très restreint113 \item Marché de revente limité, peu de transactions comparables114 \item Conversion coûteuse ou impossible115 \item Aménagements spécialisés116\end{itemize}117\end{frame}118119\begin{frame}{Bâtiments à usage spécial --- Exemples courants}120\begin{columns}[T]121\begin{column}{0.48\textwidth}122\begin{itemize}123 \item Églises et lieux de culte124 \item Écoles, cégeps et universités125 \item Hôpitaux et cliniques126\end{itemize}127\end{column}128\begin{column}{0.48\textwidth}129\begin{itemize}130 \item Arénas et centres sportifs131 \item Casernes de pompiers132 \item Musées et bibliothèques133\end{itemize}134\end{column}135\end{columns}136\vspace{2mm}137\begin{notebox}[Fil conducteur de la séance]138Chacun de ces types sera examiné sous l'angle de la méthode du coût : composantes, coûts unitaires, dépréciation propre.139\end{notebox}140\end{frame}141142\begin{frame}{Pourquoi la méthode du coût est souvent la seule applicable}143\begin{columns}[T]144\begin{column}{0.48\textwidth}145\uqotitle{Limites des autres méthodes :}146\begin{itemize}147 \item Peu ou pas de ventes comparables --- chaque bâtiment est unique148 \item Marché de revente quasi inexistant149 \item Souvent \textbf{aucun revenu} : propriétaires occupants (gouvernement, OBNL)150 \item Pas de loyer de marché observable151\end{itemize}152\end{column}153\begin{column}{0.48\textwidth}154\uqotitle{Avantages de la méthode du coût :}155\begin{itemize}156 \item Applicable même \textbf{sans marché}157 \item Base physique et tangible, composante par composante158 \item Reconnue par les tribunaux159 \item Utilisée en évaluation municipale (MAMH) et d'assurance160\end{itemize}161\end{column}162\end{columns}163\vspace{2mm}164\begin{importbox}[Règle]165Quand le marché ne fournit pas de données suffisantes, la méthode du coût devient l'approche \textbf{privilégiée}.166\end{importbox}167\end{frame}168169\begin{frame}{Enjeux spécifiques de l'évaluation}170\begin{center}171\begin{tikzpicture}172\node[uqocard, text width=4.6cm, minimum height=1cm] (e1) at (0,0) {Coût de \textbf{reproduction} vs \textbf{remplacement}};173\node[uqocard, text width=4.6cm, minimum height=1cm] (e2) at (5.6,0) {\textbf{Dépréciation} difficile à mesurer};174\node[uqocard, text width=4.6cm, minimum height=1cm] (e3) at (0,-1.5) {\textbf{Utilisation optimale} contestée};175\node[uqocard, text width=4.6cm, minimum height=1cm] (e4) at (5.6,-1.5) {\textbf{Composantes} spécialisées};176\node[uqocard, text width=4.6cm, minimum height=1cm] (e5) at (0,-3) {\textbf{Normes et règlements} spécifiques};177\node[uqocard, text width=4.6cm, minimum height=1cm] (e6) at (5.6,-3) {\textbf{Financement et assurance} particuliers};178\end{tikzpicture}179\end{center}180\vspace{1mm}181\begin{center}182\small Six enjeux transversaux, détaillés type de bâtiment par type de bâtiment.183\end{center}184\end{frame}185186\begin{frame}{Ce que cela exige de l'évaluateur}187\begin{itemize}188 \item Connaître les \textbf{systèmes} propres au type de bâtiment (mécanique, structure)189 \item Maîtriser les \textbf{normes} applicables (construction, sécurité, ministères)190 \item Consulter les \textbf{guides de coûts} spécialisés et des projets récents191 \item Comprendre le \textbf{marché spécifique} (acheteurs potentiels, conversions)192 \item Documenter davantage : les tribunaux scrutent ces dossiers193\end{itemize}194\vspace{1mm}195\begin{importbox}[Point clé]196L'évaluateur doit posséder une connaissance approfondie du \textbf{type de bâtiment} évalué --- ou s'adjoindre les experts nécessaires.197\end{importbox}198\end{frame}199200% ======================================================================201\section{Églises, écoles et hôpitaux}202% ======================================================================203204\begin{frame}{Églises et lieux de culte --- Contexte québécois}205\begin{itemize}206 \item Environ \textbf{2~700 églises} au Québec, patrimoine religieux exceptionnel207 \item Nombreuses fermetures et ventes depuis 2000208 \item Défi majeur de \textbf{reconversion} des lieux de culte excédentaires209 \item Accompagnement par le \textbf{Conseil du patrimoine religieux du Québec} (CPRQ)210\end{itemize}211\vspace{2mm}212\begin{notebox}[Source]213Ordre de grandeur tiré de l'inventaire des lieux de culte du Conseil du patrimoine religieux du Québec ($\approx$ 2~750 lieux inventoriés).214\end{notebox}215\end{frame}216217\begin{frame}{Églises --- Composantes spécifiques}218\begin{itemize}219 \item \textbf{Clochers} et flèches220 \item \textbf{Vitraux} artisanaux et historiques221 \item \textbf{Orgues} à tuyaux : de 50~000~\$ à plus de 5~M\$222 \item Fresques, boiseries et décors intérieurs223 \item Pierre de taille et maçonnerie massive224 \item Voûtes et charpentes complexes225\end{itemize}226\vspace{1mm}227\begin{importbox}[Enjeu central]228Le \textbf{coût de reproduction} de ces éléments artisanaux peut être astronomique, mais la \textbf{valeur marchande} de l'immeuble est souvent limitée.229\end{importbox}230\end{frame}231232\begin{frame}{Églises --- Une dépréciation fonctionnelle marquée}233\begin{itemize}234 \item Nef à usage unique (culte), volumes difficiles à chauffer235 \item Absence de climatisation, plomberie minimale236 \item Accessibilité non conforme aux normes actuelles237 \item Systèmes électriques désuets238\end{itemize}239\vspace{2mm}240\begin{importbox}[Approche recommandée]241Évaluer au \textbf{coût de remplacement} (bâtiment d'utilité équivalente) plutôt qu'au coût de reproduction, sauf si le mandat vise spécifiquement le patrimoine ou l'assurance.242\end{importbox}243\end{frame}244245\begin{frame}{Églises --- Potentiel de conversion}246\begin{columns}[T]247\begin{column}{0.48\textwidth}248\begin{itemize}249 \item Condominiums résidentiels250 \item Salle de spectacle ou d'événements251 \item Bibliothèque communautaire252\end{itemize}253\end{column}254\begin{column}{0.48\textwidth}255\begin{itemize}256 \item Centre d'artistes257 \item Restaurant ou brasserie258 \item Bureaux, espaces de coworking259\end{itemize}260\end{column}261\end{columns}262\vspace{2mm}263\begin{notebox}[Lien avec l'utilisation optimale]264La valeur d'une église excédentaire dépend surtout de son \textbf{utilisation optimale} après conversion --- et du coût de cette conversion (séance 3 du bloc 1).265\end{notebox}266\end{frame}267268\begin{frame}{Patrimoine religieux --- Statuts et programmes}269\begin{columns}[T]270\begin{column}{0.48\textwidth}271\uqotitle{Statuts de protection :}272\begin{itemize}273 \item \textbf{Classé} --- Loi sur le patrimoine culturel274 \item \textbf{Cité} --- par la municipalité275 \item \textbf{Inventorié} --- CPRQ276 \item \textbf{Non protégé} --- aucun statut277\end{itemize}278\end{column}279\begin{column}{0.48\textwidth}280\uqotitle{Programmes de financement :}281\begin{itemize}282 \item Fonds du patrimoine culturel québécois283 \item Programme de soutien du CPRQ284 \item Subventions municipales285\end{itemize}286\end{column}287\end{columns}288\end{frame}289290\begin{frame}{Patrimoine religieux --- Impact sur l'évaluation}291\begin{itemize}292 \item Statut de protection = \textbf{contraintes} (démolition, modifications)293 \item Coûts de restauration \textbf{supérieurs} aux coûts standards294 \item Subventions possibles = \textbf{réduction} du coût net pour le propriétaire295 \item Valeur patrimoniale $\neq$ valeur marchande296\end{itemize}297\vspace{2mm}298\begin{notebox}[À retenir]299Le statut patrimonial agit dans les \textbf{deux sens} : il ajoute des contraintes (dépréciation) mais peut donner accès à des aides (réduction du coût net). Le cadre légal complet est vu à la section sur les bâtiments patrimoniaux.300\end{notebox}301\end{frame}302303\begin{frame}{Églises --- Exemple chiffré (1/2) : coût neuf}304\begin{exbox}[Cas --- Église de pierre construite en 1925, village en région]305Superficie de 800 m\textsuperscript{2}; deux bases de coût comparées.306\end{exbox}307\vspace{1mm}308\begin{center}309\small310\begin{tabular}{@{}l r r@{}}311\toprule312\textbf{Élément} & \textbf{Reproduction} & \textbf{Remplacement} \\313\midrule314Structure maçonnerie (800 m\textsuperscript{2}) & 4~800~000~\$ & 2~400~000~\$ \\315Clocher et flèche & 600~000~\$ & 150~000~\$ \\316Vitraux artisanaux (24 fenêtres) & 480~000~\$ & 96~000~\$ \\317Orgue à tuyaux & 350~000~\$ & 50~000~\$ \\318Intérieur (boiseries, fresques) & 800~000~\$ & 200~000~\$ \\319Systèmes mécaniques & 300~000~\$ & 300~000~\$ \\320\midrule321\textbf{Total coût neuf} & \textbf{7~330~000~\$} & \textbf{3~196~000~\$} \\322\bottomrule323\end{tabular}324\end{center}325\end{frame}326327\begin{frame}{Églises --- Exemple chiffré (2/2) : dépréciation et valeur}328\begin{center}329\small330\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%331\begin{tabular}{@{}l r r@{}}332\toprule333\textbf{Élément} & \textbf{Reproduction} & \textbf{Remplacement} \\334\midrule335Coût neuf & 7~330~000~\$ & 3~196~000~\$ \\336Dépréciation physique (60\,\%) & (4~398~000~\$) & (1~917~600~\$) \\337Dépréciation fonctionnelle (20\,\%) & (1~466~000~\$) & (639~200~\$) \\338Dépréciation externe (4\,\%) & (293~200~\$) & (127~840~\$) \\339\midrule340\textbf{Valeur dépréciée du bâtiment} & \textbf{1~172~800~\$} & \textbf{511~360~\$} \\341Terrain & 75~000~\$ & 75~000~\$ \\342\midrule343\textbf{Valeur totale} & \textbf{1~247~800~\$} & \textbf{586~360~\$} \\344\bottomrule345\end{tabular}346\end{center}347\begin{notebox}[Lecture]348La base de coût retenue change la valeur du simple au double : toujours \textbf{préciser la base} dans le rapport.349\end{notebox}350\end{frame}351352\begin{frame}{Écoles --- Types d'établissements et normes}353\begin{columns}[T]354\begin{column}{0.48\textwidth}355\uqotitle{Types d'établissements :}356\begin{itemize}357 \item Écoles primaires et secondaires358 \item Cégeps359 \item Universités360 \item Centres de formation professionnelle361 \item Écoles spécialisées362\end{itemize}363\end{column}364\begin{column}{0.48\textwidth}365\uqotitle{Normes spécifiques (MEQ) :}366\begin{itemize}367 \item Superficie par élève : \textbf{8--10 m\textsuperscript{2}}368 \item Hauteur libre : \textbf{3,0 m} minimum369 \item Ventilation mécanique obligatoire370 \item Accessibilité universelle, sécurité incendie renforcée371 \item Éclairage naturel exigé372\end{itemize}373\end{column}374\end{columns}375\vspace{1mm}376\begin{notebox}[Au Québec]377Le \textbf{ministère de l'Éducation} établit des normes précises pour les superficies, les coûts admissibles et les équipements par type d'école.378\end{notebox}379\end{frame}380381\begin{frame}{Écoles --- Coûts de construction au Québec}382\begin{center}383\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}384\toprule385\textbf{Type d'école} & \textbf{Coût/m\textsuperscript{2}} & \textbf{Sup. typique} & \textbf{Coût total} \\386\midrule387Primaire (standard) & 3~200--3~800~\$ & 3~000--5~000 m\textsuperscript{2} & 10--19~M\$ \\388Secondaire (standard) & 3~500--4~200~\$ & 8~000--15~000 m\textsuperscript{2} & 28--63~M\$ \\389Cégep & 3~800--4~500~\$ & 15~000--30~000 m\textsuperscript{2} & 57--135~M\$ \\390Université (pavillon) & 4~000--6~000~\$ & Variable & Variable \\391\bottomrule392\end{tabular}393\end{center}394\vspace{2mm}395\begin{notebox}[Source]396Altus Group, \emph{Canadian Cost Guide} (édition courante) et projets publics récents --- fourchettes indicatives.397\end{notebox}398\end{frame}399400\begin{frame}{Écoles --- Espaces à coût élevé et facteurs de coût}401\begin{columns}[T]402\begin{column}{0.48\textwidth}403\uqotitle{Espaces à coût élevé :}404\begin{itemize}405 \item \textbf{Gymnase} : 4~500--5~500~\$/m\textsuperscript{2}406 \item \textbf{Laboratoire} : 5~000--7~000~\$/m\textsuperscript{2}407 \item \textbf{Bibliothèque} : 3~800--4~500~\$/m\textsuperscript{2}408 \item \textbf{Piscine} : 6~000--9~000~\$/m\textsuperscript{2}409\end{itemize}410\end{column}411\begin{column}{0.48\textwidth}412\uqotitle{Facteurs de coût supplémentaires :}413\begin{itemize}414 \item Accessibilité universelle415 \item Systèmes de sécurité416 \item Technologie intégrée (TNI, réseau)417 \item Efficacité énergétique (LEED)418\end{itemize}419\end{column}420\end{columns}421\end{frame}422423\begin{frame}{Écoles --- Dépréciation physique et fonctionnelle}424\begin{columns}[T]425\begin{column}{0.48\textwidth}426\uqotitle{Physique :}427\begin{itemize}428 \item Usure accélérée (utilisation intensive)429 \item Planchers, murs, casiers430 \item Toiture (cycles gel/dégel)431 \item Systèmes de ventilation432 \item Durée de vie : \textbf{50--60 ans}433\end{itemize}434\end{column}435\begin{column}{0.48\textwidth}436\uqotitle{Fonctionnelle :}437\begin{itemize}438 \item Classes trop petites439 \item Absence de climatisation440 \item Câblage réseau insuffisant441 \item Non-conformité en accessibilité442 \item Amiante (bâtiments anciens)443\end{itemize}444\end{column}445\end{columns}446\vspace{1mm}447\begin{notebox}[Cohérence avec la séance 9]448Durée compatible avec la table maîtresse des durées de vie (séance 9); l'entretien public prolonge souvent la vie utile réelle.449\end{notebox}450\end{frame}451452\begin{frame}{Écoles --- Dépréciation externe et déficit de maintien}453\uqotitle{Sources de dépréciation externe :}454\begin{itemize}455 \item Déclin démographique local456 \item Changement de vocation du quartier457 \item Fermetures et regroupements d'écoles458 \item Réformes scolaires modifiant la demande d'espaces459\end{itemize}460\vspace{2mm}461\begin{importbox}[Déficit de maintien d'actifs]462Le déficit de maintien d'actifs des écoles du Québec dépasse \textbf{5 milliards~\$} : une dépréciation physique \textbf{curable} massive à l'échelle du parc.463\end{importbox}464\end{frame}465466\begin{frame}{Hôpitaux --- Complexité extrême}467\begin{center}468\begin{tikzpicture}469\node[uqocard, text width=2.85cm, minimum height=0.8cm] at (0,0) {Bloc opératoire};470\node[uqocard, text width=2.85cm, minimum height=0.8cm] at (3.35,0) {Imagerie médicale};471\node[uqocard, text width=2.85cm, minimum height=0.8cm] at (6.7,0) {Soins intensifs};472\node[uqocard, text width=2.85cm, minimum height=0.8cm] at (10.05,0) {Urgence};473\node[uqocard, text width=2.85cm, minimum height=0.8cm] at (0,-1.2) {Laboratoires};474\node[uqocard, text width=2.85cm, minimum height=0.8cm] at (3.35,-1.2) {Pharmacie centrale};475\node[uqocard, text width=2.85cm, minimum height=0.8cm] at (6.7,-1.2) {CVAC spécialisé};476\node[uqocard, text width=2.85cm, minimum height=0.8cm] at (10.05,-1.2) {Gaz médicaux};477\node[uqocard, text width=2.85cm, minimum height=0.8cm] at (0,-2.4) {Électricité critique};478\node[uqocard, text width=2.85cm, minimum height=0.8cm] at (3.35,-2.4) {Systèmes d'appel};479\node[uqocard, text width=2.85cm, minimum height=0.8cm] at (6.7,-2.4) {Réseau pneumatique};480\node[uqocard, text width=2.85cm, minimum height=0.8cm] at (10.05,-2.4) {Génératrices};481\end{tikzpicture}482\end{center}483\vspace{1mm}484\begin{notebox}[Fait]485Un hôpital est le type de bâtiment le plus \textbf{complexe et coûteux} à construire : les systèmes mécaniques et électriques représentent souvent \textbf{40--50\,\%} du coût total.486\end{notebox}487\end{frame}488489\begin{frame}{Hôpitaux --- Coûts de construction par type d'espace}490\begin{center}491\footnotesize492\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%493\begin{tabular}{@{}l c@{}}494\toprule495\textbf{Type d'espace hospitalier} & \textbf{Coût/m\textsuperscript{2} (Québec)} \\496\midrule497Unités de soins (standard) & 5~500--7~000~\$ \\498Bloc opératoire & 10~000--15~000~\$ \\499Soins intensifs & 8~000--12~000~\$ \\500Urgence & 7~500--10~000~\$ \\501Imagerie médicale (IRM, scan) & 12~000--18~000~\$ \\502Laboratoires & 8~000--11~000~\$ \\503Espaces administratifs & 3~500--4~500~\$ \\504Stationnement étagé & 800--1~200~\$ \\505\midrule506\textbf{Moyenne pondérée (hôpital complet)} & \textbf{7~000--10~000~\$} \\507\bottomrule508\end{tabular}509\end{center}510\begin{notebox}[Source]511Fourchettes indicatives (Altus, Marshall \& Swift, projets récents).512\end{notebox}513\end{frame}514515\begin{frame}{Hôpitaux --- L'exemple du nouveau CHUM (Montréal)}516\begin{exbox}[Nouveau CHUM --- ordres de grandeur]517\begin{itemize}518 \item Superficie : $\approx$ 300~000 m\textsuperscript{2} ($\approx$ 3 millions de pi\textsuperscript{2})519 \item \textbf{Coût de construction} (entente PPP, hôpital de 772 lits) : $\approx$ 2 milliards~\$520 \item Soit $\approx$ \textbf{6~500--7~000~\$/m\textsuperscript{2}} en coût de construction521\end{itemize}522\end{exbox}523\vspace{2mm}524\begin{notebox}[Coût de construction vs coût de projet]525Le \textbf{coût de projet global} (immobilisations, équipements, financement, phases connexes) dépasse \textbf{3 milliards~\$}, soit environ 10~000~\$/m\textsuperscript{2}. Toujours préciser \textbf{ce que le montant inclut} avant d'en tirer un coût unitaire.526\end{notebox}527\end{frame}528529\begin{frame}{Hôpitaux --- Obsolescence technologique rapide}530\begin{columns}[T]531\begin{column}{0.48\textwidth}532\uqotitle{Équipements à remplacement fréquent :}533\begin{itemize}534 \item IRM / scanner : 8--12 ans535 \item Systèmes informatiques : 5--7 ans536 \item Équipement chirurgical : 7--10 ans537 \item Systèmes de contrôle : 10--15 ans538 \item Génératrices : 20--25 ans539\end{itemize}540\end{column}541\begin{column}{0.48\textwidth}542\uqotitle{Dépréciation fonctionnelle typique :}543\begin{itemize}544 \item Chambres doubles $\rightarrow$ chambres simples545 \item Normes de ventilation évolutives546 \item Séparation des circuits contaminés/propres547\end{itemize}548\end{column}549\end{columns}550\end{frame}551552\begin{frame}{Hôpitaux --- Impact sur l'évaluation}553\begin{itemize}554 \item Dépréciation \textbf{fonctionnelle incurable} souvent importante555 \item L'équipement médical est généralement \textbf{exclu} de l'évaluation immobilière556 \item Les \textbf{aménagements fixes} liés à l'équipement sont \textbf{inclus}557 \item La \textbf{super-adéquation} est fréquente (systèmes surdimensionnés)558\end{itemize}559\vspace{2mm}560\begin{importbox}[Distinction clé]561Équipement médical = \textbf{meuble}; aménagement construit pour l'équipement = \textbf{immeuble}. Fondement juridique : art.~900--907 C.c.Q. (section Équipements).562\end{importbox}563\end{frame}564565% ======================================================================566\section{Bâtiments publics et propriétés industrielles}567% ======================================================================568569\begin{frame}{Arénas et centres sportifs --- Composantes spécifiques}570\begin{itemize}571 \item Dalle de glace et système de réfrigération572 \item Structure à longue portée (sans colonnes)573 \item Estrades, gradins et vestiaires multiples574 \item Système de déshumidification575 \item Éclairage sportif (1~000 lux et plus)576 \item Surfaceuse (Zamboni) et ses aires de service577\end{itemize}578\vspace{1mm}579\begin{notebox}[Dépréciation particulière]580L'humidité et les produits chimiques du système de réfrigération \textbf{accélèrent} la détérioration de la structure.581\end{notebox}582\end{frame}583584\begin{frame}{Arénas --- Coûts typiques au Québec}585\begin{itemize}586 \item Aréna simple glace : \textbf{12--18~M\$}587 \item Aréna double glace : \textbf{22--35~M\$}588 \item Coût unitaire : \textbf{3~500--5~000~\$/m\textsuperscript{2}}589 \item Système de réfrigération seul : \textbf{1--2~M\$}590 \item Durée de vie économique : \textbf{40--50 ans}591\end{itemize}592\vspace{1mm}593\begin{notebox}[Tendance]594Le remplacement des systèmes au fréon (R-22) par l'ammoniac ou le CO\textsubscript{2} constitue une dépense majeure des municipalités québécoises.595\end{notebox}596\end{frame}597598\begin{frame}{Bibliothèques, casernes, hôtels de ville, musées}599\begin{center}600\small601\begin{tabular}{@{}l c c l@{}}602\toprule603\textbf{Type} & \textbf{Coût/m\textsuperscript{2}} & \textbf{Durée de vie} & \textbf{Particularités} \\604\midrule605Bibliothèque & 3~800--5~500~\$ & 50--60 ans & Charge au sol élevée, éclairage \\606Caserne de pompiers & 3~500--4~500~\$ & 40--50 ans & Portes surdim., dalles renforcées \\607Hôtel de ville & 4~000--6~000~\$ & 60--80 ans & Salle du conseil, archives \\608Musée & 4~500--7~000~\$ & 50--70 ans & Climat contrôlé, sécurité \\609Centre communautaire & 3~000--4~000~\$ & 40--50 ans & Polyvalent, cuisine, salles \\610Poste de police & 3~800--5~000~\$ & 40--50 ans & Cellules, sécurité \\611\bottomrule612\end{tabular}613\end{center}614\vspace{1mm}615\begin{notebox}[Point commun]616Propriété de municipalités ou d'organismes publics, rarement générateurs de revenus : évalués selon la \textbf{méthode du coût}, conformément au \emph{Manuel d'évaluation foncière du Québec} (MAMH).617\end{notebox}618\end{frame}619620\begin{frame}{Musées --- Un cas particulier}621\begin{itemize}622 \item \textbf{Contrôle climatique} précis : 20--22~\textdegree{}C ($\pm$1~\textdegree{}C), humidité 45--55\,\% ($\pm$3\,\%)623 \item Éclairage spécialisé (filtration UV, lux contrôlés)624 \item Sécurité renforcée : caméras, alarmes, gardiens625 \item Charge au sol élevée (sculptures, réserves)626 \item Quais de livraison sécurisés, voûtes et réserves climatisées627\end{itemize}628\end{frame}629630\begin{frame}{Exemple --- Musée canadien de l'histoire (Gatineau)}631\begin{exbox}[Repères]632\begin{itemize}633 \item Superficie : $\approx$ 25~000 m\textsuperscript{2}634 \item Architecture iconique de Douglas Cardinal (formes organiques)635 \item Coût de \textbf{reproduction} : très élevé, difficilement chiffrable636 \item Évaluation au coût de \textbf{remplacement} plus réaliste637\end{itemize}638\end{exbox}639\vspace{2mm}640\begin{importbox}[Super-adéquation]641Les éléments architecturaux prestigieux constituent souvent une \textbf{super-adéquation} en méthode du coût : leur coût excède la valeur qu'ils ajoutent au marché.642\end{importbox}643\end{frame}644645\begin{frame}{Propriétés industrielles --- Types de bâtiments}646\begin{itemize}647 \item \textbf{Usine de fabrication légère} et \textbf{lourde}648 \item \textbf{Entrepôt / centre de distribution}649 \item \textbf{Flex industriel} (bureau + entrepôt)650 \item \textbf{Parc industriel} multilocataire651 \item \textbf{Installations spécialisées} (chimique, agroalimentaire)652\end{itemize}653\end{frame}654655\begin{frame}{Propriétés industrielles --- Caractéristiques clés}656\begin{itemize}657 \item \textbf{Structure} : acier ou béton préfabriqué658 \item \textbf{Hauteur libre} : 6 à 12 m et plus659 \item \textbf{Quais de chargement} et portes surdimensionnées660 \item \textbf{Ponts roulants} (5 à 50 tonnes et plus)661 \item \textbf{Dalle au sol} : épaisseur et capacité portante662 \item \textbf{Services} : électricité triphasée, gaz, eau industrielle663\end{itemize}664\end{frame}665666\begin{frame}{Propriétés industrielles --- Coûts par type}667\begin{center}668\footnotesize669\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%670\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}671\toprule672\textbf{Type} & \textbf{Coût/m\textsuperscript{2}} & \textbf{Hauteur libre} & \textbf{Structure} \\673\midrule674Entrepôt simple & 800--1~200~\$ & 7--10 m & Acier préfabriqué \\675Entrepôt climatisé & 1~200--1~800~\$ & 7--10 m & Acier, isolé \\676Usine légère & 1~500--2~500~\$ & 6--8 m & Acier/béton \\677Usine lourde & 2~500--4~500~\$ & 8--15 m & Acier lourd \\678Flex industriel & 1~800--2~800~\$ & 6--8 m & Mixte \\679Chambre froide & 2~000--3~500~\$ & 8--12 m & Acier + isolation \\680Centre de données & 8~000--15~000~\$ & 4--6 m & Béton + acier \\681\bottomrule682\end{tabular}683\end{center}684\vspace{1mm}685\begin{notebox}[Coûts additionnels et ratio bureau]686Pont roulant : 100~000--500~000~\$; quai de chargement : 15~000--30~000~\$/unité; dalle renforcée : +30--50~\$/m\textsuperscript{2}. La portion bureau (5--15\,\% de la superficie) s'évalue séparément à un coût/m\textsuperscript{2} supérieur.687\end{notebox}688\end{frame}689690\begin{frame}{Structure acier --- Composantes à évaluer}691\begin{enumerate}692 \item \textbf{Fondations} : semelles, pieux, dalles693 \item \textbf{Colonnes} : profilés W ou HSS694 \item \textbf{Poutrelles de toit} : \emph{bar joists}, fermes695 \item \textbf{Pontage} : acier + membrane696 \item \textbf{Murs} : panneaux préfabriqués, tôle697 \item \textbf{Plancher et portes} : dalle de béton armé; portes piétonnes, de garage, quais698\end{enumerate}699\end{frame}700701\begin{frame}{Structure acier --- Points d'attention et durées de vie}702\begin{itemize}703 \item État de la \textbf{structure} : corrosion, fatigue704 \item Qualité de la \textbf{dalle} : fissures, planéité705 \item État de la \textbf{toiture} : membrane, drainage706 \item Présence d'\textbf{amiante} (bâtiments pré-1985)707 \item Contamination possible du \textbf{sol}708\end{itemize}709\vspace{1mm}710\begin{notebox}[Durées de vie indicatives]711Structure acier : 40--60 ans; dalle : 30--50 ans; toiture : 15--25 ans.712\end{notebox}713\end{frame}714715\begin{frame}{Hauteur libre --- Impact sur la valeur}716\begin{itemize}717 \item \textbf{Moins de 6 m} : usage limité, désuet718 \item \textbf{6--8 m} : standard moderne719 \item \textbf{8--10 m} : entrepôt régional720 \item \textbf{10--12 m} : distribution nationale721 \item \textbf{12 m et plus} : grande distribution (type Amazon)722\end{itemize}723\vspace{1mm}724\begin{importbox}[Dépréciation fonctionnelle]725Une hauteur libre \textbf{insuffisante} est une déficience fonctionnelle souvent \textbf{incurable} : le coût de modification excède le bénéfice.726\end{importbox}727\end{frame}728729\begin{frame}{Ponts roulants}730\begin{itemize}731 \item Capacité : 5 à 100 tonnes et plus732 \item Travail au-dessus de la dalle, sur toute la portée733 \item Impact sur la \textbf{structure} entière (charges dynamiques)734 \item Rails et poutres de roulement dédiés735 \item Électrification spécifique736\end{itemize}737\vspace{1mm}738\begin{notebox}[Question clé --- meuble ou immeuble?]739Un pont roulant \textbf{attaché à demeure} à la structure est immeuble au sens de l'art.~903 C.c.Q. (attache ou réunion matérielle) --- notion souvent appelée « immeuble par destination » dans l'usage.740\end{notebox}741\end{frame}742743% ======================================================================744\section{Équipements et améliorations locatives}745% ======================================================================746747\begin{frame}{Meuble ou immeuble --- Le fondement : art. 900--907 C.c.Q.}748\begin{defbox}[Code civil du Québec --- qualification des biens]749\begin{itemize}750 \item \textbf{Art.~900} : fonds de terre et constructions permanentes = \textbf{immeubles par nature}751 \item \textbf{Art.~901} : le meuble \textbf{incorporé} qui perd son individualité fait \textbf{partie intégrante} de l'immeuble752 \item \textbf{Art.~903} : le meuble \textbf{attaché à demeure}, sans perdre son individualité, est immeuble tant qu'il y reste753 \item \textbf{Art.~905 et 907} : ce qui peut se transporter --- et tout bien non qualifié --- est \textbf{meuble}754\end{itemize}755\end{defbox}756\vspace{1mm}757\begin{notebox}[Pourquoi c'est crucial]758Cette qualification détermine \textbf{ce qui entre} dans l'évaluation immobilière et dans l'assiette foncière.759\end{notebox}760\end{frame}761762\begin{frame}{Meuble vs immeuble --- Application pratique}763\begin{center}764\small765\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm}@{}}766\toprule767\textbf{Critère} & \textbf{Meuble} & \textbf{Immeuble (art.~901/903)} \\768\midrule769Attache & Non attaché de façon permanente & Incorporé ou attaché à demeure \\770Déplacement & Sans dommage au bâtiment & L'enlèvement causerait des dommages \\771Utilité & Conserve son utilité ailleurs & Assure l'utilité de l'immeuble \\772Exemples & Chariot élévateur, ordinateurs, mobilier, outillage portatif & CVAC, pont roulant intégré, ascenseur, chambre forte encastrée \\773\bottomrule774\end{tabular}775\end{center}776\vspace{2mm}777\begin{importbox}[Règle pratique]778L'évaluateur immobilier évalue les biens \textbf{immeubles} (par nature, intégrés ou attachés à demeure). Les \textbf{meubles} relèvent de l'évaluation de biens mobiliers ou d'entreprise.779\end{importbox}780\end{frame}781782\begin{frame}{Équipements --- Méthodes d'évaluation}783\begin{columns}[T]784\begin{column}{0.48\textwidth}785\uqotitle{Approches par le coût :}786\begin{itemize}787 \item \textbf{Remplacement} : équipement neuf d'utilité équivalente, moins dépréciation (catalogues, fournisseurs)788 \item \textbf{Reproduction} : équipement identique --- rare (technologie dépassée)789\end{itemize}790\end{column}791\begin{column}{0.48\textwidth}792\uqotitle{Approches marché et revenu :}793\begin{itemize}794 \item \textbf{Comparaison} : marché de l'usagé, ajusté pour âge, état, capacité795 \item \textbf{Revenu} : capitalisation du revenu net additionnel attribuable à l'équipement796\end{itemize}797\end{column}798\end{columns}799\end{frame}800801\begin{frame}{Équipements --- Durées de vie typiques}802\begin{center}803\footnotesize804\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%805\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}806\toprule807\textbf{Équipement} & \textbf{Durée physique} & \textbf{Durée économique} & \textbf{Dép. annuelle} \\808\midrule809Ascenseur & 25--30 ans & 20--25 ans & 4--5\,\% \\810CVAC commercial & 20--25 ans & 15--20 ans & 5--7\,\% \\811Pont roulant & 30--40 ans & 25--35 ans & 3--4\,\% \\812Génératrice & 25--30 ans & 20--25 ans & 4--5\,\% \\813Système de gicleurs & 40--50 ans & 35--45 ans & 2--3\,\% \\814Compresseur industriel & 15--20 ans & 12--18 ans & 6--8\,\% \\815Transformateur électrique & 30--40 ans & 25--35 ans & 3--4\,\% \\816Chaudière commerciale & 25--35 ans & 20--30 ans & 3--5\,\% \\817\bottomrule818\end{tabular}819\end{center}820\vspace{1mm}821\begin{notebox}[Définitions et statut des chiffres]822\textbf{Durée physique} : jusqu'à l'arrêt de fonctionnement; \textbf{durée économique} : tant que l'équipement contribue à la valeur. Ordres de grandeur (guides et pratique).823\end{notebox}824\end{frame}825826\begin{frame}{Équipements --- Exemple de calcul (1/2) : énoncé}827\begin{exbox}[Cas --- Pont roulant de 20 tonnes dans une usine]828\begin{itemize}829 \item Coût de remplacement neuf : \textbf{350~000~\$}830 \item Installation et fondations : \textbf{75~000~\$}831 \item Âge réel : \textbf{18 ans}; âge effectif (bon entretien) : \textbf{14 ans}832 \item Durée de vie économique : \textbf{30 ans}833 \item Capacité adéquate; secteur industriel stable834\end{itemize}835\end{exbox}836\vspace{2mm}837\begin{quizbox}[À vous]838Quelle est la valeur dépréciée du pont roulant (méthode âge/vie, base coût installé)?839\end{quizbox}840\end{frame}841842\begin{frame}{Équipements --- Exemple de calcul (2/2) : solution}843\begin{center}844\footnotesize845\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%846\begin{tabular}{@{}l r@{}}847\toprule848\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\849\midrule850Coût de remplacement neuf & 350~000~\$ \\851Installation et fondations & 75~000~\$ \\852\textbf{Coût total installé} & \textbf{425~000~\$} \\853\midrule854Dépréciation physique : $14/30 = 46{,}7\,\%$ & (198~475~\$) \\855Dépréciation fonctionnelle (capacité adéquate) & 0~\$ \\856Dépréciation externe (secteur stable) & 0~\$ \\857\midrule858\textbf{Valeur dépréciée du pont roulant} & \textbf{226~525~\$} \\859\bottomrule860\end{tabular}861\end{center}862\begin{notebox}[Âge effectif]863L'âge \textbf{effectif} (14 ans) est inférieur à l'âge \textbf{réel} (18 ans) grâce à l'entretien rigoureux --- même logique qu'au bâtiment (séance 10).864\end{notebox}865\end{frame}866867\begin{frame}{Améliorations locatives --- Définition et types}868\begin{defbox}[Définition]869Les \textbf{améliorations locatives} (\emph{leasehold improvements}) sont les travaux réalisés par ou pour un locataire afin d'adapter un espace locatif à ses besoins spécifiques.870\end{defbox}871\vspace{2mm}872\uqotitle{Types courants :}873\begin{itemize}874 \item Cloisons et aménagement de bureaux875 \item Revêtements de sol spéciaux, éclairage personnalisé876 \item Installations électriques et informatiques877 \item Plomberie additionnelle (cuisine, salles d'eau)878 \item Systèmes de sécurité, vitrines et devantures879\end{itemize}880\end{frame}881882\begin{frame}{Améliorations locatives --- Qui paie, et combien?}883\begin{columns}[T]884\begin{column}{0.48\textwidth}885\uqotitle{Qui paie :}886\begin{itemize}887 \item \textbf{Locataire} : la majorité des cas888 \item \textbf{Propriétaire} : allocation d'aménagement (\emph{tenant allowance})889 \item \textbf{Partagé} : selon la négociation du bail890\end{itemize}891\end{column}892\begin{column}{0.48\textwidth}893\uqotitle{Montants typiques (Québec) :}894\begin{itemize}895 \item Bureau standard : 50--150~\$/m\textsuperscript{2}896 \item Bureau haut de gamme : 200--400~\$/m\textsuperscript{2}897 \item Commercial : 300--800~\$/m\textsuperscript{2}898 \item Restaurant : 500--1~500~\$/m\textsuperscript{2}899\end{itemize}900\end{column}901\end{columns}902\end{frame}903904\begin{frame}{Améliorations locatives --- Dépréciation accélérée}905\begin{importbox}[Principe fondamental]906La durée de vie économique des améliorations locatives est \textbf{limitée par la durée du bail}, et non par leur durée de vie physique.907\end{importbox}908\vspace{1mm}909\[910D = \frac{\text{Âge effectif}}{\min(\text{Durée de vie physique},\ \text{Durée de bail restante})}911\]912\vspace{1mm}913\begin{exbox}[Exemple]914Améliorations de 200~000~\$; vie physique 15 ans; bail restant 5 ans (sans option); âge 3 ans.915\[916D = \frac{3}{5} = 60\,\% \qquad \text{Valeur} = 200~000 \times (1 - 0{,}60) = \textbf{80~000~\$}917\]918\end{exbox}919\end{frame}920921\begin{frame}{Améliorations locatives --- Question de propriété}922\begin{columns}[T]923\begin{column}{0.48\textwidth}924\uqotitle{À qui appartiennent-elles?}925\begin{itemize}926 \item Dépend du \textbf{bail} et du Code civil927 \item Généralement au \textbf{propriétaire} à la fin du bail928 \item Obligation possible de \textbf{remise en état}929 \item Options de renouvellement : juger la \textbf{probabilité} de prolongation930\end{itemize}931\end{column}932\begin{column}{0.48\textwidth}933\uqotitle{Impact sur l'évaluation :}934\begin{itemize}935 \item Améliorations \textbf{génériques} : valeur résiduelle pour le propriétaire936 \item Améliorations très \textbf{spécifiques} : perte de valeur à la fin du bail937 \item Pour le locataire : valeur liée à l'\textbf{intérêt locatif} restant938\end{itemize}939\end{column}940\end{columns}941\vspace{1mm}942\begin{notebox}[Conseil pratique]943Toujours \textbf{lire le bail} avant d'évaluer des améliorations locatives : les clauses déterminent la propriété et les obligations de remise en état.944\end{notebox}945\end{frame}946947% ======================================================================948\section{Bâtiments patrimoniaux et réconciliation}949% ======================================================================950951\begin{frame}{Loi sur le patrimoine culturel (RLRQ, c. P-9.002)}952\begin{columns}[T]953\begin{column}{0.48\textwidth}954\uqotitle{La loi :}955\begin{itemize}956 \item En vigueur depuis \textbf{octobre 2012}957 \item Remplace la Loi sur les biens culturels958 \item Protège immeubles, sites et paysages patrimoniaux959 \item Administrée par le \textbf{ministère de la Culture} (MCC)960\end{itemize}961\end{column}962\begin{column}{0.48\textwidth}963\uqotitle{Niveaux de protection :}964\begin{itemize}965 \item \textbf{Classement} (ministre) : protection maximale966 \item \textbf{Citation} (conseil municipal) : protection locale967 \item \textbf{Déclaration} de site patrimonial (gouvernement) : Vieux-Québec, Vieux-Montréal968\end{itemize}969\end{column}970\end{columns}971\end{frame}972973\begin{frame}{Patrimoine --- Contraintes pour le propriétaire}974\begin{itemize}975 \item Interdiction de \textbf{démolir} sans autorisation976 \item Obligation de \textbf{maintenir} le bien en bon état977 \item Travaux soumis à \textbf{approbation} (MCC ou municipalité)978 \item Matériaux et techniques \textbf{conformes} au caractère patrimonial979 \item Coûts de restauration \textbf{supérieurs} (artisans spécialisés)980\end{itemize}981\end{frame}982983\begin{frame}{Patrimoine --- Impact sur la valeur}984\begin{itemize}985 \item Contraintes = coûts supplémentaires $\Rightarrow$ \textbf{dépréciation}986 \item Mais prestige, cachet et subventions $\Rightarrow$ \textbf{plus-value possible}987 \item L'impact \textbf{net} dépend du marché local988 \item En centre-ville recherché : souvent \textbf{positif}989 \item En région ou marché faible : souvent \textbf{négatif}990\end{itemize}991\vspace{1mm}992\begin{importbox}[Principe]993L'évaluateur mesure l'impact \textbf{net} du statut patrimonial : surcoûts et contraintes vs subventions et attractivité.994\end{importbox}995\end{frame}996997\begin{frame}{Patrimoine --- Coût de reproduction vs remplacement}998\begin{columns}[T]999\begin{column}{0.48\textwidth}1000\uqotitle{Coût de reproduction :}1001\begin{itemize}1002 \item Reproduire à l'\textbf{identique}1003 \item Matériaux d'origine (pierre de taille, bois massif, fer forgé)1004 \item Techniques artisanales1005 \item Très coûteux, parfois impossible1006\end{itemize}1007\end{column}1008\begin{column}{0.48\textwidth}1009\uqotitle{Coût de remplacement :}1010\begin{itemize}1011 \item Bâtiment d'\textbf{utilité équivalente}1012 \item Matériaux et techniques modernes1013 \item Plus réaliste pour la valeur marchande1014 \item Ne capte pas le \textbf{cachet} historique1015\end{itemize}1016\end{column}1017\end{columns}1018\end{frame}10191020\begin{frame}{Patrimoine --- Quelle base retenir?}1021\begin{importbox}[Recommandation]1022\begin{itemize}1023 \item \textbf{Assurance / restauration} : coût de \textbf{reproduction}1024 \item \textbf{Valeur marchande / foncière} : coût de \textbf{remplacement}1025 \item \textbf{Toujours préciser} la base utilisée dans le rapport1026\end{itemize}1027\end{importbox}1028\vspace{2mm}1029\begin{quizbox}[Mini-test]1030Une église \textbf{classée} doit être assurée à sa juste valeur de reconstruction. Quelle base de coût retenez-vous, et pourquoi?1031\end{quizbox}1032\end{frame}10331034\begin{frame}{Patrimoine --- Exemples québécois}1035\begin{columns}[T]1036\begin{column}{0.48\textwidth}1037\begin{exbox}[Vieux-Québec (site déclaré)]1038\begin{itemize}1039 \item Patrimoine mondial de l'UNESCO (1985)1040 \item Plus de 1~400 bâtiments visés1041 \item Règles strictes : matériaux, couleurs, enseignes1042 \item Restauration : 2 à 5 fois le coût standard1043\end{itemize}1044\end{exbox}1045\end{column}1046\begin{column}{0.48\textwidth}1047\begin{exbox}[Vieux-Hull (Gatineau)]1048\begin{itemize}1049 \item Maisons en rangée du XIX\textsuperscript{e} siècle1050 \item Plusieurs immeubles \textbf{cités} par la Ville1051 \item Programme de revitalisation1052 \item Restauration souvent défavorable vs valeur marchande1053\end{itemize}1054\end{exbox}1055\end{column}1056\end{columns}1057\vspace{2mm}1058\small Dans le Vieux-Québec, le statut patrimonial \textbf{ajoute} de la valeur; dans le Vieux-Hull, il peut la \textbf{réduire}, les coûts de conformité dépassant ce que le marché local paie.1059\end{frame}10601061\begin{frame}{Patrimoine --- Surcoûts de restauration}1062\begin{center}1063\small1064\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}1065\toprule1066\textbf{Élément} & \textbf{Standard} & \textbf{Patrimonial} & \textbf{Ratio} \\1067\midrule1068Maçonnerie (rejointoiement) & 80~\$/m\textsuperscript{2} & 200--350~\$/m\textsuperscript{2} & 2,5--4,4$\times$ \\1069Fenêtres (remplacement) & 600~\$/unité & 2~000--5~000~\$/unité & 3,3--8,3$\times$ \\1070Toiture (cuivre/ardoise) & 120~\$/m\textsuperscript{2} & 350--600~\$/m\textsuperscript{2} & 2,9--5,0$\times$ \\1071Boiseries extérieures & 150~\$/m lin. & 400--800~\$/m lin. & 2,7--5,3$\times$ \\1072Escalier intérieur & 5~000~\$ & 15~000--40~000~\$ & 3,0--8,0$\times$ \\1073\bottomrule1074\end{tabular}1075\end{center}1076\vspace{1mm}1077\begin{notebox}[Surcoûts patrimoniaux indicatifs]1078Fourchettes indicatives (artisans spécialisés, matériaux d'origine, approbations et délais). Subventions possibles : Fonds du patrimoine culturel québécois, crédits fédéraux, programmes municipaux, fondations privées.1079\end{notebox}1080\end{frame}10811082\begin{frame}{Réconciliation des trois formes de dépréciation}1083\begin{center}1084\begin{tikzpicture}[node distance=0.28cm]1085\node[uqostep] (s1) {1. Coût neuf de remplacement (ou de reproduction)};1086\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Moins : dépréciation physique \textbf{curable} (entretien différé)};1087\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Moins : dépréciation physique \textbf{incurable}};1088\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Moins : dépréciation fonctionnelle \textbf{curable}};1089\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. Moins : dépréciation fonctionnelle \textbf{incurable}};1090\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. Moins : dépréciation \textbf{externe} (bâtiment seulement)};1091\node[uqostep, below=of s6, draw=uqoOr, very thick] (s7) {7. Valeur dépréciée des améliorations + terrain = \textbf{VALEUR}};1092\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2);1093\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);1094\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);1095\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5);1096\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6);1097\draw[uqoarrow] (s6) -- (s7);1098\end{tikzpicture}1099\end{center}1100\end{frame}11011102\begin{frame}{Réconciliation --- Pièges et bonnes pratiques}1103\begin{columns}[T]1104\begin{column}{0.48\textwidth}1105\uqotitle{Erreurs courantes :}1106\begin{itemize}1107 \item \textbf{Double comptage} physique/fonctionnelle1108 \item Dépréciation totale $>$ 100\,\% du coût neuf1109 \item Oublier la dépréciation \textbf{externe}1110 \item L'appliquer au \textbf{terrain} (erreur)1111 \item Confondre \textbf{curable} et \textbf{incurable}1112\end{itemize}1113\end{column}1114\begin{column}{0.48\textwidth}1115\uqotitle{Bonnes pratiques :}1116\begin{itemize}1117 \item Vérifier la \textbf{cohérence} avec le marché1118 \item Documenter chaque source de dépréciation1119 \item Utiliser un \textbf{tableur structuré}1120 \item Faire valider par un pair1121\end{itemize}1122\end{column}1123\end{columns}1124\vspace{1mm}1125\begin{notebox}[Test de réalisme]1126La valeur obtenue par la méthode du coût devrait être \textbf{cohérente} avec les indications des autres méthodes (comparaison, revenu).1127\end{notebox}1128\end{frame}11291130% ======================================================================1131\section{Atelier 3 --- Cas intégré (20\,\%)}1132% ======================================================================11331134\begin{frame}{Exemple guidé --- Cas intégré (préparation à l'examen final)}1135\begin{defbox}[Objectif]1136Réaliser une \textbf{évaluation complète} d'un immeuble commercial à bureaux situé à \textbf{Gatineau} en appliquant la méthode du coût de A à Z.1137\end{defbox}1138\vspace{3mm}1139\begin{columns}[T]1140\begin{column}{0.32\textwidth}1141\centering1142\uqotitle{Travail individuel}\\[3pt]1143\small À remettre en fin de séance1144\end{column}1145\begin{column}{0.32\textwidth}1146\centering1147\uqotitle{Documentation permise}\\[3pt]1148\small Notes de cours, guides de coûts, calculatrice1149\end{column}1150\begin{column}{0.32\textwidth}1151\centering1152\uqotitle{Durée : 2 heures}\\[3pt]1153\small Incluant lecture et rédaction1154\end{column}1155\end{columns}1156\end{frame}11571158\begin{frame}{Exemple guidé --- Le bâtiment}1159\uqotitle{Immeuble commercial à bureaux --- Gatineau :}1160\begin{itemize}1161 \item \textbf{Année de construction} : 19981162 \item \textbf{Superficie} : 1~394 m\textsuperscript{2} (15~000 pi\textsuperscript{2}), 2 étages de 697 m\textsuperscript{2}1163 \item \textbf{Structure} : acier et béton1164 \item \textbf{Enveloppe} : brique et verre1165 \item \textbf{Toiture} : membrane élastomère1166\end{itemize}1167\end{frame}11681169\begin{frame}{Exemple guidé --- Systèmes et état observé}1170\begin{columns}[T]1171\begin{column}{0.48\textwidth}1172\uqotitle{Systèmes et équipements :}1173\begin{itemize}1174 \item CVAC : système central1175 \item Ascenseur : 1 (hydraulique)1176 \item Stationnement : 45 places (asphalte)1177\end{itemize}1178\end{column}1179\begin{column}{0.48\textwidth}1180\uqotitle{État observé :}1181\begin{itemize}1182 \item Entretien \textbf{moyen}1183 \item Toiture remplacée en 20151184 \item CVAC d'origine (1998)1185 \item Revêtements intérieurs usés1186\end{itemize}1187\end{column}1188\end{columns}1189\end{frame}11901191\begin{frame}{Exemple guidé --- Le terrain}1192\begin{itemize}1193 \item \textbf{Superficie} : 2~787 m\textsuperscript{2} (30~000 pi\textsuperscript{2})1194 \item \textbf{Zonage} : commercial (C-2)1195 \item \textbf{Services} : complets (eau, égout, gaz)1196 \item \textbf{Forme} : régulière, rectangulaire1197 \item \textbf{Localisation} : boulevard principal, secteur du Plateau (Gatineau)1198\end{itemize}1199\vspace{1mm}1200\begin{notebox}[Unités dans l'atelier]1201Les données foncières de l'atelier sont fournies en \textbf{pi\textsuperscript{2}}, l'unité usuelle du marché et des séances 1--12 (1 m\textsuperscript{2} $\approx$ 10,76 pi\textsuperscript{2}); les coûts de construction sont en \$/m\textsuperscript{2}.1202\end{notebox}1203\end{frame}12041205\begin{frame}{Exemple guidé --- Travail demandé (1/2)}1206\begin{enumerate}1207 \item \textbf{Évaluation du terrain} (15 points)1208 \begin{itemize}1209 \item Analyser 3 comparables fonciers, effectuer les ajustements1210 \item Conclure une valeur de terrain1211 \end{itemize}1212 \item \textbf{Coût de remplacement} (25 points)1213 \begin{itemize}1214 \item Estimer le coût de remplacement à neuf du bâtiment1215 \item Inclure coûts directs, indirects et profit entrepreneurial1216 \item Justifier les sources de données utilisées1217 \end{itemize}1218\end{enumerate}1219\vspace{1mm}1220\begin{quizbox}[Question d'évaluation]1221Quelle est la \textbf{valeur marchande} de la propriété au 1\textsuperscript{er} février 2026, selon la méthode du coût?1222\end{quizbox}1223\end{frame}12241225\begin{frame}{Exemple guidé --- Travail demandé (2/2)}1226\begin{enumerate}1227\setcounter{enumi}{2}1228 \item \textbf{Trois formes de dépréciation} (40 points)1229 \begin{itemize}1230 \item Physique : curable + incurable (15 pts)1231 \item Fonctionnelle : identifier et calculer (15 pts)1232 \item Externe : analyser et estimer (10 pts)1233 \end{itemize}1234 \item \textbf{Valeur finale et conclusion} (20 points)1235 \begin{itemize}1236 \item Réconcilier terrain + améliorations dépréciées1237 \item Justifier la valeur finale; présentation et rigueur professionnelles1238 \end{itemize}1239\end{enumerate}1240\end{frame}12411242\begin{frame}{Exemple guidé --- Données pour l'évaluation du terrain}1243\begin{center}1244\footnotesize1245\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%1246\begin{tabular}{@{}l c c c c@{}}1247\toprule1248& \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Sujet} \\1249\midrule1250Superficie (pi\textsuperscript{2}) & 25~000 & 35~000 & 28~000 & 30~000 \\1251Prix de vente & 375~000~\$ & 490~000~\$ & 420~000~\$ & ? \\1252Prix/pi\textsuperscript{2} & 15,00~\$ & 14,00~\$ & 15,00~\$ & ? \\1253Date de vente & Juin 2025 & Mars 2025 & Sept. 2025 & Févr. 2026 \\1254Zonage & C-2 & C-3 & C-2 & C-2 \\1255Services & Complets & Complets & Complets & Complets \\1256Localisation & Similaire & Supérieure & Similaire & --- \\1257Forme & Régulière & Irrégulière & Régulière & Régulière \\1258\bottomrule1259\end{tabular}1260\end{center}1261\vspace{1mm}1262\begin{notebox}[Indices]1263Marché stable, ajustement temporel de +0,5\,\%/mois. Comparable 2 : localisation $-5\,\%$, forme $+3\,\%$, zonage $-2\,\%$.1264\end{notebox}1265\end{frame}12661267\begin{frame}{Exemple guidé --- Données pour l'estimation du coût}1268\begin{columns}[T]1269\begin{column}{0.48\textwidth}1270\uqotitle{Coûts directs (guide de coûts) :}1271\begin{itemize}1272 \item Coût de base bureau : \textbf{2~800~\$/m\textsuperscript{2}}1273 \item Ajustement régional Gatineau : \textbf{$\times$ 0,95}1274 \item Ascenseur hydraulique : \textbf{85~000~\$}1275 \item Stationnement (45 places) : \textbf{67~500~\$}1276 \item Aménagement paysager : \textbf{25~000~\$}1277\end{itemize}1278\end{column}1279\begin{column}{0.48\textwidth}1280\uqotitle{Coûts indirects et profit :}1281\begin{itemize}1282 \item Honoraires professionnels : \textbf{8\,\%}1283 \item Frais de financement : \textbf{3\,\%}1284 \item Taxes et permis : \textbf{2\,\%}1285 \item Assurances et frais légaux : \textbf{1,5\,\%}1286 \item Frais administratifs : \textbf{1,5\,\%}1287 \item Profit entrepreneurial : \textbf{10\,\%}1288\end{itemize}1289\end{column}1290\end{columns}1291\vspace{1mm}1292\begin{notebox}[Application]1293Les coûts indirects (16\,\%) et le profit (10\,\%) s'appliquent sur le \textbf{total des coûts directs}.1294\end{notebox}1295\end{frame}12961297\begin{frame}{Exemple guidé --- Données de dépréciation : physique}1298\begin{columns}[T]1299\begin{column}{0.48\textwidth}1300\uqotitle{Curable (entretien différé) :}1301\begin{itemize}1302 \item CVAC à remplacer : 120~000~\$1303 \item Revêtements intérieurs : 45~000~\$1304 \item Peinture : 18~000~\$1305\end{itemize}1306\end{column}1307\begin{column}{0.48\textwidth}1308\uqotitle{Incurable (méthode âge/vie) :}1309\begin{itemize}1310 \item Âge réel : 28 ans1311 \item Âge effectif : 22 ans1312 \item Durée de vie : 50 ans1313 \item Toiture (2015) : âge effectif 8 ans / vie 25 ans1314\end{itemize}1315\end{column}1316\end{columns}1317\end{frame}13181319\begin{frame}{Exemple guidé --- Données de dépréciation : fonctionnelle}1320\begin{itemize}1321 \item Absence de climatisation dans 30\,\% de l'espace --- déficience \textbf{curable}1322 \item Coût d'ajout de la climatisation : \textbf{55~000~\$}1323 \item Câblage réseau désuet (Cat 5) --- déficience \textbf{incurable}1324 \item Perte de loyer estimée : \textbf{8~000~\$/an}1325 \item Taux de capitalisation : \textbf{7\,\%}1326\end{itemize}1327\end{frame}13281329\begin{frame}{Exemple guidé --- Données de dépréciation : externe}1330\begin{itemize}1331 \item Contexte : télétravail post-pandémie; inoccupation des bureaux à Gatineau : \textbf{18\,\%}1332 \item Loyer comparable standard : \textbf{180~\$/m\textsuperscript{2}/an}1333 \item Loyer effectif réduit : \textbf{160~\$/m\textsuperscript{2}/an}1334 \item Différence à capitaliser : \textbf{20~\$/m\textsuperscript{2}/an}1335 \item Taux de capitalisation : \textbf{7\,\%}1336 \item Allocation au terrain : \textbf{25\,\%} (la perte imputée au terrain est exclue)1337\end{itemize}1338\end{frame}13391340\begin{frame}{Exemple guidé --- Grille de calcul récapitulative}1341\begin{center}1342\footnotesize1343\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%1344\begin{tabular}{@{}l r@{}}1345\toprule1346\textbf{Étape} & \textbf{Montant} \\1347\midrule1348\textbf{A. Valeur du terrain} & \rule{2.8cm}{0.4pt} \\1349\midrule1350\textbf{B. Coût de remplacement à neuf} & \\1351\quad Coûts directs (bâtiment + ascenseur, stationnement, aménagement) & \rule{2.8cm}{0.4pt} \\1352\quad + Coûts indirects (16\,\%) & \rule{2.8cm}{0.4pt} \\1353\quad + Profit entrepreneurial (10\,\%) & \rule{2.8cm}{0.4pt} \\1354\quad = \textbf{Coût total à neuf} & \rule{2.8cm}{0.4pt} \\1355\midrule1356\textbf{C. Dépréciation} & \\1357\quad Physique curable + incurable & \rule{2.8cm}{0.4pt} \\1358\quad Fonctionnelle curable + incurable & \rule{2.8cm}{0.4pt} \\1359\quad Externe (bâtiment seulement) & \rule{2.8cm}{0.4pt} \\1360\quad = \textbf{Dépréciation totale} & \rule{2.8cm}{0.4pt} \\1361\textbf{D. Valeur dépréciée (B $-$ C)} & \rule{2.8cm}{0.4pt} \\1362\textbf{E. Valeur totale (A + D)} & \rule{2.8cm}{0.4pt} \\1363\bottomrule1364\end{tabular}1365\end{center}1366\end{frame}13671368\begin{frame}{Exemple guidé --- Critères d'évaluation}1369\begin{center}1370\small1371\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%1372\begin{tabular}{@{}l c l@{}}1373\toprule1374\textbf{Section} & \textbf{Points} & \textbf{Critères} \\1375\midrule1376Évaluation du terrain & 15 & Sélection, ajustements, justification \\1377Coût de remplacement & 25 & Calcul, sources, cohérence \\1378Dépréciation physique & 15 & Curable + incurable, méthode \\1379Dépréciation fonctionnelle & 15 & Identification, calcul, logique \\1380Dépréciation externe & 10 & Analyse, capitalisation, allocation \\1381Conclusion et présentation & 20 & Réconciliation, rigueur, clarté \\1382\midrule1383\textbf{Total} & \textbf{100} & \\1384\bottomrule1385\end{tabular}1386\end{center}1387\begin{notebox}[Barème qualitatif]1388\textbf{Excellente copie (A)} : calculs exacts, justifications complètes, résultat cohérent. \textbf{Copie insuffisante (D/E)} : calculs erronés, étapes manquantes, sans justification.1389\end{notebox}1390\end{frame}13911392\begin{frame}{Exemple guidé --- Stratégie de travail suggérée}1393\begin{enumerate}1394 \item \textbf{Lire} l'énoncé au complet (10 min)1395 \item \textbf{Terrain} : commencer par le plus simple (20 min)1396 \item \textbf{Coûts} : suivre la grille de calcul (25 min)1397 \item \textbf{Dépréciation} : traiter dans l'ordre curable $\rightarrow$ incurable $\rightarrow$ externe (40 min)1398 \item \textbf{Conclusion} : réconcilier et vérifier (15 min)1399 \item \textbf{Révision} : cohérence générale (10 min)1400\end{enumerate}1401\end{frame}14021403\begin{frame}{Exemple guidé --- Erreurs à éviter}1404\begin{itemize}1405 \item Oublier le \textbf{profit entrepreneurial} ou l'\textbf{ajustement régional}1406 \item Ne pas distinguer \textbf{curable} et \textbf{incurable}1407 \item Appliquer la dépréciation externe au \textbf{terrain}1408 \item \textbf{Double comptage} de la dépréciation1409 \item Ne pas vérifier la \textbf{cohérence} du résultat final1410\end{itemize}1411\vspace{1mm}1412\begin{notebox}[Rappel]1413Montrez votre \textbf{démarche} : des calculs partiels bien expliqués valent plus qu'un résultat final sans justification.1414\end{notebox}1415\end{frame}14161417% ======================================================================1418\section{Synthèse et références}1419% ======================================================================14201421\begin{frame}{Synthèse de la séance 13}1422\begin{columns}[T]1423\begin{column}{0.48\textwidth}1424\uqotitle{Concepts clés :}1425\begin{itemize}1426 \item Usage spécial : le coût est souvent la \textbf{seule} méthode applicable1427 \item Églises, écoles, hôpitaux : particularités propres1428 \item Industriel : structure, hauteur libre, équipements1429 \item Améliorations locatives : dépréciation liée au \textbf{bail}1430 \item Patrimoine : cadre légal et \textbf{surcoûts}1431\end{itemize}1432\end{column}1433\begin{column}{0.48\textwidth}1434\uqotitle{Applications pratiques :}1435\begin{itemize}1436 \item Évaluation \textbf{municipale} (MAMH)1437 \item Évaluation d'\textbf{assurance}1438 \item Financement et litiges (\textbf{expropriation})1439 \item Gestion d'actifs immobiliers publics1440\end{itemize}1441\end{column}1442\end{columns}1443\end{frame}14441445\begin{frame}{Récapitulatif --- Coûts par type de bâtiment}1446\begin{center}1447\footnotesize1448\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%1449\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}1450\toprule1451\textbf{Type de bâtiment} & \textbf{Coût/m\textsuperscript{2}} & \textbf{Durée éco.} & \textbf{Base privilégiée} \\1452\midrule1453Église (reproduction) & 4~000--8~000~\$ & 80--120 ans & Reproduction \\1454École (primaire--secondaire) & 3~200--4~200~\$ & 50--60 ans & Remplacement \\1455Hôpital (standard) & 7~000--10~000~\$ & 35--50 ans & Remplacement \\1456Aréna & 3~500--5~000~\$ & 40--50 ans & Remplacement \\1457Musée & 4~500--7~000~\$ & 50--70 ans & Remplacement \\1458Entrepôt simple & 800--1~200~\$ & 30--40 ans & Remplacement \\1459Usine lourde & 2~500--4~500~\$ & 35--45 ans & Remplacement \\1460Bureau commercial & 2~500--3~500~\$ & 40--50 ans & Remplacement \\1461Bâtiment patrimonial & 5~000--15~000~\$ & 80--150 ans & Selon le mandat \\1462\bottomrule1463\end{tabular}1464\end{center}1465\begin{notebox}[Table de référence du cours]1466Altus Group, \emph{Canadian Cost Guide} (édition courante) et projets publics récents --- fourchettes indicatives. Durées cohérentes avec la séance 9; le patrimonial peut excéder 100 ans.1467\end{notebox}1468\end{frame}14691470\begin{frame}{Pour la prochaine séance}1471\begin{itemize}1472 \item Revoir l'ensemble de la matière des séances 1 à 131473 \item Refaire les exemples chiffrés (église, pont roulant, améliorations locatives)1474 \item Compléter la lecture des chapitres sur les propriétés spéciales (\emph{The Appraisal of Real Estate}; Rattermann)1475 \item La séance 14 sera consacrée à la \textbf{synthèse complète} et à la préparation de l'examen final (30\,\%)1476\end{itemize}1477\end{frame}14781479\begin{frame}{Questions?}1480\contactslide[Prochaine séance : Synthèse générale et révision finale]1481\end{frame}14821483% ======================================================================1484\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1485\nocite{appraisal2026,rattermannCout,oeaqNormes,altus2026,marshallswift2025,rsmeans2025,statcanIPCB,ccq,lpc,lfm,codeConstruction}1486\printbibliography[heading=none]1487\end{frame}14881489\end{document}1490