# Analyse de cours — IMM1033-20 : Méthodes du coût en évaluation immobilière

Sources analysées : plan_de_cours.tex, slides/seance01_introduction.tex à seance14_synthese_revision.tex, exercices/enonce_atelier1-3.tex, exercices/solution_atelier1-3.tex, exercices/aide_memoire.tex, exercices/glossaire.tex, exercices/examen_mi_session.tex (examen existant, analysé en détail), README.md.

# A. Identité du cours

# B. Résultats d'apprentissage

# Explicites (plan de cours, 10 compétences)

1. Évaluer un terrain (comparaison directe, extraction, affectation, résidu foncier)
2. Estimer le coût de reproduction ou de remplacement
3. Calculer les coûts directs et indirects de construction
4. Identifier et mesurer la dépréciation physique (curable et incurable)
5. Analyser la dépréciation fonctionnelle et calculer la perte de valeur
6. Évaluer la dépréciation économique par extraction du marché
7. Appliquer la méthode du coût de façon complète et rigoureuse
8. Réconcilier la méthode du coût avec les autres approches
9. Rédiger la section appropriée d'un rapport d'évaluation
10. Inspecter un bâtiment aux fins d'estimation de la dépréciation

# Classement opérationnel

• Connaissances : reproduction vs remplacement, taxonomie de la dépréciation (arbre curable/incurable ; CT/LT), durées de vie types, classes de qualité, sources de coûts (Altus, Marshall & Swift, RSMeans, CCQ), cadre QC (LFM 43/43.1, RBQ, GCR, TPS/TVQ 14,975 %).
• Calcul : grilles d'ajustement de terrains ($/pi², séquentiel puis propriété), 4 méthodes d'estimation des coûts, intérêts intercalaires I = C×i×T×½, profit sur (directs+indirects), âge-vie / âge-vie modifiée / ventilation (curable + CT par composante + LT), fonctionnelle (ajout, substitution, superadéquation, obsolescence de conception capitalisée), externe (capitalisation de la perte nette + allocation terrain/améliorations ; paired sales), extraction de marché, améliorations locatives (min(vie physique, bail)).
• Interprétation : vraisemblance du coût/pi² vs fourchettes, écarts entre méthodes de dépréciation, ratio terrain/total, test de réalisme.
• Jugement professionnel : choix reproduction/remplacement, curabilité (test économique), âge effectif vs chronologique, pondération des comparables fonciers, choix de méthode d'estimation selon le mandat, non-double-comptage.
• Communication : section « méthode du coût » d'un rapport (5 parties), documentation des hypothèses.

# C. Carte de contenu

Pondération officielle : Atelier 1 (S4) 10 % · Atelier 2 (S8) 15 % · Intra (S9) 25 % · Atelier 3 (S13) 20 % · Final 30 %.

Couverture de l'intra : le fichier d'examen existant et les diapos S9 disent « séances 1 à 8 » ; le plan de cours dit « séances 1 à 9 ». Hypothèse retenue : séances 1 à 8 (les concepts de dépréciation de la S9 sont enseignés le jour même de l'intra) — donc intra = fondements + terrain + coûts, sans dépréciation ; final = tout, avec accent majeur sur la dépréciation (S9–12), les applications (S13) et l'intégration (S14).

# D. Risques d'évaluation en contexte riche en IA

(Modalité retenue à la demande du professeur : examens maison.)

• Facilement résolu par l'IA : définitions (reproduction/remplacement, curable/incurable), listes de méthodes, QCM factuels. → À intégrer dans des tâches de discrimination sur cas.
• Vulnérable aux hallucinations (matière idéale pour la question-critique) : fourchettes de coûts QC, conventions du cours (profit sur directs+indirects, seuils net 15 %/brut 25 %, intérêts intercalaires avec facteur ½, TPS/TVQ exclues du coût de remplacement d'un locatif), taxonomie exacte de la dépréciation (l'externe « toujours incurable », allocation terrain/améliorations).
• Mieux évalué par calcul paramétré : grille de terrain, estimation de coûts par composantes, ventilation complète de la dépréciation — chaînes multi-étapes où chaque étape dépend de la précédente (le double comptage se détecte immédiatement).
• Mieux évalué par interprétation : vérification du $/pi² contre les fourchettes du marché, comparaison âge-vie vs ventilation, test de réalisme final.
• Mieux évalué par détection d'erreurs : double comptage curable/incurable, dépréciation appliquée au terrain, âge chronologique au lieu d'effectif, déduction de la fonctionnelle curable avec un coût de remplacement, profit oublié.
• Mieux évalué par jugement : choix reproduction/remplacement selon le mandat (patrimonial vs standard), curabilité économique, allocation de la dépréciation externe.

# E. Plan d'examen recommandé (blueprint)

# Intra (25 %) — matière séances 1 à 8

• Modalité : examen maison individuel ; fenêtre de remise 72 h ; conçu pour ≈ 4–5 h ; 100 points.
• Sections : 5. ~15 % concepts appliqués (reproduction/remplacement, coût-prix-valeur en cas), ~25 % évaluation de terrain (grille complète paramétrée), ~30 % estimation de coûts (composantes + contingences + indirects avec intérêts intercalaires + profit + vérification marché), ~15 % choix de méthode d'estimation (scénarios), ~15 % critique d'une réponse d'IA (coûts).
• Bloom : ≥ 60 % appliquer/analyser ; ~20 % évaluer.

# Final (30 %) — matière séances 1 à 14, accent dépréciation et intégration

• Modalité : examen maison individuel ; fenêtre 72 h ; conçu pour ≈ 6 h ; 100 points.
• Sections : ~10 % classification de la dépréciation (situations), ~40 % cas intégrateur complet (terrain rapide → CRN → ventilation physique complète → fonctionnelle → externe avec allocation → assemblage), ~15 % extraction du marché/validation, ~15 % applications spécialisées (usage spécial/patrimonial/améliorations locatives), ~10 % critique d'une solution d'IA (double comptage et pièges), ~10 % réconciliation + section de rapport.
• Bloom : ≥ 65 % appliquer/analyser ; ~25 % évaluer. Cas intégrateur à chaîne dépendante (l'erreur d'étape se propage ; barème « erreur reportée pénalisée une seule fois »).
• Relation intra/final : l'intra couvre terrain + coûts (jamais retestés à l'identique) ; le final réutilise le coût neuf comme intrant fourni partiellement pour concentrer les points sur la dépréciation, évitant la double évaluation.

# Différenciation avec IMM1003

IMM1003 (final) traite la méthode du coût en survol (âge-vie, dépréciation fonctionnelle donnée). IMM1033 exige la ventilation complète, la décomposition des coûts et la mesure des trois dépréciations. Aucune question n'est structurée de la même façon dans les deux cours.

# F. Incohérences et lacunes relevées (à connaître)

1. Examen mi-session — trois descriptions divergentes : fichier d'examen (2 h, aucune documentation, S1–8, QCM 30 + dév. 30 + cas 40) ; diapos S9 (90 min, aide-mémoire recto-verso, 34 questions) ; plan de cours (3 h, aide-mémoire 1 page, S1–9). → La modalité examen maison demandée par le professeur remplace ces paramètres ; couverture S1–8 retenue.
2. Ateliers : les cas des énoncés/corrigés diffèrent des cas présentés dans les diapos correspondantes (3 fois).
3. Corrigés ateliers 2 et 3 : « ajustements par jugement professionnel » qui rompent la chaîne arithmétique (733 997 → 742 450 ; CT 421 000 → 245 000 ; etc.). → Les nouveaux examens garderont des chaînes arithmétiques reproductibles ; le jugement sera évalué par des questions dédiées, pas par des ajustements non calculables.
4. Corrigé atelier 1 : passage d'auto-correction visible (topographie C5).
5. Deux jeux de seuils d'ajustement : net ≤ 25 %/brut ≤ 50 % (S3) vs net < 15 %/brut < 25 % (S4, atelier 1). → L'examen précisera le seuil applicable (15/25 retenu, celui de l'atelier).
6. Corrigé de l'examen existant intégré au même fichier .tex que le questionnaire → les nouveaux livrables séparent strictement les documents.
7. .xlsx d'ateliers mentionnés au README mais absents du dépôt — sans impact.
8. Glossaire : « Durée de vie effective » et « Âge effectif » tous deux traduits « Effective Age » — préférer « âge effectif ».