# IMM1003 — Séance 8 : Méthode de comparaison (parité), partie 1 — Cahier d'exercices

Activités formatives, non notées. Ces exercices servent à vous entraîner avant le TP2 (10 %, présenté à la séance 9 le 11 novembre, remis à la séance 10 le 18 novembre à 23 h 59). Ils ne sont pas un TP, ne sont pas à remettre et ne comptent pas dans la note. Les solutions complètes sont dans le corrigé du professeur, qui sera discuté en classe ou sur demande.

Conventions (celles du cours, de la séance 9 et du TP2). Date d'évaluation : 1^er novembre 2026. Ajustement de temps : +0,17 % par mois, prorata simple, appliqué au prix courant (après les critères 1 à 4). Localisation : ±5 % du prix ajusté transactionnel. Catalogue : aire 150 $/pi² ; terrain 6 $/pi² si |écart| ≥ 1 000 pi² (sinon 0) ; garage simple vs aucun 30 000 $, double vs simple 15 000 $ ; sous-sol fini vs non fini 20 000 $, fini vs partiel 10 000 $ (donc partiel vs non fini 10 000 $) ; salle de bains complète 12 000 $, salle d'eau 6 000 $ ; chambre 10 000 $ ; âge 2 000 $/an ; état (sujet « bon ») : très bon −8 000 $, moyen +12 000 $ ; piscine creusée 25 000 $ ; composantes non immobilières : valeur de revente, retranchée en dollars. Règle du signe : on ajuste toujours le comparable ; comparable mieux doté ⇒ ajustement négatif. Arrondi au dollar à chaque ligne ; net = somme algébrique de tous les ajustements (temps inclus) = indication − prix ; brut = somme des valeurs absolues (temps inclus) ; les deux en % du prix de vente. Valeur conclue arrondie au 5 000 $.

Cas de référence (deck, bloc 4). Sujet : bungalow de Hull, 2008, 1 200 pi², terrain 6 000 pi², 3 chambres, 1 salle de bains complète + 1 salle d'eau, sous-sol partiel (400 pi²), garage simple, bon état, pleine propriété.

Résultats du deck (à retrouver) : indications 422 458 / 464 733 / 367 729 / 442 780 $ ; valeur conclue 435 000 $ (poids 40 / 35 / 20 / 5).

# A — Questions conceptuelles (8)

A1 — Prix, coût, valeur (10 min). Un bungalow de Hull est inscrit à 649 900 $ ; il se vend 455 000 $ après 68 jours, l'acheteur obtenant du vendeur un solde de prix de vente de 100 000 $ à 2 % sur 3 ans (marché : 5 %) ; le propriétaire l'avait fait construire pour 390 000 $ en 2008 ; quatre bungalows semblables se sont vendus entre 415 000 et 460 000 $ ces huit derniers mois. (a) Classez chacun des quatre nombres (649 900 ; 455 000 ; 390 000 ; 415 000–460 000) dans l'une des catégories prix demandé, prix, coût, valeur et dites qui fixe chacun. (b) Lequel de ces nombres est utilisable tel quel dans une grille d'ajustements ? Lequel l'est après un ajustement, et lequel ? (c) En quoi le coût de 2008 reste-t-il utile à l'évaluateur ? (d) Pourquoi 68 jours est-il une information pertinente, sachant que le délai de vente moyen à Hull est de 22 jours au T3 2026 ?

A2 — Principe de substitution (10 min). (a) Énoncez le principe de substitution et ses cinq hypothèses. (b) Un acheteur paie 480 000 $ pour un bungalow que trois acheteurs venaient de refuser à 450 000 $. Est-ce une violation du principe ? Quel critère de comparaison traite cette vente, et que fait-on d'elle ? (c) Le principe borne la valeur par le haut ; qu'est-ce qui la borne par le bas ? (d) Nommez deux situations où le substitut manque et dites ce que le CUSPAP 2026 exige alors (art. 9.8.1 et 9.8.3).

A3 — Modèle hédonique et grille (10 min). Soit P_i = β₀ + Σ_k β_k X_ik + ε_i. (a) Donnez la lecture économique de P_i, X_ik, β₀, β_k et ε_i. (b) Expliquez pourquoi la grille d'ajustements est « un modèle hédonique manuel » : que vaut chaque ligne de la grille en termes de β_k ? (c) Dans la régression des douze bungalows de Hull (P̂ = 247 673 + 151,91 × aire ; R² = 0,81), que signifie R² = 0,81, et pourquoi β₀ = 247 673 $ n'est-il pas « la valeur du terrain » ? (d) Citez les deux façons d'estimer les prix implicites et le contexte d'usage de chacune (MEFQ, partie 3C, ch. 2 et 3).

A4 — Valeur contributive et coût (8 min). Un comparable possède une piscine creusée installée l'an dernier pour 48 000 $ ; le sujet n'en a pas. (a) Quel est l'ajustement selon le catalogue, et pourquoi n'est-ce pas −48 000 $ ? (b) Que dit le MEFQ des rajustements fondés sur des coûts de construction ? (c) Si une analyse par paires locale montrait une contribution de 15 000 $, que retiendriez-vous et pourquoi ? (d) Donnez deux raisons économiques pour lesquelles contribution ≤ coût pour une composante existante.

A5 — Transactionnels en séquence, propriété additifs (8 min). (a) Nommez les cinq critères transactionnels et les trois critères de propriété, dans l'ordre du cours. (b) Pourquoi les transactionnels s'appliquent-ils en séquence et les ajustements de propriété additivement ? (c) Pourquoi la localisation est-elle le seul ajustement de propriété exprimé en pourcentage, et sur quelle base s'applique-t-elle ? (d) Écrivez la formule complète de l'indication de valeur (aide-mémoire, p. 100 du deck).

A6 — Les seuils « net 15 % / brut 25 % » (8 min). (a) D'où viennent ces seuils, quel était leur statut et quand ont-ils été abolis ? (b) Que disent le CUSPAP 2026, l'OEAQ et le MEFQ sur les seuils chiffrés ? Que propose le MEFQ à la place ? (c) Quel est le statut de ces seuils dans le cours et dans le TP2 ? (d) Un comparable a un net de −20,1 % et un brut de 23,7 % : que fait-on de lui ? Rédigez la phrase que vous écririez dans le rapport.

A7 — Classer six situations (exercice 2 du deck, p. 94 ; 6 min). Pour chaque situation, nommez le critère (1 à 8) et dites si l'on ajuste ou si l'on écarte, en une phrase de justification. 1. Le vendeur a consenti un solde de prix de vente de 80 000 $ à 2 % sur 3 ans ; le marché est à 5 %. 2. La vente a eu lieu entre un père et sa fille, à 380 000 $, sans mise en marché. 3. L'acheteur savait, à la signature, qu'il devrait refaire la toiture (15 000 $). 4. Le prix inclut les électroménagers, estimés à 4 000 $ à la revente. 5. Le terrain du comparable est détenu par bail emphytéotique (30 ans restants, loyer inconnu). 6. Le comparable s'est vendu il y a 9 mois ; la médiane du segment a reculé de 5 % depuis. Question préalable : lesquelles relèvent de la vérification (séance 6 : écarter) plutôt que de l'ajustement ?

A8 — « 4 parmi 8 » (exercice du deck, p. 37 ; 8 min). Sujet : bungalow de Hull, 2008, 1 200 pi², 3 chambres, garage simple, bon état, évalué au 1^er novembre 2026. Huit candidats : A Hull, bungalow, juil. 2026, 435 000 $, 1 250 pi², vente libre vérifiée ; B Hull, bungalow, mai 2026, 415 000 $, 1 150 pi², inclut électroménagers 4 000 $ ; C Hull, bungalow, août 2026, 460 000 $, 1 350 pi², secteur supérieur, 4 ch., garage double ; D Hull, bungalow, mars 2026, 425 000 $, 1 200 pi², état moyen ; E Hull, bungalow, sept. 2026, 380 000 $, 1 180 pi², vente entre parents ; F Aylmer, bungalow, juin 2026, 505 000 $, 1 210 pi² ; G Hull, 2 étages, juil. 2026, 489 000 $, 1 700 pi² ; H Hull, bungalow, oct. 2024, 398 000 $, 1 220 pi². (a) Retenez quatre comparables ; pour chaque rejet, nommez le critère de validation ou de sélection en cause (filtre dur / proximité / score). (b) Calculez le $/pi² de E, F, G et H et dites ce que chacun signale. (c) Si A n'existait pas, que feriez-vous de F ?

# B — Exercices de calcul (9)

B1 — Ajustement de temps (exercice 1(a) du deck, p. 92 ; 6 min). (a) Un comparable s'est vendu 452 000 $ il y a 5 mois. Avec la convention du cours, calculez l'ajustement de temps et le prix ajusté. (b) Un comparable vendu 400 000 $ il y a 12 mois : calculez l'ajustement en prorata simple (0,17 %/mois), en composé annuel à 2 %, et en composé mensuel à 0,17 % ; commentez les écarts. (c) Même comparable que (a), mais la date d'évaluation est le 1^er mars 2027 (9 mois) : ajustement ? Quelle réserve devez-vous formuler ?

B2 — Équivalence au comptant (exercice 1(b) du deck, p. 92 ; 10 min). Un comparable a été vendu avec un solde de prix de vente de 100 000 $ à 2 %, intérêts seulement, capital remboursable en bloc ; le taux du marché est de 5 %. (a) Durée 5 ans : calculez le facteur d'annuité a(5, 5 %), la VA des intérêts, la VA du capital, la VA totale, l'avantage et l'ajustement (on donne a(5, 5 %) = 4,3295 et 1,05⁵ = 1,2763). (b) Durée 3 ans : refaites le calcul (a(3, 5 %) = 2,7232 ; 1,05³ = 1,1576). (c) Même solde à 5 % sur 5 ans : ajustement ? (d) Variante : solde de 100 000 $ à 2 % remboursé par trois versements annuels égaux (prêt amorti) ; marché 5 % ; calculez le versement (a(3, 2 %) = 2,8839), la VA au taux du marché et l'avantage ; comparez à (b) et expliquez. (e) Le vendeur optimiste de A1 : quel est le prix équivalent au comptant de la vente à 455 000 $ (solde 3 ans) ?

B3 — Temps négatif et sensibilité (10 min). (a) Un comparable vendu 400 000 $ il y a 12 mois ; le marché du segment a reculé de 5 % sur l'année. Ajustement et prix ajusté ? (b) Même comparable, 9 mois, recul de 5 % par an en prorata simple : ajustement ? Et si l'énoncé dit « reculé de 5 % depuis la vente » ? (c) Comparable 4 du cas (425 000 $, mars 2026, 8 mois, état moyen +12 000 $) : calculez son indication de valeur si le marché montait de 5 %/an ; de 2 %/an (prorata annuel) ; de 0 % ; reculait de 0,25 %/mois. Comparez à l'indication du deck (442 780 $) et commentez la sensibilité en fonction de l'ancienneté de la vente.

B4 — Localisation sur la bonne base (6 min). (a) Comparable 3 du cas : 460 000 $, 3 mois, secteur supérieur. Calculez le prix ajusté transactionnel, puis l'ajustement de localisation à −5 % appliqué (i) au prix ajusté transactionnel et (ii), par erreur, au prix de vente ; quel est l'écart ? (b) Paire Aylmer/Hull : deux bungalows jumeaux vendus 472 000 $ (Aylmer) et 449 000 $ (Hull) ; calculez la prime d'Aylmer en % de Hull, puis l'escompte de Hull en % d'Aylmer ; pourquoi le cours retient-il ±5 % ? (c) Les médianes Centris T3 2026 sont de 530 750 $ (Aylmer) et 475 000 $ (Hull) : calculez l'écart en % et expliquez pourquoi il ne peut pas servir d'ajustement.

B5 — Séquentiel ou additif (6 min). Comparable à 400 000 $ ; ajustement de financement −10 000 $ ; marché +2 % depuis la vente. (a) Calculez le prix ajusté transactionnel en séquence (financement puis temps) et en additif ; écart ? (b) Refaites le calcul avec un financement de −60 000 $ et un marché de +10 %. (c) Montrez que l'écart vaut toujours t × F. (d) Comparable 2 du cas : calculez l'indication si les électroménagers (−4 000 $) étaient retranchés avant le temps au lieu d'après ; écart ?

B6 — Mini-calculs des critères (10 min). Calculez et donnez le signe : (a) terrain : sujet 5 500 pi², comparable 7 000 pi² ; puis sujet 6 000, comparable 6 800 ; (b) dépenses après achat : comparable vendu 410 000 $, toiture connue 15 000 $ ; (c) non immobilier : comparable vendu 440 000 $ avec électroménagers (revente 8 000 $) et mobilier de terrasse (2 000 $) ; (d) droits : comparable grevé d'une servitude de passage vendu 430 000 $, perte mesurée par paires 3 %, sujet en pleine propriété ; (e) conditions de vente : succession pressée à 405 000 $, escompte mesuré 4 % ; (f) droits de mutation à Gatineau en 2026 sur un prix de 550 000 $ (0,5 % jusqu'à 62 900 $ ; 1 % jusqu'à 315 000 $ ; 1,5 % jusqu'à 500 000 $ ; 3 % au-delà) — et dites s'ils entrent dans le prix comparable.

B7 — Unités de comparaison (6 min). (a) Calculez le $/pi² des quatre comparables du cas et leur moyenne ; y a-t-il une valeur aberrante ? Que révèle l'ordre des quatre valeurs ? (b) Calculez le $/pi² implicite du sujet à 435 000 $ et expliquez pourquoi il est au-dessus des quatre comparables. (c) Un étudiant conclut « 351 $/pi² × 1 200 pi² = 421 200 $ » ; qu'oublie-t-il ? (d) Comparez à la prédiction de la régression pour 1 200 pi².

B8 — Mini-grille à un comparable (exercice 3 du deck, p. 96 ; 10 min). Sujet : bungalow de Hull, 1 200 pi², garage simple, sous-sol partiel, bon état, évalué au 1^er novembre 2026. Comparable : vendu 452 000 $ il y a 5 mois, vente libre au comptant, même secteur ; 1 300 pi², garage double, sous-sol fini ; même âge, même état, mêmes chambres et salles de bains, terrain équivalent, aucune inclusion. (a) Dressez la grille complète (huit critères, deux sous-totaux, colonne « raison ») et calculez l'indication de valeur. (b) Calculez net et brut en % du prix de vente et commentez la fiabilité. (c) Que deviendrait l'indication si le comparable avait aussi une piscine creusée ?

B9 — Net, brut et pondération du cas (12 min). À partir des quatre grilles du deck (indications 422 458 / 464 733 / 367 729 / 442 780 $ ; ajustements de temps 2 958 / 4 233 / 2 346 / 5 780 $ ; ajustements de propriété : C1 −7 500, +2 000, −10 000 ; C2 +7 500, −4 000, +6 000, +10 000, +30 000, −4 000 ; C3 −23 117, −22 500, −6 000, +6 000, −8 000, −10 000, −6 000, −10 000, −15 000 ; C4 +12 000) : (a) calculez net et brut de chaque comparable, en $ et en % du prix ; (b) calculez la valeur pondérée avec les poids 40 / 35 / 20 / 5 (C1 / C4 / C2 / C3), la moyenne simple et la médiane ; arrondissez au 5 000 $ ; (c) recalculez avec 50 / 50 sur C1 et C4 seulement, puis avec 35 / 30 / 25 / 10 ; que concluez-vous sur la robustesse ? (d) Pourquoi la moyenne simple donne-t-elle 10 000 $ de moins que la pondération ?

# C — Démonstrations guidées (3)

C1 — Pourquoi l'ajustement de financement est nul quand le taux du contrat égale le taux du marché (15 min). Soit un solde S, intérêts annuels I = i_c × S, capital remboursé en bloc après n ans, taux du marché i_m, facteur d'annuité a(n, i) = (1 − (1 + i)⁻ⁿ)/i. Étape 1 : écrivez VA = I × a(n, i_m) + S(1 + i_m)⁻ⁿ et l'avantage A = S − VA. Étape 2 : montrez que A = S[1 − i_c × a(n, i_m) − (1 + i_m)⁻ⁿ]. Étape 3 : démontrez l'identité i × a(n, i) + (1 + i)⁻ⁿ = 1 (indice : remplacez a par sa définition). Étape 4 : déduisez que A = 0 si i_c = i_m, et que A = S(i_m − i_c) × a(n, i_m) en général. Étape 5 : vérifiez numériquement avec S = 100 000, i_c = 2 %, i_m = 5 %, n = 3 (attendu : 8 170 $) et n = 5 (attendu : 12 988 $). Étape 6 : interprétez A = S(i_m − i_c) × a(n, i_m) en mots.

C2 — L'écart entre l'ordre séquentiel et l'ordre additif vaut t × F (10 min). Comparable au prix P, ajustement de financement −F (en dollars), taux de temps cumulé t. Étape 1 : écrivez le prix ajusté transactionnel en séquence, PAT_seq = (P − F)(1 + t). Étape 2 : écrivez la version additive, PAT_add = P(1 + t) − F. Étape 3 : calculez PAT_add − PAT_seq et simplifiez. Étape 4 : vérifiez avec P = 400 000, F = 10 000, t = 2 % (attendu : 200 $) et F = 60 000, t = 10 % (attendu : 6 000 $). Étape 5 : expliquez en une phrase pourquoi la version séquentielle est la bonne (que « fait fructifier » l'ordre additif ?). Étape 6 : généralisez : si un ajustement en dollars D est posé après le temps au lieu d'avant, l'écart est t × D ; appliquez au comparable 2 du cas (inclusions −4 000 $, t = 1,02 %).

C3 — Chaque indication est la prédiction hédonique du sujet plus le résidu du comparable (15 min). Modèle : P_i = β₀ + Σ_k β_k X_ik + ε_i, avec des β_k exactement égaux au catalogue. Étape 1 : écrivez l'indication du comparable c : Ind_c = P_c + Σ_k β_k (X_s,k − X_c,k). Étape 2 : remplacez P_c par le modèle et simplifiez ; montrez que Ind_c = β₀ + Σ_k β_k X_s,k + ε_c = P̂_s + ε_c. Étape 3 : déduisez que la moyenne pondérée Σ w_c Ind_c vaut P̂_s + Σ w_c ε_c et expliquez pourquoi pondérer plusieurs comparables réduit l'erreur (que suppose-t-on sur les ε_c ?). Étape 4 : avec la régression des douze bungalows (P̂ = 247 673 + 151,91 × aire), calculez P̂ pour 1 200 pi² et le résidu de la vente observée à (1 200 pi², 432 000 $). Étape 5 : expliquez, avec l'étape 2, pourquoi un comparable à brut élevé (C3) a un ε_c plus incertain et mérite un poids plus faible (lien avec Vandell 1991). Étape 6 : que se passe-t-il si les β_k du catalogue sont faux (p. ex. aire à 200 $/pi²) ? Montrez que l'erreur est β_k × (X_s,k − X_c,k) × (erreur relative) et qu'elle est nulle pour C4 sur l'aire.

# D — Étude de cas : variante du bungalow (1)

D1 — Le sujet devient un bungalow de 2012, 1 300 pi², garage double (40 min). Mêmes quatre comparables que le cas de référence (tableau ci-dessus), mêmes dates, même catalogue, même date d'évaluation. Le nouveau sujet : bungalow de Hull, construit en 2012, 1 300 pi² habitables, terrain 6 000 pi², 3 chambres, 1 salle de bains complète + 1 salle d'eau, sous-sol partiel, garage double attaché, bon état, pleine propriété.

(a) Avant tout calcul, prévoyez pour chaque comparable le signe du net (le comparable est-il globalement mieux ou moins bien doté que le nouveau sujet ?) et le nombre d'ajustements non nuls. (b) Dressez les quatre grilles complètes (cascade : critères 1–4, temps, prix ajusté transactionnel, localisation, 7a–7h, non immobilier, total propriété, indication) avec la colonne « raison ». Attention : garage aucun contre double cumule deux paliers. (c) Calculez net et brut (en $ et en %) de chaque comparable et classez-les par fiabilité en justifiant (nombre d'ajustements, brut, ancienneté). (d) Proposez des poids (somme 100 %), calculez la valeur pondérée, la moyenne simple et la médiane ; arrondissez au 5 000 $ ; concluez la valeur marchande au 1^er novembre 2026. (e) Vérifiez la cohérence : $/pi² implicite du sujet ; prédiction de la régression pour 1 300 pi² ; position par rapport à la médiane de Hull (475 000 $, T3 2026) ; écart avec la valeur du cas de référence (435 000 $) et explication de cet écart par le catalogue. (f) Sensibilité : recalculez la valeur pondérée avec un taux de temps de 0 %/mois, puis de −0,25 %/mois (mêmes poids) ; quel comparable bouge le plus et pourquoi ? (g) Rédigez en cinq lignes la section « limites » du rapport pour ce cas.

# E — Activités de discussion (3)

E1 — Le taux de temps dans un marché qui tourne (15 min, groupes de 3–4 puis plénière). La convention du cours (+0,17 %/mois) a été fixée en août 2026 d'après l'APCIQ du T2 ; au T3 2026, la médiane unifamiliale de Hull est de 475 000 $ (−5 % sur un an), les ventes de la RMR reculent de 12 % et les inscriptions montent de 42 % ; sur l'atelier de la séance 9, la valeur pondérée passe de 446 081 $ (+0,17 %) à 441 591 $ (0 %) et 434 988 $ (−0,25 %/mois). Débattez : (i) un évaluateur signant le 1^er novembre 2026 peut-il utiliser +0,17 %/mois ? à quelles conditions ? (ii) comment extrairait-il un taux à cette date (reventes, médianes, indices, régression) et quelles sont les limites de chacune ? (iii) que doit dire le rapport (Norme 2 OEAQ) ? (iv) faut-il préférer les ventes récentes (C3, C1) même si elles sont moins similaires ? Produisez trois recommandations pour la section « temps » de votre TP2.

E2 — Le comparable 3 et la liste de contrôle du prêteur (15 min, jeu de rôle). Un analyste du prêteur renvoie votre rapport : « Le comparable 3 a un ajustement net de −20,1 %, au-delà de 15 % : retirez-le. » Un étudiant joue l'analyste, un autre l'évaluateur. L'évaluateur doit : (i) expliquer l'origine et le statut des seuils (Fannie Mae, B4-1.3-09, SEL-2014-16 ; CUSPAP, OEAQ, MEFQ) ; (ii) expliquer pourquoi C3 est conservé à 5 % et ce qu'il apporte (encadrement) ; (iii) montrer que la conclusion ne change pas sans lui (50/50 sur C1 et C4 → 432 619 → 435 000 $) ; (iv) rédiger le paragraphe de réponse (≤ 120 mots). L'analyste doit trouver la meilleure objection restante (p. ex. « votre catalogue est pédagogique, pas extrait du marché »).

E3 — L'exercice Centris de la prochaine séance (10 min). Vous devez identifier trois comparables pour une propriété de votre choix sur Centris. Discutez : (i) une inscription active peut-elle être un comparable ? que dit la Norme 1 de l'OEAQ des prix demandés ? (ii) quels biais vous guettent (ancrage de Northcraft et Neale 1987 : évaluations moyennes de 116 833 à 144 454 $ selon le prix affiché) et dans quel ordre consulter l'information ? (iii) quelles trois questions poseriez-vous au courtier de chaque vente ? (iv) que vérifieriez-vous au Registre foncier (1,50 $/document) et au rôle, et que ne vous diront-ils pas ?

# F — Exercices de synthèse (3)

F1 — De la définition de la valeur marchande aux huit critères (15 min). Reprenez la définition OEAQ de la valeur marchande (« prix sincère le plus probable… à une date donnée… marché libre et ouvert… parties bien informées… période suffisante… comptant ou équivalent… épuré des mesures incitatives et financements avantageux ») et la définition CUSPAP 2026 (in cash, or in terms equivalent to cash… reasonable exposure… neither under undue duress). Construisez un tableau à quatre colonnes : (1) l'expression de la définition ; (2) le critère de comparaison (1 à 8) qui l'opérationnalise ; (3) le critère de validation de la séance 6 correspondant, s'il y a lieu ; (4) la ligne du cas de référence qui l'illustre (ou « nul pour les quatre comparables »). Puis expliquez en cinq lignes pourquoi les critères 6 à 8 ne découlent pas de la définition mais de l'hétérogénéité du bien.

F2 — Rédiger la réconciliation du rapport (20 min). Rédigez, en 150 à 200 mots, le paragraphe « Réconciliation et conclusion » du rapport abrégé pour le cas de référence (bungalow de Hull, 1^er novembre 2026), conforme à la Norme 2 de l'OEAQ (« tous les faits, le raisonnement de l'évaluateur et ses conclusions doivent être exposés de façon claire et précise »). Le paragraphe doit contenir : les quatre indications ; les net/brut ; la justification de chaque poids (similarité, nombre d'ajustements, brut, ancienneté) ; la valeur pondérée et l'arrondi ; la vérification de cohérence ($/pi², médiane de Hull) ; la principale limite (taux de temps) et la mention des comparables écartés (E, F, G, H). Interdits : « moyenne », « norme » pour les seuils 15/25 %, chiffres non issus de la grille.

F3 — Trouver les erreurs dans une grille (15 min). Un étudiant a produit la grille suivante pour le comparable 3 du cas de référence (460 000 $, août 2026, secteur supérieur, 2005, 1 350 pi², 7 000 pi², 4 ch., 2 sdb complètes, sous-sol fini, garage double, très bon état) :

(a) Identifiez chaque erreur, nommez-la (règle du signe, base du pourcentage, taux de temps, oubli, double comptage…) et rattachez-la à l'une des six erreurs de la p. 99 du deck. (b) Corrigez ligne par ligne et recalculez l'indication (attendu : celle du deck). (c) Chiffrez l'effet isolé de chaque erreur et vérifiez que la somme des effets explique l'écart. (d) Calculez net et brut de la grille fautive et de la grille correcte ; laquelle « paraît » la plus fiable au vu des seuils, et pourquoi ce critère est-il trompeur ici ?

Durées indicatives totales : A ≈ 68 min ; B ≈ 76 min ; C ≈ 40 min ; D ≈ 40 min ; E ≈ 40 min ; F ≈ 50 min. Choisissez selon vos besoins : B8, B9 et D1 sont les plus proches du TP2.