spb/uqo_cours

1% ======================================================================2% Bloc 2 — Recherche et sélection des comparables (35 min)3% ======================================================================4\bloc{2}{Recherche et sélection des comparables}56\begin{frame}{Objectifs du bloc 2}7\begin{enumerate}8    \item \textbf{Situer} la recherche de comparables dans le processus en sept étapes de la méthode;9    \item \textbf{Nommer} les sources de données québécoises, ce qu'elles donnent, ce qu'elles ne donnent pas et ce qu'elles coûtent;10    \item \textbf{Vérifier} une vente avec les cinq critères de validation de la séance 6 et décider : retenir, ajuster ou écarter;11    \item \textbf{Appliquer} une méthodologie de sélection en entonnoir (filtres durs, proximité, score) pour retenir 3 à 5 comparables;12    \item \textbf{Lire} le marché de Gatineau au 3\textsuperscript{e} trimestre 2026 et en tirer les conséquences pour l'ajustement de temps.13\end{enumerate}14\begin{notebox}[Activité]15Exercice « 4 parmi 8 » : choisir, parmi huit ventes candidates de Hull, les quatre comparables du cas du bloc 4 --- et justifier chaque rejet.16\end{notebox}17\end{frame}1819\begin{frame}{Le processus de la méthode en sept étapes}20\begin{center}21\begin{tikzpicture}[node distance=0.16cm]22\node[uqostep, text width=11.5cm, minimum height=0.5cm] (s1) {\textbf{1. Définir} le sujet et le mandat : droits évalués, date d'évaluation, usage du rapport};23\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s1] (s2) {\textbf{2. Analyser le marché} : segment (type, gamme de prix, secteur) et \textbf{unité de comparaison}};24\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s2] (s3) {\textbf{3. Rechercher} les ventes : Registre foncier, Centris, JLR, rôle, dossiers du bureau};25\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s3] (s4) {\textbf{4. Vérifier} chaque vente : prix réel, conditions, financement, inclusions, exposition};26\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s4] (s5) {\textbf{5. Sélectionner} 3 à 5 comparables par filtres et score de similarité};27\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s5, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s6) {\textbf{6. Ajuster} selon les huit critères, dans l'ordre (bloc 3) $\rightarrow$ indications de valeur};28\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s6, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s7) {\textbf{7. Réconcilier} les indications (pondération, arrondi) $\rightarrow$ conclusion (bloc 4, séance 9)};29\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); \draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);30\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); \draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); \draw[uqoarrow] (s6) -- (s7);31\end{tikzpicture}32\end{center}33\footnotesize Le bloc 2 couvre les étapes 2 à 5; la même numérotation sera reprise à la séance 9. \src{OEAQ (2024), Norme 1, section C; MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 2}34\end{frame}3536\begin{frame}{Sources de données au Québec --- sources principales}37\begin{center}38\footnotesize39\begin{tabular}{@{}L{2.5cm} L{3.9cm} L{3.4cm} L{3.2cm}@{}}40\toprule41\thd{Source} & \thd{Ce qu'elle donne} & \thd{Ce qu'elle ne donne pas} & \thd{Accès et coût} \\42\midrule43\textbf{Registre foncier du Québec} & Actes de vente (prix, parties, date, servitudes, hypothèques), index des immeubles & Caractéristiques physiques; conditions de vente réelles; inclusions & En ligne; \textbf{1,50~\$ par document} depuis le 1\textsuperscript{er} avril 2026 (1~\$ depuis 2002) \\44\addlinespace45\textbf{Centris (APCIQ)} & Inscriptions, ventes par courtier, prix demandé et vendu, délai, photos, inclusions & Ventes sans courtier; vérification des conditions & Courtiers et évaluateurs abonnés; statistiques publiques par secteur \\46\addlinespace47\textbf{JLR / Registrex} & Compilation des actes publiés (plus de 10~M de transactions, 600~000 par an), fiches, photos de façade, rôles, permis & Motivation des parties & Abonnement privé (Equifax); sections payantes \\48\addlinespace49\textbf{Rôle d'évaluation} & Valeur au rôle, dimensions, année de construction, matricule, zonage & Une valeur marchande à la date d'évaluation (rôle daté, étalé) & Gatineau : rôle en ligne, gratuit \\50\bottomrule51\end{tabular}52\end{center}53\src{MRNF (2026), tarification au 1\textsuperscript{er} avril 2026; JLR (2026); Ville de Gatineau (2026)}54\end{frame}5556\begin{frame}{Sources de données au Québec --- sources complémentaires}57\begin{center}58\footnotesize59\begin{tabular}{@{}L{2.8cm} L{5cm} L{5.2cm}@{}}60\toprule61\thd{Source} & \thd{Ce qu'elle donne} & \thd{Usage dans la méthode} \\62\midrule63\textbf{SCHL} & Rapports de marché, mises en chantier, taux d'inoccupation, loyers, perspectives & Contexte : conditions de marché, direction de l'ajustement de temps \\64\addlinespace65\textbf{Municipalité} & Permis de construction, zonage, non-conformités, droits de mutation & Vérifier l'usage légal, les travaux récents, le secteur fiscal \\66\addlinespace67\textbf{Courtiers immobiliers} & Conditions de vente, motivation, surenchères, inclusions négociées & Confirmer ce que l'acte ne dit pas \\68\addlinespace69\textbf{Inspection physique} & État, qualité, rénovations, nuisances & Visite du sujet; des comparables de l'extérieur si possible \\70\addlinespace71\textbf{Dossiers du bureau} & Évaluations antérieures, paires de ventes déjà analysées & Taux et ajustements déjà extraits dans le secteur \\72\bottomrule73\end{tabular}74\end{center}75\begin{notebox}[Règle de travail]76Aucune source ne suffit seule : l'acte donne le prix, Centris la description, le courtier les conditions, le rôle les dimensions. \textbf{Croiser} avant de retenir.77\end{notebox}78\end{frame}7980\begin{frame}{Registre foncier et rôle de Gatineau --- les faits de l'automne 2026}81\begin{columns}[T]82\begin{column}{0.5\textwidth}83\footnotesize84\uqotitle{Registre foncier}85\begin{itemize}86    \item Consultation : \textbf{1,50~\$ par document} (index, acte, plan) depuis le 1\textsuperscript{er} avril 2026;87    \item L'acte donne le \textbf{prix déclaré} et la date, rien sur l'état ni les inclusions.88\end{itemize}89\uqotitle{Rôle d'évaluation de Gatineau}90\begin{itemize}91    \item Rôle en vigueur : \textbf{2024-2025-2026};92    \item Rôle \textbf{2027-2028-2029} déposé le 27 octobre 2026 : marché au 1\textsuperscript{er} juillet 2025, $+$12,19\,\% en moyenne, médiane unifamiliale \textbf{495~800~\$};93    \item Droits de mutation 2026 : 3\,\% au-delà de 500~000~\$.94\end{itemize}95\end{column}96\begin{column}{0.47\textwidth}97\erreur{Prendre la valeur au rôle pour une valeur marchande. Le rôle décrit le marché au \textbf{1\textsuperscript{er} juillet 2025}, par évaluation de masse, avec des variations \textbf{étalées sur trois ans} : il sert à vérifier dimensions et année, pas à conclure.}98\question{Les droits de mutation (7~110,50~\$ sur 550~000~\$) font-ils partie du prix de vente comparable? --- \textit{Non : frais de l'acheteur, hors prix.}}99\end{column}100\end{columns}101\src{MRNF (2026); Ville de Gatineau (27 octobre 2026; droits de mutation 2026)}102\end{frame}103104\begin{frame}{Vérifier une vente --- les cinq critères de la séance 6}105\begin{center}106\footnotesize107\begin{tabular}{@{}L{2.6cm} L{4.6cm} L{5.6cm}@{}}108\toprule109\thd{Critère} & \thd{Question à poser} & \thd{Si la réponse est non} \\110\midrule111\textbf{1. Plein gré} & Vendeur et acheteur libres de conclure ou non (pas de saisie, de faillite, d'expropriation)? & Écarter (vente forcée) ou ajuster si l'écart est mesurable (critère 3) \\112\textbf{2. Lien de dépendance} & Parties sans lien familial, d'affaires ou de société? & \textbf{Écarter} : l'écart n'est pas quantifiable \\113\textbf{3. Conditions de marché} & Vente conclue dans les conditions de marché de l'époque, sans circonstance exceptionnelle? & Ajuster pour le temps (critère 5) ou la condition (critère 3) \\114\textbf{4. Financement} & Paiement comptant ou financement aux conditions du marché? & Ajuster par équivalence au comptant (critère 2) \\115\textbf{5. Exposition au marché} & Mise en vente pendant une période suffisante, à un public assez large? & Vente « de gré à gré » sans exposition : prudence; écarter si le prix paraît hors marché \\116\bottomrule117\end{tabular}118\end{center}119\begin{importbox}[Règle du cours (et du TP2)]120\textbf{Ajuster si l'écart est quantifiable par le marché; écarter sinon.} Un comparable écarté est mentionné au rapport avec le motif.121\end{importbox}122\end{frame}123124\begin{frame}{Transactions à exclure ou à ajuster}125\begin{columns}[T]126\begin{column}{0.5\textwidth}127\begin{notebox}[Transactions à exclure ou à ajuster]128\begin{itemize}129    \item Ventes entre parties liées (famille, associés)130    \item Ventes sous contrainte (faillite, saisie, succession pressée)131    \item Ventes avec financement non conventionnel (balance de prix)132    \item Ventes avec inclusions inhabituelles (meubles, automobiles)133\end{itemize}134\end{notebox}135\end{column}136\begin{column}{0.47\textwidth}137\footnotesize138\uqotitle{Avant d'utiliser un comparable, confirmer}139\begin{enumerate}140    \item \textbf{Le prix réel} (vs prix affiché ou demandé)141    \item \textbf{Les conditions de vente} : libre? lien de dépendance? forcée?142    \item \textbf{Le financement} : conditions de marché? reprise de balance?143    \item \textbf{Les inclusions/exclusions} : meubles, équipements, crédits?144    \item \textbf{La motivation des parties} : raisons normales?145\end{enumerate}146\end{column}147\end{columns}148\question{Une succession vend un bungalow 405~000~\$ en six jours, à un voisin. Écarter ou ajuster? --- \textit{Écarter, sauf si des paires de ventes de succession \textbf{quantifient} l'escompte (critère 3).}}149\end{frame}150151\begin{frame}{Le comparable idéal --- et les critères de sélection}152\begin{defbox}[Comparable idéal]153Un comparable idéal est une propriété \textbf{identique} au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. En pratique, on recherche les biens les plus \textbf{similaires possible}.154\end{defbox}155\begin{center}156\footnotesize157\begin{tabular}{@{}L{3.2cm} L{9.2cm}@{}}158\toprule159\thd{Critère} & \thd{Description} \\160\midrule161Proximité géographique & Même quartier ou secteur comparable (voisinage similaire) \\162Date de vente récente & Idéalement $<$ 6 mois; acceptable jusqu'à 12--18 mois en marché stable (\textbf{règle de pratique}, non une norme) \\163Similarité physique & Type, taille, âge, état, nombre de pièces similaires \\164Conditions de vente & Transaction libre, sans lien de dépendance \\165Usage similaire & Même type d'utilisation (résidentiel, commercial, etc.) et mêmes droits transférés \\166\bottomrule167\end{tabular}168\end{center}169\end{frame}170171\begin{frame}{Méthodologie de sélection --- l'entonnoir}172\begin{columns}[T]173\begin{column}{0.6\textwidth}174\begin{center}175\begin{tikzpicture}[x=1cm, y=1cm, font=\scriptsize]176\fill[uqoBleu!12, draw=uqoBleu] (0,3.6) -- (6.6,3.6) -- (6.0,2.75) -- (0.6,2.75) -- cycle;177\fill[uqoBleu!22, draw=uqoBleu] (0.6,2.65) -- (6.0,2.65) -- (5.4,1.8) -- (1.2,1.8) -- cycle;178\fill[uqoBleu!35, draw=uqoBleu] (1.2,1.7) -- (5.4,1.7) -- (4.8,0.85) -- (1.8,0.85) -- cycle;179\fill[uqoOr!30, draw=uqoOr] (1.8,0.75) -- (4.8,0.75) -- (4.3,0) -- (2.3,0) -- cycle;180\node[text=uqoNavy, align=center, text width=5.6cm] at (3.3,3.17) {\textbf{Filtre dur} : même type, mêmes droits, vente libre vérifiée};181\node[text=uqoNavy, align=center, text width=4.6cm] at (3.3,2.22) {\textbf{Filtre de proximité} : secteur, date, taille, âge};182\node[text=uqoNavy, align=center, text width=3.6cm] at (3.3,1.27) {\textbf{Score de similarité} : nombre et ampleur des écarts};183\node[text=uqoNavy, align=center] at (3.3,0.37) {\textbf{3 à 5 retenus}};184\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,3.17) {$\approx$ 40 ventes};185\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,2.22) {$\approx$ 12};186\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,1.27) {$\approx$ 8};187\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,0.37) {4};188\end{tikzpicture}189\end{center}190\end{column}191\begin{column}{0.38\textwidth}192\footnotesize193\begin{enumerate}194    \item \textbf{Filtre dur} (oui/non) : un échec exclut --- type de bien, droits transférés, vente libre et vérifiée;195    \item \textbf{Proximité} : on élargit par cercles (rue $\rightarrow$ quartier $\rightarrow$ secteur; 6 $\rightarrow$ 12 $\rightarrow$ 18 mois) jusqu'à obtenir assez de candidats;196    \item \textbf{Score} : compter les écarts à ajuster et leur ampleur probable; moins d'ajustements = meilleur rang;197    \item \textbf{Retenue} : 3 à 5 ventes, en gardant au moins une qui \textbf{encadre} le sujet par le haut et une par le bas.198\end{enumerate}199\end{column}200\end{columns}201\src{Vandell (1991) sur le choix et la pondération optimaux; méthodologie du cours (convention pédagogique)}202\end{frame}203204\begin{frame}{Combien de comparables? Ce que disent vraiment les normes}205\begin{columns}[T]206\begin{column}{0.5\textwidth}207\begin{defbox}[Normes professionnelles]208\begin{itemize}209    \item \textbf{CUSPAP 2026} : « analyze such comparable data as are available to indicate a reasonable value conclusion » --- \textbf{aucun nombre};210    \item \textbf{OEAQ} et \textbf{MEFQ} : données « suffisantes », vérifiées et comparées --- aucun nombre non plus.211\end{itemize}212\end{defbox}213\end{column}214\begin{column}{0.47\textwidth}215\begin{notebox}[Exigences des prêteurs]216Les formulaires hypothécaires exigent typiquement \textbf{trois ventes closes}. C'est une exigence \textbf{de client}, pas une norme d'évaluation --- mais elle explique la « règle de trois » de la pratique.217\end{notebox}218\footnotesize219\uqotitle{Règle du cours} 3 à 5 comparables, \textbf{pondérés} selon leur qualité (Vandell, 1991).220\end{column}221\end{columns}222\erreur{Écrire « le CUSPAP exige trois comparables ». Faux : il exige une analyse suffisante; le nombre dépend du marché.}223\src{AIC (2026), CUSPAP 9.8.3; OEAQ (2024), Norme 1; MAMH (2026); Vandell (1991)}224\end{frame}225226\begin{frame}{Unités de comparaison courantes}227\begin{center}228\footnotesize229\begin{tabular}{@{}L{3.4cm} L{4.4cm} L{4.4cm}@{}}230\toprule231\thd{Unité} & \thd{Calcul} & \thd{Usage typique} \\232\midrule233Prix total & Prix de vente global & Résidentiel unifamilial \\234\$/\pisq{} habitable & Prix $\div$ superficie hors sol & Résidentiel (comparaison de taille) \\235\$/\pisq{} de terrain & Prix terrain $\div$ superficie & Terrains vacants \\236\$/logement & Prix $\div$ nombre de logements & Plex et immeubles locatifs \\237\$/chambre & Prix $\div$ nombre de chambres & Hôtels \\238MRB (multiplicateur) & Prix $\div$ revenus bruts & Immeubles à revenus \\239\bottomrule240\end{tabular}241\end{center}242\begin{notebox}[Résidentiel québécois]243Pour les propriétés résidentielles, les unités les plus courantes sont le \textbf{prix total} et le \textbf{\$/\pisq{} habitable}. L'unité retenue doit être celle que \textbf{le marché utilise} pour le type de bien évalué; comparer les comparables entre eux avec la même unité aide à repérer les \textbf{valeurs aberrantes}.244\end{notebox}245\src{AIC (2018), \textit{Understanding the Fundamentals of Appraisal}, 5.3.1}246\end{frame}247248\begin{frame}{Mini-calcul --- le \$/\pisq{} des quatre comparables du cas}249\begin{columns}[T]250\begin{column}{0.5\textwidth}251\begin{center}252\footnotesize253\begin{tabular}{@{}l R{1.9cm} R{1.5cm} R{1.7cm}@{}}254\toprule255\thd{Comparable} & \thd{Prix (\$)} & \thd{Aire (\pisq)} & \thd{\$/\pisq} \\256\midrule257C1 (juillet) & 435~000 & 1~250 & \textbf{348} \\258C2 (mai) & 415~000 & 1~150 & \textbf{361} \\259C3 (août) & 460~000 & 1~350 & \textbf{341} \\260C4 (mars) & 425~000 & 1~200 & \textbf{354} \\261\midrule262Étendue & & & 341--361 \\263\bottomrule264\end{tabular}265\end{center}266\footnotesize267\uqotitle{Calcul} $435~000 \div 1~250 = 348$~\$/\pisq{}, et ainsi de suite.268\end{column}269\begin{column}{0.47\textwidth}270\question{Y a-t-il une valeur aberrante? --- \textit{Non : l'étendue est serrée ($\pm$3\,\% autour de 351). Le \$/\pisq{} \textbf{baisse avec la taille} (C3, le plus grand, est le moins cher au pied carré malgré son secteur supérieur) : c'est le rendement décroissant, pas une anomalie.}}271\begin{notebox}[Ce que l'unité ne dit pas]272Le \$/\pisq{} mélange terrain, garage, sous-sol et date. Il sert à \textbf{repérer}, pas à \textbf{conclure} : la grille d'ajustements reste nécessaire.273\end{notebox}274\end{column}275\end{columns}276\end{frame}277278\begin{frame}{Repères de marché vérifiés --- Gatineau, 3\textsuperscript{e} trimestre 2026}279\begin{center}280\footnotesize281\begin{tabular}{@{}L{4.6cm} R{2.3cm} R{2.2cm} L{3.2cm}@{}}282\toprule283\thd{Indicateur (unifamiliale)} & \thd{Valeur} & \thd{Var. annuelle} & \thd{Source} \\284\midrule285Prix médian, Gatineau (Hull) & 475~000~\$ & $-$5\,\% & Centris, T3 2026 \\286Prix médian, Gatineau (Aylmer) & 530~750~\$ & $-$5\,\% & Centris, T3 2026 \\287Prix médian, secteur Gatineau & 464~900~\$ & $-$2\,\% & Centris, T3 2026 \\288Ventes, RMR de Gatineau & 1~044 & $-$12\,\% & APCIQ, 14 oct. 2026 \\289Inscriptions en vigueur, RMR & 2~256 & $+$42\,\% & APCIQ, 14 oct. 2026 \\290Délai de vente moyen, RMR & 34 jours & $+$7 jours & APCIQ, 14 oct. 2026 \\291Taux d'inoccupation, Gatineau (2025) & 3,8\,\% & 1,9\,\% en 2024 & SCHL, déc. 2025 \\292Indice des prix des logements neufs, Ottawa-Gatineau (Qc), sept. 2026 & 116,6 & $+$0,3\,\% & Statistique Canada \\293\bottomrule294\end{tabular}295\end{center}296\begin{notebox}[Lecture]297Quatrième trimestre consécutif de recul des ventes, cinquième de hausse des inscriptions, médianes en baisse : le marché de Gatineau est passé d'un marché de vendeurs à un marché \textbf{qui s'équilibre} à l'été 2026.298\end{notebox}299\src{APCIQ et CIO (14 octobre 2026); Centris (T3 2026); SCHL (11 décembre 2025); Statistique Canada (tableau 18-10-0205-01, 22 octobre 2026)}300\end{frame}301302\begin{frame}{Le marché a tourné --- la convention de temps du cours face aux faits}303\begin{columns}[T]304\begin{column}{0.5\textwidth}305\begin{defbox}[Convention du cours et du TP2]306Ajustement de temps de \textbf{$+$0,17\,\% par mois} ($\approx$ 2\,\% par an), fixé en \textbf{août 2026} d'après les données APCIQ du 2\textsuperscript{e} trimestre pour l'unifamiliale de la RMR. Il reste la convention de tous les cas du cours, pour que vos grilles soient comparables.307\end{defbox}308\footnotesize309\uqotitle{Ce que montre le 3\textsuperscript{e} trimestre} médiane de Hull $-$5\,\% sur un an, RMR $-$3\,\%, Royal LePage $-$5,4\,\% sur le seul trimestre : le signe a changé.310\end{column}311\begin{column}{0.47\textwidth}312\begin{importbox}[La leçon]313\textbf{Le taux de temps s'extrait à la date d'évaluation}, dans le segment et le secteur du sujet --- jamais repris d'un cas antérieur. En pratique, un évaluateur de novembre 2026 testerait 0 ou un taux négatif.314\end{importbox}315\footnotesize316\uqotitle{Sensibilité (atelier de la séance 9, cinq comparables)} valeur pondérée de \textbf{446~081~\$} à $+$0,17\,\%/mois; \textbf{441~591~\$} à 0\,\%; \textbf{434~988~\$} à $-$0,25\,\%/mois --- un écart de 11~000~\$ (2,5\,\%) dû au seul taux.317\end{column}318\end{columns}319\src{APCIQ et CIO (14 octobre 2026); Centris (T3 2026); Royal LePage (15 octobre 2026); calculs du cours (validation)}320\end{frame}321322\begin{frame}{Exercice « 4 parmi 8 » --- huit ventes candidates à Hull}323\begin{center}324\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt}325\begin{tabular}{@{}c L{1.2cm} L{1.4cm} L{1.5cm} R{1.5cm} R{1.2cm} L{4.4cm}@{}}326\toprule327\thd{Cand.} & \thd{Secteur} & \thd{Type} & \thd{Date} & \thd{Prix (\$)} & \thd{Aire (\pisq)} & \thd{Particularité} \\328\midrule329A & Hull & bungalow & juil. 2026 & 435~000 & 1~250 & vente libre, vérifiée \\330B & Hull & bungalow & mai 2026 & 415~000 & 1~150 & inclut électroménagers 4~000~\$ \\331C & Hull & bungalow & août 2026 & 460~000 & 1~350 & secteur supérieur, 4 ch., garage double \\332D & Hull & bungalow & mars 2026 & 425~000 & 1~200 & état moyen \\333E & Hull & bungalow & sept. 2026 & 380~000 & 1~180 & vente entre parents (lien de dépendance) \\334F & Aylmer & bungalow & juin 2026 & 505~000 & 1~210 & quartier différent, prix supérieur \\335G & Hull & 2 étages & juil. 2026 & 489~000 & 1~700 & type différent \\336H & Hull & bungalow & oct. 2024 & 398~000 & 1~220 & vente il y a 25 mois \\337\bottomrule338\end{tabular}339\end{center}340\begin{quizbox}[Consigne (5 minutes, en équipes de deux)]341Sujet : bungalow de Hull, 2008, 1~200~\pisq{}, 3 chambres, garage simple, bon état, évalué au 1\textsuperscript{er} novembre 2026. \textbf{Retenez quatre comparables}; pour chaque rejet, nommez le critère de validation ou de sélection en cause.342\end{quizbox}343\end{frame}344345\begin{frame}{Exercice « 4 parmi 8 » --- décisions et justifications}346\begin{center}347\footnotesize348\begin{tabular}{@{}c L{3.6cm} L{8.2cm}@{}}349\toprule350\thd{Cand.} & \thd{Décision} & \thd{Justification} \\351\midrule352A & \uqogreen{Retenir} ($=$ C1) & Même type, même secteur, 4 mois, vente libre vérifiée : le meilleur comparable \\353B & \uqogreen{Retenir avec ajustement} ($=$ C2) & Électroménagers inclus : quantifiable ($-$4~000~\$, critère 8); plus petit, sans garage : ajustable \\354C & \uqogreen{Retenir, poids faible} ($=$ C3) & Secteur supérieur, plus grand, mieux équipé : beaucoup d'ajustements, mais tous quantifiables; il \textbf{encadre} par le haut \\355D & \uqogreen{Retenir} ($=$ C4) & Identique sauf l'état (moyen) et la date (8 mois) : deux ajustements seulement \\356E & \uqoalert{Écarter} & Lien de dépendance : l'écart ($-$55~000~\$ face à A) n'est \textbf{pas quantifiable} \\357F & \uqoalert{Écarter} (ou poids très faible) & Localisation non comparable : Aylmer, médiane 530~750~\$ contre 475~000~\$ à Hull \\358G & \uqoalert{Écarter} & Type et taille différents (2 étages, 1~700~\pisq{}) : échec du filtre dur \\359H & \uqoalert{Écarter} & 25 mois : l'ajustement de temps dominerait la grille et le marché a changé de direction \\360\bottomrule361\end{tabular}362\end{center}363\src{calculs du cours (validation); Centris (T3 2026) pour les médianes}364\end{frame}365366\begin{frame}{Erreurs fréquentes de sélection}367\begin{columns}[T]368\begin{column}{0.48\textwidth}369\erreur{Retenir la vente E « parce qu'elle est dans la même rue ». La proximité ne répare pas un \textbf{lien de dépendance} : le prix n'est pas un prix de marché, et aucune analyse ne permet d'en mesurer l'écart.}370\end{column}371\begin{column}{0.48\textwidth}372\erreur{Écarter la vente B « parce qu'elle inclut des électroménagers » ou la vente C « parce qu'elle a trop d'écarts ». Un écart \textbf{quantifiable} s'ajuste; on écarte seulement ce qui ne se mesure pas. Écarter trop, c'est perdre de l'information.}373\end{column}374\end{columns}375\footnotesize\uqotitle{Le piège inverse} Garder un comparable très différent \textbf{sans réduire son poids} à la réconciliation : C3 est retenu, mais il ne pèsera que 5\,\% (bloc 4).376\question{Vous n'avez que A, D et H dans le secteur. Faut-il retenir H malgré ses 25 mois? --- \textit{Plutôt élargir le secteur (B, C) : un ajustement de localisation se mesure par paires; 25 mois dans un marché qui a tourné, beaucoup moins bien.}}377\end{frame}378379\begin{frame}{Synthèse du bloc 2}380\begin{enumerate}381    \item \textbf{Aucune source ne suffit seule} : le Registre foncier donne le prix (1,50~\$ par document), Centris la description, le courtier les conditions, le rôle les dimensions --- on croise.382    \item \textbf{Vérifier avant de comparer} : cinq critères (plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition); \textbf{ajuster si quantifiable, écarter sinon}.383    \item \textbf{Sélectionner en entonnoir} : filtre dur, proximité, score de similarité, 3 à 5 retenus --- les normes exigent une analyse suffisante, pas un nombre.384    \item \textbf{Le marché est daté} : à Gatineau, les prix reculent depuis l'été 2026; la convention de $+$0,17\,\%/mois reste celle du cours, mais le taux s'extrait toujours à la date d'évaluation.385\end{enumerate}386\vspace{2mm}387\question{Quatre comparables sont retenus. Aucun n'est identique au sujet : \textbf{comment transformer leurs prix en indications de valeur?} --- \textit{Les huit critères du bloc 3.}}388\end{frame}389